Issuu on Google+

Voorwoord Utrecht is geliefd als vestigingsplaats voor nationale hoofdkantoren en zakelijke dienstverleners. We zijn de vierde kantorenstad van Nederland. Deze sterke positie continueren we graag. Daarom houden we ons actief bezig met de regie van de kantoorontwikkeling binnen onze grenzen. Regeren is vooruitzien en dat gaat zeker op voor langdurige projecten. Daarom hebben wij  voor u de gemeentelijke afspraken over de kantoorontwikkeling tot 2015 in deze brochure bijeen gebracht. Zo weet u precies wat op dit gebied de komende jaren binnen Utrecht mogelijk is.   Marka Spit, Wethouder Sociale en Economische Zaken Galgenwaard




1 Utrecht sterke kantorenstad

Stationgebied

De Utrechtse kantorenmarkt is al jaren sterk en gezond. De stad ligt centraal, direct aan de belangrijkste snelwegen A12 en A2, met het grootste NSstation van Nederland en op korte reisafstand van Schiphol. Dit maakt Utrecht de ideale vestigingsplaats voor nationale kantoren en zakelijke dienstverleners.




Kanaleneiland

In vergelijking met andere Europese steden, doet Utrecht

Om de leesbaarheid van deze brochure te vergroten

het erg goed. De stad is populair door haar aantrekkelijke

geven we aan wat de gemeente Utrecht verstaat onder

woonmilieu, de historische binnenstad, het ruime culturele

kantoorruimte en bedrijfsruimte. Een kantoorruimte is

aanbod en de grootste universiteit van Nederland. Boven-

een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaam-

dien lijkt de vergrijzing geen grip op de stad te krijgen. In

heden worden verricht aan een bureauopstelling,

plaats daarvan gebeurt het omgekeerde; het jonge en

eventueel in combinatie met vergaderruimten.

hoogopgeleide deel van de bevolking blijft groeien.

Daarbij valt te denken aan administratieve werkzaamheden, vergaderingen/presentaties of cursussen/

Als vierde kantorenstad van Nederland heeft Utrecht een

seminars. Een bedrijfsruimte is een ruimte waarin

kantorenvoorraad van ongeveer 2,4 miljoen vierkante

bijvoorbeeld fysieke goederen worden vervaardigd of

meter. De vraag naar en het aanbod van kantoorruimte

bewerkt, opslag van archief of een showroomruimte.

zijn goed op elkaar afgestemd en de kantorenvoorraad is

De uitgebreide definitie is te vinden in de bijlagen.

de laatste jaren aanhoudend en gecontroleerd gegroeid. Als resultaat hiervan heeft Utrecht in vergelijking met andere Nederlandse steden een laag leegstandspercentage dat nog steeds daalt. In 2008 was de leegstand in de kantorenvoorraad ongeveer zes procent. Voor de oudere locaties in de stad, waar de leegstand zich voornamelijk voordoet, wordt inmiddels gewerkt aan renovatie en herontwikkeling naar andere functies.




2 Het Afsprakenkader

Papendorp

De gemeente Utrecht voert een stedelijke ontwikkelingsstrategie voor kantorenlocaties in de stad. De laatste jaren zijn er veel voorbeelden geweest van steden zonder stedelijke regie. Gevolgen waren onder andere interne concurrentie tussen projecten, overprogrammering, leegstand en prijsbederf. Dit leidde tot ongunstige omstandigheden voor de stedelijke ontwikkelingen.




Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikkelingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelin-

• Op grond van de regionale afspraken zou in het Stationsgebied nog 240.000 m2 kantoren ontwikkeld

gen 2008-2015 opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en

kunnen worden. Omdat het Stadskantoor in het

bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling

Regionaal Structuurplan niet wordt meegerekend, is er daardoor theoretisch 300.000 m2 ruimte.

van kantoren in de stad Utrecht. Zo is voor ontwikkelaars, beleggers en kantoorgebruikers duidelijk op welke locaties er kantoren bijgebouwd mogen worden, om

Locaties

welke soort kantoren het daarbij gaat en hoeveel.

• Het verslepen van een kantorenprogramma van de aangewezen locatie naar een andere is niet toegestaan. Dit kan wel binnen de twee grote nieuwbouw-

Regionaal Structuurplan II

locaties Leidsche Rijn en Stationsgebied. • Bij sloop mag alleen op dezelfde locatie worden terug

In het Regionaal Structuurplan zijn in 2007 bindende

gebouwd.

afspraken vastgelegd over kantoorontwikkeling tot

• Kleinschalige kantorenlocaties van minder dan 1.500 m2 bvo maken geen deel uit van de afspraken in

het jaar 2015. Deze afspraken zijn bindend voor de gemeenten in het regionaal samenwerkingsverband

het Regionaal Structuurplan.

Bestuur Regio Utrecht (BRU), zoals Nieuwegein, Zeist,

• De gemeenten streven naar het zoveel mogelijk

Houten en Maarssen. De belangrijkste afspraken in

beperken van kantoorfuncties op bedrijventerreinen.

het Regionaal Structuurplan zijn:

Daarom mogen kantoorruimtes op deze terreinen niet worden afgesplitst of afgescheiden worden gebruikt.

Volume • Tot 2015 is een gezamenlijke marktruimte van ruim 1.000.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo).

Overig

Daarvan is 900.000 m2 direct toegewezen aan projec- ten en blijft 100.000 m2 in portefeuille, met als doel

aan de grote nieuwbouwlocaties Leidsche Rijn Centrum,

dit later (tegen betaling) toe te wijzen aan projecten

• Voor nieuw uit te geven kantorenlocaties is een voor-

die een bijzondere bijdrage kunnen leveren aan het

verhuur of eindgebruikerspercentage vereist van

Regionaal Structuurplan.

75 procent.

• De stad Utrecht heeft tot 2015 622.000 m2 bvo

• Gemeenten zijn gebonden aan afspraken met betrek-

toegewezen gekregen en in de periode na 2015 nog eens 270.000 m2.

king tot mobiliteitseffecten en een mobiliteitstoets.

• Restvolumes in oude bestemmingsplannen vallen niet

cieel vastgoed en valt dus niet onder de afspraken.

• Bij de kantoorontwikkeling wordt prioriteit gegeven Papendorp en Stationsgebied.

• Een gemeentehuis wordt niet gerekend tot commer-

onder het Regionaal Structuurplan. Nieuwbouw Gem. Utrecht (x 1.000 m2 bvo) o.b.v. BRU-afsraken

2005-2010

2010-2015

project totaal tot 2015

vanaf 2015 project totaal

Stationsgebied 95 95 190 50 (excl. Rabobank) (40) (40) Leidsche Rijn 197 195 392 220 Overig 19 Totaal 351 290 622 270

240 (40) 612 19 911

Bron: Uitvoeringscontract RSP II 2005-2015 (2007)




3 Gemeentelijke afspraken

Stationsgebied

Naast de afspraken in het Bestuur Regio Utrecht, zijn er ook gemeentelijke besluiten die invloed hebben op de kantoorontwikkeling. Deze besluiten gaan voornamelijk over het Stationsgebied.




Papendorp

In 2006 heeft de gemeenteraad een kantorenvolume vastgesteld voor het Stationsgebied van 201.714 m2.

Verwachte vraag naar kantoorruimte

Dit is exclusief de Knoopkazerne en het Jaarbeursterrein

vraag naar kantoorruimte voor de stad Utrecht bepaald.

Jones Lang Lasalle heeft in een bandbreedte de jaarlijkse

Noord. In het Regionaal Structuurplan is meer ruimte voor kantoorontwikkeling in het Stationsgebied dan in

m2 per jaar (incl. vervanging/verplaatsing)

de gemeenteraad was overeengekomen. Op 12 juni 2007 is daarom door B&W besloten om de 40.000 m2 bvo

Totale vraag tussen

die vrijgevallen was in het Stationsgebied toe te wijzen

Uitbreidingsvraag tussen 34.000 - 40.000

aan Leidsche Rijn.

Nieuwbouwvraag tussen

In 2008 heeft de gemeenteraad besloten om een Rijks-

Bron: Uitvoeringscontract RSP II 2005-2015 (2007)

verzamelkantoor op de locatie Knoopkazerne mogelijk te maken met een volume van 70.000 m2 bvo. 20.000 m2

136.000 - 160.000 45.000 - 53.000

De verwachte vraag naar nieuwbouwkantoren sluit goed

hiervan is vervanging en 50.000 m2 is nieuw. Dit betekent een totaal van 251.714 m2 nieuw kantorenvolume

aan bij de geplande nieuwbouw in de grote kantoren-

in het Stationsgebied.

gebied. Tot 2015 lijkt het volume dat binnen BRU is

locaties Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en Stationsvastgelegd voor de stad Utrecht toereikend om in de vraag vanuit de markt te voorzien.




4 Vestigingswensen doelgroepen

Binnenstad

De vestigingswensen van de verschillende doelgroepen verschillen sterk. ICT bedrijven willen over het algemeen een goed bereikbare zichtlocatie aan de snelweg, terwijl de Rijksoverheid bijvoorbeeld de ligging naast het Centraal Station een belangrijke voorwaarde vindt. Daarom is het voor een stad belangrijk om een breed scala aan vestigingslocaties te kunnen aanbieden.




De Wetering Zuid

Match doelgroepen en locaties Overheid Zakelijke FinanciĂŤle N on-profit IT O nderwijs, diensten dienst- i nstellingen gezondheids verlening (incl. belangen- en organisaties) welzijnsector Stationsgebied e.o. +++ + +++ + + Papendorp +++ + +++ Leidsche Rijn Centrum e.o. ++ ++ ++ ++ Kanaleneiland ++ + ++ ++ Rijnsweerd + ++ ++ + ++ Overvecht + + Oost + ++ + + Galgenwaard +++ Lage Weide + + Oudenrijn + + Bron: Jones Lang LaSalle (2007)




10


Papendorp

11


5 Belangrijke kantorenlocaties

OVERVECHT LAGEWEIDE/CARTESIUSWEGTERREIN

RIJNSWEERD

LEIDSCHE RIJN CENTRUM E.O.

BINNENSTAD STATIONSGEBIED E.O.

OOST OUDENRIJN PAPENDORP

KANALENEILAND

Utrecht heeft verschillende kantorenlocaties. In de overzichtskaart zijn ze allemaal te zien. In dit hoofdstuk wordt een aantal locaties verder toegelicht: het Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum.

12


Locatie Stationsgebied

Stationsgebied Het Stationsgebied is bijzonder aantrekkelijk door haar

Binnen het Stationsgebied richten de kantoor-

ligging aan het grootste station van Nederland, de

ontwikkelingen zich op een aantal deellocaties:

kwaliteit van het binnenstedelijke milieu en het zeer

• Een groot gedeelte van het kantorenvolume wordt

hoogwaardige voorzieningenniveau. Zowel overheids-

ontwikkeld op de strook gelegen aan de westzijde

organisaties en banken/verzekeraars als zakelijke

van het spoor, door NS Poort. Hier krijgt ondermeer

dienstverleners stellen dit erg op prijs.

het Stadskantoor haar plek en wordt ter hoogte van de Knoopkazerne in samenwerking met de Rijksgebouwen-

Daarnaast is het Stationsgebied vanaf de snelweg relatief goed bereikbaar per auto. De parkeernorm is weliswaar strikt, één parkeerplaats per 250 m2 bvo, maar er is veel

dienst een groot cluster met rijkskantoren ontwikkeld. • Daarnaast wordt rond het Jaarbeursplein de openbare ruimte heringericht en wordt een grote ondergrondse

openbare parkeergelegenheid aanwezig.

parkeergarage ontwikkeld. Deze locatie richt zich

Het Stationsgebied heeft meer te bieden dan alleen maar

primair op het bank- en verzekeringswezen.

kantoren. De binnenstad is op loopafstand en Hoog

• Tot slot worden verspreid in het Stationsgebied op

Catharijne breidt verder uit als het modernste winkel-

meerdere deellocaties kleinere en middelgrote kantoren

centrum van Nederland. Ook het Jaarbeursterrein

ontwikkeld, ondermeer langs de oostzijde van het spoor

ontwikkelt zich en wordt steeds meer een centrum van

en op het Jaarbeursterrein.

ontspanning met de komst van onder andere Holland Casino, een megabioscoop en een nieuw hotel.

13


Locatie Papendorp Dé locatie voor nationale en internationale diensverleners

niet te verstoren zijn de parkeerplaatsen zoveel

in Utrecht is Papendorp. Goed zichtbaar door de ligging

mogelijk aan het oog onttrokken, door deze inpandig

aan de A12 en A2 onderscheidt Papendorp zich door een

of ondergronds aan te leggen.

uitstekende stedenbouwkundige en landschappelijke structuur. Dit in combinatie met de hoogwaardige

Papendorp is direct bereikbaar vanaf de afritten van

architectuur maakt de locatie bijzonder aantrekkelijk.

de snelweg A12, de A2 en vanuit de stad via de

Wanneer het gebied volledig ontwikkeld is, zal het bestaan uit ongeveer 340.000 m2 bvo kantoren en

Prins Clausbrug. Ook het openbaar vervoer is een goede

ongeveer 160.000 m2 bedrijfsgebouwen die voor een

reistijd van slechts tien tot vijftien minuten van het

deel kantoorruimte en voor een deel bedrijfsruimte zijn.

Centraal Station naar Papendorp.

Papendorp is onderverdeeld in vijf deelgebieden: • De Taats • De Cope • Nieuwerijn kantoorgedeelte

De parkeernorm bij de kantoorgebouwen in Papendorp is één parkeerplaats per 53 m2 bvo. Daarnaast is er ook

• Nieuwerijn bedrijvengedeelte • Groenewoud

collectieve parkeergelegenheid.

optie. Een hoogwaardige verbinding zorgt voor een

Hoewel Papendorp zich voornamelijk richt op de Het hart van Papendorp is de stedelijke as genaamd

doelgroep zakelijke dienstverlening, ICT dienstverlening

De Taats, met daar omheen een groen landschappelijk

en hoogwaardige bedrijvigheid, wil dat niet zeggen dat

gebied. Dit zorgt ervoor dat De Taats goed zichtbaar is

andere bedrijven zich er niet thuis voelen. In de loop der

vanaf de snelwegen én vanuit de stad. In het groene

jaren hebben zich bijvoorbeeld ook medische beroepsor-

gebied om De Taats staan vrijstaande kantoren en

ganisaties (Domus Medica) en overheids-instanties

bedrijfsgebouwen. Om het groene, waterrijke landschap

(Belastingdienst) in Papendorp gevestigd.

Papendorp

14


Locatie Leidsche Rijn Centrum

Leidsche Rijn Centrum

In Leidsche Rijn Centrum en omgeving wordt ongeveer 350.000 m2 bvo kantoorruimte ontwikkeld. De goede

De grotere kantoren in de A2-zone zijn direct zichtbaar

bereikbaarheid gecombineerd met de ligging in een

voornamelijk op zakelijke dienstverleners, semi-overheid

nieuw multifunctioneel gebied met woningen, horeca,

en non-profit. Hiermee ligt de doelroep tussen die van

winkels en cultuur, is aantrekkelijk voor veel soorten

het Stationsgebied en Papendorp in.

vanaf de snelweg A2. Leidsche Rijn Centrum richt zich

kantoorgebruikers. Leidsche Rijn Centrum heeft daardoor een zeer gunstige mix van centrumvoorzieningen op een

De Belle van Zuylen neemt als landmark en trekpleister

snelweglocatie met een station.

een bijzondere positie in. Dit complex is vooral gericht op een specifiek segment aan de bovenkant van de

Direct gelegen aan de A2 is Leidsche Rijn Centrum bin-

kantorenmarkt. Als vestigingslocatie moet de Belle zich

nen een paar minuten bereikbaar vanaf de snelweg.

kunnen meten met de Amsterdamse Zuidas.

De parkeernorm in het gebied is ĂŠĂŠn parkeerplaats per 67 m2 bvo. Daarnaast worden er ook openbare parkeergelegenheden aangelegd, waardoor er wordt geprofiteerd van dubbel gebruik van parkeerplaatsen voor kantoren, wonen, winkelen en uitgaan. Daarnaast is ook het openbaar vervoer prima geregeld met het nieuwe NS-station Leidsche Rijn Centrum.

15


6 Procesafspraken

Rijnsweerd

Voor het vasthouden van een gezonde kantorenmarkt en het voorkomen van interne concurrentie is stedelijke regie over de projecten in de stad belangrijk.

16


De gemeente Utrecht voert regie op drie niveaus:

Operationeel proces

strategisch, tactisch en operationeel.

De afdeling Economische Zaken is altijd het eerste aanspreekpunt voor nieuwe vestigingskandidaten,

Regie op strategisch niveau door:

ongeacht waar het vestigingsverzoek is ingediend.

• Fasering van projecten / tempo van de ontwikkeling

Samen met de kandidaat wordt vastgesteld waar hij

van projecten

behoefte aan heeft. Hiervoor werkt Economische Zaken

• De afstemming van de producten

samen met Projectorganisatie Stationsgebied, Project-

• Organisatie van de afstemming

bureau Leidsche Rijn en Grondzaken. Deze centrale

• Het vaststellen van de Vastgoedmonitor en de

aanpak garandeert de vestigingskandidaat dat hij tijdens

Grondprijzenbrief

zijn zoekproces altijd hetzelfde aanspreekpunt heeft en

• Het waarnemen en bewaken van grote verschuivingen van en tussen programma's (> 10.000 m2)

volledig geïnformeerd wordt over de mogelijkheden in de stad. In het commerciële voortraject stemt Economische Zaken haar acquisitietraject af met de

Regie op tactisch niveau door: (project en

projectorganisaties en de afdeling Grondzaken.

gebiedsniveau)

Is de definitieve locatiekeuze gemaakt, dan wordt de

• De rol- en taakverdeling in projecten

vestigingskandidaat overgedragen aan de betreffende

• De wijze van uitgifte en ontwikkeling

projectmanager.

• Het opstellen van de Vastgoedmonitor • Het opstellen van de Grondprijzenbrief

Het operationele proces wordt ondersteund door gemeentelijke serviceteams. Deze teams zorgen voor de

Regie op operationeel niveau (projecten) door:

integrale begeleiding van vestigingskandidaten. Zij zijn

• Acquisitie, promotie, begeleiding van

multidisciplinair en leveren geïntegreerde deskundigheid

vestigingskandidaten

over zaken als stedenbouwkundige randvoorwaarden,

• Contractvorming en bewaking

bouwvergunningen en milieuvergunningen.

• Bouwplanbegeleiding • After sales

De projectmanager wordt in het hele traject bijgestaan door specialisten. Op het gebied van onderhandelingen, bij het opstellen van een overeenkomst en bij de

Flexibiliteit in regie

uitgifte van grond is dit de afdeling Grondzaken. In de ontwerpfase en bij vergunningenverlening staat

Soms is er flexibiliteit nodig binnen het Afsprakenkader.

een stedenbouwkundige (supervisor) en de afdeling

Als er een goede aanleiding is om de afspraken op

Frontoffice en vergunningen de projectmanager terzijde.

strategisch niveau aan te passen, kantoorvolumes te verschuiven van locatie of in de tijd, of een bijzondere vestigingskandidaat te faciliteren, dan komt de Adviesgroep Kantoren in actie. Zij bereidt een advies aan het college van B&W voor. De directeuren van de betrokken gemeentelijke diensten besluiten samen of dit advies ook daadwerkelijk wordt voorgelegd.

17


7 Bijlagen

Papendorp

Bijlage 1

Definities kantoorruimte en bedrijfsruimte Kantoorruimte

Bedrijfsruimte

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamhe-

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk:

den worden verricht aan een bureauopstelling, eventueel

• Fysieke goederen worden vervaardigd, bewerkt, geïnstalleerd,

in combinatie met vergaderruimten. Dit zijn onder meer: • Administratieve werkzaamheden, werkzaamheden aan desktop/laptop/CAD-CAM-apparatuur, vergaderingen/ presentaties, commerciële bureaugebonden activiteiten, beleidswerkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten. • Interne en externe opleidingen, seminars en congres- sen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie. • Functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die beho-

cleanrooms. • Studio/atelierruimte zonder bureau-/vergaderopstelling waar fysieke producten worden vervaardigd. • Showroomruimte waarin fysieke producten worden getoond ten behoeve van een zakelijke presentatie, niet toegankelijk voor consumenten. • Technische training en praktijkopleiding in een technische omgeving/werkplaats, onderdeel van en ondergeschikt aan de bedrijfsvoering.

ren bij het normale kantorengebruik zoals een repro-

• Dataopslag ten behoeve van externe organisaties.

ruimte, interne serverruimte en interne archiefruimte,

• Opslag van archieven ten behoeve van externe organisaties.

worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.

18

getest, hersteld, opgeslagen of gedistribueerd. • Laboratorium, chemisch of natuurkundig/technisch,


Bijlage 2

Proces begeleiding vestigingskandidaten Marketingproces kantoren

Doelgroepen

Commercieel voortraject • Promotie • Acquisitie • Advisering • Allocatie

EZ in samenwerking met Grondzaken, PBLR, POS

Verkoop • Onderhandeling • Intentieovereenkomst • Uitgiftecontract

Projectmanager in samenwerking met o.a. Grondzaken

Service • Ontwerpbegeleiding • Vergunningverlening

Projectmanager in samenwerking met o.a. Stedenbouw en Frontoffice en vergunningen

Aftersales

19


Rijnsweerd

20


Utrecht sterke kantorenstad