Page 1

Residence июль-2008

н е д в и ж и м о с т ь б е з г р а н и ц

ТОП-10 городов России:

куда инвестировать?

СУРГУТСКИЙ РЫНОК:

мифы и реальность

МЕЧТА

главного архитектора Сургута жилая коммерческая загородная зарубежная 


Residence Residence №1, июль-2008

Редакция

Сургут

628400, г. Сургут, ул. 50 лет ВЛКСМ, офис №412. Телефон/факс: +7 (3462) 51-27-70, 69-10-08.

Главный редактор

Наталия Иванова

Руководитель проекта

Наталья Жукова

Технический директор

Евгений Филатов

Авторы:

Корректура

Руководитель фотостудии

Фотографы:

Дизайн-макет:

Дизайн, верстка:

Реклама:

Печать

Подписано в печать

Тираж

7 000 экземпляров

Заказ

№1072

Эдуард Иваницкий, Ольга Балмашева, Екатерина Федотовская, Николай Попов, Ирина Неплюева, Татьяна Кремлева, Елена Прохорова

Вероника Ермакова Андрей Цибусов

Александр Шумай, Сергей Молодушкин Павел Санников, Константин Зубов

Владимир Беляев, Любовь Ситдикова Инна Никитина, Елена Желудкова

Печатный Дом «Формат» 620100, г. Екатеринбург, ул. Восточная, 27 а. Тел./факс (343) 263-70-00.

11.07.2008 г.

Журнал зарегистрирован управлением Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре. Свидетельство о регистрации СМИ ПИ №ТУ 86-00002 от 23.06.2008 года.

Все права защищены. Категорически запрещается воспроизводить полностью или частично статьи и фотографии, опубликованные в журнале. Редакция журнала не несет никакой ответственности за содержание рекламных материалов. Все рекламируемые товары подлежат обязательной сертификации, все рекламируемые услуги – лицензированию.

Учредитель и издатель

Europe-Asia

ООО «Чемпион», 628400, г. Сургут, ул. 50 лет ВЛКСМ, офис №412. Тел./факс: +7 (3462) 51-27-70, 69-10-08 e-mail: residence100@bk.ru На обложке – Сочи, пансионат «Салют»

Распространение Журнал бесплатно распространяется в агентствах недвижимости, в офисах

продаж строительных компаний, престижных мебельных салонах, автоцентрах, туристических фирмах, элитных салонах красоты и фитнес-клубах, в респектабельных ресторанах, отелях и бутиках.

Журнал получат VIP-клиенты банков, страховых и лизинговых компаний г. Сургута и Ханты-Мансийска, пассажиры бизнес-класса авиарейсов, следующих через Сургут, жители элитных домов и коттеджей, директора и владельцы предприятий города.

Журнал реализуется через сеть киосков «Информпечать», отделы прессы в торговых центрах, на фирменных стойках в супермаркетах.


От редактора

Города живые, словно люди. Они могут обдавать холодом и согревать теплом, они принимают в объятия и закрывают дверь перед самым носом, они плачут вместе с тобой дождями и улыбаются ровным пунктиром разделительной полосы на главном проспекте. Они встречают фейерверками наши победы и оглушают молчанием поражения, они могут страстно влюбиться в нас и ревновать к другим городам, натягивая поводок ностальгии. Они становятся книгой, в которую можно вписать свою жизнь, отмечая иллюстрациями места со значением – городской парк, где сделал первые шаги, дворы-карманы, где прошло детство, площадь, на которой встретил любовь. Города становятся определяющим фактором в жизни, от них зависит манера общаться и в какой-то степени характер. Пробивная провинциальность или московская заносчивость? Красавицы в Самаре или «реальные пацаны» в Ростове? Все не случайно, взаимосвязь очевидна… Города… Они взрослеют вместе с нами. Они меняются внешне, но суть, равно как и у человека, остается неизменной. У каждого свой характер, сформированный годами, климатом и архитекторами. Города – это носители информации, их память измеряется гигабитами, в ней огромный файловый архив: люди, события, названия улиц. Города – это проекты, в которых воплощается уникальный человеческий ум. Города – это наши портреты и отпечатки пальцев. Такие же неповторимые. И у каждого человека – свой город… Руководитель проекта Наталья Жукова

4


Темы номера

№1, июль-2008

Рынок

CRE Russian Regions Summit-2008 Стр. 16 ТОП-10 миллионников России: куда инвестировать? Стр. 20 Мифы и реальность Сургутского рынка Стр. 22 Ипотечные программы банков Сургута Стр. 28

Мегаполис Мечта архитектора Стр. 33 Уютная квартира: две в одной Стр. 41

6


Темы номера

№1, июль-2008

Чистый воздух Западный формат недвижимости Стр. 44 Сочи: инвестиционный прогноз Стр. 48

Без границ Доступная «зарубежка» Стр. 52 Аренда: сколько стоят сутки на море? Стр. 56 Как получить зарубежную прописку? Стр. 60

Новые направления: Португалия и Сирия Стр. 64 Таиланд – рай для избранных Стр. 70

7


события в мире

Недосягаемый Ванкувер На данный момент рынок недвижимости канадского Ванкувера отличается бурным ростом на фоне высокой стоимости собственности в городе. Дом на одного домовладельца стоит в среднем $774 000, а в западных районах города собственность оценивается еще дороже – в пределах $1 млн. Подобные цены оставляют недвижимость вне досягаемости для многих горожан. Поэтому предполагаемое снижение темпов роста цен не всеми будет воспринято пессимистично. Сокращающимися объемами роста характеризуется весь национальный рынок Канады. В текущем году собственность Ванкувера прибавит в цене 8% по сравнению с 11%-ным приростом в 2007-м году. Столь популярной недвижимость Ванкувера делает близость к горнолыжному курорту Вайстлер. Другими стимулирующими рыночными факторами называют низкий уровень безработицы, сильную экономику и приток в Ванкувер новых жителей со всего мира. В городе достаточно большое количество людей, готовых заплатить фантастические деньги за элитную собственность.

Куала-Лумпур: время инвестора Несмотря на увеличивающиеся объемы застройки, жилая собственность малазийской столицы Куала-Лумпур демонстрирует устойчивый рост цен. Отдельные застройщики реализовали свои проекты во второй половине 2007 года на 50-70% дороже ранее задекларированной стоимости. Основными причинами роста на рынке жилья являются: облегчение процедуры приобретения собственности иностранцами, произведенное национальным комитетом иностранных инвесторов, снятие налога на прирост капитала в сфере недвижимости, а также значительный приток нефтяных денег из стран ОПЭК. На сегодняшний день недвижимость Малайзии обладает самым низким соотношением стоимость/доход, что делает ее чрезвычайно перспективной для вложений. Арендные ставки, растущие быстрее стоимости жилья, лишь усиливают эффект от владения собственностью в этой стране.

Абу-Даби не хватает офисов В Абу-Даби, столице ОАЭ, наблюдается нехватка офисной и жилой недвижимости. Несмотря на огромные объемы строительства, осуществляемые не только на материковой части, но и на островах, торгово-промышленная палата эмирата объявила о нехватке 7-8 тыс. жилых единиц собственности в 2007 году и предполагаемом росте недостатка в размере 20 тыс. в 2008 году. Подобная нехватка может стать причиной расширения объемов строительства со стороны властей. Но повышающиеся арендные ставки вызывают благоразумные предупреждения о недопустимости этого. В некоторых районах арендные ставки жилья увеличились на 140% в прошлом году. Рост арендной платы и огромный разрыв между спросом и предложением становятся ключевыми факторами, подводящими инфляцию к двойным цифрам. На данный момент арендные ставки Дубаи и Абу-Даби равны. Но Дубаи выходил на уровень таких цен в течение пяти лет, в то время как Абу-Даби достиг этого внезапно, и на его рынке пока нет никаких признаков замедления.

8


события/россия

Земли в Сочи – проект от Госдумы Депутаты Госдумы приняли в первом чтении законопроект, уточняющий порядок изъятия земель под строительство олимпийских объектов в Сочи. Проект предусматривает право передавать в собственность Краснодарского края находящиеся в федеральной собственности земли для последующего предоставления гражданам и юридическим лицам взамен изымаемых при размещении олимпийских объектов. Документ закрепляет обязанность финансирования кадастровых работ и работ по государственному кадастровому учету в отношении изымаемых для размещения олимпийских объектов участков и других объектов недвижимости за корпорацией «Олимпстрой».

Коммерческая недвижимость – в ипотеку В скором времени россияне смогут без проблем брать под ипотеку не только жилую недвижимость, но и коммерческую. Соответствующие поправки планируется внести в действующий Закон «Об ипотеке». Авторы поправок надеются, что они помогут сделать ипотеку более доступной для широкого круга предпринимателей. В настоящее время российское законодательство напрямую не запрещает юридическим лицам покупать коммерческую недвижимость через ипотеку. Однако на деле предприниматели сталкиваются с серьезными проблемами. Первая из них – регистрация сделки. В силу действующего закона договор залога нельзя зарегистрировать одновременно с договором купли-продажи, как это делается при покупке квартир в кредит. В законе об ипотеке вообще нет понятия «нежилое помещение» или «коммерческая недвижимость». Иными словами, законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно отдавать в залог.

Регистрировать недвижимость будет проще Госдуме рекомендовано принять в первом чтении законопроект, упрощающий процедуру регистрации прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество. Поправки исключают из процедуры регистрацию договора, сохраняя только регистрацию перехода права собственности. «Это, во-первых, исключает ситуацию неопределенности, в которой участники сделки могут находиться длительное время, до момента регистрации договора. Во-вторых, вдвое снижаются материальные издержки граждан на оформление сделки, равно как и административные издержки на само осуществление процедуры», – пояснил автор законопроекта и руководитель комитета Павел Крашенинников. Кроме того, сроки регистрации будут снижены с 30 календарных до 15 рабочих дней, а при регистрации прав граждан на объекты бытового назначения – до 10 рабочих дней.

9


события/урал

Hilton: освоение Сибири В департаменте инвестиционной политики и государственной поддержки предпринимательства Тюменской области состоялась встреча с представителем международного отельного оператора Hilton. Компания заинтересована в регионе и намерена провести переговоры по сотрудничеству с инициаторами проектов строительства гостиничных комплексов в Тюмени. Компания намерена открыть в Тюмени отели под брендами Hampton и Hilton Garden Inn.

«Премьера» в Нижневартовске Строительство нового жилого комплекса «Премьер» началось в Нижневартовске. Согласно проекту, на месте строительной площадки вырастут четыре многосекционных жилых дома. Первый из них будет состоять из 6 секций разной этажности – от 15 до 18 этажей. Проект второго предусматривает пять 15-18-этажных секций. Третий и четвертый дома будут состоять из двух восьмиэтажных секций. Проект также предусматривает подземный паркинг, магазины, кафе, офисы, выставочный зал и салон услуг связи.

Венгерские инвесторы идут на Север Глава Нижневартовска Борис Хохряков обсудил с представителями Венгрии возможность участия иностранных строительных фирм в дальнейшем развитии города. Виктор Токач, директор фирмы Anterra, предложил использовать на Самотлорской земле самые современные проекты и разработки зодчих Европы. Но венгерские предприниматели видят себя в роли не только качественного подрядчика, но и инвестора, причем гарантом будущего договора готов выступить Национальный банк Венгрии. В числе перспективных направлений сотрудничества – строительство жилья и объектов социально-культурной сферы, реконструкция объектов ЖКХ.

10

Строительству научат в школе В Тюмени начала работу школа передового опыта, организатором которой стал Союз строителей Тюменской области. Профессиональные строители и те, кто хотел бы построить жилье самостоятельно, смогли увидеть единственный в городе частный дом, построенный из нового материала – несъемной опалубки из вспененного полистирола. Во время работы школы был организован полевой семинар по новой технологии строительства комфортного доступного жилья.

Holiday Inn в Перми Группа компаний «Азия» намерена построить в Перми четырехзвездочный отель под известным мировым брендом Holiday Inn с номерным фондом не менее 160 комнат, с конференц-залами, оздоровительным центром и рестораном. Земельный участок еще не определен, однако у компании есть пожелание, чтобы он располагался в центре либо в прилегающем к центру районе с хорошей транспортной доступностью.


Пауэр-центр: Уфа в новом формате Компания «Магазин Магазинов» разработала концепцию будущего торгового объекта, расположенного в Советском районе Уфы. Специалистами компании были рассмотрены несколько решений, наиболее эффективным из которых была признана концепция пауэр-центра. Она предусматривает создание торгового центра, который объединит крупные магазины, предлагающие широкий выбор и низкие цены. Общая площадь будущего центра составит 55 тыс. м2, сдаваемая – 52 тыс. м2. Количество парковочных мест – 2,9 тысячи. Ожидаемый срок окупаемости проекта – восемь лет. Основными профилями центра будут продукты питания, товары для дома и интерьера, садовый инвентарь, бытовая техника, спортивные и детские товары, универмаг и отдельно стоящие рестораны. На отдельном участке запланировано строительство автомобильной деревни, состоящей из пяти дилерских центров. Открытие объекта запланировано на 2010 год.

Бизнес-центр в «сердце» Башкирии London Consulting & Management Company заключила контракт с компанией «СтройФинансГрупп» на разработку концепции бизнес-центра класса В в Уфе. Комплекс будет располагаться в центре города. Общая площадь шестиэтажного здания составит 15 тыс. м2. На первом этаже бизнес-центра разместятся служба центральной рецепции, банк и оператор связи. Кроме того, в проекте предусмотрено наличие нескольких точек торговой инфраструктуры. Со второго по пятый этажи расположатся офисные помещения, а также конференц-зал и несколько комнат для переговоров. Шестой этаж будет отведен под офисные помещения повышенной комфортности.

11


события/югра

В Югре улучшат жилищные условия

Подписано соглашение о строительстве в Ханты-Мансийске высотного комплекса «Югра»

На очередном заседании правительства Ханты-Мансийского автономного округа были приняты изменения в программу улучшения жилищных условий населения Югры на 2005–2015 гг.

Многофункциональный 56-этажный архитектурный комплекс «Югра» в форме бриллиантового кристалла будет построен в Ханты-Мансийске – на одном из семи холмов Самаровского чугаса, в окружении массива реликтовых хвойных лесов.

Так, было решено увеличить в текущем году на 2,5 млрд. рублей финансирование ряда подпрограмм. Это, в частности, проектирование и строительство инженерных сетей (1 млрд. руб.), доступное жилье молодым (300 млн. руб.), переселение граждан из ветхого и непригодного жилья (700 млн. руб.), строительство и приобретение помещений для предоставления на условиях социального найма (300 млн. руб.), обеспечение жильем аборигенов (200 млн. руб.).

Высота здания – 280 м. Строение будет состоять из комплекса зданий под стеклянной крышей, общей площадью 161 тыс. кв. м, предназначенных для размещения бизнес-офисов, гостиничных номеров, торгово-развлекательных объектов и жилья. Офисы займут 80 тысяч кв. м, торговые площади – 10–15 тысяч кв. м, еще 10 тысяч кв. м будет отдано под апартаменты. В небоскребе также планируется разместить две гостиницы: пятизвездочную (на 200 номеров) и четырехзвездочную (на 300–350 номеров). «Название «Югра» – символично, – говорит председатель совета директоров ООО «СТТ Групп» Шалва Чигиринский. – По нашему замыслу, высотное здание, расположенное в одном из важнейших российских регионов, будет символизировать мощь и красоту Сибири, ее стремительное развитие и поступательное движение вперед». Архитектурный комплекс «Югра» – уже четвертый совместный проект Нормана Фостера и Шалвы Чигиринского. Их другие проекты – это строительство в Москве архитектурного комплекса «Зарядье» на месте гостиницы «Россия», а также самой высокой в Европе башни «Россия» (на территории «Москва-Сити»), в Санкт‑Петербурге – реконструкция острова «Новая Голландия». После сдачи в эксплуатацию комплекс станет самым высоким зданием в Сибири и одним из самых высоких в России.

Нижневартовск сохраняет лидерство в Югре по вводу жилья Нижневартовск продолжает занимать лидирующее положение в Югре по объемам вводимого жилья. По состоянию на 1 июля в городе введено в эксплуатацию более 63 тысяч квадратных метров жилья. Это означает, что строительный комплекс Нижневартовска за последнее время кратно увеличил производительность. По сравнению с 2005 годом объемы ввода жилья увеличились вдвое, а с 2003-м – втрое. Глава Нижневартовска Борис Хохряков напомнил, что по соглашению с правительством Югры в этом году в городе возведут 113 тысяч квадратных метров жилья. Всего в Нижневартовске в 2008 году планируется ввести в эксплуатацию 120 тысяч квадратных метров жилья.

12


события/югра

«АРХ-ЮГРА-2008» С 10 по 12 августа в конгрессно-выставочном центре «Югра-Экспо» г. ХантыМансийска пройдет архитектурно-строительный форум «АРХ-ЮГРА-2008». Специалисты отрасли смогут принять участие в целом комплексе профессиональных мероприятий, в том числе в работе ΙΙ съезда Союза строителей Югры, заседаниях «круглых столов» по проблемам реализации национальных проектов, развития материально-технической базы строительного комплекса Югры, привлечения финансовых средств и инвестиций в строительство. Также состоятся церемония награждения лучших архитекторов и строителей округа правительственными наградами, подведение итогов конкурса архитектурноградостроительных проектов. Основные разделы выставочной экспозиции: инвестиционные проекты и программы в сфере градостроительства; решения окружных архитекторов в градостроительной деятельности; новые конструктивные схемы, системы и технологии; бюджетное и коммерческое строительство; программы ипотечного кредитования и страхования жилья на территории муниципальных образований округа; нормативно-правовая и справочная литература; экспозиции построенных и проектируемых церквей, соборов, мечетей и других объектов, дизайн квартир, загородных домов, религиозных сооружений и дач. Гости выставки смогут получить бесплатные консультации архитекторовпрофессионалов и дизайнеров интерьера по вопросам строительства, оборудования и перепланировки квартиры, дачи, пристройки, интерьера, мансарды, сада, юридические консультации по вопросам ипотечного кредитования и страхования жилья, приобретения квартир и домов, выбора агентства по недвижимости, оформления документов купли-продажи.

Эрик Ван Эгераат построит деловой центр в Югре Первый камень в основание высотного гостинично-делового центра по проекту известного голландского архитектора Эрика Ван Эгераата заложен в ХантыМансийске. «Готов каждый день участвовать в подобного рода мероприятиях, – сказал на торжественной церемонии губернатор Югры Александр Филипенко. – У нас есть и желание, и место, и возможности для того, чтобы реализовывать такие амбициозные и беспрецедентные проекты. Этот хорош тем, что в нем присутствуют интересная архитектурная мысль, планировочные, строительные и технические решения. Такие функциональные комплексы, к сожалению, пока не характерны для Ханты-Мансийска, поэтому мы, по сути, закладываем новую традицию».

В окружную программу ипотечного кредитования будут внесены изменения Как сообщает пресс-служба главы региона, изменения вызваны тем, что Центробанком России в этом году была повышена ставка рефинансирования: с 10 до 10,75%. Напомним, согласно окружной ипотечной программе ее участникам оказывается господдержка, предусматривающая компенсацию процентной ставки с 10,75% до 5% годовых. «В связи с повышением ставки рефинансирования банки стали приостанавливать работу по кредитованию граждан в рамках программы компенсации процентной ставки, так как сократились доходы, – пояснил заместитель председателя правительства по вопросам инвестиций и инноваций Кирилл Морозов. – В новых условиях важно найти компромиссы, которые позволят «сохранить» кредитно-финансовые учреждения в программе». Изменения в программе коснутся только новых участников ипотечной программы. Губернатор дал поручение разработать и применить наиболее оптимальный механизм. Он подчеркнул, что изменения не отразятся на ходе исполнения программы, а также на активности югорчан, желающих улучшить свои жилищные условия посредством ипотечного кредитования.

Реализоваться идея Эрика Ван Эгераата, решившего украсить столицу главной нефтяной провинции России «фонтаном» из стекла, металла и бетона, должна в 2010 году. Этот центр станет одним из самых амбициозных проектов знаменитого голландского архитектора в России. Занимать он будет целый квартал улицы им. Ленина. На площади в 60 тысяч квадратных метров разместятся пятизвездочный отель, питьевая галерея, торгово-офисные помещения и здание Ханты-Мансийского Сбербанка России. Глава региона сказал, что второй югорский проект Ван Эгераата (первый реализуется в Сургуте) активизирует деловую жизнь в регионе, а также позволит достойно принять через два года Всемирную шахматную олимпиаду.

13


события/сургут

К вершинам архитектурного мастерства Подходит к концу строительство уникального архитектурного объекта – ТРЦ «Вершина», спроектированного известным во всем мире своими нестандартными проектами голландским архитектором Эриком Ван Эгераатом. Открытие «Вершины», которая станет крупнейшим торгово-развлекательным центром не только в Сургуте, но и в Ханты-Мансийском автономном округе, запланировано на четвертый квартал 2009 года. ТРЦ не имеет аналогов в регионе и будет первым в г. Сургуте центром проведения досуга, обеспечивающим максимальный комфорт посетителям и арендаторам. Он также имеет выгодное местоположение, потому как расположен на одной из самых оживленных городских магистралей, имеющей максимальное движение транспорта и пропускную способность, – на улице Мира, соединяющей восточную и западную части города. В подземном и цокольном этажах предусмотрена теплая парковка – всего на 186 мест, более 400 дополнительных теплых парковочных мест будет размещено во второй очереди «Вершины» – многофункциональном общественно-деловом центре «Вершина», который будет построен через дорогу от ТРЦ в 2009 году.

Жилой квартал «Александрия» Строящийся в 39-м микрорайоне (между районом ж/д вокзала и ул. Аэрофлотской) жилой комплекс «Александрия» создается как единое градостроительное образование с ясной и выразительной структурой, организующей в западной части города новую современную среду, отвечающую заявленной программе преобразования жилищного строительства Сургута. Жилая среда создается протяженными зданиями секционного типа переменной этажности от 5 до 17 этажей, расположенными по периметру участка с северной и западной стороны, определяющими заметный силуэт комплекса и защищающими внутреннюю территорию микрорайона от ветров. Верхние этажи корпусов представляют собой элитные двухуровневые пентхаусы, тогда как нижние уровни этих зданий заняты торговыми центрами, предприятиями общественного питания, клубами и другими объектами социально-бытового назначения, а также автостоянками. В южной части участка располагается архитектурный акцент микрорайона – комплекс из четырех 23-этажных зданий на общем стилобате, в котором размещаются предприятия бытового обслуживания и автостоянки. К западу от этого комплекса выполняется застройка двумя корпусами повышенной комфортности.

Свято место пусто не бывает Святитель Николай Чудотворец является покровителем города Сургута. Его именем назван храм, расположенный недалеко от микрорайона №30. Именно со Свято-Никольского храма началось возрождение православия в Северо-Западной Сибири. Поэтому микрорайону №30 было решено дать название «Никольский». К четвертому кварталу 2010 года в микрорайоне №30 города Сургута планируется сдать более 330 000 кв. м жилых помещений. Комплексная жилая застройка микрорайона осуществляется индивидуальными 5-, 7-, 9- и 10-этажными домами с высотными акцентами в 12, 14, 16 этажей. На территории микрорайона (около 490 000 кв.м) планируется создание паркинга общей площадью 50 400 кв. м, трех зданий детских дошкольных учреждений на 600 детей, а также двух школ на 900 и 825 учащихся. Помимо этого на территории микрорайона будет построен рынок общей площадью 3200 кв. м.

14


Вся коммерческая недвижимость ХМАО – одним щелчком мыши Уже несколько месяцев успешно работает интернет-портал коммерческой недвижимости www.2sib. ru, призванный представлять интересы местных компаний на федеральном уровне и предоставлять информационную базу для потенциальных инвесторов, желающих вложить свои средства в развитие округа. Ежедневно на сайт приходят заявки о поиске коммерческой недвижимости от московских компаний, заинтересованных в инвестициях в ХМАО. Сайт полезен как руководителям компаний, желающим расширить свой бизнес, так и начинающим предпринимателям, планирующим осуществить покупку, продажу или аренду недвижимости. На страницах сайта собрано самое большое в ХМАО число коммерческих предложений относительно недвижимости и продажи бизнеса для физических и юридических лиц. Размещение объявлений на сайте www.2sib.ru – бесплатное, за исключением специальных предложений. Проект уже успел зарекомендовать себя на конкурсе «Золотое будущее Югры», жюри оценило социальную значимость проекта для округа, отметив его третьим призовым местом.

Компании «МТА» – 18 лет Компания «МТА» отпраздновала свое 18-летие во время проведения саммита Россия – Евросоюз в г. Ханты-Мансийске. Компания приняла поздравления от Президента Российской Федерации Дмитрия Медведева, губернатора Ханты-Мансийского автономного округа-Югры Александра Филипенко, от заместителя председателя правительства Югры Алексея Сафиоллина, исполнительного директора некоммерческой организации «Союз строителей Югры» Валерия Фомагина и руководителей многих строительных организаций России. По словам генерального директора ЗАО «Компания «МТА» Александра Макарова, за 18 лет его компания вместе с государством прошла нелегкий путь от дефолтов, инфляции, деноминаций и других экономических трудностей, которые коллектив переносил стойко и мужественно, до роста, процветания и заслуженных профессиональных успехов!

15


рынок

CRE Russian Regions Summit 2008

Саммит – один из самых актуальных форматов, в противовес обычным конференциям, презентациям и выставкам. Это наглядно доказывает летний саммит коммерческой недвижимости в Сочи, организованный издательским домом Impress Media. Второй год подряд черноморский город становится местом, где собираются лидеры коммерческой недвижимости России. 16


рынок

С

19 по 21 июня, в дни саммита, жарко было везде. И если уличная жара сглаживалась морским бризом, а климат в конференц-зале улучшали кондиционеры, то во время дискуссий атмосфера накалялась до предела. Какие офисы нужны регионам? Комплексный девелопмент: грандиозные идеи не окупаются? Как не потерять деньги в регионах? Есть ли будущее у бизнес-центров класса А в регионах? Это лишь немногие темы дискуссий, собравшие огромное число участников из России и зарубежья в конференц-зале отеля Radisson SAS Lazurnaya. Саммит собрал более 400 профессионалов из всех регионов России: Москва, СанктПетербург, Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, Нижний Новгород, Краснодар, Самара, Ростов-на-Дону, Пермь, Омск, Казань, Уфа, Челябинск, Волгоград, Тюмень, Владивосток. Не оставили без внимания форум и представители Запада – его посетили эксперты рынка коммерческой недвижимости из Франции, Англии, Германии и США. Чем примечательны подобные мероприятия – здесь собирается элита рынка недвижимости, в кулуарах и при личных беседах рождаются новые проекты. Среди известных спикеров надо отметить тех, кто действительно смог организовать не монолог, а структурированный диалог с аудиторией, – это председатель комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Игорь Метельский, мэр Новосибирска Владимир Городецкий, президент DTZ в России Дэвид О’Хара, вице-президент по коммерческой недвижимости Morgan Stanley Томас Дукала. А также Андрей Закаревский из Knight Frank, Елена Риставаара из Colliers International и вице-президент ВТБ Александр Ольховский, которые рассказали о том, как оцениваются риски в проектах комплексного девелопмента, с какими проблемами сталкиваются девелоперы при развитии инженерных сетей и как привлечь инвесторов к таким проектам. Одним из самых обсуждаемых стал вопрос о том, есть ли будущее у бизнес-центров класса А в регионах. В ходе дискуссии выяснилось, что как таковых бизнес-центров класса А в регионах – единицы, классификация присваивается подчас самовольно, ради оправдания высоких арендных ставок, которые вот-вот догонят столичные

17


рынок

расценки на квадратные метры офисной недвижимости. В ходе этой же дискуссии была озвучена еще одна проблема, характерная для регионов, – нехватка backофисов и непрофессиональный подход к выбору арендаторов. Каждый день официальная программа завершалась ужином – первый вечер это был ресторан возле бассейна в Radisson SAS Lazurnaya, второй – армянский ресторан «Дудук». Отличная возможность общения в неформальной обстановке – это то, за что особенно ценят сочинский саммит. Традиционно три дня саммита завершились церемонией награждения Commercial Real Estate Federal Awards-2008. В этот раз торжественная церемония награждения была организована не просто в городе Сочи, а прямо на берегу Черного моря, на диком пляже, где на подиуме возвышались открытый ресторан и сцена. Ведущим церемонии награждения был спортивный комментатор Дмитрий Губерниев. Это, кстати, тоже отнюдь не случайно – ведь именно в день церемонии, 21 июня, российская сборная сыграла свой знаменитый матч с командой Марко ван Бастена. Гости Commercial Real Estate Federal Awards, участники саммита и номинанты увидели нашу победу на огромном экране – организаторы церемонии позаботились о спутниковой трансляции прямо на Черноморское побережье. В итоге, после шестичасового заседания жюри, победителями премии CRE Federal Awards-2008 в различных номинациях стали: «Бизнес-центр класса А» – «Гринвич», Новосибирск, ОАО «Трансервис». «Бизнес-центр класса В» – LONDON, Нижний Новгород, London Consulting & Management Company (LCMC). «Гостиничная недвижимость» – «Парк-Сити», Челябинск, УК «Парк-Сити». «Многофункциональный комплекс» – «Петровский Пассаж», Воронеж, ООО «Петровский Пассаж Ренессанс». «Складской комплекс» – Логистический парк «Пышма», Екатеринбург, Eurasia Logistics. «Малый торговый центр» – «Сити-Радуга», Челябинск, ООО «Центр-М». «Средний торговый центр» – «Горки», Челябинск, «Панфилов, Подкова и

18


рынок

партнеры». «Крупный торговый центр» – «Роял Парк», Новосибирск, ЗАО «Автоярус». «Региональная сделка» – продажа ТРЦ «Парк Хаус» в Тольятти, участники сделки: ГК «Время» и Meinl European Land. «Девелопер года» – «Евразия Логистик». «Предприниматель года» – Виктор Сурков, президент самарской компании «Виктор и Ко «Мегакомплекс на Московском». ■

19


рынок

Топ-10 городов-миллионников России Самый большой рост цен на недвижимость с января по июнь 2008 года 1. Санкт-Петербург Население – 4 568 047 человек Рост цен на недвижимость* – 20,47% Рынок первичной недвижимости: cредняя цена – 83 тыс. руб./м2 Рынок вторичной недвижимости: cредняя цена – 103,5 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: cредняя цена продажи – 110 тыс. руб./м2

2. Омск Население – 1 134 000 человек Рост цен на недвижимость – 13,5% Рынок первичной недвижимости: cредняя цена – 35,4 тыс. руб./м2 Рынок вторичной недвижимости: cредняя цена – 42,8 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: cредняя арендная ставка – 9360 тыс. руб./м2 Комфортность ведения бизнеса** – 12 3. Ростов-на-Дону Население – 1 048 700 человек Рост цен на недвижимость – 8,3% Рынок первичной недвижимости: средняя цена – 56 тыс. руб./м2 Рынок вторичной недвижимости: средняя цена – 58,9 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: Средняя арендная ставка – 13 150 тыс. руб./м2 Комфортность ведения бизнеса – 6

4. Челябинск Население – 1 092 000 человек Рост цен на недвижимость – 7,7% Рынок первичной недвижимости: средняя цена – 38,8 тыс. руб./м2 Рынок вторичной недвижимости: средняя цена – 43,5 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: средняя арендная ставка – офисы класса А – 1400-1700 руб./м2. средняя арендная ставка – офисы класса B – 650-850 руб./м2 Комфортность ведения бизнеса – 29

20


рынок 5. Нижний Новгород Население – 1 278 000 человек Рост цен на недвижимость – 5,7% Рынок первичной недвижимости: средняя цена – 63 тыс. руб./м2 Рынок вторичной недвижимости: средняя цена – 72 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: средняя арендная ставка – 15 900 тыс. руб./м2 Комфортность ведения бизнеса – 7 6. Москва Население – 10 470 318 человек Рост цен на недвижимость – 4,2 – 6,1% Рынок жилой недвижимости: средняя цена – 137 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: средняя цена – 800 тыс. руб./м2 Рынок загородной недвижимости: средняя цена продажи – более 100 тыс. руб./м2

7. Новосибирск Население – 1 391 900 человек Рост цен на недвижимость – 4,6% Рынок первичной недвижимости: средняя цена – 51 тыс. руб./м2 Рынок вторичной недвижимости: средняя цена – 62,3 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: средняя арендная ставка – 11 700 тыс. руб./м2 Комфортность ведения бизнеса – 16 8. Самара Население – 1 139 000 человек Рост цен на недвижимость – 3,9% Рынок первичной недвижимости: средняя цена – 50 тыс. руб./м2 Рынок вторичной недвижимости: средняя цена – 65 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: Средняя арендная ставка – 7490-9360 тыс. руб./м2 Комфортность ведения бизнеса – 5 9. Казань Население – 1 116 000 человек Рост цен на недвижимость – 1,4% Рынок первичной недвижимости: средняя арендная ставка – 350-500/м2 Рынок вторичной недвижимости: средняя цена – 47 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: средняя арендная ставка – 64 тыс. руб./м2 Комфортность ведения бизнеса – 4

10. Уфа Население – 1,022 млн. человек Рост цен на недвижимость – 0,8% Рынок первичной недвижимости: средняя цена – 47,3 тыс. руб./м2 Рынок вторичной недвижимости: средняя цена – 51,6 тыс. руб./м2 Рынок коммерческой недвижимости: средняя арендная ставка – 23 400 тыс. руб./м2 Комфортность ведения бизнеса – 10 * Данные Ассоциации строителей России * * Данные журнала Forbes

21


Мифы и реальность Сургутского рынка 22


«Сургут – оазис благополучия, там живут одни богачи!» Этот тезис довольно часто звучал во второй половине 90-х годов. Подобные мифы сопровождают наш город на протяжении вот уже последних лет двадцати. И о том, что нефтяники «деньги лопатой гребут» (особенно в начале 2000-х ), и о том, что зарплата у сургутян – самая высокая в стране… Разбираться в причинах появления подобных вымыслов – дело социологов, психологов и прочих …ологов, а для нас главное – отделить зерна от плевел. Тем более что некоторые мифы напрямую касаются сургутского рынка недвижимости. 23


рынок

Итак, миф №1. «Цены у нас такие, что, продав квартиру в Сургуте, можно смело купить жилье в Москве» Увы, с этим утверждением опоздали лет на десять. Тогда, действительно, так оно и было. Однокомнатные квартиры в Сургуте и Москве до дефолта стоили порядка 30 тысяч долларов. Причем со столицей тогда мы могли потягаться и по уровню жизни. Сегодня Москва – впереди планеты всей, не то что Сургут. Питер по ценам на жилье догнал нас три года назад. Сегодня по цене за квадратный метр нас обогнал Екатеринбург. И вот-вот опередит

24

Тюмень, что будет, наверное, впервые за всю современную историю Сургута. В ХМАО-Югре самые дорогие квартиры там, где деньги, а значит, в ХантыМансийске (Более подробный анализ цен по округу – в следующем номере. – Прим. авт.). Другими словами, цены на жилье в Сургуте значительно уступают крупным городам-миллионникам, что вполне закономерно, учитывая разницу в уровне жизни населения этих городов.

Миф №2. «Строить в Сургуте стали столько, что скоро цены на жилье упадут так же

стремительно, как они выросли за последние несколько лет. И вроде снижение цен уже началось» А что же в реальности? Является ли незначительное снижение цены (только летнее) сезонным или нас на самом деле ожидает обвал цен на жилищном рынке ? И сколько действительно строят, ведь в самом деле Сургут выглядит местами как большая строительная площадка? А сколько вообще Сургуту надо жилья? Итак, обо всем по порядку. Сколько нам нужно? Как сказал губернатор


рынок

Югры Александр Филипенко, для того чтобы удовлетворять только растущие потребности в жилье (без учета накопленных «долгов» по социальным нормам, очередям, сносу ветхого, «фенольного» жилья и т.д...), в округе необходимо строить как минимум по одному квадратному метру жилья на одного человека в год (а следовательно, порядка полутора миллионов). Такая задача была поставлена перед местной властью еще несколько лет назад. А строят у нас и по сей день в два раза меньше, чем необходимо: в 2007-м средний коэффициент по округу составил 0,56 кв.м на одного жителя. В Сургуте этот показатель едва дотянул до 0,5. В Югорске же выдали на-гора 1,3 кв.м на человека. Югорский опыт настолько поразил воображение властей, что именно там решено было провести последнее заседание окружного координационного совета, на котором решались проблемы острой нехватки жилья. Почему в Югорске удалось то, чего не удается в округе больше никому? Ответ оказался прост. Местные градоначальники еще несколько лет назад, проявив мудрость, направили бюджетные средства на создание условий для привлечения инвесторов, в том числе на строительство инженерных сетей. Вот и результат. А как отреагировал рынок недвижимости в Югорске (если представить, что столько вдруг начнут строить у нас, в Сургуте)? Первичный рынок жилья остался на прежнем уровне – 55-60 тыс.руб за один кв.м. А вот вторичный снизился с 60 до 40 тыс. руб. за один кв.м. То есть вторичный рынок стал почти социальным по доступности цен, что, по идее, и должно происходить. Ведь уровень жизни подразумевает под собой соответствующее качество жилья.

Сколько на самом деле Сургут строит и каковы реальные перспективы? В 2007 году в городе сдали в эксплуатацию около 150 тыс. кв.м жилья. По прогнозам самих застройщиков,

25


рынок

в 2008-м эта цифра не превысит 120-130 тыс. кв.м (и это на 300 тыс. жителей!). Почему Сургут не дотягивает даже до среднеокружных показателей, не говоря уже о югорских? Вроде бы целые микрорайоны растут. Растут, но только медленно. Застройщики не спешат, понимая, что с увеличением дополнительных финансовых возможностей у населения (различные банковские, окружные и государственные программы) растет уровень его платежеспособности, а соответственно, цены на жилье тоже будут расти. Кто же захочет свою потенциальную прибыль терять? А чтобы получать такую же прибыль с оборота (а не от разницы), строить нужно кратно больше. В то же время условий для этого в нашем городе недостаточно. Какие факторы сдерживают темпы роста? В первую очередь – это недостаток инженерных сетей. Вот и получается: земли вроде бы много, а строить особо негде. Когда еще несколько лет назад в городском бюджете были свои деньги на развитие, об «инженерке» никто и не думал. Да и то верно, куда более зримо для горожан

26

было бы потратить с размахом бюджетные средства на цветочные клумбы и пр. нужды. Сегодня же приходится просить у округа. А у него – то саммит, то еще что… В общем, сами понимаете. Застройщики готовы рассмотреть компромиссные – долевые – варианты по строительству инженерных сетей, но в любом случае их стоимость будет заложена в окончательную цену квартиры. Так же, как и плата за подключение тепла и света. Только за последние год-два тарифы на подключение увеличились в несколько раз! Вроде бы радоваться надо – новая статья доходов в городской бюджет, но в результате все это также добавляется в стоимость квадратного метра, то есть платить (а вернее, переплачивать) будем мы с вами – новоселы. Причем немало. По подсчетам застройщиков, тарифы на подключение тепла в Сургуте увеличены в 2,5 раза выше необходимой для нашего города нормы. Прибавьте сюда расходы на так называемый «отвод» земли под строительство, оформление которого длится не один год. Вот вам и реальные «условия» для строителей.

И нельзя забывать о стремительно растущих ценах на стройматериалы. Такими темпами цемент скоро станет «драгоценным металлом». Полномочный представитель президента по УрФО Петр Латышев на большой производственной выставке в Сургуте в 2007 году пообещал для решения этой проблемы ввести на Урале новые (в том числе – цементные) заводы. Однако победа в олимпийской гонке скромного российского города Сочи сразу же сказалась на перспективах регионального развития. Для объемов предполагаемого строительства в Краснодарском крае потребуются колоссальные строительные ресурсы, в том числе затраты на стройматериалы. И, конечно, весь российский цемент будет отправлен в первую очередь в Сочи. Так что сургутским строителям спешить нет никакого резона. А следовательно, квартиры будут расти в цене, достигая своего максимума. И резерв, куда расти, еще есть. Квартиры-то сдаются в черновой отделке! Прибавьте к ним стоимость ремонта! Сколько там еще надо? От 10 до 35% от рыночной цены


рынок

такой квартиры. Многие жители именно по этой причине не вступают в ипотеку. Сейчас банки усиленно разрабатывают механизм кредитования ремонта купленных квартир (первым, как всегда, в этом направлении уже начал работать Сбербанк). А это означает приток новых клиентов на сургутском рынке недвижимости. Что последует дальше, с учетом вышесказанного спрогнозировать несложно: цены на жилье в Сургуте, увы, будут только расти.

Миф №3. «Сегодня строят хуже, чем раньше, потому что строят одни нелегалы. Поэтому лучше жить в старых домах, чем в новых» Надо признать, что доля истины в этом утверждении есть, но очень небольшая. Действительно, строительный сектор экономики в нашей стране не развивался со времен развитого социализма. Это означает, что до недавнего времени все квартиры в стране строили по СНИПам и нормам, разработанным где-то в середине прошлого века, и никаких новых технологий практически не

внедрялось. С учетом общего развала страны в 90-х уровень качества любого производства, включая строительство, резко снизился. Закрывались научные институты, проектные бюро, из строительной индустрии массово уходили квалифицированные специалисты, рабочие. В современной России строили не по старинке, а хуже. И дома, возведенные в Сургуте именно в эти годы, вызывали и вызывают множество жалоб со стороны жильцов. Квартиры элементарно промерзали. Однако строители тоже учатся, пусть даже на своих ошибках. В последние годы вновь заработали светлые умы – в уже частных научных институтах. Делиться опытом к нам приезжают со всех концов света. На строительных площадках Сургута сегодня можно найти омские, чебоксарские, санктпетербургские, немецкие, голландские и многие другие строительные и энергосберегающие технологии. Разработаны уникальные местные технологии, которые сегодня успешно применяются в других регионах страны. В Сургуте начинают возводить многоэтажные дома без привычных подвалов и чердаков, вместо них – зимние сады и необходимая для жильцов инфраструктура. На смену домам лен- и моспроекта появились новые интересные здания с необычной плани-

ровкой. Велись даже жаркие споры о строительстве в Сургуте небоскребов. И ведь все равно когда-нибудь построят! Технологии позволяют. А люди? Парадокс нашего времени заключается в том, что современный облик России создают выходцы из ближнего зарубежья (в Сургуте – преимущественно таджики). По единодушному признанию специалистов, строительная отрасль переживает огромный дефицит рабочих специальностей. Рабочих просто нет! Никаких! Сеть профессиональных учреждений в лихие перестроечные времена была фактически уничтожена, и только сейчас поднимается вопрос о ее восстановлении. Вот и едут к нам, на Север, «рабочие руки» из бывших союзных республик. По идее, мы радоваться должны, потому что если не они, то строить будет просто некому. А то, что качество страдает… Так за счет новых технологий сегодня таджики строят ничуть не хуже, а порой и лучше (они ведь тоже учатся), чем не всегда трезвый российский рабочий. Тем более что выбирать нам все равно не приходится.

Эдуард Иваницкий (Данные предоставлены агентством недвижимости «Иваницкий и Партнеры»)

Средняя стоимость одного кв. м жилья в Сургуте в июле 2008 г. Кол-во комнат

Проект ленпроект

1-комн.

2- комн.

3-комн.

4-,5-комн. + термомуры

Стоимость за один м2 65 000

112-я серия

59 000

моспроект, «малосемейки»

60 000

новостройки

50 000

ленпроект

68 000

112-я серия

60 000

моспроект, «малосемейки»

59 000

новостройки

50 000

ленпроект

69 500

112-я серия

66 000

моспроект, «малосемейки»

56 000

новостройки

50 000

ленпроект, индивидуальный проект

81 000

27


финансы

ИПОТЕЧНЫЕ ПРОГРАММЫ БАНКОВ СУРГУТА Банк

Программа

Сумма кредита

Срок кредита

Основные требования к заемщику

Процентная ставка

Филиал ОАО «ХантыМансийский Банк», г. Сургут

Ипотечный кредит на приобретение или строительство жилья «Стандарт»

От 300 тыс. рублей. До 30 лет Максимально возможная сумма кредита не ограничена, но не должна превышать 50% от суммы среднемесячной заработной платы заемщика либо суммы среднемесячного совокупного семейного дохода заемщика за период, равный периоду пользования кредитом (с учетом ежемесячных процентов за пользование кредитом)

От 11,5% до 14% – Гражданство РФ; – минимальный возраст – 21 год; – максимальный возраст – не более 65 лет, с учетом срока предоставления кредита (в случае если возраст заемщика на момент даты предоставления кредита – более 50 лет, то наличие не менее одного поручителя наследника 1 или 2 очереди в возрасте не старше 45 лет); – иметь непрерывный срок трудовой деятельности на последнем (настоящем) месте работы не менее 6 месяцев; – не иметь просроченной задолженности перед какой–либо кредитной организацией

Филиал «Сургутский» ОАО «СОБИНБАК»

Программа ипотечного кредитования – «Своя квартира»

Максимальная сумма – $500 000 (эквивалент в рублях РФ)

От одного года до 25 лет

– Гражданство РФ, – возраст: от 18 до 60 лет – для женщин, до 65 лет – для мужчин

От 12,75% до 14,25%

«Сургутский» филиал ОАО «Банк «ЗЕНИТ»

Квартиры на вто- Максимальная ричном рынке. сумма – Приобретение до $600 000 квартир в домахновостройках Комнаты на вторичном рынке

До 25 лет

– Гражданство РФ; – наличие постоянной регистрации в зоне действия филиала банка; – наличие трудового стажа не менее 2 лет, на последнем месте – не менее 6 месяцев;

От 11,25 % годовых

ОАО

Продукт «Классический».

От 3 до 30 лет

Наличие собственных средств 15% годовых заемщика от 10% стоимости объекта недвижимости; доходы от трудовой деятельности (справка 2-НДФЛ и по форме банка), документально подтвержденные доходы собственников бизнеса, другие документально подтвержденные доходы

«УРСА Банк»

28

Готовое вторичное жилье (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома) с зарегистрированным правом собственности

От 100 000 рублей до 15 000 000 рублей


финансы ОАО «СКБ Банк»

Долгосрочный потребительский кредит на оплату долевого строительства с последующим переоформлением в ипотечный. Ипотечное кредитование на вторичном рынке. Коммерческая ипотека на приобретение нежилого помещения

5 700 000 рублей (суммы свыше рассматриваются в индивидуальном порядке)

ОАО

Программа кредитования физических лиц на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынках

Минимальная От 3 до 25 лет сумма – от $5 00. Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности клиента и ограничена стоимостью недвижимости (при установлении суммы кредита возможно рассмотрение совокупного дохода заемщика/ созаемщика и поручителей)

«МДМ-Банк»

От 1 до 30 лет

– Гражданство РФ; – прописка – любой субъект России; – возраст: от 18 до 60 лет, – наличие дохода за последние шесть месяцев, подтвержденного документами, достаточного для погашения кредита и процентов по нему, включая ежемесячные платежи по страхованию

От 13,75% до 19,5%

– Возраст – от 21 года на От 10,70% момент получения кредита до 13,25% до 65 лет (для женщин – до 60 лет) на момент погашения кредита; – наличие постоянной регистрации в зоне действия любого филиала банка; – наличие трудового стажа не менее 1 года, на последнем месте – не менее 4 месяцев; – трудовая деятельность должна осуществляться в зоне действия любого филиала банка - Возраст – от 18 до 65 лет; От 10,75% – работа по найму не менее 6 до 14% месяцев на последнем месте деятельности (частные предприниматели, собственники бизнеса); – регистрация (временная или постоянная) на территории Тюменской области

ОАО «Агроимпульс-банк»

Программа ипо- от 150 000 рублей течного кредито- до 9 300 000 вания на готовое рублей жилье

Уралсиббанк

Ипотечное кредитование: – на приобретение готового и строящегося жилья; – на приобретение готовых и строящихся индивидуальных жилых домов.

Максимальная От 3 до 30 лет сумма – 5 000 000 рублей (эквивалент в валюте)

– Постоянная регистрация От 12,5% до 15% (не менее 6 месяцев); – постоянное место работы (не менее 6 месяцев на последнем рабочем месте); – если заемщик – предприниматель, то стабильные доходы от осуществляемой предпринимательской деятельности не менее чем за 12 месяцев

ЗАО «Райфайзенбанк»

Программа кредитования на любые цели под залог жилой недвижимости в собственности

Максимальная От 1 года сумма – до 15 лет 13 000 000 рублей (эквивалент в валюте) Суммы свыше рассматриваются в индивидуальном порядке

– Постоянная регистрация на территории РФ; – наличие трудового стажа – не менее 1 года, на последнем месте – не менее 3 месяцев; – возраст: от 21 до 55 лет – для женщин, до 60 – для мужчин

От 1 до 30 лет

от 12,4% до 12,9%

29


блиц-опрос

Недвижимость как область инвестиций

Светлана Ватагина, маркетолог-аналитик ООО «СКУ-ДЕВЕЛОПМЕНТ»:

Владимир Шимолин, директор представительства ЗАО «Центральное управление недвижимости «ЛенСпецСМУ»:

Елена Хоменко, директор ООО «Зарубежная недвижимость»:

Михаил Леонтьев, директор Сургутского филиала ООО «АТОН»:

– Сегодня инвестиции в недвижимость очень привлекательны. В Сургуте наиболее активное развитие получило строительство городской и коммерческой недвижимости. Крупные российские застройщики возводят в нашем городе целые жилые микрорайоны, предложение в жилом секторе значительно превышает спрос. Желание купить квартиру в новостройке есть, конечно, у многих, однако финансовые возможности с желаниями совпадают далеко не у всех. Свободных денег на рынке жилья уже почти не осталось, а вот разрекламированная «доступная» ипотека по зубам далеко не каждому. С коммерческой недвижимостью дела обстоят несколько по-иному. Несмотря на то, что показатель обеспеченности торговыми объектами на душу населения превышает 150%, сейчас наблюдается процесс возведения нескольких масштабных проектов торгового, офисного и развлекательного назначения. Разница только в классах возводимых объектов. Можно рассчитывать на то, что уже в следующем году в Сургуте появятся объекты класса «А»: с красивой архитектурой, привлекательным внешним видом, развитой инфраструктурой, оборудованные современными коммуникациями и технологиями.

– Недвижимость – это один из самых эффективных и безопасных инструментов сохранения и приумножения капитала. Лидер по объему инвестиций в Сургуте – сегмент жилой недвижимости. Наиболее устойчиво к ценовым колебаниям – элитное жилье, цены на которое стабильно растут. Элитные квартиры дольше сохраняют уровень своей стоимости, поэтому этот сегмент недвижимости – один из самых доходных. В Сургуте сегмент элитного жилья пока не заполнен, не считая единичных домов в так называемой «долине нищих». Не менее интересны инвестиции в новое строительство. К примеру, в Санкт-Петербурге очень популярны расположенные в монолитных зданиях с подземными стоянками квартиры комфорткласса, с большой площадью и улучшенной планировкой. На рынке они сейчас продаются по реальной цене, установленной застройщиками, а те, в свою очередь, ориентированы прежде всего не на высокие цены на жилье, а на большие объемы продаж. Примерно такая же ситуация и на сургутском рынке. Немного иначе обстоит в нашем городе дело с торговыми площадями. Не хватает объектов с современными торговыми помещениями, с развитой инфраструктурой, удобным расположением и парковкой. Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость в Сургуте сильно не вырастут – максимум на 10-15%. И то повышение, скорее всего, будет связано с сезонностью продаж.

– По мнению специалистов, сегодня стоимость жилья в России сильно завышена, а в связи с проблемами с ипотекой возможно снижение цен. За рубежом это снижение уже произошло в большинстве стран, а в странах бывшего советского лагеря (Болгария и т.д.) его не было, так как там происходит плавный рост цен до уровня цен в Евросоюзе. В какую недвижимость лучше всего вкладывать деньги? Вопрос сложный. Все зависит от желания и возможностей покупателя. Мне кажется, если вы не собираетесь переезжать за рубеж, то там лучше приобрести жилую недвижимость. Можно приезжать туда отдыхать, а в промежутках – сдавать квартиру (тогда как коммерческой недвижимостью нужно управлять, т.е. всегда находиться на месте). Что касается ценовых колебаний, то наиболее устойчива к ним все же жилая недвижимость, даже в процессе рецессии. Если вы купили квартиру, можно, сдавая её, получать пусть небольшую, но прибыль, понимая, что рецессия не вечна – жить людям где-то нужно?! – и вы все равно через какое-то время продадите её с прибылью. Вообще, инвестировать в недвижимость выгоднее, чем, например, в акции, облигации и другие ценные бумаги, потому как в этом случае вы сами решаете, как распорядиться своим жильем. В свете затяжного финансового кризиса, который свирепствует во многих странах, сложно делать какие-либо прогнозы по инвестициям в недвижимость. Ясно одно: недвижимость дешеветь и обесцениваться явно не будет.

– По роду своей деятельности я связан с инвестициями. Играть на рынке ценных бумаг – моя работа, но отслеживать ситуацию на рынке недвижимости мне не менее интересно. Если сравнивать эти сферы, стоит отметить, что и в той, и в другой есть свои плюсы и минусы. Например, нельзя не сказать о том, что начиная с 1998 года недвижимость стабильно прибавляет в цене. Это плюс. В то же время у инвестиций в недвижимость есть и обратная сторона медали. Недвижимость нельзя переинвестировать в короткие сроки. Продать квартиру за пару дней у вас не получится: на переоформление документов уйдет не одна неделя. Тогда как «скинуть» акции можно за пару минут. С другой стороны, рынок ценных бумаг более валативен, т.е подвержен колебаниям. Цена на акцию в короткий промежуток времени может вырасти или, наоборот, упасть на 20–30%, тогда как на рынке недвижимости такое изменение цены может произойти разве что за год. Мой личный опыт инвестиций в недвижимость – положительный. В 2004 году купил квартиру в первом доме по улице Университетской по 22 000 руб. за один квадратный метр, недавно продал уже по 85 000 руб. за «квадрат». Прирост цены составил больше 400%. Я бы назвал это чутьем на инвестиции!

30


блиц-опрос

Людмила Путинцева, директор юридического агентства «Сибирская недвижимость»:

Елена Виноградова, ведущий юрист агентства недвижимости «Дом»:

Руслан Фахретдинов, директор агентства недвижимости «Гармония»:

Илья Кандаков, генеральный директор ООО «СФК «Сургутгазстрой»:

– По моему мнению, сейчас вкладывать деньги в недвижимость в Сургуте, как и во всей Югре, не очень выгодно. Сегодня большинство подобных сделок совершается путем получения ипотечного кредита или займа. Покупателей с «наличкой» на руках – единицы. Нынешним летом ситуация на рынке недвижимости для желающих приобрести квартиру на условиях ипотеки оказалась не самой простой. С 1 июля в ХМАО внесли поправки в законодательство, и теперь ипотеку на вторичное жилье льготным категориям граждан будут давать не под 5%, как прежде, а под 10%. В этой связи активность заемщиков резко снизилась – покупка квартиры в новостройке – не всем по карману, так как площади в новостройках большие, и дома сдаются с черновой отделкой. Вероятнее всего, с сокращением спроса упадут и цены на «вторичку». Ситуация за рубежом тоже не везде однозначна. В некоторых европейских странах (например, в Болгарии, Германии, Эмиратах) недвижимость растет в цене стабильно. Многие россияне покупают квартиры за границей. Отдыхают в них летом, а все остальное время сдают в аренду и получают неплохую прибыль. Хороший вариант инвестирования. В любом случае, куда бы вы ни решили вложить свои деньги: в недвижимость, ценные бумаги, золото или предметы искусства, получать стабильный доход от своих инвестиций вы сможете лишь в том случае, если сделаете это с умом.

– Инвестиции в недвижимость достаточно привлекательны в г. Сургуте. До сегодняшнего дня инвестиции в недвижимость приносили только стабильный доход. Если обстановка в государстве будет стабильной, то вкладывать деньги в квартиры (а тем более – в коммерческую недвижимость) можно. Для Сургута интересна земля в пределах города и района, офисы и торговая недвижимость. Спрос в этом сегменте рынка обусловлен недостатком офисных помещений и бурно растущим рынком услуг. Бесспорно, появилось много возможностей, связанных с введением ипотечных кредитов. Причем ипотечный кредит, в зависимости от банка, можно получить и на покупку квартиры, которую можно вывести из жилого фонда. Что касается устойчивости разных сегментов рынка (будь то земля, городская, загородная, офисная или торговая недвижимость) к ценовым и любым другим колебаниям, застраховать себя от рисков невозможно. Устойчивых сегментов на рынке недвижимости нет. Относительно прогноза могу сказать однозначно: недвижимость будет расти в цене, темпы и размер меняются индивидуально в каждой стране и городе.

– Исходя из опыта своей работы, могу сказать: инвестиции в недвижимость – самые безопасные и экономически выгодные. Постоянный рост цен обеспечивает стабильную прибыль владельцу квартир, загородных коттеджей и торгово-офисных площадей. По сравнению с инвестициями в ценные бумаги, например, инвестиции в недвижимость куда более надежны. От инвесторов зачастую не зависит будущее инвестируемого предприятия. Оно может или процветать долгие годы, или лопнуть, как мыльный пузырь. Капиталовложения в недвижимость более прозрачны. Недавно вступили в силу поправки в ипотечный закон Югры. Теперь ипотека под 5% годовых распространяется только для покупателей новостроек. Но и таких желающих предостаточно. Спрос на недвижимость в Сургуте очень высок. Югра – это по-прежнему экономически привлекательный регион. Со всей России едут на Север за «длинным» рублем, всем нужна крыша над головой. Застройщики, в свою очередь, укомплектовывают новыми домами целые микрорайоны. Поэтому я не думаю, что нововведения сильно отразятся на активности заемщиков. Возможно, немного упадут цены на вторичное жилье, но резкого скачка цены ждать не стоит.

Инвестиции в недвижимость привлекательны в любой точке мира, если соблюдены два правила: а). хорошее место; б). хорошая концепция. Земля, городская и загородная недвижимость, а также офисная, складская, торговая недвижимость, земельный рынок – все вышеперечисленные объекты инвестирования могут быть интересны. Все зависит от бюджета инвестиции. Спрос обусловлен процентами с дохода от той или иной недвижимости. Любой из перечисленных сегментов рынка могут затронуть ценовые колебания. Все зависит от экономической развитости страны и от экономических кризисов. На мой взгляд, менее подвержены риску офисная и торговая недвижимость, но и там есть свои нюансы. Инвестиции в недвижимость – это гарантированный доход на протяжении продолжительного периода, в отличие от акций, а также актив, под который можно взять кредит в банке. На мой взгляд, цены на жилье и в Сургуте, и в Москве завышены. Я думаю, в мире цены на жилье будут понижаться в течение 2-3 лет. В России, с её уровнем инфляции, сложно что-то предсказать. Я работаю в компании, которая осуществила ряд девелоперских проектов в Сургуте, у нас также есть планы по дальнейшему строительству в городе объектов различного назначения с помощью своих – привлеченных и заемных – средств.

31


календарь

Выставки, конференции, семинары дата/место

мероприятие

информация

организатор

5–10 августа 2008 г. г. Сургут, площадь ДИ «Нефтяник»

Городской конкурс малых архитектурных форм и садовопарковой мебели «Большое в малом, малое в большом»

Выставка-конкурс малых архитектурных форм, садово-парковой мебели. Департамент 8 августа – поздравление с Днём строителей, награждение лучших строи- архитектуры и телей города Сургута, награждение победителей конкурса градостроительства администрации г. Сургута, ООО «Выставки. Конференции»

10–12 августа 2008 г. г. Ханты-Мансийск

«АРХ-ЮГРА/ ARCH-YUGRA-2008» Международная выставка архитектуры и строительства

Демонстрация достижений и возможностей Югры в области инвестиционно-строительной деятельности, создании архитектурных образов и инновационных строительных объектов

Югорский институт развития строительного комплекса, некоммерческая организация «Союз строителей Югры», Окружной департамент строительства ХМАО, ООО «Югра-Экспо» Под патронатом правительства Ханты-Мансийского автономного округа-Югры

6–8 августа г. Екатеринбург, ДИВЦ (ул. Карла Либкнехта, 22)

«СтройПромэкспо-2008»

IV Инвестиционно-строительный форум, посвященный профессиональному празднику – Дню строителя. В рамках форума пройдет выставка «Салон недвижимости-2008». Основные тематические разделы: • Новостройки Екатеринбурга и Свердловской области • Недвижимость регионов России и за рубежом • Объекты вторичного жилья • Коммерческие объекты • Покупка, продажа, аренда, все виды обмена • Коттеджи, загородные дома • Ипотечное кредитование

ЗАО «Союзпромэкспо», тел. (343) 371 19 50

9–12 сентября г. Челябинск, УСК «УралГАФК»

«Стройкомплекс- 2008»

XIV Межрегиональная градостроительная выставка. Основные тематические разделы: • Строительные конструкции, материалы и изделия • Техническое обеспечение зданий (сантехника, отопление, освещение, кондиционирование, вентиляция, энергооборудование) • Средства механизации, оборудование, инструмент • Приборы, новые технологии • Интерьер, отделка, дизайн, окна, двери • Кровельные, отделочные, облицовочные, гидро- и теплоизоляционные материалы • Градостроительство, архитектура, проектирование и строительство зданий

ВЦ «Восточные Ворота», тел. (351) 263 75 12

11–13 сентября г. Екатеринбург, ГРВЦ «ИнЭкспо»

«Доступное жилье. Свердловская область-2008»

III Межрегиональная выставка-конференция.

«ИнЭкспо», тел. (343) 243 05 76

10–13 сентября 2008 года, г. Санкт-Петербург

XII Международная выставка «Балтийская Строительная Неделя» (до 2002 года – выставка «Батимат»)

32

Первая подобная выставка прошла 14-16 сентября 2006 года при поддержке правительства Свердловской области, Министерства строительства и ЖКХ Свердловской области, Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области и Союза строителей Свердловской области. Соорганизатором прошлогодней выставки выступил ведущий российский девелопер «Ренова-СтройГруп».

В рамках выставки «Балтийская Строительная Неделя» впервые состоится международный форум градостроительства и архитектуры «ADIALOG-2008». На форуме в режиме открытого диалога представители государственных структур, бизнес-сообщества и общественных организаций смогут обсудить наиболее актуальные проблемы развития городов России

Выставка и форум под руководством ООО «Примэкспо»


Мечта архитектора


мегаполис

Главный архитектор Сургута – о городе, строительстве, проблемах и перспективах, а также о своих мечтах – в интервью для журнала Residense. – Если бы Вы столкнулись с необходимостью презентовать Сургут, то как бы охарактеризовали его облик? – Всегда характеризую от общего к частному, начиная с планировки города, и всегда всем рассказываю, что «счастье» города Сургута, а вместе с тем и его беды, связаны со стремительной застройкой. Таких темпов строительства, как у Сургута и Нижневартовска, мировая история градостроительства практически не знает. В 80-х годах, менее чем за 10 лет, население нашего города выросло с семнадцати тысяч почти до трехсот. - Интенсивное строительство в Сургуте развернулось в середине 60-х годов, когда на Севере началась добыча нефти и газа. Известно, что на тот момент в стране не было опыта градостроительной стратегии в условиях стремительного освоения новых территорий в сложных климатических условиях. Как менялась ситуация? – Сургут сформировался как город

сначала в чертежах проектировщиков, когда в 69-м году был утвержден первый генеральный план города, который был подчинен одной цели – объединить вахтовые поселки нефтяников, газовиков, строителей и энергетиков. В это же время в нашем городе появился институт ЗапСибЗНИЭП, тогда он был филиалом ЛенЗНИЭПа. Это тоже оказалось одним из важных факторов, потому что институтов такого масштаба за 60-й параллелью еще не было. Удача для города в том, что тут появились свои проектировщики, поэтому Сургут застраивался планомерно, а не хаотично. Был генеральный план и было кому его реализовывать и кому следить за реализацией. Все ведомства – нефтяников, газовиков, энергетиков – шли к проектировщику. – Что предусматривал первый генеральный план? – Границы города были определены существующими на тот момент временными поселками. Начиная с Черного мыса, куда приехали первые геологи,

«По результатам социологических исследований, люди хотят получить кусок земли и застраивать его самостоятельно. Они считают, что могут сэкономить, вложив в постройку 2-3 миллиона рублей. Но в Сургуте капитальный жилой дом с подведенными к нему инженерными сетями обойдется кратно дороже. Люди полагают, что трубу им подведут, тогда как на данный момент такой возможности нет. Сегодня на законодательном уровне введена плата за подключение» 34

Справка Алексей Васильевич Усов, главный архитектор города Сургута, заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута. Стаж работы в строительной отрасли: 25 лет. В 1983 г. окончил Кишиневский политехнический институт. В Сургуте – с 1987 года. Прошел путь от заведующего сектором до директора сургутского проектного института ЗапСибЗНИИЭП. С 2004 года работает в департаменте архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута. Отец трех дочерей. Жизненный принцип: в достижении поставленных целей рассчитывать исключительно на самого себя. Самым высоким и самым ответственным званием для себя считает звание «Главный архитектор города Сургута».


мегаполис

«Сегодня у сургутян выбор ограничен: квартиры строятся площадью минимум 40 кв.м, хотя кому-то хватило бы и 20. Взять, к примеру, молодежь»

решение городских улиц. Надо сказать, что идея покраски фасадов возникла не случайно, в свое время была разработана концепция колористики основных магистралей города – пр. Ленина, ул. Энергетиков и Островского.

во главе с Фарманом Салмановым, – на востоке и район НГДУ (или, как его называли, НПУ) – на западе. Поселки были разрозненные, имели случайные транспортные связи, и вот тогда на листе проектировщиков появились магистрали и улицы – планы, которые потом штурмом реализовывались. Сооружались инженерные сети, появлялись новые улицы, возводились микрорайоны. Аврал ограничивал возможности архитекторов. Дома строились только типовых серий, и практически на 90 процентов жилая застройка была сформирована ленинградскими и московскими типовыми проектами.

– Основная задача архитекторов – обеспечить город планировками микрорайонов, определить параметры застройки. Какие проекты находятся в стадии реализации? – Действительно, работа архитектора начинается не с конкретного объекта, а с застройки микрорайона в целом, от общего к частному. Сначала на уровне планировки территории специалисты определяют, где будут жилые дома, где детский сад, где школа. Потом для каждого участка разрабатывается проект конкретного объекта. Проекты, запечатленные на бумаге и в макете, впоследствии воплощаются в железобетоне, кирпиче и стекле.

– Скучно? – Конечно. Но надо отдать должное нашим архитекторам: они даже в условиях готовой типовой серии разрабатывали свои проекты.

– Например? – Например, дома со встроенными и пристроенными магазинами. Кроме того, наши архитекторы разработали ряд поворотных секций, благодаря которым стало возможно задавать практически любую конфигурацию дома, формируя при этом уютные дворовые пространства. Их можно увидеть во многих сургутских микрорайонах, например, в мкрн. Центральном, на бульваре Свободы. Из ограниченного набора панельных кубиков сургутские архитекторы смогли создать пластичную застройку. – Какие мнения о Сургуте Вам приходится слышать от иногородних коллег-архитекторов, которые принимают участие в градостроительных выставках? – Коллеги отмечают удачное цветовое

– Рисовать есть где? «Белые пятна» остались на карте города? – На сегодняшний день возможности для развития пока ограничены. Есть генеральный план, который действует до

35


мегаполис

36


мегаполис

2015 года. Уже застроена центральная часть города и Восточный жилой район, в течение пяти лет закончим работы в Северо-Восточном жилом районе, на очереди – Западный. Идет массовая застройка в 30-м, 32-м, 34-м и 37-м микрорайонах. Разворачивается комплексная застройка «Александрии». Там появятся дома высотой до 23-х этажей, детские сады, школа. Развитая инфраструктура предусмотрена и проектом «Никольский». На месте поселка Взлетный планируется сдать более 330 000 м² жилых помещений. – Вы рассказываете о жилье в высотных домах, а малоэтажные постройки востребованы сургутянами? – На словах индивидуальные дома востребованы. По результатам же социологических исследований, люди хотят получить кусок земли и застраивать его самостоятельно. Они считают, что могут сэкономить, вложив в постройку 2-3 миллиона рублей. Но в Сургуте капитальный жилой дом с подведенными к нему инженерными сетями обойдется

кратно дороже. Люди полагают, что трубу им подведут, тогда как на сегодняшний день такой возможности нет. Сегодня на законодательном уровне введена плата за подключение. Теперь за техническое присоединение надо платить, причем немаленькие деньги. Поэтому то, как будет развиваться индивидуальное строительство, – это вопрос открытый. Спрос есть, но идет дискуссия, каким путем двигаться дальше: допускать строительство, как в поселке Снежном, когда люди сами решают, как и что строить, либо выбрать цивилизованный путь, когда есть застройщик, которому предоставляется территория, где он разрабатывает планировку и ведет строительство однотипных жилых домов (как, например, в 41-м микрорайоне – справа по дороге, в сторону ж/д). Есть еще один вариант: застройщик предлагает хозяевам будущих домов готовые проекты, а тот сам выбирает из предложенного. И вроде порядок какой-то, и в то же время разнообразие. Таким способом застраивается 37-й микрорайон. Сейчас объявлен конкурс на комплексное освоение под малоэтажную застройку в 43-м микрорайоне (это по

левую сторону дороги на ж/д вокзал). Но возведение индивидуальных домов – не решение жилищной проблемы. – Отчего же? Обеспеченные сургутяне переедут в собственные дома, квартиры на вторичном рынке в перспективе станут доступнее, учитывая их износ… – Вы затронули «больную» тему. В коммунальной модернизации дома первых массовых серий застройки нуждаются давно. Попробовали в Сургуте реконструировать одну пятиэтажку, посчитали расходы, прослезились и проект по «мансардизации» «заморозили» на неопределенный срок. Если сегодня устаревшим жильем не заниматься, то в скором времени оно перейдет в разряд ветхих. Это проблема всей страны. На высоком уровне уже начинают об этом говорить и задумываются о создании специальных фондов. Сегодня город получил кредит у Европейского банка на модернизацию жилищного фонда. На полученные деньги предполагается снести два пятиэтажных 80-квартирных дома, а на освободившемся месте возвести два 16-этажных.

37


мегаполис

С точки зрения экономики – это выгодный проект, но, к сожалению, он совершенно не учитывает архитектурноградостроительные требования. Надо не сбрасывать со счетов то, что эти пятиэтажки стоят на участке с конкретным двором, проездами, площадками, и если там возводить в три раз больший по объему дом, то увеличится не только количество жильцов, число автомобилей, но и тепло-, водо- и электропотребление. Эти параметры необходимо учитывать. А что делать с людьми, которые там живут? Надо договариваться, предоставлять равноценное жилье, и наверняка они не согласятся. Эти пятиэтажки еще простоят лет 15-20, при небольших затратах на ремонт. – Как же тогда решать жилищный вопрос? – Сургуту не хватает разнокачественного жилья: начиная от микробюджетных квартир с площадью восемь квадратных метров и заканчивая особняками. А ведь есть мировой опыт. Сегодня у сургутян выбор ограничен: квартиры строятся площадью минимум 40 кв.м, хотя кому-то хватило бы и 20. Взять, к примеру, молодежь. – А что с транспортными развязками? Приняты какие-то решения по злополучному «комсомольскому тупику»? – В соответствии с генеральным планом автомагистраль с пр. Комсомольского

38

до пр. Ленина никем не отменялась. Да, есть много противников, но пока ее никто не отменил. Более того, проект уже разработан. Говорить о том, что это надо именно сегодня, нельзя. Эстакада в два раза дороже, чем автомобильная дорога, но она нужна для того, чтобы сохранить парк. Пока Комсомольский проспект ведет в тупик. Сегодня активно строится объездная дорога, участок по пойме в мкрн. энергетиков будет сдан в этом году, а еще через два-три года дойдем до Югорской. Тогда проблему проспекта Пролетарского и ул. Мелик-Карамова снимем за счет того, что транспорт пойдет по пойме. Строится продолжение улицы Быстринской, с переходом в Геологическую. Также ул. Профсоюзная соединится дорогой с ул. Югорской. В перспективе – соединение ул. Университетской с пр. Пролетарским. – Еще совсем недавно Сургут был типичным спальным городом с одно-

образными домами и скучными офисными зданиями. Назовите самые интересные архитектурные решения, воплощенные в Сургуте… – Сегодня у архитекторов появилась свобода творчества, обусловленная большим выбором форм, материалов и технологий. Эта свобода ограничивается только финансовыми возможностями заказчика, пониманием того, что красиво, а что нет. Интересных объектов построено очень много: «Сургутгазпром», «Сургутнефтегаз», «Тюменьэнерго». Офис энергетиков очень интересен задумкой архитектора, которая сделала уникальной типовое здание, разработанное в свое время для учебных заведений. Интересны здания «Быстринскнефти» на въезде в город. Еще один уникальный объект и архитектурное украшение города – корпус СурГУ. Изначально он разрабатывался как Дворец молодежи, и, как сказал главный архитектор проекта, он занимался этим объектом почти 40 лет. Проектирование велось

«Это же не голландский архитектор Эрик Ван Эгераат пришел с предложением построить «Вершину». Это президент строительной корпорации «СКУ» Алексей Сафиоллин принес эскизы и сказал, что хочет сделать Сургуту подарок!»


39


мегаполис очень долго, строился он тяжело, и, наконец, введен в эксплуатацию. Судя по планам, разработано еще много оригинальных объектов в городе – это и набережная с парком на месте рыбокомбината, и стадион в мкрн. нефтяников. Интересное начинается в 37-м микрорайоне: пять 25-этажных зданий вдоль дороги со стороны ж/д вокзала. 38-й микрорайон начинает застраиваться с большого гиперцентра – это огромных размеров здание, раза в три больше, чем гипермаркет «Богатырь». Это не просто магазин – там будет серьезная инфраструктура: пятизальный кинотеатр, каток, боулинг, наземная парковка. Нетривиальных объектов много, и возводятся они, как правило, по инициативе застройщиков. Задумал Евгений Барсов открыть школу изучения иностранных языков, и в городе появилась уменьшенная копия Биг Бена. А проект «Вершина»? Это же не голландский архитектор Эрик Ван Эгераат пришел с предложением построить «Вершину». Это президент строительной корпорации «СКУ» Алексей Сафиоллин принес эскизы и сказал, что хочет сделать Сургуту подарок! На пересечении улиц Мира и Генерала Иванова мы получим архитектурный шедевр – многофункциональный торгово-развлекательный центр. На площади в тридцать тысяч квадратных метров разместятся танцевальная студия, зал для экстремальных видов спорта, ночной клуб и торговые точки с теплой парковкой в цокольном этаже. – Но появление здания, аналогов которому нет ни в России, ни за рубежом, обязывает. У Вас нет опасений, что в окружении типовых домов архитектурный шедевр «Вершина» будет выглядеть нелепо? – Открою секрет. У проекта «Вершина» планируется продолжение – «Вершина -2», они даже будут соединены между собой подземной галереей. Это многофункциональное сооружение под элитные офисные площади, гостиницу, магазины и кинотеатр. Не сомневаюсь, что эти объекты, пополнят список лучших европейских сооружений по своим архитектурным решениям. Уже через два года специализированное карьерное управление воплотит мечту известного голландского архитектора Эрика Ван Эгераата. – А о чем мечтает сургутский архитектор Алексей Усов? – Чтобы Сургут был городом, комфортным для проживания, с развитой инфраструктурой. Чтобы культурная жизнь была разнообразнее. Я мечтаю о том, чтобы горожане не уезжали в большие города, накопив здесь денег. Хочу, чтобы больше никогда ни к одному сургутянину не было применимо понятие «временщик», чтобы мы, находясь в любом другом городе, говорили исключительно с гордостью: «Мы из Сургута!». ■

40


личное пространство

Уютная квартира: две в одной

Есть отличный способ избавиться от тоски – поменять чтонибудь в своем доме, передвинуть мебель или покрасить стену в яркий цвет. Но это лишь порыв души, маленькая перемена обстановки и настроения в доме. Зато ремонт квартиры – шаг серьезный и требует много сил и нервов. 41


личное пространство

П

росто переклеить обои и поменять плитку в ванной – дело житейское. Можно справиться и своими силами. Но что же делать, если есть квартира, есть куча комнат, а хочется чего-то особенного? Например, сделать большую ванну, вместо трех комнат – одну, но просторную и светлую, или объединить две квартиры в одну, не важно, как они расположены: друг над другом, или на одном этаже. Выход один – перепланировка. Поначалу это слово вводит в замешательство. Но если подойти к процессу с умом и точным расчетом, то все пройдет как надо, без истерик и падающих стен.

Этажом выше Перепланировка – это изменение конфигурации жилища, сюда может входить что угодно: объединение комнат, объединение комнаты с лоджией, расширение санузла, соединение двух квартир в одну, установка, замена или перенос инженерных сетей. Согласование нужно для элементарного разрешения на строительство (то есть создания нового интерьера). В новом Жилищном кодексе, вступившем в силу с 1 марта 2005 года, эти понятия разграничиваются, но суть одна: все действия по перепланировке придется согласовывать с самыми разными инстанциями, как на стадии строительства, так и после получения техпаспорта на квартиру – и только тогда реализация всех фантазий будет законной. При этом стоит учесть,

42

что перепланировка жилого помещения должна быть безопасной как для проживающих в нем людей, так и для других жильцов дома, то есть соседей. Также не должны нарушаться строительные и санитарные нормы. Например, одной квартиры вам стало мало, вы уговорили соседей этажом ниже и купили их квартиру. Здорово, теперь можно две квартиры объединить в одну большую и прорубить лестничный пролет. Тут стоит остановиться и все обдумать, так как самостоятельно прорубить отверстие в полу не получится – вам не хватит сил и инструментов, а если постараетесь и хватит – тогда может рухнуть весь дом и перекрытия сложатся как карточный домик. Не стоит лишний раз доказывать свою самостоятельность, особенно когда есть возможность обратиться в нужную организацию и доверить столь сложный процесс профессионалам. Наверняка каждый из них скажет вам о том, что перепланировка – процесс интересный и сложный. А интерес в том-то и состоит, чтобы из неказистой и неудобной квартиры сделать гармоничное пространство, в котором жить будет комфортно и радостно. Согласовать и утвердить законным способом можно любую стенку, даже радиальную, главное, чтобы все безумные идеи заказчика и дизайнера в плане интерьера не повредили прочности и конструкции дома. Так, например, нежелательно, хотя и возможно сносить перегородки и стены в новом доме, который только что сдан

в эксплуатацию, потому что дом за три года после стройки усыхает и оседает. А если дом устоялся, то можно смело перекраивать свою квартиру на нужный лад, конечно, с помощью специалистов, и не забывать про соседей, которым тоже хочется жить спокойно. Во всем нужен профессиональный подход.

Цена идеи Итак, если вы объединяете квартиры, вот что стоит сделать. Первое: обратиться в дизайн-студию и заказать там дизайн-проект квартиры, ведь если есть деньги на покупку двух квартир, то точно не стоит экономить на организации личного пространства. Заказывая дизайн-проект, лучше обращаться в те студии, которые сотрудничают с отделом по согласованию перепланировок квартир. В этом случае все достаточно просто: дизайнер разрабатывает проект вашей двухуровневой или объединенной из двух в одну квартиру, продумывает дизайн и полностью делает все рабочие чертежи, включающие новую перепланировку, расстановку сантехники, планы монтажа и демонтажа стен, план нового пола и потолка с расстановкой светильников. Проект квартиры должен быть разработан с учетом его последующего согласования в таких организациях, как СЭС, Госпожнадзор, архитектурнопланировочные организации. Можно сделать проект квартиры и отправиться согласовывать все самому,


личное пространство

но это довольно мучительный процесс, от вас потребуют техническое заключение о возможности предполагаемого переустройства, которое составляется только в лицензированной организации (проектном институте). К заявлению на перепланировку необходимо приложить свидетельство о праве собственности или договор социального найма, письменное согласие соседей с заявленной вами перепланировкой, чтобы избежать неприятностей во время ремонта. Если есть возможность оплатить все согласования по перепланировке, то лучше сделать это сразу и отдохнуть. Фирм, оказывающих такую услугу, очень много. Это хорошо и плохо одновременно. Хорошо то, что среди многообразия можно выбрать подходящую по цене; плохо то, что на все переговоры уйдет много времени. Один из важных пунктов договора с такими фирмами – согласование корректировок в проекте по ходу строительных работ они берут на себя.

А где балкон? Та же самая ситуация и с объединением лоджий, если в собственности две смежные квартиры. Для объединения балконов необходимо получить согласие в Главархитектуре города (фотография

дома, геосъемка прилегающей территории); получить план квартиры в БТИ; заказать проект в организации, имеющей лицензию; согласовать его с управляющей компанией и администрацией. Но скорее всего, объединение лоджий будет провальным решением. Если вы решили взять перепланировку в свои руки и начинаете крушить стены, возводить перегородки и прорубать ниши, объединять лоджии, то на юридическом языке ваши действия можно назвать незаконными. Дальше все будет зависеть только от воли случая. Если соседи не заметили гор мусора, кучу пыли и их не смутил грохот отбойного молотка средь бела дня, то вам сказочно повезло. Но стоит помнить, что незаконно перепланированная квартира не подлежит продаже, ее нельзя будет завещать. Чтобы продать «перестроенную» квартиру, нужно будет вернуть все стены в первозданный вид, соответствующий планам БТИ и паспорту квартиры. Вот важные пункты перепланировки, согласовать которые невозможно:

«ошибок» выглядит так: •перепланировка, ведущая к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе влекущая за собой затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; •демонтаж несущих конструкций; • увеличение площади кухни, санузла, ванной за счет жилого помещения (в некоторых случаях возможно); •увеличение площади жилого помещения за счет кухни, санузла, ванной (в некоторых случаях возможно); •перенос кухни на территорию жилого помещения (в некоторых случаях возможно); •установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах (в некоторых случаях возможно); •ликвидация каналов естественной вентиляции;

•разрушение воздуховодов; •полное разрушение несущих стен; •увеличение нагрузок на несущие конструкции.

•устройство дверного проема между жилым помещением и помещением, оборудованным унитазом;

В целом весь примерный список

•объединение жилого помещения и кухни при наличии газовой плиты.

ООО «КОВЧЕГ» г. Сургут, ул. Кукуевицкого, 5/2, офис №214. Тел.: 66-05-85, 35-71-40. Факс 32-36-91

– Оформление перепланировок, изготовление проектов. – Перевод помещений из жилого фонда в нежилой, из нежилого фонда в жилой. – Получение разрешения на строительство. – Ввод в эксплуатацию объектов недвижимости. – Оформление земельных отношений.

43


чистый воздух

Западный формат недвижимости В своей изначальной концепции таунхаусы – двух- или трехэтажные дома, сблокированные в секции, с гаражом и небольшим участком у каждого подъезда. Как показывает практика, эксперимент по копированию жилья европейских и североамериканских пригородов в условиях российских реалий оказался удачен.

В

Европе и Америке таунхаусы возводят преимущественно на окраинах городов либо в 10–15 км от городской черты мегаполисов. Они являются отдельным видом недвижимости и не входят в конгломерат загородного жилья. Причем на Западе существует четкое сегментирование – таунхаусы являются жильем для людей,

44

только-только подбирающихся к категории «средний класс». Соответственно, и строительные материалы для таких домов (сэндвич-панели, керамзитобетонные блоки) - недорогие, равно как и стоимость строительства, и земля. В России же материалы и затраты – те же, но материальные границы «среднего класса» здесь размыты, и позволить

себе такое жилье может только довольно обеспеченный человек. Таким образом, таунхаус стал в нашей стране некой средней ступенью между хорошей городской квартирой в престижном районе и собственным коттеджем. Практика строительства поселков из одних лишь таунхаусов на примере Москвы и Подмосковья показала, насколько


чистый воздух

сложно этот формат ассимилируется в России. Есть несколько особенно удачных проектов, осуществленных еще на заре выхода этого формата на рынок, – в подмосковных Митино и Одинцово, и есть поселки таунхаусов, где даже после нескольких лет от окончания строительства секции остаются незаселенными. В чем причина? В каждом случае – своя: неудачная концепция или месторасположение, непродуманный проект или разорение застройщика (что тоже не редкость). Залог успеха любого проекта заключается в том, чтобы создать уникальное товарное предложение, которое будет востребовано рынком. Для этого необходимо очень хорошо представлять портрет потенциального покупателя и знать его предпочтения. Будущее за проектами с оригинальной концепцией, современной архитектурой, продуманными планировками, оптимальным соотношением «цена-качество».

Выгодно

Сегодня застройщики многих коттеджных поселков предлагают потенциальному покупателю несколько типов жилья: отдельно стоящие дома, таунхаусы. Появление таунхаусов в коттеджных поселках как раз говорит о том, что этот формат интересен для застройщиков. Тому есть несколько причин. Как известно, основная идея таунхауса – экономия земли (по сравнению с коттеджной застройкой) и небольшое сокращение затрат на строительство (не более 10%). Целесообразность строительства такого жилья возникает там, где сравнительно

45


46


чистый воздух

дорогая земля. При высоких ценах на землю в окрестностях города застройщикам выгодно увеличивать плотность застройки. Во-вторых, сейчас застройщики некоторых поселков используют таунхаусы в качестве «живого» щита от такого негативного фактора, как близость крупных автомагистралей. Располагая таунхаусы вдоль шумной трассы, они тем самым стремятся повысить привлекательность предложения для покупателей индивидуальных жилых домов. Согласно статистическим данным, при возведении таунхаусов застройщик экономит 30% средств за счет подведения коммуникаций сразу к десятку домов, в то время как в поселке из отдельно стоящих домов подводятся коммуникации к каждому особняку. Кроме того, сроки возведения таунхаусов гораздо короче. Снижаются и архитектурно-дизайнерские затраты, поскольку достаточно спроектировать несколько типовых секций. Таким образом, видно, что смешение форматов застройки привлекательно и для застройщиков, и для покупателей, которым интересна единая социальная среда. Сейчас таунхаусы постепенно приобретают популярность. Так, на подмосковном рынке жилья два года назад было всего 30 поселков, в которых

возводят таунхаусы. Сегодня их число увеличилось до 70. Эта тенденция прослеживается и в регионах. Первые таунхаусы в Сургуте появились в районе Дома пионеров. Пионером малоэтажного блочного строительства стала компания «Северстрой». Этой же компанией возведены таунхаусы в районе магазина «Ярославна». Сегодня таунхаусы вырастают в 37-м и 41-м микрорайонах, продолжают строиться блочные дома на берегу Саймы, по ул. Московской (рядом с «пионерами», в элитном 21-м микрорайоне).

Для кого?

Основными покупателями таунхаусов сейчас являются те, кто уже «вырос» из стандартной городской квартиры, но пока еще не может позволить себе приобрести отдельно стоящий загородный дом. Существует категория покупателей, причем немалая, которым не нужен большой земельный участок, но хочется жить в престижном, экологически чистом месте, недалеко от города. Таким покупателям, как правило, возможно, стоит приобретать жилье в сблокированных домах с небольшими участками. «По цене это не альтернатива стандартной городской квартире, а, скорее,

вариант бюджетного коттеджа, – рассказывает директор сургутского агентства недвижимости «Гармония» Руслан Фахретдинов. – Даже при том, что цена квадратного метра квартиры обычно выше, чем в секции таунхауса, последний в итоге получается нисколько не дешевле. Стоимость квадратного метра квартиры на первичном рынке Сургута - от 46 до 70 тыс. руб., таунхаусов – 40 43 тыс. Но, учитывая, что жилая площадь таунхауса – не менее 160 кв.м, общая сумма получается значительно выше». Будущему хозяину таунхауса не стоит забывать и о его содержании. В отличие от обычной городской квартиры, к ежемесячным платежам могут добавиться еще несколько пунктов. Как правило, все ежемесячные платежи владельцев домов в коттеджных поселках делятся на две части: первая – эксплуатационные расходы, вторая – коммунальные платежи (газ, вода, электроэнергия). Первая часть зависит от уровня самого поселка, формы управления (управляющая компания или ТСЖ), количества предоставляемых жителям услуг и так далее, вторую определяют тарифы поставщиков соответствующих услуг. В зависимости от этого содержание таунхауса может быть сопоставимо либо с содержанием городской квартиры (в современном жилом комплексе), либо с содержанием загородного дома.

47


дом отдыха

Сочи: инвестиционный прогноз 48


дом отдыха

Анализ основных инвестиционных аспектов показал, что у Сочи есть все основания и возможности стать значимым инвестиционным центром страны. Еще ни один региональный рынок не показывал столь стремительного роста и столь грамотной последующей коррекции цен.

С

очи – круглогодичный курорт. Многие жители России с удовольствием проводят здесь если не отпуск, то уик-энд, потому как это единственное место в России с субтропическим климатом, теплым морем и заснеженными вершинами. А после официального провозглашения Сочи столицей зимней Олимпиады 2014 года, этот город получил качественно новый статус. Поток туристов сюда не прекращается ни зимой, ни летом. Поэтому если в Сочи и районах, согласно последней переписи населения, проживает порядка 400 тыс. жителей, то за счет отдыхающих в зимнее время эта цифра увеличивается до 600-700 тыс. человек, а в летнее время это уже город-миллионник, где в один момент можно насчитать до 1,5 млн. человек. Всего же за летний период в Сочи приезжает 4 млн. туристов (именно такая цифра была озвучена по итогам 2007 года). По прогнозам аналитиков, к началу

Олимпиады эти цифры увеличатся как минимум вдвое, а то и втрое за счет вновь прибывших на временное и постоянное проживание. И в коммерческую, и в жилую недвижимость Сочи сегодня вкладывать выгодно. Снижение цен, которое сейчас наблюдается на рынке Сочи, – это своего рода коррекция, которая выравнивает цены после ажиотажного спроса летом прошлого года. Это именно коррекция, существенного снижения цен не произойдет, а соответственно, на инвестиционной привлекательности Сочи это никак не отразится. Кроме того, есть государственная программа, предусматривающая инвестирование значительных денежных средств в экономику региона до 2014 года. На протяжении всего этого периода привлекательность Сочи будет только расти, а если государство выполнит свои обещания, которые делаются сегодня в отношении развития Сочи, то регион будет привлекательным и после проведения Олимпиады.

Сегодня остро ощущается нехватка качественных объектов коммерческой, жилой и гостиничной недвижимости. И вложения в эти виды сочинской недвижимости, по заявлениям многих экспертов рынка, являются наиболее эффективными.

Дефицит офисов Уже сейчас количество фирм, желающих иметь офис в Сочи, растет, а предложения крайне ограничены. В городе не хватает складов, торговых площадей, офисов, отсутствуют качественные бизнес-центры. Поэтому в настоящий момент времени (который продлится годполтора) наиболее эффективно вложение именно в этот сегмент рынка. По предынвестиционной оценке, рентабельность на площади, пригодные для коммерческого использования, составляет 130-150%. Это привлекает потенциальных инвесторов. К строительству новых объектов коммерческой недвижимости подключились

49


дом отдыха

50


московские застройщики, а также строительные компании других городов России и зарубежья. Практически каждый день на рынке появляется информация о новых планируемых объектах.

Инвестиции в жилье Если сейчас количество желающих иметь собственное жилье в Сочи увеличивается, то к 2014 году таких людей станет в несколько раз больше. Эта тенденция намечалась и ранее и уже привлекла внимание большого числа инвестиционно-строительных компаний, которые ведут строительство современных домов-монолитов и элитных жилых комплексов на морском и горноклиматическом курорте. Согласно статистическим исследованиям, наибольшую отдачу дают вложения в новостройки накануне их сдачи в эксплуатацию. Но это временное явление, и прежде всего оно обусловленно тем, что после резкого скачка цен, связанного с провозглашением Сочи столицей Олимпиады, востребованность новостроек снизилась, и повышения цен не происходило вплоть до конца 2007 года. С начала 2008 года наблюдается оживление на рынке новостроек, цены начали вновь повышаться. Купить готовую к сдаче новостройку сейчас практически невозможно, все квартиры в таких домах выкуплены (только переуступка прав по ценам вторичного жилья). Однако и более ранние вложения средств дают прибыль 50-60% годовых, даже при самом пес-

симистическом прогнозе естественного роста цен. А в дальнейшем, утверждают аналитики, этот процент будет увеличиваться. Именно поэтому практически все квартиры в новостройках Сочи раскупаются еще на этапе строительства и сразу после его окончания выставляются на продажу по значительно более высокой цене. И самые выгодные вложения будут на раннем этапе строительства – 60-90% прибыли в год, а по некоторым новостройкам – и 100%.

Отели Сочи – город-курорт, и, естественно, наиболее надежными являются инвестиции именно в гостиничный бизнес. Более того, гостиницы были и остаются единственным пристанищем для большинства приезжих и гостей города. Количество вновь прибывших увеличивается с каждым днем, а гостиниц, и в первую очередь гостиниц высокого класса, не хватает. В настоящее время, существующий гостиничный фонд Сочи насчитывает всего 30 тысяч номеров, что является явно недостаточным для проведения Олимпиады. И, по заключению экспертов, 80% объектов вообще непригодны для проживания. При этом только 11% из этого числа – гостиницы. Остальные 89% – частные и государственные санатории и пансионаты, жилье в аренду, общежития. Всего классифицировано 90 объектов, чуть меньше половины из которых имеют категорию «три звезды» и ниже. По требованию МОК, к 2014 году в Сочи должно быть построено и введено в эксплуатацию еще 22 500 номеров.

Порядка 16% номеров должны быть расположены в гостиницах класса «1-2 звезды», 45% – в трехзвездочных отелях, и 39% - в гостиницах высокого класса (4-5*). Сегодня после многих лет затишья в Сочи появились инвесторы, готовые вкладывать деньги и силы в сложный гостиничный бизнес. На рынке настало время «длинных» денег и долгосрочных проектов. Окупаемость таких проектов – четыре-шесть лет. Таким инвесторам будут интересны в первую очередь планы строительства различных объектов гостиничной инфраструктуры. К тому же сегодня на продажу в Сочи выставлено немало земельных участков, идеально подходящих для строительства, а также частично или полностью построенных мини-гостиниц, частных отелей, ресторанов и клубов. Однако, по словам Вадима Прасова, вице-президента Федерации рестораторов и отельеров, сегодня по экономическим соображениям инвесторам выходить на рынок гостиничной недвижимости Сочи рискованно. В условиях роста цен на землю и стройматериалы инвестиционные затраты возрастают многократно, что существенно увеличивает срок окупаемости. «Подобную роскошь могут позволить себе лишь сумасшедшие», – заявляет эксперт. Вместо строительства новых гостиниц высокого класса для Олимпиады он предлагает обратить внимание на редевелопмент – при меньших затратах здесь весьма короче срок окупаемости. ■

51


без границ

Доступная «зарубежка»

Квартира в Коста-Рике за 37 тысяч долларов – и такое возможно. Небольшая вилла на Тихоокеанском или Карибском побережье за 86 тысяч долларов – и это реальность! Сегодня мы расскажем о том, в каких ценовых сегментах можно купить недвижимость за рубежом.


без границ

Р

ынок зарубежной недвижимости сегодня предлагает объекты в различных сегментах и, соответственно, в различных ценовых категориях. Другое дело, для каких нужд покупается, например, квартира в блочном доме в небольшом чешском городке или земельный участок неподалеку от Албании. Но это уже тема для отдельного разговора. Цели покупки зарубежной недвижимости могут быть разные – и комфортный сезонный отдых, и инвестиции с прицелом на последующую прибыль от сдачи объекта в аренду. Независимо от того, что побуждает человека к покупке, сегодня видно, насколько активно россияне вливаются в сообщество международных инвесторов на рынках «вторых домов».

17-40 тысяч евро Предложения по объектам начинаются уже в ценовом сегменте до €17 тыс. Причем есть из чего выбрать – это может быть земельный участок без коммуникаций, в живописной местности, максимально удаленной от моря, или же квартира в небольшом городке бывшего промрайона Чехии. Однако приобрести такие объекты может лишь юридическое лицо, зарегистрированное именно в этих странах. Поэтому смело прибавляйте к стоимости объектов еще €2 тыс. Если вы не поклонник агротуризма и все же хотите насладиться комфортом, то прибавьте еще пять тысяч евро и расширьте географию выбора. Стоимость квартир в некоторых милых курортных местечках Чехии начинается как раз от €17 тыс. (например, в 80 км от Праги, в

районе Судетских гор). При этом не стоит забывать о том, что, имея недвижимость в той же Чехии, можно оформить вид на жительство – это еще около €1 тыс. с каждого человека. В этом же ценовом сегменте представлены некоторые объекты полюбившегося россиянам Египта. Строящиеся объекты здесь предлагают «за копейки» – квартиру площадью 45 м2 можно приобрести за €15 000, но на стадии котлована. Стоимость жилья с видом на море начинается от €15 тыс. Будьте готовы к тому, что в собственность жилье можно получить только после завершения строительства. И, конечно, такие квартиры сдаются без отделки. Апартаменты в жилых комплексах с бассейнами, террасами и площадками для спорта и отдыха стоят от €710/м2. В пределах €24 тыс. можно купить и квартирустудию в Болгарии, сравнительно недалеко (3-5 км) от моря. Только ее площадь не предусматривает размещение большой семьей или компанией (всего 24 «квадрата»). По данным компании Sinara, жилье в Софии можно приобрести начиная от €1350 (верхняя планка – 3150) за квадратный метр. На побережье можно найти объекты от €1200 за «квадрат». Средний рост стоимости жилой недвижимости в Болгарии составил в 2007 году 9,5%.

бережье Турции. По данным компании Mirra-estate, небольшая 1-2-комнатная квартира в одном километре от моря в городах Анталье или Алании может стоить от €40 тыс. до €100 тыс. Такая же квартира в 200-300 метрах от моря будет иметь нижний ценовой порог уже €65 тыс. Учитываются следующие факторы: расстояние от моря, наличие бассейна во дворе дома, вид из окна (северная или южная сторона), этажность, наличие парковки, сада, тренажерного зала, фитнес-центра, сауны и близость к магазинам и ресторанам. Как правило, квартиры продаются с отделкой, встроенной кухонной мебелью, бытовой техникой, сантехникой.

100-130 тысяч евро Чуть дороже можно найти неплохие земельные участки под строительство в Черногории. В Финляндии участок 17-18 соток на берегу озера может стоить и €40 тыс., однако с учетом всех согласований и расходов на строительство построенный объект может обойтись в €2-3 тыс. за квадратный метр. Цена готового дома начинается от €100 тыс. В ценовом сегменте до €130 тыс. можно купить недвижимость на Кипре, в Восточной Германии, Венгрии

и даже в Испании. По словам специалистов компании Masa international, в Испании выставлены на продажу объекты стоимостью и €59 тыс., и €60 млн. Квартира стоимостью €59 тыс. (30 м2, 1 комната с мебелью, 15 минут езды до моря) находится на юге Costa Blanca, Torrevieja (вторичное жилье). Вилла стоимостью €60 млн. расположена на острове. Первый и второй варианты – единичные экземпляры: дешевое жилье раскупается мгновенно, а эксклюзивное долго ищет своего покупателя.

Чем дороже, тем больше Больше квадратных метров, больше выбора из объектов в каждой стране и, соответственно, больше стран. Стоимость вилл в Турции колеблется от €100 тыс. и до €1 млн. В Анталье, в районе Коньяалты, цена хорошей просторной квартиры в 100 метрах от моря – €90 тыс. В этом же пределе можно подыскать недвижимость на Мальте, в Италии, на побережье Черногории, в центре Праги. Все зависит от целей и мотивов планируемого приобретения. Чем разумнее вложения, тем больше дивидендов они смогут принести. ■

40-100 тысяч евро В сегменте €20–40 тыс. выбор еще больше. В пределах этой суммы можно найти неплохую квартиру в малоэтажных жилых комплексах на Средиземноморском по-

53


без границ

Страна

Хорватия

Черногория

Стоимость

Описание объекта

1500 евро/м2

на побережье, апартаменты в старых домах*

4000 евро/м2

виллы у моря, новые дома*, даже на начальной стадии строительства

12000 евро/м2

некоторые объекты в районе Дубровника

1800 евро/м2

вдалеке от береговой линии, вблизи Албании

4000 евро/м2

дома*, таунхаусы на береговой линии

1300 евро/м

дома*, апартаменты в небольших городах

1800 – 4000 евро/м2

жилье на зеленом о. Гозо, мезонетты, виллы

3000 евро/м2

жилье в престижных городах: Слиме, Ст. Джулианс

230 000 евро

виллы на начальной стадии застройки в Калабрии

От 600 000 евро

виллы у моря в целом по Италии

400 долларов/м2

на начальной стадии строительства, экономкласс (Алания, Анталья, Кемер)

2500 долларов/м2

в престижных местах застройки (Алания, Анталья, Кемер)

700 евро/м2

в новостройках, не ближе 1 км от моря

2500 евро/м

в домах* элитной застройки, ближе к морю

3800 евро/м2

в 50 м от моря, в таунхаусах, в комплексе «Оазис»

2400 евро/м2

в домах*, расположенных не менее чем в 1,5 км от моря

4500 евро/м2

виллы на берегу моря и дома элитной застройки

2

Мальта

Италия

Турция

Болгария **

Испания

ОАЭ

Чехия

Австрия

Голландия Финляндия

2

2200-2800 долларов/м2

в Шарже, зависит от удаленности от моря

2000-3500 долларов/м2

в Аджмане, зависит от удаленности от моря

2500-4500 долларов/м2

в Абу-Даби, зависит от удаленности от моря

2500-9000 долларов/м2

в Дубаи, цена зависит от квартала (от экономкласса до элитных «Пальма-Марина»)

700 евро/м2

в удаленных районах Праги (7,8,9)

1100-4000 евро/м2

в Карловых Варах, цена зависит от удаленности от Колоннады, знаменитой пешеходной зоны

3800-5500 евро/м2

в центре Праги

2400-4000 евро/м2

апартаменты в Вене

2500-5600 евро/м2

дома* по стране

1200-2400 евро/м2

дома*, апартаменты в небольших городах

1500-4500 евро/м2

жилье в Амстердаме, Гааге, Роттердаме

1200-4000 евро/м2

дома*, хувиллы, мокки

* Цена зависит от размера земельного участка, устройства дома, местоположения. ** Рассматривается побережье Варны и Бургаса, в городах Софии и Пловдиве другие ценовые пороги. Данные предоставлены компанией ООО «Зарубежная недвижимость»

54


без границ

Аренда:

сколько стоят сутки на море?

56


без границ

Инерция мышления – «вещь» объективная и оправданная. к примеру, мы купили несколько квартир и думаем: если не продавать, то что же с ними делать дальше? Сдавать в аренду, а затем передать детям? Или заложить их в банке под кредит и спать спокойно (если только добровольные помощники налоговой не расскажут по секрету про ваш арендный промысел)?

Д

еньги должны работать – именно это придает человеку уверенность в завтрашнем дне, а вовсе не отчисления в Пенсионный фонд. И рынок недвижимости дает определенную маневренность и возможности для операций, с последующим неплохим доходом. Главное – стабильным. И хотя мгновенное удвоение капиталов за год при вложении в недвижимость в период с 2004 по 2007 г. закончилось, привычка проводить часы тет-а-тет с калькулятором, подсчитывая возможную прибыль, осталась. Затянувшаяся стагнация в России дала новый толчок в развитии бизнеса, обратив

наше внимание на рынок недвижимости дальше – за рубежом. Да, заграница – это здорово. Теперь не то что путешествовать, можно и покупать квадратные метры. И холодной весной или промозглой осенью приятно греет мысль, что за далекими морями, на Кипре или в Турции, у вас есть вилла, апартаменты или квартира. Совсем маленькая, всего 40 метров, но она там есть! Однако за ней надо присматривать, за нее надо платить налог. Ваши возможности свободного передвижения оказались не такими, как ожидалось. Неделя-две – и на работу, домой. И тут самое время задуматься об аренде.

Болгария Начнем с близкой по географии и социалистическому духу Болгарии. Жилой фонд здесь представлен чаще в двух видах – комнаты и апартаменты в закрытых комплексах и отдельно стоящих зданиях. На закрытых территориях, где расположены бассейны, SPA-центры, спортивные площадки, тренажерные залы, бары, рестораны и прокатные скутеры, стоимость квартирыстудии площадью 40–60 м2 начинается от €40–70 в сутки. С отдельной спальней такие квартиры, но уже 60–90 м2 сдаются за €60–100 в сутки. При этом количество съемщиков не ограничено,

это могут быть большие компании или пара семей. Такая квартира предполагает большую кухню-гостиную, где стоит как минимум один диван. Апартаменты с двумя спальнями площадью 80–150 м2 оцениваются уже в €70–120 в сутки. Такие площади обслуживаются управляющей компанией и сдаются на срок от одного месяца. Виллы и частные дома сдаются обычно на весь сезон и оплачиваются сразу – от €10 000 до €20 000 за весь период. Виллы арендуют не только семьи, но и предприятия, вывозящие своих сотрудников на отдых вахтовым методом. Кроме

57


без границ

того, в последнее время в этот рынок активно внедряются и туристические агентства, потому как не все клиенты соглашаются теперь ехать в отели - требования россиян к комфортному отдыху меняются. Существует еще одна категория жилья: квартиры в отдаленных от моря городских кварталах и поселках. На них тоже есть спрос, поскольку стоят они совсем дешево – можно снять квартиру и за €10 в сутки. Но уровень безопасности и сервиса, скорее всего, будет стоить этих денег. Арендный сезон в Болгарии начинается с десятого мая и длится по десятое октября. Поиск же апартаментов на июнь–август для туристов, скорее всего, будет безрезультатным, потому как заказы просто не принимаются. С вхождением Болгарии в Евросоюз туристическая отрасль сменила своего клиента с советского туриста с 30 обменными долларами на европейцев скандинавского и германского происхождения. Да, Болгария полюбилась и жителям Соединенного Королевства. Все это объясняется тем, что жителям северных территорий умеренный климат подходит больше удушливых субтропиков.

Турция С началом почти десятилетнего конфликта в Абхазии Россия потеряла большую долю черноморского побережья. Крым еще притягивает своих почитателей, но «дружелюбие» украинских гаишников, если вы передвигаетесь на авто, не знает предела. Кроме того, все здравницы своими унылыми серыми типовыми

58

фасадами вызывают только ностальгию по утраченной «совковой» юности. Сочинское олимпийское гостеприимство находится на соответствующем ценовом уровне, а сервис пока до заявленной амбициозной планки не дотягивает. Согласно закону сохранения «по Райкину»: («Если где-то что-то пропадет, то это где-то потом и отыщется»). Так и наш российский турист массово мигрировал с Черноморского побережья на турецкое Средиземноморское. В прошлом году туристическая миграция побила все рекорды – 2,5 млн. человек отдохнули на курортах Турции. Причин такой популярности много – европейский уровень инфраструктуры, сервиса, набора развлечений и возможностей для шопинга. И, наверное, одна из главных – турки сознательно уменьшают свою прибыльность в угоду увеличению объема въездного туризма. Чтобы человек и на следующий год приехал сюда, пусть даже в другой отель, но в Турцию. Так построена их философия принимающей стороны. Довольно дальновидно, по сравнению с нашим сервисом, девиз которого обычно сводится к банальному «Понаехали тут…». Что же происходит на турецком арендном рынке? Меблированные квартиры в Алании порядка 60 м2 с дополнительной спальней можно снять за €20–40 в сутки. Месячная стоимость аренды немного ниже – она может составлять и €300. Зато не надо искать клиентов. Если же человек снимает квартиру на сезон, то цена может быть предложена еще ниже – вплоть до €150 в месяц. На вопрос, почему так дешево, турки «по секрету» отвечают: «Если человек живет здесь долго, он найдет квартиру дешевле и


без границ

уйдет. Зачем? Пусть живет здесь!» И такая категория долго отдыхающих россиян довольно большая – это гиды, косметологи, парикмахеры, инструкторы и аниматоры – все, кто не живет в отелях. Это и мамы с детьми, которых заботливые мужья отправляют отдыхать на весь летний сезон. Что касается вилл, их площадь варьируется от 250 до 600 м2, а стоимость проживания – от €50 до 200 в сутки. На первый взгляд немало, но если посчитать, что на вилле, к примеру, 6 спален, то с одной семьи или компании получается по €33, а если с человека, то всего €17, что сопоставимо с ценой проживания в среднем отеле. Россияне, почувствовав конъюнктуру рынка, чаще покупают квартиры в новых многоэтажных закрытых комплексах, на территории которых привычно размещаються бассейн, баня, тренажерный зал, детская и спортивная площадки, магазинчик, служба охраны и парковка. Управляющая компания берет на себя обслуживание и контроль за сдаваемыми вами квартирами. Даже если вас нет в Турции.

Черногория Если Турция – это все-таки мусульманская страна, что для некоторых является напрягающим фактором, то Черногория может похвастать православными храмами. А еще и часто задаваемым вполголоса вопросом черногорцев, пристально заглядывающих вам в глаза при покупке недвижимости и спрашивающих так, для проформы: «Извините, вы не посредник от албанцев? Мы так и думали, но все же, если что, не продадим, не обижайтесь». Да, места, где нашей речи не услышать, в Черногории, наверное, не найти. Пляж, ресторан, бассейн, экскурсия – везде слышишь родные напевы. Названия улиц, школ, библиотек на русском – это подкупает. Улица, названная в честь русского генерала, которого мы не знаем, заставляет задуматься… Размеренность и спокойствие расслабляют. В ресторанах, магазинах, отелях удивительный сервис – с достоинством и дружелюбием. Ни сюсюканья, ни панибратства, ни фальшивого угодничества. Что касается аренды, то тут просто праздник. Отелей катастрофи-

чески не хватает. Тот, что стоит в Будве, а в фильме «Агент 007» называется «Казино Рояль», – не «резиновый». А списки пустых квартир передаются агентствами недвижимости в турагентства, которые в этом случае являются теми и другими в одном лице, в силу специфики черногорского рынка. Квартиры в четырехэтажных домах, площадью 40–60 метров, включают большую кухню-гостиную с диванами, креслами и телевизором. Где-то сбоку размещается почему-то всегда маленькая спальня, метров 8–12, правда, с большой кроватью. Стоимость квартиры посуточно – €30–40, €5–7 из них идет нанятому работнику за содержание, присмотр и оплату коммунальных услуг. Выходит, вы сможете получить чистой ренты где-то 1000 евро в месяц. Не так уж и много. Но один-два месяца вы можете оставить для себя. Это ваша квартира. И это Черногория, которая была частью Российской империи в далеких 1805-1807 годах –до тех пор, пока не отошла Наполеону. А теперь она снова немного наша, правда, не «Раша»… ■

59


Как получить зарубежную прописку? Получить вид на жительство отнюдь не просто, где бы то ни было. Эта процедура отнимает и время, и нервы… Однако в любой стране надо жить легально. 60


без границ

В

ыдачей разрешений занимаются государственные органы, которые не комментируют причины отказа в выдаче виз или разрешений. Но всетаки при правильной подаче документов, оформленных надлежащим образом, и при соответствии заявителя определенным требованиям возможность получить ВНЖ есть.

Великобритания Вид на жительство в Великобритании получить достаточно сложно. Иммиграционное законодательство дает возможность поселиться в Великобритании и через 5 лет получить гражданство, но практически этой цели можно достичь лишь при помощи квалифицированного юриста. Предпочтение отдается тем претендентам, которые наиболее убедительно докажут необходимость или законность проживания в Великобритании. Можно воспользоваться вступлением в брак с жителем Великобритании, воссоединением семьи, просить политического убежища, профессиональные качества также являются убедительным аргументом для временного проживания. Для оформления вида на жительство в Великобритании необходимо получение визы (Entry Clearance) в одной из следующих, наиболее распространенных, категорий: 1. Инвестор. 2. Дипломированный специалист. 3. Единственный представитель. Человек, желающий переехать вместе с супругом и детьми в возрасте до 18 лет на постоянное место жительства в Великобританию, должен будет выполнить требования иммиграционной службы (Border Agency). В этом году Англия вводит новую систему оценки, согласно которой кандидат должен набрать определенное количество баллов в своей категории. Баллы присуждаются в зависимости от возраста, образования, предыдущих доходов, опыта учебы в Великобритании, уровня английского языка (не для инвесторов) и финансовых сбережений. При положительном решении заявителю выдается виза сроком от года до пяти лет, в зависимости от

категории. Одновременно такая же виза может быть выдана супругу и детям до 18 лет. В течение последующих пяти лет – стандартного квалификационного периода, необходимого для подачи документов на получение вида на жительство (Permanent residency or ILR), текущая виза будет обновляться. Причем Министерство внутренних дел Великобритании (Home Office) будет проверять, насколько иммигрант и члены его семьи выполняют требования своей визовой категории. При обращении за получением вида на жительство возраст детей не имеет значения (они могут быть старше 18 лет) при условии, что получение первой въездной визы произошло до достижения ими 18летнего возраста. После получения ВНЖ в Великобритании заявитель уже больше не связан условиями его разрешения на въезд/визы. Если ранее он входил в категорию лиц, трудоустройство которых ограничивалось условиями визы, то теперь он может свободно менять место работы или вообще не работать. Фактически он обладает правами жителя Великобритании и может получать все пособия, включая помощь социальных служб, бесплатное образование, безвизовый въезд в Швейцарию. По истечении одного года после получения вида на постоянное жительство заявитель имеет право обратиться за получением гражданства Великобритании для себя и своих детей. Для получения британского гражданства ему необходимо будет продемонстрировать, что он соответствует требованиям действующего на момент подачи заявления законодательства. В настоящее время заявителю необходимо продемонстрировать, что на момент подачи заявления он прожил в стране 5 лет, что у него имеется вид на постоянное жительство, которое он получил не менее 12 месяцев назад, что за последние пять лет он не выезжал из Великобритании на срок, превышающий в общей сложности 450 дней (а также на срок более 90 дней за последние 12 месяцев перед подачей заявления), хорошую репутацию и отсутствие уголовных судимостей. На данный момент самый быстрый путь к

получению британского паспорта– это виза инвестора. Ее преимущества – в том, что: • Нет требований к уровню владения английским языком. • Членам семьи инвестора при желании визы выдаются одновременно. • Нет ограничений на работу или учебу в Великобритании для всей семьи. • Большие налоговые преимущества. • Возможность двойного гражданства.

Кипр Временный вид на жительство можно получить после покупки недвижимости. Для этого необходим личный визит покупателя в Иммиграционную службу Кипра и ряд документов, справок. Основное – договор купли-продажи недвижимости, отсутствие уголовного прошлого и гарантии финансовой обеспеченности семьи покупателя: достаточный уровень ежегодного дохода. Первый раз разрешение можно получить на один год, а в дальнейшем продлевать его. Вид на жительство не дает права на работу россиянину. Для возможности трудоустройства на Кипре необходимо получить разрешение на работу.

Испания В Испании (так же, как и в любой другой стране Евросоюза) получить вид на жительство непросто. Существует мнение, что покупка недвижимости в Испании является 100%-ной гарантией предоставления ВНЖ. Кроме того, масса предложений испанской недвижимости в Интернете с гарантией получения ВНЖ за определенную сумму денег вводит в заблуждение многих покупателей. Следует понимать, что выдачей разрешений на проживание занимаются государственные органы, которые взвешивают все основания для предоставления и все возможные причины для отказа. В Испании существуют различные типы видов на жительство. Их разделяют следующим образом: вид на жительство по

61


без границ

контракту; вид на жительство без права получения доходов; вид на жительство для пенсионеров; вид на жительство для работы без контракта. В большинстве случаев для запроса вида на жительство наличие недвижимости в Испании является обязательным условием. Если у заявителя есть недвижимость в Испании, достаточные финансовые средства для проживания, отсутствует уголовное прошлое, то вероятность получения ВНЖ в Испании высока». Однако при подаче прошения необходимо воспользоваться услугами местного адвоката, который поможет правильно оформить документы. Наиболее популярными являются вид на жительство без права на работу и вид на жительство с правом на работу. Первоначальное разрешение (после предоставления всех необходимых документов) выдается сроком на год. По истечении года данное разрешение можно продлить, но не более чем на три года. Иностранцы, в том числе российские граждане,

62

имеющие подтверждение постоянного проживания на территории Испании в течение трех лет, могут получить обычный вид на жительство. После законного и подтвержденного пребывания в стране в течение пяти лет нерезиденты могут получить постоянный вид на жительство. По истечении пятилетнего срока можно подать запрос на получение гражданства Испании. Для получения разрешения на резиденцию в Испании собирается определенный пакет документов, часть которых необходимо перевести и заверить в Испанском консульстве. Кроме документов, которые подаются заявителем на получение многократной Шенгенской визы, для получения вида на жительство необходимо предоставить медицинскую справку и справку об отсутствии судимости, переведенную на испанский язык. Если же иностранец желает не только проживать в Испании, но и работать, то ему следует получить вид на жительство с правом на работу, для чего необходимо либо открыть собственный бизнес в Испании, либо иметь заключенный

трудовой договор с испанской фирмой. Все документы подаются в испанское консульство в Москве и после предварительной проверки отсылаются в Испанию для более детальной проверки. В случае положительного решения испанское консульство в России выдает специальную визу для въезда в Испанию, где заявитель уже на месте получает вид на жительство.

Греция Вид на жительство в Греции позволит беспрепятственно перемещаться не только на территории государства, но и по всем странам Шенгенского соглашения. ВНЖ дает много преимуществ покупателю недвижимости в Греции: право на регистрацию и покупку собственного бизнеса, право на обучение детей в учебных заведениях стран Шенгена и многое другое. Более того, ВНЖ является начальным этапом на пути получения греческого гражданства. Существуют несколько вариантов ВНЖ в зависимости от целей и фи-

нансовых возможностей собственников-нерезидентов. Если вы хотите открыть предприятие в Греции, организовать свой бизнес, то наиболее привлекательными в данном случае являются виды на жительство для ведения независимой финансовоэкономической деятельности («предпринимательский» и «инвестиционный»). Условием для получения ВНЖ для ведения независимой предпринимательской деятельности («предпринимательский») является наличие финансовых средств (не менее 60 000 евро). Эти деньги должны находиться на счете в известном банке и после выдачи визы должны быть переведены в банк в Греции. Для получения этого ВНЖ иностранец подает заявление с пакетом документов в греческое консульство по месту жительства, которое затем поступает в уполномоченную службу по делам иностранцев и иммиграции округа, в котором будет осуществляться деятельность. В каждом округе создается


без границ

государства располагает достаточными материальными средствами, стабильным годовым доходом для обеспечения бытовых расходов. Размер достаточных материальных средств и форма подтверждения их наличия определяются совместным решением министров внутренних дел и экономики. Рекомендуется, чтобы постоянный ежемесячный доход на одного человека в семье составлял не менее 2500 евро. Приветствуется наличие недвижимости в России и денежных средств на банковских счетах покупателя. Большее внимание уделяется все-таки постоянному доходу покупателя, его месту работы. Вид на жительство выдается на год и ежегодно продлевается, если доход иностранца по-прежнему соответствует требованиям. комиссия, которая в течение месяца с момента подачи заявления принимает решение о целесообразности ведения иностранцем указанной им деятельности. После этого уполномоченная служба выдает разрешение на занятие предпринимательской деятельностью и направляет его в консульство Греции, где иностранцу и выдают особую визу. Иностранец после въезда в Грецию по этой визе подает заявление с приложенными документами в мэрию (Димос). Этот ВНЖ выдается на два года и может быть продлен на такой же срок. Вид на жительство для развития инвестиционной деятельности («инвестиционный») выдается гражданину иностранного государства для ведения

инвестиционной деятельности в Греции в объеме не менее 300 000 евро. Вопросы внесения инвестиций и процедуры выдачи вида на жительство регулируются решениями министров внутренних дел и экономики. Процедура получения указанного вида на жительство схожа с вышеописанной. Заявление и документы из греческого консульства по месту жительства попадают в уполномоченное управление Министерства экономики, оттуда в течение 20 дней – в МВД. Особую визу иностранец получает в консульстве Греции. Вид на жительство выдается на 3 года и может быть продлен на такой же срок. ВНЖ также получают члены

семьи нерезидента. Получение «предпринимательского» или «инвестиционного» видов на жительство позволит организовать и вести свой бизнес в Греции и в перспективе получить европейское гражданство. В случае если ваш уровень дохода является высоким и стабильным, а заниматься какой-либо предпринимательской деятельностью в Греции вы не собираетесь, можно получить вид на жительство для финансово независимых лиц. Этот ВНЖ выдается по решению генерального секретаря округа при следующих условиях: – наличие специальной визы, которую иностранец получает в консульстве Греции по месту жительства; – гражданин иностранного

Вместе с иностранцем, получившим такой вид на жительство, особый персональный вид на жительство получают и члены его семьи. Следует отметить, что покупка недвижимости не является достаточным условием для получения ВНЖ. Разрешение выдают уполномоченные органы, которые рассматривают целый ряд факторов при принятии решения: финансовая обеспеченность заявителя, отсутствие судимости. Однако всегда существует вероятность отказа без объяснения причин. ■

63


Сирия/Португалия: новая земля, новые рынки

40 тысяч километров – длина по экватору, 149 миллионов квадратных километров – общая площадь суши… Землю можно измерить в цифрах, но как объять необъятное? И как найти среди сотен стран ту, которая воплотит наши представления о красоте и комфорте? Португалия и Сирия – совершенно разные, но обе необычные, интересные и привлекательные… 64


без границ

В

прошлом страна великих путешественников, завоевателей и пиратов, сейчас Португалия – одно из самых безопасных в Европе государств. Крайняя страна континента, она является по государственному строю республикой с населением, включая Азорские острова и Мадейру, 10,56 млн. человек. Название республики происходит от латинского Portus Cale – «теплый порт». В национальном отношении население однородно – 99% составляют португальцы, однако тут приезжие обычно испытывают легкий культурный шок – «однородные португальцы» очень разные. Здесь есть черные, цвета «кофе с молоком», краснокожие, белокожие и желтокожие. И все они являются коренными (привет эпохе завоевателей и слава городу-порту!) жителями. Еще одним шоком является небывалый по консистенции запахов воздух. Португалия – кладовая природного сырья для нужд парфюмерии. Здесь всегда что-то распускается, цветет или

плодоносит. Сквозь эту адскую смесь сводящих с ума ароматов пробивается только запах кофе. Из каждой кофейни – свой. Основное преимущество Португалии в том, что при тех же плюсах географии и климата, что и в соседней Испании, недвижимость здесь почти в два раза дешевле. В курортных местах Испании стоимость «квадрата» начинается от 2500 евро, здесь же можно купить неплохие апартаменты всего за 80-90 тысяч евро. Экономика Португалии малопривлекательна для внешних инвесторов. Средняя зарплата португальца – около 1500 евро (это один из самых низких показателей в Западной Европе). Именно поэтому основной процент сделок по покупке недвижимости совершается иностранцами, скупающими дома на побережье по доступным пока что ценам. Доступные цены в Португалии означают лишь то, что задешево можно купить жилье соответствующего качества. Цены

на квартиры в Лиссабоне, городе с полумиллионным населением, начинаются от 65 тысяч евро. Причем ценовая сегментация зависит не от района, а от состояния самой недвижимости. Неплохая квартира в центре столицы, 28 метров полезной площади, без кухни и с совмещенным санузлом, стоит 86 тыс. евро. Мезонин без центрального отопления в центре – 65 тыс. евро. Особенность страны: квартиры здесь бывают настолько малы, даже наши «хрущовки» рядом с ними выглядят хоромами. При этом отопление и даже туалет – необязательные атрибуты. Такие квартиры не дорожают вообще. Другая ценовая категория – квартиры большой площади. Цены на них растут хоть и не быстро, но стабильно – 12-15% в год. Стоимость таких квартир – от 300 тыс. евро. По-настоящему хорошие варианты, с большой жилой площадью, начинаются от 1 млн. евро. Чуть дороже стоят хорошие апартаменты в новостройках. Здесь можно торговаться.

65


без границ

66


Основные покупатели недвижимости, датчане и англичане, активно сбивают цену. На этом рынке правит покупатель – среди местного населения сделки купли-продажи случаются нечасто. Здесь действует правило «родового гнезда» – в основном люди живут всю жизнь в том доме, где родились. Один из самых дешевых городов Португалии – Порту, столица севера республики. Продажная цена недвижимости ненамного дешевле, чем в Лиссабоне, но вот стоимость аренды вдвое ниже. Самые высокие цены на недвижимость – на острове Мадейра и в Альгарве. Мадейра предлагает курортную недвижимость. Стоимость квартиры – от 95 тысяч евро. А вот цены на виллы начинаются от 150 тысяч евро и в среднем составляют 450 тысяч. Есть, конечно, и многомиллионные экземпляры, но выставляют их на продажу редко. Район Альгарва – это белые домики, лодки, бухты, поля для гольфа, памятники финикийской и античной культуры, средневековые замки, арабские крепости и жемчужина Португалии – национальный парк «Риа Формоза». Здесь средняя цена квадратного метра – от 1500 евро. Хотя есть и совсем недорогие виллы – от 420 тыс. евро, 4 комнаты, с залом с камином, подвал, гараж на 4 авто, сад и бассейн. За 350-400 тыс. евро продаются небольшие строящиеся виллы на одну-две спальни или таунхаусы с видом на море. Дом с бассейном обойдется в миллион. Единоразовый налог на покупку недвижимости составляет от двух до восьми процентов. Ежегодный налог на содержание недвижимости составляет порядка одного процента от стоимости жилья.

Сирийский феномен Сирия простирается от Средиземного моря на восток через северную часть Сирийской пустыни, граничит с Турцией, Ираком, Иорданией, Палестиной и Ливаном. Эта страна полна сюрпризов и открытий. Здесь современные здания прекрасно гармонируют с памятниками османской архитектуры, здесь мусульманство мирно соседствует с христианством. Столица республики – Дамаск,

67


без границ

68


без границ

самый древний обитаемый город Земли. Говорят, что пророк Мухаммед, увидев Дамаск, утопающий в зелени садов, отказался в него войти, сказав, что в рай можно попасть лишь однажды... Сегодня Дамаск – это широкие прямые улицы, бульвары, скверы с фонтанами и памятниками. Страна динамично развивает туристический сектор экономики, нацеливаясь на привлечение инвестиций. В соответствии с информацией Всемирного

совета по путешествиям и туризму (WTTC), ожидается, что доходы от туризма в Сирии должны достигнуть 6 млрд. долларов к 2010 году (по сравнению с 2,26 млрд. в 2005 году). В течение последних двух лет в Сирии наблюдается активный инвестиционный рост и быстрорастущие цены на недвижимость (на 80-100% в 2006-2007 годах). Отмена запрета на импорт почти всех групп продукции, приток беженцев из Ирака и Ливана, европеизация рынка

Стоимость недвижимости в столицах Португалии (евро)* Город Средняя цена квартиры (110 метров) Цена квадратного метра

Лиссабон

Порту

150 000

110 000

1100-1800

900-1300

Помесячная аренда

750-900

450

Посуточная аренда

130

63

* Источник: интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

– все это обусловило огромный спрос на аренду недвижимости. Процедура получения визы – элементарна (в аэропорту по прибытии). Здесь действует особый закон о продаже недвижимости иностранцам, оформление собственности упрощено до максимума, а налоги на имущество – крошечные. Одно из популярных мест для приобретения недвижимости среди сторонников безмятежной размеренной жизни – поселок Яфур, аналог подмосковной Рублевки. Прекрасная экология и доступность – всего в 15 минутах езды от Дамаска. Рядом конный завод. По соседству расположены виллы богатейших людей планеты, членов королевских семей и правящих династий. В пределах получаса езды – гольф-поле. Средняя стоимость вилл в этом районе – 3 миллиона евро. Нельзя не отметить, что регион привлекает зарубежных инвесторов, в том числе из России. ■

69


без границ

Таиланд – страна без тайн

70


без границ

Наталья Николаева,

владелица недвижимости в Таиланде

Дом в Таиланде – что может быть экзотичнее? Волшебные острова, белоснежные пляжи, бахрома пальм... С головой окунаешься в страну тысячи улыбок, страну, где живет вечное лето. Но и это еще не все. Здесь можно купить свой «кусочек рая».

П

рошлой осенью наша семья приехала отдыхать в Паттайю. Страна настолько очаровала, что мы выбросили обратный билет и сняли здесь квартиру. Не было в планах оставаться в Таиланде надолго, но через несколько месяцев стало очевидно, что нам выгоднее купить здесь квартиру и выплачивать кредит, чем снимать апартаменты. Правда, кредит пришлось взять в России, поскольку ипотека по низкой процентной ставке дается только при приобретении жилья в определенных, дорогих, проектах. Низкая цена по сравнению с жильем в крупных городах Европы для нас стала не единственным преимуществом. Если мы примем решение уехать из Таиланда,

недвижимость будет приносить свой доход. Сдача квартир и вилл в аренду – одна из распространенных услуг местного рынка. Кроме того, возможность жить в своей квартире во время отпуска несет с собой массу преимуществ.

Цена за рай Очевидно, в Таиланде самые перспективные направления для инвестирования – объекты недвижимости в прибрежной зоне. Здесь всегда неиссякаемый поток приезжих, всегда будет развиваться туристическая инфраструктура и наблюдаться рост цен на рынке недвижимости. По данным экс-

пертов, он составляет около 20% в год. Конечно, можно купить дом и в горах, но никто вам не даст гарантии, что его стоимость станет стремительно расти, более того, вы наверняка не найдете арендаторов, если надумаете его сдавать. Разбег цен на объекты недвижимости велик. Большая часть жилья, выставленного на продажу, – это «вторичка», так называемые кондоминиумы, в инфраструктуре которых присутствует бассейн, спортзал, стоянка, парковка, магазины, массажный салон и прачечная. В среднем один квадратный метр в кондоминиуме вам обойдется в $1 тыс. Есть жилье дешевле, но и его качество будет значительно ниже. В последнее время в Паттайе стали реализовываться

71


без границ

и дорогие проекты. Однако квартиры с модным дизайном, расположенные в современных небоскребах, пока не пользуются большим спросом. Зато цена их вполне приемлема – от $3 тыс. за квадратный метр. В Таиланде на вторичном рынке существует такое понятие, как «жилье, готовое к въезду». То есть помимо ремонта, посуды и постельного белья в вашем новом доме будут стоять даже вазы с цветами.

Как купить Несмотря на большое количество предложений, выбор сделать было непросто. Конечно, хотелось квартиру в новостройке. Однако одно обстоятельство

72

отпугнуло нас участвовать в проекте долевого строительства. Мы уже выбрали понравившийся дом, начали интересоваться условиями сделки, как неожиданно выяснилось, что у застройщика проблемы с земельным участком и, возможно, он не сможет завершить проект. Как оказалось, таких случаев в Паттайе немало. Именно поэтому мы подобрали подходящее предложение на вторичном рынке. В Таиланде все сделки по купле-продаже недвижимости оформляются через агентства, услуги которых входят в стоимость жилья. Мы заключили предварительный контракт и внесли депозит около 100 тысяч бат ($3100), после чего получили возможность открыть счет в банке. Одно из обязательных условий приобретения недвижимости нерези-

дентами – наличие подтверждения тому, что средства пришли из другой страны. Когда на счет поступили деньги, выдают справку, подтверждающую иностранное происхождение доходов. Сама же процедура оформления сделки достаточно проста. В лэнд-офис (регистрационная палата) вы приносите предварительный контракт, чек, ставите подписи в нужных местах, и квартира ваша. Есть еще один нюанс: в договоре должны быть указаны условия оплаты государственной пошлины. В нашем случае было указано, что этот платеж делится между продавцом и покупателем. Договоры купли-продажи составляются на тайском языке, поэтому необходимо требовать версию на английском языке.


без границ

Особенности законодательства

построек. Но и это ненадежно. Были прецеденты, когда договоры расторгались, человеку возвращались деньги именно за аренду земли, а не за те постройки, в которые арендатор вкладывал свои Но не все так просто. Одним из главных особенностей тайского законодательства средства. является то, что нерезидентам нельзя по- Основная масса наших соотечественкупать объекты недвижимости и землю. ников использует третий вариант, на мой взгляд, самый оптимальный – приобЕсть несколько вариантов решения ретает жилье в кондоминиуме. Человек проблемы. Первый – создать тайскую получает возможность владеть долей в компанию, 51% процент которой будет этом комплексе в размере стоимости его принадлежать тайским лицам. Скорее квартиры. Фактически в этом большом всего, эти «мертвые души» предложат доме 51% квартир принадлежит тайцам, вам стать совладельцем агентства недвижимости. Такую схему при покупке 49% – иностранцам. Таким образом, соблюдается одна из главных букв закона дома используют англичане с большими Таиланда. семьями и некоторые состоятельные русские.

около 30 квадратных метров) в администрацию кондоминиума 3 600 бат (чуть более $100). Юнитов может быть несколько.

Второй вариант – можно взять в аренду землю на 90 лет и строить там все, что душе угодно. В этом случае вы официально будете являться владельцем этих

* Единица измерения апартаментов в кондоминиуме в Таиланде.

Вода на вес золота

Раз в год хозяин жилья платит за каждый юнит* (однокомнатная студия, площадью

Например, наша квартира состоит из четырех студий. В эту стоимость входят заработная плата охраны, садовников, уборщиц – всех тех, кто поддерживает инфраструктуру кондоминиума. Отдельно оплачиваются электричество и вода. И обойдется вам эта услуга недешево. Если вы любите пользоваться кондиционером, то счет за электроэнергию может составить $200-250. А ежедневные «ванные» процедуры могут стоить около $300 в месяц. ■

73


74


Жилая недвижимость

Продаются квартиры в 15-этажном доме по ул. Университетской, 21, вблизи лесопарковой зоны «Сайма». Дом сдан. Выбор этажей. Ипотека, рассрочка, 100%-ная оплата. 1-комн. кв. (от 49 м2) – от 46 000 руб. за м2. Тел. 8 -9026-90-74-20.

Продаются квартиры в 15-этажном доме по ул. Университетской, 21, вблизи лесопарковой зоны «Сайма». Дом сдан. Выбор этажей. Ипотека, рассрочка, 100%-ная оплата. 2-комн. кв. (от 68,5 м2) – от 46 000 руб. за м2 . Тел. 8-922-653-21-11.

Продаются квартиры в 15-этажном доме, в каркасно-монолитной вставке без перегородок, по ул. Университетской, 21, вблизи лесопарковой зоны «Сайма». Дом сдан. Выбор этажей. Ипотека, рассрочка, 100%-ная оплата. 1-комн. кв. (от 60 м2), 3-комн. кв. (от 120 м2) – от 46 000 руб. за м2 . Тел. 8-902-690-03-69.

75


Загородная недвижимость

Продажа. Квартиры в жилом комплексе у самого Черного моря. Город-курорт Анапа, Краснодарский край. Элитный жилой комплекс «Колоннада», в 100 м от песчаного пляжа, набережной, рядом с центральным парком. Подземный паркинг, панорамное остекление, изумительные виды из всех квартир за счет ортогонального расположения башен. Квартиры площадью от 50 до 220 м2, с застекленными лоджиями от 6 до 15 м2.

Продается двухблочный коттедж с евроремонтом (Краснодарский край, Анапский р-н). Площадь одного блока – 200 м2. Стоимость – 50 000 руб. за 1 м2. (Возможно приобретение поблочно). Более подробная информация – по тел. 500-400.

К морю приятно ходить пешком! Тел.: + 7(495) 232-93-90, +7 (985) 210-38 -90, www.avant.su

Коттеджи «под ключ» на вашем земельном участке. Индивидуальная планировка для каждого клиента. Цена: от 16 000 руб. за 1 м2. ООО «Гармония». Тел. 64-48-68.

Коттеджи «под ключ» на вашем земельном участке. Индивидуальная планировка для каждого клиента. Цена: от 16 000 руб. за 1 м2. ООО «Гармония». Тел. 64-48-68.

Коттеджи «под ключ» на вашем земельном участке. Индивидуальная планировка для каждого клиента. Цена: от 16 000 руб. за 1 м2. ООО «Гармония». Тел. 64-48-68. Коттеджи «под ключ» на вашем земельном участке. Индивидуальная планировка для каждого клиента. Цена: от 16 000 руб. за 1 м2. ООО «Гармония». Тел. 64-48-68.

76


Загородная недвижимость

Земельный участок в г. Сургуте, по Аэрофлотскому шоссе. Под незавершенное строительство здания торгового назначения. Площадь – 0,5 га. Цена – 9 000 000 руб. Тел. (3462) 514-757. Подробная информация – на сайте: www.2sib.ru.

Земельный участок в г. Сургуте, по ул. Инженерной. Под строительство склада. Возле рынка «Аскания» . Площадь – 0,65 га. Цена – 3 100 000 руб. Тел. (3462) 514-757. Подробная информация – на сайте: www.2sib.ru.

Земельный участок в г. Сургуте, по Аэрофлотскому шоссе. Под строительство торгового центра, автосалона. Напротив магазина «Парфюмерный рай». Площадь – 0,2 га. Цена – 9 000 000 руб. Тел. (3462) 514-757. Подробная информация – на сайте: www.2sib.ru

Зарубежная недвижимость Болгария. Апартаменты в жилом комплексе Emerald Beach Resort. Комплекс расположен рядом с редкими растительными породами, пляжем и бассейнами. Инфраструктура комплекса создана по принципу «все включено». Emerald Beach Resort имеет все необходимое для комфортного отдыха. Цена: от 85 000€. Тел.: 50-37-50, 62-00-25.

Испания. ZeniaMar — комплекс, расположенный в пригороде г. Торревьеха, в 1 км от моря. Комплекс имеет бассейн, джакузи, зоны отдыха, детскую площадку, спортивный комплекс с сауной. Сдается в эксплуатацию полностью меблированный, с бытовой техникой. Цена: бунгало — 162 000€, таунхаус — 276 000€. Тел.: 50-37-50, 62-00-25.

Кипр. Просторные апартаменты с двумя спальнями, с видом на море, горы или бассейн. Также имеется автостоянка и бассейн. Находятся в местечке Пейя, Пафос.

Коста-Рика. Вилла площадью 151 м2, с двумя спальнями и двумя ванными комнатами. Имеет бассейн и круглосуточную охрану. Расположена Вилла Мишель Мари в жилом комплексе с собственной инфраструктурой. Цена: $199 000. Тел.: 50-37-50, 62-00-25.

Цена: от 177 600 €. Тел.: 50-37-50, 62-00-25.

Марокко. Виллы с четырьмя спальнями в элитном жилом комплексе Eden Island площадью 470 м2, площадь участка – 600 м2. Комплекс не имеет аналогов в Марокко и имеет собственную инфраструктуру, внутреннее море, прибрежную полосу, спортивные комплексы и центр красоты. Цена: от 1 500 000 €. Тел.: 50-37-50, 62-00-25.

Турция. Апартаменты и пентхаусы площадью 118 и 230 м2 соответственно, расположены в жилом комплексе в городе Анталья. Комплекс имеет бассейн, спортивный зал, крытый бассейн с подогревом, теннисные корты, мини-гольф и др. Цена: апартаменты – от 70 000€, пентхаусы – от 140 000€. Тел.: 50-37-50, 62-00-25.

77


Зарубежная недвижимость

«Оазис». Болгария, Лозенец. Апартаменты в коттеджном поселке, песчаный пляж, парковая территория, SPA, охрана, бассейн, магазины, 4 ресторана, спортивный комплекс. Рассрочка. Цена за м²: 1 370-3 800€.

«Вавилон». Болгария, Солнечный Берег. Расположен в одной из самых красивых областей курорта, в 100 м от берега. Есть на выбор 36 квартир — от 48 до 88 м². Цена: 1 200 €/м².

Таунхаус. Болгария, Варна. Комплекс из 3 одинаковых 2-этажных вилл, в 4 км от пляжа курортного комплекса «Камчия». Каждая вилла имеет площадь 200 м², с участком земли – 600 м². Цена: 210 000 €.

Ресторан. Болгария, Несебр. Ресторан находится в комплексе апартаментов, без меблировки, первая береговая линия, проходная улица, площадь – 405 м². Цена: 710 000 €.

«Мираж». Болгария, Несебр. Апартаменты в элитном комплексе на первой линии, 2 лифта, торговый центр, бассейн, детская площадка, клуб, ресторан, сауна, массажный кабинет, джакузи. Цена: 1 690 €/м2.

Prestige. Болгария, Солн.Берег. Уникальный комплекс апартаментов на первой линии, 5 звезд, сдача объекта – март 2010 г. Цены — от 60 000 до 600 000€. Цена за м² – от 1650€.

Дом. Болгария, София. Дом 2002 г., кирп., меблирован., бассейн, фитнес-зал, джакузи, пол из итальян. мрамора, площадь 680 м2 + 105 м2 (бассейн, гараж). 1600 м2 — двор. Цена: 1000 €/м2.

«Макси». Болгария, Велинград. В духе старых родопских традиций, Площадь – 21 000 м², Площадь с застр. – 31 500 м². 324 апартамента и 5-звезд. гостиница. Цена: 1 250-1 450 €/м².

Excelsior. Болгария, Солнечный Берег. Комплекс поможет реализовать давнюю мечту о роскошном отдыхе на красивом песчаном морском пляже. Цена: 1 800 €/м².

«Снежный жемчуг». Болгария, Банско. Апартаменты в пяти минутах ходьбы от подъемника «Гондола». 6 этажей, SPA-центр, джакузи, сауна, гардеробные помещения. Цена: 1 530 €/м².

Компания Eurobereg г. Сургут, пр. Пролетарский, 10/1. Тел. (3462) 25-85-54, (9044) 72-28-91. surgut@eurobereg.ru, www.eurobereg.ru

78


79


Адреса и телефоны «Авант-Групп» г. Анапа , жилой комплекс «Колоннада». Тел.: 8-495-232-93-90, 8-985-210-38-90 Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута г. Сургут, ул. Восход, 4, каб. №319. Тел. 52-82-57 «Неон» г. Сургут, п. Лунный, пром. база МП «УОД». Тел./факс: 52-35-88, 51-71-75, 72-31-54 «Новый формат» г. Калининград, жилой комплекс «Манхэттен парк». Тел. 8 (4012) 999 007 www.mnpark.ru Регистрационная палата г. Сургут, ул. Островского, 45. Тел. 23-26-10 «Соратник» (СВД-охрана) г. Сургут, ул. Просвещения, 35. Тел. 28-07-75 Страховая группа «Уралсиб» г. Сургут, ул. Мира, 31. Тел.: 8(3462) 777-067, 777-066 Сургутское отделение филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Ханты-Мансийскому АО-Югре г. Сургут, ул. Республики, 73/1. Тел. 24-89-09, факс 28-74-86 Торгово-промышленная палата г. Сургут, ул. 30 лет Победы, 34 а, каб. №208. Тел. 501-555 «Юрконсалтинг» г. Сургут, ул. Ленина, 29. Тел. 23-46-26

СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ: Запсибинтерстрой г. Сургут, ул. Маяковского, 11 Тел.: 500-400 Северстрой г. Сургут, ул. Маяковского, 11. Тел.: 500-400 Сибпроектстрой г. Сургут, пр. Набережный, 12/1. Тел.: 24-55-16, 24-55-18

80

Сибпромстрой г. Сургут, Восточный пром. р-н, проезд 1, АБК «Завод ЖБИ». Тел.: 51-82-07, 21-20-80 СК «СКУ» г. Сургут, ул. Электротехническая, 6. Тел.: 52-93-00, 53-07-56 «СТХ» г. Сургут, ул. Чехова, 6/2. Тел. 32-40-40 Сургутгазстрой г. Сургут, ул. Ленина, 43. Тел. 24-26-65 Сургутстройтрест г. Сургут, ул. 30 лет Победы, 39. Тел.: 22-08-90, 22-04-27 ФСК «ЗапСибИнтестрой» г. Сургут, ул. Университетская, 7. Тел.: 50-19-72, 50-16-31 fcc@surguttell.ru Юграинвестстройпроект г. Сургут, ул. Энергетиков, 3/2. Тел. 206-306

АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ: «Гармония» г. Сургут, ул. 50 лет ВЛКСМ, 1. Тел. 64-48-68 «Евроберег» г. Сургут, пр. Пролетарский, 10/1 Тел.: 25-85-54, 72-28-91, 61-58-03 «Зарубежная недвижимость» г. Сургут, ул. 30 лет Победы, 58, офис №208. Тел: 50-37-50, 620-025, 621-025 «Иваницкий и партнеры» г. Сургут, ул. Республики, 67. Тел. 28-67-67, www. dom-ugra.ru Ипотечное агентство недвижимости г. Сургут, ул. Энергетиков, 3/2. Тел. 28-23-16 «Финист» г. Сургут, ул. 30 лет Победы, 19. Тел. 50-07-54


Residens - 01  

Residens - 01

Advertisement