Issuu on Google+

De 10 van Tussentijd Rotterdam Leegstandaanpak in cluster van individuele panden pagina 8

Leegstandaanpak gecombineerd met gebiedsstrategie pagina 10

Stedelijke strategie: gericht op specifieke doelgroepen pagina 10


De 10 van tussentijd rotterdam

Tussentijd Rotterdam investeert in Rotterdam

01 Tussentijd Rotterdam zet als publiek ontwikkelaar beschikbaar vastgoed in voor versterking van pand, buurt en stad Tussentijd Rotterdam initieert, organiseert, beheert, ontwikkelt en makelt voor, door en met de stad. Van eigenaar tot

02

2

eindgebruiker, van beleidsmaker tot makelaar. Van stedelijk boegbeeld tot de kennis van de buurman van onze gebruikers.

03

Tussentijd Rotterdam helpt gebiedsstrategen en managers om vastgoed in te zetten voor gebiedsontwikkeling

04

Tussentijd Rotterdam ontlast vastgoedeigenaren en verandert leegstandskosten in een (groeiende) positieve kasstroom en een zieltogende ruimte in een aantrekkelijk gevuld pand met een positieve uitstraling op de woon- en leefomgeving

We gebruiken technieken van placemaking tot plintenstrategie, van comakership tot zelforganisatie.


05

Tussentijd Rotterdam helpt partijen die in Rotterdam meer plek verdienen. Met ons netwerk brengen we in beeld welke groepen met meerwaarde voor Rotterdam in de stad onvoldoende geaccommodeerd worden. We ontwikkelen strategieĂŤn om die groepen in de stad beter te accommoderen.

06

Tussentijd Rotterdam werkt aan comakership

07

Tussentijd experiment met open, nieuwe werkvormen

08

Tussentijd Rotterdam organiseert het netwerk

We bouwen coalities van gebruikers en investeerders. We verbinden belangen van vastgoedeigenaren, strategen, bestuurders, beleidsmakers, gebiedsontwikkelaars en eindgebruikers.

Met opdrachtgevers en partners ontdekken we de aanpak van de toekomst.

Tussentijd Rotterdam organiseert regelmatig bijeenkomsten voor partijen uit haar netwerk. Wij verknopen ons netwerk met als doel het proces van versterking van de stad te versnellen.

Tussentijd Rotterdam deelt haar kennis: op de website en facebook, via twitter en linked in Tussentijd participeert regelmatig in discussies over stedelijke ontwikkeling en publiceren hierover in vakmedia.

09 Tussentijd Rotterdam is een samenwerkingsorganisatie van Stipo en ANNA Vastgoed & Cultuur Stipo is meer dan 20 jaar actief als team voor stedelijke ontwikkeling. ANNA Vastgoed & Cultuur werkt sinds jaren aan leegstandbeheer met een plus en is actief in de koppeling maken van tijdelijk naar lange termijn gebruik. Samen zijn zij een publiek ontwikkelaar die van strategisch tot uitvoerend

10

niveau in de stad aan de slag zijn gegaan.

3


Waarom werken met Tussentijd Rotterdam? Corporaties zitten midden in een enorme transitie: een groeiend accent op het beheren en realiseren van de sociale woningvoorraad en daarnaast de zoektocht wat de toekomst is voor het bedrijfsonroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG). Naast deze inhoudelijke accentverschuiving kampen de corporaties ook met grotere bezuinigingen en reorganisaties waardoor er vergrote werkdruk is op de werkvloer. Tevens is de markt voor maatschappelijk onroerend en bedrijfsonroerend goed zelf de afgelopen jaren sterk aan het veranderen. Afnemende vraag naar kantoor- en winkelruimtes als gevolg van trends als het nieuwe werken en de als maar toenemende groei van internet verkopen. Nieuwe concepten komen op, zoals maakindustrie, combinaties tussen diensten en winkels, en sociaal-maatschappelijke functies uit de buurt.

4


De targets voor de afdelingen bedrijfs- en

Projecten Tussentijd Rotterdam voor Havensteder en

maatschappelijk onroerend goed blijven echter in

Woonstad in vogelvlucht

grote lijnen gelijk: • • •

goed gevulde panden met een kasstroom, zo

Tussentijd Rotterdam heeft samen met Havensteder

mogelijk met een groeiende passende huur

een model ontwikkeld waarbij potentiële huur

panden die meerwaarde bieden voor

kandidaten voor een periode van zes maanden een

hetwoningbezit en huurders in de omgeving

locatie kunnen ‘uitproberen’. Op de Jonker Fransstraat

op stedelijk niveau zijn prettige, leefbare wijken

en aan de Zaagmolendrift heeft dit voor een nieuwe

van belang.

stroom van ondernemers gezorgd.

Deze nieuwe situatie vraagt om nieuwe vormen

In Crooswijk heeft Tussentijd met Woonstad ruimte

van opdrachtgeverschap, werkwijzen en coalities

gecreëerd voor een groep van tien jonge creatieve

met huurders, andere corporaties, gemeenten,

ondernemers, die aansluiten bij de aan te trekken type

ondernemers, etc om vanuit de verschillende

ondernemers en bewoners. Deze groep profileert zich

doelstellingen tot oplossingen te komen.

op zeer positieve en eigen wijze in het gebied.

Tussentijd Rotterdam is sinds 2012 partner van de Rotterdamse corporaties en gemeente om op vernieuwende wijze, met bestaande middelen leegstaande m2 tot versterking van pand, wijk en stad te komen.

5


Zomerhof schaalvergroting. Het Zomerhofkwartier is door Tussentijd Rotterdam / Stipo, samen met Havensteder en andere locale partners in een klein jaar tijd op de kaart gezet. Binnen een jaar is praktisch al het leegstaande vastgoed van Havensteder (circa 10.000, helft van het totale eigendom van Havensteder in het gebied) gevuld met zowel vaste als tijdelijke huurders. Graag willen we samen met de corporaties en gemeente Rotterdam een volgende stap maken, om het potentieel dat zichtbaar is geworden in deze projecten nog verder te benutten. Door een schaalsprong te maken in de aanpak denken we tot een aanbod te kunnen komen, waarmee we de vastgoedaanbieders en gebieden, ontzorgen, inspireren en vitaliseren. We hebben een voorstel in 3 varianten, die apart van elkaar kunnen worden opgepakt en elkaar kunnen aanvullen:

1. Leegstandaanpak in cluster van individuele panden 6


2. Leegstandaanpak gecombineerd met gebiedsstrategie 3. Stedelijke strategie: gericht op specifieke doelgroepen

7


Leegstandaanpak in clusters van individuele panden Tussentijd Rotterdam aanbod variant 1

8


Tussentijd Rotterdam biedt aan om clusters leegstaande

Tussentijd Rotterdam kan dit aanbod waarmaken indien

panden tijdelijk in de markt te zetten, met als doel

• •

een (groeiende) kasstroom te creëren voor

heeft praktische voordelen op gebied van beheer

vastgoedeigenaren

waardoor de kosten verlaagd worden. Daarnaast

het ontzorgen van afdelingen verhuur

biedt het ook mogelijkheden om de inhoudelijke

(bedrijfsonroerend goed) door het beheer van panden

doelstellingen op grotere schaal te kunnen realiseren.

die relatief veel tijd kosten en weinig opbrengsten met zich meebrengen (tijdelijk) over te nemen. Dit kan

het cluster voldoende omvang heeft. Schaalvergroting

Het Zomerhofkwartier is hiervan een goed voorbeeld. •

er vooraf duidelijke afspraken worden gemaakt over de

bijvoorbeeld een deel van het BOG of MOG zijn, maar

wijze waarop Tussentijd de BOG afdelingen kan en mag

ook woningen in een herontwikkelingsgebied.

ontzorgen, de termijnen van beschikbaarheid en hoe

het vinden van een nieuwe doelgroep die past bij het

om te gaan met inkomstenstromen.

vastgoedaanbod, met een prijsstelling die past bij de veranderende marktsituatie. •

Inkomstenstromen en kosten Tussentijd Rotterdam

Een met de vastgoedeigenaar vooraf af te spreken deel tijdelijk te verhuren, vast te verhuren of af te stoten.

Gemiddeld is de omzet van de panden van in tijdelijk beheer via Tussentijd Rotterdam 300 euro per maand op

Tussentijd Rotterdam wil dit doen op een wijze die:

basis van een portefeuille van ca. 35 panden, uitgaand van

Past bij (realistische) financiële doelstellingen vanuit

plintlocaties met een oppervlak van 50 – 300 m2. Deze

vastgoedeigenaren

locaties zijn arbeidsintensief om invulling aan te geven

De buurt(en) versterkt waar het vastgoed zich bevindt

en leveren relatief weinig financieel rendement op maar

Inspeelt op vraag van bij het gebied en vastgoed

hebben wel een grote impact op de beleving van een straat.

passende doelgroepen.

Wanneer er kantoorpanden met oppervlaktes van 1000 m2 + in het cluster worden opgenomen, zal de omzet kunnen toenemen afhankelijk van de vaste kosten van de locatie zoals nutsverbruik. Bij een cluster van 35 ‘kleinere’ panden (tot 300 m2) zijn de kosten voor Tussentijd tussen de 250 en 350 euro per maand per pand. Deze kosten kunnen op twee manieren worden gedekt: 1.

direct uit de kasstromen van de door Tussentijd te beheren panden. Hierbij neemt Tussentijd Rotterdam zelf het leegstandsrisico.

2.

Vanuit een aparte opdracht, waarbij de kasstromen uit de door Tussentijd Rotterdam te beheren panden (deels) rechtstreeks naar de BOG afdelingen gaan.

9


Leegstandaanpak gecombineerd met gebiedsstrategie Tussentijd Rotterdam aanbod variant 2

10


De ontwikkeling en uitvoering van een gebiedsstrategie

Doel is:

die aansluit bij de behoefte van de vastgoedeigenaar, in

Verder uitwerken gebiedsstrategie voor Noord

combinatie met de belangen van Rotterdam, kan leiden tot

en Crooswijk, voortbouwend op in gang gezette

een extra kwaliteitsimpuls voor de stad.

ontwikkelingen in ZoHo, Zwaanshals en in uitvoeringsprogramma’s Noord en Crooswijk.

Het actuele voorbeeld van het Zomerhofkwartier, met haar

Koppelen gebiedsstrategie aan het beschikbare

focus op de maakindustrie, laat zien hoe snel leegstaand

vastgoed. Het beschikbare vastgoed zo aanbieden dat

vastgoed passend binnen de gebiedsexploitatie gevuld

groepen uit de gebiedsstrategie er een plek vinden.

kan worden. Maar ook elders wordt vanuit Tussentijd

Rotterdam (en deels alleen door Stipo) gewerkt aan een

tussen tijdelijk verhuurd vastgoed, vaste huur en

gebiedsstrategie. Met Tussentijd lopen nu projecten op de Hoogstraat en bij Schieveste in Schiedam, vanuit Stipo

Hierbij kan een passende combinatie worden gevonden verkopen.

Coalitie bouwen van partijen die zich met elkaar in

wordt nu gewerkt aan Museumplein Amsterdam, Nieuwe

willen spannen om gebied te versterken, op een wijze

ZijdsVoorburgwal Amsterdam.

die tot vulling van het vastgoed leidt. •

Coalitie bouwen met stedelijk opererende partijen;

Tussentijd Rotterdam biedt aan de succesvol in gang gezette

zodat gebiedsaanpak bijdraagt aan behalen stedelijke

gebiedsstrategie in Noord en Crooswijk, met haar focus op

doelen

makers, kennisinstellingen en stedelijk ontwikkelaars (ZoHo) & food fashion design( Zwaanshals) verder uit te bouwen in

Tussentijd Rotterdam wil dit doen op een wijze die past

Noord en Crooswijk.

bij punt 1. Leegstandsaanpak in cluster creatieve panden. Tussentijd Rotterdam kijkt nadrukkelijker dan bij 1 naar vaste verhuur en het afstoten van vastgoed. Een mogelijke kans ligt in samenwerking met andere vastgoedpartijen. De aanpak van Tussentijd kan worden gecombineerd met plintenstrategie, placemaking, comakerstrategie etc.

Inkomstenstroom en kosten Tussentijd Rotterdam Voor de dekking van de kosten van de panden zie voorstel 1. Participatie in de ontwikkeling van een gebiedsstrategie kost zeker 1 dag per week. In een periode van een half jaar kan hier een kwartiermakerfase goed worden neergezet, in een periode van een jaar kan de gebiedsstrategie staan. Langere betrokkenheid is niet noodzakelijk, maar ligt wel in de rede (zie bijvoorbeeld eerdere ervaringen in ZoHo of Crooswijk)

11


Stedelijke strategie: gericht op specifieke doelgroepen Tussentijd Rotterdam aanbod variant 3

12


Twee jaar Tussentijd Rotterdam heeft geleerd dat er

4. Creatieve ondernemers Culturele en creatieve

verschillende groepen huurders zijn met relevantie voor

ondernemers; startend of doorstartend, dikwijls met

de stad, die in bestaand vastgoed niet optimaal worden

een onzekere economische basis als gevolg van veel

geaccommodeerd.

losse klussen. Bijv. multimedia, decorbouw, festivals en evenementen, grafisch ontwerp, architectuur en

Enige voorbeelden:

1. Onderwijsgerelateerd studenten IHS (elk jaar 10 tot 40 plekken tekort voor studentenhuisvesting); studenten

ambachtslieden. Maar ook kunstenaars; zowel startend vanaf de opleiding als reeds langer bezig, met slechts gering inkomen.

5. Sociale initiatieven en organisaties zelf-

WMDC (kamers in combinatie met oefenruimte), Ruimte

organisatieactiviteiten uit de buurt, zorgpartijen,

voor colleges en exposities; Tijdelijke werkruimte

maatschappelijke initiatieven

voor exposities WDKA, AvB; Tijdelijke collegeruimte; Kenniscentra a la Pakhuis de Zwijger

2. Maakbedrijven Geschikte locaties voor Rotterdamse

6. Open staan voor niches Tussentijd Rotterdam komt steeds groepen tegen die goed zijn voor de stad, maar suboptimaal worden geaccommodeerd in het vastgoed.

maakbedrijven: Maakplekken, Verkoopplekken,

Wij houden onze ogen open voor die groepen en

Opslagplekken

bezien met vastgoedeigenaren, de betreffende groepen

3. Startende MKB’ers Startplekken voor MKB’ers, voor wie tijdelijk beschikbaar vastgoed de kans is om hen kennis

en relevante partijen hoe we hen kunnen helpen accommoderen.

te laten maken met het ondernemerschap Tussentijd Rotterdam biedt aan om in een deel van het leegstaande vastgoed een strategie te ontwikkelen om geselecteerde groepen beter te accommoderen. Hierbij leren we lessen uit andere steden, zoals uit Amsterdam waar Stipo het geactualiseerde broedplaatsenbeleid heeft ontwikkeld. De ontwikkeling van een specifiek een op 1 van de groepen gerichte strategie kan onderdeel zijn van een gebiedsstrategie. Het kan ook door de stad heen in afzonderlijke panden. De tijdbesteding is vergelijkbaar met voorstel 2.

13


De Tussentijd Rotterdam CV Beheer Het beheer van Tussentijd Rotterdam verloopt via ANNA Vastgoed & Cultuur. ANNA is sinds 2007 actief als leegstandbeheerder met een plus en streeft naar een koppeling tussen tijdelijk gebruik en lange termijn ontwikkelingen. Sinds 2012 werken zij samen in de door hen opgerichte projectorganisatie Tussentijd Rotterdam en in 2013 is Tussentijd Schiedam gevolgd. ANNA Vastgoed & Cultuur beheert o.a. in Den Haag panden van 40 m2 tot 12.000 m2, van retail locaties tot monumentale kantoorpanden. Voor Tussentijd Rotterdam en Schiedam varieert het beheer van ANNA van braakliggende terreinen op Schieveste, panden vanaf 40 m2 in diverse wijken, tot 500m2 op Coolhaveneiland. ANNA beschikt over het Keurmerk Leegstandsbeheer, werkt met flexibele kortlopende contracten. Met onze partners bieden we ook woonruimten aan. De aanpak van ANNA leidt binnen 6 maanden tot minimaal 50% bezetting.

14


15


Als stedelijk ontwikkelaar is Stipo onder meer De doelgroepen die gehuisvest zijn variëren van ‘vaste’

verantwoordelijk voor een strategie voor plinten in

werkplekken tot project/event based gebruikers

de binnenstad van Rotterdam, de oprichting van

voor 1 uurtje. Gebruikers zijn divers; van startende

Vereniging Schouwburgplein (waarin culturele

ondernemers tot gevestigde eenpitters tot MBK- ers

partijen rond het plein samen het Schouwburgplein

met projecten waar 80 man aan werken. Overheden

programmeren), projectleiding van trajecten als

(ministeries, gemeente, provincies), culturele partijen

Museumplein en Stadionplein in Amsterdam,

(locatie theater, exposities, festivals, podiumkunsten

tussentijdstrategie voor de Hoogstraat in Schiedam.

als orkesten, oefenruimte, film/screenings), onderwijs (hogeschool der kunsten, Conservatorium,

Recent hebben Stipo en Tussentijd Rotterdam een

workshops), maatschappelijk (imkers, wijkgerelateerde

hoofdrol gespeeld bij de revitalisering van het

bijeenkomsten, non-profit organisaties), bedrijven

Zomerhofkwartier in Rotterdam. In minder dan een

(ANWB, grafisch vormgevers, beveiligingsbedrijven,

jaar tijd is bijna alle leegstand van Havensteder in het

stickeraars, maquettebouwers, filmmakers, architecten,

gebied (ca. 10.000 m2) verdwenen, door een aanpak

kunstenaars, muzikanten), hebben allen het vastgoed

waarin de lessen van Tussentijd Rotterdam een rol

weten te vinden

hebben gespeeld.

ANNA stimuleert samenwerking tussen haar

Centraal in de ontwikkelende aanpak staat co-

klanten en opdrachtgevers. Dit leidt tot nieuwe

makership. Tussentijd Rotterdam speelt in op groepen

businessconcepten en verbindingen. Zoals Stg. Nelis,

die willen investeren in de stad. Investeerders

een glazenwasser- en schoonmaakopleiding, die

kunnen kleinschalig zijn, zoals huurders van panden.

in ruil voor lesruimte glazenbewassing uitvoert. Zo

Door zelforganisatie uit te lokken stimuleren we

komen veel samenwerkingsverbanden tot stand in het netwerk van ANNA en Tussentijd. Gebruikers van ANNA blijven na het wegvallen van een tijdelijke locatie voor ca 50% in het tussentijd circuit, 25% stopt/gaat thuis werken en 25% stroomt door naar de reguliere huur.

Strategie en Ontwikkeling Tussentijd Rotterdam werkt als publiek ontwikkelaar aan versterking van het vastgoed voor pand, buurt en stad. Tussentijd Rotterdam maakt gebruik van de expertise van Stipo. Stipo is publiek ontwikkelaar met meer dan 20 jaar ervaring in stedelijke ontwikkeling in binnenen buitenland.

16


bijvoorbeeld investeringen in ZoHo. Investeerders

om het platform Haagse Bodem op te zetten ter

kunnen ook grootschaliger zijn, en inspelen op

stimulering van de herontwikkeling in de Haagse regio.

nieuwe investeerders en/of ontwikkelend beheren.

Een on- en offline netwerk waar vastgoedpartijen

Voorbeelden van het laatste zijn co-investeringen

expertise en inzichten uitwisselen.

vanuit hogere overheden (zoals op Schieveste), subsidies en fondsen (zoals bij ZoHo), banken

Stipo is al jarenlang een spin in het web in de

(bij Oostkousdijk) of culturele instellingen (zoals

Rotterdamse stedelijke ontwikkeling. Via onder meer

Schouwburgplein).

de Rotterdamse Voorhoede, Inspiring Cities en vele uitgevoerde stedelijke trajecten heeft Stipo een breed

Netwerkbeheer

netwerk onder strategen, beleidsmakers en uitvoerders in de stad.

De werkzaamheden van Tussentijd Rotterdam staan of vallen bij een goed netwerk in de stad.

Tussentijd Rotterdam heeft de bestaande netwerken van ANNA Vastgoed & Cultuur en Stipo verdiept naar

Zowel ANNA Vastgoed & Cultuur, Stipo als Tussentijd

ruimtevragers in de stad. In samenwerkingsverbanden

Rotterdam beschikken over een uitgebreid netwerk.

met koepelorganisaties als Rotterdamse Nieuwe, de

wANNA Vastgoed een positie als leegstandbeheerder

Spaanse Vloot, de EDBR (nu Rotterdam Partners) en

die zowel de belangen van vastgoedeigenaar, huurder,

onderwijsinstellingen, worden nieuwe doelgroepen

als de meerwaarde voor buurt en stad in het vizier

aangeboord. Via de huurders die nu via Tussentijd

heeft. Zo heeft ANNA in Den Haag initiatief genomen

Rotterdam huren, wordt het netwerk dagelijks vergroot.

Meer informatie: www.tussentijdrotterdam.nl www.annavastgoedencultuur.nl www.stipo.nl

17


Meer informatie: www.tussentijdrotterdam.nl www.annavastgoedencultuur.nl www.stipo.nl


De 10 van Tussentijd Rotterdam