BEVER.qxd
25-04-2006
10:40
Pagina 25
. C R E A T I E V E
S T E D E N . W E T E N S C H A P .
idee dat telkens weer opnieuw opduikt, is om het strand te verbreden door strandopspuiting en op die manier de zeewering te versterken. De zee als inspiratiebron voor creatieve ontwikkelingen; twee toekomstige bouwlocaties die direct en indirect aan zee liggen zijn de haven van Scheveningen en de Binckhorst. De haven van Scheveningen zal de komende decennia een ingrijpende metamorfose ondergaan. Met de vermindering van de activiteiten van de visserijsector op het land (de visverwerking vindt steeds meer op zee plaats) en verhuizing van grote gebruikers rond de haven, komt er ruimte vrij voor nieuwe ontwikkelingen van de wereldstad aan zee. Recentelijk zijn er rond het havengebied nieuwe woningen en kantoren gerealiseerd en nieuwe horecaformules toegevoegd. Ook is gestart met de ontwikkeling van een nautisch centrum; meer ligplaatsen voor zeeschepen worden aangelegd, er komt horeca en bedrijfsruimte bij en hotelappartementen worden gerealiseerd. Direct aan zee, aan de derde haven, ligt het Norfolkterrein. Na hier dertig jaar te zijn gehuisvest, verhuist de Norfolk naar Vlaardingen. De gemeente doet onderzoek naar de mogelijke verplaatsing van de visserijsector van de eerste naar de derde haven (het Norfolkterrein) en invulling van de eerste haven met een mix van wonen en recreatieve voorzieningen. Als dat niet haalbaar blijkt, wordt de second best-optie uitgewerkt: wonen en recreëren op het Norfolkterrein. De gemeente wil grote trekkers realiseren bij de havenhoofden. Gedacht wordt aan een internationaal kunst- en cultureel centrum; een centrum vergelijkbaar met het Institut du Monde Arabe in Parijs. Aan de kant van het noordelijke havenhoofd komt een sportstrand met een stadion voor beach-sporten en andere vrijetijdsvoorzieningen; retail en horeca, maar ook culturele evenementen (zoals musicals en opera) en ‘kidsevents’. Als projectontwikkelaar bij BAM Utiliteitsbouw ben ik betrokken bij de realisering van dit spraakmakende project dat zich op alle lagen van de bevolking richt. Het bedrijventerrein Binckhorst was ooit een gebied dat direct met de zee was verbonden via de grachten van het centrum van Den Haag. Die relatie is er nog steeds, maar slechts indirect door het dempen van het water langs de Haringkade (dichtbij zee). De gemeente heeft recentelijk een intentieverklaring afgesloten met een aantal private partijen om de Binckhorst te herontwikkelen tot een aantrekkelijk woon- en werkgebied. De nieuwe slogan voor dit gebied luidt ‘B@Binckhorst’. Door zijn goede bereikbaarheid ten opzichte van andere Haagse locaties leent de Binckhorst zich uitstekend voor de ontwikkeling van nieuwe stedelijke bedrijvigheid. De gemeente heeft het initiatief genomen voor de upgrading van het gebied door de herontwikkeling van de Caballero Fabriek. Zij is druk bezig om de voormalige sigarettenfabriek en omliggende panden te herontwikkelen tot een vernieuwend centrum voor innovatieve, cul.
turele en creatieve bedrijvigheid; ruim 10.000 m2, waarvan 70 procent al is voorverhuurd (op het gebied van multimedia, ICT, grafisch ontwerp, reclame, communicatie en architectuur). In 2006 worden de eerste gebouwen opgeleverd; de totale oplevering vindt in 2008 plaats. De grootte van de units varieert van circa 18 tot 250 m2; huren is mogelijk vanaf € 70,- per m2 per jaar. Dit biedt ook aan starters de mogelijkheid om zich hier te vestigen. Voor de herontwikkeling van de Caballeropanden krijgt de gemeente een subsidie van het ministerie van Economische Zaken en een Europese subsidie. De totale investering komt neer op ongeveer € 10 miljoen; daarvan komt € 4 miljoen voor rekening van de gemeente. In de structuurvisie wordt een deel van de Binckhorst een Haagse Westergasfabriek genoemd. Als projectontwikkelaar ben ik intensief betrokken geweest bij de herontwikkeling van de Westergasfabriek in Amsterdam. Het is een ‘broedplaats’, een laboratorium waar de nieuwste vormen van cultuur en leisure ontstaan. Het is een schoolvoorbeeld van publiek-private samenwerking: de gemeente (stadsdeel Westerpark) die het initiatief nam en een visie opstelde voor de herontwikkeling van het gebied en een projectontwikkelaar die deze visie uitbouwde. De herontwikkeling van de openbare ruimte (het park) werd door het stadsdeel gedaan en de ontwikkelaar nam de renovatie van de gebouwen c.q. nieuwbouw voor zijn rekening. Zonder een van beide partijen was het project niet van de grond gekomen. Het project kreeg een eenmalige subsidie van zowel de provincie als het Rijk. De projectontwikkelaar richtte een beheer- & exploitatiemaatschappij op die nu al (het totale project wordt in 2007 opgeleverd) financieel rendement oplevert; financieel succesvolle delen van de Westergasfabriek compenseren delen met een relatief lage huuropbrengst die een avantgardefunctie hebben. Wat is de opgave van een projectontwikkelaar bij dit soort creatieve projecten? Voor mij is dat rekening houden met wat er in het verleden is gebeurd en wat er nu in de omgeving, in de buurt leeft. Ingrijpen in een stukje geschiedenis en uitgedaagd worden om dit verder te brengen en het spannender te maken (in de zin dat het mensen ‘triggert’ om het project te bezoeken), en uiteraard met een financieel succes als resultaat. Als een dergelijk project op langere termijn slechts kan voortbestaan met overheidssteun, heeft het überhaupt geen zin om eraan te beginnen, dan hou je nieuwe creatieve ontwikkelingen tegen. De gemeente c.q. rijksoverheid moet een creatief project in financiële zin los kunnen laten om elders in een stad nieuwe initiatieven te kunnen ontplooien. Financiële afhankelijkheid wil je als ontwikkelaar nooit nastreven. Kan Den Haag een wereldstad aan zee worden en kunnen de twee genoemde herontwikkelingslocaties – de haven van Scheveningen en de Binckhorst – daaraan een positieve bijdrage leveren?
2 0 0 6 / 4 5 . 25
.