Issuu on Google+

megleren EIENDOMS

Hoppe etter... Side 10 Å selge hus og ikke sjelen Side 24 NEFs budapp – trygg, enkel og gratis! Side 26

04 APRIL 2014 ÅRGANG 76


UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE Kjøpere som får problemer med

samme måte som selger er ivaretatt

eller egenandel. Det er nok derfor vi

skjulte feil og mangler, kan ødelegge

gjennom eierskifteforsikringen.

har de mest fornøyde kundene.

for dine fremtidige salg. Du risikerer også å måtte bruke mye tid på

HELP Forsikring er landets mest

oppfølging av konflikter du ikke selv

erfarne tilbyder av boligkjøper­

har skyld i. Med HELP Boligkjøper­

forsikring og blant Norges ti største

forsikring er kjøperen tatt hånd

advokatmiljøer. Til forskjell fra våre

om ved en eventuell konflikt, på

konkurrenter har vi ikke dekningstak


Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Innhold

Ansvarlig redaktør: Finn Tveter

APRIL 2014

Redaktør: Svein Strømnes

FRA LEDELSEN

Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no

5 Eiendomsmeglere som tar ansvar! 6 Var all ting bedre før? VERDT Å VITE

Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juli Opplag: 3400 ISSN 0803-7345

8 Fleksibel mellomfinansiering i Bank2 10 Hoppe etter...

Forsidefoto: NEF/MerkurTrykk AS

14 Er norske boligeiere risikoutsatte?

Materiellfrist: 1. i hver måned. Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

10

16 Oljefyringens tid er snart forbi 18 Vi er i den andre digitale tidsalder, hvem vil overleve? 20 Interaktive boligannonser 22 Gullmeglerjuryen 2014

Grafisk produksjon: Merkur-Trykk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurtrykk.no

24 Å selge hus og ikke sjelen 26 NEFs budapp – trygg, enkel og gratis! 30 Heldagskurs i oppgjør og seksjonering 31 Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper 32 Fornyelse av oppdrag på samme vilkår 34 Månedens leder - Peter Michael Jensen

Merkur-Trykk er godkjent som svane­merket bedrift.

colorlab.no The Norwegian Color Research Laboratory

36 Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

24

Merkur-Trykk er PSO-sertifisert Vi tar kvalitet på alvor!

FAGLIG PÅFYLL 40 Vann- og avløpsjuss 42 Tinglysing av rettigheter i fast eiendom 44 Fisjon som tilpasning til fritaksmetoden aksepteres 46 Meglers ansvar ved oppfyllelsesgaranti etter bustadoppføringslova § 12

ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2014: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Kvartside (90x115 mm) Kvartside bredde (180x60 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

11.200 ,- 8.400 ,- 6.550 ,4.900 .- 4.900 ,15.400 ,12.990 ,23.100 ,-

48 Hva er det som skaper konflikt etter bolighandel?

26

ETTER ARBEID 50 Klar ferdig...Hage!! MEDLEMSNYTT 52 Nytt om navn 54 For lite humor STILLINGSANNONSER SIDE 54-55


Ny medlemsfordel: Rabatt på forsikring hos Tryg Norges Eiendomsmeglerforbund og Tryg samarbeider om forsikringer. Det gir deg ekstra gode priser: • 10 % rabatt på bilforsikring • 10 % rabatt på barneforsikring Kjøp forsikringene på nett, og få ytterligere 10 % nettrabatt det første året! Les mer på www.nef.no eller send e-post til ansatti@tryg.no for mer informasjon.

NÅ ER NEF HÅNDBOK 2014

SENDT UT TIL MEDLEMMENE I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND Alle medlemmer mottar ett eksemplar gratis. Vi håper alle får stor nytte av håndboken. Medlemmer og øvrige som ønsker det kan bestille flere eksemplarer av boken Pris for medlemmer i NEF kr 610,(inkl. mva og porto) Pris for ikke-medlemmer i NEF kr 910,(inkl. mva og porto) Bestilling på www.nef.no under fane Medlemskap, eller henvendelse på firmapost@nef.no

4 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014


Lederen har ordet

Tormod Boldvik, leder NEF

Eiendomsmeglere som tar ansvar! Det har ofte vært snakket om behovet for å rydde opp i forbrukernes feilaktige forventninger til bransjen. Mye av vår omdømmeutfordring har utspring i misforståelser rundt meglers ansvar for boligene vi formidler.

Det er viktig at vi i vår daglige omgang med forbrukerne er tydelige på det faktiske profesjonsansvaret vi som eiendomsmeglere har, samtidig at ansvaret ikke er ubegrenset. Det var aldri meningen at vi skulle ha risikoen for boligens tekniske tilstand. Samtidig er det viktig å forstå at en hektisk konkurranse i hverdagen gjør det mer nærliggende å love enn å reservere seg. Skal vi bli foretrukket opplever vi at innholdet i vårt bidrag må snakkes opp. NEF er i større grad enn sine enkeltmedlemmer fristilt fra ­konkurransen. Derfor er det mitt mål for tiden fremover at NEF skal gjøre en betydelig jobb for å rydde opp i den forvirringen som råder rundt ansvarsforhold i eiendomstransaksjonene. En vesentlig del av vårt ansvar tok vi da bruk av boligsalgsrapport ble vedtatt. Vi vil innen kort tid fremlegge langt bedre teknisk dokumentasjon til forbrukerne. Ansvaret for rapportenes innhold vil lettere bli plassert hos takstmannen. Å stille krav om en ny avhendingslov vil være et nytt steg i riktig retning. Loven slik den foreligger har ikke vært egnet til å redusere konfliktnivået. Derimot har den gitt grunnlaget for fremvekst av kostbare forsikringstjenester. Det er positivt at forbrukere har muligheten til å forsikre den reelle risiko, som alltid vil være til stede i en boligtransaksjon. Likevel er det unødvendig at så mye ressurser går i saker «som

En vesentlig del av vårt ansvar tok vi da bruk av boligsalgsrapport ble vedtatt. Vi vil innen kort tid fremlegge langt bedre teknisk dokumentasjon til forbrukerne. Ansvaret for rapportenes innhold vil lettere bli plassert hos takstmannen. aldri blir til noe». En tydeligere fordeling av ansvar bør stå sentralt i arbeidet med den nye loven. Situasjonen slik jeg oppfatter den i dag er at kjøper tror han er beskyttet i større grad enn det som følger av loven. Og rettspraksis har i m ­ ange saker hatt en ytterligere orientering mot selgersiden. Det kan gjerne være slik at en stor del av risikoen plasseres hos kjøper. Men da må kjøper forstå sin posisjon, og handle ut i fra gjeldende forutsetninger. Som ­mellommenn må vi nok akseptere at kjøper vil bruke litt mer tid på undersøkelser og beslutninger. Etter de gode erfaringene som er gjort i Sverige er det naturlig å vurd­ ere en rådgivningstjeneste for forbrukerne. Ikke for å ta stilling i konflikter, men for å møte forbruk­ ernes spørsmål med gode råd. Veilede de videre når det er behovet, eller roe ned saker som beror på misforståelser. En slik tjeneste vil ikke minst kunne gi oss et innblikk i hva forbrukerne er opptatt av og hvilke utfordringer de møter. Ut i

fra dette kan vi utlede fokusområder for etterutdanning så vel som behov for justert rammeverk. Som mellommenn og rådgivere kan vi ikke ta lett på at forbrukerne har et uklart, kanskje feilaktig, syn på ansvarsfordelingen. Står vi sammen i å forbedre den tekniske dokumentasjonen, rydde opp i uklart regelverk og tilby god forbrukerrådgivning, så har vi et suverent utgangspunkt for å bli trodd.. ..når vi med rette tar til motmæle mot å bli tillagt et ansvar, det aldri var meningen at vi skulle ha! •

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

5


fra ledelsen

Var all ting bedre før? Når direktørgjerningen i NEF nå går mot slutten er det nærliggende å se tilbake etter 17 år hvor det viktigste har vært å se fremover.

Av direktør i NEF, Finn Tveter

pørsmålet er: har medlemmene et bedre forbund nå enn i 1996. En av­gående direktør skal ha betydelig mot for å svare Nei, men jeg skal forsøke å være nøytral. Medlemskapet i NEF er en tjeneste til medlemmene som medlemmene på mange måter selv definerer. Det til enhver tid valgte styre og sekretariatet skal legge til rette for at medlemmene fatter de riktige valg og nå de målene medlemmene setter. Som eiendomsmegler vet du at kundene alltid spør seg om tjenesten som blir gitt er verd vederlaget som betales. Kunden ønsker topp megling til en rimeligst mulig pris. Slik er det også i NEF, medlemmene vil naturligvis ha best mulig forbund til rimeligst mulig pris. Hva ser vi da hvis vi sammenligner NEF 2014 med NEF 1996? Hver av de 2700 medlemmene i NEF betaler i dag kontingent til forbundet og ­serviceavgift til servicekontoret i snitt med kr 2140. I 1996 betalte hvert av de 656 medlemmene i snitt kr 7773 i 1996-kroner. ­Justert til 2014-kroner betalte de kr 10646 hver det året. Medlemmene betaler altså i dag kun 20% av det de gjorde i 1996. Kontingent og serviceavgift ble beregnet og belastet på en helt annen måte i 1996 enn i dag, men snitt pr. medlem er likevel riktig. Av oppstillingen ovenfor ser vi også at vi på 17 år har mer enn firedoblet medlemsantallet. Når jeg nå ser i bakspeilet er jeg godt fornøyd med så vel økningen av medlems­ tallet som at hver av dere nå betaler bare en en femtedel av det 1996-medlemmene gjorde. Jeg vet likevel at noen, og særlig de foretak som betaler medlemskapet, synes at

6 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

også dagens satser er høye og finner kanskje liten trøst i at det var verre før - atskillig verre. Så langt prisen for tjenesten, men som på samme måte som meglervederlaget; hva får medlemmene igjen for det de betaler? Uten å gå inn i detaljene vil jeg hevde at de får mer enn i 1996. Som den gang får medlemmene mye tilbake gjennom rabatten på våre kurs og NEF sitt fordelsprogram. En viktig endring er at det siden 1996 er bygget opp en juridisk avdeling på 3 advokater/advokatfullmektiger som er spesialister på den jussen dere kommer borti daglig. De gir gode råd til sterkt rabatterte priser til medlemmer og bruker sin erfaring fra spørsmålene de får inn til å tilby de kurs som medlemmene trenger. Erfaringen kommer også til nytte når det er tid for å avgi meglernes svar på høringer om alt som berører vår bransje. NEF har alltid hatt kontakt med landets politikere, men neppe i det omfang vi har i dag, med relativt hyppige møter på Stor­tinget og i departementene for å orientere om utfordringene i boligmarkedet og megler­ bransjen. Jeg har lært at det å gi riktige opplysninger om markedet og bransjen, som politikere kan bygge videre på - skape tillit - er avgjørende for tyngden av våre høringssvar og innspill. Der vil jeg hevde vi har kommet langt i 2014. Forholdet til våre kunders representanter har vært varierende. Det har vært tider der kampen mot Forbrukerrådet har vært nærmest uforsonlig. Vi har vært i tvil om de virkelig representerte de kundene vi møter daglig, eller agerer ut fra egne oppfatninger, opplevelser og prinsipper.

Forbrukernes oppfatninger og behov er imidlertid en særdeles viktig rettesnor for oss, og jeg er glad for at vi har en bedre og mer lyttende holdning til forbrukermyndighetene når stafettpinnen nå leveres videre. NEF har alltid jobbet for en bedre formell utdanning og faktisk kunnskap hos alle som skal utøve faget eiendomsmegling. Bachelorkravet i 2008 var et gjennombrudd. Vi vil se at det bærer frukter i form av bedre megling, mindre feil og et bedre omdømme, men det skjer ikke av seg selv over natten. Kunnskapen må brukes til beste for våre kunder, så kommer et bedre omdømme. Når vi var færre medlemmer var det nok bedre og enklere levevilkår for det kolleg­iale samholdet. Det er en utfordring å finne tilbake til tiden da vi delte kunnskap og ­konkurrerte med blanke våpen i åpen kappestrid om å levere den beste tjenesten. Det er en utfordring vi må mestre for en bedre hverdag i lojalitet med hverandre og med et brennende engasjement for profesjonen eiendomsmegling. Det er mer enn innlegg i festtaler, det er faktisk et overlevelses­ kriterium for profesjonen. Så, NEI, all ting var ikke bedre før. Det meste er bedre nå, men mitt ønske og håp for de kommende år er at vi finner tilbake til den viktige lojali­ teten til hverandre og profesjonen og at vi derfor overlever i den viktig rollen: PÅ BEGGES SIDE I EIENDOMSHANDELEN. •


Vi gleder oss til å treffe deg på NEFs landsmøte i Ålesund! Hilsen Lisbeth, Christina og Elin. PS. PuseFINN blir hjemme!

.no

.


verdt å vite

Fleksibel mellomfinansiering i Bank2

L

ånesøkere som henvender seg til oss ­rapporterer at de opplever det som vanskeligere å få innvilget søknad om mellomfinansiering hos sin ordinære bankforbindelse. Bank2 er underlagt de samme rammebetingelser som tradisjonelle banker, men vi behandler alle lånesøknader manuelt og har en løsningsorientert tilnærming til hver enkelt situasjon, sier Unn Benco, leder personmarked i Bank2. - Selv om boligprisene har flatet ut er vår utlånspraksis ikke endret, sier Benco.

Utflatingen i boligprisveksten har medført at det for mange har blitt vanskeligere å få mellomfinansiering. Stadig flere boligkjøpere møter krav om å selge eksisterende bolig før de kjøper ny, selv om de fleste ønsker å finne drømmeboligen før de legger sin nåværende eiendom ut for salg.

BANK2

For kontakt: www.bank2.no

Bank2 kan tilby mellomfinansiering til kunder som: • ønsker å kjøpe ny bolig før nåværende eiendom er solgt • ønsker å frigjøre egenkapital gjennom salg av nåværende bolig – og som ikke vil ha behov for et langsiktig lån etter gjennomført salgsprosess • har behov for en låneperiode utover 6 måneder • har betalingsanmerkninger og ønsker å rydde opp i disse før eksisterende bolig legges ut for salg

Mange banker er blitt mer restriktive i sin utlånspraksis

Mange ønsker å realisere deler av boligformuen

Utviklingen i eiendomsprisene de siste ti-årene har medført en betydelig formuevekst for bolig­ eiere. - Mange ønsker å realisere deler av formuen gjennom salg av nåværende eiendom og da er det ofte viktig å kunne bruke tid for å oppnå ønsket pris. Vi ønsker å være fleksible og tilbyr mellomfinansiering i inntil 12 måneder, slik at kundene får nødvendig ro rundt prosessen, sier Benco. – For de aller fleste er dette en tilstrekkelig periode til å oppnå ønsket resultat av salgsprosessen. Mange husholdninger har for høy gjeldsbelastning

Som en følge av boligprisvekst over lang tid og forholdvis lett tilgang til kreditt og refinansiering har mange husholdninger i dag en for høy gjeldsbyrde etter flere år med delvis lånefinansiert forbruk. Mange banker betrakter denne gruppen som høyere risikoeksponert og ønsker ikke å tilby mellomfinansiering.

8 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

Bank2 har spesialisert seg på å løse likviditetsmessige utford­ ringer for privatpersoner, selvstendig næringsdrivende og mindre bedrifter. - Mange av lånesøkerne som har høy gjeldseksponering opplever at likviditeten strammer seg til og ønsker å selge seg ned til en mindre eller mindre sentralt beliggende bolig. Noen har pådratt seg betalingsanmer­kinger som følge av manglende likvi­ ditet og det alene er ofte avslagsgrunn i andre banker, sier Benco.

Atle Ryssmo og Unn Benco i Bank2

– Idet vi strekker oss lenger enn de fleste andre banker krever det særskilt innsyn i den enkelte kundes økonomi og god rådgivningskompetanse fra vår side når vi innvilger lån, sier Benco. Mellomfinansiering i Bank2 kan tilbys uten rentebetjening i ­låneperioden og mellomfinansieringen innfris i sin helhet når oppgjør mottas etter salg av eksisterende bolig, opplyser Benco. - Usikkerhet i eiendomsmarkedet og nye kapitalkrav har medført en økning i henvendelser fra selvstendig næringsdrivende og mindre entreprenørbedrifter. I dette segmentet søkes det i hovedsak om prosjektfinansiering eller ny likviditet. Ved at vi kan tilby d­ isse bedriftene finansiering gis de mulighet til å sluttføre sine byggeprosjekter og realisere v­ erdier, sier Atle Ryssmo, leder bedriftsmarked, Bank2. - Vi er opptatt av å finne gode løsninger, tilpasset den enkelte kunde og dennes situasjon, sier Ryssmo. •


PROTECTOR SØKER SALGSSJEF EIERSKIFTE

Faglig dyktig eiendomsmegler – Ledererfaring - Prestasjonsfokusert Protector ble startet i 2004 og har hatt rask vekst. Selskapet ble notert på Oslo Børs i 2007. Vår visjon er å være utfordreren, og vår kultur er basert på prestasjon, verdistyring og evnen til å tenke nytt og annerledes. Protector har 165 ansatte. Premieinntektene i 2013 var på 1,86 mrd, og vi hadde en vekst på 23%. I 2011 startet vi virksomhet i Sverige, og i 2012 startet vi opp i Danmark. Protector Forsikring ASA har vært leverandør av eierskifteforsikring siden 1. juli 2004, og er klart markedsleder med over 50% markedsandel. Vi er 50 medarbeidere og jobber kontinuerlig med forbedring av prosesser og kvalitet. Nå skal vi styrke vår ledelsesmessige kapasitet. Vi søker en kandidat med ledererfaring fra eiendomsmegling. Du er offensiv, analytisk, tydelig i kommunikasjon, og har sterk gjennomføringsevne. Du vil lede et team på 9 personer bestående av erfarne KAM’er og dyktige Servicesenter-medarbeidere. Du ønsker å lede et miljø med høyt tempo og prestasjonskultur. Du må kunne sette agenda og sørge for gjennomføring av salgs- og markedsaktiviteter. Du er prestasjons- og målfokusert, og har oppdatert faglig kompetanse på området. Selvstendighet, samarbeidsevne og evne til å konstruktivt bidra til andres suksess er viktige lederegenskaper. Vi er sterkt verdidrevet og du må kunne identifisere deg med våre kjerneverdier. For nærmere informasjon ta kontakt med vår rådgiver Rune Frøyslie, De4 Search & Consulting AS, telefon 402 82 150, eller Merete C Bernau, Direktør Eierskifte, telefon 934 03 823. Full stillingsbeskrivelse og søknadsskjema finner du på vår hjemmeside: www.protectorforsikring.no eller www.de4.no


E P P HO … R E ETT slutt, else og en el blir n n y g e b e en sin d er har båd lerforbund ver g e m s Alle epok m o d ro rges Eien Tveter gå n in F r å og for No n år le g etter 17 lart et skil e k s lt ir e g h t g e o d r tens rekke i pensjonis en. obb i direktørj

Av Svein Strømnes

D

et er nærliggende å bruke det noe slitte uttrykket «å hoppe etter Wirkola» for å beskrive hva som venter nestemann i direktørstolen i Parkveien 55. Etter en lang og grundig rekrutteringsprosess har valget blitt fattet og personen blitt valgt. Fra 1. juni er det Carl Geving som tar over som direktør i NEF.

10 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

48 åringen er opprinnelig fra Namsos, men det er det nesten umulig å høre. Dialekten forsvant et sted på veien fra Trøndelag til Oslo, der juss-studiene skulle påbegynnes høsten 1984. Carl er gift og har to gutter på 11 og 14 år, og det er nettopp de to sistnevnte som er grunnen til at mye av fritiden tilbringes på

fotballbaner i Bærums-området. Det som eventuelt er igjen av tid til overs liker han å bruke på friluftsliv, enten det er på fjellet eller på hytta på Namdalskysten. CV-en til den nye administrerende direktøren i Norges Eiendomsmeglerforbund viser at han har lang og solid kompe­tanse, først fra ulike toppjobber i det

som nå heter Kunnskapsdepartementet og de siste åtte årene som HR-direktør i advokatfirmaet Thommessen. Nå er det et nytt kapittel som skal begynne når han skal bli sjef for en organisasjon bestående av 2700 eiendomsmeglere. - Da jeg ble klar over denne stillingen ble jeg veldig raskt


Hele karrieren har jeg jobbet med utviklingsprosesser, mye erfaring viser at de mest suksessfulle endringene er resultat av målrettet og systematisk utviklingsarbeid over tid. Carl Geving

tettere samspill med flere av aktørene som påvirker meglernes rammebetingelser. Dette er utfordringer jeg er svært motivert til å gå løs på. - Kombinasjonen av alt dette gjør at det føles veldig riktig for meg å begynne i denne jobben. Samtidig er det klart at jeg skal erstatte Finn Tveter. Han har gjort en imponerende jobb gjennom 17 år i den rivende utviklingen som har vært med både medlemsmasse, oppmerksomhet, sterk merkevare, kompe­ tanse og soliditet. Det er noe å etterfølge, men det er en utfordring jeg liker å ta fatt på. Mine tidligere arbeidssteder har også mye av den samme soli­ diteten, så det å komme inn i noe som er veldig bra og være med på å utvikle og forbedre, er noe jeg ser frem til, sier han ­videre.

trigget av de mange element­ene som kan passe veldig godt til min bakgrunn. Jeg har i alle år jobbet i krysningspunktet fag, politikk og forretning, og det er vel på mange måter også stikkord for en medlemsorganisasjon generelt, men ikke minst for en organisasjon som Norges Eiendomsmeglerforbund. Jeg vil si

at NEF er en av de viktigste profesjonsorganisasjonene vi har fordi megleren har så stort ansvar på et område som betyr så mye for folk flest, sier Carl Geving til Eiendomsmegleren. - Gjennom samtaler med ­styret i NEF er det blitt klart for meg at profesjonen står overfor utfordringer som vil kreve et

Hvilken personlig erfaring har du med eiendomsmeglere? - Veldig bra! Jeg har fått god bistand alle de gangene jeg har byttet bolig. Jeg har i tillegg vært heldig og fått være med på den utviklingen som har vært i boligmarkedet siden midten av 90-tallet. Dermed har Geving også erfart hvilken merverdi eiendomsmegleren tilfører boligmarkedet på det økonomiske plan, men også viktigheten av å bruke en profesjonell mellommann i handelen. - Som jurist skulle jeg kanskje ha bedre forutsetninger enn

mange til å selge en bolig privat, men det ville jeg aldri funnet på å gjøre. Det gir en trygghet å ha en profesjonell part inne i bildet. En dyktig eiendomsmegler kjenner markedet, ivaretar salget, oppgjøret og sørger for at alle sider ved transaksjonen oppfyller lovens krav. Jeg er ikke i tvil om at det er den beste løsningen, sier han. Hvordan ser du for deg at det blir å lede eiendomsmeglerforbundet? - Nå skal jeg være med på landsmøtet i Ålesund og bli kjent med mange nye mennesker. Jeg skal lytte og lære for å komme litt mer under huden på bransjen. Jeg hadde ikke gått på denne jobben hvis jeg ikke trodde at det skulle bli morsomt å jobbe med eiendomsmeglerne. Jeg har jobbet med advokater og det har vært utrolig givende og lærerikt, men advokater er jo profesjonelle skeptikere, så jeg tror at det er større potensiale for å skape engasjement og begeistring i Norges Eiendomsmeglerforbund. Meglere viser mer entusiasme og det er noe av det jeg forventer og gleder meg til å se, sier Carl Geving. Selv om det fortsatt er en stund til Geving begynner i jobben har han allerede gjort seg opp noen meninger om det som ­ligger foran ham. - Et forbund er først og fremst til for medlemmenes interesser, men medlemmene er også ­avhengige av at noen er villige til å sette agendaen og da kan det kanskje være delte opp­ EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

11


fatninger i medlemsmassen om hva som er i deres interesse. Jeg tror at det er viktig å søke konsensus om en klar og tydelig politikk som er i yrkesprofesjonens interesse, og styre fast etter denne. I forlengelsen av det tror jeg at det å jobbe med forbrukernes interesser i tankene, i større grad enn det som historisk har blitt gjort, er bra for omdømme og forretning. Fornøyde kunder gir fornøyde meglere, og det blir også god butikk ut av det. - Jeg tror at gode og ryddige salg gir en god følelse for megleren, samtidig som det er viktig at du også over tid opplever at du møtes med respekt for profesjonsutøvelsen din og at du er del av en stand som folk ser på som seriøse og dyktige, forklarer han. Hva ser du mest frem til når ­kalenderen har kommet til 1. juni? - Først og fremst ser jeg frem til å komme i gang. Jeg skal bruke

tiden fremover til å møte medlemmer på landsmøtet og bli kjent med de som jobber i NEF. Jeg må nok bruke litt tid på å komme inn i jobben og få oversikt over utfordringer politisk og administrativt, før jeg mener alt for mye. Hele karrieren har jeg jobbet med utviklingsprosesser. Erfaring viser at de mest suksessfulle endringene er ­resultat av målrettet og syste­ matisk utviklingsarbeid over tid. Det er sjelden vellykket å gjøre store skifter over natten, spesielt i konservative kulturer, når du snakker om å ivareta og forsterke en profesjon, som i dette tilfellet eiendomsmeglerne. - Det var sikkert en del motstand i bransjen i forkant av at kompetansekravene kom, men i dag er det utelukkende en ­fordel og det skal vi også bruke til å forsterke og synligjøre ­meglerens rolle i verdikjeden. Det er mitt inntrykk at det er

relativt få som er klar over at kravene til megleren er så høye som de er nå. Kravene sier egentlig mye om den jobben som blir gjort. Så vi skal være enda flink­ ere til å vise fram denne sammenhengen. - Det er noen mørke skyer der ute som jeg mener vi skal møte proaktivt. Jeg har lang ­erfaring fra det politiske liv og byråkratiet, og tror at man har veldig mye å vinne på å jobbe tett på myndigheter og sentrale aktører og prøve å definere felles interessepunkter der hvor det finnes. Så får man være saklig uenig der hvor man ikke kan bli enige, men det å tenke på at «happy» kunder er «happy» meglere, tror jeg er en enkel rettesnor som man skal jobbe etter. Da må man skape en forståelse hos myndighetene for at denne profesjonen jobber hver dag for akkurat det, sier han.

Hvordan ser du på det å etterfølge Finn Tveter som har vært i jobben i så lang tid? - Jeg er glad for at jeg skal begynne i en organisasjon som har hatt en sterk leder og en stø kurs. Det er ingen ulempe å etterfølge en som har gjort en veldig god jobb. Det er klart at det kan bli ut­ fordrende for meg å vise at jeg har det i meg som trengs for å gjøre en like god jobb, men det er utelukkende positivt å etterfølge en som har bygget opp posisjonen til NEF til der den er i dag. I tillegg kommer vi til å ha en relativt lang overlapp hvor jeg får glede av hans ressurser og kompetanse. Du er ikke redd for at han blir en sjuende far i huset? - Det skal jeg sørge for at han ikke blir, avslutter Geving med et smil. •

NEF FORDELSPROGRAM – sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

12 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014


.no g n i ivn g d u ggb

try

este enkl n e d re t sik s e og m by på en å dag! måt i bolig

GI BUD MED BANKID

IDENTIFISER MED BANKID

REGISTRERING AV BUD

ELEKTRONISK SIGNERING

BUDRUNDEN

På eiendommens annonse vises det en “Gi bud”-knapp for elektronisk budgivning.

Innlogging fungerer på samme måte som i din nettbank. Du kan også bruke BankID App (iOS/ Android) eller BankID på mobil.

Nettsiden hjelper deg med korrekt utfylling av budmeldingen.

BankID lar deg signere budmeldingen elektronisk. Budmeldingen overføres til eiendomsmegleren.

Etter signering vil du motta en SMS-kvittering. Gi budforhøyelser med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen.

NYTT BUDREGLEMENT Fra 01.01.14 gjelder nye regler for budgivning. Benytt “Gi bud”-knappen på eiendommens annonse for å registrere ditt bud elektronisk. «Gi bud»-knappen åpner nettsiden TryggBudgivning.no som er integrert i meglersystemet. Alle bud / budforhøyelser og forbehold overføres automatisk inn i budjournalen på den respektive eiendommen. Du logger deg inn på TryggBudgivning.no ved å bruke BankID. Det er derfor viktig å huske å ta med deg din BankID-brikke på budgivningsdagen. Du kan gi bud fra datamaskin, nettbrett eller smarttelefon.

Når du benytter deg av TryggBudgivning.no trenger du ikke å ta bilde av legitimasjon eller sende inn budskjema til megler. Etter at bud er registrert med BankID får du en kvittering pr. SMS om at budet er mottatt. Du registrerer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen som du allerede har mottatt. Budforhøyelser registreres også automatisk inn i meglersystemet.

LØSNINGEN ER EN DEL AV MEGLERSYSTEMET WEBMEGLER OG LEVERES OG DRIFTES AV WEBSYSTEMER AS

Lykke til

!


Er norske boligeiere risikoutsatte?1

Av Kristin Aarland, forsker NOVA og Kim C. Astrup, forsker NIBR

De siste årene har gjeldsveksten blant norske boligeiere vært høy og langt høyere enn inntektsveksten. Spesielt er det hushold i etableringsfasen og hushold med lave inntekter som har høy gjeldsbelastning. Når boligprisene nå ser ut til å stagnere, er det naturlig å spørre seg om mange boligeiere lever en risikabel tilværelse.

Har de strukket seg for langt for å komme og uforskyldt inntektsreduksjon. Et annet inn på boligmarkedet og kjøpe drømme­ viktig forhold er den høye yrkesdeltakelsen blant norske kvinner som bidrar til å reduboligen? Vil det komme et skred av boligeiere som må gå fra hus og hjem hvis økonomien sere de økonomiske følgene av f.eks. arbeidsskulle få et tilbakeslag slik vi for eksempel ledighet – det er sjelden at begge parter blir har sett i USA, Spania og Irland? arbeidsledige samtidig. Det er lite som tyder på det. Ved forrige Sammenlignet med forrige boligkrise boligkrise på slutten av 1980-tallet kom ­spiller dessuten rentepolitikken i større grad norsk økonomi inn i en nedgangskonjunktur på lag med boligeierne nå. I dag setter Norges med høy arbeidsledighet, og prisfesten i boBank styringsrenten for å oppnå et inflaligmarkedet tok en brå slutt. Resultatet ble sjonsmål på 2,5 prosent. Inflasjonsstyringen et boligprisfall på opptil 40 prosent1 mange innebærer at renten settes høyt når sysselEr norske boligeiere risikoutsatte? steder. I tillegg til høy arbeidsledighet og setning er høy og det er press i økonomien, og omvendt renten lavere fallende boligpriser steg også rentenivået tilboligeiere De siste årene har gjeldsveksten blant norske vært høysettes og langt høyere enn når sysselrekordhøye 14 prosent. Selv i en slik situasjon setningen er lav. Ved å ha flytende inntektsveksten. Spesielt er det hushold i etableringsfasen og hushold med lave inntekterrente som på har var imidlertid antallet gjennomførte virker pengepolitikken høy gjeldsbelastning. Når boligprisene tvangsnå ser ut til boliglånet å stagnere, er det naturlig å spørre segdermed om salg påboligeiere i overkantlever av 1000 boligertilværelse. per år, seHar de som en forsikring fordiforman sannsynligvis mange en risikabel strukket seg for langt å komme inn på vil få lavere rente dersom man figur. Det kanog tyde på drømmeboligen? at det er noen særboligmarkedet kjøpe Vil det komme et skred av boligeiere somblir må arbeidsgå fra hus egenheter ved det norskeskulle systemet som til- slikledig en generell nedgangskonjunktur. og hjem hvis økonomien få et tilbakeslag vi fori eksempel har sett i USA, Spania og sier at risikoen blant boligeiere i Norge er Under boligkrisen på slutten av 80-tallet Irland? lavere enn i andre land. brukte Norges Bank renten som instrument DetDen er lite som tyder på det. Ved forrige boligkrisefor på slutten av 1980-tallet kom norsk økonomi viktigste risikodempende faktoren å stabilisere valutakursen. Som en inn i enhøye nedgangskonjunktur med høyi arbeidsledighet, og prisfesten boligmarkedet tok en bråog ­konsekvens var i høy arbeidsledighet er den graden av inntektssikring Norge. slutt. Resultatet ble et boligprisfall opptilog 40 prosent mange steder. Iikke tillegg til høy for at også Norske velferdsordninger er godt på utbygd, ­fallende boligpriser til hinder arbeidsledighet og fallende boligpriser steg også rentenivået til rekordhøye 14 prosent. Selv i en generøse inntektssikringsordninger som rentenivået var høyt. slik situasjonogvar imidlertidved antallet gjennomførte tvangssalg i overkant av fått 1000bedre boligerrutiner per år, sykepenger dagpenger arbeidsledighet I tilleggpåhar bankene se figur. Det kan tyde på at det er av noen særegenheter det norske tilsiersom at får demper de økonomiske følgene ufrivillig forved å oppdage og systemet følge oppsom kunder risikoen blant boligeiere i Norge er lavere enn i andre land.

1200  

 16      14    

1000  

 12     800  

 10      8    

600  

 6    

400  

rente   AKU-­‐  ledighet   tvangssalg  

 4     200  

 -­‐        

1991   1992   1993   1994   1995   1996   1997   1998   1999   2000   2001   2002   2003   2004   2005   2006   2007   2008   2009   2010   2011   2012  

 2    

0  

Den viktigste risikodempende faktoren er den høye graden av inntektssikring i Norge. Norske velferdsordninger er godt 04-2014 utbygd, og generøse inntektssikringsordninger som sykepenger og 14 EIENDOMSMEGLEREN dagpenger ved arbeidsledighet demper de økonomiske følgene av ufrivillig og uforskyldt

problemer med å betjene boliglånet. Gjennom kredittscore-modeller har bankene til enhver tid oversikt over risikonivået i egen utlånsportefølje og hver enkelt kundes risikostatus. Dersom en kunde blir betraktet som risikabel, vil banken tilby økonomisk rådgivningen og i samråd med kunden forsøke å finne løsning på problemet. Hvis likviditetsproblemene vurderes til å være av ­midlertidig art, for eksempel i forbindelse med arbeidsledighet, er det vanlig å tilby en periode med avdragsfrihet. Det har også skjedd en innstramming av boligfinansiering i kjølvannet av finans­ krisen. I 2010 innførte Finanstilsynet nye retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis som skjerpet krav til låntakers egenkapital og betjeningsevne. Som kjent ble det innført et krav om 15 prosent egenkapital og at låntaker skal kunne tåle en renteøkning på fem prosentpoeng. I tillegg har det skjedd en innskjerping i bruken avdragsfrihet. De nye retningslinjene har bidratt til å skape mer finansielt robuste husholdninger. La oss se nærmere på hvordan den generelle inntektssikringen, retningslinjene for forsvarlig utlånspraksis og det pengepolitiske regimet sammen bidrar til å sikre boligeiere i praksis. I eksemplet simulerer vi arbeidsledighetssjokk på enslige uten barn som nettopp har kjøpt egen bolig og har tatt opp et maksimalt boliglån. Maksimalt boliglån ­beregnes ved at låntaker skal ha positivt ­likvidtetsoverskudd målt etter økonomisk margin (inntekt minus standard forbruk minus boutgifter) og samtidig tåle en renteoppgang på fem prosentpoeng. I tabellen på neste side ser vi simuleringsresultatene for inntektsnivåer mellom 350 000 og 600 000 kroner. Til tross for at vi antar at låntakerne har lånt maksimalt, har alle inntektsnivåene en betydelig positiv økonomisk margin i utgangssituasjon med sysselsetning (kolonne 3). Det henger sammen med at låntakere må ta


La oss nærmere på hvordan den generelle inntektssikringen, retningslinjene for forsvarlig utlånspraksis og det pengepolitiske regimet sammen bidrar til å sikre boligeiere i praksis. I eksemplet simulerer vi arbeidsledighetssjokk på enslige uten barn som nettopp kjøpt egen bolig og har tatt opp et maksimalt boliglån. Maksimalt boliglån beregnes ved at låntaker skal ha positivt likvidtetsoverskudd målt etter økonomisk margin (inntekt minus standard forbruk minus boutgifter) og samtidig tåle en renteoppgang på fem prosentpoeng. I tabellen nedenfor ser vi simuleringsresultatene for inntektsnivåer mellom 350 000 og 600 000 kroner.

refinansiere et boliglån med et gunstig startlån, slik at gjelden blir håndterbar og i ytterste fall gjeldsordningen for dem som er varig ute av stand til å betjene sin gjeld. Gjeldsordningsloven ble innført i 1993 som et svar på siste boligkrise. For boligeiere innebærer den i hovedsak to ting. For det første forhindrer loven at boligen blir en «gjeldsbombe» dersom eier må selge på et ugunstig tidspunkt når boligen er verdt mindre enn boliglånet. For det andre vil boligeierne ofte kunne beholde boligen ­under gjeldsordning fordi boutgiftene samlet sett blir lavere enn hvis de skulle leie bolig. Dette forutsetter at boligen er nøktern og tilpasset husstandens behov. Det sekundære sikkerhetsnettet gjør altså at ingen skal bli sittende igjen med bunnløs gjeld uansett hva som har ført dem ut i økonomisk vanføre. Boligeiere vil ofte stå i en særstilling fordi det er egenkapital i boligen som muliggjør å refinansiere all gjeld inn i et boliglån og fordi det samlet sett ofte gir lavere boutgifter enn å leie bolig. Imidlertid er det all grunn til å rope et varsko mot forbruksgjeld ettersom det er den som ­skaper problemer – også for boligeiere. Mye ­misligholdt forbruksgjeld kan også forhindre at man får beholde eid bolig i en eventuell gjeldsordning. Konklusjonen er at Norges mange bolig­ eiere totalt sett ikke ser ut til å være spesielt risikoutsatt. God pengepolitikk, ansvarlig utlånspraksis når det gjelder boliglån, ­generøse inntektssikringsordninger, høy kvinnelig arbeidsdeltagelse, samt det ­sekundære sikkerhetsnettet som gjeldsordningsloven er en del av, bidrar til å gjøre det veldig trygt å være boligeier i Norge. •

Til tross for at vi antar at låntakerne har lånt maksimalt, har alle inntektsnivåene en betydelig positiv margin i utgangssituasjon med sysselsetning (kolonne 3). Det henger personer sammen høydeøkonomisk for en renteøkning på fem prosentsaker som går til inkasso og antallet med låntakere måarbeidsledighetssjokk ta høyde for en renteøkning prosentpoeng. Ved et er økende. Totalt poeng. Ved et sompå fem med betalingsforpliktelser

reduserer inntekten med om lag en tredjedel er imidlertid rentebufferen ikke nok, og alle får negativ økonomisk margin (kolonne 4). Vi ser imidlertid at dersom bankene inn­vilger avdragsfrihet i arbeidsledighetsperioden, blir de økonomiske marginene positive igjen (kolonne 5). En utlånspraksis i tråd med Finanstilsynets retningslinjer gir altså renteog avdragsbuffere i boliglånet som tilsynelatende er tilstrekkelig for å håndtere arbeidsledigheten uten å komme i en misligholdssituasjon. Dersom arbeidsledighetsjokket er en del av en generell nedgangskonjunktur, vil Norges Bank kunne svare med et rentekutt, her antatt til å være to prosentpoeng. Dette medfører at økonomisk margin blir enda større enn i utgangssituasjonen (kolonne 6). Altså vil låntakerne være i god stand til å betjene rentene på boliglånet selv ved arbeidsledighet. Den store faren for boligeiere er altså ikke boliglånet. Intervjuer med gjeldsrådgivere og Namsmenn i syv kommuner2 bekrefter at de aller fleste klarer å betjene det, og de fleste prioriterer det høyt. I dag er det all den andre gjelden som skaper problemer – kortsiktig gjeld som er blitt tatt opp etter at boligen ble kjøpt og blitt brukt på å finansiere alt fra ny bil til feriereiser, oppussing og dyre forbruksvarer. Et mindretall har tilsynelatende et forbruksmønster som ikke står i forhold til inntektsnivået. Tallene viser også at stadig flere får problemer med å håndtere sin privatøkonomi. Både antallet

1 2

har fem prosent av befolkningen over 18 år betalingsanmerkninger. Det er spesielt urovekkende at omfanget øker både blant de yngste og blant de eldste. Er det da for lett å ta opp gjeld? Tilsynelatende fungerer frarådningsplikten hensiktsmessig når det gjelder boliglån. Finanstilsynets skjerpede retningslinjer har ført til en innstramming i utlånspraksis og strengere krav til både egenkapital og betjeningsevne. For usikret gjeld har det imidlertid ikke vært den samme innstrammingen, og av flere grunner fungerer heller ikke frarådningsplikten like godt for dette segmentet av lånemarkedet. Det skyldes ikke nødvendigvis slepphendt praksis fra finansinstitusjonenes side. Kunder har mange muligheter til å skjule sin sanne kredittverdighet når de søker om forbruksgjeld. Samtidig er det en svakhet ved systemet at finans­institusjoner med loven i hånd kan fraråde låneopptak og samtidig innvilge lånesøknad. Siden det personlige gjeldsansvaret er veldig sterkt i Norge, er det lite sannsynlig at ­finansforetaket taper pengene sine, selv om gjelden skulle bli misligholdt. Men en p­rivatperson som tar på seg for mye gjeld og ikke klarer å overholde sine betalingsfor­pliktelser, vil kunne bli hardt straffet for det. Imidlertid finnes det også et sekundært sikkerhetsnett som ivaretar dem som ­kommer opp i en uhåndterbar gjeldssituasjon. Sikkerhetsnettet består av kommunenes gjeldsrådgivningstjeneste, muligheten til å

Denne artikkelen er basert på vår rapport Økonomisk risiko og boligeie, NIBR-rapport 2013:28. Rapporten er tilgjengelig på http://www.nibr.no/filer/2013-28.pdf Oslo, Bergen, Stavanger, Drammen, Hamar, Fredrikstad og Malvik.

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

15


Oljefyringens tid er snart forbi

Av Marte Rostvåg Ulltveit-Moe, Naturvernforbundet

Regjeringen Solberg økte avgiften på fyringsolje i sitt første statsbudsjett, og varslet at det kommer et forbud mot oljefyring innen 2020. Familien Bjørneseth i Arendal holder varmen med strøm og pellets, og er glade for å være kvitt den gamle parafinovnen.

Roald og Ruth Bjørneseth kjøpte seg en tomannsbolig i Arendal da de fikk sitt første barn. I likhet med mange andre valgte de å fjerne parafinkaminen da de flyttet inn i sitt nye hus. -Vi var kanskje ikke så opptatt av miljøet den gangen, men vi ville ha en god, effektiv og fin vedovn, forteller Roald Bjørneseth. – Dessuten slapp vi både vond parafinlukt og søl med fylling av dagtanken. Vannbåren varme

Etter hvert som familien vokste begynte planleggingen av å totalrenovere huset, og bygge om tomannsboligen til enebolig. Familien valgte vannbåren varme i alle gulv på alle oppholdsrom, og det er praktisk gjennomførbart når man totalrenoverer eldre hus. Vannbåren varme gir en behagelig jevn varme og fleksible muligheter for oppvarming. Isolering av yttervegger

Når man totalrenoverer er det viktig å tenke på skallet, det vil si alle ytterveggene. Etterisolering må gjøres riktig, slik at det ikke blir stående fuktighet i ­isolasjonen. Ytterveggene til familien Bjørneseth fikk blåst inn isolasjon, og fra utsiden ble det lagt 5 cm tilleggsisolasjon, 9 mm isolerende plate, vind­

Roald Bjørneseth og familien bor i Arendal, i en rehabilitert tomannsbolig på 285 m2. Oljefyr vil de selvsagt ikke ha. Familien holder varmen med strøm og har mulighet til å fyre med pellets. Bjørneseth viser fram familiens Janfire fyrkjele med pelletsbrenner. Foto: Naturvernforbundet

sperre, utlekting og ny kledning. Etterisolering av loftsgulvet gjorde familien selv, ved å legge på 25 cm Glava samt sponplater.

veksler. Denne varmen brukes til å varme opp frisklufta som kommer inn i huset.

Varmeveksler

Med vannbåren varme har man mange oppvarmingsmuligheter. Familien valgte til slutt å installere en fyrkjele med pelletsbrenner. Fyrkjelen har også elkolber, og dermed kan huset varmes opp på strøm eller bioenergi.

Med tettere hus må man også vurdere ventilasjon. Familien er fornøyd med sitt balanserte ventilasjonssystem, der det meste av varmen fra den brukte innelufta blir gjenvunnet i en varme-

Pelletsbrenner

Med pelletsfyring og automatisk tenning og slukking i brennkammeret etter behov, blir det en jevnere tilførsel av brensel, og dermed en mer ­kontinuerlig oppvarming av vannet. De kjøpte også en ­ ­lagringsenhet som tar 3 tonn pellets. Det er billigere å kjøpe pellets i stort og få det blåst inn fra en tankbil, enn å kjøpe småsekker.

OLJEFRI SENKER TERSKELEN

DYRT OG MILJØSKADELIG

Nettsiden Oljefri.no inneholder informasjon om alternativene til oljefyring, opplysninger om økonomiske støtteordninger, flere historier om folk som har skiftet ut oljefyren sin, samt mulighet til å komme i kontakt med kvalitetssjekkede tilbydere av fornybare oppvarmingsløsninger samt rens og fjerning av oljetank. Kilde: www.oljefri.no

En oljekamin slipper ut ca 2 tonn CO2 per år. En gjennomsnittlig oljefyr slipper ut mellom 4 og 6 tonn CO2 per år. Beregninger fra konsulentselskapet Rejlers viser at en enebolig på Sørlandet som skifter ut parafinkaminen med en luft-luft-varmepumpe kan spare 18 000 kroner årlig i oppvarmingsutgifter. Kilde: Naturvernforbundet

16 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014


Roald Bjørneseth anslår at familien bruker 20.000 kWh i året til oppvarming av rom og varmtvann. Med dagens strømpriser kan de spare ca 4.000 kroner i året på å fyre med pellets istedenfor med strøm. Likevel er brennkammeret til pellets­ fyren kaldt denne vinteren. Skruen skal fikses

- Skruen som frakter pellets fra lagringsenheten til brennkammeret har fått seg en liten smell, og fungerer dermed dårlig. Noe av pelletsen blir knust på veien i skruen. Dette gir for mye støv, noe som igjen fører til tetting av skruen, forklarer Bjørneseth. Han planlegger å skifte skruen, og feste opphenget bedre. - Det er litt latskap at jeg ikke har fikset dette for lenge siden. Men samtidig er det greit å vise fram at systemet er fleksibelt og funker med ulike oppvarmingskilder, sier Bjørneseth. – Og uansett er oljefyringens tid forbi! •

OLJEFYRING SNART FORBUDT Regjeringen vil sikre utfasing av fossil olje i alle offentlige bygg innen 2018 og forby bruken av fossil olje i oppvarming av alle bygg fra 2020 Kilde: Politisk plattform for regjering utgått av Høyre og Fremskrittspartiet, side 61

NYTT KURS I OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER Målgruppe Eiendomsmeglerfullmektiger som mangler oppgjørspraksis for å kunne søke om meglerbrev/tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler.

Praktisk del: Gjennomføring av 15 oppgjør, 7 dager praksis hos Vitec IT-Makeriet i Asker. Det vil være fagpersoner på både data og oppgjør tilgjengelig under den praktiske delen av kurset.

OPPGJØRSPRAKSIS, 20. OKOTBER - 31. OKTOBER 2014 Arrangør: NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND Påmeldingsfrist: 15. september 2014 Totalt antall plasser: 12

Kursdeltakerne må levere inn et arbeidshefte med oppgaver som skal være utfylt ved kursslutt. Dette vil være med på å danne grunnlag for om kurset er bestått eller ikke.

PROGRAM Teoretisk del: Tre dager hos NEF i Parkveien 55/Oslo. Teoretisk gjennomgang av praktisk oppgjør fra A-Å, oppgjør etter avhendingslova og bustadoppføringslova, tinglysing og dokumentavgift, konsesjon og panterett. Det vil også bli en teoretisk gjennomgang av 1-2 oppgjør, som forberedelse til den praktiske gjennomføringen.

Om kurset Kurset er godkjent av Finanstilsynet i medhold av eiendomsmeglingsforskriften § 4-4 tredje ledd. Det vil si at de kandidater som består kurset vil ha oppfylt kravet til oppgjørespraksis i forbindelse med søknad om eiendomsmeglerbrev/tillatelse til å være ansvarlig megler etter eiendomsmeglingsloven § 4-2 og § 4-3.

Påmelding sendes til firmapost@nef.no. Eventuelle spørsmål til kurset ta kontakt på telefon 22 54 20 80 eller send en e-post til firmapost@nef.no

Vilkår: Pris og utfyl lende informasjo n på www.nef.n o

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

17


Vi er i den andre digitale tidsalder, hvem vil overleve?

Av Johan Fredrik Høvås, salgsdirektør Finn.no

De første 10-15 årene med internett har dramatisk forandret mange bransjer. Reise, musikk, litteratur, bank og aksjemarkedet er alle eksempler på produkter og tjenester som produseres, handles og/eller konsumeres på helt andre måter i dag enn bare for noen få år siden.

Utviklingen i bruken av mobiltelefoner, sosiale nettverk og i datakraft generelt, gir ny kraft til digitaliseringen, og vil innebære kraftige endringer i eksisterende bransjer og grobunn for nye næringer. Det er liten grunn til å tro at ikke dette også vil påvirke vårt marked i betydelig grad, med implikasjoner både for eiendomsmeglere, portaler og alle andre som operer i dette ­markedet. De tre driverne

Underliggende for alle de tre driverne (mobil, sosiale nettverk og datakraft) er en kraftig ­økning i bruk (datakraft og mengde), parallelt med en like kraftig reduksjon i det fysiske omfanget av all mulig hardware. Mobilt

Datamaskinen har flyttet inn i telefonen og på TV-en, den er på vei inn i klokka, bilen og en lang rekke andre objekter. Alle tingene vi omgir oss med er i ferd med å bli koblet sammen. Konsekvensen er åpenbart at vi er på nett hele tiden, det vil si oftere, lengre og i alle mulige sammenhenger og på de fleste steder. Applikasjoner gjør det enkelt for oss å kommunisere eller utføre handlinger når vi er i kontakt med hverandre eller foretak. Det er ikke en hyggelig overraskelse om det finnes et godt digitalt grensesnitt til et foretak, det er noe vi forventer. 18 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

Airbnb tilbyr en tjeneste som kobler leietager og utleier direkte. Gjennom avanserte algoritmer har de løst utleier største utfordring, å sette riktig pris. Leietagere opplever trygghet gjennom ratings og anbefalinger, og gjennom åpne brukerprofiler på utleier. De har foreløpig ikke beveget seg mot transaksjonsmarkedet.

Tenk på trådløst nettverk på hotell. Det har gått fra å være en positiv overraskelse om det fantes et gjestenett, via glede over de som tilbød det gratis og videre til en klar forventning om et åpent nett med virkelig god ­kapasitet. Den viktigste implikasjonen er at vi forventer å kunne kommunisere med et foretak i et brukervennlig digitalt grensesnitt, og at vi ofte vil begynne, og i mange tilfelle også ønske å gjennomføre hele prosessen, i digitale ­kanaler.

Sosialt

Fremveksten av sosiale nettverk er like kraftig som den er tydelig for de fleste. Facebook, Twitter, LinkedIn, Instagram, SnapChat, Tinder og mange flere endrer hvordan vi kommuniserer, i tillegg til hvor vi kommuniserer. Og i mange tilfelle også hvem vi kommuniserer med. Den sosiale dimensjonen ­endrer også andre tjenester på nett. Som brukere bidrar vi med innhold til tradisjonelle media gjennom bilder, video, tekst og kommentarer. Vi bidrar gjen-

nom anmeldelser og rating av tjenester og produkter. Den viktigste implikasjonen er at vi som forbrukere er koblet til hverandre, og snur oss til ulike sosiale nettverk for råd og anbefal­ inger, og i enkelte tilfelle gjennomfører transaksjoner direkte mellom oss, uten eller før vi involverer mellommenn eller profesjonell assistanse. Big Data

Store datamengder, økende grad av innloggede brukere og ­kombinasjon av data fra ulike


kilder gir nye muligheter for å utvikle og tilpasse tjenester. Basert på hva du selv har søkt på eller gjort og sett på gir d­ et muligheten for til foreslå produ­kter, tjenester eller annet innhold. Kombinert med hva dine venner liker, eller hva du har gjort på et annet nettsted øker antagelig sannsynligheten for å treffe bedre. Nye og bedre tjen­ester, og ikke minst applikasjoner, øker antall brukere som logger inn for å bruke tjenester, og dette øker kvaliteten og mengden data virksomheter samler om sine brukere. På Google vil du og jeg få u­ like resultater på samme søk avhengig av hva vi har søkt på før. Jeg ­finner ny musikk på Spotify som kjenner mine og mine venners preferanser, og ikke gjennom anmeldelser i avisene, som ­baserer seg på hva journalisten liker.

Den viktigste implikasjonen av Big-Data er at vi som brukere av ulike tjenester i større grad vil forvente at det vi ønsker finner oss, og ikke omvendt. Vi vil også forvente å finne ulike data og statistikk godt tilpasset og godt presentert, for å guide meg gjennom mine valg. Disruptiv Innovasjon – evnen til å skape nye ­markeder og fornye ­eksisterende markeder

I teknologiske skift, som det vi opplever nå, vil det alltid oppstå aktører som utnytter ny teknologi til å levere et produkt eller en tjeneste på helt nye måter. Det skjer gjennom forenkling; enten løser man kundens problem på en mye enklere måte enn før, eller man tilbyr en enklere og mye billigere tjeneste, men som er «god nok». Ofte vil også ­forretningsmodellen endres samtidig.

Strømmetjenestene for ­ usikk er et godt eksempel. I m stedet for å lese anmeldelser i en avis, oppsøke en musikk­ sjappe, bære en CD hjem og spille den av i en stasjonær CD-spiller, kan du nå finne musikk tilpasset din smak, spille den av overalt og velge i all verd­ ens musikk til en pris per måned. En pris som er langt lavere enn prisen for en enkelt CD. Musikksjappa er borte, plateselskapene består, men er langt færre og med mye lavere inntjening enn før.

• Det må betydelig endring til i hele verdikjeden for bolig­ selger og kjøper. • Endringene må ta innover seg, og forholde seg til, trendene som beskrevet over og det må skje raskt og i et tett samarbeid mellom alle ledd i verdikjeden. • Vi har en plass i fremtiden om vi evner å digitalisere og effektivisere med fokus på at alt som kan være digitalt bør være digitalt og utvikler med boligselger og -kjøpers behov i fokus.

Hva vil skje med vårt ­marked - boligmarkedet?

I FINN ønsker vi også i årene fremover å jobbe tett med eiendomsmeglerne for å realisere vår visjon; Sammen skaper vi ­verdens beste markedsplass. •

Det er opp til oss! Som den ­s venske fremtidsforskeren ­Stefan Hyttfors sier; fremtiden er ikke en definert tilstand som vi er på vei til, men noe vi ­skaper. Eller noen andre. Er det vi som skal skape fremtiden er jeg sikker på tre ting;

Visste du...? ... at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? ... at Bank2 tilbyr lån til kunder med betalingsanmerkninger? ... at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? ... at Bank2 både har privat- og bedriftskunder? Bank2 tilbyr finansielle løsninger som gir den nødvendige fleksibilitet på kort og lang sikt. Lån forutsettes sikret med pant i fast eiendom. Nom. rente fra 6,20% til 9,95%, etableringsgebyr 2%, minimum kr 15.000,-. Priseksempel: Eff. rente 9,88%, 2 mill. over 25 år, totalt: kr 5.223.372,-

Ring oss

Be om å få snakke med en av våre rådgivere: Tlf: 24 13 20 60 - bank2.no

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

19


Interaktive boligannonser Gjennom FINN.no har Norge en av verdens mest velfungerende eiendomsportaler på Internett, og de fleste boligkjøpere benytter seg av Internett ved søk etter bolig. Den nye trenden er nå interaktive boligannonser.

I interaktive boligannonser blir man ikke bare presentert for hvordan boligen er nå, men også hvilket utviklings- og tilpasningspotensiale som ligger i boligen. I dag inneholder mer enn halvparten av boligannonsene på FINN.no for Bergen interaktive plantegninger fra RoomSketcher. Den ferske undersøkelsen utført av RoomSketcher avdekker at deres Boligplanlegger nå blir brukt på mer enn halvparten (51%) av boligannonsene i Bergen og litt over en tredjedel (34%) av boligannonsene i Oslo.

20 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

Totalt for hele landet viser tall fra FINN.no at Boligplanlegger var inkludert på 30% av alle annonser for bolig til salgs for januar og februar i år. Interaktive plantegninger fra RoomSketcher ble lansert på FINN.no høsten 2012. - FINN eiendom er opptatt av at bolig­ kjøpere skal få et best og riktigst mulig inntrykk av sin fremtidige bolig på FINN, RoomSketcher bidrar på en fin måte til dette, sier Baard Baardseth, produktdirektør i FINN Eiendom.

Bergen leder an

RoomSketcher undersøkte boligannonsene i de fem største byene lagt ut i uke 10 på FINN.no (Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Kristiansand). Undersøkelsen viser at blant de totalt 741 annonsene som ble gjennomgått var standard 2D plantegninger brukt på 515 stykker (70%). 54% av annons­ ene brukte 3D plantegninger. Noen av ­annonsene inkluderer altså både 2D og 3D plantegninger. I Oslo og Bergen inneholder så mye som 9 av 10 nye boligannonser plan-


tegninger. Også når det gjelder bruk av 3D plantegninger leder Bergen an med en så høy andel som 90%. - Vi har som mål i hvert eneste boligsalg å oppnå best mulig pris for kunden, sier daglig leder Vibeke Stavenes i Proaktiv ­Eiendomsmegling. - For å klare det må vi levere kvalitet i alle ledd, vi må ha et ensidig kvalitetsfokus gjennom hele prosessen. ­Presentasjonen av boligen er enormt viktig både på nett og i papiravis. For kjøper skjer boligkjøpet ofte raskt når de først har funnet sitt hjem, og i den forbindelse er det viktig at de har så godt underlag som mulig før de legger inn bud. Plantegninger er for oss en selvfølge å bruke slik at man lettere kan rekapitulere visningen når man kommer hjem etter å ha sett på flere boliger. Internett benyttes i økende grad når man leter etter bolig, og det er viktig for boligkjøpere å ­kunne møblere sitt fremtidige hjem, se at de får plass til de møblene de har, og eventuelt hva de trenger å kjøpe. Vi mener ­Boligplanlegger og interaktive plantegninger er med på å gi kjøperne en god opplevelse.

OM ROOMSKETCHER

For kontakt: www.roomsketcher.no

RoomSketcher leverer brukervennlige, digitale plantegningsløsninger for boliger i 2D og 3D, samt det digitale visningsgrensesnittet 3D Visning og Boligplanlegger. Løsning­ene fra RoomSketcher er enkle og morsomme å bruke, og gir skreddersydde løsninger til den enkelte bruker. RoomSketcher har tusenvis av brukere over hele verden, og benyttes både av p­ rivatpersoner og bedrifter. RoomSketcher AS har hovedkvarter i Oslo. Selskapet har i alt 9 ansatte, og ledes av administrerende direktør Trond Bergquist. For mer informasjon, besøk www.roomsketcher.no.

Interaktive boligannonser

­ uligheten til å gå inn i de interaktive planm tegningene for å innrede boligen slik de ønsker. Dette gir dem et godt inntrykk av hvordan boligen kan se ut når de har fått satt sitt personlige preg på den. Det hjelper kjøp­ erne å bestemme seg for om boligen er den riktige for deres behov og ønsker. – En god visuell fremstilling av boligen er essensielt når du skal selge, og god informasjon gir trygghet for kjøper. Digitale verktøy som 3D-Visning og Boligplanlegger er derfor verdifullt for begge parter, avslutter Bretteville. •

- Vi ser at konkurransen mellom megler­ kjedene og større bevisstgjøring blant boligselgere er med på å drive fremover bruken av innovative og interaktive løsninger i forbindelse med boligannonseringen, sier Trine Bretteville i RoomSketcher. Plantegninger har lenge vært en nødvendig del av markedspakken i de større byene, men nå ser vi også at et stadig økende antall boligannonser på FINN.no har en boligplanlegger og/eller 3D-Visning knyttet til plantegningene i ­annonsen. Her får potensielle kjøpere

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

21


Gullmeglerjuryen 2014

E

ndelig frist for å sende inn bidrag i årets Gullmeglerkonkurranse ble satt til 27. mars. Kåring av årets Gullmeglere skjer under banketten etter NEFs Landsmøte i Ålesund torsdag 8. mai. Litt om jurymedlemmene som vurderer de innkomne bidrag kan du lese under. LYKKE TIL! JURYLEDER:

STEIN SIMONSEN

Stein Simonsen er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo i 1998 og var advokat¬fullmektig i Wikborg Rein fra 1999 til 2001. Etter 10 år som tekstforfatter i Dinamo Reklame ­begynte han i tilsvarende stilling som tekstforfatter i McCann i 2011. I dag er han Kreativ leder i McCann i Oslo. Kunder: Widerøe, NetCom, VisitDenmark («Det er dejlig å være norsk – i Danmark»), Statens Vegvesen, Leger Uten Grenser, TINE, Norsk Sykepleierforbund, Nycomed, Staples m.v. Han har både juryerfaring og vunnet en rekke utmerkelser i blant annet Gullblyanten, Gullmikrofonen og Gulltaggen ­nasjonalt, Cannes og Eurobest internasjonalt.

Jeg ser etter noe som er godt tenkt og godt gjort. 22 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

CHRISTIAN AUNE

Christian Aune er Art Director med bakgrunn fra McCann og MediaFront og jobber på tvers av alle mediekanaler med kommunikasjon for noen av Norges største merkevarer. Han har en Bachelorgrad fra Wolverhampton, England 1998 – 2002, og arbeidet også flere år blant annet som senior designer i London. Christian har sittet i flere juryer i reklamekonkurranser, både i nasjonal og internasjonal sammenheng. Han har vært del­aktig som Art Director i en rekke prisvinnende kampanjer og har vunnet priser i en rekke internasjonale reklamekonkurranser, som bl.a. Grand Prix i Cannes Lions, Gull i New York Festivals, One Show, Eurobest og Golden Drum.­

Bidrag som demonstrerer nytenkning i en bransje der kommunikasjon ofte følger den samme malen, skiller seg ofte positivt ut. Samtidig er godt håndverk vel så viktig. Uavhengig om objektet koster 2 eller 20 millioner, så er det formen og ideen i kommunikasjonen som teller til slutt.


MONICA VIKEN Monica Viken er Cand jur fra Universitetet i Oslo og har vært ansatt på Handelshøyskolen BI siden høsten 1995. Hun har jobbet som faglig koordinator for Bachelorstudiet i eiendomsmegling og har vært leder av eksamens¬kommisjonen for dette studiet. Monica er i dag førsteamanuensis i juridiske fag og under­viser og forsker i fag som immaterialrett, markedsføringsrett, ­avtalerett, kjøpsrett og eiendomsjus. Hun er fagansvarlig for en rekke juridiske fag tilknyttet bachelor- og masterstudier på BI og er Associate Dean for Bachelorstudiet i økonomi og forretningsjus. Hun er også fagredaktør i Tidsskrift for forretningsjus. Hennes PhD-avhandling om «Markeds-undersøkelser som bevis i varemerkerett og markedsføringsrett» er utgitt på ­Gyldendal forlag.

Når det gjelder annonser og prospekt må bidraget vise en kombinasjon av kreativitet og saklighet som gjør at eiendommens særegenhet fremkommer tydelig - jeg skal selv få lyst til å kjøpe den.

ELISABET GUSGAARD DAHL, NEF Elisabet er utdannet eiendomsmegler fra BI i 1997 og tok deretter Bacheloreksamen i eiendomsmegling/Diplomøkonom BI i 1999. Etter ca 3 år i bransjen med eiendomsmegling og oppgjør har dagene vært fylt med organisatoriske oppgaver i NEF fra år 2000. Organisasjonssjefens oppgaver i dag er mange og varierte, herunder blant annet styrearbeid for NEF, lokalforeningsarbeid, sekretær for Forum for Næringsmeglere, sekretær og styre­ medlem i Forum for Utenlandsmeglere, sekretær for Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening, redaktør for NEFs Håndbok og ikke minst har hun en plass i Gullmeglerjuryen.

Gullmeglerkonkurransen har fulgt den raske utviklingen av teknologien i bransjen gjennom 12 år. Meglere som klarer å utnytte dette på en best mulig måte kombinert med et bevisst og korrekt forhold til gjeldende regelverk gjør det godt i konkurransen.

GUNNAR OLAI STAVLUND, MNEF Gunnar Olai Stavlund er utdannet Statsautorisert Eiendomsmegler fra Norges Eiendomsmeglerhøyskole i 1991. Gunnar startet som meglerassistent i 1987 - i Moss, og flyttet senere til Skien i Telemark der han drev frem Trygg Eiendomsmegling. Fra 2001 har han drevet egen virksomhet i Fredrikstad. Han har fokus på markedsføring og har selv flere Gullmeglerplaketter og diplomer hengende på veggen.

Lovgiver stiller strenge krav til hva en salgsoppgave skal omfatte. I tillegg til det formelle skal salgsoppgaven fungere som et salgsverktøy. Salgsoppgaven er selve ekstraktet av det en eiendomsmegler formidler. En god salgsoppgave skal invitere til å se nærmere på et bestemt objekt. Salgsoppgavens viktigste funksjon er likevel kanskje tiden etter en visning. De fleste kjøpere deltar på visninger av flere objekter før de fatter sin beslutning - og det er mange inntrykk å holde rede på. Salgsoppgavens viktigste oppgave - som salgsverktøy - er å konservere og gjenskape viktige inntrykk og opplevelser fra visningen.

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

23


Å selge hus og ikke sjelen

Av Ann-Elin Schüssel og Cathrine L. Wilhelmsen

Mandag morgen på kontoret. Du kjenner det på kroppen. Sliten og lav på energi. Igjen ble det mange visninger i helgen. Men du la deg jo tidlig på lørdag, hadde superalger til frokost søndag og fikk til en knallhard trening før første visning. Hvordan er det mulig å være så sliten? Du som har gjort så mye riktig denne helgen!

D

enne våren har vært knallhard, men du har tatt noen gode valg i det siste. Går tidligere til sengs, drikker ­superalger regelmessig og har til og med vært på yoga av og til. Du kjefter litt på deg selv og bestemmer deg for å spise grønn salat til lunsj og ikke noe kaffe latte. Stram rundt munnen går du i gang med dagens arbeid. Deilig å være voksen og kunne ta bevisste valg! For mye av det gode?

Det er i tiden å være mindful og supersunn. Gå på yoga, meditere og spise superalger. Ikke misforstå, vi har vært tilhengere av mind­fulness i mange år. Men kan det bli for mye av det gode? Har vi flyttet høye krav, pes og stress fra ett område til et annet? De av oss som kjører hardt på i jobb og treningssammenheng, har vi nå fått et nytt område hvor vi stiller for høye krav? Er det derfor man blir sliten? At mindfulness og sunne valg har blitt et prosjekt som drives på samme måte som alle andre prosjekter i livet? Samme stramme linje. Blir vi mest slitne av vår egen søken etter det perfekte? Cathrines farmor sa alltid; «sjokolade er kanskje ikke så godt for kroppen, men veldig godt for sjelen.» Alt trenger ikke å være så forbaska nyttig bestandig. Kanskje vi skulle skeie litt mer ut med det som gjør godt for sjelen? På «selgeren» igjen

Det er få ting i livet som er så nært og ­personlig som å selge og kjøpe egen bolig. Det er like mye en emosjonell som en rasjonell prosess. Som megler må du være «på» 24 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

og tilstedeværende, klar til å yte service av ypperste klasse. Og ikke bare på oppsatte visninger; det forventes at du er tilgjendelig døgnet rundt. Men er det så smart? Hva med å sette opp noen rammer for når du er tilgjengelig? Du selv er jo ikke til salgs! Vår erfaring med ledere og andre i prestasjonsyrker er at de blir bedre når de også kan sette rammer for andre. Det er jo en klar sammenheng mellom prestasjonsnivå og egen balanse. Når toppidrettsutøvere feirer sine store ­prestasjoner skjønner vi det godt. De har fortjent å feire. Sportspsykolog og executive coach, Graham Jones påpeker i artikkelen «How the Best of the Best get Better and Better», H ­ arvard Business Review, at feir­ingen er smart som følelsesmessig av­spenning. I tillegg gjør de beste av de beste en nærmere analyse av hvorfor man lykkes. Gode oppnåelser etterlater seg spor som med fordel kan gjentas. Men da må vi ta oss tid til å se etter hva som funket så bra. Topp­idrettsutøvere tillater seg en lengre null­stillingsperiode etter at sesongen er over med evaluering, men hva med oss andre?

Man behøver ikke gå ut av bygget heller. Bare det å bruke litt tid rundt lunsjen på en fredag og BARE snakke om egne oppnåelser kan være en feiring nok. Da kan en gå hjem med god følelsen og kjenne på hvor dyktig man har vært. Vi fokuserer i stedet på å utbedre våre svakheter og bevise at vi tåler en storm til eller flere. Vi tar de tunge valgene istedenfor de lette, fordi vi har lært at det er her v­ eksten ligger. Hvilket ressurssløseri! Vi har alle en akilleshel som blir spesielt tydelig når vi føler oss stresset og drukner oss i for mye jobb, mat, trening, TV, ja til og med meditasjon og mind­ fullness. Det å kreve av deg selv som megler at du alltid skal være tilgjengelig kan også bli et «gjømmested». I stedenfor å trene på å sette rammer tar en letteste utvei og sier ja, uten å tenke seg om. Uansett kan det være tegn på at noe er ute av balanse.

Evig i sesong

Sunt å sose

Fortjent feiring

De fleste av oss er ikke toppidrettsutøvere, og sesongen vår er sånn sett aldri over. Men hverdagen kan allikevel være vel så krev­ende. Altfor sjelden hører vi at ledere tar seg tid til å feire oppnåelser sammen med sitt team. Gjøre noe litt større sammen. Gå ut og spise sammen på en hverdag.

Trening, sunt kosthold og mindfulness er v­ iktig. Og minst like viktig for vitalitet og kreativitet er gode venner, gode opplevelser, humor og latter. Det er godt og viktig å skeie ut i blant, sose litt rundt og ta livet som det kommer. Mandag morgen. Du kjenner det på kroppen. Sene kvelder ble det, men superhyggelig.


KORT OM OSS: Ann Elin Schüssel - coach, jurist, forfatter og foredragsholder (Dagens Innsiktt/blogspot og PowerTalk) Cathrine L Wilhelmsen - coach, siviløkonom, foredragsholder og tidligere toppidrettsutøver (www.pevelop.no)

nisjon på galskap: Å gjøre den samme tingen om og om igjen og forvente et annet resultat. Tre gode råd

Som du lo; herlig å være sammen med gode venner. God vin og deilig mat. Kanskje har du lagt på deg en kilo eller to? Pytt skitt. Gjør ingenting. Så verdifullt å feire livet med gode venner. Kanskje trener du i kveld - kanskje ikke. Kommer an på hvordan du føler deg når jobben er over. Og i kveld blir det kun

Nøkkelen er å bli kjent med «nissen på lasset» – han som alltid er med uansett hvor du flytter, eller i denne sammenheng hvor mye du utvikler deg. 1. Bli bevisst nissen – du har noen handlingsmønstre og en prosess som du gjentar i litt forskjellige former. 2.  Hvordan gir nissen seg til kjenne – vises han i form av Den Flinke piken/ gutten? Som Konkurransedyret? Som Sliteren? 3. Når du merker at nissen gjør seg gjeldene igjen – gi slipp, velg en annen lettere vei. •

èn visning, ikke to, det har du ikke energi til. Med et smil om munnen og glede i hjertet går du i gang med dagens arbeid. Det er en forskjell på de gode intensjoner og de valgene vi faktisk tar. Vi tror på endring, men gjør vi det samme om og om igjen nærmer vi oss Einsteins berømmelige defi-

MAGASINET KUNDENE DINE STOLER PÅ Nå med eget tilbud til alle i NEF

Kr. 610 for 11 utgaver Send SMS med kodeord PRØVDP NEF til 2030.

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

25


NEFs budapp – trygg, enkel og gratis! På initiativ av Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening (OAEF) er det utviklet en foretaksuavhengig applikasjon som tilfredsstiller alle de nye kravene til skriftlighet i budrunder ved kjøp av eiendom. Applikasjonen er i tillegg enkel i bruk for forbrukeren og gratis for alle parter. Innholdet er kvalitetssikret av Norges Eiendomsmeglerforbund, som også har vært med på å finansiere utviklingen av applikasjonen. I tilknytning til applikasjonen er det laget en nettside som alternativt kan brukes til budgivning, Budrunder.no. Av Svein Strømnes

- Vi mener at det var viktig å lage en kjedeuavhengig budapp/budportal som gjør skriftlig budgivning enkelt og trygt både for forbrukere og eiendomsmeglere. Dette viser også til forbrukerne at bransjen er opptatt av trygg bolighandel gjennom en kvalitetssikret kanal. Vi håper derfor at alle eiendomsmeglerne rundt om i landet vil oppfordre budgiverne sine til å bruke budappen fra NEF, sier OAEF-leder Anders Langtind. Forbrukerrådet har også vært sparringspartner i utviklingen av den nye applika­ sjonen. De mener at den vil fylle en viktig funksjon i bolighandelen i og med at forbruk­ erne bare behøver å forholde seg til en ­applikasjon når de skal legge inn bud i bud­ runder. Forbrukerrådet har over lang tid argumentert for elektronisk budgivning gjennom en universell løsning. Det er meget gledelig at eiendomsmeglerne har lagt betydelig innsats i å utvikle en løsning de ­mener er trygg og god. Forbrukerrådet ­ønsker en universell løsning og vi opplever at initiativet fra eiendomsmeglerne her er et godt og konstruktivt bidrag til å gjøre bolighandelen enklere og tryggere for forbrukerne, sier fagdirektør Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet. Hvordan fungerer den?

Som megler mottar du beskjed om innkommende bud pr. SMS og e-post. E-posten inneholder også budskjema, med signatur og identifikasjon fra budgiver. Vi oppfordrer budgivere til å holde tett kontakt med megler under hele prosessen, ettersom «Budrunder» ikke er ment for å erstatte meglers rolle. Megler oppfordres til å informere budgiver om dette.

26 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

Hva må megler gjøre?

Megler trenger kun å trykke på «bekreft mottatt» -knappen, som vises nederst i mottatt e-post. Knappen sender deretter en SMS til budgiver, med informasjon om at budet er mottatt. Dette betyr ikke at budet er «godkjent», og megler må videre informere budgiver om budets status. Hvordan blir eiendommer importert til applikasjonen?

Det er nå over 100 foretak som har åpnet for at all informasjon om «deres» eiendommer kan hentes automatisk fra FINN (www. finn.no). Eiendommer fjernes også automatisk dersom den tas ut av markedet eller settes som «solgt». Hvis informasjonen ikke hentes automatisk kan forbrukerne likevel bruke NEF-appen, men de må da fylle inn nødvendig informasjon om eiendommen manuelt. Vi oppfordrer megler til i god tid før budrund­ene starter, om å sjekke at eiendommen finnes i applikasjonen. Eventuelle tekniske feil meldes på www.budrunder.no under support. Hvordan får vi «Gi bud»-knapp på FINN?

Gi oss beskjed via Budrunder.no, så blir det implementert. Informasjon og veiledning for meglere finner du her: http://budrunder.no/docs/megler_ dokumentasjon.pdf Se video om appen her: http://www.youtube. com/watch?v=ByzkDdjGgOE#t=59 Last den ned og prøv den ut!


Når førsteinntrykket betyr alt – kle opp dine ansatte!

Du vet at klær skaper folk. Vi vil gjerne hjelpe deg med å kle opp dine ansatte – uten at det koster en formue. Ulvestad Konfeksjon leverer egenproduserte representasjonsantrekk av høy kvalitet til kvinner og menn. Vårt konsept er unikt og vi legger stor vekt på personlige valg. • Vi har mer enn 25 års erfaring med å kle opp bedrifter over hele landet • Personlig måltilpassende antrekk • Velg mellom flere fasonger for å gi antrekket et personlig preg • Stort utvalg av bluser, skjorter, topper og strikkeplagg • Produsert i Portugal • Skattefordel ved bruk av logo på antrekkene Kort fortalt. Ulvestad Konfeksjon kler din bedrift! Ulvestad Konfeksjon AS Stålfjæra 27, 0975 Oslo Telefon 22 91 83 00 post@ulvestadkonfeksjon.no www.ulvestadkonfeksjon.no


HELT NYE BMW i3. KORTERE LEVERINGSTID. BESTILL REN ELEKTRISK KJØREGLEDE NÅ.


BMW i3

BMW i3

Ren kjøreglede

Ren kjøreglede

Helt nye BMW i3 har null utslipp og resirkulert materiale i interiør og eksteriør. Med en imponerende akselerasjon med 170 hk og rekkevidde på inntil 160 km er BMW i3 utholdende, fremtidsrettet og miljøvennlig. Utstrakt bruk av karbon gir bilen en vekt på under 1200 kg. Legg til BMWs unike kjøreegenskaper og du har en elbil som gir deg ren elektrisk kjøreglede. Vær rask og bestill nå for levering i 3. kvartal 2014*. For prøvekjøring send SMS ”BMW i” til 2202 eller se bmw.no/i3 Helt nye BMW i3 fra kr 249.900,-**

BIL

BATTERI

5 år 8 år

200.000 km 100.000 km

*Levering gjelder 200 biler.**inkl. frakt og levering.

BIL

5 år

200.000 km


Heldagskurs i oppgjør og seksjonering Torsdag 20. og fredag 21. mars avholdt NEF to heldagskurs på Thon Hotell Arena på Lillestrøm.

Torsdagen var viet til temaet «Oppgjør etter avhendingsloven», og nesten 70 deltakere fikk en innholdsrik dag. Først ut som foreleser var Monica Steene, fagansvarlig i DnB Meglerservice AS, med en gjennomgang av både lov, forskrift og Finanstilsynets rundskriv knyttet til oppgjørsarbeidet. Videre fikk deltakerne en praktisk rettet gjennomgang av reglene om hvitvasking, og det «summet» i salen da deltakerne avslutningsvis fikk i oppgave å diskutere 4 konkrete problemstillinger. Det neste temaet var «Kjøpers tilbakeholdsrett etter avhendingsloven» og dette ble gjennomgått av advokat Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver i NEF. Dette er nyttig kunnskap i meglerhverdagen, hvem eier pengene og hvem kan således instruere megler om et eventuelt tilbakehold etc.. Etter en god lunsj var det avsatt to timer til «Tinglysing – utvalgte temaer» ved Kristin Bjerkestrand Eid, registerfører fra Kartverket. Deltakerne fikk gode tips og råd om utfylling av både skjøter og hjemmels­ erklæringer, en redegjørelse for hvilke formkrav som stilles og hva som skal og kan vedlegges. Konsesjonsplikt og konsesjonsfritak ble også gjennomgått, før hun avsluttet med utvalgte problemstillinger knyttet til dokumentavgift. Den siste del av dagen – tre forelesningstimer – var gitt til advokat Christina Lyngtveit-Petersson, daglig leder/fagansvarlig i Eiendomsmegler Dahl AS. Her fikk deltakerne en praktisk rettet gjennomgang av oppgjørsfunksjonen med vekt på temaer som sikringsobligasjonens omfang, oppgjørsinstrukser, oppgjør ved arv og ved skilsmisse og klientmiddelavstemminger. Kursdeltakerne var aktive med spørsmål hele dagen. Fredag var det «på’n igjen» med et 4 timers kurs om «Eierseksjonsloven og seksjonering». Det var 49 påmeldte til kurset, hvorav 12 stykker hadde valgt å bli over fra dagen i forveien slik at de fikk med seg begge ­kursene. Foredragsholdere var advokatene Arnt Olaf Stillerud og Paal Thoresen fra Tenden 30 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

Advokatfirma ANS som er et av Vestfolds største advokatfirmaer. Den første timen var en innføring i eierseksjonsloven med beskrivelse av hva en «eierseksjon» innebærer. Hvilke rådighetsbegrensninger som foreligger, litt om forholdet mellom en seksjonseier og sameiet, herunder vedlikehold og beslutningsmyndighet, og en oversikt over likheter og forskjeller mellom eierseksjon og enebolig og eierseksjon og borettslag var noen av temaene som ble behandlet. Neste post i programmet var selve seksjoneringsprosessen hvor foreleserne gikk nærmere gjennom når det må seksjoneres/reseksjoners f. eks. seksjonering som forutsetning for pantsettelse og reseksjonering ved deling/sammenslåing, hva som kan seksjoneres og hva seksjonering kan gå ut på og saksbehandlingsreglene. Den siste timen ble viet til «Tilleggsdeler» med særlig fokus på garasje/parkeringsanlegg. I løpet av disse to dagene samlet vi nesten 120 meglere til henholdsvis 7 og 4 kurstimer. •


Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper Vi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner. Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre. CHRISTIE’S INTERNATIONAL REAL ESTATE MAGAZINE – IPAD – APP

Vårt internasjonale magazin på Ipad. Anbefales på det sterkeste. A-MEGLER - A-CLUB

Din personlige megler i en app og som bistår alle som skal kjøpe bolig/fritidseiendom uavhengig av hvilken megler man kjøper igjennom. Man må på visning hos A-meglerne for å bli A-club-medlem for å kunne få tilgang til appen. FACEBOOK

Dele nyttig informasjon om eiendoms­ markedets utvikling. Connecte med kolleger i bransjen og kunder. Dele og informere om eiendom til salgs og solgte objekter.

INSTAGRAM

Følg meg gjerne – «regent­ finestpropertychristies» Dele bilder og informasjon om eiendommer. Informasjon om livsstilsprodukter – og tjenester som er kunder av vårt selskap Lifestyle Norway www.lifestylenorway.no 1881.NO

Finne personalopplysning, adresse, kontaktopplysninger om kunder Jeg utfordrer Kjetil Holm – Krogsveen Av Øyvind Olstad Gründer av Regent – Christie`s International Real Estate og Eiendomsmegler MNEF/Partner i A-meglerne – Olstad og Storm

NEFs Landsmøte og Vårkonferanse 7.- 9. mai 2014 Ålesund L PAU H E N NI N G F J E L

GOD MEGLERSKIKK – HVA ER DET?

DH

Sett av torsdag 8. mai og hør det viktige foredraget med advokat og eiendomsmegler Paul Henning Fjeldheim, Handelshøyskolen BI

EI

M

Kurset «Hva er god meglerskikk?» illustrerer temaet med en rekke nyere eksempler fra rettspraksis og Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Det legges vekt på en praktisk tilnærming til temaet, og at deltagerne får en innsikt i hvorledes de kan løse vanskelige situasjoner. Temaet spenner fra bildemanipulasjon til når man bør frasi seg et oppdrag. NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE 7.- 9. MAI 2014 ÅLESUND RICA PARKEN HOTEL Årsmøte – Valg av styre – 7 kurstimer - Get2gether – Banket – Gullmegler – Helikopter – Havrafting – Byvandring – det beste fra Ålesund! Påmelding snarest på www.nef.no eller firmapost@nef.no Foto: Richard Andre Breivik

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

31


Fornyelse av oppdrag på samme vilkår Den 10. februar 2014 behandlet Reklamasjonsnemnda en sak som blant annet omhandlet spørsmålet om meglerens fakturering. (Sak nummer 2013132)

Av Besforta Lajqi, stud. jur og sekretær i REF

Faktum fra klagernes ståsted

Oppdraget ble inngått i februar 2011. Partene er enige om at oppdraget ble fornyet i e-post av 20. april 2012. Klageren anførte at megleren gjentatte ganger hadde annonsert eiendommen i ulike aviser og på FINN.no uten tillatelse. Videre ble ikke annonsen tatt bort fra FINN.no slik som avtalt mellom partene, da partene ble enige om å vente med salget til ny vår/ sommer. Klageren mottok faktura fra innklagede i mars 2013 pålydende kr 92 191 hvorav bilagene vedheftet fakturaen viste at det i 2012 var annonser for over kr 70 000. Klageren betalte kr 40 000 i henhold til oppdrags­ avtalen, da det ifølge klageren i oppdrags­ avtalen var nedfelt en begrenset sum på kr 40 000 til annonsering. Innklagede meglerforetaks anførsler

Innklagede var enig med klageren i at oppdraget ble fornyet på uendrede vilkår den 20. april 2012. Videre anførte innklagede at de var av den oppfatning at nytt oppdrag medførte ny «annonserunde» dersom dette var aktuelt. For å få saken ut av verden, har innklagede gitt klageren to tilbud som ��begge

NEFs avtalerabatt kommer til fratrekk.

er blitt avslått. Innklagede forstod fornyelse av oppdraget dit hen at annonsering inntil kr 40 000 er ganget med to og anså seg ­berettiget til utlegg avtalt i oppdragsavtalen. Videre ble det anført at annonseringen i avisene var avtalt. At annonsen på FINN.no ikke ble tatt av nett etter sesongen 2011, forklarte inn­ klagede skyldtes innklagedes eget meglersystem. Det ble understreket at det er ­meglers ansvar og opplyse dette kun som forklaring. ?? Reklamasjonsnemndas bemerkninger

Nemnda viste til ordlyden i inntatt i den e-posten som lå til grunn for fornyelsen av oppdraget: «Salgsoppdraget fornyes for 6 mnd fra dd. (/kan sies opp når som helst) på samme vilkår som tidligere og uten ekstra omkostninger for [klageren]. Det ble videre avtalt at jeg ringer deg om to uker og orienterer om markedet og så får vi se hva/når vi gjør etter det:» Av sakens dokumenter fremkom det at fornyelsen skulle skje «på samme vilkår og uten ekstra omk for [klageren]». På bakgrunn av dokumentasjonen som ble fremlagt i saken tolket nemnda avtalen slik at formuleringen i fornyelsen innebar at det

ikke skulle påløpe omkostninger for klageren utover det beløpet som fremkom av den opprinnelige avtalen. Videre påpekte ­nemnda at det er innklagede som er den profesjonelle part og som må sørge for at eventuelle endringer når det gjelder kost­ nader til annonsering m.m., må fremkomme tydelig også ved en fornyelse av avtalen. Konklusjonen ble etter dette at klageren fikk medhold i at innklagede ikke kunne kreve dekning for utlegg utover beløpet som ble avtalt i oppdragsavtalen. Videre fant nemnda det kritikkverdig og i strid med kravet til god meglerskikk, jf. emgll. § 6-3, at annonsen ikke ble tatt bort fra FINN.no slik partene avtalte. Hvordan unngå ansvar i fremtiden

I lys av den omtalte avgjørelsen må du som megler tydeliggjøre vilkårene også ved en fornyelse av oppdraget. Megleren anses som den profesjonelle part og i tråd med grunnleggende avtalerettslige prinsipper vil tvil vedrørende avtalevilkårene gå utover den profesjonelle parten. Vi vil derfor råde deg til å være svært nøyaktig og tydelig både ved inngåelse av oppdrag og også ved for­ nyelsen. •

Nye GLA. Alltid aktiv. GLA fra kr 384.900,GLA med 4MATIC og automatgir fra kr 464.900,Omfattende standardutstyr.

Inkl. lev. Oslo. Årsavgift kommer i tillegg. Forbruk blandet kjøring: 0,43-0,66 liter/mil. CO2-utslipp: 114-151 g/km. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

32 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014


FOLK PÅ VISNING Inviso er den ledende leverandøren av visuell kommunikasjon til eiendomsbransjen. Med 110 dyktige fotografer over hele landet, og døgnbemannet kundesenter sentralisert i Oslo, er vi godt rigget til å levere som avtalt – alltid. Som 10 års jubilant har vi både lang erfaring og bred kompetanse på å bidra til effektivt salg av eiendom. Våre kunder er de største meglerkjedene og enkeltstående meglerkontor - over hele landet. VI STÅR PÅ FOR Å FÅ FOLK PÅ VISNING!

✆ 02223 Rosenkrantz’ gate 21 kundeservice@inviso.no

www.inviso.no

BOLIGFOTO

NYBYGG

NÆRING


Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen: Peter Michael Jensen

Navn? Peter Michael Jensen Arbeidssted: Folk i Husan Eiendomsmegling AS Alder? 40 år Sivilstatus, barn? Gift og har tre barn. En jente på 13 og to gutter på 16 og 19. Sist leste bok? Beatles med Lars Saabye Christensen, men det er en del år siden. Favoritt TV-program? Solgt Favorittmusikk? Listepop Hva gjør du for å koble av? For å koble av drar jeg på hytta eller en tur med båten Hva er din beste idrettsprestasjon? Som ung var jeg meget aktiv i alpinbakkene rund i distriktet, men de helt store prestasjonene uteble. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Hjemmelaget karamellpudding med krem Hvor mange ganger har du flyttet? 4 ganger Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Jeg opplever de fleste eiendomsmeglere som seriøse, hyggelige og engasjerte mennesker. Karrierevei fram til der du er i dag? Jeg startet Notar Vesterålen i 2004, da uten noen form for kjennskap til eiendomsbransjen, men med 10 års salgserfaring fra kontor­ maskinbransjen. Med nye krav til meglere ble overgangsordningen redningen for meg. I 2010 ble jeg megler hos Folk i Husan Eiendomsmegling og i 2011 overtok jeg som daglig leder. Hva er dine beste lederegenskaper? Mine beste lederegenskaper er at jeg er engasjert og lytter til mine ansatte. Har du noen dårlige sider? Jeg kan nok være litt for snill til tider. Hvordan motiverer du dine ansatte? Ved å være engasjert og positiv. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Det må være å begynne med eiendomsmegling. Mål for kjeden du leder? Mitt mål for Folk i husan er å fortsatt være den ledende eiendoms­ megleren i Vesterålen og jobbe for at alle våre kunder skal ha en god opplevelse i møte med vårt firma og våre ansatte. Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det vil komme nye og effektive teknologiske løsninger som vil gjøre arbeidsdagen lettere for meglerne. Det ser ut til at de store kjedene dominerer, men jeg er overbevist om at små privateide kontorer som Folk i Husan har livets rett hvis vi fortsetter å gjøre de rette tingene. 34 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

Hva er den største utfordringen til bransjen? Den største utfordringen for oss som jobber på et lite sted er å klare å tiltrekke oss kvalifiserte meglere. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Vi må fortsette å gjøre vårt ytterste for våre kunder og ikke ta ­snarveier. Det er viktig å ha fokus på kvalitet i den jobben vi gjør. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Jeg tror boligmarkedet vil fortsette å stige fremover, men kanskje ikke i like stor grad som i de senere år. Dette avhenger selvsagt av rentemarkedet, arbeidsmarkedet og ikke minst boligbyggingen. Slik det ser ut nå ser jeg positivt på fremtiden. •


NEF-KURS 2014

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

7. – 9. MAI

ÅLESUND

LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE Kurstimer 7

Temaer

• God meglerskikk – hva er det? • Tomtefeste – hva skjer? • Meglers utfordringer knyttet til ferdigattest og midlertidig brukstillatelse – hvor vanskelig kan det være? • Tilbakehold – rett til å bringe nye krav inn under tilbakeholdt beløp? • Aktuell rettspraksis – hva kan jeg lære?

4. – 5. SEPTEMBER

LOSBY-KONFERANSEN (LILLESTRØM)

HØSTKONFERANSEN FOR NÆRINGSMEGLERE 20. – 31. OKTOBER

OSLO OG ASKER

OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 20. – 21. NOVEMBER

OSLO

NEFs HØSTKONFERANSE

PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO

NYTT KURS


Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Katerin M. Lind-Klev, juridisk rådgiver, advokatfullmektig MNA Norges Eiendomsmeglerforbund Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA, Norges Eiendomsmeglerforbund Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund

Vi jobber for deg! NEF har den siste tiden foreslått flere konkrete lovendringer for å bedre og lette meglerhverdagen. Vi har også gitt en rekke andre innspill til ulike offentlige organer. I tillegg til dette svarer NEF også på høringer som er relevante for bransjen.

Nedenfor har vi tatt med en oversikt over de siste lovendringene vi har foreslått. Vi har også tatt med en oversikt over andre innspill vi har gitt ulike offentlige organer den siste tiden. • Eiendomsmeglingsloven § 5-2 – den ansattes adgang til å drive annen næringsvirksomhet

NEF foreslo i november 2013 konkrete forslag til endring i eiendomsmeglingsforskriften; et nytt punkt under § 5-4 første ledd og en ny § 5-5. Formålet med forskriftsendringene er å få en regulering som kan gi økt forutberegnelighet, en hensiktsmessig begrensning og en forsvarlig adgang for ansatte i eiendomsmeglingsforetak til å spare i fast eiendom. De konkrete forslagene var:

Ny bokstav b i § 5-4 Register over rettigheter i fast eiendom: (b) om eiendommen benyttes til egen bruk. 36 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

Ny § 5-5 Eierskap til fast eiendom for ansatte mv. (1) Eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd er ikke til hinder for å eie fast eiendom. Dersom person som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd har direkte eierskap til mer enn fem boenheter, skal utleie skje ved bruk av eiendomsmegler. Eierskap til fast eiendom må videre ikke utøves på en måte som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd. (2) Personer som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd kan tidligst avhende fast eiendom 24 måneder etter ervervet. Dersom vedkommende innen fristen likevel ønsker å avhende fast ­eiendom, skal avhendelse meldes til ­Finanstilsynet. Meldingen skal inneholde en redegjørelse for bakgrunnen for ­ønsket om å avhende. Finanstilsynet kan

innen 30 dager fra fullstendig melding er mottatt, reise innvendinger mot avhendelse. Dersom Finanstilsynet ikke har meddelt innvendinger innen denne fristen, kan eiendommen avhendes uten hinder av eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd. (3) Annet ledd er ikke til hinder for å avhende fast eiendom som har vært benyttet til egen bruk, jf. § 5-4. Annet ledd er heller ikke til hinder for å avhende fast eiendom vedkommende har arvet eller fått i gave. (4) Med fast eiendom menes samtlige omsetningsgjenstander som faller inn under eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd. Avhendelse og forvaltning av eiendom beliggende i utlandet, er ikke underlaget begrensningene i første og annet ledd. Finansdepartementet har sendt vårt forslag videre til Finanstilsynet for uttalelse. Finanstilsynet har fått frist til 1. mai i år for å gi sin uttalelse til Finansdepartemenetet.


• Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 – Minimumsfrist på bud på 30 minutter

NEF sendte en bekymringsmelding til ­Finansdepartementet i desember 2013 vedrørende de nye budreglene, med flere ­konkrete eksempler på praktiske problemstillinger som kan oppstå i meglerhverdagen. I denne bekymringsmeldingen ble det også gitt et konkret forslag til endring av eiendomsmeglinsgforskriften § 6-3 tredje ledd, ved at følgende setning tas inn som nytt punkt: Ingen bud skal ha kortere akseptfrist enn 30 minutter. Finansdepartementet har foreløpig ikke svart på vår bekymringsmelding. •N  y § 4-7 i eiendomsmeglingsloven - Hjemmel til å innhente politiattest før ansettelse av eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere

Norges Eiendomsmeglerforbund foreslo allerede i november 2012 en ny bestem­melse i eiendomsmeglingsloven som gir foretak og advokater som driver eiendomsmegling hjemmel for å kunne kreve fremlagt politiattest ved ansettelse av eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere til ansvarlig megler. Det konkrete forslaget var: § 4-7. Rett til å kreve politiattest Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf § 2-1, kan kreve fremlagt politiattest i forbindelse med ansettelse av eiendomsmeglerfullmektiger, jf § 4-5 (3) og medhjelpere, jf § 4-4. Finansdepartementet ga i svarbrev i januar 2013 tilbakemelding om at spørsmålet vedrørende innhenting av politiattest for eiendomsmeglerfullmektige tidligere har vært på høring, og at departementet den gang vurderte at det ikke forelå tilstrekkelig sterke argumenter for å underlegge eiendomsmeglerfullmektige en egnethetsvurdering. Departementet ønsket ikke å ­prioritere en ny vurdering av dette spørs­målet. • Innspill til eierseksjonslovutvalget

Kommunal og moderniseringsdepartementet nedsatte i juni i fjor et utvalg som er gitt i mandat å se nærmere på eventuelle endringer i eierseksjonsloven.

hva som er registrert av pant på aksjeboligen, enn dagens løsning der ansvaret for føringen av aksjeeierboken ligger på styret i det ­enkelte boligakjseselskapet. At det i dag er styret som har ansvaret for føringen av aksjeeierboken byr ofte på problemer for meglerne, da det ikke er alle styrer i boligaskjeselskapene som har like god kontroll på føringen av aksjeeierboken.

NEF har gitt flere innspill til eierseksjonslovutvalget om punkter vi mener lovutvalget bør se nærmere på: • Eierseksjonssameier pålegges å ha en oppdatert teknisk tilstandsanalyse for fellesområder. • Boligseksjon må oppfylle krav til beboelse etter plan- og bygningsloven før en seksjoneringsbegjæring tas til følge • Forbudet om å ikke kunne eie mer enn to seksjoner fjernes, alternativt at forbudet fjernes i mindre sameier (eksempelvis inntil seks seksjoner) og ved salg av eiendom på tvangssalg • Leietakers kjøperett a) Fjern leietakers kjøperett b) Alternativt bør det inntas en presisering om at kjøperett ikke gjelder for leietakere i nyoppført bolig der seksjoneringen ikke er gjennomført ved overtagelse • Omdanning av borettslag til eierseksjonssameie a) Det bør inntas bestemmelser i eierseksjonsloven som beskriver muligheten og fremgangsmåten for omdannelse av boligaksjeselskaper til eierseksjonssameie b) Krav om dokumentasjon for varsel til panthavere ved seksjonering i forbindelse med omdanning av borettslag til eierseksjonssameie • Klare krav i eierseksjonsloven om hvilken informasjon en forretningsfører plikter å gi en selger/eiendomsmegler og på hvilken måte informasjonen skal gis • Avklare rekkevidden av muligheten til å begrense den rettslige råderetten i vedtektene, forutsatt tilslutning

• Oppgjørsutvalg

Eff satte ned et bransjeutvalg i januar i år, som skal se på dagens oppgjørsfunksjon for eiendomsmeglingsforetak, samt vurdere alternative måter dette kan håndteres på. Fagsjef i NEF, Margrethe Røse Solli er leder av utvalget. Bakgrunnen for at utvalget ble nedsatt er Finanstilsynets brev til Finansdeparte­mentet av 3. april 2013, der Finanstilsynet foreslo at departementet nedsatte et utvalg for å se på dagens oppgjørsordning og konsesjonssystemet for eiendomsmeglingsforetak for å forebygge mulighet for økonomisk kriminalitet som kan medføre tap av boligkundenes midler. Utvalget skal etter planen levere sin rapport i april. • Innspill til Skatteetaten vedrørende innhenting av ligningsverdi

NEF har sendt brev til Skatteetaten ved­ rørende problematikken rundt innhenting av ligningsverdi. Bakgrunnen for henvendelsen er at stadig flere av våre medlemmer opplever å bli henvist til bruk av bolig­ kalkulatoren når de skal innhente ligningsverdi. Finanstilsynet har på tilsyn uttalt at bruk av boligkalkulatoren ikke oppfyller meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven hva gjelder ligningsverdi, og megleren havner derfor i en vanskelig situasjon når skatteetaten ikke lenger opplyser ligningsverdien. Skatte­ direktoratet har svart at de nå jobber med en selvbetjeningsløsning via en applikasjon i Altinn, der megler kan logge seg inn og hente ut ligningsverdien på eiendommen man formidler.

Lovutvalget er ikke ferdige med sitt arbeid ennå. • Register over aksjeboliger

NEF sendte i januar i år forslag til Kommunal- og moderniseringsdepartementet om å opprette et sentralt register for aksjeboliger, slik det er for andelsboliger. I et slikt register skal både eierforhold og pant registreres. Et slikt register vil gi en bedre oversikt over hvem som eier aksjen og

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

37


Alle medlemmer av NEF kan sende juridiske og meglerfaglige spørsmål til juridisk@nef.no eller ringe NEFs juridiske svartelefon. Denne svartjenesten er også et tilbud til alle ansatte i foretak som har tegnet årsavtale på juridisk bistand.

NEF juridisk bistand er et tilbud til våre medlemmer. Juridiske og meglerfaglige spørsmål kan stilles til oss, enten pr. e-post eller på telefon 24 11 59 99. Dette er en betalingstjeneste for NEFs medlemmer. I tillegg er dette et tilbud til alle ansatte i foretak som har tegnet årsavtale på juridisk bistand. Telefontjenesten er åpen mandag – fredag fra kl. 09.00 til kl. 15.00. Vi har nylig gjort en undersøkelse hvor medlemmene blant annet ble spurt om servicenivået til NEF når du henvender deg til juridisk avdeling på telefon eller e-post. Tilbakemeldingene er at medlemmene er fornøyde med tjenesten, men at de ikke alltid kommer igjennom på den juridiske svartelefonen (tlf. 24 11 59 99). Vi vil se på mulige løsninger for å øke tilgjengeligheten på telefon. Dersom du opplever at din telefonhenvendelse ikke blir besvart, oppfordres du til å sende e-post, gjerne bare med en forespørsel om vi kan ringe deg, så slipper du å vente på en ledig jurist på telefonen. I e-posten kan du gjerne gi beskjed om det haster, om du trenger tilbakemelding innen en gitt tid, i løpet av dagen etc. Det er nyttig informasjon til oss. Utfyllende informasjon om NEF juridisk bistand finnes på www.nef.no under fane – Medlemskap Vi snakkes - Hilsen Nina, Katerin og Margrethe

Det står i bransjenormen punkt 3.2.3 at boligens nøkkel­ informasjon skal fremkomme tidlig i salgsoppgaven. Hva menes med «tidlig i salgsoppgaven»?

Informasjonen skal fremkomme på en av de første sidene i prospektet. Dette gjelder uavhengig av hvor langt det enkelte prospektet er. Er prospektet på 50 sider, er det ikke «tidlig» om informasjonen fremkommer på side 10, selv om dette likevel er langt fremme i prospektet sett hen til prospektets totale antall sider. Må nøkkelinformasjonen se slik ut som i vedlegget til ­bransjenormen?

Nei, vedlegget er et forslag til hvordan nøkkelinformasjonen kan se ut. Forbrukerombudet ser likevel positivt på at man bruker oppsettet slik det er lagt ved i bransjenormen, da poenget med informasjonen er at forbrukeren enkelt skal kunne sammenligne ulike boliger med hverandre. Informasjonen må fremkomme samlet, slik som den gjør i vedlegget til bransjenormen, men man kan altså ha en annen rekkefølge på punktene. Det er ikke tilstrekkelig at informasjonen fremkommer innimellom annen informasjon i prospektet, da poenget med informasjonen er at det skal være en samlet oversikt. Informasjonen som ikke er relevant for den boligen man formidler, for eksempel sikringsordning for fellesgjeld ved formidling av enebolig, trenger man ikke å ha med.

Er det noen grunn til å sjekke Løsøreregisteret ved salg av andelsleiligheter i dag?

Det avgjørende for om et utleggspant eller et privat beslagsforbud er sikret rettsvern ved tinglysing i Løsøreregisteret eller i grunnboken, er om borettslaget er registrert i grunnboken eller ikke. Pr. i dag er sannsynligvis alle borettslagsandeler registrert i Ullensvang. Så fremt andelen er registrert i Ullensvang skal utleggspant fremgå av grunnboken, og megler behøver derfor ikke å sjekke Løsøreregisteret i forhold til utlegg. Når det gjelder private beslagsforbud, fremkommer ikke slike i borettsregisteret hvis de er av eldre dato enn 1. juli 2006. Beslagsforbud som har fått rettsvern ved tinglysing i Løsøreregisteret før 1. juli 2006 beholder sitt rettsvern uten registrering i grunnboken. Dersom borettslaget er av eldre dato enn 1. juli 2006, må megler derfor undersøke Løsøreregisteret på selgers personnummer. Et unntak gjelder der andelen er omsatt etter 1. juli 2006, for i disse tilfeller vil et eventuelt beslagsforbud være tinglyst i grunnboken. For borettslag som er stiftet etter 1. juli 2006 trenger megler heller ikke å undersøke Løsøreregisteret, da private beslagsforbud nå får rettsvern ved tinglysing i grunnboken. Dersom en andel faktisk ikke er registrert i Ullensvang, må Løsøreregisteret sjekkes både i forhold til utlegg og private beslagsforbud.

JURIDISK RÅDGIVNING VED NÆRINGSEIENDOMSTRANSAKSJONER Våre kontorer i Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø gir NEFs medlemmer fordelaktige timepriser, prioritet og dedikerte medarbeidere. Sjekk vårt fordelsprogram på NEF.no / medlemsskap. Vi er der du, din kunde og eiendommen er!

www.steenstrup.no (partner Ove-Marthin Granlund, tel: 480 16 550)

38 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014


Gjett boligprisen!

Vinn en Ipad Mini. Test deg selv i Eies “Solgt”-konkurranse og konkurrér om å vinne en iPad Mini. Det eneste du trenger å gjøre er å gjette riktig pris på tre boliger som er solgt i Eie. Vil du delta? Besøk www.eiesolgt.no

Vinn:

iPad Mini Verdi 2.390,-


faglig påfyll

Vann- og avløpsjuss Kommunen kan si nei til at boligen innflyttes (nekte ferdigattest) før alle opplysningene vedrørende vann og avløp er avklart og godkjent.

Av Laila Marie Bendiksen, partner i advokatfirmaet Brækhus Dege

Plan – og bygningsloven § 27- 1. ledd lyder som følger;

«Bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til opphold for mennesker eller dyr med mindre det er forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann. Det samme gjelder opprettelse eller endring av eiendom for slik bebyggelse. Rettighet til å føre vannledning over annens grunn, alternativt til å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfreds­ stillende.» Pbl. § 27-2 er langt på vei skåret over samme lest som § 27-1, men gjelder for avløp. For å sikre vann og avløp etter pbl. §§271 og 27-2 krever de fleste kommuner en tilleggssøknad til de nødvendige søknader etter plan- og bygningsloven. Slik søknad om tilknytning til offentlig vann- og avløpsanlegg (Sanitærabonnement) hjemles i de såkalte Standard Abonnementsvilkår. Nær de fleste kommuner benytter Standard Abonnementsvilkår utarbeidet av Kommunenes Sentralforbund. (KS). Standard Abonnementsvilkår forvaltes imidlertid på et privatrettslig grunnlag. For kommunen, som ledningseier, er ikke Standard Abonnementsvilkår i seg selv tilstrekkelig hjemmel for å nekte ferdig­attest. Etter byggesaksforskriften § 5-4 første ledd kan imidlertid søknaden om ferdigattest sendes tilbake dersom VA-opplysninger ikke foreligger: «Søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 og § 20-2 skal inneholde opplysninger som nevnt nedenfor i tredje ledd bokstav a til q i den utstrekning de er relevante for tiltaket og nødvendige for kommunens behandling.» 40 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

Etter pbl. § 21-10 kan bygningsmyndig­ heten holde tilbake ferdigattesten: «Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest, som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. For tiltak som krever uavhengig kontroll skal det foreligge dokumentasjon for utført sluttkontroll, jf. § 24-2. Sluttdokumentasjonen skal vise at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen og bestemmelser i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan utstede ferdigattest også der det foreligger bagatell­ messige overtredelser av krav i eller i medhold av denne lov. Ved ferdigattest skal det fra tiltakshavers eller de ansvarlige foretaks side foreligge tilstrekkelig dokumentasjon over byggverkets, herunder byggeproduktenes, egenskaper som grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold av bygget. Departementet kan gi forskrift om innhold, avlevering og oppbevaring av slik ­dokumentasjon.»


BRÆKHUS DEGE ADVOKATFIRMA

For kontakt: www.bd.no

Brækhus Dege Advokatfirma er totalleverandør av juridiske tjenester til næringslivet, med røtter tilbake til 1929: • Mer enn 50 advokater • Kjernekompetanse innen teknologi, industri og handel, eiendom og byggentreprise, arbeidsliv, restrukturering, konkurs og gransking, transaksjoner, skatt og avgift, familie, arv og generasjonsskifte samt rettssaker og annen tvisteløsning. • Kontorer i Oslo og Sandvika (Bærum) • For mer informasjon, se www.bd.no

Etter standard abonnementsvilkår pkt 2.1 er det naturlig for kommunen å kreve en situasjonsplan som viser anleggene slik de er bygget. Dersom planen ikke anses tilfredsstillende i kommunen, kan eier nektes å flytte inn. Dette kan naturligvis medføre store konsekvenser, både prakstisk og kostnadsmessig, for selger og kjøper. Det kreves et samarbeid med bygningsmyndigheten på dette området. Som megler ved salg av nye boliger er det dermed hensiktsmessig å avklare status for VA-anlegget før endelig innflyttingsdag fastsettes i kontrakten mellom kjøper og selger. For kjøper er det også grunn til å være årvåken. Feil ved VA-anlegget, og ikke minst dersom rettigheter ikke er tilstrekkelig sikret etter Pbl. § 27-1, kan medføre langvarige og ubehaglige tvister med tilgrensende naboer, og dessuten lang saksbehandlingstid hos kommunen. I den grad det er tale om en opparbeidelse som faller inn under reglene i pbl. § 18-1, hvor det stilles krav til opparbeidelse av hovedavløpsledning og hovedvannledning for å kunne bebygge grunn eller utvide eksisterende bebyggelse vesentlig, kan kommunen gi kommuneplanbestemmelser om utførelsen av arbeid etter første ledd. Kommunen kan også stille krav til løsninger og produktvalg innenfor gjeldende bestemmelser og så langt det er nødvendig for å sikre rasjonell drift og vedlikehold av anlegget. Så lenge de aktuelle bestemmelsene i Standard Abonnementsvilkår kan anses å sikre nettopp dette, er hjemmelen på plass. For å unngå problemer i sluttfasen av prosjektet er det altså fonuftig å følge opp og samtidig påse at kommunens krav til det aktuelle VA-anlegget er tilstrekkelig ivaretatt og dokumentert.

For tiltak som faller utenfor reglene i pbl. § 18-1, vil det fremdeles være slik at anleggelse av nye stikkledninger for vann- og avløp vil være søknadspliktige arbeider i seg selv etter pbl. § 20-1 bokstav a, jf. f. Det vil her være naturlig for kommunen å samkjøre en til­ latelse og eventuelle vilkår for slik tillatelse med vanlige kommunale normer for anleggelse av slike ledninger, herunder reglene i ­Standard Abonnementsvilkår. En annen og svært uheldig konsekvens av at VA-anlegget ikke fyller de kravene kommunen har satt er at kommunen vil nekte å overta det private anlegget, dersom det var forutsatt. Dette kan medføre ikke ubetydelig ekstrakostnader for boligeierne som i tilfellet må drifte anlegget for egen regning. Selv om disse kostnadene normalt kan k­ reves dekket av utbygger/selger, medfører situasjonen ofte en tung og uønsket prosess for å få utgifter tilbakebetalt. •

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

41


Tinglysing av rettigheter i fast eiendom Dersom man har rettigheter i fast eiendom som tilhører en annen, bør rettighetene tinglyses for å oppnå rettsvern, det vil si beskyttelse mot kolliderende rettigheter. Her tar vi for oss noen viktige begrensninger i tinglysingsadgangen.

Av partner Leif Petter Madsen, fast advokat Trude Gran og advokatfullmektig Mira Bergsland, Wikborg, Rein & Co.

Innledningsvis minner vi om at det kun er rettigheter som gjelder fast eiendom som kan tinglyses, jf. tinglysingsloven § 12. Eierseksjonsloven

I et eierseksjonssameie kan ingen seksjonseier få varig enerett til del av fellesareal. Avtale om varig enerett vil bli nektet tinglyst, jf. eierseksjonsloven § 6 annet ledd, og det må alternativt gjennomføres en reseksjonering hvor det aktuelle arealet legges til seksjonen som tilleggsdel. Eierseksjonsloven § 6 annet ledd er ikke til hinder for at de enkelte sameierne gjennom vedtektene gis midlertidig enerett til deler av fellesarealene, jf. eierseksjonsloven § 19 femte ledd. Rettigheten anses som midlertidig dersom den gjelder for et forhåndsbestemt tidsrom eller kan tilbakekalles av styret eller sameiermøtet gjennom en vedtektsendring. Slike midlertidige rettigheter kan tinglyses, men de oppnår også rettsvern ved at de inntas i vedtektene, såfremt vedtektene registreres i Foretaksregisteret, jf. eierseksjonsloven (eiersl.) § 28 tredje ledd. Merk at eierseksjonssameier med ni seksjoner eller flere skal registreres i Foretaksregisteret senest seks måneder etter stiftelsen av eierseksjonssameiet, jf. eiersl. § 11 annet ledd og foretaksregisterloven § 4-1 første ledd. En slik registreringsplikt medfører også en plikt til å registrere vedtektene og eventuelle senere endringer av disse. Løysingslova

Forkjøpsrett til fast eiendom kan bare avtales for maksimalt 25 år, jf. løysingslova § 6. Forkjøpsrett til fast eiendom som gjelder for mer enn 25 år, vil bli nektet tinglyst. Matrikkelloven

42 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014


INFO OM NÆRINGSEIENDOMTEAMET:

For kontakt: www.wr.no

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Næringseiendomsteamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, e-post: Lra@wr.no og tlf 22 82 75 00 / 95 22 33 94. For mer informasjon se www.wr.no.

FORDELING AV FELLESKOSTNADER, INFO OM FORFATTERNE:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Festerett til del av grunneiendom som er stiftet for mer enn 10 år, kan ikke tinglyses uten at matrikulering gjennomføres, jf. tinglysingsloven § 12a og matrikkelloven § 12. Kravet om matrikulering gjelder til­ svarende for annen eksklusiv bruksrett til en bestemt del av en eiendom når bruks­ retten gjelder for mer enn 10 år. Kravet om matrikulering gjelder ikke dersom feste-/leieavtalen gjelder hele grunneiendommen. Videre gjelder ikke kravet ved feste av ubebygd grunn når festeretten ikke gir rett til eksklusiv bruk av et bestemt areal og ikke er i strid med jordloven § 12. Kravet gjelder heller ikke ved feste av grunn som er mindre enn 8 kvm. Etter jordlovens § 12 krever feste, leie eller lignende bruksrettigheter til del av eiendom som kan benyttes til jord- eller skogbruk, samtykke fra departementet. Dette gjelder likevel bare når retten er stiftet for mer enn 10 år eller ikke kan sies opp av eieren (utleieren). Ved forlengelse av en umatrikulert festerett for mer enn 10 år, må det gjennomføres matrikulering.

Mira L. Bergsland er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Leierett eller lignende bruksrett i fast eiendom som stiftes for mer enn 10 år, utløser konsesjonsplikt, jf. konsesjonsloven § 3. Tinglysing av slike rettigheter vil bli nektet med mindre konsesjon er innhentet eller det dokumenteres at konsesjonsplikt ikke foreligger. Konsesjonsplikten utløses kun dersom erverv av den eiendommen rettigheten gjelder, ville utløst konsesjonsplikt. Pant i fast eiendom

Det er mulig å få tinglyst pant i en ideell andel av en fast eiendom, men da må øvrige hjemmelshavere samtykke og særskilte problemstillinger gjør seg gjeldende ved tvangssalg. Det er derimot ikke mulig å få tinglyst pant i en fysisk andel av en fast eiendom før det er gitt fradelingstillatelse fra kommunen eiendommen ligger i, jf. panteloven § 2-1 annet ledd. •

Konsesjonsloven

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

43


Fisjon som tilpasning til fritaksmetoden aksepteres Siden fritaksmetoden ble innført har det vært diskutert om man kan fisjonere ut eiendeler, typisk en eiendom, og deretter selge aksjeselskapet skattefritt. Ved dom 12. mars har Høyesterett klargjort at fisjon som tilpasning til fritaksmetoden for å spare skatt aksepteres. Av Partner Cecilie Amdahl og senioradvokat Camilla Kristiansen Lunne, Advokatfirmaet Schjødt

Gevinst ved salg av fast eiendom beskattes med 27 %. Gevinst ved salg av aksjer er derimot fritatt for skatt etter fritaksmetoden når selgeren er et aksjeselskap. Fritaksmetoden stimulerer således til selskapsmessige omorganiseringer for å spare mest mulig skatt ved et salg av fast eiendom. Frem til Høyesteretts avklaring har det vært lagt til grunn at utfisjonering av eiendeler med etterfølgende salg av aksjer kunne innebære en omgåelse av skattereglene, og derfor føre til gjennomskjæring. Særlig har man lagt vekt på om salget i realiteten var planlagt og kanskje til og med avtalt før fisjonen, eventuelt hvor langt man hadde kommet i planlegging av salg før fisjonen ble gjennomført. Dette har skapt betydelig usikkerhet og ­spekulasjoner om hvor mye man fra selgersiden kunne foreta seg i en salgsprosess før fisjon og hvor lenge man måtte vente før man kunne selge etter gjennomført fisjon. Høyesterett har nå sagt klart at fisjon i direkte sammenheng med salg av aksjer kan skje uten gjennomskjæring, og derved uten å utløse gevinstbeskatning. Etter rettspraksis oppstiller gjennomskjæringsregelen et grunnvilkår og en total­ vurdering. Grunnvilkåret er at hovedsakelige formål med disposisjonen må ha vært å spare skatt. For at gjennomskjæring skal kunne foretas, kreves i tillegg at det ut fra en totalvurdering av disposisjonens virkninger,

44 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

skattyters formål med disposisjonen og omstendighetene for øvrig fremstår som strid­ ende mot skattereglenes formål å legge disposisjonen til grunn for beskatning. Høyesteretts dom 12. mars gjaldt en sak hvor Norske Conoco Phillips AS i 2005 solgte sitt heleide datterselskap til Havanacci AS. Siden det også var andre eiendeler i datterselskapet, ble det avtalt at før aksjene ble overført til Havanacci AS, skulle selskapet fisjoneres slik at eneste eiendel i selskapet var eiendommen i Tangen 7, som var det kjøper var interessert i. Skattemyndighetene kom til at aksjesalget måtte omklassifiseres til eiendomssalg på grunnlag av den ulovfestede gjennomskjær­ ingsregelen. Det ble bl.a. vist til at det at det

var først etter at kjøper var funnet og kjøpekontrakten inngått, at selskapet valgte å gjennomføre en fisjon slik at eiendommen kunnes selges i form av aksjer. Høyesterett var ikke enig med skattemyndighetene. Etter Høyesteretts syn var det ikke tvilsomt at den klart viktigste motivasjonsfaktoren med fisjonen var å spare skatt. Grunnvillkåret var således oppfylt. Ved ­totalvurderingen uttalte Høyesterett imidlertid at det måtte sees hen til formålet ved flere sentrale skatteregler: «Slik fritaksmodellen er utformet og begrunnet, er det etter mitt syn generelt ikke noe å innvende mot overføring av eiendom gjennom skattefritt salg av aksjene i et datterselskap hvis eneste eiendel er den faste eiendommen som ønskes


solgt. Med dette som utgangspunkt har jeg ­vanskelig for å se at det skulle stille seg annerledes om denne situasjonen – som i vår sak – oppnås gjennom en fisjon.» Høyesterett konkluderte etter dette med at når lovgiver med åpne øyne har innført et ­regelverk som innbyr til nettopp denne organisasjonsformen og fremgangsmåten, og samtidig, etter utførlige vurderinger, har avstått fra å lovfeste regler som kunne begrense skattefritaket etter fritaksmetoden, måtte fisjon som tilpasning til fritaksmetoden for å spare skatt aksepteres. Heller ikke det forhold at fisjonen av selskapet og salget av aksjene skjedde tilnærmet samtidig mente Høyesterett kunne tillegges vekt i denne sammenheng. I saken var det ikke det utfisjonerte ­selskapet, men det opprinnelige som ble solgt. Vi kan ikke se at dette har noen betydning for konklusjonen. Etter dommen har skattedirektoratet i en kommentar uttalt: For fremtiden legger ­Skattedirektoratet til grunn at den ulovfestede gjennomskjæringsregelen ikke kommer til ­anvendelse når skattyter benytter skattefri fisjon som mellomledd for å komme i posisjon til å selge innmat/virksomhet ved salg av aksjer.

SCHJØDT

For kontakt: www.schjodt.no

• Rangert som et av Norges ledende forretningsadvokatfirmaer • M&A Law Firm of the Year - Financial Times & Mergermarket • Etablert i 1936 • Kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen, Ålesund og Brussel • Totalt 150 advokater • Et av Norges største juridiske miljøer innen fast eiendom med ca. 20 advokater, der både gruppe og enkeltadvokater er rangert på øverste nivå av alle de sentrale internasjonale rangeringsbyråer

Konsekvenser

som var solgt. Hittil har man måttet påvise en særlig forretningsmessig begrunnelse for fisjonen utover å spare skatt for å unngå gjennomskjæring. Slike betraktninger kan man heretter se bort fra. Høyesteretts avgjørelse gir større fleksi­ bilitet og bedrer muligheten for å slippe gevinstbeskatning ved salg av fast eiendom. Dommen er en åpnen invitt til lovgiver om på nytt å vurdere en begrensning via ­regelverket, så det kan vise seg at den ­muligheten som nå ligger åpen (igjen) kan bli lukket. •

Konsekvensen av dommen er etter vår vurdering at man heretter kan fisjonere ut salgsobjektet selv om dette gjøres etter at avtale om salg av objektet er inngått og selv om det hovedsakelige motivet for valg av transaksjonsform med fisjon og etterfølgende aksjesalg er å spare skatt. Slik dommen er begrunnet gjelder dette generelt, men har i praksis vist seg særlig aktuelt ved salg av fast eiendom. Frem til nå har det vært lagt til grunn at fisjon på et så sent tidspunkt ­normalt har medført gjennomskjæring og beskatning som om det var eiendommen

NEF-HELP STIPENDET Stipendet utdeles til bruk på gode fagprosjekter for eiendomsmeglingsbransjen

STIPEND: 100.000 NEF-HELP stipendet er et prosjekt mellom Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og HELP Forsikring (HELP) som ble etablert i 2013 og skal for andre gang deles ut under NEFs Høstkonferanse 2014. Stipendet utdeles til bruk på gode fagprosjekter for eiendomsmeglingsbransjen. Stipendet kan tildeles personer eller foretak i eiendomsmeglerbransjen. Stipendet er på kr 100.000. Søknadsfrist: Søknadsfristen er 1.oktober.

Krav: Utfyllende informasjon på www.nef.no

Søknad: Kandidaten eller foretaket må søke stipendet til: Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55, 0256 Oslo

Følgende kan søke NEF-HELP stipendet: Alle personer og foretak som jobber for eller i eiendomsmeglerbransjen.

MERK:

Stipend: Stipendet er på kr 100.000.

- eller til elisabet@nef.no

NEF-HELP stipendet

Se www.nef.no for ytterliggere informasjon om stipendets gyldighet, jury og skattemessige forhold.

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

45


Meglers ansvar ved oppfyllelsesgaranti etter bustadoppføringslova § 12 1. INNLEDNING Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 at megleren skal «opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser». Uttrykket «god meglerskikk» er en rettslig standard hvor innholdet kan endres over tid på bakgrunn av blant annet samfunns- og bransjeutviklingen. Det er på det rene at kravet til god meglerskikk både omfatter forpliktelser som følger direkte av eiendomsmeglingsloven, og forpliktelser som går ut over lovens ordlyd. Det vil følge av god meglerskikk at megleren påser at selgeren stiller nødvendige garantier, for eksempel oppfyllelsesgaranti etter bustadoppføringslova (buofl.) § 12.

Vi vil i denne artikkelen se nærmere på hvor langt meglers ansvar går i forbindelse med kontroll av selgerens garantistillelse. Av advokat Lars Christian Skjelvan i Advokatfirmaet Haavind

2. KORT OM § 12 GARANTIEN 2.1 Når skal det stilles § 12 garanti?

Ved salg av nye boliger til forbrukerkjøpere følger det av buofl. § 12 at selgeren (typisk utbygger eller entreprenør) skal stille garanti til kjøperen. Garantien skal tjene som ­sikkerhet for selgerens kontraktsmessige oppfyllelse av avtalen. Det kan ikke gyldig avtales at selgeren skal slippe å stille denne garantien, eller at garantien har et mindre omfang enn det som følger av loven. Ved avtaler som ikke omfatter grunnen (altså bygging på forbrukerens egen tomt), skal garantien være på minst 10 % av vederlaget frem til overtakelse, og deretter 5 % i ytterligere 5 år. For avtaler som omfatter grunnen skal garantien være på minst 3 % av vederlaget frem til overtakelse, og deretter 5 % i ytterligere 5 år. 2.2 Type garanti som skal stilles

I forbindelse med at megleren skal påse at det er stilt riktig garanti, kan et praktisk tips være at man ber om at det fremgår uttrykkelig av garantien at dette er en garanti som er stilt i henhold til buofl. § 12. En aktsomt god megler bør likevel kjenne til de ulike garantitypene, slik at man er i stand til å ta en selvstendig vurdering av om det er stilt en riktig garanti. Etter buofl. § 12 syvende ledd skal garantien stilles i form av selvskyldnerkausjon fra bank, forsikrings¬selskap eller annen finansinstitusjon som har rett 46 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

til å tilby slik tjeneste i Norge. Alternativt kan garantiforpliktelsen oppfylles ved at entreprenøren deponerer tilsvarende pengesum hos slike på samme vilkår. Man deler gjerne opp de ulike garantiformene i henholdsvis:

• Simpel kausjon • Selvskyldnerkausjon • On demand garanti

Når man skal vurdere hva slags garanti man står ovenfor, må man tolke teksten i den aktuelle garantien og se på hva slags vilkår som må oppfylles for utbetaling under ­garantien. At det er snakk om en selvskyldnerkausjon innebærer at kjøperen har rett til å trekke på garantien dersom det foreligger et ­misligholdskrav mot selgeren, og kravet ikke betales ved forfall. Man kan si at kausjonen dekker både skyldnerens evne og vilje til å oppfylle. Dette i motsetning til ved såkalt simpel kausjon, der det i tillegg er et krav om at kreditoren først må uttømme skyldnerens dekningsmuligheter før man retter krav mot garantisten. En slik kausjon dekker altså kun skyldnerens evne til å oppfylle. En simpel kausjon oppfyller ikke vilkårene til garanti etter § 12. Et alternativ til selvskyldnerkausjon, som vil gi kjøperen større sikkerhet enn etter loven, er at selgeren stiller en såkalt on ­demand-garanti. Ved slike rene påkravs­

Advokat Lars Christian Skjelvan i Advokatfirmaet Haavind er tilknyttet firmaets markedsavdeling for Bygg, anlegg og offshore, samt faggruppene for entreprise, tvisteløsning og prosedyre.

garantier er det tilstrekkelig at kjøperen gjør krav gjeldende under garantien, og ­garantisten kan ikke nekte utbetaling under henvisning til at garantisten er uenig i kravet. Dersom selgeren skulle velge deponering som alternativ til garantistillelse, må megl­ eren kontrollere at eventuell utbetaling av deponert sum ikke krever strengere vilkår enn om det var stilt selvskyldnerkausjon.


Dersom garantien stilles av et utenlandsk selskap, kan det være utfordrende for ­megleren å bedømme om kravet etter § 12 er oppfylt. Bestemmelsen krever ikke at det må være et norsk selskap som stiller garantien, men at selskapet har rett til å tilby denne tjenesten i Norge. I den grad dette er uklart, må det være opp til selger å dokumentere overfor megler og kjøper at det aktuelle selskapet har de nødvendige til­ latelsene til å tilby garantien. 3. DET NÆRMERE TIDSPUNKT FOR GARANTISTILLELSEN 3.1 Avtaleinngåelsen

Etter buofl. § 12 fremgår det ikke uttrykkelig på hvilket tidspunkt garantien skal stilles. Basert på de hensyn som bestemmelsen bygger på, er det likevel et naturlig utgangspunkt å knytte fristen opp mot tiden rundt inngåelse av bindende avtale mellom partene. Dette vil normalt være tidspunktet når ­bindende bud fra kjøper blir akseptert av selgeren. Begrunnelsen for dette er at sikkerhetsstillelsen er en garanti for selgerens kontraktsmessige oppfyllelse overfor kjøperen både i byggetiden og i reklamasjonstiden etter overtakelse. Finansdepartementet og Finanstilsynet har begge lagt til grunn at garantien skal stilles umiddelbart etter at avtalen er inngått – dvs. ved budaksept. 3.2 Kontrakter med salgsforbehold

En praktisk problemstilling som ofte oppstår, er om tidspunktet for garantistillelsen kan variere på bakgrunn av om det foreligger forbehold i avtalen. Ved utbyggingspro­sjekter vil det normalt foreligge en klar forutsetning mellom partene om at byggestart forutsetter salg av et visst antall enheter i prosjektet, og at avtalen vil falle bort dersom et slikt antall ikke selges innen en viss tid. Spørsmålet løses verken av lovens ordlyd eller forar­ beider. Justisdepartementet og Finanstilsynet er av den oppfatning at forbehold i kontrakten ikke har betydning for garantiplikten. Det er vanskelig å se at departement og tilsyn har foretatt noen overbevisende drøfting av dette spørsmålet, og uttalelsene derfra er ikke umiddelbart egnet til å overbevise. Gode grunner kan tale for at tidspunktet for garantistillelsen utsettes frem til slike forbehold er løftet. Kjøperne kan neppe sies å ha noen berettiget forventning om opp­ fyllelse før dette er tilfellet, og det er derfor heller ikke tilstrekkelig tungtveiende grunner til å pålegge selger byrden med å fremskaffe noen oppfyllelsesgaranti. Snarere tvert imot

HAAVIND

For kontakt: www.haavind.no

Advokat Lars Christian Skjelvan i Advokatfirmaet Haavind er tilknyttet firmaets markedsavdeling for Bygg, anlegg og offshore, samt faggruppene for entreprise, tvisteløsning og prosedyre. Vår visjon er å være løsningsorienterte og inspirerende. For å oppnå dette har vi bygd en kultur tuftet på verdiene engasjement, dyktighet, samarbeidsglede og humor. Kulturen preger oss og hvordan vi samarbeider – den gjør oss unike.

virker det unødvendig strengt å pålegge ­selger den belastningen en for tidlig garantistillelse representerer, særlig fordi bakgrunnen for forbeholdet gjerne skyldes nødvendigheten av et bestemt forhåndssalg for å få finansiering til prosjektet. På grunn av forbeholdets art er det også vanskelig å finne praktiske eksempler på at kjøper skal ha noe misligholdskrav mot selgeren i tiden før ­forbeholdet løftes. Det foreligger ingen bindende rettspraksis om dette spørsmålet, og løsningen må anses som åpen. Frem til det foreligger en bindende avgjørelse om dette spørsmålet vil det dermed være grunn til å følge den forståelse som departement og tilsyn har lagt til grunn.

Det kan reises spørsmål om megler er forpliktet til å ta opp temaet garantistillelse med selger allerede før inngåelse av oppdragsavtale mellom megler og selger. Trolig vil ikke meglers plikt kunne strekkes så langt. Forpliktelsen til å stille garanti påhviler ­selgeren, og man må som utgangspunkt ­kunne legge til grunn at selger er kjent med denne plikten. Enkelte meglere har likevel, for å unngå uklarheter, valgt å ta inn dette som et eget punkt i sine standard oppdragsavtaler for prosjekt. Utbyggerne har på sin side ofte, før prosjektet lanseres for salg, et punkt om at § 12 garanti må være på plass før prosjektet legges ut for salg. Dersom megler likevel, før inngåelsen av oppdragsavtalen, blir kjent med at selgeren rettsstridig ikke kommer til å stille § 12 ­garanti, eventuelt at en slik garanti først vil bli stilt på et forsinket tidspunkt, vil det kunne oppstå en plikt for megler til å ta dette opp med selger før oppdragsinngåelsen. I den grad megleren holder det for sann­synlig at garantiforpliktelsen ikke vil overholdes av selger, vil det etter omstendighetene være i strid med god meglerskikk å inngå ­oppdragsavtale med selger. En slik løsning bygger på det resonnement at en megler ikke skal bidra til at avtaler inngås i strid med loven.

4. VIRKNINGEN AV MANGLENDE GARANTI

Meglerens ansvar etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 er som nevnt å kontrollere at nødvendig garanti er på plass, og megleren har en selvstendig plikt å foreta nødvendige undersøkelser i den sammenheng. Det påligger ikke megleren selv å stille nødvendige garantier dersom det skulle vise seg at disse mangler. Derimot vil det oppstå en forplikt­ else for megleren til å informere kjøperen om at garantien mangler og hvilken betydning dette vil ha for kjøper. Særlig viktig er det å informere kjøperen om at han ikke har noen plikt til å betale forskudd eller annet vederlag til selger før garantien foreligger. Megleren vil i forlengelsen av dette være forpliktet til å påse at det ikke foretas ut­ betaling fra klientkonto i den grad kjøper allerede har foretatt innbetaling. Finansdepartementet har lagt til grunn at megler er forpliktet til skriftlig å orientere kjøper om misligholdet, samt hvilke konsekvenser dette kan få for kjøper. Det er uklart hvilket rettslig grunnlag et skriftlighetskrav hviler på, men skriftlighet vil her som ellers være i meglerens egen interesse i den grad det senere oppstår bevistvil om hva megleren faktisk har informert om.

5.FREMSETTELSE AV KRAV UNDER GARANTIEN

Dersom det er aktuelt for en kjøper å fremsette krav under garantien, er det viktig at dette skjer til riktig part. Her som ellers er megler å anse som mellommann, og krav fremsatt overfor megleren vil ikke ha fristavbrytende virkning i forholdet til selger eller garantisten. Som nevnt under punkt 2 ovenfor, må kjøperen først fremsette sitt krav mot selgeren før krav fremsettes mot garantisten. Meglerens forpliktelse vil i denne sammenheng være begrenset til å informere kjøperen om at han må fremsette kravet overfor selger evt. garantist. •

EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

47


Hva er det som skaper konflikt etter bolighandel? Boligmarkedet består av objekter med høyst varierende standard og tilstand. Nordmenn er generelt svært opptatt av bolig, sin egen bolig og andres bolig. Mediene flommer over av boligstoff. Boligoppslagene dreier seg imidlertid nesten utelukkende om tre ting: Boligpriser, oppussing/ styling og konflikter.

Av Silje Nesteng Andresen, Advokat MNA - Fagansvarlig Boligkjøperforsikring, Help Forsikring AS

Det er på det rene at de økonomiske pilene stort sett har pekt oppover de siste 20 årene. Med god plass og kaldt klima er det helt naturlig at vi bruker mye tid innendørs. Vi er opptatt av komfort og høy standard, ­samtidig er «gjør det selv» utvilsomt et ­ideal for veldig mange. Det brukes ca 60 milliarder kroner på oppussing av private boliger pr år i Norge. I følge en undersøkelse foretatt av en SINTEF-forsker i 2013, ble det konkludert med at det ikke er sammenheng mellom antall tekniske feil og i hvor stor grad husene i undersøkelsen, (eneboliger fra 1980 tallet), er rehabilitert og pusset opp. Det er på det rene at det legges store ­summer og mye arbeid i oppussing av privatboliger, men hvis påkostningene først og fremst resulterer i kosmetisk gevinst er det tankevekkende og bekymringsfullt. Det er nærliggende å stille spørsmål om denne oppussingstrenden også påvirker ­tvistenivået.

Bruk av skjønnsmessige, men uspesifiserte positive uttrykk trigger konflikter. «Nyere», «påkostet», «oppgradert», «oppusset» og «potensiale» er eksempler på dette. Hvor gammelt kan et nyere bad være? Hva kan man legge i at en bolig er påkostet, betyr det mer enn normalt vedlikehold? Er «oppusset bad» en positiv eller en negativ opplysning når dette oppussende badet er i et hus fra 1977? Må kjøperen da forvente at badet ­teknisk sett er fra 1977, og at det dermed er naturlig at det er overmodent? Har det noen betydning om beskrivelsen «oppusset bad» står sammen med et lekkert, innbydende bilde av det samme badet? At det er benyttet forskjellige begrep, f eks oppusset og rehabilitert, om det samme tiltaket i hhv prospekt, takst/ boligsalgsrapport eller egenerklæring, er også en kime til konflikt. Kan kjøper legge til grunn at begrepene betyr det samme, eller bør han ta det som et varsku om at det er tvil om hva som er gjort?

Hva skaper konflikt?

I mange tilfeller skriver uklare opplysninger seg fra selgeren. Selv om selgeren ikke har ment å villede, eller vet at han tar munnen for full, blir konsekvensen at kjøper tror han får noe annet enn han faktisk gjør. Skuffelsen blir et faktum. Megler har en viktig oppgave i å kvalitetssjekke selgers opplysninger før de kommer på trykk. Kan det oppstå tolkningstvil? Kan selgers opplysning dokumenteres? Har selger forstått spørsmålene i egenerklæringen? Legger selger det samme meningsinnholdet i ­begrepene som folk flest? I tillegg til å sikre at kjøper får relevante opplysninger, er det en viktig oppgave for megler å hjelpe selger til å unngå konflikt og ansvar. Gapet mellom meglers kvalifikasjoner og privatpersoners kvalifikasjoner har aldri vært større enn nå.

Jeg mener at den høye tvistefrekvensen har sammenheng med opplevd «mismatch» mellom den faktiske og forventede tilstanden på boligen. Det er ikke først og fremst i forbindelse med de riktig gamle og slitte objektene, hvor det naturligvis er mye skader og skavanker, at det oppstår tvister. Den store tvistehyppigheten gjelder ­boliger som ikke er nye, men fremstår som tiltalende og tidsmessige, men som viser seg å være i dårlig teknisk stand. Da er det duket for diskusjon om hva kjøperen hadde grunn til å regne med av tekniske kvaliteter. Disse sakene er ofte vanskelige. Mange har utvilsomt fått godt inntrykk av boligen, men i ettertid kan det være vanskelig å ­dokumentere konkrete, positive opplysn­ inger om de enkelte bygningsdeler og funksjoner. 48 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

Informasjon er nøkkelen til forebygging!

Megler har i kraft av sin kompetanse og erfaring mye bedre forutsetninger for å gi en beskrivelse som ikke leder til misforståelser enn hva en selger gjerne har. Det vil være et viktig bidrag til konfliktforebygging at megler tar høyde for at private, ufagkyndige boligeiere ofte ikke har et rasjonelt bilde av hva som er fornuftige og nødvendige vedlikeholdstiltak på en bolig. Selger, som oftest i god tro, har lagt inn ­ressursene på kosmetisk oppgradering, kan risikere å bli møtt med krav i ettertid fordi kjøperen mener boligen ikke står til forventningene. Vi vil med dette oppfordre meglere til å være særlig bevisst på markedsføringen av boliger som fremstår som tiltalende og tidsmessige, men som ikke har gjennomgått rehabilitering med utskiftning av sentrale bygningsdeler, f.eks. drenering, røropplegg og taktekking. •


I DN finner du de kjøpesterke leserne.

Hver dag leses DN av 264.000 personer. Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’14/1


etter arbeid

Av Edith Leland, gartnerteknikker, hagehjelp.no

Klar ferdig...

HAGE!!

Nå er det vår i flere deler av landet. Da blir dagene lengre og plutselig er det både nødvendig og morsomt å oppholde seg ute. Hagen trenger mye stell etter snøskade og frost. For de som har interesse for hage, er dette den beste og travleste tiden på året. Roser må beskjæres og hekk må klippes og plen må gjødsles og rakes. Bed skal beplantes og nye bed skal lages.

Roser:

1. Roser bør skjæres allerede nå, før de nye skuddene er kommet altfor langt. En skal klippe rosene langt ned. Stilkroser og klaseroser skal klippes ned til ca. 5-7 cm. De er/skal være plantet med podestedet 5 cm under jorden. 2. Alle snøskadde greiner på hekk og roser osv. må fjernes helt.

Hekk:

Hekker som Brudespirea blomstrer tidlig på våren og blomstrer derfor på 2-årige skudd. Derfor bør de ikke klippes på våren, men etter blomstringen. Hvis hekken er stygt skadet eller rett og slett må flyttes, kan en klippe den helt ned, tidlig på våren. Hard beskjæring hjelper til å forynge planter, som er en fordel fra år til annen. Dette gjelder også busk og slyngroser. Da vil det dannes nye skudd helt fra roten som hjelper til å holde plantematerialet friskt.


For mer info se. www.hagehjelp.no

Plen:

For å få tett og mosefri plen, må en sørge for at gresset trives. Dette oppnår vi med godt stell, nok lys, vann og gjødsel. Hvis det er mye tråkk over plenen, eller at jordlaget er tynt, er stellet enda viktigere. 1.En skal gjødsle lite og ofte. Den beste måten å gjøre dette på er å begynne tidlig med gjødsling, og fortsette utover frem til ca. slutten av juni. Bruk fullgjødsel (eller hagegjødsel), slik at ikke gjødselen blir liggende uoppløst. Det svir både gresset og røttene. 2. Plenen bør rakes slik at alt gammelt gress løftes, og det kommer god lufting til jordoverflaten. Selv om det ikke ligger noe dødt gress oppå, så er raking en god måte å starte sesongen på. Det vil stimulere gresset og lage en bedre overflate og mer porøs jord. Annen type lufting, det finnes tromler og annet utstyr til dette, er også en fordel, spesielt i dårlig plen. 3. Still opp høyden på gressklipperen. Å klippe gresset veldig kort, er en stressfaktor for plenen. Bare gress som får ekspertstell, takler dette.

4. Fyll alle søk og hull med jord, og så i nye gressfrø. Dette fordi at det er enklet for ugress å etablere seg på slike steder. 5. Sørg for vanning hele sommeren. Du vil aldri få en frisk plen uten gjødsling og jevn vanning. Våre somrer er ikke alltid så varme, men vi har mange soldager, og mye vind. Gress har grunne røtter og henter derfor vann kun i overflaten. Derfor er det viktig å vanne i tørre varme perioder. Vanning med spreder, minst en time på hvert sted. Dette sørger for rotbløyte til både plen og busker. Vanning med slange er dårlig for jord­ strukturen og det blir for overfladisk. •


medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv VEGAR SOMMERSCHILD (fagansvarlig) Aktiv Eiendomsmegling Hemne og Orkladal Eiendomsmegling AS Orkdalsvegen 84 7300 Orkanger 72 46 63 46 (faks) 47 24 79 47 vegar.sommerschild@aktiv.no RUNAR HAUGLAND Næringsforum AS Postboks 484 1601 Fredrikstad 95 25 61 30 KEVEN FRANTZEN (fagansvarlig) Eklund Oslo New York AS Parkveien 33 B 0258 Oslo 46 80 06 00 kf@eony.no ROBIN RODAHL Aktiv Grønland/Bjørvika Grønlandsleiret 23 0190 Oslo 23 08 07 00 46 69 26 08 robin@aktiv.no

STIG AUNE EiendomsMegler 1 Midt-Norge Postboks 4175 Valentinlyst 7450 Trondheim 73 90 56 72 (faks) 48 31 05 55 stig.aune@em1mn.no

ELLEN C. BORGENHEIM Ellen C. Borgenheim AS Postboks 336 1326 Lysaker 67 12 20 51 (faks) 41 37 60 00 ellen.c@borgenheim.no

YAMA MESKINYAR Aktiv Eiendomsmegling Kjerkegata 3 Postboks 304 7361 Røros 62 48 01 47 (faks) 46 41 44 21 yama@aktiv.no

RICHARD VEUM Garanti Eiendomsmegling Lier Postboks 100 3401 Lier 32 22 64 71 (faks) 95 96 66 87 richard.veum@garanti.no

PÅL ANDRÉ SMÅVIK Proa Eiendomsmegling Trondheim Sentrum Søndre gate 16 7011 Trondheim 73 99 22 55 73 99 22 50 (faks) 97 65 75 00 paal.smaavik@proa.no

SILJE BOLSTAD ArealPartner Næringsmegling AS Munkedamsveien 67 0270 Oslo. 21 00 76 66 sb@arealpartner.no

JAN-ERIK GULBRANDSEN (fagansvarlig) PtivatMegleren Infinita Tvetenveien 152 B 0671 Oslo 22 76 24 44 21 01 42 08 (faks) BJØRN KÅRE BERGESEN 97 98 10 62 UNIBO AS jan-erik.gulbrandsen@privatmegleren.no Madlakrossen 2 4042 Hafrsfjord TOMMY KLEVEN Foss & Co Eiendomsmegling AS KENNETH VÅRVIK Storgata 30 PrivatMegleren 1607 Fredrikstad Espenes & Partnere Eiendomsmegling AS 69 36 70 32 Søbstadvegen 2 90 67 71 37 7080 Heimdal tommy.kleven@fossco.no 73 18 56 00 (faks) 46 82 12 44 kenneth.varvik@privatmegleren.no

Vi gratulerer 50 år Michelle Krefting med dagen 1. mai Ragnar Killingstad med dagen 1. mai Hanne Eriksen Davik med dagen 8. mai Geir Skivik med dagen 16. mai Line Halseth med dagen 23. mai 60 år Brit Foshaug Jenssen med dagen 4. mai Einar Gaard med dagen 14. mai Andres Haugan med dagen 15. mai Sigrunn U. Stangeland med dagen 24.mai

52 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

75 år Dag Sønsthagen med dagen 1. mai Hans Petter Bergersen med dagen 10. mai Åsmund Bringsås med dagen 25. mai

REIDAR KJØLBERG (fagansvarlig) ArealPartner Næringsmegling AS Munkedamsveien 67 0270 Oslo. 21 00 76 66 rk@arealpartner.no LARS ERIK GUTTULSRØD (fagansvarlig) Guttulsrød Eiendomsmegling AS Henrich Gerneresgate 14 1530 Moss 91 11 52 60 lars@guttulsrod.no rk@arealpartner.no


? e r e p ø j k g i l o b r ø j g a v

H

g i l o b å p n e t k a er internett i j

82% bruk

MEN, kun 28% bruker intern ett alene når de er på boligjakt d

å r t d o g t e d i t l l edsføring er a

Bred mark

Kilde: Aftenposten eiendomsundersøkelse 2012, gjennomført av YouGov

– Norges største boligmarked i avis


For lite humor Eiendomsmegleren har fått innspill fra Andreas Stray i Kristiansand om at det er for lite humor i bladet, og han vil med dette sette i gang en stafett hvor andre NEF-medlemmer kommer med mer eller mindre sanne historier fra eiendomsmeglerverdenen. Stray er selv førstemann ut med en historie fra Stavanger:

EIENDOMSMEGLER PÅ ANDEJAKT

En eiendomsmegler fra Stavanger var på andejakt på Jæren. Da trekket langt om lenge kom, skjøt han midt i flokken og traff en flott andrik. Den seilte på stive vinger over jordet og landet død på naboeiendommen. Idet megleren skulle gå over gjerdet for å hente byttet sitt, kom den gamle bonden som eide jordet bort og ba ham pelle seg vekk fra hans innmark. Megleren prøvde å forklare at han bare skulle hente en and han hadde skutt, men bonden ville ikke høre på det øret. «Anda ligger på mitt jorde, og dermed er den min», sa han mens han prøvde å dytte megleren vekk. Da dette ikke lyktes, satte han hendene i siden og sa: «Dette kan bare løses på gammelt Jær-vis. Det foregår slik at jeg får sparke deg tre

g­ anger. Deretter kan du sparke meg like mange ganger, og slik fortsetter vi til en av oss gir seg. Vinneren får anda.» Megleren så på bonden. Han var liten, gammel og skranglete, mens megleren var ung og tilbrakte timevis på helsestudio hver uke. «Den halvtomsete gubben kommer til å be om nåde etter et eneste spark», tenkte han, og svarte «OK. Sett i gang» Før han hadde snakket ferdig fikk han et hardt spark i skrittet så øynene holdt på trille ut av hodet på ham. Han stønnet i smerte og sank sammen på jordet, men før han gikk i bakken fikk han et nytt spark i mellomgulvet så han mistet pusten fullstendig. Før han rakk å rope «Jeg gir meg» fikk han det tredje sparket presis på nesa så blod og tårer spratt.

Megleren ble liggende noen minutter før han klarte å karre seg på bena. Han var ikke til å kjenne igjen: Klærne, sideliggeren og håret var fullt av søle. Rolex-kopien var knust. Ansiktet var blodig og snørrete og det kjentes som om testiklene var på størrelse med tennisballer. «Greit», hveste han. «Nå er det min tur, din gamle jævel. Nå skal du få se et virkelig spark» Bonden smilte lurt og sa «Jeg gir meg. Du kan få anda.» Vi oppfordrer dermed andre som har en god historie på lager til å sende den til svein@nef.no •

stillingsannonser

Morud & Partnere Eiendomsmegling AS er et frittstående og partnerdrevet eiendomsmeglerforetak, med noen av de mest erfarne meglerne i bransjen.Vi yter det lille ekstra og jobber for best mulig pris på boligene vi selger. Kvaliteter som profesjonalitet, trygghet og kunnskap settes meget høyt. På grunn av vekst trenger vi både flere dyktige eiendomsmeglere med på laget, samt ny oppgjørsansvarlig.

STILLING SOM OPPGJØRS- OG REGNSKAPSANSVARLIG Morud & Partnere Eiendomsmegling søker kandidat til stillingen som ny oppgjørs- og regnskapsansvarlig. Kandidaten må ha solid erfaring og fagforståelse, samt høy arbeidskapsitet. Søker må også ha fullført lovpålagt eiendomsmeglerutdannelse.  

 

STILLING SOM EIENDOMSMEGLER

Morud & Partnere Eiendomsmegling søker kandidater med eiendomsmegler- eller juristutdannelse, og minimum to års erfaring fra eiendomsmeglerbransjen. Vi tilbyr gode inntektsmuligheter, dyktige kolleger, i et inspirerende og utviklende arbeidsmiljø.  

 

ForFor mermer info,info, sjekk sjekk ut på ut www.morud.no på www.morud.no via via linken linken “kontakt “kontakt oss”oss” eller eller www.nef.no www.nef.no via via linken linken “ledige “ledige bransjestillinger” bransjestillinger” . Hvis . Hvis interesse interesse kontakt kontakt Marius Marius M. Sandberg M. Sandberg på på telefon telefon 90045900 90045900 eller eller marius@morud.no marius@morud.no

54 EIENDOMSMEGLEREN 04-2014

 

 

For mer via linke telefon 9


VI SØKER EN DYKTIG EIENDOMSMEGLER/ FULLMEKTIG/JURIST TIL VÅR AVDELING PÅ STORD

Vestbo driver i dag fire eiendomsmeglerselskaper som megler under varemerket GARANTI. Disse er lokalisert i Bergen sentrum, Landås, Husnes og på Stord.

Vi søker en dyktig Eiendomsmegler/ Fullmektig/Jurist God lokalkunnskap om boligmarkedet på Stord og omegn er en fordel. Vestbos forvaltningsmasse brukes aktivt i oppdragsinnhenting og det vil være en medlemsfordel for medlemmene i Vestbo å benytte GARANTI ved salg av bolig. Kvalifikasjoner: • Gode salgsresultater • God orden og godt humør • Kreativ og initiativrik • Høy servicegrad • Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende. • Godkjente papirer (eiendomsmegler, megler, jurist eller advokat)

GARANTI Eiendomsmegling Stord Torget 8, 5411 Stord

Søknadsfrist: 30. april 2014 Søknad merkes: Eiendomsmegler Stord Søknad sendes til: asbjorn.myrstol@garanti.no

Vi tilbyr: • Fastlønn + provisjon. • Gode sosiale ordninger • Dyktige og trivelige kolleger som utgjør et godt faglig miljø • Gode dataverktøy, mulighet for hjemmekontor mm. • Faglig påfyll gjennom kurs hos Garanti-kjeden og gjennom NEF • Solid eier

Kontaktperson: Asbjørn Myrstøl, Daglig leder Tlf. 991 99 190


Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo


Eiendomsmegleren nr. 4 2014