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wob SENIORENIMMOBILIEN

Ein weiser Zug!

Haus Taunusblick Wohn- und Pflegeheim Niddatal

WOHN- UND PFLEGEHEIM NIDDATAL


Der Standort

Die Stadt Niddatal Das Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“ entsteht in Niddatal, einer freundlichen und modernen Kleinstadt – eingebettet in eine reizvolle Landschaft – zwischen Taunus und Vogelsberg in der leicht hügeligen Senke der südlichen Wetterau, nur 20 km von der Weltstadt Frankfurt entfernt. Niddatal selbst bietet zahlreiche Möglichkeiten der Naherholung sowie ein außerordentlich gut organisiertes Gemeinwesen mit einem vielfältigen Angebot an Aktivitäten. Zahlreiche historische Bauwerke wie die romanische Basilika Ilbenstadt oder das Freigericht in Kaichen zeugen von der geschichtsträchtigen Vergangenheit der Region und runden das Angebot dieser aufgeschlossenen Kleinstadt ab.

A5

Haus Taunusblick

NIDDATAL

Wohn- und Pflegeheim Niddatal

FRANKFURT

WIESBADEN

AM MAIN

MAINZ A5 A 63

TRIER A 62

A6

KAISERSLAUTERN SAARBRÜCKEN

MANNHEIM HEIDELBERG


Jeder, der sich die Fähigkeit erhält, Schönes zu erkennen, wird nie alt werden. (Franz Kafka)


Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“

Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“ Mit dem Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“ wird für Menschen, die einer umfassenden Betreuung bedürfen, ein Ort der Ruhe und des Wohlfühlens geschaffen. Das Haus verfügt über 96 barrierefrei ausgestattete Pflegeappartements und großzügige Gemeinschaftsflächen wie Küche, Esszimmer, Aufenthaltsbereiche, Therapieräume und Restaurant. Die räumliche Aufteilung erfolgt nach dem Hausgemeinschaftsprinzip in kleinen Wohngruppen mit 9 bis 11 Bewohnern. Auf einer Grundstücksgrösse von rund 4.500 m2 wird das Pflegeheim von einer großzügig angelegten Grünanlage umgeben. Der Baubeginn ist im Frühjahr 2013 und die Fertigstellung für Herbst 2014 geplant. Eine seniorengerechte und barrierefreie Gestaltung der gesamten Anlage gewährleistet, dass die Bedürfnisse jedes Bewohners sowie seine Selbstbestimmung, Mobilität und Individualität gewahrt bleiben.


Grundrissbeispiele Typ A und Typ B Typ A - Appartement 1.44

Haus Taunusblick 1. Obergeschoss

Typ B - Appartement 0.05

Erdgeschoss


Grundrissbeispiele Typ C und Typ D Typ C - Appartement 1.45

1. Obergeschoss

Typ D - Appartement 2.96

2. Obergeschoss


Erdgeschoss 12 Ein-Bett-Appartements Nr.

Typ

Nettofläche

Nr.

Typ

0.01

A

0.02

Nettofläche

1-Bett Appartement

21,10 m²

0.07

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

0.08

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

0.03

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

0.09

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

0.04

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

0.10

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

0.05

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

0.11

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

0.06

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

0.12

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1. Obergeschoss 42 Ein-Bett-Appartements

Nr.

Typ

Nettofläche

Nr.

Typ

1.13

A

1.14

Nettofläche

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.34

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.35

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

1.15

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.36

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

1.16

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.37

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

1.17

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.38

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

1.18

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.39

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.19

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

1.40

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.20

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

1.41

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.21

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

1.42

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.22

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

1.43

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.23

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.44

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.24

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.45

C

1-Bett Appartement

22,72 m²

1.25

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.46

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.26

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.47

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.27

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.48

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.28

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.49

C

1-Bett Appartement

22,72 m²

1.29

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.50

C

1-Bett Appartement

22,72 m²

1.30

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.51

C

1-Bett Appartement

22,72 m²

1.31

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.52

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.32

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.53

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.33

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

1.54

A

1-Bett Appartement

21,10 m²


2. Obergeschoss 42 Ein-Bett-Appartements Nr.

Typ

Nettofläche

Nr.

Typ

2.55

A

2.56

Nettofläche

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.76

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.77

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

2.57

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.78

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

2.58

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.79

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

2.59

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.80

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

2.60

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.81

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.61

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

2.82

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.62

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

2.83

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.63

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

2.84

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.64

B

1-Bett Appartement

23,88 m²

2.85

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.65

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.86

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.66

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.87

C

1-Bett Appartement

22,72 m²

2.67

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.88

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.68

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.89

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.69

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.90

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.70

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.91

C

1-Bett Appartement

22,72 m²

2.71

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.92

C

1-Bett Appartement

22,72 m²

2.72

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.93

C

1-Bett Appartement

22,72 m²

2.73

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.94

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.74

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.95

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.75

A

1-Bett Appartement

21,10 m²

2.96

D

1-Bett Appartement

22,81 m²

Preisliste Pflegeappartements Typ

Nettofläche Pflegeappartement m²

anteilige Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche m²

Gesamtfläche einschließlich Gemeinschaftsflächen m²

Gesamtkaufpreis Appartement EUR

A

21,10

25,72

46,82

129.459,00

B

23,88

29,11

52,99

143.431,00

C

22,72

27,70

50,42

137.915,00

D

22,81

27,81

50,62

138.462,00


Objektdatenblatt Grundstücksgröße: Belegung: Anzahl der Appartements:

4.500 m2 96 Pflegeplätze 96 Einzel-Appartements

Mietvertrag:

Feste Laufzeit 25 Jahre + weitere 5 Jahre Verlängerungsoption. Mietanpassung zu 60 %, wenn sich der Lebenshaltungsindex um 10 % ändert. Die ersten 3 Jahre sind indexfrei.

Beginn der Mietzahlungen:

Die ersten vier Monate ab Bezugsfertigkeit sind für den Betreiber mietfrei. Ab dem fünften Monat wird unabhängig vom Belegungsstand die Miete an den Eigentümer bezahlt.

Mietrendite: Betriebskosten:

Schönheitsreparaturen:

4,65 % - 4,75 % (Verhältnis Miete/Kaufpreis) Diese muss gemäß den Bestimmungen des Mietvertrages der Betreiber bezahlen (mit Ausnahme der Verwaltergebühren und der Instandhaltungsrücklage). Müssen vom Mieter getragen werden.

Instandhaltungsrücklage:

Die Instandhaltung von Dach und Fach trägt die Eigentümergemeinschaft. Der Mieter beteiligt sich an der Instandhaltung mit 2.600,00 EUR pro Schadensfall, maximal von 7.800,00 EUR pro Jahr. Durch die Eigentümergemeinschaft wird eine Rücklage in der Höhe von 24.000 EUR pro Jahr gebildet, die auf Erfahrungswerten beruht.

Instandhaltung und Instandsetzung der Haustechnik:

Der Betreiber muss entsprechende Wartungsverträge abschließen und die erforderlichen Wartungsarbeiten durchführen lassen.

Betreiberin:

Seniorenzentrum Niddatal GmbH, als Tochter der inter pares GmbH Berlin

Baubeginn: Schlüsselfertigstellung:

Voraussichtlich Frühjahr 2013 Voraussichtlich Herbst 2014


Chancen und Risiken Wertentwicklung / Rendite Investitionen in Immobilien sind in der Regel weniger risikobehaftet als z.B. Investitionen in Aktien. Wertsteigerungen sind bei Immobilien wahrscheinlich, können aber auch ausbleiben, es sind sogar Wertminderungen möglich. Allgemeine Faktoren für die Wertfindung sind Lage, Bauqualität, Nutzungszweck, Wiederverkaufbarkeit sowie die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Rentabilität der angebotenen Immobilie ist dabei nicht nur abhängig von konjunkturellen oder sonstigen volkswirtschaftlichen Entwicklungen, sie wird eher bestimmt von der demographischen Entwicklung unserer Gesellschaft. Der Bedarf an Pflegeplätzen dürfte demnach in Zukunft eher steigen. Am Ort des Bauvorhabens besteht kein Angebot an Pflegeplätzen. Die Zweckbeschränkung der Immobilien schränkt ihre Nutzbarkeit und Verwertbarkeit sicher eher ein, andererseits lässt die langfristige Generalvermietung als Sozialimmobilie auch eine dauerhafte Rendite erwarten. Der Nachteil, dass der Käufer sein Appartement nicht selbst nutzen kann, wird durch das Recht für den Käufer und seine Angehörigen, ein Appartement im Objekt zu belegen, aufgewogen. Die Investition in eine Sozialimmobilie ist sicher kein Hochrenditeobjekt, aber sie ist wertbeständig mit einer guten Renditeerwartung.

Fertigstellungsrisiko Bei jedem Bauvorhaben kann es zu einer Ver-

zögerung der Fertigstellung kommen. Mögliche Ursachen liegen im Genehmigungsverfahren, der Planung sowie der Ausführung. Die Fertigstellung wird bis zum Herbst 2014 erwartet und zugesagt. Wie bei jeder Errichtung einer Immobilie besteht auch beim vorliegenden Projekt die Möglichkeit, dass sich die Fertigstellung verzögert und sich somit der Mietbeginn mit den vereinbarten Zahlungen verschiebt. Auf Grund der Erfahrung und der Referenzen der wob Immobilien GmbH sowie aller Weiteren am Bau beteiligten Firmen ist jedoch beim Haus „Taunusblick“ in Niddatal nicht davon auszugehen, dass sich die Bezugsfertigstellung verzögern wird.

Bonitätsrisiko t wob Immobilien GmbH Bonitätsschwierigkeiten können bei jedem Unternehmen auftreten. Die wob Immobilien GmbH hat bereits mehrere Projekte der angebotenen Art realisiert, weitere Projekte werden voraussichtlich im Laufe der Jahre 2013 bis 2015 fertig gestellt. Die Finanzierung des Projektes Haus „Taunusblick“ erfolgt mit der Hausbank der wob Immobilien GmbH, der Sparkasse Dachau. Sollte es zu Bonitätsproblemen kommen, sind die Käufer durch die Art der Kaufpreiszahlung so abgesichert, dass nie mehr Geld an die wob Immobilien GmbH bezahlt wird, als bereits Leistung auf der Baustelle erbracht wurde. Im Falle eines Ausfalles der wob Immobilien GmbH erhält der Käufer dann nach Wahl der finanzierenden Bank entweder sein Geld (unverzinst) zurück oder er erhält lastenfreies Eigentum und kann das Projekt gemeinsam mit den anderen Käufern fertig stellen.


t Betreiber: Seniorenzentrum Niddatal GmbH Die dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des Betreibers stellt ein Risiko des Käufers dar. Sollte der Betreiber seine Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen, haben die Eigentümer die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen und mit einem anderen Mieter neu abzuschließen. Zudem verfügen die Käufer über eine Mietsicherheit durch die Abtretung der Forderungen des Betreibers aus den Heimverträgen mit den Pflegebedürftigen in Höhe des im Heimentgelt enthaltenen Investitionskostenanteils. Bei der Betreiberin handelt es sich um eine privatrechtliche Gesellschaft, über deren langfristige Liquidität naturgemäß keine Prognose abgegeben werden kann. Die Gesellschafter der Betreiberin sind seit über 30 Jahren sehr erfolgreich am Markt. Die Betreiberin verfügt bislang nach den der wob Immobilien GmbH zugänglichen Informationen über ein geordnetes Geschäftsgebaren, das vorgestellte Geschäftsmodell ist einleuchtend. Ob sich das in den kommenden Jahren geplante Wachstum voll realisieren lässt, kann von der wob Immobilien GmbH nicht beurteilt werden.

Baumangelrisiko Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit, jedes Bauwerk ist zudem ein Unikat, deshalb sind Verbrauchererwartungen wie bei einem Massenprodukt nicht angebracht. Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen sich nicht vermeiden, schränken aber die Nutzbarkeit einer Immobilie auch nicht ein. Ein Baumangel ist jede Abweichung des Bauwerks von dem, was dem Käufer als Sollbeschaffenheit zugesagt wurde. Solche Baumängel kommen vor, müssen zeitnah erkannt und beseitigt werden. Um das

Baumangelrisiko möglichst gering zu halten, beauftragt die wob Immobilien GmbH in der Errichtung von Pflegeheimen erfahrene Unternehmen und Handwerksbetriebe mit der Durchführung ihrer Baumaßnahmen. Zudem wurde die TÜV Süd Industrie Service GmbH von der Firma wob Immobilien GmbH mit einem baubegleitenden Qualitätscontrolling beauftragt. Die wob Immobilien GmbH setzt alles daran, bei Abnahme des Bauwerks möglichst alle Mängel zu erkennen und beseitigen zu lassen, so dass der Käufer eine weitgehend mangelfreie Werkleistung erhält. Später auftretende Mängel werden während der Gewährleistungsphase durch die wob Immobilien GmbH beseitigt. Hier kann die wob Immobilien GmbH auf die beauftragten Planer, Handwerker und Bauunternehmer zugreifen. Nur wenn nach dem Ende der Gewährleistung noch Mängel auftreten, muss der Käufer an der Finanzierung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen anteilig entsprechend seinem Miteigentumsanteil mitwirken.

Vorbehalt Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt, sie entsprechen dem Stand vom Oktober 2012. Abweichungen von der Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie technische Änderungen auf Grund evtl. behördlicher Auflagen bleiben vorbehalten, ebenso Änderungen der Planungs- und Ausführungsart, der vorgesehenen Baustoffe und Einrichtungen, soweit diese sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig erweisen und sich nicht wertmindernd auf das vom Käufer erworbene Sondereigentum auswirken. Dies gilt insbesondere auch für Änderungen und Abweichungen von den in diesem Prospekt gezeigten Perspektiven, Plänen und Zeichnungen.


Bei den in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenständen handelt es sich nur um Möblierungsvorschläge. Für die Möblierung und Einrichtung ist allein die Bau- und Ausstattungsbeschreibung maßgeblich. Die im Prospekt genannten Namen stellen eine Information über die Vertretungs- und Beteiligungsverhältnisse dar. Eine persönliche Vertrauensbildung ist nicht beabsichtigt. Es gelten ausschließlich die in den notariell abgeschlossenen Verträgen sowie im Kaufvertrag enthaltenen Angaben. Für den Inhalt dieses Prospektes ist die wob Immobilien GmbH allein verantwortlich. Von diesem Prospekt abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der ausdrücklichen schriftlichen Zusage der wob Immobilien GmbH.

lichen Beratungstermin zur Verfügung. Gerne können Sie auch Referenzprojekte der wob Immobilien GmbH besichtigen. Eine Liste aller Referenzprojekte finden sie auf unserer Webseite (www.wobimmo. com) oder erhalten sie diese auf gesonderte Anforderung. Ihr eigener Steuer- oder Rechtsberater sowie der zur Neutralität verpflichtete Notar oder andere Personen Ihres persönlichen Vertrauens können bei Bedarf Fragen klären und Auskunft erteilen. Wenn Sie Interesse haben, unserem Angebot näher zu treten, übersenden wir Ihnen gerne den Entwurf des Kaufvertragsangebotes samt Grundlagenurkunde. Wir freuen uns auf Sie! wob Immobilien GmbH

Ihre nächsten Schritte Falls Sie zu diesem Prospekt oder zum Projekt Fragen haben, stehen Ihnen die Mitarbeiter der wob Immobilien GmbH gerne telefonisch unter der Nummer +49/89/244048530 oder für einen persön-

Herbert Schiessl Geschäftsführer


Die Betreiberin

Die Betreiberin: Seniorenzentrum Niddatal GmbH Die inter pares beratungs- und beteiligungsgesellschaft mbh wurden von den Gesell -

Beide Gesellschafter bringen ihre langjährigen Erfahrungen aus gemeinsamer Zusam menarbeit auf dem Pflege- und Betreuungsmarkt in den Bereichen stationäre Pflege für Senioren wie auch für junge pflegebedürftige Menschen, Teilzeitpflege, Betreutes Wohnen sowie ambulante Versorgung in der eigenen Wohnung in die inter pares gmbh ein. Die inter pares gmbh ist eine Unternehmensgruppe in der Form einer Holding mit zentraler Verwaltung in der Holding, Betriebsgesellschaften jeweils pro Einrichtung, Servicegesellschaft für Hauswirtschaftsdienste inklusive Speisenversorgung, Haustech nik, etc. Die inter pares gmbh wird in den nächsten Jahren bis 2015 / 2016 einen relativ starken Expansionskurs fahren. Danach wird eine Phase der Konsolidierung mit gemäßigtem Wachstum eintreten. Die erforderlichen personellen Ressourcen für die kommenden Aufgaben sind schon gesichert. Zum aktuellen Zeitpunkt besteht eine Betriebsträ Stadt Müncheberg gemeinnützigen Betriebsgesellschaft mit 50 % beteiligt und seit 1995 deren alleiniger Geschäftsführer ist. Zum 31.12.2012 ist die Übernahme einer Pflegeeinrichtung unweit von Leipzig geplant. Im weiteren Verlauf ist ebenfalls die Übernahme einer Pflegeeinrichtung in Sachsen-Anhalt in der Nähe von Halle im ersten Halbjahr 2013 vorgesehen. Zum 01.07.2013 geht das Seniorenzentrum Dekan Bangert in Wiesbaden / Mainz-Kastel in Betrieb. Dabei handelt es sich um eine Pflegeeinrich tung mit 152 Plätzen, fast überwiegend in Einzelzimmern. Abgesehen von der -klassi schen Altenpflege verfügt dieses Haus über eine Wohngruppe für demenziell erkrank te Bewohner im Erdgeschoss mit eigenem Garten sowie über einen Wohnbereich für junge, mehrfach neurologisch geschädigte Menschen.


Ab


von der Altenpflegeheim der Stadt Müncheberg gGmbH und einiger von der poli.care-Ensemble Gruppe (vormaliger Mitgesellschafter Christian Potthoff) betriebener Häuser

Bildauswahl

Seniorenzentrum an der Weißen Elster Leipzig

Stadtresidenz Gohlis Leipzig

Seniorenzentrum an der Lehmgasse Frankfurt (Oder)



Exposé Niddatal WOB