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Thurgauer 

Eigenheim-Index FrĂźhling 2019

Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.


Die auf der Website bzw. in der BroschĂźre enthaltenen Informationen dĂźrfen unter korrekter Angabe der Quelle von Dritten verwendet werden.


THURGAUER EIGENHEIM-INDEX Der Thurgauer Eigenheim-Index ist eine Dienstleistung der Thurgauer Kantonalbank (TKB). Der Index ist eine nützliche und verlässliche Quelle für die Immobilienwirtschaft und für alle, die sich für die Preisentwicklung von Wohneigentum im Thurgau interessieren. Der Thurgauer Eigenheim-Index wird zweimal jährlich – im Frühling und im Herbst – aktualisiert. Er ist im Internet einsehbar unter www.tkb.ch/eigenheimindex. Den Index erstellt im Auftrag der TKB das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI). Für die Berechnung verwendet das IAZI die Preise von effektiv erfolgten Handänderungen. Damit vermittelt der Index ein transparentes Bild des Immobilienmarktes im Kanton. Vertiefte Informationen zum Index gibt es auf Seite 10. Die TKB ist seit vielen Jahren die führende Hypothekarbank im Thurgau. Kundinnen und Kunden profitieren von einem vielfältigen Angebot an Finanzierungen und schätzen die persönliche und professionelle Beratung, die beim Erwerb eines Eigenheims ganz besonders wichtig ist.


THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRĂœHLING 2019

4

ENTWICKLUNG AUF EINEN BLICK           

                     

(LJHQKHLPH7KXUJDX

(LJHQKHLPH6FKZHL]

Eigenheime (Einfamilienhäuser & Eigentumswohnungen)

Thurgau

Schweiz

Letzte 6 Monate (1.10.2018 bis 31.3.2019)

–1,7 %

–0,4 %

Letzte 12 Monate (1.4.2018 bis 31.3.2019)

–1,1 %

–0,4 %

Seit 1998

49,2 %

82,6 %

Leichte Beruhigung im Schweizer Immobilienmarkt Nachdem die Preise fßr Wohneigentum in den letzten zwanzig Jahren praktisch nur angestiegen sind, weisen die aktuellen Marktzahlen auf eine Verlangsamung hin. Innerhalb der letzten 6 Monate beträgt die schweizweite Wertentwicklung –0,4 % und bestätigt damit den Seitwärtstrend der Vorquartale. Ähnliche Tendenzen lassen sich auch im Kanton Thurgau beobachten, wobei die hiesigen Werte leicht unter dem Schweizer Durchschnitt liegen. Wie anhand der nachfolgenden Ausfßhrungen ersichtlich, ist der moderate Rßckgang sowohl auf die Kategorie der Einfamilienhäuser als auch auf diejenige der Eigentumswohnungen zurßckzufßhren. Trotz der aktuellen Kennzahlen kann die Situation am Schweizer Immobilienmarkt weiterhin als robust bezeichnet

werden. Dies zeigt sich nicht zuletzt bei der Betrachtung der Fundamentaldaten. Nachdem die US-Notenbank in den letzten Jahren mehrfach die Leitzinsen angehoben hat, wurde verschiedentlich auch ein Zinsanstieg in Europa vermutet. Dies hat sich bisweilen jedoch nicht bewahrheitet – in den letzten Monaten sind die Hypothekarzinsen in der Schweiz sogar nochmals leicht zurßckgegangen. Gleichzeitig lassen die Konjunkturzahlen und die steigende Anzahl offener Arbeitsstellen landesweit eine stabile Wirtschaftsentwicklung erwarten. Während diese Elemente die Nachfrage nach Eigenheim stßtzen, sorgen erhÜhte Leerstände und die verminderte Zuwanderung fßr eine preisdämpfende Wirkung.


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VERGLEICH AUF STUFE BEZIRK                                $UERQ

)UDXHQIHOG

Eigenheime

.UHX]OLQJHQ

0Â QFKZLOHQ

Arbon

Frauenfeld

:HLQIHOGHQ

7KXUJDX

Kreuzlingen

Letzte 6 Monate

–1,3 %

–2,1 %

–2,7 %

Letzte 12 Monate

0,0 %

–2,5 %

–0,8 %

Seit 1998

47,7 %

53,1 %

56,6 %

MĂźnchwilen

Weinfelden

Thurgau

0,6 %

–2,2 %

–1,7 %

0,2 %

–2,5 %

–1,1 %

49,4 %

45,5 %

49,2 %

Unterschiedliche Entwicklungen im Kantonsgebiet Wird die Thurgauer Preisentwicklung auf die einzelnen Bezirke heruntergebrochen, zeigen sich Unterschiede. Im letzten Halbjahr weist beispielsweise Mßnchwilen mit 0,6 % als einziger Bezirk eine positive Wachstumsrate auf. Insbesondere in den Regionen Kreuzlingen (–2,7 %), Weinfelden (–2,2 %) und Frauenfeld (–2,1 %) sind die Immobilienpreise in diesem Zeitraum hingegen gesunken. Aus Jahressicht hat sich neben Mßnchwilen auch der Bezirk Arbon ßber dem Kantonsschnitt entwickelt. Fßr beide Regionen resultiert in den letzten 12 Monaten praktisch ein Nullwachstum.

Während in Kreuzlingen kurzfristig gewisse Wertkorrekturen festzustellen sind, schwingt der Bezirk in der langfristigen Perspektive weiterhin obenaus: Seit Beginn der Indexreihe 1998 haben die Eigenheimpreise um beinahe 57 % an Wert zugelegt. Ausschlaggebend hierfßr sind nicht zuletzt die hohe BevÜlkerungszunahme und die vergleichsweise tiefen Leerstände. Ebenfalls ein starkes Preiswachstum ist ßber die Zeit im Bezirk Frauenfeld zu beobachten (53 %), wogegen der Bezirk Weinfelden den geringsten Anstieg aufweist (46 %). Die ausgewiesenen Werte sind jeweils nominaler Natur, das heisst, Inflation oder Alterungseffekte werden nicht berßcksichtigt.


THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRĂœHLING 2019

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PREISINDEX FĂœR EINFAMILIENHĂ„USER                                 

(LQIDPLOLHQKlXVHU7KXUJDX

(LQIDPLOLHQKlXVHU6FKZHL]

Einfamilienhäuser

Thurgau

Schweiz

Letzte 6 Monate (1.10.2018 bis 31.3.2019)

–2, 4 %

–0,9 %

Letzte 12 Monate (1.4.2018 bis 31.3.2019)

–0,5 %

0,2 %

Seit 1998

45,7 %

78,8 %

Preisrßckgang im Segment der Häuser

das Preiswachstum von Schweizer Einfamilienhäusern ßber die letzten rund 20 Jahre doch beinahe 79 %. Etwas gemässigter zeigt sich der Anstieg in der Ostschweiz. Mit einem Plus von 46 % haben jedoch auch die Thurgauer Preise in diesem Zeitraum deutlich an Wert zugelegt. Allgemein kÜnnen die Zukunftsaussichten fßr diese Objektkategorie weiterhin als stabil bezeichnet werden. Insbesondere an begehrten Standorten mit Nähe zum See oder guter Verkehrsanbindung an die Arbeitsplätze ist der Boden begrenzt und das Angebot entsprechend knapp. In Regionen mit hoher Bautätigkeit und steigender Anzahl leerstehender Wohneinheiten sind hingegen auch die Einfamilienhäuser einem gewissen Preisdruck ausgesetzt.

Das stetige Preiswachstum bei Schweizer Einfamilienhäusern scheint zumindest temporär ein Ende gefunden zu haben. Anhand der aktuellen Marktzahlen sind die Hauspreise im letzten Halbjahr landesweit um 0,9 % zurßckgegangen. Abgesehen von einigen richtungslosen Quartalen 2016 stellt dies den ersten Rßckgang seit mehr als 10 Jahren dar. Das Gleiche gilt fßr den Kanton Thurgau, wobei die Korrektur in den vergangenen 6 Monaten mit –2,4 % noch etwas hÜher ausgefallen ist. Die Betrachtung der Jahreswerte relativiert die aktuell rßckläufige Entwicklung. Sowohl national (0,2 %) wie kantonal (–0,5 %) deutet die 12-Monats-Optik vielmehr auf eine Seitwärtsbewegung hin. In der langfristigen Sicht sind die jßngsten Korrekturen fast vollends vernachlässigbar, beträgt


THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | HERBST 2018

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PREISNIVEAU FÜR EINFAMILIENHÄUSER ',(66(1+2)(1

%(5/,1*(1

(50$7,1*(1

67(&.%251

7b*(5:,/(1 .5(8=/,1*(1

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0h167(5/,1*(1

0h//+(,0

$/71$8

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8(66/,1*(1

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Musterhaus Kanton Thurgau Objekttyp

freistehend

Alter

8 Jahre

Lage im Ort

gut

Grundstücksfläche

600 m2

Nettowohnfläche

180 m2

Anzahl Zimmer

6,5

Anzahl Badezimmer

2

Raumvolumen

1000 m3

Bauqualität

gut

Zustand des Gebäudes

gut – sehr gut

Parkplätze in sep. Garage

2

520$16+251 68/*(1

(5/(1

$05,6:,/

$))(/75$1*(1

:833(1$8

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Musterhaus (ausgewählte Orte TG)

1(8.,5&+ȼ (*1$&+ $5%21

6&+g1(1%(5*

%,6&+2)6=(//

+251

0h1&+:,/(1 (6&+/,.21 6,51$&+

5,&.(1%$&+ :,/(1%(,:,/

CHF

Preisniveau Musterhaus   > 1 300 000   1 200 000 – 1 300 000   1 100 000 – 1 200 000   1 000 000 – 1 100 000   900 000 – 1 000 000   < 900 000

Musterhaus (ausgewählte Orte)

CHF

Arbon

1 113 000

Zürich

2 820 000

Frauenfeld

1 234 000

Schaffhausen

1 138 000

Kreuzlingen

1 224 000

St. Gallen

1 364 000

Münchwilen

998 000

Wil

1 361 000

Weinfelden

1 111 000

Winterthur

1 717 000

Der Bodensee als Werttreiber Wer im Kanton Thurgau den Kauf eines Einfamilienhauses plant, sieht sich je nach Region mit sehr unterschiedlichen Marktpreisen konfrontiert. Um die lagebedingten Preisdifferenzen sichtbar zu machen, wird ein freistehendes Musterhaus mit 180m2 Wohnfläche und Baujahr 2011 definiert. In Gemeinden wie Arbon, Weinfelden oder Steckborn wird das Objekt zurzeit für etwa 1,1 Mio. Franken gehandelt. Rund 10 % mehr zu bezahlen gilt es in den Bezirkshauptorten Frauenfeld oder Kreuzlingen, während an den preisgünstigsten Lagen im Südosten des Kantonsgebiets ein Abschlag von bis zu 30 % zu beobachten ist.

Wie sich bei der Betrachtung obiger Karte unschwer erkennen lässt, wird das Preisniveau im Kanton stark von der Nähe zum Bodensee geprägt. Einerseits ist dies natürlich auf Aspekte wie die schöne Aussicht und die Nähe zu Naherholungs- und Freizeitangeboten zurückzuführen. Andererseits weisen die Seegemeinden aber vielfach auch vergleichsweise tiefe Steuersätze auf, was die Attraktivität eines Hauskaufs zusätzlich erhöht. An der Spitze der kantonalen Preisrangliste befindet sich die Gemeinde Münsterlingen, wobei für das Musterobjekt auch in Mammern, Gottlieben und Salenstein über 1,3 Mio. Franken aufzuwenden sind.


THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRĂ&#x153;HLING 2019

8

PREISINDEX FĂ&#x153;R EIGENTUMSWOHNUNGEN                                  

(LJHQWXPVZRKQXQJHQ7KXUJDX

(LJHQWXPVZRKQXQJHQ6FKZHL]

Eigentumswohnungen

Thurgau

Schweiz

Letzte 6 Monate (1.10.2018 bis 31.3.2019)

â&#x20AC;&#x201C;1,0â&#x20AC;&#x2030;%

0,1â&#x20AC;&#x2030;%

Letzte 12 Monate (1.4.2018 bis 31.3.2019)

â&#x20AC;&#x201C;1,8â&#x20AC;&#x2030;%

â&#x20AC;&#x201C;1,0â&#x20AC;&#x2030;%

Seit 1998

53,3â&#x20AC;&#x2030;%

87,6â&#x20AC;&#x2030;%

Wohnungspreise tendieren seitwärts Im Segment der Eigentumswohnungen lässt sich momentan eine Stabilisierung auf hohem Niveau feststellen. Nach dem Allzeithoch Anfang 2018 und einer schwachen Wertkorrektur im Anschluss sind die Preise im letzten Halbjahr landesweit in eine Seitwärtsbewegung Ăźbergegangen. Dieser Trend bestätigt sich mehrheitlich fĂźr den Thurgau, wenn auch die kantonalen Zahlen zurzeit leicht unter denjenigen der Schweiz liegen. In den letzten 6 Monaten weist der Index fĂźr Eigentumswohnungen eine moderate Abnahme von 1,0â&#x20AC;&#x2030;% aus, was sich nahezu mit dem Wert der Vorperiode deckt. Getrieben durch die starken Preissteigerungen seit 2007 respektive 2011, resultieren aus der langfristigen Optik jedoch auch fĂźr diese Objektkategorie beachtliche Wachstumsraten.

Ob sich solche WertsprĂźnge in der näheren Zukunft wiederholen werden, scheint ungewiss. Aufgrund der anhaltenden Bautätigkeit und der geringeren Zuwanderung ist die Leerstandsquote gemäss Bundesamt fĂźr Statistik (BFS) schweizweit auf 1,6â&#x20AC;&#x2030;% angestiegen â&#x20AC;&#x201C; der hĂśchste Wert seit 20 Jahren. FĂźr den Kanton Thurgau beträgt die Ziffer gar 2,4â&#x20AC;&#x2030;%. Obwohl viele der leerstehenden Einheiten Mietwohnungen betreffen, ist natĂźrlich auch das Segment der Eigentumswohnungen davon betroffen. Beispielsweise hat die Vermarktungsdauer bei Neubauprojekten vielerorts zugenommen. Gleichzeitig wirken die attraktiven Finanzierungskonditionen und das vergleichsweise erschwingliche Preisniveau der Region weiterhin stĂźtzend auf den Thurgauer Markt fĂźr Stockwerkeigentum.


THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRÜHLING 2019

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PREISNIVEAU FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN ',(66(1+2)(1

%(5/,1*(1

(50$7,1*(1

67(&.%251

7b*(5:,/(1 .5(8=/,1*(1

(6&+(1=

0h167(5/,1*(1

0h//+(,0

$/71$8

:,*2/7,1*(1

.(66:,/ 0b567(77(1

8(66/,1*(1

%(5* :(,1)(/'(1 )5$8(1)(/'

Musterwohnung Kanton Thurgau Wohnungstyp

Etagenwohnung

Alter

5 Jahre

Lage im Ort

gut

Lage im Gebäude

gut

Nettowohnfläche

115 m

Anzahl Zimmer

4,5

Anzahl Badezimmer

2

Balkon-/Terrassenfläche

20 m2

Anzahl Wohnungen

10

Bauqualität

gut

Zustand des Gebäudes

gut – sehr gut

Parkplätze in Tiefgarage

1

68/*(1

(5/(1

$))(/75$1*(1

$05,6:,/

1(8.,5&+ȼ (*1$&+ $5%21

6&+g1(1%(5*

:833(1$8

:b1*, 2

520$16+251 %h5*/(1

$$'25)

Musterwohnung (ausgewählte Orte TG)

%,6&+2)6=(//

+251

0h1&+:,/(1 (6&+/,.21 6,51$&+

Preisniveau Musterwohnung   > 750 000   700 000 – 750 000   650 000 – 700 000   600 000 – 650 000   550 000 – 600 000   < 550 000

5,&.(1%$&+ :,/(1%(,:,/

CHF

Musterwohnung (ausgewählte Orte)

CHF

Arbon

682 000

Zürich

Frauenfeld

748 000

Schaffhausen

699 000

Kreuzlingen

745 000

St. Gallen

818 000

Münchwilen

618 000

Wil

814 000

Weinfelden

679 000

Winterthur

Preiswerte Thurgauer Wohnungen Wenig überraschend führen lagespezifische Aspekte wie Erreichbarkeit, Infrastrukturleistungen oder steuerliche Vorteile auch bei dieser Wohnform zu beträchtlichen Preisunterschieden. Innerhalb des Kantons Thurgau wird für eine typische Etagenwohnung mit 115m2 Nettowohnfläche und einem Tiefgaragenplatz durchschnittlich rund 625 000 Franken bezahlt. Dies entspricht in etwa dem Preisniveau von Aadorf oder Romanshorn. Deutlich teurer ist das identische Objekt in Gemeinden wie Weinfelden oder Wilen, in welchen ein Zuschlag von ungefähr 10 % zu beobachten ist.

1 587 000

1 014 000

Kantonal zeigen sich die höchsten Preise mit über 750 000 Franken in den begehrten Seegemeinden im Raum Kreuzlingen. Wird das vorherrschende Preisniveau jedoch mit einigen ausserkantonalen Ortschaften verglichen, relativieren sich die dortigen Werte: Während für den Erwerb der Musterwohnung in den Städten St. Gallen oder Wil (SG) ein ähnlicher Betrag aufzuwenden ist, gilt es in Winterthur bereits über eine Million Franken zu investieren. In Zürich wird für die gleiche Wohnung gar etwa das Doppelte benötigt. Aus dieser Optik kann das Preisniveau im Thurgau durchaus als gemässigt bezeichnet werden.


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THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRÜHLING 2019

KURZBESCHRIEB EIGENHEIMINDEX Grundidee Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisches Instrument, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Die indexierte Grafik dient als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard and Poor’s 500 (S & P 500). Spezialfall Immobilienindizes Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berechnung von Preis- und Performanceindizes für andere Anlageformen wie Aktien komplex. Keine einzige Immobilie gleicht genau einer anderen. Zudem ist die Liquidität der Märkte relativ gering, die regionalen Unterschiede hingegen erheblich. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird beim Thurgauer EigenheimIndex die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet.

Hedonische Methode Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hochwertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können. Datengrundlage Als Grundlage für den Thurgauer EigenheimIndex dienen anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen.


NACHHALTIGKEITSBERICHT 2017 | NACHHALTIGKEITSSTR ATEGIE

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