Issuu on Google+

Tale of two cities side 22

Kjøpers tilbakeholdsrett side 42

Det handler om prestasjon side 46

Februar 2013 Ă…RGANG 75

meGleren eiendoms

02


Når kjøper oppdager at leiligheten er 10 kvadratmeter mindre enn forventet...

...trenger han hjelp

Selv om du som eiendomsmegler gjør ditt ytterste for å gjennomføre et salg på korrekt måte, er det ikke mulig å gardere seg mot uforutsette problemer ved et boligsalg. Derfor ender hele 1 av 4 boligsalg i konflikt. Når noe oppstår, sparer du mye tid og krefter på at kjøper har en profesjonell part som demper støy og sikrer en ryddig saksgang. For kjøper er advokathjelp nødvendig for å nå igjennom med sine reklamasjonskrav. Derfor velger nå 1 av 3 boligkjøpere å tegne HELP boligkjøperforsikring.

For mer informasjon om boligkjøperforsikring se www.help.no


Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Finn Tveter Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juli Opplag: 3100 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: K-Design Materiellfrist: 1. i hver måned. Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 800,Grafisk produksjon: Merkur-Trykk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurtrykk.no

Merkur-Trykk er godkjent som svane­merket bedrift.

colorlab.no The Norwegian Color Research Laboratory

Merkur-Trykk er PSO-sertifisert Vi tar kvalitet på alvor!

5 5 6 6

FRA LEDELSEN Mens vi venter på boligmeldingen…. Historieløst LO vil gjeninnføre prisregulering av boliger Nytt fra styret

8 8 10 12 14 15 16 18 20 22 24 26 35

verdt å vite Rettskraftig dom i tomtefestesaken Høye boligpriser behøver ikke å bety høye lønninger Konstruktiv dialog – en gylden mulighet Tusen takk til Tore Bråthen Ny leder i Reklamasjonsnemda Gullmegleren 2013 Skjønner du ikke hva det står? – Det finnes håp Brevfra FInanstilsynet Tale of two cities Hvordan blir pensjonen for ansatte som har provisjonslønn? Real Estate Connect New York 2013 Spørsmål og svar

36 36 38 40 42

faglig påfyll Tilrettelegging for forwardsalg - viktigheten av langsiktig planlegging Har du husket å sjekke budgivers finansiering? Plikter leietaker å drive virksomhet i leide lokaler? Kjøpers tilbakeholdsrett

44 44

studentsiden Rekordmange studenter på BI i Oslo

45 45

MEDLEMSNYTT Nytt om navn

46 46

ETTER ARBEID Det handler om prestasjon

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no

Priser 2013: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Kvartside (90x115 mm) Kvartside bredde (180x60 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

10.900 .- 8.150 .- 6.400 ,4.750 .- 4.750 ,14.960 .12.650 .22.550 .-


VI VET HVOR BRIKKENE PASSER

VARIANTER:

NORWEGIAN BROKER-

DEN ORIGINALE

DEN ORIGINALE

EIERSKIFTE FOR SIK R ING

EIERSKIFTE FO RS I K RI N G

SIDEN 1997

SIDEN 1997

DIN GARANTIST FOR BEVISST OG RIKTIG INNKJØP AV FORSIKRING > > > >

Din partner ut mot forsikringsselskapene Din innkjøper av forsikring Din objektive rådgiver i skadesaker Din overvåker av forsikringsmarkedet

EKS PÅ BRUK: DEN ORIGINALE EIERSKIFTE FOR SIK R ING SIDEN 1997

eiendom www.norwegianbroker.no | - Eierskifteforsikring- nøkkelen til en trygg bolighandel.

23 89 73 89 | eiendom@norwegianbroker.no


fra ledelsen

Mens vi venter på boligmeldingen…. I 2009 varslet vi i Norges Eiendomsmeglerforbund at det ville komme en utfordrende vekst i boligprisene, dersom ikke boligbyggingen tok seg kraftig opp. Politikerne har sovet, både før og siden. //Av Tormod Boldvik, leder NEF//

Regjeringen har ikke forstått alvoret i tiltagende innvandring, sentralise­ ring og veksten i antallet single hus­ holdninger. Det er et prekært behov for boligbygging. Riktige boliger, til rett pris og ikke minst på steder folk vil bo. Det er med avmålte forventninger vi nå venter på boligmeldingen, som etter sigende er få uker unna. Navar­ sete har vært ute og luftet sentrale deler av innholdet, og igjen handler det om sosial satsing. De aller svak­ este skal få hjelp til å eie sin egen bolig. Jeg liker sosial boligpolitikk. Et boligmarked som er inkluderende sikrer velferd, stabilitet og tilhørig­ het. Vi har lange tradisjoner for ­eierskap til bolig, og det bør være en politisk målsetning å inkludere flest mulig. Jeg fordrar ikke symbolpolitikk. Når Navarsete snakker om å styrke ordningen med startlån, for å sikre eierskap til bolig for de som «varig er ute av stand» til å skaffe seg bolig på egen hånd, ser jeg en grell ­kontrast til Finansdepartementets restriksjoner på utlån. I mangelen på evne og vilje til å tilrettelegge for tilstrekkelig bolig­ bygging har regjeringen bestemt seg for å redusere etterspørselen. Dette gjøres ved å tvinge ned bankenes mulighet til å låne ut penger. Taperne er åpenbart de som var kreditt­ verdige etter bankenes egen kreditt­ policy, men som nå ikke klarer å møte nye krav. Samtidig som de ikke «varig er ute av stand» til å skaffe seg bolig på egen hånd. Det er mange av dem!

I så måte har ikke Navarsete og regjeringen bidratt i det hele tatt til å sikre et inkluderende boligmarked. Den sosiale boligpolitikken har blitt til en stollek, hvor de svakeste har rykket fremover i køen. Og de nyut­ dannede, uten formuende foreldre, er satt bakerst. Det er ikke mulig å drive sosial boligpolitikk uten å sikre tilstrekke­ lig boligbygging. Så lenge det ikke er nok boliger ville det være mest bærekraftig å fordele etter evne til selvstendig å kunne betjene sine forpliktelser. Boliger blir ikke bygget ved å tvin­ ge ned bankenes vilje og evne til å finansiere utbyggingsprosjekter. Det blir flere kjøpere, og større press, men ikke en eneste ny bolig ved å subsidiere enkeltgruppers kjøp av bruktbolig. Investering i bolig nr. 2, for utleie, reduserer ikke boligmassen. Deri­ mot sikrer slike investeringer at det finnes et nødvendig antall utleiebo­

liger i markedet. Det er mange som av ulike årsaker ikke kan eller bør kjøpe bolig. Det har lite verdi i ­boligpolitikken å stramme inn på skattereglene. På lang sikt må målsetningen være å regulere tilstrekkelig mange tom­ ter, bygge ut nok infrastruktur til å ta i bruk nye områder og etablere grunnlaget for byggekostnader som er til å leve med. På kortere sikt bør Husbankens rolle utelukkende være å bidra til økt boligbygging. Byggelånsfinansi­ ering av vanlige prosjekter, garantier for forhåndssalg, bygging av stud­entboliger og innkjøp av pro­sjekterte boliger til kommunale eiendoms­ porteføljer er tiltak som må settes fokus på. Det er garantert mulig å fremme bygging av prosjekter som uten slike tiltak, ville blitt liggende i skuffen hos utbygger. Det er kun gjennom tilstrekkelig boligbygging vi kan sikre et inklud­ erende boligmarked. ‹

//Eiendomsmegleren 02–2013//

5


Historieløst LO vil gjeninnføre prisregulering av boliger Det er med en sterk følelse av at historien gjentar seg vi hører at vel 500 LO tillitsvalgte på samling i Trondheim i januar 2013 har vedtatt seg tilbake til en tragisk fortid som vi andre har tatt farvel med for mer enn 30 år siden. //Av direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Finn Tveter//

De vil nå løse boligmangelen og for dyre boliger til unge og mindre bemidlede ved å innføre offentlig boligprisregulering for borettslags­ leiligheter. Lysbakken ville det samme i fjor høst, han vil også regu­ lere leiemarkedet til «gjengs leie» ved fornyelse. Mener de virkelig å strekke ut en hjelpende hånd til unge og andre med beskjeden økonomi på denne måten? Har de glemt • de mange av deres medlemmer som etter krigen satt i livegne i prisregulerte borettslagsleiligheter og så på at like eierleiligheter i kvartalet ved siden av fulgte en prisstigningen i et fritt marked de aldri kom seg inn i. • at det fløt av penger under bordet hvor, heller ikke deres egne medlemmer flyttet på seg til offentlig pris • fiktive bytte av leiligheter for å omgå bestemmelsene også blant deres medlemmer

• et leiemarked som var så strupet at gårdene forfalt og at deres medlemmer midt i Oslo måtte gå på do i gården fordi det ikke var midler til rehabiltering. Heldigvis har ikke deres samarbeidsparti Arbeiderpartiet glemt sine medlemmers skjebne under prisreguleringen. Arbeiderpartiets Håkon Haugli skjøt ned denne ballongen allerede i august i fjor på denne måten : «Det er ikke noen stemning i arbeiderpartiet for å gå inn i offentlige reguleringer verken av leie- eller utleiemarkedet». Og da blir det slik, uansett utfallet av valget til høsten. Og det er bra. Det blir vanskelig nok å nå målet om tilstrekkelig antall bolig er til salgs eller utleie, uten et prisregulert marked. Når det gjelder vedlikeholdet er det også grunn til å minne om vismannens ord: «Den sikreste måten å sanere en bebyggelse på en å innføre pris­ regulering ».

//Av Elisabet Gusgaard Dahl//

Nytt fra styret

Etisk Nemnd

Utdeling fra NEFs Humanitære fond 2012

Styret hadde i siste styremøte til behandling en innstilling fra Etisk Nemnd om å ekskludere et medlem i NEF som av Finanstilsynet var fratatt sin tillatelse til å være ansvarlig megler. Styret fant det korrekt å følge nemndas innstilling og vedkommende ble ekskludert i henhold til NEFs lover § 8 tredje ledd. Et ekskludert med­ lem kan søke om nytt medlem­ skap etter 5 år. I en annen sak nemnda hadde hatt til behandling ble saken avvist da de ikke fant det doku­ mentert noe grunnlag for å gå nærmere inn i saken. Etisk Nemnd har kommet med flere innspill til endringer i Etiske regler og NEFs lover som styret vil se nærmere på og fremlegge forslag om til neste landsmøte i NEF i 2014.

Av NEFs Humanitære fond for 2012 er det tidligere vedtatt å gi kr 31.500 til bygging av butikk/utsalgs­ bod for fattige i Kaputiei i Kenya (se omtale i Eiendomsmegleren 01/2013). For disponering av de resterende ca kr 100.000 fra 2012 hadde styret bedt om innspill fra medlem­ mene. Det kom inn mange gode forslag og styret vedtok til slutt å dele beløpet slik: Kr 50.000,- til Sykehusklovnene, en ideell organisasjon med 15 profesjonelle skuespillere/klovner som besøker barn og unge på barneavdelinger på sykehus flere steder i landet. Gjennom improvisasjon og samspill med pasient, pårørende og helsepersonell, bidrar klovnene til positive pusterom i en ellers utfordrende sykehushverdag. Og Kr 50.000,- til Sierra Leones venner som bygger hus til tvangsampu­ terte og sterkt krigsskadde etter borgerkrigen i landet fra 1991 - 2002. Foreningen fokuserer blant annet på å gi hjelp til selvhjelp slik at de som ble hardest rammet kan bli mest mulig selvstendige i fremtiden.

6 //Eiendomsmegleren 02–2013//

NEF sjekker prislister på web Styret ønsker at NEF skal være i forkant og gjøre mest mulig for at bransjens omdømme ikke skal bli svekket. Et tema Forbrukerombudet har tatt opp er påbudet om at prisliste på meglertjenester fra nyttår av også skal ligge ute på foretakenes nettsider. Styret ba om at NEFs sekretariat foretar undersøkelser for å sjekke om det er foretak som fortsatt ikke har sine prislister liggende ute på nettet. Undersøkelsen viser at bransjen i det store og det hele nå har innrettet seg og de aller fleste foretakene har nå etterkommet påbudet og lagt ut sine prislister.

NEF 2022 Styret arbeider videre med å se på hva NEF og bransjen bør forberede seg på de nærmeste ti årene. Styremedlemmene fordelte ulike områder seg i mellom og hver og en vil gå i dybden på «sine» områder utover våren. Videre vil denne saken bli tatt opp med tillitsvalgte fra lokal­ foreningene i forbindelse med årets tillitsmanns­ seminar i begynnelsen av juni. Medlemmene for øvrig vil bli holdt orientert om styrets arbeid gjennom Eiendomsmegleren og styret tar gjerne i mot innspill fra medlemmene med tanker om NEF og bransjens fremtid.


Foto: Inviso AS, Knut Jenssen

Protector Eierskifteforsikring

Protector Eierskifteforsikring er viktig, også her i nord! Tom Espen Stormo, Sne Eiendom AS

Protector Eierskifteforsikring er den enkleste måten å unngå fremtidige problemer på: Boligselger er fritatt for det ansvar Avhendingsloven foreskriver. Og megleren slipper å måtte forholde seg til boligkjøpere som klager - det tar Protector seg av.

www.protectorforsikring.no


verdt å vite

Den 23. oktober 2012 ble det klart at menneskerettighetsdomstolens storkammer ikke ville foreta en ny vurdering av den såkalte tomtefestesaken (Lindheim and Others v. Norway (13221/08)). ­Menneskerettighetsdomstolens dom av 12. juni 2012 ble dermed rettskraftig, jf. Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) artikkel 44. EMK artikkel 46 forutsetter at norske myndigheter etterlever domstolens rettskraftige avgjørelser. Hva som skal til for at staten oppfyller sine ­forpliktelser etter EMK ble imidlertid ikke tydelig avklart i dommen. Justis- og beredskapsdepartementet har signalisert at arbeidet med å endre tomtefesteloven iverksettes umiddelbart.

Rettskraftig dom i tomtefestesaken //Av Advokatfullmektig i Wiersholm, Alexander Daae //

Case of Lindheim and Others v. Norway (13221/08) Det følger av tomtefesteloven § 33 at feste­ re av tomter til bolighus og fritidshus i s­ tedet for å kreve innløsing, kan kreve evigvarende forlenging av festeforholdet på «same vilkår som før» når festetiden er ute. Dersom en tomtefester krever forlenging, er regulering av festeavgiften i tråd med endringene i kon­ sumprisindeksen i praksis det eneste bort­ fester kan kreve, jf. tomtefesteloven § 15. Slik regulering har vist seg å gi en langt svakere vekst i festeavgiften enn en reguler­ ing i tråd med utviklingen i eiendomsverdi ville ha medført. Tomtefesteloven § 33 er resultatet av en lovendring satt i kraft 1. november 2004. For­ målet med lovendringen var å styrke fester­ nes vern mot bortfesternes oppreguleringer av festeavgiften. Flere søksmål mellom bort­ festere og festere fulgte i kjøle­vannet av lov­ endringen i 2004. Sentralt i søksmålene stod spørsmålet om anvendelsen av tomtefeste­ loven § 33 var i strid med Grunnloven og Norges folkerettslige forpliktelser. Hva ­gjelder sistnevnte ble det mer konkret hevdet at anvendelsen av tomtefesteloven § 33 ut­ gjorde et brudd på statens forpliktelser til å sikre vern av den private eiendomsretten, jf. første tilleggsprotokoll til EMK artikkel 1. I Rt. 2007 side 1281 (som gjaldt tomte­feste til bolighus) og Rt. 2007 side 1306 (som gjaldt tomtefeste til fritidshus) konkluderte ­Høyesterett med at anvendelsen av tomte­ festeloven § 33 ikke er i strid med Norges folkerettslige forpliktelser. Parallelt med Rt. 2007 side 1281 og Rt. 2007 side 1306 behand­ let Høyesterett de minst like omtvistede innløsningsreglene i tomtefesteloven § 37 (se Rt. 2007 side 1308). Med bakgrunn i nevnte høyesterettsdommer, klaget seks bortfestere i 2008 og 2009 staten inn for menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg

8 //Eiendomsmegleren 02–2013//

(EMD). I klagen anførte grunneierne at ­festernes rett til å kreve evigvarende forleng­ else av festeforholdet på «same vilkår som før» når festetiden er ute, var i strid med statens forpliktelse til å verne om den ­private eiendomsretten etter første tilleggsprotokoll til EMK artikkel 1. I dom av 12. juni 2012 kom EMD til motsatt resultat av Høyesterett i spørsmålet om anvendelsen av tomte­ festeloven § 33 er i strid med Norges folke­ rettslige forpliktelser. Nærmere om Case of Lindheim and Others v. Norway (13221/08) Domstolen skriver at «[t]he Court is (…) not satisfied that the ­respondent State, notwithstanding its wide margin of appreciation in this area, [has] struck a fair balance between the general interest of the community and the property rights of the applicants, who were made to bear a disproportionate burden.» Selv om dommen konstaterer at anvend­ elsen av tomtefesteloven § 33 er i strid med Norges folkerettslige forpliktelser, gir ikke dommen klare anvisninger på hva staten må gjøre for å avhjelpe konvensjonsbruddet. EMD skriver om dette at «the respondent State should take appropriate legislative and/or other general measures to secure in its domestic legal order a mechanism which will ensure a fair balance between the interests of lessors on the one hand, and the general interests of the community on the other hand.» Den nødvendige lovendringen og den konkrete utformingen av denne overlater EMD til staten å avklare og innføre. Det er således neppe noen overdrivelse når Justisog beredskapsdepartementet i en presse­ melding datert 23. oktober 2012 skriver at arbeidet med å gjøre nødvendige endringer i tomtefesteloven stiller

«krevende spørsmål på et rettsområde ­preget av sterke interessemotsetninger». Hvor langt myndighetene vil tilpasse ­tomtefesteloven i favør av bortfesterne for å tilfredsstille sine folkerettslige forpliktel­ ser gjenstår å se, men den 14. september 2012 fremmet Justis- beredskapsdeparte­ mentet i Prop. 148 L forslag om en midler­ tidig lov om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus som avløser tomte­ festeloven § 33 frem til endelig lovendring. Departementets lovforslag viderefører i utgangspunktet kun den ufravikelige retten tomtefestere har til å kreve forlengelse på samme vilkår som før ved festetidens utløp etter någjeldende § 33, men gjør denne ­retten tidsavgrenset til tidspunktet for ikraft­ settelsen av eventuelle endringer i tomte­ festeloven. Den midlertidige loven foreslås inntil videre å gjelde frem til 1. juli 2014. Departementet understreker i proposi­ sjonens punkt 4 at lovforslaget ikke med­ fører noen endelig endringer i gjeldende rett, «men kun en midlertidig tidsavgrensning i festernes rett til å kreve forlengelse av feste til bolighus og fritidshus på samme vilkår som før ved at vilkårenes løpetid avgrenses til tidspunktet for ikraftsettelsen av eventuelle endringer i tomtefesteloven. Lovforslaget innebærer samtidig en presisering av rettstilstanden inntil endelig rettsavklaring foreligger.» Det er viktig å merke seg at det følger av lovforslaget § 4 at det ikke kan «avtales eller gjøres gjeldende vilkår som strider mot be­ stemmelsene i denne loven» eller fra «lovens ikrafttredelse (…) med bindende virkning inngås avtale om vilkårene for festet i tiden etter ikrafttredelsen av eventuelle endringer i tomtefestelovens regler om forlengelse».


Alexander Daae

Tom Rune Lian

Ståle O. Meleng

Dommens konsekvenser for tomtefeste i næringsformål Tomtefesteloven omfatter også feste til ­næringsformål. Tomtefesteloven § 33 gjelder imidlertid kun ved feste av tomt til bolighus eller fritidshus, jf. tomtefesteloven § 33 ­første ledd. Ved feste av tomter til nærings­ formål vil partene som regel ha avtalt en særlig form for regulering av festeavgiften samt ha regulert retten til forlengelse (noe det er adgang til ved feste til næringsformål, jf. tomtefesteloven § 8). For det store fler­ tallet av næringsfesteforhold får dommen således ingen direkte konsekvenser. Oppsummering og avslutning I dommen av 12. juni 2012 konstaterte EMD altså at staten har brutt sine forpliktelser etter EMK, men EMD gir ikke klare føringer for hvordan staten skal avhjelpe dette. I pressemeldingen datert 23. oktober 2012 opplyser Justis- og beredskapsdepartemen­ tet at departementet «umiddelbart» vil iverksette arbeidet med å endre tomte­ festeloven. For å avklare rettstilstanden frem til en­ delig lovendring er innført, har Justis- og beredskapsdepartementet fremmet lovfor­ slag til en midlertidig lov som i utgangs­ punktet kun viderefører den ufravikelige retten som i dag gjelder for tomtefestere til å kreve forlengelse på samme vilkår som før ved festetidens utløp, men som tidsavgren­ ser denne retten til tidspunktet for ikraft­ settelsen av eventuelle endringer i tomte­ festeloven. ‹ Kontaktperson: Tom Rune Lian eller Ståle O. Meleng

Fakta om Wiersholm: Wiersholm er et norsk advokatfirma som dekker næringslivets behov for juridisk bistand. Vi har spesialister innenfor alle sentrale forretningsjuridiske fagområder. Transaksjoner og prosedyre er de største virksomhetsområdene. Uavhengige undersøkelser viser at Wiersholm er i aller fremste rekke blant norske forretnings­advokater. Virksomheten er i stor og stadig økende grad internasjonalt rettet. Fundamentet er juridisk spisskompetanse kombinert med handlekraft og forretningsforståelse. 140 advokater og 60 andre medarbeidere arbeider teambasert og løsningsorientert, med vilje til å yte mer enn klientene forventer. Wiersholms advokater er spesialister innenfor alle sentrale forretningsjuridiske fagområder. Under punktet medarbeidere finner du alle våre advokater og ansatte i Wiersholm. Våre klienter er i første rekke selskaper og organisasjoner i privat sektor. Vi bistår også offentlig sektor, ideelle organisasjoner og enkeltpersoner. Les Filosofi og historie og Internasjonale relasjoner for mer informasjon om Wiersholm. Wiersholm rangeres svært høyt i alle ledende advokatrangeringer.

//Eiendomsmegleren 02–2013//

9


høye lønninger

Høye boligpriser behøver ikke å bety

//Av Svein Strømnes//

Lønnsundersøkelsen vi hadde blant NEF-medlemmene sent høsten 2012 viste mye spennende, og ga en del svar som vi ikke helt hadde trodd på forhånd. Her kommer noen flere observasjoner. Det vi blant annet har sett er at det ikke nødvendigvis er noen sammenheng mellom størrelsen på boligprisene og lønnen til den enkelte eiendomsmegleren i området. Undersøkelsen slår dermed bein under antagelsen om at eiendomsmeglere i Stavanger og Oslo nødvendigvis tjener mye mer enn gjennom­ snittet, ettersom boligprisene der ligger på et rekordhøyt nivå. En eiendomsmegler i Stavanger tjente i 2011 i gjennomsnitt 633 000 kroner og det tilsvarende tallet for en Oslo-megler er 648 500 kroner, mens gjennom­ snittet på landsbasis var 645 500. Begge stedene har boligpriser langt over gjennomsnittet i landet ellers. Dette kan tyde på at større konkurranse for å få oppdrag­ene fører til mer moderate lønninger enn det en kanskje skulle tro, men det er som kjent ingen regel uten unntak. Det som kanskje påvirker størrelsen på lønningene mest er hvilket område eiendoms­ megleren jobber i. Det har ikke så mye med geografi å gjøre, men trolig mer med ­antallet meglere i forhold til oppdrag, og hvordan bransjen over tid har utviklet en prisstruktur for ­eiendomsmeglertjenester i det bestemte området. Vestlandet kommer i den sammenheng «heldigst» ut i klassen og hadde i gjennomsnitt 725 000 kroner i lønn, mens Sørlandet kommer dårligst ut med 546 000 kroner. Spørsmålet videre blir da om det er andre faktorer som gjør at det er såpass store lønnsfor­ 10 //Eiendomsmegleren 02–2013//

skjeller? Vi har sett på om det er tilsvarende forskjeller i an­ tallet timer eiendomsmegleren jobber i de forskjellige delene av landet. Eiendomsmeglere jobbet i gjennomsnitt seks timer mer pr uke enn de vanlige 37,5 timene, og det kan på mange måter for­ klare at gjennomsnittslønnen i bransjen var noe høyere enn i samfunnet ellers. Når det ­gjelder om det er store forskjeller i hvor mye en megler i Nord-Norge, Trøndelag eller Rogaland jobber, er forskjellene veldig små. Så konklusjonen er at det i denne sammenheng har ­liten betydning. Avslutningsvis prøvde vi å se på om det var noen sammen­ heng mellom den totale lønnen og hvor stor del av lønnen som er provisjon, bonus og andel overskudd. På landsbasis var dette tallet 47 prosent, og det er noen variasjoner i forhold til størrelsen på lønnen. I Oslo og på Vestlandet lå de en del over gjennomsnittet når det gjelder andelen som er provisjon mm., mens lønningene i de to områd­ ene beveger seg i ulik retning. På Sørlandet fant vi de med lavest andel av lønnen som var provisjon mm. , og der hadde de også den laveste gjennomsnitts­ lønnen. Men det er likevel ikke noen i undersøkelsen som gir et entydig svar på om det er noen sammenheng mellom disse to variablene. Vi vil nok en gang takke NEF-medlemmene for den vel­ dig gode responsen på under­ søkelsen! ‹


lanserer “Nye boliger!” Endelig kan kundene se unik informasjon og plantegninger for flere enheter i samme prosjekt – uten å forlate boligannonsen.


Konstruktiv dialog – en gylden mulighet

//Av Svein Strømnes//

Det er liten tvil om at takstmann og eiendomsmegler til daglig er avhengig av hverandres tjenester i bolighandelen, men det er heller ingen hemmelighet at det i de siste årene har vært uenigheter mellom de to bransjene. Uenighet i kjølvannet av Takstlovutvalgets innstilling har skapt tidvis steile fronter mellom takstmenn og eiendomsmeglere på organisasjonsnivå. Men det er mye som samler de to bransjene. Begge har alt å vinne på et konstruktivt samarbeid, mener den nye sjefen i Norges Takseringsforbund. – Til daglig tror jeg samarbeidet mellom meglere og takstmenn landet over er meget bra, og det store flertallet i begge bransjer har et gjensidig og nyttig faglig samarbeid som er bygget på respekt for hverandres kunn­ skap og fag. Slik håper jeg det vil fortsette, samtidig som vi også på organisasjonsnivå nå finner tilbake til en konstruktiv dialog, i gjensidig respekt, sier Are Andenæs Huser. 40-åringen har jobbet i Norges Takseringsforbund (NTF) siden 2004, og er advokat av yrke. I fjor høst tok han over jobben som administrerende direktør etter Arne M. Støbakk. Like etter rykket han ut mot norske politikere i et avisinn­ legg, med sterk kritikk av deres manglende oppfølging av Takst­ lovutvalgets innstilling. – De har snakket høyt om å sikre boligkundene mer trygg­ het, men innstillingen de bestil­ te er bare lagt i en skuff. Etter år i uvisshet om utfallet er det egentlig ikke rart at klimaet ­kjølnet også mellom parter med ulike standpunkter til enkelt­ forslag. Men nå får vi se frem­ over, og løse de gjenstående spørsmålene som best vi kan. I fjor gikk en samlet eien­ domsmeglerbransje inn for en obligatorisk boligsalgsrapport innen 1.1.2015. Det ser Are Andenæs Huser som et glim­ rende utgangspunkt for et enda bedre samarbeid mellom takst­ bransjen og eiendomsmeglerne. – Etter to år med takstlovar­ beidet og tre år med hørings­ runde, er fasiten null fra politik­ erne som initierte debatten som tidvis ble ganske hard. Desto bedre er det at aktørene nå selv 12 //Eiendomsmegleren 02–2013//

tar et ansvar. Dette skal vi få til sammen, bare vi holder fast ved viktige verdier som gjensidig respekt, integritet, høy etisk standard og tilfredsstillende trygghet for boligkundene. Hva bør endres i dialogen og samarbeidet fremover?

– Med ulike roller som profe­ sjonelle aktører i boligomset­ ningen må det fortsatt være rom for uenighet og direkte tale. Ingen er tjent med at viktige spørsmål skyves under teppet. Samtidig står vi sammen om så mye, og begge bransjers om­ dømme avhenger av den totale erfaring folk gjør når de handler bolig. I sin journalistiske dek­ ning av boligomsetningen vil mediene bruke mest plass på uheldige enkeltsaker. Det må vi tåle, men sørge for å ha rutiner og etiske standarder som mini­ merer antallet. Når det kommer til kvalitet og tillit er mange av utfordringene ting vi må løse i fellesskap. Er takseringsbransjen klare til å gjøre jobben når boligsalgs­ rapport innføres innen 2015?

– Til daglig tror jeg samarbeidet mellom meglere og takstmenn landet over er meget bra, og det store flertallet i begge bransjer har et gjensidig og

nyttig faglig samarbeid for hverandres kunnskap og fag som er bygget på respekt Are A. Huser

– Ja, det føler jeg meg overbevist om. Jeg er på bransjens vegne svært opptatt av at vi skal levere den kvaliteten som kreves. Det er et spennende arbeid som ­ligger foran oss. Sammen med NITO-takst jobber vi med å ­utarbeide et nytt rapportfor­ mular på grunnlag av den stan­ darden det nå er bred enighet om. Samtidig skal vi legge til rette for at vi de neste to årene oppnår en tilstrekkelig økning i antallet takstmenn som er ­sertifisert for å levere den nye boligsalgsrapporten.


I dag har cirka 800 takstmenn teknisk kompetanse til å lage boligsalgsrapporter, men langt fra alle disse er sertifisert av Veritas. I 2012 ble det omsatt i overkant av 140 000 boliger, så det må vel også rekrutteres en god del nye hoder til bransjen for å dekke fremtidig behov?

– Takten i utdanningen er hel­ digvis forholdsvis høy. Vi får også et godt tilfang via andre deler av eiendomsbransjen, ettersom takstmansstudiet er en påbygningsutdanning. Antall kvalifiserte takstmenn har økt de siste årene, og dette vil trolig fortsette. Jeg tror også vi vil se en restrukturering hos oss i ­retning større takstforetak. Det kan være bra for vår kollektive oppbygging av kompetanse, ­kvalitetssikring og systemut­ vikling. Større foretak tror jeg er bra også med tanke på inn­ fasing av nye hoder til bransjen. Der har vi blant annet sammen med Veritas en utfordring med å få inn nok flinke folk i disse foretakene.

Hvordan vil dere møte det ansvaret som følger med en ut­ videt boligsalgsrapport?

– Der må vi være ærlige og si at takstmannen får ta på seg ansvaret for å levere det han gjør. Forhåpentlig blir rapporten tydelig, klar og avgrensende, med lite rom for tvil om hva kunden faktisk skal få svar på. Men rapporten vil være mer omfattende enn mange rapporter som lages i dag, og vi må passe på og ikke undervurdere den tid det vil ta å produsere den. Et større oppdrag innebærer også et større ansvar, og jeg tror takstbransjen vil være klar til å møte den nye situasjonen. Hvordan blir det i forhold til forsikring for den jobben som takstmannen har utført?

– Takstmannen har allerede i dag en forsikringsordning ­bygget på det samme ulovfestede profesjonsansvaret som gjelder for eiendomsmeglere. Grensene for dette ansvaret blir dratt opp i retten med jevne mellomrom,

så jeg føler at det er veldig klart definert. Vi har også en obliga­ torisk ansvarsforsikring. Tror du konfliktnivået i bolig­ handelen vil bli vesentlig lavere med en boligsalgsrapport?

– Økt trygghet og færre konflik­ ter i ettertid er jo målet, og det tror jeg også vil bli resultatet.

Hvordan ser dere for dere det videre samarbeidet med eien­ domsmeglerbransjen?

– Vi har kommet inn i en ny og fruktbar fase, men store og ­krevende prosesser skal falle på plass. Fremtidig samarbeid og dialog skal ikke bare være til gjensidig nytte for medlemmene i NTF og NEF, men også for markedet, forbrukere og mynd­ ighetene. Det forventes at vi holder orden oss i mellom.

som et av flere midler for å sikre uavhengighet mellom megler og takstmann. Vi er fortsatt opptatt av vår integritet og å etablere sunne retningslinjer i relasjonen mellom bransjene. Det vil styrke begges omdømme og skape trygghet for forbrukerne. Jeg tror derfor at det vil være en stor seier for bransjene i felleskap om vi kan vise omgivelsene at en rekkefølgebestemmelse ikke er nødvendig. Vi må benytte ­sjansen vi nå har til å få til dette gjennom god bransjedialog isted­enfor via politiske vedtak, avslutter Are Andenæs Huser. ‹

Og da har vi lagt bak oss alt med rekkefølgebestemmelse og lign­ ende?

– Endret rekkefølge er ikke noe mål i seg selv, men var foreslått

FLEIP ELLER FAKTA?

2 prisen m r a V 2 lei lig heter i Bergen på 60 m ? , 5 1 7 . 8 3 r k r o j f i

Bruk magefølelsen for å gjette. Bruk Eiendomsverdi for å finne det ut.

www.eiendomsverdi.no

//Eiendomsmegleren 02–2013//

13


//Av Liv Fagerland//

Tusen takk til Tore Bråthen Professor dr. juris Tore Bråthen takket av som formann i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester per 31. desember 2012.

Noen fakta om Tore Bråthen – oppramsingen er ikke uttømmende

Du blir andpusten bare av å lese gjennom faktaboksen om Tore, og vi har slett ikke tatt med alt. Med sin unike og alltid oppdaterte kunnskap om alle lovbestemmelser, regler og praksis, i og rundt eiendomsmegling, har han gjort en strålende lederjobb så vel for forbrukere som for meglerstanden. Tore er opptatt av både det prinsipielle og det spe­ sielle i hver sak. Kunnskap er en ting, men med sitt glødende engasjement har Tore utfylt det store tolkningsrommet som er i denne bransjen; En bransje som er underlagt en stadig mer detaljert og om­fattende regu­ lering, samtidig som begrepet «god megler­ skikk» endres og utvides. Tore går nå av som leder, men vi satser og håper på, at vi fortsatt skal ha stor nytte og glede av hans gode og tydelige fremstillings­ evne, både i faglitteratur og som ettertraktet foredragsholder. Det har vært fascinerende å se ham trollbinde en sal, ikke med store fakter og spissformuleringer, men alltid med pedagogisk og godt oppbygde fremstillinger. Tore gir eksempler som gjør at kunnskapen blir sittende fast hos tilhørerne når de går tilbake til sitt daglige virke. Tore Bråthen tiltrådte allerede 1. juli 2002 som formann i den gamle Klagenemnda for Eiendomsmeglingstjenester, og behandlet der ca 450 saker. Han har skrevet flere ar­ tikler om eiendomsmegling, og etter en sak som ble behandlet i Nemnda skrev han også en større artikkel til tidsskriftet Lov og Rett. Denne artikkelen kom som særtrykk i 2005 og behandlet kravene til oppdragets innhold og form. Etter opprettelsen av Reklamasjonsnem­ nda i 2005 har det i Tores formannstid kom­ met inn skriftlige henvendelser fra hele 3250 klagere, hvorav 1587 er tatt til behandling. Av disse har Tore behandlet ca 1100 saker, hvorav ca 450 klagere er gitt medhold. Det ligger et betyd­elig arbeid i hver sak, både med forberedelse, ved selve nemndsbehand­ lingen, og ved etterarbeidet. Tore har i sitt verv som formann i Nemn­ da vært opptatt av at avgjørelsene skal gjens­ peile korrekt jus. Avgjørelsene har vært med på å forme og tydeliggjøre kravene til eiendoms­megleren og innholdet i kravet til god meglerskikk.

• instituttleder ved Institutt for regnskap, revisjon og jus ved Handelshøyskolen BI • leder for BIs forskningsetiske utvalg • ansvarlig for eiendomsmeglerstudiet ved BI fra oppstart og i nesten 20 år • professor II ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Tromsø • veileder doktorgradsstudenter • opponent doktorgrader i Norge og utlandet • foreleser ved Universitetet i Bergen • leder for lovutvalget til ny eiendomsmeglingslov (NOU 2006:1) • ansvarlig for utredning om gjelds­register i Norge • leder for Kontrollkomiteen Sparebanken Nord-Norge • leder for Etisk Råd, Norske Forsikringsmegleres Forening • redaktør for Nordisk Tidsskrift for Selskabsret (NTS) • fagredaktør selskapsrett, Norsk Lovkommentar, Gyldendal rettsdata • medlem av redaksjonsrådet Tidsskrift for Eiendomsrett • ofte benyttet ved juridiske ­betenkninger • voldgiftsdommer m.m. • hyppig brukt som foreleser, bl.a. på NEFs kurs • styreverv • omfattende publikasjonsliste, bl.a. forfatter av læreboken Selskapsrett • redaktør for boken Moderne forretningsjus II • sammen med Sverre Faafeng Langfeldt skrevet boken Lov og rett for næringslivet. Boken kommer i ny utgave hvert år • medredaktør ved utarbeidelse av lærebøker for eiendomsmegler­ studiet, herunder Lærebok i praktisk eiendomsmegling Del I og Del II • legger nå siste hånd på sin ­kommentarutgave til lov om ­eiendomsmegling. Boken ventes å være i salg før sommeren

14 //Eiendomsmegleren 02–2013//

Vi vet at Tore ikke vil «tvinne tommeltot­ ter» i tiden fremover uten vervet i Reklama­ sjonsnemnda, men håper han sitter igjen med gode minner fra tiden i Nemnda. Vi ønsker lykke til med nye verv og oppgaver! ‹


Ny leder i Reklamasjonsnemda //Av Svein Strømnes//

Per Racin Fosmark er 60 år og lagdommer i Borgarting lagmannsrett fra 2009. Han har over 25 års erfaring som partner i Advokatfirmaet Eckhoff, Fosmark & Co DA. Fosmark har møterett for Høyesterett. Som advokat arbeidet Fosmark særlig med fast eiendoms retts­ forhold, familie- og arverett, erstatningsrett og avtale- og kontrakts­ rett. Fosmark har i nærmere 30 år undervist og vært sensor ved Det juridiske fakultet i Oslo, hvor han også i flere år var ansatt som førstelektor. Han er redaktør av Advokatbladets fagsider og holder jevnlig foredrag for Juristenes Utdanningssenter og andre kurs­ holdere. Fosmark ser frem til arbeidet som nemndsformann, da ­eiendomsmegling og kravet til god meglerskikk er et område som han har fulgt med på og vært interessert i gjennom flere år. Det er også viktig at nemnda treffer riktige avgjørelser, slik at man kan opprettholde det gode renommé som nemnda har i dag, og at ­nemndas avgjørelser i størst mulig utstrekning blir respektert. ‹

Visste du...? at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? at Bank2 har både privat- og bedriftskunder? at Bank2 tilbyr mellomfinansiering? at Bank2 tilbyr byggelån?

bank2.no - tlf: 24 13 20 60

//Eiendomsmegleren 02–2013//

15


Da har tiden kommet for å lyse ut årets Gullmeglerkonkurranse!

Konkurransen er i stadig utvikling og i år er det ellevte gangen den gjennomføres i regi av NEF.

2013

Årets kategorier er: Beste boligprospekt Beste boligannonse Bese prosjektprofilering Beste egenprofilering av foretak der tilknytningen til NEF fremkommer Åpen klasse Sistnevnte kategori er ny og erstatter kategorien «Beste hjemmeside». NEF har funnet det hensiktsmessig å innføre en åpen klasse, hvor all type markedsføring fra meglerforetakene kan bli vurdert – herunder også selvsagt foretakenes hjemmesider. Gullmeglerkonkurransen er kun åpen for medlemmer av NEF og de må selv stå bak utformingen av det markedsføringsmateriell som sendes inn. Som vanlig skjer kåringen av Gullmeglere under festmiddagen på NEFs vårkonferanse. I år vil dette skje på Lillehammer fredag 26. april. Alle nominerte i konkurransen mottar diplom og vinnerne i de ulike kategoriene mottar en massiv og flott plakett som kan henges opp på veggen i foretakets kontorlokaler. Vi håper på en bred og god deltagelse i årets konkurranse og oppfordrer NEFs medlemmer til allerede nå å planlegge sin deltagelse i konkurransen. Frist for å sende inn bidrag til årets Gullmegler er 8. mars, men det betyr ikke at du skal vente så lenge. Tiden går fort og det er liten grunn til å tro at denne våren blir mindre hektisk enn i tidligere år. Husk at alle bidrag må ha vedlagt et eget utfylt påmeldingsskjema, se neste side.

Lykke til i konkurransen om å bli en av årets Gullmeglere i NEF!


P ÅME L D IN G SSK J EMA

2013 Jeg er medlem i NEF og ønsker å delta i konkurransen: Navn: _____________________________________________________________________________________ Foretak: ___________________________________________________________________________________ Adresse: __________________________________________________________________________________

Jeg ønsker å delta i konkurransen med vedlagte bidrag i følgende kategori (kryss av): ____ Beste boligprospekt (salgsoppgave bruktbolig) ____ Beste boligannonse (annonse fra trykket media) ____ Beste prosjektprofilering (alt profileringsmateriell for et prosjekt kan bedømmes) ____ Beste egenprofilering av eiendomsmeglingsforetak (der tilknytningen til NEF fremkommer) ____ Åpen klasse

OBS! Dersom du sender inn flere bidrag, må du fylle ut ett skjema pr. bidrag. Forutsetninger: • Kun medlemmer i NEF kan delta i konkurransen og det forutsettes at innsender selv har stått bak oppdraget og utformingen av markedsføringsmateriellet. • Alle bidrag til Gullmegleren 2013 må være i henhold til gjeldende lover og regler. • Bidrag i kategoriene «Beste boligprospekt», «Beste boligannonse» og «Beste prosjekt¬profilering» skal være relatert til reelle oppdrag som enten har vært ute i markedet det siste året eller som legges ut for salg nå. Bidrag i disse kategorier må sendes inn/leveres hos NEF, da også papir og trykkvalitet blir vurdert. All dokumentasjon til prospekter må vedlegges. • Bidrag i kategoriene «Beste egenprofilering» og «Åpen klasse» må ha en tydelig henvisning til og/eller omtale av NEF/tilknytningen til NEF for å kunne delta i konkurransen. • Alle bidrag i konkurransen må ledsages av et utfylt skjema hvor det forutsettes begrunnet hvorfor akkurat det bidraget bør vinne konkurransen – både med bakgrunn i utforming, faglig innhold og den effekt markedsføringen hadde. • Frist for innsendelse av bidrag til GULLMEGLEREN 2013 er: 8. mars 2013 Hvorfor mener du at dette bidraget bør vinne konkurransen? Utdyp gjerne på eget ark. __________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ Dersom du ikke har produsert bidraget selv, oppgi navn på de som har gjort det (samarbeidspartner, reklamebyrå eller andre): __________________________________________________________________________________________ Bidrag til Gullmegler-konkurransen sendes: Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo – merket «Gullmegleren 2013» Eventuelle spørsmål knyttet til konkurransen rettes til: elisabet@nef.no

//Eiendomsmegleren 02–2013//

17


Skjønner du ikke hva det står?

– Det finnes håp //Av Svein Strømnes//

En viktig del av en eiendomsmeglers hverdag er å finne fram alle relevante opplysninger om boligen de skal markedsføre for selger. I de aller fleste tilfeller er dokumentene lesbare, men noen ganger møter meglere på utfordringer her. Tinglyste erklæringer megleren henter fra grunnboken (Statsarkivet) kan både være gamle, utydelige og med en skrift en ikke skjønner. I dataens tidsalder skulle man kanskje tro at dette kunne løses med et dataprogram eller en applikasjon på smart­ telefonen, men foreløpig må vi stole menneskelige evner og kunnskaper – og godt er kanskje det. Kåre Hasselberg er en som «kan sin» ­gotiske håndskrift og dermed kan «over­ sette», eller transkribere som det egentlig heter, gamle tinglyste servitutter. Det hele startet tidlig på 1970-tallet som en hobby med å drive med slektsforskning på stats­ arkivet, men det utviklet seg raskt slik at han fikk spørsmål fra arkivpersonalet om han også kunne påta seg å skrive

18 //Eiendomsmegleren 02–2013//

av kilder fra 1700-1800-tallet for ­arkivets kunder. - Med god hjelp fra arkivpersonalet klarte jeg etter hvert å forstå mer av hva det sto skrevet i de gamle dokumentene, som til å begynne med hovedsakelig var hand­skrevne kirkebøker, folketellinger og skifteproto­ koller, sier Kåre Hasselberg til Eiendoms­ megleren. Er det store forskjeller i hvor mye tid du bruker på et dokument?

- Ja, fordi handskrifta kan variere enormt fra 1700-tallet av. Spesielt på 1800-tallet er det store individuelle forskjeller i handskrifta til embetsmennene. Noen av dem har det man

kaller «en utsøkt uleselig handskrift», som krever mye jobbing før man kommer inn i den. Hva er den største utfordringen med slike dokumenter?

- Det kan være dialektuttrykk eller uvanlige ord som ikke lenger er i bruk og som er nesten eller helt uforståelig for meg. Men som ovenfor nevnt kan også handskrifta nå og da by på store problemer, også for en som har lest en del av slikt, forteller han. Er det mange som utfører slike oppdrag?

- Ved statsarkivet er det flere ansatte som skriver av for en pris per side. Men arkivene har så stor pågang med spørsmål om avskri­ ving at mange oppdrag må avvises. Når handskrifta i tillegg ansees som overkom­ melig og godt forståelig, påtar ikke arkiv­ personalet seg avskrivningen, men henviser den til private oppdrag. Arkivet har en liste over folk som har sagt seg villig til å påta seg avskrivning fra arkiv­materialet, bl.a.un­ dertegnede. Hvor mange andre det er snakk om, er ukjent for meg, sier Hasselberg. Han har så langt bare fått noen få hen­ vendelser fra eiendoms­meglere som vil ha transkribert gamle dokumenter, men me­ ner at potensialet er langt større. Og ­siden pantebøker og panteregistre fra hele lan­ det er lagt ut på Internett på nettstedet Digitalarkivet, kan han i praksis påta seg å skrive av dokumenter fra hele landet. - Så sant behovet for avskrift av gamle eiendomsdokumenter i forbindelse med eiendomssalg øker, vil det trolig være et stort potensiale, avslutter Kåre Hassel­ berg som gjerne kan tenke seg flere oppdrag. ‹


No 42. Stormægti

gste Kong

I anledning av at jeg hadde et kontraktsog oppgjørsoppdrag på en fritidseien­ dom fant jeg en gammel erklæring / avtale fra 1922 i grunnboka. Denne måtte da undersøkes, men jeg måtte henvende meg til Statsarkivet i Trond­ heim fordi det var såpass gammelt. Vanskeligere ble saken da jeg ikke klarte noe særlig å tyde dette dokumentet fordi det var en gammel skriftmåte og dessuten var skrevet med blekk(!) penn. Da fikk jeg anbefalt Hasselberg fra Statsarkivet og de sa at han var en av de fremste på området til å tyde slike gamle dokumenter. Det var til stor hjelp for meg og oversettelsen (transkripsjonen) gjorde at jeg kunne navigere oppdraget trygt videre til oppgjør og overskjøting.

e, Allerna adigste H erre ! StifttAmtm and Benz o n eftter at det udi Trund Sk hiem indb eretter ud af-vigte Aar ib hvorudi han hafde i Skrivelse indladet d ommelte o Litr A ., at en eftter h pfundne b Fogderie o ans Skrive lye Ertz ud g Nordlan lse af 1 Oct i Moe field ds Amt, til den samle obr et i Raen u Trundhiem de ertz til dj Helgelan var ankom BergHaup over hand ds men, har h tmand Dre nu har erh an overlev yer for at p oldet berg følger Lit eret roberes de hauptman r.B, ligelee n s den Gehalt, hv des hand berghauptm orog haver in s forklaring og Attes anden ere t, som her dsendt sty proberede som det b hos ch e r lye- og Sø af o g d ta e x Stuffer so erede i Pap lf-Korn so be-ringen m af iirer numm m af ethve er falden o ererede, sa rt af de 2d g Angaaen anfører Sti avel e Sorter No de Stædets fttAmtman 1 og 2 ved Situation ti den at det tancen fra P ro­ l e t Werck at syhnes ham Fieldet hv indrette, d nochsom or Ertzen kunde ind a beqvem d findes og rettes, er e ertil; thi D til den Stæ en liden h og andre sl is­ d hvor Sm alf Miil, o ags Fahrtø g fra bemte æ yer kand li til Søen, so Hytte Platz lte Hytten gge i Hafn m giør i al , hvor Jæg , og er den t 1 Miil, sa Malmens te heele strek aleedes be Førsel ich ning fra Fie r skaffen, at e kand fejl melig bee ldet een god pra e; Den derv greb, sa de ct ed angren icable Vej t syhne De Farver dsende Sk til StifttAmtm s ej at mangle nogen ov er og af ladet prob sl an tem­ ag d e s n paa sam beqvemm ere eftter elighed. me Stæd den fra M mel-dend i Fieldet lo ale e udi øfrig d samle, h t, at i fald E ren derom giorde b skulle befi ar han eskrifning ders Kong nde l: Mayt: ic Litr.C: fo meener han disse Ertzer paa eg h e r­ se lv allernaa en bekostn der muelig digst for g ing at lade t vel findes er, der vil ot optage og hazardere de udi Tru Skurffe, fo ndhiem og derpaa og r­ hvoraf et P i Fogderie t hvor Ertz articipants Allerunde en k ab kunde opre rda ttes. Den herom nigst Ærklæring. fra bergHau ptmand D B forklare reyer indh r, at af den en første sort ner kunde af disse Ert tede underretning o indbringe g Attest Lit zer skal af s 500 Pun til 46 rdr, r. een tønde d blye og 5 og holder eller 10 Ce 0 Lod Sølf det meere nt, som han end profita anslaar af belt om de Værdi t ichun var den halve deel;

Jostein Wenås, eiendomsmegler MNEF, Prospekt Eiendomsmegling

v Utskrift a 2). nr.28 (193 d n u s le Å tebok for

Pan

okument

3a: d fol.32b-3

nr.22.

re senere eie ed sig og es rv d e h le r a te sa k forpli iendom e e d e e n n g n e e d rt ls mme e bygge g. Unde overensste eien aa be i Erklærin v d n n ie u e v rg d o un r.44 B nr.46 Borg . av matr.n dvegg paa ningslovens § 115,1 n ra b re st g y . b 2 3 at ve d e 19 m uar sdal. den 11.jan ltzen. Gudrun Bru Aalesund e fine H sdal. Jose agna Bru R . og 529. e 8 k is 13 G R.III Petra okument

fol.42b: d

Eiendomsmeglere kan kontakte Kåre Hasselberg her: Brushaneveien 36, 7082 KATTEM, tlf.72 58 51 45/ mobilnr. 404 17 065 E-post: khass@online.no

nr.3.

februar tning av 1. 52 u sl e b s d lnr.3 gsraa atr.nr.134 ds bygnin iere av m f Aalesun e a uten g m e in k so n ik e d d rtegne esgaten g. I anle e n d in e r n st u Y læ r 7 k r re 2 r. E esgatens r.221 erklæ ten vest for matr.n ere Ysten rm æ n 1932 sak n m s e to g ebyg lass at kke skal b ter. Fagervikp ets samty d a 6 seks me d ra n se g 32. bygnin 19 r nordlinje rua rusdal. den 19.feb Gudrun B . n e z lt e Aalesund fine H sdal. Jose agna Bru R 29. . 5 e k II is .I G R Petra ert Transkrib av: 8.mai 2012 erg, lb se as H M. Kåre 2 KATTE 8 0 7 eien 36, ev an sh ru B

//Eiendomsmegleren 02–2013//

19


20 //Eiendomsmegleren 02–2013//


Tale of two cities

– It was the best of times, it was the worst of times

//Av Jan Ludvig Andreassen, sjefsøkonom Terra//

Slik starter Charles Dickens berømte fortelling om krig og kjærlighet lagt til revolusjonære tider. Dette er en kronikk om kontraster, om enn ikke så hjerteskjærende som Dickens kamp mellom det gullende gode, og det nådeløse onde. Nei, bare noen ord om forskjeller av stor betydning for våre boligmarkeder. Kontrastene Glasgow er et interessant ut­ gangspunkt for en diskusjon fra Dickens sitt hjemland. Fra å være en industriby av rang med enorme verft og maskinverkste­ der i de første etterkrigsår, er byen i dag redusert til fattig­ mannsland. Den samlede verdi­ en av boligene i Glasgow er på nivå med en av de rike forsted­ ene til London. Her, i Europas finanssentrum, er det imidlertid ikke uvanlig med boliger til over hundre millioner kroner. Våre boliglånsrenter Tilsvarende forskjeller finner vi i hele Europa, hvilket er svært så viktig for å forstå vilkårene for dagens boligfinansiering i Norge. De fleste økonomer spår et scenario med både vedvarende høy arbeidsledighet og betyde­ lige budsjettunderskudd i EU i overskuelig fremtid. Kontrast­ ene mellom Euro-landenes svake økonomiske utvikling og Norge, med sin oljerikdom, er voldsom. Euro-krisens effekt på norske renter Dårlige tider i Europa kan prege hele kontinentets rentenivå, fordi sentralbankene vil holde rentene lave så lenge ledigheten er høy. Periodevis kan forhold­ ene i enkelte deler av Europa bli så ille at Norge til og med får negative renter. Her er hvordan: Sett at en større økonomi innenfor Euro-sonen står i fare for å måtte misligholde sin statsgjeld. Tilliten til landets banker, som jo eier mye av disse papirene, vil da fort kollapse. En tillitskrise som lett blir ganske så 22 //Eiendomsmegleren 02–2013//

selvoppfyllende, all den tid nervøse kunder har for vane å ta ut innskuddene som holder bank­ ene oppe, i det de blir redde for pengene sine. Men hvor skal de gå? I et EU-system som er ugjennomtrengelig for uinnvidde, blir rikfolk redde for å putte pengene i de fleste Euro-banker. Man kan jo ikke vite hvem som er sårbar for den nyoppståtte uro. Et nærliggende alternativ er da å putte farsarven og mer til i Sveits, men her er rentene negative. Er det noe annet fjellrikt land med sterke statsfinanser og banker som er bedre? Jo, selvfølgelig er det det! NORGE skinner og ­funkler for investorene som Soria Moria slott gjorde for Askeladden i eventyrene. Blir frykten for krise tilstrekkelig stor – og merk det skal bare frykt til – så vil pengene fosse inn i norske banker. På veien må de imidlertid veksles om til norske kroner, hvilket kan drive vår ­kronekurs til astronomiske høyder - med mindre vi er flittige med å kutte våre renter. Sluttresultatet av en slik statsfinansiell krise: Jo verre det går i et Euro-land, desto sterkere kronekurs og lavere renter får vi. En fortelling om to norske virkeligheter Men også innad i Norge er kon­ trastene store. Noen byer og bygder gjør det i dag svært så godt med lysende fremtidsut­ sikter og optimisme. Andre ­steder sliter man med å holde folketallet oppe. Avstandene trenger ikke være store. Mens enkelte penthouse-

leiligheter ved Oslo-fjorden nærmer seg 100 000 kroner per kvadratmeter i verdi, kan du finne eneboliger til en tiendedel av prisen et par timers ­kjøring unna. I flotte Kongsvinger kan du kjøpe eneboliger til langt under byggekost. Tomta og garasjen får du på kjøpet. Dette til tross for at det er kort vei til Oslos uteliv. Her i ligger den største ut­ fordring for vår boligpolitikk. Alle kan ikke bo i de store byene, men altfor mange ønsker seg dit. I dag bor om lag halvparten av Norge befolkning i områder med moderate boligpriser – utenfor de store byene. Økonomer som kun diskuterer gjennomsnitts­ tall for landet som helhet, mister fort denne dimensjonen. De ser bare høye gjennomsnittstall. Hvor store er kontrastene på landsbasis? I 14 av landets fylker er prisene på eneboliger gjen­ nomgående like eller lavere enn nybyggprisene. En boligkrise i disse fylkene vil ikke komme i form av gamle boliger stuper i pris, det blir som et stup fra bassengkanten, men heller at all nybygging stopper opp. Boligmarkedene i Norge kan ikke kollapse fordi boligprisene i store deler av Norge er paddeflate. Ja, Tjuvholmen (Oslo), ­Randaberg (Rogaland), Paradis (Bergen) og Singsaker (Trond­ heim) kan ramle hardt ved en ny boligkrise, men det er ikke hele – kun en brøkdel av – Mor Norge. For bo-områder nær våre overnevnte fire store byer stiller det seg imidlertid svært så ­annerledes. Her er det masse av


dyre boliger som ofte er belånt til pipa. Middelklassefamilier, bedriftene som er avhengige av deres innkjøp, og bankene som finansierer moroa, vil alle ­rammes hardt av et kraftig til­ bakeslag i boligmarkedene. Det er her boblefaren er størst. Kontrastene har sine komiske sider. Jeg må flire når jeg hører en politiker på bred dialekt for­ telle om sin angst for de høye boligprisene. Vel, det er tydelig at han ikke har hjembygda i tan­ kene! Hans fokus er trolig en

lettstelt leilighet i et bedre strøk av Oslo sentrum. Mye kunne vært annerledes hvis politikere ikke var så opptatt av de høye prisene på Aker Brygge, men heller arbei­ det for å få folk til å trives med å bo utenfor sentral strøk. I en viss forstand er boligpris­ ene i dag et vitnesbyrd på en feilslått distriktspolitikk. ­Faktum er at, i mangel av noe annet, så er høye boligpriser i byene det mest effektive virke­ middel vi har i distriktspoli­ tikken. ‹

Mens enkelte penthouse-leiligheter ved Oslo-fjorden nærmer seg

100 000 kroner per kvadratmeter i verdi, kan du finne eneboliger til en tiende-del av prisen et par timers kjøring unna

Ingen løsninger, men et par ideer? Er det mulig å snu disse trendene? Ikke vet jeg, men jeg har noen idéer. • Sats tyngre på alle typer samferdsel. • Beskatt boliger i byene og subsidiere det å bo i grisgrendte strøk. I dag er eiendomskatt mere vanlig på bygda enn i byene, noe som stimulerer fraflytting. • Gjør kommunene langs grensa til Sverige skattefrie kommu­ ner. Da ville de enorme kjøpesentrene på svensk side, som sysselsetter tusener av mennesker, komme over på norsk side igjen. • Bygg skyskrapere på bygda. I dag må enkene flytte til byen for å få en seg utsiktsleilighet. • Flytt vikingskip og Munch malerier til Vestfold – der de kom fra • Picasso-museum i Lofoten. Nei, ikke mer torsk, flyndre og blå keramikk. Noe nytt og annerledes. Vi bør kunne kjøpe en god del utenlandske kunstverk av prima kvalitet med olje­ pengene våre. • Subsidiér direkte fly fra Tromsø til London, Gran Canaria og Thailand. Selv om du liker å bo utenfor Oslo-gryta kan det være greit å ta seg tur utenlands – på en like enkel måte som østlendinger kan. Dette er bare innspill til en idé-dugnad. En diskusjon som ikke fortaper seg i om landsgjennomsnittet er litt høyere enn ventet, eller om finansiell stabilitet, men som prøver å tenke litt nytt. Kranglingen om totalnivåene er litt for høye eller lave kan vi legge bak oss. La oss heller diskutere hva vi kan gjøre noe med forskjells-Norge.

//Eiendomsmegleren 02–2013//

23


Hvordan blir pensjonen for ansatte som har

provisjonslønn? Mange ansatte i meglerforetak har helt eller delvis provisjonsbasert lønn, og en del lurer på om en slik avlønningsform får noen betydning i forhold til opptjening av pensjons­rettigheter. Nedenfor vil dette bli avklart.

//Av Henning Heitmann//

Arbeidstakere tjener opp pensjonsrettig­ heter både gjennom den statlige folke­ trygden og kollektive pensjonsordninger etablert av arbeidsgiver. Pensjon fra folketrygden Pensjon fra folketrygden består av grunn­ pensjon og tilleggspensjon. Grunnpensjonen tilsvarer folketrygdens grunnbeløp (G), som pt. utgjør kr 82 122. Tilleggspensjonen be­ regnes ut fra den pensjonsgivende inntekt en arbeidstaker har hatt mens han var yrkesaktiv. Som pensjonsgivende inntekt regnes bl.a. lønn og honorarer som er et resultat av arbeid, uavhengig av om vederlaget er ut­ betalt som fast lønn, provisjon, bonus etc. Følgelig har det ingen betydning i forhold til opptjening av pensjon i folketrygden at en arbeidstaker mottar provisjonslønn. Beregning av pensjon fra folketrygden Inntekten som arbeidsgiver årlig lønnsinn­ beretter til myndighetene omregnes til pen­ sjonspoeng, som senere benyttes ved beregn­ ing av tilleggspensjon. Det ble innført nye opptjeningsregler i 2011, som i korthet inne­ bærer at for de som er født før 1963 vil de 20 årene med høyest pensjonspoeng brukes ved beregning av tilleggspensjon, mens for de som er født i 1963 eller senere vil alle år med inntekt mellom 13 og 75 år telle med. 24 //Eiendomsmegleren 02–2013//

Det er begrensninger i lovverket som gjør at inntekt inntil 7,1 G, (ca kr 580 000) god­ skrives fullt ut, mens inntekt mellom 7,1 og 12 G (ca kr 980 000) godskrives med 1/3, og inntekt ut over 12 G godskrives ikke. I prak­ sis innebærer det at maksimal pensjon fra folketrygden pt. er ca kr 295 000. Via NAVs nettjeneste «Din pensjon» kan man få bereg­ net hva ens egen pensjonen fra folketrygden forventes å bli. Pensjon fra arbeidsgiver I tillegg til pensjon fra folketrygden vil ­arbeidstakere ha krav på pensjon fra arbeids­ giver, fordi det er en lovfestet plikt til å ha kollektiv pensjonsordning for ansatte. En slik ordning kan enten være ytelsesbasert eller innskuddsbasert. Ytelsesbasert pensjon Har arbeidsgiver en ytelsesbasert ordning vil ansatte være sikret en viss prosentandel av sluttlønnen i pensjon, (vanligvis 60-66 %) forutsatt full opptjening, (normalt 30 år). Innskuddsbasert pensjon Innskuddspensjon innebærer at arbeidsgiver betaler en fast prosentandel av den enkelte ansattes lønn til pensjonsordningen. Andelen skal iht. lovverket utgjøre minimum 2 % av lønn mellom 1 og 12 G, og maksimum 5 % av

lønn mellom 1 og 6 G og 8 % av lønn mellom 6 og 12 G. I innskuddsordninger vil den ­f­aktiske pensjonen som den enkelte ansatte får, avhenge av oppnådd avkastning på inn­ betalt premie. De fleste private virksomheter har innskuddsordninger, og ca ½ parten betaler kun minimumspremie på 2 % av lønn mellom 1 og 12 G. En minimumsordning vil gi relativt lite pensjon, iom. at en ansatt som for eksempel tjener ½ million, kun vil få tilført ca kr 8 000 i året til sin pensjonskonto. Mange vil også ha begrenset opptjeningstid i kollektive ordninger når de tar ut pensjon, fordi plikten til å etablere slike ordninger ble innført i 2006. Før det var kun ca ½ parten av ansatte i private virksomheter omfattet av kollektiv pensjonsordning. Beregning av pensjonspremie Pensjonspremie til kollektive pensjons­ ordninger skal iht. lovverket beregnes av den faktiske lønnen som den enkelte ­arbeidstaker mottar. Det er derfor uten be­ tydning om lønnen er fast eller provisjons­ basert. Lovverket åpner for at det i regel­ verket for en pensjonsordning kan fastsettes at godtgjørelse for overtid, verdien av skat­ tepliktige naturalytelser og utgiftsgodtgjør­ elser, eller andre variable eller midlertidige tillegg ikke skal medregnes i pensjonsgrunn­ laget. De fleste virksomheter har slike begrens­ ninger. Når det gjelder bonus har Finanstil­ synet i en uttalelse fra 2002 sagt at bonus som gis etter et avtalt og fastsatt bonusprogram i en virksomhet skal medtas i pensjonsgrunn­ laget. I praksis følges trolig ikke dette konsek­ vent av norske virksomheter. Avsluttende merknader Redegjørelsen ovenfor viser at provisjons­ lønnede likebehandles med fastlønnede, iom. at det er den faktiske lønnen som ­danner utgangspunkt for opptjening av ­pensjon både i folketrygden og i kollektive pensjonsordninger. Den eneste forskjellen er at fastlønnede vil ha en sikkerhet for ­årlig opptjening på visst nivå, mens det for pro­ visjonslønnede vil variere avhengig av ­hvilken inntekt de oppnår. ‹


On the move - Ny applikasjon for eiendomsmeglere

Spar tid - Tjen penger!

Overtakelsesprotokoll Forhåndsutfylt strømskjema Ferdig når du går ut døra Umiddelbar oppstart Ingen kostnader

codegarden

Overtakelse og strømbestilling gjort enkelt - tid å spare, tilbyr nå markedets enkleste tjeneste for overtakelse penger å tjene! Codegarden og strømbestilling - alt integrert i en app. iPad applikasjonen er kostnadsfri! Codegarden AS har utviklet applikasjoner som effektiviserer og forenkler hverdagen til den enkelte eiendomsmegler og kjeden.Gjennom tett integrasjon med meglernes fagsystemer importerer /eksporterer applikasjonen de nødvendige data som megleren trenger i hverdagen sin. Med et nettbrett kan megleren enkelt gjennomføre de fleste oppgaver utenfor kontorets 4 vegger.

Codegarden AS, Kirkeveien 221, 1371 Asker. / post@codegarden,no / tel:: 907 51 185


//Av markedssjef Peter Rånås, NEF//

Real Estate Connect 2013 Byen med ca. 8,5 millioner inn­ byggere, hvorav mer enn 1,5 millioner bor på Manhattan. Real Estate Connect var en ­inspirasjonskonferanse som foregikk på Grand Hyatt Hotel. Fra Norge var også foretaks­ representanter fra Finn.no ­Eiendom, Eiendomsmegler 1, Eiendomsprofil, Eiendoms­ megler Vest, DNB Eiendom, iHus og EFF. Hovedtemaet for konferansen var hvordan eien­ domsmeglerbransjen kan få nytte av teknologi og markeds­ føring sammen. Konferansen ble gjennomført med mange korte foredrag (à 15 minutter) holdt av bransjeleve­ randører (ca. 60 utstillere) av tekniske tjenester som «nabolagsprofil», plantegninger, por­ taler for å finne megler, elektron­iske sjekklister for av­ taler i salgs- og kjøpsprosessen, 3D videoløsninger for boligvis­ ning m.m. Videre var det ­paneldebatter med fokus på verdien av partnersamarbeid, verdien av å skape tillit i rollen en-til-en kommunikasjon og bruken av sosiale medier. Det hele ble ledet av forretnings­ mannen Brad Inman. Et av fore­ dragene dreide seg om «What is the next big thing» - Brad Inman stilte spørsmålet til Rich Bartton (grunnlegger av reise­ portalen Expedia, og eiendom­ sportalen Zillow) og svaret var enkelt: mobiltelefonen – her må du nå kundene dine! 26 //Eiendomsmegleren 02–2013//

NEF har for første gang vært på eiendomskonferansen Real Estate Connect New York 16.-18. januar 2013, representert ved styreleder Tormod Boldvik og markedssjef Peter Rånås.

Digital trend Flere av foredragene fokuserte på viktigheten av å profesjona­ lisere dine «sosiale medier» (Facebook, Twitter, Instagram, mm). Ikke la «tweets» være ube­ svart, de små handlingene er viktige - gi i det minste et smileansikt. Gå fra å være «random» til «strategic» på sosiale medier! Trenden er å bygge tillit i disse kanalene ved å fortelle mer om deg selv (hva du har oppnådd, hva du har solgt, dine interesser osv.) for å skape tillit og bygge kvalitet, for at kunden skal velge deg som megler; stole på akku­ rat deg! Din profil på sosiale medier er også med på å styrke bedriftens merkevare – derfor

Boligvisning i 3D er det viktig å ha en komplett profil på sosiale medier! Kommuniser til de du kjenner – og ikke «en til alle» ukjente!

Sammenlignbart Amerikanske eiendomsmeglere opererer i et fragmentert marked hvor mange meglere (over 10000 bare i New York City) jobber selv­ stendig og dermed har mange ingen større kjede å støtte seg på mht. markedsføring og lett tilgang til teknologi. Dette innebærer at mange meglere «shopper» rundt for å sette sammen en meglerløs­ ning (blant annet ved bruk av sosiale medier) som de har råd til, for å drive så profesjonelt som mulig. Sett opp i mot det norske markedet hvor teknologien er tilgjengelig i meglerhverdagen, kan markedet utfordres til å legge opp til nye løsninger for kunde­ rekruttering, profilering av


­ eglere, bygge en relevant sosial m plattform osv. Slik vårt marked er organisert har vi en mulighet til å løse dette enklere, raskere, mer effektivt og gjennom samarbeid! Lokalt fokus Real Estate Connect var en kon­ feranse til inspirasjon, med fokus på at bransjen må være mer lokal i markedsføringen; tall fra Google viser at «lokale søk» øker mest. Samtidig viser undersøkelser at lokale søk som inneholder god og relevant informasjon skaper større relevans og troverdighet for eiendomshandel; de fleste ønsker å flytte i samme nabolag! Oppfordringen var klar: Think global and act local! ‹ //Eiendomsmegleren 02–2013//

27


ben Haaken Fotograf Es stad

E s N a r E F N otEL rko

h å u L V B s N N E F mEr, radisso m hold a g h n i l E m L a LiL tørste fags

pril a . 7 2 .5 es 2

s vårens

n, monica Vike øy sh el nd Ha skolen BI

prem

ier

Våre samarbeidsPartnere:

nef – or f rena din a tansee Komp ling v ut iK

marianne L kVanVik, Protector Forsikring

e strandeLL, tor arne meid aims bakken, HELP Norwegian Cl Forsikring AS Link AS

Kår av «g ing meg ulllere »

sjeBran anleverer dør

eker, Vik, bård esign AS D rmod boLd er to Ek rønnaug NEF ringstad, ring ik rs Fo YG TR

tfes g a midd

stor get2g ether på «Brenn eriet»

JesPer n edVardse

2013

, Finn tVeter NEF

en ger i OL-by a d e k ri s ld re til innho Vi samles gende foredragsholde ra • Møt frem rstimer ku • Oppnå 8 ed: datering m praksis Faglig opp ng av ny og relevant lertjenester eg ga • Gjennom ring av eiendom og m fø s d e r • Mark adesake gang av sk • Gjennom er Design t råeste; Ek it s å g p ra n d ig s re e Fo id nalt industr • Internasjo /program: nef.no Påmelding • E-post: firmapost@ o n www.nef.


9

Ni gode gruNNer til å velge Nef-kurs lin Er

E B rå t H En tor

g Hø yt E

Bod

il næss vik

ul Pa

HE n n in g

F

l jE dH EiM

dag HEndE

n

to

in tE rs

gry

ni l

s

En

Es

li

nn

sEn

a

l so

oH

E

joacHiM j

rgrEtHE Ma rø s

Alle kurstime er forhån ne d godkjent sav Finanstilsynet

sEn


Til besluTningsTagere i eiendomsmeglerbransjen NEF ønsker å minne om kravet til etterutdanning i henhold til eiendoms­ meglingsloven § 4­6 jf. eiendomsmeglingsforskriften §§ 4­10 og 4­11 samt rundskriv nr 6/2012 fra Finanstilsynet. Hvem er ansvarlig for hva? Det er den enkelte meglers ansvar å ta tilstrekkelig antall etterutdanningstimer samt å overlevere dokumentasjon på dette til fagansvarlig i foretaket. Fagan­ svarlig skal sørge for at dokumentasjonen kontrolleres og oppbevares. Dersom noen av de ansatte som er pålagt obligatorisk etterutdanning unnlater å følge opp dette, må fagansvarlig melde fra til styret i foretaket. Hvem er pålagt/ikke pålagt obligatorisk etterutdanning? ­ Alle som har eiendomsmeglerbrev eller har tillatelse fra Finanstilsynet til å være ansvarlig megler og som arbeider med megling på kontoret, herunder fagansvarlige og kvalitetssjefer. Også advokater som driver eiendomsmegling er underlagt etterutdanningskravet. Medhjelpere og eiendomsmeglerfullmektiger er ikke pålagt obligatorisk etterutdanning. omfanget av etterutdanningen: 15 godkjente kurstimer i løpet av de siste to kalenderårene

NB

kurstemaer som godkjennes: ­ Regelverk som berører eiendomsmegleryrket ­ Eiendomsmegling i praksis, inkl. dokumentbehandling ­ Regnskap, økonomi, oppgjør og behandling av klientmidler

Fagkurs i regi av NeF er ForhåNdsgodkjeNt av FiNaNstilsyNet Flere kurs med likt iNNhold i samme toårige periode godtas ikke dokumentasjonskravet: ­ For alle meglere som arbeidet med megling 1. januar 2011 inntrer kravet om dokumentasjon av 15 godkjente kurstimer i løpet av kalenderårene 2011 og 2012 pr 1. januar 2013. ­ Alle medlemmer av NEF kan ved innlogging på INFONEF via NEFs nettsider til enhver tid hente ut en oversikt over sine kurstimer fra kurs i NEF­regi. Kurs fra øvrige aktører kan også føres inn i denne oversikten ved at den enkelte/kurs­ leverandør gjør en henvendelse til NEFs sekretariat. ­ Ikke­medlemmer av NEF får en utskrift med sine kurstimer ved å sende en forespørsel til firmapost@nef.no. ­ For de som startet i megling på et senere tidspunkt enn 1. januar 2011 inntrer dokumentasjonskravet senere. De må kunne dokumentere 15 kurstimer i løpet av de siste to kalenderårene ved det tredje årsskiftet etter at de begynte i megling. For eksempler se i rundskriv 6/2012 fra Finanstilsynet. ­ Tilsvarende gjelder for de som har vært ute av bransjen eller vært sykmeldt i minst seks måneder. Nytt tidspunkt for dokumentasjonskravet blir for disse også tredje årsskifte etter at de begynte i jobben igjen. ­ Ved hvert årsskifte inntrer ny dokumentasjonsfrist. Neste dokumentasjonsfrist er 1. januar 2014 og da må alle ha 15 godkjente kurstimer i løpet av 2012 og 2013. Det lønner seg med andre ord å gå jevnlig på kurs.


alle kursTimene er forhåndsgodkjenT av finansTilsyneT 28. februar - OslO Kurs i forbindelse med årsmøtet i Oslo og Akershus eiendomsmeglerforening

- Når kreves det at megler kontakter overformynderiet? - Hvordan lese, forstå og videreformidle innholdet i en reguleringsplan - Ofte stilte spørsmål til NEFs juridiske avdeling

Kurstimer: 3

28. februar - sarpsbOrg Kurs i forbindelse med årsmøtet i Østfold lokalforening

Plan- og reguleringsrett Foredragsholder: Advokat og partner Dag Henden Torsteinsen og advokat Alexander H. Frostad, advokatfirmaet Grette

Tomtefeste Foredragsholder: Advokat og partner Marte Reier, advokatfirmaet Pedersen, Reier & Co

Kurstimer: 6

28. februar - TrOndheim

Bud og budgivning

Foredragsholder: Professor dr. juris Tore Bråthen

Kurstimer: 3

8. mars - bergen

Eiendomsmegling og skifteoppgjør Bud og budgivning Foredragsholdere: Lagdommer Per Racin Fosmark og professor dr. jurisTore Bråthen

Kurstimer: 6

11. mars - KrisTiansand

Etikk og god meglerskikk – to sider av samme sak Bud og budgivning Foredragsholder: Professor dr. juris Tore Bråthen

Kurstimer: 6

4. april - sTavanger

Plan- og bygningsrett Plan- og reguleringsrett Foredragsholder: Advokat og partner Dag Henden Torsteinsen alternativt advokat Alexander H. Frostad, advokatfirmaet Grette

Kurstimer: 6

5. april – OslO

Salg av overbeheftet eiendom og tvangssalg ved medhjelper Foredragsholdere: Advokat Erling Høyte, partner i Arntzen de Besche og advokat Bodil Næssvik, fagsjef i NEF Kurstimer: 6 25.-27. april - lillehammer

NEFs vårkonferanse


nefs kursTilbud, daTo og sTed ikke fasTsaTT Aktuelle problemstillinger - ofte stilte spørsmål til nefs juridiske Avdeling Dette kurset oppdateres fortløpende etter innspill fra bransjen. Foredragsholder: Advokat Bodil Næssvik, fagsjef i NEF eller advokat Margrethe Røse Solli, juridisk rådgiver i NEF

Avhendingsloven Kurset behandler mangler etter avhendingsloven, med utgangspunkt i nyere rettspraksis, særlig høyesterettsdommer. Foredragsholder: Professor dr. juris Trygve Bergsåker, UiO

bud og budgivning Kurset vil gjennomgå aktuelle spørsmål om budgivning med utgangspunkt i Reklamasjonsnemndas avgjørelser. Kursdeltakerne får muligheter til å gi uttrykk for sitt syn på de spørsmål som tas opp. Foredragsholder: Professor dr. juris Tore Bråthen, Handelshøyskolen BI

eiendomsmegling og skifteoppgjør Kurset omfatter skiftespørsmål ved arv og skifteoppgjør i forbindelse med samlivsbrudd/skilsmisse. Kurset fokuserer også på meglers utfordringer ved salg av dødsbo For: Alle Foredragsholder: Lagdommer Per Racin Fosmark Kurstimer: 3­4

etikk og god meglerskikk – to sider Av sAmme sAk? Blant annet belyst med rettspraksis og avgjørelser fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Foredragsholder: Professor dr. juris Tore Bråthen, Handelshøyskolen BI

god meglerskikk i prAksis Når går det galt og hvorfor? Regelverk, praksis og eksempler. Hva kreves av meglerne og hvordan unngå å komme i ansvar. Foredragsholder: Førstelektor Paul Henning Fjeldheim, Handelshøyskolen BI

hvordAn forebygge klAger ­ en gjennomgang av aktuelle avgjørelser fra domstolen og RfE ­ hva kan vi lære? Foredragsholder: Advokat Margrethe Røse Solli, juridisk rådgiver i NEF

Kurstimer: 3­4

jus i oppgjørsfAsen - trygt og sikkert oppgjør Foredragsholder: Advokat Christina Lyngtveit­Petersson, Eiendomsmegler Dahl AS

kjøpers tilbAkeholdsrett – meglerens utfordringer Foredragsholder: Advokat Bodil Næssvik, fagsjef i NEF

lAndbruksmegling - konsesjonsloven, odelsloven og Aktuelle rettsAvgjørelser Foredragsholder: Seniorrådgiver Marianne S. Barstad, Statens Landbruksforvaltning


nefs kursTilbud, daTo og sTed ikke fasTsaTT meglers opplysningsplikt Foredragsholder: Advokat og partner Dag Henden Torsteinsen, Grette

megling Av bolig med utleiedel Foredragsholder: Advokat Christina Lyngtveit­Petersson, Eiendomsmegler Dahl AS

meglers uAvhengighet Foredragsholder: Advokat Margrethe Røse Solli, juridisk rådgiver i NEF

megling Av brukte boliger og fritidsboliger – med særlig vekt på Andeler i borettslAg Kurset omhandler likheter og forskjeller ved megling av brukte, selveide boliger og fritidsboliger og andeler i borettslag. Kurset tar for seg særlige problemstillinger megler møter i ulike faser av et oppdrag. Foredragsholder: advokat Margrethe Røse Solli, juridisk rådgiver i NEF

plAn- og bygningsrett I kurset gis det innføring i plan­ og bygningslovens plan­ og byggesaksdel, med vekt på utvalgte emner, nytt kurs herunder plansystemet, meglers opplysningsplikt om planstatus, søknadssystemet, ansvarsrett og kontroll i byggesaker, forholdet mellom offentlig og privat rett, ulovlighetsoppfølging, anleggseiendom, utbyggingsavtaler, søknadspliktig bruksrett, hovedombygging, samt ferdigattest og midlertidig brukstillatelse. Foredragsholder: Advokat Alexander H. Frostad alternativt advokat og partner Dag Henden Torsteinsen, advokatfirmaet Grette Kurstimer 3­6

sAlg Av bolig under oppføring – meglerens utfordringer For: Meglere av bolig­ og fritidsbolig samt oppgjørsmedarbeidere Foredragsholder: Advokat Bodil Næssvik, fagsjef i NEF

Kurstimer: 3­5

sAlg Av lAndbrukseiendommer Foredragsholder: Eiendomsmegler MNEF Gunvor Lien Nyhus

sAlg Av overbeheftede eiendommer (kurset Avgrenses mot tvAngssAlg) Foredragsholder: Advokat Erling Høyte, partner i Arntzen de Besche

skAtt ved sAlg og utleie Av bolig og fritidsbolig Foredragsholder: Fagsjef Gry Nilsen / advokatfullmektig Joachim Johannessen, Skattebetalerforeningen

tomtefeste – regulering Av festeAvgift, innløsning og Andre Aktuelle spørsmål Foredragsholder: Advokat Erling Høyte, partner i Arntzen de Besche

prosjektmeglingskurs Varighet: 4 dager Målgruppe: Meglere av bolig­ og fritidsbolig samt oppgjørsmedarbeidere Foredragsholdere: Diverse


informAsjon om kurs legges fortløpende ut på www.nef.no påmelding På www.nef.no eller ved firmapost@nef.no

ytterligere informAsjon Kontakt sekretariatet i NEF på 22 54 20 80 eller ved kursanvarlige: Mette Hagtvedt: e­post: mette@nef.no Bodil Næssvik: e­post: bodil@nef.no Margrethe Røse Solli: e­post: margrethe@nef.no

for de beste meglerne... ... er kun den beste etterutdAnning god nok!

det er flere gode grunner for å tA etterutdAnning gjennom nef: • NEF har 80 års erfaring med utdanning av og etterutdanning for eiendomsmeglere og øvrige ansatte i bransjen • NEF utvikler kurs for alle målgrupper innen eiendomsmeglingsbransjen • NEFs kursprogram er under kontinuerlig evaluering og utvikling • NEF har landets bredeste kursportefølje innen eiendomsmeglingsjus • NEF holder kurs over hele landet • Deltagelse på NEF­kurs inspirerer, motiverer og bidrar til nettverksbygging • På NEF­kurs har vi diskusjoner på et høyt faglig nivå • Økt kompetanse gir økt trygghet og større trivsel på arbeidsplassen • Det er nær sammenheng mellom kompetanse og lønnsomhet • NEF engasjerer landets beste foredragsholdere på alle felt

www.nef.no


Spørsmål og svar ›

Bodil Næssvik, fagsjef, advokat MNA Norges Eiendomsmeglerforbund

Hva er «brannsikkert» etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-6 andre ledd? Etter forskrift om eiendomsmegling § 3-6 annet ledd skal skjøter, pantobligasjoner, andelsbevis osv. oppbevares avlåst og brann­ sikkert. I Norge har man en standard for brann­ sikkerhet for verdiskap, som heter Norsk- og nordisk standard NT Fire 017. Her kan ­skapet enten være sertifisert brannsikkert i 60, 90 eller 120 minutter. Et verdiskap som er sertifisert etter den norske og nordiske standarden, enten det er for 60, 90 eller 120 minutter vil kunne markedsføres som brannsikkert i Norge. Dersom man har et skap som er sertifisert etter den norske og nordiske standarden vil man måtte kunne legge til grunn at man har oppfylt kravet om «brannsikkert» i eien­ domsmeglingsforskriften § 3-6 annet ledd.

Ofte stilte spørsmål til NEFs juridiske avdeling

Katerin M. Lind, juridisk rådgiver, Norges Eiendomsmeglerforbund

Margrethe Røse Solli, juridisk rådgiver, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund

Hvem er skjøteutsteder når selger er konkurs? ­ Når en hjemmeslaver går konkurs får Statens kartverk en elektronisk melding fra konkurs­ registeret. Dersom denne meldingen kommer inn til Kartverket før skjøtet fra hjemmels­ haver kommer inn til tinglysing, vil tinglysing av skjøtet bli stoppet i tilfeller hvor bobesty­ reren ikke har signert på skjøtet. Bobestyreren er den eneste som er legitimert til å foreta disposisjoner på vegne av boet. Bobestyrer må derfor skrive under på skjøtet, enten som utsteder, eller i feltet for ­hjemmelshavers samtykke i skjøtets punkt 11. Bobestyrerattest må legges ved. Et samtykke fra bobestyrer på løs erklæring vil normalt ikke være tilstrekkelig. Dersom eiendommen blir abandonert, dvs. at den rettslige råderetten over eiendommen tilbakeføres til skyldner, utsteder bobestyrer en abandoneringserklæring til skylderen. Bobe­ styreren må sende abandoneringserklæringen til Kartverket for å få slettet meldingen om konkurs som er tinglyst på eiendommen. Dersom bostyreren ikke sender slik meldingen til Kartverket, kan skyldneren gjøre det selv ved å sende inn abandoneringserklær­ingen som dokumentasjon på at eierrådigheten over eiendommen har gått tilbake til skyldn­eren. I abandoneringstilfellene skal skjøteutsteder være skyldner/hjemmelshaver. Hvor lav rentesats på klientkonto er «godt nok»? Klientmidler skal plasseres til høyest mulig rente, jf eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 (3). Hvor høy rentesats det enkelte meglerforetak kan oppnå på klientkonto, vil ofte avhenge av hvor store klientmidler megler forvalter over tid, samt hvor mange transaksjoner (uttak) det i gjennomsnitt er på klientkontiene. Meglerforetak kan ikke akseptere lavere rente på klientkonto som motytelse for at ­kontoførende bank tilbyr fordeler på andre områder, f eks lavere renter på foretakets driftskreditter, lavere boliglån for ansatte og eiere, høyere provisjon til meglerforetaket i forbindelse med formidling av lån og kreditter o.s.v. Er meglerforetaket eid av et bank-konsern, kan meglerforetaket heller ikke gjøre avtale om lavere rente på klientkonto mot at meglerforetaket mottar konsernbidrag eller andre fordeler fra eier. Meglerforetaket må, hvis dette er nødvendig for å oppnå høyeste rente, plassere klientmidlene andre steder enn i «moderbanken». Det er styret i meglerforetaket som er ansvarlig for at foretaket har utarbeidet «….rutiner for hvordan meglingen skal utføres…», jf emgll § 3-3. Av forarbeidene til eiendomsmeglings­ loven følger det at ”rutiner for meglingen” omfatter retningslinjer for saksbehandling og klientmiddelhåndtering. Hvis eiendomsmeglingsforetaket ikke har rutiner for å sjekke om kravet til plassering av klientmidler til høyest mulig rente er oppfylt, bør fagansvarlig overfor styret i meglerfore­ taket foreslå at slike rutiner inntas i foretakets rutinebeskrivelser, jf emgll § 3-4. Dette bør fagansvarlig gjøre skriftlig, og han eller hun bør videre kreve å få forslaget protokollført. En sjekk av meglerforetakets renter på klientmidler opp mot hva som kan oppnås, kan for eksempel gjennomføres i forbindelse med klientmiddelavstemming. Denne skal som kjent gjennomføres hver måned, jf eiendomsmeglingsforskriften § 3-12 (3). //Eiendomsmegleren 02–2013//

35


Faglig påfyll

TILRETTELEGGING FOR FORWARDSALG - viktigheten av langsiktig planlegging Erverv av bygg under oppføring er populært, og for eiendomsutviklere kan det være nyttig å være fremsynt slik at man tilrettelegger for et fremtidig salg dersom eiendomsutvikleren skulle ha ønske eller behov for dette. //Av partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og advokatfullmektig Andreas Kildal//

Bygg kan selges før bygget er ferdig, eksem­ pelvis via såkalte «forward-transaksjoner». Slike salg gjennomføres ofte etter at store deler av lokalene er leid ut, og det foreligger rammetillatelse og/eller igangsettingstillat­ else. Kjøper erverver og overtar da normalt aksjene i et SPV-selskap som har fått rammetillatelse for oppføring av bygget og inngått leieavtaler for utleie av bygget, samt at en­ trepriseavtale(r) knyttet til oppføring av bygget er inngått eller nært forestående (såkalt «egentlig» forwardtransaksjon). Ved aksjeovertakelse foretas en betaling av fore­ løpig beregnet kjøpesum, basert på verdien av et tenkt ferdig bygg med en kontantstrøm fra leietakere. Endelig beregning og avregn­ ing av kjøpesum foretas typisk når bygge­ kostnadene er endelig klarlagt og leietaker har overtatt leieobjektet. Selger tar normalt den fulle kostnadsmessige risiko og ansvar med å få bygget ferdigstilt og fullt utleid. Hvorfor selge før bygget er ferdigstilt? Selger kan ha flere formål med å gjennom­ føre et forwardsalg. Det kan for eksempel være et ønske om å utnytte markedssitua­ sjonen optimalt, dvs. å selge prosjektet på det tidspunkt markedet gir selger en god pris for dette. Selger kan også ha et behov for å få frigjort likviditet, og et forwardsalg kan her være løsningen. Kjøper på den annen side kan være villig til å ta deler av den risiko som knytter seg til prosjektet på dette s­ tadiet for å kunne sikre seg en attraktiv eiendom i fremtiden. Attraktiviteten styrkes også av at nybygg normalt har lave vedlikeholdskost­ nader, langvarige leiekontrakter og en god forutsigbarhet knyttet til eierkostnadene. Selskapsstruktur Forward-transaksjonene gjennomføres ­normalt ved salg av aksjene i et SPV-selskap – både av skattemessige og merverdiavgifts­ messige grunner. Salget av aksjene i SPVselskapet vil normalt ikke utløse skattemessige konsekvenser for SPV-selskapet. Videre vil et slikt salg heller ikke medføre 36 //Eiendomsmegleren 02–2013//

komplikasjoner tilknyttet regler om tilbakeføring av merverdiavgift i forbindelse med salg av prosjektet før ferdigstillelse. En kjøper vil ønske å gjennomføre en due diligence i forbindelse med ervervet, og det er da viktig å tenke på hva som er typiske funn i forbindelse med en slik due diligence. For å få en så enkel transaksjon som mulig er det normalt hensiktsmessig at det er ­etablert ett selskap for hver eiendom som skal selges (dette kan også være ett selskap for hver seksjon dersom disse er hensikts­ messig avgrenset). De fleste kjøpere ønsker en ren struktur, og ønsker derfor eksempel­ vis ikke at SPV-selskapet har vært med i fisjoner som kan medføre solidaransvar for utfisjonerte selskapsforpliktelser. En bør derfor etablere den optimale struktur så tidlig som mulig i et prosjekt, slik at SPV-sel­ skapets forhistorie blir minst mulig kompli­ sert. Dersom en fisjon er nødvendig for å få en optimal struktur, bør man i forbindelse med fisjonen få samtykke fra kreditorer til fravikelse av solidaransvaret, slik at fisjonen i begrenset grad blir et fremtidig «funn». Dersom selger har en såkalt hjemmels­ selskapsstruktur, slik at grunnbokshjemmel til eiendommen tilhører et annet selskap

enn det selskapet som eier eiendommen, vil kjøper ofte kreve at dette ryddes opp i ved at grunnbokshjemmel tinglyses overført til SPV-selskapet. Dette utløser dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens verdi på ting­ lysingstidspunktet. En bør derfor vurdere å tinglyse ervervet på det tidspunkt dette gir lavest dokumentavgift. Eventuelt kan man vurdere dokumentavgiftsfri fusjon/fisjon av selskapene (om mulig) for å rydde opp i dette før en transaksjon, men da bør man også avklare forholdet til de skatterettslige gjennomskjæringsreglene. Unngå en sammenblandet avtalestruktur En annen problemstilling er den sammen­ blanding av avtalestrukturen som i noen tilfeller foreligger mellom SPV-selskapet og dets morselskap eller andre selskap. ­Sammenblanding kan medføre at SPV-­ selskapet blir ansvarlig for andre selskapers forpliktelser. Sammenblanding kan også medføre at SPV-selskapet ikke kan hånd­heve sine rettigheter vis a vis medkontrahenter uten medvirkning fra andre selskaper. ­Målet må være at SPV-selskapet skal kunne ­fungere på «stand alone» basis.


Ideelt sett bør alle avtaler som vedrører SPV-selskapet og som skal videreføres etter et salg av aksjene, inngås med SPV-selskapet og kun med dette som part. Betydningen av gode leiekontrakter Leiekontraktene er viktige for kjøperne. Disse representerer SPV-selskapets kontantstrøm og mulighet for å få avkastning på investeringen. Ettersom kjøper normalt overtar aksjene før leietaker har flyttet inn og begynt å betale leie, vil enkelte elementer i en leiekontrakt være av større viktighet i en forward-transaksjon enn ellers. Det er viktig å inngå leiekontrakter som har klare reguleringer knyttet til bl.a. for­ sinket ferdigstillelse av bygget, regulering av konsekvensene ved brann og regulering av konsekvensene ved mangler ved leie­ objektet slik at nedsiden ved forsinkelser og uforutsette hendelser er forutsigbar – og om mulig slik at det kan tegnes fullgode forsikr­ inger for risikoen. Svake reguleringer kan i ytterste konsekvens medføre at eieren står igjen med et spesialtilpasset bygg, men uten leietaker hvilket vil kunne medføre at eieren får både ombyggingskostnader og tomme lokaler i fanget. I verste fall kan dette også påvirke retten til tilbakegående avgiftsopp­ gjør med den konsekvens at hele lønnsom­ heten i prosjektet forsvinner. Vi viser her til eget nyhetsbrev om dette av juni 2012, som ligger tilgjengelig på www.wr.no. Om mulig bør man i forhandlinger med leietakere fremforhandle en viss fleksibilitet og heller redusert leie m.m. enn å risikere hevingsrett for leietaker. Det er i denne sammenheng viktig å se sammenhengen mellom entreprisekon­ trakten(e) og leiekontrakten(e). Arbeidene som er regulert av entreprisekontrakten(e) er avgjørende for at leietaker skal få det leieobjektet leietaker forventer. Det bør derfor vurderes om entreprenøren(e) i en­ trepriseavtalen(e) skal påta seg en forplikt­ else til å sørge for at leietaker får sine (be­ rettigede) krav og forventninger oppfylt, altså en slags «leietakertilfredshetsgaranti». Leiekontrakten utgjør en risiko for kjøper ved forwardsalgene, ettersom leieobjektet

ikke er overtatt ved aksjeovertakelse. Det er derfor på dette stadiet i utviklingen av ei­ endommen ofte uklart om leietaker blir fornøyd og vil overta leieobjektet når den tid kommer. Ved at entreprenøren har et selvstendig ansvar i tillegg til selger, vil ­risikoen for kjøper reduseres. Finansiering Tilrettelegging for en enkel og gunstig ­finansiering for kjøper vil være hensikts­ messig, og kan i disse dager kanskje ha ­betydning for om en transaksjon lar seg gjennomføre eller ikke. Utgangspunktet er at SPV-selskapet ikke kan benytte sin faste eiendom, aksjer eller andre eiendeler som sikkerhet for det lån kjøper ofte vil ta opp for å erverve aksjene i SPV-selskapet, jf. aksjeloven § 8-10. Det er imidlertid ved forskrift gitt unntak fra den­ ne bestemmelsen for pant i eiendom, som får anvendelse for «eiendomsselskaper». «Eiendomsselskaper» defineres imidlertid nokså snevert, og Nærings- og Handelsde­ partementet (NHD) har lagt til grunn at forskriften ikke hjemler unntak for pant i fast eiendom som er under oppføring. Før bygget er oppført og ferdigstilt kan SPV-­ selskapet ifølge departementet ikke sies å «drifte» fast eiendom ettersom det ikke er noe bygg der. NHD har også lagt til grunn at eiendomsutvikling innebærer at SPV-­ selskapet ikke «utelukkende» er et eien­ domsselskap, og at rehabilitering av bygg derfor også kan falle utenfor forskriften. Det må i slike tilfeller søkes om dispensasjon i medhold av aksjeloven § 8-10 (2) dersom kjøper skal få pant i eiendom eller i øvrige eiendeler tilhørende SPV-selskapet. Dispen­ sasjon vil normalt kunne gis i klassiske for­ wardstrukturer. Men det kan ta noe tid å få en slik dispensasjon. Tidsaspektet bør hen­ syntas i forhandlingene mellom partene, og selger kan vurdere å igangsette en slik ­søknadsprosess før salget er gjennomført. Dersom et SPV-selskapet har eller tar opp lån, vil dette kunne sikres og refinansieres, med pant i eiendommen uavhengig av ­aksjeloven § 8-10, så fremt dette er innenfor aksjelovens øvrige regelverk og disposi­

sjonene ikke kan knyttes til kjøpers finansi­ ering av aksjeervervet i SPV-selskapet. Gjeld mellom SPV-selskapet og eierne kan også tilrettelegge for cash flow mellom SPV-­ selskapet og eierne før det foreligger ut­ byttegrunnlag. Eierne bør derfor vurdere å oppkapitalisere SPV-selskapet via ekstern gjeld og/eller ansvarlig lån i stedet for kun egenkapital. Dokumentasjon Forward-transaksjoner baserer seg i stor grad på gjennomgåelse av dokumentasjon, ettersom det normalt ikke foreligger noen bygningsmasse eller virksomt leieforhold å foreta en due-diligence av. Kjøper vil ha behov for å få en komplett og god dokumentasjon tilknyttet bl.a. skatt, merverdiavgift, entreprisekontrakter, krav­ spesifikasjoner m.m. Dokumentene danner basisen for at kjøper får det bygget og de leieinntektene som forutsettes. Manglende eller mangelfull dokumenta­ sjon vil kunne gi vanskelige diskusjoner under kontraktsforhandlingene. I verste fall vil kjøper trekke seg som følge av usikker­ heten forbundet med dette. Selger kan også bli tvunget til å avgi relativt omfattende ­garantier som kunne ha vært unngått dersom tilfredsstillende dokumentasjon forelå. Nye standardkontrakter Vi nevner avslutningsvis at nye standard-­ forwardkontrakter er utarbeidet av Forum for Næringsmeglere og Norges Eien­ domsmeglerforbund. Disse er nå tilgjenge­ lig i markedet. Det er utarbeidet en standard for de «egentlige» forwardtransaksjonene, dvs. kjøp av et forwardprosjekt med umiddelbar overtakelse av aksjene. Det er også utar­ beidet en egen standard for de «uegentlige» forwardtransaksjonene, hvor kjøper først overtar aksjene ved ferdigstillelse av eien­ dommen. ‹

Info om forfatterne:

Informasjon om Næringseiendomsteamet:

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam. Andreas Kildal er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er til­ knyttet firmaets Næringseiendomsteam.

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 25 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Næringseiendomsteamet er Line Ravlo-Losvik, Lra@wr.no, tlf 22 82 75 00. For mer informasjon se www.wr.no.

//Eiendomsmegleren 02–2013//

37


Har du husket å sjekke

budgivers finansiering? Ingen eiendomsmeglere ønsker å havne i en situasjon hvor vinneren av budrunden viser seg å ikke ha tilstrekkelig finansiering. Ansvaret er mye strengere enn de fleste tror og millionkrav må påregnes dersom ikke vanlig praksis følges. //Av Advokatfullmektig Camilla Berg og Thorvald Nyquist, partner/advokat, begge i Deloitte advokafirma//

Det finnes ikke et klart, lovfestet regelverk som regulerer eiendomsmeglerens plikter knyttet til budgivers finansiering. Som vel­ dig mange andre plikter for eiendoms­ meglere må også disse tolkes ut av reglene om god meglerskikk. I eiendomsmeglings­ loven av 2007 er det første ledd i § 6-3 som er av betydning for tolkningen av eien­ domsmeglerens plikter: Oppdragstaker skal i sin virksomhetsut­ øvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Kravet til god meglerskikk er en rettslig standard som innebærer at det er et krav som vil utvikles i takt med samfunnsutvik­ lingen. Hva som er praksis i bransjen har dermed stor betydning for vurderingen av hva standarden innebærer. I 1993 ble det avsagt en dom i Høyesterett hvor det ble diskutert om kravet til god for­ valtningsskikk eller god meglerskikk innebar at en eiendomsmegler hadde en alminnelig plikt til å undersøke kjøpers betalingsevne. I dommen ble det uttalt at en eiendoms­ megler ikke hadde en alminnelig under­ søkelsesplikt, men at han, hvis det var grunn til å tvile på kjøperens betalingsevne, enten måtte iverksette nærmere undersøkelser eller i hvert fall gjøre selgeren kjent med den tvil som forelå. Noen nærmere vurdering av hva som lå i kravet til undersøkelser og hvorvidt det var nok at eiendomsmegleren nøyde seg med å gjøre tvilen kjent for selgeren, ble funnet usikkert. Denne uttalelsen er i senere tid blitt ­vurdert dithen at en eiendomsmegler på daværende tidspunkt ikke hadde noen ­alminnelig plikt til å undersøke en budgivers betalingsevne, men at dersom eiendoms­ megleren hadde grunn til å tvile på dennes betalingsevne, var utgangspunktet motsatt. 38 //Eiendomsmegleren 02–2013//

Over tid har de fleste eiendomsmeglere utviklet gode rutiner for kontroll av budgiv­ ernes finansiering. Dette ble også tatt med i vurderingen da eiendomsmeglingsloven av 2007 ble skrevet. Det ble i forkant av den­ ne loven vurdert om det var behov for nær­ mere spesifisering av meglers plikter knyt­ tet til budgivers finansiering. Lovutvalget kommenterte i den forbindelse Høyeste­ rettsdommen fra 1993 samtidig som det så på hva som var praksis i bransjen, nettopp fordi god meglerskikk er en rettslig standard.

Utvalget slo fast at det ikke ville være be­ hov for å lovfeste noen plikter for eien­ domsmeglere knyttet til finansiering. Ut­ valget begrunnet dette med at meglers omsorgsplikt uansett tilsier at budgivers finansiering må kontrolleres så langt det er mulig og at arbeidsbyrden det pålegger ikke er stor sammenholdt med viktigheten av at finansieringen er i orden. Dersom eien­ domsmegleren ikke har tilstrekkelig infor­ masjon eller dokumentasjon om finansier­ ingen, skal selger informeres om dette.


Utvalget sa også, noe mer forsiktig, at mye kunne tale for at det kan være ansvars­ betingende av eiendomsmeglere å anbefale et bud med usikker finansiering, uten å g­ jøre selger oppmerksom på usikkerheten. Etter eiendomsmeglingsloven av 2007 har altså eiendomsmeglere plikt til å undersøke budgivers finansiering og informere selger om usikkerhet rundt finansieringen. I henhold til både ordlyden i bestemmel­ sen om god meglerskikk og forarbeidene til eiendomsmeglingsloven er omsorg for part­ enes interesser sentral. I fjor vår ble det avsagt en dom i Oslo tingrett som viste at meglerens plikt til å vise omsorg for partenes interesser kan bli avgjørende i spørsmålet om eiendoms­ megleren har handlet i samsvar med kravet til god meglerskikk. Saken hadde bakgrunn i et kjøp av en r­ ekke leiligheter i et boligprosjekt i 2007. Kjøperne var investorer og kjenninger av eiendoms­ megleren. De hadde tidligere ­finansiert kjøp ved videresalg og alltid gjort opp for seg. Eiendomsmegleren gjorde ingen undersø­ kelser av investorenes finansiering og infor­

merte ikke selger om at slike undersøkelser ikke var gjort. Markedet var imidlertid ikke så godt som kjøperne forventet og de klarte ikke å selge unna leilighetene til forventet pris. Retten var klar på at investorenes tidligere evne til å betale etter spekulasjon i et stig­ ende marked ikke ga eiendomsmegleren anledning til å unnlate å foreta undersøk­ elser av disses finansiering. Med dette viser retten at utgangspunktet i Høyesteretts­ dommen fra 1993 er snudd, det er ikke kun hvor eiendomsmegleren er i tvil om finan­ sieringen at han skal undersøke, det må nå foreligge særlige omstendigheter for at ­eiendomsmegleren kan la være å undersøke og likevel ikke være ansvarlig dersom finans­ ieringen ikke er på plass. Bare dersom eien­ domsmegleren har godt fundert og fersk kunnskap om budgiverens finansiering kan han etter omstendighetene unnlate å ­kontrollere finansieringen forut for et salg. At selger i denne konkrete saken kjente investorenes planer om videresalg er heller ikke nok. Det ville åpenbart være interessant for selger å vite om budgiverne hadde annen mulighet til å betale kjøpesummen.

I samsvar med forarbeidene til eien­ domsmeglingsloven slo retten fast at kravet til god meglerskikk innebærer en alminne­ lig plikt til å undersøke budgivers finan­ siering. Virkningene av at en eiendomsmegler ikke foretar disse pålagte undersøkelsene er som regel erstatningsplikt overfor selger dersom den vinnende budgiveren ikke har tilstrek­ kelig finansiering. I verste fall kan det bli snakk om omfattende erstatningskrav. I tingrettsdomen fra i fjor ble kravet på i ­underkant av fire millioner kroner etter dekningssalg. Kravet til god meglerskikk går imidlertid også i den andre retningen. I tilfellene der en budgiver legger frem finansieringsbevis som gir opplysninger om hvor budgiverens grense går, vil det være i strid med god ­meglerskikk å bringe denne opplysningen videre til selger eller å utnytte opplysningen i forbindelse med budgivningen. Akkurat hva eiendomsmegleren i så fall er ansvarlig for er foreløpig ikke prøvd for retten og vi håper det heller ikke blir nødvendig. ‹

//Eiendomsmegleren 02–2013//

39


Plikter leietaker å drive virksomhet i leide lokaler? Vurderingen nedenfor tar for seg hvorvidt leietaker har plikt til å drive virksomhet i leide lokaler, og om utleier har sanksjonsmuligheter i tilfeller hvor leietaker ikke driver virksomhet i lokalene. ­Vurderingen tar utgangspunkt i leiekontrakter hvor spørsmålet ikke er regulert på en tilstrekkelig klar måte, og ulike tolkningsmomenter vil bli gjennomgått. //Av Anna Camilla Charrier Bjerkan//

LEIETAKERS DRIVEPLIKT Har leietaker en driveplikt? Utgangspunktet vil være leiekontraktens bestemmelser. Ofte vil det fremgå av leiekontrakten at leietaker skal drive en bestemt form for virksomhet i lokalene og med mindre annet da eksplisitt fremgår av kontrakten, vil leietaker være bundet av en slik begrensning. Et eksempel er standard leieavtale for næringslokaler fra Huseiernes Landsforbund punkt 5, hvor det følger at: «(1)Leieobjektet må kun benyttes til *** «(2)Endring av virksomhet i leieobjektet, herunder drift av annen beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhånds­ samtykke (…)» Det finnes imidlertid leiekontrakter som ikke har en like klar ordlyd, hvilket kan medføre tolkningstvil knyttet til denne typen problem­ stillinger. Et eksempel er bestemmelser som i utgangspunktet er i tråd med ovennevnte standardbestemmelse. Det fremgår altså at leieobjektet kun må benyttes i en type virksomhet, men i tillegg er det tilføyd et siste punkt som gir leietaker rett til fritt å disponere lokalene som lager, kontor eller annet som leietaker måtte se seg tjent med. Isolert sett taler siste setning for at leietaker skal ha rett til å disponere hele lokalet som lager, kontorer eller lignende, uten å måtte drive noen form for forretningsvirksomhet. I praksis vil da leietaker ha muligheten til å la lokalene stå tomme, bortsett fra en viss form for oppbevaring. Spørsmålet er om ikke en slik setning må leses i sammenheng med resten av bestemmelsen. Sett under ett kan en slik bestemmelse tale for at leieobjektet skal benyttes til en bestemt form for virk­ somhet, men at leietaker skal ha mulighet til å omgjøre deler av lokalene til lager, kontorer eller lignende etter behov, i forbindelse med den virksomhet som leietaker plikter å drive. Momenter som taler for sistnevnte tolkningsalternativ, er blant annet om det er avtalt omsetningsbasert leie. Denne typen leiesums­ beregning tilsier at meningen har vært at det skulle drives omset­ ningsbasert virksomhet i hele eller deler av lokalene i hele kontrakt­ ens løpetid. Et annet moment i vurderingen er om leiekontrakten er inngått for en lang og uoppsigelig periode, samt om leietaker har opsjon til å fornye på samme vilkår. I dom avsagt av Høyesterett 17. mars 1973 40 //Eiendomsmegleren 02–2013//

er det lagt til grunn at fraflytting av leielokalene uten mulighet for utleier til å si opp eller heve leiekontrakten, vil kunne ramme utleier negativt: «Stengte butikklokaler vil kunne skade eiendommens renommé og derigjennom forringe dens verdi». Det er vår oppfatning at ved tolkningstvil i tilfeller som oven­ nevnte, bør tvilen komme utleier til gode ettersom forretnings­lokaler forutsetter at det drives virksomhet, og at stengte lokaler vil kunne skade både eiendommens, samt omkringliggende eiendommers omdømme. Likevel medfører klausuler som ovennevnte tolkningstvil og dermed risiko for at en domstol vil kunne være av en annen opp­ fatning. Vi anbefaler derfor utleier å være oppmerksom på problem­ stillingen, samt å formulere punktet om leietakers driveplikt så nøyaktig som mulig. Utleiers sanksjonsmuligheter Spørsmålet er om og i så fall hvilke sanksjonsmuligheter utleier har dersom leietaker fraflytter lokalene. Tvangssanksjonert plikt I en dom fra lagmannsretten avsagt 1. april 2009 er det lagt til grunn at det ikke er en tvangssanksjonert plikt for en leietaker, som har avsluttet et leieforhold til butikklokaler, å flytte tilbake for å fort­ sette leieforholdet i henhold til leiekontrakten. Utleier hadde i saken fremsatt et krav om at leietaker skulle fortsette sin virksomhet. Lagmannsretten uttalte at «uansett om [leietakers] avslutning av leieforholdet innebærer et vesentlig mislighold, kan lagmannsretten ikke se at det er rettslig grunnlag for [utleier] å pålegge [leietaker] en tvangssanksjonert plikt til å fortsette leieforholdet mot sin vilje. Dette vil innebære et så vidt inngripende og urimelig tiltak som i alt for stor grad vil gripe inn i den personlige integritet.» Heving Et alternativ for Utleier er å heve leiekontrakten. Hovedvilkåret for å kunne heve er at leietakers handling kan karakteriseres som et vesentlig mislighold av leiekontrakten. Forutsatt at det kan legges til grunn at Leietaker har driveplikt i henhold til leiekontrakten, så er det vår oppfatning at permanent fraflytting av lokalene i mange tilfeller må kunne anses som et vesentlig mislighold fra leietakers side, som gir utleier anledning til å heve.


Anna Camilla Charrier Bjerkan

Tom Rune Lian

Hvorvidt utleier kan heve leiekontrakten med leietaker beror derfor i utgangspunktet på utfallet av vurderingen under punkt 2.1. Erstatning Et annet alternativ for utleier er å kreve erstatning dersom leietaker fraflytter lokalene. En forutsetning er da at utleier kan påvise å ha lidt et økonomisk tap. For leiekontrakter med omsetningsbasert husleie, vil det være mulig å argumentere for at utleier lider et økonomisk tap ved at han kun får innbetalt minimumsleien. Dette forutsetter at utleier kan bevise at den omsetningsbaserte leien ville vært høyere enn minimumsleien i fremtiden. For avtaleforhold der omsetningsleien har slått inn vil dette etter omstendighetene kunne la seg gjøre. I andre tilfeller vil det kunne være større vanskeligheter forbundet med dette.

Fakta om Wiersholm:

Ståle O. Meleng

Dersom utleier ikke kan bevise at omsetningsbasert husleie ville blitt høyere enn minimumsleien, og for leieavtaler uten omsetnings­ basert husleie, blir spørsmålet om utleier på andre måter kan bevise et økonomisk tap. Et eksempel kan være at utleier fremlegger do­ kumentasjon på at eiendommen har fått et dårligere renommé og at dette vanskeliggjør utleiers utleiemuligheter for omkringligg­ende eiendommer eller lokaler på samme eiendom, eventuelt at utleiers långiver har besluttet økt marginpåslag. ‹ Kontaktpersoner: Tom Rune Lian og Ståle O. Meleng

Tips til eiendomsmegleren:

Muligheter med en midlertidig lagerplass i flytteprosessen.

Wiersholm er et norsk advokatfirma som dekker næringslivets behov for juridisk bistand. Vi har spesialister innenfor alle ­sentrale forretningsjuridiske fagområder. Transaksjoner og prosedyre er de største virksomhetsområdene. Uavhengige undersøkelser viser at Wiersholm er i aller fremste rekke blant norske forretnings­ advokater. Virksomheten er i stor og stadig økende grad internasjonalt rettet. Fundamentet er juridisk spisskompetanse kombinert med handlekraft og forretningsforståelse. 140 advokater og 60 andre medarbeidere arbeider teambasert og løsningsorientert, med vilje til å yte mer enn klientene forventer.

Kristiansand / Lillesand - Arendal - Skien Porsgrunn - Larvik - Re ved Tønsberg Horten - Hamar - Kongsvinger og Fredrikstad

Wiersholms advokater er spesialister innenfor alle sentrale forretningsjuridiske fagområder. Under punktet medarbeidere finner du alle våre advokater og ansatte i Wiersholm. Våre klienter er i første rekke selskaper og organisasjoner i privat sektor. Vi bistår også offentlig sektor, ideelle organisasjoner og enkeltpersoner. Les Filosofi og historie og Internasjonale ­relasjoner for mer informasjon om Wiersholm. Wiersholm rangeres svært høyt i alle ledende advokatrangeringer.

Åpent 08 - 20 hver dag //Eiendomsmegleren 02–2013//

41


//Av Bodil Næssvik, Fagsjef NEF//

Kjøpers tilbakeholdsrett Oversikt over problemstillingen Kjøper har rett til å holde tilbake (deler av) kjøpesummen til sikkerhet for sitt krav mot selger som følge av mangler eller forsink­elser. Kjøpers tilbakeholdsrett gjelder enten avta­ len reguleres av avhendingsloven (avhl) eller bustadoppføringsloven (buofl). Til­ bakeholdsrett på grunnlag av krav som f­ ølge av forsinkelser reguleres av avhl § 4-6 og buofl § 24, mens tilbakeholdsrett på grunnlag av mangler følger av avhl § 4-15 og ­buofl § 31. Megler skal etterkomme instruks om til­ bakehold uten å ta stilling til om kjøpers krav er berettiget. Megler har en plikt til å veilede partene om deres rettslige stilling, jf emgll § 6-3 (1) og (2). Kjøpers tilbakeholds­ rett etter avhendingsloven og bustadopp­ føringsloven må ikke forveksles med tilfel­ ler hvor partene inngår avtale om deponering (sperring) av (deler av) kjøpesummen. Av­ tale om deponering krever at partene blir enige om vilkår for utbetaling av beløpet. Alternativt kan utbetaling fra klientkonto i disse tilfeller kun skje etter rettskraftig dom. Jeg kommer i det følgende ikke nærmere inn på avtaler om deponering. Videre må ikke kjøpers tilbakeholdsrett forveksles med kjøpers rett til å deponere omtvistet vederlag med befriende virkning, jf buofl § 49. Heller ikke dette er tema for denne artikkelen. Formålet med kjøpers tilbakeholdsrett Formålet med å gi kjøper en rett til å holde tilbake (deler av) kjøpesummen, er å gi kjø­ per sikkerhet for sine krav mot selger. Det følger av begge lover at formålet er å sikre kjøper « … at kravet vert dekt», og det sam­ me bekreftes av forarbeidene til avhendings­ loven og bustadoppføringsloven, jf hen­ holdsvis Ot prp nr 66 (1990-1991) s 103 og 110-111 og Ot prp nr 21 (1996-1997) s 60 og 65. I kontrakter som omfattes av bustadopp­ føringsloven tjener entreprenørgarantien, jf buofl § 12, som sikkerhet for kjøpers mang­ elskrav i tillegg til kjøpers tilbakeholdsrett. Det står derfor kjøper fritt å velge å benytte tilbakeholdsretten først, og så ha garantien som sikkerhet for eventuelle senere krav. Vilkår som må være oppfylt for at ­kjøper kan gjøre gjeldende sin til­ bakeholdsrett 42 //Eiendomsmegleren 02–2013//

1 Kjøper må ha et krav mot selger For at kjøper kan gjøre tilbakeholdsrett gjeld­ende, må kjøper faktisk ha et krav mot selger som følge av mangel eller forsinkelse. Kravet må enten være oppstått på tidspunkt for utøvelsen av tilbakeholdsretten, eller det må foreligge et forventet (antesipert) mis­ lighold fra selger. Et eksempel på forventet mislighold er tilfeller hvor det før overtag­ else er klart at selger ikke er i stand til å overlevere til avtalt tidspunkt. Tilbakeholdsrett på grunnlag av antesipert mislighold gir imidlertid ikke kjøper rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen på grunnlag av mulige fremtidige krav. Holder kjøper tilbake penger i oppgjøret uten å ha et krav mot selger, er tilbakeholdet uberettiget. Konsekvensen er at kjøper mis­ ligholder sin betalingsforpliktelse overfor selger. Dette kan i sin tur gi selger et krav på forsinkelsesrenter, erstatning m.m. i hen­ hold til vanlige regler, jf avhl kap 5 og buofl kap VII. 2 Kjøper kan ikke holde tilbake mer enn det som er nødvendig for å sikre kravet Kjøper kan ikke holde tilbake et større beløp enn det som er nødvendig for å sikre kravet. Dette følger direkte av lovens ordlyd idet det her heter at kjøper kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som er « … nødvendig for å sikre at kravet verk dekt». Dette er videre i tråd med at hensynet bak reglene er at kjøper skal få sikkerhet for sitt krav. Holder kjøper tilbake mer enn det som er nødvendig for å sikre kravet, misligholder kjøper sin betalingsplikt. Selger kan i disse tilfellene nekte å overlevere eiendommen til kjøper, kreve forsinkelsesrenter m.m., jf avhl kapittel 5 og buofl kapittel VII. 3 Kjøper må ha råderett over kjøpesummen For å kunne holde tilbake (deler av) kjøpe­ summen, må kjøper ha i behold råderetten over pengene. Når oppgjør skjer uten bruk av megler, byr det ikke på utfordringer å avklare om kjøper har råderett over kjøpe­ summen. Kjøper har i disse tilfellene råde­ rett over kjøpesummen inntil kjøper har overført pengene til selger. De aller fleste oppgjør i eiendomstrans­ aksjoner skjer imidlertid gjennom eien­ domsmeglingsforetak eller advokater. Kjøper

innbetaler i disse tilfellene kjøpesummen til meglers klientkonto, hvor pengene beror inntil vilkårene for utbetaling til selger er oppfylt. Ved oppgjør gjennom eien­ domsmeglingsforetak eller advokat er det ikke like åpenbart hvem som til enhver tid har råderett over klientmidlene. Prinsippet om ytelse mot ytelse, som er hovedregelen ved omsetning av fast eien­ dom, tilsier at ingen av partene på noe tids­ punkt skal ha råderett over både kjøpesum­ men og eiendommen. Hovedregelen er derfor at når kjøper har overtatt eiendom­ men, er råderetten over kjøpesummen tapt. Hovedregelen om ytelse mot ytelse om­ fatter kontrakter som reguleres av avhend­ ingsloven. Selger kan kreve at kjøper betaler for eiendommen ved overtagelse og mot at selger utsteder skjøte til kjøper. Dette ut­ ledes av ordlyden i avhl §§ 2-3 og 5-5, hvor det heter at ”… kjøparen kan krevje skøyte av seljaren” og ”… pliktar ikkje seljaren å gi skøyte …”. Se her også Ot prp nr 66 (19901991) s 68-69 og s 124. Når det ikke gjort avtale om forskuddsbetaling eller selger­ kreditt går råderetten over kjøpesummen etter avhendingsloven derfor over fra kjøper til selger når kjøper har overtatt eiendom­ men og selger har utstedt skjøte til kjøper. Ved avtaler som reguleres av avhendings­ loven må kjøper etter dette derfor utøve sin tilbakeholdsrett, f eks ved å instruere megler om å holde tilbake deler av kjøpesummen, før overtagelsen er gjennomført og kjøper har overtatt eiendommen. I kontrakter som omfattes av bustadopp­ føringsloven § 1 b, dvs kontrakter som regu­ lerer kjøp av bolig eller fritidsbolig under oppføring og hvor kontrakten også omfatter (rett til) tomt, anses ikke entreprenørens ytelse for erlagt før hjemmel er tinglyst på kjøper. I avtaler etter buofl § 1 b, hvor det ikke er avtalt at kjøper skal betale forskudd i henhold til buofl § 47, beholder med andre ord kjøper råderetten over kjøpesummen frem til skjøtet er tinglyst, når dette ting­lyses etter at kjøper har overtatt eiendommen. Dette følger av buofl § 46, som sier at entre­ prenøren (selger) først kan kreve at kjøper betaler etter at hjemmel til eiendommen er tinglyst på kjøper. Lovgivers formål med å ”utsette” kjøpers plikt til å betale til etter


hjemmelsoverføring, er å sikre forbruker­ kjøper vern mot entreprenørens (selgers) kreditorer, jf Ot prp nr 21 (1996-1997) s 76-77 og i Finanstilsynets Rundskriv nr 6/2010 pkt 3.1. Ved kontrakter som reguleres av bu­ stadoppføringsloven beholder kjøper sin rett til å instruere megler om å holde til­bake (deler av) kjøpesummen, helt frem til ­hjemmel er tinglyst på kjøper. I tilfeller hvor kjøpekontrakten ikke også omfatter (rett til) tomt, men hvor kjøper allerede har hjemmel til tomten, kan partene avtale at kjøper skal betale på et tidligere tidspunkt enn ved tinglysing av hjemmel på kjøper, jf buofl § 55. Kontrakter som ikke omfatter (rett til) tomt, men kun bygningen, kan ikke være objekt for eiendomsmeglings­ oppdrag da bygning uten rett til tomt ikke er ”fast eiendom”, jf emgll § 1-1. Se mer om oppsplitting i tomtekjøpsavtale og bygge­ kontrakt i Finanstilsynets Rundskriv 14/2009. Når kan pengene utbetales, og til hvem?

Når kjøper har benyttet sin tilbakeholdsrett gjennom å instruere megler om å holde til­ bake (deler av) kjøpesummen til sikkerhet for krav mot selger, er det tilbakeholdte ­beløp under kjøpers råderett. Avhendingsloven og bustadoppførings­ loven er utformet uten tanke for at et ­meglerforetak skal ta hånd om det økono­ miske oppgjøret. Lovenes utgangspunkt er derfor at kjøper kan holde tilbake penger på egen konto. Ved tilbakehold på egen ­konto vil kjøper alene ha råderetten over tilbake­ holdt beløp. Kjøpers rettigheter kan ikke svekkes av at selger har valgt å benytte ­megler ved salget. Derfor må kjøpers rett til alene å råde over tilbakeholdt beløp også gjelde når det tilbakeholdte beløp står på meglers klientkonto. Et annet argument for at kjøper alene har råderett over tilbakeholdt beløp, er at lov­ givers formål med kjøpers tilbakeholdsrett utelukkende er å sikre kjøpers krav mot selger. Hvis kjøper ikke alene har råderett over tilbakeholdt beløp, vil tilbakehold ­s­vekkes som sikkerhet for kjøper og derfor ikke tjene lovgivers formål fullt ut.

Fordi et tilbakeholdt beløp utelukkende er under kjøpers råderett, kan utbetaling av tilbakeholdt beløp kun skje etter anmodning eller samtykke fra kjøper. Hvem har krav på renter av tilbakeholdt beløp? Et tilbakeholdt beløp er som nevnt kjøpers penger og under kjøpers råderett. Avkast­ ningen av tilbakeholdt beløp tilfaller derfor også kjøper. Kan kjøper fortsette å holde tilbake pengene for nye mangler kjøper oppdager? Et spørsmål er om kjøper kan nekte å frigi tilbakeholdt beløp til selger når den første mangelen er utbedret, og kjøper har opp­ daget nye mangler som gir grunnlag for nye krav mot selger. Svaret må være ja. Fordi kjøper alene har råderett over det tilbakeholdte beløp, enten dette står på kjøpers egen konto eller på klientkonto, kan kjøper bruke sin råderett til fortsatt å holde tilbake pengene som ­sikkerhet for (nye) krav mot selger. ‹


Studentsiden

Rekordmange studenter på BI i Oslo

//Av Beatrice Torp og Øystein Opheim, Eiendomsmeglerstyret BI i Oslo//

I løpet av de siste årene har BI merket en økt interesse for eiendomsmeglerstudiet. Antallet søkere har de siste årene økt kraftig, spesielt etter ny lovgivning som førte til at alle som driver eiendomsmegling må ha godkjent eiendomsmeglereksamen. Aldri før har denne studielinjen vært større, og i august 2012 startet hele 270 håpefulle studenter på BIs eiendomsmeglerlinje her i Nydalen. Uavhengig av linjens størrelse har alle lin­jene på BI et tilhørende linjestyre, disse er ­ansvarlig for å legge til rette for både sosiale og faglige arrangementer for studentene. Dette blir gjort for at studentenes hverdag skal bli hyggelig, spennende og lærerik, samt at meglerstudentene får et bedre inntrykk av blant annet hverdagen til en eiendoms­ megler. For at dette skal være mulig setter vi stor pris på alle foretakene i Oslo og Akers­ hus som vi har et godt samarbeid med. Vi i eiendomsmeglerstyret jobber hardt med å kombinere sosiale og faglige arrange­ menter. I året som kommer planlegges det blant annet en bransjekveld og en eien­ domsmeglerdag. Dette er to store faglige

arrangementer som er til for å få studentene til å komme i kontakt med potensielle ­arbeidsgivere allerede under studietiden, få et bedre innblikk i yrket gjennom foredrag, få svar på spørsmål de lurer på og selvfølg­ elig bli bedre kjent med andre studenter som de deler denne felles interessen med. Vi i eiendomsmeglerstyret jobber hardt året rundt for at studentene skal ha mulighet til å skaffe seg en relevant deltidsjobb. For å nevne noe skal vi nå arrangere medhjelpereksamen som et tilbud til studenter som vil ha mulighet for å jobbe før endt studietid. Etterspørselen har vært stor fordi veldig mange av student­ene er ivrige etter å få en smakebit på arbeidslivet som eiendomsmegler. Dette gjør blant annet

at studentene står bedre rustet den dagen de er ferdige på skolebenken og noen kan også finne ut om dette studiet faktisk er det riktige ved å få prøvd seg i praksis. Vi ser også selv­ følgelig stor nytte av dette, blant annet jobber vi allerede i Nordvik & Partners og PRIVAT­ megleren Panorama. Den 14. mars har BI åpen dag, her stiller eiendomsmeglerstyret seg til disposisjon for alle interesserte og fremtidige studenter. Vi står på stand og informerer om vår linje og hvordan tilbudet for meglerstudenter er her på skolen. Videre utover året inviterer vi eiendomsmeglerstudentene til alt fra volleyballturnering, faglunsj, klassefester og mye annet interessant og morsomt!

Vi i eiendomsmeglerstyret jobber hardt året rundt for at studentene skal ha mulighet til å skaffe seg en relevant deltidsjobb

44 //Eiendomsmegleren 02–2013//

Foto: Sverre Vinje

Øystein Opheim (gammel leder for eiendoms­ meglerstyret) og Beatrice Torp, ny leder for BIs eiendomsmeglerstyre.


medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv Geir Helgeland EiendomsMegler 1 SR-Eiendom avd Mandal Marnaveien 22 4517 Mandal 90 36 17 67 geir.helgeland@em1.no Tom Erik Larsen DNB Eiendom Tromsø Nerstranda 9 9291 Tromsø 48 02 70 00 77 67 27 13 (faks) 95 55 96 20 tom.eirik.larsen@dnbeiendom.no

Erlend Haglund PrivatMegleren Stavanger Bergesen & Partnere AS Breigata 21 4006 Stavanger 40 00 23 33 51 89 23 33 (faks) erlend.haglund@privatmegleren.no

Andreas Hauge DNB Eiendom Stord Postboks 83 5411 Stord 53 40 16 00 92 37 39 50 (faks) 90 99 40 40 andreas.hauge@dnbeiendom.no

Cecilie Beckmann Eie eiendomsmegling Frogner Bygdøy Allé 63 0207 Oslo 22 13 55 00 22 55 09 53 (faks) 90 78 88 68 cbe@eie.no

Marius Eide Meglerhuset Selvaag Selvaag Boligmegling AS Postboks 544 Økern 0512 Oslo 23 23 99 93 23 23 99 90 (faks) 90 62 28 84 me@selvaagbolig.no

Line Pettersen (fagansvarlig) EiendomsMegler 1 Nord-Norge avd Narvik Amy Berg Kongensgate 42 8514 Narvik Eie eiendomsmegling Frogner Bygdøy Allé 63 line.pettersen@eiendomsmegler1.no 0207 Oslo 22 13 55 00 Merete Thorne 22 55 09 53 (faks) Forsvarsbygg amb@eie.no Nasjonale Festningsverk Postboks 405 Sentrum Marit Mortensen Fjeld 0103 Oslo BOA Eiendomsmegling Moss AS 95 88 94 89 Kongens gate 23 merete.thorne@forsvarsbygg.no 1530 Moss 69 20 45 45 Ronny Skjøtskift 69 20 45 46 (faks) PrivatMegleren Stavanger 91 71 04 78 Bergesen & Partnere AS marit@boaeiendom.no Breigata 21 4006 Stavanger 40 00 23 33 51 89 23 33 (faks) 41 61 46 76 ronny.skjotskift@privatmegleren.no

Vi gratulerer 50 år Sissel Bolme Hamre med dagen 5. mars Anette Bentzon Dørum med dagen 29. mars 60 år Arvid Helle med dagen 25. mars

//Eiendomsmegleren 02–2013//

45


Etter Arbeid

Det handler om prestasjon

//Av Svein Strømnes • Foto K-Design//

Er Anniken Andreassen Frøyslie Norges mest veltrente eiendomsmegler? Ja, det er mye som tyder på det, etter at hun like før nyttår ble dobbelt verdensmester i bodyfitness. Og det bare tre og en halv måned etter at hun begynte å konkurrere!! Det er likevel ingen snarveier som ligger bak, og mye av suksessformelen mener hun er den samme som skal til for å lykkes som eiendomsmegler.

Det handler om prestasjon. Eiendomsmeg­ ling er jo et presta­ sjonsyrke til de grader, hvor alle jobber for å avslutte avtaler, oppnå salgstall og dermed også få mest provisjon. Det er veldig mange som har provisjonsbasert lønn, så resultatet er dermed direkte linket til innsatsen din. Du må være fokusert og plan­ messig i forhold til salgene dine, for samtidig som du skal selge skal du også hente inn nye opp­ drag. Veldig mye av dette er overførbart til treningen og det å konkurrere. Som å holde ­fokus, planlegge treningen og diett og at man får betalt for innsats, sier Anniken Andreassen Frøyslie til Eiendomsmegleren. Betalt for innsatsen fikk Frøys­ lie til gangs da hun gikk til topps i VM i Budapest. Hun vant gull både i sin egen klasse og i klassen «overall», noe som gjorde ­henne til beste deltaker uansett klasse blant kvinnene. Frøyslie er den første norske deltaker gjennom tidende som har klart en slik bragd i debutåret. - Jeg har trent styrke siden jeg var 18 år, og det startet rett og slett fordi jeg hadde en skjev­ het i ryggen min. Da fikk jeg valget mellom å gå med korsett eller trene opp muskulaturen i ryggen. Da var valget ganske enkelt. Etter det har det vært en hobby som jeg har hatt i alle år, litt til og fra blant annet fordi jeg har fått barn og mye jobbing, 46 //Eiendomsmegleren 02–2013//

men jeg har likevel holdt fast i det. Da jeg flyttet ned hit og be­ gynte å trene her, kom det etter hvert en del kommentarer fra de andre som konkurrerer mye her, om at jeg burde prøve å delta i en konkurranse, forteller ­Anniken. - Tidligere har jeg slått dette fra meg og tenkt at det blir for ekstremt ettersom jeg vet hvor mye det kreves, men så ble jeg til slutt overtalt av en av de andre jentene her. Da var det fire uker til konkurransen og det var i siste liten for å bli i form ettersom de aller fleste som konkurrerer pleier å gå på diett i tre måneder før en konkurranse. Utgangspunktet mitt var likevel så bra at jeg rakk det, sier hun videre. Først ble det sølv i Norway Open, så to sølv i NM, gull i ­nordisk mesterskap og til slutt kronet med dobbeltriumf i VM. Men det koster å prestere på et så høyt nivå. 36-åringen trener fire til fem økter i uken på halvannen time, og må være veldig nøye med hva hun spiser og at hun får i seg nok mat. - I tillegg til styrke­ treningen har jeg også måttet trene kardio for å få opp forbrenningen av fett, og det tar tid. Jeg må også spise riktig og mange nok ganger. Minst seks måltider om dagen som for det meste består av ­kylling, ris, grønnsaker, torsk og biff. Altså lite fett og karbo­ hydrater, forklarer Anniken.

Hvordan går det ut over det daglige livet?

- Det gjør at mye må planlegges, og mye da i forhold til at jeg må få i meg maten til rette tidspunk­ ter. Jeg har også vært i en heldig situasjon og vet ikke om det hadde vært mulig hvis jeg var i full jobb. Det tror jeg hadde vært knalltøft hvis jeg skulle ha ­jobbet fulltid som eiendoms­ megler, fordi konkurranseopp­ kjøringen tar veldig mye fokus og tid, sier hun. I tillegg nevner Frøyslie de litt mer sære tingene som hun har måttet forholde seg til etter at hun bestemte seg for å kon­ kurrere i fitness. - Det er mye stasj. Vi må blant annet ha skreddersydde bikinier når vi skal konkurrere, og det var noe helt nytt for meg. I til­ legg skal man ha riktige sko, smykker, negler, vipper, håret skal være på en bestemt måte og til slutt skal man smøres inn med brunfarge, sier hun med et smil. Hvordan var det å vise seg fram for mange mennesker i så lite klær?

- Du skjønner ikke hvor liten den bikinien er før du får den på deg! Jeg har alltid hatt litt sceneskrekk, men samtidig er jeg en type som gjennomfører det jeg har planlagt. Det er også en erfaring i mestring å gjen­ nomføre en slik konkurranse. Selv om du ser veldig tøff ut der du står veldig definert og mus­ kuløs på scenen, så er du likevel på ditt aller svakeste ettersom


du den siste uken før konkur­ ransen nesten ikke spiser karbohydrater for å få vannet ut av kroppen. Resultatet er at hjer­ nen nesten ikke fungerer etter­ som du er dehydrert, forklarere Frøyslie. Anniken Andreassen Frøyslie er med sine 158 centimeter og knappe 50 kilo ikke noen kjempe der hun skrider frem, men bild­ ene av henne fra VM avslører at hun ikke er sammensatt av så mye annet enn muskler. - Jeg vant helt klart ikke VM på grunn av størrelse i musku­ latur og fysikk. Jeg er et produkt av det som kalles «natural fit­ ness», uten bruk av noen form for substanser, så den størrelsen jeg har i dag er kun et produkt av langvarig trening og riktig mat. Så det jeg fikk i tilbakemel­ ding etterpå var at jeg hadde en «ren» look i kombinasjon med at jeg gjorde en bra sceneopp­ treden. Skal tilbake Før triumfen i VM var hun mest kjent som eiendomsmegler og en av eierne av eiendoms­ meglerkontoret «Folk i husan» på Sortland, Vesterålen, men hun har tatt permisjon fra denne jobben for å fullføre jusstudiene i Oslo. Planen er også at hun skal til­bake til eiendomsbransjen på full tid etter endt opphold i ­hovedstaden. Hvordan det går med den videre satsingen på fitness er hun mer usikker på. - Det er veldig mange som spør om det og det har vært spørsmål fra medier som ønsker å følge meg fram mot neste kon­ kurranse. Men per i dag har jeg ikke noen konkurranseplaner. At jeg kommer til å konkurrere igjen holder jeg ikke for usann­ synlig, men først skal jeg fordøye dette her. Det jeg imidlertid skal fokusere på nå er å gjøre ferdig studiene og å komme meg tilbake i full jobb. «Folk i husan» er jo hjertebarnet mitt, sier Anniken. Så det at du studerer jus nå er ikke for å få en ny karriere?

- Nei, det er det ikke. Jeg elsker å jobbe med eiendom. Jeg er megler etter overgangsordnin­ gen, og per i dag finnes det ingen

ferdig utdannede eiendoms­ meglere i Vesterålen, jeg ­studerer jus for å kunne ha ­kompetanse til å være fag­ ansvarlig, forklarer hun. Tips fra en verdensmester Har du noen gode tips til eien­ domsmeglere som ikke skal konkurrere i fitness, men likevel ønsker å holde seg i bra form? - Det er et uttrykk på engelsk som heter «abs are made in the kitchen», og i det ligger det at 80 prosent av resultatet og for­ men du er i handler om maten du spiser. Og at du faktisk spiser. Min erfaring fra eiendomsme­ glerbransjen er at hvis det er noe folk er veldig lite flinke til, så er det å få i seg mat i løpet av dagen. Du må spise, og du må spise ofte. Du må rett og slett lage deg noen tidslommer for å spise rein mat. Kutt ned på sukker og fett, og ikke spis wienerbrød til lunsj. Ta med deg matpakke eller rest­ er fra gårsdagens middag, så blir veldig mye gjort med det. På kontoret vårt har vi praktisert at det går på omgang å handle inn og gjøre i stand den daglige lunsjen, og at alle spiser sammen. Det har fungert veldig bra! Det har også mye å si at det finnes mat i kjøleskapet til en­ hver tid når det blir lange etter­ middager på jobb, sier hun. - Det er også viktig å trene og røre på seg. Nå ligger det ikke for alle å gå på treningsstudio, men de aller fleste kan velge seg en annen aktivitet som gjør at du er i bevegelse. Gå en tur, gjør noe med barna dine eller gjør noe annet tre halvtimer per uke, så vil det gjøre en stor forskjell. Det kan også hjelpe til hvis du overfører noe av det du gjør på jobben: Sett deg et treningsmål som du kan jobbe mot, og gjør det gjerne sammen med en ­kollega. Jeg tror at eiendoms­ meglere lett kan relatere seg til denne typen målsetninger, av­ slutter Anniken Andreassen Frøyslie før hun setter i gang med nok en treningsøkt i det slitne treningsstudioet nederst i Karl Johans gate. ‹

//Eiendomsmegleren 02–2013//

47


A R E N DA L I G R I M S TA D I F R O L A N D I T V E D E S T R A N D I R I S Ø R I G J E R S TA D VEGÅRSHEI I ÅMLI EN GOD EIENDOMSMEGLER ER GULL VERDT VELG MEGLERHUSET ARENDAL AS

EIENDOMSMEGLER SØKES! Vår tilgang på nye oppdrag øker, og vi vil styrke vårt team med en lokalkjent og erfaren megler med stort kontaktnett. Godt faglig og sosialt miljø i byens beste meglerlokaler. Gode betingelser. Full konfidensialitet garanteres. Henvendelse daglig leder Terje Hofvind, tlf. 95 06 82 52 / 37 00 26 33. Eiendomsmeglere MNEF, Vestre gate 3, 4836 Arendal, E-post: terje@eringen.no www.estate.no/arendal

Tlf. 37 00 26 30

MEGLERHUSET ARENDAL AS

Det handler om muligheter for å vokse i jobben sin. Det handler om innflytelse og ansvar. Alt dette får du hos oss!

Vi søker dyktig MEGLER (Stord) som ser muligheter! Vil du bli med på laget til et av landets mest offensive meglerselskap? Vi søker deg som tar utfordringer på strak arm, og som har et sterkt ønske om å lykkes i et konkurranseorientert marked. Har du kompetansen og viljen til utvikling, har vi ressursene for at vi sammen skal lykkes. Spørsmål om stillingen rettes til Trude Kalsheim Harstad på telefon 51 50 91 34. Mer informasjon og søknadsskjema finner du på www.sr-bank.no/karriere. Søknadsfrist: 28. februar 2013. EiendomsMegler1 er Sør- og Vestlandets ledende meglerforetak med 31 kontorer og over 220 ansatte. Virksomheten omfatter megling av bruktbolig, nybygg, boligutleie samt et bredt tilbud mot markedet for næringseiendommer. I 2012 omsatte vi ca 7500 boliger i vårt markedsområde: Agder, Rogaland og Hordaland. EiendomsMegler1 er en del av SpareBank1 SR-Bank, og som en del av regionens ledende finanskonsern føler vi et spesielt ansvar for å stimulere til økt vekst og trivsel.

EIENDOMSMEGLER - Bekkestua -

Aktiv Eiendomsmegling er en av Norges største eiendomsmeglerkjeder, målt i antall formidlinger. Vi tilbyr tjenester innen salg og kjøp av bolig og fritidseiendom, utleievirksomhet, prosjektmegling og næringsmegling.

Vi har en meget god posisjon i nærmiljøet i Bærum og Oslo Vest, og er i en svært positiv utvikling med sterk vekst. Vi søker derfor en utadvendt relasjonsbygger med et stort engasjement til å bli med på laget.

Aktiv Eiendomsmegling hadde bransjens mest fornøyde kunder i 2011 og 2012 (Norsk Kundebarometer).

Besøk www.raadgiverhuset.no for å lese mer om stillingen, eller ta kontakt med vår rådgiver Arnfinn Berg; mob 911 78 955 eller researcher Annica Været; mob 922 62 958.

Rekruttering Executive search


Liker du å være i utvikling og prestere høyt? Da er Krogsveen arbeidsplassen for deg!

Krogsveen har spesialisert seg på eiendomsmegling siden 1975, og har i dag en unik profil og et godt omdømme. Vi har 41 megleravdelinger med hovedvekt i Oslo og hele Østlandsområdet i tillegg til Bergen- og Stavangerregionen samt på Mørekysten. Krogsveen har bransjens beste konsept for kundebehandling, høy faglig integritet og gjennomprøvde og effektive systemer. Dette i tillegg til oppfølging og belønning av gode prestasjoner er suksesskriterier som gjør at våre meglere lykkes og har suksess. Vi har klare ambisjoner om vekst i våre markedsområder, og ønsker å ha med eiendomsmeglere med yrkesstolthet på denne veksten. Ønsker du å dele vår visjon om å skape enestående opplevelser til våre kunder? Nærmere informasjon fås ved henvendelse til: Viseadministrerende direktør Stian Kløfta Tlf. 924 83 064 E-post: s.klofta@krogsveen.no Alle henvendelser behandles konfidensielt. Gå inn på www.krogsveen.no for å se våre stillingsannonser.


JOBBE I OBOS EIENDOMSMEGLERE?

Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen, Nadia Frantsen

OBOS eiendomsmeglere selger alle typer eiendommer og er en del av en organisasjon med unik kompetanse på eiendom. OBOS er en medlemsorganisasjon med ca. 320 000 medlemmer. Vårt formål er å skaffe medlemmene bolig og tilby et bredt spekter av boligrelaterte tjenester og har solid erfaring gjennom 80 år. OBOS eiendomsmeglere er et heleid datterselskap i OBOS, og har 90 ansatte fordelt på 17 kontorer i Oslo, Hamar, Elverum, Tønsberg, Fredrikstad og Stavanger. OBOS eiendomsmeglere omsetter ca. 3500 boliger årlig, og er markedsledende når det gjelder salg av borettslagsleiligheter. Besøk gjerne våre hjemmesider på www.obos.no og kontakt en av våre fagansvarlige ledere eller ring oss på tlf. 02333.

––

proSjeKTSelGer/proSjeKTMeGler Selvaag Bolig AS er et boligutviklingsselskap som er tuftet på Selvaags 60 år lange historie og erfaring. Selskapet har til enhver tid flere tusen boliger under utvikling over hele landet. Selvaag Bolig fokuserer spesielt på områdene Stor-Oslo, Bergen og Stavanger, men har også to prosjekter under utvikling i Stockholm. Selskapet styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selvaag Bolig har et bredt utvalg boligtyper som deles inn i merkenavnene Start, Hjem og Pluss.

Unik mUlighet hos en av norges største boligUtviklere selvaag bolig rogaland skal selge over 1500 boliger i regionen de neste årene, og søker derfor en dyktig prosjektselger/prosjektmegler. Vi ønsker oss deg som har solid erfaring med prosjektsalg eller hussalg og kan vise til gode resultater. Følgende kvalifikasjoner vil bli vektlagt ved ansettelse: Kandidaten bør ha erfaring fra nybyggsalg, men riktig kandidat uten erfaring blir også vurdert. Det er en fordel om du er utdannet eiendomsmegler, jurist/advokat eller tatt overgangsordning for eiendomsmeglere. egenskaper: • Du må være god på salg og skape tillit • Du må være utadvendt, initiativrik, kreativ og strukturert • Du må ha evne til å jobbe selvstendig og i team • Du må være en god relasjonsbygger og ha gode samarbeidsevner • Du må ha en høy etisk standard • Du jobber gjerne oppsøkende arbeidsoppgaver: • Salg og kontraktsgjennomføring • Systematisk kundeoppfølging • Utarbeide salgsmateriell / salgsklargjøring • Styring av markedskampanjer for boligprosjektene • Visninger vi tilbyr: • Trivelig og uformelt arbeidsmiljø med dyktige kolleger • Meget gode oppdrags- og inntjeningsmuligheter • Gode muligheter for personlig utvikling • Meget gode lønnsbetingelser, samt forsikringer og øvrige ansattvillkår selvaag.indd 1

Dette er en meget spennende og utfordrende stilling hvor man jobber med mange dyktige mennesker i et selskap med store ambisjoner om fremtiden

For ytterligere informasjon om stillingen, kontakt Headhunt AS v/ Knut Arild renstrøm på telefon 913 00044. Skriftlig søknad sendes: kar@cnp.no, merket med Selvaag. Alle henvendelser vi bli behandlet konfidensielt. Se www.meglerhusetselvaag.no for mer informasjon om selskapet.

23.01.13 16:16


Vi søker eiendomsmegler til vårt kontor i Horten G A R A N T I E ie n d o m s m e g li n g er en av landets største meglerkjeder med 31 kontorer fra Hammerfest i nord til Larvik i sør. Kjeden ble etablert for 12 år siden og selger i dag over 4500 boliger hvert år. GARANTI-kjeden eies av 31 boligbyggelag.GARANTI Eiendomsmegling er spesialister på salg av borettslagsboliger, men satser også bredt i andre deler av eiendomsmarkedet. Usbl - GARANTI Eiendomsmegling AS avd. Horten utgjør en av 7 avdelingene i Usbl GARANTI Eiendomsmegling AS (Sandefjord, Horten, Holmestrand, Lier, Follo, Lillehammer og Gjøvik). Avd. Horten omsetter alle typer boliger. Her er vi markedsleder og kjent for å oppnå gode priser og levere en ryddig og effektiv meglerjobb. Vi har sterk lokalkunnskap i og rundt Horten, og våre meglere har lang og bred erfaring.

Usbl - GARANTI Eiendomsmegling AS

Kvalifikasjoner: • Gode salgsresultater. • God orden og godt humør. • Kreativ og initiativrik. • Høy servicegrad. • Gode kontaktegenskaper. • Godkjente papirer. • God regnskapsforståelse.

For nærmere spørsmål om stillingen ta kontakt med Merethe L. Andreassen på tlf 926 25 528 eller e-post merethe. andreassen@garanti.no.

Vi tilbyr: • Fastlønn + provisjon. • Gode sosiale ordninger. • Meget god tilgang på oppdrag. • Dyktige og trivelige kolleger som utgjør et stort faglig miljø. • Gode dataverktøy, mulighet for hjemmekontor mm. • Faglig påfyll gjennom kurs hos GARANTI-kjeden og gjennom NEF.

Din henvendelse til oss vil naturligvis bli behandlet konfidensielt.

Søknad vedlagt CVsendes på e-post til merethe.andreassen@garanti.no eller pr post GARANTI Horten att: Merethe L. Andreassen, Torvet 6 A, 3193 Horten.

Søknaden merkes: Eiendomsmegler Søknadsfrist: Snarest


Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

– og t rygger e!

E-bud gjør budgivningen raskere

Visste du at Vitec IT-Makeriet har tilbudt muligheten for elektronisk budgivning via nettportaler – helt siden 2008? Med e-bud kan du pensjonere faksmaskinen. Budgiver legger inn bud via FINN.no eller på hjemmesiden din. Budene registreres automatisk direkte på oppdraget i Meglersystemet. På den måten får du håndtert nye bud i den pågående budrunden mye raskere enn før. Du blir varslet på e-post når nye bud kommer inn. Sammen med autentisering og signering via BankID sørger dette for trygg budgivning. Kontakt oss på 22 99 20 50 for mer informasjon om e-bud.


Eiendomsmegleren nummer 2 2013