Eiendomsmeglerfen nr. 3 2019 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 03-2019 / ÅRGANG 81

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Muligheten til å påvirke SIDE 5 • Fantastiske dager i Molde SIDE 10 • Salg av boliger på prospekt SIDE 38

8 av 10 meglere burde lese dette. Hele 8 av 10 spurte* oppgir at de kunne trengt en advokat i løpet av de siste fem årene. Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er boligkjøperne dine sikret advokathjelp – nær uansett hva som måtte dukke opp i kjølvannet av boligkjøpet. Dette sørger for at du som megler slipper å være mellommann i tvister mellom kjøper, selger, naboer, håndverkere og andre.

Kjøp trygt. Bo trygt. Les mer på help.no/8av10

*Opinion for HELP

M S M E GL

INNHOLD 4 6 8 10 12 16 18 20 22 24 26 27 30 34 36

LEDELSEN Muligheten til å påvirke Hvor robust er boligmarkedet? Samler bransjen landet rundt

VERDT Å VITE Fantastiske dager i Molde GULLMEGLEREN 2019 Refleksjoner fra ny forbrukerrådgiver i bolighandelen Eiendomsmegling på Mørekysten Engasjement gir oppdrag Ti år med ny forretningsmodell for Notar Skadebegrensning i baderom Spørretime med leder i NEF Ung, Anders Kløvning Åpner kontor i Brumunddal Slik stenger du solen ute Kan digitale data gjøre deg til en bedre megler? Månedens meglerprofil: Morten Børge Müller

FAGSTOFF

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: www.unsplash.com/Victor Garcia Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 930,-

37 38 40 41 42 44 46 49

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2019: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

12.000 ,8.900 ,6.900,17.000,24.500 ,13.500 ,9.500,-

50 52 54

NEF-KURS 2019 Salg av boliger på prospekt – Tilvalg og dokumentavgift Flytebryggeanlegg i strid med naboens strandrett Endringer i eierseksjonsloven Bryggerettigheter og bryggesameier Kortidsutleie av bolig og plan- og bygningsloven Reklamasjon og foreldelse: Hva er egentlig forskjellen? Fra Reklamasjonsnemnda: Skjeggkre-saker

STUDENTER Hilsen fra Høgskulen på Vestlandet

ETTER ARBEID Bobler i sommerglasset

MEDLEMMER Nytt om navn

proaktiv.no

FRA ANSATT TIL Å EIE EGEN SUKSESS! Denne trioen har realisert drømmen: De har startet sin egen meglervirksomhet under vingene til Proaktiv. Det betyr full frihet til å skape egen suksess med et trygt fundament og all den støtte du trenger. Allerede etter kort tid var det hyggelige tall i regnskapet!

Torbjørn, Bjarne og Øyvind jobbet alle tre i en banktilknyttet meglerkjede i Sandnes. «Vi følte at jobben dreide seg mer om å skape volum enn å gjøre det vi kunne aller best – selve den spennende meglerfunksjonen med god planlegging, rådgivning og nær kontakt både med kjøper og selger.» De hadde et felles ønske om å kunne forme en meglervirksomhet i forhold til de kravene de selv ville satt som kunder. Sammen fant de fort ut at det kunne være praktisk og trygt å ha en meglerkjede i ryggen. De gjorde undersøkelser og var i dialog med flere aktører. Valget falt på Proaktiv. «Proaktiv har ganske så sammenfallende tanker om hvilke kvaliteter og arbeidsmetoder som kjennetegner en god meglerjobb. De er også fremoverlente når det gjelder teknologiske løsninger og nyskapning som preger bransjen i stadig større grad.» «I en oppstartsfase føler man seg

selvsagt litt sårbar, men vi stolte på vår egen erfaring, kompetanse og nettverk. Selve driftsbiten var vi nysgjerrig på hvordan vi skulle gripe an, men det var jo nettopp her fordelene med å ha Proaktiv i ryggen kom til sin rett. Vi fikk hjelp til alt fra å finne kontorer og lage fasadeskilt til markedsføring. Allerede etter 4–5 måneder begynte vi å levere sterke tall resultatmessig. Vi har nå ansatt en ny medarbeider og planlegger å få inn ytterligere en så fort som mulig!» Kjenner du deg igjen – kunne du tenke deg en ny, lønnsom fremtid med frihet til å skape din egen suksess? Hva venter du på?

Proaktiv er en av Norges ledende meglerkjeder som har 20 kontorer i og omkring de største byene i landet. Som franchisetaker i kjeden har vi lagt alt til rette for at du raskt skal kunne ta del i vår suksess. Nå søker vi dyktige eiendomsmeglere som ønsker å eie og drive eget.

Skap din egen suksess hos Proaktiv. Kontakt daglig leder Vibeke Stavenes på e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil: 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles konfidensielt.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

MULIGHETEN TIL Å PÅVIRKE Jeg har i tre år vært så heldig å være styreleder i NEF, men det betyr ikke at det er jeg som bestemmer alt. Jeg har med meg et fantastisk styre med topp engasjerte, dyktige eiendomsmeglere fra hele landet. Det er disse som spiller en særdeles viktig rolle med å forme fremtiden til denne bransjen. Jeg kan forsikre om at alle medlemmene i NEF- styret tar jobben seriøst, og jeg vil påstå at fremtiden deres således er i trygge hender. Det er utrolig mye forskjellig disse må sette seg inn i som styre medlemmer i NEF. Forbundets drift og økonomi, forbundets langsiktige strategier, hvitvaskingsloven, GDPR, kredittpolitikk, statlig og kommunal boligpolitikk, eiendoms teknologi, allslags jus, tilbehørslister, innsekters utbredelse osv. Styret jobber mye med de aktuelle sakene, og vi har ofte lange drøftelser før vi konkluderer. Vi prøver alltid å opptre ansvarlig, langsiktig og etterrettelig. Samtidig må vi prøve å se fremover. Vi må alltid prøve å se de langsiktige effektene av vedtakene vi fatter. Den siste tiden har det meste handlet om den nye avhendings loven. Som dere vet ble den vedtatt i Stortinget 16. mai, og det markerte et punktum i en sak som har pågått i over tre år. NEF valgte etter grundige vurder inger en løsningsorientert tilnærming, utfra det politiske landskapet og de føringene som var gitt. Vi

prøvde å påvirke de punktene i loven vi syntes var viktigst å få gjort noe med, og som det var realistisk å få endret. - Arealavvik - Utmåling av erstatning ved arealavvik - Rekkefølgen for innføring av ny lov kontra forskrifter for takstmenn og tilstandsrapporter - Størrelsen på kjøpers egenandel ved påvist mangel. GI OG TA

I de fleste politiske prosesser vil det være slik at man ikke kan få alt som man vil. Det er snakk om kompromisser, og løsninger som vil bli bra for noen og mindre bra for andre. Med trygg bolighandel som hovedfokus, mener vi at vi i den nye loven fikk gjennomslag for et fornuftig slingringsmonn for arealavvik. Dette var svært viktig! Vi fikk også gjennomslag for hvordan erstatning ved arealavvik skal ut måles, og vi fikk gjennomslag for rekkefølgen og de forutsetningene som må være på plass før loven kan tre i kraft. Vi fikk dessverre ikke gjennomslag for størrelsen på egenandelen. Der foreslo vi en prosent, men den ble som kjent stående på 10 000 kroner.

På dette punktet var det stort sprik i høringsinstansenes innspill. Da måtte politikerne tenke selv, og da ble det som vanlig en løsning som nesten ingen ville ha. At vi ikke fikk gjennomslag på dette punktet på vegne av bolig kundene, skaper et aldri så lite paradoks. For, med en lav egen andelsgrense blir risikoen for reklamasjoner høyere, og eiendoms meglerens unike kompetanse blir enda viktigere enn før. Så at vi «tapte» her kan paradoksalt nok, faktisk være bra for bransjen. Jeg tror generelt den nye loven vil være bra for eiendomsmeglerne. Den legger større ansvar på de profesjonelle rådgiverne i bolig handelen. Nå skal vi jobbe med de viktige forskriftene til loven, som skal regulere kompetansekrav til bygningskyndige og innhold i nye tilstandsrapporter. Her mener vi det er av avgjørende betydning at bransjen vår står samlet om en konstruktiv løsning som hensyntar boligkundene, og som bidrar til å forebygge risikoen for konflikter i bolighandelen. Vi har derfor tatt initiativ til et møte med Eiendom Norge for å diskutere grunnlaget for et enda tettere samarbeid om dette i bransjen.

STYRELEDEREN HAR ORDET

KURT F. BUCK, STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND (INNLEGGET ER BASERT PÅ TALEN PÅ NEFS VÅRKONFERANSE I MOLDE)

SKJER MYE FREMOVER

Ikke før vi er ferdig med en tung lovprosess, vil det trolig komme opp en ny og viktig en for oss eiendomsmeglere. Eiendomsmeglingsloven har i sin nåværende form fått virke i over ti år, og er klar for revisjon. Her skal NEF være på ballen og bidra til gode løsninger for våre medlemmer, bransjen og forbrukerne. I dette arbeidet vil det også være god anledning for NEF-medlemmene til å påvirke utfallet av denne lovrevisjonen. Dette gjøres i første omgang gjennom arbeid i lokalforeningene, som igjen tar dette videre til NEF-styret. Jeg vil også minne om at det kun er ett år til neste landsmøte i Kristiansand! Så for dere som synes det kunne være spennende å være med å forme bransjens fremtid, og mener dere har noe å bidra med, er det bare å meld dere til tjeneste! Ta kontakt med lokalforeningslederen deres og spill inn kandidater til det nye styret. Og det er lov å nominere seg selv. Det er sosialt, givende, lærerikt og en aldri så liten ære å få sitte i NEF styret! Jeg er i hvert fall veldig stolt av å få lov til å tjene dere.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

HVOR ROBUST ER BOLIGMARKEDET? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FAGSTOFF

FRITID

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Når usikkerheten er stor tørker eiendomsmarkedet inn. Det skjedde i 2009. Omsetningsvolumenene falt brått og dramatisk og prisene fikk en relativt sterk knekk i kjølvannet av finanskrisen. Det tok imidlertid ikke lang tid før boligmarkedet hentet seg inn igjen. Ti år senere noterer vi rekordhøye omsetningsvolumer og det nasjonale prisnivået er 75 prosent høyere. Mange har noe å selge og nesten like mange vil kjøpe. Balansen i markedet gir en situasjon der både selgere og kjøpere kan være relativt fornøyd. Det er stor trygghet i markedet. Tiårsperioden har vært preget av store regionale forskjeller. Av storbyene har Oslo hatt sterkest prisvekst i perioden, mens Stavanger har gått fra sterk prisvekst de fem første årene til prisfall de fem siste. Kristiansand har hatt den mest moderate prisutviklingen i hele p erioden. I Kristiansand koster gjennomsnittsboligen under 3 millioner, i Oslo må man ut med 5,7 millioner. Selv om aktiviteten i boligmarkedet har steget til nye høyder i år, er prisveksten moderat og de regionale forskjellene har avtatt. Slik vil det trolig fortsette så lenge boligtilbudet er litt høyere enn etterspørselen. Moderat renteøkning motvirker prisvekst. Samtidig er husholdning enes relative kjøpekraft god så lenge inntektsveksten overgår inflasjonen med god margin. Boliglånsfor skriften har bidratt til å begrense

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

andelen nye boliglån til husholdninger med svært høy gjeldsgrad eller svært høy belåningsgrad, men den gjennomsnittlige gjeldsgraden blant låntagerne har likevel økt mye over tid. Boligmarkedet har blitt mer forutsigbart ettersom balansen mellom boligtilbud, inntekt og rente er bedre enn på mange år. Da avtar også usikkerheten. Også IMF uttaler i sin siste rapport at det norske boligmarkedet er solid, selv om de mener at markedet fortsatt er noe overpriset. Og ingenting bør glede bransjen mer enn denne utviklingen. Forutsigbarhet og stabilitet betyr lavere

Selv om aktiviteten i boligmarkedet har steget til nye høyder i år, er prisveksten moderat og de regionale forskjellene har avtatt. CARL. O. GEVING

risiko for folk flest. Lav prisvekst betyr at flere kan få mulighet for å eie sitt eget hjem. Økt trygghet blant forbrukerne gir mer stabile betingelser for eiendomsmeglere. Samtidig må vi ta høyde for risikofaktorer som det er vanskelig å forutse. Sjokk i økonomien kan utløses av politiske og økonomiske omveltninger utenfor Norges kontroll. Vi kan også bli overrasket av mer avgrensede endringer i økonomien som utløser pessimisme og fall i forbrukernes tillit til boligmarkedet. Nettopp fordi det er så vanskelig å forutse slike forhold er det så viktig at Norge har en pengepolitikk som motvirker finansielle ubalanser og

en finanspolitikk som reduserer sannsynligheten for kriser og motvirker de verst tenkelige utfallene av dem. Gjelden utgjør nå rundt 230 prosent av husholdningenes disponible inntekt, noe som er høyt også sammenlignet med andre land, opplyser Finanstilsynet i sin ferske rapport «Finansielt utsyn». Mange husholdninger er sårbare ved renteøkning og inntektsbortfall. Dette er grunnen til at NEF i hovedsak har støttet regjeringens regulering av bankenes utlånspraksis. Alt i alt fremstår boligmarkedet som robust, og utsiktene for bransjen er relativt lyse. God sommer!

Nå kan du annonsere på FINN før salgsstart «Kommer for salg»-annonser lanseres snart

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

SAMLER BRANSJEN LANDET RUNDT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Lokalforeningene i NEF er det som samler bransjen landet rundt. AV SVEIN STRØMNES

I tider hvor det snakkes om at dugnadsånden er i ferd med å forsvinne, var det på inspirerende å høre hvordan det jobbes i lokalforeningene da ledere og studieledere var samlet på Gardemoen 4. og 5. april. Arbeidet i lokalforeningene skjer på mange forskjellige nivåer. Det blir blant annet arrangert bransjepolitiske møter, eksklusive ledermøter, fagkurs, frokostmøter, temamiddager og sykkelturer. Senest i Trondheim hvor den nyvalgte lokalforeningslederen Morten Müller, inviterte lederne i eiendoms meglerforetakene i byen til lunsj. 11 av 13 direktører stilte, og tilbakemeld ingene i etterkant var at dette var et bra og viktig initiativ for å samle bransjen på tvers av foretaksinteresser. Det var ellers noen ulike erfaringer i forhold til hvilke typer arrange-

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

menter som var attraktive for medlemmene å delta på. Noen steder var det størst fokus på poenggivende kurs, mens den sosiale dimensjonen

blir verdsatt høyere andre steder. Felles for alle var behovet for å ha arenaer for å treffe gode kollegaer, på tvers av hvor de jobber i det

aglige, og hvordan man da kan få d en felles forståelse av utfordringer og mulighet og diskutere bransjens framtid.

Dronefoto: Trond Reksten, Inviso AS

Beliggenhet! Beliggenhet! Beliggenhet! Drone er et fantastisk verktøy for å fremheve boligens beliggenhet på en oversiktlig måte. Dronebilder er derfor et kraftig virkemiddel i markedsføring av eiendom! Inviso er Norges største droneoperatør, og kan tilby dronetjenester over hele landet. Ring 210 80 500 for mer informasjon.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FANTASTISKE DAGER I MOLDE En av fordelene med å være med i Norges Eiendomsmeglerforbund er at man får anledning til å komme rundt til steder i vårt vakre land og treffe hyggelige bransjekollegaer. Over 200 personer fra hele landet hadde fra 22.-24. mai tatt turen til Seilet hotell i Molde for å bli faglig- og sosialt oppdatert. AV SVEIN STRØMNES

Onsdag var det en myk start med «Get together» på Løkta, som ligger på bryggekanten bare noen «steinkast» fra Aker stadion og Seilet. Etter at ordføreren hadde ønsket velkommen til byen omgitt av 222 fjelltopper, var det mange mulig heter til å treffe både gamle og nye bekjente. I tillegg ble vi gjennom korte presentasjoner også bedre kjent med samarbeidspartnerne til konferansen. Torsdag var det tidlig på for de faglige kursene i konferansesalen. Der fikk vi blant annet høre innlegg fra Finanstilsynet, Forbrukertilsynet, HELP og direktør og styreleder i

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

NEF. (Se egen sak) Vi fikk også høre et sterkt og inspirerende foredrag av Aiman Shaqura og Ashkan Mazari, om hvordan deres vei til suksess hadde gått fra å komme som flyktning til Norge – til å være med å starte opp flere suksess bedrifter. Etter faglig påfyll var det tid for bankett og sosialt påfyll. Runde bord med hvite duker, god mat og godt i glasset, satte rammene for en særdeles hyggelig kveld. På en glimrende måte ledet styreleder Kurt F. Buck oss gjennom kvelden med både glimt i øyet og kvikke replikker. Han fikk dermed også

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FAGLIG INNHOLD LEDELSEN

Administrerende direktør Carl O. Geving ønsket nærmere 200 deltakere velkommen FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE til vårkonferanse i vakre Molde.

STUDENTER

Først ut var Finanstilsynets time ved seniorrådgiver Marit Skjevling og spesialrådgiver Johan Andreas Skartveit. De snakket blant annet om erfaringer fra tilsyn, forbudet mot å drive handel med fast eiendom og kupping. Foredrag om lovlighets mangler fulgte deretter ved advokat Silje Andresen, fagsjef for boligkjøperforsikring i HELP. Hun snakket om meglers ansvar, hvordan megler i praksis kan oppdage lovlighetsmangler og hvordan megler skal få frem avviket på en tydelig måte i salgsoppgaven. Deretter fulgte et gripende, inspirerende og ikke minst svært motiverende innlegg, «fra 0 til 100, hvor 99 er fiasko», ved Ashkan Mazari og Aiman Shaqura. Siste mann ut på torsdagen var Anders Sæve Obrestad, Seniorrådgiver i Forbrukertil synet. Han tok for seg praktiske tips og eksempler på hvordan eiendomsmeglere kan markedsføre seg på en lovlig måte. På fredagen var det tre foredragstimer ved NEF juridisk og første foredragsholder var advokat Katerin Lind-Klev. Hun snakket om Avhendingsloven § 2-11, Løsørelisten og håndtering av hemmelige bud. Deretter dro advokat Nina Fodstad Skumsrud, fagsjef i NEF, deltakerne igjennom endringer i eierseksjonsloven og avhendingsloven. Til slutt var det praksis fra Reklamasjonsnemnda ved adv. flm. Nina Hauge. De som deltok på kursene begge dager fikk med seg syv etterutdanningstimer i løpet av konferansen. Basert på tilbakemeldingene vi har fått så langt ser det ut til at deltakerne var svært fornøyd med det faglige innholdet på konferansen. Æresmedlemmene Gunnar Krogsveen, Bård Bømark og Peder Normann Raknes fulgte med fra første rad.

mulighet til å introdusere kveldens to høydepunkter – Gullmegleren og den musikalske underholdningen fra Lærlingan. Gullmegler-konkurransen viste at det både bor mye kreativitet og faglig dyktighet i bransjen. Noen er mer oppfinnsomme enn andre og har dermed blitt foregangsfigurer for markedsføring i bransjen og

gjengangere i konkurransen. Men det var også moro å se at de nye kategoriene tiltrakk seg nye deltagere i konkurransen. Gjennom hele kvelden var det musikalske innslag fra Lærlingan, og sjelden har musikalske innslag på NEF-konferanser skapt bedre stemning. Dyktige, unge musikere fra lokalområdet sørget for at de

fleste i salen etter hvert sto på stolene i ren begeistring. Etter flere ekstranummer måtte de til slutt takke for seg for at det ikke skulle bli for seint for de som skulle ha eksamen dagen etterpå… Fredag var det igjen tid for å sanke nye kurspoeng. De tre på NEFs juridiske avdeling hadde hver sin time hvor de gikk gjennom lov-

endringer og praktiske eksempler fra bransjen. Så var det tid for deltagerne å rette nesen hjemover og fokusere på nye oppdrag. Vi håper at så mange som mulig har tid og anledning til å komme til neste års vårkonferanse/landsmøte i Kristiansand!

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

GULLMEGLEREN 2019 I år var det veldig mange gode bidrag til Gullmeglerkonkurransen. LEDELSEN FAGSTOFF FRITID Å VITE De beste bidragene i hverVERDT klasse stakk av med plankett, blomster og trampeklapp fra bankettsalen i Molde. BESTE SALGSOPPGAVE/PRESENTASJON/NETTSIDE FOR BRUKT BOLIG/FRITIDSBOLIG

GULLMEGLER 2019

Boa Eiendomsmegling Oslo Vest AS v/ Eiendomsmegler MNEF Tommy Friestad (for markedsføring av enebolig i Solveien 27 D, Oslo) JURYENS BEGRUNNELSE:

Her har megler evnet å forsterke følelsen kjøperne av denne boligen skal kjenne på – hvordan det er å leve med den utsikten og lyset som slår gjennom et eksklusivt interiør i en eksklusiv bolig på en eksklusiv adresse. Tydelig konsept med høy produksjonsverdi og kvalitet på både foto og film gjør denne klassiske presentasjonen til en vinner. NOMINERT OG DIPLOM TIL:

NOMINERT OG DIPLOM TIL:

W Eiendomsmegling AS, avdeling Bergen v/Eiendomsmeglerfull mektig MNEF Benjamin Bødtker (for markedsføring av leilighet i Pavels vei 18, Bergen)

Boa Eiendomsmegling Oslo Vest AS v/ Eiendomsmegler MNEF Tommy Friestad (for markedsføring av enebolig i Hjemliveien 19, Oslo) JURYENS BEGRUNNELSE:

JURYENS BEGRUNNELSE:

En presentasjon av en relativt enkel bolig, men med avanserte løsninger: 360 graders interaktiv visning av bolig som visualiserer potensiale ved oppussing, samt teaserfilm og en overraskende god fysisk permløsning med sider som legger seg flatt, er i sum en meget sterk nominasjon i år.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

Ofte er én ting nok til å huske en bolig. I dette tilfellet var det 19-tallet på boligens fasade, som ble håndverksmessig gjenskapt på for siden av prospektet. En sjarmerende detalj, som demonstrerer personlig oppmerksomhet og skreddersøm og gir besøkende på visning en følelse av å ta med en bit av boligen hjem, sammen med et ellers lekkert utført prospekt.

BESTE SALGSOPPGAVE/PRESENTASJON/NETTSIDE FOR NY PROSJEKTERT BOLIG/FRITIDSBOLIG

GULLMEGLER 2019

Boa Eiendomsmegling Oslo Vest AS v/ Eiendomsmegler MNEF Tommy Friestad (for markedsføring av prosjektet Levahn Mek. i Oslo)

NOMINERT OG DIPLOM TIL:

Eiendomsmegler 1 Fjellmegleren, Geilo v/Eiendomsmegler MNEF Christian Haatuft (for markedsføring av prosjektet Slaatta Alpin, Geilo)

JURYENS BEGRUNNELSE:

Her har vi en usedvanlig lekkert gjennomført presentasjon. Med et konsept og et grafisk uttrykk som fanger essensen av historien og fremtiden på adressen, og med tilpasset markedsføring, er resultatet helstøpt. Konseptet visualiserer en variasjon av muligheter med en detaljfokus som ikke står tilbake for noe, med 3D-visninger og fysisk materiell laget av materialene som er brukt i prosjektet. En soleklar vinner.

På overflaten gir dette prospektet assosiasjoner til fashion og en livsstil som treffer målgruppen godt. Under overflaten er det imidlertid mer substans. Med delikate tegninger og relevant innhold med innblikk i virket til både samarbeidspartnere og arkitekten bak prosjektet, bidrar denne presentasjonen antageligvis til en stigende kjøpelyst hjemme hos målgruppen, der den ligger på stuebordet.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

ÅRETS «STUNT» - MEST KREATIVE OG RELEVANTE TILTAK FOR Å VEKKE OPPMERKSOMHET (OG DERIGJENNOM BYGGE MERKEVARE)

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

familier – med masse aktiviteter for store og små. En flott måte å gjøre FRITID noe for lokalmiljøet og bygge STUDENTER relasjoner på, og som ga gode resultater med hele 11 nye oppdrag. NOMINERT OG DIPLOM TIL:

Webmegling AS, Førde v/Eien domsmegler MNEF Pål Anders Kårstad (for Norges første selvbetjente meglerkontor) JURYENS BEGRUNNELSE:

GULLMEGLER 2019

Boligmegleren AS, Kristiansand v/ Eiendomsmegler MNEF Lasse Marcussen (for Barcelona-kampanje filmet på Bystranda) JURYENS BEGRUNNELSE:

Med minimalt budsjett har megler her truffet blink med å skaffe seg positiv oppmerksomhet med gode

resultater. Med en sjarmerende film bød de på seg selv og annonserte at én tilfeldig utvalgt oppdragsgiver fikk en tur til Barcelona ved over tagelse, mens de rengjorde boligen. Like enkelt som det var nyttig, var lokkemiddelet en relevant premie som direkte motiverer til kjøp av meglertjeneste.

HELDIGE VINNERE AV FLOTTE PREMIER FRA SAMARBEIDS PARTNERE Verisure - Joakim Kjeldal PÅ VÅR KONFERANSEN I MOLDE

Ambita – Tonje Ringkjøb Berg fra DnB

NOMINERT OG DIPLOM TIL:

Aktiv Eiendomsmegling Carl Berners plass, Oslo v/ Eien domsmegler MNEF Marius Aasen (for arrangementet «Barnas dag» på Frydenberg i Oslo) JURYENS BEGRUNNELSE:

Et gjennomført arrangement som traff kjernemålgruppen – småbarns-

Et selvbetjent 'pop-up’ megler kontor på et kjøpesenter vekker både oppsikt og blir fort noe folk snakker om. Og ikke minst, er det en uforpliktende og uformell ny måte å komme i kontakt med kunder på, der kunden i komfortable omgivelser gjennom en innovativ teknisk løsning ikke bare kan komme i kontakt med megler, men også inngå oppdrag gjennom bankID.

Ambita/Boligmappa - Bjørnar Hoel, Notar

BMW – Terje Hoel, Notar

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

BESTE PRODUKTUTVIKLING INNEN NYTTETJENESTER FOR EIENDOMSMEGLERE

GULLMEGLER 2019

Eiendomsmegler Krogsveen AS, Fornebu v/Eiendomsmegler MNEF Andreas Ekern Villand (for konseptet «Krogsveen Pluss»)

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

JURYENS BEGRUNNELSE:

Gjennom et sett med tilleggstjen ester praktisk talt alle selgere og kjøpere har behov for. Megler har produktifisert disse tjenestene og gjort prosessen med vaskehjelp, mellomlagring og flytting prosessen sømløs, trygg og enkel. En opplagt nytteverdi, proft gjennomført. NOMINERT OG DIPLOM TIL:

Nordvik Eiendomsmegling, Oslo v/Eiendomsmegler MNEF KineCecilie Grimsmo (for Appen Nordvik Bolig) JURYENS BEGRUNNELSE:

Det er ikke vanskelig å finne prisog salgsstatistikk i et område i dag. Men det å bruke AR-teknologi ute

HELDIGE VINNERE AV FLOTTE PREMIER FRA SAMARBEIDS PARTNERE PÅ VÅR KONFERANSEN I MOLDE

i det fysiske rom for å innhente dataen, er ikke bare en fin gimmick, men også et smart grep der man tar mobil adferd på alvor for folk som

er på farta og senker terskelen for å finne svar, kun ved hjelp av mobilkameraet og et tastetrykk. Innovativt, lekent og seriøst på samme tid.

Finn.no – Gustav Sædberg Vitec - Erik Pettersen

Mercedes Benz – Geir Kåre Tomren, Møre Eiendomsmegling

Søderberg & Partners – Alex Modahl, Dnb

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

DET MEST OMDØMMEFREMMENDE TILTAKET GJENNOM ÅRET

GULLMEGLER 2019

Eie Eiendomsmegling, Oslo v/Eiendomsmegler MNEF Mariell Hernandez Berg (for krav om doble etterutdanningstimer for alle meglere i kjeden i 2018/2019)

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

JURYENS BEGRUNNELSE:

For en bransje som til tider møter utfordringer i media og i samfunnet generelt når det gjelder tillit og troverdighet, er arbeidet med å motbevise skeptikere og endre holdninger en kontinuerlig innsats. At man evner å gjennomføre tiltak som faktisk forsterker det faglige fundamentet, er gode bevis og utviser en holdning og respekt for kundene som er gull verdt. NOMINERT OG DIPLOM TIL:

Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble v/ Eiendomsmegler MNEF Henrik Tangen (for årlig pepper kakeauksjon til inntekt for Sykehusklovnene, øremerket Telemark)

JURYENS BEGRUNNELSE:

At tradisjonen med å fasilitere en auksjon der lokalmiljøet blir invitert til å bidra med pepperkakehus går

helt tilbake til 2005, viser et ektefølt engasjement som bygger troverdighet og lojalitet, noe det tar tid å oppnå. Respekt.

Ambita/ Boligmappa – Lars Emil Hasselø, Notar

Websystemer – Arild Berntsen

City Swip – Morten Muller Børge, Emg 1

Tryg – Greta Halvorsen – Eigedomsmekling Sogn & Fjordane

Help – Stig Svartor

NEF – Anders Foss

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

REFLEKSJONER FRA NY FORBRUKERRÅDGIVER I BOLIGHANDELEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Jeg har nå fungert som forbrukerrådgiver i snart 2 måneder og det er en interessant og takknemlig oppgave. Tjenesten bidrar til å sikre NEFS uttalte målsetting om å sikre forbrukerhensyn i bolighandelen på en utmerket måte, ved å skape større trygghet og seriøsitet i bolighandelen på forbrukernes vilkår. AV LINDA KLOKK, NEFs FORBRUKERRÅDGIVER I BOLIGHANDELEN

De som ringer inn er jevnt over veldig takknemlige for den rådgivningen de får, noe som også kan bidra til både større slagkraft og enklere løsninger ved at forbrukerne får noen handlingsalternativer i en til tider fastlåst situasjon. Det er kanskje ikke alle eiendomsmeglere som kjenner til tjen esten men dette er altså en gratis tjeneste for forbrukere, og jeg svarer på alle spørsmål knyttet til bolighandel. Dette fungerer som en hensiktsmessig forlenget arm for forbrukerne men også for meglerne der kundene har spørsmål de vil undersøke nærmere hos nøytral part. Rådgivningen består i nøytral veiledning avhengig av hvor kunden er i prosessen, det være seg før, under eller etter et gjennomført kjøp eller salg. HVA SPØRRES DET OM ?

LØSØRE. Temaene favner vidt men det er noen gjengangere, særlig løs øreproblematikk. Hva følger med og hva følger ikke med, burde megler fortalt meg om dette eller burde jeg skjønt det ? Må vi følge løsørelisten når den ikke er lagt til grunn i salgsoppgaven og så videre. Derfor et lite hjertesukk fra meg, som passer godt inn med noe av det som er tema i

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

månedens Eiendomsmegleren. Alle meglere og medhjelpere burde gjøre det til god rutine å gå igjennom med selgerne sine hva som skal følge med og ikke i en bolig. Legg gjerne inn generelle standarder i salgsoppgavene slik at det ikke oppstår tvil. Unødvendig å si at det er bedre med en fornøyd kjøper på overtakelse enn en som starter med å bli skuffet. MANGLER. Ofte blir jeg bedt om å vurdere om det foreligger en mangel som gir grunnlag for et krav. Her består rådgivningen i å veilede kundene videre til riktig part, eiendomsadvokat, boligkjøperforsikringsselskapet eller reklamere direkte til eierskifteforsikringsselskapet. Det avdekkes også en god del lovlighets mangler når man skal ut å selge boligen sin på nytt og da er det spørsmål om man kan gå tilbake til den gamle megleren med saken, særlig der selgers ansvarsperiode på 5 år er ute. Og det er jo en mulighet, med en 20 års absolutt foreldelsesfrist på megleransvaret. OPPDRAGSAVTALEN. De aller fleste oppdrag ender med salg, men for de som opplever å ikke få solgt kan det oppstå mange spørsmål om avslutningsvederlaget og hva som egentlig er avtalt. Det er mange som

opplever det vanskelig å skulle betale noe til megler når boligen ikke blir solgt. Men de fleste forstår også etter noe rådgivning hvor mye arbeid som faktisk ligger bak en bolig som ikke har blitt solgt. BUDGIVNING. Budgivere ringer inn under budrunden og har spørsmål om strategi, hva som er lovlige forbehold, hvorfor megler opplyser at en av budgiverne er selgers nærstående etc. Det er også mange mail fra forsmådde budgivere som mener seg forbigått i budrunden på feil aktig grunnlag. Kan megler utelate en interessent som ikke har finansieringen på plass eller skal dette være opp til selger å bestemme for eks empel. Hva om jeg har bydt mot en budgiver som ikke er reell? Det oppstår fort etiske utfordringer rundt budgivningen og for forbruk erne kan det være greit å snakke med en nøytral part og ikke den aktuelle megleren for salget i slike tilfeller. SKATT. Vi har masse henvendelser om skatterettslige utfordringer, de fleste er ikke bolighandelrelatert og sendes da videre til skattebetalerforeningen som gir rabatterte priser for forbrukere som kommer via tjenesten vår.

FRITID

Egen nettside for forbrukerne – Bolig360.no På forbrukernettsidene våre ligger det artikler, tips og råd som kan være nyttige for enhver boligkjøper og –selger, og det legges stadig ut nye artikler tilpasset spørsmål ene vi får inn. Det kan være greit å henvise kunder og interessenter til disse sidene hvis de har spørsmål av generell karakter og vi har en egne artikkelserier som heter boligselgerskolen og boligkjøperskolen. Gjør det gjerne til en vane å svare interessentene at de kan gå inn på bolig360.no dersom de har slike spørsmål eller ønsker å lese boligkjøperrelaterte artikler. Spørsmålene til forbrukertjen esten vår sendes ofte fra eget kontaktskjema på disse nettsidene. AVSLUTNINGSVIS REFERERER JEG FRA DISSE SIDENE HVA RÅDGIVNINGEN BESTÅR AV :

- Opplyse forbrukere om rettigheter og plikter i bolighandelen - Avklare forventninger - Veilede om problemløsning i konkrete tilfeller - Det jeg ikke skal svare på er : - Konkrete klager på enkelte eiendomsmeglere. - Spørsmål knyttet til annet enn boligomsetning, for eksempel skatt, utleie og arv.

STUDENTER

HURRA! – vi har Norges mest fornøyde boligkunder* for 7. gang!

*av fire av de største eiendomsmeglerkjedene som er målt, se kundebarometer.com Norsk kundebarometer. Et forskningsprosjekt ved Handelshøyskolen BI.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

EIENDOMSMEGLING PÅ MØREKYSTEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Etter å ha opplevd NEFs vårkonferanse i fantastiske omgivelser i Molde er det også nærliggende å høre hvordan det er å jobbe som eiendomsmegler i regionen. Vi utfordret derfor eiendomsmegler MNEF Odd Arild Sæther, som er daglig leder/ fagansvarlig region Sør i Møre Eiendomsmegling, til å svare på noen spørsmål rundt dette. AV SVEIN STRØMNES

Hvordan jobber dere, og skiller det seg noe fra å jobbe andre steder i landet? Når du driver med eiendoms megling i et område som lever av fiske- og oljerelatert virksomhet er du vant til at markedet svinger med havbølgene. Møre Eiendoms megling har 2 avdelingskontorer, ett i Ålesund og ett i Molde, i tillegg har vi en megler i Ørsta som dekker Søre Sunnmøre.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

Vi konkurrerer i et marked hvor det er store regionale forskjeller også innenfor vårt nedslagsfelt som er Møre og Romsdal. Det kan være lokale konjunkturforskjeller basert på hvordan det går med hjørnesteinsbedrifter, eller forskjeller på attraktiviteten i kommunene der enkelte er fraflyttingskommuner og andre er vekstkommuner med stor tilflytting.

I tillegg er det stor variasjon på eiendommene man selger, fra nyoppførte leiligheter med garasje og heis i byen, til fraflyttede småbruk på landet – gjerne innenfor en halv times kjøring. Disse variasjonene og forskjellene er etter min mening noe av det som gjør det spesielt spennende å jobbe som eiendomsmegler i vår region. Det faktum at omsetningshastigheten ligger på 70 dager

og oppover er selvfølgelig med på å dempe ekstasen enkelte tider, men med en oppdragsbase på mellom 10 og 20 oppdrag får man demmet opp for den verste omsetnings tørken. Det er stor konkurranse om oppdragene, og i motsetning til Oslo-meglerne som kun trenger å konsentrer seg om å få inn oppdrag ene nå om dagen, må vi i tillegg jobbe knallhardt for å få dem ut.

STUDENTER

LEDELSEN

Utover dette er vårt inntrykk at selve meglerjobben utføres rimelig likt samme hvor man befinner seg, vi jobber med de samme CRM systemene og benytter de samme markedsføringskanalene. Som det alltid har gjort handler det om å vinne kundens tillit. Hvordan har foretaket utviklet seg? Møre Eiendomsmegling AS ble stiftet i 2005 som Eiendomsmeglerselskapet til Sparebanken Møre, og startet med å kjøpe opp Krogsveen Raknes AS som var en dominerende aktør i markedet med kontor i Molde og Ålesund. Like etter ble Paulsen & Bakke som var et markant meglerfirma i Ålesund innfusjonert, Møre Eiendomsmegling var da fylkets største eiendomsmegler med 29 ansatte på det meste. Som det ofte går når man slår sammen to forskjellige salgskulturer, uten å ha en omforent plan, ble det en del turbulens i selskapet siste del av 2000-tallet. Halvparten av meglerne i Ålesund sluttet, i tillegg til at det ble etablert en del små avdelingskontorer rundt omkring som viste seg å være en feilslått politikk. Selskapet stabiliserte seg rundt 2010 med to forholdsvis like store kontorer i Ålesund og Molde og en megler på Søre som i dag. Rent økonomisk

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

har vi hatt en ganske kostnadsdriv ende struktur der vi i mange år kjørte med team der du som kunde hadde 2 meglere, en «innemegler» og en «utemegler». Dette gav svært høy kvalitet på leveransen, men førte også LEDELSEN FAGSTOFF VERDT Å VITE til at megleren som var ut i felten måtte selge en god del mer for at firmaet skulle tjene penger. Etter en tyngre periode og en minus på 2,5 mill i 2016 ble det ansatt ny daglig leder i februar 2017, og en god del endringer i strukturen ble implementert i tillegg til store kostnadsreduksjoner. Dette har gitt oss en resultatforbedring på 2 mill de påfølgende to årene, og 2019 ser meget positivt ut. Vi har i tillegg markedet har vært det siste året gått fra 17 til 14 ansatte i samme snakker vi om omsetningstid på perioden, og nå er vi i en posisjon der 90-tallet i Molde og rundt 70 dager vi ser på muligheter til å ekspandere i i Ålesund. Når det er sagt vil vi si at alle markeder. markedet egentlig er stabilt bra med rimelig svak prisstigning, og for oss Hvordan er markedet hos dere/har det meglere må det være en positiv noen betydning for hvordan dere jobber? trend. Markedet i vårt område er preget av Når omsetningstiden er lang vil stort utbud på eiendommer om mye av vår jobb gå ut på å holde dagen, og en ubalanse mellom selger informert om utviklingen, volumet på leiligheter i forhold til både det å bevisstgjøre kunden i andre boliger. Både i Molde og i forkant og å holde informasjons Ålesund er andelen leiligheter på flyten oppe når det er lite respons. markedet høy, hhv. 61 og 58 % når Målet er alltid en storfornøyd selger, nybygg er holdt utenfor. Med vår selv om det tok 4 måneder å selge boligstruktur fører dette til ekstra boligen og prisen var litt under treghet i leilighetsmarkedet, og slik forventningene.

FRITID

STUDENTER

Hvordan tror dere at bransjen/ markedet vil utvikle seg hos dere framover? Vi har tro på at markedet fremover vil fortsette å være dynamisk tross stort volum, omsetningshastigheten FRITID gå noe ned, spesielt STUDENTER vil forhåpentligvis i Molde der volumet med nyoppførte leiligheter har vært unormalt høyt siste par årene. Økonomien i fiskeribransjen og oljerelatert industri ser ut til å bidra positivt til ut viklingen og optimismen i lokalsamfunnene, noe som har stor betydning for boligomsetningen på våre kanter. Prisutviklingen vil etter vår mening være svakt positiv for vår region og fortsatt henge godt etter de store byene enten det går oppover eller nedover. Vi har god tro på bransjen vår fremover der rådgiverrollen blir viktigere og viktigere for oss. De hjelpemidlene vi bruker i forberedelser og markedsføring er lett tilgjengelig for alle der ute. Det blir derfor valgene av riktig hjelpemiddel og lønnsomme råd på vegen, samt en trygg og god styring av salgsprosessen i møte med et krevende kjøpermarked som blir vår forse i årene som kommer. Ønsker alle en god sommer fra Mørekysten!

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

ENGASJEMENT GIR OPPDRAG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Den går an å kombinere personlig engasjement og den daglige jobben – det er Marcus Blohm i NEF Ung et godt eksempel på. AV SVEIN STRØMNES

Hans sterke engasjement for eiendomsmeglingsbransjen startet allerede under studiet på BI i Nydalen, og fortsatte med like full kraft etter at han startet jobben som eiendomsmeglerfullmektig hos Krogsveen. En positiv effekt av engasjementet til en person er at det også kan smitte over på andre. Du vil oppfattes som utadvendt, positiv og faglig opp datert, og du kan bli en foretrukket samarbeidspartner framfor en annen. Som nestleder i NEF Ung reiser Marcus Blohm rundt i landet. Der forteller han om hva som opptar de unge i bransjen i dag, og hvordan man kan være med på å påvirke bransjens utvikling framover. Dette engasjementet har tydelig blitt lagt merke til, og en hyggelig bieffekt er at det også har gitt ham salgsoppdrag. Denne gangen ble det salg av en bolig i Oslo.

plassen min i Oslo. De likte at jeg var engasjert og ville anbefale meg til familiemedlemmet. Dette var noe jeg ble fortalt langt ut i sam talen, sier Marcus Blohm. Han presiserer videre at han som NEF Ung-representant aldri vil sette egen vinning i fokus, men at det likevel er moro at han kan kombinere jobb og verv uten at integriteten svekkes. Hadde jeg ikke vært delaktig og engasjert gjennom NEF/NEF Ung hadde jeg aldri havnet i situasjoner hvor jeg blir kjent med nye folk fra ulike deler av landet. I denne sammenhengen resulterte det i et oppdrag, forteller han. Hva gir det deg å være engasjert i NEF Ung/bransjen? For meg har engasjementet gjennom NEF/NEF Ung kun vært positivt. Det handler om å skaffe seg nye bekjentskap, flere man kan ha gode

«En positiv effekt av engasjementet til en person er at det også kan smitte over på andre» Jeg stilte opp med mitt sedvanlige engasjement og ble tatt veldig godt imot av alle deltakerne på årsmøtet til Sørlandet eiendomsmeglerforen ing. Jeg følte meg godt ivaretatt, og underveis kom jeg i kontakt med to hyggelige kvinner som hadde et familiemedlem som skulle selge en leilighet i nærheten av arbeids

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

faglige diskusjoner med og ikke minst nye kameratslige forhold. Ser man på hva jeg personlig har fått ut av engasjementet mitt gjennom NEF og NEF Ung, handler det i stor grad om tilnærming til ny kunnskap og et bredere nettverk. Med NEF/NEF Ung i ryggen gir det meg en ekstra tyngde i hverdagen, sier Marcus.

Hvordan kan dette inspirere andre? Det letteste svaret jeg kan gi er at engasjement genererer nettverk og flere oppdrag. Jeg tror at det er lettere for engasjerte meglere å anbefale andre engasjerte meglere. Uavhengig av hvor du sitter i landet har en MNEF megler det samme støtteapparatet i ryggen hos NEF. Samtidig vil jeg alltid oppfordre andre eiendomsmeglere til å være engasjerte, fordi man lærer utrolig mye av kursene som NEF/NEF Ung holder, samtidig som man har en fin arena til erfaringsutveksling, Så til det konkrete oppdraget - hvordan gikk det? Selve salget og oppdraget gikk veldig bra! Selger og kjøper er fornøyd med endelig resultat og det

betyr at jeg er fornøyd! Jeg er alltid fornøyd når selger og kjøper er fornøyd, sier en fornøyd eien domsmeglerfullmektig. Dette blir også bekreftet av selgeren som til slutt satt igjen etter en god prosess og en pris hun var godt fornøyd med. Jeg ble tipset av moren min som hadde vært på et arrangement med Marcus i Kristiansand i samme tidsrom som jeg skulle sette i gang salgsprosessen og finne en megler. Hun hadde fått et veldig godt inntrykk av ham, og siden han jobbet i området leiligheten ligger tok jeg kontakt for et tilbud, sier Karoline Køber. Jeg opplevde han hadde god kontroll på det faglige. Han leverte det jeg forventet og var veldig engasjert og oppdaterte meg godt underveis i prosessen. Jeg fikk inntrykk av at interessentene også ble godt ivaretatt både før og etter visning + at det også var hyggelig at han var sørlending :-). Jeg er veldig fornøyd med hele prosessen og resultatet. Han gjorde en god jobb hele veien. Vi kom raskt i gang slik jeg ønsket, fulgte planen vi hadde satt opp og leiligheten ble solgt etter første visningsrunde, avslutter selgeren av leiligheten.

Er du Aktiv Valdres sin _ nye eiendomsmegler?

., ,-t�f, .,:' I,

Foto: Oda Rogn Tveit

Valdres byr på vill og vakker natur, og midt i dette attraktive hytteomradet har Aktiv Valdres formidlet eiendommer i 40 år. Aktiv Valdres har stor pågang av kunder og vi søker eiendomsmegler / eiendomsmeglerfullmektig til deres kontor på Fagernes. I Valdres har du lett tilgang til Jotunheimen, en rekke aktivitetstilbud og fantastisk natur som innbyr til opplevelsesrike dager med toppturer, sykling, langrenn og alpint. For deg som ønsker å kombinere en spennende jobbhverdag som megler og fritidsaktiviteter i fjellheimen er dette en unik mulighet. Med over 18 000 hytter i regionen utgjør fritidsmarkedet en stor del av eiendomsmarkedet. Noe som gir deres meglere en spennende og variert hverdag! På deres kontor vil du bli en del av et fagmiljø med høy kompetanse og de har et solid støtteapparat slik at du vil ha gode muligheter for å lykkes. Er dette noe som frister ta kontakt med Julie Tangen, rekrutterer i bemanning- og rekrutteringsbyrået Academic Work, på telefon 413 76 416 eller julie.tangen@academicwork.no

aktiv.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

GUTTA PÅ GULVET TOK OVER:

TI ÅR MED NY FORRETNINGSMODELL FOR NOTAR LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Et knippe av de ansatte så potensialet i Notar da franchisekjeden gikk konkurs i 2008, og kjøpte rettighetene til merkevaren. Ti år senere har Notar 13 kontorer, kan vise til kontinuerlig vekst gjennom hele perioden, og de vokser stadig.

Gjennom en årrekke hadde Notar vokst og etablert seg i hele landet, men på høyden av finanskrisen i 2008 gikk eiendomsmeglerkjeden konkurs. Driften i noen få selskaper på Møre-kysten stoppet likevel aldri. Engasjerte, tidligere ansatte, som langt på veg hadde vært den kreative drivkraften i selskapet, sikret seg merkevaren og drev videre med et knippe kontorer i Møre og Romsdal. Med det gikk de fra å være franchisetaker i et stort system til å bli drivere av en liten eiendomsmeglerkjede. − Notar hadde vokst seg store gjennom kontinuerlig, nyskapende tenking og offensiv satsing. Når krisen kom så vi muligheten til å ta vare på det beste ved gamle Notar, men bygge en forretningsmodell som var bedre for både de ansatte og kundene, forklarer Bjørnar Hoel. Han er i dag salgssjef i Notar, og er en av nøkkelpersonene som var med fra det gamle selskapet til det nye. HEMMELIGHETEN

Fra «gjenoppvåkningen» med noen få kontorer i Møre og Romsdal, kan Notar nå vise til ti år med kontinuerlig vekst, positiv utvikling og overskudd. Denne veksten fortsetter inn i 2019. De 13 kontorene har til sammen 65 ansatte, og snart åpner de sin tredje avdeling i Oslo. − Hemmeligheten er ikke spesielt hemmelig. Det er hardt arbeid som

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

ligger i bunn, hos oss som for alle som lykkes i denne bransjen. Vi har alltid hatt som ambisjon å skape det vi kaller ambassadører. Det vil si at vi ved hvert oppdrag skal gjøre en så god jobb at kunden ikke nøler med å anbefale oss til familie, slekt og venner. Det er noe som er lett å si, men det kan være vanskelig å etterleve dersom volum og vekst er det viktigste for selskapet. Flest mulig oppdrag per megler er ikke nødvendigvis det beste for kunden.

Så selv om vi er fire ganger så mange ansatte som da vi startet, er fokuset vårt hele tiden å skape de gode kunderelasjonene. Ikke ansette flere enn vi trenger – og ikke vokse for raskt, påpeker Hoel. Notar har også videreført det de kaller «Notarskolen». Der jobbes det kontinuerlig med å legge til rette for personlig utvikling, opp læring og styrket kompetanse for å sikre at Notar til enhver tid leverer en så god tjeneste til kundene som

FAKTA NOTAR AS: • Etablert i 2009 av ansatte i det gamle Notar-systemet. • Notar er en privateid og uavhengig eiendomsmegler. • 13 avdelinger med internt oppgjør og effektiv administrasjon. • Eies av eiendomsmeglere og nøkkelpersoner i organisasjonen.

STUDENTER

LEDELSEN

mulig. Fokus på trivsel og arbeidsglede gir fornøyde kunder. – En god salgskultur trigges ved å ha en god og morsom arbeidsplass. I Notar ønsker vi å legge til rette for å lykkes, og derfor ønsker vi å spille hverandre gode. Vi legger vekt på teamwork og lagånd, og at det er gode muligheter for eierskap og lederroller. Motiverte og dyktige ansatte får vi når vi gir den enkelte mulighet til å utvikle seg og blomstre, understreker Hoel. SALGSGARANTI

Notars salgsgaranti ble tatt med inn i det nye selskapet. Notar var først ute med salgsgaranti, og i konkurranse med andre står den fjellstøtt. – For å vise at vi virkelig står for at vi skal være det beste alternativet for kunden bestemte vi oss for å ta med oss salgsgarantien fra det gamle systemet til det nye. Personlig mener jeg det er en selvfølge. Det er vi som er fagpersoner som setter forventningene. Om vi ikke leverer, blir det helt feil at regningen skal veltes over på kunden. Da må vi heller være modig nok til å si fra dersom kunden har for høye forventninger. Salgsgarantien er viktig for oss fordi den gjør at kunden kan stole helt på oss – på samme

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Selskapene i Notar eies av Notar AS, i sameie med lokale eiendomsmeglere og nøkkelpersoner. Dette er en unik samarbeidsmodell i bransjen. Sammen skapes trygghet og suksess. LEDELSEN FAGSTOFF VERDT Å VITE− Alle våre avdelinger skal ha betydelige innslag av lokalt eierskap. Det er lokalt, ved hvert enkelt måte som ved at vi ikke selger for- kontor, at verdiene skapes. Samtidig sikring, lån eller andre produkter sikrer dette større engasjement, som kan forstyrre fokuset vårt. Om samt at det er stor lokalkjennskap vi ikke leverer kan kunden når som og –kunnskap ved det enkelte helst si opp oppdraget, forklarer kontor, forklarer Hoel. Hoel. − Vår modell sikrer også lave kostnader på tjenestene som kreves LOKAL IDENTITET for å drive eiendomsmegling. Vi har kostpris uten påslag og ingen MED SAMARBEIDSMODELL Avdelingene til Notar er lokalt til- franchiseavgift. Vårt mål har hele passet, og legger stor vekt på lokal tiden vært at de underliggende identitet, og bankuavhengigheten er selskapene skal gis et best mulig sentral. Hoel mener at det er vesentlig grunnlag for inntjening, og at at rådene som gis, og beslutningene veksten skal komme organisk gjensom fattes lokalt ikke blir påvirket av nom resultatene vi skaper sammen. hva som måtte være det beste for banken. GOD VEKST − For oss er det viktig at vi kan gå Notar har hatt stødig og god vekst til hvert oppdrag med bare ett f okus: gjennom ti år. I 2018 omsatte Å selge bolig, og det på en måte som Notar-selskapene for 95,5 millioner skaper fornøyde kunder. Vi skal kroner, og satt igjen med et resultat ikke farges av andre ambisjoner eller før skatt på 10,7 millioner kroner. føringer, og dette setter både ledere, − 2019 har vært et veldig godt år, ansatte, samarbeidspartnere og så langt. Vi har også store og spenkunder stor pris på, forklarer Hoel. nende planer videre. Gjennom ti år

«Motiverte og dyktige ansatte får vi når vi gir den enkelte mulighet til å utvikle seg og blomstre»

FRITID

STUDENTER

har vi ikke vært redd for å tenke nytt og å gå nye veier. Det er noe som vi ser på som vår absolutte styrke. Vi jobber kontinuerlig med å til passe oss, og være i takt med et samfunn og en bransje som er i FRITID Gjennom tilbake- STUDENTER rivende utvikling. meldingene vi har fått fra kundene våre og resultatene vi har skapt, har vi fått en god bekreftelse på at jobben vi gjør er viktig og at vi må fortsette å være en utfordrer til de etablerte, avslutter Bjørnar Hoel.

«For oss er det viktig at vi kan gå til hvert oppdrag med bare ett fokus: Å selge bolig, og det på en måte som skaper fornøyde kunder.»

NEF Medlemsfordel Er din fagsjef/daglig leder NEF-medlem og ditt kontor mye på farten? Vi tilbyr bedriftsavtale på leie/leasing av Cityswip elektrisk sparkesykkel med eller uten profilering Pris fra kr 299,- pr måned 50% rabatt på profilering Ta kontakt for tilbud eller se mer informasjon på Cityswip.no Tlf. 90063690 Epost. post@cityswip.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

SKADEBEGRENSNING I BADEROM GJENNOM PARTIELL UTBEDRING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Hvert år rives det og bygges opp igjen nye baderom for titalls millioner. Mange av disse badene kunne vært spart ved lokal utbedring av skaden. Gjennom en partiell reparasjon vil skadeomfanget og dermed utbedringskostnadene bli vesentlig redusert. Nøkkelordet er skadebegrensning. AV JON SIGURD JOHANSEN, M-TEK AS

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

STUDENTER

Baderommet er kanskje det dyreste rommet i huset. Feil og skader her, regnes normalt som en kostbar affære. Den generelle oppfatningen som har etablert seg over noen tiår, er at dersom problemet innebærer berøring/brudd på membranen, «ryker hele badet». Avhengig av størrelse og utseende snakker vi fort om et skadeomfang som innebærer at den delen av huset blir en byggeplass i 3-5 uker og utbedringskost på 2 – 500.000,- kroner. Firmaet M-TEK AS har i over 30 år utført partielle reparasjoner blant annet i baderom, særlig relatert til feil på varmekabler. I mange tilfeller er oppdragsgiver forsikringssel skapene, som har fokus på skade

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

begrensning, og ønsker å få utbedret slike skader både kjapt, trygt og rimelig. M-TEK AS utfører jobben fra A til Å, som dermed også innebærer reparasjon av toppmembran, dersom gulvet inneholder det. I den senere tid har flere og flere aktører som enten besitter, forvalter, reparerer eller forsikrer eiendom, fått øynene opp for hvilket betydelig besparingspotensiale som ligger i partielle reparasjoner av utettheter i bad, kontra helrenovering. Ved å begrense skadeutbedringen til f.eks. et sluk, en rørgjennomføring eller overgang gulv/vegg, vinner man både tid og penger. Driverne i M-TEK AS har på bakgrunn av dette startet et nytt selskap M-TETT AS, for å konsentrere virksomheten knyttet til partielle utbedringer av lekkasjer mv i baderom. En problemstilling som stadig oftere dukker opp er utett heter i sluk, feilmontering av sluk

eller klemring, og utrolig nok sluk som er angrepet av rotter eller mus. Videre kan det være mangelfull oppkant for membran ved dør terskel, utett overgang gulv/vegg, sprekk i gulv eller veggflis osv. Felles for disse skadene er at det berører tettesjiktet, altså membranen i baderommet. Det store spørsmålet blir da, går det an å reparere en membran i gulv eller vegg som er brutt? Svaret er definitivt JA, men selvfølgelig med noen forutsetninger. Den viktigste forutsetningen er at den eksisterende membranen er av en slik kvalitet og tykkelse at det er mulig å få etablert en god, tett overlapp mellom ny membran i skadestedet og eksisterende membran. Daglig leder i M-TETT AS, Ove Bernhardsen, har jobbet med problemstillingen i over 15 år, og har testet ulike reparasjonsmetoder i samarbeid med Sintef Byggforsk i deres

testlaboratorium. Man trenger erfaring for å ta de riktige vurdering ene før reparasjonen settes i gang, men er forutsetningene til stede, blir det tett – selv i områder med stort fuktpåtrykk, forsikrer Ove.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

SPØRRETIME MED LEDER I NEF UNG, ANDERS KLØVNING LEDELSEN

Hvorfor er ikke NEF Ung-medlemskapet for studenter? Alle studiesteder opererer med ulike tillitsvalgtordninger som representerer studentene, som for eksempel Eiendomsutvalget i Bergen eller EMS i Oslo. Vi ser et sterkt engasjement blant studentene, og linjeforeninger som har gode ordninger for alt av sosiale og faglige tilbud. Det er først når fullmektigperioden starter at du mister dette tette fellesskapet fra studentmiljøet. Dette er grunnen til at NEF Ungs-medlemskap starter fra fullmektigperioden. Hvorfor aldersbegrensningen? I praksis er det ikke noe alders begrensning. Du kan starte med studentmedlemskap, fortsette i NEF Ung og videreføre engasjementet i NEF og lokalforeningene. Alders inndelingen er kun ment for å øke engasjementet blant den gruppen hvor engasjementet historisk sett har

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

VERDT Å VITE

vært lavest, nemlig hos fullmektiger og unge meglere. Gjennom NEF Ung vil et ungt – og r elaterbart styre være tilstede med relevante tilstelninger og en politikk som opptar din hverdag som ung i eiendomsmeglerbransjen. Vi ønsker å holde nettverket relevant og samtidig ha en definert målgruppe. Og når du nærmer deg 30 år, er du helt klart en bedre bidragsyter til vår hovedorganisasjon, Norges Eiendomsmeglerforbund. Er NEF og NEF Ung på noen som helst måte konkurrenter? En fullmektig trenger en ansvarlig megler, og NEF Ung ønsker kun å være et positivt tilskudd til hovedorganisasjonen NEF. Den faglige tyngden, politiske gjennomslagskraften, kvalitetsstempelet MNEF og bransjens viktigste talerør er – og forblir NEF. Vi er «lav terskel-til budet» og gir deg mulighet til å bli bedre kjent med NEFs viktige rolle i bolighandelen.

FAGSTOFF

Hva angår medlemskap og samarbeidsavtaler vil NEF Ung være «med på kjøpet» istedenfor «enten eller». Vårt eget medlemskap er kun ment for de som ikke allerede er medlem i NEF. Kan man være medlem i NEF Ung uavhengig av hvor man holder til i landet? Ja, så absolutt! Vi ønsker å være landsdekkende og flytte oss til nye fylker hver gang vi arrangerer et nytt opplegg. På denne måten kan vi være påminnelsen om at NEFs lokalforeninger er en fin møteplass, også for de yngste i bransjen. Et godt samarbeid med de ulike linjeforeningene er også viktig for å sikre god rekruttering til NEF Ung. Vi har etablert et systematisk samarbeid med alle skolene og er stolt av å introdusere følgende NEF Ung-ambassadører: - Marthe Andrea Bakke - BI Bergen - Andreas Mossige - BI Stavanger

FRITID

STUDENTER

- Alexandra Nygård - BI Trondheim - Bettina Klevengen Enebakk - BI Oslo - Miriam Lie og Vilde Sletten Andreassen - Høgskolen i Innlandet, Rena - Monica Westermann Evjen - Nord Universitetet, Bodø - Bjørn Hjørnevik - Universitetet i Sørøst-Norge, Bø - Petter Solvang - Høgskulen på Vestlandet, Sogndal All honnør til disse aktive og engasjerte studentrepresentantene som bidrar til et godt studiemiljø og et tett samarbeid med NEF Ung. Dette er for øvrig lederne i de ulike linjeforeningene. Trenger bransjen NEF Ung? Bransjen trenger Norges Eiendoms meglerforbund, og gjennom NEF Ung ønsker vi å sende et signal om at de unge i bransjen er velkommen til å engasjere seg. En trygg bolighandel er betinget av en god utdannelse, anstendige rammevilkår, et fungerende lovverk, en bransje som deltar politisk, at det gis faglig påfyll og at det sosiale opprettholdes. Den 12.desember 2018 kunne vi lese et svært godt innlegg, skrevet av NEFs styreleder Kurt Buck, med tittelen «Hva har NEF gjort for deg?» Jeg håper at en fremtidig NEF Ung- leder kan gjøre det samme, og at innlegget oppsummerer hvor viktig det var å etablere dette prosjektet i 2018. Takk for gode spørsmål fra våre medlemmer!

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

EIENDOMSMEGLERKJEDEN NORDVIK ER I STERK VEKST LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NÅ ÅPNER KONTORET NORDVIK INNLANDET I BRUMUNDDAL

STUDENTER

- Boligmarkedet i Innlandet er svært spennende, og vi er glade for at vi nå kan tilby vår faglige ekspertise, lokalkunnskap og innovative, digitale løsninger for boligsalg i dette markedet, sier Martin Anmarkrud Kiligitto, adm. direktør i Nordvik. Foto: Daniel Hornkvern, Hornkvern Film&Foto

Nordvik Innlandet vil ha kontor i Brumunddal, med Ringsaker, Mjøsbyene og fritidsmarkedet i regionen som satsningsområder. Kontoret åpner i nye lokaler i tredje etasje i Mjøstårnet, og daglig leder er Anne Mari Skogstad. - Områdene rundt Mjøsa er svært attraktive, både for alle som bor her fra før, og for de som ønsker å flytte ut av for eksempel Oslo. Mange som er oppvokst på Innlandet ønsker å flytte tilbake når de er ferdige med studier og er i etableringsfasen. Ny E6 og bedre togforbindelser til både Gardermoen og Oslo har gjort regionen mye mer aktuell for mange, og den utviklingen tror vi fortsetter. Vi har sterk tro på vekst i boligmarkedet på Innlandet, både når det gjelder aktivitet og pris, sier Skogstad.

Skogstad har fire eiendomsmeglere med seg på laget og skal rekruttere flere. Alle fem på kontoret har sterk

lokalkunnskap. Hun tror Nordvik kan bidra med noe nytt til både boligselgere og -kjøpere i regionen.

Fra venstre: Pål Kjelstad, Anne Mari Skogstad, Rolf A. Sandberg, Eileen Ellingsen og Kristoffer Røhne.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

Nye GLE. Sterk på alle måter. Nye GLE er designet for optimal kjøreglede og sportslig komfort. På avsidesliggende veier vil du oppleve at GLE har en unik kjøredynamikk og terrengegenskaper helt utenom det vanlige. Det nye aktive understellet E-ACTIVE Body Control* utligner ujevnheter på veien ved hjelp av et kamera som leser veibanen. Understellet tilpasser seg lynraskt etter veien foran slik at karosseribevegelsene reduseres kraftig. Nye GLE er en SUV som er sterk på alle måter. Fra kr 931.900,-.

*E-ACTIVE BODY CONTROL er tilgjengelig som tilleggsutstyr. Forbruk- og utslipp NEDC 2.0: Forbruk blandet kjøring 0,61-0,64 l/mil. CO2-utslipp 161-169 g/km. Utslippsverdier WLTP; CO2-utslipp 188-198 g/km. Forbrukstall basert på GLE 300 d 4MATIC. Pris inkl. lev. Oslo. Forbehold om trykkfeil. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

Kontakt din nĂŚrmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

SLIK STENGER DU SOLEN UTE LEDELSEN

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

Som regel ønsker vi solen hjertelig velkommen. Men når vi vekkes altfor tidlig FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE av at lyset sniker seg inn på soverommet, er den ikke like ettertraktet. Her er tipsene du trenger for å stenge solen ute.

STUDENTER

TEKST: MARI ANDERSEN ROSENBERG/IFI.NO FOTO: INTAG, GREEN APPLE, BORGE OG TAPETHUSET

Hvis det er mye lys på soverommet, kan det påvirke kvaliteten på søvnen. – Det er helt riktig. Lyset påvirker produksjonen av melatonin, som er det hormonet som gjør oss trøtte og forbereder kroppen på søvn. Vi bør derfor prøve å stenge solen ute, så får vi sove bedre, sier Jannicke Sveen hos Intag. Løsningen er, som de fleste vet, gardiner. Men hvilke tekstiler er mest effektive? Her er tipsene du trenger for å få det mørkt på rommet. 1. MØRKLEGGENDE GARDINER

Noe av det mest effektive for å holde lyse ute, er å bruke spesialtekstiler med mørkleggende egenskaper. Tekstiler med høy lystetthet skjermer

Ved å stenge solen ute effektivt, blir søvnkvaliteten bedre. (Foto: Tapethuset)

mest, og mørkleggende tekstiler i dimout- eller blackout-kvaliteter demper sollyset effektivt. Dimout-tekstiler tar ofte 95-97 prosent av lyset, men det avhenger også av fargen på gardinene. Stoffene har ofte en sort tråd vevet inn i selve tekstilet, som gir den mørkleggende effekten. Blackout-tekstiler skal i utgangspunktet være 100 prosent lystette. De har som oftest en laminert bakside og kan brukes som både lift- og rullegardin eller som dekorative gardiner. Baksiden har et lystett belegg som stenger solen ute. 2. FÔREDE GARDINER

Hvis det er slik at gardinene du vil bruke i seg selv ikke har spesielt høy

Ved å fôre gardinene med et lystett fôr, kan du også skjerme godt for solen. (Foto: Intag)

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Fôrede gardiner i god kvalitet, gjerne lange, er effektivt for å få det mørkt. (Foto: Green Apple)

Tekstiler i dimout- og blackout-kvaliteter har høy lystetthet og stenger effektivt lyset ute. (Foto: Intag)

Du kan doble effekten ved å la gardinene henge lag på lag, for eksempel en liftgardin i tillegg til dekorative gardiner. (Foto: Borge)

lystetthet, bør du bruke et godt fôr. Da kan du ha tekstilen du ønsker foran og en lysdempende bak. Bruk gjerne en enkel dimout eller blackout som fôr – det gir aller best lysbeskyttelse til et vanlig tekstil. Du kan også henge det lystette stoffet løst på en skinne bak gardinene.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

I tillegg til at det stenger sollyset ute og utvilsomt ser penere ut, gir fôrede gardiner også gode lyd egenskaper og sørger for mindre støy. Gardinene vil også holde seg pene lengre, da fôret beskytter mot falming.

3. UNNGÅ LYSGLIPER

Mange ønsker seg lange gardiner for å få hotellstilen inn på soverommet. Men lengden har også praktiske egenskaper. Med litt lengde på gardinene slipper du nemlig å bekymre deg for store lysgliper.

4. MØRKE BEDRE ENN LYSE

Velger du å kun gå for «vanlige» gardiner, uten spesielle egenskaper eller fôr, kan det være lurt å tenke på at mørke tekstiler i seg selv dimmer bedre enn lyse. 5. LAG PÅ LAG

En løsning mange velger, er å bruke en liftgardin i tillegg til vanlige dekorative gardiner. Ved å gjøre det kan du doble effekten av gardinene.

NOTAR VOKSER!

Sammen skaper vi trygghet og suksess!

Skap din egen suksess med Notar!

Notar er en bankuavhengig eiendomsmegler i sterk vekst. Vår kjede bygger på en unik samarbeidsmodell med delt eierskap mellom Notar AS og lokale partnere. Vår samarbeidsmodell har stort potensiale for fortjeneste, der overskuddet i selskapet ligger igjen lokalt. Lave kostnader på tjenester, kostpris uten påslag og ingen franchiseavgift.

Går du med et ønske om å drive og eie eget meglerforetak? Har ikke stigen flere trinn der du er i dag, men du kjenner på ønsket om å ta ett nytt steg? Da hører vi gjerne fra deg! Hos oss er det svært lav risiko og store muligheter for å kunne bli medeier og drive for seg selv. Vi ser på muligheter i hele landet.

Vi vokser og trenger flere kolleger! Hos oss blir du en del av en kjede med høy kompetanse, lang erfaring og en offensiv salgskultur. Vi dyrker lagånd, trivsel, personlig utvikling og engasjement. Med fokus på muligheter og resultater lykkes vi sammen.

Nysgjerrig og vil vite mer? Kontakt salgssjef Bjørnar Hoel på tlf 92 80 62 48 eller hoel@notar.no Alle henvendelser behandles konfidensielt.

Vi søker nå nye partnere, eiendomsmeglere, eiendomsmeglerfullmektige og meglerstudenter. Notar Oslo Sentrum Notar Tøyen Torg Notar Ensjø Torg

Notar Stavanger Notar Ålesund Sentrum Notar Ålesund Moa

Notar Ulsteinvik Notar Volda Notar Molde

Notar Kristiansund Notar Sarpsborg Notar Fauske

Notar Tverlandet Notar Oppgjør Notar Administrasjon

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

KAN DIGITALE DATA GJØRE DEG TIL EN BEDRE MEGLER? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Våren er toppsesong for salg av eiendom. Det er ikke rart. Det blir varmere, solen kommer frem og objektene fremstår på sitt aller beste. Men med økt etterspørsel er det også økning av tilbudet. Hvordan får du akkurat ditt objekt til å fremstå litt bedre? AV ALEXANDER SALVESON NOSSUM - LEDER FOR DIGITALISERING OG INNOVASJON I NORKART

Norkart er et firma som jobber med geografiske data og eiendomsinformasjon. Med sin posisjon som storleverandør i kommunene er selskapet godt rustet for digitaliseringen som nå skjer i eiendomsbransjen. Salg av eiendom er i kraftig endring. Boligselgere er i mye større grad digitale og forventer i større grad datadrevne og digitale løsninger. Et prospekt er ikke lenger basert på tekst, men på fakta og visuelle fremstillinger.

Norkart har de siste årene bygd opp nykommer-status på å levere det de kaller «den nye kommunale meglerpakken». Digitalisering har gjort det mulig få produsere meglerpakker raskere og mer automatisert. For kommuner i Norkart-systemet er det slutt på ventetid grunnet ferie i kommunen. En digitalisert produksjon kommer faktisk alle til gode

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

siden Norkart bygger på åpne tjenester som gjør at Ambita og a ndre leverandører også kan nyte godt av raske meglerpakker. «For kommuner i Norkartsystemet er det slutt på ventetid av meglerpakker grunnet ferie i kommunen.» En standard meglerpakke, vipper ikke boligselgeren over til å velge akkurat deg til å få salget. Det er her innovasjonskraften i geografiske data ligger mener Alexander Salveson

Nossum – N orkarts leder for innovasjon og digitalisering. For eksempel har vi gjort sol-analyser på alle landets 2.3 millioner bygninger - basert på 3D-modell over hele Norge. Det betyr at vi kan legge ved en «Solside» i meglerpakken som du kan bruke i prospektet: Hvor mange soltimer er det i juli på akkurat ditt hus? H vordan er

s kyggen fra nabohuset klokken tolv på 17. mai? Vi har også ett tett samarbeid med de fleste solcellebedrifter i Norge – blant annet Otovo som mange kjenner. Det er Norkart som leverer datatjenester som gir beregninger på hvor mange kilowatt en boligkjøper kan forvente å få ut av sitt hustak. For den «grønne» boligkjøper er dette nyttig informasjon. «For den «grønne» boligkjøper er potensiale for solceller på taket nyttig informasjon.» Alle kjenner godt til kraften i digital markedsføring – hvor vi enkelt kan tilpasse budskapet til svært spisse målgrupper basert på persondata og atferdsdata. For en av de store eiendomskjedene gjør vi noe tilsvarende hvor vi bygger opp et persontil passet nyhetsbrev med omsetningsanalyser og eiendomsinformasjon

for deres kunder, og potensielle kunder, basert på omsetnings historikk og kundedata. Kjedens sitt persontilpassede nyhetsbrev er virkelig bare første lille steg som peker på hvordan digitalisering er med på å styrke meglerens innsalg til boligselgere – og gi mer og bedre informasjon til boligkjøper. Digitalisering har allerede gitt gevinster med raskere produksjon av standard meglerpakke – til nytte for alle. Med den nye kommunale meglerpakken ønsker vi å ta et digitalt steg videre og gi meglere solide salgsverktøy bygget på digitale data. Skygger det huset mye på sommeren? Snart er svaret: Det står i prospektet på «Solsiden».

STUDENTER

NAUG

THE X7 Helt nye BMW X7 lanseres i mai. Forbruk for blandet kjøring i henhold til den nye WLTP kjøresyklusen 0,82-1,19 l/mil, CO2 - utslipp 215-286 g/km. Forbruk og utslippsverdier beregnes for alle motoralternativer i standard design og kan endres avhengig av utstyrsnivå. For mer informasjon, besøk bmw.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

MORTEN BØRGE MÜLLER LEDELSEN

Navn? Morten Børge Müller Arbeidssted: Eiendomsmegler 1 Midt-Norge Alder? 59 år Sivilstatus, barn? Gift og 4 voksne barn + en gordonsetter Sist leste bok? Anne Ragde, «Jeg har et teppe i tusen farger» Favoritt TV-program? «Hver gang vi møtes» Favorittmusikk? Altentende innen musikk «Favorittdings»? Sykkelen min Kjører? VW-Tiguan, ikke den gamle modellen altså Hvor mange timer jobber du i uke? Mellom 40 og 50 timer i snitt Hva gjør du for å koble av? Går i marka, enten på beina eller på ski Hva er din beste idrettsprestasjon? Er mosjonist og ikke drevet konkurranseidrett, men har et par etapper i Holmenkollstafetten på samvittigheten. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Irish Coffee. Beste reisemål? Østerrike på vinteren. Har du noen dårlige sider? Alt for glad i mat. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å bli eiendomsmegler for 21 år siden Hvor mange ganger har du flyttet? 7 ganger. Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Eiendomsmegler X har gleden av å presentere…

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Hva er dine personlige erfaringer med eiendoms meglere? Dyktige, engasjerte og dedikerte mennesker som brenner for det de jobber med. De er også utelukkende hyggelige mennesker. Du må være «flink med folk» for å være en god megler. Karrierevei fram til der du er i dag? Startet i forsikring der jeg var i 11 år, så 6 år i reiseliv og deretter eiendomsmegling. Jobbet både med salg og med fagansvar. Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Todelt: For de første å gi

FRITID

r elevante opplysninger om eiendommene vi formidler, og deretter finne interessenter slik at vi selger boligene til en god pris for begge parter Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Med ny avhendingslov vil eiendomsmegleren være en enda viktigere brikke i eiendomshandelen. Rådgivning til kjøper og selger blir mere fremtredende i årene som kommer. Jeg tror også vi kommer til å ta i bruk kunstig intelligens i større grad fremover. Hva er den største utfordringen til bransjen? Vi må bli flinkere til å ta oss betalt. Inntjeningen pr oppdrag spises opp. Der er for mange aktører som skal ha en del av kaka. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Vi må aldri slutte å forbedre oss. Jo bedre kompetanse megleren har når han eller hun er ute hos kunden, jo bedre tillit og omdømme får vi i markedet. Kunnskap, kompetanse og det å «få ting til å skje» er nøkkelen. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Jeg tror ikke vi vil oppleve hverken boligbonanza eller boligboble som sprekker. Med et stigende rentenivå vi boligmarkedet i langt større grad utvikle seg sideveis med en ganske flat prisut vikling.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

NEF 6-TIMER

22. AUGUST, DRAMMEN

FFNs HØSTKONFERANSE FOR NÆRINGSMEGLERE

5. – 6. SEPTEMBER, LOSBY

NEF 4-TIMER, ENDRINGER I AVHENDINGSLOVEN OG EIERSEKSJONSLOVEN, OVERTAKELSE OG TILBAKEHOLD

19. SEPTEMBER, STAVANGER

NEF 6-TIMER

17. OKTOBER, MOSS

NEFs HØSTKONFERANSE

21. – 22. NOVEMBER, OSLO

NEF 3-TIMER LOVLIGHETSMANGLER

4. DESEMBER, STAVANGER

NEF 6-TIMER

5. DESEMBER, HAMAR

NEF 6-TIMER

12. DESEMBER, KRISTIANSAND

FLERE KURS FOR HØSTEN 2019 VIL FORTLØPENDE BLI PUBLISERT PÅ NEF.NO

SE OGSÅ E-KURS PÅ NEF.NO NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SALG AV BOLIGER PÅ PROSPEKT – TILVALG OG DOKUMENTAVGIFT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV SVEN MAGNUS RIVERTZ, SENIORADVOKAT, ADVOKATFIRMAET BAHR

INNLEDNING

Det er merkelig med det, men totalprisen på leiligheten eller rekkehuset som kjøpes på prospekt blir (nesten) alltid dyrere enn prospektets utgangspunkt. Kanskje har kjøper et ønske om endelig å få seg sitt eget vinskap i kjøkkenbenken, oppgradert stekeovn og noe annet enn prosjektets standard benkeplate på kjøkkenet. Kanskje er det ønskelig å få med en ekstra parkeringsplass til leiligheten, særlig i disse stadig mer parkeringsfiendtlige tider. Vi snakker kjøpers tilvalg, og tilvalg betyr tillegg i kjøpesummen. Dermed oppstår spørsmålet for den bolde eiendoms melger: Skal disse tilvalgene tas med ved beregningen av 2,5 % dokumentavgift når skjøtet sendes til tinglysning? DOKUMENTAVGIFT PÅ OPPGRADERINGER AV BOLIGENS STANDARD?

Hovedregelen er at det skal betales dokumentavgift av salgsverdien av den faste eiendommen som det erverves hjemmel til, dvs. det samlede vederlaget selger kan få for eiendommen, se dokumentavgiftsloven § 7. I praksis innebærer dette at kjøpesummen kan oppgis som salgsverdi og avgiftsgrunnlag for dokumentavgiften. Unntak kan tenkes, f.eks. hvis kjøpesummen ikke representerer en reell markedspris på grunn av salg mellom nærstående e.l.. Man bør også være oppmerksom på at boligens andel av fellesgjelden skal legges til ved fastsettelse av avgiftsgrunnlaget.1 For øvrig er problemstillingen ikke aktuell for borettslag, da borettslagsandeler er fritatt for dokumentavgift. Ved salg av boliger under oppføring eller som er nyoppført i sin helhet, vil avgiftsfritaket for førstegangsoverføring av nyoppførte bygg kunne komme til anvendelse (jf. Stortingets avgiftsvedtak § 3). I så fall skal det bare beregnes dokumentavgift av den tomteverdi som overdras, hvilket innebærer at dokumentavgiftsgrunnlaget blir betydelig lavere enn kjøpesummen. Da avgiftsfritaket innebærer at det ikke beregnes dokumentavgift av verdien av bolig massen i det hele tatt, blir det heller ikke dokumentavgift på tilvalgene. Det er en forutsetning at selger ikke har tatt boligen i bruk før overføringen, og fritaket gjelder kun for boliger som er nyoppført i sin helhet.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

Hvis prosjektet benytter deler av allerede eksisterende konstruksjoner, f.eks deler av grunnmur, fasade eller lignende, anses boligene ikke som nyoppført i sin helhet, og man er da tilbake i de vanlige reglene for beregning av dokumentavgift. Boligprosjekter der tidligere kontorbygg transformeres til boligbygg er typiske eksempler på at avgiftsfritaket ikke kommer til anvendelse ved salg av boliger på prospekt. Hovedregelen om at det skal betales dokumentavgift av salgsverdien av den faste eiendommen det erverves hjemmel til, innebærer at vederlag for tilvalg skal tas med når dokumentavgiften beregnes. Tilvalgene må anses å tilføre boligen verdi ut over hva kjøper hadde fått uten tilvalgene, og vederlaget inngår i den samlede kjøpesum som betales for eiendommen. At man først har avtalt en kjøpesum i henhold til listepris i kjøpekontrakten, og deretter avtaler tillegg til kjøpesummen i form av tilvalg er i så måte ikke avgjørende. Det er boligens salgsverdi per overtakelse (eller strengt tatt tinglysningstidspunktet) som blir avgjørende for avgiftsgrunnlaget som skal oppføres på skjøtet. Men hva hvis enkelte tilvalg ikke er levert i forbindelse med overtakelse? Leveransen av vinskapet har kanskje blitt forsinket. Det er vår oppfatning at man ikke plikter å svare dokumentavgift for tilvalg som ikke er levert på det tidspunktet skjøtet leveres inn til tinglysning. Dette fordi verdien av slike tilvalg ikke kan anses tilført eiendommen på tidspunktet for tinglysning, hvilket er det avgjørende tidspunktet for beregningen av dokumentavgiften. Om man velger å holde en del av kjøpesummen utenfor avgiftsgrunnlaget på dette grunnlag bør man vurdere å opplyse om dette til avgiftsmyndighetene, se punkt 4 nedenfor. SÆRLIG OM PARKERINGSPLASSER

Parkeringsplasser skiller seg gjerne fra de andre tilvalgene ved at parkeringsplassen ikke blir inkorporert som en del av boenheten som sådan, men er derimot typisk plassert i felles parkeringsanlegg eller lignende. Hvordan eierskapet til parkeringsplassene er organisert varierer, og organiseringen av parkeringsplassene kan ha betydning for beregn ingen av dokumentavgift. Hvorvidt det skal beregnes dokumentavgift på tilleggsvederlaget for parkeringsplasser vil i prinsippet bero på om

SVEN MAGNUS RIVERTZ

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BA-HR AS «Parkeringsplasser skiller seg gjerne fra de andre tilvalgene ved at parkeringsplassen ikke blir inkorporert som en del av boenheten som sådan, LEDELSEN typisk plassert VERDT Å VITE FRITID FAGSTOFF men er derimot i felles parkeringsanlegg eller lignende» SVEN MAGNUS RIVERTZ

kjøperen erverver eiendomsrett til parkeringsplassen eller om han kun erverver en begrenset parkeringsrettighet i annen manns eiendom. Tinglysning av erverv av eiendomsrett er dokumentavgiftspliktig, mens tinglysning av begrensede rettigheter i annen mans eiendom ikke utløser dokumentavgift. Hvis den ervervede parkeringsplassen er organisert som tilleggsdel til en selveierseksjon, vil parkeringsplassen følge med som en del av det kjøperen erverver hjemmel til ved tinglysning av skjøtet for selveierseksjonen. Eventuelle tilleggsvederlag for parkeringsplassen må da medtas ved beregning av dokumentavgiften. Tilsvarende må gjelde for de tilfeller der parkerings plassene som erverves er organisert i en samleseksjon for parkering, der rett til parkering gis gjennom erverv av en sameieandel i samleseksjonen. Kjøper får her hjemmel til en sameieandel i parkeringsseksjonen ved tinglysning av skjøte, typisk som en realsameieandel som følger leilig heten eller alternativt som en personlig sameieandel som eies uavhengig av eierskapet i leiligheten. Det må da beregnes dokumentavgift av vederlaget for den tilvalgte parkeringsplassen. Parkeringsarealet kan også tenkes organisert som fellesareal, der tilvalget går ut på at kjøper erverver en parker ingsrettighet i fellesarealet. I et slikt tilfelle vil ikke kjøper erverve eiendomsrett til parkeringsanlegget, men kun en rettighet i dette arealet. Rettigheten kan maksimalt gis varighet på 30 år, se eierseksjonsloven § 25. Da kjøper ikke erverver eiendomsrett i disse tilfellene, er det vår opp fatning at man ikke plikter å svare dokumentavgift på vederlaget for slik parkeringsrettighet. Et siste typetilfelle som nevnes her er de tilfellene der parkeringsplassene er plassert på en eiendom som ikke er seksjonssameiets, typisk en naboeiendom. Hvis det erverves en parkeringsrettighet som sikres ved tinglysning av en erklæring på parkeringseiendommen, er vederlaget som utgangspunkt ikke dokumentavgiftspliktig. Hvis kjøper derimot erverver en sameieandel i den aktuelle parkeringseiendommen, så vil tinglysningen av ervervet av sameieandelen utløse dokumentavgift. Også for parkeringstilfellene kan avgiftsfritak for bygg under oppføring/ førstegangsoverføring av i sin helhet

yoppført bygg kommer til anvendelse, og i så fall skal det n kun betales dokumentavgift på tomteverdien. Merk at hvis parkeringsplassen som erverves ligger på en annen eiendom enn boligen, så må det foretas en selvstendig avgiftsmessig vurdering av den rettighet/sameie andel som erverves. Selv om boligen som kjøpes omfattes av fritaket for førstegangsoverføring av nyoppførte boliger vil ikke dette automatisk smitte over på et parkeringsbygg beliggende på annen eiendom som allerede er tatt i bruk. Tilsvarende risikerer kjøper av en borettslagsleilighet å måtte betale dokumentavgift på kjøp av parkeringsplassen på naboeiendommen selv om borettslagsandelen i seg selv er fritatt for dokumentavgift. INFORMASJON TIL AVGIFTSMYNDIGHETENE

Hvis man ønsker å holde vederlag for tilvalg utenfor avgiftsgrunnlaget, bør det vurderes å informere kort om at en del av kjøpesummen er holdt utenfor ved innsendelse av skjøtet til kartverket. Dette slik at man ikke blir ansett for å holde tilbake opplysninger overfor avgiftsmyndig hetene. Både beløp og begrunnelsen for å holde beløpet utenfor avgiftsgrunnlaget bør fremgå. Videre bør man vurdere å ta sine forbehold overfor kjøper, slik at han er forberedt på at dokumentavgift kan bli avkrevd på hele kjøpesummen hvis avgiftsmyndighetene ikke deler meglers vurdering.

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjons STUDENTER bistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

Se Statens Kartverks rundskriv 12/2015 S

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FLYTEBRYGGEANLEGG I STRID MED NABOENS STRANDRETT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

I en dom avsagt i februar i år kom Høyesterett til at et flytebryggeanlegg på Skjærhalden på Hvaler krenket en nabos strandrett. AV ANNA AURORA ORLIN, ADVOKAT OG CHRISTOPHER B. ERIKSEN, SENIORADVOKAT, ADVOKATFIRMAET HJORT

230 METER LANG FLYTEBRYGGE

I en havn på Skjærhalden på Hvaler ble det i 2005 bygget en gjestebrygge. Anlegget er i samsvar med regulerings planen for området. Etter senere utvidelser består anlegget i dag av en hovedbrygge som strekker seg om lag 230 meter ut i havnebassenget, med tverrpirer på landsiden. Hovedbryggen danner gangvei ut til båtplassene, og skrår inn foran en naboeiendom. Avstanden fra hovedbryggen og inn til kaifronten på naboens eiendom slik den er angitt i reguleringsplanen, er ca. 36 meter på det korteste og ca. 97 meter på det lengste. To av tverrpirene fra hovedbryggen ble plassert foran naboens eiendom. Korteste avstand fra den innerste piren – tverrpir 1 – og til den innregulerte kaifronten er ca. 9 meter. Spørsmålet i saken var om flytebryggeanlegget krenker naboens strandrett, og om (deler av) bryggen derfor må fjernes. STRANDRETTENS INNHOLD

Høyesterett innledet med å redegjøre for det nærmere innholdet i strandretten. Høyesterett konstaterte at eiere av grunn med strandlinje har eiendomsrett ut til marbakken (der sjøbunnen skråner brattere nedover), eller – hvis marbakke ikke kan påvises – til to meters dybde ved middels lav vannstand. Det er imidlertid sikker rett at strandeieren har visse rettigheter i sjøområdet også utenfor eiendomsgrensen, gjerne omtalt under samlebetegnelsen «strandrett». Den konkrete saken reiste spørsmål om det nærmere innholdet i strandeiers utbyggings- eller utfyllingsrett, som er en del av strand retten. Utbyggingsretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen. Så langt eneretten rekker, gir den også vern mot inngrep fra eiere/ rettighetshavere på naboeiendommen. Om retten er krenket påvirkes ikke av om det konkurrerende inngrepet allerede er gjennomført. Det gjelder altså ikke noe prinsipp om «først i tid, best i rett». Utbyggingsretten omfatter også rett til å legge ut flytebryggeanlegg utenfor egen eiendom. I havneområder hvor det foreligger en reguleringsplan strekker retten seg i alle

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt ut byggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett. FLYTEBRYGGEN KRENKET NABOENS STRANDRETT

Etter å ha redegjort for rettstilstanden, gikk Høyesterett over til å vurdere om naboens strandrett var krenket. Høyesterett fant at flytebryggeanlegget «utvilsomt» krenket naboens utbyggingsrett. Bryggen skrår inn foran naboens eiendom i et område hvor hun har enerett til å bygge ut, og hvor reguleringsplanen legger opp til nettopp den bruken hun ønsker. At anlegget allerede er plassert foran hennes eiendom, gjør ikke at hun har tapt sin rett.

ANNA AURORA ORLIN

FLYTEBRYGGEN FÅR LIKEVEL BLI…

Til tross for at Høyesterett kom til at naboens strandrett var krenket, får flytebryggen likevel bli. Høyesterett kom nemlig til at naboen ved sin atferd hadde tapt sin rett til å bygge ut, så langt gjestehavnens anlegg er i konflikt med den. Dette skyldes at naboen i 2005 hadde gitt representanter for gjestehavnen grunn til å tro at hun aksepterte det nye flytebryggeanlegget, og gjestehavnen innrettet seg etter dette. Konsekvensen av dette er at naboen – til tross for at strandretten er krenket – ikke kan kreve gjeste havnenes anlegg fjernet.

CHRISTOPHER B. ERIKSEN

HJORT Advokatfirmaet Hjort har høy anseelse og solid kompetanse innenfor alle forhold som gjelder fast eiendom. Våre advokater har omfattende erfaring med bistand innenfor kjøp/salg, utvikling, utleie og forvaltning av eiendom, og vi har ekspertise innenfor plan- og bygningsrett, tomtefeste, løsningsretter og servitutter mv. Vi kjenner utviklingen og har meget god bransjeforståelse. I tillegg til næringslivet og sentrale eiendomsaktører bistår vi det offentlige, eierseksjonssameier, borettslag og privatpersoner med alle typer eiendomsspørsmål. Hjort er anerkjent som et av Norges ledende prosedyrefirma og vi prosederer flere hundre saker hvert år. www.hjort.no

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN KORTTIDSUTLEIE, SKJERPEDE ERVERVSBEGRENSNINGER OG EIERSKIFTEGEBYR LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Det er nettopp vedtatt viktige endringer i eierseksjonsloven som vil tre i kraft fra den 1. januar 2020. AV OLE PER SOLLUM, ADVOKAT/PARTNER, ADVOKATFIRMAET SGB STORLØKKEN

Lovendringene utvider virkeområdet for bestemmelser som har eksistert i lang tid og som setter forbud mot å erverve mer enn to seksjoner i samme sameie. «To-seksjoner»- regelen utvides til å omfatte eiere med tilknytning til hverandre, gjennom familie- eller selskapsforhold. Det er også vedtatt endringer som setter begrensinger for korttidsutleie. Dette er kommet i stand etter at kortiddsutleie i stor skala skaper utfordringer i sameier og borettslag som primært er innrettet ut fra at leiligheter skal være boliger. Den tredje lovendringen fastsetter nye regler om eierskiftegebyrer. INDIREKTE KJØP BLIR RAMMET AV ERVERVSBEGRENSNINGEN

Ervervsbegrensingen gjelder forbud mot å erverve mer enn to seksjoner i ett sameie, og de nye reglene er kommet i stand som reaksjon mot en utbredt praksis med å omgå forbudet. Dette har mange gjort ved dels å kjøpe seksjoner privat og dels gjennom selskaper. «To-seksjons-regelen» utvides gjennom lovendringen til å omfatte nærstående slik dette er definert i aksjelovens § 1-5, bl.a. ektefeller, samboere og nære slektninger. Det samme gjelder selskaper i samme konsern; mor-/datterselskaper, også dersom selskapene er organisert i ulik foretaksform. Videre vil det samme gjelde der eierne er selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over.

EIERSKIFTEGEBYR

Eierskiftegebyr skal dekke sameiets omkostninger og arbeide i forbindelse med eierskifte og eventuell godkjenning av kjøperen. Størrelsen på eierskiftegebyret kan etter lovendringen maksimalt utgjøre et beløp motsvarende til 4R (p.t. kr. 4.600). Gebyret belastes selger, og det er fastsatt at sameiet ikke kan belaste andre for eierskiftegebyret. Et sameie eller forretningsfører vil i forbindelse med forestående salg bli kontaktet av megler med spørsmål om dokumentasjon gjennom ulike formelle og økonomiske forhold. Prisen for slike «megleropplysninger» er ikke omfattet av reglene om eierskiftegebyr.

OLE PER SOLUM

IKRAFTTREDELSE 1.1.2020

Eierskap, bruk eller eierskiftegebyr i strid med lovendringen og som er etablert før lovendringene trer i kraft, rammes ikke av de nye reglene. Med andre ord, lovendringene har ikke tilbakevirkende kraft. Personer og selskaper som eier mange leiligheter gjennom selskaper og privat, på en måte som vil være i strid med de nye reglene, vil kunne opprettholde eierskapet slik det lovlig er etablert. Man skal også være oppmerksom på at «to-seksjons»-regelen gjelder eierskap i samme sameie, og at lovendringene ikke får konsekvenser for eierskap til mange leiligheter i ulike sameier.

«Det blir nå lagt begrensinger på adgangen til kortidsutleie og der det blir forbudt med korttidsleie utover 90 døgn i året»

KORTTIDSUTLEIE (AIRBNB)

Det blir nå lagt begrensinger på adgangen til kortidsutleie og der det blir forbudt med korttidsleie utover 90 døgn i året. Kortidsutleie blir definert som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. De nye reglene er kommet som reaksjon mot at mange benytter sine leiligheter som en form for «semi-hotell» gjennom utstrakt virksomhet med kortidsutleie, f.eks. gjennom Airbnb. «90-døgns-regelen» vil gjelde uansett hva som fastsettes i sameiets vedtekter. Det er imidlertid mulig å fastsette i vedtektene at grensen på 90 døgn fravikes og settes til en annet antall døgn innenfor en ramme på mellom 60 og 120 døgn.

SGB STORLØKKEN Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i nærings livet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder. www.storlokken.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

BRYGGERETTIGHETER OG BRYGGESAMEIER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Eiere av helårsboliger og fritidsboliger kan ha rett til båtplass, båtfeste eller brygge på annen manns grunn. Ofte utøves slike rettigheter, og da særlig bryggerettigheter, i fellesskap med andre boligeller hytteeiere i området – såkalte bryggesameier. AV PAAL THORESEN OG KJERSTI SCHIØTZ THORUD, ADVOKATFIRMAET TENDEN

Bryggesameier kan også være aktuelle i tilfeller hvor sameierne sammen eier grunnen hvor bryggeanlegget er plassert. I bryggesameier kan det tidvis oppstå uenigheter og problemer, både blant sameierne og i forhold til eier av den eiendommen brygga ligger på. Båtrettighetene kan representere en betydelig del av eiendomsverdien. For eiendomsmeglere vil det være viktig å gjøre seg kjent med eventuelle begrensninger i retten til å overdra båtrettighetene, og eventuelle særlige konsekvenser av slik overdragelse. Det kan også være greit å vite litt om hvilke regler som gjelder for den som innehar brygge rettigheter, hvilke rettigheter og plikter en har som sameier og betydningen av bryggesameiets vedtekter. Videre bør megleren gjøre seg kjent med hvordan båtrettighetene er organisert hvis disse utøves i felleskap med andre, også for å kunne gi potensielle kjøpere god og relevant informasjon om salgsobjektet og svare på eventuelle spørsmål. Av og til vil selgeren selv ha begrensede forutsetninger for å gi slik informasjon. Megleren bør imidlertid være meget varsom med å foreta vurderinger av eventuelle juridiske spørsmål som grunnlag for å gi opplysninger eller råd i forbindelse med salget – dette bør overlates til jurister med relevant kompetanse, dersom avklaring er nødvendig. Dersom eiendomsmegleren involveres i et utbyggingsprosjekt hvor salgsobjektene skal ha bryggerettigheter på egen eller fremmed eiendom, kan megleren også ha nytte av litt grunnleggende kunnskap om organisering av bryggesameier og hvordan salgsobjektene kan knyttes til andeler i bryggesameier. Vi anbefaler imidlertid å søke juridisk bistand når det kommer til konkret rådgivning om organisering av bryggerettigheter i forbindelse med ut byggingsprosjekter. RETT TIL BÅTFESTE, BÅTPLASS OG BRYGGE. OVERDRAGELSE

Før det legges til rette for salg av båtrettigheter er det enkelte grunnleggende spørsmål som må avklares. Det opplagte er spørsmålet om rettighetene er lovlig etablert. Dernest om rettighetene kan overdras eller ikke. Slike

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

r ettigheter kan eksempelvis være personlige, eller det kan gjelde begrensinger med hensyn til hvem rettighetene kan overføres til. Selv om rettighetene er gjenstand for overdragelse, kan overdragelse utløse rettsvirkninger av betydning både for selger og kjøper, for eksempel forkjøps- eller innløsningsrett. For å avklare slike spørsmål, bør man først undersøke stiftelsesgrunnlaget. Rett til båtfeste, båtplass og brygge har som regel sitt grunnlag i en avtale. Ofte ble denne avtalen gjort da eiendommen som skal selges i sin tid ble opprettet og det ble inntatt bestemmelser om dette i skjøtet eller annet samtidig dokument, enten tinglyst eller ikke. Dersom det foreligger tinglyst erklæring om båtrettigheter, gir denne et godt utgangspunkt for å vurdere rettighetens innhold og begrensninger. Forholdet mellom grunneier og rettighetshaveren reguleres av servituttloven, så lenge det ikke er gjort unntak i avtalen dem imellom. Av og til har slike rettigheter ikke noe klart skriftlig grunnlag, men er basert på en muntlig avtale/samtykke eller på hevd. I slike tilfeller bør megleren søke andre kilder for å avklare om de aktuelle rettighetene faktisk foreligger, før man markedsfører at salgsobjektet har båtrettigheter på fremmed grunn. Et naturlig sted å begynne, vil være å forhøre seg med grunneier om det aksepteres at den aktuelle rettigheten foreligger, eventuelt også hvilket innhold han mener rettigheten har. Dersom alle er enige om rettighetenes eksistens og innhold, bør partene oppfordres til om mulig å tinglyse en erklæring som beskriver rettighetene. Hvis det er uenighet knyttet til rettighetene, er dette opplysninger som må gis til potensielle kjøpere. ORGANISERING AV BRYGGERETTIGHETER

Når flere eiendommer har båtrettigheter knyttet til samme område, finner ofte både rettighetshaverne og grunneieren det hensiktsmessig å bygge en fellesbrygge og dele kostnad ene ved dette forholdsmessig. Hvor mange båtplasser den enkelte skal ha på fellesbrygga styres ofte av hvilken avtalt rett den enkelte eiendom opprinnelig har. Grunneieren kan gjerne ha mange båtplasser til eget bruk og utleie.

PAAL THORESEN

KJERSTI SCHIØTZ THORUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Når flere rettighetshavere eier et bryggeanlegg sammen, organiseres dette normalt i et såkalt tingsrettslig sameie. Dersom alle eierandelene i bryggesameiet er knyttet til en annen eiendom, kalles bryggesameiet for et realsameie. Eierandel i bryggesameie som er tinglyst med realtil knytning til en annen eiendom, vil følge med ved salg og LEDELSEN VERDT Å VITE tinglysing av hjemmelsovergang for hovedeiendommen. SAMEIELOVEN

Bryggesameier reguleres av sameieloven, dersom ikke annet er avtalt. Sameieloven har regler om alt fra rammene for den enkeltes rådighet, misbruk av rådighet, vedlikehold, inntekts- og utgiftsfordeling, salg og forkjøpsrett, oppløsning av sameiet m.m. For mange oppleves sameieloven som vanskelig til gjengelig. Loven er dessuten for generelt utformet til at den gir en god regulering av sameiernes rettigheter og plikter i det konkrete sameiet. Dette kan medføre at det oppstår uklarheter sameierne imellom, som igjen kan føre til uenigheter som må løses ved hjelp av domstolene. Slike tvister er ofte både tids- og ressurskrevende, og skaper dårlig stemning innad i bryggesameiet. VEDTEKTER SKAPER FORUTSIGBARHET OG ER TVISTEDEMPENDE

Megleren bør avklare om bryggesameiet har særskilte vedtekter eller ikke. Det bør også vurderes om vedtektene har en fornuftig regulering av sentrale forhold som • Om sameieandel kan overdras, og om den skal følge en eiendom eller være personlig • Hvem sameieandelen kan overdras til • Om salg utløser forkjøpsrett • Om den enkelte sameier kan kreve sameiet tvangsoppløst etter sameieloven § 15 • Vilkår for å leie ut båtplasser Dersom det ikke finnes vedtekter som regulerer ovennevnte forhold, bør selgeren vurdere muligheten for å ta initiativ til slike utarbeides før salget gjennomføres. I slike vedtekter kan sameierne i fellesskap fastsette hvilke rettigheter og plikter sameierne har og hvordan bryggesameiet skal forvaltes. Dette skaper trygghet for potensielle kjøpere, og mulig økt salgsvederlag til selgeren. Andre elementer som det kan være naturlig å regulere i vedtektene, er bl.a. • Sameiebrøk • Stemmerettsregler • Bredde og lenge på båtplasser • Lovlige fortøyningsanordninger • Fellesfunksjoner for vann, strøm og avfall • Dugnad • Innskudd til vedlikeholdsfond • Fordeling av vedlikeholdskostnader

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

TENDEN En stor del av vår virksomhet går ut på å bistå private og offentlige aktører i alle spørsmål som gjelder fast eiendom. Vår kompetansegruppe for fast eiendom er en av de største i firmaet. Med mer enn ti advokater med spesialisering på ulike delområder innenfor fast eiendom, kan vi tilby målrettet bistand med blant annet: Kjøp og salg av fast eiendom, bebygd eller under utbygging, mangler ved eiendoms FRITID STUDENTER FAGSTOFF overdragelser, valg av eierform og finansiering, utvikling (herunder reguleringsplaner og seksjonering), utbygging, entreprise mv. www.tendenadvokat.no

• Valg av styre med tilhørende arbeidsoppgaver • Hyppighet for møter i sameiet • Ordensregler – opphold på brygga til bading og soling o.l. • Tidsrommet båtplassene kan benyttes • Opplag av båter på land og adkomst til brygga fra land (forutsetter avtale med grunneier) • Fremtidige utvidelser av bryggeanlegget • Vilkår for endring av vedtektene • Konsekvenser ved brudd på vedtektene Hvis det er usikkerhet om hvordan eksisterende vedtekter skal forstås, om vedtektene har en fornuftig regulering av viktige forhold eller dersom vedtekter ikke eksisterer, anbefales det å søke juridisk bistand. Dersom sameierne ikke klarer å bli enige om vedtektene, kan man få bistand av jordskifteretten. Jordskifteretten vil da etter å ha hørt samtlige parter fastsette en bruksordning med vedtekter for sameiet som er bindende for alle parter. BRYGGESAMEIER SOM DEL AV UTBYGGINGSPROSJEKT

Når en eiendomsutvikler skal selge bryggeplasser sammen med boliger eller fritidsboliger, kan dette reise flere problemstillinger. Man må selvsagt få på plass de helt grunnleggende forutsetningene i plan- og bygningsloven, i tillegg til privatrettslig rett til å etablere brygge. Selv om bryggeanlegget skal etableres på utviklerens egen eiendom, må man være på vakt mot at det kan være etablert rettigheter for tredjemann på eiendommen, typisk i form av gamle båtrettigheter som ikke uten videre kan fjernes. Av andre forhold å ta hensyn til, kan nevnes at utvikleren må sørge for at det stiftes et bryggesameie, at det utarbeides grundige vedtekter for sameiet, og en dekkende avtale om overdragelse av bryggeanlegget fra utbyggeren til sameiet. Utvikleren bør også ta hensyn til bryggesameiet ved utarbeidelse av vedtektene for det eierseksjonssameie eller borettslag som boligene inngår i. Megleren bør sørge for at alt dette bør være dekkende beskrevet i salgsin formasjonen.

«Megleren bør være meget varsom med å foreta vurderinger av eventuelle juridiske spørsmål som grunnlag for å gi opplysninger eller råd i forbindelse med salget – dette bør overlates til jurister med relevant kompetanse, dersom avklaring er nødvendig»

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

KORTIDSUTLEIE AV BOLIG OG PLAN- OG BYGNINGSLOVEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Kortidsutleie har fått mye oppmerksomhet det siste året, særlig i eierseksjonssameier. Det er innført begrensninger i eierseksjonsloven knyttet til kortidsutleie, blant annet et forbud mot slik utleie i mer enn 90 døgn per år. AV SOFIA BJØRCK, SENIORADVOKAT, ADVOKATFIRMAET SANDS

Men plan- og bygningsloven kan også sette begrensninger for utleie av egen bolig, enten boligen er en seksjon i et eierseksjonssameie eller en enebolig. Utstrakt utleie av bolig kan innebære en søknadspliktig bruksendring etter lovens regler.

formålet, kan det ha skjedd en søknadspliktig bruks endring. Bokhandel og dagligvare vil omfattes av samme reguleringsformål, men kan likevel påføre omgivelsene ulik belastning og ulik påvirkning av de hensyn som ivaretas av loven. Et slikt skifte vil dermed kunne utløse søknadsplikt.

TILLATT BRUK OG SØKNADSPLIKTIG BRUKSENDRING

ENDRING AV FORMÅL OG GRENSEN FOR BOLIGFORMÅLET

Tillatt bruk av bygninger reguleres av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og arealplaner. Bruken skal til enhver tid være i samsvar med gjeldende planer og tillatelser. Tillatt bruk for en bygning er den som sist ble godkjent av bygningsmyndighetene. Det kan gjøres noen endringer innenfor tillatt bruk. Større endringer vil imidlertid kunne utgjøre en søknadspliktig bruksendring. Det er ikke bare endring av bruksformål som er søknadspliktig. Søknadsplikten omfatter også vesentlig endring eller vesentlig utvidelse av bruken. En utstrakt utleie av egen bolig vil eksempelvis kunne innebære en vesentlig endret bruk innenfor det tillatte boligformålet, og dermed utløse søknadsplikt. Etter byggesaksforskriften § 2-1 utløses søknadsplikt når et bygg tas i bruk eller tilrettelegges for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk, eller dersom en endret bruk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til bygget, utearealer eller omgivelsene. Eksempler på slike hensyn er støy, utearealer, trafikkavvikling mv. Terskelen for å kreve bruksendring er lav, og det er tilstrekkelig at bruken medfører behov for en vurdering fra bygningsmyndighetens side. Dette er blant annet slått fast av Høyesterett i av gjørelsen Rt. 2010 s. 291. Søknadsplikt kan inntreffe selv om det ikke foretas bygningsmessige endringer. Videre er det viktig å være klar over at a) byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk,vurderingen av hva som utgjør en søknadspliktig bruksendring, og hva som ligger innenfor gjeldende reguleringsformål for eiendommen er to ulike vurderinger. Selv om bruken er i tråd med regulerings

Søknadsplikt kan utløses ved utleie av bolig til noe annet enn ordinær bolig. Bruk av et boligbygg som et leilighetshotell vil eksempelvis kunne påvirke omgivelsene og bygget på en annen måte enn det som var forutsatt da tillatelse ble gitt. Tilsvarende kan bruk av en bolig som kollektiv eller hybelhus, eller som bolig for asylsøkere eller andre særskilte grupper være søknadspliktig. Selv om dette fortsatt er bolig vil lovens hensyn kunne påvirkes på en annen måte ved at det er flere som bor i boligen enn ved en «vanlig familiesituasjon». Når bruken blir omfattende nok, vil det kunne utløse søknadsplikt. Utleie av bolig kan også innebære at det har skjedd en endring fra boligformål til overnattingsformål, hvilket vil være søknadspliktig, og i strid med reguleringsformålet bolig. Grensen mot overnatting er særlig aktuell ved korttidsutleie. Spørsmålet er imidlertid hvor grensen går for hva som aksepteres. Plan- og bygningsloven har ikke klare restriksjoner tilsvarende de som er vedtatt innført i eierseksjonsloven. Det må vurderes konkret, og det legges vekt på hvordan bruken fremstår og hvordan bruken påvirker eiendommen og omgivelsene, jf. ovenfor. Forvaltningspraksis viser at det legges stor vekt på hva som er hovedformålet med bruken. En bolig som leies ut for lengre perioder vil fortsatt være en bolig. Problemer kan oppstå når en bolig leies ut i kortere perioder. Korte leiekontrakter og døgnutleie kan tale for at en bolig benyttes til overnattingsformål og næringsvirksomhet. Enkelte kommuner har interne retningslinjer som fastslår at utleie for kortere enn eks empelvis to uker eller to måneder (praksis varierer) innebærer at det har skjedd en bruksendring. Ikke all døgnutleie innebærer en bruksendring, og dette må vurderes

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

SOFIA BJØRCK

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

konkret. Ved døgnutleie i én måned av året vil hoved formålet med bruken fortsatt være beboelse. Det er ikke bare varigheten av oppholdet som har betydning. Myndighetene legger også vekt på hvordan utleien er organisert, og hvilke tjenester som tilbys. Jo flere «hotelltjenester» som tilbys, eksempelvis resepsjon, LEDELSEN VERDT Å VITE rengjøring og oppredning av senger, jo større er sannsynligheten for at bruken vil bli ansett som overnatting. Det finnes eksempler fra Oslo der både kommunen og Fylkesmannen har konkludert med at leilighetshoteller ikke er å anse som boligutleie. I flere av disse sakene er det lagt avgjørende vekt på at leilighetshotellene annonserer døgnopphold på bookingsider. Med den nye begrensningen i eierseksjonsloven på 90 dager er det vanskeligere å se for seg en utleiesituasjon der hovedformålet med bruken ikke er beboelse. Endringene i eierseksjonsloven vil dermed sannsynligvis kunne medføre færre tilfeller av utleie i strid med plan- og bygningsloven. UTLEIE AV DEL AV EGEN BOLIG

Etter plan- og bygningsloven er det adgang til å leie ut deler av egen bolig. Det er mulig å leie ut et rom eller en del av en bolig, eller en egen hybel eller utleieleilighet. Så lenge den aktuelle delen av boligen leies ut til boligformål, vil ikke slik utleie i seg selv innebære en bruksendring. Det er imidlertid noen forhold knyttet til plan- og bygningsloven som får betydning ved utleie av del av egen bolig. I boligannonser ser man ofte betegnelsene «mulighet for utleie» eller «godkjent utleiedel». Med det sistnevnte menes ofte en utleiedel som er godkjent som en egen enhet. Det er ikke avgjørende for utleie at en utleiedel er godkjent som en egen enhet. Det er imidlertid viktig å være klar over at

FAGSTOFF

FRITID

det er søknadspliktig å etablere en egen boenhet. Har man opprettet en slik boenhet, må den altså være omsøkt og godkjent. En egen boenhet vil også kunne utløse nye krav til parkering, uteoppholdsarealer mv. Disse kravene må tilfredsstilles for å få godkjent en slik enhet. At det er etablert en egen boenhet vil si at leiligheten har alle FAGSTOFF boligfunksjoner, egen inngang, og at FRITID den er adskilt fra resten av boligen. En leilighet med intern forbindelse til boligen er ikke en egen enhet og må ikke godkjennes. Det er uansett viktig at den delen av boligen man leier ut er godkjent for beboelse. I den forbindelse er det viktig å være klar over at byggesaksforskriftens definisjon av bruksendring også inkluderer å ta i bruk tilleggsdel som hoveddel. Dette vil typisk være å ta i bruk bod, loft eller kjeller til rom for varig opphold. Bakgrunnen for søknadsplikten er at disse arealene ikke nødvendigvis vil ha de samme kvaliteter som boligens hoveddel. Det stilles tekniske krav til rom som skal benyttes til beboelse, eksempelvis krav til rømningsveier, takhøyde og lysinnslipp. Disse kravene må kunne tilfredsstilles. Ved utleie av del av egen bolig er det altså viktig å avklare hvilken bruk som er godkjent for de aktuelle rommene, og at planløsningen utformes på en slik måte at det ikke etableres en egen enhet. I motsatt fall, må det søkes om bruksendring og eventuelt om etablering av en egen boenhet.

STUDENTER

MEDLEMMER

SANDS SANDS er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor fast eiendom- og næringseiendom. SomSTUDENTER et av Norges ledende juridiske miljøer på feltet bistår vi eiendomsbesittere, utviklere, investorer, syndikater, offentlige myndigheter, meglerhus, sam eier og internasjonale aktører. www.sands.no

«Det stilles tekniske krav til rom som skal benyttes til beboelse, eksempelvis krav til rømningsveier, takhøyde og lysinnslipp. Disse kravene må kunne tilfredsstilles» SOFIA BJØRCK

Det handler om å være trygg

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

REKLAMASJON OG FORELDELSE:

HVA ER EGENTLIG FORSKJELLEN? LEDELSEN

VERDT Å VITE FRITID FAGSTOFF AV ADVOKAT ASTRID H. STENERSEN OG ADVOKAT FREDRIK HØYANG RØSHOLDT, ADVOKATFIRMAET SELMER AS

INNLEDNING

I tilfeller hvor det oppdages mangler i etterkant av eiendomstransaksjoner – og særlig i forbindelse med tvister – opplever vi ofte at aktørene ikke er tilstrekkelig oppmerksomme på forskjellen mellom reklamasjon og foreldelse. Det kan få store økonomiske konsekvenser. I denne artikkelen ser vi nærmere på hva det innebærer å reklamere, hva de vil si at et krav foreldes og hva som egentlig er forskjellen mellom disse to regelsettene. REKLAMASJON: KJØPER MÅ GI BESKJED OM MANGLER

Hva er en reklamasjon? Det er ikke uvanlig at en kjøper av fast eiendom oppdager avvik eller forhold som ikke står til forventningene etter at eiendommen er overtatt. Dersom kjøperen mener at selgerens ytelse er mangelfull, må kjøperen melde fra om dette til selgeren: Kjøperen må reklamere. Reglene om reklamasjon finner man spredt rundt i lovgivningen. For kjøp og salg av bolig er avhendingslovas regler de mest aktuelle. Selgeren av en eiendom vil normalt ha et legitimt og beskyttelsesverdig ønske om å legge handelen bak seg når den først er gjennomført. Kjøperen kan derfor ikke forholde seg passiv i lang tid dersom han eller hun oppdager en feil ved eiendommen. Av denne grunn oppstiller reklamasjonsreglene frister som kjøperen må over holde. Lovgivningen opererer med to typer reklamasjonsfrister: relative reklamasjonsfrister og absolutte reklamasjonsfrister. DEN RELATIVE REKLAMASJONSFRISTEN

Hovedregelen i avhendingslova § 4-19 (1) er at kjøperen må reklamere «innan rimeleg tid». Dette er den relative reklamasjonsfristen. Den relative reklamasjonsfristen begynner å løpe på tidspunktet da kjøperen «oppdaga eller burde ha oppdaga» det aktuelle forholdet. Ved kjøp av fast eiendom er det vanlig at partene avtaler en befaring eller en overtakelsesforretning. Dersom kjøperen oppdager mangler allerede under denne befaringen, bør kjøperen reklamere umiddelbart og sørge for å få nedfelt manglene i en overtakelsesprotokoll. Selv om det ikke avtales befaring, har kjøperen en plikt til å undersøke eiendommen så snart det lar seg gjøre. Hvis

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

kjøperen ikke undersøker eiendommen, og det viser seg at det var mangler som ville blitt oppdaget ved slik under søkelse, regnes reklamasjonsfristen fra det tidspunktet undersøkelsen burde vært gjennomført. Ved vurderingen av hvor lang den relative fristen er, legges det vekt på en rekke momenter. For det første har det betydning om kjøperen er profesjonell eller ikke. En forbruker vil ofte anses å ha noe lenger tid på seg til å reklamere enn det en profesjonell part har, men også en forbruker må reklamere raskt. Videre legges det vekt på hva slags eiendom som er kjøpt og hva slags mangel det er snakk om. Dersom selgeren har utvist skyld, ser man også at domstolene legger fristen på strekk. Spørsmålet om hvor lang den relative reklamasjons fristen er, kan med andre ord ikke besvares generelt. I nyere rettspraksis er det uttalt at tre måneder vil være i ytter kanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. For å være på den sikre siden anbefaler vi å reklamere så tidlig som mulig.

STUDENTER

ASTRID H. STENERSEN

DEN ABSOLUTTE REKLAMASJONSFRISTEN

Det følger av avhendingslova § 4-19 (2) at en mangel ikke kan gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelse. Dette er den absolutte reklamasjonsfristen og ytterpunktet i tid for når en kjøper kan reklamere. Nye reklamasjoner som fremsettes senere enn fem år etter overtakelse kan selger se bort fra. Kjøperens eventuelle krav mot selgeren er i slike tilfeller tapt. Men dette gjelder likevel ikke dersom selgeren har «vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru». Det følger av avhendingslova § 4-19 (3) at selgeren i slike tilfeller ikke kan gjøre gjeldende at det er reklamert for sent. For at kjøperen skal ha krav på prisavslag eller andre beføyelser, må både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen overholdes. Kjøperen må altså reklamere på mangler 1) «innan rimeleg tid» og 2) innen fem år etter overtakelsen. Fra tid til annen opplever vi at en kjøper tror det er tilstrekkelig kun å reklamere innenfor femårsfristen. Slik er det altså ikke. HVORDAN REKLAMERE? OG I HVILKE TILFELLER?

Reklamasjoner bør alltid fremsettes skriftlig, for eksempel per brev eller e-post, slik at man enkelt kan bevise i etter-

FREDRIK HØYANG RØSHOLDT

Astrid H. Stenersen og Fredrik Høyang Røsholdt er advokater i eiendomsavdelingen i Selmer. Begge arbeider med problem stillinger som gjelder fast eiendom og alminnelig kontraktsrett, med hovedvekt på entreprise og tvisteløsning. Denne artikkelen er en bearbeidet versjon av en artikkel fra boken «Byggeprosjekter fra start til slutt», som ble utgitt av Selmer i 2019.

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

tid at det ble reklamert. Til gjengjeld stilles det ikke strenge krav til innholdet i reklamasjonen. Avhendingslova § 4-19 (1) krever at kjøperen «gir seljaren melding om at avtale brotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er». I første omgang er det derfor tilstrekkelig at kjøperen gir beskjed om hvilke feil eller symptomer som er observert VERDT Å VITE og at han vil fremme etLEDELSEN krav mot selgeren som følge av den aktuelle feilen. Dette kaller man gjerne en nøytral reklamasjon. Dersom kjøperen vil kreve at selgeren utbedrer mangelen (retting), eller ønsker å heve kjøpet, må dette spesifiseres av kjøperen (spesifisert reklamasjon), jf. avhendingslova §§ 4-11 og 4-13 (2). Begrunnelsen for dette er at disse mangelsbeføyelsene stiller større krav til selgeren. Selgeren har derfor behov for å vite så tidlig som mulig om kjøperen ønsker retting eller heving. I mange tilfeller har ikke kjøperen fullstendig oversikt over omfanget av mangelen eller årsaksforholdet på det tidspunktet det reklameres. Dersom kjøperen etter hvert får større innsikt i hva slags mangel det er tale om, om fanget av mangelen eller hva som er den bakenforliggende årsaken, må kjøperen følge opp dette overfor selgeren. Vi anbefaler alltid at kjøperen holder selgeren løpende orientert om utviklingen, selv om selgeren eventuelt har avvist den første reklamasjonen. I dag selges nesten alle eiendommer «som den er». I slike tilfeller foreligger det en mangel kun dersom selgeren har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, eller dersom eiendommen er «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med», jf. avhendingslova § 3-9. Det er ikke uvanlig at en kjøper, etter hvert som tiden går, oppdager flere mindre feil som hver for seg ikke medfører at vesentlighetsterskelen er overskredet. Men dersom man «kumulerer» disse småfeilene kan man til slutt komme til at eiendommen er i «vesentleg ringare stand». Har kjøperen en plikt til å reklamere over alle disse små forholdene etter

FAGSTOFF

FRITID

hvert som de oppdages? Avhendingslova krever at kjøperen skal gi selgeren beskjed om «avtalebrotet», jf. avhendingslova § 4-19 (1). Rent formalistisk foreligger det ikke noe avtalebrudd før vesentlighetsterskelen er overskredet. Slik sett kunne man kanskje sagt at kjøperen kun plikter å reklamere når alle forholdene i sum gjør at eiendommen FRITID FAGSTOFF er i «vesentleg ringare stand». Det er likevel ingen grunn for kjøper til å spekulere i dette. Vi anbefaler alltid at selgeren får beskjed så snart som mulig etter at det er oppdaget en feil ved eiendommen. FORELDELSE: KJØPERENS KRAV GÅR TAPT ETTER EN VISS TID

At et krav er foreldet betyr at kravet er falt bort og ikke lenger kan gjøres gjeldende. Foreldelsesreglene gir en sterk oppfordring til kreditor (eiendomskjøperen) om å forfølge kravet sitt før det går for lang tid, slik at begge parter kan legge forholdet bak seg. Reglene om foreldelse finner man i foreldelsesloven. Det er viktig å være oppmerksom på at det her er tale om to ulike regelsett: Foreldelsesfrister og reklamasjonsfrister løper parallelt og helt uavhengig av hverandre. Dette betyr at kjøperens mangelskrav kan foreldes (gå tapt) selv om kjøperen har reklamert både innenfor den relative og den absolutte reklamasjonsfristen. En reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen. Tilsvarende hjelper det ikke å avbryte foreldelsesfristen dersom man ikke har reklamert på mangelen. Det følger av foreldelsesloven § 2 at den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Det er viktig å merke seg at fristen løper fra tidspunktet for overtakelse av eiendommen, og ikke fra det tidspunktet da mangelen faktisk ble oppdaget. Det er ikke uvanlig at en mangel oppdages en stund etter overtakelse, og at partene deretter bruker lang tid på å diskutere hvorvidt det foreligger en mangel eller

STUDENTER

MEDLEMMER

SELMER Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokat firmaer med 160 medarbeidere. NoeSTUDENTER av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og entreprise. Teamet består av åtte partnere og mer enn 30 dedikerte advokater og rådgivere som gjennom løpende bistand til ledende aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommer sielle forhold som ofte forhandles. En totalleverandør for eiendomsaktørene. www.selmer.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

ikke. Når det nærmere seg tre år etter overtakelse må kjøperen være oppmerksom og sørge for å avbryte eller utsette foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen kan avbrytes ved at kjøperen går til søksmål mot selgeren, eller ved at selgeren erkjenner ansvar for mangelen. At selgeren påtar seg å utbedre mangelen LEDELSEN VERDT Å VITE kan være en form for erkjennelse som avbryter foreldelsesfristen, med mindre selgeren har tatt forbehold. I tillegg kan foreldelsesfristen utvides med ett år fra en part først blir kjent med et forhold, etter reglene om tilleggsfrist, jf. foreldelsesloven § 10. Dette omtales nærmere nedenfor. Et svært vanlig alternativ til å avbryte foreldelsesfristen ved å gå til søksmål, er at partene blir enige om å utsette foreldelsesfristen. Dette kan gi partene mer tid til å forhandle, og man unngår unødvendige søksmål. Slike avtaler bør alltid inngås skriftlig. FORHOLDET MELLOM REKLAMASJON OG FORELDELSE

Vi får ofte spørsmål om forholdet mellom foreldelsesfristen og den absolutte reklamasjonsfristen: Hva skal man egentlig med en reklamasjonsfrist på fem år dersom kjøperens krav uansett er foreldet etter tre år? Det er ikke uvanlig at en mangel er skjult for kjøperen. Dersom kjøperen oppdager mangelen først etter fire år, vil kravet mot selgeren i utgangspunktet være foreldet. Men heldigvis for kjøperen er det en regel i foreldelsesloven § 10 som fanger opp slike tilfeller: Dersom kjøperen ikke var klar over at det forelå en mangel ved eiendommen, løper det en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunktet kjøperen «fikk eller burde skaffet seg» «nødvendig kunnskap» om mangelen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

«Vi anbefaler alltid at kjøperen holder selgeren løpende orientert om utviklingen, selv om selgeren eventuelt har avvist den første reklamasjonen» FAGSTOFF

FRITID

Regelen kan illustreres med et eksempel: Dersom Peder Ås overtok en eiendom den 1. juli 2015, og oppdaget en mangel ved eiendommen (fikk «nødvendig kunnskap») den 1. oktober 2019, vil Peders krav mot selgeren i utgangspunktet være foreldet. Det har da gått mer enn tre år siden overtakelse. Men tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 kommer Peder til unnsetning, slik at mangelskravet ikke foreldes før den 1. oktober 2020. Peder må imidlertid huske på at foreldelsesfristen og reklamasjonsfristene løper uavhengig av hverandre. Selv om det tok lang tid før Peder oppdaget mangelen, forlenges ikke den absolutte reklamasjonsfristen av den grunn. Peder må altså fortsatt reklamere overfor selgeren innen 1. juli 2020 (fem år etter overtakelse). I tillegg må denne reklamasjonen være meddelt selgeren innenfor den relative reklamasjonsfristen, altså «innan rimeleg tid» etter at Peder ble kjent med mangelen. Reglene om reklamasjon og foreldelse kan kanskje fremstå som uoversiktlige og kompliserte. Det er likevel viktig at man har kontroll på disse fristene. Hvis ikke kan det få store økonomiske konsekvenser.

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

FRA REKLAMASJONSNEMNDA:

SKJEGGKRE-SAKER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

De skjeggete innsektene – skjeggkre – ble funnet første gang i Norge i 2013, og har blitt stadig vanligere i norske hjem. Skjeggkre er ikke farlige, men kan oppleves som ekle og ubehagelige. AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR KLAGENEMDA I REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER

Reklamasjonsnemnda har derfor kanskje ikke overraskende fått flere saker til behandling, hvor det gjøres gjeldende at megler ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin etter at kjøper har funnet skjeggkre i boligen. Hittil har slike saker ikke ført frem da megler ikke har hatt kjennskap til at det var skjeggkre i boligen ut fra de undersøkelser og innhenting av opplysninger som megler skal foreta. Det forelå heller ikke særlige omstendigheter som tilsa at megler måtte gjøre nærmere undersøkelser. EN LITT SPESIELL VARIANT AV SKJEGGKRESAKER VAR RFE-2019-56, HVOR SAKSFORHOLDET I KORTHET VAR FØLGENDE:

Megleren fikk kjennskap til at det var skjeggkre i leilig heten dagen etter budaksept, det vil si dagen etter at det var inngått bindende avtale. Men han ventet med å informere kjøperne av leiligheten til kontraktsmøte og etter at kontrakten var signert. Nemnda kom enstemmig til at dette var i strid med god meglerskikk, jf. eiendoms meglingsloven § 6-3, og uttalte:

«Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren skulle informert klagerne om at det var funnet skjeggkre i leiligheten så snart megleren fikk informasjon om det, og ikke ventet til kontraktsmøtet og etter at kontrakten var signert av partene. Nemnda har kommet til at megleren her skulle informert klagerne om dette straks han ble kjent med det, selv om megleren fikk kunnskap om det etter budaksept. Megleren har en plikt til å dra omsorg for begge parters interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk. Når det oppdages skjeggkre i leiligheten, er dette en opplysning som kjøpere av leiligheten hadde all grunn til å få omgående, selv om de rettslig sett er bundet ved budaksepten. Innklagede erkjenner også selv at informasjonen kunne vært gitt før kontraktsmøtet. I så fall kunne kjøperne (klagerne) før kontraktsmøtet og signering av kontrakten tatt stilling til hvordan de skulle forholde seg videre.»

PER RACIN FOSMARK

NY KVALITETSSJEF I WEBSYSTEMER Fra Mars 2019 går Espen Westby inn i rollen som kvalitetssjef i Websystemer AS. Han overtar etter Marit Songe Parmann, som var ansatt på engasjement, og skal sørge for framdrift av påbegynt kvalitetssikring, og ha hovedansvar for det faglige innholdet i Webmegler.

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | 55 50 85 80 | www.websystemer.as

Annonse 205 mm x 75 mm.indd 1

03.06.2019 15:25

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

HILSEN FRA HØGSKULEN PÅ VESTLANDET Etter fusjonen mellom høyskolene i Bergen, Stord/Haugesund og Sogn og Fjordane er vi nå Høgskulen på Vestlandet med rundt 16 000 studenter. Det er campuser på fem ulike steder; Stord, Haugesund, Bergen, Førde og Sogndal. AV INGUNN SKJELBREIDALEN, HØGSKULELEKTOR, HØGSKULEN PÅ VESTLANDET

Bachelor i eiendomsmegling undervises kun i Sogndal. Og studieåret som snart er over har vært et aktivt år. I høst var 3. klassen på studietur til Oslo. Vi deltok på NEFs boligkonferanse, vi besøkte DnB Eiendom og var på en visningsleilighet i Krydderhagen. Det var interessant å se og høre om den nye bydelen som er under utvikling. Vi møtte også en tidligere student som jobber hos ProAktiv og vi var med i en ny leilighet som skulle legges ut for salg. Takstmann og stylist var også tilstede og fortalte om hvordan de jobber. Et møte med Ståle Helland og Torbjørn Ek hos advokat Ek fikk vi også tid til, og vi var med på pressekonferansen til Eiendom Norge hvor boligprisstatistikken ble presentert. I mars var det 1. klassen som var på studietur og vi tok båten fra Sogndal til Bergen. Vi var innom to ulike meglerforetak, studentene var på noen visninger om kvelden, vi hadde forelesning med en takstmann og vi var på besøk hos Schibsted og lærte mer om annonsering av boliger. Førsteklassen var også på besøk i Sogn tingrett hvor vi snakket med en dommerfullmektig og fikk høre med om avhendings saker. I forbindelse med undervisning i konsesjon dro vi på besøk til landbrukskontoret i Lærdal, og da vi hadde om ekspropriasjon var vi hos Vegvesenet på Leikanger. Siden det ikke er så mange studenter, maks 25

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

som regel i en klasse, har vi muligheten til å dra på befaringer og besøk. EMLIS, linjeforeningen til m eglerstudentene, har vært aktive i år. Et salgsteknikkurs med Espen Strøm

fra Aktiv var populært. Høyde punktet var bransjetreffet i slutten av mars der rekordmange foretak deltok. I midten av mai leverte 3. klasse studentene bacheloroppgaven sin som de har jobbet med det siste

s emesteret. Det er ulike temaer som har vært skrevet om; alt fra hvordan vinne oppdrag til mer økonomiske temaer. Det var også en høytidelig avslutningsmiddag på Sogndal hotell for alle avgangsstudentene.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Totalt var det nærmere 80 studenter som deltok (også fra de andre bachelorprogrammene på avdeling for samfunnsfag; reiseliv og økonomiog administrasjon). I 3. klasse kan studentene velge VERDT Å VITEpraksisopphold hos FAGSTOFF meglerforetak. Dette var det noen av studentene som benyttet seg av. De fikk da mulighet til å innhente data til bacheloroppgaven mens de var i praksis, ved å intervjue ansatte. De aller fleste av avgangsstudentene har allerede skaffet seg jobb som eiendomsmeglerfullmektiger. Noen har vært traineer det siste året og begynner å jobbe fullt når muntlig eksamen er avlagt. Noen av student ene skal studere videre.

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

En riktig god sommerhilsen til dere alle fra Høgskulen på Vestlandet, campus Sogndal.

Next 3.0 – nå også for næringsmeglere

Next 3.0 er lansert og inneholder en rekke nyheter, inkludert løsning for næringsmeglere. Nå kan du registrere, markedsføre og selge næringseiendom. Next er tilpasset din arbeidshverdag, med full støtte for å utføre alle oppgaver fra mobil og nettbrett – uansett hvor du jobber. Les mer på hjelp.vitecnext.no

Kontaktpersoner Stian Berg, KAM - Eiendomsmegler, 901 58 296 Pia Sørhaug, KAM - Eiendomsmegler, 928 81 526 Camilla B. Axelsson, KAM - Leder Salg, 930 63 921

vitecsoftware.com/no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

DET KJEKKE MED MUSSERENDE VIN er at den egentlig har høysesong hele året. Selv om salgstallene tydelig røper at nordmenns innkjøp er markant høyere i romjula og i uka før 17.mai. Ja, bobler er like relevant året rundt, enten det er en helt vanlig iskald tirsdag i februar, bryllupsdag, eksamensfest eller årets første sommerdag på terrassen. Bobler diskriminerer ingen, og oppgraderer de fleste situasjoner.

BOBL ER

I SOMMERGLASSET

LESKEEFFEKTEN. Når sommerdagen skal oppgraderes, er det kort vei til sprudlende drikke. Enten det dreier seg om en kompleks og utviklet champagne eller tilsvarende kvalitet fra andre regioner. Eller mer uformelle bobler som har som hovedoppgave å gi livsnyteren umiddelbar vinglede, uten å måtte koble inn de analytiske evnene for mye. DET GODE LIV. Den rimelige og enkle storselgeren Prosecco har alle hørt om. Men det mest spennende i Italia, skjer for tiden i regionen som kalles «Italias mage». Emilia Romagne. Tenk deg bare prosciutto som formelig smelter på tunga, vellagret og kremete parmigiano reggiano (eller parmesanost som det kalles her til lands), tyktflytende intens balsamico, og ikke minst salami proppfull av smak. Tennene løper i vann, ikke sant? ALLE disse godsakene kommer nemlig fra området rundt byen Modena, i regionen Emilia Romagna. Du skjønner fort at mennesk ene her har sansen for det gode liv, hvis jeg samtidig nevner at s preke sportsbiler fra Ferrari, Lamborghini og Maserati også har samme postadresse. La oss imidlertid dvele litt ved godsakene innledningsvis, for hva drikker egentlig lokalbefolkningen til disse? Svaret er like enkelt som det kanskje er overraskende for mange. Og svaret er lambrusco. Ja du hørte riktig, det er lambrusco. Intet annet. INGEN ANDRE er så dyktige på å forvalte merkevaren sin som Champagne. Alle andre som prøver seg med ordspill som kan ha noe som helst likhet med navnet Champagne møtes med trussel om søksmål. Umiddelbart. Visste du for eksempel at Tromsø-bryggeriet Mack produserte en kullsyreholdig leskedrikk med navn Frukt champagne fra 1895 frem til 2003? Dette likte franskmennene dårlig, sabler ble raslet med, og i dag er det navnet «Fruktsjimpanse» som pryder etiketten. BLANT DE UTVALGTE godbitene denne gang er det ingen spor av brus fra Tromsø, derimot sju andre hyggelige sprudlende reiser i glasset.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

AV GUNNAR SKOGLUND, SOMMELIER OG KOMMUNIKASJONSSJEF, VINARIUS AS

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FORDI. CHAMPAGNE. Laherte Frères Brut Ultradition | Varenummer 4952701 | 359,00

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Knusktørr og slank champagne laget på druen chardonnay. Langt opphold på bunnfall (24 måneder) gir fin underliggende kompleksitet, og nøye tilpasset dosage (6 g/l) balanserer den utpregete syre spensten til fulle. Friskheten og slankheten gjør dette til en klassisk «fin» aperitiff, flott også til østers. FAGSTOFF STUDENTER MEDLEMMER FRITID Produsenten er kanskje den av Champagnes små produsenter som har flest listinger på Michelin- restauranter, et kvalitetstegn det.

MENINGER

«DET NYE CHAMPAGNE» Coates & Seely Brut Reserve| Varenummer 10029801 | 349,00 Storbritannia er ikke nødvendigvis assosiert med solskinn og sommervarme, men visste du at deler av UK har identisk jordsmonn og omtrent identisk klima som i Champagne? Det betyr at nasjonen som står bak gastronomiske «høydepunkt» som fritert snickers, faktisk også lager blant verdens aller beste musserende viner. Coates & Seely er blant kremen av kremen av vinmakere, og denne komplekse vinen (hele 36 måneder) på bunnfallet gir fin dyp og moden karakter av klassiske aromaer som gjærbakst og epler. Og sømløs munnfølelse.

ØSTERRIKSK HIT Weingut Fred Loimer Extra Brut Reserve| Varenummer 7324101 | 249,90 Denne er laget på en vidunderlig frekk drueblanding av lokale østerrikske helter som zweigelt og grüner veltliner, supplert med de sofistikerte franske innvandrerne pinot noir og chardonnay. Det kan ikke bli annet enn bra når det foregår i de rette hender. En knusktørr og mineralsk sprudlende allrounder med duft og smak av den deilige symbiosen av klokkeklar, frisk fruktighet og fersk gjærbakst. Laget på tradisjonell metode (som i Champagne, med 18 måneder andregangs flaskelagring på bunnfallet).

PRE HIPSTER PETNAT Domaine Huet Petillant Brut 2012 | Varenummer 169701 | 279,00 Laget på den eldgamle og arbeidskrevende metoden ancestrale – andregangsgjæringen på flaske foregår ved at flasken tappes før gjæringen er unnagjort, noe som medfører at sukkeret som ikke er omdannet til alkohol, gjæres ferdig i flasken. Som kjent for noen, er CO2 et biprodukt av gjæringen – og når dette ikke får «slippe unna» ut i luften, skaper den heller bobler i vinen. Ikoniske Domaine Huet har laget denne vinen lenge før alle naturvinsprodusentene startet med dette for noen år siden. Aromatisk, kompleks og med myke, innsmigrende bobler. En referanse-petnat kort og godt.

FRA ITALIAS MAGE Paltrinieri Piria Lambrusco di Sorbara 2018 | Varenummer 7449401 | 159,90 Som nevnt ovenfor. Italienerne kan det gode liv. Og denne leskende og bringebærpregede vinen er sertifisert nettopp for formålet – det gode liv en varm sommerdag. Lys rød på farge, noen vil tro det er snakk om rosévin. Men det er en musserende rødvin velegnet til fingermat, eller bare helt alene som forfriskning.

HÅNDVERKS-ØL FRA CHABLIS MADDAM Porte Romane Blonde | Varenummer 10152402 | 84,90 | 50cl MADDAM Porte Romane Blonde | Varenummer 10870302 | 59,90 | 33cl Leskende og humledrevet økologisk håndverksbrygg fra selveste Chablis. Perfekt i sommervarmen, og finnes i to ulike flaskestørrelser. Aromatisk, lett og luftig med forfriskende lett bitterhet i finish. Balansert øl i en delikat stil, med myke bobler og tekstur, tydelig inspirert av champagnemetoden.

MADDAM Perle Pourpre Cherry Wheat Ale | Varenummer 10870002 | 84,90 | 50cl Hveteøl brygget med lite innslag av økologisk kirsebærjuice. Lav bitterhet, leskende syrefriskhet og deilig bærpreget fruktighet. Også dette ølet viser bryggeriets champagneinspirerte produksjons metode på en delikat måte.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MED MER PÅL ENGUM JØRGENSEN (fagansvarlig) Foss & Co Drøbak Eiendomsmegling AS Postboks 262, 1441 Drøbak 92 22 22 43 pajo@fossco.no ERIK MORTENSEN M-Megleren AS Postboks 36 Nesttun, 5852 Bergen 98 28 77 01 erik@m-megleren.no FRODE BRISKEBY Nordvik Frogner Parkveien 33, 0258 Oslo 99 40 81 00 f.briskeby@nordvikbolig.no VIDAR AAKRE JOHANNESSEN Aakre Eiendomsmegling AS Gamle Beddingvei 25, 1671 Kråkerøy 99 11 55 13 vidar@aakremegling.no ANNE MARI SKOGSTAD Nordvik Innlandet Tårnvegen 55, 2380 Brumunddal 99 61 91 50 a.skogstad@nordvikbolig.no PÅL KJELSTAD Nordvik Innlandet Tårnvegen 55, 2380 Brumunddal 41 44 48 82 p.kjelstad@nordvikbolig.no ANN-KRISTIN SALVESEN (fagansvarlig) DNB Eiendom AS Strandveien 39-41, 3050 Mjøndalen 91 55 23 71 ann-kristin.salvesen@dnbeiendom.no

BEATE ELLINGSEN (fagansvarlig) DNB Eiendom AS Bekkestua Gml. Ringeriksvei 37, 1357 Bekkestua beate.ellingsen@dnbeiendom.no

TRULS JOHANNESEN Advokatfirmaet Seland Orwall DA Postboks 1938 Vika, 0125 Oslo 94 02 17 09 tj@selandorwall.no

EIRIK WERNER FRØYTLOG DNB Eiendom AS Lillestrøm Kanalveien 18, 2004 Lillestrøm 91 31 71 55 eirik.froytlog@dnbeiendom.no

TERJE TJELLAND Mosvold & Co Østre Strandgate 46, 4610 Kristiansand 91 12 11 31 terje@mosvold.no

CHRISTIAN BAKKE Re/Max In House Eiendomsmegling AS Nygårdsveien 26, 1400 Ski 93 44 50 08 christian.bakke@remax.no

KJERSTI REIERSEN SørMegleren AS avd Nybygg Postboks 33, 4661 Kristiansand 40 40 80 14 kjersti.reiersen@sormegleren.no

CAROLINE EVJE (fagansvarlig) Eiendomsmegler 1 Lørenskog Bibliotekgata 30, 1473 Lørenskog 97 14 92 04 ce@eiendomsmegler1.no

MORTEN KEISERUD Fredensborg Bolig AS Stensberggata 27, 0170 Oslo 47 61 94 69 morten.keiserud@fredensborgbolig.no

BENTE BRUNES ANDERSEN (fagansvarlig) Eiendomsoppgjør AS Postboks 441, 3201 Sandefjord 46 78 13 78 bente@eiendomsoppgjor.no

PAUL-ANDRÈ LEFRANCE Malling & Co Drammen AS Erik Børresens allé 9, 3015 Drammen pal@malling.no

LISE SØRAKER HELP Forsikring AS Postboks 1870 Vika, 0124 Oslo liso@help.no LENA-CATHRINE RØLLES Eiendomsmegler Dahl AS Postboks 1227 Brandtenborg, 3009 Drammen 99 72 22 57 lcr@dahlas.no

MORTEN KIM PEDERSEN Real Næringsmegling AS Hvamstubben 17, 2013 Skjetten 92 87 23 03 morten@real.no JAN VIDAR LYSBAKKEN Eiendomsmegler Krogsveen avd Trondheim Olav Tryggvasonsgt. 51, 7011 Trondheim 95 26 92 50 janvidar.ly@gmail.com

VI GRATULERER 50 ÅR Line Jorung med dagen 2. juni Toril C. Fridestad med dagen 10. juni Morten Tidemann med dagen 11. juni Jens-Erik Wesenberg med dagen 19. juni Helle Taaje med dagen 23. juni Rune Øverlie med dagen 29. juni Tone E. Thalberg Andersen med dagen 30. juni Vidar Noet med dagen 30. juni Tone Flytlie med dagen 13. juli Dag Wilhelm Nylander med dagen 16. juli Terje Tinholt med dagen 19. juli Astrid Hauge Edland med dagen 22. juli Line Kristiansen med dagen 22. juli Ingrid Gutvik Einarsen med dagen 23. juli Gjermund Svendsen-Rosendal med dagen 25. juli Sissel Longva med dagen 26. juli Per Werner Ohrt med dagen 28. juli

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2019

Kari Anne Kleiv med dagen 29. juli Heidi Olsen med dagen 4. august Jessica Dilling med dagen 6. august Øyvind Bjørgengen med dagen 13. august Trine Dorg Johansen med dagen 20. august Håkon Fossvik med dagen 23. august Tore Resell med dagen 30. august Lena Johnsen med dagen 31. august 60 ÅR Bjørn Sørum med dagen 12. juni Kari Børke med dagen 29. juni Lars Løkberg med dagen 12. juli

Inger Kristin Lindqvist med dagen 12. juli Bernhard Bratfos med dagen 13. juli Mone Arne Knudtzon med dagen 23. august 70 ÅR Axel Gunerius Pettersen med dagen 9. juni 75 ÅR Per Sørlie med dagen 27. juni Roar Ellefmo med dagen 28. august

1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 600,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.800,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 17.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 27.000,- + mva • Årsavtale for 2019 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 37.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 47.000,- + mva • Årsavtale for 2019 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med Salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum kine@nef.no | 90 04 55 57 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

N E F

NEF JURIDISK BISTAND 2019

RGES

JURIDISK BISTAND

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

Ambita hjelper deg med eiendomsinformasjon Vi har styrket vårt eiendomsteam ytterligere!

Maria Strand

Odd Inge Olsen

Therese Høgberg

Joachim Kjeldal

Salgssjef Eiendom T: 971 28 683 mst@ambita.com

Key Account Manager Eiendom T: 920 41 500 oio@ambita.com

Partneransvarlig Ambita T: 416 97 999 th@ambita.com

Forhandler- og partneransvarlig Boligmappa T: 480 44 226 jk@boligmappa.no

Ambita tilbyr informasjonstjenester som hjelper deg til et trygt og effektivt boligsalg. Vi jobber hver dag for at du skal få de mest komplette og oppdaterte eiendomsproduktene til boligsalget. Meglerpakken bestiller du via Infoland. Vi hjelper også ditt selskap å komme i gang med digital tinglysing av skjøter og dokumenter.

Kontakt oss Våre kontaktpersoner Maria, Therese, Joakim og Odd-Inge har lang erfaring i eiendomsbransjen, og hjelper deg mer enn gjerne!

Tjenester Infoland eTinglysing Boligmappa

Ambita AS Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo I E-post: info@ambita.com I T: 24 13 35 50 I ambita.com

Eiendomsmeglerfen nr. 3 2019

Articles inside

Eiendomsmegleren nr. 3 er nå klar i elektronisk utgave