Issuu on Google+

ja argang 21

NUMMER 2

MAART 2014

MAGAZINE

Thema

Tijdelijke toekomst Sharing economy verovert vastgoed Interview met Bianca Seekles Nieuwe leaseaccounting: klaar voor de toekomst?


Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen, werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl


Redactioneel

Colofon Algemeen SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren. Bronnen Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. Redactie Nena Rood Lizanne Hartog Jasper van de Koevering Britt Smeets Thomas Verheijen Corstiaan Verweij Vormgeving Eline Pellis www.elinepellis.com

Hoofdredacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur

Lay-out & omslag

cover afbeelding Hans Engbers Drukwerk Drukkerij OCC dehoog Bestuur Gijs Olde Kalter Tom Bloemen Iris van Donselaar Guus Jansen Nena Rood Lieke van der Wal

Voorzitter Secretaris Penningmeester Acquisiteur Hoofdredacteur Voorzitter Reiscommissie

Stichtingsbestuur Steven de Ridder Roy Zöld Jan Martijn Buruma Stefan van Hoef

Voorzitter Acquisitie/ Penningmeester Magazine Magazine

Raad van Advies drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance) ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield) ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer)

Beste lezer, Als eerste hoop ik dat 2014 voor u even positief is begonnen als dat voor SERVICE. Wij zullen er in ieder geval alles aan doen de stijgende lijn door te trekken. Wanneer we terug kijken op editie 21.1 van het SERVICE magazine mogen we spreken van een geslaagde uitgave. De release van het magazine vond plaats in de trappenzaal te Vertigo. Gedurende deze middag was er de mogelijk voor de auteurs het door hen geschreven artikel mondeling toe te lichten. Bij deze wil ik nogmaals de redactie en sprekers harte danken. Eén van deze sprekers was Koen de Lange. Zijn artikel was gericht op de erfpacht­vernieuwing in Amsterdam. De gemeente Amsterdam kreeg lucht van dit artikel en wilde graag hun kant rondom de veranderingen van de erfpachtregeling toelichten. Vanuit SERVICE Magazine is deze ruimte aangeboden en het resultaat is in deze editie terug te lezen. Dit soort reacties of tegenverhalen zijn altijd welkom. De mogelijkheid om een discussie te starten wordt door de redactie aangemoedigd. De positieve publicaties in de media over de vastgoedsector blijven aanhouden. Om deze reden heeft editie 21.2 een optimistisch thema. Doorgaans wordt onroerend goed als tijdloos beschouwd. Echter is dat tegenwoordig steeds minder het geval. Zowel de invulling van gebouwen, als de gebouwen zelf, worden meer tijdelijk. Het blijkt dat plannen en denken op de korte termijn steeds belangrijker wordt in vergelijking met de lange termijn. Dit zorgt voor nieuwe kansen in de sector. Verschillende invalshoeken omtrent dit fenomeen zijn in dit SERVICE Magazine gepubliceerd. De column is ditmaal geschreven door Chris van Lawick van Pabst over het belang van een recovery & restructuring experts in de vastgoedsector. Het wordt duidelijk wat dit vakgebied inhoudt en welke plaats het hedendaags in de markt inneemt. Tim Kloet zal de discussie rondom lease accounting naar een abstracter niveau trekken en een vooruitblik geven op andere manieren van het gebruik van vastgoed. Voor deze editie heeft de redactie van SERVICE Magazine de eer gehad om te mogen spreken met de vastgoedvrouw van het jaar 2013, Bianca Seekles. Naast haar boeiende loopbaan, zijn een aantal actuele vragen gesteld, zie verderop in dit Magazine het mooie resultaat! Veel leesplezier namens de redactie van SERVICE Magazine,

Sponsoren ABN Amro, AT Osborne, Brink Groep, DTZ Zadelhoff, Interface, IVBN, Provada, Syntrus Achmea Contactgegevens Stichting SERVICE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 5600 MB Eindhoven T: 040 24 750 93 F: 040 24 384 88 W: www.SERVICE-studievereniging.nl E: info@SERVICE-studievereniging.nl

Service magazine ma art 201 4

Nena Rood Hoofdredacteur


3 4 5 JUNI 2014

MAKE IT HAPPEN MAKE IT REAL

Meer informatie T +31 (0)30 605 14 24 F +31 (0)30 605 14 87 E info@provada.nl

www.provada.nl


Inhoud

6

4

Lectori Salutem - Innovatie in de bouw roept om jong afgestudeerden

6

Reactie op... - Vernieuwing van het Amsterdams erfpachtstelsel:

naar een helder en transparant systeem

8

Column - Recovery & restructuring

11

Duurzaamheidskeuzes van kantoorgebruikers tekenen zich scherper af

15

Interview - In gesprek met Bianca Seekles, vastgoedvrouw van het jaar

Thema

15

18

Introductie thema: Tijdelijke toekomst

21

Column - Tijdelijke en flexibele oplossingen groeien door verandering

van de vraag

23 Huisvesting van arbeidsmigranten: een haalbare business case? 26 Anti-kraak en tijdelijke verhuur 30 De sociale architectuur van het vluchtelingen­­kamp als onvoorziene stad 34 Versterken winkelgebied via leegstaande winkels

38 Where innovation starts - Het komt goed met vastgoed!

30

41

De psychologie achter de aankoop van een woning

44 Nieuwe lease accounting: klaar voor de toekomst? 47

Sharing Economy verovert vastgoed

50 Contact SERVICE magazine 51

Eén jaar in de praktijk

53

Afstudeerder TU/e - Klantgestuurd renoveren

56 SERVICE Actief

38

58 Afstudeerverslagen TU/e - REMD 60 Contact studievereniging SerVicE


Lectori Salutem

Innovatie in de bouw roept om jong afgestudeerden Juist bij innovatie in de bouw

prof. ir. Elphi S.M. Nelissen Elphi Nelissen is sinds juni 2011 decaan van de faculteit bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven, waar ze in 1983 afstudeerde bij de toenmalige vakgroep FAGO (nu BPS). Nadat ze 8 jaar heeft gewerkt bij een ingenieursbureau, heeft ze Nelissen Ingenieursbureau b.v. opgericht; een ingenieursbureau op het gebied van installaties en bouwfysica. Van de nu ruim 50 medewerkers zijn er circa 15 afgestudeerd aan de faculteit bouwkunde. Dit bureau heeft ze 20 jaar geleid tot haar aantreden als decaan.

kan een win/win situatie worden gecreëerd door onderzoek te laten samenwerken met het bedrijfsleven. Ruim twee jaar geleden heb ik de overstap gemaakt van de bouwpraktijk naar de Technische Universiteit Faculteit Bouwkunde. Wellicht een niet zo gebruikelijke overstap; van directeur van een ingenieursbureau op het gebied van installatietechniek en bouwfysica naar een decaanschap van de faculteit. Spijt heb ik zeker niet want de uitdaging waar ik zoekende naar was heb ik zonder twijfel gevonden. Als decaan ben je verantwoordelijk voor het hele reilen en zeilen van de faculteit. Zowel op gebied van het onderwijs, onderzoek, valorisatie als financiën en het personeel. Dat lijkt een hele klus en dat is het ook. Zeker als je, zoals ik, de dingen waarvan je vindt dat ze beter moeten ook daad­ werkelijk aanpakt en gaat verbeteren. Zo ben ik, samen met velen, ruim anderhalf jaar bezig geweest om meer focus in de faculteit te brengen en daarnaast duidelijkheid te verschaffen in de richting die we op willen in de vorm van onze strategie In deze strategie, genaamd ‘’Building the Future’’, staan concrete doelen geformuleerd waar de faculteit in 2020 moet zijn. Zoals Pauline van den Berg in de editie 21.1 van het SERVICE Magazine al heeft aangegeven, zijn drie thema’s geformuleerd om deze doelen te ondersteunen:

4

1. Sustainable transformation Nieuwbouw is momenteel in Nederland nauwelijks nog aan de orde. Dat onze transformatie duurzaam moet zijn lijkt evident. Deze transformatie vindt plaats van het kleinste detail tot op stedelijk niveau.

2. Quality of life Mensen hebben altijd de behoefte hun kwaliteit van leven te verbeteren. Daar kan de gebouwde omgeving een duidelijke bijdrage aan leveren. Denk hierbij aan de inrichting van een plein, maar ook de luchtkwaliteit en de akoestiek in een ruimte.

3. Smart living environments Slimme techniek kan ons helpen de omgeving te verbeteren, door er voor te zorgen dat mensen langer zelfstandig kunnen blijven maar ook door de omgeving veiliger en duurzamer te maken met behulp van deze slimme techniek. Deze thema’s moeten voorzien in antwoorden op maatschappelijke vragen en stimulering van innovatie in de bouw. De innnovatie in de bouw wordt momenteel tegengewerkt vanwege: • de wijze van aanbesteden. Of dat nou traditioneel, Design-Build-FinanceMaintain-Operate (DBFMO) of een tussenvorm betreft, ze werken allemaal goede innovatie tegen; • de financiële middelen die in de bouw worden geïnvesteerd in ontwikkeling en innovatie. Deze zijn het laagste van alle sectoren; • het feit dat de bouw maakt vrijwel alleen maar prototypes maakt die vooral niet te veel mogen kosten; dat stimuleert geen innovatie; • het van oudsher behoudende en risicomijdende karakter van de bouw, hetgeen geen verandering stimuleert.


Dezelfde thema’s moeten samenwerking binnen de faculteit stimuleren en prikkelen waardoor wij in 2020 half met onderzoek bezig kunnen zijn en half met onderwijs, waar dat nu nog respectievelijk ¼ tegen ¾ is. Ons onderwijs moet daarentegen ook beter worden. Het moet duidelijker, studentactiverender en meer internationaal gericht. Dat zal op korte termijn ons onderwijs merkbaar gaan veranderen. Daarnaast wordt er overwogen de bachelor vanaf 2015 Engelstalig te maken.

“De praktijk heeft behoefte aan innovatie: onze afgestudeerden kunnen deze realiseren.” Dat de praktijk de behoefte aan innovatie onderkend blijkt wel uit het feit dat op 4 februari 2014 het samenwerking­verdrag SPARK is ondertekend door de directeur van Heijmans, de burgemeester van Den Bosch, de gedeputeerde van de Provincie, de directeur van Avans Hogeschool en de Rector van onze universiteit. SPARK beweegt zich op het gebied van Health, Materials, Energy en Mobility en zou samengevat kunnen worden als Smart Cities.

Alle leden van het consortium hebben de intentie uitgesproken om in 2014 te starten met 16 nieuwe promovendi (waarvan 8 impuls) en op die manier kennis en praktijk aan elkaar koppelen. Uiteindelijk moet dit initiatief leiden tot meer werkgelegen­heid in de regio. Bovendien brengt het onze faculteit een stapje dichter bij de uitgesproken doelen.

“De huidige wijze van aanbesteden werkt innovatie tegen.” Juist studenten, onderzoekers en jong afgestudeerden zouden hun kennis en frisse houding kunnen inzetten om de innovatie in de bouw te kunnen stimuleren. Zij hebben de visie en de energie om dingen anders te willen. Ik hoop, verwacht en merk dat deze kwaliteit door de markt wordt erkend. Ik ga er van uit dat dit vele nieuwe banen in de bouwsector voor onze afgestudeerden gaat opleveren en dat zij de kans krijgen hun talenten te bewijzen in de praktijk. Voor u ligt het tastbare bewijs van die kwaliteit en energie!

Knap als je met je eerste carrièrestap Nederland vooruit brengt. Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed Brink Groep biedt opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed grip op kwaliteit, proces en eindresultaat. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die denken én doen. In gespecialiseerde teams deel je jouw vernieuwende ideeën en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch en gedreven? Kijk op brinkgroep.nl voor passend knap werk.

brinkgroep.nl

knap werk


Reactie op...

Vernieuwing van het Amsterdams erfpachtstelsel: naar een helder en transparant systeem In SERVICE Magazine editie 21.1 ‘Grondposties' van december 2013 stond een bijdrage van de heer De Lange over het Amsterdamse erfpachtstelsel. De Lange stelde onder andere dat Amsterdam de gemeentelijke woonlasten fors wil verhogen met behulp van het erfpachtsysteem. In het volgende artikel geeft Van Poelgeest, wethouder Grondzaken te Amsterdam, zijn visie op de vernieuwingsoperatie. De gemeente Amsterdam wil meer zekerheid voor woningeigenaren. Op 3 juli 2013 heeft de gemeenteraad daarom een voorstel voor nieuwe uitgangspunten voor het Amsterdamse erfpachtstelsel vastgesteld. Het stelsel wordt daardoor duidelijker en beter voorspelbaar. 6

Maarten van Poelgeest Maarten van Poelgeest is sinds 2006 wethouder in Amsterdam en verantwoordelijk voor ruimtelijke ordening, grondzaken en klimaat & energie. In de jaren tachtig verwierf hij landelijke bekendheid als actieleider van protesten tegen toenmalig onderwijsminister Deetman. In 1998 kwam Van Poelgeest in de gemeenteraad voor GroenLinks. Als wethouder grondzaken is hij de bestuurlijke trekker van de vernieuwingsoperatie van het erfpachtstelsel.

De Amsterdamse grond is van ons allemaal De populariteit van onze stad, de enorme economische activiteit van haar inwoners, de vele voorzieningen en aantrekkelijke woonbuurten zorgen ervoor dat de grond in Amsterdam veel waard is en steeds meer waard wordt. Dat is geen verdienste van een enkel individu, maar van ons allemaal. Iedereen draagt bij aan de stijging van de grond­waarde en dankzij het erfpachtstelsel komt deze ook iedereen toe. Amsterdam heeft mede door erfpacht de stad kunnen worden die zij nu is. Er zijn nog meer goede redenen die voor erfpacht pleiten. Doordat de gemeente eigenaar blijft van de grond heeft zij een extra instrument om het gebruik te sturen. Bovendien vermindert erfpacht de financieringsbehoefte, waardoor het bijvoorbeeld voor starters en zelfbouwers gemakkelijker een hypotheek rond te krijgen en zij sneller kunnen starten met bouwen.

Opknapbeurt De gemeente is eigenaar van ongeveer 80 procent van alle grond binnen de gemeentegrenzen. Een groot deel van deze grond wordt in erfpacht uitgegeven, waarvoor de gebruiker een vergoeding – canon – betaalt. Dat is al sinds 1896 zo in Amsterdam. Gedurende die ruime eeuw is het erfpachtstelsel van de stad behoorlijk uitgebreid met allerlei regels, met als gevolg het stelsel onoverzichtelijk en ingewikkeld werd. De manier waarom wij ons erfpachtstelsel hebben ingericht is daarom aan een opknapbeurt toe. In het huidige systeem lopen canontijdvakken 50 of 75 jaar. Omdat de gemiddelde woning in Amsterdam iedere negen jaar van eigenaar wisselt, komt het vaak voor dat de hoogte van de vergoeding voor het gebruik van de grond tijdens iemands woonduur verandert. Omdat de hoogte van die vergoeding lang geleden is vastgesteld op basis van de toen geldende huizenprijzen is de stijging vaak groot. Dat kan een erg onaangename verrassing zijn. Bovendien is de manier waarop de canon wordt bepaald onvoorspelbaar en ingewikkeld. Die wordt nu vaak bepaald door makelaars die op allerlei verschillende getaxeerde waardes uitkomen.


Toekomstbestendig erfpachtstelsel In het belang van alle Amsterdamse erfpachters wil de gemeente het systeem nu vernieuwen, waardoor er een einde komt aan het gebrek aan overzicht. De kern van het voorstel is dat de vergoeding voor het gebruik van de grond wordt gewijzigd op het moment van verkoop van de woning. Zo komen erfpachters niet meer voor onaangename verrassingen te staan, omdat kosten voor gebruik van de grond gelijk blijven zolang de erfpachter er woont. De hoogte van de canon zal bepaald worden aan de hand van de verkoopprijs van de woning, die koper en verkoper samen overeenkomen. De erfpachter kan zelf berekenen wat hij aan erfpacht moet betalen met behulp van een eenduidige rekenformule. De onduidelijke, vaak zeer verschillende oordelen van makelaars en taxateurs zijn daarmee niet langer nodig. Dit zorgt voor meer zekerheid voor erfpachters ĂŠn hypotheekverstrekkers en bevordert de doorstroming op de woningmarkt.

Overstappen is geheel vrijwillig Het is belangrijk om te benadrukken dat voor de huidige huiseigenaren er niets verandert, tenzij zij vrijwillig overstappen naar het nieuwe systeem. Erfpachters blijven automatisch onder de oude voorwaarden vallen. Mochten mensen op basis van vrijwilligheid wel willen overstappen, dan vergoedt de gemeente een eventueel financieel nadeel volledig. Het is een groot misverstand dat de gemeente met deze wijzigingen de rekening van de crisis bij de huizenbezitter neerlegt. Dat is simpelweg niet waar. Door veel regelmatiger de canon aan te passen zal de gemeente veel dichter op de marktontwikkelingen zitten dan nu het geval is. Sterker nog, doordat de canon bij verkoop ook naar beneden kan worden bijgesteld, zal een eventuele negatieve woning­ waardeontwikkeling de erfpachter minder hard raken. Daarnaast is afgesproken dat de gemeente met de vernieuwingsoperatie niet meer erfpachtinkomsten krijgt. In vergelijking met het huidige systeem zal dit eerder minder zijn.

Referendum erfpacht Het is nu aan de Amsterdammers om aan te geven of zij de vernieuwing van het erfpachtstelsel ondersteunen. Dat kan tijdens het referendum dat plaats vindt op 22 mei 2014. De vraag of huiseigenaren de grond onder hun woning kunnen kopen ligt niet voor. De Amsterdamse grond is immers niet te koop. In het belang van alle Amsterdammers moeten we af van het huidige, onvoorspelbare stelsel en over op het nieuwe heldere en transparante stelsel!

Service magazine ma art 201 4

7


Column

Recovery & restructuring Grote vastgoedfinanciers hebben zich behoorlijk verkeken op de financierings­ risico's met onder andere nationalisaties van systeem-banken tot gevolg.

drs. Chris W.M. van Lawick van Pabst MRE. Chris van Lawick van Pabst heeft tot 2006 in diverse management en directiefuncties gewerkt bij banken en laatstelijk als CFO bij Schiphol Real Estate. Sinds 2006 werkt Chris als zelfstandig adviseur en eindverantwoordelijke interim-manager voor commerciële vastgoedbedrijven, banken met een vastgoedfinancieringsportefeuille, onderwijs- en zorginstellingen met een omvangrijke vastgoedportefeuille en private equity fondsen in Nederland en Europa. Daarnaast is hij als gastdocent verbonden aan diverse onderwijsinstellingen.

De schuld van het failliet wordt al snel gelegd bij bankiers die teveel risico's hebben genomen en de bankiers verwijzen vervolgens naar de onverwacht tegenvallende vastgoedmarkt. Falend toezicht vormt het sluitstuk van de oppervlakkige verklaring voor het verdwenen geld. Allerlei discussies over de bonussen van bankiers leiden zeker niet tot oplossingen van de werkelijke problemen. Zelden worden de oorzaken van betreffende 'non-performing loans' inhoudelijk beschreven. Deze column geeft een beknopt kijkje in de keuken van het werk wat geduid wordt met “Recovery & Restructuring”.

8

Een vaste constatering en kern van de ontstane problemen is dat vastgoedfinanciers weinig idee hebben van het vastgoed dat hen rente en aflossing moet brengen, terwijl het financieringsrisico juist hierin besloten ligt. Financiers hebben in het beste geval veel verstand van leningscondities en -voorwaarden als rente, aflossing, looptijd en zekerheden. Deze kennis is echter alleen bruikbaar als eerst het risico-/ rendementsprofiel van het (type) vastgoed begrepen is. Voor een goed begrip van de materie is diepgaande vastgoedkennis en ervaring nodig die juist schaars aanwezig is bij financiers en overigens ook bij adviseurs, controleurs en toezichthouders. Vastgoed is een weinigzeggend verzamelbegrip. Zonder uitputtend te willen zijn, dient men de alle finesses te snappen, of het nu gaat het om (bebouwbare) gronden, gebouwen in ontwikkeling, verhuurde gebouwen of juist om de gehele ontwikkeling van grond naar verhuurde gebouwen. Gaat het om woningen, kantoren, winkels, hotels of parkeren? Welke (buitenland)locatie betreft het? Over welke mix van type, gebruik en locatie gaat het? Voor een vastgoedfinancier dient het bepalen van het ‘riskreturn-profile’ van het financieringsobject gesneden koek te zijn en dit profiel moet het uitgangspunt zijn voor de leningscondities en zeker niet omgekeerd zoals nu vaak het geval is. Het komt niet zelden voor dat de geldnémer het door hem te financieren object niet goed snapt in termen van rendement en risico en het dus ook niet goed kan uitleggen aan de (potentiële) geldverstrekker. Met als gevolg een mislukte aanvraag of een toegekende aanvraag maar met een forse risico-opslag vanwege tekortschietende kennis bij beide partijen. Als de financier het financieringsobject ‘wel zag zitten’ danwel een aggressive groeistrategie had, werd zelfs meer geld uitgeleend en ook in andere vormen dan een lening, namelijk als eigen vermogen en mezzanineleningen. Dan was opeens sprake van een risicodragende financiering in de vorm van een participatie/deelneming, in plaats van een lening met zekerheden waarover straks meer.


Mocht het financieringsobject toch redelijk goed begrepen worden dan zorgen tenminste financiële verslaggeving annex samenwerkingsvorm en fiscaliteit voor een forse toename van de complexiteit. De gekozen constellatie van deze aspecten wordt zelden getoetst op operationele uitvoerbaarheid en toekomstvastheid, wat juist vaak een andere faalfactor blijkt te zijn.

“Minority equity posities niet geliefd bij R&R-specialist." Menig vastgoedfinancier heeft gekozen voor offbalance financieringen van hun participaties/ deelnemingen zodat bij eenzelfde opbrengst, een hoger rendement getoond kon worden, omdat de activa niet op eigen balans gepresenteerd hoefden te worden. Om dit doel van ‘niet-hoeven-teconsolideren’ te bereiken, moest de financier ervoor zorgen dat die geen bepalende zeggenschap had in het samenwerkingsverband, terwijl die wel het meest geld in deze participatie had ingebracht om bijvoorbeeld haar groei-ambities te kunnen realiseren. Dit resulteert bijvoorbeeld in een deelneming waarin twee Nederlandse banken elk €100 miljoen inbrengen (mede in de vorm van risicodragend eigen vermogen) en hun Duitse lokale vastgoedontwikkelaar €30 miljoen. De hiervoor gevormde joint venture tevens samen €200 miljoen vreemd vermogen aantrekt, zodat het Duitse project gerealiseerd kan worden. In dit voorbeeld hebben de Nederlandse banken geaccepteerd om vooral geen bepalende invloed te hebben binnen de deelneming, om consolidatie en bijgevolg verslechterde balansratio’s te vermijden. Bij aanvang is al sprake van een vermijdbaar risico, omdat de twee partijen die het meeste geld ingebracht hebben, niet de meeste zeggenschap hebben. Intern wordt zo’n scheve ‘set-up’ verdedigd door te stellen dat de lokale buitenlandse partner nodig is voor zijn specifieke vastgoed- en marktkennis, zodat er per saldo sprake is van een goede balans. In de praktijk slaat de balans vaak door naar de ‘kleinste’ partner die disproportioneel profiteert en dan is het een kwestie van wachten tot ‘off-balance’ structuur omvalt. De Nederlandse financiers zitten er financieel zo ‘zwaar’ in dat uitstappen tot een ondraaglijk groot verlies zal leiden. Dit berekenbare verlies moet tevens nog worden aangevuld met een muur van niet goed kwantificeerbare boetes en claims. Dit type joint ventures komt veel voor en laten zien dat financiële verslaggeving annex samenwerkingsvorm goed doordacht moeten worden. ‘Minority equity’ posities, die dan vaak aan de orde zijn, zijn niet geliefd bij R&R-experts. Door de veranderde regels voor financiële verslaggeving wordt overigens vanaf begin 2013 veel eerder voldaan aan de verplichting tot consolideren, omdat de financiële belangen, naast zeggenschap, een zeer belangrijk criterium vormt. Het gevolg hiervan is dat het doel van ‘off balance’ financieren niet wordt gehaald, zodat vooral de nadelen van de constellatie worden gevoeld.

Ook deze veranderingen op het gebied van financiële verslaggeving waren voorspelbaar, omdat de beroeps­ groep van registeraccountants al jaren discussieert over aanpassingen van de regels en dan ook nog een overgangsperiode hanteert. In de praktijk worden in geval van herstructurering nog steeds belangrijke fouten gemaakt. Fiscaliteit en vastgoed vormen per definitie een expertisegebied met een hoge mate van complexiteit. Belastingadviseurs worden in het algemeen als kostbare adviseurs beschouwd, maar kunnen hun ‘fees’ vaak rechtvaardigen door het belastingvoordeel van de door hen bedachte constructie te tonen. De kunst is om hen op het juiste moment te betrekken; te vroeg leidt tot een fiscaal gedreven construct waarbij de bedrijfseconomische parameters exclusief belastingen onvoldoende winstgevend zijn. Te laat leidt mogelijk tot een vermijdbaar te hoge belastingdruk. Bij herstructurering in de geschetste Duitse casus is er in geval van uitstappen van één van de Nederlandse banken met een belangrijk nominaal aandelenkapitaal potentieel sprake van verdampte verliescompensatie en in geval van nationalisatie van bijvoorbeeld de andere bank neemt dit risico significant toe. In dit geval is het verstandig een belastingadviseur inschakelen om te procederen tot het Europese Hof. Niet zelden is de operationele uitvoerbaarheid en toekomstvastheid van een construct een andere faalfactor in de praktijk. In de set-up wordt zelden opgenomen hoe de organisatie ingericht moet worden qua financiële en administratieve processen en waar competent personeel gevonden zal worden. In het Duitse voorbeeld hebben de Nederlandse banken vaak de neiging om de het financieel en ‘company management’ op zich te nemen omdat het ‘hun geld’ immers is. Echter, zij hebben het ‘platform’ (mensen, software systemen, network van partners et cetera) niet voor het managen en uitvoeren van deze voor hen branche vreemde activiteiten, wat overigens begrijpelijk is. De faalfactor leidt vaak tot financiële wanorde en een onbeheerste situatie. Tenslotte wordt vaak vergeten om bij aanvang van het project de ‘exit’ duidelijk vast te leggen, soms er zelfs niet over nagedacht. De toekomstvastheid van het construct is in dat geval niet goed beoordeeld wat gaandeweg zal leiden tot problemen omdat de ‘exit’ strategie blijkt te verschillen.

“Off-balance structuren vallen vaak om." De bovenstaande situatie, of delen daarvan, treft een R&R-specialist vaak aan als oorzaken voor de ontstane situatie waarin sprake is van bijvoorbeeld ‘non-performing loans’ (de rente en aflossing komt niet meer naar de geldgever toe), bankconvenanten worden niet nagekomen, aandeelhouders komen hun stortingsverplichtingen niet meer na, de operaties vallen stil et cetera. Als deze situatie te lang duurt, stevent de joint venture snel op een faillissement af.


De R&R-expert dient onmiddellijk en adequaat te handelen door goed en snel inzicht te geven in de vraag of het voorkomen van faillissement door een ‘soft landing’ een betere oplossing is dan een faillissement ingaan. Een te zake deskundige R&R-specialist zal onmiddellijk beginnen bij het gaan begrijpen van ‘het vastgoed’, ‘de assets’, de bron voor het directe (‘cash in/out’) en indirecte rendement (mogelijke waardeveranderingen en hoe deze te beinvloeden) en de bankier, consultant, controleur zullen starten met het snappen van de financieringsstructuur, ‘de liabilities’. Hiermee zijn we terug bij het begin van de column: het ‘risk-retunprofile’ van de vastgoedfinanciering ligt besloten in het vastgoed. Om vastgoedfinancieringen te kunnen beoordelen of te kunnen verstrekken, is diepgaande kennis van vastgoed in al zijn facetten noodzakelijk evenals bij het ‘redden en herstructureren’ van vastgoedfinancieringen.

10

“Het ‘risk-return profile’ zit in het vastgoed en niet in de financiering ervan." Ingewijden weten dat (niet alleen) Nederlandse vastgoed­financiers thans een omvangrijke portefeuille van slecht presterende vastgoedfinancieringen hebben en dat zij deze niet binnen 7 jaren opgeruimd zullen hebben. Het besef is onvoldoende aanwezig dat deze specifieke problemen het best opgelost kunnen worden door experts die verstand hebben van vastgoed en niet door bankiers. Een organisatie-transformatie van vastgoedfinancier naar actieve vastgoedmanager komt traag op gang. Toezichthouders, controlerende accounts en adviseurs zouden zich ook moeten laten trainen op dit expertisegebied. Helaas bieden opleidingsinstellingen nog geen aanbod op dit gebied. Zodoende is er nog volop ‘werk aan de winkel’ in een boeiende, groeiende R&R-markt voor vastgoedfinancieringen.


Duurzaamheidskeuzes van kantoorgebruikers tekenen zich scherper af Kantoorgebruikers in Nederland vinden het welzijn van hun medewerkers in

1

2

ir. Claudia Heimensen Claudia 1 is als Head of Sustainability binnen Jones Lang LaSalle verantwoordelijk voor de advisering en begeleiding van klanten bij hun duurzaamheidstrajecten gerelateerd aan vastgoed. Zij richt zich daarbij op de totale huisvestingsketen. Claudia is daarnaast ook verantwoordelijk voor business development op het gebied van duurzaamheid en greenleases.

ir. Michael Hesp Michael 2 is als Head of Research verantwoordelijk voor het ‘thought leadership’ programma van Jones Lang LaSalle, dat belangrijk is voor de strategische positionering van het bedrijf. Daarnaast adviseert hij investeerders, gebruikers en overheden over diverse vastgoedvraagstukken, vanuit strategisch, markttechnisch en financieel perspectief.

toenemende mate de belangrijkste drijfveer voor het verduurzamen van hun huisvesting. Daarbij kiezen zij steeds vaker voor verduurzamen van bestaande bouw in plaats van verhuizen naar duurzaam ontwikkelde nieuwbouw. Tegelijkertijd is er een opvallend sterke verschuiving te zien in de locatievoorkeuren van kantoor­ gebruikers, richting grootstedelijke knooppunten die zowel met openbaar vervoer als via snelwegen goed bereikbaar zijn en een breed aanbod voorzieningen kennen. Tot slot blijkt dat de ambitie om duurzaam gehuisvest te zijn sterk polariseert, wat wil zeggen dat er steeds duidelijker een tweedeling aftekent tussen gebruikers die zich duurzaam huisvesten en gebruikers die geen duurzame ambities (meer) hebben. Service magazine ma art 201 4

Deze vier conclusies zijn allen het resultaat van een onderzoek van Jones Lang LaSalle onder kantoorgebruikers over duurzame huisvesting. De resultaten van dit onderzoek zijn gepubliceerd in de Occupier Special - Duurzaamheid 2013. Het is de derde keer dat Jones Lang LaSalle onderzoek doet naar de visie van kantoorgebruikers op duurzame huisvesting. In 2013 verleenden 137 kantoororganisaties hun medewerking aan het onderzoek. De eerste editie is verschenen in 2008, de tweede editie verscheen in 2010. Aan het onderzoek doen vooral grote gebruikers mee die tezamen een aanzienlijk deel van de Nederlandse kantorenvoorraad in gebruik hebben. Het onderzoek is uitgevoerd onder toezicht van Claudia Heimensen, Head of Sustainability en Michael Hesp, Head of Research bij Jones Lang LaSalle, tevens de auteurs van dit artikel. In dit artikel zullen zij meer toelichting geven op de resultaten uit het onderzoek.

Welzijn van medewerkers belangrijkste drijfveer voor verduurzamen huisvesting Het blijkt dat de visie van kantoorgebruikers op duurzame huisvesting sterk aan het verbreden is. Kantoorgebruikers zijn niet langer primair gericht op het terugdringen van energieverbruik. Ze zijn steeds duidelijker bezig met het welzijn van medewerkers. Dat zien we terug in de aspecten die kantoorgebruikers graag gerealiseerd zien in hun huisvesting. In de top drie van meest genoemde verduurzamings­maatregelen staan eerst het verbeteren van visueel comfort door daglichttoetreding en het verbeteren van de luchtkwaliteit op de werkplek en pas daarna het meten en terugdringen van energieverbruik. Dit in tegenstelling tot de eerdere onderzoeken in 2008 en 2010 toen ‘energie’ steevast op de eerste plaats stond en duurzaamheidsactiviteiten met name waren gericht op het reduceren van de energielasten of het inkopen van groene stroom. De maatregelen voor energiereductie lijken eigenaren en gebruikers inmiddels beter onder controle te hebben.

11


In het onderzoek is de respondenten ook gevraagd naar hun betalings­ bereidheid voor duurzaamheid. De bereidheid te betalen voor duurzaamheid is nauwelijks veranderd ten opzichte van 2010 en is onverminderd aanwezig. Twee derde van de ondervraagden is bereid 1 tot 5 procent bovenop de reguliere huurprijs te betalen voor extra duurzaamheidsprestaties. Dat is iets meer dan binnen het onderzoek van 2010. De bereidheid om (veel) meer dan 5 procent boven de reguliere huurprijs te betalen is afgenomen van 12 procent tot 8 procent van de ondervraagden. Het aantal organisaties dat niet bereid is te betalen voor duurzaamheid is, net als in het vorige onderzoek, ongeveer een kwart van de populatie. Uit het onderzoek van 2013 blijkt dat de betalingsbereidheid een sterke relatie heeft met de voordelen van hogere arbeidsproductiviteit door verbetering van het comfort en het welzijn van medewerkers.

Het gebruik van duurzaamheidscertificaten zoals BREEAM, LEED, GreenCalc of GPR en de mogelijkheden van deze certificaten op het gebied van bewustwording, energie­ besparing en intelligent gebouwbeheer zijn nog relatief onbekend bij kantoorgebruikers, maar ruim 60 procent van de ondervraagde kantoorgebruikers geeft aan in een energielabel of -certificaat geïnteresseerd te zijn. Hier geniet BREAAM duidelijk de voorkeur. Bijna 17 procent van de respondenten kiest voor deze methode, waarschijnlijk omdat BREEAM de meest veelomvattende definitie voor duurzaamheid gebruikt en daarbij aansluit op de brede visie van gebruikers. Zeker ten opzichte van voorgaande jaren is BREEAM bekender en populairder geworden onder kantoorgebruikers.

“Kantoorgebruikers zijn niet langer primair gericht op het terugdringen van energieverbruik. Ze zijn steeds duidelijker bezig met het welzijn van medewerkers.”

Grote discrepantie tussen huidige en gewenste kantoorlocatie

Sterke voorkeur voor verduurzamen van bestaande huisvesting Een tweede opvallende ontwikkeling is dat de respondenten minder geneigd zijn naar nieuwbouw, maar hun verduurzaming willen realiseren binnen de bestaande bouw (figuur 1). De respondenten geven aan dat ze een over­ duidelijke voorkeur hebben voor verduurzamen van hun bestaande huisvesting (60 procent) ten opzichte van verhuizen naar nieuwbouw (21 procent). Ook is er een sterke toename van het aantal kantoorgebruikers dat de voorkeur geeft aan verhuizen naar een (ver)duurzaam(d) bestaand kantoor. Deze groep steeg van 6 procent in 2010 naar 19 procent in 2013. Deze toename is een logisch gevolg van de huidige marktsituatie die gekenmerkt wordt door relatief veel leegstand. Er is veel bestaand vastgoed beschikbaar en nieuwbouw is juist moeilijk te realiseren door beperkte financierings­ mogelijkheden. Bovendien wordt het steeds eenvoudiger om bestaand vastgoed te verduurzamen door technologische innovaties, flexibelere bestemmingsplannen en de afwaarderingen in de bestaande voorraad.

% 80

2011

70

2013

60 50 40 30 20 10 0

1

2

3

1. Niet verhuizen, wel verduurzamen 2. Verhuizen naar (verduurzaamde) bestaand bouw 3. Verhuizen naar nieuwbouw Figuur 1

Op welke manier wilt u uw huisvesting verduurzamen? (Jones Lang LaSalle, 2013)

12

Duurzame mobiliteit wordt een steeds zwaarwegendere factor in de huisvestingsbeslissing en vertaalt zich in een sterke verschuiving van gebruikers in hun locatievoorkeur. Uit het onderzoek blijkt een zeer grote discrepantie tussen het locatietype waar kantoorgebruikers momenteel zijn gehuisvest en waar zij in de toekomst het liefst gehuisvest zouden zijn. Om deze voorkeur verder te specificeren is binnen het onderzoek onderscheid gemaakt in zes verschillende locatietypen, ingedeeld op basis van de grootte van de stad, bereikbaarheid en het aanbod van voorzieningen.

Locatietypen Grootstedelijk, meer dan 200.000 inwoners 1. Centraal station - Nabij een centraal station, zoals Amsterdam Oosterdokseiland of Rotterdam Central District. 2. Centrum - In het centrum, zoals Amsterdam Grachtengordel of Rotterdam Blaak/Coolsingel. 3. Multimodaal - Bij een ov-knooppunt aan de ring van de stad, zoals Amsterdam Zuidas of Rotterdam Alexanderpolder. 4. Monofunctioneel - In een kantoren/bedrijvenpark aan de snelweg, zoals Utrecht Papendorp of Rotterdam Brainpark. Suburbaan, kleine tot middelgrote stad, minder dan 200.000 inwoners 5. Centrum/Station - In het centrum en/of nabij een centraal station, zoals Den Bosch Paleiskwartier of Almere Centrum. 6. Monofunctioneel - Op een monofunctioneel kantoren/ bedrijvenpark, zoals Rijswijk Plaspoelpolder, of Capelle aan den IJssel Rivium.


Nu %

In de toekomst

35 30 25 20 15 10 5 0

1

Grootstedelijk: 1. Centraal station 2. Centrum 3. Multimodaal 4. Monofunctioneel

2

3

4

5

6

Suburbaan: 5. Centrum/Station 6. Monofunctioneel

Figuur 2

Op welke locatietype bent u nu gehuisvest en waar wilt u dat in de toekomst zijn? (Jones Lang LaSalle, 2013)

Figuur 2 laat zien dat van de respondenten momenteel 59 procent gehuisvest is op snelweglocaties (locatietype 4 of 6), terwijl in de toekomst nog maar 30 procent van de kantoorgebruikers op dit type locatie gehuisvest wil zijn. De belangstelling van 49 procent van de respondenten gaat uit naar grootstedelijke ov-knooppunten in het centrum van een grote stad (23 procent) of aan een ringweg (26 procent). Niet verwonderlijk staat dit type locaties, zoals Rotterdam Central District en de Zuidas in Amsterdam, ook in de top 10 van de Ranking Kantoorlocaties 2013, het onderzoek naar de kwaliteit en vitaliteit van de belangrijkste kantoorlocaties in Nederland. Op dit moment is slechts 20 procent van de ondervraagde gebruikers gevestigd op dit type locaties.

Tweedeling in duurzaamheidsambities In de periode 2010 –2012 verdubbelde het aantal organisaties dat volgens eigen zeggen duurzaam is gehuisvest van 10 procent naar 20 procent (figuur 3). Ook is er een sterke toename van het aantal organisaties dat verwacht binnen twee jaar duurzaam te zijn gehuisvest. Deze zijn daar nu dus al concreet mee bezig. De voornemens die drie jaar geleden in het vorige onderzoek werden uitgesproken, zijn daarmee grotendeels gerealiseerd. Tegelijkertijd is er een sterke stijging van het aantal kantoorgebruikers dat geen ambities (meer) heeft op het gebied van duurzame huisvesting: van ruim 10 procent in 2012 naar ruim 30 procent in 2013. Deze groep heeft klaarblijkelijk de beslissing genomen dat zij niet bereid zijn te investeren in duurzaamheid. Misschien omdat het niet aansluit bij de bedrijfscultuur of het imago, maar ook kunnen praktische bezwaren hier reden toe zijn. Uit het onderzoek blijkt namelijk dat organisaties die duurzame huisvesting momenteel niet belangrijk vinden, aangeven dat dit vooral een taak is van de eigenaar en dat er onvoldoende financiële prikkels zijn voor verduurzaming. Dit laatste argument verwijst naar het bekende split-incentive dilemma. Huurders investeren niet zelf in het gebouw, maar zijn vaak wel bereid een hogere huur te betalen voor verduurzaming als daar een gegarandeerde besparing op energiekosten tegenover staat.

Geen behoefte aan 6 tot 10 jaar 2 tot 5 jaar Binnen 2 jaar

120

Reeds duurzaam gehuisvest

%

100

80

“Uit het onderzoek blijkt een zeer grote discrepantie tussen het locatietype waar kantoorgebruikers momenteel zijn gehuisvest en waar zij in de toekomst het liefst gehuisvest zouden zijn.”

60

40

20

Door aanhoudende verdichting en infrastructurele investeringen in met name de Randstad, tekent zich daar een goed verbonden netwerk af van met elkaar verbonden knooppuntlocaties. Wanneer een organisatie op een van deze plekken is gehuisvest, is de toegang naar potentiële werknemers, klanten en leveranciers het grootst, wat optimaal bijdraagt aan de productiviteit van de organisatie.

Service magazine ma art 201 4

0

2010

2013

Figuur 3

Op welke termijn wilt u duurzaam gehuisvest zijn? (Jones Lang LaSalle, 2013).

13


Hiervoor zijn concrete afspraken nodig over duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van gebouwen. Afspraken tussen eigenaar, huurder en vastgoed­ manager. Dit verklaart de toenemende belangstelling voor greenleases. Een ‘groen’ huurcontract waarin afspraken tussen eigenaar en gebruiker over verduurzaming, gebruiksregels, beheer en de verdeling van kosten en baten duidelijk zijn vastgelegd, zie www.platformduurzamehuisvesting.nl/ menukaart voor meer informatie.

“Er tekent zich een tweedeling af, bestaande uit een groep kantoor­gebruikers die concrete duurzaamheids­­maatregelen treft en een groep die aangeeft hierin niet te willen investeren.”

De groep die binnen twee tot tien jaar duurzaam gehuisvest wilt zijn - een antwoord waaruit valt af te leiden dat deze partijen nog geen concrete plannen hebben - is afgenomen. Deze partijen hebben waarschijnlijk geprobeerd hun huis­­vesting te verduurzamen, maar zijn hier niet in geslaagd. Daarmee tekent zich een tweedeling af, bestaande uit een groep kantoor­ gebruikers die concrete duurzaamheids­maatregelen treft en een groep die aangeeft hierin niet te willen investeren.

Greenlease belangrijke voorwaarde voor verduurzamingsambitie Het onderzoek toont aan dat duurzaamheid een belangrijk onderwerp blijft voor het overgrote deel van de kantoorgebruikers. Ze zijn zelfs bereid daarin - via de huurprijs - te investeren. Wel krijgt duurzame huisvesting voor Nederlandse kantoorgebruikers een steeds bredere betekenis. Het energieaspect staat bij duurzame huisvesting niet langer centraal. Met name de gezondheid en het comfort van de werknemer zijn belangrijke speerpunten. Het voordeel van de hogere arbeidsproductiviteit is de belangrijkste reden om duurzaam gehuisvest te willen zijn. Als gebruikers de keuze hebben, gaat de voorkeur uit naar het verduurzamen van bestaande gebouwen. Het liefst kiezen ze daarbij voor een grootstedelijke multifunctionele locatie met aansluiting op hoogwaardig openbaar vervoer (intercitytreinen) in combinatie met een goede bereikbaarheid per auto. De gewenste locatiekeuze wijkt sterk af van hoe organisaties momenteel zijn gehuisvest. In de laatste drie jaar hebben veel organisaties hun huisvesting naar eigen zeggen verduurzaamd en laten aansluiten op hun ambities. Tegelijkertijd is ook het aantal organisaties toegenomen dat voornemens was in duurzaamheid te investeren, maar dat niet heeft gedaan. Mogelijk zijn praktische bezwaren hier oorzaak van en kan het gebruik van greenleases dit deels oplossen.

ivbnA5liggend_Opmaak 1 13-02-14 15:41 Pagina 1

• Aberdeen Asset Management • Altera Vastgoed • Amvest • APG Asset Management • a.s.r. vastgoed vermogensbeheer • AXA Real Estate Investment Managers • Blue Sky Group • Bouwfonds Investment Management • Bouwinvest REIM • CBRE Global Investors (NL) • Corio • Dela Vastgoed • Delta Lloyd Vastgoed • Generali Vastgoed • MN • NEWOMIJ • NSI • NS Stations • PGGM • Q-Park • Redevco Nederland • Schiphol Real Estate • SPF Beheer • Stienstra Beleggingen • Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Timeos • Unibail - Rodamco • Vastned • Vesteda • Wereldhave

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. Per 1 januari 2014 telt IVBN 30 leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden ruim 50 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens circa 50 miljard euro in het buitenland. De bij IVBN aangesloten organisaties beleggen - zowel direct als indirect - voornamelijk in woningen, kantoren en winkelcentra/ winkels. Voor meer informatie inzake de verschillende thema’s en publicaties, zie de website.

De IVBN Scriptieprijs Deze jaarlijkse stimuleringsprijs is door IVBN in het leven geroepen in het kader van de verdere professionalisering van de vastgoedbeleggingssector. De prijs wordt uitgereikt aan de als beste beoordeelde afstudeerscriptie. De winnaar ontvangt een bedrag van € 5000,- en de overige genomineerden ontvangen € 1000,-. Meer informatie over de inschrijving voor de IVBN Scriptieprijs editie 2015 binnenkort op www.ivbn.nl.

‘Huize Middenburg’ Westeinde 28 Postbus 620 2270 AP Voorburg

Tel. 070 - 300 03 71 Fax 070 - 369 43 79 info@ivbn.nl www.ivbn.nl

SCRIPTIEPRIJS

2015


Interview

In gesprek met Bianca Seekles, vastgoedvrouw van het jaar Door Lizanne Hartog en Thomas Verheijen d.d. 20 januari 2014 Bianca Seekles, directeur Identiteit & Vernieuwing bij ERA Contour BV en witte raaf in vastgoedland, heeft met haar conceptueel geesteskind

ing. Bianca Seekles

“De consument als co-producent” hoge ogen gegooid op de verkiezing van de ‘Vastgoedvrouw van het jaar 2013’ door DWIRE. Deze titel heeft zij dan ook met een overtuigende meerderheid gewonnen. In de afgelopen dertien jaar heeft ze laten zien dat ze passie voor de zaak heeft, iets wat volgens Bianca het belangrijkste is om goed te kunnen presteren. SERVICE ging met haar in gesprek.

Service magazine ma art 201 4

Loopbaan De feiten liegen er niet om: meer dan de helft van de ruim vijfhonderd vastgoedprofessionals gaven hun stem voor Vastgoedvrouw van het jaar 2013 aan één en dezelfde persoon. Om deze status in de vastgoedsector te bereiken moet je iets te vertellen hebben, en dat heeft Bianca: Het is mooi als het harde werken en het hebben van een uitgesproken mening wordt beloond.” Net als het hebben van een uitgesproken mening, was het harde werken Bianca al op jonge leeftijd niet vreemd. Na het behalen van haar Atheneumdiploma koos Bianca er bewust voor om haar studieloopbaan te vervolgen met een opleiding Bouwkunde aan de Hogeschool Rotterdam. De keuze voor de HTS in plaats van een universiteit was gebaseerd op de meer praktische insteek en de verplichte stage die onderdeel van deze studie uitmaakte, waardoor ze direct in aanraking kon komen met de bouwsector. Met haar Ing.-titel op zak deed ze in korte tijd ervaring op als kopersbegeleider, waar haar liefde voor de klant ontstond. Na het aanmeten van de functies verkoopmanager en junior projectontwikkelaar solliciteerde ze in 2000 bij haar huidige werkgever voor een functie op de afdeling ‘ERA Personal Housing’. Bianca had een uitgesproken eigen visie op hetgeen ze daar aantrof: “Veel mooie boekjes en flitsende visies, maar of dat nou aansluiting had op de rest van het bedrijf?” Na vele wisselingen binnen de afdeling stelde ze de keuze om de stekker eruit te trekken, of om het geheel naar een hoger niveau te tillen.

15


“Tot eind 2012 hebben we hier maar weinig gemerkt van de crisis. Door de problemen van Vestia werd het toezicht van de WSW aangescherpt met als gevolg dat in drie weken tijd een groot deel van onze projecten werd gecanceld. Dit had een enorme impact op het bedrijf. In 2013 hebben we twee reorganisaties gehad, waarbij we zijn ingekrompen van 500 naar 350 man. Probeer dan de goede werksfeer maar eens te behouden. Het snijden in de kosten zorgde ervoor dat de leuke uitjes tot het verleden behoorden. Maar de drang om samen dingen te doen in het bedrijf bleef bestaan en al snel werden er weer dingen georganiseerd, zoals een tafeltennistoernooitje voor veertig man.” Bianca wijst naar de tafeltennistafel die een mooie ruime plek op de begane grond van het moderne kantoorgebouw heeft gekregen. In dezelfde ruimte staan enkele prijzenbekers. “En kijk, deze is van de inspiratiesessies: De consument als co-producent de ‘ERA Contour Inspiratie Wisselbeker’. Goed voor de team­­ Naast het beschikken over leiderschap, visie en organisatietalent roemde building en levert leuke ideeën op” aldus de goedgemutste de jury van DWIRE (Dutch Women In Real Estate) Bianca eveneens om haar vastgoedvrouw. Waar ze al dat optimisme vandaan haalt? moederrol bij de totstandkoming en de verdere ontwikkeling van “De consument als co-producent”. Dit concept geeft de klant de mogelijkheid om “Ik vind het werk gewoon heel erg leuk om te doen.” Als rode zijn eigen woning tot in detail samen te stellen en op basis van leefstijlen in draad door het gesprek herhaalt Bianca een aantal keer te richten, en dat alles in een zeer korte bouwtijd. “De consument staat altijd hetzelfde motto: “‘Zorg dat je elke dag lacht, leert en verwondert’. Als je dagelijks lacht, leert en verwondert, verspil centraal. ‘Business to consumer to business.’ De zachte component in het je geen dag uit je leven en kun je vol passie de dingen doen communiceren met de klant is voor ons van groot belang. We proberen het die belangrijk voor je zijn”. laagdrempelig te houden. Ondernemers met lef, maar prettig voor de klanten om over de vloer te hebben”. Haar team krijgt hier ook de ruimte voor. “Wij spreken van ‘structurele flexibiliteit’. Het geven van ruimte aan de “Zorg dat je elke dag lacht, leert en mensen om zich te ontwikkelen. Daar komen nieuwe ideeën uit voort.” verwondert.” Dat het centraal stellen van de consument tegenwoordig daadwerkelijk verder gaat dan enkel het produceren van mooie boekjes en flitsende namen, illustreert het Rotterdamse Le Medi. Bij het noemen van de Madonna en spijkerbroeken projectnaam begint Bianca al te glunderen: “Le Medi was het eerste project Eén van de redenen waarom Bianca de eretitel vanuit het waarbij we echt volledig los zijn gegaan met de consument als co-producent. DWIRE kreeg opgespeld, is het hebben van een duidelijke Aan de hand van klantenpanels hebben we samen met de toekomstige bewoners visie. Collega’s onderstrepen dit en geven aan dat haar alles tot in detail bedacht, tot aan de nummerbordjes en buitenverlichting toe. gedrevenheid en betrokkenheid inspirerend werkt en hen Eerst vonden er workshops plaats waaruit de belangrijkste essenties werden scherp houdt. Benieuwd naar haar visie legde SERVICE haar gefilterd. In deze essenties werden alle belangrijke zaken vastgelegd die enkele actuele vragen voor. gedurende het project bewaakt moesten worden. Het gaat om identiteit bepalende zaken zoals kleur, materiaalgebruik en uitbreidbaarheid. Vervolgens hebben we de essenties vertaald naar een kwalitatief programma van eisen, wat tevens ook de achtergronden bevatte, zoals afspraken”. Om de vraag wat we ons daar bij voor moeten stellen te verduidelijken, begint Bianca te vertellen over de verwezenlijking van een centraal waterelement. “Ten tijden van de realisatie was er een legionellaprobleem in de Koopgoot in Rotterdam. Hierdoor moesten er een hoop extra voorzieningen worden getroffen, waardoor het geheel driemaal over de kop is gegaan. Maar omdat het één van de essenties was, wilden we perse dat het zou worden gerealiseerd. We gaan dan vol creativiteit aan de slag om het toch voor elkaar te krijgen. ” Bianca beschouwt het nieuw ontwikkelde gebied als haar eigen achtertuin en heeft er hordes geïnteresseerden vanuit de hele wereld rondgeleid. Die drukte is nu voorbij, de goede verstandhouding met de bewoners bestaat daarentegen nog steeds. “Laatst is er iemand die nauw betrokken was bij het project vader geworden. We hebben een rompertje gestuurd met ‘Le Medi-er’ erop. Kijk, dat zijn toch leuke dingen”. Het is duidelijk, de klant zit in Bianca’s hart. Eigenhandig veranderde Bianca de naam in ‘Initiatief & Concept’ om zo te laten zien dat het menens was. “Jonge planologen, bestuurskundigen en vastgoedspecialisten werden binnengehaald om een nieuw team te vormen. De conceptontwikkelaars namen in eerste instantie zelf de marketing en communicatie voor hun rekening. Later werd deze rol overgenomen door enkele communicatiedeskundigen waarna de zaken al snel de goede kant op gingen”, Na het volgen van het Young Master’s Program aan de Nyenrode University klom Bianca via de functie van adjunct-directeur op naar directeur Identiteit & Vernieuwing. Ook dit maal kwam de term uit haar eigen koker. Deze functie zit haar als gegoten. “Autonomie is voor mij van belang. Daarom is het fijn om directeur te zijn: er zijn namelijk steeds minder mensen die je kunnen zeggen wat je moet doe zegt ze lachend. Maar het allerbelangrijkste is het hebben van passie. Dan gaat het vanzelf.”

Lach, leer en verwonder De vastgoedsector is door een dal gegaan. Hoewel er nog een heleboel obstakels te overwinnen zijn, lijkt een voorzichtige bries van herstel door het land te blazen.

afbeelding 1

Dromen inspireren bij de consument als coproducent

16


Wat moet er momenteel gebeuren om de vastgoedsector weer te laten groeien? “Het probleem in de vastgoedsector is dat er zelfgenoegzaamheid heerst. Er was geld in overvloed en zolang alles prima gaat, denk je niet over jezelf na. Nu vinden nog steeds te weinig veranderingen plaats omdat bedrijven nog steeds denken: ‘Het komt wel weer goed’. Maar dat denk ik niet. We kunnen niet verder zoals we het deden. Zoals Darwin het zei: ‘Het zijn niet de sterkste en slimste die overleven, maar diegene die zich het beste kunnen aanpassen aan de veranderende omstandigheden’. Hier geloof ik erg in. Wel een eigen koers varen, maar ook aan kunnen passen. Hier maken we ook wel eens de vergelijking met Madonna. Madonna staat al dertig jaar aan de top, ze heeft een duidelijke signatuur, maar ze verandert zichzelf telkens net op tijd waardoor ze populair blijft. Ze blijft zichzelf, maar ze deint mee met de context. Als we dit idee sector-breed doen dan zouden we de goede kant opgaan. Er spelen natuurlijk ook dingen mee als politieke duidelijkheid, het consumenten­ vertrouwen, maar je moet zelf écht anders gaan werken”. Waar kan de vastgoedsector nog meer een voorbeeld aannemen? “Kijk eens naar andere sectoren. Marloes Pomp heeft het bedrijf Rewear opgericht dat gaat over het delen en leasen van spijkerbroeken. Door dit soort ideeën word ik geïnspireerd. ‘Wat kan ik gaan aanbieden aan de markt?’, denk ik dan. Mijn vader is werktuigbouwer. Toen ik vertelde dat Lean helemaal hot was in de bouw lachte hij en zei dat zij al zeker twintig jaar op die manier werken. Ook het traditionele bouwen zal veel minder worden. Er wordt nu al meer prefab gebouwd, maar dat neemt in de toekomst alleen maar toe. Afgekeken van de auto-industrie, die zijn hier allemaal veel verder mee. Ik las laatst dat het al mogelijk is om complete huizen in 3D te printen. Dat gaat gewoon gebeuren, wie had dat vijf jaar geleden durven denken. Dat is ook het verfrissende aan de crisis. Ik denk dat er veel vernieuwing gaat komen, in materiaal en in bouwmethodes. Beton blijkt bijvoorbeeld door de straling schadelijker voor je te zijn dan hout, en tot je 67ste op een steiger blijven staan houd je niet vol. Er moet dus wel iets veranderen en gelukkig valt er genoeg te leren uit andere sectoren. Ik ga in de toekomst graag allianties aan met andere takken van sport. Daarbij zal dus ook de rol van de woning transformeren. Nieuwe generaties willen niet meer per definitie zaken in eigendom hebben. In de toekomst zal het veel gebruikelijker zijn om huizen te leasen, of enkel het casco te kopen en dat de installaties in handen zijn van andere partijen. Ik verwacht dat er allerlei tussenvormen gaan ontstaan.”

Wat is de rol van social media en internet in de toekomst van projectontwikkeling? “Ik denk dat deze ontwikkeling een hele grote rol gaat spelen. Ik zeg niet dat ik er zelf in alle situaties fan van ben. Ik heb mezelf ook een tijdje laten verleiden door aantekeningen te maken op mijn iPad tijdens gesprekken. Dat vond ik al snel veel te onpersoonlijk worden”, aldus de met notitieboekje uitgeruste directeur. “ERA Contour daarentegen adverteert niets meer in kranten. Vroeger hadden we projectwebsites en nu gaat alles via Facebook, we spelen hiermee in op de wens van de consument. Twitter doen we ook veel voor de corporate communicatie. Het brengt een extra dimensie aan communicatie door met ‘open source’ te werken”.

“Wat kan ik gaan aanbieden aan de markt?” Koffiedik kijken Bianca is geen vooruitkijker. Haar levensmotto ‘lach, leer en verwonder’ houdt haar in het heden en zorgt ervoor dat ze iedere dag opnieuw vol passie haar directeurschap uitoefent. Maar mocht ze dan toch de sluier van de toekomst een tipje oplichten dan zijn haar woorden simpel: “Ik hoop dat ik nog steeds lach, leer en verwonder. Ik hoop dat ik nog steeds bezig ben met dingen die ertoe doen en betekenis geven aan het leven. Het kan in allerlei verschillende vormen, ik zie mezelf bijvoorbeeld ook nog wel eens iets in Afrika iets opbouwen”. Op de vraag of Bianca aan vastgoed gebonden is, volgt een heel duidelijk antwoord: “Nee, ik vind de klant het belangrijkste. Maar vastgoed is wel heel tastbaar en erg belangrijk voor mensen. Aangezien alle mensen in een huis wonen, moet het wel echt goed geregeld zijn. Ik ben dus niet gebonden aan vastgoed, maar ik vind het leuk en relevant. Ik kan ook niet zeggen wat de toekomst me brengt. Dertien jaar geleden had ik ook niet gedacht dat ik nu nog steeds bij ERA Contour zou werken, maar deze omgeving geeft me nog steeds alle ruimte en vrijheid!”

Tip voor jong professionals De technische en functionele levensduur van een woning zijn twee belangrijke maatstaven. Hoe kunnen deze het beste op elkaar aangesloten worden? “Tijdelijkheid speelt hierin een belangrijke rol en dit kun je van twee kanten bekijken. Het is niet nodig iets te bouwen wat eeuwig blijft staan. Ik kan me best voorstellen dat er in de toekomst bio-based huizen worden gebouwd die na 40 jaar fijn worden gestampt en op de composthoop belanden. Aan de andere kant is het ook belangrijk dat we nadenken over hoe we gebouwen langer kunnen gebruiken. Een mooi voorbeeld is de grachtengordel. Wat is het grote succes van deze panden? Volgens mij is het de overmaat, zodat je er alles in kunt doen. Ik denk dat de toekomst niet meer bestaat uit generieke oplossingen, maar uit allemaal niches die bij elkaar komen en de hele markt vormen. Er zijn zoveel keuzemogelijkheden, we laten ons als consument toch niet meer in een hokje duwen, er is meer! Toen het CPO-concept opkwam heb ik een tijdje gedacht: ‘Ik weet niet of er op den duur nog wel ontwikkelaars nodig zijn.’ Maar ik geloof er toch niet in, het is een behoorlijk gedoe, je eigen huis bouwen. Naast dat je zelf aan wilt geven hoe en wat, wil je toch iemand die het voor je organiseert.”

Service magazine ma art 201 4

SERVICE heeft Bianca leren kennen als een zeer enthousiaste, inspirerende en positief ingestelde professional, dus een tip van haar voor startende jong professionals kan uiteraard niet ontbreken. “Volg je hart! Ga iets doen waar je met passie vol voor kan gaan. Verder is het belangrijk om lef te tonen en iets gewoon te doen. Wel nadenken, maar doen, zorg ervoor dat het voor elkaar komt. Ik geloof erin dat als je echt iets wilt dat je het voor elkaar kan krijgen. Ik bedenk vaak nieuwe concepten, waar soms ook wantrouwig tegenaan wordt gekeken. Echter geloof ik in mijn ideeën en heb ik laten zien dat er succes van te maken is. Wat houdt je dus tegen?! Juist als je jong bent, ben je nog weinig gebonden aan een woonplaats en woning. Grijp nieuwe trends, de toename van senioren of een eigen idee aan om iets op te starten. Met lef, passie en wilskracht kom je er wel!

17


Introductie thema

Tijdelijke toekomst

Jasper van de Koevering SERVICE

Het begrip tijdelijk neemt een steeds belangrijkere positie in het vastgoed jargon in. Met behulp van tijdelijke invulling kan er waarde worden gecreëerd op zowel object-, complexals locatieniveau. De creativiteit welke teweeg wordt gebracht bij tijdelijke invulling van leegstaande gebouwen of braakliggende gebieden biedt mogelijkheden. Het biedt namelijk een kans, in afwachting van een permanente oplossing. De (tijdelijke) omslag in de markt, van permanente huisvesting naar tijdelijke huisvesting, geeft een ingenieuze boost aan de sector.

De markt zoals hier beschreven is in rap temp groot geworden. Een treffend voorbeeld zijn de bouwketen die in de jaren ‘50 in het leven zijn geroepen om de bouwvakkers een pauzeplek te geven. Buiten dat het ruimte biedt voor bouwvakkers, is het tegenwoordig ook een veel voorkomende vorm van tijdelijke huisvesting. Ook scholen, zorginstellingen, winkels en bedrijven maken steeds meer gebruik van deze vorm van unit bouw, ook wel semi-permanente huisvesting genoemd (Diekman, 2008). In dit themanummer ‘Tijdelijke toekomst’ zal onder­ scheid worden gemaakt in drie vormen, namelijk tijdelijk vastgoed, tijdelijke huisvesting en tijdelijke gebiedsontwikkeling. Tijdelijk vastgoed kan geïnterpreteerd worden als vastgoed dat tijdelijk van aard is en/of verplaatst kan worden. Vastgoed impliceert dat wat eenmaal gebouwd is, niet verplaatsbaar is. Verplaatsbaar vastgoed is daarom in feite een contradictio in terminis. Het verplaatsbaar maken van gebouwen heeft echter een kwaliteitsimpuls gegeven in de huidige, snel veranderende markt. Tijdelijk vastgoed kan snel afgebroken worden of flexibel worden geplaatst. Een opkomende vorm van tijdelijk vastgoed is modulaire bouwen. Wat vroeger unitbouw voor tijdelijke gebouwen was, is inmiddels geëvolueerd tot een bouwmethode van prefab elementen met een hoge kwaliteit. Een tweede vorm is tijdelijke huisvesting. Hierbij is de gebruiker of de functie van tijdelijke aard. De derde vorm is tijdelijke gebieds­ontwikkeling. De volgende definitie kan worden gehanteerd: “tijdelijk gebruik is het in het kader van gebiedstranformatie tijdelijk geven van een nieuwe functie aan bestaand vastgoed (Meijboom, 2011)". Tijdelijke gebiedsontwikkeling is steeds vaker aan de orde bij braakliggende gronden, iets wat een positieve impuls moet geven aan de permanente vastgoedontwikkeling. Dit betekent dat voor tijdelijke invulling oplossingen gezocht worden welke flexibel zijn. Zodra er weer een permanente functie gehuisvest kan worden moeten de tijdelijke invullingen wijken of verplaatst worden. Zo wordt tijdelijkheid als noodoplossing gebruikt. De vraag die momenteel speelt is; gaat de vastgoed­ markt niet naar een markt toe die tijdelijke van aard is? Met andere woorden, heeft permanent vastgoed nog wel de overhand in de markt? Permanentie staat, in vergelijking met tijdelijk, door de crisis meer onder druk (Sulsters, 2010). Demografische- en sociaaleconomische factoren dragen hier eveneens aan bij.

18


Tijdelijk gebruik van zowel object-, complex- als locatie heeft verschillende belanghebbende. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende stakeholders (de Jong, 2012): 1. Gebouweigenaren: de eigenaar van een object wil zoveel mogelijk zekerheid over zijn huurders. Het liefste tegen een vergoeding die minimaal de kosten van aankoop en de exploitatie dekt; 2. Tijdelijke gebruikers: deze groep kan erg divers zijn. Dit kunnen onder andere studenten, startende ondernemers of kunstenaren zijn. In ieder geval zijn het groepen die naar tijdelijke huisvesting op zoek zijn. Dit kan zijn omdat het budget niet toereikend is in verband met lange contractduren of dat beoogde de activiteit maar van kortstondige duur is; 3. Omgeving: de leefbaarheid van de omgeving wordt aangetast wanneer er sprake is van leegstand en kan op den duur verloederen; 4. De gemeente: de gemeente heeft vooral belang bij het feit dat het gehele gebied leefbaar blijft en het vestigingsklimaat aantrekkelijk is.

Tijdelijke verhuur en anti-kraak Kraken valt ook onder de noemer ‘tijdelijke huisvesting’. Een begrip wat groot is geworden in de jaren ’60 van de vorige eeuw en misschien wel de oudste verschijningsvorm van tijdelijk gebruik in Nederland is. De productie en kwaliteit van de woningbouw bleef destijds achter, terwijl tegelijkertijd een groot aantal panden leeg stond. Krakers vonden hun onderkomen in de verouderde gebouwen. Wanneer eigenaren een permanente oplossing hebben gevonden voor invulling van een leegstaand object, willen zij op een eenvoudige manier afscheid kunnen nemen van hun tijdelijke huurders. Minister Stef Blok heeft besloten de mogelijkheden van de Leegstandswet te verruimen. Een van de belangrijkste onderdelen is de verruiming van het termijn, de maximale duur van de vergunning wordt verlengd tot ten hoogste tien jaar (van Dam, 2013). In het artikel van Marcel Schuckink van het advocatenkantoor VRVA wordt zowel de geschiedenis van het kraken als die van de wettelijke huurbescherming belicht. De huurbescherming staat namelijk vanuit diverse kanten sterk onder druk.

Tijdelijke gebiedsontwikkeling Tijdelijke en flexibele oplossingen zijn de motor voor de vastgoedmarkt Vraag en aanbod wisselen elkaar af in de vastgoed­ markt. In een aanbiedersmarkt is er veel vraag en weinig aanbod waardoor de aanbieders het voor het zeggen hebben. In een vragersmarkt is dit andersom. In beide gevallen ligt er een marktkans om (tijdelijk) kansen beter te benutten, tijdelijkheid als katalysator van herontwikkeling. Norbert Bol, directeur bij Grontmij Capital Consultants B.V. gaat in het eerste artikel in op tijdelijke en flexibele oplossingen vanuit marktperspectief.

Huisvesting van arbeidsmigranten Het verschijnsel arbeidsmigratie is niet nieuw in Nederland. In de jaren zestig kwamen er veel arbeiders naar Nederland toe om te werken, voornamelijk Turken en Marrokkanen. Het aantal arbeidsmigranten, momenteel woonachtig in Nederland, neemt in hoog tempo toe en zijn overwegend de MiddenOost-Europeanen (Covers, Muysken, de Neubourg, & Schliwen, 2009). Uit de prognose van branche­ vereniging Aedes komt naar voren dat dit aantal de komende jaren zal blijven stijgen (Aedes, 2013). De arbeidsmigranten verblijven in Nederland voor uiteenlopende verblijfsduren. Echter is deze tijdelijke huisvestingsvraag wél permanent van aard aangezien de toestroom van arbeidsmigranten aan zal blijven. In het artikel ‘Huisvesting van arbeidsmigranten' gaat Martijn Ubink van Platform 31 in op de huisvesting van deze arbeidsmigranten. Hoe zorgt een werkgever voor voldoende huisvesting voor zijn tijdelijke werknemers tegen verantwoorde kosten? En waarom komen er zo weinig projecten daadwerkelijk van de grond?

Service magazine ma art 201 4

Tijdelijkheid kan ook op gebiedsniveau geïnterpreteerd worden. Als gevolg van de financiële crisis zijn veel projecten op de lange baan geschoven en daardoor wachten veel braakliggende gronden op uitvoering. Deze gronden worden hierdoor beschikbaar en zijn inzetbaar voor tijdelijk gebruik, totdat het project weer wordt opgepakt. Voornamelijk in steden zijn deze gebieden waardevol. Tijdelijke gebiedsprojecten zoals de ‘Prinszessinnengarten’ en ‘Mellowpark’, respectievelijk een stadstuin en een skatepark in het centrum van Berlijn, zijn inspirerende projecten in afwachting van een ontwikkeling. In Duitsland is al langer aandacht voor tijdelijk gebruik van terreinen en gebouwen. Na de val van de muur in 1989 veranderde de economie in Duitsland wat resulteerde in leegstaande industrieterreinen door faillissement van industriële bedrijven. Tegelijkertijd ontstond er ook leegstand in woonwijken. De terreinen en gebouwen werden benut tussen de oude en de nieuwe functie (Meijboom, 2011). Een niet alledaagse vorm van invulling van een gebied zijn vluchtelingenkampen. In het vierde artikel van dit thema is het woord aan Dr. Bram Jansen van de leerstoel ‘Disaster Studies’ aan de Wageningen Universiteit. Cultureel antropoloog Jansen gaat in zijn artikel in op de sociale architectuur in vluchtelingenkampen. Kampen, welke aanvankelijk zijn opgezet als humanitaire noodmaatregel, transformeren zich door de jaren heen naar een georganiseerde leefruimte.

19


Invulling leegstand winkelvastgoed

Bronvermelding

Jongeren trekken weg (ontgroening), ouderen blijven over (vergrijzing). Deze trend heeft een grote invloed op de vraag van de overgebleven consumenten. “CBS-cijfers laten zien dat de gemiddelde 65-plusser minder besteedt in de detailhandel” (Zandbergen, 2012). Dit is terug te zien in de oplopende leegstand in krimp- en anticipeerregio’s in retailland. Volgens Zandbergen van Locatus wordt de absolute hoogte van de leegstand niet veroorzaakt door de crisis of de internetaankopen maar door de vergrijzing. De leegstand in centrale winkelgebieden zal volgens ABN AMRO (2013) stijgen van 8 procent naar 14,5 procent. De leegstaande panden dragen niet bij aan een positief straatbeeld, het gehele winkelgebied kan er zelf op achteruit gaan. Drs. Ingrid Ploegmakers van de WPM groep vertelt in haar artikel over de invulling van leegstaande winkels. Hoe kan men er voor zorgen dat leegstaande panden toch een positieve bijdrage kunnen leveren aan het straatbeeld en zo het gebied aantrekkelijk kunnen houden?

ABN AMRO. (2013). Retaillocaties in 2020. Amsterdam: ABN AMRO Amsterdam.

Het thema ‘Tijdelijke toekomst’ is een breed thema. De voorgaande artikelen zullen elk vanuit een andere invalshoek naar het thema kijken.

Aedes. (2013, februari 13). Arbeidsmigranten in Nederland. Opgeroepen op februari 6, 2014, van www.aedes.nl Covers, F., Muysken, J., de Neubourg, C., & Schliwen, A. (2009). Arbeidsmigratie . Maastricht: Maastricht University. Diekman, A. (2008). Van catwalk tot crematorium. PropertyNL, 3. Jong, A.P. de (2012). De sociaaleconomische waarde van tijdelijk gebruik. Delft: Technische Universiteit Delft. Meijboom, P. (2011). Tijdelijk gebruik van bestaand vastgoed. Een ontwikkelmethode voor gebieds­ transformatie. Den Haag: Amsterdam School of Real Estate. Sulsters, W. (2010). Tijdelijkheid als verademing voor de stad. KEI Yurps. van Dam, L. (2013, juni 20). Vanaf 1 juli wordt tijdelijke verhuur van leegstaand vastgoed eenvoudiger! Opgeroepen op februari 6, 2014, van Banning Advocaten: www.banning.nl Zandbergen, G. (2012, Augustus 1). Niet internet maar vergrijzing oorzaak leegstand. Vastgoedmarkt, p. 1.

20


Column

Tijdelijke en flexibele oplossingen groeien door verandering van de vraag Vastgoed is een belangrijk middel om huisvesting te bieden bij het wonen, werken, winkelen en recreëren in onze samenleving. Door demografische, economische, sociale, technologische, ecologische en juridisch-fiscale ontwikkelingen ontstaat er meer aandacht voor flexibiliteit en tijdelijke

drs. ing. Norbert J.T. Bol Norbert Bol is directeur bij Grontmij Capital Consultants B.V. en docent Strategisch Management bij de Master of Real Estate opleiding van TiasNimbas Business School. Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel.

Meer aandacht voor tijdelijke en flexibele oplossingen In de huidige markt waarin veel vastgoedsectoren last hebben van de naweeën van de recente crisis is er meer aandacht voor tijdelijke en flexibele oplossingen om de leegstand en prijsdaling te beperken. Dat is een normaal fenomeen in een dergelijke marktfase. De vastgoedsector is namelijk te typeren als een traditionele sector waarbij vraag en aanbod niet altijd synchroon lopen, omdat de vraag sneller kan veranderen dan het aanbod. Zo ontstaan er afwisselend perioden van een tekort aan vastgoed als ook perioden met een overschot aan vastgoed. In de volksmond ook wel de zogenaamde ‘varkenscyclus’ genoemd.

zal een geheel geflexibiliseerde

De tijdelijke en flexibele oplossingen in deze fase van de marktcyclus waarin we ons nu bevinden gaan bij toekomstig kansrijk vastgoed meestal over het leefbaar- en in de markt houden van gebieden die getroffen zijn door de crisis en waar leegstand is. Dit kan door in het gebied te investeren in tijdelijk groen of door het organiseren van evenementen. Gebouwen kunnen tijdelijk een andere invulling krijgen, bijvoorbeeld door anti-kraak of door tijdelijke verhuur.

vastgoedmarkt niet realistisch zijn,

Structureel teveel verouderd vastgoed?

oplossingen in de Nederlandse vastgoedmarkt. Deze extra aandacht is positief omdat het innovatieve oplossingen mogelijk maakt. Toch

omdat de vastgoedmarkt wordt gekenmerkt door grootschalige investeringen in zowel grond, materiaal als geld, en er altijd veel stakeholders betrokken zijn, waardoor een zorgvuldig afwegingsproces van alle belangen moet zorgen voor een duurzame en gezonde vastgoedmarkt.

Service magazine ma art 201 4

In het huidige vastgoeddebat over vraag en aanbod komt steeds nadrukkelijker de vraag naar voren in hoeverre we niet structureel teveel verouderd vastgoed hebben, omdat de marktvraag door technologische, sociale en demografische invloeden sterk verandert? Hierbij wordt vooral gewezen op het vervagen van de traditionele scheiding tussen wonen, werken, winkelen en recreëren zoals te zien is in het nieuwe werken en het online winkelen. Daarnaast wordt vaak gewezen op de effecten van de vergrijzing van de bevolking op alle vastgoedsectoren. In dit debat begint duidelijk te worden dat de veranderende vraag vooral invloed heeft op perifere locaties, maar dat in de sterke stedelijke gebieden er voorlopig een gezonde en groeiende vraag blijft bestaan naar alle vastgoedsectoren.

21


Steden zijn immers veel beter in staat om het vervagen van grenzen tussen wonen, werken, winkelen en recreëren op te vangen en kunnen tegelijkertijd ook de broedplaatsen zijn van innovaties in producten en diensten, ook in het vastgoed. Buiten de sterke stedelijke gebieden, zal het economisch gezien lastiger worden om alle vastgoedfuncties te kunnen blijven uitoefenen. Alleen noodzakelijke functies zullen overleven eventueel gesteund door subsidies.

Tijdelijk wordt wel steeds normaler De vraag naar vastgoed wordt naar verwachting dus steeds dynamischer als gevolg van technologische en maatschappelijke veranderingen. Dat betekent dat de aanbodkant van de vastgoedmarkt zich goed moet positioneren om aan de meer dynamische vraag te voldoen. Nu is dat voor vastgoedontwikkelaars meestal geen probleem, omdat zij altijd maatwerk kunnen leveren voor de actuele marktvraag. Voor de huidige vastgoedeigenaren is dat meestal lastiger, omdat vastgoed weinig liquide is en zeker in de huidige marktcyclus waarschijnlijk tot een onnodig verlies leidt. Minder aantrekkelijk vastgoed op dit moment verkopen is geen goede markttiming. Immers in een crisis is er altijd (nog) minder vraag, waardoor vastgoedeigenaren op zoek gaan naar oplossingen. Dat zal in ieder geval de markt voor tijdelijke oplossingen vergroten voor een bepaalde periode. Voor eigenaren met goed vastgoed op goede locaties in steden zal de dynamische vraag leiden tot meer innovatief gebruik van het vastgoed. Grote kantoorgebruikers voeren steeds meer Het Nieuwe Werken in. Soms gaan bedrijven zover dat zij ook klanten en toeleveranciers toelaten in hun bedrijf om nieuwe vormen van innovatie te bevorderen (co-creatie). Daarnaast zien we op de kantorenmarkt ook steeds meer flexibele kantoorconcepten ontstaan, zoals Seats2Meet, Regus en FlexOffiz. Het aanbieden van flexibiliteit op de vastgoedmarkt zal derhalve steeds normaler worden. Vastgoed moet dus in staat zijn om gedurende de technische levensduur te kunnen voldoen aan een veranderende vraag en mogelijk zelfs aan een verandering van functie. We zien dat reeds aan de opkomst van concepten als de levensloopbestendige woning en de Solids van Woningcorporatie Het Oosten (Stadgenoot) die functieneutraal worden gebouwd.

22

Voor de minder duurzame vastgoedlocaties zal de markt voor tijdelijke gebouwen, die op meerdere plaatsen kunnen worden ingezet, een sterkere groei doormaken. Deze tijdelijke gebouwen kennen we in nagenoeg alle sectoren zoals: scholen, kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimten en parkeergarages. Verwacht wordt dat deze tijdelijke huisvestingsproducten onder invloed van technologische vooruitgang eenvoudiger in een fabriek gefabriceerd kunnen worden met meer technologisch vernuft dan op een bouwplaats. Hierbij is het interessant om vast te stellen dat dergelijk vastgoed nu ook via “Marktplaats.nl” wordt verkocht. Dat soms tijdelijke gebouwen ook een meer permanent karakter krijgen, zoals bij de Stavenisse noodwoningen uit Noorwegen of Het Paviljoen op de Technische Universteit Eindhoven, is dan een meevaller omdat het aanbod kennelijk nog steeds voldoet aan de vraag.

Conclusie De vraag naar vastgoed verandert structureel en zal zich meer concentreren in de stedelijke gebieden en tegelijkertijd zal de vraag ook meer dynamisch zijn. Dat betekent dat er meer ruimte komt voor flexibele en tijdelijke oplossingen. Zowel tijdelijk als structureel. Tijdelijk omdat er een transitie op gang komt, waarbij tijdelijke oplossingen helpen om onnodig waardeverlies te voorkomen. Structureel omdat technologische, sociale en economische ontwikkelingen vragen om een flexibeler gebruik van vastgoed.


Huisvesting van arbeidsmigranten: een haalbare business case? Huisvesting van arbeidsmigranten is een urgent vraagstuk. Toch komen er

1

2

drs. ing. Martijn Ubink Martijn Ubink 1 is planoloog en stadsocioloog. Hij werk als programma­ begeleider bij Platform31, waar hij verschillende experimenten begeleidt gericht op het creëren van meer en beter aanbod voor arbeidsmigranten.

mr. Jan Winsemius Jan Winsemius 2 is planeconoom en vennoot bij bureau Middelkoop. Vanuit die rol heeft hij het onderzoek naar huisvestingmogelijkheden voor agrariërs uitgevoerd.

nog steeds weinig projecten van de grond. In dit artikel richten we ons op het vraagstuk waar veel agrarische ondernemers mee kampen: Hoe zorg ik voor goede en voldoende huisvesting voor mijn tijdelijke werknemers tegen bedrijfseconomisch verantwoorde kosten? Tegelijk komt de vraag aan de orde waarom er zo weinig projecten daadwerkelijk van de grond komen? Inleiding Veel agrarische ondernemers werken met arbeidsmigranten die verschillende jaren achter elkaar terugkomen. Hierdoor is sprake van korte inwerkperiodes en zijn de medewerkers gewend aan de werkwijze binnen het bedrijf. Het is vanuit het perspectief van de agrarische ondernemers dan ook cruciaal om te waarborgen dat de arbeidsmigranten terug willen blijven komen. Goede huisvesting tegen lage kosten is hiervoor een belangrijke randvoorwaarde. In samenwerking met het Pools Overlegplatform in Nederland is een programma van eisen opgesteld, op basis waarvan verschillende vormen van huisvesting zijn geanalyseerd. In dit artikel wordt gekeken naar zowel de financiële haalbaarheid van verschillende alternatieven als de beslissingen die veel ondernemers met betrekking tot het huisvesten van arbeidsmigranten maken.

Vormen van huisvesting In dit artikel worden drie vormen van huisvesting onderscheiden: • Permanente nieuwbouw In deze variant worden reguliere rijwoningen gerealiseerd die tijdelijk door arbeidsmigranten worden gebruikt, en later op de

Service magazine ma art 201 4

markt als gewone woningen worden verkocht. Bepalende factor is dat de woningen voorzien moeten zijn van individuele kamers/studio’s met een algemene ruimte en keuken, maar dat de woning uiteindelijk wél verkoopbaar moet zijn op de reguliere woningmarkt. • Tijdelijke nieuwbouw Indien voorzien wordt dat de vraag tijdelijk is, of indien slechts tijdelijk een oplossing gevonden moet worden, is permanente bouw niet voor de hand liggend. In dat geval kan tijdelijke bouw een interessant alternatief vormen. Met name in woningmarktgebieden waar op termijn geen markt voor toevoeging van permanente woningen wordt voorzien, kan deze variant uitkomst beiden. Een ander belangrijk voordeel van de tijdelijkheid is de verplaatsbaarheid; hiermee ontstaat een flexibelere invulling waarbij de locatie door de jaren heen kan veranderen. • Bestaande woningen Een derde alternatief is het opkopen of huren van bestaande woningen. Hierbij is gekeken naar woningen die lijken op de nieuwbouwreferenties. In de praktijk is de beschikbaarheid van dergelijke woningen in de meeste lokale woningmarkten beperkt. Het merendeel van het reguliere woning­ aanbod heeft immers een kleiner gebruiksoppervlak dan wenselijk. Dat betekent dat de woningen relatief weinig en naar verhouding ook kleine slaapkamers hebben, waar één in plaats van twee bewoners kunnen slapen. Ook hebben veel bestaande woningen door het intensieve gebruik hogere energie- en onderhoudskosten dan bij regulier gebruik. Tot slot zal aan het einde van de verhuurperiode een relatief grote herinvestering noodzakelijk zijn om de woning weer als reguliere woning op de markt te zetten.

23


Financiële haalbaarheid

Tijdelijke nieuwbouw

Het geformuleerde programma van eisen voor de huisvesting van arbeidsmigranten komt in nieuwbouw neer op een vrij reguliere rijwoning met vier twee­ persoons slaapkamers en een algemene ruimte met gemeenschappelijke keuken. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 160 vierkante meter en is daarmee duidelijk een slag groter dan het nieuwbouwprogramma voor de reguliere woningbouw. Het verschil met een standaard woning is dat elke slaapkamer een eigen badkamer heeft en een kleine pantry. De woningen zijn vrij eenvoudig geschikt te maken om op de reguliere markt te verkopen.

Een tijdelijke variant van tien tot vijftien jaar is een interessant alternatief. De stichtingskosten zijn beduidend lager. Daar staat tegenover dat het gebouw in de periode van vijftien jaar grotendeels moet worden afgeschreven. Sterk bepalend voor het rendement van de tijdelijke huisvesting is de kwaliteit die bij aanvang wordt gekozen. Bij nieuwbouw van tijdelijke huisvesting zullen de kosten liggen tussen de € 15.000 en € 17.500 per werknemer. In de praktijk worden echter juist mogelijkheden benut om tegen lage prijzen tijdelijke units aan te schaffen.

Permanente nieuwbouw In een onderzoek dat Platform31 in samenwerking met enkele agrarische ondernemers heeft gedaan naar verschillende huisvestingsvarianten voor tijdelijke werknemers zijn allerlei mogelijkheden voor dergelijke woningen de revue gepasseerd. Een concreet aanbod had stichtingskosten van circa € 170.000 inclusief BTW waarbij in dat bedrag is uitgegaan van een kavelprijs van € 40.000. Bij de bouwkosten is uitgegaan van systeembouw. In de markt heerst vaak het idee dat op deze basis het realiseren van huurwoningen zeer lucratief kan zijn. De werkgever rekent met een huisvestingsvergoeding die direct wordt ingezet om de huisvesting te organiseren. Die vergoeding was in het onderzochte geval ongeveer € 55 per werknemer per week. Bij acht bewoners betekent dat een mogelijke maandhuur van ongeveer € 1.900 voor een rijwoning. Dat bedrag is beduidend hoger dan bedragen die in de reguliere huur worden gehaald, zodat het idee is dat hier een goed rendement te halen is. De huisvestingsvergoeding moet echter niet alleen de huur dekken, maar ook de energiekosten, schoonmaakkosten en de hogere onderhoudskosten in verband met het intensieve gebruik. Daarbij is de woning gemeubileerd, waarvoor eveneens kosten in rekening moeten worden gebracht. Wanneer die kosten worden meegenomen in het budget is het nog steeds goed mogelijk binnen een grensbedrag van € 55 per bewoner per week nieuwbouw te realiseren. Bij het uitgangspunt van een exploitatieperiode van vijftien jaar, waarna de woning wordt verkocht, geeft het bedrag van € 55 per bewoner per week een netto contante waarde van ongeveer € 187.500. Dat betekent dat de permanente nieuwbouw met een investering van € 170.000 ruim haalbaar is.

24

Eigen onderzoek onder kwekers laat zien dat er mogelijkheden zijn om voor ongeveer € 5.000 per stuk gebruikte units aan te schaffen. Het gewenste kwaliteitsniveau is hiermee volledig bepalend voor de financiële haalbaarheid. Indien er wordt gerekend met reguliere grondkosten, is deze tijdelijke variant moeilijk te realiseren. Daar staat het andere uiterste tegenover, waarbij de tijdelijke huisvesting wordt gerealiseerd op het eigen erf van de agrarische ondernemer. In dat geval vallen de grondkosten helemaal weg, waardoor wel sprake is van een rendement dat in de reguliere bouw nooit te halen is.

Bestaande woningen De berekening voor een oplossing in de bestaande bouw komt sterk overeen met de nieuwbouwvariant. Het belangrijkste verschil is dat de nieuwbouwvariant optimaal is afgestemd op het gewenste programma. Dat betekent dat de plattegrond geschikt is gemaakt voor de dubbele bewoning van de vier kamers, met een algemene ruimte. Woningen in de bestaande markt zijn minder geschikt. Het probleem is dat het grootste deel van het eenvoudige woningaanbod beduidend kleiner is dan de 160 vierkante meter van de basiswoning. De slaapkamers zijn kleiner en de plattegrond is minder geschikt om op de begane grond een algemene ruimte en een slaapkamer te realiseren. Dat betekent dat bij vergelijkbare aanschafprijzen sprake is van minder bewoners, wat resulteert in lagere huuropbrengsten. Daar komt bij dat de woningen sneller gebreken zullen vertonen en vragen om een extra initiële investering om ze geschikt te maken voor het gewenste gebruik.

Resumerend Permanente bouw

Tijdelijke bouw

Bestaande bouw

Exploitatieduur

vijftien jaar (vervolgens verkoop)

vijftien jaar

vijftien jaar

Huur per persoon per week

€ 55

€ 55

€ 55

Gas – licht – elektra per jaar € 3.000

€ 3.600

€ 4.500

Onderhoud/ beheer/ overige € 1.000 lasten per jaar

€ 750

€ 1.250

Kostenstijging

2%

2%

2%

Opbrengstenstijging

2%

2%

2%

Waardestijging verkoop

0%

-2,5%

0%

Stichtingskosten / investering

€ 175.000 (acht bewoners)

€ 110.000 (acht bewoners)

€ 180.000 (zes bewoners)

Netto contante waarde

€ 13.500

€ 17.500 (ex rest­ waarde)

- € 36.500


Financieel is bij bovenstaande uitgangspunten vooral nieuwbouw en tijdelijke nieuwbouw lucratief. Het probleem van de bestaande bouw is dat bij prijzen die vergelijkbaar zijn met de nieuwbouw minder mensen kunnen worden gehuisvest. In de nieuwbouw is nog een optimalisatie van het rendement haalbaar door een hogere bezettingsgraad die zou kunnen worden gehaald wanneer verschillende agrariërs, met verschillende werkseizoenen, het gebruik optimaal op elkaar afstemmen. Bij tijdelijke woningen bij het eigen bedrijf is deze optimalisatie niet mogelijk, omdat er grenzen zijn aan de periode dat dergelijke units op eigen terrein bewoond mogen zijn.1 De mogelijkheden van bestaande bouw kunnen sterk verbeteren wanneer op de lokale markt geschikt aanbod voorhanden is. De financiële analyse alleen is niet doorslaggevend in de afweging van de agrarische ondernemers. Het is ook belangrijk om goed naar de risico’s te kijken. Het grote voordeel van het huren van woningen in de bestaande markt is dat sprake kan zijn van een regulier huurcontract dat maandelijks opzegbaar is. Hiermee waarborgen de agrariërs de flexibiliteit in hun bedrijfsvoering doordat zij geen langjarige huurovereenkomsten of afnamegaranties af hoeven te geven. Bij tijdelijke en permanente nieuwbouwprojecten is sprake van een meerjarige financiering bij eigen ontwikkeling, of meerjarige verplichtingen wanneer een contract met bijvoorbeeld een ontwikkelaar wordt aangegaan. Veel banken, ontwikkelaars en beleggers vragen een onderliggend huurcontract van tien tot vijftien jaar. Vanuit de agrarische ondernemers geredeneerd neemt hiermee het risico in hun bedrijfsvoering aanzienlijk toe. Veel ondernemers zijn op dit moment niet in staat om voor dergelijke termijnen afnamegaranties af te geven. Door dit collectief te organiseren, kan het risico wel aanzienlijk worden gereduceerd. Als bijvoorbeeld het risico wordt gedeeld door meerdere ondernemers, of indien een uitzendorganisatie bereid is om tijdelijk leegstaande units te huren, kan het risico aanzienlijk beperkt worden.

Afwegingskader: theorie versus praktijk Op basis van de financiële analyse is het realiseren van zowel permanente als tijdelijke woningen voor arbeidsmigranten, volgens het opgestelde programma van eisen, realistisch en haalbaar. Er ligt voor het realiseren van permanente nieuwbouw in deze tijd vooral een kans om te ontwikkelen op locaties die bestemd zijn voor de reguliere stads- of dorpsuitbreiding. Vooruitlopend op deze ontwikkeling kan reeds een invulling voor alternatieve doelgroepen worden gevonden. Op basis van de vergelijking van varianten lijkt het financieel minder aantrekkelijk om bestaande woningen te verwerven, door het beperkte vloeroppervlak en de hogere transformatiekosten. Daarbij zijn ook de energielasten hoger, waardoor bestaande woningen ook qua exploitatielasten ongunstiger scoren. Huren van bestaande woningen is een interessant alternatief, waarbij de nadelen echter in veel gevallen gecompenseerd zullen moeten worden in de te betalen huurprijs. 1

Afhankelijk van de gemeente mogen dergelijke woningen niet het hele jaar bewoond worden, maar slechts 6 tot 10 maanden.

Service magazine ma art 201 4

In de praktijk zien we echter dat bij veel ondernemers de belangrijkste afweging niet het financiële saldo van de huisvestingskosten is. Met name de mogelijke bezwaren vanuit de omgeving spelen een belangrijke rol bij veel initiatieven. Dit risico is veel groter bij permanente nieuwbouw, omdat hier een meerjarige financiële verplichting is aangegaan. De financiële consequenties zijn groot als sprake is van een situatie waarbij de woning niet meer voor de arbeids­ migranten kan worden gebruikt. Dit probleem speelt bij tijdelijke huisvestingsoplossingen op het eigen bedrijf niet. Het voordeel van die eigen locatie is dat er beperkt risico is dat de omgeving bezwaar heeft en de grondkosten wegvallen. Door dit laatste is dit uiteindelijk financieel de meest gunstigste variant. Doorslaggevend daarbij is de inschatting dat het mogelijk is tegen zeer gunstige prijzen (gebruikte) logiesunits te verwerven. Bovendien zijn de werknemers dicht bij het werk gehuisvest, waardoor er geen transportkosten zijn en het beheer en toezicht gemakkelijker kan worden vormgegeven. Ook bij het huren van individuele woningen in dorpen of kernen is het risico op bezwaren aanzienlijk kleiner omdat geen sprake is van een clustering van arbeidsmigranten. Gecombineerd met de bedrijfsrisico’s die samenhangen met het aangaan van een langlopende verplichting bij nieuwbouw van minimaal tien tot vijftien jaar, zien we in de praktijk vooral andere alternatieven tot stand komen. Door het huren van bestaande woningen en huisvesting op het eigen erf wordt de huisvestingsopgave grotendeels ingevuld. Wel betreft dit voornamelijk de onderkant van de markt en zoekt iedere onder­ nemer voor zichzelf elke keer een oplossing. Deze oplossing moet in de praktijk bovendien veelal binnen de mazen van de wet worden gevonden, omdat veel bestemmingsplannen hier nog niet op zijn ingericht. Enkele gemeenten geven een vrijstelling voor kamperen bij de boer, ook al weten ze dat de seizoenarbeiders niet komen om te kamperen. Andere gemeenten geven een vrijstelling voor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan, of nemen een tijdelijk gedoogbesluit. Structurele oplossingen binnen het bestemmingsplan zijn noodzakelijk om deze vormen te formaliseren, waardoor ook het toezicht en registratie kan worden vergemakkelijkt.  De grote vraag blijft echter of een gezamenlijk initiatief buiten het eigen erf niet tot meer en beter aanbod zou kunnen leiden. Voorlopig zijn er echter vanuit de individuele ondernemer geredeneerd nog te veel obstakels om dit in de praktijk te kunnen toetsen.

25


Anti-kraak en tijdelijke verhuur Hoe de wettelijke huurbescherming steeds meer wordt uitgehold, tijdelijke verhuur de norm lijkt te worden en hoe deze ontwikkeling te waarderen.

mr. M. Schuckink Kool mr. M Schuckink volgde een studie rechten aan de open universiteit en is momenteel werkzaam als advocaat bij Advocatenkantoor Voor Recht & Recht voor Allen (VRVA). Het kantoor houdt zich bezig met sociale advocatuur vanuit een maatschappijkritische invalshoek. Het opkomen voor behoud van huurbescherming en de rechten van huurders in het algemeen, ook in andere dan reguliere huursituaties, vloeit daar logischerwijs uit voort.

Bij het vergelijken van tijdelijke huur en anti-kraakconstructies gaat het om twee fenomenen die beide tegen de wettelijk vastgelegde huurbescherming indruisen, maar verder grote verschillen vertonen. Het eerste fenomeen is een juridische constructie waarvan onder meer de anti-kraakbeweging gebruik maakt, naast woningbouwverenigingen, gemeenten en anderen. Het tweede fenomeen is een sociologischorganisatorisch fenomeen, dat vaak gebruik maakt van juridische regels omtrent tijdelijke verhuur. Zoals tijdelijke verhuur een reactie is op de norm van huurbescherming, is antikraak uiteraard ontstaan als reactie op het kraken. In dit artikel zal worden ingegaan op zowel de geschiedenis van het kraken als die van de wettelijke huurbescherming.

26

In de loop van dit artikel zal blijken dat de huur­ bescherming van diverse kanten sterk onder druk staat, en waakzaamheid geboden is.

De wettelijke huurbescherming Sinds 1950 is in Nederland een wettelijk stelsel van huurbescherming voor wo ningen van kracht. Dit stelsel bestaat uit een limitatieve opsomming van opzeggingsgronden en een vaste huurprijsregeling. In dit artikel zal met de term huurbescherming gerefereerd worden aan de huuropzeggings­ bescherming. Het uitgangspunt hierbij is dat de huurder die zijn verplichtingen nakomt in beginsel verzekerd moet zijn van zijn woongenot, al kunnen in bepaalde situaties uitzonderingen worden toegelaten1. De huuropzeggingsbescherming perkt de mogelijk­ heden voor de verhuurder tot beëindiging in, althans voor zover de huurder zich aan zijn verplichtingen houdt. De opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’2 is daarvan in de praktijk de belangrijkste. Onder deze opzeggingsgrond vallen volgens vaste rechtspraak3 onder voorwaarden ook sloop en herontwikkeling. Verkoop in onverhuurde staat valt hier niet onder, omdat de huurbescherming doorslaggevend geacht wordt4; de koper kan zich na drie jaar op dringend eigen gebruik beroepen5. Om een beroep te doen op dringend eigen gebruik geldt dat de huurder andere passende, niet persé vergelijkbare, woonruimte kan krijgen. Dat is in een krappe woningmarkt als de Nederlandse geen overbodige luxe, aangezien plotselinge opzegging van de huur mogelijk een grote impact op het maatschappelijke leven van de huurder heeft, wat deze bescherming noodzaakt. Dit betekent overigens niet dat deze door de verhuurder aangeboden hoeft te worden. Wel vindt er een belangenafweging plaats en kan er een tegemoetkoming in verhuisen inrichtingskosten worden vastgesteld6.


Aan de andere kant is enige flexibiliteit in bijzondere situaties geboden als vasthouden aan de huurbeschermingsbepalingen ertoe zou kunnen leiden dat de (tijdelijke) verhuur van woningen voor de eigenaar onrendabel of onwenselijk zou zijn. Omdat de opzeggingsgrond ´dringend eigen gebruik´ een ruime uitleg heeft gekregen is hier flexibiliteit mogelijk, al is deze gebonden aan de verplichting van de verhuurder zich de belangen van de vertrekkende huurders aan te trekken. In gevallen waarin deze opzeggingsgrond niet voorziet maar een beroep op huurbescherming toch onwenselijk wordt geacht, kan het mechanisme van de uitsluitende werking van de redelijkheid en billijkheid een wenselijke achterdeur opleveren, mits deze uitdrukkelijk is verbonden aan de vereisten van voorradigheid van passende woonruimte en bij voorkeur compensatie van verhuis- en inrichtingskosten7. De gewenste flexibilisering van de huurbescherming kan dan ook beperkt blijven tot die situaties waarin zelfs de aanwezigheid van passende woonruimte niet te realiseren is. Hier zal vooral sprake van zijn bij de kleine verhuurder, die voor deze verplichting in bepaalde gevallen zal terugdeinzen. Voor grotere verhuurders is hier minder aanleiding toe, aangezien zij in hun bedrijfsvoering met deze verplichting rekening kunnen houden.

Uitzonderingen op de huurbescherming In het kader van flexibilisering van de huurbescherming is voor de kleine verhuurder vooral de uitsluiting van huurbescherming bij zgn. hospitaverhuur 8 en bij de zgn. tussenverhuur 9 van groot belang, aangezien hierbij in een groot aantal gevallen de verhuurder persoonlijk in de knoop zou kunnen raken door een beroep op huurbescherming. Het bieden van vervangende woonruimte kan dan niet gevergd worden en de uitsluiting van huurbescherming is uitdrukkelijk voorzienbaar. Voor de wat grotere verhuurder, en in mindere mate ook de kleinere, zijn de uitsluitingsgronden van ´huur naar aard van korte duur´ en tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet van belang. De mogelijkheid van tijdelijke verhuur van gemeentelijke slooppanden10, blijft daarbij buiten beschouwing.

Huur naar zijn aard van korte duur Een van deze uitzonderingen op het stelsel van huurbescherming geldt voor de huur ‘welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is’ 11. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt de uitdrukkelijke wens deze bepaling zeer restrictief toe te passen, waarbij de minister dacht aan vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen e.d.12 In de toepassing van dit criterium in de rechtspraak is weinig lijn te ontdekken. Waar van algemeen toepasbare gezichtspunten sprake lijkt te zijn, zijn ook deze vaak weer voor meerdere uitleg vatbaar en worden zij weinig consequent toegepast. Voor het antwoord op de vraag of een huur­overeenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, moet volgens de Hoge Raad worden gekeken naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik van het gehuurde, de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Er lijkt in de rechtspraak meer ruimte voor toepassing hiervan te worden gecreëerd dan de restrictieve zoals de wetgever die kennelijk voorstond.

Service magazine ma art 201 4

Door critici wordt terecht aangevoerd dat het niet de bedoeling is partijen via deze constructie een eenvoudige uitweg te geven om contractueel af te wijken van de huurbeschermingsbepalingen, aangezien daarmee de belangen van de huurder, die bij de totstand­koming van de contractsbepalingen immers meestal weinig in te brengen heeft, onevenredig zouden worden opgeofferd aan de gewenste handelingsvrijheid van de verhuurder. Verdedigbaar is te stellen dat dit element als een minimaal vereiste daarvoor aan te merken is, welk slechts met bijkomende omstandigheden die betrekking hebben op de aard van het gehuurde en het gebruik daarvan kan leiden tot aanmerking van een dergelijke huurverhouding13. Maar daarmee verplaatst de vraagstelling zich dan wel naar de vraag wat dan de bijkomende omstandigheden zijn op basis waarvan van huur naar zijn aard van korte duur gesproken kan worden, en met name in hoeverre juist ontwikkelingen als voorgenomen verkoop, renovatie of sloop, als dergelijke omstandigheid aan te merken zijn.

Tijdelijke verhuur volgens de Leegstandswet Een meer alomvattende regulering van de uitsluiting van huurbescherming voor tijdelijke verhuur heeft plaatsgevonden in de Leegstandswet. Hierin wordt de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur en een daaraan gekoppeld buiten toepassing laten van de huurbeschermingsbepalingen verbonden aan een gemeentelijk vergunningsstelsel op gelimiteerde gronden en binnen gelimiteerde termijnen. Als hier gebruik van wordt gemaakt, mits op juiste wijze in het huurcontract vermeld, kan het ertoe leiden dat de huuropzeggingsbescherming buiten werking blijft14. Het gaat hierbij om woningen die voor verkoop, sloop of renovatie bestemd zijn, alsmede om een tijdelijk voor groepsgewijze bewoning bestemde bedrijfsruimte. Deze panden kunnen onder bepaalde voorwaarden voor een tijdelijke huurvergunning in aanmerking komen voor een beperkte termijn15.

Evaluatie Met de invoering van de regeling van tijdelijke verhuur in de Leegstandswet is een controleerbare, werkbare en duidelijke uitzondering op de huur­ bescherming gecreëerd. De toepassing daarvan zou mijns inziens beperkt kunnen worden tot kleine verhuurders, maar in ieder geval is hieruit voor de betrokken partijen eenvoudig is af te leiden wat hun rechtspositie is. Dit kan echter niet gezegd worden van de uitzonderingsconstructie op grond van huur naar aard van korte duur, welke weliswaar door de wetgever als eenvoudig is bedoeld, maar waarvan in de jurisprudentie een ingewikkeld verhaal is gemaakt. Dit instrumentarium lijkt in ieder geval voor de kleine verhuurder toereikend om problemen die uit de huur­ bescherming voortvloeien het hoofd te kunnen bieden.

27


Het fenomeen anti-kraak

Kentering in de huurbeschermingsgedachte

Momenteel staan veel van de in de afgelopen decennia verworven waarborgen van burgers in ongelijke Aan het eind van de jaren zestig werden in Nederland in reactie op de rechtsposities op de tocht. De ervaring leert dat een grote woningnood georganiseerd en soms op grote schaal woningen eerste, vaak lichte en weinig bekritiseerde inbreuk op gekraakt. In twee vroege arresten van de Hoge Raad16 werd bepaald die waarborgen vaak gevolgd worden door verdere dat dit kraken niet als huisvredebreuk kon worden aangemerkt. inbreuken. Alsof met die ene inbreuk een taboe is Integendeel; juist de kraker kwam de bescherming van zijn huisvrede doorbroken en de samenleving rijp wordt gemaakt om toe. Tot voor kort was er ook politiek geen draagvlak voor het het zonder dergelijke waarborg te moeten stellen, met verbieden van kraken als niet tegelijkertijd de leegstand zou worden alle maatschappelijke consequenties van dien. Dit aangepakt. lijkt ook het geval te zijn met de huurbescherming. De qua omvang enorme vlucht van de anti-kraak­ Nadat in 1993 het kraken strafbaar was gesteld van panden waarvan organisaties en andere georganiseerde vormen van het gebruik minder dan een jaar beëindigd was17, is in 2010 plotseling tijdelijke verhuur zorgen voor een klimaat waarin toch het kraken in zijn algemeen strafbaar gesteld18. Ontruimingen een maatschappelijk leven zonder huurbescherming moeten echter nog wel getoetst worden op rechtmatigheid en steeds meer de norm begint te worden en waarin opportuniteit. politiek, wetgever en rechtspraak soms gretig die nieuwe norm omarmen. Dat deze norm is ontstaan Anti-kraak uit een praktijk die weinig van doen heeft met de Begin jaren ‘80 ontstonden in reactie op het kraken stichtingen die werkelijk bestaande behoeften en een enorm verlies zich ten doel stelden woonruimte te beheren voor eigenaren door van maatschappelijke zekerheid tot gevolg heeft, middel van tijdelijke bewoning. Om te voorkomen dat deze tijdelijke wordt daarbij dan kennelijk gemakkelijk over het bewoners zich op huurbescherming konden beroepen, werd gebruik hoofd gezien of voor lief genomen. gemaakt van bruikleenconstructies. Er werd vergoeding betaald Recente ontwikkelingen als de voorgenomen verlenging welke slechts geacht werd de administratiekosten te dekken. Op van de te vergunnen termijn voor tijdelijke verhuur den duur gingen veel van deze organisaties het grote geld achterna: volgens de Leegstandswet24 en nog in voorbereiding zijnde voorstellen om de opzegbescherming buiten Als commerciële BV´s brachten zij aan hun huurders steeds hogere werking te kunnen stellen voor verschillende groepen, bedragen in rekening als administratieve vergoeding19. Terecht stak de rechter hiervoor steeds vaker een stokje en merkte deze betaling waaronder starters op de woningmarkt25, zijn een 20 reflectie van deze tendens. als huurbetaling aan . Sommige anti-kraakbedrijven tonen zich zeer creatief in het vormgeven van contracten die de indruk geven geen aanspraak op huurbescherming te verschaffen, welke vaak Het nadeel van deze maatregelen bestaat er bij de rechter simpelweg als huur met huurbescherming werden voornamelijk uit dat een groeiend aantal huurders aangemerkt21. zich niet meer op huurbescherming kunnen beroepen Vele anti-kraakorganisaties matigen zich het recht aan op grote en dat er zo wordt bijgedragen aan een gewenning aan schaal inbreuk te maken op de persoonlijke levenssfeer van de een samenleving zonder huurbescherming. Daardoor bewoners, kennen zeer korte contractuele opzegtermijnen zonder is er een lagere drempel voor verdere aantasting van gebondenheid aan enige voorwaarden en proberen naarstig ieder de huurbescherming. Beperking van de werking van conflict met intimidatie uit de publiciteit en rechtszaal te houden. de Leegstandswet, althans de voor­ziene uitbreiding Dit wordt bevorderd door de onevenwichtige machtsverhouding daarvan, tot kleine verhuurders zou dat effect die deze constructie kenmerkt22. Een recentelijk ontworpen Keurmerk voorkomen, zonder dat dit aan verhuurderkant tot Leegstandsbeheer (red. opzegtermijn bruikleenovereenkomst onoverkomelijke problemen hoeft te leiden. verlengd van 2 weken naar 4 weken) lijkt aan deze praktijken weinig Conclusies te veranderen, evenals een in een enkele gemeente gepresenteerd Hoewel de huurbescherming aan de ene kant nog meldpunt 23. Publiciteit en juridische actie blijken echter in de spaarzame gevallen vaak uiterst effectief om dreigende ontruiming fier overeind staat, wordt er aan de andere kant op vage gronden te hinderen. fors aan de poten gezaagd. De mogelijkheden tot tijdelijke verhuur worden door de wetgever verruimd, Evaluatie maar vooralsnog binnen duidelijke kaders. In de Ondanks de marginale maatschappelijke doelstelling en het rechtspraak wordt meestal restrictief omgegaan gebruik van vaak rommelige juridische constructies blijken de met de uitzonderingsgronden, maar de deur naar anti-kraakorganisaties steeds meer tot bloei te komen. Daarbij een flexibele toepassing ten koste van de huurder hebben ze in hun pogingen tot het ontduiken van huurbescherming staat op een kier en ligt door de weinig consequente een juridisch systeem mee dat weliswaar veel van de in deze tak toepassing van maatstaven altijd op de loer, wat vaak gebruikte constructies op den duur verijdelt, maar mede door zijn een reëel risico is voor de betrokken huurder om zich inconsequenties en de bij gebruikmaking daarvan te lopen forse op huurbescherming te beroepen. De soms kwalijke financiële risico’s voor een toch al kwetsbare groep mensen, de praktijken van anti-kraakorganisaties worden door de betrokkenen veelal toch ervan doet afschrikken om daarop een politiek als zodanig erkend, maar dat maakt er nog beroep te doen. geen eind aan.

Het kraken van woningen

28


Het zou zinvol zijn om buitenwerkingstelling van huurbescherming voor sloop- en renovatiepanden exclusief door de Leegstandswet te laten regelen en deze zo veel mogelijk te beperken tot kleine verhuurders. Ook zou het zinvol zijn de bepalingen met betrekking tot huur naar aard voor korte duur weer terug te brengen tot waarvoor zij bedoeld zijn: vakantiewoningen, pensions en hotels, wisselwoningen e.d. Dat maakt ook dat de tijdelijke huurder weet waar hij juridisch aan toe is. Als er dan verder consequent wordt opgetreden tegen inbreuken op de rechten van bewoners van antikraakpanden, dan zijn we al een heel eind bij het overeind houden van de huurbescherming. Laten we dat echter na, dan kon dat wel eens de aanloop tot een verdere afkalving daarvan vormen.

Nawoord Dank voor mijn vader en Abel Heijkamp van de Bond voor Precaire Woonvormen voor hun hulp bij het inkorten van dit artikel. Abel ook bedankt voor zijn inspirerende website, genoemd in noot 22. Verder heb ik dankbaar gebruik gemaakt van de scriptie van Warren van Hoof, genoemd in noot 19.

Bronnen 1 Handelingen II 1978-1979, p. 5022 2 Art. 7:274 lid 1 onder c BW 3 O.m. Rb Utrecht 29-8-2012, LJN BX6420 4 Art. 7:226 lid 1 BW 5 Art. 7:274 lid 5 BW 6 Art. 7:275 BW 7 Cf. Ktr. Deventer 18-8-1997, PRG 1997, 4866 8 Art. 7:232 lid 3 BW 9 Art. 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW 10 Art. 7:232 lid 4 BW 11 Art. 7:232 lid 2 BW 12 Kamerstukken II 1969/ 1970, 10 451, nr. 3, p. 2 13 Zo ook H.J. Rossel in Hoofdlijnen van het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008, p. 129-131; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: BJU 2009, p. 277. Dat is ook de lijn van het arrest van het Hof Amsterdam van 25-5-2000, Prg. 2002, 5907, waarin het Hof stelt dat ‘niet een bepaalde afgesproken tijdsduur van belang is voor de kwalificatie van de huurovereenkomst als naar zijn aard van korte duur´; in gelijke zin: Vzr. Rb. Amsterdam 28-2-2002, KG 2002, 119; Hof Amsterdam 19-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4154; Hof Amsterdam 13-1-2005, WR 2005, 76 14 Art. 15 Lw 15 Een termijn van 2 jaar, die uiteindelijk tot 5 jaar verlengd kan worden. Recentelijk zijn er verruimingen in deze wetgeving aangekondigd en geopperd. 16 HR 2-2-1971, NJ ‘71, 385 en HR 16-11-1971, NJ ‘72, 61 17 In de Huisvestingswet, waarbij art. 429 sexies (oud) in het Wetboek van Strafrecht werd ingevoerd. 18 In art. 138a Sr. 19 Van Hoof, ¨De precaire situatie van anti-kraak¨, Nijmegen, 2013 (scriptie), p, 40 20 O.m. Rb Rotterdam 30-3-2012, LJN BW6175; Hof Amsterdam 30-8-2008, LJN BU 6889 21 O.m. Hof Amsterdam 19-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4154 22 http://bondprecairewoonvormen/achtergrond 23 www.wswonen.nl/meldpunt 24 Wetsontwerp 33436 24 Starterscontract: Flexhuren voor jongeren, voorstel voor een initiatiefwet¨, Christenunie augustus 2013

Service magazine ma art 201 4

29


De sociale architectuur van het vluchtelingen­­ kamp als onvoorziene stad Veel vluchtelingenkampen bestaan veel langer dan oorspronkelijk gepland. De tijdelijke noodmaatregel en de humanitaire functionaliteit van dit soort kampen verandert daarmee door de jaren heen in een plaats waar mensen zich vestigen en settelen. Na een begin als humanitaire constructie ontwikkelen kampen een identiteit, economie en geschiedenis. Mensen gaan aan de slag met de bureau­cratische ruimte, en organiseren deze op formele en informele wijze, soms met geweld, tot een leefomgeving.

30

dr. Bram J. Jansen Bram jansen werkt als cultureel antropoloog en universitair docent bij de leerstoelgroep Sociology of Development and Change (SDC) van Wageningen Universiteit. Hij is gespecialiseerd in vluchtelingen- en humanitaire studies. In de afgelopen jaren heeft hij voornamelijk veldwerk verricht in Oost-Afrika, vooral in Kenia, Oeganda en Zuid-Soedan. Hij is gepromoveerd op een etnografische studie van een langdurig vluchtelingen in Kenya. Momenteel bestudeert hij humanitaire besluitvormingsprocessen in relatie tot geweld in Zuid-Soedan.

Er ontstaan wijken voor specifieke etnische en nationale groepen, met verschillende typen bouwstijlen en handel. Ook worden gaande­weg verbindingen gelegd met steden en landen buiten het kamp. Tegelijkertijd leveren hulporganisaties meer dan alleen levensreddende diensten en worden kampen, zeker wanneer deze in marginale gebieden liggen zoals vaak het geval is, een soort centra met toegang tot faciliteiten als onderwijs en ziekenzorg. Langdurige vluchtelingenkampen worden hiermee een soort onvoorziene steden, met een specifiek soort bestuur en een steeds ‘normaler’ wordende sociale en fysieke infrastructuur. Sinds 2003 bestudeer ik het Kakuma vluchtelingenkamp in Kenia. Het kamp bestaat sinds 1992, toen ongeveer 12.000 Soedanezen de Keniaanse grens overstaken ten gevolge van de burgeroorlog in Soedan. Sindsdien groeide het kamp tot 90.000 mensen in 2006, waarvan de meerderheid uit Soedan en Somalië, maar ook uit Ethiopië, Eritrea, Congo, Uganda, Burundi en Rwanda. Dit maakte het kamp tot een van de grootste en meest multi-etnische vluchtelingenkampen ter wereld. Na het vredesakkoord in Soedan gingen velen weer terug, maar sinds 2011 is het kamp weer aan het groeien. Dit komt met name door een escalatie van geweld in Somalië, DR Congo en het sinds 2011 onafhankelijke land ZuidSoedan. Medio 2013 oversteeg het kamp de 100.000 mensen. Het kamp is uitgegroeid tot een soort stadsstaat in de halfwoestijn van Noord-Kenia in het grensgebied met Uganda, Ethiopië en ZuidSoedan. De Keniaanse overheid heeft zich, met uitzondering van de politie, nagenoeg volledig teruggetrokken uit de kamporganisatie. Het kamp wordt gerund door de VN vluchtelingenorganisatie UNHCR, met internationale NGO’s (non-governmental organizations) als uitvoerende organen die alle fundamentele diensten en faciliteiten verzorgen; van ziekenzorg tot onderwijs, water en aanverwante voorzieningen, basale voedselvoorziening, en een uitgebreid programma voor sociale verandering gebaseerd op mensen-, vrouwen- en kinderrechten. Maar dit betreft vooralsnog de formele organisatie van het Kakuma. Het wordt pas fascinerend als mensen dit gaan interpreteren en herorganiseren. De Franse antropoloog Michel Agier spreekt in zijn werk over langdurige vluchtelingenkampen over “naakte steden”, waar processen van urbanisatie bestaan, maar niet helemaal aanslaan. Er blijft iets onbestemds. Ik probeer zijn ideeën verder uit te bouwen en zie zijn observatie van wat onbestemd is juist als het wezen van het kamp.


Daarbij bekritiseer ik zijn notie van wat af is en wat niet als een product van etnocentrisch moderniteits-denken. Wat een stad is, laat zich lastig duiden. Als we het concept moderniteit – een mijnenveld volgens Ulf Hannerz – loskoppelen van het idee stad, dan kunnen we op een minder vooringenomen manier kijken naar concentraties van mensen en faciliteiten die met elkaar ruimte indelen, organiseren, bebouwen, herinterpreteren en dus gezamenlijk veranderen.

“Langdurige vluchtelingenkampen worden hiermee een soort onvoorziene steden, met een specifiek soort bestuur en een steeds ‘normaler’ wordende sociale en fysieke infrastructuur.” Van bureaucratische ruimte tot “Accidental City” De antropoloog Simon Turner betrad het vluchtelingenkamp Lukole in Tanzania eind jaren negentig vanuit de lucht. Een helikopterperspectief bij aankomst geeft zicht op een heldere en rechte ordening van hutten in een kale aarden vlakte: een humanitair bureaucratisch ‘grid’. Het is een tijdelijke constructie. Een kamp, met als doel een separatie, een afscheiding van de normale maatschappij. Vluchtelingen worden er tijdelijke bewaard totdat ze teruggaan. De architectuur van boven laat dit zien. Bewoners worden er gevoed, onderwezen en beschermd, maar ook gecontroleerd en zelfs gevormd door de Verenigde Naties en humanitaire organisaties. Echter, wanneer de helikopter afdaalt, en de antropoloog uitstapt, blijkt dat op de grond een andere, een meer sociale, ordening naast die bureaucratische rechtlijnigheid bestaat. Deze kan gezien worden als de reactie van mensen die lang genoeg in een humanitaire leegte hebben gezeten, en daar zijn gaan settelen.

Service magazine ma art 201 4

Met andere woorden, ze zijn gewoon gaan leven, met hun eigen mores, normen en de mogelijkheden die ze hebben. Het maken van plaats, placemaking, is een sociale en culturele interpretatie van de ruimte; plaats is dus een sociale categorie. Een langdurig vluchtelingenkamp wordt langzaam begeesterd – of soms snel, zoals het bekende Za’atari kamp voor Syriërs in Jordanië. Plekken krijgen namen, dagelijks gedrag wordt praktijk, wijken krijgen duiding, markten krijgen karakter. Er ontstaat een centrum en een periferie. Er zijn wijken waar verschillende nationale en etnische groepen zich concentreren en waar een distinctief karakter ontstaat; een identiteit. Soms klein en genuanceerd maar soms ook duidelijk illegaal, bijvoorbeeld waar men de nationale homebrews kan kopen, maar een relevante bron van inkomsten voor velen. Het gevolg is nog meer duiding, plekken waar gevochten wordt door dronken mannen krijgen een bijnaam, bijnamen worden gemeengoed. Baghdad, vanwege de oorlog, en Hongkong, vanwege de Kunfu, worden reële plaatsaanduidingen. De mooiste vond ik “lazy man’s park”, een soort woestijnpark aan de droge rivierbedding, waar mensen komen om te luieren. De economie, door de beperkte mogelijkheden voor landbouw, richt zich op diensten en handel.

afbeelding 1

Een nieuwe sectie van het Kakuma vluchtelingenkamp

31


afbeelding 2

Spitsuur in het lokale telefoonbedrijf

In het kamp kan je eten, poolen, tv kijken, de Britse Premier League tot in detail volgen, en internetten. Distinctief zijn ook de huizen die mensen bewonen. Sommige Soedanezen bouwen gedeelde woonerven met huizen van leem, met families samen of in clanverband. Somaliërs juist weer ronde hutten van natuurlijk materiaal zoals twijgen, zoals ze als nomaden gewend zijn, met heggen van doornenstruiken. Nuer tekenen figuren op de muren van hun huizen. Ethiopiërs bouwen een kerk. Somaliërs organiseren religieus onderwijs in de vele Madrassahs en de Soedanezen houden zowel kerkdiensten in de binnen- als buitenlucht.

Vluchtelingenleiderschap, geweldsgeschiedenissen, en linken met rebellengroeperingen zijn met elkaar versmolten. Dit is een productieve dimensie van geweld; het draagt bij aan de (re)organisatie van het kamp op basis van conflictgeschiedenissen, -dynamiek en etniciteit. Hoewel het vanuit het idee van vluchtelingenbescherming vooral wordt gezien als probleem, kan het ook gezien worden als een reorganisatie van de initiële humanitaire ordening. Dit draagt bij aan de totstandkoming van autoriteiten en vindt haar uitwerking in alledaagse vormen van Wat we zien wanneer we neerdalen uit de helikopter is een onder­ macht en bestuur, en het claimen van ruimte voor eigen handeling over de inrichting van de humanitaire ruimte. Ik deed traditionele rechtsspraak en strafsystemen, vormen van onderzoek en bezocht Kakuma vluchtelingenkamp verschillende keren belasting, ruimte voor culturele en religieuze beleving tussen 2003 en 2012 om te onderzoeken hoe het kamp ontwikkelt en onderwijs, en handel en bedrijvigheid. tot een soort urbane omgeving, en hoe vluchtelingen en humanitaire “Als iemand eenmaal toegang heeft tot organisaties het kamp en zichzelf organiseren. Ik keek hierbij naar de opkomende economie en naar de rol van geweld in de afbakening het kamp, speelt hij of zij met de hulp van plaatsen en “wijken” in het kamp. Maar ook naar veranderende (…) net zolang totdat die op is.” rolpatronen tussen man en vrouw, en sociale gelaagdheid. De eerste reorganisatie van het kale humanitaire raster kan gezien worden als Humanitaire hulp is meer dan een hand-out of een wat Nordstrom een “warscape” noemt, ofwel een geweldslandschap. noodzaak en is vergelijkbaar met een natuurlijke Dat duidt op de belangrijke invloed van oorlogspolitiek en conflict­ hulpbron in die zin dat het er gewoon is. dynamiek in de sociale en ruimtelijke organisatie van het kamp.

32


Als iemand eenmaal toegang heeft tot het kamp, speelt hij of zij met de hulp, of met de tot services verworden hulp, alsof die geoogst wordt, net zolang totdat die op is. Met deze hulp als basis is er een hulpeconomie ontstaan die is verbonden aan informele en formele regionale en internationale economieën. Als gevolg van deze economie vinden er tevens processen van sociale verandering plaats en heeft het kamp een kosmopolitisch karakter waarin mensen met verschillende achtergronden tezamen komen. Het kamp was ook een portal voor herhuisvesting in voornamelijk westerse landen, en heeft als gevolg van de financiële bijdragen van families van vluchtelingen in grote mate bijgedragen aan haar ontwikkeling. Mensen zoeken actief toegang tot herhuisvesting. Het ruime aantal herhuisvestingen vanuit Kakuma heeft bijgedragen aan het beeld van het kamp als een transitory space. Veel informanten kwamen naar Kakuma niet zozeer om later weer naar ‘huis’ terug te keren, maar juist om verder de wereld in te komen.

De analogie met urbaniteit is relevant op zowel een metaforische als een letterlijke manier. Ten eerste plaatst de metaforische dimensie van de stad de vluchtelingen en hun onderhandelingen over de inrichting en betekenis van ruimte in de context van het normale of het mogelijke. Dit in tegenstelling tot meer gangbare ideeën over het kamp als een abnormale plek. Ten tweede is er een sprake van een meer fysieke of feitelijke urbanisering. Faciliteiten zoals onderwijs en gezondheidszorg maar ook sociale projecten van de ‘humanitaire overheid’ zoals (vrouwen) emancipatie en mensenrechten programma’s zijn geconcentreerd op één plek. Om toegang tot deze faciliteiten en projecten te krijgen trekken mensen daar naar toe. Veel mensen gaan bewust naar het kamp voor onderwijs voor hun kinderen of andere voorzieningen. Vluchtelingenkampen liggen vaak in marginale gebieden, afgezonderd van de maatschappij, omdat het idee van het kamp nu eenmaal een afzondering betreft. Maar in Kenia zijn de kampen uitgegroeid tot concentraties van faciliteiten en zelfs mogelijkheden binnen een groter gebied van onveiligheid, oorlog en marginalisering in een halfwoestijn. Vergeleken met deze regio lijkt het kamp op een multiculturele en kosmopolitische plek die op verschillende manieren verbonden is met de rest van de wereld. Langdurige vluchtelingenkampen vormen een experiment in humanitaire actie en hulp, met een onbekende toekomst.

Een focus op de urbanisering van vluchtelingenkampen is interessant omdat dit het beeld van kampen als een tijdelijke en kunstmatige wachtplaats in een continue staat van crisis bekritiseert. Dit contrasteert met wat een Franse antropologe “Anglo-Saxon miserabilism” noemt: de moreel beladen en oplossingsgerichte benadering die zo bij vluchtelingen- en humanitaire studies hoort. Door te kijken naar hoe mensen omgaan met de ruimte en hoe er middels een kampeconomie sprake is van sociale diversificatie, zelfbestuur en institutionele pluriformiteit, zien we afbeelding 3 een andere sociale structuur dan deze activistische Een markt in het Kakuma vluchtelingenkamp met restaurant en poolhal kampliteratuur doet vermoeden.

Service magazine ma art 201 4

33


Versterken winkelgebied via leegstaande winkels In deze tijd van aanhoudende crisis

drs. Ingrid Ploegmakers MRICS Ingrid Ploegmakers, Manager Retail Marketing & Communicatie (M&C) bij de WPM Groep. Met haar afdeling richt Ingrid zich op het coördineren van de M&C van winkelgebieden vanuit een strategische invalshoek. Dat wil zeggen dat zij werkt vanuit Positionerings-, Meerjarenvisies M&C en evaluatie van events en uitingen om met behulp van M&C te kunnen komen tot succesvolle winkelgebieden.

zien we al langere tijd dat de winkel­ leegstand toeneemt. Leegstaande units helpen niet in het streven naar aantrekkelijke winkelgebieden. Leegstand zet het imago van een winkelgebied onder druk en kan er voor zorgen dat een winkelgebied verder afglijdt. Hoe zorg je er voor dat een leegstaande unit een winkelgebied niet verder naar beneden trekt, maar het gebied mede aantrekkelijk houdt? Dit artikel beschrijft enkele mogelijkheden. Algemeen Uit de laatste cijfers van Locatus blijkt dat er vorig jaar meer dan 1.000 leegstaande panden zijn bijgekomen. Daarmee staan momenteel ruim 15.000 winkelpanden leeg, een leegstandspercentage van 6,9 procent. Dat is een toename van 0,5 procent ten opzichte van begin 2013. Het percentage leegstaande meters ligt met 7,3 procent nog iets hoger. De leegstand is hiermee voor het zevende jaar op rij toegenomen en de verwachting is dat de leegstand de komende jaren nog blijft toenemen. De leegstand verschilt sterk in Nederland. De drie regio’s met de hoogste leegstand zijn Zuid Limburg (11,4 procent), Delfzijl en omgeving (10,9 procent) en Oost-Groningen (10,1 procent). In deze regio’s ligt de leegstand ruim drie keer hoger dan in bijvoorbeeld de regio Groot-Amsterdam. Daarnaast verschilt de leegstand per type locatie. Op A1 locaties in de grote steden is nauwelijks leegstand, terwijl C locaties in die steden de nodige leegstand kennen. Kleinere steden zien zelfs op A-locaties leegstand.

34

afbeelding 1

Relatieve winkelleegstand Nederland (Locatus, 2014)

Het gevaar van leegstaande panden is dat zij hun omgeving negatief kunnen beïnvloeden, waardoor die gebieden afglijden. Op een kantorenlocatie of op een bedrijventerrein zijn de effecten vaak beperkter. Bij Leegstaande winkelunits in woon- en winkelgebieden kunnen de leefbaarheid en het functioneren van een winkelgebied in het geding komen. Zaak dus om negatieve effecten van leegstand op die plekken zo beperkt mogelijk te houden.

Afplakken De gemakkelijkste vorm om een leegstaande winkelunit enigszins te verbloemen is afplakken. Sinds het begin van de crisis is dit erg populair geworden. Tegenwoordig zijn er dan ook geweldige afbeeldingen waarmee je de onaantrekkelijke inkijk van een lege unit kunt tegengaan. De kosten hiervan zijn te overzien en beginnen ongeveer bij € 35,- per vierkante


meter. Als je het goed regelt kun je voor aantrekkelijk gelegen panden zelfs geld toekrijgen. Er zijn partijen die panden afplakken als reclamevorm voor commerciële partijen die op die manier hun product aan de man brengen. Voor een winkelgebied is het beter om een boodschap te communiceren over het winkelgebied, bijvoorbeeld de internetpagina, het facebook adres of events en acties. Om sneller tot een nieuwe huurder te komen is een ander idee om een unit af te plakken met een afbeelding van de branche die je graag in het pand zou willen. Het afplakken van een winkelunit voegt echter weinig tot niets toe aan een winkelgebied.

“Door sneller te springen, ging het paard harder lopen.” Een meer levendige manier vormt afplakken met een speciale folie waarmee via een beamer presentaties of een film op de ruit kan worden geprojecteerd of via beeldschermen. Hiermee kan zelfs een ‘Augmented Reality’ tot stand worden gebracht zodat direct met de consument kan worden gecommuniceerd. In de Beverhof in Beverwijk was vorig jaar een dergelijke etalage ingericht: Zes flatscreens vormden daar samen één groot beeld waarmee het winkelend publiek een paardenrace kon rijden. Wie op een stip op de stoep voor de etalage recht omhoog sprong, zette een paard in beweging. Door sneller te springen, ging het paard harder lopen.

afbeelding 2

Admirant Shopping Eindhoven 2013/2014: winterinvulling leegstaand pand

Een zelfde type voorbeeld heeft vorig jaar in Zierikzee gedraaid. De kosten van deze oplossingen zijn meer dan dubbel zo hoog dan de kosten van afplakken.

In combinatie met een goede marketingstrategie (reclame) kan het zorgen voor een extra trek naar een winkelgebied en daarmee een winkelcentrum positief beïnvloeden.

Etaleren etalages Een andere manier waarop een leegstaande winkelunit onderdeel kan blijven van een winkelgebied is het inrichten van de etalage. Wanneer voor deze optie wordt gekozen wordt de etalage bij voorkeur regelmatig aangepast, zodat de consument steeds iets nieuws ziet. Zittende retailers in het winkelgebied kunnen de etalage inrichten en daarmee extra reclame maken voor hun winkel. Een andere mogelijkheid is om (plaatselijke) kunstenaars en ontwerpers een podium te bieden. Ook zijn er commerciële partijen die op die manier hun product of concept kunnen promoten. Zo vulde de Efteling vorig jaar ter promotie verschillende leegstaande etalageruimten in grote winkelgebieden. Om te komen tot een kwalitatief sterk aantrekkelijke etalage die bij de consument stof doet opwaaien, kan ook een etaleur / stylist worden ingeschakeld. Hiervoor moet uiteraard worden betaald, waarbij de kosten in het algemeen hoger liggen dan het afplakken van een unit. Voordeel van deze mogelijkheid is dat het imago van een winkelgebied kan worden versterkt.


Ingerichte etalages kunnen extra interessant worden gemaakt door gebruik te maken van hologrammen. Een lingeriewinkel in Frankrijk heeft dit vorig jaar toegepast door middel van een holografische hottie. Gezien de enorme kosten is de verwachting dat dit echter geen hoge afname gaat krijgen. Daarnaast zijn er toepassingsmogelijkheden waarbij consumenten meer informatie krijgen over artikelen in een etalage door naar het desbetreffende artikel in de etalage te wijzen. Philips heeft vorig jaar op de High Tech Campus in Eindhoven een dergelijk concept neergezet. Deze vorm van leegstandsinvulling is al wel op meerdere plekken te zien en niet alleen in leegstaande panden, maar ook als invulling voor kale muren. Het bekendste voorbeeld is wel de Tescomuur.

Pop-up stores Het invullen van een leegstaand pand met een tijdelijke winkel geeft de meeste toegevoegde waarde voor een winkelgebied. Op dit moment zijn verschillende typen tijdelijke winkels, oftewel pop-up stores / guerrilla stores, te onderscheiden. Grotere merken maken gebruik van pop-up concepten om tijdelijk hun merk of een nieuw product te presenteren. Oorspronkelijk werden hier leegstaande panden voor gebruikt. Inmiddels is deze vorm van pop-up zo sterk vercommercialiseerd dat hiervoor op toplocaties speciale panden worden gereserveerd. Bedrijven kunnen hierop inschrijven. De wachtlijsten zijn echter groot. Voor deze locaties wordt dan ook grof geld betaald. In de Kalverstraat en Leidsestraat in Amsterdam zijn bijvoorbeeld dergelijke panden te vinden.

“De verwachting is dat de leegstand de komende jaren nog blijft toenemen.” Geïnteresseerden in een pop-up concept in leegstaande winkelunits zijn vaak nieuwkomers op de markt. Met behulp van een tijdelijke goedkope vestiging kijken ze of ze voldoende bestaansrecht hebben. Daar zitten commerciële partijen tussen die vanuit het buitenland naar Nederland komen.

36

Pablo Nero, van oorsprong een Belgische retailer met betaalbare, hippe herenpakken, is daar een voorbeeld van. Zij hebben onder andere in de Ackershof in Pijnacker en in Hoog Catharijne in Utrecht een pop-up store gehad. Met behulp van deze stores proberen zij hun bekendheid in Nederland te vergroten. Daarnaast zijn er initiatieven van particulieren die een winkel willen beginnen. Met een pop-up store in een leegstaande winkelunit kunnen zij op een goedkope manier bekijken of hun concept kans van slagen heeft. Pop-up square is een van de websites die vragers en aanbieders van leegstaande winkelunits bij elkaar brengt. De ervaring leert echter dat onder de vragers van leegstaande panden veel initiatieven zitten die weinig kansrijk zijn. De reden hiervan is dat een groot deel van deze vragers geen tot weinig ervaring in de retailsector heeft. Voor commerciële verhuurders is het erg moeilijk de goede initiatieven tussen de slechte te filteren. Dit kost veel tijd en energie waardoor zij niet altijd happig zijn op zaken doen met particuliere pop-up vragers. Ook hier spelen partijen op in. Pop-up vragers kunnen onder andere terecht bij Onedayshop op de Haarlemmerdijk in Amsterdam en daar een week of twee hun producten verkopen. Ook dit is een vercommercialiseerde manier van inspelen op pop-up concepten, waarbij niet meer vanuit een leegstaand pand wordt gewerkt. De vraag naar pop-up stores komt ook steeds vaker uit de hoek van internetretailers. Zij willen naast hun webshop tijdelijk een fysieke winkel. Op deze manier is de fysieke formule van internetketen Cool Blue ontstaan.

“Inmiddels is deze vorm van pop-up zo sterk vercommercialiseerd dat hiervoor op toplocaties speciale panden worden gereserveerd.” Kijkend naar het gros van de huidige pop-up concepten is een duidelijk verschil te zien met de eerste pop-up concepten van enkele jaren geleden. Destijds waren het creatieve ondernemers die zich sterk vanuit een lifestyle gedachte op een bepaalde groep consumenten richtten. Daarbij waren zij meer dan een winkel. Naast sterke wisseling van collecties en producten organiseerden zij ook veel events gericht op hun doelgroep. Dat ging van de alom bekende acties door winkels zoals een modeshow, tot hele muziekevenementen met bekende dj’s, dansmiddagen / -avonden, knipacties en kookevenementen. De communicatie met de doelgroep verliep veelal via social media. Daarmee bouwden ze een hele community op. Wanneer de winkel verplaatste naar een andere locatie ging het publiek gewoon mee. Het succes van deze concepten is waarschijnlijk niet erg groot gebleken, want het aantal pop-up store concepten dat nog steeds vanuit dit idee werkt is beperkt.


Levendigheid creĂŤren Er zijn verschillende mogelijkheden om leegstaande winkelunits in te vullen. De eigenaar van het pand draait daarbij op voor de kosten en kiest meestal voor afplakken. Vanuit een eigenaar geredeneerd geeft dit een leegstaande winkel een acceptabele uitstraling en is relatief goedkoop. Het is ook gemakkelijk omdat een eigenaar dan geen tijd hoeft te steken in langlopende processen, geen juridische afspraken hoeft te maken en direct weer kan beschikken over het pand. Bovendien was er tot voor kort niet veel keus. Nu de leegstand toeneemt komen steeds meer partijen met nieuwe mogelijkheden over wat te doen met een leegstaand pand. De professionaliteit neemt toe aan zowel de kant van de creatieve partijen als aan de kant van de eigenaar / vastgoedbeheerder. Zeker wanneer een eigenaar meerdere panden in een winkelcentrum heeft of het gehele winkelcentrum is ook de eigenaar gebaat bij een optimale invulling van de leegstand. De institutionele en grote winkelvastgoedeigenaren hebben hun leegstaande panden tegenwoordig dan ook binnen de kortste keren verbloemd. Bij de particuliere kleine eigenaren valt nog winst te behalen. Het afgelopen jaar hebben we gezien dat winkeliersverenigingen en gemeenten ook steeds meer een rol gaan oppakken bij leegstand. Via promotiegelden maken winkeliersverenigingen geld vrij om hun winkelcentrum door middel van een bijzondere leegstandinvulling extra aantrekkelijk te maken. Er zijn ook gemeentes die hier een bijdrage aan leveren. Het is ook in hun belang dat een winkelgebied zo aantrekkelijk mogelijk blijft.Het afplakken van een pand blijft de gemakkelijkste manier, maar biedt een winkelgebied weinig tot niets. Afplakken en interactie zoeken met de consument is al een betere manier, evenals het etaleren van de etalages. Het beste blijft een tijdelijke invulling van de winkel totdat een permanente huurder zich aanbiedt. Dit kost wat meer moeite. Het resultaat is echter dat het winkelgebied aantrekkelijk blijft voor de consument.

Bronvermelding Locatus (2014) Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op een rij. Persbericht. Verkregen van: http://www. locatus.com/nederland/nieuws-en-informatie/nieuwsen-pers/persbericht---winkelleegstand---jan-2014 Retailnews.nl (2012) Tesco breidt shoppen met QRcodes uit. Verkregen van: http://www.retailnews.nl/ rubrieken/e-commerce/m-commerce/33591/tescobreidt-shoppen-met-qr-codes-uit.html

Service magazine ma art 201 4

37


Where innovation starts

Het komt goed met vastgoed! Tijdelijkheid is van alle tijden geweest, het is tegenwoordig alleen meer zichtbaar door het aantal leegstaande

ir. Tim Hendrikx Tim Hendrikx richtte, na zijn master Real Estate & Housing aan de TU Delft, ‘MOOI lost op’ op. Hij zag een groeiend gat tussen anti-kraak en definitieve (her)ontwikkeling ontstaan. Vanuit dit gat is de ‘Maatschappelijke Onder­ neming ter Ontwikkeling van Ideeën (MOOI) lost op’ ontstaan. Door enthousiasme en een hands-on mentaliteit is het bedrijf gegroeid en inmiddels gevestigd op de Keizersgracht in Amsterdam, uiteraard ook in een tijdelijke situatie.

panden en braakliggende terreinen. Vroeger werd er oneindig gebouwd, tegenwoordig komen zelfs goede locaties in Amsterdam gefaseerd tot ontwikkeling. Kijk naar het Marineterrein, waar de ontwikkeling ook in fases gaat, ten opzichte van de transformatie van het havengebied aan het IJ in een eerdere periode. Tijdelijkheid is een continue factor in stedelijke ontwikkelingen. Het is een eerste stadium van een ontwikkeling waar pioniers naar een gebied toe trekken om het een bepaalde identiteit te geven. Hierdoor is er weer activiteit in het gebied. Het is voor eigenaren heel belangrijk om in die beginfase het proces goed te faciliteren.

38

Het is van belang dat de juiste gebruikers aanwezig zijn die ook door kunnen groeien in een toekomstige ontwikkeling. De tijden van vóór de kredietcrisis komen niet snel meer terug. Waarom zou je nog wachten op betere tijden? De tussentijd is een kans!

Tussentijdse oplossingen Vanuit het groeiende gat tussen antikraak (tijdscope 1-2 jaar) en definitieve (her)ontwikkeling (tijdscope 20-50 jaar) is er behoefte aan tussentijdse oplossingen (tijdscope 3-15 jaar) voor stedelijke problemen, van braakliggend terrein tot leegstaande kerken. De focus ligt daarbij niet alleen op het financiële aspect, maar juist op de behoeftes die er op dit moment in de samenleving zijn. De tussentijd kan daarbij leiden tot een identiteitsverandering voor een gebouw of gebied. Zonde om hier geen gebruik van te maken zolang het terrein braak ligt of het gebouw leeg staat. De eerste hindernis die genomen moet worden is het overtuigen van de eigenaar. Hij/zij bepaalt uiteindelijk wat er met het gebouw of terrein gebeurt. Dus daar zit de oplossing!

“De eerste hindernis die genomen moet worden is het overtuigen van de eigenaar." Een mooi voorbeeld van tijdelijke oplossingen is de Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag. De gemeente Den Haag, heeft ‘MOOI lost op’ ingeschakeld om een oplossing te zoeken voor deze leegstaande kerk. Dit gebouw is voor de gemeente een strategische ontwikkelingslocatie in de internationale zone van Den Haag. Over ongeveer vijf jaar wil men overgaan tot een nieuwe ontwikkeling op deze plek. Er was dus behoefte aan een invulling tot die tijd. Het gebouw heeft een totaal oppervlak van 1600m2, om tot een snelle invulling te komen is er voor gekozen om een deel van het gebouw anders te bestemmen middels een ‘kruimelplan’ ontheffing.


De procedure tijd hiervoor was met 8 weken aanzienlijk korter dan de 26 weken durende procedure van een tijdelijke ontheffing. Vorig jaar september is deze kerk voor een periode van vijf jaar getransformeerd naar een school. De school was voorheen gevestigd in het clubhuis van een scoutingvereniging.

“Tijdelijkheid begint steeds meer te vervlechten met definitieve ontwikkeling." Hier moesten zij elk weekend hun meubilair en andere schoolspullen aan de kant schuiven. Naarmate het aantal leerlingen groeide ontstond de behoefte naar een eigen en grotere ruimte. De verwachting is dat de school na de periode van vijf jaar uit het pand is gegroeid, kijkend naar de jaarlijkse toename van het aantal leerlingen. Zij zullen tegen die tijd op een natuurlijke wijze weer op zoek gaan naar een nieuwe locatie. Dit is een helder voorbeeld van een tussentijdse oplossing waarbij een win-win situatie ontstaat voor de eigenaar en de gebruiker.

Vervlechting van tijdelijkheid en definitieve ontwikkeling Op dit moment trekt de vastgoedmarkt in Amsterdam weer aan. De verkoop van de van Genthhallen en de ontwikkelingen aan de Wibautstraat zijn hier voorbeelden van. Tijdelijkheidsvoorbeelden zie je in het centrum van Amsterdam dan ook steeds minder. Tijdelijkheid begint steeds meer te vervlechten met definitieve ontwikkeling. Een goed voorbeeld hiervan is het Cruquiusgebied in Amsterdam-Oost.

afbeelding 2

De Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag

Het Cruquiusgebied is een voormalig bedrijventerrein in het oostelijk havengebied van Amsterdam. Amvest wil dit gebied transformeren tot een levendig woon-, werk- en recreatiegebied. De eerste stappen hiertoe zijn gezet met de opening van The Harbour Club in de oude wijnterminal aan het water en andere initiatieven die het gebied openen voor bezoekers. Voor velen is dit echter nog een onbekend stuk stad. Amvest heeft daarom ‘MOOI lost op’ gevraagd te kijken naar dit gebied in transitie, specifiek naar de bestaande gebouwen. Kunnen ze nog een rol van betekenis hebben in de nieuwe situatie? In de zoektocht naar geschikte functies voor de bestaande gebouwen houden wij nu al rekening met de toekomstige invulling. Zo gaan tijdelijkheid en definitieve ontwikkeling dus hand in hand.

afbeelding 1

De Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag

Service magazine ma art 201 4

39


Keuzes maken Een andere ontwikkeling is dat gemeenten projecten prioriteren. Prioriteren betekent hier: het bewust kiezen om het ene project voorrang te geven en het andere in de ijskast te houden voor toekomstige ontwikkelingen.

“Voor afwachtende eigenaren is er goed nieuws." Dit is bijvoorbeeld het geval in Eindhoven, waar de komende jaren veel binnen­s tedelijke ontwikkelingen plaats gaan vinden zoals het NRE-terrein, Mariënhagen en Lichthoven. Het ‘van der Meulen-Ansems’ (vdMA) terrein in Eindhoven is vanwege de focus op andere gebieden van het prioriteiten­ lijstje verdwenen. De gemeente heeft vervolgens het verzoek afbeelding 3 ingediend onderzoek te doen naar de mogelijkheden om het Het Cruquiusgebied gebied te benutten in de tussentijd. Het tijdelijk benutten van de vdMA gebouwen zou betekenen dat de panden opgeknapt kunnen worden, er meer inkomsten kunnen worden gegenereerd en het gebied een positieve lift krijgt. Het lef van bovenstaande eigenaren om keuzes te durven maken, siert hen. Voor afwachtende eigenaren is er goed nieuws, de overheid ziet de tijdelijke ontwikkelingen ook en werkt aan wet- en regelgeving zodat de tijdelijke bestemmingsontheffing van een periode van maximaal vijf jaar naar een periode van maximaal tien jaar verhoogd wordt. Daarbij wordt ook de proceduretijd verkort van de huidige 26 weken naar een periode van acht weken. Een investering die je voorheen in een periode van vijf jaar terug moest verdienen, heeft binnenkort een periode van tien jaar. Wat is tijdelijkheid dan nog? We zitten in een nieuwe realiteit vol exploitatiemogelijkheden en nieuwe verdienmodelen. Het komt goed met vastgoed!

40

afbeelding 4

Het ‘van der Meulen-Ansems’ (vdMA) terrein in Eindhoven


De psychologie achter de aankoop van een woning Het kopen van een woning was in 2007 een gebeurtenis waarbij mensen

drs. ing. Edwin J. Brockhoff RMT Edwin Brockhoff won onlangs met zijn concept ElkeDagGoedkoper.nl de prijs ‘’Marketing Award-Woningmakelaar van het Jaar 2013’’. Edwin studeerde bouwkunde aan de HTS Amsterdam en vervolgde deze opleiding met een studie bedrijfskunde aan Nyenrode. Sinds 2008 heeft hij de leiding van het familiebedrijf Brockhoff Makelaars in Amstelveen.

bijzonder gedrag vertoonden. Dezelfde koper die de prijs van een pak koffie bij de Albert Heijn en de Jumbo vergeleek (18 cent goedkoper!) liet zich opjutten bij de koop van een woning, waar vaak in stappen van €5.000,- werd onderhandeld. Waarom de koper dit liet gebeuren, liet zich vaak samenvatten met de woorden ‘hebberigheid’ en ‘emotie’. En toen werd het 2008: een kantelpunt van het consumentenvertrouwen. Dit proces voltrok zich in Nederland met regionaal grote verschillen. Samengevat kunnen we stellen dat de term hebberigheid veelal niet meer van toepassing was bij het kopen van een woning en de positieve emotie omgeslagen was in een zeer negatieve stemming. “Koop je een huis als je geen vertrouwen hebt in je baan? Moet je eigenlijk dat grotere huis wel kopen? Als de prijzen dalen, is dat gunstig voor de woning die ik wil gaan kopen. Maar wanneer verkoop ik mijn oude woning dan? Dat moet eerst!” Als iedereen zo denkt, loopt het aantal transacties terug, met name bij kopers waarbij geen echte noodzaak tot verhuizing is. De kopers die moesten bleven over, bijvoorbeeld door echtscheiding of gezinsuitbreiding. Maar meestal niet van harte. Gaandeweg de crisis raakte men ‘gewend’ aan de dalende huizenprijzen en was in alle kranten te lezen dat de bodem nog niet in zicht was. Als je eigen woning 5 procent in waarde was gedaald, maar jouw volgende (duurdere) aan te kopen woning óók, dan heb je natuurlijk juist baat bij de crisis. Immers: in geld uitgedrukt is die nieuwe woning veel goedkoper geworden dan je op je oude woning verlies hebt geleden. Maar als de prijzen dóór blijven dalen, is dat effect natuurlijk weer snel teniet gedaan. Om je daar tegen te wapenen kan je twee dingen doen: proberen de nieuwe woning nog goedkoper te bemachtigen, of meer opbrengst voor de oude woning te genereren. Het eerste leidt echter tot scherpe onderhandelingen, en het tweede leidt tot het krampachtig vasthouden aan een te hoge wenswaarde. Een effectief recept om de woningmarkt geheel op slot te zetten.

Service magazine ma art 201 4

Er kwam een discussie op gang over de omgang met deze fenomenen in de praktijk. Globaal gezien ontstonden er twee problemen: • Probleem 1: De hebberigheid is volledig weg door een combinatie van onzekerheden en het weinige vertrouwen van de consument in de woningmarkt. • Probleem 2: Verkopers houden vast aan hun wenswaarde. In een dalende markt met veel aanbod, worden deze woningen met een te hoge vraagprijs massaal overgeslagen.

Hoe een gefrustreerde woningmarkt openbreken? Meerdere initiatieven werden landelijk opgestart, variërend van huizentreintjes tot overbruggingsgaranties. Een van deze initiatieven is de website ElkeDagGoedkoper.nl, die zich vooral richt op eenvoud, spanning en realistische prijzen. Eigenlijk is er een oude verkoopmethode van stal gehaald: veiling bij afslag. Echter wordt het nergens een veiling genoemd en is het in een nieuw jasje gestoken. In dit concept verandert de vraagprijs van een woning in een dagprijs. Deze dagprijs is niet onderhandelbaar, maar daalt elke dag met een vast bedrag.

41


Startprijs Oude vraagprijs of 5% boven taxatiewaarde

€ 320.000,- k.k

€ 300.000,- k.k

Taxatiewaarde

€ 296.000,- k.k

Dagprijs

Bodemprijs Voorbeeld: 90% van de taxatiewaarde

€ 270.000,- k.k

Opbrengst bij executoriale veiling Gemiddeld 65-70% van de taxatiewaarde

€ 195.000,- k.k 1 april 2013

29 april 2013

20 mei 2013

Executie

afbeelding 1

Prijsverloop banken

Deze daling zet door, tot de bodemprijs bereikt is - die onder de getaxeerde marktwaarde moet liggen. Wacht je met kopen, dan ‘verdien’ je dus geld. Maar wacht je te lang, dan is iemand anders je voor! Er is een wezenlijk verschil met een ‘normale’ veiling waar je vaak niet kan bezichtigen, en dus alleen maar door handelaren gekocht wordt. Bij ElkeDagGoedkoper is het de bedoeling dat er net als normaal bezichtigd wordt, en nadat men gekocht heeft kan men ook een bouwkundige keuring uit laten voeren - net als bij een normale onderhandeling. Dit zorgt er uiteindelijk voor dat alle kopers tot nu toe particulieren zijn, daar waar dat bij veilingen alleen door handelaren wordt gedaan met een forse afslag in de prijzen (tot 60% van de marktwaarde) tot gevolg. Er bestaat niet de illusie dat huizenzoekers eerst op Elkedaggoedkoper kijken. Daarom zijn er afspraken met Funda gemaakt en staat er een opvallende banner bij de woning op deze huizensite. Klikt men hierop, dan krijg je direct de dagprijs van de woning te zien. Je ziet ook meteen hoeveel andere bezoekers vandaag al naar deze woning hebben gekeken. Een aantal particulieren en twee woningcorporaties waren enthousiast over het concept, en zij konden via hun eigen makelaar woningen aanmelden. En met resultaat: van de eerste serie woningen werd 70 procent in gemiddeld 21 werkdagen verkocht. Woningen die daarvoor al gemiddeld 388 (!) dagen traditioneel te koop stonden De verkoopprijzen waren gemiddeld gerealiseerd 4,95% boven de bodemprijs, en deze waren gemiddeld 4,8% vanaf de startprijs (de oude vraagprijs) gedaald. De woningen die niet verkocht waren, werden bij de woningcorporaties direct doorverhuurd (geen overbodige leegstand meer) en ook de particulieren wisten in korte tijd waar zij aan toe waren.

42

Opbod versus afslag Bij een traditionele onderhandeling is er een vraagprijs, en bedenk je daar als potentiële koper een openingsbod bij. Hoe groter het concurrerende aanbod, hoe lager het openings­ bod. Als dat openingsbod afgewezen wordt, zal je een stap omhoog moeten doen. Het is echter aantrekkelijker om iets te kopen dat telkens goedkoper wordt. Daarbij is het ook spannender: je weet niet wanneer een andere gegadigde overtuigd is van een goede prijs voor deze woning en wellicht nèt iets eerder over gaat tot koop. Econoom Sander Onderstal van de Universiteit van Amsterdam verklaarde aan de Consumentenbond dat veilingen bij afslag voor een hogere prijs zorgen dan veilingen per opbod. “Bij laatstgenoemde methode krijg je gaandeweg het proces informatie, door het biedgedrag van je concurrenten. De afslagmethode is strategisch lastiger; je krijgt pas informatie als het te laat is”, verklaart Onderstal. Daarbij is voor de afslagmethode één geïnteresseerde genoeg, en die weet niet hoeveel anderen er concreet met dezelfde woning bezig zijn.


Tijd en tijdsdruk - een belangrijk aspect Het is voor kopers bij aanvang vaak duidelijk dat de startprijs te hoog is, dus ze hebben even de tijd. Een koper kan rustig de woning een of meerder keren bezichtigen. Ze hebben de mogelijkheid te praten met hun financieel adviseur, en langzaam groeit de belangstelling voor het huis. Tegen de tijd dat de gegadigden alles uitgezocht hebben, is er al een flink deel van de oorspronkelijke startprijs af en begint het enthousiasme en de spanning toe te nemen. Idealiter duurt het hele proces anderhalf à twee maanden. Het proces mag ook zeker niet te lang want als je te lang moet wachten tot de woning ‘jouw’ prijs heeft bereikt, gaan kopers dat moment niet afwachten en kijken ze naar concurrerend aanbod.

Hebberigheid en Emotie. Doen deze woorden weer mee? In de Randstad worden aantrekkelijke woningen weer sneller verkocht. De bodem van de prijsdaling lijkt bereikt, rente en overdrachtsbelasting zijn laag en de huren worden sterk verhoogd. Je doet het precies goed wanneer je nu een huis koopt. Ook hier speelt emotie weer een grote rol: de wens om te verhuizen was vaak niet weg, maar onderdrukt. Er vindt namelijk momenteel een ‘explosie’ aan bezichti­ gingen en verkopen plaats Deze emotie komt nu massaal vrij, want iedereen wil tegelijk op de bodem van de markt een woning kopen. Veel mensen zijn tijdelijk gaan huren, en hebben dus een flexibele uitgangspositie. Helaas is de opleving van de woningmarkt nog lang niet overal in Nederland merkbaar, en staan er nog een groot aantal woningen met een onrealistische vraagprijs te koop. Gelukkig zorgt een concept als ElkeDaggoedkoper ervoor dat verkopers nooit meer een té hoge vraagprijs kunnen hanteren. Het systeem werkt namelijk niet alleen ten tijde van crisis, maar (juist!) ook in tijden waarin woningen erg gewild zijn. De gretigheid voor de koper wordt op zo’n moment versterkt.

Bronvermelding Consumentenbond. (2014). Verkregen van http://www. consumentenbond.nl/test/geld-verzekering/wonen/ hypotheken/elkedaggoedkoper/eerste-indrukelkedaggoedkoper/wat-is-elkedaggoedkoper/ Wit, D. (2011). Liquidity and Price Discovery in Real Estate Assets. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam.

De verkoper: afscheid nemen van je wenswaarde Ook de verkoper moet een proces door, dat niet te lang mag duren. Hij moet een reële bodemprijs vaststellen - geen dumpprijs! - en de vraagprijs moet scherp zijn. Erik de Wit promoveerde in september 2011 aan de Universiteit van Amsterdam op zijn onderzoek naar de relatie tussen de vraagprijs en de verkoopsnelheid. Uit het onderzoek blijkt dat scherp geprijsde woningen iets boven de marktwaarde verkocht worden, terwijl een woning waarbij de vraagprijs te hoog is ingezet uiteindelijk bijna vier procent onder de marktwaarde verkoopt. Een woning verkoopt namelijk het beste direct nadat het op de markt komt. Het onderzoek laat zien dat de kans op verkoop zeer sterk afneemt na de eerste golf van interesse. Na die initiële belangstelling is de woning alleen nog interessant voor potentiële kopers die nieuw op de markt komen. Het is dus zaak om de potentiële kopers direct te verleiden. Verder toont De Wit aan dat voor iedere procent die een woning hoger dan de marktwaarde in de markt wordt gezet, de dagelijkse verkoopkans met 0,69 procent afneemt. De woning met een te hoge vraagprijs in de markt zetten en lange tijd wachten tot de eerste prijsverlaging plaatsvindt, is dus contraproductief. In een dalende markt geldt dat nog sterker.

Service magazine ma art 201 4

43


Nieuwe lease accounting: klaar voor de toekomst?

ir. Tim Kloet Tim Kloet is in 2008 afgestudeerd aan de mastertrack Construction Management & Engineering aan de Technische Universiteit Eindhoven. Na het doorlopen van het management traineeship van BAM Groep is Tim als Financial Engineer gaan werken bij BAM Utiliteitsbouw. Per februari 2014 is Tim in dienst bij SMBC als Project Finance Associate.

Nieuwe lease accounting regelgeving is in de maak en zal de komende jaren tot lancering komen. De nieuwe IFRS (International Financial Reporting Standards) regels schrijven voor dat huurcontracten op de balans  gepresenteerd moeten worden. De daaruit volgende balansverlenging kan een grote impact hebben op de jaarrekeningen, maar ook op de bedrijfsvoering van beursgenoteerde onder­nemingen en hun vastgoedafdelingen.

In dit artikel neem ik graag de gelegenheid te baat om de discussie rondom lease accounting naar een abstracter niveau te trekken en een vooruitblik te geven op andere manieren van het gebruik van vastgoed. Het doel is om enerzijds de regelgevende instanties meer inzicht te geven in hoe vastgoedgebruik en contractering door innovatie wijzigt, en anderzijds om de innovatieve vastgoedgebruikers te tonen welke hordes in bijvoorbeeld accounting nog genomen moeten worden. Kijkend naar hoe nu nieuwe boekhoudregels ons vastgoedgebruik dreigen te beïnvloeden, zouden we moeten pleiten voor een ommekeer. Een wereld waarin onze innovaties de boekhoudregels beïnvloeden.

De nieuwe IFRS leasestandaard IFRS boekhoudregels is een set van boekhoudstandaarden die met name relevant zijn voor beursgenoteerde onder­ nemingen. Alle beursgenoteerde ondernemingen in Europa moeten voldoen aan deze set van boekhoudstandaarden. Na een lang traject van Exposure Drafts komt er een eind aan alle onduidelijk omtrent lease accounting, nu de FASB en de IASB (grofweg de Amerikaanse en Europese standard setting bodies) een gezamenlijk voorstel lanceren en toetsen in de markt. Deze Exposure Draft Leases maakt off-balance huren verleden tijd. Op basis van de huidige regels staan over het algemeen deze rechten en plichten niet op de balans bij de huurders maar lopen ze enkel als directe kostenpost door de verliesen winstrekening. Achterin het jaarverslag wordt nu een toelichting gegeven van de huurverplichtingen van de onderneming om voldoende transparantie voor analisten en investeerders te geven in het bepalen in hoeverre een bedrijf in staat is om haar lange termijn verplichtingen te voldoen. Algemeen wordt beschouwd dat met overmatig veel vreemd vermogen investeren in vastgoed (overmatige leverage) een belangrijke oorzaak van de crisis is, met als gevolg dat meer transparantie gewenst is. De nieuwe regels zullen ertoe leiden dat alle huurrechten en -plichten bij de huurders op de balans komen. Dit heeft dus een direct gevolg op de leverage van de onderneming omdat er meer verlichtingen bij gelijkblijvend eigen vermogen wordt gepresenteerd.

44


Een tweede element is dat alle huren in de verlies- en winstrekening worden verwerkt als financierings­transacties. Dat betekent dat de huurkosten uitgesplitst moeten worden in afschrijving en rente, vergelijkbaar met koop van vastgoed en het verkrijgen van een hypothecaire lening op dat vastgoed, wat voor huurders vreemd en ongemakkelijk aan zal voelen. Zonder al te lang stil te staan bij de financieel-technische details, die bijvoorbeeld via vastgoedlab.nl door Tahtah en Brounen (2013) goed vertaald zijn naar praktische handvaten, valt meteen op dat het effect op de bedrijfs­voering van vastgoedafdelingen ook groot zal zijn. De implementatie van een nieuwe standaard voor bestaande leaseovereen­ komsten zal een tijdrovend en intensief proces worden naarmate het aantal leaseovereen­komsten groter is. Dit zal in enkele gevallen vergaande consequenties hebben voor de organisatie, besluitvormingsprocessen en interne controles bij de onderneming. Ieder huurcontract afgesloten door een dochter heeft namelijk een direct effect op de solva­ biliteit van de moeder. Dat vergt dus nogal wat afstemming en beleidsaanpassingen. In de uitwerking binnen IFRS ontbreekt het volgens experts aan conceptuele grondslag. De pragmatische insteek doet mogelijk tekort aan het unieke karakter van verschillende leasecontracten. Om dat nader te beschouwen, moeten we kort stilstaan bij wat nu eigenlijk een actief is dat op de balans dient te staan.

Start of lease

End of lease 5 year lease Part of asset consumed

Equipment Asset consumption not more than insignificant Property

afbeelding 1

Het consumptie principe

De vastgoed­markt krijgt hiermee na de crisis van afgelopen jaren een extra deksel op de neus. De confrontatie tussen het voor een halve eeuw onroerend te typeren goed en de wens naar flexibiliteit en korte huur­ verplichtingen wordt almaar groter. Daarom moeten we niet alleen naar deze korte termijn reactie van huurder kijken, maar is het tijd om eens een vergezicht neer te zetten.

Vastgoed concepten Right-of-Use model Er is te weinig aandacht besteed aan de conceptuele basis van datgene wat geactiveerd moet worden, aldus Ter Hoeven (2013). Op langere termijn dient eerst te worden nagedacht of en hoe het Right-of-Use model past binnen de definitie van een actief. Het Right-of-Use model is gebaseerd op de gedachte dat een actief gedefragmenteerd kan worden in een ‘bundel van rechten’, die voordelen kan genereren voor de gebruiker. De vraag is volgens Ter Hoeven: over welke rechten we spreken en hoe specifiek het actief moet worden gedefinieerd? En leidt dit nu tot een begrijpelijke en zinvolle uitkomst voor de gebruiker van de jaarrekening? Wanneer valt een recht op het gebruik van iets onder huur en wanneer onder een dienstverlening of service? In het laatste geval wordt het recht niet geactiveerd met de betaalplicht aan de passiva zijde er tegenover, maar valt het weer gewoon onder de directe kosten in de verlies- en winstrekening, terwijl je in enkele gevallen op een hoger abstractieniveau best kunt spreken van dezelfde geleverde prestatie.

In het gebruik van vastgoed en de daarbij behorende contractvormen zijn in de loop van de afgelopen jaren vele nieuwe concepten ontstaan. Zo is het Rijk steeds meer gebruik gaan maken van het DBFMO (Design-BuildFinance-Maintain-Operate) contract waarin het beschikbaarheidsprincipe centraal staat. Er is aan de marktpartij een volledig gespecificeerde prestatie uitgevraagd, in tegenstelling tot een gebouw, en er wordt slechts betaald wanneer de prestatie daadwerkelijk geleverd wordt. Wanneer een ruimte dus niet schoon is, het licht er niet brandt, de parkeerkelder onbereikbaar is, of er om welke reden dan ook een prestatie niet geleverd wordt door de aanbieder, wordt er een korting op de betaling ingehouden. Een mooi staaltje Right-of-Use dus, dat behoorlijk afwijkt van het principe van huur. Het blijft vooralsnog de grote vraag wanneer dit contract zich zal doorontwikkelen tot een vorm die ook voor niet-publieke opdrachtgevers opportuun wordt, maar dat dit moment zal aanbreken is zeker. We begrijpen namelijk steeds vaker dat het huisvestings­v raagstuk een prestatievraagstuk is, in plaats van een vraag naar gestapelde stenen. Een ander reeds gebezigd model is de ‘Esco’. Een Energy-service-company is een special purpose vehicle dat zich verbindt aan de prestatie om energie in de gebouwde omgeving te leveren. Dit vehicle neemt de financiering op zich en leaset de installaties, met een bijbehorend service level agreement omtrent levering en onderhoud, aan de afnemer.

Volgens velen zal de nieuwe regelgeving onherroepelijk leiden tot kortere huurcontracten. Huurders zullen in eerste instantie proberen het effect van hun huurcontracten op de balans te minimaliseren om niet in de problemen te komen met hun lopende bankconvenanten.

Service magazine ma art 201 4

45


Wanneer we nog een paar stappen in de tijd zetten en op zoek gaan naar nog nieuwere modellen dan komen we bijvoorbeeld uit bij TurnToo. Ook hier geldt het credo: vergeet eigendom, wat telt is prestatie. Turntoo is een initiatief van architect Thomas Rau (2013) waarmee hij op nummer 4 in de duurzame top 100 van dagblad Trouw kwam en komt voort uit de gedachte dat grondstoffen schaars zijn en een circulaire economie uitkomst biedt. Prestatiegerichte consumptie biedt de consument een aanbod van het product zonder eigendom, met als consequentie dat de producent altijd verantwoordelijk blijft voor het product. De consumptie van grondstoffen is aan het exploderen. We moeten dringend begrijpen dat voorspoed en welzijn niet afhankelijk zijn van een steeds grotere consumptie van materialen, aldus Rau (2013). Het product moet zodanig worden ontworpen dat de materialen aan het einde van de gebruiksduur terug gewonnen worden en ter beschikking staan voor een volgende productiecyclus.

Schelle (2013) beschreef in zijn afstudeerscriptie aan de Technische Universiteit Eindhoven al welke grotere druk er op CREM afdelingen komt te rusten om alle leasecontracten in kaart te brengen, te analyseren en te actualiseren. Bovendien ontstaat door de nieuwe IFRS regelgeving een verantwoordelijkheid om bij iedere huurovereenkomst van een dochterbedrijf te beschouwen welke impact het heeft op de boekhouding van de moeder. Tellen we daarbij op welke extra impact de hierboven beschreven ontwikkelingen zouden kunnen hebben, meer strategische afweging, meer administratie, meer flexibiliteit, dan mogen we de toekomstige rol van CREM alles behalve onderschatten.

Is het afnemen van licht nu een actief? Een specifiek actief wordt gedefinieerd als een actief dat expliciet of impliciet identificeerbaar is. En in hoeverre is sprake van zeggenschap, nog zo’n belangrijke voorwaarde binnen IFRS, als het eigendom bij een ander rust en men voor het grondstofdeel niet betaalt? Als men betaalt voor de prestatie dat vloeren altijd van een bedekking zijn voorzien die een bepaalde zachtheid heeft, leaset men dan vloerbedekking?

Bronvermelding

Catalysator

Al deze nieuwe huisvestingsvormen leiden tot een andere manier van kijken naar lease. De vraag is in hoeverre de ‘standard setting bodies’ zich voldoende bewust zijn van deze ontwikkelingen wanneer zij voor de lange termijn regelgeving bepalen. Over welke rechten we spreken en of Aan het einde van een afgesproken termijn voor de te dit nu leidt tot een meer transparante jaarrekening zonder leveren prestatie, neemt de leverancier haar product terug subjectieve schattingen, blijft discussie. Experts raden in en kan zij de grondstoffen hierin opnieuw activeren, een ieder geval aan de conceptuele bezinning op wat een actief circulaire economie komt tot stand. Mits op de juiste manier is in het kader van het Conceptual Framework project in het proces ingericht, betaalt de consument vervolgens niet voort te zetten, wat ik alleen maar kan beamen vanuit de meer voor de grondstof zelf, maar alleen voor de toegevoegde beschrijving van bovenstaande lange termijn innovaties. waarde daaromheen. Het vastgoed is als het ware één grondstofbank geworden waarin de materialen slechts Nieuwe lease accounting is niet alleen catalysator voor tijdelijk hun prestatie leveren die de gebruiker wenst. En als vernieuwing van CREM, zoals onder andere door Schelle de consument niet meer betaalt voor de grondstoffen omdat aangetoond, maar op de lange termijn ook voor andere de leverancier deze terugneemt, en de consument dus alleen businessmodellen en een andere rol van vastgoed daarin. betaalt voor de tijdelijke prestatie daaromheen, dan kan dus Omgekeerd moeten de instanties die toegelegd zijn op deze geen sprake zijn van een traditionele lease. De grondstof regels, zich ervan vergewissen dat de vastgoedmarkt zich wordt traditioneel gekapitaliseerd in het leasecontract, bij doorontwikkelt en het tijd wordt voor nieuwe conceptuele TurnToo is dat niet het geval. modellen die door de regels ondersteund moeten worden.

Corporate real estate management

Baltussen, J. &Schelle, T. (2013). IFRS lease accounting en de gevolgen voor corporate real estate management. Hoeven, Prof. dr. R. ter (2013). EFRAG trekt steun in voor leaseproject IASB. Van Hal, T., Tahtah, J. (2013). De nieuwe IFRS leasestandaard: stevige wijn of water?, PwC.

Tahtah, J., Brounen, D. (2013). IFRS lease accounting en de Dat deze nieuwe vormen van vastgoedgebruik en contractering vastgoedmarkt webinar, www.vastgoedlab.nl. niet direct bij de corporates geïncorporeerd zullen worden, is logisch. Ervoor openstaan en durven te vernieuwen is geen Rau, T. (2013). www.TurnToo.nl. sinecure. Maar wanneer bovenstaande concepten hun weg vinden tot de vastgoedvraagstukken van de grote beurs­ genoteerden zal dit een onwaarschijnlijk effect hebben op het CREM van deze bedrijven.

46


Sharing Economy verovert vastgoed Sharing Economy zorgt voor een intensivering van gebruik Stel: u heeft een sloep gekocht om te

ir. Menno Koolstra Menno Kooistra is eigenaar van Menno Kooistra Architects, een bureau dat zich gespecialiseerd heeft in de herontwikkeling en de verduurzaming van de bebouwde omgeving. Daarnaast is hij mede-eigenaar van het Dutch Green Building Lab, wat onderdeel is van de Dutch Green Building Council. Tussen 2008 en 2013 was hij voorzitter van de stichting Leegstand van Zaken.

kunnen varen in de Amsterdamse grachten. Na twee jaar komt u tot de conclusie dat u de sloep veel minder gebruikt dan u had verwacht. Daarom biedt u de boot aan op een sharing platform, zoals boatbound. U kunt zo uw sloep verhuren aan particulieren of bedrijven wanneer u maar wilt. Nu kunt u genieten van uw eigen sloep én u heeft wat bijverdiensten aan de verhuur. De Sharing Economy maakt delen toegankelijk. Delen is het nieuwe hebben, dat is de Sharing Economy in een notendop. Met niet alleen verstrekkende gevolgen voor gebruiksartikelen, maar ook voor het vastgoed. Waar liggen kansen? Herwaardering van het begrip bezit Door de groeiende mogelijkheden van Information Technology (IT) wordt de drempel om bezittingen gedeeld te gebruiken steeds lager. IT-bedrijven die hierin voorzien worden costumer2costumer (C2C) bedrijven genoemd. Zij zorgen ervoor dat vraag en aanbod on demand worden gekoppeld. Deze marktverschuiving zorgt niet alleen voor een intensivering van het gebruik van goederen, maar ook van vastgoed. Het gevolg is een herpositionering en herwaardering van het begrip bezit. Waarom zou je nog iets willen bezitten wanneer het ook geshared kan worden? Deze vraag kan beantwoord worden met het argument dat bezit dat makkelijk en aantrekkelijk is om te sharen meer inkomsten genereert en daaraan gekoppeld ook meer waarde genereert.

Service magazine ma art 201 4

“Door de mogelijkheden van IT ontstaan er hoe dan ook nieuwe verdienmodellen voor vastgoed.”

Waarom is sharen de toekomst? • Toegankelijkheid door Informatie Technology en de opkomst van sharing platforms die het mogelijk maken eindgebruikers direct te koppelen. • Verandering van de culturele waarde van bezit en daaraan gerelateerd bezit als status en als verlengstuk van je identiteit. Vanaf generatie X wordt bezit steeds meer als last i.p.v. als status gezien. • Het oude systeem met als basis eeuwige groei door middel van geleend geld heeft zichzelf uitgehold, met dramatische leegstand tot gevolg. • De crisis vraagt om een reductie van kosten, waardoor de toegevoegde waarde van consultants, tussenpersonen, resellers etc. onder grote druk komt te staan. • Door de crisis en het duurder worden van energie en grondstoffen wordt hergebruik, verduurzamen, repareren en het delen van bezit aantrekkelijker. • En uiteindelijke het allerbelangrijkste: het is veel goedkoper.

Bedrijfsmatig en particulier sharen Het concept sharen kunnen we gemakshalve verdelen in bedrijfsmatige bezittingen en particuliere bezittingen. Zo kunt u via Snappcar een auto van particulieren delen, maar heeft u ook de keuze dit via Car2Go (Daimler-Benz) te doen. Feitelijk geldt voor het concept sharen minder het onderscheid tussen bedrijfsmatige bezittingen en particuliere bezittingen. En dat geldt vooral ook ten aanzien van vastgoed. U kunt via Deskbookers een werkplek per uur of dag huren, waarbij Deskbookers feitelijk geen onderscheid maakt of uw buurman een verdieping van zijn woning als flexkantoor aanbiedt of dat dit gebeurt via een commercieel business center.

47


Geen contractstermijn Een belangrijk aspect van de Sharing Economy, dat van grote invloed is over hoe we komende decennia met vastgoed zullen omgaan, is dat er geen contracttermijnen aan verbonden zijn. De Sharing Economy gaat er vanuit dat je betaalt voor gebruik, zonder dat daar een afnameverplichting of -termijn aan gesteld wordt. Dit staat in lijn met de huidige tendens richting steeds flexibelere en kortere termijn huurcontracten bij kantoor- en winkelverhuur.

“De wens flexibele huurcontracten af te kunnen sluiten is moeilijk te verenigen met de huidige manier van vastgoedbeleggen.” Direct contact tussen eigenaar en eindgebruiker Een volgend belangrijk kenmerk van de Sharing Economy dat zijn weerslag op de vastgoedsector heeft, is dat er een directere en persoonlijkere link wordt gemaakt tussen eigenaar en gebruiker. Dit contact ontstaat en wordt geïntensiveerd door de costumer2costumer IT-bedrijven die sharing platforms oprichten. Deze online platforms en -initiatieven gaan uit van een directe koppeling tussen de eigenaar en eindgebruiker, waarbij de tussenpartijen ertussenuit worden geknipt. De toegevoegde waarde van een reseller in de detailhandel of een makelaar bij verhuur is er in de toekomst nauwelijks nog. Daarnaast wordt de relatie tussen eigenaar en gebruiker vaak ook nog eens extra versterkt door gebruik te maken van reviews of ratings, waarbij de partijen elkaar kunnen beoordelen.

De waarde van vastgoed in relatie tot de Sharing Economy De waarde van commercieel vastgoed leunde tot voor kort vooral op de lange termijn huurcontracten en voor particuliere woningen op de speculatie dat woningen met het verstrijken van de tijd steeds meer waard werden. Beide vliegers gaan niet helemaal meer op. Daarom ziet men in beide gevallen dat de exploitatie van het vastgoed steeds belangrijker wordt.

Zowel ten aanzien van de inkomsten (service, gebruik, consumptie ) als de uitgaven (beheer, onderhoud, erfpacht, hypotheek, energielasten). Het gaat niet meer over het slechts bezitten van vastgoed, maar vooral over wat je er mee doet. En dat wat je er mee doet, bepaalt de waarde die het heeft vanuit de Sharing Economy.

Voorbeeldproject: Brandhout Brandhout is een plek in Amsterdam waar gegeten, gedronken, gewerkt, gewinkeld, ontspannen en geslapen kan worden. De eindgebruikers zijn of mede-eigenaar of betalen voor het gebruik door middel van een boeking of consumpties. Via verschillende sharing platforms kunnen ruimtes geboekt als kantoor, als pop-up shop en als bed&breakfast. Ook de Brandhout-auto en –boot worden geshared aan geboden. De investering in het vastgoed is volledig onderdeel van het gehele ondernemingsplan en is daardoor ontworpen vanuit een Total Cost of Ownership. Wat het project extra aantrekkelijk maakt om in te investeren is dat het een afschrijftermijn van 10 jaar hanteert. Door gebruik te maken van niet samengestelde bouwmaterialen, zoals staal, hout, een gevel van brandhout en bestaande arkenbakken zal ook de restwaarde van deze bouwmaterialen waardevast blijven. Brandhout is één van de opkomende voorbeelden waarbij projecten voor kortere termijnen ontwikkeld worden, waarbij het ontwikkelplan integraal onderdeel van het ondernemingsplan is. De nadruk ligt dus op de ruimteexploitatie in plaats van op de vastgoedbelegging.

afbeelding 1

Impressie project Brandhout. Copyright Menno Kooistra Architects®.

48


De hardware benadering

De software benadering

Retail aanbod

Leegstand

Overschot

Verdienmodel

Hardware (‘de steentjes’

Software (de exploitatie)

Vastgoedwaarde

Malaise

Ondernemingskansen

Verdienmodel

Rendement

Exploitatie

Waarde van bezit

Uitholling bezit

Herwaardering bezit

Programmering

Monofunctioneel

Diversiteit/Stedelijkheid

Bestemmingsplan

Handhaven

Verruimen

3D-printing

Bedreiging (leegstand)

Een nieuwe stedelijke laag

Levendigheid stad

Verdwijnt

Neemt toe

Vastgoedwaarde

Daalt

Stijgt

Winkelgrootte

Wordt steeds groter

Divers: groot en klein

Productiemethoden

Centraal (buiten de stad)

Ook decentraal binnen de stad

Pop-up stores

Oneerlijke concurrentie

De nieuwe standaard

International Financial Reporting Standards

Een gevaar

Gezonde marktwerking

Webwinkelen

Concurrentie

Off- én online

Vestigingsklimaat

Staat onder druk door leegstand

Wordt steeds aantrekkelijker

afbeelding 2

Vanuit welk perspectief kijkt u naar vastgoed?

Leegstaand vastgoed: waarom Sharing Economy de toekomst is en het oude systeem zichzelf heeft uitgehold Eind 2008 was het aanbod retail vastgoed 850.000 m2 (200+ m²) en in september 2011 was dit gestegen tot bijna 1,2 miljoen m2 (200+ m²), aldus het kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau uit december 2011. Deze cijfers illustreren dat, ondanks de crisis, het huidige systeem het toeliet dat het winkelaanbod, maar ook het kantorenaanbod, kon groeien terwijl de werkelijke vraag slonk. Lange termijn huurcontracten en secondair grond­ uitgifte, maakten een overproductie aan commercieel vastgoed mogelijk. In lijn met de Sharing Economy, richting steeds flexibelere en kortere termijn contracten, zal er een meer natuurlijke balans gaan ontstaan tussen vraag en aanbod. Nieuwe projecten zullen pas gefinancierd worden wanneer er een duidelijke vraag vanuit de markt is en een project niet op de eerste huurcontracten hoeft te leunen. Beleggen in commercieel vastgoed dat sterk leunt op de lange termijn huurcontracten, lijkt een systeem te zijn dat alleen functioneert bij een groeiende markt met een stijgende vraag.

De hardware- versus softwarebenadering Vanuit het perspectief van de bovengenoemde vastgoed­ beleggingen wordt winkel- en kantorenleegstand veelal gezien als een typisch hardwareprobleem. Het pand staat leeg, geen huurcontract, en dus staat de beleggings­waarde onder druk. De aantrekkingskracht van het gebied daalt, de klandizie blijft weg en er is kans op verloedering.

Hierdoor denken we ook in hardware-oplossingen. Oftewel, aanbodgestuurde oplossingen. Dat wil zeggen: denken vanuit het leegstaande pand of vanuit een gebied dat kampt met leegstand. En dan worden er oplossingen voorgesteld zoals een vastgoedfonds, transformatie naar woningen, hotel of studentenflats, upgrade naar een hoger duurzaam­ heids­label, stedelijke herverkaveling, verbetering branchering of een masterplan maken; Allemaal top-down oplossingen, die incidenteel een pand of gebied helpen bij het winnen van de stoelendans in concurrentie met de andere gebouwen en gebieden. De werkelijke kans ligt in lijn met de Sharing Economy en is vooral de software. Oftewel, vraag-gestuurde oplossingen, die ontstaan vanuit de behoefte uit de markt. Hoe kunnen we het overschot aan commercieel vastgoed benutten? Hoe kunnen webshops via de beschikbare winkelruimtes zich ook offline presenteren? Hoe kunnen winkelruimtes faciliteren in het opzetten van een netwerk aan 3D-printers? Is er behoefte aan decentrale distributiecentra in de stad voor alle online aankopen? Hoe kunnen we merken bedienen met het tijdelijk aanbieden van stedelijke ruimte om hun merk­beleving of nieuw product te kunnen presenteren in bijvoorbeeld pop-up shops? En hoe kunnen we meerdere programmeringen en verdienmodellen aan één en dezelfde ruimte koppelen zoals het project Brandhout ? Veelal vragen deze nieuwe behoeftes uit de markt ook om andere exploitatiemodellen en andere typen huurcontracten.


Wie en wat financiert de bank eigenlijk? Waarom kiest een winkelier om te huren in plaats van kopen? Omdat hij onder andere het kapitaal om te kopen niet beschikbaar heeft, beschikbaar kapitaal vooral in zijn onderneming in plaats van het vastgoed wil investeren en geen vastgoed op de balans van zijn onderneming wil hebben staan. Hierdoor bestaat er dus een scheiding tussen de winkel (het vastgoed) en de winkelier (de onderneming); beide (eventueel) gefinancierd door een bank. Vanaf 2015 (in de planning) zullen de IFRS* worden verscherpt, waarbij de waarde van lange termijn huur­ contracten op de balans van de onderneming, die onder de IFRS vallen, moeten worden meegenomen. Ook dit zal de wens naar kortere en flexibelere huurcontracten doen toenemen. In het geval van de detailhandel hebben zowel de winkelier als de winkelpand-eigenaar (eventueel) een lening bij de bank lopen. Omdat ze het beide zwaar hebben, hangt er ook een donkere wolk boven de bank en wordt het steeds moeilijker een financiering te krijgen voor een pand of voor een nieuwe onderneming.

*

De International Financial Reporting Standards is een boekhoudkundige standaard voor jaarverslagen van bedrijven. Sinds 1 januari 2005 zijn alle beursgenoteerde bedrijven in de EU verplicht op deze wijze te rapporteren.

Contact Het SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed. Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: • een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni of aanverwante professionals (80%) • een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad • een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Technische Universiteit Eindhoven Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen? Kijk dan op onze website: www.service-studievereniging.nl

Guus Jansen Acquisitie/Bedrijvenrelaties acquisition@service-studievereniging.nl 06 41 28 51 56 50

Door deze verkramping wordt feitelijk het totale probleem groter, omdat de kans op verdere leegstand alleen maar toeneemt. Ook de banken benaderen winkelleegstand als een typisch hardware-probleem. Juist het nieuwe type winkelondernemingen zouden gesteund moeten worden in het uitrollen van hun brandstores, hun conceptstores, pop-up shops en hun offline webwinkels. Dit zal ten goede komen aan de reële marktwaarde van het pand en gebied. Daarnaast zullen we zien dat eigenaren een veel actievere rol zullen gaan vervullen in het uitbaten van hun pand; denk aan de sloep uit de intro van dit stuk. En zullen steeds vaker exploitanten zelf ook eigenaar worden van hun pand; denk aan Car2go waarbij dus de producent (Daimler-Benz) zelf hun auto’s exploiteren en eigenaar blijven.

Vastgoedprogrammering: winkelruimte of stedelijke ruimte? Ondanks een opkomende versterking van de regelgeving heeft de IT het mogelijk gemaakt dat u vanuit uw eigen huis een webshop kunt runnen, uw huis aan toeristen kunt verhuren (Airbnb.nl), overdag uw huis als werkplek aan zzp’ers kunt verhuren (deskbookers.nl) en zelf gekookte maaltijden kunt aanbieden via thuisafgehaald.nl. Feitelijk kan uw huis een winkel, een restaurant, een hotel en een kantoor zijn. De vraag is of deze wildgroei aan mogelijkheden voor verschillende ruimte-exploitaties beteugeld of omarmd moeten worden? En of deze tendens überhaupt wel te voorkomen is? Is het niet vooral een kans voor de stedelijke plint? Feit is dat door de mogelijkheden van IT er hoe dan ook een herdefiniëring van ruimte in relatie tot haar functie en daarmee haar verdienmodel ontstaat.

Uw advertentie hier?


Eén jaar in de praktijk Toen ik naar mijn idee lang genoeg aan mijn afstudeeronderzoek

ir. Stef de Vos Stef studeerde in 2012 af aan de leerstoel Real Estate Management And Development op het thema ‘potentie in de corporatievoorraad voor institutionele beleggers’. Inmiddels is hij sinds anderhalf jaar management trainee bij de Nederlandse spoorwegen.

geschaafd had en ik officieel een afstudeerdatum had,

NS

Management Trainee bij

Inmiddels houd ik mij dagelijks bezig met deze complexe gebiedsontwikkelingen en geniet ik elke dag van de gedachte dat ik geen fictief project meer op de universiteit doe, maar dat ik bezig ben met échte projecten op échte stations. Toch is dat niet het enige dat mijn jaar in de praktijk tot een succes maakt. Het management traineeship is namelijk een NS-breed programma, gericht op mijn persoonlijke ontwikkeling als toekomstig leidinggevende. Ik zit in een ‘lichting’ met 13 andere starters die uiteenlopende functies hebben binnen de NS groep. Zo stuurt een traineegenoot van mij dagelijks een groep conducteurs aan, geeft een ander leiding aan een team monteurs bij onderhoudsbedrijf NedTrain en zit weer een andere traineegenoot van mij op de marketingafdeling van NS. Allemaal hebben wij het doel om in onze functie de reiziger beter van dienst te zijn. Hierdoor voel je je als NS-er echt onderdeel van een groter geheel, dat midden in de samenleving staat. Wie is er immers nog nooit treinreiziger geweest? Er valt daarom ook elke dag wel wat te lezen over NS in de gratis ochtendkrant, die ik ’s ochtends vlug doorblader in de intercity naar Utrecht. Dan weet je dat je werk dagelijks het leven van miljoenen mensen beïnvloedt.

NS Stations.

NS Stations

mocht ik van mezelf gaan solliciteren. Het solliciteren zelf kon nu immers niet meer leiden tot afstudeervertraging. Ik had mezelf schrap gezet voor een langdurige sollicitatieperiode, want de markt stond er beroerd voor. Het was echter direct raak en een schot in de roos:

Traineeship De vacature vond ik door “vastgoed” en “traineeship” te googlen. Ik wilde namelijk wel doorleren, maar dan in de praktijk. Zo kwam ik op het NS management traineeship uit voor startende academici, die een managementfunctie ambiëren. Na het voorzitterschap van SERVICE met veel plezier ingevuld te hebben, zag ik de kans om die lijn door te trekken. Dat NS een mooie vastgoedafdeling (toen nog NS Poort, inmiddels NS Stations) had, was mij al duidelijk geworden op hét Vastgoedsymposium, dat enkele jaren daarvoor over stationslocaties ging. Ik herinner me de opening van dat symposium nog goed. Het was een stations-omroepbericht met de mededeling: “Dames en heren, de herontwikkeling van Utrecht Centraal heeft een vertraging van ongeveer 10 jaar”. Dat de complexiteit van gebiedsontwikkeling op dit soort locaties hoog is, werd op deze dag al snel duidelijk.

Service magazine ma art 201 4

Toch ga ik er voor het gemak maar even van uit dat in dit vastgoedvakblad de lezer vooral wil weten wat NS Stations doet, en wat mijn rol als stationsontwikkelaar hierbinnen is. NS Stations is eigenaar van de stationsgebouwen in Nederland. De sporen zijn van ProRail. Dit klinkt als een eenvoudiger scheiding dan het in werkelijkheid soms is. Bovendien komen veel stationsontwikkelingen van de grond door investeringen van het Rijk, Provincies, Gemeenten, ProRail en NS tezamen. Stationsontwikkelingen zijn daarom een ingewikkeld samenspel van veel verschillende stake­ holders. Op de afdeling Stationsontwikkeling zit ik in het team dat betrokken is bij de initiatieffase van stations­ ontwikkelingen. Vaak zijn deze ontwikkelingen een gevolg van plannen van ProRail. Veel mensen denken dan bijvoorbeeld aan de huidige ontwikkelingen op Rotterdam Centraal. Toch is de afdeling waar ik werk hier al enkele jaren mee klaar, omdat dit station nu grotendeels gerealiseerd is. Ik heb me met mijn collega’s vooral bezig gehouden met een toekomstige gebiedsontwikkeling: station Zwolle.

51


afbeelding 1

Overzichtsfoto station Zwolle (foto John Davids Fotografie)

De gemeente Zwolle en Provincie Overijssel investeren hier samen met ProRail en NS om het stationsgebied klaar te maken voor de toekomst. Zo wordt het busstation van de Noordzijde verlegd naar de Zuidzijde, is de tunnelverbreding volgend jaar een feit en worden er plannen gemaakt om al het fiets- en autoparkeren opnieuw in te richten. Mijn rol hierin was om namens een NS een breedgedragen visie voor het gebied vast te stellen. Dit vormde namens NS de inbreng in de gezamenlijke gebiedsontwikkeling. Ons eigenaarschap als NS gaat hier namelijk verder dan enkel het stationsgebouw zelf. Zo heeft ons grondbedrijf de grond in bezit waarop straks het busstation moet komen en zijn we betrokken bij de bewaakte fietsenstallingen, OV-fietsen, kluizen, tickets en servicewinkels, infobalies, parkeerterreinen en stationswinkels. Allemaal middelen die optimaal ingezet moeten worden om de reiziger optimaal te kunnen bedienen. Niet alleen in de trein en op het station, maar zoals wij dat noemen: van deur tot deur. Een treinreis is voor een reiziger immers vaak slechts een schakel in de keten van de totale reis. De mogelijkheid om op het station eenvoudig een OV-fiets te huren of je auto te kunnen parkeren is net zo belangrijk als een aangename treinreis. Om al deze functionaliteiten logisch en leesbaar te organiseren is vaak nog een hele klus!

52

Terugblik Terugkijkend is het “eerste jaar in de praktijk� omgevlogen. Het is nauwelijks voor te stellen dat het nog maar zo kort geleden is dat ik nog nooit had gehoord van transfer­ capaciteit, aankomstdomeinen, overstapmatrices, ketenfaciliteiten, loopstroomanalyses en allerlei ander vakjargon uit de spoorsector, dat ik na zes jaar studie in nog geen boek was tegengekomen.

Toekomst Inmiddels zit mijn tijd als stationsontwikkelaar er al weer bijna op en mag ik mijzelf binnenkort exploitatiemanager noemen. Een nieuwe rol welke een combinatie is van asset- en propertymanagement. Deze traditionele scheiding in de bekende vastgoedpiramide is bij ons steeds meer aan het vervagen. Op die manier worden de lijnen korter en wordt het eigenaarschap van het station vergroot. Een ongelooflijk spannende uitdaging met veel verantwoordelijkheid!


Afstudeerder TU/e

Klantgestuurd renoveren Een groot deel van de woningvoorraad van woningcorporaties is verouderd

ir. Denise Rood Denise Rood studeerde in januari dit jaar af aan de leerstoel Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Haar afstudeeronderzoek naar het klantgestuurd renoveren van huurwoningen heeft zij verricht bij woningcorporatie Woonbedrijf te Eindhoven.

en sluit niet meer aan bij de huidige vraag. Daarnaast worden de huurders van deze woningen steeds mondiger

tussen vraag en aanbod op de huur­

Gedurende het onderzoek is er gezocht naar mogelijkheden om de renovatie van grondgebonden woningen klantgestuurd uit te voeren door woningcorporaties. Daarnaast is er een besluitvormingsmodel ontwikkeld dat de corporatie helpt bij het opstellen van de randvoorwaarden bij een klant­ gestuurde renovatie.

woningmarkt. Door de huurder meer

Definitie

en hebben ze meer individuele woon­ wensen. Dit zorgt voor een mis-match

zeggenschap te geven bij het verbeteren van de verouderde woningvoorraad, klantgestuurd renoveren, kan het gat tussen de gevraagde en de geboden woonkwaliteit gedicht worden. Bij een klantgestuurde renovatie zijn er randvoorwaarden van toepassing vanuit de wet- en regelgeving, de beperkingen van de woningen, de financiële mogelijkheden, maar ook voorwaarden vanuit de corporatie zelf, omdat het een huurwoning betreft en de klant dus geen eigenaar is. Het is belangrijk om deze randvoorwaarden goed op te stellen, zodat het proces soepel kan verlopen en misverstanden voorkomen worden.

Service magazine ma art 201 4

Een klantgestuurde renovatie is een vernieuwing of verandering die woningverbetering en een levensduur­ verlenging met zich meebrengt, waarbij de wensen van de klant sturend zijn en de feedback van de klant het vertrekpunt vormt voor de vraag hoe de klant het beste kan worden bediend. De klant is vrij om plannen te maken voor de renovatie van zijn woning, zolang deze plannen passen binnen de gestelde randvoorwaarden. Een klantgestuurde renovatie is een goede manier om de zeggenschap van de bewoner over zijn woning te vergroten, waardoor de verhuis­ geneigdheid van de bewoner en daardoor de mutatiekosten voor de woningcorporatie af zullen nemen. De klant voelt zich erkend door de woningcorporatie en kan zichzelf door middel van zijn woning onderscheiden van zijn buurtgenoten. Daarnaast is klantgestuurd renoveren een manier om de mis-match tussen de gevraagde en de geboden woonkwaliteit op te lossen. Klantgestuurd renoveren heeft dus niet alleen voordelen voor de klant, ook voor de corporatie biedt het voordelen ten opzichte van een traditionele renovatie. In het ultieme geval van een klantgestuurde renovatie heeft de klant invloed op alle onderdelen van het renovatieproces: vanaf het nemen van initiatief en het opstellen van de plannen, tot en met de keuze voor de architect en aannemer en het bepalen van het moment van uitvoering. Dit klinkt heel klantvriendelijk, maar het hebben van veel keuzemogelijk­ heden maakt het kiezen niet per definitie gemakkelijker. Te veel keuzevrijheid kan keuzestress met zich meebrengen. De corporatie moet de klant daarom niet dwingen om keuzes te maken over onderwerpen waar de klant geen kennis over heeft. Dat levert niemand iets op en leidt alleen tot vermoeidheid. De kennis van de klant ligt enerzijds bij zijn woning en het gebruik ervan en anderzijds bij zijn eigen wensen en eisen.

53


Dit zijn dan ook de belangrijkste punten waarop de klant moet sturen en waarmee de klanttevredenheid het meest vergroot kan worden. Voor de klant is het belangrijk dat de woning na de renovatie aan zijn wensen voldoet en dat het renovatieproces vlot verloopt. Wie dit doet is daarbij ondergeschikt.

Het renovatieproces Een klantgestuurde renovatie is op te delen in zes fasen (zie figuur 1). Een klantgestuurd renovatieproces start met een fase voordat er initiatief genomen kan worden: de verkenningsfase. In deze fase worden door de woning­ corporatie voorbereidingen getroffen, zoals het opstellen van de randvoorwaarden en het doen van diverse onder­ zoeken, zodat de renovatie klantgestuurd uitgevoerd kan worden. Daarnaast wordt in deze fase het bouwteam opgesteld dat tenminste bestaat uit een adviseur die de klant gedurende het proces begeleidt, een architect en een aannemer. Door middel van een samenwerking in bouwteamverband kan er sneller op de wens van de klant ingespeeld worden dan bij een traditionele samenwerking. Zo heeft de klant voordelen dat de aannemer en architect vooraf gekozen worden. Als alle voorbereidingen getroffen zijn, kan het initiatief voor de renovatie genomen worden, waarna de planontwikkeling zal starten. Om keuzestress te voorkomen vindt de meeste klantsturing plaats in de planontwikkelingsfase, omdat de kennis van de klant voornamelijk bij zijn eigen woonwensen en het gebruik van de woning ligt. De praktijk leert dat de klanten behoefte hebben aan de begeleiding van een professionele partij gedurende het renovatieproces. Deze begeleider voorziet de klant van de benodigde informatie en legt de klant de consequenties van zijn keuzes voor, zodat goed afgewogen beslissingen gemaakt kunnen worden. Wanneer de klant toestemming geeft voor de uitvoering van de renovatieplannen, kan gestart worden met de voorbereidingen en vervolgens met de uitvoering van de werkzaamheden. Uiteindelijk kan de gerenoveerde woning in gebruik genomen worden.

Verkenningsfase

Initiatieffase

Planontwikkelings­ - fase

figuur 1

De projectfasering bij een klantgestuurde renovatie

54

Een renovatie kan op twee manieren klantgestuurd uitgevoerd worden, collectief of individueel. Bij de collectieve methode wordt het initiatief voor de renovatie genomen door de woningcorporatie en een deel van de plannen wordt gemaakt op straat- of woningblokniveau door een groep bewoners: het collectief. Deze plannen zullen gelden voor iedere woning in de straat of het woning­ blok en gaan voornamelijk over de buitenzijde van de woning. Daarnaast kunnen er individuele plannen gemaakt worden die vooral gericht zullen zijn op de binnenzijde van de woning, maar ook kunnen gaan over het aanbrengen van zonnepanelen. Deze vorm van klantgestuurd renoveren heeft veel raakvlakken met collectief particulier opdracht­ geverschap. Bij de individuele methode wordt het initiatief voor de renovatie genomen door de klant die de renovatie­ plannen voor zijn woning maakt. Deze vorm van klantgestuurd renoveren is een combinatie van dynamisch onderhoud, individuele verbeteringen en zelf aangebrachte voorzieningen. De collectieve methode blijkt de meeste voordelen te hebben. Deze methode versterkt sociale cohesie, doordat de buurt­­ bewoners gedurende het maken van de renovatieplannen intensief samenwerken. Daarnaast is het geschikt voor bewoners die een gerenoveerde woning willen, maar niet gemotiveerd genoeg zijn of niet in staat zijn om zelf initiatief te nemen of intensief deel te nemen aan de planvorming. Deze kunnen meeliften op de plannen die het collectief gemaakt heeft. Bovendien blijft het schaalvoordeel van een traditionele renovatie grotendeels behouden doordat een deel van de ingrepen collectief uitgevoerd zal worden, terwijl de klant genoeg ruimte krijgt voor individuele plannen.

Voorbereidingsfase

Uitvoeringsfase

Gebruiksfase


Randvoorwaarden Klant Woningcorporatie Mate van zeggenschap

figuur 2

Relatie randvoorwaarden - mate van zeggenschap

Randvoorwaarden

Tot slot

Om enige mate van invloed te kunnen behouden op het behoud van de vastgoedwaarde tijdens een klantgestuurde renovatie, stellen corporaties randvoorwaarden op voorafgaand aan de renovatie. Afbeelding 1 geeft het spanningsveld weer dat hierbij optreedt; hoe meer invloed de woningcorporatie verlangt bij een renovatie, des te minder zeggenschap de klant behoudt. Helemaal links is het traditionele renovatieproces en helemaal rechts is de uiterste vorm van klantgestuurd renoveren. De woning zelf levert de meeste beperkingen op wanneer de klant de woning wil vormen naar zijn wensen. De klant zal dus nooit zo veel mogelijkheden hebben als bij een nieuwbouwproject.

Een nadeel van klantgestuurd renoveren is dat het eisen stelt aan de motivatie, kennis en tijd van de klant. Het is daarom belangrijk dat de woningcorporatie een manier vindt om de klant te motiveren, de klant snel de benodigde kennis bij te brengen en het proces zo snel en efficiënt mogelijk te laten verlopen. De woningcorporatie dient daarom te onderzoek op welke manier de klant gemotiveerd kan worden, hoe de klant snel de benodigde kennis bijgebracht kan worden en hoe het proces zo efficiënt mogelijk kan plaatsvinden. De trouwe klanten die niet verhuis geneigd zijn, zullen het gemakkelijkst te motiveren zijn (loyalty stimuleert voice en zwakt het gebruik van exit af), maar juist bij de minder trouwe klant en minder tevreden klanten valt winst te behalen op het gebied van verhuisgeneigdheid en klanttevredenheid. Het is dus belangrijk dat onderzocht wordt hoe juist deze mensen gemotiveerd kunnen worden en enthousiast kunnen blijven gedurende het renovatieproces. Als de klant in de loop van het proces afhaakt, is alles voor niets geweest.

“Bij het opstellen van de randvoor­ waarden dient de corporatie rekening te houden met het feit dat meer randvoorwaarden voor minder zeggenschap van de klant zorgen." Bij een klantgestuurde renovatie zijn er randvoorwaarden van toepassing die voortkomen uit de wet- en regelgeving, mogelijkheden van de woningen, het budget, het beleid van de woning corporatie en visie op het betreffende complex. De meeste randvoorwaarden zullen voortkomen uit de kenmerken van de woning en de regelgeving. Om project specifieke randvoorwaarden gemakkelijk in beeld te brengen is een besluitvormingsmodel opgesteld, die door het beantwoorden van vragen een totaalpakket aan randvoorwaarden geeft. De corporatie dient hierbij rekening te houden met het feit dat meer randvoorwaarden voor minder zeggenschap van de klant zorgen. Het totale pakket van randvoorwaarden kan samen met de beperkingen van de woningen gebruikt worden om de mogelijkheden voor de renovatie vast te stellen. Omdat de besluitvorming van corporaties bij het stellen van randvoorwaarden projectafhankelijk is, dienen de rand­ voorwaarden bij ieder project opnieuw vastgesteld te worden.

Service magazine ma art 201 4

Om het klantgestuurde renovatieproces snel en efficiënt te laten verlopen, zal voor de start van een renovatieproject het renovatieproces uitgewerkt moeten worden. Het moet duidelijk zijn hoe het proces er uit komt te zien en welke tijdsplanning hier aan vast hangt. Daarnaast is het van belang dat aan de klant gecommuniceerd wordt hoe het renovatieproces en de tijdsplanning er uit zien, zodat de klant niet alleen weet wat hem te wachten staat, maar ook wat er van hem verwacht wordt.

55


onderschrift van bovenstaande foto?

Deelnemers meerdaagse excursie Hamburg

SERVICE Actief Beste lezer, Inmiddels is het 21 ste SERVICE bestuur ruim een half jaar bezig met het organiseren van formele en informele activiteiten voor haar leden. De Meerdaagse Excursie naar Hamburg, het SERVICE symposium en de Nieuwjaarsborrel zijn daarvan enkele geslaagde resultaten. Naast de activiteiten staat ook dit jaar het onderwijs weer hoog op de agenda, waardoor dit onderwerp uiteraard niet kan ontbreken in deze SERVICE actief.

Onderwijs Het 21ste SERVICE bestuur heeft als één van haar speerpunten het waarborgen van de kwaliteit van het onderwijs. Het is belangrijk dat alle aspecten van vastgoed tijdens de twee­ jarige master belicht worden, zodat de student aan het eind van de master kennis heeft over de gehele breedte van het vak. Om dit te bereiken wordt er naast de reguliere verplichte vakken, ook een vak genaamd Capita Selecta gegeven. Dit vak geeft het SERVICE bestuur de mogelijkheid om ontbrekende of onderbelichte kennisgebieden gedurende de opleiding op en aan te vullen met workshops en lezingen vanuit bedrijven. Als het 21 ste SERVICE bestuur maken wij ons er hard voor om de student gedurende dit vak zoveel mogelijk kennis over vastgoed bij te brengen welke nog niet in de masterfase aanwezig is. Zo zal er ook dit jaar een workshop gegeven worden over de juridische aspecten van vastgoed en zal de financiële kant extra worden belicht. Ook zorgvastgoed is een onderwerp waar wij als bestuur aandacht aan willen 56

besteden. Op deze manier sluiten wij aan bij het nieuwe masterbeleid van de TU/e, waarbij er naar gestreefd wordt dat masterstudenten breder worden opgeleid en een verbetering in de interactie tussen studenten en bedrijven.

Activiteiten Studievereniging SERVICE heeft ook dit jaar weer de ambitie om elke maand een formele of informele activiteit te organiseren voor haar leden. De afgelopen maanden zijn er al diverse activiteiten de revue gepasseerd, hierbij was de Meerdaagse Excursie naar Hamburg het meest bijzonder, maar het SERVICE symposium en de Nieuwjaarsborrel mogen natuurlijk ook niet ontbreken.

Meerdaagse Excursie Hamburg Van 27 tot en met 30 november vond de eerste van de twee jaarlijkse buitenlandse excursies plaats. De meerdaagse excursie ging dit jaar naar de Duitse stad Hamburg. Met 23 SERVICE-leden werd er een vol programma met formele en informele activiteiten doorlopen. De 3 commissieleden, Gijs Olde Kalter, Benno Houben en Lieke van der Wal, hebben deze trip georganiseerd en gezorgd dat de studenten een leerzame en plezierige trip hebben gehad. Op woensdagochtend 27 november om arriveerde de bus met enthousiaste Eindhovense Real Estate studenten in Hamburg. Niet veel later startte het formele programma met een rondleiding door het Emporio gebouw, georganiseerd door Savills. Bepaalde verdiepingen in het gebouw zijn al gerealiseerd en verhuurd, ook zijn we op de verdiepingen geweest die nog ‘under construction’ waren. Op die verdiepingen was duidelijk te zien hoe er met flexibiliteit in het gebouw wordt omgegaan. Vanaf de bovenste etage hadden we een mooi uitzicht over de hele stad. Na dit bezoek werden we ‘s middags bij Jones Lang LaSalle verwacht voor een presentatie. Hier kregen wij een update over de huidige vastgoedmarkt in Hamburg, opvallend bij deze presentatie was het feit dat de woningmarkt in deze regio weer erg aantrok. Daarna was er tijd gereserveerd voor een bezoek aan de grote


Het was opvallend dat het overgrote deel van deze woningen al verkocht of verhuurd was, ondanks de hoge prijzen. Er was om 16:00 een koffiepauze ingelast waarna Chris van Lawick van Pabst vertelde over zijn bezigheden omtrent dit project. Als afsluiter van deze mooie en vooral leerzame dag had SNS Property Finance een boottocht over de Elbe geregeld, met heerlijke hapjes en drankjes aan boord. We hebben met de groep de dag afgesloten op de kerstmarkt voor nog een plaatselijke delicatesse. De laatste dag werden we ‘s ochtends verwacht in de wijk Falkenried, hier verzorgde Stefan Wirth van het architectenbureau RHW Architekten een rondleiding. Dit voormalig industrieel gebruikte terrein is getransformeerd tot een nieuwe stadswijk met (luxe) woningen, bedrijven-units, kantoren, winkels en cafés. De Meerdaagse Excursie werd afgesloten bij Stilwerk, waar Alexander Garbe ons rondleidde door het warenhuis. Het Stilwerk concept brengt veel verschillende designproducten in de interieur- en woonsector samen, gepresenteerd in een uitstekende architectonische instelling, met aansprekende sfeer, ondersteund door deskundige hulp en uitgebreide service. Kortom was ook dit weer een zeer interessante dag. De bus voor de terugreis stond om 16:00 uur klaar, eenmaal ingestapt viel iedereen uitgeput maar voldaan in slaap.. Hamburg; een topstad met nog vele kansen in de vastgoedsector!

SERVICE symposium 21.1

afbeelding 1

Maquette Hafencity

kerstmarkt midden in het centrum van Hamburg. Vervolgens is er gegeten bij een restaurant waar SERVICE trakteerde op een lekker Duits gerecht en een goed gevulde pul. Hiermee was de eerste dag succesvol afgesloten. De volgende dag zaten de studenten netjes om 8:30 uur aan het ontbijt. Het beloofde een interessante maar zeer drukke dag te worden bij project HafenCity. Deze dag werd geheel verzorgd door Chris van Lawick van Pabst, werkzaam voor SNS Property Finance. Eenmaal aangekomen bij Das HafenCity InfoCenter im Kesselhaus, verzamelden we ons rondom de enorme maquette en introduceerde HCH (HafenCity Hamburg) de gebiedsontwikkeling. Hafencity is een staduitbreiding gesitueerd op het oude havengebied van Hamburg en is op dit moment het grootste binnen­ stedelijke ontwikkelingsproject van Europa. Het zal worden ingevuld met variatie aan functies zoals werken, wonen, tourisme en winkelen. Het wordt gezien als de nieuwe stadskern van Hamburg. We werden rondgeleid door de Urban Planner van HCH door het gebied. Hij vertelde over de toekomstige en gerealiseerde ontwikkelingen. Omstreeks lunchtijd werden we verwacht in het InfoPaviljoen waar een heerlijke lunch klaar stond. Het middagprogramma startte met een presentatie omtrent het Uberseequartier Nord, het commerciële hart van HafenCity, door Anne Bailly en een lezing over de financiële haalbaarheid van het project verzorgd door Oliver Fuchs. Ondanks dat de crisis weinig voelbaar is in Hamburg, is ook het financiële aspect niet altijd gemakkelijk verlopen. Samen met Anne Bailly werd het 25hour hotel bezocht en konden we een appartement in een van de woontorens bezichtigen.

Service magazine ma art 201 4

Op 11 december stond SERVICE in het teken van het inmiddels bekende SERVICE symposium. Sinds twee jaar wordt dit evenement drie maal per jaar georganiseerd ter ere van de release van het SERVICE Magazine. Inmiddels is symposium niet meer weg te denken bij het SERVICE Magazine. Het symposium begon met een interessante lezing verzorgd door Ernst van der Leij over de toekomst van woningcorporaties, gevolgd door een lezing van Koen de lange over de veranderende erfpachtregeling in Amsterdam en de problemen ervan. Na een korte koffiepauze werd het symposium afgesloten met een treffende lezing verzorgd door Theo Grootjen over het ontwikkelen van grondbeleid bij een nieuw stuk grond. Na de drie lezingen werd deze informatieve en interessante middag werd er afgesloten met een hapje en een drankje. De sprekers willen we graag nogmaals bedanken voor hun bijdrage aan deze geslaagde middag.

Nieuwjaarsborrel Ook dit jaar heeft studievereniging SERVICE het nieuwe jaar weer ingeluid met de Nieuwjaarsborrel. Het evenement vond wederom plaats in Café La Route waar door vele leden en alumni geproost is op het nieuwe jaar. Wij willen via deze weg Café La Route en alle aanwezigen bedanken voor de memorabele avond.

Tot slot Mocht u meer willen weten over studievereniging SERVICE en al haar activiteiten of wilt u informatie ontvangen omtrent advertentie­ mogelijkheden, dan kunt u contact met ons opnemen. SERVICE is te volgen via Facebook, Linkedin, Twitter en natuurlijk via onze website www.service-studievereniging.nl

Iris van Donselaar & Lieke van der Wal

57


Afstudeerverslagen TU/e - REMD Op deze pagina treft u een overzicht van de meest recente afstudeerverslagen van de opleiding Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SERVICE: www.service-studievereniging.nl. Voor bestellingen en prijzen kunt u contact opnemen met info@service-studievereniging.nl

Auteurs: F.J.J. Pouwelse (Fabian) Bestelnr.: 532 Opleiding: REMD Jaar: November, 2013

Werken aan Het Nieuwe Werken Verschillende onderzoeken gaan in op de algemene huis足vestings足eisen voor Het Nieuwe Werken. Er is echter nog weinig onderzoek gedaan naar de wijze waarop een flexibele werkomgeving ondersteuning kan bieden aan Het Nieuwe Werken. Hoewel diverse organisaties de principes van Het Nieuwe Werken reeds ingevoerd hebben, kunnen veel van de geclaimde voordelen van Het Nieuwe Werken nog niet wetenschappelijk worden aangetoond. Als mogelijke verklaring wordt gesteld dat de werkomgeving wellicht nog niet optimaal is afgestemd op de doelstellingen voor Het Nieuwe Werken. Uit literatuuronderzoek blijkt dat organisaties met Het Nieuwe Werken 5 verschillende doelen kunnen nastreven. Aan ieder van deze doelen kan een maatregel voor de werkomgeving gekoppeld worden. Daarnaast zijn aan de hand van literatuuronderzoek 25 verschillende aspecten ge誰dentificeerd die de flexibiliteit van de werkomgeving be誰nvloeden. Met behulp van interviews is onderzoek gedaan naar de (mogelijke) relaties tussen deze 25 flexibiliteitsaspecten en de 5 verschillende maatregelen voor Het Nieuwe Werken. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat voor iedere maatregel voor Het Nieuwe Werken een andere invulling aan de werkomgeving gegeven moet worden. De manier waarop de verschillende flexibiliteitsaspecten ondersteuning kunnen bieden, en de wijze waarop deze aspecten moeten worden uitgewerkt, worden uitgebreid toegelicht.

Auteur: C.W. Li (Wai) Bestelnr.: 528 Opleiding: REMD Jaar: September, 2013

Leefbaarheidsvoorzieningen in Vinex-wijken Een onderzoek naar de bijdrage van diverse typen voorzieningen aan de leefbaarheid van Vinexuitleglocaties. Sinds het begin van het Vinex-beleid is veel kritiek geuit op de kwaliteit van Vinex-locaties. Deskundigen zijn van mening dat het mono-functionele woonwijken zijn geworden die vrijwel geen relatie met de bestaande stad hebben. Daarnaast publiceren de media veel over de slechte leefbaarheid van Vinex-locaties. Veelal wordt het gebrek aan voorzieningen als een veelvoorkomend knelpunt aangehaald voor de slechte leefbaarheid. In dit onderzoek is een samenhang verondersteld tussen diverse typen voorzieningen en leefbaarheid van Vinex-locaties.

58


De samenhang wordt mogelijk beïnvloed door het type Vinex-locatie. Door middel van literatuurstudie en interviews met deskundigen is nader ingegaan op deze veronderstelde samenhang. Uit dit onderzoek blijkt dat bewoners van Vinex-locaties diverse knelpunten met het voorzieningenniveau ervaren en dat het belang van voorzieningen verschilt per type Vinex-locatie. Door de discrepanties tussen het belang en het niveau van voorzieningen op te lossen, kan er worden bijgedragen aan de leefbaarheid van Vinex-locaties.

Auteurs: H.J.C. Finders (Christian) Bestelnr.: 499 Opleiding: REMD Jaar: Augustus, 2013

Auteurs: Janssen (Michiel) Bestelnr. 496 Opleiding: REMD Jaar: Mei, 2013

The Office Market in Transition: The Dichotomy between Real Estate Management and the Tenant  This thesis focuses on recent developments on the Dutch office market that affect organizational and financial decisions regarding the lease of office space. From both the perspective of supply and demand, it assesses how these developments contribute to a growing, qualitative mismatch between the intentions of the Real Estate Management Organizations (REMOs) that manage the supply of office real estate and tenants seeking to lease office space.

Using leading indicators to forecast real estate returns By separating capital growth into rental value growth and yield shift, variations in capital growth can be examined on the lowest possible level. By making use of so called leading indicators, changes in rental value growth and yield shift can be forecasted. This study makes use of a logistic regression approach which enables the use of chance models and results in a forecasting model that is able to predict the chance of actual rental value growth / yield shift a few quarters ahead.

Auteur: M.F.J.G. van Dinther (Michèl) Bestelnr.: 520 Opleiding: EMD Jaar: Juli, 2013

Hoogopgeleid en starten in Parkstad: Een onderzoek naar de woonwensen van jonge hoogopgeleide starters in Parkstad en de (mis)match met het aanbod en het gevoerde beleid. De stadsregio Parkstad in Zuid-Limburg kent al jaren negatieve migratiecijfers waarbij de vergrijzing en ontgroening toenemen. Met name de jongeren met een hogere opleiding verlaten de regio wegens een gebrek aan werkgelegenheid en passende huisvestingsmogelijkheden. Om deze kansrijke jongeren beter te behouden in de regio, is onderzocht in welke mate de huidige woningvoorraad niet aansluit bij de wensen van deze doelgroep en hoe deze aangepast kan worden om hier een verbetering in aan te brengen.

This research has shown that the size of the demand is expected to shrink short to mid-term, which means that the quantitative mismatch between supply and demand will not easily correct itself. It has also shown that there are various factors at play in shaping a qualitative mismatch. Its contribution to solving the current vacancy debate has come in the form of a list of topics that describe where a Real Estate Management Organization can improve itself to better meet the tenant’s demand. This way, it hopes to reduce the need for new office space, which ultimately contributes to solving the vacancy issue.

Auteur: B.J. Van der Hoeven (Ben) Bestelnr.: 527 Opleiding: REMD Jaar: Maart, 2013

Klaar voor de start?!...

afwegingen tussen de woonwensen van koopstarters in landelijke gebieden In sommige delen van Nederland is het voor starters lastig de eerste zelfstandig stap op de (koop)woningmarkt te maken. Dit onderzoek gaat in op de woonwensen met beïnvloedende variabelen van (potentiële) koopstarters in Nederland in het algemeen en gemeente Westland in het Middels een enquête zijn de woonwensen van de jongeren met een hogere bijzonder; hierbij is tevens gekeken naar de verbanden opleiding achterhaald en vervolgens is de (mis)match met de bestaande tussen deze variabelen en concessies die (potentiële) voorraad, de plannen en het beleid geanalyseerd. Dit heeft geleid tot enkele koopstarters (bereid zijn te) doen in hun woonwensen. voorlopige beleidsaanbevelingen, welke zijn geëvalueerd met diverse Tot slot zijn er aanbevelingen gedaan aan Gemeente professionals en ambtenaren in de regio. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd Westland die er voor zouden kunnen bijdragen de kansen in enkele concrete aanbevelingen die ervoor moeten zorgen dat de voor starters op de woningmarkt in Westland te vergroten. leef­omgeving en woningvoorraad in Parkstad beter gaan aansluiten bij de wensen van hoogopgeleide jongeren. Gezien de huidige crisis op de woningmarkt en de prioriteit van de krimpaanpak, lijken met name indirecte acties als het aanpakken van de doorstroming op korte termijn, succesvol en reëel. Samen met het creëren van banen kunnen kansrijke hoogopgeleide jongeren hopelijk beter voor de regio behouden blijven.

Service magazine ma art 201 4

59


Contact SERVICE Magazine Thema volgende editie In dit Magazine hebben de artikelen omtrent het thema ‘tijdelijke toekomst’ laten zien dat zekerheid op de lange termijn schaars is in de vastgoedsector. Om de kans op een succesvol project te vergroten dient inzichtelijk te worden gemaakt wat de verschillende behoeften zijn van de betrokken belanghebbenden. Communicatie staat hiervoor aan de basis.

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onderstaande contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen De vastgoedsector wordt gekenmerkt door de afwezigheid van transparantie, maar gaat dit naast de relaties tussen de professionals onderling eigenlijk wel op voor de relaties tussen de gebruikers en de professionals? Hoe wordt de groep potentiële gebruikers geprikkeld, hoe is deze het beste de benaderen en hoe dient hierop ingespeeld te worden? Deze psychologische en sociale aspecten achter de gebruikelijke fysieke kant van het vastgoed zullen de hoofdrol spelen in de volgende editie van het SERVICE Magazine.

Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Contact

60

Nena Rood Hoofdredacteur chiefeditor@service-studievereniging.nl

Brit Smeets Redacteur b.m.m.smeets@student.tue.nl

Lizanne Hartog Redacteur l.m.hartog@student.tue.nl

Thomas Verheijen Redacteur t.l.a.verheijen@student.tue.nl

Jasper van de Koevering Redacteur j.g.c.v.d.koevering@student.tue.nl

Corstiaan Verweij Redacteur c.d.a.verweij@student.tue.nl


Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan

Ben jij de hoogvlieger die we zoeken? Wil jij werken bij de Nederlandse marktleider in het commercieel vastgoed? Dan is het vernieuwde traineeship van DTZ Zadelhoff zeker iets voor jou. In dit opleidingstraject doe je onder andere kennis op over onze organisatie, het vak en de vastgoedmarkt waarin je vanaf de eerste dag werkzaam bent. Daarnaast volg je een intensief persoonlijk ontwikkelingstraject om zo je communicatieve en commerciële vaardigheden nog verder te ontwikkelen tot het niveau van een succesvol vastgoedadviseur. Interesse? Neem dan contact op met de afdeling Human Resources of kijk voor meer informatie over het traineeship en de meest actuele vacatures op www.werkenbijdtz.nl

Meer info 020 5 711 416 of via www.dtz.nl

Duidelijk. DTZ Zadelhoff

DTZ PERS ADV A5 landscape.indd 1

17-02-14 16:59

Toe aan een paar ‘once in a lifetime’ projecten?

Bij AT Osborne ben je dagelijks betrokken bij once in a lifetime

speler die kennis en kwaliteiten in dienst kan stellen van een team.

projecten. Van de Noord/Zuidlijn, Beter Benutten en de N201+ tot de nieuwbouw van Radboud Universiteit Nijmegen. In teamverband werk

AT Osborne investeert in kennis. Het AT Osborne Ontwikkelingsfonds en de AT Osborne Academy bieden medewerkers ruimte voor research en

je aan belangrijke maatschappelijke en politieke thema’s.

development en dragen bij aan state-of-the-art-adviezen.

AT Osborne werkt veel voor opdrachtgevers in de publieke sector zoals

Topwerkgever

ministeries, provincies en gemeenten. Andere belangrijke opdrachtgevers

AT Osborne wordt gewaardeerd als topwerkgever. De werksfeer en

zijn organisaties in de gezondheidszorg, onderwijsinstellingen, woningcorporaties en bedrijven in de zakelijke dienstverlening. In projecten slaan wij een brug tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer.

vrijheid in het werk scoren hoog. Als jij die vrijheid ook ambieert en kunt koppelen aan een sterk verantwoordelijkheidsgevoel, willen we graag met je praten. Kijk op www.atosborne.nl voor actuele kansen.

Brede blik AT Osborne onderscheidt zich door de multidisciplinaire benadering. 150 Consultants en managers werken in wisselende teams aan de oplossing van ruimtelijke vraagstukken. Een AT Osborner is dan ook een team-

AT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu


GROEN LICHT VOOR DUURZAAM VASTGOED Bekijk de case op abnamro.com Het nieuwe hoofdkantoor van Bluewater op Park 20|20 kwam van de grond door nauwe samenwerking. Wij hebben geloof in het duurzame concept van Delta Development, VolkerWessels en Reggeborgh. Deze succesvolle transactie draagt bij aan duurzame innovatie in vastgoed.


SERVICE magazine 21.2