Issuu on Google+

‫המדריך למשקיע‬ ‫הישראלי בברלין‬ ‫במהדורה מיוחדת לקוראי מוס‬ ‫מהדורה‬ ‫מרר ‪2013‬‬

‫ה נ ד ל “ן ש ל ה ע ת ו ן‬

‫‪1‬‬

‫תוכן הענ ינים ‪:‬‬ ‫‪ .1‬ה ה ס ט ו ר י ה ש ל ב ר ל י ן‬ ‫‪ .2‬ת מ ו נ ת מ צ ב ה נ ד ל “ ן‬ ‫‪ .3‬ה ו צ א ו ת ה כ ר ו כ ו ת ב ר כ י ש ה‬ ‫‪ .4‬ס ו ג י ה ש ק ע ה ד י ר ו ת‬ ‫‪ .5‬ה ש ק ע ו ת ב ב נ י י נ י ם ו מ ס ח ר י‬ ‫‪ .6‬מ י ס ו י נ ד ל “ ן ‪ ,‬ת כ נ ו ן מ ס‬ ‫‪ .7‬מ י מ ו ן ל מ ש ק י ע ה ז ר‬ ‫‪ .8‬ניהול הנ כס‬ ‫‪ .9‬ה ח ו ק ה ג ר מ נ י‬ ‫‪ .10‬ש כונות מרכזיות בעיר‬ ‫‪ .11‬מיטה‬ ‫‪ .12‬ש רלוטנבו רג —וילמרס דור‬ ‫‪ .13‬טירגא רטן מואביט‬ ‫‪ .14‬שטג ליר צלנ דור‬ ‫‪ .15‬ריניקינ דור‬

‫ההיסטוריה של ברלין‬ ‫מעיירה שכוחת אל בשולי‬ ‫האימפריה הרומית לליבה של‬ ‫הקיסרות הגרמנית המפוארת‪,‬‬ ‫דרך הרייך השלישי ששא‬ ‫להפוך אותה ל"בירת העולם‬ ‫גרמניה"‪ ,‬תקופת החומה‬ ‫הקומוניסטית ועד ההתחדשות‬ ‫בשנים שלאחר המשבר הכלכלי‬ ‫הגלובאלי‪ ,‬מחורבן מוחלט‬ ‫במלחמת העולם הראשונה‬ ‫והשנייה למרכז התרבות‬ ‫והאדריכלות הבינלאומי של‬ ‫המאה ה‪ – 19 -‬ברלין היא כמו‬ ‫פניקס הקם מעפר חייו אל חיים‬ ‫חדשים‪ .‬בין דפי ההיסטוריה שלה‬ ‫הרבה שנאת חינם ומאבקים‬ ‫שטופי דם אך גם המון אומנות‬ ‫מרהיבה ומורשת עשירה‪ ,‬בזכותם‬ ‫הפכה כיום ברלין למטרופולין‬ ‫תוסס‪ ,‬ססגוני וייחודי במינו‪ .‬מפני‬ ‫שלא מדובר במטרופולין‬ ‫תעשייתי טיפוסי – ברלין היא‬ ‫עיר של אומנים‪ ,‬מדענים‪,‬‬ ‫עיתונאים‪ ,‬מעצבים ואנשי עסקים‬ ‫שמשנה לשנה מתפתחת‬ ‫ומתעצמת‪ .‬יתרה מכך‪,‬‬ ‫התהפוכות‪ ,‬המורדות והעליות‬ ‫בהן רצופה ההיסטוריה של העיר‬ ‫השפיעו רבות על מעמדו של‬ ‫עולם העסקים והנדל"ן בה‪ ,‬כך‬

‫שנכון להיום מציעה ברלין‬ ‫למשקיעים לא מעט הזדמנויות‪.‬‬ ‫האזכורים הראשונים אודות העיר‬ ‫ברלין נמצאים אי שם בתחילת‬ ‫האל הראשון לספירה‪ ,‬אז היא‬ ‫הייתה עיר מסחרית קטנה‬ ‫השייכת לממלכה בשם‬ ‫ברנדנבורג‪ .‬מאוחר יותר היא‬ ‫הפכה למרכזה של האימפריה‬ ‫הפרוסית‪ ,‬אחר כך לבירתה של‬ ‫האימפריה הגרמנית ולקראת סו‬ ‫האל השני הפכה לבירתו של‬ ‫הרייך השלישי‪ .‬בעקבות נפילתו‬ ‫של השלטון הנאצי בשנת ‪,1945‬‬ ‫שרופה והרוסה כמעט לחלוטין‪,‬‬ ‫ברלין נכבשה על ידי בנות הברית‬ ‫(בריה"מ‪ ,‬ארה"ב‪ ,‬בריטניה‬ ‫וצרפת) שחילקו אותה ל‪4 -‬‬ ‫חלקים‪ .‬בעקבות הסכסוך בין הצד‬ ‫הקומוניסטי לבין הצד‬ ‫הקפיטליסטי שהגיע לשיאו‬ ‫בשנת ‪ 1961‬העיר שוב חולקה‪.‬‬ ‫הפעם היא חולקה לשני חלקים‪:‬‬ ‫ברלין המערבית (קומוניסטית)‬ ‫וברלין המזרחית (דמוקרטית‬ ‫שבירתה בון)‪ .‬שני חלקי העיר‬ ‫הופרדו על ידי חומת ברלין‬ ‫המפורסמת שעיצבה מחדש את‬ ‫אופייה של העיר והמדינה כולה‪.‬‬

‫‪ .16‬שפ נדאו‬

‫החומה שקמה בלב ליבה של‬ ‫ברלין הפרידה לחלוטין בין שני‬ ‫הצדדים‪ :‬קווי הרכבת התחתית‬ ‫הושבתו‪ ,‬תחנות סמוכות לגבול‬ ‫נסגרו והפיקוח על המעבר הוחמר‬ ‫באופן משמעותי‪ .‬עם השנים‬ ‫חלקה המזרחי של ברלין הפך‬ ‫לאזור הדיפרסיבי ביותר בגרמניה‬ ‫ עני‪ ,‬הרוס ואפרורי‪ ,‬בזמן‬‫שהחלק המערבי פרח ושגשג‪.‬‬ ‫בחודש נובמבר ‪ 9191‬החומה‬ ‫נפלה ‪ -‬שני חלקי ברלין התאחדו‬ ‫והעיר הפכה לבירתה של גרמניה‬ ‫המאוחדת‪.‬‬

‫‪ .17‬נויקלן‬ ‫‪ .18‬פנ קו‬ ‫‪ .19‬טמפ ל הו‬ ‫‪ .20‬ק רויצברג‬ ‫‪ .21‬פ ריד ריכסיין‬ ‫‪ .22‬ט רפ טו קופני ק‬ ‫‪ .23‬לי כטנב רג‬ ‫‪ .24‬מרזן ה למס דור‬ ‫‪ .25‬שונברג‬

‫חומת ברלין והשפעתה על הנדל"ן בעיר‬ ‫נפילתה של חומת ברלין הייתה‬ ‫אחת מנקודות המפנה החשובות‬ ‫בהיסטוריה של העיר‪ ,‬בזכותה‬ ‫היא ניצבת היום בפנינו‬ ‫כמטרופולין פורח ומשגשג‪ .‬אך‬ ‫זה כמובן לא קרה ביום אחד‬ ‫ולממשלת גרמניה לקח שנים‬ ‫ארוכות ומיליארדי אירו של‬ ‫השקעה‪ ,‬עד שהעיר חזרה לימי‬ ‫הזוהר והשגשוג שלה‪.‬‬

‫בסתיו של ‪ 1989‬לאחר נפילתה‬ ‫של החומה‪ ,‬גרמניה ותושבי ברלין‬ ‫במיוחד‪ ,‬נכנסו למעין אופוריה‬ ‫כללית‪ :‬הגבול בין המערב למזרח‬ ‫נמחק ותושבי המערב החלו‬ ‫בהמוניהם לקנות כל מה שבא‬ ‫ליד‪ .‬הביקושים לנדל"ן עלו‪,‬‬ ‫המחירים זינקו בכ‪ 33% -‬וכולם‬ ‫היו מרוצים‪,‬‬

‫עד שאת מקומה של האופוריה‬ ‫תפסה המציאות‪ .‬מסתבר‬ ‫שההיבטים המעשיים הכרוכים‬ ‫בשילוב של שתי מדינות וערים‬ ‫כה שונות (קומוניסטית‬ ‫סוציאליסטית ודמוקרטית‬ ‫קפיטליסטית) היו קשים יותר‬ ‫ממה שדמיינה הממשלה‪ .‬לא רק‬ ‫כלכלת המדינה אלא גם המצב‬ ‫הכלכלי של אזרחי המדינה היה‬


‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬ ‫גרוע מהצפוי והרבה יותר נמוך‬ ‫ממדינות שכנות במערב‪ .‬כמעט ולא‬ ‫היה ארגון או מפעל שלא נסגר‬ ‫עקב אי התאמה למצב החדש‪ .‬גם‬ ‫ענ התחבורה דרש החלפה יסודית‬ ‫של תשתיות‪ ,‬בדומה לענ‬ ‫החשמל‪ ,‬הגז‪ ,‬התקשורת וכו'‪ .‬גם‬ ‫בתחום הבינוי והנדל"ן הייתה‬ ‫צריכה הממשלה להתערב מהיסוד‪.‬‬ ‫כתוצאה מכך‪ ,‬עד סו שנת ‪9114‬‬ ‫נסגרו במדינה כ‪ 3,%00-‬עסקים‬ ‫ורמת האבטלה זינקה לרמות‬ ‫שטרם נראו שם‪ ,‬גם בימי‬ ‫המלחמה‪.‬‬ ‫את הפגיעה הקשה ביותר ספגה‪,‬‬ ‫כהרגלה‪ ,‬ברלין‪ .‬כעיר הבירה‬ ‫שנמחקה לאחר מלחמת העולם‬ ‫השנייה ונבזזה על ידי השלטון‬ ‫הקומוניסטי‪ ,‬היא הייתה זקוקה‬ ‫להשקעה מסיבית במיוחד‪,‬‬ ‫שמימדיה טרם היו ברורים‬ ‫לממשלה‪ .‬באותן השנים‪ ,‬מחירי‬ ‫הנדל"ן ירדו בברלין כ‪,30% -‬‬ ‫ההגירה השלילית שברה שיאים‬ ‫והילודה התקרבה‬

‫‪2‬‬ ‫לרמות אפסיות והמשקיעים ברחו‬ ‫לערים תעשייתיות ומודרניות יותר‬ ‫כמו ציריך ומינכן‪ .‬ברלין נותרה עם‬ ‫נכסים ריקים‪ ,‬שטחים תעשייתיים‬ ‫נטושים ודירות במחירי רצפה שא‬ ‫אחד לא היה מעוניין לקנות‪ .‬מצב‬ ‫זה נמשך על תחילת שנות ה‪1000 -‬‬ ‫‪ .‬החל משנות ה‪ 1000 -‬במטרה‬ ‫לשקם את ברלין ולמשוך אליה‬ ‫אוכלוסיות חדשות‪ ,‬החליטה‬ ‫ממשלת גרמניה על רפורמה‬ ‫מהפכנית‪ ,‬במסגרתה בין היתר היא‬ ‫החליטה להעניק ליזמים ולאנשי‬ ‫עסקים סובסידיות ומענקים לבניית‬ ‫דירות חדשות ומרכזי מסחר‪,‬‬ ‫תעסוקה ופנאי‪ . .‬בתוך כמה שנים‬ ‫נבנו בעיר‪ :‬מרכזי קניות‪ ,‬אזורי‬ ‫תעשייה ומסחר‪ ,‬גורדי שחקים‪,‬‬ ‫מוזיאונים‪ ,‬פארקים‪ ,‬אצטדיונים וכו'‬ ‫והעיר הפכה לאחת הערים‬ ‫הפופולאריות והמבוקשות למגורים‬ ‫ולעסקים‪ .‬בשנת ‪ 1090‬ברלין‬ ‫עקפה לראשונה בתולדותיה את‬ ‫מינכן ברשימת הערים האירופיות‬ ‫הטובות ביותר לעסקים‪ ,‬כך עלה‬

‫מדו"ח של סוכנות מחקר הנדל"ן‬ ‫קושמן אנד ווייקפילד‪ .‬בשל‬ ‫העובדה שכ‪ %06 -‬מתושביה הם‬ ‫חסרי דת‪ ,‬ברלין נחשבת לבירת‬ ‫האתיאיזם באירופה‪ .‬היא נחשבת‬ ‫גם לבירת האומנות והתרבות‪,‬‬ ‫מאחר שאין עוד עיר כזו בעולם עם‬ ‫כמות כה רבה של מוסדות תרבות‪:‬‬ ‫‪ 990‬מוזיאונים ואוספים‪440 ,‬‬ ‫גלריות‪ ,‬שלושה בתי אופרה‪9 ,‬‬ ‫תזמורות סימפוניות גדולות‪930 ,‬‬ ‫בתי קולנוע‪ ,‬כ‪ 900-‬תיאטראות‬ ‫ובימות ועוד מתקנים אחרים‬ ‫המציעים כ‪ 9,000 -‬אירועי תרבות‬ ‫בכל יום ויום‪ .‬לכל אלה מצטרפים‬ ‫מגדלים ובניינים מפוארים‪ ,‬בתי‬ ‫מלון‪ ,‬עשרות פארקים ירוקים‬ ‫ציבוריים רחבי ידיים‪ ,‬מסעדות‬ ‫יוקרה‪ ,‬בתי קפה ציוריים‪ ,‬פאבים‪,‬‬ ‫בארים ומועדונים עם סצנת בילוי‬ ‫לילית מהלוהטת באירופה‪ .‬לכל‬ ‫אלה מתווספת מערכת תחבורה‬ ‫ציבורית משוכללת‪ ,‬בזכותה אין‬ ‫פינה או רחוב בעיר שלא ניתן‬ ‫להגיע אליהם ‪ 14‬שעות ביממה‬ ‫‪ 3%0‬ימים בשנה‪.‬‬

‫תמונת מצב של הדיור בברלין‬ ‫נכון להיום‪ ,‬בזכות הרפורמה בענ‬ ‫הנדל"ן‪ ,‬ישנן בברלין ‪ 9.9‬מיליון‬ ‫דירות מגורים כאשר ‪340,000‬‬ ‫מתוכן הן בבעלותה של המדינה‬ ‫המפקחת על שכר הדירה של‬ ‫הדיירים או לחלופין‪ ,‬משלמת את‬ ‫שכר הדירה של הדיירים החלשים‪.‬‬ ‫כתוצאה מכך‪ ,‬נוצרה מציאות בה‬ ‫רק ‪ 936‬מתושבי העיר הם בעלי‬ ‫דירות והשאר מתגוררים בדירות‬ ‫שכורות‪ ,‬זאת לעומת ‪ 306‬מתושבי‬ ‫גרמניה שהם בעלי דירות‪ .‬מספר‬

‫כה גבוה של דירות בבעלות‬ ‫המדינה (דירות המוצעות‬ ‫להשכרה) בא לידי ביטוי במספרים‬ ‫גדולים של דיירים ממעמד סוציו‪-‬‬ ‫אקונומי נמוך התופסים אזורים‬ ‫נכבדים בברלין‪ .‬בברלין מתגוררים‬ ‫כיום כ‪ 3.0 -‬מיליון בני אדם‪ ,‬כאשר‬ ‫‪ 936‬מהם הם תושבים זרים מ‪-‬‬ ‫‪ 990‬מדינות בעולם‪ .‬אך לא מדובר‬ ‫בעיר צפופה –‪ 4,000‬תושבים‬ ‫לקמ"ר‪ ,‬בתל אביב לעומת זאת‬ ‫מדובר במספר כפול של ‪9,000‬‬

‫תושבים לקמ"ר‪ .‬מספר התיירים‬ ‫הישראלים בעיר עלה מ־‪ 91‬אל‬ ‫בשנת ‪ 1001‬לכ־‪ 00‬אל ב‪.1090-‬‬ ‫מספר הישראלים שמתגוררים דרך‬ ‫קבע בברלין נאמד ב־ ‪.90,000‬‬

‫ההוצאות הכרוכות ברכישת נדל"ן‬ ‫עסקאות נדל"ן בברלין‪ ,‬בדומה‬ ‫לעסקאות דומות בתל אביב או‬ ‫בטוקיו‪ ,‬כרוכות בנוס למחיר הנכס‬ ‫בהוצאות נלוות כאלה ואחרות‪.‬‬ ‫למעשה‪ ,‬מחיר הנכס הוא לא‬ ‫ההוצאה היחידה הנופלת על‬ ‫כתפיהם של רוכשי הנכסים ואליה‬ ‫מצטרפת עוד שורת הוצאות‬ ‫שונות‪ :‬תיווך‪ ,‬מס רכישה‪ ,‬מע"מ‪,‬‬ ‫עורך דין‪ ,‬הוצאות שיפור וכו'‪.‬‬

‫עם זאת‪ ,‬הוצאות אלה משתנות‬ ‫ממדינה למדינה וגם מעסקה‬ ‫לעסקה‪ ,‬במיוחד אם מדובר בנדל"ן‬ ‫להשקעה ולא למגורים‪ .‬בגרמניה‬ ‫למשל‪ ,‬להבדיל מישראל מוכר‬ ‫הנכס באמצעות מתווך פטור‬ ‫מתשלום שכר הטרחה למתווך –‬ ‫רוכש הנכס הוא זה שמשלם את‬ ‫עמלת סוכן הנכסים‪.‬‬

‫לפניכם סקירה קצרה של ההוצאות‬ ‫הנלוות לתהליך רכישת נדל“ן בעיר‬ ‫ברלין‪ .‬ישנן הוצאות שהן‬ ‫קבועות—מס רכישה והוצאות‬ ‫הנוטריון‪ ,‬כאלו שניתן להתמקח‬ ‫עליהן‪ ,‬עמלות התיווך‪ ,‬וכאלו שהן‬ ‫לבחירה‪ :‬עמלות ברוקר מימון או‬ ‫חברה הנדסית לבדיקת הנכס‪.‬‬


‫‪3‬‬

‫מחיר הנכס‬ ‫מחירי הנכסים בגרמניה משתנים‬ ‫מאזור לאזור‪ ,‬כמו גם מושפעים‬ ‫רבות ממיקומם הספציפי ברחוב זה‬ ‫או אחר‪ .‬בדרך כלל על מנת לרכוש‬ ‫נכס בגרמניה מספיק להביא ‪006‬‬ ‫מהסכום הדרוש ואת היתרה ניתן‬ ‫לקבל בבנקים למשכנתאות‪.‬‬ ‫הבנקים הגרמנים מוכנים לתת‬ ‫מימון לרכישת דירה או נכס‬ ‫להשקעה‪ ,‬בתנאי שיש על הנכס‬ ‫תזרים מזומנים ‪ -‬זאת אומרת‬ ‫שהנכס מושכר‪ .‬במקרים שמשקיע‬ ‫זר (מישראל למשל) יבקש לרכוש‬ ‫נכס ריק ללא שוכרים‪ ,‬יהיה לו‬ ‫הרבה יותר קשה לקבל מימון‬ ‫מהבנק או שלחלופין הוא יקבל‬ ‫מימון הרבה יותר נמוך ועם ריביות‬ ‫גבוהות יותר המשקפות את הסיכון‬ ‫שהבנק המלווה נוטל‪ .‬יחד עם זאת‪,‬‬ ‫חשוב לקחת בחשבון כי מערכת‬ ‫המשכנתאות הגרמנית נחשבת‬ ‫לאחת המתקדמות בעולם והריביות‬ ‫על הלוואות הן לא גבוהות ‪-3.06‬‬ ‫‪ .46‬יתרה מכך‪ ,‬בשל העובדה‬

‫שכמעט ‪ 906‬מתושבי ברלין‬ ‫מגוררים בדירות שכורות ‪ -‬הנכסים‬ ‫להשקעה כמעט ולא עומדים‬ ‫ריקים‪.‬‬

‫מתווך נדל"ן‬ ‫החוק הגרמני אינו קובע תעריפי‬ ‫מינימום או מקסימום של עמלה זו‬ ‫והכל תלוי בסוכן התיווך הספציפי‬ ‫ובאזור בו ממוקם הנכס‪ .‬שכר‬ ‫הטרחה המקובל ברחבי גרמניה‬ ‫עומד על כ‪ + %6 -‬מע"מ של‬ ‫‪ %.946 =916‬סה"כ‪ .‬עם זאת‪,‬‬ ‫כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן‬ ‫גדולות בהיק של ‪ 0-90‬מיליון‬ ‫אירו ניתן להפחית את שכר‬ ‫הטרחה של המתווך לרמה של‬ ‫‪ 46-36‬וא יותר מכך‪.‬‬

‫הנוטוריון‬ ‫לאחר שמצאתם נכס מתאים‬ ‫לרכישה‪ ,‬פונים לנוטריון שהוא‬ ‫למעשה הדמות המרכזית בכל‬ ‫עסקאות מקרקעין בגרמניה‪.‬‬

‫בחירת הנוטריון מוטלת אך ורק על‬ ‫רוכש הנכס‪ ,‬זאת בכדי גם לאפשר‬ ‫לו להיעזר בשירותיו של איש‬ ‫מקצוע אמין ואובייקטיבי‪ .‬נוטריון‬ ‫גובה שכר טרחה מקונה הנכס‬ ‫בלבד בגובה של ‪ .16-96‬בנוס‬ ‫לכך‪ ,‬במקרה שמדובר בנכס‬ ‫המנוהל על ידי חברת ניהול נכסים‪,‬‬ ‫על הנוטריון לקבל הסכמה‬ ‫למכירתו‪ .‬מסמך זה יכול להיות‬ ‫לגמרי בחינם ויכול לעלות בין ‪%0-‬‬ ‫‪ 910‬אירו‪ .‬רוכש הנכס משלם את‬ ‫התמורה (תחילה רק מקדמה בגובה‬ ‫של כ‪ 106-906 -‬או את אחוז‬ ‫התשלום שסוכם בחוזה) לחשבון‬ ‫נאמנות שפותח הנוטריון לצורך‬ ‫ביצוע העסקה הספציפית‪ .‬הוא‬ ‫יחזיק את התמורה בחשבון זה עד‬ ‫שיקבל את כל האישורים‬ ‫החיצוניים הנחוצים לרישום הערת‬ ‫האזהרה לטובת הקונה או לרישום‬ ‫הבעלות על שם הקונה‪ .‬עבור ניהול‬ ‫חשבון הנאמנות גובה הנוטריון‬ ‫שכר טרחה נפרד‪ .‬כמו כן‪ ,‬אגרת‬ ‫רישום בלשכת רישום המקרקעין‬ ‫עולה מאות יורו בודדים‪.‬‬

‫מיסי הנדל“ן ומימון הרכישה‬ ‫מס רכישה‬

‫מע"מ (מס עקי )‬

‫ברוקר משכנתאות‬

‫לפי החוק הגרמני‪ ,‬תשלום מס‬ ‫הרכישה חל על הקונה ומועבר‬ ‫לרשויות המס‪ .‬בברלין‪ ,‬המבורג‬ ‫וסקסוניה‪-‬אנהלט מס הרכישה‬ ‫עומד על ‪ 4.06‬משווי הנכס‪.‬‬ ‫בברנדרבורג על ‪ ,06‬בברמן על‬ ‫‪ ,4.06‬בסקסוניה התחתונה על ‪,4.0‬‬ ‫בחבל הסאר על ‪ .46‬החל משנת‬ ‫‪ 1093‬יעלה שיעור המס בשלזוויג‪-‬‬ ‫הולשטיין ל‪.06-‬‬

‫החל מחודש מאי ‪ 1009‬המע"מ‬ ‫הגרמני עומד על ‪ 916‬ואותו‬ ‫חייבים להוסי לכל התשלומים‬ ‫והעמלות של נותני השירותים‬ ‫בגרמניה‪ .‬ביניהם‪ :‬מתווך‪ ,‬נוטוריון‬ ‫ברוקר משכנתאות וכו')‪ ,‬חור ממס‬ ‫רכישה עליו לא משלמים מע"מ‪.‬‬

‫בעת לקיחת משכנתא מבנק גרמני‬ ‫לצורך רכישת נכס להשקעה‪,‬‬ ‫מומלר להיעזר בשירותיו של‬ ‫ברוקר משכנתאות‪.‬הוא אומנם גובה‬ ‫עמלה על השירות אך מאפשר‬ ‫למשקיעים שלא מכירים את שוק‬ ‫הנדל"ן המקומי‪ ,‬את השחקנים‬ ‫המרכזיים ואת כללי המשחק‪,‬‬ ‫לקבל את המשכנתא הטובה‬ ‫והכדאית ביותר‪.‬‬

‫הוצאות נוספות ברכישת נדל“ן‬ ‫כאשר לוקחים משכנתא מהבנק‪,‬‬ ‫בדומה לחוקים הקיימים בישראל‪,‬‬ ‫הלווים חייבים לרכוש לעצמם‬ ‫פוליסת ביטוח חיים‪ .‬בנוס לכך‪,‬‬ ‫במקרים בהם המשקיעים רוכשים‬ ‫בניין שלם או מבנה מסחרי עליהם‬ ‫להזמין בדיקה הנדסית של המבנה‬ ‫ובעריכת בדיקת נאותות ( ‪Due‬‬ ‫‪ .)Diligence‬חשוב שהבדיקה‬ ‫תכלול גם בדיקת מערכות הבניין‬ ‫(אינסטלציה‪ ,‬מים‪ ,‬חשמל וכו')‬

‫לעיתים רכישת הנכס נעשיית על‬ ‫ידי רכישת החברה המחזיקה‬ ‫בבעלות על הנכס‪ .‬במקרה זה חובה‬ ‫לבדוק בצורה מעמיקה את החברה‬ ‫הנרכשת וזאת על מנת לוודא שאין‬ ‫לחברה חובות או התחייבויות‬ ‫קודמות מעבר למה שקשור‬ ‫בבעלותה על הנכס הנרכש‪.‬‬


‫‪4‬‬

‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫סוגי השקעה בברלין‬ ‫בשנים האחרונות משקיעים‬ ‫ישראלים זרמו לבירה הגרמנית‬ ‫המתחדשת וקנו נדל"ן מכל הבא‬ ‫ליד‪ .‬ביניהם גם משקיעים פרטיים‬ ‫קטנים שהעדיפו דירה להשקעה‬ ‫בברלין על פני דירה במחיר כפול‬ ‫ומשולש בבאר שבע וגם טייקונים‬ ‫גדולים ותיקים כמו אליעזר פישמן‪,‬‬ ‫יצחק תשובה שרי אריסון‬ ‫שהשקיעו בשלל סוגי הנדל"ן‪:‬‬ ‫דירות מגורים‪ ,‬בניינים‪ ,‬נדל"ן‬ ‫מסחרי וסינדיקציות‪.‬‬ ‫נפילת חומת ברלין בשנות ה‪,10 -‬‬ ‫אחר כך איחוד גרמניה והצטרפותה‬ ‫לגוש האירו לצד השקעות של‬ ‫מיליארדים מצד הממשלה בשיקום‬ ‫ופיתוח העיר‪ ,‬הביאו לזינוק במספר‬ ‫התיירים (כ‪ 9.0 -‬מיליון בשנת ה‪90-‬‬ ‫לעומת כ‪ 9 -‬מיליון כיום) ולגידול‬ ‫משמעותי באוכלוסייה‪ .‬כתוצאה‬ ‫מכך‪ ,‬הפכה ברלין לאחת הערים‬

‫המתויירות והמפותחות באירופה‬ ‫אחרי לונדון ופאריס‪ ,‬עיר המובילה‬ ‫את הכלכלה האירופאית והעולמית‬ ‫בפרט וכמובן עיר בעלות שוק‬ ‫נדל"ן מאוד ידידותי למשקיעים‪.‬‬ ‫בתקופה שלאחר נפילתה של‬ ‫חומת ברלין‪ ,‬בשנים ‪ 9114‬ועד‬ ‫‪ ,1004‬מחירי הנדל"ן בה צנחו‬ ‫באופן דרמטי‪ .‬עשרות ומאות‬ ‫נכסים נותרו ריקים ולא היה מי‬ ‫שיקנה אותם‪ .‬אולם כמה שנים‬ ‫לאחר מכן הם החלו לעלות‪ ,‬אם כי‬ ‫לא בשיעורים גדולים למדי אך ללא‬ ‫ספק בשיעורים יציבים‪ .‬בשנת‬ ‫‪ ,1009‬שנת המפנה בכלכלה‬ ‫העולמית‪ ,‬כשרוב מדינות גוש‬ ‫האירופי וארה"ב רשמו צניחה של‬ ‫עשרות אחוזים במחירים‪ ,‬שוק‬ ‫הנדל"ן בברלין המשיך לצמוח‬ ‫ולשגשג‪ .‬וגם היום‪ ,‬בצל משבר‬ ‫האירו המחרי ‪ ,‬שוק הנדל"ן בבירה‬

‫הגרמנית שומר על יציבותו‪.‬‬ ‫משמעות הדבר כי מדובר בשוק‬ ‫חזק ובעל פוטנציאל עתידי עצום‪.‬‬ ‫כך למשל‪ ,‬בברלין ישנן היום‬ ‫תשתיות לכ‪ % -‬מיליון איש בעוד‬ ‫שמתגוררים בה קצת פחות מ‪4-‬‬ ‫מיליון‪.‬‬

‫השקעה בדירות‬ ‫השקעה בדירות מגורים היא אחת‬ ‫האפשרויות הכדאיות לכל משקיע‬ ‫נדל"ן מתחיל‪ .‬בהתחשב בעובדה‬ ‫שכ‪ 906 -‬מתושבי ברלין מתגוררים‬ ‫בדירות שכורות וההיצע לא מצליח‬ ‫להשיג את הביקוש‪ ,‬למשקיעים‬ ‫תמיד תהיה פרנסה‪ .‬זה לא כי‬ ‫מחירי הדירות למכירה בברלין‬ ‫גבוהים והתושבים אינם יכולים‬ ‫להרשות לעצמם לקנות דירה‬ ‫פרטית ‪ -‬הברלינאים פשוט לא‬ ‫רואים סיבה לקנות ומעדיפים‬ ‫לשכור‪ ,‬זאת גם בשל מערך‬ ‫השכירות היעיל והאיכותי שיש‬ ‫בעיר ובמדינה כולה‪ .‬המדינה‬ ‫מאפשרת למשקיעים זרים לקנות‬ ‫דירות להשקעה וא מעניקה‬ ‫אפשרות לפנות לאחד הבנקים‬ ‫לקבלת מימון עד גובה של כ‪-‬‬ ‫‪.006-406‬‬ ‫את הדירות ניתן לרכוש באופן‬ ‫עצמאי או בעזרת חברת נדל"ן‬ ‫(בארר יש כיום מספר חברות‬ ‫המשווקות נדל"ן להשקעה בברלין)‬ ‫או באמצעות קבוצת רוכשים‪.‬‬ ‫לאפשרות זו ישנן יתרונות רבים‪:‬‬ ‫ביטחון בקניית הדירה הנכונה‪,‬‬ ‫מחירים זולים במיוחד ותשואות‬ ‫גבוהות‪ .‬מפני שקבוצת רוכשים‬ ‫בראשה עומדת חברת נדל"ן‬ ‫מקצועית ובקיאה בשוק המקומי‪,‬‬

‫קונה בדרך כלל מספר רב של‬ ‫דירות בבניין אחד (לעיתים גם בניין‬ ‫שלם) ובכך זוכה למחיר הרבה יותר‬ ‫נמוך מהשוק‪ .‬מכאן‪ ,‬כל חבר‬ ‫בקבוצה קונה לעצמו דירה במחיר‬ ‫מוזל ונהנה מתשואה מיידית‬ ‫מהשכרתה‪ .‬דירות מגורים פרטיות‬ ‫חוו בשנת ‪ 1090‬את העלייה החזקה‬ ‫ביותר בשוק הנדל"ן בברלין‪ ,‬כך‬ ‫קבעו האנליסטים של חברות ‪GSW‬‬ ‫ו‪ .CBRE -‬שיעור העלייה עמד על כ‬ ‫ ‪ 96‬בממוצע בשנה‪ .‬גם בשנת‬‫‪ 1099‬המחירים המשיכו לעלות אם‬ ‫כי רשמו עלייה מתונה יותר של כ‪-‬‬ ‫‪ ,06‬כאשר מחירי דירות להשכרה‬ ‫עלו בכ‪ .%6 -‬בעקבות כך‪ ,‬לפי ‪The‬‬ ‫‪ Move Channel‬שוק הדיור‬ ‫הברלינאים נכנס לעשיריית הערים‬ ‫האירופיות הכדאיות ביותר‬ ‫להשקעה‪ .‬בהתאם לנתוני איחוד‬ ‫המתווכים הברלנאי‬ ‫‪Immobilienverband‬‬

‫‪ ,))Deutschland‬בין השנים ‪1090-‬‬ ‫‪ 1099‬מחירו של מ"ר למכירה‬ ‫בבירה נע סביב ‪ 9,400‬אירו (‪9,100‬‬ ‫אירו באזורים החלשים ו‪9,010 -‬‬ ‫אירו באזורי הביקוש) ואילו מחירו‬ ‫של מ"ר להשכרה עמד על כ‪% -‬‬ ‫אירו‪ .‬התשואה נאמדת בכ‪%6 -‬‬ ‫בשנה‪.‬‬

‫האזורים המבוקשים ביותר‬ ‫להשקעה הם במרכז העיר‪ ,‬בדרום‬ ‫מערב העיר ובדרום‪-‬מזרח‪ .‬האזורים‬ ‫הללו נהנים מקרבה לצירי תחבורה‬ ‫ראשיים‪ ,‬מרכזי קניות ופארקים‬ ‫ירוקים המהווים מקור משיכה הן‬ ‫לתושבים מקומיים והן לתיירים‪.‬‬ ‫שכונות כמו ספאנדאו‪ ,‬שרלטנבורג‪,‬‬ ‫ווילמרסדו ‪ ,‬פלנצהאור ברג‪,‬‬ ‫צלנדרו ‪ ,‬מיטה‪ ,‬פנקוב וקפניק‬ ‫זוכות למרבית הביקושים‪ .‬אחריהן‬ ‫שכונות כמו פרידריכסהאין‪ ,‬מרכז‬ ‫שונברג‪ ,‬שטגליר וקרויצברג‪.‬‬ ‫לעומת זאת‪ ,‬שכונות הממוקמות‬ ‫בחלקו הצפוני ומערבי של ברלין‬ ‫זוכות לביקושים מועטים‪ :‬שכונת‬ ‫מרצן‪ ,‬ליכטנברג ונויקולן‪.‬‬


‫‪5‬‬

‫השקעה בביניינים‬ ‫לא מעט משקיעים בוחרים‬ ‫באפשרות של השקעה בבניינים‬ ‫בברלין‪ .‬בדרך כלל מדובר בבנייני‬ ‫מגורים הכוללים כמה דירות (‪%-30‬‬ ‫דירות) המיועדות להשכרה‬ ‫ומנוהלים על ידי חברת ניהול אחת‪.‬‬ ‫בקומות הראשונות של בניינים‬ ‫אלה בדרך כלל ממוקמים חנויות או‬ ‫משרדים שגם הם נכללים בעסקה‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 1090‬הקי העסקאות בשוק‬ ‫של בניינים נאמד בכ‪ 1 -‬מיליארד‬ ‫אירו‪ ,‬מה שמצביע על הכדאיות‬ ‫הרבה שיש בהשקעה זו‪ .‬מחירי‬ ‫בניינים כאלה נעים היום בין ‪9.9‬‬ ‫מיליון אירו ל‪ 0 -‬מיליון אירו‪,‬‬ ‫בהתאם לאזור ולגודל הבניין‪.‬‬ ‫התשואה אותה מקבלים‬ ‫המשקיעים נעה סביב ‪ 06‬בשנה‬ ‫ובאזורים מסוימים א מגיעה לכ–‬ ‫‪ .96‬בדומה להשקעה בדירות‬ ‫מגורים בודדות‪ ,‬גם כאן הבנקים‬ ‫המקומיים מעניקים למשקיעים‬

‫מימון בגובה של ‪ %06-006‬מערך‬ ‫הנכס‪ .‬החוק הגרמני לא מפלה את‬ ‫המשקיעים הזרים ומאפשר להם‬ ‫לבצע את ההשקעה תוך ניצול כל‬ ‫זכויות המקרקעין והרכישה שיש‬ ‫לתושבים מקומיים‪ .‬היתרון של‬ ‫השקעה בבניין דירות הוא במחיר‪.‬‬ ‫יזם הרוכש מטרז' גדול יותר בבניין‬ ‫אחד ולא דירות בודדות המפוזרות‬ ‫בבניינים שונים‪ ,‬יכול להגיע למחיר‬ ‫נמוך הרבה יותר למ"ר‪ .‬למעשה‪,‬‬ ‫היזם רוכש יחידה משפטית אחת‬ ‫שלמה במחיר נמוך הרבה יותר‬ ‫מהשוק‪ .‬בנוס לכך‪ ,‬יש לקחת‬ ‫בחשבון כי גם בעסקה זו קיימות‬ ‫אפשרויות רבות ומגוונות‬ ‫למשקיעים‪ .‬כך למשל‪ ,‬אפשר‬ ‫לרכוש בניין מניב‪ ,‬כזה שמייד יניב‬ ‫תשואה למשקיע‪ ,‬משום שהוא‬ ‫כבר מוכן למגורים ואפילו מאוכלס‬ ‫בדיירים‪ .‬אך אפשר גם לרכוש בניין‬ ‫להשבחה‪ .‬אלה הם בדרך כלל‬

‫בניינים המיועדים לשיפור ושדרוג‬ ‫על ידי הוספת קומות ודירות‪.‬‬ ‫רכישה כזו דורשת השקעה נוספת‬ ‫ולא מייד מניבה תשואה למשקיע‬ ‫אך לעיתים‪ ,‬בשל העובדה כי‬ ‫מדובר בבניינים "מציאות" הם‬ ‫מניבים בעתיד רווחים יחסית‬ ‫גדולים ותשואה עודפת בעת‬ ‫המכירה‪.‬לפי הנתונים של ‪IVD‬‬ ‫ברלין הגיעה למקום הראשון‬ ‫במדינה בהיקפי מכירת בנייני‬ ‫דירות‪ ,‬אחרי מינכן והמבורג‪ .‬האזור‬ ‫הפופולארי להשקעה הוא‬ ‫פרנצלאור ברג‪ ,‬בעיקר בשל‬ ‫התפתחותו המהירה של האזור‬ ‫המאופיין בצעירים ובמשפחות‬ ‫המחפשים דירות להשכרה‪ .‬באזור‬ ‫ישנם בתי ספר רבים‪ ,‬גני ילדים‪,‬‬ ‫מוסדות ציבור‪ ,‬מרכזי קניות ומערך‬ ‫תחבורה מאוד מפותח‪ .‬כל אלה‬ ‫מושכים רבבות שוכרים ומבטיחים‬ ‫למשקיעים תשואה גבוהה‪.‬‬

‫השקעה בנדל“ן מסחרי‬ ‫היקפי ההשקעות בנדל"ן מסחרי‬ ‫בברלין עולה משנה לשנה‪ .‬הכל‬ ‫בזכות האווירה הכלכלית‬ ‫המשגשגת בבירה הגרמנית‪ ,‬גם‬ ‫נוכח משבר האירו המשתולל‬ ‫ברחבי היבשת‪ .‬אך גם בזכות‬ ‫התשתיות‪ ,‬הכבישים והתיירות‬ ‫הנכנסת‪ ,‬זוכה ברלין לפריחה‬ ‫מסחרית מסחררת‪ .‬ברבעונים‬ ‫הקודמים היא אפילו עקפה את‬ ‫מינכן ואת פרנקפורט‪ ,‬שעד כה‬ ‫נחשבו למרכזי עסקים המובילים‬ ‫במדינה ובאירופה בכלל‪.‬‬ ‫השחקן הישראלי הראשון שנכנס‬ ‫לשוק הנדל"ן המסחרי בברלין היה‬ ‫יקיר גבאי העומד בראש גרנד‬ ‫סיטי‪ .‬כיום החברה מחזיקה יותר מ‪-‬‬ ‫‪ %0‬בתי מלון בעיר ונחשבת לרשת‬ ‫המלונות המקומית השנייה בגודלה‬ ‫בגרמניה‪ .‬אחריו נכנסה לשוק‬ ‫אלקטרה נדל"ן שרכשה ‪ 1‬נכסים‬ ‫במערב ברלין תמורת ‪ 130‬מיליון‬ ‫שקל‪ .‬מאוחר יותר גם דוד פתאל‬ ‫המחזיק ברשת מלונות נרחבת זיהה‬ ‫את הפוטנציאל הברלינאי‪ ,‬עדי‬ ‫קייזמן שבשנת ‪ 1000‬רכש את‬ ‫הדואר ההיסטורי ברחוב‬ ‫אורניינבורגר תמורת ‪ 9%‬מיליון אירו‬ ‫ושיכון ובינוי נדל"ן שרכשה כ‪-‬‬ ‫‪ 3,100‬דירות בעיר ובנייני משרדים‬ ‫בשטח כולל של ‪ 100‬אל מ"ר‪ .‬גם‬

‫הראל ביטוח פיננסים‪ ,‬אשטרום‬ ‫נכסים‪ ,‬אליעז תשובה‪ ,‬גי גרופ‬ ‫ואחרים הצטרפו לחגיגה‪.‬‬ ‫ברלין מציעה למשקיעים בנדל"ן‬ ‫מסחרי שלל אפשרויות והזדמנויות‪:‬‬ ‫בנייני משרדים‪ ,‬קניונים‪ ,‬בתי מלון‪,‬‬ ‫בתי קפה ומסעדות‪ ,‬מחסנים‪,‬‬ ‫חנויות וכן הלאה‪ .‬לטענתם של‬ ‫האנליסטים‪ ,‬ברלין היא העיר‬ ‫הכדאיות כיום להשקעה בנדל"ן‬ ‫מסחרי‪ ,‬זאת בשל העובדה כי‬ ‫מדובר בעיר "לא מספיק מנוצלת"‪,‬‬ ‫לדבריהם‪ .‬זוהי הבירה הכלכלית של‬ ‫אירופה כולה‪ ,‬בה ממוקמים‬ ‫נציגויות של החברות הגדולות‬ ‫בעולם‪ ,‬מתקיימים בה התערוכות‬ ‫והכנסים הבולטים שיש‪ ,‬זורמים‬ ‫אליה רבבות של סטודנטים זרים‪,‬‬ ‫אומנים ויוצרים‪ .‬מה גם‪ ,‬זוהי אחת‬ ‫הערים היפות כיום באירופה‪,‬‬ ‫בעיקר בזכות הארכיטקטורה‬ ‫העשירה שלה‪ ,‬פארקים ירוקים‬ ‫עצומים ומרכזי בילוי לצעירים‪.‬‬ ‫במהלך שנת ‪ 1093‬צפוי להיפתח‬ ‫בברלין שדה תעופה חדש‪ ,‬מה‬ ‫שיהפוך אותה למרכז התחבורתי‬ ‫הראשי של אירופה‪ ,‬ויכניס תנופה‬ ‫נוספת למחירי הנדל“ן המסחרי‬ ‫בעיר‪.‬‬

‫בהתאם לאזור ולשכונה בעיר‪,‬‬ ‫השקעה בנדל"ן מסחרי בברלין‬ ‫מניבה ליזמים שיעורי תשואה‬ ‫הנעה בין ‪ %6‬ל‪ .916 -‬ברבעון‬ ‫השלישי של ‪ 1099‬מחירי נדל"ן‬ ‫מסחרי עלו ב‪ 46 -‬והגיעו לרמה‬ ‫של ‪ 3,140‬אירו למ"ר‪ ,‬בזמן‬ ‫שבפרנקפורט המחיר עומד על‬ ‫‪ 3,%11‬אירו למ"ר ובמינכן ‪3,19%‬‬ ‫אירו למ"ר‪.‬‬

‫קנייה קבוצתית‬ ‫אפשרות נוספת העומדת בפני‬ ‫משקיעי הנדל"ן בברלין היא‬ ‫ההשקעה בסינדיקציה‪ .‬סינדקציה‬ ‫זהו שיתו פעולה בין גופים או‬ ‫אנשים‪ ,‬תחת במה אחת למען‬ ‫תועלת משותפת‪ .‬מטרת שת"פ זה‬ ‫היא ליצור כוח משות התורם‬ ‫להפקה ולהעצמת הרווחיות של כל‬ ‫אחד מחברי הקבוצה‪ .‬משקיע‬ ‫בודד‪ ,‬בעל סכום השקעה יחסית‬ ‫קטן מאפשר להיות שות‬ ‫בעסקאות נדל"ן גדולות מימדים‬ ‫ובעלות אחוז רווחיות גבוה‪ .‬לכל‬ ‫אחד מהשותפים תהיה בעלות‬ ‫יחסית משותפת על אותו‬ ‫מקרקעין‪ .‬גם אשראי להשלמת‬ ‫העסקה יהיה מוגדר כסינדיקציה‪,‬‬ ‫מה שמאפשר פיזור סיכון‬ ‫האשראי‪.‬‬


‫‪6‬‬

‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫מיסוי ‪ -‬תכנון מיסוי‬ ‫מאז שנת ‪ ,1000‬כעשור לאחר‬ ‫נפילתה של חומת ברלין והאיחוד‬ ‫ההיסטורי בין שתי חלקי המדינה‬ ‫(מערבית קומוניסטית ומזרחית‬ ‫קפיטליסטית)‪ ,‬הונהגו בגרמניה‬ ‫רפורמות רחבות ורבות‪ ,‬ביניהן‬ ‫רפורמה מקיפה במערכת המס‪.‬‬ ‫המטרה הייתה לשפר את רמת‬ ‫חייהם של אזרחי גרמניה וכן‬ ‫להעלות את כדאיות ההשקעה‬ ‫בנדל"ן ובשוק ההון הגרמני‪ .‬על‬ ‫מנת שהכנסה מסוג כל שהוא (גם‬ ‫של אזרח גרמני וגם של תושב זר)‬ ‫תהיה חייבת במס עליה לנבוע‬ ‫ממקור מוגדר בחקיקה‪ ,‬למשל‪:‬‬ ‫הכנסות מעסק וממשלח יד‪,‬‬ ‫משכורת ‪,‬רווחי הון‪ ,‬חקלאות‪,‬‬ ‫יערנות‪ ,‬מהשכרה ו"הכנסות‬ ‫אחרות"‪ .‬כתוצאה מכך‪ ,‬נכון להיום‬ ‫מציעה גרמניה נכסים זולים‬ ‫(להשכרה ולמכירה) ויחד עם זאת‬ ‫האיכותיים ביותר באירופה‪.‬‬

‫הקוד הגרמני‬ ‫והנדל"ן‬

‫‪BGB‬‬

‫בכל הקשור לנדל"ן ולמיסוי שלו‪,‬‬ ‫הקוד האזרחי הגרמני ‪ BGB‬מבחין‬ ‫בין הכנסות הנובעות מנדל"ן עסקי‬ ‫לבין הכנסות הנובעות מהחזקת‬ ‫נדל"ן פרטי‪ .‬יתרה מכך‪ ,‬בזכות‬ ‫יחסים דיפלומטיים נפלאים בין‬ ‫ישראל לגרמניה‪ ,‬סוכם בין שתי‬ ‫המדינות כי אזרחי ישראל‬ ‫(משקיעי נדל"ן) יכולים ליהנות‬ ‫מהטבות מסוימות במיסוי‪ ,‬זאת‬ ‫כחלק מהגברת שיתו הפעולה‬ ‫הכלכלי בין המדינות‪.‬‬

‫מס רכישה ומס מקרקעי‬ ‫נדל"ן לפי החוק הגרמני‪ ,‬כל מי‬

‫שרוכש נדל"ן בגבולות המדינה‬ ‫מחויב במס רכישה ובמס מקרקעין‪.‬‬ ‫מס רכישה בברלין עומד על שיעור‬ ‫של ‪ 06‬מערך הנכס והוא מוטל על‬ ‫רכישת נדל"ן פיזי וגם על רכישת‬ ‫מניות של חברות נדל"ן (ברכישה‬ ‫‪ 106‬ומעלה של מניות החברה)‪.‬‬ ‫למעשה‪ ,‬מדובר במס מוניציפאלי‪,‬‬ ‫המיועד לרשות המקומית שבה‬ ‫ממוקם הנכס‪ .‬בנוס קיים מס‬ ‫רכוש בשיעור של כ‪0.0306-‬‬ ‫המוטל על המחזיק בנכס על פי‬ ‫שומה שנתית‪ .‬עם זאת‪ ,‬חשוב‬ ‫לציין כי השומה נקבעת על פי‬ ‫מחירו ההיסטורי של הנכס (מחיר‬ ‫בו נרכש) ולא על פי מחירו‬ ‫העכשווי‪ ,‬לכן מדובר בשיעור נמוך‬ ‫אפילו יותר‪.‬‬

‫אמנה בין ישראל לגרמניה בתחום מקרקעין‬ ‫האמנה למניעת כפל מס בין‬ ‫ישראל לבין גרמניה בנושא נדל"ן‬ ‫מעניקה לאזרחי ישראל זכות מיסוי‬ ‫ראשונית למדינה (מדינת המקור)‪,‬‬ ‫שבה נמצאים המקרקעין‪ ,‬כאשר‬ ‫למדינת התושבות ניתנת זכות‬ ‫מיסוי שיורית‪ ,‬זאת כנגד מתן זיכוי‬ ‫בגן מיסויה של מדינת המקור‪.‬‬ ‫לרוב מדובר על הכנסות‬ ‫ממקרקעין‪ :‬שכירות‪ ,‬מכירת נדל"ן‬ ‫וכן מכירת מניות של חברה‬ ‫המחזיקה במקרקעין (חברת‬ ‫מקרקעין כגון ‪ .)GBR‬כמו כן‪ ,‬תושב‬ ‫גרמני המוכר מניות בחברה‪,‬‬ ‫שנכסיה מורכבים מנכסי נדל"ן‬ ‫הנמצאים בישראל‪ ,‬יהיה פטור‬ ‫ממס בישראל‪ ,‬במידה שאותה‬ ‫חברה אינה נחשבת לתושבת‬ ‫ישראל‪.‬‬

‫המע"מ הגרמני (מס עקי )‬ ‫החל מחודש מאי ‪ 1009‬הופחת‬ ‫המע"מ (מס עקי ) בגרמניה ל‪-‬‬ ‫‪ .916‬בכל הקשור לעסקאות‬ ‫הנדל"ן משולם המע"מ על‪:‬‬ ‫נוטוריון‪ ,‬תיווך‪ ,‬עמלת ברוקר‬ ‫משכנתאות ומע"מ מקומי‪ .‬על מס‬ ‫הרכישה אין מע"מ‪.‬‬

‫עד ‪ %01‬תשואה להון העצמי‬ ‫שכונת מואביט ממוקמת‬ ‫בחלקה הצפון מזרחי של מיטה‪,‬‬ ‫ומאז שנת ‪ 6002‬היא שייכת‬ ‫מוניציפלית לשכונה‪.‬‬ ‫בבניין אלבאו איכותי מוצעות‬ ‫דירות איכותיות ‪ ,‬מושכרות‬ ‫ומניבות תשואה נאה החל‬ ‫מהיום הראשון‪.‬‬ ‫דירות החל מ ‪ 000000‬אירו‬

‫תשלום מס על נכס עסקי‬

‫תשלום מס על נכס פרטי‬

‫תשלומי מס על נכס להשכרה‬

‫נכס עסקי זהו נכס בו לבעליו יש‬ ‫קשר עם ההכנסות בעסק‪ .‬הכנסות‬ ‫אלה מחויבות במס הכנסה‪ .‬נכס‬ ‫המוחזק על ידי חברה מוגבלת‬ ‫(בע"מ) תמיד ייחשב כנכס עסקי‪.‬‬ ‫בנוס לכך‪ ,‬חברות בגרמניה‬ ‫מחויבות בתשלום מס מוניציפאלי‬ ‫הנקרא מס מסחר ושיעורו נע בין‬ ‫‪( 106-916‬כהוצאה מוכרת) ומס‬ ‫פדראלי הנקרא מס ארצי‪ ,‬אשר‬ ‫מורכב ממס סטנדרטי של ‪106‬‬ ‫וממס סולידריות (הוטל במטרה‬ ‫לסייע במיזוג מזרח ומערב גרמניה)‬ ‫בשיעור של ‪ .0.06‬עם זאת‪,‬‬ ‫המיסים שיוטלו על הכנסות החברה‬ ‫מוגבלים למס מקסימלי של ‪.39.06‬‬ ‫על רווח הון‪ ,‬שנוצר לחברה יחול‬ ‫מס חברות‪ ,‬בדומה לכל הכנסה‬ ‫אחרת של אותה החברה‪ .‬עם זאת‪,‬‬ ‫רווח הון שנוצר ממכירת נדל"ן‬ ‫אשר השימוש בו נעשה תוך ‪4‬‬ ‫שנים עד למועד רכישת נדל"ן‬ ‫חלופי‪ ,‬פטור ממס‪ .‬כאשר נבנה‬ ‫בניין חדש‪ ,‬יכולה החברה להאריך‬ ‫את התקופה שבה עליה להשתמש‬ ‫ברווח לרכישת נכס חלופי‪ ,‬זאת‬ ‫כתנאי לפטור ממס על מכירת‬ ‫הנכס הקודם‪ ,‬ל‪ % -‬שנים‪.‬‬

‫בכל הקשור לאנשים פרטיים‬ ‫(תושבי גרמניה)‪ ,‬גם אליהם חל מס‬ ‫סולידאריות בשיעור זהה של ‪.0.06‬‬ ‫הוא מתווס למס על יחיד ונע‬ ‫בצורה פרוגרסיבית במדרגות בין‬ ‫‪ 906‬ל‪ .416 -‬ההכנסה של עד‬ ‫‪ 9,004‬אירו פטורה ממס‪ .‬אנשים‬ ‫פרטיים שאינם תושבי גרמניה‬ ‫מחויבים אך ורק במס הכנסה‬ ‫(בשיעור וחישוב זהה לאזרחים) על‬ ‫הכנסות שמקורן בגרמניה‪ .‬אומנם‬ ‫מדרגת המס הראשונה עבור‬ ‫תושבים זרים היא גבוהה יותר‬ ‫ושיעורה עומד על ‪ .106‬רווחי הון‬ ‫ממכירת נכסי נדל"ן לא מסחריים‬ ‫(לאנשים פרטיים) פטורים ממס‪,‬‬ ‫למעט מקרים בהם רווח ההון‬ ‫נחשב לרווח ספקולטיבי‪ .‬זאת‬ ‫אומרת‪ ,‬מכירת הנכס בתום תקופת‬ ‫המינימום הקבועה בחוק‪ .‬שיעור‬ ‫המס במקרה זה יהיה זהה לשיעור‬ ‫המס השולי על היחיד‪ .‬רווח הון‬ ‫ממכירת נדל"ן ימוסה לפי שיעור‬ ‫המס השולי הרגיל החל על היחיד‬ ‫אם המקרקעין נמכרו עד ‪ 90‬שנים‬ ‫מיום רכישתם‪ .‬אם המקרקעין‬ ‫הוחזקו לתקופה ממושכת‬ ‫יותר‪,‬יינתן פטור ממס‪.‬‬

‫בכל הקשור להשכרת נדל"ן‬ ‫ותשלומי המסים מהרווחים‬ ‫שמפיקים משקיעי נדל"ן פרטיים‬ ‫(לא נכסים מסחריים ולא חברות)‪,‬‬ ‫המס השנתי עומד על ‪996-946‬‬ ‫על נכסים שנרכשו ללא משכנתא‬ ‫ועל ‪ 946-06‬על נכסים שנרכשו‬ ‫בעזרת משכנתא או הלוואה אחרת‪.‬‬ ‫קיימת אפשרות לנקות את‬ ‫ההוצאות כגון‪ :‬הוצאות מימון‪,‬‬ ‫הוצאות ניהול ותשלומים‬ ‫סוציאליים (מים‪ ,‬חשמל‪ ,‬גז)‪ ,‬ריבית‬ ‫המשכנתא‪ ,‬הוצאות נסיעה (‪9-1‬‬ ‫פעמים בשנה כולל כרטיסי נסיעה‪,‬‬ ‫שהיה במלון‪ ,‬אש"ל וכו')‪ ,‬הוצאות‬ ‫טלפון והוצאות של ציוד משרדי‪.‬‬ ‫בנוס לכך‪ ,‬בעל הנכס להשכרה‬ ‫יכול להחזיר לעצמו כ‪ 36 -‬בשנה‬ ‫על הוצאות בנייה‪ ,‬שיפוצים‬ ‫ותוספות בנכס‪ .‬כמו כן‪ ,‬בעלי דירות‬ ‫להשכרה המיועדות לשימוש אישי‬ ‫יכולים לנקות הוצאות פחת על‬ ‫הנכס‪ :‬נכסים אשר נבנו לפני‬ ‫‪ 09.09.9110‬מזכים את בעליהם ב‪-‬‬ ‫‪ 1.06‬ואילו הנכסים שנבנו אחרי‬ ‫מועד זה‪.16 -‬‬


‫‪7‬‬

‫מימון למשקיע הזר‬ ‫רכישת נדל"ן להשקעה בגרמניה‬ ‫עבור משקיעים זרים אינה מהווה‬ ‫בעיה – היא מציעה אפשרות‬ ‫להיעזר בהלוואה או משכנתא‬ ‫מלמעלה מ‪ 99 -‬בנק��ם‬ ‫למשכנתאות‪ .‬למעשה‪ ,‬מדובר‬ ‫בדרך הנוחה והיעילה לרכוש דירה‬ ‫להשקעה‪ ,‬בעיקר כי מערכת‬ ‫הבנקים בגרמניה נחשבת לאחת‬ ‫הפרוגרסיביות באירופה שכן גם‬ ‫מאוד ידידותית עבור המשקיעים‬ ‫הזרים‪ .‬נכון להיום הריביות בבנקים‬ ‫יחסית נמוכים – ‪ 3.0-06‬כאשר‬ ‫המשכנתאות ניתנות לתקופה של ‪0‬‬ ‫‪ 30‬שנה‪ .‬זו הסיבה כי משקיעים‬‫ישראלים רבים הרוכשים נכסים‬ ‫בגרמניה מחליטים לקחת משכנתא‬ ‫ובכך לאפשר לעצמם השקעה עם‬ ‫הון עצמי ממוצע של ‪ 100‬אל‬ ‫שקל‪ ,‬תמורתה בישראל הם יכולים‬ ‫לקנות ‪ 9/%‬מדירה ממוצעת‪.‬‬

‫מימון בעזרת משכנתא‬

‫תנאים לקבלת משכנתא‬

‫מרבית הבנקים הגרמנים‬ ‫למשכנתאות מעניקים למשקיעים‬ ‫זרים ורוכשי דירות למגורים תושבי‬ ‫חור‪ ,‬הלוואה בגובה של ‪%06-006‬‬ ‫מערך הנכס‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬לתושבי‬ ‫גרמניה מעניקים משכנתאות בגובה‬ ‫של ‪ .%06‬במקרים בהם לנוטל‬ ‫המשכנתא‪ ,‬גם תושב חור‪ ,‬ישנו‬ ‫נכס או עסק בגרמניה או באיחוד‬ ‫האירופי‪ ,‬ניתן לקבל את ההלוואה‬ ‫תמורת משכונו‪ .‬המשכנתאות‬ ‫ניתנות לתקופות שונות החל מ‪0 -‬‬ ‫ועד ‪ 30‬שנה‪ ,‬כאשר הריבית‬ ‫משנתה בהתאם למשך ההלוואה‪.‬‬

‫על מנת לקבל משכנתא מהבנק‬ ‫הגרמני‪ ,‬על הנכס לעמוד במספר‬ ‫קריטריונים‪:‬‬

‫מה תדרש לצורך המשכנתא‬ ‫פוליסת ביטוח למשכנתא הערכת שמאי מקרקעין‬ ‫בדומה לחוק הישראלי‪ ,‬גם החוק‬ ‫הגרמני דורש מנוטלי משכנתאות‬ ‫לבטח את עצמם ואת נכסם‪ .‬מדובר‬ ‫בביטוח חיים‪ ,‬בו המוטב הוא הבנק‪.‬‬ ‫מחירי פוליסות ביטוח נעים בין ‪100‬‬ ‫ל‪ 000 -‬אירו בשנה‪.‬‬

‫על מנת לקבל משכנתא מהבנק‬ ‫הגרמני‪ ,‬בדיוק כמו שזה נהוג‬ ‫בישראל‪ ,‬גם בגרמניה תצרכו‬ ‫לפנות לשמאי מקרקעין מקצועי‬ ‫להערכת שוויו הריאלי של הנכס‪.‬‬ ‫אומנם להבדיל ממערכת הבנקאית‬ ‫בארר‪ ,‬בגרמניה תוכלו לשכור את‬ ‫שירותיו של שמאי מקרקעין‬ ‫נייטראלי‪ ,‬שלא קשור לבנק‪.‬‬

‫תהליך אישור המשכנתא‬ ‫הליך לקבלת משכנתא‬ ‫נקודת ההתחלה של הליך לקבלת‬ ‫משכנתא חייבת להיות בסקר שוק‬ ‫של מערכת הבנקאית הגרמנית‪.‬‬ ‫זאת אומרת שחשוב לבדוק כמה‬ ‫בנקים בתחום המשכנתאות ואת‬ ‫התנאים שלהם למשקיעים‪ .‬לאחר‬ ‫מכן‪ ,‬יש לגשת לבנק שנבחר באופן‬ ‫עצמאי ולהגיש לו את כל‬ ‫המסמכים המוזכרים בסעי הקודם‬

‫על מבקש המשכנתא יהיה לחתום‬ ‫על פתיחת תיק ולהמתין עד ‪ 94‬יום‬ ‫לקבלת תשובה סופית מהבנק‬ ‫שכלול את גובה הריבית עליה‬ ‫החליט הבנק ביחס לתיק האישי‬ ‫של המשקיע‪.‬‬

‫כדאי קודם כל שהנכס יהיה‬ ‫ממוקם בשכונה או‬ ‫באזור שהוא יחסי טוב‪,‬‬ ‫זאת משום שבמקרה אי‬ ‫עמידה בתשלומי‬ ‫ההלוואה יוכל הבנק‬ ‫למכור את הנכס בקלות‬ ‫ובמהירות‬ ‫רצוי שהנכס המיועד לרכישה‬ ‫יהיה מושכר לשוכרים‬ ‫או לפחות יציג מסמך‬ ‫המעיד על השכרתו‬ ‫הקרובה‪ .‬בנוס לכך‪,‬‬ ‫רצוי שהתשואה שלו‬ ‫תניב לא פחות מ‪46 -‬‬ ‫שנתיים‬ ‫גם על מחירו של הנכס לא‬ ‫להיות נמוך מדי – לא‬ ‫פחות מ‪ 00 -‬אל אירו‪,‬‬ ‫אך ישנם בנקים‬ ‫הדורשים שהמחיר לא‬ ‫יהיה נמוך מ‪ 900 -‬אל‬ ‫אירו‬ ‫על נוטל המשכנתא להציג‬ ‫לבנק הלווה (בשפה‬ ‫הגרמנית כמובן) את כל‬ ‫המסמכים המעידים על‬ ‫מצבו הכלכלי (כושר‬ ‫ההשתכרות וגובה ההון‬ ‫העצמי)‪ ,‬מסמכים‬ ‫המעידים על בעלותו על‬ ‫הנכס ומסמכים‬ ‫המעידים על רכישת‬ ‫פוליסת ביטוח‬ ‫למשכנתא‪ .‬כמו כן‪ ,‬יש‬ ‫להצטייד בצילום של‬ ‫הדרכון‪.‬‬


‫‪8‬‬

‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫ניהול הנכס (חברת ניהול)‬ ‫משקיעים ישראלים רבים‪,‬‬ ‫המשקיעים בימים אלה בנדל"ן‬ ‫בגרמניה מנסים לברר את סוגיית‬ ‫קבלת התמורה לכס מההשקעה‬ ‫ומחפשים מידע על שיטות ניהול‬ ‫הנכס באמצעות חברת ניהול‪ .‬כמה‬ ‫משלמים לחברה כזו? מה כוללים‬ ‫השירותים שלה? והכי חשוב –‬ ‫כמה כס בסו נשאר לנו בכיס?‬ ‫לכל השאלות האלה ננסה לענות‬ ‫כאן ולהביא לכם דוגמאות לנכסים‬ ‫להשקעה ומספרים המגלים את‬ ‫הרווח שלהם‪.‬‬

‫מהו ניהול נכסים‬ ‫העברת נכסים (נדל"ן להשקעה)‬ ‫לידיה של חברת ניהול נכסים‬ ‫נועדה בראש ובראשונה להעניק‬ ‫למשקיע את החופש מהטיפול‬ ‫בבעיות השוטפות הכרוכות‬

‫בהחזקת נכס שלא למגורים‬ ‫אישיים‪ .‬בעיות אלה צצות מעת‬ ‫לעת בדירות מושכרות ושכן מלוות‬ ‫גם בסידורים פורמאליים רבים כמו‬ ‫מציאת השוכרים‪ ,‬גביית השכירות‪,‬‬ ‫תשלומי אגרות וכו'‪ .‬כאשר דברים‬ ‫אלה נעשים בצורה מסודרת ועל‬ ‫ידי אנשי מקצוע הבקיאים בתחום‬ ‫הנדל"ן המקומי עלויות ההשקעה‬ ‫בנכס מתחילות להניב רווחים‪ .‬כי‬ ‫אנשי נדל"ן מקצועיים ימצאו‬ ‫עבורכם את השוכרים האמינים‬ ‫ביותר‪ ,‬יגבו את המחיר הטוב ביותר‬ ‫(לפי מגמות השוק)‪ ,‬ידאגו‬ ‫להחזקתו השוטפת של הנכס וכן‬ ‫הלאה‪ .‬מה גם‪ ,‬נציגי חברות ניהול‬ ‫נכסים ידאגו לצלם את הנכס‬ ‫בנקודות זמן שונות‪ ,‬להוציא‬ ‫דו"חות תקופתיים לבעלי הנכס‬ ‫ולהחזיק באנשי המקצוע מהטובים‬ ‫בשוק‪.‬‬

‫חברת הנדל“ן הגדולה בברלין‬

‫מה כולל ניהול נכסים‬ ‫שירות ניהול נכסים ניתן בדרך כלל‬ ‫באמצעות חברות לניהול נכסים‪.‬‬ ‫קיימות שיטות רבות לניהול הנכס‪,‬‬ ‫המשתנות מחברה לחברה ותלויות‬ ‫במידת האמון הניתנת לחברות אלה‬ ‫מבעלי הנכסים‪ .‬בין השירותים‬ ‫הבסיסיים והעיקריים שמציעות‬ ‫חברות ניהול נכסים הם השירותים‬ ‫הבאים‪ :‬בתפקידן של חברות אלה‬ ‫לאתר עבור המשקיע את השוכרים‬ ‫הפוטנציאליים והאיכותיים ולמקסם‬ ‫את שכר הדירה שיקבל המשקיע;‬ ‫עליהן לבצע סינון שוכרים ובדיקת‬ ‫מקורות ההכנסה שלהם‪ ,‬לערוך‬ ‫חוזה מול השוכרים בנוכחות‬ ‫נוטריון; לקבל ערבות רלוונטית‬ ‫ובהמשך לבצע מעקב קפדני אחר‬ ‫העברת חשבונות על שם השוכר‪,‬‬ ‫תשלומי שכר הדירה תחזוקה על‬

‫בשכונת שרלוטנבורג המבוקשת‬ ‫הזדמנות לרכוש דירות בשכונה‬ ‫המבוקשת במחירים זולים במיוחד‬ ‫וזאת תחת מעטפת הניהול האיכותית‬ ‫חברת הנדל“ן הגדולה ביותר‬ ‫בברלין‪ .‬החל מ ‪ %000‬אירו למ“ר‪.‬‬

‫ניהול הנכס לפי שיטת הקביעות‬ ‫שיטת הקביעות היא אחת משיטות‬ ‫ניהול של חברות ניהול נכסים‪ .‬היא‬ ‫נחשבת לשיטה הפופולארית מאוד‬ ‫בקרב משקיעים בעלי מספר נכסים‬ ‫או‪/‬ו נכסים מסחריים‪ .‬לפי שיטת‬ ‫הקביעות חברת ניהול נכסים היא זו‬ ‫שמנהלת את ההכנסות מהנכס ואת‬ ‫ההוצאות‪ .‬בשביל זה היא פותחת‬ ‫חשבון בנק על שמה עם זכות‬ ‫חתימה בחשבון זה‪ ,‬בזמן ששם‬ ‫החשבון הינו שמו של בעל הנכס‪.‬‬

‫לחשבון זה מופקדים מידי חודש‬ ‫(או בהתאם לחוזה השכירות)‬ ‫תקבולי שכר הדירה‪ ,‬ומהחשבון‬ ‫הזה יוצאים כספים לצורכי תחזוקה‬ ‫או תשלומים אחרים השייכים‬ ‫לנכס‪ .‬בסו החודש מתקבלת יתרת‬ ‫החשבון (לחובה או לזכות)‬ ‫המשולמת לבעל הנכס‪.‬‬

‫חברות ניהול נכסים בברלין גובות‬ ‫סכום של ‪ + € 30 – € 9%‬מע"מ‬ ‫(‪ ,)916‬ללא קשר בהכנסות או‬ ‫הוצאות של הנכס והאם הנכס‬ ‫בכלל הושכר באותו החודש‪ .‬ישנן‬ ‫גם חברות הגובות ‪ %6‬מהרווח‬ ‫לאחר תשלום כל ההוצאות‪.‬‬

‫בשכונת פרנצלאורברג האופנתית‬ ‫באחת השכונות המבוקשות בברלין‬ ‫דירות מושכרות עם פוטנציאל‬ ‫השבחה עצום ובמחירים ללא תחרות‪.‬‬ ‫החל מ ‪ %000‬אירו למ“ר‬

‫ניהול הנכס לפי שיטת האחוזים‬ ‫שיטה נוספת לניהול הנכס היא‬ ‫שיטת האחוזים הנשענת על גבי‬ ‫מספר פלטפורמות אחוזים שונות‪.‬‬ ‫עיקרי השיטה הם שעל בעל הנכס‬ ‫לפתוח חשבון מיוחד לניהול הנכס‪,‬‬ ‫אליו מידי חודש מועברים על ידי‬ ‫חברת הניהול תקבולי שכר הדירה‪.‬‬ ‫במקביל‪ ,‬אחת לחודש חברת‬ ‫הניהול מעבירה רשימת הוצאות‬ ‫על הנכס ובעליו מעביר לה את‬ ‫התשלום שלו כולל מע"מ‪ .‬הוא‬ ‫יכול להיות מחושב לפי פרמטרים‬ ‫שונים‪.‬‬

‫הוצאות מוניציפאליות‬ ‫מחיר המים למ"ק – ‪€ 1.9-2.7‬‬ ‫מחיר חשמל קילו ואט – ‪ 18‬סנט‬ ‫מחיר הגז קילו ואט – ‪ 4-5‬סנט‬ ‫פינוי אשפה – ‪ € 1.5-2‬לכל מ"ר‬ ‫בנכס‪.‬‬ ‫בסופו של דבר‪ ,‬הוצאות‬

‫מוניציפאליות חודשיות לדירה‬ ‫ממוצעת בשטח של ‪ 70‬מ"ר‬ ‫במערב ברלין עומדים על כ‪€ 127 -‬‬ ‫ובמזרח ברלין – ‪€ 97‬‬ ‫בנוס לכך‪ ,‬חיבור לרשת הטלפון‬ ‫הביתית עולה כ‪ € 60 -‬כאשר‬ ‫התשלום החודשי הקבוע עומד על‬ ‫‪ ,€ 15-40‬אינטרנט מהיר – כ‪10 -‬‬ ‫‪ ,€‬חיבור לרדיו – ‪ € 5.52‬וחיבור‬ ‫לטלוויזיה בכבלים – ‪.€ 17‬‬

‫בשכונת שונברג האיכותית‬ ‫דירות מושכרות עם שוכרים איכותיים‬ ‫במחיר של החל מ ‪ %020‬אירו למ“ר‬

‫שיווק בישראל ‪00-6000006 :‬‬


‫‪9‬‬

‫החוק הגרמני בהקשר הנדל“ן‬ ‫מי זכאי לרכוש נדל"ן‬ ‫בגרמניה‬

‫מה צריך בשביל לרכוש‬ ‫נדל"ן בגרמניה‬

‫מערכת החוק הגרמני מאפשרת‬ ‫לכל אחד ואחת שמעוניין לרכוש‬ ‫נכס בגרמניה לעשות זאת בדרך‬ ‫הנוחה‪ ,‬המהירה ולא יקרה יחסית‪,‬‬ ‫מבחינת המיסוי‪ .‬במילים אחרות‪,‬‬ ‫כל מי שרוצה לקנות נכס בגרמניה‪,‬‬ ‫גם אם הוא אזרח של מדינה אחרת‬ ‫יכול לעשות זאת בכל עת שרק‬ ‫ירצה‪ ,‬ללא צורך בתשלום אגרות‬ ‫ומסים מיוחדים לאזרחים זרים‪.‬‬

‫בשביל לרכוש נדל"ן בגרמניה כל‬ ‫מה שצריך זה דרכון בתוק וסכום‬ ‫מסוים של כס ‪.‬ברוב המקרים ‪50%‬‬ ‫משווי הנכס יספיקו ואת היתרה‬ ‫ניתן יהיה לקבל כהלוואה מאחד‬ ‫הבנקים הגרמניים (ריבית ממוצעת‬ ‫על משכנתא עומדת כיום על כ‪-‬‬ ‫‪ .)4%‬העברת תשלום עבור הנכס‪,‬‬ ‫כמו גם תשלום המסים והאגרות‪,‬‬ ‫מתבצעת בדרך כלל באמצעות‬ ‫חשבון נאמנות שנפתח ע"י‬ ‫נוטוריון‪ ,‬כאשר כל אזרח זר יכול‬ ‫ללא הגבלה לפתוח חשבון בנק‪:‬‬ ‫רגיל או חיסכון‪ .‬על חשבון חיסכון‬ ‫אין הוצאות ניהול אך אי אפשר‬ ‫להשתמש בעובר ושב מעבר‬ ‫לשימוש בנכס‪ ,‬כמו גם אי אפשר‬ ‫דרכו להוציא כרטיס אשראי או‬ ‫לקבל קרדיט‪ .‬מה שחשוב לזכור‬ ‫שבעת פתיחת החשבון על בעל‬ ‫החשבון להיות נוכח בבנק ובידו‬ ‫תעודה מזהה (דרכון)‪ ,‬זאת במטרה‬ ‫למנוע עסקאות של הלבנת הון‪.‬‬

‫כיצד מתבצעת רכישת‬ ‫נדל"ן בגרמניה‬

‫מהן ההוצאות החלות על‬ ‫הרוכשים?‬

‫כמה מס משלם רוכש‬ ‫הנכס בגרמניה ?‬

‫עסקה לרכישה או למכירת נכס‬ ‫מתבצעת באמצעות עורך דין‬ ‫(נטוריון) בלבד‪ .‬רוכש הנכס הוא זה‬ ‫שמשלם את שכר טרחתו לנוטריון‬ ‫והוא זה שזכאי לבחור את הנוטריון‬ ‫עצמו‪ .‬עם זאת‪ ,‬בעת העסקה או‬ ‫סכסוך כלשהו בין הצדדים‪,‬‬ ‫הנוטריון לא אייצג את הקונה אלא‬ ‫יהיה צד ניטראלי שידאג להביא‬ ‫את הצדדים להסכמה‪.‬‬

‫מטבע הדברים ההוצאה העיקרית‬ ‫היא מחירו של הנכס‪ .‬לאחר מכן‪,‬‬ ‫על הקונה גם לשלם לנוטריון וכן‬ ‫לשלם הוצאות משפטיות‪ ,‬שבסך‬ ‫הכל שתי ההוצאות הללו‬ ‫מסתכמות ב‪ .2%-1.5% -‬ההוצאות‬ ‫המשפטיות כולל רישום של‬ ‫העסקה בפנקס מקרקעין הגרמני‬ ‫אשר נעשית )‪(Grundbuch‬‬ ‫באמצעות גו המנהל אותו‬ ‫שבאחריות )‪(Grundbuchamt‬‬ ‫מערכת בתי המשפט‪.‬‬

‫על פי החוק הגרמני על רוכש‬ ‫הנכס לשלם מס רכישה‪ :‬בברלין‪,‬‬ ‫המבורג וסקוניה אנהלט‪ ,‬גובה מס‬ ‫זה עומד על ‪ ,5%‬ברנדרובורג –‬ ‫‪ ,5%‬ברמן – ‪ ,4.5%‬סקסוניה‬ ‫התחתונה – ‪ ,4.5%‬חבל האסאר –‬ ‫‪ ,4%‬בשלזוויג‪-‬הולשטיין – ‪5%‬‬ ‫(החל משנת ‪ .)2013‬בשער‬ ‫המדינות שיעור המס עומד על‬ ‫‪.3.5%‬‬

‫השקעות בנדל"ן בגרמניה הפכו‬ ‫בשנים האחרונות לטרנד עסקי‬ ‫מוביל בארר‪ .‬יזמים רבים‪ ,‬ביניהם‬ ‫גם אליעזר פישמן‪ ,‬יצחק תשובה‬ ‫ושרי אריסון‪ ,‬וגם אנשים פרטיים‬ ‫שעד כה השקיעו בנדל"ן בתל‬ ‫אביב או בפריפריה‪ ,‬פשטו אזורים‬ ‫שונים במדינה‪ ,‬הקימו פרויקטים‬ ‫גרנדיוזיים חדשים או ככה סתם‬ ‫רכשו דירות להשקעה‪ .‬הסיבה לכך‬ ‫נעוצה קודם כל במצבו של שוק‬ ‫הנדל"ן הגרמני המציע היום‬ ‫למשקיעים שלל הזדמנויות כדאיות‬ ‫למדי‪ ,‬וכן גם במערכת החוקים‪,‬‬ ‫האשראי והמיסוי של גרמניה‬ ‫המאפשרים לכל אחד להגשים את‬ ‫חלום הדירה שלו‪ ,‬גם אם הוא‬ ‫אזרח זר‪ .‬אומנם בדומה לרכישת‬ ‫נדל"ן בישראל‪ ,‬גם רכישת נדל"ן‬ ‫בגרמניה מחייבת (או לפחות‬ ‫ממליצה) להיות בקיא במערכת‬ ‫החוקים והמיסוי הממשלתיים‪ .‬אך‬ ‫להבדיל מהמערכת הישראלית‪,‬‬ ‫המערכת הגרמנית הרבה יותר‬ ‫יעילה וידידותית כלפי הרוכשים‪.‬‬

‫לפני ביצוע העסקה עורך דין פותח‬ ‫חשבון מיוחד (חשבון נאמנות)‬ ‫עבור עסקה זו‪ ,‬לשם הרוכש מכניס‬ ‫מקדמה תוך פרק זמן שנקבע‬ ‫בהסכם (בדרך כלל כחודש ימים‬ ‫וזמן ארוך יותר בעסקאות של‬ ‫רכישת בניין שלם בהן יש לבדוק‬ ‫ניואנסים משפטיים והנדסיים)‪.‬‬ ‫המקדמה תהיה בגובה של כ‪-5% -‬‬ ‫‪ 10%‬ממחירו של הנכס‪ ,‬אך גם זה‬ ‫תלוי בסופו של דבר בהסכם‬ ‫הספציפי בין מוכר לקונה‪ .‬את‬ ‫שאר הכס ‪ ,‬כולל שכר טרחה‪,‬‬ ‫מסים וכו'‪ .‬עבור ניהול חשבון זה‬ ‫הנוטריון גובה שכר טרחה נפרד‪.‬‬

‫את החשבון עבור תשלום האגרה‬ ‫לביצוע שינויים במרשם אפשר‬ ‫לקבל בבית המשפט בו נרשמת‬ ‫העסקה‪ .‬בנוס יש לשלם על‬ ‫הסכמה למכירה מחברת הניהול‬ ‫המנהלת את אותו הנכס (‪60-120‬‬ ‫אירו)‪ .‬כמו כן‪ ,‬במידה והנכס נרכש‬ ‫באמצעות סוכנות תיווך‪ ,‬על הקונה‬ ‫לשלם גם דמי תיווך‪ .‬החוק אינו‬ ‫קובע את תערי המינימום או‬ ‫המקסימום והכל תלוי במתווך‬ ‫והמדינה בה נמצא הנכס‪ .‬כך‬ ‫למשל‪ ,‬בבוואריה נהוג לגבות‬ ‫‪ 3.57%‬ואילו בברלין – ‪7.14%‬‬ ‫ממחיר הנכס‪.‬‬

‫חוק להסדרת שאלות‬ ‫רכוש פתוחות‬ ‫חוק להסדרת שאלות רכוש שנכנס‬ ‫לתוקפו החל משנות ה‪ 90 -‬זהו חוק‬ ‫המאפשר להחזיר ליורשים‬ ‫מקוריים של הנכס את הבעלות‬ ‫עליו במקרה שנתפס שלא בצדק‬ ‫על ידי הנאצים בזמן מלחמת‬ ‫העולם השנייה‪ ,‬על ידי ממשלת‬ ‫הרפובליקה העממית של מזרח‬ ‫גרמניה או גם כאלה שנרכשו על‬ ‫ידי אנשים פרטיים מיהודים מתחת‬ ‫למחיר השוק כתוצאה מרדיפות‪.‬‬ ‫חוק זה מתייחס בדרך כלל לנכסי‬ ‫נדל"ן במזרח ברלין ‪.‬‬


‫‪10‬‬

‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫השכונות המרכזיות של העיר‬ ‫מיקומו של נכס הוא כידוע אחד‬ ‫האלמנטים המשפיעים על מחירו‬ ‫הסופי‪ .‬כשמדברים על מיקום‬ ‫מתכוונים בדרך כלל לרחוב‪,‬‬ ‫לשכונות או לקרבה למוסד‪ ,‬לצירי‬ ‫תחבורה או למרכזה של העיר‪.‬‬ ‫בהתאם למיקום מחירו של הנכס‬ ‫יהיה נמוך או גבוהה וכן‪ ,‬בהתאם‬ ‫למיקום ניתן לדעת אודות השבחתו‬ ‫העתידית‪.‬‬ ‫גם מיקומו של נכס בברלין‪ ,‬בדומה‬ ‫לכל שוק נדל"ן אחר בעולם‪ ,‬קובע‬ ‫את מחירו הסופי של הנכס ומטבע‬ ‫הדברים משפיע על התשואה‬ ‫השנתית שמקבל המשקיע‪ .‬עם‬ ‫זאת‪ ,‬אלמנט המיקום בשוק‬ ‫הברלנאי הוא שונה מהישראלי‪,‬‬ ‫בעיקר כי מדובר בעיר גדולה‬ ‫במיוחד‪ ,‬בעלת אפיונים היסטוריים‬ ‫ותרבותיים ובעלת אוכלוסייה‬

‫מגוונת הכוללת גם מהגרים‪ .‬בדיוק‬ ‫בגלל זה‪ ,‬ההפרש במחיר של שתי‬ ‫דירות הממוקמות באותו הרחוב‬ ‫בברלין יכול להגיע למאות אלפי‬ ‫אירו‪ .‬שלא לדבר על אזורים עצמם‬ ‫של העיר‪ ,‬בהם ההפרשים‬ ‫במחירים הנדל"ן גם מאוד‬ ‫משמעותיים‪.‬‬ ‫בטרם מתחילים לחפש נכס‬ ‫להשקעה בברלין‪ ,‬חשוב להבין את‬ ‫אופייה של העיר ולהכיר היטב את‬ ‫שכונותיה‪ .‬בגדול ברלין מחולקת‬ ‫לשכונות גדולות כמו מיטה‪,‬‬ ‫שרלוטנברג‪ ,‬פנקו‬ ‫וטמפלהו ‪,‬הכוללות בתוכן שכונות‬ ‫ואזורים קטנים יותר‪.‬‬

‫נכון להיום ישנן בברלין כ‪90,000 -‬‬ ‫נכסים זמינים‪ 016 :‬מהם הם בתים‬ ‫פרטיים ו‪ 416 -‬נכסים להשכרה‪.‬‬ ‫אוכלוסיית העיר מתחלקת באופן‬ ‫הבא‪ 06 :‬זוגות ללא ילדים‪036 ,‬‬ ‫רווקים ו‪ 196 -‬משפחות עם ילדים‪.‬‬ ‫הדירות היקרות ביותר‪ ,‬חור מאלה‬ ‫שנבנות בפרויקטים מפוארים‬ ‫חדשים‪ ,‬אלה הן הדירות בבניינים‬ ‫שנבנו בשנות ‪ .9140-91%0‬מחיר‬ ‫ממוצע למ"ר בברלין לשנת ‪1090-‬‬ ‫‪ 99‬עמד על ‪ 9,400‬אירו‪9,100 :‬‬ ‫באזורים פחות טובות ו‪ 9,%00 -‬אירו‬ ‫באזורי הביקוש‪( .‬המחירים מאת‬ ‫ארגון המתווכים הגרמני)‪ .‬מחירו‬ ‫של מ"ר להשכרה עומד היום על כ‬ ‫ ‪ %.1‬אירו‪ ,‬כאשר מדובר במחיר‬‫הגבוה ב‪ %6 -‬לעומת השנה‬ ‫שעברה‪.‬‬

‫קבוצת רוכשים במואביט‬ ‫הזדמנות לרכוש דירה להשקעה‬ ‫במחיר זול בכ ‪ 602‬ממחירי‬ ‫האיזור‪ .‬שכונה עם פוטנציאל‬ ‫צמיחה פנטסטי‪ ,‬דירות מושכרות‬ ‫תשואה גבוהה מהיום הראשון‪.‬‬ ‫לפרטים ‪00-6000006 :‬‬


‫‪11‬‬

‫שכונת‬ ‫משרדינו מתמחה בשוק הנדל"ן בברלין‬ ‫תוך ייצוג מגוון משקיעים פרטיים‬ ‫ומוסדיים בשלל אפשרויות ההשקעה‬ ‫בבירת גרמניה המציעה מגוון‬ ‫הזדמנויות לפרופילי משקיעים שונים‪.‬‬

‫בין לקוחותינו נמצאים משקיעים פרטיים‬ ‫הרוכשים מקבצי דירות להשקעה‪,‬‬ ‫או בנינים מניבים ברחבי העיר‪.‬‬ ‫התמחותנו בין השאר הנה איתור‬ ‫בנינים מתאימים‪ ,‬בדיקת נאותות‬ ‫לבנינים טכנית ומשפטית‪ ,‬ניהול‬ ‫המו"מ עם בעלי הנכס ולווי תהליך‬ ‫הרכישה בהיבט המשפטי והכלכלי‬ ‫לאורך כל התהליך‪ .‬בין השאר אנו‬ ‫מטפלים בארגון חבילות המימון‬ ‫הנדרשות לביצוע ההשקעות‪.‬‬

‫שכונת מיטה ממוקמת בלב ליבה‬ ‫של ברלין ונחשבת ליעד תיירותי‬ ‫מאוד פופולארי‪ ,‬שכן לאחת‬ ‫מהשכונות היפות והמפוארת של‬ ‫הבירה‪ .‬היא גובלת מצפון במיני‬ ‫שכונות‪ :‬ווידינג‪ ,‬ממזרח‬ ‫בפרנצלאואר ברג ופרידריכסהיין‪,‬‬ ‫מדרום בקרויצברג וממערב‬ ‫בטירגארטן‪ .‬החל משנת ‪,2001‬‬ ‫שנת הרפורמה הגדולה בגרמניה‪,‬‬ ‫כל האזורים הללו אוחדו לשכונה‬ ‫אחת ‪ -‬שכונת מיטה‪ .‬בשכונת‬ ‫מיטה ישנם מוזיאונים רבים‪ ,‬אתרי‬ ‫מורשת ואדריכלות מפוארים‪,‬‬ ‫שגרירויות והפרלמנט הגרמני‬ ‫הבונדסטאג והבונדסראט‪ .‬הרחוב‬ ‫שוכן בסמוך לאזורים הקרובים‬ ‫לאונטר דן לינדן ורחוב פרידריך‪,‬‬ ‫הנחשבים למאוד יוקרתיים‪ ,‬עם‬ ‫בתי מלון יוקרתיים רבים‪91% .‬‬ ‫מהנכסים המצויים בה כיום הם‬ ‫בתים להשכרה ו‪ 9% -‬בתים‬ ‫פרטיים‪ .‬האוכלוסייה מתפלגת‬ ‫באופן הבא‪ 4% :‬זוגות צעירים ללא‬ ‫ילדים‪ 52% ,‬רווקים ו‪-‬‬ ‫‪19%‬משפחות עם ילדים‪ .‬מחירו של‬ ‫מ"ר למכירה בבית משות עומד‬ ‫על ‪ 3,400‬אירו ומחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה ‪ 10.5 -‬אירו‪ .‬בשכונה‬ ‫תמצאו גם מבנים חדשים וגם‬ ‫במבנים ישנים מתקופת המלחמה‪.‬‬ ‫מחירו של בית ממוצע עומד על‬ ‫‪ 494‬אל אירו‪.‬‬ ‫דמי השכירות במרכז השכונה‬ ‫גובהים היום בכ‪ 7.8% -‬לעומת‬ ‫השנה שעברה‪ ,‬זאת בשל עליית‬ ‫מחירי הנדל"ן הכללית בגרמניה‬ ‫ובברלין‪ .‬זו תוצאה של קיזוז ערך‬ ‫הדירות‪ :‬מ"ר במיטה עומד היום על‬ ‫‪ 10.6‬אירו כאשר בברלין בממוצע‬ ‫מחירו ‪ 6.9‬אירו‪.‬‬

‫תחום התמחות נוסף שלנו הנו ארגון‬ ‫קבוצות רוכשים ‪ ,‬המתאגדים‬ ‫לצורך רכישת בניני מגורים ביצוע‬ ‫פרצלציה תוך שיתוף אינטרסים‬ ‫בין משקיעי עוגן ובין חברי הקבוצה‬ ‫לצורך מקסום ההשקעה‪.‬‬

‫לפגישת יעוץ ‪00-6000006:‬‬

‫‪MITTE‬‬


‫‪12‬‬

‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫‪Charlottenburg/Wilmersdorf‬‬ ‫שכונת שרלוטנבורג‪ -‬וילמרסדו‬ ‫חגגה בשנת ‪ 2005‬תאריך עגול של‬ ‫‪ 300‬שנה‪ .‬זוהי שכונה אלגנטית‬ ‫ומרהיבה ביופייה ובעלת אפיונים‬ ‫היסטוריים רבים‪ .‬היא שוכנת‬ ‫בחלקה במרכז‪-‬מערב ברלין‪ ,‬גובלת‬ ‫בשכונת מיטה וטמפלהו ‪ ,‬וביחס‬ ‫לשכונות יוקרה אחרות נחשבת‬ ‫ליקרה ביותר‪ .‬כיום מתגוררים בה‬ ‫עשירי המדינה וזו הסיבה כי היא‬ ‫נחשבת גם לסמל המובהק ביותר‬ ‫לסגנון החיים הקפיטליסטי‬ ‫האליתיסטי‪ .‬למעשה מדובר‬ ‫בשכונת שרלוטנבורג המורכבת‬ ‫משכונות קטנות יותר כמו‬ ‫וילמרסדור ‪ ,‬גרונוולד‪ ,‬האלנזה‬ ‫ושמארגנדור ‪ ,‬זאת לאחר שבשנת‬ ‫‪ 2001‬כל האזורים הללו אוחדו‬ ‫לשכונה אחד גדולה ‪ -‬שרלוטנבורג‪-‬‬ ‫וילמרסדור ‪ .‬אומנם בקרב‬ ‫התושבים ההפרדה עדיין נשמרת‪.‬‬ ‫כאן נמצאת הבורסה לניירות ערך‬ ‫של ברלין‪ ,‬מרכזי מסחר‪ ,‬חנויות‬ ‫בוטיק יוקרתיות‪ ,‬איצטדיון וכו'‪.‬‬ ‫השכונה מורכבת בעיקר מבתים‬ ‫פרטיים וגם האזורים הבנויים ביתר‬ ‫צפיפות מתאפיינים באוכלוסייה‬ ‫מבוססת‪ .‬מאכלסים אותה אנשי‬ ‫עסקים‪ ,‬בעלי חברות ומקצועות‬ ‫חופשיים ושגרירים רבים‪.‬‬ ‫‪ 20%‬מתושבי השכונה הן משפחות‬ ‫עם ילדים‪ 57% ,‬רווקים ו‪ 4% -‬זוגות‬ ‫צעירים ללא ילדים‪ .‬מחירו של מ"ר‬ ‫למכירה עולה בשכונה ‪ 2,300‬אירו‪,‬‬ ‫מחירו של מ"ר להשכרה ‪7.8 -‬‬ ‫אירו ואילו מחירו של נכס ממוצע‬ ‫עומד על ‪ 716‬אל אירו‪56% .‬‬ ‫מהנכסים בשכונה הן נכסים‬ ‫להשכרה ו‪ 46% -‬הם נכסים‬ ‫בבעלות פרטית‪.‬‬


‫‪13‬‬

‫‪Tiergarten- Moabit‬‬ ‫שכונת טירגרטן גם היא אחת‬ ‫השכונות היפות‪ ,‬התוססות של‬ ‫ברלין‪ ,‬שלא לומר השכונה הירוקה‬ ‫ביותר בבירה הגרמנית‪ .‬היא גובלת‬ ‫בשכונת מיטה ומהווה חלק ממנה‬ ‫מבחינה מוניציפלית‪ .‬זוהי שכונה‬ ‫מפוארת ויוקרתית‪ ,‬שבחלקה‬ ‫האחד שלה ישנם מבנים למגורים‬ ‫ובחלקה האחר ‪ -‬פארק ציבורי רחב‬ ‫ידיים מהמאה ה‪ ,18 -‬מוסדות‬ ‫ממשלתיים‪ ,‬בתי מלון ואתרי‬ ‫תרבות‪ .‬מצפון לפארק שוכנת‬ ‫שכונת מואביט‪ ,‬שכונת מהגרים‬ ‫המאוכלסת בעיקרה בדיירים בדיור‬ ‫ציבורי‪ ,‬עם מרכזים קטנים של‬ ‫תרבות אלטרנטיבית‪.‬‬

‫שכונת טירגרטן מאופיינת בעיקר‬ ‫בתושבים רווקים ‪ 4% ,59% -‬זוגות‬ ‫ללא ילדים ו‪ 18% -‬משפחות עם‬ ‫ילדים‪ .‬מחירו של מ"ר למכירה‬ ‫עומד על ‪ 2,500‬אירו‪ ,‬מחירו של‬ ‫מ"ר להשכרה ‪ 7.2 -‬אירו ומחירה‬ ‫של דירה ממוצעת עומד על ‪507‬‬ ‫אל אירו‪.‬‬


‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫שכונת סטגליר‪-‬צלנדרו ממוקמת‬ ‫בחלק הדרום‪-‬מערבי של ברלין‪ ,‬וגם‬ ‫היא כוללת בתוכה שתי שכונות‬ ‫גדולות‪ :‬צלנדרו וסטגליר ונחשבת‬ ‫לשכונות היקרות ביותר בברלין‪.‬‬ ‫בשטחן נמצאים פארקים ירוקים‬ ‫רבים עם אגמים פסטוראליים‬ ‫הטבולים בירוק ובשלווה‪.‬‬ ‫שכונת צלנדרו מאופיינת בעיקר‬ ‫בנכסים פרטיים (וילות מפוארות) ‪-‬‬ ‫‪ 67%‬ומיעוט של נכסים להשכרה ‪-‬‬ ‫‪ 33%‬בלבד‪ 23% .‬מתושבי השכונה‬ ‫הן משפחות עם ילדים‪52% ,‬‬ ‫רווקים ו‪ 5% -‬צעירים ללא ילדים‪.‬‬ ‫מחירו של מ"ר למכירה עומד על‬ ‫‪ 1,900‬אירו‪ ,‬מחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה עומד על ‪ 7.9‬אירו ובית‬ ‫ממוצע נמכר ב‪ 624 -‬אל אירו‪.‬‬ ‫שכונת סטגליר נחשבת לשכונת‬ ‫מגורים עשירה מאוד בעיקר בשל‬ ‫הנו המרהיב שלה‪ :‬אגמים‬ ‫צלולים‪ ,‬יערות‪ ,‬שמורות טבע‪,‬‬ ‫פארקים וכו'‪ .‬כאן נמצאות הווילות‬ ‫היקרות ביותר בברלין ובתי ספר‬ ‫הטובים ביותר במדינה‪.‬‬ ‫‪ 77%‬מהנכסים בשכונה הם‬ ‫בשכירות ו‪ 23% -‬הם בתים פרטיים‬ ‫מאוד מפוארים‪ 21% .‬מתושביה הן‬ ‫משפחות עם ילדים‪ 53% ,‬הם‬ ‫רווקים ו‪ 5% -‬זוגות צעירים ללא‬ ‫ילדים‪ .‬מחירו של מ"ר למכירה‬ ‫עומדת על ‪ 1,800‬אירו‪ ,‬מחירו של‬ ‫מ"ר להשכרה ‪ 6.9‬אירו ומחירו של‬ ‫בית ממוצע עומד על ‪ 518‬אל‬ ‫אירו‪.‬‬

‫‪14‬‬

‫‪Steglitz -Zehlendorf‬‬


‫‪15‬‬

‫‪Reinickendorf‬‬

‫שכונה מערבית‪-‬צפונית שקטה‬ ‫וירוקה מאוד‪ ,‬בעלת שילוב של‬ ‫בניינים ישנים וחדשים עם הרבה‬ ‫קומפלקסים חדשים‪ .‬חלקה הניכר‬ ‫של השכונה מאופיין בבנייה‬ ‫נמוכה‪ ,‬בה מתגוררת אוכלוסייה‬ ‫אמידה ומשתייכת למעמד הבינוני‪-‬‬ ‫גבוה‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬חלקה המזרחי‬ ‫של השכונה מתאפיין בבניינים‬ ‫חסרי ייחוד‪ ,‬ומאוכלס על ידי אנשי‬ ‫המעמד הבינוני והנמוך‪ .‬הדירות‬ ‫להשכרה בשכונה הן מהזולות‬ ‫בברלין‪ .‬נכון להיום פועל במקום‬ ‫שדה תעופה בינלאומי טגל (העמוס‬ ‫ביותר באירופה) שבקיר ‪2012‬‬ ‫אמור להיסגר‪ .‬עובדה זו ללא ספק‬ ‫תשפיע על מחירי הנדל"ן באזור‬ ‫כולו‪.‬‬ ‫‪ 73%‬מהנכסים בשכונה הם נכסים‬ ‫מושכרים ו‪ 27% -‬נמצאים בבעלות‬ ‫פרטית‪ 21% .‬מהתושבים הן‬ ‫משפחות עם ילדים‪ 54% ,‬רווקים ו‪-‬‬ ‫‪ 4%‬זוגות צעירים ללא ילדים‪.‬‬ ‫מחירו של מ"ר למכירה עולה‬ ‫‪ 1,100‬אירו‪ ,‬מחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה ‪ 5.7 -‬אירו ומחירו של‬ ‫נכס למכירה ממוצע ‪ 268‬אל‬ ‫אירו‪.‬‬


‫‪16‬‬

‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫‪Spandau‬‬

‫כיכר מקסימה ושקטה בניין פינתי‬

‫‪CHARLOTTENBURG‬‬ ‫זוהי השכונה המערבית ביותר של‬ ‫ברלין ‪ -‬שכונה המשלבת בתוכה‬ ‫נו אורבני עתיק הטובל בירוק ונו‬ ‫מודרני חדיש‪ .‬יש בה המון בניינים‬ ‫עתיקים מרהיבים ולא מעט בניינים‬ ‫ישנים בהם מתגוררים בעיקר‬ ‫תושבים זרים‪ .‬השכונה נחשבת‬ ‫ליעד תיירותי מרכזי במדינה וכן‬ ‫מהווה מרכז תעשייה חשוב לעיר‬ ‫ובין היתר נמצאים בה מפעלים‬ ‫גדולים ומפורסמים כמו סימנס‪,‬‬ ‫ועוד‪.‬‬

‫הנו הפסטורלי הקסום כולל נהרות‬ ‫ואגמים כחולים יחד עם יערות‬ ‫רבים מעניקים לשכונה חשיבות‬ ‫רבה בכל הקשור לאיכות החיים‬ ‫באזור זה‪ .‬זהן אחד האזורים עם‬ ‫המגוון הביולוגי הגדול ביותר‬ ‫בברלין המציע שבילים רבים‬ ‫ומקומות ישיבה ופארקים‬ ‫מסודרים‪ .‬העיר העתיקה מהווה‬ ‫את מרכז הקניות של שפנדאו עם‬ ‫אזור המדרחוב הגדול של ברלין‪.‬‬

‫‪ 42%‬מהנכסים בשכונה הן דירות‬ ‫להשכרה ו‪ 58% -‬הם נכסים‬ ‫בבעלות פרטית‪ 21% .‬מהתושבים‬ ‫הן משפחות עם ילדים‪52% ,‬‬ ‫רווקים ו‪ 5% -‬זוגות צעירים ללא‬ ‫ילדים‪ .‬מחירו של מ"ר למכירה‬ ‫עולה ‪ 1,100‬אירו‪ ,‬מחירו למ"ר‬ ‫להשכרה עולה ‪ 5,5‬אירו ומחירה‬ ‫של דירה ממוצעת ‪ 295‬אל אירו‪.‬‬

‫שרלוטנבורג היא אזור הליבה החשוב‬ ‫ביותר של מערב ברלין‪ .‬השכונה מאופיינת‬ ‫במרכזי הקניות והפנאי שלה‪ .‬תושבים‬ ‫ותיקים רבים יעדיפו את שרלוטנבורג‬ ‫למגורים בגלל איכות החיים הגבוהה‬ ‫שהיא מציעה‪ .‬כמה אזורי מגורים‬ ‫בשרלוטנבורג הינם בין היוקרתיים ביותר‬ ‫בעיר ‪.‬מאפיינים אלו הפכו את‬ ‫שרלוטנבורג ליעד אטראקטיבי מאוד‬ ‫למשקיעי נדל“ן מכל העולם‪.‬‬

‫הבניין בסגנון אלטבאו נבנה בשנת‬ ‫‪ 0000‬וכולל בניין חזיתי עם שני אגפי‬ ‫צד הבניין בנוי סביב חצר פנימית‬ ‫מרווחת עם גינה מטופחת‪ .‬הדירות‬ ‫מושכרות לשוכרים איכותיים ומניבות‬

‫תשואה נאה לבעלים‪.‬‬

‫למכירה בבניין דירות מניבות או‬ ‫דירות ריקות לשימוש עצמי וכן‬ ‫יחידות מסחריות במחירים של החל‬ ‫מ ‪ 02,000‬אירו‪.‬‬

‫לפרטים ‪00-6000006:‬‬


‫‪17‬‬ ‫במיקום מרכזי ושקט בשכונת‬

‫‪WILMERSDORF‬‬

‫שכונת וילמרסדוף האלגנטית‬ ‫והמרהיבה ביופייה‪ ,‬הנה בעלת‬ ‫אפיונים היסטוריים רבים‪ .‬היא שוכנת‬ ‫בחלקה במרכז‪-‬מערב ברלין‪ ,‬גובלת‬ ‫בשכונת מיטה וטמפלהוף‪ ,‬וביחס‬ ‫לשכונות יוקרה אחרות נחשבת ליקרה‬ ‫ביותר‪ .‬כיום מתגוררים בה עשירי‬ ‫המדינה‪ ,‬ובכך הפכה לסמל המובהק‬ ‫ביותר לסגנון החיים הקפיטליסטי‬

‫‪Neukolln‬‬ ‫שכונה זו ממוקמת בדרום מערב‬ ‫ברלין‪ ,‬ובעבר נחשבה לשכונת‬ ‫פשע ואלו היום מתגוררים בה‬ ‫מהגרים מארצות ערב בעלי‬ ‫ממעמד סוציו‪-‬אקונומי נמוך‪ .‬נויקלן‬ ‫גובלת בקרויצברג בצפון‪ ,‬בקופניק‬ ‫במזרח ובטמפלהו במערב‪ ,‬כאשר‬ ‫בדרום היא גובלת עם מדינת‬ ‫ברנדנבורג‪ .‬את השכונה חוצים קווי‬ ‫הרכבת התחתית‪ .‬למעשה זהו אחד‬ ‫האזורים העניים של ברלין ובשעות‬ ‫הלילה אפילו מסוכנים‪.‬‬ ‫עם זאת‪ ,‬ישנם בשכונה גם אזורים‬ ‫מבוקשים בהם מתגוררים היום‬ ‫צעירים רבים (בדומה לביקושים‬ ‫שיש היום בשכונת פלורנטין בתל‬ ‫אביב)‪ .‬זו הסיבה כי דירות‬ ‫להשקעה‪ ,‬בעיקר בבניינים גבוהים‬ ‫זוכים לביקושים גבוהים מאוד‪.‬‬ ‫‪ 88%‬מהנכסים בשכונה הן דירות‬ ‫להשכרה ו‪ 12% -‬דירות בבעלות‬ ‫פרטית‪ 19% .‬מהתושבים הן‬ ‫משפחות עם ילדים‪ 57% ,‬רווקים ו‪-‬‬ ‫‪ 4%‬זוגות ללא ילדים‪.‬‬ ‫מחירו של מ"ר למכירה עולה כ‪-‬‬ ‫‪ 1,200‬אירו ומחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה ‪ 6.4 -‬אירו‪.‬‬

‫בניין ארט דקו‪ ,‬מהיפים ביותר באזור!‬ ‫כולל מעלית פנימית‪ ,‬מרפסות באגף‬ ‫החזיתי ומרפסות בבניה באגפי הצד‪.‬‬ ‫בבניין למכירה דירות מניבות ודירות‬ ‫ריקות לשימוש עצמי במחיר של החל‬ ‫מ ‪ 000,000‬אירו‪.‬‬

‫לפרטים ‪00-6000006:‬‬


‫‪18‬‬

‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫‪Pankow‬‬ ‫שכונת פנקו שוכנת בחלקה הצפון‪-‬‬ ‫מזרחי של ברלין‪ ,‬מרוחקת‬ ‫מהמרכז‪ ,‬גם היא נחשבת לשכונה‬ ‫זולה יחסית‪ ,‬אם כי מחירי הדירות‬ ‫בה עולים לאחרונה בשיעורים די‬ ‫גבוהים‪.‬‬ ‫‪ 92%‬מהנכסים בשכונה הן דירות‬ ‫שכורות ורק ‪ 8%‬דירות בבעלות‬ ‫פרטית‪ 20% .‬מהתושבים הן‬ ‫משפחות עם ילדים‪ 52% ,‬רווקים ו‪-‬‬ ‫‪ 4%‬זוגות צעירים ללא ילדים‪.‬‬ ‫מחירו של מ"ר למכירה עולה כ‬ ‫‪ 2,000‬אירו‪ ,‬מחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה ‪ 6.8 -‬אירו ומחירו של‬ ‫נכס ממוצע ‪ 368 -‬אל אירו‪.‬‬ ‫האזור הבולט בשכונת פנקו הוא‬ ‫האזור פרנצלאור ברג‪ ,‬הממוקם‬ ‫בצמוד לחומת ברלין המפורסמת‪.‬‬ ‫זוהי שכונה יחסית חדשה בה‬ ‫מתגוררים בעיקר אנשי האומנות‬ ‫והתרבות‪ :‬שחקנים‪ ,‬מעצבים‪,‬‬ ‫דוגמניות‪ ,‬סופרים ואחרים וגם‬ ‫פועלים‪ ,‬סטודנטים ומהגרים‪ .‬זו‬ ‫הסיבה כי יש כאן המון מסעדות‪,‬‬ ‫בתי קפה‪ ,‬פאבים‪ ,‬בארים ומועדוני‬ ‫לילה‪ ,‬שכן גם חנויות יד שנייה‪,‬‬ ‫שווקים ואכסניות זולות‪ .‬הביקושים‬ ‫לנכסים כאן עולים משנה לשנה‪,‬‬ ‫שכן יש ביקוש עצום לדירות‬ ‫להשכרה‪.‬‬ ‫‪ 92%‬מהתושבים מתגוררים בדירות‬ ‫שכורות ו‪ 8% -‬בדירות בבעלות‪.‬‬ ‫‪ 19%‬מהתושבים הן משפחות עם‬ ‫ילדים‪ 55% ,‬רווקים ו‪ 4% -‬צעירים‬ ‫ללא ילדים‪ .‬מחירו של מ"ר למכירה‬ ‫עולה ‪ 2,700‬אירו‪ ,‬מחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה ‪ 8.5 -‬אירו ומחירו של‬ ‫נכס ממוצע ‪ 452 -‬אל אירו‪.‬‬


‫‪19‬‬

‫‪Tempelhof‬‬ ‫שכונת טמפלהו ‪-‬על א היותה‬ ‫שוכנת בלב ברלין הגובלת בשכונה‬ ‫יוקרתית כמו מיטה‪ ,‬אינה נחשבת‬ ‫ליקרה ומפוארת מידי‪ .‬למעשה‬ ‫היא מהווה מרכז תעשייתי גדול‬ ‫בבירה‪ ,‬בה משולבים שטחי מגורים‬ ‫עם שטחי מסחר‪.‬‬

‫‪ 68%‬מהנכסים בשכונה הם נכסים‬ ‫מושכרים ו‪ 32% -‬הם נכסים‬ ‫בבעלות פרטי‪ 21% .‬מהתושבים הן‬ ‫משפחות עם ילדים‪ 53% ,‬רווקים ו‪-‬‬ ‫‪ 5%‬זוגות צעירים ללא ילדים‪.‬‬ ‫מחירו של מ"ר למכירה עומד על‬ ‫‪ 1,300‬אירו‪ ,‬מחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה ‪ 6.4 -‬אירו ומחירו של‬ ‫נכס ממוצע ‪ 295 -‬אל אירו‪.‬‬


‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫קרוייצברג מפורסמת בזכות סצינת‬ ‫חיי הלילה והגיוון התרבותי‬ ‫שלה‪.‬בקרוייצברג ‪ 20%‬מהאיזור‬ ‫כולל אוכלוסייה חלשה מבחינה‬ ‫סוציאלית אחוזי אבטלה וההכנסה‬ ‫של התושבים בשכונה זו‬ ‫היא נמוכה יחסית‪ .‬יחד עם זאת‪,‬‬ ‫באיזורים אחרים של קרוייצברג‬ ‫מציגים עליות גבוהות בערך הנדל"ן‬ ‫ובביקוש אדיר לנכסים באזור זה‪.‬‬ ‫רובע הממשלה שנמצא‬ ‫בשכונה ‪,‬מעלה את הדינמיקה‬ ‫הכלכלית ומחזק את ערכה בעיקר‬ ‫במסחרי ובמגורים שלצד נהר‬ ‫השפריי‪.‬‬ ‫פיתוח ה"רובע העירוני המערבי"‬ ‫כולל בתוכו חלקים רבים‬ ‫בקרוייצברג לאורך גדת נהר‬ ‫השפריי וניתן לראות בנייה של‬ ‫משרדים ומגורים חדשים מודרנים‬ ‫שמעלים כמובן את הביקוש‬ ‫להשקעה בשכונה זו‪ .‬אבל לא רק‬ ‫לצד נהר השפריי ניתן לראות בנייה‬ ‫חדשה ‪,‬אלא גם ברחובות הפנימיים‬ ‫של השכונה ניתן להבחין בבנייה‬ ‫חדשה ‪.‬‬ ‫דמי השכירות ועליית ערך הנכסים‬ ‫נמצאים במגמת עלייה מתמדת ויש‬ ‫גישה מצויינת לתחבורה ציבורית‬ ‫מכל מקום בקרוייצברג‪ .‬אורח‬ ‫החיים בקרוייצברג מציע מגוון‬ ‫אטרקציות לבילויים‪ ,‬חיי לילה‬ ‫ומסעדות בטעמים שונים‪.‬זהו אחד‬ ‫הרובעים היותר מעורבים מבחינת‬ ‫מהגרים ממוצא לא גרמני‪.‬‬ ‫בזכות ההסביבה התרבותית‬ ‫שקיימת בה‪ ,‬קצב ההתפתחות‬ ‫שלה‪ ,‬עליות הנדל"ן מדי‬ ‫שנה ומיקומה‪ ,‬קרוייצברג‬ ‫מבוקשת מאוד בקרב משקיעים‬ ‫רבים ‪.‬‬

‫‪20‬‬

‫‪Kreuzberg‬‬


‫‪21‬‬

‫‪Friedrichshain‬‬

‫פרידריכסהיין הוא אזור מגורים‬ ‫פופולרי עבור אנשים צעירים ‪.‬‬ ‫בגלל האוכלוסייה הצבעונית‬ ‫והצעירה שגרה באזור זה‪ ,‬השכונה‬ ‫הפכה לאזור תוסס בקרב סטודנטים‬ ‫ואמנים רבים‪ .‬דמי השכירות עדיין‬ ‫נמוכים יחסית ויש גידול בקרב‬ ‫האוכלוסייה העוברת לאזור זה‪.‬‬ ‫הגיל הממוצע של תושבים‬ ‫בשכונות פרידריכסהיין‪-‬‬ ‫קרויצברג ב כ ‪ 37‬שנים‪.‬‬ ‫רבים מ אזורי המגורים‬ ‫בפרידריכסהיין ישנים מאוד ורק‬ ‫בשנים האחרונות ניתן להתרשם‬ ‫מבניינים ששופצו ‪ .‬דמי השכירות‬ ‫בשכונה זו הם די נמוכים אך אין‬ ‫ספק שיש פוטנציאל גדול‬ ���להתפתחות השכונה המזרחית‬ ‫הצעירה בשנים הקרובות‪.‬‬ ‫נהר השפריי עובר בשכונה ומעניק‬ ‫נו כחול לבניינים‬ ‫שמסביב‪ .‬מסעדות ‪ ,‬מלונות ובתי‬ ‫קפה וכן משרדים ושטחי‬ ‫מסחר אטרקטיבים פזורים ברחבי‬ ‫פרידריכסהיין‪.‬‬ ‫בעתיד מתוכננים פרוייקטים רבים‬ ‫להיבנות על גדת הנהר מה שיעלה‬ ‫את ערך הנכסים ומחירי השוק‬ ‫בשכונה‪.‬‬


‫‪22‬‬

‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫‪Treptow- Kopenick‬‬ ‫שכונת טרפטו‪-‬קופניק שוכנת‬ ‫בחלקה הדרום‪-‬מזרחי של ברלין‬ ‫ונחשבת לשכונה ותיקה‪ ,‬שקטה‬ ‫ואיכותית‪ ,‬אם כי לא מהיקרות‬ ‫ביותר בברלין‪ .‬היא רוויה בפארקים‬ ‫ירוקים ובנופים מרשימים במיוחד‬ ‫ובפסטיבלים רבים הנערכים בה‬ ‫מידי שנה (פסטיבל בלוז‪ ,‬ג'אז‪,‬‬ ‫בירה וכו') ‪.‬‬ ‫‪ 92%‬מתושבי השכונת טרפטאו הם‬ ‫דיירים בדירות שכורות ואילו רק‪-‬‬ ‫‪ 8%‬מתגוררים בדירות פרטיות‪.‬‬ ‫‪ 19%‬מהתושבים הן משפחות עם‬ ‫ילדים‪ 54% ,‬רווקים ו‪ 4% -‬זוגות‬ ‫ללא ילדים‪ .‬מחירו של מ"ר למכירה‬ ‫עולה ‪ 2,100‬אירו ומחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה ‪ 7‬אירו‪.‬‬

‫בשכונת קופניק לעומת זאת‬ ‫המחירים הרבה יותר זולים ומרבית‬ ‫הנכסים נמצאים בבעלות פרטית‪:‬‬ ‫‪ 39%‬נכסים להשכרה ו‪ 61% -‬נכסים‬ ‫בבעלות‪ .‬מחירו של מ"ר למכירה‬ ‫עולה ‪ 1,900‬אירו‪ ,‬מחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה ‪ 6.2 -‬אירו ומחירו של‬ ‫נכס ממוצע ‪ 273 -‬אל אירו‪.‬‬


‫‪23‬‬

‫‪Lichtenberg‬‬ ‫שכונת ליכטנברג היא מרכזה‬ ‫התרבותי והתיירותי של ברלין‪,‬‬ ‫השוכן בלב העיר‪ .‬הוא מאופיין‬ ‫בסגנונות בנייה רבים (חדש וישן)‪,‬‬ ‫בבניינים בסגנון קומוניסטי‪ ,‬בווילות‬ ‫מפוארות ובפארקים רחבי ידיים‪.‬‬ ‫הוא נמצא במרחק של ‪7‬‬ ‫קילומטרים מתחנת הרכבת‬ ‫הראשית בברלין וניתן למצוא בו‬ ‫מקומות בילוי ופנאי רבים‪.‬‬ ‫‪ 94%‬מהתושבים מתגוררים בדירות‬ ‫שכורות ורק ‪ 6%‬בדירות פרטיות‪.‬‬ ‫מחירו של מ"ר למכירה עולה‬ ‫‪ 1,600‬אירו‪ ,‬מחירו של מ"ר‬ ‫להשכרה ‪ 6.6 -‬אירו ומחירו של‬ ‫נכס ממוצע מהזולים בברלין ‪223 -‬‬ ‫אל אירו‪.‬‬


‫‪24‬‬

‫מדריך ברלין למשקיע הישראלי‬

‫‪Marzahn-Hellersdorf‬‬ ‫שכונת מרזן ממוקמת במזרח‬ ‫גרמניה ועד לפני נפילת החומה‬ ‫בברלין הייתה שייכת לברלין‬ ‫הקומוניסטית‪.‬‬ ‫האזור הבולט במיוחד בשכונה הוא‬ ‫האזור של מרזן‪ ,‬שהפך לסמל של‬ ‫סוציאליזם‪ .‬הוא רווי במרכזי קניות‪,‬‬ ‫מוסדות ציבוריים‪ ,‬בתי ספר וגני‬ ‫ילדים‪ .‬הוא זוכה לביקושים גבוהים‬ ‫בקרב משפחות עם ילדים ממעמד‬ ‫סוציו‪-‬אקונומי בינוני‪-‬נמוך וזו‬ ‫הסיבה כי בשנים האחרות נבנו בו‬ ‫בנייני מגורים רבים עם למעלה מ‪-‬‬ ‫‪ 40,000‬דירות חדשות‪.‬‬

‫בשכונת מרזן ‪ 60%‬מהתושבים‬ ‫מתגוררים בדירות שכורות (חלקן‬ ‫הגדול שייך למדינה) ו‪40% -‬‬ ‫מתגוררים בנכסים פרטיים‪ .‬מחירו‬ ‫של מ"ר למכירה עולה ‪ 900‬אירו‪,‬‬ ‫מחירו של מ"ר להשכרה ‪ 5 -‬אירו‬ ‫ומחירו של נכס ממוצע ‪ 240 -‬אל‬ ‫אירו‪.‬‬


‫‪25‬‬

‫‪Schoneberg‬‬ ‫אחת מ‪ 6-‬השכונות המרכיבות את‬ ‫רובע טמפלהו ‪-‬‬ ‫שנברג בברלין‪ ,‬גרמניה‪.‬‬ ‫שנברג‪ ,‬ביחד עם השכונה‬ ‫הקטנה פרידנאו‪ ,‬היוותה רובע‬ ‫עצמאי עד ל‪ 1-‬בינואר ‪.2001‬‬ ‫בתאריך זה אוחד רובע שנברג עם‬ ‫רובע טמפלהו במסגרת רפורמת‬ ‫השכונות של ברלין‪.‬‬ ‫שנברג היא שכונה מיושבת‬ ‫ואמידה יחסית‪ ,‬שאין בה הרבה‬ ‫אתרי תיירות מסורתיים‪ ,‬אך‬ ‫נחשבת למרכז קניות חשוב‪ .‬אזור‬ ‫נולֶנדוֹר ‪ּ-‬פלאר‬ ‫שימש מרכז )‪(Nollendorfplatz‬‬ ‫ללהט"בים מאז ימי רפובליקת‬ ‫ויימאר בשנות ה‪ 20-‬וה‪ 30-‬של‬ ‫המאה ה‪ .20-‬הצייר אוטו‬ ‫דיקס השתמש במבקרים במועדון‬ ‫הלילה המקומי 'אלדורדו' כמודלים‬ ‫לציוריו‪ .‬הסופר כריסטופר‬ ‫אישרווד‪ ,‬שהתגורר בשכונה‪ ,‬ביסס‬ ‫על החיים בה את ספרו 'פרידה‬ ‫מברלין'‪ ,‬והאזור שימש גם השראה‬ ‫למחזמר קברט‪.‬‬ ‫האתרים הבולטים בשכונה הם בית‬ ‫העירייה‪ ,‬שם נשא נשיא ארצות‬ ‫הברית ג'ון פ‪ .‬קנדי את נאומו‬ ‫המפורסם מ‪ ,1963-‬בו הכריז 'אני‬ ‫ברלינאי' כדי להדגיש את הזדהותו‬ ‫עם תושבי העיר המחולקת; ובית‬ ‫הכלבו הגדול באירופה היבשתית‬ ‫(והשני בגודלו באירופה‪ ,‬אחרי‬ ‫הארוד'ס בלונדון)‪.‬‬



BERLIN GUIDE