Page 1

SEASIDE GOLF SINCE 1934

G EN ERA L P L A N FÖ R U T V E C KLI N G AV RYA


INNEHÅLL 1. BAKGRUND 2. VISION 3. MÅL 4. VARFÖR 5. VAD SKALL GÖRAS / ÅTGÄRDSPLAN

5.1.1. BANAN

5.1.2.TRÄNINGSOMRÅDE

5.1.3. BYGGNADER

5.1.4. ENTREPRENÖRER

5.1.5. PROFIL

5.1.6 FOKUS

6. KOSTNADER 7. GENOMFÖRANDE/TIDSPLAN

7.1. ALTERNATIV 1, SUCCESIV

7.2. ALTERNATIV 2, SNABB

7.3 STYRELSENS UPFATTNING

8 FINANSIERING 9 SLUTSATSER / SAMMANFATTNING


1.BAKGRUND: Styrelse, ledning och diverse kommittéer i Rya Golfklubb har under de senaste 4-5 åren aktivt arbetat med ett projekt som syftat till att ta fram en vision för och en plan på hur anläggningarna på Rya borde utvecklas. Initialt fokuserades det mesta av arbetet på att utveckla själva banan och på höstmötet 2007 utsågs ett banutskott som i samarbete med arkitektfirman Hawtree Ltd under 2008 arbetade fram ett förslag till förändring av banan. Detta presenterades för medlemmarna under våren och sommaren 2008 och på höstmötet 2008 beslutas att anlägga tre nya hål på det s.k. östra fältet.Tyvärr försenades byggstarten till 2010 på grund av att en arkeologisk undersökning måste genomföras. Under processens gång har det visat sig nödvändigt att utvidga perspektivet till att gälla en utveckling/renovering/vitalisering av hela anläggningen. Det ansågs inte meningsfullt att tala om en genomgripande förändring av banan om inte andra aspekter på vår anläggning också kommer med i bilden. Styrelsen fick därför vid höstmötet 2009 i uppdrag att utveckla en generalplan för utveckling av Rya. På ett medlemsmöte i juni 2010 presenterades Masterplanen för banan och en uppdatering av hur arbetet med Generalplanen fortlöpte. En delrapport lämnades även på höstmötet senare samma år. Projektarbetet har alltså bedrivits i etapper med kontinuerliga avstämningar för att inhämta synpunkter från Ryas medlemmar och aktieägare. Med hjälp av bl. a enkäter, hearings, utställningar och presentationer på medlemsmöten har bilden av ett ”nytt” Rya successivt vuxit fram. Under arbetets gång har det i olika sammanhang framkommit synpunkter om att anläggningens ursprungsvärden, dess unika karaktär och goda rykte skulle förstöras vid en förändring. Styrelsen och ledningen har lyssnat på dessa synpunkter och arbetat med utgångspunkt från att Ryas ursprungliga karaktär skall utgöra fundament även för det framtida Rya. Rya har sedan 1934 utvecklats och formats i olika omgångar och har skiftat karaktär många gånger under årens lopp. Utvecklingen har i mångt och mycket skett ad-hoc. Mycket har blivit bra, men många och kostsamma misstag har också begåtts. För att kontinuerligt kunna investera i anläggningen och göra det med en sammanhållen tanke om vad slutresultatet skall bli krävs en tydlig och långsiktig plan. Det förslag till utvecklingsplan som nu tagits fram och presenteras nedan har sin plattform i en tydligt formulerad vision om vad Rya skall vara. De aktiviteter, förändringar, åtgärder, investeringar, etc. som skall genomföras, skall styras av den vision och de mål som upprättats.Det är styrelsens absoluta uppfattning att för att ytterligare förhöja klubbens attraktionskraft, öka värdet i medlemmarnas investering och för att uppnå den uttalade visionen krävs inte enbart en utveckling av banan utan av hela anläggningen. Mot bakgrund härav har styrelsen formulerat följande vision och mål.


2.VISION: Rya Golfklubb skall vara en av landets ledande golfanläggningar och medlemsklubbar och ha en utpräglad seaside/links karaktär. Slogan skall vara ”Rya-Seaside golf since 1934” Det unika läget vid Öresund skall utnyttjas maximalt för att skapa en totalupplevelse av hög kvalité och anläggningen skall svara upp mot högt ställda krav på finish och kvalitet. Anläggningen skall primärt vara till för och finansieras av dess medlemmar, men öppen för gäster och sponsorer.


3.MÅL: Samtidigt som dess medlemmar skall uppfatta den som både tillgänglig och prisvärd skall Rya Golfklubb vid en objektiv bedömning av svenska golfanläggningar tillhöra de 10 bäst rankade. (Golf Digests årliga ranking är utgångspunkt)


4.VARFÖR EN FÖRÄNDRING? Vid en studie av hur omvärlden ser på Rya Golfklubb kan man konstatera att Rya tappat mark de senaste åren. I t.ex. Golf Digests årliga ranking av golfanläggningar har Rya mellan 2008 och 2010 fallit 10 placeringar till plats 26 i Sverige. Det är ingen dålig placering, men speglar enligt styrelsen inte den potential som finns på Rya. Rankingen som sedan ett antal år omfattar hela anläggningar kan ibland upplevas som subjektiv och är förstås ingen exakt vetenskap. Den visar dock att vi försämrat oss jämfört med andra bra anläggningar i Sverige. Det finns kanske inget entydigt svar på vad detta beror på, men en av anledningarna är att vi inte längre lyckas leva upp till de krav på kvalité som dagens och morgondagens spelare har på en högklassig anläggning och utmanande bana. Rankingen bygger på ett antal olika faktorer såsom design/strategi, kondition/finish, estetik, bansträckning/routing, atmosfär/tradition och klubbhus. De olika områdena har olika värderingsgrad med en maximal totalpoäng om 80. Summan för Rya Golfklubb är 52. Inom samtliga delområden ser vi stora möjligheter till förbättringar. Mycket kan göras inom ramen för befintliga resurser och utan större investeringar.Vi kan och skall bli kostnadseffektivare. En av de viktigaste parametrarna handlar dock om banan, dess design/strategi och routing/ bansträckning. Inom just dessa områden betraktas Rya som tämligen medelmåttig. För att förbättra denna del krävs ingrepp och förändringar i banan. En annan anledning till förändring är naturligtvis den återkommande frågan om säkerheten på vår bana. Inom det begränsade markområde som klubben har till sitt förfogande har man aldrig fullt ut lyckats få bukt med de säkerhetsproblem som finns. I det förslag till utveckling av banan som nu presenteras får vi en starkt förbättrad säkerhet, men också en tydligare och mer genomarbetad produkt som är uppdaterad och anpassad till dagens krav på kvalité. Som medlem i Rya skall man vara stolt över sin klubb och anläggning. Ett led i detta är att göra Rya till en mer utpräglad medlemsklubb där strävan skall vara att återskapa klubbkänslan, klubblivet och på så sätt öka mervärdet för dess ägare och medlemmar. Sist, men inte minst finns det en finansiell dimension som inte skall förringas. Aktieägarna i Rya AB har investerat i och är ägare till en anläggning med ett väsentligt ekonomiskt värde. Att vårda dessa värden och utnyttja de potentialer som finns att öka värdet på ägarnas investering är sund ekonomi. Det ökar möjligheterna att hitta nya medlemmar som är villiga att investera i och förvärva de aktier som de medlemmar som lämnar klubben vill avyttra. Att låta den negativa utvecklingen fortsätta vore kapitalförstöring.


5.1. VAD SKALL GÖRAS Den övergripande målsättningen med Generalplanen är att till gagn för ägare och medlemmar realisera klubbens vision, primärt innebärande att Rya skall vara en av landets ledande golfanläggningar, ha en utpräglad seaside/links karaktär och vara rankad bland top 10 i Sverige. FÖR ATT UPPNÅ DETTA MÅSTE FÖLJANDE OMRÅDEN ÅTGÄRDAS:

1. Banan skall uppgraderas och anpassas till dagens utrustning, moderna krav på kvalité, säkerhet och de riktlinjer som framtagits gällande miljöanpassning. 2. Samtliga träningsområden skall utformas och anpassas så att de överensstämmer med banans design, kvalitet och karaktär. Byggnader och utrustning för träning skall vara moderna och tilltalande. 3. Entrén till anläggningen skall vara välkomnande och spegla högt ställda förväntningar om en fin golfupplevelse 4. Klubbhus och övriga byggnader på anläggningen skall vara väl anpassade och tillgängliga för de ändamål som medlemmar och gäster kräver. 5. En tydlig ”profil” skall tas fram och omfatta såväl bildspråk, grafik, design, färgval, etc. i syfte att kunna kommunicera en tydlig och kontinuerlig Rya-känsla. 6. Klubben skall i första hand själv driva och kontrollera de olika områden som omfattas av verksamheten, som t.ex. krog, shop och träningsverksamhet så att klubbens egna värderingar kan få tydligt genomslag och att vi därigenom kan säkerställa/kvalitetssäkra ”varumärket” Rya. 7. Klubben skall bedriva en komplett idrottsverksamhet men sällskapsspel är den viktigaste beståndsdelen och främsta attraktionskraften för klubben. Tävlings- och seriespel organiseras i sådan omfattning att det lämnar ett betydande utrymme för sällskapsspelet. 8. Anläggningens personal skall utbildas och tränas så att man förstår, kommunicerar och utför sitt arbete med hög kvalitet och känsla för finish.


5.1.1. BANAN Med hjälp av en av världens mest renommerade bandesigners, Hawtree Ltd, har en ”ny” uppgraderad golfbana tagits fram. Den ”nya” banan presenteras separat i Bilaga 1, men innebär i korthet följande. •

Banan blir par 72 och från tee 58, 5 791 meter, genom att tre nya hål på östra fältet ersätter tre befintliga. Detta möjliggör en förändring av några av övriga befintliga hål.

Några av de befintliga hålen breddas och skiljs från varandra för att öka säkerheten.

Spelordningen förändras så att dagens hål nummer 5 blir hål nummer 1 med startkur och på så sätt får en naturlig position i förhållande till träningsområdet.

Banans avslutningshål blir nuvarande nummer 3, ett naturligt avslutningshål med närheten till vattnet och i direkt anslutning till klubbhuset.

Träningsområdet samlas i en sammanhållen logisk enhet som samtidigt utgör en naturlig ”entré” till anläggningen.

Tee-områdena utökas (5 tees/hål) så att banan kan spelas från varierande längder och därigenom bli attraktiv för alla typer av spelare.

Greener och greenområden förändras så att greenerna blir något mer ondulerade och konstrueras enligt USGA metoden för naturlig avrinning och bra dränering. Härigenom ökas spelbarheten på greenerna.

Samtliga greener sås med samma gräsart så att bollrullen på greenerna blir densamma på hela banan.

Vegetationen på och runt banan beskärs, tas bort och - eller nyplanteras så att ”seaside-känslan” upplevs på i stort sett alla hål runt banan.

Flera av hålen blir mer intressanta och anpassas för att tilltala både högoch låghandicappare.

Området norr om östra fältet exploateras i samarbete med kompetent entreprenör och bebyggs med t.ex. 15-20 ”villor”. Likviden från exploateringen används för att finansiera utvecklingen av Rya.

I samband med banförändringarna skall största möjliga anpassning göras så att god driftekonomi och personalsnål drift uppnås.

En uppgradering av banan enligt Hawtrees förslag kan ske på olika sätt och med olika ekonomiska konsekvenser. Oavsett vilket alternativ som väljs bedöms kostnaden för ett sådant projekt att hamna någonstans mellan 12-15 miljoner i dagens penningvärde exklusive startkur.


5.1.2. TRÄNINGSOMRÅDE •

En anpassning av träningsområde, anläggande av arbetsplats för tränarna och en renovering av driving rangen genomförs.

Driving range fältet utjämnas så att hela fältet blir synligt från utslagsplatserna.

Målområdena synliggörs och markeras tydligare.

Ett större antal utslagsplatser under tak anläggs, eventuellt med infravärme

Bollmaskiner och ”skjul” för utrustning, traktorer etc. moderniseras.

”Studio” för inomhusträning och ”arbetsplats” för instruktörer uppförs.

Kostnaden för att uppgradera träningsområdena bedöms till ca 2-3 miljoner kronor i dagens penningvärde.


5.1.3. BYGGNADER Vad gäller klubbhus och övriga byggnader så är klubben relativt väl tillgodosedd och standarden rimligt hög. Allmänt gäller dock att finish, städning, etc. kan förbättras så att allmänintrycket höjs och utnyttjandegraden kan förbättras väsentligt Följande förbättringar/förändringar bör genomföras. •

Klubbhusets karaktär behålls i stort, men ökad ”klubbkänsla” eftersträvas vid framtida förändringar.

Ytterligare utrymme för förvaring av bagar och vagnar byggs.

Restaurangområdena utomhus utvidgas och utrustas så att närheten till hav och strand utnyttjas maximalt.

Banpersonalens utrymme renoveras eller en nybyggs. Förändringar krävs ganska omgående.

Uppgradering av omklädningsrum sker kontinuerligt. Inga större åtgärder krävs i nuläget.

Bättre utnyttjande av samtliga lokaler bör ske snarast. Generellt gäller att ovanvåningarna i såväl klubbhus som omklädningsrum inte utnyttjas i önskad utsträckning.

Entré i klubbhuset förändras så att shop och reception integreras och får en mer utmärkande position, medan administration och kontor ”flyttas” in (eller upp) till mindre framträdande platser. (Se p 5.1.4.)

Ny starterkur byggs vid ny 1:a tee (nuvarande hål 5) och integreras med träningsområden. (Se även p 5.1.1.)

Kostnaden för att uppgradering/nybyggnation enligt ovan beräknas till 2-4 miljoner kronor inklusive startkur beroende på ambitionsnivå. På sikt kan övervägas om ytterligare attraktioner skall erbjudas medlemmarna. Exempel på detta kan vara gym, business area med datorer, tennisbana, swimmingpool m.m. Allt i ett led att uppnå visionen att vara en av landets ledande medlemsklubbar och skapa mervärde åt dess ägare och medlemmar.


5.1.4. ENTREPRENÖRER Klubbens långsiktiga mål bör vara att driva och kontrollera samtliga verksamheter själv för att kunna påverka och styra kvalitet, inriktning, profil etc. Erfarenheterna från senare års utläggning av dessa funktioner på entreprenad är negativ. I takt med uppgraderingen av banan och övriga anläggningen skall det utredas och fastställas hur driften i ökad grad kan genomföras i egen regi.


SEASIDE GOLF SINCE 1934

SEASIDE GOLF SINCE 1934

RECEPTION PRO&SHOP GOLFKROG

ELIN BLOHMÉ Reception

Rya Golfklubb 20mm Pl 5500, SE-255 92 Helsingborg Telefon +46 42 22 01 82 Mobil +46 708 52 24 06 Fax +46 42 22 03 94 E-post kansli@rya.nu www.rya.nu

F Ö R AT T YTTERLIGARE HÖJA KVALITETEN PÅ BANAN BEHÖVER VI YTTERLIGARE E T T A N TA L ELDSJÄLAR

BANGUIDE

För mer information gå in på vår hemsida www.rya.nu


5.1.5. PROFIL För att kontinuerligt kommunicera den speciella ”Rya-känslan” har en tydlig profil- och designmanual tagits fram. Denna skall införas i all kommunikation och utgöra en plattform för all estetik inom anläggningen. Manualen är i huvudsak ett internt arbetsdokument som skall användas av samtliga verksamma enheter på anläggningen. Profil – och designmanualen utgör Bilaga 2 till generalplanen.


5.1.5. FOKUS Verksamheten skall primärt vara till för klubbens medlemmar. Sällskapsspel utgör basen för den idrottsliga utövningen och skall styra tillgänglighet, tidsbokningssystem etc. •

Nya tidbokningssystem skall gynna medlemmarnas tillgång till banan och vara så konstruerade att de upplevs som rättvisa för majoriteten av klubbens medlemmar.

Greenfeespel skall begränsas och prissättas aggressivt. Utbytesverksamhet skall begränsas.

Verksamheten skall kvalitetssäkras och benchmarkas i relevanta nyckeltal. Medlemsenkäter skall genomföras löpande och ge underlag för ledning, kontroll och förändring.

Drift och förvaltning skall bedrivas kostnadseffektivt.


6. KOSTN ADER Att förnya och utveckla Rya som beskrivet ovan är kostsamt. Exakta kostnader är omöjliga att ange på detta stadium och är förstås avhängigt av på vilket sätt förändringarna genomförs samt valda kvalitets- och ambitionsnivåer, men som antytts ovan torde den totala kostnaden uppgå till 16-22 miljoner kronor i nuvarande penningvärde exklusive förändringar i andra intäkter såsom greenfee och sponsorer. Banan står för huvuddelen eller cirka 12-15 miljoner, men träningsområden med tillhörande byggnader står för cirka 2-3 miljoner och övriga investeringar som förändringar i byggnader, personalutrymme, maskiner m.m. för ytterligare 2-4 miljoner. De föreslagna förändringarna är alltså ganska kostsamma, men skall ställas i relation till de investeringar som ”normalt” genomförs på Rya. Under de senaste 10 åren har det sammanlagt investerats för drygt 25 miljoner kronor i inventarier, byggnader, maskiner och bana (oräknat de pågående tre nya hålen). Hade dessa investeringar gjorts inom ramen för en övergripande vision och långsiktig plan kunde utbytet förmodas ha blivit bättre.


7. GENOMFÖRANDE / TIDSPLAN Genomförandet av den framtagna utvecklingsplanen kan ske på många olika sätt. Under resans gång har denna fråga stötts och blötts vid ett antal tillfällen. Det finns för- och nackdelar med olika tänkbara alternativ. I avsaknad av en färdig ”Masterplan” togs vid höstmötet 2008 beslut om att förändringsarbetet åtminstone tillsvidare skulle göras över tiden och inom ramen för det egna kassaflödet. Genomförandet av utvecklingsplanen kunde därför påbörjas i och med byggnationen av de tre nya hålen på Östra fältet När nu en övergripande generalplan tagits fram och framförallt en tydlig masterplan för utveckling av banan föreligger, kan två huvudsakliga alternativa sätt att genomföra de fortsatta förändringarna identifieras. 7.1. ATT GENOMFÖRA PROJEKTET SUCCESSIVT ÖVER TIDEN ENLIGT HÖSTMÖTESBESLUTET 2008. Detta innebär att målsättningen skall vara att vi har 18 hål tillgängliga för spel hela tiden och att uppgraderingen av banan kommer att ta 8-12 år. Tiden för genomförandet är helt beroende av den för stunden möjliga investeringskapaciteten, vilket genereras via det årliga positiva kassaflödet. Klubben kommer därför tillsammans med vår arkitekt från Hawtree Ltd vid varje enskild uppgraderingstillfälle ta fram ett underlag som ligger inom ramen för investeringskapaciteten. Förslaget skall sedan redogöras för och beslutas av medlemmarna vid något av de ordinarie mötena. Under tiden som banan successivt uppgraderas kan samtliga andra områden i Generalplanen etappvis ses över. Fördelar: • Mindre riskfyllt • Successiva beslut kan tas efterhand • Finansiering med eget kapital • Spelbar bana under projektet • Bättre kontroll Nackdelar: • Banan påverkad i varierande grad under ganska lång tid • Blir dyrare • Inget medialt fokus • Intäktsbortfall greenfee, sponsorer • Olika spelunderlag/gräsarter under uppgraderingen


7.2. ATT STÄNGA ANLÄGGNINGEN CIRKA 18 MÅNADER FÖR ATT UNDER DENNA TID GENOMFÖRA HELA UPPGRADERINGEN AV BANAN OCH DELAR AV TRÄNINGSOMRÅDEN. Detta alternativ förutsätter ett nytt beslut från medlemmarna och att finansieringen av projektet måste lösas på annat sätt än inom ramen för det normala kassaflödet. Under uppgraderingen kommer klubben att ha gott om tid att utvärdera andra områden inom verksamheten som skall förändras/förbättras för att uppnå den målsättning som satts upp. Fördelar: • Lägre kostnader • Banan kan tas i bruk i komplett skick mycket tidigare • Medialt fokus, ”Grand Opening” • Mindre tapp av greenfee och sponsor intäkte Nackdelar • Ganska riskfyllt • Måste finansieras externt. Kräver antingen kapitalinsatser från ägarna eller lånefinansiering (eller en kombination av dessa) • Banan helt avstängd från spel • Avtal krävs med andra klubbar för att säkerställa spel för medlemmarna Ett stort antal kombinationer av de båda alternativen är förstås tänkbara, men utreds inte närmare här. Oavsett valt alternativ kan projektstart ske tidigast år 2012 då de nya hålen på östra fältet tagits i bruk och kunnat utvärderas. 7.3. STYRELSENS UPPFATTNING: Mot bakgrund av den osäkerhet som finns kring den allmänna utvecklingen inom svensk golf, de risker som alltid finns vid genomförandet av större projekt, de begränsade lednings- och projektstyrningsresurser som finns i klubben samt risken i en hög belåning, är det styrelsens uppfattning att projektet skall genomföras successivt och över tid enligt alternativ 1 ovan. Skulle en exploatering av de nordöstra delarna av anläggningen leda till en starkt förbättrat ekonomisk situation för klubben, kan projektet eventuellt påskyndas.


8. FIN ANSIERING / EKONOMI Det finns olika alternativ till finansiering beroende på hur och i vilken takt förändringarna genomförs, men oavsett vilka alternativ som väljs måste investeringar på 16-22 miljoner finansieras. Ryas finansiella ställning är förhållandevis god. Efter kapitaliseringen 2004 är klubbens ekonomi stark och i balans, den står sig väldigt gott i jämförelse med andra golfklubbar av samma storlek. Det egna kapitalet i klubb och bolag uppgår till drygt 29 miljoner kronor och båda är helt skuldfria.Vi är alltså obelånade och har likvida tillgångar på omkring 5 miljoner kronor. Härmed finns det visst utrymme för investeringar i anläggningen, men den egna kassan är inte tillräcklig för att genomföra några genomgripande förändringar. Den ovan beskrivna åtgärdsplanen kan alltså inte genomföras på kort tid utan ytterligare kapitalinsatser till klubben. Antingen via lån eller via kapitaltillskott från ägarna. Ryas möjligheter att låna upp belopp i den ovan angivna storleksordningen bedöms som goda. Säkerheter i anläggningen bör vara tillräckliga Om finansiering av investeringarna skall ske genom kapitaltillskott från medlemmarna/ägarna krävs en insats från respektive ägare med omkring 15 000 kronor. Det skulle minska räntebelastning och därmed löpande avgifter under kommande år, men efter att ha tagit till sig kommentarer från många medlemmar bedömer styrelsen detta inte som ett realistiskt alternativ. Under senare år har verksamheten genererat positiva kassaflöden före investeringar om ca.2 miljoner kronor årligen. Om planen genomförs under en längre tidsperiod kan verksamhetens eget kassaflöde alltså användas för att åtminstone till stora delar täcka investeringarna. Några lån eller kapitaltillskott behövs då inte.


9 . S L U T S AT S E R / S A M M A N F AT T N I N G Rya Golfklubb har successivt förlorat sin position som en av landets ledande golfanläggningar. En fortsatt försämring av anläggningen vore ytterst beklagligt och med stor sannolikhet innebära kapitalförluster för dess ägare. En ganska genomgripande förändring är nödvändig för att förbättra anläggningen och uppnå de mål som formulerats. En Generalplan med detaljerade åtgärdsplaner för bana och övriga anläggningar har därför framtagits. Kostnaderna för en uppgradering av anläggningen är väsentliga och kräver om den skall genomföras på kort tid kapitaltillskott eller externfinansiering. Styrelsen bedömer det inte som ekonomiskt sunt att belasta bolaget med stora lån och bedömer förutsättningarna för att kunna genomföra en nyemission som svåra. Styrelse och ledning avser därför genomföra förändringsarbetet såsom beskrivet ovan över tid (8-12 år) och med fortsatt iakttagande av en försiktig hållning till lånefinansiering.

Helsingborg 2011-03-11 Styrelsen


SEASIDE GOLF SINCE 1934

Rya Golfklubb Pl 5500 255 92 Helsingborg Telefon 042 / 22 01 82 Mobil 070 / 852 24 06 E-post info@rya.nu www.rya.nu

Genralplan för utveckling av Rya  

Genralplan för utveckling av Rya

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you