Page 259

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИОННА СРЕ Д А

съвместни проекти… На практика това е и основната отличителна черта на coworking пространствата от споделените офиси. Докато първият тип площи са насочени по-скоро към стартиращи бизнеси, експати, хора със свободни професии, вторият тип са ориентирани към утвърдени компании, които по една или друга причина търсят гъвкаво офис решение. ПРИЛИКИ И РАЗЛИКИ Подобно на останалите страни, и в България coworking културата възникна и се разви в периферията на офис пазара. В масовия случай подобни проекти населиха бивши производствени или складови площи, както и по-нисък клас офис сгради. Сред примерите са Puzl Coworking, който преобрази завод "Витоша", както и Work & Share Coworking Space на ул. „Тинтява“. Стандартно търсене в такива случаи е на сгради с достатъчно площ за бъдещи разширения, приемлив наем, който позволява отдаването на работни места на достъпни цени, и комуникативна и лесно достъпна локация. В някои случаи се ползват и собствени сгради. Някои от големите coworking проекти в София са тясно свързани с IT индустрията и са насочени конкретно към такъв тип ползватели. В други случаи, както при Campus X например, тези проекти са замислени по-скоро като инкубатори на технологични компании, а предлаганите гъвкави офис решения са част от модела. В други първоначалният замисъл е да се създаде общност от хора със сходна сфера на дейност, които да взаимодействат помежду си. Ценното в подобни случаи е, че, попадайки в подобна общност, начинаещите предприемачи могат да получат подкрепа и съвети и от други, вече минали по този път. Естествено, на пазара присъстват и coworking концепции без специфичен профил на членуващите в тях, отворени към широк кръг професионалисти в сферата на рекламата, дизайна, комуникациите, консултантските и финансовите услуги и др. Компании за споделени офиси като Regus от своя страна предлагат краткосрочен наем на работно място със съпътстващите го разходи и услуги, но без членство в дадена общност. Отчитайки тези различия, общо обемът на споделените офис площи в София към началото на 2019 г. възлиза на 33 000 кв.м, което се равнява на под 2% от общото предлагане на клас А и Б офиси. Данните на нашия партньор Cushman & Wakefield показват подобно съотношение и на останалите европейски пазари с малки изключения като Лондон и Амстердам, където делът на coworking площите е значително по-висок. В случая с Лондон високата популярност на coworking концепцията може да се обясни с рестриктивните за наемателите стандартни договори – с 10-годишен срок и довършителни работи изцяло за негова сметка. В Амстердам ключови са силната предприемаческа активност и високата степен на дигитализация на бизнеса. Това е и едно от местата с най-много стартъпи на човек от населението. България не е изключение от глобалната картина и по отношение на растежа – прогнозите са в световен план споделените работни пространства и броят на техните членове (ползватели) да нараснат почти двойно в близките четири години.

257

В допълнение, този пазар все повече се институционализира, като през 2018 г. големи оператори като WeWork, Spaces, TOG, Knotel са участвали в над 50% от транзакциите с подобен тип площи в Европа. В другия край на спектъра са малките оператори с една или няколко локации в рамките на един град или държава. ПАЗАРНА (Р)ЕВОЛЮЦИЯ Бързото разрастване на пазара на споделени офиси е движено не само от формирането на силна предприемаческа общност, но и от нарастващия интерес на корпоративния сектор към този модел. Най-често причините за него са навлизането на нов пазар или базиране на изнесен екип, който работи по нов проект, иновация или трябва да е близо до голям клиент. В отговор моделът на споделените офиси също еволюира и вече не са рядкост примерите с големи компании на пазара на недвижими имоти, които създават и развиват свой бранд за гъвкави офис решения. Подобен е случаят с HubHub - концепция, лансирана в Централна, а вече и в отделни страни от Западна Европа, от HB Reavis. В същото време все повече собственици на офис сгради включват coworking концепция под някаква форма в проектите си. По този начин се отварят към сегмента на прохождащите компании, а едновременно с това могат да обезпечат разрастването или временното разширение на основните си наематели. Ние като консултантска компания също съветваме наемодателите да следят внимателно тенденциите при търсенето и специфичните нужди на наемателите от площи за развитие на бизнеса им. Най-общо в този случай собствениците на офис сгради могат да избират между няколко решения – от отдаването под наем на площ на coworking оператор, през създаване на смесено дружество с такава компания до договор за управление или дори за франчайз с утвърден на пазара бранд. Не е за пренебрегване и опцията собственикът на офис сграда да обособи и разработи сам coworking зона в нея, без тя да функционира под самостоятелен бранд или под такъв на coworking оператор. Всяко от тези решения крие различна степен на ангажираност с проекта и съответно на риск, който собственикът е готов да поеме. Сложността при избора идва и от все още малкото информация за потенциала на този пазар, липсата на практика при оценката и финансирането на подобни проекти. С постепенното узряване на офис пазара обаче вероятно ще видим приложения на повечето от споменатите по-горе модели, както и все по-хибридни концепции между традиционни и гъвкави офис решения.

От периферно явление coworking се превръща във все по-значим тренд на офис пазара

Profile for ГРАДЪТ Медиа Груп

Списание "ГРАДЪТ", брой 2, 2019  

Списание "ГРАДЪТ", брой 2, 2019

Списание "ГРАДЪТ", брой 2, 2019  

Списание "ГРАДЪТ", брой 2, 2019

Profile for tcmgbg