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文林苑都更案初步調查報告

台灣都市更新受害者聯盟 2012.05


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十問行政院長陳沖 居住正義到底在哪裡?!

一、看見一個都更案「原住戶結構真相」 「3 6 戶 VS.2 戶 」的對峙迷思,事實上不存在! 文 林 苑 土 地 上 不願、不能參與都更者,無法拒絕、領錢走人者大有人在。誰來 幫他們說話?

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二、「都市更新的公共安全」誰來保障? 華 陰 街 窄 巷 大 火殷鑑不遠,涉及公共安全的都市更新 ,窄巷高樓文林苑案,難道 更 新 之 後 , 就 沒有消防、交通等公共安全問題嗎?

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三、中央默許愛台建設靠「權利變換作假帳」!? 行 政 院 難 道 同 意北市府縱容都更區域「 真合 建、假權變、 集體逃漏稅 !?」 樂 揚 建 設 實 際 分配帳目在哪裡 ?!

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四、「問題拆併建照怎麼發?」 住 戶 未 同 意 , 就賣預售屋、拆民宅 !? 都更條 例 3 4 條 真的是不用取得土地同意書的尚方寶劍? !建管處審假的? !

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五、這就是北市府秉持的【法、理、情】原則!?

原 住 戶 結 構 都 更 公 共 安 全 權 利 變 換 審 假 帳 問 題 拆 併 建 照

警 察 暴 北 市 府 拆 完 拍 拍屁股了事? 私人身家財產權益受害 ! 力 六、王家是否是袋地?有無建築線?能否排除於都更範圍外? 檢 討 技 術 性 問 題 是 採認之爭,北市府如何偏袒建商?說法大公開! 3 .2 8 強 拆 至 今 ,王家連自家的物品清 冊都拿不到!

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七.強拆前後雙重人格:都更事屬私權或公權? 強 拆 前 : 市 府 絕對貫徹公權力!強拆後:事屬私權範圍,自行協調 選 擇 性 介 入 ?官僚系統推卸責任!

拆 後 剩 私 權

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技 術 爭 點


十問行政院長陳沖, 都市更新的居住正義在哪裡?!

1. 中央主管機關是否可說明文林苑案等目前已核定都更案實際上創造的公共利益 為何? 公共利益評鑑標準為何? 許多週邊居民反應更新案將帶來的環境外部性,影 響周邊社區的生活品質、交通及消防安全問題,中央主管機關該如何解決? 2. 上至內政部、下至北市郝市長,強拆前明知本案有爭議,為何不動用其他行政 裁量權暫緩,而一味要拆除? 如此做真的是為了多數人權益嗎?此舉已違反民意, 還是為了建商投資? 3. 現前已有逾八成(共92位立委)聯合提案聲請大法官為都市更新多數決是否賦予強 拆之公權力進行釋憲,為何行政院可縱容內政部營建署逕行做出「強拆條款不違 憲」解釋? 如果營建署可以片面解釋憲法,何需司法體系? 4. 現在北市府處理文林苑案明顯行政怠惰,簡化為私權不介入,此舉已嚴重威脅 台北市民,內政部長李鴻源指出文林苑案是居住不正義,爭議都更法令未改、折 衷配套方案全無的前提下,卻說「都市更新腳步不能停」。叫全民如何信任各地 方政府審議、搞都更推動中心的能力? 5. 針對郝龍斌施政報告郝說拆除一事是考慮搬遷同意戶的權益,如此代表多數人 可以剝奪少數人的權利嗎?北市府專案報告對此舉毫無檢討!那內政部呢?! 【說明】那些不願、不能參與,已搬走居民權益是什麼? 同意戶的權益是什麼? 有權益不代表有權力可以使得政府拆除,北市府毫無對公共利益不明和文林苑案 爭議未果做反省。

6. 內政部警政署雖已做出檢討報告,但對於現場北市府警力使用暴力強行破壞建 築物絲毫並無解釋。 7. 328強拆至今,為何士林王家仍遲遲未能取得自家物品清單?強拆完、給個說法 就不干中央政府、北市府的事了? 8.針對現行都更條例在進行釋憲階段,在結果未出來之前,北市並無針對其他爭議 都更案,提出相關行政執行配套措施。中央主管機關該不該出面解決? 9. 針對市面上都更案私下和住戶簽約,抬面上卻又以提出權利變換的方式賺取稅 賦減免,如此以合建方式涉嫌集體逃漏稅的情形,中央政府如何處理? 10. 內政部營建署送院會之修法版本,有無聆聽人民心聲、刪除都更條例強徵(§251)強拆(§36)條款?以及未同意即可賣、即可拆條款(§34)?政院版修法草案是否能 杜絕都更爭議?

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一、「原住戶結構真相」 「36戶VS.2戶」的對峙迷思,事實上不存在! 文林苑土地上不願、不能參與都更者,無法拒絕、領錢走人者大有人在。 誰來幫他們說話? 多數決就可以強拆少數不同意戶的房子? 都更沒有強拆真的做不下去?北市府認定36條有問題,為何不廢補充規定? 這就是都市更新專案報告? 【說明】 •

文林苑案發展至今,演變成同意戶36戶與王家不同意兩戶造成對立局 面, 但「同意/不同意」不能被簡化看待。

以文林苑案為例,在「36戶VS.2戶」背後,許多不同意都更的住戶, 就算參與公聽會、發表意見,也沒有被排除的機會,只能拿錢離開的。 戶數比例不等於所有權人數比例,真正的都更多數決暴力是因為用所 有權人數計算,所以人頭戶作法充斥市面。但受害者也包括「不願戶」 與「不能戶」。

社會輿論隨著實施者說法起舞,過度分化36戶與王家,實際上有更多 受害戶們,因為家屋被建商強拆、早已被迫拿錢離開,沒有任何發聲 的機會。

原 住 戶 結 構 都 更 公 共 安 全 權 利 變 換 審 假 帳 問 題 拆 併 建 照 警 察 暴 力 檢 討 技 術 爭 點

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拆 後 剩 私 權


文林苑都更案原住戶實際結構

原 住 戶 結 構 都 更 公 共 安 全 權 利 變 換 審 假 帳 問 題 拆 併 建 照 警 察 暴 力 檢 討 技 術 爭 點

*[註]:標示「不能戶」參加者,因持有坪數過小、不足,而在都市更新過程中,以現金補償方式 被迫接受、離開家園

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拆 後 剩 私 權


原 住 戶 結 構 都 更 公 共 安 全 權 利 變 換 審 假 帳 問 題 拆 併 建 照 警 察 暴 力 檢 討

【說明】都市更新後,並非所有人都能回到原地居住 以文林苑案為例,上圖標示「不願」參加者,除了強行拆除後留在原地的王家以外,其他 人都只能領更新前的價值離開。

技 術 爭 點 拆

而標示「不能」參加者,就算原先是合法土地、建物所有權人,也因持有坪數過小、不足, 後 而在都市更新過程中,以現金補償方式被迫接受、離開家園。 剩

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私 權


原 住 戶 結 構

文林苑都更案原關係人圖

都 更 公 共 安 全 權 利 變 換 審 假 帳

資料來源:1.擬定台北市士林區陽明段一小段771-2地號等21筆土 問 地 題 都市更新權利變換計劃書核定版 拆 2. 部分當初不同意而離開的住戶口述資料整理 併 建 照 警 察 暴 力 檢 討 技 術 爭 點

文林苑都更案 重要關係關聯圖

資料來源: 1.擬定台北市士林區陽明段一小段771-2地號等21筆土地 都市更新權利變換計劃書核定版 2. 部分當初不同意而離開的住戶口述資料整理

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不願參加一特定建設公司提案者,在本案中,只能上法院領取提存的補償金。 此一補償金價格之訂定,係由實施者所找估價師決定您家更新前之價格。 試問,各個都市更新的住宅改建案,都是重大公共建設嗎? 一旦進行財產補償動作,就具備強制性嗎?請各位看倌一起思考現行制度強制權 變,致使各樁都更案無論實施者提案好壞,居民無後路、得要概括接受私人建商 提案的問題。

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二、「都市更新的公共安全」 誰來保障? 華陰街窄巷大火殷鑑不遠,涉及公共安全的都市更 新,窄巷高樓文林苑案,難道更新之後,就沒有消防、 交通等公共安全問題嗎? 【說明】事涉公共利益、公共安全的都市更新事業計畫、權利變換計畫, 不容模糊空間。 不只回家,更要平安入住的權利 華陰街大火殷鑑不遠,而文林苑案基地同樣位於狹小巷道。內政部部長李 鴻源亦表示政府應積極主動處理老舊社區的都更。

然而,文林苑3.3m、2.5m巷道蓋地上15層樓、地下3樓,原「合法戶數」 41戶,更新後漲了兩倍至96戶。汽車93部、機車增至192部,然而,原先 周邊道路狹窄的現況事實,並未因這樁建物更新案而解套。 光看上述數據,難道更新之後,就沒有消防公共安全問題嗎?

(圖為大同區華陰街火災)

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原 住 戶 結 構

文林苑規劃設計圖 <後街> 目前道路寬度窄小 僅2米6

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請問整體道路寬度不擴寬處理,若發生火災要如何救援? 交通擁擠外部性,又是誰來承擔?

<後街>

王家14號 王家18號 道路寬度實際3.3米

後街道路寬度實際上 2.6米

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三、北市府允許 「權利變換作假帳」!? 北市府難道同意「真合建、假權變、集體逃漏稅!?」 樂揚建設實際分配帳目在哪裡?! 實施者作假帳換取一堆稅賦減免獎勵,一切仍合法? 【說明】事涉公共利益、公共安全的都市更新事業計畫、權利變換計畫, 怎容模糊空間!? 都市更新條例第四十六條規定的稅負減免優惠,其實施的前提必須是在 真正以權利變換機制進行的都市更新案。但現實是,建設公司檯面上送 交權利變換計畫給政府審核,但私底下卻和居民簽各種合建契約。造成 了「假權變、真合建」的情形。其中不只涉及逃漏稅的問題,更甚而言 政府方如果明知法規在實務上有所缺失,卻一意孤行,恐有包庇圖利之 嫌疑,而包庇此種私人圖利的行為,動用公權力協助強制拆除,更是重 大缺失。 【相關法規】都市更新條例 §46 更新地區內之土地及建築物,依下列規定減免稅捐︰ 二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。 三、依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第一次移轉時,減徵土地增值稅及 契稅百分之四十。 六、實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅及契稅。 §56 前條之檢查發現有下列情形之一者,查轄市、縣(市)主管機關應限期令其改 善或勒令其停止營運並限期清理;必要時,並得派員監管、代管或為其他必要之處 理: 一、違反或擅自變更章程、事業計畫或權利變換計畫。 二、業務廢弛。 三、事業及財務有嚴重缺失。 實施者不遵從前項命令時,直轄市、縣(市)主管機關得撤銷其更新核准,並得強 制接管;其接管辦法由中央主管機關定之。

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以文林苑案為例,同意戶之一蕭姓地主因權利變換分配糾紛和樂揚建設興訟。蕭姓 地主於選配房屋時,原於97年5月27日,原告依被告總經理之要求,先 依法定程序選 配住宅單位A3-3F,但隨即與被告總經理協商 更換為A6-13F或A6-14F…。 裁判字號:【100年度重訴字第363號】 裁判結果:第一次駁回(100.07.22)、第二次抗告原裁定撤銷(100.09.02)。 原告(蕭姓地主)向被告(樂揚建設)洽談找補金額時,被告竟將更新後住宅單元A6-14F (含地)價值,從20,034,000元拉高為3,000萬元,相差達1,000萬元,故有訴請確認 找補金額於超過6,785,867元不存在之必要。 但就判決書內容來看,因蕭姓地主私下有和建設公司簽有私約,民事訴訟結果法院認 定此一私約為合法、有效。那麼,檯面上權利變換的分配又算是什麼? 最令人質疑的是:權利變換報核(97年6月6日)與簽署合建契約(97年8月13日)的時間相 當接近。也就是說,建設公司一方面告知政府其有做到公平的權利分配(公平的估價、 選屋等),另一方面卻用私下和居民用「合建」的方式談利益的分配。 台北市都市更新審議會審資料是審假的、稅賦獎勵卻是給真的!? 如此根本是以權變之名包裝合建之實,不但換到了高額的賦稅減免,更換到了政府動 用公權力強拆民宅(註:都更36條強拆條款,以實行權利變換為執行前提)。 試問,這樣真的是「依法行政」嗎?如果建設公司都是以都市更新包裝合建的作法, 何以拿到賦稅減免?

如果政府官員都知道建設公司這種操作手法,難道沒有包庇逃漏稅的嫌疑? 而此強制拆除行為,是否真為依法執行?問題行政處分基礎下核發的問題 建照,是否具備強制執行之效力?

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拆 後 剩 私 權


原 住 戶 結 構

程序與實質內容重大瑕疵: 建商一手送檯面上假帳、另一手同時私下簽協議做真帳。 這樣也能領取契稅與土地增值稅減免獎勵?

都 更 公 共 安 全

簽署私約時間點: 權 權變計畫報核後、 利 變 公展前 換 審 假 帳

97.1.14 樂揚召開公聽會 郭石吉提消防意見未被納入 法定實施者需函送的會議意 見綜理表。

問 題 拆 併 建 照

消防局有派人員與會但從未 表達意見。

97.8.13樂揚與地主另外簽 訂了另外選配的協議書

警 察 暴 力 檢 討

事證:判字100年度重訴字 第363號(返還設計圖)

技 術 爭 點

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四、「問題拆併建照怎麼發?」 住戶未同意,就賣預售屋、拆民宅!? 都更條例34條真的是不用取得土地同意書的尚方寶劍?! 建管處審假的?! 【說明】前述公共利益、公共安全立意不明、程序與實質內容都有重大瑕 疵照都更條例34條-依權利變換計畫申請建築執照,無須向所有權人取得同 意書,就可申請拆照,再配合36條強拆民房 審議委員未能在「資訊對等」的情況下進行公平公正的審議把關,是否應 還給審議委員、全體居民一個資訊公開透明的機會,重啟審議程序?

建管處說法: 有關王家是否有被列入拆除範圍的質疑,北市建管處副總工程司邱英哲僅以「可能 是寫錯」回應,強調建管處不在乎最後拆除「戶數」,只在乎拆除後會產生多少量 體,所以戶數並不是重點。媒體要求建管處拿出總表,釐清拆除範圍是否包含王家, 但建管處拒絕提供。 邱英哲指出,樂揚建設擁有兩張拆照、一張「拆併建」執照,其中,王家已在98年 7月被列入拆照核准範圍中,所以市府拆王家一切合法,並無拆照違法問題。 記者質疑,市府所核准之拆照為98年7月所發,當時王家不僅拒絕都更, 就連行政訴訟也還未有結果,為何市府可以核發拆照?對此,邱英哲則解 釋,依照都更條例,只要實施者取得一定比例地主同意,就可依法申請建照、拆照,

建管處不會去管有沒有取得所有地主同意,也可把不同意戶劃入拆照 核准範圍。 【資料來源】2012/04/03 公視新聞議題中心報導 無照強拆?拆遷費王家買單 一切「依法行政」?

http://pnn.pts.org.tw/main/?p=40481

下附資料包含:  樂揚建設申請拆併建照存根  執照申請核退過程與理由

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原 住 戶 結 構


樂揚申請的第一次拆照存根

上半部分為建照

原 住 戶 結 構 都 更 公 共 安 全 權 利 變 換 審 假 帳 問 題 拆 併 建 照

興建完成後,這裡是圍 牆高度達2.9公尺的圍 籬社區,哪來的公共利 益? 一般拆併建照辦 理都仍會謹慎列 出拆除的門牌與 地號,不敢以 《戶數》便宜行 事。

下半部分為拆照

技 術 爭 點 拆 後 剩 私 權

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警 察 暴 力 檢 討


原 住 戶 結 構 都 更 公 共 安 全 權 利 變 換 審 假 帳 官方資料顯示,未取得 關鍵的同意書資料,結 果就是被退件!!

問 題 拆 併 建 照

究竟樂揚後來怎麼拿到 同意書、取得拆除執照? 警

誰核准的?在什麼情況、 暴 附了什麼資料才核 力 准? ? 檢

討 技 術 爭 點

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五、這就是市府秉持的【法、理、情】原 則!? 3.28強拆至今,王家連自家的物品清冊都拿不到! 北市府拆完拍拍屁股了事?私人身家財產權益受害! 對於市府自認基於情理曾表示對受災戶私有物會有所保護,實際上公權力並未 監督實施者建立物品清冊,王家過去一個多月來屢次索取建商手上的清冊,均 遭拒絕。王家財物損失,私人財產權受害。均屬私權範圍。只有強拆,才是公 權力介入範圍。 私人財產權受到如此嚴重的侵犯,之後再發生其他強拆事件,除了喪失家園,連 個人財物也會被不尊重的丟棄損毀,這些公權力的介入與事後置之不理,對一 般市民來說已造成嚴重恐懼與不安。

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六、王家是否是袋地?有無建築 線?能否排除於都更範圍外?

原 住 戶 結 構

都 技術性問題是採認之爭,北市府如何偏袒建商?說法大公開! 更 公 共 爭點 北市府說法 實施者說法 我們的回應 安 未參與公聽會 96年申請概要至98年 96年申請概要至98  實施者進行都更意願調 全

袋地、 畸零地說法

建築線

可否排除

核定期間未提出意見, 年核定期間未提出 錯失機會。 意見,錯失機會。

查表為何獨漏王家?  爾後公聽會無論有無出 席真能改變範圍?!  一般都更社區得到回覆 都是:請實施者再妥善 協調,不是嗎!?

 平均深度不足15  平均深度不足 公尺,不符商一深 15公尺,不符 度規定。 商一深度規定。  非與鄰地合併補足  非與鄰地合併 不得建築。 補足不得建築。  道路面寬不足3.5,  都更案不應造 不符台北市面臨現 成街廓內相鄰 有巷道申請建築原 土地無法劃定 則。 更新單元為原  都更案不應造成街 則,恐怕無法 廓內相鄰土地無法 排除王家。(北 劃定更新單元為原 市自治條例§14) 則,恐怕無法排除 王家。(北市自治 條例§14)

都更避開王家 樂揚願意 「試試看」 (2012.05.12 聯合報)  北市府知法玩法,選擇 性使用。已建築之畸零 地真的不能排除?  如果不能造成街廓內相 鄰土地無法劃定都市更 新單元,同街廓其他無 法都更的地塊要怎麼說? 是一區兩治嗎?

無建築線。

 王家62年請領合法建照 (含使照)原有建築線。 (如下頁圖)  王家801地號年年都繳 租使用門前水利地,都 更範圍解禁後可優先承 購補足。

無法排除。 (忽視營建署2月10日 輔導會議決議:可透 過王家簽切結書排除)

無建築線,為了王 家好,不能排除。

 拆除前後均稱無 法排除。  5/11文林苑協調 會改口可試試

問 題 拆 併 建 照 警 察 暴 力 檢 討 技 術 爭 點 拆 後 剩 私 權

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權 利 變 換 審 假 帳


其實爭執了那麼久的建築線與能否排開,從拆前到拆後都是模糊焦點用的假議題。 為什麼這麼說呢?因為,已建築完成之畸零地,事實上並沒有無法排除於都更地區的問題。

原 住 戶 結 構 都 更 公 共 安 全

營建署解釋函原網址: http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=6235&Itemid=114

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七.強拆前後雙重人格: 都更事屬私權或公權? 強拆前:市府絕對貫徹公權力! 強拆後:事屬私權範圍,自行協調 選擇性介入?官僚系統推卸責任! 從三月郝市長表示要一肩扛起文林苑爭議到四月表示私權糾紛不介入 要求市府對於態度巨大轉變提出合理解釋,也對於426事件受災戶被建 商用各種方式恐嚇而不介入提出解釋!!

4/26_中廣新聞網: 建商夜襲王家爆衝突 北市:屬私權糾紛 不介入 文林苑案爭議持續延燒,王家在老家土地上,自建組合屋後,二十六號凌晨,樂揚建設 派上百名工人,進到王家土地周邊架設圍籬,甚至還有兩架推土機進度工地夜間施工, 一度與聲援民眾爆發衝突,而對於文林苑案爭議,王家與樂揚建設再度衝突,北市都發 局副局長邊子樹表示,文林苑案爭議,是王家與承造人樂揚建設私權的糾紛,建管處研 議結果,應該循司法途徑解決,北市府不會介入。 資料來源: news.msn.com.tw/news2628093.asp

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3/31_郝龍斌一肩扛起文林苑爭議

4/26凌晨,樂揚建設派上百名工人進到王家 土地周邊架設圍籬爆發衝突,隨後有兩架推 土機推近王家組合屋作威脅勢

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拆 後 剩 私 權

文林苑都更案初步調查報告  

自2012-3-28強拆以來,五月14日郝龍斌市長終於針對文林苑案進行專案報告,然而,在其專案報告資料(http://issuu.com/tajur/docs/20120514_city_council?mode=window&viewMode=doublePage)當中,僅以內...

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