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TANDORT

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DAS IMMOBILIENMAGAZIN FÜR STUTTGART UND DIE METROPOLREGION

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MUT ZUR LÜCKE? CHANCEN UND RISIKEN EINER NACHVERDICHTUNG

DIE STUTTGARTER IMMOBILIENMESSE STIM IN DIESEM HEFT AUF SEITE 16

PROMINENTEN INS WOHNZIMMER GESCHAUT

Frl. Wommy Wonder NACHGEFRAGT: OBERBÜRGERMEISTER FRITZ KUHN

Bauen allein reicht nicht mehr STADTANSICHTEN

Wohnen im Kreis Ludwigsburg

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EDITORIAL

Beliebte Landeshauptstadt Foto: Mierendorf

Impressum Herausgeber: Stuttgarter Zeitung Werbevermarktung GmbH, Plieninger Straße 150, 70567 Stuttgart. Redaktion: Stuttgarter Zeitung Werbevermarktung GmbH, Redaktion Sonderthemen, Reimund Abel (Ltg.), Ingo Dalcolmo. Layout und Bildbearbeitung: Pressehaus Stuttgart Infotechnik GmbH, Heike Sremec, Alexandra Eichendorf. Anzeigen: Marc Becker (verantwortl.), Stuttgarter Zeitung Werbevermarktung GmbH, Plieninger Straße 150, 70567 Stuttgart, Telefon 07 11 / 72 05-0. Fotos: Wilhelm Mierendorf Druck: Pressehaus Stuttgart Druck GmbH.

Liebe Leserinnen, liebe Leser Wohnen in der Stadt wird immer beliebter. Doch Städten wie Stuttgart sind beim Wachstum schon durch die topografische Lage Grenzen gesetzt. Deshalb setzt die Landeshauptstadt seit Jahren auf die Nachverdichtung. Das Titelthema dieser STANDORT-Ausgabe geht der Frage nach, wo Nachverdichtung Sinn macht und wo die Grenzen liegen. Und zeigt Beispiele auf, wie mit intelligenten Ideen neuer Wohnraum geschaffen werden kann. Außerdem steht Stuttgarts Oberbürgermeister Fritz Kuhn der Redaktion Rede und Antwort zu den dringenden Fragen, wie die Stadt der Wohnungsnot entgegentreten will. Natürlich gibt es auch wieder einen Blick in fremde Wohnzimmer. Dieses Mal geht es zu Frl. Wommy Wonder. Anregungen und Wünsche gerne an die Redaktion unter sonderthemen@stzw.zgs.de.

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INHALT

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Inhalt 3

Editorial

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Frl. Wommy Wonder

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Kurz berichtet

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10 Titelthema Nachverdichtung in Stuttgart Die Balance zwischen Grund und Gr端n finden

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STIM 3. Stuttgarter Immobilienmesse

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Zur Person: Oberb端rgermeister Fritz Kuhn Bauen allein reicht nicht mehr

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Immobilien-Ticker Wohnungsmarkt Nicht um jeden Preis

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Logistik Kein Land in Sicht

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Landkreis Ludwigsburg Abbild der Gesellschaft schaffen

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Mietrecht Das neue Mietrecht im Detail

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FRL. WOMMY WONDER

Michael Panzer So viel Zeit muss sein Eigentlich wollte er Religions- und Deutschlehrer werden. Doch neben dem Studium in Tübingen trat Michael Panzer immer wieder öffentlich mit Parodien auf. Dabei entstand die Kultdiva Frl. Wommy Wonder, die ihn bekannt machen sollte. Am Fräulein übrigens ist ein Reporter schuld. Auf dessen „Frau Wonder“ entgegnete Panzer: „Frl. Wommy Wonder bitte, so viel Zeit muss sein.“ In diesem Jahr feiert Panzer mit dem Fräulein und anderen Figuren, etwa der Schwäbin Elfriede Schäufele, 30-JahrBühnenjubiläum. Unter dem Titel „Sahneteilchen de luxe – 30 Jahre Wommy (Das Finale)“ spielt er unter anderem in der Sparda-Welt vom 23. Juli bis 30. August. Weitere Infos unter www.wommy.de

Im Video unter https://youtu.be/k18kv1lXWkI führt Frl. Wommy Wonder alias Michael Panzer das Reporterteam durch seine Wohnung. Wer sich das Eintippen ersparen will, kann auch den nebenstehenden QR-Code mit dem Smartphone scannen.

ZUHAUSE IST...

Einfach du selbst sein Als Frl. Wommy Wonder und schwäbische Hausfrau Elfriede Schäufele wird er vom Publikum geliebt. Doch jenseits der Bühne braucht Michael Panzer keinerlei Extravaganzen – ein Besuch in seinem Rückzugsort.


FRL. WOMMY WONDER

Michael Panzer alias Frl. Wommy Wonder in seinem Fundus.

U

nser ehemaliger Ministerpräsident wurde für mich fast zum Dieb.“ Augenzwinkernd hält Michael Panzer ein zart gepunktetes Stofftier in die Höhe. Panzer erzählt, wie der jetzige EU-Kommissar für Digitalisierung, Günther Oettinger, nach dem Auftritt von Frl. Wommy Wonder und der schwäbischen Hausfrau Elfriede Schäufele im schweizerischen Arosa das Rehkitz von einem Fensterbrett nahm. „Er erklärte, dass er es toll fi ndet, wie eine Schwäbin schwäbisches Putztemperament in die Welt trägt, deswegen verleiht er mir den Bambi für die Reinhaltung der Berge.“ Nun lebt das Plüschtier näher am Meeresspiegel. Von einer Vitrine mit Weingläsern blickt es auf den Esstisch.

EIN JÄGER UND SAMMLER Panzer, der in diesem Jahr mit seinem Mix aus Kabarett, Comedy, Chanson und Travestie sein 30-Jahr-Bühnenjubiläum feiert, hat schon viele Kleinkunstpreise eingeheimst. Aber die persönlichen sind ihm am liebsten. Mag Panzer vor den Scheinwerfern mit glamourösen Kostümen und bombastischen Perücken glitzern, in seiner Doppelhaushälfte in Ostfi ldern geht es unprätentiös zu: zwei weinrote Sofas, Kissen in Rotnuancen, ein Glastisch, abgetreppte Regale mit Büchern, DVDs und CDs an – mal cremefarben gewischten, mal rötlich marmorierten – Wänden. „Ich lese gerne,

Fotos: Mierendorf

liebe Musik und bin ein Jäger und Sammler“, sagt er schmunzelnd. „Aber ich lese zunehmend digital. Wegen mir soll kein Baum sterben.“ Auf die Fildern kam der Hüne zufällig. Sein Orthopäde zog dorthin und lotste ihn in die zweite Haushälfte. „Die Preise waren noch erschwinglich, die Wertsteigerung durch die Linie U 7 kam erst später. Der Standort ist ideal, ich bin schnell in der Stadt, auf der Autobahn, am Flughafen. Ich bleibe im Ballungsraum Stuttgart“, betont Panzer. „Die Menschen sind nicht so oberflächlich, die Infrastruktur ist toll, es gibt mehr Kulturangebote als anderswo.“ Am Hausentwurf habe ihm gefallen, dass er, anders als in seiner Stuttgarter Wohnung, auch Büro und Lager unterbringen konnte. Obschon er zunehmend Dinge aussortiere. „Das Weggeben fällt mir schwer“, gibt er zu. Vor allem der Kostüme, 850 davon hat er mittlerweile – in einem Kellerraum lagert der Großteil. Dort fühlt man sich wie im Fundus eines Theaters. In Reih und Glied stehen die plüschigen Hausschuhe von Elfriede Schäufele, darüber lagern die unterschiedlichsten Haardesigns, Kaiserin Sissis Sternenjuwelen-Schopf trifft auf ausufernde Diven-Bobs mit tsunamiartigen Wellen. „Die Perücken bestehen aus Isomatten, werden von einem Berliner Künstler nach meinen Ideen hergestellt“, so Panzer. Auch für die Kleider hat er nun einen Designer, früher indes nähte er

sie selbst, etwa das kunstvolle barocke Gewand mit den ausladenden Hüften. „Ein Bügelbrett und beste Altarspitze. Ich saß daran zwei Wochen.“ Zwei Stockwerke drüber geht es nüchterner zu. Als „Schaltzentrale“ führt Panzer sein Büro ein. Drei Bildschirme zeigen Tourtermine, Spielprogramme und Fotos aus Jahrzehnten.

DIE SCHALTZENTRALE Auf einem Bild der 90er lauscht er als Marianne Rosenberg verkleidet der Sängerin. „Man sollte kostümiert zum Konzert kommen – ich war der Einzige.“ Zur Travestie kam Panzer denn auch eher zufällig. Als Klassensprecher in der Schule und später an der Uni – er studierte Theologie und Germanistik auf Lehramt – sollte er immer wieder auf Festen Stars und Sternchen parodieren. Was schließ-

Frl. Wommy Wonder Foto: Künstler

lich zu einem Auftritt im Theater Lindenhof führte. Doch so extrovertiert seine Bühnenfi guren sind, privat ist Panzer das Gegenteil. „Ich brauche keine Extravaganz, das Bodenständige liegt in meiner oberschwäbischen Herkunft“, so der Sohn eines Bestatters. „Zum Wohlfühlen reichen mir wenige Dinge.“ Daher habe er auch kein Konzept in Sachen Einrichtung. Wenn ihm etwas gefalle, setze er es um. „Ich will mich keinen Zwängen unterordnen. „Wohnen sei für ihn vor allem ein behaglicher Rückzugsort, an dem er ganz für sich sein könne. „Ich bin so oft unterwegs, da ist es schön, einfach mal die Tür zumachen zu können und du selbst zu sein.“ peix

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KURZ BERICHTET

Baustoffhelfer Der Bauprozess hat sich in den letzten Jahren zu einem Prozess mit sich schnell ändernden Nutzeranforderungen entwickelt. Als Ergebnis kommt es häufig zu Fehlbestellungen von Baustoffen, die beim Eintreffen auf der Baustelle durch geänderte Planungen bereits wieder überzählig sind und teuer entsorgt werden müssen. Der denkbare Weiterverkauf erfordert meist ein hohes Maß an bauspezifischen Produktinformationen, welche dem potenziellen Käufer in der Produktbeschreibung zur Verfügung gestellt werden müssen, damit dieser das für ihn passende Produkt erwerben kann. Auf der Internetplattform restado.de findet man eine intuitive Such- und Findefunktion für Baustoffe, basierend auf der Unterteilung in Baugewerke und Produktspezifikationen. hf

Dämmen Sie dämmen Wärme und Schall hervorragend und leiten Feuchtigkeit, ohne zu schimmeln: Nachwachsende Dämmstoffe wie Hanf, Flachs oder Kork eignen sich bestens für eine energetische Sanierung, so Ulrich König, Geschäftsführer des Energieberatungszentrums Stuttgart (EBZ). Im Sommer zu heiß, im Winter zu kalt – wer eine Gebäudedämmung plant, sei mit Naturprodukten wie Schafwolle, Zellulose oder Flachs gut beraten. „Für die energetische Sanierung eignen sie sich bestens“, versichert König, „denn die Materialien nehmen bis zu 30 Prozent ihres Eigengewichts an Feuchtigkeit auf und wirken temperaturausgleichend.“ Zudem besitzen Naturdämmstoffe meist eine natürliche Konservierung gegen Schädlinge und Schimmel und kommen daher ohne ungesunde Zusatzstoffe aus. Der Herstellungsprozess benötigt relativ wenig Energie – und problemlos recycelbar sind sie auch. hf

Abwasserleitungen müssen regelmäßig überprüft werden.

Foto: Fotolia

Prüfung der Abwasserleitung von Steuer absetzbar Haus- und Wohnungseigentümer müssen nach § 61 des Wasserhaushaltsgesetzes den Zustand und die Funktion ihrer Abwasserleitungen überprüfen lassen. Ob und wie häufig sie diese Dichteprüfungen in Auftrag geben müssen, ist in den Bundesländern – teils sogar in den Kommunen – unterschiedlich geregelt. Jetzt entschied der Bundesfinanzhof (BFH), dass sie die Kosten für die AbwasserleitungDichteprüfung von der Einkommensteuer absetzen können. Diese Entscheidung ist nach Auffassung des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE) auch auf andere Prüfungsleistungen von Handwerkern übertragbar. Ein Eigentümer hatte die Dichteprüfung seines privat genutzten Wohnhauses als steuerbegünstigte Handwerkerleistung nach § 35a Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes geltend gemacht. Das Finanzamt berücksichtigte die Arbeitskosten von 357,36 Euro nicht. Der Hauseigentümer klagte – und bekam auch vom Bundesfinanzhof recht (VI § 1/13). Die Dicht-

heitsprüfung der Abwasserleitung dient – so die Finanzrichter – der Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer Hausanlage und ist damit als (vorbeugende) Erhaltungsmaßnahme zu beurteilen. Auch wenn (noch) keine Mängel vorliegen, ist dies ebenso eine Handwerkerleistung im Sinne des § 35a Abs. 3 EStG wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Maßnahmen zur vorbeugenden Schadensabwehr. Dies gilt laut Urteil auch dann, wenn Handwerker „für amtliche Zwecke“ eine Bescheinigung über den ordnungsgemäßen Zustand einer Anlage erstellen. Durch das Ausstellen einer solchen Bescheinigung verliert eine handwerkliche Leistung ihren Instandhaltungscharakter nämlich nicht. „Denn die regelmäßige Überprüfung von Geräten und Anlagen auf deren Funktionsfähigkeit (einschließlich Dokumentation) erhöht deren Lebensdauer, sichert deren nachhaltige Nutzbarkeit, dient überdies der vorbeugenden Schadensabwehr und zählt damit zum Wesen der Instandhaltung“, entschieden die BFH-Richter. hf


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Titelgeschichte

Mut zur Lücke

Die Balance zwischen Grund und Grün finden Nachverdichtung ist das Zauberwort in vielen Kommunen. Doch sie ist nicht immer möglich.

Wo Flächen begrenzt sind wie in den Ballungszentren, sind Konzepte zur Nachverdichtung gefragt Fotos: Mierendorf


D

ie Wortwahl ähnelt sich. Längst ist in zahlreichen Wohnraumkonzepten oder Planungsvorgaben deutscher Städte von Nachverdichtung und Innenentwicklung zu lesen, die vor der Außenentwicklung zu erfolgen habe. „Innenverdichtung“ wird das im Koalitionsvertrag der grün-roten Landesregierung von Baden-Württemberg genannt. Ziel ist, die Innenkerne der Städte und Gemeinden zu stabilisieren und den noch zu hohen Flächenverbrauch einzudämmen. Laut Statistischem Landesamt wurde im Jahr 2012 täglich eine Fläche von 6,7 Hektar für Baumaßnahmen beansprucht – ein Jahreszuwachs an Siedlungs- und Verkehrsfläche in der Größenordnung von rund 3500 Fußballplätzen. Im Ministerium für Verkehr und Infrastruktur (MVI) wurde daher der Faktor des fiktiven Bevölkerungswachstums, der für das Ausweisen neuer Flächen bestimmend ist, von 0,5 Prozent im Jahr auf 0,3 Prozent gekürzt. Damit soll dem demografischen Wandel Rechnung getragen werden – und dem Fakt, dass die Nachfrage nach Single-Wohnungen und mehr Wohnfläche in den Städten etwas weniger stark anstieg als zunächst prognostiziert. Ein Grund seien, so Experten, die hohen Preise. Während im ländlichen Raum die Bevölkerung eher abnimmt, erleben die Ballungsräume und Städte eine Renaissance.

GROSSER BEDARF Dorthin ziehen zunehmend Menschen aus Gründen des Studiums, Arbeitsplatzes oder des Alters. Der Bedarf an Wohnungen ist dort also groß, auch die gewünschte Quadratmeterzahl pro Kopf nimmt zu. Nach den Analysen der Immobilienverbände steigen die Mieten und die Grundstückspreise sukzessive an oder verharren zumindest auf einem hohen Niveau. Und gerade in Städten wie Stuttgart mit hügeliger Topografie ist die Zahl der Flächen entsprechend begrenzt. Umso mehr sind nachhaltige Konzepte der Nachver-

TITELGESCHICHTE

Dachaufstockungen sind durchaus eine Möglichkeit, Wohnraum nachzuverdichten Franz Pesch

Schräg, schön und ein bisschen putzig

Aufs Dach gesetzt Von dem futuristischen Doppelstockgebäude, das auf das Dach eines Gründerzeitgebäudes im Stuttgarter Süden gesetzt wurde, reicht der Rundblick weit über Baden-Württembergs Landeshauptstadt. „Ufo“ nennen manche Nachbarn die Dachaufstockung, die der Tübinger Architekt Florian Danner entworfen hat: Zwei spiegelgleiche Wohnungen mit je 98 Quadratmeter Fläche hat er als fließend-dynamische Geste gestaltet, bestehend aus einer Holzkonstruktion mit raumhohen Glasfronten sowie Steil-, Schräg- und Flachdachelementen. Diese verbrauchen im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen zwei Drittel weniger Energie, passiv wird Sonnenenergie genutzt. Indes brauchte es ein Jahr Verhandlungen, bis das Bauvorhaben stand. Zwar hatte Danner sich mit dem Besitzer des Gründerhauses geeinigt, dessen undichtes Dach kostenlos zu sanieren und im Gegenzug dafür den neuen Dachraum als Bauplatz zu nutzen, doch die Stadtverwaltung hatte noch ein Wörtchen mitzureden. Schließlich ließ sich das Stadtplanungs- und Baurechtsamt peix von dem Musterprojekt überzeugen.

dichtung gefragt, also das, was schon vorhanden ist, sinnvoll zu nutzen. Dazu gehört es, Baulücken zu schließen, brachliegende Flächen zu aktivieren, Bestandsgebäude zu sanieren oder mit Anbauten zu ergänzen, Fehlnutzungen abzubauen und dort womöglich Neues flächensparend zu errichten – oder auch Hinterland, also etwa einen langen Garten hinter einem Haus, zu bebauen. Und das kann mitunter schräg-schöne Folgen haben wie ein Beispiel im Stuttgarter Süden zeigt. So wurde hier in einem der typischen Hinterhöfe, wie sie Gründerzeithäuser oft aufweisen, ein dreigeschossiges strahlend blaues Häuslein gestellt, das neben seinen hohen Nachbarn geradezu putzig wirkt. Die Aussicht freilich ist gewöhnungsbedürftig: Die Fenster spiegeln die Backsteinrückseiten der Vorderbauten. Fast scheinen diese den Dachtrauf des Kleinods zu berühren – für dergestaltige Nähe bekommt man nur in Sonderfällen eine Baugenehmigung. Und auch mit den eher mageren Lichtverhältnissen müssen Bewohner leben können.

ZUSÄTZLICHE ETAGE Eine andere Art der Nachverdichtung, welche die Stadt Wien seit Jahren exemplarisch vorexerziert, ist wiederum die Aufstockung. Hier werden auf das Dach eines Hauses noch ein oder mehrere Etagen aufgesetzt. Das ist charmant, doch nicht selten kostspielig – in Wien müssen die aufgesetzten Dachwohnungen nun qua Gesetz erbebensicher sein. Auch in Stuttgart finden sich Aufstockungen, aber selten, wie etwa das „Ufo“ im Stuttgarter Süden des Tübinger Architekten Florian Danner. Aber eine Gebäudeaufstockung geht auch weniger außergewöhnlich. Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) etwa nutzt derzeit die für rund sieben Millionen Euro veranschlagte Modernisierung ihrer Mietshäuser in Stammheim dazu, diese um eine zusätzliche Etage zu erweitern: Zu den 66 Wohnungen kommen so immerhin 17 zusätz- 

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TITELGESCHICHTE

Umnutzen Urbanes Leben am Fuße des Killesbergs Einst betrieben die Wissenschaftler der MaxPlanck-Gesellschaft in der Seestraße ihre Forschungen. Heute wird dort am Fuße des Killesbergs auf 3543 Quadratmetern in 23 Wohnungen urban gelebt. Für die 4,5 Millionen Euro teure Umwandlung des „Quant“ zeichneten die Architekten des Büros Wilford Schupp verantwortlich. Die Landesentwicklungsgesellschaft LEG, heute LBBW Immobilien, war Träger. „Den Optimismus und die moderne Formensprache des bestehenden Gebäudes zu erhalten und seine wesentlichen architektonischen Elemente weiter zu interpretieren, war unser Ansatz“, so die Architekten. Neu hinzu kam indes ein kleiner Aufbau auf dem Dach sowie ein Bauteil vor die Fassade, um Balkone zu schaffen. „Die drei bis an den Gehweg reichenden Vordächer an den jeweiligen Baukörpern ,holen’ den Bewohner oder Besucher quasi ab“, heißt es. Lokale Bezüge habe man geschaffen, indem das Gebäude an die „weinbergartige“ Topografie des Geländes angepasst sowie ortstypische Natursteinmaterialien verwendet wurden. Das Quant bekam vom Bund Deutscher Architekten BDA die „Auszeichnung guter Bauten“. Ob das auch in der Breitscheidstraße geschieht, muss sich noch zeigen. Dort im Stuttgarter Westen, einem der am dichtesten besiedelten Wohngebiete Europas, baut derzeit das Unternehmen Bouwfonds das einstige Oberschulamt um. Es entstehen, neben einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, vier Townhouses, also Reihenhäuser auf drei Etagen, sechs Uptownhouses auf den beiden obersten Ebenen sowie – in den Stockwerken darunter – 17 Eigentumslofts. Weitere 15 Zweibis Fünfzimmerwohnungen werden in einem Neubau im Innenhof, wo einst ein Anbau stand, errichtet, aufsitzend auf einer zweigeschossigen Tiefgarage. Der Komplex soll in der zweiten Jahreshälfte 2015 fertig sein. Es habe gedauert, bis die Baugenehmigung erteilt worden sei, heißt es. „Wir bauen im ganzen Land, aber Stuttgart ist, was Baugenehmigungen angeht, kein einfaches Pflaster“, sagt Rainer Beitlich von Bouwfonds. peix

Neubauwohnungen in der Stuttgarter Hasenbergstraße

liche hinzu. Kein einfaches Unterfangen, wenn die langjährigen Mieter während der Maßnahmen darunter wohnen bleiben. „Dachaufstockungen sind durchaus eine Möglichkeit, Wohnraum nachzuverdichten, gerade wenn Gebäude unterschiedlich hoch sind“, sagt Franz Pesch, der jahrelang am Städtebau-Institut der Universität Stuttgart lehrte . „Allerdings keine allgemeingültige. Jede städtebauliche Situation ist anders, und man muss diese jeweiligen Dichten immer genau anschauen.“ So kann sich der Architekt und Stadtplaner in Stuttgart weitere Dachaufbauten an der einen oder anderen Stelle vorstellen. Aber Aufstockung als große Strategie funktioniere in der Landeshauptstadt nicht.

GRÜNE ZONEN „Man muss das Wohnungsthema regional angehen und immer über die Stadtgrenzen hinausdenken, wo mitunter besser verdichtet werden kann, und dies dann der jeweiligen Stadt und Bautypen entsprechend ausbalancieren“, so Pesch. „Die Menschen leben regional und kommen beispielsweise von Gebieten wie dem Scharnhauser Park in Ostfildern oder der neu auf dem ehemaligen Bahngelände entstehenden Weststadt in Esslingen schnell mit S-Bahn-Verbindungen nach Stuttgart.“ Auch die vorhandenen Baulücken könnten nicht überall geschlossen werden, so Pesch. Es funktioniere nicht, alle Grünflächen der Halbhöhenlage

mit Geschosswohnungsbau zuzukleistern: „Das macht keinen Sinn, die grünen Zonen machen Stuttgarts Qualitäten aus.“ Der Architekt sieht daher vor allem eine große Chance in der innovativen Umnutzung ehemaliger Büroräume und nicht mehr tauglicher Gewerbeflächen in den Innenstädten.

UMWIDMUNGEN Zu den bundesweit großen Wohnbaureserven gehöre die Konversion von ehemals militärisch genutzten Flächen oder einstigen Krankenhäusern – etwa von Baugemeinschaften. Zudem werde einiges an Gewerbegebäuden gebaut, die eigentlich nicht benötigt würden. „Wie es funktionieren kann, haben die Architekten von Wilford Schupp exemplarisch mit dem – sehr hochwertigen – Umbau des ehemaligen Max-Planck-Instituts zum Wohngebäude ‚Quant‘ gezeigt. Aber auch mit einigen Projekte im Stuttgarter Osten.“ Das Quant habe gut funktioniert, weil das leer stehende Forschungsinstitut von Anfang an ein Fremdkörper in einem Wohngebiet gewesen sei, so Stephan Gerstner, mit Manuel Schupp Geschäftsführer bei Wilford Schupp. „Die Umwidmung zum Wohnhaus war mehr als sinnvoll – und gut für die Nachbarn.“ Bei bestehenden Baukörpern sei es wichtig, dass die Konturen und Massen in Einklang mit der Umgebung blieben, etwa zur Straße und den Seiten hin, so Gerstner. „Oft ist es schwer, zusätzliche Fläche zu schaffen.“


TITELGESCHICHTE

Nutzung von Brachen Offener städtebaulicher Wettbewerb 16 400 Quadratmeter groß ist das Gelände des ehemaligen Kinderkrankenhauses Stuttgarts, auf dem ein vorbildhaftes ökologisches, urbanes Quartier für verschiedene Bevölkerungsschichten entstehen soll. Das Areal ist in vier Baufelder aufgeteilt. Von den rund 220 Wohnungen wird die Hälfte als geförderter Wohnungsbau nach dem Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) realisiert, rund 100 Wohnungen wiederum werden von Baugemeinschaften verwirklicht.

Umwidmungen seien daher durchaus herausfordernd. Eine Büroimmobilie könne an den wenigsten Stellen 1:1 in ein Wohnhaus verwandelt werden. „Eine Etage von 800 Quadratmetern in vier oder fünf Wohnungen umzubauen, bedeutet, sich vertikal und vor allem

Auf den Baufeldern 2, 3 und 4 – in letzteren geht es um ein Investorenauswahlverfahren – stehe bei der Vergabe zum allergrößten Teil die Qualität der Konzepte im Vordergrund, nicht der Kaufpreis, betont Baubürgermeister Matthias Hahn. Neben dem Gebotspreis entscheiden das „städtebauliche Konzept, die objektbezogene Qualität und die Erfüllung der Nutzungskonzepte zum geförderten Wohnungsbau“ über den Zuschlag. Im Baufeld 4 seien zudem Wohnungen im „Preiswerten Wohneigentum“ sowie ein Vollsortiment-Einkaufsmarkt vorgesehen. peix

horizontal intensiv um den Schallschutz zu kümmern“, so Gerstner, „aber auch um Tragschutz, Statik, Brandschutz, die Qualität der Bausubstanz und so fort.“ Preislich käme man da schnell auf das Kostenniveau eines Neubaus. Das sei aber nicht der Hauptpunkt. „Man

kann den Preis mit vielen Faktoren beeinflussen, wenn Investoren, Bauherren, Planer und Stadt sich aufeinander zubewegen. Letztlich kommt es darauf an, ob ich ein Gebäude erhalten will, weil es besondere städtebauliche Qualitäten hat.“ Gerstner plädiert für städte- 

Daheim in Stuttgarts schönsten Lagen

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TITELGESCHICHTE

Nachverdichtung erfordert viel Fingerspitzengefühl von allen Beteiligten.

Fotos: Mierendorf

bauliche Ideen- und Realisierungswettbewerbe, wie etwa die Stadt Ludwigsburg einen für das Projekt „Höfe am Kaffeeberg“ durchführte, um das barocke Stadtbild zu erhalten und weiterzuentwickeln. Auch Stuttgarts Baubürgermeister Matthias Hahn betont, dass es wesentlich sei, Neues „klug“ in den Bestand einzubinden, um eine gesunde Mischung der Funktionen Wohnen, Einkaufen, Arbeiten, Kultur und Dienstleistungen und damit ein Quartier der kurzen Wege und Energieersparnis zu schaffen. Als ideales Beispiel für Nachverdichtung nennt er das geplante Olga-Areal: Auf dem 16 400 Je dichter die Besiedelung ist, umso wichtiger werden Freiflächen.

Kein Stadtteil in Stuttgart ist so dicht besiedelt wie der Stuttgarter Westen.

Quadratmeter großen Gelände des ehemaligen Kinderkrankenhauses Stuttgarts soll ein vorbildhaftes ökologisches urbanes Quartier für verschiedene Bevölkerungsschichten entstehen.

BALANCE GEFRAGT „Die Pläne nehmen die Struktur des dicht besiedelten Stuttgarter Westens auf, durch die kleinteilige Parzellierung werden die Grundstücke gut genutzt und dennoch Freiräume geschaffen. Unsere Mühe, einen offenen städtebaulichen Wettbewerb für das Areal auszuschreiben, hat sich gelohnt.“ Über 100 Entwürfe

wurden eingereicht, jenen des Büros Schüler Architekten, Düsseldorf, in Arbeitsgemeinschaft mit faktorgrün, Freiburg, zeichnete die Jury um Franz Pesch mit dem ersten Preis aus. Aber der Baubürgermeister betont, dass im Fall Olga-Areal die Nachverdichtung vergleichsweise einfach gewesen sei. „Ein vorhandener Block inmitten einer Wohnbebauung, der gut integriert werden kann, ohne die Bewohner drum herum zu stören. Das ist nicht immer der Fall.“ Zunehmend wehren sich Bürger und Besitzer dagegen, dass auf leeren Grundstücken ihrer Kommune,


TITELGESCHICHTE

Platz ist in der kleinsten Hütte „Tiny House“-Bewegung

die zum Teil bereits bebaubar wären, nachverdichtet wird. Da werden Abstände zu Nachbarn, verschwindendes Grün oder auch für alle anfallende Erschließungskosten moniert. „Das Kunststück ist, die Balance zwischen Gebäuden, Frei- und Grünflächen zu finden, so dass die städtebauliche Qualität und die Lebensqualität stimmen“, so Hahn. So habe man im Fasanenhof, wo das Thema heiß diskutiert wird, ein unabhängiges Büro ins Boot geholt, das mit den Bürgern Workshops veranstaltet, um gemeinsam herauszufinden, was möglich und sinnvoll sei und was eben nicht. Petra Mostbacher-Dix

In den USA sind sie gang und gäbe, die Mobile Homes, die auch mal einen Umzug per Truck mitmachen. Selbstredend, dass dann am Laster nicht 150 Quadratmeter Wohnfläche angedockt sind. Insbesondere in der amerikanischen Immobilienkrise 2008 boomte die „Tiny House“-Bewegung. Und dass Platz auch in der kleinsten Hütte ist, hat schon Diogenes bewiesen. Soll doch der griechische Philosoph von der Schule der Kyniker der Legende nach in einer Tonne gelebt haben. Ganz so bar jeglichen Luxus, aber freilich äußerst pur, kommt das Minihaus Diogene von Renzo Piano daher, das bei Vitra in Weil am Rhein zu sehen ist. In diesem reduziert der Architekt das Thema Wohnen auf das Nötigste: Das Haus mit dem Satteldach sammelt sein eigenes Wasser, produziert seinen eigenen Strom und minimiert die Standfläche auf ein

Minimum. Und: es lässt sich beliebig demontieren und transportieren. Wenn also ein Ballungsraum zu dicht wird, kann man es anderswo aufstellen. Minihäuser brauchen keine Grundstücke und unterliegen keinen Bauvorschriften. Aber es geht auch ohne Stararchitekt. Der Rentner Hanspeter Brunner aus Staufen bei Freiburg baut sich seit eineinhalb Jahren ein Minihaus auf Rädern mit acht Quadratmetern. Der Wohnraum hat vier, dazu kommen Kombüse, Dusche, Kompost-Toilette – im Dach ist das Schlafzimmer. Kostenpunkt: rund 20 000 Euro. Im Südwestrundfunk erklärte der 63-jährige Schreiner, der die Baupläne für sein Tiny House aus den USA holte: „Ich möchte den Rest meines Lebens nicht damit verbringen, meinen Krempel zu verwalten.“ Er wolle weniger Dinge, mehr rausgehen, mehr mit Leuten zusammen sein. peix www.tiny-houses.de

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MESSE

ZUM 3. MAL: STUTTGARTER IMMOBILIENMESSE

Kaufen statt mieten

STUTTGARTER IMMOBILIEN MESSE

Am 18. und 19. April stehen im Haus der Wirtschaft Wohnimmobilien im Mittelpunkt

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um dritten Mal lädt die Stuttgarter Immobilienmesse STIM Verbraucher ein, die eine Eigentumswohnung oder ein Haus in der Region Stuttgart suchen. Am Samstag, 18., und Sonntag, 19. April 2015, finden sich im Haus der Wirtschaft in Stuttgart unter einem Dach rund 20 Aussteller ein: Bauträger und Wohnunternehmen, Makler und Fertighausanbieter, Banken und Finanzdienstleister. Ergänzt wird die Messe durch ein Rahmenprogramm mit Fachvorträgen und Diskussionsrunden.

Info Stuttgarter Immobilien Messe STIM Datum: 18. und 19. April 2015, jeweils 11 bis 18 Uhr Ort: Haus der Wirtschaft, Willi-Bleicher-Str. 19, 70174 Stuttgart Eintrittspreise: 3 Euro pro Person Die Tickets für beide Tage gültig. Kinder unter 16 Jahren frei. Internet: www.stim-messe.de

KAUFEN STATT MIETEN Wer in Stuttgart oder in der umliegenden Region seine Traumwohnung, sein Traumhaus oder eine aussichtsreiche Immobilie als Kapitalanlage sucht, sollte die die Stuttgarter Immobilienmesse STIM besuchen. Hier erwarten die Besucher zahlreiche aktuelle Angebote – sowohl Neubauprojekte wie auch Bestandsimmobilien. Außerdem bietet sich die Gelegenheit für ausführliche Gespräche – sei es, um alle Details seines Wunschobjekts aus der Nähe zu erfahren oder um sich von Finanzierungsexperten über Möglichkeiten eines soliden Finanzkonzepts beraten zu lassen. Die Messe steht dieses Jahr unter dem Motto „Kaufen statt mieten“.

Die STIM will rund um Wohnimmobilien in Stuttgart und der Region informieren. Foto: dpa

Neben Angeboten aus Stuttgart werden auch Projekte aus der umliegenden Region, wie beispielsweise Ludwigsburg, Weinstadt, Bietigheim-Bissingen, Waiblingen oder Filderstadt, präsentiert.

INFORMATIVES VORTRAGSPROGRAMM Seitens des Veranstalters wird ein wesentlicher Schwerpunkt auf das Rahmenprogramm (siehe auch nebenstehenden Kasten) gelegt. Während der beiden Messetage finden Fachvorträge von Experten zu Spezialthemen aus den Bereichen Kaufen und Wohnen, Recht und Steuern sowie Finanzierung und Förderung statt. Nicht weniger interessant sind Podiumsdiskussionen, die wichtige Einblicke in die Wohnbaupolitik in Stuttgart gewähren und die Ziele der Immobilienwirtschaft deutlich machen. Besucher erhalten so Antworten auf wichtige Fragen wie „Was muss ich beim Kauf beachten?“, „Wie finde ich das richtige Objekt?“, „Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?“ und „Wie binde ich staatliche Förderung sinnvoll ein?“. Alle Vorträge und Diskussionsrunden sind für Besucher der Messe im Eintrittspreis enthalten. Das Fachforum wird vom Verband Immobilienwirtschaft Stuttgart (IWS e. V.) organisiert. hf


MESSE

DISKUSSIONSRUNDEN UND VORTRÄGE AUF DER STIM Samstag, 18. April 2015

15.30 Uhr: Gesprächsrunde/Panel Wohnimmobilienmarkt in Stuttgart und der Region: aktueller Stand und weitere Entwicklung M. Bosch, Wüstenrot; R. Frank, Immobilienvermittlung-BW; H. Meerße, GL-Südformart; M. Barth, Dr. Bolz Immobilien; Moderation: Sven Hahn, Stuttgarter Zeitung

11.30 Uhr: Vortrag Immobilien erfolgreich privat verkaufen? Andreas Hubert, IVD Süd e. V. 12.30 Uhr: Vortrag Tipps zur optimalen Bau- und Immobilienfinanzierung U. Kolb, Volksbank Stuttgart

13.30 Uhr: Gesprächsrunde/Panel Verschiedene Maßnahmen und Formen zur Realisierung von erschwinglichem Wohnraum für die unteren Einkommensschichten, deren Vor- und Nachteile (z. B. bei Baugemeinschaften). Was kann die Politik tun, um die private Immobilienwirtschaft zu mehr Bauinvestitionen zu stimulieren? Kotz, CDU-Fraktion; S. Fischer, Die-GrünenFraktion; M. Körner, SPD-Fraktion; J. Zeeb, Freie-Wähler-Fraktion; Prof. Dr. R. Göötz, HfWU (Einführungsvortrag); M. Barth, Dr. Bolz Immobilien; Moderation: Sven Hahn, Stuttgarter Zeitung

16.30 Uhr: Vortrag Immobilien richtig übertragen, vererben und schenken Andreas Kuhn, Notarassessor bei Menold Bezler Rechtsanwälte

13.30 Uhr – Gesprächsrunde/Panel Bezahlbares Wohnen in Stuttgart für Einkommensschwache: Wunschtraum oder realisierbar? Die Politik zwischen Anspruch und Wirklichkeit – Was sind die wesentlichen Kostentreiber? Welche Maßnahmen schaffen mehr Investitionsanreize im geförderten Wohnungsbau? Prof. Dr. R. Göötz, HfWU (Einführungsvortrag), Ulrich Wecker, Haus & Grund Stuttgart; R. Gaßmann, Mieterverein Stuttgart; P. Brenner, IWS Stuttgart; Moderation: Sven Hahn, Stuttgarter Zeitung

11.30 Uhr: Vortrag „Bestellerprinzip“ beim Immobilienkauf-/ Verkauf Markus Kilb, berat. RA des IVD Süd e. V.

15.00 Uhr: Gesprächsrunde/Panel Kauf einer Wohnimmobilie: Auswahl- und Prüfkriterien A. Mohr, Mohr & Collegen; R. Frank, Immobilienvermittlung-BW; H. Fleischer, Schürer-Fleischer; Fr. Schneider, RE/MAX; Moderation: Sven Hahn, Stuttgarter Zeitung

11 BIS 12.30 Uhr: Vortrag 18 UHR Tipps zur optimalen Bau- und ImmobilienWIRTSCHAFT, finanzierung 2. OG L. Lauer, Volksbank Stuttgart

16.30 Uhr: Gesprächsrunde/Panel Neue Entwicklungen im Wohnungsbau Prof. M. Haas, DGNB; Prof. Kaden, Berlin; M. Barth, Dr. Bolz Immobilien

Sonntag, 19. April 2015

WOHNIMMOBILIENMESSE 18. – 19.4.2015

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Aussteller Allianz BBT AG Bietigheimer Wohnbau Bietigheimer Immobilienvertrieb Dr. Bolz Immobilien BUENA VISTA socialarchitecture DEKRA Hahn & Keller Kienle & Klamt Link Immobilien modernbau MÖRK Projektträger + Immobilien Nellinger Wohnbau Neubau Kompass Paulus Wohnbau RE/MAX Schürer & Fleischer Stuttgarter Zeitung Stuttgarter Nachrichten Stuttgarter Wochenblatt Südwert Wohnungsprivatisierungsgesellschaft Wüstenrot

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www.stim-messe.de

STUTTGARTER IMMOBILIEN MESSE

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ZUR PERSON

Fritz Kuhn

OBERBÜRGERMEISTER FRITZ KUHN

Aufgewachsen in Memmingen im Allgäu, studierte Kuhn von 1974 bis 1980 Germanistik und Philosophie an der Universität München und Tübingen. Von 1984 bis 1988 war er Abgeordneter im Landtag von Baden-Württemberg und Fraktionsvorsitzender von Bündnis 90/Die Grünen. Er war von 2000 bis 2002 Bundesvorsitzender von Bündnis 90/Die Grünen und von 2005 bis 2009 Vorsitzender der Grünen-Bundestagsfraktion. Am 21. Oktober 2012 wurde Fritz Kuhn zum Oberbürgermeister der Stadt Stuttgart gewählt. Er ist verheiratet und hat zwei Söhne.

Bauen allein reicht nicht mehr „Die Stadt muss sich vor allem darauf konzentrieren, ein Minimum an bezahlbarem Wohnraum zu schaffen“, sagt das Stuttgarter Stadtoberhaupt.


ZUR PERSON

Die Leute denken immer, ein OB verdient wahnsinnig viel Geld. Fritz Kuhn

immer mehr Menschen in der Stadt wohnen wollen, versucht der OB eine Einordnung des Problems. Kuhn hält es für eine Illusion, dass sich der Wunsch, in Stuttgart zu wohnen, einfach durch Bauen erfüllen werde. „Durch den Neubau von Wohnungen allein wird die Wohnungsnot für einkommensschwache Haushalte nicht geringer.“ Es sei ein frommer Wunsch zu glauben, Tausende von neuen Wohnungen auf einen Schlag würden das Wohnungsproblem erledigen. Schließlich wisse niemand, wie viele Leute, die heute in der Region leben, lieber in Stuttgart wohnen wollten.

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tuttgarts Oberbürgermeister Fritz Kuhn ist zurückhaltend, wenn es um Interviews geht. Die STANDORT-Redaktion hatte jetzt die seltene Gelegenheit, mit dem OB in seinem Amtszimmer über die Stuttgarter Wohnungspolitik zu sprechen. Doch zuvor gab der OB auch einen kleinen Einblick in seine ganz private Wohnungspolitik. So musste er lange suchen, bis er seine Traumwohnung hatte. Schließlich fand er eine „schöne“ Altbauwohnung mit „hohen“ Decken und Ausblick. „Sehr funktional“ – letztendlich ohne Makler. „Ich bin ein Anhänger von Häusern mit klaren Konturen ohne Schnickschnack“, sagt er über

seinen ganz privaten Stil. So fühlt sich der Bauhaus-Fan auch in quadratischen Zimmern wohler als in rechteckigen Schläuchen. „Gutes Wohnen ist für mich extrem wichtig“, betont er. „Warum bewundern die Leute heute immer noch den Bauhaus-Stil?“ Weil es eine in sich ruhende und vernünftige Architektur sei, gibt er sich gleich selbst die Antwort. Doch nicht jeder, der in Stuttgart eine Wohnung sucht, hat so viel Glück wie der Oberbürgermeister. Es fehlt vor allem an bezahlbarem Wohnraum für kleine Einkommen und Familien, weiß natürlich auch Fritz Kuhn. Stuttgart stehe mit diesem Problem nicht allein da. Die Reurbanisierung der deutschen Großstädte führe dazu, dass

neue sozial geförderte Wohnungen pro Jahr in Stuttgart gebaut worden – viele Bestandsobjekte seien zudem aus der Bindung gefallen, kritisiert er. Große Hoffnungen setzt Fritz Kuhn auf ein anderes wohnungspolitisches Instrument, die sogenannten Konzeptvergaben. Dabei soll beim Verkauf städtischer Grundstücke künftig nicht zwangsläufig derjenige Investor zum Zuge kommen, der das meiste Geld dafür bezahlt, sondern der, der die beste Idee hat. „Wir geben den Rahmen vor und nicht umgekehrt“, ist der Oberbürgermeister zuversichtlich. Dabei hätte Stuttgart eigentlich genug Fläche. Rund 50 Prozent PROBLEM KESSELLAGE der Stadtfläche von Stuttgart sind nicht bebaut. Es handelt sich um Und selbst wenn diese eine Woh- landwirtschaftliche Nutzfläche, nung fänden, würde es immer Wald und Parks. Natürlich habe noch genügend Leute geben, die Stuttgart durch die Kessellage ein keine Wohnung bekämen, zeigt er besonderes Flächenproblem, doch auf. Denn der Wohnungsbau zie- der Gemeinderat habe schon vor he die Leute wie ein Schwamm an. Jahren grundsätzlich entschieden, „Ich bin der Meinung, eine Stadt diese Flächen nicht anzurühren und dafür auf muss sich darauf konzentrieren, was fehlt.“ Nachverdichtung zu Das ist nach seiner setzen. „Der hohe Meinung ein MiniAnteil an Grünflämum an bezahlbarem chen ist einzigartig Wohnraum. Und zwar für eine Großstadt. der, der derzeit nicht Auch ich bin der über den Stuttgarter Meinung, dass wir Markt hergestellt werdaran nichts ändern den kann. Doch Kuhn sollten. Wir können ist Realist: „Wir könunsere Wohnungsnen gegen den Markt probleme nicht danicht ansubventioniedurch lösen, dass ren.“ „Wir können gegen wir auf dem Acker Deshalb ist der Oberden Markt nicht bauen.“ Das sei bürgermeister auch ansubventionieren.“ für ihn ein wichtiwieder in den von seiger städtebaulicher nem Vorgänger verPunkt, von dem er nachlässigten sozialen Wohnungs- nicht abrücken werde, so Kuhn. bau eingestiegen. Zuletzt seien Wie sieht die Alternative aus? „Wir gerade noch zwischen 30 und 40 werden die Gebiete, die uns 

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ZUR PERSON

zur Verfügung stehen und die noch nicht erschlossen sind, bebauen. Ich denke dabei an Brachen wie am Neckarpark oder frei werdende Flächen aus Stuttgart 21.“ Aber auch hier müssen wir immer auf Freiflächen achten und nicht alles sofort verplanen, schränkt der Oberbürgermeister ein. „Wir trauen uns zu, in den nächsten zehn Jahren jedes Jahr 1800 neue Wohnungen – davon 600 sozial gefördert – zu errichten. Vieles davon wird richtige Nachverdichtung sein, manchmal wird auch einfach nur ein Stockwerk draufgesetzt. Letztendlich muss aber der Rechtsrahmen stimmen. „Ich glaube nicht, dass die Wohnungsprobleme über den Dachausbau zu lösen sind. Jedenfalls nicht in der großen Zahl, wie Wohnungen benötigt werden“, sagt er.

VERKEHRSFRAGEN Aber auch Verkehrsfragen müssen berücksichtigt werden. „Wenn ich aufstocke, brauche ich mehr Parkraum. Doch man kann nicht einfach eine Tiefgarage bauen. Das Thema ist hochkomplex.“ Hochhäuser lösen aus Sicht des Oberbürgermeisters die Wohnungsprobleme nicht. Zumal die einzige Stelle, an der das in Stuttgart ginge, die Prag wäre. „In jedem Fall muss die Stadt Luftschneisen eher verbessern als einschränken“, so Kuhn. „Wenn wir davon ausgehen, dass in Zukunft das Klima eher wärmer als kühler wird, brauchen wir möglichst viel Grün.“ Er teile die Einschätzung, dass Stuttgart in der Vergangenheit zu sehr auf Häuser geachtet hat und zu wenig auf deren quartiermäßige und

„Wir brauchen möglichst viel Grün.“

räumliche Einbindung. Auf der anderen Seite habe der Stuttgarter Westen fast schon Kultstatus – da dürfe man sich nichts vormachen.

KULTSTATUS WESTEN Hinzu komme, dass viele Menschen sich dieses großstädtisch verdichtete Leben auch wünschen. „Wichtig ist mir, dass die richtige Durchmischung dieser Quartiere noch gewährleistet ist.“ Trotzdem müsse allen klar sein: die Reurbanisierung fordere ihren Tribut an die Fläche, indem es immer enger werde. Er finde übrigens, dass man heute durchaus so bauen könne, dass auch dieser Umstand erträglich sei. Letztendlich sei dies eine Frage der Bauqualität und auch der städtebaulichen Einbindung. Also, wie viel Platz die Bewohner gemeinsam rund um die Gebäude haben. Stuttgart könne sich nicht mit einer Stadt wie München vergleichen. „Wir müssen uns damit

„Wohnungsamt hätte nur symbolischen Charakter.“

Wir trauen uns zu, in den nächsten zehn Jahren jedes Jahr 1800 neue Wohnungen zu errichten. Fritz Kuhn

Fotos: Mierendorf

abfinden, dass Stuttgart knapp an Flächen ist. Nur wenn es knapp und teuer ist, muss man damit effizient umgehen“, sagt er. Dabei hätte Stuttgart auf dem ehemaligen Gelände des IBMHeadquarters, dem sogenannten Eiermann-Areal, eigentlich genug Platz für eine großzügige städtebauliche Entwicklung. Doch Kuhn winkt ab. „Das Gelände gehört uns nicht.“ Die Stadt habe aber in einem Experten-Kolloquium Entwicklungsperspektiven für das Areal aufgezeigt und sei offen für Investoren. Doch die müssen wissen, dass die vier EiermannBauten unter Denkmalschutz stehen. Kuhn ist aber zuversichtlich,

dass sich für die historisch wertvollen Gebäude ein Liebhaber findet, auch wenn die öffentliche Erschließung, der Lärm- wie der Naturschutz noch zu klärende Themen sind. „Wer glaubt, die Sache mit dem Denkmalschutz aussitzen zu können, und meint, irgendwann würde sich das von allein lösen, soll sich mal nicht täuschen“, sagt Kuhn in Richtung von Interessenten, die bislang aus Rentabilitätsgründen abwarten. Ein Wohnungsamt wird aus Sicht von Kuhn die Wohnungssituation in der Landeshauptstadt nicht verbessern. „Das hat vielleicht symbolischen Charakter.“ Was zu leisten sei, ist eine schnelle Kooperation jener Ämter, die mit dem Bauen und Wohnen zu tun haben. „Das ist ein Punkt, den ich mir auf die Fahnen geschrieben habe.“ Hier könne eine Stadt viel tun. Doch gerade hier gab es in der Vergangenheit viele Klagen, besonders über das Baurechtsamt. „Ja, das hatte etwas mit der Personalausstattung zu tun.“ Da sei man schon besser geworden. Doch manchmal liege es auch daran, dass die Architekten austesten würden, was alles noch zusätzlich geht. Dass die Landeshauptstadt die Probleme zügig angehen muss, weiß Kuhn nur zu gut. Denn die prosperierende Wirtschaftsregion Stuttgart sucht händeringend nach Fachkräften. Doch die kommen nur, wenn es auch bezahlbaren Wohnraum gibt. „Das ist für uns ein großes Thema, das mich umtreibt. Denn letztendlich hängt davon auch das wirtschaftliche Wohl der ganzen Stadt ab.“ Ingo Dalcolmo


IMMOBILIEN-TICKER

Büromarkt in guter Verfassung Der Stuttgarter Büromarkt hat sich 2014 in sehr guter Verfassung gezeigt und beim Flächenumsatz das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erreicht. Rund 278 000 Quadratmeter wurden vermietet. Gegenüber dem sehr guten Vorjahr wurde das Ergebnis nochmals um knapp acht Prozent gesteigert. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Büromarktreports Stuttgart

des Bankhauses Ellwanger & Geiger und der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart. „2014 war ein sehr gutes Jahr für den Stuttgarter Büromarkt“, sagt Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei Ellwanger & Geiger. „Das zeigt sich nicht nur durch die hohe Vermietungsleistung, sondern auch durch die positive Mietpreisentwicklung und den nied-

rigen Leerstand.“ – „Impulsgeber war einmal mehr die starke Automobilindustrie, die sich zum Standort bekennt und so für Flächenexpansion sorgt“, erklärt Ines Aufrecht, Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart. „Auch für 2015 erwarten wir weiteres Wachstum in der Region mit einem lebendigen Büromarkt.“ hf

Logistiker werden ausgebremst Zu wenige Arbeitsplätze, zu viel Verkehr – zahlreiche Gemeinden in der Region Stuttgart bremsen die Entwicklung von dringend benötigten Grundstücken für Logistikflächen aus. „Die Verfügbarkeit ist vollkommen unzureichend und wird der hohen Nachfrage nicht annähernd gerecht“, fasst Volker Merk, Büroleiter bei Engel & Völkers Commercial Stuttgart, die Situation zusam-

men. Große Logistik-Neubauentwicklungen sind nur noch in Lagen außerhalb des Stuttgarter Umlands möglich. Lediglich Lager- und Produktionsflächen bis zu 2000 m² sind in Stuttgart und Umland verfügbar. Oftmals entsprechen zudem die am Markt angebotenen Bestandsflächen nur eingeschränkt den Anforderungen von Logistikern als potenziellen Nutzern, so dass es häufig nicht zu einem

LEBENSRAUMGESTALTER

Vertragsabschluss kommt. „Da insbesondere große Abschlüsse im Logistikbereich aufgrund der aktuellen Situation in der Region voraussichtlich nicht realisiert werden können, wird der Flächenumsatz um bis zu 40 000 m² zurückgehen“, erwartet Merk. Aufgrund der hohen Nachfrage nach modernen Flächen in Stuttgart werden die Spitzenmieten voraussichtlich leicht ansteigen. hf

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Frist gefordert Der Immobilienverband IVD fordert eine Übergangsregelung für das Inkrafttreten des sogenannten Bestellerprinzips. „Ohne eine solche Regelung wird es zu einer Rechtsunsicherheit kommen, wer den Immobilienmakler für die Wohnungsvermittlung bezahlt“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Es herrsche Verunsicherung, wer den Makler bezahlen muss, wenn der Vermieter den Auftrag zur Vermietung noch vor Inkrafttreten der Neuregelung erteilt hat. Da dieser Auftrag aufgrund der bisherigen Rechtslage für den Vermieter provisionsfrei war, kann es nicht sein, dass auch der Mieter nichts zahlen muss. Der IVD fordert daher eine Übergangsregelung, nach der die Neuregelung erst für die Fälle gilt, in denen der Vermieter den Auftrag zur Vermittlung nach Inkrafttreten des Gesetzes erteilt hat. hf

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WOHNIMMOBILIEN

MARKT

Nicht um jeden Preis Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf steigt auch in diesem Jahr in Stuttgart weiter an. Allerdings sind die Käufer längst nicht bereit, jeden Preis zu bezahlen, so eine Umfrage unter Maklern.

Eigennutzer und Kapitalanleger konkurrieren immer öfter auf dem Immobilienmarkt. Foto: Mierendorf

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er aktuell plant, eine Eigentumswohnung oder ein Haus in der Landeshauptstadt zu kaufen, wird sich nach wie vor schwertun. Hinzu kommt: aufgrund der niedrigen Zinsen konkurrieren immer öfter Anleger und Eigennutzer um das knappe Angebot bei den Eigentumswohnungen vor allem in den begehrten Lagen von StuttgartWest, -Süd und -Mitte. „Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Stuttgart über alle Segmente hinweg weiter hoch“, sagt Kerstin Schmid, Leiterin Private Immobilien bei Ellwanger & Geiger. Licht am Ende des Tunnels sieht sie lediglich bei den „exorbitanten Preissteigerungen“ aus den vergangenen Jahren. „Die Käufer schauen immer genauer auf die Preise und informieren sich wieder intensiver, bevor sie tatsächlich

eine Kaufentscheidung treffen“, so Schmid. Da Faktoren wie die Ausstattung, die Lage oder der energetische Zustand einer Immobilie wieder eine größere Rolle bei der Entscheidung spielten, müssten die Verkäufer mit realistischen Preisvorstellungen an den Markt gehen. Ansonsten liefen sie Gefahr, am Ende sogar weniger als den aktuellen Marktpreis für ihre Immobilie zu erhalten.

PREISSENSIBILITÄT Auch Robin Frank, Geschäftsführer der Immobilienvermittlung BW der BW-Bank, beobachtet bei den Kaufinteressierten eine zunehmende Preissensibilität, wobei auch notwendige Investitionen bei der Preisfindung berücksichtigt würden. Andererseits werde auf Käuferseite mitunter versucht, auf die ohnehin oft hohe subjek-

tive Werteinschätzung der zu verkaufenden Immobilie noch einen vermeintlich marktbedingten Wertsteigerungsfaktor draufzupacken – in der Hoffnung, dass der boomende Markt das akzeptiert. „Die Erfahrung zeigt jedoch, dass überhöhte Angebotspreise nicht zwangsläufig zum Ziel führen“, so Robin Frank. Ausnahme: „Bei Häusern in den bevorzugten Wohnlagen wird sich das Preisniveau weiterhin auf hohem Niveau bewegen, wobei in Einzelfällen weitere Preissteigerungen nicht ausgeschlossen sind“, räumt der Experte ein. In den Stuttgarter Vororten zeige sich allerdings sowohl bei den Wohnungen als auch bei den Häusern eine eher moderate Preisentwicklung. Weil „signifikante“ Zinsänderungen nicht in Sicht seien, erwartet auch Frank Leukhardt, Geschäftsführer bei Colliers International, eine anhaltend hohe Nachfrage bei den Wohnimmobilien. Zudem werde aus seiner Sicht der „seit vielen Jahren anhaltende Trend“ des Zuzugs aus der Region in die Landeshauptstadt dazu führen, dass der Markt in der Landeshauptstadt noch enger werde. Daher zeichne sich in Stuttgart auch ein wesentlich höherer Preisanstieg bei den Kauf-Wohnimmobilien ab als in der Region. „An der Nachfrage werden auch die sich verändernden gesetzlichen Rahmenbedingungen nichts ändern. Zumindest so lange nicht, wie günstige Finanzierungskonditionen Eigennutzer locken oder alternative Anlagemöglichkeiten dem Kapitalanleger fehlen“, glaubt Frank Leukhardt. Wer eine Wohnimmobilie allerdings als Anlageobjekt erwirbt, müsse Abstriche bei der Rentabilität machen. olm


LOGISTIK

Große Industrieflächen sind rar in der Region. Foto: Mierendorf

Industrie- und Logistikimmobilien

Kein Land in Sicht Die Nachfrage nach Produktions- und Lagerflächen in der Region wird immer größer. Doch das Angebot tendiert gegen null. Selbst kleine Flächen gibt es nicht mehr.

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er Markt für Industrie- und Logistikflächen in der Region Stuttgart ist praktisch leer gefegt. Selbst bei kleinen Flächen gibt es mittlerweile Engpässe. Während in der Region Stuttgart von den Beteiligten händeringend nach Lösungen gesucht wird, zeichnet sich noch von einer anderen Seite eine weitere Verschärfung des Nachfrageüberhangs ab. Die großen Hersteller Daimler, Porsche und Bosch planen, kräftig in ihre Infrastruktur, Konsolidierung und ihre Betriebsstandorte zu investieren. Auch viele mittelständische Betriebe in

der Region sollen auf der Suche nach Bauland sein. In den zurückliegenden Jahren hätten sich viele Investitionen angestaut, die jetzt aufgrund der günstigen Kapitalmarktzinsen getätigt werden könnten. Doch die Zeiten, in denen der Firmenchef beim Bürgermeister anrief und das Grundstück quasi am Telefon bereitgestellt wurde, sind vorbei. „Der Findungsprozess ist heute deutlich komplizierter“, weiß Markus Knab von Ellwanger & Geiger. Auch das schafft zusätzliche Nachfrage. Und derzeit wisse noch niemand, wie diese auch nur annähernd befriedigt werden kann, so

Knab. Während einzelne Logistikdienstleister, die schon früher von diesem Problem betroffen waren, durch die Erhöhung des Automatisierungsgrades versucht hätten, den Flächenmangel auszugleichen, tun sich die großen Hersteller (OEMs) schwerer, von jetzt auf nachher ihre Produktion zu verschlanken. Mit ein Grund für den akuten Nachfrageüberhang ist aus Sicht von Markus Knab unter anderem auch der Wegfall einer geplanten Ausweisung einer Industrie- und Logistikansiedlung auf der Gemarkung von Pleidelsheim im zurückliegenden Jahr. Markus

Knab ist gespannt, wie sich die Situation entwickeln wird, wenn in den nächsten Jahren aufgrund der Flächenknappheit die Situation eintreten sollte, dass sich die großen Player vor Ort nicht mehr weiter entwickeln können. Theoretisch besteht natürlich auch die Möglichkeit, dass Unternehmen an die Peripherie der Region ziehen. Dort hat es im Gegensatz zur Kernzone rund um Stuttgart noch etwas mehr Platz. Doch davon einen Betriebsrat oder die Belegschaft zu überzeugen, sei schwierig. „Die Sozialverträglichkeit sinkt, je weiter man sich vom Zentrum entfernt“, so Knab. olm

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LANDKREIS LUDWIGSBURG

WOHNEN IM SPECKGÜRTEL

Abbild der städtischen Gesellschaft schaffen Der Kreis Ludwigsburg bietet viel Lebensqualität. Das macht sich auch auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar.

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udwigsburg ist unstreitig die schönste und wohlgebauteste Stadt in Baden-Württemberg und ohne Zweifel eine der schönsten in Deutschland“, stellte 1817 J. D. G. Memminger fest. Auch heute bietet die Stadt und ihre Umgebung ihren Bürgern Erwerbsmöglichkeiten vor der Haustür, attraktive Einkaufsmöglichkeiten, viel Grün und kurze Wege. Das lässt aber

auch den Wohnungsmarkt gewaltig anziehen. „Steigende Mieten, explodierende Immobilienpreise, fehlende Wohnungen für Alleinerziehende, ärmere Familien und Senioren – die Probleme, mit denen Stuttgart zu kämpfen hat, treffen auch für Ludwigsburg zu“, beklagt Ludwigburgs Oberbürgermeister Werner Spec. „Da der Markt allein nicht alles richten kann, muss eine Einrichtung wie

die Wohnungsbau Ludwigburg (WBL) ran, um Wohnraum für alle Schichten zu schaffen. Wir wollen nicht nur Leute, die gut verdienen, in unserer Stadt haben.“

ERSCHWINGLICHE PREISE Zu den WBL-Projekten zählt die ehemalige Flakkaserne, über die Ludwigsburg als ehemalige Garnisonsstadt verfügt. Zudem hat die

WBL ein einzigartiges Modell ins Leben gerufen. Sie schafft auf den bestehenden Flächen Neubauwohnungen zu erschwinglichen Mietpreisen für Haushalte, die es auf dem freien Wohnungsmarkt schwer haben. Das Besondere daran: die WBL setzt das Konzept „Fair wohnen“ ohne Fördermittel von Stadt oder Land um. Bis zum Frühjahr 2013 entstanden am Sonnenberg


LANDKREIS LUDWIGSBURG

Je besser die Infrastruktur eines Landkreises oder einer Stadt ist, umso mehr Menschen zieht es auch in die jeweilige Region. Ludwigsburg und die Gemeinden im Kreis gehören zu den beliebtesten Wohn- und Arbeitsstätten Fotos: Mierendorf in der Region.

54 Neubauwohnungen, davon 43 moderne Mietwohnungen. 23 davon gehören zum „Fair wohnen“Modell. In diesen Wohnungen liegen die Mieten bis zu zwei Euro pro Quadratmeter unter dem aktuell gültigen Quadratmeterpreis des Mietspiegels. Das „Fair wohnen“Modell richtet sich an Personen, die einen Wohnberechtigungsschein erhalten. Das können Starterhaushalte oder junge Familien sein. Um wie viel Euro die Miete reduziert wird, ist einkommensabhängig. „Der Stadt gehören die Baugrundstücke bereits, wir mussten sie nicht erst teuer zu den derzeitigen Marktpreisen ankaufen“, erläutert Thomas Hugger, Leiter des Fachbereichs Liegenschaften. „Das stärkt den finanziellen Spielraum der WBL.“ Dem Erneuerungskon-

zept „Soziale Stadt“ soll als nächster Stadtteil Grünbühl folgen. „Sozial bauen können wir genauso“, darin sind sich die beiden Ludwigsburger Bauträger Karl Strenger und Jürgen Pflugfelder einig. Doch was größere Objekte in Ludwigsburg betrifft, sind ihnen die Hände gebunden, denn Areale ab 3000 Quadratmetern sind städtisches Eigentum, und dort baut in erster Linie die Stadt. „Da braut sich was zusammen. Die Stadt will private Bauträger vom Wohnungsmarkt isolieren, will dafür den städtischen Wohnungsbau in Pole-Position bringen“, ist sich Jürgen Pflugfelder sicher. „Dort, wo wir können, sind wir sehr aktiv und planen neue, bunt gemischte Stadtquartiere.“ Was Wohnen im ländlichen Bereich betrifft, gibt Pflugfelder Entwarnung. „In mittelmäßigen und schlechten Lagen, das heißt, ohne S-Bahn-Anbindung oder gute Infrastruktur, gibt es nach wie vor viele Möglichkeiten, Immobilien zu kaufen, aber auch zu mieten.“ In bevorzugten Lagen wie Kornwestheim, Bietigheim-Bissingen, Freiberg, Asperg oder Marbach sei der Markt aber angespannt. Das zu knappe Angebot auf dem Sektor Mietwohnungen kann auch Ron Giunco von Mücke Immobilien, Bietigheim-Bissingen, bestätigen. „Auf eine Wohnung, die wir inserieren, melden sich 80 bis 100 Interessenten innerhalb weniger Tage.“ Corina Wießler

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MIETRECHT

GESETZGEBUNG

DAS NEUE MIETRECHT IM DETAIL Der Gesetzgeber greift in diesem Jahr tief in die ordnungspolitische Trickkiste, um den aus seiner Sicht „überzogenen Preissteigerungen“ bei den Mieten in Großstädten entgegenzutreten.

M

ietpreisbremse, Kappungsgrenze, Zweckentfremdungsverbot: ein Überblick über die Maßnahmen: Mietpreisbegrenzung bei bestehenden Mietverhältnissen: Liegt die letzte Mieterhöhung wenigstens 15 Monate zurück und ist die veranschlagte Miete unter dem aktuellen Mietspiegel einer Vergleichswohnung, darf der Vermieter innerhalb von drei Jahren den Mietzins derzeit noch um maximal 20 Prozent erhöhen. Der Gesetzgeber will diesen Anteil aber für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten künftig um fünf Prozent auf 15 Prozent senken. Mietpreisbegrenzung für Wiedervermietungen (Mietpreisbremse): Die Neuregelungen sehen vor, bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden. Ausnahmen: um Investitionen in Neubauten und umfassende Modernisierungen nicht zu unterbinden, werden neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen bei der Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Umfassend modernisierte Wohnungen werden bei der ersten Vermietung nach der Renovierung

Foto: Mierendorf

ausgenommen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurden, sogar dauerhaft. Eine zulässig vereinbarte Miete darf bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen von drei auf bis zu zehn Jahre: Will der Vermieter eine zuvor vermietete Wohnung verkaufen, etwa als Eigentumswohnung, galt bislang für die sogenannte Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 WEG Vertragliche Einräumung von Sondereigentum/§ 8 WEG Teilung) eine dreijährige Kündigungssperrfrist. Künftig könnte die Frist in Gebieten mit angespannten Wohnsituationen auf zehn Jahre erweitert werden. Dadurch solle der Verdrängung von Mietern durch Umwandlungsspekulationen entgegengewirkt werden. Ob eine Kommune oder Teile von ihr zu den angespannten Wohnungsmärkten zählen, ist von der sogenannten Gebietskulisse abhängig. Darunter versteht man die Herangehensweise, wie in BadenWürttemberg bestimmt wird, welche Gebiete darunterfallen. Im Land wird das durch ein statistisches Modell erhoben, bei dem der Wohnungsbestand, die Anzahl der Haushalte, Nettoeinkommen sowie Nebenkosten einer Kommune im

Land ins Verhältnis zum Durchschnitt gesetzt werden. Die Landesregierung erhofft sich dadurch eine situationsgerechte Betrachtung des örtlichen Wohnungsmarktes. Bislang tun sich Kommunen schwer, einen angespannten Wohnungsmarkt statistisch belastbar nachzuweisen. Durch die zeitliche Begrenzung der Rechtsverordnung auf fünf Jahre soll gewährleistet werden, dass Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt zeitnah auf die Gebietskulisse übertragen werden können. Zweckentfremdungsverbot: Diese gesetzliche Maßnahme ist nicht neu – es gab sie in BadenWürttemberg schon einmal. Auf dieser Rechtsgrundlage können dann Wohnungen nur mit Genehmigung der Stadt oder Gemeinde in andere Zwecke als Wohnen überführt werden. Auch dürfen Wohnungen nicht länger als sechs Monate leer stehen. Ansonsten drohen hier Bußgelder. Bestellerprinzip: Durch die Einführung des „Bestellerprinzips“ bei der Wohnungsvermittlung (außer Verkauf/Kauf ) soll künftig der Grundsatz gelten: Wer bestellt, der bezahlt. Bislang mussten Mieter, denen über einen Makler eine Wohnung angeboten wurde, eine sogenannte Courtage von zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer bezahlen. olm


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Wohnen für Anspruchsvolle Ein einzigartiges Bauprojekt entsteht am Fuße des Stuttgarter Relenbergs: Der neue VILLENGARTEN ist ein harmonisches Ensemble aus sieben Stadtvillen und parkähnlicher Gartenanlage – innenstadtnah und ruhig zugleich gelegen. ensemble“, sondern auch „die parkähnliche Grünflächengestaltung … sowie die zeitlose Architektur“. Dieser Entwurf wird nun an der Seestraße in Stuttgart-Nord gemeinsam mit dem traditionsreichen Stuttgarter Bauunternehmen Gustav Epple umgesetzt. Es kommt nicht alle Tage vor, dass ein privates Unternehmen einen Architektenwettbewerb ausschreibt und Vertreter der Stadt in die Jury beruft, um die bestmögliche städtebauliche Lösung für ein innenstadtnahes Grundstück zu finden – so wie es die EPPLE Projekt GmbH tat. 18 namhafte Architekturbüros beteiligten sich am Wettbewerb. Die Jury unter Vorsitz von Wolfgang Riehle, des damaligen Präsidenten der Architektenkammer Baden-Württemberg, sprach sich einstimmig dafür aus, den Entwurf der Berliner Architekten Kuehn Malvezzi zu realisieren. Ausschlaggebend war nicht nur „die hervorragende Einbindung in das Stadt-

Kuehn Malvezzi entwickelten den klassischen Bautypus der Stadtvilla in ihrem eigenen Stil weiter. Versetzte, in zwei Richtungen offene Loggienprägen das Fassadenspiel. Auch die Wohnungen wurden individuell geplant, so dass keine der anderen gleicht – die Palette reicht von der 2-Zimmer-Gartenwohnung bis hin zum 250 qm großen Penthouse mit Blick ins Tal.

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Herbst 2014

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