Aan de andere kant is enige flexibiliteit in bijzondere situaties geboden als vasthouden aan de huurbeschermingsbepalingen ertoe zou kunnen leiden dat de (tijdelijke) verhuur van woningen voor de eigenaar onrendabel of onwenselijk zou zijn. Omdat de opzeggingsgrond ´dringend eigen gebruik´ een ruime uitleg heeft gekregen is hier flexibiliteit mogelijk, al is deze gebonden aan de verplichting van de verhuurder zich de belangen van de vertrekkende huurders aan te trekken. In gevallen waarin deze opzeggingsgrond niet voorziet maar een beroep op huurbescherming toch onwenselijk wordt geacht, kan het mechanisme van de uitsluitende werking van de redelijkheid en billijkheid een wenselijke achterdeur opleveren, mits deze uitdrukkelijk is verbonden aan de vereisten van voorradigheid van passende woonruimte en bij voorkeur compensatie van verhuis- en inrichtingskosten7. De gewenste flexibilisering van de huurbescherming kan dan ook beperkt blijven tot die situaties waarin zelfs de aanwezigheid van passende woonruimte niet te realiseren is. Hier zal vooral sprake van zijn bij de kleine verhuurder, die voor deze verplichting in bepaalde gevallen zal terugdeinzen. Voor grotere verhuurders is hier minder aanleiding toe, aangezien zij in hun bedrijfsvoering met deze verplichting rekening kunnen houden.
Uitzonderingen op de huurbescherming In het kader van flexibilisering van de huurbescherming is voor de kleine verhuurder vooral de uitsluiting van huurbescherming bij zgn. hospitaverhuur 8 en bij de zgn. tussenverhuur 9 van groot belang, aangezien hierbij in een groot aantal gevallen de verhuurder persoonlijk in de knoop zou kunnen raken door een beroep op huurbescherming. Het bieden van vervangende woonruimte kan dan niet gevergd worden en de uitsluiting van huurbescherming is uitdrukkelijk voorzienbaar. Voor de wat grotere verhuurder, en in mindere mate ook de kleinere, zijn de uitsluitingsgronden van ´huur naar aard van korte duur´ en tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet van belang. De mogelijkheid van tijdelijke verhuur van gemeentelijke slooppanden10, blijft daarbij buiten beschouwing.
Huur naar zijn aard van korte duur Een van deze uitzonderingen op het stelsel van huurbescherming geldt voor de huur ‘welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is’ 11. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt de uitdrukkelijke wens deze bepaling zeer restrictief toe te passen, waarbij de minister dacht aan vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen e.d.12 In de toepassing van dit criterium in de rechtspraak is weinig lijn te ontdekken. Waar van algemeen toepasbare gezichtspunten sprake lijkt te zijn, zijn ook deze vaak weer voor meerdere uitleg vatbaar en worden zij weinig consequent toegepast. Voor het antwoord op de vraag of een huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, moet volgens de Hoge Raad worden gekeken naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik van het gehuurde, de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Er lijkt in de rechtspraak meer ruimte voor toepassing hiervan te worden gecreëerd dan de restrictieve zoals de wetgever die kennelijk voorstond.
Service magazine ma art 201 4
Door critici wordt terecht aangevoerd dat het niet de bedoeling is partijen via deze constructie een eenvoudige uitweg te geven om contractueel af te wijken van de huurbeschermingsbepalingen, aangezien daarmee de belangen van de huurder, die bij de totstandkoming van de contractsbepalingen immers meestal weinig in te brengen heeft, onevenredig zouden worden opgeofferd aan de gewenste handelingsvrijheid van de verhuurder. Verdedigbaar is te stellen dat dit element als een minimaal vereiste daarvoor aan te merken is, welk slechts met bijkomende omstandigheden die betrekking hebben op de aard van het gehuurde en het gebruik daarvan kan leiden tot aanmerking van een dergelijke huurverhouding13. Maar daarmee verplaatst de vraagstelling zich dan wel naar de vraag wat dan de bijkomende omstandigheden zijn op basis waarvan van huur naar zijn aard van korte duur gesproken kan worden, en met name in hoeverre juist ontwikkelingen als voorgenomen verkoop, renovatie of sloop, als dergelijke omstandigheid aan te merken zijn.
Tijdelijke verhuur volgens de Leegstandswet Een meer alomvattende regulering van de uitsluiting van huurbescherming voor tijdelijke verhuur heeft plaatsgevonden in de Leegstandswet. Hierin wordt de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur en een daaraan gekoppeld buiten toepassing laten van de huurbeschermingsbepalingen verbonden aan een gemeentelijk vergunningsstelsel op gelimiteerde gronden en binnen gelimiteerde termijnen. Als hier gebruik van wordt gemaakt, mits op juiste wijze in het huurcontract vermeld, kan het ertoe leiden dat de huuropzeggingsbescherming buiten werking blijft14. Het gaat hierbij om woningen die voor verkoop, sloop of renovatie bestemd zijn, alsmede om een tijdelijk voor groepsgewijze bewoning bestemde bedrijfsruimte. Deze panden kunnen onder bepaalde voorwaarden voor een tijdelijke huurvergunning in aanmerking komen voor een beperkte termijn15.
Evaluatie Met de invoering van de regeling van tijdelijke verhuur in de Leegstandswet is een controleerbare, werkbare en duidelijke uitzondering op de huur bescherming gecreëerd. De toepassing daarvan zou mijns inziens beperkt kunnen worden tot kleine verhuurders, maar in ieder geval is hieruit voor de betrokken partijen eenvoudig is af te leiden wat hun rechtspositie is. Dit kan echter niet gezegd worden van de uitzonderingsconstructie op grond van huur naar aard van korte duur, welke weliswaar door de wetgever als eenvoudig is bedoeld, maar waarvan in de jurisprudentie een ingewikkeld verhaal is gemaakt. Dit instrumentarium lijkt in ieder geval voor de kleine verhuurder toereikend om problemen die uit de huur bescherming voortvloeien het hoofd te kunnen bieden.
27