Page 1

Shoppingcenter, Hyvinkää, Finland

Shoppingcenter, Nowy Sącz, Polen

Halvårsrapport 2008/09 TK Development A/S Fondsbørsmeddelelse nr. 12/2008 CVR 24256782

Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark

DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen

Kolin Shopping Centre, Tjekkiet


INDHOLDSFORTEGNELSE

Resume

3

Selskabsoplysninger

4

Hoved- og nøgletal for koncernen 

5

Første halvår 2008/09

6

Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb

7

Markedsforhold

7

Forventninger 2008/09

7

Projektnyt

8

Projektporteføljen i koncernen

8

TK Development, moderselskabet 

10

TKD Nordeuropa 

11

Euro Mall Holding 

16

Investeringsejendomme 

20

Regnskabsberetning

21

Ledelsespåtegning

24

Koncernregnskab

25

/32 TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Indholdsfortegnelse


Resume TK Development realiserede i første halvår 2008/09 et resultat efter skat på DKK 50,9 mio. Med baggrund i en forværret markedssituation ændrer koncernen forventningen til resultat efter skat for 2008/09 til i niveauet DKK 200 mio. mod tidligere forventet i niveauet DKK 300 mio.

TK Development realiserede i første halvår 2008/09 et resultat efter skat på DKK 50,9 mio. mod DKK 57,9 mio. i første halvår 2007/08.

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. juli 2008 DKK 1.521,7 mio. svarende til en soliditet på 38,9 %.

TK Development har i juni 2008 solgt sin andel af shoppingcentrene Futurum Ostrava i Ostrava og Haná Shopping Centre i Olomouc, Tjekkiet til investeringsfonden Pradera – AM PLC.

Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. juli 2008 1.168.000 m² hvilket er på niveau med 30. april 2008.

TK Development har i juni 2008 udnyttet sin option til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S således at TK Development nu ejer de centraleuropæiske aktiviteter 100 %.

De aktuelle markedsforhold har betydet en tidsmæssig forskydning på enkelte af koncernens projekter, herunder grundsalg i Polen og Danmark.

For regnskabsåret 2008/09 forventes nu et resultat efter skat i niveauet DKK 200 mio. mod tidligere forventet i niveauet DKK 300 mio.

Markedsforhold På lejersiden oplever koncernen fortsat god interesse hvilket bidrager til at koncernens projekter for langt størstedelens vedkommende er forløbet planmæssigt. TK Development har i juni 2008 solgt sin andel af shoppingcentrene Futurum Ostrava og Haná Shopping Centre, begge Tjekkiet, til investeringsfonden Pradera – AM PLC. Salget har medført en merværdi udover tidligere foretagne værdireguleringer på DKK 42,3 mio og betydelig frigørelse af likviditet. Siden koncernens periodemeddelelse for første kvartal 2008/09 er den markedsmæssige situation forværret. Dette gælder særligt finansieringssiden hvor markedet er præget af usikkerhed, og investorsiden hvor investorerne udviser tilbageholdenhed. Med baggrund i de ændrede markedsforhold har koncernen

udskudt igangsættelsen af enkelte projekter der var forventet færdiggjorte i regnskabsåret 2008/09. Det drejer sig om projekterne DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen og Ulmana Retail Park i Riga, Letland. Den ændrede markedssituation betyder desuden at koncernen ikke længere forventer at effektuere to grundsalg i henholdsvis Polen og Danmark i 2008/09. På trods af denne udvikling har TK Development fortsat en god projektportefølje som i de næste 3 - 4 år vil sikre en god indtjening hvorfor fokus på kort sigt er rettet mod konsolidering og gennemførelse af denne.

Afleverede projekter Der er i første halvår af 2008/09 afleveret projekter på knap 51.000 m². Projekterne omfatter blandt andet retailparker og grunde på koncernens nordeuropæiske markeder.

Koncernens projektportefølje De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor: 31.01. 2006

31.01. 2007

31.01. 2008

31.07. 2008

Projektportefølje (mio. DKK): Projektportefølje, brutto 2.862 Heraf forward funding 638 Bogført værdi af projektportefølje 2.224

2.039 590

2.777 832

3.494 1.363

1.449

1.945

2.131

Udviklingspotentiale i ’000 m²: Solgte projekter 289 Øvrige projekter 720 Total projektportefølje 1.009 Antal projekter 90

351 810 1.161 94

264 948 1.212 86

250 918 1.168 78

Forventningen til 2008/09 nedjusteres Med baggrund i ovenstående ændres forventningen til resultat efter skat for 2008/09 fra i niveauet DKK 300 mio. til i niveauet DKK 200 mio. Nærværende halvårsrapport er tilgængelig på TK Developments hjemmeside www.tk-development.dk. Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til adm. direktør Frede Clausen på telefon +45 8896 1010.

Resume | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 /32


Selskabsoplysninger

TK Development A/S CVR 24256782 100 %

100 %

Euro Mall Holding A/S

TKD Nordeuropa A/S

CVR 20114800

CVR 26681006

Stockholm Gamla Brogatan 36-38 S-101 27 Stockholm T: (+46) 8 751 37 30

Helsinki Korkeavuorenkatu 34 FIN-00 130 Helsinki T: (+358) 9 2284 81

Aalborg Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aalborg T: (+45) 8896 1010

Riga Duntes str. 6 LV-1013 Riga T: (+371) 6 7821 811

København Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v. DK-2300 København S T: (+45) 3336 0170

Vilnius Gynėjų str. 16 LT-01109 Vilnius T: (+370) 5231 2222

Berlin Ahornstraße­ 16 D-14163 Berlin T: (+49) 30 802 10 21

Warszawa ul. Mszczonowska 2 PL-02-337 Warszawa T: (+48) 22 572 2910

Prag Karolinská 650/1 CZ-186 00 Prag 8 T: (+420) 2 8401 1010

Sofia Sterling Office 2a Saborna Street, 7th fl. BG-1000 Sofia T: (+359) 2 9264 180

Fondskode: 0010258995 • Hjemstedskommune: Aalborg • Hjemmeside: www.tk-development.dk • e-mail: tk@tk.dk Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen Bestyrelse: Poul Lauritsen, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Niels Roth

/32

TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Selskabsoplysninger


Hoved- og nøgletal for koncernen

1. halvår 2007/08

Hele året 2007/08

1. halvår 2008/09

427,9 10,8 204,5 121,1 -26,2 94,9 61,9 57,9

2.586,8 44,5 553,8 386,8 -41,7 345,4 271,9 249,5

288,7 59,9 159,8 73,7 -19,9 53,9 50,9 50,9

Samlet balance Materielle anlægsaktiver heraf investeringsejendomme Projektportefølje heraf projektbeholdning heraf modtagne forudbetalinger fra kunder Egenkapital ekskl. minoritetsandele Egenkapital

4.104,7 560,2 543,2 2.165,3 2.236,2 -70,9 1.213,0 1.285,7

4.070,9 598,8 584,6 1.945,5 1.998,3 -52,8 1.439,9 1.533,8

3.914,9 382,7 368,9 2.131,4 2.178,7 -47,3 1.521,7 1.521,7

Pengestrøm fra driften Netto rentebærende gæld, ultimo

-360,2 1.562,7

142,6 1.094,9

-238,0 1.208,7

Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) * Overskudsgrad (EBIT margin) Soliditetsgrad (egenkapital) Indre værdi (nom. DKK 20) Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 Udbytte (i DKK pr. aktie) Børskurs (nom. DKK 20)

9,8 % 28,3 % 31,3 % 43,3 2,1 0,0 135

19,2 % 15,0 % 37,7 % 51,3 8,9 0,0 63

6,9 % 25,5 % 38,9 % 54,3 1,8 0,0 56,0

Nøgletal korrigeret for warrants: Egenkapitalforrentning (ROE) * Soliditetsgrad (egenkapital) Indre værdi (nom. DKK 20) Resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20

9,4 % 32,2 % 44,0 2,0

19,2 % 37,7 % 51,3 8,8

6,9 % 38,9 % 54,3 1,8

(DKK mio.) Hovedtal: Nettoomsætning Værdiregulering investeringsejendomme, netto Bruttoresultat Ordinært resultat før finansiering Finansiering m.v. Resultat før skat Periodens resultat Aktionærernes andel af periodens resultat

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo. *) Omregnet til helårsbasis.

Hoved- og nøgletal for koncernen | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 /32


Ledelsesberetning

Første halvår 2008/09 Resultat efter skat for første halvår 2008/09 udgør DKK 50,9 mio. mod DKK 57,9 mio. for tilsvarende periode året før. Balancen udgør pr. 31. juli 2008 DKK 3.914,9 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2008 er et fald på DKK 156,0 mio. svarende til knap 4 %. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. juli 2008 DKK 1.521,7 mio., og soliditeten udgør 38,9 %.

Afleverede projekter Der er i første halvår 2008/09 afleveret projekter på knap 51.000 m². Projekterne er nærmere omtalt under de respektive forretningsenheder. De afleverede projekter omfatter blandt andet retailparker og grunde på koncernens nordeuropæiske markeder.

Salg af andel af to investeringsejendomme i Tjekkiet TK Development ejer gennem Euro Mall Holding 20 % af joint venturet Euro Mall Ventures S.à.r.l., Luxembourg. Dette selskab har solgt shoppingcentrene Futurum Ostrava og Haná Shopping Centre, beliggende i henholdsvis Ostrava og Olomouc i Tjekkiet. Salgsprisen for de to shoppingcentre udgør samlet EUR 104 mio., og centrene er afleveret til køber i juni 2008. Køber er den engelskbaserede investeringsfond Pradera – AM PLC. Salget medfører en merværdi i forhold til bogført værdi på DKK 42,3 mio. og betydelig frigørelse af likviditet. Merværdien indgår i ”værdireguleringer” under bruttoresultatet. Den forventede værdistigning som følge af lejereguleringer og driftsoverskud var indeholdt i forventningerne til 2008/09 hvilket betyder at salget medfører en nettoeffekt i niveauet DKK 20 mio. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelse nr. 7/2008 hvori salget er nærmere omtalt.

på konsolidering og sikring af gennemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen da disse vil sikre god indtjening over de næste tre til fire år. På lejersiden oplever koncernen fortsat god interesse hvilket bidrager til at koncernens projekter for langt størstedelens vedkommende er forløbet planmæssigt. Markedssituationen har dog medført at enkelte af koncernens projekter er udskudt til senere igangsættelse. Bl.a. er koncernens projekter DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen på 18.500 m², og Ulmana Retail Park i Riga, Letland på 12.400 m² begge udskudt. Byggeriet af begge projekter forventes nu igangsat i efteråret 2008 med åbning i efteråret 2009. Salget af to grunde i Polen og Danmark forventes ikke længere effektueret i 2008/09, jf. omtale i afsnittet ”Forventninger 2008/09”. Der arbejdes fortsat på et salg af grundene, men det vurderes ikke realistisk at handlerne effektueres i 2008/09. I koncernens shoppingcenterprojekt i Frederikssund, Danmark udgør den aktuelle udlejningsgrad 60 %, og byggeriet er nu igangsat. I Polen er koncernens shoppingcenterprojekter i både Nowy Sącz og Tarnów i kraft af stor lejerinteresse hver udvidet med knap 3.000 m². Den aktuelle udlejningsgrad udgør 82 % i Nowy Sącz, og byggeriet er igangsat medio 2008. I Tarnów er den aktuelle udlejningsgrad 78 %, og byggeriet er netop igangsat. På koncernens projekt i Kuopio, Finland er der indgået lejeaftale med den finske byggemarkedsoperatør K-Rauta om ca. 15.000 m2. Liberec Retail Park, etape 1, Tjekkiet der er solgt til GE Real Estate Central Europe, åbnede den 17. september 2008. For omtale af nye projekter henvises til afsnittet ”Projektnyt”.

Fremdrift i koncernens projekter

Ejerandel af Euro Mall Holding A/S forøget til 100 %

Den markedsmæssige situation er generelt forværret siden koncernens periodemeddelelse for første kvartal 2008/09, specielt på finansieringssiden hvor markedet er præget af usikkerhed, og på investorsiden hvor markedet er præget af tilbageholdenhed hos investorerne. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Forventninger 2008/09” på side 7.

TK Development har i juni 2008 udnyttet sin option til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S således at TK Development nu ejer de centraleuropæiske aktiviteter 100 %. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelse nr. 9/2008.

Dette har medført at TK Development på kort sigt fokuserer

/32 TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning


Incentiveprogram

Forventninger 2008/09

Bestyrelsen i TK Development blev på den ordinære generalforsamling den 27. maj 2008 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom. DKK 14.000.000 (700.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen har den 5. juni 2008 besluttet at udnytte denne bemyndigelse til iværksættelse af incentiveprogram hvor direktionen tildeles 170.000 stk. warrants, og 528.000 stk. tildeles øvrige ledende medarbejdere således at der i alt tildeles 698.000 stk. warrants, svarende til 2,5 % af aktiekapitalen. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelser nr. 8 og 10/2008 hvori incentiveprogrammet er nærmere omtalt.

Nedenfor er beskrevet de forhold der ligger til grund for ledelsens resultatforventninger for 2008/09.

Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb Der er ikke indtrådt andre, væsentlige selskabsaktuelle begivenheder efter regnskabsperiodens udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.

Markedsforhold Væsentlige makroøkonomiske nøgletal i form af BNP, privatforbrug og arbejdsløshed fremgår af figuren nedenfor. Nøgletallene viser i forhold til tidligere en forventning om lavere vækst på de enkelte markeder, dog med betydelig variation. Tallene giver forventning om lav vækst i de nordeuropæiske markeder og god, men afdæmpet vækst på de centraleuropæiske markeder. 2006

2007

2008e

2009e

2010e

BNP Danmark Sverige Finland Letland Litauen Polen Tjekkiet Slovakiet* Bulgarien*

3,9 4,1 4,9 12,2 7,7 6,2 6,8 8,5 6,3

1,7 2,7 4,5 10,3 8,8 6,6 6,6 10,4 6,2

0,9 1,5 2,3 -0,4 3,8 5,1 3,8 7,5 6,3

0,6 1,0 1,3 -0,7 1,9 4,5 4,1 6,4 4,8

1,0 1,9 2,0 1,1 2,9 5,0 5,0 6,3 4,1

Privatforbrug Danmark Sverige Finland Letland Litauen Polen Tjekkiet Slovakiet* Bulgarien*

3,8 2,5 4,1 21,2 11,9 5,0 5,5 5,9 8,5

2,3 3,0 3,2 14,2 11,6 5,0 5,9 7,1 5,1

1,5 1,9 2,6 -1,6 6,5 4,8 3,9 7,1 5,8

1,3 1,3 1,7 -1,2 2,9 4,1 3,9 6,1 5,0

1,2 1,6 2,2 0,5 4,1 4,5 4,5 6,0 4,3

2,2 6,5 6,3 7,4 5,7 9,0 5,5 9,0 6,8

3,0 7,1 6,2 8,5 6,0 9,1 5,4 8,2 7,0

Arbejdsløshed Danmark 3,8 2,7 1,8 Sverige 7,0 6,1 6,0 Finland 7,7 6,9 6,2 Letland 7,0 5,7 5,3 Litauen 5,6 4,3 5,4 Polen 16,2 12,7 9,2 Tjekkiet 8,1 6,6 5,2 Slovakiet* 12,0 10,3 9,7 Bulgarien* 9,1 6,9 6,6 Kilde: Nordea Bank, Økonomisk perspektiv, september 2008

Udlejningsmarkedet inden for butikssegmentet er fortsat godt med god efterspørgsel efter lejemål fra retaillejere hvilket giver forventning om et uforandret lejeniveau den nærmeste periode, med mindre geografiske udsving. Investorsiden har ændret sig en del de seneste måneder. Den internationale kreditkrise med stigende finansieringsomkostninger til følge har øget investorernes krav til afkast og medført faldende priser på fast ejendom. Derudover har kreditmarkedernes krav om yderligere egenkapital i projekterne betydet et lavere antal investorer i markedet. Alt i alt har dette medført en afventende holdning hos flere investorer hvor der dog fortsat er interesse for køb af fast ejendom. Som følge af den dæmpede vækst og afventende markedssituation er det ledelsens vurdering at det vil give faldende priser på jord og entrepriseomkostninger. Dette er allerede sket på flere markeder, og forventes – med nogen variation – generelt at være tendensen den nærmeste tid. I kraft af den aktuelle markedssituation er der et stort udbud af grunde til salg. Det er ledelsens vurdering at det derfor ikke er realistisk at effektuere to grundsalg i henholdsvis Polen og Danmark i 2008/09. Disse salg indgår dermed ikke længere i forventningerne for 2008/09. Alt i alt har markedssituationen medført at enkelte af koncernens projekter er udskudt til senere igangsættelse. På trods af denne udvikling har TK Development fortsat en god projektportefølje som i de næste 3 - 4 år vil sikre en god indtjening hvorfor fokus på kort sigt er rettet mod konsolidering og gennemførelse af denne. Baseret på de økonomiske forventninger og de beskrevne markedsforhold udgør forventningen til resultat efter skat for regnskabsåret 2008/09 i niveauet DKK 200 mio. mod tidligere forventet i niveauet DKK 300 mio. De forventninger til fremtiden der er omtalt i nærværende rapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes af faktorer som f.eks. globale økonomiske forhold og øvrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og valutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet risikoforhold i koncernens årsrapport for 2007/08.

* Kilde: ING Directional Economics, juli 2008

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 /32


Projektnyt

31.01. 2006

31.01. 2007

31.01. 2008

30.04. 2008

31.07. 2008

Solgte Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total

21 188 80 289

0 207 144 351

0 109 155 264

0 112 156 268

0 94 156 250

Øvrige Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total

58 30 632 720

14 42 754 810

34 54 860 948

34 49 838 921

34 94 790 918

1.009 90

1.161 94

1.212 86

1.189 83

1.168 78

(’000) m²

Af nye projekter i koncernen kan bl.a. nævnes følgende: Projekt Vasevej, Birkerød, Danmark Junttan, Kuopio, Finland Kaarina Retail Park, Finland Futurum Hradec Králové, udvidelse, Tjekkiet Retailpark, Prešov, Slovakiet Retailpark, Teplice, Tjekkiet

Segment Mix Detail Detail

Antal m² 5.600 33.000 7.300

Detail

9.700

Detail Detail

9.300 7.600

Projekterne er nærmere omtalt i afsnittet vedrørende projektporteføljen under de respektive forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding.

Projektporteføljen i koncernen Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. juli 2008 1.168.000 m² hvilket er på niveau med 30. april 2008 på 1.189.000 m². Projektporteføljen udgjorde pr. 31. januar 2008 på 1.212.000 m². Af koncernens projektportefølje pr. 31. juli 2008 vedrører 250.000 m² solgte projekter og 918.000 m² øvrige projekter. Udviklingen i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor: (mio. DKK)

31.01. 2006

31.01. 2007

31.01. 2008

31.07. 2008

Solgte Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total

185 350 78 613

0 523 78 601

0 29 52 81

0 -44 59 15

Øvrige Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total

643 88 880 1.611

180 113 555 848

465 186 1.213 1.864

490 496 1.130 2.116

Projektportefølje, netto Forward funding Projektportefølje, brutto

2.224 638 2.862

1.449 590 2.039

1.945 832 2.777

2.131 1.363 3.494

Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto

Bogført værdi af øvrige projekter under opførelse er forøget i forhold til 31. januar 2008, og øvrige ikke påbegyndte projekter er faldet. En væsentlig del af forklaringen herpå er at bl.a. byggeriet af koncernens shoppingcenterprojekter i Frederikssund, Danmark og Nowy Sącz, Polen er igangsat. I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabsmæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. juli 2008 opdelt på de to forretningsenheder og en mindre del i moderselskabet. Projekterne er opdelt i solgte og øvrige pr. 31. juli 2008 og underopdelt i færdigopførte, under opførelse og ikke påbegyndte. Projekter pr. 31. juli 2008 (mio. DKK)

TKD Nordeuropa *)

EMH

TKD moder *)

51,0 %

49,5 %

91,1 %

98,9 %

TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

Koncern i alt

Solgte Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total

0 -21 21 0

0 -23 38 15

0 0 0 0

0 -44 59 15

Procent af total 0,0 % -2,1 % 2,8 % 0,7 %

Øvrige Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total

119 380 361 860

336 116 732 1.184

35 0 37 72

490 496 1.130 2.116

23,0 % 23,3 % 53,0 % 99,3 %

Total projektportefølje

860

1.199

72

2.131

100,0 %

*) Korrigeret for koncerninterne elimineringer.

Tabel 1

/32

Projektportefølje Antal projekter Tabel 2

Tabel 3


I efterfølgende tabel fremgår projektporteføljens kvadratmeter opdelt mellem de to forretningsenheder og en mindre del i moderselskabet. Projekter pr. 31. juli 2008 (’000) m²

TKD Nordeuropa

EMH

TKD moder

Koncern i alt

Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total

0 56 9 65

0 38 147 185

0 0 0 0

0 94 156 250

Procent af total 0,0 % 8,0 % 13,4 % 21,4 %

Øvrige Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total

13 70 462 545

19 24 317 360

2 0 11 13

34 94 790 918

2,9 % 8,0 % 67,7 % 78,6 %

Projektportefølje

610

545

13

1.168

100,0 %

Solgte

Tabel 4

En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af afsnittet vedrørende projektporteføljen under hver af de respektive forretningsenheder.

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 /32


TK Development, moderselskabet

TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding samt de bulgarske aktiviteter. Endvidere er projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen. Periodens resultat i denne del af koncernen udgør DKK -14,0 mio. efter skat mod DKK 9,6 mio. for første halvår 2007/08.

Grundsalg, Tyskland Koncernen har i første kvartal 2008/09 solgt og afleveret en af koncernens tyske grunde til en dagligvarekæde.

Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme i Tyskland udgør pr. 31. juli 2008 DKK 228,5 mio. baseret på en uændret afkastgrad. Periodens værdiregulering udgør DKK 0,0 mio.

Omsætningsaktiver Projektporteføljen består af tre grundarealer i Tyskland, udlejningsejendomme i Rusland og enkelte øvrige aktiver. Der er ikke sket væsentlige ændringer hertil i forhold til årsrapporten 2007/08. Koncernens tyske investeringsejendomme er beskrevet i det efterfølgende afsnit om investeringsejendomme.

10/32 TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning


TKD Nordeuropa

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektsegmenterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og projekter med segmentmix. TKD Nordeuropa har i første halvår 2008/09 realiseret et resultat efter skat på DKK 13,1 mio. mod DKK 12,4 mio. for den tilsvarende periode året før. Af væsentlige projekter som bidrager til periodens resultat, kan nævnes følgende: Spinderiet, Valby, Danmark De resterende knap 3.000 m² af boligerne er afleveret i første kvartal 2008/09. Det samlede multifunktionelle shopping- og bydelscenter bestående af butikker, restauranter, kontorer, leisure og boliger, i alt ca. 40.000 m², åbnede den 15. november 2007. Projektet ekskl. boliger blev i regnskabsåret 2007/08 afleveret til ejendomsinvesteringsselskabet Dades. Boligdelen bestående af 2.500 m² lejeboliger og 6.500 m² ejerboliger blev ligeledes i regnskabsåret 2007/08 afleveret til henholdsvis Boligselskabet DVB og en privat investor. Vandtårnsvej, København, Danmark TK Development har i første kvartal 2008/09 solgt sin 50 % ejerandel af ca. 21.000 m² byggeret på Vandtårnsvej i København. Hadsundvej, Aalborg, Danmark Koncernen har pr. 1. april 2008 solgt og afleveret knap 5.000 m² af ejendommen Hadsundvej, Aalborg til Region Nordjylland. Tagtækkervej, Odense, Danmark Der er i maj 2008 sket aflevering af en retailpark på Tagtækkervej i Odense, Danmark til en privat investor. Projektet omfatter ca. 6.800 m² udlejet til IDEmøbler. Projektet er gennemført i samarbejde med Marselisberg A/S. Retailpark, Seinäjoki, Finland I den finske by Seinäjoki har TKD Nordeuropa udviklet en retailpark på 6.750 m². Projektet er solgt til en privat investor baseret på forward funding. Byggeriet er igangsat i august 2007 og afleveret til investor i juli 2008.

Projektportefølje Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. juli 2008 610.000 m² fordelt med 65.000 m² vedrørende solgte projekter og 545.000 m² vedrørende øvrige projekter. Pr. 31. januar 2008 udgjorde det samlede udviklingspotentiale 656.000 m².

Projekter Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark Projektet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med Miller Developments der har erfaring med udvikling af factory outlets. Projektet omfatter et factory outlet center og tilhørende restaurationsfaciliteter, i alt 13.200 m² samt ca. 1.000 p-pladser. Der er tale om det første, betydende factory outlet center i Danmark. Centret åbnede den 6. marts 2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 52 %. Der forhandles med flere potentielle, danske og internationale lejere. Efter indkøring og modning forventes centret solgt. Østre Teglgade, København, Danmark Der er tale om et 24.000 m² projektareal med en attraktiv beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten et bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i takt med udlejning og/eller salg. Lokalplan for området er under udarbejdelse, men tidsplanen herfor er netop udskudt, og lokalplanen forventes nu at foreligge medio 2009. Amerika Plads, København, Danmark Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: Felt A, felt C og en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca. 12.000 m² kontorer, og på felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca. 12.500 m² erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen, og der pågår forhandlinger med flere potentielle lejere. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området er delvist opført og drives af Europark. Efter færdiggørelse af det samlede parkeringsanlæg forventes dette solgt. Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark TKD Nordeuropa ejer flere ejendomme i Frederikssund hvor der opføres et projekt på i alt ca. 29.000 m². Projektet vil bestå af ca. 26.000 m² shoppingcenter hvoraf ca. 5.000 m² er udlejet til dagligvareoperatører, og ca. 21.000 m² udlejes til specialbutikker og restauranter. Herudover omfatter pro-

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 11/32


Projektoverblik Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den samlede, bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. juli 2008 i

TKD’s Byggestart/ ejerandel Forventet byggestart

Åbning/ Forventet åbning

50 % 100 % 50 % 50 % 50 % 100 % 100 % 100 % 100 % 1) 50 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Efterår 2006 Løbende 2009 2009 2004 Medio 2008 Medio 2009 Medio 2009 Løbende Løbende Medio 2009 Primo 2008 Efterår 2008 Efterår 2008 Medio 2009 Ultimo 2008

Marts 2008 Løbende Ultimo 2010/Primo 2011 Ultimo 2010/Primo 2011 Løbende Primo 2010 Primo 2010 Primo 2010 Løbende Løbende Medio 2010 Medio 2008 Medio 2009/Primo 2010 Medio 2009 Løbende Medio 2010

39.500 45.000 15.000 5.600 4.000 10.000 4.500 5.800 12.500

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Medio 2006 Primo 2011 Ultimo 2010 Ultimo 2007 Medio 2008 Primo 2009 Efterår 2007 Medio 2008 Efterår 2008

Forår 2009 2013 Ultimo 2011 Efterår 2008 Januar 2009 Ultimo 2009 Efterår 2008/Januar 2009 Primo 2010 Efterår 2009

Detail Mix Detail Detail

5.300 26.300 33.000 7.300

100 % 100 % 50 % 100 %

Ultimo 2008 Ultimo 2008 2009 Medio 2009

Ultimo 2009 2010 2010-2011 Medio 2010

Detail Bolig/Detail Detail Detail

18.500 9.200 12.400 7.000

100 % 50 % 100 % 100 %

Efterår 2008 Efterår 2008 Forår 2009

Efterår 2009 Efterår 2008 Efterår 2009 Ultimo 2009

Projektnavn

By

Segment

Danmark Premier Outlets Center Østre Teglgade Amerika Plads, felt C Amerika Plads, felt A Amerika Plads, p-kælder Shoppingcenter, Frederikssund Århus Syd, etape II Ejby Industrivej Hadsundvej Østre Havn/Stuhrs Brygge Neptunvej Retailpark, Anelystparken, etape IV Retailpark, Aabenraa Retailpark, Brønderslev Kontorprojekt, Vejle Vasevej

Ringsted København København København København Frederikssund Århus København Aalborg Aalborg Randers Århus Aabenraa Brønderslev Vejle Birkerød

Detail Kontor/bolig Mix Kontor P-kælder Detail/Bolig Detail Kontor Mix Mix Mix Detail Detail Detail Kontor Mix

13.200 24.000 12.000 12.500 32.000 29.000 2.800 15.400 8.600 80.000 5.000 2.800 4.200 5.800 32.000 5.600

Sverige Entré, multifunktionelt center Bazaar, Gøteborg Retailpark, Karlstad Retailpark, Barkarby, etape IV Retailpark, Marieberg, etape II Retailpark, Söderhamn Retailpark, Nyköping Retailpark, Kofoten, Kristianstad Retailpark, Enebyängen, Danderyd

Malmø Gøteborg Karlstad Barkarby Örebro Söderhamn Nyköping Kristianstad Danderyd

Mix Mix Detail Detail Detail Detail Detail Detail Detail

Finland Pirkkala Retail Park, etape II Shoppingcenter, Hyvinkää Junttan, Kuopio Kaarina Retail Park

Tammerfors Hyvinkää Kuopio Turku

Baltikum DomusPro Retail Park Milgravja Street Ulmana Retail Park Maskavas Retail Park

Vilnius Riga Riga Riga

TKD Nordeuropa totalt areal

ca.

1)     TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70 %.

12/32

TKD Nordeuropa. Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter en bogført værdi på i alt DKK 579,6 mio. pr. 31. juli 2008.

TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

Areal (m²)

545.000

1)


Udvalgte projekter i TKD Nordeuropa

Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark

Kontorprojekt, Vejle, Danmark

Entré, Multifunktionelt center, Malmø, Sverige

Amerika Plads, København, Danmark

Bazaar, Gøteborg, Sverige

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 13/32


jektet ca. 3.000 m² kontorer og boliger. Udlejningsgraden udgør aktuelt 60 %, og ankerlejerne er bl.a. Kvickly, Fakta, Hennes & Mauritz, Synoptik og Skoringen. Der er indgået entreprisekontrakt, og byggeriet er påbegyndt. Åbning af centret forventes primo 2010. I tilknytning til centret etableres et parkeringshus med ca. 800 parkeringspladser. Århus Syd, etape II, Danmark I Århus udvikler koncernen et projekt på ca. 5.300 m² butikker. Projektet omfatter to etaper hvor første etape på ca. 2.500 m² er færdigopført og i november 2007 afleveret til investorerne, et ejendomsselskab og en bruger. Anden etape er solgt til et ejendomsselskab baseret på forward funding. Byggeriet igangsættes når udlejning og myndighedsforhold er på plads. Hadsundvej, Aalborg, Danmark En væsentlig del af det resterende areal er i første kvartal 2008/09 solgt og afleveret til Region Nordjylland. Det tilbageværende projektareal udgør 16.200 m². Der er i 2007/08 indgået aftale med en privat investor om dennes køb af en boligbyggeret på ca. 14.000 m² hvor der vil ske løbende overdragelse af arealerne. Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark På de tidligere Aalborg Værftarealer på Stuhrs Brygge udvikler TKD Nordeuropa en business- og boligpark på ca. 80.000 m² hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til udvikling af nye projekter. Der arbejdes aktuelt med en ændring af lokalplanen hvorved ca. 10.400 m² konverteres fra kontorer til boliger. Planarbejdet forventes afsluttet i efteråret 2008. Retailpark, Anelystparken, etape IV, Århus, Danmark Projektet omfatter en retailpark på ca. 2.800 m² hvoraf ca. 2.400 m² p.t. er udlejet. Byggeriet af første etape er færdigt og afleveret til lejerne. Byggeriet af anden etape forventes færdigt ultimo 2008.

14/32

for etapeopdeling af projektet der forventes igangsat medio 2009. Vasevej, Birkerød, Danmark TKD Nordeuropa har i første kvartal 2008/09 erhvervet en eksisterende ejendom på knap 3.000 m² på Vasevej i Birkerød med SuperBest som lejer. Der er mulighed for nybyggeri på ca. 2.600 m² således at det samlede projekt udgør ca. 5.600 m². Projektet vil omfatte en kombination af butikker, kontorer og boliger. Byggestart forventes ultimo 2008 med åbning medio 2010. Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige TKD Nordeuropa har i tidligere år solgt det multifunktionelle center, Entré i Malmø til CGI – Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH. Salgsprisen er fastsat på baggrund af et afkastkrav på 6 %, og salgsaftalen er baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt medio 2006, og udlejningsgraden udgør ca. 75 %. Ankerlejerne er bl.a. Hennes & Mauritz, Lindex, Hemköp, Intersport, SF Bio (Svensk Film) og fitnesskæden Sats. Centret forventes at åbne i foråret 2009. Centret udvikles som et multifunktionelt projekt på 39.500 m² hvoraf 25.800 m² er butikker, 10.700 m² er restauranter, biograf, fitness og bowling, 300 m² er kontorer, og 2.700 m² er boliger. Hertil kommer fællesarealer samt p-kælder med 900 pladser. Bazaar, shoppingcenter og service/erhverv, Gøteborg, Sverige TKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligudvikler JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF’s fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gøteborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m² fordelt med 30.000 m² shoppingcenter, 15.000 m² service/erhverv samt 30.000 m² boliger. TK Development skal stå for de 45.000 m² shoppingcenter og service/erhverv, og JM AB for de resterende 30.000 m² boliger. Det endelige køb af arealet til projektet finder sted når der foreligger en godkendt lokalplan hvilket forventes i løbet af efteråret 2009.

Retailpark, Brønderslev I Brønderslev udvikler koncernen et projekt på ca. 5.800 m² butikker. Der er indgået aftale med Dansk Supermarked om etablering af en Føtex på ca. 3.700 m² og med OK Benzin om etablering af en benzinstation. Det resterende areal er lejet ud til Punkt 1 og en spillehal. Byggetilladelse til projektet foreligger, og det samlede projektet forventes færdigopført medio 2009. Føtex-delen er solgt til Dansk Supermarked baseret på forward funding. I forbindelse med aflevering af projektet overtager koncernen Føtex’ eksisterende ejendom i Brønderslev på ca. 2.300 m2.

Retailpark, Barkarby, Stockholm, Sverige Der er tale om en retailpark der fuldt udbygget bliver på 23.050 m² fordelt på syv butikker. De første tre etaper der omfatter i alt 17.450 m², er færdigopført og afleveret til investor i tidligere regnskabsår. Fjerde og sidste etape der udgør 5.600 m², er udlejet til elektronikkæden Media Markt. Byggeriet pågår, og aflevering af sidste etape forventes i efteråret 2008. Det samlede projekt er solgt til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbH på basis af forward funding.

Kontorprojekt, Vejle, Danmark I Vejle har TKD Nordeuropa option på et areal til brug for opførelse af kontorfaciliteter på ca. 32.000 m². Lokalplanen for området forventes vedtaget ultimo 2008. Der er mulighed

Retailpark, Marieberg, Sverige Retailparkprojektet i Örebro, Sverige på 6.350 m² opføres i to etaper. Første etape der omfatter ca. 2.350 m², er fuldt udlejet og afleveret til Oppenheim Immobilien Kapitalanlagege-

TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning


sellschaft mbH i oktober 2007. Anden etape på 4.000 m² er fuldt udlejet og i første halvår 2008/09 ligeledes solgt til denne investor baseret på forward funding. Projektet forventes afleveret til investor i januar 2009. Retailpark, Söderhamn, Sverige På koncernens areal i Söderhamn i Sverige udvikles en retailpark på 10.000 m². Udlejningen pågår, og byggetilladelse forventes i efteråret 2008. Åbning af retailparken forventes ultimo 2009. Der er indgået letter of intent med en privat investor. Retailpark, Nyköping, Sverige Projektet omfatter i alt 4.500 m² retailpark. Ca. 3.500 m² er udlejet og i første kvartal 2008/09 solgt til en privat investor baseret på forward funding, og ca. 1.000 m² er i andet kvartal 2008/09 solgt til en dagligvareenhed, ligeledes baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt ultimo 2007 med løbende åbning af de enkelte lejemål. Retailparken forventes afleveret i efteråret 2008, og dagligvareenheden forventes afleveret i januar 2009. Kofoten, Kristianstad, Sverige TKD Nordeuropa ejer en ejendom i Kristianstad. Efter en om- og tilbygning vil projektet omfatte en retailpark på ca. 5.800 m². Den eksisterende bygning på ca. 4.000 m² er tæt på fuldt udlejet, og renoveringen heraf er igangsat. Det samlede projekt forventes færdigt primo 2010. Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige TKD Nordeuropa er gennem en kvalifikationsrunde blevet udpeget til at opføre et nyt handelsområde i Danderyd Kommune nær Stockholm. Det samlede projekt forventes at omfatte ca. 12.500 m² retailpark, og der er bl.a. indgået lejeaftale med dagligvareoperatøren Coop Extra på 4.300 m². Der er aktuelt indgået lejeaftaler på ca. halvdelen af arealet. Byggestart forventes i efteråret 2008 og åbning i efteråret 2009. Shoppingcenter, Hyvinkää, Finland TKD Nordeuropa har option til at erhverve et areal i Hyvinkää i Finland med henblik på opførelse af et ca. 18.700 m² kombineret shoppingcenter, hotel og kontorhus. Herudover omfatter projektet ca. 7.600 m² boliger og et parkeringshus med ca. 420 p-pladser. Projektet er koncernens første shoppingcenterprojekt i Finland. Lokalplanen forventes vedtaget i løbet af 2008. Projektet forventes færdiggjort i løbet af 2010.

eksisterende lokalplan for området, og der er mulighed for etapeopdeling af projektet. Der er indgået lejeaftale med den finske byggemarkedsoperatør K-Rauta om ca. 15.000 m2. Projektet gennemføres i et 50/50 joint venture med den finske entreprenør Savocon Oy. Kaarina Retail Park, Turku, Finland I den finske by Turku har TK Development erhvervet et areal med henblik på udvikling og opførelse af en retailpark på ca. 7.300 m². Byggeriet forventes påbegyndt medio 2009 med åbning medio 2010. DomusPro Retail Park,Vilnius, Litauen I Vilnius ejer TKD Nordeuropa et areal med henblik på opførelse af en retailpark på i alt 18.500 m². Byggetilladelse til projektet foreligger. Udlejningen er forløbet langsommere end forventet, og byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2008 med åbning i efteråret 2009. Der er indgået lejeaftaler med lejere på ca. 50 % af arealet. Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Milgravja Street, Riga, Letland I Riga i Letland er koncernens projekt Milgravja Street efter myndighedsbehandlingen reduceret til nu at omfatte ca. 9.200 m² boligbyggeretter. Der pågår forhandlinger med investorer til projektet, og handlen forventes gennemført i løbet af efteråret 2008. Ulmana Retail Park, Riga, Letland I Riga ejer TKD Nordeuropa et areal hvorpå der planlægges opført en retailpark på 12.400 m². Udlejningen er påbegyndt, og der er indgået bindende lejekontrakter på knap halvdelen af arealet. Byggetilladelse forventes nu i løbet af efteråret 2008 således at byggeriet kan påbegyndes umiddelbart derefter med aflevering i efteråret 2009. Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Maskavas Retail Park, Riga, Letland TKD Nordeuropa har option på et areal i den sydlige del af Riga med henblik på udvikling af en retailpark på ca. 7.000 m². Byggestart forventes i foråret 2009 når myndighedsforholdene er på plads, og færdiggørelse ultimo 2009.

Junttan, Kuopio, Finland I Kuopio i Finland har TK Development option til at erhverve en række eksisterende ejendomme. Der planlægges en om- og tilbygning af ejendommene, og det samlede projekt vil omfatte ca. 33.000 m² butikker. Projektet kan rummes inden for den

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 15/32


Euro Mall Holding

TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves primært gennem Euro Mall Holding. Euro Mall Holding opererer fortrinsvis inden for projektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailparker), projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle projekter samt i Polen tillige inden for boligsegmentet. Efter at TK Development i juni 2008 udnyttede sin option til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S, ejer TK Development nu de centraleuropæiske aktiviteter 100 %. Euro Mall Holding har i første halvår 2008/09 realiseret et resultat efter skat på DKK 51,8 mio. mod DKK 39,8 mio. i første halvår 2007/08. De væsentligste forhold der indgår i periodens resultat ud over drift af koncernens investeringsejendomme er nævnt nedenfor. Salg af andel af to investeringsejendomme i Tjekkiet Som omtalt foran har joint venturet Euro Mall Ventures S.à.r.l., Luxembourg hvoraf Euro Mall Holding ejer 20 %, i juni 2008 solgt og overdraget shoppingcentrene Futurum Ostrava og Haná Shopping Centre i Tjekkiet. TK Developments ejerandel af de nu solgte shoppingcentre har hidtil indgået i koncernens portefølje som investeringsejendomme. Salget medfører en merværdi i forhold til bogført værdi på DKK 42,3 mio. som er indregnet i posten værdireguleringer under bruttoresultatet for første halvår 2008/09. Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske investeringsejendom Koncernens investeringsejendom i Centraleuropa (20 % ejerandelen af shoppingcentret Futurum Hradec Králové i Tjekkiet) er pr. 31. juli 2008 værdiansat til DKK 140,4 mio. baseret på en uændret afkastgrad på 7 %. Der har i første halvår 2008/09 været en tilfredsstillende udlejningssituation. Nye lejekontrakter i forbindelse med udskiftning af eller genforhandling med eksisterende lejere indgås generelt på et højere lejeniveau. Periodens værdiregulering udgør DKK 17,6 mio.

16/32 TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

Projektportefølje Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. juli 2008 545.000 m² fordelt med 185.000 m² vedrørende solgte projekter og 360.000 m² vedrørende øvrige projekter. Pr. 31. januar 2008 udgjorde det samlede udviklingspotentiale 542.000 m². Investeringsejendomme er særskilt beskrevet på side 20.

Projekter Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen Projektet omfatter ca. 94.000 m² multifunktionelt center i Gdansk, Polen og udvikles i et joint venture med Atrium European Real Estate (tidl. Meinl European Land Ltd.). Centret vil indeholde retail-, restaurant- og leisurefaciliteter på ca. 61.000 m², et kontortårn på ca. 11.000 m² samt to boligtårne på i alt ca. 22.000 m². Arealet til brug for projektet er erhvervet af Baltic Property Trust gruppen der ligeledes bliver langsigtet investor på kontordelen. Atrium European Real Estate har påtaget sig den samlede finansiering af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-, restaurant- og leisurearealerne. Boligenhederne forventes solgt til private brugere. Der pågår drøftelser med adskillige lejere der alle viser stor interesse for at etablere sig i centret. TK Development vil i udviklingsperioden generere indtjening via honorarbetalinger samt en overskudsandel baseret på den opnåede lejeindtægt ved centrets åbning. Byggetilladelsen forventes udstedt så byggeriet kan igangsættes medio 2009 med åbning primo 2012. Projektet udgør første fase af en større udviklingsplan for hele området. Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen Euro Mall Holding ejer et areal i Warszawa hvor der er mulighed for opførelse af boligbyggeri bestående af 900-1.000 enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet af første etape forventes igangsat i foråret 2009 med aflevering medio 2010. De øvrige etaper forventes afleveret løbende frem til 2012. Boligerne forventes solgt som ejerlejligheder til private brugere. Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, Polen På Euro Mall Holdings jordarealer i Targówek-området, Warszawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen. Fuldt udbygget vil projektet bestå af 280 boligenheder samt ca.


Projektoverblik Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den samlede, bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. juli 2008

i Euro Mall Holding. Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter en bogført værdi på i alt DKK 928,7 mio. pr. 31. juli 2008.

TKD’s Byggestart/ ejerandel Forventet byggestart

Projektnavn

By

Segment

Areal (m²)

Polen Multifunktionelt center Stocznia, Young City

Gdansk

94.000

45 %

Medio 2009

Primo 2012

Residential Park, Bielany

Warszawa

60.000

100 %

Forår 2009

Løbende

Tivoli Residential Park, Targówek Tivoli Residential Park, Targówek

Warszawa Warszawa

18.800 4.300

100 % 100 %

Forår 2007 Primo 2009

Ultimo 2008 Efterår 2009

Poznan Warta

Poznan

50.000

100 %

-

2010

Shoppingcenter, Tarnów Shoppingcenter, Nowy Sącz Shoppingcenter, Jastrzębie Bytom Retail Park

Tarnów Nowy Sącz Jastrzębie Bytom

Mix Boliger/ Service Boliger Service Detail/ Boliger Detail Detail Detail Detail

16.200 17.000 43.300 25.800

100 % 100 % 1) 100 %

Efterår 2008 Medio 2008 Forår 2009 2008

Efterår 2009 Efterår 2009 Efterår 2010 Løbende

Tjekkiet Prague Airport Ruzyne II

Prag

Mix

20.000

100 %

2010

Fashion Arena Outlet Center

Prag

Detail

25.000

75 %

Sterboholy Retail Park

Prag

Detail

6.000

100 %

2010

Liberec Retail Park

Liberec

Detail

17.600

100 %

Efterår 2007

Kolin Shopping Centre

Kolin

Detail

10.000

100 %

Efterår 2007

Most Retail Park

Most

Detail

8.400

100 %

Efterår 2008

2011 Etape 1: November 2007 Etape 2: Ultimo 2009 2011 Etape 1: September 2008 Etape 2: Forår 2010 Oktober 2008 Etape 1: Forår 2009 Etape 2: Efterår 2010

Futurum Hradec Králové, udvidelse

Detail

9.700

20 %

Forår 2009

Forår 2010

Retailpark, Teplice

Hradec Králové Teplice

Detail

7.600

100 %

Forår 2009

Efterår 2009

Slovakiet Retailpark, Prešov

Prešov

Detail

9.300

100 %

Forår 2009

Efterår 2009

Euro Mall Holding totalt areal

ca.

2)

Forår 2007

Åbning/ Forventet åbning

445.000

1)     Baseret på honorarindtægter. 2)     Euro Mall Holdings avanceandel udgør 50 %.

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 17/32


Udvalgte projekter i Euro Mall Holding

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet

Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen

Tivoli Residential Park, Targ贸wek, Warszawa, Polen

Most Retail Park, Tjekkiet

18/32

TK Development A/S | Halv氓rsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning


4.300 m² serviceerhverv. Boligenhederne sælges som ejerlejligheder, og ca. 87 % af enhederne er p.t. solgt. Byggeriet af boligenhederne afsluttes i efteråret 2008. Bygningerne til serviceerhverv påregnes færdigopført i efteråret 2009. Shoppingcenter, Tarnów, Polen I den polske by Tarnów ejer Euro Mall Holding et areal til brug for opførelse af et shoppingcenter. Som følge af den store lejerinteresse er projektet udvidet og vil bestå af ca. 16.200 m² shoppingcenter hvoraf ca. 2.700 m² udgør supermarked og ca. 13.500 m² specialbutikker. Byggetilladelse til projektet foreligger, og den aktuelle udlejningsgrad udgør 78 %. Byggeriet er påbegyndt i september 2008, og åbning af centret forventes i efteråret 2009. Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Shoppingcenter, Nowy Sącz, Polen Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den polske by Nowy Sącz med henblik på opførelse af et shoppingcenter. Projektet er i kraft af stor lejerinteresse forøget og udgør nu ca. 17.000 m² bestående af ca. 5.000 m² hypermarked og ca. 12.000 m² specialbutikker. Aktuel udlejningsgrad udgør 82 %. Der er opnået byggetilladelse til projektet. Byggeriet er påbegyndt i august 2008, og åbning af centret forventes i efteråret 2009. Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Shoppingcenter, Jastrzębie, Polen Projektet der omfatter ca. 43.300 m² shoppingcenter, gennemføres af Atrium European Real Estate (tidl. Meinl European Land Ltd.) med Euro Mall Holding som projektudvikler. Euro Mall Holding har indgået udviklings- og honoraraftale med Atrium European Real Estate om Euro Mall Holdings assistance vedrørende udvikling, udlejning og byggestyring af projektet. Som en del af arbejdet med at sikre byggetilladelsen til projektet pågår der forhandlinger med myndighederne om infrastrukturen til projektet. Byggestart forventes i foråret 2009 med åbning af centret i efteråret 2010. Bytom Retail Park, Bytom, Polen På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i Bytom der har en central placering i Katowice-regionen, forventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca. 25.800 m². Projektet opføres etapevis i takt med udlejningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i takt med udlejning. Der er indgået betinget salgsaftale på en del af arealet. Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet I Prag udvikler koncernen et 25.000 m² factory outlet center. Projektet udvikles i et joint venture med en international samarbejdspartner med kompetence inden for factory outlets. Første etape på ca. 18.000 m² åbnede den 15. november 2007. Den aktuelle udlejningsgrad vedrørende første etape udgør ca. 80 %. Der pågår forhandlinger med flere potentielle, tjekkiske og internationale lejere til de resterende leje-

mål. Med baggrund i stor lejerinteresse efter mindre lejemål i projektet påbegyndes udlejningen af projektets anden etape på ca. 7.000 m² i oktober 2008. Byggestart forventes i foråret 2009 og åbning i efteråret 2009. Efter indkøring og modning forventes centret solgt. Liberec Retail Park, Tjekkiet Projektet omfatter ca. 17.600 m² retailpark der opføres i etaper. Første etape udgør ca. 11.400 m² og består af 13 enheder. Den aktuelle udlejningsgrad udgør 85 %. Første etape åbnede den 17. september 2008. Åbning af anden etape forventes i foråret 2010. Projektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding. Kolin Shopping Centre, Tjekkiet Projektet omfatter ca. 10.000 m² shoppingcenter. Byggeriet er påbegyndt i oktober 2007, og centret forventes at åbne i oktober 2008. Aktuel udlejningsgrad udgør 96 %. Projektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding. Most Retail Park, Tjekkiet Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den tjekkiske by Most med henblik på etablering af en retailpark på ca. 8.400 m². Der er opnået byggetilladelse til projektet. Projektet opføres i etaper. Første etape forventes færdigopført i foråret 2009, og anden etape i efteråret 2010. Udlejningen pågår, og der er indgået forhåndsaftaler med lejere på mere end halvdelen af arealet i første etape. Futurum Hradec Králové, udvidelse, Tjekkiet I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Králové der ejes i et joint venture af GE Capital, Heitman og TK Development hvor TK Developments ejerandel udgør 20 %, er der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m². Byggeriet forventes påbegyndt i foråret 2009 med åbning i foråret 2010. Retailpark, Teplice, Tjekkiet Euro Mall Holding har erhvervet arealer i Teplice med henblik på opførelse af en retailpark på ca. 7.600 m². Det planlagte projekt ligger inden for lokalplanen for området, og byggetilladelse forventes at foreligge i efteråret 2008. Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2009 med åbning i efteråret 2009. Retailpark, Prešov, Slovakiet Euro Mall Holding har erhvervet arealer i Prešov med henblik på opførelse af en retailpark på ca. 9.300 m². Det planlagte projekt ligger inden for lokalplanen for området, og byggetilladelse forventes at foreligge i efteråret 2008. Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2009 med åbning i efteråret 2009.

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 19/32


Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen under materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi. Værdien af koncernens investeringsejendomme udgør pr. 31. juli 2008 DKK 368,9 mio. Nedenstående skema viser en opgørelse over koncernens investeringsejendomme. Projektnavn

By

Segment

Areal* (m²)

Ejer- Åbning andel

Futurum Hradec Králové

Hradec Králové

Detail

18.300

20% Nov. 2000

Tyskland

Lüdenscheid / Berlin

Boliger/ mix

26.000

100% 19941998

Investeringsejendomme i alt

44.300

* Inkl. fællesarealer.

Centraleuropa Euro Mall Holdings investeringsejendom er pr. 31. juli 2008 bogført til DKK 140,4 mio. baseret på en afkastgrad på 7,0 %. TK Development har gennem Euro Mall Holding ejet 20 % af joint venturet Euro Mall Ventures S.à.r.l., Luxembourg. Dette selskab har indgået aftale om salg af shoppingcentrene Futurum Ostrava og Haná Shopping Centre, beliggende i henholdsvis Ostrava og Olomouc i Tjekkiet. Centrene er afleveret til køber i juni 2008. Der henvises i øvrigt til foranstående omtale. Koncernens tilbageværende investeringsejendom Futurum Hradec Králové, Tjekkiet ejes i joint venturet med GE Capital/Heitman, og TK Development har adgang til en performance-bestemt andel af værdireguleringerne på en del af ejendommen hvilket er indregnet i den bogførte værdi. Der har i første halvår 2008/09 været en tilfredsstillende udlejningssituation. Nye lejekontrakter i forbindelse med udskiftning af eller genforhandling med eksisterende lejere indgås generelt på et højere lejeniveau. Periodens værdiregulering udgør DKK 17,6 mio. I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Králové er der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m². Byggeriet forventes påbegyndt i foråret 2009 med åbning i

20/32 TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

foråret 2010.

Tyskland Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland hvoraf en kombineret erhvervs- og boligudlejningsejendom er beliggende i Lüdenscheid i det vestlige Tyskland, og de fire resterende ejendomme er boligudlejningsejendomme i randområdet af Berlin. Ejendommene er pr. 31. juli 2008 bogført til DKK 228,5 mio. baseret på en afkastgrad på 6,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow model med en 2,5 % årlig huslejestigning over en 10-årig periode.


Regnskabsberetning

Halvårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2007/08. Halvårsrapporten er ikke revideret.

Resultatopgørelsen

DKK 24,7 mio. i første halvår 2007/08. Finansiering I første halvår 2008/09 er der realiseret en nettofinansieringsudgift på DKK 19,9 mio. hvilket i forhold til samme periode året før er en reduktion på DKK 6,5 mio. svarende til 24,7 %. Reduktionen kan henføres til en nedbringelse af koncernens nettorentebærende gæld i forhold til samme periode året før.

Omsætning Omsætningen er for første halvår 2008/09 realiseret med DKK 288,7 mio. mod DKK 427,9 mio. for første halvår 2007/08. Omsætningen fordelt på geografiske segmenter fordeler sig med 90,0 % i Nordeuropa og 10,0 % i Centraleuropa. Omsætningen fordelt på forretningssegmenter fordeler sig med 37,2 % i butikssegmentet, 16,3 % i kontorsegmentet, 36,6 % i projekter med segmentmix og 9,9 % i boligsegmentet. Bruttoresultat Bruttoresultatet udgør for første halvår 2008/09 DKK 159,8 mio. mod DKK 204,5 mio. for samme periode året før. Ud over indtjening fra drift og salg af koncernens projekter er bruttoresultatet påvirket af indtjening fra salg af to af koncernens investeringsejendomme i Tjekkiet, jf. omtale foran på DKK 42,3 mio. og positiv værdiregulering af koncernens tilbageværende investeringsejendomme på DKK 17,6 mio., i alt DKK 59,9 mio. Værdireguleringen udgjorde i første halvår 2007/08 DKK 10,8 mio. Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør for første halvår 2008/09 DKK 83,2 mio. hvilket i forhold til første halvår 2007/08 er en stigning på 5,6 %. Personaleomkostninger udgør DKK 59,6 mio. i første halvår 2008/09 og er dermed forøget med ca. 10 % i forhold til samme periode året før. Antallet af medarbejdere i koncernen er steget fra 158 pr. 31. juli 2007 til 161 pr. 31. januar 2008 og i første halvår 2008/09 til 166 pr. 31. juli 2008. Stigningen i antal medarbejdere i første halvår 2008/09 vedrører primært en fortsat styrkelse af organisationen inden for projektudvikling og projektstyring. Andre eksterne omkostninger udgør DKK 23,6 mio. mod

Skat af periodens resultat Skat af periodens resultat udgør DKK 3,0 mio. svarende til en skatteprocent på 5,6 %. Den lavere skatteprocent skyldes at en del af indtjeningen ved salg af projekter i udlandet realiseres som skattefri aktieavancer. Resultat efter skat Koncernens resultat efter skat udgør for første halvår 2008/09 DKK 50,9 mio. mod DKK 57,9 mio. for den tilsvarende periode året før.

Balancen Koncernens samlede balance pr. 31. juli 2008 andrager DKK 3.914,9 mio. hvilket i forhold til 31. juli 2007 er en reduktion på DKK 189,8 mio. og i forhold til 31. januar 2008 en reduktion på DKK 156,0 mio.

Aktiver Goodwill Goodwill andrager pr. 31. juli 2008 DKK 33,3 mio. og er i første halvår 2008/09 forøget med DKK 2,0 mio. i forbindelse med køb af den resterende del af IØ Fondens aktier i Euro Mall Holding A/S. Der er ikke indikationer på at der skal foretages nedskrivning af værdien. Investeringsejendomme Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme finder sted ud fra en discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendomme er pr. 31. juli 2008 fortsat foretaget på basis af en afkastgrad på 6 %. Værdiansættelsen af koncernens centraleuropæiske investeringsejendomme er fortsat baseret på en afkastgrad på

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 21/32


Passiver

7 %. Pr. 31. juli 2008 udgør den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme DKK 368,9 mio. hvoraf DKK 140,4 mio. vedrører den centraleuropæiske investeringsejendom i Euro Mall Holding, og DKK 228,5 mio. vedrører de tyske investeringsejendomme. Udskudt skatteaktiv

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. juli 2008 DKK 1.521,7 mio. Pr. 31. januar 2008 udgjorde koncernens egenkapital DKK 1.533,8 mio. hvoraf DKK 93,9 mio. kunne henføres til minoritetsandele. Egenkapitalen udgjorde pr. 31. juli 2007 DKK 1.285,7 mio.

Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. juli 2008 DKK 260,0 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2008 er et fald på DKK 5,9 mio. På baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode har ledelsen foretaget en konkret vurdering af værdiansættelsen af det udskudte skatteaktiv. Ledelsen forventer således inden for denne periode at kunne anvende de skattemæssige underskud som ligger til grund for det udskudte skatteaktiv.

Ændringen i den samlede egenkapital er en kombination af en stigning som følge af periodens resultat, en reduktion i minoritetsandelen som følge af at TK Development i perioden har købt den resterende del IØ Fondens ejerandel i delkoncernen Euro Mall Holding A/S, jf. tidligere omtale samt positive kursreguleringer på DKK 29,1 mio.

Projektbeholdning

Langfristede forpligtelser

Den samlede projektbeholdning er i forhold til 31. januar 2008 forøget med DKK 180,4 mio. og udgør DKK 2.178,7 mio. Projektbeholdningen udgjorde pr. 31. juli 2007 DKK 2.236,2 mio.

Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. juli 2008 DKK 392,0 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2008 er en reduktion på DKK 90,5 mio. Reduktionen kan i al væsentlighed henføres til fald i gæld til kreditinstitutter som følge af afdrag og indfrielse af lån. Langfristede forpligtelser udgjorde pr. 31. juli 2007 DKK 371,4 mio.

Stigningen er en kombination af flere forhold, herunder: •

at der pågår byggeri af projekter der indgår i joint venture samarbejder hvorom der ikke er indgået aftaler om forward funding og at der i perioden er købt arealer til brug for planlagte projekter

De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-aftaler udgør pr. 31. juli 2008 DKK 1.363,3 mio. mod DKK 832,0 mio. pr. 31. januar 2008. Stigningen er udtryk for oparbejdelse af forward funding på igangværende projekter. Pr. 31. juli 2008 udgør forward funding 98,9 % af den bogførte værdi af solgte projekter, brutto. Tilgodehavender De samlede tilgodehavender udgør pr. 31. juli 2008 DKK 535,2 mio. mod DKK 495,3 mio. pr. 31. januar 2008 og DKK 562,3 mio. pr. 31. juli 2007. Stigningen kan primært henføres til tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser hvor en væsentlig del er afregnet efter regnskabsperiodens udløb. Likvide beholdninger Likvide beholdninger andrager pr. 31. juli 2008 DKK 495,6 mio. mod DKK 644,4 mio. pr. 31. januar 2008 og DKK 381,2 mio. pr. 31. juli 2007.

22/32

Egenkapital

TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

Soliditeten udgør 38,9 %.

Kortfristede forpligtelser De kortfristede forpligtelser er i forhold til 31. januar 2008 reduceret med DKK 53,4 mio. og udgør pr. 31. juli 2008 DKK 2.001,2 mio. Kortfristede forpligtelser androg pr. 31. juli 2007 DKK 2.447,6 mio. Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i likvide beholdninger i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Beløbet for modregninger i likvide beholdninger udgør DKK 23,9 mio.

Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen for første halvår 2008/09 viser negative pengestrømme fra driftsaktivitet med DKK 238,0 mio., positive pengestrømme fra investeringsaktivitet med DKK 205,6 mio. primært som følge af salg af investeringsejendomme og negative pengestrømme fra finansieringsaktivitet med DKK 129,8 mio.

Økonomiske mål For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har ledelsen vedtaget likviditetsmål i de projektaktive delkoncerner TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den samlede koncern svarende til en soliditet på minimum 30 %, beregnet som egenkapital i


forhold til samlede aktiver. I forhold til koncernens hovedbankforbindelse anvendes både likviditetsmæssige og soliditetsmæssige mål. Begge er opfyldt i perioden.

Øvrige forhold Koncernen har indtil for nylig haft et engagement i Roskilde Bank. Engagementet er nu indfriet og i stedet overført til koncernens hovedbankforbindelse. For en nærmere beskrivelse af koncernens øvrige forhold, herunder risikoforhold henvises til koncernens årsrapport for 2007/08 der er tilgængelig på koncernens hjemmeside www. tk-development.dk.

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 23/32


Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt halvårsrapporten for første halvår 2008/09 for TK Development A/S.

cernens aktiver, passiver, egenkapital og finansielle stilling pr. 31. juli 2008 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar til 31. juli 2008.

Halvårsrapporten der er urevideret, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Vi anser ledelsesberetningen for at give en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed samt en retvisende beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer som koncernen står overfor.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig således at halvårsrapporten giver et retvisende billede af kon-

Aalborg, den 30. september 2008

DIREKTIONEN

Frede Clausen

Robert Andersen

BESTYRELSEN

Poul Lauritsen

Torsten Erik Rasmussen

Kurt Daell

Per Søndergaard Pedersen

Jesper Jarlbæk

Niels Roth

24/32 TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Ledelsespåtegning


Koncernregnskab

Resultatopgørelse

1. halvår 2008/09

1. halvår 2007/08

Hele året 2007/08

288,7 -188,8 59,9 159,8

427,9 -234,2 10,8 204,5

2.586,8 -2.077,5 44,5 553,8

Andre eksterne omkostninger Personaleomkostninger I alt

23,6 59,6 83,2

24,7 54,1 78,8

47,8 110,6 158,4

Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver Ordinært resultat før finansiering

76,6 2,9 73,7

125,7 4,6 121,1

395,4 8,6 386,8

0,1 36,2 -56,1 -19,8

0,2 12,5 -38,9 -26,2

0,3 60,4 -102,1 -41,4

53,9 3,0 50,9

94,9 33,0 61,9

345,4 73,5 271,9

50,9 0,0 50,9

57,9 4,0 61,9

249,5 22,4 271,9

1,8 1,8

2,1 2,0

8,9 8,8

Beløb i mio. DKK Nettoomsætning Eksterne direkte projektomkostninger Værdiregulering investeringsejendomme, netto Bruttoresultat

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder Finansielle indtægter Finansielle omkostninger I alt Resultat før skat Skat af periodens resultat Periodens resultat Fordeles således Aktionærer i TK Development A/S Minoritetsandele Resultat pr. aktie i DKK Resultat pr. aktie (EPS) á nom. DKK 20 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) á nom. DKK 20

Koncernregnskab | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 25/32


Balance

Beløb i mio. DKK

31.07.08

31.01.08

31.07.07

33,3 33,3

31,3 31,3

31,3 31,3

Investeringsejendomme Investeringsejendomme under opførelse Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Materielle aktiver

368,9 0,0 13,8 382,7

584,6 0,0 14,2 598,8

543,2 0,3 16,7 560,2

Kapitalandele i associerede virksomheder Andre værdipapirer og kapitalandele Udskudte skatteaktiver Andre langfristede aktiver

24,0 1,4 260,0 285,4

23,9 8,9 266,0 298,8

23,9 10,9 279,4 314,2

Langfristede aktiver i alt

701,4

928,9

905,7

2.178,7

1.998,3

2.236,2

263,3 8,7 250,7 12,5 535,2

220,1 8,4 256,5 10,3 495,3

274,8 9,3 274,7 3,5 562,3

Værdipapirer Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt

4,0 495,6 3.213,5

4,0 644,4 3.142,0

19,3 381,2 3.199,0

AKTIVER

3.914,9

4.070,9

4.104,7

AKTIVER Langfristede aktiver Goodwill Immaterielle aktiver

Kortfristede aktiver Igangværende og færdige projekter Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser Tilgodehavender hos associerede virksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender i alt

26/32

TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Koncernregnskab


Beløb i mio. DKK

31.07.08

31.01.08

31.07.07

560,9 86,2 874,6 1.521,7 0,0 1.521,7

560,9 57,1 821,9 1.439,9 93,9 1.533,8

560,9 168,3 483,8 1.213,0 72,7 1.285,7

319,0 19,7 53,3 392,0

408,3 21,9 52,3 482,5

264,2 38,0 69,2 371,4

Kreditinstitutter Leverandørgæld og andre gældsforpligtelser Modtagne forudbetalinger fra kunder Selskabsskat Hensatte forpligtelser Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Kortfristede forpligtelser i alt

1.395,2 272,8 47,3 46,5 12,0 216,8 10,6 2.001,2

1.348,3 381,7 52,8 67,0 11,1 187,9 5,8 2.054,6

1.719,1 461,9 70,9 41,4 13,0 140,2 1,1 2.447,6

Forpligtelser i alt

2.392,2

2.537,1

2.819,0

PASSIVER

3.914,9

4.070,9

4.104,7

PASSIVER Egenkapital Aktiekapital Andre reserver Overført resultat Aktionærernes andel af egenkapitalen Minoritetsandele Egenkapital i alt Forpligtelser Kreditinstitutter Hensatte forpligtelser Udskudte skatteforpligtelser Langfristede forpligtelser i alt

Koncernregnskab | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 27/32


Egenkapitalopgørelse

Aktiekapitalen i TK Development A/S er ikke opdelt i klasser og består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20. (nominelt DKK 560.876.200).

Beløb i mio. DKK

AktionærOverført ernes andel resultat af egenkapital i alt

Aktiekapital

Andre reserver

560,9

157,1

435,7

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

0,1 0,3 0,4 10,8 11,2 0,0 0,0 0,0 0,0

560,9

Egenkapital pr. 1.2.2007 Valutakursreguleringer, udenlandske virksomheder Udskudt skat af periodens egenkapitalbevægelser Nettoindtægter indregnet direkte på egenkapitalen Periodens resultat Samlede indregnede indtægter og omkostninger Udbetalt udbytte Aktiebaseret aflønning Afgang i forbindelse med forøgelse af ejerandel i datterselskab Øvrige transaktioner Egenkapital 31.7.2007 Valutakursreguleringer, udenlandske virksomheder Udskudt skat af periodens egenkapitalbevægelser Nettoindtægter indregnet direkte på egenkapitalen Periodens resultat Samlede indregnede indtægter og omkostninger Overført til frie reserver * Udbetalt udbytte Aktiebaseret aflønning Øvrige transaktioner Egenkapital 31.1.2008 Valutakursreguleringer, udenlandske virksomheder Udskudt skat af periodens egenkapitalbevægelser Nettoindtægter indregnet direkte på egenkapitalen Periodens resultat Samlede indregnede indtægter og omkostninger Udbetalt udbytte Aktiebaseret aflønning Afgang i forbindelse med forøgelse af ejerandel i datterselskab Øvrige transaktioner Egenkapital 31.7.2008

Minoritetsandele

Egenkapital i alt

1.153,7

137,2

1.290,9

0,0 0,0 0,0 47,1 47,1 0,0 1,0 0,0 1,0

0,1 0,3 0,4 57,9 58,3 0,0 1,0 0,0 1,0

0,1 0,0 0,1 4,0 4,1 0,0 0,0 -68,6 -68,6

0,2 0,3 0,5 61,9 62,4 0,0 1,0 -68,6 -67,6

168,3

483,8

1.213,0

72,7

1.285,7

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

33,9 0,5 34,4 33,7 68,1 -179,3 0,0 0,0 -179,3

0,0 0,0 0,0 157,9 157,9 179,3 0,0 0,9 180,2

33,9 0,5 34,4 191,6 226,0 0,0 0,0 0,9 0,9

2,8 0,0 2,8 18,4 21,2 0,0 0,0 0,0 0,0

36,7 0,5 37,2 210,0 247,2 0,0 0,0 0,9 0,9

560,9

57,1

821,9

1.439,9

93,9

1.533,8

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

33,6 -4,5 29,1 0,0 29,1 0,0 0,0 0,0 0,0

0,0 0,0 0,0 50,9 50,9 0,0 1,8 0,0 1,8

33,6 -4,5 29,1 50,9 80,0 0,0 1,8 0,0 1,8

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -20,0 0,0 -73,9 -93,9

33,6 -4,5 29,1 50,9 80,0 -20,0 1,8 -73,9 -92,1

560,9

86,2

874,6

1.521,7

0,0

1.521,7

* Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme er overført til frie reserver, idet der ikke er krav om binding på egenkapital i koncernen.

28/32

TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Koncernregnskab


Pengestrømsopgørelse

Beløb i mio. DKK

1. halvår 2008/09

1. halvår 2007/08

Hele året 2007/08

Resultat før finansiering Reguleringer for ikke-kontante poster: Værdireguleringer investeringsejendomme Afskrivninger Hensatte forpligtelser Kursreguleringer Ændringer i investeringer i projekter m.v. Ændringer i tilgodehavender Ændringer i kreditorer og anden gæld Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat

73,7

121,1

386,8

-59,9 3,0 0,0 -17,8 -50,6 -11,6 -117,0 -180,2

-10,8 4,5 -17,3 -1,9 -701,7 88,5 231,5 -286,1

-44,5 8,4 -35,1 6,0 -385,4 174,8 186,5 297,5

Betalte renter m.v. Modtagne renter m.v. Betalt selskabsskat Pengestrøm fra driftsaktivitet

-61,2 25,1 -21,7 -238,0

-73,5 12,4 -13,0 -360,2

-168,5 37,7 -24,1 142,6

-3,4 1,4 0,0 276,1 0,0 -75,9 -0,2 7,6 205,6

-3,3 0,6 0,3 0,0 -0,3 -70,8 20,2 0,0 -53,3

-6,3 2,3 -6,6 0,0 0,0 -70,8 -0,4 25,3 -56,5

Udbytteudlodning minoritetsaktionærer Ændringer i langfristet finansiering Optagelse af langfristet finansiering Optagelse af projektfinansiering Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstituttet Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

-20,0 -229,4 140,2 15,2 -35,8 -129,8

0,0 -15,4 0,0 725,8 -515,1 195,3

0,0 -59,9 188,5 950,7 -1.122,8 -43,5

Periodens pengestrøm Likvider, primo Kursregulering af likvider Likvider ultimo

-162,2 644,4 13,4 495,6

-218,2 601,1 -1,7 381,2

42,6 601,1 0,7 644,4

Køb af materielle anlægsaktiver Salg af materielle anlægsaktiver Investeringer i investeringsejendomme Salg af investeringsejendomme Investeringer i materielle anlægsaktiver under opførelse Forøgelse ejerandel Euro Mall Holding A/S Køb af værdipapirer og kapitalandele Salg af værdipapirer og kapitalandele Pengestrøm fra investeringsaktivitet

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter samt øvrige likvide beholdninger som koncernens ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 388,9 mio. Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af halvårsregnskabet alene.

Koncernregnskab | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 29/32


Noter Note 1. Segmentoplysninger (Beløb i mio. DKK) Primært segment 2008/09 Nettoomsætning Værdiregulering investeringsejendomme, netto Resultat associerede virksomheder Ordinært resultat før finansiering Kapitalandele i associerede virksomheder Segmentaktiver Segmentforpligtelser Anlægsinvesteringer Afskrivninger Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger Primært segment 2007/08 Nettoomsætning Værdiregulering investeringsejendomme, netto Resultat associerede virksomheder Ordinært resultat før finansiering Kapitalandele i associerede virksomheder Segmentaktiver Segmentforpligtelser Anlægsinvesteringer Afskrivninger Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger

30/32

Ikke fordelt

I alt

259,8 0,0 0,0 18,9 23,6 1.711,7 1.366,7 1,4 2,5 3,6

28,9 59,9 0,1 54,8 0,4 1.930,6 926,7 2,0 0,5 -1,4

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 272,6 99,8 0,0 0,0 0,0

288,7 59,9 0,1 73,7 24,0 3.914,9 2.393,2 3,4 3,0 2,2

Nordeuropa

Centraleuropa

Ikke fordelt

I alt

398,7 0,4 0,0 43,8 23,5 2.399,8 2.163,4 1,5 4,0 -1,9

29,2 10,4 0,2 77,3 0,4 1.421,9 581,5 1,5 0,6 -79,0

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 283,0 74,1 0,0 0,0 0,0

427,9 10,8 0,2 121,1 23,9 4.104,7 2.819,0 3,0 4,6 -80,9

Kontor

Bolig

Segmentmix

Ikke fordelt

I alt

107,3 1.515,5 0,0

47,0 149,8 0,0

28,5 669,3 0,0

105,9 727,0 0,0

0,0 853,3 3,4

288,7 3.914,9 3,4

Butik

Kontor

Bolig

Segmentmix

Ikke fordelt

I alt

332,0 1.358,2 0,0

0,0 226,6 0,0

42,6 379,1 0,0

53,3 1.365,2 0,0

0,0 775,6 3,0

427,9 4.104,7 3,0

Sekundært segment 2007/08 Nettoomsætning Segmentaktiver Anlægsinvesteringer

Centraleuropa

Butik

Sekundært segment 2008/09 Nettoomsætning Segmentaktiver Anlægsinvesteringer

Nordeuropa

TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Koncernregnskab


Note 2. Aktiebaseret vederlæggelse Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen 27. maj 2008 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom. DKK 14.000.000 (700.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen har 5. juni 2008 besluttet at udnytte denne bemyndigelse til iværksættelse af incentiveprogram hvor direktionen tildeles 170.000 stk. warrants, og 528.000 stk. tildeles øvrige ledende medarbejdere således at der i alt tildeles 698.000 stk. warrants. Der er tale om et fireårigt program med tidligste udnyttelse efter tre år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op til tre år. Heri ligger at aktier op til en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet med tillæg af skattetilsvar kan afhændes uden begrænsninger mens aktier herudover tidligst kan afstås i løbet af en treårig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i den treårige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 698.000 stk. warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret: • efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011) • efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. september 2011) • efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012) Exercise-kursen fastlægges på basis af den gennemsnitlige noterede markedskurs i perioden 9. -20. juni 2008 med en årlig regulering på 8 % som udtryk for forlods afkast til aktionærerne. Tegningskursen pr. aktie a nom DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte kan herefter med basis i kurs 66,9 opgøres til henholdsvis DKK 83,4, DKK 86,2 of DKK 90,2 for udnyttelse i de respektive tre 6ugers perioder. Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 66,9, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år ved anvendelse af BlackScholes-formlen beregnet til DKK 11,9 mio. der udgiftsføres løbende over incentiveprogrammets løbetid. Beregningen er foretaget på grundlag af en forventet fremtidig volatilitet på 40, en hurdle rate på 8 % p.a. og et risikofrit renteniveau på 5 % p.a. Det er derudover forudsat at tegningsretterne udnyttes i den midterste udnyttelsesperiode. Med det seneste besluttede incentiveprogram er der derfor nu 2 eksisterende incentiveprogrammer i koncernen. Antal warrants

31.7.2008

31.1.2008

31.7.2007

690.000 0 0 0 690.000

704.000 0 -14.000 0 690.000

826.000 0 -122.000 0 704.000

0

0

0

1,0

1,9

1,0

31.7.2008

31.1.2008

31.7.2007

0 698.000 0 0 698.000

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0

0

0

0,8

0,0

0,0

Incentiveprogram af december 2005 Udestående warrants primo Tildelt i regnskabsåret Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold Udnyttet i regnskabsåret Udestående warrants ultimo Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen Resultatført aktiebaseret vederlæggelse

For de udestående warrants pr. 31. juli 2008 udgør intervallet af udnyttelseskurser 74,54-80,63 kr. pr. option. Antal warrants Incentiveprogram af juni 2008 Udestående warrants primo Tildelt i regnskabsåret Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold Udnyttet i regnskabsåret Udestående warrants ultimo Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen Resultatført aktiebaseret vederlæggelse For de udestående warrants pr. 31. juli 2008 udgør intervallet af udnyttelseskurser 83,4-90,2 kr. pr. option.

Koncernregnskab | TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 31/32


Note 3. Ændringer i eventualaktiver og eventualforpligtelser Siden den seneste offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og eventualforpligtelser.

Note 4. Transaktioner med nærtstående parter Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Nærtstående parter med betydelig indflydelse i selskabet og koncernen kan kategoriseres som følger: • Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) • Dattervirksomheder, joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder. Udover aflønning til bestyrelse og direktion samt den i note 2 beskrevne, aktiebasserede vederlæggelse, samt nedennævnte, har der ikke været transaktioner med bestyrelse og direktion.

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) Andel af aktiekapitalen i antal stk. Forpligtelse overfor direktion vedr. fastholdelsesbonus Forpligtelse overfor direktion vedr. medarbejderobligationer Joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder Honorarer fra joint ventures Renteindtægter fra joint ventures Renteomkostninger til joint ventures Renteindtægter fra associerede virksomheder Tilgodehavender hos associerede virksomheder Tilgodehavender hos joint ventures Gæld til joint ventures Herudover har der ikke i perioden været transaktioner med nærtstående parter.

32/32

TK Development A/S | Halvårsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

31.7.2008

31.1.2008

31.7.2007

2.001.234 0,0 1,2

1.971.234 5,7 0,1

1.880.934 4,8 0,0

0,6 11,7 -3,9 0,2 8,7 157,3 119,8

9,0 10,1 -5,4 0,4 8,4 122,7 126,9

2,2 5,1 -2,3 0,2 9,3 112,1 66,7

/Nr_12_TKD_Halvaar_200809  

http://tk-development.com/Files/Billeder/Issuu/Kvartalsmeddelelser/2008_09/Nr_12_TKD_Halvaar_200809.pdf