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L’ADRESSE

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A LE PLAISIR DE VOUS OFFRIR CE MAGAZINE

U N R ÉSEAU NATIONAL DE 1800 C ONSEILS I MMOBILIERS À VOS C ÔTÉS


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PROPRIÉTAIRES, LE MAGAZINE DE L’ADRESSE SOMMAIRE ÉDITORIAL

BRÈVES

P. 4 à 6

Actualités immobilières Par Denis CLAVEL Président du Réseau L’ADRESSE

CONJONCTURE

P. 7

Marché : début d’amélioration confirmé

DOUCEUR PRINTANIERE « Tout est réuni pour que la sortie de crise se fasse dans les meilleures conditions. Le contexte économique sera plus porteur en 2010, c’est pourquoi l’hypothèse d’une rechute ne me semble pas crédible ». Ce n’est pas moi qui l’affirme, mais Benoist Apparu. Le secrétaire d’Etat en charge du Logement et de l’Urbanisme nous a, en effet, accordé un entretien. Il y évoque l’état du marché immobilier, mais aussi le rôle des syndics, ou l’avenir des avantages fiscaux liés à la pierre... Vous savez par ailleurs, si vous nous lisez fidèlement, à quel point les thèmes liés à l’environnement nous tiennent à cœur. Ils ne sont évidemment pas absents de ce magazine, qui dresse un bilan d’étape du Grenelle, mesure ses effets sur le bâtiment et évoque l’influence qu’exercent ces nouvelles préoccupations sur le rôle des professionnels de l’immobilier. Vous trouverez également dans cette revue de nombreuses pages pratiques, traitant de sujets variés avec un objectif commun : répondre à des questions que nous pouvons tous nous poser un jour ou l’autre. C’est dans cet esprit qu’ont été rédigés les articles sur la télévision numérique, la location en meublé, les dépôts de garantie ou le home-staging, cette nouvelle appellation d’une activité que les sociétaires du plus jeune des grands réseaux pratiquent depuis longtemps déjà : la mise en valeur des biens de leurs clients. Pour le reste, ce numéro marque doublement le retour du printemps : les frimas s’éloignent pendant que, simultanément, les signes de redémarrage enregistrés en fin d’année dernière semblent se confirmer. En douceur, certes, mais la douceur ne constitue-t-elle pas une des caractéristiques les plus agréables de ces mois où la nature sort de son sommeil annuel ? Bonne lecture à tous.

DOSSIER

P. 8 et 9

Dépôts de garantie : une polémique sans fondement

TENDANCE

P. 10

Home staging : une affaire d’agent immobilier ?

ÉNERGIE

P. 11

Electricité : un marché sous tension

CONSEIL

P. 12 et 13

Louer en meublé, mode d’emploi

EXCLUSIF

P. 14 et 15

Benoist Apparu : « la sortie de crise se fera dans les meilleures conditions »

ENVIRONNEMENT

P. 16

Grenelle : premiers bilans et perspectives

VIE

QUOTIDIENNE

P. 17

La télé du troisième millénaire

COURRIER

DES PROPRIÉTAIRES

P. 18

TABLEAU DE BORD Indices de référence • INSEE du coût de la construction brut 3e trim. 2009 (contre 1 498 au trimestre précédent) • IRL (Indice des loyers) 4e trim. 2009 (contre 117,41 au trimestre précédent) • INSEE des prix à la consommation (hors tabac décembre 2009) • Plafond de la SS (mensuel) • SMIC horaire • SMIC mensuel brut (base 35 h) • SMIC mensuel brut (base 39 h) Prêts immobiliers (10 à 25 ans) • Taux fixe • Taux révisable

1 502

117,47

118,60 2 885 € 8,86 € 1 343,77 € 1 512,70 €

3,00/3,90 % 2,60/3,40 %

PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu - Le Moulin - 91300 MASSY. Directeur de la publication : Denis CLAVEL. Conception/Rédaction/Réalisation : LORRA 92300 Levallois. Reproduction interdite. Parution : Avril 2010. Dépôt légal à parution. N° INDIGO 0 825 811 810. Site internet : www.ladresse.com

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BRÈVES

ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES DÉTECTEURS : LA FIN DU FEUILLETON

Cette fois, c’est fait : l’installation de détecteurs de fumée sera obligatoire d’ici cinq ans, dans l’ensemble des logements privés. Députés et sénateurs ont en effet adopté, fin février, un texte généralisant cette obligation qui ne concernait jusqu’à présent que les immeubles d’entreprises ou accueillant du public. C’est la fin d’un long processus, puisque la première proposition de loi sur le sujet avait été déposée en 2005. Propriétaire ou locataire, c’est l’occupant du logement qui devra faire installer, à ses frais, au moins un détecteur dans les parties privatives de son habitation. Il sera tenu de fournir une déclaration d’installation à son assureur. Celui-ci ne pourra pas réduire la prise en charge des sinistres en cas de non-respect de l’obligation. Il pourra, en revanche, baisser la prime des assurés qui se conforment à la loi. Les 250.000 incendies domestiques qui se déclarent chaque année en France sont responsables de 800 décès et font en moyenne

10.000 blessés par an. Le taux d’équipement des logements en alarmes antiincendie n’est que de 2% dans l’hexagone, contre 89% en Grande-Bretagne et 98% en Norvège.

EN

BAISSE

Pour la première fois depuis sa création, en 2008, l’Indice de référence des loyers, qui sert à les réévaluer, est en baisse. Calculé sur une référence 100, correspondant au 4ème trimestre 1998, l’IRL correspond à la moyenne sur les douze derniers mois de l’indice des prix hors tabac et hors loyers. Il s’applique à toutes les locations de logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale, hors HLM. Selon l’Insee, l’indice est retombé à 117,47 au 4ème trimestre 2009, en baisse de 0,06% sur un an, après avoir augmenté de 2,24% au premier trimestre, 1,31% au deuxième et 0,32% au troisième. Les loyers dont la clause de révision est prévue en début d’année ne pourront donc pas être augmentés en 2010.

CRÉDITS : LES COURTIERS GAGNENT DU TERRAIN

années à venir. Ils demeurent en effet encore bien loin des chiffres enregistrés par leurs confrères étrangers : le taux d’intermédiation atteint 65% en GrandeBretagne, 50% en Espagne et 40% en Italie.

SATISFECIT La crise n’a pas épargné les courtiers, qui ont enregistré une baisse de leur chiffre d’affaires en 2009. Mais ces intermédiaires, qui se chargent de négocier pour les particuliers le taux et les conditions des crédits auprès des banques ont renforcé leur position : ils distribuent désormais le quart des crédits immobiliers en France. Le phénomène devrait d’ailleurs encore s’amplifier et les courtiers français espèrent doubler leur part de marché dans les

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Le 3ème baromètre Novethic-Ademe sur l’éco-performance des bâtiments a été publié fin janvier. Il souligne les progrès réalisés dans ce domaine par trois catégories d’entreprises cotées du secteur immobilier : les promoteurs, les foncières et les gestionnaires d’actifs immobiliers. Le baromètre évoque notamment “une incontestable progression de la prise de


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BRÈVES

conscience des enjeux énergétiques et climatiques de l’ensemble des acteurs”, reconnaissant ainsi le rôle des professionnels dans la sensibilisation de leurs clients.

ce doit toutefois être relativisée : 2008 avait été marquée par un recul de 3%. Pour l’année qui débute, le Bipe prévoit une progression d’environ 1%.

leurs revenus, les deux sociologues se sont ainsi rendu compte que le taux de propriété descend de 63,5% pour la tranche haute à 39,8% pour la plus basse.

EN

STATUT

EUROPÉENS

HAUSSE

Malgré la crise financière, le patrimoine des Français ne devrait pas avoir baissé l’an dernier. C’est en tout cas ce qui ressort des dernières estimations du Bipe, conseil en stratégie spécialisé dans la prévision économique et la prospective. Estimé aux alentours de 10,2 milliards d’euros en valeur nominale, il retrouve en effet sensiblement fin 2009 son niveau de début d’année. La performan-

EN DANGER

Moins optimiste, une étude menée l’an dernier auprès de 4000 actifs de moins de 65 ans par deux chercheurs en sociologie de l’université de Paris Dauphine révèle que 28,4% des ménages de la classe moyenne inférieure ont perdu leur statut de propriétaires à l’occasion de leur dernier déménagement. L’appellation classe moyenne cache par ailleurs de réelles disparités. Après l’avoir divisée en trois groupes définis par

INQUIETS

Le montant de leur facture énergétique et des mensualités de leur crédit immobilier figurent au premier rang des préoccupations européennes. C’est en tout cas ce qui ressort du baromètre social que vient de présenter la Commission européenne. L’enquête a été menée entre mai et juin 2009 auprès de 26.756 Européens de 30 pays, dont 70% propriétaires de leur logement. L’Espagne, durement touchée par

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BRÈVES l’éclatement d’une bulle immobilière, est le pays où mécontentement et inquiétude sont les plus forts. Selon un expert de la Commission, les résultats d’ensemble montrent en tout cas « que les autorités doivent agir sérieusement pour améliorer l’efficacité énergétique des logements ».

UNE

NOUVELLE AIDE

Le gouvernement a annoncé fin janvier la mise en place d’une nouvelle aide, destinée à aider les ménages modestes à isoler leur logement et réduire ainsi leur facture énergétique. Notamment financée par l’Agence nationale de l’habitat, l’Ademe et le grand emprunt, l’Aide de solidarité énergétique devrait s’élever à 3000 €, auxquels s’ajouteraient le quart du coût des travaux. 1,25 milliard d’euros seront ainsi débloqués d’ici 2017 pour financer les travaux d’isolation des 10% des foyers les plus modestes. Au total, 300.000 logements en situation de forte précarité sont donc concernés par l’annonce.

LOGEMENT

par un décalage important entre offre et demande. S’ils se félicitent de ces chiffres, les responsables de l’Union sociale pour l’habitat (USH) s’inquiètent toutefois d’un possible désengagement de l’Etat et de son intention de vendre des logements existants dans des secteurs supposés moins tendus pour financer la construction de nouveaux immeubles.

motif de mécontentement. Toutes ces plaintes n’obtiennent pas cependant le résultat escompté : dans 53% de cas, les médiateurs ont finalement donné raison aux établissements financiers. Seules 30% des requêtes ont débouché sur une décision totalement favorable au plaignant.

ASCENSEURS

SOCIAL

BANQUES : Le nombre de logements sociaux financés l’an dernier a sensiblement augmenté et retrouvé un niveau qui n’avait plus été atteint depuis une vingtaine d’années. Le financement de 120.000 logements sociaux, dont 93.000 destinés à la location, réalisé en 2009 représente une hausse de 30% par rapport à l’année précédente. L’effort a été particulièrement important dans les secteurs caractérisés

RECORD DE PLAINTES

Les particuliers mécontents ont déposé en 2008, derniers chiffres communiqués, 28.724 plaintes devant la Médiation bancaire, soit une hausse de 15,7% par rapport à l’année précédente. Près du quart des récriminations (23%) concerne la gestion des opérations de crédit, premier

Le conseil de Paris vient d’entamer les travaux de la mission d’information sur la situation des ascenseurs de la capitale. Locataires, propriétaires et constructeurs seront entendus pour permettre la rédaction d’un rapport qui doit êrte remis à Bertrand Delanoë avant le 15 mai prochain, pour inscription à l’ordre du jour du Conseil du mois suivant.

ATTRAIT

INTACT

La capitale n’a, par ailleurs, rien perdu de son attrait auprès des investisseurs étrangers. Selon une étude Pricewaterhouse Coopers, Paris est aux yeux des investisseurs immobiliers l’une des trois villes européennes les plus attractives, juste derrière Munich et Hambourg, mais devant Londres, Vienne ou Milan. Pour parvenir à ce résultat, le cabinet a interrogé 600 des principaux acteurs de l’immobilier du continent, sur deux critères essentiels : la performance des investissements existants et l’attractivité pour des acquisitions futures. A leurs yeux, la pierre parisienne, soutenue par une activité économique diversifiée, demeure une des plus solides d’Europe. 6


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CONJONCTURE

MARCHÉ :

DÉBUT D’AMÉLIORATION CONFIRMÉ Le dernier trimestre 2009 a confirmé l’efficacité des mesures de soutien prises en faveur des ventes de logements neufs. Pour l’ancien, l’hypothèse d’un redémarrage en douceur semble se confirmer.

P

rès de 26 200 logements neufs ont trouvé acquéreur au quatrième trimestre 2009, permettant au marché d’enregistrer un rebond de plus de 74% par rapport au même trimestre de l’année précédente. Au total, selon les chiffres du ministère du Développement durable, le nombre de logements neufs vendus l’an dernier s’élève donc à un peu plus de 106 200 (93 083 appartements et 13 199 maisons individuelles), soit une hausse globale de 36% par rapport à 2008. Par ailleurs, les professionnels reconnaissent que cette bouffée d’oxygène résulte largement d’une assistance respiratoire et tient essentiellement aux mesures de soutien prises par le gouvernement, en particulier à destination des ménages modestes et des primo-accédants. Ce n’est donc pas sans inquiétude qu’ils voient se profiler la fin du doublement du prêt à taux zéro, prévue pour juin, et la suppression du Pass foncier, programmée pour la fin de l’année.

2010, le prix moyen des appartements a diminué de 0,8%, quand celui des maisons augmentait de 0,6%. Finalement, dans l’ensemble, la stabilité des prix observée au cours des six derniers mois (-1.0% au cours du troisième trimestre 2009, +0.4% au cours du quatrième trimestre 2009) renforce toujours un peu plus le mouvement de stabilité des prix à long terme (-3.8% sur un an à fin janvier 2010 contre -8.1% sur un an à fin août 2009).

PAS DE TENSION SUR L’ANCIEN Pour l’ancien, les statistiques annuelles publiées mi-janvier par la FNAIM ont confirmé que les tenants de la thèse de l’effondrement du marché s’étaient trompés. L’activité a certes souffert de la crise : les 550 000 ventes enregistrées en 2009 représentent une contraction de 21,5% par rapport à 2008. Pour le reste, selon la Fédération qui s’appuie sur l’analyse de près de 50 000 transactions par mois, la baisse des prix de l’immobilier ancien n’a pas excédé 4,9% l’an dernier. Elle s’est toutefois révélée plus sensible sur les maisons (-10,2%) que sur les appartements (5,4%). Mieux, non seulement les prix n’ont pas subi de chute brutale, mais ils ont amorcé un léger rebond au second semestre, après avoir atteint leur plus bas niveau à la fin du premier trimestre 2009. Le début 2010 n’a pas provoqué de changement notable de tendance : en janvier

UNE

DES

PRÉVISIONS COMPARABLES

Les raisons de cette résistance sont connues : manque de biens à vendre dans les endroits où la demande est la plus forte, nombre de mises en chantier en chute libre (326 000 de janvier à septembre 2009, contre 415 000 un an plus tôt), conditions de crédit exceptionnellement favorables avec des taux d’intérêt historiquement bas... Rien n’a changé de ce contexte. Pour les mois à venir, les observateurs s’accordent donc à ne pas attendre de bouleversements profonds. René Pallincourt pronostique par exemple “une reprise en douceur” après deux années de baisse consécutives, qui ont ramené les prix à leur niveau de fin 2005 sans pour autant remettre en cause la progression record enregistrée depuis 1997. Le Président de la FNAIM estime que l’on repassera cette année la barre des 600 000 transactions, sans tension majeure sur les prix, ni à la hausse, ni à la baisse, avec des variations qui devraient se situer entre -3% et +3%.

GÉOGRAPHIE CONTRASTÉE

Comme souvent, les moyennes cachent d’importantes disparités géographiques. Ainsi, dans le neuf, au cours des trois derniers mois de l’année, trois régions ont à elles seules concentré plus de la moitié des ventes de logements collectifs : Ile-de-France, Rhône-Alpes et Paca. Si l’on y ajoute Aquitaine, LanguedocRoussillon et Pays de la Loire, la proportion atteint pratiquement 70%. Le phénomène est identique pour les maisons individuelles, les six mêmes régions représentant pratiquement les deux tiers des ventes. Dans l’ancien aussi, certaines régions

ont plus souffert que d’autres : le prix moyen du m² a diminué de plus de 15% en Poitou-Charentes ou dans le Nord-Pasde-Calais, de 11% en Picardie ou de 9% dans le Centre. Côté grandes villes, les prix ont légèrement augmenté à Bordeaux (+0,7%) ou Cannes (1,1%), quand ils chutaient de 11,2% à Nîmes. Encore convient-il, là aussi, de nuancer le propos. Les fluctuations sur les prix ont souvent permis de les réajuster, en touchant d’abord des biens surévalués. Dans les grandes métropoles, les variations sur les logements de qualité n’ont, en général, été que minimes.

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DOSSIER

DÉPÔTS

DE GARANTIE

:

UNE POLÉMIQUE SANS FONDEMENT Tout en reconnaissant que les problèmes sont nettement moins nombreux en passant par un professionnel, une association de consommateurs vient de dénoncer des abus liés à la restitution des dépôts de garantie. Qu’en est-il exactement ? Que dit la loi ? A quoi sert cette somme laissée en gage ?

S

ouvent improprement qualifié de “caution”, le dépôt de garantie sert à protéger le bailleur contre d’éventuels manquements du locataire à ses obligations : défaut de paiement du loyer ou des charges, dégradation du logement loué... Pour un bien privé d’habitation, la loi du 8 février 2008 a ramené son montant maximum à un mois de loyer hors charges, contre deux jusqu’alors. Celui-ci est encaissé par le propriétaire. En revanche, le dépôt de garantie ne peut en aucun cas être révisé en cours ni en fin de bail.

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ENTRETIEN

COURANT ET PROPRETÉ

Après la remise des clés par le locataire, les sommes restant dues au propriétaires sont déduites du dépôt de garantie. La liste des réparations à la charge du locataire est fixée par le décret n° 876712 du 26 août 1987. Y figurent par exemple l’entretien courant des jardins privatifs, le graissage des gonds et des fenêtres, la réfection des mastics, le maintien en état de propreté des plafonds, murs et cloisons, la remise en

état des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, la réparation des dispositifs de fermeture des placards, l’entretien courant des canalisations de gaz et d’eau...

UN

DÉLAI DE DEUX MOIS

C’est la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie qui sert de base à l’évaluation des frais de remise en état. La durée de l’occupation du bien est également prise en compte : un changement de moquette ne sera pas nécessai-


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DOSSIER rement facturé au bout de dix ans, période au terme de laquelle il peut être considéré comme normal qu’elle doive être remplacée ; ce changement sera en revanche invariablement imputé au locataire si la moquette n’a que deux ans. Toutes les retenues effectuées doivent être justifiées par des factures ou des devis. Le propriétaire n’est en effet pas tenu de faire effectuer les réparations. Une fois déduites les sommes éventuellement engagées pour remettre le logement dans son état initial, le solde du dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois. Si ce délai n’est pas respecté, la somme due au locataire produit des intérêts au taux légal. Avant d’être portés devant la justice, les éventuels litiges au sujet du dépôt de garantie peuvent faire l’objet d’une décision de la commission départementale de conciliation dont dépend le logement loué.

PIERRE LAURENT : « LES

PROBLÈMES SONT EXCEPTIONNELS

»

Sociétaire fondateur du réseau l’ADRESSE basé à Mandelieu-La Napoule, Pierre Laurent est également Président de la FNAIM dans les Alpes-Maritimes. Il souligne l’importance, pour les bailleurs comme pour les locataires, d’avoir recours à un professionnel pour éviter les difficultés éventuellement liées à la restitution du dépôt de garantie.

Le montant du dépôt de garantie a été ramené de deux à un mois de loyer. Est-ce suffisant pour assurer une réelle protection au bailleur ? C’est une question que nous nous Pierre Laurent posions déjà à l’époque où le dépôt de garantie s’élevait à deux mois de loyer ! Très honnêtement, dans la majorité des cas, un mois de loyer suffit à financer les réparations nécessaires après le départ du locataire ou à recouvrer les petites régularisations de charges. Et, dans les cas très rares où les locataires ont causé des dégradations vraiment importantes, deux mois de loyers ne suffisaient de toute façon pas forcément. Que se passe-t-il justement lorsque le montant des dégâts est plus élevé que le dépôt de garantie ? Nous sollicitons nos services de gestion locative et nos services juridiques et nous portons l’affaire devant la justice, tout en sachant toutefois que la procédure a peu de chances d’aboutir et qu’elle prendra, de toute façon, du temps. Mais,

encore une fois, très honnêtement, ces cas sont marginaux.

Sur quels point peuvent porter les contestations ? Selon la formule consacrée, le locataire doit entretenir le bien qui lui est confié “en bon père de famille”. Mais tout le monde n’a pas forcément la même conception de l’entretien et du nettoyage. Par exemple, si je vous loue un appartement avec des murs beiges et que vous me le rendez peint en noir, je vous demanderai de le remettre dans son état d’origine. Des revêtements clairs permettent en effet de le relouer sans difficultés alors que des murs sombres, même fraîchement refaits, handicaperont le bien dans la quasi-totalité des cas. J’ai été confronté à une situation de ce type. Plus fréquemment, il s’agit d’accumulation de détails : aucun locataire ne pense à nettoyer les volets roulants, les joints de baignoire ou de carrelage sont également souvent mal entretenus, des doubles de clés peuvent manquer... Vous anticipez du reste souvent les difficultés... Effectivement, les professionnels organisent désormais souvent des pré-états des lieux, environ un mois avant la date

de départ du locataire. Cette visite nous permet de constater l’état du bien et d’attirer éventuellement l’attention de son occupant sur les éventuelles réparations qu’il va devoir effectuer avant de quitter le logement, en général des petites choses auxquelles il n’aurait absolument pas pensé. Souvent, d’ailleurs, les locataires nous remercient de les avoir ainsi aidés. Et il m’arrive régulièrement de restituer le dépôt de garantie dans son intégralité. Finalement, que vous inspire le début de polémique ? La loi nous fait obligation de restituer le dépôt de garantie dans un délai de deux mois. Nous sommes très vigilants et les professionnels respectent scrupuleusement la réglementation. Lorsque ce n’est pas le cas, c’est qu’il y a un problème ou un contentieux, au niveau du paiement des loyers ou de l’estimation des dommages causés au bien. Quant aux associations de locataires qui affirment éprouver des difficultés à récupérer leur dépôt, je n’ai qu’un conseil à leur donner : passer par une agence. Les locataires qui traitent directement avec un bailleur ne peuvent s’en prendre qu’à eux-mêmes ! Personnellement, je n’ai jamais reçu la moindre réclamation à ce sujet.

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TENDANCE

HOME STAGING :

UNE AFFAIRE D’AGENT IMMOBILIER

?

Popularisé par une émission de télévision et de nombreux reportages, le home staging a le vent en poupe et de nombreuses agences spécialisées ont vu le jour ces dernières années. Mais la valorisation d’un bien avant sa mise en vente ou en location, n’est-elle pas d’abord l’affaire des agents immobiliers ?

« On estime en général que le coup de cœur pour un bien immobilier intervient dans les 90 premières secondes d’une visite. » Patricia Chatelus est Conseil en Management et Développement dans la région lyonnaise. Elle travaille en ce moment sur l’élaboration et la mise en place d’une formation en home staging, qu’elle proposera d’ici l’été aux sociétaires du réseau l’ADRESSE. “Home staging”, un vilain anglicisme, signifie littéralement “mise en scène du logement“. En clair, il s’agit de valoriser un bien avant sa mise sur le marché, sans pour autant engager d’importants travaux.

TECHNIQUE

ET PSYCHOLOGIE

Il faut que l’acheteur ou le locataire potentiel se sente rapidement chez lui, alors qu’il est encore chez un autre. La valorisation du bien passera donc par sa dépersonnalisation, pour qu’il puisse plaire au plus grand nombre d’acquéreurs possible. Pendant la formation, il sera donc question de la différence entre home staging et décoration, de “point focal” ou d’”effet de primauté”, des techniques qui permettent d’attirer le regard vers autre chose que les imperfections d’une pièce, mais aussi de la manière de vendre le service aux propriétaires vendeurs ou bailleurs et d’y adjoindre un mandat exclusif. A ces compétences techniques, s’ajoute une approche psychologique : comment, en effet, convaincre un propriétaire qui se sentait bien chez lui que son logement présente des caractéristiques susceptibles de décourager la quasitotalité des visiteurs ? « Les gens sont, le plus souvent, fiers de leur lieu de vie, ce qui est normal. Il faut donc manier la dimension psychologique avec finesse, pour que le propriétaire ne se sente pas dévalorisé ». Là encore, des méthodes existent pour l’impliquer dans la démarche, dont il doit devenir partenaire.

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« Tout le secret réside dans la manière de construire et de présenter notre discours. Le vendeur doit prendre conscience de lui-même que certaines choses n’ont plus lieu d’être. » C’est finalement une relation de confiance qu’il s’agit d’établir, pour parvenir à vendre ou à louer le bien le plus vite et dans les meilleures conditions possibles.

UN

EFFET DE MODE

?

Reste que certains voient surtout dans cette activité une nouvelle mode qui, comme toutes les modes, ne durera qu’un temps. Une chose est sûre en tout cas : les particuliers qui confieront leur

maison ou leur appartement à une agence l’ADRESSE n’auront plus la moindre raison de recourir aux services d’un home stager. La formation proposée aux sociétaires ne pourra qu’ajouter une corde à leur arc et elle confortera leur expertise. Cette valorisation des biens qui leur sont confiés, les professionnels de l’immobilier l’exercent en effet au quotidien, depuis longtemps déjà, en conseillant de modifier un éclairage, de refaire une entrée, de soigner des abords... A l’image de Monsieur Jourdain qui faisait de la prose sans le savoir, beaucoup pratiquaient finalement le home staging avant même son invention.


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ENERGIE

ELECTRICITÉ : UN MARCHÉ SOUS TENSION Consommation et production en baisse, tarifs vraisemblablement bientôt revus à la hausse... L’électricité a fait couler beaucoup d’encre ces derniers mois. « La direction d’EDF souhaite pouvoir augmenter ses tarifs de 24% d’ici 2015 ». Quoique démentie par l’opérateur, l’information révélée par les Echos fin janvier a beaucoup fait parler et écrire. D’autant que les arguments avancés par le quotidien économique ne peuvent, eux, être niés : « le groupe prévoit 24 milliards d’euros de dépenses pour prolonger la durée de vie de ses centrales. Pour lui, le financement doit venir des clients ». Et les observateurs se sont alors souvenus que le prédécesseur d’Henri Proglio à la tête d’EDF, Pierre Gadonneix, avait en grande partie perdu son fauteuil pour avoir réclamé aux pouvoirs publics une hausse des tarifs de 20% sur trois ou quatre ans. Quoi qu’il en soit, une réflexion autour des prix de l’électricité est bien en cours. Un avant projet de loi révélé au même moment envisage ainsi de les moduler en fonction de la demande : le tarif augmenterait en même temps que la consommation, afin d’essayer de limiter la demande aux heures et périodes de pointe.

CONSOMMATION

EN BAISSE

Voilà qui ne pourra, en tout cas, que nous inciter à essayer de conforter la tendance enregistrée l’an dernier : selon les chiffres communiqués par le RTE (Réseau de transport d’électricité), la consommation nationa-

DIAGNOSTIC

ÉLECTRIQUE

Un an après sa mise en place, le premier bilan du diagnostic électrique se révèle largement positif. A en croire deux études menées par la TNS-Sofres et l’Onse (Obser vatoire national de la sécurité électrique), les deux tiers des diagnostics permettent la mise en évidence de points d’insécurité sur l’installation électrique étudiée. Plus important, dans 96% des logements concer-

le a diminué de 1,6% en 2009 par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 486,4 térawattheures (TWh). Cette baisse doit toutefois être affinée : elle ne concerne en effet que les industriels. La consommation de l’industrie lourde chute ainsi de 8,6% ; celle des PME-PMI, de 3%. Pour les ménages, professionnels, services et éclairage public, elle a au contraire augmenté de 2% par rapport à 2008, avec des pointes hivernales toujours plus élevées. Et, a priori, ce ne sont pas les conditions climatiques enregistrées cette année qui changeront la donne.

PRODUCTION

AUSSI

Mauvaise nouvelle, la production d’électricité a également régressé l’an dernier, en baisse de 5,5%. L’énergie d’origine nucléaire a ainsi retrouvé son plus bas niveau depuis 1999. Plus surprenant, la production d’électricité d’origine hydraulique a également chuté de plus de 9%. En forte hausse (40%), l’éolien demeure toutefois marginal : moins de 8 Twh sur un

:

PREMIER BILAN POSITIF

nés, les propriétaires déclarent que les travaux de mise en sécurité ont été ou seront effectués. Parmi les anomalies les plus fréquentes : des installations de mise à la terre défectueuses, des matériaux vétustes et inadaptés à l’usage qui en est fait et des installations non conformes dans les locaux contenant une baignoire ou une douche.

total de 518,8. Résultat, même si la France reste globalement exportatrice d’électricité, le solde des échanges avec les pays voisins nous est de moins en moins favorable : en octobre dernier, pour la première fois depuis près de 30 ans, il a même été négatif pendant un mois entier. Le nombre de jours d’importation nette est ainsi passé de 6 en 2008 à 57 en 2009. Il s’élevait à 20 en 2007.

LES AMPOULES BASSE CONSOMATION ENTRENT DANS LES MŒURS Canal-energie.com, le portail d’information sur les économies d’énergie a publié en fin d’année dernière un sondage sur les Français et les ampoules. Alors que les ampoules à incandescence de 75 et 100 W ont été retirées des rayons, 75% des personnes interrogées se disent informées de cette disparition. La quasi-totalité d’entre elles (90%) a déjà acheté des ampoules basse consommation, sans toutefois pouvoir mesurer l’économie d’énergie ainsi réalisée. Seuls 12% des sondés ont pu donner le bon ordre de grandeur (aux alentours de 10 euros par ampoule et par an).

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CONSEIL

LOUER EN MEUBLÉ, MODE D’EMPLOI

Même si les évolutions décidées l’an dernier ont rendu la location en meublé moins attractive que par le passé, les deux statuts qui y sont liés – professionnel ou non – ont conservé certains avantages. A condition de respecter quelques principes, et de ne pas se lancer à la légère. Consultant pour les métiers de l’immobilier et directeur du site pierrepapier.fr, Christian Micheaud nous livre ses conseils.

DÉFINITION

ET PRINCIPES

Un logement est considéré comme meublé lorsque le mobilier qui le garnit permet au locataire entrant dans le logement d’y vivre avec ses seuls effets personnels. Il doit donc être équipé d’un lit, d’une table, de quelques couverts mais aussi d’un minimum d’appareils électro-ménagers : réfrigérateur, gazinière ou plaques de cuisson... Le meublé doit par ailleurs répondre aux mêmes normes de décence qu’un logement loué vide. Pour le reste, le contenu du contrat de location est, pour une large part, laissé à l’initiative du bailleur et du locataire. Lorsque le meublé constitue la résidence principale du locataire, la durée du bail doit impérativement être d’un an minimum, pendant lequel le locataire peut donner congé à tout moment à condition de respecter un préavis d’un mois. Au terme de cette année, le contrat est tacitement reconduit si aucune des parties ne se manifeste. Le propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail, avec un préavis de 3 mois. Ce congé doit être motivé (reprise pour habiter ou pour vendre, motif légitime et sérieux). En cas de congé pour vente, le locataire n’a pas de droit de préemption. Les autres éléments (dépôt de garantie, charges, obligations du propriétaire et du locataire, modalités de révision du loyer...) ne sont, en revanche, pas réglementés. Il est donc conseillé de les faire apparaître dans le contrat.

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Quelle est la première question à se poser avant de se lancer dans la location en meublé ? Avant toute chose, il convient de se demander s’il existe une clientèle suffisante pour ce type de location à l’endroit où se situe le bien. Hors Paris, et certaines banlieues, grandes métropoles de Province, villes étudiantes, lieux touristiques et, même si cette dernière catégorie tend à diminuer, stations thermales, cela ne vaut pas la peine de vous poser les autres questions.

Et si la demande existe... Si les règles juridiques sont moins contraignantes en meublé longue durée et si les biens peuvent être loués un peu plus chers, d’autres éléments sont à prendre en considération : les éventuelles périodes de vacance entre deux locations, les frais de gestion plus élevés... Il faut ensuite vous demander si cette solution est la plus adaptée à votre situation sur le plan fiscal. Si vous venez de faire de gros travaux d’amélioration dans le logement, vous pouvez avoir intérêt à le louer vide pour bénéficier de l’imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global. Au contraire, si le bien ne supporte que quelques charges courantes, l’imposition des loyers en meublé est plus intéressante (abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC, contre 30 % en micro-foncier).

Le prix exigé pour la location sera-t-il proportionnel à la qualité des équipements dont est doté le meublé ? Oui, mais dans la limite du marché et en fonction de la demande. La location en meublé demande une approche de bon sens. Il est inutile de chercher à louer des meublés de luxe dans une ville étudiante.


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CONSEIL C’est d’ailleurs, en partie, ce qui explique les prix plus élevés pratiqués pour ce genre de location : le vieillissement du mobilier est rapide, et son entretien se révèle relativement onéreux.

Le fait de louer un appartement meublé impose-t-il au bailleur de souscrire une assurance particulière ? Les locations meublées ne sont pas régies par la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, qui oblige les locataires à souscrire une assurance multirisques habitation. Légalement, rien ne contraint donc le locataire d’un meublé à s’assurer. Même si cette obligation peut être inscrite dans le contrat de location que signeront les deux parties, il est malgré tout fortement conseillé au bailleur de souscrire une assurance “propriétaire non occupant” afin de se prémunir de tout risque.

Finalement, le plus efficace n’est-il pas de confier la gestion de son meublé à un agent immobilier ? C’est souvent la meilleure solution et c’est quasiment indispensable si on n’est pas sur place. La gestion d’un meublé est en effet très prenante, plus encore que celle d’un bien loué vide. Au point, d’ailleurs, que certains administrateurs de biens ne la pratiquent pas et que certaines agences, à l’inverse, en ont fait leur spécialité. Mais, de la même façon, si vous souhaitez attirer une clientèle de touristes américains visitant Paris ou venant s’y installer quelques mois et prêts à débourser 1000 ou 1500 € la semaine, il est inutile de proposer un appartement très ordinaire et, pendant les mois d’été, dépourvu d’air conditionné. Sans compter que certains quartiers de Paris sont, pour ce type de produits, tout simplement exclus.

Plus encore que dans une location vide, l’état des lieux doit faire l’objet de toutes les attentions... L’état des lieux est primordial dans tous les cas de figure, mais il sera effectivement plus étendu dans un meublé : il faut en plus dresser l’inventaire précis de tous les appareils, meubles et ustensiles mis à la disposition du locataire. En outre, lorsque le locataire quitte les lieux, il convient de vérifier le bon fonctionnement de tous les équipements. Le risque de mauvaise utilisation des appareils électro-ménagers est, en effet, important.

DEUX

STATUTS POSSIBLES

Le propriétaire d’un logement loué meublé peut relever de deux statuts fiscaux : loueur professionnel (LMP) ou non (LMNP). Les critères requis pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel ont été considérablement durcis en 2009. Depuis l’an dernier, trois conditions doivent en effet être remplies simultanément : − les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 euros TTC. − Elles doivent en outre constituer plus de la moitié de l’ensemble des revenus imposables du foyer fiscal. − Enfin, l’un des membres au moins du foyer doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le bailleur est loueur non professionnel. Le loueur non professionnel peut choisir entre le micro BIC, avec un abattement forfaitaire de 50%, ou le régime réel qui

permet la déduction de toutes les charges, y compris l’amortissement du bien. L’acquisition d’un logement neuf dans une résidence de tourisme agréée, une résidence service pour étudiants ou personnes âgées dépendantes donne droit au loueur non professionnel à une réduction d’impôt de 25 % sur le montant du ou des investissements, plafonné à 300 000 euros par an. Cette réduction est étalée sur 9 ans (dispositif dit “Scellier meublé” ou “CensiBouvard”) L’une des grandes différences entre les deux statuts fiscaux concerne le sort d’éventuels déficits d’exploitation (charges supérieures aux recettes) : le loueur non professionnel (LMNP) ne peut pas imputer ses déficits sur son revenu global ; le loueur professionnel (LMP), au contraire, impute le déficit sur son revenu global (à l’exception de la part du déficit provenant de l’amortissement, reportable sur les années suivantes).

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BENOIST APPARU : « LA SORTIE DE CRISE SE FERA

DANS LES MEILLEURES CONDITIONS

»

Le Secrétaire d’Etat chargé du Logement et de l’Urbanisme a accordé un entretien exclusif à la revue Propriétaires. Après une année difficile pour l’immobilier, il se veut confiant pour les mois à venir et assure que l’État continuera de jouer son rôle dans la reprise. - Comment envisagez-vous l’évolution du marché de l’immobilier, ancien et neuf ? Nous sommes très attentifs à l’évolution du marché de l’immobilier. Les mesures que nous avons proposées aux Français ont permis d’enrayer la chute des transactions dans le neuf. Dans l’ancien, où les prix ont augmenté de 140% en 10 ans, la légère baisse s’est stabilisée. Le contexte économique sera plus porteur en 2010, c’est pourquoi l’hypothèse d’une rechute ne me semble pas crédible. - Les nombreuses mesures de soutien dont a bénéficié le neuf ne pourront être éternelles. Ne craignez-vous pas une rechute ? Envisagez-vous des mesures comparables pour l’ancien ? L’idée n’est pas de mettre le marché sous perfusion fiscale, mais bien de créer une dynamique pour répondre aux besoins en logements de nos concitoyens. C’est le principal objectif du dispositif Scellier qui, grâce au zonage, mobilise l’investissement privé pour développer le marché locatif là où sont les besoins. C’est aussi le cas de la reconduction du prêt à taux zéro pour trois ans, et du maintien de son doublement au premier semestre 2010. Ces mesures sont spécifiques au marché du neuf, car notre objectif reste l’emploi, et c’est dans le neuf, à travers les filières de construction, de rénovation ou de réhabilitation que se trouvent les emplois. - L’immobilier bénéficie de nombreux avantages fiscaux. Dans le cadre de la remise en cause des niches, certains dispositifs sont-ils menacés ? Si oui, lesquels et à quelle échéance ? Soyons précis et distinguons plusieurs aspects. Nous avons d’une part les

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mesures conjoncturelles, notamment celles développées par le gouvernement pour faire face à la crise. Elles n’ont pas vocation à durer indéfiniment, parce que le marché immobilier est un marché très particulier, et que d’expérience, il faut être très attentif aux risques de surchauffe. Le doublement du PTZ dans le neuf, par exemple, reviendra à un niveau de base à la fin de l’année. Mais je crois qu’en termes de niche fiscale, certains pensent au dispositif Scellier. A ce sujet, il faut être clair : ce dispositif est avant tout un produit immobilier, disponible sur 5% du territoire pour répondre aux besoins là où le marché est tendu, là où l’offre est insuffisante. Sortons des présentations manichéennes : le Scellier répond à des besoins précis, nous ne pouvons faire l’économie de l’investissement privé dans la bataille que nous menons pour le logement. - Et pour le reste ? Nous avons d’autre part les mesures qui visent à influer à long terme sur le comportement de nos concitoyens. Avec le Grenelle de l’Environnement, nous avons invité les Français à prendre le virage du développement durable, alors que le logement représente 42% de notre consommation énergétique et le quart de nos émissions de CO2. L’État a vocation à inciter en priorité la création et l’achat de logements qui aideront à diminuer l’empreinte carbone de la France et développer une offre de logement durable, sobre en dépense énergétique et au confort de vie amélioré. C’est pourquoi ces dépenses sont un investissement d’avenir pour nos concitoyens. - Qu’en est-il de la nouvelle GRL ? Quand sera-t-elle véritablement opérationnelle ? Quelles améliorations comporte-t-elle par rapport à l’ancien dispositif ? Dès mon arrivée, nous avons réfléchi avec Action Logement et les représentants des sociétés d’assurances, à la mise en œuvre d’un nouveau dispositif de garantie contre les risques locatifs. La nouvelle GRL est un

produit universel qui remplace l’ancienne GRL et la GLI, puisque dorénavant les défaillances de tous les locataires ayant un taux d’effort inférieur à 50% seront prises en charge par cette assurance. Je souhaite, avec la nouvelle GRL, rétablir une confiance réciproque entre locataires et propriétaires. Pour ces derniers, c’est en effet la possibilité d’être assuré par un professionnel contre les risques d’impayés de loyers et les dégradations. Pour les locataires, la GRL leur permet d’accéder plus aisément à un plus grand nombre de logements. Nous attendons de ce dispositif qu’il facilite la remise sur le marché de logements vacants. La première convention a été signée le 10 février, et ce dispositif est donc d’ores et déjà en place. - Les syndics ont été souvent mis en cause ces derniers mois. Quel regard portezvous sur cette profession ? Qu’en est-il de l’arrêté qui doit encadrer leurs prestations ? Le rôle des syndics est essentiel dans le monde du logement et de l’immobilier. Ce sont des professionnels de haut niveau qui font vivre au quotidien la démocratie locale des copropriétés. Et nous comptons sur eux, car ce sont des relais indispensables pour réussir le Grenelle. Je crois beaucoup dans leur rôle pour diffuser une nouvelle approche du logement. Je suis convaincu que la volonté du gouvernement d’apporter un peu plus de lisibilité dans les prestations de base ne va pas à l’encontre de leurs intérêts, bien au


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contraire. C’est pour eux la certitude de plus de transparence, donc de plus de reconnaissance. L’arrêté permettra plus de facilités dans la comparaison des offres des différents syndics et offrira aux copropriétaires plus de transparence dans leur choix. C’est une occasion pour la profession de se départir d’une image parfois négative qui ne me semble pas correspondre à la réalité de terrain. La plupart des copropriétaires sont très satisfaits de leurs syndics, en qui ils voient un spécialiste de l’immobilier et une aide précieuse pour les décisions concernant leur immeuble. - Comment et dans quels délais la nouvelle aide gouvernementale pour aider les propriétaires modestes à isoler leur logement sera-t-elle mise en place ? Le constat est sans appel : la part des dépenses d’énergie dans le logement est passée de 10% à 15% pour les ménages les plus modestes. Et, selon l’INSEE, 3 400 000 ménages, soit 13% des foyers de notre pays, consacrent plus de 10% de leurs ressources à payer leurs factures de chauffage. C’est un coût trop important

pour les Français les plus modestes. Et la facture est aussi environnementale ! C’est pourquoi avec Jean-Louis Borloo et Valérie Létard, nous avons souhaité mettre en place un programme de lutte contre la précarité énergétique. Ce programme est soutenu par le président de la République, puisque 500 millions d’euros ont été assignés à cet objectif dans le Grand Emprunt. Nous souhaitons cibler l’effort sur les 300 000 propriétaires occupants les plus modestes, pour réduire leurs consommations d’énergie en favorisant les opérations de rénovation ou de réhabilitation, notamment en milieu rural. L’accompagnement spécifique pour l’élaboration d’un projet global de rénovation des logements va bien au-delà de l’octroi d’un prêt ou du bénéfice d’un crédit d’impôt : l’éco-subvention gérée par l’ANAH est renforcée et transformée en “Aide de Solidarité Ecologique”, qui pourra venir en complément du crédit d’impôt “développement durable”. Au total, pour des

opérations de l’ordre de 10 000 €, le dispositif permettra de financer directement les deux tiers du montant des travaux. Compte tenu du gain de performance énergétique visé, le “reste à charge” sera couvert par les économies d’énergie. - Vous avez pris vos fonctions à une période difficile pour l’immobilier. Quel bilan tirez-vous de vos premiers mois ? Face à la crise internationale qui menaçait particulièrement le secteur de la construction, le gouvernement de François Fillon a pris ses responsabilités. Aujourd’hui, nous sommes satisfaits des mesures que nous avons mises en œuvre, notamment le doublement du prêt à taux zéro et le dispositif Scellier : plébiscitées par les professionnels, elles nous ont permis d’aller à l’essentiel, à savoir sauvegarder l’emploi et préserver un secteur très réactif à la conjoncture. 60 000 emplois ont été sauvés et la chute du marché annoncée n’a pas eu lieu, contrairement à ce qui a été observé à l’étranger. Tout est réuni pour que la sortie de crise se fasse dans les meilleures conditions.

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ENVIRONNEMENT

GRENELLE : PREMIERS BILANS ET PERSPECTIVES Jean-Louis Borloo, ministre de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer, a présenté voici quelques semaines un premier bilan des réalisations du Grenelle de l’Environnement. Plusieurs d’entre elles concernent le bâtiment et l’immobilier.

D

isponible depuis avril 2009, l’écoprêt à taux zéro, qui permet de financer des travaux d’économies d’énergie, a par exemple séduit 65 000 emprunteurs. Dans le même temps, les modalités de partage entre propriétaires et locataires du coût des travaux de rénovation énergétique étaient fixées par deux décrets. Toujours dans le cadre du “Plan bâtiment Grenelle”, le programme de formation aux économies d’énergie des entreprises et artisans du bâtiment (FEEBAT) permettait de sensibiliser et de former 12 000 artisans et entrepreneurs à la prise en compte de la performance énergétique des bâtiments et aux techniques de rénovation thermique. Le dispositif doit désormais être élargi aux architectes et aux bureaux d’études. D’autres chantiers sont en cours, sur les bâtiments de l’État ou les copropriétés.

UNE

DIZAINE DE GROUPES DE TRAVAIL Toujours au chapitre des échéances futures, une dizaine de groupes de travail planchent sur la RT 2012, la réglementation thermique s’appliquera aux constructions neuves, dès l’an prochain dans le tertiaire et en 2013 dans l’immobilier résidentiel. Attendus pour l’été, ses textes sont en cours

TROIS

QUESTIONS À

de rédaction. Quatre autres groupes ont été mis en place depuis le début de l’année. Le premier doit permettre aux maîtres d’ouvrage de mieux intégrer les énergies renouvelables à leurs bâtiments. Le deuxième doit mettre de l’ordre dans les multiples labels et certifications qui cohabitent actuellement dans le bâtiment. Le troisième groupe devra permettre la prise en compte des thématiques du bâtiment et des matériaux de construction dans l’axe Innovation et recherche du grand emprunt. Enfin, le dernier groupe étudiera comment une transaction peut constituer une occasion privilégiée d’améliorer la performance énergétique d’un bâtiment.

BENOÎT FAUCHARD

Membre de la commission “développement durable” au sein du bureau stratégique du comité du Plan bâtiment Grenelle, Benoît Fauchard y représente la FNAIM. Quel regard portez-vous sur le lien entre immobilier et environnement ? En tant que professionnel de l’immobilier, je pense que nous devons regarder toutes ces choses avec un œil neuf. Beaucoup d’avancées ont déjà été réalisées dans le bâtiment. Le neuf est déjà régi par une réglementation thermique assez contraignante. Dans l’ancien, nous avons pris un peu de retard, ce qui crée un écart assez sensible avec le neuf. Il est donc de notre intérêt de faire auprès des propriétaires et des bailleurs privés la promotion de la rénovation énergétique, d’autant que le logement social s’est également engagé dans une démarche d’amélioration des per formances énergétiques de son patrimoine.

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Sentez-vous une évolution dans les mentalités ? Elle est en tout cas très nette chez les locataires comme chez les acheteurs. Et quand les distributeurs d’énergie annoncent des augmentations de tarifs de 20 à 25% dans les prochaines années, elle ne fait que se renforcer. Une enquête Ifop publiée par la FNAIM révélait d’ailleurs qu’environ 90% des ménages étaient sensibilisés à ces questions et considéraient une moindre consommation énergétique comme un critère primordial. Propriétaires et bailleurs doivent donc maintenant se mettre au diapason. Sauf exception, plus personne n’achète maintenant les yeux fermés une voiture qui consomme 20 litres aux 100. Ce sera bientôt la même chose pour l’immobi-

lier et les poubelles thermiques risquent d’avoir beaucoup de mal à se vendre.

Quelles seront les principales dispositions du Grenelle 2 ? Son contenu sera connu d’ici l’été. Il s’agira souvent de transformer des incitations en obligations, ce qui implique des lois supplémentaires, notamment pour les copropriétés. Tout ce qui concerne le chauffage collectif devra, par exemple, faire l’objet d’un plan pluriannuel de travaux. L’affichage des DPE deviendra également obligatoire dans toutes les publicités concernant des transactions. Plusieurs aides fiscales seront également “verdies” et encourageront encore plus à travailler sur l’isolation et la rénovation énergétique.


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VIE QUOTIDIENNE

LA TÉLÉ DU TROISIÈME MILLÉNAIRE Le 2 février dernier, l’Alsace est devenue la première région à basculer entièrement dans le tout numérique. Selon le calendrier du CSA, doivent suivre BasseNormandie, Lorraine, Franche-Comté et Bretagne. Et le 30 novembre 2011, tous les émetteurs analogiques auront été coupés.

L

e 1er février à minuit, tout les émetteurs analogiques alsaciens ont été éteints. Les quelque 33% de foyers alsaciens qui n’étaient équipés ni du câble, ni du satellite, ni de l’ADSL, ont alors été privés de petite lucarne pendant quelques heures. Puis, à partir de 10 heures du matin, le 2 février, les émetteurs numériques ont pris le relais. En une journée, moyennant quelques modifications des zones de couverture, toute une région avait changé de millénaire télévisuel.

UN

tion pourra recevoir la TNT. Officiellement, le taux de couverture est actuellement de 89%. Concrètement, le Conseil supérieur de l’audiovisuel a mis en ligne sur son site Internet un outil permettant à chacun de savoir, en indiquant simplement son adresse, si son domicile se situe dans une zone de réception. Dans le cas contraire, l’application du CSA propose un lien vers des solutions d’accompagnement.

PAS CALENDRIER SERRÉ

Cette bascule va progressivement s’étendre à l’ensemble du territoire. Basse-Normandie, Lorraine, FrancheComté et Bretagne l’ont également vécue ou s’apprêtent à la vivre à leur tour dans les mois qui viennent. C’est le Languedoc-Roussillon qui fermera le bal. Et d’ici un peu plus d’un an et demi, au 30 novembre 2011, tout l’Hexagone ne recevra plus que des images numériques. A cette date, 95% de la popula-

DES

UNE AFFAIRE DE GROS SOUS

Le site www.tousaunumerique.com recense en effet toutes les solutions alternatives : réorientation de l’antenne ou autre mode de réception (satellite, câble, ADSL). Des aides financières, avec ou sans conditions de ressources selon les cas, sont d’ailleurs prévues pour les téléspectateurs qui ne pourront pas recevoir la TNT (voir encadré). Car le passage au numérique ne doit pas devenir une affaire de gros sous. Ne croyez,

COUPS DE POUCE FINANCIERS

Afin que tout le monde puisse accéder à la télévision numérique, l’Etat a prévu plusieurs aides financières destinées à couvrir tout ou partie des frais engagés par les foyers pour adapter ou changer leur installation. Dans les zones de réception de la TNT, ces aides vont de 25 à 120 € et sont assorties de conditions de ressources variant selon la composition du foyer fiscal.

Dans les zones où la TNT est inaccessible, l’aide à la réception peut atteindre 250 € et n’est assortie d’aucune condition de revenus. Dans tous les cas, ces aides ne peuvent concerner qu’un poste, dans les résidences principales, et les demandeurs ne doivent recevoir les émissions de télévision qu’à l’aide d’une antenne râteau ou d’une antenne intérieure.

par exemple, surtout jamais un vendeur qui vous affirme que vous allez devoir changer votre poste. Tous les récepteurs vendus depuis mars 2008 sont équipés d’un adaptateur TNT intégré. Pour les autres, dans les zones de couverture, il suffit de brancher sur la prise Péritel un adaptateur ou un décodeur externe, dont le prix varie de 20 à 100 € selon les caractéristiques et les performances (simple ou double tuner, haute définition...). Si vous avez le moindre doute, le site permet également de trouver en quelques clics la liste des professionnels agréés, région par région, qui pourront effectuer un diagnostic précis de votre installation.

QUE

VAIS-JE RECEVOIR

?

Dans sa version gratuite, la TNT permet de capter au minimum 18 chaînes nationales (TF1, France 2, France 3, France 4, France 5, Arte, les programmes en clair de Canal +, M6, Direct 8, BFM TV, W9, i Télé, NT1, NRJ, LCP-Public Sénat, TMC, Virgin 17, Gulli). Les postes équipés permettent de recevoir certaines d’entre elles en Haute Définition. S’y ajoutent des chaînes locales : au moins une par région en province et cinq en région parisienne. Une offre payante est également disponible sur la TNT. Elle permet de regarder une dizaine de chaînes supplémentaires : Canal +, Canal + Cinéma, Canal + Sport, Eurosport, Planete, Paris Première, TF6, LCI, TPS Star

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COURRIER DES PROPRIÉTAIRES Parce que vendre, aménager son logement actuel ou trouver sa nouvelle adresse constituent des démarches personnelles importantes, nous répondons à vos questions, pour vous aider à mieux maîtriser les aspects pratiques, juridiques ou fiscaux de la propriété. Une question ? Une zone d’ombre ? N’hésitez pas à interroger votre conseil immobilier L’ADRESSE ou écrivez-nous sur notre boîte courriel dédiée : proprietaires@ladresse.com

CREDIT D’IMPOT Est-il exact que les propriétaires bailleurs peuvent désormais bénéficier du crédit d’impôt développement durable et, si oui, dans quelles conditions ? Zoé T, Courbevoie (92)

Initialement réservé aux dépenses supportées par les contribuables pour leur habitation principale, ce crédit d’impôt est en effet désormais accessible aux propriétaires-bailleurs de logements achevés depuis plus de deux ans, pour les dépenses éligibles payées à compter du 1er janvier 2009. Ces dépenses, ainsi que les taux qui s’y rapportent, sont identiques à ceux prévus pour l’habitation principale du contribuable. Leur montant ne varie pas en fonction de la situation familiale du contribuable. Il est plafonné à 8 000 € par logement loué ou destiné à être mis en location. Pour y ouvrir droit, le logement doit être loué nu, pendant une durée de cinq ans, à usage d’habitation principale, à une personne physique n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire. Si le logement est déjà occupé, le décompte de la durée d’engagement de location commence à la date de réalisation des dépenses. Dans le cas contraire, cette durée est décomptée à partir de la mise en location du bien. Celle-ci doit prendre effet dans les douze mois suivant la réalisation des dépenses. La location doit être effective et continue pendant les cinq ans. En cas de congé, le bien doit aussitôt être remis en location. Une vacance d’une durée maximale de

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douze mois à compter de la date de réception du congé du locataire, ou de la date d’expiration du bail, peut toutefois être admise, sous réserve que le propriétaire puisse établir qu’il a entrepris des démarches concrètes pour relouer le bien, à des conditions qui ne soient pas dissuasives. Au titre d’une même année d’imposition, le foyer fiscal ne peut bénéficier du crédit d’impôt que dans la limite des dépenses éligibles relatives à trois logements loués ou destinés à être mis en location. Enfin, les dépenses ayant ouvert droit au crédit d’impôt ne peuvent être déduites dans la détermination du revenu net foncier. En revanche, la part des dépenses excédant le plafond de 8 000 € peut être soustraite à ces revenus fonciers.

LOI SCELLIER Quelles modifications la loi de finances pour 2010 a-t-elle introduites dans le dispositif Scellier ? Stéphane S, Castres (81)

Si le taux de réduction d’impôt attaché à ce dispositif a finalement été maintenu à 25% pour l’année 2010, il évoluera dès l’an prochain. A partir de 2011, un différentiel de 10 points sera en effet introduit, pour favoriser la construction de bâtiments basse consommation (BBC). L’avantage fiscal s’élèvera donc à 25 % en 2011 et 20 % en 2012 pour les logements BBC et à 15 % en 2011 et 10 % en 2012 pour les logements non-BBC.

Enfin, depuis le 1er janvier dernier, le dispositif Scellier, qui a totalement remplacé le Robien recentré, n’est plus compatible avec l’obtention d’un Prêt locatif social (PLS).

GRL 2 Quelles sont les principales caractéristiques de la nouvelle GRL ? Richard P, Roanne (42)

Principale nouveauté : la nouvelle formule de la Garantie des risques locatifs est accessible à tous les locataires dont le taux d’effort ne dépasse pas 50 % lors de leur entrée dans les lieux, sans autre condition de solvabilité, pour tous les logements constituant l’habitation principale du locataire (en nu ou en meublé). Les prestations sociales et aides au logement sont prises en compte dans le calcul des ressources et le loyer mensuel ne doit pas dépasser 2 000 €. Ce contrat d’assurance couvre alors les propriétaires contre les risques d’impayés et les détériorations immobilières. Communes à tous les contrats, les garanties sont plafonnées à 70 000 € pour les loyers et 7 700 € TTC par sinistre et par logement pour les dégradations locatives (3 500 € pour les meublés). L’assureur peut proposer des garanties complémentaires mais les primes et sinistres n’entrent alors pas en compte dans le calcul de la compensation.

Le report du solde éventuel de la réduction d’impôt d’une année sur une ou plusieurs autres est par ailleurs désormais soumis à une condition : le bien doit être maintenu à la location pendant les années concernées.

En effet, en cas de sinistre, dans le cadre d’un volet social, les assureurs qui ont accepté d’adhérer au dispositif et qui en respectent le cahier des charges, reçoivent une compensation via le fonds de garantie universelle des risques locatifs. Le décret qui fixe leur cahier des charges inclut notamment des objectifs en matière de distribution du contrat socle GRL.

Autre nouveauté : le zonage est assoupli et, après parution d’un décret d’agrément tenant compte des besoins en logements, la réduction d’impôt pourra être obtenue dans certaines villes situées en zone C.

Les trois décrets d’application permettant l’entrée en vigueur de la GRL 2 ont été publiés au Journal officiel le 26 décembre dernier. Depuis cette date, il n’est donc plus possible de souscrire de Pass-GRL. En revanche, les dispositions des contrats en cours restent applicables jusqu’à leur échéance.


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