Issuu on Google+

ILLUSTRATION: ALFA LAVAL, KONTOREJENDOM, AALBORG DANMARK

TK DEVELOPMENT A/S | CVR-NR. 24256782

ÅRSRAPPORT 2013/14

(1.2.2013-31.1.2014)


I N D H O L D S FO RT EG N E LS E Side 3 Resume 6

Hoved- og nøgletal for koncernen

7

Resultater i 2013/14 og forventninger til 2014/15

14 Markedsforhold 17

Forretningskoncept og videnressourcer

21 Development 25

Asset management

30 Afviklingsaktiviteter 32

Økonomiske styremål

33 Risikoforhold 38 Aktionærforhold 41

God selskabsledelse

44

Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar

45 Bestyrelsen 48 Direktionen 49 Ledelsespåtegning 50

De uafhængige revisorers erklæringer

51 Koncernregnskab 95 Moderselskabsregnskab 112 Selskabsoplysninger

2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | I nd h oldsfortegnelse


RESUME R E S U LTAT E R I 2 0 1 3 / 1 4 TK Development realiserede i 2013/14 et resultat før skat,

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet

ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK 3,9 mio. mod DKK -272,3 mio. i 2012/13. Resultatet svarer til det forventede. Resultat efter skat i 2013/14 udgør DKK -49,0 mio. mod DKK -493,3 mio. i 2012/13. Balancen udgør pr. 31. januar 2014 DKK 3.839,6 mio. mod DKK 4.009,3 mio. pr. 31. januar 2013. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.553,7 mio. mod DKK 1.389,7 mio. pr. 31. ja-

I Esbjerg ejer TK Development et areal hvorpå der planlæg-

nuar 2013, og svarer til en soliditet på 40,5 % (31.1.13: 34,7

ges opført et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca.

%).

29.800 m². Processen med opnåelse af tilladelser til projektet er forsinket idet projektet skal igennem en validerings-

Årets pengestrømme udgør DKK 9,3 mio. mod DKK -24,2

og godkendelsesproces i forhold til sikkerheden i banedrif-

mio. året før. Netto rentebærende gæld udgør pr. 31. januar

ten, m.v. Det forventes at valideringsprocessen varer indtil

2014 DKK 1.890,9 mio. mod DKK 2.206,1 mio. pr. 31. januar

efter sommer, og byggestart forventes derfor nu i efteråret

2013.

2014. Der er igangværende drøftelser med PFA om salg af en andel af projektet på nuværende stadie. PFA vil dermed

D E V E LO PM E N T

såfremt en endelig aftale indgås, deltage i værdiskabelsen

TK Development har i juni 2013 solgt et ca. 20.000 m² re-

på et tidligt tidspunkt i projektets udvikling. Dette harmo-

tailparkprojekt i Barkarby, Stockholm i Sverige til en fond

nerer med koncernens forretningsmodel om gerne at indgå

administreret af Cordea Savills. Salget er baseret på forward

partnerskaber omkring større udviklingsprojekter.

funding. Projektet er 94 % udlejet (Q3 2013/14: 82 %). Byggeriet er påbegyndt i august 2013, og åbning er planlagt til

Der er herudover indgået aftaler om udlejning og salg af

efteråret 2014. Indtjeningen fra salget vil blive indregnet i

flere mindre retailprojekter. Indtjeningen fra disse salg for-

regnskabsåret 2014/15 i forbindelse med overdragelse af

ventes indregnet i regnskabsåret 2014/15 i forbindelse med

projektet til investor.

overdragelse af projekterne til investorerne.

I januar 2013 blev byggeriet af første etape på 7.850 m², i

TK Development har efter regnskabsårets udløb, i februar

alt 136 enheder, af TK Developments boligprojekt i Bielany,

2014, betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg,

Warszawa i Polen afsluttet. Aflevering til købere er påbe-

Danmark. Projektet udvikles til den internationale Alfa Lav-

gyndt i februar 2013. Der er i alt solgt 97 % (Q3 2013/14:

al-koncern som har indgået en længerevarende lejekontrakt

93 %) af enhederne i første etape. Opstart af projektets

på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til

næste etape er aktuelt under forberedelse. Byggetilladel-

en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i

se til anden etape som består af ca. 300 boligenheder og

marts 2014 og overdrages til investor i juni 2015. Indtjenin-

servicearealer, foreligger. Forhåndssalget er påbegyndt i de-

gen fra salget vil blive indregnet i 2015/16 i forbindelse med

cember 2013 og forløber bedre end forventet. Der er aktuelt

overdragelse af projektet til investor.

forhåndsreserveret 29 % af enhederne. Byggestart forventes sidst på foråret 2014 med aflevering til køberne i foråret 2016. Boligerne vil blive solgt som ejerlejligheder til private

Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 31. januar 2014 405.000 m² (31.1.13: 452.000 m²).

brugere.

ASSET MANAGEMENT I den tjekkiske by Frýdek Místek har TK Development i ef-

Den samlede portefølje af egne ejendomme under asset

teråret 2013 solgt en 80 %-ejerandel af et planlagt shop-

management og dermed cashflow-genererende ejendom-

pingcenterprojekt på 14.800 m² til en samarbejdspartner.

me består af 138.250 m² og udgør pr. 31. januar 2014 DKK

TK Developments ejerandel af projektet udgør herefter 10

1.934,2 mio. hvoraf investeringsejendomme udgør DKK

%. TK Development modtager honorar for bl.a. udlejning og

308,5 mio. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer

byggestyring i forbindelse med projektets gennemførelse.

til en forrentning af bogført værdi på 6,7 %. Forrentning af

Aktuel udlejningsgrad udgør 84 % (Q3 2013/14: 82 %). Byg-

bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 7,9 %.

geriet er påbegyndt i efteråret 2013, og åbning forventes ultimo 2014.

R esume |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 / 1 1 2


RESUME Driften af ejendommene forløber generelt tilfredsstillende.

M A R K E D S FO R H O L D

Kædebutikkerne klarer sig tilfredsstillende, mens de lokale

Det er ledelsens vurdering at markedsforholdene for koncer-

lejere generelt har det svært. Samlet set udvikler antal be-

nen er i bedring. Der er forventninger om økonomisk vækst

søgende og omsætningen i centrene sig positivt. Der har i

og en stigende forbrugertillid på koncernens markeder, dog

2013 været mere end 16 millioner besøgende i koncernens

varierende i styrke fra land til land. Der afventes fortsat en

seks shopping- og outletcentre hvilket svarer til indeks 102 i

stigning i privatforbruget.

forhold til 2012. I denne fase af konjunkturforløbet hvor den økonomiske TK Development har efter regnskabsårets udløb, i februar

vækst er i bedring, opleves fortsat en vis, dog aftagende,

2014, betinget solgt sin 75 % ejerandel af outletcentret Fas-

usikkerhed på ejendomsmarkederne, og der er fortsat lange

hion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Centret er solgt til

og grundige beslutningsprocesser hos lejere, investorer og

Meyer Bergman, og salgsprisen for hele ejendommen udgør

finansieringskilder.

EUR 71,5 mio. Salget er betinget af endelig finansiering og forventes på plads i april 2014. Salget medfører en mindre

Adgangen til finansiering af projekter har i en længere pe-

avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af balancen

riode været vanskelig og den væsentligste udfordring for

med ca. DKK 400 mio. og et betydeligt bidrag til den fri likvi-

ejendomsbranchen. Der opleves nu en opblødning i mulighe-

ditet i koncernen.

derne for at opnå finansiering af projekter. Mulighederne varierer fra projekt til projekt, afhængigt af type, beliggenhed

AFVIKLINGSAKTIVITETER

og status, herunder udlejning og salg. Ved bevilling af pro-

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i 2013/14

jektfinansiering stiller bankerne fortsat krav om en relativt

DKK -38,9 mio. mod DKK -53,7 mio. i 2012/13 og består af

høj egenfinansiering, men også her opleves en vis opblød-

DKK -13,3 mio. fra den løbende drift, DKK -1,0 mio. fra kon-

ning.

staterede tab i forbindelse med gennemførte salg og DKK -24,6 mio. fra nedskrivninger og værdireguleringer af tilbageværende aktiver.

F I N A N S I E L L E FO R H O L D Bestyrelsen blev på selskabets ordinære generalforsamling den 22. maj 2013 bemyndiget til at gennemføre en kapital-

Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 31. januar 2014 DKK 367,7 mio. mod DKK 425,4 mio. pr. 31. januar 2013

udvidelse med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231 mio. Kapitaludvidelsen er gennemført i september 2013.

hvilket svarer til en reduktion på 13,6 %. I balancen pr. 31. januar 2014 indgår det forhåndssolgte projekt DomusPro Retail Park i Vilnius med DKK 92,9 mio.

En væsentlig del af provenuet fra kapitaludvidelsen er anvendt til nedbringelse af gæld til kreditinstitutter og projektfinansiering ydet af en kreds af større aktionærer i selskabet

TK Development har i 2013/14 solgt to af koncernens tyske

og medlemmer af ledelsen.

investeringsejendomme. En mindre investeringsejendom blev solgt i juni 2013, og i september 2013 blev en anden

TK Development har en overordnet aftale med koncernens

tysk investeringsejendom solgt til DKK 43,8 mio., svarende

hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansie-

til bogført værdi.

ring. Engagementet er forlænget frem til medio 2015.

TK Development har i august 2013 offentliggjort at koncer-

TK Development har siden 31. januar 2013 opnået aftaler

nens projekt DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen, er betin-

om refinansiering af projektkreditter på DKK 1,2 mia. Den

get solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under mana-

væsentligste af de projektkreditter der er refinansieret, er

gement af BPT Asset Management. Projektet overdrages til

forlænget frem til medio 2015. Pr. 31. januar 2014 har alene

køber når sædvanlige kommercielle betingelser er opfyldt,

DKK 0,1 mia. udløb inden 31. januar 2015. Kreditterne for-

herunder projektets opførelse og udlejning. Salgsprisen er

ventes refinansieret inden forfald eller indfriet i forbindelse

baseret på et afkastkrav på 8,5 %. Projektet opføres i eta-

med salg af projekter.

per. Byggeriet af første etape på ca. 7.500 m² er afsluttet i marts 2014.

Soliditeten udgør pr. 31. januar 2014 40,5 %, og dermed har koncernen opfyldt sin strategiske målsætning om at opnå

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er

en soliditet på ca. 40 %.

forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.

4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | R esume

Der er i årets løb opnået rentemarginalnedsættelser på flere større kreditter.


RESUME FO R V E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5 Ledelsen forventer for regnskabsåret 2014/15 et positivt resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio. Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne. De forventninger der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold”, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som omtalt under ”Forretningsmæssige risici” og ”Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen”.

Alfa Laval, kontorejendom, Aalborg, Danmark

R esume |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 / 1 1 2


H O V E D - O G N Ø G L E TA L F O R K O N C E R N E N DKK mio.

2009/10

2010/11

2011/12

2012/13

2013/14

407,0

H O V E D TA L Nettoomsætning

1.384,9

602,4

359,8

632,3

Værdiregulering investeringsejendomme, netto

-10,9

30,0

36,7

-37,8

-14,9

Bruttoresultat

200,5

256,0

195,8

-139,5

163,9

Resultat af primær drift (EBIT)

57,5

127,2

65,5

-241,1

71,5

-17,9

-53,2

-83,6

-87,4

-102,4

Resultat før skat og nedskrivninger, m.v.

53,8

48,2

-1,2

-0,3

-28,8

Resultat før skat

39,4

74,2

14,3

-326,0

-35,0

Årets resultat

25,4

73,6

27,0

-493,3

-49,0

4.377,3

4.622,0

4.639,5

4.009,3

3.839,6

364,3

394,2

445,2

498,8

437,3

355,1

387,4

440,5

496,3

435,9

3.249,5

3.424,7

3.498,1

3.030,9

2.986,0

Finansiering, m.v.

Samlet balance Materielle anlægsaktiver heraf investeringsejendomme/investeringsejendomme under opførelse Projektportefølje Tilgodeh. vedr. igangværende arbejder for fremmed regning Egenkapital Pengestrøm fra driften Netto rentebærende gæld, ultimo

17,8

12,2

18,2

0,0

0,0

1.593,4

1.866,0

1.876,4

1.389,7

1.553,7

-582,8

-182,7

-78,8

45,6

55,6

2.178,9

2.170,2

2.244,9

2.206,1

1.890,9

1,6 %

4,3 %

1,4 %

-30,2 %

-3,4 %

N Ø G L E TA L Egenkapitalforrentning (ROE) Overskudsgrad (EBIT margin) Soliditetsgrad (egenkapital) Indre værdi i DKK pr. aktie Kurs/indre værdi (P/BV)

4,2 %

21,1 %

18,2 %

-38,1 %

17,6 %

36,4 %

40,4 %

40,4 %

34,7 %

40,5 %

35,7

32,0

32,2

23,9

15,8

0,5

0,5

0,3

0,4

0,4

Antal aktier ultimo

28.043.810

42.065.715

42.065.715

42.065.715

98.153.335

Justeret gennemsnitligt antal aktier

28.043.810

35.095.222

42.065.715

42.065.715

74.870.019

0,6

1,5

0,5

-8,5

-0,7

Udbytte i DKK pr. aktie

0

0

0

0

0

Børskurs i DKK pr. aktie

18

16

10

9

7

Resultat i DKK pr. aktie (EPS)

N Ø G L E TA L K O R R I G E R E T FO R WA R R A N T S Egenkapitalforrentning (ROE) Soliditetsgrad (egenkapital) Indre værdi i DKK pr. aktie Resultat i DKK pr. aktie (EPS-D)

1,6 %

4,3 %

1,4 %

-30,2 %

-3,4 %

36,4 %

40,4 %

40,4 %

34,7 %

40,5 %

35,7

32,0

32,2

23,9

15,8

0,6

1,5

0,5

-8,5

-0,7

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning 2010 anvendt. Sammenligningstal hvori antal aktier indgår, er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,72 for effekten af den gennemførte kapitaludvidelse.

6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Hoved - og n ø gletal for koncernen


R E S U LTAT E R I

2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5

TK Development realiserede i 2013/14 et resultat før skat,

Aktiviteterne for hvert enkelt forretningsområde er nærmere

ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK 3,9 mio. mod DKK -272,3

beskrevet på side 21-31.

mio. i 2012/13. Forretningsområdet development er beskrevet på side Resultat før skat, inkl. afviklingsaktiviteter, udgør DKK -35,0

21-24. Beskrivelsen omhandler bl.a. udviklingspotentia­

mio. mod DKK -326,0 mio. i 2012/13.

let i TK Developments projektportefølje og giver en beskrivelse af de enkelte udviklingsprojekter.

Resultat efter skat udgør DKK -49,0 mio. mod DKK -493,3 mio. i 2012/13.

Forretningsområdet asset management er beskrevet på side 25-29. Beskrivelsen omhandler TK Developments

Balancen udgør pr. 31. januar 2014 DKK 3.839,6 mio. mod DKK

egne ejendomme under asset management og giver en be-

4.009,3 mio. pr. 31. januar 2013. Koncernens egenkapital udgør

skrivelse af drift og kundetilstrømning på de enkelte projek-

DKK 1.553,7 mio. mod DKK 1.389,7 mio. pr. 31. januar 2013, og

ter.

svarer til en soliditet på 40,5 % (31.1.13: 34,7 %). Afviklingsaktiviteterne er beskrevet på side 30-31 og Resultatet for 2013/14 og balancen pr. 31. januar 2014 inddelt

beskriver nærmere TK Developments ejendomme og projek-

i forretningsområder fremgår af skemaerne nedenfor.

ter i de lande hvor ledelsen har besluttet at udfase aktiviteterne.

R E S U LTAT 2 0 1 3 / 1 4 ( D K K M I O . ) Asset Resultat

 

 

 

2013/14

Development

management

Til afvikling

Ikke fordelt

Omsætning

407,0

258,9

137,7

10,4

0,0

Bruttoresultat

163,9

68,7

112,6

-17,4

0,0

Omkostninger, ekskl. afskrivninger

91,0

-

-

8,5

82,5

Resultat af primær drift

71,5

68,7

112,6

-25,9

-83,9

-102,4

-21,8

-61,3

-5,9

-13,4

-35,0

49,6

51,6

-38,9

-97,3

14,0

-

-

-

Finansiering, netto Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat

 

 

-49,0

BALANCESTRUKTUR PR. 31.1.14 (DKK MIO.)   Balance

 

 

Aktiver Investeringsejendomme Investeringsejendomme under opførelse Øvrige langfristede aktiver Igangværende og færdige projekter Tilgodehavender Likvider, deponeringskonti, m.v. Aktiver       Passiver Egenkapital   Kreditinstitutter Gældsforpligtelser i øvrigt Passiver           Soliditet    

 

 

 

     

31.1.14   411,7 24,2 164,8 2.986,0 162,8 90,1 3.839,6     1.553,7 1.989,6 296,3 3.839,6   40,5 %

14,0 -111,3  

Development

Asset management

Til afvikling

24,2 3,8 1.110,9 61,3 34,8 1.235,0

308,5 3,4 1.625,7 84,7 16,5 2.038,8

103,2 249,4 15,1 367,7

689,1 442,6 103,3 1.235,0   55,8 %

746,6 1.179,1 113,1 2.038,8   36,6 %

217,1 113,7 36,9 367,7   59,0 %

Ikke fordelt   157,6 1,7 38,8 198,1     -99,1 254,2 43,0 198,1   -50,0 %

Regnskabsberetningen nedenfor er alene en beskrivelse af resultat og balance på koncernniveau.

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 / 1 1 2


R E S U LTAT E R I

2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5

A N V E N DT R EG N S K A B S P R A K S I S

Shoppingcenter, Frýdek Místek, Tjekkiet

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2013/14

I den tjekkiske by Frýdek Místek har TK Development i efteråret

for henholdsvis koncernen og TK Development A/S er aflagt i

2013 solgt en 80 %-ejerandel af et planlagt shoppingcenterpro-

overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-

jekt på 14.800 m² til en samarbejdspartner. TK Developments

dards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børs-

ejerandel af projektet udgør herefter 10 %. TK Development

noterede selskaber.

modtager honorar for bl.a. udlejning og byggestyring i forbindelse med projektets gennemførelse.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2013/14 er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og

Herudover er der sket salg af enkelte mindre projekter og gen-

fortolkningsbidrag (IFRIC) der gælder for regnskabsår der be-

nemført enkelte grundsalg, primært i Q4 2013/14.

gynder 1. februar 2013. Bruttoresultat Implementeringen af nye og ændrede standarder samt fortolk-

Bruttoresultatet udgør DKK 163,9 mio. mod DKK -139,5 mio. i

ningsbidrag som er trådt i kraft i 2013/14, har ikke påvirket

2012/13. I bruttoresultatet indgår drift af koncernens færdig-

indregning og måling i koncernregnskabet og har således ingen

opførte projekter, drift og værdiregulering af koncernens inve-

effekt på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.

steringsejendomme og avancer fra afleverede projekter.

Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til 2012/13.

Værdireguleringen af koncernens investeringsejendomme udgør netto DKK -14,9 mio., fordelt med DKK -9,5 mio. vedrørende

Bestyrelsen har i marts 2013 besluttet at ændre den interne

de tyske investeringsejendomme og DKK -5,4 mio. vedrørende

rapportering. Segmentfordelingen er i den forbindelse ændret

de øvrige investeringsejendomme. Værdireguleringen udgjorde

og omfatter nu development-, asset management- og afvik-

i 2012/13 DKK -37,8 mio.

lingsaktiviteter. Sammenligningstallene er tilpasset i overensstemmelse hermed.

I bruttoresultatet indgår nedskrivninger på projekter med DKK 8,9 mio. og tilbageførte nedskrivninger på et enkelt projekt med

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet aflægges i

DKK 17,6 mio. som følge af ændringer og forbedret fremdrift i

DKK der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og

projektet.

den funktionelle valuta for moderselskabet. Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger

R E S U LTAT O P G Ø R E L S E N

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør

Omsætning

DKK 91,0 mio. mod DKK 99,4 mio. i 2012/13, svarende til en

Omsætningen er realiseret med DKK 407,0 mio. mod DKK 632,3

reduktion på ca. 8,5 %.

mio. i 2012/13. Personaleomkostninger udgør DKK 63,8 mio. mod DKK 69,2 Omsætningen vedrører salg af projekter, lejeindtægter og ho-

mio. året før og svarer til et fald på ca. 7,8 %. Antal medarbejde-

norarer, m.v.

re udgør 90 pr. 31. januar 2014 (31.1.2013: 112), inkl. medarbejdere ansat på centre i drift.

Afleverede projekter Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige

Andre eksterne omkostninger er realiseret med DKK 27,2 mio.

I Danderyd kommune nær Stockholm afleverede TK Develop-

og er et fald på ca. 9,9 % i forhold til 2012/13.

ment i 2010/11 retailparkens første etape på knap 13.000 m² til investor. Byggeriet af anden etape på ca. 1.800 m² er af-

De faste omkostninger nedbringes med i niveauet 20 % i for-

sluttet i marts 2013 og overdraget til investor i første kvartal

hold til 2012/13 hvoraf halvdelen fremkommer som følge af

2013/14. Anden etape er fuldt udlejet til Plantagen (2012/13:

nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Finland og Baltikum. Til-

100 %). Det samlede projekt er solgt til den tyske investerings-

tag til nedbringelse af omkostningerne er effektueret, og fuld

fond Commerz Real.

effekt opnås i løbet af 2014/15.

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen Første etape på 7.850 m², i alt 136 enheder, blev i januar 2013 færdigopført og i februar 2013 påbegyndt overdraget til køberne. Der er nu indgået aftale om salg af 97 % af enhederne. Bo­ lig­erne er solgt som ejerlejligheder til private brugere.

8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


R E S U LTAT E R I

2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5

Udvikling i omkostninger

Faldet relaterer sig primært til salget af to af koncernens tyske

180

investeringsejendomme.

150 120

Af værdien pr. 31. januar 2014 vedrører DKK 103,2 mio. koncer-

90

nens tyske investeringsejendomme som er nærmere omtalt i afsnittet ”Afviklingsaktiviteter” nedenfor.

60 30 0

De to øvrige investeringsejendomme, i alt DKK 308,5 mio., hø2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15B

Omkostninger, DKK mio.

Trend (Omkostninger, DKK mio.)

rer under asset management-aktiviteterne og er nærmere beskrevet der. Værdiansættelsen af den tjekkiske investeringsejendom, shoppingcentret Futurum Hradec Králové, var pr. 31.

Finansiering

januar 2013 foretaget med baggrund i en igangværende salgs-

TK Development har realiseret nettofinansieringsudgifter på

proces. Værdien er pr. 31. januar 2014 fastholdt.

DKK 102,4 mio. mod DKK 87,4 mio. i 2012/13. Stigningen er bl.a. en følge af øgede finansieringsomkostninger på enkelte

TK Developments 30 % ejerandel af Galeria Tarnovia er værdi-

projektkreditter og en følge af at omfanget af projekter hvorpå

ansat til dagsværdi, baseret på en discounted cash flow-model

der aktiveres renter, er faldet efter bestyrelsens beslutning i

over fem år og indregning af terminalværdien i år fem.

marts 2013 om at gennemføre en række grundsalg i koncernen. TK Developments investeringsejendomme under opførelse beTK Development har i forbindelse med den i september 2013

står af koncernens ejerandel af udviklingsprojektet i Jelenia

gennemførte kapitaludvidelse opnået rentemarginalnedsæt-

Góra, Polen, og udgør DKK 24,2 mio. Der er ikke pr. 31. januar

telser på flere større kreditter.

2014 foretaget værdiregulering heraf idet dette afventer opfyldelse af betingelserne i aftalen med investor og dermed igangsætning af projektet.

Skat Skat af årets resultat udgør DKK 14,0 mio. Skatten er negativt påvirket af en nedskrivning af koncernens danske skatteaktiv

Udskudte skatteaktiver

med DKK 8,5 mio. som følge af vedtagelsen af en gradvis ned-

Udskudte skatteaktiver i balancen udgør DKK 122,6 mio. mod

sættelse af selskabsskatten.

DKK 127,0 mio. pr. 31. januar 2013.

BALANCEN

Værdiansættelsen af skatteaktiverne er foretaget på bag-

Koncernens balance udgør DKK 3.839,6 mio. og er dermed fal-

grund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for

det med DKK 169,7 mio. i forhold til 31. januar 2013.

en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.

Goodwill

De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger

Goodwill udgør DKK 33,3 mio. og er uændret i forhold til 31. ja-

som er underbygget, dels af konkrete projekter i projektporte-

nuar 2013. Goodwill vedrører koncernens development- og as-

føljen med en længere tidshorisont end tre år, dels af en række

set management-aktiviteter i Polen og Tjekkiet. Med baggrund i

projektmuligheder.

den foretagne værdiforringelsestest er det ledelsens vurdering at der ikke skal foretages nedskrivning af værdien.

Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil, er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for

Investeringsejendomme og investeringsejendomme under

manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og

opførelse

risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forvente-

TK Developments investeringsejendomme består af:

de. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventninger,

Futurum Hradec Králové, shoppingcenter, Tjekkiet (20 % ejerandel).

ændres, kan værdien af skatteaktiverne være betydeligt lavere

Galeria Tarnovia, shoppingcenter, Tarnów, Polen (30 % ejerandel).

gativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.

Tyske investeringsejendomme.

Projektbeholdning

end værdien opgjort pr. 31. januar 2014 hvilket kan have en ne-

Den samlede projektbeholdning udgør DKK 2.986,0 mio. mod Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme ud-

DKK 3.030,9 mio. pr. 31. januar 2013. Faldet er en kombinati-

gør DKK 411,7 mio. mod DKK 479,4 mio. pr. 31. januar 2013.

on af en stigning i projektbeholdningen relateret til koncernens

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 / 1 1 2


1.500

udgør DKK 59,1 mio. mod DKK 369,6 mio. pr. 31. januar 2013. Ændringen er en kombination af et fald som følge af aflevering af projekter til investorer og opbygning af forward funding på

1.000 500

31.1.11

31.1.12

nye projekter. 0

Koncernens samlede portefølje af færdigopførte projekter og investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2014 DKK 2.066

31.1.10

Egenkapital, DKK mio.

31.1.13

40,5 %

De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-aftaler

40,4 %

2.000

40,4 %

Egenkapital og soliditet

ter.

36,4 %

igangværende projekter og et fald som følge af salg af projek-

34,7 %

2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5

59 %

R E S U LTAT E R I

31.1.14

Soliditet

mio. (31.1.13: DKK 2.132 mio.), og koncernens netto rentebærende gæld udgør DKK 1.891 mio. (31.1.13: DKK 2.206 mio.).

Langfristede forpligtelser Koncernens langfristede forpligtelser udgør DKK 143,0 mio.

Forholdet mellem cashflow-genererende ejendomme og den

mod DKK 141,0 mio. pr. 31. januar 2013.

samlede netto rentebærende gæld i koncernen har i årets løb udviklet sig positivt med DKK 249 mio.

Kortfristede forpligtelser De kortfristede forpligtelser udgør DKK 2.142,9 mio. mod DKK

Cashflow-genererende ejendomme og rentebærende gæld

2.478,6 mio. pr. 31. januar 2013. Faldet vedrører i al væsentlig-

2.500

hed nedbringelse af gæld til kreditinstitutter.

2.000

PENGESTRØMSOPGØRELSE Koncernens pengestrømme fra driftsaktivitet er positive med DKK 55,6 mio. (2012/13: positive med DKK 45,6 mio.). Beløbet

1.500

er primært en kombination af en reduceret pengebinding i pro1.000

31.1.10

31.1.11

31.1.12

31.1.13

31.1.14

Netto rentebærende gæld, DKK mio.

jekter i forbindelse med salg/opbygning af forward funding, nyinvestering i projekter, betalte renter og skat samt drift i øvrigt.

Investeringsejendomme og færdigopførte projekter, DKK mio.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet er positive med DKK Tilgodehavender

47,7 mio. (2012/13: positive med DKK 6,4 mio.) hvilket primært

De samlede tilgodehavender udgør DKK 162,8 mio. og er et fald

er et resultat af de realiserede salg af to af koncernens tyske

i forhold til 31. januar 2013 på DKK 78,2 mio., primært vedrøren-

investeringsejendomme.

de andre tilgodehavender. Pengestrømme fra finansieringsaktivitet er negative med DKK Likvide beholdninger

94,0 mio. (2012/13: negative med DKK 76,2 mio.). De negative

Likvide beholdninger udgør DKK 38,7 mio. mod DKK 31,2 mio.

pengestrømme er en kombination af det opnåede provenu fra

pr. 31. januar 2013. Koncernens samlede likviditetsberedskab

den i september 2013 gennemførte kapitaludvidelse, nedbrin-

udgør DKK 90,8 mio. mod DKK 70,1 mio. pr. 31. januar 2013.

gelse af mellemværender med kreditinstitutter og optagelse af finansiering til investering i projekter.

Egenkapital Koncernens egenkapital udgør DKK 1.553,7 mio. mod DKK

Samlet set er årets pengestrømme positive med DKK 9,3 mio.

1.389,7 mio. pr. 31. januar 2013.

mod DKK -24,2 mio. året før.

I egenkapitalen indgår den i september 2013 gennemførte ka-

E K S E K V E R I N G A F U D M E L D T S T R AT E G I

pitaludvidelse med et nettoprovenu på DKK 218,9 mio. Herud-

Som beskrevet i selskabsmeddelelse nr. 6/2013 og årsrappor-

over er egenkapitalen siden 31. januar 2013 bl.a. ændret med

ten for 2012/13 vedtog ledelsen i marts 2013 en justeret stra-

årets resultat og negative kursreguleringer efter skat på DKK

tegi og forretningsmodel, herunder et justeret markedsmæs-

6,5 mio., relateret til udenlandske dattervirksomheder og sik-

sigt fokus.

ringsinstrumenter. Som udmeldt er det målsætningen at disse tilpasninger skal Soliditeten udgør 40,5 %. Koncernen har dermed opfyldt den

være gennemført inden for en periode på to år.

strategiske målsætning om at opnå en soliditet på ca. 40 %.

1 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


R E S U LTAT E R I

2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5

Det er ledelsens opfattelse at eksekveringen generelt forløber tilfredsstillende og i henhold til planerne. De besluttede tiltag og en kort status herpå fremgår nedenfor:

Tiltag til nedbringelse af omkostningerne er effektueret, og fuld effekt opnås i løbet af 2014/15. Finansieringsomkostningerne skal normaliseres på baggrund af de gennemførte tiltag. •

Aktiviteterne skal alene bero i Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. •

I forbindelse med gennemførelsen af kapitaludvidelsen er der opnået aftale om reduktion af rentesatsen på flere større kreditter, og der pågår forhandlinger om rentenedsættelser på andre kreditter.

TK Developments aktiviteter i Tyskland, Finland og Baltikum er under afvikling, og afviklingen forløber tilfredsstillende.

F I N A N S I E L L E FO R H O L D

◦◦ De tyske aktiviteter er nedbragt ved salg af yderlige-

Forhøjelse af kapitalgrundlag

re to investeringsejendomme i 2013/14. Koncernen

Bestyrelsen blev på selskabets ordinære generalforsamling

har herefter to investeringsejendomme, to mindre

den 22. maj 2013 bemyndiget til at gennemføre en kapitaludvi-

grunde og en andel af et mindre shoppingcenter til-

delse med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231 mio. Kapi-

bage. Afdelingskontoret i Berlin er lukket, og medar-

taludvidelsen er gennemført i september 2013.

bejderne er fratrådt. ◦◦ I Litauen er der indgået betinget aftale om salg af

Af tekniske årsager er der forud for kapitalforhøjelsen gennem-

koncernens retailparkprojekt DomusPro i Vilnius, og

ført en kapitalnedsættelse hvorved stykstørrelsen af alle ak-

projektet overdrages til køber efter byggeriets fær-

tier er nedsat fra DKK 15 til DKK 1. Kapitalnedsættelsen udgør

diggørelse. Koncernen ejer herudover to grunde i

DKK 588,9 mio. som er overført til en særlig fond under egen-

Letland. Der er endnu ikke taget beslutning om tids-

kapitalen. Denne særlige fond kan efterfølgende kun anvendes

punktet for lukning af kontoret i Vilnius idet dette

efter beslutning fra generalforsamlingen.

afventer færdiggørelsen af DomusPro Retail Park og en afklaring af det videre forløb for de to tilbagevæ-

Kapitalforhøjelsen er gennemført ved udstedelse af 56.087.620

rende grunde.

stk. nye aktier a nom. DKK 1 til kurs 4,11 og dermed et brut-

◦◦ I Helsinki, Finland, er kontoret lukket, og medarbejderne er fratrådt. Koncernen ejer to mindre grunde i Fin-

toprovenu på DKK 230,5 mio. Nettoprovenuet efter fradrag af omkostninger udgør DKK 218,9 mio.

land. Der arbejdes med udvikling af et retailparkprojekt på den ene af disse grunde, og den anden grund

En væsentlig del af provenuet fra kapitaludvidelsen er anvendt

søges afviklet som et rent grundsalg. Porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grunde) skal nedbringes fra ca. DKK 1,1 mia. til i niveauet DKK 500 mio.

til nedbringelse af gæld til kreditinstitutter, primært som et led

Porteføljen af ikke-igangsatte projekter skal nedbringes, dels ved gennemførelse af grundsalg, dels ved igangsætning af projekter. Fremdriften forløber for en lang række af projekterne tilfredsstillende og i henhold til planerne. Enkelte projekter tager længere tid end forventet, bl.a. Citycenter BROEN i Esbjerg, Danmark, jf. omtale under ”Development”. Med baggrund i de lagte planer for hvert enkelt projekt er det ledelsens vurdering at denne tilpasning af balancen fortsat vil kunne gennemføres inden for den planlagte toårige periode. Balancen skal tilpasses med en soliditet på ca. 40 %. •

Efter gennemførelsen af kapitaludvidelsen i september 2013 er dette strategiske mål opfyldt. Soliditeten udgør pr. 31. januar 2014 40,5 %, og der vil ske en yderligere styrkelse af soliditeten i forbindelse med effektuering af det aftalte salg af Fashion Arena Outlet Center i april 2014. De faste omkostninger skal nedbringes med i niveauet 20 % i forhold til 2012/13 hvoraf halvdelen fremkommer som følge af nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Finland og Baltikum.

i forlængelse af kreditter, samt til indfrielse af projektfinansiering på DKK 68,5 mio. ydet af en kreds af større aktionærer i selskabet og medlemmer af ledelsen. Øvrige finansielle forhold TK Development har i februar 2014 betinget solgt sin 75 % ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Centret er solgt til Meyer Bergman, og salgsprisen for hele ejendommen udgør EUR 71,5 mio. Salget vil i forbindelse med handlens endelige gennemførelse i april 2014 medføre en betydelig styrkelse af koncernens finansielle beredskab. Igangsætning af planlagte projekter sker når de kommercielle betingelser for igangsætning af byggeriet er opfyldt, og der er opnået hel eller delvis finansiering af projektet, enten hos kreditinstitutter eller hos investorer i form af forward funding, og der er tilvejebragt eventuel egenfinansiering i projektet via TK Developments egne finansielle ressourcer under hensyntagen til de likviditetscovenants som ledelsen har vedtaget. TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering.

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 1 / 1 1 2


R E S U LTAT E R I

2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5

Engagementet er forlænget frem til medio 2015.

BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS U D LØ B

TK Development har siden 31. januar 2013 opnået aftaler om

TK Development har i februar 2014 betinget solgt sin 75 % ejer-

refinansiering af projektkreditter på DKK 1,2 mia. Den væsent-

andel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjek-

ligste af de projektkreditter der er refinansieret, er forlænget

kiet. Centret er solgt til Meyer Bergman, og salgsprisen for hele

frem til medio 2015.

ejendommen udgør EUR 71,5 mio. Salget er betinget af endelig finansiering og forventes på plads i april 2014. Salget medfører

Pr. 31. januar 2014 har alene DKK 0,1 mia. udløb inden 31. janu-

en mindre avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af ba-

ar 2015. Kreditterne forventes refinansieret inden forfald eller

lancen med ca. DKK 400 mio. og et betydeligt bidrag til den fri

indfriet i forbindelse med salg af projekter.

likviditet i koncernen.

MO D E RS E LS K A B , T K D E V E LO PM E N T A / S

Herudover har TK Development, ligeledes i februar 2014, be-

TK Development A/S, moderselskab, har i 2013/14 realiseret

tinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark. Pro-

et resultat før skat på DKK -72,0 mio. mod DKK -285,6 mio. året

jektet udvikles til den internationale Alfa Laval-koncern som

før. Resultat efter skat udgør DKK -86,8 mio. mod DKK -333,8

har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen.

mio. året før.

Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i marts 2014 og overdrages

I resultatet indgår resultat af kapitalandele i tilknyttede sel-

efter færdiggørelsen til investor i juni 2015.

skaber med DKK -130,0 mio. mod DKK -336,1 mio. året før. Indtjeningen herudover udgøres primært af nettofinansieringsind-

Der er ikke herudover indtrådt andre væsentlige selskabsspe-

tægter i forbindelse med udlån til dattervirksomheder. Der er i

cifikke begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledel-

2013/14 foretaget nedskrivninger af kapitalandele i tilknytte-

sesberetningen nævnte.

de virksomheder med DKK 180,0 mio. (2012/13: DKK 410 mio.). De akkumulerede nedskrivninger relateret hertil udgør pr. 31.

BESTYRELSEN

januar 2014 DKK 1.050,2 mio. (31.1.13: DKK 870,2 mio.).

Bestyrelsen består aktuelt af seks personer. Bestyrelsen har konstitueret sig med Niels Roth som formand og Peter Thorsen

Den samlede balance udgør pr. 31. januar 2014 DKK 2.118,6

som næstformand. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlin-

mio. og er en stigning på DKK 60,0 mio. i forhold til året før.

gens godkendelse at bestyrelsen fortsat skal bestå af seks

Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2014 DKK 2.001,3 mio. og er

medlemmer. Bestyrelsesmedlemmerne er alle villige til genvalg.

en stigning på DKK 132,7 mio. i forhold til 31. januar 2013, bl.a. som en følge af den i september 2013 gennemførte kapitalud-

UDBYTTE

videlse og årets negative resultat.

Det indstilles til generalforsamlingens godkendelse at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2013/14.

FO R V E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5 Ledelsen forventer for regnskabsåret 2014/15 et positivt re-

T R A N S A K T I O N E R M E D N Æ R T S TÅ E N D E PA R T E R

sultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40

Der er i 2013/14 foretaget rentebetalinger på projektfinan-

mio.

siering optaget hos en kreds af større aktionærer, herunder medlemmer af ledelsen. TK Development har i september 2013

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er for-

tilbagebetalt denne projektfinansiering med provenu fra den

bundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og

gennemførte kapitalforhøjelse. Der har ikke herudover været

der er risiko for yderligere tab inden afviklingen er tilendebragt.

væsentlige transaktioner med nærtstående parter, og der har

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i

ikke i årets løb været usædvanlige transaktioner med nærtstå-

forventningerne.

ende parter.

De forventninger der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold”, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som omtalt under ”Forretningsmæssige risici” og ”Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen”.

1 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


R E S U LTAT E R I

2 0 1 3 / 1 4 O G FO RV E N T N I N G E R T I L 2 0 1 4 / 1 5

R E G U L E R I N G A F WA R R A N T S Som følge af den i 2013 gennemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse har bestyrelsen i overensstemmelse med selskabets vedtægter besluttet at regulere det antal warrants der er tildelt selskabets direktion og ledende medarbejdere, og tegningskursen for udnyttelse af optionerne. Reguleringen foretages for at sikre at værdien for medarbejderne af de tildelte warrants bevares efter gennemførelsen af de nævnte ændringer i TK Developments kapitalforhold. Reguleringen medfører at medarbejderne tildeles et yderligere antal warrants, og at tegningskursen ved udnyttelse nedsættes.

Shoppingcenter, Frýdek Místek, Tjekkiet

edelsesberetning || ÅÅRRSSRRAAPPPPOORT RT 22001133//1144 || TTKK DDEEVVEELO LOPM PMEENNTT AA//SS || 1133 //111122 LLedelsesberetning


M A R K E D S FO R H O L D Det er ledelsens vurdering at markedsforholdene for koncernen

rerne også interesserer sig for projekter uden for hovedstaden,

er i bedring.

og at investorerne i flere tilfælde også ønsker at deltage aktivt i projektudviklingen og derved påtage sig en højere risiko mod

Der er forventninger om økonomisk vækst og en stigende for-

et forventet højere afkast. Disse muligheder er i tråd med kon-

brugertillid på koncernens markeder, dog varierende i styrke fra

cernens forretningsmodel hvor TK Development gerne indgår

land til land. Effekten heraf kan endnu ikke ses i privatforbruget

partnerskaber omkring udviklingsprojekter og færdigopførte

men der forventes for de kommende år også en vækst i privat-

ejendomme for derigennem at opnå en mere optimal allokering

forbruget.

af selskabets egenkapital, en større risikospredning og en bedre udnyttelse af koncernens udviklingskompetencer.

I denne fase af konjunkturforløbet hvor den økonomiske vækst er i bedring, opleves fortsat en vis, dog aftagende, usikkerhed

For retailejendomme er beliggenhed afgørende, og er der tale

på ejendomsmarkederne, og der er fortsat lange og grundige

om centre, vil en dokumenteret god drift, kundetilstrømning og

beslutningsprocesser hos lejere, investorer og finansieringskil-

omsætning ligeledes være af stor betydning for investors kom-

der.

fort i forhold til investeringen. For de gode placeringer er der relativt lave afkastkrav sammenlignet med før den økonomiske

LEJERE

og finansielle krises indtræden. Afkastkravet er noget højere

Inden for retail er lejernes fokus fortsat på den rette belig-

på mere sekundært placerede ejendomme idet investorernes

genhed, og lejeniveauet for velbeliggende projekter forventes

placering på risikokurven dog aktuelt flyttes udad i forhold til

fremadrettet at være nogenlunde stabilt. Der er i retailbran-

hvor meget risiko investor kan og vil påtage sig i de konkrete

chen en god interesse for velbeliggende projekter hvor særligt

investeringer.

de stærke nationale og internationale brands ønsker at ekspandere. Lejerinteressen for sekundære placeringer er svag li-

For kontorejendomme er der en stor investorinteresse for pri-

gesom lejeniveauet for sådanne placeringer også fremadrettet

mært beliggende ejendomme med solide lejerforhold, og af-

forventes at være under pres. I relation til shoppingcentre er

kastkravet er her på niveau med før den økonomiske og finan-

det generelle billede at kædebutikkerne klarer sig tilfredsstil-

sielle krises indtræden. Afkastkravene er en del højere for mere

lende, og at de lokale lejere generelt har det svært.

sekundært beliggende ejendomme selv om investorerne også her aktuelt vurderes at være indstillet på lidt højere risiko end

På kontormarkedet opleves en stigende tomgang, og ligeledes

set i den seneste periode.

her er der stor differentiering mellem primære og sekundære beliggenheder. Der er forventninger om en fortsat relativt høj

For boligejendomme er der ligeledes en stor investorinteresse.

tomgang i årene fremover, men med en fornuftig efterspørg-

Denne interesse er koncentreret om hovedstadsplaceringer

sel efter nyere og effektivt indrettede lejemål. Lejeniveauet på

og de store byer hvor der aktuelt opleves en betydelig befolk-

de primære placeringer vurderes at være relativt stabilt, men

ningstilvækst. Den højere leje kombineret med lave afkastkrav

forventes fortsat at være under pres på de sekundære place-

for gode placeringer sammenlignet med perioden før den øko-

ringer.  

nomiske og finansielle krise, har gjort det interessant atter at udvikle boliger, og søgningen mod de større byer forventes at

På boligmarkedet er tendensen klar på alle markeder – der er

fortsætte også de kommende år. Befolkningstilvæksten i de

en relativt massiv søgning mod de større byer der således ople-

større byer, kombineret med tillid til den fremtidige udvikling, er

ver et behov for nye boliger. Afhængigt af traditioner på de for-

samtidig afgørende parametre for familiers interesse i at købe

skellige markeder giver dette sig udslag i enten behov for nye

ejerboliger, og prisniveauet er steget pænt det seneste år. Mar-

ejerboliger, nye lejeboliger eller begge dele. For lejeboligernes

kedet for udvikling af ejerboliger til salg til private er således

vedkommende har dette medført et stigende lejeniveau den

igen blevet interessant.   

seneste periode, og det højere niveau forventes bibeholdt den kommende periode.    

FINANSIERING   Adgangen til finansiering af projekter har i en længere periode

I N V E STO R E R

været vanskelig og den væsentligste udfordring for ejendoms-

På investorsiden opleves en stigende optimisme og god interes-

branchen. Der opleves nu en opblødning i mulighederne for at

se for investering i fast ejendom. Mange institutionelle investo-

opnå finansiering. Mulighederne varierer fra projekt til projekt,

rer har et ønske om at øge andelen af ejendomsinvesteringer

afhængigt af type, beliggenhed og status, herunder udlejning

i porteføljen idet de har tillid til at fast ejendom fremadrettet

og salg. Generelt stilles der fortsat krav om en relativt høj

kan give et stabilt og konkurrencedygtigt afkast. Investorinte-

egenfinansiering af projekterne, men også her opleves en vis

ressen ændres aktuelt på to områder. Det opleves at investo-

opblødning.

1 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


M A R K E D S FO R H O L D DANMARK

investorinteresse for boligudlejningsejendomme, og markedet

Den økonomiske vækst i Danmark er i bedring. Der opleves en

for udvikling og salg af ejerboliger til private er også attraktivt.

stigende forbrugertillid omend forbrugerne fortsat er forsigti-

TK Development arbejder aktuelt med flere boligprojekter og vil

ge, og der opleves derfor et fortsat dæmpet privatforbrug. Der

fortsætte med at gøre det i de kommende år.

er forventninger om en fortsat - omend lav - vækst de kommende år. Arbejdsløsheden har igennem de senere år været nogen-

Danmark

lunde stabil og forventes på et uændret niveau de kommende

– etableret 1989

år. Det danske marked har igennem en længere periode været præget af usikkerhed, bl.a. som følge af en svækket finansiel sektor. Der opleves nu - også på det danske marked - en opblød-

Arbejdsløshed (%)

2012

2013

2014e

2015e

BNP (% å/å)

-0,4

0,4

1,3

1,7

Privatforbrug (% å/å)

-0,1

0,0

1,3

2,0

6,1

5,8

5,6

5,5

ning i mulighederne for at opnå finansiering af projekter.

(Kilde: Nordea, marts 2014)

I Danmark har TK Development fokus på butikssegmentet tilli-

SVERIGE

ge med kontor- og boligsegmentet.

Det svenske marked er fortsat præget af en stærk svensk økonomi og en stor købekraft. Væksten har i 2013 været højere

Der er god interesse for investering i både retail-, kontor- og

end i 2012, og der forventes fortsat vækst og stigning i privat-

boligprojekter på attraktive placeringer i større byer. Samtidig

forbruget for de kommende år. Arbejdsløsheden forventes på

opleves en vigende interesse for investering i sekundære byer.

et uændret niveau de kommende år.

Beliggenhed og kvalitet er to afgørende elementer for investorerne. På ejendomme med primære beliggenheder hvor risikoen

TK Development vil i lighed med tidligere år have fokus på bu-

for tomgang er forholdsvis begrænset, kan der opnås tilfreds-

tikssegmentet i Sverige. Detailhandelskæderne er interesseret

stillende salgspriser mens salgspriserne på ejendomme med

i attraktive lejemål, omend beslutningsprocesserne hos lejerne

sekundære placeringer er under pres. Der opleves stigende in-

også i det svenske marked er langtrukne. Detailhandelskæder-

teresse fra udenlandske investorer for investering i ejendomme

ne ekspanderer stadig, og flere nye udenlandske kæder er trådt

i de større byer med København som den foretrukne. De insti-

ind på det svenske marked.

tutionelle investorer og andre større professionelle investorer har behov for placering af kapital hvilket giver muligheder for

Projekternes beliggenhed er fortsat afgørende for lejerne, og

etablering af partnerskaber om nye projekter hvor projekterne

det er en klar tendens at detailhandelskæderne vil ekspandere

gennemføres i samarbejde med disse investorer.

i de større byer, specielt i Stockholm og Gøteborg, men også i andre af de største byer i Sverige. Stockholm udvikler sig fort-

På udlejningssiden har lejerne, særligt inden for retail, ligeledes

sat med en stor årlig befolkningstilvækst. Dette giver behov for

fokus på den rette beliggenhed. Både dagligvarekæder og re-

nye butiksetableringer og for udvikling af allerede eksisterende

tailkæder ekspanderer fortsat hvis beliggenheden er rigtig, om-

butiksområder, både i form af retailparker og shoppingcentre.

end beslutningsprocesserne er langtrukne. Lejeniveauet forventes på primære beliggenheder at være nogenlunde stabilt

På investorsiden er der stigende interesse fra både lokale og

hvorimod lejeniveauet på sekundære placeringer er under pres.

internationale investorer. Interessen er størst for projekter på primære beliggenheder, og salgspriserne på disse projekter er

På kontormarkedet opleves igen stigende aktivitet og øget in-

stigende.

teresse for projekter i de større byer. Projekter kan tiltrække både lejere og investorer ved attraktive beliggenheder. Koncer-

Sverige vurderes som det mest transparente og interessante

nens havnenære beliggenheder vurderes at være attraktive,

marked i Norden, og med den fortsatte butiksmæssige udbyg-

og koncernen forventer at skabe gode projekter de kommende

ning er det svenske marked meget interessant for TK Develop-

år. Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika

ment. TK Development vil fokusere på udvikling af storbutikker

Plads i København og Stuhrs Brygge i Aalborg hvor TK Devel-

og shoppingcentre på gode beliggenheder i de største byer,

opment i februar 2014 har betinget solgt et 6.000 m² kontor-

med Stockholm og Gøteborg som primære fokusområder.

domicil med den internationale Alfa Laval-koncern som lejer til PensionDanmark.

Sverige – etableret 1997

2012

2013

2014e

2015e

Boligmarkedet i Danmark er igen attraktivt. Der er behov for bo-

BNP (% å/å)

0,9

1,5

2,8

3,5

liger i de større byer hvor der er betydelig befolkningstilvækst.

Privatforbrug (% å/å)

1,6

2,0

2,6

2,2

Behovet dækker over både lejeboliger og ejerboliger. For lejebo-

Arbejdsløshed (%)

8,0

8,0

7,9

7,6

liger opleves et relativt højt lejeniveau hvilket forventes at være

(Kilde: Nordea, marts 2014)

stabilt den kommende periode. Der opleves ligeledes en stor

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 5 / 1 1 2


M A R K E D S FO R H O L D POLEN

kommende år. Arbejdsløsheden forventes for de kommende år

Den polske økonomi har i 2013 udviklet sig positivt, og denne

på et uændret niveau.

positive udvikling forventes at forsætte de kommende år. Der forventes således en moderat vækst i de kommende år med

TK Development har fokus på butikssegmentet. Det er ledel-

stigende privatforbrug og faldende arbejdsløshed.

sens vurdering at markedet de kommende år vil efterspørge dels outletcentre, dels ombygning og revitalisering af eksiste-

I Polen har TK Development fokus på både butiks- og boligseg-

rende centre. Dagligvarekæderne forventes ligeledes fortsat at

mentet.

ville ekspandere.

Stærke nationale og internationale retailkæder ønsker fort-

På investorsiden vises der igen interesse for investering i fast

sat at ekspandere, omend mere kontrolleret end tidligere, og

ejendom. Internationale fonde har fokus på større projekter

har ligesom i de andre af koncernens markeder fokus på be-

mens lokale investorer viser interesse for mindre projekter.

liggenhed. Generelt opleves god efterspørgsel efter lejemål på primære beliggenheder i større byer med samtidigt ønske fra

Tjekkiet

lejerne om at forbedre lejevilkårene på sekundære placeringer

– etableret 1997

2012

2013

2014e

2015e

eller endda fraflytte lejemål på disse placeringer.

BNP (% å/å)

-1,0

-1,2

1,8

2,2

Privatforbrug (% å/å)

-2,1

-0,4

0,4

2,0

7,0

7,0

6,8

6,6

I takt med at markedet for shoppingcentre modnes, forventes

Arbejdsløshed (%)

det at nye udviklingsmuligheder, herunder udvidelser og/eller

(Kilde: Europa-Kommissionen, European Economic Forecasts, Winter

revitalisering af eksisterende centre, vil blive attraktive.

2014)

Det primære fokus hos investorerne er i større byer, primært Warszawa, og der er fortsat god interesse for projekter i de større byer i Polen hvor beliggenheden er i top eller hvor der er udviklingsmuligheder i projekterne. Investormarkedet domineres af internationale investorer. Inden for boligsegmentet i Warszawa i Polen opleves god efterspørgsel efter boliger, og der er i regnskabsåret løbende indgået aftaler om salg af lejligheder i koncernens færdigopførte boligprojekt i Bielany hvor koncernen nu alene mangler at sælge 4 lejligheder. Omfanget af igangsatte projekter har i en periode været faldende, og udbuddet af boliger til salg har stabiliseret sig. Aktuelt overstiger salgsvolumen udbuddet af nye boliger hvilket har medvirket til svagt stigende priser på attraktive boliger. Det er ledelsens vurdering at det igen er attraktivt at udvikle boliger i Polen, primært i Warszawa-området, og forhåndssalget af anden etape af koncernens boligprojekt i Bielany, Warszawa, er påbegyndt i december 2013 og forløber bedre end forventet. Polen – etableret 1995

2012

2013

2014e

2015e

BNP (% å/å)

1,9

1,6

3,6

4,2

Privatforbrug (% å/å)

1,2

0,8

2,7

3,6

13,4

13,4

12,6

11,8

Arbejdsløshed (%) (Kilde: Nordea, marts 2014)

TJEKKIET Den økonomiske situation i Tjekkiet har i 2013 været præget af negativ vækst og faldende privatforbrug. Der er forventninger om en lav vækst og en beskeden stigning i privatforbruget de

1 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


FO R R E T N I N G S KO N C E PT O G V I D E N R E S S O U RC E R Koncernens idégrundlag

Arkitekter

Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditil-

Ingeniører

Option/køb af areal Investorer

vækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklingsog servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultat-

Færdigt projekt

Lejerbehov Lejere

skabende og kreative bindeled mellem lejer og investor. Investorønsker

Bærende værdier

Myndigheder

TK Development har en række bærende værdier, som kendetegner

Entreprenører

koncernen. De udstikker rammerne for hvordan medarbejderne i TK Development agerer og er værdier som TK Development gerne vil være

Underleverandører

kendt for.

I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrette-

Godt købmandsskab

lægger TK Development nybygning, udbygning og ombygning af

Resultatorienteret

fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og investorer-

Innovation og kreativitet

Troværdighed

nes ønsker. Koncernen udvikler projekterne hvilket indebærer

Keep it simple

Engagement/commitment

udlejning, byggestyring og kontrahering med entreprenørvirksomheder og underleverandører til udførelse af byggeopgaverne.

Strategi for forretningsområde – Development

Koncernens segmentmæssige fokus er udvikling af shopping-

Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt hvor de kan

centre, storbutikker og kontor- og domicilejendomme og i til-

gennemføres efter en af flere modeller:

knytning hertil blandede og multifunktionelle projekter samt

Solgte projekter (forward funding/forward purchase).

boliger i Polen og Danmark.

Projekter med partner.

I eget regi med høj grad af tillid til udlejning og salgbarhed.

Serviceydelser for tredjemand.

I Danmark vil fokus de kommende år være på butikssegmentet tillige med kontor- og boligsegmentet. TK Development ønsker i højere grad end tidligere at udnytte mulighederne for udvikling

Strategi for forretningsområde – Asset management

af fast ejendom inden for andre segmenter end butikssegmen-

Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projekter i en

tet. Butikssegmentet vil særligt i udlandet også i de kommende

mellemlang driftsperiode relateret til muligheder for at tilføre værdi.

år være det primære segment for koncernen.

FO R R E T N I N G S KO N C E P T

DK

Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast ejendom, benævnt development, og koncernens sekundære forretningsområde er asset management.

D E V E LO PM E N T Koncernen er en netværksvirksomhed der i kraft af tætte sam-

SE

PL

CZ

Shoppingcentre Butikker/storbutikker Strøgejendomme Kontorer Segment-mix Boliger

arbejdsrelationer gennem en årrække har opbygget et stort og stærkt netværk blandt lejere og investorer med hvem der lø-

Koncernens primære fokus er udvikling af fast ejendom. Udvik-

bende indgås aftaler. Koncernen er i høj grad en videnbaseret

ling kan finde sted efter flere modeller:

servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører og andre samarbejdspartnere. TK Development ønsker at være den foretrukne samarbejdspartner inden for udvikling af fast ejendom i butikssegmentet og en attraktiv samarbejdspartner inden for udvikling af fast

I egne bøger, med eller uden et forudgående salg af projekterne, hvor projekternes finansiering kan ske i egne bøger eller successivt af køber i takt med projekternes opførelse, også benævnt forward funding. Sammen med partnere i opførelsesperioden. Som serviceydelser for tredjemand.

ejendom i både kontor- og boligsegmentet hvor samspillet med kunder, lejere og investorer, er baseret på indsigt og gensidig

Kunderelationer

tillid.

Koncernens primære kunder består af lejere og investorer. TK Development arbejder løbende på at skabe nye og forbedrede ydelser der skal gøre koncernen til en endnu mere attraktiv

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 7 / 1 1 2


FO R R E T N I N G S KO N C E PT O G V I D E N R E S S O U RC E R samarbejdspartner.


ningspotentiale sammenholdt med projektets kompleksitet, gennemløbstid, kapitalbinding, herunder balancemæssig og li-

Lejerne

kviditetsmæssig belastning og ressourceindsats i øvrigt. Heri

På lejersiden har TK Development over en årrække opbygget

indgår overvejelser som projekternes beliggenhed, myndig-

tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder, her-

hedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og af-

under især retailkæder der ønsker at etablere nye butikker.

sætningsforhold.

Koncernen har oparbejdet en omfattende viden om lejernes øn-

Begrænsning af risici

sker og behov. På den baggrund er TK Development i stand til

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstillen-

at udvikle butiksløsninger der matcher lejernes krav til koncept

de projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når der er

og beliggenhed. De mange tætte relationer til en bred vifte af

opnået en tilfredsstillende forhåndsudlejning i projektet, sva-

retailkæder betyder desuden at koncernen altid er i stand til at

rende til mindst 60 %. Hvis projektet er solgt, igangsættes byg-

sammensætte et attraktivt butiksmiks der optimerer den en-

geriet først når koncernen forventer at kunne opfylde de krav

kelte lejers omsætning.

fra investorer som gør at salget af projektet kan gennemføres endeligt. Der er typisk tale om krav som det ligger inden for kon-

TK Development har gennem årene udviklet og gennemført

cernens kompetenceområder at løfte.

adskillige kontorprojekter, primært domicilejendomme. Koncernen har således bred erfaring i udvikling af attraktive kontor-

Forward funding

projekter der matcher både lejeres og investorers behov.

Det er TK Developments målsætning at sikre salget af projekter på et tidligt tidspunkt. Koncernen lægger vægt på i videst mu-

Investorerne

ligt omfang at udbygge investorernes engagement ved finan-

TK Development har ligeledes opbygget nære relationer til en

siering af projektet i byggeperioden (forward funding). Aftaler

stribe både danske og udenlandske investorer inden for fast

omkring forward funding med investorer indgås sædvanligvis

ejendom.

inden byggestart og herved sikres at koncernens likviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum, og herunder

Koncernen har indgående viden om investorernes ønsker og

opnås balancereduktion og risikominimering.

behov. TK Development tilbyder blandt andet standardiserede internationale kontrakter og en smidig proces fra start til over-

Grønt byggeri

dragelse.

Koncernen oplever en stigende efterspørgsel fra både lejere og investorer efter grønt byggeri. TK Development kan tilbyde at

Koncernen har gennem årene solgt projekter til en række dan-

koncernens projekter opføres som grønne byggerier i det om-

ske og udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser

fang det efterspørges af koncernens kunder. Flere af koncer-

og private selskaber.

nens projekter er opført som grønne byggerier og certificeret efter BREEAM-ordningen eller lignende.

Projekt- og risikostyring Nye projekter igangsættes ud fra en nøje vurdering af indtje-

Nedenfor er koncernens likviditetsbinding i projekter illustreret, dels ved et projektforløb uden forward funding, dels med forward

Pengebinding i DKK

funding.

Projektforløb uden forward funding Projektforløb med forward funding

Byggeperiode

1 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning

Aflevering

Udviklingsfasen

Byggestart

Grundkøb

Projektforløb


FO R R E T N I N G S KO N C E PT O G V I D E N R E S S O U RC E R kompetencer.

Miljø TK Development er bevidst om den generelle samfundsmæssige fokus på optimering af miljøforhold, herunder reduktion af

Koncernen ejer enkelte investeringsejendomme og en række

CO2-udledning og fokus på grønt byggeri.

færdigopførte projekter. Disse indgår i koncernens asset management aktiviteter.

Ved køb af byggegrunde til koncernens projekter undersøges jorden for eventuel forurening. Såfremt jorden er forurenet, bli-

VIDENRESSOURCER

ver forureningen oprenset til formålet inden byggeriet opstar-

TK Development udvikler projekter af høj kvalitet. Sammen

tes, eller grunden vil ikke blive købt.

med medarbejdernes viden og kompetencer spiller koncernens tætte relationer til lejere og investorer en afgørende rolle i for-

I projektudviklingen tilstræber koncernen at opnå en optimal

hold til at minimere risiciene i de enkelte projekter. Dette er for-

balance mellem miljø, sociale forhold og indtjening i koncernen.

udsætningen for at udvikle projekter der skaber tilfredshed hos

I disse overvejelser indgår bl.a. materialevalg, design, energifor-

både lejere og investorer, og som sikrer koncernen en tilfreds-

brug og miljøbelastning i øvrigt.

stillende indtjening på de enkelte projekter.

Koncernens projekter søges gennemført uden unødig belast-

Medarbejderne

ning af miljøet. TK Development samarbejder med lejere og

Medarbejdernes viden og kompetencer er derfor afgørende for

investorer om at etablere fornuftige miljømæssige løsninger i

værdiskabelsen i TK Development, og TK Development søger

forbindelse med udvikling og gennemførelse af nye projekter.

løbende at have optimal sammensætning af kompetente med-

Koncernen tilstræber bl.a. at der kan opnås et lavt energifor-

arbejdere med kompetencer inden for alle væsentlige områder

brug i færdige projekter, og at projekterne opføres så der sikres

i forbindelse med udvikling af fast ejendom. Koncernens med-

et godt indeklima og dermed mulighed for et godt arbejdsmiljø

arbejdere er fordelt på fagspecifikke områder: projektudviklere,

for de pågældende medarbejdere når projekterne er i drift.

udlejere, juridiske og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører.

ASSET MANAGEMENT TK Developments sekundære forretningsområde er asset ma-

Uddannelse

nagement. Dette forretningsområde omfatter ejerskab, drift,

For at højne medarbejdernes kompetenceniveau og dermed

indkøring og modning samt optimering af færdigopførte projek-

styrke værdiskabelsen i TK Development har koncernen løben-

ter i en mellemlang driftsperiode hvor denne periode relaterer

de fokus på uddannelse. Målet er at styrke koncernen i de ud-

sig til mulighederne for at kunne tilføre værdi.

viklingsfaser der er kritiske i forhold til at maksimere værdiskabelsen i det enkelte projekt.

I relation til nye projekter kan koncernen vælge at igangsætte projekter med henblik på opførelse og efterfølgende indkøring

Ud over at styrke koncernens videnressourcer er uddannelse

og modning over en kortere årrække. Sådanne projekter vil ty-

med til at cementere TK Developments position som en attrak-

pisk blive klassificeret som investeringsejendomme.

tiv arbejdsplads, for både nuværende og kommende medarbejdere.

Dette er en naturlig konsekvens af det aktuelle risikobillede, herunder især en investoradfærd hvor udviklingsprocessen for

Projektorganisation

visse projekter optimalt set ikke er tilendebragt før en modning

TK Development lægger vægt på at være en inspirerende ar-

og indkøring af ejendommene har fundet sted. Den investe-

bejdsplads hvor viden og erfaringer fra de enkelte projekter

ringsejendomsportefølje som dette element resulterer i, sikrer

bliver samlet op og givet videre i organisationen med henblik

isoleret set et såvel positivt driftsresultat som et positivt cash

på en fortsat styrkelse af koncernens og medarbejdernes ud-

flow. Efter modningsprocessen kan projekternes afkast endnu

viklingsmæssige kompetencer og knowhow.

bedre dokumenteres og en bedre prissætning opnås. For at sikre høj kvalitet i alle koncernens ydelser over for lejeUdvikling af investeringsejendomme kan finde sted, dels i egne

re og investorer – og samtidig sikre en effektiv fremdrift og en

bøger, dels i projektudviklingssamarbejder hvor medinvestorer

hurtig beslutningsproces i udviklingen af det enkelte projekt –

ønsker at deltage i såvel opførelses- som modningsfasen. Ved

er koncernens medarbejdere forankret i en matrixorganisation

indgåelse af samarbejder opnår koncernen en mere effektiv

der kan skitseres på følgende måde:

anbringelse af koncernens egenfinansiering i projekter under udvikling, en bedre risikospredning samt en mere effektiv udnyttelse af koncernens mandskabsmæssige ressourcer og

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 9 / 1 1 2


FO R R E T N I N G S KO N C E PT O G V I D E N R E S S O U RC E R Fordelingen af medarbejdere i koncernen

Projektgruppe

Faglige kompetencer

1

2

3

Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2014 90 medarbejdere 4

der er fordelt således:

Salg og udlejning

Øvrige lande 2

Controlling

Tjekkiet 9

Projektstyring/Byggestyring

Polen 24

Koncern/service 10 Økonomi og regnskab

Danmark 17 Centerdrift 14

Matrixorganisationen betyder at alle koncernens spidskompe-

Sverige 14

tencer der afspejler projektforløbet fra indledende skitse til færdiggørelse, er til stede i den projektgruppe der bærer det enkelte projekt igennem fra A til Z.

Koncern- og servicefunktionen omfatter bl.a. ledelse, økonomiog finansfunktion samt øvrige stabsmedarbejdere.

Organisation, ledelse og medarbejdere TK Developments organisation og ledelsesstruktur er baseret på landedivisioner under ledelse af divisionsdirektører. Koncernens samlede management team består af ovennævnte gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande. Ledelsesstrukturen (ekskl. afviklingsaktiviteter) i koncernen ser således ud:

Frede Clausen Administrerende direktør Robert Andersen Direktør Økonomi, finans og controlling

Danmark

Sverige

Polen

Tjekkiet

Erik Godtfredsen

Dan Fæster

Zygmunt Chyla

Mogens Pedersen

Organisatorisk fokus på segmenter For at understøtte den valgte segmentering er der tilrettelagt en organisering der bedst muligt sikrer ledelsesmæssigt fokus på såvel development-aktiviteter som asset management-aktiviteter. Direktionen søger i videst muligt omfang at tilrettelægge at de har sit primære fokus på hvert sit forretningsområde, dog med respekt for at direktionen i fællesskab er ansvarlig for den daglige ledelse af den samlede virksomhed. TK Development har flere års erfaring med asset management, og der er øget fokus herpå, herunder at udnytte koncernens kompetencer og erfarne medarbejdere, for at sikre fortsat fremdrift i modningen af færdigopførte projekter.

2 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


DEVELOPMENT Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast

Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres

ejendom, benævnt development. Koncernens primære seg-

således:

menter er butikker, kontorer og boliger, med variation fra land til land.

DKK mio.

31.1.2012

31.1.2013

0

15

2

17

17

10

Solgte

Strategi for forretningsområde – Development Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt hvor de kan gennemføres efter en af flere modeller: •

Solgte projekter (forward funding/forward purchase).

Projekter med partner.

I eget regi med høj grad af tillid til udlejning og salgbarhed.

Serviceydelser for tredjemand.

Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte

10

6

0

Total

27

38

12

Øvrige Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte

Development Lande:

Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet

Omsætning:

0

38

6

286

198

206

938

901

887

Total

1.224

1.137

1.099

Projektportefølje, netto

1.251

1.175

1.111

293

370

59

1.544

1.545

1.170

91,6 %

90,7 %

83,1 %

2013/14: DKK 258,9 mio. (2012/13: DKK 183,4 mio.)

Bruttoresultat: Balancesum:

31.1.2014

2013/14: DKK 68,7 mio.

Forward funding

(2012/13: DKK -81,8 mio.)

Projektportefølje, brutto

31.1.14: DKK 1.235,0 mio.

Forward funding i % af

(31.1.13: DKK 1.284,5 mio.)

bogført værdi af solgte projekter, brutto

TK Development har i development-segmentet fokus på gen-

Tabel 1

nemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, herunder sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyn-

Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen pen-

delse af byggeri. Herudover arbejder koncernen løbende på nye

gebindingen i den solgte projektportefølje. Ændringen i forward

projektmuligheder.

funding i forhold til 31. januar 2013 er en kombination af et fald som følge af aflevering af projekter til investorer og en stigning

Igangsætning af planlagte projekter sker når de kommercielle

som følge af opbygning af forward funding på nye projekter.

betingelser for igangsætning af byggeriet er opfyldt, og der er opnået hel eller delvis finansiering af projektet, enten hos kre-

Udviklingspotentialet i koncernens projektportefølje i kva-

ditinstitutter eller hos investorer i form af forward funding, og

dratmeter fremgår nedenfor:

der er tilvejebragt eventuel egenfinansiering i projektet via TK Developments egne finansielle ressourcer under hensyntagen

(’000) m²

31.1.2012

31.1.2013

31.1.2014

til de likviditetscovenants som ledelsen har vedtaget. Solgte

Bruttoresultatet i 2013/14 for development udgør DKK 68,7

Færdigopførte

0

4

0

mio. mod DKK -81,8 mio. i 2012/13.

Under opførelse

7

3

21

På koncernens retailprojekter med igangværende byggeri eller

Ikke påbegyndte

29

0

0

Total

36

7

21

0

3

0

nært forestående byggestart oplever koncernen fortsat god lejerinteresse, og der er også i denne periode indgået lejeaftaler

Øvrige

på flere af disse projekter. Der er endvidere i årets løb indgået

Færdigopførte

aftaler om salg af flere mindre retailprojekter. Indtjeningen fra

Under opførelse

39

20

21

disse salg forventes indregnet i regnskabsåret 2014/15 i for-

Ikke påbegyndte

560

422

363

bindelse med overdragelse af projekterne til investorerne.

Total

599

445

384

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. januar

Total projektportefølje

635

452

405

50

37

36

2014 405.000 m², fordelt med 21.000 m² solgte projekter og 384.000 m² øvrige projekter. Det samlede udviklingspotentiale

Antal projekter Tabel 2

udgjorde pr. 31. januar 2013 452.000 m².

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 1 / 1 1 2


DEVELOPMENT Geografisk segmentering af udviklingspotentialet i kvadratmeter: Danmark Tjekkiet

Polen Sverige

P ROJ E K TOV E R B L I K Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen inden for development. TKD’s ejerProjekt

By

andel af areal

TKD’s ejerandel

Land

Segment

(m²)

Byggestart/

Åbning/

forventet

forventet

byggestart

åbning

2004

Løbende

-

-

Oktober 2013

Efterår 2014

Under opførelse Amerika Plads, p-kælder

København

DK

P-kælder

16.000

50 %

Vasevej

Birkerød

DK

Mix

3.400

100 %

Ahlgade

Holbæk

DK

Mix

1.550

50 %

Barkarby Gate, retailpark

Stockholm

SE

Butik

20.000

100 %

August 2013

Efterår 2014

Shoppingcenter, Frýdek Místek

Frýdek Místek

CZ

Butik

1.480

10 %

Efterår 2013

Ultimo 2014

Citycenter BROEN, shoppingcenter

Esbjerg

DK

Butik

29.800

100 %

Efterår 2014

Efterår 2016

Østre Teglgade

København

DK

Kontor/bolig

32.700

100 %

Løbende

Løbende

Amerika Plads, felt C

København

DK

Mix

6.500

50 %

2014

2016

Amerika Plads, felt A

København

DK

Kontor

5.900

50 %

2014

2016

Aarhus Syd, etape II

Aarhus

DK

Butik

2.800

100 %

2014

2015

Ejby Industrivej

København

DK

Kontor

12.900

100 %

-

-

Østre Havn/Stuhrs Brygge

Aalborg

DK

Mix

36.000

Løbende

Løbende

Retailpark, Marsvej

Randers

DK

Butik

Udvikling af centrum

Køge

DK

Handelskvarteret Kulan

Gøteborg

Retailpark, Söderhamn

Ikke påbegyndte 1)

1)

50 %

4.700

100 %

Medio 2014

2015

Mix

26.500

100 %

2014

Løbende

SE

Mix

45.000

100 %

2014

2016

Söderhamn

SE

Butik

10.000

100 %

2014

2015

Retailpark, Gävle, etape II

Gävle

SE

Butik

15.800

100 %

Løbende

Løbende

Shoppingcenter, Jelenia Góra

Jelenia Góra

PL

Butik

7.320

30 %

Forår 2014

Ultimo 2015

Residential Park, Bielany,

Boliger/

øvrige etaper

Warszawa

PL

service

48.350

100 %

Løbende

Løbende

Bytom Retail Park

Bytom

PL

Butik

25.800

100 %

Løbende

Løbende

Most Retail Park, etape II

Most

CZ

Butik

2.000

100 %

-

-

Development, totalt areal 1)

ca.

355.000

Avanceandel på udvikling udgør 70 %.

2 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


DEVELOPMENT P R O J E K T E R U N D E R O P FØ R E L S E

I K K E PÅ B E G Y N D T E P R O J E K T E R

Amerika Plads, p-kælder, København, Danmark

Citycenter BROEN, shoppingcenter, Esbjerg, Danmark

Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes li-

I Esbjerg ejer TK Development et areal hvorpå der planlægges

geligt af Udviklingsselskabet By & Havn I/S og TK Development,

opført et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800

ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en parke-

m² ved Esbjerg Station. Centret forventes at bestå af ca. 70

ringskælder. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området

butikker. Processen med opnåelse af tilladelser til projektet er

er delvist opført, og efter færdiggørelse af det samlede parke-

forsinket idet projektet skal igennem en validerings- og god-

ringsanlæg forventes dette solgt. For beskrivelse af Amerika

kendelsesproces i forhold til sikkerheden i banedriften, m.v. Det

Plads, felt A og C, henvises til afsnittet ”Ikke påbegyndte pro-

forventes at valideringsprocessen varer indtil efter sommer, og

jekter” nedenfor.

byggestart forventes derfor nu i efteråret 2014. Der er igangværende drøftelser med PFA om salg af en andel af projektet

Vasevej, Birkerød, Danmark

på nuværende stadie. PFA vil dermed såfremt en endelig aftale

TK Development ejer en ejendom på knap 3.000 m² på Vasevej i

indgås, deltage i værdiskabelsen på et tidligt tidspunkt i projek-

Birkerød med SuperBest som lejer. Der arbejdes med renovering

tets udvikling. Dette harmonerer med koncernens forretnings-

af den eksisterende ejendom og en mindre tilbygning omfatten-

model om gerne at indgå partnerskaber omkring større udvik-

de bl.a. enkelte butikker og boliger.

lingsprojekter.

Ahlgade, Holbæk, Danmark

Østre Teglgade, København, Danmark

TK Development ejer 50 % af aktierne i et selskab der udvikler

TK Development ejer et projektareal med en attraktiv beliggen-

ca. 3.100 m² boliger og butikker i Holbæk. Boligdelen udgør ca.

hed på Teglholmen. Projektarealet udgør ca. 32.700 m². Aktu-

1.900 m² og er solgt og overdraget til et boligselskab. Erhvervs-

elt arbejdes der med muligheder for etablering af en kirke og

delen udgør ca. 1.200 m² og er nu fuldt udlejet efter at der i

eventuelt et plejecenter på en del af arealet. Herudover er der

Q4 2013/14 er indgået lejekontrakt på en større del af arealet.

drøftelser med en interessent om et boligprojekt på arealet.

Byggeriet er påbegyndt i oktober 2013 og forventes færdigt i efteråret 2014.

Amerika Plads, felt A og C, København, Danmark Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes li-

Barkarby Gate, retailpark, Stockholm, Sverige

geligt af Udviklingsselskabet By & Havn I/S og TK Development,

I Barkarby i den nordvestlige del af Stockholm udvikler TK De-

ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en parke-

velopment en 20.000 m² retailpark. Retailparken forventes at

ringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskompleks

bestå af 12-14 enheder hvoraf 9-10 enheder vil være butikker.

indeholdende ca. 11.800 m² kontorer, og på felt C planlægges

Den aktuelle udlejningsgrad udgør 94 % (Q3 2013/14: 82 %),

opført et bygningskompleks indeholdende ca. 13.000 m² er-

og der er bl.a. indgået lejeaftaler med større lejere som XXL

hverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejning eller for-

(sportsforretning), Clas Ohlson, Intersport, Lager 157, Grizzly,

håndssalg.

Kjell & Co., Burger King, Pizza Hut og fitnesskæden Nordic Wellness. Projektet er i juni 2013 solgt til en fond administreret af

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

Cordea Savills. Salget er baseret på forward funding. Byggeriet

På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvik-

er påbegyndt i august 2013, og åbning er planlagt til efteråret

ler TK Development gennem et fællesejet selskab (50/50) med

2014. Indtjeningen fra salget vil blive indregnet i 2014/15 i for-

Frederikshavn Maritime Erhvervspark en business- og boligpark

bindelse med overdragelse af projektet til investor.

på ca. 72.000 m². Arealet er erhvervet af det fælles selskab hvor der sker løbende betaling for de erhvervede byggeretter

Shoppingcenter, Frýdek Místek, Tjekkiet

i takt med at der udvikles og gennemføres konkrete projekter.

I den tjekkiske by Frýdek Místek har TK Development i efteråret

Bl.a. udvikles aktuelt et projekt til den internationale Alfa Lav-

2013 solgt en 80 %-ejerandel af et planlagt shoppingcenter-

al-koncern, jf. omtale nedenfor. Herudover er arbejdet med en

projekt til en samarbejdspartner. TK Developments ejerandel af

ny lokalplan omfattende ca. 31.000 m² boliger, kontorer og par-

projektet udgør herefter 10 %. Shoppingcentret vil bestå af ca.

kering igangsat.

60 butikker. TK Development modtager honorar for bl.a. udlejning og byggestyring i forbindelse med projektets gennemfø-

Alfa Laval, Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

relse. Aktuel udlejningsgrad udgør 84 % (Q3 2013/14: 82 %),

TK Development har efter regnskabsårets udl��b, i februar

og der er bl.a. indgået lejekontrakter med Billa, Intersport, H&M,

2014, betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg. Pro-

NewYorker og Euronics. Byggeriet er påbegyndt i efteråret

jektet udvikles til den internationale Alfa Laval-koncern som

2013, og åbning forventes ultimo 2014.

har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 3 / 1 1 2


DEVELOPMENT 126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i marts 2014 og overdra-

ligvareenhed og ca. 22.200 m2 butikker, restauranter og ser-

ges efter færdiggørelsen til investor i juni 2015. Indtjeningen

viceenheder. Byggetilladelse til projektet foreligger. Udlejnin-

fra salget vil blive indregnet i 2015/16 i forbindelse med over-

gen pågår, og der er aktuelt indgået lejekontrakter på ca. 51

dragelse af projektet til investor.

% af arealet. Lejerne omfatter bl.a. Intermarché, H&M, Stradivarius, Reserved, Carry, CCC og Bershka. Byggestart forventes

Retailpark, Marsvej, Randers, Danmark

i foråret 2014 med åbning ultimo 2015. 70 % af projektet er i

På Marsvej i Randers har koncernen i oktober 2010 overtaget

december 2012 overdraget til Heitman, og koncernens 30 %

en grund med henblik på udvikling af et projekt på 4.700 m²

ejerandel er i samme forbindelse klassificeret under ”Investe-

butikker. Udlejningen er igangsat, og der opleves en tilfreds-

ringsejendomme under opførelse”. TK Development vil modta-

stillende lejerinteresse for projektet. Der er bl.a. indgået leje-

ge honorarindtægter fra det fællesejede selskab for udvikling,

kontrakt med jem & fix.

udlejning og byggestyring af projektet.

Udvikling af centrum, Køge, Danmark

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

TK Development arbejder med en projektmulighed i Køge.

TK Development ejer et areal i Warszawa hvor der er mulig-

Køge Kyst og TK Development har i februar 2012 indgået en

hed for at opføre et boligbyggeri på ca. 56.200 m², jf. omta-

betinget købsaftale hvor TK Development køber et areal med

le ovenfor under ”Færdigopførte projekter”. Første etape på

henblik på opførelse af et projekt på ca. 26.500 m². Projektet

7.850 m² er færdigopført. De resterende ca. 48.350 m² plan-

opføres i umiddelbar tilknytning til Køge Station og butiksom-

lægges opført i tre etaper som forventes igangsat løbende,

rådet i bymidten og omfatter ca. 11.500 m² butikker, ca. 8.800

i forlængelse af afslutningen af første etape, og når der er

m² offentlige funktioner, herunder rådhus og genoptrænings-

opnået et tilfredsstillende forhåndssalg. Byggetilladelse til

center, ca. 3.300 m² boliger og ca. 2.900 m² kontorer/fitness.

projektets anden etape som består af ca. 300 boligenheder

Hertil kommer ca. 12.000 m² parkeringskælder. Lokalplanen

og servicearealer, foreligger. Forhåndssalget er påbegyndt i

er vedtaget i juni 2013. Der forventes indgået aftale med

december 2013 og forløber bedre end forventet. Der er aktu-

Køge Kommune om kommunens overtagelse af både rådhus

elt forhåndsreserveret 29 % af enhederne. Byggestart forven-

og genoptræningscenter. Udlejningen af butiksdelen er påbe-

tes sidst på foråret 2014 med aflevering til køberne i foråret

gyndt, og der opleves god interesse fra lejere for projektet.

2016. Boligerne vil blive solgt som ejerlejligheder til private brugere.

Projektet planlægges opført i etaper. Første etape vil omfatte ca. 2.400 m² butikker hvoraf ca. 2.000 m² er udlejet til daglig-

Bytom Retail Park, Bytom, Polen

vareoperatører, ca. 5.500 m² genoptræningscenter til kommu-

På TK Developments grund ved shoppingcentret Plejada i By-

nen og ca. 5.500 m² af den planlagte parkeringskælder på ca.

tom der har en central placering i Katowice-regionen, forven-

11.000 m² der er lejet ud til EuroPark. Byggestart forventes i

tes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca.

2014 når den igangværende udbudsrunde på entreprisen er

25.800 m². Projektet opføres etapevis i takt med udlejningen.

tilendebragt.

Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i takt med udlejning.

Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter og service/erhverv, Gøteborg, Sverige TK Development har sammen med den svenske boligudvikler JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF’s fabriksområde i Gamlestaden i Gøteborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m² fordelt med 30.000 m² shoppingcenter, 15.000 m² service/erhverv samt 30.000 m² boliger. TK Development skal stå for de 45.000 m² shoppingcenter og service/erhverv, og JM AB for de resterende 30.000 m² boliger. Lokalplanen er under udarbejdelse. Projektet drøftes med potentielle lejere, og en række lejeaftaler er på plads. Shoppingcenter, Jelenia Góra, Polen I Jelenia Góra har TK Development købt et areal og har option på yderligere arealer med henblik på udvikling af ca. 24.400 m2 shoppingcenter. Projektet vil omfatte en ca. 2.200 m2 dag-

2 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


ASSET MANAGEMENT Koncernens sekundære forretningsområde er asset manage-

Uagtet at disse ejendomme er klassificeret under asset mana-

ment og omfatter ejerskab, drift, indkøring og modning samt

gement, arbejder TK Development med salg/delvist salg heraf.

optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang drifts-

I februar 2014 er der indgået betinget salgsaftale vedrørende

periode hvor denne periode relaterer sig til mulighederne for

koncernens 75 % ejerandel af Fashion Arena Outlet Center i

at tilføre værdi.

Prag, Tjekkiet. Salget forventes endeligt gennemført i april 2014.

Strategi for forretningsområde – Asset management Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projekter i en

Fokus er aktuelt på at modne de enkelte ejendomme mest mu-

mellemlang driftsperiode relateret til muligheder for at tilføre værdi.

ligt og sælge dem når koncernen ikke forventes at kunne tilføre projekterne væsentlig yderligere værdi.

Asset management Lande: Omsætning: Bruttoresultat:

Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet

Den samlede portefølje af ejendomme under asset mana-

2013/14: DKK 137,7 mio.

gement udgør pr. 31. januar 2014 DKK 1.934,2 mio. (31.1.13:

(2012/13: DKK 434,5 mio.)

DKK 1.932,1 mio.) hvoraf investeringsejendommene udgør DKK

2013/14: DKK 112,6 mio.

308,5 mio. (31.1.13: DKK 312,1 mio.). Driften af disse, primært

(2012/13: DKK -21,0 mio.) Balancesum:

31.1.14: DKK 2.038,8 mio. (31.1.13: DKK 2.100,7 mio.)

Ansatte på centrene:

31.1.14: 14 (31.1.13: 12)

shoppingcentre, forløber generelt tilfredsstillende. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 6,7 % (2012/13: 6,7 %). Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 7,9 % (2012/13: 7,9 %).

Landefordeling af egne ejendomme under asset management

Samlet set for koncernens shopping- og outletcentre udvikler

(bogført værdi):

både antal besøgende og omsætning i centrene sig positivt. Der har i 2013 været mere end 16 millioner besøgende i koncernens seks centre.

Danmark

Udvikling i antal besøgende (2011= indeks 100): 110

Polen

105

Tjekkiet

100

Bruttoresultatet i 2013/14 for asset management udgør DKK

95

2011

2012

2013

112,6 mio. mod DKK -21,0 mio. i 2012/13. Koncernens egne ejendomme under asset management omfatter pr. 31. januar 2014 følgende ni ejendomme:

Aktuel udlejTKD’s ejerandel

Projektareal m2

ningsgrad

Shoppingcenter

20 %

28.250

100 %

Shoppingcenter

30 %

16.500

93 %

Danmark

Shoppingcenter

100 %

25.000

92 %

Tjekkiet

Outletcenter

75 %

25.000

96 %

Galeria Sandecja, Nowy Sącz

Polen

Shoppingcenter

100 %

17.300

96 %

Ringsted Outlet

Danmark

Outletcenter

50 %

13.200

63 %

Most Retail Park

Tjekkiet

Retailpark

100 %

6.400

91 %

Aabenraa

Danmark

Retailpark

100 %

4.200

71 %

Brønderslev

Danmark

Strøgejendom

100 %

2.400

93 %

Projekt

Land

Type

Futurum Hradec Králové

Tjekkiet

Galeria Tarnovia, Tarnów

Polen

Sillebroen, Frederikssund Fashion Arena Outlet Center, Prag

Investeringsejendomme

Øvrige færdigopførte projekter

I alt

138.250

Udviklingen i de enkelte centre fremgår af siderne 26-29.

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 5 / 1 1 2


ASSET MANAGEMENT FUTURUM HRADEC KRÁLOVÉ, SHOPPINGCENTER, TJEKKIET Åbning

November 2000/maj 2012

Udlejningsareal

28.250 m²

Udlejningsgrad

100 % (Q3 2013/14: 100 %)

Kundetal 2013

5,9 mio.

Shoppingcentret blev i 2012 udvidet med knap 10.000 m², og det eksisterende center blev i samme forbindelse moderniseret. Centret består nu af 110 butikker. Centret er fuldt udlejet og har fortsat en tilfredsstillende drift og kundetilstrømning. Omsætningen i centret er i 2013 steget med 16 % i forhold til 2012 og antal besøgende med 4 %. 2011

2012 2013 (2011=indeks 100)

140

Større lejere: Cinestar, Tommy Hilfiger, H&M, New Yorker, Adidas, Reserved, Intersport, Takko Fashion, Foot Locker, Gant, C & A, Lindex, Datart.

130 120 110 100 90 80 70 60

Omsætning

Kundetal

G A L E R I A TA R N O V I A , S H O P P I N G C E N T E R , TA R N Ó W , P O L E N Åbning

November 2009

Udlejningsareal

16.500 m², heraf ca. 2.000 m² supermarked

Udlejningsgrad

93 % (Q3 2013/14: 94 %)

Kundetal 2013

1,8 mio.

TK Development ejer 30 % af centret. Centret oplever fortsat en tilfredsstillende kundetilstrømning og drift. Antal besøgende i centret er i 2013 steget i forhold til året før. Omsætningen i centret er på niveau med året før.

2011

140

2012 2013 (2011=indeks 100)

Kædebutikkerne klarer sig tilfredsstillende, mens de lokale lejere generelt har det svært. TK Development har fokus på at øge centrets attraktionsværdi og arbejder med flere tiltag der skal medvirke til bl.a. at styrke udlejningsgraden i centret og øge kundetilstrømningen. Større lejere: H&M, New Yorker, Euro RTV AGD, Reserved, Deichmann, Douglas, Rossmann, Stradivarius, Takko Fashion, Simply Market.

130 120 110 100 90 80 70 60

Omsætning

Kundetal

2 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


ASSET MANAGEMENT SILLEBROEN, SHOPPINGCENTER, FREDERIKSSUND, DANMARK Åbning

Marts 2010

Udlejningsareal

25.000 m², heraf ca. 5.000 m² dagligvareenheder

Udlejningsgrad

92 % (Q3 2013/14: 91 %)

Kundetal 2013

2,9 mio.

I et fortsat vanskeligt marked med afdæmpet privatforbrug har både antal besøgende og omsætning i centret i 2013 været svagt vigende i forhold til 2012. Antal besøgende ligger på indeks 96 og omsætningen på indeks 97. Omsætning og kundetal matcher det generelle billede af den svage danske detailhandelsudvikling i 2013.

2011

140

2012 2013 (2011=indeks 100)

130 120 110

Kædebutikkerne klarer sig tilfredsstillende, mens de lokale lejere generelt har det svært. Der sker løbende lejerudskiftninger for at optimere centret, og nye lejere kommer til. I 2013 har bl.a. Gina Tricot, Signal, Sisters Point og Tippy åbnet butik i centret. Der forhandles med lejere til flere af de resterende lejemål. Centret er fortsat i en indkørings- og modningsfase, og der arbejdes med en fortsat positionering af centret i markedet. TK Development har fokus på at styrke både udlejningsgrad og omsætningsniveau i centret. Større lejere: Kvickly, Fakta, H&M, Fona, Gina Tricot, Matas, Sport-Master, Frederikssund Isenkram, Deichmann, Vero Moda, Designersmarket, Wagner, Frederikssund Apotek, Tøjeksperten, Skoringen, Companys, Bog & Idé, Café Vivaldi.

100 90 80 70 60

Omsætning

Kundetal

FA S H I O N A R E N A O U T L E T C E N T E R , P R A G , T J E K K I E T Åbning

2011

140

2012 2013 (2011=indeks 100)

November 2007/oktober 2010

Udlejningsareal

25.000 m²

Udlejningsgrad

96 % (Q3 2013/14: 96 %)

Kundetal 2013

2,2 mio.

Igennem de senere år har Fashion Arena Outlet Center for alvor manifesteret sig som et af de succesrige outletcentre i Centraleuropa. TK Development ejer 75 % af dette outletcenter. Siden åbningen af anden etape i 2010 har der været en meget positiv udvikling i både antal besøgende og omsætning i centret. I 2012 steg omsætningen i centret med 24 % i forhold til 2011, og den positive udvikling er fortsat i 2013. Antal besøgende var i første halvår af 2013 svagt vigende, men er siden august 2013 igen steget i forhold til året før. Omsætningen i centret udgør for 2013 indeks 104 i forhold til 2012. Større lejere: Tommy Hilfiger, Nike, Adidas, Benetton, Tom Tailor, Ecco, Gant, Lacoste, Levi Strauss & Co., Esprit.

130 120

Som tidligere anført har TK Development efter regnskabsårets udløb, i februar 2014, betinget solgt sin 75 % ejerandel af outletcentret til Meyer Bergman. Salgsprisen for hele ejendommen udgør EUR 71,5 mio. Salget er betinget af endelig finansiering og forventes på plads i løbet af kort tid. Salget medfører en mindre avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af balancen med ca. DKK 400 mio. og et betydeligt bidrag til den fri likviditet i koncernen.

110 100 90 80 70 60

Omsætning

Kundetal

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 7 / 1 1 2


ASSET MANAGEMENT GALERIA SANDECJA, SHOPPINGCENTER, NOWY SĄCZ, POLEN Åbning

Oktober 2009

Udlejningsareal

17.300 m², heraf ca. 5.000 m² hypermarked

Udlejningsgrad

96 % (Q3 2013/14: 96 %)

Kundetal 2013

2,4 mio.

Driften af Galeria Sandecja er generelt forløbet tilfredsstillende. Målt i forhold til 2012 udgør omsætningen i centret i 2013 indeks 99 og antal besøgende udgør indeks 103.

2011

2012 2013 (2011=indeks 100)

140 130

Konkurrencesituationen i byen er øget sidst på året efter at endnu et shoppingcenter er åbnet i byen. TK Development har derfor fokus på tiltag der kan fastholde og udbygge den hidtidige udvikling. De ledige lokaler fyldes op med midlertidige lejere på kortvarige lejeaftaler hvilket er med til at skabe øget aktivitet og dynamik i centret og sikre at centret fremstår fuldt udlejet samtidig med at der arbejdes med at få indgået sædvanlige længerevarende lejekontrakter på arealerne.

120

Større lejere: Carrefour, H&M, New Yorker, Reserved, Deichmann, Douglas, Camaieu, Carry, Euro RTV AGD.

110 100 90 80 70 60

Omsætning

Kundetal

R I N G S T E D O U T L E T, R I N G S T E D , D A N M A R K Åbning

Marts 2008

Udlejningsareal

13.200 m²

Udlejningsgrad

63 % (Q3 2013/14: 61 %)

Kundetal 2013

1,2 mio.

Ringsted Outlet er udviklet i 50/50-ejer joint venture med Miller Developments. Efter en lang indkøringsperiode har Ringsted Outlet over de seneste to år vist en fin fremgang. På trods af en svær udlejningssituation og en fortsat øget konkurrencesituation i den danske detailhandel havde Ringsted Outlet i 2013 igen fremgang. Antal besøgende steg med ca. 10 %, og omsætningsvæksten var på knap 14 % i forhold til året før.

2011

180

2012 2013 (2011=indeks 100)

160

Der er i årets løb indgået lejekontrakter med flere nye lejere, og der har i 2013 været flere nye butiksåbninger, bl.a. Superdry, Saint Tropez, Envii, Mio my Mio og Haglöfs. Ultimo marts 2014 er LEGO Wear åbnet i centret. Større lejere: Hugo Boss, Nike, Puma, Diesel, G-Star Raw, Redgreen, Ticket to Heaven, McDonald’s, Superdry, Le Creuset, Levi’s, Sparkz, Samsøe & Samsøe, Rosendahl, Noa Noa, Helly Hansen, Saint Tropez, Asics, Envii, Signal.

140 120 100 80 60 40 20

Omsætning

Kundetal

2 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


ASSET MANAGEMENT M O S T R E TA I L PA R K , T J E K K I E T TK Development udvikler i den tjekkiske by Most en retailpark på ca. 8.400 m². Projektet opføres i etaper. Første etape på ca. 6.400 m² åbnede i april 2009. Den aktuelle udlejningsgrad på første etape udgør 91 % (Q3 2013/14: 91 %). Der er ét ledigt lejemål i projektet, og der arbejdes med udlejning heraf. Forinden et salg af projektet kan gennemføres, er det ledelsens vurdering at det ledige lejemål skal være udlejet.

R E TA I L P A R K , A A B E N R A A , D A N M A R K TK Development har i 2009 opført en retailpark på ca. 4.200 m² i Aabenraa. Udlejningsgraden i retailparken er medio 2013 faldet fra 100 % til 71 % efter Bivas konkurs og fraflytning. Lejerne i retailparken er jem & fix, Petworld, T. Hansen og Sport24. Der er drøftelser med potentielle lejere til det ledige lejemål.

S T R Ø G E J E N D O M , B R Ø N D E R S L E V, D A N M A R K I den tidligere Føtex-ejendom på Mejlstedgade i Brønderslev har TK Development udviklet ca. 2.400 m² butikker. Projektet er lejet ud til Deichmann, Fitness World og Intersport. Aktuel udlejningsgrad udgør 93 % (Q3 2013/14: 93 %).

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 2 9 / 1 1 2


AFVIKLINGSAKTIVITETER Som tidligere oplyst har ledelsen vedtaget en markedsmæssig

Koncernen har efter disse salg nu to investeringsejendomme

fokusering på de lande der forventes at kunne bidrage fremad-

i Tyskland tilbage. Disse omfatter en kombineret erhvervs- og

rettet med en betydende værdiskabelse og i tilknytning hertil

boligudlejningsejendom i Lüdenscheid i det vestlige Tyskland og

en effektiv kapitaludnyttelse. Det betyder at koncernens akti-

en boligudlejningsejendom i randområdet af Berlin.

viteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland udfases. Udfasningen medfører lukning af kontorer og afskedigelse af medar-

Værdien af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2014 DKK

bejdere og vil ske hurtigst muligt i respekt for at der i alle lande

103,2 mio. mod DKK 167,3 mio. pr. 31. januar 2013. Faldet kan

er projekter der skal håndteres så værdierne i den eksisterende

primært henføres til de i årets løb gennemførte salg, jf. ovenfor.

portefølje bevares bedst muligt. Pr. 31. januar 2014 er værdiansættelsen af ejendommen i Lüdenscheid baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a., beregnet ud

Afviklingsaktiviteter Lande: Omsætning:

Tyskland, Finland, Litauen,

fra en discounted cashflow-model over en 10-årig periode og

Letland og Rusland

indregning af terminalværdien i år 10. En del af ejendommen er

2013/14: DKK 10,4 mio. (2012/13: DKK 14,4 mio.)

Bruttoresultat:

2013/14: DKK -17,4 mio. (2012/13: DKK -36,7 mio.)

Balancesum:

31.1.14: DKK 367,7 mio.

uudlejet, og der arbejdes med en udviklingsplan for den samlede ejendom med henblik på optimering og et efterfølgende salg. Ledelsen forventer derfor en lidt længere tidshorisont for afviklingen af denne ejendom.

(31.1.13: DKK 425,4 mio.) Antal medarbejdere:

31.1.14: 2

For den anden ejendom er værdiansættelsen baseret på ind-

(31.1.13: 11)

ledende salgsdrøftelser med en potentiel investor. Salgsdrøftelserne tager udgangspunkt i at et p.t. ledigt erhvervslejemål

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i 2013/14

genudlejes. Der pågår forhandlinger med en lejer til dette le-

DKK -38,9 mio. mod DKK -53,7 mio. i 2012/13 og består af DKK

jemål, dog til en lavere leje end tidligere opnået og forventet.

-13,3 mio. fra den løbende drift, DKK -1,0 mio. fra konstaterede

Ledelsen tillægger det stor betydning fortsat at reducere de

tab i forbindelse med gennemførte salg og DKK -24,6 mio. fra

tyske aktiviteter og har derfor valgt at gå videre i disse forhand-

nedskrivninger og værdireguleringer af tilbageværende aktiver.

linger.

Værdireguleringerne vedrører de tyske investeringsejendomme

Udover disse investeringsejendomme ejer koncernen en andel

og udgør i 2013/14 DKK -9,5 mio. mod DKK -13,5 mio. året før.

af et mindre shoppingcenter og enkelte grunde.

Værdireguleringerne i 2013/14 er primært relateret til genudlejning af ledige lejemål på et lavere lejeniveau end forventet

Medarbejderne er fratrådt ultimo september 2013, og kontoret

og indledende salgsdrøftelser hvor ledelsen tillægger det stor

er lukket.

betydning fortsat at reducere de tyske aktiviteter.

FINLAND Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 31. januar 2014

Koncernens aktiviteter i Finland er forholdsvist begrænsede

DKK 367,7 mio. mod DKK 425,4 mio. pr. 31. januar 2013 hvilket

og omfatter ud over en enkelt projektmulighed nedenstående

svarer til en reduktion på 13,6 %. I balancen pr. 31. januar 2014

projekter.

indgår det forhåndssolgte projekt DomusPro Retail Park i Vilnius med DKK 92,9 mio. Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er for-

Projekt

By

Segment

Areal (m²)

Pirkkala Retail Park, etape II Tammerfors Butik

5.400

Kaarina Retail Park

6.600

Turku

Butik

bundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.

Aktiviteterne søges fortsat afviklet hurtigst muligt. Ledelsen forventer at aktiviteterne vil kunne afvikles i løbet af 2014 mod

T YS K L A N D

tidligere forventet i løbet af foråret 2014.

TK Development har i regnskabsåret 2013/14 solgt yderligere to af koncernens tyske investeringsejendomme. En mindre

Medarbejderne er fratrådt, og kontoret er lukket pr. 31. oktober

investeringsejendom blev solgt i juni 2013. I september 2013

2013.

blev yderligere en tysk investeringsejendom solgt, og salgsprisen udgjorde DKK 43,8 mio., svarende til bogført værdi.

3 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


AFVIKLINGSAKTIVITETER B A LT I K U M

RUSLAND

Koncernens baltiske aktiviteter omfatter følgende projekter:

Koncernen ejer et mindre projekt i Moskva. Projektet består af huse i skandinavisk stil og bruges til boligudlejning. Projektet vil

Projekt

By

Segment

Areal (m²)

DomusPro Retail Park

Vilnius (LT)

Butik

11.100

Milgravja Street

Riga (LV)

Bolig

10.400

Ulmana Retail Park

Riga (LV)

Butik

12.500

blive søgt afhændet når markedssituationen er normaliseret.

DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen I Vilnius ejer TK Development et areal med henblik på opførelse af en retailpark på i alt 11.100 m². Projektet er betinget solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under management af BPT Asset Management. Projektet overdrages til køber når sædvanlige kommercielle betingelser er opfyldt, herunder projektets opførelse og udlejning. Salgsprisen er baseret på et afkastkrav på 8,5 %. Projektet opføres i etaper. Byggeriet af første etape på ca. 7.500 m² blev påbegyndt i august 2013, og åbning heraf fandt sted den 20. marts 2014. Der er en god dialog med lejere til projektet, og første etape er 85 % udlejet med dagligvareoperatøren RIMI som ankerlejer. Byggeriet af anden etape vil blive påbegyndt når der er opnået en tilfredsstillende udlejning heraf. De øvrige aktiviteter i Baltikum søges afviklet hurtigst muligt under hensyntagen til at værdierne i den eksisterende portefølje bevares bedst muligt. Afviklingen af aktiviteterne vil fortsætte i regnskabsåret 2014/15.

DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen

L edelsesberetning P P2O0RT EV E LO L edelsesberetning | Å R|S RÅ ARPSPROART 1 32 /0 11 4 3 /| 1T4K |D ETVKED LO PM E NPM T AE/NST A | /3S1 |/ 13112 / 1 1 2


Ø KO N OM I S K E ST Y R E M Å L For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab ar-

Covenanten er udtrykt således:

bejdes der med likviditetsstyremål i den samlede koncern, jf. nedenfor. Ligeledes har ledelsen vedtaget et soliditetsmål på

L + K > E + O + R,

koncernniveau i niveauet 40 %, beregnet som egenkapital i

forhold til samlede aktiver.

hvor:

C O V E N A N T S K N Y T T E T T I L K R E D I T FA C I L I T E -

L = TK Development-koncernens frie likviditet i form af in-

TER

deståender på bankkonti og værdien af børsnoterede

Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig

danske stats- og realkreditobligatoner med en løbetid på

på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %,

mindre end fem år.

målt ved aflæggelse af delårs- og årsrapporter. K = TK Development-koncernens disponible beløb under de

LIKVIDITETSCOVENANT

til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter.

Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen i en længere årrække. Likviditetscovenanten skal i korthed udtryk-

E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TK

ke, at koncernen for at kunne påtage sig betydende likvidi-

Development-koncernen er forpligtet til at gennemføre

tetskrævende forpligtelser til enhver tid skal have en likvid

de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede

kapital der svarer til de faste omkostninger i de næste seks

projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfa-

måneder uden indregning af likviditetsindgange på solgte pro-

ciliteter fra finansielle institutter samt forward funding.

jekter, men med indregning af projektforpligtelser de næste seks måneder.

O = TK Development-koncernens kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger for de kommende seks

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for

måneder fratrukket management fees til forfald i de

den samlede koncern og samtidig en covenant som koncer-

kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftal-

nen arbejder under i forhold til koncernens hovedbankforbin-

te projekt-fees til forfald i de kommende seks måneder

delse.

fra endelige og bindende aftaler med investorer til projekter modregnes i beløbet.

Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projekter.

R = Tilskrevne

renter

TK

Development-koncernens

driftskreditter i de kommende seks måneder. Både koncernens soliditets- og likviditetscovenant er opfyldt i regnskabsåret.

Residential Park, Bielany, Polen

3 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


R I S I KO FO R H O L D R I S I KO ST Y R I N G

vestorer og finansieringskilder.

I forbindelse med fastlæggelse af TK Developments strategi og overordnede mål har bestyrelsen og direktionen identificeret

Den økonomiske og finansielle udvikling på de enkelte marke-

de væsentligste forretningsmæssige risici og arbejder på konti-

der vil have stor betydning for realisering af TK Developments

nuerligt at sikre en effektiv risikostyring. Koncernens risikosty-

strategi, og en forværring i disse forhold vil kunne have væsent-

ring er i forbindelse med den i marts 2013 foretagne justering

lig negativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, resul-

af strategien yderligere styrket med fokus på at projekter alene

tater, pengestrømme og finansielle stilling.

igangsættes ud fra nøje bevidsthed om at den forventede indtjening står mål med projektets kompleksitet, gennemløbstid,

De væsentligste risici for koncernen, udover generelle risici, er

kapitalbinding og ressourceindsats i øvrigt.

beskrevet nedenfor.

Der er til stadighed stærkt fokus på den finansielle styring i

FINANSIELLE RISICI

koncernen med særligt fokus på styring og optimering af lån

Finansiering og likviditetsrisici

og styrkelse af det finansielle beredskab. Bl.a. vil salget af TK

Det er afgørende for TK Development at have et tilstrækkeligt

Developments 75 % ejerandel af Fashion Arena Outlet Center i

likviditetsberedskab. Adgangen til finansiering af projekter har

Prag, Tjekkiet, i forbindelse med handlens endelige gennemfø-

i en længere periode været vanskelig og den væsentligste ud-

relse, medføre en betydelig styrkelse af koncernens finansielle

fordring for ejendomsbranchen. Der opleves nu en opblødning

beredskab. Ved salg af færdigopførte projekter sikres finansiel-

i mulighederne for at opnå finansiering af projekter. Mulighe-

le ressourcer til fornyet fremdrift og dermed synliggørelse af

derne varierer fra projekt til projekt, afhængigt af type, belig-

det udviklingspotentiale som et antal af koncernens projekter

genhed og status, herunder udlejning og salg. Ved bevilling af

indeholder.

projektfinansiering stiller bankerne fortsat krav om en relativt høj egenfinansiering, men også her opleves en vis opblødning.

Som et yderligere centralt element i koncernens risikostyring er der vedtaget soliditets- og likviditetsmål for koncernen.

Igangsætning af planlagte projekter sker når de kommercielle betingelser for igangsætning af byggeriet er opfyldt, og der er

Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-

opnået hel eller delvis finansiering af projektet, enten hos kre-

hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring

ditinstitutter eller hos investorer i form af forward funding, og

bl.a. projektportefølje, ejendomme, markedsforhold, finansie-

der er tilvejebragt eventuel egenfinansiering i projektet via TK

ring, it og personale.

Developments egne finansielle ressourcer under hensyntagen til de likviditetscovenants som ledelsen har vedtaget.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende koncernens risikoforhold, ligesom risikoforhold indgår som et

Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består af

væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større pro-

både drifts- og projektfinansiering. TK Development har en

jekter. 


overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet er forlæn-

R I S I K O FO R H O L D , G E N E R E LT

get frem til medio 2015. Koncernen har herudover aftaler om

Markedssituationen for ejendomsbranchen i de lande hvor kon-

projektfinansiering i forskellige banker i Danmark og udlandet.

cernen er aktiv, er i de seneste år blevet påvirket af den finan-

Projektkreditterne bevilges sædvanligvis med forskellige løbe-

sielle og økonomiske krise hvilket har resulteret i lavere priser

tider, afhængigt af det konkrete projekt.

på ejendomme og svækket adgang til finansiering. Særligt det danske marked har igennem en længere periode været præget

Af koncernens samlede rentebærende gæld pr. 31. januar 2014

af usikkerhed, bl.a. som følge af en svækket finansiel sektor.

har alene DKK 0,1 mia. udløb inden 31. januar 2015. Kreditterne forventes refinansieret inden forfald eller indfriet i forbindelse

Det er ledelsens vurdering at markedsforholdene for koncer-

med salg af projekter.

nen er i bedring. Der er forventninger om økonomisk vækst og en stigende forbrugertillid på koncernens markeder, dog vari-

En række låneaftaler indeholder krydsmisligholdelsesbestem-

erende i styrke fra land til land. Effekten heraf kan endnu ikke

melser således at misligholdelse af en låneaftale af långiverne

ses i privatforbruget men der forventes for de kommende år

kan betragtes som misligholdelse af en række andre låneafta-

en vækst i privatforbruget. I denne fase af konjunkturforløbet

ler.

hvor den økonomiske vækst er i bedring, opleves fortsat en vis, dog aftagende, usikkerhed på ejendomsmarkederne, og der er

Koncernen er over for koncernens hovedbankforbindelse for-

fortsat lange og grundige beslutningsprocesser hos lejere, in-

pligtet til at overholde visse betingelser (likviditets- og soli-

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 3 / 1 1 2


R I S I KO FO R H O L D ditetscovenants). Disse betingelser kan bl.a. begrænse mu-

Ejendomspriser og udlejningspriser

ligheden for at igangsætte nye aktiviteter og i tilfælde hvor

Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejen-

betingelserne ikke overholdes, kan det betyde at driftskreditter

domsmarkeder hvor koncernen opererer, og de generelle øko-

og projektkreditter opsiges.

nomiske konjunkturer. Således har en del af koncernens projektportefølje og investeringsejendomme under den finansielle

I mange af koncernens låneaftaler har bankerne diskretionær

og økonomiske krise indtjeningsmæssigt været under pres li-

mulighed for at opsige engagementet. I disse tilfælde afhæn-

gesom udlejningspriserne for en del af projektporteføljen har

ger opretholdelse af finansieringen således af bankens subjek-

været under pres. Disse udsving påvirker værdien, herunder

tive vurdering af boniteten og rentabiliteten i det pågældende

salgværdien, af koncernens beholdning af grunde, igangværen-

engagement samt af værdien af de af koncernen stillede sik-

de og færdigopførte projekter, investeringsejendomme samt

kerheder. Såfremt koncernen ikke lever op til sine forpligtelser

muligheden for at udvikle nye projekter. Faldende priser på

i henhold til sådanne aftaler med banker, er der risiko for at af-

grunde og ejendomme samt faldende udlejningspriser kan have

talerne opsiges. Der er risiko for at TK Development ikke har et

en negativ indvirkning på koncernen.

tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfrielseskrav.

Investeringsejendomme og færdigopførte projekter Koncernens investeringsejendomme og færdigopførte projek-

Såfremt tilstrækkelig fremtidig finansiering ikke kan opnås, el-

ter er i al væsentlighed underlagt de samme risici, herunder pri-

ler ikke kan opnås på rentable vilkår, kan det få væsentlig ne-

mært risici relateret til udlejningsforhold og ejendomspriser, og

gativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, resultater,

kan falde væsentligt i værdi i forhold til den i balancen bogførte

pengestrømme og finansielle stilling.

værdi.

Renterisici

Beholdning af grunde

Den overvejende del af koncernens rentebærende gæld er va-

Koncernen har i marts 2013 vedtaget en strategi om at søge

riabelt forrentet. Dette betyder at stigende renter vil øge kon-

nedbringelse af porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grun-

cernens renteomkostninger. En renteændring på 1 % vil medfø-

de) over en 2-årig periode fra DKK 1,1 mia. i marts 2013 til i

re en umiddelbar effekt for TK Development på ca. DKK 10 mio.

niveauet DKK 0,5 mia. Nedbringelsen kan ske ved igangsæt-

Herudover vil stigende renter alt andet lige påvirke investorer-

ning af udviklingsprojekter eller ved grundsalg. Der er risiko for

nes afkastkrav og dermed prisen på fast ejendom.

at grundsalg kan ske til lavere værdier end bogførte værdier. Såfremt planlagte projekter på erhvervede projektgrunde ikke

Valutarisici

kan gennemføres, kan det blive nødvendigt at foretage ned-

TK Developments danske dattervirksomheder opererer stort

skrivninger hvilket kan have væsentlig negativ indflydelse på

set udelukkende i DKK, mens de udenlandske dattervirksom-

koncernen.

heder som hovedregel opererer i lokal valuta eller alternativt i EUR. Koncernen søger i videst muligt omfang at minimere valu-

Afviklingsaktiviteter

tarisikoen ved indgåelse af relaterede aftaler i samme valuta.

Koncernen besluttede i marts 2013 at udfase koncernens ak-

Bl.a. søges aftaler om køb, salg, entreprisekontrakter og finan-

tiviteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland. Udfasningen

sieringsaftaler vedrørende ét projekt indgået i samme valuta.

med lukning af kontorer og afskedigelse af ansatte sker hur-

Kursændringer i udenlandske valutaer kan influere betydeligt

tigst muligt, men dog i respekt for at der i alle lande er projekter

på koncernens fremtidige udvikling, resultater, pengestrømme

der skal håndteres så værdierne i den eksisterende portefølje

og finansielle stilling. De væsentligste valutarisici vurderes pri-

bevares bedst muligt. Timing og forløb for udfasning af afvik-

mært at relatere sig til de udenlandske dattervirksomheders

lingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afvik-

nettoresultater, interne mellemregninger og valutakursregu-

lingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af disse

leringer af koncernens investeringer i udenlandske dattervirk-

aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.

somheder. Aftaler med lejere

FO R R E T N I N G S M Æ S S I G E R I S I C I

Udover risikoen på lejekontrakter som primært omfatter lejer-

Udvikling i detailhandlen

nes evne til at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser,

En negativ udvikling inden for detailhandlen, f.eks. som følge af

herunder især betalingsforpligtelserne, eksisterer der ligeledes

konjunkturudviklingen eller øget e-handel, kan medføre lavere

en udlejningsrisiko for de af koncernens lejeaftaler som udløber

efterspørgsel efter butikslejemål og dermed lavere lejeindtæg-

mens koncernen ejer de underliggende investeringsejendom-

ter og ejendomspriser hvilket kan have en negativ indvirkning

me/færdigopførte projekter. Såfremt koncernen ikke formår at

på koncernen.

forny disse aftaler, indgå nye lejeaftaler eller at aftalerne kun

3 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


R I S I KO FO R H O L D kan indgås på ringere vilkår, kan det få væsentlig negativ be-

at en salgsaftale ophæves på grund af misligholdelse fra en af

tydning for koncernen.

parterne.

Visse af koncernens lejeindtægter fra lejere indeholder en om-

I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før alle lejeaftaler i

sætningsafhængig andel. Koncernens samlede lejeindtægter

projektet er endeligt aftalt, påtager koncernen sig en kalkule-

under disse lejeaftaler er til dels afhængig af lejers evne til at

ret risiko for at de resterende lejemål ikke kan udlejes på vilkår

opretholde en vis omsætning i de pågældende lejemål. Andelen

der sikrer en tilfredsstillende avance. Ligeledes påtager koncer-

af en sådan omsætningsafhængig leje kan variere betydeligt

nen sig en modpartsrisiko, herunder for, men ikke begrænset

afhængigt af brandets, butikkens og varernes karakter. Så-

til, lejere og investorer.

fremt lejer ikke evner at oppebære tilstrækkelig omsætning til at den omsætningsbestemte del af den samlede lejeindtægt

På disse solgte projekter igangsættes byggeriet først når kon-

udløses, kan det have væsentlig negativ betydning for koncer-

cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra in-

nen.

vestor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om krav som det ligger inden for koncernens kompetenceområde

Udviklingsaktiviteter

at løfte. Såfremt salget alligevel ikke effektueres, kan det have

TK Developments primære forretningsområde er udviklingsak-

en væsentlig negativ indflydelse på koncernens fremtidige ud-

tivitet, og koncernen arbejder som det kreative bindeled mel-

vikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

lem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører og andre samarbejdspartnere i forbindelse med udvikling af projekter.

Myndighedstilladelser Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen af

Projekter igangsættes alene ud fra nøje vurdering af at den for-

nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige tilgænge-

ventede indtjening står mål med projektets kompleksitet, gen-

lighed af nye byggegrunde og myndighedstilladelser (planlov,

nemløbstid, kapitalbinding og ressourceindsats i øvrigt.

lokalplaner, byggetilladelser, m.v.) vedrørende placering, størrelse og anvendelse af ejendommen. Ændringer i lokalplaner el-

I det omfang der ikke er sikret parallelitet i aftalegrundlaget

ler lignende som gør det sværere at opnå byggetilladelser, eller

med f.eks. investorer og entreprenør, påtager koncernen sig en

begrænser udbuddet af byggegrunde, vil kunne have væsentlig

ekstra risiko i projektudviklingen og kan risikere at skulle udbed-

negativ betydning for koncernen.

re mangler eller andre forhold som entreprenøren enten ikke er forpligtet til eller ikke kan honorere.

Overholdelse af tidsplaner Koncernen arbejder på de enkelte projekter ud fra både over-

Aftaler med investorer

ordnede og detaljerede tidsplaner. Tidsfaktoren er afgørende

Koncernens kunder på investeringssiden er private, ejendoms-

både i forhold til overholdelse af indgåede aftaler med lejere

selskaber og institutionelle investorer. Koncernen søger så vidt

og investorer og er væsentlig i forhold til at sikre den planlag-

muligt at reducere sin kapitalbinding og risici i igangværende

te fremdrift på det enkelte projekt og dermed den forventede

projekter ved anvendelse af ratevis betaling fra investorer

indtjening i koncernen. Udskydelse af det enkelte projekt kan

(forward funding) hvor en eller flere investorer påtager sig fi-

bl.a. medføre at lejekontrakter bortfalder, at lejer har krav på

nansieringen i takt med projekternes opførelse.

erstatning og i sidste ende at en eventuel investor ikke længere er forpligtet til at købe projektet.

Ved indgåelse af forward funding-aftaler opnås forud for byggestart enighed mellem investor og koncernen om et veldefineret

Miljøforhold

projekt. Investor er herefter likviditetsmæssigt involveret i hele

Inden køb af byggegrunde eller eksisterende ejendomme til kon-

byggeperioden og deltager i væsentlige beslutninger. Disse

cernens projekter vurderer koncernen risikoen for forurening. I

forhold medfører at koncernens risici i projekter fra tidspunk-

tilfælde af forurening eller begrundet mistanke om forurening,

tet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen

kan koncernen ved købet f.eks. tage forbehold herfor i form af

for udlejning af eventuelle resterende lejemål samt eventuelle

garantier fra sælger eller eventuelt lade sælger oprense area-

budgetoverskridelser på byggeomkostninger.

let til formålet eller eventuelt selv bære omkostningerne til oprensningen. Alternativt kan koncernen vælge ikke at købe grun-

I aftaler med institutionelle investorer udgør den væsentligste

den eller ejendommen. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke

risiko koncernens evne til at levere til tiden og ifølge specifika-

er foretaget, eller vurderingen af behovet for oprensning har

tionerne. Selv om der er indgået en salgsaftale vedrørende et

været forkert, kan det have negativ betydning for koncernen.

projekt, kan der i flere tilfælde fortsat være en række væsentlige risici og betingelser knyttet til projektet som kan medføre

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 5 / 1 1 2


R I S I KO FO R H O L D Aftaler med tredjeparter

De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger

En væsentlig del af koncernens forretning består i at indgå af-

som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporte-

taler med udviklingspartnere, investorer, lejere og entreprenø-

føljen med en længere tidshorisont end tre år, dels en række

rer i forbindelse med udvikling af ejendomsprojekter.

projektmuligheder. Heri indgår reservationer til imødegåelse af risikoen for manglende projektgennemførelse og risikoen for re-

Flere samarbejdsaftaler med udviklingspartnere har bestem-

ducerede projektavancer i forhold til det forventede.

melser hvorefter koncernen er forpligtet til at indskyde kapital i fællesejede selskaber eller på anden måde medvirke til finan-

Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og resul-

sieringen. Såfremt koncernen ikke lever op til sådanne forplig-

tatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventninger,

telser, herunder på grund af manglende likviditet, kan koncer-

ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end værdi-

nen blive købt ud af det pågældende selskab til en reduceret

en opgjort pr. 31. januar 2014 hvilket kan have en væsentlig ne-

pris, eller koncernens ejerandel blive udvandet.

gativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.

Forsikringsmæssige risici

Sambeskatning

Koncernens overordnede forsikringsforhold vurderes mindst én

Koncernen har i en række år været sambeskattet med koncer-

gang årligt, og ledelsen vurderer at koncernen har de nødven-

nens tyske dattervirksomheder. Genbeskatningssaldoen ved-

dige og tilstrækkelige forsikringer der vurderes relevante og

rørende de tyske sambeskattede selskaber udgør DKK 389,4

sædvanlige. Koncernen er ikke forsikret imod skader forårsa-

mio. pr. 31. januar 2014. En fuld genbeskatning vil udløse en

get af naturkatastrofer (herunder oversvømmelser, jordskælv,

skat på DKK 97,4 mio. pr. 31. januar 2014. Skatten af genbe-

m.v.), krige, terrorangreb, m.v.

skatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer om ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis genbe-

R I S I C I I FO R B I N D E L S E M E D R E G N S K A B S A F -

skatning. Skulle ledelsen tage et andet standpunkt, kan det

LÆGGELSEN

have væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige

I forbindelse med ledelsens praktiske anvendelse af koncer-

udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

nens regnskabspraksis foretages en række væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger som har betydelig indfly-

JURIDISKE RISICI

delse på årsrapporten, særligt for så vidt angår måling af en

TK Development indgår løbende en række aftaler med forskel-

række aktiver. En væsentlig del af balancen i koncernen består

lige kontrahenter, bl.a. investorer, entreprenører, lejere, m.v. Af-

af igangværende og færdige projekter hvor vurderingen af

talerne indebærer muligheder og risici der bliver vurderet og af-

eventuelle nedskrivningsbehov sker med udgangspunkt i en

dækket inden indgåelse af aftaler. Koncernen er fra tid til anden

konkret vurdering af hvert enkelt projekt, herunder foreliggen-

involveret i tvister og retssager. Koncernen er ikke involveret i

de projektbudgetter og forventninger til fremtidige udviklings-

retssager der hver for sig eller samlet forventes at få væsentlig

muligheder. Såfremt det faktiske udviklingsforløb afviger fra

betydning for indtjeningen i koncernen.

det forventede, kan det have negativ betydning for koncernen. Divisionsdirektør tiltalt af det polske politi

S K AT T E FO R H O L D FO R KO N C E R N E N

Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 sigtet af

Udskudte skatteaktiver

det polske politi for uregelmæssigheder relateret til opnåelse

Udskudte skatteaktiver indgår i balancen pr. 31. januar 2014

af myndighedstilladelse (zoning-tilladelse) for det polske shop-

med DKK 122,6 mio. Skatteaktivet vedrører væsentligst frem-

pingcenterprojekt Galeria Biala i Bialystok. Den polske anklage-

førbare underskud i de enkelte dattervirksomheder. Værdian-

myndighed har efterfølgende rejst tiltale mod divisionsdirektø-

sættelsen er foretaget på baggrund af de nuværende mulig-

ren, og sagen pågår.

heder for underskudsfremførsel og sambeskatning henholdsvis koncernbidrag, og under forudsætning af fortsat drift i de en-

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i

kelte dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og forudsætnin-

stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med

gerne for underskudsfremførsel og sambeskatning/koncernbi-

sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirektø-

drag ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end

ren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.

værdien opgjort pr. 31. januar 2014. Såfremt der mod ledelsens forventning sker domfældelse, kan Ledelsen har foretaget værdiansættelsen af skatteaktivet på

koncernens omdømme lide skade med negative konsekvenser

baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger

for aktivitet og indtjening til følge.

for en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.

3 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


R I S I KO FO R H O L D Retssager TK Development er aktuelt involveret i følgende rets-/voldgiftssag som har en størrelse der gør den relevant at nævne: De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godkendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field’s er disponeret. Det blev navnligt gjort gældende at stormagasinet Field’s ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003 hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen er afgjort primo 2011 hvor De Samvirkende Købmænd har fået medhold. Hverken centrets ejer eller selskaber i TK Development koncernen er direkte part i sagen, men afgørelsen kan have den effekt at stormagasinet Field’s skal omdisponeres efter nærmere forhandling med de relevante kommunale forvaltninger. Med afgørelsen kan der påhvile ejeren af Field’s en økonomisk byrde for at foretage en ændret bygningsmæssig disponering, ligesom det ikke kan udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod koncernen. Uanset afgørelsen anser ledelsen fortsat risikoen ved denne sag som værende minimal.

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 7 / 1 1 2


A K T I O N Æ R FO R H O L D A K T I E I N FO R M AT I O N

kurs DKK 6,7, svarende til en markedsværdi på DKK 658 mio.

Fondsbørs

NASDAQ OMX Copenhagen

Index

SmallCap

Aktiekapital

DKK 98.153.335

Nominel stykstørrelse

Kursudviklingen i TK Development A/S’ aktie i året fremgår nedenfor.

DKK 1

Antal aktier

98.153.335 stk.

Aktieklasser

Én

Antal stemmer pr. aktie

Én

Ihændehaverpapir

Ja

Stemmeretsbegrænsning

Nej

Begrænsninger i omsættelighed

Nej

40 35 30

10

25 20 15

5

10

DK0010258995

tionærer repræsenterer pr. 31. januar 2014 91,11 % (31.1.13: 91,62 %) af aktiekapitalen.

Januar 2014

December

November

Oktober

Juli

Juni

Maj

September

mo året til 7.231 ultimo regnskabsåret. De navnenoterede ak-

August

Antallet af navnenoterede aktionærer er faldet fra 7.396 pri-

April

Ejerkreds og aktiebesiddelser

Marts

5 0

Februar 2013

Fondskode

15

0

Kursudvikling Omsætning, DKK mio.

Omsætning Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development A/S

Aktien er i regnskabsåret handlet i 248 dage med en total om-

pr. d.d. som oplyst til NASDAQ OMX Copenhagen i henhold til

sætning på DKK 250 mio. mod DKK 154 mio. året før. Der er gen-

Værdipapirhandelsloven, § 29.

nemført 11.425 handler (2012/13: 4.628 handler) omfattende i alt 34.743.730 stk. aktier (2012/13: 11.382.365 stk. aktier). Ejer- og stemme-

Aktionærer over 5 %

andel i %

Storm Real Estate ASA, 100 New Bond Street, London W1S 1SP, United Kingdom

10,49 %

Dava 1 ApS, c/o Kurt Daell, Lysagervej 25, 2920 Charlottenlund, Danmark

10,02 %

Strategic Capital ApS, Islands Brygge 79 C, 2300 København S, Danmark

9,99 %

K A P I TA L - O G A K T I E S T R U K T U R TK Development A/S’ aktier er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger. Hver aktie giver ret til én stemme. TK Developments vedtægter indeholder ingen begrænsninger på ejerskab, antallet af aktier den enkelte kan råde over, eller aktiernes omsættelighed. Da alle aktionærer derved er lige stillet, er det bestyrelsens opfattelse

Henrik Østenkjær Lind, Åkrogs Strandvej 32, 8240 Risskov, Danmark

5,20 %

at den valgte aktiestruktur er den mest hensigtsmæssige.

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt bestyrel-

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruk-

se og direktion.

tur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set Ejer- og

Årets æn-

er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur som understøt-

Antal

stemme-

dring i antal

ter koncernens indtjeningsmuligheder og som samtidig sikrer

aktier *)

andel i %

aktier

 

 

 

et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egen-

Niels Roth

2.575.127

2,62 %

1.871.501

Peter Thorsen

4.192.220

4,27 %

3.431.840

Pedersen

652.186

0,66 %

372.678

Arne Gerlyng-Hansen

104.533

0,11 %

59.733

9.815.033

9,99 %

5.660.416

Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster indgå-

10.300.216

10,49 %

5.895.009

et mellem TK Development A/S’ aktionærer.

 

 

 

Frede Clausen

568.023

0,58 %

324.584

Robert Andersen

326.667

0,33 %

211.667

28.534.005

29,07 %

17.827.428

Bestyrelse:

Per Søndergaard

Kim Mikkelsen Morten E. Astrup Direktion:

I alt

*) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt selskaber kontrolleret af ovenstående personer.

kapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets aktionærer. Det er ledelsens vurdering at den nuværende kapital- og aktiestruktur er i overensstemmelse hermed.

A K T I O N Æ R O V E R E N S KO M S T E R

R E G L E R FO R Æ N D R I N G A F S E L S K A B E T S V E D TÆ G T E R TK Development A/S’ vedtægter kan alene ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med selskabsloven. Aktionærer skal skriftligt over for bestyrelsen fremsætte

Kursudvikling

krav om optagelse af et bestemt emne på dagsordenen til den

TK Development A/S’ aktie blev pr. 31. januar 2014 noteret til

ordinære generalforsamling. Fremsættes kravet senest 6 uger

3 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


A K T I O N Æ R FO R H O L D før generalforsamlingen skal afholdes, har aktionæren ret til at

Antal warrants 2011-program

få emnet optaget på dagsordenen. Modtager bestyrelsen kravet senere end 6 uger før generalforsamlingens afholdelse, afgør bestyrelsen om kravet er fremsat i så god tid at emnet kan optages på dagsordenen.

Bestyrelse Frede Clausen Robert Andersen

På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de forslag der har været optaget på dagsordenen og ændringsfor-

0

Direktion: 86.636 86.636

Øvrige ledende medarbejdere

442.189

I alt

615.461

slag hertil. Såfremt der på generalforsamlingen skal behandles

UDBYTTE OG UDBYTTEPOLITIK

forslag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse an-

Det er TK Developments langsigtede målsætning at udbetale

gives i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer

en andel af årets resultat som udbytte, alternativt via et ak-

af selskabets vedtægter kræves at beslutningen tiltrædes af

tietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen

mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som den på generalfor-

til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation og

samlingen repræsenterede, stemmeberettigede aktiekapital.

planer for investeringer.

A K T I E B A S E R E D E I N C I TA M E N T S P R O G R A M M E R

G E N E R A L FO R S A M L I N G

2011-program

Generalforsamlingen er TK Development A/S’ øverste myndig-

Bestyrelsen har i juni 2011 tildelt direktionen 125.000 stk. war-

hed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i dansk

rants, og 375.000 stk. er tildelt øvrige ledende medarbejdere,

lovgivning og TK Development A/S’ vedtægter. Den ordinære

i alt 500.000 stk. warrants. Efter den i september 2013 gen-

generalforsamling skal afholdes i TK Development A/S’ hjem-

nemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse er de tildelte

stedskommune så betids at de for selskabet gældende frister

warrants korrigeret med 171.461 stk. Udestående warrants

for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af årsrap-

udgør ved regnskabsårets udløb 615.461 stk.

port kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 30. april 2014

Der er tale om et fireårigt warrantsprogram med tidligst ud-

kl. 15.00 i Aalborg Kongres & Kultur Center, Radiosalen, Aalborg.

nyttelse efter tre år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op til to år. Incitamentsprogram-

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-

met kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers perioder

ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning, på begæring af TK

er placeret:

Development A/S’ revisorer eller efter skriftlig anmodning til bestyrelsen fra aktionærer der ejer mindst 5 % af den samlede

efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2013/14 (ca. fra 1. april 2014);

aktiekapital.

efter offentliggjort delårsrapport for første halvår 2014/15 (ca. fra 15. september 2014);

Alle anliggender, bortset fra vedtægtsændringer eller beslut-

efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2014/15 (ca. fra 1. april 2015).

flertal medmindre lovgivningen foreskriver andet, jf. selskabets

ning om selskabets opløsning, afgøres ved almindelig stemmevedtægter, § 6.

Tegningskursen pr. aktie a DKK 1 inden fradrag for eventuelt

N AV N E N O T E R I N G A F A K T I E R

udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 20,2, kurs 20,8 i

Alle aktier registreres elektronisk i VP Securities A/S, Weide-

det midterste vindue og kurs 21,8 i det sidste vindue.

kampsgade 14, P.O. Box 4040, 2300 København S, gennem en dansk bank eller andet institut der er godkendt til at blive re-

Den væsentligste betingelse for udnyttelse af disse warrants

gistreret som kontoførende for aktierne. Aktierne skal lyde på

er at medarbejderen ikke har opsagt sit ansættelsesforhold til

navn og kan ikke transporteres til ihændehaveren.

ophør inden de tildelte warrants udnyttes.

B E S T Y R E L S E N S B E FØ J E L S E R Koncernens samlede udgift til incitamentsprogrammet udgør

Mulighed for udstedelse af nye aktier

DKK 2,0 mio. der udgiftsføres løbende over 35 måneder.

Bestyrelsen er bemyndiget til at forhøje selskabets aktiekapital med en samlet nominel værdi på DKK 63.098.573 ved udstedelse af nye aktier med fortegningsret for selskabets aktionærer. Bestyrelsen har i 2013 udnyttet DKK 56.087.620 af denne bemyndigelse, og den resterende bemyndigelse udgør herefter DKK 7.010.953. Forhøjelsen kan alene ske ved kontant indbetaling.

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 3 9 / 1 1 2


A K T I O N Æ R FO R H O L D Bestyrelsen er herudover bemyndiget til at forhøje selskabets

I N V E S T O R R E L AT I O N S

aktiekapital ad en eller flere gange med indtil nominelt DKK

TK Development har som målsætning at opretholde et højt in-

659.818 i perioden indtil 30. juni 2015 uden fortegningsret for

formationsniveau over for investorer og aktionærer.

selskabets nuværende aktionærer. Bemyndigelsen er til brug for gennemførelse af de kapitalforhøjelser der følger af udnyt-

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder

telse af warrants i henhold til det eksisterende incitamentspro-

bl.a. udsendte selskabsmeddelelser fem år tilbage, opdaterede

gram.

aktiekurser og oplysninger om koncernens projekter. Samtidig med at investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halv-

Bemyndigelsen til bestyrelsen til tegning af kapital udgør 7,8 %

årsregnskaber, gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige

af selskabets kapital.

på selskabets hjemmeside.

Egne aktier

Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK Develop-

Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling den 25.

ment A/S-aktien på NASDAQ OMX Copenhagens hjemmeside

maj 2010 bemyndiget til på selskabets vegne at erhverve egne

(www.nasdaqomxnordic.com). Der henvises endvidere til be-

aktier for op til 10 % af den samlede aktiekapital for dermed at

skrivelsen af Corporate Governance på selskabets hjemmeside

have mulighed for at optimere kapitalstrukturen i koncernen.

www.tk-development.dk.

Bemyndigelsen gælder for en periode på 5 år fra beslutningen på generalforsamlingen.

Finanskalender Årsrapport 2013/14

INSIDERREGLER 
 Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier finder kun sted i en 6-ugers periode efter offentliggørelse af selskabets års- og kvartalsrapporter og eventuelle andre dækkende regnskabsmeddelelser. Såfremt ledelse eller medarbejdere er i besiddelse af intern viden som kan påvirke kursdannelsen, må disse ikke handle selv om 6-ugers perioden løber. Der bliver ført register over insideres beholdninger og beholdnings-

Ordinær generalforsamling Delårsrapport, 1. kvartal 2014/15 Delårsrapport, 1. halvår 2014/15 Delårsrapport, 1.-3. kvartal 2014/15 Årsregnskabsmeddelelse 2014/15 Årsrapport 2014/15 Ordinær generalforsamling

ændringer hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende lov.

Shoppingcenter, Jelenia Góra, Polen

4 0/ 1/ 1 2 1 2| |T K T KD E DV EE VLO E LO PM EN AS/ S | | Å R ÅS RR SA RP AP O P RT O RT2 0 21 03 1 /31/ 4 1 4 | | L edelsesberetning L edelsesberetning 40 PM EN T TA /

8. april 2014 30. april 2014 13. juni 2014 12. september 2014 17. december 2014 27. marts 2015 7. april 2015 28. april 2015


GOD SELSKABSLEDELSE TK Developments bestyrelse og direktion har til stadighed

BESTYRELSEN

fokus på god selskabsledelse, og bestyrelsens stillingtagen

Sammensætning og regler for udpegning og udskiftning

til anbefalingerne revurderes mindst en gang årligt. På enkel-

Ifølge selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til

te punkter følger selskabet ikke anbefalingerne, men redegør

syv medlemmer. Bestyrelsen består aktuelt af seks general-

i stedet for hvorfor selskabet afviger fra den konkrete anbe-

forsamlingsvalgte medlemmer. Det er ledelsens vurdering at

faling. Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet lever op til

bestyrelsens sammensætning er hensigtsmæssig i forhold til

gældende anbefalinger for god selskabsledelse.

selskabets aktuelle aktiviteter og behov. Det er opfattelsen at den nuværende bestyrelse besidder de finansielle, strategiske

En detaljeret gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til Ko-

og forretningsmæssige kompetencer som kræves af en inter-

mitéen for god Selskabsledelses anbefalinger kan findes på

national virksomhed som TK Development. Bestyrelsesmed-

www.tk-development.dk/selskabsledelse_2013_14.

lemmer vælges på generalforsamlingen for ét år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

De af Komitéens anbefalinger der ikke efterleves, er følgende: Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfatter Samfundsansvar

bl.a. kompetencer inden for strategisk ledelse, internationale

Med baggrund i selskabets størrelse, aktiviteter og de marke-

forhold, kapitalforhold, ejendomsbranchen, detailhandel, risiko-

der hvorpå koncernen opererer, har bestyrelsen besluttet ikke

vurdering og –styring, investor relations, forretningsudvikling

at vedtage politikker for selskabets samfundsansvar. Det vur-

samt regnskabsmæssige og finansielle forhold.

deres løbende hvorvidt der er behov for at vedtage politikker på området.

De enkelte bestyrelsesmedlemmers kompetencer fremgår under ”Bestyrelsen”.

Revisionsudvalg Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager hele

Alle bestyrelsesmedlemmer, med en enkelt undtagelse, vurde-

bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering af komplek-

res af bestyrelsen uafhængige af selskabet. Per Søndergaard

siteten i de regnskabsmæssige forhold og bestyrelsens stør-

Pedersen anses ikke som uafhængig idet han er tidligere med-

relse, gør at det er fundet hensigtsmæssigt ikke at etablere

lem af selskabets direktion og har siddet i bestyrelsen i mere

et egentligt revisionsudvalg, men i stedet lade den samlede

end 12 år.

bestyrelse udgøre revisionsudvalget. Selvevaluering Nomineringsudvalg

Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evaluering

Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg

af bestyrelsens arbejde og kompetencer med henblik på til sta-

idet det er bestyrelsens opfattelse at disse opgaver under

dighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet.

hensyntagen til bestyrelsens størrelse varetages bedst af den samlede bestyrelse.

Bestyrelsesformanden styrer processen for denne interne evaluering i bestyrelsen. Bestyrelsen har indtil videre valgt at

Vederlagspolitikkens indhold

foretage en kvalitativ evaluering i form af interview og åben og

Bestyrelsen har valgt indtil videre ikke at fastsætte grænser

konstruktiv dialog med hele bestyrelsen på en gang. Evaluerin-

for hvor stor en andel de variable løndele kan udgøre af den

gen tager udgangspunkt i en på forhånd fastlagt emnerække,

samlede aflønning idet bonusbeløbet alene opnås såfremt der

herunder bl.a. kommunikation og samarbejde, opnåede resul-

minimum opnås en egenkapitalforrentning på 8 %. Bonusbe-

tater i forhold til det planlagte, bestyrelsens sammensætning

løbet forventes indtil videre alene at udgøre en mindre andel i

på kort og langt sigt samt de enkelte bestyrelsesmedlemmers

forhold til den faste løndel.

kompetencer og eventuelle behov for udvikling af viden og færdigheder. Øvrige relevante problemstillinger behandles ef-

Da bonus alene kan opnås såfremt der opnås en egenkapital-

ter behov. Bestyrelsen har den gensidige tillid til hinanden at

forrentning på minimum 8 % for det enkelte regnskabsår, er

fri meningsudveksling er en selvfølge, og hvert enkelt medlem

det bestyrelsens vurdering at der kontinuerligt sikres overens-

anspores til at deltage aktivt i debatten. Såfremt et enkelt be-

stemmelse mellem direktionens og aktionærernes interesser.

styrelsesmedlem eller bestyrelsesformanden måtte ønske det,

Det er derfor ikke fundet nødvendigt at fastlægge kriterier der

gennemføres der individuelle interviews med hvert enkelt be-

sikrer at hel eller delvis optjening af den variable løndel stræk-

styrelsesmedlem.

ker sig over mere end et regnskabsår. Bestyrelsen har primo regnskabsåret gennemført en selvevaluering. Resultatet af selvevalueringen har medvirket til en vi-

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 1 / 1 1 2


GOD SELSKABSLEDELSE dereudvikling af strategien i koncernen, herunder en yderligere

neder med virkning fra 1. februar 2012. Direktionen blev ikke

fokusering på risikostyring og fokus på at forbedre kommunika-

tildelt warrants i 2013. Vederlag til hvert enkelt direktionsmed-

tionen med markedet. Dette har bl.a. udmøntet sig i en beslut-

lem fremgår af koncernens årsrapport. Vederlag for 2014/15

ning om at ændre både den interne og eksterne rapportering

baseres ligeledes på retningslinjer godkendt af generalforsam-

med effekt for regnskabsåret 2012/13.

lingen i 2011 idet der ikke er ændringer til disse retningslinjer. Der er dog indgået en toårig aftale med direktionen hvorefter

Antal bestyrelsesmøder

yderligere 20 % af direktionens årlige, faste vederlag ikke lø-

Der har i 2013/14 været afholdt ni bestyrelsesmøder.

bende bliver udbetalt, svarende til en reduktion på 36 % i forhold til lønnen i regnskabsåret 2011/12. Aftalen er gældende

VEDERLAG TIL BESTYRELSEN

for perioden 1. maj 2013 til 30. april 2015. Den reducerede faste

Bestyrelsen aflønnes med et fast vederlag og er ikke omfat-

gage udgør i denne periode årligt DKK 2,7 mio. for Frede Clausen

tet af selskabets bonus- og incitamentsprogrammer. Der ydes

og DKK 2,0 mio. for Robert Andersen. Op til to tredjedele af det

ikke særskilt honorar for arbejdet i revisionsudvalget idet dette

tilbageholdte vederlag for denne periode vil kunne udbetales

udgøres af den samlede bestyrelse. Bestyrelsesmedlemmer-

relateret til opnåelse af operationelle mål, fastlagt som en del

nes honorar beregnes med udgangspunkt i et grundhonorar

af den tidligere beskrevne toårige transformeringsproces med

hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, mens

at realisere besluttede tiltag i den justerede strategi. Direktio-

næstformanden modtager to gange grundhonoraret. Som et

nen vil heller ikke i 2014 blive tildelt warrants.

led i den omkostningstilpasning der tidligere er gennemført i koncernen, blev grundhonoraret for 2013/14 reduceret til DKK

Fastholdelses- og fratrædelsesordninger

160.000. Det indstilles til generalforsamlingens godkendelse,

I henhold til direktionens ansættelseskontrakter kan den enkel-

sammen med godkendelsen af årsrapporten for 2013/14, at

te direktør senest tre måneder efter indtræden af en ekstra-

grundhonoraret for 2014/15 fastholdes og dermed udgør DKK

ordinær begivenhed (change of control) opsige ansættelses-

160.000.

forholdet til fratrædelse efter 12 måneder og kræve at blive fritstillet i opsigelsesperioden hvorefter direktøren i opsigelses-

VEDERLAG TIL DIREKTIONEN

perioden modtager sædvanlig aflønning.

Vederlagspolitik Bestyrelsen vurderer og fastlægger hvert år direktionens afløn-

Direktionen er ikke omfattet af øvrige særlige fratrædelses-

ning efter indstilling fra formandskabet. Bestemmende for den

ordninger. Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør 12

samlede lønpakke og sammensætningen heraf er de opnåede

måneder fra selskabets side og seks måneder fra direktørens

resultater, direktionens kompetencer samt bestyrelsens ønske

side.

om at sikre selskabets fortsatte mulighed for at tiltrække, fastholde og motivere kvalificerede direktører. Heri indgår hensyn

Det er selskabets politik at sikre at selskabets direktører gives

til selskabets situation og udvikling generelt. Bestyrelsen vur-

et incitament til at arbejde optimalt i selskabets og aktionærer-

derer hvert år direktionens aflønning i forhold til ledelser i andre

nes interesser i tilfælde af fusion, overtagelsestilbud eller an-

selskaber med internationale aktiviteter og af sammenlignelig

dre ekstraordinære situationer. På denne baggrund kan der ef-

karakter i øvrigt.

ter bestyrelsens konkrete skøn aftales en fastholdelsesbonus som indebærer at direktørerne oppebærer et særligt vederlag,

Direktionens aflønning består af en fast del og en variabel del.

dog maksimalt svarende til 12 måneders fast gage, eksempel-

Den variable aflønning består af henholdsvis en kortsigtet og

vis i tilfælde af at selskabet fusioneres med et andet selskab

en langsigtet incitamentsordning. Den samlede lønpakke be-

eller at selskabets aktiviteter i sin helhed overtages af et andet

står af fast løn, bonus, bidragsbaseret pension på 2 % af grund-

selskab i overensstemmelse med generalforsamlingens god-

lønnen, benefits, herunder bil, telefon, it, avis og sundhedsfor-

kendelse.

sikringer samt warrants.

R E V I S I O N S U D VA L G Vederlagspolitikken fremgår af selskabets hjemmeside www.

Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager hele

tk-development.dk.

bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering af kompleksiteten i de regnskabsmæssige forhold, gør at det er fundet

Vederlag

hensigtsmæssigt ikke at etablere et egentligt revisionsudvalg,

Vederlag til direktionen er i 2013/14 baseret på retningslinjer

men i stedet at lade dette udgøres af den samlede bestyrelse.

godkendt af generalforsamlingen i 2011. Som et led i den om-

Der er vedtaget et kommissorium for revisionsudvalget, og der

kostningstilpasning der blev gennemført i koncernen i januar

afholdes som udgangspunkt fire møder årligt.

2012, blev vederlag til direktionen reduceret med 20 % i 24 må-

4 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


GOD SELSKABSLEDELSE De væsentligste aktiviteter i året, antal afholdte revisionsud-

LOV P L I G T I G R E D EG Ø R E LS E OM V I R K S OM -

valgsmøder, samt kommissorium for revisionsudvalget fremgår

HEDSLEDELSE

af selskabets hjemmeside.

TK Development har valgt at præsentere den lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse på selskabets hjemmeside i

L O V P L I G T I G R E D E G Ø R E L S E O M M A N G FO L D I G -

stedet for i ledelsesberetningen.

HED Bestyrelsen har vedtaget en politik for mangfoldighed. Politik-

Redegørelsen kan findes på www.tk-development.dk/virksom-

ken og status for opfyldelsen heraf fremgår nedenfor.

hedsledelse_2013_14.

Øverste ledelsesniveau Ledelsen har primo regnskabsåret vedtaget en målsætning om i 2016 at have ca. 20 % kvinder i bestyrelsen, svarende til minimum ét medlem. Heri indgår en erkendelse af at TK Development opererer i en branche der er mandsdomineret. Der er aktuelt ingen kvinder i bestyrelsen. Øvrige ledelsesniveauer i koncernen Ledelsen har ligeledes primo regnskabsåret vedtaget en politik for at øge andelen af kvinder i de øvrige ledelsesniveauer i koncernen. Politikken er udarbejdet med udgangpunkt i at koncernen i kraft af organisationens begrænsede størrelse og opdeling i flere lande med forholdsvis få medarbejdere i hvert land, i høj grad er nødt til at fokusere på viden, kompetencer og erfaringsgrundlag, både i forbindelse med nyansættelser og udnævnelse af medarbejdere. Politikken omfatter i hovedtræk følgende: TK Development anerkender vigtigheden af mangfoldighed i selskabets medarbejderstab. Der skal i forbindelse med både nyansættelser og udnævnelse af medarbejdere være lige muligheder for begge køn. Ledige stillinger søges så vidt muligt besat internt inden de tilbydes eksternt. Ved rekruttering til leder-/mellemlederstillinger tilstræbes at der som minimum er én kvindelig kandidat. For at højne medarbejdernes kompetenceniveau er der en løbende dialog (mindst én gang årligt) med de enkelte medarbejdere. Denne dialog danner udgangspunkt for yderligere uddannelse, supplerende personlig/faglig udvikling og drøftelser om karriereforløb. Politikken er efterlevet i regnskabsåret 2013/14.

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 3 / 1 1 2


L O V P L I G T I G R E D E G Ø R E L S E F O R S A M F U N D S A N S VA R TK Development vil, udover at drive en profitabel virksomhed, også opfylde og udbygge koncernens etiske, sociale og miljømæssige ansvar som virksomhed. Overordnet set støtter TK Development FN’s ti principper for samfundsansvar, men er ikke tilsluttet FN Global Compact. Med baggrund i selskabets størrelse, aktiviteter og de markeder hvorpå koncernen opererer, har bestyrelsen besluttet ikke at vedtage politikker for frivillig integrering af selskabets samfundsansvar, herunder heller ikke politikker for menneskerettigheder eller klima. Det vurderes løbende hvorvidt der er behov for at vedtage politikker på området.

4 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


BESTYRELSEN Navn

Indtrådt

Genvalg

Fødselsdag

Uafhængighed 1)

Niels Roth (formand)

2007

April 2014

Juli 1957

Uafhængig

Peter Thorsen (næstformand)

2012

April 2014

Marts 1966

Uafhængig

Per Søndergaard Pedersen

2002

April 2014

Marts 1954

Ikke uafhængig 2)

Arne Gerlyng-Hansen

2013

April 2014

Marts 1956

Uafhængig

Kim Mikkelsen

2013

April 2014

Oktober 1968

Uafhængig

Morten E. Astrup

2013

April 2014

Juli 1975

Uafhængig

1) Jf. afsnit 3.2.1 i Anbefalinger for god selskabsledelse fastlagt af NASDAQ OMX Copenhagen. 2) Har siddet i bestyrelsen i mere end 12 år og er tidligere medlem af selskabets direktion.

N I E L S R O T H

PETER THORSEN

Bestyrelsesformand

Næstformand

Født

Juli 1957

Født

Marts 1966

Indtrådt i bestyrelsen

2007

Indtrådt i bestyrelsen

2012

Valgperiode udløber

April 2014

Valgperiode udløber

April 2014

Uddannelse

Uddannelse 1983

1992

Cand.polit.

Cand.merc.aud.

Beskæftigelse

Beskæftigelse

1989-2004 Adm. direktør i Carnegie Bank, heraf Group Head of Investment Banking i Carnegie gruppen (2001-2002).

1992-1994 Revisor, More Stevens.

1997-2004 Medlem af Fondsrådet. 2001-2004 Formand for Børsmæglerforeningen. Særlige kompetencer Finansielle markeder, kapitalforhold, investering, regnskabsmæssige forhold, investor relations.

1994-1997 Markedschef, koncernøkonomichef & international controller, KEW Industri A/S. 1997-1997 Økonomidirektør, Electrolux Hvidevarer A/S. 1997-1998 Økonomidirektør, Marwi International A/S (Incentive A/S). 1998-2000 Adm. direktør, Basta Group A/S. 2001-2005 Adm. direktør, Bison A/S. 2005-2008 Adm. direktør, Louis Poulsen Lighting A/S.

Direktionshverv Zira Invest II ApS; Zira Invest III ApS.

2007-2008 Koncerndirektør, Targetti Poulsen.

Bestyrelsesformand Fast Ejendom Danmark A/S; Friheden Invest A/S; Investeringsforeningen SmallCap Danmark; Porteføljeselskab A/S; SmallCap Danmark A/S.

Særlige kompetencer Strategisk ledelse, regnskabsmæssige og finansielle forhold, forretningsudvikling.

Bestyrelsesmedlem Arvid Nilssons Fond; A/S Rådhusparken; A/S Sadolinparken; Realdania.

Direktionshverv EBP Ejendomme A/S; EBP Holding A/S; Kirk & Thorsen A/S; Kirk & Thorsen Invest A/S; Modulex Holding ApS; SE BLUE RENEWABLES DK ApS; SE BLUE RENEWABLES DK 2 ApS; SE BLUE RENEWABLES GP ApS. Bestyrelsesformand Biblioteksmedier A/S; Modulex A/S; Ravn Arkitektur A/S; Starco Europe A/S.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv Ingen.

2008-

Adm. direktør, Kirk & Thorsen Invest A/S.

Bestyrelsesmedlem BoConcept A/S (næstformand); BoConcept Holding A/S (næstformand); Careitec A/S; EBP Holding A/S; Kirk & Thorsen A/S; Kirk & Thorsen Invest A/S; Ny Droob ApS; Rotationen Nykøbing F. A/S; SE BLUE RENEWABLES DK P/S; SE BLUE RENEWABLES DK 2 P/S; SE BLUE RENEWABLES K/S. Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv Formand for bestyrelsen, Sct. Maria Hospice.

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 5 / 1 1 2


BESTYRELSEN

PER SØNDERGAARD PEDERSEN

A R N E G E R LY N G - H A N S E N

Født

Marts 1954

Født

Marts 1956

Indtrådt i bestyrelsen

2002

Indtrådt i bestyrelsen

2013

Valgperiode udløber

April 2014

Valgperiode udløber

April 2014

Uddannelse

Uddannelse

Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).

1981             Cand.jur. fra Københavns Universitet. 1984            Advokat.

Beskæftigelse 1983-1986 Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret Sparekassen Nordjylland, Østeraa afdeling.

Beskæftigelse

1986-1989 Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris Afdeling.

1983-2004   Nielsen Nørager Advokatkontor, Frederiksberggade 16, København K.

1989-2002 Adm. direktør TK Development A/S. Særlige kompetencer
 Detailhandel, ejendomsbranchen, finansielle markeder, forretningsudvikling, investor relations. Direktionshverv A.S.P. Ejendom ApS; JA Plastindustri Holding A/S; PSP Holding ApS; PSPSH Holding ApS. Bestyrelsesformand AG I A/S; Arne Andersen A/S; Athene Group A/S; Bjørk & Maigård Holding ApS; Conscensia A/S; Conscensia Holding A/S; dansk boligstål a/s; EIPE Holding A/S; GLC Management Invest ApS; Global Car Leasing A/S; Global Car Splitleasing A/S; Ib Andersen A/S; Ib Andersen A/S Øst; Ib Andersen Ventilation A/S; J.A. Plastindustri A/S; K/S Waren; Lindgaard A/S – Rådgivende Ingeniører F.R.I.; Nowaco A/S; P.J. Skovværktøj ApS; Restaurant Fusion A/S. Bestyrelsesmedlem Arkitekterne Bjørk & Maigård ApS; Discovery A/S; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen Bolig; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen, Blokhus; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen Erhverv; Ejendomsselskabet Albanigade 23 A/S; Ejendomsselskabet Dampmøllen A/S; Ejendomsselskabet Skøjtehallen A/S; Exclusive Travel Collection ApS; Homekit A/S; Investeringsforeningen SmallCap Danmark; JA Plastindustri Holding A/S; K/S Danske Dagligvarebutikker; MBC Gruppen A/S; Peacock A/S; PL Holding Aalborg A/S; P L Invest, Aalborg ApS; Porteføljeselskab A/S; Remergy A/S (næstformand); SmallCap Danmark A/S; ST Holding Aalborg A/S; Systemteknik A/S (næstformand); Sømoseparken A/S; Tech2Tech ApS; Tom Anton Andersen Reklamebureau A/S; Tom Anton Holding A/S; Ungbo Danmark A/S; Wahlberg VVS A/S. Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv Ingen.

1981-1983  Advokaterne Amaliegade 4, København K.

1985-1992   Manuduktør og ekstern lektor i obligationsret ved Københavns Universitet. 2004-           Administrerende direktør i Harald Nyborg A/S. Særlige kompetencer Detailhandel, juridiske forhold, ledelse og forretningsudvikling. Direktionshverv Arpema ApS; Arpema Holding ApS; ApS KBUS 8 NR. 2454; Dacabo-HN Komplementarselskab; Dava 1 ApS; Dava Holding ApS; Divan 6 A/S; Ejby Industrivej 3-29 A/S; Harald 1 ApS; Harald Fix A/S; Harald Glostrup Komplementaranpartsselskab; Harald Nyborg A/S; Harald Slagelse Komplementaranpartsselskab; Harald-Gladsaxe Komplementaranpartsselskab; HN Research Holding A/S; K/S Harald Skåne I; Komplementarselskabet Skerrisvej, Brande; Lady & Kid A/S; Skerris Holding A/S. Bestyrelsesformand Habro a/s; Habro Finans a/s; Habro Fondsmæglerselskab a/s; Habro Fund Management a/s; Habro Holding ApS. Bestyrelsesmedlem A/S Daells Bolighus; ApS KBUS 8 NR. 2454; Bernstorff Slot ApS (næstformand); Company Water A/S; Company Water International A/S; Dacabo-HN Komplementarselskab; Danish Bottling Company A/S; Dava 1 ApS; Dava Holding ApS; Divan 6 A/S; Ejby Industrivej 3-29 A/S; Harald 1 ApS; Harald 2000 A/S; Harald Auto A/S; Harald Fix A/S; Harald Glostrup Komplementaranpartsselskab; Harald Nyborg Byggeselskab ApS; Harald Parat I Komplementarselskab; Harald Research A/S; Harald Skåne I ApS; Harald Slagelse Komplementaranpartsselskab; Harald-Gladsaxe Komplementaranpartsselskab; HN Research Holding A/S; jem & fix A/S; K/S Dacabo; K/S Fraugde; K/S Harald Gladsaxe; K/S Harald Glostrup; K/S Harald Parat I; K/S Harald Skåne I; K/S Harald Slagelse; K/S Lady & Kid; K/S Skerrisvej, Brande; Kid-Holding ApS; Komplementarselskabet Skerrisvej, Brande; Lady & Kid A/S; Skerris Holding A/S; W. Homann A/S. Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv Medlem af Sydbanks repræsentantskab og Lokalråd Fyn.

4 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


BESTYRELSEN

KIM MIKKELSEN

MO RT E N E . AST RU P

Født

Oktober 1968

Født

Juli 1975

Indtrådt i bestyrelsen

2013

Indtrådt i bestyrelsen

2013

Valgperiode udløber

April 2014

Valgperiode udløber  

April 2014

Uddannelse

Uddannelse

1989        

Sparekasseskole 1            

1990-1992 GCSE-eksamen, Institute Le Rosey, Rolle-Gstaad, Schweiz.            

1991          

Sparekasseskole 2

1992-1994 International studentereksamen, Berg Videregående Skole, Norge.

1991-1994 HD studie i finansiering

1998     Beskæftigelse 1994-1997 Swiss Bank Corp. - Leder, Nordic Fixed Income Trading. 1997-1999 RBS Greenwich Capital - Direktør, Proprietary Trading. 1999-2002 SEB MERCHANT BANKING - Leder, Mortgage Risk & Trading. 2003-2009 Nordic Asset Management A/S  - Investeringsdirektør og hovedaktionær. 

Udvekslingsprogram ved City University, London.

1995-1999 Handelshøjskolen, Sandvika, Norge.   Specialisering i shipping - arbejdede fuldtids fra 1997 og  fuldførte samtidig studierne.  Beskæftigelse 1997            Finansdirektør, InfoStream ASA, Oslo. 1997-2000 Finansiel rådgiver, Ørn Rådgivning AS, Oslo.

Særlige kompetencer Finansielle forhold, investering og ledelse.

1997-2006 Investeringschef, Ørn Norden AS, Oslo.

Direktionshverv København Håndbold A/S; Nordic Sports Management ApS; Nordic Wine Invest ApS; Proinvestor ApS; Strategic Capital ApS; Strategic Investments A/S; Strategic Venture Capital ApS.

       Særlige kompetencer Investering i fast ejendom, finansiering og forretningsudvikling.

2006-         

Stiftende partner og investeringsdirektør,  Storm Capital Management Ltd., London.

Direktionshverv Ingen.

Bestyrelsesformand Ingen. Bestyrelsesmedlem FC Fredericia ApS; Genobiotix ApS; Innogie ApS; København Håndbold A/S; NTR Holding A/S; Proinvestor ApS; Storm Real Estate ASA, Norge; Strategic Investments A/S. Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv Medlem af repræsentantskabet, Fynske Bank; medlem af revisionsudvalget, Storm Real Estate ASA, Norge.

Bestyrelsesformand Aconcagua Management Ltd., Bermuda; Neptune Properties AS, Norge; Polar Boligutvikling AS, Norge; Storm Bond AS, Norge; Storm Bond Fund SICAV, Luxembourg; Storm Nordic Fund SICAV, Luxembourg; SurfSide Holding AS, Norge; SurfSide Ventures Ltd., British Virgin Islands; Svalbard Adventure Group AS, Norge. Bestyrelsesmedlem Bjørgvin AS, Norge; Pactum AS, Norge; Storm Capital Management Ltd., UK; Storm Real Estate ASA, Norge (næstformand); Ørn Norden AS, Norge. Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv Ingen.

L edelsesberetning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 7 / 1 1 2


DIREKTIONEN

FREDE CLAUSEN

RO B E RT A N D E RS E N

Adm. direktør

Direktør

Født den 30. juli 1959 Direktør i TK Development A/S siden 1992

Født den 3. april 1965 Direktør i TK Development A/S siden 2002

Direktionshverv Frede Clausen Holding ApS.

Direktionshverv Ringsted Outlet Center P/S *; Ringsted Retail Company ApS *; Palma Ejendomme A/S; PE Skagen ApS.

Bestyrelsesformand Ahlgade 34-36 A/S *; Ringsted Outlet Center P/S *; SPV Ringsted ApS *; Step Re CSP Invest I A/S *; Udviklingsselskabet Nordkranen A/S *. Bestyrelsesmedlem Euro Mall Luxembourg JV S.à r.l. *; Euro Mall Ventures S.à r.l. *; Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling *; Komplementarselskabet DLU ApS *; K/S Købmagergade 59, st.; Palma Ejendomme A/S; PE Skagen ApS. Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv Ingen.

Bestyrelsesformand Ingen. Bestyrelsesmedlem Ahlgade 34-36 A/S *; Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling *; Kommanditaktieselskabet Østre Havn *; Komplementarselskabet DLU ApS *; Ringsted Outlet Center P/S *; SPV Ringsted ApS *; Udviklingsselskabet Nordkranen A/S *; Østre Havn Aalborg ApS *; Palma Ejendomme A/S; PE Skagen ApS. Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv Ingen.

*) Selskaberne indgår i TK Development-koncernen og ejes delvist direkte eller indirekte af TK Development A/S.

4 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | L edelsesberetning


L E D E L S E S PÅT E G N I N G Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og god-

Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen inde-

kendt årsrapporten for regnskabsåret 1. februar 2013 – 31.

holder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens

januar 2014 for TK Development A/S.

og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater, selskabets finansielle stilling og koncernens finansielle stil-

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International

ling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og

Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og

usikkerhedsfaktorer som selskabet og koncernen står overfor.

danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Det er vores opfattelse at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2014 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. februar 2013 – 31. januar 2014.

Aalborg, 2. april 2014 DIREKTIONEN

Frede Clausen

Robert Andersen

Administrerende direktør

Direktør

BESTYRELSEN

Niels Roth

Peter Thorsen

Bestyrelsesformand

Næstformand

Per Søndergaard Pedersen

Arne Gerlyng-Hansen

Kim Mikkelsen

Morten E. Astrup

L edelsespåtegning |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 4 9 / 1 1 2


DE UAFHÆNGIGE REVISORERS ERKLÆRINGER Til kapitalejerne i TK Development A/S Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet

om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for TK

dens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab,

Development A/S for regnskabsåret 1. februar 2013 – 31. ja-

der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme

nuar 2014 der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgø-

revisionshandlinger, der er passende efter omstændigheder-

relse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse

ne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af

og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel kon-

virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere

cernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet

vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passen-

udarbejdes efter International Financial Reporting Standards

de, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den

som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnotere-

samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnska-

de selskaber.

bet.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab

strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhe-

og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne

Konklusion

kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et kon-

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnska-

cernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformati-

bet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets

on, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2014 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og penge-

Revisors ansvar

strømme for regnskabsåret 1. februar 2013 – 31. januar 2014 i

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregn-

overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-

skabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har

dards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børs-

udført revisionen i overensstemmelse med internationale stan-

noterede selskaber.

darder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlæg-

Udtalelse om ledelsesberetningen

ger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for,

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesbe-

om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig

retningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til

fejlinformation.

den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i

opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnska-

ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregn-

bet og i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger

skabet og årsregnskabet.

af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset

Aalborg, 2. april 2014

København, 2. april 2014

NIELSEN & CHRISTENSEN

DELOITTE

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Johny Jensen

Marian Fruergaard

René H. Christensen

Jan Bo Hansen

Statsautoriseret revisor

Statsautoriseret revisor

Statsautoriseret revisor

Statsautoriseret revisor

5 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | D e uaf h ængige revisorers erklæringer


KO N C E R N R EG N S K A B R E S U LTAT O P G Ø R E L S E DKK mio.

Note

2013/14

2012/13

Nettoomsætning

4

407,0

632,3

Eksterne direkte projektomkostninger

5

-228,2

-734,0

Værdiregulering investeringsejendomme, netto

-14,9

-37,8

Bruttoresultat

163,9

-139,5

Andre eksterne omkostninger

6

27,2

30,2

Personaleomkostninger

7

63,8

69,2

I alt

91,0

99,4

Resultat før finansiering og afskrivninger

72,9

-238,9

1,4

2,2

71,5

-241,1 2,5

Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver Resultat af primær drift Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder

10

-4,1

Finansielle indtægter

12

5,5

5,6

Finansielle omkostninger

13

-107,9

-93,0

-106,5

-84,9

-35,0

-326,0

I alt Resultat før skat Skat af årets resultat

14

Årets resultat

14,0

167,3

-49,0

-493,3

R E S U LTAT P R . A K T I E I D K K Resultat pr. aktie (EPS)

15

-0,7

-8,5

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D)

15

-0,7

-8,5

-49,0

-493,3

-11,2

6,1

T O TA L I N D KO M S T O P G Ø R E L S E Årets resultat Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet: Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder Værdiregulering af sikringsinstrumenter

-2,3

3,1

Skat af anden totalindkomst

7,0

-3,5

Årets anden totalindkomst

-6,5

5,7

-55,5

-487,6

Årets totalindkomst

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 1 / 1 1 2


KO N C E R N R EG N S K A B BALANCE DKK mio.

Note

31.1.2014

31.1.2013

17

33,3

33,3

33,3

33,3

1,4

2,5

1,4

2,5 479,4

AKTIVER Langfristede aktiver

Goodwill Immaterielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

19

Materielle aktiver Investeringsejendomme

18

411,7

Investeringsejendomme under opførelse

18

24,2

16,9

435,9

496,3

2,6

1,7

Tilgodehavender hos associerede virksomheder

4,6

4,6

Andre værdipapirer og kapitalandele

0,3

0,8

Finansielle aktiver

7,5

7,1

122,6

127,0

Andre langfristede aktiver

122,6

127,0

Langfristede aktiver

600,7

666,2

Investeringsejendomme Kapitalandele i associerede virksomheder

Udskudte skatteaktiver

10

20

Kortfristede aktiver Igangværende og færdige projekter

21

2.986,0

3.030,9

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

22

54,1

73,2

12,0

19,0

Tilgodehavender hos associerede virksomheder Tilgodehavende selskabsskat

1,7

4,0

Andre tilgodehavender

77,2

122,4

Periodeafgrænsningsposter

17,8

22,4

162,8

241,0

Tilgodehavender Andre værdipapirer og kapitalandele

23

4,0

4,3

Indeståender på deponerings- og sikringskonti

24

47,4

35,7

Likvide beholdninger

38,7

31,2

Kortfristede aktiver

3.238,9

3.343,1

AKTIVER

3.839,6

4.009,3

5 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


KO N C E R N R EG N S K A B BALANCE DKK mio.

Note

31.1.2014

31.1.2013

PASSIVER Egenkapital Aktiekapital

25

98,2

631,0

Andre reserver

26

587,7

5,3

Overført resultat Egenkapital

867,8

753,4

1.553,7

1.389,7

102,2

Forpligtelser Kreditinstitutter

27

108,0

Hensatte forpligtelser

28

0,0

2,3

Udskudte skatteforpligtelser

20

35,0

35,0

Anden gæld

30

0,0

1,5

143,0

141,0

1.881,6

2.189,1

95,3

106,3

6,5

5,0

Langfristede forpligtelser Kreditinstitutter

27

Leverandørgæld Selskabsskat Hensatte forpligtelser

28

9,6

13,1

Anden gæld

30

139,0

150,2

Periodeafgrænsningsposter

10,9

14,9

Kortfristede forpligtelser

2.142,9

2.478,6

Forpligtelser

2.285,9

2.619,6

PASSIVER

3.839,6

4.009,3

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 3 / 1 1 2


KO N C E R N R EG N S K A B E G E N K A P I TA L O P G Ø R E L S E DKK mio.

Aktiekapital

Andre reserver

Overført resultat

Egenkapital i alt

631,0

139,8

1.105,6

1.876,4

Årets resultat

0,0

0,0

-493,3

-493,3

Årets anden totalindkomst

0,0

5,7

0,0

5,7

Årets totalindkomst

0,0

5,7

-493,3

-487,6

Særlig reserve overført til frie reserver

0,0

-140,2

140,2

0,0

Aktiebaseret aflønning

0,0

0,0

0,9

0,9

631,0

5,3

753,4

1.389,7 -49,0

Egenkapital pr. 1. februar 2012

Egenkapital pr. 31. januar 2013 Årets resultat

0,0

0,0

-49,0

Årets anden totalindkomst

0,0

-6,5

0,0

-6,5

Årets totalindkomst

0,0

-6,5

-49,0

-55,5

-588,9

588,9

0,0

0,0

56,1

0,0

0,0

56,1

Overkurs ved emission

0,0

174,4

0,0

174,4

Emissionsomkostninger

0,0

-11,6

0,0

-11,6

Overkurs ved emission overført til frie reserver

0,0

-162,8

162,8

0,0

Aktiebaseret aflønning

0,0

0,0

0,6

0,6

98,2

587,7

867,8

1.553,7

Kapitalnedsættelse Kapitalforhøjelse

Egenkapital pr. 31. januar 2014

5 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


KO N C E R N R EG N S K A B PENGESTRØMSOPGØRELSE DKK mio. Resultat af primær drift

2013/14

2012/13

71,5

-241,1

Reguleringer for ikke-kontante poster: Værdireguleringer investeringsejendomme, netto

14,9

37,8

Af- og nedskrivninger

-7,5

290,1

Aktiebaseret aflønning

0,6

0,9

Hensatte forpligtelser

-5,6

0,4

-12,8

7,5

Ændringer i investeringer i projekter, m.v.

60,5

139,9

Ændringer i tilgodehavender

81,9

22,4

Kursreguleringer

Ændring i deponerings- og sikringskonti

-11,7

9,5

Ændringer i kreditorer og anden gæld

-22,6

-61,1

Pengestrøm fra primær drift

169,2

206,3

-119,8

-142,9

Betalte renter, m.v. Modtagne renter, m.v.

5,3

4,3

Betalt selskabsskat

0,9

-22,1

Pengestrøm fra driftsaktivitet

55,6

45,6

Køb af materielle anlægsaktiver

-0,2

-0,2

Salg af materielle anlægsaktiver

0,0

0,4

Investeringer i investeringsejendomme

-9,1

-11,3

Salg af investeringsejendomme

54,3

17,3

Modtaget udbytte fra associerede virksomheder Køb af værdipapirer og kapitalandele Salg af værdipapirer og kapitalandele Pengestrøm fra investeringsaktivitet

2,0

0,0

-0,1

-0,7

0,8

0,9

47,7

6,4

Afdrag langfristet finansiering

0,0

-0,7

Optagelse af langfristet finansiering

0,0

13,0

Optagelse af projektfinansiering

29,5

149,5

-342,4

-238,0

Kapitalforhøjelse

230,5

0,0

Emissionsomkostninger

-11,6

0,0

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

-94,0

-76,2

Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter

9,3

-24,2

Likvider, primo

31,2

55,1

Valutakursregulering af likvider

-1,8

0,3

Likvider, ultimo

38,7

31,2

Årets pengestrøm

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 5 / 1 1 2


I N D H O L D S FO RT EG N E LS E ,

N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T

Side 57

Note 1. Anvendt regnskabspraksis

64

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurde ringer

66

Note 3. Segmentoplysninger

68

Note 4. Nettoomsætning

68

Note 5. Eksterne direkte projektomkostninger

69

Note 6. Andre eksterne omkostninger

69

Note 7. Personaleomkostninger

70

Note 8. Aktiebaseret vederlæggelse

71

Note 9. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

72

Note 10. Kapitalandele i associerede virksomheder

72

Note 11. Kapitalandele i joint ventures

73

Note 12. Finansielle indtægter

73

Note 13. Finansielle omkostninger

74

Note 14. Skat af årets resultat

74

Note 15. Resultat pr. aktie i DKK

75

Note 16. Udbytte

75

Note 17. Goodwill

76

Note 18. Investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse

78

Note 19. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

79

Note 20. Udskudt skat

81

Note 21. Igangværende og færdige projekter

82

Note 22. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

83

Note 23. Andre værdipapirer og kapitalandele

83

Note 24. Indeståender på deponerings- og sikringskonti

83

Note 25. Aktiekapital

84

Note 26. Andre reserver

85

Note 27. Kreditinstitutter

85

Note 28. Hensatte forpligtelser

86

Note 29. Operationelle leasingkontrakter

86

Note 30. Anden gæld

87

Note 31. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser

88

Note 32. Finansielle risici og finansielle instrumenter

92

Note 33. Transaktioner med nærtstående parter

93

Note 34. Begivenheder efter balancedagen

93

Note 35. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

94

Note 36. Koncernoversigt

5 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N OT E 1 . A N V E N DT R EG N S K A B S P R A K S I S

fremover indregnes efter equity-metoden i henhold til IAS 28, Investeringer i associerede virksomheder og joint ventures.

Koncernregnskabet for 2013/14 for TK Development A/S af-

Standarden træder i kraft for regnskabsår der begynder 1. fe-

lægges i overensstemmelse med International Financial Repor-

bruar 2014 eller senere. For TK Development A/S vil IFRS 11

ting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav

betyde at en række af selskabets delejede virksomheder med

til årsrapporter for børsnoterede virksomheder, jf. IFRS-be-

fælles bestemmende ledelse ikke længere vil kunne pro ra-

kendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. TK De-

ta-konsolideres, men i stedet skal indregnes efter equity-me-

velopment A/S er et aktieselskab med hjemsted i Danmark.

toden. Ændringen vil have indvirkning på en lang række poster i både resultatopgørelse, aktiver og passiver og samlet set med-

Idet koncernen har valgt først at implementere IFRS 10, Konso-

føre en lavere balancesum i koncernen. Ændringen vil ikke have

lidering/koncernregnskaber og IFRS 11, Fælles ledede arrange-

indvirkning på hverken koncernens resultat eller egenkapital.

menter i regnskabsåret 2014/15, opfylder koncernregnskabet

Effekten er endnu ikke opgjort, idet dette vil kræve yderligere

ikke som i tidligere år International Financial Reporting Stan-

analyse heraf.

dards (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Bo-

KO N C E R N R E G N S K A B E T

ard (IASB).

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Development Koncernregnskabet præsenteres i mio. DKK medmindre andet

A/S og de virksomheder som kontrolleres af moderselskabet.

er anført. DKK er præsentationsvaluta for koncernens aktivite-

Moderselskabet anses for at have kontrol når det direkte eller

ter og den funktionelle valuta for moderselskabet.

indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmen-

Koncernregnskabet aflægges på basis af historiske kostpriser,

de indflydelse.

bortset fra investeringsejendomme, afledte finansielle instrumenter og finansielle aktiver klassificeret som disponible for

Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besidder

salg, der måles til dagsværdi.

mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har betydelig indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som associerede virk-

IMPLEMENTERING AF NYE OG ÆNDREDE

somheder. Virksomheder hvor der sammen med andre investo-

S TA N D A R D E R S A M T FO R T O L K N I N G S B I D R A G

rer udøves fælles bestemmende ledelse, betragtes som joint

Koncernregnskabet for 2013/14 er aflagt i overensstemmelse

ventures.

med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2013.

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og dattervirksomhederne ved sammenlæg-

Implementeringen af nye eller ændrede standarder og fortolk-

ning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber

ningsbidrag som er trådt i kraft i 2013/14, har ikke medført æn-

der anvendes til brug ved konsolideringen, udarbejdes i over-

dringer i anvendt regnskabspraksis der påvirker indregning og

ensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. I koncern-

måling, men medført en række øgede oplysningskrav som alle

regnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabspo-

er indarbejdet i årsrapporten 2013/14.

ster 100 %.

Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år og i

Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og

øvrigt beskrevet nedenfor.

omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt gevinster ved transaktioner mellem de konso-

S TA N D A R D E R O G FO R T O L K N I N G S B I D R A G D E R

liderede virksomheder. Tab elimineres i det omfang der ikke er

E N D N U I K K E E R T R Å DT I K R A F T

sket værdiforringelse.

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag

Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i

endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke

koncernregnskabet i ejerperioden.

indarbejdet i årsrapporten. Bortset fra nedenstående forventes ingen af disse at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for

V I R K S O M H E D S SA M M E N S LU T N I N G E R

de kommende år ud over de yderligere oplysningskrav, som de

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i kon-

også medfører:

cernregnskabet

fra

overtagelses-/stiftelsestidspunktet.

Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt hvor kontrollen IFRS 11, Fælles ledede arrangementer (joint arrangements)

over virksomheden faktisk overtages. Solgte eller afviklede

(Maj 2011) erstatter IAS 31, Joint Ventures. Med ophævelsen

virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørel-

af IAS 31 er muligheden for at anvende pro rata-konsolidering

se frem til afståelses-/afhændelsestidspunktet. Sammenlig-

i koncernregnskabet for joint ventures udgået, og disse skal

ningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 7 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ] virksomheder.

ASSOCIEREDE VIRKSOMHEDER/JOINT VENTUR E S I KO N C E R N R E G N S K A B E T

Ved køb af nye virksomheder hvor koncernen opnår bestem-

Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles i

mende indflydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes

koncernregnskabet efter den indre værdis metode hvilket inde-

overtagelsesmetoden hvorefter de nytilkøbte virksomheders

bærer at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel

identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser

af de associerede virksomheders opgjorte regnskabsmæssige

måles til dagsværdi på overtagelsestidspuntet. Omstrukture-

værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med tillæg

ringshensættelser indregnes alene i overtagelsesbalancen hvis

af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af forholdsmæssige,

de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der ta-

interne fortjenester og tab.

ges hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger. I resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virksomKøbsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af

hedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering

det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Hvis ve-

af urealiserede, interne fortjenester og tab og med fradrag af

derlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere

eventuel nedskrivning af goodwill. I koncernens anden totalind-

fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse til dags-

komst indregnes den forholdsmæssige andel af alle transakti-

værdien på overtagelsestidspunktet. Omkostninger der direkte

oner og begivenheder der er indregnet i anden totalindkomst i

kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i

den associerede virksomhed.

resultatet ved afholdelsen. Kapitalandele i associerede virksomheder med negativ regnPositive forskelsbeløb mellem på den ene side købsvederlaget,

skabsmæssig indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og

værdien af eventuelle minoritetsinteresser i den overtagne

andre langfristede finansielle aktiver der anses for at være en

virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalan-

del af den samlede investering i den associerede virksomhed,

dele, og på den anden side dagsværdien af de overtagne ak-

nedskrives med en eventuel resterende negativ indre værdi. Til-

tiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes i balan-

godehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre

cen under immaterielle anlægsaktiver som goodwill, og der

tilgodehavender nedskrives i det omfang de vurderes uerholde-

foretages minimum én gang årligt værdiforringelsestests af

lige. Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den

goodwillbeløbet. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet

resterende, negative indre værdi hvis koncernen har en retlig

overstiger dets genindvindingsværdi, nedskrives det til den la-

eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksom-

vere genindvindingsværdi. Eventuelle negative forskelsbeløb

heds forpligtelser.

indregnes som en indtægt i resultatet. Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1. februar

koncernens primære aktivitetsområde (udvikling og entrepri-

2004 er den regnskabsmæssige klassifikation fastholdt efter

se) der i henhold til aktionæroverenskomster eller lignende af-

den hidtidige regnskabspraksis. Goodwill herfra indregnes så-

taler ledes sammen med andre investorer (joint ventures), er

ledes på grundlag af den kostpris der var indregnet i henhold

i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolidering

til den hidtidige regnskabspraksis med fradrag af af- og ned-

af virksomhedernes regnskabsposter, således at en forholds-

skrivninger frem til 31. januar 2004. Pr. 31. januar 2014 udgør

mæssig andel svarende til deltagelsen i virksomhederne er

den regnskabsmæssige værdi af goodwill vedrørende virksom-

medtaget i de tilsvarende poster i koncernregnskabet.

hedssammenslutninger gennemført før 1. februar 2004 i alt DKK 29,1 mio.

O M R E G N I N G A F F R E M M E D VA L U TA For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fast-

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksom-

sættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den

heder og associerede virksomheder der medfører ophør af

valuta som benyttes i det primære økonomiske miljø hvori den

henholdsvis kontrol og betydelig indflydelse, opgøres som

enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner i an-

forskellen mellem på den ene side dagsværdien af salgspro-

den valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta er

venuet eller afviklingssummen og dagsværdien af eventuelle

transaktioner i fremmed valuta og omregnes ved første indreg-

resterende kapitalandele, og på den anden side den regnskabs-

ning til den funktionelle valuta efter transaktionsdagens kurs.

mæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afvik-

Valutakursdifferencer der opstår mellem transaktionsdagens

lingstidspunktet, inklusive goodwill, med fradrag af eventuelle

kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatet under

minoritetsinteresser. Den derved opgjorte fortjeneste eller tab

finansielle poster.

indregnes i resultatet tillige med akkumulerede valutakursreguleringer, der tidligere er indregnet i anden totalindkomst.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed

5 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ] valuta som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til den

dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes un-

funktionelle valuta til balancedagens valutakurser. Realiserede

der henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.

og urealiserede valutakursgevinster og -tab indregnes i resultatet som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver,

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter

igangværende og færdige projekter og andre ikke-monetære

der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af

aktiver der er købt i fremmed valuta og måles med udgangs-

dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtel-

punkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens

se, indregnes i resultatet sammen med ændringer i værdien af

kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes til dagsværdi, om-

det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

regnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der aflæg-

der er klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv

ger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner

sikring af fremtidige transaktioner, indregnes i anden totalind-

(DKK), omregnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske

komst. En eventuel ineffektiv del indregnes straks i resultatet.

gennemsnitskurser og poster i balancen (inkl. goodwill) efter

Når de sikrede transaktioner realiseres, indregnes de akkumu-

balancedagens valutakurser. Såfremt de periodiske gennem-

lerede ændringer som en del af kostprisen for de pågældende

snitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på

transaktioner.

transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske valutakurser i stedet.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske

Valutakursdifferencer opstået ved omregningen af udenland-

dattervirksomheder, indregnes i koncernregnskabet i anden

ske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til

totalindkomst hvis der er tale om effektiv sikring. En eventuel

balancedagens valutakurs samt ved omregningen af resultat­

ineffektiv del indregnes straks i resultatet. Ved afhændelse af

opgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser til balan-

den pågældende udenlandske virksomhed overføres de akku-

cedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Til-

mulerede værdiændringer til resultatet.

svarende indregnes valutakursdifferencer der er opstået som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den

Afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingel-

udenlandske rapporterende virksomhed også i anden totalind-

serne for behandling som sikringsinstrumenter, anses som

komst.

handelsbeholdninger og måles til dagsværdi med løbende indregning af dagsværdireguleringer i resultatet under finansielle

Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske

poster.

dattervirksomheder som anses for at være en del af moderselskabets samlede investering i den pågældende dattervirksom-

A K T I E B A S E R E D E I N C I TA M E N T S P R O G R A M M E R

hed, indregnes i koncernregnskabet i anden totalindkomst.

Koncernens incitamentsprogrammer omfatter egenkapitalbaserede aktieprogrammer (warrants). De egenkapitalbaserede

Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virksomhe-

incitamentsprogrammer måles til dagsværdien af optionerne

der/joint ventures der aflægger regnskab i en anden funktionel

på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatet under perso-

valuta end DKK, omregnes poster i resultatopgørelsen efter

naleomkostninger over den periode hvor medarbejderne opnår

periodiske gennemsnitskurser og poster i balancen efter balan-

den endelige ret til at udnytte optionerne. Modposten hertil ind-

cedagens valutakurser. Kursforskelle opstået ved omregningen

regnes direkte på egenkapitalen.

af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurs samt ved omregningen af

I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skønnes

resultatopgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser

over antallet af optioner medarbejderne forventes at erhver-

til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalind-

ve ret til. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over

komst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer der er op-

antallet af retserhvervede optioner således at den samlede

stået som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapita-

indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede op-

len i den udenlandske rapporterende virksomhed også i anden

tioner.

totalindkomst. Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse

A F L E DT E F I N A N S I E L L E I N ST RU M E N T E R

af Black Scholes-modellen med de parametre der er angivet i

Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til

note 8.

dagsværdi på afregningsdatoen.

R E S U LTAT O P G Ø R E L S E Efter første indregning måles de afledte finansielle instru-

Nettoomsætning

menter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative

Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 5 9 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ] 18, Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker

Eksterne direkte projektomkostninger

således når byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elemen-

Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende projekter

ter i salgsaftalen er opfyldt, herunder når levering og risikoover-

der afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter bl.a.

gang til køber har fundet sted.

direkte projektomkostninger, herunder renter i byggeperioden og et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger opgjort

For projekter der overholder definitionen på en entreprisekon-

som en del af personaleomkostninger, projektmaterialer, loka-

trakt anvendes produktionsmetoden, jf. IAS 11. Årets omsæt-

leomkostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er

ning svarer på disse projekter til salgsværdien af det i årets løb

foranlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan

udførte arbejde. Den indregnede avance udgør den forventede

henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

avance på projektet beregnet i forhold til projektets færdiggørelsesgrad. Der henvises til afsnittet ”Entreprisekontrakter”

Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igangvæ-

nedenfor.

rende og færdige projekter samt udgiftsførelse af projektudviklingsomkostninger i det omfang projekterne ikke forventes

Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggestyring,

realiseret.

m.v. på vegne af investorer og oppebærer honorarindtægter herfor, indtægtsføres disse honorarindtægter løbende i takt

Værdiregulering investeringsejendomme, m.v.

med at ydelserne leveres.

Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme indregnes i resultatet i regnskabsposten “Værdiregulering inve-

Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og disse

steringsejendomme, netto”.

kan adskilles, og den økonomiske virkning af hver enkelt delleverance kan vurderes særskilt og måles pålideligt, indregnes

Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme

avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige ele-

opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi

menter i aftalen er opfyldt.

og salgsprisen og indregnes også i resultatet i regnskabsposten ”Værdiregulering investeringsejendomme, netto”.

Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede leje-

Andre eksterne omkostninger

kontrakter.

I posten “Andre eksterne omkostninger” indregnes omkostninger til administration, lokaleomkostninger samt bildrift.

For øvrige indtægter anvendes salgsmetoden. Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det modtagne el-

koncernregnskabet

ler tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en rentefri kredit

I koncernens resultat indregnes den forholdsmæssige andel af

på betaling af det tilgodehavende vederlag, der strækker sig

de associerede virksomheders resultat efter skat og forholds-

ud over den normale kredittid, beregnes dagsværdien af ve-

mæssig eliminering af urealiserede, interne fortjenester og tab

derlaget ved at tilbagediskontere de fremtidige indbetalinger.

og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. I koncer-

Forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi af ve-

nens anden totalindkomst indregnes den forholdsmæssige an-

derlaget indregnes som en finansiel indtægt i resultatet over

del af alle transaktioner,der er indregnet i anden totalindkomst

den forlængede kredittid ved at anvende den effektive rentes

i den associerede virksomhed.

metode. Finansielle indtægter og omkostninger Entreprisekontrakter

Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteind-

Hvis udfaldet af en entreprisekontrakt kan estimeres pålideligt,

tægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kurs-

indregnes nettoomsætning og entrepriseomkostninger i resul-

gevinster og -tab vedrørende transaktioner i fremmed valuta,

tatet med udgangspunkt i projektets færdigørelsesgrad på ba-

gældsforpligtelser og værdipapirer samt amortisering af finan-

lancedagen (produktionsmetoden).

sielle forpligtelser.

Hvis udfaldet af en entreprisekontrakt ikke kan estimeres til-

Renteindtægter og –omkostninger periodiseres med udgangs-

strækkelig pålideligt, indregnes nettoomsætning svarende til

punkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Den effektive

periodens afholdte entrepriseomkostninger, hvis det er sand-

rentesats er den diskonteringssats der skal anvendes til at

synligt at disse omkostninger vil blive genindvundet.

tilbagediskontere de forventede fremtidige betalinger, som er knyttet til det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse, for at nutidsværdien af disse svarer til den regnskabsmæssige

6 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ] værdi af henholdsvis aktivet og forpligtelsen.

Udskudt skat måles ved at anvende de skatteregler og -satser i de respektive lande der med balancedagens lovgivning vil

Låneomkostninger som er direkte knyttet til anskaffelse, op-

være gældende når den udskudte skat forventes udløst som

førelse eller produktion af aktiver, aktiveres som en del af akti-

aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i

vets kostpris. Øvrige låneomkostninger resultatføres.

skattesatser og –regler indregnes i resultatet, medmindre den udskudte skat kan henføres til poster der tidligere er indregnet

Skat af årets resultat

direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst. I sådanne

Årets skat som består af årets aktuelle skat og forskydning i

tilfælde indregnes ændringen også direkte på egenkapitalen el-

udskudt skat, indregnes i resultatet med den del, der kan hen-

ler i anden totalindkomst.

føres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del der kan henføres til posteringer di-

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirk-

rekte på egenkapitalen, henholdsvis i anden totalindkomst.

somheder. Moderselskabet er administrationsselskab for sambeskatningen. De sambeskattede selskabers samlede skat af

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat

indkomst fordeles mellem de danske, sambeskattede virksom-

indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skat-

heder i forhold til disses skattepligtige indkomster.

tepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen

Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsnings-

gældende skattesatser og –regler.

regler er fordelt mellem de sambeskattede selskaber efter den indgåede sambeskatningsaftale.

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gælds­ metode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssi-

BALANCE

ge værdier og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtel-

Goodwill

ser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle opstået

Goodwill indregnes og måles ved første indregning som forskel-

ved første indregning af enten goodwill eller en transaktion,

len mellem på den ene side købsvederlaget for den overtagne

som ikke er en virksomhedssammenslutning, og som ikke påvir-

virksomhed, værdien af eventuelle minoritetsinteresser i den

ker resultat eller skattepligtig indkomst ved første indregning.

overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalandele og på den anden side dagsværdien af de over-

Udskudt skat beregnes med udgangspunkt i den planlagte an-

tagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser, jf. beskri-

vendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte for-

velsen under koncernregnskab.

pligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til koncer-

i balancen med den værdi hvortil aktivet forventes at kunne re-

nens pengestrømsfrembringende enheder på overtagelses-

aliseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser

tidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrømsfrembringende

eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige, po-

enheder følger den ledelsesmæssige struktur og interne øko-

sitive skattepligtige indkomster inden for samme sambeskat-

nomistyring og –rapportering i koncernen.

ningsenhed. Det revurderes på hver balancedag hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig

Goodwill afskrives ikke. Der foretages minimum én gang årligt

skattepligtig indkomst til at det udskudte skatteaktiv efter en

værdiforringelsestests for at sikre at aktivet nedskrives i det

individuel og konkret vurdering vil kunne udnyttes. Såfremt det

omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger genindvin-

vurderes at et skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages ned-

dingsværdien. Genindvindingsværdien opgøres som den høje-

skrivning heraf over resultatet.

ste værdi af dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, henholdsvis nutidsværdien af de forventede fremtidige netto-

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet

pengestrømme fra den pengestrømsfrembringende enhed som

med kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-

goodwill er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på

somheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kon-

en separat linje i resultatopgørelsen. Nedskrivning af goodwill

trollere hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sand-

tilbageføres ikke.

synligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat inden for en overskuelig fremtid. Udskudt skat vedrørende

Investeringsejendomme og investeringsejendomme under

genbeskatning af tidligere fratrukne underskud i udenlandske

opførelse

dattervirksomheder indregnes ud fra en konkret vurdering af

Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de

hensigten med de enkelte dattervirksomheder.

besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kost-

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 1 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ] pris der omfatter ejendommens købspris og direkte tilknyttede

for at sikre at aktiverne nedskrives i det omfang den regnskabs-

omkostninger.

mæssige værdi overstiger genindvindingsværdien.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi

Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en del

der repræsenterer det beløb som ejendommen på balanceda-

af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostnin-

gen vurderes at ville kunne sælges for til en uafhængig køber.

ger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er foranlediget

Værdiansættelsen finder som udgangspunkt sted ud fra en

af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til

discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrøm-

den udnyttede projektudviklingskapacitet.

me tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Afkastgraden fastsættes ejendom for ejendom. I tilfælde

Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte

hvor der er en salgsproces i gang, danner den drøftede salgs-

projekter (forward funding) fragår heri og et eventuelt negativt

pris udgangspunkt for værdiansættelsen, såfremt det vurderes

nettobeløb opgjort for hvert enkelt projekt medtages i regn-

at salgsprisen er et retvisende udtryk for dagværdien.

skabsposten ”Modtagne forudbetalinger fra kunder”.

Værdiansættelsen af investeringsejendomme under opførelse

Tilgodehavender

foretages herudover ud fra en konkret vurdering af projektet pr.

Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og

statusdagen, herunder risici knyttet til færdiggørelsen. Afhold-

tjenesteydelser, tilgodehavender vedrørende igangværende ar-

te omkostninger i forbindelse med opførelsen tillægges værdi-

bejder for fremmed regning, tilgodehavender hos associerede

en af ejendommen.

virksomheder samt andre tilgodehavender. Tilgodehavender er kategoriseret som udlån og tilgodehavender der er finansielle

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatet under ”Værdire-

aktiver med faste eller bestemmelige betalinger, som ikke er

gulering investeringsejendomme, netto” i det regnskabsår hvori

noteret på et aktivt marked og som ikke er afledte finansielle

ændringen opstår.

instrumenter.

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med

efterfølgende til amortiseret kostpris der sædvanligvis svarer

fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen om-

til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse

fatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet

af forventede tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag

anskaffelsen indtil det tidspunkt hvor aktivet er klar til brug. De

af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

regnskabsmæssige værdier af andre anlæg, driftsmateriel og inventar gennemgås på balancedagen for at fastsætte om der

Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen så-

er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er tilfældet, op-

fremt selskabet har modregningsadgang og samtidig har til

gøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for

hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver

eventuel nedskrivning og omfanget heraf.

og forpligtelser samtidigt.

Aktivernes kostpris afskrives lineært over aktivernes forvente-

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter

de brugstid der udgør 5-10 år. Indretning af lejede lokaler afskri-

afholdte omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabs-

ves lineært over lejekontrakternes løbetid.

år. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

Andre langfristede aktiver

Entreprisekontrakter

Andre værdipapirer og kapitalandele består af unoterede an-

Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt,

parter som måles til dagsværdi.

måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte arbejde (produktionsmetoden) fratrukket fore-

Igangværende og færdige projekter

tagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af

Igangværende og færdige projekter består af projekter inden

eventuelle forventede tab. Salgsværdien måles på baggrund af

for fast ejendom.

færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte entreprisekontrakt.

Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede omkostninger, herunder renter i projektperioden, og et tillæg for andel

Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes nor-

af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget nedskrivning

malt som forholdet mellem koncernens anvendte ressourcefor-

til lavere værdi hvor dette er skønnet nødvendigt idet der lø-

brug og det totale, budgetterede ressourceforbrug.

bende foretages værdiforringelsestests af de aktiverede beløb

6 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ] Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke måles pålideligt,

garantier og efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål.

måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis det er sandsynligt at de vil blive genindvundet.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de om-

Når det er sandsynligt at de samlede entrepriseomkostninger

kostninger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle

vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en entrepri-

forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfald

sekontrakt, indregnes det forventede tab straks som en om-

efter et år er klassificeret som langfristede forpligtelser og må-

kostning.

les til nutidsværdi.

Den enkelte igangværende entreprisekontrakt indregnes i ba-

Finansielle gældsforpligtelser

lancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhængigt af

Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunk-

om nettoværdien udgør et tilgodehavende eller en forpligtelse.

tet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.

Andre værdipapirer og kapitalandele

Efterfølgende måles finansielle gældsforpligtelser til amorti-

Værdipapirer under kortfristede aktiver består af børsnoterede

seret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den

og unoterede aktier.

nominelle værdi indregnes i resultatet som en finansiel omkostning over låneperioden.

Værdipapirerne er kategoriseret dels som finansielle aktiver disponible for salg, dels som værdipapirer der beholdes til ud-

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret

løb.

kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Værdipapirer disponible for salg måles til dagsværdi på balance-

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indreg-

dagen. Dagsværdireguleringer indregnes i anden totalindkomst

nes lineært i resultatet over leasingperioden.

og resultatføres ved salg eller afvikling af værdipapirerne. Finansielle forpligtelser omfattende gæld til kreditinstitutter, Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs, og ikke-børsno-

leverandørgæld samt anden gæld, er kategoriseret som finan-

terede værdipapirer måles til dagsværdi baseret på beregnet

sielle forpligtelser der måles til amortiseret kostpris.

kapitalværdi. Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omEgenkapitalandele der ikke handles på et aktivt marked og hvor

fatter modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regn-

dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles

skabsår. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kost-

til kostpris.

pris.

Egenkapital

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte me-

vedtagelse på generalforsamlingen.

tode med udgangspunkt i resultat af primær drift og viser pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning.

Pensionsforpligtelser, o.l. Koncernens pensionsforpligtelser består af bidragsbaserede pensionsordninger hvor løbende faste bidrag indbetales til uaf-

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som

hængige pensionsselskaber, o.l. Bidragene indregnes i resulta-

driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, æn-

tet i den periode hvori medarbejderne har udført den arbejds-

dringer i driftskapital samt betalte finansielle indtægter, finan-

ydelse der giver ret til pensionsbidraget. Skyldige betalinger

sielle omkostninger og selskabsskat.

indregnes i balancen som en forpligtelse. Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter Hensatte forpligtelser

betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder, mate-

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begiven-

rielle og andre langfristede aktiver.

heder før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt at der må trækkes på kon-

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter

cernens økonomiske ressourcer for at indfri forpligtelsen.

ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, optagelse og indfrielse af lån, afdrag i øvrigt på

I posten indgår hensættelser til dækning af lejegarantier hvor

rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte.

hensættelsen er foretaget på baggrund af erfaringer med leje-

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 3 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 . A N V E N D T R E G N S K A B S P R A K S I S [ FO R T S AT ] Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta ind-

Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser

regnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende periodiske

der er afledt af driften i segmentet, herunder gæld til leveran-

gennemsnitskurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de

dører af varer og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitutter, hen-

faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne.

satte forpligtelser, anden gæld, o.l.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget

N Ø G L E TA L S D E F I N I T I O N E R

omregning af primobalancer og pengestrømme i fremmed valu-

Egenkapitalforrentning:

ta til balancedagens kurser. Herved elimineres valutakursdiffe-

Resultat ekskl. minoritetsandele x 100

rencernes effekt på periodens bevægelser og pengestrømme.

Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoritetsandele

Betalte renter vises særskilt, og periodens projektrenter er så-

EBIT-margin (overskudsgrad):

ledes ikke indeholdt i likviditetsforskydning fra projektbehold-

Resultat af primær drift x 100

ningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan således ikke udledes

Nettoomsætning

direkte af regnskaberne.

Soliditetsgrad (egenkapital): Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100

Likvider omfatter likvide beholdninger.

S E G M E N T O P LY S N I N G E R

Samlede aktiver Indre værdi i DKK pr. aktie: Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering.

Antal aktier Kurs/indre værdi (P/BV): Børskurs Indre værdi pr. aktie

Ledelsen besluttede primo regnskabsåret som led i en justering af strategien og den markedsmæssige fokusering at ændre

Resultat i DKK pr. aktie: Resultat ekskl. minoritetsandele

den interne og eksterne rapportering med henblik på i højere

Gennemsnitligt antal aktier i omløb

grad at skabe overblik og synliggøre værdier og værdiskabelsen i koncernens forretningsområder. Forretningsområderne

Udvandet resultat i DKK pr. aktie:

omfatter: •

Development-aktiviteter

Asset management-aktiviteter

Afviklingsaktiviteter

Udvandet resultat ekskl. minoritetsandele Gennemsnitligt antal udvandede aktier Udbytte i DKK pr. aktie: Moderselskabets udbytte pr. aktie

Segmentoplysningerne i note 3 er oplyst i overensstemmelse hermed, og sammenligningstallene er tilpasset denne nye segmentfordeling.

N OT E 2 . R EG N S K A B S M Æ S S I G E S KØ N O G V U R D E RINGER

Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men

–forpligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til

kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund

det enkelte segment, og de poster der kan fordeles til de enkel-

af de seneste oplysninger der er til rådighed på tidspunktet for

te segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster

regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tid-

vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og

ligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold der lå

omkostninger der er forbundet med koncernens administrative

til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information,

funktioner, indkomstskatter, o.l.

yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne

anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og

regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige

materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksom-

regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har haft en betyde-

heder. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver

lig indflydelse på årsrapporten.

som direkte kan henføres til driften i segmentet, herunder igangværende og færdige projekter, tilgodehavender fra salg

Indregning af omsætning

af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeaf-

Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS

grænsningsposter samt likvide beholdninger.

18, Indtægter. På projekter der kan kategoriseres som entreprisekontrakt indregnes omsætningen efter IAS 11. På solgte

6 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 2 . R E G N S K A B S M Æ S S I G E S KØ N O G V U R D E R I N G E R [ FO R T S AT ] projekter som indeholder flere delleverancer og hvor disse kan

ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis genbe-

adskilles og den økonomiske virkning af hver enkelt delleveran-

skatning. Skulle ledelsen tage et andet standpunkt, kan det

ce kan vurderes særskilt, indregnes avancen fra den enkelte

have væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige

delleverance når alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt

udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

og dermed i henhold til IAS 18. Ledelsen foretager således en konkret vurdering af hvert enkelt projekt i forhold til indreg-

Investeringsejendomme og investeringsejendomme under

ningsprincip og -metode.

opførelse Koncernens investeringsejendomme og investeringsejendom-

Udskudte skatteaktiver

me under opførelse måles i balancen til dagsværdi. Værdian-

Udskudte skatteaktiver indgår i balancen pr. 31. januar 2014

sættelsen foretages ud fra en discounted cashflow-model hvor

med DKK 122,6 mio. Skatteaktivet vedrører væsentligst frem-

de forventede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres

førbare underskud i de enkelte dattervirksomheder. Værdian-

til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad eller baseres på en

sættelsen er foretaget på baggrund af de nuværende mulig-

eventuel igangværende salgsproces. Værdiansættelsen af in-

heder for underskudsfremførsel og sambeskatning henholdsvis

vesteringsejendomme under opførelse foretages herudover ud

koncernbidrag og under forudsætning af fortsat drift i de enkel-

fra en konkret vurdering af projektet pr. statusdagen, herunder

te dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og forudsætningerne

risici knyttet til færdiggørelsen. Såfremt der sker ændringer i de

for underskudsfremførsel og sambeskatning/koncernbidrag

anvendte forudsætninger kan værdien afvige fra værdien op-

ændres, kan værdien af skatteaktiverne være betydeligt lavere

gjort pr. 31. januar 2014. Der er i regnskabsåret 2013/14 fore-

end værdien opgjort pr. 31. januar 2014. Der er i regnskabsåret

taget en negativ værdiregulering af koncernens investerings-

2013/14 tilbageført nedskrivninger af udskudte skatteaktiver

ejendomme på DKK -14,9 mio. Den regnskabsmæssige værdi

med DKK 27,8 mio. Dette skal ses i sammenhæng med at der i

af investeringsejendomme og investeringsejendomme under

regnskabsåret 2013/14 er en skatteudgift på DKK 45,9 mio. re-

opførelse udgør pr. 31. januar 2014 DKK 435,9 mio.

lateret til ændrede fremtidige skattesatser, primært i Danmark. Af disse DKK 45,9 mio. var DKK 37,4 mio. nedskrevet til DKK 0

Igangværende og færdige projekter

primo.

Koncernens projektbeholdning omfatter grunde og projekter og kan overordnet grupperes således:

Værdiansættelsen af skatteaktiverne er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for

Færdigopførte projekter i drift

en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en

Udviklingsprojekter

vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.

Beholdning af grunde

De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger

Afviklingsaktiviteter

som er underbygget dels af konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år, dels af en række

Vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov sker med ud-

projektmuligheder.

gangspunkt i en konkret vurdering af hvert enkelt projekt, herunder foreliggende projektbudgetter og forventninger til

Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil,

fremtidige udviklingsmuligheder. Såfremt det faktiske udvik-

er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for

lingsforløb afviger fra det forventede, kan det medføre behov

manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og

for ændringer i de indregnede nedskrivninger hvilket kan have

risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forvente-

negativ betydning for koncernen.

de. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventninger,

Til hver kategori er knyttet en række risici der kan påvirke vær-

ændres, kan værdien af skatteaktiverne være betydeligt lavere

diansættelsen negativt. De væsentligste risici, primært forret-

end værdien opgjort pr. 31. januar 2014 hvilket kan have en ne-

ningsmæssige, er:

gativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling. Udlejningspriser og ejendomspriser Sambeskatning

Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejen-

Koncernen har i en række år været sambeskattet med koncer-

domsmarkeder hvor koncernen opererer, og de generelle øko-

nens tyske dattervirksomheder. Genbeskatningssaldoen ved-

nomiske konjunkturer. Faldende udlejningspriser og faldende

rørende de tyske sambeskattede selskaber udgør DKK 389,4

priser på grunde og ejendomme kan have en negativ indvirkning

mio. pr. 31. januar 2014. En fuld genbeskatning vil udløse en

på koncernen.

skat på DKK 97,4 mio. pr. 31. januar 2014. Skatten af genbe-

På koncernens færdigopførte projekter har koncernen bl.a. en

skatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer om

udlejningsrisiko i relation til de lejeaftaler som udløber mens

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 5 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 2 . R E G N S K A B S M Æ S S I G E S KØ N O G V U R D E R I N G E R [ FO R T S AT ] koncernen ejer de pågældende ejendomme. Såfremt koncer-

Afviklingsaktiviteter

nen ikke formår at forny disse aftaler, indgå nye lejeaftaler eller

Koncernen besluttede i marts 2013 at udfase koncernens ak-

at aftalerne kun kan indgås på ringere vilkår, kan det få negativ

tiviteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland. Udfasningen

betydning for koncernen.

med lukning af kontorer og afskedigelse af ansatte sker hurtigst muligt, men dog i respekt for at der i alle lande er projekter

Såfremt der sker ændringer i investorernes afkastkrav ved in-

der skal håndteres så værdierne i den eksisterende portefølje

vestering i fast ejendom, kan dette ligeledes have negativ be-

bevares bedst muligt. Der er risiko for at afviklingen af disse

tydning for koncernen.

aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier og at afviklingen tager længere tid end forventet.

En negativ udvikling inden for detailhandlen, f.eks. som følge af konjunkturudviklingen eller øget e-handel, kan medføre lavere

Værdiansættelse pr. 31. januar 2014

efterspørgsel efter butikslejemål og dermed lavere lejeindtæg-

Igangværende og færdige projekter er med en bogført værdi pr.

ter og ejendomspriser hvilket kan have en negativ indvirkning

31. januar 2014 på DKK 2.986,0 mio. en væsentlig del af kon-

på koncernen.

cernens balance. Årets resultat er positivt påvirket med DKK 8,7 mio. som følge af ændringer i skøn over nedskrivningsbe-

I relation til koncernens udviklingsprojekter er myndighedstilla-

hov på igangværende og færdige projekter. De akkumulerede

delser og overholdelse af tidsplaner to væsentlige elementer

nedskrivninger udgør pr. 31. januar 2014 DKK 440,5 mio. Den

ud over udlejningspriser og ejendomspriser som omtalt ovenfor.

bogførte værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der er nedskrevet udgør pr. 31. januar 2014 DKK 1.474,8 mio.

Myndighedstilladelser

Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen af

Tilgodehavender

nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige tilgænge-

Vurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender foreta-

lighed af nye byggegrunde og myndighedstilladelser (planlov,

ges ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt tilgodehaven-

lokalplaner, byggetilladelser, m.v.) vedrørende placering, stør-

de. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger,

relse og anvendelse af ejendommen. Ændringer i lokalplaner el-

kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2014. Den

ler lignende som gør det sværere at opnå byggetilladelser, eller

regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender udgør pr. 31. janu-

begrænser udbuddet af byggegrunde, vil kunne have væsentlig

ar 2014 DKK 162,8 mio.

negativ betydning for koncernen. Goodwill Overholdelse af tidsplaner

Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb

Koncernen arbejder på de enkelte projekter ud fra både over-

kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsfrem-

ordnede og detaljerede tidsplaner. Tidsfaktoren er afgørende

bringende enheder hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Opgø-

både i forhold til overholdelse af indgåede aftaler med lejere

relse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremti-

og investorer og er væsentlig i forhold til at sikre den planlag-

dige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende

te fremdrift på det enkelte projekt og dermed den forventede

enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor.

indtjening i koncernen. Udskydelse af det enkelte projekt kan

Der er ikke foretaget nedskrivning af det i balancen indregnede

bl.a. medføre at lejekontrakter bortfalder, at lejer har krav på

goodwillbeløb. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør

erstatning og i sidste ende at en eventuel investor ikke længere

pr. 31. januar 2014 DKK 33,3 mio.

er forpligtet til at købe projektet. Beholdning af grunde

N O T E 3 . S E G M E N T O P LY S N I N G E R

Koncernen har i marts 2013 vedtaget en strategi om at søge

Koncernens interne rapportering til moderselskabets bestyrel-

nedbringelse af porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grun-

se er opdelt i koncernens tre forretningsområder:

de) over en 2-årig periode fra de i marts 2013 DKK 1,1 mia. til i niveauet DKK 0,5 mia. Nedbringelsen kan ske ved igangsæt-

Development

ning af udviklingsprojekter eller ved grundsalg. Der er risiko for

Asset management

at grundsalg kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.

Afviklingsaktiviteter

Såfremt planlagte projekter på erhvervede projektgrunde ikke kan gennemføres, kan det blive nødvendigt at foretage ned-

Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter ef-

skrivninger hvilket kan have væsentlig negativ indflydelse på

ter IFRS 8.

koncernen.

6 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 . S E G M E N T O P LY S N I N G E R [ FO R T S AT ] Development omfatter de fleste af koncernens projekter, d.v.s.

De ikke fordelte poster omfatter i resultatopgørelsen pri-

alle de projekter som er beliggende på et af koncernens fortsæt-

mært personaleomkostninger og andre eksterne omkost-

tende markeder, Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet, og som

ninger i det omfang disse ikke kan henføres til afviklingsak-

ikke er investeringsejendomme eller færdigopførte ejendom-

tiviteterne samt skat. I balancen omfatter de ikke fordelte

me.

poster primært goodwill, udskudte skatteaktiver og udskudte skatteforpligtelser, likvide beholdninger og driftskredit-

Asset

management

omfatter

koncernens

investe-

faciliteter, der ikke kan henføres direkte til et enkelt seg-

ringsejendomme og færdigopførte projekter i drift i det

ment.

omfang at disse er beliggende på et af koncernens fortsættende markeder, Danmark, Sverige, Polen og Tjekki-

Segmentoplysningerne er angivet i overensstemmelse her-

et.

med.

Afviklingsaktiviteter omfatter alle koncernens aktiviteter på de

Den regnskabspraksis der anvendes ved opgørelse af segment-

markeder hvor aktiviteterne udfases. Disse markeder er Tysk-

oplysningerne er den samme som koncernens regnskabsprak-

land, Finland, Baltikum og Rusland.

sis, jf. beskrivelse heraf.

31.1.2014 Nettoomsætning til eksterne kunder

Development

Asset management

Afviklingsaktiviteter

Ikke fordelt

I alt

258,9

137,7

10,4

0,0

407,0

0,0

0,0

8,9

0,0

8,9

Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter Værdiregulering investeringsejendomme, netto Bruttoresultat Finansielle indtægter Finansielle omkostninger

17,6

0,0

0,0

0,0

17,6

0,0

-5,4

-9,5

0,0

-14,9

68,7

112,6

-17,4

0,0

163,9

2,4

3,1

0,0

0,0

5,5 -107,9

-24,2

-64,4

-5,9

-13,4

Af- og nedskrivninger

0,0

0,0

0,0

1,4

1,4

Resultatandele i associerede virksomheder

2,7

0,3

-7,1

0,0

-4,1

49,6

51,6

-38,9

-97,3

-35,0

Resultat før skat Segmentaktiver

1.235,0

2.038,8

367,7

198,1

3.839,6

Kapitalandele i associerede virksomheder

1,3

1,3

0,0

0,0

2,6

Anlægsinvesteringer *)

7,3

1,8

0,0

0,2

9,3

545,9

1.292,2

150,6

297,2

2.285,9

Development

Asset management

Afviklingsaktiviteter

Ikke fordelt

I alt

Nettoomsætning til eksterne kunder

183,4

434,5

14,4

0,0

632,3

Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter

142,7

130,1

30,7

0,0

303,5

15,6

0,0

0,0

0,0

15,6

Segmentforpligtelser

31.1.2013

Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter Værdiregulering investeringsejendomme, netto

0,0

-24,3

-13,5

0,0

-37,8

-81,8

-21,0

-36,7

0,0

-139,5

-2,8

-63,4

-8,2

-13,0

-87,4

Af- og nedskrivninger

0,0

0,0

0,1

2,1

2,2

Resultatandele i associerede virksomheder

1,6

0,0

0,9

0,0

2,5

-83,0

-84,4

-53,7

-104,9

-326,0

1.284,5

2.100,7

425,4

198,7

4.009,3

Bruttoresultat Finansiering, m.v.

Resultat før skat Segmentaktiver Kapitalandele i associerede virksomheder Anlægsinvesteringer *) Segmentforpligtelser

0,7

1,0

0,0

0,0

1,7

10,1

1,2

0,0

0,2

11,5

718,0

1.388,1

191,1

322,4

2.619,6

*) Anlægsinvesteringer omfatter tilgange af immaterielle og materielle aktiver.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 7 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 . S E G M E N T O P LY S N I N G E R [ FO R T S AT ] Geografiske oplysninger TK Development opererer primært på markederne Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Omsætningen i de enkelte lande kan i kraft af koncernens regnskabspraksis for indregning af solgte projekter variere væsentligt fra år til år. Ved præsentation af oplysninger vedrørende geografiske områder er oplysning om omsætningens fordeling på geografiske segmenter opgjort med udgangspunkt i projekternes beliggenhed. Nettoomsætning til eksterne kunder

Langfristede aktiver *)

2013/14

2012/13

2013/14

2012/13

Danmark

88,5

95,0

33,8

34,7

Sverige

30,2

118,5

0,0

0,1

197,3

340,6

105,7

102,1

Polen Tjekkiet

80,7

63,8

227,9

227,8

Tyskland

6,4

11,1

103,2

167,4

Øvrige udland **)

3,9

3,2

0,0

0,0

407,0

632,3

470,6

532,1

I alt *) Langfristede aktiver omfatter immaterielle og materielle aktiver.

**) Nettoomsætning for øvrige udland udgør den resterende omsætning, inkl. omsætning i de lande for hvilke der i det enkelte år ikke specifikt er anført beløb.

Langfristede aktiver vedrører primært koncernens investeringsejendomme i Tjekkiet, Polen og Tyskland jf. note 18. Oplysninger om væsentlige kunder: Koncernen har i 2013/14 solgt et projekt til en kunde hvor omsætningen på projektet overstiger 10 % af koncernens samlede omsætning. Omsætningen udgør DKK 48,2 mio. I regnskabsåret 2012/13 blev der solgt to projekter til to forskellige kunder hvor omsætningen på hvert projekt oversteg 10 % af koncernens samlede omsætning. Omsætningen udgjorde henholdsvis DKK 282,7 mio. og DKK 95,6 mio. N OT E 4 . N E T TO OM SÆ T N I N G

Salg af projekter og ejendomme Indtægter fra entreprisekontrakter (indregnet efter produktionsmetoden) Lejeindtægter Salg af tjenesteydelser Nettoomsætning i alt

2013/14

2012/13

203,1

409,9

0,0

20,0

152,6

171,2

51,3

31,2

407,0

632,3

2013/14

2012/13

236,9

446,1

8,9

303,5

N OT E 5 . E K ST E R N E D I R E K T E P ROJ E K TO M KO S T N I N G E R

Projektomkostninger Nedskrivning af igangværende og færdige projekter Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter

-17,6

-15,6

Eksterne direkte projektomkostninger i alt

228,2

734,0

Der er tilbageført tidligere foretagne nedskrivninger som følge af væsentlig forbedret fremdrift på det pågældende projekt.

6 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N OT E 6 . A N D R E E K ST E R N E O M KO ST N I N G E R 2013/14

2012/13

13,4

14,8

Lokaleomkostninger

8,8

9,8

Bilomkostninger

5,0

5,6

27,2

30,2

2013/14

2012/13

1,5

1,8

Administrationsomkostninger

Andre eksterne omkostninger i alt

N OT E 7 . P E RS O N A L EO M KO ST N I N G E R

Honorar til bestyrelse Gager, m.v. til moderselskabets direktion, jf. nedenfor

6,0

6,2

47,3

50,4

Bidragsbaserede pensionsordninger

0,9

1,0

Andre omkostninger til social sikring

6,4

7,3

Aktiebaseret vederlæggelse, øvrige medarbejdere

0,4

0,7

Øvrige gager

Øvrige personaleomkostninger

1,3

1,8

Personaleomkostninger i alt

63,8

69,2

Gennemsnitligt antal ansatte

100

115

90

112

Antal ansatte ultimo

Gager m.v. til moderselskabets direktion:

Gage

Pension

Aktiebaseret vederlæggelse

I alt

Frede Clausen

3,2

0,1

0,1

3,4

Robert Andersen

2,4

0,1

0,1

2,6

Gager, m.v. i alt

5,6

0,2

0,2

6,0

Frede Clausen

3,3

0,1

0,1

3,5

Robert Andersen

2,5

0,1

0,1

2,7

Gager, m.v. i alt

5,8

0,2

0,2

6,2

2013/14

2012/13

Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2013/14 DKK 0,17 mio. pr. direktionsmedlem (2012/13: DKK 0,16 mio. pr. direktionsmedlem). Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og fire øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar er i 2013/14 beregnet med udgangspunkt i et grundhonorar på DKK 160.000 hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden to gange grundhonoraret og de øvrige medlemmer grundhonoraret.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 6 9 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 7 . P E R S O N A L E O M K O S T N I N G E R [ FO R T S AT ] Der blev i regnskabsåret 2012/13 indgået en ny toårig aftale med direktionen hvorefter 20 % af direktionens i forvejen nedsatte årlige, faste vederlag ikke løbende bliver udbetalt, svarende til en reduktion på 36 % i forhold til lønnen i regnskabsåret 2011/12. Aftalen er gældende for perioden 1. maj 2013 til 30. april 2015. Op til to tredjedele af det tilbageholdte vederlag for denne periode vil dog kunne udbetales relateret til opnåelse af operationelle mål. Bidragsbaserede pensionsordninger Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I henhold til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til uafhængige pensionsselskaber. Der er i regnskabsåret 2013/14 udgiftsført DKK 1,1 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2012/13: DKK 1,2 mio.). Ingen ansatte i koncernen er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.

N OT E 8 . A K T I E BAS E R E T V E D E R L ÆG G E LS E

TK Development har gennem flere år anvendt incitamentsprogrammer for direktionen og ledende medarbejdere. Formålet med anvendelse af incitamentsprogrammer er at skabe sammenhæng mellem den enkeltes indsats og koncernens langsigtede værdiskabelse. Der resterer pr. 31. januar 2014 alene et incitamentsprogram. 2011-program Bestyrelsen har i juni 2011 tildelt 500.000 stk. warrants til direktion og ledende medarbejdere fordelt med 62.500 stk. til hvert direktionsmedlem og 375.000 stk. til øvrige medarbejdere. Efter den i september 2013 gennemførte kapitalnedsættelse og kapital­ udvidelse er de tildelte warrants korrigeret med 171.461 stk. Udestående warrants udgør pr. regnskabsårets udløb 615.461 stk. og svarer til 0,6 % af aktiekapitalen. De udestående warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder der er placeret: efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2013/14 (ca. fra 1. april 2014); efter offentliggjort delårsrapport for første halvår 2014/15 (ca. fra 15. september 2014); efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2014/15 (ca. fra 1. april 2015). Dagsværdien af de tildelte warrants er opgjort ved anvendelse af Black Scholes-modellen og udgør DKK 2,1 mio. der udgiftsføres over incitamentsprogrammets løbetid.

7 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 8 . A K T I E B A S E R E T V E D E R L Æ G G E L S E [ FO R T S AT ] Den væsentligste betingelse for udnyttelse af disse warrants er at medarbejderen ikke har opsagt sit ansættelsesforhold til ophør inden de tildelte warrants er udnyttet. Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således: Vejede gennemsnitlige Antal warrants

udnyttelseskurser

31.1.2014

31.1.2013

31.1.2014

31.1.2013

Udestående warrants primo

930.315

1.707.812

27,65

41,54

Tildelt i regnskabsåret (regulering)

171.461

0

-

-

Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold

-40.000

-16.000

28,90

28,90

-446.315

-761.497

26,30

78,40

615.461

930.315

20,81

27,65

0

446.315

-

-

0,6

0,9

-

-

Udløbet i regnskabsåret Udestående warrants ultimo Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen Resultatført aktiebaseret vederlæggelse (DKK mio.)

For de udestående warrants pr. 31. januar 2014 udgør intervallet af udnyttelseskurser DKK 20,2 - 21,8 pr. warrant (2012/13: DKK 26,3 - 30,2 pr. warrant). Den vejede gennemsnitlige restløbetid er beregnet til 16 måneder (2012/13: 15 måneder). Udestående warrants sammensætter sig således: Antal warrants

Udløbsdato (sidste periode)

Udnyttelseskurs (sidste periode)

Dagsværdi på tildelingstidspkt. (DKK mio.)

615.461

Maj 2015

21,8

2,1

2013/14

2012/13

Samlet honorar Deloitte

1,9

1,7

Samlet honorar Nielsen & Christensen

1,1

0,8

Honorarer i alt

3,0

2,5

Lovpligtig revision

1,4

1,5

Andre erklæringer med sikkerhed

0,4

0,0

Skatterådgivning

0,1

0,1

Andre ydelser

0,0

0,1

I alt

1,9

1,7

Lovpligtig revision

0,7

0,7

Andre erklæringer med sikkerhed

0,4

0,0

Skatterådgivning

0,0

0,1

I alt

1,1

0,8

Tildeling juni 2011

N O T E 9 . H O N O R A R E R T I L G E N E R A L FO R S A M L I N G S VA L G T E R E V I S O R E R

Honorarer kan specificeres således: Deloitte:

Nielsen & Christensen:

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 1 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 0 . K A P I TA L A N D E L E I A S S O C I E R E D E V I R K S O M H E D E R 2013/14

2012/13

Kostpris pr. 1. februar

1,3

0,6

Tilgang ved køb af kapitalandele

0,0

0,7

Kostpris pr. 31. januar

1,3

1,3

Op- og nedskrivninger pr. 1. februar

-4,6

-6,3

Andel af årets resultat efter skat

-6,1

1,7

-10,7

-4,6

12,0

5,0

2,6

1,7

Op- og nedskrivninger pr. 31. januar Overført til modregning i tilgodehavender Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

I koncernregnskabets balance måles kapitalandelene i associerede virksomheder efter den indre værdis metode med fradrag af eventuelle nedskrivninger. De associerede virksomheder fremgår af koncernoversigten note 36. Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder specificeres således: 2013/14

2012/13

Avance ved salg

0,0

0,8

Modtaget udbytte (forlods ud over ejerandel)

2,0

0,0

Resultatandele i øvrigt

-6,1

1,7

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i alt

-4,1

2,5

2013/14

2012/13

25,0

4,8

Økonomiske informationer for associerede virksomheder:

Nettoomsætning Årets resultat

-16,2

5,5

Aktiver

255,9

301,3

Forpligtelser

280,8

309,9

Koncernens andel af årets resultat

-6,1

1,7

Koncernens andel af egenkapital

-9,4

-3,3

N O T E 1 1 . K A P I TA L A N D E L E I J O I N T V E N T U R E S For en oversigt over koncernens investeringer i joint ventures henvises til koncernoversigten note 36 hvoraf den regnskabsmæssige behandling i koncernregnskabet af hvert enkelt selskab fremgår. Nedennævnte tal er koncernens andel. 2013/14

2012/13

Indtægter

79,9

66,4

Omkostninger

36,1

123,2

Kortfristede aktiver

762,1

723,9

Langfristede aktiver

329,3

330,4

Kortfristede forpligtelser

551,1

561,2

Langfristede forpligtelser

69,0

115,0

7 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 2 . F I N A N S I E L L E I N D TÆ G T E R 2013/14

2012/13

Renter, likvider, m.v.

0,7

0,9

Renteindtægter fra joint ventures

3,6

2,5

Renteindtægter fra associerede virksomheder

0,0

0,4

Øvrige renteindtægter

1,0

0,7

Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender

5,3

4,5

Renter af værdipapirer (hold til udløb)

0,1

0,1

Valutakursgevinster overført fra anden totalindkomst

0,1

1,0

Finansielle indtægter i alt

5,5

5,6

Renteindtægter fra finansielle aktiver der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet

5,3

4,6

Øvrige finansielle indtægter

0,2

1,0

Finansielle indtægter i alt

5,5

5,6

2013/14

2012/13

Der fordeles således:

N OT E 1 3 . F I N A N S I E L L E O M KO ST N I N G E R

Renteomkostninger til kreditinstitutter

113,5

136,4

Renteomkostninger til joint ventures

2,0

1,3

Øvrige renteomkostninger

1,8

3,6

Valutakurstab og kurstab værdipapirer

0,0

0,9

Øvrige finansieringsomkostninger

2,6

3,0

-16,0

-52,2

Heraf aktiverede finansieringsomkostninger Tab på finansielle aktiver Finansielle omkostninger i alt

4,0

0,0

107,9

93,0

103,9

92,1

Der fordeles således: Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet Øvrige finansielle omkostninger Finansielle omkostninger i alt

4,0

0,9

107,9

93,0

Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 1,0-6,0 % afhængigt af rentesatsen på de enkelte projektfinansieringer (2012/13: 3,0 - 10,0 %).

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 3 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 4 . S K AT A F Å R E T S R E S U LTAT 2013/14

2012/13

Aktuel selskabsskat

1,8

4,9

Regulering vedrørende skat for tidligere regnskabsår

0,1

-2,7

12,1

165,8

Ændring i udskudt skat Udskudt skat overført fra anden totalindkomst (omklassificering)

0,0

-0,7

14,0

167,3

Skat beregnet ved dansk skatteprocent

-8,7

-81,5

Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder

-1,9

5,5

0,1

-2,7

Ikke-skattepligtige indtægter/udgifter

6,6

39,5

Tab af underskud nedskrevet tidligere år

0,9

0,3

-28,7

200,5

45,9

-1,1

0,0

-0,5

-0,2

7,3

Skat af årets resultat Skat af årets resultat kan forklares således:

Regulering vedrørende tidligere regnskabsår Skatteeffekt af:

Ændring i nedskrivning af skatteaktiver, inkl. tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger vedrørende dette års tabte underskud Ændring af skatteprocent *) Afvigelse skat af kursreguleringer overført fra anden totalindkomst Andet Skat af årets resultat Effektiv skatteprocent

14,0

167,3

-40,0 %

-51,3 %

Effekten af nedsættelsen af den danske selskabsskatteprocent udgør brutto DKK 45,9 mio. Af dette beløb var DKK 37,4 mio. nedskrevet til DKK 0 primo regnskabsåret. Nettoeffekten udgør således DKK 8,5 mio. *)

N O T E 1 5 . R E S U LTAT P R . A K T I E I D K K 2013/14

2012/13

Resultat i DKK pr. aktie (EPS)

-0,7

-8,5

Udvandet resultat i DKK pr. aktie (EPS-D)

-0,7

-8,5

Årets resultat

-49,0

-493,3

Aktionærernes andel af årets resultat

-49,0

-493,3

Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 1 (2012/13: DKK 15)

74.870.019

42.065.715

Gennemsnitligt antal aktier i omløb a nom. DKK 1 (2012/13: DKK 15)

74.870.019

42.065.715

De udestående warrants har ikke en udvandende effekt da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret eller sammenligningsåret ikke overstiger tegningskursen i det første vindue. D.v.s. at de udestående warrants er ”out-of-the-money” og derfor ikke inkluderet i udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb. De udestående warrants kan på sigt have en effekt på resultat pr. aktie. Sammenligningstal for resultat pr. aktie er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,72 for effekten af den i september 2013 gennemførte kapitalforhøjelse.

74 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N OT E 1 6 . U D BY T T E Der er ikke i 2013/14 udbetalt udbytte for regnskabsåret 2012/13 til selskabets aktionærer. På den ordinære generalforsamling den 30. april 2014 foreslår bestyrelsen at der ikke udloddes udbytte til selskabets aktionærer for regnskabsåret 2013/14. N OT E 1 7 . G O O D W I L L

Kostpris pr. 1. februar Tilgang

31.1.2014

31.1.2013

47,8

47,8

0,0

0,0

Kostpris pr. 31. januar

47,8

47,8

Af- og nedskrivninger pr. 1. februar

14,5

14,5

Årets nedskrivninger

0,0

0,0

Af- og nedskrivninger pr. 31. januar

14,5

14,5

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

33,3

33,3

Den samlede goodwill vedrører koncernens development- og asset management-aktiviteter i Polen og Tjekkiet. Ledelsen har pr. 31. januar 2014 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgodkendte budgetter for de kommende to regnskabsår og budgetter/prognoser for yderligere tre regnskabsår og indregning af terminalværdien i år fem. I beregningen af genindvindingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 15 % før skat (2012/13: 15 %). Budgetterne for de første tre år er udarbejdet med udgangspunkt i ledelsens forventninger til hvert enkelt konkrete projekt, herunder forventninger til fremdrift, byggeperiode, forventet finansiering, dækningsbidrag og salgstidspunkt. De væsentligste usikkerheder i den forbindelse er knyttet til forventningerne til dækningsbidrag og tidspunktet for salg. Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning. Ledelsen vurderer at væsentlige ændringer i de grundlæggende forudsætninger ikke vil medføre at den regnskabsmæssige værdi af goodwill vil overstige genindvindingsværdien.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 5 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 8 . I N V E S T E R I N G S E J E N D O M M E O G I N V E S T E R I N G S E J E N D O M M E U N D E R O P FØ R E L S E

31.1.2013

31.1.2014 Færdigopførte investeringsejendomme

Investeringsejendomme under opførelse

Færdigopførte investeringsejendomme

Investeringsejendomme under opførelse

Kostpris pr. 1. februar

413,5

16,9

333,5

18,9

Valutakursreguleringer primo

0,0

0,0

1,6

0,0

Omkostninger til forbedringer/opførelse

1,8

7,3

1,2

0,0

Overført fra investeringsejendomme under opførelse

0,0

0,0

25,9

-25,9 23,9

Tilgang i øvrigt

0,0

0,0

84,4

-107,6

0,0

-33,1

0,0

Kostpris pr. 31. januar

307,7

24,2

413,5

16,9

Opskrivninger pr. 1. februar

Afgang

160,7

0,0

130,0

54,7

Valutakursreguleringer primo

0,0

0,0

0,2

0,1

Årets opskrivninger

0,0

0,0

0,0

0,0

Årets tilbageførte opskrivninger

0,0

0,0

-23,3

-1,0

Overført fra investeringsejendomme under opførelse

0,0

0,0

53,8

-53,8

Opskrivninger pr. 31. januar

160,7

0,0

160,7

0,0

Nedskrivninger pr. 1. februar

94,8

0,0

96,6

0,0

0,0

0,0

0,5

0,0

Valutakursreguleringer primo Årets nedskrivninger

14,9

0,0

14,2

0,0

-53,0

0,0

-16,5

0,0

56,7

0,0

94,8

0,0

Op- og nedskrivninger pr. 31. januar

104,0

0,0

65,9

0,0

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

411,7

24,2

479,4

16,9

Centraleuropæiske investeringsejendomme

308,5

24,2

312,1

16,9

Tyske investeringsejendomme

103,2

0,0

167,3

0,0

I alt

411,7

24,2

479,4

16,9

Lejeindtægter, investeringsejendomme

36,5

-

32,2

-

Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer

-2,5

-

-2,3

-

Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer

-1,7

-

-1,1

-

Nettoindtægter fra investeringsejendomme før finansielle poster og skat

32,3

-

28,8

-

Ejerandel i %

Anskaffelsesår

20 %

2000/2012

28.250

Tilbageførte nedskrivninger Nedskrivninger pr. 31. januar

Fordeles således:

Færdigopførte investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse: Beliggenhed Futurm Hradec Králové

Tjekkiet

Galeria Tarnovia

Polen

Lüdenscheid/Berlin

Tyskland

Jelenia Góra

Polen

30 %

2009

16.500

100 %

1994-1998

16.500

30 %

Under opførelse

24.000

Koncernens investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3). Værdiansættelsen af ejendommene er baseret på en discounted cashflow-model over en 5 til 10-årig periode og et givet afkastkrav, jf. nærmere omtale nedenfor. Dagsværdimålingen foretages på baggrund af forventede lejeindtægter og driftsomkostninger. Hvor der er igangværende salgsdrøftelser med potentielle investorer, danner disse grundlag for værdiansættelsen. Der er ikke sket

7 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 8 . I N V E S T E R I N G S E J E N D O M M E O G I N V E S T E R I N G S E J E N D O M M E U N D E R O P FØ R E L S E [ FO R T S AT ] ændringer i de anvendte metoder for opgørelse af dagsværdier i indeværende regnskabsår. Der har ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet i indeværende regnskabsår, og der er ikke anvendt eksterne valuarer ved værdiansættelsen. Færdigopførte investeringsejendomme Opgørelsen af dagsværdien er baseret på følgende input for hver af koncernens investeringsejendomme: Den tjekkiske investeringsejendom, shoppingcentret Futurum Hradec králové, ejes i et joint venture med GE Capital og Heitman. TK Development har adgang til en performance-bestemt andel af værdireguleringerne på ejendommen hvilket er indregnet i den bogførte værdi. Joint venturet har besluttet at søge ejendommen solgt og har sat en salgsproces i gang. Værdiansættelsen var pr. 31. januar 2013 foretaget med baggrund heri, og ejendommen blev nedskrevet til den forventede salgssum. Værdiansættelsen er pr. 31. januar 2014 fastholdt idet det er ledelsens vurdering at dette fortsat afspejler dagsværdien for ejendommen. Værdiansættelsen af TK Developments 30 % ejerandel af Galeria Tarnovia i Polen er baseret på et afkastkrav på 8,5 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow-model over en 5-årig periode og indregning af terminalværdien i år 5. Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendom i Lüdenscheid er baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a., beregnet ud fra en discounted cashflow-model over en 10-årig periode og indregning af terminalværdien i år 10. En del af ejendommen er uudlejet, og der arbejdes med en udviklingsplan på den samlede ejendom med henblik på optimering og et efterfølgende salg. Der er derfor en større usikkerhed knyttet til værdiansættelsen. For den anden af koncernens tyske investeringsejendomme er værdiansættelsen baseret på indledende salgsdrøftelser med en potentiel investor. Salgsdrøftelserne tager udgangspunkt i at et p.t. ledigt erhvervslejemål genudlejes. Der pågår forhandlinger med en lejer til dette lejemål, dog til en lavere leje end tidligere opnået og forventet. De væsentligste ikke-observerbare input i øvrigt udgøres af en gennemsnitlig leje pr. kvadratmeter på DKK 880 samlet for de ejendomme hvor dagsværdien er baseret på en discounted cashflow-model. En stigning i afkastkravet vil medføre et fald i ejendommenes dagsværdi, mens en stigning i udlejningsgraden og/eller den gennemsnitlige leje pr. m2 vil medføre en stigning i ejendommenes dagsværdi. Det er ledelsens vurdering at der ikke nødvendigvis er en direkte indbyrdes sammenhæng mellem ændringer i lejen pr. kvadratmenter og ændringer i afkastkravet. Investeringsejendomme under opførelse TK Developments investeringsejendomme under opførelse består af koncernens 30 % ejerandel af udviklingsprojektet Jelenia Góra i Polen. Udviklingsprojektet vil omfatte ca. 24.000 m2 shoppingcenter bestående af en ca. 2.200 m2 dagligvareenhed og ca. 21.800 m2 butikker, restauranter og serviceenheder. Byggeriet forventes påbegyndt medio 2014 med åbning primo 2016. Der er ikke pr. 31. januar 2014 foretaget værdiregulering heraf idet dette afventer opfyldelse af betingelserne i aftalen med investor og igangsætning af projektet. Fremtidig minimumshusleje for uopsigelige huslejekontrakter (samlet for ejendommene uanset ejerandel): 31.1.2013

31.1.2014

Færdigopførte investeringsejendomme

Investeringsejendomme under opførelse

Inden for et år fra balancedagen Mellem et og fem år fra balancedagen Efter fem år fra balancedagen I alt

Færdigopførte investeringsejendomme

Investeringsejendomme under opførelse

64,8

-

67,7

-

161,8

-

171,0

-

42,5

-

50,4

-

269,1

-

289,1

-

Indgåede lejekontrakter vedrørende færdigopførte investeringsejendomme indeholder for en lang række af kontrakterne en uopsigelighedsperiode fra lejers side. Lejekontrakterne kan som udgangspunkt forlænges.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 7 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 1 9 . A N D R E A N L Æ G , D R I F T S M AT E R I E L O G I N V E N TA R 31.1.2014

31.1.2013

Kostpris pr. 1. februar

47,6

51,0

Valutakursreguleringer primo

-0,1

0,1

0,2

0,2

Tilgang Afgang

-3,1

-3,7

Kostpris pr. 31. januar

44,6

47,6

Af- og nedskrivninger pr. 1. februar

45,1

46,3

Valutakursreguleringer primo

-0,1

-0,1

Årets afskrivninger

1,2

2,3

Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver

-3,0

-3,4

Af- og nedskrivninger pr. 31. januar

43,2

45,1

1,4

2,5

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år. Indretning af lejede lokaler der indgår i ovenstående beløb, afskrives lineært over lejekontrakternes løbetid. Den bogførte værdi af indretning af lejede lokaler er uvæsentlig, og andre anlæg, driftsmateriel og inventar er derfor ikke opdelt i flere klassifikationer.

7 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 2 0 . U D S K U D T S K AT

Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 1. februar Valutakursreguleringer primo

31.1.2014

31.1.2013

92,0

259,7

0,1

-0,3

-12,1

-165,8

Regulering vedrørende tidligere år indregnet i årets resultat

0,0

0,4

Årets udskudte skat indregnet i anden totalindkomst

7,0

-2,8

Øvrig tilgang, netto

0,6

0,8

87,6

92,0

Finansielle anlægsaktiver

1,5

1,5

Materielle aktiver

0,6

0,4

Investeringsejendomme

0,0

0,0

12,0

12,4

-29,3

-22,1

Årets udskudte skat indregnet i årets resultat

Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 31. januar Udskudt skat vedrører:

Andre langfristede aktiver Kortfristede aktiver Ubeskattede reserver vedrørende Sverige Hensatte forpligtelser

-6,8

-9,5

9,6

13,7

Midlertidige forskelle

-12,4

-3,6

Værdi af skattemæssig underskud

320,5

344,8

-220,5

-249,2

87,6

92,0

Udskudte skatteaktiver

122,6

127,0

Udskudte skatteforpligtelser

-35,0

-35,0

87,6

92,0

184,7

208,6

Nedskrivning af skatteaktiver I alt Udskudt skat er indregnet i balancen således:

Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 31. januar Udskudte skatteaktiver der ikke er indregnet i balancen: Værdi af skattemæssige underskud Andre langfristede aktiver

11,0

7,5

Kortfristede aktiver

21,5

28,2

Hensatte forpligtelser I alt

3,3

4,9

220,5

249,2

97,4

97,4

Udskudte skatteforpligtigelser der ikke er indregnet i balancen: Genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder

Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vurderer dette usandsynligt.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 7 9 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 2 0 . U D S K U D T S K AT [ FO R T S AT ] Udskudte skatteaktiver/ skatteforpligtelser netto pr. 1. februar

Indregnet i resultatet

Indregnet i anden totalindkomst

Øvrig tilgang/ afgang

Valutakursregulering primo

Udskudte skatteaktiver/ skatteforpligtelser netto pr. 31. januar

Finansielle anlægsaktiver

1,5

0,0

0,0

0,0

0,0

1,5

Materielle aktiver

0,4

0,2

0,0

0,0

0,0

0,6

Investeringsejendomme

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

12,4

-0,4

0,0

0,0

0,0

12,0

-22,1

-14,4

7,0

0,6

-0,4

-29,3 -6,8

31.1.2014

Andre langfristede aktiver Kortfristede aktiver Ubeskattet reserve vedrørende Sverige

-9,5

2,5

0,0

0,0

0,2

Hensatte forpligtelser

13,7

-4,1

0,0

0,0

0,0

9,6

Midlertidige forskelle

-3,6

-16,2

7,0

0,6

-0,2

-12,4

Værdi af skattemæssige underskud Nedskrivning af skatteaktiver I alt

344,8

-23,7

0,0

0,0

-0,6

320,5

-249,2

27,8

0,0

0,0

0,9

-220,5

92,0

-12,1

7,0

0,6

0,1

87,6

Udskudt skat indregnet i anden totalindkomst: Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder

6,6

Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter

0,4

I alt

7,0

Udskudte skatteaktiver/ skatteforpligtelser netto pr. 1. februar

Indregnet i resultatet

Indregnet i anden totalindkomst

Øvrig tilgang/ afgang

Valutakursregulering primo

Udskudte skatteaktiver/ skatteforpligtelser netto pr. 31. januar

Finansielle anlægsaktiver

1,5

0,0

0,0

0,0

0,0

1,5

Materielle aktiver

0,4

0,0

0,0

0,0

0,0

0,4

Investeringsejendomme

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

20,3

-7,9

0,0

0,0

0,0

12,4

-47,1

26,2

-2,8

1,2

0,4

-22,1

-16,1

7,0

0,0

0,0

-0,4

-9,5

7,8

5,9

0,0

0,0

0,0

13,7

Midlertidige forskelle

-33,2

31,2

-2,8

1,2

0,0

-3,6

Værdi af skattemæssige underskud

341,6

3,3

0,0

0,0

-0,1

344,8

Nedskrivning af skatteaktiver

-48,7

-200,3

0,0

0,0

-0,2

-249,2

I alt

259,7

-165,8

-2,8

1,2

-0,3

92,0

31.1.2013

Andre langfristede aktiver Kortfristede aktiver Ubeskattet reserve vedrørende Sverige Hensatte forpligtelser

Udskudt skat indregnet i anden totalindkomst: Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder

-2,2

Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter

-0,6

Poster som kan blive omklassificeret til resultatet:

-2,8

Udskudt skat overført fra anden totalindkomst i året

-0,7

I alt

-3,5

8 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 2 0 . U D S K U D T S K AT [ FO R T S AT ] En væsentlig del af det samlede skatteaktiv vedrører den danske del af sambeskatningen, hvor de skattemæssige underskud kan fremføres tidsubegrænset. Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje. De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år dels en række projektmuligheder. Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil, er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forventede. Med baggrund heri har ledelsen vurderet at behovet for nedskrivning af skatteaktivet pr. 31. januar 2014 udgør DKK 220,5 mio. Pr. 31. januar 2013 udgjorde den samlede nedskrivning af skatteaktivet DKK 249,2 mio. Nedskrivningen af skatteaktivet vedrører primært danske skattemæssige underskud som kan fremføres tidsubegrænset samt polske og tjekkiske underskud med udløbsdato indenfor 1-5 år. Der henvises i øvrigt til note 2, regnskabsmæssige skøn og vurderinger. N O T E 2 1 . I G A N G VÆ R E N D E O G FÆ R D I G E P R O J E K T E R

Igangværende og færdige projekter, ekskl. renter, m.v. Aktiverede renter, m.v. Modtagne a’conto betalinger Nedskrivninger

31.1.2014

31.1.2013

3.025,1

3.300,5

460,5

589,9

-59,1

-369,6

-440,5

-489,9

2.986,0

3.030,9

Projekter klassificeret som development-aktiviteter

1.110,9

1.175,3

Færdigopførte projekter i drift klassificeret som asset management-aktiviteter

1.625,7

1.620,0

249,4

235,6

2.986,0

3.030,9

Igangværende og færdige projekter i alt

Der specificeres således:

Projekter klassificeret som afviklingsaktiviteter Igangværende og færdige projekter i alt

Bogført værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der er nedskrevet udgør DKK 1.474,8 mio. (2012/13: DKK 1.531,7 mio.).

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 1 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 2 2 . T I L G O D E H AV E N D E R F R A S A L G A F VA R E R O G T J E N E S T E Y D E L S E R 31.1.2014

31.1.2013

Tilgodehavender hos lejere

13,6

21,6

Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

40,5

69,1

0,0

-17,5

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt

54,1

73,2

Årets nedskrivninger indregnet i resultatopgørelsen

-3,4

-4,9

31.1.2014

31.1.2013

14,1

19,2

Modregning i finansielle gældsforpligtelser

Nedskrivninger pr. 1. februar Korrektion til primo

1,1

0,2

Afgang ved salg (nedskrivning primo)

0,0

-2,6

Valutakursreguleringer primo

-0,1

0,1

Anvendt i året

-4,2

-7,6

Hensat for året

3,6

8,7

Afgang ved salg (hensættelse for året)

0,0

-3,7

Tilbageført i året

-0,3

-0,2

Nedskrivninger pr. 31. januar

14,2

14,1

Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger som tilgodehavenderne forventes at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender. Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering udgør DKK 15,4 mio. Pr. 31. januar 2013 udgjorde den tilsvarende værdi DKK 14,6 mio. Den væsenligste del af de nedskrevne tilgodehavender er forfaldne. Der er ingen væsentlige overforfaldne ikke-nedskrevne tilgodehavender. Som sikkerhed for tilgodehavender hos lejere ligger der i langt de fleste tilfælde deposita eller andre garantier hvilket indgår i vurderingen af eventuelle nedskrivningsbehov. Der er ikke indtægtsført renteindtægter på nedskrevne tilgodehavender hverken i 2013/14 eller i sammenligningsåret.

8 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 2 3 . A N D R E VÆ R D I PA P I R E R O G K A P I TA L A N D E L E 31.1.2014

31.1.2013

Noterede værdipapirer

0,1

0,1

Unoterede værdipapirer

3,9

3,9

Finansielle aktiver disponible for salg i alt

4,0

4,0

Øvrige unoterede værdipapirer

0,0

0,3

Værdipapirer i alt

4,0

4,3

Værdipapirerne består af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 1). Der har ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet i indeværende regnskabsår. De unoterede egenkapitalandele der er disponible for salg handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris. Øvrige unoterede værdipapirer består af gældsbreve med pant i fast ejendom og måles til amortiseret kostpris. N O T E 2 4 . I N D E S TÅ E N D E R PÅ D E P O N E R I N G S - O G S I K R I N G S K O N T I 31.1.2014

31.1.2013

Deponeringskonti og øvrige konti som koncernen ikke har fuld dispositionsret over

51,1

35,7

Modregning af finansielle forpligtelser

-3,7

0,0

Indeståender på deponerings- og sikringskonti i alt

47,4

35,7

N O T E 2 5 . A K T I E K A P I TA L I maj 2013 vedtog generalforsamlingen at nedsætte selskabskapitalen med DKK 588,9 mio. fra DKK 631,0 mio. til DKK 42,1 mio. ved en ligelig nedskrivning af alle aktier fra DKK 15 til DKK 1, som led i en planlagt kapitaludvidelse. Kapitalnedsættelsen blev gennemført i juni 2013. I september 2013 gennemførte koncernen en fortegningsemission hvor der blev tegnet 56.087.620 nye aktier a nominelt DKK 1. Aktiekapitalen består herefter af 98.153.335 stk. aktier a DKK 1. Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til udbetaling af udbytte og tilbagebetaling af kapital. Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år: Antal stk. i tusinder 2009/10

Nominel værdi

Ændringer

Ultimo

Ændringer

Ultimo

-

28.043,8

0,0

560,9

2010/11: Kapitalnedsættelse ved ændring i aktiestørrelsen fra nom. 20 til nom. 15

-

28.043,8

-140,2

420,7

14.021,9

42.065,7

210,3

631,0

2011/12

-

42.065,7

0,0

631,0

2012/13

-

42.065,7

0,0

631,0

-

42.065,7

-588,9

42,1

56.087,6

98.153,3

56,1

98,2

Kapitalforhøjelse ved kontant indbetaling

2013/14: Kapitalnedsættelse ved ændring i aktiestørrelsen fra nom. 15 til nom. 1 Kapitalforhøjelse ved kontant indbetaling

Koncernen har hverken i regnskabsåret 2013/14 eller sammenligningsåret ejet egne aktier.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 3 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N OT E 2 6 . A N D R E R E S E RV E R Reserve for værdireg. af fin. Særlig aktiver disponireserve ble for salg

Reserve for værdireg. af sikringsinstrumenter

Reserve for valutakursreguleringer

I alt

140,2

-0,1

-3,2

2,9

139,8

-140,2

0,0

0,0

0,0

-140,2

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder *)

0,0

0,0

0,0

6,1

6,1

Værdiregulering af sikringsinstrumenter

0,0

0,0

3,1

0,0

3,1

Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Udskudt skat af anden totalindkomst

0,0

0,0

-0,6

-2,9

-3,5

Andre reserver pr. 31. januar 2013

0,0

-0,1

-0,7

6,1

5,3

Kapitalnedsættelse

588,9

0,0

0,0

0,0

588,9

Overkurs ved emission

174,4

0,0

0,0

0,0

174,4

Emissionsomkostninger

-11,6

0,0

0,0

0,0

-11,6

-162,8

0,0

0,0

0,0

-162,8

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder *)

0,0

0,0

0,0

-11,2

-11,2

Værdiregulering af sikringsinstrumenter

0,0

0,0

-2,3

0,0

-2,3

Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Udskudt skat af anden totalindkomst

0,0

0,0

0,4

6,6

7,0

588,9

-0,1

-2,6

1,5

587,7

Andre reserver pr. 1. februar 2012 Særlig reserve overført til frie reserver Anden totalindkomst:

Overkurs ved emission overført til frie reserver Anden totalindkomst:

Andre reserver pr. 31. januar 2014

*) Heraf overført til resultatopgørelsen vedrørende salg/likvidation af selskaber DKK 0,1 mio. (2012/13: DKK 1,0 mio.).

I maj 2013 vedtog generalforsamlingen at nedsætte selskabskapitalen med DKK 588,9 mio. fra DKK 631,0 mio. til DKK 42,1 mio. ved en ligelig nedskrivning af alle aktier fra DKK 15 til DKK 1, som led i den planlagte kapitaludvidelse der efterfølgende er gennemført i september 2013. Kapitalnedsættelsen er gennemført i juni 2013, og nedsættelsesbeløbet er henlagt til en særlig reserve der kun kan anvendes efter beslutning på generalforsamlingen. Ved gennemførelsen af fortegningsemissionen i september 2013 blev der tegnet 56.087.620 nye aktier a nominelt DKK 1. De nye aktier blev tegnet til kurs DKK 4,11 pr. aktie og gav efter omkostninger i forbindelse med udbuddet et nettoprovenu på DKK 218,9 mio. Den indbetalte overkurs DKK 174,4 mio. med fradrag af emissionsomkostninger DKK 11,6 mio. er overført til frie reserver. Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af finansielle aktiver der er klassificeret som finansielle aktiver disponible for salg. Reserven opløses i takt med at de pågældende finansielle aktiver afhændes eller udløber. Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af indgåede valutaterminsforretninger og renteafdækningsforretninger vedrørende sikring af fremtidige transaktioner. Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser der udgør en del af koncernens nettoinvestering i sådanne enheder, samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner der kurssikrer koncernens nettoinvestering i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de akkumulerede valutakursreguleringer indregnet i anden totalindkomst vedrørende den pågældende dattervirksomhed til resultatet.

8 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N OT E 2 7 . K R E D I T I N ST I T U T T E R 31.1.2014

31.1.2013

108,0

102,2

Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger

1.885,3

2.206,6

Gæld til kreditinstitutter i alt

1.993,3

2.308,8

Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen: Langfristede gældsforpligtelser

Modregning af aktiver i kortfristede gældsforpligtelser: Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

-3,7

-17,5

Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver

1.989,6

2.291,3

Dagsværdi

1.993,8

2.294,8

Regnskabsmæssig værdi

1.989,6

2.291,3

Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode (Dagsværdihierarki: Niveau 2). Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter: Effektiv rente Lån

Regnskabsmæssig værdi

Dagsværdi

Udløb

Fast/variabel

2013/14

2012/13

2013/14

2012/13

2013/14

2027-2040

variabel

1 - 5,25 %

1,75 - 5,25 %

68,8

71,1

73,0

74,6

Bank DKK

2015

variabel

2,5 - 5,5 %

2,75 - 10 %

547,7

1.158,4

547,7

1.158,4

Bank DKK

2015

fast

5%

-

530,9

0,0

530,9

0,0

Bank SEK

2015

variabel

5 - 5,4 %

5 - 5,6 %

25,2

43,7

25,2

43,7

Bank PLN

2017

variabel

7 - 7,25 %

7 - 8,5 %

91,6

173,6

91,6

173,6

Bank CZK

2014-2017

variabel

3,5 - 4,25 %

2,5 - 4,25 %

36,4

44,4

36,4

44,4

Bank EUR

2014-2027

variabel

1,6 - 6 %

1,75 - 6 %

689,0

800,1

689,0

800,1

1.989,6

2.291,3

1.993,8

2.294,8

Realkredit DKK

I alt

2012/13

N O T E 2 8 . H E N S AT T E FO R P L I G T E L S E R

Hensatte forpligtelser pr. 1. februar Valutakursreguleringer primo Anvendt i året Tilbageførte lejegarantier

31.1.2014

31.1.2013

15,4

14,6

0,0

0,4

-12,8

-11,3

-0,5

-0,1

Hensat for året

7,5

11,8

Hensatte forpligtelser pr. 31. januar

9,6

15,4

0 - 1 år

9,6

13,1

1 - 5 år

0,0

2,2

> 5 år

0,0

0,1

Hensatte forpligtelser pr. 31. januar

9,6

15,4

Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:

Hensatte forpligtelser udgøres af lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme og vedrører garantier der i enkelte tilfælde er afgivet af koncernen overfor købere af ejendomme. Lejegarantiforpligtelserne er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 5 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 2 9 . O P E R AT I O N E L L E L E A S I N G K O N T R A K T E R For årene 2014-2018 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsmateriel. Lejekontrakterne er indgået for en 1 - 5 årig periode med faste leasingydelser der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode hvorefter de i al væsenlighed forventes at kunne fornyes i perioder på 1 - 3 år. Fremtidige minimumsleasingydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:

Inden for 1 år Inden for 1 - 5 år Efter 5 år

2013/14

2012/13

9,1

10,3

12,6

18,6

0,0

0,9

I alt

21,7

29,8

Minimumsleasingydelser indregnet i årets resultat

10,8

11,4

N OT E 3 0 . A N D E N G Æ L D 31.1.2014

31.1.2013

Medarbejderrelateret gæld

5,1

6,8

Feriepengeforpligtelser

6,8

7,7

Afledte finansielle instrumenter (sikringsinstrumenter)

2,4

0,9

Øvrig gæld

124,7

136,3

Anden gæld i alt

139,0

151,7

Fordelt således under forpligtelser: Langfristede forpligtelser

0,0

1,5

Kortfristede forpligtelser

139,0

150,2

Anden gæld i alt

139,0

151,7

Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge, m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi. Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder som medarbejderne pr. balancedagen har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår. Afledte finansielle instrumenter vedrører renteafdækningsforretninger og klassificeres som finansielle forpligtelser anvendt som sikringsinstrumenter og måles til dagsværdi.

8 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 1 . E V E N T U A L A K T I V E R , - FO R P L I G T E L S E R O G S I K K E R H E D S S T I L L E L S E R Eventualaktiver Eventualaktiv i form af ikke indregnede udskudte skatteaktiver fremgår af note 20. Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser 31.1.2014

31.1.2013

0,0

65,8

Kautions- og garantiforpligtelser for associerede virksomheder

26,1

16,6

Kautions- og garantiforpligtelse for joint ventures

13,1

3,0

Andel af kautions- og garantiforpligtelser i associerede virksomheder

Andel af kautions- og garantiforpligtelse i joint ventures Øvrige kautions- og garantiforpligtelser

0,0

0,0

83,4

100,0

2.816,3

2.842,8

483,3

532,0

Regnskabsmæssig værdi af igangværende og færdige projekter og igangværende arbejder for fremmed regning stillet til sikkerhed for kreditinstitutter Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti, m.v., kapitalandele, tilgodehavender og materielle aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter

Tal i parantes nedenfor er sammenligningstal for 2012/13. De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder og for joint ventures udgør de maksimale beløb. Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle. Projektbeholdningen i koncernen udgør DKK 2.986,0 mio. (DKK 3.030,9 mio.) hvoraf DKK 2.816,3 mio. (DKK 2.842,8 mio.) er stillet til sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån. Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. og anlægsaktiver DKK 483,3 mio. (DKK 532,0 mio.) består af afgivet sikkerhed i sikringskonti, værdipapirer, m.v. DKK 47,4 mio. (DKK 35,7 mio.) og investeringsejendomme DKK 435,9 mio. (DKK 496,3 mio.). TK Development har indgået entreprisekontrakter til opførelse af koncernens helt eller delvist ejede projekter. Den totale entreprisesum udgør DKK 305,4 mio. (DKK 6,4 mio.). Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Eventuelle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører. TK Development kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at stille den fornødne finansiering til rådighed for joint ventures i takt med udvikling og gennemførelse af konkrete projekter og kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at indskyde yderligere kapital, såfremt der måtte være behov herfor. TK Development er aktuelt involveret i følgende sag som har en størrelse der gør den relevant at nævne: De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godkendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field’s er disponeret. Det blev navnligt gjort gældende at stormagasinet Field’s ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003 hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen er afgjort primo 2011 hvor De Samvirkende Købmænd har fået medhold. Hverken centrets ejer eller selskaber i TK Development koncernen er direkte part i sagen, men afgørelsen kan have den effekt at stormagasinet Field’s skal omdisponeres efter nærmere forhandling med de relevante kommunale forvaltninger. Med afgørelsen kan der påhvile ejeren af Field’s en økonomisk byrde for at foretage en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod koncernen. Uanset afgørelsen anser ledelsen fortsat risikoen ved denne sag som værende minimal.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 7 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 1 . E V E N T U A L A K T I V E R , - FO R P L I G T E L S E R O G S I K K E R H E D S S T I L L E L S E R ( FO R T S AT ) Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis eller under et kan påvirke koncernens resultat af betydning. Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio. (DKK 97,4 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses og vurderer dette usandsynligt. N OT E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N ST RU M E N T E R Kapitalstyring Koncernens kapitalstruktur består af egenkapital, likvide beholdninger og gæld til kreditinstitutter. Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur som understøtter koncernens langsigtede indtjeningsmuligheder og som samtidig sikrer et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets aktionærer. Økonomiske styremål Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål, svarende til en soliditet på 30 %, som der arbejdes under i forhold til koncernens hovedbankforbindelse. Styremålet har været opfyldt i hele regnskabsåret. Bestyrelsen har i marts 2013 vedtaget en målsætning om at opnå en soliditet på ca. 40 %. Efter gennemførelsen af kapitaludvidelsen i september 2013 er dette mål opfyldt. Pr. 31. januar 2014 udgør soliditeten 40,5 % (31.1.13: 34,7 %). Likviditetscovenant Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen i en længere årrække. Likviditetscovenanten skal i korthed udtrykke at koncernen for at kunne påtage sig betydende likviditetskrævende forpligtelser, til enhver tid skal have en likvid kapital der svarer til de faste omkostninger i de næste seks måneder uden indregning af likviditetsindgange på solgte projekter, men med indregning af projektforpligtelser de næste seks måneder. Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for den samlede koncern og samtidig en covenant som koncernen arbejder under i forhold til koncernens hovedbankforbindelse. Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projekter. Covenanten er udtrykt således: L + K > E + O + R, hvor: L=

TK Development-koncernens frie likviditet i form af indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid på mindre end fem år.

K = TK Development-koncernens disponible beløb under de til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter. E=

Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TK Development-koncernen er forpligtet til at gennemføre de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaciliteter fra finansielle institutter samt forward funding.

O = TK Development-koncernens kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger for de kommende seks måneder fratrukket management fees til forfald i de kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte projekt-fees til forfald i de kommende seks måneder fra endelige og bindende aftaler med investorer til projekter modregnes i beløbet. R=

Tilskrevne renter på TK Development-koncernens driftskreditter i de kommende seks måneder.

Koncernens likviditetscovenant er opfyldt i perioden.

8 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ] Udbyttepolitik Det er TK Developments langsigtede målsætning at udbetale en andel af årets resultat som udbytte eller alternativt via et aktietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation og planer for investeringer. Misligholdelse af låneaftaler Selskabet har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligholdt låneaftaler. Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2014

31.1.2013

Andre værdipapirer og kapitalandele, langfristede

0,3

0,8

Værdipapirer, kortfristede

0,0

0,3

Finansielle aktiver der holdes til udløb

0,3

1,1

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

54,1

73,2

Tilgodehavender hos associerede virksomheder

16,6

23,6

Andre tilgodehavender

77,2

122,4

Likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti

86,1

66,9

234,0

286,1

Værdipapirer

4,0

4,0

Finansielle aktiver disponible for salg

4,0

4,0

Kreditinstitutter

1.989,6

2.291,3

Leverandørgæld

95,3

106,3

Udlån og tilgodehavender

Anden gæld

136,6

150,8

2.221,5

2.548,4

Afledte finansielle instrumenter indgået i forbindelse med renteafdækninger

2,4

0,9

Sikringsinstrumenter

2,4

0,9

Finansielle forpligtelser der måles til amortiseret kostpris

Koncernens risikostyringspolitik TK Development er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for ændringer i valutakurser og renteniveau. Koncernens risikostyringspolitik har det overordnede formål at styre risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative virkninger på såvel indtjening som pengestrømme. Moderselskabet styrer i videst muligt omfang de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet. Valutarisici Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at afpasse indbetalinger og udbetalinger i samme valuta. Som hovedregel aftales de enkelte projekters finansiering, hvad enten det er via kreditinstitutter eller ved anvendelse af forward funding, i samme valuta som salget af projektet er aftalt i eller som projektet forventes solgt i. Tilsvarende søges entreprisekontrakterne som hovedregel indgået i projektets salgsvaluta. I de tilfælde hvor entreprisekontrakterne aftales i en anden valuta end projektets salgsvaluta, foretages en konkret vurdering af hvorvidt der skal indgås terminsforretninger eller andre afledte finansielle instrumenter til afdækning af valutarisikoen. Koncernen har hverken i regnskabsåret 2013/14 eller sammenligningsåret indgået terminsforretninger eller andre finansielle instrumenter. Renterisici TK Development koncernen finansierer som hovedregel sine igangværende projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bankfinansiering eller forward funding der oftest er baseret på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld er i al væsentlighed variabelt forrentet. Ledelsen vurderer løbende i henhold til koncernens politik, hvorvidt en andel af den variabelt forrentede gæld skal sikres med finansielle instrumenter. Der er i regnskabsåret 2013/14 indgået to renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentet gæld

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 8 9 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ] vedrørende færdigopførte projekter i Polen. Koncernen havde i sammenligningsåret en renteswap. Aftalen udløb i 2013. Likviditetsrisici Koncernen styrer løbende sine likviditetsrisici ved anvendelse af rullende korttidslikviditetsbudgetter og langsigtede likviditetsbudgetter der dækker flere år. Det er koncernens målsætning løbende at sikre et for koncernen optimalt likviditetsberedskab for at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens likviditetsberedskab søges optimeret ved salg af færdigopførte projekter og grunde, ved låneoptagelse eller ved indgåelse af aftaler om forward funding vedrørende igangværende projekter. Kreditrisici I forbindelse med salg af koncernens projekter overgår ejendomsretten til projekter først til investor på betalingstidspunktet. Salg af koncernens projekter genererer således som hovedregel ikke egentlige kreditrisici. Hvert tilgodehavende vurderes individuelt og eventuelle nedskrivninger foretages. Den maksimale kreditrisiko knyttet til værdipapirer og kapitalandele, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, likvide beholdninger og indeståender på deponerings- og sikringskonti svarer til den regnskabsmæssige værdi heraf. Årets nedskrivninger vedrørende tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser fremgår af note 22. Nedskrivninger på øvrige finansielle aktiver i regnskabsåret 2013/14 udgør DKK 4,0 mio. (2012/13: DKK 0,0). Den regnskabsmæssige værdi af andre tilgodehavender der er nedskrevet til nettorealisationsværdi udgør DKK 2,2 mio. (2012/13: DKK 0,0 mio.). Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser: Likvider, deponeringskonti og værdipapirer

Tilgodehavender

Kreditinstitutter

Gældsforpligtelser

Usikret netto position

EUR

26,0

69,6

-689,0

-71,1

-664,5

SEK

0,3

4,4

-25,2

-7,2

-27,7

PLN

28,1

6,1

-91,6

-11,2

-68,6

CZK

8,0

10,8

-36,4

-16,5

-34,1

62,4

90,9

-842,2

-106,0

-794,9

EUR

13,0

85,8

-800,1

-30,9

-732,2

SEK

0,8

9,6

-43,7

-18,5

-51,8

PLN

25,9

16,8

-173,6

-34,3

-165,2

CZK

15,1

6,6

-44,4

-25,9

-48,6

31.1.2013

54,8

118,8

-1.061,8

-109,6

-997,8

2013/14

31.1.2014 2012/13

Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving

2013/14

2012/13

Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs

50,2

54,9

Indvirkning hvis SEK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs

2,1

3,9

Indvirkning hvis PLN-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs

5,2

12,4

Indvirkning hvis CZK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs

2,6

3,6

Resultatets følsomhed overfor valutakursudsving

2013/14

2012/13

Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs

50,2

5,9

Indvirkning hvis SEK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs

2,1

3,9

Indvirkning hvis PLN-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs

5,2

12,4

Indvirkning hvis CZK-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs

2,6

3,6

9 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ] Koncernens væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR, SEK, PLN og CZK. Ovenstående viser hvilken indvirkning det ville have på egenkapitalen og resultatet såfremt kursen på de pågældende valutaer havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende stigning i valutakurserne ville medføre et tilsvarende fald på årets resultat og egenkapital. Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser: Revurderings-/forfaldstidspunkt

Effektiv

0 - 1 år

1 - 5 år

> 5 år

I alt

rente i %

Andre værdipapirer og kapitalandele, langfristede

0,0

0,3

0,0

0,3

0%

Andre værdipapirer og kapitalandele, kortfristede

4,0

0,0

0,0

4,0

0%

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

54,1

0,0

0,0

54,1

0%

Andre tilgodehavender

77,2

0,0

0,0

77,2

0-7%

(likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti)

86,1

0,0

0,0

86,1

0-3%

Tilgodehavender hos associerede virksomheder

12,0

4,6

0,0

16,6

0-6%

-95,3

0,0

0,0

-95,3

0

Anden gæld

-139,0

0,0

0,0

-139,0

0 - 7,5 %

Gæld til kreditinstitutter

-138,3

-1.486,7

-364,6

-1.989,6

1,75 - 7,5 %

-83,7

-69,6

-70,1

-223,4

-222,9

-1.551,4

-434,7

-2.209,0

2013/14

Indeståender hos kreditinstitutter

Leverandørgæld

Rentebetalinger på lån I alt pr. 31. januar 2014

Revurderings-/forfaldstidspunkt

Effektiv

0 - 1 år

1 - 5 år

> 5 år

I alt

Andre værdipapirer og kapitalandele, langfristede

0,0

0,8

0,0

0,8

0%

Andre værdipapirer og kapitalandele, kortfristede

4,3

0,0

0,0

4,3

0 - 7,75 %

2012/13

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser Andre tilgodehavender

rente i %

73,2

0,0

0,0

73,2

0%

122,4

0,0

0,0

122,4

0-9%

66,9

0,0

0,0

66,9

0,5 - 4,5 % 0-6%

Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti) Tilgodehavender hos associerede virksomheder

19,0

4,6

0,0

23,6

Leverandørgæld

-106,3

0,0

0,0

-106,3

0%

Anden gæld

-150,2

-1,5

0,0

-151,7

0 - 7,5 %

-1.857,2

-109,3

-324,8

-2.291,3

1,75 - 10 %

-50,3

-38,9

-76,5

-165,7

-1.878,2

-144,3

-401,3

-2.423,8

Gæld til kreditinstitutter Rentebetalinger på lån I alt pr. 31. januar 2013

Dagsværdien pr. 31. januar 2014 af udestående renteswaps ingået til afdækning af renterisici på variabelt forrentede lån udgør DKK 2,4 mio. Renteswap-aftalerne udløber i 2016 og 2017. Resultatopgørelsen er hverken i regnskabsåret 2013/14 eller sammenligningsåret påvirket af ineffektivitet i afdækningen. Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende koncernens variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år medføre en negativ indvirkning på årets resultat og dermed egenkapital på DKK 9,8 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på årets resultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2012/13 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1 % p.a. i niveauet DKK 15,2 mio. for et fuldt år. Likviditetsrisici Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leverandørgæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. TK Development-koncernens likviditetsreserve består af likvide beholdninger og uudnyttede driftskreditfaciliteter.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 1 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 2 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ] 2013/14

2012/13

38,7

31,2

Likviditetsreserven sammensætter sig således: Likvide beholdninger Uudnyttede driftskreditfaciliteter

4,7

3,2

I alt

43,4

34,4

Deponerede midler til senere frigivelse

47,4

35,7

Likviditetsreserve i alt

90,8

70,1

N O T E 3 3 . T R A N S A K T I O N E R M E D N Æ R T S TÅ E N D E PA R T E R Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Nærtstående parter omfatter følgende: Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) Joint ventures og associerede virksomheder, jf. koncernoversigt, note 36. 2013/14

2012/13

26.519.562 1)

1.940.251

Forpligtelse overfor direktion vedrørende medarbejderobligationer (saldo)

0,5

1,5

Bestyrelseshonorar

1,5

1,8

Vederlag til direktionen, jf. note 7

6,0

6,2

Renteomkostninger, projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse

1,3

0,4

Projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse (saldo) 2)

0,0

21,7

-20,7

0,0

0,0

0,3

Honorarer fra joint ventures

1,7

1,5

Renteindtægter fra joint ventures

3,6

2,5

-2,0

-1,3

Tilgodehavender hos joint ventures (saldo)

56,1

85,8

Gæld til joint ventures (saldo)

16,1

17,9

0,0

0,4

16,6

23,6

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående): Andel af aktiekapitalen i antal stk. (saldo)

Indfrielse af projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse 2) Skyldige renter, projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse (saldo) Joint ventures:

Renteomkostninger til joint ventures

Associerede virksomheder: Renteindtægter fra associerede virksomheder Tilgodehavender hos associerede virksomheder (saldo)

Stigningen er primært en følge af ændringer i bestyrelsen i forbindelse med selskabets ordinære generalforsamling i maj 2013 og yderligere tegning af aktier i forbindelse med den i september 2013 gennemførte kapitalforhøjelse. 2) Forskellen mellem projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelsen pr. 31. januar 2013 på DKK 21,7 mio. og årets indfrielse heraf med DKK 20,7 mio. skyldes ændringer i bestyrelsen vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling i maj 2013. 1)

Der er for joint ventures og associerede virksomheder stillet kautioner og sikkerheder, jf. note 31.

Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter. Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med anvendt regnskabspraksis. Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen. Koncernen havde pr. 31. januar 2013 afgivet sekundært pant i to projekter på hver DKK 5 mio. til sikkerhed for projektfinansiering optaget hos bestyrelse og direktion. Herudover var der til sikkerhed for den samlede projektfinansiering optaget hos en kreds af større aktionærer i selskabet, hvoraf bestyrelsens og direktionens andel udgjorde DKK 21,7 mio., afgivet pant på DKK 70 mio. i grunden vedrørende det projekt som den optagne projektfinansiering vedrørte.

9 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 3 . T R A N S A K T I O N E R M E D N Æ R T S TÅ E N D E PA R T E R [ FO R T S AT ] Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Der er ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter. N OT E 3 4 . B EG I V E N H E D E R E F T E R BA L A N C E DAG E N TK Development har i februar 2014 betinget solgt sin 75 % ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Centret er solgt til Meyer Bergman, og salgsprisen for hele ejendommen udgør EUR 71,5 mio. Salget er betinget af endelig finansiering og forventes på plads i april 2014. Salget medfører en mindre avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af balancen med ca. DKK 400 mio. og et betydeligt bidrag til den fri likviditet i koncernen. Herudover har TK Development, ligeledes i februar 2014, betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark. Projektet udvikles til den internationale Alfa Laval-koncern som har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i marts 2014 og overdrages til investor i juni 2015. Der er ikke herudover indtrådt andre væsentlige selskabsspecifikke begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte. N OT E 3 5 . G O D K E N D E LS E A F Å RS R A P P O RT T I L O F F E N T L I G G Ø R E LS E Bestyrelsen har den 2. april 2014 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 30. april 2014.

Koncernregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 3 / 1 1 2


N OT E R T I L KO N C E R N R EG N S K A B E T N O T E 3 6 . KO N C E R N O V E R S I G T Ingen moderselskaber ud over det børsnoterede selskab TK Development A/S udarbejder koncernregnskab. TK Development-koncernens dattervirksomheder Navn

Hjemsted

Navn

Hjemsted

Ejerandel

TK Bygge-Holding A/S

Aalborg

Ejerandel 100 %

Nowa Wilda Sp. z o.o.

Warszawa

100 %

TK Bygge-Holding Russia A/S

Aalborg

100 %

Euro Mall Polska III Sp. z o.o. i likvidation

Warszawa

100 %

TKD Projekt A/S

Aalborg

100 %

TK Polska Development II Sp. z o.o.

Warszawa

100 %

Kommanditaktieselskabet Frederikssund Shoppingcenter

Aalborg

100 %

TK Development Sp. z o.o. i likvidation

Warszawa

100 %

Driftsselskabet Frederikssund ApS

Aalborg

100 %

TK Czech Operations s.r.o.

Prag

100 %

Kommanditaktieselskabet Østre Teglgade 7

Aalborg

100 %

Euro Mall Ceske Budejovice s.r.o.

Prag

100 %

Komplementarselskabet Østre Teglgade ApS

Aalborg

100 %

TK Czech Development III s.r.o.

Prag

100 %

Kommanditaktieselskabet Esbjerg Shoppingcenter

Aalborg

100 %

Euro Mall Bohemia s.r.o.

Prag

100 %

Komplementarselskabet Esbjerg Shoppingcenter ApS

Aalborg

100 %

Euro Mall City s.r.o.

Prag

100 %

Euro Mall Holding A/S

Aalborg

100 %

Euro Mall Delta s.r.o.

Prag

100 %

Ejendomsselskabet Smallegade P/S

Aarhus

100 %

Euro Mall Event s.r.o.

Prag

100 %

Komplementarselskabet Smallegade ApS

Aarhus

100 %

Euro Mall Praha a.s.

Prag

100 %

K/S Tampere IV, Finland i likvidation

København

100 %

TK Development Slovakia s.r.o.

Bratislava

100 %

ApS Komplementarselskabet Tampere retail IV, Finland i likvidation

København

100 %

UAB TK Development Lietuva

Vilnius

100 %

Euro Mall Sweden AB

Stockholm

100 %

UAB ”Profista”

Vilnius

100 %

TK Development Sweden Holding AB

Stockholm

100 %

SIA TKD Retail Park

Riga

100 %

TK Projekt AB

Stockholm

100 %

SIA ”KK”

Riga

100 %

EMÖ Projekt AB

Stockholm

100 %

Euro Mall Luxembourg S.A.

Luxembourg

100 %

EMÖ Center AB

Stockholm

100 %

Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V.

Amsterdam

100 %

TK Utveckling AB

Stockholm

100 %

Euro Mall Sterboholy Holding B.V.

Amsterdam

100 %

Enebyängen Fastighets AB Stockholm

Stockholm

100 %

TK Development Bau GmbH

Berlin

100 %

TKD Suomi OY

Helsinki

100 %

TK Development GmbH

Berlin

100 %

OY TKD Construction Finland

Helsinki

100 %

TKH Datzeberg Grundstücksgesellschaft mbH

Berlin

100 %

Kaarinan Kauppakuutonen OY

Helsinki

100 %

TKH Oranienburg Grundstücksgesellschaft mbH

Berlin

100 %

TK Polska Operations S.A.

Warszawa

100 %

TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH

Berlin

100 %

Euro Mall Polska X Sp. z o.o.

Warszawa

100 %

TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH

Berlin

100 %

Euro Mall Targówek III Sp. z o.o.

Warszawa

100 %

EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH

Berlin

100 %

Euro Mall Targówek Sp. z o.o.

Warszawa

100 %

EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG

Berlin

100 %

Euro Mall Polska XV Sp. z o.o.

Warszawa

100 %

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering. TK Development-koncernens joint ventures Kommanditaktieselskabet Østre Havn P/S

Aalborg

50 %

Euro Mall Polska XIV Sp. z o.o.

Warszawa

Østre Havn ApS

Aalborg

50 %

Euro Mall Polska XXIII Sp. z o.o.

Warszawa

30 % 30 %

Ringsted Outlet Center P/S

Aalborg

50 %

Euro Mall Hradec Kralove Real Estate s.r.o.

Prag

20 %

SPV Ringsted ApS

Aalborg

50 %

Euro Mall Sterboholy SC a.s.

Prag

75 %

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S

København

50 %

Fashion Arena Center Management s.r.o.

Prag

75 %

Kommanditaktieselskabet Danlink - Udvikling

København

50 %

Euro Mall Ventures S.á r.l.

Luxembourg

20 %

Komplementarselskabet DLU ApS

København

50 %

Euro Mall Luxembourg JV S.á r.l

Luxembourg

30 %

Ahlgade 34 - 36 A/S

Holbæk

50 %

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering. Associerede virksomheder Step Re CSP Invest I A/S

Herning

50 %

Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG

Hamburg

35 %

Trøjborg ApS

Ikast-Brande

20 %

Camacuri s.r.o.

Prag

45 %

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.

9 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | Koncernregnskab


MODERSELSKABSREGNSKAB R E S U LTAT O P G Ø R E L S E DKK mio.

Note

2013/14

2012/13

Nettoomsætning

0,0

0,0

Eksterne direkte projektomkostninger

0,0

0,1

Bruttoresultat

0,0

0,1

Andre eksterne omkostninger

3

3,3

3,3

Personaleomkostninger

4

2,1

1,6

5,4

4,9

-5,4

-4,8

I alt Resultat af primær drift Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder

7

-130,0

-336,1

Finansielle indtægter

8

69,3

64,4

Finansielle omkostninger

9

-5,9

-9,1

I alt

-66,6

-280,8

Resultat før skat

-72,0

-285,6

Skat af årets resultat

10

14,8

48,2

-86,8

-333,8

Årets resultat

-86,8

-333,8

Årets totalindkomst i alt

-86,8

-333,8

Årets resultat

T O TA L I N D KO M S T O P G Ø R E L S E

M oderselskabsregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 5 / 1 1 2


MODERSELSKABSREGNSKAB BALANCE DKK mio.

Note

31.1.2014

31.1.2013

Goodwill

5,1

5,1

Immaterielle aktiver

5,1

5,1

AKTIVER Langfristede aktiver

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

718,1

867,6

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder

1.371,8

1.159,1

Finansielle aktiver

2.089,9

2.026,7

19,3

21,3

19,3

21,3

2.114,3

2.053,1

Periodeafgrænsningsposter

0,2

1,4

Tilgodehavender

0,2

1,4

Udskudte skatteaktiver

7

11

Andre langfristede aktiver Langfristede aktiver Kortfristede aktiver

Andre værdipapirer og kapitalandele

4,0

4,0

Likvide beholdninger

0,1

0,1

Kortfristede aktiver

4,3

5,5

2.118,6

2.058,6

AKTIVER

9 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab

12


MODERSELSKABSREGNSKAB BALANCE DKK mio.

Note

31.1.2014

31.1.2013

Aktiekapital

13

98,2

631,0

Andre reserver

13

PASSIVER Egenkapital

588,9

0,0

Overført resultat

1.314,2

1.237,6

Egenkapital

2.001,3

1.868,6

19,2

Forpligtelser Hensatte forpligtelser

15

19,2

Anden gæld

17

0,0

1,5

19,2

20,7

81,5

153,0

Langfristede forpligtelser Kreditinstitutter

14

Leverandørgæld Selskabsskat Anden gæld

17

Kortfristede forpligtelser Forpligtelser PASSIVER

M oderselskabsregnskab |

0,5

0,6

12,7

12,4

3,4

3,3

98,1

169,3

117,3

190,0

2.118,6

2.058,6

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 7 / 1 1 2


MODERSELSKABSREGNSKAB E G E N K A P I TA L O P G Ø R E L S E

DKK mio. Egenkapital pr. 1. februar 2012

Andre

Overført

Aktiekapital

reserver

resultat

I alt

631,0

140,2

1.430,3

2.201,5

Årets resultat

0,0

0,0

-333,8

-333,8

Årets anden totalindkomst

0,0

0,0

0,0

0,0

Årets totalindkomst

0,0

0,0

-333,8

-333,8

Særlig reserve overført til frie reserver

0,0

-140,2

140,2

0,0

Aktiebaseret aflønning

0,0

0,0

0,9

0,9

631,0

0,0

1.237,6

1.868,6 -86,8

Egenkapital pr. 31. januar 2013 Årets resultat

0,0

0,0

-86,8

Årets anden totalindkomst

0,0

0,0

0,0

0,0

Årets totalindkomst

0,0

0,0

-86,8

-86,8

-588,9

588,9

0,0

0,0

56,1

0,0

0,0

56,1

0,0

174,4

0,0

174,4

Kapitalnedsættelse Kapitalforhøjelse Overkurs ved emission Emissionsomkostninger

0,0

-11,6

0,0

-11,6

Overkurs ved emission overført til frie reserver

0,0

-162,8

162,8

0,0

Aktiebaseret aflønning

0,0

0,0

0,6

0,6

98,2

588,9

1.314,2

2.001,3

Egenkapital pr. 31. januar 2014

9 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab


MODERSELSKABSREGNSKAB PENGESTRØMSOPGØRELSE DKK mio. Resultat af primær drift

2013/14

2012/13

-5,4

-4,8

0,2

0,0

Reguleringer for ikke-kontante poster: Aktiebaseret aflønning Kursreguleringer Ændringer i tilgodehavender Ændringer i kreditorer og anden gæld Ændring i deponerings- og sikringskonti Pengestrøm fra primær drift

-0,3

0,7

-241,5

-17,6

-1,5

-1,0

0,0

0,3

-248,5

-22,4

Betalte renter, m.v.

-5,6

-8,5

Modtagne renter, m.v.

69,3

64,1

Betalt selskabsskat Pengestrøm fra driftsaktivitet Køb af værdipapirer og kapitalandele

-12,4

-13,0

-197,2

20,2

0,0

-95,7

Modtaget udbytte

50,0

73,9

Pengestrøm fra investeringsaktivitet

50,0

-21,8

Kapitalforhøjelse

230,5

0,0

Emissionsomkostninger

-11,6

0,0

Optagelse af kortfristet finansiering

0,0

0,9

Nedbringelse af kortfristet finansiering

-71,7

0,0

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

147,2

0,9

Årets pengestrøm

0,0

-0,7

Likvider, primo

0,1

0,8

Likvider, ultimo

0,1

0,1

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabsregnskabet alene.

M oderselskabsregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 9 9 / 1 1 2


I N D H O L D S FO RT EG N E LS E ,

NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET

Side 101

Note 1. Anvendt regnskabspraksis

102

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

102

Note 3. Andre eksterne omkostninger

103

Note 4. Personaleomkostninger

103

Note 5. Aktiebaseret vederlæggelse

103

Note 6. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

104

Note 7. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

105

Note 8. Finansielle indtægter

105

Note 9. Finansielle omkostninger

105

Note 10. Skat af årets resultat

106

Note 11. Udskudte skatteaktiver

106

Note 12. Andre værdipapirer og kapitalandele

106

Note 13. Aktiekapital og andre reserver

107

Note 14. Kreditinstitutter

107

Note 15. Hensatte forpligtelser

107

Note 16. Operationelle leasingkontrakter

108

Note 17. Anden gæld

108

Note 18. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser

109

Note 19. Finansielle risici og finansielle instrumenter

111

Note 20. Transaktioner med nærtstående parter

111

Note 21. Begivenheder efter balancedagen

111

Note 22. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

1 0 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N OT E 1 . A N V E N DT R EG N S K A B S P R A K S I S

T I L FÆ L D E H V O R M O D E R S E L S K A B E T S R E G N S K A B S P R A K S I S A F V I G E R F R A KO N C E R N E N S

Årsregnskabet for moderselskabet for 2013/14 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-

Omregning af fremmed valuta

dards som godkendt af EU og danske oplysningskrav til årsrap-

Kursregulering af tilgodehavender hos eller gæld til dattervirk-

porter for børsnoterede virksomheder, jf. IFRS-bekendtgørelsen

somheder der anses for en del af moderselskabets samlede

udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

investering i den pågældende dattervirksomhed, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. I koncernregnskabet

Moderselskabsregnskabet præsenteres i mio. DKK der er sel-

indregnes kursreguleringen i anden totalindkomst.

skabets funktionelle valuta. Aktiebaserede incitamentsprogrammer Årsregnskabet for moderselskabet aflægges på basis af histo-

Der foretages ikke afregning mellem moderselskabet og

riske kostpriser.

dattervirksomhederne for moderselskabets tildeling af aktiebaseret vederlag til medarbejdere i dattervirksomheder. I

Moderselskabet anvender grundlæggende samme regnskabs-

moderselskabsregnskabet indregnes værdien af incitaments-

praksis for indregning og måling som koncernen. De tilfælde

programmer tildelt dattervirksomhedernes medarbejdere på

hvor moderselskabets regnskabspraksis afviger fra koncer-

”Kapitalandele i dattervirksomheder” med modposten hertil

nens, er beskrevet nedenfor. For en detaljeret beskrivelse af

direkte på egenkapitalen.

anvendt regnskabspraksis i øvrigt henvises til note 1 i koncern­ regnskabet.

Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres

IMPLEMENTERING AF NYE OG ÆNDREDE

i moderselskabets resultatopgørelse under finansielle indtæg-

S TA N D A R D E R S A M T FO R T O L K N I N G S B I D R A G

ter i det regnskabsår hvor der erhverves endelig ret til udbyttet.

Moderselskabsregnskabet for 2013/14 er aflagt i overens-

Dette vil typisk være på tidspunktet for generalforsamlingens

stemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag

godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab.

(IFRIC), der gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2013.

Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder måles i moderselskabet til

Implementeringen af nye eller ændrede standarder og fortolk-

kostpris. Den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i dat-

ningsbidrag som er trådt i kraft i 2013/14 har ikke medført æn-

tervirksomheder gennemgås på balancedagen for at fastsæt-

dringer i anvendt regnskabspraksis der påvirker indregning og

te om der er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er

måling.

tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf. Såfremt

Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år.

kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til genindvindingsværdien. Hvis der udloddes mere i udbytte end

S TA N D A R D E R O G FO R T O L K N I N G S B I D R A G D E R

virksomhedens totalindkomst det pågældende år, anses dette

E N D N U I K K E E R T R Å DT I K R A F T

som en indikation på værdiforringelse.

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag end-

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.

nu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Ingen af disse forventes at få væsent-

Ved salg af kapitalandele i dattervirksomheder opgøres for-

lig indvirkning på moderselskabsregnskabet for de kommende

tjeneste eller tab som forskellen mellem på den ene side den

år ud over de yderligere oplysningskrav, som de medfører.

regnskabsmæssige værdi af de solgte kapitalandele og på den anden side dagsværdien af salgsprovenuet og dagsværdien af eventuelle resterende kapitalandele.

M oderselskabsregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 1 / 1 1 2


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N OT E 2 . R EG N S K A B S M Æ S S I G E S KØ N O G V U R D E RINGER

manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forventede. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men

resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventnin-

kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund

ger, ændres, eller såfremt forventningerne ikke realiseres, kan

af de seneste oplysninger der er til rådighed på tidspunktet for

værdien af skatteaktiverne være væsentligt lavere end værdi-

regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tid-

en opgjort pr. 31. januar 2014 hvilket vil have en væsentlig ne-

ligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der

gativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.

lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende informati-

Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør

on, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

pr. 31. januar 2014 DKK 19,3 mio.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne

Kapitalandele i og tilgodehavender hos tilknyttede virksom-

regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige

heder

regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har haft betydelig

Vurdering af nedskrivningsbehov på kapitalandele i og tilgo-

indflydelse på årsrapporten:

dehavender hos tilknyttede virksomheder i moderselskabets regnskab kræver opgørelse af kapitalværdier for de penge-

Udskudte skatteaktiver

strømsfrembringende enheder hvortil kapitalandelene og til-

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugælden-

godehavenderne kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien

de muligheder for henholdsvis underskudsfremførsel og sam-

fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den

beskatning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførsel og

enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse

sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne være

af en rimelig diskonteringsfaktor. Såfremt det faktiske forløb

såvel højere som lavere end den regnskabsmæssige værdi op-

afviger fra det forventede, kan det medføre behov for juste-

gjort pr. 31. januar 2014. Værdiansættelsen af skatteaktivet

ringer af de indregnede nedskrivninger. Der er i regnskabsåret

er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resul-

2013/14 foretaget nedskrivninger af værdien af kapitalande-

tatfremskrivninger for en femårig periode. De første tre år er

le på DKK 180,0 mio. De akkumulerede nedskrivninger udgør

budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncer-

pr. 31. januar 2014 DKK 1.050,2 mio. Den regnskabsmæssige

nens projektportefølje. De efterfølgende to år er baseret på

værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør pr. 31.

resultatfremskrivninger som er underbygget af dels konkrete

januar 2014 DKK 718,1 mio.

projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år, dels af en række projektmuligheder. Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil, er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for N OT E 3 . A N D R E E K ST E R N E O M KO ST N I N G E R

2013/14

2011/12

Administrationsomkostninger

3,0

3,0

Bilomkostninger

0,3

0,3

Andre eksterne omkostninger i alt

3,3

3,3

1 0 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N OT E 4 . P E RS O N A L EO M KO ST N I N G E R 2013/14

2012/13

Honorar til bestyrelse

1,5

1,8

Gager, m.v. til moderselskabets direktion, jf. nedenfor

6,0

6,2

Andre omkostninger til social sikring

0,0

0,0

Øvrige gager og personaleomkostninger

0,1

0,1

-5,5

-6,5

Personaleomkostninger i alt

2,1

1,6

Gennemsnitligt antal ansatte

2

2

Antal ansatte ultimo

2

2

Viderefaktureret via serviceaftaler

For gage, m.v. til moderselskabets direktion og honorar til bestyrelsen henvises til note 7 i koncernregnskabet. Bidragsbaserede pensionsordninger Selskabet har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med de ansatte i selskabet. I henhold til de indgåede aftaler indbetaler selskabet månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til uafhængige pensionsselskaber. Der er i regnskabsåret 2013/14 udgiftsført DKK 0,2 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2012/13: DKK 0,2 mio). Ingen ansatte i selskabet er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger. N OT E 5 . A K T I E BAS E R E T V E D E R L ÆG G E LS E Der henvises til note 8 i koncernregnskabet. 2013/14

2012/13

0,2

0,2

2013/14

2012/13

Samlet honorar Deloitte

0,6

0,2

Samlet honorar Nielsen & Christensen

0,5

0,2

Honorarer i alt

1,1

0,4

Lovpligtig revision

0,2

0,2

Andre erklæringer med sikkerhed

0,4

0,0

I alt

0,6

0,2

Lovpligtig revision

0,1

0,2

Andre erklæringer med sikkerhed

0,4

0,0

I alt

0,5

0,2

Resultatført aktiebaseret vederlæggelse

N O T E 6 . H O N O R A R E R T I L G E N E R A L FO R S A M L I N G S VA L G T E R E V I S O R E R

Honorarer kan specificeres således: Deloitte:

Nielsen & Christensen:

M oderselskabsregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 3 / 1 1 2


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N O T E 7 . K A P I TA L A N D E L E I T I L K N Y T T E D E V I R K S O M H E D E R

Kostpris pr. 1. februar Årets tilgang Årets afgang

2013/14

2012/13

1.457,6

1.361,0

252,3

96,6

-251,8

0,0

1.458,1

1.457,6

Nedskrivninger pr. 1. februar

-870,2

-460,2

Årets nedskrivninger

-180,0

-410,0

-1.050,2

-870,2

280,2

270,2

30,0

10,0

Modregninger pr. 31. januar

310,2

280,2

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

718,1

867,6

Kostpris pr. 31. januar

Nedskrivninger pr. 31. januar Modregninger pr. 1. februar Nedskrivninger modregnet i tilgodehavender/hensættelser

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes til kostpris. Der er pr. 31. januar 2014 gennemført værdiforringelsestest af kapitalandele og tilgodehavender. I de tilfælde hvor kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi. Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgodkendte budgetter for de kommende to regnskabsår og budgetter/prognoser for yderligere tre regnskabsår og indregning af terminalværdien i år fem. I beregningen af genindvindingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 15 % før skat (2012/13: 15 %). Budgetterne for de første tre år er udarbejdet med udgangpunkt i ledelsens forventninger til hvert enkelt konkrete projekt, herunder forventninger til fremdrift, byggeperiode, forventet finansiering, dækningbidrag og salgstidspunkt. De væsentligste usikkerheder i den forbindelse er knyttet til forventningerne til dækningsbidrag og tidspunktet for salg. Nedskrivningerne er indregnet i linien “Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder”. 2013/14

2012/13

-180,0

-410,0

Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder: Årets nedskrivninger, jf. ovenfor Udbytte

50,0

73,9

-130,0

-336,1

Hjemsted

Ejerandel

Aalborg

100 %

TK Development Bau GmbH

Berlin

100 %

TK Development GmbH

Berlin

100 %

Indtægter af kapitalandele i alt Oversigt over kapitalandele i tilknyttede virksomheder: Navn TK Bygge-Holding A/S

Ovenstående er selskabets direkte ejerandele.

1 0 4 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N O T E 8 . F I N A N S I E L L E I N D TÆ G T E R 2013/14

2012/13

Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder

67,4

62,2

Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender

67,4

62,2

Øvrige finansieringsindtægter Finansielle indtægter i alt

1,9

2,2

69,3

64,4

67,4

62,2

Der fordeles således: Renteindtægter fra finansielle aktiver der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet Øvrige finansieringsindtægter Finansielle indtægter i alt

1,9

2,2

69,3

64,4

N OT E 9 . F I N A N S I E L L E O M KO ST N I N G E R 2013/14

2012/13

Renteomkostninger til kreditinstitutter

5,1

6,1

Renteomkostninger i øvrigt

0,7

3,0

Valutakurstab og kurstab værdipapirer

0,1

0,0

Finansielle omkostninger i alt

5,9

9,1

Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet

5,8

9,1

Øvrige finansielle omkostninger

0,1

0,0

Finansielle omkostninger i alt

5,9

9,1

2013/14

2012/13

12,8

12,3

2,0

35,9

14,8

48,2

-18,0

-71,4

32,5

84,0

Der fordeles således:

N O T E 1 0 . S K AT A F Å R E T S R E S U LTAT

Aktuel selskabsskat Ændring i udskudt skat Skat af årets resultat Skat af årets resultat kan forklares således: Dansk skatteprocent Skatteeffekt af: Ikke fradragsberettigede omkostninger/ikke skattepligtige indtægter Andet Ændring af værdiregulering

0,1

0,9

-3,8

34,7

Ændring af skattesats

4,0

0,0

Skat af årets resultat

14,8

48,2

M oderselskabsregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 5 / 1 1 2


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N O T E 1 1 . U D S K U D T E S K AT T E A K T I V E R 31.1.2014

31.1.2013

Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar

58,9

60,1

Årets afgang

-5,8

-1,2

Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar

53,1

58,9

Værdiregulering pr. 1. februar Årets værdiregulering Værdireguleringer pr. 31. januar Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

-37,6

-2,9

3,8

-34,7

-33,8

-37,6

19,3

21,3

Udskudte skatteaktiver vedrører: Finansielle anlægsaktiver

1,5

1,5

Kortfristede aktiver

-1,7

-1,7

Rentefradragsbegrænsning

32,5

43,5

Midlertidige forskelle

32,3

43,3

Værdi af skattemæssige underskud

20,8

15,6

-33,8

-37,6

19,3

21,3

Værdi af skattemæssige underskud

20,8

15,6

Rentefradragsbegrænsning

13,0

22,0

I alt

33,8

37,6

97,4

97,4

Nedskrivning af skatteaktiver I alt

Årets ændring i udskudte skatteaktiver er indregnet i resultatopgørelsen. Udskudte skatteaktiver der ikke er indregnet i balancen:

Udskudte skatteforpligtigelser der ikke er indregnet i balancen Genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder

Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vurderer dette usandsynligt.

N O T E 1 2 . A N D R E VÆ R D I PA P I R E R O G K A P I TA L A N D E L E 31.1.2014

31.1.2013

Noterede værdipapapirer

0,1

0,1

Unoterede værdipapirer

3,9

3,9

Værdipapirer i alt

4,0

4,0

Værdipapirerne består af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 1). Der har ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet i indeværende regnskabsår. De unoterede egenkapitalandele handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris. Værdipapirerne er finansielle aktiver disponible for salg. N O T E 1 3 . A K T I E K A P I TA L O G A N D R E R E S E R V E R Aktiekapital Der henvises til koncernregnskabets note 25. Andre reserver Andre reserver udgør pr. 31. januar 2014 DKK 588,9 mio. og vedrører en særlig fond som er opstået i forbindelse med den i juni 2013 gennemførte kapitalnedsættelse hvor stykstørrelsen på koncernens aktier blev ændret fra DKK 15 til DKK 1. Denne reserve kan alene anvendes efter beslutning på generalforsamlingen.

1 0 6 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N OT E 1 4 . K R E D I T I N ST I T U T T E R

31.1.2013

31.1.2014 Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen: Langfristede gældsforpligtelser

0,0

0,0

Kortfristede gældsforpligtelser

81,5

153,0

Gæld til kreditinstitutter i alt

81,5

153,0

Dagsværdi

81,5

153,0

Regnskabsmæssig værdi

81,5

153,0

Moderselskabet har pr. 31. januar følgende lån og kreditter: Effektiv rente

Regnskabsmæssig værdi

Dagsværdi

Lån

Udløb

Fast/variabel

2013/14

2012/13

2013/14

2012/13

2013/14

Bank DKK

2015

variabel

4-5%

4-5%

29,5

30,0

29,5

2012/13 30,0

Bank EUR

2015

variabel

3,25 - 3,5 %

3,3 - 4,1 %

52,0

123,0

52,0

123,0

Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode (Dagsværdihierarki: Niveau 2). N O T E 1 5 . H E N S AT T E FO R P L I G T E L S E R

Hensatte forpligtelser pr. 1. februar Hensat for året Hensatte forpligtelser pr. 31. januar

31.1.2014

31.1.2013

19,2

19,2

0,0

0,0

19,2

19,2

Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive: 0 - 1 år

0,0

0,0

1 - 5 år

19,2

19,2

Hensatte forpligtelser pr. 31. januar

19,2

19,2

Hensættelser vedrører hensættelser til negativ egenkapital i dattervirksomhed. N O T E 1 6 . O P E R AT I O N E L L E L E A S I N G K O N T R A K T E R For 2014 - 2016 er der indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af driftsmateriel. Leasingkontrakterne er indgået for en femårig periode med faste leasingydelser. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode og forventes efterfølgende at kunne fornyes i 1 år. Fremtidige minimumsleasingydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således: 31.1.2014

31.1.2013

Inden for 1 år

0,3

0,3

Inden for 1 - 5 år

0,5

0,7

Efter 5 år

0,0

0,0

I alt

0,8

1,0

Minimumsleasingydelser indregnet i årets resultat

0,3

0,3

M oderselskabsregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 7 / 1 1 2


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N OT E 1 7 . A N D E N G Æ L D 31.1.2014

31.1.2013

Medarbejderrelateret gæld

1,5

3,8

Feriepengeforpligtelser

0,7

0,9

Øvrig gæld

1,2

0,1

Anden gæld i alt

3,4

4,8

Langfristede forpligtelser

0,0

1,5

Kortfristede forpligtelser

3,4

3,3

Anden gæld i alt

3,4

4,8

Fordelt således under forpligtelser:

Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi. Feriepengeforpligtelser repræsenterer selskabets forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder som medarbejderne pr. balancedagen har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår. N O T E 1 8 . E V E N T U A L A K T I V E R , - FO R P L I G T E L S E R O G S I K K E R H E D S S T I L L E L S E R Eventualaktiver Eventualaktiver i form af ikke indregnede skatteaktiver fremgår af note 11. Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser:

Kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder Kautioner og garantiforpligtelser for joint ventures Kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder Øvrige kautioner og garantiforpligtelser Regnskabsmæssig værdi af kapitalandele stillet til sikkerhed for kreditinstitutter

31.1.2014

31.1.2013

1.414,6

1.649,7

9,9

3,0

10,0

0,0

7,6

7,6

718,1

251,4

Tal i parentes nedenfor er sammenligningstal for 2012/13. De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder udgør de maksimale beløb. Dattervirksomhederne har pr. 31. januar 2014 udnyttet DKK 1.335,8 mio (DKK 1.646,1 mio.) af kreditfaciliteterne. Herudover har selskabet kautioneret for enkelte tilknyttede virksomheders forpligtelser i henhold til entreprisekontrakter og enkelte øvrige projektrelaterede kontrakter. Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio. (DKK 97,4 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og dette vurderes usandsynligt. Selskabet er administrationsselskab for koncernens danske sambeskattede selskaber og hæfter fra og med regnskabsåret 2013/14 ubegrænset og solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for selskabsskatter opstået indenfor sambeskatningen, og fra 1. juli 2012 ubegrænset og solidarisk for kildeskatter i disse selskaber. Skyldige selskabsskatter inden for den danske sambeskatning udgør pr. 31. januar 2014 DKK 0 mio.

1 0 8 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N OT E 1 9 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N ST RU M E N T E R

Kategorier af finansielle instrumenter Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti

31.1.2014

31.1.2013

1.371,8

1.159,1

0,1

0,1

1.371,9

1.159,2

Værdipapirer

4,0

4,0

Finansielle aktiver disponible for salg

4,0

4,0

Kreditinstitutter

81,5

153,0

Leverandørgæld

0,5

0,6

Anden gæld

3,4

4,8

85,4

158,4

Udlån og tilgodehavender

Finansielle forpligtelser der måles til amortiseret kostpris

For omtale af selskabets kapitalstyring, risikostyringspolitik, valutarisici, renterisici, likviditetsrisici og kreditrisici henvises til note 32 i koncernregnskabet. Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser Selskabet har ikke i regnskabsåret 2013/14 eller sammenligningsåret indgået terminskontrakter eller andre afledte finansielle instrumenter til afdækning af valutarisici i selskabet. Likvider og værdipapirer

Tilgodehavender

Kreditinstitutter

Usikret netto position

EUR pr. 31. januar 2014

0,0

134,1

-52,0

82,1

PLN pr. 31. januar 2014

0,0

3,5

0,0

3,5

CZK pr. 31. januar 2014

0,0

0,4

0,0

0,4

EUR pr. 31. januar 2013

0,1

212,3

-123,0

89,4

PLN pr. 31. januar 2013

0,0

2,6

0,0

2,6

CZK pr. 31. januar 2013

0,0

0,3

0,0

0,3

2013/14

2012/13

-6,2

-6,7

2013/14

2012/13

Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs

Selskabets væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR. Ovenstående viser hvilken indvirkning det ville have på egenkapitalen og resultatet såfremt kursen på EUR havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende stigning i valutakursen ville medføre en tilsvarende stigning på årets resultat og egenkapital. Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instrumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirkningen fra eventuelle kursudsving være den samme på både resultat og egenkapital.

M oderselskabsregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 0 9 / 1 1 2


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N O T E 1 9 . F I N A N S I E L L E R I S I C I O G F I N A N S I E L L E I N S T R U M E N T E R [ FO R T S AT ] Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser: Revurderings-/forfaldstidspunkt 0 - 1 år

1 - 5 år

> 5 år

Effektiv I alt

rente i %

2013/14 Værdipapirer

4,0

0,0

0,0

4,0

0%

Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder

0,0

1.371,8

0,0

1.371,8

0-8%

Indeståender hos kreditinstitutter

0,1

0,0

0,0

0,1

0%

Gæld til kreditinstitutter

0,0

81,5

0,0

-81,5

3,25 - 5 %

Rentebetalinger på lån

-3,3

-0,8

0,0

-4,1

Leverandørgæld

-0,5

0,0

0,0

-0,5

0%

Anden gæld

-3,4

0,0

0,0

-3,4

0-5%

I alt pr. 31. januar 2014

-3,1

1.289,5

0,0

1.286,4

2012/13 Værdipapirer

4,0

0,0

0,0

4,0

0%

Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder

0,0

1.159,1

0,0

1.159,1

0-8%

Indeståender hos kreditinstitutter

0,1

0,0

0,0

0,1

0,25 - 2 %

-153,0

0,0

0,0

-153,0

3-5%

Rentebetalinger på lån

-1,1

0,0

0,0

-1,1

Leverandørgæld

-0,6

0,0

0,0

-0,6

0%

Anden gæld

-3,3

-1,5

0,0

-4,8

0 - 5%

-153,9

1.157,6

0,0

1.003,7

Gæld til kreditinstitutter

I alt pr. 31. januar 2013

Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende selskabets variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år, medføre en negativ indvirkning på årets resultat og dermed egenkapital på DKK 0,6 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % p.a. ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på årets resultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2012/13 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1 % p.a. i niveauet DKK 1,1 mio. for et fuldt år. Likviditetsrisici Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leverandørgæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. Selskabets likviditetsreserve består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. I øvrigt henvises til note 32 i koncernregnskabet. Misligholdelse af låneaftaler Selskabet har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.

1 1 0 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | M oderselskabsregnskab


NOTER TIL MODERSELSKABSREGNSKABET N O T E 2 0 . T R A N S A K T I O N E R M E D N Æ R T S TÅ E N D E PA R T E R Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Nærtstående parter omfatter følgende: Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) Associerede virksomheder, joint ventures og tilknyttede virksomheder, jf. koncernoversigt note 36 i koncernregnskabet.

2013/14

2012/13

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) Andel af aktiekapitalen i antal stk. (saldo)

26.519.562 *)

1.940.251

Forpligtelse overfor direktion vedrørende medarbejderobligationer (saldo)

0,5

1,5

Bestyrelseshonorar

1,5

1,8

Vederlag til direktionen

6,0

6,2

Joint ventures og tilknyttede virksomheder Administrationshonorar til tilknyttede virksomheder

1,0

1,0

67,4

62,2

1.371,8

1.159,1

-180,0

-410,0

1.050,2

870,2

Omkostningsfordeling til tilknyttede virksomheder i henhold til indgåede serviceaftaler

5,5

6,5

Garantiprovision til tilknyttede virksomheder

1,9

2,0

50,0

73,9

176,3

95,7

Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder (saldo) Årets nedskrivning vedrørende kapitalandele i tilknyttede virksomheder Samlede nedskrivninger vedrørende kapitalandele i tilknyttede virksomheder (saldo)

Udbytte fra dattervirksomheder Kapitalforhøjelse i tilknyttede virksomheder

Stigningen er primært en følge af ændringer i bestyrelsen i forbindelse med selskabets ordinære generalforsamling i maj 2013 og yderligere tegning af aktier i forbindelse med den i september 2013 gennemførte kapitalforhøjelse. *)

Kautioner og sikkerhedsstillelser for dattervirksomheder fremgår af note 18. Der er for joint ventures og associerede virksomheder stillet kautioner og sikkerheder, jf. note 31 i koncernregnskabet. Der er ikke herudover stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen. Tilgodehavender og gæld forventes afviklet ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Nedskrivninger til imødegåelse af sandsynlige tab vedrørende kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør for 2013/14 DKK 180,0 mio. (2012/13: DKK 410,0 mio.). Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter. N OT E 2 1 . B EG I V E N H E D E R E F T E R BA L A N C E DAG E N Der henvises til note 34 i koncernregnskabet. N OT E 2 2 . G O D K E N D E LS E A F Å RS R A P P O RT T I L O F F E N T L I G G Ø R E LS E Der henvises til note 35 i koncernregnskabet.

M oderselskabsregnskab |

Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | T K D E V E LO PM E N T A / S | 1 1 1 / 1 1 2


S E L S K A B S O P LY S N I N G E R TK Development A/S Der afholdes ordinær generalforsamling den 30. april 2014 kl. 15.00 i Aalborg Kongres & Kultur Center, Radiosalen, Europa Plads 4, 9000 Aalborg.

CVR-nr.: 24256782 ISIN kode: DK0010258995 (TKDV) Hjemstedskommune: Aalborg, Danmark Hjemmeside: www.tk-development.dk e-mail: tk@tk.dk Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen Bestyrelse: Niels Roth, Peter Thorsen, Per Søndergaard Pedersen, Arne Gerlyng-Hansen, Kim Mikkelsen og Morten E. Astrup.

Stockholm Gamla Brogatan 36-38 S-101 27 Stockholm T: (+46) 8 751 37 30 Aalborg Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aalborg T: (+45) 8896 1010

København

Vilnius

Islands Brygge 43

Gynėjų str. 16

DK-2300 København S

LT-01109 Vilnius

T: (+45) 3336 0170

T: (+370) 5231 2222

Warszawa ul. Mszczonowska 2 PL-02-337 Warszawa T: (+48) 22 572 2910

Prag Karolinská 650/1 CZ-186 00 Prag 8 T: (+420) 2 8401 1010

1 1 2 / 1 1 2 | T K D E V E LO PM E N T A / S | Å R S R A P P O RT 2 0 1 3 / 1 4 | S elskabsoplysninger