Issuu on Google+

ILLUSTRATION: BARKARBY GATE, RETAILPARK Stockholm, Sverige

TK Development A/S | CVR-nr. 24256782 Selskabsmeddelelse nr. 16/2013 | 21. JUNI 2013

D E L Å R S R A P P O R T 1 . K VA R TA L

2013/14


I N D H O L D S FO RT EG N E LS E

Side

3 Resume 5

Hoved- og nøgletal for koncernen

6 Resultater 1. kvartal 2013/14 og forventninger til 2013/14 12 Markedsforhold 13 Development 17

Asset management

22 Afviklingsaktiviteter 23

Øvrige forhold

24 Ledelsespåtegning 25 Koncernregnskab 34 Selskabsoplysninger

2 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | I n d h o l d s fo rteg n el s e


R esu m e R e s u ltater i fø r s te k vartal 2 0 1 3 / 1 4 TK Development realiserede et resultat før skat på DKK -19,0 mio. mod DKK -6,9 mio. for samme periode året før. Re-

Foto: FASHION ARENA OUTLET CENTER PRAG, TJEKKIET

sultat efter skat udgør DKK -16,2 mio. mod DKK -154,9 mio. for samme periode året før. Balancen udgør pr. 30. april 2013 DKK 3.957,9 mio. mod DKK 4.009,3 mio. pr. 31. januar 2013. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.370,9 mio., svarende til en soliditet på 34,6 %. Periodens pengestrømme udgør DKK -4,5 mio. mod DKK -12,9 mio. for samme periode året før. Netto rentebærende gæld udgør pr. 30. april 2013 DKK 2.195,7 mio. mod DKK 2.206,1 mio. pr. 31. januar 2013.

Driften af ejendommene forløber generelt tilfredsstillende, og samlet set udvikler både kundetal og omsætning i centrene sig positivt.

d e v el o p m e n t I Danderyd kommune nær Stockholm afleverede TK Development i 2010/11 første etape på knap 13.000 m² af en retailpark til investor. Byggeriet af anden etape på ca. 1.800 m² er afsluttet i marts 2013 og overdraget til investor i første kvartal 2013/14. Det samlede projekt er solgt til den tyske investeringsfond Commerz Real baseret på forward funding. I januar 2013 blev byggeriet af første etape på 7.850 m², i alt 136 enheder, af TK Developments boligprojekt i Bielany, Warszawa, Polen, afsluttet. Aflevering til købere er påbegyndt i februar 2013, og der er i første kvartal 2013/14 overdraget 50 % af enhederne til købere. Der er i alt solgt 76 % af enhederne i første etape.

Marke d s fo r h o l d Det er ledelsens vurdering at markedsforholdene ikke har ændret sig nævneværdigt de seneste måneder. Den væsentligste aktuelle udfordring for ejendomsbranchen er den vanskelige adgang til finansiering. Usikkerheden på de internationale finansielle markeder påvirker fortsat ejendomsbranchen negativt og medfører fortsat lange beslutningsprocesser hos både finansieringskilder, lejere og investorer. Igangsætning af nye større projekter er afhængig af at der kan opnås hel eller delvis finansiering heraf, samt at der frigøres likviditet fra salg af flere af de færdigopførte, bety-

Efter regnskabsperiodens udløb har TK Development solgt et ca. 20.000 m² retailparkprojekt i Barkarby, Stockholm, Sverige, til en fond administreret af Cordea Savills. Salget er baseret på forward funding. Projektet er 73 % udlejet. Optionen på køb af jorden til projektet vil blive udnyttet samtidig med byggestart som forventes i august 2013. Indtjeningen fra salget forventes indregnet i regnskabsåret 2014/15.

dende projekter.

Fi n a n s ielle fo r h o l d Bestyrelsen blev på selskabets ordinære generalforsamling den 22. maj 2013 bemyndiget til at gennemføre en kapitaludvidelse med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231 mio. Kapitaludvidelsen vil medvirke til at generere den likviditet der er en forudsætning for den fremtidige drift og pro-

Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 30. april 2013 456.000 m² (31.1.13: 452.000 m²).

jektflowet og dermed den langsigtede indtjening. Kapitaludvidelsen er drøftet med koncernens storaktionærer der sammen med enkelte, betydende private og institutionelle investorer har afgivet betingede tegnings- og garantitilsagn

A s s et m a n age m e n t Den samlede portefølje af egne ejendomme under asset management og dermed cashflow-genererende ejendomme består af 138.250 m² og udgør pr. 30. april 2013 DKK 1.938,7 mio. hvoraf investeringsejendomme udgør DKK 314,0 mio. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 6,7 %. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 7,9 %.

Resume |

for den samlede kapitaludvidelse. Bestyrelsen har valgt Nordea Bank Danmark A/S som emissionsbank. De nærmere vilkår for kapitaludvidelsen er endnu ikke fastlagt. Prospekt er p.t. under udarbejdelse, og de nærmere vilkår for kapitaludvidelsen vil blive beskrevet heri. Prospektet forventes offentliggjort i første halvdel af

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 3 / 3 4


R esu m e

august 2013, og kapitaludvidelsen forventes at være gennemført primo september 2013.

Fo r v e n t n i n ger til 2 0 1 3 / 1 4 Ledelsen forventer for regnskabsåret 2013/14 et positivt resultat før skat af de fortsættende aktiviteter. Timing og

En væsentlig del af provenuet fra kapitaludvidelsen vil blive

forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet

anvendt til nedbringelse af gæld til kreditinstitutter, herun-

med større usikkerhed, og resultatet heraf indgår dermed

der projektfinansiering på DKK 68,5 mio. ydet af en kreds af

ikke i forventningerne.

større aktionærer i selskabet og medlemmer af ledelsen. Som tidligere oplyst har ledelsen ændret salgsstrategien for TK Development har en overordnet aftale med koncernens

koncernens projekter og valgt at acceptere udvalgte pro-

hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinan-

jektsalg til reducerede priser. Ledelsen tillægger det såle-

siering. Engagementet er efter regnskabsperiodens udløb

des betydning at der foretages salg af flere færdigopførte

forlænget i en toårig periode under forudsætning af at der

projekter og grunde i 2013/14.

senest i forbindelse med den forestående kapitaludvidelse sker nedbringelse af driftskreditrammen med DKK 73,5 mio.

De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med

TK Development har i regnskabsperioden og efter dennes

risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold

udløb opnået aftaler om refinansiering af projektkreditter

til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer

på DKK 1,2 mia. ud af DKK 1,5 mia. som pr. 31. januar 2013

som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold” i koncernens årsrapport

havde udløb i 2013/14. Den væsentligste af de projektkre-

2012/13, herunder kan fremhæves vurderingen af værdian-

ditter der er refinansieret efter regnskabsperiodens udløb,

sættelsen af koncernens projektportefølje.

er forlænget i to år under forudsætning af at der senest i forbindelse med den forestående kapitaludvidelse sker nedbringelse af kreditten med DKK 50 mio. Efter at de førnævnte refinansieringsaftaler er på plads, har DKK 0,3 mia. udløb i 2013/14. Der pågår løbende dialog med kreditinstitutterne herom, og det er ledelsens forventning at disse projektkreditter enten vil blive forlænget eller refinansieret på anden vis i det omfang de ikke inden forfald er indfriet i forbindelse med salg af projekter.

4 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | R e s u m e


H oved - og n ø gletal for ko n cer n e n

1. kvartal 2013/14

1. kvartal 2012/13

Hele året 2012/13

131,6

54,7

632,3

1,6

-0,3

-37,8

32,2

39,4

-139,5

8,5

12,1

-241,1

Finansiering, m.v.

-27,9

-19,1

-87,4

Resultat før skat og nedskrivninger, m.v.

-19,0

-6,9

-0,3

Resultat før skat

-19,0

-6,9

-326,0

Periodens resultat

-16,2

-154,9

-493,3

3.957,9

4.480,6

4.009,3

500,9

447,5

498,8

498,8

443,4

496,3

Projektportefølje

3.021,9

3.546,6

3.030,9

Egenkapital

1.370,9

1.725,7

1.389,7

DKK mio.

H o v e d tal : Nettoomsætning Værdiregulering investeringsejendomme, netto Bruttoresultat Resultat af primær drift (EBIT)

Samlet balance Materielle anlægsaktiver heraf investeringsejendomme/investeringsejendomme under opførelse

Pengestrøm fra driften Netto rentebærende gæld, ultimo

46,1

-24,8

45,6

2.195,7

2.278,3

2.206,1

-4,7 %

-34,4 %

-30,2 %

6,5 %

22,1 %

-38,1 %

34,6 %

38,5 %

34,7 %

32,6

41,0

33,0

0,3

N ø gletal : Egenkapitalforrentning (ROE) *) Overskudsgrad (EBIT margin) Soliditetsgrad (egenkapital) Indre værdi i DKK pr. aktie Kurs/indre værdi (P/BV) Antal aktier ultimo Resultat i DKK pr. aktie (EPS)

0,4

0,4

42.065.715 42.065.715

42.065.715

-3,7

-11,7

-0,4

Udbytte i DKK pr. aktie

0

0

0

Børskurs i DKK pr. aktie

9

15

13

Egenkapitalforrentning (ROE) *)

-4,7 %

-34,4 %

-30,2 %

Soliditetsgrad (egenkapital)

34,7 %

N ø gletal k o rrigeret fo r warra n t s :

34,6 %

38,5 %

Indre værdi i DKK pr. aktie

32,6

41,0

33,0

Resultat i DKK pr. aktie (EPS-D)

-0,4

-3,7

-11,7

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning 2010 anvendt. *)

Omregnet til helårsbasis.

H ov e d - o g n ø gletal fo r ko n cer n e n |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 5 / 3 4


R esultater 1 . kvartal 2 0 1 3 / 1 4 og forve n t n i n ger til 2 0 1 3 / 1 4

TK Development realiserede et resultat før skat på DKK -19,0

sultat og balance på koncernniveau.

mio. mod DKK -6,9 mio. for samme periode året før. Resultat efter skat udgør DKK -16,2 mio. mod DKK -154,9 mio. for samme

A n v e n d t reg n s kab s prak s i s

periode året før.

Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og dan-

Balancen udgør pr. 30. april 2013 DKK 3.957,9 mio. mod DKK

ske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

4.009,3 mio. pr. 31. januar 2013. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.370,9 mio., svarende til en soliditet på 34,6 %.

Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC) der gælder for regn-

Resultatet for første kvartal 2013/14 og balancen pr. 30. april

skabsår der begynder 1. februar 2013.

2013 inddelt i forretningsområder fremgår af skemaerne nedenfor.

Implementeringen af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag som er trådt i kraft i 2013/14, har ikke påvirket

Aktiviteterne for hvert enkelt forretningsområde er nærmere

indregning og måling i koncernregnskabet og har således ingen

beskrevet på side 13-22.

effekt på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.

Forretningsområdet

side

Bestyrelsen har i marts 2013 besluttet at ændre den interne

13-16. Beskrivelsen omhandler bl.a. udviklingspotentialet

development

er

beskrevet

rapportering. Segmentfordelingen er i den forbindelse ændret

i TK Developments projektportefølje og giver en beskrivelse af

og omfatter nu development-aktiviteter, asset management

de enkelte udviklingsprojekter.

og afviklingsaktiviteter. Sammenligningstallene er tilpasset i overensstemmelse hermed.

Forretningsområdet asset management er beskrevet på side 17-21. Beskrivelsen omhandler TK Developments egne

Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten

ejendomme under asset management og giver en beskrivelse

for 2012/13. Der henvises til denne årsrapport for en fuldstæn-

af drift og kundetilstrømning på de enkelte projekter.

dig beskrivelse af koncernens anvendte regnskabspraksis.

Afviklingsaktiviteterne er beskrevet på side 22 og beskriver

Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet.

nærmere TK Developments ejendomme og projekter i de lande

Delårsrapporten aflægges i DKK der er præsentationsvaluta

hvor ledelsen har besluttet at udfase aktiviteterne.

for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet

Regnskabsberetningen nedenfor er alene en beskrivelse af re-

af selskabets revisorer.

R e s u ltat fø r s te k vartal 2 0 1 3 / 1 4 ( D K K m i o . ) 1. kvartal 2013/14

Development

Asset management

Til afvikling

Ikke fordelt

131,6

95,1

33,1

3,4

0,0

Bruttoresultat

32,2

2,5

29,8

-0,1

0,0

Omkostninger

23,2

-

-

2,1

21,1

8,5

2,5

29,8

-2,2

-21,6

Finansiering, netto

-27,9

-6,3

-16,5

-1,7

-3,4

Resultat før skat

-19,0

-3,6

13,4

-3,8

-25,0

Resultat Omsætning

Resultat af primær drift

Skat af periodens resultat Periodens resultat

-2,8

-

-

-

-2,8

-16,2

-

-

-

-22,2

Balancestrukturen fremgår af næste side.

6 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s beret n i n g


R esultater 1 . kvartal 2 0 1 3 / 1 4 og forve n t n i n ger til 2 0 1 3 / 1 4

B ala n ce s tr u kt u r pr . 3 0 . 4 . 1 3 ( D K K m i o . ) Balance

Development

Asset management

Til afvikling

Ikke fordelt

481,2

-

314,0

167,2

-

17,6

17,6

-

-

-

177,4

3,3

3,3

-

170,8

3.021,9

1.159,9

1.624,7

237,3

-

209,0

50,4

135,4

21,9

1,3

30.4.13

Aktiver Investeringsejendomme Investeringsejendomme under opførelse Øvrige langfristede aktiver Igangværende og færdige projekter Tilgodehavender Likvider, deponeringskonti, m.v.

50,8

10,9

12,5

0,4

27,0

3.957,9

1.242,1

2.089,9

426,8

199,1

Egenkapital

1.370,9

582,3

694,6

233,5

-139,5

Kreditinstitutter

2.260,5

533,4

1.246,3

188,9

291,9

326,5

126,4

149,0

4,4

46,7

Passiver

3.957,9

1.242,1

2.089,9

426,8

199,1

Soliditet

34,6 %

46,9 %

33,2 %

54,7 %

-70,1%

Aktiver Passiver

Gældsforpligtelser i øvrigt

R eg n s kab s m æ s s ige s k ø n o g v u r d eri n ger

100 %). Det samlede projekt er solgt til den tyske investerings-

De væsentligste regnskabsmæssige skøn og vurderinger som

fond Commerz Real baseret på forward funding.

ledelsen har foretaget i forbindelse med anvendelsen af koncernens regnskabspraksis og den væsentligste skønsmæssige

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

usikkerhed forbundet hermed, er de samme som ved udarbej-

Første etape på 7.850 m², i alt 136 enheder, blev i januar 2013

delsen af årsrapporten for 2012/13. For en nærmere beskrivel-

færdigopført og i februar 2013 påbegyndt overdraget til køber-

se henvises derfor til denne.

ne. Der er solgt 76 % (2012/13: 69 %) af enhederne, og der er i første kvartal 2013/14 overdraget 50 % af enhederne til

R e s u ltat o pg ø rel s e n

købere. Boligerne sælges som ejerlejligheder til private brugere.

Omsætning Omsætningen er realiseret med DKK 131,6 mio. mod DKK 54,7

Bruttoresultat

mio. i første kvartal 2012/13.

Bruttoresultatet udgør DKK 32,2 mio. mod DKK 39,4 mio. i første kvartal 2012/13. I bruttoresultatet indgår drift af kon-

Omsætningen vedrører salg af projekter, lejeindtægter og ho-

cernens færdigopførte projekter, drift og værdiregulering af

norarer, m.v.

koncernens investeringsejendomme og avancer fra afleverede projekter.

Overblik over afleverede projekter Værdireguleringen af koncernens investeringsejendomme ud-

Første kvartal 2013/14

gør DKK 1,6 mio. mod DKK -0,3 mio. i første kvartal 2012/13. Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige I Danderyd kommune nær Stockholm afleverede TK Develop-

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger

ment i 2010/11 retailparkens første etape på knap 13.000 m²

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør

til investor. Byggeriet af anden etape på ca. 1.800 m² er af-

DKK 23,2 mio. mod DKK 26,7 mio. i første kvartal 2012/13, sva-

sluttet i marts 2013 og overdraget til investor i første kvartal

rende til en reduktion på ca. 13 %.

2013/14. Anden etape er fuldt udlejet til Plantagen (2012/13:

L e d el s e s beret n i n g |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 7 / 3 4


R esultater 1 . kvartal 2 0 1 3 / 1 4 og forve n t n i n ger til 2 0 1 3 / 1 4

Personaleomkostninger udgør DKK 16,6 mio. mod DKK 18,7

Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme ud-

mio. i samme periode året før og svarer til et fald på ca. 11 %.

gør DKK 481,2 mio. mod DKK 479,4 mio. pr. 31. januar 2013. Af

Antal medarbejdere udgør 105 pr. 30. april 2013 (31.1.2013:

værdien pr. 30. april 2013 vedrører DKK 167,2 mio. koncernens

112), inkl. medarbejdere ansat på centre i drift.

tyske investeringsejendomme, og disse er nærmere omtalt i afsnittet ”Afviklingsaktiviteter” nedenfor. De to øvrige investe-

Andre eksterne omkostninger er realiseret med DKK 6,6 mio. og

ringsejendomme tilhører asset management-aktiviteterne og

er et fald på ca. 18 % i forhold til første kvartal 2012/13.

er nærmere beskrevet der.

Udvikling i omkostninger:

Værdiansættelsen af den tjekkiske investeringsejendom, shoppingcentret Futurum Hradec Králové, var pr. 31. januar 2013

180

foretaget med baggrund i den igangværende salgsproces. Vær-

150

dien er pr. 30. april 2013 fastholdt.

120 90

TK Developments 30 % ejerandel af Galeria Tarnovia er værdi-

60

ansat til dagsværdi med udgangspunkt i det i december 2012

30

aftalte afkast på ejendommen i forbindelse med salg af 70 %

0

9

/0

08

20

0

/1

09

20

1

/1

10

20

Omkostninger, DKK mio.

2

/1

11

20

3

/1

12

20

E

14

3/

1 20

Q

3

/1

12

0 12

4

/1

13

0 12

Q

heraf til Heitman. Det er ledelsens vurdering at det i december 2012 aftalte afkastkrav fortsat er markedskonformt.

Omkostninger, trend

TK Developments investeringsejendomme under opførelse beFinansiering TK Development har realiseret nettofinansieringsudgifter på DKK 27,9 mio. mod DKK 19,1 mio. i samme periode året før. Stigningen er bl.a. en følge af øgede finansieringsomkostninger på enkelte projektkreditter og en følge af at omfanget af projekter hvorpå der aktiveres renter, er faldet efter beslutningen om at gennemføre en række grundsalg i koncernen.

B ala n ce n Koncernens balance udgør DKK 3.957,9 mio. og er dermed faldet med DKK 51,4 mio. i forhold til 31. januar 2013. Goodwill Goodwill er uændret i forhold til 31. januar 2013 og udgør DKK 33,3 mio. Goodwill vedrører koncernens development- og asset management-aktiviteter i Polen og Tjekkiet. Der er ikke indikationer på at der skal foretages nedskrivning af værdien. Investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse TK Developments investeringsejendomme består af: Futurum Hradec Králové, shoppingcenter, Tjekkiet (20 % ejerandel). Galeria Tarnovia, shoppingcenter, Tarnów, Polen (30 % ejerandel). Tyske investeringsejendomme.

står af koncernens ejerandel af udviklingsprojektet i Jelenia Góra, Polen. Der er ikke pr. 30. april 2013 foretaget værdiregulering heraf idet dette afventer endelige tilladelser til projektet og en nærmere afklaring af byggefasen, herunder tidspunktet for byggestart, byggeperiode, m.v. Udskudte skatteaktiver Udskudte skatteaktiver i balancen udgør DKK 134,7 mio. mod DKK 127,0 mio. pr. 31. januar 2013. Værdiansættelsen af skatteaktiverne er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje. De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger som er underbygget dels af konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år, dels af en række projektmuligheder. Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil, er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forventede. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventninger, ændres kan værdien af skatteaktiverne være lavere end værdien opgjort pr. 30. april 2013 hvilket kan have en negativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.

8 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s beret n i n g


R esultater 1 . kvartal 2 0 1 3 / 1 4 og forve n t n i n ger til 2 0 1 3 / 1 4

Egenkapital og soliditet:

Projektbeholdning Den samlede projektbeholdning udgør DKK 3.021,9 mio. mod

40,4 %

31.1.11

31.1.12

34,7 %

34,6 %

500

59 %

1.000

ter.

40,4 %

1.500

igangværende projekter og et fald som følge af salg af projek-

36,4 %

on af en stigning i projektbeholdningen relateret til koncernens

2.000

39,5 %

DKK 3.030,9 mio. pr. 31. januar 2013. Faldet er en kombinati-

31.1.13

30.4.13

De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-aftaler udgør DKK 330,3 mio. mod DKK 369,6 mio. pr. 31. januar 2013. Forward funding er faldet som følge af aflevering af projekter til investorer i første kvartal 2013/14. Pr. 30. april 2013 udgør forward funding 94,8 % af den bogførte værdi af solgte projekter, brutto.

0

31.1.09

31.1.10

Egenkapital, DKK mio.

Soliditet

Langfristede forpligtelser Koncernens langfristede forpligtelser udgør DKK 140,8 mio.

Koncernens samlede portefølje af færdigopførte projekter og investeringsejendomme udgør pr. 30. april 2013 DKK 2.138 mio. (31.1.13: DKK 2.132 mio.), og koncernens netto rentebærende gæld udgør DKK 2.196 mio. (31.1.13: DKK 2.206 mio.).

mod DKK 141,0 mio. pr. 31. januar 2013. Kortfristede forpligtelser De kortfristede forpligtelser udgør DKK 2.446,2 mio. mod DKK 2.478,6 mio. pr. 31. januar 2013. Faldet vedrører primært gæld til kreditinstitutter.

2.500

P e n ge s tr ø m s o pg ø rel s e

1.875

Koncernens pengestrømme fra driftsaktivitet er positive med DKK 46,1 mio. (2012/13: positive med DKK 45,6 mio.). Beløbet

1.250

er en kombination af en reduceret pengebinding i projekter i

625

forbindelse med salg, nyinvestering i projekter, nedbringelse af 0

31.1.09 31.1.10 31.1.11 Netto rentebærende gæld, DKK mio.

31.1.12

31.1.13

tilgodehavender, betalte renter og skat samt drift i øvrigt.

31.4.13

Investeringsejendomme og færdigopførte projekter, DKK mio.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet er negative med DKK 1,0 mio. (2012/13: positive med DKK 6,4 mio.) hvilket primært

Tilgodehavender De samlede tilgodehavender udgør DKK 209,0 mio. og er et fald i forhold til 31. januar 2013 på DKK 32,0 mio., primært vedrørende andre tilgodehavender.

vedrører yderligere investering i koncernens investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse. Periodens pengestrømme fra finansieringsaktivitet er negative med DKK 49,6 mio. (2012/13: negative med DKK 76,2 mio.). De

Likvide beholdninger Likvide beholdninger udgør DKK 26,9 mio. mod DKK 31,2 mio. pr. 31. januar 2013. Koncernens samlede likviditetsberedskab, jf. note 4, udgør DKK 68,1 mio. mod DKK 70,1 mio. pr. 31. januar 2013.

negative pengestrømme er en kombination af nedbringelse af mellemværender med kreditinstitutter og optagelse af finansiering til investering i projekter.

M Å L O G S T R AT E G I Som beskrevet i selskabsmeddelelse nr. 6/2013 og årsrappor-

Egenkapital Koncernens egenkapital udgør DKK 1.370,9 mio. mod DKK 1.389,7 mio. pr. 31. januar 2013.


ten for 2012/13 vedtog ledelsen i marts 2013 en justeret strategi og forretningsmodel, herunder et justeret markedsmæssigt fokus.

Egenkapitalen er siden 31. januar 2013 bl.a. ændret med periodens resultat og negative kursreguleringer efter skat på DKK 2,8 mio., relateret til udenlandske dattervirksomheder og sikringsinstrumenter.

Ledelsen besluttede i den forbindelse at gennemføre en række tilpasninger og har en målsætning om efter en transformationsproces på 2 år at have opnået følgende:

Soliditeten udgør 34,6 %.

L e d el s e s beret n i n g |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 9 / 3 4


R esultater 1 . kvartal 2 0 1 3 / 1 4 og forve n t n i n ger til 2 0 1 3 / 1 4

At aktiviteterne alene beror i Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. At porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grunde) er nedbragt fra ca. DKK 1,1 mia. til i niveauet DKK 500 mio.

Øvrige finansielle forhold Som følge af manglende salg af færdigopførte projekter har koncernen bundet en betydelig del af de finansielle ressourcer i disse projekter. Dette har vanskeliggjort allokering af den nød-

At balancen er tilpasset med en soliditet på ca. 40 %.

vendige kapital til sikring af fremdrift i nye projekter. Ledelsen

At de faste omkostninger er nedbragt med i niveauet 20 % i

besluttede derfor i december 2012 at revurdere salgsstrate-

forhold til 2012/13 hvoraf halvdelen fremkommer som følge

gien i koncernen for at muliggøre en hurtigere realisering af

af nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Finland og Balti-

salg. Ved salg af flere færdigopførte projekter vil der frigøres

kum – omkostningstilpasning gennemført primo 2013.

likviditet som vil sikre en vigtig styrkelse af koncernens finan-

At finansieringsomkostningerne er normaliseret på baggrund af de gennemførte tiltag. At den nye rapportering – anvendt med virkning fra årsrap-

sielle beredskab, og der sikres finansielle ressourcer til fornyet fremdrift og dermed synliggørelse af det betydelige udviklingspotentiale som et antal af koncernens projekter indeholder.

porten 2012/13 – har bibragt et bedre overblik over koncernens aktiviteter, værdier, værdiskabelse og forventede

TK Development er afhængig af at der fortsat kan opnås hel

udvikling.

eller delvis finansiering af eksisterende og nye projekter, enten hos kreditinstitutter eller hos investorer i form af forward

Med gennemførelsen af ovenstående tiltag er det ledelsens

funding, og at der frigøres betydelig likviditet fra salg af flere

vurdering at der er skabt grundlag for en normaliseret indtje-

af de færdigopførte, betydende projekter. Det er af afgørende

ning.

betydning for koncernen at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens mulighed for at gennemføre udviklingen

Fi n a n s ielle fo r h o l d

af de planlagte projekter, og dermed realisere de forventede

Forhøjelse af kapitalgrundlag

resultater, forudsætter at der i koncernen findes eller kan frem-

Bestyrelsen blev på selskabets ordinære generalforsamling

skaffes tilstrækkelig likviditet til de omkostninger og egenind-

den 22. maj 2013 bemyndiget til at gennemføre en kapitalud-

skud der kræves i projekterne, kapacitetsomkostninger og an-

videlse med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231 mio. Ka-

dre forpligtelser.

pitaludvidelsen vil medvirke til at generere den likviditet der er en forudsætning for den fremtidige drift og projektflowet og

TK Development har en overordnet aftale med koncernens ho-

dermed den langsigtede indtjening. Kapitaludvidelsen er drøf-

vedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering.

tet med koncernens storaktionærer der sammen med enkelte,

Engagementet er efter regnskabsperiodens udløb forlænget i

betydende private og institutionelle investorer har afgivet be-

en toårig periode under forudsætning af at der senest i forbin-

tingede tegnings- og garantitilsagn for den samlede kapitalud-

delse med den forestående kapitaludvidelse sker nedbringelse

videlse.

af driftskreditrammen med DKK 73,5 mio.

Bestyrelsen har valgt Nordea Bank Danmark A/S som emissi-

TK Development har i regnskabsperioden og efter dennes udløb

onsbank. De nærmere vilkår for kapitaludvidelsen er endnu ikke

opnået aftaler om refinansiering af projektkreditter på DKK 1,2

fastlagt. Prospekt er p.t. under udarbejdelse, og de nærmere

mia. ud af DKK 1,5 mia. som pr. 31. januar 2013 havde udløb

vilkår for kapitaludvidelsen vil blive beskrevet heri. Prospektet

i 2013/14. Den væsentligste af de projektkreditter der er re-

forventes offentliggjort i første halvdel af august 2013, og ka-

finansieret efter regnskabsperiodens udløb, er forlænget i to

pitaludvidelsen forventes at være gennemført primo septem-

år under forudsætning af at der senest i forbindelse med den

ber 2013.

forestående kapitaludvidelse sker nedbringelse af kreditten med DKK 50 mio.

En væsentlig del af provenuet fra kapitaludvidelsen vil blive anvendt til nedbringelse af gæld til kreditinstitutter, herunder

Efter at de førnævnte refinansieringsaftaler er på plads, har

projektfinansiering på DKK 68,5 mio. ydet af en kreds af større

DKK 0,3 mia. udløb i 2013/14. Der pågår løbende dialog med

aktionærer i selskabet og medlemmer af ledelsen.

kreditinstitutterne herom, og det er ledelsens forventning at disse projektkreditter enten vil blive forlænget eller refinansieret på anden vis i det omfang de ikke inden forfald er indfriet i forbindelse med salg af projekter.

1 0 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s beret n i n g


R esultater 1 . kvartal 2 0 1 3 / 1 4 og forve n t n i n ger til 2 0 1 3 / 1 4 Fo r v e n t n i n ger til 2 0 1 3 / 1 4 Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2013/14 et positivt resultat før skat af de fortsættende aktiviteter. Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed, og resultatet heraf indgår dermed ikke i forventningerne. Som tidligere omtalt har ledelsen ændret salgsstrategien for koncernens projekter og valgt at acceptere udvalgte projektsalg til reducerede priser. Ledelsen tillægger det således betydning at der foretages salg af flere færdigopførte projekter og grunde i 2013/14. De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ”­ Risikoforhold” i koncernens årsrapport 2012/13, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje.

B egi v e n h e d er e f ter reg n s kab s peri o d e n s u d lø b Som oplyst i selskabsmeddelelse nr. 15/2013 har TK Development i juni 2013 solgt et ca. 20.000 m² svensk retailparkprojekt i Barkarby, Stockholm, til en fond administreret af Cordea Savills. Salget er baseret på forward funding. Projektet er 73 % udlejet, og byggeriet forventes påbegyndt i august 2013. Der er ikke herudover indtrådt andre væsentlige selskabsspecifikke begivenheder efter regnskabsperiodens udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.

L e d el s e s beret n i n g |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 1 1 / 3 4


Markedsforhold Det er ledelsens vurdering at markedsforholdene for koncernen

markeder, er langtrukne.

ikke har ændret sig nævneværdigt de seneste måneder. Markedsforholdene medfører fortsat langtrukne beslutningspro-

Lejeniveauet forventes fremadrettet at være nogenlunde sta-

cesser hos både investorer, lejere og finansieringskilder. Sær-

bilt. Dog må det forventes at lejeniveauet på sekundære place-

ligt det danske marked er fortsat præget af usikkerhed, bl.a.

ringer vil være under pres.

som følge af en svækket finansiel sektor. Der er efter ledelsens opfattelse ikke tegn på markant bedring i den kommende pe-

Inden for boligsegmentet i Warszawa i Polen opleves aktuelt en

riode.

træghed i markedet ligesom der har fundet en prismæssig korrektion sted, bl.a. qua et stort udbud af nye boliger til salg. Om-

Adgangen til finansiering af projekter er fortsat vanskelig og er

fanget af igangsatte boligprojekter i Warszawa er nu faldende,

den væsentligste aktuelle udfordring for ejendomsbranchen.

og udbuddet af boliger forventes over tid at stabilisere sig. Det

Den finansielle sektor er svækket og har øget fokus på kreditri-

er derfor ledelsens vurdering at det igen vil blive attraktivt at

sici samtidig med at nye regler har medført højere kapitalkrav

udvikle boliger i Polen, primært i Warszawa-området.

i bankerne. Dette bevirker at kreditinstitutterne fortsat er tilbageholdende med at yde lån til finansiering af fast ejendom hvilket påvirker ejendomsbranchen og dermed også TK Development negativt. TK Development er afhængig af at der fortsat kan opnås hel eller delvis finansiering af projekter, enten hos kreditinstitutter eller hos investorer i form af forward funding, og at der frigøres betydelig likviditet fra salg af flere af de færdigopførte, betydende projekter. På investorsiden har det seneste år budt på en forsigtig optimisme og en øget interesse for investering i udvalgte segmenter inden for retailprojekter hvor beliggenhed, afkast og kvalitet er afgørende elementer for investorerne. Det må dog konstateres at beslutningsprocesserne, bl.a. som følge af investorernes krav om lavere risici i projekterne, fortsat er lange. De institutionelle investorer har behov for placering af kapital. Dette giver muligheder for etablering af partnerskaber på nye projekter hvor projekterne gennemføres i samarbejde med disse investorer. Disse muligheder er i tråd med koncernens forretningsmodel hvor TK Development ønsker at indgå partnerskaber omkring færdigopførte ejendomme og nye udviklingsprojekter for derigennem at opnå en mere optimal allokering af selskabets egenkapital, en større risikospredning og en bedre udnyttelse af koncernens udviklingskompetencer. Det svenske marked vurderes p.t. som det mest transparante og attraktive marked i Norden for afsætning af projekter, og med den fortsatte butiksmæssige udbygning er det svenske marked meget interessant for TK Development. På udlejningssiden inden for retail er lejernes fokus fortsat på den rette beliggenhed. TK Development oplever en god interesse for velbeliggende projekter, og flere stærke nationale og internationale kæder ekspanderer, om end beslutningsprocesserne under indtryk af uroen på de internationale finansielle

1 2 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s beret n i n g


D evelop m e n t

Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast

Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres såle-

ejendom, benævnt development.

des: DKK mio.

Strategi for forretningsområde - Development

Færdigopførte

0

15

13

17

17

0

Ikke påbegyndte

10

6

5

Total

27

38

18

Øvrige

Development Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet Q1 2013/14: DKK 95,1 mio. (Q1 2012/13: DKK 14,5 mio.) Bruttoresultat: Balancesum:

30.4.2013

Under opførelse

Færdigopførte

Omsætning:

31.1.2013

Solgte

Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt hvor de kan gennemføres efter en af flere modeller: • Solgte projekter (forward funding/forward purchase) • Projekter med partner • I eget regi med høj grad af tillid til udlejning ­ og salgbarhed • Serviceydelse for tredjemand.

Lande:

31.1.2012

0

38

28

Under opførelse

286

198

195

Ikke påbegyndte

938

901

919

Total

1.224

1.137

1.142

Projektportefølje, netto

1.251

1.175

1.160

293

370

330

(Q1 2012/13: DKK 5,5 mio.)

Projektportefølje, brutto

1.544

1.545

1.490

30.4.13: DKK 1.242,1 mio.

Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto

91,6 %

91,1 %

94,8 %

Q1 2013/14: DKK 2,5 mio.

(31.1.13: DKK 1.284,5 mio.)

TK Development har i development-segmentet fokus på gen-

Forward funding

Tabel 1

nemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, herunder sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyndelse af byggeri. Herudover arbejder koncernen løbende på nye projektmuligheder.

Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen pengebindingen i den solgte projektportefølje. Forward funding er i forhold til 31. januar 2013 faldet som følge af aflevering af

Igangsætning af nye, større projekter er afhængig af at der kan opnås hel eller delvis finansiering heraf, samt at der frigøres likviditet fra salg af et eller flere af de færdigopførte, betydende projekter. Bruttoresultatet i første kvartal 2013/14 for development udgør DKK 2,5 mio. mod DKK 5,5 mio. i første kvartal 2012/13.

projekter til investorer. Udviklingspotentialet i koncernens projektportefølje i kvadratmeter fremgår nedenfor: (’000) m²

31.1.2012

31.1.2013

30.4.2013

Solgte Færdigopførte

0

4

2

På koncernens retailprojekter med igangværende byggeri eller

Under opførelse

7

3

0

nært forestående byggestart oplever koncernen fortsat en god

Ikke påbegyndte

29

0

0

lejerinteresse, og der er også i denne periode indgået lejeafta-

Total

36

7

2

0

3

2

ler på flere af disse projekter.

Øvrige

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 30. april 2013 456.000 m², fordelt med 2.000 m² solgte projekter og 454.000 m² øvrige projekter. Det samlede udviklingspotentiale udgjorde pr. 31. januar 2013 452.000 m².

Færdigopførte Under opførelse

39

20

19

Ikke påbegyndte

560

422

433

Total

599

445

454

Total projektportefølje

635

452

456

50

37

35

Antal projekter Tabel 2

L e d el s e s beret n i n g |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 1 3 / 3 4


D evelop m e n t

Projektoverblik Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen inden for development.

TKD’s andel af TKD’s ejerProjekt

Byggestart/

Åbning/

forventet

forventet

areal (m²)

andel

byggestart

åbning

4.395

100 %

Medio 2011

Januar 2013

2004

Løbende

-

-

By

Land Segment

Warszawa

PL

Boliger/service

Amerika Plads, p-kælder

København

DK

P-kælder

Vasevej

Birkerød

DK

Mix

Citycenter BROEN, shoppingcenter

Esbjerg

DK

Butik

29.800

Østre Teglgade

København

DK

Kontor/bolig

32.700

Amerika Plads, felt C

København

DK

Mix

6.500

Amerika Plads, felt A

København

DK

Kontor

Aarhus Syd, etape II

Aarhus

DK

Butik

Ejby Industrivej

København

DK

Kontor

12.900

Østre Havn/Stuhrs Brygge

Aalborg

DK

Mix

36.000

Retailpark, Marsvej

Randers

DK

Butik

10.000

Udvikling af centrum

Køge

DK

Mix

Farum Bytorv, udvidelse

Farum

DK

Butik

Handelskvarteret Kulan

Gøteborg

SE

Barkarby Gate, retailpark

Stockholm

Retailpark, Söderhamn

Færdigopførte Residential Park, Bielany, etape I Under opførelse 16.000

50 %

3.400

100 %

Ikke påbegyndte 100 %

EFterår 2013

2015

100 %

Løbende

Løbende

50 %

2014

2016

5.900

50 %

2014

2016

2.800

100 %

2013

2014

1)

-

-

Løbende

Løbende

100 %

2013

2014

27.500

100 %

2013

Løbende

8.000

100 %

2013

2015

Mix

45.000

100 %

2013

2015

SE

Butik

20.000

100 %

August 2013

Efterår 2014

Söderhamn

SE

Butik

10.000

100 %

2013

2014

Retailpark, Gävle, etape II

Gävle

SE

Butik

15.800

100 %

Løbende

Løbende

Shoppingcenter, Jelenia Góra

Jelenia Góra

PL

Butik

7.200

30 %

2013

2015

Residential Park, Bielany, øvrige etaper

Warszawa

PL

Boliger/service

48.350

100 %

Løbende

Løbende

Bytom Retail Park

Bytom

PL

Butik

25.800

100 %

Løbende

Løbende

Shoppingcenter, Frýdek Místek

Frýdek Místek

CZ

Butik

14.800

100 %

2013

2014

Most Retail Park, etape II

Most

CZ

Butik

2.000

100 %

-

-

Development, totalt areal 1)

ca.

100 % 1)

50 %

385.000

Avanceandel på udvikling udgør 70 %.

1 4 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s beret n i n g


D evelop m e n t Geografisk segmentering af udviklingspotentialet i kvadratme-

Aldi, Imerco, Skoringen, Sport-Master, Bahne, Panduro Hobby,

ter:

Kong Kaffe og Gina Tricot. Fitness-delen er lejet ud til Fitness World. Byggestart forventes i efteråret 2013. Åbning forventes i 2015. Der arbejdes aktuelt med planlægning, opstart og salg

Danmark

af projektet. Tjekkiet

Østre Teglgade, København, Danmark Sverige

TK Development ejer et projektareal med en attraktiv beliggenhed på Teglholmen. Projektarealet udgør ca. 32.700 m². Aktuelt

Polen

arbejdes der med muligheder for etablering af en kirke og eventuelt et plejecenter på en del af arealet. Herudover er der drøftelser med flere interessenter om et boligprojekt på arealet.

Fæ r d ig o p fø rte pr o j ekter Amerika Plads, felt A og C, København, Danmark

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen TK Development ejer et areal i Warszawa hvor der er mulighed

Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes

for at opføre et boligbyggeri på ca. 56.200 m² bestående af 900-

ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TK Develop-

1.000 enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Første

ment, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en

etape omfatter 7.850 m² og består af 136 enheder. Byggeriet

parkeringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskom-

heraf er afsluttet i januar 2013. Forhåndssalget har været præ-

pleks indeholdende ca. 11.800 m² kontorer, og på felt C plan-

get af træghed på det polske boligmarked. Salget forløber nu

lægges opført et bygningskompleks indeholdende ca. 13.000

tilfredsstillende, og 76 % af enhederne i første etape (2012/13:

m² erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen. 


69 %) er solgt. Boligerne sælges som ejerlejligheder til private brugere, og pr. 30. april 2013 er 50 % af enhederne overdraget

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

til køberne. Det er ledelsens forventning at de resterende lejlig-

På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvik-

heder kan sælges i løbet af regnskabsåret 2013/14.

ler TK Development gennem et fællesejet selskab (50/50) med Frederikshavn Maritime Erhvervspark en business- og boligpark

P r o j ekter u n d er o p fø rel s e

på ca. 72.000 m². Arealet er erhvervet af det fælles selskab

Amerika Plads, p-kælder, København, Danmark

hvor der sker løbende betaling for de erhvervede byggeretter

Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes

i takt med at der udvikles og gennemføres konkrete projekter.

ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TK Develop-

En ny lokalplan omfattende ca. 31.000 m² boliger, kontorer og

ment, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en

parkering er igangsat.

parkeringskælder. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området er delvist opført, og efter færdiggørelse af det samlede

Retailpark, Marsvej, Randers, Danmark

parkeringsanlæg forventes dette solgt.

På Marsvej i Randers har koncernen i oktober 2010 overtaget en grund med henblik på udvikling af et projekt på 10.000 m²

Vasevej, Birkerød, Danmark

butikker. Udlejningen er igangsat, og der opleves en tilfredsstil-

TK Development ejer en ejendom på knap 3.000 m² på Vasevej i

lende lejerinteresse for projektet.

Birkerød med SuperBest som lejer. Der arbejdes med renovering af den eksisterende ejendom og en mindre tilbygning omfatten-

Udvikling af centrum, Køge, Danmark

de bl.a. enkelte butikker og boliger. Det samlede projekt forven-

TK Development arbejder med en projektmulighed i Køge. Køge

tes at udgøre ca. 3.400 m².

Kyst og TK Development har i februar 2012 indgået en betinget købsaftale hvor TK Development køber et areal med henblik

I kke påbegy n d te pr o j ekter

på opførelse af et projekt på ca. 27.500 m². Projektet opføres

Citycenter BROEN, shoppingcenter, Esbjerg, Danmark

i umiddelbar tilknytning til Køge Station og butiksområdet i by-

I Esbjerg har TK Development købt et areal hvor der planlægges

midten og omfatter ca. 12.000 m² butikker, ca. 8.500 m² offent-

opført et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800

lige funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, ca.

m² på banearealerne ved Esbjerg Station. Centret forventes at

3.600 m² boliger og ca. 3.400 m² kontorer/fitness. Hertil kom-

bestå af ca. 70 butikker. Den aktuelle udlejningsgrad udgør 74

mer ca. 14.000 m² parkeringskælder. Lokalplanen for området

% (2012/13: 75 %) og omfatter lejere som bl.a. H&M, Kvickly,

skal ændres, og en ny lokalplan forventes endeligt vedtaget

L e d el s e s beret n i n g |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 1 5 / 3 4


D evelop m e n t medio 2013. Der forventes indgået aftale med Køge Kommune

på yderligere arealer med henblik på udvikling af ca. 24.000 m2

om deres overtagelse af både rådhus og genoptræningscenter.

shoppingcenter. Projektet vil omfatte en ca. 2.200 m2 daglig-

Udlejningen af butiksdelen er påbegyndt, og der opleves god

vareenhed og ca. 21.800 m2 butikker, restauranter og service-

interesse fra lejere for projektet.

enheder. Lokalplanen for området er på plads, og udlejningen er påbegyndt. Byggestart forventes i 2013 med åbning i 2015.

Farum Bytorv, udvidelse, Farum, Danmark

70 % af projektet er i december 2012 overdraget til Heitman,

I Farum har TK Development vundet et udbud med henblik på en

og koncernens 30 % ejerandel er i samme forbindelse klassifi-

udvidelse af Farum Bytorv med ca. 8.000 m². Der skal udarbej-

ceret under ”Investeringsejendomme under opførelse”. TK De-

des ny lokalplan for området. Dette arbejde er påbegyndt, og

velopment vil modtage honorarindtægter fra det fællesejede

lokalplanen forventes vedtaget medio 2013.

selskab for udvikling, udlejning og byggestyring af projektet.

Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter og service/erhverv,

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

Gøteborg, Sverige

TK Development ejer et areal i Warszawa hvor der er mulighed

TK Development har sammen med den svenske boligudvikler

for at opføre et boligbyggeri på ca. 56.200 m², jf. omtale ovenfor

JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvik-

under ”Færdigopførte projekter”. Første etape på 7.850 m² er

ling af SKF’s fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gøteborg. Det på-

færdigopført. De resterende ca. 48.350 m² planlægges opført

tænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m² fordelt med 30.000

i tre etaper som forventes igangsat løbende, i forlængelse af

m² shoppingcenter, 15.000 m² service/erhverv samt 30.000 m²

afslutningen af første etape, og når der er opnået et tilfreds-

boliger. TK Development skal stå for de 45.000 m² shopping-

stillende forhåndssalg.

center og service/erhverv, og JM AB for de resterende 30.000 m² boliger. Lokalplanen er under udarbejdelse og forventes god-

Bytom Retail Park, Bytom, Polen

kendt i 2013. Projektet drøftes med potentielle lejere, og flere

På TK Developments grund ved shoppingcentret Plejada i By-

lejeaftaler er på plads.

tom der har en central placering i Katowice-regionen, forventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca.

Barkarby Gate, retailpark, Stockholm, Sverige

25.800 m². Projektet opføres etapevis i takt med udlejningen.

I Barkarby i den nordvestlige del af Stockholm har TK Develop-

Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i takt

ment option på et areal med henblik på udvikling af en 20.000

med udlejning.

m² retailpark. Retailparken forventes at bestå af 12-14 enheder hvoraf 9-10 enheder vil være butikker. Den aktuelle udlejnings-

Shoppingcenter, Frýdek Místek, Tjekkiet

grad udgør 73 % (2012/13: 70 %), og der er bl.a. indgået lejeaf-

I den tjekkiske by Frýdek Místek har TK Development option på

taler med større lejere som XXL (sportsforretning), Clas Ohlson,

et areal med henblik på opførelse af et shoppingcenter på ca.

Intersport, Lager 157, Grizzly, Kjell & Co., Burger King og fitness-

14.800 m², bestående af ca. 60 butikker. Aktuel udlejningsgrad

kæden Nordic Wellness. Projektet er efter regnskabsperiodens

udgør 71 % (2012/13: 75 %). Da projektet er udskudt i forhold

udløb solgt til en fond administreret af Cordea Savills. Salget er

til oprindeligt planlagt, har enkelte lejere valgt at udnytte de-

baseret på forward funding. Optionen på køb af jorden til projek-

res ret til at udtræde af lejekontrakterne hvilket er årsagen til

tet vil blive udnyttet samtidig med byggestart som forventes i

den faldende udlejningsgrad. Udlejningen forløber fortsat til-

august 2013. Åbning er planlagt til efteråret 2014. Indtjeningen

fredsstillende, og der er bl.a. indgået lejekontrakter med Billa,

fra salget vil blive indregnet i forbindelse med overdragelse af

Intersport, H&M, NewYorker og Euronics. Byggestart forventes i

projektet til investor, forventeligt i 2014/15.

løbet af 2013 med åbning i 2014.

Retailpark, etape II, Gävle, Sverige TK Development har i 2012/13 solgt og overdraget en ca. 8.300 m² retailpark i den svenske by Gävle til det svenske ejendomsselskab Nordika Fastigheter AB. TK Development har herudover option på et areal til brug for udvikling af yderligere 15.800 m² retailpark. Shoppingcenter, Jelenia Góra, Polen I Jelenia Góra har TK Development købt et areal og har option

1 6 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s beret n i n g


A sset m a n age m e n t

Koncernens sekundære forretningsområde er asset manage-

Landefordeling af egne ejendomme under asset management

ment og omfatter ejerskab, drift, indkøring og modning samt

(bogført værdi):

optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang driftsperiode hvor denne periode relaterer sig til mulighederne for at tilføre værdi i både eget regi og for tredjemand.

Danmark

Polen

Strategi for forretningsområde - Asset management Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang driftsperiode relateret til muligheder for at addere værdi i både eget regi og for tredjemand.

Tjekkiet

Bruttoresultatet i første kvartal 2013/14 for asset manage-

Asset management Lande:

Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet

ment udgør DKK 29,8 mio. mod DKK 31,9 mio. i første kvartal 2012/13.

Omsætning:

Q1 2013/14: DKK 33,1 mio. (Q1 2012/13: DKK 37,0 mio.)

Bruttoresultat:

Q1 2013/14: DKK 29,8 mio. (Q1 2012/13: DKK 31,9 mio.)

gement, har TK Development fokus på salg/delvist salg her-

30.4.13: DKK 2.089,9 mio. (31.1.13: DKK 2.100,7 mio.)

koncernens finansielle beredskab. Der pågår derfor fortsat en

Balancesum: Ansatte på centrene:

30.4.13: 9 (31.1.13: 12)

Uagtet at disse ejendomme er klassificeret under asset manaaf idet et salg af disse vil medføre en væsentlig styrkelse af salgsproces vedrørende en del af koncernens færdigopførte projekter. Det er ledelsens forventning at der i løbet af en kortere periode kan indgås endelige aftaler om salg af en eller flere af disse ejendomme.

Koncernens egne ejendomme under asset management omfatter følgende ni ejendomme: Projekt

Land

Type

TKD’s ejerandel

Projektareal m2

Investeringsejendomme Futurum Hradec Králové

Tjekkiet

Shoppingcenter

20 %

28.250

Galeria Tarnovia, Tarnów

Polen

Shoppingcenter

30 %

16.500

100 %

25.000

75 %

25.000

100 %

17.300

50 %

13.200

Øvrige færdigopførte projekter Sillebroen, Frederikssund

Danmark

Shoppingcenter

Fashion Arena Outlet Center, Prag

Tjekkiet

Outletcenter

Galeria Sandecja, Nowy Sącz

Polen

Shoppingcenter

Ringsted Outlet

Danmark

Outletcenter

Most Retail Park

Tjekkiet

Retailpark

100 %

6.400

Aabenraa

Danmark

Retailpark

100 %

4.200

Brønderslev

Danmark

Strøgejendom

100 %

I alt

2.400 138.250

L e d el s e s beret n i n g |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 1 7 / 3 4


A sset m a n age m e n t

Den samlede portefølje af ejendomme under asset management udgør pr. 30. april 2013 DKK 1.938,7 mio. (31.1.13: DKK 1.932,1 mio.) hvoraf investeringsejendommene udgør DKK 314,0 mio. (31.1.13: DKK 312,1 mio.) Driften af disse, primært shoppingcentre, forløber generelt tilfredsstillende. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 6,7 % (2012/13: 6,7 %). Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 7,9 % (2012/13: 7,9 %). Der var i 2012 generelt en positiv udvikling i de enkelte centre, og den positive udvikling i både kundetal og omsætning i centrene er fortsat i 2013. Udviklingen i de enkelte centre fremgår af siderne 19-21. TK Developments ejendomme har generelt en tilfredsstillende udlejningssituation, og de aktuelle udlejningsprocenter er: Futurum Hradec Králové Galeria Tarnovia, Tarnów Sillebroen, Frederikssund Fashion Arena Outlet Center, Prag Galeria Sandecja, Nowy Sącz Ringsted Outlet Most Retail Park Aabenraa, retailpark Brønderslev, strøgejendom 40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

1 8 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s beret n i n g


A sset m a n age m e n t

FUTURUM HRADEC KRÁLOVÉ, TJEKKIET Åbning

November 2000/maj 2012

Udlejningsareal

28.250 m²

Udlejningsgrad

100 % (2012/13: 100 %)

Kundetal 2012

5,6 mio.

Større lejere: Cinestar, Tommy Hilfiger, H&M, New Yorker, Adidas, Reserved, Intersport, Takko Fashion, Foot Locker, Gant, C & A, Lindex, Datart.

Shoppingcentret er i 2012 udvidet med knap 10.000 m², og det eksisterende center er i samme forbindelse moderniseret. Centret består nu af 110 butikker. Centret er fuldt udlejet og har også i denne periode haft en tilfredsstillende udlejningssituation, drift og kundetilstrømning.

G A L E R I A TA R N O V I A , S H O P P I N G C E N T E R , TA R N Ó W , P O L E N Åbning

November 2009

Udlejningsareal

16.500 m², heraf ca. 2.000 m² supermarked

Udlejningsgrad

95 % (2012/13: 96 %)

Kundetal 2012

1,8 mio.

Større lejere: H&M, New Yorker, Euro RTV AGD, Reserved, Deichmann, Douglas, Rossmann, Stradivarius, Takko Fashion, Simply Market.

Efter salg af 70 % af centret til Heitman i december 2012 udgør koncernens ejerandel af centret 30 %. Centret oplever fortsat både en tilfredsstillende kundetilstrømning og drift. På trods af svagt vigende besøgstal har omsætningen i centret fortsat den positive udvikling fra 2012. TK Development har fokus på at øge centrets attraktionsværdi og arbejder med flere tiltag der skal medvirke til bl.a. at styrke udlejningsgraden i centret.

S I L L E B R O E N , S H O P P I N G C E N T E R , F R E D E R I K S S U N D , D A NM A R K Åbning

Marts 2010

Udlejningsareal

25.000 m², heraf ca. 5.000 m² dagligvareenheder

Udlejningsgrad

92 % (2012/13: 91 %)

Kundetal 2012

3,0 mio.

Større lejere: Kvickly, Fakta, H&M, Fona, Gina Tricot, Matas, Sport-Master, Frederikssund Isenkram, Deichmann, Vero Moda, Vila, Wagner.

I et fortsat vanskeligt marked med afdæmpet privatforbrug er både antal besøgende og omsætning i centret svagt vigende i forhold til 2012. Der sker løbende lejerudskiftninger for at optimere centret, og nye lejere kommer til. I marts 2013 åbnede Gina Tricot en butik i centret, og senest har Signal åbnet i centret. Der forhandles med lejere til flere af de resterende lejemål. Centret er fortsat i en indkørings- og modningsfase, og der arbejdes med en fortsat positionering af centret i markedet. TK Development har fokus på styrkelse af både udlejningsgrad og omsætningsniveau i centret.

L e d el s e s beret n i n g |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 1 9 / 3 4


A sset m a n age m e n t

FA S H I O N A R E N A O U T L E T C E N T E R , P R A G , T J E K K I E T Åbning

November 2007/oktober 2010

Udlejningsareal

25.000 m²

Udlejningsgrad

96 % (2012/13: 96 %)

Kundetal 2012

2,2 mio.

Større lejere: Tommy Hilfiger, Nike, Adidas, Benetton, Tom Tailor, Ecco, Gant, Lacoste, Levi Strauss & Co., Esprit.

Igennem de senere år har Fashion Arena Outlet Center for alvor manifesteret sig som et af de outlet centre i Centraleuropa der har størst attraktionsværdi. Siden åbningen af anden etape i 2010 har der været en meget positiv udvikling i både kundetal og omsætning i centret, også i 2012 hvor omsætningen i centret steg med 24 % i forhold til 2011. Den positive udvikling i omsætningen i centret er fortsat i de første måneder af 2013.

GALERIA SANDECJA, SHOPPINGCENTER, NOWY SĄCZ, POLEN Åbning

Oktober 2009

Udlejningsareal

17.300 m², heraf ca. 5.000 m² hypermarked

Udlejningsgrad

96 % (2012/13: 96 %)

Kundetal 2012

2,4 mio.

Større lejere: Carrefour, H&M, New Yorker, Reserved, Deichmann, Douglas, Camaieu, Carry, Euro RTV AGD.

Driften af Galeria Sandecja forløber fortsat tilfredsstillende. Der var i 2012 knap 2,4 mio. besøgende i centret, lidt færre end året før. Alligevel steg omsætningen i centret i 2012 med ca. 14 % i forhold til 2011. I de første måneder af 2013 er både omsætning og antal besøgende i centret steget i forhold til samme periode året før. TK Development har fortsat fokus på at optimere centret og arbejder med en række tiltag der skal medvirke til at forbedre både driften, kundetallet og udlejningssituationen.

R I N G S T E D O U T L E T , R I N G S T E D , D A NM A R K Åbning

Marts 2008

sætning i centret og antal besøgende er den positive udvikling i 2012 fortsat i de første måneder af 2013.

Udlejningsareal

13.200 m²

Udlejningsgrad

60 % (2012/13: 61 %)

Større lejere: Hugo Boss, Nike, Puma, Diesel, G-Star Raw, Redgreen, Tick-

Kundetal 2012

1,1 mio.

et to Heaven, McDonald’s, Superdry, Le Creuset, Levi’s, Sparkz, Jackpot.

Efter en lang indkøringsperiode har Ringsted Outlet over det seneste år vist en fin fremgang. På trods af en svær udlejningssituation og en øget konkurrencesituation i den danske detailhandel havde Ringsted Outlet i 2012 sit højeste antal besøgende og sin højeste omsætning siden centrets åbning. Omsætningsvæksten var på 25 % som dog bl.a. dækkede over en forholdsvis lav omsætning i centret året før. Der er indgået lejekontrakter med flere nye lejere, og enkelte lejere er fraflyttet. Der har i foråret 2013 været 5 nye butiksåbninger – Sparkz, Jackpot, Saint Tropez, Superdry og senest Nordic Legacy. Målt på om-

2 0 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s beret n i n g


A sset m a n age m e n t

M O S T R E TA I L PA R K , T J E K K I E T

TK Development udvikler i den tjekkiske by Most en retailpark på ca. 8.400 m². Projektet opføres i etaper. Første etape på ca. 6.400 m² åbnede i april 2009. Den aktuelle udlejningsgrad på første etape udgør 91 % (2012/13: 91 %). Der er ét ledigt lejemål i projektet, og der arbejdes med udlejning heraf. Forinden et salg af projektet kan gennemføres, er det ledelsens vurdering at det ledige lejemål skal udlejes.

R E TA I L P A R K , A A B E N R A A , D A NM A R K

TK Development har i Aabenraa opført en retailpark på ca. 4.200 m². Retailparken åbnede i september 2009 og er fuldt udlejet (2012/13: 100 %) til bl.a. jem & fix, Biva, T. Hansen og Sport24.

S T R Ø G E J E N D O M , B R ØN D E R S L E V , D A NM A R K

I den tidligere Føtex-ejendom på Mejlstedgade i Brønderslev har TK Development udviklet på ca. 2.400 m² butikker. Projektet er lejet ud til Deichmann, Intersport og Fitness World. Aktuel udlejningsgrad udgør 93 % (2012/13: 93 %).

L e d el s e s beret n i n g |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 2 1 / 3 4


A fvikli n gsaktiviteter

Som tidligere oplyst har ledelsen vedtaget en markedsmæssig

Medarbejderne er opsagt til fratrædelse ultimo september

fokusering på de lande der forventes at kunne bidrage frem-

2013, og kontoret forventes lukket i efteråret 2013.

adrettet med en langsigtet, profitabel drift. Det betyder at koncernens aktiviteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland

Fi n la n d

udfases. Udfasningen medfører lukning af kontorer og afske-

Koncernens aktiviteter i Finland er forholdsvist begrænsede

digelse af medarbejdere og vil ske hurtigst muligt i respekt for

og omfatter ud over enkelte projektmuligheder nedenstående

at der i alle lande er projekter der skal håndteres så værdierne i

projekter.

den eksisterende portefølje bevares bedst muligt. Projekt

Afviklingsaktiviteter Lande:

Tyskland, Finland, Litauen,

Omsætning:

Q1 2013/14: DKK 3,4 mio.

Letland og Rusland

Bruttoresultat: Balancesum:

By

Segment

Areal (m²)

Pirkkala Retail Park, etape II Tammerfors Butik

5.400

Kaarina Retail Park

6.600

Turku

Butik

Aktiviteterne søges afviklet i løbet af indeværende regnskabs-

(Q1 2012/13: DKK 3,2 mio.)

år. Medarbejderne med undtagelse af landechefen er opsagt

Q1 2013/14: DKK -0,1 mio.

til fratrædelse medio 2013, og kontoret forventes lukket i

(Q1 2012/13: DKK 2,0 mio.)

2013/14.

30.4.13: DKK 426,8 mio. (31.1.13: DKK 425,4 mio.)

Antal medarbejdere:

30.4.13: 11

B altik u m Koncernens baltiske aktiviteter omfatter følgende projekter:

(31.1.13: 11) Projekt

By

Segment

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i første kvar-

DomusPro Retail Park

Vilnius (LT)

Butik

Areal (m²) 11.100

tal 2013/14 DKK -3,8 mio. mod DKK-2,3 mio. i første kvartal

Milgravja Street

Riga (LV)

Bolig

10.400

2012/13. Værdireguleringer af de tyske investeringsejendom-

Ulmana Retail Park

Riga (LV)

Butik

12.500

me udgør i første kvartal 2013/14 DKK 0,0 mio. DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen

T y s kla n d

I Vilnius ejer TK Development et areal med henblik på opførelse

Koncernen har fire investeringsejendomme i Tyskland tilbage.

af en retailpark på i alt 11.100 m². Der er en god dialog med

Disse omfatter en kombineret erhvervs- og boligudlejnings-

lejere til projektet, og der er indgået bindende lejeaftaler på ca.

ejendom i Lüdenscheid i det vestlige Tyskland og tre boligudlej-

54 % af arealet (2012/13: ca. 53 %). Det er TK Developments

ningsejendomme i randområdet af Berlin. Der indgået aftale om

hensigt at gennemføre projektet idet værdierne i projektet der-

salg af en af boligudlejningsejendommene, og denne ejendom

ved sikres bedst muligt. Projektet planlægges opført i to eta-

overdrages efter regnskabsperiodens udløb til investor. Ledel-

per. Opstart af byggeriet af første etape der er 80 % udlejet,

sen tillægger det stor betydning at reducere de tyske aktivi-

forventes medio 2013 mod tidligere forventet i foråret 2013.

teter.

Der pågår drøftelser med potentielle investorer til projektet.

Værdien af disse ejendomme udgør pr. 30. april 2013 DKK

De øvrige aktiviteter søges afviklet i løbet af indeværende

167,2 mio. Værdiansættelsen af ejendommene er baseret på

regnskabsår.

et afkastkrav på 6,5 % p.a., beregnet ud fra en discounted cashflow-model over en 10-årig periode og indregning af ter-

R u s la n d

minalværdien i år 10. Hvor der er igangværende salgsdrøftelser

Koncernen ejer et mindre projekt i Moskva. Projektet består af

med potentielle investorer, danner disse grundlag for værdian-

huse i skandinavisk stil og bruges til udlejning, primært til ud-

sættelsen.

stationerede medarbejdere i internationale virksomheder. Projektet vil blive søgt afhændet.

Udover disse investeringsejendomme ejer koncernen en andel af et mindre shoppingcenter og enkelte grunde.

2 2 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s beret n i n g


Øvrige forhold

B e s tyrel s e n Bestyrelsen består af seks generalforsamlingsvalgte medlemmer. På selskabets ordinære generalforsamling i maj 2013 blev Niels Roth, Peter Thorsen og Per Søndergaard Pedersen genvalgt til bestyrelsen. Herudover blev tre nye medlemmer valgt til selskabets bestyrelse. De nye medlemmer er Arne Gerlyng-Hansen, administrerende direktør i Harald Nyborg A/S, Morten Astrup, stiftende partner og investeringsdirektør i Storm Capital Management Ltd., London, og Kim Mikkelsen, direktør i Strategic Capital ApS. Bestyrelsen konstituerede sig efterfølgende med Niels Roth som formand og Peter Thorsen som næstformand.

T ra n s akti o n er m e d n æ rt s tåe n d e parter Der har ikke i første kvartal 2013/14 været væsentlige eller usædvanlige transaktioner med nærtstående parter ud over rentebetalinger på projektfinansiering optaget hos en kreds af større aktionærer, herunder medlemmer af ledelsen. For transaktioner med nærtstående parter henvises til note 7 i delårsrapporten.

Ø K ONOM I S K E S T Y R E M Å L For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern. Ligeledes har ledelsen et mål om en soliditet på koncernniveau i niveauet 40 %, beregnet som egenkapital i forhold til samlede aktiver. I forhold til koncernens hovedbankforbindelse anvendes både likviditets- og soliditetsmæssige styremål. Begge er opfyldt i perioden.

Ø v rige fo r h o l d For nærmere omtale af koncernens øvrige forhold, herunder risikoforhold, henvises til koncernens årsrapport for 2012/13 der er tilgængelig på selskabets hjemmeside: www.tk-development.dk

L e d el s e s beret n i n g |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 2 3 / 3 4


L edelsespåteg n i n g Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt

Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen inde-

delårsrapporten for perioden 1. februar – 30. april 2013 for TK

holder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens

Development A/S.

aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og for koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af

Delårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selska-

de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen

bets revisorer, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præ-

står overfor.

sentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. april 2013 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar – 30. april 2013.

Aalborg, 21. juni 2013 D I R E K T I ON E N

Frede Clausen

Robert Andersen

Administrerende direktør

Direktør

BESTYRELSEN

Niels Roth

Peter Thorsen

Bestyrelsesformand

Næstformand

Per Søndergaard Pedersen

Arne Gerlyng-Hansen

Kim Mikkelsen

Morten Astrup

2 4 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | L e d el s e s påteg n i n g


K o n cer n reg n ska b R E SU LTAT O P G Ø R E L S E

DKK mio.

Note

Nettoomsætning Eksterne direkte projektomkostninger

2

Værdiregulering investeringsejendomme, netto Bruttoresultat Andre eksterne omkostninger

1. kvartal

1. kvartal

Hele året

2013/14

2012/13

2012/13

131,6

54,7

632,3

-101,0

-15,0

-734,0

1,6

-0,3

-37,8

32,2

39,4

-139,5

6,6

8,0

30,2

Personaleomkostninger

16,6

18,7

69,2

I alt

23,2

26,7

99,4

Resultat før finansiering og afskrivninger

9,0

12,7

-238,9

Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver

0,5

0,6

2,2

Resultat af primær drift

8,5

12,1

-241,1

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder

0,4

0,1

2,5

Finansielle indtægter

1,2

1,4

5,6

Finansielle omkostninger

-29,1

-20,5

-93,0

I alt

-27,5

-19,0

-84,9

Resultat før skat

-19,0

-6,9

-326,0

Skat af periodens resultat

-2,8

148,0

167,3

-16,2

-154,9

-493,3

Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 15

-0,4

-3,7

-11,7

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 15

-0,4

-3,7

-11,7

-16,2

-154,9

-493,3

0,7

7,1

6,1

Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder

-0,8

-4,1

-2,9

Værdiregulering af sikringsinstrumenter

-3,3

0,9

3,1

0,6

-0,2

-0,6

-2,8

3,7

5,7

-19,0

-151,2

-487,6

Periodens resultat

R e s u ltat pr . aktie i D K K

T o tali n d ko m s t o pg ø rel s e Periodens resultat Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet: Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder

Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter Periodens anden totalindkomst Periodens totalindkomst

Ko n cer n reg n s kab |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 2 5 / 3 4


K o n cer n reg n ska b BALANCE

DKK mio.

30.4.2013

31.1.2013

30.4.2012

Goodwill

33,3

33,3

33,3

Immaterielle aktiver

33,3

33,3

33,3

481,2

479,4

367,8

17,6

16,9

75,6

2,1

2,5

4,1

500,9

498,8

447,5

Kapitalandele i associerede virksomheder

1,9

1,7

0,3

Tilgodehavender hos associerede virksomheder

4,6

4,6

2,5

Andre værdipapirer og kapitalandele

0,8

0,8

1,8

Udskudte skatteaktiver

134,7

127,0

143,4

Andre langfristede aktiver

142,0

134,1

148,0

Langfristede aktiver i alt

676,2

666,2

628,8

3.021,9

3.030,9

3.546,6

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

70,5

73,2

72,4

Tilgodehavender hos associerede virksomheder

19,1

19,0

18,0

1,3

4,0

0,6

Andre tilgodehavender

95,9

122,4

101,9

Periodeafgrænsningsposter

22,2

22,4

23,6

209,0

241,0

216,5

Note

AKTIVER

Langfristede aktiver

Investeringsejendomme Investeringsejendomme under opførelse Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Materielle aktiver

Kortfristede aktiver Igangværende og færdige projekter

Tilgodehavende selskabsskat

Tilgodehavender i alt Værdipapirer

4,0

4,3

4,0

Indeståender på deponerings- og sikringskonti

4

19,9

35,7

42,2

Likvide beholdninger

4

26,9

31,2

42,5

Kortfristede aktiver i alt

3.281,7

3.343,1

3.851,8

AKTIVER

3.957,9

4.009,3

4.480,6

2 6 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | Ko n cer n reg n s kab


K o n cer n reg n ska b BALANCE

DKK mio.

Note

30.4.2013

31.1.2013

30.4.2012

631,0

631,0

631,0 143,5

PASSIVER

Egenkapital Aktiekapital Andre reserver

2,5

5,3

737,4

753,4

951,2

1.370,9

1.389,7

1.725,7

101,6

102,2

37,5

0,9

2,3

1,8

36,8

35,0

32,7

1,5

1,5

3,8

140,8

141,0

75,8

Kreditinstitutter

2.158,9

2.189,1

2.341,5

Leverandørgæld

98,8

106,3

162,9

6,1

5,0

1,8

13,1

13,1

11,2

158,5

150,2

148,3

5

Overført resultat Egenkapital i alt

Forpligtelser Kreditinstitutter Hensatte forpligtelser Udskudte skatteforpligtelser Anden gæld Langfristede forpligtelser i alt

Selskabsskat Hensatte forpligtelser Anden gæld Periodeafgrænsningsposter

10,8

14,9

13,4

Kortfristede forpligtelser i alt

2.446,2

2.478,6

2.679,1

Forpligtelser i alt

2.587,0

2,619,6

2.754,9

PASSIVER

3.957,9

4.009,3

4.480,6

Ko n cer n reg n s kab |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 2 7 / 3 4


K o n cer n reg n ska b E G E N K A P I TA L O P G Ø R E L S E

DKK mio.

Aktiekapital

Andre reserver

Overført resultat

Egenkapital i alt

631,0

139,8

1.105,6

1.876,4

Periodens resultat

0,0

0,0

-154,9

-154,9

Periodens anden totalindkomst

0,0

3,7

0,0

3,7

Periodens totalindkomst

0,0

3,7

-154,9

-151,2

Egenkapital pr. 1. februar 2012

Aktiebaseret aflønning

0,0

0,0

0,5

0,5

Egenkapital pr. 30. april 2012

631,0

143,5

951,2

1.725,7

Egenkapital pr. 1. februar 2013

631,0

5,3

753,4

1.389,7

Periodens resultat

0,0

0,0

-16,2

-16,2

Periodens anden totalindkomst

0,0

-2,8

0,0

-2,8

Periodens totalindkomst

0,0

-2,8

-16,2

-19,0

0,0

0,0

0,2

0,2

631,0

2,5

737,4

1.370,9

Aktiebaseret aflønning Egenkapital pr. 30. april 2013

2 8 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | Ko n cer n reg n s kab


KO N C E R N R EG N S K A B P E N G E S T R ØMSO P G Ø R E L S E

DKK mio.

Resultat af primær drift

1. kvartal

1. kvartal

Hele året

2013/14

2012/13

2012/13

8,5

12,1

-241,1

Reguleringer for ikke-kontante poster: Værdireguleringer investeringsejendomme, netto

-1,6

0,3

37,8

Af- og nedskrivninger

0,4

0,6

290,1

Aktiebaseret aflønning

0,2

0,4

0,9 0,4

Hensatte forpligtelser

-1,5

-1,7

-13,8

-1,5

7,5

Ændringer i investeringer i projekter, m.v.

29,6

-22,6

139,9

Ændringer i tilgodehavender

47,6

43,3

22,4

Ændring i deponerings- og sikringskonti

15,8

3,0

9,5

Kursreguleringer

Ændringer i kreditorer og anden gæld

-3,8

-5,8

-61,1

Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat

81,4

28,1

206,3

-36,6

-33,4

-142,9

Betalte renter, m.v. Modtagne renter, m.v.

1,6

1,4

4,3

Betalt selskabsskat

-0,3

-20,9

-22,1

Pengestrøm fra driftsaktivitet

46,1

-24,8

45,6

Køb af materielle anlægsaktiver

`0,0

-0,2

-0,2

Salg af materielle anlægsaktiver

0,0

0,2

0,4

-1,3

-2,9

-11,3

Salg af investeringsejendomme

0,0

0,0

17,3

Køb af værdipapirer og kapitalandele

0,0

0,0

-0,7

Investeringer i investeringsejendomme

Salg af værdipapirer og kapitalandele

0,3

0,1

0,9

Pengestrøm fra investeringsaktivitet

-1,0

-2,8

6,4

Afdrag langfristet finansiering

0,0

0,0

-0,7

Optagelse af langfristet finansiering

0,0

3,0

13,0

Optagelse af projektfinansiering

2,1

34,5

149,5

Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter

-51,7

-22,8

-238,0

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

-49,6

14,7

-76,2

Periodens pengestrøm

-4,5

-12,9

-24,2

Likvider, primo

31,2

55,1

55,1

0,2

0,3

0,3

26,9

42,5

31,2

Valutakursregulering af likvider Likvider ultimo

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

Ko n cer n reg n s kab |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 2 9 / 3 4


K o n cer n reg n ska b

Side

30

Note 1. Segmentoplysninger

30

Note 2. Eksterne direkte projektomkostninger

31

Note 3. Aktiebaseret vederlæggelse

31

Note 4. Likviditetsreserver

32

Note 5. Andre reserver

33

Note 6. Ændringer i eventualaktiver og eventualforpligtelser

33

Note 7. Transaktioner med nærtstående parter

33

Note 8. Finansielle instrumenter

N o te 1 . Seg m e n t o ply s n i n ger Den interne rapportering i TK Development er opdelt i forrretningsområderne development, asset management og afviklingsaktiviteter. Segmentoplysningerne er oplyst i overensstemmelse hermed.

Development

Asset management

Nettoomsætning, eksterne kunder

95,1

33,1

Resultat før skat

-3,6

13,4

1.242,1

2.089,9

659,8

DKK mio.

Afvikling

Ikke fordelt

I alt

3,4

0,0

131,6

-3,8

-25,0

-19,0

426,8

199,1

3.957,9

1.395,3

193,3

338,6

2.587,0

Development

Asset management

Afvikling

Ikke fordelt

I alt

14,5

37,0

3,2

0,0

54,7

6,5

16,8

-2,3

-27,9

-6,9

1.462,2

2.315,7

478,1

224,6

4.480,6

697,7

1.540,3

210,8

306,1

2.754,9

30.4.2013

Segmentaktiver Segmentforpligtelser

DKK mio.

30.4.2012 Nettoomsætning, eksterne kunder Resultat før skat Segmentaktiver Segmentforpligtelser

N o te 2 . E k s ter n e d irekte pr o j ekt o m k o s t n i n ger

Projektomkostninger

1. kvartal 2013/14

1. kvartal 2012/13

Hele året 2012/13

101,0

15,0

446,1

Nedskrivning af igangværende og færdigopførte projekter

0,0

0,0

303,5

Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdigopførte projekter

0,0

0,0

-15,6

101,0

15,0

734,0

Eksterne direkte projektomkostninger i alt

3 0 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | Ko n cer n reg n s kab


KO N C E R N R EG N S K A B

N o te 3 . A ktieba s eret v e d erl æ ggel s e For nærmere omtale af koncernens incitamentsprogrammer henvises til koncernens årsrapport for 2012/13. Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således: Antal warrants Udestående warrants primo Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold

30.4.2013

31.1.2013

30.4.2012

930.315

1.707.812

1.707.812

-8.000

-16.000

0

0

-761.497

0

Udestående warrants ultimo

922.315

930.315

1.707.812

Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen

446.315

446.315

1.207.812

0,2

0,9

0,5

30.4.2013

31.1.2013

30.4.2012

Likvide beholdninger

26,9

31,2

42,5

Uudnyttede kreditfaciliteter

21,3

3,2

11,6

I alt

48,2

34,4

54,1

Deponerede midler til senere frigivelse

19,9

35,7

42,2

Likviditetsreserve i alt

68,1

70,1

96,3

Udløbet i regnskabsåret

Resultatført aktiebaseret vederlæggelse (DKK mio.)

N o te 4 . L ik v i d itet s re s er v er

Likviditetsreserverne sammensætter sig således:

Ko n cer n reg n s kab |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 3 1 / 3 4


K o n cer n reg n ska b

N o te 5 . A n d re re s er v er

Andre reserver pr. 1. februar 2012

Særlig reserve

Reserve for værdireg. af finansielle aktiver disponible for salg

Reserve for værdireg. af sikringsinstrumenter

Reserve for valutakursreguleringer

I alt 139,8

140,2

-0,1

-3,2

2,9

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder

0,0

0,0

0,0

7,1

7,1

Værdiregulering af sikringsinstrumenter

0,0

0,0

0,9

0,0

0,9

Udskudt skat af anden totalindkomst

0,0

0,0

-0,2

-4,1

-4,3

Anden totalindkomst i alt

0,0

0,0

0,7

3,0

3,7

140,2

-0,1

-2,5

5,9

143,5

Andre reserver pr. 1. februar 2013

0,0

-0,1

-0,7

6,1

5,3

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder

0,0

0,0

0,0

0,7

0,7

Andre reserver pr. 30. april 2012

Værdiregulering af sikringsinstrumenter

0,0

0,0

-3,3

0,0

-3,3

Udskudt skat af anden totalindkomst

0,0

0,0

0,6

-0,8

-0,2

Anden totalindkomst i alt

0,0

0,0

-2,7

-0,1

-2,8

Andre reserver pr. 30. april 2013

0,0

-0,1

-3,4

6,0

2,5

Andre reserver udgjorde pr. 30. april 2012 DKK 140,2 mio. og vedrørte en særlig fond som opstod i forbindelse med den i august 2010 gennemførte kapitalnedsættelse hvor stykstørrelsen på koncernens aktier blev ændret fra DKK 20 til DKK 15. Denne reserve kan alene anvendes efter beslutning på generalforsamlingen. Det blev på selskabets ordinære generalforsamling den 24. maj 2012 vedtaget at overføre den særlige reserve på DKK 140,2 mio. til frie reserver. Overførslen er sket i andet kvartal 2012/13. Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af finansielle aktiver der er klassificeret som finansielle aktiver disponible for salg. Reserven opløses i takt med at de pågældende finansielle aktiver afhændes eller udløber. Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder urealiserede tab på indgåede valutaterminsforretninger og renteafdækningsforretninger vedrørende sikring af fremtidige transaktioner. Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser der udgør en del af koncernens nettoinvestering i sådanne enheder samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner der kurssikrer koncernens nettoinvestering i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de akkumulerede valutakursreguleringer indregnet i anden totalindkomst vedrørende den pågældende dattervirksomhed til resultatet. N o te 6 . Æ n d ri n ger i e v e n t u alakti v er o g e v e n t u al fo rpligtel s er

Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og eventualforpligtelser.

3 2 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | Ko n cer n reg n s kab


KO N C E R N R EG N S K A B

N o te 7 . T ra n s akti o n er m e d n æ rt s tåe n d e parter Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Nærtstående parter omfatter følgende: - Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) - Joint ventures og associerede virksomheder. 30.4.2013

31.1.2013

30.4.2012

1.940.251

1.525.061

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) Andel af aktiekapitalen i antal stk. (saldo)

2.840.251

Forpligtelse over for direktion vedr. medarbejderobligationer (saldo)

1,5

1,5

1,5

Bestyrelseshonorar

0,4

1,8

0,4

Gager, direktion

1,4

6,2

1,4

Aktiebaseret vederlæggelse, direktion

0,0

0,0

0,1

Renteomkostninger, projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse Projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse (saldo) Skyldige renter, projektfinansiering optaget hos direktion og bestyrelse (saldo)

0,5

0,4

0,0

21,7

21,7

0,0

0,2

0,3

0,0

Joint ventures Honorarer fra joint ventures

0,5

1,5

0,5

Renteindtægter fra joint ventures

0,7

2,5

0,6

Renteomkostninger til joint ventures

-0,7

-1,3

-0,3

Tilgodehavender hos joint ventures (saldo)

76,0

46,2

72,6

Gæld til joint ventures (saldo)

95,8

88,4

89,0

Associerede virksomheder Renteindtægter fra associerede virksomheder Tilgodehavender hos associerede virksomheder (saldo)

0,1

0,4

1,0

23,7

23,6

20,5

Til sikkerhed for projektfinansiering optaget hos bestyrelse og direktion har koncernen afgivet sekundært pant i to projekter på hver DKK 5 mio. Herudover er der til sikkerhed for den samlede projektfinansiering optaget hos en kreds af større aktionærer i selskaber hvoraf bestyrelsens og direktionens andel udgør DKK 21,7 mio., afgivet pant på DKK 70 mio. i grunden vedrørende det projekt som den optagne projektfinansiering vedrører. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Der er ikke i 1. kvartal 2013/14 foretaget nedskrivninger af sådanne til imødegåelse af sandsynlige tab (Q1 2012/13: DKK 0,0 mio.).

N o te 8 . Fi n a n s ielle i n s tr u m e n ter TK Development har ingen væsentlige finansielle instrumenter der måles til dagsværdi. Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierakiet. Der har ikke været ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder som i væsentlig grad påvirker de informationer vedrørende finansielle instrumenter der måles til dagsværdi som fremgår af koncernens årsrapport 2012/13.

Ko n cer n reg n s kab |

D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | 3 3 / 3 4


S elska b soplys n i n ger

TK Development A/S

Koncernens idégrundlag Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejer og investor.

CVR-nr.: 24256782 ISIN kode: DK0010258995 (TKDV) Hjemstedskommune: Aalborg, Danmark Hjemmeside: www.tk-development.dk e-mail: tk@tk.dk Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen Bestyrelse: Niels Roth, Peter Thorsen, Per Søndergaard Pedersen, Arne Gerlyng-Hansen, Kim Mikkelsen og Morten Astrup.

Helsinki Uudenmaankatu 7, 4. FIN-00 120 Helsinki T: (+358) 103 213 110 Aalborg Stockholm

Vestre Havnepromenade 7

Gamla Brogatan 36-38

DK-9000 Aalborg

S-101 27 Stockholm

T: (+45) 8896 1010

T: (+46) 8 751 37 30

København

Vilnius

Islands Brygge 43

Gynėjų str. 16

DK-2300 København S

LT-01109 Vilnius

T: (+45) 3336 0170

T: (+370) 5231 2222

Berlin

Warszawa

Ahornstraße­ 16

ul. Mszczonowska 2

D-14163 Berlin

PL-02-337 Warszawa

T: (+49) 30 802 10 21

T: (+48) 22 572 2910

Prag Karolinská 650/1 CZ-186 00 Prag 8 T: (+420) 2 8401 1010

3 4 / 3 4 | T k D e v e lo pm e n t A / S | D e l å r s r a p p o rt 1 . k va rta l 2 0 1 3 / 1 4 | Sel s kab s o plys n i n ger


Q1_Meddelelse_2013