Page 1

ja argang 21 NUMMER 1 DECEMBER 2013

Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven

MAGAZINE

Thema

FinanciĂŤle sturing in corporatiesector Real Options for Real Estate Lege plek: van schandvlek tot kans Erfpachtvernieuwing in Amsterdam


Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan

Ben jij de hoogvlieger die we zoeken?

Wil jij werken bij de Nederlandse marktleider in het commercieel vastgoed? Dan is het vernieuwde traineeship van DTZ Zadelhoff zeker iets voor jou. In dit opleidingstraject doe je onder andere kennis op over onze organisatie, het vak en de vastgoedmarkt waarin je vanaf de eerste dag werkzaam bent. Daarnaast volg je een intensief persoonlijk ontwikkelingstraject om zo je communicatieve en commerciĂŤle vaardigheden nog verder te ontwikkelen tot het niveau van een succesvol vastgoedadviseur. Interesse? Neem dan contact op met de afdeling Human Resources of kijk voor meer informatie over het traineeship en de meest actuele vacatures op www.werkenbijdtz.nl

Meer info 020 5 711 416 of via www.dtz.nl

Duidelijk. DTZ Zadelhoff


Colofon Algemeen SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren. Bronnen Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. Redactie Nena Rood Hoofdredacteur Lizanne Hartog Redacteur Jasper van de Koevering Redacteur Britt Smeets Redacteur Thomas Verheijen Redacteur Corstiaan Verweij Redacteur Vormgeving Eline Pellis Lay-out & omslag www.elinepellis.com Cover afbeelding Wybe Theijse Drukwerk Drukkerij OCC dehoog Bestuur Gijs Olde Kalter Voorzitter Tom Bloemen Secretaris Iris van Donselaar Penningmeester Guus Jansen Acquisiteur Nena Rood Hoofdredacteur Lieke van der Wal Voorzitter Reiscommissie Stichtingsbestuur Steven de Ridder Voorzitter Roy Zöld Acquisitie/ Penningmeester Jan Martijn Buruma Magazine Stefan van Hoef Magazine Raad van Advies drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance) ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield) ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer)

Redactioneel Geachte lezer, Het afgelopen jaar is succesvol afgesloten met een lustrumweek vol interessante activiteiten. De week had een thema gericht op de verandering die plaats heeft gevonden, en nog steeds plaatsvindt, in de vastgoedwereld. Nu is het de taak aan het 21e bestuur om met een schone lei te beginnen en te werken aan weer een mooi jaar richting het vijfde lustrum. Namens mijzelf en de huidige redactieleden wil ik de voormalige hoofdredacteur Ivo Schepers en zijn redactie danken voor drie zeer geslaagde edities van het SERVICE Magazine. Met de nieuwe redactie gaan we enthousiast aan de slag om de kwaliteit van SERVICE Magazine te waarborgen. Natuurlijk blijft het 21ste bestuur en de redactie van studievereniging SERVICE dit jaar niet stil zitten. De kalender met activiteiten, excursies en symposia raakt steeds voller. Op deze manier kunnen de studenten op verschillende manieren kennis maken met de diverse kanten van het vakgebied vastgoed. De nieuwe voorzitter van studievereniging SERVICE, Gijs Olde Kalter, licht de verschillende activiteiten voor dit jaar en de beleidsdoelstellingen verder toe in de rubriek SERVICE actief. Ik ga samen met Lizanne Hartog, Jasper van de Koevering, Britt Smeets, Thomas Verheijen en Corstiaan Verweij, werken aan de komende drie edities van de 21e jaargang. Het fenomeen grondposities staat in dit SERVICE Magazine centraal. Voornamelijk de gemeenten en woningcorporaties zijn meerdere malen in de media ter sprake gekomen betreffende het formaat en de waarde van de grondportefeuille. Terwijl de koppen ondertussen alweer lovend spreken over een opmars in de vastgoedwereld, blijft het afwaarderen van de gronden een pijnlijk probleem. Zulke omstandigheden dwingen de marktpartijen creatief te handelen. In de introductie van het thema worden de betreffende artikelen verder toegelicht. Na afgelopen jaar een volledig Nederlandstalig SERVICE Magazine gepubliceerd te hebben, krijgt in deze editie ook een internationale auteur het woord. Het onderwerp betreft de uit de financiële wereld overgenomen rekenmethode ‘Real Options’. Ook de rubriek ‘Where innovation starts!?’ blijft bestaan, waarin ditmaal Frank Zwetsloot een oplossing voor ‘het Bijlmerprobleem’ toelicht. Daarnaast wordt de nieuwe vaarrichting van de leerstoel van Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven beschreven in Lectori Salutem. Nu de bachelor op de Technische Universiteit Eindhoven grote veranderingen heeft ondergaan (Bachelor College), kan het master onderwijs niet achterblijven. Dit zal een sprong voorwaarts betekenen voor de mastertrack Real Estate Management & Development en direct ook voor studievereniging SERVICE en het magazine dat voor u ligt. Tot slot wens ik u namens mijzelf en de redactie fijne feestdagen, een goed 2014 en natuurlijk veel leesplezier toe. Nena Rood Hoofdredacteur

Sponsoren Amsterdam School of Real Estate, Bouwkunde Bedrijvendagen, Brinkgroep, DTZ Zadelhoff, Interface, Provada, Syntrus Achmea Contactgegevens Stichting SERVICE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 5600 MB Eindhoven T: 040 24 750 93 F: 040 24 384 88 W: www.SERVICE-studievereniging.nl E: info@SERVICE-studievereniging.nl

Service maga zine december 2013

Foto: Van boven naar beneden en van links naar rechts: Corstiaan Verweij, Nena Rood, Lizanne Hartog, Thomas Verheijen, Jasper van de Koevering en Britt Smeets


3 4 5 JUNI 2014

MAKE IT HAPPEN MAKE IT REAL

Meer informatie T +31 (0)30 605 14 24 F +31 (0)30 605 14 87 E info@provada.nl

www.provada.nl


Inhoud 6

4

Lectori Salutem - Quality of life, smart living environments and

sustainable transformation

6

Column - Waarheen met de corporatiesector?

Vastgoedsturing en de relatie met de politiek

9

Financiële sturing in de corporatiesector aan de hand van rendementen

12 Herstel van de huizen­markt?

De regio Eindhoven nader belicht

Thema

21

16

Introductie thema: Grondposities

18

Ruimtelijk inzicht in risico’s voor gemeentelijke grondbedrijven

21

Van eigen bodem

25 Erfpacht­vernieuwing in Amsterdam

Waarom het moeilijk moet als het makkelijk kan

29 Grondposities woningcorporaties lust of last? 32 Beleggen in strategisch gelegen agrarische gronden

38

35 Lege plek: van schand­vlek tot kans

38 Where innovation starts - Hoop of Sloop voor Kleiburg 41

Real Options for Real Estate

43

Eén jaar in de praktijk

45 Afstudeerder TU/e - Omni channel winkelgedrag tijdens de customer journey 47 Contact SerVicE magazine 48 SERVICE Actief

43

50 Afstudeerverslagen TU/e - REMD 52 Contact studievereniging SerVicE


Lectori Salutem

Quality of life, smart living environments and sustainable transformation Door huidige ontwikkelingen op demografisch, sociaaleconomisch, ecologisch en technologisch gebied verandert de gebouwde omgeving snel. Nederland krijgt bijvoorbeeld, net als veel andere landen, op korte termijn te maken met verstedelijking, bevolkingskrimp in buitenstedelijk en landelijk gebied, vergrijzing en ontgroening van de samenleving. Daarnaast worden ruimte, materialen en grondstoffen steeds schaarser, waar mobiliteit en het gebruik van ICT juist in hoog tempo toenemen. Al deze ontwikkelingen zorgen voor nieuwe maatschappelijke en technologische uitdagingen voor bouwkundigen. De faculteit Bouwkunde heeft daarom een visie en strategie voor de toekomst (Strategie 2020) geformuleerd.

4

dr. ir. Pauline van den Berg Pauline van den Berg heeft Culturele Antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen en vervolgens Urban Planning aan de Technische Universiteit Eindhoven. In september 2012 is zij aan de Technische Universiteit Eindhoven gepromoveerd. Sinds 2012 werkt zij als universitair docent bij de mastertrack Real Estate Management & Development aan de laatstgenoemde universiteit.

In Strategie 2020 staan drie thema’s centraal, namelijk ‘quality of life’, ‘smart living environments’ en ‘sustainable transformation’. Deze thema’s haken aan op de strategische thema’s van de universiteit (Energy, Health en Smart Mobility) en zullen leidend zijn voor het onderwijs en onderzoek van de faculteit Bouwkunde. Quality of life Kwaliteit van leven is een thema dat steeds belangrijker wordt door huidige ontwikkelingen op demografisch, sociaal en economisch gebied. Vergrijzing van de bevolking zorgt er bijvoorbeeld voor dat andere eisen gesteld worden aan woon- en zorgvastgoed. In verschillende Westerse landen ontstaan krimpregio’s waar de toegankelijkheid van voor­zieningen en de leefbaarheid voor bewoners behouden moeten blijven. Leefstijlen veranderen, onder andere door verstedelijking en globalisering, met lokalisering als daaropvolgende tegenreactie. Hierdoor wordt er meer waarde gehecht aan cultureel erfgoed, lokale voorzieningen, branding van plaatsen, mogelijkheden voor vrijetijds­ besteding en buurt- en wijkbinding van mensen. Kwaliteit van leven richt zich op de gebruiker van de gebouwde omgeving en is van toepassing op alle schaalniveaus, van regionaal niveau tot het niveau van het individuele gebouw (of onder­­deel daarvan). Om ervoor te kunnen zorgen dat de gebouwde omgeving kan bijdragen aan de kwaliteit van leven van mensen, is onderzoek nodig naar de behoeften, het gedrag en de percepties van de gebruikers van de gebouwde omgeving. Hier kunnen wij vanuit de leerstoel Real Estate Management and Development (REMD) een belangrijke bijdrage aan leveren. Smart living environments Smart living environments gaat over het gebruik van slimme technologie in de gebouwde omgeving. We leven tegenwoordig in een kenniseconomie waarin ICT een belangrijke rol speelt. Dit zorgt ervoor dat de gebruikte ruimte en tijd voor werken flexibeler ingevuld worden. Ook is de mobiliteit de afgelopen decennia toegenomen. Het is belangrijk om mee te gaan in deze ontwikkelingen en innovatieve oplossingen te bieden voor hedendaagse vraagstukken in de gebouwde omgeving. Dit speelt op alle schaalniveaus. In individuele gebouwen kan bijvoorbeeld gekeken worden naar het gebruik van werkplekken of de mogelijkheden voor domotica.


Op een groter schaalniveau zijn smart mobility en infrastructuur en de relatie tussen ICT-gebruik en mobiliteit belangrijke thema’s. Er is fundamenteel onderzoek nodig, onder andere vanuit vastgoedbeheer, om de behoeften van de gebruikers van de gebouwde omgeving in beeld te brengen en hier slimme toekomstbestendige oplossingen voor te ontwikkelen. Sustainable transformation Duurzame transformatie heeft te maken met oplossingen voor verstedelijking en de schaarste van ruimte, materialen en grondstoffen. De focus ligt op herstructurering en herbestemming van gebieden, buurten en gebouwen. Als gevolg van de crisis worden beheer en onderhoud van vastgoed belangrijker dan nieuwbouw. Het wordt belangrijker om de levensduur van gebouwen te vergroten en om stabiele duurzame wijken te creëren. Daarom is het ook steeds belangrijker om de behoeften van de gebruikers hierbij in het oog te houden. Aangezien deze behoeften door de tijd heen zullen veranderen, worden flexibiliteit en aanpasbaarheid van de gebouwde omgeving ook steeds belangrijker. Onderzoek naar de behoeften van gebruikers van vastgoed is hierbij essentieel om gebouwen en gebieden duurzaam te kunnen transformeren. Ook hier kan de leerstoel Real Estate Management and Development (REMD) een belangrijke bijdrage aan leveren.

Deze toekomststrategie van de faculteit Bouwkunde, waarin de thema’s quality of life, smart living environments en sustainable transformation centraal staan, heeft gevolgen voor iedereen binnen de faculteit, dus ook voor de docenten en studenten van Real Estate Management and Development. De thema’s zullen binnen het onderwijs en het onderzoek van de groep een centrale rol spelen. Hierdoor wordt de relatie tussen onderwijs en onderzoek sterker. Studenten zullen afstuderen op een onderwerp dat valt binnen deze drie thema’s. Het afstudeerwerk kan op deze manier een belangrijke bijdrage leveren aan lopend (PhD) onderzoek binnen de groep. Daarnaast kunnen deze thema’s zorgen voor meer synergie, zowel tussen de verschillende leerstoelen en faculteiten binnen de Technische Universiteit Eindhoven, als tussen de Technische Universiteit Eindhoven en bedrijven en de maatschappij.

4

Service maga zine december 2013

5


Column

Waarheen met de corporatiesector? Vastgoedsturing en de relatie met de politiek

ir. Ernst van der Leij Ernst van der Leij is partner bij Brink Groep. Samen met de Technische Universiteit Delft en enkele collega’s voert hij onderzoek uit in opdracht van de enquêtecommissie van de Tweede Kamer. Als adviseur is hij betrokken bij diverse vraagstukken op het gebied van vastgoedsturing en -ontwikkeling. Zo ondersteunde hij de afgelopen jaren onder meer woningcorporatie Eigen Haard bij de implementatie van hun risicomanagement en begeleide hij de gemeente Loon op Zand bij het ontvlechten van de overeenkomsten inzake het Bruisend Dorpshart, waaruit woningcorporatie WSG zich terug moest trekken.

Dit klinkt wellicht wat filosofisch, maar dit gaat ook op voor de corporatiesector. Zeker nu er een parlementaire enquête naar de corporatiesector gaande is. In dit artikel een betoog om de vastgoedportefeuille van de corporatiesector beter te doorgronden.

“If you don’t know where you’re going, you’re probably going wrong.”

Terry Pratchett, schrijver in het humorvolle fantasy genre, schreef in het boek I Shall Wear Midnight (2010): “If you do not know where you come from, then you don’t know where you are, and if you don’t know where you are, then you don’t know where you’re going. And if you don’t know where you’re going, you’re probably going

Parlementaire enquête Het Tweede Kamerlid Van Bochove diende een motie in, waarin hij opriep tot een parlementaire enquête naar de corporatiesector. Een parlementaire enquête wordt gezien als het zwaarste instrument om (onder ede) informatie te kunnen inwinnen. In de parlementaire geschiedenis waren tot dan pas achttien enquêtes gehouden. De motie werd op 20 maart 2012 unaniem door de Tweede Kamer aangenomen. De concrete aanleiding voor de motie was de problematiek bij woningcorporatie Vestia, welke volgde op diverse andere incidenten bij woningcorporaties. De belangen van huurders zijn naar oordeel van de Kamer in gevaar en het beeld is ontstaan dat het algemene belang van een integere, stabiele volkshuisvesting wordt geschaad.

wrong.” Pratchett is de schrijver met de meeste boeken in de Britse top 200 beste-boeken-ooit verkiezing. Hoewel in Nederland niet zo heel bekend, dus een zeer populair schrijver. En hij heeft een punt. Als je niet weet waar je vandaan komt of waar je nu staat, dan is de kans dat je niet gaat waar je heen

Afbeelding 1

wilt, ook vrij groot.

Boekomslag ‘I Shall Wear Midnight’, van Terry Pratchett

6


De doelstelling van de parlementaire enquête luidt: “Inzicht verschaffen in de opzet en werking van het stelsel van woningcorporaties om te komen tot waarheidsvinding en beoordeling van het stelsel en zo bij te dragen aan ontwikkeling van toekomstig beleid.” Het gaat dus ook om leerpunten ontdekken die bij kunnen dragen aan de richting die corporaties op zouden moeten gaan. Hoe heeft het allemaal zo kunnen komen? Zijn er systeemfouten? Wat moet er anders? Allemaal relevante vragen.

De parlementaire enquêtecommissie is er uiteraard voor de gehele Tweede Kamer, dus het onderzoek moet verschoond blijven van politieke kleuring. De feiten moeten op een rij. Dat is echter nog geen eenvoudige opgave. Zo is het eenvoudig te betogen dat de sector er goed voorstaat. Er is immers een enorm eigen vermogen, wanneer er gewaardeerd wordt tegen de marktwaarde. Maar even gemakkelijk is het te betogen dat de sector het zwaar heeft, als gekeken wordt naar de onrendabele top op een sociale huurwoning en de beperkte kasstroom die de schuldenlast moet dragen. Interessant is het om te bezien, wat het eigenlijk allemaal zegt.

Feiten

Voorbeeld 1: verkopen

Voordat iets gezegd kan worden over de richting die de corporatiesector op zou moeten, is het nodig om te weten waar de sector vandaan komt en waar deze nu staat. In de parlementaire enquête is daarom aandacht voor een literatuuronderzoek.

Er wordt op gestuurd dat corporaties meer bezit verkopen. In het gesloten akkoord tussen de branchevereniging voor woningcorporaties Aedes en minister voor Wonen Stef Blok, zijn de regels daartoe verder versoepeld. Maar om te kunnen verkopen, moet er wel een koper zijn. Huurders krijgen vaak een onvoldoende hoge hypotheek, want ze zijn meestal geen grootverdieners. Beleggers bieden voor een verhuurde woning vaak slechts een habbekrats, want anders kan er geen of een te laag rendement worden gemaakt. Verkopen is voor de corporatie dus vaak niet eenvoudig. Maar er wordt met het akkoord wel op verkopen gestuurd. Prachtig, maar waarheen en waar vandaan? Dat beeld moet helder zijn. Wat schiet de Nederlandse volkshuisvesting er mee op, over hoeveel verdiencapaciteit gaat het, welk bezit leent zich voor verkopen, welk effect heeft het op de doorstroming etcetera. Kortom, goed zicht op de vastgoedportefeuille is essentieel.

“De feiten moeten op een rij.” Het literatuuronderzoek geeft zicht op de vraag hoe de doelmatigheid, doeltreffendheid, legitimiteit en controleerbaarheid van de woningcorporatiesector wordt gemeten en gemonitord, en hoe deze zich heeft ontwikkeld. Het gaat om het ontsluiten van reeds verzamelde en bestaande informatie en daarnaast over reeds geanalyseerd statistisch materiaal.

Knap als je met je eerste carrièrestap Nederland vooruit brengt. Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.

brinkgroep.nl

knap werk


In veel gebiedsontwikkelingen van corporaties werd bijvoorbeeld met de winst op de koopwoningen de onrendabele top op de sociale huurwoningen afgedekt. Als de commerciële activiteiten niet meer plaats zouden mogen vinden binnen de corporatie, of wanneer de commerciële activiteiten niet meer gebruik kunnen maken van de gunstige financieringsmogelijkheden binnen een corporatie, dan zou de winstgevendheid wel eens geheel weg kunnen vallen. Daarmee valt ook dekking voor de sociale huisvesting weg. De ‘revolving fund’ gedachte is dan wellicht niet langer houdbaar en de corporaties worden dan op den duur weer afhankelijk van subsidie. Goed inzicht in de vastgoedportefeuille is essentieel om te weten hoe het scheiden van DAEB of niet-DAEB activiteiten op termijn gaat uitpakken voor de corporaties. Wordt het vermogen straks opgegeten?

Politiek en praktijk

Afbeelding 2

Minister Stef Blok

Voorbeeld 2: DAEB en niet-DAEB scheiden

De parlementaire enquête biedt een goede kans om de corporatie­ sector een positieve sprong vooruit te laten maken. Ook het akkoord tussen Aedes en Blok heeft duidelijkheid gegeven. Een heldere politieke koers draagt bij aan continuïteit. De incidenten in de sector hebben de sector enigszins lamgeslagen. Dat is niet goed voor de volkshuisvesting in Nederland. Er gaat namelijk ook veel goed, dat moeten we niet vergeten. Er kan echter veel ook echt beter, dat is de opgave waar de sector voor staat. Als je ergens naar toe wilt, moet je eerst weten waar je staat. Goed inzicht in de vastgoedportefeuille, een helder beleid, goede sturing en voeling met de wensen en noden van huurders is essentieel. De corporatie van de toekomst zal er anders uit zien. Hoe? Dat moet de corporatiesector nog ontdekken!

Bij de activiteiten van woningcorporaties wordt onderscheid gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB. DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang en betreft de bouw en verhuur van sociale huurwoningen. De nadruk op sociaal: voor deze woningen mag een maximale huur van € 681,02 per maand worden gevraagd. In het akkoord tussen Aedes en minister Blok is vastgelegd dat vanaf 1 januari 2014 een harde scheiding van de DAEB en niet-DAEB activiteiten moet plaatsvinden. Er zijn daarbij twee keuzes: ofwel een administratieve scheiding of een juridische scheiding. De eerste zal door het merendeel van de corporaties worden gekozen. De scheiding komt voort uit een besluit van de Europese Commissie in 2009. Het doel van de scheiding is focus op de kerntaken en het voorkomen van marktverstoring en verlies van maatschappelijk bestemd vermogen. Corporaties krijgen alleen voor DAEB-activiteiten garanties op leningen. Kortom, er wordt gestuurd op het strikt(er) scheiden van commerciële en nietcommerciële activiteiten. De gevolgen daarvan zijn echter niet grondig onderzocht of reeds bekend.

“De parlementaire enquête biedt een goede kans om de corporatiesector een sprong vooruit te laten maken." De corporatiesector functioneert sinds de brutering in 1995 als een ‘revolving fund’. Er wordt geld verdiend en weer geïnvesteerd ten behoeve van de volkshuisvesting. De commerciële activiteiten van de corporaties leverden per saldo geld op, waarmee nietcommerciële activiteiten werden bekostigd.

8

Afbeelding 3

Sociale huurwoningen


Financiële sturing in de corporatiesector aan de hand van rendementen Het sturen op en beoordelen van hun

ir J.M. Buruma Jan Martijn Buruma is afgestudeerd bij de leerstoel Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Na een werkstage bij de Nederlandse bank voor ontwikkelingslanden (FMO) is hij aan de slag gegaan als adviseur bij Finance Ideas. Bij Finance Ideas is Jan Martijn actief op het gebied van financiële sturing en asset management voor woningcorporaties. Tevens ondersteunt hij pensioenfondsen bij het formuleren en vormgeven van de vastgoedbeleggingsstrategie en het monitoren van de prestaties van de vastgoedbeleggingen.

financiële prestaties heeft, mede door de gunstige marktomstandigheden, niet altijd de hoogste prioriteit gehad van woningcorporaties. Bovendien zijn de financiële prestaties ook moeilijk te vergelijken met commerciële marktpartijen. Dit in combinatie met recente schandalen in de sector leidt dikwijls tot publieke discussies over de financiële prestaties van woningcorporaties. Financiële sturing aan de hand van rendementen biedt uitkomst.

Historische schets: hoe beoordeelden woningcorporaties hun prestaties en investeringen? Historische kostprijs en sturen op budgetten Lange tijd waardeerden corporaties hun vastgoed op dezelfde manier waarop bedrijven hun machines waarderen: tegen de historische kostprijs. Hierbij wordt de waarde van het vastgoed bepaald door op basis van de geraamde levensduur lineair af te schrijven op de stichtingskosten. In deze periode vond financiële sturing vooral plaats door te sturen op vooraf gestelde budgetten. Deze budgetten werden onder meer vastgesteld aan de hand van afspraken met de gemeente over bijvoorbeeld het aantal te bouwen woningen en het prijsbeleid.

Service maga zine december 2013

Er was weinig inzicht in de financiële continuïteit en prestaties van woningcorporaties. Dit was ook niet noodzakelijk omdat ze rechtstreeks onder verantwoordelijkheid van de overheid vielen; eventuele verliezen werden gecompenseerd met publieke middelen. Bedrijfswaarde en sturen op kasstromen, vermogen en onrendabele top Sinds de bruteringsoperatie (de verzelfstandiging van de corporatiesector waarbij woningcorporaties meer op afstand van de overheid kwamen te staan) nam de behoefte aan financiële sturing toe. Omdat het waarderen op de historische kostprijs zich hiervoor moeilijk laat lenen, zijn steeds meer woningcorporaties overgegaan op het waarderen op bedrijfswaarde. Bij de bedrijfswaardemethodiek wordt de waarde van het vastgoed bepaald aan de hand van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Het waar­­deren op bedrijfswaarde leent zich beter voor het beoordelen van de financiële continuïteit van een woningcorporatie dan het waarderen op historische kostprijs, omdat de bedrijfswaarde een realistischere benadering geeft voor de waarde van het vastgoed voor de corporatie. De financiële continuïteit kan inzichtelijk worden gemaakt door het beoordelen van de huidige en geraamde kasstromen (zijn er voldoende liquide middelen beschikbaar?) en de huidige en toekomstige solvabiliteit (is er voldoende vermogen beschikbaar?). De toezichthouders van de corporatiesector, Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), beoordelen respectievelijk de kasstromen en het vermogen van woningcorporaties. Investeringen worden door corporaties vaak beoordeeld op hun ‘onrendabele top’. Deze onrendabele top is het negatieve verschil tussen de stichtingskosten en de bedrijfswaarde van het te realiseren vastgoed indien de stichtingskosten hoger zijn dan de bedrijfswaarde. In 2011 bedroeg deze onrendabele top van de investeringen van woningcorporaties maar liefst gemiddeld 37%. Dit betekent dus dat van de totale investeringssom van woningcorporaties in 2011 37% niet werd omgezet in waarde. Vergelijk het eens met het kopen van een auto. Stel, u koopt een nieuwe auto voor € 20.000. Op het moment dat u de showroom uitrijdt, daalt de waarde van de auto met 37% tot € 12.600. Zou u, als u vooraf wist dat u door aankoop van de auto € 7.400 aan vermogen zou 9


verliezen, toch de auto kopen? Wellicht wel als u van plan bent de auto zijn gehele levensduur zelf te gebruiken. Maar vanuit het oogpunt van financieel risico zou dit een zeer onverstandige beslissing zijn. Maar waarom werden forse onrendabele toppen dan toch lange tijd acceptabel geacht? De vermogensverliezen door onrendabele toppen werden lange tijd gecompenseerd door de winsten uit woningverkopen. Omdat de woningen werden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde en werden verkocht tegen (de vaak veel hogere) leegwaarde, leverde dit vaak een forse vermogenswinst op. Daarnaast stonden woningcorporaties onder druk van de overheid en haar toezichthouders om te blijven investeren. Tot en met 2010 kregen woningcorporaties die ‘te weinig vermogen inzetten’ namelijk een ‘C-oordeel’ van het CFV: zij dienden kortweg meer te investeren.

Aanleiding tot het denken in rendementen: wat is er veranderd? Daling eigen vermogen Door te investeren met een onrendabele top neemt het eigen vermogen van woningcorporaties af. Lange tijd werden deze vermogensverliezen in meer of mindere mate gecompenseerd door het verkopen van woningen. De crisis op de woningmarkt maakt compensatie op deze manier echter lastiger. Er worden immers minder woningen verkocht tegen een lagere prijs. De forse onrendabele toppen in combinatie met tegenvallende verkoopresultaten hebben ervoor gezorgd dat de solvabiliteit van de corporaties met circa 5% is gedaald in de periode 2006 - 2011 (zie figuur 1). Hierdoor is het belang van financiële sturing toegenomen. Het belang van financiële sturing wordt nog eens versterkt door de verhuurdersheffing. Deze heffing moet vanaf 2016 jaarlijks € 1,7 miljard opleveren voor de rijksoverheid. De heffing dient opgebracht te worden door sociale verhuurders, waarvan de overgrote meerderheid woningcorporaties zijn. Dit legt een fors beslag op de toekomstige inkomsten van de corporaties. Dit vertaalt zich in lagere kasstromen, maar via de bedrijfswaarde ook in een lager waarde en dus een lager eigen vermogen. Behoefte aan transparantie Woningcorporaties zijn de afgelopen jaren veelvuldig negatief in het nieuws geweest. Voorbeelden hiervan zijn de activiteiten van Woonbron omtrent de SS Rotterdam en de derivatenhandel van Vestia. Daarnaast is Laurentius recent veelvuldig in het nieuws geweest, omdat haar oud-bestuurder wordt verdacht van fraude. De schandalen in de sector hebben ervoor gezorgd dat de maatschappelijke druk op woningcorporaties is toegenomen. Immers, het vermogen van woningcorporaties is uiteindelijk door de overheid 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011

(publiek) verschaft. De brede vraag is wat woning­corporaties nu eigenlijk aan de maatschappij toevoegen met het vermogen dat zij bij de brutering hebben verkregen. Als gevolg van deze drang naar meer verantwoording door woningcorporaties bestaat ook in toenemende mate behoefte vanuit de maatschappij om inzicht te verkrijgen in de financiële prestaties van woningcorporaties. Kortom: de diverse schandalen in de corporatiesector hebben geleid tot een discussie over het bestaansrecht en de behoefte aan transparantie met betrekking tot financiële prestaties van woningcorporaties.

Hoe werkt sturing aan de hand van rendementen? Woningcorporaties kunnen in feite gezien worden als vastgoedbeleggers. Immers, net als vastgoedbeleggers bezitten zij vastgoed dat zij exploiteren. In de commerciële vastgoedsector is het gebruikelijk de financiële prestaties van de beleggingsportefeuille te meten aan de hand van rendementen. Ook investeringsbeslissingen worden genomen met behulp van een raming van het rendement, waarbij wordt gekeken of het projectrendement voldoet aan de rendementseis die voor het betreffende type project is gesteld.

“De diverse schandalen in de corporatie­sector hebben geleid tot de behoefte aan transparantie met betrekking tot financiële prestaties van woningcorporaties." Vastgoedbeleggers stellen de rendementseis op het eigen vermogen vast aan de hand van het risico van de belegging. Zo zal in de huidige markt een belegger in woningen een lager rendement eisen dan een belegger in kantoren. De rendementseis biedt houvast bij het beoordelen van de prestaties van de beleggingen. Immers, periodiek (vaak per kwartaal of jaar) kan vastgesteld worden of de beleggingen hebben geresulteerd in het vereiste rendement. Bij het vaststellen van het behaalde rendement kan bij vastgoed­ beleggingen in de basis onderscheid worden gemaakt in het rendement op het vastgoed (het portefeuillerendement) en het rendement op het eigen vermogen (beleggings­ rendement). Het portefeuillerendement wordt vaak opgedeeld naar het direct portefeuillerendement en het indirecte portefeuillerendement (waardeverandering). Het directe portefeuillerendement wordt bepaald door de som van de opbrengsten en kosten die toe te rekenen zijn aan het vastgoed te delen door de waarde van het vastgoed aan het begin van de periode. Het indirecte portefeuillerendement wordt verkregen door de waardeverandering van het vastgoed, te delen door de waarde van het vastgoed aan het begin van de periode. Het beleggingsrendement is de uiteindelijke toename van het eigen vermogen. Deze wordt verkregen door het netto resultaat te delen door de waarde van het eigen vermogen aan het begin van de periode. Ten opzichte van het portefeuillerendement is hier bijvoorbeeld het effect van het vreemd vermogen (leverage) meegenomen.

Figuur 1

Ontwikkeling solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde) corporatiesector (Bron: CFV: Corporatie in Perspectief, 2009; Corporatie in Perspectief, 2012) 10

Door de opbouw van het beleggingsrendement inzichtelijk te maken, kan inzicht worden verkregen in de prestaties en


1,2%

6,1%

5,5% -1,0%

5,0%

1,5%

-0,6% -0,5%

4,0%

4,9%

3,4%

3,0% 2,0% 1,0%

V)

nm

en

t(

RE

en

t rm ve d

de

m Be

le

Ef

gg

fe

in

ct

gs

vr

re

ee

ui fe te or

lp aa To t

Di

og

en em

r in re ll e

ev rd aa

W

r te po ct re

nd

de an er

re ll e

fe

ui

Za

g

t en em

s te

nd

la ke li j

ke

he Be

rh de

n

n s te sla

er

ds ou

ko in ur

s te la

m

s te

n

n

0,0%

On

“Het inzichtelijk maken van rendementen geeft grip op financiële prestaties en maakt deze prestaties inzichtelijk en transparant."

7,0% 6,0%

Hu

effecten van de posten die leiden tot het resultaat. Een fictief voorbeeld hiervan is weergegeven in figuur 2. De opbouw van het beleggingsrendement kan op verschillende posten inzichtelijk gemaakt worden. Zo zijn de kostenposten in het voorbeeld onderverdeeld naar onderhouds-, beheer- en zakelijke lasten, maar zouden ook de personeelslasten inzichtelijk gemaakt kunnen worden.

Figuur 2

Fictieve opbouw beleggingsrendement (rendement op eigen vermogen; REV)

8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0%

-1,0% -0,5%

Ook biedt het inzichtelijk maken van rendementen ideale mogelijkheden om de financiële prestaties in perspectief te plaatsen. Zo kunnen de prestaties worden vergeleken met een benchmark, waarbij de benchmark bijvoorbeeld een gemiddelde van de corporatiesector zou kunnen zijn. In dat geval kan een corporatie haar prestaties naast de gemiddelde prestaties van de sector leggen en constateren of en waar de prestaties afwijken. Maar de prestaties zouden ook vergeleken kunnen worden met de prestaties van commerciële beleggers. Dit maakt het mogelijk het maatschappelijk dividend van een corporatie inzichtelijk te maken. Het maatschappelijk dividend kan worden gedefinieerd als de kosten ten gevolge van de sociale doelstellingen van de woningcorporatie in percentage van de waarde van het vastgoed. Figuur 3 toont een fictief voorbeeld van hoe het maatschappelijk dividend inzichtelijk gemaakt kan worden. In het voorbeeld zou het rendement op basis van marktconforme uitgangspunten 7% bedragen. Maar door niet de maximaal redelijke huurprijzen in rekening te brengen, gaat 1,5% van het rendement van de woning­corporatie verloren. Deze 1,5% komt ten goede aan de maatschappij en valt daarom onder het maatschappelijk dividend. Op deze manier kan een woningcorporatie inzichtelijk maken welk deel Service maga zine december 2013

-0,5%

3,5%

1,0% t ie

id

ra

on

in

Le

gc

ef

or

ba

po

ar

eh M

ee

rb

er nd ro ee

he

ee

r

ud ho

hu re ge

Re

nd

em

en

tw

M

ar

La

nd

em

en

ur

t

0,0%

kt

Het denken in rendementen is een antwoord op de toenemende vraag naar financiële sturing en transparantie binnen de corporatiesector. Het inzichtelijk maken van het rendement vormt namelijk een goede basis voor het beoordelen van de financiële prestaties: wordt de rendementseis behaald? En indien dit niet het geval is; waar ligt dit aan? Zijn de inkomsten minder hoog, of wordt er meer uitgegeven aan bijvoorbeeld onderhoud of het beheer van de woningen?

Maatschappelijk Dividend 3,5%

2,0%

M

Waarom sturing aan de hand van rendementen in de corporatiesector?

-1,5%

7,0%

re

Om daadwerkelijk rendementen te kunnen vergelijken met andere partijen, moeten de rendementen volgens dezelfde definities worden berekend. De meeste (commerciële) beleggers waarderen hun vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. Dit is een alom bekende standaard waarderingsmethode en kan worden geïnterpreteerd als de waarde die een commerciële (derde) partij voor een verhuurde woning wil bieden onder de dan geldende marktomstandigheden. De marktwaarde wordt in de praktijk vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Om te kunnen voldoen aan de wens tot meer transparantie, moeten woningcorporaties hun rendementen dus ook uitdrukken op basis van de marktwaarde in verhuurde staat.

Figuur 3

Fictieve opbouw maatschappelijk dividend van het rendement ten goede komt aan de maatschappij, en welk deel van het rendement ten goede komt aan haar eigen vermogen. Tot slot Het inzichtelijk maken van rendementen geeft grip op financiële prestaties en maakt deze prestaties inzichtelijk en transparant. Het biedt woningcorporaties bovendien goede houvast voor het maken van keuzes met betrekking tot het maatschappelijke dividend. Een eerste stap die gemaakt dient te worden is dat het vastgoed wordt gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Dit is een stap die een aantal woningcorporaties reeds heeft genomen. Een andere belangrijke stap die genomen dient te worden, is het vaststellen van de rendementseisen waaraan de prestaties en investeringsbeslissingen gekoppeld worden. De rendementseis op het eigen vermogen en de mate waarin een woningcorporatie maatschappelijk dividend kan ‘uitkeren’, is afhankelijk van de vermogenspositie en doelstellingen van de woning­ corporatie. Overigens is een groep van koplopers reeds enkele jaren geleden begonnen met het meten en benchmarken van hun prestaties aan de hand van rendementen. De resultaten worden jaarlijks gepresenteerd in de IPD corporatieindex (voorheen: Aedex). Een goed initiatief: wie volgt? Bronnen Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2009). Corporatie in perspectief 2009. Baarn: Centraal Fonds Volkshuisvesting. Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2012). Corporatie in perspectief 2012. Baarn: Centraal Fonds Volkshuisvesting.

11


Herstel van de huizen­ markt? De regio Eindhoven nader belicht

1

2

Dr. J.J.A.M. Smeets Jos Smeets 1 studeerde sociale geografie in Amsterdam en is als universitair hoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management & Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Hij is tevens directeur van het aan deze faculteit verbonden onderzoeksinstituut Interface.

Drs. Ir. M.I.K. Leussink Marieke Leussink 2 studeerde in 2003 af als psychologe aan de Katholieke Universiteit Nijmegen. Daarna voltooide ze in 2010 de masteropleiding Real Estate Management & Development aan de faculteit bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Sindsdien is zij werkzaam als onderzoeker bij onderzoeksinstituut Interface.

Na jaren van malaise lijkt de huizenmarkt uit het dal te klimmen. Het consumentenvertrouwen stijgt weer, het aantal afgegeven Nationale Hypotheek Garanties groeit en de hoeveelheid startersleningen neemt eveneens toe. Signalen dat de huizenmarkt weer opleeft. Deze opleving lijkt zich vooral voor te doen in de grote en middelgrote steden van Nederland. In onderstaand artikel wordt ingezoomd op de ontwikkelingen in de regio Eindhoven1, één van de voorlopers in het herstel van de huizenmarkt.

1

12

Eindhoven e.o. is regio 71 in de NVM statistiek en omvat de volgende plaatsen: Best, Eindhoven, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven, Waalre, Geldrop, Riethoven en Westerhoven.

De Nederlandse huizenmarkt is onderdeel van een bredere woningmarkt, waar naast koop- ook huurwoningen worden aangeboden. Beide markten zijn op hun beurt verweven met de bouwmarkt, de grondmarkt en de financiële markt. Dientengevolge is de woningmarkt complex en spelen veel stakeholders een rol. Prijzen worden niet alleen gevormd door het spel van vraag en aanbod; er zijn meer factoren van invloed. Uit onderzoek (zie o.a. VROM-raad, 2007) blijkt dat de huizenmarkt weinig elastisch is en de aanpassingsmechanismen tussen vraag en aanbod onvoldoende werken. De combinatie van overheidsbeleid (ruimtelijke ordenings-, grond- en fiscaal beleid), de invloed van financiële instellingen (steeds complexere financieringsproducten), het strategisch gedrag van ontwikkelaars en het gebrek aan kennis en inzicht bij huizenkopers, hebben de prijzen de laatste 20 jaar fors doen stijgen. In de periode 1995-2008 zijn de gemiddelde prijzen met circa 250 procent gestegen (TKSG, 2013). De prijsontwikkeling lag gedurende twee decennia ver boven de inflatie en oversteeg ook de kostenontwikkeling in de bouw. Deze prijsexplosie had vooral gevolgen voor huishoudens met lage inkomens, veelal starters. Zij kregen steeds minder toegang tot de koopwoningmarkt en waren aangewezen op de huurwoningmarkt. Deze markt wordt echter gedomineerd door sociale verhuurders, met hun eigen regels en verplichtingen. Door de interventie van de Europese Commissie komen met name de middeninkomens (34.00045.000 euro) steeds meer in de knel. Woningcorporaties dienen 90% van hun vrijkomende woningen met een huur onder de liberalisatiegrens( €681,02 ) toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot €34.229 (prijspeil 2013) Deze middeninkomens zijn nu aangewezen op de commerciële huursector of de koopsector. Betaalbaar aanbod voor hen ontbreekt echter vaak.


350

Sinds de crisis verkoopt het nieuwe aanbod doorgaans beter dan het oude. Woningen worden beter geprijsd, vaak in combinatie met verkoopstyling2. De verkoopquote voor het oude aanbod bedraagt landelijk ruim 10 procent, voor het nieuwe 16 procent. In de regio Eindhoven is dit respectievelijk 10 procent en 18 procent. Een goede prijskwaliteitverhouding lijkt dus van belang.

300 250 200 150 100 50 1990 1995 2000 2005 2010 Verkoopprijs nieuwbouw MNW Verkoopprijs bestaand NVM Index inflatie Bouwkosten koop, ex btw BDB bouwkostenindex

Figuur 1

Gemiddelde verkooprijzen, bouwkosten, bouwkostenindex en inflatie 1990-2011 (Bron: MNW, NVM, CBS, BDB Bewerking Rigo)

Crisis voorbij? Sinds 2008 zit de huizenmarkt in het slop. Dat jaar markeert een scherpe daling in het aantal transacties en was het begin van een neerwaartse ontwikkeling van de transactieprijzen (Smeets & Leussink, 2013). Ook andere indicatoren van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) wijzen op een crisis, zoals de instroomquote, verkooptijd, verkoopquote en het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs. De instroomquote is de verhouding tussen nieuw aangeboden woningen in verhouding tot het totale aanbod. Een hoge instroomquote wijst op een grote dynamiek in de markt. Vóór de crisis lag deze quote landelijk boven de 50 procent. In Eindhoven zelfs boven de 70 procent. Momenteel, in het 3e kwartaal van 2013, is de instroomquote landelijk 19 procent, iets boven het dieptepunt van 17 procent begin dit jaar. Ook in regio Eindhoven is de dynamiek laag. De quote bedraagt 16 procent, even laag als in de twee vorige kwartalen. Ook de verkooptijd is tijdens de crisis aanzienlijk opgelopen, vaak met een factor 2 of 3. Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen, hoe groter het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (NVM, 2013b). De gemiddelde verkooptijd in Nederland is momenteel circa 160 dagen. In de regio Eindhoven ligt dit enigszins hoger. De gemiddelde verkooptijd van een twee-onder-een-kapwoning ligt landelijk op circa 175 dagen, in Eindhoven op ruim 200 dagen. Een vrijstaande woning staat in deze regio zelfs 350 dagen te koop (ten opzichte van 275 dagen landelijk). Wel is de verkooptijd in de regio voor vrijstaande woningen in het laatste kwartaal flink gedaald (met 80 dagen). De verkoopquote geeft inzicht in het percentage aangeboden woningen dat verkocht wordt. De NVM maakt onderscheid tussen ‘oud’ en ‘nieuw’ aanbod. Het nieuwe aanbod zijn de woningen die in het huidige kwartaal voor het eerst aangeboden worden.

Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs geeft de onderhandelingsruimte van de koper weer. Voor alle woningen in heel Nederland is dit opgelopen van 4 procent in 2008 naar 6,2 procent in 2013 (derde kwartaal). De trend in de regio is hetzelfde. De onderhandelingsruimte is echter verschillend naar type woningen. Landelijk is deze onderhandelingsruimte voor appartementen en tussenwoningen het kleinst, voor twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen het grootst, oplopend tot 8 procent ten opzichte van 2008. In Eindhoven zijn met name de appartementen scherp geprijsd. De marge is nog geen 4 procent ten opzichte van. 2008. Voor vrijstaande woningen is deze echter veel hoger: bijna 10 procent. De cijfers laten ook zien dat het verschil kleiner is wanneer de woning snel verkocht wordt. Wanneer verkoop binnen een kwartaal lukt, is dit verschil landelijk nog maar 2 procent en in Eindhoven zelfs 0 procent, zoals vóór de crisis. Staan woningen twee of meer jaar te koop, dan wordt de onderhandelingspositie van verkopers aanzienlijk zwakker. Was het verschil voor de crisis zo’n 14 procent, nu is dat bijna het dubbele percentage. Verkopers moeten bijna een kwart van hun vraagprijs inleveren. Ondanks deze malaise zijn de prijzen nog steeds hoger dan in 2000. De crisis heeft de megaprijsstijgingen sinds 1995 nog niet doen verdampen. Figuur 2 laat zien wat de gevolgen zijn voor de prijsontwikkeling in de regio Eindhoven. Vergeleken met de landelijke cijfers zijn de prijzen sterker meer gedaald, namelijk 22,5 procent in de regio ten opzichte van 18,2 procent landelijk. De veelvoorkomende tussen­ woning is met 25 procent gedaald ten opzichte van het begin van de crisis (ter vergelijking, landelijk gemiddeld 17,5 procent). Ook de appartementen zijn scherp in prijs gedaald: 26,4 procent in de regio Eindhoven ten opzichte van 16,1 procent landelijk. In figuur 2 worden de prijzen van woningen ook vergeleken met het begin van de eeuw. De gemiddelde Nederlandse woning is nog steeds 21 procent meer waard. In de regio Eindhoven is dat bijna 16 procent. Voor de goedkopere woningtypen als appartement en tussenwoningen is dat landelijk respectievelijk 25,5 procent en 22,8 procent. In Eindhoven is dat respectievelijk 14,6 procent en – 1,6 procent. Veel kopers van een appartement blijken in deze regio bepaald geen spekkopers. Daarentegen zijn kopers van twee-onder-een-kapwoningen, hoekwoningen en vrijstaande woningen in deze regio minder slecht af. Hun woning is nog steeds 32, 24 en 20 procent duurder dan in 2000 ten opzichte van een landelijk percentage van 18, 20 en 14 procent. 2

Service maga zine december 2013

Verkoopstyling stelt zich ten doel te koop staande huizen dusdanig professioneel te restylen dat deze met een relatief laag budget zo snel mogelijk kunnen worden verkocht tegen de best mogelijke prijs.

13


Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds 2000 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 14,6%

0,0%

23,5% 31,8%

19,7% -1,6%

15,8%

-25,0% -16,2% -15,5% -25,8% -26,4% -22,5%

Grootstedelijke dynamiek Uit de recente cijfers blijkt dat voornamelijk de grote en middelgrote steden herstel laten zien. De drijvende krachten achter het herstel zijn demografische groei en economisch herstel in een decor van hoogwaardige grootstedelijke voorzieningen, zoals een universiteit en onderzoeksinstituten.

-10,0% -20,0% -30,0%

Sinds begin van de crisis Tussenwoning

Hoekwoning

Sinds begin van de eeuw 2-onder-1-kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal

Figuur 2

Prijsontwikkeling in Eindhoven e.o. sinds de crisis en sinds 2000 (Bron NVM, 3e kwartaal 2013)

Buiten de Randstad hebben middelgrote steden de afgelopen vijftien jaar een bovengemiddelde groei laten zien. Steden als Eindhoven zijn voortdurend gegroeid en zullen de komende tijd doorgroeien. Door de immigratie van vooral jongeren vertonen deze middelgrote steden een vestigingsoverschot. In 2025 bestaat de bevolking uit 230.000 inwoners en zal het aantal huishoudens nog sterker groeien dan nu. Dit heeft een positief effect op het herstel van de woningmarkt. In combinatie met het economisch herstel en een groeiend consumentenvertrouwen draagt dit bij aan het herstel van de huizenmarkt.

Regio: Eindhoven eo 20

Naast demografie en consumentenvertrouwen, is de economische ontwikkeling van een regio een voorwaarde sine qua non voor het herstel van de huizenmarkt. Starters en vestigers brengen de woningmarkt in het algemeen en de huizenmarkt in het bijzonder in beweging. De vraag of de economische groei en het vestigingsoverschot duurzaam zal zijn, hangt mede af van het innovatieve vermogen van een regio. De regio Eindhoven is er in geslaagd het imago van Brainport neer te zetten. Het lijkt erop dat de voordelen ervan nu ook gedeeltelijk door de huiseigenaren worden verzilverd.

Gemiddelde huisprijs (%)

15 10 5 0 -5 -10 -15

-20 2009 2010 2011 2012 2013

= Prijsontwikkeling in de regio = Gemiddelde prijsontwikkeling in Nederland Figuur 3

Ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijzen vanaf het begin van de crisis (Bron: NVM (Huizenprijzen) - NOS © 2013)

14

Tot slot Gesteld werd dat de huizenmarkt slechts een deel van de woningmarkt vormt. Minstens zo belangrijk is de markt van huurwoningen. De sociale huurmarkt is steeds meer gereguleerd en slechts toegankelijk voor de zogenaamde primaire en secundaire doelgroepen. Starters, nieuwkomers en doorstromers oriënteren zich op de beschikbare betaalbare voorraad. Hun slaagkansen worden mede beïnvloed door de doorstroming van goedkope scheefwoners. Deze doorstromers, samen met starters en vestigers met een inkomen tussen pakweg 34.000 en 45.000 euro, zijn aangewezen op commerciële huurwoningen of betaalbare koopwoningen. Of het herstel zal doorzetten is mede afhankelijk van een passend aanbod in deze marktsegmenten. Ook spelen de ontwikkelingen op de bouwmarkt, grondmarkt en financiële markt een rol. Tevens is kennis en inzicht van de woonconsument in de huur- en koopsector van belang. Het ingezette herstel kan door het samenspel van al deze markten versterkt, maar ook in de kiem gesmoord worden.


Kritische succesfactoren zullen zijn: • Een minder risicovolle hypotheekverschaffing en een betere zorgplicht door banken. • Een meer vraaggestuurd bouwbeleid met een reële kosten-kwaliteitverhouding. • Een realistische grondbeleid en meer regionale samenwerking. • Een sterkere positie van de woonconsument in zowel huur- als koopsector (TKGS, 2013).

Bronnen CBS, PBL (2013). Regionale Prognose 2013-2040. Vier grote gemeenten blijven sterke bevolkingstrekker.

Alleen op deze wijze is het mogelijk om de woningmarkt weer uit het slop te trekken. Lukt dit niet, dan is de opleving op de koopmarkt slechts die ene spreekwoordelijke zwaluw en zal de zomer nog uitblijven.

Smeets, J.J.A.M. & Leussink, M.I.K. & (2013). Eén zwaluw maakt nog geen zomer. Een eerste interpretatie van de NVM cijfers 2e kwartaal 2013. Eindhoven: Stichting Interface Eindhoven.

NVM (2013a). Regionale analyse, Regio 71 Eindhoven e.o. NVM Data & Research 10-10-2013. NVM (2013b). Regionale analyse, Regio 77 Nederland, NVM Data & Research 10-10-2013.

TKSG (2013). Eindrapport Huizenprijzen Kosten koper. Een reconstructie van 20 jaar stijgende huurprijzen. Kamerstuk 33194-2. VROM-raad (2007) Tijd voor Keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans. Den Haag


Introductie thema

Grondposities Om de vastgoedmarkt vitaal te houden is het noodzakelijk om te blijven ontwikkelen. Om te ontwikkelen is grond nodig, echter is grond op veel plekken in Nederland schaars. Het klinkt daardoor bijna als vanzelfsprekend dat grond een aanwinst is voor de portefeuille van partijen. Lange tijd is dit ook het geval geweest. Veel gronden zijn toentertijd aangekocht met het idee uiteindelijk winst te genereren, zonder dat een plan voorhanden was voor de ontwikkeling op deze gronden. De crisis heeft echter voor een stagnerende bouw gezorgd en evenzo een stagnerende vastgoedmarkt. Vanuit de overheid zelf kunnen geen grootschalige investeringen meer worden verwacht; daarnaast denken projectontwikkelaars een tweede keer na voordat ze uitgaven doen. De aangekochte gronden hebben geen bestemming, met als gevolg dat die grond minder waardevol is geworden. Veel partijen hebben hier de afgelopen jaren de consequenties van ondervonden.

16

Nena Rood - SERVICE Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven

Afwaardering grond Tot het begin van de crisis was de residuele grondprijs berekening de meest gehanteerde methodiek ter bepaling van de waarde van de grond. Dit is het verschil tussen de verkoopwaarde van het gebouw (marktwaarde) en de bouw- en ontwikkelingskosten (zie figuur 1). Uiteindelijk werd deze waarde omgevormd tot grondquote; het percentage van de grondprijs in de totale vrij-op-naam-prijs van een gebouw. De residuele grondprijs methodiek impliceert dat bij stijging van de marktwaarde van het vastgoed, de grondwaarde meestijgt. Andersom daalt de grondprijs bij een daling van de marktwaarde (de Zeeuw, 2013). Dit is de reden dat de grondmarkt momenteel relatief onaantrekkelijk is. De afwaardering op grond zorgt voor problemen op de balans van grondeigenaren. Deze veranderingen vragen om anticipatie van de verschillende partijen in de grondmarkt.

Gemeentelijk grondbedrijf Van oorsprong hebben de gemeenten een actieve rol in de Nederlandse grondmarkt. Deze rol gaat gepaard met significante risico’s, waardoor in de huidige markt deze actieve rol van gemeenten in twijfel wordt getrokken. In het artikel van Maarten Evers en Frans Sijtsema worden deze risico’s inzichtelijk gemaakt. Door het in kaart brengen van de risico’s kunnen de gemeenten door beleidsvoering deze risico’s verminderen of zelfs vermijden. De polder van Flevoland is op nationaal niveau een uitzondering op het gebied van grond. Het jongste stukje Nederland heeft een bijzondere geschiedenis betreffende grondbeleid. Dit is, in tegenstelling tot de rest van Nederland, van tevoren bedacht en bestaat pas een halve eeuw. In het artikel van Jop Fackeldey wordt vanuit de Gemeente Lelystad teruggekeken naar de ontwikkeling van het grondbeleid in Flevoland. Hierbij wordt beschreven welke problemen een rol hebben gespeeld bij de ontwikkeling van het grondbeleid en hoe is omgegaan met de veranderingen. Wanneer een gelijke situatie zich nu voor zou doen, kan volgens Jop Fackeldey erfpacht worden overwogen.


Regelgeving Erfpacht is een bekende Nederlandse vorm van gronduitgifte. Bij erfpacht wordt de grond waar een gebouw op staat niet gekocht, maar alleen het recht om de grond te gebruiken verkregen. Hiervoor wordt jaarlijks door de gebruiker een vergoeding betaald aan de grondeigenaar, de canon (KNB, 2013). De verdeling van de waardeverandering van het onderliggende onroerend goed tussen erfpachter en grondeigenaar is een discussie die speelt bij erfpacht. In het artikel ‘Erfpachtvernieuwing in Amsterdam’ worden de veranderingen betreffende het erfpachtsysteem in onze hoofdstad toegelicht. De huidige en nieuwe erfpachtvoorwaarden van de gemeente Amsterdam worden bediscussieerd door Koen de Lange. Niet alleen de transparantie van het proces, maar ook de veranderende waarde van eigendom en het recht van erfpacht worden besproken. Tot slot licht de auteur een aantal aspecten toe die dit erfpachtsysteem zouden kunnen vereenvoudigen.

Wanneer geen initiatief vanuit de markt wordt getoond om nieuw te gaan bouwen op de niet-ontwikkelde gronden, is het belangrijk dat deze gronden niet ‘verpauperd’ raken. Deze plekken kunnen zorgen voor een onveilig gevoel bij de bewoner of de bezoeker. Wybe Theijse toont in zijn artikel verschillende manieren om deze ‘lege plekken’ in te vullen. Daarnaast belicht hij de verschillende kanten van het hanteren van een actief beleid voor deze lege plekken door gemeenten en hoe dit beleid optimaal kan worden ingevuld. De voorgaande artikelen zijn allen gericht op verschillende invalshoeken van de auteurs met betrekking tot grondposities. Hierdoor wordt een breed beeld geschetst van het betreffende thema.

Bronnen Crisis Adviseur Gerard Erents beargumenteert of de grondportefeuilles van woningcorporaties kunnen worden gezien als lust of als last. Als één van de belangrijkste ontwikkelaars van onroerend goed, is grond een belangrijk goed bij woningcorporaties. In het artikel wordt nader ingegaan op het ontstaan van grondposities, de financiering van woningcorporaties, de wijzigingen in de markt en de nieuwe concurrenten. Ondanks de verliezen op de grondportefeuille van woning­ corporaties, gemeenten en ontwikkelaars (Aedes, 2013) zien beleggers nog kansen in de grondmarkt. Veel beleggers hebben in de afgelopen tien jaar agrarische grond in de portefeuille opgenomen. Een grondbelegging heeft unieke kenmerken vergeleken met overige onroerend goedbeleggingen. Anthony Pieters bespreekt in zijn artikel wat deze kenmerken zijn en welke positieve en negatieve aspecten hieraan verbonden zijn.

Aedes. (2013). De balans verstoord. Verkregen op 30 oktober 2013 van http://www.aedes.nl/binaries/ downloads/parlementaire-enquete/20130531balansverstoord.pdf. Keers, G., Scheele-Goedhart, J. & Wit, P. de. (2009). Gemeentelijk grondprijsbeleid en woningproductie in recessitijd. Amsterdam: RIGO. Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. (2013). Wat houdt erfpacht in en hoe werkt het? Verkregen op 30 oktober 2013 van http://www.notaris. nl/wat-is-erfpacht-en-hoe-werkt-het. Zeeuw, F. de. (2013) Grondexploitatie is nu even geen feest. http://www.bng.nl/BNG/PDF/2013-jan-feb-p28-32Grondexploitatie-Zeeuw.pdf.

Vastgoedontwikkeling Opbrengsten: • VON Prijzen • Martkwaarde huurobjecten

Residuele grondwaarde

-

-

Investerings­kosten: • Aanneemsommen • Bijkomende kosten • Algemene kosten • Winst en risico

Grondkosten: • Verwervingen • Sloopkosten • Bouw- en woonrijp • Plan ontwikkelkosten • Onvoorzien • VTU

=

Residuele grondwaarde

=

Totale plansaldo Financiële haalbaarheid

Grondexploitatie

Figuur 1

Methodiek residuele grondwaarde (Keers, Scheele-Goedhart & de Wit, 2009)

Service maga zine december 2013

17


Ruimtelijk inzicht in risico’s voor gemeentelijke grondbedrijven De Nederlandse grondmarkt wordt al lange tijd gekenmerkt door de actieve rol van gemeenten binnen de ruimtelijke ordening. De laatste jaren is

1

2

H. Maarten Evers BBA Maarten Evers 1 is masterstudent Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen en doet ter afronding van zijn studie onderzoek naar de risicoperformance van Nederlandse gemeenten bij het uitoefenen van actief gemeentelijk grondbeleid. Daarvoor behaalde Maarten zijn bachelor Vastgoed & Makelaardij aan de Saxion Hogeschool in Enschede.

Dr. Frans J. Sijtsma Frans Sijtsma is onderzoeker en docent Economische Geografie en Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Hij is econoom, gepromoveerd op evaluatie van complexe grondgebruiksveranderingen en duurzaamheid. Betere besluitvormingsinformatie op het snijvlak van economie en natuur, bijvoorbeeld in Maatschappelijke Kosten-Baten Analyses, is een speerpunt in zijn onderzoek (zie http://www.rug.nl/ staff/f.j.sijtsma/research).

gebleken dat die actieve rol niet zonder financiële risico’s is; risico’s die bij velen slecht waren voorzien. Men kan dan de vraag stellen hoe een gemeenteraad of burgers beter zicht kunnen houden op de risico’s. Kunnen we op een eenvoudige manier zichtbaar maken of een gemeente relatief risicovol bezig is of niet? Dat is de

Door het stilvallen van de vastgoedmarkt en aanhoudende negatieve marktontwikkelingen zien veel gemeenten zich genoodzaakt forse bedragen af te boeken op deze grondposities, met grote gevolgen voor de gemeentelijke grondexploitaties en het gemeentelijk budget als resultaat.

“Het lijkt derhalve van groot belang om bij een actief grondbeleid op een eenvoudige manier zicht te houden op de mate waarin het grondbedrijf risicovol bezig is.”

Een actief grondbeleid is dus risicovol. Tegelijkertijd is voor velen het gemeentelijk grondbedrijf een complexe materie en is menige gemeenteraad en burger verrast door de huidige omvang van de problemen. Het lijkt derhalve van groot belang om bij een actief grondbeleid op een eenvoudige manier zicht te houden op de mate waarin het grondbedrijf risicovol bezig De voornaamste argumenten van gemeenten om actief grondbeleid is. In dit artikel wordt op een eenvoudige manier te voeren zijn de mogelijkheden tot het sturen van maatschappelijk inzichtelijk gemaakt of een gemeente relatief risicovol wenselijke ruimtelijke ontwikkelingen en de financiële middelen die bezig is of niet. Om de problemen zoals deze zich een actief grondbeleid kan genereren voor andere gemeentelijke recentelijk hebben voorgedaan in de toekomst te beleidsvelden (Buitelaar, 2010; Korthals Altes, 2008). De economische kunnen voorkomen, lijkt het vooral wenselijk om op crisis heeft tot dusver een enorme negatieve weerslag op gemeentelijke gemeentelijk schaalniveau beter ruimtelijk inzicht en grondbedrijven. Veel gemeenten hebben geïnvesteerd in (de aankoop grip te krijgen in gemeentelijke risico’s op het gebied van) gronden waar nu geen of weinig vraag naar is (Deloitte, 2010). van grondbeleid, en daarmee in mogelijke controleInventarisatie van het totaal geïnvesteerd (risicodragend) vermogen en beheersmogelijkheden richting gemeentelijke in grondposities van alle Nederlandse gemeenten samen toont aan grondbedrijven. Volgens ons kan zelfs vrij basale dat dit bedrag in het boekjaar 2011 circa 13 miljard euro bedraagt informatie tamelijk krachtig zicht bieden op risico’s. (CBS, 2013). Dit komt op gemeentelijk niveau neer op een gemiddelde Inzicht in risico’s van maar liefst 717 euro per gemeentelijke inwoner (!). Wie zicht wil hebben op de risico’s van het handelen van het gemeentelijk grondbedrijf kan gebruik maken van een aantal belangrijke en publiek beschikbare indicatoren.

vraag die centraal staat in dit artikel.

18


De indicatoren zijn in tabel 1 gesorteerd in drie groepen. Het startpunt is in de linkerkolom: hoeveel (risicodragend) vermogen is er geïnvesteerd in grondposities? Vervolgens wil men enigszins grip op de recente actualiteit en de huidige situatie waarbinnen het gemeentelijk grondbedrijf acteert, qua (historische) grondprijsontwikkeling bijvoorbeeld en gemiddelde woningwaarde. Dit zijn derhalve indicatoren voor hoe goed de grond in de recente historie in de markt ligt. Tenslotte is uiteraard enig inzicht nodig in de toekomstige trends en ontwikkelingen voor een gemeente op het gebied van bijvoorbeeld huishoudens en werkgelegenheid. Die indicatoren staan in de laatste kolom. De indicatoren zijn zo geschaald dat ze zo zinvol mogelijke informatie over risico’s geven. Bijvoorbeeld in geïnvesteerd vermogen in euro's per inwoner.

Omvang grondposities

Beoordeling actuele gemeentelijke situatie

Toekomstige grond- en ruimtevraag

• geïnvesteerd vermogen grondposities Voorraad geïnvesteerd vermogen in grondposities (NIEGG+OHW) waarde eenheid: euro/ inwoner (2011)

• grondprijsontwikkeling Gemiddelde jaarlijkse groei van gewogen gemiddelde grondprijs (1985-2007) • gemiddelde woningwaarde Gemiddelde WOZ-waarde per gemeente in 1.000 euro (2008-2012) • woningprijsontwikkeling Gemiddelde prijsontwikkeling WOZ-waarde per gemeente (2008-2012) • woningvraag Gemiddelde jaarlijkse procentuele toevoeging woningvoorraad (2008-2011)

• huishoudensontwikkeling Prognose toekomstige ontwikkeling aantal particuliere huishoudens (2011-2040) • welvaart Gemiddeld besteedbaar inkomen particuliere huishoudens excl. studenten in 1.000 euro (2010) • inkomensontwikkeling Gemiddelde inkomensontwikkeling particuliere huishoudens excl. studenten (2005-2010) • werkgelegenheidsontwikkeling Gemiddelde procentuele verandering aantal banen per gemeente (2008-2012)

Tabel 1

Eenvoudige risico-indices Het is – uiteraard – niet zo eenvoudig voor een gemeenteraadslid van een individuele gemeente om ‘contra-expertise’ te doen op plannen vanuit het grondbedrijf, waarin bijvoorbeeld inschattingen zitten over toekomstige woningvraag en vraag naar bedrijventerreinen. Dit zijn allemaal tamelijk specialistische onderwerpen met schattingen van experts; en niet elk gemeenteraadslid of burger is een dergelijke expert. Door middel van de eerder genoemde indicatoren is het echter wel tamelijk eenvoudig om via de relatieve positie ten opzichte van andere gemeenten ruimtelijk inzicht en grip te krijgen op de mate van de risico’s. Dit kan worden gedaan door het opstellen van zogenaamde ‘risico-indices’ voor iedere individuele gemeente; indices ten opzichte van andere gemeenten. De vraag voor een willekeurig gemeenteraadslid hoeft dan niet te zijn, de moeilijk te verifiëren vraag: ‘Klopt het dat we komende jaren X miljoen gaan verdienen aan onze stedelijke ontwikkelingen?’. De vraag kan worden: ‘Waarom lopen wij volgens eenvoudige indicatoren grotere risico’s dan onze buurgemeente of waarom horen wij bij de 20 procent als meest risicovol geclassificeerde gemeenten van Nederland?’ In tabel 2 zijn – op basis van de indicatoren van tabel 1 – als kaartmateriaal vier indices gepresenteerd welke (ruimtelijk) inzicht geven in de relatieve risicoperformance van gemeenten. De ‘risico-indices’ hebben een score tussen de +1,0 (meest positieve waarde) en -1,0 (meest negatieve waarde) ten opzichte van de landelijke middelste referentiewaarde, oftewel de mediaan. Op iedere kaart wordt dus de relatieve positie van een gemeente ten opzichte van overige gemeenten weergegeven. Gemeenten worden hierbij ingedeeld in zogenaamde risicoklassen, variërend van ‘zeer hoog’ tot ‘zeer laag’. De classificatie van gemeenten in de verschillende risicoklassen gebeurd aan de hand van de berekende indexscores en wordt onderverdeeld op basis van quintielen, waarbij iedere quintiel-groep 20 procent van alle waarnemingen bevat.

Service maga zine december 2013

Risico-relevante indicatoren voor het actieve gemeentelijk grondbeleid Index

Quintiel-groepen

-1,0

1e quintiel

(0-20%)

Zeer hoog

2e quintiel

(20-40%)

Hoog

3e quintiel

(40-60%)

Gemiddeld / neutraal

4e quintiel

(60-80%)

Laag

5e quintiel

(80-100%)

Zeer laag

0

1,0

Risicoklassen

Tabel 2

De klasse-indelingen binnen de indices Het 1e quintiel bevat de 20 procent gemeenten met de meest negatieve indices (hoge risicoklasse), het 5e quintiel de 20 procent gemeenten met de meest positieve indices (lage risicoklasse). Door dergelijke analyses op landelijk niveau uit te voeren en de waarde van diverse indicatoren om te schalen naar relatieve verhoudingsgetallen (of ‘risico-indices’) kunnen gemeenten op eenvoudige wijze relatief krachtig inzicht krijgen in de prestaties en risico’s binnen het gemeentelijk grondbeleid. Bovendien kunnen gemeenten aan de hand van de indices de positie van de gemeente bepalen ten opzichte van overige gemeenten en de landelijke ’norm’: de middelste waarneming in het veld van alle Nederlandse gemeenten. 1. Figuur 1.2 geeft inzicht in de huidige voorraad grondposities van individuele gemeenten. Het geïnvesteerd vermogen bestaat uit de gemeentelijke balansposten ‘Niet in exploitatie genomen bouwgronden’ en ‘Onderhanden werk’ (deze balanspost geeft een indicatie van de omvang van de specifieke post ‘Bouwgrond in exploitatie’). 2. Figuur 1.3 geeft een actueel beeld van de huidige marktsituatie; een combinatie van indicatoren voor de aantrekkelijkheid van haar grond vanuit de recente historie. 3. Figuur 1.4 geeft inzicht in de toekomstige concurrentiekracht van een gemeente qua toekomstige grond- en ruimtevraag ontwikkelingen. 4. Figuur 1.1 geeft de vierde kaart (groot) een combinatiekaart van de overige drie kaarten. Hierin zijn alle eerdergenoemde indicatoren verwerkt. Voor de drie onderliggende kaarten worden gelijke wegingen gehanteerd.

19


2

3

Figuur 1

1: Totaal overzicht risico-indices; 2: Voorraad geïnvesteerd vermogen grondposities; 3: Beoordeling actuele gemeentelijke situatie; 4: Prognose toekomstige grond- en ruimtevraag 4

1

(Evers, 2013 in prep.).

Discussie Wat zien we op de kaarten? Zonder in te gaan op individuele gemeenten zien we in figuur 1.2 dat er relatief veel geïnvesteerd wordt (per inwoner) in de Noord-vleugel van de Randstad en in Noord-Brabant. Gunstig voor de Randstad gemeenten en de gemeenten in Noord-Brabant is echter dat figuur 1.3 laat zien dat er in recente jaren ook relatief veel vraag is naar de gemeentelijk grond aldaar. Dat is heel anders in de periferie van het land, in het Noorden, in Zeeland en Limburg. Diezelfde periferie kleurt ook sterk rood bij de relatieve risicopositie ten aanzien van de toekomstige ruimtevraag, terwijl de Randstad en grote delen van Noord-Brabant ook hier gunstig scoort. Als we alle drie indicatoren even zwaar wegen en optellen, dan komt figuur 1.1 eruit. Relatief veel risico in de periferie, ook in het Oosten van het land. De vier kaarten in figuur 1 zijn geen ‘rocket-science’ en ze zijn geen eindstation. Er is volop de mogelijkheid voor nadere verfijning, voor verbetering van de indicatoren, voor andere gewichten van de indicatoren onderling etcetera. De kracht zit hem erin dat door het eenvoudig onderling vergelijken van gemeenten aan de hand van een beperkte set risicorelevante indicatoren er gemakkelijker een zinvolle publieke discussie kan worden gevoerd over de risico’s van het actieve gemeentelijk grondbeleid. Daarmee is er een basis voor minder risicovolle besluiten in de toekomst. Die discussie zal overigens eerder een regionaal gekleurde discussie zijn dan een nationaal geënte zoals hierboven. Een willekeurige gemeenteraadslid of burger zal zich immers allereerst de vergelijking maken met gemeenten in de buurt en bijvoorbeeld gemeenten van gelijke omvang in haar regio.

Tenslotte: meer regionale regie? Toch is er ten aanzien van risico’s een belangrijk aspect zichtbaar via de presentatie op de nationale overzichtskaart(en). Namelijk dat er op de Nederlandse grondmarkt sprake is van een aantal ruimtelijke concentraties van gemeenten met vergelijkbare risico’s.

20

Een deel van de risico’s zijn dus niet van de gemeentelijke schaal. Vergelijkbare risico’s van individuele gemeenten maakt dan uiteraard risicobeheersing op een hoger ruimtelijk schaalniveau essentieel. Het lijkt dan ook logisch om middels een sterkere regionale regie en aansturing in het grondbeleid meer afstemming te realiseren in het grondbeleid. Hiermee kan mogelijk een belangrijk deel van de risico’s van een actief grondbeleid worden voorkomen.

Bronnen Buitelaar, E. (2010). Grenzen aan gemeentelijk grondbeleid: Continuïteit en verandering in de rol van gemeenten op de Nederlandse grondmarkt. Ruimte & Maatschappij, 2(1), 5-22. Deloitte Real Estate Advisory (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Deloitte Real Estate Advisory. Korthals Altes, W.K. (2008). Actief grondbeleid betaalt zich terug. Property Research Quarterly, 2008/7(1), 22-27. Evers, H.M. (2013 in prep.). Risico-analyse van gemeentelijk grondbeleid. Met eenvoudige ruimtelijke indices meer inzicht en grip op de prestaties en risico’s van gemeenten binnen de Nederlandse grondmarkt. Rijksuniversiteit Groningen: Master Thesis Vastgoedkunde.


Van eigen bodem Jop Fackeldey

Waar grondwaarde in heel Nederland in een proces van eeuwen historisch

Jop Fackeldey is wethouder van de gemeente Lelystad van onder andere grondzaken, volkshuisvesting & wonen en grootstedelijke ontwikkelingsprojecten. Voorheen heeft Fackeldey voor diverse opdrachtgevers onderzoek en advieswerk verricht met betrekking tot de gebouwde omgeving. Tevens is hij voorzitter van de ‘fysieke pijler’ van het G32 stedennetwerk en lid van de commissie Ruimte en Wonen van de VNG.

bepaald is, staat het jongste stukje Nederland (de kunstmatig gecreëerde Flevopolders, in 1986 als twaalfde provincie aan de Nederlandse staatsinrichting toegevoegd) aan het begin van dat historische proces. De grondposities in de polder zijn niet ‘natuurlijk’ ontstaan, maar tevoren

Na het droogvallen van de polders moest een nieuw stuk Nederland worden geschapen. De aanvankelijke doelstelling om de nieuwe grond te benutten als graanschuur, kwam daar in de jaren zestig/zeventig van de vorige eeuw door de groeiende bevolking en de woningnood in de Randstad een doelstelling bij: de nieuwe stad Lelystad moest worden gebouwd. Aan de hand van de ontwikkeling van Lelystad worden in dit artikel de kenmerkende zaken geschetst die met het creëren van nieuwe (polder)grond en het maken van nieuwe steden gepaard gaan.

bedacht, door mensen gemaakt, door mensen ontworpen en door mensen gerealiseerd. En dat in een tijdsbestek van pakweg een halve eeuw. De politiek (regering en parlement) nam de besluiten. Deskundigen op het gebied van landinrichting, landbouw en stedenbouw werkten de besluiten uit. Dat leverde bij de start van de inrichting van het op het water veroverde land een bijzondere grondpositie op. Want alle grond was

Afbeelding 1

eigendom van de staat (de Dienst der

Ir. Cornelis Lely (omstreeks 1925): grondlegger van het Zuiderzeeproject en naamgever aan Lelystad (Spaarnestad Photo)

Domeinen).

Service maga zine december 2013

21


De beginjaren Bij het begin van de bouw van Lelystad in 1965 was de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders (RIJP) belast met het Bijzonder Domeinbeheer in Oostelijk Flevoland. Dat betekende dat het grondbeleid als instrument voor een voorspoedige ontwikkeling van Lelystad kon worden ingezet. Een lage grondprijs, een relatief gezien nog lagere erfpachtcanon en een lage huur voor de door de RIJP gebouwde woningen, moesten burgers en bedrijven naar Lelystad worden gelokt. Want wie wilde nou wonen en werken in dat vlakke, kale, winderige ‘einde van de wereld’? De grondposities in Lelystad werden de eerste tien jaar niet gerelateerd aan een marktsituatie, zoals elders in Nederland, en ook niet aan de kostprijs, maar werden ingezet om de ontwikkeling van de nieuwe stad mogelijk te maken. Pas bij de voorbereiding van de gemeentewording van Lelystad (per 1 januari 1980) werden de grondprijzen langzaam maar zeker verhoogd. Maar ook toen was het beleid gebaseerd op het uitgangspunt dat door een ruime verkaveling en een lage grondprijs een wervend vestigingsmilieu ontstond. Met andere woorden: de grondprijzen waren landelijk gezien relatief laag, vaak lager dan de kostprijs. Een kostprijs die overigens nooit berekend werd. De RIJP kon dit verantwoorden, omdat het totaal van kosten en opbrengsten van de aanleg van de polder een positief saldo gaf, en per locatie en bestemming geen berekeningen bestonden.

Geen exploitatieberekeningen Het meest opvallende kenmerk van de ontwikkeling en inrichting van Lelystad (als stedelijk gebied) door de RIJP was wel dat er geen exploitatieberekeningen werden gemaakt. Tot 1980 was de RIJP verantwoordelijk voor de ontwikkeling en inrichting van de stad. Nieuwe woonwijken, bedrijventerreinen, winkelcentra, sport- en welzijnsvoorzieningen werden door de RIJP gerealiseerd. De RIJP kende een gescheiden uitgaven- en inkomstenstroom. Voor de kosten van ontwikkeling en inrichting werden budgetten aangevraagd bij het ministerie van Verkeer en Waterstaat. Voor de inkomsten was Domeinen verantwoordelijk, onderdeel van het ministerie van Financiën. Vooral in de beginperiode van de stichting van Lelystad leken de ontwikkelingsmogelijkheden onbegrensd. Vermoedelijke drijfveer was dat het project Lelystad moest slagen.

Grip op grondprijzen Vanaf 1 januari 1980 was de nieuwe gemeente Lelystad verantwoordelijk voor de gronduitgifte. Alle nog uit te geven kavels en de nieuwe uitleglocaties werden door Domeinen aan de gemeente overgedragen. Voor de ruwe bouwgronden waren standaardgrondprijzen vastgesteld. De gemeente betaalde voor gronden in agrarische staat 5 gulden per vierkante meter, voor opgehoogde gronden 9 gulden per vierkante meter en voor gedraineerde gronden 10 gulden per vierkante meter. Daar waar de RIJP reeds was gestart met het bouwrijp maken, werd de grondprijs verhoogd met de reeds gemaakte kosten. Voor de in erfpacht uitgegeven terreinen en voor de kavels in volledig afgewerkt gebied werd de prijs gebaseerd op de grondprijs van 1979. In de laatste jaren voor de gemeentewording was er al bewust een beleid gevoerd dat ervoor moest zorgen dat de hoogte van de grondprijzen in Lelystad dichter bij het niveau van de andere in Nederland aangewezen groeikernen kwam. Daar was een goede reden voor: Lelystad kwam als nieuwe stad vele voorzieningen tekort.

22

Die moesten nog wel aangelegd worden, en daar was geld voor nodig. Geld dat niet in het gemeentefonds zat en in de gewone begroting ook niet in te passen was. Er was echter ook nog een psychologische reden: bij een evenwichtige bevolkingssamenstelling horen inwoners met een dunne en met een dikke portemonnee en die trek je niet alleen met hele lage prijzen. Dus groeide de grondprijs in die jaren harder dan het Nederlandse gemiddelde. Toen de woningbouwtaak door de gemeente van de RIJP werd overgenomen, werd Lelystad vanaf de eerste dag geconfronteerd met het groeikernenbeleid van het Rijk (het toenmalige ministerie van VROM). Voor de woningbouwlocaties betekende dit dat zowel het ruimtegebruik als de differentiatie in grondprijzen de goedkeuring van het ministerie moest verkrijgen. Dat leidde in het begin tot lastige onderhandelingen.

In het door de RIJP opgesteld plan voor de woonwijk Waterwijk werd uitgegaan van een gemiddelde kavelgrootte van 180 vierkante meter. De landelijke norm volgens het ‘bruine boekje’ was 160 vierkante meter. Door het ministerie was voor de groeikernen in de Randstad de norm verlaagd tot 140 vierkante meter. Bij de onderhandelingen betoogde de gemeente dat voor een soepele overgang van door de RIJP ontwikkelde woonwijken naar gemeentelijk gebied het noodzakelijk was dat in de eerste jaren de kavelgrootte op 180 vierkante meter werd gehandhaafd. Immers alleen dan kon ook het unieke karakter van de stad behouden blijven. Het Rijk was echter van mening dat om precedenten te voorkomen Lelystad in de pas moest lopen met de groeikernen in de Randstad, met een kavelgrootte van 140 vierkante meter. Het kostte twee jaar van onderhandelen om het eens te worden over het compromis, zijnde 160 vierkante meter. Nadat op deze wijze overeenstemming was bereikt over ruimtegebruik en de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, werden door het ministerie de grondprijzen goedgekeurd en de locatiesubsidie vastgesteld. Uitkomst: • Gemiddelde kostprijs voor de uit te geven gronden. hfl. 120,- per m². • Grondprijs sociale woningbouw hfl. 16.800,- / 160 m². hfl. 105,- per m². • Grondprijs openbare voorzieningen. hfl. 105,- per m². • Grondprijs premiewoningen 1,25 x hfl. 120,- = hfl. 150,- per m². • Grondprijs vrije sectorwoningen 2 x hfl. 120,- = hfl. 240,- per m². De negatieve verschillen tussen de kostprijs en de op deze wijze vastgestelde grondprijzen werd afgedekt door de locatiesubsidie.


In feite werden de grondprijzen voor woningbouw in de groeikernen in die tijd vastgesteld door VROM. Men zou kunnen zeggen: een door het ministerie bepaalde prijs. Er was geen koppeling met de markt, want die uitgifteprijs was niet locatiespecifiek en hield geen rekening met de ligging van de groeigemeente of met andere locatiegebonden specifieke kenmerken. Een gevolg was dat de groeikerngemeenten, waaronder Lelystad, geen winsten op de gronduitgifte konden maken maar ook geen risico liepen, omdat eventuele tekorten door het Rijk werden afgedekt.

“Geen enkele commerciële onderneming zou op basis van dergelijke vooruitzichten aan de slag zijn gegaan.” Voor de industrie- en bedrijventerreinen was de gemeente vrij in het vaststellen van de grondprijzen. Wel had de gemeente Lelystad te maken met het in de voorgaande jaren door de RIJP gevoerde prijsbeleid. Zo was ten tijde van de gemeentewording (1980) de grondprijs voor het bedrijventerrein Noordersluis vastgesteld op circa hfl. 40,- per vierkante meter. Deze prijs was lager dan de kostprijs van dat gebied. Mede gezien de noodzaak om arbeidsplaatsen te creëren en dus een zo gunstig mogelijk vestigingsklimaat, was het niet mogelijk om in de eerste jaren na de gemeentewording deze prijs te verhogen. Met als gevolg dat de gemeente Lelystad meerdere jaren de gronden op de industrieterreinen met verlies heeft verkocht. Ook hier was dus geen sprake van uitgifte tegen kostprijs. In tegenstelling tot latere jaren was de gronduitgifte door de gemeente in die beginjaren geen activiteit waar veel geld mee kon worden verdiend. In de jaren 1980 tot en met 1985 heeft Lelystad voor circa 200 miljoen gulden aan grond verkocht. Het positieve resultaat dat hiermee werd gehaald was circa 200.000 gulden. Geen enkele commerciële onderneming zou op basis van dergelijke vooruitzichten aan de slag zijn gegaan.

Afbeelding 2

Eerste naambord Lelystad (Gemeente Lelystad, 1965)

Service maga zine december 2013

Overdracht Rijkseigendommen De in de periode 1967 tot 1980 door de RIJP gerealiseerde woonwijken, bedrijventerreinen, winkelcentra, sport- en welzijnsvoorzieningen, moesten bij de instelling van de gemeente Lelystad in 1980 aan de gemeente worden overgedragen (Lelystad had toen circa 40.000 inwoners). De openbare ruimten, van pleinen tot viaducten, waren eigendom van de Staat, evenals de door Dienst Zuiderzeewerken gerealiseerde polderwegen met de bijbehorende voorzieningen. Per gebied werden deze rijkseigendommen ‘om niet’ overgedragen aan de gemeente Lelystad. Wel werd er een afwerkprogramma afgesproken. De gemeente nam deze gebieden in beheer en onderhoud over. Omdat de gehele openbare ruimte om niet werd overgenomen, werd de gemeentebegroting ook niet belast met de kapitaallasten van deze voorzieningen. Vooral voor de sport- en welzijnsvoorzieningen bleek dat later een handicap. Immers bij vervanging van deze voorzieningen moest de gemeente ruimte in de begroting zien te vinden om de vervanging te financieren (en kon zij niet terugvallen op vrijvallende kapitaallasten). Bij de overdracht van de openbare ruimten en de daarbij behorende voorzieningen, kwam voor het eerst aan het licht dat de hoeveelheid openbare ruimte aanzienlijk groter was dan in een stad met een vergelijkbaar aantal inwoners. De Interdepartementale Commissie Lelystad (ICL) heeft dat later (1987) bevestigd. Als gevolg daarvan krijgt de gemeente Lelystad nog steeds een aanvullende rijksbijdrage van circa 14 miljoen euro. Het argument voor deze bijdrage was en is dat de stedenbouwkundige structuur van Lelystad, onder verantwoordelijkheid van de Rijksoverheid, zodanig ruim van opzet is dat het heeft geleid tot een te onderhouden openbare ruimte die drie keer groter is dan in een vergelijkbare stad. Aan die ruimtelijke structuur is nagenoeg niets veranderd.

Lelystad anno 2013 Gelukkig was het starten en het welslagen van het project Lelystad niet afhankelijk van commerciële afwegingen. Lelystad heeft zich, weliswaar met de nodige ups and downs, inmiddels ontwikkeld tot een goed functionerende stad met ruim 76.000 inwoners. Alle voorzieningen zijn aanwezig; de stad maakt deel uit van Metropoolregio Amsterdam en voegt met haar centrale ligging en goede bereikbaarheid economische kansen en kwaliteiten toe aan de BV Nederland.

“Het duurt nog zeker 50 jaar voordat Lelystad in een vergelijkbare positie als andere Nederlandse steden verkeert.” Het zal echter nog zeker vijftig jaar duren voordat Lelystad in een vergelijkbare positie als andere Nederlandse steden verkeert, waar waardeontwikkeling en de vraag aan wie die toekomt voornamelijk bepaald wordt door de private eigendomsverhoudingen. Omdat de grond op ‘het nieuwe land’ nog steeds grotendeels in overheidshanden is, is actief grondbeleid (althans tot dusver) wat minder risicovol dan op ‘het oude land’. Immers, de gemeente heeft ten opzichte van het Rijk het eerste recht van eigendom en er hoeft geen grond opgekocht te worden om speculatie tegen te gaan. Dat heeft voordelen, maar ook nadelen. De grond is op afroep voor de gemeente beschikbaar voor de verdere uitleg van woonwijken,

23


bedrijfs- en recreatieterreinen. Overigens wel tegen door Domeinen eenzijdig bepaalde grondprijzen, welke marktconform zijn en zijn gebaseerd op de bestemming waarvoor ze worden aangekocht. Meevallertjes zitten er dus niet meer in. In de praktijk betekent dat, dat onze afwegingen kostprijs gerelateerd zijn en dat de marktwaarde hooguit een toetsingskader is. Prijzen we ons met onze kostprijs niet uit de markt? Gedreven door de groei van de stad kunnen we alleen faciliteren door aantrekkelijke locaties aan te bieden. Lelystad moet het nog steeds hebben van gunstige prijskwaliteitsverhoudingen. Omdat Lelystad als stad nog zo jong is en met niks is begonnen (geen kapitaal, geen gebouwen, geen belastinginkomsten, behoudens een ‘bruidsschat’ van het Rijk bij de gemeentewording), is waardeontwikkeling nog in volle gang. Vaak is er bijvoorbeeld al een historische kern die de basiswaarde bepaalt. Amsterdam heeft haar grachtengordel; Utrecht haar Dom; Den Bosch haar Sint Jan en Jeroen Bosch. Die historische kern, die waarde, hebben steden als Lelystad en Almere (nog) niet. Zij moeten ‘hun kathedraal’ nog bouwen. Dat vergt tijd. Lelystad en Almere zitten middenin het proces van waardeontwikkeling. De omslag van een denken in kostprijs naar marktwaarde vindt volop plaats. Immers, ook het Rijk berekent haar uitgifteprijzen niet langer op basis van kostprijs, maar gaat uit van de marktwaarde. De situatie is hybride. Het aanvankelijke voordeel, wordt nu een nadeel.

Bij nieuwe polder, nieuwe kansen voor erfpacht In de beginperiode van Lelystad was er een stroming die vond dat de financiering van de aanleg en inrichting van de polders beter plaats kon vinden door alle grond (zowel stedelijk als agrarisch) uitsluitend door middel van erfpacht uit te geven. Over een periode van vijftig jaar zouden de aanleg- en inrichtingskosten van de polders door de waardestijging van de grond geheel of gedeeltelijk zijn terugverdiend. Het beslag op de algemene middelen van het Rijk zou fors lager zijn uitgekomen. Nu is de waardestijging van de grond vooral bij de bewoners en bedrijven terecht gekomen. Zou in Nederland opnieuw een nieuwe polder moeten worden aangelegd en ingericht, dan zou gronduitgifte op basis van erfpacht overwogen kunnen worden, omdat het beslag op de algemene middelen van het Rijk dan lager kan zijn.

Bronnen Spaarnestad Photo (2013) Beeldbank. Verkregen op 25 oktober 2013, van: http://www.spaarnestadphoto. nl/component/option,com_memorix/task,result/ searchplugin,simple/Itemid,60/lang,nl/ Dit artikel is tot stand gekomen dankzij de mondeling en schriftelijk aangeleverde informatie van ir. Frits Tellegen; oud-hoofd bouwkundige dienst bij de RIJP, ir. Chris de Koning; oud-hoofddirecteur van de RIJP, Theo Grootjen; oud-directeur Grondbedrijf en Stadsontwikkeling gemeente Lelystad en ing. Alouis Banken; oud-directeur Stedenbouw en Openbare Werken van de RIJP.

De maximale marktwaarde (wat zich vertaalt in grondwaarde) is nog niet bereikt. Dat is de basis op grond waarvan natuurlijke groei plaatsvindt. Als je vraagt wat het kapitaal van Lelystad is, dan komt het uit op de ruimte: het vele groen, het aanwezige blauw, de kwaliteit van leven. Zo wordt het echter nog niet in den lande ervaren: ruimte wordt gezien als leegte. Ter invulling van die leegte ligt er een kans in het bouwen aan de natuurbeleving. De recent uitgekomen film ‘De Nieuwe Wildernis’ over de bij Lelystad horende Oostvaardersplassen geeft daar al invulling aan. Het genereert flinke bezoekersstromen en verhoogt de marktwaarde van Lelystad. Dat is een kathedraal.

Het van Lelystad, Zuiderzeeproject van Cornelis Lely Tijdlijnontstaan ontwikkeling Zuiderzeeproject & Lelystadhet (Gemeente Lelystad, 2013) Afbeelding 3

Het ontstaan van Lelystad, het Zuiderzeeproject van Cornelis Lely

1986 Instelling 12e provincie Flevoland Lelystad, hoofdstad 1982 Lelystad 50.000 inwoners 1957 Oostelijk Flevoland DROOG 1956 Gemaal Wortman (e.a.) in werking en officiële dijksluiting (13/9) 1954 Knardijk gesloten, Lelystad geen eiland meer 1952 Officiële naamgeving Lelystad in de Staatscourant (30/12) 1980 Gemeentewording Lelystad

1951 Noordoostpolder 1932 Afsluitdijk 1942 Noordoostpolder 1927 Proefpolder Andijk

1949 Eerste paal perceel P (het latere werkeiland Lelystad)

1930 Wieringermeer

1968 Zuidelijk Flevoland DROOG

1891 Publicatie van het plan Lely 1918 Wet Afsluiting en Droogmaking der Zuiderzee

1890 24

1900

1910

1920

1930

1940

1975 Dijk Enkhuizen-Lelystad (Markerwaarddijk)

1950

2012 Lelystad, 75.000 inwoners

1967 Eerste bewoners in de stad Lelystad

1960

1970

1980

1990

2000

2010

2020


Erfpacht­vernieuwing in Amsterdam Waarom het moeilijk moet als het makkelijk kan Verdeling van geld In mei 2013 constateerde het College van Burgemeester en Wethouders dat het huidige erfpachtsysteem in Amsterdam, dat in 2000 nog grondige wijzigingen onderging, niet transparant is en onnodig complex. De druk van banken en belangenvertegenwoordigers zoals Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) en Vereniging Eigen Huis, in combinatie met slepende rechtszaken hebben de gemeente Amsterdam uiteindelijk tot wijziging aangezet.

drs. Koen M. de Lange Koen de Lange is directeur en mede-oprichter van het Nederlands instituut voor Erfpacht (NivE). Na een carrière in diverse financiële functies is hij sinds 2007 actief geworden in de onroerend goedsector en richt zich op erfpachtvraagstukken. Hij is taxateur in deskundige commissies voor canonherzieningen en waardebepalingen en is betrokken geweest bij de NVB-werkgroep voor het opstellen van criteria voor financierbaarheid van particuliere erfpachtcontracten. Hij is voorzitter van de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) en hij heeft een referendumverzoek ingediend over het nieuwe erfpachtsysteem in Amsterdam.

Erfpacht wordt sinds begin jaren 90 in toenemende mate als financieel product gebruikt. Toch valt erfpacht buiten ieder toezicht van Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB). De Autoriteit Consument en Markt (ACM) kan pas sinds kort overheden, die zich op de markt bewegen, aanspreken. Tot optreden heeft dit nog niet geleid. Ook de wet reguleert erfpacht vrijwel niet (privaatrecht), waardoor erfpacht in beginsel voor de woonconsument een zeer risicovol product is. De woonconsument moet niet alleen in juridische zin zeer goed geïnformeerd zijn alvorens hij een koopbeslissing neemt, hij moet ook in economische zin kunnen overzien wat de invloed van de beslissing is op de waarde van het erfpachtrecht en wat er in verschillende scenario’s op lange termijn kan gebeuren met de lasten en waardeontwikkeling van het erfpachtrecht. Het is dan ook niet meer dan logisch dat erfpacht­ voorwaarden – naar analogie van de eisen die de AFM vandaag de dag aan financiële producten stelt - duidelijk, veilig, nuttig en doelmatig behoren te zijn en dat bij het ontwerpen van erfpacht producten de erfpachter – de klant – centraal dient te staan.

“Amsterdam wil gemeentelijke woonlasten fors verhogen met behulp van erfpachtsysteem” De huidige en nieuwe erfpachtvoorwaarden van de gemeente Amsterdam voldoen hier niet aan. Daarbij zitten in het voorstel enkele systeemfouten, waardoor ook het bijschaven niet tot een gewenst resultaat zal leiden. Erfpachters wijzen het voorstel dan ook af en hebben het College verzocht opnieuw naar de tekentafel te gaan. Het College, gesteund door een meerderheid van de Raad, wil haar voorstel echter nog voor de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 doorvoeren, waardoor een referendum over het Amsterdamse erfpachtstelsel nog de enige mogelijkheid is om dit te stoppen.

Service maga zine december 2013

25


De voornaamste discussie bij erfpacht – niet alleen in Amsterdam - gaat over de verdeling van de waardeverandering van het onderliggende onroerend goed (de woning) tussen erfpachter en grondeigenaar (gemeente Amsterdam).

Uitgangspunten bij waarde en waardeverandering Waardebegrip bij erfpacht Bij erfpacht koopt men een beperkt zakelijk recht. De waarde van het volle eigendom van de onroerende zaak, het meest omvattende gebruiksrecht, wordt in een erfpachtsituatie verdeeld tussen de waarde van de blote eigendom en de waarde van het erfpachtrecht. De bebouwde grond zonder rechten op de opstallen en de opstallen zonder rechten op de grond kunnen niet zelfstandig op de markt worden gebracht. Dit betekent dat er rechtstreeks een marktwaarde is toe te kennen aan volle eigendom, bloot eigendom en het erfpachtrecht. Hier is sprake van marktwaarde. Grond of opstallen hebben geen zelfstandige marktwaarde. Aan bebouwde grond en aan opstallen kan wel een aandeel in de marktwaarde van de gehele onroerende zaak worden toegerekend of toegedeeld. Deze toedeling wordt in de taxatieleer ‘allocatie’ genoemd. Deze allocatie vindt niet plaats volgens het marktconformiteitsbeginsel, maar volgens het principe van de redelijkheid en inzichtelijkheid. De prijsvorming van bouwkavels verloopt via een ander mechanisme dan het toerekeningvraagstuk vanuit een geheel object, de zogenaamde gealloceerde waarde. Bij bouwkavels gebeurt dit sinds begin jaren '90 in de regel met behulp van de residuele-grondwaarde methode. Voor bestaande bouw gelden vergelijkende transacties van de gehele onroerende zaak als maatstaf. Een afsplitsing van grond en opstallen gebeurt normaliter niet.

Er is in ieder geval geen sprake van een fair balance indien: 1. de netto contante waarde van de voortdurende canon hoger is dan de canon grondslag – de gealloceerde grondwaarde na depreciatie; 2. er bij gebruikmaking van een nominale rendementseis tevens (jaarlijkse-) indexatie plaatsvindt (bijvoorbeeld met de Consumenten Prijs Index (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)); 3. de gealloceerde grondwaarde na depreciatie sneller stijgt of daalt dan de waarde van de gehele onroerende zaak; 4. de lasten (canon) wijzigen zonder dat er sprake is van wijziging van de gealloceerde grondwaarde na depreciatie. Indien de rendementseis (canonpercentage) wijzigt op het moment van herziening is hier sprake van.

Budget neutraliteit Aangezien er in de huidige erfpachtvoorwaarden (Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht (AB), 2000) in ieder geval sprake is van de problemen zoals hiervoor onder de punten 1, 2 en 4 beschreven, is het uitgesloten dat er bij de modernisering sprake is van fair balance, indien als uitgangspunt ‘budget neutraliteit’ wordt gehanteerd. Dit uitgangspunt dient het college dan ook los te laten.

Residuele-grondprijs systematiek

“Erfpachtplan Amsterdam financieel rampzalig voor erfpachters” Bij de vaststelling van de erfpachtcanon dient rekening te worden gehouden met de door de bloot eigenaar opgelegde beperkingen in het genot van de onroerende zaak en de gebondenheid van de contractpartijen, de zogenaamde depreciatie. Het zou onredelijk zijn, indien bij de bepaling van de canon, uitgegaan wordt van de fictie dat de erfpachter het volledige genot van de onroerende zaak heeft. De erfpachtvoorwaarden bepalen immers anders. De gemeente legt de erfpachter bewust beperkingen op in het gebruik om zodoende invloed te houden op de bestemming van de grond. De gemeente moet zich, als contractpartij en in het bijzonder ook als overheid, bewust zijn van het niet op de markt gebaseerde karakter van het ‘toerekenen’ – allocatie - van waarde. Bij uitgifte en bij herziening van de canon dient er in de verdeling van de waarde en van de waardeverandering sprake te zijn van een ‘fair balance’; een eerlijke verdeling. Een andere verhouding in de verdeling van waarde bij herziening bij de uitgifte van het erfpachtrecht, brengt uitholling van het erfpachtrecht mee.

26

De door het college gehanteerde residuele grondprijsmethodiek bij canon herziening is onjuist en zorgt voor een oneerlijke verdeling van de waardeverandering tussen gemeente en erfpachter. Er is geen enkel theoretisch kader in de vakliteratuur dat gebruik van de residuele methode bij herziening van een erfpacht canon rechtvaardigt, gevolgd door tegenstrijdigheid met het hierboven aangegeven fair balance principe.

Canonpercentage Het door de gemeente Amsterdam gehanteerde canonpercentage wordt afgeleid van een onjuiste referentiewaarde. Er is geen enkel causaal verband tussen de maatschappelijke rendementseis die de gemeente wenst te hanteren voor haar investeringen in grondpercelen en de het rendement op de tienjaars-staatsleningen (de kapitaalmarktrente). Gebruik van een nominale rente is daarbij onjuist indien de canon vervolgens nogmaals waardevast is als gevolg van indexatie. In de kapitaalmarktrente is reeds een vergoeding opgenomen voor de inflatieverwachting. In geval van indexatie moet de aanvangscanon gebaseerd zijn op een reële rendementseis. Wijzigen van het canonpercentage bij herziening op basis van de kapitaalmarktrente heeft tot gevolg dat de erfpachter het volledige rente- en inflatierisico loopt.


Een verhoging van de kapitaalmarktrente heeft bij herziening van de canon een verhoging van het canonpercentage tot gevolg en dus een hogere canon. Bij een gelijkblijvende waarde van het totale onroerend goed wijzigt daarmee wel de canonlast. De waarde van het erfpachtrecht daalt, terwijl de verhoogde canonopbrengst de waarde van de blote eigendom doet stijgen. Ook indien als gevolg van de rentestijging de waarde van de onroerende zaak daalt, draagt de erfpachter hier in het voorstel het waarderisico van.

Kooprecht De gemeente Amsterdam wil geen kooprecht van de volle eigendom of de blote eigendom voor de erfpachter introduceren, zoals het Ministerie van Binnenlandse Zaken gemeenten nadrukkelijk adviseert. Dit is jammer, omdat door het ontbreken van een alternatieve transactiemogelijkheid er geen, of althans onvoldoende, marktwerking bij de prijsvorming van de canon optreedt. Dit wringt door het grondmonopolie van de gemeente, met meer dan 80 procent grondbezit in Amsterdam. Door uitsluitend te kiezen voor de mogelijkheid van erfpacht wordt een complexiteit geïntroduceerd die de duidelijkheid, helderheid en voorspelbaarheid van het erfpachtsysteem niet ten goede komt. In geen enkele andere gemeente in Nederland is het erfpachtsysteem zo onnodig complex en ondoorzichtig als in Amsterdam.

Het kan ook eenvoudig Omdat erfpacht een zakelijke werking heeft en vrij overdraagbaar is, is contractuele zekerheid van belang, met name bij herziening van de canon. Temeer omdat de gemeente Amsterdam het transactiemoment wil aangrijpen voor herziening van de canon. Contractuele zekerheid wil zeggen dat de methode en de maatstaven van alle parameters die bij een herziening gebruikt worden in de uitgifte akte vastgelegd worden: het gehele allocatie vraagstuk dus. Hierdoor is voor ieder (nieuw) erfpachtrecht volstrekt duidelijk welke gevolgen verbonden zijn aan een erfpachtrecht en kunnen tijdens de looptijd de spelregels niet aangepast worden. Deze contractuele duidelijkheid is eenvoudig is te bereiken door de volgende stappen. 1. Bij uitgifte van nieuwbouw zijn de vrij op naam prijs bij vol eigendom bekend, alsmede de stichtingskosten en de grondprijs. De erfpachtquote volgt hieruit en kan in de akte worden opgenomen.

3. De gemeenteraad kan zich uitspreken over de maatschappelijke reële rendementseis die ze wenst te hanteren op haar grondbezit. De disconteringsvoet voor contante waardeberekeningen van voortdurende canonopbrengsten volgt hieruit en kan in akten opgenomen worden. 4. De aanvangscanon bij uitgifte wordt bepaald door de gealloceerde grondwaarde na depreciatie te vermenigvuldigen met de reële rendementseis. 5. Bij verkoop van de woning volgen de gealloceerde grondwaarde, de depreciatie en de nieuwe canon uit de maatstaven die in de akte van uitgifte zijn opgenomen. Deze kunnen zelfs tot een enkele parameter in het contract teruggebracht worden, bijvoorbeeld als percentiel van de waarde van de gehele onroerende zaak. Voor een evenredige verdeling van de waardeverandering moeten de gebruikte maatstaven gelijk gehouden worden aan de contractuele verhoudingen bij uitgifte. Eventueel kan ook een taxateur de waarde van de gehele onroerende zaak bepalen om tot een nieuwe canon te komen of kan de WOZ-waarde gebruikt worden.

Overgangsbeleid Doordat het huidige erfpachtsysteem niet transparant is en onnodig complex, is de prijsvorming voor erfpachtrechten in Amsterdam al decennia verkeerd. Uit onderzoek blijkt dat in Amsterdam de erfpachtsituatie niet is ingeprijsd in de transactieprijzen van woningen. Afgekochte canon of herziening van de canon hebben geen noemenswaardige invloed gehad op de huizenprijzen.

“Ingewikkeld erfpachtplan Amsterdam moet waardeoverdracht maskeren” Nu de gemeente Amsterdam het erfpachtproduct duidelijker wil positioneren, wat op zich goed is, moet wel rekening gehouden worden met de schade die 92.000 bestaande erfpachters oplopen als gevolg van deze ‘glasnost’; nieuwe openheid. Als productaanbieder is primair de gemeente verantwoordelijk voor de transparantie en duidelijkheid van de erfpacht die in het verleden is uitgegeven. Dat erfpachters jarenlang niet wisten wat ze kochten is daarmee ook voor een belangrijk deel de verantwoordelijkheid van de gemeente. Het ontbreken van enig publiek toezicht op erfpacht en erfpachtaanbieders maakt die verantwoordelijkheid voor de gemeente alleen maar groter. De gemeenteraad is in deze geen publieke toezichthouder, ze is het besluitvormend orgaan van één van de contractpartijen en eindverantwoordelijke voor het huidige ontransparante en onduidelijke erfpachtproduct. Bij de introductie van nieuwe bepalingen moet dan ook rekening worden gehouden met de economische gevolgen hiervan voor bestaande erfpachters. Een verschuiving van waarde in lopende contracten zet veel hypotheken direct onder water en zadelt verkopers op met een restschuld.

2. Taxateurs kunnen eenmalig de beperkingen in de nieuwe erfpachtbepalingen taxeren. De depreciatiefactor volgt hieruit en kan in akten opgenomen worden.

Service maga zine december 2013

27


Voorbeeld 1: Erfpachtplan gemeente Amsterdam

Voorbeeld 2: Alternatief erfpachtplan

Appartement 84 m2 Totale waarde woning € 218.321 Appartement vrij op naam € 192.954 (erfpachtrecht) Grondwaarde € 25.367; aanvangscanon 2,84% = € 720,42 per jaar

Appartement 84 m2 Totale waarde woning vrij op naam € 218.321 Appartement vrij op naam € 192.954 (erfpachtrecht); erfpachtquote 192.954/218.321 = 88,4% Grondwaarde € 25.367; depreciatie 40%; reële rendementseis (canonpercentage) 1,4% Aanvangscanon = 25.367 x 60% x 1,4% = € 213,08 per jaar (= 0,0976% van de volle waarde)

Stel: Na 10 jaar verkoopt men het appartement en is de waarde van de woning gelijk gebleven, terwijl het canonpercentage is gestegen naar 5,40% (canonpercentage Amsterdam 2001): Nieuwe erfpachtcanon € 25.367 x 5,40% = 1.369,82 per jaar (90% stijging) Stel: Na 10 jaar verkoopt men het appartement en is de waarde met 10% gestegen, terwijl het canonpercentage gelijk is gebleven:

Stel: Na 10 jaar verkoopt men het appartement en is de waarde met 10% gestegen Totale waarde woning +10% = € 240.153 Nieuwe erfpachtcanon € 240.153 x 0,0976% = € 234,39 per jaar (10% stijging)

Totale waarde woning +10% = € 240.153 Stichtingskosten € 195.728 (gemiddelde kwaliteit woning) Gealloceerde grondwaarde € 44.425 (residuele berekening) Nieuwe erfpachtcanon € 44.425 x 2,84% = 1.261,66 per jaar (75% stijging) Stel: Na 10 jaar verkoopt men het appartement en is de waarde met 10% gestegen, terwijl het canonpercentage is gestegen naar 5,40% Nieuwe erfpachtcanon € 44.425 x 5,40% = € 2.398,95 per jaar (233% stijging)

NB: in beide voorbeelden wordt de canon jaarlijks geïndexeerd. Indien de transactieprijs na 10 jaar echter lager is als de oorspronkelijke waarde plus de cumulatieve inflatie,dan is er ondanks een prijsstijging sprake van een waardedaling van de woning. Een verlaging van de canon is dan ook passend.

28


Grondposities woningcorporaties lust of last? Woningcorporaties zijn één van de belangrijkste ontwikkelaars van onroerend goed. De afgelopen jaren zijn er gemiddeld circa 30.000 woningen per jaar gebouwd. Op basis van deze productie en de vraag naar

G. Erents RA Gerard Erents (1950) is vanaf 2007 als zelfstandig adviseur verbonden aan Orka-Advies, netwerkorganisatie van vier zelfstandige beleidsadviseurs/projectmanagers voor stedelijke vernieuwing en wonen. Reorganisaties, fusiebegeleiding, advisering en herstructurering in complexe financiële situaties zijn kenmerkend in zijn loopbaan. Hij was onder andere bestuurder ad interim van de corporaties Accolade, Rochdale en Vestia.

De situatie bij WSG staat niet op zichzelf. Meerdere woningcorporaties zijn door een teveel aan grondbezit reeds in de problemen gekomen of dreigen in de toekomst de negatieve gevolgen te moeten ondervinden van het (grond)investeringsbeleid van de achterliggende jaren. Voorheen kon gesteld worden dat de onroerend goed markt de problemen oploste. Door de stijgende prijzen kon de corporatie middelen vergeven door verkoop van bestand bezit.

van objecten die voor ontwikkeling van

In dit artikel wordt getracht meer licht op de “grondpositie problematiek” van woningcorporaties te werpen. Hiertoe is het noodzakelijk om in te zoomen op de achtergronden en oorzaken. Derhalve wordt er in de volgende paragrafen achtereenvolgens aandacht besteed aan het ontstaan van grondposities, de financiering van de activiteiten van woningcorporaties, wijzigingen in de sociale huursector en de komst van nieuwe concurrenten. Met name de gewijzigde slechte financiële positie maakt dat de investeringen van corporaties een wissel trekken op solvabiliteit en liquiditeit van de corporaties. Er wordt afgesloten met een bondige conclusie en een blik op de toekomst.

woningen kunnen worden aangewend.

Ontstaan grondposities

huurwoningen voor zowel de sociale (tot € 680 huur per maand) – als de middeldure huur (€ 700 - € 1.000 per maand) hebben corporaties posities ingenomen in zowel grond als aankoop

In de afgelopen decennia hebben woningcorporaties veel nieuwbouw gepleegd. Veel van deze nieuwbouw werd gestimuleerd door zowel de lokale als centrale overheid. Aangezien woningcorporaties financieel een stevige positie hadden en in veel steden en dorpen In haar rapportage van 18 december 2012 stelt het Centraal Fonds belangrijke uitbreidingsplannen waren en zijn, werden Volkshuisvesting (CFV) dat de corporaties voor ruim € 2 miljard aan de corporaties aangemoedigd om te bouwen. De grondposities hebben verworven, waarop in drie van de vier gevallen vraag naar nieuwbouw is erg hoog, omdat steeds geen bouwbestemming rust. Vanwege de gewijzigde omstandigheden minder mensen in één huis wonen en de bevolking is (onder andere door extra heffingen bij woningcorporaties en toegenomen. veranderende marktomstandigheden) zijn deze posities een blok aan het been geworden voor een aantal corporaties en beperken zij Veel corporaties wensten niet afhankelijk te zijn van de financiële armslag van deze corporaties. Een duidelijk voorbeeld projectontwikkelaars en aannemers, die normaliter hiervan is de Woonstichting Geertruidenberg (WSG), die moest de grondposities in bezit hadden, maar zijn in de aankloppen bij het CFV voor een saneringssteun van bijna € 120 afgelopen jaren zelf actief gronden gaan verwerven. miljoen. Belangrijkste redenen voor de slechte financiële situatie van Hierbij gold wel dat er uitzicht diende te zijn op WSG zijn het bezit van te veel grondposities en een relatief grote toestemming tot bouwen. Dit betekende dat de onverkochte woningvoorraad koopwoningen. woningcorporaties een geduchte partij werden in de verwerving van zowel gronden als objecten, die voor woningbouw geschikt kunnen worden gemaakt. Service maga zine december 2013

29


Daarbij was de verwachting dat de markt verder zou doorgroeien. Daarnaast speelt mee dat in het kader van de opbouw van gedifferentieerde en gemêleerde wijken niet alleen investeringen in sociale woningbouw, maar ook in de commerciële sector werden gedaan. Allengs bouwden de corporaties zowel sociale als commerciële huurwoningen, maar ook woningen voor de koopmarkt. Hierbij geldt dat corporaties gewend zijn te investeren en te ontwikkelen met een meerjarenperspectief. Ter illustratie: een sociale huurwoning gaat meer dan 50 jaar mee. Dit betekent dat op voorraad posities zijn verworven en ook afnameverplichtingen zijn aangegaan. Op zich een logische ontwikkeling, omdat corporaties actief waren betrokken bij gebiedsontwikkeling (meerjarenperspectief), de middelen hadden en zich ook duidelijk als “maatschappelijk ondernemer” wilden manifesteren. De corporatie begon vaak waar de markt ophield. Zoals gezegd, hierbij gestimuleerd door met name de lokale overheden. In veel gemeentelijke plannen waren de corporaties een belangrijke partij in de convenanten die werden afgesloten voor ontwikkeling en vernieuwing van bestaande en nieuwe wijken. Veel corporaties financierden deze nieuwbouw onder andere door verkoop van bestaand bezit en gebruik makend van de mogelijkheden van financiering, doordat de waarde van het bezit steeg (hierover later meer). Toen een aantal jaren geleden de markt stagneerde, hadden de corporaties daar dan ook extra last van. Enerzijds stagneerde de verkoop van woningen, anderzijds daalde de waarde van het bezit. Tevens bleken grondposities en aangekochte objecten niet meer inzetbaar voor de doelgroepen, omdat ook daar stagnatie optrad. Dit leidde tot aanmerkelijke bijstellingen van investeringsprogramma’s (zie onder andere publicaties van grote investeerders zoals Ymere, Stadsgenoot en Portaal). Maar ook kleinere corporaties stopten voor een belangrijk deel met investeringen om allerlei redenen, zoals de opgelegde heffingen. Ook door andere oorzaken wordt de financiële positie van corporaties uitgehold. Denk daarbij aan Vestia, die noodgedwongen voor miljarden aan investeringen moest terugdraaien. Door al deze oorzaken bleven corporaties met een potentieel aan ontwikkellocaties zitten, die veelal in de “dure” tijd zijn aangeschaft. Door het CFV werd dit in hun publicatie geschat op ruim € 2 miljard ultimo 2011, terwijl daarnaast de onverkochte voorraad koopwoningen volgens deze publicatie op ruim € 750 miljoen werd bepaald.

Financiering van woningcorporaties Bij de financiële verzelfstandiging van de woningcorporaties in de jaren ’90 (de zogenaamde bruteringsoperatie) zijn de werkzaamheden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verruimd. Zo kan het WSW borg staan voor investeringen in de sociale woningbouw en een aantal bepaalde maatschappelijke activiteiten, zoals het bouwen en verhuren van zorginstellingen door corporaties. Werden corporaties voor die tijd meesttijds gefinancierd door met name Het Rijk en deels door gemeenten, vanaf die tijd moesten corporaties zich financieren op de markt. Dit kon onder borging van het WSW. Ter illustratie: ultimo 2012 staat het WSW borg voor circa € 87 miljard aan corporatieleningen. Deze leningen zijn voor circa 93 procent verstrekt door zogenaamde sectorbanken: de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB).

30

De corporaties hebben voor ruim 80 procent aan vastrentende leningen afgesloten. Het WSW borgt op basis van een aantal regels, die in het deelnemersreglement zijn vermeld. Belangrijke onderdelen van deze regels zijn dat de borgingsruimte nooit meer mag zijn dan 50 procent van de WOZ-waarde, het voldoen aan een Interest Coverage Ratio (ICR) van minimaal 1,3 en 2 procent aflossingsfictie (dat wil zeggen dat de kasstromen positief moeten zijn na hantering van deze 2 procent). De ICR geeft aan in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Het WSW is een Triple A organisatie. Dit komt mede omdat uiteindelijk de Nederlandse overheid als achtervang fungeert. Hierdoor kunnen corporaties voor hun maatschappelijke activiteiten goedkoop lenen. Voor de commerciële activiteiten geldt de borging van het WSW niet.

“Corporaties hebben voor ruim € 2 miljard aan grondposities hebben verworven, waarop in drie van de vier gevallen geen bouwbestemming rust." Waarom is de financiering van belang voor het onderwerp grondposities? Veelal zijn de grondposities gefinancierd met leningen onder borging van het WSW. De motivering hiervoor was dat de grondkosten maar een beperkt deel van de totale investering zijn. Aangezien corporaties veel of sociale woningbouwinvesteringen deden (100 procent borgbaar) of met gemengde projecten minimaal 30 procent sociale woningbouw realiseerden, werd de grondpositie gefinancierd met geborgde leningen. Omdat deze posities nu of niet verder worden ontwikkeld of met grote vertraging, drukken de lasten van de financiering op de exploitatie en hebben dus invloed op de ICR. Wel lasten, geen opbrengsten en daarnaast hebben zij een negatieve invloed op de verhouding leningen ten opzichte van de WOZwaarde (aangezien de waarde van de grond daalt). Een voordeel ten opzichte van het voorheen gebruikelijke beleid bij bijvoorbeeld gemeentelijke woningbedrijven of gemeenten is dat slechts weinig corporaties de rente activeren op de grond. Bij degenen die dit wel doen wordt het probleem alleen maar groter, omdat dan een hoger bedrag afgeboekt moet worden.

Wijzigingen in de woningmarkt De afgelopen jaren is de situatie op de woningmarkt sterk veranderd. Door onzekerheden in financiering, werkgelegenheid, dalende prijzen en slechtere economische vooruitzichten is de markt omgeslagen van een groeimarkt naar een krimpmarkt. Hierdoor stagneren de verkopen van corporaties. Voor corporaties speelde daarbij nog mee dat hun positie aanmerkelijk is verslechterd.


Belangrijke oorzaken hiervoor zijn (in willekeurige volgorde): • Splitsing in DAEB en niet-DAEB activiteiten. DAEB-activiteiten zijn diensten ten behoeve van algemeen economisch belang, bijvoorbeeld de sociale woningbouw. Daarbij is met name van belang dat de niet DAEB-activiteiten niet meer onder borging van het WSW gefinancierd kunnen worden. • Vennootschapsbelastingplichtig worden van corporaties. Vanaf 2012 zijn woningcorporaties belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit leidt tot een heffing over de winst. Voorheen bestond deze heffing niet. Dit betekent een lager netto resultaat. • Opleggen van een verhuurdersheffing, oplopend tot € 2 miljard per jaar. Deze heffing kon deels gecompenseerd worden door hogere huren. Echter, gezien de verarming bij de doelgroepen van de corporaties zal dit slechts deels plaatsvinden. Ruwweg kost dit een corporatie € 800 per woning per jaar. • Heffingen van het CFV om de saneringscorporaties zoals Vestia en WSG te kunnen betalen. Dit kost een corporatie € 225 per woning per jaar. Met name het veranderen van de woningmarkt, onder andere door een zwakkere arbeidsmarkt en het moeilijker kunnen verkrijgen van een hypotheek, heeft gezorgd voor een afname van verkopen aan particulieren. Dit geldt zowel voor het als koopwoning gebouwde bezit als de verkopen van bestaand bezit. Het CFV becijfert ultimo 2011 de voorraad aan koopwoningen op ruim € 750 miljoen. Daarnaast werden veel bestaande woningen met korting verkocht in 2011 (circa 43 procent van de verkopen). Daarnaast hebben corporaties woningen verkocht met terugkeergarantie. Ultimo 2011 schat het CFV dit in totaal op circa € 5 miljard. Voor de corporaties betekent dit dat bij een dalende markt woningen door de corporatie weer teruggekocht moeten worden. Bij diverse corporaties is te zien dat dit al behoorlijke aantallen zijn (zie onder andere jaarverslag Woonbron). Dit betekent dat deze woningen vaak voor een lagere prijs weer opnieuw verkocht moeten worden. De conclusie is dat de marktomstandigheden het niet wettigen dat op korte termijn weer veel nieuwbouw wordt gepleegd. Het gevolg hiervan is dat de omvang van de grondportefeuilles van corporaties niet gemakkelijk zal afnemen. Mede omdat ook andere partijen niet zo geneigd zijn deze over te nemen. Vaak is door projectontwikkelaars geklaagd dat de corporaties te veel hebben betaald voor grondposities, mede door hun goedkope financieringsvoorwaarden ten opzichte van andere partijen.

Nieuwe concurrentie Een andere factor van invloed is gelegen op het vlak van nieuwe concurrentie. Deze kan hoofdzakelijk worden onderscheiden in: a. Wijzigen bestemming gebouwen b. Opvoeren verkopen bestaande voorraad bij woningcorporaties. Beide tendensen hebben invloed op de aanwendbaarheid van bestaande ontwikkellocaties.

Voorbeelden hiervan zijn: • Ombouw leegstaande kantoorgebouwen naar studentenhuisvesting, huisvesting jongeren; • Zorg gebouwen, die door terugloop van de instroom, veroorzaakt door bezuinigingen in de zorg een andere bestemming krijgen. Voor corporaties geldt dit probleem tweeërlei. Enerzijds mist men bij ombouw potentiële markt en anderzijds worden deze gebouwen vaak verhuurd door corporaties en bij einde huurcontract teruggeleverd. Dit impliceert dat de corporatie er weer een ontwikkellocatie bij krijgt, waar veelal op korte termijn geen bestemming voor is. Ad. B: Een andere concurrentievorm is dat veel corporaties hun verkoopprogramma’s voor bestaand bezit opvoeren en deze woningen met korting in de markt zetten. Dit heeft voor de verkopende corporatie het positieve effect van inkomsten. Echter, in de markt betekent dit dat de prijzen voor bestaande woningen substantieel lager liggen dan bij nieuwbouw. Uiteraard heeft dit gevolg voor de nieuwbouwproductie en voor de aanwending van de ontwikkellocaties.

“Naar mijn mening zullen de vele corporaties de komende jaren geconfronteerd worden met afboekingen op hun ontwikkellocaties. Dit zal vaak binnen de eigen financiële huishouding gedragen kunnen én moeten worden". Tenslotte Corporaties zullen de komende jaren geconfronteerd worden met afboekingen op hun ontwikkellocaties. Dit zal vaak binnen de eigen financiële huishouding gedragen kunnen én moeten worden. Echter, een corporatie als WSG laat zien dat dit niet altijd mogelijk is. Er zullen waarschijnlijk meerdere saneringen volgen, deels door deze ontwikkelposities, maar ook deels ook door een te grote voorraad aan te verkopen woningen. Gesteld kan worden dat de grondposities heden ten dage eerder een last dan een lust zijn.

Ad. A: Kon men voorheen stellen dat er aparte markten waren voor woningbouw, kantoorgebouwen, maatschappelijke gebouwen en dergelijke, nu ziet men toch duidelijke tendensen dat deze markten in elkaar overlopen.

Service maga zine december 2013

31


Beleggen in strategisch gelegen agrarische gronden Vorig jaar is berekend dat het woning­ tekort tegen 2020 zal verdubbelen naar 300.000 woningen (ABF Research, 2013). Om aan deze vraag te kunnen voldoen is (bouw)grond nodig. In een ‘normale’ economische en politieke situatie zou de overheid onmiddellijk overgaan tot het nemen van maat­ regelen om dit dreigende tekort aan te pakken. Maar zoals we allemaal weten, is de regering er op gericht om het begrotingstekort aan te pakken en ziet men geen heil in grootschalige investeringen door de overheid zelf. Voor een minister-president die geschiedenis heeft gestudeerd, valt het op dat hij vooral voor korte termijn resultaten lijkt te willen gaan. Geen deltaplan-achtige activiteiten van deze regering. Althans, tot het eventuele moment dat nood wetten breekt.

32

A.D. Pieters Anthony Dermot Pieters is een voormalig valutahandelaar in Londen bij meerdere grootbanken en is momenteel directeur van M2 Beleggen, een organisatie welke investeert in grondposities. Met aandelen heeft de heer Pieters nooit wat gehad; het idee om je financiële lot in handen te geven van wildvreemden en de moeilijkheid van het inschatten van een gerechtvaardigde marktkapitalisatie liggen hieraan ten grondslag.

Gemeenten en grond De Nederlandse ruimtelijke ordening kenmerkte zich lange tijd door de actieve rol die gemeenten op de grondmarkt speelden. Gemeenten verdienden veel geld aan grondspeculatie, hoewel van speculatie eigenlijk geen sprake is als het monopolie wordt gehouden op bestemmingsplan-wijzigen. Gemeenten werden voor een groot deel van hun begroting afhankelijk van winsten uit grondspeculatie. Met de komst van de economische crisis en daarmee een afname van de vraag naar voornamelijk projectmatig gebouwde woningen, ging het bij veel gemeenten mis. Er ontstonden tekorten op de balansen, terwijl er was geïnvesteerd met geleend geld. Er gaan steeds meer stemmen dat gemeenten niets te zoeken hebben op de grondmarkt en uitsluiten faciliterend zouden moeten opereren. De huidige grondmarkt is negatief in het nieuws, doordat veel gemeenten het geld, wat men dacht te zullen gaan verdienen aan de ontwikkeling van ingekochte grondposities, hebben uitgegeven. De bouw van nieuwe woningen kwam door een kettingreactie nagenoeg tot stilstand. Bouwplannen werden gehalveerd, uitgesteld of ’in de ijskast gezet’.

Grond als asset – achtergronden In de afgelopen tien jaar hebben veel beleggers agrarische grond als asset in hun beleggingsportefeuille opgenomen. Niet echt verwonderlijk, omdat veel mensen wellicht genoeg hadden van de onzekerheid op de financiële markten, maar niet wilden beleggen in goud of andere zaken die bijgedrukt of geproduceerd kunnen worden. Het is nog niet zo lang geleden dat de belangrijkste afweging van een belegger niet was ‘welk rendement kan ik maken?’, maar ‘op welke bank durf ik mijn geld te laten staan?’. Nog altijd is het niet ondenkbaar dat op een gegeven moment van depositohouders zal worden verlangd dat men een deel van het geld in zal moeten leveren om de schuldenlast van banken op te lossen. In dat geval zijn grondeigenaren in elk geval beter af.


Grond als asset – kenmerken Een tastbare belegging in strategisch gelegen agrarische grond, werd en wordt vaker door economen van naam en faam aangeraden. Een product waarvan vaststaat dat de vraag ernaar stijgt, waarvan het aanbod afneemt en wat bovendien eindig is (er komt vrijwel geen grond meer bij), kan moeilijk anders dan als een zeer interessant beleggingsproduct worden gekwalificeerd. Er is dan eigenlijk sprake van beleggen met voorkennis. Verder heeft grond zich altijd een uitstekende hedge getoond tegen inflatie; een fenomeen waar beleggers waarschijnlijk (weer) mee te maken zullen gaan krijgen.

“Beleggen met voorkennis." Over het algemeen betalen beleggers veel voor kavels agrarische grond. Dit is te wijten aan het feit dat de grondaanbieders vaak een kostbaar verkoopvehikel hebben. De verwervingsprijs wordt door de aanbieder verhoogd met kosten voor: recherche, verkaveling, bodem­­ onderzoek, presentatiemiddelen, verkoop en winst.

Grond als asset – type investering Wanneer een grondaankoop wordt overwogen, dient men altijd te beseffen dat het gaat om een midden- tot lange termijn investering. Partijen die verpachte grond aanbieden, vallen onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De AFM heeft echter aan nog geen enkele grondaanbieder een vergunning verleend, waardoor aanbieders tegenwoordig alleen onder de vrijstellingen van de Wft (Wet financieel toezicht) kunnen aanbieden (> € 100.000). Dat er geen vergunningen zijn verstrekt, zou te verklaren kunnen zijn door het feit dat de vergunningaanvraagprocedure destijds niet is geschreven voor het product agrarische grond, maar eerder voor beleggingsobjecten waarbij ‘het beheer’ van invloed was op de waardeontwikkeling van het ‘beleggingsobject’. Hetgeen niet gezegd kan worden voor het beheer van grond. Om van de verkoop van agrarische gronden een financieel product onder de Wft te maken, moest de AFM de Wft een spagaat laten maken. Het komt er op neer dat, indien met de verkoop van de grond in het aanbod tevens ligt opgesloten dat het beheer van de grond collectief (door een boer) zal worden gedaan (het gras zal door een boer worden gemaaid), er dan sprake is van een beleggingsobject onder de Wft (“als het beheer van het object door een ander dan de verkrijger wordt uitgevoerd”). Dat de wetgever bij het opstellen van de Wft niet aan agrarische gronden heeft gedacht, blijkt wel uit het feit dat de vergunningaanvraagprocedure niet was ingericht op grond. Anders gezegd: zelfs indien men er van uit ging dat voor het aanbieden van verpachte gronden een AFM vergunning benodigd was, dan zou men geen aanvraag hebben kunnen indienen omdat men vastliep bij het invullen van de aanvraagformulieren. Inmiddels is de vergunningaanvraag procedure mede op kosten van ondergetekende aangepast.

Service maga zine december 2013

Onverpachte gronden vallen niet onder het AFMtoezicht, omdat de koper van onverpachte grond zelf verantwoordelijk is voor het beheer van zijn/ haar grond. Daardoor hebben grondaanbieders die onverpachte grond aanbieden, tot ongenoegen van de toezichthouder, geen vergunning nodig. Tot ongenoegen, omdat de toezichthouder liever ook toezicht zou houden op aanbieders die onverpachte gronden aanbieden als belegging. Dat zou een 'level playing field' wel ten goede komen.

Grond als asset – verwerving Evident nadeel van grond is dat een grondbelegging geen cashflow (tussentijdse inkomsten) genereert, anders dan bescheiden pachtinkomsten, en dat het minder liquide is dan aandelen of goud.Anders gezegd: men moet er over het algemeen meer tijd voor uit trekken om een koper te vinden. Een eventuele verwachte bestemmingsplanwijziging kan zich bovendien niet – of veel later dan verwacht voordoen. Grondaanbieders die een specifieke termijn noemen waarbinnen de door hen aangeboden agrarische grond van bestemming zal wijzigen, dienen met grote argwaan te worden benaderd. De relevante vragen die men zich bij het kopen van strategisch gelegen agrarische grond zou moeten stellen zijn: ‘betaal ik niet te veel?’ en ‘heeft de grond de potentie om autonoom in waarde te stijgen en om op enig moment in aanmerking te kunnen komen voor een hoogwaardige bestemming?’ Zinvol in dat opzicht is om van een grondaanbieder een visie te verlangen van hoe een planoloog of stedenbouwkundige tegen de propositie aankijkt.

“Beleggen in een product wat niet kan worden bijgedrukt." Grond als asset – waardevastheid De relatieve schaarste aan grond vormt een bodem onder de grondprijzen. Voor Nederland (de lage landen) geldt bovendien dat er naar alle waarschijnlijkheid grond terug zal moeten worden gegeven aan het water, om het waterpeil beheersbaar te blijven houden. De meeste gronden welke in beeld waren of zijn voor bebouwing (op termijn) bevinden zich in gebieden waarvan men zich, op basis van de huidige klimatologische kennis, mag afvragen of het verstandig is om daar te gaan bouwen. Deze gronden zijn eigendom van gemeenten en projectontwikkelaars, bij wie de uitdagingen van waterbeheersing geen populair gespreksonderwerp zijn. Iedere graad verhoging van de gemiddelde temperatuur op aarde zal naar alle waarschijnlijkheid op lange termijn leiden tot een stijging van de zeespiegel van twee meter. De Groenlandse ijskap en Antarctica zullen in de komende millennia een dominante rol spelen bij het stijgen van de zeespiegel. Het is derhalve zeer relevant om te bezien hoe er omgegaan dient te worden met toekomstige bouwvraagstukken aan de kust en in laaggelegen gebieden.

33


Grond als asset – een verstandige keuze? Hoewel de grondmarkt, zoals reeds aangehaald, vooral in het nieuws is door de financiÍle problemen van gemeenten en ontwikkelaars, is de markt wellicht zelden zo interessant geweest als nu. Dat is te wijten aan het feit dat grondhoudende gemeenten en ontwikkelaars noodgedwongen verlies moeten nemen op grondposities om hun balansen op te schonen. Beleggers kunnen nu tegen agrarische plusprijzen interessant gelegen grondposities verwerven, met daarbij eerder uitgewerkte woningbouwplannen. Bouwplannen die in de toekomst mogelijk weer actueel kunnen worden, indien en zodra de economische crisis eenmaal is bezworen en er ook weer hypotheken worden verstrekt. Op dat moment lopen gemeenten en ontwikkelaars ongetwijfeld weer achter grondposities aan welke zij eerder verkochten.

Bronnen ABF Research (2013). Primos prognose 2013 afgerond. Geraadpleegd op 18 oktober 2013, van http://www. abfresearch.nl/nieuws/primos-prognose-2013-afgerond. aspx

34


Lege plek: van schand­vlek tot kans Lege plekken, we kennen ze allemaal wel uit onze directe omgeving: potentiële ontwikkellocaties, die als gevolg van de stagnerende vastgoedmarkt dreigen te eindigen als verpauperde en langdurig braakliggende terreinen. Deze ‘lege plekken’ zien er doorgaans onaantrekkelijk uit en zijn zeker niet bevorderlijk voor de leefbaarheid van een wijk en stad. Men kan zich afvragen of we deze ‘schandvlekken’ er zo bij moeten laten liggen, of dat we ‘actie moeten ondernemen’. Maar wie zou dat moeten doen en wat zou daarbij de rol van de gemeente kunnen zijn? En vooral, hoe vul je deze lege plekken in? Kortom een rondje langs de velden, letterlijk.

Service maga zine december 2013

Ir. W. Theijse Ir. W. (Wybe) Theijse is als senior adviseur werkzaam bij het projectmanagement en adviesbureau Metrum. Het bureau ondersteunt en adviseert veelal gemeenten bij de procesmatige en financiële aspecten van locatieontwikkelingen. Metrum deed in 2012 onderzoek naar lege plekken beleid bij gemeenten.

Metrum deed in 2012 onderzoek naar het landelijk beeld omtrent deze lege plekken. Uit het onderzoek bleek dat 70 procent van de gemeenten de lege plekken in haar bebouwde kom heeft geïnventariseerd. Het betreft terreinen die al minimaal een half jaar braak liggen, voor het overgrote deel in eigendom van de gemeente zelf. Een aantal van de gemeenten heeft ook de braakliggende terreinen in eigendom van particulieren geïnventariseerd. Opvallend is dat voornamelijk middelgrote en grote gemeenten de lege plekken inventariseren. Uit het onderzoek bleek verder dat nog geen 30 procent van de ondervraagde gemeenten actief beleid heeft voor de aanpak van deze lege plekken. Van de gemeenten die aangeven de lege plekken niet te inventariseren, noemt het merendeel als reden dat er weinig lege plekken zijn. In de overige gevallen hebben de in exploitatie genomen gronden prioriteit of wordt er voor een ad hoc invulling gekozen. Sommige gemeenten stellen passief beleid te voeren, oftewel: ‘gewoon af te wachten’. Weer anderen willen voorkomen dat zij, met oog op de toekomstige ontwikkelingen, hun eigen weerstand organiseren.

“Voorbeelden in onder andere Amersfoort, Rotterdam, Arnhem en Amsterdam laten zien dat men met relatief weinig middelen, de nodige creativiteit en ondernemerschap, een goede, tijdelijke invulling kan geven aan een lege plek." Wel of geen beleid Het niet formuleren van actief beleid voor het invullen van lege plekken lijkt een gemiste kans. Voorbeelden in onder andere Amersfoort, Rotterdam, Arnhem en Amsterdam leren namelijk dat men met relatief weinig middelen, de nodige creativiteit en ondernemerschap, een goede, tijdelijke invulling kan geven aan een lege plek. Doorgaans gaat dat gepaard met betrokkenheid van de buurt. Dat is pure winst.

35


Het vergroten van de aantrekkelijkheid en de leefbaarheid is mogelijk door - gemeente, grondeigenaar, bewoners - de plek een goede invulling te geven, bijvoorbeeld een plantsoen, een evenemententerrein, een stadsakker of een parkeerterrein. Gemeenten die wel beleid formuleren voor de braakliggende terreinen binnen hun gemeente gebruiken daarvoor de volgende argumenten: • Uitstraling: braakliggende terreinen hebben in de regel geen goede uitstraling, met name als er geen zichtbare vorm van beheer en onderhoud is. Zonder toezicht verpauperen deze terreinen en krijgen ze te maken met bijvoorbeeld illegale puinstort en dergelijke. Dit heeft een negatief effect op de leefbaarheid van een wijk of dorp. • Betrokkenheid: gemeenten ondervinden op basis van de initiatieven die hen spontaan bereiken dat het vraagstuk leidt tot betrokken burgers. Gemeente zetten dit gegeven positief in: met actief beleid kunnen gemeenten de gewenste betrokkenheid van burgers bij de eigen wijk of het dorp vergroten. • Imago: wanneer de grond op een later tijdstip nog uitgegeven dient te worden voor woningbouw of bedrijventerrein speelt het imago van een locatie een rol. Netjes beheerde locaties, braakliggende terreinen of leegstaande panden, zorgen voor een beter imago: men wil voorkomen dat de toekomstige ontwikkellocatie een slechte naam krijgt. • Natuur: op terreinen die langdurig braak liggen, ontwikkelt zich ‘nieuwe’ natuur. Om te voorkomen dat in de toekomst problemen ontstaan op grond van de Flora- en Faunawet zoekt de gemeente een tijdelijke invulling. Anderzijds biedt de ‘nieuwe’ natuur ook kansen zoals een mooi of interessant aanzien van het gebied of mogelijkheden voor wandelaars. • Nuttig gebruik: langdurig braakliggende gronden kunnen tijdelijk voor een andere functie gebruikt worden. Hierdoor zijn win-win situaties mogelijk. De gemeente bespaart in beheerskosten. De initiatiefnemers kunnen de grond tijdelijk gebruiken en hoeven hier weinig of niets voor te betalen. • Positieve belevingswaarde: met de initiatieven voor de invulling van de lege plek ervaren mensen dat er weer iets gebeurt in hun wijk of buurt. Dat beoordelen burgers doorgaans als positief, het geeft positieve energie.

Braakliggende terreinen en gebouwen Met name in het centrum van een dorp en stad hebben niet alleen braakliggende terreinen, maar ook leegstaande woningen en commerciële panden een negatieve uitstraling. Het ‘lege plekken vraagstuk’ gaat dus over braakliggende terreinen én gebouwen. Een tijdelijke invulling is daarbij in het algemeen beter dan geen invulling. Leegstaande gebouwen kan men in beheer geven van professionele, zogenaamde antikraak organisaties. Een aantal van dergelijke organisaties is al jaren lang succesvol in het beheer van leegstaande panden. Een stap verder gaat de invulling van met name winkelpanden met de bekende (tijdelijke) outlet stores. Een dergelijke invulling geeft een beter aanzicht en levendigheid in de (winkel-)straat. Een interessante variatie op dit thema is de Pop-up store, waar veelal jonge ondernemers tijdelijk een winkel kunnen exploiteren. Websites verzorgen bemiddeling tussen ondernemer en vastgoedeigenaar. Steden als Arnhem en Rotterdam hebben zogenaamde Transitieteams ingesteld. Hun ambities gaan nog verder: de inzet is dat tijdelijke invullingen leiden tot semi-permanente en zelfs permanente invulling. Klein beginnen, een gebied een kans geven en de transitie organisch laten verlopen.

36

Stadslandbouw Kijken we naar braakliggende terreinen, dan blijkt stadslandbouw in de praktijk een goede en populaire manier te zijn om lege plekken tijdelijk in te vullen. Braakliggende stukjes grond worden benut voor de verbouw van aardappelen en groenten. Initiatiefnemers zijn vrijwel altijd de direct omwonenden. Gemeenten staan doorgaans positief tegenover dergelijke initiatieven. Het komt namelijk de sociale cohesie van de wijk ten goede. Het geeft verbondenheid om samen met de buren verantwoordelijkheid te nemen voor het onderhoud van de tuin. Een verbondenheid die in de huidige maatschappij momenteel vaak gemist wordt. Tuinieren is goed voor lijf en leden en gezellig om samen te doen met anderen. In voornamelijk de grotere steden zijn inmiddels vele voorbeelden te vinden. Stadslandbouw is uitgegroeid tot een heus vakgebied getuige de derde editie van de groots opgezette Dag van de Stadslandbouw, die in 2014 in Utrecht zal plaatsvinden.

Tijdelijk park Een andere optie, die in het verlengde van de stadslandbouw ligt, is de invulling van een lege plek met een park. Voorbeelden zijn te vinden in Amersfoort en Rotterdam. Aan de Leusderweg in Amersfoort is het Postzegelpark verrezen. Dit terrein was al geruime tijd een braakliggend terrein en een doorn in het oog van omwonenden. Zij namen het initiatief om deze lege plek in te richten als stadsparkje en ontmoetingsplek. En met succes. De eigenaar, een ontwikkelaar, stelde het terrein voor minimaal vijf jaar ter beschikking. Nu is de plek ingericht en voor iedereen toegankelijk. Aan de rand van het centrum van Rotterdam, aan een zijstraat van de Nieuwe Binnenweg, ligt De Tussentuin. Op deze lege plek, in eigendom van een woningcorporatie, zijn nieuwe woningen gepland. Nu als gevolg van de crisis de start vertraagd is, hebben de bewoners de openruimte ingevuld met een tijdelijke tuin plus podium. In de tuin worden onder andere optredens gehouden, wat door de bewoners de term ”entertuinment” heeft gekregen.

Opbrengsten uit tijdelijke exploitatie Andere opties voor de tijdelijke invulling van lege plekken zijn onder meer de inrichting als parkeerterrein, als evenemententerrein of als productielocatie voor biomassa (wilgen, olifantengras). Interessant is de optie het terrein te gebruiken als zogenaamde zonneakker. Met de opstelling van zonnepanelen maken initiatiefnemers werk van de ambitie om het gebruik van de hoeveelheid duurzame energie te vergroten. Deze manier van tijdelijk gebruik blijkt in de praktijk nog best gecompliceerd, alhoewel het nieuwe energieakkoord extra kansen biedt. Aandachtspunten zijn onder meer de investering versus de tijdelijkheid van de invulling: hoe verhoudt de terugverdientijd van de investering zich tot de tijd dat het terrein te gebruiken is.


De terugverdientijd is te berekenen, de tijdstip waarop de eigenaar het terrein weer wil gebruiken is de onbekende. Daarnaast is er nog het vraagstuk van de saldering. Particulieren mogen de opbrengst van hun zonnepanelen verrekenen met hun verbruik. Het is financieel niet interessant om meer op te wekken dan te gebruiken. Voor buurtinitiatieven met groter opwekkende vermogen, bijvoorbeeld een zonneakker, mag men nu verrekenen binnen een postcodegebied. In de praktijk kent de toepassing van zonneakkers daarom nog voetangels en klemmen, maar het lijkt interessant genoeg om deze weg te verkennen.

Rol van de gemeente Kortom, er zijn legio mogelijkheden voor de tijdelijke invulling van lege plekken. Maar wat kan de rol van gemeenten zijn om deze – al dan niet tijdelijk - met succes in te vullen? Gemeenten zouden het proces kunnen faciliteren. Daarnaast is het ook van belang burgers te informeren. Wanneer burgers een lege plek zienderogen achteruit zien gaan, stellen zij vroeg of laat de vraag waarom er niks aan wordt gedaan. Als hoeder van de openbare ruimte denken zij in eerste instantie aan de gemeente: waarom doet de gemeente niets aan deze plek? Ook al is de gemeente mogelijk geen eigenaar. Dat lijkt voor de burger op zo’n moment niet van belang. Als burgers zich dat telkens opnieuw afvragen kan dat leiden tot een sluimerende onvrede en een negatief sentiment jegens de gemeente. De gemeente voorkomt dat met goede informatieverstrekking. Het begint natuurlijk met het inventariseren van de lege plekken. Veel gemeenten hebben dat nu gedaan. Voor een aantal gemeenten blijken de lege plekken geen probleem. Anderen zien in dat deze lege plekken vragen om een tijdelijke invulling. Zij gaan er mee aan de slag, opdat ook de lege plekken op positieve wijze gaan bijdragen aan de directe omgeving en dorp of stad. De gemeente kan dat middels een open proces organiseren. Door partijen, burgers, maatschappelijke instellingen, ontwikkelaars, beleggers te stimuleren om te komen met ideeën voor een tijdelijk invulling. Of wellicht zelfs een definitieve invulling, een invulling die afwijkt van het oorspronkelijke plan, maar nu door creativiteit en het samen brengen van vraag, financiering en ontwikkeling mogelijk blijkt.

Afbeelding 1

Een lege plek in Culemborg

Feitelijk gelden dezelfde principes hier, alleen dan op kleinere schaal. De gemeente bedenkt van te voren wat de kaders zijn waarbinnen de ontwikkeling dan wel de invulling kan plaats vinden en stelt deze uiteraard vast: zij bepaalt de grootte van het ‘speelveld’. Vervolgens nodigt zij burgers, verenigingen, maatschappelijke instellingen, ontwikkelaars, beleggers, bouwers en dergelijke uit om met goede ideeën te komen. De aanpak van uitnodigingsplanologie betekent dat de gemeente naar buiten treedt en potentiële initiatiefnemers op zoekt. De gebruikelijke methoden daarvoor zijn; publicaties op de gemeentepagina van de plaatselijke krant en aanschrijven van direct omwonenden en organiseren van informatieavonden. Aanvullend daarop kan de gemeente tevens een semi-permanente projectenmarkt organiseren, waarop de gemeente de lege plekken, die een invulling behoeven, presenteert. Kortom, de gemeente investeert als facilitator niet in stenen, maar investeert wel in tijd. Daarnaast verlaat zij haar traditionele rol van scheidsrechter, degene die in het veld aangeeft wat niet kan en niet mag. Zodra de gemeente de grootte van het ‘speelveld’ heeft bepaald neemt zij de rol van lijnrechter aan. Zij bewaakt de lijnen, initiatieven die buiten het speelveld komen vlagt zij af. Verder observeert zij de initiatieven binnen het speelveld, welke dienen te leiden tot een kwalitatief goede invulling van de lege plek. Lege plekken beleid biedt de gemeente niet alleen een oplossing voor haar potentiële ‘schandvlekken’, maar biedt ook een kans om te experimenteren met een nieuwe rol als stimulator en facilitator van locatieontwikkelingen.

Uitnodigingsplanologie De gemeente kan het open proces gebruiken om een lege plek, een leeg gebouw of terrein, op verschillende manieren in te richten. Het komt er op neer dat zij mogelijke initiatiefnemers uitnodigt om te komen met ideeën voor de invulling van de lege plek. Feitelijk een vorm van uitnodigingsplanologie. De voorbeelden die nu uit de praktijk bekend zijn, zijn veelal grootschalige ontwikkelingen zoals de invulling van het Zeeburgereiland in Amsterdam of de duurzame agrarische en recreatieve ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk in de gemeente Houten. Service maga zine december 2013

Bronnen Gemeente Langsingerland (2012). Tijdelijke beheer/invulling langdurig braakliggende locaties. www.lansingerland.nl Scheer, A. (2012). Braakliggende terreinen benut als groentetuin. Reformatorisch Dagblad, www.RD.nl Theijse, W. (2012). Lege plekken beleid bij gemeenten. www.metrum.nl

37


Where innovation starts

Hoop of Sloop voor Kleiburg Stel je eens voor: een reusachtig

1

2

Ir. Frank Zwetsloot MRE Frank 1 is eigenaar van Vireo Vastgoed, zijn bedrijf waarmee businesscases in vastgoed en haar omgeving worden geïnitieerd.

Ir. Elies Koot Elies Koot 2 is in 2011 afgestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven en momenteel projectontwikkelaar bij KondorWessels Vastgoed, een dochteronderneming van VolkerWessels.

Flatgebouw in de Bijlmer in Amsterdam In de jaren 80 werd besloten de Bijlmerflats deels te slopen en het gebied te herontwikkelen, omdat om veel verschillende redenen de wijk niet goed functioneerde. Zo waren er veiligheidsproblemen, die nagenoeg niet opgelost konden worden, er heerste leegstand en de wijk had te maken met imagoproblemen mede door de vliegtuigramp. De eigenaar van de flat Kleiburg, woningcorporatie Rochdale, heeft zich sterk ingespannen om de Bijlmer te herontwikkelen door onder andere een organisatie op te zetten, samen met het stadsdeel. In deze herontwikkeling van de wijk zijn veel flats (deels) gesloopt en werden deze vervangen door eengezinswoningen en appartementen­ complexen. Kleiburg was de laatste flat die nog herontwikkeld diende te worden in het twintigjarige vernieuwingsplan. Voor Kleiburg maakte Rochdale hoogdravende plannen van roltrappen aan de gevel, tot een flat met nieuwe woningtypes en gaten in het gebouw. Dit vond plaats in de hoogtijdagen van de vastgoedmarkt Dit artikel gaat over de herontwikkeling van Kleiburg, een flat in de Bijlmer. waar niets te gek was en corporaties volop investeerden. Kleiburg is de laatste originele honingraatflat die nog herontwikkeld moet worden en zich bevindt in een stadsdeel dat enorm in de lift zit. Het bijzondere Door de crisis bleken deze plannen financieel niet haalbaar, waardoor de woningcorporatie besloot Kleiburg te slopen. aan de Bijlmer is dat iedereen over het gebied oordeelt, terwijl velen niet Slopen bracht echter hoge kosten met zich mee. Uiteindelijk exact weten hoe de buurt in elkaar zit. De Bijlmer heeft te kampen met een ontstond er veel commotie over de sloop van dit culturele wezenlijk imagovraagstuk. Daar waar de studieboeken zeggen dat vastgoed gaat om locatie, locatie, locatie, is de herontwikkeling van de flat Kleiburg het erfgoed van omwonenden en vanuit de politiek. De woning­ corporatie Rochdale besloot de flat voor het symbolische levende voorbeeld van ‘een locatie maken’. Fysiek is de locatie van Kleiburg goed (groen, veel ruimte, goede voorzieningen, gelegen in Amsterdam, goede bedrag van één euro te koop te zetten door een artikel in het Parool plaatsen. bereikbaarheid door nabije metro en snelweg, et cetera), de Bijlmer heeft alleen een slecht imago. Dit artikel licht toe hoe de herontwikkeling van de flat Acquisitie van Kleiburg Kleiburg is aangepakt en hoe architectuur, stedenbouw, maatschappelijk Op het één euro artikel in de krant reageerden ruim 80 verantwoord ondernemen, innovatie, duurzaamheid, klantgericht werken en partijen en personen met ideeën. De adverteerder reageerde marketing bij elkaar komen. snel en schreef iedereen aan met de uitdaging om in tien pagina’s ieder zijn ideeën te verwoorden. Een aantal van 24 Historie Kleiburg partijen kwam met een visie waarvan vier werden uitgenodigd Kleiburg is eind jaren 60 van de vorige eeuw gebouwd en is een originele om een businessplan op te stellen. Rochdale gaf een kader Bijlmerflat in de honingraatstructuur, die mede de basis vormde voor de stedenbouwkundige opzet van stadsdeel Zuidoost. De Bijlmer werd gebouwd mee waar het businessplan aan diende te voldoen. De prijs van één euro stond vast, hoewel de afkoop van erfpacht niet als wijk voor de toekomst met grote woningen en veel voorzieningen, omdat inbegrepen zat in de koop van het gebouw. De aspecten als de woonkwaliteiten in de stad Amsterdam uitbleven. De bouw van de wijk maakbaarheid, haalbaarheid en betrouwbaarheid stonden verliep voorspoedig, de bouw van de voorzieningen bleef echter achter. centraal. Drie van de vier partijen hebben een businessplan Voordat de metro en het winkelcentrum gereed waren, vertrokken de eerste bewoners alweer. Dit resulteerde in leegstand. Echter, door de komst van vele ingediend en waaruit Consortium DeFlat uiteindelijk als enige partij met een haalbaar plan gekozen werd. Na Surinamers werd deze leegstand deels opgelost en bleef de wijk bewoond. Kleiburg was getuige van de ramp met de Boeing in 1992. Het vliegtuig kwam anderhalf jaar onderhandelen is er in oktober 2012 een overeenkomst gesloten. in de naastliggende flat terecht.

Zuidoost met 500 woningen, die leeg

staat en te koop is voor één euro. Welke ontwikkelaar stapt hier in deze tijden

in? Wie durft een dergelijk groot project in een stadsdeel met een slecht imago op te pakken en hoe pak je het aan?

38


In deze overeenkomst was opgenomen dat Consortium DeFlat tot 1 juli 2013 de tijd kreeg om 70 procent van de woningen van één vierde deel van de flat (100 woningen) te verkopen. Wanneer dit niet zou lukken zou de flat alsnog gesloopt worden. Kortom, een reddingsplan met hoop of sloop. Consortium DeFlat Door KondorWessels Vastgoed, Hendriks CPO, Hollands Licht en Vireo Vastgoed werd het Consortium DeFlat opgericht om deel te nemen aan de aankoop van Kleiburg. KondorWessels Vastgoed is een dochteronderneming van Volker Wessels en is de contractpartij. De overige drie partijen zijn eenmans­ bedrijven en brengen tijd en creativiteit in. KondorWessels Vastgoed is risicodragend en stopt veel tijd en geld in het project. Door gefaseerd te ontwikkelen en besluiten pas te bouwen bij een behaalde voorverkoopgrens, is het mogelijk de risico’s van deze ontwikkeling te verkleinen en beheers­ baar te maken. KondorWessels Vastgoed neemt iedere deel van het gebouw en de grond pas af bij de behaalde voorverkoopgrens. Klushuis concept Het Consortium DeFlat heeft een concept bedacht om de 500 woningen in de flat in de markt te zetten als betaalbare klushuizen. Klushuizen zijn er in vele soorten en zijn in oorsprong een vorm van collectief particulier opdracht­ geverschap. De vraag hierbij is: hoeveel keuzevrijheid geef je een particulier en waar wil een particulier wel en waar niet invloed.

In de basis knapt het Consortium de gevel, de algemene ruimten en de voorzieningen op en geeft de koper invulling aan de binnenkant van de woning. De koper koopt een woning met vernieuwde installaties in de meterkast, het overige wordt zelf gedaan. Waarom dit concept? Kopers willen vrijheid in hun eigen woning en vinden de keuzevrijheid over de gevel of algemene ruimten niet relevant of te complex. De schaalgrootte van het gebouw is dusdanig dat het architectuurvraagstuk bijna een stedenbouwkundige schaal aannam. Hierbij komt dat de architect te doen had met de bestaande flat, de veiligheidsproblematiek, een laag budget en zich uitermate goed moest kunnen inbeelden om vanuit de architectuur een particulier de juiste vrijheid te geven zijn huis in te richten. De casus Kleiburg resulteerde in woningbovenstijgende vraagstukken waar je als architect antwoord op moet kunnen geven. Daarnaast speelt mee dat als de woningen aan de buitenzijde gereed zijn, de woningen snel aan de kopers geleverd kunnen worden, wat in de huidige markt van groot belang is. Rentekosten zijn hierdoor lager en de klanten kunnen sneller bediend worden. Bijzonderheden concept en proces De ontwikkelaar heeft tijdens dit proces de focus gelegd op prijsoptimalisatie, in plaats van prijsmaximalistie. Wat is iemand kwijt voor de koop (inclusief afkoop erfpacht) plus verbouwingskosten versus de laagste marktprijs? Dit moet gezien worden in relatie tot het aantal woningen dat verkocht dient te worden en de technische staat waarin Kleiburg zich nu bevindt. Het gebouw staat leeg en is op de begane grond en eerste verdieping dichtgeschroefd ten gevolge van criminaliteit. Het planontwikkelingsproces heeft parallel gelopen met het verkoopproces. Dit betekent dat de definitieve bouwkosten bij de start van de verkoop definitief moesten zijn.

Afbeelding 1

Honingraatflat in originele conditie

Service maga zine december 2013

39


Uiteindelijk is besloten een taakstellend budget vast te leggen voor de aannemer. Naast de prijsoptimalisatie is de vrijheid van de koper, hoe hij zorg draagt voor de invulling van zijn woning, een groot goed. De aannemer heeft veel opties uitgewerkt voor de kopers, zodat een woning volledig door de aannemer kan worden afgebouwd. De ontwikkelaar zet hier geen opslag op en de koper is vrij om hier gebruik van te maken. Ook kan door de bewoner gekozen worden om zelf te klussen of één of meerdere eigen aannemers inschakelen. Daarnaast krijgen de kopers meer vrijheden doordat er geen bedingen of beperkingen zijn behalve de eis om binnen één jaar de woning bewoonbaar te hebben en af te bouwen volgens een aantal spelregels. Een ander belangrijk aspect voor het verkoopproces van de klushuizen is de wijze van marketing. De slogan die gebruikt is: ‘Red de Flat’, dit appelleert de potentiële koper aan het redden van Kleiburg in plaats van een directe koopimpuls en creëert daarmee een ‘good feeling’ bij de aankoop van een woning. Je koopt niet alleen een goed, maar je koopt een goed met een verhaal. De koper draagt hierdoor bij aan iets positiefs voor de maatschappij, dit overstijgt de koop van de woning. Door dit verhaal is het project uitvoerig in het NOS-journaal verschenen op 2 maart 2013 en is er reeds een documentaire gemaakt over de flat Kleiburg door Jeroen Visser. Daarnaast zijn in de marketing nog een aantal aspecten van belang geweest bij de succesvolle verkoop. Zo is ervoor gekozen geen ‘dromen te verkopen’; geen gelikte brochures van tien euro per stuk of een hypermoderne modelwoning. Nee, gewoon ‘what you see is what you get’. Dit zorgt voor eerlijke communicatie richting de doelgroep. Klantgericht werken Afgelopen jaren is de vastgoedmarkt veranderd van aanbod gestuurd naar vraag gestuurd. Als projectontwikkelaar verdien je geld met de verkoop van vastgoed. Voorheen werd de verkoop vaak volledig uitbesteed aan een derde partij zoals een makelaar.

40

Bij de flat Kleiburg heeft het Consortium als ontwikkelaar grotendeels de verkoop zelf gedaan. Dat is immers de manier om optimaal te kunnen sturen op inkomsten. In het proces van de herontwikkeling van Kleiburg is de makelaar faciliterend en heeft de ontwikkelaar de volledige controle op de verkoop. Dit houdt in: de verkoopstrategie bepalen, het onderhouden van persoonlijk contact met geïnteresseerden, optanten en kopers en zorgdragen voor de juiste communicatie naar de doelgroep.

Elies Koot: “Als ontwikkelaar ken ik bijna alle kopers uit de eerste fase bij naam en weet ik welk bouwnummer ze gekocht hebben. Kopers voelen zich hierdoor gehoord en des te meer betrokken bij het project. Deze persoonlijke relatie zorgt er ook voor dat er veel interactie is tussen kopers onderling. Velen kennen elkaar al voordat ze in hun woning trekken. Dit is een enorme stimulans voor de leefbaarheid straks in een dergelijk groot gebouw.” Hoe staat het met Kleiburg? Vorig jaar december is gestart met de eerste marktbenadering door onder andere verkoopdagen te organiseren. De verkoop van de eerste fase met 100 klushuizen startte op 2 maart 2013. In drie maanden werden 80 woningen onherroepelijk verkocht. Hierdoor werd in juni het besluit genomen om te starten met de renovatie van de eerste fase. Momenteel is de tweede fase in verkoop. In twee maanden tijd waren al 80 woningen van de 110 in optie, gegeven aan potentiële kopers. De snelheid van verkoop heeft te maken met de marketingopzet; op het juiste moment de juiste middelen inzetten in combinatie met het ‘feel good’ gevoel dat mensen krijgen als ze in Kleiburg zijn, ondanks dat de flat een verpauperde indruk achterlaat. Wie kopen een klushuis in Kleiburg? De kopers zijn enthousiaste, ondernemende en positief ingestelde mensen. Ze zijn niet te vatten in de traditionele doelgroepen benadering van starters, dinkies, ouderen, actieve oudere etcetera. Het is juist de diversiteit aan mensen wat kenmerkend is voor de doelgroep. Onze conclusie is dat concepten voor vastgoedprojecten niet zozeer geënt moeten zijn vanuit doelgroepen, maar meer vanuit de waarden en emoties als gemeenschappelijke drager van de doelgroep.


Real Options for Real Estate

Prof. Dean A. Paxson BA MA DBA Dean Paxson, Professor of Finance at the Manchester Business School, was educated at Amherst College (BA), Oxford (MA), and Harvard Business School (DBA). Some of his articles on real property options are in A Review of the Practical Uses of Real Property Options (RICS), JFQA, JREF&E and Real Estate Economics. He set a new age-group record for the Ironman Triathlon World Championship in 2010.

You have the real option of continuing to read this article, to decide if you find it interesting and useful. There is no requirement to continue, especially if there is a better use of your time (the cost of this option) such as running a marathon.

What are real options? Options are present if the holder has the opportunity but not the obligation, sometime in the future, of paying the exercise price (or investment cost) in order to obtain the desirable outcome or asset. The use of financial options is well-known in the stock market, with the right to buy (call option) or sell (put option) a certain stock for a certain price. Usually paying an initial premium is required to obtain such a contract.

PV1=P/(1+r) when P occurs at the end of one year =T ; PV2=P/r when P occurs at the end of every year indefinitely; PV3=P/ (r-q) when P is expected to grow forever at the rate of q. If K is the investment cost required to obtain PV immediately, the NPV (net present value after paying K) is V-K. The 19th century rule, still used as an investment evaluation tool by many property investors, is if NPV>0, especially if NPV is high (exact level not specified), then make the investment.

“The introduction of a ‘new’ approach, θ=  growth  rate  of  future  cash  flows;     which has proven to be useful in T=  time  of  the  receipt  of  P.       other industrial sectors, can result in PVg1=P/(1+r)     wohen   P   occcurs   at   the   θ=   rowth  rate   f  future   ash  flows;     end   of   one   year   =T   ;   PV2=P/r interesting revitalizing insights in real T=   time  of  the  receipt   of  P.       indefinitely;  PV 3=P/(r-­�θ)  when  P  is  expected  to  grow  forever  at   PV 1=P/(1+r)     when   P   occurs   at   the   end   of   one   year   =T   ;   PV2=P/r     when   required  to  obtain  PV  immediately,  the  NPV  (net  present  value estate.�

indefinitely;  PV rule,  still  used  3=P/(r-­�θ)  when  P  is  expected  to  grow  forever  at  the  rate as  an  investment  evaluation  tool  by  many  proper required  to  obtain  PV  immediately,  the  NPV  (net  present  value  after  p There are(exact   many different types of call options, let’s focus is  high   level  not   specified),   then  mbut ake   the   investment.     rule,   used   as  an   investment   valuation  European tool  by  mcall any  property  inves on twostill   basic types: European and eAmerican.   is  high  (have exact   evel  not  sexercise pecified),   then   ake   the  at investment.   options a lspecified price (tombe paid the time   are  the many   different   types   time of   call   options,   but   let’s   fo of  There   exercising option) and a specified when the option American.   E uropean   c all   o ptions   h ave   a   s pecified   e xercise   can be exercised. options can options,   be exercised There   are   many  American different  call types   of   call   but  atlet’s   focus  price on   option)  and  a  specified  time  when  the  option  can  be  exercised any time; limited life American callhoptions have a specified American.   European   call   options   ave   a   specified   exercise   price   (to   be   p time when the opportunity to American   exercise expires; perpetualhave   a   specified at   any   time;   limited   life   call   options   option)  and  a  specified  time  when  the  option  can  be  exercised.    Ameri American options (PAO) can be exercised at any time forever. at   any   time;   limited   life   American   call   options   have   specified   time   expires;   perpetual   American   options   (PAO)   can   ba  e   exercised   at  wa Similarly to NPV, options require a basic model for valuation. expires;   perpetual   ptions  (PAO)   can   e  exercised   at  any  time Similarly   to   NPV,  Aomerican   ptions   roequire   a   basic   mbodel   for   valuation.     T Typically simple European call options are valued using the Similarly   t o   N PV,   o ptions   r equire   a   b asic   m odel   f or   v aluation.     T ypically valued  using   the  Blimited lack-­�Scholes   model,   limited   Black-Scholes model, life American call optionslife   areAmerican  call valued  using  the  Black-­�Scholes  model,  limited  life  American  call  options numerical   ethods,  and   PAO  are  vmethods, alued  using   the  formulas  belo valued using m approximate or numerical and PAO numerical  methods,  and  PAO  are  valued  using  the  formulas  below.   are   valued using the formulas below. The value of a PAO   where there no required interim payments is: The  vvalue   alue  of  oare PAO   where   there   re   no  required   interim   paymen The   af    a P  AO   where   there   are  nao   required   interim   payments   is:  

In the 19th century, such contracts were valued using present values. Present Value (PV) is a conventional method to value a financial contract that does not contain options, such as a long-term rental agreement, where there are a series of cash payments for specific dates in the future. The accumulation of these values result in the Net Present Value (NPV), which is one of the most common ways to determine the value of real estate. In case of uncertainty and irreversibility, the NPV method is often wrong. The real options theory, however, considers uncertainty and treats it correctly. This method takes the possibilities for options like demolishment or renewal into account, with an V Vβ β optimization of time and financial aspects. We will refer to PV as V, the PAO==(V(ˆVˆ − −KK)*()*( ) ) PAO current value of a financial contract, or the current value of a built property Vˆ Vˆ (static, without options). where b is the positive root solution to a quadratic equation, where  the   positive   root   solution   to   a   quadratic   equation,   which where  ββ      is     is   the   positive   root   solution   to   a   quadratic   equatio which most of you learned when you were age 11-13, were       Illustrations: were  aage   ge  11-­â€?13,   11-­â€?13,   P= cash flow expected in the future; r−y r−y 1 2r     β = 121− r 2− y+ ( r2 −−y )2 1+ 2 2      2   r   r= discount rate;   β = 2 − ĎƒV 2 + Ďƒ ( V 2 2− )ĎƒV+ 2           2 ĎƒV ĎƒV ĎƒV θ= growth rate of future cash flows; where  y=constant  rental  yield  and Â Ďƒ V=volatility  of  V,  often  calculated  a T= time of the receipt of P. where y=constant rental yield and sV=volatility of V, often where  y=constant  rental  yield  and Â Ďƒ V=volatility  of  V,  often  calc property   pas rices.    The  property   value    at  w hich  the  prices. investment  option  s calculated the standard deviation ofđ?‘‰đ?‘‰built property

property  β prices.    The  property  value  đ?‘‰đ?‘‰  at  which  the  investment   Vˆ = K .   If   β   is   not   large,   then   the   NPV   rule   is   a   misleadin β Î˛âˆ’ 1 Vˆ = K .   If   β   is   not   large,   then   the   NPV   rule   is   a   m

Service maga zine december 2013

β − 1starting  too  early,  and  sacrificing  the  option  value  of  the  op investments   instance  if  β=2,35  (when  there  is  significant  property  volatility),  then  t investments  starting  too  early,  and  sacrificing  the  option   value  o 41 NPV  rule  is  quiet  significant  as  shown  below.  

instance  if  β=2,35  (when  there  is  significant  property  volatility)


β =

1 2

−

r−y r − y 1 2 2r + ( − ) + 2        2 Ďƒ2V Ďƒ2V ĎƒV

Â

Â

Â

Â

Â

              

where  y=constant  rental  yield  and Â ĎƒV=volatility  of  V,  often  calculated  as  the  standard  deviation  of  built  

The property value at which the investment option should be 1. How do you recognize real property options in building for the property  the  investment   ption   should   be  ofexercised   is: Professor o Jevons at the University Manchester observed exercised is: prices.    The  property  value  đ?‘‰đ?‘‰  at  which  environment? in 1873 that if you allow building in a public park, not only the trees are destroyed, but is   possibly also the use of that park for futureguide,   generations. rule   a   misleading   investment   leading   to   Vˆ = K .   If   β   is   not   large,   then   the   NPV   Preservation of common spaces is a real option for the future. Planning −1 space use and modular and flexible buildings involves creating and valuing starting   too   and  investment sacrificing  the   option  value  of  the  opportunity  to  defer.   For   alternatives. Ifinvestments   b is not large, then the NPV rule is e a arly,   misleading 2. Vˆ indicates the value of the constructed building which justifies guide, leading to investments starting too early, and sacrificing instance  if  β=2,35  (when  there  is  significant  property  volatility),  then  the  loss  of  option  value  using  the   the option value of the opportunity to defer. For instance if investment, and similar formulae govern property renovations and NPV  (when rule  there is  qisuiet   significant   as  shown   elow.   transforming polluted land into valuable property, in which the negative b=2,35 significant property volatility), thenbthe loss of option value using the NPV rule is quiet significant as value of for example a partially polluted lake is compared to the abatement shown below. costs and value of the option to restore the lake; A   real   option   is   typically   a   business   or   social   or   political   opportunity   the  using real  these world,   so   PAO   is   3. Switching among types of tenants is alsoin   figured formulae, except that K is the value of the existing arrangement, and V is the value of A real option is typically a business or social or political transformed  into  real  option  value  (ROV).    RO  are  not  (yet)  traded,  where,  unless  specified,  the  V  and  K   the alternative use. London offices and pubs have recently been converted opportunity in the real world, so PAO is transformed into real have   to  (ROV). be   estimated,   time   to   exercise   the   investment)   may   not   be   clear.   into (make   apartments as the demand for residential accommodation has   Many   real   option value RO are not (yet)and   traded,the   where, unless increased. specified, the Voand K have to be estimated, andso   theetime property   ptions   are   perpetual,   asy  tosolutions   are  possible.   4. Management of property operations is often governed by limited life exercise (make the investment) may not be clear. Many real   American options, as buildings deteriorate but maintenance cannot forever property options are perpetual, so easy solutions are possible. be deferred unless abandonment is the objective. The recent initial public Development  case   offering of the Empire State Realty Trust describes a renovation and Development case An   apartment   would   be   per   square   meters   (=V),  State and  Building costs  inâ‚Ź  New 1.000   per   square   repositioning case study of the Empire York City. An apartment buildingbuilding   would be worth â‚Ź 1.200 perworth   square â‚Ź   1.200   Empire State Realty Trust (2012) states: “The improvement undertaken with meters (=V), and costs â‚Ź 1.000 per square meter to build (=K). the refurbished and repositioning program include restored, renovated and The developer has received permanent planning permission upgraded or new lobbies, elevator modernization, renovated public areas on a suitable plot of land which it owns. The volatility of and bathrooms, refurbished or new windows, upgrade and standardization apartments is 20 percent (=sV), the risk free interest rate is 4 of retail and signage, façade restorations; modernization percent (=r), andhas   thereceived   expectedpermanent   rental yield is 5 percent (=y). on   a   suitable     to   build   (=K).   The   developer   planning   permission   plot  storefront of   of building-wide systems and enhanced tenant amenities. These What the value this land (=ROV)? At what value free   interest   rate   is   4   which   it   owns.   The  isvolatility   of  of apartments   is   20   percent   (=Ďƒbuilding V)   ,   the   risk   improvements are designed to improve the overall value and attractiveness should the developer start the development (= Vˆ )? nt  (=r),  and  the  expected  rental  yield  is  5  percent  (=y).  What  is  the  value  of  this  land  (=ROV)?  At   of company properties and have contributed significantly to its tenant building  value  should  the  developer  start  the  development  (=đ?‘‰đ?‘‰)?     repositioning efforts, which seek to increase its occupancy, raise its rental ! 2 ∗ 0,04 0,04 − 0,05 1 1 0,04 − 0,05 rates, increase its rentable square feet, increase its aggregate rental revenue, + − + = 2,35   đ?›˝đ?›˝ = −   2 0, 20! 0,20! 2 0,20! lengthen its average lease term, increase its average lease size; and improve 2,35 its tenant qualityâ€? (maybe King Kong could see the difference); and đ?‘‰đ?‘‰ = 1.000 = â‚Ź  1.740/đ?‘šđ?‘šÂ˛   2,35 − 1 5. Most real estate funding arrangements contain several embedded options, including prepayment, refunding, and, of course, ultimately default. 1.200 !,!" đ?‘…đ?‘…đ?‘…đ?‘…đ?‘…đ?‘… = 1.740 − 1.000 = â‚Ź  309/đ?‘šđ?‘šÂ˛   These are evident in the current dilemmas in residential and commercial 1.740 mortgages.

β

β

 simple   calculations   show   that   the   value   of   the   land   with   the   option   to   build   the   apartment   approach, These simple calculations of the landis   to   wait  New ng   is   ₏   309   per   square   meter.   The   best   mshow oment  that to   mthe ake  value the   investment   when   the   value   new possibilities? This simplified introduction provides the basics and a range of possible the option to build apartment building  building  has  iwith ncreased   45  percent   to  ₏  the 1.740   per  square   meter.   is ₏ 309 per

square meter. The best moment to make the investment is to

implementations in the field of built environment. For most of the real estate

wait when the value of the building has increased 45 percent to professionals the real options approach is a totally new tool for valuation and Options  in  Practice   decision making. In other industries, like mining and energy, the real option â‚Ź 1.740 perusquare meter. are  at  least  five   practical   ses  of  real   estate  real  options:     in  planning  space  use  and  flexibility  for  future  generations;   method has been used for decades to determine investment options (switching, in  deciding  w hen  Options to  invest,  in including   expansion,  contraction,  renovations  and  abandonment;   shutdown, restart, etc.). In the current real estate market, flexibility is one of the Real Practice in  switching  among  types  of  tenants  and  other  leasing  arrangements;       most important criteria. The introduction of a ‘new’ approach, real options, There are at least five practical uses of real estate real in  management  of  property  operations,  including  maintenance;  and       emphasizing flexibility, which has proven to be useful in other industrial sectors, options: in  funding  arrangements,  including  prepayment  and  default  (or  renegotiation)  possibilities.     canoresult in ainteresting revitalizing insights in real estate. 1. have   in planning use and flexibility forestate   futureplanners,   investors,   these   activities   alternative  space choices   and   actions   for   real   ccupiers   nd   generations; iers.    Do  these  creators  and  users  of  real  options  always  recognize  these  optional  opportunities  and   Where do you find out more about real estate real options? The Royal Institution 2. in deciding when to invest, including expansion, ms  in  real  estate?   contraction, renovations and abandonment;

of Chartered Surveyors (RICS) published a practical guideline to the topic, which

contains many illustrations and references to several classical models and 3. in switching among types of tenants and other leasing How  do  you  recognize  real  property  options  in  building  for  the  environment?    Professor  Jevons  at   the  University  of  Manchester  observed  in  1873  that  if  you  allow  building  in  a  public  park,  not  only   applications. More recent articles are in the Journal of Real Estate Finance & arrangements; the  trees  are   but  possibly   also  the  uoperations, se  of  that  park   for  future  generations.    Preservation   Economics, and Real Estate Economics. 4. destroyed,   in management of property including of   common   spaces   is   a   real   option   for   the   future.   Planning   space   use   and   modular   and   flexible   maintenance; and buildings  involves  creating  and  valuing  alternatives.  

Bronnen 5. in funding arrangements, including prepayment and Vˆ  indicates   the   value   of   the   constructed   building   which   justifies   investment,   and   similar   formulae   Empire State Realty Trust (2012). United States Securities and Exchange default (or renegotiation) possibilities. govern   property   renovations   and   transforming   polluted   land  into  valuable   property,  in  which  the   Commission Form S-4 Registration Statement, pp. 296-298. Obtained on October All of these activities have alternative choices and actions for negative   value   of   for   example   a   partially   polluted   lake   is   compared   to   the   abatement   costs   -and   21th , 2013 from: http://investors.empirestaterealtytrust.com/Cache/12692247. estate planners, investors, occupiers and financiers. Do value  of  the  real option   to  restore   the  lake;   Switching  among   ypes  of  tenants   is  also   igured   using  talways hese  formulae,   except  that  PDF?Y=&O=PDF&D=&FID=12673401&T=&OSID=9&IID=4313470 K  is  the  value  of   these tcreators and users of freal options recognize the  existing  arrangement,  and  V  is  the  value  of  the  alternative  use.    London  offices  and  pubs  have   these optional opportunities and problems in real estate? recently   been   converted   into   apartments   as   the   demand   for   residential   accommodation   has   increased.     42 Management   of   property   operations   is   often   governed   by   limited   life   American   options,   as   buildings   deteriorate   but   maintenance   cannot   forever   be   deferred   unless   abandonment   is   the  


Eén jaar in de praktijk ir. J.C.F. van Eijkeren

Het afstuderen combineren met een stage, dat is wat ik graag wilde.

Joep van Eijkeren is april 2012 afgestudeerd aan de leerstoel Real Estate Management & Development van de Technische Universiteit Eindhoven. Momenteel is hij werkzaam bij bij Credo Integrale Planontwikkeling BV een VolkerWessels onderneming. Hij houdt zich bezig met de gebiedsontwikkeling Strijp-S in Eindhoven.

Theoretisch onderzoek combineren met praktische vraagstukken en dan het liefst vraagstukken die te maken hebben met projectof gebiedsontwikkeling, hier ligt mijn interesse. Mijn afstudeerstage bij Credo was dan ook een lot uit de loterij!

In eerste instantie was ik me aan het oriënteren op het onderwerp gebiedsontwikkeling en financieringsconstructies, totdat er via SERVICE een e-mail werd doorgestuurd waarin Credo meldde een afstudeerder te zoeken. Deze email ontvingen we ruim een week voorafgaand aan een excursie naar Strijp-S (juni 2011). De excursie naar Strijp-S gaf me een kijkje in de keuken. Eén van mijn huidige collega’s vertelde toen wat Credo deed in de gebiedsontwikkeling Strijp-S. Zij waren namens VolkerWessels de gedelegeerd planontwikkelaar van het gebied. De informatie en presentaties die we kregen deed me besluiten om te reageren op de afstudeerstage. Eén maand later tekende ik de stage-overeenkomst en kon ik beginnen met de afstudeerstage die ik voor ogen had. Na afloop van mijn afstudeerstage kreeg ik een aanbieding en zodoende ben ik er nog steeds werkzaam. Credo Integrale Planontwikkeling BV Credo maakt onderdeel uit van het VolkerWessels-concern. VolkerWessels is een decentrale organisatie bestaande uit circa 120 verschillende werkmaatschappijen die allen gespecialiseerd zijn in een bepaalde bedrijfstak. VolkerWessels is, met een orderportefeuille van 6,7 miljard, één van Nederlands grootste bouwconcerns. Credo zelf is opgericht in 1990 en heeft zich in de jaren middels haar creatieve en doelmatige aanpak bewezen als projectontwikkelaar. Credo ontwikkelt verschillende grootschalige gebiedsontwikkelingen, zoals het Paleiskwartier in Den Bosch, Spoorzone Tilburg en Strijp-S in Eindhoven.

Service maga zine december 2013

Een dag uit de praktijk Als junior gebiedsontwikkelaar houd ik me dagelijks bezig met de ontwikkeling van Strijp-S. VolkerWessels heeft dit voormalig Philips fabrieksterrein in 2001 gekocht van Philips. Samen met de gemeente Eindhoven ontwikkelt VolkerWessels dit gebied tot de nieuwe stadswijk van Eindhoven. Samen met mijn collega’s bewaak ik de voortgang van de gebiedsontwikkeling en de grondexploitatie die hier aan ten grondslag ligt. Door de grootschaligheid en dynamiek van deze ontwikkeling zijn mijn dagen nooit hetzelfde. Twee voorbeelden van projecten waar ik het afgelopen jaar veel aan heb gewerkt zijn het verhuurprogramma Office-S en het onderzoek om van Strijp-S een Smart + Connected Community te maken. Office-S Office-S is een verhuurconcept waarmee bestaand vastgoed op Strijp-S wordt verhuurd aan het MKB. Dit verhuurconcept is één van de programma’s die van invloed zijn op de grondexploitatie. Binnen dit concept draait alles om de beleving van onze members, over huurders wordt niet gesproken. Als projectmanager heb ik gewerkt aan het vergroten van de verhuurbaarheid en het merk Office-S. Het opstellen van verhuurcontracten, het leiden van verbouwingen, het voeren van verhuurgesprekken en het nadenken over de strategie van Office-S zijn werkzaamheden waarvan ik het afgelopen jaar veel geleerd heb. Nu bewaak ik de dagelijkse voortgang van het Office-S concept en stuur ik het Office-S team aan. Smart + Connected Community Naast een kwalitatief goede gebouwde omgeving en een goede fysieke infrastructuur, gaat een goed ICT-netwerk de komende jaren steeds belangrijker worden. Voor de ontwikkeling van Strijp-S geloven we dat de aanwezigheid van een goed ICT-netwerk van meerwaarde kan zijn voor het gebied en de gebouwde omgeving. Op dit moment liggen er verschillende glasvezelnetwerken in het gebied. Om deze netwerken op een slimme manier aan elkaar te koppelen, hebben we samenwerking gezocht met Cisco. Als programmamanager bewaak ik de voortgang van dit project.

43


Afbeelding 1

STRIJP-S is het voormaige Philipsterrein, een stukje Eindhoven dat verankerd is in het collectieve geheugen van de stad. Dit gebied wordt herontwikkeld tot een bruisende nieuwe hotspot waar creatieve en ondernemende mensen elkaar vinden en zich ontplooien. Nu en in de toekomst! (foto, juli 2013)

Ik heb veel contact met Cisco Nederland en het projectteam uit Dubai. Inhoudelijk denk ik samen met de directie en experts mee over het hoe, wat en waarom van dit project. Het is ontzettend interessant om met dit soort projecten bezig te zijn. Ik ontmoet veel interessante mensen, je leert in een korte tijd te werken als zelfstandig programmamanager. Waar ik in dit project aan moest wennen, is dat ik eigenlijk altijd te maken heb met experts die minimaal tien jaar ouder zijn. Het hebben van vertrouwen in je eigen kunnen en zaken beoordelen met je eigen gezonde verstand is een eigenschap die ik het afgelopen jaar heb ontwikkeld. Leeftijd- en/of kennisverschil maakt dan vaak niet meer uit.

44

Terugblik Mijn eerste jaar in de praktijk zit er op. Bovenstaande projecten zijn twee specifieke voorbeelden waaruit blijkt hoe divers mijn dagelijks werk nu is. Dit had ik een jaar geleden niet verwacht. Die diversiteit aan verschillende werkzaamheden en de rol die ik daarin mag vervullen maken, dat ik me het afgelopen jaar heb kunnen ontwikkelen van student tot jong professional.


Afstudeerder TU/e

Omni channel winkelgedrag tijdens de customer journey De laatste jaren is er een groeiende interesse in onderzoek naar het kanaalgebruik van consumenten, want retailers hebben het zwaar. Aan de ene kant worden consumenten geconfron­ teerd met slechte economische omstandigheden vanwege de crises, wat resulteert in een afname van het aantal bezoekers in Nederlandse winkelcentra en een afname van consumentenbestedingen. Aan de andere kant zijn keuzemogelijkheden voor consumenten toegenomen door de groei van online en offline winkelkanalen. Consumenten kunnen overal winkelen en op ieder moment van de dag. Hierdoor is het noodzakelijk om het online winkelgedrag van consumenten inzichtelijk te maken. Service maga zine december 2013

Lieke van Delft Lieke van Delft studeerde in oktober 2013 af aan de leerstoel Real Estate Management and Development (REMD) aan de Technische Universiteit Eindhoven. Haar afstudeeronderzoek, getiteld: ‘omni channel shopping behaviour during the customer journey’, richtte zich op het kanaalgebruik van consumenten tijdens het aankoopproces. Per november is Lieke werkzaam bij Wereldhave N.V. als Trainee Shopping Centre Management en E-commerce. Tijdens haar studie heeft zij meerdere commissietaken vervuld bij de Studievereniging SERVICE, zoals het organiseren van de studiereis naar Shanghai en de businesstrip naar Londen.

Omni channel winkelen is een trending topic onder retailers en managers in de retail, maar het omni channel winkelgedrag van consumenten is nog niet eerder wetenschappelijk onderzocht. Bij omni channel winkelen werken alle kanalen samen volgens één strategie, waarbij de consument het middelpunt is. Bij omni channel winkelen gebruiken consu­­ menten meerdere kanalen tijdens het winkelen, zij wisselen continue en eenvoudig tussen deze kanalen en consumenten ervaren al die kanalen samen als een complete winkelervaring. Omni channel winkelgedrag is gerelateerd aan de customer journey. De customer journey kan worden gezien als het consumenten-beslissingsproces. Het is de reis die een consument aflegt om een product of service te verkrijgen. Door literatuuronderzoek is inzicht verkregen in het omni channel winkelgedrag en de customer journey. Om consumenten en hun koopgedrag te bestuderen is consumenten segmentatie onderzocht. Met informatie die is verkregen vanuit de literatuur­­ studie, is het omni channel winkelgedrag en het kanaalgebruik van consumenten geoperationaliseerd in meetbare variabelen. Het betreffende onderzoek is ingekaderd tot 'consumenten woonachtig in het primaire verzorgingsgebied van de Nederlandse winkelcentra in grote en middelgrote steden'. Data van 2025 Nederlandse consumenten zijn verzameld door middel van een online enquête onder consumenten woonachtig in het primaire verzorgingsgebieden van verschillende winkel­ centra in middelgrote tot grote steden. De doelstelling van dit onderzoek is inzicht verkrijgen in het omni channel winkel­ gedrag van consumenten tijdens de customer journey, daarom zijn de hoofdvragen als volgt geformuleerd: Theoretische onderzoeksvraag: ‘Wat is de relatie tussen omni channel winkelgedrag gedurende de customer journey en persoonlijke kenmerken?’ Praktische onderzoeksvraag: ‘Welke consumentensegmenten kunnen worden gevonden voor consumenten die wonen in grote en middelgrote steden, rekening houdend met het omni channel winkelgedrag van consumenten gedurende hun customer journey?’

45


Stimulatie

Zoeken naar informatie

Koop

Bezorging

Service

Figuur 1

De customer journey

Het omni channel winkelgedrag is bestudeerd gedurende de customer journey. De customer journey voor dit onderzoek is beschouwd als het consumenten-beslissingsproces. De fases van de customer journey zijn weergegeven in figuur 1. In iedere fase van de customer journey kiezen consumenten uit een aantal kanalen. In deze tijd zijn consumenten goed geĂŻnformeerd, omdat ze overal informatie over producten kunnen vinden. Hierdoor zijn consumenten kritisch in hun aankoopbeslissingen. Voorgaande studies hebben aangetoond dat demografische kenmerken, kanaalkennis, verkregen voordelen uit een kanaal en winkeloriĂŤntatie zijn gerelateerd aan online winkelgedrag. De keuze van consumenten voor online kanalen hangt af van kanaal-risicopercepties, prijs-zoekintenties, zoekdoelstellingen en de levertijd van een product of service. Consumenten winkelen graag in traditionele winkels vanwege de producten en service-ervaring.

neemt het aantal pick-up points in Nederland toe. De resultaten van dit onderzoek tonen aan dat pick-up points voornamelijk worden gebruikt door jonge consumenten (onder de 50 jaar). Het is onwaarschijnlijk dat laagopgeleide consumenten pick-up points gebruiken. Daarnaast is het interessant dat niet prijsbewuste consumenten vaker gebruik maken van pick-up points om dagelijkse boodschappen op te halen dan prijsbewuste consumenten.

Voorgaande studies hebben aangetoond dat het segmenteren van consumenten op basis van hun winkelgedrag kan leiden tot interessante (doel)groepen. In dit onderzoek zijn consumentensegmenten gevonden gebaseerd op het omni channel winkelgedrag door gebruik te maken van de TwoStep cluster methode. Er zijn zes segmenten gevonden voor de aankoop van mode (omni channel mode shopper, omni channel ontdekker, online zoeker, gerichte offline shopper, offline single channel shopper, achterblijvers), twee segmenten voor persoonlijke verzorging (omni channel persoonlijke verzorging shopper, offline persoonlijke Dit onderzoek bevestigt eerdere bevindingen en geeft verzorging shopper) en drie segmenten voor dagelijkse aanvullend bewijs dat er relaties zijn tussen omni channel boodschappen (omni channel dagelijkse boodschappen winkelgedrag tijdens de customer journey en persoonlijke shopper, gerichte offline shopper en offline zoekers). Dit geeft kenmerken (sociaaldemografisch en psychografisch). De aan dat er structurele verschillen zijn in koopgedrag bij de resultaten laten zien dat niet-prijsbewuste consumenten verschillende productcategorieĂŤn. Opvallend is het feit dat er vaker dagelijkse boodschappen online kopen dan prijsbewuste consumenten. Waarschijnlijk heeft dat te maken voor iedere productcategorie een omni channel consumentensegment is gevonden. Deze omni channel met het feit dat budget supermarkten (nog) geen dagelijkse consumenten hebben gelijkenissen in psychografische en boodschappen online verkopen. Daarnaast is in de literatuur gevonden dat kanaalgebruik gerelateerd is aan kanaalkennis. sociaaldemografische kenmerken. Omni channel consumenten zijn vaak jonger dan 50 jaar, hebben hoge In dit onderzoek komt naar voren dat met name jonge en innovatieve consumenten gebruik maken van online kanalen, inkomens en zijn hoogopgeleid. Daarnaast zijn omni channel waarschijnlijk omdat zij de meeste kennis over online kanalen consumenten innovatief, loyaal, vinden ze het leuk om te winkelen, ervaren een tijdsdruk en zijn prijsbewust. hebben. Verrassend genoeg gebruiken consumenten tussen 30 en 49 jaar vaker applicaties op mobiele apparaten dan consumenten met een leeftijd onder 30 jaar. Consumenten jonger dan 30 jaar gebruiken juist vaker sociale media. Verder Dit onderzoek biedt een goede basis voor het bestuderen van omni channel winkelgedrag tijdens de customer journey. Het maken consumenten met hoge inkomens vaker gebruik van was een grote uitdaging om het omni channel winkelgedrag applicaties om te winkelen dan consumenten met lage inkomens. Het is voor retailers belangrijk dat zij weten welke en de customer journey van consumenten te onderzoeken, typen consumenten zij bereiken met applicaties, websites en omdat er nog geen wetenschappelijk onderzoek naar deze sociale media. Dit is belangrijk, omdat retailers dan de juiste onderwerpen was gedaan. In dit onderzoek is inzicht informatie kunnen aanbieden aan consumenten, via het juiste verkregen in welke kanalen consumenten gebruiken en hoe vaak ze deze kanalen gebruiken. Voor verder onderzoek is het kanaal, gedurende de juiste fase van de customer journey. interessant om inzicht te krijgen in het bestedingspatroon van Het is interessant dat het gebruik van reclame folders en consumenten via de verschillende kanalen. Daarnaast is het catalogi gerelateerd is aan opleidingsniveau en leeftijd. Met interessant om de rol en impact van online kanalen ter name laagopgeleide consumenten gebruiken reclamefolders versterking van de fysieke winkel te onderzoeken. Online en catalogi om te zoeken naar informatie over persoonlijke kanalen kunnen de verkopen op offline kanalen versterken, verzorgingsproducten en voor de aankoop van mode. het is juist daarom belangrijk om consumenten een volledige Daarnaast gebruiken zij vaker reclamefolders en catalogi tijdens het winkelen in een traditionele winkel. Daarbij is het online en offline winkelervaring te bieden. Een generatiekloof is zichtbaar in het gebruik van online kanalen tijdens het onwaarschijnlijk dat jonge consumenten gebruik maken van winkelen. Bij het ontwerpen van een online strategie is het reclamefolders en catalogi om dagelijkse boodschappen te daarom van belang om ook rekening te houden met oudere kopen. Door de toename van het aantal online aankopen

46


consumenten. Ouderen worden namelijk vaak vergeten bij de ontwikkeling van online strategieën, maar zij vertegen­ woordigen een significant deel van de consumenten en dus een significant deel van de bestedingen. Het aantal consumenten dat online kanalen gebruikt om te winkelen, zal waarschijnlijk de komende jaren toenemen. Dit omdat het aantal internet gebruikers ook toeneemt. Het is daarom interessant om dit onderzoek over vijf of tien jaar opnieuw uit te voeren. Bronnen Hogg, M.K., Penz, E. (2008). Online and offline purchasing strategies: a preliminary investigation and conceptualization of approach-avoidance conflicts in shopping behaviour, in T. M. Lowrey, ed., Brick & Mortar Shopping in the 21st Century. Mahwah, NJ: Lawrence Erlbaum Associates, 53-83.

Kim, s. & Eastin, M.S. (2011). Hedonic tendencies and the and the online consumer: an investigation of the online shopping process. Journal of internet commerce, 10 (1), 68-90. Kollman, T., Kuckertz, A. Kayser, I. (2012). Cannibalization or synergy? Consumers’ channel selection in online-offline multichannel systems. Journal of Retailing and Consumer Services, 19, 186-194. Konu, U., Verhoef, P.C., Neslin, S.A. (2008). Multichannel shopper segments and their covariates. Journal of Retailing, 84 (4), 398-413.

Javadi, M., Dolatabadi, H., Nourbakhsh, M. Poursaeedi, A. & Asadollahi, A. (2012). An analysis of factors affecting on online shopping behaviour of consumers. International journal of marketing studies. 4 (5). 81 – 98.

Contact Het SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed. Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: • een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni of aanverwante professionals (80%) • een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad • een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Technische Universiteit Eindhoven Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen? Kijk dan op onze website: www.service-studievereniging.nl

Guus Jansen Acquisitie/Bedrijvenrelaties acquisition@service-studievereniging.nl Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven 06 41 28 51 56

Uw advertentie hier?


SERVICE BESTUUR 2013-2014

V.l.n.r. Iris van Donselaar, Guus Jansen, Lieke van der Wal, Gijs Olde Kalter, Nena Rood en Tom Bloemen.

SERVICE Actief Geachte lezer, Op woensdag 10 september is tijdens de jaarlijkse Algemene Leden Vergadering het 21ste betuur geïnstalleerd. Sindsdien heeft het bestuur al enige actie ondernomen. Het logo is bijvoorbeeld alweer aangepast naar het oude vertrouwde SERVICE blauw. Dit maakt duidelijk dat het lustrumjaar weer voorbij is en de gouden randjes de komende vijf jaar weer even verdwijnen. Deze editie is de eerste van de 21ste jaargang en het is mij dan ook een eer om met jullie terug te blikken op het afgelopen lustrumjaar en te kijken naar wat dit jaar komen gaat.

48

Terugblik Wanneer we terug kijken op het afgelopen jaar kunnen we concluderen dat het twintigste bestuur succes heeft geboekt. Dit succes is mede af te leiden uit het geslaagde gebruik van de social media, waardoor de naamsbekendheid binnen en buiten de Technische Universiteit Eindhoven is toegenomen en daarbij het aantal nieuwe leden is gestegen. Dankzij de inzet van het 20e bestuur en medewerking van haar sponsoren heeft de studievereniging diverse interessante activiteiten georganiseerd en een drietal SERVICE Magazines gepubliceerd. Met betrekking tot de activiteiten kunt u denken aan de meerdaagse excursie naar London. Gedurende deze vierdaagse excursie werd onder andere duidelijk gemaakt wat London tot één van de belangrijkste financiële centra in de wereld maakt. Het volgende hoogte punt waar we met trots op kunnen terugblikken is de studiereis. Eind april vertrokken 32 studenten naar Rusland, waar de steden Moskou en St. Petersburg bezocht werden. Nooit eerder in de geschiedenis van SERVICE werden twee steden tijdens een studiereis aangedaan. De twee totaal verschillende steden, de cultuur, de imposante projecten en daarbij boeiende lezingen maakte ook deze reis weer tot een succes.


Ambities Het 21e bestuur heeft verschillende ambities voor het komende jaar. Hierbij vormt de volgende regel uit de statuten van SERVICE de leidraad: ‘Het bevorderen van contact tussen haar leden, de leerstoel Real Estate Management en Development en het bedrijfsleven’. Daaraan wil het 21e bestuur de volgende beleidspunten toevoegen. Het vroegtijdig betrekken van studenten, in het bijzonder HBO-studenten, bij de studievereniging door middel van voorlichtingspresentaties en speciaal georganiseerde activiteiten. Ook het uitbreiden en professionaliseren van het alumni netwerk behoort tot de beleidspunten, dit in combinatie met een jaarlijkse activiteit voor de alumni. Daarnaast wil het 21e bestuur meer studie gerelateerde activiteiten in een niet lustrum jaar gaan organiseren. Tot slot zijn zorg dragen voor de kwaliteit van het onderwijs en sturing op kostenbesparing ook twee belangrijke speerpunten dit jaar. Activiteiten Evenals voorgaande jaren organiseren wij, passend bij onze beleidspunten, tal van activiteiten. Met het verschijnen van deze eerste editie van het SERVICE Magazine zitten inmiddels de eerste activiteiten er weer op. De inhousedag bij AT Osborne, de excursie naar Strijp-S met dank aan Credo Integrale Planontwikkeling BV, de meerdaagse excursie naar Hamburg, de Brink Groep Business Game en Hét Vastgoedsymposium hebben allemaal bijgedragen aan een leerzaam en geslaagd eerste semester. Ook de voorbereidingen voor de studiereis 2014 van SERVICE studievereniging zijn in volle gang. De reis zal dit jaar gaan naar Dubai & Abu Dhabi. De twee bekendste steden van de Verenigde Arabische Emiraten (V.A.E.). Dubai is een veelzijdige bestemming waar het beste van twee werelden is te vinden: het traditionele van de Arabische cultuur en het moderne van de westerse wereld. De omvang van de stad en de maat van de bouwprojecten zijn spectaculair. Daarnaast heeft Abu Dhabi, de hoofdstad van de V.A.E., een kleine achterstand op Dubai door het meer conservatieve beleid dat is gevoerd. De achterstand wordt momenteel in rap tempo ingehaald. Genoeg te zien en te leren: Ook dit jaar beloofd de studiereis weer een hoogte punt te worden! Al met al zijn er voor dit jaar wederom genoeg plannen en gaan wij vol enthousiasme door met het maken van het SERVICE Magazine, het organiseren van lezingen, excursies, inhousedagen en borrels. Ook blijven wij actief bezig met het uitvoeren van onderwijs verantwoordelijke taken. Als kroon op het werk van het 20ste bestuur vond in mei het lustrum plaats. Het thema van dit 4e lustrum bedroeg ‘Shift Happens’. Hiermee werden de actuele stand van zaken en de toekomstige ontwikkelingen binnen de vastgoedmarkt aan het licht gebracht. Het lustrum werd gevierd met een gevarieerd weekprogramma: een lezing op de Zuidas, het symposium met bekende sprekers uit de vastgoedwereld, het alumni diner, verschillende workshops, diverse borrels en als afsluiter het lustrumfeest met bijbehorende dresscode. Concluderend kan terug gekeken worden op een mooi jaar!

Tot slot Mocht u meer willen weten over studievereniging SERVICE en al haar activiteiten of wilt u informatie ontvangen omtrent advertentiemogelijkheden dan kunt u contact met ons opnemen. SERVICE is te volgen via Facebook, Linkedin, Twitter en natuurlijk via onze website www.service-studievereniging.nl

Met vriendelijke groet, Namens het SERVICE bestuur 2013-2014

Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven

G.G.W. (Gijs) Olde Kalter Voorzitter

Service maga zine december 2013

49


Afstudeerverslagen TU/e - REMD Op deze pagina treft u een overzicht van de meest recente afstudeerverslagen van de opleiding Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SERVICE: www.service-studievereniging.nl. Voor bestellingen en prijzen kunt u contact opennemen met info@service-studievereniging.nl

Auteur: R.H.J. Peeters (Ruben) Bestelnr.: 530 Opleiding: REMD Datum: Oktober, 2013 Zorgbehoevend zorgvastgoed: Een onderzoek naar de woon- en zorgbehoeften van zorgbehoevende ouderen in woonzorgvastgoed In dit onderzoek zijn de gewenste aspecten van woonzorgvastgoed bepaald op basis van de woon- en zorgbehoeften van zorgbehoevende ouderen met ZZP 5 en hoger met behulp van de methode USE. Daarnaast is er ook onderzocht of er op basis van bepaalde achtergronden van deze ouderen een onderscheid in doelgroepen gemaakt kan worden en welke gevolgen dit heeft voor de gewenste aspecten van woonzorgvastgoed. Dit onderzoek is relevant door de veranderingen die op dit moment gaande zijn voor deze groep ouderen en hun woonomgeving. Er zijn door middel van literatuur, interviews en schriftelijke vragenlijsten 410 gewenste aspecten van verpleeghuizen bepaald, gebaseerd op 33 doelen van zorgbehoevende ouderen in het woon- en zorgproces. Er kan geconcludeerd worden dat deze woon- en zorgbehoeften van zorgbehoevende ouderen met ZZP 5 en hoger, anders zijn dan de behoeften van zelfstandig wonende ouderen en verdeeld kunnen worden in vier clusters behoeften. Dit zijn de fysiologische, sociale, psychologische en functionele behoeften. Het hebben van een psychogeriatrisch ziekte­beeld is het belangrijkste verschil tussen ouderen. Op basis van dit verschil zijn er twee doelgroepen zorgbehoevende ouderen geformuleerd, wat ook betekent dat er geen eenduidig eisenpakket op te stellen is voor woonzorgvastgoed. De gewenste aspecten van verpleeghuizen zijn per doelgroep weergegeven in checklists, welke gebruikt kunnen worden in een Post Occupancy Evaluation of een Programma van Eisen.

Auteurs: E.J (Erik) Bruijnzeels Bestelnr.: 521 Opleiding: REMD Jaar: Augustus, 2013 Cultuurhistorie verzilveren in een dynamische markt Een onderzoek naar de financiĂŤle haalbaarheid in de herontwikkeling van industrieel erfgoed Het industrieel erfgoed is op tal van plaatsen nog tastbaar aanwezig in de vorm van veelal leegstaand monumentaal industrieel erfgoed. Voor veel eigenaren is het slopen of laten leegstaan van deze gebouwen de eenvoudigste oplossing. Echter bij slopen verdwijnt de geschiedenis en bij leegstand verloederd het gebouw in veel gevallen door vandalisme. Bovendien krijgen weersinvloeden, als gevolg van minimalistisch onderhoud, vaak de kans om het gebouw aan de tasten en zal verder verval optreden. Door de hoge investeringskosten en het hoge risico in de huidige zeer dynamische en krimpende markt blijft echter veel industrieel erfgoed leegstaan.

50


Een herontwikkeling met respect voor de cultuurhistorische eigenschappen kost niet alleen geld. Meerdere partijen hebben namelijk ook baat bij een herontwikkeling van leegstaand industrieel erfgoed. Dit komt onder andere tot uitdrukking in hogere vastgoedprijzen van zowel het herontwikkelde object als het omliggende gebied. Er vindt een verbetering van de leefbaarheid plaats doordat het gebouw weer bewoond en beleefd kan worden. Bovendien wordt de culturele rijkdom verbeterd voor zowel de inwoners van een gemeente als voor toeristen. Concluderend kan gezegd worden dat het behoud en de herontwikkeling van monumentaal industrieel erfgoed een verbetering is voor de leefomgeving, culturele rijkdom, economische waarden en de identiteit van een gebied.

Auteurs: J.A.J. Wintraecken (Judith) Bestelnr.: 495 Opleiding: REMD Jaar: Mei, 2013 Studentenhuisvesting in Leegstaande kantoorpanden: Vraag en aanbod in relatie tot elkaar gebracht De afgelopen jaren heeft de vastgoedmarkt het steeds moeilijker gekregen als gevolg van de economische crisis. De markt van studentenhuisvesting wordt (bijna) als enige deelmarkt nog gekenmerkt door een jaarlijks toenemende vraag. Tegelijkertijd heeft de kantorenmarkt van Nederland juist het hoogste leegstandspercentage in de geschiedenis. De toenemende vraag naar studentenhuisvesting en het aanbodoverschot in de kantorenmarkt beschouwend, dringt zich de vraag op of er een relatie kan worden gelegd tussen beide (deel)markten. Deze mogelijkheid wordt tot nu toe in de praktijk niet of onvoldoende benut. Echter, hoe en onder welke condities kan een relatie worden gelegd tussen het aanbod van leegstaande kantoorgebouwen en de vraag naar studentenhuisvesting? In het onderzoek heeft het beantwoorden van deze vraag centraal gestaan, waarbij de condities zijn onderverdeeld in de wensen en eisen van de studenten, de bouwtechnische situatie, wet- en regelgeving en de financiĂŤn. Deze condities zijn aan de hand van een literatuuronderzoek (verder) geanalyseerd en aangevuld met c.q. getoetst aan de kennis en ervaring van geĂŻnterviewde experts uit beide (deel)markten. Vervolgens zijn de hiervoor vermelde analyses in relatie gebracht met elkaar om te kijken of een eventuele match mogelijk is. Op basis van het voorgaande is een beslismodel gevormd, waarmee achterhaald kan worden of een leegstaand kantoorgebouw geschikt kan worden gemaakt voor studentenhuisvesting.

Service maga zine december 2013

Auteurs: S. Baltussen (Sjuul) & T.G.F. Schelle (Tim) Bestelnr.: 494 Opleiding: REMD Jaar: April, 2013 IFRS Lease Accounting impact on Corporate Real Estate Management De International Accounting Standards Board (IASB) en de Financial Accounting Standards Board (FASB) bestempelen de huurverplichtingen als een belangrijke vorm van financiering. Gebruikers van jaarrekeningen dienen daarom een duidelijk en volledig beeld te krijgen van de huuractiviteiten. De huidige mogelijkheid om operationele huurcontracten off-balance te houden zorgt er voor dat rechten en plichten niet goed zichtbaar zijn en dat vergelijkbaarheid tussen ondernemingen beperkt wordt. Om transparantie voor verslaggevingsstandaarden te bereiken en dus vergelijkbaarheid te faciliteren, hebben de IASB en de FASB in 2010 nieuwe regelgeving voor accounting onder IFRS gepubliceerd. Deze nieuwe IFRS Lease Accounting regelgeving schrijft voor dat operationele huurcontracten, vanaf 2017, on-balance gepresenteerd dienen te worden. De daaruit volgende balansverlenging kan een grote impact gaan hebben op het vastgoedmanagement van (beursgenoteerde) ondernemingen. Door middel van kwalitatief onderzoek bij AEX genoteerde ondernemingen is de impact van de nieuwe Lease Accounting regelgeving op het vastgoedmanagement bij deze ondernemingen onderzocht. Is er een impact? Ja. Daarbij zal de impact groot zijn voor ondernemingen met omvangrijke operationele leaseverplichtingen van kapitaalintensieve goederen, zoals vastgoed, waarbij de Corporate Real Estate Management (CREM) afdeling niet op strategisch niveau opereert. Dit wil zeggen dat de veranderende boekhoudregels er voor kunnen zorgen dat CREM afdelingen andere afwegingen gaan maken tussen koop versus huurbeslissingen en huurcontracten in lengte zullen gaan terugbrengen. Dit zal vergaande consequenties hebben voor een groot aantal organisaties, interne processen en interne controles bij de AEX genoteerde ondernemingen.

51


Contact SERVICE

Magazine Thema volgende editie De volgende editie zal in het teken staan van tijdelijkheid in de vastgoedsector. Traditioneel gezien wordt de vastgoedmarkt gekenmerkt door het lange termijn denken. Nu de markt aan het veranderen is, verplaatst de focus steeds meer naar de korte termijn. De gelegde stenen worden over het algemeen permanent beschouwd en gerealiseerd met een lange termijn visie. Tegenwoordig zijn er in de bouwsector ontwikkelingen op het gebied van tijdelijk vastgoed. Door de lange levensduur van gebouwen kan de inhoud en functie fluctueren. De gebruikers of bewoners gebruiken in veel gevallen het gebouw minder lang dan de levensduur van het vastgoed. Zowel tijdelijk vastgoed als tijdelijke huisvesting spelen in de huidige veranderende markt een grote rol.

Bent u ge誰nteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onderstaande contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Contact

Nena Rood Hoofdredacteur chiefeditor@service-studievereniging.nl

Brit Smeets Redacteur b.m.m.smeets@student.tue.nl

Ivo Schepers Ex-Hoofdredacteur i.j.m.schepers@student.tue.nl

Thomas Verheijen Redacteur t.l.a.verheijen@student.tue.nl

Lizanne Hartog Redacteur l.m.hartog@student.tue.nl

Corstiaan Verweij Redacteur c.d.a.verweij@student.tue.nl

Jasper van de Koevering Redacteur j.g.c.v.d.koevering@student.tue.nl

52


Young Graduate Programma Wat ga jij doen na je studie? Waar ligt jouw toekomst in het vastgoed?

De ASRE helpt jou op weg

Kernbegrippen Young Graduate Programma Focus op de praktijk | Overzicht van de actuele ontwikkelingen in verschillende vastgoedsectoren | Vergroting van je netwerk | Praktische tips & trucs bij contacten met vastgoedorganisaties.

Interesse?

www.asre.nl/younggraduateprogramma Of neem contact op met: Maud Weide E: m.weide@asre.nl T: 020 668 11 29


Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen, werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl

SERVICE magazine 21.1  

Grondposities

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you