Page 1

Halvår 10-11

05/10/10

11:27

Side 1

Aktionærinformation - halvårsrapport 2010/11 (1. februar 2010 - 31. juli 2010)

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet


Halvår 10-11

05/10/10

11:27

Side 2

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN

1. halvår

1. halvår

Hele året

2010/11

2009/10

2009/10

Hovedtal: Nettoomsætning Værdiregulering investeringsejendomme, netto

206,9 1,1

1.177,7 2,1

1.369,9 -10,9

Bruttoresultat Resultat før finansiering Finansiering m.v. Resultat før skat Periodens resultat Aktionærernes andel af periodens resultat

106,0 40,4 -32,9 8,4 6,2 6,2

161,4 84,7 -4,6 80,6 68,2 68,2

200,5 57,5 -17,9 39,4 25,4 25,4

4.586,9 364,9 356,6 3.439,6 3.439,9 -0,3

4.191,4 380,5 368,3 2.922,5 2.925,8 -3,3

4.377,3 364,3 355,1 3.249,5 3.253,5 -4,0

10,7 1.610,3

0,0 1.605,7

17,8 1.593,4

-181,8 2.369,6

-270,5 1.851,5

-582,8 2.178,9

Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) * Overskudsgrad (EBIT margin) Soliditetsgrad (egenkapital) Indre værdi (nom. DKK 20) Kurs/indre værdi (P/BV) Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 Udbytte (i DKK pr. aktie) Børskurs (nom. DKK 20)

0,8 % 19,5 % 35,1 % 57,4 0,4 0,2 0,0 24

8,8 % 7,2 % 38,3 % 57,3 0,4 2,4 0,0 25

1,6 % 4,2 % 36,4 % 56,8 0,5 0,9 0,0 29

Nøgletal korrigeret for warrants: Egenkapitalforrentning (ROE) * Soliditetsgrad (egenkapital) Indre værdi (nom. DKK 20) Resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20

0,8 % 35,1 % 57,4 0,2

8,8 % 38,3 % 57,3 2,4

1,6 % 36,4 % 56,8 0,9

DKK mio.

Samlet balance Materielle anlægsaktiver heraf investeringsejendomme Projektportefølje heraf projektbeholdning heraf modtagne forudbetalinger fra kunder Tilgodeh. vedr. igangværende arbejder for fremmed regering Egenkapital Pengestrøm fra driften Netto rentebærende gæld, ultimo

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo. * Omregnet til helårsbasis.

2


Halvår 10-11

05/10/10

11:27

Side 3

Resume ■

Første halvår 2010/11

TK Development realiserede et resultat på DKK 6,2 mio. efter skat mod

TK Development realiserede i første halvår 2010/11 et resultat på DKK 6,2

DKK 68,2 mio. for samme periode året før.

mio. efter skat mod DKK 68,2 mio. for tilsvarende periode året før.

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. juli 2010 DKK 1.610,3 mio., svarende til en soliditet på 35,1 %.

Resultat efter skat for TKD Nordeuropa udgør DKK 1,3 mio. mod DKK 63,9

Koncernens 10.900 m2 retailpark i Uppsala, Sverige, er færdigopført og

mio. for tilsvarende periode året før. For Euro Mall Holding udgør periodens

åbnede fuldt udlejet i marts 2010. Retailparken er solgt, baseret på for-

resultat efter skat DKK 1,2 mio. mod DKK 2,4 mio. for samme periode året

ward funding, og i april 2010 afleveret til investor, den institutionelle

før. Periodens resultat efter skat i den resterende del af koncernen udgør

afdeling af tyske IVG Funds.

DKK 3,7 mio. efter skat mod DKK 1,9 mio. samme periode året før.

Koncernens shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund, Danmark, er færdigopført og åbnede som planlagt den 25. marts 2010. Centret har

Balancen udgør pr. 31. juli 2010 DKK 4.586,9 mio. mod DKK 4.377,3 mio. pr. 31.

en aktuel udlejningsgrad på 92 %, og der pågår forhandlinger med lej-

januar 2010. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.610,3 mio., svarende til en

ere til de resterende lejemål. Centret har oplevet en god åbning og en

soliditet på 35,1 %.

tilfredsstillende kundetilstrømning. ■

Koncernens samlede projektportefølje udgør pr. 31. juli 2010 DKK 3.440

Afleverede projekter

mio. Heraf udgør de færdigopførte projekter DKK 2.059 mio. som dermed er cashflow-genererende. Den årlige nettoleje ved aktuel udlej-

ning udgør DKK 148,3 mio., svarende til en forrentning af den investe-

Der er i første kvartal 2010/11 afleveret projekter på ca. 11.000 m2. Der er ikke

rede kapital på ca. 7,2 %.

afleveret projekter i andet kvartal 2010/11.

Koncernen har i august 2010 overtaget færdigudviklingen af et ejendomsprojekt på ca. 5.400 m2 på Trøjborgvej i Århus, Danmark. Der fore-

Retailpark, Uppsala, Sverige

ligger byggetilladelse, og projektet er fuldt finansieret. Projektet gen-

I Uppsala, Sverige, har TKD Nordeuropa udviklet og opført en ca. 10.900 m2

nemføres i samarbejde med Nordica Real Estate A/S via et fælles pro-

retailpark. Retailparken er solgt, baseret på forward funding, til den institu-

jektselskab hvoraf koncernens ejerandel udgør 20 %.

tionelle afdeling af tyske IVG Funds. Retailparken åbnede fuldt udlejet i

I forbindelse med overtagelsen af projektet på Trøjborgvej i Århus, Dan-

marts 2010 og er i april 2010 overdraget til investor.

mark, er der solgt to af koncernens færdigopførte retailparker til det fælles projektselskab. ■

På baggrund af en tilfredsstillende forhåndsudlejning har TK Development i april 2010 påbegyndt byggeriet af fase II af Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet, på ca. 7.000 m2. Byggeriet forløber planmæssigt, og åbning forventes i oktober 2010.

Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. juli 2010 986.000 m2 (31. januar 2010: 957.000 m2).

Siden begyndelsen af 2010 har markedsforholdene ændret sig i positiv retning. På investorsiden er markederne generelt præget af en forsigtig optimisme og øget investeringslyst. Der opleves en stigende efterspørgsel efter fast ejendom hvor kvalitet og beliggenhed fortsat er afgørende elementer for investorerne.

Det er ledelsens vurdering at der er fundet et nyt niveau for priser på jord, entrepriser og leje og for prissætningen på fast ejendom. De nye prisniveauer underbygger at der også fremadrettet er god rentabilitet i udvikling af fast ejendom, og på nye projekter i projektporteføljen forventes dermed en normal avance.

Der blev den 1. juli 2010 afholdt ekstraordinær generalforsamling hvor

Retailpark, Uppsala, Sverige

generalforsamlingen besluttede at gennemføre en kapitalforhøjelse

som fortegningsemission med et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio.

Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, Polen

Kapitalforhøjelsen er gennemført i august 2010.

Koncernen har i efteråret 2008 afsluttet byggeriet af koncernens første

TK Development står efter den gennemførte kapitalforhøjelse styrket i

boligprojekt i Polen. Projektet består af 280 lejligheder der sælges som ejer-

forhold til at udnytte projektmulighederne i det nuværende marked.

lejligheder. Størstedelen heraf er overdraget til nye ejere i tidligere regn-

Koncernen forventer for 2010/11 fortsat et resultat efter skat i niveauet

skabsår. De resterende fire boligenheder er overdraget til køberne i første

DKK 100 mio.

kvartal 2010/11.

3


Halvår 10-11

05/10/10

11:27

Side 4

I Polen er byggeriet af ca. 5.600 m2 kontorbyggeri i Tivoli Residential Park,

Fremdrift i koncernens projekter

Warszawa, påbegyndt i foråret 2010, og byggeriet forløber planmæssigt. Af det samlede projekt er ca. 3.500 m2 solgt til en bruger, og aftalen er baseret

TK Development har fortsat fokus på gennemførelse af de eksisterende

på forward funding.

projekter i porteføljen, herunder sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyndelse af byggeri. Dette fokus har løbende sikret en god

På baggrund af en tilfredsstillende forhåndsudlejning har TK Development

fremdrift på og yderligere optimering af de enkelte projekter. Som følge af

i april 2010 påbegyndt byggeriet af fase II af Fashion Arena Outlet Center,

den økonomiske afmatning og det deraf følgende skifte i markedsforholde-

Prag, Tjekkiet, på ca. 7.000 m2. Byggeriet forløber planmæssigt, og åbning

ne er en del af koncernens projektbeholdning indtjeningsmæssigt under

forventes i oktober 2010.

pres. Dette er dog delvist kompenseret ved lavere byggepriser.

Markedsforhold

Koncernens shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund, Danmark, er færdigopført og åbnede som planlagt den 25. marts 2010. Centret har en aktuel udlejningsgrad på 92 %, og der pågår forhandlinger med lejere til de reste-

Den økonomiske krise har bevirket at markedssituationen for koncernen

rende lejemål. Centret har oplevet en god åbning og har en tilfredsstillen-

gennem de seneste år har været vanskelig.

de kundetilstrømning. De finansielle markeder har været præget af usikkerhed hvor kreditinstitutI koncernens shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sa˛cz, Polen, som

terne har været yderst tilbageholdende med at yde lån til finansiering af

åbnede i oktober 2009, er både driften og kundetilstrømningen fortsat til-

fast ejendom eller har stillet høje krav til egenkapitalindskud i de enkelte

fredsstillende. Centret er fuldt udlejet idet der dog sker udskiftning af

projekter hos såvel projektudviklere som investorer.

enkelte lejere. Den økonomiske afmatning har bevirket at priserne på byggeri og jord over Koncernens shoppingcenter Galeria Tarnovia i Tarnów, Polen, som åbnede i

de seneste år løbende er faldet, dog med stor variation fra projekt til pro-

november 2009, er fuldt udlejet idet der dog sker udskiftning af enkelte lejere.

jekt og fra land til land.

Centret oplever fortsat både en tilfredsstillende drift og kundetilstrømning. På udlejningssiden har koncernen i de seneste år oplevet en mere træg Koncernens samlede projektportefølje udgør pr. 31. juli 2010 DKK 3.440 mio.

efterspørgsel og en længere beslutningsproces hos de enkelte lejere. Et

Heraf udgør de færdigopførte projekter DKK 2.059 mio. som dermed er

lavere privatforbrug og den afledte effekt heraf har betydet at lejepriserne

cashflow-genererende. Driften af disse færdigopførte projekter, primært

i en periode har været under pres.

shoppingcentre, forløber tilfredsstillende. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning udgør DKK 148,3 mio., svarende til en forrentning af den investe-

På investorsiden har der i de seneste år været usikkerhed om prissætning-

rede kapital på ca. 7,2 %.

en på fast ejendom idet der kun er gennemført få handler med fast ejendom på koncernens markeder. Dette har medført en generel afventende holdning hos investorerne.

På koncernens øvrige retailprojekter med igangværende byggeri eller nært forestående byggestart oplever koncernen fortsat en pæn lejerinteresse, og

Siden begyndelsen af 2010 har markedsforholdene ændret sig i positiv retning.

der er i perioden indgået flere lejeaftaler på disse projekter som derfor forløber planmæssigt.

På udlejningssiden er lejernes fokus på den rette beliggenhed skærpet, og På Trøjborgvej i Århus, Danmark, har koncernen i august 2010 overtaget

projekternes beliggenhed er nu endnu mere afgørende end tidligere. Inden

færdigudviklingen af et ejendomsprojekt på ca. 5.400 m2. Projektet omfat-

for butikssegmentet vurderes lejepriserne fremadrettet at være stabile.

ter en dagligvareenhed på ca. 1.200 m2 udlejet til REMA 1000, et erhvervs-

Koncernen oplever fortsat en pæn lejerinteresse, primært på retailprojekter

lejemål på knap 900 m2 og lejeboliger på ca. 3.300 m2. Der foreligger bygge-

med igangværende byggeri eller nært forestående byggestart, og har i

tilladelse, og projektet er fuldt finansieret. Projektet forventes færdigopført

perioden indgået flere lejeaftaler på disse projekter.

i efteråret 2011. Projektet gennemføres i samarbejde med Nordica Real Estate A/S via et fælles projektselskab hvoraf koncernens ejerandel udgør

På investorsiden er markederne nu generelt præget af en forsigtig optimis-

20 %. TK Development modtager honorarbetaling for de ydelser koncernen

me og øget investeringslyst. Der opleves en stigende efterspørgsel efter

stiller til rådighed for det fællesejede projektselskab.

fast ejendom hvor kvalitet og beliggenhed fortsat er afgørende elementer for investorerne.

I forbindelse med overtagelse af projektet på Trøjborgvej i Århus, Danmark, er der samtidig solgt to af koncernens færdigopførte retailparker på i alt

Det er ledelsens vurdering at der fortsat vil være stor differentiering i jordpri-

3.900 m2 til det fælles projektselskab.

ser afhængig af beliggenhed og anvendelsesformål. Prisniveauet for entrepriser vurderes at være nogenlunde stabilt, med nogen variation fra land til land.

4


Halvår 10-11

05/10/10

11:27

Side 5

Alt i alt er det ledelsens vurdering at der er fundet et nyt niveau for priser

Det er ledelsens forventning at dette kan bidrage til at koncernen hurtige-

på jord, entrepriser og leje og for prissætningen på fast ejendom. De nye

re end ellers vil få adgang til projekter med en forventet højere avance end

prisniveauer underbygger at der også fremadrettet er god rentabilitet i

den forventede avance på flertallet af de igangværende projekter i projekt-

udvikling af fast ejendom, og på nye projekter i projektporteføljen forven-

porteføljen.

tes dermed en normal avance.

Incentiveprogrammer Yderligere projektmuligheder Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen den 25. maj 2010 Markedsforholdene de seneste år har åbnet for nye projektmuligheder.

bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom. DKK 8.000.000

Ledelsen vurderer aktuelt en række konkrete nye projektmuligheder, og

(400.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere. Bestyrelsen

koncernen forventer at indgå aftaler om flere af disse projekter.

har den 4. juni 2010 besluttet at udnytte denne bemyndigelse, og der er derfor til direktionen tildelt 100.000 stk. warrants og til 26 øvrige ledende med-

TK Development oplever herudover flere muligheder end tidligere for

arbejdere 294.000 stk. warrants. Dermed er der i alt tildelt 394.000 stk.

opnåelse af langsigtede optionsaftaler på jord på favorable vilkår. For at

warrants. Formålet med tildelingen er at skabe sammenhæng mellem den

sikre det langsigtede indtjeningspotentiale i koncernen arbejder TK

enkelte medarbejders indsats og den langsigtede værdiskabelse i koncernen.

Development med sikring af fremtidige projektmuligheder, bl.a. via indgåelse af langsigtede optionsaftaler på jord. Langsigtede optionsaftaler ved-

Som følge af den i august 2010 gennemførte kapitalnedsættelse og kapital-

rører projekter med forventet byggestart inden for en periode på 1-3 år og

forhøjelse, jf. omtale foran, har bestyrelsen i overensstemmelse med sel-

sikrer at koncernen i en længere periode får mulighed for at arbejde med

skabets vedtægter besluttet at regulere det antal warrants der er tildelt sel-

det påtænkte projekt, herunder bl.a. myndighedsforhold, udlejning og

skabets direktion og ledende medarbejdere og tegningskursen for udnyt-

investorer. Dette for at muliggøre en optimal forberedelse af projektet

telse af optionerne.

inden igangsætning, herunder sikre en høj udlejningsgrad. Reguleringen foretages for at sikre at værdien for medarbejderne af de Markedsforholdene de seneste år har tillige åbnet for alternative indtje-

tildelte warrants bevares efter gennemførelsen af de nævnte ændringer i

ningsmuligheder, bl.a. i form af overtagelse af konkurrerende udviklings-

TK Developments kapitalforhold. Reguleringen medfører at medarbejderne

projekter eller ved at stille koncernens kernekompetencer til rådighed for

tildeles et yderligere antal warrants, og at tegningskursen ved udnyttelse

kreditinstitutter med nødlidende projekter som endnu ikke er færdiggjorte,

nedsættes.

men som kan gennemføres inden for en relativt kort tidshorisont.

Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb Forhøjelse af kapitalgrundlag – styrkelse af det finansielle beredskab

Der er ikke indtrådt andre væsentlige selskabsspecifikke begivenheder efter regnskabsperiodens udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.

Med henblik på at styrke det finansielle beredskab så koncernen aktivt kan udnytte det indtjeningsmæssige potentiale i såvel eksisterende som nye

Forventninger til 2010/11

projektmuligheder, blev der den 1. juli 2010 afholdt ekstraordinær generalforsamling hvor generalforsamlingen besluttede at gennemføre en kapitalforhøjelse som fortegningsemission med et bruttoprovenu på DKK 210,3

På basis af forventninger til markedsforholdene i indeværende regnskabs-

mio. Kapitalforhøjelsen blev fuldtegnet og er gennemført i august 2010.

år, de allerede foretagne salg og perspektiverne i den bestående projektportefølje hvor flere færdigopførte projekter er klar til salg, forventer ledelsen for 2010/11 fortsat et resultat efter skat i niveauet DKK 100 mio.

Af tekniske årsager er der umiddelbart forud for kapitalforhøjelsen gennemført en kapitalnedsættelse hvorved stykstørrelsen af alle aktier er nedsat fra DKK 20 til DKK 15. Kapitalnedsættelsen udgør DKK 140,2 mio. som er

De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne meddelelse, herunder

overført til en særlig fond under egenkapitalen. Denne særlige fond kan

forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usik-

efterfølgende kun anvendes efter beslutning fra generalforsamlingen.

kerheder og kan påvirkes af faktorer som f.eks. globale økonomiske forhold og

Kapitalforhøjelsen er gennemført ved udstedelse af 14.021.905 stk. nye akti-

øvrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og valutakursud-

er a nom. DKK 15 til kurs 15 og dermed et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio.

viklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” i koncernens årsrapport for 2009/10.

TK Development står efter kapitalforhøjelsen styrket i forhold til at udnytte projektmulighederne i det nuværende marked. TK Development vurderer aktuelt en række konkrete projekter som koncernen ønsker at sikre sig retten til på det nuværende prisniveau.

5


Halvår 10-11

05/10/10

11:27

Side 6

Projektportefølje

Projektporteføljen i koncernen

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. juli 2010 533.000 m2 fordelt med 22.000 m2 solgte projekter og 511.000 m2 øvrige projekter. Det

Status på projektporteføljen

samlede udviklingspotentiale udgjorde pr. 31. januar 2010 510.000 m2.

Koncernens projektportefølje udgør 986.000 m pr. 31. juli 2010. 2

Projektporteføljen består af 135.000 m2 solgte projekter og 851.000 m2 øvri-

Færdigopførte projekter

ge projekter. Koncernens projektportefølje udgjorde pr. 31. januar 2010

Sillebroen, shoppingcenter, Frederikssund, Danmark

957.000 m2.

TKD Nordeuropa har i Frederikssund opført et center på i alt ca. 28.000 m2. Centret består af ca. 5.000 m2 dagligvareenheder og ca. 20.000 m2 special-

Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres således:

butikker og restauranter. Herudover omfatter projektet ca. 3.000 m2 boliger. Udlejningsgraden udgør aktuelt 92 %, og lejerne er bl.a. Kvickly, Fakta,

DKK mio.

31.01.09

31.01.10

31.07.10

Hennes & Mauritz, Synoptik, Matas, Skoringen, Deichmann og Vero Moda.

0

0

0

ringshus med ca. 800 parkeringspladser. Der er indgået aftale om salg af

Solgte

Centret åbnede i marts 2010. I tilknytning til centret er etableret et parke-

Færdigopførte Under opførelse

4

2

10

Ikke påbegyndte

41

12

11

Total

45

14

21

Færdígopførte

565

1.352

2.059

Under opførelse

813

720

204

Ikke påbegyndte

1.118

1.164

1.156

2.496

3.236

3.419

2.541

3.250

3.440

943

351

344

3.484

3.601

3.784

95,4 %

96,2 %

94,2 % 31.07.10

boligbyggeretterne til en privat investor.

Øvrige

Total Projektportefølje, netto Forward funding Projektportefølje, brutto Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto (‘000) m2

31.01.09

31.01.10

Solgte

183

146

135

Øvrige

777

811

851

960

957

986

63

66

67

Total projektportefølje Antal projekter

Sillebroen, shoppingcenter, Frederikssund, Danmark Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark Projektet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med skotske Miller Developments. Projektet omfatter et factory outlet center og tilhørende res-

Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen pengebindingen i

taurationsfaciliteter, i alt 13.200 m2, samt ca. 1.000 p-pladser. Der er tale om

den solgte projektportefølje. Reduktionen i forward funding i forhold til 31.

det første betydende factory outlet center i Danmark. Centret åbnede i marts

januar 2010 er en kombination af en reduktion som følge af aflevering af

2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 60 %. Senest har G-Star og Diesel

koncernens 10.900 m2 retailpark i Uppsala, Sverige, hvor salgsaftalen var

åbnet i Premier Outlets Center. Der forhandles med flere potentielle danske

baseret på forward funding, og opbygning af forward funding på igangvæ-

og internationale lejere. Efter indkøring og modning forventes centret solgt.

rende solgte projekter. Retailparker, Århus og Brønderslev, Danmark Som det fremgår ovenfor, er der i perioden sket en væsentlig forøgelse af bog-

Retailparken i Århus er på ca. 2.800 m2 som er fuldt udlejet. I Brønderslev

ført værdi af øvrige færdigopførte projekter. Denne stigning kan henføres til

omfatter retailparken ca. 1.100 m2 der ligeledes er fuldt udlejet. Begge pro-

koncernens nyligt åbnede shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund, Danmark.

jekter er efter regnskabsperiodens udløb solgt til et projektselskab ejet af Nordica Real Estate A/S og TKD Nordeuropa i forholdet 80/20.

TKD Nordeuropa

Kofoten, Kristianstad, Sverige TKD Nordeuropa ejer en ejendom i Kristianstad. Efter en tilbygning vil pro-

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede delkon-

jektet omfatte en retailpark på ca. 6.300 m2. Den eksisterende bygning på ca.

cern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa opererer primært inden for projekt-

4.500 m2 er fuldt udlejet. Det samlede projekt forventes færdigt medio 2011.

segmenterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og projekter med segmentmix.

6


Halvår 10-11

05/10/10

11:27

Side 7

Projekter under opførelse

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige

På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvikler TKD

I Danderyd kommune nær Stockholm opfører TKD Nordeuropa en retail-

Nordeuropa gennem et fællesejet selskab (50/50) med Frederikshavn

park på ca. 14.500 m2. Der er bl.a. indgået lejeaftale med dagligvareoperatø-

Maritime Erhvervspark en business- og boligpark på ca. 80.000 m2. Arealet

ren Coop Extra på 4.300 m2, en møbelbutik på ca. 4.000 m2 og Plantagen.

er erhvervet af det fælles selskab hvor der sker løbende betaling for de

Projektet er solgt til den tyske investeringsfond Commerz Real. Den samle-

erhvervede byggeretter i takt med at der udvikles og gennemføres konkre-

de salgssum forventes at udgøre ca. SEK 280 mio. og er baseret på forward

te projekter. Lokalplanen for en del af området giver bl.a. mulighed for opfø-

funding. Projektet er fuldt udlejet, og byggeriet er påbegyndt i november

relse af ca. 8.000 m2 boliger. Der pågår forhandlinger med en investor

2009. Projektet opføres i to etaper hvor første etape består af elleve butik-

herom.

ker der åbner i oktober 2010. Anden etape består af Plantagen og forventes Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter og service/erhverv, Gøteborg, Sverige

at åbne i foråret 2012.

TKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligudvikler JM AB indgåAmerika Plads, p-kælder, København, Danmark

et samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF’s fabriksområ-

Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af

de i ”Gamla Staden” i Gøteborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca.

Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter

75.000 m2 fordelt med 30.000 m2 shoppingcenter, 15.000 m2 service/erhverv

på Amerika Plads: felt A, felt C og en parkeringskælder. Parkeringskælderen

samt 30.000 m2 boliger. TK Development skal stå for de 45.000 m2 shop-

på Amerika Plads-området er delvist opført, og efter færdiggørelse af det

pingcenter og service/erhverv, og JM AB for de resterende 30.000 m2 boli-

samlede parkeringsanlæg forventes dette solgt.

ger. Det endelige køb af arealet til projektet finder sted når der foreligger en godkendt lokalplan hvilket forventes i 2012.

Ikke påbegyndte projekter Østre Teglgade, København, Danmark TKD Nordeuropa ejer et 24.000 m2 projektareal med en attraktiv beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten et bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i takt med udlejning og/eller salg. Lokalplan for området er under udarbejdelse. Amerika Plads, felt A og C, København, Danmark Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca. 11.000 m2 kontorer, og på felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca. 13.800 m2 erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen. Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter og service/erhverv, Gøteborg, Sverige Shoppingcenter, Esbjerg, Danmark Koncernen og DSB Ejendomsudvikling A/S er langt med udviklingen af et

Kaarina Retail Park, Turku, Finland

nyt centerbyggeri på banearealerne ved Esbjerg station, Danmark. Der

I den finske by Turku ejer TKD Nordeuropa et areal hvorpå der kan opføres

planlægges opført et shoppingcenter på ca. 28.000 m2. Lokalplansarbejdet

en retailpark på ca. 7.500 m2. Der arbejdes med en udvidelse af projektet til

er igangsat, og den endelige lokalplan forventes primo 2011.

ca. 13.000 m2, og der pågår forhandlinger med brugere/lejere hertil. DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen I Vilnius ejer TKD Nordeuropa et areal med henblik på opførelse af en retailpark på i alt 13.600 m2. Opstart af byggeriet er udskudt indtil der foreligger et salg eller en tilfredsstillende forhåndsudlejning set i forhold til markedssituationen i landet.

Euro Mall Holding TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves primært gennem Euro Mall Holding der fokuserer sine aktiviteter på projektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailparker), projekter med segmentmix, samt i Polen tillige boligsegmentet. Shoppingcenter, Esbjerg, Danmark

7


Halvår 10-11

05/10/10

11:27

Side 8

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet

Projektportefølje Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. juli 2010 453.000 m2

I Prag udvikler koncernen et 25.000 m2 factory outlet center. Projektet

fordelt med 113.000 m solgte projekter og 340.000 m øvrige projekter. Det

udvikles i et joint venture med en international samarbejdspartner. Første

samlede udviklingspotentiale udgjorde pr. 31. januar 2010 447.000 m2.

etape på ca. 18.000 m2 åbnede den 15. november 2007 og har en aktuel

2

2

udlejningsgrad på 96 %. I projektets anden fase på ca. 7.000 m2 er der opnå-

Færdigopførte projekter

et en tilfredsstillende forhåndsudlejning, og byggeriet er igangsat i foråret

Shoppingcenter, Galeria Tarnovia, Tarnów, Polen

2010. Aktuel udlejningsgrad udgør 47 % på fase II og dermed 82 % på det

I den polske by Tarnów har Euro Mall Holding opført et 16.500 m2 shopping-

samlede outlet center. Åbning af anden etape forventes i oktober 2010. Der

center hvoraf ca. 2.000 m2 udgør supermarked og ca. 14.500 m2 specialbu-

pågår forhandlinger med flere potentielle tjekkiske og internationale lejere

tikker. Centret åbnede fuldt udlejet i november 2009.

til de resterende lejemål.

Shoppingcenter, Galeria Tarnovia, Tarnów, Polen Shoppingcenter, Galeria Sandecja, Nowy Sa˛cz, Polen Euro Mall Holding har i den polske by Nowy Sa˛cz opført et shoppingcenter på ca. 17.300 m2 bestående af ca. 5.000 m2 hypermarked og ca. 12.300 m2 specialbutikker. Centret åbnede fuldt udlejet i oktober 2009.

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet Most Retail Park, Tjekkiet Euro Mall Holding udvikler i den tjekkiske by Most en retailpark på ca. 8.400 m2. Projektet opføres i etaper. Første etape på ca. 6.400 m2 åbnede i april 2009, og den aktuelle udlejningsgrad på første etape udgør 87 %. Byggeriet af anden etape forventes igangsat så åbning kan ske i efteråret 2012.

Projekter under opførelse Tivoli Residential Park, service/kontor, Targówek, Warszawa, Polen På Euro Mall Holdings jordarealer i Targówek-området, Warszawa, udvikles ca. 5.600 m2 kontor/serviceerhverv. Der er med en bruger indgået aftale om salg af ca. 3.500 m2 heraf. Salgsaftalen er baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt i foråret 2010 og forventes færdigopført medio 2011. Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet For nærmere beskrivelse af projektets anden fase henvises til foranstående beskrivelse under færdigopførte projekter.

Shoppingcenter, Galeria Sandecja, Nowy Sa˛cz, Polen

8


Halvår 10-11

05/10/10

11:27

Side 9

Ikke påbegyndte projekter Stocznia, multifunktionelt center, Young City, Gdansk, Polen Projektet omfatter p.t. ca. 61.000 m2 multifunktionelt center i Gdansk, Polen, og udvikles i et joint venture med Atrium European Real Estate. Centret vil indeholde retail-, restaurant- og leisurefaciliteter. Atrium European Real Estate har påtaget sig den samlede finansiering af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-, restaurant- og leisurearealerne. Der pågår drøftelser med adskillige lejere der alle viser stor interesse for at etablere sig i centret. TK Development vil i udviklingsperioden generere indtjening via honorarbetalinger samt en overskudsandel baseret på den opnåede lejeindtægt ved centrets åbning. Byggetilladelsen forventes udstedt ultimo 2010. Når infrastrukturarbejdet igangsættes, vil der blive taget stilling til tidspunktet for byggestart af projektet. Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen Euro Mall Holding ejer et areal i Warszawa hvor der er mulighed for at opføre et boligbyggeri bestående af 900-1.000 enheder. Projektet planlægges Shoppingcenter. Futurum Hradec Králové, Tjekkiet

opført i fire etaper. Byggeriet af første etape igangsættes når myndighedsforholdene er på plads, og der er opnået et tilfredsstillende forhåndssalg, forventeligt i foråret 2011 med aflevering i 2012. De øvrige etaper forventes

Retailpark, Teplice, Tjekkiet

afleveret løbende herefter. Boligerne forventes solgt som ejerlejligheder til

Euro Mall Holding ejer arealer i Teplice med henblik på opførelse af en

private brugere.

retailpark på ca. 7.600 m2. Der foreligger byggetilladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2012 med åbning i efteråret 2012.

Shoppingcenter, Jastrze˛bie, Polen Projektet der omfatter ca. 43.300 m2 shoppingcenter, gennemføres af Atrium European Real Estate med Euro Mall Holding som projektudvikler.

Shoppingcenter, Fry´dek Místek, Tjekkiet

Euro Mall Holding har indgået udviklings- og honoraraftale med Atrium

I den tjekkiske by Fry´dek Místek har Euro Mall Holding opnået en langvarig

European Real Estate om Euro Mall Holdings assistance vedrørende udvik-

option på et areal med henblik på opførelse af et shoppingcenter på ca.

ling, udlejning og byggestyring af projektet. Den videre fremdrift i projek-

14.800 m2. Byggestart forventes i løbet af efteråret 2012 med aflevering i

tet og tidspunktet for opstart af byggeri er endnu ikke fastlagt.

efteråret 2013.

Bytom Retail Park, Bytom, Polen På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i Bytom der har en central placering i Katowice-regionen, forventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca. 25.800 m2. Projektet opføres etapevis i takt med udlejningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i takt med udlejning. Liberec Retail Park, etape II, Tjekkiet Projektet omfatter ca. 17.600 m2 retailpark. Første etape på ca. 11.400 m2 åbnede den 17. september 2008 og er solgt og overdraget til investor. Åbning af anden etape på ca. 6.200 m2 forventes i efteråret 2011. Projektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding.

Shoppingcenter, Fry´dek Místek, Tjekkiet

Futurum Hradec Králové, udvidelse, Tjekkiet

Retailpark, Presˇov, Slovakiet

I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Králové der ejes i et joint

Euro Mall Holding ejer arealer i Presˇov med henblik på opførelse af en

venture af GE Capital, Heitman og TK Development, hvor TK Developments

retailpark på ca. 9.300 m2. Der foreligger byggetilladelse til projektet.

ejerandel udgør 20 %, er der planlagt en udvidelse af centret på knap

Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2012

10.000 m2. Aktuel udlejningsgrad udgør 77 %. Byggeriet forventes påbe-

med åbning i efteråret 2012.

gyndt i efteråret 2010 med åbning i foråret 2012.

9


Halvår 10-11

05/10/10

11:28

Side 10

Øvrige forhold Bestyrelsen På selskabets ordinære generalforsamling den 25. maj 2010 valgte selskabets bestyrelsesformand, Poul Lauritsen, at træde tilbage. Som nyt medlem til bestyrelsen blev valgt Jens Erik Christensen. Bestyrelsen konstituerede sig efterfølgende med Niels Roth som ny formand.

Økonomiske styremål For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den samlede koncern svarende til en soliditet på minimum 30 %, beregnet som egenkapital i forhold til samlede aktiver. I forhold til koncernens hovedbankforbindelse anvendes både likviditets- og soliditetsmæssige styremål. Begge er opfyldt i perioden.

Finansiering Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består både af en driftsog projektfinansiering. TK Development har indgået en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet og betingelserne genforhandles årligt. Koncernen har herudover aftaler om projektfinansiering i forskellige banker i Danmark og udlandet. Projektkreditterne bevilges sædvanligvis med forskellige løbetider, afhængigt af det konkrete projekt. Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2010 havde DKK 298,3 mio. udløb i 2010/11. En væsentlig del af kreditterne er blevet forlænget, og der udestår alene forlængelse af en projektkredit på DKK 176 mio. som har udløb ultimo regnskabsåret. Ledelsen forventer at denne projektkredit vil blive forlænget.

Aktionærforhold Efter den foran omtalte kapitalforhøjelse er gennemført, har koncernen noteret følgende storaktionærer i selskaber:

Direkte og indirekte ejerskab (aktionærer)

Ejer- og stemmeandel

Carl Ejler Rasmussen Holding Sweden AB, Pirgatan 13, 374 35 Karlshamn, Sverige

7,44

Dava I ApS, c/o Kirt Daell, Lysagervej 25, 2920 Charlottenlund, Danmark

6,44

Holberg Fenger Holding A/S, Frode Jakobsens Plads 4, 5., 2720 Vanløse, Danmark *)

*)

5,81

Holberg Fenger Holding A/S har efterfølgende nedbragt sin beholdning

af TK Development-aktier fra 2.448.112 stk. til 1.933.102 stk., svarende til 4,60 % af aktiekapitalen.

Øvrige forhold For nærmere omtale af koncernens øvrige forhold, herunder risikoforhold, henvises til koncernens årsrapport for 2009/10 der er tilgængelig på konShoppingcenter, Galeria Sandecja, Nowy Sa˛cz, Polen

cernens hjemmeside, www.tk-development.dk

10


Halvår 10-11

05/10/10

11:28

Side 11

SELSKABSOPLYSNINGER

ISIN kode: 0010258995 (TKDV) · Hjemstedskommune: Aalborg, Danmark · Hjemmeside: www.tk-development.dk · e-mail: tk@tk.dk TK Development A/S: CVR 24256782 · TKD Nordeuropa A/S: CVR 26681006 · Euro Mall Holding A/S: CVR 20114800

Aalborg

København

Vestre Havnepromenade 7

Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.

DK-9000 Aalborg

DK-2300 København S

T: (+45) 8896 1010

T: (+45) 3336 0170

Helsinki

Stockholm

Uudenmaankatu 7, 4th floor

Gamla Brogatan 36-38

FIN-00120 Helsinki

S-101 27 Stockholm

T: (+358) 010 3213110

T: (+46) 8 751 37 30

Vilnius · ˛ str. 16 Gyneju

Prag

LT-01109 Vilnius

CZ-186 00 Prag 8

T: (+370) 5231 2222

T: (+420) 2 8401 1010

Warszawa

Berlin

ul. Mszczonowska 2

Ahornstraße 16

Karolinská 650/1

PL-02-337 Warszawa

D-14163 Berlin

T: (+48) 22 572 2910

T: (+49) 30 802 10 21

Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen Bestyrelse: Niels Roth, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Jens Erik Christensen

11


Halvår 10-11

05/10/10

11:28

Side 12

Denne aktionærinformation indeholder uddrag af TK Developments halvårsrapport 2010/11.

Den fuldstændige halvårsrapport ligger til gennemsyn på selskabets kontor og er tilgængelig på selskabets hjemmeside:

www.tk-development.dk

Vestre Havnepromenade 7 · 9000 Aalborg · T: 8896 1010 A A L B O R G

·

K Ø B E N H A V N

·

S T O C K H O L M

·

H E L S I N K I

·

B E R L I N

·

P R A G

·

W A R S Z A W A

·

V I L N I U S

/Info%20Halv%2010-11  

http://tk-development.com/Files/Billeder/Issuu/Aktionaerinformationer/Info%20Halv%2010-11.pdf

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you