STUDIO HEBE - Convivia par Bouygues Immobilier

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55-58 et 60 rue Bel Air



Sommaire Introduction

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Qui sommes-nous? Composition de l’équipe Bouygues Immobilier STEPHAN Architecture Terabilis

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Un programme pour la commune Une commune, un projet Le vert au coeur du projet Un projet architectural, trois réflexions différentes Des innovations durables, sûres et peu coûteuses

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Note technique et financière Analyse du Plan Local d’Urbanisme Programme financier Un programme adapté aux futurs copropriétaires Calendrier prévisionnel

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Introduction


CONVIVIA | Qui sommes-nous?

Nos motivations Bouygues Immobilier tient à remercier Seine-Saint-Denis Habitat pour sa sollicitation dans le cadre de la consultation du projet « Le Paradis » de la Rue Bel Air. L’ensemble de notre agence est particulièrement heureux de répondre à cette consultation, de vous présenter son projet et de pouvoir ainsi contribuer au développement de la ville de Stains. En parfaite connaissance du secteur et de ses atouts, capitalisant notamment sur notre expérience issue de nos opérations récentes, nous tenons à manifester à Seine-Saint-Denis Habitat et à la commune de Stains, notre vif intérêt à l’égard de ce projet. Ainsi, Bouygues Immobilier s’engage à mettre en œuvre tous les moyens humains, techniques et financiers nécessaires afin de répondre à vos attentes, de faire de cette opération une réussite et ainsi de satisfaire les futurs habitants du projet Convivia.

Nos intentions pour le projet La qualité d’usage et la réflexion sur la vie future des habitants et des familles sont au cœur de nos préoccupations, et ce dès la conception de nos opérations. Notre projet architectural aura pour objectif de tirer parti des atouts du site et de son environnement pour en faire bénéficier les futurs occupants et ainsi garantir l’insertion de l’opération dans l’aménagement du quartier. Tenant compte des caractéristiques du site et des ambitions de Seine-Saint-Denis Habitat et la commune de Stains, nos intentions pour le projet s’articulent ainsi autour de trois axes majeurs : • Privilégier une architecture contemporaine et soignée qui s’intégrera dans son environnement direct afin de le mettre davantage en valeur. • Affirmer la volonté d’une démarche de « cité-jardin » : traitement paysager des abords et des espaces verts et mise en place d’espaces d’apaisement pour nos futurs habitants, création de mobilités douces et espaces de promenades sur le projet. • Permettre un parcours résidentiel en proposant une offre diversifiée pour les Stanois comme des populations avoisinantes.

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Chapitre 1 Qui sommes-nous?


CONVIVIA | Qui sommes-nous?

Composition de l’équipe

Cerise ROLIN de TERRABILIS Paysagiste

Terabilis

Saber JOJ Responsable développement

Sabrina MHAMDI Directeur Développement Seine Saint Denis

Bouygues Immobilier

Aurélien STEFAN de STEFAN Architecture Architecte

STEFAN Architecture

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CONVIVIA | Qui sommes-nous?

Opérateur engagé de la ville durable, Bouygues Immobilier développe des projets de logements, d’immeubles de bureaux et de parcs tertiaires à partir de trente-cinq implantations en France et quatre en Europe. De la conception à la réalisation, la société Bouygues Immobilier s’est forgée une expertise unique sur le marché du logement, qu’il s’agisse de maisons individuelles, d’immeubles d’habitation, de logements sociaux ou d’aménagements urbains. Un savoir-faire que Bouygues Immobilier consolide depuis plus de 60 ans, avec toujours la même démarche d’exigence. Bouygues Immobilier appuie son développement sur quatre axes stratégiques majeurs ancrés dans sa culture : • l’innovation, • le développement durable, • la qualité technique et architecturale, • la satisfaction clients.

Xavier BODEAU Directeur de la Métropole Grand Paris

Nathalie CHOME Directeur de l’agence Seine-Saint-Denis

Saber JOJ Responsable développement

Sabrina MHAMDI Directeur Développement Seine Saint Denis

Le projet sera développé et réalisé au sein de la Direction Générale Métropole du Grand Paris de Bouygues Immobilier, dirigée par Xavier BODEAU. Cette direction développe des opérations de logements, des résidences services et des opérations mixtes de grande envergure sur le territoire de la Métropole. L’agence Seine-Saint-Denis assurera le montage et la gestion de l’ensemble du projet. L’ensemble des missions est confié à une équipe projet dédiée qui assurera le montage et la gestion de l’ensemble du projet. Cette équipe s’appuiera en interne sur plusieurs directions aux compétences complémentaires notamment la direction commerciale, la direction technique, et la direction opérationnelle. C’est ainsi une équipe à taille humaine, au sein d’une structure solide, rassemblant des compétences diversifiées et complémentaires.

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CONVIVIA | Qui sommes-nous?

Opération RESPIR’ à Villetaneuse Architecte : Atelier Jacques SOUCHEYRE Date du lancement commercial : 05/10/2018 Ecoulement : 6,5 ventes/mois Nombre de lots : 50 en accession Stock restant 4 Date de livraison :1T 2021 Origine des réservataires : Villetaneuse, communes limitrophes

Opération SPATIO à Saint-Denis Architecte : Atelier Jacques SOUCHEYRE Nombre de lots : 27 lots en accession Origine des réservataires : Saint-Denis, Paris Stock restant 0 Date de livraison: 4T 2018 Ecoulement : 2,5 ventes/mois

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CONVIVIA | Qui sommes-nous?

L’agence STEFAN ARCHITECTURE a été créée en 1992 par M. Aurélien STEFAN. Avec neuf collaborateurs aujourd’hui, dont cinq architectes, le travail de l’agence se caractérise par une approche sensible des questions culturelles, sociales et environnementales. Les projets sont divers et vont de l’aménagement urbain aux maisons privées, des logements aux bureaux, des hôtels aux bâtiments d’enseignement, de l’architecture d’intérieur au design. Le cabinet est sensibilisé par la spécificité de chaque site et contexte local, par sa mise en valeur et la création d’une architecture résolument contemporaine qui s’intègre comme un palimpseste dans la trame existante.

Bondy (93) Maitre d’ouvrage : Diocèse de Saint-Denis Projet mixte de bureaux et de logements collectifs. SDP 690m² de logements – 1150m² de bureaux. Date livraison : 2014

Livry Gargan (93) Maitre d’ouvrage : Nafilyan et Partners Projet de logements accession SDP : 5 850m² Date de livraison : 2T 2021

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CONVIVIA | Qui sommes-nous?

Paysagistes concepteurs travaillant sur toute la France, Terabilis porte une réflexion sur tous types d’espaces libres : jardins, terrasses, cœurs d’îlots, parcs de loisirs, zones d’activités, espaces urbains ou naturels. Leur pluridisciplinarité leur permet de travailler à différentes échelles allant des problématiques de grands paysages aux projets événementiels.

Antony (92) Maitre d’ouvrage : Pierre Etoile Date de livraison : 09/10/2018

L’équipe est composée de cinq paysagistes qui est animée par Cerise ROLIN, Gérante et Payagiste. Cerise et son équipe ont collaboré ces dernières années à des opérations similaires au programme cité. En collaboration avec des architectes, l’agence de paysagistes a répondu à des programmes de jardins et espaces extérieurs résidentiels en lien avec la construction d’immeuble de logements de même envergure.

Noisy le Roi (78) Maitre d’ouvrage : Les Nouveaux Constructeurs Date de livraison :

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Chapitre 2 Un programme pour la commune


CONVIVIA | Un programme pour la commune

Une commune, un projet Pouvant compter sur sa richesse architecturale et démographique, la ville de Stains poursuit son développement urbain avec des projets d’envergures comme la Zac des Tartres. Cette ville cosmopolite et ses 50 000 habitants ont vu la commune muter et se construire autour du concept de cité-jardin qui propose ainsi des logements décents, agréables, et entourés d’espaces verts. Pour s’inscrire dans l’identité forte de la ville de Stains, nous avons choisi de prolonger cet esprit de quartier champêtre en recréant un cœur de cité qui favorise les échanges, où l’habitant se sent proche de la nature. Un choix pertinent dans une commune où la moitié des ménages sont des familles avec enfants. Ce parti pris nous a semblé d’autant plus important du fait de la proximité des trois sites avec la cité-jardin. L’objectif est de proposer une opération en accord avec l’esprit de la commune en proposant un projet familial, favorisant l’échange et la diversité de ses futurs occupants, le tout dans un cadre verdoyant. Nous avons voulu développer un projet « vert » qui s’intègre dans l’idée de la Cité Jardin et qui poursuit cette histoire.

Cité jardin de Stains : la Marcel-Pointet et le projet le Paradis, au sein du quartier de la Ceriseraie.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Le vert au coeur du projet Des jardins paysagers, d’échanges, d’apaisement et de rencontres

Placé sur le tracé de liaisons douces, le jardin en rez-de-chaussée du site C devient un lieu de départ et de halte pour les promenades. Le jardin s’oriente vers un usage fédérateur. Les aménagements paysagers sont pensés pour donner vie au cœur d’îlot, à l’image du mobilier urbain situé au centre, qui attire le regard tout en offrant des services multiples : aire de jeux, espace de sport… Le square du 11 novembre 1918 est inscrit dans l’histoire de la résidence. L’implantation de nouveaux bâtiments en lieu et place demande la plus grande attention sur son intégration paysagère. Afin d’assurer la bonne intégration paysagère du projet, il s’agira d’apporter un soin particulier au traitement des transitions et des liaisons. Le maintien du patrimoine arboré en cœur d’îlot assure un écran visuel de confort et joue le rôle de régulateur en cas de forte chaleur. Parallèlement, le maintien de la topographie, offre la possibilité d’isoler le cœur d’îlot de la voirie, lui conférant un caractère plus sécurisant et piétonnier. Le cœur d’îlot est un véritable « îlot de fraîcheur ». Une trame végétale dense et généreuse permet de se promener dans un cadre verdoyant.

Un lieu de rencontre.

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Un écran végétal à disposition des logements.


CONVIVIA | Un programme pour la commune

Deux ambiances paysagères

L’aménagement paysager se doit de tenir compte de l’ensemble de l’espace libre contenu entre les volumes bâtis, en plus de l’intégration de cette nouvelle architecture dans le quartier. Côté rue, l’accompagnement végétal du bâtiment s’inscrit dans le paysage actuel avec une ambiance de lisière urbaine par un ourlet souple. Côté cœur d’îlot, le parti pris de composition a été de redonner une « vie » à cet espace en proposant une forêt comestible, nouveaux lieux de passage, de support d’échange, tout en gardant une distance plantée « de confort » jusqu’aux façades.

Plan masse de l’opération.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

La qualité paysagère encourage à la biodiversité, sujets fondamentaux dans l’élaboration de nos projets. La mise en œuvre de nichoirs, pierriers et autres abris pour la faune, le choix d’une palette végétale adaptée, l’anticipation d’une gestion des espaces plantés est autant de prestations qui améliorent la valeur environnementale du projet. Confortant l’idée de « cœur vert », et accompagnant le patrimoine arboré existant, les massifs arbustifs se composent ici de plantes fruitières et comestibles. On découvrira différentes strates où chaque espèce est choisie pour avoir de nombreuses qualités, notamment comestibles : arbustes à fruits, plantes condimentaires et aromatiques.

Palette végétale

Au vu du contexte du site et de son environnement, il apparaît primordial de traiter avec le plus grand soin la végétalisation de l’operation et notamment le jardin de l’îlot C. Ainsi, l’intégration d’une végétalisation qualitative a été recherché avec la mise en avant d’un intérêt floristique et faunistique. L’integration de fruits et légumes, de plantes aromatiques, médicinales et cosmétiques se fera par la mise en place de pommiers, romarin, cerisiers… L’objectif est de proposer un espace végétal riche en faune et en flore, ou nos futures familles pourront s’y promener, flâner, se détendre et se sentir apaisées dans un cadre verdoyant.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Le végétal au cœur de l’opération

Les espaces verts ne se limitent pas aux espaces communs comme le square, ils font aussi partie intégrante du bâti et notamment de sa cinquième façade. Les trois projets accueilleront en toiture des espaces végétalisés dans lesquels se trouvera le nécessaire pour une agriculture urbaine à petite échelle (bacs de plantations, réservoirs d’eau de pluie). Le bâtiment d’angle se verra en plus doté d’une serre en toiture, marquant ainsi dès ce bâtiment d’entrée, de signal, la philosophie et la volonté du projet.

Percées visuelles du site C.

Les jardins au cœur du projet.

Une des caractéristiques des ensembles de logements sociaux de cette époque est l’espace libre laissé aux espaces verts, c’était un choix fort et pertinent, encore aujourd’hui. Bien que la volonté soit la densification de cette ilot, il nous est apparu évident que le végétal devait rester au cœur du projet pour nos futurs habitants. En ce sens, nous avons fait le choix de maintenir le maximum d’espaces verts et surtout de le donner à voir de différentes manières. C’est pour cette raison que nous avons fait le choix d’une architecture qui ne fait pas obstacle au regard mais au contraire qui donne à voir, qui ouvre des cadrages multiples. Les jeux de niveaux existants entre le square du 11 novembre et la rue du Bel Air notamment, nous a servi à la création de percées visuelles particulières.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Le projet « Convivia » entre dans une réflexion plus globale de construction plus « verte » au sein de notre entreprise. En tant qu’acteur pionnier (avec la construction du premier immeuble à énergie positive à Meudon par exemple) et engagé dans le développement durable, Bouygues Immobilier mène des projets solidaires comme le projet « Un arbre, un logement ». Depuis le 1er janvier 2016 et pour une durée de 4 ans, chaque signature de l’achat d’un logement chez le notaire déclenche la plantation d’un arbre au sein du projet de reforestation et de développement économique « Alto Huayabamba », au Pérou. Pour chaque arbre planté, un certificat de plantation unique est envoyé par e-mail au client signataire. Portée par notre partenaire Pur Projet, cette initiative est une contribution positive volontaire à la lutte contre le réchauffement climatique. En un an et demi d’existence, elle a permis la plantation de 13 113 arbres dans le projet d’agroforesterie. L’agroforesterie consiste à planter des arbres dans des cultures agricoles afin de recréer un écosystème complexe, source de biodiversité.

La combinaison de la densité bâtie et de l’interpénétration des espaces « naturels » et urbains doit permettre la préservation maximale des espaces naturels du site. Le projet comporte un réel enjeu architectural entre mise en valeur des espaces végétaux, création de zones d’apaisement et intégration architecturale à l’environnement direct. C’est le fruit de cette réflexion architecturale que nous allons maintenant expliciter.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Un projet architectural, trois réflexions différentes Insertion urbaine

L’enjeu premier de ce projet a été une insertion réfléchie et respectueuse dans son environnement existant. L’insertion de nos trois sites a été pensée en cohérence avec le bâti actuel qui diffère selon les sites. En effet, que ce soit par la proximité de collectifs ou de pavillons, cet unique projet implique trois réflexions différentes, trois pistes d’insertion adaptées à chacun des sites. Ces derniers en fonction de leur positionnement dans l’ensemble ainsi que des caractéristiques de leurs abords immédiats. Le projet proposé s’inscrit sur trois fonciers à proximité les uns des autres mais avec des environnements et des contextes urbains différents.

Insertion des îlots.

Insertion du site A.

Insertion du site B.

Le projet à l’angle de la rue du Bel Air et de l’avenue Jules Guesde (site A) est traité comme un bâtiment signal. Sa situation en angle ainsi que sa localisation à l’entrée de la rue du Bel Air, axe principal de l’ensemble, en fait un bâtiment signal, annonçant l’aspect du projet global.

Le second site donnant sur l’avenue Jules Guesde (site B) est dans une situation particulière, bordé de part et d’autre part du pavillonnaire. Il se doit d’accueillir un projet faisant le lien entre les bâtiments en R+4 des logements collectifs existants et le tissu pavillonnaire qui s’amorce au-delà du nouveau bâtiment. Nous avons donc choisi de le traiter comme un bâtiment de transition vers les maisons individuelles voisines, tout en les respectant par une volumétrie s’appuyant directement sur les lignes et hauteurs existantes.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Le troisième projet, sur le square du 11 novembre, cœur de l’îlot, est lui dans une situation tout autre, il est confronté directement aux bâtiments de logements existants. De ce fait, il est traité comme en bâtiment dialogue avec ses voisins, il s’inspire de leur morphologie, de leur échelle tout en s’inscrivant dans un registre plus contemporain.

Insertion du site C.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Génèse volumétrique du projet

La genèse volumétrique de ce troisième projet (site C) est la barre de logement en elle-même. Le but était de partir de cette base puis de la fragmenter afin de lui donner plus de qualités et un caractère moins imposant et régulier. La définition de la forme en volume du bâtiment C et le jeu de hauteur du bâtiment utilisé nous permet de créer un îlot qui s’intègre à son environnement direct tout en ajoutant une plus-value architecturale notamment par l’intermédiaire de percées visuelles. Tous les bâtiments du site ont un soubassement marqué en RDC, bien que pouvant paraître anodin, cela donne une continuité à l’ensemble, notamment pour le piéton qui le parcours. Nous avons donc fait le choix de maintenir cette caractéristique et de la mettre en place dans nos projets neufs.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Offrir et adapter les usages aux familles

Les espaces verts jouant un grand rôle dans le projet, nous avons fait le choix de leur ajouter des usages nouveaux et divers. Le square du 11 novembre est donc traité comme un lieu de flânerie avec un cheminement qui serpente entre les arbres, les massifs et les pelouses. Ce cheminement sera ponctué par des espaces accueillant divers usages comme une aire de jeux pour les enfants, des espaces de sport (musculation et ping-pong) et sera bordé de bancs. L’ensembles de ces éléments seront gérés par la copropriété.

Un fonctionnement des bâtiments pensé pour les familles

Local copropriété

Les trois bâtiments ont une configuration similaire et ont été pensés pour l’accueil des futures familles avec la mise en place de bacs potagers en toitures, des toitures végétalisées privatives généreuses pour plus de confort et des stationnements en sous-sol qui respectent le Plan Local d’Urbanisme en vigueur avec une place par logement.

Fonctionnement du site C.

Usage du site A.

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Usage du site B.

Usage du site C.


CONVIVIA | Un programme pour la commune

Une écriture architecturale harmonieuse

En terme d’esthétique des façades, l’idée est de maintenir une unité entre les trois projets, chacun a ses caractéristiques propres, mais l’ensemble des trois projets doit avoir un fil conducteur. C’est par le choix des matériaux et l’ordonnancement des façades que se matérialise ce lien.

Façade du site C.

Façade du site A.

Façade du site B.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Esthétique architecturale du projet : matériaux pérennes

Ainsi, chacun des trois projets verra son RDC traité de manière uniforme, en brique, assurant ainsi l’assise des bâtiments par un matériau noble, classique mais toujours contemporain tout en restant dans la logique de l’ensemble existant. Le béton peint, présent sur les façades existantes va également être utilisé dans les nouveaux projets. L’idée est de rester dans le camaïeu existant, c’est une teinte ocre que nous avons choisie afin de se marier le mieux possible avec les teintes existantes. Notre projet a été pensé dans le respect de la charte Plaine Commune, les menuiseries seront en menuiserie bois, et garde-corps en résille métallique, renforçant le côté poreux et léger de la volumétrie. Afin de laisser toute son importance au végétal, nous avons fait le choix de traiter les étages en enduit blanc. Cela permet ainsi de mieux lire le découpage des arbres grâce au contraste entre le blanc et toute la palette de nuance de ces espaces végétalisés.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Des innovations durables, sûres et peu coûteuses Un projet vert et fonctionnel

Les futurs copropriétaires pourront profiter de toitures végétalisées et accessibles et de bacs potagers afin de faire cultiver leurs légumes. Ils seront aidés pour cela par un accompagnement en amont d’activités et d’interventions liées à l’agriculture urbaine afin de sensibiliser les petits comme les grands.

Animer les toitures de nos collectifs

Le projet a été construit pour favoriser la qualité de vie du quartier en s’appuyant sur le développement solidaire et écologique. Dans le but de réhabiliter les espaces verts situés sur les trois sites ainsi que pour créer une cohérence visuelle, nous avons travaillé les toits des résidences de sorte qu’ils puissent accueillir des bacs potagés qui seront co-créés et cultivés par les habitants des résidences. Des ateliers pédagogiques (choix des plants, réalisation de semis, repiquage des graines et plantations de saisons, etc.) seront proposés et animés par la start-up Merci Raymond pour s’assurer de la bonne prise en main des espaces, et favoriser les comportements écocitoyens en permettant aux habitants d’agir à leur niveau (compostage des déchets organiques, utilisation de l’eau avec parcimonie, etc.). Merci Raymond accompagnera la copropriété et les frais d’honoraires, de mise en place des bacs potagers et trois animations par an durant trois ans et ils sont pris en charge par Bouygues Immobilier. Ce projet s’inscrit dans la dynamique du territoire de la ville qui développe depuis plusieurs années des activités de préservation et de renouvellement de l’espace agricole (principalement maraîcher), ainsi que de développement d’agriculture urbaine (La Ferme Zone Sensible, la ZAC des Tartres, La Ferme Ouverte, etc.). Il rappelle le passé rural de la ville tout en développant les valeurs de solidarité et du vivre ensemble.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

Offrir une aire de repos commune et une solution de garde d’enfants

Au rez-de-chaussée du site C, une aire de jeux et de repos sera (re)créée pour permettre aux résidents des trois îlots de se retrouver autour d’infrastructures ludiques (toboggan, table de ping-pong) et créatives (marquages au sol tels que des marelles et formes colorées) qui feront le plaisir des enfants tandis que les adultes pourront s’exercer sur des barres de musculation ou encore se détendre sur les bancs. Enfin, la construction d’une MAM (Maison d’Assistante Maternelle) au RDC de l’îlot C va permettre la prise en charge d’enfants des copropriétaires des logements neufs mais aussi avoisinants tout en encourageant le dialogue et la rencontre entre les différents acteurs. Nous avons pu entrer en contact avec le POPE (Pole Petite Enfance), association fortement engagée sur le territoire et basée à Stains et qui travaille de paire avec Plaine Commune Habitat. L’association est prête à entamer une réflexion avec la ville et nous afin d’envisager la création et la gestion d’une MAM sur l’opération. Cette dernière se fera par l’intermédiaire de financements publiques qui vont permettre à l’association créée par le POPE d’acheter la salle que nous réalisons sur l’opération et de réunir deux assistantes maternelles. Ces dernières permettront la pérennité financière de la MAM grâce aux charges qu’elles devront régler à cette dernière. Cette salle de 60m² environ pourra accueillir deux assistantes maternelles et six enfants. Ce projet cristallise ainsi les valeurs d’une ville durable et solidaire à travers ses espaces partagés en toiture et en rez-de-chaussée qui valorisent la biodiversité, la sociabilité, ainsi que l’implication des habitants dans la vie de leur quartier.

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Présence du POPE sur le territoire de Plaine Commune.

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CONVIVIA | Un programme pour la commune

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03

Chapitre 3 Note technique et financière


CONVIVIA | Note technique et financière

Analyse du Plan Local d’Urbanisme Une urbanisation qui répond aux attentes de la commune

ARTICLE

COMMENTAIRE

UC 1 : TYPES D’OCCUPATION OU D’UTILISATION DU SOL INTERDITS

Sans objet

UC 2 : TYPES D’OCCUPATION OU D’UTILISATION DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES

Sans objet

UC 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC.

Le terrain à l’angle de l’avenue Jules Guesde et de la rue du Bel Air (Site A) ainsi que celui donnant uniquement sur l’avenue Jules Guesde (Site B) sont accessibles depuis l’avenue Jules Guesde. La voie présente une largeur d’environ 15 m. Le terrain situé sur le Square du 11 Novembre (Site C) est accessible depuis la rue du Bel Air. La voie présente une largeur d’environ 17 m. Par conséquent les terrains sont accessibles depuis des voies carrossables publiques ayant des caractéristiques adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie et l’enlèvement des ordures ménagères. Les accès piétons sont séparés des accès véhicules. Pour les accès voitures les projets prévoient chacun la réalisation d’un bateau.

UC 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ELECTRICITE ET D’ASSAINISSEMENT

Les immeubles seront raccordés aux Réseaux de : Assainissement, Eau, Eaux Usées et Eaux Pluviales, Gaz, Electricité et Téléphone en conformité avec les prescriptions du PLU. Concernant les déchets ménagers, l’ensemble immobilier sera prévu avec des locaux situés au RDC des bâtiments et auront une superficie correspondant aux demandes du PLU.

UC 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Sans objet

UC 6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

La construction située à l’angle de l’avenue Jules Guesde et de la rue du Bel Air (Site A) s’implante à l’alignement actuel de la rue du Bel Air. Par rapport à l’avenue Jules Guesde, la construction s’implante à l’alignement sur 50% du linéaire sur voie, et en retrait de 4m minimum sur les 50% restant pou assurer une transition vers l’existant. La construction située sur l’avenue Jules Guesde (Site B), s’implante à l’alignement actuel de la voie. La construction sur le Square du 11 Novembre (Site C), s’implante à l’alignement actuel de la rue du Bel Air.

UC 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Les trois bâtiments sont implantés, soit sur les limites séparatives si leurs façades sont aveugles soit avec un retrait au moins égal à la hauteur du bâtiment sans pouvoir être inférieur à 6m. (Voire coupes et façades du projet).

UC 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR PAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Les constructions neuves respectent une distance supérieure ou égale à la hauteur du bâtiment le plus haut avec un minimum de 6m.

UC 9 : EMPRISE AU SOL

Non réglementée

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CONVIVIA | Note technique et financière

ARTICLE

COMMENTAIRE

UC 10 : HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS

La hauteur maximale des constructions est fixée à R+4 avec 16m à l’acrotère. Les bâtiments respectent la hauteur maximale fixée à 16m à l’acrotère par rapport au niveau du terrain naturel existant. Les bâtiments ont au maximum leur niveau d’accès au bâtiment (RDC ou RDJ) + 4 niveaux. Pour la construction située entre la rue du Bel Air et le Square du 11 novembre, la hauteur du bâtiment s’adapte aux deux niveaux du terrain naturel existant. Le Square étant entre 2m et 3m plus haut que le niveau de la rue du Bel Air le projet s’adapte en étant en RDC+4 côté rue du Bel Air et en RDJ+4 côté square, tout en restant inférieur à 16m de hauteur par rapport aux terrain naturel existant. (voir schéma explicatif).

UC 11 : L’ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET L’AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS

Voir présentation dans les pièces graphiques du concours.

UC 12 : STATIONNEMENT

1 place de stationnement voiture par logement est prévue pour chacun des trois projets. Chaque projet comporte en RDC ou en sous-sol un local vélo dont les caractéristiques répondent aux normes précisées dans le code de la construction.

UC 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS

Voir plan masse

Programme financier SDP administrative SHAB

Bâtiment A Av J. Guesde/Rue du Bel Air

Bâtiment B AV J. Guesde

Bâtiment C Square du 11 Novembre

1 795m²

1 665m²

3 766m²

1 930m²

1 791m²

4 104m²

Total 7 825m²

7 226m² Tableau de surface de l’opération.

Adapter notre offre aux Stanois

La population stannoise se caractérise par sa diversité culturelle, dont une partie dispose de revenus modestes, ce qui rend l’accès aux logements difficile. L’enjeu du projet est de répondre aux besoins des habitants attachés à leur ville afin qu’ils puissent y rester et de profiter du renouvellement urbain. Dans ce cadre, il nous faut penser des logements intermédiaires accessibles sur-mesure qui favorisent le parcours résidentiel des habitants.

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CONVIVIA | Note technique et financière

Modalités financières et programme de l’opération

Proposer une offre diversifiée qui favorise le parcours résidentiel : Le logement intermédiaire permet de proposer une réponse pérenne aux besoins des classes moyennes. Le LLI est considéré comme le chainon manquant entre le logement social et le logement privé. En garantissant des loyers inférieurs au prix du marché, le logement intermédiaire permet aux cadres intermédiaires et aux agents de la fonction publique de se loger à proximité des métropoles. Notre objectif est d’apporter une offre de logement diversifiée par rapport à l’offre existante (environ 49% de logements HLM à Stains) et dédiée en priorité aux Stanois, et notamment aux familles avec 40% de couples avec enfants. Le projet Convivia doit permettre de poursuivre le développement urbanistique, architectural, urbain et social d’une commune qui voit sa population évoluer en proposant des logements neufs avec des loyers 10% à 15% inférieurs aux loyers du marché privé. Nous souhaitons accompagner les familles qui ne peuvent répondre aux critères du marché des particuliers et qui sont juste au dessus des plafonds de ressources du logement social. Permettre aux habitants d’avancer, d’évoluer, de vivre ce parcours résidentiel, c’est notre objectif. C’est pourquoi nous nous sommes rapprochés d’acteurs nationaux comme In’LI, France Habitation ou encore CDC Habitat pour garantir un projet viable, qualitatif et une gestion exemplaire des copropriétés. La moitié des ménages de la commune de Stains est composée de famille avec enfants. Notre volonté est de proposer un parcours résidentiel à nos futurs copropriétaires, l’objectif premier est de proposer une offre diversifiée qui permettra de maintenir les Stanois dans la commune mais aussi d’attirer de nouvelles population. Du jeune couple sans enfant à la famille avec enfants, en passant par des couples un peu plus âgés ne pouvant plus s’occuper de leur maison, notre offre de logement allant du T1 au T4 doit permettre de répondre aux besoins de tous. Des logements neufs, alignés sur les meilleurs standards du marché, afin de garantir du confort et une consommation énergétique maîtrisée à un prix maitrisé, tel est le fruit de notre réflexion pour les futurs copropriétaires de Convivia.

Typologie et prix des logements T1

T2

T3

T4

Total

Nombre

12

15

58

131

116

SHAB moyenne/lot

28m²

43m²

53m²

75m²

62m²

Prix HT/m² SHAB (TVA 10%)

2 700€ HT/m² SHAB

Loyer

Information : Pour un T3 d’environ 62m², nos copropriétaires auraient un loyer d’environ 874,5€ (charges comprises) avec un parking en sous-sol.

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Prix d’acquisition du foncier

Nous proposons de nous porter acquéreur du foncier en l’état pour un montant de 300€/m² SDP soit un montant de 2 347 500 €.

ESTIMATION DES ETUDES et TRAVAUX PREPARATOIRES NOM DU PROMOTEUR

Bouygues Immobilier

Commune

STAINS

Site Surface du terrain

LE PARADIS 4 500,00

Nbre de logts SHAB SDP

116 7 226,00 7 825,00

TVA sur dépenses Nature des études et travaux préparatoires Frais et taxes foncières diverses (notaire+taxes)

20% U (Unité)

Dépollution Travaux (VRD, batiment et concessionnaire) Architecte et Maitre d'œuvre Bureaux d'études et certification Contrôle technique et SPS Diagnostics et sondages Assurances Frais financiers et SAV

TOTAL

(Q) Quantité

Prix unitaire HT

Prix total HT 530 000,00 €

TVA 106 000,00 €

TTC 636 000,00 €

70 000,00 €

14 000,00 €

84 000,00 €

11 885 000,00 € 833 000,00 € 199 000,00 € 118 000,00 € 45 000,00 € 215 000,00 € 328 000,00 €

2 377 000,00 € 166 600,00 € 39 800,00 € 23 600,00 € 9 000,00 € 43 000,00 € 65 600,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2 844 600,00 €

14 262 000,00 € 999 600,00 € 238 800,00 € 141 600,00 € 54 000,00 € 258 000,00 € 393 600,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 17 067 600,00 €

14 223 000,00 €

Liste des conditions suspensives : - Obtention d’un permis de construire / permis de démolir devenu définitif autorisant la réalisation d’un programme immobilier de logements en intermédiaires pour une surface de plancher globale minimum de 7.825 m². - Acquisition concomitante de l’ensemble de l’assiette foncière nécessaire au projet, composée des trois emprises indiquées dans le règlement de consultation sur les parcelles C 639 et C 750. - Purge de toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de l’opération. - Signature d’un contrat de réservation avec un opérateur intermédiaire pour l’acquisition des logements en LLI et obtention de ses financements. - Absence de préemption de la ville de Stains (93) ou de tout autre organisme. - Absence de servitude, de réseau et de canalisation, de prescription archéologique, de prescription de toute nature, de demande d’autorisation ou de déclaration au titre de la loi sur l’eau ou d’étude d’impact. - Absence de taxes autres que celle prévue à ce jour (taxe d’aménagement prévue à 5%). - Absence de prise en charge de fondations spéciales ou de pollution particulière au-delà d’un montant maximum de 70.000€. - Cette proposition est soumise à validation du Comité d’Engagement de Bouygues Immobilier, seul habilité à engager financièrement et juridiquement la société.

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PLANNING PREVISIONNEL NOM DU PROMOTEUR Commune Site

STAINS LE PARADIS

Planning à renseigner à partir de la date de choix du promoteur fixé à :

10/06/2019

Signature de la promesse de vente (a)

01/07/19

Dates prévisionnelles Esquisse

01/07/19

APS

01/11/19

APD

01/11/19

PRO/DCE

01/02/20

Dépôt du dossier de demande de PC

01/11/19

Octroi du PC

10/02/19

Purge du PC

10/05/20

Etudes de conception (b)

Permis de construire (a)

Signature de l'acte de vente (a)

Consultation des entreprises (b)

Chantier (a)

(a) Renseignements obligatoires (b) Renseignements facultatifs

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10/06/20

Consultation des entreprises

Mars à Juillet 2020

Analyse des offres

Mars à Juillet 2020

Signature du (des) marché(s) de travaux

Juin à Septembre 2020

Démarrage des travaux

01/07/20

Fin de chantier

01/07/22

Commercialisation (b)

Démarrage de la commercialisation Rythme de commercialisation Fin de la commercialisation

x logt/mois