Page 1

Jaarverslag Woonstichting Stek 2012

Woonstichting Stek

Jaarverslag 2012

mei 2013


2


Inhoudsopgave Kengetallen 6 Voorwoord bestuurder ............................................................................................ 8 1 Verslag bestuurder ............................................................................................ 9 1.1 Ondernemingsplan ................................................................................... 9 1.2 Terugblik................................................................................................. 9 1.3 Verklaring besteding van middelen ............................................................11 1.4 Vooruitblik..............................................................................................11 2 Verslag van de Raad van Commissarissen ............................................................13 2.1 Algemeen ...............................................................................................13 2.2 Profiel van de Raad van Commissarissen ....................................................13 2.3 Auditcommissie .......................................................................................14 2.4 Remuneratiecommissie ............................................................................15 2.5 Treasurycommissie ..................................................................................15 2.6 Het toezicht in de praktijk ........................................................................15 2.7 Risicomanagement ..................................................................................17 2.8 Interne informatievoorziening ...................................................................17 2.9 Governance Code ....................................................................................18 2.10 Integriteitcode en Klokkenluiderregeling RvC ..............................................18 2.11 Tegenstrijdige belangen en integriteit ........................................................19 2.12 Interne controlefunctie.............................................................................19 2.13 Externe accountant .................................................................................19 2.14 Overleg Huurdersbelangen Vereniging Bollenstreek (HBVB), Ondernemingsraad en B&W-Lisse ...................................................................................................20 2.15 Visitatie .................................................................................................20 2.16 Samenstelling Raad van Commissarissen ...................................................21 2.17 Benoemingen en mutaties in 2012 ............................................................22 2.18 Bezoldiging commissarissen .....................................................................22 2.19 Bezoldigingsbeleid bestuurder (remuneratie) ..............................................23 2.20 Zelfevaluatie Raad van Commissarissen .....................................................23 2.21 Goedkeuring jaarstukken 2012 .................................................................23 2.22 Verklaring besteding van middelen ............................................................24 3 Volkshuisvestelijk verslag ..................................................................................25 3.1 Samenwerking ........................................................................................25 3.1.1 Algemeen...........................................................................................25 3.1.2 Samen met de huurdersorganisatie .......................................................25 3.1.3 Samen met gemeenten ........................................................................26 3.1.4 Samen met zorg en welzijn ..................................................................26 3.1.5 Samen met projectontwikkelaars ..........................................................27 3.1.6 Samen met externe collega ‘s ...............................................................28 3.1.7 Samen met de medewerkers ................................................................29 3.2 Klant eerst .............................................................................................29 3.2.1 Bewonersparticipatie ...........................................................................29 3.2.2 Kwaliteit van de dienstverlening ............................................................31 3.2.3 Communicatie ....................................................................................32 Interne communicatie ....................................................................................34 3.3 Leefbare buurten.....................................................................................34 3.3.1 Wat is Leefbaarheid? ...........................................................................34 3.3.2 Hoe gaan we ermee om?......................................................................35 3.3.3 Voorbeelden van activiteiten.................................................................35 3.4 Een woning voor iedereen ........................................................................37 3.4.1 De doelgroepen op een rijtje ................................................................37 3.4.2 Hoe werkt de verdeling? ......................................................................38 3.4.3 Hoeveel woningen kwamen er vrij? .......................................................39

3


3.4.4 Hoe verhuurt Stek? .............................................................................39 3.4.5 Aan wie heeft Stek verhuurd? ...............................................................40 3.4.6 Leegstand ..........................................................................................41 3.4.7 Huurverhoging ....................................................................................41 3.4.8 Betalingsachterstanden ........................................................................42 3.4.9 Ontruimingen .....................................................................................44 3.4.10 Klachtencommissie ..............................................................................44 3.5 Bouwen, (ver)kopen, verhuren en slopen ...................................................45 3.5.1 Algemeen...........................................................................................45 3.5.2 Voorraad Hillegom...............................................................................45 3.5.3 Voorraad Lisse/Teylingen .....................................................................45 3.5.4 De voorraad in tabellen ........................................................................46 3.5.5 Projecten ...........................................................................................48 3.5.6 Opgeleverde projecten .........................................................................49 3.5.7 Projecten in uitvoering .........................................................................50 3.5.8 Sloop bestaand bezit ...........................................................................51 3.5.9 Verkoop .............................................................................................51 3.5.10 Aankoop ............................................................................................51 3.6 Goede woningen .....................................................................................52 3.6.1 Onderhoudsbeleid ...............................................................................52 3.6.2 Uitvoering onderhoud ..........................................................................53 3.6.3 Inkopen en aanbesteden ......................................................................57 3.6.4 Kwaliteit, controle en veiligheid ............................................................57 3.6.5 Huurders betrekken bij onderhoud ........................................................57 3.6.6 Langer blijven wonen ..........................................................................57 3.6.7 Communicatie over onderhoud .............................................................58 3.6.8 Onderhoudskosten ..............................................................................58 3.6.9 Zelf aangebrachte veranderingen ..........................................................59 3.6.10 Woningverbetering op maat .................................................................59 3.6.11 Oog voor energie ................................................................................59 3.7 Werkorganisatie ......................................................................................61 3.7.1 De werkorganisatie .............................................................................61 3.7.2 ICT....................................................................................................64 3.8 Financiele continuiteit ..............................................................................66 3.8.1 Jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2012 ........................................66 3.8.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012 .....................................69 3.8.3 Toelichting en analyse bij financieel resultaat .........................................69 3.8.4 FinanciĂŤle continuĂŻteit in relatie tot BBSH-vereisten .................................71 3.8.5 Vermogensbeheer ...............................................................................72 4 Corporate Governance ......................................................................................75 4.1 Algemeen ...............................................................................................75 4.2 Governance Code Woningcorporaties .........................................................75 4.3 Naleving Governance Code .......................................................................76 4.4 Raad van Commissarissen ........................................................................76 4.5 Het bestuur ............................................................................................77 4.6 Risicomanagement ..................................................................................77 4.7 Risicoprofiel van Stek ..............................................................................78 4.8 Interne beheersing ..................................................................................78 4.9 Financieel beleidskader ............................................................................78 4.10 Treasurystatuut en Treasurycommissie ......................................................79 4.11 Integriteitcode en Klokkenluiderregeling.....................................................79 4.12 Procuratieregeling ...................................................................................80 4.13 Planning en Control cyclus ........................................................................80 4.14 Interne controle en procedures .................................................................80 4.15 Informatievoorziening ..............................................................................81 4.16 Verbindingen ..........................................................................................81 4.17 Visitatie .................................................................................................82

4


5 Jaarrekening 2012 ............................................................................................83 6 Overzicht verbonden partijen ........................................................................... 135

5


Kengetallen

Boekjaar

2012

2011

Bedrijfsonroerendgoed Overige objecten

5.748 7 17 5.772 34 385

5.745 8 225 5.978 32 388

Totaal

6.191

6.398

Totaal ( 4 overige objecten = 1 vhe ) Woningen in aanbouw Totaal

5.902 5.902

6.107 6.107

708.240

732.840

5.902

6.107

2012 EUR

2011 EUR

-2.823 32.679 22 2.136 5.617 10.564 7 3.205 9.429 4.274 -5.585 -981 -5.472

-7.248 31.332 23 2.135 4.921 10.356 7 3.143 11.018 4.773 -5.744 195 -5.837

Aantal verhuureenheden: Woningen Woonwagens c.q. standplaatsen Woningen in beheer

Verzekerde waarde (x € 1.000,-)

TOTALE verhuureenheden in exploitatie (exclusief in aanbouw)

Financiële gegevens Winst & Verliesrekening (x 1.000,-) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Huren Overheidsbijdragen Opbrengsten servicecontracten Wijziging in onderhanden werk Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Buitengewone baten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Jaarresultaat na belastingen

6


Kengetallen (vervolg)

Boekjaar

2012 EUR

2011 EUR

-927 5.537 4 362 952 1.790 1 760 1.598 724 946 1.037 936

-956 5.130 4 350 806 1.696 1 710 1.804 782 941 1.002 920

322.872 28.370 267 168.822 160.356

290.492 26.233 1.790 147.999 141.401

56.377 162.113 45 28.604 27.170

48.970 149.901 293 24.234 23.154

44,9% 25,1% 0,53 2,32

43,5% 25,4% 0,54 1,88

Winst & Verliesrekening (per verhuureenheid) na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29a. 29b.

Jaarresultaat Huren Overheidsbijdragen Opbrengsten servicecontracten Wijziging in onderhanden werk Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Buitengewone baten Beheerskosten werkorganisatie Beheerskosten werkorganisatie exclusief incidentele kosten Balans (x 1.000,-)

30. 31. 32. 33. 34.

Materiële vaste activa (sociaal vastgoed) Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Langlopende schulden Eigen vermogen

Balans (per verhuureenheid) 35. 36. 37. 38. 39.

Materiële vaste activa (sociaal vastgoed) Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Langlopende schulden Eigen vermogen

Overige 40. 41. 42. 43.

Solvabiliteit (EV/TV) Liquiditeit (current ratio) Loan to value Interest coverage ratio

7


Voorwoord bestuurder Het is lastig om te duiden wat voor een jaar 2012 was. Ondanks dat het is afgelopen, kan er nog geen betekenis aangegeven worden. Is het een jaar dat in de vergetelheid raakt of blijkt het straks het jaar van de historische omslag te zijn voor de rol en positie van woningcorporaties. De komende jaren zullen pas een betekenis aan dit afgeronde jaar geven. Voor Stek was 2012 een jaar waarin alles voorbij kwam. Het begon met grote vorstschade aan een pas opgeleverd wooncomplex in de eerste dagen, het - vanuit bezuinigingsoogpunt - afscheid nemen van twee collega’s rond de zomer tot aan de op basis van conditiemeting opgestelde onderhoudsbegroting in een nieuw aangeschaft automatiseringssysteem. Daarnaast zijn besluiten genomen om de kantoren in Voorhout en Hillegom te sluiten, is er een start gemaakt met het op hoog niveau verbeteren van de Vogelwijk in Lisse en Patrimonium in Hillegom. De aanwezigheid van asbest maakte deze projecten extra spannend. Om het energieverbruik en daarmee de woonlasten terug te dringen, is er een start gemaakt met een omvangrijk project van 4 jaar van energiebesparende maatregelen. Daardoor komt de gemiddelde woningvoorraad op label B. Minder zichtbaar is de langjarige visie op de ontwikkeling van de woningvoorraad die met het strategisch voorraadbeleid is neergezet. Van een statische is er nu een dynamische visie op de noodzaak van aanpassing van de voorraad. Regelgeving wijzigt in een hoog tempo. Waarderingsgrondslagen, rapportages, verantwoordingen, formats en fiscaliteiten zijn voorbeelden van veranderde financieel-administratieve taken die moeten worden vervuld ter verantwoording naar maatschappij, toezichthouders en belanghouders. De druk op dit onderdeel van de bedrijfsvoering wordt steeds groter. Het voortduren van de financieel-economische crisis laat steeds meer effecten zien. De lagere mutatiegraad verstoort het verkoopprogramma, nieuwbouwprojecten in samenwerking met andere partijen verlopen stroef en kunnen alleen starten als een corporatie risico onderneemt, faillissementen bedreigen de eigen grondposities en uitvoering van werken. Het regeerakkoord heeft voor de huurder en de sector veel in het verschiet. Vooral de betaalbaarheid komt onder druk te staan. Daarnaast lijkt het de bedoeling om de omvang van de sociale woningvoorraad sterk terug te brengen en daarmee ook de rol en positie van de woningcorporaties. Het is vooral de negatieve beoordeling van de woningcorporaties in het regeerakkoord dat steekt bij de corporatie en collega’s die dagelijks bezig zijn een positieve bijdrage te leveren. Woonstichting Stek(hierna te noemen Stek) heeft een goed jaar achter de rug. Moeilijke momenten en problemen zijn overwonnen, de klant, de huurder is en blijft in beeld en we zien dagelijks welke toegevoegde waarde we hebben voor de huurder, de gemeente en belanghouders. De inzet, betrokkenheid en deskundigheid van allen die bij Stek betrokken zijn, is hierbij van doorslaggevende betekenis geweest. Een groot woord van dank is hierbij op zijn plaats. Hans Al bestuurder

8


1 1.1

Verslag bestuurder Ondernemingsplan

Eigenlijk was 2012 het jaar waarin een nieuw Ondernemingsplan opgesteld zou moeten worden. De plannen ‘Stek aan zet’ en ‘Stek zet een stap verder’ hebben 2012 als einddatum. De onzekerheid bij een belangrijke randvoorwaarde, het beleid van de landelijke overheid, is de aanleiding geweest voor een uitstel van het opstellen van een nieuw document. Het nieuwe Regeerakkoord en het daarop volgende Woonakkoord (overeengekomen in 2013) zijn belangrijke richting beïnvloedende stukken. Het beleid dat daarin wordt voorgestaan, betekent een diep ingrijpen in de rol en positie van de woningcorporatie in de maatschappij en, logischerwijs, in het verlengde daarvan in de organisatie zelf. Een beleidsmatige strategische reactie kan niet oppervlakkig zijn, maar zal ook ingrijpen in de missie en visie van de woningcorporatie. In het jaar 2012 is hierover wel het denken gestart maar in de dagelijkse praktijk is de missie en visie die er was, nog steeds leidend geweest. Een verhuurder met goede kwaliteit woningen in prettige buurten voor een betaalbare prijs, met oog voor de klant en het overleg met belanghouders, dat is wat Stek wil zijn en wil kunnen blijven. 1.2

Terugblik

Een jaar heeft altijd vele gezichten en levert ook vele verschillende oordelen op. Sommige oordelen kloppen, deze passen bij de gebeurtenis en passen bij het moment. Sommige lijken te passen maar blijken later aangepast te moeten worden. Desondanks kan met grote tevredenheid op het jaar worden teruggekeken. Stek is wederom in staat gebleken om prestaties te leveren die in het voordeel zijn van de huurder. Dat is uiteindelijk de belangrijkste hoeksteen. De huurder heeft zijn waardering uitgesproken waardoor het KWH-label, de norm voor kwaliteit van dienstverlening, behouden is. In het huurbeleid is een aanpassing doorgevoerd om de inkomsten te verhogen om daarmee mede de grote afdrachten aan de overheid te voldoen. Afgezet tegen de aanpassingen die elders worden doorgevoerd, is de gemiddelde streefhuur slechts 69% van het maximale dat gevraagd mag worden binnen het woningwaarderingstelsel. Als het niet nodig is hoeft de huurder ook niet te betalen. Daartegenover staat dat de plannen voor nieuwbouw getemperd zijn. Meer gericht op vervanging en minder op uitbreiding. De bestaande voorraad heeft wel de aandacht behouden die het verdient. Een huurder moet wel waar voor zijn geld krijgen. Grote en ingrijpende projecten als de Vogelwijk in Lisse en Patrimonium in Hillegom zijn daar belangwekkende voorbeelden van. Hierbij zijn niet alleen de technische mogelijkheden van de bestaande woning en de uitvoering van moderne technieken benut, maar is ook- met oog voor de sociale structuur en beleving van wijken en buurten - de aanpak bepaald.

9


Door de afnemende markt voor nieuwbouw veranderen ook de ontwikkel- en bouwprocessen. Voor de ROC-locatie is in een competitie een plan geselecteerd op basis van design and build-turnkey. Een snel proces tegen lagere kosten was het resultaat. Voor het terugdringen van de stijgende woonlasten en energiegebruik is het Energieplan aangenomen. De komende 4 jaar gaat Stek investeren in de warmte isolatie van de bestaande voorraad. Het voordeel voor de huurder is dat hij 40% bespaart op de kosten van het energieverbruik. Tegenover de alsmaar stijgende kosten voor de huurder staat dat Stek op haar eigen kosten moet letten. De doelstelling om 10% goedkoper te worden, ligt op schema. Spijtig hierbij is wel dat er afscheid genomen is van collega’s. Ook de dienstverlening aan de huurder is aangepast door het sluiten van de kantoren in Hillegom en Voorhout. Indien nodig gaat Stek naar de klant en is er een steunpunt met beperkte openingstijden. Door verdere professionalisering worden de organisatiekosten ook gedrukt. Naast de opleidingen van de medewerkers is de onderhoudsdienst geautomatiseerd met Pda’s. Om betere sturing te geven aan het onderhoud en de kosten ervan wordt gebruik gemaakt van conditiemeting en een nieuw registratie- en begrotingssysteem. Er zijn belangrijke stappen gezet om onze fysieke servers en het beheer daarvan uit te besteden om in 2013 in de ‘Cloud’ te gaan werken. Een cultuurdag over samenwerken heeft bijgedragen aan de onderlinge communicatie en afstemming. De woningmarkt komt nog niet in beweging. Het teruglopende mutatiecijfer is daar een bewijs van. De bouwproductie ligt stil waardoor er weinig alternatieven worden aangeboden. Door het hoger vaststellen dan voorheen van de huur bij nieuwe verhuur wijzigt ook de prijs-kwaliteit verhouding. Dit maakt verhuizen niet aantrekkelijk. Om lokaal toch voor enige beweging te zorgen, heeft Stek vijf vrije sector woningen gekocht van de lokale aannemer/ontwikkelaar zodat zijn plan doorgang kan vinden. De realisatie van 29 huurappartementen werd daardoor ook mogelijk. Door ondertekening van de contracten voor de locatie Sportlaan-Van Speijkstraat is aan de ontwikkelaar zekerheid geboden over de afname van de 124 sociale huurwoningen in het plan. De maatschappelijke situatie brengt ook problemen met zich mee. Het failliet gaan van een partner in projectontwikkeling brengt grote financiële risico’s met zich mee. Proactief probeert Stek de ontstane situatie naar zich ten goede te keren. Voor de HBVB, de huurderbelangenorganisatie, is het in deze tijd moeilijk voldoende vrijwilligers te werven en vast te houden. Met ondersteuning van het WKA (Woonbond Kennis- en Adviescentrum) betaald door Stek, werkt de HBVB aan een nieuwe toekomst. De contouren hiervan zijn al zichtbaar. Van grote invloed is het gegeven dat door de financiële crisis de huidige regering van mening is sterk op de overheidsfinanciën te moeten letten en forse bijdragen vanuit de sector voor sociale woningbouw vraagt. Het regeerakkoord en de plannen die gaandeweg meer invulling krijgen, betekenen een afdracht van Stek aan de overheid van € 7,7 miljoen in 2017. Forse huurverhogingen als gevolg van opgelegde percentages gerelateerd aan het inkomen, leggen grote druk op de betaalbaarheid. Ook de investeringscapaciteit wordt minder omdat de kasstromen nadelig worden beïnvloed.

10


De druk op de sector om te veranderen wordt groot. Op de achtergrond lijkt de beleidsmatige insteek om de omvang van de sociale woningvoorraad te reduceren, evenals de rol van de corporatie, de belangrijkste drijfveer. Eenmaal in de toekomst aangekomen, zal terugkijkend de huidige tijd pas goed geduid kunnen worden. Blijft dat Stek, daar waar zij zelf in staat is om sturing te geven, verder gewerkt heeft aan het vervullen van haar kernwaarden professioneel, betrokken, betrouwbaar en initiatiefrijk. 1.3

Verklaring besteding van middelen

De bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting in het statutaire werkgebied van Stek.

1.4

Vooruitblik

De onduidelijkheid die in 2012 ontstaan is, is in het begin van 2013 nog steeds aanwezig. Het is waarschijnlijk dat dit nieuwe jaar voor de duiding van 2012 gaan zorgen. Welke toekomst is er aan het einde van 2013 nog weggelegd voor de woningcorporaties en – dat is het belangrijkste – wat is het perspectief dat een huurder nog heeft. De vele discussies die er nu gaande zijn over de volkshuisvesting zullen aan Stek niet zo maar voorbij gaan. Stek wil meedoen met deze discussie en laten zien waar zij voor staat en welke maatschappelijke bijdrage zij levert. Hiervoor zal Stek de aansluiting die er al is bij gelijkgestemde collega’s in de regio en belanghouders benutten om haar eigen visie uit te dragen en bij te stellen. Onderdeel daarvan is dat de gevolgen van het voorgestelde beleid inzichtelijk worden gemaakt. Vooralsnog blijft Stek van mening dat zij haar maatschappelijke rol in overleg met belanghouders goed invult en een goede waardering van haar huurders heeft. Een versterking van het bestaande ligt meer voor de hand dan een beperking. De organisatie zal wel stappen moeten zetten. De bezuinigingsopgave moet wel gerealiseerd worden, er komt eerder een extra opgave bij. Daarnaast zullen de creativiteit en innovativiteit moeten toenemen om aan de wellicht ingrijpende omstandigheden oplossingen te bieden. Dit zal zichtbaar moeten worden in een nieuw Ondernemingsplan. Belangrijk hierbij is dat het ontwikkelde proces van Strategisch Voorraad Beleid nu met andere randvoorwaarden moet worden ingevuld. Bij dit proces hoort ook een Stek als goed werkgever. Modern werkgeverschap waarbij de nieuwere vormen van communiceren worden ingezet horen hierbij. Ook zal de afdeling Personeel en Organisatie moeten voldoen aan de vereisten. De veranderingen en aanpassingen kunnen spanning brengen in de relatie tussen de huurderorganisatie, de Ondernemingsraad en Stek. Het vroegtijdig betrekken van hen bij de processen, is een noodzaak. Onverminderd moet Stek haar risico’s beheersen en beperken bij alle activiteiten. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn de projecten voor ontwikkeling en woningbouwlocaties. Het faillissement van een samenwerkingspartner zal moeten worden afgerond. Hierbij moeten de mogelijke negatieve effecten zo beperkt mogelijk zijn.

11


Samenwerking is en blijft een belangrijk onderdeel van beleid. Door alle ontwikkelingen wordt dit van nog groter belang. De meeste belanghouders, zoals gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen, komen ook steeds meer onder druk. Dit wordt veroorzaakt door een beperking van de maatschappelijke rol, zoals bij zorginstellingen van intramuraal naar extramuraal, of juist door uitbreiding ervan, maar met minder budget. Zoals bij de gemeenten. Onze klant, de huurder, gaat hiervan de effecten nu echt voelen. Alleen door een intensieve vorm van samenwerken kan de vraag van de klant worden beantwoord. Ook met collega-corporaties is samenwerking nodig. De toenemende financiĂŤle druk blijft aandacht vragen voor het beperken van de bedrijfskosten. Zeker als het woningbestand door afgedwongen verkoop gaat afnemen.

12


2

2.1

Verslag van de Raad van Commissarissen

Algemeen

De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de bestuurder van Woonstichting Stek. Het betreft het toezicht op:  de strategie  de aan de activiteiten verbonden risico’s van Stek  de realisatie van doelstellingen  het kwaliteitsbeleid  integriteit  de opzet en de werking van de interne controle- en risicobeheersing systemen  het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen  het financiële verslagleggingproces  de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording  de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving  de procedures  de algemene gang van zaken binnen Stek en de met haar verbonden ondernemingen Naast de toezichthoudende taken die de Raad van Commissarissen heeft, staat de Raad de bestuurder van Stek ook ter zijde met advies. De Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder. In dit verslag van de Raad van Commissarissen leest u hoe het toezicht op Stek en de bestuurder is opgezet en hoe dit in de praktijk tot uitvoering wordt gebracht.

2.2

Profiel van de Raad van Commissarissen

Begin 2012 bestond de Raad van Commissarissen uit zes leden. Per februari 2012 is de vicevoorzitter de heer R.W. Roodzant afgetreden na 3 termijnen van 4 jaar. Het vicevoorzitterschap is naar de heer J.M. Hoff overgegaan. Op 22 maart zijn 2 nieuwe commissarissen benoemd waardoor het aantal commissarissen in 2012 uitkomt op 7. Het beoogde aantal commissarissen eind 2013 is 5. 2 commissarissen zijn op voordracht van de Huurders Belangenvereniging Bollenstreek (HBVB) benoemd. De selectieprocedure is in nauw overleg met de HBVB gedaan. De commissarissen van Stek worden primair voor een periode van 4 jaar benoemd. Op grond van de Governance Code kan de zittingstermijn met 1 termijn worden verlengd, waardoor de maximale zittingstermijn uitkomt op 8 jaar.

13


Een commissaris wordt geworven op basis van vooraf opgestelde profielen waarin afhankelijk van de gewenste expertise binnen de Raad van Commissarissen nuances kunnen worden aangebracht. In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn bepalingen opgenomen over het profiel van de Raad van Commissarissen en de profielschets van de individuele commissarissen. Gedurende het selectieproces van alle kandidaten voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen is dit als leidraad gebruikt. Van de huidige Raad kan een aantal commissarissen als financieel economisch en vastgoed deskundig worden beschouwd. Tevens zijn er enkele commissarissen met een volkshuisvestelijke en/of sociaal maatschappelijke achtergrond. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Stek en voldoen aan de gestelde criteria van onafhankelijkheid in de geldende Governance Code. Een van de commissarissen is huurder van Stek. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Stek en/of haar rechtsvoorgangers. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Stek hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. Het reglement van de Raad van Commissarissen bevat bepalingen op het gebied van mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Stek heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar commissarissen.

2.3

Auditcommissie

De Raad van Commissarissen van Stek beschikt over een Auditcommissie. De Auditcommissie richt zich onder meer op het toezicht op het bestuur ten aanzien van de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing, de naleving op aanbevelingen van de accountant en de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder. De Auditcommissie werd bij aanvang in 2012 gevormd door de heer G.A. Camphorst en de heer R. Kies. De heer J. van Dijk is na zijn benoeming in 2012 aangesloten om in 2013 de heer R. Kies te vervangen. In 2012 zijn de activiteiten van de Auditcommissie geïntensiveerd. Er is frequenter vergaderd en het aantal onderwerpen is uitgebreid. Hieronder volgt een greep uit de besproken onderwerpen in 2012:  processen binnen Stek, over het bestaan en de werking van processen,  voortgang risicomanagement,  klachtenmanagement,  meerjarenbegroting 2013-2027,  jaarbegroting 2013 en jaarplan 2013  interim controle 2012  de rol van de controller  reglement Auditcommissie  vormen van financiële sturing voor Stek 14


  

verbindingenstatuut nieuwe richtlijnen RJ645 notitie wet- en regelgeving / compliance

Eind 2012 heeft de Auditcommissie zonder bijzijn van de bestuurder met de accountant gesproken. Van het gesprek is een gesprekverslag opgesteld. De uitkomsten van het gesprek zullen ook worden gebruikt voor de evaluatie van het functioneren van de huidige accountant Ernst & Young. In 2013, vóór de interim controle 2013, zal een accountant voor de komende jaren worden (her)geselecteerd. Ook voor 2013 is een vergaderfrequentie bepaald en zijn onderwerpen (al deels) benoemd. 2.4

Remuneratiecommissie

De Remuneratiecommissie bestaat uit de heer N.P.M. Schoof (voorzitter Raad van Commissarissen), de heer J.M. Hoff (vicevoorzitter Raad van Commissarissen) en mevrouw J.M. van Duin. De Remuneratiecommissie heeft op 22 januari 2013 het functioneren van de bestuurder in 2012 beoordeeld. Daarbij is ook zijn prestatiebeloning besproken. Tevens heeft de Remuneratiecommissie gesproken over het ‘BTW ondernemerschap’ voor commissarissen en de gevolgen daarvan op de vergoedingen voor de commissarissen. Ook is ingegaan op de aangekondigde maatregelen van de overheid over de beloning van bestuurders en commissarissen. 2.5

Treasurycommissie

Op grond van het Treasurystatuut beschikt Stek over een Treasurycommissie. In het Treasurystatuut staat beschreven hoe Stek omgaat met renterisico’s, financieringen en beleggingen en vormt het kader voor het jaarlijkse Treasury Jaarplan. Tot 2012 waren twee leden van de Raad van Commissarissen, de heer G.A. Camphorst en de heer R. Kies, in een adviserende rol, actief in de Treasurycommissie. Na de zelfevaluatie begin 2012 heeft de Raad van Commissarissen besloten om niet langer deel te nemen aan de Treasurycommissie om de toezichthoudende taak strikter te kunnen scheiden. 2.6

Het toezicht in de praktijk

Als toezichthouder zien we dat Stek in 2012 nog altijd haar taak voor de volkshuisvesting oppakt ondanks het slechte economische klimaat van de afgelopen jaren. We stellen vast dat 2012 een bijzonder jaar was voor de volkshuisvesting in het algemeen en Stek in het bijzonder. Nog steeds heeft de voortdurende economische crisis effect op de woningmarkt. Nieuwbouwprojecten komen moeizaam van de grond. Huurders, maar ook andere marktpartijen waarmee Stek samenwerkt hebben te lijden onder de economische teruggang. Daarbij wordt Stek en de gehele volkshuisvesting sector, geconfronteerd met het regeerakkoord vanuit Den Haag met zijn volkshuisvestelijke beleidswijziging, maar ook 15


met de gevolgen van wanbeleid bij collega corporaties (zoals Vestia), die het imago van corporaties schaden. De aankondiging van de verhuurdersheffing en de gedifferentieerde huurverhoging zijn financiële maatregelen die de positie van de sector nog verder in het gedrang brengen en direct de huurders van Stek treffen. Als Raad van Commissarissen volgen we de ontwikkelingen in de sector op de voet en vertalen deze naar Stek. In het toezicht op Stek uit zich dat door nog alerter te reageren op mogelijke risico’s. De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de bestuurder voeren gemiddeld één keer per maand overleg op het kantoor van Stek. Wanneer nodig wordt niet gewacht tot een eerstvolgende vergadering van de Raad van Commissarissen, maar informeert de bestuurder de Raad via e-mail of via persoonlijk contact met de voorzitter of diens vervanger. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 zes keer vergaderd in aanwezigheid van de bestuurder. Daarnaast is er in juni een themabijeenkomst gehouden over de uitgaven voor onderhoud aan de woningen van Stek. Eenmaal heeft er een raadpleging per e-mail plaatsgevonden. Ernst & Young heeft voor een delegatie van de Raad van Commissarissen, de bestuurder en medewerkers van Stek een presentatie gegeven over de gevolgen en de te maken keuzes in het kader van de nieuwe richtlijn RJ 645. In het kader van het project Sportlaan heeft de Raad van Commissarissen externe expertise in de persoon van mr. Janeck Janmaat ingehuurd om te worden bijgepraat over de juridische aspecten rondom projecten. Naast de reguliere vergaderingen van de Raad zijn de individuele commissarissen onder andere betrokken geweest bij de taken van de Auditcommissie en hebben zij de bestuurder bijgestaan met advies op specifieke projecten en de positie van Trithun. Op grond van de kwartaalrapportages, project besluitdocumenten, themagerichte notities en in contacten met de bestuurder, de huurderbelangenorganisaties, de belanghoudersbijeenkomst, de ondernemingsraad van Stek en de Burgemeester & Wethouders (B&W) van Teylingen heeft de Raad van Commissarissen zich laten informeren over de ontwikkelingen binnen Stek en de ontwikkelingen in de sector. Leden van de Raad wonen regelmatig de bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) bij. Naast de gebruikelijke onderwerpen, zoals de kwartaalrapportages, informatie uit de organisatie, het jaarverslag 2011, de meerjarenbegroting 2013 - 2027 en de jaarbegroting 2013, kunnen aanvullend de volgende onderwerpen worden opgesomd:   

diverse projecten inclusief een aantal besluitdocumenten het rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen positie Trithun in relatie tot het faillissement van Vegeka B.V. (voorheen Kuiper Ontwikkeling B.V.) 16


    

systeemtoezicht het reglement directeur-bestuurder regionale samenwerking het energieplan het regeerakkoord 2012

Ten aanzien van de projectenportefeuille wordt de Raad van Commissarissen geïnformeerd door de bestuurder. Naast een adviserende rol heeft de Raad bij een nieuw project op twee kritische momenten een beslissende bevoegdheid in het al dan niet doorgaan van een project. Eind 2012 is met een aantal commissarissen van gedachte gewisseld om het besluitvormingsmodel te herzien. Begin 2013 wordt dit in de Raad verder uitgediscussieerd.

2.7

Risicomanagement

De Raad van Commissarissen ziet het nut en de noodzaak in van risicomanagement om de continuïteit van Stek en haar dienstverlening aan de huurders te waarborgen. De risicohouding die de Raad van Commissarissen voor Stek hanteert kan met de volgende kernwoorden worden geformuleerd: voorzichtigheid, risico aversie, blijf bij de leest, zorgvuldigheid, niet te bureaucratisch en verstandig. Samenvattend: prudent.

2.8

Interne informatievoorziening

De periodieke verslaggeving vindt op basis van een kwartaalcyclus plaats en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van Stek. De rapportages worden met de gehele Raad van Commissarissen besproken in de vergadering van de Raad in aanwezigheid van de bestuurder, de manager Financiën & ICT en optioneel de controller van Stek. In de         

kwartaalrapportages wordt onder andere aandacht besteed aan: realisatie maatschappelijke doelen en projecten en speerpunten van het jaarplan analyse begroting, prognose en gerealiseerd financieel jaarresultaat analyse ontwikkelingen verhuur en onderhoud analyse ontwikkeling op terrein personeel en organisatie analyse ontwikkeling vastgoedportefeuille en de individuele projecten analyse ontwikkeling liquiditeit, leningenportefeuille en kasstromen grondposities en mogelijk ontwikkellocaties toelichting op investeringen, begroot versus realisatie en prognose toelichting realisatie beleid per afdeling van Stek

De opzet van de kwartaalrapportage is periodiek onderwerp van bespreking tussen de Raad van Commissarissen en de bestuurder.

17


2.9

Governance Code

De Raad van Commissarissen onderschrijft de Governance Code. De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegenomen. Enkele punten waar wij afwijken van de Governance Code Woningcorporaties zijn:  er is geen separaat remuneratierapport opgesteld met daarin de wijze waarop het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. Dit is beschreven in dit jaarverslag.  In de Governance Code is de maximale zittingstermijn acht jaar (twee termijnen van vier jaar). Dit was in de vorige code twaalf jaar (drie termijnen van vier jaar). Voor één van de commissarissen, de heer F.J.M. Barnhoorn is om moverende redenen een overgangsregeling gehanteerd en wordt de lopende benoemingstermijn gehandhaafd. De heer F.J.M. Barnhoorn is uitdrukkelijk verzocht nog tot 2013 aan te blijven vanwege diens specifieke kennis van de sector, het inwerken van een nieuwe commissaris en de wens van de Raad van Commissarissen om eerst op de expertise van Financiën te vernieuwen gezien de komende mutaties in 2013.  In de vorige Governance Code werd een huurder als niet onafhankelijk gekenmerkt. In de huidige Governance Code wordt de huurder niet expliciet vermeld, alle commissarissen dienen onafhankelijk te zijn. De Raad van Commissarissen heeft na de introductie van de vernieuwde Governance Code de situatie van de heer G.A. Camphorst, die ook huurder is van Stek, besproken. De Raad van Commissarissen heeft om moverende redenen besloten het commissariaat van de heer G.A. Camphorst voort te zetten. De Raad van Commissarissen realiseert zich dat er mogelijke momenten van belangenverstrengeling zouden kunnen ontstaan en zal hierop passend reageren door de heer G.A. Camphorst op dat moment uit te sluiten van deelname aan de vergadering(en).

2.10 Integriteitcode en Klokkenluiderregeling RvC De Raad van Commissarissen heeft een eigen Integriteitcode en Klokkenluiderregeling. Deze is in de vergadering van 26 februari 2009 vastgesteld. De onderwerpen van deze code zijn vergelijkbaar met de onderwerpen die ook in de integriteitscode en klokkenluiderregeling voor bestuur en medewerkers van Stek zijn opgenomen:  omgaan met klanten  wet- en regelgeving  leveranciers  geschenken en voordelen  strijdigheid van belangen  meldingen van overtredingen  verslaglegging Specifiek wordt ingegaan op wat te doen bij (het vermoeden van) misstanden door leden van de Raad van Commissarissen.

18


De Integriteitscode en Klokkenluiderregeling van de Raad van Commissarissen is gepubliceerd op de website van Stek.

2.11 Tegenstrijdige belangen en integriteit In 2012 hebben zich geen transacties voorgedaan waarbij sprake is van tegenstrijdige belangen bij de bestuurder of de leden van de Raad van Commissarissen. De bestuurder heeft geen nevenfuncties, geen eigen besloten vennootschap en neemt niet deel in andere ondernemingsvormen. Er zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt aan de bestuurder of leden van de Raad van Commissarissen. Voor zover valt te overzien, onder meer op basis van zijn gedrag en zijn handelen, heeft de bestuurder geen substantiële schenkingen gevraagd of aangenomen, dan wel zakelijke kansen van de corporatie benut voor zichzelf of zijn gezinsleden.

2.12 Interne controlefunctie Stek heeft de interne controlefunctie ondergebracht bij de functie van controller. Dit is in overeenstemming met de vernieuwde Governance Code. De controller toetst de interne risicobeheersing- en controlesystemen en functioneert onder de verantwoordelijkheid van de bestuurder. Is daar aanleiding toe, dan kan de controller rechtstreeks in contact treden met de Raad van Commissarissen.

2.13 Externe accountant Stek heeft aan de hand van een vooraf vastgesteld selectieproces op 11 mei 2009 onze huidige accountant Ernst & Young geselecteerd voor een periode van 4 jaar met ingang van boekjaar 2009. Na de evaluatie van het functioneren van de huidige accountant Ernst & Young door zowel de Raad van Commissarissen als de bestuurder zal in 2013, vóór de interim controle 2013, een accountant voor de komende jaren worden (her)geselecteerd. De Raad van Commissarissen verwacht van de externe accountant dat zij de volgende jaarlijkse controletaken uitvoert:  interim controle (periode september/oktober)  controle jaarrekening van de toegelaten instelling exclusief deelnemingen (maart)  controle van de Dvi-staten die naar Corpodata worden gestuurd (juni) In 2012 heeft de jaarrekeningcontrole 2011 en de controle van de Dvi-staten over 2011 plaatsgevonden. Ter voorbereiding op de jaarrekeningcontrole 2012 heeft Ernst & Young in september 2012 de interim controle uitgevoerd. In de interim controle wordt vooral naar de onderliggende processen gekeken, maar ook naar het risicomanagement. De externe accountant heeft eenmaal de vergadering van de Raad van Commissarissen bijgewoond. Tijdens deze vergadering is door Ernst & Young een toelichting gegeven op controlebevindingen en de accountantsverklaringen die zijn afgegeven op de jaarrekening 2011 van Stek. 19


Tevens heeft de externe accountant een gesprek gehad met de Auditcommissie in afwezigheid van de bestuurder. De Governance Code schrijft voor dat de bestuurder en de Auditcommissie ieder eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant uitvoert. De Auditcommissie heeft dit in 2012 uitgevoerd namens de Raad van Commissarissen. Begin 2013 zal de bestuurder het functioneren van de accountant evalueren. De uitkomsten zullen mede worden gebruikt voor de (her)selectie van de accountant voor de komende jaren.

2.14 Overleg Huurdersbelangen Vereniging Bollenstreek (HBVB), Ondernemingsraad en B&W-Lisse De 2 leden van de Raad van Commissarissen die op voordracht van de HBVB in de Raad zitten (de heren R. Kies en J. van Dijk), zijn indien gewenst door de HBVB, ook aanwezig bij de algemene ledenvergadering of, indien gewenst door de HBVB, ook bij andere bijeenkomsten van de HBVB. Een delegatie van de Raad van Commissarissen heeft op 20 november 2012 vergaderd met de HBVB. Gesproken is over algemene gang van zaken bij Stek en de HBVB. Op 4 december 2012 heeft het jaarlijkse gesprek plaatsgevonden tussen een afvaardiging van de Raad van Commissarissen en de Ondernemingsraad van Stek. Belangrijkste onderwerp tijdens dit gesprek was de algemene gang van zaken bij Stek en de rol van de bestuurder daarin. In het kader van het toezicht op Stek was het een prettig gesprek.

2.15 Visitatie In de AedesCode is opgenomen dat een corporatie zich 1 maal per 4 jaar laat visiteren. In 2010 is Stek gevisiteerd door het bureau Raeflex. In 2012 was dit onderwerp niet actueel.

20


2.16 Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen was gedurende 2012 als volgt samengesteld. Naam, geboortedatum, functie De heer N.P.M. Schoof, 10 februari 1947, Voorzitter RvC

De heer R.W. Roodzant, 15 januari 1967, Vicevoorzitter RvC, Lid Remuneratiecommissie

Functie / nevenfuncties

Expertise

 Directeur AVDD  Lid voortgangscommissie Sint Maarten  Expert VNG-intercontinal  Commissaris zorgverzekeraar UVIT (Univé, VGZ Trias IZA) tot 1-4-2012  Voorzitter Stichting Vrienden Hospice Alphen aan den Rijn

maatschappelijke context en lokale netwerken

 Directeur Dienst Terugkeer & Vertrek, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

volkshuisvesting / huurders aangelegenheden

1 oktober 2008 / 1 oktober 2016 (herbenoemd ingaande 1 oktober 2012)

17 februari 2000/ 17 februari 2012 (herbenoemd 17 februari 2010 voor twee jaar, 17 februari 2012 afgetreden)

(op voordracht huurdersorganisatie) De heer G.A. Camphorst, 9 april 1947, Lid RvC Lid Auditcommissie,

Datum benoeming / aftreden

financieeleconomisch

22 december 2005/ 22 december 2013 (herbenoemd 22 december 2009)

De heer J.M. Hoff, 19 september 1955, Vicevoorzitter RvC, Lid Remuneratiecommissie

 Directeur Huisvesting en Vastgoed Cordaan (vanaf 1-9-2011)  Voorzitter Raad van Commissarissen van de Stichting Behoud Cultureel Erfgoed Rotterdam.  Bestuurder Delphi Coaching & Solutions  Partner Maatschap Kunstcollectie

projectontwikkeling

De heer R. Kies, 21 augustus 1959, Lid RvC Lid Auditcommissie,

 Business Controller Engine Services KLM  RvC functie bij een dochteronderneming KLM  Bestuurslid van Stichting Algemeen Pensioenfonds KLM

financieeleconomisch

 Manager maatschappelijke verankering woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam tot 01-092012.

Volkshuisvesting, klanten / huurders aangelegenheden

Mevrouw J.M. van Duin, 25 november 1975, Lid RvC Lid Remuneratiecommissie

 Lid Raad van Toezicht Cultuurcompagnie  Procesmanager F&A BAM Woningbouw t/m mei 2012

projectontwikkeling

1 mei 2012 / 1 mei 2016

De heer J. van Dijk, 20 november 1969, Lid RvC Lid Auditcommissie

 Directeur Bedrijfsvoering Advin (vanaf 1-4-2011)  Economisch Juridische Commissie NL Ingenieurs (vanaf 1-3-2012)

financieeleconomisch

22 maart 2012 / 22 maart 2016

(op voordracht huurdersorganisatie)

De heer F.J.M. Barnhoorn, 29 maart 1960, Lid RvC

26 juni 2007 / 26 juni 2015 (herbenoemd ingaande 26 juni 2011)

3 maart 2005 / 3 maart 2013

herbenoemd 22 oktober 2008 29 oktober 2002 / 22 december 2013 (herbenoemd 6 september 2010)

(op voordracht huurdersorganisatie)

21


2.17 Benoemingen en mutaties in 2012 In 2012 hebben de volgende benoemingen en herbenoemingen plaatsgevonden op grond van het door de Raad vastgestelde rooster van aftreden:  Op 22 maart 2012 zijn twee nieuwe commissarissen benoemd. De heer J. van Dijk is per 22 maart 2012 lid van de Raad van Commissarissen. Zijn expertise ligt op het financiële gebied. Per 1 mei 2012 is mevrouw J.M. van Duin toegetreden tot de Raad van Commissarissen. Haar expertise ligt op het (commerciële) vastgoed  In de vergadering van 20 september 2012 is de heer N.P.M. Schoof, voorzitter van de Raad van Commissarissen per 1 oktober 2012 herbenoemd voor een periode van vier jaar. Andere wijzigingen in de Raad van Commissarissen in 2012 zijn:  De heer R.W. Roodzant, vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen heeft per februari 2012 de Raad van Commissarissen verlaten. De heer R.W. Roodzant heeft drie termijnen van vier jaar zitting gehad in de Raad van Commissarissen.  In de vergadering van 26 april 2012 is de heer J.M. Hoff benoemd tot vicevoorzitter. Tevens is hij toegetreden tot de Remuneratiecommissie.  In de vergadering van 26 april 2012 is mevrouw J.M. van Duin benoemd tot lid van de Remuneratiecommissie.

2.18 Bezoldiging commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen was over 2012 als volgt: Naam

Vergoeding

Onkosten vergoeding

Totaal

Dhr. N.P.M. Schoof

€ 9.397

€0

€ 9.397

Dhr. R.W. Roodzant

€ 1.879

€0

€1.879

Dhr. G.A. Camphorst

€ 7.517

€0

€ 7.517

Dhr. J.M. Hoff

€ 7.517

€0

€ 7.517

Dhr. R. Kies

€ 7.517

€0

€ 7.517

Dhr. F.J.M. Barnhoorn

€ 7.517

€0

€ 7.517

Mevr. J.M. van Duin

€ 5.008

€0

€ 5.008

Dhr. J. van Dijk

€ 5.638

€0

€ 5.638

Totaal:

€ 51.990

De hoogte van de honorering van de commissarissen en de voorzitter is ten opzichte van 2011 niet gewijzigd. Vanaf 1 januari 2013 gelden nieuwe Btw-regels voor commissarissen. Leden van Raden van Toezicht en Raden van Commissarissen worden Btw-plichtig gesteld. Begin 2013 zal de hoogte van de vergoeding exclusief Btw voor de commissarissen van Stek worden vastgesteld.

22


2.19 Bezoldigingsbeleid bestuurder (remuneratie) De bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. De contractuele overeengekomen bezoldiging van de bestuurder van de Stek bestaat in 2012 uit de volgende bestanddelen: 

 

een vast basissalaris dat zowel binnen de norm van de Wet Openbaarheid Topinkomens (Wopt) in de (semi)publieke sector past als ook binnen de Sector brede beloningscode bestuurders woningcorporaties. een bonus variërend van 0% tot 10%, afhankelijk van de mening van de Raad van Commissarissen, gebaseerd op de realisatie van de overeengekomen prestatiedoelstellingen. de bestuurder heeft beschikking over een auto (eigendom Stek) en betaalt hiervoor een eigen bijdrage. de bestuurder heeft geen afwijkende pensioenafspraken.

Vanaf 1 januari 2013 zal de bezoldiging van de bestuurder vallen onder de nieuw aangenomen Wet Normeringbezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De huidige zelfstandige normering Wopt zal in de nieuwe wet WNT (Wet Normering Topinkomens) worden opgenomen.

2.20 Zelfevaluatie Raad van Commissarissen De zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen heeft in 2012 op 11 december plaatsgevonden. In 2011 heeft de Raad van Commissarissen zich door een externe laten ondersteunen. Voor de evaluatie van 2012 is dit niet gedaan. Tijdens de zelfevaluatie is onder andere gesproken over de profielen en een eventuele aanpassing daarvan met het oog op de komende vacature en de inkrimping naar 5 leden. Verder is gesproken over vergaderwijze en ieders inbreng in de vergaderingen.

2.21 Goedkeuring jaarstukken 2012 In dit jaarverslag treft u aan het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2012. Het verslag is vastgesteld door de bestuurder. Vervolgens is de jaarrekening door Ernst & Young Accountants onderzocht en goedgekeurd. Een verklaring van de accountant treft u aan als bijlage bij dit verslag. De Raad van Commissarissen heeft de jaarstukken 2012 goedgekeurd op 21 mei 2013. De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering van 21 mei 2013 uitvoerig gesproken met de accountant over het jaarverslag, de uitkomsten van de controle 2012 en overige informatie. Voorafgaand aan de behandeling van het jaarverslag 2012 in de vergadering van de Raad van Commissarissen is het jaarverslag besproken met de Auditcommissie op 25 april 2013.

23


2.22 Verklaring besteding van middelen De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met de verklaring van de bestuurder dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting. Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen een woord van dank uit richting de bestuurder en de medewerkers van Stek voor de getoonde inzet in het verslagjaar.

24


3 3.1

Volkshuisvestelijk verslag Samenwerking

3.1.1 Algemeen Het is niet onbekend dat samenwerken een eigen inspanning vereist. Het gaat niet vanzelf, ook niet als er gelijke belangen zijn. Dan nog is er een grote kans dat het proces van samenwerken stroef verloopt. Stek kan niet zonder samenwerken, het ligt in de kern besloten en wordt door de externe factoren opgelegd. In een dienstverlenende organisatie, wat Stek in hoge mate is, wordt in samenwerking met de klant/huurder de dienst inhoud gegeven en de kwaliteitsbeleving bepaald. Bij externe omstandigheden zijn de meeste samenwerkingen voor de hand liggend. Gemeenten met prestatieafspraken en ruimtelijke ordening procedures, huurder en de Overlegwet en projectontwikkelaars ter reductie van risico’s, zijn hier voorbeelden van. Het samenwerken, gaat door de hele organisatie heen en zit in het bloed van de collega’s. Zeker in de dagelijkse praktijk van beheer en verhuur is dit aan de orde en bepaalt het de agenda in hoge mate. De grote betekenis van samenwerking blijkt uit het feit dat dit het eerste hoofdstuk is van het volkshuisvestelijk deel van het jaarverslag. Onze klant, de huurder, gaat hiervan de effecten nu echt voelen. Door een intensieve vorm van samenwerken alleen kan de vraag van de klant worden beantwoord. Het blijft niet hiertoe beperkt. Ook met collega-corporaties is samenwerking nodig. De toenemende financiële druk blijft aandacht vragen voor het beperken van de bedrijfskosten. Zeker als het woningbestand door afgedwongen verkoop gaat afnemen.

3.1.2 Samen met de huurdersorganisatie Het belang van een goed functionerende huurdersorganisatie, de HBVB voor Stek, is groot. Niet alleen om aan de verplichting van de Overlegplicht of BBSH te volgen, maar ook omdat een goede tegenspeler de prestatie van de corporatie positief kan beïnvloeden. De HBVB heeft veel tijd nodig gehad voor interne processen. Het bestuur heeft te maken gehad met een afnemend aantal leden en veel activiteiten op lokaal en regionaal niveau. Door Stek is een budget aan de HBVB beschikbaar besteld om met ondersteuning van de Woonbond Kennis- en Adviescentrum en Advonice, de lijnen opnieuw op te zetten. Het gaat dan om beleidsmatige prioriteiten, organisatievorm en het versterken van bestuur en ondersteuning. Aan het eind van het jaar is er veel werk verzet en versterking aangetrokken. Daarbij is ook een discussie ontstaan over belangenverstrengeling. De HBVB wil haar voorzitter inhuren als administratief medewerkster. Stek vindt dit niet aanvaardbaar. Een commissie van 3 wijzen zal zijn oordeel hierover uitspreken.

25


3.1.3 Samen met gemeenten Naast de huurders zijn de gemeenten belangrijke belanghouders van Stek. In de relatie zit wel een dualiteit. Enerzijds is er een gezamenlijk belang in het kwalitatief en kwantitatief op peil houden van de voorraad sociale woningbouw. Anderzijds zijn er tegenstrijdige belangen. Zeker als er grondposities in het geding zijn. Dan kunnen de gemeenten en corporaties tegenover elkaar staan als ontwikkelaars die gaan voor een goed rendement. In alle drie de gemeenten is er regelmatig bestuurlijk overleg waarin naar de ontwikkelingen op de lange termijn wordt gekeken en waarbij de raakvlakken zo goed mogelijk positief worden vertaald. Onder druk van complexe externe omstandigheden groeit de noodzaak om tot intensievere samenwerking te komen. Buurtbeheer, zorg, welzijn en leefbaarheid zijn voorbeelden van segmenten waarin gelijk optrekken van toenemende betekenis is en wordt. De samenwerking kent nu al een breed spectrum: van het inrichten van speelterreinen tot een gezamenlijk opdrachtgever zijn voor een herstructurering van woningen en voorzieningen. Met de drie gemeenten wordt nauw samengewerkt bij het maken van woonvisies en natuurlijk bij het opstellen van prestatieafspraken. Iedere gemeente heeft een eigen karakter en wil een eigen invulling geven. Voortdurend zijn de gemeenten met de buurgemeenten in gesprek over samenwerking en/of fusies. De provincie probeert daar, bij monde van de Commissaris van de Koningin en door het benoemen van tijdelijke burgemeesters, enige druk op uit te oefenen. Een initiatief hiertoe heeft geleid tot een bijeenkomst in februari 2012, waar nauwere samenwerking op veel beleidsterreinen is afgesproken. Het woord fusie wordt nog niet echt gebruikt. De woonruimteverdeling moet worden aangepast aan de nieuwe situatie op regionaal niveau. Na het samengaan van Holland Rijnland en de Rijnstreek is het nodig de wijze van woonruimteverdeling aan te passen. In de regionale Stuurgroep nemen de wethouder Wonen van Lisse en de bestuurder van Stek deel. Hierdoor is Stek in staat de drie gemeenten te ondersteunen in hun eigen besluitvorming. Het regeerakkoord kan leiden tot een grote wijziging in de relatie gemeente-corporatie. Het is slechts één zin en die kan van veel betekenis zijn. De corporaties moeten onder de directe aansturing komen. De details zijn nog niet ingevuld, maar deze vorm van ‘nationalisering’ betekent voor de gemeente, naast toenemende verantwoordelijkheden, op gebieden als WMO, AWBZ en Jeugdzorg een belangrijke verzwaring van haar taken. Hoe het dan moet met een corporatie als Stek die actief is in drie gemeenten, is nog niet bekend.

3.1.4 Samen met zorg en welzijn Samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen levert een belangrijke bijdrage in de leefbaarheid van wooncomplexen, buurten en wijken. Net als de sector van woningcorporaties hebben de sectoren van welzijn en zorg te maken met belangrijke effecten als gevolg van het aangekondigde regeringsbeleid. Deels is dat beleid een voortzetting van ingezet beleid en deels is dat nieuw.

26


Om met elkaar tot goede producten en diensten te komen was het soms al lastig het benodigde proces daarvoor te doorlopen. Nu de druk op alle ketels wordt opgevoerd, zal dit alleen maar lastiger worden. Om het eigen beleid ten aanzien van zorg meer inhoud te geven, en daarmee sturing te geven aan een prestatieveld uit het BBSH, is een notitie over ‘Wonen en Zorg’ ontwikkeld. Deze beleidsnotitie is in het management behandeld en wordt, begin 2013, in de Raad van Commissarissen besproken. Als woningcorporatie ziet Stek zeker een rol weggelegd in het verbinden van wonen en zorg. Hierbij moet wel aangetekend worden dat het accent meer zal liggen op het wonen en minder op de gangbare normen voor ruimten in de zorgsector. Op lokaal niveau participeert Stek in het opzetten van bestuurlijk strategische afspraken tussen gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen en corporaties. In de gemeente Teylingen wordt hard gewerkt aan het opstellen van een zorgpact. Helaas nog zonder resultaat. Na afscheid van een tweetal externe ondersteuners, worden nu stappen gezet door de gemeente. Belangrijke voorwaarde voor succes van een samenwerking is dat iedere partij over de eigen schaduw kan heen stappen. Het blijkt dat dit tijd en overredingskracht kost. Voor de gemeente Hillegom zijn in samenwerking met zorginstelling HOZO de gesprekken gestart om tot een betere afstemming te komen. Een afstemming in het licht van de afnemende mogelijkheid voor intramurale verzorging. Hierdoor zullen meer huurders die extra aandacht nodig hebben in de woningvoorraad zitten, terwijl de middelen en mogelijkheden afnemen. De bouw van een dienstencentrum, de zorgappartementen van HOZO en de woningen van Stek, laten zich duidelijk zien. Een project met een spannende geschiedenis begint goed vorm te krijgen. De fietser of automobilist die Hillegom nadert ziet het Woonzorgcentrum boven het dorp uitsteken. In Lisse zal er extra inzet gepleegd moeten worden om de toekomstige ontwikkelingen voor te kunnen zijn en de huurder en klant niet de dupe te laten worden. De moeilijke periode voor zorginstellingen laat zich zien in het niet realiseren van het Transmuraal Centrum. Ook Stek heeft onderzocht of een bijdrage geleverd kan worden, maar de financiële risico’s waren te groot. In het dagelijks beheer wordt er nog steeds nauw en goed samengewerkt met welzijnsorganisaties als GGZ. Het escaleren van situaties wordt daardoor vaak voorkomen. Het is wel de verwachting dat deze samenwerking aan belang zal gaan toenemen. Het inrichten van het eigen leven wordt door de afnemende financiële situatie en de toenemende leeftijd voor veel huurders moeilijker. Juist dan kunnen maatschappelijke organisaties als zorg- en welzijnsinstellingen en woningcorporaties hun meerwaarde laten zien.

3.1.5 Samen met projectontwikkelaars De malaise op de woningmarkt heeft een duidelijke weerslag op de samenwerking met projectontwikkelaars. Er doen zich drie situaties voor. De eerste is dat de ontwikkelaars niet in staat zijn het project dat zij onderhanden hebben tot een realistisch project uit te 27


bouwen. Herdefiniëren, vereenvoudigen en minder sociale huur, zijn bekende strategieën. De tweede is die van het faillissement. Stek is geconfronteerd met het faillissement van de partner in Trithun BV/CV. De partner, Kuiper Groep (Vegeka B.V.) is door de stilvallende verkoop met vastzittende projecten komen te zitten die de continuïteit nadelig hebben beïnvloed. De afwikkeling is nog steeds gaande maar het is wel duidelijk dat het voor Stek ook grote negatieve gevolgen heeft. De laatste is het elkaar helpen. Door de aankoop van vijf woningen in de vrije sector heeft Stek de voortgang van het project Mallegatshof in Lisse mede veilig gesteld. Voor Stek was dit de eerste keer dat zo een bijdrage werd geleverd. Steeds opnieuw zal Stek op strategische wijze het belang van de speciale woningbouw moeten behartigen in deze samenwerkingen.

3.1.6 Samen met externe collega ‘s Dit jaar was geen jaar voor een fusie. Het is wel een onderwerp waarover is gesproken. Met collega-corporaties de Vooruitgang (Teylingen) en Elan Wonen (Haarlem) is afgetast in hoeverre nauwe samenwerking of fusie tot de mogelijkheden behoort. Hiervoor bleek onvoldoende voedingsbodem. Helaas heeft een onderzoek naar een mogelijk samengaan van de uitvoerende technische diensten ook niet tot resultaat geleid. De financiële gevolgen (BTW betaling) zijn zo groot dat er geen voordeel voor de corporaties afzonderlijk uit te halen lijkt te zijn. Stek probeert de gesprekken hierover wel voort te zetten. De corporaties uit de Bollenstreek trekken wel samen op tegen het regeerakkoord en het woonakkoord. In nauwe samenwerking is het financieel adviesbureau Ortec ingeschakeld om de effecten per corporatie en voor de streek te laten zien. Dit is belangrijke informatie voor het overleg met de eigen gemeente en de regio. Een vast samenwerkingsverband in de regio Holland Rijnland is de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). Een belangrijk onderwerp is de ontwikkeling van een nieuw woonruimteverdeelsysteem. De bestuurder van Stek neemt deel in de Stuurgroep (overleg met gemeente, huurdersorganisaties en corporaties) en verschillende mensen van Stek hebben inbreng in commissies. In 2012 is de bestuurder van Stek toegetreden tot het bestuur van de VWHR. Voor de ontwikkeling van de sociale woningbouw in de locatie Hoogkamer (Teylingen) werken Warmunda, de Vooruitgang en Stek samen. Stek doet hiervoor het projectleiderswerk. Een einde is gekomen aan de jarenlange samenwerking met collega-corporatie De Key uit Amsterdam. Na intensief overleg heeft Stek besloten het woningbezit van De Key in Hillegom niet aan te kopen. Omdat De Key een verkoopscenario voor de woningcomplexen heeft is ook het beheer van deze woningen aan De Key teruggegeven. Stek wil niet de nadelige effecten van een dergelijk scenario voor het dagelijks beheer voor haar rekening nemen. Alles overziend is de basis van vertrouwen in de samenwerking met collega-corporaties aanwezig maar zijn de verschillen in visies en belangen nog obstakels om tot nauwere vormen, zoals fusie, te komen.

28


3.1.7 Samen met de medewerkers Een dienstverlenende organisatie als Stek is in hoge mate afhankelijk van de inzet en betrokkenheid van de collega’s. Hiervoor is de inbreng van de ondernemingsraad van belang. Samen met de ondernemingsraad is gewerkt aan een strategisch persoonlijk beleidsplan en de verdere invulling van de functie Personeel en Organisatie/HRM. Ook is er nauw samengewerkt met de ondernemingsraad bij de voorbereiding en uitvoering van een cultuurdag. Tijdens deze dag, 26 juni, is veel aandacht besteed aan interne samenwerking. Om tot betere prestaties te komen is uiterste samenwerking van belang. Collega’s hebben elkaar nodig om tot uitvoering van hun werk te komen.

3.2

Klant eerst

3.2.1 Bewonersparticipatie Huurdersparticipatie Aan de mening van onze klanten hechten wij veel waarde. Bij wet is geregeld dat wij met onze bewoners overleggen. Dat vinden we belangrijk en de huurders die zich hiervoor inzetten waarderen we zeer. Stek kent twee soorten huurdersvertegenwoordigingen. Zo zijn er de verschillende bewonerscommissies op complexniveau en de Huurders Belangen Vereniging Bollenstreek (HBVB). Deze organisatie participeert op organisatieniveau. Bewonerscommissies vertegenwoordigen een wijk, complex of woongebouw en zitten regelmatig, in ieder geval 2 maal per jaar, met Stek rond de tafel. Alles wat te maken heeft met het beheer (onderhoud, woonomgeving) is bespreekbaar op voorwaarde dat het betrekking heeft op de huurders die door de commissie worden vertegenwoordigd. Met de HBVB bespreken we ons generieke beleid, zoals de jaarlijkse huurverhoging, het sociaal statuut en procedures. Op sommige onderdelen heeft de HBVB informatierecht en op andere onderdelen adviesrecht. Formeel staan de bewonerscommissies los van de HBVB, maar de HBVB ondersteunt de commissies waar nodig met raad en daad. De HBVB werkt ook hard mee aan het oprichten van zoveel mogelijk bewonerscommissies. Het is niet gemakkelijk om enthousiaste vrijwilligers te vinden die zich willen inzetten voor hun wijk of complex. Bewonersparticipatie bij projecten & sociaal plan Wanneer Stek woningen aan gaat pakken is er vaak veel belangstelling van de bewoners. Immers, het gaat om hun thuis, waar Stek een verandering in door wil voeren. Bijvoorbeeld bij sloop, maar ook bij renovatie en groot onderhoud worden er daarom regelmatig projectgroepen opgericht. Deze bestaan uit betrokken bewoners, die een actieve bijdrage leveren aan het proces van inventariseren en het onderzoek naar de juiste ingreep voor hun woning. De leden van de projectgroep - de vertegenwoordigers van de bewoners - informeren hen ook.

29


Naast het bespreken van het type ingreep, is een projectgroep ook onze gesprekspartner voor het opstellen van het Sociaal Plan per project. Vanuit het op organisatieniveau vastgestelde Sociaal Statuut (2010) wordt er per project een Sociaal Plan opgesteld.

Huurders Belangen Vereniging Bollenstreek (HBVB) Het bestuur bestaat op dit moment uit 3 bestuursleden en 4 teamleden, allen vrijwilligers. De HBVB behartigt de belangen van huurders op lokaal en regionaal niveau en neemt ook deel aan landelijke acties. Zij huurt een pand aan de Nassaustraat in Lisse dat beschikt over vergaderruimten en kantoorfaciliteiten. Dit jaar hebben 8 reguliere vergaderingen tussen de HBVB en het management van Stek plaatsgevonden. Ook was er overleg met de Raad van Commissarissen. Rondom actuele wijzigingen in de branche zijn aanvullend enkele themabijeenkomsten georganiseerd waaraan de HBVB heeft deelgenomen. Gespreksonderwerpen waren onder meer: 

prestatieafspraken met de gemeenten;

vernieuwing woonruimteverdeelsysteem;

Strategisch Voorraad Beleid, waaronder het Huurbeleid en de jaarlijkse huurverhoging;

diverse beleidsthema’s, zoals Verkoopbeleid, Onderhoudsbeleid, Energiebeleid en Sociaal beheer;

ontwikkelingen binnen de branche;

bewonerscommissies 

oprichten van bewonerscommissies

het organiseren van een jaarlijkse bijeenkomst voor alle bewonerscommissies

de kwaliteit van de communicatie tussen Stek en de bewonerscommissies;

diverse projecten, waaronder de sociaal plannen per renovatie- en sloop/nieuwbouwproject.

De bewonerscommissies Een bewonerscommissie is voor Stek een zeer belangrijke partner als het gaat om leefbaarheid. Wij zien de bewonerscommissies als de oren en ogen van het complex. Zij zijn met recht kennisexperts voor wat betreft hun woning en woonomgeving. Zij kennen de buurt en buurtbewoners. Daarom proberen wij, in nauwe samenwerking met de HBVB, bewonerscommissies op te richten. En daar waar deze al zijn, de contacten goed te onderhouden.

30


Jaarlijks krijgen de bewonerscommissies een budget tot hun beschikking. Dit budget is gebaseerd op een standaardbijdrage per commissie van € 218,43 in 2012. Dit bedrag werd in 2012 vermeerderd met € 3,16 voor elke woning die het complex telt. Heeft een complex 100 woningen, dan komt er dus € 316,00 op jaarbasis boven op de standaardbijdrage van € 213,94. Bewonerscommissies mogen aanvullend budget aanvragen voor bijzondere activiteiten. Over de samenwerking met de bewonerscommissies zijn afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn opgenomen in de ‘Spelregels voor bewonersgroepen’. Ook werken we met het ‘Handboek Bewonerscommissies’, waarmee we de bewonerscommissies wegwijs maken. In 2012 zijn er nieuwe commissies bijgekomen en zijn – jammer genoeg - enkele bewonerscommissies gestopt. Eind 2012 had Stek 14 actieve bewonerscommissies in Lisse, 1 in Voorhout en 9 in Hillegom. Hiermee zijn 2974 huurders vertegenwoordigd door een bewonerscommissie. Actieve bewonersavond Stek beschouwt het als een traditie om eenmaal per jaar de actieve bewoners in het zonnetje te zetten en met hen in discussie te gaan rondom een thema. In 2011 presenteerden we ons Bewonershandboek en hielden we een quiz. In 2012 hielden we een debat. Verschillende actuele stellingen passeerden de revue, en onder leiding van de voorzitter van de Raad van Commissarissen was er een stevige discussie. Zo bleek maar weer eens dat ook bewoners het niet altijd eens zijn met elkaar. Het was een geslaagde avond waarop we met veel van onze actieve bewoners van gedachten hebben kunnen wisselen en hen hebben kunnen bedanken voor hun inzet.

3.2.2 Kwaliteit van de dienstverlening Wij stellen onze klanten centraal bij het verrichten van onze activiteiten. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) toetst de kwaliteit van de dienstverlening van woningcorporaties door onder meer de klanttevredenheid te meten. Als de woningcorporatie de toets doorstaat, krijgt de corporatie het KWH-huurlabel.. De kwaliteit van de dienstverlening van een corporatie wordt onderzocht op verschillende onderdelen. In onderstaande tabel zijn per onderdeel de scores van Stek in 2012 en de landelijke gemiddelden weergegeven.

Labelonderdeel Contact Bereikbaarheid Communicatie & Informatie Woning zoeken

Score Stek 2012

Landelijk gemiddelde 2012

7,5 7,8

7,6 7,6

8,2

8,0

7,7

7,8

31


Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud Klachten behandelen

7,9 8,5 7,6 8,2 6,9

8,0 8,2 7,6 7,9 6,7

Totaal

7,8

7,7

Stek voldoet met deze scores opnieuw aan de KWH-norm1 en behaalt daarmee het KWH-huurlabel 2012. Op basis van de aanbevelingen die KWH naar aanleiding van de meting heeft geformuleerd, worden er verbeterplannen opgesteld om de kwaliteit van onze dienstverlening verder te verbeteren.

3.2.3 Communicatie Stek is een corporatie die middenin de samenleving staat. Communicatie met die directe omgeving is daarbij belangrijk. In 2009 werd een Communicatiebeleidsplan vastgesteld. Dit plan mondt elk jaar in allerlei activiteiten uit. Bewonerscommunicatie Ieder jaar brengen wij 4 maal een bewonersmagazine uit: Binnen! Wij willen met onze huurders een band creëren en een platform bieden voor, soms tegenstrijdige, meningen en invalshoeken op het gebied van wonen. Verder wil Stek inzicht geven in haar denk- en handelswijze en haar visie uitdragen. Wij houden bewoners in wijken waar groot onderhoud of renovatie plaats gaat vinden op de hoogte via persoonlijke brieven of nieuwsbrieven. Via een vast format communiceert Stek helder en duidelijk over de plannen, de voortgang en het proces. De eindverantwoording voor de inhoud ligt bij woonconsulenten en projectleiders, de huisstijl, corporate uitstraling en leesbaarheid bij Communicatie. Communicatiemiddelen onderzoek Sinds de fusie in 2009 zet Stek diverse communicatiemiddelen in om haar huurders te informeren, voor te lichten en te betrekken bij de organisatie. In 2012 onderzochten wij via een digitale enquête en verschillende klantenpanels of deze middelen nog steeds voldoen. Verder bevroegen wij onze klanten ook over de mogelijke inzet van Social Media voor het klantencontact. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat de inzet van Facebook als Social Media bij onze klanten als welkome aanvulling wordt gezien. In 2013 gaan we hier verder mee aan de slag. Bijeenkomsten In 2012 organiseerden wij geen bijeenkomst voor onze huurders, ondanks dat dit door een aantal huurders wel werd gewaardeerd in 2010 en 2011.

1

KWH-norm: de score op het onderdeel ‘Klachten afhandelen’ moet minimaal 6,5 zijn; de score op alle overige

onderdelen moet minimaal 7,0 zijn

32


Stek blijft kritisch kijken naar alle uitgaven en heeft in 2012 daarom besloten een dergelijke bijeenkomst niet te organiseren. Wel hadden we in 2012 een bijeenkomst met onze actieve huurders. Onder het hoofdstukje bewonersparticipatie (5.2.1) staat beschreven wat er behandeld is die avond. Website De website van Stek is in eerste instantie een informatiebron voor klanten. De digitale dienstverlening is een wereld die snelle ontwikkelingen doormaakt. De klant raakt ook steeds meer gewend aan de vele mogelijkheden van dienstverlening op het web. In 2013 onderzoeken we of de website een toegevoegde waarde kan zijn voor onze klanten om zaken direct via het web te regelen. Dit heeft als groot voordeel dat klanten 24 uur per dag 7 dagen per week zaken kunnen regelen en het telefoonverkeer tijdens de openingstijden afneemt. Dit moet resulteren in een kostenbesparing. Sponsoring Stek krijgt regelmatig verzoeken om te sponsoren, advertenties te plaatsen bij wijze van sponsoring of andere financiële verzoeken. Wij vinden veel goede doelen de moeite waard, maar wij kunnen niet aan dergelijke verzoeken voldoen. Stek is geen commerciële onderneming en heeft geen reclamebudgetten. Wij sponsoren dus niet. Voor initiatieven die te maken hebben met leefbaarheid van wijken en buurten waar Stek woningen en klanten heeft maken wij uitzonderingen. Op basis hiervan zijn er bijdragen overgemaakt naar de Voedselbank, de bus Welzijn Hillegom, de Oranjevereniging Hillegom, de Harddraverijvereniging Lisse en het luchtkussenfestival in Voorhout. Stek draagt bij in MOVe van de TU-Delft. De onderzoekslijn ‘Maatschappelijk Ondernemerschap en Voorraadbeleid Woningcorporaties’ richt zich door middel van een aantal samenhangende projecten op vragen die betrekking hebben op het maatschappelijk ondernemerschap in de bedrijfsvoering, strategie en voorraadbeleid van woningcorporaties en de inbedding van de corporatie als maatschappelijke onderneming. Dankzij deze bijdrage kan Stek participeren in seminars en onderzoek. Stek in het nieuws Stek voert een actief mediabeleid. We staan ervoor open om zo veel en duidelijk mogelijk te communiceren. Dit leidt ertoe dat we regelmatig in de krant staan; regionaal en plaatselijk. Vooral door zelf aangedragen persberichten krijgt Stek aandacht. Zeker bij projecten wordt het gebruik van de media afgestemd met gemeenten, zodat de informatiestroom niet strijdig wordt. In het voorjaar van 2012 was het groot onderhoudsproject Vogelwijk Lisse in het nieuws. Tijdens de werkzaamheden van de aannemer werd asbest aangetroffen in de woningen. De bewoners woonden tijdens de werkzaamheden in de woning en een paar huurders werden tijdelijk ondergebracht in een lokaal hotel.

33


We reageerde adequaat door een noodtelefoonnummer te openen, de woning die tijdens de werkzaamheden dienst deed als informatiepunt ging dagelijks open en Stek informeerden alle bewoners in de wijk zoveel en snel als mogelijk schriftelijk over de stand van zaken. Activiteiten in het kader van leefbaarheid zijn goede momenten voor mediacontacten. Jaarverslag Naast het sociale volkshuisvestingsjaarverslag dat Stek jaarlijks maakt, maken wij ook een populaire versie. In 2012 kozen wij voor het jaarverslag 2011 voor een simpelere opzet. Wij maakten meer gebruik van bestaande teksten, foto’s en afbeeldingen, waardoor de kosten aanzienlijk werden teruggedrongen. En hoewel wij ons imago graag willen versterken, overwegen wij toch jaarlijks weer of een dergelijke uitgave te rechtvaardigen valt. De kosten moeten in verhouding blijven staan tot de baten. Ook voor dit jaarverslag 2012 is voor een sobere uitgave gekozen en wordt er geen publicitaire versie gemaakt. Communicatie met klanten Het magazine Binnen! is vier keer naar onze huurders gestuurd. Het is vooral een platform voor, soms tegenstrijdige, meningen en wetenswaardigheden over wonen. In tweede instantie is Binnen! een middel voor Stek om onze visie uit te dragen. Interne communicatie In 2012 lanceerde Stek de eigen intranetwebsite StekNet. Op deze intranet omgeving kunnen allerlei nieuwtjes, wetenswaardigheden en ontwikkelingen gecommuniceerd worden al dan niet voorzien van foto’s. Via StekNet kunnen collega’s binnen Stek snel informatie delen over verschillende onderwerpen. Ook vergaderverslagen, agenda’s en verschillende documenten staan op StekNet, zodat alle collega’s dit kunnen inzien. Ook MT verslagen vinden de collega’s hier terug. En ook de ondernemingsraad en de Personeelsvereniging hebben een eigen plekje gekregen op StekNet. Met regelmaat is er de knipselkrant, deze bevat krantenartikelen die van belang zijn. Voor speciale onderwerpen is er de personeelsbijeenkomst die ongeveer 1 maal per maand plaatsvindt. Een afdeling of collega kan dan dieper op een onderwerp ingaan. Ook maakt de bestuurder van de gelegenheid gebruik om de stand van zaken over allerlei onderwerpen aan te geven.

3.3

Leefbare buurten

3.3.1 Wat is Leefbaarheid? Met het begrip ‘Leefbaarheid’ wordt aangegeven hoe aantrekkelijk en/of geschikt een gebied is om in te wonen, of te werken. Voor woningcorporaties slaat leefbaarheid met name op de geschiktheid van een omgeving om in te wonen en het verband tussen de omgeving en de bewoner. Wij leveren graag inspanningen die bijdragen aan de leefbaarheid van een wijk of buurt.

34


3.3.2 Hoe gaan we ermee om? Leefbaarheid is één van onze belangrijkste aandachtspunten. Zo heeft Stek wijkbeheerders in dienst die de buurten en wijken nadrukkelijk in de gaten houden en zo nodig acties uitzetten. Zij lopen regelmatig rond in onze complexen en controleren bijvoorbeeld het schoonmaakwerk. Ook spreken zij bewoners aan en weten bewoners hen te vinden. Bewoners zijn de deskundigen over hun eigen leefomgeving: zij leveren een waardevolle bijdrage. Veel bewoners hebben ideeën om hun wijk leefbaar en leuk te maken. Vaak hebben huurders wat hulp nodig om die ideeën uit te voeren. Wij helpen hen graag. Ook werken we samen met de gemeenten om de leefbaarheid in buurt of wijk te verbeteren. We proberen de mensen te stimuleren elkaar vaker te ontmoeten. We denken dat als buren elkaar kennen, zij meer rekening met elkaar zullen houden. We hebben een leefbaarheidbudget. Hieruit kan geput worden om bewonersinitiatieven te ondersteunen of gewoon zelf, als we een impuls willen geven aan de leefbaarheid in een bepaald gebied, door het doen van een investering. Het kan gaan om investeringen in fysieke zin: een bankje, een speeltoestel, het aanbrengen van verlichting, maar ook om investeringen in sociale zin: het mogelijk maken van een buurtbarbecue of kunstproject. Samenwerking met andere organisaties is een randvoorwaarde om dit te realiseren. Onze belangrijkste uitgangspunten zijn:  we stimuleren de sociale cohesie. Met en voor bewoners ontplooien we activiteiten;  we zijn zichtbaar in de wijk;  de buurt moet schoon, heel en veilig zijn;  we stimuleren de bewoners om zich actief in te zetten voor hun buurt en ondersteunen hen daarbij. Bewoners kunnen een beroep doen op onze kennis, contacten en middelen;  de woning en directe omgeving zijn onze verantwoordelijkheid, het openbare domein is een gedeelde verantwoordelijkheid. Daarom werken we samen met andere partijen.

3.3.3 Voorbeelden van activiteiten In 2012 ontplooide Stek weer de nodige activiteiten Sport op straat Sinds maart kunnen kinderen tussen 8 en 12 jaar in Hillegom twee keer in de week buiten sporten. De gemeente en Welzijn Hillegom willen met dit project ‘Sport op straat’ kinderen aanmoedigen en de gelegenheid geven meer te sporten. Stek steunt dit initiatief door middel van een financiële bijdrage.

35


Speeltuin In Teylingen heeft onze wijkbeheerder in het kader van ‘NL Doet’ een dagje geholpen bij het leegmaken van een toekomstig speelterrein aan de Schoonoord. Bewoners zijn hier zelf bezig met het realiseren van een zelfvoorziening voor de jeugd. Stek levert hieraan ook een financiële bijdrage. Mozaïek Tijdens het Bloemencorso in april was er in Lisse een mozaïekwedstrijd. In heel Lisse deden teams mee met de prachtigste bloemmozaïeken. De gemeente had onder meer een prijs voor de beste buurt. Stek was vertegenwoordigd in de jury. We zijn bij de verschillende deelnemers gaan kijken hoe gezellig het was en hoeveel animo er in de buurt was om mee te doen. Buurtpicknick In juni vond in Lisse de jaarlijkse picknick plaats. Samen met de gemeente organiseert Stek voor alle inwoners een picknick. Bewoners worden uitgenodigd en nemen zelf ook iets te eten mee. In een viertal buurten is gepicknickt. In vergelijking met andere jaren viel de opkomst in 2012 wat tegen. Kunst in het complex Een zeer geslaagde bijeenkomst met een grote opkomst was de onthulling van de schilderijen in de ‘Kleine ooievaar’. In dit wooncomplex in Lisse zijn op elk van de zeven verdiepingen graffitikunstwerken geplaatst. Dit is gedaan in samenwerking tussen Stek en de bewonerscommissie. Bij de onthulling waren veel bewoners aanwezig en zij zijn zeer tevreden met het resultaat. In nieuwbouwcomplex ‘Waterwolf’ in de Vossepolder in Hillegom zijn door een kunstenares 3 prachtige muurschilderingen in de entree en algemene ruimten gemaakt. De bewoners zijn allemaal laaiend enthousiast over het eindresultaat. Burendag Een vijftal bewonerscommissies ontplooide activiteiten rondom Burendag, variërend van barbecueën en tuinieren, tot speeltuinopeningen en wijnproeverijen. Stek leverde in alle gevallen een financiële bijdrage. Klimaatstraatfeest Stek heeft zich aangemeld als Klimaatcorporatie. Onze bewoners kunnen zich aanmelden voor dit landelijke initiatief en hun energiebesparingen doorgeven. Stek heeft in de groepen 8 van enkele Lissese basisscholen aandacht gevraagd voor energiebesparing. De leerlingen werden uitgedaagd hun beste tips in te leveren. Uiteindelijk won een klas een workshop over zonne-energie. Uitkomen met inkomen Nu de crisis voortduurt merken we dat voor onze klanten de kosten vaak sneller stijgen dan de inkomsten. Omdat velen hiermee te maken hebben organiseerde Stek in november, samen met de gemeente Lisse, Kwadraad en ISD, een informatieavond: ‘Uitkomen met inkomen’. Het doel was mensen te bereiken voordat zij echt in de problemen komen en hen te informeren over besparingsmogelijkheden. 36


De avond voldeed aan de vraag. Er werd van gedachten gewisseld en veel tips kwamen voorbij. Bomen en groen Bomen die overlast veroorzaakten of dit in de toekomst kunnen gaan doen zijn preventief gesnoeid of verwijderd. Verder heeft Stek huurders hulp geboden bij het onderhouden van hun tuin wanneer deze niet goed werd onderhouden.

3.4

Een woning voor iedereen

3.4.1 De doelgroepen op een rijtje Wij richten ons op het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens uit de lagere inkomensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Sinds 1 januari 2011 werken we daarbij met een inkomensnorm. 90% van de woningtoewijzingen in de sociale huursector moet plaatsvinden aan een huishouden met een inkomen tot € 33.614,-. Stek heeft ervoor gekozen om de inkomensgrens van toepassing te verklaren op al haar toewijzingen in de sociale sector, uitgezonderd stadsvernieuwingsurgenten. Dit betekent dat mensen die meer verdienen sinds 2011 geen sociale huurwoning meer kunnen gaan huren bij Stek. Dit heeft effecten op onze klanten. Een deel van hen zit ‘klem’. Dat zijn de mensen die meer verdienen dan de inkomensnorm, maar niet genoeg om een woning te kunnen kopen. Zij kunnen in de sociale sector niet verhuizen, maar ook in de koopsector kunnen zij niet terecht. In 2011 merkte Stek als organisatie nog niet zoveel van deze maatregel. In 2012 echter wel. In het eerste kwartaal viel het nog mee, maar gaande het jaar zien we steeds minder mensen verhuizen.

Starters In 2012 waren 867 woningen gelabeld om bij mutatie toe te wijzen aan starters. Dit is ruim 15% van ons bezit. Als we naar de regionale ontwikkeling van de verhuringen naar leeftijdsklasse kijken zien we dat bijna 17% van de woningen in Holland Rijnland wordt toegewezen aan jongeren van 18 tot 26 jaar. De volgende leeftijdscategorie (26 – 35 jaar) is goed voor 29 % van het aantal toewijzingen. In 2012 werd dus, net als in 2011, 46% toegewezen aan jongeren tot 35 jaar. Senioren Woningen die geschikt zijn voor senioren of als seniorenwoning zijn gebouwd, worden met voorrang aan senioren aangeboden binnen het regionale woonruimteverdelingsysteem, Woonzicht.nl. Bijna 16% van ons bezit is gelabeld voor senioren of zorg. Dit zijn 900 woningen. Het overgrote deel wordt met voorrang aangeboden aanwoningzoekenden vanaf 55 jaar. Voor enkele woningen is de leeftijdsgrens 65 jaar of ouder.

37


Statushouders Het Ministerie van Justitie bepaalt per gemeente het aantal statushouders dat gehuisvest moet worden. De huisvesting van alle statushouders vindt plaats in overleg met de gemeenten Teylingen, Lisse en Hillegom. De ISD (Intergemeentelijke Sociale Dienst) en Stichting Vluchtelingen Werk zijn belangrijke samenwerkingspartners voor ons in dit proces. In de gemeenten Teylingen, Lisse en Hillegom hebben we de reguliere taakstelling om in 2012 totaal veertien personen te huisvesten. We hebben in 2012 vijftien statushouders gehuisvest. In Lisse zijn er drie meer gehuisvest dan de taakstelling. Vanaf 2013 verandert de procedure. Was het in 2012 nog zo dat Stek een woning aanmeldde en het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) op zoek ging naar geschikte kandidaten, vanaf 2013 meldt het COA een kandidaat en krijgt Stek 10 weken de tijd om een passende woning aan te bieden. Omdat er in de COA’s voornamelijk alleenstaande mannen verblijven verwachten we dit jaar meer woningen te zullen toewijzen aan statushouders. In 2012 konden we nog wel eens een eengezinswoning aanbieden en zo direct meerdere personen huisvesten, dat zal nu lastiger worden.

Urgenten Sommige mensen bevinden zich, buiten hun eigen schuld, in een acute noodsituatie wat betreft hun woonruimte. In de regio Holland Rijnland bestaat dan de mogelijkheid om voorrang te vragen binnen het systeem van woonruimteverdeling. We noemen dit urgentie. Zo’n urgentie wordt alleen in zeer bijzondere gevallen toegekend, door de (onafhankelijke) Urgentiecommissie. Wij voeren namens de Urgentiecommissie van Holland Rijnland intake gesprekken. De Urgentiecommissie beoordeelt of de aanvrager voorrang krijgt bij het verkrijgen van woonruimte. Ook in 2012 heeft Stek vele urgentiegesprekken gevoerd. Veel mensen denken voor voorrang in aanmerking te komen maar dat is lang niet altijd het geval. Stek adviseert soms ook om de aanvraag niet in te dienen. In 2012 viel op dat er steeds meer mensen met een financiële noodzaak urgentie aanvragen, en opvallend veel mensen met een koopwoning. Aan het aanvragen van urgentie zijn voor de klant kosten verbonden (€65,in 2012). Wij hebben 24 aanvragen doorgestuurd naar deze Urgentiecommissie.

3.4.2 Hoe werkt de verdeling? Wij werken samen met andere woningcorporaties binnen de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). Komt er een woning vrij dan wordt deze sinds 2006 aangeboden op de website: www.woonzicht.nl. Woningzoekenden schrijven zich in als woningzoekende en reageren op de vrijgekomen woningen binnen onze regio. De woningzoekenden die ingeschreven staan bij Woonzicht bewegen zich in een regionale woningmarkt. Uit de verhuurcijfers blijkt dat de woningzoekenden behoorlijk trouw zijn aan de eigen gemeente. In 2010 heeft de Rijnstreek zich bestuurlijk en gemeentelijk aangesloten bij de regio Holland Rijnland. 38


Sinds 2010 wordt er gewerkt aan een gezamenlijke woonruimteverdeling voor heel (nieuw) Holland Rijnland. In 2011 is de Contourennota concreet geworden en besproken binnen de betrokken gemeentes en corporaties, en natuurlijk met de huurdersorganisaties. De uitgangspunten voor een nieuw systeem zijn helder. In 2012 is door corporaties, huurdersorganisaties en gemeenten hard gewerkt aan een nieuwe verordening. De corporaties hebben alvast onderzocht welk automatiseringssysteem het beste zal passen bij onze eisen en wensen. In 2013 verwachten we definitieve besluitvorming en implementatie van het nieuwe systeem. We hopen dat dit per januari 2014 in de lucht is.

3.4.3 Hoeveel woningen kwamen er vrij? Het aantal vrijkomende woningen stagneerde. Na een mooi resultaat in 2011 (7,29% mutatiegraad, bij 432 vrijkomende woningen), kwamen er in 2012 in totaal 378 woningen vrij. 60 procent hiervan kwam vrij in het eerste half jaar van 2012. Naar het eind van het jaar verslechterde de mutatiegraad. Dit komt doordat we in het begin van het jaar nog een effect bemerkten van de vele nieuwbouwopleveringen in Hillegom. In de tweede helft van het jaar was dit effect niet meer aanwezig. Mochten de laatste twee kwartalen van 2012 maatgevend zijn voor 2013, dan voorzien we een daling van de mutatiegraad. Gemeente

Aantal beĂŤindigde verhuringen (woningen)

Mutatiegraad woningen

Hillegom

203 (was 209)

8,59 %

Lisse

146 (was 189)

5,26 %

29 (was 34)

3,98 %

378 (was 432)

6,44 %

Teylingen Totaal

Hillegom is nog altijd de gemeente met de hoogste mutatiegraad, terwijl de mutatiegraad van onze woningen in Voorhout verder daalt. In Hillegom blijft de mutatiegraad stabiel. Zeker omdat Stek in het eerste kwartaal stopte met het beheren van twee complexen van woonstichting De Key uit Amsterdam. In deze woningen deden zich in eerdere jaren veel mutaties voor. In Lisse doet zich, van ons werkgebied, de grootste daling van de mutatiegraad voor.

3.4.4 Hoe verhuurt Stek? Wij bieden onze woningen op de website www.woonzicht.nl aan. Hierbij kiezen wij ervoor om de woning met zoveel mogelijk actuele informatie te adverteren, zodat de woningzoekende een juiste afweging kan maken bij het zoeken. Onze verhuurmakelaars begeleiden het proces vanaf de huuropzegging tot en met de nieuwe verhuring. Een verhuurmakelaar voert de woninginspecties uit, begeleidt de bezichtigingen, verhuurt de woning en levert de woning ook op aan de nieuwe huurder.

39


In 2012 heeft Stek verschillende woningen verhuurd via de module ‘wonen zonder wachtlijst’. Woningen in de vrije sector worden hier geadverteerd. Ook woningen die al eens geadverteerd zijn maar desondanks geen nieuwe bewoners hebben, kunnen hier opnieuw worden aangeboden. Dit laatste komt maar een enkele keer voor.

3.4.5 Aan wie heeft Stek verhuurd? Er staan ruim 55.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonzicht. Hiervan reageren ongeveer 15.000 woningzoekenden actief op vrijkomende woningen. Gemiddeld reageren 120 woningzoekenden op een woning. In Lisse en Hillegom ligt het gemiddeld aantal reacties iets hoger. In 2011 waren dit gemiddeld nog 144 reacties. De acceptatiegraad komt uit op 14% (2011: 17%). Gemiddeld wordt een woning zeven keer geweigerd. Wij proberen woningzoekenden goed te adviseren bij hun zoek- en weigeringgedrag door de informatie bij de woningadvertentie te optimaliseren. Stek verhuurt aan senioren, jongeren, urgenten, bijzondere doelgroepen en overige huishoudens.

Gemeente

Aantal nieuwe verhuringen

Hillegom

226

Lisse

142

Teylingen Totaal

34 402

In dit overzicht staan ook alle tijdelijke verhuringen. Dit zijn toewijzingen die buiten Woonzicht om toegewezen worden. Ook de toewijzingen van parkeervoorzieningen en bedrijfsonroerend goed zijn terug te vinden in deze tabel. De 402 verhuringen zijn als volgt opgebouwd:  374 x woningtoewijzing  19 x parkeervoorzieningen (inclusief garages)  8 x bedrijfsonroerend goed  1 x erfpacht. Er zijn 374 woningtoewijzingen uitgevoerd. Deze 374 toewijzingen worden in onderstaand overzicht naar doelgroep, huishoudsamenstelling en inkomen verantwoord. Toewijzing naar doelgroep, huishoudsamenstelling en inkomen Eenpersoonshuishouden

< kwaliteitskortingsgrens

> kwaliteitskortingsgrens < aftoppingsgrens

> aftoppingsgrens

<65 jaar < inkomensgrens Wht

84

10

3

<65 jaar > inkomensgrens Wht

79

18

5

>65 jaar < inkomensgrens Wht

19

>65 jaar > inkomensgrens Wht

1

12 194

1 28

10

232

40


Tweepersoonshuishouden

< kwaliteitskortingsgrens

> kwaliteitskortingsgrens < aftoppingsgrens

> aftoppingsgrens

<65 jaar < inkomensgrens Wht

39

13

<65 jaar > inkomensgrens Wht

3

4

>65 jaar < inkomensgrens Wht

2

1

>65 jaar > inkomensgrens Wht

Drie- of meerpersoonshuishouden

8

14

4

1

58

22

9

< kwaliteitskortingsgrens

> kwaliteitskortingsgrens < aftoppingsgrens

89

> aftoppingsgrens

<65 jaar < inkomensgrens Wht

25

12

3

<65 jaar > inkomensgrens Wht

3

7

2

28

19

5

>65 jaar < inkomensgrens Wht >65 jaar > inkomensgrens Wht 52 373

Aan éénpersoonshuishoudens verhuurden wij 232 woningen. Aan tweepersoonshuishoudens wezen wij 89 woningen toe. En met 52 grotere huishoudens sloten wij een nieuwe huurovereenkomst af. In totaal verantwoordt dit overzicht 373 toewijzingen. Eén woning is aan een instelling verhuurd.

3.4.6 Leegstand De totale huurderving door leegstand bedraagt in 2012 bijna € 428.000. Dit was eind 2011 nog € 458.000. De oorzaak van de leegstand is dat:  alle woningen worden niet aansluitend aan de opzegging verhuurd. Woningen kunnen leeg staan doordat er bijvoorbeeld eerst onderhoud in de woning moet worden gepleegd. De zogenoemde mutatieleegstand.  er zijn woningen die Stek nog niet kan of nog niet wil verhuren. Stek gaat deze woningen verkopen, slopen of renoveren. Dit heet projectleegstand.  Het grand café in Teylingen is lange tijd niet verhuurd. Stek probeert door een juridische claim neer te leggen bij Activite de gemiste huurinkomsten te verhalen. Wij kennen geen andere structurele leegstand. Een uitzondering hierop is een beperkt aantal parkeervoorzieningen. Enige jaren geleden zijn er stallingen voor scootmobielen op de begane grond van hoogbouwflats gemaakt. De ervaring leert dat de huurder de afstand van de stalling naar de woning als te groot ervaart. Er is dus geen belangstelling met als gevolg structurele leegstand. 3.4.7 Huurverhoging Per 1 juli werden de huurprijzen van alle woningen met 2,3% (het inflatiepercentage 2011) verhoogd. Het kabinet schrijft een inflatievolgend huurbeleid voor, dat Stek volgt.

41


Het kabinet heeft nog getracht om het mogelijk te maken om de huurprijs van mensen die veel verdienen meer te kunnen verhogen, maar slaagde er niet in dat te doen per 1 juli 2012. Wij berekenen voor een aantal instellingen en huurders een andere huurverhoging. De afspraken staan in het huurcontract. De huurprijs van de te slopen woningen zijn niet verhoogd. Stek past bij een nieuwe verhuring de huurprijs aan. In ons huurbeleid werken we met streefhuurpercentages. Dit is een percentage van de maximale huurprijs op basis van de puntenwaardering. Die puntenwaardering is wettelijk voorgeschreven. Met het hanteren van een streefhuur proberen we de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen te verbeteren. Per 1 juli 2011 is het stelsel van woningwaardering ingrijpend gewijzigd. Het energielabel van de woning maakt sindsdien onderdeel uit van de puntentelling; andere onderdelen zijn geschrapt. Het energielabel heeft dus een effect op de maximale huurprijs van een woning. Voor Stek betekende deze wijziging dat vrijwel alle woningen een ander puntenaantal kregen, en dus ook een andere maximale huurprijs. Gemiddeld genomen steeg het puntenaantal per woning met enkele punten. Per 1 oktober 2011 is nog een wijziging doorgevoerd, toen deden de schaarstepunten hun intrede. In gebieden waar woningen schaars zijn (en de Duin- en Bollenstreek is zo’n gebied) mag een verhuurder 15 of 25 extra punten opvoeren. Of het 15 of 25 punten zijn is afhankelijk van de WOZ-waarde en de grootte van de woning. 25 punten vertegenwoordigen €120,-. Ook deze maatregel heeft dus een significant effect op de puntenaantallen en maximale huurprijzen van de woningen van Stek. De schaarstepunten zijn pas in 2012 ingevoerd bij Stek. In 2012 hebben we de effecten van de wijzigingen bekeken en berekend. Per complex stelden we een nieuw streefhuurpercentage vast. Hierbij hielden we rekening met de benodigde huurinkomsten voor de organisatie en het verwezenlijken van onze doelen, maar ook met het behouden van een voldoende grote groep betaalbare woningen. Ook willen we mensen met een inkomen hoger dan de inkomensgrens blijven bedienen, daarom hebben we het aantal woningen in de vrije sector vergroot.

3.4.8 Betalingsachterstanden In het leven van een huurder kunnen zich ontwikkelingen voordoen waardoor die maandelijkse huurbetaling onder druk komt te staan. Twee of drie keer de huur niet betalen levert voor een huurder soms een groot probleem op. Het blijkt enorm lastig om deze achterstand weer in te lopen. Daarom signaleren wij betalingsachterstanden vroeg. Opgelopen achterstanden proberen wij te voorkomen en te verwerken met een actieve persoonlijke benadering. Stek probeert dan ook de huurachterstand zo snel mogelijk te incasseren. De betalingsachterstand van zittende huurders was op 31 december 2012 € 275.819. Dat is bijna 9% minder dan de huurachterstand onder zittende huurders eind 2011. 42


De betalingsachterstanden van de vertrokken huurders zijn nagenoeg gelijk gebleven aan vorig jaar. In totaal is in 2012 een krappe € 11 duizend afgeboekt op vorderingen die oninbaar bleken. Dit betroffen vooral vertrokken huurders. Huurachterstand zittende huurders Aantal maanden

Aantal relaties

Bedrag

0 tot 1

145

41.226

1 tot 2

120

71.451

2 tot 3

35

39.296

3 tot 4

19

31.195

4 tot 5

11

24.497

5 en meer

24

68.155

354

275.819

Totaal

Huurachterstand vertrokken huurders Aantal maanden

Aantal relaties

Bedrag

0 tot 1

14

2.539

1 tot 2

8

4.882

2 tot 3

6

6.201

3 tot 4

1

3.240

4 tot 5

0

0

5 en meer

18

59.970

Totaal

47

76.831

Huurders met meer dan 5 maanden huurachterstand, zijn ‘ondergebracht’ bij de deurwaarder. In alle gevallen zijn er betalingsregelingen getroffen en vindt incasso plaats. Sommige huurders vallen onder de WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen). Hier wordt de aflossingscapaciteit verspreid over 36 maanden ingezet tegen finale kwijting. Vaak is dan sprake van meerdere schuldeisers. Stek verzoekt de deurwaarder tot invordering van de openstaande huur als een huurder meer dan 2 maanden achterstand heeft en de achterstand niet via een betalingsregeling wordt ingelopen. Bij de vertrokken huurders stuurt Stek regelmatig betalingsherinneringen. Ook hier werken wij samen met de deurwaarder. Bij een openstaande post van meer dan € 50,schakelen wij in principe de deurwaarder in. Ex-huurders mogen ook een betalingsregeling treffen voor de openstaande post. De betalingsachterstand eind 2012 was 1,06% van de bruto jaarhuur. De interne norm voor het hanteren van een betalingsachterstand is 1%. Deze doelstelling hebben wij helaas niet gehaald, maar vergeleken met 2011 (1,19%) zijn we wel dichterbij.

43


3.4.9 Ontruimingen Ontruimingen van woningen proberen wij zo veel mogelijk te voorkomen. Soms is er echter geen andere oplossing mogelijk. Wij melden alle ontruimingen voortijdig bij de lokale zorgnetwerken aan, zodat, bijvoorbeeld bij de aanwezigheid van kinderen, passende maatregelen genomen worden. In 2011 ondertekenden wij het convenant ter voorkoming van huisuitzettingen. De titel van het convenant spreekt voor zich. Door het convenant kunnen we huurders die dreigen te worden uitgezet, en waarvan wij vermoeden dat er sprake is van meervoudige problemen, aanmelden voor schuldhulpverlening bij de ISD Bollenstreek. De huurder wordt dan met voorrang geholpen en is niet afhankelijk van de wachtlijst. In 2012 zijn ruim 30 ontruimingen aangekondigd. Uiteindelijk zijn er 5 ontruimingen uitgevoerd. De reden voor een uitzetting was bijna altijd een structurele betalingsachterstand. Voor een aantal uitzettingen was er naast betalingsachterstand ook sprake van overlast.

3.4.10 Klachtencommissie Als een huurder een klacht bij ons indient en we komen er samen niet uit, dan kan deze de klacht indienen bij een onafhankelijke Klachtencommissie. Stek maakt gebruik van de Klachtencommissie Wonen. Ook vier andere woningcorporaties maken gebruik van deze Klachtencommissie. Huurders van Stek hebben in 2012 3 klachten aan de Klachtencommissie Wonen voorgelegd. Eén van die klachten is niet in behandeling genomen door de Commissie omdat Stek nog in gesprek was met deze huurder. Eén klacht is ongegrond verklaard en één klacht is nog in behandeling. De klachten die in 2012 bij de commissie terecht zijn gekomen gingen over de volgende onderwerpen:  

Uitvoering groot onderhoud (2x) Afhandeling klachten over buren

In 2012 heeft de Klachtencommissie Wonen de zaak uit 2011 die nog in behandeling was, gesloten omdat de huurder en Stek nog steeds met elkaar in gesprek waren.

44


3.5

Bouwen, (ver)kopen, verhuren en slopen

3.5.1 Algemeen De vraag naar woningen en het aanbod van woningen zijn niet goed op elkaar afgestemd. Dat geldt niet alleen voor de Bollenstreek, maar voor het grootste deel van Nederland. Koopwoningen zijn voor veel mensen te duur. Daarnaast zijn er te weinig woningen voor een groeiende groep ouderen en voor mensen die zorg nodig hebben. Er worden al jaren te weinig woningen gebouwd. Voor zover het binnen onze mogelijkheden ligt proberen wij hier iets aan te doen. Daarbij houden we zo veel mogelijk rekening met de wensen en behoeften van onze doelgroepen. Dit geldt niet alleen voor woningen, maar ook voor andere vormen van vastgoed. Eind 2012 zag onze voorraad er als volgt uit:

3.5.2 Voorraad Hillegom Onze voorraad woningen in Hillegom is met 8 woningen gedaald door verkoop. Er zijn 23 woningen bijgekomen door oplevering nieuwbouw (Vossepolder). Daarnaast zijn er 3 garages verkocht. Door een administratieve opsplitsing zijn er twee bedrijfsruimtes bijgekomen.

3.5.3 Voorraad Lisse/Teylingen Er zijn 13 woningen verkocht in Lisse waarvan vier aan een zittende bewoner. In Voorhout is 1 woning verkocht. Er zijn 3 parkeervoorzieningen bijgekomen door een andere administratieve toewijzing. Er is een bedrijfspand (Ostadestraat) uit de voorraad verdwenen om plaats te maken voor herontwikkeling en er is 1 pand bij in Voorhout (Agneshove). Door het opgeven van 6 scootmobielplaatsen is er 1 garage bijgekomen. Er wordt 1 standplaats uitgegeven in erfpacht in plaats van de voormalige verhuur.

45


3.5.4 De voorraad in tabellen In tabelvorm geeft dit het volgende beeld: Voorraad Stek 2012

31-12-2012 Woningen Hillegom

Toe- / afname

2.252

2.235

17

17

225

-208

2.768

2.781

-13

Woningen Teylingen

728

729

-1

Standplaatsen Lisse

7

8

-1

Bedrijfsruimte Hillegom

5

3

2

Bedrijfsruimte Lisse

16

17

-1

Bedrijfsruimte Teylingen

13

12

1

Parkeerplaatsen Hillegom

99

102

-3

247

249

-2

6.152

6.361

-209

Woningen HG beheer Woningen Lisse

Parkeerplaatsen Lisse Totaal  

31-12-2011

In het aantal parkeerplaatsen zijn ook de garages opgenomen Naast deze verhuureenheden heeft Stek nog 29 erfpachtovereenkomsten en 10 bergruimtes

Huurklasse 2012 Huurklasse

In %

Goedkoop t/m € 366,37

17

Betaalbaar € 366,38 t/m € 561,98

68

Duur € 561,98 t/m € 664,66

11

Vrije sector vanaf € 664,67 Totaal

De gemiddelde WOZ waarde bedraagt:

4 100

€ 198.000

De gemiddelde maximale huurprijs van de gehele voorraad is: De gemiddelde netto huurprijs van de gehele voorraad is: Het percentage ten opzichte van de maximale huurprijs bedraagt hierdoor:

€ 751* € 455 61%

46


Per dorpskern en in tabelvorm:

Locatie

Gemiddelde Gemiddelde netto huur Max. huur* In %

Hillegom

473

734

64

Lisse

426

746

57

Teylingen

512

828

62

Stek

455

751

61

(*) De maximumhuurprijs is in 2012 verhoogd met de toegewezen schaarstepunten.

47


3.5.5 Projecten In 2012 is er bij veel projecten duidelijke voortgang geboekt. Via de realisatie van deze projecten brengen we verbeteringen aan in onze bestaande woningen, vernieuwen we de voorraad of breiden deze gericht uit. Het doel daarbij is om de woningvoorraad zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de veranderende vraag van de klant. Er wordt toekomstwaarde gecreëerd wanneer we vastgoed realiseren waarbij deze aansluiting voor een lange termijn gegarandeerd is. Voor de aangekochte locatie aan de Van Ostadestraat in Lisse hebben we in 2012 een aanbesteding gehouden volgens het ‘design & construct’ principe. Een vijftal marktpartijen is uitgenodigd om binnen een beperkte tijdsperiode een ontwerp en een stichtingskostenopzet in te dienen. De ingediende ontwerpen hebben we vervolgens gewogen beoordeeld op kwaliteit en prijs. Het winnende plan is door de ontwikkelend aannemer verder uitontwikkeld en hiervoor is de omgevingsvergunning aangevraagd. Alles is erop gericht om het complex met 36 huurappartementen in 2013 te realiseren. Snelheid, kwaliteit en een scherpe prijs komen samen in dit proces. In de nieuw te bouwen wijk Mallegatshof in Lisse verrijst volgend jaar een appartementencomplex met 29 woningen van Stek. De plannen hiervoor zijn in 2012 in bouwteamverband uitgewerkt. De omgevingsvergunning voor dit project is verleend en onherroepelijk geworden. Met het ondertekenen van de aannemingsovereenkomst in december, staat niets de start van de bouw meer in de weg. Voor de uitbreidingswijk Hooghkamer in Voorhout hebben we een architectenselectie gehouden voor een centraal woongebouw van ruim 100 appartementen. Uit een drietal schetsontwerpen hebben we een winnend plan gekozen dat als basis dient voor het haalbaarheidsonderzoek dat we samen met de grondeigenaar en beoogd bouwer hebben verricht. Dit onderzoek is eind 2012 afgerond en de resultaten worden nu verwerkt in een samenwerkingsovereenkomst tussen de grondeigenaar en Stek. Voor het plangebied Sportlaan/van Speijkstraat in Lisse is de procedure om een gewijzigd bestemmingsplan vast te stellen opgestart. Het (ontwerp)bestemmingsplan, dat aansluit bij de bouwplannen heeft in het derde kwartaal 2012 ter inzage gelegen. Begin 2013 worden de ingediende zienswijzen op dit (ontwerp)bestemmingsplan behandeld in de gemeenteraad. Voorafgaande aan het opstarten van deze procedure hebben we samen met de gemeente Lisse langdurige onderhandelingen gevoerd met de beoogd ontwikkelaar en aannemer voor dit project. Dit heeft geleid tot het ondertekenen van de ontwikkelings- en aannemingsovereenkomsten begin juli 2012. Hierin staan de voorwaarden opgenomen die gelden voor de verdere uitontwikkeling en realisatie van de sportvoorzieningen en woningen in dit gebied. Voor de uitvoering van de plannen die we hebben voor de zeventiger jaren flatgebouwen in de Poelpolder in Lisse hebben we een bouwteam geselecteerd. Door de inbreng van de bouwkundig en de installatietechnisch aannemer zijn de plannen technisch uitgewerkt. Er is echter ook een aantal nieuwe vraagstukken op tafel gekomen van constructieve aard. Dit maakt nader onderzoek nodig voordat we definitieve keuzes kunnen maken over de manier van uitvoering.

48


De bewoners van de eengezinswoningen in de Leembruggenstraat in Hillegom hebben we ingelicht over onze plannen deze woningen te vervangen voor nieuwbouw. Uit onderzoek is komen vast te staan dat de fundering van deze woningen dermate slecht is dat renovatie geen verantwoorde optie is. Samen met een projectgroep, waarin bewoners, de Woonbond en de HBVB zitting hebben, zijn we in 2012 gestart met de uitwerking van de plannen voor herhuisvesting en vervangende nieuwbouw. Samen met zorginstelling Zorgbalans hebben we een programma van eisen (PvE) opgesteld voor een kleinschalige woonvoorziening voor mensen met een vergevorderde vorm van dementie. Dit PvE is de basis voor de samenwerking tussen beide partijen en voor het maken van een aantal belangrijke keuzes: welke locatie binnen de te ontwikkelen WoonZorgZone in Hillegom en welke gebouwtypologie sluit het best aan bij dit PvE? Uiteraard waren er ook in 2012 projecten in portefeuille waarbij we door omstandigheden nauwelijks vooruitgang hebben kunnen boeken. Dat geldt bijvoorbeeld voor de sloop/nieuwbouw van 30 woningen in Patrimonium. Tegenstanders van deze plannen hebben iedere mogelijke bezwaarmogelijkheid aangegrepen om de uitvoer van de plannen tegen te houden, dan wel te vertragen. Daarnaast zijn de noodzakelijke ruimtelijke ordening procedures niet binnen de daarvoor gestelde wettelijke termijnen afgehandeld door de gemeente Hillegom. We hebben het werk wel zo goed mogelijk voorbereid zodat, wanneer de bouwvergunningen onherroepelijk worden, we direct van start kunnen met de uitvoering. Door het faillissement van de Kuiper Groep (Vegeka B.V.), medeaandeelhouder binnen Trithun, heeft de ontwikkeling van het project Geestwater in Lisse afgelopen jaar een hele negatieve wending genomen. We hebben hierdoor noodgedwongen veel tijd en energie gestoken in de beoordeling van de financiële risico’s hiervan voor Stek en in het zoeken naar oplossingsrichtingen waarbij de mogelijke negatieve effecten voor Stek beperkt blijven. Het te volgen scenario moet begin voorjaar 2013 uitgewerkt zijn. In de eerste helft van 2012 hebben we wel een nieuwe stedenbouwkundige opzet gemaakt voor de grondpositie. Het plan is nu (kosten)efficiënter, is goed te faseren in kleine bouwvelden en sluit daarmee beter aan bij de huidige, sterk gekrompen, markt. Naast onze eigen projecten is Stek nauw betrokken bij een aantal bouwprojecten in Lisse van andere initiatiefnemers. Met name bij de ontwikkeling van de locaties CNB, Hobaho en Raadhuisplein praten we over het eventueel afnemen van te realiseren appartementen. Na het bekend worden van de regeringsplannen in het derde kwartaal 2012 is het echter zeer de vraag of Stek nog mogelijkheden heeft om te participeren in deze plannen. 3.5.6 Opgeleverde projecten Bij de 7 appartementengebouwen aan de Mesdaglaan in Hillegom hebben we in 2012 de derde fase van de transformatie afgerond. Hierbij hebben we bij iedere flat een nieuw entreegebouw gerealiseerd en zijn bovendien de trappenhuizen opgeknapt.

49


In het begin van het jaar hebben we de laatste (Stek)woningen in de nieuwbouwwijk Vossepolder in Hillegom opgeleverd. In totaal omvat dit project 110 woningen, waarvan er 88 door Stek worden verhuurd. Om de succesvolle afronding van dit project te vieren en de samenhorigheid in deze nieuwe wijk te bevorderen hebben we op een prachtige dag in het voorjaar een buurtbarbecue georganiseerd. Hoewel het grootschalige onderhoudsproject in de Vogelwijk te Lisse, in totaal 218 woningen) nog niet in haar geheel is afgerond hebben we in 2012 wel al bij verscheidende bouwblokken de werkzaamheden klaar. De woningen zijn in onze opdracht zowel aan de buitenzijde als binnen flink onder handen genomen. Dit heeft veel uithoudingsvermogen gevraagd van de bewoners. Zeker op momenten waarop het toch al intensieve proces tijdelijk tot stilstand kwam door de onverwachte vondst van asbest in meerdere woningen. We hebben met eigen mensen, ingehuurde woonconsulenten en opzichters en in nauwe samenwerking met de uitvoerend aannemer veel tijd en energie gestoken in het in goede banen leiden van deze werkzaamheden. Hierbij hebben we steeds gezocht naar de optimale balans tussen het zo klein mogelijk houden van de overlast voor de bewoners en de voortgang van de bouwwerkzaamheden. Het resultaat mag gezien worden. De wijk oogt als nieuw, het wooncomfort is sterk verhoogd en de energieprestatie van de woningen sluit nu aan bij de eisen van deze tijd.

3.5.7 Projecten in uitvoering Lang was er onzekerheid over het in aanbouw nemen van de plannen voor een WoonZorgZone in de wijk Elsbroek te Hillegom. Echter in april 2012 zijn we daadwerkelijk begonnen met de bouw van de eerste fase van dit ambitieuze project. Belangrijk onderdeel van deze eerste fase is de vervangende nieuwbouw van Woon- en Zorgcentrum Bloemswaard in opdracht van HOZO. Wij bouwen daaraan gekoppeld een dienstencentrum voor functies in de zorg- en dienstverlening en 20 levensloopbestendige appartementen. De ruwbouw verliep prima volgens planning, waardoor aan het einde van het jaar de contouren van het grote gebouw duidelijk boven het dorp zichtbaar werden. Nu de nieuwe entrees voor de flats aan de Mesdaglaan dit jaar zijn gerealiseerd hebben we ook de opknapbeurt van de terreininrichting in uitvoering genomen. De inrichting wordt hiermee overzichtelijker, de parkeercapaciteit wordt uitgebreid en de voorzieningen voor afvalinzameling vernieuwd. Deze laatste fase van de transformatie van de flats wordt in het eerste kwartaal van 2013 afgerond. Zoals in de vorige paragraaf reeds beschreven hebben we onze woningen in de Vogelwijk in Lisse in 2012 stevig aangepakt. Met name de schil van de woningen, gevels, daken en begane grond vloer, is verbeterd of zelfs vervangen. Eind 2012 zijn we nog met de laatste 50 woningen in de weer. De uitvoering loopt nog door tot in het voorjaar 2013. Na meerdere jaren voorbereiding en stevige discussies tussen voor- en tegenstanders zijn we in het voorjaar 2012 gestart met de renovatie van 56 woningen in de wijk Patrimonium in Hillegom. Ook hier wordt het wooncomfort en de energieprestatie van de woningen sterk verbeterd door de daken en de begane grondvloer te vervangen en de buitengevels van buitenaf te isoleren. Om de architectuur en de sfeer van deze karakteristieke wijk te behouden hebben we ervoor gekozen de isolatielaag van de gevels 50


weer af te werken met baksteen. Meer dan de helft van de woningen is in 2012 opgeleverd. Uit de positieve reacties van de bewoners blijkt dat de aanpak prima uitpakt; het is warmer in huis, minder vochtig en het tocht niet meer.

3.5.8 Sloop bestaand bezit Met de bouw van 36 appartementen op deze locatie in het vooruitzicht hebben we in 2012 het leegstaande schoolgebouw aan de Van Ostadestraat 1 in Lisse laten slopen.

3.5.9 Verkoop In 2012 is het verkoopprogramma van Stek fors uitgebreid. Tegenvallende resultaten en de wens woningen aan te bieden in een prijscategorie die aantrekkelijk kan zijn voor huurders, hebben hiertoe geleid. Ons verkoopprogramma in Hillegom is niet uitgebreid, maar in Lisse en Voorhout zijn verschillende complexen aangewezen om woningen te verkopen. Het betreffen in de meeste gevallen eengezinswoningen. In Lisse en Voorhout zijn complexen aangewezen waar we een deel van de woningen (10%) verkopen, de rest van het complex willen we behouden. In 2012 verkocht Stek 24 woningen, waarvan 2 koopgarant: 10 woningen in Hillegom; 13 in Lisse en 1 in Voorhout.

3.5.10 Aankoop Als onderdeel van de Koopgarantregeling koopt Stek woningen terug wanneer de eigenaar haar/zijn woning wil verkopen. Hier is voor Stek een terugkoopplicht van toepassing. In dit kader hebben wij in 2012 3 woningen aangekocht. Een tweetal woningen hebben wij in 2012 weer verkocht met opnieuw een koopgarantregeling. Ook de derde woning wordt opnieuw onder voorwaarden verkocht.

51


3.6

Goede woningen

3.6.1 Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid is gebaseerd op de visie, missie en het principe “klant eerst”. Voor het technisch beheer zijn de volgende vier uitgangspunten geformuleerd en uitgewerkt:  sturen op effectiviteit en efficiency  sturen op klanttevredenheid  sturen op woonwensen en –behoeften  sturen op maatschappelijke bijdrage Het onderhoud is een middel, geen doelstelling. De toekomst van een complex is bepalend voor de wijze waarop met name planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) worden scenario’s gehanteerd zoals doorexploiteren, levensduurverlenging door groot onderhoud en verbetering, sloop op termijn met afbouwend onderhoud en verkoop. Jaarlijks worden de plannen geactualiseerd op basis van resterende levensduur, marktpositie, onderhoudstoestand, benodigd onderhoud en financiële positie. In de onderhoudsbegroting maken wij onderscheid in reparatieonderhoud, serviceonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. De uitvoering van het planmatig onderhoud wordt uitbesteed aan gerenommeerde bedrijven. Bij de keuze van deze bedrijven letten wij op betrouwbaarheid en professionaliteit. De technische dienst van Stek bestaat uit twaalf onderhoudsmedewerkers die aangestuurd worden door het Hoofd Reparatie & Onderhoud. De medewerkers worden vooral ingezet voor het reparatie- en serviceonderhoud en het klein mutatieonderhoud. Naast deze taken leveren de medewerkers ook een bijdrage aan de leefbaarheid door het vroegtijdig signaleren van gebreken en vervuiling aan woningen en in de woonomgeving. Stek realiseert zich terdege dat klanttevredenheid op het gebied van onderhoud een belangrijke factor voor haar imago is. Wij kiezen voor de uitgangspunten van Duurzaam Bouwen voor nieuwbouw en onderhoud. Dit betekent vooral voor het onderhoud dat bij kwalitatief gelijkwaardige materialen wordt gekozen voor minder milieubelastende producten. Ook heeft Stek haar energiebeleid vastgelegd in het rapport ‘Energiebeleid Stek, Strategische overwegingen’. In het verslagjaar is dit beleid verder uitgewerkt in het rapport ‘Uitwerking Energiebeleid Stek’. Hiermee sluit Stek aan bij het ‘Antwoord aan de Samenleving’ (2007) en het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’ (2012). In de periode 2013-2018 worden alle woningen met een verwachte levensduur van 15 jaar of meer, voorzien van minimaal energielabel C. Waar mogelijk zullen aanvullende maatregelen (bijvoorbeeld zonneenergie) toegepast worden, waardoor het gemiddelde van onze totale voorraad in 2020 uitkomt op energielabel B. In totaal zullen 2.250 woningen worden geïsoleerd en waar nodig worden ook de installaties verbeterd. De uitvoering wordt zoveel mogelijk gecombineerd met gepland onderhoud (MJOP). Alle onderhoudswerkzaamheden zijn verricht binnen het statutair werkgebied.

52


3.6.2 Uitvoering onderhoud Reparatieonderhoud Onder reparatieonderhoud valt het herstel van gebreken waardoor het betreffende bouwdeel de geplande levensduur haalt en de te leveren kwaliteit en het wooncomfort in stand blijft. De reparatieverzoeken komen binnen per telefoon, brief, email of eigen waarneming bij Stek. De verzoeken worden beoordeeld door de planners en/of opzichter Reparatie en Onderhoud (R&O). Op basis van de beoordeling wordt een werkbon gemaakt voor de eigen dienst of derden. Of het herstel wordt onder garantie geclaimd bij de aannemer. Voor zowel eigen dienst als derden worden de werkzaamheden gepland in het primaire systeem Viewpoint. Door eigen dienst en derden zijn in 2012 6.927 werkopdrachten uitgevoerd voor in totaal ruim € 1,2 miljoen. De gemiddelde kosten per opdracht bedragen € 185. Per woning is dit gemiddeld € 219. Van de 6.927 werkopdrachten zijn er 3.055 door derden uitgevoerd. Dit betrof veelal specialistische werkzaamheden aan gas-, water- en elektrische installaties, bitumineuze daken e.d. Met een aantal bedrijven zijn afspraken gemaakt over kwaliteit, prijs en service. Ook voor derden plant de afdeling R&O de afspraken met bewoners in. Derden melden na uitvoering de werkzaamheden per e-mail gereed. Buiten de reguliere kantoortijden kunnen huurders spoedeisende reparatieverzoeken melden bij onze storingsdienst. Deze storingsdienst is bevoegd om bij onder andere verstoppingen, lekkages, lift- en elektrastoringen een aannemer of installateur in te schakelen. Storingen aan c.v.-installaties kunnen door huurders direct gemeld worden bij de c.v.-installateur. Serviceonderhoud Huurders kunnen door deelname aan het serviceabonnement een groot deel van de onderhoudswerkzaamheden die volgens het ‘Besluit kleine herstel werkzaamheden’ voor hun rekening komen, door ons uit laten voeren. De vaste maandelijkse vergoeding bedraagt € 5,16 incl. BTW. Het aantal deelnemers per 31 december 2012 is 3.559. In totaal werden er 1.791 werkopdrachten afgehandeld voor een bedrag van € 139 duizend. De gemiddelde kosten per opdracht bedragen € 78,03 De eigen dienst heeft 1.540 opdrachten uitgevoerd, derden 248. Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud verstaan wij de kleinere onderhoudswerkzaamheden die nodig zijn om een woning weer verhuurklaar te maken. Dit betreft bijvoorbeeld herstel van hang- en sluitwerk, het vervangen van een enkele wandtegel of het vastzetten van een plint. Ook het schoonmaken van keukenblok en sanitair behoort tot deze werkzaamheden.

53


Bij nieuwe verhuur voldoen de woningen minimaal aan de basiskwaliteit van Stek. Uit het oogpunt van veiligheid wordt van elke mutatiewoning de gas- en elektrische installatie gekeurd. Daarnaast worden één of meer op het lichtnet aangesloten rookmelders aangebracht. De kleinere onderhoudswerkzaamheden worden veelal door de eigen dienst uitgevoerd. Door de eigen dienst en derden zijn in 2012 voor mutaties 1081 werkopdrachten uitgevoerd voor een bedrag van € 693 duizend. De gemiddelde kosten per mutatie bedragen € 1.833 een stijging van € 148 ten opzichte van 2011. In de kosten voor mutatieonderhoud zijn ook de kosten voor het trouw huurderbeleid opgenomen. Huurders die langer dan 20 jaar in een woning wonen, mogen onder andere vloerbedekking in de woning achterlaten. Stek zorgt voor het verwijderen en de afvoer van deze goederen. Deze werkzaamheden hebben mede geleid tot een stijging van de kosten per mutatie. Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is al het voorziene onderhoud aan gebouwen, installaties en woonomgeving, waarbij afhankelijk van het type onderhoud, cycli zijn aan te geven in de meerjarenplanning. Onder planmatig onderhoud wordt ook verstaan het aanpassen van de binnenzijde van de woning aan de eisen van deze tijd bij mutatie of op verzoek. Wij maken onderscheid tussen planmatig onderhoud aan de binnenzijde en planmatig onderhoud aan de buitenzijde en aan installaties. De afdeling Reparatie en Onderhoud is financieel en uitvoeringstechnisch verantwoordelijk voor het eerste onderdeel, de afdeling Vastgoed Beheer voor het tweede. In verband met de behoefte aan een goed instrument voor de meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB), de risicovolle MJOB in Excel, de opzet van Viewpoint, evenals het ontwikkelproces van de afdeling Vastgoed Beheer, is in 2011 een traject gestart om een nieuw MJOB pakket aan te schaffen. Daarbij geldt tevens als uitgangspunt, dat de MJOB op basis van conditiemeting wordt ingericht. In 2012 is, na een selectieronde waarbij 3 bedrijven betrokken waren, het nieuwe automatiseringspakket RE-Maintenance van het bedrijf DEMO aangeschaft. Voor het vullen van dit pakket is er afgelopen zomer bij alle complexen een nulmeting verricht op basis van conditiemeting. Conditiemeting is vanaf nu de methodiek op basis waarvan de MJOB bijgehouden en aangepast gaat worden. Per jaar zal 1/3 van het bezit geïnspecteerd worden en zullen per complex de diverse werkzaamheden zoveel mogelijk gecombineerd worden in de uitvoering. Daardoor kan efficiënter gewerkt worden en zullen de huurders minder vaak overlast ondervinden. Planmatig onderhoud binnenzijde Onder planmatig onderhoud binnenzijde wordt verstaan het aanpassen van de woningen aan de eisen van deze tijd, zoals het vervangen van zachtboardplafonds, de keukeninrichting, het vloer- en wandtegelwerk, het sanitair en de elektrische installatie. Het criterium hierbij is de technische staat en noodzaak tot onmiddellijke vervanging. Ook zullen we vaker besluiten om vervanging van badkamer, keuken of toilet tijdens groot onderhoud uit te voeren. 54


Een verzoek van de huurder voor het vervangen van de keuken, badkamer en/of het toilet wordt beoordeeld door Stek. Voldoet het verzoek aan de criteria dan geeft de opzichter opdracht voor de werkzaamheden en controleert het resultaat. In 2012 hebben wij 128 verzoeken tot de vervanging van badkamer, keuken of toilet uitgevoerd. Het planmatig onderhoud wordt voor het grootste deel uitbesteed aan derden. Met diverse aannemers zijn afspraken gemaakt over de eenheidsprijzen voor het planmatig onderhoud binnenzijde. In totaal zijn er 2.140 werkopdrachten gemaakt voor een bedrag van € 2,5 miljoen. Naast het bovengenoemde onderhoud vinden bij oudere woningen ook veelal geriefsverbeteringen plaats. Voor zover nog niet aanwezig worden warmte-isolerende voorzieningen (glas-, spouw- en dakisolatie) en c.v.-installaties met warmwatervoorziening aangebracht. Ook worden de woningen van inbraakwerend hangen sluitwerk voorzien. De kosten en huuropbrengsten komen in de bedrijfswaardeberekening tot uiting. Uiteraard is bij deze geriefsverbeteringen het Strategisch Voorraad Beleid leidend.

Planmatig onderhoud buitenzijde en installaties Voor het onderhoud van de individuele c.v.-installaties en hydrofoorinstallaties en voor het ontstoppen van rioleringen, hebben wij all-in contracten afgesloten. Voor de collectieve c.v.-installaties, liftinstallaties en automatische deuren zijn uitgebreide contracten afgesloten (onderhoud en verhelpen storingen exclusief onderdelen). De collectieve c.v.-installaties en liftinstallaties worden periodiek gekeurd. Ook voor de groenvoorziening zijn onderhoudscontracten afgesloten. Voor het controleren en reinigen van goten heeft Stek geen contracten gesloten. Op basis van inschrijving wordt dit aan derden opgedragen. Alle platte daken worden periodiek door derden gecontroleerd. Waar nodig worden direct vuil verwijderd en kleine reparaties uitgevoerd. De drainages van diverse complexen zijn gereinigd. Het buitenschilderwerk aan de diverse complexen is, waar mogelijk in combinatie met andere onderhoudswerkzaamheden, in concurrentie aanbesteed en uiteindelijk onder regie van één hoofdaannemer uitgevoerd. In het verslagjaar zijn er 3 grote liftrenovaties uitgevoerd: de lift in de Berkhoutlaan en de liften in Groot Veenenburg. Bij deze laatsten zijn ook de motoren vervangen door energiezuiniger motoren. Groot onderhoud Wij spreken van groot onderhoud wanneer er aan een complex een groot aantal onderhoudswerkzaamheden gelijktijdig wordt uitgevoerd. Over het algemeen gebeurt dit in combinatie met het doorvoeren van verbeteringen aan het complex. Wij willen daarmee de verhuurbaarheid van de woningen weer voor een lange tijd garanderen. De kwaliteit van de woningen wordt verbeterd en de levensduur van het complex verlengd.

55


Een aantal voorbeelden van verbeteringen is:  het opwaarderen van de energieprestatie van woningen door verbeterde isolatie en aanpassing van installaties;  het toegankelijk maken van woongebouwen voor bewoners met een lichamelijke beperking door het verhogen van galerijen en het aanbrengen van automatische deuropeners;  het vergroten van badkamers met toepassing van een tweede toilet. Bij groot onderhoud is er geen noodzaak voor bewoners om vanwege de te verrichten werkzaamheden te verhuizen. Wel biedt Stek de bewoners de mogelijkheid om bijvoorbeeld bij werkzaamheden aan de badkamer tijdelijk gebruik te maken van een wisselwoning. In het verslagjaar zijn door Stek 4 groot onderhoudsprojecten uitgevoerd. ’t Hofje van Lisse: Voor het Hofje is een strategie gekozen om de restant levensduur te overbruggen. Het buitenonderhoud is aangepakt en bewoners hebben de keuze gehad om de keuken en badkamer te laten verbeteren. De werkzaamheden zijn in augustus 2012 afgerond. En in december 2012 is een BD6 (eindafrekening) opgesteld. Vermeerstraat, Voorhout: De werkzaamheden aan dit complex zijn in 2011 afgerond. In het verslagjaar is er toch nog 1 badkamer op verzoek van de bewoonster opgeknapt. In december 2012 is een BD6 (eindafrekening) opgesteld. Broekweg, Lisse: De gestapelde woningen ondergaan bij mutatie een metamorfose, door een sterk verbeterde plattegrond met nieuwe keuken en badkamer. Ook de buitenzijde van het complex is aangepakt met de verbetering van de uitstraling en diverse bouwkundige werkzaamheden. De werkzaamheden aan de stoepjes bij de entrees lopen door in 2013. Na afronding zal een BD6 (eindafrekening) opgesteld worden. Boekenburglaan, Lisse: Alle benodigde onderhoudswerkzaamheden aan dit complex zijn door één aannemer uitgevoerd. De komende jaren hoeft er dan ook geen buitenonderhoud meer uitgevoerd te worden aan dit complex. Begin 2013 zal een BD6 (eindafrekening) opgesteld worden. Onderhoud beheercomplexen In Hillegom staan 3 complexen die eigendom zijn van de collega-corporaties De Key en Ymere. Het beheer en onderhoud van deze complexen wordt door Stek uitgevoerd. Aan het beheer van de woningen van De Key is per 1 april 2012 een einde gekomen. Stek beheert nu nog 17 woningen voor derden. Onderhoud ten behoeve van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Per 2012 voert Stek geen werkzaamheden meer uit in opdracht van VvE’s. Elke VvE heeft nu een eigen technisch beheerder.

56


3.6.3 Inkopen en aanbesteden Het Inkoopbeleid is in 2010 opnieuw vastgesteld. Hierin zijn de spelregels vastgelegd om te komen tot een correcte prijsvorming op basis van vastgestelde uitgangspunten. In 2012 is verder uitvoering gegeven aan het nieuwe beleid. Door de krapte op markt is er een aanbestedingsresultaat behaald van ca. 5%. Stek bewaakt de kwaliteit van het uitgevoerde werk goed. En na afloop van het werk wordt er altijd een evaluatieformulier ingevuld betreffende de werkwijze, de kwaliteit van het uitgevoerde werk en het gedrag van de uitvoerende partij. Bij nieuwe selectieronden worden de evaluatieformulieren geraadpleegd. 3.6.4 Kwaliteit, controle en veiligheid Om het gewenste kwaliteitsniveau van de te onderhouden onderdelen te bereiken maakt Stek technische omschrijvingen voor de onderhoudswerkzaamheden. Bij de prijsvorming wordt gecontroleerd of hiervan niet wordt afgeweken. Tijdens de uitvoering controleert een opzichter het werk. Uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden worden opgeleverd. Na oplevering vullen de opzichter en de medewerker Bedrijfsbureau gezamenlijk het evaluatieformulier in. over de kwaliteit, de organisatie en de planning van het werk maar ook de wijze van uitvoeren en het gedrag van de aannemers. Wij vinden het belangrijk dat er veilig gewerkt wordt. Om onveilige situaties te herkennen en te voorkomen zijn alle technische medewerkers van de afdeling Vastgoedbeheer in het bezit van het certificaat VCA (Veiligheid, Gezondheid en Milieu Checklist Aannemer) of VCA-VOL (Veiligheid Operationeel Leidinggevend). In februari van het verslagjaar was er een geval van koolmonoxide vergiftiging. In vervolg hier op zijn totaal 646 CO-melders geplaatst in woningen met een open verbrandingstoestel. Gelijktijdig met de conditiemeting zijn bij een aantal complexen brandscans uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden begin 2013 verwacht.

3.6.5 Huurders betrekken bij onderhoud Wij geven onze huurders graag inspraak bij onderhoudswerkzaamheden. Door het houden van een enquĂŞte, bijvoorbeeld over type en kleur van voordeuren, krijgen bewoners gelegenheid samen keuzes te maken. Bij de volgende complexen hebben de huurders keuze gehad welk model voordeur en in welke kleur men deze wilde: C123, de Ruyterstraat; C144, Eboralaan en C210, Boekenburglaan. Bij de Eboralaan konden de huurders ook nog kiezen uit diverse modellen voor de privacyschermen. Een individuele huurder kan bij het vervangen van het keukenblok en/of wand- en vloertegelwerk kiezen uit een aantal geselecteerde pakketten zonder meerprijs. Voor uitbreiding en meer luxe moet wel extra betaald worden.

3.6.6 Langer blijven wonen Wij streven er naar dat huurders met fysieke beperkingen langer in hun woning kunnen blijven wonen. Het maken van een tweede toilet op de verdieping (bij eengezinswoningen), een hogere toiletpot en een badkamervloer met antisliptegels, behoren bij diverse complexen tot de mogelijkheden.

57


Op verzoek van de huurder worden er in seniorenwoningen eenhandel- en thermostaatkranen aangebracht, de drempels verwijderd en de beugels bij het toilet en de douche gemonteerd. Deze kwaliteit ligt boven de gewone basiskwaliteit en valt onder de ‘Basiskwaliteit Seniorenwoningen’. Ingrijpender aanpassingen worden op verzoek vanen tegen betaling door de ISD uitgevoerd. Bij vervanging van de intercominstallatie in appartementengebouwen biedt Stek de mogelijkheid van een videofoon installatie.

3.6.7 Communicatie over onderhoud De HBVB wordt geïnformeerd over het jaarplan planmatig onderhoud. Het planmatig onderhoud in een complex wordt met de aanwezige bewonerscommissie besproken. Daarnaast verschijnt het jaarplan planmatig onderhoud in het bewonersmagazine Binnen! en het jaarplan planmatig onderhoud wordt gepubliceerd op internet (http://www.stek-wonen.nl/wonen-bij-stek/onderhoud-woningen). Het jaarplan informeert de huurders over de geplande start van de onderhoudswerkzaamheden. Met een brief worden de huurders geïnformeerd over de aard van de werkzaamheden, de uitvoerende partij, de start, de periode en de mogelijke overlast.

3.6.8 Onderhoudskosten In de onderstaande tabel staan de kosten voor het onderhoud in 2012 aangegeven. (bedragen x € 1.000,- incl. BTW) Onderhoudssoort Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud

Realisatie 1.214 693

Planmatig oh binnenzijde (o.a. badkamer, keuken en tegelwerk)

2.543

Planmatig oh buitenzijde (o.a. casco, contract en installaties)

4.956

Overige onderhoud Totaal

11 9.417

Zowel op mutatie- als op planmatig onderhoud is het budget licht overschreden. De gemiddelde kosten van het mutatieonderhoud zijn ten opzichte van 2011 gestegen. De overschrijding op het planmatig binnen budget wordt onder andere veroorzaakt doordat in 2012 extra budget is aangevraagd voor het vervangen van een aantal badkamers en keukens bij bestaande woningen. Tegenover de gerealiseerde onderhoudskosten staan een aantal dekkingen doordat bij bepaalde energie-investeringen een directe huurverhoging aan de huurders of WWSpuntenaanpassingen zijn doorgevoerd. Deze dekkingen komen dan terug in een hogere bedrijfswaarde van het bezit.

58


3.6.9 Zelf aangebrachte veranderingen Vertrekpunt bij zelf aangebrachte veranderingen door de huurder is dat huurder en Stek elkaars belang respecteren. Het belang van de huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt deze naar eigen smaak en behoefte kan aanpassen. Ons belang is dat de woning bij vertrek van de huurder opnieuw goed te verhuren of te verkopen is. In 2011 werkten we verder aan ons beleid op dit gebied. Door het bespreken van praktijkvoorbeelden blijkt hoe breed dit onderwerp is. Een veelvoorkomende kwestie is die van smaak. Hierover valt nu eenmaal niet te twisten. Wat doet een verhuurder met een keuken die technisch gezien in orde is, maar wel knalroze en moeilijk overschilderbaar? We kiezen er in dergelijke gevallen voor om de woning dan maar compleet met knalroze keuken aan te bieden. Hopelijk komt er een huurder op af die roze erg mooi vindt. Ook de schotelantenne was in 2011 onderwerp van gesprek. Wij vinden dat een huurder zelf bepaalt of hij een schotelantenne wil gebruiken. Wel moet deze op een goede manier worden bevestigd: veilig en zonder beschadiging aan ons gebouw. Als er omwonenden zijn die zich aan de schotel storen, controleert Stek of er wel voldaan is aan deze voorwaarden. De verschillende belangen zijn gelukkig heel vaak goed met elkaar te verenigen. Belangrijk is in ieder geval dat de huurder zich thuis voelt in zijn woning en vorm kan geven aan zijn woonwensen. Er kan en mag heel veel zolang de verandering:  niet in strijd is met de (wettelijke) regelgeving;  geen schade aan de constructie van de woning veroorzaakt;  geen overlast of gevaar veroorzaakt;  niet bestaat uit het buitenschilderwerk van de woning; In 2012 scherpten we ons beleid verder aan. Zo was er jarenlang onduidelijkheid in de vergoedingen die Stek verstrekt. In 2012 hebben we hiervoor een nieuw besluit genomen. Ook onze folder is aangepast.

3.6.10 Woningverbetering op maat Sommige huurders willen wel iets veranderen aan de woning maar willen dat liever zelf niet uitvoeren. Wij noemen dit ‘Woningverbetering Op Maat’ (WOM). We hebben 8 veranderingen benoemd die Stek wil uitvoeren voor huurders die dat vragen. Uiteraard is de huurder hiervoor wel een vergoeding verschuldigd. Aanvragen voor een tweede toilet, dubbelglas en het vernieuwen van de centrale verwarming kwamen ook in 2012 binnen.

3.6.11 Oog voor energie In 2012 sprak de corporatiebranche een nieuwe ambitie uit op het gebied van energiebesparing. Onder andere branchevereniging Aedes en de Woonbond spraken in 59


het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’ (28 juni 2012) af, te streven naar een gemiddelde Energie-Index van 1,25 voor het corporatiebezit in 2020. Stek maakt inzichtelijk wat dit voor haar betekent en vertaalt dit in het project ‘Samen Besparen’ wat in 2013 van start gaat. In de periode 2013-2018 worden alle woningen met een verwachte levensduur van 15 jaar voorzien van minimaal energielabel C en gemiddeld van label B. In totaal worden 2.250 woningen geïsoleerd en waar nodig worden ook de installaties verbeterd. De uitvoering wordt zo veel mogelijk gecombineerd andere werkzaamheden om de overlast voor de bewoners te beperken. Met het project Samen Besparen speelt Stek in op de behoefte van de klant: verhogen van het wooncomfort en beperken van de energielasten. Daarom wordt gekozen voor een vraaggestuurde aanpak. Stek biedt isolatie aan, de huurder kiest of hij gebruik maakt van dit aanbod. De huurverhoging bij isolatie voor de zittende huurder is 60% van de berekende energiebesparing. Stek biedt de huurders een woonlastengarantie. Bij mutatie wordt de huurprijs geharmoniseerd. Om in de periode 2008-2018 20% te besparen op het totale gasverbruik in onze woningvoorraad (Antwoord aan de Samenleving) is een deelnamepercentage van 70% nodig. Om dit te behalen wordt er veel aandacht besteed aan communicatie en het enthousiasmeren van bewoners. In 2012 is een pilot van het project ‘Samen Besparen’ uitgevoerd om ervaring op te doen met communicatie en uitvoering. 67 Procent van de huurders koos voor isolatie. De pilot is geëvalueerd en de bevindingen zijn meegenomen in het projectplan ‘Samen Besparen’. Ook gaat Stek op zoek naar andere middelen om de energetische kwaliteit van haar bezit te verhogen. Eind 2012 wordt besloten om onderzoek te gaan doen naar de mogelijkheden van zonne-energie voor de huurder van Stek (bestaande bouw). In 2013 wordt dit onderzoek afgerond. In het bestaande bezit zijn in 2012 de navolgende maatregelen uitgevoerd:  224 individuele c.v.-ketels zijn vervangen door HR-combiketels; 61,9% van alle individuele ketels is een HR-combiketel;  bij 40 woningen is op vrijwillige basis isolerende beglazing aangebracht voorafgaand aan het buitenschilderwerk;  bij 8 woningen is op verzoek van huurders isolerende beglazing aangebracht,  bij 36 mutatie woningen is standaard spouwisolatie, isolerende beglazing en dakisolatie aangebracht;  op de laatste 4 flats van Complex 120 Mesdaglaan in Hillegom zijn nu ook de pvpanelen geplaatst. Op alle 7 flats staan nu per flat 73 pv-panelen. De verwachte opbrengst van 15.500 KWh per flat per jaar, wordt gebruikt voor gemeenschappelijke voorzieningen zoals verlichting, liften, automatische deuren, hydrofoor, collectieve mechanische ventilatie en de collectieve cv-installatie.

60


Onderstaande tabel geeft de gemiddelde Energie-Index van de bestaande voorraad van Stek weer. Leeswijzer: peildatum 1 januari 2013 geeft de huidige situatie eind 2011 weer. Dit wordt veroorzaakt door vertraging in de actualisatie van deze gegevens. Peildatum

Energie-Index

Energie-Label

1 januari 2013

1,76

D

1 januari 2012

1,79

D

1 januari 2011

1,81

D

1 januari 2010

1,91

D

1 januari 2009

1,95

D

De nationale sociale woningvoorraad heeft gemiddeld een D-label.

3.7

Werkorganisatie

3.7.1 De werkorganisatie Aan het eind van 2012 waren er 91 medewerkers (totaal 77,96 fte) in dienst van Woonstichting Stek. Echter, per 31 december hebben ook vier medewerkers (totaal 3,56 fte), mede door de genomen bezuinigingsmaatregelen, Stek verlaten. Daarnaast waren er per deze datum drie interim-medewerkers (totaal 2,11 fte) binnen de begroting werkzaam en drie interim-medewerkers (totaal 1,64 fte) buiten de begroting werkzaam. Uit dienst 2012 In 2012 vonden diverse verschuivingen binnen het personeelsbestand plaats. In dit jaar zijn de volgende medewerkers uit dienst gegaan (totaal 6,44 fte):  hovenier en allround vakman vanwege vroegpensioenregeling;  medewerker Verslaglegging;  uitvoerder;  2 medewerkers Facilitaire zaken;  projectmanager Energie. In dienst 2012 (totaal 6,72 fte) In 2012 zijn de volgende medewerkers in dienst gekomen:  1 hoofd Vastgoed  1 opzichter Vastgoed  2 woonconsulenten  1 secretaresse  1 projectleider energie  1 medewerker Verslaglegging

Arbocommissie De Arbocommissie houdt zich onder andere bezig met bedrijfshulpverleners en zorgt er voor dat zij de benodigde opleidingen volgen. Op de locatie Lisse waren 6BHV-ers

61


werkzaam; op de locatie Hillegom 3. Ook werkt op deze locatie een medewerker met EHBO-diploma. Voor een aantal medewerkers is door een arbeidsdeskundige van de Arbodienst een werkplekonderzoek uitgevoerd. Reden voor deze onderzoeken waren diverse lichamelijke klachten van medewerkers. In 2012 is een RI&E (risico-inventarisatie en evaluatie) op diverse locaties uitgevoerd, te weten kantoorruimte aan de Hobahostraat in Lisse, kantoorruimte aan de Hoofdstraat in Hillegom en de werkplaats in Lisse. Dit onderzoek is halverwege 2012 uitgevoerd. In het derde kwartaal is de rapportage ontvangen. In deze rapportage staat beschreven welke zaken door Stek moeten worden aangepakt en uitgevoerd. Er staan geen aanpassingen in met een hoge prioriteit. Uit de RI&E komt wel naar voren dat bij Stek Arbobeleid ontbreekt. Tijdens de presentatie van het RI&E rapport is met de medewerker van de Arbodienst gesproken over op welk niveau beleid kan worden opgesteld. In 2013 wordt over dit laatste een voorstel aan het MT gedaan. Daarnaast is in 2012 aan de Hobahostraat een aangekondigde ontruimingsoefening georganiseerd. Omdat het de eerste keer was dat deze oefening plaatsvond, is de brandweer hierbij betrokken geweest. De BHV-ers hebben na afloop van deze ontruimingsoefening met de brandweer geëvalueerd. Begin 2013 wordt een tweede, onaangekondigde ontruimingsoefening ingepland. Loopbaanontwikkelingsbudget Sinds 2010 hebben medewerkers in dienst van een woningcorporatie een persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget. De medewerker bepaalt hoe, wanneer en waaraan hij zijn loopbaanontwikkelingsbudget besteedt ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. De hoogte van dit budget wordt bepaald door datum indiensttreding en aantal werkzame uren. Het maximale inzetbare bedrag per persoon bedraagt € 4500; hierbij moet een medewerker vijf jaar in dienst zijn en moet de medewerker fulltime werkzaam zijn. Per kalenderjaar spaart een medewerker dus maximaal € 900. Dit bedrag mag, naast een cursus of opleiding, door 55+ers ook worden ingezet om jaarlijks maximaal 28 verlofuren te kopen, uiteraard afhankelijk van het persoonlijke uurloon. Opleidingen/cursussen Stek stelt voor opleidingen en cursussen een budget van 3% van de loonsom beschikbaar. Voor 2012 was dit budget begroot op € 111.000. Hiervan is € 90.000 uitgegeven. In 2012 heeft een groot aantal medewerkers een cursus c.q .cursussen gevolgd. Dit waren cursussen gericht op o.a. het eigen vakgebied (dus functie-gebonden zoals actualiteiten huurrecht, huurprijsberekening en woningwaarderingsstelsel, EPA-W adviseur, cursussen in kader van functioneel beheer), maar ook op niet-eigen vakgebied maar meer gericht op persoonlijke ontwikkeling (beïnvloedingsvaardigheden, stylingsopleidingen, cursus Engels). Daarnaast zijn ook cursussen gevolgd op het gebied van veiligheid, te weten een BVH basis- of herhalingscursus.

62


Arbodienst Vanaf maart 2009 is de gehele verzuimbegeleiding voor Stek ondergebracht bij de Care Group. Eind 2012 is onder alle medewerkers een enquĂŞte gehouden over de Care Group en of het contract met deze Arbodienst moet worden voortgezet. Begin 2013 wordt hierover door de Arbo-werkgroep een beslissing genomen. Werkgroep HRM Bij de fusie in 2009 had de toenmalige directeur de portefeuille HRM onder zich. Door zijn vertrek is een en ander niet verder opgepakt en is in 2012 besloten dit onderwerp verder vorm te gaan geven. Er is toen een werkgroep HRM ingesteld. In deze werkgroep zitten de bestuurder, 2 leden van de ondernemingsraad en de medewerker P&O. De werkgroep heeft besloten om met een externe partij, AtrivĂŠ, dit beleid verder vorm te geven. In 2012 heeft AtrivĂŠ diverse gesprekken gevoerd met zowel de bestuurder, de ondernemingsraad, leidinggevenden en diverse medewerkers. De werkgroep bepaalt de kaders waarbinnen dit beleid wordt opgesteld. Sociaal Jaarverslag In 2012 hebben wij voor het eerst een sociaal jaarverslag opgesteld over het jaar 2011. Volgens de Wet op de Ondernemingsraden moet de werkgever minstens eenmaal per jaar algemene gegevens verstrekken aan de ondernemingsraad. Het sociaal jaarverslag 2011 gaat in op het personeelsbeleid, het scholingsbeleid, de arbeidsomstandigheden, het functioneren en beoordelen, maar ook over ontwikkelingen in het personeelsbestand in aantallen en in verschillende groepen van de bij Stek werkzame personen Ziektepercentages Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage over 2012 bedroeg 7,9%. Dit is een behoorlijke stijging ten opzichte van het gemiddelde van 2011, te weten 4,3%. Reden van dit voor onze organisatie hoge ziekteverzuimcijfer is, dat Stek een aantal langdurig zieken had in 2012. Algemeen wordt gesteld dat organisaties met een percentage kleiner dan 4% een laag ziekteverzuim kennen. Werkoverleggen/personeelsbijeenkomsten Alle leidinggevenden hebben regelmatig werkoverleg met medewerkers van de eigen afdeling, waarin men elkaar over en weer informeert. Daarnaast vindt er eenmaal per 6 weken een personeelsbijeenkomst plaats waarvoor alle medewerkers zijn uitgenodigd. Tijdens deze bijeenkomsten informeert de bestuurder alle aanwezigen over lopende en komende activiteiten van Stek. Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) bewaakt vanuit haar verantwoordelijkheid de rol die Stek als werkgever heeft. In de zomer van 2012 verliep de zittingsperiode van de bestaande ondernemingsraad en is er een nieuwe gekozen. In 9 reguliere overleggen met de bestuurder zijn veel onderwerpen behandeld. Het aanstellen van een vertrouwenspersoon was er een van. Daarnaast kwamen ook zaken als de verhuizing c.q. sluiting van de vestiging in Hillegom en de vormgeving van het HRM- en Arbobeleid aan de orde. Ieder jaar heeft de ondernemingsraad ook een gesprek met leden van de Raad van Commissarissen. 63


Tijdens dit gesprek wordt ingegaan op de organisatie als geheel, het overleg met de bestuurder en levert de ondernemingsraad een bijdrage aan de evaluatie van de bestuurder zoals die door de Raad van Commissarissen wordt gehouden. Personeelsvereniging Alle medewerkers van Stek zijn automatisch lid van de personeelsvereniging. De contributie bedraagt € 2,00 per maand. Stek legt een gelijk bedrag in. Eenmaal per jaar wordt er door de personeelsvereniging, op verzoek van de bestuurder, op een vrijdag een dagje uit georganiseerd voor de medewerkers en hun partner. Kosten en werkuren komen volledig voor rekening van de werkgever. Een andere activiteit van de personeelsvereniging was het organiseren van een Solextour, een barbecue, een Triple-S avond (sushi, saté en spelletjes) en een Sinterklaasbijeenkomst.

3.7.2 ICT In het eerste kwartaal heeft het MT met het middenkader een brainstormsessie gehouden over diverse ICT-vraagstukken binnen de organisatie van Stek. In deze sessie is stil gestaan bij een aantal technologische trends in de huidige ICT-markt, zoals o.a. op gebied van mobile computing, het nieuwe werken, cloud computing en het digitaal archief. Vervolgens is gebrainstormd in hoeverre de huidige ICT –organisatie van Stek moet meebewegen met deze trends in de markt. In het eerste kwartaal is Viewpoint Mobiel live gegaan in de productieomgeving. De vaklieden werken nu met handhelds (Pda’s) in plaats van papieren opdrachtbonnen. De live gang is goed voorbereid en succesvol verlopen. In het tweede kwartaal is na uitvoerig onderzoek besloten om het serverbeheer en de fysieke servers die gebruikt worden voor de kantoorautomatisering extern uit te besteden bij het ICT-bedrijf ISSYS. Uit een “business case” kwam deze variant als beste uit de bus. In een ‘private cloud’ omgeving wordt via glasvezel de verbinding gelegd tussen de kantoren van Stek en de servers in het Datacenter in Amsterdam. In het tweede halfjaar zijn verdere voorbereidingen getroffen voor de implementatie van het Cloud project. In dit project is ook opgenomen dat wordt overgegaan naar office 2010. Het project loopt voorspoedig en zal naar verwachting begin februari 2013 worden opgeleverd. In het derde kwartaal heeft Vastgoedbeheer het nieuwe softwarepakket RE maintenance (DEMO) in gebruik genomen en zijn de onderhoudsgegevens op basis van de conditiemeting van het bezit in het nieuwe pakket ingevoerd. Dit pakket is aangeschaft ten behoeve van de meerjarenonderhoudsbegroting. In het derde kwartaal is een evaluatie gehouden over de projectenmodule van ViewPoint, waaruit een aantal verbeterpunten naar voren zijn gekomen. Deze uitkomsten zijn besproken met Itris. Stek heeft besloten om naar een alternatief pakket voor de projectenadministratie te gaan zoeken. In het vierde kwartaal zijn hiervoor de

64


voorbereidingen getroffen. Er zijn 4 partijen geselecteerd en deze zullen worden uitgenodigd om in het eerste kwartaal 2013 demoâ&#x20AC;&#x2122;s over hun pakketten te geven. Verder zijn in het tweede halfjaar werkzaamheden verricht door Netvlies (beheer website) en Itris inzake de koppeling tussen ViewPoint en de Website. Door deze koppeling kunnen gebruikers via de website op een funda-achtige wijze gegevens over het woningbezit van Stek opvragen. De verwachting is dat deze koppeling in het eerste kwartaal 2013 de lucht in gaat. In het vierde kwartaal is een begin gemaakt met de evaluatie van ons ERP-pakket Viewpoint. Stek werkt nu 4 jaar met Viewpoint en het contract loopt volgend jaar af. Deze evaluatie zal in het eerste kwartaal 2013 worden afgerond.

65


3.8

Financiële continuïteit

Het financiële beleid van Stek is er op gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe zijn in het beleid financiële kaders geformuleerd over de minimale vermogenspositie en wordt gestuurd op een positieve ontwikkeling van de kasstromen, zodat Stek altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. De uitkomsten van de meerjarenbegroting en de jaarbegroting worden getoetst op deze financiële kaders, welke worden uitgedrukt in een minimale gewenste solvabiliteitspositie en een ondergrens voor de intrest dekkingsratio (ICR).

3.8.1 Jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2012 Het totale groepsresultaat bedraagt over 2012 in totaal € 5,5 miljoen negatief. Dit negatieve resultaat wordt voor een groot gedeelte veroorzaakt door de financiële gevolgen van het toepassen van de nieuwe Richtlijn 645 in de jaarrekening 2012. In de volgende paragraaf wordt deze nieuwe Richtlijn nader toegelicht. Nieuwe richtlijn 645 voor de jaarverslaggeving Vanaf boekjaar 2012 dienen woningcorporaties de herziene RJ 645 integraal toe te passen in de jaarrekening. De herziening heeft grote gevolgen voor de wijze waarop het vastgoed wordt gewaardeerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de oude Richtlijn 645 betreffen: a. Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; b. Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociale en commerciële vastgoed; c. Het opnemen van een passage over afschrijvingen; d. De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; e. Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening; f. Het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting. Het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. De corporatie heeft hierbij de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging. Deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging. Daarnaast heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen. Op basis van de keuzemogelijkheden die de nieuwe richtlijn biedt, heeft Stek de volgende besluiten genomen: -

Stek ziet haar sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel en niet als vastgoedbelegging;

-

Stek waardeert haar sociaal vastgoed tegen bedrijfswaarde (net als 2011); Stek typeert haar garages en parkeerplaatsen als commercieel vastgoed; Stek waardeert haar objecten, welke getypeerd worden als commercieel vastgoed (niet-Daeb), tegen marktwaarde (RJ213). Stek stelt de levensduur van de verschillende complexen vast

-

66


op basis van het beleid zoals in de meerjarenbegroting van ieder jaar is vastgesteld. De wijzigingen in de bedrijfswaarde worden aangemerkt als stelselwijziging en als zodanig in de jaarrekening 2012 verwerkt. De vergelijkende cijfers over 2011 zijn hierop aangepast. Voor een nadere toelichting op de veranderingen door de nieuwe RJ 645 wordt verwezen naar de toelichting op de jaarrekening (5.3.6 en verder) In paragraaf 5.8.2 wordt een nadere analyse van het resultaat weergegeven. Genormaliseerd resultaat Zowel het resultaat over 2012 als dat van 2011 is beïnvloed door incidentele posten. Als deze incidentele posten uit het resultaat worden geëlimineerd wordt het genormaliseerd resultaat zichtbaar. In het volgende overzicht zijn de genormaliseerde resultaten weergegeven over 2012 en 2011. (in miljoenen euro’s)

2012

2011

-5,5

-5,8

Overige waardeveranderingen

10,8

10,3

Verkoopopbrengsten

-3,7

-1,9

0

0,2

4,9

4,3

Korting Koopgarant

0,0

-0,1

Rente ten laste van projecten

-1,0

-0,9

Lasten oude projecten

0,0

0,2

Vennootschapsbelasting

1,7

-1,2

Totaal bijzondere posten (b)

12,7

10,9

Af: Mutatie bedrijfswaarde (c)

+1,0

-0,1

8,2

5,0

Groepsresultaat na belasting (a) Gecorrigeerd: Bijzondere posten

Incidenteel groot onderhoud Afschrijving bedrijfswaarde

Genormaliseerd resultaat (a-b-c)

Gelet op de omvang van het positieve, genormaliseerde resultaat is Stek in staat om met het beheer van haar woningbezit als kernactiviteit haar vermogen in stand te houden en is hieruit jaarlijks ruimte beschikbaar voor onrendabele investeringen en uitgaven voor leefbaarheid. Solvabiliteit en liquiditeit De ontwikkeling van de financiële kengetallen zijn als volgt:

Solvabiliteit Intrest Coverage Ratio (ICR)

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2010

31-12-2009

45%

44%

40%

39%

2,3

1,9

1,8

1,6

Om de financiële continuïteit in de toekomst te waarborgen is in het financieel beleid vastgelegd dat de solvabiliteit minimaal 22,5% en de ICR minimaal 1,25 dient te zijn.

67


De gerealiseerde percentages over 2012 voldoen ruimschoots aan deze financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd. Uit meerjarenprognoses opgesteld door Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit als de ICR in de komende vijf tot tien jaar gaan dalen. Echter zullen de hierboven genoemde normen naar verwachting niet worden overschreden. Vennootschapsbelasting (VPB) Het berekende fiscale resultaat over 2012 is € 7,1 miljoen positief. Omdat Stek nog verrekenbare verliezen heeft uit 2009 ter hoogte van 6,5 mln euro, bedraagt het voorlopige belastbare fiscale resultaat, na verliesverrekening, € 0,6 miljoen positief. In verband met de lagere fiscale waarde van de leningenportefeuille ultimo 2012 is op de balans een actieve fiscale latentie opgevoerd van € 0,2 mln. Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) 2012 Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie en brengt daarover advies uit aan de verantwoordelijke minister. Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2011, concludeert het CFV dat het vermogen op balansdatum 31 december 2011 groter is dan het voor de corporatie vastgestelde minimum risicobedrag plus vermogensbeklemming, wat tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen. De minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft dit advies overgenomen. De beoordeling over het verslagjaar 2012 moet nog plaatsvinden. Beoordeling Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw 2012 De Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op basis van de door ons ingediende prognose van de jaren 2012 tot en met 2016 een beoordeling gedaan van de financiële positie van Stek. Op basis hiervan heeft het WSW verklaard dat Stek volgens artikel 8 van het reglement van deelneming van het WSW voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond van deze verklaring kunnen wij gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW, indien aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Het totale faciliteringsvolume voor de borging van leningen van het WSW bedraagt €34,6 miljoen (stand per dec 2012). Dit faciliteringsvolume is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringprognose van Stek voor de jaren 2012 tot en met 2014. Het WSW heeft per brief kenbaar gemaakt dat zij, gezien de onzekerheden in de markt, voor alle deelnemers geen faciliteringsvolume afgeven vanaf het jaar 2014 en verder. Het WSW heeft daarom op het faciliteringsvolume een claim toegepast ten bedrage van de faciliteringsbehoefte over het jaar 2014, zijnde € 22,2 mln euro. Dit houdt in dat per saldo € 12,5 mln euro aan faciliteringsvolume door het WSW is vrijgegeven (stand per dec 2012).

68


3.8.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012 Hieronder is het resultaat over 2012 afgezet tegen de begroting (x 1.000 euro). GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2012 Omschrijving Jaarrekening 2012 Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

Begroting 2012

32.678 2.136 22 3.728 864

32.748 2.058 16 2.962 876

Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

39.428

38.660

Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzonder waardeverminderingen vlottende activa Personeelskosten (incl pensioenen en sociale lasten) Regulier Onderhoud Haalbaarheidsanalyses Leefbaarheid Kosten servicecontracten Afschrijvingen mva en tdv exploitatie Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b)

10.564 190 4.488 9.417 13 129 1.968 5.617 4.280 36.666

12.500 0 4.805 9.136 100 245 2.058 626 4.673 34.143

2.762

4.516

35 1.010 -6.630 -5.585

800 -6.900 -6.100

-2.823

-1.584

-1.667 -4.490

-1.000 -2.584

-981

0

-5.471

-2.584

Bedrijfsresultaat (a-b) Financiële baten en lasten Rente baten en opbrengsten FVA Geactiveerde rente projecten Rente lasten Totaal financiële baten en lasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Vennootschapsbelasting Groepsresultaat na belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Groepsresultaat na belastingen na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

3.8.3 Toelichting en analyse bij financieel resultaat Het financiële resultaat op basis van de jaarrekening 2012 bedraagt € 5,5 miljoen negatief, circa 2,9 mln euro negatiever dan begroot. Hieronder worden de belangrijkste posten nader toegelicht.

69


Projectresultaten (overige waardeveranderingen materiële vaste activa) Onrendabele projecten 2012 In onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van de gerealiseerde onrendabele bedragen op de lopende nieuwbouw- en renovatieprojecten over 2012. Project

Realisatie onrendabel 2012 €

Nieuwbouw Patrimonium (Hillegom)

1,8 mln

Van Ostadestraat (Lisse)

2.1 mln

Mallegatspoort (Lisse)

1,6 mln

Renovatie Patrimonium (Hillegom)

1,0 mln

Vogelwijk (Lisse)

0,2 mln

Totaal

6,7 mln

Afwaardering grondposities 2012 De grondpositie in het project Hooghkamer in de gemeente Teylingen is getaxeerd op 3112-2012 door een gecertificeerd taxateur en op basis van deze taxatie is de grond afgewaardeerd met 1,9 mln euro. Deze grondaankoop was destijds strategisch aangekocht om een grondpositie in dit nieuwbouwproject te hebben. De woningen in het project Triangel in de gemeente Hillegom zijn eveneens getaxeerd op 31-12-2012 en op basis hiervan afgewaardeerd voor circa 0,7 mln euro. Huren en huurderving De netto huuropbrengsten komen nagenoeg overeen met de begroting. De huurdervingskosten voor de woningen en de bedrijfspanden zijn gesplitst berekend en bedragen respectievelijk 1,2% en 3,3%. De huurderving voor woningen is iets opgelopen en blijft een aandachtspunt voor de afdeling Wonen. Verkoop onroerende zaken Over heel 2012 zijn in totaal 22 bestaande woningen verkocht en 3 garages. Dit zijn 12 woningen minder dan begroot. Door de lagere verkoopsnelheid was het aantal woningen bij de halfjaarcijfers al verlaagd naar 20 woningen. In het 4 kwartaal is er een korte opleving geweest en zijn in totaal nog 12 woningen verkocht. Personeelskosten De gerealiseerde personeelskosten zijn in totaal € 0,3 mln lager uitgevallen dan begroot. Deze onderschrijding wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de kostenpost ‘inhuur medewerkers’ lager is uitgevallen, doordat de bezetting momenteel goed op orde is en de meeste vacatures zijn ingevuld.

70


Regulier onderhoud De totale reguliere onderhoudskosten bedragen € 9,4 mln. Voor een uitsplitsing naar onderhoudssoorten wordt verwezen naar paragraaf 5.6.8. Afschrijvingen materiele vaste activa (mva) Door het toepassen van de nieuwe RJ 645 voor de jaarverslaggeving dient over de bedrijfswaarde te worden afgeschreven. De afschrijving is vastgesteld op circa 4,9 mln euro en loopt via het resultaat. Deze afschrijving wordt vervolgens weer gecorrigeerd in het eigen vermogen. Dit was niet in de begroting opgenomen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn dit jaar € 0,4 mln lager uitgevallen dan begroot. De belangrijkste redenen hiervoor zijn als volgt: -

Lagere gemeentelasten (€ 0,1 mln)

-

De saneringsheffing van CFV is dit jaar niet doorgevoerd (€ 0,14 mln)

-

Diverse algemene bedrijfskosten (€ 0,16 mln)

3.8.4 Financiële continuïteit in relatie tot BBSH-vereisten Aan de hand van de vereisten zoals vastgelegd in de artikelen 21 t/m 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) volgt hieronder een uiteenzetting van het in 2012 gevoerde financiële beleid. Financiële continuïteit algemeen Elk kwartaal is de verwachte ontwikkeling van het jaarresultaat besproken in het management team en met de Raad van Commissarissen. Bijzondere aandacht gaat hierbij uit naar het zogeheten genormaliseerd resultaat. Dit is het resultaat exclusief eenmalige en/of onverwachte kosten en opbrengsten. Om voor de financiële continuïteit niet afhankelijk te zijn van incidentele baten en lasten en voldoende ruimte te hebben voor onrendabele investeringen, dient dit genormaliseerde resultaat niet negatief te zijn. Zowel het jaarresultaat 2012 als de geprognosticeerde resultaten voor de komende jaren laten zien dat deze doelstelling wordt gehaald. Het genormaliseerde resultaat over 2012 bedraagt circa € 8,2 miljoen. Besteding overtollige middelen ten behoeve, en uitsluitend ten behoeve van de volkshuisvesting Er zijn in 2012 geen uitgaven verricht ten behoeve van andere doelen dan de volkshuisvesting. Zowel het huidige jaarresultaat als de meerjarenbegroting laten zien dat de reserves van Stek voldoende ruimte bieden om onrendabel te investeren. De inspanningen op het gebied van projectontwikkeling zijn erop gericht deze investeringsruimte optimaal te benutten. Onder meer is er een beleidsdocument vastgesteld op het gebied van projectontwikkeling, in het bijzonder grondverwerving, verbindingen en samenwerkingsverbanden met derde partijen.

71


Zorg dragen voor een administratie die een juist en volledig inzicht geeft in haar werkzaamheden en haar financiële situatie Stek beschikt over een deugdelijke administratie op basis waarvan ieder kwartaal uitgebreid wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van de resultaten ten opzichte van de begroting.

3.8.5 Vermogensbeheer Treasurystatuut, treasuryscan en treasury commissie Stek heeft een treasurystatuut welke in april 2009 is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een treasury commissie gevormd, die bestaat uit de directeur/bestuurder, de manager Financiën, een medewerker Verslaglegging en een externe adviseur. Een treasuryparagraaf is opgenomen in het jaarplan 2012. Ook in 2012 is de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. In 2012 is een aantal acties verricht om de renterisico’s in de jaren 2012-2014 te beperken. Begin 2013 heeft Stek het Treasury jaarplan voor het jaar 2013 vastgesteld. Het treasury beleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het leningbedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek. In de weergegeven grafiek zijn via een treasuryscan de renterisico’s voor Stek de komende jaren in kaart gebracht (onderdeel van treasury jaarplan).

Grafiek: WSW-renterisico Woningstichting Stek

72


Financiering De Gemeente Lisse heeft in 2009 besloten over te gaan op een ongelimiteerde achtervang voor de leningen van Stek. In 2010 heeft de Gemeente Teylingen deze ongelimiteerde achtervang eveneens afgegeven aan het WSW. De achtervang is noodzakelijk om leningen te kunnen aantrekken onder WSW borging. Met de Gemeente Hillegom zijn wij in overleg om hen te bewegen eveneens een ongelimiteerde (of gelimiteerde) achtervang af te geven bij het WSW. Kredietfaciliteit De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van € 10 miljoen op basis van de Euriborrente verhoogd met een opslag van een aantal basispunten. Mutaties leningenportefeuille Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de (treasury)transacties uit 2012. In 2012 is een zestal fixe leningen aangetrokken met een gecombineerde hoofdsom van € 22,5 miljoen. In de onderstaande tabel zijn de leningen weergegeven die in 2012 zijn aangetrokken. Transactie

Geldgever

Hoofdsom

Herfinanciering Vogelwijk

NWB

€ 4.000.000

Financiering Vogelwijk

NWB

Financiering Vogelwijk

Looptijd

Rente

Stortingsdatum

11 jaar

2,98%

06-07-2012

€ 5.000.000

7 jaar

3,09%

03-09-2012

BNG

€ 5.000.000

10 jaar

3,28 %

02-01-2013

Herfinanciering lening

NWB

€ 2.500.000

6 jaar

3,11%

15-03-2013

Financiering Mallegatshof

BNG

€ 2.000.000

5 jaar

1,49%

02-04-2013

Financiering

BNG

€ 4.000.000

11 jaar

2,74%

02-04-2013

ROC locatie

Tabel 1: Afgesloten leningen 2012 Vijf leningen ad totaal € 17,5 miljoen hebben een uitgestelde storting in 2013 waarvan één lening (ad € 4 miljoen) reeds in 2011 was aangetrokken. Met de nog in 2013 te storten leningen zijn ook twee leningen met eindaflossing in 2013 ingedekt, ad totaal € 6,5 miljoen. Naast de nieuwe afgesloten leningen zijn er in 2012 een aantal renteherzieningen vastgelegd, waarvan een tweetal in 2013 en één in 2014. In de onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van deze herzieningen.

73


Nummer

Geldgever

63

BNG

43

Hoofdsom

Renteherziening

Oude rente

Nieuwe rente

Rentevaste periode

€ 2.943.344

02-06-2012

3,80%

2,85%

10 jaar

BNG

€ 2.846.713

01-02-2013

5,39%

3,04%

10 jaar

54

BNG

€ 2.398.246

01-04-2013

5,60%

3,03%

10 jaar

18

BNG

€ 6.489.057

25-04-2014

5,55%

3,44%

10 jaar

Tabel 2: Renteherzieningen 2012 Uit de bovenstaande tabel blijkt dat in alle gevallen de nieuwe rente van de verschillende leningen zich in alle gevallen ruimschoots onder de oude rente bevindt. De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille is het afgelopen jaar gedaald en bedraagt ultimo 2012 4,14%.

Gebruik derivaten Afgelopen jaren is het gebruik van derivaten door woningcorporaties in negatieve zin in het nieuws geweest. Woningcorporatie Vestia en een aantal andere corporaties zijn in financiële problemen geraakt door het innemen van grote derivatenposities ter afdekking van renterisico’s. Stek heeft eind 2012 nog maar 1 derivaat (swap) in portefeuille die in het verleden is afgesloten om het renterisico op de lening met variabele hoofdsom (LVH) af te dekken. Deze derivaat heeft de volgende modaliteiten. Lening variabel hoofdsom

Swap

€ 5,95 miljoen

€ 1,19 mln

Afgedekt

Einddatum

20%

15-dec-2015

Vaste rente 4,625%

De renteswap bedraagt in totaal circa € 1,2 miljoen en is relatief laag ten opzichte van onze totale leningenportefeuille. De daling van de marktwaarde van deze rentederivaat door de huidige lage rente is daardoor laag en bedraagt ultimo 2012 circa € 160.000,00 negatief. Deze daling valt ruimschoots binnen de bandbreedte die de banken als interne norm hanteren, waardoor de banken bij Stek geen extra zekerheden verlangen. Begin 2013 is deze derivaat afgekocht, zodat Stek in 2013 geen derivaten meer heeft.

74


4 4.1

Corporate Governance Algemeen

Corporate governance gaat over deugdelijk ondernemingsbestuur. Anders gezegd gaat het er vooral om hoe een onderneming goed, efficiënt en verantwoord geleid moet worden. Het omvat vooral ook de relatie met de belangrijkste belanghebbenden van de onderneming zoals de eigenaren (aandeelhouders), werknemers, afnemers en de samenleving als geheel. Regels en richtlijnen met betrekking tot corporate governance zijn in belangrijke mate te vinden in codes. Voor beursgenoteerde ondernemingen bevat de Nederlandse Corporate Governance Code zowel principes als concrete bepalingen die de bij een vennootschap betrokken personen, onder andere bestuurders en commissarissen, en partijen tegenover elkaar in acht zouden moeten nemen. De principes kunnen worden opgevat als de moderne, en inmiddels breed gedragen, algemene opvattingen over goede corporate governance. Corporate governance geeft waar mogelijk antwoord op het probleem van het bestaan van een spanningsveld, doordat belanghebbenden geen ‘grip’ hebben op het Bestuur en de Raad van Commissarissen. Het verplichten tot transparantie en het afleggen van verantwoording door het Bestuur en de Raad van Commissarissen moet belanghebbenden het vertrouwen geven dat hun belangen worden behartigd. Bij het afleggen van verantwoording zijn de jaarrekening en het jaarverslag belangrijke instrumenten.

4.2

Governance Code Woningcorporaties

Sinds 1 januari 2007 bestaat er voor woningcorporaties een eigen code, de Governance Code Woningcorporaties. Deze code is afgeleid van de code Tabaksblat. Na een evaluatie van de eerste code is een vernieuwde Governance Code Woningcorporaties per 1 juli 2011 van kracht. De Governance Code Woningcorporaties beschrijft principes ten aanzien van transparantie, verantwoording en intern toezicht, onderwerpen die in het functioneren van corporaties een wezenlijke rol spelen als het gaat om de invulling van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak. Voor de Governance Code geldt het beginsel “pas-toe-of-leg-uit”. Van de normen in de Governance Code mag de corporatie afwijken als de governance van de corporatie beter gediend is met een andere uitwerking dan in de code genoemd staat. Wel moet zo’n afwijking worden verantwoord in het jaarverslag van de corporatie. Drie bepalingen zijn dwingend (eventueel met een overgangsregeling):  het toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders ;  de honoreringsregeling voor commissarissen;  de zittingstermijnen voor commissarissen.

75


In dit jaarverslag rapporteert Stek over de elementen waarover volgens de code gerapporteerd dient te worden.

4.3

Naleving Governance Code

Stek onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en de direct daarmee verbonden wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording hierover aan haar belanghouders. Stek onderschrijft de principes uit de Code. Enkele punten waar wij afwijken van de Governance Code Woningcorporaties zijn:  De Raad van Commissarissen heeft voor 2012 geen separaat remuneratierapport opgesteld. Dit rapport is dus ook niet op de website van Stek geplaatst zoals de Governance Code voorschrijft. Het verslag is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen.  In de Governance Code is de maximale zittingstermijn 8 jaar (twee termijnen van 4 jaar). Dit was in de vorige code twaalf jaar (3 termijnen van 4 jaar). Voor één van de commissarissen, de heer F.J.M. Barnhoorn is om moverende redenen een overgangsregeling gehanteerd en wordt de lopende benoemingstermijn gehandhaafd. De heer F.J.M. Barnhoorn is uitdrukkelijk verzocht nog tot 2013 aan te blijven vanwege diens specifieke kennis van de sector, het inwerken van een nieuwe commissaris en de wens van de Raad van Commissarissen om eerst op het expertise van Financiën te vernieuwen gezien de komende mutaties in 2013.  In de vorige Governance code werd een huurder als niet onafhankelijk gekenmerkt. In de nu geldende Governancecode wordt de huurder niet expliciet vermeld, alle commissarissen dienen onafhankelijk te zijn. De Raad van Commissarissen heeft na de introductie van de vernieuwde Governance Code de situatie van de heer G.A. Camphorst, die ook huurder is van Stek, besproken. De Raad van Commissarissen heeft om moverende redenen besloten het commissariaat van de heer G.A. Camphorst voort te zetten. De Raad van Commissarissen realiseert zich dat er mogelijke momenten van belangenverstrengeling zouden kunnen ontstaan en zal hierop passend reageren door de heer G.A. Camphorst op dat moment uit te sluiten van deelname aan de vergadering(en).

4.4

Raad van Commissarissen

Wij beschikken over een Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. Begin 2012 bestond de Raad van Commissarissen uit 6 leden. Per februari 2012 is de vicevoorzitter de heer R.W. Roodzant afgetreden na drie termijnen van 4 jaar. Het vicevoorzitterschap is naar de heer J.M. Hoff overgegaan.

76


Op 22 maart zijn 2 nieuwe commissarissen benoemd waardoor het aantal commissarissen in 2012 uitkomt op zeven. Het beoogde aantal commissarissen eind 2013 is vijf. Een tweetal commissarissen is op voordracht van de Huurders Belangenvereniging Bollenstreek (HBVB) benoemd. De selectieprocedure is in nauw overleg met de HBVB gedaan. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2012 invulling heeft gegeven.

4.5

Het bestuur

Bij Stek wordt het Bestuur gevormd door een bestuurder. De bestuurder is belast met het besturen van de wooncorporatie, dat onder meer inhoudt dat het Bestuur verantwoordelijk is voor:  de realisatie van de doelstellingen van Stek;  de strategie;  de financiering;  het beleid;  de resultaatontwikkeling;  het beleid ten aanzien van deelnemingen van Stek. De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en geeft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad.

4.6

Risicomanagement

Voor de beheersing van de interne risico’s bepaalt de Governance Code dat er een intern risicobeheersing- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat de werking hiervan in het jaarverslag wordt onderbouwd. Stek onderkent het belang van risicomanagement. Activiteiten op het gebied van risicomanagement helpen Stek haar doelstellingen te bereiken zonder in valkuilen te belanden of op verrassingen te stuiten. De activiteiten omvatten de werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging kunnen betekenen, dan wel gebeurtenissen of acties die een nadelig effect hebben op de realisatie van de doelstellingen van Stek. De basis-risicohouding van Stek is het beste uit te drukken met de kernwoorden voorzichtigheid, risicoaversie, blijf bij de leest, zorgvuldigheid, niet te bureaucratisch en verstandig. Samenvattend: prudent. In 2012 is regelmatig de bestaande risicoanalyse (inclusief bijbehorende beheersmaatregelen) door het management besproken. De eerder geïnventariseerde risico’s zijn daarbij opnieuw gewogen op actualiteit. Ook zijn nieuwe risico’s geformuleerd.

77


Ons projectfasemodel vereist dat alle besluiten op het gebied van vastgoedontwikkeling voorzien zijn van een geactualiseerde risicoanalyse per projectfase. Sinds de invoering van het huidige projectfasemodel in 2009 is een risicoanalyse vast onderdeel van het projectfasemodel en de daarbij behorende besluitdocumenten. In 2012 vormt de risicoanalyse nog altijd een belangrijk onderdeel van de besluitdocumenten.

4.7

Risicoprofiel van Stek

De basis voor het interne risicobeheersingsysteem ligt binnen Stek bij het lijnmanagement. Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor de opzet, het bestaan en de werking van de interne beheersmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. Wij hebben de belangrijkste primaire en secundaire processen beschreven, waarbij functiescheiding een belangrijk onderwerp is. Specifiek voor de nieuwbouw en renovatieprojecten wordt gewerkt met een project fasemodel, waarbij iedere fase een eigen besluitvormingsdocument heeft. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de controller, onder verantwoordelijkheid van de bestuurder van Stek. Hiervoor wordt een controlejaarplan opgemaakt. De belangrijkste risicoâ&#x20AC;&#x2122;s voor Stek komen tot uiting in de relatief omvangrijke projectenportefeuille en de grondposities. Risicoanalyses worden uitgevoerd ten behoeve van onze projecten, maar ook voor de gehele organisatie in relatie tot ons ondernemingsplan.

4.8

Interne beheersing

Onder interne beheersing (ook wel control genoemd) wordt het systeem verstaan dat het management in staat stelt om de risicoâ&#x20AC;&#x2122;s, die het behalen van doelstellingen van de organisatie bedreigen, te identificeren, te prioriteren, te analyseren en te beheersen. Het doel van interne beheersing is het bewaken van de betrouwbaarheid van de informatie die door de organisatie intern en extern gebruikt wordt omtrent de strategie, de activiteiten en de interne beheersing zelf. Onder betrouwbaarheid kan worden verstaan de juistheid, volledigheid en tijdigheid. Een beschrijving van de belangrijkste elementen van het systeem, zoals dit bij ons wordt toegepast volgt in de volgende paragrafen.

4.9

Financieel beleidskader

Wij beschikken over een financieel beleidskader. De doelstelling van het financieel beleid is om zo verantwoord mogelijk om te gaan met onze middelen, het beheersen van risicoâ&#x20AC;&#x2122;s en daarbij verantwoording af te leggen met in acht name van geldende wet- en regelgeving.

78


De hoofddoelstelling van het “Financieel beleid Stek” is in de eerste plaats het waarborgen van de financiële continuïteit die wordt gerealiseerd door:      

voldoende solvabiliteit positieve kasstromen beheersen van risico’s een gelimiteerde financieringsgraad doelmatigheid bedrijfsvoering transparantie inzake het maatschappelijk rendement

Deze onderwerpen zijn in het financieel beleid uitvoerig uitgewerkt. Het financieel beleid is tevens richtinggevend voor de uitvoering van de treasury activiteiten, die zijn uitgewerkt in het Treasurystatuut. Direct voortvloeisel uit het financieel beleid is een het financieel toetsingsmodel voor investeringsvraagstukken.Dit model geeft financiële kaders op basis waarvan de investeringen getoetst kunnen worden.

4.10 Treasurystatuut en Treasurycommissie Wij beschikken over een Treasurystatuut. Dit statuut is op 28 april 2009 vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het Treasurystatuut staat beschreven hoe wij om willen gaan met renterisico’s, financieringen en beleggingen en vormt het kader voor het Treasury jaarplan. In december 2012 is het Treasury jaarplan 2013 vastgesteld. Uitvoering van het Treasury jaarplan gebeurt door de Treasurycommissie. De Treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën & ICT, één of twee medewerkers Verslaglegging en een extern adviseur van Adviesbureau Zanders. Tot en met 2011 namen twee leden van de Raad van Commissarissen in een adviserende rol deel aan het overleg van de Treasurycommissie. Met ingang van 2012 is dit niet meer gebeurt. Dit om het toezicht en de adviesrol van de Raad van Commissarissen naar de bestuurder stringenter te scheiden.

4.11 Integriteitscode en Klokkenluiderregeling Stek voert haar activiteiten uit met integriteit. Dit wil zeggen oprecht en open, met respect voor onze doelstelling en de belangen van degenen met wie wij zaken doen en voor de samenleving in het algemeen. Stek beschikt over een Integriteitscode waarin de volgende onderwerpen zijn beschreven:      

omgaan met klanten wet- en regelgeving leveranciers geschenken en voordelen strijdigheid van belangen meldingen van overtredingen 79


verslaglegging

In een Klokkenluiderregeling is de procedure vastgesteld hoe medewerkers moeten omgaan met een vermoeden van een misstand. Beide regelingen zijn in de vorm van een boekje uitgebracht en aan medewerkers en aan de belangrijkste partners buiten onze organisatie uitgereikt. In dit boekje is tevens de gedragscode voor internet- en e-mailgebruik opgenomen. Na de vaststelling door de Raad van Commissarissen in de vergadering van 26 februari 2009 zijn er tot dusver geen veranderingen op deze regelingen doorgevoerd.

4.12 Procuratieregeling Stek beschikt over een procuratieregeling. In de procuratieregeling is vastgelegd wie welke bevoegdheden heeft binnen de organisatie en wie bevoegd is tot het verstrekken van opdrachten aan derden. Ook wordt inzichtelijk welke bevoegdheden zijn gedelegeerd naar managers en medewerkers. Eind 2012 is de Procuratieregeling geactualiseerd. De procuratieregeling staat ook op de website van Stek.

4.13 Planning en Control cyclus Voor 2012 is een uitgebreide Planning & Controlkalender opgesteld, waarin niet alleen de planningen terugkomen voor meerjarenbegroting, jaarbegroting, rapportages, maar ook liquiditeitsprognoses, risicomanagement en interne controles. Stek stelt eens in de 3 jaar een ondernemingsplan op. Het ondernemingsplan heeft een horizon van drie jaar. Het ondernemingsplan wordt doorvertaald naar een jaarplan en jaarbegroting. Het jaarplan en de jaarbegroting worden actief gevolgd op realisatie van de gemaakte plannen. Vanuit het ondernemingsplan 2010-2012 ‘Aan zet’ hebben wij in december 2011 met het plan ‘Stek zet een stap verder’ op enkele punten een koerswijziging voor Stek doorgevoerd in reactie op gewijzigde regelgeving en nieuwe financiële bijdragen aan de overheid. Voor 2012 zijn de plannen door vertaald naar jaaractiviteiten voor de verschillende afdelingen en Stek als geheel. De voortgang en realisatie van de actieplannen in het jaarplan zijn besproken in het management team. Ten behoeve van de informatievoorziening aan het managementteam en de Raad van Commissarissen vindt plaats via de kwartaalrapportage van Stek.

4.14 Interne controle en procedures Controle De interne controle richt zich met name op de processen waar voor Stek risico’s aan verbonden zijn. Daarbij kan gedacht worden aan de opdrachtverstrekking bij onderhoud en nieuwbouw. Maar ook de geldstromen voortkomend uit de betalingen aan crediteuren

80


zijn een belangrijk aandachtsgebied. Verder wordt frequent aandacht besteed aan de mutaties in de salarisadministratie. Belangrijk bij de interne controle is dat de functiescheiding wordt gehandhaafd, maar ook dat wet- en regelgeving en de eigen procuratieregeling wordt gevolgd. Controllerfunctie Wij hebben mede voor de uitvoering van het controleplan de functie van controller ingevuld. Om de onafhankelijkheid van de positie van de controller zoveel mogelijk te waarborgen opereert de controller als staffunctionaris direct onder de bestuurder en kan hij zonder tussenkomst van de bestuurder direct in contact treden met de Raad van Commissarissen. Procedures Stek heeft zijn belangrijkste processen beschreven in procesbeschrijvingen. Zowel primaire, ondersteunende als de besturende processen zijn in belangrijke mate uitgewerkt in procedures. Stek beschikt tevens over een beleidskader rondom procesmanagement. Hierin zijn de verantwoordelijkheden, taken en werkafspraken rondom procesmanagement beschreven. De processen zijn toegankelijk voor de medewerkers via de bibliotheek van ons primaire automatiseringssysteem.

4.15 Informatievoorziening De informatievoorziening richting managementteam, bestuurder en Raad van Commissarissen, vindt in de basis op kwartaalbasis plaats aan de hand van een kwartaalrapportage. De kwartaalrapportage wordt zowel behandeld in het management team overleg als ook in de vergadering van de Raad van Commissarissen. In de kwartaalrapportages wordt het volledige scala aan onderwerpen in het kader van de sociale volkshuisvesting behandeld. Dit gaat van de ontwikkelingen in de (nieuw)bouwprojecten, het onderhoud, de verhuur tot aan de financiĂŤle stand van zaken. Bij de bespreking van de kwartaalrapportage in de Raad van Commissarissen zijn de manager FinanciĂŤn en/of de controller aanwezig. Indien noodzakelijk, kan er tussentijds aan het managementteam gerapporteerd worden. Het management team vergadert tweewekelijks met een vooraf vastgestelde agenda.

4.16 Verbindingen In 2012 hebben we een Verbindingenstatuut opgesteld. Deze is door de Raad van Commissarissen vastgesteld. Het document vormt een afwegingskader voor het aangaan van verbindingen en samenwerkingsverbanden. Het nieuwe Verbindingenstatuut vervangt het vorige afwegingskader. Door ontwikkelingen op het gebied van fiscale- en overige regelgeving was dit document op onderdelen niet meer actueel.

81


Het nieuwe Verbindingenstatuut, dat ook wordt voorgeschreven door de Governance Code Woningcorporaties vormt een geactualiseerd en meer tijdloos beleidskader voor het aangaan en voorzetten van samenwerkingsverbanden. De lijn die Stek heeft ingezet sinds de fusie is om het toch al beperkte aantal bestaande verbindingen verder terug te brengen. De huidige structuur is als volgt: De Stek Holding BV is de houdstermaatschappij van de in de consolidatie opgenomen vennootschappen. De holding heeft nog de volgende deelnemingen:  Elshoek BV (100%, direct)  Pago Zorg BV (100%, direct)  Magistra Bouwservice BV (100%, direct)  Trithun BV (50%, direct)  Trithun CV (50%, indirect) Voor een uitgebreid overzicht van de verbindingen verwijzen wij naar de bijlagen. Het toezicht op alle verbindingen vindt plaats door de Raad van Commissarissen. Alle verbindingen hangen in principe onder Stek Holding BV. Vanuit Stek treedt in beginsel geen personeel in dienst van verbindingen.

4.17 Visitatie In 2010 is er bij Stek een visitatie uitgevoerd door het Bureau Raeflex. Dit bureau heeft Stek (en zijn juridische voorgangers) op basis van de “3.0-versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties” over de periode 2006 tot en met 2010 een gemiddelde score gegeven van een 7. Het volledige visitatierapport uit 2010 is terug te lezen op onze website. De Governance Code Woningcorporaties verlangt van woningcorporaties dat zij zich een keer per 4 jaar laten visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk- en maatschappelijk presteren. Gezien de visitatie in 2010 heeft er in 2012 geen visitatie plaatsgevonden.

82


Woonstichting Stek, Lisse

5.

JAARREKENING 2012

Woonstichting Stek Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

83


Woonstichting Stek, Lisse 5.0 INHOUDSOPGAVE

5.1 Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2012 5.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2012 5.3 Algemene toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 5.4 Toelichting op de geconsolideerde balans 5.5 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 5.6 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 5.7 Enkelvoudige balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2012 5.8 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over het jaar 2012 5.9 Toelichting op de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening 5.10 Overige gegevens

84


Woonstichting Stek, Lisse 5.1 GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

EUR

EUR

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

291.964.740 26.453.410 4.453.370 322.871.520

272.313.978 13.408.927 4.768.759 290.491.664

19.735.855 7.020.575 1.004.030 609.263 28.369.723

20.600.769 4.405.625 28.317 1.197.958 26.232.669

53.418 209.905 3.262 266.585

71.145 1.715.064 3.681 1.789.889

835.000 125.625 2.030.664 131.988 3.123.277

1.535.175 3.217.779 133.258 4.886.213

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

Onderhanden projecten

-

-

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

279.112 236.171 918.831 1.434.114

278.438 194.646 564.551 1.037.635

Liquide middelen

1.324.948

730.945

357.390.167

325.169.015

TOTAAL

85


Woonstichting Stek, Lisse GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Eigen vermogen

Groepsvermogen

31-12-2012

31-12-2011

EUR

EUR

160.356.419

141.401.443

53.418

71.145

3.924.810 826.516 4.751.326

9.236.325 253.217 9.489.542

928.680 160.872.530 7.020.575 168.821.785

948.562 142.644.767 4.405.625 147.998.954

16.543.331 4.422.116 1.414.045 1.027.727 23.407.219

21.497.882 2.537.018 530.185 1.642.847 26.207.932

357.390.167

325.169.015

Egalisatierekening BWS Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overlopende passiva

TOTAAL

86


Woonstichting Stek, Lisse 5.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2012 Omschrijving

2012

2011

Bedrijfsopbrengsten

EUR

EUR

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen en egalisatie Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

32.678.538 2.135.751 21.632 3.728.676 314.520 549.192 39.428.309

31.331.660 2.135.273 23.018 1.859.146 333.266 390.075 36.072.437

10.563.592 189.751 6.752 3.205.317 539.599 743.362 9.429.339 129.439 1.968.146 5.617.471 4.273.654 36.666.423

10.355.838 6.752 3.143.275 462.082 728.768 11.017.765 195.294 1.972.206 4.921.457 4.773.035 37.576.473

2.761.886

-1.504.035

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rente ten laste van projecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten

42.435 1.009.652 -7.633 -6.629.784

12.705 940.391 7.159 -6.704.155

Totaal financiële baten en lasten

-5.585.331

-5.743.899

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-2.823.444

-7.247.934

Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Aankoop onroerende zaken Leefbaarheid Lasten servicecontracten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b) Bedrijfsresultaat (a-b)

Buitengewone baten

-

-

Groepsresultaat voor belastingen

-2.823.444

-7.247.934

Vennootschapsbelasting

-1.666.738

1.216.340

-4.490.182

-6.031.593

-981.339

194.626

-5.471.521

-5.836.967

Groepsresultaat na belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Groepsresultaat na belastingen na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

87


Woonstichting Stek, Lisse 5.3 ALGEMENE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 5.3.1 Algemeen Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijkerhout, Noordwijk, Katwijk, Alkemade, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Lisse. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 5.3.2 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor Jaarverslaggeving de vernieuwde Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn ondermeer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Stek past deze herziene richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de huidige, wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgemaakt op 21 mei 2013 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek te Lisse. 5.3.3 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen danwel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van vaste activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven danwel de in de komende jaren geldende tarieven voorzover reeds op balansdatum bij wet is vastgesteld. Latente belastingvorderingen, inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Belastinglatenties worden gewaardeerd op contante waarde met een disconteringspercentage van 5,25% (idem bedrijfswaarde). Een passieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) hoger is dan de fiscale waardering, een actieve latentie in het omgekeerde geval. 5.3.4 Waardering activa en passiva Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vind waardering plaats tegen nominale waarde. 5.3.5 Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Woonstichting Stek en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd. Dit houdt in dat de activa en passiva en de baten en lasten naar evenredigheid van het kapitaalbelang respectievelijk aandeel in het resultaat in de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen.

88


Woonstichting Stek, Lisse De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: -

Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - volledig geconsolideerd Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - volledig geconsolideerd PAGO Zorg BV te Hillegom (100%), opgericht 16-12-2004 - volledig geconsolideerd Elshoek BV te Hillegom (100%), opgericht 19-07-2004 - volledig geconsolideerd Trithun BV te Heemstede (50%), opgericht 31-12-2003 - proportioneel geconsolideerd Trithun CV te Heemstede (50%;onmiddellijk+middellijk), - proportioneel geconsolideerd opgericht 31-12-2003 Stek Holding BV is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen. De activiteiten van Stek Holding BV en haar dochtermaatschappijen betreffen activiteiten op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. De activiteiten van Magistra Bouwservice BV betreffen activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting. In 2012 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. De activiteiten van Pago Zorg BV en Elshoek BV betreffen de ontwikkeling van projecten waarvoor grondposities aan de Leidsestraat en Elsbroekerlaan in Hillegom aangehouden worden. De activiteiten van Trithun BV betreffen het houden van aandelen en het optreden als beherend vennoot in Trithun CV. De activiteiten van Trithun CV betreffen ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan te Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde Vak C). 5.3.6 Stelselwijziging In het verslagjaar heeft Stek verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen van de groep. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. Hiernaast is aandacht besteed aan de implementatie van nieuwe en gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander is hieronder toegelicht. De wijzigingen in de bedrijfswaarde op grond van de herziene RJ645 zullen worden aangemerkt als stelselwijziging en als zodanig zijn verwerkt in de jaarrekening 2012. Tot en met 2011 werd het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Vanaf 2012 vindt waardering eveneens plaats tegen actuele waarde. Voor het sociaal vastgoed betreft dit de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde, voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in verhuurde staat. Wijzigingen Richtlijn 645 Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ van toepassing. De voor de groep belangrijkste wijzigingen zijn: – het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; – de corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging; – deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; Daarnaast heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; – de corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; – bij gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; – bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag vervalt de post ‘mutatie actuele waarde’ in de winst- en verliesrekening en worden waardevermeerderingen van het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) voortaan conform de algemeen geldende RJ-richtlijnen rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord (i.c. onder de overige reserves aangezien de herziene Richtlijn 645 geen post herwaarderingsreserve kent); – bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag wordt voortaan conform de algemeen geldende RJ-richtlijnen afgeschreven over de bedrijfswaarde; – wijzigingen in de modellen voor de balans en winst- en verliesrekening: in de balans zijn enkele posten toegevoegd zoals bouwclaims, woningen verkocht onder voorwaarden, vastgoedbeleggingen en posten gerelateerd aan groepsmaatschappijen, deelnemingen en belastingen; in de winst- en verliesrekening zijn de opbrengsten en lasten inzake servicecontracten afzonderlijk weergegeven en is de post leefbaarheid toegevoegd.

89


Woonstichting Stek, Lisse Wijziging waarderingsgrondslagen De hiervoor genoemde RJ-wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat de groep haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2012 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen: a) Herclassificatie van het bezit in exploitatie naar sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2011 voor deze beide typologieën gevolgde bedrijfswaardewaardering vanaf 2012 is vervangen door het actuele waardemodel i.c. de bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en de reële waarde i.c. de marktwaarde voor het commercieel vastgoed. De waardering tegen actuele waarde draagt bij aan een verdere verbetering van het inzicht in het resultaat, de waarde van het bezit en de vermogenspositie van de corporatie. b) De waarderingskeuze voor de bedrijfswaarde als invulling van de actuele waarde inzake het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, welke keuze is gebaseerd op het beleid van de corporatie waarbij met name het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. c) Aanpassingen van de bedrijfswaarde-uitgangspunten wegens het vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie, het uitsluitend inrekenen van vastgoedgerelateerde kosten en het verlengen van de restant levensduur bij doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen. Als gevolg van deze wijzigingen is de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie herrekend. d) Als gevolg van de onder punt c genoemde wijzigingen is het onrendabel deel van de sociale vastgoedontwikkelprojecten . bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend e) De saldering van het onrendabel sociale deel van gecombineerde bouwprojecten met de verwachte winst op het commerciële deel is met terugwerkende kracht gecorrigeerd; f) De verwerking van de jaarlijkse mutatie acturele waarde in de winst- en verliesrekening komt te vervallen zodat het jaarresultaat 2011 ten aanzien van deze post voor vergelijkingsdoeleinden is herrekend; g) Over de bedrijfswaarde dienen afschrijvingen ten laste van het resultaat te worden toegepast; het jaarresultaat 2011 is als gevolg hiervan voor vergelijkingsdoeleinden aangepast. Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat De wijzigingen in de waarderingsgrondslag zoals genoemd bij de onderdelen a tot en met g zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aangepast.

De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt € 30.690.781 positief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winst- en verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2011 en bedraagt in totaal € 44.077.699 negatief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2012 € 13.386.918 negatief. Dit effect en het resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt:

Cumulatief effect 1-1-2012 Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

Groepsvermogen

Stand 1-1-2012 voor stelselwijziging

Stand 1-1-2012 na stelselwijziging

Cumulatief effect 1-1-2012

290.193.959 16.107.706

272.313.978 20.600.769

-17.879.981 4.493.063

306.301.665

292.914.747

-13.386.918

154.788.361

141.401.443

13.386.918

Totaal

Resultaateffect 2011

Afschrijving materiële vaste activa (sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel) Overige waardeveranderingen sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Niet gerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed Mutatie reele waarde matreriele vaste activa

Baten/lasten 2011 voor vergelijkingsdoeleinden aangepast

Baten/lasten 2011 volgens WVR 2011

-

Aanpass. resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden

4.341.330

-4.341.330

6.925.071

10.355.838

-3.430.767

-36.409.611

-104.009 -

104.009 -36.409.611

-44.077.699

Op basis van de stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van euro 13,4 miljoen Het jaarresultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen euro 38,2 miljoen positief. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat euro -5,8 miljoen hebben bedragen.

90


Woonstichting Stek, Lisse

Stand 1-1-2011 voor stelselwijziging

Cumulatief effect 1-1-2011

Cumulatief effect 1-1-2012 Waarvan resultaateffect 2011 Blijft: cumulatief effect 1-1-2011 Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

Stand 1-1-2011 na stelselwijziging

Cumulatief effect 1-1-2011

-13.386.918 -44.077.699 30.690.781 241.071.897 16.105.053

232.004.446 20.499.855

-9.067.451 4.394.802 -4.672.649

Eigen vermogen Ongerealiseerde waardestijging vastgoed

116.547.630 -

111.874.980 35.363.431

-4.672.650 35.363.431 30.690.781

Voor de individuele posten zijn de verschillen met de oorspronkelijke jaarrekeningcijfers 2011 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2012 vermeld. 5.3.7 Schattingswijzigingen In het kader van de herziene Richtlijn 645 â&#x20AC;&#x153; Toegelaten Instellingen Volkshuisvestingâ&#x20AC;? wordt vanaf boekjaar 2011 lineair afgeschreven op het sociaal vastgoed, gebaseerd op de componentenbenadering. Deze wijzigingen zijn naar hun aard schattingswijzigingen maar zijn, gezien de impact op het resultaat, in combinatie met alle RJ 645 wijzigingen als geheel in de hiervoor genoemde stelselwijziging als zodanig verwerkt. 5.3.8 Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Stek kiest voor het categoriale model. 5.3.9 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

91


Woonstichting Stek, Lisse GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 5.3.10 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunningen heeft plaatsgevonden. De verplichtingen worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met verliezen met betrekking tot het onrendabel van de investeringsverplichting. ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 5.3.11 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stek heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering wordt sepraat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex, productmarktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder "Overige waarderveranderingen materiële vaste activa". Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindeirng van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van historische kosten ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord/ overgeboekt binnen het eigen vermogen. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

92


Woonstichting Stek, Lisse Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 15 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 15 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: * Jaarlijkse huurverhoging in 2013 van 2,50%, daarna 2%. * Jaarlijkse huurderving van 1% (voorgaand jaar: idem). * Verwachte mutatiegraad van 6% (voorgaand jaar: 7%) en huurharmonisatie tot gemiddeld ca. 70% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: idem). * Jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,00% voor 2013 t/m 2015 en van 3,00% voor 2016 e.v. (voorgaand jaar: idem). * De werkelijke variabele lasten voor OZB en verzekeringen gebaseerd op de begroting bedragen € 350 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 342). * Voor de overige werkelijke variable lasten wordt een norm van € 1.072 per verhuureenheid ingerekend (voorgaand jaar: € 1.085). * Er wordt voor investeringen in ICT een norm van € 27 ingerekend voor de jaren 2013 en 2014 (voorgaand jaar: idem). * Jaarlijkse stijging van de lasten voor onderhoud met 2,30% in 2013, 2,51% in 2014, 2,66% in 2015 en van 3,00% voor 2016 e.v. (voorgaand jaar: idem). * Kosten van planmatig onderhoud conform de meerjarenonderhoudsbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. In deze onderhoudsbegroting zijn ook de genormeerde bedragen opgenomen voor klachten- en mutatieonderhoud. * Verliezen op investeringen in nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering worden op basis van feitelijke verplichtingen genomen en in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid genomen. * De restwaarde van de grond is gebaseerd op de CFV systematiek waarbij rekening gehouden wordt met € 10.861 aan opbrengsten per woning en € 9.820 sloopkosten per woning (voorgaand jaar: idem), dan wel een hogere opbrengstwaarde bij verkoop. * In de bedrijfswaarde is het verkoopprogramma voor 5 jaar ingerekend (voorgaand jaar: idem). * een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: idem) voor WSW-geborgde woningen, en overige WSW-geborgde onroerende zaken. * De verwachte restant levensduur van de betreffende complexen comform meerjarenbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. * De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende minimale levensduur van de complexen (variërend tot maximaal 50 jaar) (voorgaand jaar: idem). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit het beleid conform de vastgestelde meerjarenbegroting een kortere levensduur gerechtvaardigd is. * De verhuurdersheffing 2013 is ingerekend in de bedrijfswaarde. * De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is geen rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing. Zie de gebeurtenissen na balansdatum voor een uitgebreide toelichting. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van te verkopen nieuwbouwwoningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met de verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Indien sprake is van een afwaardering naar de lagere realiseerbare waarde dan geldt deze realiseerbare waarde als basis voor de afschrijving. Een lagere realiseerbare waarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Negentien complexen zijn in het strategisch voorraadbeleid gelabeld voor verkoop bij mutatie. In deze complexen zijn veelal eerder woningen verkocht. Op balansdatum zijn er nog 390 woningen te verkopen, die uit oogpunt van beheer (en niet projectfinanciering), worden verkocht. Hiervan zijn er 32 gerubriceerd als commercieel vastgoed in exploitatie. De verkopen zijn voor de eerste 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde. Er wordt gerekend op 20 verkopen per jaar. Dit komt overeen met een totaal van 100 woningverkopen.

93


Woonstichting Stek, Lisse Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De onderkende product-marktcombinaties laten zich als volgt omschrijven:

1.

Producten a. b. c. d. e. f. g. h. i.

2.

Eengezinswoningen Gestapelde woningen Gesplitste woningen Eenpersoonswoningen Standplaatsen Bedrijfsruimten Garages Parkeerplaatsen Scootmobielgarages en bergingen

Markten

a. Senioren b. Starters c. Overig De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. 5.3.12 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgavenprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten dan wel lagere verwachte opbrengstwaarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Gecombineerde bouwprojecten Met de herziene RJ645 zijn de bepalingen aangaande de gesaldeerde verwerking van de resultaten van gecombineerde projecten vervallen. Het betreft de ontwikkeling van sociaal vastgoed in exploitatie (materiële vaste activa) gecombineerd met de bouw van koopwoningen (voorraden). Vanaf boekjaar 2012 wordt het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed zonder saldering met te verwachten verkoopwinsten verantwoord in het resultaat onder de post "Overige waardeveranderingen materiële vaste activa" en wordt de winst behaald met de verkoop van koopwoningen eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post "Resultaat verkoop vastgoedportefeuille" verantwoord. 5.3.13 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Alle activa ten dienste van Stek zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Activa in het jaar van aanschaf worden in het kwartaal volgend op het kwartaal van aanschaf afgeschreven. Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden de rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

94


Woonstichting Stek, Lisse 5.3.14 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd regen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 "Vastgoedbeleggingen". De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt ondermeer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt een wisselend deel van het bezit getaxeerd door een externe taxateur. Het streven is dat vrijwel elk bezit eens per drie jaren getaxeerd zal worden. Bij de waardering zal ook worden gekeken naar vergelijkbare transacties gedurende het jaar. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 Vastgoedbeleggingen niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt conform RJ Richtlijn 645.506 (herzien 2011) als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per 31 december 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de -gefixeerde- boekwaarde per 1 januari 2012 op basis van de historische kosten. Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel interne als externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Een cijfermatige indicatie van de invloed van dergelijke schattingswijzigingen op de resultaten van volgende boekjaren is niet te geven.

95


Woonstichting Stek, Lisse 5.3.15 Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgavenprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille”. 5.3.16 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden Dit betreft onder Koopgarantbepalingen aan derden verkochte, per balansdatum in ontwikkeling zijnde woningen waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een afkoopsom door de corporatie wordt uitgegeven. De onder de Koopgarant overeengekomen afgifteprijs van de opstal en de grond is gelijk aan respectievelijk de aanneemsom vermeerderd met de afkoopsom van de erfpachtcanon. Tussen de koper en de aannemer is een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van woningen. Aangezien de corporatie in belangrijke mate de economische voor- en nadelen ter zaken van de waardeontwikkeling van de woningen behoudt, worden de woningen en de daarmee verband houdende terugkoopverplichting in de balans opgenomen. In de terugkoopverplichting is tevens de afkoopsom van de erfpachtcanon begrepen. De waardering van het VOV-vastgoed in ontwikkeling bij eerste verwerking is op basis van de kosten van de verrichte prestaties (grondkosten en gefactureerde bouwtermijnen) inclusief transactiekosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde bij oplevering onder aftrek van de contractuele korting en de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Hierbij is een afwaardering op de grond toegepast op basis van de lagere afkoopsom van de erfpachtcanon dan de verwervingskosten van de grond. De terugkoopverplichting wordt in de ontwikkelfase van het vastgoed in de balans opgenomen voor de ontvangen afkoopsom van de erfpachtcanon, verhoogd met de VOV-uitgifteprijs van de opstal naar rato van de verrichte bouwprestaties per balansdatum. Financiële vaste activa 5.3.17 Te vorderen BWS - subsidies De vordering uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidie toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De jaarlijks vrij te vallen rente wordt toegevoegd aan het totaal te vorderen subsidiebedrag. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van het subsidierendement en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De BWS subsidies maken ook onderdeel uit van de bedrijfswaarde. 5.3.18 Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen van Woonstichting Stek in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en het financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Woonstichting Stek in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in de jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Woonstichting Stek in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien de waardering van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd en wordt er voor de negatieve waarde een voorziening gevormd. De andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. 5.3.19 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrkenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van Stek. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belatingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen.

96


Woonstichting Stek, Lisse Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscal eenheid Tussen Stek en haar groepsmaatschappijen bestaat een fiscal eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 5.3.20 Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen bestemd voor de verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en de daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. 5.3.21 Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Dit betreft teruggekochte woningen met een terugkoopplicht bestemd voor de verkoop. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. 5.3.22 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De voorraden onderhanden projecten (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. De voorraad woningen bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd op marktwaarde (verkoopprijzen exclusief btw). Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. 5.3.23 Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. 5.3.24 Huurdebiteuren en overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reĂŤle waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. 5.3.25 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare depositoâ&#x20AC;&#x2122;s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. PASSIVA Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiĂŤle verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 5.3.26 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. Jaarlijks worden de subsidies ten gunste van de post "Overheidsbijdragen en egalisatie" in het resultaat verantwoord overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de exploitatie van de betreffende complexen.

97


Woonstichting Stek, Lisse Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. 5.3.27 Voorziening onrendabele investeringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een “verkoop onder voorwaarden” regeling. 5.3.28 Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010-2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum. Overige voorzieningen De overige voorzieningen is ontstaan als gevolg van de toekomstige waardering met betrekking tot Trithun C.V. Stek verwacht dat Trithun C.V. in de toekomst een lagere waarde zal hebben. 5.3.27 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf Vastgoed verkocht onder voorwaarden. 5.3.28 Derivaten en hedge accounting Financiële instrumenten, zoals renteswaps, worden in beginsel gewaardeerd tegen marktwaarde, waarbij baten en lasten voortvloeiend uit veranderingen in de reële waarde in de winst- en verliesrekening worden verwerkt. Deze uitgangspunten kunnen voor de verslaggeving tot ongewenste resultaten leiden. Bij een daling van de (vaste) rente na afsluiting van bijvoorbeeld een (payer) swap zou dit – naast de reguliere rentebetalingen – kunnen leiden tot jaarlijks fluctuerende resultaten, terwijl het doel van de constructie juist is de rentelasten voor meerdere jaren te fixeren. Onder voorwaarden kan om deze reden ‘hedge accounting’ worden toegepast dat - bij een effectieve toepassing - geen schommelingen in het resultaat veroorzaakt. Hiervoor is het noodzakelijk dat de ‘hedge-relatie’ (de relatie tussen het instrument en het afgedekte renterisico) effectief is en op een goede wijze wordt gedocumenteerd. De groep maakt binnen de kaders van haar treasurybeleid gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s inzake de renteschommelingen. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningen/beleggingen-portefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. De groep heeft een aantal renteswaps afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. Dergelijke financiële instrumenten worden bij de eerste waardering in principe gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze instrumenten worden gewaardeerd tegen kostprijs onder toepassing van kostprijshedge-accounting. De waardemutaties van de swaps worden bij een effectieve hedge niet in het resultaat verwerkt zodat de beoogde vaste rente wordt gerealiseerd. Op het moment van de eerste verantwoording worden de derivaten gerubriceerd onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting en overige derivaten.

98


Woonstichting Stek, Lisse Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, waarbij wordt voldaan aan de volgende daartoe gestelde voorwaarden: – de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties zijn gedocumenteerd; – de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities zijn gedocumenteerd; – de ineffectiviteit is in de winst-en-verliesrekening onder de post financiële baten en lasten verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: – Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. – Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst- en verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op resultaat. – Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting of indien een verwachte toekomstige transactie betreffende een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting een bindende overeenkomst wordt waarvoor kostprijshedge-accounting wordt toegepast, worden de hiermee samenhangende nog niet in het resultaat verwerkte winsten en verliezen verantwoord in de winst-en-verliesrekening in dezelfde periode(n) als waarin het verworven actief of de aangegane verplichting het resultaat beïnvloedt. – Tot het moment van verantwoording in de winst-en-verliesrekening, worden eventueel gerealiseerde winsten of verliezen van hedge-instrumenten als overlopende posten op de balans opgenomen. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: – Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. – De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: – Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. – Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-en-verliesrekening overgebracht. 5.3.30 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Niet langer in de balans opnemen van financiële vaste activa Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie er toe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

99


Woonstichting Stek, Lisse Grondslagen voor bepaling van het resultaat 5.3.31 Resultaatbepaling Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieĂŤn opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. 5.3.32 Huuropbrengsten De huuropbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten), rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 5.3.33 Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 5.3.34 Overheidsbijdragen en egalisatie Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidies vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord. 5.3.35 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risicoâ&#x20AC;&#x2122;s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende Schulden, terugkoopverplichting VOV-woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 5.3.36 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). 5.3.37 Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. 5.3.38 Overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. 5.3.39 Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop, onderhoudsmaterialen) opgenomen.

100


Woonstichting Stek, Lisse 5.3.40 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Tevens zijn hier de kosten van ingehuurde krachten verwerkt. Stek heeft een toegezegd-pensioenregeling bij bedrijfstakpensioenfonds SPW. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Behalve de betaling van premies heeft Stek geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Voor de pensioenregeling betaalt Stek premies aan het bedrijfspensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). Deze worden verantwoord als personeelskosten als ze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De pensioenpremies worden verder uitgebreid toegelicht in de toelichting bij paragraaf 5.5.12. 5.3.41 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 5.3.42 Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. 5.3.43 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Stek gaat ervan uit dat er sprake is van een afzonderlijke component indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. 5.3.44 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 5.3.45 Rentebaten Hieronder worden de rentevergoedingen op projecten, banktegoeden, deposito's en overige liquide middelen en toegerekende rente egalisatierekeningen verantwoord. Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva, hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk.

101


Woonstichting Stek, Lisse 5.3.46 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Hieronder worden de wijzigingen in de waardering van de financiële vaste activa en effecten verantwoord. 5.3.47 Rentelasten Hieronder worden verantwoord de rentelasten langlopende leningen en de toegerekende rente egalisatierekeningen. Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. 5.3.48 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Stek is het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van rente risico's beperkt toegestaan en dit enkel op advies van de treasury commissie. Renterisico Stek loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Stek risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Stek risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde schulden met variabele rente (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonstichting Stek renteswaps gecontracteerd, zodat zij de variabele rente terugontvangt en een vaste rente betaald. Deze swap is in 2013 afegekocht. Zie het overzicht onder 5.4.13. Liquiditeitsrisico Stek heeft een kredietfaciliteit van € 10.000.000 bij de Rabobank. Hiervan wordt per 31 december 2012 € 2.924.393 gebruikt. 5.3.49 Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Stek integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg, over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De lasten of baten worden in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 5.3.50 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De waardering van de materiële vaste activa is naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie. Materiële vaste activa, realiseerbare waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden

102


Woonstichting Stek, Lisse De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Stek. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Stek binnen de sector gangbare uitgangspunten. T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. T.a.v. waardeveranderingen financiële instrumenten gewaardeerd tegen marktwaarde Binnen het treasurybeleid van Stek dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts beperkt toegestaan teneinde de rentevergoeding op financieringen binnen zekere marges te houden. Hierbij is tevens bepaald dat Stek geen valutarisico wenst te lopen. T.a.v. contracten renteswaps Stek loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stek risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stek risico’s over de marktwaarde. Stek heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Stek maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Verwerking Fiscaliteit De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). Ten aanzien van de acute belastinglast en belasting latenties in de jaarrekening heeft Stek een aantal standpunten ingenomen die pas bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • De waardebepaling van de ontwikkelrechten • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen • De verwerking van projectontwikkelingresultaten • Het vormen van een herbestedingsreserve Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belasting latenties een andere waarde kennen. 5.3.51 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: – mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; – resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; – resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De ontvangsten uit hoofde van financieringstransacties (woningen verkocht onder voorwaarden) wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringstransacties.

103


Woonstichting Stek, Lisse 5.4 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (x €1)

ACTIVA 5.4.1 Materiële vaste activa 2012 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

291.964.740 26.453.410 4.453.370 322.871.520

2011 272.313.978 13.408.927 4.768.759 290.491.664

Het verloop en de samenstelling is als volgt:

Sociaal vastgoed in exploitatie

2012 Stand 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen

290.193.959

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2011

241.071.897

2012

13.408.927 -

2011

13.780.747 -

-

-

2012

2011

7.674.411 -

7.198.001 -

2.905.652

2.348.844

Boekwaarde vóór stelselwijziging Stelselwijziging

290.193.959 -17.879.981

241.071.897 -9.067.451

13.408.927

13.780.747

4.768.759

4.849.157

Boekwaarde na stelselwijziging

272.313.978

232.004.446

13.408.927

13.780.747

4.768.759

4.849.157

-2.312.088 20.462.850 -

-12.526.016 19.079.267 -

457.648 174.913 -

523.917 47.507 -

Mutaties: Opleveringen Aankopen en verbeteringen Desinvesteringen Herclassificatie Herwaardering (stijging/daling) via eigen vermogen Herwaardering (stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen

2.312.088 1.473.556 -

12.526.016 1.091.800 -

33.735.675

42.342.003

4.034.104 1.775.418 12.664.761

4.387.827 957.060 10.035.920

6.781.229 1.674.950 -

8.476.583 1.551.512 -

598.124

23.319 580.127

Totaal van de mutaties

19.650.760

40.309.532

13.044.483

-371.820

-315.389

-80.398

291.964.740

272.313.978

26.453.410 -

13.408.927 -

7.957.146 -

7.674.411 -

3.503.776

2.905.652

4.453.370

4.768.759

Stand 31 december: bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde 31 december

291.964.740

272.313.978

-

-

26.453.410

13.408.927

-

-

Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van nihil naar lineair en tevens gebaseerd op de componentenbenadering. Onder RJ 645 (2005) werden geen afschrijvingen op de bedrijfswaarde toegepast. Deze wijziging is als stelselwijziging in de jaarrekening 2012 verwerkt (zie onder Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening, paragraaf Stelselwijzigingen). De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: * Grond geen afschrijvingen * Stichtingskosten (casco) 50 jaar Een verdere uitsplitsing in componenten is op grond van de componentenbenadering niet noodzakelijk. Het geheel van de overig te identificeren componenten is in relatie tot de grond en casco gering. Deze overig te identificeren componenten vormen nog geen 10% van de totale kosten, waardoor uitsplitsing achterwege kan worden gelaten. In de post materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn posten begrepen die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle overige vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de vereniging. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 1.009.744 aan rente geactiveerd. Bij niet specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,31%.

104


Woonstichting Stek, Lisse De totale WOZ waarde bedraagt € 1.116.426.000,- in 2012 (2011: € 1.165.949.000). Dit zijn 6.045 WOZ-objecten. Deze waarden hebben als peildatum 1 januari 2012 en dienen als grondslag voor bepaalde gemeentebelastingen in 2012. De activa zijn per 31 december 2012 voor € 120.000 per vhe verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast door de indexclausule. De verzekerde waarde is de herbouwwaarde. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt € 139.046.924. De boekwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt € 14.984.771 De som van de herwaarderingen bedraagt per 31 december 2012 € 157.668.899. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin sociaal vastgoed in exploitatie deels voor verkoop is geoormerkt. Naar verwachting zullen een 88 tal woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde is als volgt:

verwachte verkopen Sociaal vastgoed in exploitatie 2013, vrije verkoop 2014 t/m 2017, vrije verkoop

aantallen

15 73 88

waarderingsgrondslag

bedrijfswaarde bedrijfswaarde

boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2012

verwachte opbrengstewaarde

2.740.000 11.760.000

2.740.000 13.801.000

14.500.000

16.541.000

Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

105


Woonstichting Stek, Lisse Mutatie sociaal vastgoed in exploitatie De mutatie bedrijfswaarde door aan- en verkopen is apart verantwoord in de toelichting. Verloop bedrijfswaarde 2012 Bedrijfswaarde volgens jaarrekening 2011 Rentabiliteitswaardecorrectie 2011 Effect stelselwijziging

306.301.665 9.277.016 24.710.671 33.987.687 272.313.978

Bedrijfswaarde 2011 (kasstromen) na stelselwijziging Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Subtotaal autonome ontwikkeling

-17.682.556 13.368.151

Voorraadmutaties Verkoopportefuille Overig weggevallen vhe's Verbeteringen Nieuwbouw Overige nieuwe vhe's Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties

-1.490.719 2.737.008 29.866.232

Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Mutatiegraad Mutatie taxatie verkopen Levensduurmutaties Subtotaal parameterwijzigingen

2.290.104 -3.907.046 1.843.183 49.716

Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Planmatig onderhoud, klachten onderhoud en mutatie onderhoud Exploitatiebaten en lasten Mutatieonderhoud Belasting en verzekeringen Personeelskosten Bedrijfskosten Verhuurdersheffing … … Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid

-4.314.405

31.112.521

275.957

-13.254.247 132.542 5.194.704 -343.381

Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeteringen Verbeteringen Verbetering 2 Verbetering 3 Verbetering … Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid

-152.228

-8.422.610

644.071 355.226 -

Bedrijfswaarde 2012 (kasstromen)

999.297 291.964.740

De rentabiliteitswaardecorrectie is onder de vernieuwde Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 komen te vervallen en wordt niet langer toegerekend aan de bedrijfswaarde. Op 31 december 2011 bedroeg de rentabiliteitswaardecorrectie € 9.277.016. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 4.686.649 begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Tijdens de ontwikkeling wordt rente geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van € 295.072 geactiveerd op de grondposities. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 5 jaar – Bedrijfsauto’s: 5 jaar – Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar – Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar – Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

106


Woonstichting Stek, Lisse 5.4.2 Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

2012

2011

19.735.855 7.020.575 1.004.030 609.263 28.369.723

20.600.769 4.405.625 28.317 1.197.958 26.232.669

Het verloop van deze posten is als volgt:

Commercieel vastgoed in exploitatie

Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling VOV

2012 Boekwaarde 1 januari 2012 volgens jaarrekening 2011 Stelselwijziging per 1 januari 2012 (cumulatief effect 1 januari 2012) Boekwaarde 1 januari 2012 na stelselwijziging Opleveringen (desinvesteringen) Terugkopen (investeringen) Verkoopwaarde Verleende kortingen op verkopen Herclassificatie naar te verkopen voorraad Aanpassingen reĂŤle waarde Boekwaarde 31 december 2012

16.107.707

4.405.625

4.493.062

28.317

-

20.600.769 116.425 -

4.405.625 2.716.000 -604.000 792.500 -163.925 -125.625

-981.339

1.197.958

-

28.317 975.713 -

-

1.197.958 -588.695 -

-

-

-

19.735.855

7.020.575

1.004.030

609.263

16.105.053

4.708.438

630.960

1.073.867

2011 Boekwaarde 1 januari 2011 Stelselwijziging per 1 januari 2012, waarvan cumulatief effect 1 januari 2011 Boekwaarde 1 januari 2011 na stelselwijziging Opleveringen (desinvesteringen) Terugkopen (investeringen) Verkoopwaarde Verleende kortingen op verkopen Herclassificatie naar te verkopen voorraad Aanpassingen reĂŤle waarde Boekwaarde 31 december 2011

4.394.802

-

20.499.855 -

-

100.914

4.708.438 -441.563 579.000 -46.250 -394.000 -

630.960 28.317 -630.960

20.600.769

4.405.625

28.317

-

1.073.867 124.091 1.197.958

In totaal zijn 43 woningen verkocht onder voorwaarden. Alle contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 25% en een terugkoopverplichting door Stek. Een taxatie van de VOV woningen per 31 december 2012 heeft niet geleidt tot een aanpassing in de waardering per balansdatum. Deze taxaties wijken niet significant af van de boekwaarden (na korting), om deze reden zijn er dan ook geen waardemutaties doorgevoerd. Aangezien de VOV woningen reeds in de jaarrekening 2011 zijn gewaardeerd conform de waarderingsgrondslagen van de stelselwijziging, te weten marktwaarde na aftrek van het in het VOV-contract overeengekomen korting heeft deze stelselwijziging dus geen effect op de waardering van de VOV woningen. In het boekjaar is de bouwrente ter zake onroerende zaken in ontwikkeling, welke geactiveerd worden, berekend. De rente is berekend met de gemiddelde rentevoet van de leningen over 2011 zijnde 4,31%. De waardering van de vastgoedportefeuille geschiedt tegen geamortiseerde kostprijs. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin commercieel vastgoed in exploitatie deels voor verkoop is geoormerkt. Naar verwachting zullen een 12 tal woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde hiervan is als volgt:

verwachte verkopen Commercieel vastgoed in exploitatie 2013, vrije verkoop 2014 t/m 2017, vrije verkoop

aantallen

5 7 12

waarderingsgrondslag

actuele waarde actuele waarde

boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2012

verwachte opbrengstewaarde

730.155 1.338.032

1.043.079 1.911.475

2.068.187

2.954.554

107


Woonstichting Stek, Lisse

5.4.3 Financiële vaste activa

2012

2011

EUR

EUR

Te vorderen BWS-subsidie Saldo per 1 januari

71.145

99.794

4.362

5.181

-22.089

-33.829

53.418

71.145

1.715.064

498.725

Mutaties: Rente Ontvangen Saldo per 31 december Van het totaal bedrag aan BWS is een bedrag van € 22.089 opgenomen met een looptijd korter dan één jaar. Latente belastingvorderingen Actieve belastinglatentie 1 januari Voorziening belastinglatentie 1 januari Mutatie vennootschapsbelasting Saldo per 31 december

-

-

-1.505.159

1.216.339

209.905

1.715.064

Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. Deze latentie is bepaald op de in de desbetreffende jaren geldende tarieven. Verder is er in de jaarrekening voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. Leningen U/G Fietsplan Saldo per 1 januari Mutaties: Uitgegeven Ontvangen Saldo per 31 december

Totaal financiële vaste activa

3.681

3.526

2.060 -2.479

3.311 -3.157

3.262

3.681

266.585

1.789.890

108


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2012

31-12-2011

EUR

EUR

Vlottende activa

5.4.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

835.000 125.625 2.030.664 131.988

1.535.175 3.217.779 133.258

3.123.277

4.886.213

Vastgoed bestemd voor verkoop De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop (al dan niet onder voorwaarden). Hierna wordt een specificatie gegeven van de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde van het vastgoed bestemd voor verkoop. Daarbij is voor het sociaal vastgoed uitgegaan van de in de bedrijfswaarde ingerekende woningverkopen voor de komende vijf jaar, gesplitst naar het komend jaar en de daaropvolgende vier jaar.

verwachte verkopen Uit voorraad vastgoed bestemd voor verkoop: 2013, vrije verkoop 2013, verkoop onder voorwaarden

aantallen

4 1 5

waarderingsgrondslag

boekwaarde boekwaarde

boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2012

verwachte opbrengstewaarde

835.000 125.625

835.000 125.625

960.625

960.625

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden voorraden in bewerking verantwoord, die niet voldoen aan de criteria voor RJ 221. Onderhanden projecten is een onderdeel van de voorraden en mag derhalve uitsluitend gewaardeerd worden tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde, of de actuele waarde. Op onderhanden projecten kan geen winst naar rato van de voortgang worden verantwoord. Een onderhanden project is een project dat: * is overeengekomen met een derde * voor de constructie van een actief of combinatie van activa én * waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. Onderhanden projecten

2.030.664

3.217.779

2.030.664

3.217.779

131.988

133.258

131.988

133.258

Overige voorraden Onderhoudsmaterialen

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.

109


Woonstichting Stek, Lisse 5.4.5 Vorderingen Huurdebiteuren

1. 2. 3. 4.

De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen: aantal 2012 van 1 - 2 maanden 265 van 2 - 3 maanden 48 vanaf 3 maanden 67 Subtotaal (*) 380

aantal 2011 340 42 77 459

31-12-2012 131.780 49.002 179.642 360.424

31-12-2011 129.567 44.241 203.239 377.047

Overige vorderingen op huurders

14.162

8.616

Voorziening wegens oninbaarheid

-95.474

-107.225

Totaal huurdebiteuren

279.112

278.438

WTV-bijdrage gemeente Hillegom Diverse vorderingen

236.171

147 194.499

Totaal overige vorderingen

236.171

194.646

Te ontvangen winstdeling verkoop woningen Agneshove Rente belastingdienst Waarborgsommen Vooruitbetaalde pensioenpremie Nog te ontvangen creditnota's Overige overlopende activa

478.396 38.072 13.300 305.965 83.098

478.396 13.300 19.956 52.898

Totaal overlopende activa

918.831

564.551

1.434.114

1.037.635

Direct opvraagbaar, kas, bank

1.324.948

730.945

Totaal liquide middelen

1.324.948

730.945

5.882.339

6.654.793

(*) De achterstand bedroeg 1,08% (2011: 1,20%) van de brutojaarhuur.

Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. Overlopende activa

Totaal vorderingen Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. 5.4.6 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit:

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woonstichting Stek. Totaal vlottende activa

110


Woonstichting Stek, Lisse PASSIVA 5.4.7 Eigen vermogen Het aansprakelijk vermogen (groepsvermogen en achtergestelde schulden) bedraagt per balansdatum € 160.356.419 (2011: € 141.401.443). Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans. 2012

2011

EUR

EUR

5.4.8 Egalisatierekening BWS stand per 1 januari

71.145

99.794

Mutaties: Rente Vrijval ten gunste van de winst- en verliesrekening

4.362 -22.089

5.180 -33.829

stand per 31 december

53.418

71.145

5.4.9 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Sociaal vastgoed in ontwikkeling

Stand 1 januari 2012 volgens jaarrekening 2011 Stelselwijziging 1 januari 2012

Stand 1 januari 2012 na stelselwijziging Toevoegingen Onttrekkingen

commercieel vastgoed in ontwikkeling

VOV-vastgoed in ontwikkeling

Totaal

9.236.325 -

-

-

9.236.325 -

9.236.325 3.924.810 -9.236.325

-

-

9.236.325 3.924.810 -9.236.325

3.924.810

-

-

3.924.810

Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter. Een specificatie van de voorziening per 31 december 2012 is hieronder weergegeven. Project: ROC locatie Mallegatspoort Patrimonium (nieuwbouw) Mesdaglaan

Gemeente: Lisse Lisse Hillegom Hillegom

Doel: sociale sociale sociale sociale

huur huur huur huur

Looptijd <1 1.073.300 1.136.492 1.342.993 372.025

voorziening 31-12-2012 1.073.300 1.136.492 1.342.993 372.025

Looptijd >5 -

Totaal voorziening onrendabele investeringen

3.924.810

2012

2011

EUR

EUR

Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling stand voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (LOB) per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen LOB conform CAO Opbouw LOB conform COA Vrijval door beëindiging dienstverband stand per 31 december

253.217

244.556

-31.949 25.382 -20.133

-5.520 29.523 -15.343

226.516

253.217

De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010- 2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum. Overige voorzieningen stand per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen Dotaties

600.000

-

stand per 31 december

600.000

-

Totaal overige voorzieningen

-

826.516

-

253.217

111


Woonstichting Stek, Lisse 2012

2011

EUR

EUR

5.4.10 Langlopende schulden Leningen overheid stand per 1 januari

967.558

985.708

Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

-18.996 948.562 -19.882

-18.150 967.558 -18.996

stand per 31 december

928.680

948.562

157.263.420

151.784.302

Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

26.800.000 -14.618.653 169.444.767 -8.572.237

16.200.000 -10.720.883 157.263.420 -14.618.653

stand per 31 december

160.872.530

142.644.767

Totaal leningen inclusief overheidsleningen

170.393.329

158.230.978

Mutaties: Aflossingen

Leningen kredietinstellingen stand per 1 januari Mutaties: Ontvangen leningen Extra aflossingen Aflossingen

Schuldrestant leningen met een resterende looptijd korter dan 5 jaar Schuldrestant leningen met een resterende looptijd langer dan 5 jaar

45.729.964

35.295.526

116.071.246

108.297.803

stand per 31 december

161.801.210

143.593.329

Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is â&#x201A;Ź 161.801.210 (2011 â&#x201A;Ź 143.593.329) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuĂŻtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2012 4,14%. Per 31-12-2011 was dit 4,31%. De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 10,3 jaar.

Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

Mutaties: Opleveringen Vossepolder Verkoopopbrengsten incl. korting uit voorraad Teruggekochte woningen Herclassificatie naar voorraad

Saldo per 31 december

Totaal langlopende schulden

4.405.625 628.575

4.567.625 532.750

5.034.200

5.100.375

2.716.000 -604.000 -125.625 1.986.375

140.813 -441.563 -394.000 -694.750

7.020.575

4.405.625

168.821.785

147.998.954

112


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2012

31-12-2011

EUR

EUR

5.4.11 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - Rabobank - transitorische rente

8.592.119

14.637.649

4.220.754 3.730.458

3.311.449 3.548.784

16.543.331

21.497.882

Schulden aan leveranciers

4.422.116

2.537.018

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - premie zorgverzekeringswet - vennootschapsbelasting 2012 - omzetbelasting - huurtoeslag

179.354 160.138 1.024.199 50.353

139.257 -1.441 330.061 62.308

Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

1.414.045

530.185

511.139 38.493 133.071 345.023

830.224 26.443 346.235 439.947

1.027.726

1.642.849

23.407.218

26.207.933

Totaal schulden aan kredietinstellingen

de post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Overige transitoria

Ontvangen waarborgsommen Overige schulden Vooruitontvangen huur Totaal overige overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

113


Woonstichting Stek, Lisse 5.4.12 Niet in de balans opgenomen regelingen Voorwaardelijke verplichtingen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Woningcorporatie Stek een aangegane obligoverplichting van € 7.077.917 (2011: € 6.871.480) Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Meerjarige financiële verplichtingen Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft op 20 augustus 2012 een brief gestuurd naar alle woningcorporaties waarin een aantal zaken worden besproken. Het gaat hier om de gevolgen van het Vestia-debacle. In deze brief meldt het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat de corporaties rekening dienen te houden met saneringssteun inzake Vestia en daarnaast saneringssteun voor WSG. Het Fonds zal alles in het werk stellen om de saneringsheffing de komende jaren zo veel als mogelijk te beperken. Pensioenverplichtingen Stek heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd- pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico's verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Investeringsverplichtingen In verband met nieuwbouw zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 15.701.767. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum. De openstaande verplichtingen voor nieuwbouw per 31 december 2012 bedragen € 11.687.660

Aangegane verplichtingen inzake onderhoud In verband met renovatie en onderhoud ten behoeven van het sociaal bezit in expoitatie zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 3.807.134. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum. De openstaande verplichtingen voor renovatie per 31 december 2012 bedragen € 1.432.648. Leaseverplichtingen De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 513.544 Hiervan heeft € 13.880 een looptijd korter als één jaar. De verplichtingen komt naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar. Borgstelling Aan Fortis Bank is een borgstelling verstrekt voor Trithun CV ten bedrage van € 4.050.000. Stek staat als vennoot voor 50% garant voor het negatieve vermogen en toekomstige exploitatieresultaten binnen Trithun CV. Leningen In 2012 zijn drie leningen van in totaal € 11.000.000 aangetrokken die in het jaar 2013 gestort zullen worden. In 2011 was reeds € 6.500.000 aangetrokken met storting in 2013. In totaal zijn er overeenkomsten aangegaan voor € 17.500.000 die in 2013 gestort zullen worden. Bankgaranties Voor het kantoor van Stek aan de Hoofdstraat 33 te Hillegom zijn bankgaranties afgegeven aan de verhuurder van in totaal € 53.662. De huur is opgezegd en de huurovereenkomst zal eindigen op 30 september 2013. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woonstichting Stek vormt een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting met: - Stek Holding B.V. - Elshoek B.V. - Magistra Bouwservice B.V. - Pago Zorg B.V. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stek en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belastingen.

114


Woonstichting Stek, Lisse 5.4.13 Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 10 miljoen (2011: idem). Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (kasstroomrisico’s) De groep loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nadere informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van rente swaps. Op 31 december 2011 is de derivatenportefeuille van Stek gewaardeerd op € 167.364 negatief. Een waardering van deze zelfde portefeuille op 31 december 2012 levert een waarde op van € 152.460 negatief. Dit is een afname van circa € 14.904. Deze afname wordt voornamelijk veroorzaakt door het aflopen van één van de derivaten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2012: 2011 2012 2012 2011 Financiële vaste activa Liquide middelen Langlopende schulden Derivaten: - rente-swap

reële waarde 266.585 1.324.948 170.393.329 -152.640 171.832.222

boekwaarde 266.585 1.324.948 168.821.785 170.413.318

reële waarde 1.789.889 730.945 148.953.962

boekwaarde 1.789.889 730.945 147.998.954

-167.364 151.307.432

150.519.789

De renteswap heeft betrekking op de volgende leningen: van EURIBOR met opslag; lening nr Euribor +% 14.677 0,06 FLEX64 0,04 De variabele rentevergoeding op deze lening is met deze renteswap omgezet in een vaste rente op Euribor-basis. Stek past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende schulden worden omgezet in vast rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Stek gedocumenteerd. Stek heeft op 8 februari 2013 haar gehele derivatenpositie bestaande uit één renteswap afgekocht voor € 144.000. Er zijn geen voornemens nieuwe derivaten aan te schaffen. Stek heeft besloten tot het afbouwen van haar derivatenportefeuille uit kostenoverweging, rekeninghoudende met de gevolgen hiervan voor het renterisico op korte en lange termijn.

115


Woonstichting Stek, Lisse 5.5 TOELICHTING OP GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2012

2011

EUR

EUR

5.5.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid

30.559.926 673.287 756.732 1.116.609 -428.016

29.426.222 607.517 675.075 1.081.180 -458.334

Totaal

32.678.538

31.331.660

183.239 1.965.923 -13.411 2.135.751

177.845 1.976.738 -19.310 2.135.273

Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie Overige overheidsbijdragen en subsidies

21.632 -

21.631 1.387

Totaal

21.632

23.018

3.780.414 61.000 -81.192 -31.546

2.142.330 -14.300 -4.126

3.728.676

2.123.904

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten

4.102.350 -321.936

2.219.500 -77.170

Resultaat in winst- en verliesrekening

3.780.414

2.142.330

De toename van de huren is veroorzaakt door: verhoging van de huren wegens algemene huurverhogingen van 2012 2,30% (2011: 1,30%), huurharmonisatie en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering. 5.5.2 Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen service-abonnementen Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten Leegstand/oninbaarheid leveringen en diensten

Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van: - Verlaging van de prijzen van goederen en diensten per 01-07-2012 tot een totaal bedrag van € 11.000. 5.5.3 Overheidsbijdragen en egalisatie

5.5.4 Resultaat vastgoedportefeuille bestaand bezit Verkoop Verkoop Verkoop Verkoop

huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) garages (commercieel vastgoed) koopwoningen (voorraden) teruggekochte woningen VOV (voorraden)

Totaal resultaat Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde. De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt:

De verkoopopbrengst betreft 22 verkochte woningen (2011: 13 woningen). De door verkoop in 2012 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de verkrijgingsprijs, begrepen in het eigen vermogen, bedraagt €3,8 miljoen Tot de verkoopkosten behoort tevens een bedrag van €72k wegens kosten mutatieonderhoud dat wordt toegerekend als verkoopkosten in het kader van het verkoop gereedmaken van de voor verkoop gelabelde woningen. De betreffende onderhoudskosten zijn begrepen in de post mutatieonderhoud onder rubriek “Onderhoudslasten” van de winst- en verliesrekening. De bedrijfswaarde van de verkochte woningen bedroeg per 31 december 2011 € 1.473.556.

Verkoop garages (commercieel vastgoed) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten

61.000 -

-

Resultaat in winst- en verliesrekening

61.000

-

De verkoopopbrengst betreft 3 verkochte garages. De totale boekwaarde van de verkopen bedroeg per 31 december 2011 € 47.750.

116


Woonstichting Stek, Lisse

Verkoop huurwoningen (voorraden) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten boekwaarde

Resultaat in winst- en verliesrekening

2012

2011

EUR

EUR

318.000 -5.192 -394.000

227.000 -4.800 -236.500

-81.192

-14.300

502.950 -22.369 -512.127

138.750 -2.063 -140.813

-31.546

-4.126

De verkoopopbrengst betreft 2 verkochte woningen (2011: 1 woningen).

Verkoop huurwoningen VOV (voorraden) Verkoopopbrengst Af: transactiekosten boekwaarde (terugkoopprijs)

Resultaat in winst- en verliesrekening

De verkoopopbrengst betreft 3 na terugkoop verkochte VOV-woningen (2011: 1 woningen).

5.5.5 Resultaat vastgoedportefeuille nieuwbouw Opbrengst verkopen project Goed Wonen Af: stichtingskosten verkoopresultaat woningen nieuwbouw

-

7.332.772 7.597.531

-

-264.758

5.5.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten koop- en huurwoningen

314.520

333.266

Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

314.520

333.266

Doorberekende administratiekosten servicekosten Vergoedingen beheerwoningen Overige baten woningen en woongebouwen en dergelijke Diversen

49.524 52.164 238.472 209.031

47.630 166.927 59.842 115.676

Totaal

549.192

390.075

5.5.7 Overige bedrijfsopbrengsten

117


Woonstichting Stek, Lisse BEDRIJFSLASTEN

2012

2011

EUR

EUR

5.5.8 Overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Extra onrendabel project GoedWonen Onrendabel project Vogelwijk Onrendabel project Zorgzone ABC Onrendabel Boekenburglaan Onrendabel ROC Onrendabel Patrimonium renovatie Onrendabel Patrimonium nieuwbouw Onrendabel Mallegatspoort

200.000 2.149.130 998.354 1.838.745 1.595.000

-97.895 4.036.938 3.812.987 724.553 -

6.781.229

8.476.583

-785.509 -800.000 -89.441

-1.551.512 -

-1.674.950

-1.551.512

-1.775.418 4.034.104

-957.060 4.387.827

2.258.686

3.430.767

Terugneming eerdergenomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugname Terugname Terugname Terugname

onrendabel onrendabel onrendabel onrendabel

Mesdaglaan Fase 1 + 2 Vossepolder Mesdaglaan Goed wonen

Overige waardeverandering van sociaal vastgoed in exploitatie Terugname eerder genomen onrendabel sociaal vastgoed in exploitatie Waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie

Overige mutaties Afwaardering grondpositie Hooghkamer (Teylingen) Afwaardering grondpositie Triangel (Hillegom) Overige mutaties inzake deelnemingen

Totaal overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa

1.927.493 671.134 600.000

-

3.198.627

-

10.563.592

10.355.838

5.5.9 Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa

Waardevermindering voorraad vastgoed bestemd voor verkoop

189.751

-

5.5.10 Erfpacht Totaal erfpacht

6.752

6.752

Lonen en salarissen Doorberekende uren vaklieden Doorberekende uren energiebeleid Ontvangen ziekengeld Uitzendkrachten

3.760.821 -784.823 -51.953 -16.451 297.723

3.397.675 -972.733 -85.404 -20.584 824.321

Totaal

3.205.317

3.143.275

539.599 743.362

462.082 645.898 82.870

1.282.961

1.190.850

5.5.11 Lonen en salarissen

5.5.12 Sociale- en pensioenlasten Premie sociale verzekeringen Premie pensioen verzekeringen Premie pensioen verzekeringen voorgaande jaren Totaal

118


Woonstichting Stek, Lisse Per balansdatum waren er 91 medewerkers in dienst bij Stek. In fte's is het aantal 77,96. De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt: FTE Bestuur Financiën Exploitatie en onderhoud Projectontwikkeling Wonen Stafafdelingen

Aantallen 1,00 5,86 29,40 4,28 23,90 13,52 77,96

1,00 8,00 30,50 4,50 31,00 16,00 91,00

De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegdpensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: -

Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een toegezegde bijdrageregeling. De pensioenleeftijd is 65 jaar. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. Ultimo 2012 is de dekkingsgraad van het SPW gestegen naar 106% (ultimo 2011: 101%). De minimale dekkingsgraad van minimaal 105% (voorgeschreven door De Nederlandse Bank) is hiermee gehaald. SPW heeft in 2009 een herstelplan ingediend bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot boven de 105% (kortetermijnherstelplan) en binnen een periode van vijftien jaar weer het vereist vermogen bereikt (langetermijnherstelplan). De dekkingsgraad dient na die periode minimaal 121% te bedragen. Het bestuur heeft verder een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen. Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2013 niet aan te passen aan de consumentenprijsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen. 5.5.13 Onderhoudslasten Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Onderhoudskosten planmatig Groot onderhoud/ renovatie en verbeteringen div projecten te Lisse Haalbaarheidsonderzoeken projecten Overige onderhoudskosten

1.907.084 7.498.945 12.670 10.640

2.087.514 8.572.139 156.395 21.523 180.195

9.429.339

11.017.765

32.031 97.409

31.748 163.546

129.439

195.294

Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten

1.968.146

1.972.206

Totaal

1.968.146

1.972.206

In deze lasten is een bedrag van € 784.823,- begrepen voor toegerekende uren vaklieden. Deze lasten zijn in mindering gebracht op de lonen en salarissen onder post 5.5.11.

5.5.14 Leefbaarheid Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten Totaal 5.5.15 Lasten servicecontracten

119


Woonstichting Stek, Lisse 2012

2011

EUR

EUR

5.5.16 Afschrijvingen matriële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

767.411

580.127

12.664.761 -7.814.701

10.035.920 -5.694.590

4.850.060

4.341.330

5.617.471

4.921.457

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtkosten (kosten RvC) Overige algemene kosten

313.298 583.026 72.682 1.238.064

399.842 858.931 72.117 952.549

Subtotaal

2.207.070

2.283.439

Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal verzekeringen Contributie landelijke vereniging van woningcorporaties (Aedes) Saneringssteun Centraal Fonds Volkshuisvesting

1.099.805 190.555 54.169 -

1.037.562 260.352 55.999 135.876

Totaal

1.344.530

1.489.789

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Lasten service-abonnementen Nagekomen projectkosten Overige lasten woningen

65.862 138.860 15.735 376.991

39.140 122.911 152.589 454.545

Totaal

597.447

769.185

Overige bedrijfslasten Vogelaarheffing

124.607

230.622

4.273.654

4.773.035

2012

2011

EUR

EUR

Sociaal vastgoed in exploitatie Vrijval herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie

Totaal afschrijvingen matriële vaste activa

In de afschrijvingen van € 767.411 zitten de afschrijvingen en afboeking op de inventaris, automatisering, kantoorpanden en vervoersmiddelen. 5.5.17 Overige bedrijfslasten Bedrijfskosten algemeen beheer

Bedrijfskosten exploitatie woningen

Totaal overige bedrijfslasten

Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening (Ernst & Young) Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria

45.000 50.000 -

44.000 45.000 -

95.000

89.000

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren.

120


Woonstichting Stek, Lisse FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

2012

2011

EUR

EUR

5.5.18 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rente BWS

42.435

12.705

Totaal

42.435

12.705

Rente vergoeding deposito's en dergelijke Overige rentevergoedingen Rente ten laste van projecten

-7.633 1.009.652

6.895 264 940.391

Totaal

1.002.019

947.550

Rente leningen overheid Rente leningen onder overheidsgarantie Rente egalisatierekening BWS Betaalde rente banken rekening-courant Overige rente

45.263 6.673.454 4.363 -93.296 -

46.110 6.629.183 5.180 23.683 -

Totaal

6.629.784

6.704.155

-5.585.330

-5.743.899

160.138 1.506.600

-1.216.340

1.666.738

-1.216.340

5.5.19 Rente baten

Er wordt rente toegerekend aan de projecten. (2012: 4,31% over het gem. geïnvesteerd vermogen, 2011: 4,39%) 5.5.20 Rente lasten

Totaal financiële baten en lasten 5.5.21 Vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting op de winst van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting Latente vennootschapsbelasting

2.012 Resultaat vóór belasting Correctie fiscaal resultaat Belastbaar bedrag 2012 Af: verrekenbare verliezen uit het verleden Belastbaar bedrag 2012 na aftrek van verrekenbare verliezen Winstbelasting (25%)

-2.823.444 9.959.032 7.135.588 6.495.038 640.550 160.138

Verliesverrekening Binnen de consolidatie is het bedrag van € 6.495.038 direct te verrekenen met toekomstige winsten. Deze verliezen van € 6.495.038 zullen naar verwachting verrekend kunnen worden met het belastbaar resultaat over 2012. De geconsolideerde vennootschappen hebben daarnaast voor € 1.813.400 aan compensabele verliezen opgebouwd. Waarschijnlijk zullen deze laatstgenoemde verliezen niet verrekend kunnen worden. Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 20% van € 0 tot € 200.000 en 25,0% van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25%. De effectieve belastingdruk over 2011 bedraagt 0%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde resultaatbedragen en het toepassen van fiscale verliescompensatie.

121


Woonstichting Stek, Lisse 2012

2011

EUR

EUR

5.5.22 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden BTW-herziening Willem-Alexanderplein 1 Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

981.339 981.339

-100.914 -90.617 -3.095 -194.626

Wijziging in onderhanden projecten Goed Wonen Vossepolder (gedeeltelijk) Sierkwartier Heerenstaete Agnes

-

2.604.899 6.992.896 -

Totaal

-

9.597.795

Deze projecten zijn in 2011 opgeleverd en overgeboekt van onderhanden projecten naar materiele vaste activa in exploitatie.

122


Woonstichting Stek, Lisse 5.6 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Boekjaar 2012 EUR

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen (im)materiële vaste activa - overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen - niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - bijzondere waardevermindering van vlottende activa - resultaat verkoop vastgoedportefeuille - geactiveerde productie inzake projecten huurwoningen - boekwinst afstoting materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie - mutaties van voorzieningen - ontvangen en betaalde waarborgsommen - geactiveerde bouwrente vastgoed in ontwikkeling Veranderingen in werkkapitaal: - toename vorderingen - toename overlopende activa - afname voorraden en onderhanden projecten - toename handelscrediteuren - toename belastingen en sociale premies - afname overlopende passiva (excl. overlopende rente)

2.761.886 5.617.471 10.563.592 981.339 189.751 -3.728.676 -314.520 -4.738.216 -1.009.652

-42.199 -354.280 1.762.936 1.885.098 883.860 -619.941 3.515.474

Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

13.838.451

-6.637.417 -6.637.417

Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten

7.201.034

Kasstroom uit investeringensactiviteiten Investeringen in overige financiële vaste activa Desinvesteringen in overige financiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

42.435 -20.920.498 1.648.469 -2.372.213 2.832.425

Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

-18.769.382

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet

26.800.000 -14.637.649

Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

12.162.351 594.003

123


Woonstichting Stek, Lisse 5.7 ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

EUR

EUR

MateriĂŤle vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

291.964.740 20.810.415 4.453.370 317.228.525

272.313.978 7.889.437 4.768.759 284.972.174

19.735.855 7.020.575 1.004.030 609.263 28.369.723

20.600.769 4.405.625 28.317 1.197.958 26.232.669

53.418 209.905 3.262 1.129.561

71.145 1.571.159 3.681 1.868.143

1.396.147

3.514.127

835.000 125.625 2.030.664 131.988 3.123.277

1.535.175 3.217.779 133.258 4.886.213

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

FinanciĂŤle vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G Deelnemingen

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

onderhanden projecten

-

-

Vorderingen Huurdebiteuren Debiteuren Gemeenten/Rijk Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

279.112 162.340 2.768.219 918.832

278.438 153.122 2.572.214 564.553

4.128.503

3.568.327

1.297.691

703.461

355.543.865

323.876.970

124


Woonstichting Stek, Lisse ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Eigen vermogen Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar

31-12-2012

31-12-2011

EUR

EUR

165.827.940 -5.471.521

147.238.411 -5.836.967

160.356.419

141.401.443

53.418

71.145

3.924.810 226.516

9.236.325 253.217

4.151.326

9.489.542

157.751.210 7.020.575

139.543.329 4.405.625

164.771.785

143.948.954

16.543.331 1.414.045 4.420.926 3.832.615

21.497.882 530.185 2.537.018 4.400.802

26.210.916

28.965.887

355.543.865

323.876.970

Egalisatierekening BWS Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies van sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Overlopende passiva

TOTAAL

125


Woonstichting Stek, Lisse 5.8 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2012 Omschrijving

2012

2011

Bedrijfsopbrengsten

EUR

EUR

Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen en egalisatie Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

32.678.538 2.135.751 21.632 3.538.925 314.520 542.195

31.331.660 2.135.273 23.018 1.859.145 333.266 390.075

Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

39.231.561

36.072.437

9.963.592 6.752 3.205.317 539.599 743.362 9.429.339 129.439 1.968.146 5.617.471 4.271.912

10.355.838 6.752 3.143.275 462.082 728.768 11.017.765 195.294 1.972.206 4.921.457 4.771.607

35.874.930

37.575.043

3.356.631

-1.502.607

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rente ten laste van projecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente lasten

1.009.652 34.735 -6.629.784

12.705 940.391 7.024 -6.704.155

Totaal financiële baten en lasten

-5.585.398

-5.744.034

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening, voor belastingen

-2.228.767

-7.246.640

Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Aankoop onroerende zaken Afschrijvingen Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b) Bedrijfsresultaat (a-b)

Buitengewone baten

-

-

Resultaat voor belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-2.228.767

-7.246.640

Belastingen Resultaat deelnemingen

-1.522.833 -738.582

1.216.340 -1.294

Resultaat na belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-4.490.182

-6.031.593

981.339

-194.626

-5.471.521

-5.836.967

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Resultaat na belastingen en na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

126


Woonstichting Stek, Lisse 5.9 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING ALGEMEEN 5.9.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Geconsolideerde rechtspersonen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening. 5.9.2 Waardering deelneming De deelnemingen in de groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen het aandeel in de netto-vermogenwaarde, bepaald volgens de grondslagen van deze jaarrekening. Indien bij de verkrijging de verkrijgingsprijs afwijkt van de netto-vermogenswaarde, wordt het verschil rechtstreeks ten laste of ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Voor de posten in de enkelvoudige balans en winst en verlies die ten opzichte van de geconsolideerde balans en winst-en verliesrekening zijn gewijzigd en/of toegevoegd volgt hieronder een toelichting. 31-12-2012

31-12-2011

EUR

EUR

5.9.3 Deelnemingen Stand per 1 januari Resultaat deelneming

1.868.143 -738.582

1.869.437 -1.294

Stand per 31 december

1.129.561

1.868.143

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - PAGO Zorg BV te Hillegom (100%), opgericht 16-12-2004 - Elshoek BV te Hillegom (100%), opgericht 19-07-2004 - Trithun BV te Heemstede (50%), opgericht 31-12-2003 - Trithun CV te Heemstede (50%;onmiddellijk+middellijk), opgericht 31-12-03

-

volledig geconsolideerd volledig geconsolideerd volledig geconsolideerd volledig geconsolideerd proportioneel geconsolideerd proportioneel geconsolideerd

Stek Holding B.V. is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen.

31-12-2012

31-12-2011

EUR

EUR

5.9.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen

Stek Holding BV Magistra Bouwservice BV Trithun CV Elshoek BV PAGO Zorg BV

587.106 171.633 1.517.861 196.874 294.745

586.979 171.506 1.315.860 203.251 294.618

2.768.219

2.572.214

De vorderingen op groepsmaatschappijen hebben een langlopend karakter. Over rekening-courantverhoudingen tussen groepsmaatschappijen wordt geen rente berekend.

127


Woonstichting Stek, Lisse

PASSIVA

31-12-2012

31-12-2011

EUR

EUR

5.9.5 Eigen vermogen Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: Wettelijke reserves Overige reserves (na resultaat boekjaar)

160.356.419

141.401.443

160.356.419

141.401.443

Wettelijke reserves

-

Overige reserves

-

2012

2011

EUR

EUR

Stand 1 januari volgens jaarrekening 2011 resp. 2010 Bij: cumulatief effect 1 januari 2012 resp. 2011 wegens stelselwijziging

154.788.360 -13.386.918

116.547.630 30.690.781

Stand 1 januari op basis van nieuwe grondslagen

141.401.442

147.238.411

Resultaat 2011 volgens jaarrekening 2011 Aanpassing resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden

38.240.732 -44.077.699 -5.836.967

Aangepast resultaat 2011 op basis van nieuwe grondslagen Resultaat 2012

-5.471.521

Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed

24.426.498

Resultaat van het jaar

18.954.977

-5.836.968

160.356.419

141.401.443

Stand 31 december op basis van nieuwe grondslagen

In de overige reserves is ultimo 2012 een bedrag ad € 157.668.899 (2011: € 136.686.200) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: 31-12-2012 Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde

waardestijging waardestijging waardestijging waardestijging

sociaal vastgoed in exploitatie commercieel vastgoed in exploitatie woningen verkocht onder voorwaarden wegens herclassificatie

31-12-2011

152.917.816 4.751.082 -

131.262.454 5.423.746 -

157.668.899

136.686.200

De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de – per 1 januari 2012 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzichte van begin boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging wegens herclassificatie betreft de waardestijging als gevolg van herclassificatie van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op bedrijfswaarde) dat bestemd is om binnen vijf jaar te worden verkocht onder voorwaarden (waardering op hogere verwachte marktwaarde minus korting). Deze waardestijging wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Daarnaast valt hieronder de waardestijging van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op bedrijfswaarde) dat onder voorwaarden wordt verkocht (waardering op contractprijs: marktwaarde minus korting). Hierbij wordt het verschil tussen de hogere contractprijs en de bedrijfswaarde rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.

128


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2012

31-12-2011

5.9.6 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - schuld aan Rabobank - nog te vervallen rente leningen o/g

8.592.119

14.637.649

4.220.754 3.730.458

3.311.449 3.548.784

16.543.331

21.497.882

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - vennootschapsbelasting - huurtoeslag - omzetbelasting

179.354 160.138 50.353 1.024.199

139.257 -1.441 62.308 330.061

Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

1.414.045

530.185

Schulden aan leveranciers

4.420.926

2.537.018

Overige transitoria Vooruitontvangen huur

3.487.592 345.023

3.960.855 439.947

Totaal overlopende passiva

3.832.615

4.400.802

Schulden aan groepsmaatschappijen Totaal schulden aan groepsmaatschappijen Aflossingsverplichting aan kredietinstellingen Schuld aan Rabobank Transitorische rente Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

-

-

8.592.119 4.220.754 3.730.458 1.414.045 4.420.926 3.832.615

14.637.649 3.311.449 3.548.784 530.185 2.537.018 4.400.802

26.210.916

28.965.887

129


Woonstichting Stek, Lisse 5.9.7 Niet in de balans opgenomen regelingen De niet uit de balans opgenomen regelingen van de enkelvoudige jaarrekening zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. 2012

2011

EUR

EUR

5.9.8 Resultaat deelnemingen Resultaat Stek Holding BV

-738.582

-1.294

Totaal

-738.582

-1.294

Bezoldiging van bestuurders en commissarissen Bestuurders De bezoldiging van de bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen en sociale premies), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en jubileumuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. De bezoldiging van de bestuurder die in het boekjaar ten laste van Stek is gekomen bedraagt € 159.000 (2011: € 160.000) en is naar individuele bestuurder als volgt te specificeren Dhr. J.C.M. Al 2012

2011

Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband Bonusbetaling*

112.000

113.000

37.000

37.000

10.000

10.000

Totaal

159.000

160.000

* De bonusbetaling wordt toegekend op basis van de geleverde prestatie gedurende het voorgaande boekjaar. Commissarissen De bezoldiging van de commissarissen die in het boekjaar ten laste van Stek is gekomen bedraagt € 51.990 (2011: € 50.740) en is naar individuele commissarissen als volgt gespecificeerd (in euro's): Bezoldiging 2012 Dhr. N.P.M. Schoof Dhr. R.W. Roodzant Dhr. G.A. Camphorst Dhr. J.M. Hoff Dhr. R. Kies Dhr. F.J.M. Barnhoorn Mevr. J.M. van Duin Dhr. J. van Dijk Dhr. E.A.M. van Winsen totaal

Lisse, ……………..

2011

9.397 1.879 7.517 7.517 7.517 7.517 5.008 5.638 -

9.397 7.517 7.517 7.517 7.517 7.517 3.758

51.990

50.740

Directeur/bestuurder

Raad van Commissarissen

J.C.M Al

N.P.M. Schoof, voorzitter

J.M. Hoff, vicevoorzitter

F.J.M. Barnhoorn, lid

G.A. Camphorst, lid

J.M. van Duin, lid

J. van Dijk, lid

130


Woonstichting Stek, Lisse 5.10 OVERIGE GEGEVENS 5.10.1 Statutaire resultaatsbestemming De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting. 5.10.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat ad € 5.471.521 is in mindering gebracht op de overige reserves. 5.10.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Na balansdatum is het zogenaamde woonakkoord, gesloten tussen de huidige regeringspartijen, goedgekeurd. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in exploitatie deels inkomensafhankelijk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook wettelijk vastgelegd. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhogingen en is de verhuurdersheffing slechts voor 2013 ingerekend. Als de genoemde effecten van het woonakkoord wel worden ingerekend in de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie zou deze per 31 december 2012 met € 32.615.921 toenemen van € 291.645.740 tot € 324.580.661. Dit effect zou direct resulteren in een evenredige toename van de overige reserves. Bij de inrekening van het woonakkoord wordt er uitgegaan van de volgende parameteraanpassingen: - huurverhoging naar verwachte prijsinflatie (2013 2,50%; 2014 e.v. 2,00%) - inkomensafhankelijke huurverhoging (2013 t/m 2017 2,05%; 2018 e.v. 2,00%) - de verhuurdersheffing is naast 2013 ook ingerekend voor de jaren 2014 en verder (2014 € 3,4 mln.; 2015 € 4,1 mln.; 2016 € 4,8 mln.; 2017 e.v. € 5,6 mln.). De verhuurdersheffing wordt geïndexeerd aan de hand van de verwachte prijsinflatie. 5.10.4 Controleverslag van de accountant

131


134


Overzicht verbonden partijen per balansdatum 31-12-2012 De Raad van Commissarissen was gedurende 2012 als volgt samengesteld. Naam, geboortedatum, functie De heer N.P.M. Schoof, 10 februari 1947, Voorzitter RvC

De heer R.W. Roodzant, 15 januari 1967, Vicevoorzitter RvC, Lid Remuneratiecommissie

Functie / nevenfuncties

Expertise

 Directeur AVDD  Lid voortgangscommissie Sint Maarten  Expert VNG-intercontinal  Commissaris zorgverzekeraar UVIT (Univé, VGZ Trias IZA) tot 1-4-2012  Voorzitter Stichting Vrienden Hospice Alphen aan den Rijn

maatschappelijke context en lokale netwerken

 Directeur Dienst Terugkeer & Vertrek, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

volkshuisvesting / huurders aangelegenheden

1 oktober 2008 / 1 oktober 2016 (herbenoemd ingaande 1 oktober 2012)

17 februari 2000/ 17 februari 2012 (herbenoemd 17 februari 2010 voor twee jaar, 17 februari 2012 afgetreden)

(op voordracht huurdersorganisatie) De heer G.A. Camphorst, 9 april 1947, Lid RvC Lid Auditcommissie,

Datum benoeming / aftreden

financieeleconomisch

22 december 2005/ 22 december 2013 (herbenoemd 22 december 2009)

De heer J.M. Hoff, 19 september 1955, Vicevoorzitter RvC, Lid Remuneratiecommissie

 Directeur Huisvesting en Vastgoed Cordaan (vanaf 1-9-2011)  Voorzitter Raad van Commissarissen van de Stichting Behoud Cultureel Erfgoed Rotterdam.  Bestuurder Delphi Coaching & Solutions  Partner Maatschap Kunstcollectie

projectontwikkeling

De heer R. Kies, 21 augustus 1959, Lid RvC Lid Auditcommissie,

 Business Controller Engine Services KLM  RvC functie bij een dochteronderneming KLM  Bestuurslid van Stichting Algemeen Pensioenfonds KLM

financieeleconomisch

 Manager maatschappelijke verankering woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam tot 01-092012.

Volkshuisvesting, klanten / huurders aangelegenheden

Mevrouw J.M. van Duin, 25 november 1975, Lid RvC Lid Remuneratiecommissie

 Lid Raad van Toezicht Cultuurcompagnie  Procesmanager F&A BAM Woningbouw t/m mei 2012

projectontwikkeling

1 mei 2012 / 1 mei 2016

De heer J. van Dijk, 20 november 1969, Lid RvC Lid Auditcommissie

 Directeur Bedrijfsvoering Advin (vanaf 1-4-2011)  Economisch Juridische Commissie NL Ingenieurs (vanaf 1-3-2012)

financieeleconomisch

22 maart 2012 / 22 maart 2016

(op voordracht huurdersorganisatie)

De heer F.J.M. Barnhoorn, 29 maart 1960, Lid RvC

26 juni 2007 / 26 juni 2015 (herbenoemd ingaande 26 juni 2011)

3 maart 2005 / 3 maart 2013

herbenoemd 22 oktober 2008 29 oktober 2002 / 22 december 2013 (herbenoemd 6 september 2010)

(op voordracht huurdersorganisatie)

135


Opmerking bij voorgaand overzicht Commissaris Nico Schoof is directeur van het bedrijf AVDD. Vanuit zijn bedrijf factureert hij zijn commissarisvergoeding aan Woonstichting Stek. Uitgezonderd de hierboven genoemde relaties met het bedrijf AVDD, verklaart Stek hierbij geen transacties te hebben verricht met bedrijven waar de leden van de Raad van Commissarissen werkzaam of mee verbonden zijn conform de lijst met functies en nevenfuncties van de RvC.

Overzicht van verbindingen Woonstichting Stek heeft de volgende verbindingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek. Naam van de verbinding

Stek Holding BV

Belang in %

100%

Heeft consolidatie binnen de TI (toegelaten

Ja

instelling) plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen

€ 1.129.766

Jaaromzet

€0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 36.000

prioriteit Geldstromen van TI naar verbinding

€0

Doorberekende kosten aan de verbinding

Rekening-courant waarde

€ 587.106 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: Deze vennootschap treedt op als houdstermaatschappij van Magistra Bouwservice BV, Elshoek BV, Pago Zorg BV en Trithun BV. Risicoprofiel: Geen risico Naam van de verbinding

Magistra Bouwservice BV

Belang in %

100%

Heeft consolidatie binnen de TI

Ja

plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen

€ -/- 2.480.120

Jaaromzet

€0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 18.000

prioriteit Rekening-courant waarde

€ 171.630 schuld aan Woonstichting Stek

136


Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als commanditaire vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Gering risico Naam van de verbinding

Elshoek BV

Belang in %

100%

Heeft consolidatie binnen de TI

Ja

plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen

€ 168.248

Jaaromzet

€ 0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 18.000

prioriteit Rekening-courant waarde

€ 196.874 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) ontwikkelen van woningbouwlocaties en van huur- en koopwoningen zowel in goedkope als duurdere sectoren, alsmede commerciële en sociaal-culturele onroerende aanhorigheden die noodzakelijk zijn voor de kwaliteit en leefbaarheid van de woongebieden. Risicoprofiel: De grondpositie van Elshoek BV zal meegenomen worden in de ontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom. Daarna zal Elshoek BV worden opgeheven. Naam van de verbinding

Pago Zorg BV

Belang in %

100%

Heeft consolidatie binnen de TI

Ja

plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen

€ -/- 221.828

Jaaromzet

€ 0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 18.000

prioriteit Rekening-courant waarde

€ 294.745 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De exploitatie en ontwikkeling van onroerend goed in de breedste zin ten behoeve van instellingen in de zorgverlening. Risicoprofiel: Pago Zorg BV is voorbestemd voor projectontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom.

137


Naam van de verbinding

Trithun BV

Belang in %

50%

Heeft consolidatie binnen de TI

Ja

plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen

€ -/- 195.009

Jaaromzet

€0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 9.000

prioriteit Rekening-courant waarde

€0

Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als beherend vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Zie Trithun CV. Naam van de verbinding

Trithun CV

Heeft consolidatie binnen de TI

Ja

plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen

€ -/- 3.838.967

Jaaromzet

€0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 9.000

prioriteit Rekeningen-courant waarde

€ 1.517.861 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan te Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde Vak C). Risicoprofiel: Het project is in voorbereidende fase. Er worden gesprekken gevoerd met de Gemeente Lisse en de samenwerkingspartner om de projectplannen nader te ontwikkelen. De verwachting is dat in 2013 de projectplannen nader worden uitgewerkt.

138


Naam van de verbinding

Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland

Belang in %

0,0%

Heeft consolidatie binnen de TI

Nee

plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen

€0

Jaaromzet

€ 1.263.253

Nominale waarde belang, preferentie en/of

prioriteit Rekening-courant waarde

€ 0

Activiteiten van de vennootschap: Het organiseren van de verdeling van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen in de regio Holland Rijnland. Risicoprofiel: Laag risico.

139

Jaarverslag 2012  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you