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IMMOBILIER ARGENT

“Comment renégocier son prêt”

Philippe Mauger, Meilleur Taux P3

VENTE

“Le retour des prix justes” Pierre Villedieu, Cherbourg P4

18 MAI 2013 - www.lamanchelibre.fr

Les acheteurs sont rois

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Prix en baisse, taux bancaires bas. Pas de doute, c’est le moment d’acheter.


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sPECIAL/IMMOBILIER Est-ce le bon moment ?

C’est LA question que tous se posent. Les locataires voient les taux bancaires baisser à une vitesse vertigineuse. Les prix affichés à la vente suivent la même tendance depuis plusieurs mois, y compris dans notre région. Sans pour autant rivaliser avec les baisses des grandes métropoles comme Paris. Les propriétaires sont plus circonspects. S’il est tentant de changer de logement pour une habitation plus grande, reste à vendre l’actuelle. Et c’est souvent là que le bât blesse. Sauf à bien se positionner en terme de prix.

Investir Autre solution : racheter son crédit. Une solution le plus souvent intéressante, attirante. Mais attention à bien vous renseigner sur les conditions requises. Reste à savoir quoi acheter : une maison familiale, un appartement, une résidence secondaire. L’investissement dans la pierre est rarement un mauvais choix. Surtout en cette période de prix bas. Vous pouvez aussi opter pour l’achat en vue de louer. Certaines villes sont totalement démunies de biens de ce genre. A Saint-Lô, par exemple, on ne trouve pas de maisons à louer avec quatre chambres ou plus. Petit tour d’horizon du paysage immobilier en Basse-Normandie.

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Dans certaines villes, comme ici à Saint-Lô, on trouve de nombreux logements anciens à vendre ou à louer.


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sPECIAL/IMMOBILIER Qu’attendez-vous pour acheter ? Taux d’emprunt au plus bas et recul des prix. C’est le moment d’acheter !

“Aujourd’hui, l’acheteur a toutes les cartes en main pour faire de bonnes affaires”, indique Marc Poulain, courtier. Plus que les vendeurs, qui doivent composer avec une baisse des prix de l’immobilier.

Voilà au moins un sujet d’actualité qui fait l’unanimité ! Tous les professionnels vous le diront, les taux d’intérêts des emprunts immobiliers n’ont jamais été aussi bas. On parle même de chiffres historiques. “Globalement, c’est le plus bas que nous ayons jamais connu”, confirme Marc Poulain, courtier en prêt immobilier dans le Calvados. “Dans la région bas-normande, nous sommes sur du 2,30 % sur dix ans et sur du 3,30 % sur 25 ans, voire moins, alors qu’il y a trois ou quatre ans, il fallait compter le double”, ajoute celui dont l’une des missions est de faire le tour des banques à la place de clients ayant un projet immobilier afin de leur assurer les meilleures conditions d’emprunt. Est-ce-pour autant le bon moment pour acheter ? “A ces taux très bas s’ajoutent des prix qui ont reculé, donc la réponse est oui ! En 2012, le nombre de transactions a en moyenne chuté de 20 % dans notre région.” indique le professionnel, qui travaille pour le réseau national CAPFI. “Aujourd’hui, l’acheteur a toutes les cartes en main pour faire de bonnes affaires”, poursuit l’expert… à condition de trouver le financement. Parmi les critères qui comptent le plus pour le banquier : “La stabilité de l’emploi est assez primordiale. Attention, il

n’y a pas que le CDI ! On peut accéder à l’emprunt si l’on est intérimaire, mais à condition d’avoir une antériorité de plusieurs années. L’apport n’est pas une condition d’accès à l’emprunt, mais il peut permettre de mieux négocier. Sans apport, les habitudes financières du client — a-t-il payé régulièrement son loyer ?, par exemple — sont importantes”, précise Marc Poulain, dont la profession est de plus en plus reconnue.

Gagner du temps et de l’argent “Alors qu’il y a quatre ou cinq ans, nous étions présents sur 3 % des transactions, nous sommes aujourd’hui sur 20 % du marché”, souligne le responsable d’agence CAPFI. “Passer par un courtier, c’est gagner du temps et de l’argent”, conclut-il. D’après une récente étude publiée par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux, en moyenne de 3 %, profitent autant au neuf qu’à l’ancien, et pourraient ne pas tout de suite remonter. De quoi encourager les projets d’achats et faire oublier les préoccupations liées à l’avenir et au marché de l’emploi ? Rien n’est sûr…

Renégocier son crédit : intéressant, mais… faut que la durée restante du prêt en cours soit supérieure à la durée écoulée”. Attention cependant : cette durée restante ne peut être inférieure à celle du nouveau prêt. Il faut encore que les crédits aient une durée de vie assez longue car c’est pendant les premières années que la majorité des intérêts est versée. Autre condition à remplir pour rendre intéressante la renégociation du crédit : “Le montant du capital restant dû doit être suffisamment important, c’est-à-

dire supérieur à 50 000 euros au moins”. Enfin, il est recommandé que le taux du nouveau crédit soit inférieur d’un point au moins à celui du crédit initial. Ces conditions remplies, la renégociation du crédit peut se faire auprès de la même banque ou bien d’une autre banque. Mais dans ce dernier cas, le gain sur le coût total du crédit doit être suffisant pour couvrir les pénalités de remboursement anticipé, les frais de garantie et les frais de dossier.

Philippe Mauger : “Les taux sont bas, c’est le moment de renégocier son prêt”.

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“Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont historiquement bas, alors c’est vraiment le moment de renégocier le taux du prêt que vous avez contracté pour acquérir un bien immobilier !”. Responsable de l’agence de courtage Meilleurtaux. com de Saint-Lô, Philippe Mauger est catégorique. But de l’opération, qui peut être assez longue : faire des économies grâce à une diminution du coût total des intérêts. Mais avant tout, précise-t-il, il faut respecter plusieurs conditions. “Il

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sPECIAL/IMMOBILIER “Un bien de qualité trouvera toujours preneur”

Ventes, achats, locations… Le marché cherbourgeois se porte bien tant que la qualité est au rendez-vous. Alors que l’on pourrait penser le secteur de l’immobilier en crise, à Cherbourg tout le monde n’est pas de cet avis. “Il y a eu des moments bien pires, en ce moment on n’a pas à se plaindre”. Pierre Villedieu, agent immobilier préfère voir les choses avec optimisme. “Que ce soit pour la vente ou la location si le bien est de qualité et au bon prix, il trouvera toujours un acquéreur”. Concernant la vente, l’année 2013 serait même bien partie avec des mois de janvier et février en hausse par rapport à la fin d’année 2012. “Pour nous le chiffre des ventes est stable depuis 2006”, témoigne l’agent immobilier. Alors est-ce le bon moment pour investir dans la pierre ? “Nous sommes encore dans une période où ce n’est pas encore trop risqué de vendre. Il y a plusieurs analyses. Selon certains, le marché va perdre 20 à 30 % de sa valeur dans les prochaines années. Si l’on suit cette logique, il vaut mieux vendre maintenant. Selon une autre analyse, le marché est en train de se stabiliser et les prix sont en train de s’ajuster. Selon cette logique, il n’y a donc aucun risque à vendre maintenant.

Les biens qui étaient surévalués retrouvent des prix “justes”. Enfin, du côté des acheteurs, les taux de crédits restent bas : c’est donc un bon moment pour acheter”. Pour la location, l’agent immobilier note cependant un certain paradoxe : “On voit un nombre de panneaux à louer qui se multiplie dans les rues de Cherbourg alors que chez nous les locataires sont très demandeurs”. Là aussi la conclusion reste la même : si le bien est en bon état, il trouvera un locataire très rapidement. “Aujourd’hui ce sont les T2 et les T3 qui sont très prisés. On peut d’ailleurs en trouver des tout équipés, de moins de deux ans à partir de 450 euros avec un balcon et une place de parking”. Si les appartements meublés ont tendance à passer de mode, ils ont encore un public contrairement aux studios meublés ou non qui trouvent maintenant difficilement preneur. “Dès qu’il y a une chambre séparée du séjour, on trouve de nouveau des acquéreurs. Mais si l’on veut vraiment investir : les surfaces qui sont recherchées sont les T3 et les T4 qui se font très rares sur Cherbourg”.

Le charme du Val-de-Saire Le charme du Val de Saire : un marché à la fois local et secondaire. Dans le Cotentin, les vieilles pierres du Val-de-Saire sont sans aucun doute les plus belles. On ne trouve nulle part ailleurs ces alignements de granit, ces hauts murs tirés au cordeau, ces linteaux sculptés et ces pierres d’angles en rond de bosse. Ce qui donne aux vieilles demeures du Val de Saire un charme tout particulier. Est-il besoin de rajouter que l’autre charme du Val de Saire est son bord de mer ? On mentionnera aussi les collines boisées de l’arrière-pays qui ont l’avantage d’offrir une vue imprenable sur le littoral. Voilà pourquoi, entre autres, le Val-de-Saire, sur la côte Est du Cotentin, fait parti des régions très appréciées des résidents secondaires comme des locaux. Saint-Vaast-la-Hougue, Barlfeur et les villages alentours offrent le gros avantage d’être à la fois de vraies cartes postales mais aussi de véritables bourgs avec leurs commerces et leur activité à l’année. Rien à voir avec ces cités balnéaires de la côte Ouest qui se vident en hiver. Résultat, il existe dans le Val de Saire un

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A deux pas de la plage, à SaintVaast, des appartements à vendre dans une bâtisse rénovée.

double marché. Le marché local qui fluctue en fonction des aléas de l’économie et le marché des résidences secondaires qui échappe toujours un peu à la règle même si ce dernier a connu comme partout ailleurs un sérieux coup de frein ces quatre dernières années. A titre d’exemple, on trouve en ce moment un pavillon aux alentours de Quettehou pour 100 000 euros et il faut compter 350 000 euros pour une maison ancienne et rénovée dans le centre de Saint-Vaast.

“Avec des taux de crédits bas et des prix qui se stabilisent, c’est le moment d’acheter”, indique Pierre Villedieu, agent immobilier à Cherbourg.


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sPECIAL/IMMOBILIER Saint-Lô :  les acheteurs n’ont que l’embarras du choix

Vendeurs nombreux, acheteurs qui peuvent  se permettre d’être exigeants et ventes qui  repartent : voilà le marché saint-lois… ceux qui n’ont pas de problèmes  d’argent, qui ont un budget au  moins égal à 300 000 euros et  qui cherchent une belle maison  de caractère, une propriété avec  un peu de terres pour y élever des  chevaux… Ce sont parfois des Anglais -qui font leur retour dans la  Manche- et pour ces acheteurs-là, il  y a de belles opportunités à ne pas  manquer. L’autre catégorie d’acheteurs a d’autres préoccupations. Ils  ont un budget serré et ne peuvent  en aucune façon dépenser plus de  150 000 euros et parfois même  pas plus de 110 000 ou 120 000  euros. Que ceux-ci se rassurent :  il y a pour eux des biens à la hauteur de leurs attentes. Par exemple  des petits appartements saint-lois,  bien prisés des primo-accédants.  Les Anglais et les chevaux Ou d’agréables maisons de ville  dans des secteurs pittoresques  De toute façon, confirment-ils, “les (rue Saint-Georges, route de Caacheteurs finissent par se rendre rentan…) Pour les couples ou les  compte que les taux d’intérêt sont familles qui veulent un pavillon à  particulièrement avantageux ac- prix avantageux, il va falloir partuellement et que donc, c’est vrai- fois accepter de se déplacer en  ment le moment d’acheter sans périphérie de Saint-Lô. Et ceux qui  tarder”. Pour schématiser, Sophie  acceptent d’avoir quelques travaux  Lecarpentier et Eric Legrand ren- à réaliser ont toutes les chances  contrent deux types de clients :  de faire “la bonne affaire”.

Depuis 3 ans et demi, Sophie Lecarpentier a créé sa propre agence  immobilière, Bureau Concept Immobilier, à Saint-Lô. Mais le marché local, elle le connaît depuis  bien plus longtemps encore. Tout  comme son collègue Eric Legrand.  L’un et l’autre sillonnent chaque  jour l’agglomération saint-loise et  ses environs, pour être en mesure  de proposer aux clients les biens  qu’ils recherchent, tout en assurant aux vendeurs une cession de  leur logement au juste prix, “dans les meilleures conditions”. Certes,  l’année 2012, reconnaissent-ils, a  été “un peu difficile”. 2013 a débuté  correctement et le printemps qui  commence voit une augmentation  du nombre des transactions.

Eric Legrand et Sophie Lecarpentier, de B’Cimmo, rue Saint-Thomas à Saint-Lô. Avec Pascale Plancke, assistante, ils forment une équipe complètement tournée vers le marché du bassin saint-lois.

Location : ces biens qui se font rares de communication arthurimmo. com. Un état des lieux qui peut  s’expliquer par un marché immobilier relativement tendu.  “À Saint-Lô, ce qui se loue plus facilement, ce sont les appartements en résidence. Il y a un peu plus de turn over, des jeunes gens seuls qui arrivent dans leur premier appartement. Ils y restent une année avant de rechercher plus grand ou de déménager à cause du travail”,  ajoute-t-elle. Malgré tout, les résidences saint-loises sont souvent 

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assez éloignées du centre-ville,  d’où l’attrait des couples pour les  appartements au cœur de la ville,  plus proches des écoles et des  commerces, mieux distribués mais  davantage vétustes. “Le futur locataire est aussi exigeant qu’un acheteur. Il sait ce qu’il veut. Actuellement, les appartements avec une terrasse ou un balcon sont particulièrement attrayants et recherchés. Le locataire souhaite La maison individuelle, de plain-pied ou mitoyenne, le bien discret qui fait prendre l’air, sortir de son loge- défaut à Saint-Lô pour Anne-Lise Ozouf, gérante de A.L.O immobilier. ment”, précise Anne-Lise Ozouf.

PARTENAIRE

2013

“Cherche maison désespérément”,  ce pourrait être l’annonce faite par  des futurs locataires à la recherche  d’une maison dans le Pays saintlois, tant il est difficile de mettre la  main sur ce genre de bien. “Nous avons beaucoup de demandes de location pour les maisons que ce soit de plain-pied ou mitoyenne mais il s’agit d’un bien rare. Lorsque nous avons une maison à louer, elle part dans la semaine”. révèle  Anne-Lise Ozouf, gérante d’A.L.O  immobilier à Saint-Lô, du réseau 

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sPECIAL/IMMOBILIER L’immobilier à Coutances : un marché assez vaste

Le Coutançais n’échappe pas à la crise de l’immobilier. Mais des affaires se font quand même… La conjoncture économique n’est pas facile et ne facilite pas les transactions, en baisse de 20 % en 2012. Cette donnée est nationale, mais Coutances n’échappe pas à la règle. De là à penser que le marché est totalement atone, il y a un pas, qu’il serait bien hasardeux de franchir… C’est bien ce que pense Emmanuel Delamare, qui vient d’ouvrir, dans le bas de la rue commerçante coutançaise, Ed’immo, une agence immobilière indépendante. “A Coutances, il y a des panneaux à vendre, mais aussi des panneaux vendus, je me suis installé ici car il y a un marché”, explique ce Coutançais pure souche. Moins de transactions ? L’agent retourne le problème et en extrait le côté positif : “Les prix ont baissé et, avec des taux qui sont bas, cela rend plus de gens solvables pour acheter”. Concrètement, jusqu’à 130 000 €, les biens ne se vendent pas trop mal, au-delà, c’est de plus en plus compliqué. L’attentisme est visible chez les vendeurs, avec la baisse des prix. “Il y a un prix du marché à respecter. Il s’était enflammé de 2001 à 2008, c’était trop cher, on est

revenu à quelque chose de plus normale. Ce n’est pas pour autant que le vendeur doit brader son bien”.

Très prisés des retraités Quand au marché coutançais, il est très large. “A Coutances, on trouve de tout, des primo-accédants, des investisseurs, des jeunes aussi car il y a des petits prix”. Mais face aux jeunes, il y a aussi les retraités, pour qui Coutances comporte deux attraits. En résidence principale, déjà, la ville attire les retraités, qui cherchent toutes les commodités à portée de main. Plusieurs résidences sont ainsi sorties de terre ces derniers mois et d’autres sont en projet, proposant des appartements de standing, avec ascenseur, balcon… Des appartements qui se vendent bien. Mais les retraités peuvent aussi être à l’affût d’un bien pour investir et ainsi s’assurer un complément de retraite en louant. Il reste une demande immobilière insatisfaite sur Coutances : les maisons avec jardin. Denis Bersauter

Littoral : des micros marchés On peut opposer la terre et la mer, mais aussi la mer et… la mer. Sur la côte, juste en face de Coutances, on a toujours cette frontière “Saint-Malo-de-la-Lande, Montchaton, Tourville-sur-Sienne”. Une césure, avec des prix moins élevés côté terre. Le symbole, c’est Coutainville, la “plage de Coutances”. Une bulle côtière avec sa clientèle aisée et ses résidences secondaires plus importantes que ses résidences principales. La commune fonctionne ainsi comme un micro-marché, avec ses nombreux services, comme le golf. Quand on arrive dans cette gamme de prix élevés, l’effet de la crise se fait beaucoup moins sentir. Le marché devient même bouché pour les acheteurs locaux, un peu dépassé par une clientèle venue de grandes villes, aux moyens plus importants et qui tirent les prix à un niveau qui ne leur est parfois pas accessible. Mais résumer la situation immobilière littorale au seul cas coutainvillais serait bien réducteur. Il suffit en effet de pousser quelques kilomètres plus haut pour commencer à trouver une situation différente. “De Pirou à Portbail, la

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A partir de Geffosses, les prix sont plus raisonnables en remontant vers le nord.

tendance va vers une clientèle de plus en plus locale et en primoaccession”, explique Corinne Vaslot, de l’Immobilier du coin. “En ce moment, on retrouve des biens de 120 000 € sur la côte, on n’avait pas vu cela depuis longtemps !”. Dans cette partie nord de la côte coutançaise, la césure “terre-mer” est ainsi moins marquée. “Sur la côte ou dans les terres, pour tout ce qui excède 150 000 €, il ne se passe pas grand-chose”.

Emmanuel Delamare a ouvert son agence immobilière il y a peu de temps. A Coutances, le marché est “crispé”, mais pas totalement bouché.


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sPECIAL/IMMOBILIER Un coup de pouce pour les jeunes acheteurs

L’écoquartier du Val de Saigue, à Saint-Pair-sur-Mer, proposera près de 250 logements d’ici une dizaine d’années. Des logements semi-collectifs ou individuels groupés comme ci-dessus.

En Granvillais, la création de près de 1 000 logements devrait profiter aux jeunes ménages… Le marché de l’immobilier est-il en crise ? “L’an dernier, nous avons réalisé près de 600 ventes, soit deux ventes par jour !”, souligne Pierre Pozzo, gérant de la société Pozzo Immo dans le sudManche. “Granville reste attractif et fait office de pôle touristique dans la région, avec son port et,

désormais, sa nouvelle thalassothérapie…”, poursuit le promoteur immobilier. “La conjoncture est également favorable aux investisseurs : les taux d’intérêt continuent de baisser, de 4 % à 3,20 %, et les acheteurs, jusqu’au 30 juin 2013, bénéficient de la loi Duflot. La Ville de Granville

a d’ailleurs demandé une prorogation de la loi pour que les jeunes ménages continuent d’accéder à du logement neuf à des prix compétitifs !” De plus, en période de crise, l’immobilier reste une valeur refuge : “Même si les prix baissent, les acheteurs ne verront pas leur bien disparaître physiquement… L’immobilier, c’est de la sécurité ! Et dans le contexte actuel, c’est plus vrai que jamais !”Autre constat fait par Pierre Pozzo : “Nous sommes

actuellement près de 63 millions en France et serons 80 millions en 2050… Il faut aujourd’hui accepter de revenir à un habitat plus dense afin de mieux gérer les espaces !” A l’image de l’écoquartier du Val de Saigue, à Saint-Pair-sur-Mer (notre photo). “220 à 250 logements mixtes, mêlant collectifs et individuels, seront construits sur 10 ans. La première tranche de travaux débutera d’ici la fin de l’année, avec la livraison d’une soixantaine de lo-

gements à l’horizon 2015”, précise Pascal Le Barbenchon, urbaniste du projet. Ou encore celui de la Clémentière, à Granville, qui prévoit la création de 786 logements au cours des quinze prochaines années. De quoi satisfaire les primo-accédants… Ce marché commence d’ailleurs à s’animer avec déjà “la vente de 40 maisons supplémentaires dans ce secteur, par rapport à l’exercice précédent”, confie Pierre Pozzo.

“Le littoral granvillais ne connaît pas la crise !” RE POUDRE

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Des prix abordables, les pieds dans le sable, à quelques heures de la capitale Malgré une conjoncture délicate, le littoral granvillais continue de séduire les investisseurs… Il faut dire que notre côte présente des arguments de poids, à commencer par les prix ! “On constate de fortes disparités d’une région à une autre…”, explique Patrick Royer, gérant de Century 21 Royer Immo, dont les agences sont réparties entre AgonCoutainville et Jullouville. “Sur le premier trimestre, alors que les prix ont augmenté de 7,6 % dans le Midi-Pyrénées, ils ont en revanche baissé de 4,90 % en Basse-Normandie. Au niveau de la communauté de communes du Pays granvillais, concernant les maisons, les prix ont même baissé de 6,50 % !” “Le prix moyen d’une acquisition foncière, dans l’hexagone, est de 202 138 €. En Granvillais, il se situe entre 180 000 € et 200 000 €. Des prix par exemple plus doux que sur la Côte d’Emeraude…” Et, en affaires, une règle est d’or : “C’est là où les prix baissent… Que l’immobilier repart le mieux !”

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L’air marin a de l’avenir et continue irrémédiablement à séduire une clientèle de seniors, à la recherche d’une retraite paisible…

Le cocktail est donc des plus séduisants : un prix attractif, qui se situe dans la moyenne nationale, dans une région où il fait bon vivre, à proximité de la mer… Autre atout, non négligeable, notre littoral est situé à trois petites heures de la capitale en train, auxquelles il faut ajouter une demi-heure en voiture, de quoi enthousiasmer certains :

“Nous avons une grosse clientèle en provenance de l’ouest parisien, composée majoritairement de seniors, qui viennent trouver une qualité de vie plus agréable ! Une clientèle qui est moins impactée par la crise… C’est le secteur où il faut être !”, résume finalement Patrick Royer. En Granvillais, l’immobilier ne connaît pas la crise !

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SPECIAL/IMMOBILIER Avranches se fait une place entre Granville et Saint-Malo REPERES

■ Prix du m2 Comptez en moyenne 1 700 € pour de l’ancien rénové, entre 1 100 et 1 200 € si des travaux sont à prévoir et entre 2 800 et 3 000 € pour des appartements neufs avec parking et ascenseur.

■ Isolation La nouvelle norme d’isolation, baptisée RT 2012, s’applique depuis le 1er janvier dans la construction neuve. Elle a pour conséquence d’augmenter le coût de la construction de 10 à 15 %.

■ Autour d’Avranches

Dans la première couronne, Val-Saint-Père, SaintSenier, Saint-Martin-desChamps, Marcey, le prix du m2 reste soutenu, entre 1 450 et 1 550 €. Plus on s’éloigne d’Avranches, plus les prix descendent de 1 400 € à 1 200 € le m2.

Le marché immobilier se stabilise après une baisse des prix. L’euphorie des années 2002-2007 est loin derrière. Depuis six ans, les prix se sont effrités. Les baisses sont de l’ordre de 20 à 30 % selon la nature des biens. Pour les professionnels de l’immobilier, c’est “un retour à la normale” mais ces derniers notent un ralentissement des transactions. Dans la Manche, l’assiette des droits de mutation, impôts versés à la commune et au département lors d’une vente immobilière, a baissé de 38 % en 2012.

Les prix attractifs du marché avranchinais offrent de bons placements mais ils sont encore trop élevés pour des primo-accédants dont le panier moyen oscille entre 130 000 et 180 000 €. A ce tarif-là, difficile de trouver une maison neuve ou rénovée de centre-ville avec un bout de jardin. Mieux vaut se rabattre sur la périphérie urbaine où un terrain de 500 m2 se négocie aux alentours de 35 000 €. Pour une maison de centre-ville, le budget se situe entre 200 000 et

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Retour à la normale pour la sous-Préfecture du sud-Manche qui affiche des prix attractifs à seulement 20 km de la mer.

250 000 €, à peine le prix d’un studio ou d’une chambre dans le 3e arrondissement de Paris ! Certains biens d’exception sont vendus plus

chers mais à partir de 300 000 €, ils trouvent difficilement preneurs. “Aujourd’hui, les acheteurs regardent beaucoup la consommation

Les seuls prix qui résistent sont les immeubles neufs de standing. Ces résidences, complètement absentes du centre-ville il y a dix ans, commencent à fleurir mais proposent un prix du m2 élevé. C’est la condition pour bénéficier d’un appartement avec ascenseur et place de parking privée. L’agence Heudes-Lainé qui a déjà commercialisé un premier immeuble en hyper-centre à la place de l’ancienne caserne des pompiers, a un autre projet dans les cartons : la résidence du Scriptorial. L’ancienne perception, place d’Estouteville, devrait sortir de terre en 2014. Ces immeubles répondent à la demande d’une clientèle retraitée âgée qui souhaite habiter à proximité des services et des commerces du centre-ville. “Avranches est une ville qui a un fort potentiel, entre deux villes balnéaires où les prix de l’immobilier sont intouchables : Granville et Saint-Malo.”

Des affaires en baie du Mont-Saint-Michel Autour de la Merveille, les prix sont à la baisse. Idéal pour acheter.

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L’avenir est aux immeubles de standing

Un panier moyen faible

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Le

énergétique des biens. Elle rentre en ligne de compte”, notre Thierry Heudes, responsable de l’agence Heudes-Lainé. Energie, emplacement, proximité des commerces et des écoles sont des facteurs d’achat.

Si la vue du Mont-Saint-Michel vaut toutes les plages du monde, la baie est un paradis à moindre coût. De nombreux biens bon marché sont à vendre de Pontorson à Avranches. Le marché immobilier de la baie est au plus bas. Le prix du m2 varie de 1 100 € à 1 500 €. Le panier moyen des primo-accédants est encore plus faible qu’à Avranches, “entre 120 000 et 130 000 €”, confie Sylvain Lemoullec de l’agence Discount immobilier située à Pontorson.

Bye bye les Anglais Jamais l’agence n’a eu autant de biens en stock. “Nous avons environ 400 maisons à vendre dont beaucoup de résidences secondaires occupées par des Anglais qui quittent la France.” Mais les investisseurs ne se bousculent pas au portillon. “Le marché de la résidence secondaire est très difficile car avec la nouvelle loi sur les plus-values le bien doit rester entre les mains de son propriétaire pendant 30 ans minimum.” L’investissement est donc sur le

Autour du Mont le marché est à la baisse. Intra-muros, sur le Rocher, où l’on dit que c’est le m2 le plus rentable de France, les transactions sont entre les mains des deux principaux commerçants montois.

long terme. En attendant, la location est une source de revenus. Et selon Sylvain Lemoullec, “elle marche mieux que la vente”. “Le marché est très difficile dans la région car il y a beaucoup de maisons anciennes à rénover. Et la suppression du taux zéro, uniquement réservé au neuf aujourd’hui, ne facilite pas les transactions.” Autre écueil pour le marché im-

mobilier : les banques. Si elles offrent des taux historiquement bas, 3 %, “elles prêtent difficilement demandant des conditions de plus en plus drastiques.” Et le MontSaint-Michel intra-muros ? “Il n’y a pas de marché, il passe par les deux principaux commerçants du Rocher.” Le prix du m2 intra-muros serait équivalent à celui des beaux quartiers de Paris.


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sPECIAL/IMMOBILIER “Les Parisiens se mettent au vert” À Vire, l’année 2013 n’est pas si morose. Le point avec William Thiebot, directeur de l’agence Guy Hoquet.

Pour William Thiebot, directeur de l’agence Guy Hoquet à Vire, 2013 est plutôt une bonne année.

Les médias nationaux présentent tous 2013 comme une année morose pour le marché immobilier. Un avis que partagent beaucoup d’agences et de cabinets notariaux mais pas William Thiebot, responsable de l’agence Guy Hoquet, à Vire. “Depuis le début de l’année, nous assistons au contraire à une nette reprise des transactions car les taux de crédit sont faibles et les vendeurs qui proposaient des biens depuis longtemps se sont adaptés au prix du marché.” Ce n’est évidemment plus l’euphorie de 2006-2007 mais le professionnel dispose d’un gros fichier de biens. “Tous nos mois sont meilleurs que l’an passé. Seulement, ce sont des achats réfléchis. Les gens ne fonctionnent plus uniquement au coup de cœur. Ils font attention au prix, à la qualité de construction, au nombre de chambres, à l’emplacement…” Qui sont les acheteurs ? “Nous avons des gens de l’extérieur, comme des Parisiens, qui veulent se mettre au vert et investir dans une résidence secondaire en campagne. Nous avons aussi beaucoup de primo accédants. Certains ont

d’ailleurs des budgets plus conséquents que les années passées.” Chose surprenante : “Avant, beaucoup de ventes se faisaient avec du 100 % crédit. Aujourd’hui, les gens ont des apports personnels parfois supérieurs à 50 000 euros. Tant mieux car les banques sont devenues frileuses et ne prêtent plus aussi facilement.” Quels sont les biens recherchés ? “L’acheteur veut soit du pavillon neuf ou une maison en pierre dans laquelle il n’a plus qu’à s’installer, ou au contraire un bien dans lequel il y a possibilité d’aménager. Je n’ai pas connu ça mais l’époque où on achetait une maison en ruine, c’est fini.” Le gros du marché, ce sont des habitations à 150 000 euros. “Les plus recherchées, ce sont les maisons sur Vire même, ou bien des appartements en rez-de-chaussée ou 1er étage”, estime William Thiebot. Autre secteur très demandé : la zone comprise dans le triangle Vire-Caen-Saint-Lô. La particularité du bocage virois, ce sont les Anglais. “Nous avons aujourd’hui très peu d’acquéreurs. Au contraire, ils ont tendance à partir”.

18 MAI 2013


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sPECIAL/IMMOLIER Bayeux et le Bessin le “petit Versailles” est une valeur sûre

Avec une hausse du prix médian de 1,3 % en 2012, le Bessin est le seul secteur du Calvados dans le vert. Et Bayeux flambe. Dans l’Hexagone comme en BasseNormandie, le volume de transactions immobilières a dégringolé de 30 % en un an. A l’Ouest du Calvados, la région du Bessin et sa ville-centre, Bayeux, résistent mieux. “Nous sommes plutôt sur une baisse de 15 %”, apprécie Me Frédéric Latrubesse, un des sept notaires (chiffre remarquable) que compte la sous-préfecture.

+ 25% en 2012 à Bayeux Si le marché s’est engourdi, la baisse est tout de même moitié moins violente qu’ailleurs. Une particularité qui n’étonne plus ce natif du Sud-Ouest passé par la région parisienne. “Bayeux est un microcosme. La ville est particulière dans son architecture avec plus de 80 hôtels particuliers pour 14 000 habitants. C’est un petit Versailles. Nous avons de magnifique biens et des surfaces intéressantes à proposer. Et puis, il s’agit d’une ville à la fois historique, préservée mais dynamique, proche de belles plages qui voient passer des milliers de touristes. Tous ces atouts la préservent des soubresauts du marché”.

Une particularité confirmée par Delphine Cudelou de la Chambre régionale des notaires : “L’augmentation du prix des maisons à Bayeux (+ 25 %) est importante. Elle est liée à la structure des biens vendus en 2012 plus qu’à une réelle augmentation des prix. La moitié des maisons vendues cette année-là à Bayeux avaient une surface de plus de 150 m²”. Avec un prix médian de vente à 224 700 euros, la ville de Bayeux rejoint celle de Caen (225 500 euros, — 1,1 %). Le secteur du Bessin est le seul à afficher des chiffres positifs dans le département. Quand le prix médian au m2 d’un appartement recule d’1 % dans le Calvados, de 5,8 % dans Caen et sa métropole, d’1,1 % dans le Nord du Pays d’Auge et de 5,3 % dans le sud du Pays d’Auge, le Bessin augmente lui de 0,7 %. Même constat pour les maisons où les chiffres sont sensiblement les mêmes (+ 1,3 % dans le Bessin et même + 7,3 % sur les cinq dernières années). “Même s’il y a moins d’acquéreurs, les vendeurs restent sur des prix élevés. C’est la preuve qu’ils ont confiance dans leur produit et l’attractivité du secteur”, conclut Frédéric Latrubesse.

Avec un prix médian de vente à 164 100 €, le Bessin est le 3e secteur du Calvados derrière le Nord du Pays d’Auge et Caen et sa métropole. A Bayeux, l’an dernier, le prix de vente moyen est estimé à 224 700 €.

Un littoral plutôt paisible...

Courseulles-sur-Mer offre un marché atypique intéressant les Caennais composé principalement de petits appartements.

18 MAI 2013

Etendu, disparate, le littoral du Bessin n’offre pas un marché homogène. Voisines de la Côte fleurie et de la Côte de Nacre, les plages du Bessin n’ont pas de surnom. Une situation due à l’omniprésence de l’histoire du D-Day. Une thématique qui n’empêche pas l’achat mais qui ne l’encourage pas non plus. “Il a les défauts de ses qualités. C’est un secteur paisible, pas saturé comme la côte Fleurie et la Côte de Nacre mais peut être trop tranquille, notamment l’hiver”,

analyse Laurent Malapel, à la tête d’une agence présente à Bayeux et Arromanches. “C’est un marché qui subit moins de fluctuations mais qui a aussi moins de potentiel. Il est plus abordable que le reste du littoral calvadosien”. En dehors des offres de front de mer, produits d’exception toujours aussi demandés, les volumes et les prix suivent la même tendance que dans le Bessin. Comptez 120 à 130 000 € pour un appartement de 3 chambres en 2e ou 3e front de mer

à Arromanches et 220 000 € pour une maison ancienne de 100 m2 un peu en retrait. “Le marché se concentre sur Arromanches, Asnelles, Ver. Courseulles propose un marché atypique avec beaucoup de petits appartements recherchés par les Caennais. A l’Est, nous avons de la demande jusqu’à SaintLaurent-sur-Mer. Après, le marché s’effondre”, précise Laurent Malapel qui assure que le projet de parc éolien offshore n’a pour l’instant aucun impact sur son activité.


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Barneville-Carteret où il fait bon vivire

 

Vous avez dit résidence secondaire ? Vous parlez forcément de Barneville-Carteret, la cité balnéaire par excellence !

Sandie Cuquemelle, conseillère immobilière au sein de l’agence Le Franc à Carteret. “Après les Britanniques, ce  sont les Hollandais et les Belges qui sont à la recherche de propriétés dans le secteur”. 

Barneville sa plage, ses villas de bords de mer. Carteret, son port, son cap et ses résidences secondaires. Le marché de l’immobilier à Barneville-Carteret est à part. Autant le dire tout de suite, il n’a rien de comparable avec ce qui se pratique ailleurs dans le Cotentin comme l’explique Mme Gohel, de l’agence Le Franc, un des trois professionnels présents sur la place. “Barneville-Carteret a toujours été un marché de résidences secondaires. Surtout Carteret où on ne trouve plus aujourd’hui un terrain à vendre et à construire et où les maisons à vendre sont rares et chères. Ce qui n’empêche pas la clientèle d’évoluer”. En effet, depuis 2008 et le début de la crise financière, les clients britanniques sont devenus très rares et ont en quasi-totalité décidé de mettre leur bien en vente. Ils commencent seulement à être remplacés par des clients belges et hollandais qui découvrent et apprécient les plages sauvages du Cotentin et surtout les espaces vierges de toutes constructions. Quant à la clientèle française, elle reste la même. Il s’agit essentiel-

lement de familles venues de la région de Rouen, du Havre ou de Paris. “Une clientèle très exigeante qui sait ce qu’elle cherche et ce qu’elle veut”, explique Mme Gohel. Quant à la clientèle locale, elle est très minoritaire à Carteret. Un exemple, sur les 170 maisons de l’ensemble immobilier des Fermes de Carteret, situées sur les hauteurs de Carteret, 130 appartiennent à des Rouennais, des Havrais et des Parisiens, 28 à des Hollandais, Allemands ou Anglais et 15 seulement à des familles de la région. Cette répartition s’explique par les prix négociés face à la mer à Barneville-Carteret. A titre d’exemple, un appartement de 64 m2 de trois pièces au rez-de-chaussée avec jardin et vue sur le port s’affiche à 350 000 euros. Un appartement de 40 m2 en front de mer se propose à 200 000 euros. Une belle maison en front de mer à Barneville se négocie entre 600 et 700 000 euros. En revanche, une petite maison secondaire placée sur les hauteurs de Carteret sans vue sur mer se négocie quant à elle à 130 000 euros. Avis aux amateurs.

Villedieu a de la chance Contrairement à beaucoup de villes de la Manche, Villedieu-les-Poêles n’a pas connu de destructions pendant la guerre. C’est ce qui fait la force du patrimoine immobilier dans cette jolie petite cité de caractère. C’est ce qu’affirment les agents immobiliers du cabinet Folliot : “On est dans le très ancien, ça attire beaucoup de monde, des jeunes et des moins jeunes. Il y a aussi beaucoup de biens à retaper c’est ce que recherchent parfois les primo-accédants.”, indique Sophie

Skutnik, conseillère location. La question qu’on peut se poser est : est-ce le moment d’acheter sur Villedieu ? Sans hésitation, les agents immobiliers répondent oui. “Les taux sont favorables, les banquiers sont moins frileux et la demande revient.”, précise-t-elle. La clientèle de Villedieu-les-Poêles est très variée. On retrouve des apprentis, des jeunes couples du coin ou de la Manche, et des retraités de la région parisienne qui veulent revenir aux sources.

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18 MAI 2013


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sPECIAL/IMMOBILIER Faire construire, la solution idéale ?

Faire construire, le rêve de beaucoup de nos contemporains. Attention toutefois à savoir où vous mettez les pieds. A Caen, le marché des terrains reste très dynamique. De nombreux projets sont menés autour de la capitale régionale à Cambesen-Plaine, Biéville-Beuville, Périerssur-le-Dan, Villons-les-Buissons ou encore Arquenay. Reste à faire construire et à respecter quelques règles. Pour qu’un acheteur ne soit jamais pris au dépourvu face aux imperfections de sa nouvelle maison, plusieurs étapes préalables doivent être respectées, avant et après construction. “Avant, l’acheteur doit s’assurer que le constructeur est assuré. Si l’entreprise concernée fait faillite en cours de chantier, l’assurance prend en charge la fin des travaux”, explique Guillaume Chanut, avocat caennais spécialiste en droit immobilier. Toujours à ce stade, “l’acheteur doit souscrire à titre préventif une assurance de protection juridique. Si jamais l’acheteur constate des malfaçons, il peut assigner le constructeur et désigner un expert. Les frais d’expertise sont pris en charge”, décrypte le conseiller juridique. Les clients doivent prendre une assurance dommage-ouvrables,

obligatoire, mais à laquelle beaucoup renoncent. A compter de la réception, l’assurance prend ainsi en charge les réparations. Vient la livraison de la maison.

Le projet d’une vie Me Chanut conseille “de se faire assister par un expert, habitué aux imperfections invisibles pour le client”. Humidité, marches inégales, pompes à chaleur défectueuses... Tout doit être consigné dans le procès-verbal. L’acheteur met ensuite en demeure l’entreprise par lettre recommandée. Si aucune réponse n’est apportée, l’avocat entre en jeu. “Le client assigne les parties concernées, un expert est désigné qui rend son rapport. Il constate les désordres et en analyse les coûts.” Soit le constructeur accepte de faire les travaux demandés, soit la procédure se poursuit pour condamner les responsables. Tout est donc question de précautions puisque, comme le rappelle Me Chanut, “la maison, c’est le projet d’une vie”. Il serait dommage de le gâcher.

Faire construire, un rêve qui peut devenir une douce réalité, à condition de savoir se border juridiquement.

FABRICATION ALLEMANDE

Meubles montés d’usine

18 MAI 2013


Dossier Immobilier - Mai 2013