Issuu on Google+

ja argang 21

NUMMER 3

juni 2014

MAGAZINE

Thema

Interactie Big Data, Big City, Big Money Een pleidooi voor contacten Kleur bekennen in de zorg


Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen, werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl


Redactioneel

Colofon Algemeen SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren. Bronnen Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. Redactie Nena Rood Lizanne Hartog Jasper van de Koevering Britt Smeets Thomas Verheijen Corstiaan Verweij Vormgeving Eline Pellis www.elinepellis.com

Hoofdredacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur

Lay-out & omslag

cover afbeelding Sergey Nivens Drukwerk Drukkerij OCC dehoog Bestuur Gijs Olde Kalter Tom Bloemen Iris van Donselaar Guus Jansen Nena Rood Lieke van der Wal

Voorzitter Secretaris Penningmeester Acquisiteur Hoofdredacteur Voorzitter Reiscommissie

Stichtingsbestuur Steven de Ridder Roy Zöld Jan Martijn Buruma Stefan van Hoef

Voorzitter Acquisitie/ Penningmeester Magazine Magazine

Raad van Advies drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance) ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield) ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer)

Beste lezer, Informatie- en communicatiestromen zijn fundamentele onderdelen voor interactie. De wisselwerking tussen de stromen is tevens leidraad voor een succesvolle samenwerking. De dynamische vastgoedmarkt in de huidige economie vraagt om samenwerking tussen verschillende partijen. Om gezamenlijk succes te behalen, dient overeenstemming te zijn over het doel en de gekozen richting, tevens is een wederzijds begrip vanuit de betrokken partijen nodig. In de vastgoedwereld is het van belang dat er wordt ingespeeld op marktontwikkelingen en dat trends worden gevolgd, lettende op de behoeften van de eindgebruiker of klant. Interactie staat hierbij dus centraal. Voor u ligt een toepassing op dit thema. De afgelopen drie nummers heeft de redactie gezocht naar interessante onderwerpen en auteurs om het SERVICE Magazine te vullen. Het doel van het uitbrengen van deze edities is het bewerkstelligen van kennisoverdracht, wat bovendien een goed voorbeeld is van interactie. Al 21 jaargangen lang wordt een brug geslagen tussen theorie, voortvloeiend uit de universiteit, en de praktijk, het bedrijfsleven. De interactie belicht verscheidene aspecten uit beide werelden en is bovendien leerzaam voor alle partijen. Naast de artikelen gerelateerd aan het thema Interactie, bevat deze editie van het SERVICE Magazine artikelen met actuele onderwerpen als de veranderingen in de zorg met gevolgen voor het vastgoed. Thomas Verheijen en Alexander Brand gaan in op de mogelijkheden voor het zorgvastgoed ten gevolge van onder andere het scheiden van wonen en zorg. Barry Hol kaart in zijn artikel de kansen van het fenomeen crowd­ funding in de vastgoedsector aan. Dit concept heeft ook een aantal risico­­­ volle aspecten welke in dit artikel toegelicht worden. De derde editie van het SERVICE Magazine betekent de laatste van dit bestuursjaar. Aan ons als redactie de taak om het stokje door te geven aan een volgende redactie. Uiteraard wil ik de redactie van deze jaargang bedanken voor de onvermoeide inzet bij de drie edities. Daarnaast bedank ik de auteurs, de stichting van het SERVICE Magazine, de Raad van Advies, de lay-outspecialist, de sponsoren en alle andere partijen die hebben meegewerkt aan de totstandkoming van het SERVICE Magazine. Tot slot wil ik u, als lezer, bedanken. Zonder u was er geen publiek en geen magazine. Ik wens u, voor de laatste maal namens de huidige redactie, veel leesplezier toe voor nu en de komende edities.

Sponsoren ABN Amro, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep, HEVO, Interface, IVBN, Local, NVM, PVM, Savills, Syntrus Achmea, Weebers. Contactgegevens Stichting SERVICE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 5600 MB Eindhoven W: www.SERVICE-studievereniging.nl E: info@SERVICE-studievereniging.nl

Wil je € 5.000,- winnen? Laat zien wat je in huis hebt en schrijf een scriptie over hoe de woningmarkt beter zou kunnen functioneren. Dan maak je kans op PATHÉmaar AMERSFOORT OPEN! liefst € 5.000,-! Kijk voor de voorwaarden op nvm.nl/scriptieprijs. ook genieten van stralende filmsterren in de

Kom mooiste films, prachtige opera’s en tijdens feestelijke events op het Eemplein! Tip: geniet als een VIP

WWW.BOOME

PAT12-0896 Boomerang Card Campagne open

Service magazine juni 201 4

Nena Rood Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2013-2014

Focus en Samenspel


Focus en Samenspel

Weebers Vastgoed Advocaten NV is een advocatenkantoor gespecialiseerd in bouw- en vastgoed vraagstukken. Wij zijn werkzaam voor het bedrijfsleven, de (semi) overheid en (institutionele) beleggers en mogen gerenommeerde partijen in het vastgoed tot onze clientèle rekenen. Op basis van onze brede kennis van de bouw- en vastgoedwereld adviseren en procederen wij voor onze cliënten. Een sterke combinatie! Onze kernwaarden zijn focus en samenspel met als doel het beste en meest duurzame resultaat te bereiken voor onze cliënten.

www.vastgoed-advocaten.nl


Inhoud

4

4

Lectori Salutem - De toegevoegde waarde van het fysieke kantoor

6

Column - Big Data, Big City, Big Money

8

De toekomst van het verleden

12 Kleur bekennen in de zorg

Thema 16 Introductie thema - Interactie 18 Thema column - Vriendjespolitiek in het vastgoed 20 Biomimicry: Wetmatigheden binnen de ruimtelijke ordening

8

24 Pleidooi voor wisselende contacten 27 Huidige huurdersmarkt: huurders leiden, verhuurders lijden 32 Dé klant bestaat niet

36 Where innovation starts - Hoe vernieuwend en denkend bent u? Hulp staat voor u klaar! 38 Crowdfunding en vastgoedontwikkeling

32

42 Kansrijk partnership tussen zorg en belegger 46 Het optimum uit de huisvesting halen of uit het potentieel van de medewerkers? 50 Eén jaar in de praktijk

52 Afstudeerder TU/e - De rol van sense of place bij winkel­locatiekeuzes ruimte,  nadruk  op  spelen  en  ontmoeten   56 SERVICE Actief 58 Afstudeerverslagen TU/e - REMD 60 Contact SERVICE Magazine

56

van  identiteit,  oude  lanen  &  vrijstaande  woningen  omringd  door  oude  


Lectori Salutem

De toegevoegde waarde van het fysieke kantoor Als docent en onderzoeker op het

dr. ir. Rianne Appel-Meulenbroek Rianne Appel-Meulenbroek werkt als universitair docent bij de mastertrack Real Estate Management & Development. Zij zit in het bestuur van de Nederlandse vereniging van vastgoedonderzoekers (VOGON) en de European Real Estate Society (ERES) en in de editorial board van CRE journal en het Journal of CRE.

gebied van strategisch Corporate Real Estate Management (CREM), ben ik altijd al erg op de gebruiker van het vastgoed gericht geweest. Dat is immers in mijn ogen de belangrijkste taak van het CREM: toegevoegde waarde bieden door de te huisvesten organisatie zo goed mogelijk met het vastgoed (en diensten) te ondersteunen in hun activiteiten en bij het bereiken van strategische doelen. Langzaam maar zeker is deze focus op de eind­

Als vastgoedleerstoel in een Bouwkunde faculteit hebben wij een andere focus in ons masterprogramma dan veel andere vastgoedmasters. Vastgoed is dan wel een multi­ disciplinair vakgebied, waarin de (financiële) beleggings- en (fysieke) gebruikswaarde van het vastgoed als twee kanten van dezelfde munt gezien moeten worden. Maar vastgoed­ partijen zullen de komende jaren waarschijnlijk behoefte hebben aan jonge professionals die beide kanten van deze munt kunnen overzien, maar gespecialiseerd zijn in één ervan. Een focus op financiering is bij een Bouwkunde faculteit niet de meest voor de hand liggende keuze, dus is ons programma al jaren geleden richting de gebruiks­ waarde van het vastgoed opgeschoven. Afstudeerrapporten gaan veelal over het gedrag van gebruikers binnen, hun behoeften voor en hun ervaring met de gebouwde omgeving en/of vertalingen hiervan naar duurzame herontwikkeling, transformatie en strategisch management van vastgoed. Dat past dus goed bij de huidige ontwikkelingen in de maatschappij. Deze onderzoeksthema’s worden ingegeven door de onderzoekslijnen van de docenten bij de leerstoel.

gebruiker ook bij de rest van de vastgoedsector aan het ontstaan. Ontwikkelaars bouwen niet meer zomaar voor de markt en ook beleggers gaan op zoek naar bijzondere vastgoed­ concepten om huurders mee aan te trekken. Een positieve ontwikkeling dus, die goed bij de visie van onze leerstoel Real Estate Management & Development aansluit.

4

afbeelding 1

Kernbegrippen uit het proefschrift


afbeelding 2

Visuele werkplek analyse

In mijn onderzoek benader ik het kantoor als productiefactor voor de huidige kennisorganisaties. Hoe kan een vastgoedmanager zorgen dat zijn/ haar keuzes met betrekking tot locatie, gebouw en werkplekontwerp toegevoegde waarde bieden voor de individuele gebruiker en de organisatie als geheel. Recent heb ik mijn proefschrift verdedigd, waar ik (na het uiteenzetten van het strategisch kader rondom het uitlijnen van vastgoed­ strategieën op organisatiedoelen) specifiek in ga op het stimuleren van kennis delen tussen kantoormedewerkers. Dat staat bij kennisorganisaties immers hoog op de agenda. CREM moet daarom accommodaties zo ontwerpen en inrichten dat mensen bewuster van elkaar zijn en tijdens ontmoetingen zowel impliciete als expliciete kennis delen.

Wat mij betreft is de door sommigen voorspelde teloorgang van de kantoorwerkplek dan ook een ontwikkeling die we niet te ver moeten doorvoeren. Het kantoor moet niet slechts een vergaderplek worden, bezocht door nomadische mede­­ werkers. Ik hoop dat organisaties hun medewerkers meer gaan betrekken bij veranderingen in de werkomgeving. En dan bedoel ik niet de kleur of het meubilair uitkiezen, maar met elkaar discussiëren over de gewenste manier van werken en welk vastgoedconcept daar het beste bij past. Pas dan gaat het vastgoed echte toegevoegde waarde bieden.

De meeste werkplekbeschrijvingen in eerdere onderzoeken geven geen concrete informatie over hoe het ontwerp daadwerkelijk kennis delen stimuleert. Daarom kunnen ze niet in een ontwerp worden doorgevoerd, noch worden gebruikt bij performance metingen. In mijn proefschrift wordt een methodiek getest (zie onder andere afbeelding 2) die deze toegevoegde waarde wel hard kan maken. Deze methodiek laat zien hoe kennis delen afhankelijk is van de toewijzing van mensen aan kamers en werkplekken en waar zwakke punten zitten in de layout van een gebouw. Het bleek bij gebruik van deze methodiek in grote open ruimtes, die in de nieuwe werkomgevingen zo veelvuldig worden geïmplementeerd, dat deze niet zonder meer tot meer en betere communicatie tussen medewerkers leiden. Zelfs in grote ruimtes met bijna 30 werkplekken vond het delen van kennis voornamelijk met collega’s binnen een straal van 8 meter plaats. De resultaten van dit soort onderzoeken naar kennis delen kunnen belangrijke implicaties hebben voor het huisvesten van de nieuwe generatie medewerkers en dus ook van onze recent afgestudeerden. Niet alleen bleek uit ander onderzoek, dat deze zogeheten ‘millenials’ zelf bij voorkeur een fysieke werkplek op kantoor willen in plaats vooral virtueel (samen) te werken. Daarnaast laat hersenonderzoek zien, dat zogenaamde spiegel­neuronen een belangrijke rol spelen bij het leren van nieuwe vaardigheden door imitatie. Men moet dan wel regelmatig op kantoor zijn om meer ervaren collega’s te kunnen observeren; en dus niet alleen om te vergaderen. Jonge mede­ werkers leren veel van het in fysieke nabijheid met eigen werk bezig zijn. Bovendien creëert dat een gevoel van saamhorigheid. Uit mijn promotie onderzoek bleek dan ook nog eens, dat 28% van de kennis-deel-momenten ongepland en toevallig plaatsvonden, doordat mensen allebei op kantoor aanwezig waren.

Service magazine juni 201 4

5


Column

Big Data, Big City, Big Money Big Data veroveren Nederland. Zelfs Data Centers lijken een nieuw exportproduct voor Nederland op te leveren. Giga-byte maakt plaats voor Peta-byte. Big Data een hype? Als een wondermiddel wordt het aangeboden. Diverse branches worden op dit moment geconfronteerd met de marketingmachine van Big Data experts. De vastgoedsector reageert nog wat onwennig. “Big Data kunnen een dealmaker toch niet vervangen?”. Daarmee wordt Big Data tekort gedaan. Middels het strategisch inzetten van grootschalige datasets kunnen voor de vastgoedsector verrassende verbindingen worden gelegd. Wordt het een gevaar of een kans?

1

2

Drs. E.W.B. Faber MRE Erik Faber 1 is partner bij Fakton. Hij geeft leiding aan het team (Her)ontwik­ keling & Eindgebruikers. Hij is gespecialiseerd in investeringsvraagstukken, zowel op gebouw-, gebieds- als stedelijk-niveau. Ook beschikt hij over uitgebreide managementervaring met organisatorische vraagstukken en veranderingsprocessen. Voor zijn tijd bij Fakton was hij onder andere directielid bij ING Real Estate Development, waarbij hij verantwoordelijk was voor alle commerciële zaken met betrekking tot de ontwikkeling van wonen, winkels, kantoren en parkeerplaatsen.

Ing. R.E. de Jong Msc RE Rienk de Jong 2 is consultant bij Fakton. Hij maakt onderdeel uit van het team (Her)ontwikkeling & Eindgebruikers. Hij werkt voornamelijk voor publieke en private partijen met strategische en financiële vraagstukken voor (her)ontwikkelingsprojecten op gebied- en stedelijk-niveau. Sinds begin vorig jaar specialiseert Rienk zich ook op woningmarktonderzoek waarbij hij het gebruik van Big Data combineert met praktische oplossings­ richtingen voor ontwikkelingsvraagstukken. Voor zijn tijd bij Fakton werkte hij twee jaar bij Rebelgroup.

Big Data Voordat we volledig in de Peta-Bytes verdwijnen; wat zijn Big Data? Vanuit een vrije vertaling van Wikipedia kan worden gesproken over datasets die te groot zijn voor gangbare datasystemen, die met grote snelheid worden verwerkt, die een grote diversiteit aan data bevatten, en die middels statistische analyse kunnen worden vertaald in waardevolle kennis. Veel, vaak en variatie zijn sleutelbegrippen bij Big Data. • Veel slaat op de enorme hoeveelheid data die wij generen. Elke dag genereren we 2,5 triljoen bytes aan gegevens, ofwel 2,5 miljard gigabytes. Hier maken bijvoorbeeld de 340 miljoen twitter berichten die we per dag versturen onderdeel van uit. • Vaak heeft te maken met het tempo waarin wij data ophalen en verwerken. De microchip van vandaag had vroeger ongeveer het format van een elektrohuisje. We kunnen dus steeds sneller grote hoeveelheden gegevens verwerken. • Variatie is het gezamenlijk analyseren en combineren van verschillende grote databronnen met een ander format. Het combineren van uw foto’s op Facebook, uw zoekresultaten op Google en uw winkelpatroon bij de supermarkt geeft misschien nieuwe inzichten die wij nu over het hoofd zien. De Nederlandse vastgoedmarkt is, op Engeland na, de meest transparante vastgoedmarkt van Europa. Desondanks valt er nog een wereld te winnen. Vele ‘oude’ data-eigenaren als CBS en Kadaster, hebben vele bytes aan informatie in huis. Vele ‘nieuwe’ data­ eigenaren als Google en Funda hebben dat ook. Maar wordt er voldoende ‘nieuwe’ kennis uit het combineren van deze databronnen gehaald? Wij denken van niet.

6


Met name het ‘verrijken’ van de ruwe vastgoeddata duurt langer dan gedacht. Bij succesvolle toepassing ontstaan inzichten over de consumenten en de connectie met onze bestaande en nog te ontwikkelen vastgoed­voorraad die wij nu over het hoofd zien. Deze slag wordt gemaakt door nieuwe, niet altijd gangbare allianties, aan te gaan. Dit vindt de conservatieve vastgoedsector vaak moeilijk.

“Veel, vaak en variatie zijn sleutel­begrippen bij Big Data.” Big City Nieuwe inzichten met Big Data kunnen steden helpen bij de verdere versterking en groei van de stad. Ook zij willen weten hoe de inwoner - consument - denkt en beweegt. Bedrijven als Funda en Google zouden steden nog veel meer van dienst kunnen zijn bij het opstellen van hun strategische visies en prioriteringsagenda van de woningbouwopgave. De link moet alleen nog wel worden gelegd. In de toekomst kunnen wij steeds beter de ontwikkeling van een stad plaatsen binnen de context van de dynamiek van een stad. Wij doelen hier niet alleen op investeringen in stenen en asfalt, maar ook in de zachte kant van de stad. Denk aan cultuur en veiligheid. Bij dat laatste kan gedacht worden aan de verlichtingsplannen die Philips introduceert voor de buitenruimte van diverse steden in Europa. Op basis van vele data wordt het type verlichting bepaald voor straten en gebieden. Inwoners worden beïnvloed in hun stemming en voelen zich tevens veiliger.

“Nieuwe inzichten met Big Bata kunnen steden helpen bij de verdere versterking en groei van de stad.” Big Data geeft dus meer inzicht in de interactie van al deze aspecten in de stad, waardoor veel slimmer geïnvesteerd kan worden. Steden moeten veranderen van ‘smog city’ naar ‘smart city’.

Big Money ‘At the end’ zijn investeerders het meest geïnteresseerd in de keuzes van de woon-, winkel- en kantoorconsument. Het is wachten op het moment dat ‘Booking.Com’ voor kantoren op de markt komt; een platform waar vraag en aanbod voor kantoorruimte kwantitatief en kwalitatief optimaal op elkaar wordt afgestemd. Een kwestie van tijd; qua data moet dat allang kunnen. Voor de woningmarkt zijn al flinke stappen gezet om de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen te bepalen. Dit kan door het combineren van Big Data van woon­ huishoudens en woningeigenschappen. Een innovatieve methode ten opzichte van duizenden mondelinge/schriftelijke woonenquêtes.

De hoeveelheid data en bronnen neemt dagelijks in rap tempo toe. Het is alleen de vraag wat de prijs en toegankelijkheid van Big Data de komende tijd gaat doen. Wordt het gemeengoed of blijft het exclusief door de noodzakelijke ingewikkelde bewerkingen? En wat gebeurt er met de prijs van Big data? Vooralsnog lijken partijen als Google en Funda weinig data te willen delen, waardoor Big Data lastig toegankelijk is. Maar concurrerende partijen zullen hun intrede doen. Nieuwe verbindingen worden gelegd. Het kunnen voorspellen van consumentengedrag op de vastgoedmarkt en het in kaart brengen van de performance van het vastgoed is namelijk Big Money voor de Big City van de toekomst.

“Big Data is Big Money voor de Big City van de toekomst.” Daarbij is ‘Outside of the box’ denken cruciaal: welke bronnen zou u koppelen als u beschikking had over alle bronnen van Google, de grootste database in de wereld? Denk daarbij primair vanuit mogelijkheden en niet vanuit beperkingen. Eerst: welke informatie heeft u nodig, welke data vormen de basis van die informatie en pas dan de vraag of die data beschikbaar zijn. Het hele smart city concept is gebaseerd op het gebruik van informatiestromen om een stad effectiever en efficiënter te laten functioneren en vervoers-, goederen- en energiestromen te optimaliseren. Een stad als Rio de Janeiro monitort met meer dan 400 mensen informatie van camera’s, sensoren, gps-trackers etc. maar gebruikt ook berichten van social media voor het continu monitoren en managen van de stad. De rol van Big Data is daarbij evident. Big Data kan ons inzicht geven in gedrag en behoeften van consumenten en van gebruikers. Retailers beschikken over enorme hoeveelheden data die ze nu al inzetten om omzet te verhogen, klanten te binden. Deze informatie kan en wordt ook ten dele ingezet bij het plannen van de (her)ontwikkeling van winkelgebieden. Zorgvastgoed is gebaat bij nauwkeurig inzicht in het zorggedrag en de zorgvraag van mensen in een veranderende omgeving. Maar wanneer worden gebruikers van kantoren onafhankelijk van huisvestingsadviseurs en van makelaars? Zoals eerder vermeld zijn de eerste initiatieven voor een 'Booking.com' voor kantoorruimte al genomen. Dergelijke initiatieven leveren op hun beurt natuurlijk weer data over het zoekgedrag en daarmee verbonden behoeften en wensen.

Big Final

Welke data zou u koppelen? De wereld ligt aan uw Ja, het woord Big Data wordt gehypet. Een onderzoek van de Gartner voeten. groep uit 2013 wees uit dat 64% van de onderzochte bedrijven Big Data techniek wilden inzetten, maar dat minder dan 8% daadwerkelijk stappen ondernam. De werkelijke hoeveelheid data is daarentegen zeker niet gehypet. Het biedt ons een wereld aan nieuwe wegen die binnen de vastgoedmarkt nog onvoldoende verkend of überhaupt niet ontdekt zijn. Wij weten niet welke kant het precies op gaat met Big Data, maar wij geloven dat het vele nieuwe kansen voor steden en investeerders biedt.

Service magazine juni 201 4

7


De toekomst van het verleden De afgelopen jaren komen steeds vaker plannen voorbij in het nieuws voor

1

2

ing. Paul Jansen

is een verzamelnaam voor zaken van

Paul1 studeert op dit moment af aan de leerstoel Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Hier studeert hij af op Group Decision Support Systems ter ondersteuning van conceptontwikkeling bij de (her)ontwikkeling van vastgoed, in opdracht van provincie Noord-Brabant. Daarnaast is Paul medeoprichter van Fenix Conceptontwikkeling waarmee hij zich specialiseert in vastgoed gerelateerde crowdsourcing en community building.

cultuurhistorische betekenis zoals

ing. Toon Iding MRE

cultureel erfgoed. Cultureel erfgoed

archeologie, geschiedenis, archieven en monumenten. Monumenten, het

Toon2 is als projectleider, in opdracht van Province Noord-Brabant, verantwoordelijk voor het JOB-house project Leerlokaal KVL in Oisterwijk. Hij specialiseert zich met IDING herbestemming erfgoed in het herbestemmen van waardevolle gebouwen. Daarnaast is Toon onder andere als project­ manager werkzaam bij BOEi en gebouweigenaren, waar hij eveneens werkt aan herbestemming van erfgoed.

vastgoed uit het verleden, zijn in het hele land te vinden en een groot deel dient een praktische functie in het dagelijkse leven. Zo is vooral Brabant en Limburg rijk aan kloosters die over een enorme variëteit aan ruimten beschikken, van kleine kloostercellen tot grote gemeenschappelijke ruimten en kapellen. Dat maakt dit vastgoed uitermate geschikt voor meerdere functies tegelijk zoals een gemeen­ schaps­huis, school, kinderdagverblijf, bibliotheek, woningen en kunstateliers (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, 2013).

8

De opvatting dat deze objecten een verrijking zijn voor onze leef­omgeving door het bieden van meerwaarde op maat­ schappelijk, sociaal, cultureel en landschappelijk gebied, wordt breed gedragen. Het overgrote deel hiervan is behouden door restauratie, gefinancierd vanuit de overheid. In opdracht van verschillende rijksinstellingen hebben deskundigen en specialisten ervoor gezorgd dat de cultuurhistorische waarde bewaard is gebleven. Met de Monumentenwet als leidend instrument, is er voornamelijk gestuurd op het behoud van de fysieke aspecten. In bijvoorbeeld een oud stadscentrum of unieke industriële gebouwen worden voornamelijk de beeld­­bepalende gevels in hun oude glorie hersteld, om zo exact bewaard te blijven voor de volgende generaties. Er is echter een rijzende discussie gaande over de uitgangspunten bij het behoud van ons cultureel erfgoed. Zit de meerwaarde van dit vastgoed in de fysieke aspecten? Of zit de meerwaarde juist in huidige en toekomstige functies die hier gehuisvest kunnen worden? Of is het vooral de geschiedenis, de ziel van de plek en het verhaal van onze ouders en grootouders dat wat we graag willen behouden voor onze kinderen?

Hoofdpijndossiers voor overheden Binnen het cultureel erfgoed is evenals bij regulier vastgoed een onderscheid te maken tussen courante en incourante objecten. Amsterdamse grachtenpanden zijn een voorbeeld van courant erfgoed, daar is vrijwel altijd een markt voor. Grote industriële complexen, zoals de Leerfabriek in Oisterwijk (afbeelding 1 en 2) zijn, zonder herbestemming, incourant te noemen. Door de grote metrages, hoge onderhoudskosten en voormalige functie als fabriek waar met schadelijke chemi­ caliën werd gewerkt, is de doelgroep voor deze complexen in huidige staat zeer beperkt, zo niet nihil te noemen. Dit soort complexen zorgt daarom voor hoofdpijn­dossiers bij over­ heden. Enerzijds zijn complexen als de Leer­- ­fabriek een belangrijk onderdeel van de Brabantse historie. Anderzijds kunnen de monumenten alleen behouden worden door grote investeringen met een onrendabele top. Door de onrendabele top en de aanzienlijke milieurisico`s zijn deze complexen niet interessant voor commerciële partijen om in te investeren.


afbeelding 1

afbeelding 2

De Leerfabriek in Oisterwijk

De Leerfabriek in Oisterwijk

Een deel van dit erfgoed sterft hierdoor een langzame dood. Als er geen gebruiker meer is, ligt verval namelijk op de loer. Deze verloedering zorgt ervoor dat de voorheen al ingewikkelde opgave vrijwel onmogelijk wordt, waardoor een stuk cultuurgeschiedenis voor altijd verloren gaat. Dit lijkt voornamelijk het onvermijdelijke lot van afgelegen en grote erfgoedcomplexen.

“Door de grote metrages, hoge onder­ houdskosten en voormalige functie als fabriek waar met schadelijke chemicaliën werd gewerkt, is de doel­ groep voor deze complexen in huidige staat zeer beperkt, zo niet nihil te noemen.” De overheid heeft voorheen erfgoed behouden middels grote investeringen, om er vervolgens een glazen stolp overheen te zetten. Buiten dat de overheid het geld niet meer heeft, roept deze aanpak steeds meer vragen op, omdat het erfgoed uiteindelijk niet alleen door het te restaureren, maar vooral door een nieuwe functie, daadwerkelijk behouden blijft. (Erfgoed Brabant, 2012)

Op zoek naar de nieuwe gebruiker Als gevolg van de vraagtekens van de overheid, neemt ze nieuwe rollen aan in het behoud van erfgoed. De provincie Noord-Brabant is een voorbeeld van een overheid die van de passieve aanpak is afgestapt. Deze provincie heeft met het programma ‘de Erfgoedfabriek’ namelijk besloten om niet meer simpelweg subsidies toe te kennen voor restauraties van erfgoed. Ze kiest bewust voor een nieuwe rol, de rol van initiatiefnemer en aanjager. Dit houdt in dat de provincie het initiatief neemt in de aankoop en investeringen in erfgoed (Provincie Noord-Brabant, 2011). De gewijzigde aanpak houdt in dat eerst al het erfgoed dat zich in ‘de gevarenzones’ bevindt, in kaart wordt gebracht en kritisch wordt geanalyseerd.

Service magazine juni 201 4

Dit moet voldoen aan de volgende criteria: het moet een urgent vraagstuk zijn, het complex is aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument, het is passend binnen structuurvisie Ruimtelijke Ordening- en Verordening Ruimte en de locatie draagt in brede zin bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij moet bij elk project minimaal eenderde van de totale kosten door externe partners geïnvesteerd worden, waarvan minstens de helft risicodragend is ingezet. De gecalculeerde onrendabele top mag per locatie maximaal vijf miljoen euro zijn. (Provincie NoordBrabant, 2011). Alleen de gebouwen die unieke historische waarde bezitten en die waarde dreigen te verliezen worden opgepakt. De provincie neemt een deel van de gebouwen over en gaat actief op zoek naar samenwerking en partners in de omgeving. De toekomstige gebruikers worden als het startpunt gekozen. Op deze manier wordt er op basis van maatschappelijk draagvlak ontwikkeld en geïnvesteerd. Hierbij moet vermeld worden dat Noord-Brabant, door de inkomsten uit de verkoop van Essent, de financiële ruimte heeft om deze investeringen gelijktijdig aan te gaan. Andere over­ heden zullen deze nieuwe aanpak dus eerder gefaseerd, of door middel een pilotproject, kunnen introduceren.

“Het lijkt erop dat zo nu en dan wordt vergeten hoe het erfgoed de tand des tijds heeft doorstaan.” Het lijkt erop dat zo nu en dan wordt vergeten hoe het erfgoed de tand des tijds heeft doorstaan. Vrijwel elk gebouw heeft gedurende de levensduur verschillende functies, doelen en gebruikers gehad, maar doordat deze ruimte op een nieuwe manier kon worden gebruikt, is het behouden gebleven. Dit staat haaks op de werkwijze die de afgelopen vijftig jaar is toegepast om het cultureel erfgoed te behouden; het restaureren in oude glorie en er vervolgens vanaf blijven. Bij de nieuwe werkwijze wordt geïnvesteerd in een herbestemming die gericht is op specifieke gebruikers, wat resulteert in draagvlak en behoud voor de toekomst. De oude glorie is nog altijd belangrijk en zorgt voor cultuurhistorische meerwaarde, maar de focus ligt nu op het vinden van nieuwe gebruikers. Het uiteindelijke doel is om het erfgoed weer in de markt te zetten, zodat het geld van de oorspronkelijke investering weer voor andere doeleinden binnen de provincie kan worden ingezet.

9


Begin met de Poolster Bij een complexe herbestemming, zoals een groot industrieel erfgoedcomplex, kunnen de vele obstakels al snel het gevoel geven dat men door de bomen het bos niet meer ziet. Op die momenten is het goed om een heldere Poolster aan de hemel te hebben die te allen tijde richting geeft. Deze Poolster wordt vormgegeven door met alle stakeholders een ‘droom-uitkomst’ op te stellen. Dit zijn de eerste stappen in conceptontwikkeling.

“Op die momenten is het goed om een heldere Poolster aan de hemel te hebben die te allen tijde richting geeft.” In 2005 introduceerde Sentel de volgende definitie van conceptontwikkeling: “de zoektocht naar en het vinden van de optimale vastgoedoplossing voor een locatie, rekening houdend met relevante trends en ontwikkelingen plus de wensen en eisen van de klanten” (Sentel, 2005). Een andere recente definitie vanuit de vastgoedsector is het idee dat “een concept binnen de context van locatieontwikkeling in essentie een verbindende wetmatigheid is die inspirerend en sturend is voor toekomstige strategische beslissingen” (Dijkstra, 2007). Verschoor beschreef in 2009 een concept als:

via stages, leerervaringsplekken en bijeenkomsten op locatie. De doel­ stelling is om jongeren te laten kennismaken en enthousiasmeren voor erfgoed en ze hiermee ambassadeurs te maken. Het project Leerlokaal KVL is hiervan een goed voorbeeld. Samen met marktpartijen restaureert en ontwikkelt de provincie het rijksmonumentale fabriekscomplex van de Koninklijke Verenigde Leder (KVL) in Oisterwijk. Binnen deze herbestemming is één van de oudste gebouwen overhandigd aan jongeren. Het gehele herbestemmingsproces, van begin tot eind, wordt door jongeren uitgevoerd, met ondersteuning van professionals waar nodig (afbeelding 3 en 4). Hiermee wordt het Triple Helix Concept in de praktijk gebracht door de krachten van kennisinstituten, bedrijfsleven en overheid te bundelen (Etzkowitz & Leydesdorff, 1995). Doordat jongeren de leiding hebben, krijgt het project een eigen identiteit, wat het gevoel van eigendom en binding versterkt. Dit gevoel van eigendom en binding bij de nieuwe generatie is een van hoekstenen bij het behoud van cultureel erfgoed. Het theoretische Triple Helix Concept werd in 1995 geïntroduceerd door Henry Etzkowitz en Loet Leydesdorff. Hierin wordt de intensieve samenwerking tussen kennisinstellingen, bedrijfsleven en overheid beschreven. De voornaamste doelstellingen zijn het bevorderen van innovatie en economische groei (Smits, 2011).

“Dit gevoel van eigendom en binding bij de nieuwe generatie is een van hoekstenen bij het behoud van cultureel erfgoed.” Betrek de menigte

• • • • • • •

voorloper van iets definitiefs; inspirerend, richtinggevend, sturend, begeleidend; strategische benadering van oplossing; toekomstgericht (onderkent trends en ontwikkelingen); ideaalbeeld, droombeeld, ideaaloplossing; confrontatie tussen generiek product en context; omvat gedeelde meerwaarde voor alle betrokkenen.

Het herbestemmen van erfgoed is tegenwoordig vaak een complexe opgave die vraagt om innovatieve en locatie-specifieke oplossingen. Professionals werken vanuit ervaring en succesvolle referentieprojecten. Bij complexe en unieke herbestemmingsvraagstukken kan dit een beperking zijn aangezien het succes van referentieprojecten grotendeels op de locatie is gebaseerd. Bij elke nieuwe herbestemming zullen er dus unieke en locatie-specifieke oplossingen gezocht moeten worden.

Een conceptontwikkelaar betrekt alle stakeholders, denkt vanuit trends en ontwikkelingen en ontwikkelt aan de hand daarvan de visie voor een project. Deze visie wordt vertaald naar een concept, dat dient als basis voor de verdere ontwik­­ keling van het project. Het concept wordt gecommuniceerd aan de hand van duidelijke teksten, visualisaties, mood­ boards, sfeerbeelden en referentieprojecten. Hiermee wordt het een strategisch instrument dat alle betrokken partijen een helder beeld geeft van de verwachtingen. Het is de rode draad door een ingewikkeld en langdurig proces met verschillende partijen met ieder hun eigen belangen. Het sterke historische en culturele karakter van erfgoed leent zich goed voor het vormen van een concept gebaseerd op de verhalen uit het verleden en de ‘Genius Loci’: de geest van de plek.

Betrek de jongeren Een andere strategie om cultureel erfgoed te behouden, is om de nieuwe generaties er actief bij te betrekken. Nodig jongeren uit om hun wereld te verbreden, daag ze uit om iets toe te voegen en maak ze op die manier mede-eigenaar. Provincie Noord-Brabant is met deze gedachte het initiatief JOB-house gestart. JOB staat voor Jij Ontwikkelt Brabant. Bij diverse complexen in het herontwikkelingsprogramma kunnen jongeren actief meewerken aan de herbestemming 10

afbeelding 3

Jongeren werken op locatie in caravans aan het project Leerlokaal KVL


Conclusie Uit de beschreven recente ontwikkelingen kunnen een aantal conclusies worden getrokken. Het behoud van het culturele erfgoed dat ons land rijk is, is een enorme en complexe opgave. Een groot deel vraagt om herbestemming om voortbestaan te garanderen. Deze herbestemmingen gaan gepaard met grote investeringen en een onrendabele top. Om marktpartijen te interesseren zullen overheden een andere rol moeten aannemen, van een passieve subsidie verstrekker, naar een aanjager en proactieve investeerder. Daarbij zal een onderbouwd concept onmisbaar zijn om communicatie helder te houden en het proces sturing te geven. Jongeren zullen integraal in dit proces betrokken moeten worden om het erfgoed in hart en ziel over te dragen aan de volgende generatie. Bovendien wordt hiermee de kans op innovatie en vernieuwende oplossingen vergroot. Voor locatie specifieke oplossingen en een breed maatschappelijk draagvlak kan crowdsourcing toegepast worden om niet direct betrokkenen een stem te geven. Op deze manier kan de rijkelijk gevulde schatkist van cultureel erfgoed ook behouden worden voor de toekomst.

Bronvermelding Dijkstra, D. (2007). Het concept als wet. Amsterdam: Total Identity. afbeelding 4

De herbestemming van Leerlokaal KVL uitgevoerd door jongeren, met ondersteuning van professionals waar nodig

Niet direct betrokkenen benaderen dezelfde vraagstukken vanuit alternatieve invalshoeken. Bij dergelijke projecten kan een grote groep niet direct betrokkenen, ook wel de menigte of de crowd genoemd, aanvullende of zelfs totaal nieuwe oplossingen aanleveren. Via crowdsourcing wordt een nieuwe bron van creativiteit en ideeën aangeboord. Zo heeft gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM in Utrecht aan de hand van crowdsourcing onderzocht wat de woonwensen zijn voor de nieuwe woonwijk Haarzicht.

“Dit laat zien dat het niet alleen sturing geeft, maar zelfs de vinger exact op de vraag kan leggen.” Uit het onderzoek, waar 300 huishoudens aan deelnamen, kwam naar voren dat een ruime meerderheid (70 procent) kiest voor een dorps woonmilieu met een landschappelijk karakter. Het merendeel van de respondenten wil wonen in een twee-onder-een-kap-, hoek- of vrijstaande woning, waarvoor ze een prijs willen betalen die ligt tussen de €300.000 en €400.000. Dit laat zien dat het niet alleen sturing geeft, maar zelfs de vinger exact op de vraag kan leggen. Wetenschappelijk onderzoek naar deze manier van vastgoed ontwikkelen staat nog in de kinderschoenen, en verdient verder onderzoek.

Service magazine juni 201 4

Erfgoed Brabant. (2012). Erfgoed Brabant Jaarverslag 2012. ‘s-Hertogenbosch: Erfgoed Brabant. Etzkowitz, H., & Leydesdorff, L. (1995). The Triple Helix University-Industry-Government Relations: A Laboratory for Knowledge-Based Economic Development. ASST Review, 14-19. Provincie Noord-Brabant. (2011). Statenvoorstel 49/11 A Stand van zaken en kaderstellende notitie grote Erfgoedcomplexen. `s-Hertogenbosch: Provincie Noord-Brabant. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. (2013). Een toekomst voor kloosters. Werkendam: Damen van Deventer. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. (2013). Geef de toekomst een verleden. Hardinxveld-Giessendam: Tuijtel. Ruimte, O. e. (2014). Karakter Schetsen - Nationale Onderzoeksagenda Erfgoed en Ruimte . Amersfoort : Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Sentel, J. (2005). De wording van een vastgoedconcept. Real Esate Magazine, 20-23. Verschoor, M. (2009). Conceptontwikkeling voor creatieve broedplaatsen. Eindhoven.

11


Kleur bekennen in de zorg Probleemschets Nederland maakt een flinke demo­ grafische verandering door. Volgens de prognoses van het Centraal Bureau voor de Statistiek (2014) neemt het aantal 65-plussers toe van 2,8 miljoen in 2013 tot 4,7 miljoen in 2040. Naast de verwachting dat er meer 65-plussers

1

2

ir. A. Brand MSRE Alexander 1 is na het doorlopen van de studies Bouwkunde aan de Hogere Technische School te Utrecht en Real Estate & Housing aan de Technische Universiteit Delft werkzaam geweest voor diverse organisaties op het gebied van zorgvastgoed. Momenteel is hij als adviseur verbonden aan AAG te ‘s-Hertogenbosch, waar hij zich als specialist op het gebied van de care sector, onder andere bezighoudt met het opstellen van strategische vastgoedplannen, conceptontwikkeling en projectmanagement voor diverse zorginstellingen. In 2013 behaalde Alexander de titel Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate.

T.L.A. Verheijen BSc Thomas 2 is masterstudent aan de leerstoel Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven en doet ter afronding van zijn studie in samenwerking met AAG onderzoek naar woonzorgconcepten voor licht zorgbehoevende senioren (voorheen Zorg Zwaarte Pakketten 1-4). Per september begint hij aan de master Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam.

bijkomen, wordt deze groep gemiddeld genomen ook steeds ouder. Deze dubbele vergrijzing heeft een sterke toename van de zorgvraag tot gevolg (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2012). Om aan deze zorgvraag tegemoet te komen, is veel geld nodig. Wanneer de zorgkosten in hetzelfde tempo toe blijven nemen als zij deden in het begin van deze eeuw, resulteert dat in een groeiend aandeel van de zorg ten opzichte van het BBP van 13 procent in 2012 tot 31 procent in 2040 (Centraal Planbureau, 2013).

12

Om de zorgverlening voor de overheid betaalbaar te houden, zijn in het regeerakkoord ‘Bruggen slaan’ uit 2012 enkele ingrijpende veranderingen met betrekking tot onder andere de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ 1) aan­ge­kondigd, die verstrekkende gevolgen hebben voor zorginstellingen en hun vastgoed (Rijksoverheid, 2014a).

Beleidshervormingen Scheiden wonen en zorg Uit de AWBZ ontvangen zorginstellingen per cliënt, afhankelijk van het zorgzwaartepakket2 (ZZP) waarop diegene geïndiceerd is, een vergoeding voor de zorgverlening. Het verblijf van de cliënt binnen de muren van een zorginstelling (intramuraal) wordt eveneens uit de AWBZ bekostigd. Eén van de meest ingrijpende bezuinigingsmaatregelen is op 1 januari 2013 van kracht geworden en betreft het ‘Scheiden Wonen en Zorg’ (SWZ). Het SWZ is tweeledig van aard: er is sprake van een financiële en fysieke scheiding. De financiële scheiding houdt in dat het verblijf uit de AWBZ wordt gehaald en voor rekening van de cliënten zelf komt (Aedes, 2013). Een grote groep cliënten is voortaan zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting via huur of koop en het bekostigen daarvan (Aedes-Actiz, 2014).

1

De AWBZ betreft een financiële vergoeding voor ouderen, chronisch zieken en gehandicapten die langdurig zorg behoeven. Indien er sprake is van een langdurige zorgbehoefte, wordt de cliënt geïndiceerd met een zorgzwaartepakket (ZZP).

2

Een ZZP is een hoeveelheid zorg die aansluit op de zorgbehoefte van een cliënt. Deze hoeveelheid zorg wordt uitgedrukt in zorgtijd in uren, wat overeenkomt met een door de overheid vastgesteld budget. In totaal zijn er 53 ZZP’s verdeeld over drie sectoren. De sector Verpleging & Verzorging (V&V) bestaat uit 10 ZZP’s waarvan 8 voor de langdurige zorg: ZZP V&V 1 is het kleinste pakket aan zorg en ZZP V&V 8 het grootste. ZZP V&V 9b en 10 zijn bedoeld voor specialistische kortdurende zorg (Centrum Indicatiestelling Zorg, 2014).


De fysieke scheiding van wonen en zorg betekent dat steeds meer zorg­ behoevende cliënten niet meer in een zorginstelling maar thuis in de eigen omgeving van zorg en ondersteuning moeten worden voorzien. Dit proces wordt ook wel het extramuraliseren van de zorg genoemd en is van toepassing op cliënten met een lichte zorgbehoefte (ZZP 1-3, 50 procent van ZZP 4). Naar schatting van de Nederlandse Zorgautoriteit (2012) betreft het totaal van de te extramuraliseren ZZP’s in aantallen ruim 30 procent van de huidige intramurale zorg3. In 2015 wordt overgegaan van de AWBZ naar de Wet langdurige zorg (Wlz).

Kapitaallastenvergoeding Tot 2012 vond de kapitaallastenvergoeding (vergoeding voor rente en afschrijving van vastgoed) volledig plaats op basis van nacalculatie. Alle kosten voor het realiseren en in stand houden van het vastgoed werden gegarandeerd door de overheid terugbetaald. Op 1 januari 2012 is een overgangsregeling van kracht geworden waarbij geleidelijk wordt over­ gegaan naar een prestatieafhankelijke vergoeding per cliënt op basis van de zorgzwaarte van de cliënt: de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC). Deze overgangsregeling duurt zes jaar, waarna vanaf 2018 wordt over­ gegaan naar een integraal tarief, waarbij de NHC en de ZZP-vergoeding voor zorg worden samengevoegd. Door het invoeren van de NHC lopen zorginstellingen meer risico met betrekking tot de bekostiging van hun vastgoed. Dit komt bijvoorbeeld doordat de NHC gebaseerd is op een bezettingspercentage van 97 procent. Indien dit niet gehaald wordt, heeft dat tot gevolg dat de vergoeding ontoereikend is om de werkelijke huisvestingskosten te dekken. Kortom, de consequenties ten aanzien van de eigen vastgoedbeslissingen nemen toe (Nederlandse Zorgautoriteit, 2012). De vele beleidshervormingen maken de zorgsector tot een dynamische en complexe sector. Hoewel de exacte uitwerkingen van de dubbele vergrijzing en het gewijzigde overheidsbeleid lastig zijn te bepalen, staat vast dat de ontwikkelingen in de zorg zullen resulteren in een aanzienlijke herschikking op het gebied van het verlenen van zorg en het bieden van geschikte huis­ vesting aan senioren. Figuur 1 geeft een tijdslijn weer van de belangrijkste beleidshervormingen met betrekking tot de sector Verpleging & Verzorging die in dit artikel worden besproken. Nacalculatie NHC

100% 0%

90% 80% 70% 50% 30% 15% 0% 10% 20% 30% 50% 70% 85% 100%

Consequenties voor bestaand zorgvastgoed Leegstand De groep cliënten die recht heeft op intramurale zorg wordt door het Scheiden van Wonen en Zorg beperkt tot de zwaardere zorgbehoevenden. Het aandeel licht zorg­­ behoevenden in verzorging- en verpleeghuizen neemt door overlijden of verzwaring van de eigen zorgbehoefte geleidelijk af. Dit betekent dat leegstand ontstaat. Naar schatting van staatssecretaris Van Rijn (2013) betreft het totaal van de te extramuraliseren ZZP’s in de sector Verpleging & Verzorging 57.700 personen. Uitgaande van ongeveer 40 vierkante meter per vrijkomende plaats, resulteert dat in 2,3 miljoen vierkante meter dat vraagt om een nieuwe bestemming. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (2014) gaat voor de gehele zorgsector zelfs uit van ruim 4 miljoen vierkante meter zorgvastgoed dat gerenoveerd of herbestemd dient te worden.

“De ontwikkelingen in de zorg zullen resulteren in een aanzienlijke herschikking op het gebied van het verlenen van zorg en het bieden van geschikte huisvesting aan senioren.” Veroudering Een aanzienlijk deel van het aanbod aan zorgvastgoed kampt met veroudering. In figuur 2 is te zien dat een groot deel van de verpleeg- en verzorgingshuizen stamt uit de eerste helft van de jaren zeventig. Dit komt door het overheidsbeleid in die periode, dat erop gericht was om senioren zoveel mogelijk onder te brengen in ‘bejaarden­ oorden’. Uit onderzoek naar de algehele gebouwkwaliteit van verzorgingshuizen blijkt dat deze oorden over de gehele linie het laagste scoren, en vaak niet meer aan de huidige technische en functionele eisen voldoen. Dit draagt bij aan de verwachte leegstand (College bouw ziekenhuisvoorzieningen, 2005; Van Elp, Van Zaal & Zuidema, 2012).

Extramuraliseren ZZP 1&2

SWZ WWS

Extramuraliseren ZZP 3

Onbekend

Beleidsregel

1 juli Streefdatum voor herzien

voor 1950

Infrastr.

Beleidsregel infrastructuur komt te vervallen

Wmo

Wet maatschappelijke onder­steuning (Wm0) naar gemeentes

AWBZ / Wiz

Geplande vervanging van AWBZ door Wet langdurige zorg (Wiz) Extramuraliseren 50% ZZP4

SWZ

1950 - 1960 1960 - 1965 1965 - 1970 1970 - 1975 1975 - 1980 1980 - 1985 1985 - 1990 1990 - 1995 na 1995

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

0

50 100 150 200 250

300 350

Figuur 1

Figuur 2

Tijdslijn belangrijkste beleidshervormingen met betrekking tot de sector Verpleging & Verzorging in de periode 2011 - 2018

Aantal verzorgingshuizen naar bouwperiode tot 2002 (Neele, Conijn, De Wildt, & Alles, 2002)

3

Intramurale zorg betreft zorgverlening aan personen in een instelling zoals verpleeg- en verzorgingshuizen en die daar langer dan 24 uur verblijven (Nationaal Kompas Volksgezondheid, 2013).

Service magazine juni 201 4

13


Strategievorming De combinatie van demografische ontwikkelingen, de daaruit voortkomende beleidshervormingen, de dreigende leeg­s tand en het verouderde vastgoed hebben een groot effect op zorgorganisaties. Brand (2013) geeft in zijn onderzoek aan dat door deze veranderingen zorgorganisaties verplicht en urgent na moeten denken over de toekomst van hun bestaan en de toekomst van hun vastgoed. Strategievorming voor zowel de zorg als het vastgoed is daarbij essentieel. Afhankelijk van het zorgbeleid hebben zorginstellingen grofweg vier mogelijkheden om in te spelen op de vrij komende ruimte: 1. Transformeren naar zware zorg (ZZP 5-10) Het huisvesten van zwaar zorgbehoevenden ligt in lijn met het natuurlijke verloop en het ‘langer thuis wonen’ beleid. De kosten voor zowel de zorg als het verblijf worden hierbij voorlopig nog vanuit de AWBZ (straks Wlz) vergoed. Het grootste aandachtpunt bij deze strategie is de productie­ afspraken met het Zorgkantoor. Dit betekent dat niet zonder meer een verzwaring kan worden doorgevoerd; zeker niet wanneer alle zorginstellingen in een regio dit van plan zijn. 2. Verhuren als woon(zorg)eenheden Een tweede strategie betreft het verhuren van de leegkomende kamers aan licht zorgbehoevenden. Het feit dat deze cliënten niet meer een intramurale indicatie voor verblijf krijgen, betekent niet dat de zorgvraag verandert en de vraag naar dit type huisvesting. Zorginstellingen worden hierdoor verhuurder en krijgen te maken met verschillende vraagstukken. Er is bijvoorbeeld goedkeuring nodig van het College Sanering Zorginstellingen, en zorg­instellingen dienen de huur, servicekosten en de kosten van eventuele arrangementen te bepalen die zij van de huurders ontvangen. Een belangrijke vraag betreft hoe gemeenschappelijke ruimten, bijvoorbeeld voor ontmoeting, straks worden bekostigd. Momenteel kan een deel van deze kosten worden vergoed op basis van de Beleidsregel Zorginfrastructuur. Deze regeling vervalt per 1 januari 2015, waarbij het nog onduidelijk is hoe nieuwe investeringen met betrekking tot de zorginfrastructuur worden vergoed. Mogelijk dat dit als onderdeel van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) bij de gemeentes komt te liggen, of wordt geïntegreerd in het vernieuwde Woning Waardering Stelsel (WWS) (Aedes-Actiz, 2014). Onder bepaalde voorwaarden heeft een instelling de mogelijkheid om de kosten voor algemene ruimten en zorginfrastructuur door middel van de serviceflattoeslag4 te verhalen op de huurders. Hierdoor mag de verhuurder het aantal punten volgens het WWS met maximaal 35 procent verhogen (Rijksoverheid, 2014b). Dit heeft wel effect op de huurprijs, waardoor de zorginstelling zichzelf mogelijk uit de markt prijst. Deze en andere aspecten maken het voor verhurende zorginstellingen van belang om weloverwogen een verhuurorganisatie opzetten. In de praktijk blijkt dat met name de kleinere en middelgrote instellingen hier problemen bij ondervinden. 3. Herbestemmen van het vastgoed met als doel afstoten Een verdergaande strategie is het afstoten van het vastgoed, eventueel in combinatie met herbestemming. Dit kan een herbestemming binnen de zorgsector zijn, maar kan ook buiten de zorg liggen. Voorbeelden zijn transformatie tot studentenhuisvesting, immigrantenhotel of zorghotel.

4

14

Er is sprake van een serviceflat indien: een noodoproepinstallatie in de woning aanwezig is, permanent iemand in de nabijheid is die eenvoudige (para)medische zorg kan verlenen, de verhuurder voor maaltijden zorgt, een collectieve recreatieruimte aanwezig is, en er logeermogelijkheden zijn.

Aandachtpunten hierbij zijn de vaak nog hoge boe­k waarden van de gebouwen en de locatie. Ook de veroudering van het zorgvastgoed maakt herbestemming slechts voor een beperkt deel (financieel) haalbaar. 4. Sloop Indien bovenstaande strategieën niet mogelijk blijken te zijn rest sloop als laatste middel, al dan niet in relatie met nieuwbouw. Deze uiterste maatregel is erg afhankelijk van de desbetreffende regio waarin het object is gelegen. Zo kan het plegen van nieuwbouw in de krimpregio’s op de lange termijn voor nieuwe problemen zorgen.

“Terwijl sommige instellingen te midden van reorganisaties zitten, zijn er nog steeds partijen die denken dat de storm wel overwaait.” Kleur bekennen De veranderingen zijn op bijna alle zorgorganisaties van toepassing en treffen organisaties van uiteenlopende groottes, met verschillende achtergronden en verspreid over het hele land. Dit maakt, samen met nog vele andere factoren, de strategische uitwerking en oplossingen organisatiespecifiek. De wijze waarop organisaties hiermee bezig zijn wisselt. Terwijl sommige organisaties te midden van reorganisaties zitten, verzwaren, vastgoed afstoten en de vastgoedportefeuille nauwkeurig onder de loep nemen, zijn er nog steeds organisaties die denken dat de storm wel overwaait. Wanneer sprake is van een veranderproces, is met name de wijze waarop zorg­ organisaties met dit veranderproces omgaan bepalend voor de uiteindelijke strategische koers (Brand, 2013). Het lijken vooral de middelgrote ondernemingen te zijn die de meeste moeite hebben om de juiste koers te vinden. De kleine organisaties hebben weinig te kiezen, waardoor zij eerder weten waar ze aan toe zijn. Het vraagt vaak wel durf om een heldere strategische koers neer te zetten. Grote instellingen hebben vaak meer flexibiliteit op portefeuilleniveau waardoor de gekozen strategieën kunnen worden geïmplementeerd. De grootste groep ontbeert het aan deze flexibiliteit om de gewenste strategie door te kunnen voeren. De heilige graal Doordat veel organisaties decennialang vrijwel risicoloos konden opereren, vragen de wijzigingen om een wel­ overwogen nieuwe aanpak. De huidige marktsituatie wordt dan ook gekenmerkt door een grote zoektocht van de verschillende organisaties naar de heilige graal van het strategiebeleid.


Welke koers is succesvol voor mijn organisatie? Met welk zorg- en vastgoedconcept is het mogelijk cliënten aan mijn organisatie te binden? Hoe actief moet ik marketing­ instrumenten inzetten? Krijg ik de cultuur van mijn organisatie hierop aangepast? Hoe onderscheid ik mijn organisatie ten opzichte van mijn concurrenten? Allemaal vragen waar zorginstellingen op dit moment mee bezig (zouden) moeten zijn. De antwoorden op deze vragen dienen zoveel mogelijk binnen het bestaande vastgoed te worden gezocht. Dit vastgoed is een erfenis uit een verleden waarin het overheidsbeleid (Bouwcollege) leidend was in plaats van de woon- en zorgbehoeften van de cliënten. Dit heeft geresulteerd in veelal sobere en homogene zorghuis­vesting, wat het voor de organisaties extra lastig maakt om een concurrerende positie te bekleden. Daarbij zorgen (te) hoge boekwaardes ervoor dat de bewegingsruimte wordt beperkt, evenals de lagere huren die ten opzichte van de bekostiging op basis van nacalculatie of de NHC. Echter, de groep ouderen met een beperkt budget die een gepaste woning zoekt is groeiende. Hoewel de kwaliteit van de verzorgingshuizen niet optimaal is, kent de markt momenteel slechts beperkt betaalbare alternatieven. Het veelgebruikte aantal van 800 verpleegen verzorgings­huizen (Berenschot, 2013) dat de deuren moet sluiten is in onze optiek te hoog en niet een reëel uitgangspunt. Creatieve oplossingen en nieuwe woon­ zorgconcepten doen het huidige eenzijdige aanbod lang­ zaam­aan verrijken met een grotere variatie aan huisvestings­ vormen, waarbij de focus met name op het lage- en midden­­segment komt te liggen. De eerste resultaten van het afstudeeronderzoek van Verheijen laten zien dat deze nieuwe woonzorg­concepten zich naar verwachting onderscheiden op basis van inkomen, zorgbehoefte, huishoudenssamenstelling en etniciteit.

Bronvermelding

“De huidige marktsituatie wordt gekenmerkt door een grote zoektocht van de verschillende organisaties naar de heilige graal van het strategiebeleid.”

Neele, J., Conijn, J., De Wildt, R., & Alles, M. (2002) Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV.

De verschuivingen die de zorgsector momenteel kenmerken maken het een zeer interessante vastgoedsector. Waar tien jaar geleden de kantorenmarkt nog centraal stond en vrijwel niemand zich bekommerde over zorgvastgoed, liggen deze verhoudingen tegenwoordig duidelijk anders. De doorslaggevende factoren die zorginstellingen voor een bepaalde strategie doen besluiten te kiezen variëren per organisatie. Maar dat er op de korte termijn kleur dient te worden bekend en keuzes moeten worden gemaakt staat onomstotelijk vast.

Service magazine juni 201 4

Aedes (2013) Dossier: Gescheiden financiering wonen en zorg. Verkregen van http://www.aedes.nl/content/dossiers/Gescheiden-financiering-wonen-enzorg.xml#Ontwikkelingen gescheiden financiering wonen en zorg Aedes-Actiz (2014) Veelgestelde vragen Scheiden Wonen Zorg. Verkregen van http://www.kcwz.nl/actueel/specials/scheiden_wonen_zorg Berenschot (2013) Sluiting dreigt voor ruim 800 ouderenlocaties. Verkregen van http://www.berenschot.nl/inspiratie/(opinie)artikelen/(opinie)artikelen/ artikelen-2013/sluiting-dreigt-ruim/ Brand (2013) Scheiden van Wonen en Zorg. Kraak de code van de organisatiecultuur. Afstudeerscriptie MSRE. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate Centraal Bureau voor de Statistiek (2012) Bevolkingsprognose 2012-2060: langer leven, langer werken. Den Haag: Centraal Bureau voor de Statistiek. Verkregen van http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/389D62E2-7205-42C3-956F33E17CFE6433/0/2011k1b15p16art.pdf Centraal Bureau voor de Statistiek (2014) Statline. Verkregen van http:// statline.cbs.nl/statweb/ Centraal Planbureau (2013) Toekomst voor de zorg. Den Haag: De Swart BV. Centrum Indicatiestelling Zorg (2014) Grondslag, functie en ZZP. Verkregen van: http://www.ciz.nl/voor-professionals/beleidsregels-awbz/grondslagfunctie-en-zzp College bouw ziekenhuisvoorzieningen (2005) Monitoring gebouwkwaliteit in de Verpleging en Verzorging 2005. Utrecht: College bouw ziekenhuisvoorzieningen. Nationaal Kompas Volksgezondheid (2013) Vergrijzing: Wat zijn de belangrijkste verwachtingen voor de toekomst? RIVM: Bilthoven Nederlandse Zorgautoriteit (2012) Advies Scheiden van Wonen en Zorg in de AWBZ. Utrecht: Nederlandse Zorgautoriteit.

Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (2014) Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn. Adviesbrief aan de minister van Wonen en Rijksdienst Stef Blok. Den Haag: Rli. Rijksoverheid (2014a) Algemene Wet Bijzondere ziektekosten (AWBZ). Verkregen van http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/algemene-wetbijzondere-ziektekosten-awbz Rijksoverheid (2014b) Puntensysteem en serviceflats. Verkregen van http:// www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteemhuurwoning/puntensysteem-en-serviceflats Rijn, M. van. (2013, april 25) Hervorming langdurige zorg: naar een waardevolle toekomst. Bijlage kamerbrief aan de Voorzitter der Tweede Kamer van de Staten-Generaal. Kenmerk 114352-103091-LZ. Den Haag: Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Van Elp, M.; Van Zaal, M.P.J.; Zuidema, M.V. (2012) Bouwen voor de zorg Perspectief voor de Nederlandse bouw. Amsterdam: Economisch Instituut voor de Bouw.

15


Introductie thema

Interactie

Lizanne Hartog en Britt Smeets SERVICE Magazine redactie

De vastgoedsector is de afgelopen decennia onderworpen aan diverse trends als internationalisering, diversificatie, schaalvergroting, professionalisering en meer markt­ transparantie (Nozeman, 2001). Deze laatste trend heeft te maken met het thema van deze editie van het SERVICE Magazine: Interactie. Volgens Van Dale betekent ‘interactie’ de wisselwerking tussen personen of zaken. Communicatie, het overbrengen en ontvangen van een boodschap, is hier nauw mee verbonden.

De vastgoedmarkt werd lange tijd gekenmerkt door de afwezigheid van transparantie, terwijl dit een voorwaarde is voor de stabiele vastgoedmarkt waar we op dit moment naar op zoek zijn (Hilbers, 2013; Nozeman, 2001). Transparantie is een waardevolle eigenschap die interactie tussen mensen of zaken positief kan beïnvloeden. De markttransparantie is desondanks op gang gekomen door middel van omvangrijke digitale datasystemen die beter inzicht verschaffen in voorraad en aanbod, structuur en dynamiek van het vastgoed (Nozeman, 2001). De transparantie tussen partijen komt ook tot stand door communicatie. Dit brengt echter diverse vraagstukken met zich mee, aangezien communicatie ook gepaard gaat met vertrouwen (Stellingswerf, 2008). Vertrouwen is op haar beurt de basis voor elke manier van samenwerking. Hoe kan bijvoorbeeld de relatie tussen zowel professionals onderling, als tussen professionals en gebruikers veranderen door de huidige veranderingen in de markt? De veranderende markt vraagt om een verandering in de mindset van zowel professionals als gebruikers. Een voorbeeld van de veranderende mindset is de opkomst van Publiek Private Samenwerkingsverbanden. Samenwerking en communicatie tussen gebruikers en professionals staat hier vanaf het eerste moment centraal. Andere professionals kiezen ervoor om de grenzen van hiërarchie te vervagen en zich rechtstreeks tot de consument te wenden. Ze hopen hierdoor hun product kwalitatief te verbeteren en de gebruiker tevreden te stellen in een markt waar de eisen steeds hoger worden. Een ander vraagstuk bij het onderwerp communicatie is de manier waarop potentiële gebruikers geprikkeld kunnen worden en welke factoren hier een rol bij spelen. De gebruiker wil geïnspireerde werknemers in creatieve gebouwen op goede plekken. Er wordt niet gezocht naar een fysieke locatie maar naar een formule waar de ontmoeting en interactie centraal staan. De gemeenschappelijke ruimten worden belangrijker dan de eigen ruimte. Momenteel staat de dienstverlening aan de gebruiker meer dan ooit centraal (DTZ Zadelhoff, 2013). Er wordt daarom gezocht naar een evenwicht tussen de gebruikelijke fysieke kant van het vastgoed, de harde kant, en de psychologische en sociale aspecten, oftewel de zachte kant, die een steeds grotere rol gaan spelen.

16


De vijf artikelen in deze editie van SERVICE magazine aangaande het thema interactie zijn zeer divers en belichten het thema vanuit verschillende hoeken. Marian Hogeslag van DoubleDividend Management schrijft een prikkelende column over vriendjespolitiek. In het jaar 2007 zorgde de FIOD, met haar invallen op verschillende plaatsen in verband met de gepleegde vastgoedfraude, voor een keerpunt in wat toen een transparante vastgoedmarkt werd genoemd. De ‘omgang’ onderling moest veranderen want zo kon het niet langer. Hoe veranderde de vastgoedmarkt en wat waren de gevolgen? Overzicht bewaren en leiding geven zijn belangrijke vaardigheden, waar ook communicatie de verbindende factor is. Maar sturing geven aan een complex en weerbarstig netwerk, opgebouwd uit gebieden met diverse schaalniveaus, hoe doe je dat? Emiel Westerhof, werkzaam bij Concire, licht in zijn artikel toe dat complexiteit overwonnen kan worden door middel van het toepassen van een aantal basis­ principes. Het functioneren van een gebied wordt vergeleken met het functioneren van een ecosysteem. Op basis van biomimicry wordt een nieuwe mindset geïntroduceerd waarin twee, op het eerste gezicht, tegengestelde werelden goed samengaan. De interactie tussen deze twee werelden zorgt ervoor dat ze elkaar versterken. Het artikel van Jeroen Jansen gaat vervolgens in op het contact op de werkvloer. De trend ‘Het Nieuwe Werken’ is een opkomende vorm van werken. Het draagt bij aan de flexibiliteit en gaat mee met de huidige technologische ontwikkelingen. Door deze trend is er een andere manier van contact ontstaan; contact op afstand en niet meer fysiek in een kantoor. Het artikel vanuit Savills beschrijft de voordelen van de vertrouwde fysieke werkplek ten opzichte van ‘Het Nieuwe Werken’ en hoe deze in de huidige markt het beste tot haar recht kan komen.

Het artikel van SmartAgent en Bureau Buhrs gaat, tot slot, in op het verkopen van een product aan de klant. Doordat de vraag is afgenomen en de concurrentie is toegenomen moeten bewoners tegenwoordig echt verleid worden om een woning te kopen. Door middel van een leefstijlenconcept proberen Gert Jan Hagen, Michiel Buhrs en Lise Roodbol, hun weg te vinden naar de wensen van de gebruiker: product en communicatie worden afgestemd op de gebruiker. Al met al kan geconcludeerd worden dat interactie een zeer belangrijk aspect is voor een goede samenwerking om tegenstrijdige signalen te voorkomen, om in te spelen op concurrentie, om geïnspireerd te raken en te leren van elkaar en om uiteindelijk verder te groeien in de huidige markt. Dit alles heeft als doel ‘de markt transparanter maken’; een trend die in de toekomst van de vastgoedmarkt nog veel te weeg gaat brengen.

Bronvermelding DTZ Zadelhoff (2013, januari). Waar vraag en aanbod elkaar vinden. Utrecht: DTZ Zadelhoff Hilbers, P. (2013, 12 november). De Vastgoedlezing 2013: Naar een vastgoedmarkt waarop je kunt bouwen. Amsterdam: De Nederlandsche Bank. Nozeman, E. (2001). Nieuwe wegen in vastgoed. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Stellingwerf, E. (2008). Bouwen aan vertrouwen. Enschede: Universiteit Twente; Rosmalen: Heijmans Vastgoed B.V., masterscriptie. VBDO (2012, 28 november). Vastgoedsector in beperkte mate transparant. Verkregen op 18 april 2014 van http://www.vbdo.nl/nl/pers/persberichten/992/ vastgoedsector-in-beperkte-mate-transparant.

Op de kantorenmarkt is sprake van een vragersmarkt, de consument heeft het voor het zeggen. Dit gaat ten koste van de positie van de verhuurder. Er worden allerlei maatregelen getroffen om de huurder aan zich te binden of verbonden te laten blijven. Hoe de communicatie en interactie tussen deze twee belanghebbenden verandert nu de markt transformeert wordt beschreven door Annemarie de Leuw en Marc van Rooijen van Deloitte. De interactie tussen huurder en verhuurder, in een tijd dat de huurder het voor het kiezen heeft, wordt toegelicht.

Service magazine juni 201 4

17


Thema column

Vriendjespolitiek in het vastgoed Toen mij werd gevraagd een column te schrijven over

Drs. Marian Hogeslag Marian Hogeslag heeft in 2005 ActivInvestor opgericht. ActivInvestor is een beheerder van beleggingsinstellingen met een focus op vastgoed. Daarvoor heeft zij gewerkt bij Paribas Deelnemingen (participatiemaatschappij en corporate finance) en Petercam Bank (corporate finance). ActivInvestor is 1 april 2014 gefuseerd met Double Dividend. De gefuseerde vennootschap, DoubleDividend Management, heeft als doelstelling om met haar beleggingsbeleid een brug te slaan tussen financieel en maatschappelijk rendement. DoubleDividend Management belegt met de overtuiging dat het kwantificeren van maatschappelijk rendement een positieve bijdrage levert aan het risico- en rendementsprofiel van een beleggingsportefeuille. Daarnaast is Marian Hogeslag commissaris bij Geneba Properties N.V.

vriendjespolitiek in de vastgoedwereld, dacht ik ‘bestaat dat nog dan?’ Mijn stelling is namelijk dat de vastgoedsector hard op weg is een schone industrie te worden. Ik hoor u lachen. Marian, ooit gehoord van de vastgoedfraude, oplichters zoals Palm Invest en een CV- en maatschappenmarkt waar niets meer van over is? Ik ben ooit begonnen met het beleggen in vastgoedaandelen omdat mijn stelling was dat de vastgoedsector één van de meest transparante producten aanbiedt. Ik spreek nu over het jaar 2004. Je hebt het over stenen die je kunt zien, je weet ook of er een huurder is en wie dat is, afhankelijk van de tijdsgeest hecht je daar een bepaalde waarde aan. Een stuk transparanter dan menig andere sector. Nu is slechts een kleine 5 procent van al het Europese vastgoed op de beurs genoteerd, dus de echte vast­ goedwereld speelt zich op een ander niveau af. En daar was vriendjespolitiek niet de uitzondering maar de regel. Vooral de handelaren (nu praktisch allemaal failliet!) speelden daarin een grote rol. De gevestigde orde verkocht een mooi pand maar ‘gaf’ er een probleempand voor praktisch niets bij. Je moet toch je portefeuille opschonen, nietwaar? En tussen de verkoop en transportdatum zat een aanzienlijke periode. Toch mooi als je ondertussen de panden al weer had doorverkocht met een klein beetje winst. Dus vrienden kom op! Wij weten pas wat het is om van het leven te genieten. Dure cadeaus, gewilde uitjes en spannende weekenden. Iedereen wist er vanaf en genoot van al het moois dat de wereld te bieden had. Met als hoogtepunt voor menigeen de Mipim in Cannes. En ik denk dat ik slechts het puntje van de ijsberg heb gezien. Je was gewoon een mietje als je niet met een dikke sigaar in een dikke auto reed. Heb ik verdacht weinig vrouwen zien doen trouwens!

18

De banken speelden het spel gewoon mee. Vastgoed is een kapitaalintensieve industrie. Geld in overvloed, dus werd er kwistig met financiering gestrooid. En in grote dank aanvaard door de beleggers. Hoe hoger de panden waren gefinancierd des te meer je als belegger overhield. Kijk maar naar de Quote 500. Een evenredige lijn: hoe hoger op deze (gewilde) lijst als vastgoedboer, hoe hoger zijn panden werden gefinancierd. Het bovenstaande vond allemaal plaats in beperkte kringetjes, vriendjespolitiek hoezo? We worden er toch allemaal beter van? En toen kwam Lehman Brothers, de kredietcrisis, de bankencrisis, de landencrisis, de recessie en … de nieuwe normen. En waarden. Wie is er niet naar de Verleiders - de casanova’s van de vastgoedfraude - geweest in Carré? Of heeft op zijn minst het boek gelezen? Toeval of niet maar met de wetenschap van vandaag de dag, kan gesteld worden dat 13 november 2007 een belangrijke dag is geweest voor de vastgoedsector. De FIOD deed invallen op meer dan 50 locaties in verband met de vastgoedfraude. We zijn nu bijna zeven magere jaren verder. In deze periode hebben de belangrijkste spelers op de vast­ goedmarkt een gedaantewisseling ondergaan. Laten we beginnen met de banken. Door problemen in eigen huis kwam de financieringsmarkt zwaar onder druk te staan. De hand ging op de knip, alleen bestaande relaties hadden nog een kans. Dit alles werd nog eens versterkt door de snel dalende waardes van de panden. De transactiemarkt viel praktisch stil met als gevolg dat de meeste snelle vastgoedjongens, lees handelaren, het niet hebben overleefd. Dat ruimt op. Ook de taxateurs kwamen onder vuur te liggen. Naar mijn bescheiden mening was een taxateur gemakkelijk te beïnvloeden. De kwaliteit van taxatierapporten liet vaak te wensen over en deze experts bleven lang optimistisch.


Pas toen de Autoriteit Financiële Markten zich er mee ging bemoeien sloeg de angst toe. Taxatiewaardes daalden hard en de kwaliteit van de taxatierapporten nam toe. Traditioneel heeft de vastgoedsector weinig gevoel voor governance. Mede door wet- en regelgeving komt ook hierin verandering. Het vierogen principe, het opvragen van meerdere offertes, wordt de norm. En als je pech hebt moet je zelfs een uitnodiging voor een diner melden. Hebben de zeven magere jaren dan toch een positieve uitwerking gehad? Vriendjespolitiek is dood, het gunnen blijft (er is echt een verschil) en dus het samenwerken. Vastgoed blijft een grote en relatief een kapitaalintensieve industrie. Een belangrijke beleggingscategorie voor veel partijen. Zelfs bij een lage financieringsgraad gaat het om veel geld in absolute getallen. Vastgoed is niet voor niets meestal de sector die een land in een recessie trekt. Zaak dus om hoge standaarden te verlangen. En elke partij heeft hierbij zijn eigen verantwoordelijkheid. De banken, de taxateurs en de beleggers. Geen ruimte dus voor vriendjespolitiek met als uitgangspunt dat de vriendjes er zo snel mogelijk financieel beter van moeten worden.

Degenen in de markt die het moesten hebben van de vriendjespolitiek liggen nu verdwaasd in de touwen. Ze zijn berooid of liggen aan het infuus én de leiband van de banken. Vriendjespolitiek bleek alleen maar vruchtbaar én mogelijk dankzij een gulle financiering door de banken, maar juist die laatste categorie zou haar les geleerd moeten hebben. Natuurlijk moeten banken vastgoed weer gaan financieren, alleen met een veel duurzamere benadering waarin pand, huurder, financieringsgraad én de debiteur op kwaliteit beoordeeld worden. Een vastgoedbelegging hoort qua rendement tussen obligaties en aandelen thuis. Dit zijn weinig vastgoed­ beleggers met mij eens, omdat uit wordt gegaan van een hoge financieringsgraad en slecht vastgoed, zeg maar niet te verhuren panden op slechte locaties. En we weten allemaal wat daar de gevolgen van zijn. Als je van een reële waarde uitgaat voor de panden, die behoudend zijn gefinancierd geeft vastgoed wel het rendement wat je mag verwachten. En wie weet liggen er wel weer zeven vette jaren in het vooruitzicht, maar dan wel met de nodige transparantie en professionaliteit.

Knap als je met je eerste carrièrestap Nederland vooruit brengt. Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed Brink Groep biedt opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed grip op kwaliteit, proces en eindresultaat. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die denken én doen. In gespecialiseerde teams deel je jouw vernieuwende ideeën en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch en gedreven? Kijk op brinkgroep.nl voor passend knap werk.

brinkgroep.nl

knap werk


Biomimicry: Wetmatigheden binnen de ruimtelijke ordening Op zoek naar de ideale balans voor duurzame gebieden In een gebied is op verschillende schaalniveaus sprake van stromen informatie, energie, geld, wetenschap en kunde die door sociale, virtuele en fysieke netwerken met elkaar verbonden zijn en die door onder andere de omgeving, regelgeving en diverse organisaties zijn gestructureerd. Een gebied kan dan ook gezien worden als een zeer complex en gelaagd (waarde)netwerk. De praktijk om als professional sturing te geven aan dit netwerk is uitermate complex en weerbarstig. Vanwege de veelzijdigheid en complexiteit is het moeilijk om tot universele uitspraken te komen over het functioneren van een gebied.

20

Emiel Westerhof MSC Emiel Westerhof is werkzaam als conceptionist bij Concire in Rotterdam met als kerncompetentie het ontwikkelen van gebiedsconcepten. Vanuit Concire geeft Westerhof gastcolleges op de ASRE over branding en concepting. Als achtergrond heeft hij de studie Real Estate Management & Development afgerond aan de Technische Universiteit Eindhoven.

Een netwerk kan immers gedefinieerd worden als een geheel waarin mensen en/of dingen aan elkaar verbonden zijn, en inherent aan deze verbondenheid is de veelzijdigheid en onderlinge beïnvloeding. Toch blijkt vanuit andere vakgebieden, dat juist die complexiteit het mogelijk maakt om enkele algemene basisprincipes te benoemen. De basisprincipes waarnaar in dit artikel wordt verwezen zijn het resultaat van een conceptuele doorbraak voortgekomen uit een onderzoek naar wat ecosystemen duurzaam maakt. Op basis van biomimicry wordt een krachtige systematische en bovenal inspirerende manier van denken geïntroduceerd als houvast voor duurzame gebieden. Duidelijk zal worden dat, bezien vanuit een netwerkbenadering, een bepaalde balans van belang is waardoor twee ogenschijnlijk tegenovergestelde werelden zoals top-down en bottom-up, verticaal en horizontaal, structuur en chaos, heel goed samengaan en elkaar juist versterken.

Biomimicry: De theorie achter duurzame ecosystemen Biomimicry is een term gevormd door de samenvoeging van de Griekse woorden ‘bios’, dat leven betekent, en ‘mimesis’, dat imitatie betekent. Vrij vertaald is het een vorm van wetenschap waarbij met de natuur als inspiratie, op zoek wordt gegaan naar nieuwe uitvindingen, waarheden en wetmatigheden. In dit artikel wordt het functioneren van een gebied vergeleken met het functioneren van een ecosysteem. Binnen de ecosysteembenadering gaan ecologen ervan uit dat de natuur bestaat uit min of meer samen­ hangende systemen opgebouwd uit in hoofdlijnen twee componenten: de levensgemeenschap (het levende deel) en de biotoop (het abiotische deel). Gebieden kunnen ook op deze manier worden gezien. Gesteld kan worden dat de duurzaamheid van een gebied wordt bepaald door het vermogen om een netwerk van individuen (lees: mensen) en collectieven (lees: organisaties/bedrijven/instellingen/functies) te accommoderen en de uitwisselingen (zoals goederen-, energie-, informatie- en geldstromen) onderling te faciliteren en stimuleren.


Veerkracht en efficiëntie

Afbeelding 1

Een conceptuele weergave van een gebied als (waarde)netwerk

Hierdoor is sprake van constante vernieuwing die nodig is voor ontwikkeling en evolutie. Een conceptuele weergave van een gebied als waardenetwerk is te zien in afbeelding 1. De afgelopen drie decennia is uitvoerig onderzoek gedaan naar wat ecosystemen duurzaam maakt. Het resultaat van deze studies is een conceptuele doorbraak beschreven door Goerner, Lietaer en Ulanowicz (2009) waarbij een wetmatigheid naar voren is gekomen over de structuur van een complex systeem dat onafhankelijk lijkt te zijn van datgene dat in dit systeem verwerkt is. Het kan gaan om biomassa in een ecosysteem, informatie in een biologisch systeem, elektronen in een elektriciteitsnetwerk en geld in een economisch systeem. De genoemde theorie blijkt in diverse studies dan ook van toepassing te zijn op economische systemen, thermodynamica en informatietheorie. Om die reden lijkt deze theorie, in tegenstelling tot een willekeurige metafoor, dan ook bijzonder relevant voor stedelijke gebieden.

Uit het genoemde onderzoek naar ecosystemen is een gesofisticeerd model naar voren gekomen over hoe een netwerkstructuur de levensvatbaarheid van een ecosysteem op lange termijn beïnvloedt. Dit is gebaseerd op de verhouding tussen veerkracht enerzijds en efficiëntie anderzijds. De variabele veerkracht wordt gevoed door diversiteit en staat voor de meest gereduceerde individuele vorm waaruit een netwerk bestaat. De variabele efficiëntie staat voor de organisatie en de mate van structuur van het netwerk, oftewel de (hoofd-)verbindingen, de relaties en de collectieven in het netwerk, waardoor het netwerk niet uiteenvalt in losse ongeorganiseerde onderdelen. De twee variabelen worden hieronder beschreven: 1. Efficiëntie (de verbindingen in het netwerk): Structuur zorgt voor een bepaalde mate van efficiëntie en staat voor de capaciteit van een netwerk om te presteren in een voldoende georganiseerde en efficiënte manier om de betrouwbaarheid in de tijd te behouden. Bij gebieden kan worden gedacht aan sociale, virtuele en fysieke structuren, zoals bestemmingsplannen, gebouwen, openbare ruimte en infrastructuur. Maar ook het internet, regelgeving of een stichting, verenigingen en organisaties; 2. Veerkracht (de knopen in het netwerk): Diversiteit zorgt voor veerkracht door de reserve van flexibele uitwijkmogelijkheden en diversiteit van acties die kunnen worden gebruikt om (nieuwe) verstoringen het hoofd te bieden en te komen tot de vernieuwing die nodig is voor voortdurende ontwikkeling en evolutie. Bij gebieden kun je denken aan bijvoorbeeld mensen, wetenschap, kunde, middelen, goederen, energie, informatie en geld.

Duurzaamheid = 2/3 diversiteit + 1/3 efficiëntie De uitkomst van de analyse van deze ecosystemen laten merkwaardig genoeg een hele nauwe bandbreedte zien waarin alle duurzame (eco-)systemen zich bevinden, dit wordt het levensvatbaarheidvenster genoemd. De belangrijkste conclusie is weergegeven in afbeelding 3.

Sustainability

The Window of Vitality/Viability

Towards brittleness (Too little diversity)

Optimal Balance

Towards stagnation (Too little efficiency)

Greater Efficiency Greater Resilience Diversity / Connectivily

= Data from actual ecosystems

Afbeelding 2

afbeelding 3

Een schematische weergave van de drie uiterste netwerken.

Duurzaamheid als functie van veerkracht en efficiëntie (Goerner, Lietaer & Ulanowicz, 2009)

Service magazine juni 201 4

21


Het model laat zien dat de meest vitale waardenetwerken niet de systemen zijn die zo efficiënt mogelijk zijn ingericht, maar waar een optimaal evenwicht is gevonden tussen de twee tegenpolen waardoor een gebalanceerd netwerk ontstaat. Het model maakt inzichtelijk dat veerkracht en efficiëntie in wezen complementair zijn, omdat meer efficiëntie automatisch de diversiteit vermindert en omgekeerd betekent een grotere diversiteit minder efficiëntie. Aan de asymmetrische vorm is te zien dat veerkracht/diversiteit belangrijker is dan efficiëntie/structuur en dat de verhouding tussen beide nagenoeg gelijk is aan 2:1. Zodra een ecosysteem door een opgetreden storing buiten dit venster treedt, zal het niet langer zelfstandig kunnen voortbestaan. De wetenschappelijke onderbouwing vormt een doorbraak in een wereld waarin voornamelijk wordt gestreefd naar efficiëntie en winstmaximalisatie, omdat het eigenlijk aangeeft dat dit streven vanuit de vitaliteitgedachte absoluut niet efficiënt is.

"Op basis van biomimicry wordt een krachtige systematische en bovenal inspirerende manier van denken geïntroduceerd als houvast voor duurzame gebieden."  Balans als uitgangspunt voor gebieden Door de complexiteit is het niet gemakkelijk om de beschreven theorie rechtstreeks te projecteren op een enkel gebied. Wel vormt de wetenschap van duurzame ecosystemen een theoretische basis voor moderne plannings- en besluitvormingsprincipes. Daarbij kan als uitgangspunt worden genomen dat het gaat om 2/3 organisch en 1/3 planmatig; 2/3 bottomup en 1/3 topdown; 2/3 horizontaal en 1/3 verticaal; 2/3 decentraal en 1/3 centraal; 2/3 lokaal en 1/3 globaal; etc. Om dit te accentueren wordt dit artikel afgesloten met enkele voorbeelden op verschillende schaalniveaus:

De Stad Steden zijn de afgelopen decennia sterk veranderd. Vele jaren geleden waren er middeleeuwse nederzettingen gekenmerkt door veel diversiteit en een bepaalde mate van inefficiënte. Deze inefficiëntie bracht de behoefte naar een bepaalde mate van structuur door bijvoorbeeld de vorming van collectieven, verbindingen en relationele verbanden. Het gevolg is het ontstaan van de huidige geïndustrialiseerde stad. Deze stad is gestroomlijnd en efficiënt ingericht waarbij functies, veelal in de periferie, geordend en geclusterd zijn. De genoemde locaties zijn het gevolg van het maakbaarheidsdenken, oftewel de neiging om natuurlijk dynamiek, beweging en verandering (lees: diversiteit) in te dammen en te streven naar orde, voorspelbaarheid en onveranderlijkheid (lees: efficiëntie). Vandaag de dag zien we de negatieve gevolgen en risico’s van functiescheiding en structuur terug. Het optreden van een verandering of storing, zoals ‘het Nieuwe Werken’ en ‘internetwinkelen’, zorgt op efficiënt ingerichte kantoorlocaties, bedrijventerreinen en perifere winkelgebieden voor leegstand. Deze monotoon ingerichte gebieden blijken door een gebrek aan dynamiek broos en kunnen plotseling snel in waarde dalen. Het begrip vastgoedluchtbel, door afwaardering van het vastgoed, is daarmee een feit geworden.

22

Regionaal Op regionaal niveau is deze theorie wellicht het meest waardevol, omdat op dit niveau sprake is van een grote mate van complexiteit en een lange planningshorizon. Door middel van twee voorbeelden wordt aangegeven dat een grote mate van diversiteit en bijbehorende gelaagdheid belangrijk is voor een duurzame econo­ mische regio. Voorbeeld 1: De mijnen in Limburg waren jarenlang de drijvende kracht achter de Limburgse economie, ze brachten lange tijd veel werk en welvaart. Vrijwel het gehele economische systeem was ingericht en gestoeld op de mijnen. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van spoorlijnen voor efficiënter transport. Begin jaren zestig begonnen de mijnen echter verlies te leiden door concurrentie van alternatieve fossiele brandstoffen. Het gevolg is dat enkele jaren later de productie in de mijnbouw is gestopt, dat circa 45.000 arbeidsplaatsen kwamen te vervallen en dat een groot aantal mensen werkloos zijn geraakt. De invloed op de regio is ongekend groot, doordat het sociaal-economische systeem onvoldoende veerkracht in zich had om een alternatief systeem vorm te geven. Ondanks de vele kapitaalinjecties, zo zijn alleen al de kosten voor de operatie Sanering Mijnenterrein ‘Van zwart naar groen’ geraamd op ongeveer 5 miljard euro, is de transformatie naar een nieuw regionaal economisch systeem nog steeds een actueel onderwerp. Voorbeeld 2: Voor de regio Eindhoven is Philips altijd een belangrijke werkgever geweest. Omstreeks 1980 heeft Philips zich grotendeels uit Eindhoven teruggetrokken. Dit betekende een grote omslag voor de lokale economie en de werkgelegenheid. Toch is de regio in staat gebleken om een nieuw economisch systeem te vormen. Reden hiervoor is dat door Philips een groot aantal toeleveringsbedrijven en verzelfstandigde onderdelen in en rondom Eindhoven waren gevestigd, evenals aanvullende kennisinstellingen. Vanuit deze humuslaag van gespecialiseerde en innovatieve bedrijven die elkaar versterken en aanvullen is een nieuw economisch systeem voortgekomen. Samen heeft dit voor veel nieuwe werkgelegenheid gezorgd. De Brainport regio staat vandaag de dag bekend als de regio waar veel gebeurd op het gebied van techniek, design, zorg en media en kent met ASML en VDL Groep een aantal nieuwe grote bedrijven. De voorbeelden maken duidelijk dat een regionale economie voor de lange termijn gebaat is bij een grote mate van diversiteit. Dit zorgt voor een tegenstrijdig­ heid omdat het vanuit een vitaliteit­gedachte van groot belang is om te investeren in, op de korte termijn, minder rendabele of zelfs onrendabele bedrijven en sectoren. Investeren in efficiëntie leidt daarentegen op korte termijn wel tot winst maar op den duur waarschijnlijk tot broosheid, waarbij slechts een kleine verandering (lees verstoring) grote financiële gevolgen kan hebben.


Gebouw Hoe lager het schaalniveau, hoe kleiner het subnetwerk, en hoe moeilijker het is om het model hierop te projecteren. Toch biedt het model ook op dit schaalniveau enkele inzichten. Zo stelt Joost van den Hoek (2007) in een artikel op Archined, dat de gebouwen op Iepenburg of IJburg “op de korte termijn vanuit duurzaamheid in gebruik wellicht een efficiënte energieconsumptie kennen en een goede afhandeling van het waterbergend vermogen. Op lange termijn valt te vrezen dat de gebrekkige diversiteit in programma en korrelgrootte, de slechte relatie tot de bestaande stad, gekoppeld aan een overwegend middelmatige projectontwikkelaararchitectuur, ervoor zorgen dat van een duurzame omgeving geen sprake is.” Middelmatig is natuurlijk een subjectief begrip, maar in de uitspraak over duurzaamheid zit, bezien vanuit de beschreven theoretische benadering, zeker een kern van waarheid.

"De wetenschap van duurzame ecosystemen vormt een theoretische basis voor moderne plannings- en besluitvormingsprincipes, bijvoorbeeld 1/3 topdown en 2/3 bottomup." en hoe nu verder? Naast de hedendaagse subjectieve gevoelens dat functiemening en diversiteit bijdraagt aan de duurzaamheid van gebieden, is in dit artikel een eerste theoretische en objectieve onderbouwing gegeven. De onderbouwing is nog abstract te noemen en zal de komende tijd meer handen en voeten moeten krijgen, maar het biedt wel een

helder uitgangspunt: Duurzame gebieden hebben een balans van tweederde diversiteit en eenderde structuur. Vanuit de vitaliteitgedachte is het van essentieel belang dat deze verhouding niet wordt verstoord. Daarbij is het van belang om te erkennen dat voor de duurzaamheid van een gebied soms juist een voor het oog tegenstrijdige ingreep is vereist. Zo zal bijvoorbeeld blijken dat het nodeloos streven naar een efficiënte indeling van ruimten per definitie zal leiden tot een niet duurzame omgeving. Anderzijds is het topdown aansturen van bottomup initiatieven, ondanks de ogenschijnlijke tegenstrijdigheid, tot op een zekere hoogte waarschijnlijk heel goed mogelijk. Ik daag u uit om de komende tijd de verhouding 2/3 diversiteit en 1/3 structuur mee te nemen in uw praktijk en ga naar aanleiding van uw bevindingen graag in gesprek om deze theorie meer handen en voeten te geven.

Bronvermelding Goerner, S.J., Lietaer, B. & Ulanowicz R.E. (2009). Quantifying economic sustainability: Implications for free-enterprise theory policy and practice. Ecological Economics, p.76-81. Hoek, J. van den (2007). Wat is duurzame stedenbouw? Verkregen van http://www.archined.nl/opinie/wat-isduurzame-stedenbouw

BEDRIJVENDAGEN

Dinsdag 18 November & Woensdag 19 November 2014 Bedrijvenmarkt Workshops Lezingen CV-check

Vertigo Plaza www.bouwkundebedrijvendagen.nl

Technische universiteit Eindhoven


Pleidooi voor wisselende contacten In 1998 startte Philips de ontwikkeling van de High Tech Campus in Eindhoven,

Jeroen Jansen MSc MSRE MRICS Jeroen Jansen werkt sinds 2008 bij Savills en is verantwoordelijk voor de afdeling Research en Consultancy. Daarvoor was hij vier jaar senior onderzoeker bij woningmarktbelegger Vesteda en acht jaar bij Ahold Vastgoed, zowel in Nederland als in Centraal-Europa. Jeroen is in 1994 afgestudeerd als planoloog aan de Universiteit van Amsterdam. In 2008 rondde hij zijn MSRE-opleiding aan de Amsterdamse School of Real Estate af en sinds 2013 is hij lid van de RICS.

met centraal daarin gelegen het voor­ zieningencentrum ‘De Strip’, dat sinds 2006 ook toegankelijk is voor niet werkgerelateerde bezoekers van deze open campus. In 1999 wilde Steve Jobs een nieuw kantoor voor Pixar neerzetten met twee centrale toilet­ ruimtes, voor alle duizend Pixarwerknemers; één voor mannen en één voor vrouwen. En begin 2013 kondigde Marissa Mayer, de topvrouw van Yahoo, aan dat het afgelopen was met het ongebreidelde thuiswerken en dat werknemers weer naar kantoor moesten komen. Drie voorbeelden, gescheiden door vijftien jaar, die alles te maken hebben met het thema van dit nummer: communicatie en contact.

24

Van efficiëntie naar serendipiteit, de waarde van contact Technologische ontwikkelingen maken het overbruggen van afstand makkelijk. Privé kunnen we via Facetime en Facebook communiceren met wie we willen en wanneer we maar willen. Boodschappen kunnen we online bestellen en laten bezorgen, of uiteraard ophalen bij een pick-up-point. Werken kunnen we vanuit huis, vanuit de trein en als Google haast maakt binnenkort ook vanuit onze zelfrijdende auto. En ook daar kunnen we via videoconferencing één of meerdere collega’s eenvoudig te spreken krijgen. Dat maakt winkelen, werken en communiceren een stuk efficiënter. Maar niet per sé gezelliger, en inspirerender. Bovendien missen we dan vaak het onverwachte. Daarvoor is het nodig om collega’s te spreken bij het koffieapparaat, om werknemers van andere bedrijven en klanten face-to-face te ontmoeten, om samen met vrienden winkels te bezoeken en om je door de verkoper te kunnen laten adviseren. Contact is dan ook het sleutelwoord. En dan écht contact. In real life en ongedwongen. Overstappend van het ene onderwerp op het andere tot je iets hoort waar je geest mee aan de haal gaat en waar nieuwe ideeën uit voortkomen. Toevallige ontmoetingen die nieuwe wendingen veroorzaken, serendipiteit dus. De drie voorbeelden uit de inleiding hebben precies dat als doel: het vergroten van toevallige contacten tussen medewerkers van bedrijven. De kernvraag daarbij is op welke manier de focus op contact het (gebruik van) vastgoed zal veranderen en dus op welke wijze vastgoed een beter contact kan faciliteren. Hoewel het onderwerp erg breed ingestoken kan worden, er zijn uitstapjes denkbaar naar winkels, ziekenhuizen en scholen, en zelfs naar geografische entiteiten als steden en pleinen, heb ik mij in dit artikel beperkt tot vastgoed ten behoeve van werken. Kortom: kantoren en bedrijfslocaties.


Het belang van wisselende contacten In 1985 werd Steve Jobs ontslagen door Apple. Zoals bekend keerde hij later weer terug bij het bedrijf om het een tweede, veel grotere bloeiperiode in te loodsen. Daartussendoor heeft Jobs een zeer belangrijk aandeel gehad in de eerste successen van animatiefilmmaker Pixar. Eén van Jobs geesteskinderen bij Pixar was de ontwikkeling van een nieuw hoofdkantoor voor de ongeveer duizend werknemers die het bedrijf eind jaren negentig telde. De schetsen voor drie aparte gebouwen veegde hij van tafel en hij stond het andere uiterste voor: één groot gebouw rondom een centraal atrium en volledig ingericht op het bevorderen van toevallige ontmoetingen, oftewel ‘random encounters’.

Dat is belangrijk voor kennisintensieve bedrijven die zichzelf moeten blijven ontwikkelen en al helemaal voor bedrijven die zich opnieuw uit moeten vinden. Dat is waar Marissa Mayer naar streefde toen zij het ongebreidelde thuiswerken bij Yahoo aan banden legde. Als je moet veranderen, zowel op strategisch als cultureel niveau, dan moeten de mensen regelmatig op kantoor rondlopen en op de werkvloer zien wat er aan het veranderen is. Je kunt een groot bedrijf moeilijk veranderen als mensen alleen op afstand werken.

Kennis versus kennis Jobs was een groot aanhanger van face-to-face ontmoetingen. In zijn ogen konden ideeën niet worden gegenereerd via e-mail of chat-programma’s. Creativiteit ontstaat bij spontane samenkomsten en toevallige ontstane discussies. In zijn woorden: “If a building doesn’t encourage that, you’ll lose a lot of innovation and the magic that’s sparked by serendipity” (Isaacson, 2013). Daarom werd het Pixar kantoor zo ingericht dat mensen elkaar zoveel mogelijk in het centrale atrium tegenkomen. Alle hoofdingangen, het hoofdtrappenhuis én alle gangen komen uit in dit atrium. Ook zijn het café en de postbussen daar gelegen. Volgens één van de directeuren van Pixar, John Lasseter, werkte het concept vanaf dag één: ”I’ve never seen a building that promoted collaboration and creativity as well as this one” (Isaacson, 2013).

“Voor kleinschalige huurders in bedrijfsverzamel­ gebouwen is het hebben van een werkplek te midden van andere ZZP’ers en kleine bedrijven van niet te onderschatten belang." Om de interactie nog verder te vergroten had Jobs nog een zeer extreem idee. Hij wilde in het hele gebouw slechts twee toiletgroepen realiseren, één voor mannen en één voor vrouwen, en beiden uitsluitend bereikbaar vanuit het atrium. Hoewel dit één van de weinige ideeën van Jobs was die niet gerealiseerd werd, staat het symbool voor zijn extreme focus op toevallige ontmoetingen.

Kennis delen en kantoorontwerpen Door de voortschrijdende technologie en de daarmee samenhangende opkomst van Het Nieuwe Werken zijn kantoorinrichters vrijer geworden in het bedenken van nieuwe inrichtingsconcepten. Hoewel elk bedrijf zijn eigen karakteristieken heeft, is het voor de inrichting met name van belang om plekken te creëren voor de drie hoofdactiviteiten die plaats vinden op kantoor: ruimte om geconcentreerd te werken, ruimte voor doelgerichte interactie zoals werkoverleg en presentaties en tenslotte ruimten voor toevallige contacten. Bedenk daarbij dat het met name de doelgerichte interacties en de toevallige contacten zijn, die alleen op kantoor plaats kunnen vinden. Geconcentreerd werken kun je in principe ook op andere locaties (Steelcase 360, 2014). Door een juiste mix van ruimtes te creëren zullen werknemers vaker en langer op kantoor zijn en niet thuis gaan werken of op de zogenaamde third-places, zoals Starbucks of de bibliotheek. Door op kantoor te blijven wordt daardoor de kans weer verder vergroot op willekeurige, ongeplande interacties; één van de beste vormen van samenwerking.

Service magazine juni 201 4

Maar hoe verhoudt de toenemende focus van bedrijven op toevallige ontmoetingen zich met de IT-ontwikkeling, die het juist mogelijk maakt om kennis en informatie over grote afstand uit te wisselen en om thuis te werken? Daarvoor is het van belang om te kijken naar het type kennis dat bedrijven en bedrijfsonderdelen met elkaar uitwisselen (Bongenaar, Oude Ophuis en Reijs, 1995). Zij onderscheiden twee archetypen kennis: gecodi­ ficeerde kennis en impliciete kennis. Gecodificeerde kennis is vast te leggen in documenten, databases en formules. Deze kennis kan gemakkelijk van de ene locatie naar de andere locatie overgebracht worden. Impliciete kennis daarentegen bestaat uit een samenspel van kennis en vaardigheden, is niet gemakkelijk op te slaan is en kan alleen worden aangeleerd door interactie met anderen. Zeer bekend voorbeeld is dat van Silicon Valley, waar het succes van de aldaar gevestigde computerindustrie wordt toegeschreven aan de ruimtelijke concentratie van persoonsgebonden kennis (Beugelsdijk, Boekema en Hospers, 1999). Vanuit deze gedachte is het logisch dat Philips haar R&D-activiteiten, waarvoor die impliciete kennis van groot belang is, concentreert op de High Tech Campus in Eindhoven. Tegelijkertijd is het ook in staat om de productie te verplaatsen naar lage lonenlanden, en het hoofdkantoor en het marketingapparaat naar Amsterdam. De interactie tussen en met die laatstgenoemde afdelingen bestaat tenslotte vooral uit gecodificeerde kennis.

De Strip De zojuist genoemde en door Philips opgerichte High Tech Campus (HTC) werd in 2011 gekocht door de Chalet Groep voor 425 miljoen euro, de grootste ‘single asset’ transactie ooit in Nederland. De HTC telde op dat moment ongeveer 185.000 vierkante meter kantoren, 45.000 vierkante meter research faciliteiten en de mogelijkheid tot verdere uitbreiding van de campus met circa 150.000 vierkante meter (Wessels, 2012). De kwantiteit aan vierkante meters is echter niet de primaire reden van aankoop, die ligt vooral in de kwaliteit van de meters.

25


Al vanaf het begin heeft Philips oog gehad voor de uitwisseling van kennis op het park. In eerste instantie voor de eigen R&D-bedrijven die daar gevestigd waren, maar toen de campus in 2002 zijn deuren opende voor externe partijen, voor alle aanwezige bedrijven. Dat deden zij onder meer door al in het begin de zogenaamde Strip te realiseren. Een vierhonderd meter lang gebouw, dat werd neergezet met als doel werknemers van de hier gevestigde bedrijven met elkaar in contact te brengen en het delen van ideeën te stimuleren. Alle gemeenschappelijke faciliteiten zijn gebundeld in De Strip: drie restaurants, twee cafés, een vergadercentrum, diverse winkels en de Campus Wellness Center. Werknemers en bezoekers van de HTC ontmoeten elkaar elke dag op De Strip bij de lunch, bij een workout of bij één van de zakelijke of sociale bijeenkomsten. De gebouwen op het terrein hebben geen van allen een eigen keuken, zodat werknemers die meer willen dan een boterham, vanzelf naar De Strip gaan. Het vastgoed staat ook hier ten dienste van het vergroten van de interactie, kennisdeling en inspiratie tussen de onderzoekers van de diverse bedrijven. Overigens zijn dit soort sterke R&D-concentraties niet nieuw, integendeel: al in 1876 stichtte Thomas Edison de Invention Factory in Menlo Park in New Yersey. Hoewel beduidend kleiner dan de High Tech Campus, was het ook hier een samenstel van diverse typen bedrijven, werkzaamheden en heel veel researchers en ambachtslieden. Zij stelden zich allen tot doel om regelmatig betaalbare producten op de markt te brengen die elke man, vrouw en kind ter wereld wilde hebben. (Florida, 2011)

Contact tussen zelfstandigen In heel Nederland zijn er inmiddels vele honderden bedrijfsverzamelgebouwen die zich richten op ZZP’ers en kleine startende bedrijven, die behoefte hebben aan betaalbare werkplekken met flexibele huurcontracten in inspirerende panden. Denk onder andere aan de De Gruyterfabriek, de Touchdown Centers, de De Van Nelle Ontwerpfabriek, Spaces, Seats2Meet, FlexOffiz, Regus en de Caballero Fabriek. Voor huurders in deze gebouwen is het hebben van een werkplek te midden van andere ZZP’ers en kleine bedrijven van niet te onderschatten belang. Niet alleen kunnen ze elkaar aan omzet helpen, denk aan een websitebouwer die de website van een organisatieadviseur in hetzelfde pand herontwikkelt, maar ook met elkaar optrekken om samen nieuwe klanten binnen te halen. De gebouweigenaren organiseren daarom regelmatig bijeenkomsten in hun panden om de huurders met elkaar in contact te brengen en de huurders zelf organiseren workshops en brainstormsessies. De websites van deze locaties zijn veelal zo ingericht dat van de aanwezige bedrijven duidelijk is welke toegevoegde waarde ze kunnen leveren.

26

Daarnaast is er in de fysieke sfeer veelal een gezamenlijke lunch­ ruimte of koffiehoek waar huurders elkaar kunnen ontmoeten. De bedrijven kunnen ofwel een eigen ruimte huren, of in een gemeenschappelijke ruimte werken, wat voornamelijk gebeurt door ZZP’ers. Onderzoek onder deze laatste groep laat zien dat de productiviteit, de kennisdeling en de innovatie toenemen. Daarbij levert het een groter netwerk opl en een stijging van het inkomen (Deijl, 2011).

De veranderende rol van vastgoed en van de eigenaar In de huidige kenniseconomie schuiven de essentiële kantoor­ werkzaamheden steeds verder in de richting van het leggen handige dwarsverbanden, het vinden van slimme oplossingen en het creëren van vernieuwende ideeën. Zaken waarvoor gerichte samenwerking én toevallige ontmoetingen beiden van groot belang zijn. Kantoorvastgoed moet daarom deze beide vormen van interactie ondersteunen en hiermee rekening houden bij het ontwerp en inrichting. De voorbeelden uit dit artikel laten zien dat dit op allerlei schalen mogelijk is: de High Tech Campus, voor een complex van honderdduizenden vierkante meters; het Pixar-kantoor, voor één groot bedrijf en de voorbeelden van bedrijfsverzamelgebouwen voor meerdere, veelal kleine, ondernemingen binnen één gebouw. Dat vereist een ontwikkelaar en een eindgebruiker of belegger die hierop inspeelt. Die bovendien ook na de ingebruikname blijft sturen op interactie. Door ruimten open te stellen voor bezoekers of gastwerkers, door evenementen te organiseren en door mensen en bedrijven actief met elkaar in contact te brengen. Alleen dan kan het optimale uit de bedrijven, uit het vastgoed en uit de locatie gehaald worden.

Bronvermelding Beugelsdijk, S., Boekema, F.W.M., & Hospers, G.J. (1999). Kennis als vestigingsplaatsfactor. Economische Statistische Berichten, 84, (4195), 214-215. Bongenaar, A., Oude Ophuis, G.A., & Reijs, Th.A.M. (1995). Vestigingsplaatsfactoren en ruimtelijke structuur. Delft: TNO. Deijl, C. (2011). Two Heads are Better than One: A Case Study of the Coworking Community in the Netherlands. Erasmus Universiteit, Rotterdam. Florida, R. (2011). The Great Reset. Harper New York, p.13-15. Isaacson, W. (2011). Steve Jobs. Simon & Schuster New York, p.430-432. Wessels, P. (2012). Grootste vastgoeddeal vooral buitenlandse affaire. PropertyNL, 5, 6 april 2012, p. 20-21. Song, M., et al. (2007), The Effect of IT and Co-location on Knowledge Dissemination. The Journal of Product Innovation Management 2007; 24: 52-68. 360 Steelcase (2014). Work with me here. Verkregen van http://360. steelcase.com/articles/work-with-me-here-2/.


Huidige huurdersmarkt: huurders leiden, verhuurders lijden Door de economische ontwikkelingen in de afgelopen jaren is een typische huurdersmarkt voor commercieel

1

2

mr. Marc van Rooijen MRE Marc 1 is manager bij Deloitte Real Estate en richt zich op vastgoedgebruikers (occupiers). Hierbij adviseert hij (multi)nationale gebruikers bij diverse vastgoedvraagstukken die betrekking hebben op onder andere (huur)trans­ acties, huisvestingsplanning en portefeuilleanalyses. Marc is in Tilburg als fiscaal jurist afgestudeerd en heeft in november 2013 zijn MRE titel behaald aan de Amsterdam School of Real Estate.

ir. Annemarie de Leuw Annemarie2 heeft Bouwkunde gestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven. Zij is sinds 2009 werkzaam bij Deloitte Real Estate. Annemarie is gespecialiseerd in het strategisch structureren van vastgoedportefeuilles (huur en eigendom), financial modeling, waarderingsvraagstukken en het begeleiden van huur- en kooptransacties. Annemarie adviseert corporates, (semi)overheidsinstellingen, woningcorporaties en zorginstellingen.

vastgoed ontstaan. Dit betekent dat huurders door het ruime aanbod keuze te over hebben en bij onderhandelingen hun eisen en wensen op tafel kunnen leggen en vergaande kortingen kunnen bedingen. De verhuurders zijn zich hier van bewust en, zo lijkt het, stribbelen in eerste instantie een beetje tegen voordat ze overstag gaan en kiezen voor het aantrekken of behouden van een huurder. Huurders moeten echter wel opletten dat ze hun huisvestings­ traject zo optimaal mogelijk insteken door een slimme en gestructureerde aanpak.

Service magazine juni 201 4

Huurdersmarkt Het aantal huur- en kooptransacties in vrijwel alle vastgoedsectoren is sterk teruggelopen. Ook blijft de leegstand voornamelijk in de kantoren en retail sector toenemen. Voor huurders van commercieel vastgoed zijn er daarom grote kansen die benut kunnen worden in deze markt. Deze kansen betreffen niet alleen een lage huurprijs, hoge incentives, korte looptijd van contracten en flexibiliteit in het metrage, maar ook invulling van de wensen en eisen ten aanzien van het energielabel en de afbouw en inrichting van gebouwen. Deze huidige markt kwalificeert daarom als een typische huurdersmarkt waarbij netto huurkortingen van 15 tot wel 40 procent ten opzichte van bestaande huurovereenkomsten gangbaar zijn. Huurders kunnen momenteel flinke kortingen bedingen, zowel bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten als bij het verlengen van aflopende contracten of het openbreken van huidige contracten. Bij bijvoorbeeld grote huurcontracten (circa 10.000 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak) worden huurkortingen van meer dan â‚Ź 500.000 op jaarbasis gerealiseerd.

Huurders aan zet: goede voorbereiding is het halve werk Ondanks het grote aanbod van kantoren op de markt, blijft het belangrijk dat huurders hun huiswerk goed doen om passende huisvesting te vinden. Huurders dienen, alvorens de markt te betreden, een goed beeld te krijgen van de eigen wensen en eisen ten aanzien van hun huisvesting. Daarbij moet tevens worden nagedacht over de mogelijke wijzigingen in de organisatie die de komende vijf tot tien jaar verwacht worden en impact hebben op de huisvesting. Een goede voorbereiding is het halve werk.

27


Vermeden dient te worden dat gedurende het traject de oorspronkelijke wensen en eisen teveel worden aangepast, aangezien dit substantiële impact kan hebben op de uitkomst van de onderhandelingen. Dit betekent dat ook het programma van eisen (PvE) voor de start van de huur (her)onderhandelingen intern voldoende draagvlak dient te hebben. Op die manier wordt voorkomen dat tijdens het afronden van de onderhandelingen onverwachts nieuwe eisen van de huurder op tafel komen die de onderhandelingspositie van de huurder niet ten goede komen. De belangrijkste punten die in het PvE dienen te worden opgenomen zijn onder andere locatie, bereikbaarheid, geschiktheid van het pand, benodigd aantal vierkante meters (behoefte), vereiste kwaliteit van de (klimaat)installaties, duurzaamheid aspecten (energielabel) en aantal parkeerplaatsen. Daarnaast spelen andere zaken een rol, zoals een vergelijking tussen de huidige locatie en de nieuwe locatie (verhuiskosten, kosten inbouwpakket / inrichting, reistijden medewerkers en dergelijke), uitstraling gebouw / onderhoudsstaat, einddatum huidige contracten en relationele verhoudingen met bepaalde eigenaren. Nadat de huurder het PvE definitief heeft vastgesteld, kan de markt betreden worden.

“Netto huurkortingen van 15 tot wel 40 procent ten opzichte van bestaande huurovereenkomsten zijn gangbaar.” Aangezien het aantal en de omvang van vastgoedtransacties de laatste jaren sterk is teruggelopen zijn er in de meeste regio’s weinig tot geen goede referenties van markthuren beschikbaar. Het is daarom noodzakelijk om het aanbod in de markt goed in beeld te krijgen en zelf een commerciële benchmark te creëren ten behoeve van de onderhandelingen. Om de vastgoedmarkt in kaart te brengen kunnen huurders marktscans maken, long- en shortlists opstellen om vervolgens bij meerdere marktpartijen huurvoorstellen uit te vragen door middel van een ‘request for proposal’.

Long & short list

• Opstellen programma van eisen huisvesting • Marktonderzoek en strategie • Vaststellen longlist • Bezoeken locatie(s) • Vaststellen shortlist

Strategie onderhandeling

• Technische analyse panden • Selectie huurvoorstellen • Onderzoek integriteit wederpartij (optioneel) • Vaststellen strategie

Huurders willen weten wie verhuurders zijn Waar voor de crisis alleen de verhuurders behoefte hadden aan inzage in de financiële posities van de huurders, is ook hier een duidelijke verandering te zien in de relatie tussen verhuurders en huurders. Tegenwoordig hebben ook de huurders, naast voor­ noemde gebouw gerelateerde aspecten, steeds meer behoefte aan inzage in het profiel van de huidige of beoogde nieuwe verhuurder. De financiële situatie van een verhuurder dient goed te zijn. Bij een financieel instabiele verhuurder bestaat de kans dat niet langer aan de verhuurdersverplichting wordt voldaan, zoals bijvoorbeeld renovaties en groot onderhoud. Dit kan de huurder flinke kopzorgen kosten. Inzage in de financiële slagkracht van verhuurder (met of zonder steun van financier) is daarom noodzakelijk.

Request for Proposal

• Opstellen RfP • Communicatie RfP met eigenaren panden shortlist

Onderhandelingen

• Schriftelijk tegenvoorstel huurder • Herzien huurvoorstel eigenaar • Commerciële onderhandelingen

Afbeelding 1

Algemene aanpak van huurcontract (her)onderhandelingen door Deloitte Real Estate

28

Voorkomen dient te worden dat marktpartijen van elkaars voorstellen op de hoogte zijn en daarom is een gestructureerde aanpak van het proces met een strakke planning en harde deadlines noodzakelijk. De huurvoorstellen worden vervolgens geobjectiveerd en vergelijkbaar gemaakt door middel van het opstellen van een financiële business case (kwantitatief) en het uitvoeren van objectscans (kwalitatief). Doel van deze aanpak is niet alleen het in kaart brengen van de diverse panden, maar ook het creëren van een benchmark bij de huurcontractonderhandelingen om zo de druk op te voeren bij de huidige verhuur­ der. Bovendien levert een brede uitvraag van huur­ voorstellen regelmatig verrassend aantrekkelijke huurvoorstellen op. Nadat alle huurvoorstellen zijn beoordeeld, kunnen de onderhandelingspartners strategisch gekozen worden.

Initieel huurvoorstel

• Initieel huurvoorstel en presentatie door eigenaar • Analyse huurvoorstellen: 1. Financiële Business Case (kwantitatief) 2. Objectscans (kwalitatief)

CONTR ACT

• Contractbesprekingen en afronding contract • Communicatie overige marktpartijen


Daarnaast weegt de integriteit, reputatie en transparantie van verhuurders bij huurders steeds zwaarder mee om een langdurige verbintenis aan te gaan. Risico is dat het imago en de reputatie van de huurder schade oploopt door in zee te gaan met een discutabele verhuurder. Items waar aan gedacht kunnen worden zijn bijvoorbeeld bestuurders die betrokken zijn bij frauduleuze zaken, onethisch handelingen of lopende rechtszaken tegen een eigenaar of bestuurder. (Semi)overheidsinstellingen zijn zelfs verplicht om zich te committeren aan de Wet BIBOB (Bevordering integriteitsbeoordelingen openbaar bestuur) en dienen, sinds 2013, een verhuurder bij voldoende aanwijzingen op ongepast gedrag te toetsen aan deze wet. De Wet BIBOB is een Nederlandse wet waarbij overheidsinstellingen verplicht zijn de integriteit van hun leveranciers en zakenrelaties te toetsen bij het landelijk bureau BIBOB als daar aanwijzingen voor zijn.

“Huurders moeten, ondanks hun sterke positie, niet achteroverleunen maar hun huiswerk goed doen.” Banken nemen het roer van verhuurders (deels) over De bijzonder beheer afdelingen van banken zijn de afgelopen jaren exponentieel gegroeid door de economische crisis. Nog altijd onder­vinden veel vastgoedeigenaren en ontwikkelaars de nadelige gevolgen van de crisis. Een nog altijd groeiend aantal van hen kan niet langer aan hun financiële verplichtingen ten aanzien van de banken voldoen. Hierdoor komen de vastgoedobjecten, die de eigenaren / ontwikkelaars in onderpand hebben geven, bij de afdelingen bijzonder beheer terecht. Deze afdelingen hebben vanuit de bank de taak om het verlies voor de bank te minimaliseren door het roer van de eigenaar (deels) over te nemen. Het overgaan tot executie van het vastgoed is gezien de huidige waarde van het vastgoed vaak de minst rendabele optie voor de bank. Banken kiezen er steeds vaker voor om het (distressed) vastgoed in exploitatie te krijgen. Kantoorpanden die verhuurd zijn aan solvabele en betrouwbare huurders zijn in deze markt immers veel meer waard dan leegstaande panden.

Normaal gesproken zou een huurder bij het opzeggen van (een deel van) het contract voor het einde van de contractperiode een afkoopsom dienen te betalen. In deze huurdersmarkt is het niet ongebruikelijk dat contractueel wordt vastgelegd dat huurders bijvoorbeeld een derde van het metrage na een bepaalde datum kosteloos kan retourneren aan de verhuurder. Huurders hebben hiermee flexibiliteit bedongen voor hun onzekere toekomstige huisvestingsbehoefte.

Valkuilen huurders Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat huurders de huidige omstandigheden kunnen benutten om hun huisvestingslasten sterk te reduceren. Sommige huurders denken dat het door deze markt gemakkelijk is om passende huisvesting te vinden. Echter moeten huurders niet onderschatten dat ondanks het ruime aanbod van kantoren, het belangrijk is en blijft om gedegen analyses uit te voeren naar passende huisvesting. Er zijn tenslotte veel kantoren op de markt beschikbaar die misschien op het eerste gezicht aantrekkelijk lijken, maar uiteindelijk zeer ongeschikt zijn om een bepaald type huurder te huisvesten. Daarom moeten huurders bij aanvang van het project voldoende vastgoed expertise en kennis in huis hebben. De strategie van het huisvestingstraject (van het opstellen van het PvE tot het afsluiten van de nieuwe huurovereenkomst) dient bij aanvang van het traject bepaald te worden. Als het proces gestructureerd is, kunnen huurders het meest optimale uit de onderhandelingen halen en aanzienlijke besparingen realiseren op hun huisvestingslasten. Tevens is transparante communicatie met de marktpartijen over het verloop van het proces belangrijk om het vertrouwen tussen alle partijen gedurende het onderhandelingsproces in stand te houden.

Verhuurders gaan ver om huurders te behouden of aan te trekken Verhuurd vastgoed heeft een hogere beleggingswaarde dan leeg­ staand vastgoed. Leegstand dient geminimaliseerd te worden in de beleggingsportefeuille. Verhuurders zijn hierdoor bereid grote incentives toe te kennen aan solvabele huurders. Voor bijvoorbeeld contracten met een looptijd van minimaal vijf jaar worden momen­ teel incentives bedongen van acht tot achttien maanden huurvrij. Naast de huurvrije periode, worden incentives in andere vormen toegekend aan de huurders. Een huurder heeft vaak een lijst met aanvullende eisen en wensen met betrekking tot bijvoorbeeld de installaties of de duurzaamheid van het pand. Normaalgesproken komen deze investeringen voor rekening van de huurder. Echter zijn verhuurders vaak bereid, als additionele incentive, een deel van deze investeringen van de huurder over te nemen. Verhuurders kunnen additionele incentives ook toekennen in de vorm van een financiële bijdrage aan het inbouwpakket van de huurders. Een andere trend die in de markt wordt waargenomen, is het aanbrengen van flexibiliteit in de huurcontracten.

Service magazine juni 201 4

29


30


GROEN LICHT VOOR INVESTEREN IN DUURZAAM VASTGOED Bekijk het verhaal op abnamro.com/ovg OVG real estate voelt zich aangesproken om de klimaatdoelstellingen te halen. Door toepassing van de nieuwste technologieën wordt The Edge één van de meest duurzame kantoorgebouwen van de wereld. Wij stapten met volle overtuiging in dit bijzondere project. Zo dragen we samen bij aan het verduurzamen van vastgoed in Nederland.

Service magazine juni 201 4

31


Dé klant bestaat niet Vastgoed afstemmen op belevingswerelden klanten Lange tijd werden grote hoeveelheden nieuwbouwwoningen seriematig gebouwd. Dat is niet meer de realiteit. De vraag is afgenomen en de concurrentie is toegenomen, waardoor

1

2

3

drs. Gert Jan Hagen Gert Jan1 (1960) is managing partner bij SmartAgent te Amersfoort. Zijn onderzoek richt zich in het bijzonder op de vraag hoe mensen willen samenleven (identiteit) en wat dit betekent voor de ontwikkeling van het aanbod (profilering). Gert Jan heeft zich de afgelopen jaren ingezet om de inzichten uit dit onderzoek te gebruiken bij de (her)ontwikkeling van woning-, zorg- en werklocaties. Gert Jan was eerder werkzaam bij Kolpron/ Ecorys te Rotterdam en de gemeente Rotterdam. Gert Jan is daarnaast als gastdocent op het gebied van leefstijlonderzoek in de woningmarkt betrokken bij de MRE-opleiding van de Amsterdam School of Real Estate (UvA), de opleiding Master of Urban & Area Development van de Hogeschool Utrecht en andere opleidingen.

drs. Michel Buhrs

maatwerk en een beleving die past bij

Michel 2 (1963) studeerde Bestuurskunde en Communicatiewetenschap aan de Universiteit van Amsterdam en de Rijksuniversiteit Utrecht. Na zijn studie was hij communicatieadviseur in de gemeenten Haarlem en Utrecht en jarenlang redacteur voor het toenmalige vaktijdschrift Comma. Momenteel is hij directeur van Bureau Buhrs, bureau voor communicatie en gebiedsmarketing en heeft hij vijfentwintig jaar ervaring met communicatie en participatie die, zoals zijn bureau het omschrijft, bijdraagt aan de vernieuwing van stad en land. Zijn opdrachtgevers zijn veelal overheden, woningcorporaties en projectontwikkelaars. Zijn kennis en ervaringen deelt Michel graag met derden, o.a. in zijn boeken ‘Gebiedsmarketing’ (2008) en ‘Gestructureerde Onzekerheid; raamwerk interactief beleid en communicatie’ (2002).

hun persoonlijke voorkeuren. Bewoners

ir. Lise Roodbol

bewoners echt moeten worden verleid om een woning te kopen. Bewoners worden steeds kritischer, willen meer

worden daarom steeds vaker betrokken in het ontwikkelproces. Maar dat is nog niet zo makkelijk. Bouwprocessen duren

Lise3 versterkt sinds september het team van Bureau Buhrs. Ze rondde afgelopen zomer haar master Real Estate & Housing af aan de TU Delft. Voor haar afstudeerproject heeft ze gekeken naar een actueel probleem: de leegstand op de kantorenmarkt. Hoe kun je deze kantoorgebieden bij herontwikkeling zo goed mogelijk aansluiten op wat huidige en toekomstige gebruikers willen? Tijdens dit project is ze er steeds meer van overtuigd geraakt dat marketing en branding bij alle gebieden kan leiden tot een betere afstemming van vraag en aanbod. Bij Bureau Buhrs brengt ze dit sindsdien bij verschillende projecten in de praktijk.

lang en bewoners hebben vaak geen zin om al jaren voor oplevering mee te moeten denken. Daarbij wil lang niet iedereen zijn eigen woning (co-) bouwen. En in hoeverre weten kopers eigenlijk wel wat voor woning ze willen? Kortom: op welke manier betrek je als bouwpartij optimaal je eindgebruiker bij het proces?

32

Psycholoog Daniel Kahneman is een pionier op het grensvlak van economie en psychologie en heeft een grote bijdrage geleverd aan de kennisontwikkeling over de manier waarop mensen keuzes maken. Een belangrijke bevinding van Kahneman is dat mensen lang niet altijd rationeel handelen. Het zijn juist onbewuste psychologische processen die voor een belangrijk gedeelte ons keuzegedrag bepalen (Kahneman, 2012). Als het keuzegedrag voornamelijk voortkomt uit onbewuste processen, hoe kan je die keuzes en voorkeuren dan onderzoeken? Mensen worden gedreven door ‘zaken’ die iets voor hen betekenen. Waarden vervullen een belangrijke rol bij zinverlening en zijn daarom van betekenis. Omgekeerd betekent dit dat mensen niet bewogen worden door zaken waaraan geen waarde wordt toegekend (Lamme, 2010).


Vaak worden socio-demografische verschillen, bijvoorbeeld in geslacht, leeftijd of koopkracht, als basis genomen voor het aanbrengen van onderscheid tussen mensen, met als doel productontwikkeling of marketing beter af te stemmen op de verschillende doelgroepen. Deze segmentatie houdt per definitie geen rekening met verschillen in betekenisverlening tussen mensen. Om te begrijpen waaróm mensen doen zoals ze doen, moeten we gebruik maken van een segmentatie die is gebaseerd op verschillen in behoeften, motieven en waarden (Wedel & Kamakura, 2000).

De bewoner en zijn belevingswereld Brand Strategy Research (Lamme, 2010) is een methodiek om mensen te onderscheiden. De BSRmethodiek geeft inzicht in de achterliggende motieven voor consumptiegedrag: de behoeften en verwachtingen van individuen. De vier groepen -aangegeven met de kleuren rood, geel, blauw en groen- noemen we belevingswerelden. In iedere belevingswereld staan essentieel andere behoeften centraal (vitaliteit, controle, bescherming of harmonie), waardoor mensen op een andere manier naar de wereld kijken, andere keuzes maken en op een andere manier aangesproken willen worden. De groepen onderscheiden zich van elkaar op twee dimensies. De horizontale as maakt een onderscheid tussen gerichtheid op de groep (bijvoorbeeld familie of vrienden) of op de eigen persoon. De verticale as maakt onderscheid tussen mensen die gemakkelijk hun emoties tonen en contact maken en mensen die juist hun emoties onderdrukken en minder snel contact maken. Een individu hoort zelden voor 100 procent tot een van deze belevings­ werelden. Vaak heeft iemand trekken van meerdere belevingswerelden. Wel is het zo dat per persoon één belevingswereld doorgaans dominant is. De belevingswereld van mensen is van invloed op een groot aantal voorkeuren en houdingen; van woonwijken, vakantie­oorden, winkels, werk, scholen, veiligheid tot de houding ten aanzien van de overheid.

Gebieden en gebouwen afstemmen op de bewoner Waar meer traditionele segmentatiemethoden vaak alleen een beschrijving van het (consumptie)gedrag van de doelgroep opleveren, biedt de BSR-methodiek verklaringen voor dit gedrag. Door de ‘belevingswereld’ van mensen te leren begrijpen, kun je ook hun gedrag beter voorspellen en mogelijk beïnvloeden. Op basis van de Brandstation-methodiek (Buhrs et al, 2008) worden complexe producten afgestemd op doelgroepen aan de hand van belevingsonderzoek en -segmentatie complexe producten – zoals steden, wijken, nieuwbouwprojecten. Dit wordt uitgewerkt in communicatieconcepten en -campagnes. De herontwikkeling van landgoed Oude Tempel in Soesterberg is hier een voorbeeld van en laat zien op welke manier kennis van belevingswerelden de

Service magazine juni 201 4

afbeelding 1

BSR schema ontwikkeling van woningen kan sturen. Voor de herontwikkeling is in opdracht van de gemeente Soest en Steunstichting Zorg­ coöperatie Nederland een markt­verkenning uitgevoerd. Op basis van het landsdekkende belevings­wereldenbestand was bekend welke belevingswerelden binnen Soesterberg dominant waren. Vervolgens is via deskresearch, interviews en twee workshops met betrokkenen gekeken welke doelgroepen het beste aansluiten bij de unieke locatie en op basis van welke kwaliteiten landgoed Oude Tempel zich kan onderscheiden van concurrerende projecten. Hieruit kwamen twee mogelijke doelgroepen naar voren: de blauw/ groene belevingswereld en de groen/gele belevingswereld. Beide doelgroepen zijn goed vertegenwoordigd in de regio en daarom kansrijk. Voor beide mogelijkheden is een afzonderlijk steden­bouw­ kundig plan opgesteld, afgestemd op de doel­g roep. De blauw/ groene doel­groep, -met haar voor­keur voor status en privacy- sluit goed aan op de kwaliteiten die het gebied al bezit, zoals de bestaande lanenstructuur. Het stedenbouwkundig plan voor deze doelgroep benadrukt deze kwaliteiten. Het landgoed is drager van de gebiedsidentiteit. De formele entree is ook zodanig gepositioneerd dat bewoners via het voorterrein naar hun woning rijden. De verkaveling wordt gekenmerkt door een ligging aan lanen met bomen. De volwassen bomen maken deel uit van het beeld van de woning en dragen bij aan de status. Aan de achterzijde van de woningen hebben de bewoners een besloten tuin met veel privacy. De belevingswereld van de lokale gemeenschap van het naastgelegen dorp sluit echter beter aan op de groen/gele doelgroep. Het plan voor deze ontwikkelingsrichting kent daarom een sterke aansluiting met het dorp en legt de nadruk op spelen, ontmoeten en openbare plekken. In dit plan zijn de woningen gelegen om een collectief hof of een straat en is veel aandacht besteed aan openbare ruimtes, ontmoetings- en speelplekken. De ontwikkelende partijen kregen door de vertaling van de belevingswerelden in concrete plannen een helder beeld van de kansrijke mogelijkheden voor het gebied en de gevolgen voor de architectuur van de gebouwen en het benodigde beheer, waardoor een weloverwogen keuze gemaakt kon worden voor de verdere positionering en ontwikkeling van het gebied. De keuze is gevallen op het plan voor de blauw/groene doelgroep.

33


Groen/gele  doelgroep:  straat  of  hof  als  collectieve  ruimte,  nadruk  op  spelen  en  ontmoeten  

 

Blauw/groene doelgroep: Landgoed als dragen van identiteit, oude o landen & vrijstaande woningen omringdomringd   door oude Blauw/groene   doelgroep:   Landgoed   als  drager   van  identiteit,   ude  lanen   &  vrijstaande   woningen   door  oude   bomen. bomen  

     

Groen/gele doelgroep: Straat of ohof ruimte, naddruk op spelen en ontmoeten. Groen/gele   doelgroep:   straat   f  hals of  acollectieve ls  collectieve   ruimte,   nadruk   op  spelen   en  ontmoeten  

 

Targeting

en uitgenodigd willen worden verschilt.Zo kijken bewoners Als het plan straks in de markt wordt gezet, is het behorende tot de groene belevingswereld met een mengeling van mogelijk om door ‘targeting’ heel gericht het plan gezagsgetrouwheid en wantrouwen naar gezaghebbende partijen. te promoten bij de geselecteerde belevingswerelden Ze willen vooral gehoord worden, maar zullen minder snel geneigd waarop het plan is toegespitst. Door verschillende zijn te participeren. De rode doelgroep daarentegen ziet niet zo’n typen consumentendata, (belevingswereld, levensfase, duidelijke scheidslijn tussen instanties en de burger. Zij houden koopkracht, verhuisbewegingen) en vastgoeddata ervan te brainstormen en aan de wieg te staan van iets nieuws. (woningtype, woningwaarde, eigendom, grootte, Het zullen dan ook vooral rode bewoners zijn die afkomen op een nieuwbouw/bestaand) te combineren, kunnen voor­ brainstormsessie! spellingen worden gedaan over de verhuisgeneigd­heid van huis­ h oudens. Hierdoor kan de marketing, Blauw/groene   doelgroep:   Landgoed   als  dde rager  van  identiteit,  oude  lanen  &  vrijstaande  woningen  omringd  door  oude   Kom naar het communicatie bomen   en het verkoopbeleid van woningen Struyckenwijkfestival! in latere fases van de ontwikkeling doeltreffender op de verhuisgeneigden binnen de doelgroep worden   1 afgestemd .

    en communicatie afstemmen op de Participatie bewoner

De BSR-methodiek maakt het mogelijk om al vroeg in het ontwikkel­proces de positionering van het gebied en de uiteindelijke plannen af te stemmen op de belevingswerelden van bewoners. Dit is zelfs mogelijk zonder de bewoners daadwerkelijk te betrekken. Dus ontwikkelen met kennis van de toekomstige bewoners, zonder ze te kennen. Maar niet alleen het product, ook de communicatie richting de bewoner kan worden afgestemd op de gebruiker. Verschillende belevingswerelden kijken anders aan tegen gezag en instituties. Deze houding bepaalt in welke mate en op welke manier mensen genegen zijn te participeren in initiatieven van gezaghebbende partijen, zoals gemeenten of woningcorporaties. Maar ook de manier waarop mensen aangesproken 1

34

(zie ook http://knowledge.tiasnimbas.edu/artikel/livestream-webinarbig-data-kansen-voor-de-vastgoedmarkt)

Zaterdag 1 oktober 2011 14.00 - 16.00 uur Dr. Struyckenplein Breda

Toegang gratis

afbeelding 2

Campagne Struykenwijk


Waarom afstemmen?

Bronvermelding

Dat klinkt allemaal erg positief, maar waarom werkt deze aanpak? Eigenlijk een gekke vraag. Het afstemmen van een product en de communicatie op haar gebruiker is iets wat eigenlijk de normaalste zaak van de wereld zou moeten zijn. Binnen de productontwikkeling zijn dit soort aanpakken standaard, alleen binnen de vast­ goedwereld waren we gewend om aanbodgericht te denken in plaats van vraaggericht.

Buhrs, M. et al. (2008). Gebiedsmarketing. Kiezen voor een succesvolle toekomst voor locatie, wijk en stad. Schiedam: Scriptum.

De vraag die overblijft is daarom: wat kan deze aanpak opleveren? Betere plannen, koppeling van vastgoed en omgeving aan de juiste prospects en daarom uiteindelijk tevreden bewoners. Maar dat niet alleen. We denken dat in bepaalde wijken alleen een goede marketingstrategie al in staat zal zijn om de vastgoedwaarde van deze wijken flink te verhogen. Er blijkt namelijk een sterke correlatie te bestaan tussen het imago van een wijk en de WOZwaarde (SmartAgent, 2012). Het afstemmen van plannen en gebiedsmarketing op de belevingswereld van de bewoners heeft daarom naast een hogere tevredenheid, betere plannen en meer draagvlak ook grote financiĂŤle voordelen.

Service magazine juni 201 4

Kahneman, D. (2012). Ons feilbare denken. Thinking fats and slow. Amsterdam: Business Contact Amsterdam Lamme, A.W. (2010). SmartBSR Belevingsonderzoek; Achtergronden bij een metataal, 2003-2010. SmartAgent (2012). De grote woontest Haaglanden. Leusden: Smartagent Wedel, M. & Kamakura, W.A. (2000). Market Segmentation: Conceptual and Methodological Foundations. Norwell: Kluwer Academic Publishers.

35


Where innovation starts

Hoe vernieuwend en denkend bent u? Hulp staat voor u klaar!

ir. Roy Zöld Roy Zöld is consultant real estate en projectmanager bij PVM. Vanuit deze rol adviseert hij eigenaren, gebruikers, investeerders en overheden over diverse vastgoedvraagstukken, vanuit strategisch, kwaliteits- en financieel perspectief. Daarnaast is hij als projectmanager verantwoordelijk voor verschillende projecten. Roy is één van de grondleggers van de opleiding Innovaties in de Bouwwereld en is hier tot eind vorig jaar bij betrokken gebleven.

De bouwsector wordt algemeen beschouwd als weinig innovatief. Echter vraagt de dynamiek van deze tijd om verandering, een verandering waaraan ook de bouwsector onderhevig is. Gelukkig zien steeds meer bedrijven het belang van innovaties in. Door het toepassen van innovaties profileren ze zich in een snel veranderende samen­ leving om zo hun marktpositie te verbeteren; hogere omzet, meer winst, lagere instandhoudingkosten, conti­ nuïteit et cetera. Daarnaast kunnen innovaties oplossingen bieden voor maatschappelijke vraagstukken, bij­dragen aan een duurzamere samen­leving, bijdragen aan het verbeteren van de gezondheid van personen en waarde toevoegen aan een locatie. Innovatie heeft alles te maken met nieuwe dingen doen en nieuwe dingen gebruiken. Innovatie is verwondering.

36

Door de bouwsector te vergelijken met andere sectoren wordt meteen duidelijk dat in de bouwwereld nog veel valt te winnen. In deze sector ligt het echter niet aan nieuwe ideeën, producten of diensten. Net als in andere sectoren is het innovatieproces in de bouwwereld in een versnelling beland de afgelopen jaren. Het knelpunt in de bouwwereld, wat voor vertraging en zelfs belemmering zorgt bij het toepassen van innovaties, zit in de ‘oude’ ondernemingen die werken via de ‘oude’ businessmodellen. Onwetendheid en het niet goed inzien wat de behoeftes zijn aan de vraagkant, zijn hierin de kernbegrippen.

“De versnelling van de innovatiespiraal gebeurt niet alleen door uitvoerende partijen, opdrachtgevers zijn net zo belangrijk." ‘Met alleen innovaties bedenken ben je er nog lang niet’ We dienen verder te kijken dan het thema van de Technische Universiteit Eindhoven, ‘Where Innovation Starts’. Het uitvinden van een innovatie is pas de helft van de moeite, de uitvinding moet daarna ook nog toegepast en bekend worden onder het publiek. Uit de praktijk blijkt dat hier één van de grootste knelpunten zit. Door de hoeveelheid innovaties en informatie zien mensen door de bomen het bos niet meer. Door juist tijd en energie in deze problematiek te steken en opdrachtgevers te helpen en te informeren, blijkt dat de innovatiespiraal versneld kan worden. “Leiding dient plaats te vinden vanuit de toekomst die zich aandient” zoals O. Scharmer aangeeft in het boek Theorie U. Hier wordt ingegaan op de kernvraag ‘Hoe kan ik als mens een volstrekt eigen bijdrage leveren aan de maatschappij, die tegelijkertijd aansluit bij wat de omgeving echt nodig heeft?’. Opdrachtgevers gaan op zoek naar uitvoerende partijen die de innovaties (zouden kunnen) toepassen en een actieve houding aannemen om het resultaat van de opdrachtgever te verbeteren. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in erkende noodzaak om te vernieuwen vanuit de uitvoerende partijen. Omdat zowel de vraag vanuit opdrachtgevers als van uitvoerende partijen toenam om te helpen bij het zoeken naar manieren om de resultaten te verbeteren middels


innovaties is de post HBO opleiding Innovaties in de Bouwwereld ontwikkeld. Deze opleiding wordt zowel verzorgd aan de Vastgoed Business School als de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen.

“In het woud van informatie is het moeilijk om de juiste innovatie te vinden of te herkennen." Post HBO opleiding Innovaties in de Bouwwereld Deze opleiding is bestemd voor opdrachtgevers, hun raadgevers en uitvoerende partijen, die betrokken zijn bij de (her)ontwikkeling van vastgoed en open staan om af te wijken van het traditionele door het toepassen van innovaties. Uitgangspunt hierbij is dat de gebruiker centraal staat en dat innovaties niet ten koste mogen gaan van het welzijn van de gebruikers. Het opleidingsprogramma biedt een denkkader om succesvolle innovaties in het woud van informatie te kunnen opsporen en te toetsen op financiële haalbaarheid. De opleiding Innovaties in de Bouwwereld heeft tot doel het (inzicht in) innovatievermogen bij verschillende deelnemers te ontwikkelen, om daarmee te komen tot het bevorderen van innovatie binnen de bouwsector. Door het toepassen van innovaties binnen de eigen organisatie profileren ze zich in een snel veranderende samenleving om zo hun marktpositie te verbeteren; hogere omzet, meer winst, lagere instandhoudingkosten, continuïteit et cetera. De kernvragen die daarbij aan bod komen zijn: • In hoeverre is er een noodzaak voor innovatie bij de verschillende spelers in de bouw en waarin kenmerkt zich dan die noodzaak voor de verschillende spelers? • Welke koers dienen betrokken organisaties te kiezen voor wat betreft innovatie en hoe kan men deze koers het beste verwezenlijken?

Service magazine juni 201 4

• Welke factoren zijn van invloed op het innovatievermogen van een organisatie en hoe kan men dit innovatievermogen verder ontwikkelen? • Wat zijn, naast financiële, de succesfactoren voor innovatie en hoe bepaalt men of innovaties kans van slagen hebben? De opleiding duurt twaalf maanden. Meerdere docenten die iedere dag bezig zijn met onderwerpen die in de opleiding aan bod komen, verzorgen de opleiding. De opleiding is zo opgebouwd dat de belangrijkste onderwerpen die nodig zijn om vernieuwend te zijn aan bod komen. De onderwerpen die behandeld worden zijn het hoe en waarom van innovatie­ management, cocreatie, innovaties in het vizier krijgen en het beoordelen daarvan, het doorrekenen van innovaties en kijken naar de bijbehorende risico’s. Verder wordt er nog gekeken naar juridische zaken en subsidies. Het betekent niet dat als je klaar bent met deze opleiding dat je een uitvinder wordt en je nieuwe producten, diensten of processen kunt ontwikkelen. Je zult echter wel met een vernieuwende blik kijken en bruikbare innovaties sneller herkennen en kunnen beoordelen. Het innovatieproces versnelt wat uiteindelijk kan bijdragen aan het verbeteren van de markt- en financiële positie, maatschappelijke vraagstukken, gezondheid en welbehagen van personen en nog veel meer. Stilstaan is geen optie, de enige weg om succesvol te zijn in de toekomst is om vernieuwend te zijn en te denken.

37


Crowdfunding en vastgoedontwikkeling Het nieuwe fenomeen crowdfunding kan meer opleveren dan alleen een zak met geld. Crowdfunding biedt kansen voor de vastgoedsector, maar pas op met het 1-op-1 doorvertalen van de succesverhalen.

Ing. Barry Hol MSc. (MCD) Ing. Barry Hol MSc. (MCD) is projectmanager civiel en ruimtelijke ordening bij Yacht. Hij ontving voor zijn onderzoek naar crowdfunding in vastgoed- en gebiedsontwikkeling de Master City Developer© Scriptieprijs.

anderhalve week 1,5 miljoen euro op

De Correspondent en Pebble zijn twee van de vele succes­ verhalen die crowdfunding onder de aandacht brengen. Projecten die niet worden gefinancierd door banken of andere grote investeerders, maar door duizenden mensen die ieder een klein bedrag inleggen. Het zijn succes­ verhalen die inspireren en de vraag opwerpen wat crowdfunding kan betekenen in de vastgoedsector. De eerste successen laten zien dat het mogelijk is om vastgoedontwikkeling door de menigte, de crowd, te laten financieren. De vraag is onder welke voorwaarden een crowdfundingcampagne voor een vastgoedontwikkeling succesvol kan zijn en wat het op kan leveren.

bij duizenden kleine financiers voor de

Wat is crowdfunding?

Vorig jaar haalde Rob Wijnberg binnen

oprichting van zijn online journalistiek platform ‘De Correspondent’. In 2012 haalde Eric Migicovsky via het Amerikaanse crowdfundingplaform Kickstarter1 een bedrag op van 10 miljoen dollar bij 70 duizend mensen voor de ontwikkeling en productie van een slim horloge met de naam Pebble2.

1

Vanaf 29 april 2014 is Kickstarter ook opengesteld voor initiatieven in Nederland)

2

Zie https://www.kickstarter.com/projects/597507018/pebble-e-paper-watchfor-iphone-and-android

Op het eerste gezicht is crowdfunding niets meer dan een grote groep mensen die een klein bedrag inleggen om een initiatief te realiseren. Daarmee doemt al snel de vergelijking op met de ouderwetse collecte. Het belangrijkste verschil tussen crowdfunding en de collecte is dat de grote groep financiers bij crowdfunding een online gemeenschap vormen rondom het initiatief. De financiers zijn enthousiast over het initiatief en de initiatiefnemers. Dit enthousiasme dragen ze over aan andere mensen in hun netwerk; familie, vrienden en collega’s. Deze geven dit op hun beurt ook weer door. Enzovoort. Op deze manier kan een sneeuwbaleffect ontstaan, waarbij het aantal financiers exponentieel toeneemt. Bij de traditionele collecte vormen de verschillende donateurs en de initiatiefnemers geen gemeenschap. De communicatie verloopt in één richting en er is geen interactie tussen de donateurs. Daarom zal er bij een collecte over het algemeen geen sneeuwbaleffect ontstaan. Een typische crowdfundingcampagne heeft een beperkte looptijd (bijvoorbeeld 60 dagen) en een vastgesteld doel­ bedrag. Het initiatief kan uitgevoerd worden als het doelbedrag binnen de looptijd wordt binnengehaald. Wordt het doelbedrag niet gehaald, dan krijgen de financiers hun inleg terug en is de crowdfundingcampagne mislukt.

Type deelnemers In crowdfundingcampagnes zijn drie typen deelnemers te herkennen. De initiatiefnemer is de projecteigenaar zonder voldoende geld om het project te realiseren. De financier komt voort uit de menigte en heeft sympathie voor de initiatiefnemer, het initiatief en/of de tegenprestatie die hij ontvangt. De financier zal pas geld bijdragen op het moment dat het initiatief als urgent wordt ervaren en hij vertrouwen heeft in de initiatiefnemer. 38


Investment Target Engagement moment

Phase 1 Friend funding

Phase 2 Getting the crowd

Phase 3 Race to be 'in'

Time

Figuur 1

Theoretisch verloop crowdfundingcampagne (Ordanini et al., 2011).

project; mensen die de initiatiefnemer kennen en op zijn minst persoonlijk ontmoet hebben. Bijvoorbeeld familie, vrienden, omwonenden, zaken­ relaties of vakgenoten. In het begin van de campagne zullen deze mensen de eerste groep zijn die bijdragen. Daarna zal met de inzet van social media en offline communicatiemiddelen de menigte van onbekenden gemotiveerd worden om bij te gaan dragen. Als dat lukt ontstaat er een sneeuwbaleffect en wordt het financieringsdoel gehaald. Een campagne verloopt dus van het interesseren van bekenden (friend funding) via het motiveren van de onbekende menigte (getting the crowd) tot uiteindelijk het sneeuwbaleffect (“engagement moment”). Zie figuur 1. Vaak zien we dat het sneeuwbaleffect ontstaat op het moment dat er veel media aandacht ontstaat rondom de crowdfundingcampagne. Bijvoorbeeld een nieuwsrubriek op tv die aandacht besteed aan de campagne.

Crowdfundingvormen Het derde type deelnemer is de intermediair. Deze brengt de andere twee deelnemers bij elkaar op zijn online platform, zoals het hierboven genoemde Kickstarter. De intermediair heeft een rol in het bewaken van de kwaliteit van het crowdfundingproces, de kwaliteit van de initiatief­ nemer en de kwaliteit van het initiatief. Daarmee speelt de intermediair een belangrijke rol in het tot stand brengen van vertrouwen tussen de financiers en de initiatiefnemer. In bepaalde gevallen staan de intermediairs onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten3. Inmiddels zijn de eerste intermediairs voor vastgoed operatio­ neel of in oprichting, zoals bijvoorbeeld Bouwaandeel4 . Bouwaandeel wil ontwikkelaars en andere initiatiefnemers toegang bieden tot het particuliere kapitaal van de menigte.

Sneeuwbaleffect Het is van belang voor de start van een crowdfunding­ campagne zoveel mogelijk mensen te betrekken bij het 3 http://www.afm.nl/nl/professionals/diensten/starters/wet-regelgeving/ crowdfunding.aspx 4 In oprichting, zie www.bouwaandeel.nl

De financiers vormen dus een (online) gemeenschap rondom het project; een crowd. In ruil voor de financiële bijdrage ontvangt deze crowd het toekomstige product, een financiële vergoeding of een andere tegenprestatie. De tegen­ prestatie kan immaterieel (een goed gevoel; ergens onderdeel van uitmaken) dan wel materieel zijn (bijvoorbeeld rendement of het toekomstige product). Crowdfunding kent vier verschillende vormen (Hol, 2012): 1. Voorverkoop: ondersteunen van de ontwikkeling van een product, door een productvoorstel in de ontwikkelfase te voorverkopen. Met dit geld kan de ontwikkeling afgerond worden en wordt de (massa)productie en uitlevering van het product mogelijk. De tegenprestatie is minimaal de uitlevering van het gerealiseerde product. 2. Donatie: ondersteunen van een goed doel. De tegenprestatie is immaterieel, eventueel aangevuld met een cadeautje. Bijvoorbeeld een certificaat, rondleiding of handtekening. 3. Investering: investeren in een initiatief met als tegenprestatie zeggenschap en winstdeling. 4. Lening: lenen van geld voor een beperkte periode aan de initiatiefnemer tegen een rentevergoeding. Figuur 2 geeft de relatie weer tussen de vier vormen van crowdfunding en de drie typen deelnemers.

Figuur 2

Overzicht crowdfundingvormen en deelnemers (Hol, 2012)

Service magazine juni 201 4

39


Over het algemeen wordt Voorverkoop ingezet voor relatief kleine consumenten­p roducten voor een wereldwijde markt (zie Pebble). Er zijn ook succesvolle voorbeelden van het gebruik van deze vorm voor niet fysieke producten, zoals theatervoorstellingen of lidmaatschappen (zie De Correspondent). De vorm Voorverkoop is echter slecht toepasbaar bij de ontwikkeling van vastgoed. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Pebble, zijn Vastgoedontwikkelingen niet schaalbaar naar een landelijke of zelfs mondiale menigte. De Pebble is aantrekkelijk voor mensen uit alle werelddelen. Het horloge is in onbeperkte aantallen te dupliceren en globaal uit te leveren. Vastgoedontwikkelingen zijn maatwerk en komen voort uit het DNA van de specifieke plek. Over het algemeen is het vastgoed onlosmakelijk verbonden met de locatie. Je kunt het niet zomaar dupliceren en op een andere locatie herhalen. Vastgoed heeft een grote impact op de omwonenden, toekomstige gebruikers en andere betrokken partijen. De herontwikkeling van een leegstaande loods in Utrecht heeft dus urgentie voor mensen in Utrecht, maar niet voor mensen uit Maastricht, Spanje of Japan. Daarom is de omvang beperkt van de menigte die enthousiast gemaakt kan worden voor de voorverkoop van een vastgoed­ ontwikkeling. Vastgoedproducten voorverkopen met een crowdfundingcampagne is dus niet haalbaar, vanwege de beperkte potentiële omvang van de menigte en de grote investeringen die nodig zijn. Een crowdfundingcampagne met behulp van Lenen of Investeren kan wel succesvol ingezet worden voor vastgoed­ ontwikkeling. Bij die twee vormen is de invloed van de beloning groter op de beslissing van de menigte om in te leggen. De rente op de lening of rendement op de investering kan de menigte motiveren om in te stappen, ondanks dat ze geen persoonlijke binding hebben met het project. Het bereiken van een grote menigte is dus ingewikkeld, maar niet onmogelijk. Op dit moment wordt bijvoorbeeld een poging gedaan om de herontwikkeling van de pier in Scheveningen met crowdfunding te financieren. Dit is een crowdfundingcampagne met landelijke uitstraling. Inmiddels is er 12 miljoen euro opgehaald. De initiatief­nemers zijn in gesprek met de curatoren5. De vorm Lening kan ingezet worden op het moment dat de ontwikkeling verloopt onder een strakke planning met weinig onzekerheden (projectmatig gestuurd). De looptijd van de lening moet goed kunnen worden vastgesteld, alsmede het rentetarief. De vorm Investeren is vooral geschikt, wanneer de ontwikkeling beter gekarakteriseerd kan worden als ‘ondernemen’ dan een project. De richting van de ontwikkeling is leidend, niet het eindresultaat (procesmatig gestuurd). De vorm Doneren kan bijvoorbeeld ingezet worden voor een vastgoedontwikkeling met maatschappelijk doelstellingen. De donateurs voelen zich betrokken en krijgen hoogstens een klein cadeau voor hun donatie. Er kan geen sprake zijn van winstoogmerk, daardoor is deze vorm vooral geschikt voor initiatieven van burgers, stichtingen en verenigingen. 5

40

Zie http://scheveningen-nieuws.nl/index.php/scheveningen/scheveningenstrand/151-scheveningen/scheveningen-strand/879-wordt-het-pierdorp-de-redding

immateriële meerwaarde

Donatie door: burgerij organische omgeving (procesmatig handelen)

Investering door: burgerij of markt

Lening door: burgerij of markt

mechanische omgeving (projectmatig handelen)

materiële meerwaarde Figuur 3

Crowdfundingmatrix (Hol, 2012)

Doneren van vastgoedontwikkeling lijkt vooral zinvol bij kleinere investeringen, zoals de financiering van verbouwingen en tijdelijk gebruik. De matrix in figuur 3 geeft de relatie weer tussen de drie crowdfunding­ vormen die ingezet kunnen worden bij vastgoedontwikkeling, het karakter van het ontwikkelproces en het soort meerwaarde dat wordt gerealiseerd.

Crowdfunding als marktverkenning Crowdfunding levert meer op dan alleen geld. Het succesverhaal van de VechtclubXL laat zien dat een crowdfundingcampagne ook ingezet kan worden als marktverkenning: Ontwikkelaar Stortplaats van Dromen uit Utrecht heeft een loods herontwikkeld tot een bedrijfsverzamelgebouw met de naam VechtclubXL. Op de begroting ontbrak 65 duizend euro en de bank weigerde hiervoor een lening te verstrekken. Vervolgens heeft Stortplaats van Dromen dit bedrag alsnog bij elkaar gekregen met een succesvolle crowdfundingcampagne van de vorm Lening. Achteraf bleek dat veel toekomstige huurders de VechtclubXL gesteund hebben. Banken bleken bereid om alsnog een lening te verstrekken toen de crowdfundingcampagne aantoonde dat er zoveel interesse was voor het project. (Hol, 2012) In de huidige markt moet een product naadloos aansluiten op de vraag. Vraaggestuurd bouwen. Maar wat is de ‘vraag’? En zijn er voldoende geïnteresseerden? Crowdfunding kan ingezet worden om deze vragen te toetsen voordat er grote investeringen gedaan worden. Indien uit de crowdfundingcampagne blijkt dat er veel interesse is, dan is een deel van de investering verzekerd en is duidelijk geworden dat er vraag is naar de ontwikkeling. Traditionele investeerders (zoals banken, beleggers, fondsen) kunnen deze informatie vervolgens gebruiken bij het nemen van investerings­ beslissingen. (Butter et al., 2012) Mislukt de crowdfundingcampagne, dan blijft de investeringsbijdrage uit. Het ontwikkelconcept blijkt nog onvoldoende tot de verbeelding te spreken. Gelukkig is dat duidelijk geworden voordat de eerste heipalen geslagen zijn. Bovendien zijn waardevolle contacten gelegd met de menigte; de mensen die wel via de crowdfundingcampagne de ontwikkeling wilden financieren kunnen waardevolle informatie geven. Bijvoorbeeld waarom ze gemotiveerd waren om het project te steunen en hoe het project verbeterd kan worden. En deze informatie geven ze gratis!


Tot slot

Bronvermelding

Crowdfunding is aan een opmars bezig als financieringsbron in allerlei sectoren, zoals productontwikkeling en bedrijfs­ financieringen. De vastgoedsector loopt achter bij deze trend. Toch is de verwachting dat crowdfunding een vaste plek gaat opeisen in de vastgoedsector tussen de traditionele financieringsvormen. De eerste initiatieven laten namelijk zien dat crowdfunding succesvol ingezet kan worden voor het verkrijgen van investeringen en marktinformatie. Deze marktinformatie kan door traditionele investeerders gebruikt worden voor het nemen van investeringsbeslissingen.

Butter, F. den & Es-Saghir, A (2012). De economie van crowdfunding. ESB, Vol.97, Nr. 4638, 404-401 Hol, B (2012). Crowdfunding: gemeenschapsfinanciering in stedelijke gebiedsontwikkeling. Rotterdam: Master City Developer Ordanini, A & Miceli, L. & Pizzetti, M. & Parasuraman, A. (2011) Crowd-funding: transforming customers into investors through innovative service platforms. Journal of Service Management, Vol. 22, Nr. 4. 443-470

Nu overheden zich terugtrekken, neemt de betrokkenheid van mensen bij de planvorming in hun straat, buurt, stad of dorp toe. Aanhakend op deze energie biedt crowdfunding projectontwikkelaars de mogelijkheid om particulieren en private partijen te betrekken bij hun plannen. Ontwikkelaars organiseren draagvlak voor hun plannen en zetten tegelijker­ tijd een campagne op om (een deel van) de bouw te financieren. Particuliere investeerders die zich hard maken voor een project, worden beloond met een betere leefomgeving en een goed rendement op hun inleg.

ivbnA5liggend_Opmaak 1 13-02-14 15:41 Pagina 1

• Aberdeen Asset Management • Altera Vastgoed • Amvest • APG Asset Management • a.s.r. vastgoed vermogensbeheer • AXA Real Estate Investment Managers • Blue Sky Group • Bouwfonds Investment Management • Bouwinvest REIM • CBRE Global Investors (NL) • Corio • Dela Vastgoed • Delta Lloyd Vastgoed • Generali Vastgoed • MN • NEWOMIJ • NSI • NS Stations • PGGM • Q-Park • Redevco Nederland • Schiphol Real Estate • SPF Beheer • Stienstra Beleggingen • Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Timeos • Unibail - Rodamco • Vastned • Vesteda • Wereldhave Service magazine juni 201 4

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. Per 1 januari 2014 telt IVBN 30 leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden ruim 50 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens circa 50 miljard euro in het buitenland. De bij IVBN aangesloten organisaties beleggen - zowel direct als indirect - voornamelijk in woningen, kantoren en winkelcentra/ winkels. Voor meer informatie inzake de verschillende thema’s en publicaties, zie de website.

De IVBN Scriptieprijs Deze jaarlijkse stimuleringsprijs is door IVBN in het leven geroepen in het kader van de verdere professionalisering van de vastgoedbeleggingssector. De prijs wordt uitgereikt aan de als beste beoordeelde afstudeerscriptie. De winnaar ontvangt een bedrag van € 5000,- en de overige genomineerden ontvangen € 1000,-. Meer informatie over de inschrijving voor de IVBN Scriptieprijs editie 2015 binnenkort op www.ivbn.nl.

‘Huize Middenburg’ Westeinde 28 Postbus 620 2270 AP Voorburg

Tel. 070 - 300 03 71 Fax 070 - 369 43 79 info@ivbn.nl www.ivbn.nl

SCRIPTIEPRIJS

2015 41


Kansrijk partnership tussen zorg en belegger

ir. ing. Ron van Bloois Ron van Bloois werkt als projectmanager/adviseur bij HEVO binnen de zorgsector. Hij is bij HEVO tevens marktsegmentleider ‘Financiers & Beleggers’. Van Bloois doceert daarnaast ook aan de Amsterdam School of Real Estate over het onderwerp ‘zorgvastgoedfondsen’.

De zorgsector bevindt zich qua vastgoed in een transitiefase. De (zorg) consumentenvraag verandert, risico’s verschuiven, bondgenoten zijn verleden tijd en nieuwe spelers - in het bijzonder beleggers - doen hun intrede. Het vastgoedvraagstuk is voor veel bestuurders en toezichthouders in de zorg complex en onoverzichtelijk. De samenwerking tussen zorginstellingen en beleggers komt schoorvoetend op gang, ondanks de kansen voor beide partijen. Een nadere verkenning van dit kansrijke partnership is gewenst.

De invoering van ‘scheiden van wonen en zorg’ speelt in op de behoefte van consumenten om langer thuis te wonen, met zorg op afroep. Indien er behoefte is om meer beschermd en geclusterd te wonen, zullen kleinschalige woonvoor­ zieningen de voorkeur hebben van de consument. Indien de zorgbehoefte te zwaar is om zelfstandig te blijven wonen, zal er alsnog sprake zijn van een intramurale setting. Zorginstellingen bezitten over het algemeen veelal technisch en functioneel verouderd vastgoed - met een forse, resterende boekwaarde - dat moet worden aangepast aan de veranderende vraag. De vraag vanuit de zorg bestaat daarom uit herfinanciering van lopende contracten op bestaand vastgoed tot en met nieuwe arrangementen voor (sloop-) nieuwbouwprojecten. De huidige ontwikkelingen in de financiële wereld draaien de geldkraan alleen dichter.

“Zorginstellingen bezitten over het algemeen veelal technisch en functioneel verouderd vastgoed met een forse, resterende boekwaarde, dat moet worden aangepast aan de veranderende vraag." Banken en corporaties

Marktcontext Richting 2040 zal de zorgsector qua omvang flink toenemen door de dubbele vergrijzing, verdubbeling van het aantal dementerenden en medisch-technologische ontwikkelingen. Ondanks deze groei kennen alle subsectoren in de zorg hun eigen uitdagingen, stellen Janssen & Van Bloois (2013). Binnen de curatieve markt (grofweg de eerstelijnsvoorzieningen, zelfstandige behandelcentra, kortdurende geestelijke gezondheidszorg en ziekenhuizen) dienen respectievelijk vooral kleinschalige voorzieningen dicht bij de consument te worden gerealiseerd en grootschalige renovaties te worden gepleegd. De care-instellingen (langdurige ouderenzorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg) staan als gevolg van de ‘extramuralisering’ in de eerste plaats voor de uitdaging om hun bestaande portefeuille toekomstbestendig te maken, via transformatie en sloopnieuwbouw. De forse groei van het aantal 65-plussers leidt tot een extra behoefte aan geschikte woon(zorg)voorzieningen. Deze voorzieningen zien er alleen qua typologie anders uit dan de grootschalige verzorgings- en verpleeghuizen uit het verleden.

42

De kapitaallasten (rente en afschrijvingskosten van investeringen in gebouwen en grond) werden in de tijd van het Bouwcollege en het bouwregime voor zorginstellingen gegarandeerd vergoed via nacalculatie, ongeacht de geleverde zorg. Zorginstellingen gingen automatisch naar de banken voor financieringsaanvragen. Het risicoprofiel was nihil om vastgoed op de balans te hebben. Er waren ook zorginstellingen die wooneenheden van corporaties huurden op basis van langjarige huurcontracten. De mogelijkheden voor aanvullende vastgoedfinanciering door banken is beperkt als gevolg van wetgeving (Basel III), de huidige leningenportefeuille en het toegenomen risicoprofiel van zorginstellingen. Daarnaast zijn de voorwaarden voor financiering minder aantrekkelijk geworden gezien de inbreng van meer eigen vermogen, kortere leningen en hogere rentepercentages.


Daarbij kunnen in het huurcontract passende afspraken worden gemaakt over de samenwerking, demarcatie van kosten, zeggenschap, verantwoordelijkheden en de exit-mogelijkheden voor beide partijen. In het buitenland is al bewezen dat een fonds een volwaardig alternatief kan zijn ten opzichte van bancaire financiering. In de VS bestaan de beurs­ Vastgoed; een netelige kwestie Zorgbestuurders en toezichthouders worden geconfronteerd genoteerde vastgoedfondsen zoals Health Care REIT (NYSE en lid S&P 500) en in België opereert het vastgoedfonds Cofinimmo (Euronext: COFB en met bovenstaande marktontwikkelingen en proberen hun organisatie richting te geven in dit veranderingsproces. Op BEL20-index). Laatstgenoemde heeft haar vleugels ook voorzichtig in Nederland uitgeslagen. Als Nederlandse spelers kennen we onder meer dit moment is de zorg voor adequaat vastgoed een netelige Syntrus Achmea, Bouwinvest en AMVEST. Een nieuwe speler in het kwestie. Vastgoed is een onderscheidende asset geworden zorgvastgoed is het institutionele Apollo Zorgvastgoedfonds. Dit fonds is in een concurrerende markt waarbij de cliënt keuzevrijheid heeft. Hiermee is vastgoed een kernactiviteit geworden van uniek door de focus op cure (van 1e lijn tot en met zelfstandige behandel­ de zorg- en dienstverlener. Echter, het bekostigen, centra) en care (met focus op zware, intramurale zorg). realiseren en exploiteren van huisvesting kan anno 2014 alleen in samenwerking met derden worden gedaan “Vastgoed is een onderscheidende asset (Janssen & Van Bloois, 2013). De risico’s die kleven aan geworden in een concurrerende markt waarbij zelf vastgoed in eigendom hebben, zijn veel groter geworden door de prestatiebekostiging, het bijbehorende de cliënt keuzevrijheid heeft." leegstandvraagstuk en de wensen van een veranderende doelgroep. Toezicht­h ouders stellen zich steeds vaker de Zorg als diversificator vraag of de zorg­instelling zelf de verantwoordelijkheid kan Het is van belang om te begrijpen waarom beleggers geïnteresseerd zijn dragen voor haar vastgoed, zowel vanuit organisatorisch, in zorgvastgoed. Bekijken we het vanuit een negatieve benadering, dan bestuurlijk als strategisch oogpunt. Bestuurders hebben te zoeken beleggers noodgedwongen een nieuwe beleggingscategorie buiten maken met bestaand, verouderd vastgoed en verkennen de de segmenten waar zij traditioneel in beleggen: vrije sector woningen, mogelijk­heden van nieuwbouwtrajecten, maar merken dat winkels, kantoren en industrieel vastgoed. De prestaties van deze vastgoed­ banken en corporaties voorzichtiger zijn geworden. Dit portefeuilles staan zwaar onder druk en daarom is een alternatief gewenst. betekent dat er nieuwe financiële aanbieders nodig zijn om Vanuit een positieve invalshoek zien beleggers de zorgsector als een voldoende geld beschikbaar te stellen voor de groeimarkt. Daarnaast blijkt zorgvastgoed een ‘diversificator’ te zijn binnen vastgoedopgave in de zorg. een gemengde vastgoedportefeuille, omdat de rendementen weinig correleren met die van andere vastgoedbeleggingen (zie tabel 1). Hiervoor Zorgvastgoedfonds als volwaardig alternatief moeten beleggers zich wel focussen op zware zorgsegmenten (healthcare), want levensloopbestendige woningen - ‘senior housing’ - hebben juist een Als alternatief voor de traditionele bancaire financiering hoge correlatie met de bestaande segmenten. De lage correlatie van zware hebben Diepstraten & Schweitzer (2012) drie alternatieve zorg is relatief eenvoudig te verklaren, omdat de zware zorg een noodzakelijk financieringsvormen beschreven. Het eerste alternatief zijn karakter heeft en ongevoelig is voor zaken als koopkracht en consumenten­ de ‘social impact bonds’. Dit is een vorm van vreemd vertrouwen. De zorgsector is ook aantrekkelijk voor een belegger vanwege vermogen waarbij het rendement afhankelijk is van de de lange-termijn-huurcontracten, waaruit een stabiele kasstroom komt realisatie van een vooraf gesteld maatschappelijk doel. Als (al staat dit wel onder druk). Ten slotte vinden beleggers de zorgsector tweede alternatief hebben zorginstelling de mogelijkheid aantrekkelijk vanuit imago-optiek. Sociale betrokkenheid speelt bij diverse om via Alternext over te gaan tot uitgifte van obligaties of beleggers een rol. aandelen. Beide alternatieven zijn slechts aanvullend op bancair krediet. De verhuurders­heffing die aan corporaties is opgelegd, zorgt er voor dat corporaties de financiering van zorgvastgoed ook niet vanzelfsprekend op zich zullen nemen.

Het derde en enige volwaardige alternatief voor bancaire Industrial Office Retail Senior Housing Healthcare financiering en de corporatie is een langjarige samenwerking met een zorgvastgoedfonds (verder fonds). De zorginstelling Industrial 1.00 huurt in dit geval het vastgoed van het fonds. Het kapitaal van het fonds wordt verschaft door particuliere of Office 0.90 1.00 institutionele beleggers (bijvoorbeeld verzekeraars en pensioenfondsen). Het fonds wordt professioneel beheerd Retail 0.75 0.66 1.00 door een asset/fondsmanager en de kapitaalverschaffer wordt periodiek geïnformeerd over de status, performance Senior Housing 0.83 0.84 0.79 1.00 en mutaties. Afhankelijk van het fonds en de wensen, kan de zorginstelling ook zelf participeren in het fonds. De Healthcare 0.43 0.50 0.43 0.16 1.00 zorginstelling loopt bij een fonds geen financieringsrisico, is in staat om flexibiliteit op te bouwen in haar vastgoed­ portefeuille, houdt meer liquide middelen over om aan Tabel 1 primaire zorgtaken te besteden en bepaalde kosten (het Correlaties tussen rendementen (2006-2011) van verschillende buitenonderhoud voorop) worden gedragen door de beleggingscategorieën Bron: NCREIF, AXA Real Estate Research verhuurder.

Service magazine juni 201 4

43


Beleggingsbeleid is leidend In het beleggingsbeleid staat gedefinieerd welke kaders annex focus de belegger heeft aangebracht. Vaak is dit ook een belangrijk contract­document tussen de kapitaal­ verschaffer en de asset/fondsmanager. Het beleggingsbeleid schrijft onder meer voor in welke zorgsegmenten men wil beleggen (cure/care/subsegmenten), tegen welke rende­ menten (BAR/IRR), welke voorwaarden men stelt aan de huurder (toegelaten of niet/track­record), lengte en type huurcontract, beleggingsomvang, geografische voorkeur en alternatieve aanwendbaarheid. De particuliere en institutionele beleggers verschillen qua beleggingsbeleid op een aantal punten van elkaar. Institutionele beleggers onderscheiden zich over het algemeen door een fondsomvang groter dan 100 miljoen euro aan ‘Assets under Management’ en richten zich vanwege het beheer op beleggingsobjecten groter dan 5 miljoen euro stichtingskosten. Zij prefereren langlopende huurcontracten (>15 jaar) en realistische rendementen (range tussen 5,5 - 7 procent bruto aanvangsrendement). Qua geografie heeft men een sterke voorkeur voor het Randstedelijk gebied en dient de zorgexploitant een evident trackrecord te hebben. Tot op heden hebben deze partijen veelal levensloopbestendige woningen opgenomen in de portefeuille, vanwege de alternatieve aanwendbaarheid.

“Bestuurders en toezichthouders zijn er nog steeds van overtuigd dat vastgoed in eigendom moet zijn om kwalitatief hoogwaardige zorg te kunnen leveren en strategisch te kunnen opereren." Particuliere beleggers zijn doorgaans vermogende personen die met hun eigen vermogen in groepsvorm beleggen in projectmatige initiatieven. Over het algemeen worden particuliere beleggers gekenmerkt door projecten met relatief korte looptijden (5 tot 10 jaar) en beperkte omvang (kleiner dan 5 miljoen euro stichtingskosten). Qua segment wordt er veel gedaan in de particuliere ouderenzorg en kent men een iets hoger risico-rendementsprofiel.

Tweezijdige onbekendheid en weerstand In tegenstelling tot België, Frankrijk en Duitsland is er in Nederland tussen zorginstellingen en beleggers onnodig veel weerstand en onbegrip. De tweezijdige onbekendheid speelt hierbij een grote rol. Vanuit de zorgsector worden beleggers nog steeds gezien als het laatste loket en koestert men een veelal negatief, winst en rendement gedreven beeld. Bestuurders en toezichthouders zijn er nog steeds van overtuigd dat vastgoed in eigendom moet zijn om kwalitatief hoogwaardige zorg te kunnen leveren en strategisch te kunnen opereren. De bancaire oplossing uit het verleden heeft meestal hun voorkeur. Het ontbreekt beleggers aan inhoudelijke kennis over de zorgsector en haar specifieke doelgroepen. Hierdoor is de kans groot dat zij de risico’s verkeerd inschatten.

44

Beleggers eisen van zorginstellingen scherpe business cases, die gebaseerd zijn op een efficiënte zorg- en vastgoed­ exploitatie en een grondige markt- en concurrentie­analyse. Deze basisinformatie, die essentieel is voor beleggers, ontbreekt nog wel eens bij een (ver)nieuwbouw­initiatief, net zoals een gedegen risicoanalyse. Daarnaast moet er vertrouwen zijn in een overheid met een duidelijke koers.

Samenwerking biedt toekomstperspectief De grootste uitdagingen bij de zorginstellingen bevinden zich in de bestaande vastgoedportefeuilles, het eigen apparaat en bijbehorende werkwijze. Het is zaak dat zorginstellingen vanuit een strategisch vastgoedbeleid geleidelijk gaan transformeren, zowel op object- als organisatieniveau. Er liggen in samenwerking met beleggers namelijk ook mogelijkheden om geld te verdienen met het slim exploiteren van vastgoed, via strategisch onderhoud en beheer. Dit impliceert wel dat zorginstellingen hun eigen facility- en vastgoedapparaat zullen moeten aanpassen richting een hybride model. Beleggers zullen moeten beseffen dat zij hun scope moeten verbreden, zowel qua regionale benadering, type zorg­ aanbieders als zorgsegmenten. Middels kennis van de zorgsector moeten assetmanagers in staat zijn om hun kapitaalverschaffers te voeden met bewijzen. Alternatieve aanwending van vastgoed mag daarbij geen prominente rol spelen, aangezien dit een theoretisch model is. Wellicht zijn er andere zekerheden in te bouwen tussen de zorg en belegger. Daarnaast moeten beleggers zich medeverant­ woor­delijk voelen om in samenwerking met zorginstellingen en haar bestaande stakeholders (banken en/of corporaties, gemeenten) een oplossing te vinden voor het bestaande vastgoed. Dit is namelijk voor de gehele samenleving van belang teneinde een gezonde zorg(vastgoed)sector te krijgen en te behouden. In de markt ligt vanwege het scheiden van wonen en zorg de grootste uitdaging in de ‘nieuwe’ product-marktcombinatie van kleinschalige, geclusterde woonvoorzieningen met zorg op afroep (ZZP 1-4) in het lage- en middenhuur­ segment. Hier gelden individuele huurcontracten, leveren zorginstellingen uitsluitend zorg en kunnen/willen corporaties geen opstaleigenaar zijn. Pakt de belegger dit op en onder welke voorwaarden? Samenwerking zal het toverwoord zijn!

Bronvermelding Diepstraten & Schweitzer (2012) Alternatieve kapitaal­ structuren in de zorg. Headline, nummer 129, oktober 2012. Janssen & Van Bloois (2013) Het moet slimmer. Lucide, Q4 2013.


Service magazine juni 201 4

45


Het optimum uit de huisvesting halen of uit het potentieel van de medewerkers?

ir. René P.M. Stevens MBA René Stevens is oprichter/directeur van ATELIER V real estate. Zijn passie is het creëren van huisvesting met een bijzondere balans van beleving en gebruikswaarde die een significante meerwaarde opleveren voor de bewoner/gebruiker in vergelijking met de doorsnee huisvesting. Zijn ervaring om als ingenieur/architect te denken in systemen, structuren en esthetiek en zijn praktische MBA studie met focus op concrete business case studies geeft daarvoor een krachtige combinatie. Hij geldt als een pionier en autoriteit op het gebied van strategiegericht huisvesten.

Al tientallen jaren zijn adviseurs, studenten en wetenschappers op zoek naar de heilige graal om in een alomvattend model de afstemming (alignment) van Corporate Real Estate met de strategie van een organisatie te vatten. Doel is om huisvesting als hefboom te gebruiken om onder andere de productiviteit van de medewerkers te verbeteren. De werkelijkheid laat zich echter niet zo gemakkelijk in één model vatten. Het gaat om het vinden van de balans van de harde, meestal goed meetbare, huisvesting kant, met de zachtere mens kant.

Strategische beleidsdoelen Organisatiestrategie gaat over zowel de ‘hardware’ als de ‘software’. De harde kant komt tot uitdrukking in de focus op effectiviteit en efficiëntie, waar de zachte kant de nadruk legt op aandacht voor motivatie en synergie van mensen (medewerkers en klanten). Het is zaak dat ‘hard’ en ‘zacht’ met elkaar in balans worden gebracht. De balans verschilt echter per organisatietype en verandert bovendien mee met het doorlopen van de levenscyclus van een organisatie. Het gezamenlijke kenmerk van organisaties is: meerwaarde creëren doordat mensen samen dingen doen. Het zijn uiteindelijk mensen met hun dromen en emoties die het succes van een organisatie bepalen. In crisistijden is er vaak vooral aandacht voor kostenreductie en minder aandacht voor zachte aspecten zoals betrokkenheid van medewerkers. Wanneer deze balans verstoord raakt kan dit een negatieve invloed hebben op een organisatie. Huisvesting is uiteraard volgend aan de bedrijfsstrategie maar is er ook ondersteunend en faciliterend aan. Huisvesting vanuit de batenkant gezien, kan een van de katalysatoren zijn om de nodige verandering op gang te brengen en te houden, bijvoorbeeld mensen anders groeperen zodat er meer en anders wordt samengewerkt; het saamhorigheidsgevoel verstrekken door er samen de schouders onder te zetten; aan de markt en samenleving laten zien dat je met de tijd mee gaat en waar je als organi­ satie voor staat; de organisatie als merk communiceren via de huisvesting zoals bij winkels de winkelformule duidelijk is vormgegeven in het fysieke winkelpand. Kortom, het inzicht groeit dat men gebouwen kan inzetten om menselijk gedrag in lijn te brengen met de (nieuwe) strategische koers van een organisatie, maar bovenal mensen een platform te geven om met gelijkgestemden doel en betekenis in hun leven en werk te manifesteren. We zitten in een transformatie naar een “Purpose Economy”. Door de mens als individu en als groep centraal te stellen ontstaat er balans in de Triple P benadering van People, Planet, Profit en kan er een vierde P van Prosperity voor iedereen ontstaan.

Van droom naar realisatie De uitwerking van de droom van de oprichter(s) in wat een organisatie wil worden (visie), hoe men dat wil bereiken 46


Algemeen | hogere doelen, missie

a more

S T R A T E G I S C H H U I S V E S T I N G M O D E L®

Concreet | operationele doelen

m agie

Taak

sm a rt

Finance

Sales & Marketing

Specifiek gekwantificeerd meetprocedure

meetprocedure

Acceptabel

Acceptabel

draagvlak

draagvlak

Ambitieus

Gecommuniceerd Realistisch

kenmerk

bekend bij betrokkenen

haalbaar

Motiverend

Inspirerend

Tijdgebonden

geeft energie, inspirerend

geeft energie, motiverend

start-einddatum

Onderscheiden

Engagerend

geeft energie, inspirerend

bindend

ORGANISATIEDOELEN

Introvert

ORGANISATIEDOELEN

Meetbaar

Image building

Efficiency

(icon)

HUISVESTING Team building

(binding together)

Effectiveness

ORGANISATIEDOELEN

Meetbaar

Extrovert

ORGANISATIEDOELEN

Eigenschappen

doelstellingen

Relevant voor alle stakeholders

Human Resources

Echt

Operations Mens

authentiek en geloofwaardig

www.atelier-V.nl

Figuur 1

Figuur 2

Doelstellingen (The Art of Management, 2014)

Strategisch Huisvesting Model (ATELIER V real estate BV, 2014)

(missie) maar vooral ook de zin van de organisatie, moet medewerkers inspireren en van binnenuit motiveren tot actie. Voor een organisatie als bijvoorbeeld Greenpeace zetten sommige mensen zich in zonder dat ze ervoor betaald worden omdat de ‘purpose’ van organisatie en mensen overlap met elkaar heeft. Zingeving (purpose) in het werk ontstaat door dingen te doen die groter zijn dan jezelf en niet alleen in je eigen belang zijn; het samenwerken met anderen als onderdeel van een team; investeren in zelf­ ontwikkeling en jezelf uitdrukken. Alleen als het uit het hart komt slaat de vlam over. De strategie van een organisatie straalt daarom bij voorkeur passie uit en is AMORE. Het acroniem AMORE staat voor Ambities, Motiverend, Onderscheidend, Relevant en Echt (figuur 1). Het is op deze wijze dat men medewerkers (echt)

mee krijgt om de doelen van de organisatie te manifesteren. Pas als medewerkers (onderling) de droom van de organisatie waar ze werkzaam zijn delen ontstaat er synergie en is men intrinsiek gemotiveerd om de productiviteit toe te laten nemen.

Strategisch Huisvesting Model Door huisvesting vanuit een bedrijfskundige bril te bekijken biedt het een kans om de strategische doelen van organisaties te ondersteunen én de belangen van gebruikers te dienen. Het gaat om ‘batenbewustzijn’ in plaats van (alleen) ‘kostenbewustzijn’. Het Strategisch Huisvesting Model® (figuur 2) biedt de verbindende schakel tussen organisatiedoelen enerzijds en huisvestingsaspecten anderzijds en vormt daarmee de bedrijfskundige onderlegger voor Corporate & Public Real Estate Management.

Jij hebt heel wat in zo te zien. Service magazine juni 201 4

47


Het legt de verbinding van de harde en de zachte aspecten van bedrijfs­ voering met de huisvesting. Het geeft het kader en de context om een huisvestingproject te managen volgens GOTRIK, Geld, Organisatie, Tijd, Risico, Informatie en Kwaliteit.

5.   4.  

Door een huisvestingsvraagstuk te bekijken vanuit de vier strategische business resources, Finance, Sales & Marketing, Human Resources en Operations, is de samenhang met de organisatiedoelen beter zichtbaar. Hiermee krijgen zowel de economische als de sociale aspecten een plek binnen de context van hoe een organisatie in de maatschappij wil staan en herkend wil worden. Het model maakt het mogelijk om verbanden te leggen tussen huisvesting en het bedrijfsproces van waardecreatie. Een verantwoorde analyse van alle kosten en baten, zowel op het gebied van vastgoed en facilitair als vanuit het perspectief van een goed functionerende organisatie en het welzijn van de medewerkers is dan mogelijk. Het model bestaat uit twee diagonale assen, een ‘harde’ as met economische doelen, Finance – Operations (Wat kan het gebouw?), en een ‘zachte’ as met sociale doelen, Human Resources - Sales & Marketing (Wat doet het gebouw met jou als mens?). De twee assen staan als communicerende vaten met elkaar in verbinding. Het is zaak om voor de eigen organisatie de optimale balans tussen beide assen te vinden. Teveel nadruk op de ‘harde’ econo­ mische as gaat ten koste van de sociale aspecten op de ‘zachte’ as. Circa zeventig tot tachtig procent van de begroting bestaat uit personeelslasten. ‘Slechts’ circa acht tot twaalf procent zijn huisvestingskosten. Het zijn de medewerkers die voor de inkomsten zorgen. Wil je als organisatie het optimum uit je huisvesting halen of uit je medewerkers? Huisvesting is een hefboom om onder andere de productiviteit van de medewerkers te verbeteren. In figuur 3 is de hefboom gevisualiseerd in combinatie met de competentie niveaus van een CREM-organisatie. Het sturen op efficiëntie van de huisvesting (Wordt het doelmatig aangewend?) draagt alleen bij aan het rendement van de organisatie als de productiviteit van de medewerkers positief wordt beïnvloed. Een reductie van de huisvestingslasten met bijvoorbeeld tien procent kan volkomen averechts werken als daardoor de productiviteit van de medewerkers afneemt. Het sturen op effectiviteit van huisvesting

Kom mooiste films, prachtige opera’s en tijdens feestelijke events op het Eemplein! Tip: geniet als een VIP in de speciale VIP-zaal. www.pathe.nl/amersfoort

48

WWW.BOOMERANG.NL WWW.BOOMERANG.NL WWW.BOOMERANG.NL

Wil je € 5.000,- winnen? Laat zien wat je in huis hebt en schrijf een scriptie over hoe de woningmarkt beter zou kunnen functioneren. Dan maak je kans op PATHÉmaar AMERSFOORT OPEN! liefst € 5.000,-! Kijk voor de voorwaarden op nvm.nl/scriptieprijs. ook genieten van stralende filmsterren in de

3.  

2.     1.  

sten   eelsko   Person %  begro:ng 0 Ca.  70-­‐8

Samenleving

Figuur 3

Huisvesting als hefboom. (ATELIER V real estate BV, 2014)

(Wordt het gestelde doel bereikt?) draagt alleen bij aan het rendement van de organisatie als de productiviteit van de medewerkers meer stijgt dan de daarmee gemoeide extra huisvestingslasten. Het model sorteert de organisatiedoelen naar de business resources: Finance, Marketing & Sales, Operations en Human Resources. Vervolgens wordt per kwadrant gekeken welke prestaties van de 5e resource, huisvesting, een bijdrage aan deze (sub)doelen leveren. De benoemde prestaties in de vier huisvestingsvelden, Imagebuilding, Teambuilding, Efficiëntie en Effectiviteit, vormen de input voor bijvoorbeeld een huisvestingsstrategie, programma van eisen of benchmarkstudie. Het grote voordeel is dat duidelijk blijft aan welk bedrijfskundig doel ze moeten


S T R A T E G I S C H H U I S V E S T I N G M O D E L®

Taak

Finance

Sales & Marketing

1. Optimalisering benutting geeft reductie kosten. 2. Financieringskosten optimaliseren. 3. Asset (markt) waarde verhogen. 4. Beheersen (Financiële risico’s. 5. Financiële flexibiliteit vergroten. Introvert

1. Ondersteuning imago (extern) en bedrijfsstijl (intern). 2. Bijdragen aan merkbeleving. 3. Stimuleren klant gericht gedrag en verkooponder-steuning.

Efficiency

Team building 1. Verhogen gebruikerstevredenheid / comfort verblijfs-kwaliteit. 2. Stimuleren samenwerking / innovatie en betrokkenheid. 3. Ondersteunen gewenste cultuur/gedrag (verandering).

Image building

Extrovert

Effectiveness 1. Verhogen productiviteit (doelmatige werkomgeving). 2. Beheersen risico’s (veiligheid + productieverlies). 3. Operationele flexibiliteit verhogen.

Human Resources

Operations © April 2014 Strategisch Huisvesting Model® ATELIER V real estate B.V.

Mens

Onderzoek ‘Hoe plekken werken’ De visie en waarden van een organisatie kunnen met behulp van het Strategisch Huisvesting Model in kaart worden gebracht en vertaald naar huisvestingsoplossingen. In het Office Styles onderzoek uit 2004 zijn kantoororganisaties met het model in zeven bedrijfsstijlen (cultuur en management­­ stijl) ingedeeld. Om een goede balans te vinden bij het afstemmen van de werkplek voor zowel de belangen van de organisatie als het individu dient ook gekeken te worden naar de visie en waarden van werknemers. Momenteel is een nieuw nationaal onderzoek ‘Plekken die werken’ in voor­bereiding om de eisen te achterhalen die de organisatie als groep en de werknemer als individu aan een werkplek stellen. Hierbij worden modellen zoals Myers Briggs Type Indicator, Keirsey Temperament Matrix en Herrmann Brain Dominance Instrument ingezet om de werkstijlen van individuele mensen te benoemen. Het beoogde doel is om een koppeling te maken tussen bedrijfsstijl van de organisatie en de werkstijl van de werknemer en deze te vertalen naar de optimale werkplek, bestaande uit locatie, gebouw en werkconcept.

www.atelier-V.nl

Conclusie Figuur 4

Generieke organisatiedoelen waar huisvesting waarde aan toevoegt (ATELIER V real estate BV, 2014)

bijdragen. Uit onderzoek en ervaring blijkt dat huisvesting aan veertien generieke organisatiedoelen waarde toevoegt. Zie figuur 4.

Performance meting Om daadwerkelijk waarde toe te voegen is het essentieel om de huis­ vestingsprestaties helder en meetbaar te beschrijven. Daarmee kan worden vastgesteld of de doelen zijn gehaald en of de gewenste gedragsverandering is opgetreden. Communicatie met de medewerkers over de gemeten resultaten is eveneens cruciaal. Het gaat tenslotte om het optimaal inzetten van het potentieel van de medewerkers.

“CRE professionals richten zich in de regel vooral op de harde, en daardoor goed meetbare, efficiënte en effectieve doelen die met huis­ vesting zijn te bereiken." Het acroniem MAGIE uit figuur 1 helpt om de brug te slaan tussen de hogere AMORE beleidsdoelen en de concrete operationele SMART doelen. CRE professionals richten zich in de regel vooral op de harde, en daardoor goed meetbare, efficiënte en effectieve doelen die met huisvesting zijn te bereiken. Ook voor de ‘zachte’ organisatiedoelen zoals genoemd bij Human Resources en Sales & Marketing zijn Key Performance Indicators (KPI’s) nodig die medewerkers duidelijk maakt welke bijdrage van hen wordt verwacht en grip geven om op het gewenste resultaat te sturen. De benoemde prestaties in de vier huisvestingsvelden geven invulling aan de kwaliteit (bruikbaarheid, veiligheid, gezondheid, energie en duurzaamheid) uit de GROTIK projectmanagement elementen.

Service magazine juni 201 4

Een van de redenen dat de heilige graal er nog niet is, is omdat de ‘zachte’ aspecten moeilijk zijn te vatten in meetsystemen. Echter met alleen de ‘harde’ meetbare zaken red je het niet meer. In de veranderende economie is aandacht voor de mens een wezenlijk en noodzakelijk element van de bedrijfsvoering. De noodzakelijke vernieuwing en trans­ formatie kunnen alleen door mensen worden vormgegeven. Huisvesting beïnvloedt het gedrag van mensen. De compe­ ten­ties van de Corporate & Public Real Estate Management afdelingen dienen daarom minstens op trede drie, maar bij voorkeur op trede vijf, uit figuur 3 te liggen. De zoektocht, om beter inzicht te krijgen hoe huisvesting een bijdrage kan leveren aan organisatiedoelen én het welbevinden van mensen, gaat gestaag verder.

Bronvermelding Stevens, R.P.M. (2013) Hoe draagt huisvesting bij aan Profit én Prosperity?, Facility Management Magazine, september 2013, p 57-59. The Art of Management, AMORE-MAGIE-SMART doelen. Verkregen op 30 april 2014, van http://123management. nl/0/070_methode/a720_methode_06_doelen.html. ATELIER V, (2014) Strategisch Huisvesting Model. Verkregen op 30 april 2014, van http://atelier-v.nl/home/atelier-v-lab/ strategisch-huisvesting-model/ Joroff, M., Louargand, M., Lambert, S. and Becker, F. (1993). Strategic Management of the fifth resource: Corporate Real Estate. Industrial Development Research Council (IDRC/ IDRF), Atlanta GA and Massachusetts Institute of Technology (MIT), Cambridge MA, USA ATELIER V (2004) Office Styles. Verkregen op 30 april 2014, van www.officestyles.nl

49


Eén jaar in de praktijk In het begin van mijn studie Bachelor Built Environment aan de Hoge School Zuyd, werd aan alle studenten mede­ gedeeld dat ze na het afstuderen

ir. ing. Nadine Geelen Nadine Geelen studeerde in augustus 2012 af aan de Technische Universiteit Eindhoven, leerstoel Real Estate Management & Development. Voor haar afstudeeronderzoek heeft ze onderzoek verricht naar belangrijke factoren die een bijdrage leveren aan het behalen van de gestelde doelen ter verbetering van de woonomgeving in een herstructureringsopgave. Inmiddels is ze sinds anderhalf jaar werkzaam bij VEZA vastgoed, een vastgoedadviesbureau dat opdrachtgevers adviseert op het gebied van vastgoedontwikkeling en vastgoedmanagement.

vrijwel zeker van een baan waren. Tijdens de laatste jaren van deze

Negatieve berichtgeving omtrent de

Er wordt zelfs de dienst interim-management aangeboden, waarbij een professional van VEZA voor een bepaalde periode deel uitmaakt van de organisatie van de opdracht­ gever. In alle werkzaamheden wordt een actieve rol vervuld in het verbinden van betrokken partijen. Samen met andere partijen zoekt VEZA naar mogelijkheden die elkaar geboden kunnen worden op het gebied van huisvesting. Met name in de huidige tijden, waarin kostenreductie en doeltreffend­ heid steeds belangrijker worden, is deze verbinding essentieel.

crisis en afstuderen bij een bedrijf

Team

studie en mijn vervolgstudie aan de Technische Universiteit Eindhoven bleek dit geen realiteit meer te zijn.

waar een reorganisatie voor de deur stond, zorgden niet voor veel vertrouwen toen ik de arbeidsmarkt op ging. Voor mij viel het gelukkig mee, ik vond vrij snel na het afronden van mijn studie een baan bij VEZA vastgoed. Net zoals veel studiegenoten besloot ik na mijn afstuderen een tijdje te gaan reizen. Voorafgaand aan mijn reis had ik alvast een sollicitatiebrief opgesteld, zodat ik bij terugkomst actief kon beginnen met solliciteren. Vlak na mijn reis stond eveneens een bezoek bij VEZA gepland. Een bedrijf dat vrij recent was opgericht door twee vastgoedprofessionals uit mijn eigen netwerk. VEZA bleek ondersteuning te kunnen gebruiken en aangezien ik op zoek was naar een baan bij een vastgoedadviesbureau was één plus één snel twee. Wat in eerste instantie begon als een parttime baan als projectondersteuner groeide vrij snel uit tot een uitdagende fulltime baan.

VEZA VEZA is een onafhankelijk bureau dat zowel op strategisch, tactisch als operationeel vlak opdrachtgevers adviseert op het gebied van huisvestings­ vraagstukken. Opdrachtgevers kunnen er voor een specifiek vraagstuk, maar ook voor begeleiding gedurende een geheel traject terecht.

50

Het team van VEZA vastgoed bestaat momenteel uit vier personen. Hierdoor heeft iedereen een goed overzicht van het reilen en zeilen van de organisatie, zowel wat betreft projecten als de bedrijfsvoering. Wat mij erg aanspreekt aan het werken in een klein team is dat de korte lijnen ervoor zorgen dat ik zelf sturing kan geven aan de invulling van mijn werkzaamheden. Indien er een opdracht ligt waarin ik mezelf graag wil verdiepen, dan bestaat er altijd de mogelijkheid dit aan te geven. Vervolgens wordt er gekeken naar de rol die ik in deze opdracht kan spelen. Het ene moment ben ik het gehele traject betrokken, het andere moment alleen bij een specifiek onderdeel. Daarnaast werk ik soms zelfstandig, maar ook vaak samen met een team.

Werkzaamheden De werkzaamheden die ik verricht, waarvan enkele in dit stuk nader toegelicht worden, zijn erg divers en niet altijd direct gerelateerd aan de onderwerpen die tijdens de studie aan bod zijn gekomen. Aangezien VEZA een jong bedrijf is, wordt vaak begonnen met een blanco vel in plaats van met een standaard format. Zeker bij het ‘out of the blue’ beginnen, is het fijn terug te kunnen vallen op de (vastgoed)kennis die tijdens de studie is opgedaan. Het afgelopen anderhalf jaar heb ik met name werkzaam­ heden verricht voor een organisatie waar VEZA het interim management voor verzorgd. Het betreft een provinciale organisatie in de gehandicaptenzorg, met ongeveer 2000 cliënten. Dat de zorgsector voor interessante uitdagingen staat op het gebied van vastgoed was mij op voorhand wel duidelijk, ik had alleen op dat moment nog geen duidelijk beeld van wat dit concreet betekende.


Ontwikkelingen Door onder andere de druk op de financiering, groeiende verantwoordelijkheid met betrekking tot het vastgoed en het scheiden van wonen en zorg voor cliënten met een laag zorgzwaartepakket, staat de zorgsector voor heel wat interessante strategische en operationele vraagstukken. Een groot gedeelte van de portefeuille van de zorgorganisatie bestaat uit kleinschalige woon­ vormen die midden in woonwijken liggen. Dit komt voort uit de trend van de jaren negentig waarbij het streven was cliënten zoveel mogelijk te laten integreren in de maatschappij. Hierbij werden de cliënten zoveel mogelijk in reguliere woningen gehuisvest. Deze kleinschalige woonvoorzieningen blijken echter lang niet altijd rendabel te zijn in de zorgverlening. Daarnaast verkiezen cliënten inmiddels een eigen appartement met persoonlijke leef­ruimte boven gedeelde voorzieningen. Het overgrote gedeelte van de (nieuw)bouwprojecten betreft dan ook vervangende huisvesting voor niet rendabele kleinschalige voorzieningen. “Kleinschalig wonen, grootschalig georganiseerd” staat hierbij centraal.

Lange termijn huisvestingsplan

In het kader van het scheiden van wonen en zorg, wordt voor de nieuwe projecten intensief samengewerkt met woningcorporaties en beleggers. Het streven is dat cliënten op den duur zelf hun huisvesting gaan huren. Vervangende huisvesting hoeft niet per definitie nieuwbouw te zijn. Zo wordt bijvoorbeeld herhuisvesting in een gedeeltelijk leegstaand ouderencentrum onderzocht. Naast een goede (maatschappelijke) oplossing voor het leegstaande vastgoed, creëert dit ook kansen voor de zorg. Hieruit blijkt nogmaals hoe belangrijk het verbinden van partijen is.

Nieuwe kantoorhuisvesting Een andere grote verandering waar deze zorginstelling mee te maken heeft, is het vervangen van twee bestaande kantoorgebouwen op twee beschermde woonterreinen. Deze zijn vanwege hoge energie- en onderhoudskosten niet meer exploitabel. Voor deze verandering dienen tal van trajecten doorlopen te worden. Vanwege het grote aantal leegstaande kantoren in Nederland, is vanaf begin af aan het uitgangspunt geweest om geen nieuwbouw te plegen, maar op zoek te gaan naar een bestaand kantoorpand. Voor het selecteren van een nieuw kantoor ben ik betrokken geweest bij het opstellen van locatiecriteria die vervolgens gekoppeld werden aan een beoordelingssysteem. Elk criterium werd voorzien van een weging zodat er onder­ scheid in waardering per locatiecriterium aangebracht kon worden. Inmiddels is er aan de hand van deze locatiecriteria een nieuw kantoor gekozen. Aansluitend is gestart met het vormgeven van ‘Het Nieuwe Werken’ en de voorbereidingen voor het ontmantelen van de bestaande kantoren.

Een recente opdracht waar ik aan mee heb gewerkt en waarin de uitdagingen die er met betrekking tot zorgvastgoed liggen tot uiting komen, is de update van het lange termijn huisvestingsplan (LTHP). Het LTHP is de uitwerking van het Strategisch Vastgoedplan. Hierin worden aan de hand van zowel interne als externe analyses de toekomstvisie en de strategie voor het vastgoed vastgesteld. In het LTHP wordt vervolgens de verdiepingsslag gemaakt op gebouwniveau. Voor elke locatie wordt het financiële plaatje, de resultaten en bevindingen uit de zorg en de bouwkundige staat in kaart gebracht. Deze gegevens worden vervolgens gespiegeld aan de strategische uitgangspunten en huisvestingsambities per regio, zodat in overleg met de zorg over elke locatie een besluit kan worden genomen. Aan de hand van deze besluiten wordt een langetermijnvastgoedplanning gemaakt waaraan de meerjarenonderhoudsbegroting wordt gekoppeld. Op deze manier wordt Wat mij erg aanspreekt aan het interim management is dat inzicht verschaft in alle stappen die gezet moeten worden ten behoeve van je een kijkje neemt in de keuken van een heel andere sector, optimale huisvesting voor de lange termijn. waar vastgoed niet de core business is. Hierdoor leer je nog meer om vanuit het perspectief van de gebruiker het vast­­­­goed iVEZA te benaderen. Daarbij is het vanwege de diversiteit aan Om een nog beter overzicht te krijgen van het vastgoed op portefeuille en gebouwniveau heeft VEZA het informatiebeheersysteem iVEZA ontwikkeld. opdrachten bij dezelfde opdrachtgever erg interessant te Naast de borging van alle vastgoedgegevens (tekeningen, rapportages, etc.) zien hoe strategie uiteindelijk tot uiting komt in concrete projecten. kan in dit digitale systeem elke locatie beoordeeld worden vanuit diverse invalshoeken. De vastgoedportefeuille kan per onderdeel en in zijn totaliteit doorgelicht worden waardoor uitschieters, in positieve en negatieve zin, Terugblik inzichtelijk worden. Deze gegevens leveren vervolgens weer input voor het Ik had vooraf niet verwacht zoveel diverse werkzaamheden strategisch vastgoedadvies en de lange termijn huisvestingsplanning. te verrichten. Het is prettig te merken dat, na anderhalf jaar in de praktijk aan de slag te zijn, projecten steeds complexer en integraler worden en ik meer verantwoordelijkheden Business cases Uit de gevormde besluiten in het lange termijn huisvestingsplan blijkt welke krijg. Ik hoop mezelf in de toekomst nog verder te ontwikkelen en me nog meer te verdiepen in de rol die ik uiteindelijk voorzieningen vervangen moeten worden middels nieuwe huisvesting. binnen VEZA wil en kan gaan vervullen. Aangezien het bezit van deze zorgorganisatie over één hele provincie verspreid is, wordt vaak vanuit een regio bekeken welke schuifbewegingen er mogelijk zijn. Voor de nieuwe investeringen ben ik betrokken bij het opstellen van business cases. Hierin worden de financiële en de technische haalbaarheid op korte en lange termijn onderzocht, de risico’s in kaart gebracht en nieuwe huisvesting getoetst aan toekomstbestendigheid en de te implementeren strategie.

Service magazine juni 201 4

51


Afstudeerder TU/e

De rol van sense of place bij winkel­ locatiekeuzes Het huidige Nederlandse winkel­ landschap is aan het veranderen. Zoals

S.V. Janssen MSc Stefan Janssen studeerde in november 2013 af aan de leerstoel Real Estate Management and Development (REMD) aan de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld ‘The role of sense of place in retail location choices’, richtte zich de invloed van sense of place en consumentenbeleving op de winkellocatiekeuzes van consumenten. Tijdens zijn studie heeft hij meerdere commissietaken vervuld bij de Studieverenging SERVICE, zoals het hoofdredacteurschap en het organiseren van de studiereis naar Seoul in 2010.

Jeffrey Boerebach (auteur Afstudeerder TU/e in SERVICE Magazine 20.2) en Lieke van Delft (auteur Afstudeerder TU/e in SERVICE Magazine 21.1) al lieten zien, richten veel verschillende onderzoeken zich tegenwoordig op consumenten­gedrag en de invloed hiervan op de fysieke winkelomgeving. Dit onderzoek biedt nieuw perspectief op consu­menten­beleving door het gebruik van een nieuwe methode waarmee respondenten niet worden beïnvloed tijdens de enquêtering. Op

Het komt als geen verrassing dat de competitie tussen winkelgebieden de laatste jaren enorm is toegenomen. De dalende consumentenuitgaven, het dalende consumenten­ vertrouwen en de stijgende leegstand in vele winkelgebieden zorgen voor een nijpende situatie in de Nederlandse winke­l­ vastgoedmarkt. De vraagzijde wordt gekarakteriseerd door demografische veranderingen en een kritischere consument. De opkomst van e-commerce ten koste van traditionele winkeliers heeft de balans tussen winkelkanalen drastisch veranderd. Deze groeiende concurrentie verhoogt de druk voor retailers om zich te differentiëren.

Consumentenbeleving Als gevolg van de veranderingen in het winkellandschap wordt het inspelen op de beleving die een gebied kan bieden steeds belangrijker. In 1998 publiceerden B. Joseph Pine II en James H. Gilmore het artikel ‘Welcome to the Experience Economy’, waarin ze het belang van beleving in de huidige economie aantonen. Door de overvloed van aanbod aan materiële goederen en diensten zijn fabri­ kanten, producenten of aanbieders van diensten en producten genoodzaakt met behulp van belevingswaarde onder­ scheidend vermogen te creëren (Figuur 1).

deze manier wordt het onbewuste keuzeproces van consumenten

The progression of economic value differentiated stage experience

onderzocht. deliver services

competitive position make goods

Undifferentiated

extract commodities market

pricing

premium

Figuur 1

De progressie van economische waarde (Pine en Gilmore, 1998).

52


Social environment | reference group, reviews, tribes, codestruction, service personnel Service interface | service person, technology, cocreation/customization

Customer Experience Management Strategy

Situation moderators | type of store, location, culture, economic climate, season, competition/ entrance

Retail atmosphere | design, scents, temperature, music

Customer Experience (t) | cognitive, affective, social, physical

Assortment | variety, uniqueness, quality

Price | loyalty programs, promotions

Customer experiences in alternative channels

Retail brand

Consumer moderators | Goals: experiential, task organisation, socio-demographics, consumer attitudes, (e.g. price sensitivity, involvement, innovativeness)

Customer experiences (t-1)

Figuur 2

Conceptueel model van de creatie van consumentenbeleving (Verhoef, Lemon, Parasuraman, Roggeveen, Tsiros en Schlesinger, 2009).

Consumentenbeleving omvat de gehele ervaring die men heeft tijdens het totale winkelproces en ontstaat uit een reeks interacties tussen een consument en een product, winkel of winkelgebied. Het framework in Figuur 2 is ontwikkeld door Verhoef et al. (2009) en toont de opbouw van consumentenbeleving. De beleving is opgebouwd uit een aantal factoren, zoals de sociale omgeving, de service interface, de retail sfeer of het assortiment. Dit is strikt persoonlijk en voor elke situatie verschillend, wat terugkomt in het framework in the situationele en individuele moderatoren (Gentile, Spiller en Noci, 2007). Tenslotte beïnvloeden de vorige ervaringen van een individu de huidige consumentenbeleving. Het bestuderen van de beleving levert inzicht in de afwegingen van consumenten bij het kiezen van de geschikte winkellocatie.

Net als consumentenbeleving is sense of place nagenoeg voor ieder individu en voor iedere situatie verschillend, en wordt het grotendeels bepaald door eerdere ervaringen met een gebied. Zodoende kan men sense of place in het totaalplaatje van consumentenbeleving plaatsen; inspelen op de banden die men al heeft met een gebied, kan de beleving die men ervaart enorm ten goede komen. Dit leidt uiteindelijk tot de vraag of sense of place consumenten daadwerkelijk beïnvloedt in hun besluitvorming, en welke elementen de grootste rol spelen bij de vorming van sense of place.

Mentale representaties Sense of place In de creatie van consumentenbeleving spelen locatiekenmerken een grote rol. Aangezien deze beleving strikt persoonlijk is, is het interessant te kijken naar de persoonlijke banden tussen een persoon en een plaats. Dit heet sense of place. Sense of place is een multidimensionaal concept bestaande uit drie dimensies: persoon, psychologie en plaats. Samen beschrijven deze dimensies de relatie tussen een persoon en een ruimtelijk omgeving. In de psychologische dimensie wordt in het algemeen onderscheid gemaakt tussen drie place constructs: • Place attachment; de emotionele verbintenis tussen een persoon en plaats. • Place identity; de mate waarin de plaats jou als persoon karakteriseert. • Place dependence; de mate waarin een plaats je persoonlijke doelen helpt volbrengen.

Service magazine juni 201 4

Om de rol van sense of place in consumentenbeleving te analyseren is een methode nodig die het onbewuste keuze­­ proces vastlegt, terwijl de contextuele en individuele variatie wordt gewaarborgd. Om deze reden worden de mentale representaties van consumenten onderzocht; dit zijn als het ware vereenvoudigingen van de werkelijkheid die men gebruikt om complexe keuzes te maken.

53


Het keuzeproces van consumenten In het kort verbeelden mentale representaties causale kennis. Arentze, Dellaert en Timmermans (2008) karakteriseren mentale representaties als een type cognitieve kaarten. Beiden bestaan uit een netwerk van knooppunten en causale links, waarmee een keuzeproces wordt beschreven (Figuur 3). Centraal in het keuzeproces staat de beslissingsvariabele. Attributen zijn observeerbare kenmerken van de keuzeopties, terwijl benefits abstracter zijn en de onderliggende beweegredenen vertegen­w oordigen. Ten slotte zijn er situationele variabelen, welke de context beschrijven.

Weather

Transport mode choise

Choise of shopping time

Travel time

Choise of grocery store

Crowdedness Number of stores

Available time

Trip convenience

Reduced time pressure

Low effort shopping

Shopping succes

Legend: Decision variable

Situational variable

Attribute

Benefit

Causal

Figuur 3

Voorbeeld van een mentale representatie (Horeni, 2012).

Ieder individu creëert voor elke complexe keuze een mentale representatie, welke met een speciale enquêteringsmethode (Causal Network Elicitation Technique: CNET) kan worden bepaald. In CNET wordt een scenario beschre­ ven, waarna de respondent wordt gevraagd welke overwegingen men heeft bij het maken van een keuze tussen een aantal keuzeopties. Het stellen van open vragen verzekert dat de interviewer minimale invloed heeft op de respondent. Door deze mentale representaties te analyseren kunnen dus belangrijke elementen in het keuzeproces van consumenten worden aangewezen. Een minpunt van de originele CNET is dat het een erg tijdrovende en arbeids­ intensieve methode is. Om deze reden heeft Horeni (2012) een online versie van CNET ontwikkeld: MentreQe (Mental Representations Questionnaire Environment). Hiermee kon relatief simpel een groot aantal respondenten worden benaderd. Door het toepassen van een string searching algorithm kan het programma woorden herkennen en zodoende ingegeven over­ wegingen koppelen aan de database van 200 variabelen. Drie verschillende scenario’s zijn ontwikkeld om de drie onderdelen van de psychologische dimensie te analyseren. Elke respondent kreeg één scenario voorgeschoteld, waarna om zijn/haar overwegingen werd gevraagd bij het maken van een keuze. Uiteindelijk hebben 514 respondenten zo’n 6000 overwegingen ingegeven.

54

De uiteindelijke mentale representaties kunnen inzicht geven in het keuze­proces van consumenten. Terwijl benefits belangrijke achterliggende beweegredenen beschrijven, kunnen de attributen worden gebruikt om belangrijke (fysieke) kenmerken van het winkelgebied te bepalen. Overduidelijk is dat de drie scenario’s verschillende mentale representaties activeren. Over het algemeen reageerden de respondenten als verwacht; bij het place attachment scenario (dit scenario kan worden gezien als funshoppen) wordt veel waarde gehecht aan de sfeer en drukte in een winkelgebied en bij het place dependence scenario (runshoppen) richt men zich voornamelijk op praktische en productgeoriënteerde overwegingen. Alleen bij het place identity scenario (funshoppen) werden meer voorkeuren wat betreft de fysieke omgeving verwacht; in plaats daarvan spelen het winkelaanbod en de sfeer een belangrijke rol. Met de benefits uit deze mentale representaties kan vervolgens de rol van sense of place in winkellocatiekeuzes van consumenten worden bepaald. Enkele benefits onthullen namelijk welke place construct wordt beschouwd, alsmede de intensiteit van de sense of place (Nielsen-Pincus, et al., 2010; Shamai, 1991). De benefit “Het winkelgebied is één van je favoriete gebieden om te verblijven” bijvoorbeeld wijst op een intenser gevoel dan “Het winkelgebied geeft je een ontspannen gevoel”. De volgende stap is dan ook het verdelen van de respondenten in clusters met grofweg dezelfde mentale representaties. Zodoende kunnen vier soorten consumenten worden onderscheiden (zie ook Figuur 4): • Respondenten in Absolutely Attached hechten veel waarde aan de atmosfeer en intimiteit in een gebied, en het gevoel van comfort of ontspanning dat het gebied kan bieden. Dit resulteert in een hoge mate van sense of place – uitsluitend place attachment – welke hun keuzes beïnvloedt. • Respondenten in Considerably Connected hebben een hoge mate van place attachment, aangezien zij het liefst winkelgebieden bezoeken die hun een ontspannen of relax gevoel geven. Ook hechten zij waarde aan keuzeopties en winkelsucces, wat resulteert in een matige level van place dependence. • Respondenten in Definitely Dependent hebben een drukke levensstijl. Zij zijn zwaar gefocust op het behalen van winkelsucces en het besparen van tijd en geld. Als gevolg van deze focus heeft deze groep een hoge mate van place dependence. • Uiteindelijk willen de laatste groep respondenten – Utterly Unrestricted – zo gemakkelijk en plezierig mogelijk winkelen. Het winkelaanbod en de bereik­ baarheid worden erg belangrijk geacht. Als gevolg ervaart deze groep respondenten nauwelijks sense of place; alleen het feit of men in een winkelgebied gemakkelijk en plezierig kan winkelen telt mee. Het is belangrijk te realiseren dat de rol van sense of place niet alleen afhangt van de persoon, maar ook de situatie. Zo kan een consument bij een hedonische (recreatief) winkeltrip een hoge mate van place attachment ervaren, terwijl bij een utilitaire (doelgerichte) winkeltrip diezelfde consument een hoge mate van place dependence heeft. De overwegingen bij het maken van een keuze tussen winkellocaties veranderen dan ook.


Absolutely Attached

144 respondenten

Considerably Connected

115 respondenten

Definitely Dependent

Sense of place

144 respondenten

Utterly Unrestricted

111 respondenten

Clusters Figuur 4

Het verband tussen sense of place en de vier clusters.

En nu?

Bronvermelding

Waar in voorgaande onderzoeken voornamelijk ‘harde’ gegevens worden gebruikt die moeten aantonen dat een winkelgebied aantrekkelijk is voor de consumenten (denk aan gevelkenmerken, aanwezigheid van bankjes, etc.), gaat dit onderzoek in op de ‘zachte’ kant van consumenten­beleving. Het feit dat met behulp van mentale representaties onderzoek wordt gedaan naar de onbewuste denkprocessen van consumenten, betekent dat de resultaten inzicht bieden in waar consumenten op letten bij de keuze van een winkellocatie en om welke redenen zij dit doen. De resultaten laten zien dat de mate waarin sense of place een rol speelt afhankelijk is van de context (het doel van de winkeltrip) en samenhangt met socio-economische kenmerken van de consument.

Arentze, T.A., Dellaert, B.G.C., en Timmermans, H.J.P. (2008). Modeling and measuring individuals’ mental representations of complex spatio-temporal decision problems, Environment and Behavior, 40, 843-869.

Op welke manier kunnen deze resultaten van belang zijn voor Nederlandse vastgoedbeleggers? Het onderzoek biedt een nieuwe methode om consumenten te segmenteren, om vervolgens conclusies te trekken met betrekking tot de meest belangrijke fysieke en sociale elementen die een locatie aantrekkelijk maken. Voornamelijk tussen run- en funshoppen, welke van oudsher al worden onderscheiden, worden duidelijk verschillen waargenomen. De traditionele kwalitatieve interview methode om dergelijke mentale representaties in kaart te brengen heeft beperkingen. Het voordeel van de nieuwe onderzoeksmethode is dat sociaal-wenselijke antwoorden worden vermeden, kwantitatieve analyse mogelijk is, en een meer representatief en volledig beeld wordt verkregen van wat consumenten beweegt.

Horeni, O. (2012). Measuring mental representations underlying activity-based choices. Eindhoven: Eindhoven University of Technology.

De resultaten helpen op deze manier om te beleggen in vastgoedobjecten/ gebieden welke een constante stroom van consumenten garanderen. Alhoewel dit onderzoek niet het eigenlijke gedrag van consumenten onderzoekt, wordt wel wetenschappelijk aangetoond welke locaties de voorkeur hebben, en waarom. Al met al kan deze informatie dus een grote rol spelen bij het managen van de risico’s in (winkel)vastgoed.

Service magazine juni 201 4

Boerebach, J.J. (2013). Afstudeerder TU/e; Sense of place in winkellocaties. SERVICE Magazine, 20.2, 51-53. Delft, L. van (2013). Afstudeerder TU/e; Omni channel winkelgedrag tijdens de customer journey. SERVICE Magazine, 21.1, 45-47.

Nielsen-Pincus, M., Hall, T., Force, J.E. and Wulfhorst, J.D. (2010). Sociodemographic effects on place bonding. Journal of Environmental Psychology, 30, 443-454. Pine, J. en Gilmore, J. (1998). Welcome to the Experience Economy. Harvard Business Review, Reprint 98407, 97-105. Shamai, S. (1991). Sense of place: an empirical measurement. Geoforum, 22, 347-358. Verhoef, P.C., Lemon, K.N., Parasuraman, A., Roggeveen, A., Tsiros, M., en Schlesinger, L.A. (2009). Customer experience creation: Determinants, dynamics, and management strategies. Journal of Retailing, 85(1), 31-41.

55


afbeelding 1

Deelnemers studiereis Dubai & Adu Dhabi

SERVICE Actief Beste lezer, De 18e studiereis van studievereniging SERVICE heeft eind mei van dit jaar plaatsgevonden. De reiscommissie heeft gekozen voor een bezoek aan de Verenigde Arabische Emiraten (VAE). De steden Dubai en Abu Dhabi kunnen toegevoegd worden aan de lijst met eerder bezochte steden. Voorgaande jaren zijn de steden Moskou, Sint-Petersburg, Shanghai, Singapore en Seoul bezocht. De studiereis geeft niet alleen een goed inzicht in de verschillende aspecten van de vastgoedmarkt op bestemming, maar draagt ook bij aan het vormen van een bredere kijk op de wereld en geeft inzicht in verschillende culturen.

De bestemming De reiscommissie is vanaf de opening van het academisch jaar druk bezig geweest met het onderzoeken van mogelijke bestemmingen. Om een leerzame studiereis te organiseren is een interessante locatie uiteraard van belang. Er moet echter ook rekening worden gehouden met het te besteden budget van de studenten. Uiteindelijk bleken de Verenigde Arabische Emiraten de meest aantrekkelijke en haalbare bestemming. De steden Dubai en Abu Dhabi zijn interessant om de volgende redenen: • De Verenigde Arabische Emiraten hebben een hoog­ geïndustrialiseerde economie, die hen tot één van de meest ontwikkelde landen in de wereld maakt. Daarnaast lijkt alles mogelijk in Dubai: over het gehele land zijn bouw­ projecten in ontwikkeling ter waarde van 350 miljard euro. • Het meest bekende gebouw in Dubai is de Burj Khalifa. Dit enorme gebouw bevat commerciële en residentiële appartementen en heeft een hoogte van 828 meter. De Burj Khalifa is daarmee het hoogste gebouw ter wereld. Tevens is hier het hoogste restaurant ter wereld in gehuisvest. Uiteraard is dit één van de indrukwekkende bezienswaardigheden die Dubai voor vastgoedstudenten te bieden heeft. • Nederland onderhoudt goede politieke betrekkingen met de Golfstaten, waar de Verenigde Arabische Emiraten deel van uitmaken. De VAE vormen een van de belangrijkste exportpartners van Nederland in het Midden-Oosten. 56

De reis De start van de reis naar Dubai en Abu Dhabi vond plaats op zaterdag 24 mei. Om 2:00 uur zijn we veilig op Dubai Airport geland. Het inchecken in het hotel was snel geregeld. Voordat het programma van start ging, konden de deelnemers die nacht nog een paar uur slapen. In de Verenigde Arabische Emiraten begint de werkweek op zondag en eindigt deze op donderdag. Om de stad en de cultuur goed te leren kennen, begon de studiereis op zondag 25 mei met een bezoek aan het Consulaat. Een medewerker van het Consulaat vertelde over de werkzaamheden in Dubai. Het bezoek werd vervolgd met een lezing van het NBC (Netherlands Business Council) over het economische klimaat in Dubai. Het middag­ programma vond plaats bij Cisco Dubai. De lezing behandelde de kansen die Cisco met het concept ‘Smart and Connected Communities’ ziet in Dubai. Op de terugweg naar het hotel zijn we even gestopt om de Jumeirah Moskee te bezichtigen. De zondag hebben we afgesloten door samen uiteten te gaan in de buurt Old Dubai. Maandag 26 mei stond in het teken van Palm Jumeirah (‘Het Palmeiland’). Allereerst bezochten we Nakheel, de grootste projectontwikkelaar van Dubai, waar een interessante lezing werd verzorgd over de ontwikkeling van het Palmeiland. Daaropvolgend zijn we het eiland gaan bezichtigen, waarbij we vanuit de monorail een bijzonder mooi uitzicht hadden. Die middag werden we bij het hotel opgehaald en naar de woestijn gebracht. Iedereen was enthousiast, want de volgende activiteit was de Jeep Safari. Dankzij een gave tocht door de woestijn, een rit op de rug van een kameel, typisch Arabisch eten en een optreden van een buikdanseres ontdekten we een totaal andere cultuur. Dit vormde een top afsluiting van een indruk­ wekkende dag. De volgende ochtend werden we al vroeg bij Jones Lang LaSalle verwacht voor een update over de kantorenmarkt in de VAE. De lezing maakte een hoop duidelijk, zeker ook voor de studenten die hier een casestudie over maakten. We vervolgden het programma bij Colliers International. Daar was een lezing voorbereid die de huidige situatie in de hotelmarkt in de VAE behandelde. De volgende stop was een bezoek aan de Burj Khalifa, waar we op bijna een kilometer hoogte een prachtig uitzicht hadden over Dubai. Het eind van de dag vond plaats in de Dubai Mall. Iedereen kreeg hier de tijd om rond te lopen en het grootste winkelcentrum van de wereld te ontdekken. De avond brachten we door in de Barasti Beach Bar, een heerlijke plek om onder het genot van een drankje na te praten over de dag.


Een bezoek bij het baggerbedrijf Van Oord was de woensdagochtend activiteit. Van Oord liet eerst een film over het bedrijf en de werkzaamheden zien. Daarna moesten de werkschoenen aan om een voet te kunnen zetten op het project ‘Jumeirah Island’. Het was erg indrukwekkend om een project ‘under construction’ te bezoeken. In de middag werden we verwacht bij de Al Sherkal Group; dit bedrijf is gespecialiseerd in binnenstedelijke projectontwikkeling. We kregen hier een lezing over een project in Dubai dat vergelijkbaar is met het project Strijp in Eindhoven. Na deze interessante dag stond er een informele/culturele rondleiding op het programma georganiseerd door de reiscommissie. Old Dubai werd verkend waarbij verschillende bezienswaardigheden aan bod kwamen. Donderdag 29 mei was alweer de laatste dag in Dubai gevuld met twee leuke formele activiteiten. In de ochtend brachten we een bezoek aan de Emirates Academy of Hospitality. Gezamenlijk hebben we toen de Burj Al Arab bezocht. Het bezoek vervolgde met twee interessante lezingen over hospitality in Dubai, dit onderwerp sloot goed aan bij de casestudie waar een groep studenten aan werkte. De tweede afspraak was een bezoek aan een plaatselijke universiteit: Al Sharjah. De lezing op de universiteit ging over Islamic banking en wekte veel belangstelling. De laatste middag in Dubai was vrij in te vullen door de studenten, waarbij de reiscommissie nog wel een aantal tips had voorbereid. Die avond werden de tassen ingepakt en vertrokken we met de bus naar Abu Dhabi. Eenmaal in Abu Dhabi aangekomen werd de stad die avond door veel studenten al even verkend. Begin van de vrijdagochtend stond een bezoek aan Masdar City gepland. Dit is een geheel zelfvoorzienende stad nabij Abu Dhabi; een enorm interessant project voor studenten met een bouwkunde-achtergrond. Eind van de middag had de reiscommissie een wandeling door Abu Dhabi voorbereid. Dit was een gezellige activiteit met de groep deelnemers, waarna de avond gezamenlijk in een café werd afgesloten. De volgende ochtend was er tijd om aan het zwembad te liggen, bij te komen van alle nieuwe indrukken en te genieten van het heerlijke weer. In de middag hebben we gezamenlijk de Sjeik Zayed Moskee bezocht. Het grootste tapijt van de wereld ligt in deze bijzonder grote Moskee, alleen daarom al een bezienswaardigheid op zich. Nu het weekend voorbij was, brak de allerlaatste dag van de studiereis aan. Een bezoek aan de makelaar Aldar Properties bleek ook een succes. De studenten met de woningmarkt als casestudie onderwerp waren weer een stuk wijzer geworden. Het laatste onderdeel van het formele programma van de studiereis bestond uit een lezing bij de Commercial Bank Abu Dhabi. De middag was daarna bijna ten einde, dus het was tijd om de spullen bij elkaar te zoeken en alvast in te pakken. Die avond hebben we voor de laatste keer gezamenlijk gegeten en met elkaar geproost op een succesvolle studiereis. De volgende ochtend kwamen we uitgeput maar voldaan weer aan op Schiphol.

Service magazine juni 201 4

Tot slot Dubai en Abu Dhabi zijn twee zeer bijzondere steden waar de Arabische cultuur nog een grote rol speelt in de dagelijkse activiteiten. Het verkennen van beide steden was een onvergetelijke ervaring, op zowel het gebied van vastgoed alsook op cultureel gebied. We hebben veel bijzondere gebeurtenissen mee mogen maken en dit heeft geresulteerd in een ontzettend leerzame studiereis. De studiereis is uiteraard niet zomaar een succes geworden. Graag wil ik de heer Adri Proveniers bedanken voor zijn ondersteuning en medewerking tijdens de studiereis. De resultaten van de cases zijn van hoge kwaliteit dankzij zijn goede begeleiding. Verder bedank ik ook alle bedrijven in Dubai en Abu Dhabi die ons hebben verwelkomd en hun kennis met ons wilden delen. Bij dezen ook een dankwoord aan de sponsoren van de studiereis. Dankzij de financiële bijdrage van het Universiteitsfonds Eindhoven, MAB, Continu en Colliers International was het voor ons mogelijk om de studiereis te organiseren. Als laatste wil ik graag alle deelnemers van de studiereis bedanken: dankzij jullie inzet en gezelligheid was de reis een waar succes. De voorbereiding en het harde werken van het afgelopen jaar zijn niet voor niets geweest. Ik ben trots op het resultaat en op de geweldige ervaring die ik tijdens dit jaar en de studiereis heb opgedaan. Zonder mijn reiscommissie­ leden was dit nooit gelukt; de bijdrage die zij hebben geleverd is enorm. Ik wil Rick van Kempen, Emiel Krabbenborg, Karen Siemes, Luc Toren en Nick Peters dan ook in het bijzonder bedanken voor hun enthousiasme, betrokken­ heid en inspanning voor en tijdens de reis. We kunnen met trots terugkijken op de studiereis naar Dubai en Abu Dhabi, die we met veel plezier samen hebben gerealiseerd. Bedankt voor de fijne en gezellige samenwerking!

Lieke van der Wal Voorzitter studiereiscommissie SERVICE 2013-2014

57


Afstudeerverslagen TU/e - REMD Op deze pagina treft u een overzicht van de meest recente afstudeerverslagen van de opleiding Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SERVICE: www.service-studievereniging.nl. Voor bestellingen en prijzen kunt u contact opnemen met info@service-studievereniging.nl

Auteur: W.C.J.M van Delft (Lieke) Bestelnr.: 511 Opleiding: REMD Jaar: Oktober, 2013

Omni channel shopping behavior during the customer journey Retailers verkeren in zwaar weer. Enerzijds, hebben we te maken met economisch sobere tijden waarin consumenten vaker hun hand op de knip houden, met als gevolg een afname van bezoekers aantallen in Nederlandse winkelcentra. Anderzijds is het aantal kanalen die consumenten kunnen gebruiken tijdens hun aankoopproces is sterk toegenomen en daarmee is de consument scherper dan ooit. Kortom, de consument is aan zet en daardoor is behoefte ontstaan om inzicht te krijgen in het kanaalgebruik van de Nederlandse consument tijdens het aankoopproces. ‘Omni channel’ winkelen is een populaire term in de retailsector. Omni channel winkelen wordt gezien als een uitgebreide versie van het cross channel winkelen wat al een aantal jaren bekend is. Consumenten gebruiken verschillende kanalen, zowel online als offline, tijdens hun aankoopproces. Bekende kanalen in dit proces zijn sociale media, websites, webshops, winkels en catalogi. Consumenten switchen continue en heel eenvoudig tussen deze kanalen. Zij ervaren deze verschillende kanalen als een compleet kanaal. Deze naadloze winkelervaring wordt ook wel ‘omni channel’ winkelen genoemd. Doordat consumenten steeds vaker en meer verschillende kanalen zijn gaan gebruiken tijdens het winkelen is het aankoop proces veranderd. Voor dit onderzoek is het koopproces van de consument genaamd de ‘Customer Journey’. De Customer Journey bestaat uit vijf stappen; stimulatie, zoeken naar informatie, koop, bezorging en service. Tijdens iedere stap van de Customer Journey moet de consument de juiste informatie krijgen om bij dezelfde retailer door te gaan naar de volgende stap. Dit onderzoek is ingekaderd tot ‘consumenten woonachtig in het primaire verzorgingsgebied van de Nederlandse winkelcentra in grote en middelgrote steden’. Data van 2025 Nederlandse consumenten zijn verzameld door middel van een online enquête. Dit onderzoek bevestigt eerdere bevindingen en geeft aanvullend bewijs dat er relaties zijn tussen omni channel winkelgedrag tijdens de customer journey en persoonlijke kenmerken (sociaal­ demografische en psychografische). In dit onderzoek zijn consumentensegmenten gevonden gebaseerd op het omni channel winkelgedrag door gebruik te maken van de TwoStep cluster methode. Dit onderzoek biedt een goede basis voor het bestuderen van omni channel winkelgedrag tijdens de customer journey.

58


Auteur: A. van Assen (Anton) Bestelnr.: 504 Opleiding: REMD Jaar: 2013

Auteur: N. Wolters (Nynke) Bestelnr.: 516 Opleiding: REMD Jaar: 2013

De huisvesting van jongerenwelzijnsorganisaties geoptimaliseerd Jongerenwelzijnsorganisaties zijn tegenwoordig genoodzaakt om bedrijfs­ matiger te werken. Ook met betrekking tot het vastgoed wordt er een meer bedrijfsmatige manier van werken verwacht. Dit vanwege de ontwikkelingen die gaande zijn bij de stakeholders van jongerenwelzijns­ organisaties, onder andere met betrekking tot het ondernemingsvastgoed. Hierdoor is het vastgoed van een jongerenwelzijnsorganisatie veranderd van een risicoloos object naar een strategisch productiemiddel. In dit onderzoek is een stappenplan ontwikkeld waarmee een jongerenwelzijns­ organisatie haar eigen huisvesting kan analyseren en optimaliseren. Het stappenplan stuurt hierbij op zowel de efficiëntie als de effectiviteit van de huisvesting. De efficiëntie van de huisvesting heeft betrekking op de hoeveelheid bedrijfsmiddelen die de jongerenwelzijnsorganisatie nood­ zakelijk acht voor het huisvesten van de activiteiten. De effectiviteit van de huisvesting heeft betrekking op de output die wordt verkregen middels het ondernemingsvastgoed, wat primair betekent dat een jongerenwelzijns­ organisatie met (zoveel mogelijk) jongeren in contact moet treden. Zowel de efficiëntie als de effectiviteit van de huisvesting wordt in het geval van een jongerenwelzijnsorganisatie beïnvloed door de activiteiten die het aanbiedt. Dit maakt dat het aanbieden van activiteiten voor een jongeren­ welzijns­organisatie niet alleen een middel is om in contact te treden met jongeren, maar ook een middel om te sturen op de efficiëntie en de effectiviteit van de huisvesting.

Aanpak scheefwoners; strategieanalyse voor de omgang met scheefwoners in het Stedelijk Gebied Eindhoven Huishoudens die met hogere inkomens een goedkope (sociale) woningen huren, is ongewenst en vormt een probleem op de woningmarkt. Dit scheefwonen, oftewel het niet doorstromen van huishoudens met een hoger inkomen, zorgt ervoor dat starters de woningmarkt niet kunnen betreden. Dit probleem moet niet op nationaal, maar op regionaal niveau worden aangepakt. Aan de hand van de kenmerken van de scheefwoners, het aanbod in de regio voor hen en een inventarisatie van mogelijke maatregelen, kan een strategie geformuleerd worden voor de beste omgang met scheefwoners in de regio.

Auteur: D. Rood (Denise) Bestelnr.: 517 Opleiding: REMD Jaar: 2013

Klantgestuurd renoveren Auteur: M.W. van der Staak (Maarten) Bestelnr.: 515 Opleiding: REMD Jaar: 2013

Een procesanalyse van de herbestemming van katholieke kerken Om onderzoek te doen naar de relevante factoren van het herbestemmings­ proces van katholieke kerken is de theoretische achtergrond van het probleem verkend. Door middel van interviews is deze achtergrond vergeleken met de praktijk, waarna het mogelijk is om conclusies te trekken uit de behaalde resultaten. Een succesvolle herbestemming is een belangrijk aspect voor dit onderzoek. Er is echter geen eenduidige succesdefinitie van dit type herbestemmingen. Daarom is een complete definitie ontwikkeld op basis van de verschillende elementen van succes. Om de vergelijking tussen de theorie en de praktijk te kunnen maken zijn twaalf interviews gehouden met partijen die nauw betrokken zijn geweest bij het herbestemmingsproces van een katholieke kerk. De resultaten van de interviews zijn de basis geweest voor de conclusies. De conclusies kunnen worden samengevat in de volgende drie statements: Het venijn zit in het begin; in elke bestudeerde casus is gebleken hoe belangrijk een goed begin is.  Mensen zijn de bouwstenen van het proces; dit type herbestemmingen wordt gedragen door de betrokken partijen, en dan voornamelijk door de inzet en het enthousiasme van de gemeente, de parochie en de omwonenden. En communicatie & samenwerking vormen samen de specie; wat de betrokken partijen met elkaar verbindt zijn open en eerlijke communicatie en samenwerking vanaf het begin van het proces.

Service magazine juni 201 4

Een groot deel van de woningvoorraad van woning­ corporaties is verouderd en sluit niet meer aan bij de huidige vraag. Daarnaast worden de huurders van deze woningen steeds mondiger en ze hebben meer individuele woonwensen. Dit zorgt voor een mis-match tussen vraag en aanbod op de huurwoningmarkt. Door de huurder meer zeggenschap te geven bij het verbeteren van de verouderde woningvoorraad, klantgestuurd renoveren, kan het gat tussen de gevraagde en de geboden woonkwaliteit gedicht worden. Bij een klantgestuurde renovatie zijn er randvoorwaarden van toepassing vanuit de wet- en regelgeving, de beperkingen van de woningen, de financiële mogelijkheden, maar ook voorwaarden vanuit de corporatie zelf, omdat het een huurwoning betreft en de klant dus geen eigenaar is. Het is belangrijk om deze randvoorwaarden goed op te stellen, zodat het proces soepel kan verlopen en misverstanden voorkomen worden. Gedurende het onderzoek is er gezocht naar mogelijkheden om de renovatie van grondgebonden woningen klantgestuurd uit te voeren door woningcorporaties. Daarnaast is er een besluitvormingsmodel ontwikkeld dat de corporatie helpt bij het opstellen van de randvoorwaarden bij een klantgestuurde renovatie.

59


Contact SERVICE Magazine Thema volgende editie Onroerend goed werd lange tijd beschouwd als een veilige haven voor je geld: huurinkomsten stonden vrijwel garant voor aantrekkelijke directe rendementen en in de hoogtijdagen werden minstens zo betoverende indirecte rendementen behaald. Door de veranderende vraag als gevolg van de economische situatie hebben vele vastgoedbeleggers hun luchtkastelen in rook zien opgaan. Het dal hebben we inmiddels definitief verlaten. Rode cijfers maken plaats voor groene/zwarte cijfers en het geld lijkt haar weg weer geleidelijk aan naar het vastgoed te vinden.. Echter, de diepe wonden van de afgelopen tijd maken beleggers behoedzaam. Welke vastgoedsectoren bieden nog een interessant rendementsrisicoprofiel en kunnen de komende jaren een toestroom van (institutioneel en particulier) kapitaal verwachten? De opklarende beleggingsmarkt zal de hoofdrol spelen in het komende SERVICE Magazine.

Bent u ge誰nteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onderstaande contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Contact

60

Nena Rood Hoofdredacteur chiefeditor@service-studievereniging.nl

Brit Smeets Redacteur b.m.m.smeets@student.tue.nl

Lizanne Hartog Redacteur l.m.hartog@student.tue.nl

Thomas Verheijen Redacteur t.l.a.verheijen@student.tue.nl

Jasper van de Koevering Redacteur j.g.c.v.d.koevering@student.tue.nl

Corstiaan Verweij Redacteur c.d.a.verweij@student.tue.nl


Local is op zoek naar een breed georiĂŤnteerde stagiair/ afstudeerder. Je gaat de vraag onderzoeken naar de transformatie van kantoren naar kleine woningen. De vraag vanuit de markt, technische en financiĂŤle haalbaarheid, bestemming en flexibiliteit zijn hierbij de belangrijkste parameters. www.local.nl


DUURZAAM PRESTEREN HEVO is vastgoedspecialist en actief op de gebieden van huisvestingsadvies en project­ management. Duurzaam presteren zit in onze genen, daarom streven wij altijd naar gebouwen die duurzaam presteren en een klantrelatie die minstens zo duurzaam is. We doen dit vanuit de overtuiging dat de duurzame ontwikkeling van gebouwen een belangrijke rol kan spelen bij het terugdringen van energieverbruik, CO2­emissie en afvalstromen. HEVO voorziet opdrachtgevers met complexe huisvestingsvraagstukken van antwoorden die leiden tot een optimale leef­ en werkomgeving. Dit kunnen wij omdat wij staan voor de kwaliteit van ons werk, we bieden harde garanties voor prijs en kwaliteit van huisvesting. Of het nu gaat over onderwijsgebouwen, zorginstellingen of kantoorcomplexen, wij gaan voor het hoogst haalbare. We willen voortdurend ontwikkelen, kennis delen en samenwerken.

TALENT GEZOCHT! Wij zijn regelmatig op zoek naar bouwkundig talent met ambitie. Startende academici met een bouwkundige opleiding die 'het vak' in de praktijk willen leren. Wil jij groeien, je ambities waarmaken en ga jij altijd voor het beste resultaat? Informeer dan naar ons traineeprogramma.

Contact T +31 (0)73 6 409 409 E info@hevo.nl I www.hevo.nl @HEVO_actueel

HEVO B.V. • Branche: Bouwmanagement • Werknemers: 75 • Hoofdkantoor: 's-Hertogenbosch


SERVICE magazine 21.3