Issuu on Google+

ФАСИЛИТИС

CMYK Ютилитис стр. 1

ФАСИЛИТИС СПИСАНИЕ ЗА МЕНИДЖМЪНТ НА СГРАДИ И СЪОРЪЖЕНИЯ

ОКТОМВРИ 2007 Г.  БРОЙ 3  ГОДИНА I

ISSN: 1313-1133  www.facilities.bg

Енергийна ефективност стр. 22 - 30

Сградни газови инсталации стр. 30 - 39

Интериорно осветление ОКТОМВРИ 2007 Г.  БРОЙ 3  ГОДИНА I

стр. 40 - 44

Офис обзавеждане стр. 44 - 54

РАЗПРОСТРАНЯВА СЕ С РЕКЛАМНА ЦЕЛ


CMYK Đ¤Đ°Ń Đ¸ĐťĐ¸Ń‚Đ¸Ń Ń Ń‚Ń€. 2

  !    ...

GSM Key

                      .    ,     , ,    ,    .                  SMS.

 : .   , .., . 9,  

.: 02/8029029, : 02/8029020 -mail: office@telenova.bg www.telenova.bg


CMYK Фасилитис стр. 3

От редакторите

³Ÿ°§ª§±§° °®§°Ÿ¬§¤¦Ÿ«¤¬§£¥«¹¬±¬Ÿ°¢¯Ÿ£§§°¹­¯¹¥¤¬§¾

­©±­«¡¯§¢ ¯­¨¢­£§¬Ÿ)

)33. WWWFACILITIESBG

¤ÌÄÏÂÇÈÌ¿ ÄÓÄÉÑÇÁÌÍÐÑ ÐÑÏ 

°ÂÏ¿ÃÌÇ Â¿ÆÍÁÇ ÇÌÐÑ¿Ê¿ÕÇÇ ÐÑÏ  §ÌÑÄÏÇÍÏÌÍ ÍÐÁÄÑÊÄÌÇÄ ÐÑÏ  ­ÓÇÐ ÍÀÆ¿ÁÄÅÿÌÄ ÐÑÏ  ¯Ÿ¦®¯­°±¯Ÿ¬¾¡Ÿ°¤°¯¤©ªŸ«¬Ÿµ¤ª

Снимка на корицата: „Илиев“ център

© Цветелина Николаева

Издава „Юкономикс“ ООД, част от издателската група „Икономедиа“ АД и Handelsblatt GmbH, Дюселдорф Адрес на редакцията: 1000 София, ул. „Иван Вазов“ 24 тел.: 02/9376 276 факс: 02/9376 435 е-поща: info@facilities.bg Редакционен съвет: Николай Минков Кирил Илиев Тодор Матев Кирил Хавезов Атанас Георгиев тел.: 02/9376 433, 02/9376 276 факс: 02/9376 435 е-поща: еditors@facilities.bg Отговорен секретар: Деян Христов Реклама: Жанина Кънева тел.: 02/9376 276, 02/9376 434, факс: 02/9376 435 е-поща: reklama@facilities.bg Абонамент: тел.: 02/9376 276, 02/9376 202, факс: 02/9376 435, е-поща: abonament@facilities.bg Печат: „К1 Партнерс“ АД Хартия

Хонорари се изплащат в сряда от 10.00 до 12.00 и от 14.00 до 16.00 часа. ул. „Иван Вазов“ 20, ет. 2

На 14 септември 2007 г. в офиса на Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България бе учредена Българска фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА) (повече информация на стр. 12) © Красимир Юскеселиев

EuroFM приветства БГФМА

В

СЕКИ ПЪТ, КОГАТО ВИДЯ МАТЕРИАЛИЗИРАНЕТО НА НОВ ПРОЕКТ, се зареждам

с енергия. Като председател на EuroFM за мен е особена чест да съм свидетел на раждането на Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА) и да предложа пълна подкрепа от нашата организация, която представлява 81 институции и 27 национални асоциации от 19 европейски страни. С нетърпение чакаме да споделим с БГФМА европейските си възгледи, както и нашите изследователски, просветителски и практически начинания в областта на ФМ.”

EuroFM salutes BGFMA

I

T IS ALWAYS MOST REVITALISING TO SEE NEW PROJECTS come to live. As chairman of

EuroFM, I feel very honoured to witness the birth of the Bulgarian Facility Management Association (BGFMA) and offer unreserved support from our organisation, on behalf of our 81 member institutions, 27 National Associations from 19 European countries. We look forward to sharing with BGFMA our European vision and initiatives on FM research, education and practice“.

С нетърпение чакаме да споделим с Българската фасилити мениджмънт асоциация европейските си възгледи

Хосе Луис Гарсия Куартеро, председател на EuroFM

Уважаеми читатели, очакваме вашите коментари на редакционната ни поща info@facilities.bg или в интернет форума ни на адрес www.facilities.bg ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 3


CMYK Фасилитис стр. 4

Съдържание Събития ФМ семинар. . . . . . . . . . . . . 10 Учредяване на БГФМА. . . . 12 Международна ФМ конференция . . . . . . . . . . . . 16

Интервю Тошо Киров . . . . . . . . . . . . . . 14 Янко Боянов . . . . . . . . . . . . 36

Нормативна уредба

Обзавеждане Какво представлява съвременният офис . . . . . . 44 Столът – в сянката на мебелите. . . . . . . . . . . . 49 Kinnarps – още един хубав ден в офиса . . . . . . . . 52

Сгради

LEED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Първият екологичен небостъргач в света . . . . 54

SOX във ФМ . . . . . . . . . . . . 76

Екозатвор . . . . . . . . . . . . . . 63

FMJ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Сградна автоматизация

Енергийна eфективност SCHUCO. Адресът за прозорци . . . . 22 ESCO договори от „Енемона“ . . . . . . . . . . . 25 Контрактинг или интрактинг . . . . . . . . 26 Енергиен мониторинг на обществени сгради . . 28

Природен газ

Интелигентни сгради. . . . 56

CAFM FM Center управлява бизнес сгради . . . . . . . . . . . 59

Експерт САЩ налагат нов подход. . 60

Телекомуникации Управлявайте чрез GSM битов уред или системи. . 64

Керамичните вертикални коминни системи . . . . . . . 30

Технологии

Природният газ емултиталант може почти всичко!. . . . . 32

Електричество

Тенденции в строителството . . . . . . . 66

Газови отоплителни системи . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Нови възможности . . . . . . 68

Изграждане на сградни газови инсталации . . . . . . . 35

Чисти сгради чисти сделки . . . . . . . . . . . . 70

Образование

Климатизация . . . . . . . . . . . 72

ИУ – Варна . . . . . . . . . . . . . . . 39

Осветление Светлината на работното място . . . . . . . 40

4 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

За светлината в нашия живот . . . . . . . . . . 43

Почистване

Куриерски услуги . . . . . . . . . 75

Проучвания Аутсорсинг . . . . . . . . . . . . . 78


CMYK Đ¤Đ°Ń Đ¸ĐťĐ¸Ń‚Đ¸Ń Ń Ń‚Ń€. 5

" #()* 2008 +1"1"1 3 1* %1 14 “$ *5*"* � –         

6(*7"1 1 1; D?         15.12.2007.: 30

.

"    #  $   %    %& ' '       (     :



   

  

    

   

    

  

     

    

 !

"  #

SLA & KPI



$   # 



"   

   

     

   

     

%  '

  #

   

   

 (   #

   

O  

) 

   

  *

+ 

    



  

,  

  -

"   * 

( 

.      

 '  #  

     

/     

" 

0  

 (   

1 -    

"

   

   

0    # 

 (   





 





   (*  ( 

"0     # -  !,    ...  / (   0       B( 



= $



/ '  



1   

"   *   %    #   =,,     ?      /        , #   ,    



C          . /( ' *          . 

D?    : 36

.



(   :

4 .

*      : 

  www.uconomics.com



  --  : abonament@facilities.bg



            .: 02/93 76 349


CMYK Фасилитис стр. 6

България

Нова организационна структура имат БТК и дъщерните й дружества от 1 октомври

Столицата променя облика си Столичната община планира да постави слънчеви колектори в общински административни сгради, училища, детски градини и общинските болници. Проектите са заложени в общинската програма за строеж на алтернативни и възобновяеми енергийни източници. Работи се по изграждането на електропроизводствена инсталация при реализацията на проекта за оползотворяването на сметищния газ от депото за отпадъци в Суходол. Около 400 домакинства могат да се отопляват с топлоенергията, произведена от сметищния газ, за срок от 10 години.

БТК с компания за инвестиции и имоти Нова организационна структура имат БТК и дъщерните й дружества от 1 октомври, от когато се създава и специална компания за инвестиционните проекти. Тя обединява всички дейности на телекома извън бизнеса с телекомуникации, заявиха собствениците AIG Global Investment Group. Новата компания отговаря за инвестициите в имоти. Интеграцията й ще продължи до 1 март 2008 г., съобщиха от БТК.

Колективно саниране на сгради Нова схема в рамките на „Кредитна линия 6 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

© Анелия Николова

за енергийна ефективност в жилищни сгради“ бе одобрена от Министерство на икономиката и енергетиката и Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР). Тя се съфинансира от ЕБВР и от Международен фонд „Козлодуй“ и влиза в сила от 26 септември 2007 г. Съгласно нея отпусканата безвъзмездна помощ нараства от 20% на 30% от стойността на кредита, ако кандидатстват повече от 50% от собствениците на жилища в съответната сграда.

„Енемона“ изгражда нова система за мониторинг През септември 2007 г. „Енемона“ АД внедри пилотно в 4 сгради интерактивна система за мониторинг на сгради и съоръжения чрез GPRS технология. Тя извършва постоянно наблюдение на съоръженията, монтирани в дадена сграда, след извършени енергоспестяващи мероприятия и отчита в реално време параметрите, които ще се подлагат на анализ. На база на него ще има възможност дистанционно да се променят параметрите на цялата апаратура, включена в системата. Така специалистите ще контролират разходите за енергия на санираните сгради, тези за обслужване и мониторинг на самите системи ще намаляват, а и ще се води прецизен отчет за консумираната енергия.


CMYK Фасилитис стр. 7

България

Еnel и Knauf строят завод за гипсокартонени плоскости

{zpzÕtÖym}~twvt

В края на август беше направена първата копка на новия завод за гипсокартонени плоскости на „Кнауф“ в непосредствена близост до ТЕЦ „Енел Марица-изток 3“. „Кнауф“ и „Енел Марица-изток 3“ имат дългосрочен договор за доставка на гипс, който се отделя при работата на сероочистващите инсталации на електроцентралата. Споразумението е в съответствие с европейските екологични разпоредби за оползотворяване на отпадните продукти.

06# Öx–’ŽÓ Öwԕ–“Žš”

„Ню систем“ разширява дейността си В допълнение към традиционните си бизнес активности компанията „Ню систем“ ООД вече предлага и комплексни решения за резервно непрекъсваемо електрозахранване и енергийна защита. Освен новите продукти компанията има и нов директор бизнес развитие - Драгомир Денев.

™Ó–‘Ô‹Ô֕‰Ö‰”ž˜™£‹‰•Ž ։•ÓԙӉÓԝ•Ô Ö »š”–—–Œ“ž¼‰¼ÔÖt•–™–š™Ó–‘Ô‹ÔÖ{–›–£¼Ô֐‰Ö– » –ºÔ™ – –º ”ŽŠŽ“Ô֙֒–“Ž“œ‰

До месеци почват строежа на „Европа тауър” Една от основните производствени бази на някогашния социалистически гигант в машиностроенето - „Балканкар“, до месеци ще стане строителна площадка за комплекс с бизнес, административни, търговски и жилищни функции. „Европа парк“ ще се издига на терен от над 120 декара, между булевардите „Цар Борис III“ и „Иван Гешов“ в столицата. Основен инвеститор в обекта е „ЕЦЕ проект мениджмънт България“.

}—ŽœÔ‰“•Ô֘Ž»Ž•Ô£Ö‰Ö ”–Ž˜•Ô£Ö–ºÔ™ ֘‰˜‰Š–ÓŽ•ÔÖ ‰Ö—–™˜Ž¼•‰Ó •‰‘ ‹Ô™–’Ôӎ֙Ӊ•‰˜ÓÔÖ‹Ö Ô•ÓŽ˜Ô–˜‰Ö•‰Ö–Š¼Ž™Ó‹Ž•ÔÓŽÖ Ô֊Ԑ•Ž™Ö™Œ˜‰Ô

„Мобексперт“ откри първия си хипермаркет в България На 19 септември 2007 румънската компания „Мобексперт“ откри своя първи хипермаркет за обзавеждане в България. Той се намира в квартал „Люлин“ в София, разположен на близо 11 000 кв.м. Найголямата румънска инвестиция в България, на стойност 10 милиона евро, бе открита официално от премиера на Румъния Калин Попеску Търичану и от президента на „Мобексперт груп“ Дан Шуку.

Eurogate австрийският мол в София Австрийски инвеститори планират да изградят мол, наречен Eurogate, в западната част на София на стойност 250 млн. евро. Инвеститори са компаниите: „Шопинг сити Уест“ ООД (дъщерно дружество на австрийските „Риал финанц“, „Реал консулт“ и „Реал финанц Ийст“, част от австрийската фондация „Тогева“) и българската „Силвана форест“ ЕООД. Ключово е мястото на терена, на който се планира да бъде построен молът, то е близо до главната магистрала Е80, свързваща София с Белград. 

|‰•––Š˜‰Ž• Ô‰‘• x–Ž˜Ž•Ö ԕӎ˜Ô–˜

ª|Ž’–˜Ô¨Özzp }–ºÔ£Ö š“Öt“ –ÖՖ‘‹–‰Ö ӎ“ÖÖÖÖÖÖ  º‰’™ÖÖÖ E ¶AILÖNFFICE QEKNQDICN¶ N¶ nš˜Œ‰™Ö  “ ‰˜ “ց‰˜Ö}ԔŽ–•Ö)Ö ~Ž“º‰’™ÖÖÖ E ¶AILÖBTQGAR QEKNQDICN NQDICN¶ NQDICN VVVQEKNQDICN¶

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 7


CMYK Фасилитис стр. 8

Светът

вода на час. От тях 80 тона могат да бъдат повторно използвани за озеленителни, пожарогасителни и почистващи дейности директен начин да се намали консумацията на вода на стадиона. Технологията на GE не съдържа химикали и отговаря на строгите екологични стандарти за контрол на качеството на въздуха в помещенията и на нивото на шум.

ООН дава пример с енергоспестяваща сграда Сградата на Обединените нации в Манхатън, Ню Йорк, ще претърпи колосален ремонт, който ще я направи с 30% поенергоспестяваща. По примера на други световноизвестни бизнес сгради и в тази всички светлинни източници ще бъдат заменени с енергоспестяващи лампи; ще бъдат поставени обемни датчици, за засичане на движението, които да командват светлините, а електричеството за тях ще се черпи от соларни панели. Опасният азбест от оригиналната изолация на зданието ще бъде заменен с екологична материя, а прозорците ще бъдат частично подменени, за да се предотврати загубата на енергия. Ремонтът ще отнеме 7 години, цената му ще е около 1.2 милиарда долара. Изчисленията на специалистите сочат, че ако този ремонт не се извърши, загубите за следващите 25 години ще възлязат на 2 милиарда. ООН дава пример с енергоспестяваща сграда

Рок музиката руши сгради Изследване в двореца Hampton Court, лондонски паметник на архитектурата, разкрива, че провеждащия се в него ежегоден музикален фестивал постепенно разрушава сградата. „Мощните басови звуци са вибрации, увреждащи постройката“, констатира инженерът доктор Иън Гиб. Този факт подтиква специалистите да направят проучвания и в други исторически сгради, където също са провеждани рок концерти извънградското имение Knebworth house, което от 1490 г. принадлежи на семейство Литън; замъкът Donington в Лестършир и лондонският Тауър. Изследването е финансирано от организации за запазване на историческото наследство на кралските дворци.

General Electric предоставя технологии за олимпиадата GE, световен партньор на олимпийските игри, съобщи, че ще осигури множество технологии за първата китайска инсталация за преработка на дъждовна вода. Новата система ще бъде разположена на Националния стадион в Пекин, мястото на церемониите по откриване и закриване на олимпийските игри през 2008 г. Новата система за преработка на дъждовна вода на националния стадион ще използва подземни басейни, които преработват до 100 тона дъждовна 8 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Лондон с eконебостъргач Според някои архитекти за над 20етажните сгради най-добър източник на електроенергия е вятърът. Това твърдят и от британската архитектурна къща Hamiltons. Бюрото е изпълнител на 43етажния Castle House - първият екологичен небостъргач в Лондон. Гигантът ще бъде снабден с три 9-метрови вятърни турбини на покрива, които ще задоволяват напълно енергийните нужди на всичките му 310 луксозни апартамента и десетки магазини.

Олимпиадата в Пекин през 2008 ще чупи и архитектурни рекорди В столицата на Китай Пекин бяха инвестирани 40 млрд. долара за подобряване на инфраструктурата и за изграждането на съоръженията, необходими за олимпиадата през август 2008 г. В космополитния град ще има 31 олимпийски съоръжения - 12 от тях напълно нови. Три от обектите от сега дават заявка за едни от най-интересните архитектурни творения в наши дни. Първата сграда, която ще грабва погледите, е Olympic Green, небостъргач, направен за 10 500 атлети. Други две централни съоръжения, които още недовършени, вече са световна атракция, са националният стадион - Bird's Nest National Stadium, и националният плувен център - Watercube National Aquatics Center. Стадионът е с капацитет 91 000 седящи места, а националният плувен център пленява с кубичната си фасада в синьо и детайлите, наподобяващи пяна или въздушни мехурчета. 


CMYK Фасилитис стр. 9

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 9


CMYK Фасилитис стр. 10

Събития

ФМ семинар Проведе се трети семинар от серията „Европейски фасилитис менджмънт“

Участие в събитието взеха повече от 45 специалисти от 35 компании

Н

А 20 И 21 СЕПТЕМВРИ 2007 Г. се проведе третият от серия специализирани семинари по фасилити мениджмънт (ФМ) в рамките на съвместната програма на „Юкономикс“ и Центъра за европейски програми на Американския университет в България - „Европейски фасилитис мениджмънт“. Семинарът започна с въведение във ФМ, представено от Кирил Илиев, редактор в списание „Фасилитис“. Презентацията покри основните дефиниции на понятието, описа какво представлява ФМ системата, представи статистически данни и показа текущото състояние на ФМ в България. Тошо Киров, изпълнителен директор на „Алфа пропърти мениджмънт” и председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА), говори за ФМ като цялостен процес - от построяването до разрушаването. В презентацията ФМ бе разделен на технически, инфраструктурни и търговски услуги и бе разяснено какво

10 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

© Бойко Христов

стои зад тях като дейности. Бяха засегнати и основни принципи, аутсорсинг, консултиране, процесни линии, организиране на поддръжката, гаранционен мениджмънт, гореща линия и дежурства, BMS, пирамида на успеха, комуникационни канали, взаимодействието с клиента, подходи за осигуряване на качество, работа с трудни клиенти и др. Лора Влахова, пълномощник на изпълнителния директор на „СТЦ Интерпред”, и Герасим Михайлов, мениджър логистичен център в „Транскапитал“ и заместникпредседател на БГФМА, представиха своя опит в управлението на бизнес сгради. Участниците се възползваха от възможността да обменят опит с колегите си и като резултат се заформи сериозна дискусия, в която се коментираха наболели теми от ежедневието на един фасилити мениджър. Силвия Петрова, ръководител капиталово строителство в ПроКредит банк,


CMYK Фасилитис стр. 11

Събития представи стандартите на банката при наемане и преоборудване на нови помещения за банкови офиси. Атанас Георгиев, редактор в списание „Ютилитис“, запозна участниците с техниката life-cycle cost analysis, която разглежда разходите за целия жизнения цикъл на съоръжението, а не към даден момент. Този подход може да спести много пари на предприемачите, тъй като по-високите инвестиционни разходи може да доведат до по-ниски експлоатационни. Иво Стоянов, бизнес консултант, и Горан Миланов, търговски директор в „Немечек България”, както и Миглена Кузманова, маркетинг и продажби в „ЕСРИ България“, представиха своите специализирани софтуерни решения за ФМ. Диляна Дикос, началник административен отдел в Емпорики банк, изнесе лекция по мениджмънт, която умело съчетаваше теорията с реални практически казуси. За пореден път се наблегна, че ФМ е много повече от управление на площи - това е дейност, в която се включва координация на хора, пространства, процеси и технологии. Георги Стефанов, управител на „Теленова”, представи продуктите на компанията и показа как правилната организация на комуникациите в една сграда може значително да намали месечните сметки за телефон, без на служителите да се налага да говорят по-малко. Бисера Иванова, ръководител административна сграда в „Ренесанс” (компания от структурата на „Овергаз холдинг“) представи различни възможности за намаляване на такса смет сметоизвозване чрез пряко договаряне и разделно събиране и на отпадъците. Димитър Беров, специалист централни аварийни системи (ЦАС), и Георги Бинев от „Елнет“ представиха продуктите на фирмата, видовете ЦАС (осветители с автономно или централно захранване), както и методите за поддръжка и инспекции. Христина Кръстева, адвокат в „Юкономикс“, представи договори за управление и поддръжка и споразумения за ниво на обслужване (Service Level Agreements). Засегнати бяха целите на подобни договори, страните, отношенията с трети лица, видовете договори, структурата, елементите, сферите на приложение, начините и принципите за определяне на възнаграждението и видовете неизпълнение. Николай Минков, управляващ съдружник в „Юкономикс“, запозна участниците с възможностите и предизвикателствата, които либерализацията на енергийния пазар дава на фасилити мениджърите. Участие взеха повече от 45 специалисти от 35 компании, сред които „Алфа дивелопмънтс мениджмънт”, „АРКО инвест”, „Енемона”, „Компания за енергоспестяване” (КЕС), „Лендмарк пропърти България”, „Литекско България”, „Областно пътно управление“ - Плевен, „Овергаз инк.”, „Петрол холдинг”, „Планекс холдинг”, „Сиенит мениджмънт”, „Ситибул”, „Стемо”, „СТЦ Интерпред”, „Телелинк”, „Темпо пропърти”, „Уест пропърти мениджмънт”, REMAX и др.  Кирил ИЛИЕВ ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 11


CMYK Фасилитис стр. 12

Събития

Учреди се БГФМА Тошо Киров стана председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА)

На 14 септември бе учредена Българска фасилити мениджмънт асоциация © Красимир Юскеселиев

Н

А 14 СЕПТЕМВРИ 2007 Г. в централата на

Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България (КРИБ) се проведе учредителното събрание на Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА). Учредители станаха компании с предмет на дейност и интереси в областта на фасилити мениджмънта (ФМ), сред които „Алфа пропърти мениджмънт“, Американски университет в България, „Е.ОН България“, „Елаците мед“, „ЕЛТА консулт“, ЕСРИ България, „Интер експо център“, „Марш България“, „Немечек България“, „HP България“, „Ренесанс“ (компания на „Овергаз холдинг“), „СТЦ Интерпред“, „Тишман мениджмънт къмпани“, „Транскапитал“, „Фасилити мениджмънт консултинг“, „Фърст фасилити“ и „Юкономикс“. Дейността на БГФМА ще се изразява в набиране, обобщаване и предоставяне на информация, полезна за членовете й и допринасяща за повишаване на тяхната професионална квалификация, организиране на срещи и поддържане на форум за дискусии, участие и сътрудничество с международни организации със сходни цели и дейност,

12 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

както и представителни функции на асоциираните интереси на членовете пред държавните институции и участие в разработване на законопроекти и други нормативни актове, засягащи общите професионални интереси на членовете. На събранието беше взето решение първият управителен съвет да бъде в състав компаниите учредители или посочени от тях физически лица. За председател на първия управителен съвет беше избран г-н Тошо Киров – изпълнителен директор на „Алфа пропърти мениджмънт“, а за заместникпредседатели г-н Антон Гинчев (ФМК), г-н Герасим Михайлов, мениджър на логистичен център „Транскапитал” и г-жа Наташа Цветкова, старши вицепрезидент на „Е.ОН България”. За изпълнителен секретар на асоциацията бе определен г-н Кирил Илиев. БГФМА ще подаде заявка за членство в КРИБ и след излизане на съдебната регистрация ще бъде отворена за приемане на нови членове. Единствено условие за приемане на лицата е да имат интереси в областта на ФМ. През последните години все по осезаема стана нуждата от ефективно управление на сградния фонд, интегрирането на модерни софтуерни решения, аутсорсинг на услуги и изобщо всякакви дейности, свързани не само с поддръжката на сградите, а и с осигуряване на максимален комфорт на техните обитатели. Така естествено се стигна до обединението на експерти с интерес към тази нова за България дейност - фасилити мениджмънта. Първоначално на семинари и конференции се обменяха опит и идеи, а след това назря и идеята за асоциацията, която има амбицията да се превърне в притегателен център на всички лица с интерес към фасилити мениджмънта. Сред основните цели, които новото сдружение си поставя, са развитие на знанията и професионалните качества на фасилити мениджърите, популяризиране и повишаване на престижа на професията на фасилити мениджъра в страната и региона, както и създаване на комуникация и сътрудничество с държавните институции, органите на местната власт и съсловни организации. Тези цели ще бъдат осъществявани чрез създаване на комитети в рамките на асоциацията - Комитет по правни и регулаторни въпроси, Комитет по човешки ресурси, Комитет по международна дейност, Комитет по публична дейност, Комитет по експертни стандарти, норми и добри практики, които ще бъдат оглавявани от висококвалифицирани експерти в съответните области.  ФАСИЛИТИС


CMYK Фасилитис стр. 13


CMYK Фасилитис стр. 14

Интервю

БГФМА е отворена за партньорства Фасилити мениджърите трябва да разбират процесите, а не само да се фокусират върху решаването на възникналите проблеми, каза Тошо Киров, председател на УС на БГФМА

Г

-Н КИРОВ, как приемате предизвикателството да бъдете председател на управителния съвет на БГФМА? - За мен избирането ми за председател на управителният съвет е много сериозно предизвикателство и много голяма чест. Оценявам доверието, което учредителите на асоциацията ми гласуваха. Предизвикателство е, защото фасилити мениджмънтът в България все още не е добре познат. Той навлезе постепенно, но много активно с навлизането на много чуждестранни инвестиции в страната. По принцип знаете, че този вид бизнес е възникнал в Америка, а преди трийсетина години е стартирал и в Западна Европа. От няколко години той навлиза и в България, така че има много какво да се прави и затова предизвикателството е много голямо. Надявам се на сътрудничеството на всички учредители, на всички колеги, които бяха на общото събрание. Не само се надявам, но съм уверен, че ще работим добре заедно, защото всички ние сме мотивирани да постигнем нещо много сериозно.

Защо според вас беше необходимо създаването на подобна асоциация? - По няколко причини. Основната от тях е, че като специфичен вид бизнес, като ниша в икономиката на България той има нужда от някой, който да го подкрепя и развива. Хората, които се занимават с този бизнес, имат нужда от средище, където да се събират, където да обсъждат своите проблеми и да търсят пътища да ги решават колективно. Какви ще бъдат целите на асоциацията и средствата за тяхното постигане? - На събранието управителният съвет прие няколко цели, които ще следваме. Найобщо мога да ги разделя в няколко групи. Едната е да постигнем обединяване на сектора в сферата на законодателството и стандартизацията. Трябва също така да постигнем и разпознаване на този бизнес в лицето на публичния сектор. Ще работим за налагането на нашата асоциация на 14 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Избирането ми за председател на управителния съвет е много сериозно предизвикателство и много голяма чест.

Хората, които се занимават с ФМ, имат нужда от средище, където да се събират, където да обсъждат своите проблеми и да търсят пътища да ги решават колективно.

международната сцена, като търсим активно партньорство с организации на европейско и световно равнище. За нас ще бъде интересно да установим преки контакти с организации в нашия регион на Европа, както и да подпомагаме създаването на такива асоциации в съседни страни. Друга важна цел за нас е създаването на системи за обучение и образование по фасилити мениджмънт в България. Необходимо е да се обучават хора за всички нива в йерархията на ФМ. Като цяло е необходимо да се работи в две направления - преквалификация на съществуващи кадри и обучаването на нови такива. Хубаво е, че започнахме с колегите от „Юкономикс“, Софийския университет и ТУ - Виена, първи стъпки в тази посока. Изключително позитивно оценявам инициативата на „Юкономикс“ за организирането на серия от семинари по ФМ. Каква според вас е разпознаваемостта на термина ФМ сред обществото и нивото на специалистите по ФМ в България? - Напоследък се разпознава все повече. На мен много пъти ми се е налагало по-обхватно да го обяснявам, когато съм разговарял с потенциални партньори и възложители. Това не ми тежи, правил съм го с удоволствие, защото това е един от начините за налагането му. От друга страна, западните инвеститори, които идват в България, много добре знаят за какво става въпрос и търсят тази услуга. В световен мащаб самият термин се обогатява все повече и повече. Обогатява се като дефиниция и като обхват на услугите. Искам тук да отворя една скоба и да кажа, че както много други неща в България, така и фасилити мениджмънтът има своята история, но под друго наименование. Ние и преди това сме се занимавали с поддръжка на сгради. Те не са били така модерни и може би затова и фасилити мениджмънтът не е имал почва тогава. Тоест ние не откриваме фасилити мениджмънта като нещо изключително ново за България и това е една предпоставка този бизнес да се развие бързо.


CMYK Фасилитис стр. 15

Интервю Каква ще бъде политиката на асоциацията за привличане на нови членове? - Преди всичко трябва да сме атрактивни като асоциация. Трябва да убедим всички потенциални членове, че можем да им бъдем полезни и да допринесем за тяхното развитие, и че идвайки при нас, те ще се чувстват уютно и в своя среда. Имаме намерение да развием и предлагаме широк кръг от услуги за членовете си. Искаме да се утвърдим като асоциация, в чието лице членовете ще виждат подкрепа и решение на техните проблеми. Смятам, че това ще бъдат достатъчно ясни сигнали и се надявам, бързо да растем и във всеки момент да имаме точно толкова добър контакт с всеки член на организацията, колкото ние сега имаме с нашите учредители. Какви са очакванията ви по отношение на желаещи да членуват? - На общото събрание стана ясно, че нашата асоциация ще бъде изключително отворена за партньорства. Все пак обаче бихме желали да привлечем членове, които по един или друг начин имат отношение към този бизнес и ще допринасят към организацията, а няма само да се ползват от услугите й. Това ще бъдат преди всичко фирми, които професионално се занимават с тази дейност, както и фирми, организации и институции, които развиват вътрешно такава дейност. Взето бе решение и ще се радваме на участието и на физически лица, които по един или друг начин работят в тази сфера. За нас са много интересни и много желани като членове образователни институции. Общо взето, всеки, който желае да има някакво отношение и е готов да допринесе нещо за този бизнес, ще бъде добре дошъл в организацията.

© Красимир Юскеселиев

Визитка фа елен директор на „Ал Тошо Киров е изпълнит ”. Завършил е „Технология нт пропърти мениджмъ и металорежещи машини“ е на на машиностроенето ганизация и управлени и магистратура по ор производство в ТУ - София. о машиностроителнот ия, Саксония и България. Бил е он с механични Специализирал е в Яп и управител на „Инком технически директор твен директор на „Инкомс дс конструкции“, произво отоков завод“ , директор аб Сл нг ди хол ом телек Българската тинг, коопериране“ в технолоджи“ „Мениджмънт, марке н „Ку на три мениджър стопанска камара, кън ърст фасилити България“ ЕООД. „Ф ЕООД, прокурист на

Към момента кой според вас е найнаболелият проблем, който асоциацията трябва да се опита да разреши? - Според мен най-наболелият проблем е кадровият. Аз лично бих поставил основен акцент в областта на създаването на образователни програми за специализирани кадри в тази област, не само на високо и средно мениджърско ниво, но и за хора от оперативната поддръжка. Ключов момент е, че работещите в този бизнес трябва да разбират процесите, а не само да се фокусират върху решаването на възникналите проблеми. Тоест ФМ е комплексно съчетание от различни процеси, които трябва професионално да бъдат организирани и извършвани. В противен случай се получава разминаване между очакванията на клиента и реално предлаганата услуга. Най-важна е превенцията, тоест трябва да се работи така, че да не се допускат проблеми. Как виждате бъдещето на ФМ в страната? - Виждам много светло бъдеще за този бизнес. В този смисъл съм много оптимистично настроен и за бъдещето на асоциацията.  Интервюто взе Илиян ДАЛАКЧИЕВ ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 15


CMYK Фасилитис стр. 16

Събития

Международна ФМ конференция В програмата изпъкваха имената на проф. др. Куниберт Ленертс и проф. др. Александър Редлайн

Н

А 26 И 27 ОКТОМВРИ 2006 Г. се проведе първата по рода си международна конференция по фасилити мениджмънт. Събитието се състоя в хотел „Бест Уестърн експо“ - София, и в него взеха участие над 100 професионалисти. Те получиха възможността да се информират за съвременното състояние на изследователската дейност в областта на фасилити мениджмънта и практиките за нейното приложение. Лектори през първия ден бяха:  Атанас Гаров, Colliers International пазарът на недвижими имоти в България  Петър Илиев, ТУ, София - моментно състояние на ФМ в България  Георги Фогт, „Голден пирамидс плаза“ - изисквания на институционалния инвеститор към ФМ  Клаус Цимел, общински съвет град Виена организацията на ФМ в град Виена  Каролин Баар, ТУ, Карлсруе - научният проект BEWIS  Проф. Александър Редлайн и Хорст Пилхмюлер, ТУ, Виена - научни изследвания и аутсорсинг  Петер Хьофлехнер, Австрийско федерално дружество за недвижими имоти, и Адина Уелш, „Райфайзен пропърти инвестмънт“ - аутсорсинг примери от двете дружества  Андреас Болхар-Норденкампф - кокпитът на мениджмънта, един поглед зад кулисите Лектори през втория ден бяха:  Любомир Алипиев, „Телелинк“ интелигентни сградни технологии  Антон Гинчев, „Бизнес парк София“ (БПС) технически ФМ в БПС  Проф. Куниберт Ленертс и Герхард Ходецек от ТУ, Карлсруе, и Дамян Дамянов, „Дексиа комуналкредит България“ - ПЧП, модели, примери от практиката и финансиране  Дагмар Милиан, Австрийско федерално дружество за гражданска авиация - ФМ във всеки час на денонощието  Йохан Абел, ТУ, Карлсруе - примери от научния проект OPIC (оптимизиране на процеси в болници)  Миглена Кузманова, „ЕСРИ България“ Speedikon FM  Рене Хесенауер, летище Нюрнберг примери от практиката Сред лекторите се открояваха: Проф. др. Ленертс от ТУ Карлсруе е един от най-влиятелните и признати фасилити мениджмънт специалисти в Германия. Това

16 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Събитието се състоя в хотел „Бест уестърн експо“ - София

На 8 и 9 ноември ще се проведе второто издание на тази конференция. Организатори този път са „Юкономикс“, „Фасилити мениджмънт консултинг“ (FMC) и ФМ катедрите на ТУ Виена и ТУ Карлсруе.

е факт не само защото е бил ръководител на отдела за ФМ в най-голямата железница в Европа, Deutsche Bahn, и по този начин е управлявал уникален хетерогенен сграден фонд, но и защото е първият професор по фасилити мениджмънт в своята родина. Не по-малко известен в своята родина Австрия и в Европа е и проф. др. Редлайн. Наскоро той получи и „златен медал за заслуги към република Австрия” от австрийския канцлер, най-високото отличие на страната си. То му бе връчено за особени заслуги към научната дейност. Професор Редлайн преподава в Техническия университет във Виена. Конференцията бе организирана от две чисто студентски организации в Германия - Академичното дружество „Кирил и Методий” от град Карлсруе (www.avkm. de) и Академичното българско дружество Щутгарт (www.abv-stuttgart.org). На 8 и 9 ноември ще се проведе второто издание на тази конференция. Организатори този път са „Юкономикс“, „Фасилити мениджмънт консултинг“ (FMC) и отново катедрите за фасилити мениджмънт на университетите във Виена и Карлсруе. 


CMYK Đ¤Đ°Ń Đ¸ĐťĐ¸Ń‚Đ¸Ń Ń Ń‚Ń€. 17

`` Universitat Karlsruhe (TH)

     

2-  *    

$ *5*"* %1(*<%=(" 15*4*# 3 6=5;*#

8- - 9-   2007 ?  A â&#x20AC;&#x153;3!â&#x20AC;?,   

.       :          

  (       *   - IT =    0 *   CAFM â&#x20AC;&#x201C;  ,  ,    B       '     *         .'        =                    C  * -    

D : 

. .   B  , ,. -    , D  



.    C  ', ,. - 0  , 



   , ,. - + ,  



 D( , Ten Brinke Asset Management, + 



To? ,     *



A   ' , Move Consultants, ) ' 

       : 1   2007 ,   (  : 250 . ,    (        : 210 (       $(  

D    :

"   !:

M   (       :

www.facilities.bg

GROUP

P

 .: (02) 93 76 276  ./ : (02) 93 76 435 -- : registration@uconomics.com

.


CMYK Фасилитис стр. 18

Нормативна уредба

LEED® Рейтинговата система LEED е американският стандарт за високоефективни „зелени” сгради

С

ГРАДИТЕ ОКАЗВАТ СЕРИОЗНО ВЛИЯНИЕ

върху живота на хората. Те ни пазят от слънце, дъжд и сняг и без тях животът на съвременния човек е немислим. За съжаление обаче те оказват и сериозно негативно въздействие върху околната среда. В САЩ по данни на щатския съвет за зелени сгради (US Green Building Council - USGBC) те:  причиняват 30% от общото количество въглеродни емисии  консумират 12.2% от питейната вода (57 млрд. литра)  генерират 65% от общото количество отпадъци (136 млн. тона)  консумират 39% от първичното енергийно потребление и 70% от електроенергийното  изменят земни площи, които биха предоставяли ценни ресурси. През 1994 г. именно тази стряскаща статистика подтиква старши изследовател Робърт Уотсън (Robert K. Watsonе) от съвета за защита на природните ресурси (Natural Resources Defense Council) да инициира създаване на система от съвети за строителството на нови сгради, така че те да бъдат по-ефективни. Той създава комитет, който дава насоки за развитието на LEED (LEED Steering Committee), и е бил негов председател до 2006 г. Някои от по-видните членове на комитета са съоснователят на USGBC Майк Италиано (Mike Italiano), архитектите Бил Риид (Bill Reed) и Санди Мелдлер (Sandy Mendler), строителният инженер Джерард Хейбер (Gerard Heiber), и инженер Ричард Борн (Richard Bourne). През 1998 г. се стига до приемането на LEED, а през 1999 г. излиза версия 2.0. Оттогава системата е използвана в над 14 000 проекта във всичките 50 щата на САЩ и 41 страни по целия свят с обща застроена площ около 185 млн. кв.м.* USGBC очаква през 2007 г. стойността на започнатите по LEED проекти да надхвърли 12 млрд. долара. По данни на USGBC „зелените“ сгради намаляват консумацията на електроенергия средно с около 30%, въглеродните емисии с 35%, потреблението на вода с 30 - 50% и разходите за смет с 50 - 90%. LEED в превод означава Лидерство в енергийния дизайн и дизайна на средата (Leadership in Energy and Environmental Design). Днес LEED е набор от съвети за строителство на нови или реновиране на стари сгради, които да отговарят на високите изисквания както на обитателите, *По данни на USGBC за август 2007 18 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

За LEED Н��стоящата версия на LEED за нови сгради е 2.2. Разработването й е отнело повече от 2 години. Сертифицирането е изцяло доброволно. Повече информация на www.leedbuilding.org.

така и на собствениците, покривайки високи екологични норми. Поддръжката и развитието на стандарта е в ръцете на USGBC и целта е да се промени начинът, по който сградите и кварталите се проектират, строят и експлоатират. Основното предимство на LEED е, че това е отворен процес, в който комитетите предлагат техническите критерии, а повече от 10 000 членки на USGBC ги рецензират и одобряват. Простичката идея, която седи зад LEED, е следната - ако от опаковката на кутия бисквити за 89 цента може да се разбере до последния милиграм колко сол, мазнини и калории съдържат, защо да не може да се получи подобна информация за сграда за 89 милиона долара? LEED е точкова система, която оценява сградата по шест основни критерия:  устойчиво местоположение (sustainable sites)  ефективност на водното потребление (water efficiency)  енергия и атмосфера (energy & atmosphere)  материали и ресурси (materials & resources)  качество на вътрешната среда (indoor environmental quality)  иновации и проектиране (innovation & design process). Всяка категория съдържа списък от задължителни изисквания, както и изборни части, които дават точки. От една страна, този подход дава голяма гъвкавост за сертифициране на всякакъв вид сгради, а от друга - позволява на проектантските екипи да преследват кредитите, които най-добре отговарят на целите им. Сертификацията е възможна само ако са покрити задължителните критерии, както и минимален брой от изборните. В зависимост от това каква част от изборните критерии са покрити има и четири различни нива на сертификация:  Сертифициран - 40 - 50%  Сребърен - 50 - 60%  Златен - 60 - 80%  Платинен - над 80%. С разрастването на сектора на „зелените“ сгради все повече професионалисти и собственици виждат предимствата от LEED сертифицирането. Зеленият дизайн не само оказва положително влияние върху здравето на хората, но и намалява експлоатационните разходи, повишава рейтинга на сградата (организацията) и е предпоставка за покачване на производителността на обитателите.  Кирил ИЛИЕВ


CMYK Фасилитис стр. 19

FMJ

Първият LEED-EB бизнес център в Средния запад Сградата на PLANNING Design Build е получила Сребърен статус от USGBC

Д

А ПОСТРОИТЕ LEED-NC (новo

строителство) сертифицирана сграда е едно - да сертифицирате по LEEDEB (съществуваща сграда) е нещо съвсем различно. “LEED-NC сертификацията е обещание да се построи сграда, работеща по енергоефективен и природосъобразен начин. LEED-EB обаче означава, че вие вече сте изпълнили това обещание”, казва Кен Пиентка, главен мениджър на PLANNING Design Build - компания от Медисън, Уисконсин. “Трябва да демонстрирате съответствие с показателите в много аспекти на LEED-NC сертификацията, като например енергийна ефективност, достъп на дневна светлина, приятна външна гледка и ефективност във водното потребление. Също така трябва да изпълните изискванията за управление и озеленяване на площите около сградата, рециклиране на отпадъците от наемателите, екологично почистване и набавяне на свеж въздух.” Изброеното не е никак лека задача, което обяснява защо главният офис на PLANNING Design Build в западната част на Медисън ще е първият бизнес център в Средния запад, който ще получи сертификация LEEDEB. С получените 41 точки за изпълнени показатели сградата получава Сребърен статус (за повече информация по тази система за оценяване отидете на www.usgbc.org).

Марк Крауфърд е писател на свободна практика от Медисън, Уисконсин. Написал е пет книги и стотици материали за местни, регионални и национални издания с насока в бизнес и маркетинг, технологии, оптимизация на процеси, устойчив дизайн и строителство

Програмата LEED Разработената от USGBC програма LEED, със своята Система за оценяване на зелени сгради (Green Building Rating system), е национално приет критерий за строителство на енергийно ефективни бизнес сгради с високи показатели. Според USGBC “LEED дава на собствениците и операторите на сгради инструментите, от които се нуждаят, за да окажат незабавно и измеримо въздействие върху сградните характеристики. Програмата налага цялостен подход към устойчиво развитие, като набляга на пет ключови области от здравето на човека и околната среда устойчиво развитие на терена, икономия на вода, енергийна ефективност, подбор на материали и качество на вътрешната среда”. Категорията EB беше добавена, за да създаде стандарти за природосъобразна

Този материал е бил първоначално публикуван във Facility Management Journal (FMJ), брой юли/август 2007 г. За препубликуването му е взето разрешение от Международната фасилити мениджмънт асоциация (IFMA), 1 E. Greenway Plaza, Houston, Texas 77046-0194 USA. Повече информация за IFMA или FMJ на www.ifma.org

експлоатация и поддръжка на вече съществуващи сгради. Сертификационният процес по LEED-EB е добър начин собствениците наистина да разберат експлоатационните разходи и въздействието върху околната среда на техните сгради. Те се научават да правят информирани решения, което спомага за по-добра експлоатация на сградите. Т.нар. устойчиви практики са по-благоприятни към околната среда, повишават производителността на труда и в крайна сметка водят до по-висока ефективност.

Изискванията на LEED-EB Сградата трябва да е най-малко на две години, когато се кандидатства за LEED-EB. Собственикът прави оценка на сградата и нейната експлоатация, за да се намерят начини за по-ефективно използване и да се прецени нуждата от обновяване на оборудването с цел покриване на стандартите LEED-EB. След това за всяка EB категория се разработват политики за определяне намеренията на собственика по отношение на експлоатацията. След като се направят подобренията, постигнатите резултати се документират минимум три месеца. Самата сертификация се прави, след като натрупаните по време на експлоатацията данни се прегледат и одобрят от USBGC. PLANNING Design Build е проектирала и построила офис сградата си през 1998 г. Компанията е собственик на сградата, но ползва само две трети от нея - останалото е отдадено под наем. Още при първоначалното проектиране са били внедрени множество „зелени” характеристики, включително обилен достъп на дневна светлина, приятна външна гледка, система за контрол на осветлението, която автоматично „усеща” наличната дневна светлина, както и модерна за времето ОВК (отопление, вентилация, климатизация) система. За да се покрие и останалият набор от изисквания на LEED-EB, компанията е предприела ремонт на вътрешните помещения, включващ:  Намаляване на водното потребление с 40% - в унисон с указанията на Закона за опазване на околната среда  Рециклиране на 50% или повече от офис боклука, генериран от ползвателите £20 ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 19


CMYK Фасилитис стр. 20

FMJ

Първият LEED-EB... 19£  Ползване на 50% или повече алтернативни строителни материали при реконструкцията  Използване на почистващи материали, които са безопасни за обитателите и околната среда. PLANNING Design Build е получила 5 точки от „оптимално използване на алтернативни материали”. За да се нарекат алтернативни, строителните материали трябва да отговарят на поне един от следните критерии:  Да съдържат поне 70% повторно използвани материали (не от собствени отпадъци)  Да съдържат поне 70% повторно използвани материали от собствени отпадъци (програма за повторно използване на собствени материали и оборудване)  Да съдържат поне 10% потребителски стоки, които вече са били използвани (това са продукти, излезли от употреба) или 20% индустриални такива  Да съдържат поне 50% бързо възобновяващ се материал  Да съдържат поне 50% материали, придобити от реколта, добити или обработени в рамките на 500 мили от обекта. Компанията използва алтернативни материали по различни начини по време на ремонта - включително повторно използване на врати и рамки, стъкло, пластмасов ламинат, дървения, мебелировка, шкафове за книги, плочки и решетки за таван, полилеи. Където е възможно PLANNING Design Build е използвала рециклирани материали или такива направени от бързо възобновими ресурси - включително метални профили, винкели, подове от корк и линолеум, килим, компютри и офис и портиерски консумативи. “Над 1 милион долара за материали бяха похарчени за ремонта на сградата. От тези материали около 70% отговаряха на дефиницията за алтернативни материали”, казва Пиентка. Много от производителите, предпочитани от компанията, активно са се заели да променят производствените си процеси и продукти, така че да бъдат по-щадящи за околната среда. “Целта е продуктите да се произвеждат без вреда за нашата околна среда, защото се рециклират”, казва вътрешният дизайнер Синди Хауъри. “През последните две години изборът на щадящи околната среда материали наистина е нараснал.” Доста време е било необходимо, за да се документират всички собствени 20 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Проучвания показват, че служителите с изглед навън са попродуктивни © FMJ


CMYK Фасилитис стр. 21

FMJ материали, използвани наново - включително врати, рамки, пластмасови ламинати и стъкло. “Отговорното лице трябваше да обозначи всяко парче материал, което беше премахнато по време на разрушаването и да намери безопасно място за складиране до последващия момент на повторно инсталиране”, ��азва Роб Тоул, един от инженерите на компанията. “Нашият оценител след това трябваше да определи стойността на всеки детайл, използван отново. Всичко това впоследствие беше събрано в една таблица от проектния мениджър за проследяване.” По време на ремонта фазата “разрушаване” отнема повече време от обикновено, понеже е било нужно допълнително внимание при махането и отделянето на материалите, които да се използват по-късно (особено при пренасянето на ламинираната облицовка, която се драска лесно). „Също избрахме килими, бои и други лакове, които не изпускат летливи органични вещества (VOCs)”, казва Енджи Адисън, директор човешки ресурси към PLANNING Design Build. “По-голямата част от новите килими, тапицерията, обзавеждане и компютри съдържат рециклирани материали.” В допълнение компанията активно подкрепя алтернативните методи на транспорт, като осигурява места за паркиране на велосипеди, съблекални, снабдени с душове, и запазени места за паркиране на превозни средства, ползващи алтернативни горива. “Целта е да се намали влиянието върху околната среда от страна на служителите, пътуващи всеки ден до работа и обратно, казва Пиентка. Запазените места за паркиране са още един начин да окуражим другите да използват високоефективни превозни средства като хибридни автомобили или да карат с алтернативни горива като Е 85 или биодизел.” В усилието си да накара наемателите на сградата да се съобразяват с изискванията на LEED-EB компанията е въвела няколко от тях в рамките на договорите за наем. Част от тези изисквания включват съблюдаване на политиките за ограничаване на тютюнопушенето в сградата, рециклиране, работно време и запазени паркинг места. “В много аспекти нашите наематели се отнасят толкова сериозно към този процес, колкото и ние самите”, коментира

dnevnik.bg

Речник USGBC - U.S. Green Building Council Американски съвет за зелени сгради LEED - Leadership in Energy and Environmental Design program Лидерство в енергийния дизайн и дизайна на средата LEED-NC - New construction Новo строителство LEED-EB - Existing building Съществуваща сграда

Майкъл Олсън, главен финансов мениджър на PLANNING Design Build. “Наемателите също така споделиха с нас, че за първи път виждат подобни клаузи в договор за наем.”

Грижа за околната среда в сградата и извън нея Важна оперативна промяна е въвеждането на “зелено” почистване. Това е постигнато чрез избор на почистваща компания, ползваща препарати, които са едновременно безвредни за обслужващия персонал и служителите. Почистващият персонал също използва “зелени” пособия, като например високотехнологични бърсалки с микровлакна, високоефективни филтри в прахосмукачките и ергономично оборудване с намален шум. Допълнителна LEED-EB точка е дадена, защото компанията е построила и определила склад за почистващи химикали. Пестенето на вода става все по-важно, тъй като потреблението й нараства, а водните запаси намаляват. Като преоборудва тоалетните със сухи писоари, вентили с ниско налягане и тоалетни чинии с двойна струя, PLANNING Design Build пести по около 645 000 литра вода всяка година. В допълнение на това компанията е отишла още една стъпка напред, като е инсталирала напоителна система, която следи климатичните условия, включително влагата в почвата. “Системата взима интелигентни решения кога да пръска, казва Пиентка. Това е върхова технология, която ще спестява по около 1 700 000 литра на година. Очаква се инвестицията да се изплати за около три години.” Най-голямата възвращаемост от инвестицията, която междувпрочем не може да се измери в долари или центове, е повишаване здравето и продуктивността на служителите. „Усещането от нашето пространство дава енергия и ентусиазъм, който е рядко срещан на съвременното работно място, казва Адисън. Резултат от висококачествената среда е здравословно и продуктивно работно място, намаляване на отсъствията, улеснено назначаване и задържане на персонала. Това, че работим заедно с нашите наематели, също така създаде едно по-добро чувство за общност в рамките на сградата, а общата връзка е ангажимент за устойчиво развитие.”  Марк КРАУФЪРД

Bizkit.dnevnik.bg e         Symex Bulgaria,    .                            ,               . Bizkit            PR       ,

                     : capital.bg dnevnik.bg pazari.dnevnik.bg evropa.dnevnik.bg

http://bizkit.dnevnik.bg

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 21


CMYK Фасилитис стр. 22

Енергийна ефективност

SCHUCO. Адресът за прозорци Да спестим разходи чрез топлоизолация

Качеството на системите Schüco отдавна е познато на специалистите в бранша

З

ИМА Е. Включвате парното. Усилвате го максимално, но от това не става по-топло. Енергоефективността днес е тема, която засяга всички нас. Не само защото високите разходи за отопление утежняват бюджета на всяко домакинство, но и защото непрекъснато нарастващите енергийни консумации автоматично повишават вредните за околната среда емисии на въглероден диоксид (CO2). Опазването на околната среда и пестенето на природни ресурси, енергийните разходи, комфортът в жилището - всичко води до подобряване на топлоизолацията на сградите. В много случаи дори минималните изисквания за енергийна ефективност не се покриват,

22 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

а също така биват пренебрегвани иновативните технологии. С оглед на все по-задълбочаващия се проблем с дефицита на фосилни енергийни източници този пропуск само след няколко десетилетия ще ни струва много повече разходи! Изискването на Европейския съюз от началото на 2006 г. за всяка новопостроена обществена сграда да се издава паспорт за енергийна ефективност, който да документира топлотехническите й показатели, създава важно предизвикателство при изпълнението на обвивката на сградата. Влагането на системи с висока топлоизолация се превръща в централен фактор при последваща продажба или отдаване под наем на имота. Качеството на системите Schüco


CMYK Фасилитис стр. 23

Енергийна ефективност С прозорците SCHÜCO Вие лесно може да постигнете този резултат. Те се отличават с много добри коефициенти на топлоизолация и съответно ниски UWстойности, постигнати благодарение на качествени рамки, стъкла и уплътнения независимо от материала: пластмаса, алуминий или стомана. За Вас това означава не само топло жилище, а преди всичко едно: Вие спестявате енергия и заедно с това средства. Наред със своята икономическа рентабилност немските системи Schüco се отличават с впечатляващ дизайн и отлична функционалност, постижими при богат избор от материали и цветове. Важен критерий при избора на строителните елементи е материалът. Schüco предлага системи от пластмаса, алуминий и стомана.

Пластмасата: надежден продукт на добра цена Пластмасовите профили като че ли найчесто са предпочитани в жилищното строителство. Това се дължи, от една страна, на рентабилното съотношение цена - качество, но също така и на отличните топлоизолационни качества на материала. Устойчивостта на пластмасовите профили допълнително се подобрява посредством стоманени и алуминиеви усилващи профили, което позволява постигането на разнообразни форми и цветове. Асортиментът на Schüco предоставя богат избор от системи: от високотоплоизолираните Corona SI 82+ и Corona SI 82 до стандартната Corona CT 70 с три варианта на контура (Cava, Rondo и Classic) и обикновената прозоречна система Corona AS 60. Формите и цветовете могат да бъдат изпълнени изцяло по желание на клиента. Специалният дизайнерски вариант Corona CT 70 Plus на Schüco с алуминиева капачка от външната страна на профила придава на прозореца неповторима и елегантна визия. Прозорците трябва да допускат слънчевата светлина вътре, но да оставят студа отвън

отдавна е познато на специалистите в бранша. В последните години немският концерн Schüco International KG не само осъществи изключителен напредък при разработката на прозоречни системи, но и наложи интернационални стандарти в областта на енергоефективността, а също така и по отношение на важни аспекти като сигурността, комфорта и дизайна. Прозорците и вратите предлагат защита, свързват вътрешните пространства с външния свят и формират облика на сградата, респективно дома. Преди всичко тяхната функция е да допускат слънчевата светлина вътре, а да оставят студа вън. Една добра топлоизолация намалява съществено потреблението на енергия, а заедно с това и разходите за отопление.

Алуминият: неограничено разнообразие за луксозното строителство Стабилността на алуминиевите профили ги прави подходящи за входни врати. Особено при плъзгащите се врати те са най-честият избор поради елегантната си оптика и безпроблемно функциониране. Паралелно с това алуминиевите профили предоставят висока степен на защита. Разпространеното преди години мнение, че алуминият не притежава добри топлоизолиращи свойства отдавна вече не е актуално. Познатите в миналото случаи на конденз не са проблем след въвеждането на термично разделените профили. Благодарение на термичното разделение на алуминиевите профили посредством пластмасов изолатор алуминиевите системи успешно се комбинират и с други материали. £24 ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 23


CMYK Фасилитис стр. 24

Енергийна ефективност

Декоративно фолио Siena noce

Асортиментът на Schüco предоставя богат избор от системи

Декоративно фолио Siena rosso

SCHUCO. Адресът... 23£ Със стойност на Uf (коефициент на топлопреминаване на прозореца) от 1.4 системата AWS 75.SI (SI=Super Insulation) постига коефициенти на топлопреминаване като при пластмасовите и дървените прозорци. Алуминиевите системи Schüco AWS (Aluminium Window Systems) представлява изцяло нова концепция с оптимизирани коефициенти, предлагаща изпълнение на топлоизолирани конструкции със строителна ширина 50, 60, 70 и 75 мм. с различен дизайн и технически характеристики. Външният облик е подчинен на следните основни контури - стандартни профилни комбинации, блокови конструкции със скрито крило (BS), контур за реновиране на паметници на архитектурата, имитиращ стоманени профили (ST) или напомнящ за старите къщи (RL). Немаловажен проаргумент е фактът, че изборът на повърхности и цветове при алуминиевите профили е най-богат.

тях спадат дръжките, бравите, мартините, ъглите, ножиците и пантите. В тази сфера Schüco предлага разнообразие от варианти, които се различават по следните точки:  функция (напр. различни видове отваряния)  сигурност (напр. различни класове на съпротивление)  дизайн (напр. видими или скрити панти)  механика (напр. ръчно или автоматично задвижвани) С Vario Tec - обков за пластмасови прозорци, и Avan Tec - скрито разположен обков за алуминиеви прозорци, Schüco налага нови стандарти. Допълнително обковът TipTronic представлява световна новост: автоматично (и механично) задвижван прозорец със заключване, чиито части на обкова и мотора са скрити в рамката. В зависимост от функцията обковите могат да бъдат от пластмаса, алуминий, стомана или неръждаема стомана.

Отваряне и затваряне с обков

Официален лицензоносител и системен представител на немската марка Schüco е фирма АЛУКЬОНИГЩАЛ ЕООД.

Така нареченият обков обхваща при прозорците всички подвижни части. Към

гр. София 1784, бул. „Цариградско шосе“, 7-ми км., сграда ИПАКТ, тел.: 02/81 71 920, факс: 02/ 81 71 930, web: www.alukoenigstahl.bg, e-mail: office@alukoenigstahl.bg

24 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Пластмасова система CT 70-Classic

Алуминиева система AWS 75 SI

Обков Tip Tronic


CMYK Фасилитис стр. 25

Енергийна ефективност

ESCO договори от „Енемона“ За три години компанията е реализирала над 70 проекта по енергийна ефективност за над 20 млн. лева

П

РЕЗ ПОСЛЕДНИТЕ НЯКОЛКО ГОДИНИ в България се полагат големи усилия за подобряване на енергийната ефективност на сградния фонд. В това отношение страната ни е длъжна да догони останалите членки на Европейския съюз. Пазарът за енергоефективни услуги има огромен потенциал и все повече български фирми се стремят да отговорят на нуждите на потребителите. Една от утвърдените компании, която предлага цялостни решения в областта на енергийното саниране, е „Енемона” АД. Компанията е сред лидерите в областта на енергоефективните услуги на сгради и в промишлеността, изпълнени чрез ЕСКО договор. Само за 2006 г. има изпълнени 18 ЕСКО договора за общински сгради, а общият брой реализирани проекти е над 70. Общата стойност на проектите, осъществени от „Енемона” АД от 2004 г., е 20 млн. лв. Компанията заимства европейски опит и се утвърди като стабилна ЕСКО компания, която успешно прилага този вид договаряне при изпълнение на енергоефективни проекти. ЕСКО договорът, или договорът с гарантиран резултат, е специфичен търговски договор, регламентиран с чл. 21 от Закона за енергийната ефективност. Особеното на този вид договаряне е, че изпълнителят на енергоефективната услуга изчислява и гарантира икономията от реализираните енергоспестяващи мерки, осигурява финансирането на проекта, а инвестицията на ЕСКО компанията се възвръща само от реално постигнатите икономии в срока на договора. Това означава, че при този вид договаряне целият финансов, технически и търговски риск се поема от изпълнителя. „Енемона“ е една от първите ЕСКО компании, която реализира успешно ЕСКО договор при изпълнение на енергоефективни услуги на общински сгради. Компанията успешно партнира с общините в цялата страна. От 2004 г. до момента „Енемона“ е извършила енергийно саниране на множество детски градини, училища, болници и др. ЕСКО договорите са перспективна форма на публично-частно партньорство при реализация на общински проекти по енергийната ефективност. През лятото на 2006 г. „Енемона” АД приключи успешно първия си проект по прилагане на енергоефективни мероприятия в промишлеността, като обект беше пивоварният завод на „Ломско пиво” АД. По проекта в пивоварна „Алмус” „Енемона” АД разработи 7 енергоспестяващи мероприятия:

Вследствие на приложените мерки по енергийна ефективност пивоварна „Ломско пиво” понижи разходите си с 16%

Параметри на проекта: Инвестиция 481 000 лв. Икономия на мазут 171 тона/година Икономия на топлинна енергия 2000 MWh/г Икономия на електрическа енергия 300 MWh/г Нетна парична икономия 121 500 лв. Прост срок на откупуване 4 години

1. Повишаване коефициента на полезно действие на основния работен котел ПКМ 6.5 чрез подмяна на основни съоръжения и въвеждане на автоматизирано управление. 2. Подмяна на съществуващите и монтаж на допълнителни кондензни гърнета с инверсно бутало. 3. Възстановяване изолацията на тръбопроводи и резервоари за пара, топла вода, ледена вода, кондензат и мазут. 4. Енергоспестяващи и хигиенни мероприятия в бутилиращ цех топлоизолация на ограждащи стени, подмяна на съществуващата дограма с PVC дограма, монтаж на окачен таван, климатизиране на цеха. 5. Реконструкция на системата за осветление. 6. Въвеждане на система за мониторинг на енергийните разходи и оптимизиране режима на работа. 7. Ремонт и профилактика на пастьоризатор, миялна машина, резервоар за топла вода 70 м3 и резервоар за студена вода 300 м3.  ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 25


CMYK Фасилитис стр. 26

Енергийна ефективност

Контрактинг или интрактинг Алтернативни решения или допълващи се концепции През март 2004 г. влиза в сила Законът за енергийната ефективност, който „урежда обществените отношения, свързани с провеждането на държавната политика по повишаване на енергийната ефективност и осъществяване на енергоефективни услуги“. На основата на сключени договори между енергиен потребител и физически и/или юридически лица той позволява осъществяването на енергоефективни услуги, свързани с проучване, проектиране, конструиране, инсталиране, модернизация, поддръжка и/или управление и мониторинг.

26 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

З

АКОНОВОТО РЕГЛАМЕНТИРАНЕ на

дейностите относно енергийната ефективност в България налага запознаване с обичайните способи, които характеризират взаимоотношенията между участниците в подобен вид инициативи. Световната практика през последните десетилетия познава и използва т.нар. концепция на контрактинга (contracting). Тя представлява своебразна модификация от страна на енергийния сектор на отдавна познатия аутсорсинг.

Проблемът За повечето потребители енергийното обезпечаване е една поддържаща основната дейност задача и рядко остават вътрешни средства за подновяване и модернизиране на използваните съоръжения. Атрактивна възможност за това се явява контрактингът в своите два основни варианта - относно използване на енергия и енергоспестяващ контрактинг (performance contracting). Общото и при двете форми е, че те представляват договор, с който един доставчик се задължава да осигури някакъв резултат в споразумение с ползвателя на услугата, като основна цел е енергийната ефективност. При контрактинга за ползване на енергия (топлина, ток, охлаждане) се осигурява такава и/или се реализира планиране и инсталиране на трансформиращи съоръжения. По-разпространената форма обаче е енергоспестяващият контрактинг, при който доставчикът трябва да анализира и да осъществи чрез собствено първоначално финансиране енергоспестяващи мероприятия в сградата на поръчителя. По време на договора неговите дейности се рефинансират от спестените разходи за енергия и така се гарантират съществени стимули за идентифицирането на повече енергоспестяващи възможности от страна на доставчика. Обикновено сключеният догoвор има срок между 5 и 15 години. Тук същественото е, че енергийната сервизна компания (Energy Service Company ESCO) гарантира определено ниво на представяне, тъждествено със спестената енергия в резултат на реализираните мероприятия.

Енергоспестяващият контрактинг който има съществено отношение към цитирания закон и съответно възможно приложение в България, е широко разпространен поради редица свои преимущества. Основната причина, заради която се пристъпва към него, съвсем естествено е свързана с намаляване на разходите (за енергия). Освен това крайният резултат са внедрени подобрения без финансова тежест за поръчителя (по време на договора той прави регулярни вноски към доставчика, но те не могат да надвишават размера на спестените поради тези подобрения разходи). Спецификата на контрактинга много удачно и актуално се вписва в съвременния модел на взаимоотношенията потребител доставчик поради една своя особеност. При всички случаи конкретният набор от подобрения, които се правят, е съобразен с индивидуалните характеристики на енергийния потребител, защото контрактингът не е стандартен продукт. Съвместното сътрудничество започва много преди подписването на договора в хода на изработване на конкретното предложение от доставчика. В противен случай концепцията просто няма да има успех. Освен това, тъй като доставчикът е специалист именно в това, което предлага, много по-голяма е вероятността да се реализират навременни и с това по-добри цялостни решения за енергийния потребител (в това число дизайн и конструкция, съблюдаване на нови екологични изисквания и прочие). В допълнение печалбата на доставчика зависи изцяло от енергоспестяващия потенциал на сградата, който той трябва да мобилизира. Това гарантира сериозния интерес от страна на доставчика да работи усилено за идентифицирането на тези възможности. Ето защо подобно решение е особено подходящо за големите комплекси на обществени институции, производствени предприятия, жилищни кооперации и пр. В обобщение критичният момент при енергоспестяващия контрактинг представлява трансферирането на отговорности от клиента към външния сервизен доставчик. Това прехвърляне обаче задава и основния проблем на концепцията.


CMYK Фасилитис стр. 27

Енергийна ефективност Много потребители се колебаят да преотстъпят контрола върху енергийните си съоръжения и свързаните с това финансови транзакции. Също така, ако не бъде реализирано обучение на персонала, съществуващите знания за използване на енергоспестяващите съоръжения може да се влошат, което ще инициира сериозни проблеми в бъдеще.

Германската алтернатива Като своеобразен опит за преодоляване на тези и други проблеми в редица германски общини отскоро се използва една модифицирана концепция, наречена интрактинг (intracting). Тук ролята на енергийната сервизна компания се изпълнява от технически отдел на самия клиент (общината). Той действително оперира като доставчик, а възнаграждението се осъществява посредством кръстосани плащания от бюджета. Основната идея е да се създаде коопериране между отделни организационни единици на дадена публична администрация. Концепцията е доста проста и позволява да се преодолее характерният за самостоятелните бюджети проблем. Тя може да се илюстрира с т.нар. щутгартски модел, една от първите успешни инициативи в тази област. В общината на Щутгарт интрактингът (първоначално дефиниран като вътрешен контрактинг) работи от 1995 г., а за периода 1995 – 2001 г. са реализирани 158 отделни проекта, като са инвестирани 3,32 млн. евро. Отделът по околната среда поема функциите на енергийна сервизна компания (ESCO отдел), като по този начин става отговорен за анализа, прогнозите и контрола на енергоспестяващите мероприятия. Инициативата за подобно решение започва с обща оценка на енергийната консумация, която инициира процеса за намаляването й. Чрез вътрешен одит и наличното ноу-хау на техническия отдел се прави калкулация на приходите и разходите. Това е основата за преговори между отдела

клиент и този на околната среда, действащ като сервизна компания. След като се постигне споразумение, ESCO отделът предоставя инвестициите, необходими за енергоспестяващите мероприятия, които се реализират от техническия отдел. В рамките на съответната публична администрация е създаден вътрешен целеви фонд като непосредствен буфер за паричните потоци. Първоначално той осигурява инвестициите за енергоспестяващите услуги, а след това отново се възстановява от спестените енергийни разходи (т.е. отделът клиент изплаща инвестициите, а така възстановеният фонд може да реализира нови). Сравнителният анализ на двата подхода показва тяхното сходство и естествено възниква основателният въпрос дали интрактингът добавя нещо съществено ново. Той преодолява някои слабости на енергоспестяващия контрактинг и в този смисъл предоставя преимущества, когато са необходими прости технически решения; има вътрешни знания и умения за справяне с проблема или когато собственият капацитет позволява проектът да бъде осъществен самостоятелно, а рискът и печалбата да бъдат съхранени за организацията, което подобрява доходността на проекта. В крайна сметка и двата подхода имат своите специфични предимства и слабости. Всяко решение зависи от ситуацията и индивидуалните ограничения (цели и стратегически намерения) на енергийния потребител. Синергията между тях, специално за публичната администрация, предполага, че интрактингът може да бъде един подготвителен етап за контрактинга. Общини, създали съществена инфраструктура и ноу-хау при осъществяване на интрактинг проекти с ограничен риск и минимални транзакции, са по-добре подготвени за участието си в доста повзискателните контрактинг проекти.  Соня ГЕОРГИЕВА

По-разпространената форма обаче е енергоспестяващият (топлина, ток, охлаждане) контрактинг.

Модифицираната концепция се нарича интрактинг (intracting). При нея ролята на енергийната сервизна компания се изпълнява от технически отдел на самия клиент.

Щутгартски модел на интрактинг в публичната администрация 2. Икономическа оценка на плана за реализация Отдел по околната среда (ESCO отдел)

3. Интрактинг споразумение Отдел клиент

4. Нареждане за реализация Технически отдел

6. Реализация

1. Планиране, проектиране на разходите 5. Финансиране

7. Намаление на разходите за енергия

Вътрешен целеви фонд за енергоефективни услуги 8. Възстановяване на фонда от спестените в резултат на енергоспестяващите мероприятия разходи

Годишен бюджет за текущи разходи

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 27


CMYK Фасилитис стр. 28

Eнергийна ефективност

Енергиен мониторинг на обществени сгради Проектът по програма „Интелигентна енергия за Европа” цели общата запознатост по отношение на енергийните характеристики на сградите

Л

ЕС изисква от страните членки издаване на сертификати за енергийното представяне на сградите на територията на общността © Юлия Лазарова

28 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

ИПСАТА НА ИНФОРМАЦИЯ за действителното състояние на сградния фонд по отношение на енергийното представяне на обектите е пречка за предприемане на максимално ефективни мерки за намаляване на енергийната консумация в сградите. Пълното наименование на европейския проект DATAMINE е „Мониторинг на енергийните характеристики на нови и съществуващи сгради чрез данните от енергийното им сертифициране”. Той се реализира по програма „Интелигентна енергия за Европа” и цели именно повишаване на общата запознатост по отношение на енергийните характеристики на сградите чрез използване на процеса по енергийното им обследване и сертифициране като източник на информация. DATAMINE стартира в началото на 2006 г. и е с продължителност от три години. В проекта участват 12 страни членки на ЕС. Партньор от българска страна е Софийската енергийна агенция СОФЕНА. DATAMINE е със специфична насоченост към действащата директива на Съюза за енергийните характеристики на сградите (Energy Performance of Buildings Directive - EPBD), която определя необходимостта от издаването на сертификати за енергийното представяне на сградите на територията на ЕС. Опитът показва, че директивата все още не е възприета и адаптирана в някои страни - членки на ЕС. В това отношение България има значителен напредък чрез действащия Закон за енергийна ефективност и прилежащите наредби. За целите на проекта се предвижда да бъдат осъществени 12 модела за събиране на данни и мониторинг в страните участници в проекта. Процесът по събиране и анализ на информацията ще бъде предварително тестван в малък обхват във всяка страна. Всеки такъв модел ще има своя собствена структура и особености по отношение на вида на използваните сертификати, методите за събиране на данни и мониторинговите цели. Така всеки участник в проекта ще представи своите дейности по сертифициране, както и ключовите участници в процеса. Унифицираната схема


CMYK Фасилитис стр. 29

Eнергийна ефективност

Процес на енергиен мониторинг

Сградни данни

Събиране на данни

Мониторинг и оценка: детайли относно сградния фонд

на проекта за всеки от участниците е представена на схемата. Част от очакваните резултати от проекта са свързани със:  сформиране на хармонизирана обща европейска структура за събиране на данни и оценка по отношение на енергийното представяне на сградите  сравнение на методите за събиране на данни и мониторингови схеми  извличане на изводи и заключения от опита по изпълнение на отделните проекти с цел бъдеща реализация на съгласувана система за мониторинг на национално и европейско ниво  създаване на основа за реализиране на по-стройни и ефективни програми за повишаване на енергийното представяне на сградния фонд  създаване на софтуерен инструмент за практичен анализ на събраните данни. Очакваните резултати от проекта са добра предпоставка за формирането на хармонизирана система за мониторинг на сградния фонд на местно, национално и европейско ниво. Информацията за сградите, която ще се анализира, е разделена в няколко категории - общи данни, характеристики на сградната обвивка, на инсталациите и др. Специфичните характеристики като консумация на енергия, коефициент на топлопреминаване и други могат да се използват в базата данни, събрани по изчислителен или оперативен метод в процеса на енергиен

Създаване на бази данни

За целите на проекта се предвижда да бъдат осъществени 12 модела за събиране на данни и мониторинг в страните - участници в проекта.

Очакваните резултати от проекта са предпоставка за формирането на хармонизирана система за мониторинг на сградния фонд на местно, национално и европейско ниво.

Сертифициране на сградата

одит. Последващият анализ ще се осъществява главно посредством т.нар. Analysis tool, който се изгражда на основата на достъпния софтуерен продукт Excel. Националният проект, който се осъществява от агенция СОФЕНА, цели събиране, анализ и мониторинг на енергийните характеристики на общинските сгради в България - училища, детски градини, социални домове, офиси и др. Обхватът и специфичните цели на българския модел са свързани с оценка на енергийното представяне на възможно най-голям брой общински сгради в България, анализ на методите по сертифициране и мониторинг, оценка на основните енергийни показатели, оценка състоянието на сградния фонд, изчисляване и оценка на екологичните ползи, анализ на енергоспестяващите мерки в сградите по ефективност, вид, популярност, цена и др. Основните предпоставки за успешен резултат са свързани с действащото законодателство по енергийна ефективност, големият потенциал за извършване на енергийни одити и мониторинг на сградния фонд в страната, както и добрите практики, ноу-хау, опит и идеи на агенцията. СОФЕНА си сътрудничи и получава подкрепа от държавната Агенция по енергийна ефективност, общинските власти и др.  инж. Божидар ИВАНОВ, СОФЕНА ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 29


CMYK Фасилитис стр. 30

Природен газ

Керамичните вертикални коминни системи Системите за приток на чист въздух и отвеждане на изходящите газове при индивидуални уреди за отопление на природен газ – гаранция за хармонична жилищна среда

А

КО ЧОВЕК ПОПАДНЕ В ПО-НОВИТЕ КВАРТАЛИ

на София, например Манастирски ливади, сигурно си задава въпроса какви са странните бели тръби, стърчащи по фасадите или от терасите на жилищата. За тези, които нямат достъп до газопреносната система, ще поясним, че това са комините на газовите уреди за индивидуално отопление и топла вода. Тези комини представляват една двойна тръба, където чрез вътрешната се изхвърлят изгорелите газове, а през обграждащата я външна тръба се взима чист въздух за горивния процес. Необходимостта коминът на уреда да излезе на външна стена, често пъти води потребителите до компромиси с мястото на газовия уред,

да не говорим за абсурди като монтаж на уреда в спални помещения, което е недопустимо. Често кухните и мокрите помещения на апартаментите, където е най-подходящото място за един газов уред, се оказват вътрешни и е невъзможно в рамките на допустимите удължения да се стигне до външна стена. Компромис се прави и с естетическия вид на сградата, все пак стърчащите като дула на танкове комини не хармонизират с все по-елегантния външен вид на новите кооперации. Знаем, че в стара Европа над 80 процента от домакинствата ползват природен газ в домакинствата. Там проблемът с извеждане на изходящите газове и притока на чист въздух се решава

Немската фирма PLEWA е специализирана в производството на керамични комини и 25 години е една от водещите фирми на европейския пазар.

Монтаж на керамични вертикални коминни системи

30 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007


CMYK Фасилитис стр. 31

Природен газ

Прецизните изчисления на комините гарантират правилната работа на газовите уреди.

с коминни системи, които се проектират и изграждат още в процеса на строителство на сградите. Немската фирма PLEWA е специализирана в производството на керамични комини и 25 години е една от водещите фирми на европейския пазар. Какво представлява системата на немската фирма PLEWA. Това е един двоен вертикален комин, чиято вътрешна част - за отвеждане на изгорелите газове, е от специална екстудирана керамика, устойчива на високата температура на изходящите газове и на специфичната киселинност, а външната шахта се изгражда за осигуряване на притока на чист въздух. Към този комин по вертикалата на всеки

PLEWA от „Газкомфорт“ ЕАД София, бул. “Цар Борис III” №251 тел. 02/ 856 5000

етаж се подвързват индивидуалните газови уреди за отопление. Керамичният комин се поставя върху основа, която се излива върху най-долната плоча или сутерена на сградата. Размерът на керамичната тръба се изчислява точно и зависи от етажността на сградата, броя и вида на газовите уреди, тяхната мощност и други параметри. Размерът на шахтата за чистия въздух също се изчислява по определени норми. Тя може да се изгради от керамични или газобетонни тухли или от сгуробетонни тела. Прецизните изчисления на комините гарантират правилната работа на газовите уреди. Елементите на тези коминни системи гарантират изгорелите газове да се отвеждат извън жилищните помещения. Предимства на керамичните комини PLEWA спрямо комините от неръждаема стомана: 1. Дълготрайност - практически керамичният комин е траен, колкото животът на сградата 2. Устойчивост на специфичната киселинност на изходящите газове на новото поколение кондензни газови уреди 3. Висока температурна устойчивост 4. Липса на резонанс в комина - гарантира безшумност при експлоатацията 5. По-компактни размери поради правоъгълната форма 6. Предлагане на пълна окомплектовка гарантира правилното и надеждно функциониране както на комина, така и на газовите уреди. 

"= 1"1 (*;" ( *"15 "3 '(%*

     ?*1(

;

 : . - ;  ( •Ÿ§•¡™ž—”–Ÿ¡”™›ž™›ŸœŸ“

 °·¿Àµ´µ»µ½¸µ¸¸·¿¾»·²°½µ ½°  Ÿ   ˜   ž” •   “ —

%   B   : www.uconomics.com .: 02 /9376 276 02 /9376 434

4: 20 

F

  &  

F

*     

F

      

F

"A B B  ;%

F

            

F

  

F

     

F

1      

F

        

       -   “.    ” –          . . .       3 !" ", 80 "    5 "  "      , #            .      & :

  * 

ISBN: 978-954-92023-1-1

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 31


CMYK Фасилитис стр. 32

Природен газ

Природният газ е мултиталант може почти всичко! Природният газ е най-екологичното природно фосилно гориво

К

ОГАТО ПРИРОДНИЯТ ГАЗ Е БЛИЗО ДО НАС, можем да го използваме в много

области - за отопление, за готвене, за охлаждане и дори за гориво в нашия автомобил. Името му - природен газ, идва от това, че той е природен продукт. Той в действителност е безцветен, без мирис и едва когато се смеси с друго вещество, земният газ придобива неприятен натрапчив мирис. Процесът на смесване е известен с името одориране. Одориране се извършва с цел разпознаване на газа по неговия специфичен мирис и по-голямата безопасност. Неговият химичен състав е по-лек от въздуха и поради това той веднага се изкачва в горните пространства и така изтича през проветриви места (прозорци, врати). За разлика от него пропан-бутанът при изтичане остава на нивото на пода, тъй като съставът му го прави по-тежък. Природният газ е най-екологичното природно фосилно гориво. Множество изследвания и проучвания са достигнали до заключението, че природният газ е една от водещите енергии поради качеството на топлинния комфорт, удобството и надеждността при неговата употреба. В същото време по-голямата част от новите сгради се захранват с газ и природният газ днес се оказва един от найважните икономически фактори. Предимствата могат да се обобщят в следния ред:  Минимално отделяне на вредни емисии в атмосферата, поради което е и найекологичният енергиен източник  Сигурна и ефективна енергийна форма  Икономически фактор  На разположение по всяко време в каквито и да било количества  Лесен е за инсталиране  Предлага модерни и иновативни възможности откъм газови уреди  Може да се регулира количеството му предвид индивидуалното потребление и нужда от топлинна енергия  В домакинството спестява място и намалява разходите 32 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

По-голямата част от новите сгради се захранват с природен газ  Той е един мултиталант. Ние непрекъснато го използваме за отопление, топла вода, готвене, охлаждане и за нашия автомобил.

Газифицирана къща на природен газ

знакът CE гарантира сигурността на потребителите

Като следващ важен елемент от предимствата на природния газ е сигурността при избора на газовите уреди, тъй като те са преминали специални изпитания в лаборатория и съответно в експлоатация могат да се въвеждат само уреди, издържали успешно пробите. Като доказателство за успешно преминали лабораторни изпитания е знакът CE, който гарантира сигурността на потребителите.


CMYK Фасилитис стр. 33

Природен газ

Природният газ ни дава възможност да ползваме кондензни газови уреди, способни да добавят към нашата инсталация латентната топлина.

Кондензен газов котел

Горивна камера

Тази европейска сигнализация (европейски стандарт) гарантира спазването на минималните предпазни технически изисквания. Знакът CE е задължително условие за въвеждането в експлоатация на газовите уреди и те се удостояват с него само чрез изпитанията на база на европейските съгласувани норми.

Уреди на природен газ. Кондензните газови котли технология на бъдещето Традиционната отоплителна техника оползотворява калоричността на топлоносителя, представляваща онова количество топлина, което се отделя при

Управляващ блок

изгарянето и се излъчва в отоплителната система. В този случай енергията, която се съдържа във водните пари на изгорелите газове, не може да се оползотвори и се загубва в атмосферата. Природният газ е специален енергоносител, който ни дава възможност да ползваме кондензни газови уреди, притежаващи иновативни технологични качества и способни да добавят към нашата инсталация латентната топлина, съдържаща се във водните пари на изгорелите газове. Тази латентна топлина се усвоява обратно в инсталацията и така се постига ефективност до 109% и икономия на енергия при експлоатация на отоплителната система. Предизвикателство при природния газ е използването на енергията найефективно и екологично. За да може да се гарантират икономическите, екологичните и енергийно ефективните качества на горивото, са създадени много модерни и високотехнологични газови уреди. Един от водещите производители на кондензни котли е фирмата DE DIETRICH, която е с 300-годишен опит в областта на отоплителната техника. Когато се изисква уред за отоплителни инсталации на жилищни сгради, апартаменти и промишлени сгради до 1200 kW, фирмата препоръчва иновативния стенен газов котел INNOVENS MC. Уредът работи на кондензен принцип и притежава редица международни награди, включително и златен медал в категорията „ЕНЕРГЕТИКА И ЕКОЛОГИЯ/ТЕХНОЛОГИЯ И УПРАВЛЕНИЕ НА ВОДИТЕ” на Пловдивски панаир 2006 г. Горивната камера на котела DE DIETRICH INNOVENS MC е с уникална патентована конструкция от термоустойчива алуминиево-силициева сплав. Конструирана е с много голяма площ за топлообмена и се постига голямо КПД и оползотворяване на енергията до максимум. Горелката е модулираща, изработена е от специална керамика и горенето се осъществява чрез лъчение. Този модерен нискотемпературен котел има малко стартове на горелката и работа в много ниски нива (дори под 4 kW) и предполага огромни възможности за спестяване на енергия. Котелът е оборудван с интелигентното микропроцесорно управление по външна температура - DIEMATIC, което има задачата да осигури най-подходящия режим на работа на отоплителния котел и инсталацията, като разходите за отопление може да бъдат намалени с 40%. В същото време се гарантира и опазването на околната среда, като отделянето на вредни емисии в атмосферата е в най-ниската степен на допустимото. Повече информация за кондензните отоплителни уреди DE DIETRICH можете да получите от специализираните консултанти и сервизни специалисти на фирмите, които предлагат тези продукти.  Павлина ЦЕНОВА „Рувекс” ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 33


CMYK Фасилитис стр. 34

Природен газ

Газови отоплителни системи Най-старите газови пещи и бойлери имат ефективност, по-ниска от 65%, но днес вече ефективността достига между 78% и 97%.

Природният газ става все по-предпочитан енергоносител

Д

ОМАШНИТЕ ОТОПЛИТЕЛНИ СИСТЕМИ

са сред най-големите енергийни консуматори, затова е важно да са ефективни, икономични и надеждни. Все по-предпочитани и използвани са газовите системи. Ефективността на отоплителната система се измерва чрез годишната ефективност на използваното гориво. Това е разликата между енергията на входа на системата и използваемата отоплителна енергия на нейния изход. Отчитат се топлинните загуби при процесите на нагряване и охлаждане, а също и при нормалния работен процес. Най-старите газови пещи и бойлери имат ефективност, по-ниска от 65%, но днес вече ефективността достига между 78% и 97%. Основното предимство на газовите инсталации при равни други условия е ниската цена. Най-общо уредите за отопление на жилището се разделят на две основни групи: уреди за локално отопление и уреди за групово отопление. Уредите за локално отопление се използват, когато трябва да се отоплява само едно помещение. За локално отопление се използва конвектор или газова камина. При камината е необходим комин, за отвеждане на димните газове. От уредите за групово отопление най-разпространени са газовите

34 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Предимство на кондензационните котли е високият им коефициент на преобразуване на горивото в резултат от използването на топлината, получена от кондензирането на изгорелите газове.

котли. Те от своя страна се разделят на кондензационни и конвенционални. Основното предимство на кондензационните котли е високият им коефициент на преобразуване на горивото в резултат от използването на топлината, получена от кондензирането на изгорелите газове. При кондензационните котли коефициентът на полезно действие достига до 93%. Съществуват и редица специални инсталации за отопляване на жилищата. Най-разпространените от тях са подовото отопление и централното въздушно отопление. При подовото отопление, системи от тръби се монтират в пода и горещата вода преминава през тях. Температурата на водата се регулира, за да се избегне повреждане на настилката. Използването на тази инсталация е ефективно в жилища с добра изолация, в комбинация с керамична подова настилка. Този вид отопление е по-скъпо в сравнение с радиаторното като първоначална инвестиция, а и като консумация на газ. Системите за централно въздушно отопление работят на основата само на конвективния топлообмен и могат да се използват само в добре изолирани сгради. Подгряването на въздуха може да бъде директно и индиректно. За безопасно използване на газовите инсталации е необходимо както отвеждане на продуктите от горенето посредством димоотводи, така и вентилация на помещенията, където те са разположени. Коректният избор на отоплителна система включва отчитане на комплекс от фактори, първостепенно място сред които заема необходимостта от поддържане на равномерна температура в сградата - във височина и по ширина. Друг фактор, който следва да се вземе предвид, са изискванията по отношение монтажа на инсталацията, тоест съществува ли необходимото пространство върху пода, тавана или стените. Важен фактор при избора на отоплителна система са изискванията по отношение качеството на вътрешния въздух. Други фактори са например честотата на отваряне на вратите или прозорците в жилището и изискванията към бързината, с която температурата в помещението ще бъде възстановена.  Илиян ДАЛАКЧИЕВ


CMYK Фасилитис стр. 35

Природен газ

Изграждане на сградни газови инсталации Kомпетентно изработеният проект е гаранция за енергийната ефективност на една газова инсталация

П

РЕЗ ПОСЛЕДНИТЕ ГОДИНИ многократно

нарасна потреблението на природен газ за битови нужди. Удобството при използване и ниската цена превръщат синьото гориво в атрактивна алтернатива за българското домакинство. Етапът на проектиране е първата и може би найважна стъпка пред бъдещия потребител на природен газ, тъй като компетентно изработеният проект е гаранция за енергийната ефективност на една газова инсталация. Изборът на трасето на газопроводната инсталация е индивидуален за всеки обект, като обикновено се съгласува с клиента. Трябва обаче да се изпълняват някои общовалидни правила. Така например маршрутът на газопровода трябва да избягва пробиването на носещи стени или напречни греди, газопроводните тръби не бива да се закрепват към други инженерни проводи или да се използват като носачи за такива. Сградната газова инсталация започва след газозамерно табло (собственост на газоразпределителното дружество) и се състои от газопроводи, газови уреди и инсталации за отвеждане на димните газове. Таблото се монтира извън границата на имота - на външната страна на оградата на еднофамилна къща или на стената на междуетажна площадка в жилищен блок, така че да се осигури безпрепятствен достъп до него за отчитане на потреблението и за евентуални ремонтни работи. След таблото газопроводното трасе се изгражда обикновено от стоманени и медни тръби, или от тръби от полиетилен с висока плътност (само подземно), трасирани в зависимост от желанието на собственика и от особеностите на терена на обекта. Преди влизане в жилищен блок се поставя спирателен кран, предназначен за прекратяване газозахранването на сградата. Спирателен кран има винаги и в газозамерното табло, и още един преди газовия уред, за да може при нужда да бъде спрян притокът на природен газ. Във вече съществуващи сгради газопроводите най-често са открити. Изграждат се само от стоманени или медни тръби, свързвани чрез заваряване или спояване. Преди газовия уред се поставя спирателен кран за прекъсване притока на газ при ремонтни работи по уреда. След крана е допустимо да се използва и гъвкава връзка, която да улеснява свързването на уреда към газовата инсталация. Отвеждането

Сградната газова инсталация започва след газозамерното табло

„Газтек БГ” АД 1407 София, ул. Филип Кутев” 5 тел.: (+359 2) 4283 425 факс: (+359 2) 9621 763 e-mail: info@gastecbg.com web: www.gastecbg.com

на продуктите от горене зависи от типа на газовия уред, като се използват комини, вентилационни решетки и др. Обикновено при н��вопостроени жилищни сгради се търси приятен външен вид и газовата инсталация остава скрита. Този ефект се постига чрез специални вентилирани шахти, предвидени в архитектурния план на сградата (най-често в стълбищните помещения). В тях освен основните газопроводи се монтират и газозамерните табла, достъп до които се осигурява чрез ненатрапващи се прозорчета в междуетажните пространства. В жилищните помещения газовата инсталация остава скрита под замазката на стените, като задължително условие е тръбите да бъдат изолирани със специална лента. Като цяло дейностите по изграждане на газова инсталация за едно домакинство отнемат от няколко часа до няколко дни, в зависимост от сложността на инсталацията. Когато всичко е изпълнено, се извършва прецизна настройка на газовите уреди и инструктаж за безопасна работа. Следва оглед от представители на техническия надзор за цялостна завършеност на инсталацията и домакинството може да започне да използва ефективната енергия на природния газ.  ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 35


CMYK Фасилитис стр. 36

Интервю

Добрата поддръжка изисква финанси Г-н Буш ни оказа голяма чест с посещението си в „Илиев” център, каза Янко Боянов, фасилити мениджър в АУБ

Илиев Център През 1998 г. АУБ получава най-голямото си индивидуално дарение. То е предназначено за създаване на нова модерна сграда, която да изпълнява функциите на учебен и културен център. Дарителят е господин Елиът Илиев – българо-американец, живеещ в Сан Марино, Калифорния. Създадената с дарението сграда носи неговото име – Илиев Център за образование и култура. Сградата е разположена в сърцето на Студентски град на терен от 4000 кв.м, като разгънатата застроена площ е 3400 кв.м. До всичките четири етажа има достъп с асансьор, а от терасата на покрива се открива красива гледка към Витоша. В Център „Илиев“ се провежда магистърската програма на Американския университет по бизнес (EMBA), а също така се предлагат чудесни условия за провеждане на бизнес срещи и конференции. За тази цел сградата разполага с напълно оборудвани 10 учебни, 4 компютърни и 3 конферентни зали.

36 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Визитка

по образование. Член женер конструктор ин н еле ит ро иране (КИИП) ст е в Янко Бояно стиционното проект руктивна на ве ин в те ри не же ин е на Камарата на ол по част конст за технически контр КИПП и има удостоверение кти. Започва работа като проектант в о ое кат пр е ти ит до 1995 г. рабо инвестиционн през 1987 г. От 1989 овени „Инвестмашпроект” ция „Предварително напрегнати и обикн ателския сек ов в ед к зсл ни ои руд я” към Научн научен сът струкции и съоръжени 1998 г. професионалният кон ни он ет об ан ом ст до до ут (НИСИ). От 1995 строителен инстит „Техноекспортстрой” в Либия, а от 1999 ез пр одител на ава ов рък о кат път му път премин зи част от завръща в НИСИ, то 2002 г. г-н Боянов се фасилити мениджър на „Илиев” център – е г. 02 Б). 20 (АУ в България секцията. От иканския университет структурата на Амер

Г

-Н БОЯНОВ, бихте ли разказали кога и

как приехте предизвикателството да станете фасилити мениджър в АУБ? - Бях нает като инвеститорски контрол при построяването на сградата на Американския университет и до този момент не бях чувал понятието фасилити мениджър. Сградата бе построена за една година и три месеца. В процеса на работа се запознах с техническите и конструктивните й особености. Впоследствие, когато дойде пусковият срок, ми бе предложено от страна на Американския университет да остана и да се грижа за експлоатацията на сградата. Аз се съгласих и бях назначен като фасилити мениджър. Имахте ли предварителна теоретична подготовка по ФМ? - По професия съм строителен инженер-конструктор. Работил съм за „Техноекспортстрой” в Либия, в производствено-техническия им отдел. Научих се как се интегрират различните знания, за да се получи един завършен и работещ продукт. Този опит разшири кръгозора ми спрямо цялостното изграждане на сградите, както и спрямо експлоатацията им. Преминали ли сте допълнителна квалификация или курсове, които са от

помощ в работата ви? - След като започнах работа, преминах курсовете по фасилити мениджмънт, организирани от фирма „Юкономикс” съвместно с АУБ, които се провеждат в „Илиев” център. Научих много теоретични знания на базата на обобщен международен опит в сферата на ФМ. Какви са трудностите, с които се сблъсквате на работното място? - Бих ги разделил на две - в технически и във финансов аспект. Ще започна с техническите трудности. По принцип това е нова сграда, но когато детайлите при построяването не са изчистени, особено в архитектурно отношение, в експлоатационния период възникват технически проблеми, които се опитваме да решим своевременно. Но като цяло „Илиев” център е съвременен, модерен и се управлява лесно. Лесно се предвиждат и разходите за отопление, тъй като сградата е много добре топлоизолирана. Във финансов аспект неудобството се състои в това, че управлението е в Благоевград и това води до времево удължаване на процедурата по погасяване на различните разходи. На посещение в „Илиев” център беше американският държавен глава Джордж Буш. Предизвика ли визитата му непредвидени ситуации и имате ли система за реагиране в такива случаи? £38


CMYK Фасилитис стр. 37

Интервю

© Цветелина Николаева

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 37


CMYK Фасилитис стр. 38

Интервю

За съжаление не се отпускат достатъчно средства за качествено поддържане на сградния фонд.

Писмо от Джордж Буш до Янко Боянов

Изграждат се все повече модерни и красиви сгради, чиято поддръжка ще трябва да се повери на специалисти по ФМ.

36£ - Да, г-н Буш ни оказа голяма чест с посещението си в „Илиев” център, защото това беше едно от малкото места в България, които той посети по време на визитата си. Голяма заслуга за това има директорът на център ”Илиев” Олга Борисова, защото тя представи сградата и дейностите, които се извършват тук, както и в АУБ като цяло, по възможно най-добрия начин. А що се отнася до самото посещение, на мен ми направи впечатление, когато ръководството на „Сикрет сървис“ изиска в деня на визитата фасилити мениджърът и директорът на центъра да присъстват. Впоследствие разбрах, че искането не е без покритие, защото започнаха проверки по техническите системи, както и по архитектурното разпределение на сградата. Това беше единственото по-специално искане, но като цяло работата с тях беше спокойна и приятна.

38 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

инвалиди в сградата. Също така имаме допълнения по плановете за пожарна безопасност, включващи поставянето на допълнителни прегради. Но като цяло намесата от американска страна е предимно на проектно ниво, което беше по-добрият вариант, разбира се. Какво е мнението ви за общото ниво на сградите в страната? - За съжаление според мен не се отпускат достатъчно средства за качествено поддържане на сградния фонд. Все пак има нови сгради, които са съвременни и много добре направени, най-вече като надеждност и сигурност за експлоатация. В нашата сграда има въведена система BMS, а вече и много други сгради в страната започнаха и да я въвеждат. Сградният фонд, строен до 80-те години, е бил с по-добро качество, което гарантира по-лесна експлоатация и по-малко технически проблеми. За мен една сграда е надеждна, когато конструкцията е надеждна. Що се отнася до поддръжката на сградата, добрата поддръжка изисква съответните финансови ресурси. Разкажете малко повече за екипа, с който работите? - Екипът ми е малък. Освен мен се състои от още двама души. Единият отговаря за електрическите инсталации и за всичко свързано с електричеството. Вторият човек се грижи за ОВК. Разбира се, хората извършват и дейности, които не са в тяхната сфера, но смятам, че това е нормално и често срещано явление. Като цяло екипът ми се справя прекрасно със задълженията си и благодарение на това работата протича гладко и спокойно.

Как г-н Буш оцени качеството на сградата? - Мисля, че остана много доволен - по-късно получих писмо от него, в което той изразява високата си оценка и добрите си впечатления от ръководството на „Илиев” център.

Според вас каква част от дейността по ФМ трябва да се аутсорсва? - Голяма част от дейностите по поддръжката на „Илиев” център се аутсорсват. Различни фирми отговарят за охраната, почистването на сградата, озеленяването и поддръжката на асансьора. Разполагаме със собствен трафопост, за който имаме специално изискване поддръжката му да се осигурява от специализирана фирма. Също така фирма се грижи за системата за пожароизвестяване. Периодично на всеки месец се правят проверки за състоянието на датчиците и се съставят протоколи. Лично аз подкрепям аутсорсинга на услуги, защото по този начин се осигурява специализирана поддръжка, като същевременно се спестяват разходите за скъпа техника и допълнителна работна ръка.

Имате ли специални разпоредби от американска страна за нивото на поддръжка на сградата? - След като сградата влезе в експлоатация, нямахме специални препоръки. По време на изграждането на центъра на ниво проекти на няколко пъти идва да ни консултира специално нает американски архитект, който направи някои свързани с американските норми д��пълнения към плановете. Те се отнасят най-вече за особеностите, свързани с достъпа на

Как виждате бъдещето на фасилити мениджмънта в България? - В последните години в страната ни се наблюдава голям ръст на строителния бизнес. Изграждат се все повече модерни и красиви сгради, чиято поддръжка ще трябва да се повери на специалисти по ФМ. Това ще доведе до все по-голямо търсене на професионалисти в тази област, а също така и до развитие на професията като цяло. Затова аз съм оптимист.  Интервюто взе Илиян ДАЛАКЧИЕВ


CMYK Фасилитис стр. 39

Образование

„Икономика на недвижимата собственост” в ИУ - Варна Специалността съществува от 2005 г. в едноименната катедра на Икономическия университет - Варна

И

КОНОМИЧЕСКИЯТ УНИВЕРСИТЕТ

(ИУ) във Варна е първото висше учебно заведение в България, което представи на образователния пазар, при това още преди три години, магистърската програма „Икономика на недвижимата собственост“. ИУ вече се явява на пазара и с четиригодишно обучение в степен бакалавър. Според специалистите в сферата на недвижимите имоти завършилите специалността придобиват умения за анализ на пазара на недвижими имоти, на дейностите и на финансовите резултати на агенциите за недвижими имоти, на ценообразуването, както и умения за прогнозиране на конюнктурата на пазара на недвижими имоти. От ИУ Варна, дават гаранции: „Подготовката на обучаващите се в тази специалност е в съответствие с изискванията за развитие на европейското пространство за висше образование и е в областта на специфичната проблематика на икономиката и управлението на недвижимата собственост, териториалното развитие и селищното изграждане, строителството и инвестиционния процес.“ В първи курс на бакалавърската програма се изучават задължителни и избираеми общообразователни учебни дисциплини от професионалното направление „Икономика“. Във втори курс сред учебните дисциплини на бакалавърската програма попадат архитектурно-строително проектиране, икономика на недвижимата собственост, строителна техника и технологии. В трети курс задължителни и избираеми специални дисциплини са управление на недвижимата собственост, ценообразуване в строителството, комунално стопанство и благоустройство, международен бизнес с недвижима собственост. Сред предметите, застъпени в четвърти курс, са финансиране на инвестициите в недвижими имоти, управление на персонала и на продажбите, иновации в строителството, търгове в строителството. Катедра „Икономика и управление на строителството“ за поредна година ще срещне в магистърската си програма млади специалисти, които ще развият професионалните си способности и ще докажат в практиката, че владеят изкуството да обосновават решенията си за инвестиране в недвижимо имущество.

Очакванията на бизнеса към „Икономика на недвижимата собственост“ вече се оправдават

Преди две години заместник-ректорът на ИУ във Варна доц. д-р Пламен Илиев, титуляр в катедра „Икономика и управление на строителството“, подписва пилотния проект за партньорство между ИУ Варна, и „Планекс холдинг“ ООД. Целите на инициативата са свързани с повишаване на качеството на практическото обучение на магистрите съобразно потребностите на бизнеса и създаване на възможности за по-ефективна реализация на младите специалисти, или накратко - свързване на науката с практиката.

Подготовката на обучаващите се в тази специалност е в съответствие с изискванията за развитие на европейското пространство за висше образование.

Очакванията на бизнеса към „Икономика на недвижимата собственост“ вече се оправдават. Магистърската програма дава на професионалния пазар квалифицирани кадри: анализатори на икономическите процеси, свързани с недвижими имоти; консултанти по управление на недвижима собственост; мениджъри на корпоративни недвижими имоти; експерти по създаване и управление на портфейли от недвижими имоти; оценители на собственост; риск-мениджъри по инвестиране в недвижими имоти; консултанти по взаимни (ипотечни) фондове и по финансиране на инвестициите.  Мария ЙОРДАНОВА ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 39


CMYK Фасилитис стр. 40

Осветление

Светлината на работното място Различните светлинни решения в офиса имат доказано събуждащ или приспиващ ефект

Провеждани са множество изследвания, сравняващи ефекта върху здравето, самочувствието и будността при работа в различни светлинни ситуации

З

А ДА СЕ ОСИГУРИ ВЪЗМОЖНОСТ

на хората ефективно, точно и сигурно да изпълняват свързани със зрението задачи, трябва да бъде предвидено съответно и подходящо осветление. То може да се постигне с дневна светлина, изкуствено осветление или комбинация от двете. Светлината играе важна роля в регулирането на биохимичните процеси в човешкото тяло. С откриването през 2002 г. на новата фоторецепторна клетка в окото биологичните ефекти, които светлината оказва на човека, могат да бъдат по-добре разбрани. Установено е, че съществува директна връзка между човешкото око и част от мозъка, наречена биологичен часовник. Много биологични цикли в човешкия организъм като телесната температура, стареенето и хормоналната секреция като мелатонин и кортизол се контролират основно от сигнали, произлезли от биологичния часовник. Спектралната

40 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

ЮТИЛИТИС Тази статия е била първоначално публикувана в сп. „Ютилитис“, май 2007 г., издавано от „Юкономикс“ (www.uconomics.com)

чувствителност на новия клетъчен вид е изследвана и показва, че синята светлина има биологически много по-широк възбуждащ ефект, отколкото червената светлина. Доброто осветление е от особена важност за работния процес и нормалното ежедневие на хората. Биологичният ефект на дневната светлина е бил познат още от древни времена, като пример е хелиотерапията, или лекуването с директно излагане на тялото на слънчева светлина. Светлотерапията се е използвала широко до 1930 г., когато е открит пеницилинът и оттогава фармацевтичните препарати имат предимство. През последните 2030 години оценката на светлината като основен доставчик на здраве и самочувствие се съживи благодарение на различните открития в биологическата и медицинската сфера. Обикновено възприемаме окото като орган за виждане, но след откриването на допълнителните нервни връзки от новия фоторецептор към мозъка сега се приема, че светлината спомага и контролира широк спектър от биохимическите процеси в човешкото тяло. Най-важните открития са свързани с биологическия часовник и с регулирането на някои основни хормони чрез регулярния ритъм тъмно - светло. Това, от друга страна, означава, че светлината влияе силно на здравето, самочувствието и будността на човека. Светлината изпраща сигнали чрез новооткритата фоторецепторна клетка и отделна нервна система до нашия биологичен часовник, който от своя страна регулира нашия дневен и годишен ритъм в широк диапазон телесни процеси. Фигура 1 илюстрира някои типични ритми в човека. Показани са само няколко примера: телесна температура, будност и хормоните кортизол и мелатонин. Графика на типичният 24-часов дневен ритъм при човека (схема 1), показваща телесна температура (червената прекъсната линия), бдителност (светлосинята прекъсната линия), хормоните кортизол (тъмносинята прекъсната линия) и мелатонин (оранжевата прекъсната линия). Хормонът кортизол, наричан още хормон на стреса, и мелатонинът, наричан хормон на съня, играят съществена роля в управлението и контролирането на будността и съня. £42


CMYK Фасилитис стр. 41

Ʌɛɲɠɬɭɝɩ ɝ ɬɣɬɭɠɧɛ ɩɭ ɉɌɋȻɇ ɋɛɢɳɣɫɠɨɛɭɛ ɭɫɣɬɭɠɪɠɨɨɛ Ɍɣɬɭɠɧɨɛ Ⱦɛɫɛɨɱɣɺ ɨɛ ɉɌɋȻɇ

: www.osram.bg/system-guarantee

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 41


CMYK Фасилитис стр. 42

Осветление

Схема 1: Типичния 24-часов дневен ритъм при човека

12

18

телесна температура

24

Схема 2: Делта активността в EEG-графията в офисна среда* EEG делта активност (%)

100 75

450

12

18

24

хормоните кортизол

6

мелатонин

Схема 3: Нивото на будността -1

1700

450 1700

50 25 0

6

бдителност

ляво полукълбо на мозъка

дясно полукълбо на мозъка

ниво на будност

6

-5 -9

-13

*осветена под 450 lux и 1700 lux

2800 250

0 2 4 *часове след полунощ

6

8 време*

Светлината на... 40£ Кортизолът наред с другите функции увеличава кръвната захар, давайки на тялото енергия и засилвайки имунната система. Ако обаче кортизолът бъде усвоен за попродължително време във високи граници, има опасност системата да стане изтощена и неефективна. Кортизолът се увеличава сутринта и подготвя тялото за дейностите през деня. Нивото остава достатъчно високо през целия ден, падайки в минимума в полунощ. Нивото на хормона на съня мелатонин пада в сутрешните часове, като намалява сънливостта. Обикновено нараства отново, когато се смрачава, позволявайки здравословен сън (в същия момент кортизолът е в своя минимум). Важно е за доброто здравно състояние на човека този ритъм да не се нарушава често. В случай на нарушения в ритъма ярката светлина сутрин спомага за по-бързо възстановяване на дневния ритъм. В естествена среда светлината, особено утринната светлина, спомага за синхронизиране на вътрешния телесен часовник на човека със земното 24-часово светло-тъмно въртене. Без естествения 24-часов цикъл тъмно - светло вътрешният часовник ще бъде със свободно движещ се за хора цикъл от 24 часа и 15-30 минути. Това би довело до още по-голяма разлика в дневната телесна температура, нива на кортизола и мелатонина от тези, поставени в природния 42 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

биологичен часовник. Такава дехармонизация в липса на естествения цикъл тъмно - светло може да предизвика грешен ритъм на будност и сънливост, последваща поява на будност в тъмните часове за сън и сънливост в светлите часове. Това са характерни симптоми при хора, пътували със самолет и сменили няколко часови разлики, както и при хора, работещи на смени. Провеждани са множество изследователски проекти, сравняващи ефекта върху здравето, самочувствието и будността при работа в различни светлинни ситуации. Кюлер и Ветербург изследвали електроeнцефалограмата (EEG) на хора в лаборатория, изглеждаща като офис, веднъж със сравнително висока осветеност от 1700 lux и втори път при ниво от 450 lux. Структурата на EEG-тата показват явна различност: по-високото ниво на осветеност предизвиква по-малка делта вълна (делта вълната в EEG е индикатор за сънливост). Тоест ярката светлина създава ефект на повишена бдителност на нервната система (схема 2). Много изследвания са правени върху ефекта на светлината върху бдителността и настроението при условия на работа нощна смяна, защото тогава се очакват най-силни влияния. Схема 3 показва ефекта от два светлинни режима върху будността като функция от времето по време на работа за работещи на смяна. Биологичният ефект на осветлението не е предизвикан директно от осветеността на работното място, а от светлината, влизаща в окото. Провеждат се изследвания, за да се определи и остойности разликата между “визуално ниво на осветеност” и “биологическото ниво на осветеност”. Неотдавна изследвания показаха, че светлината върху долната и горната част на ретината има различно влияние и значение по отношение на резултиращия биологически ефект. Това означава, че пространственото разпределение на светлината също така е важно за здравето. Дневната светлина по природа е динамична по интензитет. Има индикации, че променливи светлинни условия в офиса оказват благоприятен ефект върху работещите и едно динамично изкуствено осветление би било от полза. Синкавата утринна светлина има биологически активиращ (събуждащ) ефект, докато червено небе в ранната вечер има успокояващ ефект. В работната среда и двата момента на активиране и успокояване са необходими. Цветната температура и количеството светлина, генерирана от дадената осветителна система, играят роля за това. Благодарение на неотдавнашното откритие на новата фоторецепторна клетка в човешкото око сега са по-ясни предимствата на добрата светлина на работното място, вземайки предвид както визуалния, така и биологическия ефект – здраве, самочувствие и будност. Освен това доброто осветление води до по-успешна работа, по-малко грешки и брак, по-голяма сигурност, по-малко аварии и по-малко отсъствия. В резултат се получава по-висока производителност на труда.  Полина ПЕТКОВА


CMYK Фасилитис стр. 43

Осветление

За светлината в нашия живот или как системите за автоматизация на осветлението облагородяват средата ни

О

СВЕТЛЕНИЕТО Е ОБЛАСТ, която открива най-широки възможности за автоматизация и истинско предизвикателство за специалистите по Building Management Systems във фирма „Ню систем“ (www.newsystem.bg), компания на икономическата група „ВМ финанс груп“. Днес системите за автоматизация на осветлението са реалност навсякъде около нас, дори и в дома ни. Това е продиктувано от непрекъснато нарастващите изисквания относно гъвкавост и удобство на електрическите инсталации в комбинация с изискванията за минимизиране на разхода на енергия. В конвенционалните електрически инсталации всяка функция се нуждае от свой собствен кабел и всяка управляваща система - от своя собствена мрежа.

1172 София, бул.Г.М.Димитров, бл.60, вх.В, партер, магазин 5 Тел. 02/8625412 Факс 02/8625413 Email: office@newsystem.bg www.newsystem.bg

В автоматизираните системи всички оперативни функции и процеси могат да бъдат управлявани, наблюдавани и сигнализирани с помощта на един общ кабел. Силовото захранване се довежда директно до всеки консуматор без отклонение, което логично води до икономии на кабели. Съществуват и други, по-големи предимства - електрическите инсталации в сградите са по-лесни за инсталиране и позволяват бъдещи разширения и модификации. Ако предназначението на сградата се промени - например офисите в многофункционална офис сграда се разместят, системите за автоматизация на осветлението лесно се адаптират чрез проста промяна на софтуерната конфигурация на комуникиращите устройства без нуждата от полагане на нови кабели. С продуктите и решенията, които „Ню систем“ предлага, могат да се управляват почти всички електрически компоненти в сградата. Класическите функции включват управление на осветлението, но също свързване в мрежа на отоплителен уред и климатик, слънчевите колектори и нагревател за топла вода, което води до намаление на разходите за електроенергия. Могат да бъдат интегрирани и малки домакински уреди, компютър и дори телефон, като всичко това допринася за оптимално удобство и безопасност. Модерните технологии за автоматизация на осветлението още позволяват да изключите всяка лампа в дома си от който и да било ключ, както и да промените положението на щорите в същото време. С подходящите интерфейси системата може да бъде свързана към управляващи центрове на други системи за сграден мениджмънт и автоматизация или към интернет. Наскоро фирма „Ню систем“ въведе в експлоатация система за автоматично управление на осветлението в болница „Токуда“ - София. Автоматиката на осветителните системи е разработена на базата на локални програмируеми контролери и модули в комплект с табла, периферни съоръжения, пусково-предпазна апаратура, които осигуряват програмно управление на осветлението, контрол и защита на технологичното оборудване от аварийни ситуации, възможност за централизиран диспечерски контрол. Работата със системата е напълно интуитивна. Всички осветителни групи са централизирано управлявани от компютърната система за осветление според зададени времеви графици. Също така е възможно отдалеченото индивидуално управление на всички дефинирани осветителни групи от компютъра. Системите за автоматизация на дома и офиса са резултат от труда на висококвалифицираните специалисти на фирма „Ню систем“. Те създават първокласни системи за автоматизация, които осигуряват възможно най-ниски административни разходи и постигат възможно най-добра защита за семейството и за собствеността.  ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 43


CMYK Фасилитис стр. 44

Обзавеждане

Какво представлява съвременният офис? Изборът на офис оборудване трябва да бъде съобразен с нормативните изисквания, статуса на служителите и не на последно място с корпоративните стандарти

О

БЗАВЕЖДАНЕ, МЕБЕЛИ, КАК ТРЯБВА ДА ИЗГЛЕЖДА НАШИЯТ ОФИС – интересни

и важни въпроси, отговорът на които не е еднозначен и се определя от много фактори и тенденции. В тази статия ще се опитаме да очертаем основните моменти, които водят до взимане на решение как да обзаведем нашите работни помещения, защото те трябва да бъдат удобни, функционални и стилни? Първите въпроси, на които трябва да си отговорим, са: кой ще ги ползва, кога ще ги ползва, какви са тенденциите в развитието, какви са технологичните, конструктивните, нормативните и ергономичните изисквания. Замисляйки се колко време прекарва всеки от нас на работното място, отговорът е ясен – достатъчно, за да преценим, че това е тема, заслужаваща нашето внимание. Тук ще разгледаме обзавеждането на работни пространства от различни гледни точки. Тръгвайки в посока на нормативната уредба, следва да уточним кои са първите изисквания пред нас? Позовавайки се на Наредбата за минималните изисквания за осигуряване на здравословни и безопасни условия на труд при работа с видеодисплеи, цитирам: „Работно място за работа с видеодисплей“ е съвкупност от: видеодисплей, който може да бъде снабден с клавиатура или входно устройство; и/или софтуер, определящ взаимодействието оператор машина; аксесоари по избор; периферни устройства - модем, устройство за дискети, принтер, държател на документи, телефон; работен стол и работна маса или работна повърхност; заобикаляща работна среда.” От определението за работно място следват и изискванията към офис

Зала за съвещание

44 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Бисера Иванова е фасилити мениджър в “Ренесанс” АД, дъщерно дружество на “Овергаз холдинг” - занимаващо се с управлението на недвижимите имоти на компанията. Завършила е УНСС и има почти 10-годишен опит в управлението на недвижими имоти.

оборудването и работната среда, като например: Работната маса - трябва да е регулируема на височина или с височина 680 - 840 мм и достатъчно широка, с ниска отразителна способност и да позволява промени в подреждането на екрана, клавиатурата, документите и останалото оборудване. Работната повърхност – трябва да е с размери не по-малки от дължина 1200 м��, широчина 800 мм, при дебелина на плота под 30 мм; както и е необходимо работната мебел да осигурява разстояние между очите на работещия и екрана не по-малко от 500 700 мм, а между очите и клавиатурата 450 500 мм. Държателят на документи трябва да е стабилен, да се регулира на височина и наклон и да е поставен в положение, което да намалява причиняващите дискомфорт движения на главата и очите при работа. Друго изискване е работното място да осигурява достатъчно пространство, за да може лицето, работещо с видеодисплей, да заема най-удобната за него работна поза. Естествено ролята на работния стол е огромна - същият трябва да е стабилен и да позволява на лицето свобода на движенията и удобна работна поза, както и седалката да се регулира на височина, облегалката да се регулира на височина и наклон, да осигурява опора на работещия и да има възможност за поставяне на опора за краката при желание на лицето. Пространствени изисквания към работната среда - работното място да е проектирано и оразмерено по начин, позволяващ на работещия да сменя работната си поза и работните движения; да е с площ, не по-малка от 4.5 кв.м; да има

Зала за обучение


CMYK Фасилитис стр. 45

Обзавеждане

минималната кубатура за едно работно място с видеодисплей от 13 куб.м; да не се разрешава разполагането на повече от 20 работни места с видеодисплей в едно работно помещение. Други изисквания съществуват и към осветлението, наличие на отражение и блясък, излъчвания от оборудването шум, както и оборудването да не води до отделяне на допълнителна топлина. От гореописаното е видно, че изборът на оборудване далеч не е маловажна задача и заслужава сериозно отношение. Ако погледнем сега в посока на тенденции, дизайн и мода, застраховайки се, че не съм дизайнер, нито конструктор на мебели, ще опитам да споделя своите впечатления на фасилити мениджър. Преди всичко това е един променящ се и еволюиращ процес. Все повече изчезват големите количества папки, документи, листове хартия, все по-малки стават персоналните компютри, което неминуемо променя и изискванията към работната маса, към вида на самото офис оборудване. Променят се и самите компании, което води до нови изисквания и към съвременния персонал – да бъде гъвкав, да взема бързо решения, да поема рискове, да бъде по-малко зависим от формални процедури, да използва максимално ресурса „информация”, да спазва „вечно” кратките срокове. В този ред на мисли се променя и съвременният офис – обзавеждането трябва да предлага възможност за гъвкавост, комбинации и творчество. Дали дизайнът на офиса оказва влияние върху организацията и успеха в работата, дали има въздействие върху ефективността на персонала? Дали работните ни помещения трябва да бъдат

Работният стол трябва да е стабилен и да позволява на лицето свобода на движенията и удобна работна поза.

обзаведени разнообразно или монотонно? Замисляли ли сте се по тези въпроси? Едно е сигурно според мен - че нашето работно място оказва въздействие върху всеки един от нас, върху нашите колеги, контрагенти, гости и т.н. Какво ще изберем от модните тенденции за нашия офис зависи от целите, които си поставяме, но да бъде представителен, стилен, чист и спретнат е винаги задължително. На пазара за офис обзавеждане все повече се залага на новите форми, материали и технологии, предлагат се все по-оригинални решения за мебели, за преградни стени, адекватни на променящите се изисквания към работното място. Далеч съм от идеята да разказвам коя фирма какъв асортимент от офис обзавеждане предлага, това може да бъде видяно в каталозите и магазините. Офис обзавеждането е все по-изчистено като форми, ергономично, излъчващо лекота и ефирност, като се използват необичайни форми и материали. Целта е с новите технологии и материали, с научните постижения, с фантазията на дизайнерите да се създават продукти за офиса с по-добри качества за човека и безопасни за околната среда, с по-добри икономически показатели и с интересни, но удобни форми. Днес все повече обкръжаващите ни предмети се превръщат в част от нашата култура – все повече държим на дизайна както в дома ни, така и в офиса ни, на колата ни и т.н. Все пак офисът е част от имиджа на съответната компания.

Как идват промените? Променят се структурите на компаниите, променя се начинът им на работа, което веднага дава отражение върху промяната и на нашето офис оборудване. Аз лично съм привърженик на тезата, че дадено работно помещение трябва да е оборудвано и подготвено за максималния капацитет служители, които ефективно могат да се трудят в него. Така при необходимост от разместване се преместват само хора и персонални компютри, което е безспорно по-добрият вариант. Представете си какво се случва при едно разместване на мебели и обзавеждане във вашата офис сграда? Разходи за товаро-разтоварващи дейности, много излишен шум, разглобени или счупени мебели, наранени подови настилки – едва ли това би зарадвало някого? £46

Зала за съвещание

Зала за срещи

Зала за интервю

J

J

JJJJ JJ  J J  

JJJJ   J J J J

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 45


CMYK Фасилитис стр. 46

Обзавеждане

Заседателна зала

© Бойко Христов

Самостоятелен офис на висш мениджър

Какво представлява... 45£ Въпреки това определени дейности, образно казано, изискват и определено поспецифично офис обзавеждане. Ето няколко примера в тази посока: в работни помещения на проектанти и чертожници например е необходимо да има допълнителна голяма маса за разполагане на чертежи, карти, с възможност за работа с тях от целия екип; на счетоводители - е хубаво да има в близост до всеки един от тях шкафове за класьорите с документи, които се обработват в момента; все по-често в компаниите има подготвено и оборудвано вакантно работно място, което се използва от различни хора – както приходящи служители от други офиси в града и страната, така и от външни подизпълнители, например наети за даден период от време за извършване на дадена дейност; специфични изисквания има и към отдела, който приема и изпраща цялата входяща и изходяща кореспонденция на компанията например, както и към отдела, който обслужва персонала на дадената компания. Към специфично оборудване мога да добавя и обзавеждането на едно помещение за архив на фирмата. Хубаво е във всеки един офис да бъдат създадени места за формални и неформални срещи и разговори, както и да бъдат оформени групи бюра за работа в екип, защото в много компании пирамидалната структура е заменена от групи служители, които работят заедно по даден проект. 46 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Подходът при избор на обзавеждане на офиса Аз лично заставам зад идеята, че всички помещения в офиса трябва да са свързани, обзаведени в еднакъв стил, да се спазва приетата линия към цветове, форми, материали и т.н., защото така се запазва имиджът на компанията, така създаваме определена представа у другите „кои сме ние”. Например с една и съща серия мебели може да се обзаведе целият офис, които обаче да са с различна степен на лукс, т.е. от работните места на различните нива служители до кабинетите на управителите и изпълнителните директори, заседателни и презентационни зали. Изборът на цветове може да е свързан с фирмения знак, фирмените цветове, задължително трябва да е в синхрон с подовите настилки, стените, таваните, коридорите и т.н. Офис оборудването не е един самостоятелен процес. Всичко трябва да бъде разглеждано като общ цялостен проект, включващ офис обзавеждането, подови настилки, стени, осветление, преградни стени, врати, асансьори и т.н. Освен това всяко работно място е всъщност собствената територия на дадения служител в офиса, където той трябва да се чувства спокойно, уютно, да има възможност за концентрация и вглъбяване. Нали в крайна сметка имаме нужда от ефективни служители? Тук е мястото да споменем и няколко думи


CMYK Фасилитис стр. 47

Обзавеждане

© Бойко Христов

Офис на редови служители

за йерархията – както в организационната структура на компанията, така и при съответното офис обзавеждане се спазват някакви нива и позиции. Естествено е един висш мениджър да има самостоятелен офис

© Бойко Христов

кабинет, което, от една страна, му дава възможност за концентрация и спокойна работа, от друга страна, е израз на неговия имидж, на неговата ценност за компанията, показва неговия статус във фирмата. £48

П Р Е ДС ТО И ОТ К Р И ВА Н Е Н А Ш ОУ РУ М K I N N A R P S С о ф и я , бул .” А р с е н а л с к и ” No 9 .

     ! Kinnarps може да направи дългите часове в офиса по–приятни! Мебелите Kinnarps се отличават с максимална функционалност, модерен дизайн, отлична ергономия. Kinnarps въплъщава простотата на северната естетика в съчетание с най-модерните световни технологии! Kinnarps e олицетворение на лекия въздушен скандинавски дизайн, елегантността и качеството!

„Каммартон България”ЕООД – представител на Kinnarps за България. Телефони: 02/926 60 18 GSM: 0888/491007; 0885/406075 www.kinnarps.com

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 47


CMYK Фасилитис стр. 48

Обзавеждане

Какво представлява... 47£ Не трябва да се забравя, че и цветовете могат да въздействат на човека по три различни начина – физически, оптически и емоционален, така че далеч не е за пренебрегване изборът на цвят за нашето офис обзавеждане. Интересно е, че синият цвят оказва забавящо действие върху нервната система, зеленият и синият цвят са успокояващи, отслабват напрежението в слуховия център и като че ли отслабват или компенсират силата на шума. Синьото предразполага към вглъбяване, а сивият цвят не може да предизвика нито движение, нито звук. А ефектът на ирадиацията, с който се обясняват различните впечатления, създавани от повърхности, които са покрити с хоризонтални или вертикални линии? Интересно, нали?

Работното бюро за ниво „служител” трябва да бъде подходящо както за индивидуално работно място, така и за обзавеждане на цели офисни помещения като комбинация от бюра.

Мебелите Съвременните тенденции показват, че в света на мебелите се използват различни материали – МДФ плоскости, ПДЧ (пресовани дървесни частици) плоскости, кожа, прозрачно и матово стъкло, стомана, която е прахово боядисана или с хромникелово покритие, алуминий и други. Все повече офис обзавеждането е съобразено с европейските стандарти за качество и чистота на материалите, както и с найвисоките световни стандарти за нива на шумопоглъщане и шумоизолация. Едно работно място включва работна маса или повърхност, работен стол, работен контейнер, допълнителни шкафове и рафтове в зависимост от необходимостта. Работното бюро за ниво „служител” трябва да бъде подходящо както за индивидуално работно място, така и за обзавеждане на цели офисни помещения като комбинация от бюра. Според наличното пространство, съответните нормативни изисквания, както и според дейността на съответния отдел работното пространство може да бъде подредено по различни начини – ситуиране на Г-образни работни места (състоящи се от основно и помощно бюро) или една по-голяма работна маса. Друг вариант е подреждане във формата на детелина - много удобен и функционален начин за спестяване на пространство, който създава възможност на по-малко пространство да се съберат повече работни места. „Детелината” може да бъде със или без преградни стени между отделните работни места. Преградните стени между отделните работни места обикновено са олекотени и могат да служат и за закачане на аксесоари и канцеларски принадлежности. Подходящи за големи офисни площи са различни начини за преграждане – чрез преградни стени, чрез шкафове и рафтове (например за отделяне на 48 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Фоайето е мястото, където се създава първото впечатление за компанията. В това помещение от нашата бизнес сграда обикновено е ситуирана рецепция или приемна, както и място за изчакване на гостите.

различни екипи). Преградните стени могат да бъдат подвижни, прозрачни или плътни, важно е обаче да звукоизолират идеално отделните помещения. Използването на мебели като преградни стени дава възможност за интересни комбинации и максимално оползотворяване на пространството в офиса. Интересни са и преградните стени, които позволяват едно помещение изцяло да се отвори към друго – например ако преградната стена представлява няколко стъклени врати, които плътно прилепват една в друга и застават до стената. Кръглите и елипсовидните маси са подходящи за хора, работещи в екип, както и за събиране на отдела при ръководителя. Работният стол е един от най-важните елементи в обзавеждането на нашия офис не само защото „завършва картината”, но и защото именно там прекарваме дълъг период от работния ни ден, затова удобството на стола е безкрайно важна задача – да бъде съобразен с ергономията, да бъде с максимална степен на регулиране на седалка, облегалка, подлакътници, да може да поема различните позиции на тялото, защото, докато работим, поради различните дейности, които извършваме, сменяме постоянно начина на сядане. Освен това сменяме позицията на седеж и несъзнателно заради кръвообращението ни. Някои работни столове дават възможност да се подпира и главата, да се предпазва от болки във врата и рамената, както и имат място за краката (може да бъде върху стойката за компютъра) за отпочиване. Друг интересен елемент от офис оборудването е оборудването на заседателни зали, което преди всичко зависи от целите, за които ще се използват. Според мен залата трябва да дава възможност за различно подреждане, за да бъде функционална и да се използва за различни мероприятия – срещи, конференции, интервюта, обучения и т.н. Ще приложа няколко модела на подреждане, подходящи за съответното мероприятие:  подреждане на зала за среща  подреждане на зала за съвещание  подреждане на зала за конференция  подреждане на зала за интервю  подреждане на зала за обучение  подреждане на зала за преговори. Както споменах вече, изборът на офис обзавеждане далеч не е лесна задача, но пък със сигурност е интересна и приятна. Опитах се да разкажа моите впечатления и наблюдения в тази посока, които се надявам да бъдат полезни или като нова информация, или като проверка на знанията. Приложените снимки са част от нашата административна сграда.  Бисера ИВАНОВА, ръководител обект, „Ренесанс” АД


CMYK Фасилитис стр. 49

Обзавеждане

Столът – в сянката на мебелите или няколко практически съвета как да изберем столове за офиса

О

Т НЕЗАПОМНЕНИ ВРЕМЕНА СТОЛЪТ

е оставал винаги на заден план при обзавеждането. В миналото единствено за знатните особи са изработвани специално ръчно резбовани, инкрустирани и украсявани по различен начин тежки кресла (тронове и прочие), докато простолюдието е седяло на дървени сковани пейки или табуретки, а столът с облегалка си е бил направо лукс. И така до времето на индустриалната революция. Сега има несравнимо поголямо разнообразие на столове от онези времена - столове за всякакъв случай и с различно приложение: за офиса, за дома, за ресторанта, за детската; разнообразни по дизайн - от приета класика до краен модернизъм, изработени от всякакъв материал - дърво, ПВЦ, метал, фибростъкло; тапицирани или не; с най-различни цветови гами и вид на дамаската. Въобще за последните два века има далеч по-голямо развитие на столове като част от обзавеждането. И въпреки това, когато става дума за обзавеждане на офис, винаги оставяме столовете за финал. Една малка част от фирмите и хората, които се заемат с обзавеждане на новия офис или обновяване на стария, се доверяват на дизайнери и при тях е малко по-улеснен процесът на взимане на крайното решение. В повечето случаи в управлението на фирмата се взима решение за покупка и това решение се делегира на човек, отговорник за доставките на фирмата или в случай на средни и/или малки фирми самият управител избира какво обзавеждане ще се купи. В който и да било от случаите винаги първо искаме да решим какви мебели ще сложим и последно решаваме за столовете. Тогава установяваме, че исканите от нас столове ги няма на пазара или за тях искат голям срок на доставка и ги няма налични, а на нас ни трябват за вчера. Така се стига до взимане на решение - купуваме каквито има черни, сиви или сини, каквито и да било стандартни модели, тип „да свършат някаква работа и да отбием номера”, т.е. решаваме както и да е проблема. За да не се стига до този не толкова приятен и в повечето случаи не толкова практичен изход от проблема, е хубаво да спазим следните няколко важни стъпки при вземане на решение какво да се купи: 50£ ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 49


CMYK Фасилитис стр. 50

Обзавеждане

За залата за конференция изберете столове, които се стифират

Не оставяйте стола незабележим,

Столът... 49£ 1. Първо важно решение: когато се захващаме с обзавеждане, да категоризираме какво ни трябва за офиса в отделни категории - категория мебели; категория столове; категория закачалки; категория климатици; категория щори; категория офис техника; категория офис консумативи и пр. И всяка категория да се разглежда сама за себе си и успоредно с всички други, защото няма по-малко важни или маловажни. В един момент може всяка да се окаже спънка за финализиране на проекта. По мое лично наблюдение тази първа важна стъпка (колкото и да изглежда проста) много рядко се спазва. Дори в обяви за обществени поръчки за обзавеждане многократно наблюдавам как са обявени съвместно несъвместими позиции, които трудно една фирма може да изпълни, освен ако не ги прекупи и препродаде. Столовете например са много рядко отделени. 2. Второ важно решение: какво точно като вид ни трябва и колко бройки. Офис столовете също спазват йерархията във фирмата. С други думи, за кабинета на представителя на изпълнителната власт директор, управител, главен мениджър, трябва представителен директорски стол, тип луксозно кресло, защото той е лицето на фирмата и водеща фигура. За неговата заседателна зала или ако такава няма - за заседателната част в кабинета, също се избират по-луксозни посетителски кресла в унисон с неговия стол. Като бройка те са в зависимост от масата или заседателната приставка и варират обикновено от 6 до 8 50 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

„Офис столовете също спазват йерархията във фирмата. За кабинета на представителя на изпълнителната власт изберете представителен директорски стол.”

(разбира се, че има изключения). Но все пак директорът приема тесен кръг хора, а ако иска да събере всички негови служители, за това трябва да има специално предвидена зала. Секретарският стол трябва да бъде една класа по нисък от този на директора, но все пак в унисон с неговия, имайки предвид, че всички негови гости минават първо през секретарката. В нейния кабинет трябва да се предвидят до четири стола за изчакване, тип посетителски, също в унисон с нейното кресло. Креслата за редовите мениджъри трябва да бъдат една класа по-ниски от това на директора, но достатъчно представителни, за да показват фирмени възможности и положение на служителя. Тъй като те също на свой ред имат преки подчинени, трябва да се предвидят поне два до четири посетителски стола за подчинените. Посетителските столове могат да бъдат класически или поне не толкова луксозни като тези в кабинета на директора. Операторски столове или столове за редовия служител - тези столове съответстват на бройката на служителите и е желателно да се подбират като модел спрямо естеството на работа (т.е. каква работа ще се върши, когато се седи на този стол), продължителност на работния процес (има се предвид колко време прекарват на стола), придвижват ли се в помещението или на място, за да извършат трудовия си процес, преобладаващо мъжки състав ли са или женски (има параметри на столове повече подходящи за едните или другите), средни килограми, средна височина


CMYK Фасилитис стр. 51

Обзавеждане

отделете му място в общия вид на офиса

на служителите и не на последно място столовете дали ще са с подлакътници. Обикновено също е необходимо наличие и на няколко бройки обикновени столове за посетители, това вече зависи от естеството на работа на офиса счетоводство, дизайнери, проектанти, търговци и т.н. Столовете за залата за конференции се избират според изискванията на фирмата, възможностите на залата и в зависимост от това колко често и какви точно мероприятия ще има в тази зала. Един много добър избор са посетителски столове със здрава метална рамка с възможности за стифиране (събиране един в друг), защото по този начин залата може да се подрежда по желан начин и в желаните бройки според нуждата на дадения момент, а излишното количество столове се прибира. 3. Трето важно решение: какъв точно модел и какъв цвят и дамаска да се изберат. Да се спрем на определен дизайн на стола не е много лесен въпрос, защото все пак на пазара се предлага достатъчно разнообразие от офисни столове, отговарящи на изискванията на повечето фирми и проектанти. Като цяло столът трябва да се вписва в общия интериор на помещението, т.е. да се съчетава с дизайна на мебелите, останалите елементи на обзавеждането. Същевременно е хубаво столът да не бъде съвсем незабележим, оставете му свое място в общия вид на офиса и му отделете не по малко време за избор, отколкото на мебелите. Все пак, когато купувате мека мебел за вкъщи, не взимате каква да е, нали? По същия начин е и със столовете в офиса -

„Цветът на дамаската зависи от цветовото съчетание на мебели, подова настилка, щори, аксесоари, а също и фирмената традиция.”

вие седите на тях или приемате гости на тях и те също са част от лицето на фирмата. Цветът и видът на дамаската не са маловажни. Като цяло видът на дамаската се подбира в зависимост от естеството на работа - кожа за места, където се изисква често хигиенизиране, издръжлива дамаска за места, където се изисква удобство през деня. Цветът на дамаската зависи от цветовото съчетание на мебели, подова настилка, щори, аксесоари и не на последно място фирмена традиция. 4. Четвърто важно решение: избор на доставчик, или откъде да купя столове. По мое наблюдение повечето клиенти не знаят откъде да намерят търсените от тях столове или знаят един или два известни магазина, където продават и столове освен всичко друго. Моят съвет е: уважаеми клиенти, потърсете по-упорито това, което търсите. Например категория „Столове” в интернет търсачките може да ви отведе към информация за почти всички производители и вносители в дадената категория. И втори мой съвет: потърсете поне три оферти и сравнете условията, моделите, цените и т.н., тогава взимайте крайно решение. 5. Пето важно решение: поръчай навреме. Както по горе написах, една от найсъществените грешки е да се остави покупката за последния момент (а пък за избора да не говорим). Първо, много трудно се намира голямо количество на склад. Дори и да се намери, ще е цяло чудо тези столове да са точно такива, каквито търсите. Второ, намереното едва ли ще задоволи всички ваши изисквания и ще ви задължи по цена. По-добре е да се предвиди време за поръчка и доставка, и то по-отрано. 6. Шесто важно решение: оптимално съотношение между цена и качество. Тук е мястото да отбележа, че не е добре да се избира най-евтиното, и то без гаранция, защото вие разчитате, първо, на тези столове да се върши работа, и то добре (ако столовете не са качествени, няма да са удобни); второ - вие искате да направите дълготрайна инвестиция (ако са некачествени, бързо ще се счупят и отново ще трябва да си купите). Това, разбира се, не значи, че трябва да купите прекалено скъпи, освен ако не искате определена марка и тежък имидж пред вашите партньори. Идеалният вариант е столът да е издръжлив като качество и да е на приемлива за вашите планове цена. Естествено по всяка точка от гореизброените може да се детайлизира и естествено за индивидуалния случай ще има конкретно решение. Едно обаче е сигурно при офис обзавеждането всеки детайл е важен и не е за пренебрегване. Столовете даже не са и детайл, а съществена част от обзавеждането. На стол прекарваме доста време от живота си и е по-добре, когато това време е прекарано удобно и приятно. Нека да не забравяме, че офисът е лицето на фирмата, а добрият му имидж е много важен за нейното бъдещо развитие.  Димитра ЛЕФТЕРОВА управител, БАЛКАН ТРЕЙД 27 ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 51


CMYK Фасилитис стр. 52

Обзавеждане

Свободно и добре организирано работно пространство създава приятна и комфортна офис среда

Kinnarps – още един хубав ден в офиса Скандинавски дизайн, съчетан с технологични новости и ергономичност

K

INNARPS ПРЕДСТАВЯ НАЙ-ДОБРОТО от

шведския дизайн на офис мебели. Предлага на клиентите - ценители на ергономичността и дизайна, богат избор от продукти на бъдещето. Съвременният шведски дизайн води корените си от силната скандинавска традиция в занаятчийството. Скандинавският дизайн е бил известен на целия свят със своето артистично стъкло, брилянтно оцветен текстил и функционална керамика. В днешни дни той омайва света с вниманието си към човешките нужди. Мебелите Kinnarps се характеризират с простота и чисти линии, комбинирани с функционални технически детайли и ергономичност. Целта е постигане на максимално свободно и добре организирано работно пространство и създаване на приятна и комфортна офис среда. Офис столът безспорно е най-важната и 52 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

необходима мебел, присъстваща във всички работни помещения. Погрешният избор на офис стол може да забави работния процес и да повлияе негативно върху жизнения тонус и работоспособността на служителите. Всеки от нас има свои предпочитания. Столовете на Kinnaprs се произвеждат в много различни размери, както много и различни са хората. Те са изключително елегантни, но все пак не само външният вид е от значение - механизмът на стола, както и възможностите му за регулиране също са много важни. Освен че са изключително здрави и удобни за регулиране, механизмите на нашите столове притежават две различни функции - Free float (независимо движение на седалка и гръб) и Synchron (синхронно движение на седалка и гръб). Вие избирате този, който ще ви удовлетвори максимално, но знайте, че винаги сте добре дошли при нас да тествате различните


CMYK Фасилитис стр. 53

Обзавеждане видове столове, за да се убедите, че сте направили правилния избор. Модерните офис бюра са разнообразни по размер, форма, дизайн и стил. Най-общо се дефинират по два критерия - вида на плотовете и краката и материала, от който са изработени. Бюрата от сериите Т и Е осигуряват огромни възможности за създаване на персонални решения, които могат да бъдат индивидуално проектирани. Големият избор от работни плотове, ергономичните опции и разнообразието от аксесоари правят възможно създаването на решения, които са изработени специално за дадено помещение, за дадени служители и за дадена форма. Всяка комбинация от бюра може да бъде изпълнена като стационарно работно място или във вариант „седнал прав“. В серия Т предлагаме електрически задвижващо се във височина бюро, както и такова, което може да се регулира във височина посредством специален ключ. Поради по-големите изисквания от страна на потребителя към функциите и дизайна на новите продукти се отделя все по-голямо внимание на изследването и разработката на новите материали. Такива са шумоизолиращите ролетни врати за шкафове, които абсорбират ефективно образувалите се звукови вълни чрез използване на звукоизолиращи текстилни материали. Предназначени са за големи офиси със завишено звуково ниво и присъствие на

Традиционният делови диван е изместен от многофункционални модулни композиции

„Каммартон ��ългария“ ЕООД представител на Kinnarps за България. Телефони: 02/926 60 18 GSM: 0888/491007; 0885/406075 www.kinnarps.com

голям брой служители. В модерните офис пространства традиционният делови диван е изместен от многофункционални модулни композиции и заседателни маси с комфортни столове. Серията Edux е подходяща за зали за обучение и конференции, като включва в себе си всички необходими за целта модули. Тази система включва сгъваеми маси, които могат да бъдат свързани заедно. Лесно и бързо, само за няколко минути, може да се подреди желаната комбинация от маси, необходима за деня, а останалите модули, които не са необходими, могат да се сгънат и съхраняват, а също да се транспортират посредством специална практична количка. Серията Edux включва също и пълна гама от презентационни средства - мобилни бели дъски, колички за монитори и видео, подвижни маси за проектори и т.н. Kinnarps предлага богата гама аксесоари за офис. Това са функционални и оригинални приспособления за подреждане на документи, химикалки, дискове, прибиране на кабели, папки и др. Материалите за изработка отговарят на най-високите европейски стандарти - антистатичност, негоримост, киселиноустойчивост, износо-, светло- и влагоустойчивост и т.н. Бизнес философията на Kinnarps е проста: „Ние създаваме ефикасни, дългосрочни и глобални решения, за да подобрим начина Ви на работа и просперитета на бизнеса Ви!“ 

  =    = / 1  .  C  0 B /  = /    "   C Y Z  ,

   

 *  (  



      *



"   



%     



=        



CMMS, EAM, SAM, ERP

REVIEW

    

   

         

      





*      : 



  www.uconomics.com

  --  : subscription@uconomics.com

  “aintenance Review”      V, (        =  .      (            .



            .: 02/93 76 349





D?    : 18

.



1    15    2007.: 15

.

  '    !

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 53


CMYK Фасилитис стр. 54

Сгради

Първият екологичен небостъргач в света кулата използва около 30% по-малко енергия от нормалните небостъргачи

С

ТРОИТЕЛНИЯТ БУМ В СВЕТОВЕН ПЛАН е най-

силно изразен в развиващите се страни, в това число и нашата. От гледна точка на енергийните и водните ресурси това означава две неща - повече консуматори и в резултат на това по-голям негативен ефект за околната среда. Преди дни излязоха резултатите от проучване на Световния бизнес съвет за устойчиво развитие (WBCSD), които представят сравнително негативна картина - инвестициите в енергийната ефективност и екологична съобразност на сградите не са оценени в достатъчна степен от инвеститорите в недвижими имоти и строителство, което поставя голяма пречка пред решаване на предизвикателства като растящото енергийно търсене и намаляването на вредните емисии. На другия полюс са новините за изграждането на еконебостъргачи в Лондон и дори в Сибир, които залагат на висока функционалност и енергийна ефективност. Те вървят срещу цялостната тенденция и демонстрират възможностите, които развитието на технологиите предлагат в областта на енергийната ефективност и опазването на околната среда чрез намаляването на вредните емисии и отпадъците. Корпорацията, която направи първата стъпка в създаването на енергийно ефективни и максимално съобразени с опазването на околната среда сгради, е Commerzbank AG.

Сградата ползва естествена вентилация през 60% от времето.

Първият екологичен небостъргач в света

История От 1990 г. германската банка има мениджър по опазване на околната среда, анализиращ въздействието на физическите активи на банката върху околната среда и намаляването на негативните ефекти. Следят се потреблението на енергийни, водни и топлинни ресурси, отделянето на вредни емисии и други индикатори. Големият удар в екологичната отговорност на компанията е Commerzbank Tower във Франкфурт, която е и първият екологичен небостъргач в света. Естествено комерсиалните сгради са далеч от потреблението и вредните емисии на производствата, но техният принос към отговорното екологично функциониране на фирмите може да бъде значителен. Употребяваните вода, електричество, различни почистващи материали и отпадъците от ежедневната дейност имат своя ефект върху околната среда и

54 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

управлението на тези ресурси предлага сериозен потенциал за намаляването на този ефект. Освен това използването на екологични материали в офис консумативите, компютрите и обзавеждането също има положителна роля. Тези принципи, заложени в политиката на Commerzbank, са дали отражение върху Commerzbank Tower и заслужаващ внимание е фактът, че кулата използва около 30% по-малко енергия от нормалните небостъргачи. За сграда с нейните размери спестяването се равнява на около 4 GWh електроенергия годишно.

Доскоро най-високият небостръгач в Европа, 50-етажната кула на Commerzbank, е работно място на около 2500 служители на банката.

Доскоро най-високият небостръгач в Европа, 50-етажната кула на Commerzbank, е работно място на около 2500 служители на банката. В дизайна й има няколко основни фактора, които допринасят за екологичната съобразност на оперирането й. Всеки етаж се състои от три части, две от които осигуряват място за офиси, а третата е част от т.нар. небесни градини. 160-метров триъгълен атриум позволява на естествената светлина да осветява вътрешността на сградата. Благодарение на интелигентни технологии всеки служител може да определя светлината и температурата, при която работи. При планирането на сградата специално внимание е обърнато на възможността максимално да се използва естествената вентилация и реално това се случва през поне 60% от годината. Commerzbank Tower е първата подобна сграда в Германия, чиито прозорци могат да се отварят и на последния етаж. Това е постигнато благодарение на външна стъклена „черупка”, която спира силните ветрове във високите части. На няколко сантиметра от нея е разположена и вътрешната (втора) фасада с отваряеми прозорци. В тази широка няколко сантиметра пролука между двете фасади тече свеж въздух и при отваряне на прозорците се получава естествената вентилация на вътрешните помещенията. В особено студени дни се включва вентилационната система, която се захранва от екологично съобразна когенерационна система. Банката има собствени когенерационни инсталации, които генерират допълнителна енергия за оперативните нужди на сградите й. За 2004 г. са били произведени 4 MWh охладителна,


CMYK Фасилитис стр. 55

Сгради 123 MWh топлинна и 89 MWh електрическа енергия. Една от архитектурните гордости на сградата са вече споменатите многоетажни небесни градини. Те са девет и са с източно, западно или южно изложение, като във всяка посока има по три. Освен че позволяват на естествената светлина и свежия въздух да достигат до офисите в сърцето на сградата, градините служат и за места за отдих в почивките и дори за срещи. Извън управлението на енергийните ресурси и осигуряването на максимално естествено осветяване и вентилация други два основни аспекта в управлението на сградите на Commerzbank допринасят за екологично съобразното съществуване на банката - управлението на отпадъците (и в частност на отпадъчната хартия) и управлението на водното потребление.

Управление на отпадъците и водите в сградите Не само в кулата във Франкфурт управлението на отпадъците от дейността се съсредоточава в две насоки - максимално използване на ресурса на консумативите и правилното рециклиране при изчерпване на този ресурс. Някои числа говорят за обхвата и ефекта от рециклирането - за 2004 г. компанията е използвала около 300 килограма повторно напълнени тонери за лазерни принтери и е предала около 519 тона отпадъчна хартия за преработка. При условие че хартията е основен отпадъчен материал (над 50% от всички отпадъци), специално внимание се обръща в използването и рециклирането й. Максимално се цели преминаване към електронна комуникация и резултатите не закъсняват - до момента оценката за спестената хартия е около 95 милиона листа А4 на година (или около 4 милиона евро). Извън нея хартиената комуникация с клиентите се извършва основно на листа от първични фибри в 100% рециклирани пликове. При условие че годишно се изпращат около 70 милиона писма, ефектът е значителен. По отношение на водното потребление в сградния фонд на Commerzbank на този етап се следи потреблението само в кулата и в центъра за услуги във Франкфурт. Използването на зелени технологии в Commerzbank Tower се изразява в повторното използване на водата за охлаждане в климатичните системи в тоалетните.

Добрият пример

Сградата на Комерцбанк във Франкфурт е първият екологичен небостъргач в света

Някои от описаните мерки за намаляване на влиянието на околната среда са прилагани не само в кулата във Франкфурт, а и във всички локации на компанията. Уникалното на Commerzbank Tower обаче е направата на дизайна с цел да се създаде максимално енергийно ефективна сграда с минимален ефект върху околната среда. Резултатът очевидно е позитивен не само по отношение намаляването на вредните емисии и цялостното замърсяване от дейността на банката, но и за разходите й за ютилити услуги и консумативи.  Венцислав ТОПУЗОВ

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 55


CMYK Фасилитис стр. 56

Сградна автоматизация

Интелигентни сгради Илюстриране на функционалността

Elevators Electrical BMS Building Management System

Lighting HVAC Utilities measur.

Фиг. 1

Фиг. 2

С

ИСТЕМИТЕ ЗА СГРАДНА АВТОМАТИЗАЦИЯ (BMS) са основно

фокусирани в определени пазарни сегменти, където търсенето се налага от спецификата на управление на сградния фонд или от желанието на крайния потребител:  Офис сгради и бизнес паркове  Висок клас хотелски комплекси  Търговски и увеселителни центрове  Мащабни административни сгради  Сгради с обществен достъп (летища, гари, спортни зали и др.). Независимо от конкретното приложение системите за сградна автоматизация винаги имат едни и същи цели:  Постигане на по-висок комфорт на обитателите  Енергийно ефективно използване на мощностите по отделните системи (основно топлинни, студови центрове)  Улесняване на управлението на сградния фонд  Гъвкаво разпределяне на консумираните енергии между обитателите на сградите.

Общи положения. Архитектура на BMS Функционирането на системата за автоматизация се базира на мрежа от подсистеми, базирани на стандартни платформи, протоколи и процедури. Системата е разделена на три нива:  Мениджмънт  Управление  Полева автоматика. За мениджмънт нивото се използва софтуерно решение, което предлага графичната среда, чрез която се визуализира състоянието на управляваните системи, задават се желаните режими на работа и отделни параметри на всяка машина. Софтуерното решение съвместно с 56 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Фиг. 3

хардуерната платформа за краткост ще наричаме мениджмънт станция. Ниво автоматизация/управление се реализира от гама програмируеми контролери и контролери със специално приложение. Контролерите се свързват в мрежа и се програмират за конкретно приложение и задача. Те съдържат логическата схема за управление на системите. Към тях се подават всички сигнали и данни от сензори, датчици и контролни панели. Мрежата от контролери свързва намиращата се на по-горно ниво мениджмънт станция, чрез която борави потребителят на BMS. На ниво полева автоматика се намират сензори, които осигуряват необходимите за контролерите данни и изпълнителни механизми, които управляват системата вследствие на решенията на контролера. Със сензори се измерват температура, налягане, влажност, движение и присъствие и т.н., а изпълнителните механизми управляват вентили, клапи, ел. двигатели, врати, осветление, щори и др. Елементите от полево ниво се свързват към входовете и изходите на контролерите от ниво автоматика. Конкретната реализация, която ще се разгледа в настоящия материал, е изградена на база продуктовата гама на подразделението на Schneider Electric за сградна автоматизация - TAC.

Обхват на BMS Исторически системите за сградна автоматизация са основно фокусирани върху управлението на ОВКИ инсталациите и близките до тях. Тази даденост е запазена и днес, като над 70% от функционалността на една типична BMS реализация е съсредоточена именно в частите отопление,

Current 1 7400mA

Current 2 2660mA

Current 3 5400mA Фиг. 4 а

Фиг. 4 б

POWER METER PM500  Energy 14907 kWh  Phase 1 230.00 V  Phase 2 230.00 V  Phase 3 231.00 V  Frequency 49.99 Hz  Power 3.26kW


CMYK Фасилитис стр. 57

Сградна автоматизация вентилация и климатизация. В зависимост от търсеното ниво на комфорт е възможно да се осъществява индивидуален стаен контрол (IRC), гарантиращ наличието на зони с различни климатични настройки. С развитието на технологиите и повишените критерии на наематели и собственици към обхвата на наблюдаваните и управлявани от BMS системи започна добавянето на допълнителни инсталации. Така днес една завършена BMS реализация обичайно покрива следните системи (фиг. 1):  Отопление  Вентилация  Климатизация  Асансьорни уредби  Ел. инсталация (ГРТ, етажни табла, токови кръгове, качество на захранването, дизел агрегати, UPS и др.)  Осветление (вътрешно, външно/фасадно, рекламно)  Отчитане на различните консумирани енергии - топло/студо/електро. Обичайно всяка от инсталациите може да работи в автоматичен режим (по логика, заложена в BMS системата) или в ръчен режим (при извършване на ремонтни дейности и желание от страна на операторите да променят поведението на системата в зависимост от специфични моментни изисквания).

Функционални възможности на мениджмънт станцията По-важните функционални характеристики на BMS системата, изградена на базата на TAC Vista, са, както следва:  Графично представяне на системите и отделните им елементи, техния статус и информацията, постъпила от датчиците (фиг. 2 и фиг. 3)  Графично управление на инсталациите (фиг. 2 и фиг. 3)  Събиране и визуализиране на данните, постъпили от измервателни уреди (водомери, топло- студомери, електромери и др.)  Гъвкава обработка на алармени съобщения и събития  Отпечатване на един локален и няколко дистанционно разположени протоколни принтера. Периодично разпечатване на статуса на BMS системата.  Изпращане на алармите на електронната поща или чрез SMS на

Фиг. 5

мениджъра по поддръжката  Периодични отчети за статус на инсталациите и зоните във формат xls.  Периодични отчети за работните часове на всяко работно съоръжение (помпи, вентилатори и филтри) и генериране на аларми при надвишаване на зададения период  Дългосрочен архив на всяка промяна на всички дискретни входове и изходи.  Дългосрочен архив на всички операторски действия  Функция за спиране на инсталации и групи от инсталации с натискане на един бутон  Възможност за пълна параметризация и дистанционно управление на инсталациите  Потребителски интерфейси за настройка на параметрите на стаен контрол (IRC)  Представяне на архивираните стойности на важни за инсталациите параметри в графични трендове  Задаване на гъвкави работни графици  Дефиниране на нива за достъп на различни операторски станции  Web достъп до управлението на сградните инсталации Алармените събития се протоколират по предварително зададени приоритети и при необходимост стартират реакционни програми. Алармите остават активни на операторската станция, докато упълномощен за целта персонал не потвърди статуса и отстрани причината за възникването. Алармени съобщения се генерират не само при възникването на неизправност в някоя от наблюдаваните системи (ОВКИ, електро и т.н.), но и при констатирането на проблем в самата BMS архитектура - загуба на връзка до устройство, липса на комуникация и т.н.

   

Офис сгради хотелски комплекси търговски центрове сгради с обществен достъп

    

отопление вентилация климатизация асансьорни уредби осветление

Примерна реализация Въз основа на конкретно реализирана BMS инсталация ще бъдат разгледани основните екрани на мениджмънт станцията, като се илюстрират различните функционалности. На фиг. 5 е показано примерно главно меню на станцията, където операторът има възможност да избере сградата, която с която желае да работи. Това е най-високото ниво, от което започва детайлизирането на информацията. След кликване върху съответното изображение на предпочитаната сграда се визуализира основното меню за сградата (фиг. 6). £58

Фиг. 6

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 57


CMYK Фасилитис стр. 58

Сградна автоматизация

Интелигентни сгради

Фиг. 7

Фиг. 8

£57 На този екран се предоставя обобщена информация за статуса на наблюдаваните системи, както и обща информация за режим на работа на всяка от тях.Предоставена е възможност и за централизиран СТАРТ/ СТОП на инсталациите в цялата сграда (при планови ремонти, аварийни ситуации или заплаха за здравето на обитателите). Тук е отправната точка за дефиниране на времевите графици на сградата. Следващото ниво на детайлност касае всяка отделна система - например „дистрибуция на свеж въздух” (фиг. 7). На това ниво на детайлност са изведени всички важни параметри на избраната инсталация, както и анимиран статус на основните й компоненти вентилатори, филтри, защити. От тези екрани операторът има възможност да параметризира работата на системите, ръчно да стартира/спира конкретни машини, както и да проследи работните часове за всяко оборудване. Допълнително системата предоставя възможност екипите по поддръжка или фасилити мениджмънт екипът да проследява индивидуалните задания на клиентите си в случай на наличен индивидуален стаен контрол (IRC) (фиг. 8). Така например при оплаквания от страна на клиенти за невъзможност да се достигнат търсени параметри за охлаждане/отопление на стаята отговорният инженер лесно (и дистанционно) може да провери както заданието на клиента така, и реално осигурените му условия (температура в стаята, температура на доставяния свеж въздух, температура на топло / студоносителя и т.н.). По този начин нивото на обслужване значително се подобрява без нуждата от допълнителен персонал или нарушаване на личното пространство на клиента за извършване на съответните констатации. Невидими в демонстрираните екрани остават реакционните програми, предвидени за обработване на възникнали неизправности по управляваните инсталации или при сигнал за бедствие.

Пример за такъв тип реакции може да бъде възникването на пожар (сигнал подаден от ПИЦ към BMS), в резултат на което системата за сградна автоматизация ограничава притока на свеж въздух, отваря гаражни вр��ти или други евакуационни изходи и прекъсва електрозахранването към зоната, в която е възникнал пожарът. Друга съществена задача на BMS решението е предпазване на управляваните инсталации от повреди - например защита от замръзване на студовите центрове и на определени компоненти от системата за дистрибуция на свеж въздух. Тези наред с редица други функционалности съставят основния профил на една типична система за сградна автоматизация, която вероятно функционира и във вашия офис и се грижи за вашия комфорт и безопасност.

58 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

В бъдеще Световните тенденции подсказват, че системата за сградна автоматизация (BMS Building Management System или BAS - Building Automation System) ще е интеграционна среда за всички сградни инсталации и не само. Освен обичайните системи, които сме свикнали да виждаме в екраните на една пълна BMS реализация (фиг. 1), очаква се все повече системи за сигурност и ИТ ориентирани инсталации да се присъединят към единната мениджмънт система. Доказателство за това са новите версии на TAC Vista мениджмънт станцията, където виждаме интегрирани системите за контрол на достъп, а скоро и видеонаблюдение. В заключение следва да се посочи, че всяка реализация на система за сградна автоматизация следва изпълнението на всички останали инсталации. Това налага наличието на ясни и финални проекти по всяка от управляваните системи, на база на които да се изготви работен проект и за BMS. Успешното имплементиране на системата ще се гарантира от съгласуването на всички последващи промени с изпълнителя на част автоматизация и навременното им отразяване в BMS системата. 

„Телелинк“ АД „Бизнес парк София“ сграда 12A, ет. 3 1766 София тел.: 02/ 970 40 40 факс: 02/ 970 40 42 URL: www.telelink.bg


CMYK Фасилитис стр. 59

CAFM

FM Center управлява бизнес сгради Продуктът подсказва как могат да бъдат редуцирани разходите

F

ACILITY MANAGEMENT CENTER предоставя

средства за цялостно управление на недвижима собственост и средства за контрол на активите, управление на оборудването, договорните отношения, инвентаризациите, амортизациите и т.н. Модулите на Facility Management Center могат да се ползват и като отделни приложения, и като интегрирана система. Решенията, базирани на Facility Management Center, поддържат подробно описание на собствеността, като нейните елементи се представят в йерархична дървовидна структура. За всеки елемент се задават конкретни характеристики като застроена площ, височина, обем и площ на стените, клас, оскъпяване за общи части, съседни помещения на етажа и много други. В допълнение към всеки елемент могат да бъдат прикачвани Word или Excel документи, чертежи, графични изображения и други. Всички данни за елементите от собствеността, въведени в модул „Структура на собствеността“, се ползват от останалите модули на системата. Модул „Договори“ осигурява бързо подготвяне, генериране и разпечатване на договори. Полезни функции предоставя и модул „Разходни центрове“. Освен към елементи от структурата на собствеността (например етаж) разходни центрове могат да бъдат създавани и към всеки договор или наемател. След като потребителят дефинира центрове и разходи към тях, той разполага с пълна информация за разходите по поддръжка на всяка част от недвижимата собственост. Facility Management Center може да отговори на въпроси от типа: какви са разходите за почистващи препарати на етаж 3 в сграда №16, колко вода се харчи в склада на магазина за хранителни стоки или от кой наемател имам най висока печалба. Безспорно подобна информация помага при управлението финансите за поддръжката на дадена недвижима собственост. Модул „Оборудване и инвентаризация“ дава възможност за следене и инвентаризация на активите и поддържа информация за тяхното местоположение. Съкращава значително времето за инвентаризация.

Приложение на FM Center:  Управление на бизнес сгради, отдавани под наем  Управление на хотелски комплекси  Контрол и управление на активите на организации с отдалечени офиси  Инвентаризация и амортизация  Контрол на договорни отношения  Контрол и управление на продажбите на недвижима собственост.

www.centermine.com

С помощта на модул „Системи“ могат да бъдат описани и по-късно контролирани инфраструктурите за водоснабдяване, електроснабдяване, отопление и др. Обединяващо звено на Facility Management Center е модул „Справки“, извеждащ информация на базата на всички данни, въведени в различните модули. Цялостното управление и настройка на системата - дефинирането на потребителски групи, регулирането на достъпа и т.н., осигуряват средствата в модул „Администрация“. С подобна система собствениците и управителите на бизнес сгради, отдавани под наем, могат да следят всички разходи, да планират точно доставките, да бъдат максимално коректни при изчисление на наемните суми. Системата е полезна и при управлението на хотелски комплекси, особено за контрола на оборудването, разходите по поддръжка и обслужване на сградите. Подходяща е и за организации, които имат значителен брой договори с доставчици или подизпълнители, или пък за организации с развита мрежа от клонове, които търсят средство за централизация и автоматизация на мероприятия по инвентаризация и контрол на активите. На фирми, търгуващи активно с недвижима собственост, системата спестява време при подбиране на конкретна оферта по зададени от клиентите критерии.  ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 59


CMYK Фасилитис стр. 60

Експерт

САЩ налагат нов подход IT решения за фасилити мениджмънт

А

МЕРИКАНСКАТА „ГАРТНЕР“ (GARTNER)

е една от най-влиятелните консултантски компании в света. Нейният фокус е залегнал върху IT индустрията, за която компанията ежегодно публикува пазарни проучвания под формата на Magic Quadrants. Целта на „Гартнер“ с този тип проучване е да представи прегледен брой фирми, които да могат да бъдат анализирани индивидуално, и да определи релативните им позиции на определения пазар. Само тези, които отговарят на стриктни критерии, поставени от консултантите, биват впоследствие отразявани в съответния Magic Quadrant. От 2005 г. компанията публикува сред своите Magic Quadrants и такъв за Integrated Workplace Management Systems (IWMS). Фактът, че реномираната консултантска компания обръща специално внимание на този вид системи, показва, че тяхното значение започва да расте и че потребителите започват интензивно да се интересуват кои са водещите фирми на този пазар. Но какво е една Integrated Workplace Management System? Някои български мениджъри може би все още се борят с имплементацията на системи като ERP (Enterprise Resource Planning), CRM (Customer Relationship Management) и отскоро със CAFM (Computer Aided Facility Management) и сега на хоризонта се появява ново предизвикателство - имплементация на IWMS? Наистина ли е нужно това, или IT индустрията се опитва да ни излъже с нови по-гръмки заглавия? Възможно ли е просто определени компании да се опитват да се профилират с ново заглавие на гърба на потребителя? Ако се вгледаме в дефиницията на „Гартнер“ за IWMS, наистина ще открием доста познати елементи. IWMS притежават по дефиницията на „Гартнер“ четири главни функции:  Проектен мениджмънт (строителство)  Real Estate Portfolio Management или Enterprise Asset Management (EAM)  Фасилити мениджмънт, мениджмънт на площите  Техническа поддръжка (Maintenance) Нека разгледаме в детайл какво се крие зад тези точки. 60 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Фактът, че реномираната консултантска компания обръща специално внимание на този вид системи, показва, че тяхното значение започва да расте и че потребителите започват интензивно да се интересуват кои са водещите фирми на този пазар.

1. Системи за проектен мениджмънт в строителството Повечето големи строителни фирми в Европа притежават такива системи база данни, с които поддържат главно ресурсното си обезпечаване и контролинга на строителния процес. Базата данни представлява и своеобразен CRM, като фокусът е върху самото строителство, т.е. отношения с подизпълнители и доставчици, данни за контролинга на самия строителен процес и архивиране на техническа документация на проекта. Инвеститорът и/или потребителят присъстват единствено в ролята на получатели и/или изпращачи на определена информация. Може да се твърди, че в България тези системи са непопулярни. Като изключим може би някои компании за проектен мениджмънт от Западна Европа, които използват изцяло собствени продукти, по-голямата част от компаниите не са внедрили такива системи, ако изобщо им е известно, че те съществуват. 2. Real Estate Portfolio Management или Enterprise Asset Management (EAM) Системи главно предназначени за Asset и Portfolio мениджъри. Поддържат процесите на стратегическото планиране на инвестиции в недвижими имоти, анализи на портфейли, отдаването под наем и анализ на договорите за наем и не на последно място продажбата на имотите. 3. Фасилити мениджмънт, мениджмънт на площите Процесите, които поддържат тези системи (по дефиниция на „Гартнер“) са: мениджмънт на площите, инвентар, местене (работни места както и инвентар), телекомуникационен мениджмънт, мениджмънт на кабелните трасета, Selfservice услуги, офис мениджмънт, резервиране на помещения, охрана, пожарна и трудова безопасност. 4. Техническа поддръжка (Maintenance) Тук са включени контролът на договорите за поддръжка, гаранционният мениджмънт, контролингът на жизнения цикъл на с��оръженията, планирането на ремонти и модернизации, мениджмънт на възлаганията (вид проектен мениджмънт) и оценката на състоянието на имота (която резултира от информацията от предшестващите точки). Както вече установихме, всичко това звучи познато и присъства от части или изцяло в едни или други на нас познати продукти. Остава да уточним според какви критерии „Гартнер“ включва системите в своите Magic Quadrants. Продуктът трябва да: 1. покрива най-малко три от четирите споменати (главни) функции 2. притежава обща, стандартна база данни 3. отразява Workflows 4. притежава гъвкави инструменти за справки (Dashboards) 5. използва Service Oriented Architecture (SOA) 6. Multi Client Architecture 7. е 3-Tier Application (Data, Logic, GUI)


CMYK Фасилитис стр. 61

Експерт

Позиции на пазара на ФМ софтуер* Претенденти

Лидери

Archibus

Tririga Manhattan CenterStore

Accruent Briscent Planon

Famis Software Skire Fraser Williams

Капацитет

8. е реализирал оборот над 5 милиона евро за последната година 9. има над 12 нови клиента през последната година. За да можем да оценим този тренд (или мода), нека погледнем какви са типичните подходи на европейските компании при поддръжката на техния фасилити мениджмънт с IT инструменти. Може да твърдим, че има два принципни подхода на организациите към решението на задачата „подпомагане на ФМ чрез система база данни”. Дискусията кой от тях е по-подходящ ще оставим за друга публикация (или публикации). Важното е, че и двата подхода са се развили по-скоро от исторически обосновани организационни дадености на компаниите, които впоследствие са търсели решение на установени дефицити.

Intuit AMTdirect

CAFM като водеща система

Siterra

ФМ процесите се поддържат от стандартна CAFM система. В нея се обработват и цифровите, и графичните данни. При потребност те се експортират чрез интерфейс към други системи, като CRM, ЕАМ или ERP. Информационни системи за строителен мениджмънт рядко се използват паралелно на CAFM. Единствено експортът на техническа документация бива нерядко запитван тук. £62

Играчи в ниши Визионери Пълнота на визията * към 25 октомври 2006 г.

Източник: Gartner

            , 

(        



'#    %$! 

 $ # &# "    

   

 

    

*      :   www.uconomics.com

  --  : subscription@uconomics.com



            .: 02/93 76 349







       





/   ,               



,        



/ '  



0      (     



"               



,    - 



,         “V ”      V, (        =  .                      . 

D?    : 36

.



1    15    2007.: 30

.

  '    !

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 61


CMYK Фасилитис стр. 62

Експерт

САЩ налагат... 61£ Фирмата Rib Software от Щутгарт е една от малкото на европейския пазар, които предлагат и двете функционалности в собствен продукт. Можем да твърдим, че тези решения в повечето случаи покриват почти напълно точки 3 и 4 от главните функционалности на „Гартнер“ и до голяма част точка 2.

ЕРП като водеща система

Наистина ли е нужно това, или IT индустрията се опитва да ни излъже с нови по-гръмки заглавия?

62 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Това решение се е наложило, разбира се, главно при институционалните инвеститори и големите корпорации, които така и така са имплементирали ERP. В повечето случаи ERP системата покрива финанси и счетоводство, ресурсното обезпечаване, човешки ресурси, производството и продажби. Много често тези системи се допълват в предприятията от CRM и/или от Supply Chain Management (SCM). Такива интегрирани системи се наричат Business-Suite. Тези обаче трудно можем да разграничим от „традиционните” ERP. Немската фирма SAP като една от водещите световни компании на пазара за ERP решения покрива чрез модула си за недвижими имоти (SAP RE-FX) и една голяма част от типичните за CAFM и не толкова за ERP функционалности. От друга страна, много CAFM фирми са и официални партньори на SAP и притежават готови интерфейси към SAP. Холандската Planon (която е и единственият европейски представител в IWMS Magic Quadrant за 2006 г.) предлага на своите клиенти и решения чрез технологията SOA, с които те, запазвайки им познатия за тях SAP интерфейс, извличат данни от базата данни на Planon. С други думи, крайният потребител дори не забелязва, че за определени дейности използва различна source система от познатия им SAP модул. Какъв е изводът? Под IWMS „Гартнер“ разбира едно цялостно решение за ФМ. Както видяхме, определени решения в Европа също биха могли да се нарекат така. Въпросът е в тяхната ориентация към клиента и не на последно място надеждността на компаниите, които ги предлагат. Повечето от тях не биха могли да покрият критериите на „Гартнер“ относно оборот и клиенти. Ако цялостният поглед върху ФМ процесите е определящ (както вече сме научили от 2 броя „Фасилитис”), този подход е правилен и ще се наложи и в Европа. Особено ако големите IT компании го възприемат като шанс за разграничаване от така надробения и за клиента непрозрачен пазар на CAFM системи.  Антон ГИНЧЕВ

За Gartner Gartner, Inc. (NYSE: IT) е водеща световна консултантска и изследователска компания в ИТ сектора. Компанията има над 60 000 клиенти в над 10 000 различни организации. Създадена е през 1979 г. и към момента за нея работят 3700 служители, 1200 от които изследователи и консултанти от 75 държави по целия свят. За 2006 г. приходите на компанията са над 1 млрд. долара, а публикуваните в медиите проучвания са над 10 000. За своите клиенти „Гартнер“ прави проучвания и анализи за ИТ индустрията - проучвания за доставчици, технологии и бизнес процеси. Тъй като бъдещето трудно може да бъде предвидено, анализите се дават с определено ниво на доверителност. Над 65% от компаниите във „Форчън 1000“ (Fortune 1000 )1 и 80% от „Глобал 500“ (Global 500 )2 използват анализите на „Гартнър“ при вземане на решения. Основна причина за успеха на компанията е, че не продава или внедрява технологични решения, което я прави напълно неутрална и обективна в анализите на своите консултанти. 1. Fortune 1000 – класация на 1000-та американски фирми с най-големи приходи според списание „Форчън“ 2. Global 500 – световна класация за 500-те фирми с най-големи приходи според списание „Форчън“


CMYK Фасилитис стр. 63

Сгради

Лишените от свобода в затвора живеят при условия, достойни за завиждане

Екозатвор През 2003 г. Норвегия откри първия в света екологичен затвор, който през пролетта на 2007 г. претърпя последни изменения

З

АТВОРНИЦИТЕ В ТОЗИ ЗАТВОР ЖИВЕЯТ ПРИРОДОСЪОБРАЗНО, а към трудовите

им задължения спадат различни дейности по опазване на околната среда. Изправителното заведение в Бастьой използва соларни системи за собствено производство на електрическа и топлоенергия. Управителят на затвора г-н Лунд изтъква, че соларните системи осигуряват 70% от нужното електричество. Лишените от свобода са задължени да участват в производството на хранителни продукти на територията на затвора, а

те съставляват 80% от консумираните там храни. Управлението на отпадъците в затвора също е на ниво - на територията му действа система за пълното рециклиране на боклука. Ройтерс цитира холандския министър на правосъдието Кнут Щорбергет, който твърди, че чрез въвличането на затворниците в природоопазващи дейности: „Ние развиваме чувство за отговорност у лишените от свобода, а също им даваме една добра подготовка за живота отвъд стените на килиите.” Затворът в гр. Бастьой има на територията си тенис кортове, площадки за езда, а през лятото предоставя и възможности за плуване в Северно море. Лишените от свобода в затвора живеят при условия, достойни за завиждане. Килиите им приличат на уютни хотелски стаи с телевизор, видео, dvd, често и стереоуредба. На прозорците на килиите, които не са малки като в типичните затвори, има красиви драпирани пердета. Всеки затворник има свой електронен ключ и с него може да заключва вратата, когато излиза да работи или да спортува. Това осигурява възможността други затворници да не влизат в чуждата килия, тъй като всеки от лишените от свобода има право на свой личен живот. Разбира се, охраната има постоянен достъп до помещенията. Както във всеки затвор и тук има помещения със специално предназначение. Едно от тях - тоалетната, е всъщност лаборатория. Използва се при подозрения за внесени в изправителното заведение наркотици. Друга „атракция“ за външните посетители е библиотеката. По лавиците й има много съвременни издания, а по бюрата в същото помещение са поставени компютри. Човек остава с впечатление, че в този затвор престоят е по-скоро приятно изживяване, отколкото изтърпяване на наказание. Но това е привидно, защото затворниците спазват определен режим - стават в ранен сутрешен час и отиват на работа или на учебни занятия. Мото на заведението край брега на Северно море е древната индийска мъдрост „Ние не притежаваме природата. Ние я взимаме назаем и се учим да живеем спрямо нея, мислейки за нашите потомци”. Затворът в Бастьой , който се намира на остров на 75 км от Осло, функционира без огради с бодлива тел, без система от предпазни стени и заграждения. Това е част от замисъла на 10-годишния проект на норвежките власти за приучване на 115-те затворници към ценности като защита на околната среда и зачитането на останалите членове на обществото. „В дългоср��чна перспектива от социална и икономическа гледна точка този тип затвор е много по-рентабилен за обществото“ , заявява норвежкият министър на правосъдието Щорбергет.  Мария ЙОРДАНОВА ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 63


CMYK Фасилитис стр. 64

Tелекомуникации

Управлявайте чрез GSM битов уред или системи Комплексните решения и директният контакт с производителя скъсяват времената за реакция при проблеми и правят дълъг списъка с доволни клиенти

К

АКВО Е GSM KEY?

GSM Key е високотехнологичен продукт, който може да работи като самостоятелен модул за домашно приложение, а също така и да се интегрира лесно в сложни системи за автоматизация на разнообразни процеси.

С GSM Key можете да  Контролирате от мобилния си телефон всяка система или битов уред в дома, на вилата или на друго място - напълно безплатно, само с позвъняване към определен номер.  Автоматизирате различни дейности включване и изключване на отопление, осветление, помпи, алармени системи, битови електроуреди, отваряне и затваряне на врати, клапи и др.  Получавате обратна информация за състоянието на контролирания обект - с позвъняване или SMS. GSM Key е необходим на всеки, който иска дистанционно да контролира нещата в офиса си (интелигентен дом)...

Описание и характеристики  Захранване от съществуващите електроинсталации - директно към 12V или от 220V (през адаптер на 12V). Възможност за независимо захранване от 12V батерия.  Устройството има два входа, които следят логически нива (5V) - например изход на алармена система, датчик на система, определен параметър и др.  При късо съединение на единия вход устройството автоматично изпраща SMS с определен текст на предварително определен номер. В зависимост от входа (1 или 2) SMS-ът може да е с различен текст и да се изпраща на различни номера.  При късо съединение на единия вход устройството автоматично започва да позвънява по определен ред на предварително зададени номера (до 8 бр.) до осъществяване на контакт с някой от тях.  Устройството има вградени две релета с галванично разделени превключващи контакти (230V/5A), които са нормално отворени. Те се управляват чрез позвъняване

64 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

С GSM Key получавате обратна информация за състоянието на контролирания обект

гр. София, ж.к.Разсадника, бл.9 тел.: 02/8029029 факс: 02/8029020 е-mail: office@telenova.bg URL: www.telenova.bg

© архив Теленова

или SMS.  Първия превключващ контакт се управлява (затваря) чрез позвъняване от предварително зададен оторизиран номер или номера. Контактът се затваря за предварително програмиран период от време - от 1 до 99 секунди.  Броя на оторизираните номера се ограничава само от капацитета на SIM картата.  Едновременното управление (затваряне) и на двата превключващи контакта става чрез SMS от оторизиран номер или номера.  Програмиране на устройството се извършва директно с мобилен телефон или чрез компютър с RS 232 порт, или дистанционно чрез SMS с определен текст.  Информация за наличния лимит на SIM картата* чрез SMS.  *Услугата зависи от GSM оператора.


CMYK Фасилитис стр. 65

Tелекомуникации

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 65


CMYK Фасилитис стр. 66

Технологии

Тенденции в строителството Специалистите очакват до десетилетие понятията устойчиви къщи и енергоспестяващи сгради да станат тъждествени

П

РЕЗ ПОСЛЕДНИТЕ 20 ГОДИНИ

специалистите в строителния бранш и архитектите обърнаха поглед към един нов и бързо развиващ се пазар - този на еднофамилните къщи, изградени от екосъобразни материали, а също и към пасивните и устойчивите домове. Всяка една от тези сгради се налага на пазара по различни причини. Общото между архитектурните продукти са кратките срокове за изграждането им и използваните модерни технологии. Издръжливите къщи притежават една основна характеристика - устойчивост на различни въздействия (механични, физични, химични, биологични). Устойчивите къщи са въплъщение на взаимовръзката между устойчивото развитие на човешкото общество, устойчивото строителство и устойчивите материали. По света все по-често се създават неправителствени и правителствени организации с идеална цел, които прокламират ползите от устойчивите домове. Този процес не е случаен и е свързан със стихийните обрати в световния климат, които наблюдаваме през последните години. Естествено пионери в строежа на издръжливи домове са държави с неблагоприятни климатични и географски фактори, които според специалистите ще стават все по-агресивни и определящи за средата на живот. Такава дестинация, в която стихиите се срещат по-често от другаде, е Австралия. И този септември там отбелязаха Деня на устойчивите къщи. Събитието бе организирано от Австралийското и Новозеландското общество за слънчева енергия. Като част от него бяха представени 30 нови и реновирани къщи, всичките притежаващи пасивен слънчев дизайн, а някои и снабдени с активни слънчеви технологии (като съоръжения за затопляне на водата и фотоволтаични панели на покривите за производство на електричество). Специалистите обаче акцентираха върху факта, че понятието устойчиви къщи не трябва да се обърква с това за енергоспестяващите сгради и че очакванията са чак след десетилетие понятията да станат тъждествени. Националният координатор по програмата 66 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

За да насърчи застрояването с устойчиви къщи, австралийското правителство американски долара в кампанията за период от пет години

По света все по-често се създават неправителствени и правителствени организации с идеална цел, които прокламират ползите от устойчивите домове.

Няма материали, които сами по себе си да са екосъобразни. Можем да говорим за екосъобразност на процесите на преработка и производство и на продуктите като цяло.


CMYK Фасилитис стр. 67

Технологии

инвестира над 252 милиона

Жулиен Лакейв разкри, че дългосрочната цел на инициативата е използването, а не грубото експлоатиране на природните ресурси. За да насърчи застрояването с устойчиви къщи, австралийското правителство инвестира над 252 милиона американски долара в кампанията за период от пет години. Революционните технологии при строителството на устойчиви домове включват използването на нови изкуствени материали. Едно много разпространено схващане гласи, че така наречените естествени материали са много по-щадящи за околната среда от изкуствените и са по-устойчиви на механични, физични, химични и биологични влияния. Това обаче не е точно така. Очевидно производството на 1 кг дървесина предизвиква много по-малко вредни емисии от това на 1 кг. пластмаса. Това сравнение обаче не отчита необходимостта от боя за защита на дървесината, енергията за нейното изсушаване и количеството отпадъчен материал от преработката й. Няма материали, които сами по себе си да са екологосъобразни. Можем да говорим за екологосъобразност на процесите на преработка и производство и на продуктите като цяло. За да бъдат оценени като устойчиви в контекста на устойчивото развитие, материалите трябва да отговарят поне на следните изисквания - да потребяват възможно най-малко суровини (да предпазват околната среда) и да позволяват строителството на сгради с максимално качество (устойчивост). Полимерните строителни материали отговарят и на двете изисквания. Те консумират едва 4% от използваните по света петрол и природен газ. Полимерните материали позволяват икономията на около 100 пъти повече енергия от тази, необходима за тяхното производство. Сред най-използваните материали в строителството на устойчиви къщи са полимерите: PVC - поливинилхлорид; PS полистирен; PU - полиуретан - здравата пяна; PP - полипропилен, и най-популярният PE - полиетилен. Дългият им жизнен цикъл, устойчивостта на различни въздействия (те са непропускливи, не гният, температуроустойчиви са, не се обезцветяват, с висока химическа устойчивост са), ниската им маса (тя намалява разходите за транспорт и монтаж) са сред безспорните предимства на материалите в строежа на устойчиви къщи. В издръжливите къщи, най-вече за техните фундаменти и стени, често се използват панелни плоскости, които за разлика от стандартните тухли притежават пет пъти по-висок коефициент R (степен на устойчивост). Не е случайно, че продуктът е сред найпредпочитаните материали в зони с висока сеизмична активност. В същото време модерните бетонни смеси играят

ролята на изолатор и къщата стои хладна през лятото и топла през зимата. Найизползваният конструкционен материал бетонът, има още едно предимство при нужда рециклирането му е не само екологосъобразно, но в някои случаи е дори икономически рентабилно. Потребителите поставят на едно от първите места сред преимуществата на устойчивите къщи и кратките срокове, в които се изграждат те, ниската стойност на поддръжката и дългият им жизнен цикъл. Като пример архитектите посочват Perrinepo (виж www.facilities.bg/node/160), устойчива и екологична къща, създадена така, че да понесе бури, наводнения и земетресения. Тя е рекордьор сред сродните продукти, защото времето за построяването й се равнява на… три дни. Конструкцията й е от панели, чийто бетон притежава R стойност 6.8, за сравнение - при тухлените къщи R стойността е до 1.9. В Америка стартира проект за устойчиви сгради:

Къща с нулев разход на енергия Той е иницииран от Партньорството за модерни технологии в строителството (PATH), Insulspan - компания за изолиращи плоскости, REHAU - производител на системи за лъчисто отопление, и други органицзации от бранша. Компаниите пионери в устойчивото строителство, ще издигнат няколко еднотипни устойчиви къщи. Базовият модел ще притежава соларни системи на фирма BASF върху и под металния си покрив. За да се подобри изолацията на сградата, са използвани различни изолиращи технологии - в приземния и на първия етаж на компанията American PolySteel, а на втория изолиращите плоскости на Insulspan, които са покрити допълнително с един слой едномилиметров EPS. Изолационна пенеста спойка на ZERODRAFT е материалът, с който са скрепени различните компоненти на къщата модел. Прозорците притежават сертификата ENERGY STAR. Техен производител е фирма Pollard Windows, стъклата им имат специално покритие с ниска емисионна стойност. По-интересни обаче са камерите между тях. Те са запълнени с инертния газ аргон. Веществото се използва в много сфери на науката - в криохирургията за унищожаване на ракови клетки, за направата на лазери, в музеите за запазване на важни документи и предмети от стареене и за съхранение на виното. В къщата има автоматична система за контрол на електрическата, водната и топлоенергийната инсталация, системата е изградена от Siemens. Значимите и най-актуални проекти в областта на устойчивото строителство ще бъдат представени на световното изложение в Чикаго Greenbuild от 7 до 9.11.2007 г., което „Фасилитис” ще отрази подробно на страниците си и на web адрес: Мария ЙОРДАНОВА www.facilities.bg/.  ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 67


CMYK Фасилитис стр. 68

Eлектричество

Нови възможности Либерализацията на електроенергийния пазар дава нови възможности на потребителите Енергиен вертикал

Производители: ТЕЦ, ВЕЦ, АЕЦ

Пренос

Процесите по либерализация започват в началото на осемдесетте години на миналия век в Чили и са инспирирани от големите рудодобивни компании в страната. Впоследствие тенденцията напуска границите на страната и се въвежда в много други държави. В Европа решението за либерализиране на електроенергийните пазари на всички страни членки и създаване на единен европейски енергиен пазар се взема от Европейската комисия, като за целта се приема директива 2003/54 ЕС относно общите правила за вътрешния пазар на електроенергия. В директивата се формулират задълженията на членовете на ЕС постепенно да преструктурират и либерализират вътрешните си енергийни пазари. В България либерализация на пазара започва през 2004 г. и също се извършва постепенно, като е положителен фактът, че се наблюдава постоянно увеличаване на участниците в него и на търгуваните количества по свободно договорени цени. На 1 октомври тази година настъпи и пълното отваряне на пазара в страната и всички енергийни потребители имат право да избират своя енергиен доставчик.

Производство

Предистория

НЕК

68 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Разпределение

В основата на идеята за либерализиране на енергийните пазари стои желанието за създаване на конкуренция в енергийния сектор, увеличаване на ефективността, създаване на условия за навлизане на нови пазарни участници, обединяване на енергийните пазари. Основният момент в либерализацията е разделяне на дейностите в енергетиката най-общо на две групи - естествени монополи и дейности, в които е възможна конкуренция. При втората група дейности движещи са пазарните сили на търсене и предлагане, което стимулира намаляване на разходите и съответно на крайните цени на електроенергията. Намаляването на цените на електроенергията в резултат от либерализацията на електроенергийния пазар обикновено е лесно забележимо в краткосрочен аспект. Но в дългосрочен план либерализацията не може да компенсира постоянно нарастващите цени на електроенергията, което се дължи най-вече на перманентното нарастване на цените на първичните енергийни източници и на инфлационните процеси. Затова е найправилно да се каже, че в условията на

Електроразпределителни дружества

Търговия

Какво значи либерализация

Търговци и крайни снабдители

Възможност за конкуренция

Естествен монопол


CMYK Фасилитис стр. 69

Eлектричество еднакви други параметри либерализацията води до намаляване на цените, а когато други фактори предизвикват увеличение, пазарната среда в сектора спомага за забавяне на нарастването на цените. В моментното състояние на енергийния пазар в България потребители, които сменят своя настоящ доставчик с друг на либерализирания пазар, могат да постигнат намаляване на разходите за електроенергия с до 10-15% в зависимост от спецификата на обектите им и характеристиките на електропотреблението.

Основният момент в либерализацията е разделяне на дейностите в енергетиката най-общо на две групи естествени монополи и дейности, в които е възможна конкуренция.

Новите участници В резултат на промяната на пазарните условия се появяват и нови участници в енергийния пазар - търговците на електроенергия. Тяхната основна задача е да бъдат посредници между електроцентралите и потребителите, но също така те управляват риска, окрупняват пазара и съответно спомагат за намаляване на цените, консултират потребителите както в процеса им на регистрация на либерализирани пазар, така и за други специфични въпроси.

Регистрация на пазара Процесът на регистрация се състои основно в т.нар. получаване на достъп от електроразпределителното дружество, към което е присъединен обектът. За тази цел се подписват типови договори с дружеството, като процесът не отнема много дълъг период от време. Необходимо е и внасяне на гаранционен депозит в размер на 5% от една месечна сметка за електроенергия на обекта, който се внася в сметката на оператора на пазара.

Преход от консуматор към клиент Конкуренцията в сектора и навлизането на нови по-активни, гъвкави и пазарно ориентирани търговски участници изправя пред сериозни предизвикателства големите монополни компании. Намирайки се в условия на възможна загуба на продажби на ютилити компаниите, се налага да променят отношението си към потребителите. Ако до този момент те са се олицетворявали просто като електромери с месечни показания, в либерализирания пазар енергийните консуматори са вече клиенти. Тези клиенти могат да сменят доставчика си, а загубата на всеки от тях значи и намаляване на продажбите, съответно на приходите на компанията. Променя се подходът за работа с тях, създават се специализирани отдели за работа с потребители и започват да се предоставят набор от допълнителни услуги.

Предизвикателства пред потребителите

Енергийни продукти Допълнителна възможност, от която могат да се възползват потребителите в либерализирания пазар, е предлагането на т.нар. енергийни продукти. За по-лесно разбиране на смисъла, който се крие зад термина, може да се направи аналогия с продуктите, които предлагат например мобилните оператори на пазара на комуникационни услуги. Енергийните продукти са различни предложения, които се изготвят от доставчиците. Обикновено различни продукти се разработват за определени целеви групи от енергийни консуматори. Възможни са разнообразни комбинации като предплатени пакети, в които електроенергията е на по-ниски цени, една

тарифа за цялото денонощие, продукти, насочени към бизнес центрове с по-евтина дневна енергия и по-скъпа нощна, продукти за битови потребители и много други, които са ограничени само от въображението на доставчиците. За екологично настроените потребители е възможно да купуват зелена електроенергия, която е произведена от възобновяеми енергийни източници, но която, разбира се, е по-скъпа от енергията от конвенционални източници. Освен стандартни продукти, които се предлагат на определени групи от потенциални клиенти, в либерализирания пазар е възможно и изготвянето на индивидуални предложения, при които доставчикът след анализ на нуждите на клиента изготвя пакет, който отговаря найдобре на спецификата и потребностите му.

Намаляването на цените на електроенергията в резултат от либерализацията на електроенергийния пазар обикновено е лесно забележимо в краткосрочен аспект.

Освен множество възможности, либерализацията на енергийния пазар носи за потребителите и сериозни предизвикателства, най-съществено от които е т.нар. балансиращ механизъм на пазара и необходимостта от добро познаване на потреблението. Съгласно този механизъм енергийните консуматори трябва да прогнозират много точно своето потребление и да го заявяват предварително на своя доставчик. В случай на различия между прогнозата и реалното потребление, се участва в балансиращия пазар, който има санкциониращ характер. За да бъде успешно участието в пазара, е ключово да бъдат минимизирани рисковете и неточностите в прогнозите, за което пък е необходимо отлично познаване на потреблението и на енергийните потоци в обектите. В повечето случаи това е трудно осъществимо без изграждане на системи за енергиен мениджмънт, базовите варианти на които се състоят само от измервателни устройства, монтирани на ключови места. По-усъвършенствани��е и съответно поскъпи системи имат възможността да моделират потреблението, да изследват влиянието на различни фактори и да изготвят прогнози с много голяма точност. В зависимост от индивидуалните характеристики на обектите подобни системи могат да се изплатят и за срокове, по-кратки от година, което ги прави привлекателна инвестиция.  Мартин ГЕОРГИЕВ ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 69


CMYK Фасилитис стр. 70

Почистване

Годишният разход по почистване на една сграда се равнява на 3 до 5% от цялата сума по построяването.

Чисти сгради чисти сделки Почистването на сградите като инвестиция в собствения имидж и бизнес успех

Г

ОДИШНИЯТ РАЗХОД ПО ПОЧИСТВАНЕ на една сграда се равнява на 3 до 5% от цялата сума по построяването и варира в зависимост от нейното обзавеждане. Елементарната равносметка за това, че същите тези разходи след двайсетина години ще догонят цялостната строителна инвестиция, насочва фасилити мениджърите към един по-задълбочен анализ на темата „Почистване”. Това, че разходите по почистване на една

70 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

сграда надхвърлят тези по енергийното й захранване, е отдавна приет факт и не изненадва никого. Цените на енергията като цяло трябва да се повишат наистина драстично, за да се обърне посоката на неравенството. Целта е клиентът да се чувства като крал в изрядната заседателна зала или офис или от гледна точка на приятната работна атмосфера и постигането на уют на работното място. Едно първокласно внушение чрез безупречна чистота и хармония се е превърнало от подразбираща се подробност в предпоставка за успех. Отношенията в тази ситуация напомнят много за тези между домакин и гост. В случая определящи са и бизнес интересите на двете страни. „Гостът” трябва да се почувства уютно, той трябва да бъде предразположен към бизнес. Това важи не само за отделни салони, но и за целите постройки. Една чиста сграда създава първите асоциации за едни чисти, прозрачни бизнес отношения. Под почистване на сграда се разбира изпълнението на постоянно протичащи и повтарящи се почистващи дейности, провеждани често от външна специализирана фирма, която гарантира изрядния вид и хигиената на обекта както отвътре, така и отвън. Дали всекидневно или на определени интервали по специално изготвен план-график, целта на една фирма, заела се с този обект, е да задоволи изискванията за чистота. Нещо повече - тя трябва да го направи така, че никой да не забележи присъствието и дейностите й. Илюзията за една сграда, която не се променя, не се захабява и не зависи от климатичните условия, трябва да се запази. Така работният процес протича незасегнат. За целта се изисква предварително проучване и категоризиране на типа почистване: основно или по-скоро повърхностно. Предвид се взема и степента на занемареност в различните видове помещения, за да се определи честотата (интервалите) на протичащите операции по почистване. Бюра и административни сгради, училища, въобще сгради, посещавани от много хора и подложени на различни източници на замърсяване, трябва, разбира се, да бъдат основно и редовно почиствани, за да се поддържа едно високо хигиенно ниво, а помещенията и площите да останат привлекателни за всички използващи ги. На базата на първоначалния анализ на необходимостта и условията, може да бъде изготвен индивидуален рамков профил на всеки клиент, който, съобразен с неговите желания, да бъде превърнат от


CMYK Фасилитис стр. 71

Почистване

След двайсетина години разходите за почистване достигат размера на строителната инвестиция.

Да подобрим мотивацията на работното място, като го направим приятно и чисто.

фасилити мениджърите в цялостен план за почистването с включени конкретни времеви и финансови стойности. Една професионално изготвената оферта с информация за различните видове предлагани услуги позволява на почистващата фирма да покаже какво предлага, защо е по-добра от другите. От друга страна, така се улеснява потенциалният клиент сам да открие нуждата от подобен род услуга в своя офис, бизнес център или предприятие. Подобен род услуга трябва да бъде възприемана като принос към продуктивността, ефективността и следователно успеха на фирмата. Качественото почистване на сградата гарантира не само отстраняване на слабо място, а също и дългосрочното контролиране на чистотата със съответните професионални техника и препарати. Целта е намаляване на разходите и в същото време създаване на добър имидж. Това се отнася с

Подобен род услуга трябва да бъде възприемана като принос към продуктивността и ефективността.

пълна сила за сгради като тези на детските градини, училища, болници или заведения за хранене, чийто приоритет винаги е хигиената и спазването на законовите изисквания в тази сфера. Друг важен аспект за икономическите ползи на фирмата засяга директно нагласите на работещите в почистваните помещения. В едни редовно почиствани офиси или административни сгради работят най-мотивираните назначени. Да се инвестира в сградите и чрез чистотата им не звучи така налудничаво предвид удължаването на експлоатационния им период и по този начин непряко да се запази стойността им. Резултат от правилно проведения фасилити мениджмънт е най-добрият подход към качествената поддръжка на сградата - било със собствени трудови ресурси или чрез външна фирма. Крайната цел е намирането на концепция, която ще минимализира разходите.  Илиян ДАЛАКЧИЕВ

Бориван – за да сте на чисто… ПРОФЕСИОНАЛНО ПОЧИСТВАНЕ  Административни сгради  Производствени помещения  Офиси  Жилища

... и всеки ден за вас да бъде празник

02/ 931 16 20 0886 52 00 55 www.borivan.com

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 71


CMYK Фасилитис стр. 72

Климатизация

Климатици на природен газ Основен плюс са ниските разходи за опериране и поддръжка и по-дългото време за експлоатация

Климатиците на природен газ имат очаквано време на експлоатация от 20 години с минимална поддръжка

Б

ЪРЗОТО РАЗПРОСТРАНЕНИЕ НА КЛИМАТИЧНИ ИНСТАЛАЦИИ в страната

през последните години в комбинация с някои странични фактори доведе до няколко важни резултата. Вследствие на високите температури включването на охладителните системи доведе до нетипично високо потребление на национално ниво и допринесе в голяма степен за няколкото кризисни ситуации в националната преносна електрическа мрежа. Върховото потребление се увеличи, а с това и сметките за енергия на консуматорите - индустриални, комерсиални и битови клиенти. Със скока в цената на електричеството ефектът се усили допълнително. Два са очевидните начини да се уравновесят негативните ефекти по отношение на натоварването на преносната мрежа и на разходите на потребителите намаляване на използването на климатичните инсталации или използване на алтернативни технологии. Докато едва ли при растящите температури през лятото хората охотно ще си спират климатиците, инсталациите на природен газ предлагат алтернативна технология, която изглежда

72 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

способна да предложи разходно ефективно решение за вентилацията на сгради и помещения.

Плюсовете и минусите на употребата на природен газ Природният газ е между най-евтините източници на енергия. Най-често употребата му се ограничава до отопление на пространства (и/или готвене при битовите клиенти). В последното десетилетие развитието на технологиите за замразяване, охлаждане и контрол на влажността доведе до създаването на конкурентни вентилационни системи с ясни предимства. Основен плюс са ниските разходи за опериране и поддръжка в комбинация с по-дългото време за експлоатация. Модерните системи използват с до 30% по-малко енергия от предишното поколение климатици на природен газ и имат очаквано време на експлоатация от 20 години с минимална поддръжка. Въпреки това основната пречка пред разпространението остава цената на инсталациите, която е много по-скъпа от тази на електрическите. £74


CMYK Фасилитис стр. 73

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 73


CMYK Фасилитис стр. 74

Климатизация

Климатици на... 72£ Ключов фактор при избор между двата варианта е времето, за което разликата в цените ще се изплати от реализирани спестявания благодарение на употребата на природен газ. След подобренията в охладителните системи на природен газ това време намалява и съответно разходите за оборудване се изплащат сравнително бързо. Естествено фактор тук са и възможностите, които доставчиците предлагат за различни методи на изплащане на инсталациите. По отношение на цената за офисни или апартаментни комплекси, болници, хотели, училища и т.н. трябва да се имат предвид и тенденциите в цените на енергията. Либерализацията и растящата конкуренция там се очаква да доведат до все по-ниски цени в периоди на ниско потребление, но за сметка на увеличение на върховите тарифи. Тъй като голяма част от охлаждането на сградите се случва точно във върхови моменти, новината не е особено добра за бизнеса. Извън финансовите съображения в полза или вреда на природния газ трябва да се отбележат други три фактора. На първо място, климатичните инсталации допринасят освен за охлаждането на пространствата и за подобряване на качеството на въздуха. На втор��, използването на природен газ е побезвредно за околната среда в сравнение с електричеството. Накрая, избягването на употребата на електричество в моментите на върхово потребление играе и позитивна роля за преносната и разпределителната електрическа мрежа на локално и национално ниво. При кризите, които се случиха в България и на Балканския полуостров като цяло това лято, това означава и намален риск от липса на захранване и охлаждане през най-горещите летни дни.

Как работят климатиците на природен газ Климатичните инсталации на природен газ представляват абсорбционни охладители, изградени от генератор, абсорбер, помпа и топлообменник. Охладителният ефект се постига чрез изпаряване на течност (хладилен агент) при ниско налягане и кондензацията на течност (абсорбционен агент) при високо. Работата на охлаждащите системи е в абсорбционен хладилен цикъл с хладилен агент амоняк и абсорбционен агент вода. Алтернативно при някои водоохлаждащи абсорбционни системи се използва вода за хладилен агент и нетоксичен литиев бромид за абсорбционен агент. И амонякът, и литиевият бромид са екологично безопасни вещества и използването им намалява вредните 74 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Модерните системи използват с до 30% по-малко енергия от предишното поколение климатици на природен газ и имат очаквано време на експлоатация от 20 години с минимална поддръжка.

отпадъчни газове, типични за механичните системи. Специфично за климатичните системи на природен газ е, че не използват компресори, а топлообмен и разлики в налягането за двигателна сила. Ефективността и ниските разходи за поддръжка и опериране се дължат на използването на помпа вместо компресор и на топлообменния процес, чрез който топлината се възстановява и насочва обратно към генератора. Топлината за абсорбционния процес може да се доставя директно от изгарянето на газа или да се добива от отделяната при когенерация гореща вода или пара.

Наличните технологии Системите на природен газ са по-ефективна алтернатива, но не са единствена. Растяща популярност добиват и хибридни системи, в които природният газ действа в комбинация с електрическа енергия, пара или гореща вода. Хибридните технологии включват комбинация от електрически и газови охладители. Те предлагат гъвкавост при избора на енергиен източник и използването на този, който към момента предлага найикономично функциониране на системата. На практика климатичната инсталация може да се настрои да оперира на газ, когато тарифата за електричество е върхова, и да преминава към електричество, когато цената е по-ниска. Друг аспект, на който трябва да се обърне внимание, е и комфортът, който климатикът предлага. В зависимост от нуждите на помещенията в комбинация с технология за съхраняване на топлината, поддържане на нивото на влажността на въздуха и комбинирани системи на газ и електрическа енергия климатичните охладителни системи на природен газ могат да предложат пълен комфорт и енергийна ефективност. Поглед към предлаганите и достъпни вентилационни и климатични технологии на природен газ в България показва няколко неща. На първо място, предлагат се безопасни отоплителни и охладителни системи, предназначени за помещения с различна големина. Различни системи са пригодени за индустриални помещения и халета, цехове, салони и места, в които вътрешен монтаж не е подходящ. Повече разнообразие има при отопляващите системи (радиатори и апарати), докато все още има лимитиран избор на по-малко популярните климатици на газ. Изборът включва климатици с отоплителен и охладителен модул с възможност за работа отделно и едновременно. Инсталациите са подходящи за индустриални, обществени и битови сгради, както и помещения с целогодишен контрол на температурата като метрологични зали, лаборатории и т.н.   Венцислав ТОПУЗОВ


CMYK Фасилитис стр. 75

Куриерски услуги

Пазарът в България По данни на КРС приходите от НПУ за 2006 г. възлизат на 111 млн. лв

Н

ЕУНИВЕРСАЛНИТЕ ПОЩЕНСКИ УСЛУГИ (НПУ) в България стартират още през 80-те и 90-те години на XX век. Развиването на бизнес отношенията в страната, необходимостта от бързи връзки между отделни физически лица и институции изпращането и получаването на документи за кандидатстване в университет или нова работа, договори, фактури са предпоставки за появата на услуги, които скъсяват междуградските и международните разстояния и пестят много от личното време. През 1990 г. са регистрирани първите родни куриерски фирми като „Ин тайм” и „Интерлогистика”. DHL, която е представител на чуждестранните куриерски фирми у нас, се представлява в България от агенти още от 1985 г., а през 1991 г. регистрира първите си офиси в страната. През последните три години се наблюдава прогресивно нарастване на пазара на НПУ. За 2006 г. са регистрирани седем частни куриерски фирми, като общият им брой до момента е над 55. Нарастването на конкуренцията дава отражения и на допълнителните компоненти като сигурност, бързина на доставката и др. Надеждното доставяне е от особено значение най-вече когато става въпрос за фирмени или лични книжа и документи. Повечето фирми предлагат и допълнителни услуги като:  Проследяване и застраховане на пратки по време на транспортиране, в случай че клиентът предварително е заявил това  Обратна разписка  Приемане на късни поръчки, обикновено до 20:00 ч.  Приоритетна доставка в неработен ден/час, вземане на пратка в неработен ден/ час (включително официалните празници)  Пратка с фиксиран час за вземане или доставяне. НПУ предлагат няколко вида обслужване в зависимост от населеното място, срока, за който трябва да бъде предадена поръчката, и най-изгодната цена.

По данни от КРС приходите от НПУ за миналата година възлизат на 111 млн. лева, а общият обем на приходите от пощенски услуги е 166 млн. лева. Общият формиран трафик за годината се равнява на около 161 млн. пратки.

адреса на подателя, а получателят идва до офиса на куриерската фирма, за да си я вземе  Офис-офис - подателят оставя пратката на адреса на куриери, получателят взема пратката от адреса.

Междуградски куриерски услуги:  Суперекспресна услуга - доставка в същия работен ден, ако заявката е дадена не по-късно от 9.00/10.00 ч. (отделните фирми имат различни изисквания за часа)  Експресна услуга - на следващия работен ден от подадената заявка. Към допълнителните компоненти, които предлага НПУ, се отнасят и:  Разнос на месечни извлечения  Разпространяване на рекламни материали и билети  Обслужване на медицински пратки  Някои от фирмите предлагат отстъпки при сключване на договор. Според годишния доклад на Комисията за регулиране на съобщенията (КРС) за пазара на пощенските услуги през 2006 г. се очаква броят на регистрираните частни оператори през 2007 г. да надмине 60. Също ще се увеличи броят и на лицензираните оператори. „Тип-топ куриер“ АД, „Еконт експрес” ООД и „МИБМ експрес” ООД са лицензирани да предоставят услуги и от обхвата на универсалната пощенска услуга (УПУ). Бързото нарастване на пазара на НПУ води до началото на либерализацията на пощенските услуги и у нас. Така частните оператори ще включат в услугите си и „забранения” в момента сегмент на писма до 150 г (до 50 г от 2007 г.). Решението на Европейската комисия е 2009 г. да е началото на либерализиране на сектора на пощенските услуги. Николета АНГЕЛОВА

Градски куриерски услуги:  Суперекспресна услуга - до 60 минути от заявката  Експресна услуга - до 90 мин. от заявката  Бърза услуга - до 3 часа от заявката  Стандартна (обикновена) услуга - на следващия работен ден от вземане на поръчката. Градските услуги предоставят избор за подаване и получаване на пратката:  Врата-врата - куриер взема пратката от адреса на подателя и я предава на получателя  Врата-офис - куриер взема пратката от

ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 75


CMYK Фасилитис стр. 76

Нормативна уредба

SOX във фасилити мениджмънта SOX предразполага фасилити мениджърите към по-иновативно мислене

С

ЛЕД УТИХВАНЕТО НА СТРАСТИТЕ, породени

от скандалите с двете американски компании Enron и WorldCom, стана ясно, че трябва да се вземат мерки за предотвратяването на такива огромни финансови измами и тяхното влияние върху обществеността. През 2002 г. двамата законодатели сенатор Пол Сарбан (Paul Sarbanes) и Майкъл Оксли (Michael G. Oxley) са внесли за разглеждане закон, който по-късно е наречен на тяхно име Sarbanes-Oxley Act, или за по-кратко SOX. Този закон също така е известен и като закон за счетоводна реформа за публичните компании и защита на инвеститорите. Законът е приет от Сената и Камарата на представителите без възражения. Законът е насочен към пресичането на случаите на корпоративно и счетоводно мошеничество, както и да установи потвърди условия за листване на компаниите на Американската фондова борса. SOX е приет като федерален закон на 30 юли 2002 г. Неговата основна цел е да защитава инвеститорите, като прави корпоративната информация за счетоводните и финансовите резултати поточна и сигурна. Законът обръща внимание на неща като създаването на публичната компания, одиторска независимост, корпоративна отговорност и увеличаване на финансовата прозрачност. Всяка компания, която се ли��тва на американските фондови борси и трябва да спазва Sarbanes-Oxley Act, трябва да отделя огромни средства за създаването на докладите за вътрешния контрол. Според изследване на Financial Executives International на една компания с $5 млрд. годишни продажби разходите за изпълнение на изискванията на SOX за първи път ще са 27 000 часа вътрешнофирмено време. В пари това се равнява на около $4.36 млн. Фасилити мениджмънт отделите в компаниите също не са подминати от закона. SOX има значително участие в начина, по които фасилити мениджърите си вършат работата. Ако попитаме някои фасилити мениджър какво означава SOX за индустрията, той/ тя нaй-вероятно ще ви отговори: една непрекъсната работа с документи. И ще продължи: „Проблемът не е в това, че сме си променили много оперативния начин на работа, ами в това, че сега трябва да обръщаме внимание на това да доказваме 76 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

Компаниите трябва да отделят огромни средства за създаването на докладите за вътрешния контрол

През 2002 г. сенатор Paul Sarbanes и Michael G. Oxley са внесли за разглеждане закон, който по-късно е наречен на тяхно име SarbanesOxley Act, или за пократко SOX.

точно какво правим отново и отново.” (Арт Елман, вицепрезидент, фасилитис и недвижими имоти, ADP) Това обаче не означава, че законодателството не е засегнало и фактическата дейност на фасилити мениджмънта - сред останалите неща SOX поставя строги стандарти за сигурността на помещенията, в които се съхраняват базите от данни, и за електрическото захранване на компютърното оборудване; сигурност на мрежата и наличието на политика за наличие на резервни копия на данните. А условието в SOX компаниите да поддържат/пазят всички важни записи и комуникацията - включително и електронна поща - принуждава компаниите да добавят допълнителен капацитет за съхранение на данни. Но това не е всичко - знаем добре, че обикновено мястото в една сграда никога не достига. А според изискванията на SOX цялата хартиена документация трябва да се съхранява, което допълнително намалява използваемата площ.


CMYK Фасилитис стр. 77

Нормативна уредба

SOX усложнява и някои от всекидневните дейности на фасилити мениджърите.

Въпреки голямата част от въздействието, което SOX има върху фасилити мениджмънта, все още има много неясноти.

SOX е създаден с цел установяване на по-твърди условия за листване на компаниите на Американската фондова борса

Но по-големият проблем идва с изискването на SOX да се документира всичко изчерпателно - дейности, срещи, проекти, разходи, формални срещи - отначало докрай посредством протоколи от срещи, електронна поща, доклади, договори, фактури. Това се равнява на стотици часове, през които трябва да се документира всяка стъпка на всеки един проект. SOX усложнява и някои от всекидневните дейности на фасилити мениджърите като сключване на договори, участване в търгове, управление на капитала. Наблягайки върху етиката, SOX предоставя нови мотиви на компаниите да установят една отворена и конкурентна политика по отношение на избора на доставчици и да се придържат към нея. Въпреки че законът не съдържа като цяло изисквания по отношение на договарянето, сключването на договори и наддаване в търгове, според специалистите процесът по договаряне е от изключително значение и той трябва да се контролира максимално, за да бъдат смекчени рисковете от измами.

Прилагането на изискванията от Секция 404 на SOX означава, че организацията трябва да подсигури и адекватен вътрешен контрол не само на собствените си процеси, но и на тези на нейните подизпълнители или доставчици на услуги. За да бъде спазено това условие, трябва или да се оценяват вътрешните контролни механизми на всяка външна компания директно, или ако има изготвен и публично достъпен доклад за направен одит на съответната компания. Но тъй като фасилити мениджърите обикновено избират външните партньори по тяхната квалификация и по цената, следва въпросът дали тези компании са готови да изпълнят изискванията на SOX. Законът Сарбан-Оксли има ефекта на вълната - публични компании изискват от трети компании, дори и от такива, които не са публични, да внедряват контроли в дейността си, които са подобни на тези, които самите те са длъжни да изпълняват в ежедневната си работа. Оттук идва и един от най-положителните ефекти на SOX - подобряване на качеството на работа по цялата верига и засилен контрол върху изпълнението на задълженията. В допълнение към горепосочените неща SOX има голям ефект и върху финансовата страна на фасилити мениджмънта. Процесите по разплащане на задълженията към доставчиците, проследяването на плащанията на наемите, фиксираните разходи и други - всички те трябва да бъдат много добре описани, за да могат да издържат на вътрешния одит. Фасилити мениджърите трябва да бъдат готови да потвърждават и конкретизират всички капиталови разходи и прогнозни бюджети за бъдещето. Това ще допринесе до по-голяма прозрачност в работата на фасилити мениджмънт отделите във фирмите. Въпреки голямата част от въздействието, което SOX има върху фасилити мениджмънта, все още има много неясноти. Според фасилити мениджърите на фирми, които попадат под закона SOX, той се намесва освен в ежедневната им работа и в цялостната работа на отделите им. SOX обаче предразполага мениджърите и към по-иновативно мислене. Например за нуждите на закона на някои фасилити мениджъри им се е наложило да намерят начин да измерят и документират неща, които в миналото се е смятало, че не е нужно да се прави или е било невъзможно. Например амортизацията на сградните системи като резултат от използването им от наематели след работно време. Технически това изхабяване на системата трябва да бъде описано, да се види размерът на изхабяването и да се отрази във финансовите отчети на компанията. Фасилити мениджърите ще продължават да интерпретират по различен начин широките изисквания на закона по един или друг начин. Тук обаче се крие и едно от големите разочарования на мениджърите относно SOX - в закона няма точно определени граници, не е ясно кога нивото на постигнатата прецизност е достатъчно, за да бъде компанията в съответствие с изискванията на закона.  Петър ТАШЕВ ОКТОМВРИ 2007 ФАСИЛИТИС 77


CMYK Фасилитис стр. 78

Проучвания

Аутсорсинг Дизайнът и архитектурата са сред дейностите, които най-често са били аутсорсвани от компаниите

С

ПОРЕД ПОСЛЕДНОТО ПРОУЧВАНЕ

на Международната фасилити мениджмънт асоциация - “Поглед върху аутсорсинга във фасилити мениджмънта” (An Inside Look at Outsourcing Research Report #27), все повече фасилити мениджъри вярват, че могат да се спестят средства и да се подобри качеството чрез аутсорсване на част от дейностите. Проучването е било проведено онлайн сред 4816 асоциирани членове на асоциацията от Северна Америка, включително и 316 канадски представители. Те са били избрани на случаен принцип и са получили имейл с покана да попълнят въпросника. От тях 487 са се включили в изследването, което е около 10% от всички участници. Голяма част от мениджърите смятат, че аутсорсването на дейности може да бъде решение на част от проблемите им само ако те намерят правилния контрактор. Това проучване е имало за цел да допълни и разшири изводите за важността на аутсорсинга, направени по време на изследванията от 1993 и 1999 г. Ключовият момент преди решението за аутсорсинг е дефинирането на основните бизнес процеси. Трябва да се определят кои процеси са наистина ключови за основния бизнес и останалите да бъдат аутсорснати. Успешният аутсорсинг на дейности зависи в голяма степен от определянето на качеството на изпълнението. Фирмите трябва да дефинират търсения ефект и да поставят ясни цели за постигане. Фокусът при дефинирането на целите и съответно при избора на доставчик трябва да е върху стратегическите мотиви на компанията. Днес 15% от мениджърите заявяват, че аутсорсват всички или повечето от дейностите, докато през 1993 г. този процент е бил едва 3%. Две от всеки пет компании заявяват, че са се отказали от услугите на външни фирми, за да могат да си възвърнат контрола - върху качеството на изпълнението, върху определянето на разходите, върху времето за отстраняване на повредите. Забелязва се и друга тенденция в поведението на фасилити мениджърите през последните години намалява рязко и наемането на специализирани фирми за извършване на само една или няколко услуги от 91% през 1993 г. до 77% през 2006 г. Според Шари Епщейн, асоцииран ръководител на проучването, „аутсорсингът е еволюирал в една общоприета практика при управлението на дейностите по фасилити мениджмънт. Все повече организации се опитват да сключват по-дългосрочни договори с един доставчик на услуги и да намалят броя на контракторите си”. Повече от половината компании твърдят, 78 ФАСИЛИТИС ОКТОМВРИ 2007

INTERNATIONAL FA CILITY MA NAGEMENT ASSOCIATION

AN INS IDE L O O K AT F M O UTS O URC I NG RESEA RCH REPORT #27

Днес 15% от мениджърите заявяват, че аутсорсват всички или повечето от дейностите, докато през 1993 г. този процент е бил едва 3%.

При избора на аутсорсинга като бизнес подход най-трудното е осигуряването на постоянно ниво на качеството и доверие към контрактора.

че са спестили значителни средства чрез аутсорсване и една трета от компаниите са забе��язали значително подобряване на качеството на извършваните услуги. Дизайнът и архитектурата са сред дейностите, които най-често са били аутсорсвани от компаниите - над 90% от участниците в проучването. След тях се нареждат почистването със 77%, оценка на собствеността - 72%, и поддръжка на пътища/паркинг/гаражи със 70%. За периода 1993 - 2006 г. дейността, която е отбелязала най-голям растеж при аутсорсването, е поддръжката на комуналните услуги с растеж от 23%. Основните причини, поради които мениджърите прибягват до аутсорсване на някои от дейностите, са предимно финансови - намаляване и контролиране на разходите. От значение е и възможността с по-малко персонал и съответно помалко разходи за обучение да се справят с останалите дейности.  Петър ТАШЕВ


CMYK Фасилитис стр. 79


CMYK Фасилитис стр. 80


f0703