Page 1

TK Development Halvårsrapport 2009/10 5. oktober 2009

TKD IDÉGRUNDLAG Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

1


Indhold Halvåret 2009/10:  

Halvårets resultat i korte træk. Begivenheder første halvår.

Markedsforhold:  

Fortsat vanskelig markedssituation. Fokus på konsolidering og gennemførelse.

Tre fokusområder:   

Fremdrift i eksisterende portefølje af projekter. Alternative indtjeningsmuligheder. Sikring af fremtidige indtjeningsmuligheder.

Forventninger til 2009/10 2


Første halvår 2009/10 i korte træk

 Resultat på DKK 68,2 mio. efter skat mod DKK 50,9 mio. i første halvår af 2008/09.  Egenkapital på DKK 1.605,7 mio. mod DKK 1.506,0 mio. pr. 31. januar 2009.  Samlet balance på DKK 4.191,4 mio. mod DKK 3.816,1 mio. pr. 31. januar 2009.  Soliditetsgrad på 38,3 %.

3


Hoved- og nøgletal

4

(DKK mio.)

2006/07

2007/08

2008/09

H1 2009/10

Hovedtal: Nettoomsætning Bruttoresultat Ordinært resultat før finansiering Finansiering m.v. Resultat før skat Årets resultat Aktionærernes andel af årets resultat

2.719,1 623,9 462,5 -126,3 335,7 298,5 249,4

2.586,8 553,8 386,8 -41,7 345,4 271,9 249,5

1.052,4 375,0 201,7 -33,4 168,0 155,2 155,2

1.177,7 161,4 84,7 -4,1 80,6 68,2 68,2

Samlet balance Projektbeholdning i alt Egenkapital ekskl. minoritetsandele Egenkapital

3.685,8 1.491,1 1.153,7 1.290,9

4.070,9 1.998,3 1.439,9 1.533,8

3.816,1 2.541,3 1.506,0 1.506,0

4.191,4 2.925,8 1.605,7 1.605,7

Pengestrøm fra driften Netto rentebærende gæld, ultimo

1.219,9 1.125,1

142,6 1.094,9

-637,6 1.509,5

-320,5 1.851,5

Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) Overskudsgrad (EBIT margin) Soliditetsgrad (egenkapital)

24,3 % 17,0 % 35,0 %

19,2 % 15,0 % 37,7 %

10,5 % 19,2 % 39,5 %

8,8 % 7,2 % 38,3 %


Begivenheder første halvår 2009/10 Afleverede projekter:

Entré 89

Multifunktionelt center i Malmø, Sverige • Åbnede 19. marts 2009 • Overdraget til investor i juni 2009 • Udlejningsgrad: 89 % • 39.500 m2 • Flere end tre millioner kunder det første halve år • Avancen indgår i resultatet for 2009/10

5


Begivenheder første halvår 2009/10 Afleverede projekter:

6

Tivoli Residential Park

Retailpark

Warszawa, Polen

Brønderslev, Danmark

• Koncernens første boligprojekt i Polen • Byggeriet er afsluttet i efteråret 2008 • 273 ud af i alt 280 lejligheder er solgt • 19 lejligheder solgt i første halvår 2009/10

• Samlet projekt på 5.800 m2 • Etablering af Føtex og OK Benzin • Begge enheder (i alt 4.700 m2) er overdraget til henholdsvis Dansk Supermarked og OK Benzin • Det resterende areal på 1.100 m2 er lejet ud til Punkt 1 og en spillehal


Begivenheder første halvår 2009/10 Åbning af projekt:

83

Most I Retailpark, Most, Tjekkiet • Første etape åbnede i april 2009 • Aktuel udlejningsgrad er 83 % • Første etape er på 6.400 m2 • Samlet projekt er på 8.400 m2 • Anden etape forventes opført i efteråret 2011 • Projektet planlægges solgt efter modning

7


Begivenheder første halvår 2009/10 Reduktion af omkostninger (ekskl. projektrelaterede):     

8

Koncernens kontor i Letland er lukket. Antal medarbejdere er reduceret fra 164 pr. 31. januar 2009 til 141 pr. 31. juli 2009. Samlet omkostningsniveau i første halvår 2009/10 er reduceret med 10,8 % i forhold til første halvår 2008/09. Fuld effekt af tilpasninger i løbet af 2009. Samlet omkostningsniveau i 2009/10 forventes reduceret med cirka 15 % i forhold til 2008/09.


Begivenheder første halvår 2009/10 Tilfredsstillende udlejning på igangværende projekter og projekter med snarlig byggestart:

9

H1 08/09

08/09

H1 09/10

Sillebroen, Frederikssund, Danmark

60 %

69 %

77 %

Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark

52 %

58 %

65 %

Entré, Malmø, Sverige

75 %

87 %

89 %

Danderyd, Stockholm, Sverige

50 %

63 %

99 %

Nowy Sącz, Polen

82 %

95 %

98 %

Tarnów, Polen

78 %

87 %

97 %

Fashion Arena, Prag, Tjekkiet

80 %

90 %

92 %

Tivoli Residential Park, Warszawa, Polen (solgt andel)

87 %

91 %

98 %


TKD’s projektportefølje (DKK mio.)

31. januar 2007

31. januar 2008

31. januar 2009

31. juli 2009

0

0

0

0

Under opførelse

523

29

4

-3

Ikke påbegyndte

78

52

41

13

601

81

45

10

Færdigopførte

180

465

565

616

Under opførelse

113

186

813

1.115

Ikke påbegyndte

555

1.213

1.118

1.182

Total

848

1.864

2.496

2.913

1.449

1.945

2.541

2.923

590

832

943

313

2.039

2.777

3.484

3.236

49,5 %

91,1 %

95,4 %

96,9 %

Solgte Færdigopførte

Total

Øvrige

Projektportefølje, netto Forward funding Projektportefølje, brutto Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto

10


Forward funding DKK mio.

Forward funding

Primært investeringer i færdiggørelsen af: Sillebroen, Frederikssund, Danmark

4000

Novy Sącz, Polen Tarnów, Polen

3000

2.923

2.541

2000

2.224 1.945

Porteføljen, bogført værdi

1.449

Forward funding

1000

832 638

943

590 313

0 11

31. jan. 06

31. jan. 07

31. jan. 08

31. jan. 09

31. juli 09


Netto rentebærende gæld

DKK mio.

Netto rentebærende gæld

6000

5000

5.093,3

4000 3.603,7

3000 2.577,9

2000 1.851,5 1.509,5

1000

1.125,1

1.094,9

Jan. 07

Jan. 08

0 Jan. 04

12

Jan. 05

Jan. 06

Jan. 09

Juli 09


Makroøkonomisk udsigt for 2009 Sverige*

Finland*

∙ Privatforbrug -0,7 % ∙ BNP -4,2 %

∙ Privatforbrug -1,0 % ∙ BNP -4,5 %

Letland* Danmark*

∙ Privatforbrug -20,0 % ∙ BNP -18,0 %

∙ Privatforbrug -3,5 % ∙ BNP -3,0 %

Litauen* ∙ Privatforbrug -17,0 % ∙ BNP -16,0 %

Tjekkiet* ∙ Privatforbrug 1,2 % ∙ BNP -2,8 %

Polen* ∙ Privatforbrug 3,5 % ∙ BNP 1,2 %

Slovakiet** ∙ Privatforbrug 0,5 % ∙ BNP -2,6 % Kilder: * Nordea, Økonomisk Perspektiv, september 2009 ** Europakommissionen

13


Markedsforhold Væsentlige projektparametre Pris

Entreprise

Entreprise

• •

Dæmpet vækst har medført faldende priser på byggeri. Det er ledelsens vurdering, at priserne på byggeri fortsat vil falde.

Tid

Lejeniveau

Lejeniveau Pris

Tid

Pris

• • •

Projekter med igangværende byggeri oplever en pæn lejerinteresse. Faldende privatforbrug giver dog forventning om lejepriser under pres. Projekternes beliggenhed er mere afgørende end tidligere.

Jordpriser

Jordpriser

• •

Dæmpet vækst har medført faldende priser på jord. Det er ledelsens vurdering, at priserne på jord fortsat vil falde.

Tid

Afkast

Afkastkrav

Afkastkrav

Tid

14

• • •

De finansielle markeder er fortsat præget af betydelig usikkerhed. Bankerne er fortsat tilbageholdende med at yde lån til finansiering af fast ejendom. Den generelt afventende holdning blandt investorerne må forventes at fortsætte en periode.


Tre fokusområder Koncernen har i øjeblikket fokus på: 1. Fremdrift i den eksisterende portefølje af projekter. 2. Alternative indtjeningsmuligheder. 3. Sikring af fremtidige indtjeningsmuligheder.

15


TKD’s projektportefølje (1.000 m2)

31. januar 2007

31. januar 2008

31. januar 2009

31. juli 2009

Solgt

351

264

183

139

Ikke solgt

810

948

777

808

Koncern

Total

*

*

1.161

1.212

960

947

Solgt

135

83

62

17

Ikke solgt

456

573

479

493

Total

591

656

541

510

Solgt

216

181

121

122

Ikke solgt

338

361

298

315

Total

554

542

419

437

TKD Nordeuropa

Euro Mall Holding

* Inklusive projekter i TK Development, moderselskabet.

16


Positiv indtjening på alle projekter Konsolidering og gennemførelse af eksisterende projekter i porteføljen:   

Udlejningsgrad. Bonitet i gennemførelsesfasen. Øget krav til forhåndsudlejning inden byggeri.

Ressourcer anvendes til eksisterende projekter. Margin er under pres på eksisterende portefølje: 

Dette er delvist kompenseret ved faldende byggepriser.

Der forventes fortsat en positiv indtjening på alle projekter i koncernens portefølje.

17


#1 Fremdrift i eksisterende projekter

91

Retailpark

Uppsala

∙ Solgt på basis af forward funding ∙ Forventet åbning: Foråret 2010 ∙ Byggeriet er påbegyndt ∙ Udlejningsgrad: 91 % ∙ 10.800 m2

18

99

Retailpark

Danderyd

∙ Forventet åbning: Efteråret 2010 ∙ Udlejningsgrad: 99 % ∙ 4.000 m2 er lejet ud til møbelbutik ∙ Forventet byggestart i løbet af 2009 ∙ 14.400 m2


#1 Fremdrift i eksisterende projekter

Shoppingcenter (Sillebroen)

77

Frederikssund

∙ Forventet åbning: Marts 2010 ∙ Udlejningsgrad: 77 % ∙ Byggeriet forløber planmæssigt ∙ 28.000 m2

19

Retailpark

82

Aabenraa

∙ Første butik åbnede i september 2009 ∙ 4 ud af i alt 5 enheder er lejet ud ∙ Udlejningsgrad: 82 % ∙ Samlet projekt er på 4.200 m2

100

Retailpark

Kristianstad

∙ Forventet åbning: Ultimo 2010 ∙ Udlejningsgrad: Tæt på 100 % ∙ Projektet består af to faser ∙ Fase I er renovering af 4.000 m2 ∙ Renovering er afsluttet, og butikker er åbnet ∙ Fase II på 2.200 m2 er nybyggeri ∙ Samlet projekt er på 6.200 m2


#1 Fremdrift i eksisterende projekter

Serviceerhverv

Tivoli Residential Park (Warszawa)

∙ I tilknytning til koncernens boligprojekt i Warszawa foreligger der byggetilladelse til opførelse af 5.700 m2 serviceerhverv ∙ Betinget aftale om salg af 3.100 m2 ∙ Bygningerne hertil forventes opført i efteråret 2010

20

Boliger

Bielany (Warszawa)

∙ 900-1.000 lejligheder ∙ Projektet opføres i fire etaper ∙ Byggetilladelse forventes i foråret 2010 ∙ Første etape igangsættes, når myndighedsforhold er på plads, og der er opnået tilfredsstillende forhåndssalg ∙ Dette forventes i efteråret 2010


#1 Fremdrift i eksisterende projekter

Retailpark

83

Most I

∙ Fase I åbnede i april 2009 ∙ Udlejningsgrad: 83 % ∙ 6.400 m2 (i alt 8.400)

21

98

Shoppingcenter

Nowy Sącz

∙ Forventet åbning: Oktober 2009 ∙ Udlejningsgrad: 98 % ∙ Byggeriet er påbegyndt i august 2008 ∙ 17.300 m2

97

Shoppingcenter

Tarnów

∙ Forventet åbning: November 2009 ∙ Udlejningsgrad: 97 % ∙ Byggeriet er påbegyndt i efteråret 2008 ∙ 16.500 m2


#1 Fremdrift i eksisterende projekter Multifunktionelt center Stocznia

Shoppingcenter

Gdansk, Young City

Jastrzębie

∙ Joint venture med Atrium European Real Estate

∙ Gennemføres af Atrium European Real Estate ∙ Euro Mall Holding har indgået udviklings- og honoraraftale ∙ Byggetilladelse: Forhandlinger med myndigheder pågår ∙ Tidspunkt for opstart af byggeri er endnu ikke fastlagt ∙ Samlet projektareal på 43.300 m2

∙ Indtjening genereres i udviklingsperioden via honorarbetalinger samt overskudsandel ved åbning ∙ Byggetilladelse forventes udstedt efteråret 2009 ∙ Der pågår drøftelser med adskillige lejere ∙ Byggestart afhænger af infrastrukturarbejdet ∙ Samlet projektareal på 72.000 m2

22


#1 Fremdrift i eksisterende projekter Udvidelse af koncernens investeringsejendom Shoppingcenter

Futurum Hradec Králové

∙ Centrets 18.300 m2 planlægges udvidet med knap 10.000 m2 ∙ Forventet byggestart: Foråret 2010 ∙ Forventet åbning: Efteråret 2011 ∙ Der er forhåndsaftaler med lejere på 64 % af arealet. ∙ Centret ejes i joint venture mellem GE Capital, Heitman og TK Development (20 %) 23


#1 Fremdrift i eksisterende projekter Factory outlets – modning med salg for øje

92

Prag

Ringsted

Fashion Arena Outlet Center

Premier Outlets Center 65

Fase I ∙ Udlejningsgrad: 92 % ∙ 18.000 m2 Fase II ∙ Forventet byggestart i 2009 ∙ Forventet åbning i 2010 ∙ Udlejning er påbegyndt med baggrund i stor efterspørgsel efter mindre lejemål ∙ 7.000 m2

24

∙ Udlejningsgrad: 65 % ∙ Der forhandles med flere potentielle danske og internationale lejere ∙ 13.200 m2


#2 Alternativ indtjening Der er efterspørgsel pü evnen til at bringe et projekt frem mod sikring af cashflow:

25


#2 Alternativ indtjening Markedssituationen betyder, at projekter er havnet i hænder, der ikke besidder udviklingskompetencer.

Der er dialog med bl.a. kreditinstitutter, som har overtaget nødlidende projekter, der ikke er færdiggjorte:  Fremskredne projekter.  Tilbud om effektiv gennemførelse.  Finansiering er på plads.

26


#2 Alternativ indtjening FRA DAG ÉT TK sælger knowhow: • Løbende honorar • Ingen/begrænset kapitalbinding • Ingen/begrænset risiko • Reduceret margin

Nødlidende projekt

27

Færdigt projekt


#3 Sikring af fremtiden Magtskifte i markedet for jord giver muligheder: Mange sælgere Få købere og mange sælgere giver mulighed for sikring af attraktive optioner.

I dag

Få købere

Mange købere

2007 Få sælgere 28

Mange købere til få grunde betød høje priser – også på optioner.


#3 Sikring af fremtiden Markedssituationen giver langsigtede muligheder:  Faldende jordpriser er afsæt for fremtidig indtjening.  Flere jordejere accepterer lange optioner.  Projekter med byggestart inden for 1-3 år.

Lang tidshorisont på optioner giver mulighed for…    

…optimal forberedelse af projektet …at sikre solid udlejning …at få investor på plads …at sikre nødvendige myndighedsgodkendelser

… inden eventuel udnyttelse – og dermed opnås større budgetsikkerhed.

29


#3 Sikring af fremtiden CASE: Frýdek Místek, Tjekkiet TIDSPLAN MED ELASTIK: ∙ Option løber meget lang tid. ∙ Forventet byggestart: Efteråret 2011 ∙ Forventet åbning: Efteråret 2012 ∙ Udlejning er påbegyndt KORT OM CENTRET: ∙ 19.100 m2 ∙ 80 butikker i to plan ∙ Dagligt passerer 40.000 biler

Prague Ostrava Frýdek Místek

Brno

30


Forventninger til 2009/10 Koncernen ser fortsat udfordrende markedsforhold:

31

Med de allerede realiserede salg forventes et resultat efter skat i niveauet DKK 50 mio. Der arbejdes med yderligere salg, og realiseres disse salg i indeværende regnskabsår, vil koncernen kunne opnå et resultat i niveauet DKK 150 mio. efter skat, svarende til det tidligere forventede.

I resultatforventningen indgår ikke værdireguleringer af koncernens investeringsejendomme som følge af eventuelle ændringer i fastlagte afkastkrav.

/H1_2009_10_DK  

http://tk-development.com/Files/Billeder/Issuu/Praesentationer/H1_2009_10_DK.pdf

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you