Page 1

megleren EIENDOMS

Spennende, utfordrende og lærerikt side 24

Fra ledelsen: Du får de kundene du fortjener side 5 verdt å vite: Unges etablering på boligmarkedet - er stigen trukket opp? Side 12 FAGLIG PÅFYLL: Tilbakekall av tillatelse til å drive eiendomsmegling Side 34

02 Februar 2014 årgang 76


Mer enn*

1 AV 4 BOLIGKJØP ENDER MED KONFLIKT Som eiendomsmegler bør du kjenne oddsene. Hele 25 prosent av alle boligkjøpere ender opp med å klage på noe, og de forventer at du som deres megler skal hjelpe dem. Det koster deg tid og penger. HELP Boligkjøperforsikring gjør at du kan bruke all tid på å selge, mens vi tar oss av kjøpere som klager. Dette skaper balanse mellom partene, og i tillegg til en fornøyd selger, får du en fornøyd kjøper.

et for våre tjenester hov be at er vis år e ått er ett e gen rin *Erfa 1 av 4 boligkjøpere som er større enn ventet. Langt flere enn vokatene til HELP! tegner forsikringen benytter seg av ad

www.help.no

Tar v i s a k e n ,r så slippe du.


Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Innhold

Ansvarlig redaktør: Finn Tveter

februar 2014

8

Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no

FRA LEDELSEN 5 Du får de kundene du fortjener 6 JØSS – Bachelorutdanning???

INNLEGG/DEBATT 8 På høy tid med mer tid

Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juli Opplag: 3400 ISSN 0803-7345

verdt å vite

10

Forsidefoto: Aleksander Jacobsen Materiellfrist: 1. i hver måned. Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november

10 Tilbake til normalen i boligmarkedet? 11 NEF i møte med finansministeren 12 Unges etablering på boligmarkedet

- er stigen trukket opp? 15 Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper 16 RfE

Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

17 «De beste av de beste» samlet i Oslo

Grafisk produksjon: Merkur-Trykk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurtrykk.no

18 Månedens leder Børre Vold

17 Prosjektmeglingskurset 2014

Merkur-Trykk er godkjent som svane­merket bedrift.

colorlab.no The Norwegian Color Research Laboratory

Merkur-Trykk er PSO-sertifisert Vi tar kvalitet på alvor!

20 Gullmegleren 2014 22 Radon – nytt regelverk for utleieboliger 24 Tormod Boldvik:

12

- Spennende, utfordrende og lærerikt faglig påfyll 28

Bruker du en standard kjøpekontrakt ukritisk?

30

Hvitvaskingsloven, plikten til å undersøke mistenkelige transaksjoner

33

Faktisk og rettslig rådighet i eierseksjonssameier

34

Tilbakekall av tillatelse til å drive eiendomsmegling

38

Selger har ikke krav på oppgjør før hjemmelen er tinglyst på kjøper

40 STUDENTSIDEN

Fra student til praksis Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no Priser 2014: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Kvartside (90x115 mm) Kvartside bredde (180x60 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

11.200 ,- 8.400 ,- 6.550 ,4.900 .- 4.900 ,15.400 ,12.990 ,23.100 ,-

42 ETTER ARBEID

Uten kaffe – intet salg?! 44 MEDLEMSNYTT

Nytt om navn Stillingsannonser side 45-47

42


OPPLEV ÅLESUND BY MED SIN SÆRPREGEDE ARKITEKTUR

ÅLESUND20 7.- 9. MAI 14 RICA PARKEN HOTEL

STOR GET2GETHER I TEATERFABRIKKEN

7 KURSTIMER ETTERUTDANNING

BANKETT

MED GULLMEGLER

PÅMELDING ÅPEN PÅ ww ER w VÆRE ENGA .NEF.NO SjERT – DELTA!

NEFs LANDSMØTE og vårkonferanse


fra ledelsen

Du får de kundene du fortjener Dette gjelder både i forhold til hvor mange kunder du får og i forhold til hvor fornøyde de er. Hvilken innsats og kvalitet du leverer er avgjørende.

La meg trekke en parallell til NEF. Vi får det forbundet vi fortjener. At medlemmer engasjerer seg og at de også er villig til å påta seg tillitsverv for å gjøre en ekstra innsats, er like avgjørende for NEF som det er i alle andre organisasjoner. At man skal være villig til å bruke tid og krefter på NEF er imidlertid ikke selvsagt. Det er

synet stadig har funnet nye måter å regulere måten vi arbeider på. Noen av disse inngrepene har bransjen fortjent, men når det fremmes forslag som er ­basert på manglende kjennskap, kunnskap og vurdering av ­konsekvens, er det særlig administrasjon og styret i NEF som må gjøre en innsats for å ivareta våre interesser.

eiendomsmeglere og foretakene alltid har eller vil ha felles ­interesser. For eierne bak foretakene er kundestrømmen til eiendomsmeglerne i større og større grad blitt en naturlig kilde for salg av andre produkter enn den primære eiendoms­ meglertjenesten. Dette er forståelig og ikke nødvendigvis negativt for bransjen, men vi må

Vi får den bransjen vi fortjener! lett å tenke at man kan tjene mye mer om man heller bruker tiden på å selge noen eiendommer ­ekstra. Dette kan være et forståelig synspunkt på kort sikt, men i et lengre perspektiv er det viktig for oss alle at det gjøres en god innsats for bransjen som vi arbeider i. Derfor bør vi alle ønske å bidra til dette så langt vi kan. Det er mye bra med vår bransje. Arbeidet er variert, vi får treffe mange hyggelige kunder, vi tjener bra, det er utfordrende og man kan stadig innkassere den gode følelsen av et vellykket salg. På den andre side møter bransjen stadig både begrunnet og ubegrunnet kritikk fra misfornøyde kunder, noe som også bidrar til et ekstra kritisk søkelys fra medias side. Vi må erkjenne at bransjens omdømme kunne vært bedre. Her kan alle medlemmer bidra positivt gjennom å vektlegge høyest mulig kvalitet på det arbeid som utføres. Et kritisk søkelys på bransjen kan nok også ha vært medvirk­ ende til at forbrukermyndigheter, politikere og Finanstil­

Jeg tror vi som er tillitsvalgt i NEF, og det arbeidet som gjøres av NEF, har en vesentlig betydning for hvordan din arbeidsdag, bransjens omdømme og frem­ tiden til bransjen ser ut. Hva ville alternativet vært? Skal vi la kjøttvekten bestemme?

Hva hadde vært alternativet til at 2700 medlemmer og deres tillitsvalgte, på tvers av bransjen, fra hele landet, hadde samlet seg for å verne om felles interesser? Alternativet er enkelt. Da er det kjøttvekten som bestemmer. Det ville si at direktørene og styrene i de store selskapene enerådig ville kunne påvirke bransjens utvikling. Det er ikke sikkert dette hadde vært bare negativt for selskapene eller oss som ­jobber der. Eiendomsmeglerne og selskapene har i stor grad felles interesser. Vi har gode grunner til å ha et godt samarbeid. Spesielt i forhold til kompetanse, omdømme, lovverk og som felles motvekt til angrep utenfra. Det betyr ikke at vi som

Av Kurt F. Buck, nestleder i styret i NEF

være bevisste i forhold til dette. Dersom primærhensikten med eiendomsmegling på sikt blir salg av andre produkter, har så vel forbrukeren som vi et problem. Dette vil undergrave en riktig konkurranse på pris og gi feige lag. Det vil heller ikke være noen garanti for at kvaliteten på meglingen blir gitt 1.prioritet i konkurransen ­mellom markedsaktørene. Det er definitivt verken forbrukerne eller vi tjent med i det lange løp. Det vil også kunne være andre områder hvor forbrukerne, og vi som individer, har andre interesser enn fore­ takene, uten at jeg skal utbrod­ ere dette her. Bransjen er tjent med å ha s­ amlet foretakene i EFF. Dette er vår viktigste ­samtalepartner og allierte i det store bildet, selv om vi selvsagt vil være uenige i enkeltsaker. At vi har noe forskjellig ståsted i forhold til individ eller selskap er en styrke for bransjen. Alle trenger innspill med alternativ innfallsvinkel fra tid til annen. Her kan vi spille hverandre gode.

Medlemmene våre fortjener en profesjon med fremtid

Derfor er det viktig at noen ­bruker tid og krefter på profesjonen. En uhildet eiendoms­ meglerbransje med sunn ­konkurranse, høy kompetanse og fokus på fornøyde kunder. Dette er eneste garanti for at vi kan leverere videre til fremtidige eiendomsmeglere en bransje som er minst like stolt, attraktiv og givende som i dag. Vi får den bransjen vi for­ tjener! •

Eiendomsmegleren 02-2014

5


JØSS – Bachelorutdanning??? Jeg møter det hos folk jeg snakker med som er svært så oppegående, men på siden av megling og boligomsetning i det daglige. Jeg møter det hos journalister og endog politikere. Jeg møter det hos folk flest.

Forventningene øker ytterligere når du setter kvalitetsstemplet MNEF bak navnet ditt

Av direktør i NEF, Finn Tveter

e vet svært lite om hvilken utdanning eiendomsmegl­ere må ha tatt for å praktisere. De kjenner ikke forskjellen i bakgrunn for meglere og eiendomsmeglere og vet ikke at en megler har god fartstid i bransjen og også har avlagt eksamen på bachelornivå på viktige emner i eiendomsmegling. Når de samme setter seg i tannlegestolen eller oppsøker en advokat så gjør de det i trygg forvissning om at han eller hun har den nødvendige utdanningen for å utøve sitt yrke, for å gi oss sine råd. At det er slik er kanskje ikke så rart. ­Advokater og tannleger har hatt sitt utdanningskrav så lenge noen av oss kan huske. Det er imidlertid ikke mer enn 6 år siden ny eiendomsmeglingslov trådte i kraft og nye utdanningskrav og solid obligatorisk etterutdanning ble krevet av alle som skal megle.

Slit, men vit de tre T-ene - Ting Tar Tid. Vi skal fortsette å informere fordi det er viktig for folks opplevelse av trygghet når handelen går gjennom en eiendomsmegler. Men vi når helt sikkert ikke frem til alle. Hvis 2700 medlemmer har fokus på å gjøre kunder, journalister, politikere, venner og andre, oppmerksom på utdanningen, og den erfaringen dere har og etterutdanningen dere tar hvert år, da, ja da, gjør det virkelig en forskjell. Vi når ikke alle men mange av de som er viktigst for oss. Er vi så i mål?

Nei, vi må selvfølgelig leve opp til folks ­forventninger til en med utdanning på bachelornivå. Folk vil og skal stille høye ­forventninger og de blir bare fornøyde med jobben vi gjør når disse forventningene blir

innfridd. Vi må bruke det vi har lært i grunnutdanningen og etterutdanningen og den erfaringen vi gjør daglig i vårt marked. Vi må heller ikke begrense bruken til våre salg, men hvordan vi fremtrer i pressen og i det daglige. Det koster å innfri forventningene om adferd på bachelornivå, men det kaster også av seg i et godt omdømme og for­ståelse for at din kvalitet koster. Forventningene øker ytterligere når du setter kvalitetsstemplet MNEF bak navnet ditt, det koster bare kontingenten. Det ­forplikter, men det kaster av seg hver dag. •

Opplev fantastiske Ålesund 7. - 9. mai 2014 NEF og Møre og Romsdal Eiendomsmeglerforening inviterer til NEFs Landsmøte og vårkonferanse. En viktig bransjesamling hvor du som megler kan påvirke og bidra til at bransjen får de beste rammevilkårene i meglerhverdagen. Valg av styre Landsmøte med behandling av viktige saker for deg som medlem i NEF NEFs mål 2014–2016 Kåring av Gullmeglere i fem kategorier 7 kurstimer

Program og påmelding via www.nef.no

6 Eiendomsmegleren 02-2014

– Vær engasjer t for bransjen ! Delta i åle

sunD!


Takk for FINNomenal innsats i januar! Det har aldri blitt solgt sü mange bruktboliger i januar müned tidligere, hele 6088 salg ble gjennomført.

.no

.


innlegg/debatt

På høy tid med mer tid

E

t mer drastisk inngrep for å gjøre livets viktigste handel til et hastverksarbeid skal man lete lenge etter! Forbrukerrådet hadde da regelen ble innført argumentert hardt for 48-timer, men vi tapte kampen og fikk 24 timer. Men så tapte vi jammen omkampen også, da eiendomsmeglerne vant fram i en ny runde, slik at 24 timer i praksis ble redusert til tiden omtrent mellom 2100 og 0900 neste morgen. For det er jo på morgenkvisten den aktive og gode megler – som det finnes mange av - ringer til de som var på visning og oppfordrer til at bud bør komme inn så raskt som mulig og senest i god tid før klokken 12. I praksis altså, én natt

Jeg blir derfor rasende når jeg ser eiendomsmeglere akke seg over håpløse forbrukere som bare bruker noen få minutter på livets viktigste handel. For det er jo vellykket og målrettet l obbyvirksomhet fra svært ­ ­ressurssterke meglerkretser i to omganger som har skapt denne situasjonen. Undersøkelser tyder på at 30 prosent angrer på boligkjøpet. Forsikringsselskapene opplyser at det blir tvist etter handelen i 20 – 25 prosent av tilfellene. Det er helt legitimt og egentlig ganske fint at en bransje og dens utøvere arbeider for egne interesser. Men ikke skyv oss

8 Eiendomsmegleren 02-2014

Eiendomsmeglerne tok for fem år siden en omkamp på 24-timersregelen. Dere lyktes med å kutte tiden boligkjøperne har mellom visning og korteste lovlige akseptfrist. Timene på dagtid ble fantastisk nok i praksis kuttet fra nesten 10 timer til i overkant av 1.

Av fagdirektør Thomas Bartholdsen, Forbrukerrådet

forbrukere foran dere. Begrunnelsen dere brukte var smart, men det saklige hensynet som dere kjørte frem ville vært ­ivaretatt mye bedre hvis man hadde satt fristen til andre dag etter visning. Mange politikere og journalister som spør meg om denne regelen har fått inntrykk av at budgivingen starter klokken 12 dagen etter visning. De tenker nok da at budgivere har formiddagen på seg. Men dere vet jo utmerket hva som skjer med den forbrukeren som kontakter megleren klokken 1201, fordi han vil legge inn et bud på en attraktiv eiendom som han så på visningen kvelden i forveien. Hvis det er svært mange om beinet, kan det ­trekke litt utover ettermiddagen. Men budgivingen starter aldri ­klokken 1200. Slik sett står enhver forbruker i en direkte tvangssituasjon når boligene rives vekk: Enten byr du i god tid før klokka 12, eller så får du aldri kjøpt noe som helst. Jeg spør meg selv om hva dere forteller selgerne av boligene når dette innimellom inntreffer. Får selgeren vite at han gikk glipp av et bud? Forbrukerrådets fremste prinsipielle kampsak er at forbrukeren skal ha god informasjon som grunnlag for sine beslutninger. Til dette hører også tid til å lese og vurdere.

Etter at eiendomsmeglernes omkamp var kronet med seier, var altså forbrukerens vindu for å lese all informasjon, vurdere opplysningene, spørre, konsultere fagfolk eller eget nettverk, snakke sammen i familien, samt foreta sammenlikninger med andre kjøpsmuligheter, i praksis effektivt beskåret. Kuttet ned til natten mellom når man ved 21-tiden kommer hjem fra bolig­ jakten med posen full av salgsoppgaver, generalforsamlingspapirer og proppet full av inntrykk fra boliger. Og der drar stylingen meglerne anbefaler ofte effektivt fokus bort fra ­boligens mindre tiltalende sider. Er det rart at noen kjøpere i ettertid mener at boligen ikke var så bra som de først trodde? Er det rart det blir konflikter? (Men som dere jo vet bedre enn nesten noen andre, så er det jo selgeren og eierskifteforsikringsselskapet som blir adressat når det blir konflikt, svært sjelden megleren.) Det er hevet over enhver tvil at en regel om akseptfrist er en enorm styrke for selger, for ikke å snakke om megler. I tidligere tider måtte megleren og selgeren forholde seg straks til bud som kom inn på visningen, rett etter visningen, klokken 20, 22, 23, 07, 08, 09 og 10 og gamble på at det man sa ja til faktisk var det høyeste. Det er jo en ren lykke for meglere at dere med forbrukerne og staten i ryggen

enkelt kan sørge for at alle ­interesserte får samme informasjon, akseptfristen kan ikke settes kortere enn 12 dagen etter siste annonserte visning. Dere argumenterer mot reguleringer, men her er det jo forbrukere og stat som har regulert dere en ryddigere arbeidsdag! Nedkjølingen i boligmarkedet har ført til at liggetiden er blitt lenger. Det betyr at en regel­ endring som gir forbrukeren mer tid ikke blir en tvangstrøye – heller ikke for megleren, men mer en regelfesting av en allerede inntrådt situasjon, som gir økt forutsigbarhet for alle parter. Fra årsskiftet kommer en ny boligsalgsrapport, heldigvis. Og meglerne fortjener stor takk for at dere bidrar til en forbedring i faktagrunnlaget for bolig­ handelen. Dette har vært et viktig krav fra Forbrukerrådet siden 70-tallet. Vi er uansett glad for at det kommer. Men det blir også mer å lese enn tidligere. Nå kan finansminister Siv Jensen gjøre et fullstendig gratis og meget effektivt og nesten helt ufattelig enkelt grep – endre ett eneste lite ord i forskriften fra «første» til «andre» dag etter visning. Det er vårt kompromissforslag i forhold til vårt gamle krav om 48 timer. For det er selvsagt en fordel for selgeren at flere kjøpere ­r­ekker å delta i budrunden. Og egentlig er vel det noe også ­megleren burde juble for. •


Nå kan finansminister Siv Jensen gjøre et fullstendig gratis og meget effektivt og nesten helt ufattelig enkelt grep - endre ett eneste lite ord i forskriften fra «første» til «andre» dag etter visning. Det er vårt kompromissforslag i forhold til vårt gamle krav om 48 timer.

Eiendomsmegleren 02-2014

9


verdt å vite

Tilbake til normalen i boligmarkedet?

Av Terje Strøm, sjeføkonom i NyAnalyse AS

Boligprisene steg i januar. De nye boligpristallene som kom 5. februar viser at boligmarkedet er delvis friskmeldt etter en svært usikker høst. En vekst på 2,4 prosent fra desember til januar og uendrede priser sesongjustert er bra. Det betyr nok ikke at årsveksten kommer tilbake til 7-8 prosent med det første, men fallet blir heller ikke 10 prosent i 2014!

Vi ser selvsagt regionale forskjeller for boligprisene. Nedgangen er størst på leiligheter i Oslo, Stavanger og Kristiansand hvor tilbudet av nye boliger har tatt seg opp. I Tromsø fortsetter boligprisene oppover, mens de står ganske stille i Bergen og Trondheim. Dårlig stemning

Psykologien har drevet markedet noe nedover. Media har vært veldig opptatt av utenlandske eksperter som har sterke meninger om boligmarkedet her hjemme. Innstrammingen av egenkapitalkravet i 2011 fra 10 til 15 prosent fra Finanstilsynet har også bidratt negativt. At boligprisene i gjennomsnitt ligger 1 prosent lavere enn for 1 år siden er ikke noe krisescenario. Jeg tenker mange husholdninger puster lettet ut og godtar en pris rett under prisantydning i januar og februar. De store byggentreprenørene virker moderat positive, og det er viktig for at ikke tilbudet bråbremser. Dette betyr faktisk at boligmarkedet har tatt et steg tilbake til mer normale tider. Siv Jensens beslutning

Finansministeren har bestemt at bankene bør være mer fleksible i forhold til egenkapitalkravet på 15 prosent. Jeg tror at det blir stående, og dermed kan klasseskillet øke i Norge. Særlig viktig blir det med bidraget fra foreldrene. Verden er urettferdig. På boligmarkedet er det blitt enda tydeligere forskjeller. - Etter tider med økende boligpriser og skjerpede retningslinjer, har det blitt vanskeligere å få boliglån. Derfor har jeg signalisert at jeg ønsker en mer fleksibel praktisering av lånereglene enn det mekaniske 15 prosentkravet, sa finansministeren i februar i år. I brevet til Finanstilsynet 6. februar skriver man: «...departementets syn at for førstegangs låntakere med tilfredsstillende betjeningsevne, bevist spareatferd og beskyttelse mot renteøkning f.eks. i form av rentebinding på lengre sikt, vil en lavere egenkapitalgrad, ned mot 10 pst., kunne være forsvarlig». 10 Eiendomsmegleren 02-2014

Et slikt signal kan faktisk være godt nytt for boligsalget og prisene i månedene fremover. Boble eller ikke boble?

Det har vært en diskusjon siden i fjor om det er bygget opp en boligboble i Norge. Flere internasjonale eksperter, sist nobelprisvinner Paul Krugman fra USA, mener boligprisene er sterkt overvurderte. Jeg er ikke enig i dette, og mine argumenter er kort omtalt under. Seniorbølgen låner mer

Det har skjedd en stor holdningsendring for unge, eldre i 60- og 70-årene. De har ikke nødvendigvis noe mål om å forlate livet gjeldfrie, og mange flere tar opp mer lån i voksen alder. Ofte skjer det med pant i boligen. Gruppen over 55 år står for ca 1/4 av samlet gjeld i befolkningen og deres lånevekst er dobbelt så høy som snittet. Det gjør sammenlikningen med 1990-tallet på gjeldsgrad i husholdningene litt misvisende. Det er i følge SSB drøyt 7 prosent av husholdningene som har over 4 gangen inntekt i samlet gjeld. Det skal ikke medføre kollaps i hele boligmarkedet og landets økonomi. Jeg tror utenlandske synsere og Finanstilsynet ser bort fra viktige forhold som endret demografi, solide statsfinanser og brede velferdsordninger i sin risikovurdering. Viktige momenter som kan redusere faren for boligkrakk i Norge er:

• Solide statsfinanser og tryggheten for velferdsordningene forklarer gjeldsoppbyggingen i Norge. Pensjonsfondet er ca 5.100

milliarder eller 1 million kroner per nordmann. Det er en økonomisk buffer som ingen andre land i verden har som verktøykasse i krisetider. • Høy grad av inntektssikring med ordninger som full lønn i ett år ved sykdom, krav på arbeidsledighets- og uføretrygd hindrer kraftige reduksjoner i kjøpekraft for store grupper slik man ser i andre land. • Moderate finanskrisevirkninger. Den nære historie med Finanskrisens virkninger på Norge tilsier at vi er godt rustet til å motvirke høy, langvarig arbeidsledighet. På den måten er norske husholdninger og boliglån i stor grad skjermet. • Inflasjonsmål og lave renter. Ved forrige bankkrise på 90-tallet hadde Norge et annet rente- og valutakursregime som gjorde at sentralbanken satte opp rentene for å forsvare valutakursen. I dag vil eventuelle nedgangstider og økende ledighet motvirkes av betydelige rentekutt fra Norges Bank. Uansett hva som skjer fremover, kan ingen garantere skyhøye gevinster fra boliginvesteringen. Det kan skje uventede sjokk fra utlandet som påvirker oljeprisen og våre særnorske fortrinn. Jeg mener folk bør kjøpe den boligen de trenger og tenke seg om før de låner over pipa. På den annen side er det ikke fornuftig å vente på billige boliger rundt storbyene. Det er ikke sikkert norske boliger noensinne kommer på billigsalg. Til det er kanskje både økonomisk evne, boliglyst og tryggheten i velferden for stabil motkraft? Lykke til med både kjøp og salg gjennom 2014! •


NEF i møte med

finansministeren Av Svein Strømnes

Norges Eiendomsmeglerforbund hadde 21. januar møte med finansminister Siv Jensen.

Agenda for møtet var dagens boligmarked, helhetlig bolig­ politikk, kapitaltilgangen i boligmarkedet (hvor praktisering av egenkapitalkravet var sentralt), Finanstilsynets rolle og regulering av eiendomsmeglerbransjen. Agendaen var et direkte resultat av tilbakemeldingene vi fikk fra over 500 NEF-medlemmer som i forkant av møtet svarte på spørreundersøkelsen om dagens boligmarked. Vi kunne derfor også legge fram ferske observasjoner for finansministeren om tilbud/ etterspørsel i boligmarkedet, og om hvordan gjennomføringen av budrunder hadde gått etter at de nye kravene til skriftlighet ble innført fra 1.1.2014. Svarene fra undersøkelsen viste et nyansert bilde av boligmarkedet i Norge i de to første ukene av 2014. Enkelte steder i landet har det både vært mange på visninger og det har kommet inn flere bud, men i hovedsak blir boliger solgt til prisan­tydning eller noe under. Da er det også tatt i betraktning at boligene som blir solgt allerede har blitt justert noe ned i pris. Finansminister Siv Jensen fortalte at departementet fulgte utviklingen i boligmarkedet tett og at de ikke opplevde avdemp­

ingen som skjedde i løpet av høsten som dramatisk. Hun bekreftet likevel at de var bekymret for den økte gjeldsbelastningen til husholdningene, spesielt i forhold til det faktum at renten over tid trolig skal opp fra dagens lave nivå. Finansdepartementet ventet på det tidspunkt også på svar fra Finanstilsynet i forhold til praktiseringen av egenkapitalkravet, men Jensen gikk langt i å antyde at de så for seg at kravet til ­kapital ble mer relatert til ­betalingsevne enn en bestemt prosentsats. Regjeringen har allerede satt i gang flere av punktene de lovet

i tiltredelseserklæringen i forhold til forenkling av lover og regler, og Siv Jensen fortalte at dette også ville være et viktig fokus i årene som kommer i forhold til boligmarkedet. De nye budreglene

I spørreundersøkelsen fra medlemmene kom det også fram at mange hadde hatt negative ­erfaringer med de nye budreglene som ble innført ved nyttår. Finansministeren synes at det var for tidlig å trekke noen konklu­sjoner etter så kort tid, men hun merket seg innspillet og ville gjerne ha tilbakemeld­ inger om det samme inntrykket

fortsetter utover året. Departementet var også villige til å se på innspill som NEF ­tidligere har kommet med i forhold til timeregistrering og ­vandelskrav til eiendomsmeglerfullmektiger. I møtet i Finansdepartementet stilte NEF med styreleder ­Tormod Boldvik, direktør Finn Tveter og kommunikasjonssjef Svein Strømnes. NEF vil takke alle de som ­bidro med svar i spørreunder­ søkelsen i forkant av møtet! •

Eiendomsmegleren 02-2014

11


Unges etablering på boligmarkedet

– er stigen trukket opp? De siste årene har boligprisene i landet steget, og media har fokusert på at unge dermed ikke kommer seg inn på boligmarkedet. Dette bildet er imidlertid ikke helt svart/hvitt, noe et ferskt forskningsprosjekt fra Norsk institutt for byog regionforskning (NIBR) viser.

Av Katja Johannessen, Kim Christian Astrup, Per Medby, forskere, Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR)

B

oligmarkedets utvikling

De siste 20 årene har det vært en sterk kontinuerlig vekst i realboligpriser. Denne veksten har vært sterkere enn tilsvarende vekst i realdisponibel inntekt. Dette tilsier isolert at unge står overfor en høyere etableringsterskel i dagens marked. Forskjellene i vekstrater mellom boligpriser og realinntekt skyldes i hovedsak en nedadgående trend

12 Eiendomsmegleren 02-2014

i rentenivået de ti siste årene. Dagens rentenivå er historisk sett svært lavt. Sammenholder vi boligpriser, husholdningsinntekt og rentenivå er det derfor ikke uten videre klart om dagens boligpriser representerer en større etableringsbarriere enn tidligere. Når vi snakker om unges ­boligetablering er det også nødvendig å ta i betraktning de s­ tore

variasjonene i boligmarkedet på lokalt og nasjonalt nivå. Inkluderes disse variasjonene kan en ikke generelt påstå at etableringsmulighetene for unge er dårligere enn før, gitt at unge er villig til å kjøpe bolig der pris­ene er lavest. Det er imidlertid også andre faktorer enn boligprisene som bestemmer unges etabler­ ingsmuligheter.

Endringer i etableringsbetingelsene

Fra 2007 til 2012 har andelen unge boligeiere mellom 20 og 35 år sunket med tre prosent­ poeng, fra 55 til 52 prosent. Andelen hjemmeboende og ­leietakere har økt i denne aldersgruppa, spesielt blant enslige og lavinntektshusholdninger. I den samme perioden har det skjedd viktige endringer i unges etabler­-


ingsbetingelser. Finanstilsynet har i 2010 og 2011 innført ­retningslinjer for utlån til boligformål. De viktigste elementene som berører unge er et krav om 15 prosent egenkapital samt et krav om at låntaker skal tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng, uavhengig av dagens rentenivå. Disse to retningslinjene, i kombinasjon med høye boligpriser, kan utgjøre en barriere for unge

som ønsker å etablere seg på boligmarkedet. I tillegg har man i perioden fra 2007 også sett en økning i leiepriser Egenkapitalkravet medfører at unge enten må ha spart opp 15 prosent av boligens verdi selv (omkostninger ved kjøp kommer i tillegg), eller at de må få hjelp til egenkapitalen, eventuelt hjelp til kausjon. Her er det et skille mellom de som har

­ ulighet til å få økonomisk hjelp m fra foreldre, og de som ikke har det. Dette skillet er ikke nytt, men høye boligpriser i kombinasjon med et egenkapitalkrav på 15 prosent kan bidra til å forsterke skillet. Tabellen på neste side viser hvor mange års forskjell det kan være i etableringstidspunktet for unge med og uten kausjon­ erende foreldre1. For de med

lavest inntekt har kausjoner­ende foreldre liten effekt fordi de ikke vil klare å betjene lånet. For de med høy inntekt, over 400 000 kroner vil effekten av kausjoner­ ende foreldre være der, men den er ikke veldig stor. For unge i det midterste inntektssjiktet, vil det å ha kausjonerende foreldre ­derimot kunne bety opp til fem års forskjell i etableringstidspunktet. Modellen forutsetter

Eiendomsmegleren 02-2014

13


Sparetid Sparetid Uten kausjon Med kausjon Kausjonseffekt, Lønn antall år 290 000 13 13 0 300 000 11 10 1 310 000 9 7 2 320 000 7 5 2 330 000 6 3 3 340 000 5 1 4 350 000 5 0 5 360 000 4 0 4 370 000 4 0 4 380 000 3 0 3 390 000 3 0 3 400 000 3 0 3 410 000 3 0 3 420 000 2 0 2 430 000 2 0 2 440 000 2 0 2 450 000 2 0 2 460 000 2 0 2 470 000 2 0 2 480 000 2 0 2 490 000 1 0 1 500 000 1 0 1

bolig ikke får ta del i. Hvis vi holder oss til de økonomiske argumentene kan skattefordel­ ene ved boligeie utgjøre store økonomiske forskjeller. Her har vi sammenlignet boutgiftene ved å eie og leie den samme boligen. X-aksen viser utviklingen i boligpriser i prosent, og Y-aksen viser boutgift­ ene. Figuren illustrerer at i dette gitte eksempelet vil det være lønnsomt for personer å eie sin maksimal sparing i alle årene, i dukker setningen «det er ingen realiteten vil sparetiden være menneskerett å eie sin egen egen bolig framfor å leie den, så ­bolig» ofte opp. Det er helt lenger. lenge boligprisene ikke faller ­riktig. Men med tanke på hva med mer enn én prosent. menneskerett alternativet til boligeie er er i eten del fordeler I tillegg til gevinst­ til«Ingen boligeie er i et eierland som Norge, må man kunne si at det vedmonetære boligeie som å eie egen bolig» eierland som oss Norge, man ene knyttet til boligeie de somsin leier bolig ikke får ta del i. Hvis vi holder til demå økonomiske argumentene kan finner vi Når vi snakker unges si at det er en forskjeller. del fordeler også en del ikke-monetære skattefordelene ved om boligeie utgjørekunne store økonomiske etablering på boligmarkedet ved boligeie som de som leier ­gevinster. Leiemarkedet i Norge er lite og flyktig. I tillegg til å være nokså dyrt, er det også slik at nær 60 prosent av leietakere i Norge i 2005 bodde i leieforhold som er kjennetegnet ved at det er private personer/gårds­ selskaper som er utleiere. Over halvparten av boligene som leies ut er enten en ekstrabolig eller sokkelleiligheter. I praksis betyr det at de fleste leietakere har boforhold som kan opphøre på kort varsel. De unge informantene vi har intervjuet framhever at i tillegg til de økonomiske insentivene 1

ved boligeie, er leiemarkedets ustabile karakter en motiverende faktor for å kjøpe en egen bolig. Konsekvenser av å stå utenfor

Så hva betyr alt dette? Etabl­ eringsterskelen for unge har sannsynligvis blitt høyere. De høye boligprisene i seg selv er ikke problemet, disse er også svært varierende geografisk. Det er kombinasjonen av høye boligpriser og strengere krav til boligfinansiering som kan ut­ gjøre en barriere for unge. På den andre siden er det først i den aller seneste tiden at man har sett at boligprisene har stagnert. Det kan tyde på at unge har klart å etablere seg til tross for etableringsterskelen. Det er imidlertid en viktig kompliser­ ende faktor som en må ta hensyn til; at unge nå i større grad enn tidligere får hjelp av foreldrene sine til å kjøpe boliger. Dette er ikke i seg selv et problem, men fordi alle ikke kan få den hjelpen kan vi få en situasjon der stigen er trukket opp for noen grupper unge, mens den ikke er det for andre. •

Boligen koster 2 millioner kroner. Mens det spares, leier personen en bolig til 8000 kroner per måned. Boligprisene, husleien og inntekten antas å øke med

Her har vi hvert sammenlignet å eie satser og leie denkonsumprisindeksen samme boligen. X-aksen 4 prosent år framover,boutgiftene mens vi antarved at SIFOs følger som anslåsviser til 2,5 prosent i året. Bankrenten settes til 4 prosent. utviklingen i boligpriser i prosent, og Y-aksen viser boutgiftene. Figuren illustrerer at i dette gitte eksempelet vil det være lønnsomt for personer å eie sin egen bolig framfor å leie den, så lenge boligprisene ikke faller med mer enn én prosent. 14 Eiendomsmegleren 02-2014

I tillegg til monetære gevinstene knyttet til boligeie finner vi også en del ikke-monetære gevinster.


Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper Vi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner. Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre. WIMP

Gir meg tilgang på masse bra musikk, om det skulle være på kontoret, i bilen eller hjemme. Nordea

Enkel å bruke for betaling av regninger o.l., oversiktlig og en kjekk lånekalkulator hvis noen budgivere lurer. 1881

Ved abonnement på denne appen kommer det opp hvem som ringer og hvor de bor. Veldig kjekt ved nye potensielle kunder.

Gmail

Bra mail-app for private mailer, samt at bruk av google-kontoen forenkler bruken av andre nettsteder. VG Pent

Greit å kunne sammenligne storm.no og yr.no sine værvarslinger ved planlegging av visninger og andre aktiviteter.

Av Lars-Emil Hasselø, Fagansvarlig/ eiendomsmegler MNEF, Notar Kristiansund og

Jeg utfordrer Megler MNEF Rune Selven i Heimdal Eiendomsmegling.

studieleder i Møre og Romsdal eiendomsmeglerforening

Visste du...? ... at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? ... at Bank2 tilbyr lån til kunder med betalingsanmerkninger? ... at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? ... at Bank2 både har privat- og bedriftskunder?

Ring oss

Be om å få snakke med en av våre rådgivere: Tlf: 24 13 20 60 - bank2.no


Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester Reklamasjonsnemnda har nå avsluttet sitt niende driftsår. Nemndas styre er sammensatt av en representant fra hver av avtalepartene, EFF, Advokatforeningen og NEF. Advokatforeningens representant er styreleder.

Nemnda hadde ved utgangen av året 2229 tilknyttede foretak/filialer/advokater. Sekretariatet har i 2013 mottatt færre saker enn tidligere år. Det er 150 saker som er tatt til behandling. I tillegg til skriftlige henvendelser har sekretariatet en publikumstelefon som betjenes mellom kl 1230 og 1500 hver dag. Nemnda har behandlet totalt 98 saker i 2013, dette er saker som er mottatt i 2013 og tidligere. Det var en nedgang i antall saker som ble tatt til behandling i forhold til 2012, hvor det ble behandlet hele 160 saker. Meglerforetakene har fulgt avgjørelsene. I noen få saker har de innklagede gitt melding til sekretariatet om at de ikke var enige i avgjørelsen, men at de likevel tok den til etterretning. Av behandlede saker i 2013 fikk 49 klagere helt eller delvis medhold, 42 fikk ikke medhold, 1 sak ble stilt i bero i påvente av retts-

• Meglers utlegg/vederlag/honorar: 7 saker. Herav fikk 2 medhold og 5 ikke medhold.

Sakstyper

Klageportalen er nå i drift. De aller fleste klagene kommer inn elektronisk via våre hjemmesider og lastes opp på Klageportalen. Klageren og meglerforetaket gis tilgang til sakens dokumenter ved varsel per e-post. Dette medfører at sensitive opplysninger i mye mindre grad sendes per e-post eller post. Denne løsningen sparer også tid og kostnader ved postgang og mindre kopiering. ­­Meglerne oppfordres til å gi melding om endring av e-postadresser da det er e-postadressen som benyttes som brukernavn ved innlogging på Klageportalen. Ved senere innlogging gjøres dette via våre hjemmesider www.eiendomsmeglingsnemnda.no og fanen «Klageportalen». •

Av mottatte saker i 2013 har sakstypene ­hovedsakelig vært fordelt slik: • Misnøye med saksbehandlingen, herunder annonsering og håndtering av kjøper-/selgerforhold: 29. Av disse ble 12 klagere gitt medhold og 14 fikk ikke medhold. 2 saker ble avvist av Nemnda. • Feilaktige/manglede opplysninger: 29 saker. Av saker som er behandlet i 2013 fikk 19 medhold og 10 ikke medhold. • Budgivning: 11 saker, hvorav 4 fikk medhold og 4 ikke medhold. De resterende sakene vedrørende budgivning (3) er avvist av Nemnda.

Elektronisk saksbehandling

Husk Å MELdE dEg pÅ tiL NEFs LaNdsMøtE Og vÅRkONFERaNsE 7. - 9. Mai 2014 ÅLEsuNd I tillegg til et godt faglig program og landsmøte, gir vi deg muligheten til å oppleve Ålesund med spennende omgivelser, Get2gether – Byvandring – Havrafting – Helikopter – Dixie toner – Bankett ledet av Ørjan Liavåg Program og påmelding via www.nef.no – Ditt engasjement er viktig for å skape det beste i meglerhverdagen!

16 Eiendomsmegleren 02-2014

Foto: Richard Andre Breivik

Av Liv Østgård Fagerland, Sekretariatsansvarlig RfE, Eiendomsmegler MNEF

Saker

kraftig dom og 6 saker ble avvist i nemndsmøter. Dette ga en medholdsprosent i forhold til antall ferdig behandlede saker på 50,5 % mot 33,8 % i 2012.


«De beste av de beste» samlet i Oslo Av Svein Strømnes

Den siste fredagen i januar var det tid for samling av lokalforeningslederne i NEF i Parkveien. Agendaen for møtet var en gjennomgang av året som har gått og hvordan veien skal være videre for Norges Eiendomsmeglerforbund. Møtet var også viktig i forkant av årsmøtene i lokalforeningene og det kommende NEF-landsmøtet i Ålesund 7.-9. mai. Antallet delegater hver lokalforening skal stille med på landsmøtet i den vakre jugendbyen står i forhold til hvor mange medlemmer det er i den enkelte lokalforening. Av spesielle saker som ble drøftet var blant annet politisk arbeid NEF driver med, gjennomføring av nye budregler, den nye bransjenormen og konkurransesituasjonen i markedet. Det ble også diskutert hvordan man kunne få opp engasjementet i lokalforeningene og dermed også sikre god deltagelse på NEFkursene som blir holdt rundt om i landet. Kursene i lokalforeningene blir omtalt som «limet» i NEF og er mye av styrken til

forbundet, og det er derfor viktig at det er et stort engasjement der ute. Det enkelte medlemmets deltagelse gjør NEF til en stor og troverdig aktør i boligmarkedet. Og det er nettopp denne troverdigheten som gjør at NEF får innpass og blir hørt på i de forskjellige fora.

De aller fleste lokalforeningslederne ­ eldte tilbake på møtet at de gjerne fortsetm ter i sine roller også i året som kommer, og til de som tropper av er det bare å si takk for innsatsen og velkommen igjen. •

Prosjektmeglingskurset 2014 Fra 15. – 17. januar i år var i underkant av 200 meglere og andre fra bransjen samlet på Holmen Fjordhotell for å lære om prosjektmegling. Det ble tre fullstappede dager med variert innhold og dyktige forelesere. Programmet var lagt opp kronologisk. Målet var at deltakerne skulle lære om prosjektmegling fra A til Å. Onsdag startet derfor Dag Henden Torsteinsen fra advokatfirmaet Grette, Anne Sofie Bjørkholt og Per Sverre Raknes, begge fra advokatfirmaet BA-HR, med forelesninger om blant annet oppdragsavtalen, forberedelse til salg, salgsoppgaven og avtaleinngåelsen. Torsdag var Tom Rune Lian fra advokatfirmaet Wiersholm først ut, med temaet «Etablering av sameie, stiftelse av borettslag». Deretter fulgte en forelesning om utvalgte temaer fra plan- og bygningsretten av Jon Erik Reite Bang fra Plan- og Bygningsetaten i Oslo. Etter lunsj var teamet «Endrings- og tilleggsarbeider etter bustadoppføringsloven § 9», holdt av Trygve Bergsåker. Dagen ble avsluttet av Bodil Næssvik, kjedesjef for utvikling og kompetanse i Privatmegl­ eren, som foreleste om utvalgte temaer fra bustadoppføringsloven. Fredag var viet til oppgjør, og først ut var Christina LyngtveitPetersson, daglig leder og fagansvarlig i Eiendomsmegler Dahl as.

Temaet var prosjektoppgjør, og hovedfokuset var på det praktiske i oppgjørssituasjonen. Deretter fulgte en forelesning om dokument­ avgift og utvalgte tinglysingsspørsmål, holdt av fagsjefen i NEF, Margrethe Røse Solli. Etter tilbakemeldingene fra kursdeltakerne å dømme var det et godt faglig program på kurset, mens tilbakemeldingene om kurs­ stedet ikke er like gode. NEF går alltid grundig gjennom questback-rapportene etter alle kurs vi arrangerer, og rapportene blir brukt aktivt for å forbedre kursene våre, både hva gjelder det faglige innholdet, kurssted osv. Vi er derfor takknemlig for all ris og ros dere gis oss gjennom disse spørreundersøkelsene! NEF benytter anledningen til å takke alle foredragsholderne for gode og velholdte foredrag! •

Eiendomsmegleren 02-2014

17


Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen

Navn? Børre Voll Arbeidssted: Fagdirektør hos Eiendomsmegler 1 MidtNorge AS ved hovedkontoret i Trondheim. Alder? 57. Metabolsk alder 42. Sivilstatus, barn? Enkemann. Kjæreste. 2 prinsesser på 22 og 26 p.t. i New York og Oslo. Sist leste bok? Beatles av Lars Saabye Christensen for 2. gang. Ser frem til filmatiseringen. Nå venter julegaven fra sjefen min: «Suksess» av Jack Welch. Århundrets leder i flg «Fortune». Favoritt TV-program? Fotball, der enten Rosenborg eller Chelsea vinner. Favoritt-musikk? Veldig mye! Eagles, CC Cowboys, James Taylor for eksempel. Alltid vært begiestret for Inger Lise Rypdal. Hadde 3 grammafonplater med henne uten å ha platespiller. Fine cover da. Hva gjør du for å koble av? Først og fremst hytta på Oppdal året rundt. Slår/spiller golf. Hva er din beste idrettsprestasjon? Kretsmester i fotball. Keeper som var god i kjeften og i feltet, men dessverre dårlig på streken. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Prøver å avstå fra søtsaker. Et glass prosecco passer alltid uansett. Hvor mange ganger har du flyttet? 5 ganger i voksen alder. Nå er jeg ikke flyttbar lengre. Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Cowboyene som var der, feil fokus og kortsiktighet er borte. I all hovedsak har jeg erfart fine representanter for bransjen. Når jeg har vært kunde selv, satt jeg og ventet. Ringer ikke megleren snart? Grei erfaring å ta med seg videre. Karrierevei fram til der du er i dag? Lærling hos Nylander sammen med Molde sin store sønn og «past NEF-president» Peder N. Raknes. Peder fikk jobben fordi han 18 Eiendomsmegleren 02-2014

Børre  Vold

var Norges beste støvsugerselger. Jeg fordi jeg minte sjefen om han selv da han var ung. Passerte 30 års ansettelse før jeg hoppet videre til ny tue. Hva er dine beste lederegenskaper? Tilgjengelig og tar avgjørelser. Kommer oss videre. Formidler betydningen av at det er opp til deg selv. Vi har systemet, men det er din egen aktivitet, sammen med kompe­tanse og adferd/omsorg, som avgjør om du lykkes. Sjefen min sier at jeg er en pragmatisk ­fagmann som skjønner at vi lever av salg. Grei attest det. Har du noen dårlige sider? Litt for ofte, litt for stressa og da fremstår jeg nok ikke som en «happy camper» hele tiden dessverre. Jobber med saken. Hvordan motiverer du dine ansatte? Tilrettlegge slik at det blir enkelt å lykkes og vanskelig å la være. Etterlevelse er viktig. Man må opp om morgenen, på med buksa og etterleve det som er bestemt og som skal til for å nå sine mål. Hver eneste dag. Etter 36 år i bransjen, kan jeg med en viss pondus hevde, at dersom man gjør ting riktig og lykkes i bransjen, får man en fantastisk ­spennende hverdag. Jeg har aldri gruet meg til å gå på jobb en eneste dag. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Holder meg til det jobbmessige: Å si nei til alle jobbtilbud frem til 2007 og si ja til EM1 i 2007. Flott arbeidsplass på alle måter. Så

fikk jeg være en del av fagutvalget i EM1 Norge AS. Det gir meg mye inspirasjon, utvikling og trygghet. Mål for Eiendomsmegler 1 Midt-Norge AS? Vi skal være Norges mest lønnsomme ­meglerforetak for kunder, ansatte og eiere. Det oppnår vi kun ved å ha de beste folka, som er «på», endringsvillige og jobber med kontinuerlig forbedring. Så er og skal vi fortsatt være en Great Place to Work. Da be­ holder vi de beste, og der det er fornøyde ansatte, er det godt å være kunde. Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? For mange nye meglere – i alle fall lokalt her - og hvordan vil det slå ut? Markedsføringskanaler? Til tross for stadig større krav til hva vi skal ha kontroll og ansvar for, vil vederlagsinntekter gå ned. Tror jeg. Hva er den største utfordringen til bransjen? Alle må ha forståelse for betydningen av å ha kjente beste praksis-rutiner og et vel­ fungerende internkontrollsystem. Så utrolig viktig. Vi har valgt å ha fagkontroll på alle saker. Ca. 6 - 7000 saker pr år. Ressurskrevende, men utvilsomt fornuftig over tid. Vi har ikke tapt en rettssak eller belastet ansvarsforsikringen vår på over 13 år. Mye god jobbing over tid av mange. Er ikke ­akkurat noen pølsebod vi driver heller. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmegl­ erens omdømme?


Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? På kort sikt blir det helt greit. 2014 blir året for sunn normalisering i vår region. Litt ned og litt opp. Noe selges fort og noe tar lengre tid. Er mer spent på lang sikt. Makro? Oljeproduksjon og pris? Uansett må vi være mindre opptatt av prisutvikling. De fleste kjøper for å bo. Over tid. Livskvalitet måles i mer enn boligprisutvikling. Det er mellomlegget som teller. Så må staten aktivt bidra til å få produsert nok nye boliger i alle varianter og fjerne noen av de mest rigide og fordyrende byggkravene. •

Jobben vår er meget krevende faglig sett. Det er det bare Forbrukerådet som ikke forstår. Antall klager på bransjen er på promillenivå. Mang en kunde vi har reddet fra små og store katastrofer, takket være vår omsorg og faglige dyktighet. Vi må ha fortsatt fokus på kompetanse og omsorg i tillegg til action. Meglerbransjen er utvilsomt den beste og mest troverdige salgskanalen. Anbefaler sterkt å ta tak i de ferske og svært unge fullmektigene. Legg opp et fast treningsprogram som omfatter både salg, fag og adferd. Vi kjører et Talentiade-program over 3 år for disse.

NEF FordElsprogram – sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

x_Fordelsporgram_183x123.indd 1

10.02.14 17:36

Eiendomsmegleren 02-2014

19


GULLMEGLEREN 2014 Da har tiden kommet for å lyse ut årets Gullmeglerkonkurranse! Konkurransen gjennomføres i år for tolvte gang. Årets kategorier er: • Beste boligprospekt (bruktbolig) • Beste boligannonse, herunder nettannonser (bruktbolig) • Bese prosjektprofilering (alt markedsføringsmateriell kan sendes inn) • Beste egenprofilering av foretak der tilknytningen til NEF fremkommer • Åpen klasse, herunder beste innovasjon

Gullmeglerkonkurransen er kun åpen for medlemmer av NEF og de må selv stå bak utformingen av det markedsføringsmateriell som sendes inn. Som vanlig skjer kåringen av Gullmeglere under banketten i forbindelse med NEFs landsmøte og vårkonferanse. I år skjer dette i Ålesund torsdag 8. mai. Alle nominerte i konkurransen mottar diplom og vinnerne i de ulike kategoriene mottar en massiv og flott plakett til å henge på veggen i foretakets kontorlokaler. Vi håper på en bred og god deltagelse i årets konkurranse og oppfordrer NEFs medlemmer til allerede nå å planlegge sin deltagelse i konkurransen. Frist for å sende inn bidrag til årets Gullmegler er 14. mars, men det betyr ikke at du skal vente så lenge. Tiden går fort og plutselig er det for sent. Husk at alle bidrag må ha vedlagt et eget utfylt påmeldingsskjema, se neste side.

Lykke til i konkurransen om å bli en av årets Gullmeglere i NEF!

20 Eiendomsmegleren 02-2014


PÅMELDINGSSKJEMA GULLMEGLEREN 2014 Jeg er medlem i NEF og ønsker å delta i konkurransen: Navn: _____________________________________________________________________________________ Foretak: ___________________________________________________________________________________ Adresse: __________________________________________________________________________________ Jeg ønsker å delta i konkurransen med vedlagte bidrag i følgende kategori (kryss av): ____ Beste boligprospekt (salgsoppgave bruktbolig) ____ Beste boligannonse, herunder nettannonser (bruktbolig) ____ Beste prosjektprofilering (alt profileringsmateriell for et prosjekt kan bedømmes) ____ Beste egenprofilering av eiendomsmeglingsforetak der tilknytningen til NEF fremkommer ____ Åpen klasse, herunder beste innovasjon

OBS! Dersom du sender inn flere bidrag, må du fylle ut ett skjema pr. bidrag Forutsetninger: • Kun medlemmer i NEF kan delta i konkurransen og det forutsettes at innsender selv har stått bak oppdraget og utformingen av markedsføringsmateriellet. • Alle bidrag til Gullmegleren 2014 må være i henhold til gjeldende lover og regler. • Bidrag i kategoriene «Beste boligprospekt», «Beste boligannonse» og «Beste prosjektprofilering» skal være relatert til reelle oppdrag som enten har vært ute i markedet det siste året eller som legges ut for salg nå. Bidrag i disse kategorier må sendes inn/leveres hos NEF, da også papir og trykkvalitet blir vurdert. All dokumentasjon som følger prospektene må vedlegges. • Alle bidrag i konkurransen må ledsages av et utfylt skjema hvor det forutsettes begrunnet hvorfor akkurat det bidraget bør vinne konkurransen – både med bakgrunn i utforming, faglig innhold og den effekt markedsføringen hadde. • Frist for innsendelse av bidrag til GULLMEGLEREN 2014 er: 14. mars 2014

Hvorfor mener du at dette bidraget bør vinne konkurransen? Utdyp gjerne på eget ark _______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________ Dersom du ikke har produsert bidraget selv, oppgi navn på de som har gjort det (samarbeidspartner, reklamebyrå eller andre): _______________________________________________________________________________________________________________ Bidrag til Gullmegler-konkurransen sendes: Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo – merket «Gullmegleren 2014» Eventuelle spørsmål knyttet til konkurransen rettes til: elisabet@nef.no

Eiendomsmegleren 02-2014

21


Radon

– nytt regelverk for utleieboliger

Radon er en radioaktiv gass som dannes naturlig i grunnen. Siden radon er en gass, kan den transporteres med jordluften i ­bakken. Gjennom utettheter mot grunnen kan jordluft og radon trenge inn hus og andre bygninger. Husholdningsvann fra borebrønn kan også være en kilde til radon i inneluft, ved at radon frigjøres til inneluften når vannet brukes.

Illustrasjoner: Monica Egeli/Statens strålevern

Av Bård Olsen, Statens strålevern

Fra 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig forholde seg til klare grenser for radon i inneluft. Da trådte strålevernforskriftens radonkrav for utleieboliger i kraft.

Økt risiko for lungekreft

Radon i inneluft øker risikoen for å få lungekreft senere i livet. Risikoen blir høyere jo høyere radonnivået er og jo lenger du oppholder deg ved et gitt nivå. Denne lineære risikosammenhengen er velkjent fra internasjonale studier, og det finnes ikke holdepunkter for å definere et absolutt trygt nedre nivå. Verdens helseorganisasjon (WHO) frem­ holder radon som den viktigste årsaken til lungekreft etter aktiv røyking. En sterk synergieffekt gjør at røykere og tidligere røykere har en betydelig høyere risikoøkning fra radon, enn de som aldri har røykt. Imidlertid kan også ikke-røykere utvikle lungekreft som ­følge av radoneksponering. Norge er blant de landene i verden med de største radonutfordringene. Geologiske forhold og et kaldt klima med oppvarming av husene og lite lufting, gjør at gjennomsnittlig radonkonsentrasjon i norske hjem er blant de høyeste i verden. Beregninger viser at ­radon medvirker til rundt 300 lungekreftdødsfall i Norge hvert år. Også andre helseeffekter fra radon er studert, men man kan ikke trekke sikre konklusjoner på annet enn sammenhengen med økt lungekreftrisiko. Grenseverdier for utleieboliger

I utgangspunktet utgjør enhver radoneksponering en liten risikoøkning. Målet er derfor å holde radonnivåene så lave som det er praktisk mulig å få til. I tillegg er det gitt grenser for radon i inneluft. For boliger hvor eier selv bor er grensene anbefalinger. 22 Eiendomsmegleren 02-2014

S­ trålevernet oppfordrer alle til å måle, men dette er opp til eier selv å gjøre i sitt hus. Derimot for utleieboliger, er grensene forskriftsfestet i strålevernforskriften. Det betyr at alle som leier ut boliger er ansvarlig for at radonnivået oppfyller grensene. Radongrensene er todelt. Det er satt en tiltaksgrense for radonnivået, i årsmiddelverdi, på 100 Bq/m3. Dette betyr at dersom man måler radonnivåer høyere enn 100 Bq/ m3 i utleieboligen, for eksempel 150, 400 eller 2000 Bq/m3, må utleier gjøre radon­ reduserende tiltak for at nivåene skal bli så lave som praktisk mulig. I tillegg er det satt en grenseverdi som radonnivået, i års­ middelverdi, skal være under. Denne grenseverdien er 200 Bq/m3. Etter at tiltak for å redusere radonnivået er gjennomført, skal nivået være under grenseverdien på 200 Bq/ m3, men nivået trenger ikke nødvendigvis å komme under 100 Bq/m3. Poenget med den lavere tiltaksgrensen er viktigheten av å ­redusere radonnivåene til så lavt det er ­praktisk mulig å få til.

Radonkravene i strålevernforskriften trådte i kraft 1. januar 2014. Kravene gjelder alle typer utleieboliger, både offentlige og private. Også utleie av en del av eget hus, for eksempel en sokkelleilighet, er omfattet. Det er utleiers ansvar å kunne dokumentere at radonnivåene i utleieboligen oppfyller grensene, både overfor leietaker og overfor tilsynsmyndigheter. Dette gjelder også utleie som startet før 2014. Strålevernet og kommunene har tilsynsansvar

Strålevernet er tilsynsmyndighet for etterlevelsen av de nye radonkravene i strålevernforskriften. I tillegg har også kommunene et ansvar for tilsyn med utleieboliger på grunnlag av folkehelseloven og den gener­elle forskriften om miljørettet helsevern. I sitt tilsynsarbeid vil kommunene måtte legge strålevernforskriftens radongrenser til grunn. Dette fremgår blant annet av et rundskriv fra Helsedirektoratet (IS-8/2013).


Foto: Statens strålevern

Måling av radon

En radonmåling skal foregå over en periode på minst to måneder innenfor vinterhalvåret, det vil si mellom midten av oktober og midten av april. Årsaken er at radonkonsentrasjonen i en bolig varierer mye fra dag til dag og fra uke til uke. I tillegg er radonnivået høyest og mest stabilt om vinteren. Måle­ resultatet omregnes til en årsmiddelverdi som er grunnlaget for sammenligning med radongrensene. Målinger over kortere tid enn to måneder, eller målinger om sommeren, kan aldri frikjenne en bolig for høye radonnivåer. Det er enkelt å måle radon, og boligeiere og utleiere kan fint gjøre dette selv. Den vanligste fremgangsmåten er å bruke sporfilm. Sporfilmer kan man bestille og få tilsendt i posten. Siden man bør måle i minst to oppholdsrom i boligen, trenger man minst to sporfilmer. Etter to måneder eller lenger er målingen ferdig, og sporfilmene retur­ neres for å analyseres. Etterpå får man en målerapport tilsendt. Målerapporten er ­dokumentasjon på de utførte målingene. Alternativt kan man også måle radon med et elektronisk måleapparat. Fremgangsmåten

er den samme. Man måler over minst to måneder om vinteren og i minst to oppholdsrom. Det er ikke alle måleapparater som gir dokumentasjon på målingen. For utleiere og andre som er avhengig av slik dokumentasjon, er dette viktig å undersøke før man går i gang. I boligblokker måles leiligheter med bakkekontakt og i leiligheter i etasjen over. I etasjer høyere enn dette er det vanligvis ikke nødvendig å måle radon. Unntaket er i terrasseblokker og lignende, hvor flere etasjer kan være i kontakt med bakken. Strålevernet har gitt ut en måleprosedyre for radon i boliger i 2013. Strålevernforskrift­ ens krav til utleieboliger er knyttet opp til prosedyren, og utleiere må forsikre seg om at denne følges når de måler radon i utleieboligen. For boligeiere generelt er det an­ befalt at man følger prosedyren.

logisk informasjon. Slike kart finnes i varierende grad for ulike deler av landet. En kartlegging eller et radonkart kan imidlertid bare brukes til å si noe om hvor utsatt et større område er. De kan aldri si noe om radonnivået i et enkelthus. Til det må det en måling til. Informasjon om radonnivået i en bolig er av interesse for en boligkjøper. Det samme gjelder dersom det er gjort radonreduserende tiltak. Slike tiltak krever oppfølging og ­vedlikehold for at de skal fungere optimalt. Det er ikke noe krav om å ha gjennomført en radonmåling før boligsalg. Imidlertid er det mange som har målt radon i boligen sin, og en del har også gjort tiltak for å få ned høye nivåer. Boligkjøpere bør få kjennskap til slike opplysninger. Avhendingslova har krav om selgers opplysningsplikt, og det finnes en dom fra Borgarting lagmannsrett i 2008 hvor et boligkjøp ble opphevet som følge av manglede opplysninger om radon fra boligselger. •

Opplysninger om radonnivå ved boligsalg

Mange kommuner har foretatt kartlegginger av radon. Strålevernet og Norges geologiske undersøkelse lager i samarbeid radonkart som er basert på radonkartlegginger og geo-

Se Statens stråleverns nettside www.nrpa.no/radon for mer informasjon om radon

Eiendomsmegleren 02-2014

23


Spennende, utfordrende

Av Svein Strømnes

og lærerikt et som i alle fall er sikkert er at det ikke er noen hvilepute å bekle jobben som leder for eiendomsmeglerne i Norge. Boligspørsmål har vært høyt oppe på agendaen i hele perioden og NEF-lederen har vært svært synlig i denne sammenhengen. - Det har vært spennende, utfordrende og lærerikt. Det er fantastisk morsomt å få representere eiendomsmeglerne og i enda større grad bli kjent med dyktigheten og fortreffeligheten ved bransjen. Samtidig lærer man å kjenne utfordringene som vi har i bransjen, sier Tormod Boldvik til Eiendomsmegleren på spørsmål om hvordan han har opplevd de to siste årene. Hva tenker du på når du sier utfordrende? - Det har vært saker som har kommet opp gjennom perioden som ikke har vært planlagt - det er lettere å ha kontroll på det som er planlagt. Noe av det vi har jobbet mest med er hvordan vi kan posisjonere NEF i forhold til at det er andre aktører som ønsker å ha en plass. Vi er ikke redd for flere aktører vi, men vi er opptatt av å ha en god posisjon selv. Et annet eksempel er prosesser knyttet til budgivning. Der skulle jeg ønske vi hadde tatt kontroll i forkant. En bransje som var mer åpen for endring ville kjørt prosessen i forkant av lovgiver, men når vi ikke klarte å komme med egne initiativ så fikk vi til dels dårlige ved 24 Eiendomsmegleren 02-2014

Det er snart to år siden Tormod Boldvik ble enstemmig valgt til styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund på landsmøtet i Kristiansand. Med kort tid igjen til landsmøte i Ålesund, er tiden inne for å gjøre opp status for hvordan det har vært - erfaringer på hva som gikk bra og det som gikk mindre bra.


tak dyttet over oss. Dette tok mye tid og oppmerksomhet i styreperioden. Har bransjen mye å lære av dette? - Jeg tror bransjen skal sørge for å være i posisjon til å initiere endringene selv. Når man ser at det oppstår negativ omtale og usikkerhet blant forbrukerne er dette bransjens problem. Usikkerhet blant forbrukerne vil skape uro hos myndighetene og deretter endringer i rammeverket. Vi har absolutt mye å lære i forhold til proaktiv løsning. Kontrollerte endringsprosesser er langt å foretrekke fremfor å

kjempe mot endringer som vi anser mindre gode. Hva er de viktigste sakene du har jobbet med i denne tiden? - Det tror jeg er budgivnings­ problematikken. Det er en sak som ikke stod på målplanen vår, men likevel ble det den ­største saken. Vi har også jobbet med saker som vi har hatt mer kontroll på selv, som blant annet omdømmeutvalget og det å ­reposisjonere oss i hvordan vi skal stå i forhold til forbrukerne. Hvordan føler du at du har lykkes med omdømmesaken?

- Det er vanskelig å forvalte omdømmet til en bransje som ikke alltid går i takt, men jeg synes at vi har kommet godt ut av mange saker. Jeg ser at det fortsatt er mye å gjøre hvis vi skal få en markert bevegelse i eiendomsmeglerens omdømme. Så det er mye igjen, men vi har lykkes i å etablere en god plattform og forståelse for hva som blir viktig framover. Er det saker som du ikke føler har gått så bra? - Jeg skulle ønske at vi hadde fått en mulighet til å dokumentere budrundene ved telefonopptak i stedet for at alt må være skriftlig. Spesielt fordi kravene til skriftlighet har vist seg å reise en del dilemmaer. Det er klart at når vi gikk ut så hardt i denne saken og fikk så lite gehør – kan vi si at vi ikke lyktes i det konkrete resultatet. Jeg tror likevel at vi har fått positive effekter av dette i form av at NEF har fremstått som en ansvarlig og ryddig aktør. Det har også vært saker knyttet til anonyme eks-meglere som har stått fram med negativt fokus på bransjen. Jeg skulle ønske at vi hadde en bedre plattform for å løse slike saker og dermed kommet bedre ut av dem. Det har vi nå! - I ettertid er det ting jeg skulle ønske var gjort annerledes i forhold til å være imøtekommende og vise større forståelse overfor andres utsagn selv om de var unyanserte og anonymiserte. Det etterlatte inntrykket var mer problematiserende enn styrkende for omdømmet. Kanskje er det ikke alle sider ved bransjen som bør forsvares. Er det et generelt problem for bransjen at man er litt for raske til å gå i forsvarsposisjon? - Jeg tror at man i bransjen veldig ofte er orientert mot seg selv og sine egne når man skal ut å kommentere saker, og det betyr at man griper fatt i de juridiske knaggene og konkluderer med at man er ansvarsfri. En bransje som skal bygge et sterkt omdømme må ha forståelse for at de vi

v­ irkelig skal ta vare på ikke er oss selv, men de vi er gitt i oppgave å ta vare på – nemlig forbrukerne. Vi skal ikke bare gjøre jobben vår ut i fra jussen. Omdømme bygges ikke i grenselandet mot hva som er lovlig, men innenfor hva som oppfattes anstendig. - Et bevisst valg

Et enkelt mediasøk på «Tormod Boldvik» avgrenset i perioden fra landsmøtet i Kristiansand for snart to år siden og fram til i dag, viser at han har blitt omtalt i over 1600 artikler fra aviser og nett­ steder. I tillegg kommer deltag­else i nyhetsinnslag på radio og TV, og Boldvik innrømmer at han har likt å være i rampelyset, men at det også det har vært positivt å gå ut av samarbeidet om boligprisstatistikken selv om effekten har vært noen færre presseoppslag. - Medienes oppmerksomhet er på mange måter morsom. Vi har sett at vi har vært mindre i media i slutten av perioden, men det var et resultat av vårt valg om og tone ned boligprispraten. Boligpriser er gjerne det mange medier ønsker å ta utgangspunkt i. Jeg må jo si at jeg liker å være i media. Jeg liker interaksjonen og synes det er spennende å se hva som kommer ut etter prat med journalister. Jeg har også likt veldig godt at vi har gjort noen bevisste valg på hvor mye vi skal være i media på ulike områder. Jeg tror ikke media er det viktigste. Det styrker kanskje bransjen og NEF-lederens ego å ha høy grad av synlighet, men det er virkningen av synligheten som er avgjørende. Og du mener fortsatt at det var riktig å gå ut av boligpris­ statistikken? - Ja, jeg mener at det er riktig i forhold til at vi skal være mindre tydelige på det å snakke om ­boligprisene som går opp og ned. Det er helt åpenbart at ulike grupper i befolkningen vil ta i mot de nyhetene på forskjellige måter og vi ønsker heller å ­posisjonere oss på saker hvor vi kan være bra for alle. Eiendomsmegleren 02-2014

25


NEF har politisk gjennomslag

En annen arena hvor NEF-­ lederen har vært svært aktiv i løpet av toårsperioden har vært i kontakten på det politiske plan. I en periode før valget i fjor var NEF i ukentlige møter med de forskjellige partiene på Stortinget og i kontakt med flere av departementene. Etter at det ble regjer­ ingsskifte har dette blitt fulgt opp med nye personer i nye posisjoner i departementene, sist i møte med en lydhør finansminister Siv Jensen. - Det politiske arbeidet er kjempespennende! Det å slippe inn til finansministeren såpass tidlig i en ny periode viser at NEF har politisk gjennomslag. Vi har en sterk posisjon i det politiske landskapet. Mye av det man ønsker å gjøre når man er ute i mediene er å påvirke beslutningstagerne, men det er en opplagt fare for å miste kontrollen på budskapet ettersom journalisten skal foredle/forverre det som er sagt. Når man slipper til inne hos politikerne er man midt i maktsentrum og kan snakke direkte med de som tar viktige avgjørelser for rammebetingelsene våre. Det er spennende prosesser og vi var ekstremt aktive i forkant av valget. Det har nok aldri vært så stor aktivitet fra NEF noen gang og vi møtte politikere fra de fleste partiene. Vi opplever også at vi får gehør og blir trodd på at vi er noe mer enn «boligpushere». Hvilken gjennomslagskraft har NEF i møte med politikere? - Den er sterk, men det er mange organisasjoner som driver med lobbyvirksomhet der ute og jeg tror nesten aldri at man kan bli god nok til å bygge posisjon og være på politikerne. Det avgjør­ ende er å ha tilstrekkelig med ressurser tilgjengelig, hele veien. Hvilke saker blir viktig å jobbe politisk med framover? - Vi skal fortsatt bidra til et ansvar for boligmarkedet og tilstrekkelig boligbygging. Gjennom dette ­bidrar vi til et marked som har 26 Eiendomsmegleren 02-2014

mindre svingninger. Vi har jobbet med politikerne for å få til endringer av tilbudssiden, slik at den kan tilpasse seg raskere. Vi ser at etterspørselssiden skifter veldig raskt mens tilpasningene av tilbudssiden er tilsvarende treg. Denne problemstillingen kommer vi til å fortsette å ta opp. Ellers handler det om hvilke ramme­ betingelser bransjen skal ha, både lettelser i lovverket, opprydding i lovverket og kanskje vi også skal godta noen skjerpelser i lovverket. Lovene må i alle fall være tydelige og ikke minst må det være harmoni mellom ulike lover. Det kan ikke være slik at vi skal pålegges et ansvar for å hente inn offent­lige opplysninger på en eiendom uten at vi samtidig har et regelverk som gjøre at noen har en forplikt­else til å gi oss det vi spør om. Kildene må også gjøres ansvarlig i forhold til korrektheten av de opplysning­ ene vi får. På kort og lang sikt

En del av jobben som leder av styret i Norges Eiendomsmeglerforbund er å se bransjen i et større perspektiv og også se inn i «spåkulen» og ut i fra dette trekke de lengre linjene om hvordan bransjen skal utvikle seg framover. - NEF skal dele fokuset sitt i det lange og korte perspektivet. I det lange perspektivet blir jobben vår å sikre eiendomsmeglerens plass i verdikjeden. Profesjonen må sikres en plass, vi skal opprett­ holde kompetansekravet, vi skal sørge for at eiendomsmegleren er en viktig aktør i boligomsetningen. Dette er ikke noen selvfølge selv om mange tar det for gitt. Vi må ta vare på profesjonsbeskyttelsen vi har gjennom å vise at den fungerer etter hensikten. - I det korte løpet blir fokuset at vi skal jobbe for en harmonisering av ulikt lovverk. Det bør ikke være sånn at eiendomsmeglingsloven pålegger en hel masse reguleringer som man går fri fra hvis man ikke bruker eiendomsmegler. For det er de som ikke bruker eiendomsmegler som bedriver risikosport.

Hva kan det fokuseres mindre på? - Jeg tror stadig at man kan f­okusere mindre på boligpris. Vi har gjort våre vedtak i forhold til boligprisstatistikken, men fortsatt er det jo boligpriser journalistene oftest vil lage saker om. Det forekommer en del uheldig medvirkning til ganske så forutsigbar boligprisprat. Jeg tror at alt som kan kobles opp i mot eiendomsmeglerens egeninteresse i å prate markedet i en retning, vil være negativt for bransjens omdømme. Viktig å være med på dugnaden

Hva de enkelte medlemmene legger i det å være knyttet til bransjens profesjonsorgan varierer sikkert en del, men Tormod Boldvik mener at det er viktig at så mange som mulig er med på å samle bransjen. - Jeg tror vi må se det som en dugnad. Det er ikke alltid man ser at saker er viktig i et kort perspektiv, eller ut i fra egen­ interesse. Likevel kan de være av stor betydning for profesjonen i et lengre perspektiv. Det at NEF er en sterk organisasjon som tar vare på eiendomsmeglernes posisjon er åpenbart viktig og det er ikke noen selvfølge at eiendomsmeglingslovverket består i nåværende form. Vi kan miste kompetansebeskyttelsen om vi ikke forvalter ansvaret vi er gitt. Alle eiendomsmeglere må forstå at den utdannelsen de har er verdifull, og at det er viktig at den kompetansebeskyttelsen består. Da er det sentralt at noen jobber utover fokus på konkurranse og markedsandeler. Profesjonen styrkes ikke av seg selv – det må være noen som tar ansvaret for lange perspektiver. Det må være noen som sitter litt utenfor den daglige konkurransen som ikke er drevet av kommersielle vurderinger, men klarer å se de mer strukturelle tingene. NEF gjør, og vil fortsatt gjøre, en kanoninnsats for alle eiendomsmegl­ ere. Det gir muligheter til å

s­ pekulere i å få fordeler av NEFs arbeid uten å være medlem. Mer kollegialt vil det være å bidra! Dugnaden handler om at alle eiendomsmeglere bør stå bak det arbeidet som gjøres for alle eiendomsmegleres posisjon. Hvordan skal NEF få opp engasjementet til medlemmene? - Eiendomsmeglere er i det daglige ekstremt engasjerte, positive og oppegående mennesker som sloss for å få det neste oppdraget. Det gjør nok at veldig mange kjenner på en begrenset kapasitet og/eller lyst til å yte enda mer på organisasjonssiden. Hovedsakelig er det viktigste at alle er med som medlemmer. Da bidrar de til dugnaden. Så skal vi sørge for at det er noen som er med og gjør jobben på vegne av eiendomsmegleren. Selvsagt er det sånn at vi som skal gjøre den jobben også trenger «input». Vi trenger å vite at vi er i harmoni med medlemmene våre. Derfor er engasjement fra medlemmene viktig, slik at vi får opp gode saker. Vi ønsker nyanserte meninger opp på bordet og et fortsatt sterkt ­lokaldemokrati. Det er for de fleste ikke noe som forutsetter ­vesentlig innsats i hverdagen, mer et behov for at flere klarer å løfte blikket litt. Finne lysten til å være med på å løse noen av de utfordr­ ing­ene som ligger der. Slik at både egen og andre eiendomsmegleres posisjon styrkes. Hvordan har du opplevd det å være tillitsvalgt i NEF? - Jeg har opplevd det som en veldig spennende situasjon helt fra jeg gikk inn i NEF-styret i 2008 og frem til nå. For meg er det meningsfylt å være engasjert. Det er en styrke å kunne sette meg ned innimellom oppdragskonkurransen og salgene, for å jobbe med utfordringene som er i bransjen. Der er ikke sikkert at alle er skrudd sammen på sammen måte – noen vil sikkert si at jeg er nerd­ ete, men jeg tror at alle har noe å bidra med og følelsen man får når man bidrar med det man har er veldig god, avslutter Tormod Boldvik. •


.no g n i ivn g d u ggb

try

este enkl n e d re t sik s e og m by på en å dag! måt i bolig

GI BUD MED BANKID

IDENTIFISER MED BANKID

REGISTRERING AV BUD

ELEKTRONISK SIGNERING

BUDRUNDEN

På eiendommens annonse vises det en “Gi bud”-knapp for elektronisk budgivning.

Innlogging fungerer på samme måte som i din nettbank. Du kan også bruke BankID App (iOS/ Android) eller BankID på mobil.

Nettsiden hjelper deg med korrekt utfylling av budmeldingen.

BankID lar deg signere budmeldingen elektronisk. Budmeldingen overføres til eiendomsmegleren.

Etter signering vil du motta en SMS-kvittering. Gi budforhøyelser med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen.

NYTT BUDREGLEMENT Fra 01.01.14 gjelder nye regler for budgivning. Benytt “Gi bud”-knappen på eiendommens annonse for å registrere ditt bud elektronisk. «Gi bud»-knappen åpner nettsiden TryggBudgivning.no som er integrert i meglersystemet. Alle bud / budforhøyelser og forbehold overføres automatisk inn i budjournalen på den respektive eiendommen. Du logger deg inn på TryggBudgivning.no ved å bruke BankID. Det er derfor viktig å huske å ta med deg din BankID-brikke på budgivningsdagen. Du kan gi bud fra datamaskin, nettbrett eller smarttelefon.

Når du benytter deg av TryggBudgivning.no trenger du ikke å ta bilde av legitimasjon eller sende inn budskjema til megler. Etter at bud er registrert med BankID får du en kvittering pr. SMS om at budet er mottatt. Du registrerer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen som du allerede har mottatt. Budforhøyelser registreres også automatisk inn i meglersystemet.

LØSNINGEN ER EN DEL AV MEGLERSYSTEMET WEBMEGLER OG LEVERES OG DRIFTES AV WEBSYSTEMER AS

Lykke til

!


faglig påfyll

Bruker du en standard kjøpekontrakt ukritisk? Av Advokat Per Sverre Raknes, Advokatfirmaet BA-HR DA

1. Innledning

Det er vanskelig å tenke seg en hverdag uten standardkontrakter, og bruken av slike kontrakter sikrer et godt utgangspunkt for effektivt meglerarbeid av god kvalitet. Noen meglerforetak har egne standardkontrakter, andre bruker standardene som er tilgjengelige via Norges Eiendomsmeglerforbund. Men ingen eiendomshandel er lik, og en standardkontrakt er bare et utgangspunkt for partenes handel. Hvis den enkelte megler glemmer å vurdere behovet for skreddersøm, er det risiko for at den skriftlige kjøpe­ kontrakten ikke gjenspeiler partenes enighet (i henhold til bud og aksept). Behovet for «skreddersøm» av kontrakter gjelder både ved megling av boliger og ved næringsmegling. 2. Boligmegling

Ved boligmegling er det begrenset adgang til å fravike avhendingsloven, og de helt store tilpasninger i kontrakten er det normalt ikke behov for (i motsetning til ved næringsmegling, se punkt 3 nedenfor). Imidlertid er heller ikke all bolighandel lik, og avhengig av eiendommens karakter eller innholdet i bud og aksept kan det være behov for å tilpasse kontrakten. Eksempel 1

En eiendomsmegler kom i kontakt med en interessent allerede før eiendommen var lagt ut i markedet. Dette var også før prospektet var laget. Bud og aksept var helt kort, og uten referanser til hvilken kontrakt som skulle gjelde. I etterkant av at bindende avtale var inngått, men før kontrakt ble skrevet, ble part­ ene uenige om flere forhold; herunder mente kjøper at eiendommen hadde flere mangler. Et spørsmål som ble reist i den forbindelse var om eiendommen var solgt «som den er». Normalt ville dette fulgt av prospektet, men her var prospektet ikke utarbeidet. Dette ble heller ikke tatt opp i forbindelse med 28 Eiendomsmegleren 02-2014

bud og aksept. Det forelå derfor ingen referanser til at eiendommen var «som den er», og kjøper nektet å skrive under på meglers standardkontrakt. Kjøper viste til at verken selger eller megler hadde tatt forbehold om «as-is»-salg i forbindelse med avtaleinngåelsen, og kjøper rettet kritikk mot megler for å legge frem et avtaleutkast som ikke stemte overens med partenes avtale. Kjøper hevdet at eiendommen var solgt etter avhend­ingslovens hovedregel og at det senket terskelen for hva som kunne anses som en mangel. Saken ble forlikt før det ble rettssak. Det er en diskusjon i seg selv hvor stor forskjell det vil være i en mangelsvurdering etter avhendingslovens hovedregel og ved «as-is» -salg, men vi skal ikke gå nærmere inn på den diskusjonen her. Poenget i denne sammenheng er at megler burde sett behovet for en slik klargjøring før bindende avtale ble inngått. Eksempel 2

Et annet eksempel på at standardkontrakten ikke nødvendigvis passer er ved håndter­ ingen av heftelser/forbehold ved salget. En eiendom som ble solgt hadde en eldre pengeheftelse som var tinglyst på eiendommen. Heftelsen gjaldt en leieavtale til et naust og rettighetshaver var en slektning av selger. Eiendomsmegleren hadde undersøkt grunnboken og spurt selger om den tinglyste retten. Selger informerte megler om at den rettigheten måtte følge salget, i alle fall inntil det var avklart med slektningen om de ville kreve å beholde leieavtalen, selv om eiendommen ikke lenger skulle være i familiens eie. Eiendomsmegler opplyste kort i prospektet at situasjonen rundt naustet skulle undersøkes nærmere. Problemstillingen ble ikke tatt opp igjen i forbindelse med bud og aksept. Man kan nok diskutere om ikke prospektet burde vært tydeligere på om heft­ elsen fulgte med eller ikke. Men hovedår­

saken til problemene oppsto når megler benyttet sin standardkontrakt uten endringer. Standardkontrakten som partene signerte tilsa nemlig at alle pengeheftelser skulle slettes. Etter signering av kjøpekontrakten ringte selger til megler og fortalte at slektningen ønsket å beholde leieavtalen til naustet. Det falt ikke i god jord hos kjøper, som sa at han ville forholde seg til kjøpekontraktens ordlyd. Kjøper hadde, på grunn av kontraktens ordlyd, lagt til grunn at naustretten var frafalt. Dette fordi den forbeholdne beskrivelsen i prospektet ikke var videreført i kjøpe­ kontrakten. Kjøper viste til at det var ­kjøpekontrakten som måtte anses som en nedtegnelse av partenes avtale i bud og ­aksept, og kjøpekontraktens ordlyd var klar på at heftelsen skulle slettes. Megler anførte at kjøpekontrakten måtte leses i lys av prospektet, men litt av utfordr­ ingen var at beskrivelsen i prospektet kun sa at dette var noe som skulle undersøkes nærmere.


BA-HR

For kontakt: www.bahr.no

BA-HRs fast eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsakt­ører. Bistanden omfatter både transaksjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har ­funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfatt­ende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de stand­ardavtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdrags­avtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no

Megler var ikke særlig høy i hatten når han måtte ringe kunden sin og forklare at det hadde oppstått en uenighet om retten til naustet, dette til tross for at kunden ­hadde gitt klar beskjed om at denne skulle følge salget inntil det eventuelt var avklart noe annet. Årsaken til forviklingene var nok delvis uheldig ordvalg i prospektet, men vel så ­viktig var det at megler glemte å vurdere konkret om standardkontrakten faktisk ­beskrev innholdet i partenes avtale. 3. Næringsmegling

Avtaleverket for salg av næringseiendom i Norge er hovedsakelig basert på godt etablerte standardkontrakter. Kontraktene som hovedsakelig benyttes er de såkalte «meglerstandardene». Med meglerstandarder menes standardkontrakter utarbeidet av foreningene Huseiernes Landsforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom. For øyeblikket foreligger følgende standardkontrakter innen ­næringseiendom: Kjøpekontrakter:

• Meglerstandard nr. 6 09/11 – EIENDOM (eiendomssalg) • Meglerstandard nr. 6 09/11 – AS (salg av aksjeselskap/eiendomsselskap) • Meglerstandard nr. 6 09/11 – ANS (kjøp av andeler i ansvarlig selskap eller DA) • Meglerstandard nr. 6 09/11 – KS (kjøp av andeler i kommandittselskap og aksjer i komplementar) • Meglerstandard nr. 1 09/11 – IS (kjøp av andeler i indre selskap og aksjer i hovedmann) • Standard forwardkontrakt nr. 1 12/12 – kjøp av eiendomsselskap med bygg under oppføring (umiddelbar overtakelse) • Standard forwardkontrakt nr. 1 12/12 – kjøp av eiendomsselskap med bygg under oppføring (utsatt overtakelse (dvs. overtakelse når bygget er ferdig)

Leieavtaler:

kontrakten kun ment som et utgangspunkt for individuelle tilpasninger. Verdt å merke seg er det at både leieav­ talene og kjøpekontraktene er bygd opp som systematiske avvik fra bakgrunnsretten. Kontraktene regulerer ikke alle problems­ tillinger som kan oppstå mellom partene, men primært de problemstillinger hvor det er markedspraksis å fravike bakgrunnsretten. Bakgrunnsretten supplerer kontraktene. For en avtale som gjelder salg eller leie av næringseiendom, vil det være langt fra ­markedsmessig hvis bakgrunnsretten gjelder. Dyktige næringsmeglere har derfor som regel den aktuelle leieavtalen eller kjøpekontrakten i sin helhet som bilag i selve prospektet. Et minimum er en eksplisitt henvisning i bud/akseptbrev. Det bør ligge i ryggmargsfølelsen hos en megler at man alltid husker tilstrekkelig referanse til ­hvilken avtale som skal gjelde. Trekker man en parallell til eksempel 1 i punkt 2 ovenfor – hvor megler bidro til at det ble inngått bindende avtale uten til­ strekkelig referanse til avtalen som skulle gjelde – ser man at dette ville fått vesentlig større konsekvenser hvis det var snakk om salg av en næringseiendom. Ved salg av nær­ ingseiendom ville ikke bakgrunnsretten «reddet» megleren fra at feilen fikk de helt store konsekvenser. Markedspraksis for salg av næringseiendom har for eksempel en vesentlig strammere mangelsregulering enn det avhendingsloven legger opp til. Hvis megler bidrar til at bindende avtale inngås basert på bakgrunnsretten (og dette ikke er avklart med kunden), har megler ikke gjort jobben sin. En oppsummering er at standardkontrakt­ ene er et uvurderlig hjelpemiddel, så lenge de brukes korrekt. Viktige momenter i så måte er alltid å vurdere behovet for tilpasninger (standarden er et utgangspunkt) samt ikke minst å sikre tilstrekkelige referanser til avtaleverket som skal gjelde mellom ­partene (før bindende avtale inngås). •

• Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/«som de er» lokaler) • Standard leieavtale for næringslokaler (nye/rehabiliterte lokaler) • Standard leieavtale for næringsbygg (brukte/«som de er» bygg) • Standard leieavtale for næringsbygg (nye/rehabiliterte bygg) • Standard «bare house» leieavtale for næringsbygg (brukt/«som det er» bygg - økt ansvar for leietaker for vedlikehold/ utskiftning, eiendomsskatt og forsikring) • Utvidet standard leieavtale for næringsbygg (nytt/rehabilitert bygg - en utvidet versjon av standarden for nytt bygg, særregulering for dagbøter og endringsordrer i byggeprosessen) I NEFs medlemsblad Eiendomsmegleren nr. 6 2013 skrev undertegnede og en kollega en «brukerveiledning» for de enkelte ­kontraktene. Vi viser til den for mer utfyllende informasjon om valg av kontrakt. 4. Noen avsluttende råd til bruk av næringskontraktene

Innledningsvis diskuterte vi forholdet til bakgrunnsretten for boligkontraktene, det vil si kontraktene som gjelder i forbrukerforhold. Vi konkluderte der med at bakgrunnsrettens ufravikelighet gjør at det sjelden er behov for veldig store endringer i standardkontraktene ved forbrukerkjøp. Dette gjelder ikke for profesjonelle parter: her er det vesentlig større avtalefrihet. Forholdet mellom bud/aksept, bakgrunnsretten og innholdet i kjøpekontrakten blir derfor ennå viktigere. Ved salg/leie av nær­ ingseiendom er det også vanlig med større kontraktsforhandlinger og betydelig mer «skreddersøm» av kontraktene. Avtalefri­ heten stiller med andre ord ennå strengere krav til at megleren tenker kritisk og vurderer om standardkontrakten gjenspeiler ­partenes faktiske avtale. Her er standard­

Eiendomsmegleren 02-2014

29


1.

Innledning

Hvitvaskingsloven,

Av Gunnar Holm Ringen og Stig Rune Johnsen, PwC Gransking

I en artikkel i Eiendomsmegleren (nummer 11 for 2012), skrev vi en om hvitvasking plikten til å undersøke mistenkelige transaksjoner eiendomsmeglere, med fokus på hvordan en kunne gjennomføre risikobasert kunde oppfølgingsartikkelen skal i første rekke ha en praktisk tilnærming til når man kan s mistenkelig transaksjon som må undersøkes nærmere og eventuelt rapporteres til Ø 1. Innledning

• Kundeklassifisering på bakgrunn av risikogruppen meglere leverte seks rapporter. Er I en artikkel i Eiendomsmegleren (nummer analysen (forenklet, normal og høy risiko dette få? For å kunne gi en indikasjon på 11 for 2012), skrev vi om hvitvaskings­– med tilhørende forsterket kundekontroll dette, kan det være interessant å se på hvilke loven for eiendomsmeglere, med fokus på – kap. II). trusselvurderinger som blir gjort av risikoen 2. en kunne Systematisk plassering • Forsterket kundekontroll (§ 15). hvordan gjennomføre risikobasert for hvitvasking innen fast eiendom. kundekontroll. Denne oppfølgingsartikkelen • Utvikling av såkalte røde flagg-indikatorer, skal i første rekke ha en praktisk tilnærming – altså mistenkelige transaksjoner. 3.2 Risikovurdering med fast eiendom til når kannærmere si at det foreligger en misIfølge trusselvurderingen fra ØKOKRIM2 Før viman går inn på eiendomsmeglernes undersøkelsesog rapporteringsplik tenkelig transaksjon som må undersøkes Det er dette siste temaet vi i denne artikkelen sender rapporteringspliktige flest meldinger transaksjoner, det grunn til kortinnåpå.repetere hvitvaskingslovens systematikk. nærmere og eventuelterrapporteres til går dypere om mistenkelige transaksjoner innen bygg­ØKOKRIM. og anleggsvirksomhet, oppføring av bygnin3. Undersøkelsesger samt omsetning og drift av fast eiendom. og rapporteringsplikten 2. Systematisk plassering Dette indikerer i alle at aktører som er Hvitvaskingsloven oppstiller3.1flere krav knyttet til kundekontroll ogfallløpende oppfølg inne i fast eiendom, eks. banker, mener at Rapporteringsstatistikk Før vi går nærmere inn på eiendomsmeglernes undersøkelses-kravene og rapporteringsplikt av mis- måten: Antall meldinger om mistenkelige transakdet foregår en del hvitvasking innen fast oppstille på denne tenkelige transaksjoner, er det grunn til kort å sjoner har gått noe ned de siste fem årene. eiendom. repetere hvitvaskingslovens systematikk. I 2012 kom det inn 4 069 meldinger1. De Høsten 2013 offentliggjorde man i Sverige Hvitvaskingsloven oppstiller flere krav fleste meldinger kom fra bankene, 2 903, en risikoanalyse som trekker i samme knyttet til kundekontroll og løpende opp­ mens virksomhet for betalingsformidling ­retning3 . I denne rapporten, utarbeidet av følging av kunder. Vi har valgt å oppstille innleverte 882 meldinger. Lenger ned på en rekke offentlige og private aktører, fremkravene på denne måten: listen finner man blant annet revisorer med heves: • Fastighetsbranschen... är områden som kan 54 og advokater med 12. Gruppen «Meglere» I den forrige leverte 17 meldinger. Fra ØKOKRIM har vi behöva studeras närmare eftersom potentiellt fått opplyst at 14 av disse stammet fra eienartikkelen beskrev vi nærmere: storskalig penningtvätt kan förekomma där. • Overordnet risikoanalyse i henhold til domsmeglere. Dette var en økning i antall • Enligt FATF är fastighetstransaktioner genom­kravene i § 5. meldinger sammenlignet med 2011, hvor förda av organiserad brottslighet en av de

Kundekontroll og løpende oppfølging

Kundekontroll og løpende oppfølging

Risikobasert tilnærming §5

30 Eiendomsmegleren 02-2014 PwC

Kunde

Forenklet kundekontroll § 13 Registrere opplysninger §8

Kundekontroll §§ 6 & 7

Etablere kundeforhold /utføre transaksjon

Eventuell forstekende kontrolltiltak §15

Løpende oppfølging § 14

Avvisning av kunde § 10

Rapportering til ØKOKRIM § 18


mest beprövada och frekvent använda metoderna inom penningtvätt. Unger et al pekar också på fastighetssektorn som ett av tre områden som kan absorbera mycket stora penningtvättsinvesteringar. • I hotbildsanalysen diskuteras skäl till varför den svenska fastighetsmarknaden skulle kunna dra till sig storskaliga penningtvättsaktiviteter. Till denna bild kan läggas att antalet penningtvättsrapporter som härrör från fastighetsmäklare är ytterst begränsat. Det fremgår altså av den svenske rapporten at man også i Sverige, og for så vidt også i EU generelt, anser at transaksjoner i til­ knytning til fast eiendom absorberer mye hvitvasking av penger. Samtidig ser vi både av denne rapporten og i statistikk fra Norge at antallet meldinger om mistenkelige transaksjoner fra meglere er få. Hvorfor er det slik? 3.3 Viktigheten av meglers rolle i antihvitvaskarbeidet

Vi erfarer at enkelte meglere gir uttrykk for at de mener det er unødvendig å varsle til ØKOKRIM fordi de regner med at bankene som er involvert i transaksjonen melder. Som enkelte har sagt; «betaling går mellom to norske banker», så hva har jeg å tilføre? Dette kan være en forståelig reaksjon, men samtidig er det viktig å understreke at alle rapporteringspliktige har en selvstendig plikt til å undersøke og rapportere mistenkelige transaksjoner. En melding om mistenkelig transaksjoner utgjør viktig etterretningsinformasjon, hvor nettopp den informasjonen en megler kan tilføre gjennom en melding kan være den avgjørende brikken for å se et større bilde. Det er derfor viktig at alle vi som er rapporteringspliktige utøver dette ansvaret. Hva er så plikten? 3.4 Undersøkelses- og rapporteringspliktens innhold

De to bestemmelsene i hvitvaskingsloven som regulerer plikten til å undersøke og eventuelt melde mistenkelige transaksjoner, er §§ 17 og 18. Det sentrale i disse to bestemmelsene lyder slik: «Dersom rapporteringspliktige har ­mistanke om at en transaksjon har tilknytning til utbytte av en straffbar handling eller forhold som rammes av straffeloven §§ 147 a , 147 b eller 147 c , skal det foretas nærm­ ere undersøkelser for å få bekreftet eller avkreftet mistanken. Rapporteringspliktige skal skriftlig eller elektronisk registrere resultatene av undersøkelsene.»…

BAKGRUNN OG RELEVANT ERFARING

For kontakt: www.pwc.no

Gunnar er utdannet jurist, er advokat siden 2001, og har master i regnskap og revisjon (MRR, tidligere HRS). Gunnar har ca. 15 års erfaring i ledelse av etterforskning av økonomisk kriminalitet fra henholdsvis ØKOKRIM og økonomienhet i politidistrikt og har også vært dommerfullmektig/kst. sorenskriver. Gunnar har vært fem år i PwCs og har opparbeidet seg betydelig erfaring fra ulike granskingsprosjekter, herunder gransking av misligheter og internrevisjonsoppdrag. Gunnar har ansvaret for PwCs antihvitvask og antikorrupsjonstjenester, og har lang erfaring i å bidra både forebyggende og når uønskede hendelser har inn­ truffet. Gunnar er også hvitvaskingsansvarlig for PwCs virksomhet i Norge.

Stig Rune er utdannet politi og har Master i Rettsvitenskap fra universitetet i Oslo med spesialisering i foretaksstraff. Han er dessuten utdannet som intervju­ instruktør i politiet. Stig Rune har 11 års erfaring som spesialetterforsker i ØKOKRIM med ansvar for etterforsking av store komplekse korrupsjonssaker og omfattende regnskapsmanipulasjon. Han har deltatt som representant i FATF ved utarbeidelsen av nye anti-hvitvask-anbefalinger etter terrorangrepene mot New York 11.09. 01. Stig Rune har også ledet Politihøgskolens studium i bekjempelse av økonomisk kriminalitet. Stig Rune jobber som leder for større granskings­ prosjekter og utarbeider juridiske vurderinger av granskingsresultatet, herunder strafferettslige-, arbeidsrettslige- og kontraktsrettslige vurderinger.

«Dersom undersøkelser som nevnt i § 17 ikke avkrefter mistanken, skal den rapporteringspliktige av eget tiltak oversende opplysninger til Økokrim om den aktuelle transaksjonen og om de forhold som har medført mistanke. Den rapporteringspliktige skal på forespørsel gi Økokrim alle nødvendige opplysninger om transaksjonen og mistanken.» Det som utløser rapporteringsplikten er altså en «mistanke» om at en «transaksjon har tilknytning til utbytte av en straffbar handling». I forarbeidene har det blitt uttalt at selv en «diffus» mistanke vil være tilstrekkelig4 . Det ligger i dette at det er snakk om en lav terskel, men hvor løse antakelser ikke er tilstrekkelig. Det må foreligge noen ­objektive holdepunkter for at det kan forekomme hvitvasking. Det kreves videre at det må foreligge en transaksjon som har tilknytning til utbytte av en straffbar handling. Enhver straffbar handling omfattes, det kreves eksempelvis ikke noe bestemt strafferamme eller lignende. At det må foreligge en transaksjon, er som oftest ingen begrensning da transaksjons­ begrepet skal forstås vidt. Åpning av bankkonto eller etablering av et selskap er ­eksempelvis tilstrekkelig til å oppfylle vilkåret. I den grad det er tale om å anse transaksjonsbegrepet som skranke for undersøkelses- og rapporteringsplikten, handler det nok i ­første rekke om generell rådgivning, f.eks. om eiendomsmarkedet. Dersom man i den

forbind­else får mistanke om at rådene skal brukes til hvitvasking, kan det likevel tenkes å være tilstrekkelig til at undersøkelses- og rapporteringsplikten inntrer5. Hvilke situasjoner kan det så tenkes at man som eiendoms­megler kommer borti, og som kan utgjøre slik mistanke som loven krever? 3.5 E  ksempler på mulige mistenkelige transaksjoner innen eiendomsmegling

Hvitvaskingsforskriften § 12 nevner eks­empler på transaksjoner eller kjennetegn ved transaksjoner som kan gi grunnlag for å ­karakterisere dem som mistenkelige og ut­løse undersøk­ elsesplikt. Dette er at transak­sjonen: • synes å mangle et legitimt formål. • er usedvanlig stor eller kompleks. • er uvanlig i forhold til kundens kjente ­forretningsmessige eller personlige transaksjoner. • foretas til eller fra en kunde i et land eller område som ikke har tilfredsstillende tiltak mot handlinger som beskrevet i straffe­ loven § 317 og § 147b eller på annen måte har en uvanlig karakter. Det er et praktisk behov å kunne gå mer spesifikt til verks enn dette. I den forbindelse, og i lys av de trusselvurderingene som er beskrevet ovenfor, er det viktig som megler å huske på sondringen mellom:

Eiendomsmegleren 02-2014

31


• Å være en aktør som blir misbrukt i en hvitvaskingstransaksjon og • Å være en aktør som kan møte ansvar for ikke å ha rapportert eller andre brudd på hvitvaskingsregelverket. Omdømmemessig og etisk kan det selvsagt være viktig ikke å bli misbrukt. Rettslig sett kan terskelen være høyere for å møte ansvar for manglende rapportering. Likevel er det grunn til å påpeke at det her, som ellers, nok kan være et strengt profesjonsansvar og at grov uaktsom overtredelse av hvitvaskingsloven kan møtes med ansvar, jf. lovens § 28. For erstatningsansvar er det tilstrekkelig med uaktsomhet, noe vi blant annet har sett eksempel på i saker reist av banker mot megler etter tap på grunn av uriktig høy verdi i kjøpekontrakter6. Det er etter vår erfaring naturlig å skille mellom mistanke som gjelder selgersiden, mistanke som gjelder kjøpersiden eller trekk ved transaksjonen som kan gjelde begge parter. Selgersiden

Eksempler på situasjoner og kjennetegn ved selger, som kan utløse undersøkelsesplikt, kan være: • Tegn på at kjøp og/eller oppgradering/op�pussing har skjedd gjennom bruk av utbytte fra straffbar handling og/eller at hvitvasking skjer gjennom videresalg. Kjennskap til selger, økonomi, arbeid osv kan være relevante momenter å trekke inn i denne mistankevurderingen. • Kort tid mellom erverv og videresalg uten forretningsmessig/saklig begrunnelse kan være tilleggsmoment i denne vurderingen. • Et annet eller kombinerende moment, kan være at prisendring/taksten på objektet er vanskelig å forklare/dokumentere, eksempelvis at det foreligger ny verditakst når annen takst foreligger, og med en vesentlig annen konklusjon enn den første. • At selger som aksepterer tap også tidligere er meldt inn til ØKOKRIM som eksempel på atferd som kan skjule en mistenkelig transaksjon. • At fiktive leieforhold/ husleie, særlig innen næring, er satt høyere enn det som er reelt, dette for å dokumentere lovlig inntekt e­ ller en uriktig høy takst. • At selger ber om utsettelse på utbetaling av kjøpesummen. Kjøpersiden

Eksempler på røde flagg som særlig knytter seg til kjøpersiden, og som kan utløse undersøkelsesplikt, er: • Kontante transaksjoner. Selv i våre dager forekommer det at noen kommer med 32 Eiendomsmegleren 02-2014

k­ ontanter som typisk deloppgjør på eiendomstransaksjoner. Som alternativer til kontanter, kan være at kjøper setter større deler av oppgjør inn på meglers klientkonto, evt. bruker remisse eller bankgiro, og at dette i det konkrete tilfellet fremstår unaturlig • Annen uvanlig bruk av klientkonto, eksempelvis for høyt innbetalt forskudd. Hvit­ vasking kan da skje ved at tilbakebetalingen ser ut til å stamme fra lovlig kilde, en megler. Ikke minst har vi sett at dette skjer i forbind­ else med årsskiftet, hvor kjøpers formål (uttalt eller ikke), er å spare formuesskatt • Utstedelse av høy verdivurdering, lån, hvor nedbetaling skjer med utbytte fra straff­bare handlinger. Megler bør særlig være oppmerksom på om det fremstår å være misforhold mellom kjøperens økonomiske stilling og betalingsevne i den aktuelle transaksjon. Dette kan utløse undersøk­ elses og rapporteringsplikt • Oppgjør deles i unødig mange transaksjoner • Betaling overføres fra et land kjøper ikke har noen opplyst tilknytning til • Kjøper som gjennom kundekontrollen fremstår med, eller er kjent for, kriminell aktivitet. Dette kan utløse en særskilt plikt til å undersøke midlenes opprinnelse Begge sider

• Mistanke om bruk av stråmenn. Er det noe som tyder på at selger og/eller kjøper opptrer på vegne av noen uten at det fremstår slik formelt utad? Eksempler på dette kan være at den som opptrer som kjøper selv ikke synes å treffe beslutninger, men at det står noen bak som i realiteten styrer prosessen. • Det foreligger et unormalt transaksjonsmønster knyttet til oppdragets art eller det som er vanlig mellom partene, eksempelvis: • Selger er ikke (fullt ut) mottaker av opp­ gjøret. Her kan det være snakk om andre personer og/eller andre selskaper enn selger

• Kjøper skal ikke selv betale. Også her kan det være snakk om andre personer og/eller andre selskaper enn kjøper • En person og/eller et selskap betaler helt eller delvis gjennom et selskap/annet ­selskap enn kjøper • Partenes opptreden – er det grunn til å mistenke at det er en forskjell mellom ­formelt og reelt eierskap? • At betalende part ikke viser interesse for omkostninger • Det etterspørres andre tjenester enn normalt for oppdraget, eks. attestasjonstjenester Det er viktig å vurdere mistankespørsmålet konkret og dokumentere både de undersøk­ elser og de vurderinger som blir gjort. Sparr med andre kolleger, og ikke minst med hvitvaskingsansvarlig. 3.6 Hva gjør du ved mistanke?

Vi har ovenfor gitt noen eksempler på situasjoner og transaksjoner som kan utløse undersøkelsesplikt. Vi avslutter denne ­artikkelen med noen få innspill til hva disse undersøkelsene kan gå ut på: Det viktigste er å skaffe dokumentasjon som kan underbygge eller avkrefte mistanken, som ved å etterspørre dokumentasjon på hvordan oppussing er gjennomført. I en del tilfeller vil det være samsvar mellom de plikter og det ansvar man har som megler for øvrig, og det å sørge for oppfyllelse av kravene i hvitvaskingsloven. Selv om det er relevant å spørre kunden, er det viktig å minne om at kunder eller tredjepersoner ikke skal gjøres kjent med at det foretas undersøkelser, ei heller at det er sendt melding om mistenkelig transaksjon til ØKOKRIM eller at det er iverksatt etterforskning. Dersom undersøkelser ikke avkrefter mistanken, vil det typisk være den hvitvaskingsansvarlige som står for selve innsendingen av melding om mistenkelig transaksjon. Det skjer via eget skjema i Altinn. •

 KOKRIMs årsrapport for 2012 Ø ØKOKRIM Enheten for finansiell etterretning, årsrapport 2010. 3 Gemensam rapport, blant annet fra Ekobrottsmyndigheten og Finansinspektionen; Penningtvätt, En nationell riskbedömning, 30. august 2013. 4 Ot. prp. nr. 3 2008-2009 pkt. 5.2.3.2, s. 97. 5 Se nærmere om dette vilkåret i Rui, Jon Petter; Hvitvasking 2013, s. 334 flg. 6 Se Borgarting lagmannsretts dom 16. januar 2014. Eiendomsmegler mottok tre såkalte oppgjørsoppdrag fra selgerne av tre faste eiendommer. I alle tre kontraktene som mekler da utformet, var kjøpesummen angitt vesentlig høyere enn den reelle. At ikke hele kjøpesummen skulle betales gjennom megler, framgikk bare av tilleggsdokumenter. Eiendommenes verdi var vesentlig lavere enn kjøpesummene i kontraktene, og banken som gav lån til kjøper, led tap. Kravet om at megler og ansvarsforsikringsselskapet erstattet bankens tap, ble tatt til følge, idet megler hadde brutt god meglerskikk. Lagmannsretten la blant annet til grunn at megler plikter å tilstrebe å utforme kontrakten i samsvar med de vilkår partene reelt sett er blitt enige om, eventuelt frasi seg oppdraget, at megler i så måte ikke hadde utvist tilstrekkelig aktsomhet, og at en kjøpers långiver må anses erstatningsrettslig vernet mot slike brudd på god meglerskikk som skjedde ved omsetning av eiendommene. 1

2


Faktisk og rettslig rådighet i eierseksjonssameier Av partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, partner dr. juris Filip Truyen og advokatfullmektig Jørgen Aas Eide, advokatfirmaet Wikborg Rein

Hvilke rettigheter har man som seksjonseier i et eierseksjonssameie, og kan disse rettighetene endres? Som seksjonseier har man har stor frihet innenfor seksjonens fire vegger – såkalt ­faktisk rådighet. Man må imidlertid ta ­hensyn til øvrige seksjonseiere med hensyn til støy, fellesfunksjoner, med videre. Gjennom vedtektene kan det gis nærmere bestemmelser om bruken av sameiets næringsseksjoner, jf. eierseksjonsloven § 19 fjerde ledd. Sameiet kan på den måten regulere hva slags virksomhet som skal drives her. Videre har seksjonseieren som utgangspunkt fri rettslig rådighet over sin seksjon i den forstand at han innehar alle de rettigheter en eier av et formuesgode normalt har. ­Seksjonseieren kan eksempelvis selge, pantsette og leie ut til hvem han vil, og kan ting­ lyse rettigheter, herunder servitutter og forkjøpsretter. Den rettslige rådigheten kan dog i stor grad begrenses i vedtektene. Eksempler på tvilstilfeller

Begrensning i sameierens rett til å stemme: Ofte forbyr vedtekter i kombinasjonssameier, det vil si sameier med både bolig- og næringsseksjoner, eiere av boligseksjoner å stemme på sameiermøte i saker som kun gjelder næringsseksjonene, eventuelt motsatt. Dette er et spørsmål om seksjonseierens grunnleggende organisatoriske rettigheter. På den ene siden har seksjonseieren stemmerett som ikke kan fratas eller innskrenkes i vedtektene med mindre annet følger av loven. På den annen side tillater loven at det reguleres hvordan stemmene skal vektes, se eierseksjonsloven § 37. Det kan derfor argumenteres for at eierseksjonsloven § 37 åpner for at for eksempel boligseksjonene ikke gis stemmevekt i saker som kun gjelder næringsseksjonene. Dette vil være en saklig begrunnet forskjellsbehandling. Begrensning i bruk av fellesarealer

Seksjonseieren har som utgangspunkt rett til å benytte alle fellesarealer. I kombinasjonssameier ønsker man ofte å fordele ­bruken av typisk avfallsrom, parkerings­

Forholdet til mindretallsvernet

plasser med videre på de enkelte typer s­ eksjoner. Det kan argumenteres for at slik oppdelt bruk er i samsvar med det arealene er «beregnet eller vanlig brukt til, og til a­ nnet som er i samsvar med tiden og forholdene», jf. eierseksjonsloven § 19 første ledd. En sameier kan imidlertid ikke gis enerett til bruk av deler av fellesarealet, med mindre eneretten kun er midlertidig, jf. eierseksjonsloven § 19 femte ledd. En vedtektsbestemt varig bruksfordeling av fellesarealene vil derfor kun være en retningslinje, ikke en absolutt regulering.

Et vedtak som er egnet til å gi visse seksjonseiere en urimelig fordel er ugyldig, jf. eierseksjonsloven § 32 om mindretallsvernet. Den enkelte seksjonseier kan i noen grad samtykke til en omfordeling av rettigheter uten at eierseksjonsloven § 32 kommer til anvendelse. Dette gjelder imidlertid ikke de opprinnelige vedtektene ved stiftelsen av sameiet, ettersom den enkelte seksjonseier ikke har hatt anledning til å stemme over disse. Der er det et særlig krav til like­ behandling av seksjonene. •

Info om Næringseiendomteamet:

For kontakt: www.wr.no

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 25 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Nærings­ eiendomsteamet er Line Ravlo-Losvik, Lra@wr.no, tlf 22 82 75 00. For mer informasjon se www.wr.no.

Faktisk og rettslig rådighet i eierseksjonssameier, info om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er partner dr. juris i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Filip Truyen er partner i Wikborg Rein samt professor II dr. juris ved Universitetet i Bergen og Norges Handelshøyskole. Han er tilknyttet firmaets virksomhetsgruppe Corporate.

Jørgen Aas Eide er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Eiendomsmegleren 02-2014

33


Tilbakekall av tillatelse til å drive eiendomsmegling

Av Stud.jur. Pernille Giæver Wold

1 Innledning

Omsetning av fast eiendom gjelder store verdier, både totalt for samfunnet og ikke minst for den enkelte. Eiendomsmeglingsloven legger til rette for at eiendomsomsetningen kan foregå på en ”sikker, ordnet og effektiv måte”, jf. eiendomsmeglingslovens § 1-1. For at formålet skal kunne oppnås, stilles det visse kvalifikasjonskrav for at et foretak eller en person skal få tillatelse til å drive eiendomsmegling. For å sikre at ­kvalifikasjonskravene til enhver tid oppfylles, må det også eksistere en adgang til å inndra eller tilbakekalle autorisasjonen. Problemstillingen og målet for artikkelen er å kartlegge hvordan vurderingen av hvorvidt tilbakekall skal skje, foretas. Det ses primært hen til tilbakekall av eiendoms­ meglerbrev. 2 Vilkårene for tilbakekall av eiendomsmeglerbrev 2.1 Tilsynsmyndighetens skjønns­ messige kompetanse

Etter eiendomsmeglingsloven § 8-4 kan Finanstilsynet kalle tilbake eiendoms­ meglerbrev på visse nærmere angitte grunnlag. Finanstilsynets kompetanse er skjønnsmessig. Dette innebærer at det ikke er noen automatikk i at eiendomsmeglerbrevet skal bli kalt tilbake selv om vilkårene for tilbakekall er innfridd. I tilknytning til den skjønnsmessige kompetansen, foretar Finanstilsynet gjennomgående en forholdsmessighetsvurdering. Forholdsmessighetsvurderingen er en vurdering av hvorvidt tilbakekallelsen står i rimelig sammenheng med det inntrådte forholdet. En illustrasjon gir Finanstilsynets vedtak 11/3140 hvor tilsynsmyndigheten poengterte at: ”[t]ilbakekall av den personlige tillatelsen til å være ansvarlig megler er inngripende for den det gjelder”. Finanstilsynet vurderte dette, men konkluderte med at de hensyn som begrunner bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven, som skal beskytte brukerne av eiendomsmeglingstjenester, i 34 Eiendomsmegleren 02-2014

den saken måtte veie tyngre enn hensynet til megler. 2.2 Kravet til likviditet

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 4-2 nr. 5 at et vilkår for å få utstedt eiendomsmeglerbrev er at søkeren “er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller”. Paragraf 8-4 nr. 1 viser til § 4-2 nr. 5 fordi det forhold at en eiendomsmegler ikke er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, også kan danne grunnlag for tilbakekall av eiendomsmeglerbrev. Svært dårlig økonomi kan altså føre til tilbakekall av eiendomsmeglerbrev. Bakgrunnen for at manglende likviditet kan medføre tilbakekall av eiendomsmeglerbrev er at økonomiske vansker kan føre til handlinger i strid med den uavhengighet, objektivitet og profesjonalitet som forventes, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012 og nr. 29/2001. At økonomiske problemer kan være relevante innebærer ikke at de automatisk skal føre til tilbakekall av eiendomsmeglerbrev. Det at en fysisk eller juridisk person har gått konkurs, er eksempelvis ikke i seg selv diskvalifiserende. Konkursen kan imidlertid være et moment i vurderingen av om til­ bakekall skal skje. Enkelte økonomiske forhold er likevel så graverende at eiendomsmegleren automatisk anses uegnet. Dette er eksempelvis tilfellet med konkurskarantene, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Det har også betydning om en megler ”har vært i konkurskarantene, [har vært] under konkursbehandling, eller har hatt en sentral stilling i et foretak som har vært under ­konkursbehandling”, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Begrunnelsen er at tidlig­ ere økonomiske problemer sier noe om meglerens evne til å forvalte økonomiske midler. Derimot tillegges det normalt ikke vekt dersom det har vært foretatt utleggsforretninger hos megleren eller dersom det har vært registrert eventuelle frivillige eller


om forfatteren Pernille G. Wold har jobbet i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, og ble fra 1.2.2014 ansatt som advokatfullmektig i advokatfirmaet Thommessen. Hun fikk i oppdrag av NEF å skrive et sammendrag av masteroppgave som hun leverte inn til det juridiske fakultet ved universitetet i Bergen i desember 2013. Oppgaven ble belønnet med karakteren A.

Svært dårlig økonomi kan altså føre til tilbakekall av eiendomsmeglerbrev tvungne gjeldsordninger hos vedkommende, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Dersom det foreligger flere forehold som kan vitne om at det foreligger alvorlige økonomiske vansker, kan en kumulasjon av forholdene imidlertid danne grunnlag for tilbakekallelse av eiendomsmeglerbrev. I et anonymisert vedtak fra 2010, tilbakekalte Finanstilsynet et eiendomsmeglerbrev på grunnlag av kumulasjon. Forut for vedtaket var meglerens faste eiendom avhendet ved tvangssalg. Megleren hadde seks registrerte inkassosaker, et pant i løsøre samt fire tvungne pant i eiendomsregisteret. Samlet uoppgjort beløp var kr 3 331 061. Finans­ tilsynet foretok en forholdsmessighets­ vurdering som omtalt overfor, men la avgjør­ ende vekt på de samfunnsbeskyttende hensyn som kravet til likviditet er basert på. Det gjengitte fra Finanstilsynets rundskriv og praksis viser at ikke enhver økonomisk vanskelighet tillegges vekt. Terskelen for tilbakekall på dette grunnlag er høy, og både alvorlighetsgraden og tidsperspektivet for de økonomiske vanskelighetene har betydning i vurderingen av om tilbakekall skal skje. 2.3 Straffbar handling og svekket tillit

2.3.1 Om vilkårene Etter eiendomsmeglingslovens § 8-4 nr. 2 kan eiendomsmeglerbrev også kalles tilbake dersom innehaveren anses uegnet fordi vedkommende “har gjort seg skyldig i straffbar handling og dette må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen”.

Eiendomsmegleren 02-2014

35


Det fremgår av tilsynsmyndighetens praksis at det må foretas en konkret helhetsvurder­ ing av om den straffbare handlingen anses å svekke den tillit som er nødvendig for ­yrkesutøvelsen. 2.3.2 Vilkåret «gjort seg skyldig i straffbar handling» Formuleringen ”gjort seg skyldig i straffbar handling” peker på at en objektivt sett straffbar handling må være begått, og at megleren må ha utvist tilstrekkelig subjektiv skyld. Tilsynsmyndigheten er generelt ”tilbakeholdne med å legge vekt på forhold som ikke er endelig vurdert av domstolene, eller hvor saken er avsluttet uten at det foreligger en fellende dom eller et vedtatt forelegg”, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Begrunnelsen er at tilbakekall av eiendomsmeglerbrev har et visst strafferettslig preg, og i slike tilfeller skal tvilen komme den mistenkte til gode. Når det er tatt ut siktelse eller gitt påtaleunnlatelse kan situasjonen stille seg annerledes, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Påtaleunnlatelse er en rett til å unnlate straffeforfølgning (at det ikke reises tiltale) for en straffbar handling. Påtaleunnlatelse innebærer altså en skyldkonstatering fra påtalemyndighetens side. Det er mer diskutabelt at et forhold som ligger til grunn for en siktelse, blir vektlagt i vurderingen av om et eiendomsmeglerbrev skal kalles tilbake. På stadiet for siktelse er det ikke endelig avklart hvorvidt den aktuelle megleren faktisk har begått en straffbar handling eller ikke. Finanstilsynet fremholder at forholdet som ligger til grunn for siktelsen m.v. særlig kan vektlegges ved mistanke om overtredelse av regelverket Finanstilsynet forvalter, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Dette gjelder blant annet dersom det er mistanke om overtredelse av eiendomsmeglingsregelverket som ligger til grunn for siktelsen. Dersom et foretak har blitt ilagt straff etter straffelovens § 48 a, kan det ha betydning ved egnethetsvurderingen av personen som var ansvarlig for den situasjonen som førte til straffen, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Begrunnelsen ligger i at megleren like fullt har begått den straffbare handlingen selv om det er foretaket som vedkommende arbeider i som straffes. 2.3.3 Kravet til svekket tillit Ordlyden ”straffbar handling” peker isolert sett på at en hvilken som helst straffbar handling kan danne grunnlag for tilbakekall av eiendomsmeglerbrev. 36 Eiendomsmegleren 02-2014

Den straffbare handlingen må imidlertid også antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-4 nr. 2. Dette innebærer at ikke enhver straffbar handling kan danne grunnlag for å anse en megler som ”uegnet”. Det må foretas en konkret vurdering av det straffbare forholdet, herunder den straffbare handlingens karakter, hvorvidt forholdet ligger langt tilbake i tid samt om det dreier seg om én eller flere overtredelser. Forhold som ligger mer enn ti år tilbake i tid omfattes ikke, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Enkelte forhold, som for eksempel bøtestraff, omfattes ikke hvis de ligger mer enn to år tilbake i tid. Selv om det foreligger dom for et straffbart forhold, må det ut fra forholdets art vurderes om det skal tillegges vekt, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Generelt vil straffbare forhold av økonomisk karakter være av større betydning enn andre forhold. Et typisk eksempel på økonomisk kriminalitet som svekker den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, er underslag fra klientkonto. Et annet eksempel er dokumentfalsk. Finanstilsynets vedtak 12/7621 viser at tilsynsmyndigheten ser alvorlig på dokumentfalsk. Bakgrunnen for vedtaket var at megleren hadde bevitnet falskt på en fullmakt i forbindelse med et privat skifte, hvilket er i strid med straffelovens § 182. Tilsyns­myndigheten la til grunn at forfalskning av dokumenter som skal tinglyses må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen som megler. Et annet eksempel på at Finanstilsynet slår hardt ned på straffbare handlinger begått med økonomisk vinning som motiv, er vedtak 12/11772. Finanstilsynet kalte tilbake en meglers tillatelse til å være ansvarlig megler etter overgangsordningen. Megleren utferdiget og signerte to egenerklæringer om konsesjonsfrihet ved å påføre kjøpernes ­initialer og signatur, og daterte disse, for oppgjørsforetakets bruk ved overføring av hjemmel til eiendommen. Tilsynsmyndigheten uttalte at korrekt dokumenthåndtering er en sentral del av meglers arbeidsoppgaver, og at det er klart at forfalskning av dokumenter som kreves for gjennomføring av tinglysning, må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen. Andre typer straffbare forhold enn de som så langt er nevnt, bør normalt tillegges liten eller ingen vekt i vurderingen av om til­ bakekall skal skje. For eksempel skal vei­ trafikkforhold ikke tillegges vekt, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012.

2.4 Meglers overtredelse av sine plikter

2.4.1 Om vilkåret Etter eiendomsmeglingsloven § 8-4 nr. 3 kan eiendomsmeglerbrev kalles tilbake dersom innehaveren anses uegnet fordi vedkommende ”grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter”. Av hensyn til den som vedtaket retter seg mot, er terskelen for tilbakekall på dette grunnlag høy. I vurderingen av om lovbruddet er grovt skal det ses hen til ”lovbruddets karakter og graden av skyld”, jf. Finanstilsynets vedtak 11/3261. Det følger implisitt av uttalelsen at enkelte lovbrudd anses mer graverende enn andre. I tillegg spiller meglerens ­subjektive skyld en rolle i vurderingen. 2.4.2 Kravet til god meglerskikk Den mest generelle og vidtrekkende plikten meglere er pålagt er at de skal opptre i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendoms­ meglingsloven § 6-3. Det finnes flere eks­ empler der Finanstilsynet har tilbakekalt autorisasjoner på grunnlag av gjentatte og/ eller grove brudd på god meglerskikk. Et eksempel er Finanstilsynets vedtak 11/3140. Bakgrunnen for tilbakekallelsen var at megleren hadde benyttet fiktive bud i tre formidlinger. Forholdet ble også ansett som et brudd på eiendomsmeglingsfors­ kriften § 3-5 om føring av budjournal. Et annet eksempel er Finanstilsynets vedtak 13/3313 der megleren angivelig hadde gitt uriktige opplysninger til en budgiver om at boligen, som ble formidlet, var tatt på forkjøpsrett. Megleren skal også ha forfalsket selgers underskrift på oppdragsavtalen. 2.4.3 Krav til meglers uavhengighet Tilsynsmyndighetenes praksis viser at brudd på egenhandelsforbudet ofte anses å være en grov overtredelse av meglers plikter. Et eksempel er Finanstilsynets vedtak 11/4334 hvor en eiendomsmegler i praksis hadde gjennomført salget av tre eiendommer som vedkommende eide sammen med sin ektefelle. Dette ble ansett å være grove overtredelser både av § 6-3 om god meglerskikk og av § 5-3 om forbudet mot egenhandel. Vedtaket ble påklaget, men stadfestet av Finansdepartementet. 2.4.4 Budgivning og journalføringsplikt Tilsynsmyndighetenes praksis viser at det ses alvorlig på situasjoner der journalføringsplikten ikke er overholdt. I Finanstilsynets vedtak 11/9309 tilbakekalte tilsynsmyndigheten en overgangs­


meglers tillatelse til å være ansvarlig megler. Megleren hadde unnlatt å føre fullstendig budjournal i en rekke av de formidlinger han hadde forestått det forutgående året for tilsynet. Tilsynsmyndigheten uttalte at «brudd på journalføringsplikten knytter seg til budgivningen som er en kritisk fase i megleroppdraget, hvor det kreves særskilt akt­ somhet for å unngå å svekke tilliten til at handelen kommer i stand på korrekt og forsvarlig måte». Finanstilsynets vedtak ble påanket, men stadfestet av Finansdepartementet i departementets vedtak 12/295 IG. Departementet var enige med Finanstilsynet i at det forelå gjentatte overtredelser, men mente at det ikke var avgjørende for utfallet av saken hvorvidt overtredelsene også ble ansett grove. Departementet uttalte at: «Uavhengig av om noen av overtredelsene isolert sett kan karakteriseres som grove, foreligger det etter ­departementets syn svært omfattende overtredelser av reglene om føring av budjournal». I Finanstilsynets vedtak 11/8741 ble en overgangsmeglers tillatelse til å være ansvarlig megler tilbakekalt. Megleren hadde unnlatt å føre inn angivelige bud fra konkurrerende budgiver, unnlatt å føre inn kjøpers finansieringsforbehold og etter det opplyste, ikke innført kjøpers forhøyelser av bud før to dager etter at de ble mottatt, jf. eien-

ende samt gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9. Overtredelse av bestemmelsen kan danne grunnlag for tilbakekall av tillatelse til å drive eiendomsmegling, slik for eksempel i Finanstilsynets vedtak 09/4186. Megleren har også en plikt til å opprette en klientkonto der betrodde midler (klientmidler) som ikke umiddelbart utbetales skal settes inn, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10. Klientmidlene skal holdes atskilt fra meglerforetakets egne midler, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-9 første ledd. Hva gjelder betrodde midler har Finanstilsynet uttalt at forsvarlig forvaltning av klienters midler er en grunnleggende forutsetning for forsvarlig utførelse av eiendomsmeglingsvirksomhet, jf. Finanstilsynets vedtak 11/2541. Et eksempel på at Finanstilsynet ser alvorlig på sammenblanding midler, er et ano­ nymisert vedtak fra 2008. Finanstilsynet tilbakekalte her et eiendomsmeglerbrev etter at en megler gjentatte ganger urett­ messig hadde tatt ut klientmidler fra klientkonto og overført til sin private konto. ­Finanstilsynet presiserte at korrekt behandling av betrodde midler er vesentlig ved utøvelse av eiendomsmegling.

domsmeglingsloven § 8-4. Rettssikkerhetshensyn oppstiller rammer for hvilke forhold som kan vektlegges i vurderingen. 2.5.2 Momenter i egnethetsvurderingen Finanstilsynet må ta utgangspunkt i hvorvidt minstekravene for å få utstedt eiendomsmeglerbrev er innfridd. Dersom en megler ikke lenger innfrir minstekravene i loven, kan vedkommende få sitt eiendomsmeglerbrev tilbakekalt. Hvorvidt minstekravene etter § 4-2 er innfridd er imidlertid kun et utgangspunkt for egnethetsvurderingen. Videre kan det legges vekt på straffbare forhold i egnethetsvurderingen. Av forarbeid­ ene til lov om endringer i inkassoloven f­ ølger det at tilsynsmyndigheten primært bør ta hensyn til tidligere straffbare forhold på det økonomiske området ved skjønnsutøvelsen. At slike straffbare handlinger kan ha betydning, følger også direkte av ordlyden i § 8-4 nr. 2. Det må også tas hensyn til eventuelle ­andre forhold som er relevante, for eksempel om en person er svært ung. Et annet forhold som kan få betydning i egnethetsvurderingen, er meglerens eventuelle økonomiske problemer. At slike forhold er relevante i egnethetsvurderingen fremgår uttrykkelig av ordlyden i § 8-4 nr. 1. Også skattemessige forhold kan få betydning i egnethetsvurderingen, jf. Finanstil­ synets rundskriv nr. 5/2012. Finanstilsynet har lagt til grunn at personer som er ilagt tilleggsskatt på minimum 45 % de siste fem årene, normalt ikke anses egnet. I perioden fra fem år etter ilagt tilleggsskatt må det foretas en konkret vurdering av tilleggs­ skattens betydning i vurderingen av om en megler anses egnet. Tilleggsskatten fører i disse tilfellene ikke i seg selv til at en person anses «uegnet», men har betydning som moment i vurderingen. Klanderverdig adferd i tilknytning til ­virksomhet innen finanssektoren kan også få betydning i vurderingen av om en megler anses «uegnet», jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 5/2012. Dette gjelder eksempelvis en person som har fått sin personlige bevilling kalt tilbake. Finanstilsynet presiserer ­imidlertid at det alltid må skje en konkret vurdering av i hvilken grad vedkommende kan klandres. Avslutningsvis bemerkes at det skal mer til for å kunne kalle tilbake et eiendomsmeglerbrev enn å nekte å utstede et. Begrunnelsen for dette ligger antakelig i at Finanstilsynet anser det som mer inngripende å bli nektet å få utøve yrket sitt enn ikke å få innfridd sin søknad om å få utøve et yrke. •

Manglende oppfyllelse av etterutdanningskravet kan føre til tilbakekall av den personlige tillatelsen domsmeglingsforskriften § 3-5. Videre var budjournalen som ble utlevert etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 ikke komplett. Det forelå også brudd på eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 ved at saksdokument ble fjernet fra kontoret og oppbevart utenfor meglerforetakets kontor over en lengre tidsperiode, uten at det ble lagt igjen kopi i saksmappen. Megleren hadde også forsømt sin omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd overfor kjøper i forbindelse med den etterfølgende opptreden. Vedtaket ble påklaget til Finansdepartementet, som stadfestet Finanstilsynets vedtak i sitt vedtak 11/5562 IG. 2.4.5 Meglers plikter ved gjennomføring av handelen Megleren har en rekke plikter ved gjennomføringen av handelen, herunder utferdigelse og tinglysning av skjøte, utferdigelse og eventuell tinglysning av andre dokumenter som har sammenheng med handelen, utferdig­else av konsesjonssøknad, erklæringer og lign­

2.4.6 Kravet til etterutdanningen Manglende oppfyllelse av etterutdanningskravet kan føre til tilbakekall av den personlige tillatelsen, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 6/2012. 2.5 Egnethetsvurderingen

2.5.1 Om vilkåret «uegnet» Av eiendomsmeglingsloven § 8-4 fremgår at det overordnede vilkåret for tilbakekall, er at megleren anses “uegnet” fordi vedkommende er i en situasjon som nevnt i § 8-4 nr. 1-3. At megleren anses «uegnet» til å drive eiendomsmegling er et selvstendig vilkår for tilbakekall, jf. Finanstilsynets vedtak 11/9309. Det er dermed ikke tilstrekkelig at personen med eiendomsmeglerbrev er i en situasjon som nevnt i nr. 1-3. På tilsvarende måte som ved utstedelse av eiendomsmeglerbrev, må Finanstilsynet foreta en skjønnsmessig vurdering av om vedkommende anses «uegnet» etter eien

Eiendomsmegleren 02-2014

37


Bustadoppføringsloven § 46, jf. § 49: Selger har ikke krav på oppgjør før hjemmelen er tinglyst på kjøper I Høyesteretts kjennelse i avdeling 21. nov. 2013 – HR-2013-2442-A – er et vanskelig rettsspørsmål vedrørende forståelsen av bustadoppføringsloven § 46, jf. § 49 avklart; § 49 kan ikke tolkes slik at deponering av omtvistet beløp senest må skje samtidig med overtagelsesforretning, der denne skjer før hjemmelsoverføring. Dommen er avsagt under dissens 3-2. Av lagdommer, Per Racin Fosmark

Faktum i korthet:

Ankende parter (A) inngikk avtale med selgeren (B) om å kjøpe seksjon 2 av en tomannsbolig under oppføring. Dagen før overtagelsesforretningen innbetalte A 11 950 00 kroner til oppgjørsmeglers konto. Selgeren hadde overlevert megler skjøte. Under overtagelsesforretningen hevdet kjøperne at de hadde betydelige krav mot selgeren, og A instruerte oppgjørsmegler om å overføre 4 695 430 kroner til en deponeringskonto etter overtagelsen. A hevdet at de hadde rett til å overta boligen fordi deponering etter bustadoppføringsloven § 49 skal regnes som betaling. B motsatte seg overtagelse, som etter dette ikke ble gjennomført. A begjærte deretter midlertidig forføyning med krav om å få overta boligen. Oslo byfogdembete gav A medhold, mens Borgarting lagmannsrett kom til motsatt resultat. Høyesterett opphevet lagmannsrettens kjennelse på grunn av feil rettsoppfatning. Den sentrale problemstillingen var om deponering etter bustadoppføringsloven § 49 må skje før eller under overtagelsesforretningen, selv om hjemmelen overføres senere. Høyesteretts flertall:

Høyesteretts flertall (Normann, Bull og Bårdsen) drøfter denne problemstillingen grundig i avsnittene 29-44. Bestemmelsen i § 49 må spesielt ses i sammenheng med § 46 som gjelder selgers krav på betaling. Flertallet oppsummerte sitt syn på rettstilstanden slik i avsnittene 42-44: «Jeg [Normann] er på denne bakgrunn kommet til at selger ikke har krav på oppgjør på kjøpesum før hjemmelen er tinglyst på kjøper, jf. bustadoppføringslova § 46, med mindre det er stilt garanti. Før tinglysningstidspunktet har kjøper instruksjonsrett til oppgjøret på meglers klientkonto. Etter at 38 Eiendomsmegleren 02-2014

skjøte er tinglyst, sitter megler med oppgjøret på selgers vegne. Det er på det rene at selger løper en viss risiko ved å overlate den fysiske rådigheten over eiendommen til kjøper uten selv å få rådigheten over sluttoppgjøret. Dette er imidlertid en direkte konsekvens av avtalen mellom partene. Selgeren kan begrense risikoen ved å avtale at kjøper stiller sikkerhet for kjøpesummen, jf. bustadoppføringslova § 46 andre ledd. Jeg er etter dette kommet til at bustadoppføringslova § 49 ikke kan tolkes slik at deponering av det omtvistede beløp senest må skje samtidig med overtakelsesforretning, der denne skjer før hjemmelsoverføring. (…)» NB! Det er viktig å merke seg at flertallet derved kom til at lovgiver bevisst har valgt enn annen ordning etter bustadoppføringsloven enn etter avhendingsloven ved å knytte forfallstid til (tinglyst) hjemmelsoverføring. Etter avhendingsloven går derimot rådigheten til kjøpesummen over på selger ved bruksovertagelsen, jf. Rt-2006-31 avsnitt 28 og 29. Høyesteretts mindretall:

Mindretallet (Matheson og Utgård) kom til motsatt resultat, jf. avsnittene 48-59. De kom til at begrepet hjemmelsoverføring i § 46 første ledd andre punktum ikke er entydig. Mindretallet viste til Rt-2006-31 og uttalte avsnittene 55-57: «Megler sitter etter kjøpers innbetaling og frem til overtakelsen – eller hjemmelsoverføringen om kjøperen får skjøtet først – med kjøpesummen på vegne av kjøper, jf. Rt. 2006 side 31. Etter overtakelse/overskjøting sitter han med kjøpesummen på vegne av selger. For så vidt gjelder skjøtet er situasjonen motsatt: Megler sitter frem til overtakelsen med skjøte på vegne av selger, men

etter dette tidspunktet på vegne av kjøper. (…) Posisjonsbyttet som etter 2006-dommen inntrer på meglers hånd i og med overtakelsen, innebærer etter min oppfatning at skjøte «er … gjeve» kjøperen i lovens forstand. Det ligger i oppgjørsinstituttets karakter at megleren i denne forbindelse opptrer som både kjøperens og selgerens tillitsmann, og at rettsvirkningen av overtakelsen her er tilstrekkelig til at et skjøte som ennå oppbevares av megler i ikke tinglyst stand «er ... gjeve» kjøperen. Med overtakelsen som skjæringspunktet for hjemmelsovergangen vil kjøper etter dette måtte gi eventuelle instruksjoner om bruken av kjøpesummen, slik som deponering etter bustadoppføringslova § 49 første ledd, før han overtar eiendommen. Om slik deponering ikke er klargjort senest under overtakelsesforretningen, må forretningen utsettes for at det kan ordnes.» •


Gjett boligprisen!

Vinn en Ipad Mini. Test deg selv i Eies “Solgt”-konkurranse og konkurrér om å vinne en iPad Mini. Det eneste du trenger å gjøre er å gjette riktig pris på tre boliger som er solgt i Eie. Vil du delta? Besøk www.eiesolgt.no

Vinn:

iPad Mini Verdi 2.390,-


studentsiden

Fra student til praksis

Å Av Cecilie Storslett Jensen, leder for eiendomsmeglerstudentene ved universitetet i Nordland

Til sommeren legger jeg bak meg 3 år som student ved Universitetet i Nordland, og starter omsider på min praksisperiode som fullmektig.

studere eiendomsmegling, hva innebærer det? Da jeg startet på studiet hadde jeg få preferanser for hva tittelen eiendomsmegler inneholdt. Jeg husker jeg tenkte at det var litt underlig at man hadde klart å skape et treårig studie ut av noe så enkelt som å selge boliger. Mer feil kunne jeg ikke tatt, en bachelor i eiendoms­ megling ved UiN inneholder så mye mer enn bare det å selge boliger. De mulighetene og den kompetansen jeg besitter i dag er mer enn jeg noen gang kunne forestilt meg da jeg troppet opp på min første skoledag i Bodø. De praktiske aspektene innenfor megling står høyt i ­fokus hos skolen. De har tette bånd til næringslivet og dyktige forelesere. I tillegg har man mulighet til å fullføre 150 timer praksis hos et foretak i forbind­ else med «bacheloroppgaven» på sjette semesteret. For meg som student har denne muligheten vært gull verdt for å forberede meg best mulig på hva som venter meg den dagen jeg trer ut i arbeidslivet.

40 Eiendomsmegleren 02-2014

Det er stor forskjell på å være student og det å arbeide som eiendomsmegler og skolen har gjennom hele studieløpet lagt opp til at overgangen skal bli så enkel som overhodet mulig. Vi har hatt bransjekvelder, bedriftsbesøk og dyktige forelesere som er hentet inn fra næringslivet og NEF. Jeg har satt pris på at vi hele tiden har fått oppdatert kunnskap som kommer direkte fra bransjen. Vi skal jobbe innenfor en næring som er i konstant endring og det har de tatt høyde for ved universitetet. Gjennom hele studiet har nettverksbygging vært et tema hvor vi har fått gode muligheter til å jobbe med dette. Som ­student ved UiN har jeg vært heldig og fått god kontakt med de forskjellige bedriftene i Bodø, noe som igjen har gjort jobbsøk­ ing til en mye enklere prosess. Skolens ledelse er flink til å ivareta kontakten med student­ ene. Som kulltillitsvalgt for min klasse har jeg fått oppleve et godt samarbeid der ledelsen har ­jobbet opp mot og vært åpen for forbedringer underveis. Jeg har

satt stor pris på det at ledelsen er så tilgjengelig og engasjert i studentene, det har ført til et svært positivt og godt studie­ miljø for oss. En annen ting som jeg er svært fornøyd med, er at vi gjennom studiet også får en solid innføring i de økonomiske fagene. Etter endt bachelor er vi kvalifisert til å søke oss direkte inn på Siviløkonom/Master of Science in Business. Eien­ domsmeglerstudentene har en ganske yrkesrettet bachelor, skolen har sørget for at dette

ikke lukker noen dører for oss, vi har like muligheter som økonomistudentene og tilnærmet lik bakgrunn. Det er viktig å ha en god økonomisk forståelse som eiendomsmegler, vi skal beherske mange områder som budsjettering, skatterett og oppgjør. Slik skolen har lagt opp studieløpet har vi disse kunnskapene og litt ekstra, vi er ­kvalifisert for ulike stillinger innenfor økonomi og ledelse i tillegg til eiendomsmegling. En slik trygghet vet jeg at mange av studentene setter pris på. Alt i alt så sitter jeg igjen med et utelukkende positiv inntrykk etter å snart ha fullført min bachelor. Studietiden har vært preget av mye sosialt gøy og et godt faglig miljø. At jeg i år for første gang skal gå mot en ­adventstid uten å gå i hi sosialt sett, konsumere alt for mye ­kaffe og slite med at døgnet har for få timer, har vel ikke helt gått opp for meg enda. Så, ser man bort fra dette velkjente fenomenet kalt eksamenstid må jeg si at jeg har storkoset meg som student i Bodø. •


NEF-kurs 2014

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

allE kursENE Er ForhåNdsgodkjENt av FiNaNstilsyNEt

26. februar

OslO

Markedsføring av eiendoM og Meglertjenester

Kurstimer: 3

27. februar

sarpsbOrg

avhendingsloven Kurstimer 3

10. mars

stavanger

Bud og Budgivning Med fokus på de nye Budreglene Kurstimer 3

20. mars

lillestrøm

heldagskurs i oppgjør Kurstimer: 6-7 21. mars

lillestrøm

seksjonering Kurstimer: 4 28. mars

bergen

salgsoppgaven – hva kreves og hvor feiles det? Markedsføring av eiendoM og Meglertjenester Kurstimer 6

7. – 9. mai

Sett av ov ennevnte datoer. I ti llegg vil lokalforen ingene av holde sine årsm øter i løpe t av februa r 2014. Mange av lokalforeninge ne vil tilby kurs i forb indelse med årsm øtet.

ålesund

landsMøte og vårkonferanse 20.-21. nOvember

OslO

nefs høstkonferanse

Progr a bli lag m vil t ut På www.n eF.no


etter arbeid

Uten kaffe – intet salg?! Jeg holder av og til kurs i og om kaffe, og pleier innledningsvis alltid å spørre om kursdeltagerne kan huske hvordan og når de begynte å drikke kaffe. Og flere ganger har jeg hørt historien om de som startet i jobben som selgere uten å drikke kaffe. Det vil si uten å like kaffe, men som alltid takket ja da de ble tilbudt kaffe hos kunder, og til slutt endte opp med å like denne sorte drikken.

Av Marit Lynes, daglig leder Norsk Kaffeinformasjon

Svært ofte er det å si nei takk til kaffe når man kommer til noen i Norge, det være seg både privat eller i forretningsmessig sammenheng, nærmest å regne som å være litt sosialt ”mistilpasset”. Man setter rett og slett folk i en litt vanskelig situasjon og kanskje er det lettere og enklere og bare takke ja, slik at dine potensielle kunder slipper å finne på et hav av andre ting å tilby deg. For noe skal man jo servere… slik er spillet, og kaffen, ja den fungerer som den sosiale oljen i mange sammenhenger. For ikke så lenge siden fikk jeg en henvendelse fra en som driver et bygningsfirma hvor vi hadde kjøpt gulv av både dyr og spesiell kvalitet. Og siden jeg drev med kaffe, kunne jeg kanskje komme med noen tips om hvor han kunne få tak på en billigere kaffe en den han brukte i dag. Det viste seg at han hadde en standard norsk kaffe, av en kvalitet som jeg vil betegne som jevn og god. ”Billigere kaffe?? Har du vurdert å kjøpe instant-kaffe på Europris, - den er innmari billig!” sa jeg. Men fulgte samtidig opp med spørsmålet om han ikke burde tenke på at kundene han hadde innom, ville undres over at han ikke i 42 Eiendomsmegleren 02-2014

større grad tenkte kvalitet i alle ledd. Hvordan står det til på ditt kontor, der du tar i mot dine kunder? Har du reflektert over hvor enkelt og rimelig du kan la kaffen være det lille ekstra? Som oftest skal det ikke mye til for både å innfri forventninger og levere noe som kanskje til og med overgår litt. Først og fremst er det viktig at du tar et valg i forhold til om

dere bevisst kan tenke dere å bruke kaffe som et virkemiddel og et profil-verktøy. God kaffe handler ikke først og fremst om dyrt utstyr. I et selskap ble jeg en gang av en annen gjest gjort oppmerksom på den flotte kaffemaskin som stod på kjøkkenet, hvorpå vedkommende uttalte; sjekk den maskinen da Marit, det er god kaffe det! Hvorpå jeg litt tørt bare trakk på skuldrene og sa; ”shit in-shit out!” –

”Jamenn Marit, du er klar over at det er sånn maskin med hele bønner?” ”Åh, tror du at du får fersk og god kaffe bare av den grunn? Husk den maskinen kan ikke lage gull av gråstein…” Har du tenkt over at det å snakke om ”presskannekaffe” og ”traktekaffe” ville være litt som å snakke om vin som er god bare fordi den er dekantert over i en karaffel eller drukket av noen dyre flotte glass. Det vil jo aldri


hjelpe å dekantere en dårlig vin eller servere den i riktige glass, om kvaliteten i utgangspunktet er dårlig. God kaffe er enkelt – problemet er bare at det er like enkelt å lage dårlig kaffe. Og god kaffe kommer fra kaffeplanter i ulike deler av verden, på samme måte som vin! Så hvordan gå utenom fellene? Når du har tatt et valg om at kaffen hos dere skal være god, har du kommet langt. Da gjenstår valg av type kaffe og til­ beredningsmetode. Ofte opp­ lever vi at mange gjerne vil servere ”spennende kaffe” (les kaffe med melk), men da er det viktig å være klar over at i Norge drikker folk flest svart kaffe, og i denne sammenheng vil jeg kanskje si at det enkleste ofte er det beste. God kaffe lager du enklest med fersk kaffe av god kvalitet, riktig dosering og ­malingsgrad på rent utstyr. Vær stolt av kaffen du serverer og fortell gjerne hva du serverer! Ta gjerne kontakt med oss i Norsk Kaffeinformasjon hvis det er noe du lurer på. Kanskje et kaffekurs kan bli et innslag på deres neste intern-samling? •

God kaffe lager du enklest med fersk kaffe av god kvalitet, riktig dosering og malingsgrad på rent utstyr.


medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

Kathrine Wolff DNB Eiendom AS Molde Storgata 25 6413 Molde 46 18 99 99 71 25 93 01 (faks) 93 04 65 89 kathrine.wollf@dnbeiendom.no Simon Lund Eikrem Eierskapsenheten, Trondheim kommune Postboks 230 Sluppen 7004 Trondheim 90 95 52 55 simon.eikrem@trondheim.kommune.no Rune Larsen Sandnes Sparebank Eiendomsmegling Postboks 1133 Lura 4391 Sandnes 03260 93 04 49 02 rune@sandnes-eiendom.no Anna Undén PrivatMegleren Excellence Thorvald Meyers gate 28 0555 Oslo 41 22 60 58 anna.unden@privatmegleren.no Geir Helgeland Sandnes Sparebank Eiendomsmegling Postboks 1133 Lura 4391 Sandnes 0326 geir.helgeland@sandnes-eiendom.no

Vi gratulerer 50 år Torbjørn Meli med dagen 5. mars Erik Bjøralt med dagen 6. mars Kjersti Stovner med dagen 8. mars Inger Johanne Varøy med dagen 14. mars Målfrid Voll med dagen 18. mars Terje Døvik med dagen 27. mars Knut Holter med dagen 27. mars 60 år Rune Hansen med dagen 18. mars 70 år Trond Svendsen med dagen 6. mars Eli A. Østengen med dagen 7. mars

44 Eiendomsmegleren 02-2014

Johan Helgeland Kjetil Gustavsen Eiendomsmegler Vest AS Aktiv Eiendomsmegling Innlandet AS Hamar Postboks 138 Strandgata 15 2317 Hamar 5501 Haugesund 55 21 77 00 kg@aktiv.no 52 70 22 41 (faks) 91 58 10 18 Inger Lise Støkken Årikstad johan.helgeland@emvest.no Megleroppgjør Sør AS Postboks 583 Anne Heidi Rødal 4665 Kristiansand PrivatMegleren Prestige 38 12 05 00 Postboks 1343 Vika 38 12 05 23 (faks) 0161 Oslo 91 87 89 97 anne.heidi.rodal@privatmegleren.no ingerlise.arikstad@megleroppgjorsor.no Christian Hauge PrivatMegleren Stadion Eiendomsmegling AS Thereses gate 32 0168 Oslo 90 18 88 30 christian.hauge@privatmegleren.no Anders Kanck Eie Eiendomsmegling avd Ullern Vækerøveien 26 0282 Oslo 23 25 44 88 22 50 69 10 (faks) 91 31 25 49 ak@eie.no Linn-Cecilie Norén Noroppgjør AS Postboks 3493 Bjølsen 0406 Oslo 97 76 66 80 linncecilie@noroppgjor.no

Jorunn Sønsterød Ing E. Sønsterød AS Postboks 141 1371 Asker 45 50 62 06 jorunn@sonsterod.no Jomar Høiseth PrivatMegleren Munkegata 21 7011 Trondheim 73 10 99 60 73 10 99 61 (faks) 90 67 28 65 Jomar.hoiseth@privatmegleren.no


Foto: www.runedahl.no

ut o b a l l It`s a t h g i l e th

PÅ JAKT ETTER NYE UTFORDRINGER? NARVIK MEGLERN AS ble etablert i 1996 og er en av byens største aktører i markedet. Vi holder til i moderne lokaler midt i Narvik sentrum. Vi er et frittstående meglerhus, som er eiet av Ofoten Midt-Troms Boligbyggelag, Sparebanken Narvik og de ansatte.

Vi trenger flere gode eiendomsmeglere/ eiendomsmeglerfullmektiger/meglere eller jurister Vi ønsker søkere som kan fylle rollene som både daglig leder/megler og faglig leder/eiendomsmegler. Vi søker utadvendte- og utviklingsorienterte personer som setter kunden i sentrum. Du må være selvgående, initiativrik og arbeide strukturert.

Narvik kommune har ca 18 500 innbyggere i et bysentrum nært til flere alpinanlegg, golfbane, ishall, høyskole og et rikt musikk- og kulturliv.

Vi tilbyr spennende arbeidsoppgaver i et godt og inkluderende arbeidsmiljø, gode arbeidsverktøy og faglig påfyll. Vi kan tilby gode lønn – og sosiale betingelser.

Arbeidssted: Narvik For mer informasjon om stillingen: Ta kontakt med styreleder Kirstin M. Leiros tlf 406 31940. Skriftlig søknad med CV sendes på mail til Kml@omtbbl.no Søknadsfrist er 7. mars 2014

OMT BBL Ofoten Midt-Troms Boligbyggelag

www.narvikmeglern.no


Krogsveen er i vekst - vil du være med?

Krogsveen har spesialisert seg på eiendomsmegling siden 1975 og har i dag en unik profil og et godt omdømme. Vi har 44 megleravdelinger med hovedvekt på Østlandet, i tillegg til området i og rundt Bergen, Stavanger og Ålesund.

Krogsveen har et svært godt konsept for kundeoppfølging samt meget effektive systemer. Dette er suksesskriterier som gjør at våre meglere presterer høyt og lykkes. I tillegg følger vi opp og belønner gode meglerprestasjoner. Krogsveen har klare ambisjoner om vekst i våre markedsområder. I fjor åpnet vi 7 nye meglerkontor, og i februar utvider vi ytterligere med kontor i Gamle Oslo. Vi søker for tiden dyktige og motiverte meglere til våre avdelinger i Oslo og Bærum. Vil du være med og skape enestående opplevelser hver dag? Ta kontakt med oss. For nærmere informasjon: Viseadministrerende direktør Stian Kløfta Tlf. 924 83 064 E-post: s.klofta@krogsveen.no Alle henvendelser behandles konfidensielt. Se våre stillingsannonser på www.krogsveen.no

www.krogsveen.no


®

Vi søker eiendomsmegler/ fullmektig til vårt nye kontor i Sandnessjøen

GARANTI Eiendomsmegling Sandnessjøen er eid av Mo og Omegn Boligbyggelag (MOBO), Mosjøen og Omegn Boligbyggelag (MBBL).

GARANTI Eiendomsmegling Sandnessjøen søker etter eiendomsmegler/fullmektig til vårt nye kontor i Sandnessjøen. Kvalifikasjoner: • God orden og godt humør. • Kreativ og initiativrik. • Høy servicegrad. • Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende. • Megler-/jurist-/advokatbevilling.

GARANTI Eiendomsmegling Sandnessjøen

Søknadsfrist: 1.3.2014 Søknad merkes «Megler» Søknad sendes til: trond.arne.lund@mosjoen.bbl.no

Vi tilbyr: • Spennende utfordringer i nyopprettet kontor. • Konkurransedyktige betingelser. • Gode dataverktøy. • Faglig påfyll gjennom kurs hos GARANTI-kjeden og gjennom NEF. • Solid eierskap.

Kontaktperson: Trond Arne Lund Tlf. 905 52 377


Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

Brikkene faller enklere p책 plass med eTinglysing

eTinglysing.no er en tjeneste for opprettelse, signering og innsending av elektroniske dokumenter til tinglysing hos Kartverket. Pantedokumenter og ur책digheter kan tinglyses og slettes elektronisk. Dokumentene kvalitetssikres automatisk slik at de alltid er i henhold til de krav Kartverket stiller. Enkelt og greit. eTinglysing.no er en tjeneste utviklet av Norsk Eiendomsinformasjon as.

eTinglysing.no

Eiendomsmegleren nummer 2 2014  

Eiendomsmegleren er utgitt av Norges Eiendomsmeglerforbund og kommer ut i 11 utgaver årlig

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you