Issuu on Google+

TK Development – ny strategi og eksekvering heraf

Barkarby Gate, Sverige 20.000 m2


Indhold 1.

Forretningsmæssig platform • Idégrundlag og forretningsmodel • Markeder og segmenter • Relationer til lejere og investorer

2.

Eksekvering af udmeldt strategi • Strategiske mål – eksekvering af udmeldt strategi

3.

Koncernens resultater • Hoved- og nøgletal • Forventninger

4.

Projektportefølje • Development • Asset Management

5.

Nysalg • Salg af Barkarby Gate (Sverige) • Salg af DomusPro (Litauen) • Øvrige nysalg

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 2


1. Forretningsmæssig platform

Futurum Hradec Králové, Tjekkiet 28.250 m²

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 3


Idégrundlag

Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejer og investor.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 4


TK Development - det kreative bindeled Forretningskoncept Arkitekter

Ingeniører

Option/køb af jord

Færdigt projekt Investorer

Lejernes ønsker Projektledelse

Investorernes ønsker

Udlejning Salg

Lejere

Myndigheder Underleverandører

Entreprenør

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 5


Forretningsområder 1

Development

2

Asset Management

Primære forretningsområde er udvikling af fast ejendom.

Sekundære forretningsområde er asset management.

Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt.

Projekterne kan gennemføres efter en af flere modeller: a) Solgte projekter • Forward funding • Forward purchase b) Projekter med partner c) I eget regi med høj grad af tillid til udlejning og salgbarhed d) Serviceydelser for tredjemand.

Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang driftsperiode hvor perioden relaterer sig til mulighederne for at kunne tilføre tilstrækkelig merværdi.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 6


Markeder og segmenter Markeder og segmenter • •

Koncernen har valgt at fokusere på Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Koncernen fokuserer på segmenterne • Shoppingcentre • Butikker/storbutikker • Segmentmix. Nuværende forventninger til udvalgte makroøkonomiske nøgletal (BNP og arbejdsløshed) på koncernens markeder viser en generel beskeden men dog stigende vækst.

Danmark

Sverige

Polen

Tjekkiet

Shoppingcentre

Butikker/storbutikker

Strøgejendomme

Kontorer

Segment-mix

Boliger

Makroøkonomiske forventninger Danmark

Sverige

Polen

Tjekkiet

2013e 2014e 2013e 2014e 2013e 2014e 2013e 2014e

BNP vækst (% å/å) Arbejdsløshed (%)

0,8

1,3

1,0

2,2

1,3

2,2

0,3

1,6

7,6

7,2

8,1

7,8

11,0

11,0

8,1

8,4

Kilde: IMF, april 2013

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 7


Relationer til lejere og investorer Lejere

Investorer

Koncernen har gennem tætte relationer og en mangeårig erfaring en omfattende viden om lejernes samt investorernes behov og ønsker

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 8


2. Eksekvering af udmeldt strategi

Sillebroen Frederikssund, Danmark 25.000 m²

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 9


Strategiske mål Aktiviteterne skal alene bero i Danmark, Sverige, Finland og Polen. Porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grunde) skal nedbringes fra ca. DKK 1,1 mia. til i niveauet DKK 500 mio. Balancen skal tilpasses med en soliditet på ca. 40 %. De faste omkostninger skal nedbringes med i niveauet 20 % i forhold til 2012/13. Finansieringsomkostningerne skal normaliseres på baggrund af de gennemførte tiltag.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 10


Eksekvering af udmeldt strategi

Markedsmæssig fokusering på DK, SE, PL, CZ Nedbringelse af porteføljen af ikkeigangsatte projekter (grunde)

Omkostningstilpasning

Aktiviteterne i Tyskland, Baltikum, Finland og Rusland skal udfases. • Tyske aktiviteter er nedbragt ved salg af investeringsejendomme • Retailpark, DomusPro, Vilnius, er betinget solgt til BPT • Kontorer i Berlin og Helsinki lukker i efteråret 2013.

Jordbank skal nedbringes fra DKK 1,1 mia. til ca. DKK 0,5 mia. over en 2-årig periode. • Nedbringelsen forløber tilfredsstillende og i henhold til planerne.

De faste omkostninger skal reduceres med ca. 20 % hvoraf halvdelen kommer fra nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Baltikum og Finland. • Tiltag til nedbringelse af omkostningerne er effektueret. Fuld effekt forventes i løbet af 2014/15.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 11


Eksekvering af udmeldt strategi

Soliditet i niveauet 40 %

Billigere finansiering

• Balancen skal tilpasses med en soliditet i niveauet 40 %. • Efter gennemførelse af kapitaludvidelse i september 2013 udgør soliditeten ca. 40 %. • Finansieringsomkostningerne skal normaliseres som følge af gennemførte tiltag. • Aftale om reduktion af rentesatsen på flere større kreditter er indgået i forbindelse med gennemførelse af kapitaludvidelsen • Igangværende forhandlinger om rentenedsættelser på andre kreditter.

Det er ledelsens vurdering at der ved gennemførelse af disse tiltag er skabt grundlag for en normaliseret indtjening

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 12


3. Koncernens resultater

Udvikling af centrum Køge, Danmark 27.500 m²

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 13


Hoved-og nøgletal (DKK mio.)

2008/09

2009/10

2010/11

2011/12

2012/13

HY1 2012/13

HY1 2013/14

Hovedtal: Nettoomsætning Bruttoresultat Resultat af primær drift (EBIT) Resultat før skat Resultat

1.073,2 375,0 201,7 168,0 155,2

1.384,9 200,5 57,5 39,4 25,4

602,4 256,0 127,2 74,2 73,6

359,8 195,8 65,5 14,3 27,0

632,3 -139,5 -241,1 -326,0 -493,3

129,3 49,4 -3,6 -40,0 -186,6

218,8 76,7 29,5 -24,3 -30,1

Samlet balance Projektportefølje Egenkapital

3.816,1 2.541,3 1.506,0

4.377,3 3.249,5 1.593,4

4.622,0 3.424,7 1.866,0

4.639,5 3.498,1 1.876,4

4.009,3 3.030,9 1.389,7

4.538,8 3.615,2 1.697,7

3.941,4 3.002,5 1.355,7

Pengestrøm fra driften Netto rentebærende gæld, ultimo

-331,7 1.509,5

-582,8 2.178,9

-182,7 2.170,2

-78,8 2.244,9

45,6 2.206,1

-75,0 2.327,6

43,1 2.183,4

Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) Soliditetsgrad (egenkapital) Kurs / indre værdi

10,5 % 39,5 % 0,4

1,6 % 36,4 % 0,5

4,3 % 40,4 % 0,5

1,4 % 40,4 % 0,3

-30,2 % 34,7 % 0,4

-20,9 % 37,4 % 0,4

-4,4 % 34,4 % 0,3

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 14


Første halvår 2013/14 i korte træk •

Aflevering af anden etape af retailpark i Danderyd i Sverige til Commerz Real.

Aflevering af lejligheder i første etape af koncernens boligprojekt i Bielany, Warszawa, Polen • 61 % overdraget til købere, samlet salg på 88 %.

Salg og overdragelse af en mindre, tysk investeringsejendom.

Fald i de faste omkostninger med 11 % i forhold til første halvår 2012/13 • Tiltag iværksat til nedbringelse af omkostningsniveauet med i niveauet 20 % i forhold til 2012/13 hvoraf halvdelen kommer fra nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Finland og Baltikum.

Kapitalforhøjelse med et bruttoprovenu på DKK 230,5 mio. gennemført i september 2013.

Aftaler om nysalg, jf. senere omtale.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 15


NAV pr. aktie PROFORMA – pr. 31. juli 2013 – EFTER GENNEMFØRELSE AF KAPITALUDVIDELSEN (98.153.335 stk. aktier)

DKK pr. aktie

AKTIVER

PASSIVER

NAV

1.123

228

(1,6)

(40,1)

(-20,7) 2.033

(38,5)

3.942

(11,4)

35

(0,6)

161

(2,3)

3.781

40

60

45

30 25

1.575

(16,0) 334

15

194

490

(-3,4)

(17,2) 1.686

20

(2,0) (5,0)

10 5 0

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 16


Forventninger til 2013/14 Ledelsen fastholder forventningerne til 2013/14. • Ledelsen forventer for 2013/14 et positivt resultat før skat af de fortsættende aktiviteter.

• Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed, og resultatet heraf indgår dermed ikke i forventningerne.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 17


4. Projektportefølje

Citycenter BROEN Esbjerg, Danmark 29.800 m²

BROENshopping.dk Facebook.com/BROENshopping.dk

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 18


1

Forretningsområde: Development

Omfatter følgende markeder: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet

Udviklingspotentiale på 451.000 m²

Samlet bogført værdi af porteføljen udgør DKK 1.147 mio.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 19


1

Forretningsområde: Development Development = DKK 1.147 mio. (bogført værdi) Færdigopført

Ikke påbegyndte (udvalgte)

Res. Park, Bielany, etape I

Citycenter BROEN,

Amerika Plads (felt A & C)

Stuhrs Brygge

Østre Teglgade

Handelskvarteret Kulan

Warszawa, Polen

Esbjerg, Danmark

København, Danmark

Aalborg, Danmark

København, Danmark

Gøteborg, Sverige

Boliger 2.950 m2

Shoppingcenter 29.800 m2

Kontor/boliger 24.800 m2

Mix 72.000 m2

Kontor/boliger 32.700 m2

Shoppingcenter/service 45.000 m2

Under opførelse Amerika Plads

Barkarby Gate

Residential Park, Bielany

Bytom Retail Park

Jelenia Góra

DomusPro retailpark

København, Danmark

Stockholm, Sverige

Warszawa, Polen

Bytom, Polen

Jelenia Góra, Polen

Vilnius, Litauen

Retailpark 20.000 m2

Boliger/service 48.350 m2

Retailpark 25.800 m2

Shoppingcenter 24.000 m2

Retailpark 11.100 m2

P-kælder 16.000 m2

August 2013: Under opførelse.

August 2013: Under opførelse.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 20


2

Forretningsområde: Asset Management

Omfatter følgende markeder: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet.

Samlet værdi af porteføljen udgør DKK 1.939 mio.

Fokus på salg af færdigopførte projekter • Frigøre likviditet • Styrke det finansielle beredskab • Kapital til opstart af nye projekter.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 21


2

Forretningsområde: Asset Management Asset management = DKK 1.939 mio. (bogført værdi) Asset Management Futurum Hradec Králové

Galeria Tarnovia

Sillebroen

Hradec Králové Tjekkiet

Tarnów Polen

Frederikssund Danmark

28.250 m², 20 % ejerandel

16.500 m², 30 % ejerandel

25.000 m², 100 % ejerandel

Fashion Arena Prag Tjekkiet

Galeria Sandecja Nowy Sącz Polen

Retail Park, Most, Tjekkiet

Retailpark, Aabenraa, Danmark

25.000 m², 75 % ejerandel

Strøgejendom, Brønderslev, Danmark

Ringsted Outlet, Danmark

17.300 m², 100 % ejerandel

Ejendommene forrentes med 6,7 % i forhold til bogført værdi - forventet 7,9 % ved fuld udlejning

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 22


2

Forretningsområde: Asset Management Udlejningsgrader 2011/2012

2012/2013

HY1 2013/14

Futurum Hradec Králové, SC, Tjekkiet

97 % *)

100 %

100 %

Galeria Tarnovia, SC, 16.500 m2, Polen

96 %

96 %

94 %

Sillebroen, SC, 25.000 m2, Danmark

89 %

91 %

92 %

Fashion Arena Outlet Center, OC, 25.000 m2, Tjekkiet

90 %

97 %

96 %

Galeria Sandecja, SC, 17.300 m2, Polen

95 %

96 %

97 %

Ringsted Outlet, OC, 13.200 m2, Danmark

59 %

61 %

62 %

Most, RP, 6.400 m2, Tjekkiet

84 %

91 %

91 %

Aabenraa, RP, 4.200 m2, Danmark

100 %

100 %

71 %

Brønderslev, Strøgejendom, 2.400 m2, Danmark

43 %

93 %

93 %

**)

*) Alene for udvidelsen **) Biva A/S under konkurs er lejer af 28,6 % af retailparken

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 23


5. Nysalg

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet 25.000 m²

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 24


Salg af Barkarby Gate, Stockholm, Sverige •

Den 13. juni 2013 blev det ca. 20.000 m² retailparkprojekt Barkarby Gate (Stockholm, Sverige) solgt på forward funding.

Køber af projektet er en fond, som administreres af Cordea Savills.

Byggeriet er igangsat i august 2013 i forbindelse med udnyttelse af option til køb af jord.

Der er planlagt åbning i efteråret 2014.

Barkarby Gate Barkarby Gate

Stockholm, Sverige

Retailpark

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 25


Salg af DomusPro, Vilnius, Litauen •

Den 5. august 2013 blev det ca. 11.100 m² retailparkprojekt DomusPro (Vilnius, Litauen) betinget solgt.

Køber af projektet er BPT Baltic Opportunity Fund, som er en fond under management af BPT Asset Management.

1. etape på ca. 7.500 m² er 79 % forhåndsudlejet med RIMI som hovedlejer.

Der er planlagt åbning i foråret 2014.

DomusPro DomusPro

Vilnius, Litauen

Retailpark

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 26


Øvrige nysalg •

Betinget aftale om salg af 80 % af et shoppingcenterprojekt i Frýdek Místek, Tjekkiet • 10 % fortsat ejerskab • 14.800 m² • Honorar for bl.a. udlejning og byggestyring • Byggestart forventes i efteråret 2013.

Udlejning og salg af flere mindre retailprojekter.

Aftale om salg af yderligere en tysk investeringsejendom • Overdragelse til køber forventes primo oktober 2013 • Salgspris på DKK 43,8 mio. (bogført værdi).

Frýdek Místek Frýdek Místek, Tjekkiet

Shoppingcenter

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 27


Disclaimer De forventninger der er omtalt i denne præsentation, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ”Risikoforhold” i koncernens årsregnskabsrapport 2012/13, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje.

TK Development – delårsrapport, 1. halvår 2013/14 – 26. september 2013 28


H1 2013 14