Issuu on Google+

Jaarverslag Stek 2011


2


Inhoudsopgave 1 Kengetallen ........................................................................................................ 7 2 Voorwoord van de bestuurder............................................................................... 9 3 Verslag van de Bestuurder ..................................................................................10 3.1 Visie en Missie/Ondernemingsplan.............................................................10 3.2 Terugblik................................................................................................11 3.3 Verklaring besteding van middelen ............................................................12 3.4 Vooruitblik..............................................................................................12 3.5 Gebeurtenissen na balansdatum ...............................................................13 4 Verslag van de Raad van Commissarissen .............................................................15 4.1 Algemeen...............................................................................................15 4.2 Profiel van de Raad van Commissarissen ....................................................15 4.3 Audit commissie......................................................................................16 4.4 Remuneratiecommissie ............................................................................17 4.5 Treasury commissie.................................................................................17 4.6 Het toezicht in de praktijk ........................................................................18 4.7 Risicomanagement ..................................................................................19 4.8 Interne informatievoorziening ...................................................................20 4.9 Governance code ....................................................................................20 4.10 Integriteitcode en Klokkenluiderregeling RvC ..............................................21 4.11 Tegenstrijdige belangen en integriteit ........................................................21 4.12 Interne controlefunctie.............................................................................22 4.13 Externe accountant .................................................................................22 4.14 Overleg Huurdersbelangen Vereniging Bollenstreek (HBVB), Ondernemingsraad en B&W-Lisse ...................................................................................................23 4.15 Visitatie .................................................................................................23 4.16 Samenstelling Raad van Commissarissen ...................................................24 4.17 Benoemingen 2011 .................................................................................25 4.18 Bezoldiging commissarissen .....................................................................25 4.19 Bezoldigingsbeleid bestuurder (remuneratie) ..............................................26 4.20 Zelfevaluatie Raad van Commissarissen .....................................................26 4.21 Goedkeuring jaarstukken 2011 .................................................................26 4.22 Verklaring besteding van middelen ............................................................27 5 Volkshuisvestelijk verslag ...................................................................................28 5.1 Samenwerking ........................................................................................28 5.1.1 Algemeen...........................................................................................28 5.1.2 Samen met de huurdersorganisaties......................................................28 5.1.3 Samen met gemeenten........................................................................29 5.1.4 Samen met zorg en welzijn ..................................................................29 5.1.5 Samen met projectontwikkelaars ..........................................................30 5.1.6 Samen met collega corporaties .............................................................31 5.1.7 Samen met de eigen collega’s ..............................................................31 5.2 Klant eerst .............................................................................................32 5.2.1 Bewonersparticipatie ...........................................................................32 5.2.2 Kwaliteit van dienstverlening ................................................................34 5.2.3 Communicatie ....................................................................................35 5.3 Leefbare buurten.....................................................................................38 5.3.1 Wat is Leefbaarheid? ...........................................................................38 5.3.2 Hoe gaan we ermee om?......................................................................38 5.3.3 Voorbeelden van activiteiten.................................................................39 5.4 Een woning voor iedereen ........................................................................41 5.4.1 De doelgroepen op een rijtje ................................................................41 5.4.2 Hoe werkt de verdeling? ......................................................................42 5.4.3 Hoeveel woningen kwamen er vrij? .......................................................43

3


5.4.4 Hoe verhuurt Stek? .............................................................................43 5.4.5 Aan wie heeft Stek verhuurd? ...............................................................44 5.4.6 Leegstand ..........................................................................................46 5.4.7 Huurverhoging....................................................................................46 5.4.8 Betalingsachterstanden........................................................................47 5.4.9 Ontruimingen .....................................................................................48 5.4.10 Klachtencommissie..............................................................................48 5.5 Bouwen, (ver)kopen, verhuren en slopen ...................................................49 5.5.1 Voorraad Lisse ....................................................................................49 5.5.2 Voorraad Teylingen .............................................................................50 5.5.3 Voorraad Hillegom...............................................................................50 5.5.4 De voorraad in tabellen........................................................................50 5.5.5 Projecten ...........................................................................................52 5.5.6 Opgeleverde projecten.........................................................................52 5.5.7 Projecten in uitvoering.........................................................................53 5.5.8 Sloop bestaand bezit ...........................................................................53 5.5.9 Verkoop .............................................................................................53 5.5.10 Aankoop ............................................................................................54 5.6 Goede woningen .....................................................................................54 5.6.1 Onderhoudsbeleid ...............................................................................54 5.6.2 Uitvoering onderhoud ..........................................................................55 5.6.3 Inkopen en aanbesteden......................................................................59 5.6.4 Kwaliteit, controle en veiligheid ............................................................60 5.6.5 Huurders betrekken bij onderhoud ........................................................60 5.6.6 Langer blijven wonen ..........................................................................60 5.6.7 Communicatie over onderhoud .............................................................60 5.6.8 Onderhoudskosten ..............................................................................61 5.6.9 Zelf aangebrachte veranderingen ..........................................................61 5.6.10 Woningverbetering op maat .................................................................62 5.6.11 Oog voor energie ................................................................................62 5.7 Werkorganisatie ......................................................................................63 5.7.1 De werkorganisatie .............................................................................63 5.7.2 ICT....................................................................................................65 5.8 Financiële continuïteit ..............................................................................66 5.8.1 Jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2011........................................66 5.8.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 .....................................69 5.8.3 Toelichting en analyse bij financieel resultaat .........................................69 5.8.4 Financiële continuïteit in relatie tot BBSH-vereisten .................................74 5.8.5 Vermogensbeheer ...............................................................................74 6 Corporate Governance ........................................................................................78 6.1 Algemeen...............................................................................................78 6.2 Governance Code Woningcorporaties .........................................................78 6.3 Naleving Governance Code .......................................................................79 6.4 Raad van Commissarissen ........................................................................79 6.5 Het bestuur ............................................................................................80 6.6 Risicomanagement ..................................................................................80 6.7 Risicoprofiel van Stek ..............................................................................81 6.8 Interne beheersing ..................................................................................81 6.9 Financieel beleidskader ............................................................................82 6.10 Treasury statuut en treasury commissie.....................................................82 6.11 Integriteitcode en Klokkenluiderregeling.....................................................82 6.12 Procuratieregeling ...................................................................................83 6.13 Planning en Control cyclus........................................................................84 6.14 Interne controle en procedures .................................................................84 6.15 Informatievoorziening..............................................................................85 6.16 Verbindingen ..........................................................................................85 6.17 Visitatie .................................................................................................86

4


7 Jaarrekening ………………………………………………………………………………………………………………... 87 Bijlage: Overzicht van verbindingen…………………………….………………………………………………….133

5


6


1

Kengetallen

Boekjaar

2011

2010

Bedrijfsonroerendgoed Overige objecten

5.745 8 225 5.978 32 388

5.658 9 225 5.892 31 382

Totaal

6.398

6.305

Totaal ( 4 overige objecten = 1 vhe ) Woningen in aanbouw Totaal

6.107 6.107

6.019 6.019

732.840

605.000

6.107

6.019

2011 EUR

2010 EUR

615 31.332 23 1.957 580 6.925 7 3.143 11.018 6.941 5.74436.41038.241

7.83930.484 23 1.931 555 10.370 7 3.319 14.060 7.551 5.71021.88514.647

Aantal verhuureenheden: Woningen Woonwagens c.q. standplaatsen Woningen in beheer

Verzekerde waarde (x € 1.000,-)

TOTALE verhuureenheden in exploitatie (exclusief in aanbouw)

Financiële gegevens Winst & Verliesrekening (x 1.000,-) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen leveringen en diensten Wijziging in onderhanden werk Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Buitengewone baten Mutatie reële waarde activa in exploitatie Jaarresultaat na belastingen

Winst & Verliesrekening (per verhuureenheid) na mutatie reële waarde 16. Jaarresultaat 17. Huren 18. Overheidsbijdragen

6.353 5.205 4

2.433 5.065 4

7


Kengetallen (vervolg) Boekjaar 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29a. 29b.

Vergoedingen leveringen en diensten Wijziging in onderhanden werk Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Buitengewone baten Beheerskosten werkorganisatie (incl. afschrijvingen) Beheerskosten werkorganisatie exclusief incidentele kosten

2011 EUR 325 96 1.151 1 522 1.830 1.153 9541.113 1.069

2010 EUR 321 92 1.723 1 551 2.336 1.254 9491.185 1.102

333.329 1.790 147.999 154.788

286.755 602 143.279 116.548

55.379 297 24.589 25.717

47.642 100 23.805 19.363

45,72% 13,11% 27,63% 13,61% 1,88

40,23% 9,02% 16,95% 7,15% 1,79

Balans (x 1.000,-) 30. 31. 32. 33.

Materiële vaste activa Financiële vaste activa Langlopende schulden Eigen vermogen

34. 35. 36. 37.

Balans (per verhuureenheid) Materiële vaste activa Financiële vaste activa Langlopende schulden Eigen vermogen

Overige 38. 39. 40. 41. 42.

Solvabiliteit (EV/TV) Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Interest coverage ratio

8


2

Voorwoord van de bestuurder

Het venijn van het jaar zat, vanuit de positie van een betrokken sociale woningbouwer gezien, in de staart. Kort voor het aflopen van het jaar maakte de nieuwe minister van Binnenlandse Zaken bekend dat het voornemen, om 75% van de woningvoorraad van de corporaties te verkopen aan de huurders, naar de Raad van State is gestuurd. Niet de juridische kant ervan is het meest opzienbarend, maar de expliciete afwijzing van de sociale sector en alle betrokken huurders en collega’s komt het hardst aan. De discussie over dit recht tot koop, of aanbiedingsplicht tot koop, laat zien dat er veel opvattingen en misvattingen zijn bij de benadering van meer dan 100 jaar volkshuisvestingsbeleid en organisatie. Stek is er nog steeds van overtuigd dat zij een toegevoegde waarde voor de huurder, de wijk en buurt, de gemeente en de maatschappij heeft. De harde afwijzing van de sociale sector in het voordeel van de private sector gaat voorbij aan de aandacht voor de lange termijn en het anticyclisch denken dat bij woningcorporaties aanwezig is. Duidelijke voorbeelden hiervan zijn het voorbereiden van de woningvoorraad op de ouder wordende bevolking, het terugdringen van het energieverbruik, het beheren van de sociale problematiek en de inzet bij bouwproductie door nieuwbouw en onderhoud. Het jaar was al een jaar van grote veranderingen. De afdracht voor huurtoeslag heeft voor Stek ingrijpende gevolgen. Zonder duidelijke ingrepen zou de financiële continuïteit niet zijn gewaarborgd. In overleg met alle belanghouders heeft Stek zich met beleidsaanpassingen voorbereid op de toekomst. De huurders hebben weer hun waardering uitgesproken door Stek meer dan een 7 te geven in de meting voor het KWH-Huurlabel. Dit, en alle andere goede resultaten die lopen van risicomanagement en control via verbeterde administratie naar projectontwikkeling en energiebesparing zijn te danken aan de enthousiaste en professionele inzet van alle collega’s van Stek. Het hele jaar door hebben zij kansen benut, hobbels overwonnen en zijn gericht geweest op het bereiken van goede resultaten voor de huurder en de organisatie. Een ruimhartig en welgemeend woord van dank is op zijn plaats.

Hans Al bestuurder

9


3

3.1

Verslag van de Bestuurder

Visie en Missie/Ondernemingsplan

De visie en missie Stek staat nog steeds voor hetgeen zij heeft vastgelegd tijdens de fusie in 2009. Als maatschappelijke organisatie willen wij meerwaarde bieden aan de klant, de huurder, die niet in staat is zelf in woonruimte te voorzien. Hiervoor hebben wij woningen die betaalbaar zijn en een goede kwaliteit hebben. Stek gaat daarbij uit van vier kernwaarden. Wij zijn betrokken bij de huurder, de maatschappij, het werkgebied en de collega’s. Als partner zijn we betrouwbaar en we voeren onze werkzaamheden professioneel uit. Door het nemen van initiatief zoeken we samenwerking met partners en zoeken we naar oplossingen. Hierbij is de klant de eerste waar de aandacht naar toe gaat. De klant moet de meerwaarde ervaren. We zien dat de maatschappij voor de minder draagkrachtigen en voor hen met beperkte vermogens steeds complexer wordt en het moeilijker wordt daarvan deel uit te maken. Met goede woonruimte wil Stek een goede basis bieden om hun positie in de maatschappij te versterken. Daarbij wordt gedacht aan senioren, mensen met beperkte capaciteiten en starters op de woningmarkt. Zij kunnen rekenen op aandacht van Stek. In een werkgebied met een groot vraagoverschot als het gebied van Stek is het niet mogelijk voor iedereen een oplossing te bieden. Door de bestaande woningen op een goed peil te houden en te verbeteren, door actief te zijn met planontwikkelingen, door samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen en door goede afstemming met de huurders en de gemeenten wil Stek zo optimaal mogelijk haar bijdrage leveren. Ondernemingsplan ”Stek aan zet” Ondanks dat de woning zelf stil staat, is er veel beweging gaande rond en in de wereld van de sociale woningbouw en corporaties. Stek heeft met haar ondernemingsplan ‘Stek zet een zet’ in 2009 haar strategische koers bepaald. De omstandigheden zijn dermate gewijzigd in 2011, dat deze koers niet meer zonder meer uitgevoerd kon worden. De voortdurende economische crisis en de ingrijpende wijzigingen in het overheidsbeleid ten aanzien van de volkshuisvesting zijn de belangrijkste aanleiding voor de aanpassing van de koers. Deze nieuwe koers heeft de naam gekregen: ‘Stek zet een stap verder’. In de breedte beperkt Stek haar activiteiten, waarbij de bestaande voorraad zoveel mogelijk ontzien wordt.

10


Helaas gaat de huurder er wel iets van merken. De gemiddelde huurprijs die nu nog 70% van maximaal redelijk is (oude Woning Waarderings Stelsel) zal gaandeweg omhoog gebracht worden naar 80%. Het aantal nieuwe woningen in ontwikkeling wordt voor de periode tot en met 2025 met 400 teruggebracht naar 1100. Het programma voor groot onderhoud is gehandhaafd. Ook blijft Stek investeren in duurzaamheid en milieu. Met het energiebeleid voor de periode tot en met 2018 is voorzien dat het gemiddelde energielabel stijgt naar C. De bedrijfskosten zullen ook een bijdrage moeten leveren. De komende drie jaar worden deze met 10% omlaag gebracht. Ook al lijkt het een beperking van de ambities toch zijn de voornemens en plannen binnen de omstandigheden nog steeds ambitieus. Bij de voorbereiding ervan zijn de belanghouders direct betrokken geweest en zij zijn ook hard nodig bij de realisatie.

3.2

Terugblik

In het derde jaar van Stek heeft de huurder, de klant, weer haar positieve waardering laten blijken door in de enquête van het KWH een hoger cijfer dan het minimum van 7 te geven. Een belangrijke belanghouder die gelukkig tevreden is. Desalniettemin is aandacht vereist, want met een cijfer van 7 is er een sprake van enige teruggang in waardering. Het jaar begon met een organisatieaanpassing. Het organisatiemodel waarmee Stek begonnen was, heeft een vereenvoudiging ondergaan. Enerzijds als gevolg van vertrek van collega’s op belangrijke posities, anderzijds om de organisatie minder complex te maken. Lastig was dat niet, voor alle functies van leidinggevenden waren er geschikte kandidaten en er werd met interim krachten gewerkt. Pas aan het eind van 2011 was dit opgelost. Het managementteam (MT) was van begin af aan wel compleet, waarbij voor enkele leden de functie wel verzwaard was. Dit betekent dat er sprake is geweest van de nodige veranderingen op de werkplek die onzekerheden met zich hebben meegebracht. Aanpassingen van bestaande methoden van werken zijn doorgevoerd om zo verbeteringen te krijgen in efficiÍntie en efficiency. Op vele terreinen zijn er stappen voorwaarts gezet. Een voorbeeld daarvan is het risicomanagement. Steeds meer wordt dat een vast onderdeel van de besluitvorming. Belangrijk voor de toekomst is het energiebeleidsplan. Voor de gehele woningvoorraad is bekend welke werkzaamheden en investering er nodig is om het gebruik van energie te beperken. Helaas is het plaatsen van twee windmolens op het dak van een zeven verdieping hoog woongebouw geen succes gebleken. Nadat dezen in korte tijd twee maal zijn stuk gewaaid, is van verdere plaatsing afgezien. Daarentegen zijn bij drie van de zeven flats aan de Mesdaglaan zonnecollectoren op het dak geplaatst. Bij de grote projecten voor Stek is belangrijke voortgang geboekt. Grote stappen zijn gezet richting realisatie van de plannen of planvorming voor de Woonzorgzone en Patrimonium in Hillegom, Vogelwijk en Van Speykstraat in Lisse.

11


Helaas zijn er ook planontwikkelingen met weinig of geen vooruitgang. Het plan Geestwater, waarin Stek participeert, lijkt nagenoeg stil te staan. Hoe het verder moet met de samenwerking met zorgpartijen is in 2011 niet duidelijker geworden. Door allerlei wijzigingen aan hun zijde maken de zorgpartijen een terugtrekkende beweging. Bij twee verschillende planontwikkelingen heeft dit plaatsgevonden. Dat is een jammerlijke ontwikkeling, omdat de vraag naar zorg de komende jaren zal toenemen; ook onder onze huurders. Vanuit de sector gezien, is het jaar 2011 begonnen met onduidelijkheid en is het overgegaan naar onzekerheid. Op belangrijke terreinen als woningwaardering, huurprijsontwikkeling, vermogensafdracht, aanpalend de hypotheekverstrekking en hypotheekrenteaftrek en de voorstellen tot grootschalige verkoop van corporatiebezit zijn forse veranderingen doorgevoerd. De woningcorporatie blijkt te moeten worden teruggebracht tot beheerder van een beperkte sociale sector. Een ontwikkeling die vanuit Stek wordt gezien als een grote miskenning van het werk van de afgelopen jaren en een onterechte negatieve benadering van de maatschappelijke bijdrage die er geleverd is en kan worden.

3.3

Verklaring besteding van middelen

De bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting in het statutaire werkgebied van Stek.

3.4

Vooruitblik

Het nieuwe, nu lopende jaar moet geen jaar worden van bij de pakken neerzitten. Woningcorporaties, en zeker Stek, zijn krachtige organisaties die in staat zijn hun kansen te creëren en te pakken. Ondanks dat de ontwikkeling bij de landelijke overheid voor de sociale woningbouw gericht is op het beperken, zijn de locale belanghouders overtuigd van de waarde die Stek toevoegt. Laten zien wat we doen en welke bijdrage we leveren zal het credo zijn voor 2012. Samenwerking is daarbij van het grootste belang. Samen met belanghouders om de meerwaarde goed inpassen in de structuren. Samenwerking met collega-corporaties om krachtiger te zijn in de uitvoering van het noodzakelijke werk. Dit jaar moet wel meer inzicht opleveren in de mogelijkheden hierbij. De uitvoering zal bij de woningen zichtbaar zijn. Veel projecten komen van de voorbereiding- in een uitvoeringsfase. De bewoners van Patrimonium in Hillegom en de Vogelwijk in Lisse merken dat direct. Bij andere complexen gaat Stek langs met voorstellen voor energiebesparende maatregelen. Ook moet er een basis gelegd worden voor de plannen van ‘Stek zet een stap verder’. In de eerste maanden zal het plan voor de bezuiniging op de organisatie worden ingevuld. Structurele kosten moeten omlaag, waarbij de dienstverlening aan de klant op een hoog niveau moet blijven. Dat betekent dat wellicht wel de vorm, maar niet de inhoud mag wijzigen.

12


Op verschillende beleidsterreinen zijn aanpassingen en verbeteringen nodig. De lange termijn strategische visie op de woningvoorraad is nadrukkelijk nodig om te kunnen voldoen aan de veranderingen aan vraagzijde. Deze veranderingen zijn het gevolg van demografische ontwikkelingen en regelgeving. De beperking van de investeringscapaciteit legt een extra belasting op de strategische keuzes. Als er een investering gedaan wordt, dan moet deze ook goed aansluiten bij de vraag. De economische crisis en de op slot zittende woningmarkt maken duidelijk dat er niet meer gemakkelijk op een ander scenario kan worden overgestapt. Ook al kent het eigen wetmatigheden, een afgeleide van het voorraadbeleid is het huurbeleid. Wijzigingen in het woning waardering stelsel door invoering van het energielabel en schaarstepunten (15 of 25 punten) hebben tot gevolg dat de bestaande prijs-kwaliteitverhouding wordt gewijzigd. Het opnieuw met elkaar in verband brengen van deze verhouding is een belangrijke opgave. De huurder komt financieel steeds sterker onder druk te staan. Net als vele corporaties verhoogt Stek boveninflatoir de huren. Andere kosten als zorgpremie, kinderopvang en dagelijks levensonderhoud nemen ook toe. Daarentegen stijgen de lonen en uitkeringen nauwelijks. De betaalbaarheid kan onder druk komen te staan. Niet alleen vanuit haar eigen financiële gevolgen hiervan, maar ook vanuit sociaal oogpunt zal dit nauwlettend in de gaten gehouden worden, om schrijnende, nauwelijks meer oplosbare situaties te voorkomen. De druk op de woningmarkt blijft groot. Onder moeilijk wordende omstandigheden wil Stek wel blijven presteren. Veel inzet blijft er uitgaan van de bouwprojecten die een toevoeging aan de woningvoorraad zijn. De realisatie moet dichterbij gebracht worden. Het ontwikkelde energieplan maakt in 2012 een start. Het integreren van energiebesparende maatregelen in het reguliere woningonderhoud zal naast het reeds aanwezige materiaalgebruik een extra inzet vragen.

3.5

Gebeurtenissen na balansdatum

Na balansdatum 31 december 2011 zijn de volgende onderwerpen relevant te vermelden. 

De heer R.W. Roodzant, vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft per februari 2012 de Raad van Commissarissen verlaten. De heer R.W. Roodzant heeft drie termijnen van vier jaar zitting gehad in de Raad van Commissarissen.



Op 22 maart 2012 zijn twee nieuwe commissarissen benoemd. De heer J. van Dijk is per 22 maart 2012 lid van de Raad van Commissarissen. Zijn expertise ligt op het financiële gebied. Per 1 mei 2012 is mevrouw J.M. van Duin toegetreden tot de Raad van Commissarissen. Haar expertise ligt op het (commerciële) vastgoed.



Stek is voor projectontwikkelingsactiviteiten samenwerkingsverbanden aangegaan met derden middels afzonderlijke dochtermaatschappijen. Na balansdatum is gebleken dat één van de participanten waarmee Stek een samenwerkingsverband is aangegaan in financieel zwaar weer is gekomen. Naar verwachting zal het nog enige tijd duren voordat de volledige financiële gevolgen hiervan zichtbaar worden voor Stek. Intern is uitgezocht dat Stek ondanks de problemen bij de participant de activiteiten zelfstandig zou kunnen voortzetten zonder grote financiële gevolgen.

13


De directie heeft in samenspraak met de juridisch adviseur de mogelijke consequenties voor Stek in kaart gebracht door diverse scenario's uiteen te zetten. Op basis van dit juridisch rapport en de huidige inzichten bedraagt het maximaal potentieel nadeel dat wordt voorzien als gevolg van het voorgaande vooralsnog geschat op circa € 600.000. Gezien de huidige onzekerheden rondom de financiële gevolgen van het voorgaande hebben we besloten deze financiële risico’s niet in de balans 2011 te verwerken

14


4 4.1

Verslag van de Raad van Commissarissen Algemeen

De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de bestuurder van Woonstichting Stek. Het betreft het toezicht op: • de strategie • de aan de activiteiten verbonden risico’s van Stek • de realisatie van doelstellingen • het kwaliteitsbeleid • integriteit • de opzet en de werking van de interne controle- en risicobeheersingsystemen • het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen • het financiële verslagleggingproces • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving • de procedures • de algemene gang van zaken binnen Stek en de met haar verbonden ondernemingen Tevens staat de Raad van Commissarissen de bestuurder van Stek ter zijde met advies. De Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder. In dit verslag van de Raad van Commissarissen leest u hoe het toezicht op Stek en de bestuurder is opgezet en hoe dit in de praktijk tot uitvoering wordt gebracht.

4.2

Profiel van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft tot medio 2011 uit zeven leden bestaan. Per 1 juli 2011 heeft één van de commissarissen zijn commissariaat beëindigd in verband met het aanvaarden van een andere functie, die niet te combineren was met het commissariaat. In 2011 is nog geen vervanging gerealiseerd. Twee commissarissen zijn op voordracht van de Huurders Belangenvereniging Bollenstreek (HBVB). De commissarissen worden primair voor een periode van vier jaar benoemd. Deze benoeming kan op grond van de vernieuwde Governance Code met één termijn verlengd worden, waardoor de maximale zittingstermijn uitkomt op acht jaar. De huidige samenstelling van de Raad van Commissarissen (in aantal en portefeuille) is in 2011 opnieuw beoordeeld onder meer door het van kracht worden per juli 2011 van de vernieuwde Governance Code Woningcorporaties in combinatie met het vertrek van de heer E.A.M. van Winsen.

15


Door het vertrek van de heer E.A.M. van Winsen in juli 2011 en het aanstaande vertrek van de vice-voorzitter, de heer R.W. Roodzant per februari 2012, worden er twee nieuwe commissarissen geworven. De gewenste profielen zijn opgesteld en de werving is in 2011 gestart (de benoeming van twee nieuwe commissarissen heeft op 22 maart 2012 plaatsgevonden). Eind 2013 zal de Raad van Commissarissen door verloop en het opnieuw werven van één commissaris uit vijf leden bestaan. In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn bepalingen opgenomen over het profiel van de Raad van Commissarissen en de profielschets van de individuele commissarissen. Gedurende het selectieproces van alle kandidaten voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen is dit als leidraad gebruikt. Van de huidige Raad kan een aantal commissarissen als financieel economische en vastgoed deskundig worden beschouwd. Tevens zijn er enkele commissarissen met een volkshuisvesting en/of sociaal maatschappelijke achtergrond. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Stek en voldoen aan de gestelde criteria van onafhankelijkheid in de geldende Governance Code. Een van de commissarissen is huurder van Stek. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Stek en/of haar rechtsvoorgangers. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Stek hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. Het reglement van de Raad van Commissarissen bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Stek heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar commissarissen.

4.3

Audit commissie

De Raad van Commissarissen van Stek beschikt over een audit commissie. De audit commissie richt zich onder meer op het toezicht op het bestuur ten aanzien van de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing, de naleving op aanbevelingen van de accountant en de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder. De audit commissie wordt gevormd door de heer G.A. Camphorst en de heer R. Kies. In 2011 is het concept jaarverslag 2010 doorgesproken met de audit commissie. Daarnaast heeft de audit commissie aandachtsgebieden aangedragen ten aanzien van de interim controle 2011 door de accountant.

16


Eind 2011 heeft de audit commissie in samenspraak met Stek een reeks onderwerpen benoemd waarop in 2012 zal worden ingezoomd door de audit commissie. Het gaat met name om risicomanagement, veranderingen in wet- en regelgeving, de periodieke rapportages, de ontwikkeling van de bedrijfskosten en interim controle door de accountant. In januari 2012 is met de audit commissie gesproken over het bestaan en de werking van de processen binnen Stek. Hierbij is ook ingegaan op het klachtenmanagement binnen Stek. Ook is gesproken over de ontwikkeling in 2011 op het gebied van risicomanagement.

4.4

Remuneratiecommissie

De remuneratiecommissie bestaat uit de heer N.P.M. Schoof (voorzitter Raad van Commissarissen), de heer R.W. Roodzant (vicevoorzitter Raad van Commissarissen) en de heer F.J.M. Barnhoorn. De voorzitter van de remuneratiecommissie is de heer R.W. Roodzant. De remuneratiecommissie heeft in 2011 diverse keren per mail overleg gevoerd. In februari 2011 is het salaris van de bestuurder opnieuw vastgesteld en wel voor twee jaar. Daarbij is de sectorbrede beloningscode gevolgd. De bestuurder is ingepast in functiegroep E op basis van 460 functiezwaarte directiepunten (FZD-punten). Die aanpassing is gebaseerd op 5,45% VHE in transitie (75 FZD-punten), vastgoedwaarde 5,6% (85 FZD-punten), omvang (150 FZD-punten) en positie in krachtveld (stedelijk werkgebied 24.000 – 100.000 inwoners buiten grootstedelijk gebied met hoge marktinvloed (150 FZD-punten). Twee leden in de remuneratiecommissie hebben met de bestuurder diens functioneren geÍvalueerd, waaruit is voortgekomen het voorstel om de prestatiebeloning 2010 voor 100% tot te kennen. Eind 2011 heeft opnieuw overleg met de OR en HBVB plaatsgevonden over het functioneren van de bestuurder. Tot slot heeft de remuneratiecommissie een voorstel gedaan om de vergoeding van de commissarissen opnieuw vast te stellen. De vergoedingen van de leden zijn gehandhaafd en die van voorzitter en vice-voorzitter verlaagd. De beloningscode is toegepast.

4.5

Treasury commissie

Op grond van het treasury statuut beschikt Stek over een treasury commissie. In het treasury statuut staat beschreven hoe Stek omgaat met renterisico’s, financieringen en beleggingen en vormt het kader voor het jaarlijkse treasury jaarplan. Het treasury jaarplan wordt vastgesteld in de treasury commissie. De uitvoering van het treasury jaarplan ligt bij de organisatie.

17


Twee leden van de Raad van Commissarissen, de heer G.A. Camphorst en de heer R. Kies, maken onderdeel uit van de treasury commissie. Beide commissarissen hebben een adviserende rol in deze commissie. Naast de twee commissarissen wordt de treasury commissie bijgestaan door een extern adviseur van Zanders. In 2011 heeft Stek twee keer (juni en december) een treasury commissie vergadering gehouden.

4.6

Het toezicht in de praktijk

Als toezichthouder zien we in deze tijd van economische crisis en onzekerheid dat Stek zich beweegt in een snel veranderende omgeving. Als gevolg van de voortdurende economische crisis zien we een woningmarkt die op slot zit, dat nieuwbouwprojecten moeizaam van de grond komen, dat huurders, maar ook andere marktpartijen waarmee Stek samenwerkt te lijden hebben onder de economische teruggang. Daarbij wordt Stek, en de gehele volkhuisvestingssector, geconfronteerd met beleid vanuit Den Haag en Brussel. In 2011 was dit het toetsen van het inkomen van huurders bij nieuw verhuringen naar de Europese richtlijnen. Ook veranderingen in het woningwaarderingsstelsel en de substantiële de afdracht voor huurtoeslag worden actueel. Als Raad van Commissarissen zien we dat Stek zich staande houdt en inspeelt op de veranderingen. De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de bestuurder voeren gemiddeld één keer per maand overleg op het kantoor van Stek. Wanneer nodig wordt niet gewacht tot een eerstvolgende vergadering van de Raad van Commissarissen, maar informeert de bestuurder de Raad via email of via persoonlijk contact met de voorzitter of diens vervanger. De Raad van Commissarissen heeft in 2011 zeven keer vergaderd in aanwezigheid van de bestuurder. Naast de reguliere vergaderingen van de Raad zijn de individuele commissarissen onder andere betrokken geweest bij de taken van de audit- en treasury commissie en de analyse van de uitgaven aan planmatig onderhoud. Op grond van de kwartaalrapportages, project besluitdocumenten, themagerichte notities en in contacten met de bestuurder, de huurderbelangenorganisaties, de belanghoudersbijeenkomst, de ondernemingsraad van Stek en de Burgemeester & Wethouders (B&W) van Lisse heeft de Raad van Commissarissen zich laten informeren over de ontwikkelingen binnen Stek en de ontwikkelingen in de sector. Leden van de Raad wonen regelmatig de bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) bij. Naast de gebruikelijke onderwerpen, zoals de kwartaalrapportages, informatie uit de organisatie, het jaarverslag 2011, de meerjarenbegroting 2012 – 2019 en de jaarbegroting 2012, kunnen aanvullend de volgende onderwerpen worden opgesomd:    

Management Letter interim controle 2011 “Stek zet een stap verder” Diverse Projecten inclusief een aantal besluitdocumenten De samenstelling en het rooster van aftreden van de RvC

18


  

Het reglement directeur/bestuurder (herziene versie) Planmatig onderhoud binnenzijde van onze woningen Ontwikkeling van de beheerskosten van de werkorganisatie

Met “Stek zet een stap verder” heeft de Raad van Commissarissen in 2011 ingestemd met een belangrijke koerswijziging van Stek. Aanleiding hiervoor waren de gewijzigde omstandigheden in de volkshuisvesting, de huurdersmarkt en een nieuwe bezinning op de positie en rol van Stek, alsmede de uitkomsten van de uitgewerkte scenario’s voor de lange termijn (2011 – 2025) waarbij met het huidige activiteitenniveau de financiële kaders voor de langere termijn in het gedrang zouden komen. Met de koerswijziging moet Stek ook op de lange termijn binnen haar eigen financiële kaders blijven en haar rol in de volkshuisvesting spelen die overeenkomt met de verwachtingen van de belanghouders. In het bijzonder, is in 2011 door de Raad van Commissarissen nadrukkelijk meer inzicht gevraagd in de uitgaven aan planmatig onderhoud. Daarbij is zowel inzicht gevraagd in de voorbije jaren 2009 en 2010, het jaar 2011 en de jaarbegroting 2012 gecombineerd met het meerjaren perspectief. Voor de begroting 2012 heeft dit geresulteerd in een lagere begroting voor het planmatig onderhoud aan de binnenzijde van de woningen van Stek. Ten aanzien van de projectenportefeuille wordt de Raad van Commissarissen geïnformeerd door de bestuurder. Naast een adviserende rol heeft de Raad bij een nieuw project op twee kritische momenten een beslissende bevoegdheid in het al dan niet doorgaan van een project. In 2011 heeft de Raad van Commissarissen de controller van Stek gevraagd om zijn visie te geven op twee onderwerpen. De controller heeft vanuit de notulen de feiten gereproduceerd rondom de vaststelling van de begroting voor 2011. Specifiek voor de begrote uitgaven aan planmatig onderhoud aan de binnenzijde van de woningen. Daarnaast heeft de controller verslag gedaan over de begrotingen en de werkelijke uitgaven voor planmatig onderhoud binnenzijde (in- en exclusief hetgeen op verzoek van huurders is uitgevoerd) over de jaren 2009 tot en met 2011.

4.7

Risicomanagement

De Raad van Commissarissen ziet het nut en de noodzaak in van risicomanagement om de continuïteit van Stek en haar dienstverlening aan de huurders te waarborgen. In februari 2011 heeft er een themabijeenkomst plaatsgevonden over risicomanagement. Naast de gehele Raad van Commissarissen, waren hier de bestuurder, de manager Financiën & ICT en de controller aanwezig. Voor de themabijeenkomst is een reader opgesteld die een goede basis vormt voor het risicomanagementbeleid van Stek nu en in de toekomst. Centraal in de themabijeenkomst stond hoe Stek omgaat met het risicomanagement. Hoe op strategische, tactische en operationeel niveau de risico’s van Stek worden geïdentificeerd. Welke taakverdeling- en rolverdeling daarbij te maken is voor de Raad

19


van Commissarissen, zowel als toezichthouder en als adviseur van de bestuurder. Maar ook de rol van de bestuurder, het managementteam en de werkorganisatie van Stek. In de workshop is ook uitvoerig stilgestaan bij de gewenste risicohouding van Stek. Eén van de conclusies van de bijeenkomst is de basis risicohouding van Stek. Kernwoorden hierbij zijn voorzichtigheid, risico aversie, blijf bij de leest, zorgvuldigheid, niet te bureaucratisch en verstandig. Samenvattend: prudent. Voor het toezicht op Stek is deze basis risicohouding richtinggevend voor de manier waarop de Raad van Commissarissen kijkt naar de projecten voor nieuwbouw en grootonderhoud, maar ook naar jaar- en meerjarenbegrotingen van Stek.

4.8

Interne informatievoorziening

De periodieke verslaggeving vindt op basis van een kwartaalcyclus plaats en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van Stek. De rapportages worden met de gehele Raad van Commissarissen besproken in de vergadering van de Raad in aanwezigheid van de bestuurder, de manager Financiën en de controller van Stek. In de         

kwartaalrapportages wordt onder andere aandacht besteed aan: realisatie maatschappelijke doelen & projecten en speerpunten van het jaarplan analyse begroting, prognose en gerealiseerd financieel jaarresultaat analyse ontwikkelingen verhuur en onderhoud analyse ontwikkeling op terrein personeel & organisatie analyse ontwikkeling vastgoedportefeuille en de individuele projecten analyse ontwikkeling liquiditeit, leningenportefeuille en kasstromen grondposities en mogelijk ontwikkellocaties toelichting op investeringen, begroot versus realisatie en prognose toelichting realisatie beleid per afdeling van Stek

De opzet van de kwartaalrapportage is periodiek onderwerp van bespreking tussen de Raad van Commissarissen en de bestuurder.

4.9

Governance code

De Raad van Commissarissen onderschrijft de vernieuwde Governance Code. De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegenomen. In de vernieuwde Governance Code is de maximale zittingstermijn teruggebracht van twaalf jaar (drie termijnen van vier jaar) naar een maximale zittingstermijn van acht jaar (twee termijnen van vier jaar). Voor één van de commissarissen, de heer F.J.M. Barnhoorn wordt om moverende redenen een overgangsregeling gehanteerd en wordt de lopende benoemingstermijn gehandhaafd. De heer F.J.M. Barnhoorn is uitdrukkelijk verzocht nog tot 2013 aan te blijven vanwege diens specifieke kennis en het inwerken van een nieuwe commissaris.

20


Tevens heeft de Raad van Commissarissen aandacht besteed aan het feit dat de heer G.A. Camphorst ook huurder is van Stek. De Raad van Commissarissen heeft om moverende redenen besloten het commissariaat van de heer G.A. Camphorst voort te zetten. De Raad van Commissarissen realiseert zich dat er mogelijke momenten van belangenverstrengeling zouden kunnen ontstaan en zal hierop passend reageren door de heer G.A. Camphorst op dat moment uit te sluiten van deelname aan de vergadering(en). Enkele punten waar wij afwijken van de Governance Code Woningcorporaties zijn: • de audit commissie heeft niet buiten de aanwezigheid van de bestuurder met de accountant heeft gesproken. • er is geen separaat remuneratierapport opgesteld met daarin de wijze waarop het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. Dit is beschreven in dit jaarverslag.

4.10

Integriteitcode en Klokkenluiderregeling RvC

De Raad van Commissarissen heeft een eigen Integriteitcode en Klokkenluiderregeling. Deze is in de vergadering van 26 februari 2009 vastgesteld. De onderwerpen van deze code zijn vergelijkbaar met de onderwerpen die ook in de integriteitscode en klokkenluiderregeling voor bestuur, directie en medewerkers van Stek zijn opgenomen:  omgaan met klanten  wet- en regelgeving  leveranciers  geschenken en voordelen  strijdigheid van belangen  meldingen van overtredingen  verslaglegging Specifiek wordt ingegaan wat te doen bij (het vermoeden van) misstanden door leden van de Raad van Commissarissen. De Integriteitscode en Klokkenluiderregeling van de Raad van Commissarissen is gepubliceerd op de website van Stek.

4.11

Tegenstrijdige belangen en integriteit

In 2011 hebben zich geen transacties voorgedaan waarbij sprake is van tegenstrijdige belangen bij de bestuurder of de leden van de Raad van Commissarissen. De bestuurder heeft geen nevenfuncties, geen eigen besloten vennootschap en neemt geen deel in andere ondernemingsvormen. Er zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt aan de bestuurder of leden van de Raad van Commissarissen. Voor zover valt te overzien, ondermeer op basis van zijn gedrag en zijn handelen, heeft de bestuurder heeft geen substantiĂŤle schenkingen gevraagd of aangenomen, dan wel zakelijke kansen van de corporatie benut voor zichzelf of zijn gezinsleden.

21


De heer J.M. Hoff is per 1 september 2011 benoemd als directeur Huisvesting en Vastgoed bij Cordaan in Amsterdam. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat er geen sprake is van belangenverstrengeling met zijn commissariaat bij Stek. Met ingang van de vergadering op 31 mei 2011 was de heer E.A.M. van Winsen niet langer uitgesloten van deelname aan de vergadering bij de behandeling van het project Sportlaangebied. Zijn werkgever het Bouwfonds was vanaf dat moment geen deelnemende partij meer bij de ontwikkeling van het plan. Daarvoor was de heer E.A.M. van Winsen niet aanwezig bij besprekingen over het project Sportlaan/Van Speykstraat gezien de mogelijkheid van belangenverstrengeling.

4.12

Interne controlefunctie

Stek heeft de interne controlefunctie belegd bij de functie van controller. Dit is in overeenstemming met de vernieuwde Governance Code. De controller toetst de interne risicobeheersing- en controlesystemen en functioneert onder de verantwoordelijkheid van de bestuurder. Indien daar aanleiding toe is kan de controller rechtstreeks in contact treden met de Raad van Commissarissen. De externe accountant heeft de bevindingen van de door de controller uitgevoerde controles gebruikt voor de eigen interim controlewerkzaamheden.

4.13

Externe accountant

Stek heeft aan de hand van een vooraf vastgesteld selectieproces op 11 mei 2009 onze huidige accountant Ernst & Young geselecteerd voor een periode van vier jaar met ingang van boekjaar 2009. De Raad van Commissaris verwacht van de externe accountant dat zij de volgende jaarlijkse controletaken uitvoert:  Interim controle (periode september/oktober)  Controle jaarrekening van de toegelaten instelling exclusief deelnemingen (maart)  Controle van de Dvi-staten die naar Corpodata worden gestuurd (juni) In 2011 heeft de jaarrekeningcontrole 2010 en de controle van de Dvi-staten over 2010 plaatsgevonden. Ter voorbereiding op de jaarrekeningcontrole 2011 heeft Ernst & Young in september 2011 de interim controle uitgevoerd. De externe accountant heeft tweemaal de vergadering van de Raad van Commissarissen bijgewoond. Tijdens de eerste vergadering is door Ernst & Young een toelichting gegeven op controlebevindingen en de accountantsverklaringen die zijn afgegeven op de jaarrekening 2010 van Stek. Tijdens de tweede vergadering heeft de accountant een toelichting gegeven op de uitkomsten van de interim controle 2011. Tot dusver heeft er nog geen grondige beoordeling van het functioneren van de huidige accountant plaatsgevonden. De Governance Code schrijft voor dat de bestuurder en de

22


audit commissie ieder eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant uitvoert. Vóór 2013 zullen we het functioneren van de accountant evalueren.

4.14

Overleg Huurdersbelangen Vereniging Bollenstreek (HBVB), Ondernemingsraad en B&W-Lisse

Op 15 september 2011 is er in de Zwarte Tulp in Lisse een belanghoudersbijeenkomst gehouden. Onder leiding van een externe voorzitter is het centrale thema, de koers van Stek in een veranderende omgeving van de bijeenkomst uitvoerig aan de orde gekomen. Onder de aanwezigen waren vertegenwoordigers van de huurdersorganisatie, de gemeente, zorginstellingen, welzijnsinstellingen, projectontwikkelaars en makelaars. Alle leden van de Raad van Commissarissen waren aanwezig bij deze bijeenkomst. De twee leden van de Raad van Commissarissen die op voordracht van de HBVB in de Raad zitten (de heren R.W. Roodzant en R. Kies), zijn indien gewenst door de HBVB, ook aanwezig bij de algemene ledenvergadering of, indien gewenst door de HBVB, ook bij andere bijeenkomsten van de HBVB. Een afvaardiging van de Raad van Commissarissen is op 8 oktober 2011 aanwezig geweest bij de officiële opening van het nieuwe kantoor van de HBVB aan de Nassaustraat in Lisse. De Raad van Commissarissen heeft op 8 november 2011 vergaderd met de HBVB. Op 30 november 2011 heeft het jaarlijks gesprek plaats gevonden tussen een afvaardiging van de van Commissarissen en de Ondernemingsraad van Stek. Belangrijkste onderwerpen tijdens dit gesprek waren de voortgang en de ontwikkelingen binnen de Stek organisatie en het functioneren van de bestuurder.

4.15

Visitatie

In de AedesCode is opgenomen dat een corporatie zich één keer per vier jaar laat visiteren. In 2010 is Stek gevisiteerd door het bureau Raeflex. In 2011 is dit onderwerp niet actueel geweest.

23


4.16

Samenstelling Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen was gedurende 2011 als volgt samengesteld. Naam, geboorte datum, functie

Functie / Nevenfuncties

Expertise

Datum benoeming / aftreden

Dhr. N.P.M. Schoof, 10 februari 1947, Voorzitter

 Directeur AVDD  Lid voortgangscommissie Sint Maarten  Expert VNG-intercontinal  Commissaris zorgverzekeraar UVIT (UnivĂŠ, VGZ Trias IZA)  Voorzitter Commissie Regionaal Overleg Schiphol (tot 1-10-2011)  Voorzitter Stichting Vrienden Hospice Alphen aan den Rijn

maatschappelijke context en lokale netwerken

1 oktober 2008 / 1 oktober 2012

Dhr. R.W. Roodzant, 15 januari 1967, Vice-voorzitter

 Directeur Dienst Terugkeer & Vertrek, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Volkshuisvesting / huurders aangelegenheden

17 februari 2000/ 17 februari 2012 (herbenoemd 17 februari 2010 voor twee jaar)

(op voordracht huurdersorganisatie) Dhr. G.A. Camphorst, 9 april 1947, Lid Audit commissie, Deelname Treasury commissie Dhr. J.M. Hoff, 19 september 1955, Lid

Dhr. R. Kies, 21 augustus 1959, Lid Audit commissie, Deelname Treasury commissie

financieeleconomisch

22 december 2005/ 22 december 2013 (herbenoemd 22 december 2009)

 Directeur Huisvesting en Vastgoed Cordaan (vanaf 1-9-2011)  Voorzitter Raad van Commissarissen van de Stichting Behoud Cultureel Erfgoed Rotterdam.  Interim manager/adviseur BMC (tot 1-9-2011)  Bestuurder Delphi Coaching & Solutions  Partner Maatschap Kunstcollectie

projectontwikkeling

 Business Controller Engine Services KLM  RvC functie bij een dochteronderneming KLM  Bestuurslid van Stichting Algemeen Pensioenfonds KLM

financieeleconomisch

 Manager maatschappelijke verankering woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam

Volkshuisvesting, klanten / huurders aangelegenheden

26 juni 2007 / 26 juni 2015 (herbenoemd ingaande 26 juni 2011)

3 maart 2005 / 3 maart 2013

herbenoemd 22 oktober 2008

(op voordracht huurdersorganisatie) Dhr. F.J.M. Barnhoorn, 19 maart 1960, Lid

29 oktober 2002 / 6 september 2014 (herbenoemd 6 september 2010)

Dhr. E.A.M. van Winsen, 16 september 1964, Lid

 Directielid Bouwfonds Ontwikkeling

vastgoedbeheer en projectontwikkeling

Per 1 juli 2011 heeft de heer E.A.M. van Winsen de RvC verlaten.

24


4.17

Benoemingen 2011

In 2011 hebben de volgende herbenoemingen plaatsgevonden op grond van het door de Raad vastgestelde rooster van aftreden en herbenoeming:  Met de vaststelling van het nieuwe rooster van aftreden in combinatie met de evaluatie van de samenstelling van Raad van Commissarissen in aantal en portefeuille is de heer J.M. Hoff per 26 juni 2011 voor een zittingstermijn van vier jaar herbenoemd. Op grond van de Governance Code is de heer J.M. Hoff hiermee aan zijn laatste termijn als commissaris van Stek begonnen.  De heer F.J.M. Barnhoorn is in 2010 herbenoemd voor een periode van vier jaar. Op grond van de vernieuwde Governance Code overschrijdt hij hiermee de maximale zittingstermijn van acht jaar. Na navraag bij het VTW heeft de Raad van Commissarissen besloten om zijn specifieke kennis van de sector voorlopig te behouden voor de Raad. Besloten is zijn commissariaat in 2013 te beëindigen.

4.18

Bezoldiging commissarissen

De honorering van de Raad van Commissarissen was over 2011 als volgt:

Naam

Vergoeding

Onkostenvergoeding

Totaal

Dhr. N.P.M. Schoof

€ 9.397

€0

€ 9.397

Dhr. R.W. Roodzant

€ 7.517

€0

€ 7.517

Dhr. G.A. Camphorst

€ 7.517

€0

€ 7.517

Dhr. J.M. Hoff

€ 7.517

€0

€ 7.517

Dhr. R. Kies

€ 7.517

€0

€ 7.517

Dhr. F.J.M. Barnhoorn

€ 7.517

€0

€ 7.517

Dhr. E.A.M. van Winsen

€ 3.758

€0

€ 3.758 Totaal:

€ 50.740

In 2010 heeft de Raad van Commissarissen de eigen beloning voor 2011 aangepast. Aanleiding was de nieuwe methodiek voor de beloning van commissarissen en bestuurders van woningcorporaties die per 1 juli 2010 van kracht werd. Op grond van de nieuwe methodiek is de extra beloning van de vicevoorzitter verdwenen. De vergoeding van de vicevoorzitter is in 2011 gelijk aan de overige leden van de Raad. Ook de vergoeding van de voorzitter is in lijn gebracht met de nieuwe methodiek. De extra opslag voor het voorzitterschap is in 2011 teruggebracht van 50% naar 25%.

25


4.19

Bezoldigingsbeleid bestuurder (remuneratie)

De bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. De contractuele overeengekomen bezoldiging van de bestuurder van de Stek bestaat in 2011 (gelijk aan 2010) uit de volgende bestanddelen:  

 

een vast basissalaris dat binnen het kader van het advies van de Commissie Izeboud past. een bonus variĂŤrend van 0% tot 10%, afhankelijk van de mening van de Raad van Commissarissen, gebaseerd op de realisatie van de overeengekomen prestatiedoelstellingen. de bestuurder heeft beschikking over een auto (eigendom Stek) en betaald hiervoor een eigen bijdrage. de bestuurder heeft geen afwijkende pensioenafspraken.

Voor de bezoldiging van de bestuurder is in 2011 ook rekening gehouden met de nieuwe methodiek voor bezoldiging van commissarissen en bestuurders.

4.20

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen

De zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen heeft in 2011 nog niet plaatsgevonden. In 2011 zijn de voorbereidingen gestart om met ondersteuning van een extern adviseur de zelfevaluatie begin 2012 uit te voeren. Uit twee kandidaten is de externe begeleider geselecteerd. De voorbereidende gesprekken zijn in uitvoering. De zelfevaluatie wordt in februari 2012 afgerond.

4.21

Goedkeuring jaarstukken 2011

In dit jaarverslag treft u aan het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2011. Het verslag is vastgesteld door de bestuurder. Vervolgens is de jaarrekening door Ernst & Young Accountants onderzocht en goedgekeurd. Een verklaring van de accountant treft u aan als bijlage bij dit verslag. De Raad van Commissarissen heeft de jaarstukken 2011 goedgekeurd op 29 mei 2012. De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering van 26 april 2012 uitvoerig gesproken met de accountant over het jaarverslag, de uitkomsten controle 2011 en overige informatie. Voorafgaand aan de behandeling van het jaarverslag 2011 in de vergadering van de Raad van Commissarissen is het jaarverslag besproken met de Audit commissie op 12 april 2011.

26


4.22

Verklaring besteding van middelen

De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met de verklaring van de bestuurder dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting. Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen een woord van dank uit richting de bestuurder en de medewerkers voor de getoonde inzet in het verslagjaar.

27


5

Volkshuisvestelijk verslag

5.1

Samenwerking

5.1.1 Algemeen Samenwerken moet. Zo simpel als het klinkt, zo moeilijk kan het soms zijn. Verschillende visies, verschillende belangen, veranderende omstandigheden en natuurlijk de betrokken mensen zelf, zijn allemaal factoren die een stevige invloed kunnen uitoefenen. Stek kan alleen verder als samenwerking plaatsvindt. Belanghouders van en voor Stek nemen een belangrijke plaats in. Dat is niet omdat regelgeving dat voorschrijft, maar omdat Stek goed weet dat in samenwerking meerwaarde zit. Als er belangrijke beleidsmatige keuzes moeten worden gemaakt, dan is het voor Stek heel normaal daar met de belanghouders goed over van gedachte te wisselen. Pas daarna worden de uiteindelijke keuzes gemaakt. Samenwerken begint met open communiceren, elkaar opzoeken en met respect voor ieders rol op zoek gaan naar meerwaarde voor elkaar. Stek wil zo zijn ĂŠn heeft daardoor meer bereikt dan alleen actief te zijn, dit blijkt uit onderstaande beschrijvingen.

5.1.2 Samen met de huurdersorganisaties De contacten, formeel en informeel, met de huurdersorganisatie HBVB zijn voor Stek van grote betekenis. Naast de adviezen op beleidsvoorstellen is de kritische blik op Stek van belang om nog beter te willen presteren. Door het jaar heen zijn er vele momenten van contact. In acht reguliere bijeenkomsten zijn belangrijke onderwerpen aan de orde geweest: 

de ontwikkeling van een nieuw model voor woonruimteverdeling voor de regio



de prestatieafspraken tussen de gemeenten en Stek



aanpassing van het Sociaal Statuut



labeling van de woningvoorraad en doelgroepenbeleid



het beleid voor investeringen in energiebesparing



het onderhoudsbeleid



de profielen en samenstelling van de Raad van Commissarissen



het reglement van de Klachtencommissie Wonen



het beleid voor verkoop van woningen uit de bestaande voorraad

Naast het reguliere overleg is de HBVB ook betrokken geweest bij de bijeenkomst met belanghouders, waar gesproken is over de aanpassing van de strategische koers van Stek. Ter voorbereiding daarop is er een themabijeenkomst geweest over de actuele ontwikkelingen in de sector.

28


Als bijzondere blijk van goede samenwerking vanuit de HBVB is de uitnodiging aan de bestuurder van Stek, de heer J.C.M. Al, gedaan om de officiĂŤle handeling te verrichten ter opening van het nieuwe kantoor van de HBVB. Door middel van de onthulling van het nieuwe logo van de HBVB is de officiĂŤle openingshandeling verricht.

5.1.3 Samen met gemeenten De drie gemeenten waarin Stek actief is, zijn voor de dagelijkse processen en voor het lange termijn beleid van bijzonder belang. Met de gemeente Hillegom is hard samengewerkt om de realisatie van de woonzorgzone mogelijk te maken. Van een ander karakter, maar niet minder belangrijk, was de samenwerking bij de herstructurering van de wijk Patrimonium. Door een goede afstemming in de planprocedure en op het gebied van de communicatie verloopt het proces in een wijk met zoveel betrokken bewoners goed. De relatie gemeente Lisse en Stek kent meerdere gezichten. In het planproces Sportlaan/ van Speykstraat is samenwerking leidend. Bij project Geestwater staan de gemeente en ontwikkelaar Trithun (Stek is 50% aandeelhouder) soms tegenover elkaar vanwege tegenstrijdige belangen. Beide zijn grondeigenaar en moeten een koopovereenkomst sluiten. Op beleidsmatig bestuurlijk niveau gaat de samenwerking goed. Bij de ontwikkeling van de woonvisie is Stek betrokken en het maken van nieuwe prestatieafspraken is gestart. Op het gebied van leefbaarheid is de samenwerking met gemeente Lisse goed. Dit leidt tot veel projecten waar inwoners van Lisse en huurders van Stek baat bij hebben. Belangrijk voor Stek in de gemeente Teylingen is de planontwikkeling op locatie Hooghkamer. In de door de gemeente gekozen opzet kan en moet Stek samenwerken met andere grondeigenaren. Het lijkt alsof daardoor tegenstrijdige belangen ontstaan. Helaas is een door de gemeente genomen initiatief om te komen tot een woonzorgconvenant niet goed van de grond gekomen. Moeilijke problematiek en matige externe begeleiding zijn hiervan de oorzaak. De gemeente heeft dit weer zelf opgepakt waardoor er toch voortgang geboekt kan worden op dit belangrijke onderwerp. Met alle drie de gemeenten is regulier bestuurlijk overleg en zijn de contacten, ook op ambtelijk niveau, goed.

5.1.4 Samen met zorg en welzijn Zonder discussie moet als eerste hier de samenwerking met de Hillegomse Organisatie voor Zorgverlening Ouderen (HOZO) genoemd worden. De inzet van directeur mevrouw A.J.C. Ricke, om de bezetting van het dienstencentrum in de in ontwikkeling zijnde woonzorgzone tot een door Stek gesteld niveau te brengen, is van doorslaggevende betekenis geweest. Mede hierdoor heeft Stek goedkeuring gegeven aan de investering en zijn de uitvoerende werkzaamheden kort daarna gestart.

29


HOZO geeft ook adviezen bij planontwikkelingen van Stek waarbij zorgaspecten aan de orde zijn. Desondanks is de samenwerking tussen zorgpartijen en Stek problematisch. Zorginstelling WWZ-Marienstaete-Valent Katwijk is, om voor hen goede redenen, afgehaakt bij de renovatie van appartementencomplex Rembrandtplein in Lisse. De planvorming om grote delen van dit complex geschikt te maken voor de oudere en zorgvragende huurder is daardoor vertraagd en moeilijker geworden. Er is overleg geweest tussen WWZ-Marienstaete-Valent en Stek over het overnemen van de investering en planontwikkeling van een intramurale zorgvoorziening nabij de locatie Geestwater in Lisse. Mede doordat de door de gemeente gewenste opbrengsten van de grond niet haalbaar bleek, is dit plan niet doorgegaan. Onzekerheid over de financiering van de zorgsector, de huurwaarde van de zorgcomplexen/zorgwoningen en verschillen van inzicht in het woonprogramma dragen ertoe bij dat er geen goede samenwerking is ontstaan tussen de zorg en Stek. Een bij Stek in ontwikkeling zijnde beleidsnotitie moet de investeringsstrategie aanscherpen.

5.1.5 Samen met projectontwikkelaars Voor de samenwerking met projectontwikkelaars was 2011 het jaar van de grote “nee”. Door de crisis op de koopmarkt en de toenemende druk op de financiële positie van corporaties, haken deze af bij de planontwikkelingen in de regio. De collega-corporaties, die doorgaans uit de grotere steden komen, passen hun beleid aan en beperken zich tot hun oorspronkelijke grondgebied. De Duin- en Bollenstreek is minder van belang voor hun bedrijfsstrategie. Stek krijgt regelmatig de vraag voorgelegd om, vaak risicodragend, de positie van een andere corporatie over te nemen. Heel vaak is het antwoord daarop “nee”. Meerdere redenen spelen een rol. De prijskwaliteit van het aangeboden product is onvoldoende. Het product moet een toevoeging zijn aan de voorraad en niet meer van hetzelfde. Hierbij speelt de ligging ook een rol. In andere gevallen wordt de vraag gesteld risicodragend, als achtervang mee te werken aan de realisatie van koopwoningen. Stek is ook zelf projectontwikkelaar. Samen met Kuiper Groep Heemstede neemt Stek deel in Trithun voor de ontwikkeling van Geestwater in Lisse. Tegenvallende opbrengsten en een moeizaam overleg met de gemeente dragen ertoe bij dat de afronding van de planontwikkeling niet kan plaatsvinden. Het bij de ontwikkeling betrekken van de locatie voor het Transmuraal Centrum heeft ook geen doorbraak kunnen opleveren. In 2012 zal een besluit genomen moeten worden over hoe hier verder te gaan. Op de locatie Sportlaan/Van Speykstraat in Lisse heeft Stek 151 woningen in het lagere huursegment staan. Uit de aanbestedingsprocedure is ABC Vastgoed als ontwikkelaar naar voren gekomen. Met de sloop van de woningen en het terugbouwen van 120 nieuwe woningen is dit voor Stek een belangrijk project, waarbij vooral aandacht aan de meerjarige risicoverdeling besteed moet worden.

30


Voor Mallegatshof in Lisse is de ontwikkelaar aan het eind van het jaar met de verkoop begonnen. Dit lijkt hoopgevend te zijn en kan leiden tot de realisatie van 29 appartementen nabij het complex De Engel. Ook al is het nu moeizaam: Stek blijft open staan voor en is op zoek naar kansen, want de vraag naar sociale huurwoningen is nog steeds groot. 5.1.6 Samen met collega corporaties De sector is in beweging en corporaties hebben daardoor meer onzekerheden. De behoefte om met elkaar hierover van gedachten te wisselen en mogelijkheden van samenwerking te onderzoeken is toegenomen. Mede op initiatief van Stek discussiëren Elan Wonen Haarlem, Dunavie Katwijk en Pré Wonen Haarlem met elkaar over de ontwikkeling en positie van corporaties voor de komende jaren. Beleidsmedewerkers leveren daaraan een bijdrage. Zo is de brutering 2.0 een gezamenlijk onderwerp van studie. Met Vooruitgang Sassenheim (gemeente Teylingen), Noordwijkse Woningstichting Noordwijk en Sint Anthonius van Padua Noordwijkerhout heeft Stek gesproken over deelname aan het Bouwkundig Advies Bureau (BAB). Het BAB is een initiatief van deze drie corporaties en een bijdrage van Stek om het meerjarige perspectief van het BAB te versterken is besproken. Op basis hiervan moeten de drie corporaties nu eigen besluitvorming laten plaatsvinden. Tijdens het contact met de drie collega-corporaties is geprobeerd om met elkaar tot vaststelling van de productie van nieuwbouw te komen. Door afnemende investeringscapaciteit in gericht investeren belangrijk geworden. Succesvol afstemmen is helaas niet gelukt. Daarnaast is er ook aandacht voor kostenreductie. Hierbij valt ook te denken aan een gezamenlijke dienst voor afhandeling van reparatieverzoeken of andere delen van de organisatie. Aftastende besprekingen in de regio zijn hierover gevoerd. Een doorlopende vorm van samenwerking is in de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). De VWHR is een belangenbehartiger naar de regio Holland Rijnland toe. Belangrijk onderwerp was de ontwikkeling van een nieuw woonruimteverdeelsysteem. De bestuurder van Stek neemt samen met twee collega-bestuurders, deel aan de Stuurgroep als vertegenwoordiger aan VWHR. Daarnaast nemen collega’s deel in de uitwerking van het nieuwe systeem.

5.1.7 Samen met de eigen collega’s Een dienstverlenende organisatie zoals Stek kan alleen maar prestaties leveren als de collega’s die hun dagelijks werk hebben, zo optimaal mogelijk kunnen functioneren. Het ervaren van eenheid, het krijgen van waardering en het delen van de missie en visie en normen en waarden zijn belangrijke voorwaarden voor het goed kunnen functioneren. Uiteraard kan dat niet zonder professionaliteit.

31


Door schriftelijke informatie in een MT-flits, zeer regelmatige personeelsbijeenkomsten, aandacht voor persoonlijke omstandigheden en gezellige bijeenkomsten zoals een personele uitgaansdag zijn voorbeelden van het creëren van omstandigheden om tot een goede realisatie van de gestelde doelen te komen. De ondernemingsraad (OR) bewaakt vanuit haar verantwoordelijkheid de rol die Stek als werkgever heeft. In acht reguliere overleggen met de bestuurder is een veelheid aan onderwerpen behandeld. De doorontwikkeling van het personeelsbeleid is een belangrijk onderwerp geweest. Met ondersteuning van een deskundige heeft de OR zich geschoold op dit thema, waar de bestuurder ook bij betrokken is geweest. Afspraken zijn er gemaakt over het houden van een onderzoek waarbij ook gekeken gaat worden naar collega-corporaties. In begin 2012 wordt er resultaat verwacht. Andere belangrijke onderwerpen zijn geweest de aanpassing van de strategische koers, het instellen van een nieuw vertrouwenspersoon, protocol ‘Omgaan met agressieve klanten’, richtlijnen Sabbatical Leave, beoordelingsproblematiek en afhandelen aandachtspunten medewerkerstevredenheidsonderzoek. Ieder jaar heeft de OR ook een gesprek met leden van de Raad van Commissarissen. Tijdens dit gesprek wordt ingegaan op de organisatie als geheel, het overleg met de bestuurder en levert de OR een bijdrage aan de evaluatie van de bestuurder zoals die door de Raad van Commissarissen wordt gehouden.

5.2

Klant eerst

5.2.1 Bewonersparticipatie Huurdersparticipatie Huurders vinden het kunnen meepraten, meedenken en meebeslissen gelukkig van groot belang. Wij ervaren deze huurdersparticipatie als een toegevoegde waarde voor ons functioneren. Stek kent twee soorten huurdersvertegenwoordigingen. De eerste soort zijn de verschillende bewonerscommissie op complexniveau. De andere soort betreft de Huurders Belangen Vereniging Bollenstreek (HBVB). Deze organisatie participeert op organisatie niveau. Bewonerscommissies vertegenwoordigen een wijk, complex of woongebouw en zitten regelmatig met ons rond de tafel. Alles wat te maken heeft met het beheer (onderhoud, woonomgeving en dergelijke) is bespreekbaar op voorwaarde dat het betrekking heeft op de huurders die door de commissie worden vertegenwoordigd. Met de HBVB worden de meer centraal te regelen beleidsmatige onderwerpen besproken zoals de jaarlijkse huurverhoging, het sociaal statuut en procedures. Formeel staan de bewonerscommissies los van de HBVB, maar de HBVB ondersteunt de commissies waar nodig met raad en daad. De HBVB werkt ook hard mee aan het oprichten van zoveel mogelijk bewonerscommissies. Het is niet gemakkelijk om enthousiaste vrijwilligers te vinden die zich willen inzetten voor hun wijk of complex. Laat staan voor regionale aangelegenheden zoals de woonruimteverdeling.

32


Bewonersparticipatie bij projecten & sociaal plan Grootonderhoud, renovatie of sloopnieuwbouw zijn ingrijpende gebeurtenissen in het leven van een huurder. Bewoners weten als geen ander wat zij waarderen aan hun woning en wat voor verbetering vastbaar is. Veel bewoners willen een actieve bijdrage leveren aan het proces van inventariseren en het onderzoek naar de juiste ingreep voor hun woning. Gelukkig nemen steeds weer betrokken huurders zitting in de project- en/of werkgroepen die onze projecten begeleiden. Stek hecht veel waarde aan het oprichten van projectgroepen, ook als er al een bewonerscommissie actief is. Naast het bespreken van het type ingreep, is een projectgroep ook onze gesprekspartner voor het opstellen van het Sociaal Plan per project. Vanuit het op organisatieniveau vastgestelde Sociaal Statuut (2010) wordt er per project een Sociaal Plan opgesteld. Huurders Belangen Vereniging Bollenstreek (HBVB) Het bestuur van de HBVB bestaat uit vijf vrijwilligers en worden ondersteund door een betaalde administratieve kracht voor enkele uren per week. Om alle belangen, zowel voor de Stek huurders als op regionaal niveau, te behartigen is het hard werken. Dit jaar hebben er acht reguliere vergaderingen tussen de HBVB en het management van Stek plaatsgevonden. Ook is er één keer overleg met de Raad van Commissarissen geweest. Rondom actuele wijzigingen in de branche zijn aanvullend enkele themabijeenkomsten georganiseerd waaraan de HBVB heeft deelgenomen. Gespreksonderwerpen waren ondermeer: 

Prestatieafspraken met de gemeenten



Vernieuwing woonruimteverdeelsysteem



Aanpassing woningwaarderingssysteem



Strategisch voorraadbeleid, waaronder het huurbeleid en de jaarlijkse huurverhoging



Diverse beleidsthema’s, zoals verkoopbeleid, onderhoudsbeleid, energiebeleidsplan en sociaal beheer



Ontwikkelingen binnen de branche



Bewonerscommissies •

oprichten van bewonerscommissies

opstellen van het handboek voor bewonerscommissies

en het organiseren van een jaarlijkse bijeenkomst met alle bewonerscommissies

maar ook de kwaliteit van de communicatie tussen Stek en de bewonerscommissies



Diverse projecten, waaronder de sociaal plannen per project

Dit jaar werd de HBVB geconfronteerd met een verhuizing. Medio 2011 hebben zij hun intrek genomen in een nieuw kantoor. Het oude pand wordt op termijn gesloopt, waardoor Stek heeft uitgekeken naar een nieuwe behuizing voor de HBVB. Voor het bestuur, dat geheel uit druk bezette vrijwilligers bestaat, was dit een enorme belasting. Desondanks hebben zij met gepaste trost hun nieuwe behuizing op zaterdag 8 oktober feestelijk geopend.

33


De bewonerscommissies Het centrale uitgangspunt in de visie van ons is “klant eerst”. Meedenken met klanten en hun wensen mogelijk maken. Een bewonerscommissie kan daar op complexniveau een belangrijke rol in spelen. Wij zien de bewonerscommissies als de oren en ogen van de wijk. Als belangrijke kennisexperts voor wat betreft hun woning en woonomgeving en als een serieuze gesprekpartner met toegevoegde waarde. Daarom proberen wij, in nauwe samenwerking met de HBVB, bewonerscommissies op te richten. En daar waar deze al zijn, de contacten goed te onderhouden. Jaarlijks krijgen de bewonerscommissies een budget tot hun beschikking. Dit budget is gebaseerd op een standaardbijdrage per commissie van € 213,94 per jaar. Dit bedrag wordt vermeerderd met € 3,10 voor elke woning die het complex telt. Heeft een complex 100 woningen dan komt er dus € 310,00 op jaarbasis bovenop de standaardbijdrage van € 213,94. Bewonerscommissies mogen aanvullend budget aanvragen voor bijzondere activiteiten. Over de samenwerking met de bewonerscommissies zijn afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn opgenomen in de ‘Spelregels voor bewonersgroepen’. Het Handboek Bewonerscommissies is in 2011 geïntroduceerd. Met dit handboek willen wij de bewonerscommissies wegwijs maken. In 2011 zijn er nieuwe commissies bijgekomen. Helaas zijn enkele bewonerscommissies ook gestopt. Eind 2011 had Stek elf actieve bewonerscommissies in Lisse, twee in Voorhout en vijf actieve bewonerscommissies in Hillegom. Hiermee zijn ruim 2465 huurders vertegenwoordigd door een bewonerscommissie. Al deze vrijwilligers zetten zich belangeloos in voor het wel en wee van de bewoners van Stek. De meesten zijn heel enthousiast, anderen laten (terecht) ook wel eens een kritisch geluid horen. Er worden veel en leuke resultaten geboekt. Kortom een onmisbare schakel in ons werken aan wonen!

5.2.2 Kwaliteit van dienstverlening Wij stellen onze klanten centraal bij het verrichten van onze activiteiten. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) toetst de kwaliteit van de dienstverlening van woningcorporaties door ondermeer de klanttevredenheid te meten. Als de woningcorporatie de toets doorstaat, krijgt de corporatie het KWH-huurlabel toegekend. De kwaliteit van de dienstverlening van een corporatie wordt onderzocht op negen onderdelen. Deze negen onderdelen worden verspreid over twee jaar gemeten. In 2011 zijn er bij Stek vijf onderdelen gemeten. De overige vier onderdelen zijn in 2010 gemeten.

34


In onderstaande tabel zijn per onderdeel de scores van Stek in 2011, in 2010 en de landelijke gemiddelden weergegeven.

Labelonderdeel

Score Stek 2011

Landelijk gemiddelde 2011

Corporatie bezoeken

7,7

7,8

Woning zoeken

7,5

7,6

Woning betrekken

8,2

7,9

Huur betalen

8,0

7,9

Reparatie uitvoeren

7,8

7,9

Score Stek 2010

Landelijk gemiddelde 2010

Corporatie bellen

7,1

7,6

Woning onderhouden

7,7

7,8

Klachten afhandelen

6,6

6,8

Woning verlaten

8,3

8,4

Stek voldeed met deze scores opnieuw aan de KWH-norm* en behaalde daarmee het KWH-huurlabel 2011. Op basis van de aanbevelingen die KWH naar aanleiding van de meting heeft geformuleerd, worden er verbeterplannen opgesteld om de kwaliteit van onze dienstverlening verder te verbeteren. * KWH-norm: de score op het onderdeel ‘Klachten afhandelen’ moet minimaal 6,5 zijn; de score op alle overige onderdelen moet minimaal 7,0 zijn

5.2.3 Communicatie Stek is een corporatie die middenin de samenleving staat. Communicatie met de directe omgeving is daarbij belangrijk. Om tot een geïntegreerde aanpak te komen van die communicatie werd in 2009 een communicatiebeleidsplan vastgesteld. Dit plan resulteert elk jaar in allerlei activiteiten. Hieronder een opsomming van deze activiteiten. Externe communicatie Bewonerscommunicatie Vier keer per jaar brengen wij een bewonersmagazine uit: Binnen! Wij willen met onze huurders een band creëren en een platform bieden voor, soms tegenstrijdige, meningen en invalshoeken op het gebied van wonen. Verder wil Stek inzicht geven in haar denk- en handelswijze en haar visie uitdragen.

35


Wij houden bewoners in wijken waar groot onderhoud of renovatie plaats gaat vinden op de hoogte via persoonlijke brieven of nieuwsbrieven. Via een vast format communiceert Stek helder en duidelijk over de plannen, de voortgang en het proces. De eindverantwoording voor de inhoud ligt bij woonconsulenten en projectleiders, de huisstijl, corporate uitstraling en leesbaarheid bij communicatie. Bijeenkomsten In april organiseerden we, net als in 2009 en 2010, een bijeenkomst voor onze huurders. Vorig jaar bleek de tent in de achtertuin van ons kantoor maar net groot genoeg te zijn voor alle bezoekers. Daarom kozen wij dit jaar ervoor om de bijeenkomst te houden in de Brasserie Basso aan de Haven in Lisse. Dat bleek een goede zet: ruim 550 huurders bezochten de bijeenkomst. Het ‘op de koffie’ komen bij Stek werd enorm gewaardeerd. Ook traditiegetrouw werd de belanghoudersbijeenkomst georganiseerd. Een maatschappelijke organisatie als Stek hecht veel waarde aan de relatie met belangrijkste belanghouders, zeker op het moment dat er belangrijke keuzes moeten worden gemaakt. Op 15 september is er een discussiebijeenkomst met de belanghouders over de keuzes van Stek georganiseerd. Hiervoor waren uitgenodigd de huurdersorganisatie, de wethouder en beleidsambtenaar van de drie gemeenten, makelaars, projectontwikkelaars, bank, welzijnsorganisaties en zorgorganisaties. Onder leiding van een externe discussieleider zijn de belanghouders door Hans Al geïnformeerd over de ontwikkelingen in de sector en welke betekenis die hebben voor Stek. In kleine groepjes, gestructureerd rondom dezelfde belanghouders, is gediscussieerd over tegenstellingen in keuzes onder leiding van een lid van de Raad van Commissarissen of een Stek-collega. De conclusies van de tafels zijn plenair besproken. Dit heeft geleid tot een aantal duidelijke beleidskeuzes die in de breedte door de belanghouders worden ondersteund. Voorbeelden hiervan zijn dat de huurders ook een inbreng van Stek willen voor de middeninkomens, dat de gemeenten en de huurders niet zwaar hechten aan een kantoor van Stek in iedere gemeenten als de dienstverlening aan de huurder goed is gewaarborgd, dat de belanghouders met een commerciële achtergrond niet voor grootschalige verkoop zijn van het woningbezit van Stek. Na de vaststelling van de aangepaste koers zijn de belanghouders schriftelijke geïnformeerd waarbij extra aandacht is besteed aan de huurdersorganisatie en de gemeenten. Website www.stek-wonen.nl De website van Stek moet in eerste instantie een informatiebron voor klanten zijn. De digitale dienstverlening is een wereld die snelle ontwikkelingen doormaakt. De klant raakt ook steeds meer gewend aan de vele mogelijkheden van dienstverlening op het web. Een participerend klantenonderzoek, hierbij zijn klanten werkend met de website ondervraagd, heeft ertoe geleid dat er aanpassingen zijn doorgevoerd. De klantvriendelijkheid en inzichtelijkheid van de website is hierdoor verbeterd. De volgende stap is een onderzoek naar de toepasbaarheid van sociale media en de klantbehoefte naar digitale dienstverlening.

36


Sponsoring In het werkgebeid vinden er allerlei activiteiten plaats die georganiseerd worden door vrijwilligers waarbij de realisatie afhankelijk is van bijdragen van sponsors. Ook Stek ontvangt regelmatig verzoeken voor leveren van een financiële bijdrage. Om een duidelijke lijn te hanteren hanteert Stek een sponsorbeleid. Hierbij is de orde draag dat het om maatschappelijke organisaties gaat waarbij de geplande activiteit ook van belang is voor de doelgroep. Op basis hiervan zijn er sponsorbijdrage overgemaakt naar de Voedselbank, bus Welzijn Hillegom, Samenloop voor Hoop-Hillegom, ouderenconcert en poppenkast Oranjevereniging en het luchtkussenfestival in Voorhout. Het totaal komt op ongeveer € 3.500,00. Stek in het nieuws Stek voert een actief mediabeleid. We staan ervoor open om zo veel en duidelijk mogelijk te communiceren. Dit leidt ertoe, dat we in oktober in het nieuws van TV-West zaten, regelmatig in de krant staan; regionaal en plaatselijk. Vooral door zelf aangedragen persberichten krijgt Stek aandacht. De koerswijziging ‘Stek zet een stap verder’ is uitgebreid in de media aan de orde geweest en heeft zo bijgedragen aan het genereren van draagvlak. Zeker bij projecten wordt het gebruik van de media afgestemd met gemeenten, zodat de informatiestroom niet strijdig wordt. Dit is aan de orde bij Van Speykstraat/Sportlaan in Lisse en Woonzorgzone in Hillegom. Activiteiten in het kader van leefbaarheid zijn goede momenten voor mediacontacten. Dan gaat het om Unicefspeelplaats in Teylingen, seniorenbeurs in Hillegom of Herfstklaaractie in Lisse. Stek aan zet De koerswijziging in het beleid van Stek heeft de naam “Stek zet een stap verder” gekregen. Bij de ontwikkeling hiervan is een inbreng geweest van belanghouders. De terugkoppeling naar hen is van belang, enerzijds om te laten zien dat er rekening is gehouden met hun inbreng, anderzijds om hen te informeren over het nieuwe beleid. Hiervoor is een compact informatiebulletin gemaakt en breed rondgestuurd. Belanghouders als gemeenten zijn ook mondeling geïnformeerd. Tevens is actief de lokale pers opgezocht om ook via de media aandacht te vragen voor de wijziging en pro-actief te zijn op mogelijke roddels over de aanleidingen. Jaarverslag Het populair jaarverslag is voor Stek een belangrijk communicatiemoment. Het is een goede gelegenheid het imago van Stek bij derden te beïnvloeden. Dit wordt gedaan door gericht in te gaan op de activiteiten van Stek en de vormgeving. Het jaarverslag van 2010 heeft als thema “Klant eerst” meegekregen. Belanghouders hadden aangegeven dit onvoldoende te herkennen als waarde voor Stek. De vormgeving van het jaarverslag was gebaseerd op een krant en heeft de mooie naam “Stek-next” gekregen. Er zijn vele positieve reacties ontvangen.

37


Communicatie met klanten Het magazine Binnen is vier keer naar onze huurders gestuurd. Het moest vooral een platform zijn voor, soms tegenstrijdige, meningen en wetenswaardigheden over wonen. In tweede instantie is Binnen een middel voor Stek om onze visie uit te dragen. Na drie jaar, zal Stek in 2012 een evaluatie houden van de waardering door huurders van Binnen. Interne communicatie Collega’s binnen Stek worden op verschillende manieren zo snel mogelijk geïnformeerd over ontwikkelingen met betrekking tot Stek, de sector of bij belangrijke belanghouders. Na iedere MT-vergadering wordt een MT-flits (korte samenvatting) aan de medewerkers verspreidt. De managers bespreken de MT-onderwerpen op het werkoverleg van de afdeling. Als er belangrijke berichten in de media komen, wordt er aan alle collega’s een e-mail verstuurd. Met regelmaat verschijnt de knipselkrant. Deze krant bevat krantenartikelen die van belang zijn. Voor speciale onderwerpen is er de personeelsbijeenkomst die ongeveer één keer per maand is. Een afdeling of collega kan dan dieper op een onderwerp ingaan. Ook maakt de bestuurder van de gelegenheid gebruik om de stand van zaken over allerlei onderwerpen te bespreken. Voor tussentijdse situaties wordt de e-mail gebruikt, de bestuurder stuurt dan een “Even bijpraten”-mail in de rondte. Om een vaster medium voor de interne communicatie te hebben is er besloten te starten met Stek-intranet. Begin 2012 zal deze “live” gaan.

5.3

Leefbare buurten

5.3.1 Wat is Leefbaarheid? Wat bedoelen we met leefbaarheid. Met het begrip leefbaarheid wordt aangegeven hoe aantrekkelijk en/of geschikt een gebied is om in te wonen, of te werken. Voor woningcorporaties slaat leefbaarheid met name op de geschiktheid van een omgeving om in te wonen en het verband tussen de omgeving en de bewoner. Wij leveren graag inspanningen die bijdragen aan de leefbaarheid van een wijk of buurt.

5.3.2 Hoe gaan we ermee om? Omdat we meer doen dan bouwen en beheren, maken we er werk van om de leefbaarheid te verbeteren. Daarom heeft Stek wijkbeheerders in dienst die de wijken nadrukkelijk in de gaten houden en zo nodig acties uitzetten. Stek pakt haar rol op het gebied van het stimuleren van de buurtbetrokkenheid van bewoners. Ook bewaken wij de leefbaarheid door preventieve acties. Veel bewoners hebben ideeën om hun wijk leefbaar en leuk te maken. Vaak hebben huurders wat hulp nodig om die ideeën uit te voeren. Wij helpen hen graag. Ook werken we samen met de gemeente om de leefbaarheid in buurt of wijk te verbeteren. Vaak gebeurt dit binnen het concept Buurtgericht Werken.

38


Onze uitgangspunten voor leefbaarheid zijn: schoon, heel en veilig. Ook de positieve waardering vanuit de buurt speelt een belangrijke rol bij het maken van keuzes. Omdat het effect van investeren in leefbaarheid lastig te meten is, proberen we via een monitor te volgen wat het effect van onze inzet is. Stek gaat veel verder dan het minimaal noodzakelijke om de leefbaarheid in de wijken en buurten te verbeteren of te bestendigen. We kiezen ervoor om ook te investeren in leefbaarheid als dit niet rendabel is. We doen niet slechts het minimale om te voldoen aan de wet- en regelgeving en onze verhuurbaarheid goed te houden. Stek onderkent de behoefte van de klant aan prettig wonen en we zijn bereid daarin te investeren. We hebben een leefbaarheidbudget. Hieruit kan geput worden om bewonersinitiatieven te ondersteunen of gewoon zelf, als we een impuls willen geven aan de leefbaarheid in een bepaald gebied, door het doen van een investering. Het kan gaan om investeringen in fysieke zin: een bankje, een speeltoestel, het aanbrengen van verlichting, maar ook om investeringen in sociale zin: het mogelijk maken van een buurtbarbecue of kunstproject. Bewoners zijn deskundig over hun eigen leefomgeving en leveren daarom een waardevolle bijdrage. We zien investeren in leefbaarheid als een kerntaak. Klanten moeten met plezier in hun huis en buurt kunnen wonen. Daarbij vinden we dat onze verantwoording verder gaat dan alleen een goede woning en woonomgeving. Sociale aspecten zijn even belangrijk voor de leefbaarheid van wijken. Samenwerking met andere organisaties is een randvoorwaarde om dit te realiseren. Onze belangrijkste uitgangspunten zijn: 

we stimuleren de sociale cohesie. Met en voor bewoners ontplooien we activiteiten



we zijn zichtbaar in de wijk



de buurt moet schoon, heel en veilig zijn



we stimuleren de bewoners om zich actief in te zetten voor hun buurt en ondersteunen hen daarbij. Bewoners kunnen een beroep doen op onze kennis, contacten en middelen



de woning en directe omgeving is onze verantwoordelijkheid, het openbare domein is een gedeelde verantwoordelijkheid. Daarom nemen we initiatief om samen te werken met andere partijen

5.3.3 Voorbeelden van activiteiten In 2011 organiseerden wij samen met de buurtbewoners de volgende activiteiten: Buurtpicknick In het voorjaar van 2011 heeft Stek in samenwerking met de gemeente Lisse op vier locaties in Lisse een picknick georganiseerd. Het doel van de picknick is het creĂŤren van saamhorigheid en het leren kennen van uw buren.

39


Er werd gezorgd voor broodjes, koffie, thee en limonade en er werden Oudhollandse spelletjes gedaan. Zowel huurders van Stek als eigenaren van koopwoningen waren uitgenodigd. Opknappen achterpad Wij vinden het erg belangrijk dat de leefomgeving schoon en veilig is. Wij ontvingen in 2011 meldingen van diverse bewoners in Patrimonium over een onveilige situatie. De wijkbeheerder van Stek deelde na een bezoek deze mening van de bewoners. Er lag veel afval en uitwerpselen van honden. De veiligheid in verband met mogelijke brandstichting was in het geding. Om een veilige situatie te creĂŤren hebben we het vervuilde deel van het achterpad laten afgraven en opnieuw ingericht. Burendag Op zeven locaties in Voorhout is in september 2011 deelgenomen aan de Burendag. Burendag is een jaarlijks terugkerend feest dat je samen viert met je buren en de buurt. Het is een dag waarop je gezellig samen komt en waarbij veel mensen iets goeds doen voor elkaar en de buurt. De gemeente en Stek verdubbelde het bedrag dat beschikbaar werd gesteld vanuit Douwe Egberts en het Oranjefonds. De opkomst was, in vergelijking met voorgaande jaren, erg positief te noemen. Door het beschikbaar stellen van een financiĂŤle bijdrage werden onder andere gezellige spelletjes georganiseerd is een speeltuin opgeknapt. Actie Herfstklaar Samen met de gemeente Lisse zijn deze acties opgezet. Inwoners en scholen werkten mee aan het opruimen van de bladeren in hun buurt. We kunnen al een aantal jaar terugkijken op een geslaagde actie in het kader van buurtgericht werken. De aandacht is gevestigd op het schoonhouden van de buurt. Gevelconcert De bewonerscommissie van het Jacob van Ruysdaelplein in Lisse organiseert jaarlijks in de donkere dagen voor kerst een gevelconcert. Het gevelconcert trekt veel bezoekers en levert een bijdrage aan de sociale samenhang in de wijk. Stek levert een financiĂŤle bijdrage voor dit evenement. Bomen en groen Bomen die overlast veroorzaakten of dit in de toekomst gaan veroorzaken zijn preventief gesnoeid of verwijderd. Verder heeft Stek huurders hulp geboden bij het onderhouden van hun tuin wanneer deze niet goed werd onderhouden. Versterken sociale samenhang We zijn betrokken geweest bij activiteiten die actieve bewoners zelf hebben georganiseerd om de sociale samenhang in het complex of in de buurt te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn verschillende barbecues, kerstvieringen, nieuwjaarsrecepties en een gevelconcert.

40


5.4

Een woning voor iedereen

5.4.1 De doelgroepen op een rijtje Wij richten ons op het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens uit de lagere inkomensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Sinds 1 januari 2011 werken we daarbij met een inkomensnorm. 90% van de woningtoewijzingen in de sociale huursector moet plaatsvinden aan een huishouden met een inkomen tot € 33.614,00. Stek heeft ervoor gekozen om de inkomensgrens van toepassing te verklaren op al haar toewijzingen in de sociale sector, uitgezonderd stadsvernieuwingsurgenten. Dit betekent dat mensen die sinds 2011 meer verdienen, geen sociale huurwoning meer kunnen gaan huren bij Stek. Dit heeft effecten op onze klanten. Een deel van hen zit ‘klem’. Dit zijn de mensen die meer verdienen dan de inkomensnorm, maar niet genoeg om een woning te kunnen kopen. Zij kunnen in de sociale sector niet verhuizen, maar ook in de koopsector kunnen zij niet terecht. Jongeren In 2011 waren 855 woningen gelabeld om bij mutatie toe te wijzen aan starters. Dit is bijna 16% van ons bezit. Als we naar de regionale ontwikkeling van de verhuringen naar leeftijdsklasse kijken zien we dat ruim 20% van de woningen in Holland Rijnland wordt toegewezen aan jongeren van 18 tot 26 jaar. De volgende leeftijdscategorie (26 – 35 jaar) is goed voor 20 tot 25 % van het aantal toewijzingen. In 2010 werd dus 45% toegewezen aan jongeren tot 35 jaar. Senioren Woningen die geschikt zijn voor senioren of als seniorenwoning zijn gebouwd, worden met voorrang aan senioren aangeboden binnen het regionale woonruimteverdelingsysteem, Woonzicht.nl. 23% van ons bezit is gelabeld voor senioren of zorg. Dit zijn 1243 woningen. Het overgrote deel wordt met voorrang aangeboden aan woningzoekenden vanaf 55 jaar. Voor enkele woningen is de leeftijdsgrens 65 jaar of ouder. Statushouders Het Ministerie van Justitie bepaalt per gemeente het aantal statushouders dat gehuisvest moet worden. De huisvesting van alle statushouders vindt plaats in overleg met de gemeenten Teylingen, Lisse en Hillegom. De Intergemeentelijke sociale dienst (ISD) en Stichting Vluchtelingen Werk zijn belangrijke samenwerkingspartners voor ons in dit proces. In de gemeenten Teylingen, Lisse en Hillegom hebben we de reguliere taakstelling om in deze gemeenten in 2011 totaal 34 personen te huisvesten. We hebben in 2011, 36 statushouders gehuisvest. In Teylingen moet nog één statushouder gehuisvest worden en in Lisse zijn er drie meer gehuisvest dan de taakstelling.

41


Urgenten Sommige mensen bevinden zich, buiten hun eigen schuld, in een acute noodsituatie wat betreft hun woonruimte. In de regio Holland Rijnland bestaat dan de mogelijkheid om voorrang te vragen binnen het systeem van woonruimteverdeling. We noemen dit urgentie. Zo’n urgentie wordt alleen in zeer bijzondere gevallen toegekend, door de (onafhankelijke) urgentiecommissie. Wij voeren namens de urgentiecommissie van Holland Rijnland intake gesprekken. De urgentiecommissie beoordeelt of de aanvrager voorrang krijgt bij het verkrijgen van woonruimte. Ook in 2011 heeft Stek urgentiegesprekken gevoerd. Veel mensen denken voor voorrang in aanmerking te komen maar dat is lang niet altijd het geval. Stek adviseert soms ook om de aanvraag niet in te dienen. Aan het aanvragen van urgentie zijn voor de klant kosten verbonden (₏65,00 in 2011). Wij hebben 30 aanvragen doorgestuurd naar deze urgentiecommissie.

5.4.2 Hoe werkt de verdeling? Sinds 2004 is er sprake van regionale woonruimteverdeling. In eerste instantie binnen de Duin- en Bollenstreek. Vanaf 2006 is de Leidse regio toegevoegd en vindt de woonruimteverdeling binnen de regiogemeente Holland Rijnland plaats. Wij werken samen met andere woningcorporaties binnen de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). Sinds 2006 worden vrijgenomen woningen van Stek aangeboden op de website www.woonzicht.nl. Woningzoekenden schrijven zich in als woningzoekende en reageren op de vrijgekomen woningen binnen onze regio. Het aanbieden van woningen gebeurt geheel digitaal. De woningzoekenden die ingeschreven staan bij Woonzicht bewegen zich in een regionale woningmarkt. Uit de verhuurcijfers blijkt dat de woningzoekenden behoorlijk trouw zijn aan de eigen gemeente. In 2010 heeft de Rijnstreek zich bestuurlijk- en gemeentelijk aangesloten bij de regio Holland Rijnland. In 2010 hebben de corporaties een gezamenlijke projectleider aangesteld en wordt er gewerkt aan een contourennota waarin de uitgangspunten voor een gezamenlijke woonruimteverdeling genoemd worden. In 2011 is de contourennota concreet geworden en besproken binnen de betrokken gemeentes en corporaties, en natuurlijk met de huurdersorganisaties. De uitgangspunten voor een nieuw systeem zijn helder. In 2012 gaan we ons bezig houden met een nieuwe verordening en een nieuw systeem voor de woonruimteverdeling. Dit moet in 2013 gaan draaien.

42


5.4.3 Hoeveel woningen kwamen er vrij? In 2011 stijgt de mutatiegraad weer lichtjes; van 7,13% in 2010 tot 7,29%. De verschillen per dorp zijn zoals elk jaar aanzienlijk. Gemeente

Aantal beĂŤindigde

Mutatiegraad

verhuringen (woningen)

woningen

Hillegom

209 (was 204)

8,65%

Lisse

189 (was 168)

6,79%

34 (was 47)

4,66%

432 (was 419)

7,29%

Teylingen Totaal

De mutatiegraad in Hillegom is ongeveer gelijk gebleven aan 2010. De mutatiegraad ligt beduidend hoger dan in Lisse en Teylingen. Voornaamste oorzaak daarvan is de doorstroming als gevolg van nieuw opgeleverde woningen in de wijk Vossepolder en wooncomplex Goed Wonen in Hillegom. De mutatiegraad in Lisse is laag te noemen, maar komt steeds meer op niveau. Met een stijging van 5,3% (2009) naar 6,06% (2010) begint deze in 2011 met 6,79% steeds meer te lijken op een normale mutatiegraad. In Teylingen realiseert Stek in 2011 een mutatiegraad van 4,66%. Vergeleken met 2010 (6,45%) en 2009 (6,49%) is dit fors lager. De inschatting is dat de inkomensnorm, die we sinds 2011 toepassen, de oorzaak is van dit effect. Met name in Teylingen heeft Stek wat duurder bezit. Mensen die hier wonen hebben gemiddeld een wat hoger inkomen. Verdienen zij boven de inkomensgrens, dan is verhuizen een uitdaging geworden. Immers, men is niet langer welkom in de sociale sector, maar verdient vaak te weinig om, zeker in onze populaire regio, een huis te kunnen kopen. Niet verhuizen is dan de enige optie.

5.4.4 Hoe verhuurt Stek? Wij bieden onze woningen op de website www.woonzicht.nl aan. Hierbij kiezen wij ervoor om de woning met zoveel mogelijk actuele informatie te adverteren, zodat de woningzoekende een juiste afweging kan maken tijdens het zoekgedrag. Onze verhuurmakelaars begeleiden het proces vanaf de huuropzegging tot en met de nieuwe verhuring. Een verhuurmakelaar voert de woninginspecties uit, begeleidt de bezichtigingen, verhuurt de woning en levert de woning ook op aan de nieuwe huurder.

43


5.4.5 Aan wie heeft Stek verhuurd? Er staan ruim 55.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonzicht. Hiervan reageren ongeveer 9.000 woningzoekenden actief op vrijkomende woningen. Gemiddeld reageren 170 woningzoekenden op een woning. In 2009 waren dit gemiddeld nog 143 reacties. De druk op woningmarkt is dus zichtbaar. De acceptatiegraad bedraagt een krappe 17%. Gemiddeld wordt een woning zes keer geweigerd. Wij proberen woningzoekenden goed te adviseren bij hun zoek- en weigeringgedrag door de informatie bij de woningadvertentie te optimaliseren. Stek verhuurt aan senioren, jongeren, urgenten, bijzondere doelgroepen en overige huishoudens. Gemeente

Aantal nieuwe verhuringen

Hillegom

269

Lisse

216

Teylingen Totaal

36 521

In dit overzicht staan ook alle tijdelijke verhuringen. Dit zijn toewijzingen die buiten Woonzicht om toegewezen worden. Ook de toewijzingen van parkeervoorzieningen en bedrijfsonroerend goed zijn terug te vinden in deze tabel. De 521 verhuringen zijn als volgt opgebouwd: 

477 x woningtoewijzing



41 x parkeervoorzieningen (inclusief garages)



2 x bedrijfsonroerend goed



1 x erfpacht

Er zijn 477 woningtoewijzingen uitgevoerd. Deze 477 toewijzingen worden in het overzicht op pagina 42 naar doelgroep, huishoudsamenstelling en inkomen verantwoord.

44


Toewijzing naar doelgroep, huishoudsamenstelling en inkomen Eenpersoons-

< kwaliteits-

> kwaliteits-

> aftoppings-

huishouden

kortingsgrens

kortingsgrens

grens

< aftoppingsgrens <65 jaar < inkomensgrens Wht

36

60

18

114

<65 jaar > inkomensgrens Wht

29

65

24

118

>65 jaar < inkomensgrens Wht

2

23

4

29

>65 jaar > inkomensgrens Wht

2

8

9

19 280

Tweepersoons-

< kwaliteits-

> kwaliteits-

>

huishouden

kortingsgrens

kortingsgrens

aftoppings-

< aftoppingsgrens

grens

<65 jaar < inkomensgrens Wht

6

31

25

62

<65 jaar > inkomensgrens Wht

2

5

10

17

>65 jaar < inkomensgrens Wht

0

2

3

5

>65 jaar > inkomensgrens Wht

1

13

15

29 113

Drie- of meerpersoonshuishouden

> kwaliteits-

>

< kwaliteits-

kortingsgrens

aftoppings-

kortingsgrens

<

grens

aftoppingsgrens <65 jaar < inkomensgrens Wht

34

25

65

<65 jaar > inkomensgrens Wht

6

5

12

17

>65 jaar < inkomensgrens Wht

1

>65 jaar > inkomensgrens Wht

1 1

1 84

Aan ĂŠĂŠnpersoonshuishoudens verhuurden wij 280 woningen. Aan tweepersoonshuishoudens wezen wij 112 woningen toe. En met 84 grotere huishoudens sloten wij een nieuwe huurovereenkomst af. In totaal verantwoordt dit overzicht 477 toewijzingen.

45


5.4.6 Leegstand De totale huurderving door leegstand bedraagt in 2011 bijna € 458.000. Dit was eind 2010 nog € 339.000. De oorzaken van leegstand zijn: 

alle woningen worden niet aansluitend aan de opzegging verhuurd. Woningen kunnen leeg staan doordat er bijvoorbeeld eerst onderhoud in de woning moet worden gepleegd. Ook wel genoemd, mutatieleegstand.



er zijn woningen die Stek nog niet kan of nog niet wil verhuren. Stek gaat deze woningen verkopen, slopen of renoveren. Dit heet projectleegstand.

Wij kennen geen structurele leegstand. Een uitzondering hierop is een beperkt aantal parkeervoorzieningen. Enige jaren geleden zijn er stallingen voor scootmobielen op de begane grond van hoogbouwflats gemaakt. De ervaring leert dat de huurder de afstand van de stalling naar de woning als te groot ervaart. Er is dus geen belangstelling met als gevolg structurele leegstand.

5.4.7 Huurverhoging Per 1 juli werden de huurprijzen van alle woning met 1,3% verhoogd. Het kabinet schreef een inflatievolgend huurbeleid voor, dat Stek volgt. Het kabinet heeft nog getracht om het mogelijk te maken om de huurprijs van mensen die veel verdienen meer te kunnen verhogen, maar slaagde er niet in dat te doen per 1 juli 2011. Wij berekenen voor een aantal instellingen en huurders een andere huurverhoging. De afspraken staan in het huurcontract. De huurprijs van de te slopen woningen zijn niet verhoogd. Stek past bij nieuwe verhuur de huurprijs aan. Dat heet huurharmonisatie bij mutatie. In het huurbeleid van Stek is bepaald om de huren aan te passen naar het streefhuurpercentage. Dit is een percentage van de maximaal redelijke huurprijs op basis van de puntenwaardering. Die puntenwaardering is wettelijk voorgeschreven. Met het hanteren van een streefhuur en het toepassen van huurharmonisatie proberen we de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen te verbeteren. Per 1 juli 2011 is het stelsel van woningwaardering ingrijpend gewijzigd. Het energielabel van de woning maakt sindsdien onderdeel uit van de puntentelling; andere onderdelen zijn geschrapt. Het energielabel heeft dus een effect op de maximale huurprijs van een woning. Voor Stek betekende deze wijziging dat vrijwel alle woningen een ander puntenaantal kreeg, en dus ook een andere maximale huurprijs. Gemiddeld genomen steeg het puntenaantal per woning met enkele punten. Per 1 oktober 2011 is nog een wijziging doorgevoerd, toen deden de schaarstepunten hun intrede. In gebieden waar woningen schaars zijn (en de Duin- en Bollenstreek is zo’n gebied) mag een verhuurder 15 of 25 extra punten opvoeren.

46


Of het 15 of 25 punten zijn is afhankelijk van de WOZ-waarde en de grootte van de woning. 25 punten vertegenwoordigen € 120,00. Ook deze maatregel heeft dus een significant effect op de puntenaantallen en maximale huurprijzen van de woningen van Stek. De schaarstepunten zijn in 2011 nog niet ingevoerd bij Stek. Eerst willen we de effecten van de nieuwe puntenaantallen bestuderen en een concreet huurbeleid maken. Dat zijn we van plan in 2012.

5.4.8 Betalingsachterstanden Door maandelijks de huur te betalen voorkomt een huurder dat hij zijn huis verliest. In het leven van een huurder kunnen zich ontwikkelingen voordoen waardoor die maandelijkse huurbetaling sterk onder druk komt te staan. Twee of drie keer de huur niet betalen levert voor een huurder een groot probleem op. Het is enorm lastig om deze achterstand weer in te lopen. Daarom signaleren wij betalingsachterstanden vroeg. Opgelopen achterstanden proberen wij te voorkomen en te verwerken met een actieve persoonlijke benadering. Stek probeert dan ook de huurachterstand zo snel mogelijk te incasseren. De betalingsachterstand van zittende huurders was op 31 december 2011 € 302.222,00. Dat is nagenoeg gelijk aan eind 2010. De betalingsachterstanden van vooral de vertrokken huurders zijn gedaald ten opzichte van vorig jaar. In totaal is in 2011 een bedrag van ongeveer € 61.000,00 afgeboekt op vorderingen die oninbaar bleken. Dit betroffen vooral vertrokken huurders. Huurachterstand zittende huurders Aantal maanden

Aantal relaties

Bedrag

0 tot 1

163

42.204

1 tot 2

103

82.611

2 tot 3

37

39.712

3 tot 4

26

18.114

4 tot 5

7

36.964

31 367

80.618 302.223

5 en meer Totaal

Huurachterstand vertrokken huurders Aantal maanden

Aantal relaties

Bedrag

0 tot 1

31

3.298

1 tot 2

6

1.454

2 tot 3

6

4.529

3 tot 4

3

2.414

4 tot 5

6

1.875

17 69

63.255 76.824

5 en meer Totaal

47


Huurders die meer dan vijf maanden huurachterstand hebben zijn onder gebracht bij de deurwaarder. In alle gevallen zijn er betalingenregelingen getroffen en vindt incasso plaats. Sommige huurders vallen onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Hier wordt de aflossingscapaciteit verspreid over 36 maanden ingezet tegen finale kwijting. Vaak is dan sprake van meer meerdere schuldeisers. Stek verzoekt de deurwaarder tot invordering van de openstaande huur als: 

een huurder meer dan twee maanden achterstand heeft



en de achterstand niet via een betalingsregeling wordt ingelopen

Bij de vertrokken huurders stuurt Stek regelmatig betalingsherinneringen. Ook hier werkten wij samen met de deurwaarder. Bij een openstaande post van meer dan € 50,00. schakelen wij in principe de deurwaarder in. Ex-huurders mogen ook een betalingsregeling treffen voor de openstaande post. De betalingsachterstand eind 2011 was 1,19% van de bruto jaarhuur. De interne norm voor het hanteren van een betalingsachterstand is 1%. Deze doelstelling hebben wij helaas niet gehaald.

5.4.9 Ontruimingen Wij proberen zo veel mogelijk het ontruimen van woningen te voorkomen. Soms is er geen andere oplossing mogelijk. Wij melden alle ontruimingen voortijdig bij de lokale zorgnetwerken aan, zodat, bijvoorbeeld bij de aanwezigheid van kinderen, passende maatregelen genomen worden. In 2011 ondertekenden wij het convenant ter voorkoming van huisuitzettingen. De titel van het convenant spreekt voor zich. Door het convenant kunnen we huurders die dreigen te worden uitgezet, en waarvan wij vermoeden dat er sprake is van meervoudige problemen, aanmelden voor schuldhulpverlening bij de ISD Bollenstreek. De huurder wordt dan met voorrang geholpen en is niet afhankelijk van de wachtlijst. In 2011 zijn ruim 28 ontruimingen aangekondigd. Uiteindelijk zijn er vijf ontruimingen uitgevoerd, waarvan één garage. De reden voor een uitzetting was bijna altijd een structurele betalingsachterstand. Voor een aantal uitzettingen was er naast betalingsachterstand ook sprake van overlast. In 2010 werden er twaalf woningen ontruimd. Het aantal ontruimingen is aanzienlijk gedaald.

5.4.10

Klachtencommissie

Als een huurder een klacht bij ons indient en we komen er samen niet uit, dan kan hij de klacht indienen bij een onafhankelijke Klachtencommissie. Stek maakt gebruik van de Klachtencommissie Wonen. Ook vier andere woningcorporaties maken gebruik van deze Klachtencommissie.

48


Huurders van Stek hebben in 2011 vier klachten aan de Klachtencommissie voorgelegd. Eén van die klachten was al naar tevredenheid van de huurder verholpen nog voordat de Klachtencommissie deze in behandeling had genomen. Eén klacht is nog in behandeling en twee klachten zijn opgelost na bemiddeling door de Klachtencommissie. De klachten die in 2011 bij de commissie terecht zijn gekomen gingen over de volgende onderwerpen: •

Uitvoering reparatie/onderhoud

Woningoplevering

Gedrag medewerker

Afhandeling klachten over buren/schoonmaak

De klacht uit 2010 die nog in behandeling was, is in 2011 door de Klachtencommissie ongegrond verklaard.

5.5

Bouwen, (ver)kopen, verhuren en slopen

Algemeen De vraag naar woningen en het aanbod van woningen zijn niet goed op elkaar afgestemd. Dat geldt niet alleen voor de Bollenstreek, maar voor het grootste deel van Nederland. Koopwoningen zijn voor veel mensen te duur. Daarnaast zijn er te weinig woningen voor een groeiende groep ouderen en voor mensen die zorg nodig hebben. Er worden al jaren te weinig woningen gebouwd. Voor zover het binnen onze mogelijkheden ligt proberen wij hier iets aan te doen. Daarbij houden we zo veel mogelijk rekening met de wensen en behoeften van onze doelgroepen. Dit geldt niet alleen voor woningen, maar ook voor andere vormen van vastgoed.

5.5.1 Voorraad Lisse De voorraad woningen in Lisse is afgenomen met twee door de verkoop van Uitermeer 6 en Ter Beek 11. Het aantal standplaatsen in Lisse is afgenomen met één plaats. De standplaats Regenboogplein 1 is omgezet van huur naar erfpacht. Hierdoor is het aantal erfpachtcontracten in Lisse met één toegenomen. Er is verder een significante wijziging in de bestemming van de woningen in Lisse: er zijn 309 woningen toegevoegd aan het verkoopprogramma. Dit is het resultaat van een zorgvuldige afweging van ambities en investeringen in de komende jaren, verder uiteengezet in ‘Stek zet een stap verder’.

49


5.5.2 Voorraad Teylingen De woningvoorraad in Teylingen is hetzelfde gebleven. Er is één woning bijgekomen en één woning verkocht. Beukenrode 35, voorheen kantoor Voorhout is omgebouwd naar een (miva-woning). De woning Ruysdaelhof 5 is verkocht.

5.5.3 Voorraad Hillegom Het woningbezit in Hillegom is toegenomen met 89 woningen. Er zijn 98 woningen nieuw opgeleverd en negen verkocht. Nieuw opgeleverd zijn derhalve 98 woningen; de vier eengezinswoningen en de zes appartementen voor starters in de wijk Goed Wonen die in maart zijn opgeleverd, de 25 appartementen in dezelfde wijk die eind juli zijn opgeleverd en de in december opgeleverde 63 woningen (Vossepolder). De woningvoorraad in Hillegom is afgenomen met negen woningen. Deze negen woningen vallen in de voor verkoop aangemerkte complexen. Het betreft Heemskerklaan 25, 73, 121, 147. Brederowende 18, Van der Duyn van Maasdamlaan 21, 45, 57 en Hofstraat 13, Er zijn twee terugkopen verricht onder koopgarant. Dit betreft de woning 1e Loosterweg 18 en Prins Bernhardstraat 38 in Hillegom. Deze woningen staan ook weer te koop, echter niet meer onder Koopgarant. Himera 52 (geen voorraad Stek) is eerst aangekocht en wel verkocht onder Koopgarant.

5.5.4 De voorraad in tabellen In tabelvorm geeft dit het volgende beeld: Voorraad Stek 2011 Toe- / afname

31-12-2010 31-12-2011 Woningen Hillegom

2.371

2.460

89

Woningen Lisse

2.783

2.781

-2

Woningen Teylingen

729

729

0

Standplaatsen Lisse

9

8

-1

Bedrijfsruimte Hillegom

3

3

0

Bedrijfsruimte Lisse

15

17

+2

Bedrijfsruimte Teylingen

13

12

-1

Parkeerplaatsen Hillegom

99

102

+3

245

244

-1

5

5

0

6.272

6.361

Parkeerplaatsen Lisse Parkeerplaatsen Teylingen Totaal * ** ***

Van het aantal woningen in Hillegom zijn er 225 in beheer. Dit zijn woningen van derden, waarvoor Stek het beheer voor zijn rekening neemt. In het aantal parkeerplaatsen zijn ook de garages opgenomen. Naast deze verhuureenheden heeft Stek nog 29 erfpachtovereenkomsten, zes bergruimtes en twee gemengde ruimtes.

50


Soort woningen 2011 31-12-2011 Eengezins

2.872

Appartement

2.989

Maisonette

54

Miva-woning

27

Begeleid Wonen

7

Zorgwoning

21

Huurklasse 2011 Huurklasse

In %

Goedkoop t/m € 357,35

17

Betaalbaar € 357,35 t/m € 548,10

68

Duur € 548,10 t/m € 647,53

11

Vrije sector vanaf € 647,53

4

Totaal

100

Percentage netto en maximale huurprijs (exclusief beheerwoningen)

De gemiddelde maximale huurprijs van de gehele voorraad is:

€ 441,00

De gemiddelde netto huurprijs van de gehele voorraad is:

€ 636,00

Het percentage ten opzichte van de maximale huurprijs bedraagt hierdoor:

69%

Per dorpskern en in tabelvorm:

Locatie

Gemiddelde Gemiddelde netto huur Max. huur

In %

Hillegom

485

616

79

Lisse

414

631

66

Teylingen

498

719

69

Stek

441

636

69

51


5.5.5 Projecten Het is van belang dat het woningbestand van Stek blijft aansluiten bij de actuele vraag naar woningen; zowel kwalitatief als kwantitatief. Aan de ene kant verouderd ons woningbezit. Daarnaast verandert de vraag naar woningen onder andere door de demografische en economische ontwikkelingen. Dit vergt weloverwogen aanpassingen in het bezit door bijvoorbeeld het verbeteren of vervangen van bestaand bezit en het zoeken naar uitbreidingsmogelijkheden via nieuwe vastgoedontwikkelingen of aankoop. Deze transformatie van het woningbezit is een continu proces. Ook in 2011 zijn er, als onderdeel van dit proces, verschillende activiteiten gestart, in uitvoering gegaan of afgerond. Wegens de voortdurende crisis op de woningmarkt is er afgelopen jaar verdere vertraging ontstaan in projecten die vooral bij moeten dragen aan uitbreiding van het bezit. Veelal participeert Stek in deze projecten samen met marktpartijen en bestaat het programma uit meer dan alleen huurwoningen. De kopersstaking met betrekking tot vrije sector woningen in combinatie met hoge historische verwervings- en plankosten maken deze projecten tot moeilijk oplosbare puzzels.

5.5.6 Opgeleverde projecten Dat wil niet zeggen dat alles stil staat. Bij meerdere projecten hebben we in 2011 grote stappen voorwaarts gemaakt. Zo is de aanbesteding van het project Sportlaan in Lisse succesvol afgerond door ondertekening van een raamovereenkomst tussen de winnende ontwikkelaar (ABC Vastgoed Groep), de gemeente Lisse en Stek. Dit project omvat, naast nieuwe sportvoorzieningen voor de gemeente en vrije sectorwoningen, voor Stek de vervangingsopgave van 151 verouderde appartementen aan de van Speykstraat. Voor de wijk Patrimonium in Hillegom zijn het renovatieplan voor 56 woningen en de sloop- en nieuwbouwplannen voor 30 woningen verder uitontwikkeld. Voor beide onderdelen is de omgevingsvergunning aangevraagd en verwachten we het komend jaar tot uitvoering over te kunnen gaan. Nabij het buurtschap De Engel in Lisse is een nieuwbouwwijk, Mallegatshof, in ontwikkeling. Stek neemt in deze wijk de ontwikkeling en realisatie van 29 huurappartementen voor haar rekening. In 2011 is het benodigde ontwerp bestemmingsplan vastgesteld en is er een ontwerp gemaakt voor het appartementencomplex. Dit wordt in 2012 verder uitgedetailleerd. Om ook in Voorhout resultaten te boeken, in het kader van uitbreiding en vernieuwing van ons bezit, maken we ons sterk om samen met de andere plaatselijke corporaties een belangrijke rol te spelen in de realisatie van de nieuwbouwwijk Hooghkamer. In 2011 hebben we een intentieovereenkomst gesloten met G.J. van der Hulst projectontwikkeling, eigenaar van een grote grondpositie in de nieuw te ontwikkelen wijk. Het doel van deze samenwerking is te komen tot realisatie van een centraal gelegen appartementen- en voorzieningengebouw van ongeveer 100 woningen.

52


5.5.7 Projecten in uitvoering De ontworpen inrichting van het openbare terrein aan de achterzijde van het wooncomplex Goed Wonen heeft tot veel discussie geleidt tussen bewoners, de gemeente Hillegom en Stek. De uitvoering hiervan laat daardoor nog op zich wachten. In de nieuwbouwwijk Vossepolder in Hillegom is gestaag doorgebouwd aan ons project met 88 huur- en 22 koopwoningen. Dit project waarin veel maatregelen in het kader van duurzaam bouwen zijn opgenomen is eind 2011 voor ruim de helft van de woningen opgeleverd. De overige woningen volgen in het eerste kwartaal van 2012. De modernisering van de 210 woningen in 7 flatgebouwen aan de Mesdaglaan in Hillegom wordt in fases uitgevoerd. In 2011 is fase 2 afgerond. Deze fase omvatte onder andere het verbeteren van de toegankelijkheid (verhogen galerijen), energieprestatie (toepassing Hr++glas) en uitstraling (vervanging galerij- en balkonhekken). De uitvoering van fase 3, nieuwe entrees, en fase 4, het opwaarderen van de terreininrichting staan gepland voor 2012. Er zijn geen nieuwe projecten in uitvoering genomen in 2011. Wel zijn alle voorbereidingen getroffen om begin 2012 te starten met een aantal projecten. Met het oog daarop zijn eind 2011 aannemersovereenkomsten getekend voor uitvoering van Groot Onderhoud aan 218 woningen in de Vogelwijk in Lisse, nieuwbouw van een dienstencentrum en 20 appartementen als onderdeel van de WoonZorgZone Elsbroek in Hillegom, Groot Onderhoud aan het wooncomplex â&#x20AC;&#x2122;t Hofje in Lisse en Groot Onderhoud aan wooncomplex Boekenburglaan in Voorhout.

5.5.8 Sloop bestaand bezit In 2011 zijn er geen woon-/verhuureenheden ontrokken door sloop.

5.5.9 Verkoop Bij Stek is sprake van een beperkt verkoopprogramma in 2011. In Hillegom worden in een vijftal complexen (132 woningen) de woningen bij leegkomst verkocht. In aantallen domineren de woningen in de Van der Duyn van Maasdamlaan en de Heemskerklaan. In Lisse worden de woning in het wooncomplex Ter Beek (twaalf woningen) verkocht, zodra de huurder de woning opzegt. En in Teylingen zijn nog vijf huurwoningen aangemerkt om te verkopen zodra deze leeg komen. Dit zijn woningen aan het Ruysdaelhof en de Tooropstraat. In 2011     

werden in Hillegom de volgende woningen verkocht: Hofstraat 13 Van der Duyn van Maasdamlaan 21, 45, 57 Heemskerklaan 25, 73, 121, 147 Brederowende 18 Himera 52 (Koopgarant)

53


De garages aan de Van der Duyn van Maasdamlaan 25 en 29 zijn ook verkocht. In Lisse werden de volgende woningen verkocht:  Uitermeer 6  Ter Beek 11 En in Teylingen werd de woning Ruysdaelhof 5 verkocht. In totaal zijn er twaalf reguliere verkochte woningen, één koopgarant woning en twee garages. Helaas lukte het niet om alle voor verkoop in aanmerking komende woningen te verkopen. Er is geen sprake van langdurige leegstand. De woningen staan gemiddeld enkele maanden leeg, hetgeen normaal is bij een verkoopproces. De woning Mauritslaan 3 staat helaas wat langer dan gemiddeld leeg (vanaf maart 2011).

5.5.10

Aankoop

Als onderdeel van de Koopgarantregeling koopt Stek woningen terug wanneer de eigenaar haar/zijn woning wil verkopen. Hier is voor Stek een terugkoopplicht van toepassing. In dit kader hebben wij de woningen Prins Bernhardstraat 38 en 1e Loosterweg 18 in 2011 teruggekocht. Beide woningen staan ultimo 2011 helaas nog te koop.

5.6

Goede woningen

5.6.1 Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid is gebaseerd op de visie, missie en het principe “klant eerst”. Voor het technisch beheer zijn de volgende vier uitgangspunten geformuleerd en uitgewerkt: 

sturen op effectiviteit en efficiency

sturen op klanttevredenheid

sturen op woonwensen en –behoeften

sturen op maatschappelijke bijdrage

Het onderhoud is een middel, geen doelstelling. De toekomst van een complex is bepalend voor de wijze waarop met name planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) worden scenario’s gehanteerd zoals door exploiteren, levensduurverlenging door groot onderhoud en verbetering en sloop op termijn met afbouwend onderhoud. Jaarlijks worden de plannen geactualiseerd op basis van resterende levensduur, marktpositie, onderhoudstoestand, benodigd onderhoud en financiële positie. In de onderhoudsbegroting maken wij onderscheid in reparatieonderhoud, serviceonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. De uitvoering van het onderhoud wordt voor een deel gedaan door onze eigen technische dienst en voor een deel uitbesteed aan gerenommeerde bedrijven.

54


Bij de keuze van deze bedrijven letten wij op betrouwbaarheid en professionaliteit. De technische dienst van Stek bestaat uit twaalf onderhoudsmedewerkers die aangestuurd worden door een coĂśrdinator. De medewerkers worden vooral ingezet voor het klachten- en serviceonderhoud en het klein mutatieonderhoud. Naast deze taken leveren de medewerkers ook een bijdrage aan de leefbaarheid door het vroegtijdig signaleren van gebreken en vervuiling aan woningen en in de woonomgeving. Stek realiseert zich terdege dat klanttevredenheid op het gebied van onderhoud een belangrijke factor voor haar imago is. Wij kiezen voor de uitgangspunten van Duurzaam Bouwen voor nieuwbouw en onderhoud. Dit betekent vooral voor het onderhoud dat bij kwalitatief gelijkwaardige materialen wordt gekozen voor minder milieubelastende producten. Bij nieuwbouw kan rekening gehouden worden met situering, bouwsysteem en installatiekeuze. In het verslagjaar is de digitalisering van de tekeningen van plattegronden, gevels en situaties van woningen verder doorgezet met de nieuw opgeleverde woningen. Deze digitale tekeningen worden door zowel de technische afdelingen als de afdeling Wonen gebruikt. Bij mutatie of uitgevoerd onderhoud worden deze geactualiseerd. De plattegrondtekeningen maken wij voor de huurders op de website inzichtelijk. Op verzoek van huurders versturen wij plattegronden. Jaarlijks actualiseren wij de energielabels van woningen waar werkzaamheden zijn uitgevoerd die invloed hebben op de energieprestatie. De werkzaamheden bestaan uit het aanbrengen van dak-, spouw-, vloer- en glasisolatie alsmede het vervangen van c.v.ketels. Deze werkzaamheden worden zowel op verzoek als bij planmatige en projectmatige werkzaamheden uitgevoerd. In de meeste gevallen leidt dit direct tot een huurverhoging in verband met het verhogen van de woningwaardering of op basis van de geĂŻnvesteerde bedragen. Alle onderhoudswerkzaamheden zijn verricht binnen het statutair werkgebied.

5.6.2 Uitvoering onderhoud Reparatieonderhoud Onder reparatieonderhoud valt het herstel van gebreken waardoor het betreffende bouwdeel de geplande levensduur haalt en de te leveren kwaliteit en het wooncomfort in stand blijft. De reparatieverzoeken komen binnen per telefoon, brief, email of eigen waarneming op de afdeling Reparatie en Onderhoud. De verzoeken worden beoordeeld door de planners en/of uitvoerder. Op basis van de beoordeling wordt een werkbon gemaakt voor de eigen dienst of derden. Of het herstel wordt onder garantie geclaimd bij de aannemer. Voor zowel eigen dienst als derden worden de werkzaamheden gepland in het primaire systeem Viewpoint.

55


Door eigen dienst en derden zijn in 2011 8.665 werkopdrachten uitgevoerd voor in totaal ruim € 1,3 miljoen. De gemiddelde kosten per opdracht bedragen € 159,00. Per woning is dit gemiddeld € 231,00. Van alle uitgevoerde werkopdrachten is 91% binnen de gestelde termijn afgerond. De doelstelling voor 2012 is om minimaal 95% af te ronden binnen de gestelde termijn. Van de 8.665 werkopdrachten zijn er 3.335 door derden uitgevoerd. Dit betrof veelal specialistische werkzaamheden aan gas-, water- en elektrische installaties, bitumineuze daken e.d. Met een aantal bedrijven zijn afspraken gemaakt over kwaliteit, prijs en service. De afdeling Reparatie en Onderhoud plant ook afspraken voor derden met de bewoners. Na uitvoering van deze werkzaamheden, ontvangt de afdeling een e-mail. Buiten de reguliere kantoortijden kunnen huurders spoedeisende reparatieverzoeken melden bij onze storingsdienst. Deze storingsdienst is bevoegd om bij onder andere verstoppingen, lekkages, lift- en elektrastoringen een aannemer of installateur in te schakelen. Storingen aan c.v.-installaties kunnen door huurders direct gemeld worden bij de c.v.-installateur. Serviceonderhoud Huurders kunnen door deelname aan het serviceabonnement een groot deel van de onderhoudswerkzaamheden die volgens het “besluit kleine herstel werkzaamheden” voor hun rekening komen, door ons uit laten voeren. De vaste maandelijkse vergoeding bedraagt € 5,16 incl. BTW. Het aantal deelnemers per 31 december 2011 is € 3.553,00. In totaal werden er 1.546 werkopdrachten afgehandeld voor een bedrag van € 122.000,00. De gemiddelde kosten per opdracht bedraagt € 79,24. De eigen dienst heeft 1.300 opdrachten uitgevoerd, derden 246. Van alle opdrachten werd 76% binnen de gestelde termijn afgehandeld. De doelstelling voor 2012 is om minimaal 95% af te ronden binnen de gestelde termijn. Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud verstaan wij de kleinere onderhoudswerkzaamheden die nodig zijn om een woning weer verhuurklaar te maken. Dit betreft bijvoorbeeld herstel van hang- en sluitwerk, het vervangen van een enkele wandtegel of het vastzetten van een plint. Ook het schoonmaken van keukenblok en sanitair behoort tot deze werkzaamheden. Bij nieuwe verhuur voldoen de woningen minimaal aan de basiskwaliteit van Stek. Uit het oogpunt van veiligheid wordt van elke mutatiewoning de gas- en elektrische installatie gekeurd. Daarnaast worden één of meer op het lichtnet aangesloten rookmelders aangebracht. De kleinere onderhoudswerkzaamheden worden veelal door de eigen dienst uitgevoerd. Door de eigen dienst en derden zijn in 2011 voor mutaties 484 werkopdrachten uitgevoerd voor een bedrag van € 783.000,00. De gemiddelde kosten per mutatie bedragen € 1.685 een daling van € 159.00 ten opzichte van 2010. In de kosten voor mutatieonderhoud zijn ook de kosten voor het trouw huurderbeleid opgenomen. Huurders die langer dan 20 jaar in een woning wonen, mogen o.a. vloerbedekking in de woning achterlaten.

56


Stek zorgt voor verwijderen en afvoer van deze goederen. Deze werkzaamheden hebben mede geleid tot een stijging van de kosten per mutatie. Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is al het voorziene onderhoud aan gebouwen, installaties en woonomgeving, waarbij afhankelijk van het type onderhoud, cycli zijn aan te geven in de meerjarenplanning. Onder planmatig onderhoud wordt ook verstaan het aanpassen van de binnenzijde van de woning aan de eisen van deze tijd bij mutatie of op verzoek. Wij maken onderscheid tussen planmatig onderhoud aan de binnenzijde en planmatig onderhoud aan de buitenzijde en aan installaties. De afdeling Reparatie en Onderhoud is financieel en uitvoeringstechnisch voor planmatig onderhoud aan de binnenzijde van de woning. De afdeling Vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor planmatig onderhoud aan de buitenzijde en aan installaties. Planmatig onderhoud binnenzijde Onder planmatig onderhoud binnenzijde wordt verstaan het aanpassen van de woningen aan de eisen van deze tijd, zoals het vervangen van zachtboardplafonds, de keukeninrichting, het vloer- en wandtegelwerk, het sanitair en de elektrische installatie. Het criterium hierbij was dat de woning een minimale leeftijd heeft van 25 jaar en het onderdeel aan vervanging toe is. In 2012 is het criterium niet langer de leeftijd van het bouwdeel. De technische staat en noodzaak tot onmiddellijke vervanging zijn dan leidend. Ook zullen we vaker besluiten om vervanging van badkamer, keuken of toilet tijdens groot onderhoud uit te voeren. Bij een verzoek van de huurder voor het vervangen van de keuken, badkamer en/of het toilet wordt dit beoordeeld door Stek. Voldoet het verzoek aan de criteria dan geeft de uitvoerder opdracht voor de werkzaamheden en controleert het resultaat. In 2011 hebben wij 86 verzoeken tot de vervanging van badkamer, keuken of toilet uitgevoerd. In 2012 vervangt stek in nog eens ruim 100 gevallen de badkamer, keuken of toilet. Naar de toekomst toe zullen we een vervanging van badkamer, keuken of toilet zo veel als mogelijk tijdens groot onderhoud uit laten voeren. Het planmatig onderhoud wordt voor het grootste deel uitbesteed aan derden. Met diverse aannemers zijn afspraken gemaakt over de eenheidsprijzen voor het planmatig onderhoud binnenzijde. In totaal zijn er 4.634 werkopdrachten gemaakt voor een bedrag van â&#x201A;Ź 3,4 miljoen. Naast het bovengenoemde onderhoud vinden bij oudere woningen ook veelal geriefverbeteringen plaats. Voor zover nog niet aanwezig worden warmte-isolerende voorzieningen (glas-, spouw- en dakisolatie) en c.v.-installaties met warmwatervoorziening aangebracht.

57


Ook worden de woningen van inbraakwerend hang- en sluitwerk voorzien. De kosten en huuropbrengsten komen in de bedrijfswaardeberekening tot uiting. Uiteraard is bij deze geriefverbeteringen het Strategisch Voorraad Beleid leidend. Planmatig onderhoud buitenzijde en installaties Voor het onderhoud van de individuele c.v.-installaties en hydrofoorinstallaties en voor het ontstoppen van rioleringen, hebben wij all-in contracten afgesloten. Voor de collectieve c.v.-installaties, liftinstallaties en automatische deuren zijn uitgebreide contracten afgesloten (onderhoud en verhelpen storingen exclusief onderdelen). De collectieve c.v.-installaties en liftinstallaties worden periodiek gekeurd. Ook voor de groenvoorziening bij diverse wooncomplexen is een onderhoudscontract. Voor het controleren en reinigen van goten heeft Stek geen contracten gesloten. Na controle door onze eigen technische dienst wordt gericht opdracht gegeven. Alle platte daken worden periodiek door derden gecontroleerd. Waar nodig worden direct kleine reparaties uitgevoerd. De drainages van diverse wooncomplexen zijn gereinigd. Het buitenschilderwerk van alle wooncomplexen in Lisse en Teylingen zijn in 2011 voor het laatst opgenomen in een tien-jaren contract. In verband met een gewenste uniforme uitvoering van werkzaamheden in Lisse/Teylingen en Hillegom, wordt het schilderwerk vanaf het komend jaar in concurrentie aanbesteedt. In 2011 is een start gemaakt om onderhoudswerkzaamheden integraal aan te besteden. Dit betekent dat alle benodigde werkzaamheden in een complex in concurrentie wordt aanbesteed, en uiteindelijk onder regie van één hoofdaannemer wordt uitgevoerd, dit in tegenstelling tot meerdere opdrachten verdeeld over meerdere aannemers. E.e.a leidt tot een efficiëntere werkwijze, inkoopvoordeel en minder overlast naar de klant toe. Bij het complex Boekenburglaan e.o. te Voorhout was voor 2011 het vervangen van de kozijnen gepland, een uitgelezen kans om toekomstige onderhoudswerkzaamheden te clusteren met deze ingrijpende activiteit. Alle benodigde onderhoudswerkzaamheden binnen dit project worden nu uitgevoerd door één aannemer, de komende jaren hoeft er dan ook geen buitenonderhoud meer uitgevoerd te worden in dit complex. Groot onderhoud Wij spreken van groot onderhoud wanneer er aan een complex een groot aantal onderhoudswerkzaamheden gelijktijdig wordt uitgevoerd. Over het algemeen gebeurt dit in combinatie met het doorvoeren van verbeteringen aan het complex. Wij willen daarmee de verhuurbaarheid van de woningen weer voor een lange tijd garanderen. De kwaliteit van de woningen wordt verbeterd en de levensduur van het complex verlengd. Een aantal voorbeelden van verbeteringen zijn: 

het opwaarderen van de energieprestatie van woningen door verbeterde isolatie en aanpassing van installaties



het toegankelijk maken van woongebouwen voor bewoners met een lichamelijke beperking door het verhogen van galerijen en aanbrengen automatische deuropeners



het vergroten van badkamers met toepassing van een tweede toilet

58


Bij groot onderhoud is er geen noodzaak voor bewoners om vanwege de te verrichten werkzaamheden te verhuizen. Wel biedt Stek de bewoners de mogelijkheid om bijvoorbeeld bij werkzaamheden aan de badkamer tijdelijk gebruik te maken van een wisselwoning. In het verslag jaar zijn op de afdeling vastgoedbeheer drie projecten uitgevoerd of in voorbereiding genomen. 

’t Hofje, Lisse: voor het Hofje is een strategie gekozen om de levensduur nog eenmaal te verlengen, het buitenonderhoud wordt aangepakt en bewoners hebben de keuze gehad om de keuken en badkamer te laten verbeteren. Begin 2012 wordt het project gerealiseerd.



Vermeerstraat, Voorhout: acht seniorenwoningen zijn aan de buitenzijde flink onderhanden genomen, nieuwe kozijnen, nokvorsten en goten zijn een deel van de werkzaamheden die er voor gezorgd hebben dat het complex er weer goed bijstaat. Aan de binnenzijde zijn twee varianten uitgewerkt voor een verbeterde plattegrond. Bij mutatie wordt dit toegepast en worden de woningen geschikt voor starters op de woningmarkt.



Broekweg, Lisse: de gestapelde woningen ondergaan op verzoek of bij mutatie een metamorfose, door een sterk verbeterde plattegrond met nieuwe keuken en badkamer. Ook de buitenzijde van het complex is aangepakt met de verbetering van de uitstraling en diverse bouwkundige werkzaamheden

Onderhoud beheercomplexen Stek voert het beheer en onderhoud in Hillegom van drie complexen die eigendom zijn van de collega-corporaties de Key en Ymere uit. Dit zijn in totaal 225 woningen. Aan de beheer woningen van de Key is geen planmatig onderhoud uitgevoerd, de opdrachtgever heeft geen akkoord gegeven op de geplande werkzaamheden. Onderhoud ten behoeve van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) Op beperkte schaal voert onze eigen onderhoudsdienst reparatieonderhoud uit voor VvE’s waarin Stek zitting heeft. Daarnaast begeleidt de afdeling Vastgoedbeheer het planmatig onderhoud voor enkele VvE’s. De kosten van de onderhoudsdienst van Stek en de begeleiding worden doorberekend aan de VvE’s.

5.6.3 Inkopen en aanbesteden Het inkoopbeleid is in 2010 opnieuw vastgesteld. Hierin zijn de spelregels vastgelegd om te komen tot een correcte prijsvorming op basis van vastgestelde uitgangspunten. Het aanbestedingsbeleid hebben wij in 2009 vastgesteld. In 2011 is verder uitvoering gegeven aan het beleid. In verband met de krapte op markt is er een onvoldoende betrouwbare analyse te geven op de aanbestedingsresultaten. De inschrijvingen fluctueren enorm, Stek bewaakt de kwaliteit van het uitgevoerde werk goed en zal niet in alle gevallen altijd aan de laagste inschrijver het werk gunnen.

59


5.6.4 Kwaliteit, controle en veiligheid Om het gewenste kwaliteitsniveau van de te onderhouden onderdelen te bereiken maakt of laat Stek technische omschrijvingen en bestekken maken voor de onderhoudswerkzaamheden. Bij de prijsvorming wordt gecontroleerd of hiervan niet wordt afgeweken. Tijdens de uitvoering controleert een opzichter het werk. Uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden worden opgeleverd. Bij bepaalde werkzaamheden, onder andere buitenschilderwerk, vraagt Stek de huurders een enquête in te vullen over de kwaliteit van het werk maar ook de wijze van uitvoeren c.q. het gedrag van de schilders. Wij vinden het belangrijk dat er veilig gewerkt wordt. Om onveilige situaties te herkennen en te voorkomen hebben alle technische medewerkers van de afdelingen Mutatie & Reparatie en Vastgoedbeheer de opleiding VCA (Veiligheid, Gezondheid en Milieu Checklist Aannemer) of VCA-VOL (Veiligheid Operationeel Leidinggevenden) gevolgd en met succes het examen afgelegd.

5.6.5 Huurders betrekken bij onderhoud Wij geven onze huurders graag inspraak bij onderhoudswerkzaamheden. Door het houden van een enquête, bijvoorbeeld over type en kleur van voordeuren, krijgen bewoners gelegenheid samen keuzes te maken. Een individuele huurder kan bij het vervangen van het keukenblok en/of wand- en vloertegelwerk kiezen uit een aantal geselecteerde pakketten zonder meerprijs. Voor uitbreiding en meer luxe moet wel extra betaald worden.

5.6.6 Langer blijven wonen Wij streven ernaar dat huurders met fysieke beperkingen langer in hun woning kunnen blijven wonen. Ook het maken van een 2e toilet op de verdieping (bij eengezinswoningen), een hogere toiletpot en een badkamervloer met antisliptegels, verbeteren de gebruiksmogelijkheden en behoort bij diverse wooncomplexen tot de mogelijkheden. Op verzoek van de huurder worden er in seniorenwoningen één handel- en thermostaatkranen aangebracht, de drempels verwijderd en de beugels bij het toilet en de douche gemonteerd. Deze kwaliteit ligt boven de gewone Basiskwaliteit en valt onder de Basiskwaliteit Seniorenwoningen. Ingrijpender aanpassingen worden op verzoek van- en tegen betaling door de ISD uitgevoerd. Bij vervanging van de intercominstallatie in appartementengebouwen biedt Stek de mogelijkheid van een videofoon installatie.

5.6.7 Communicatie over onderhoud De HBVB wordt geïnformeerd over het jaarplan planmatig onderhoud. Het planmatig onderhoud in een complex wordt met de aanwezige bewonerscommissie besproken. Daarnaast verschijnt het jaarplan planmatig onderhoud in het bewonersmagazine Binnen! Het jaarplan informeert de huurders voor de start van de onderhoudswerkzaamheden over de aard van de werkzaamheden, de periode en de mogelijke overlast

60


5.6.8 Onderhoudskosten In de onderstaande tabel staan de kosten voor het onderhoud in 2011 aangegeven. Deze zijn vergeleken met de vastgestelde begroting. (bedragen x â&#x201A;Ź 1000 incl. BTW)

Begroot

Realisatie

Afwijking

Reparatieonderhoud

989

1.324

335

Onderhoud volgens serviceabonnement

180

122

-58

Mutatieonderhoud

635

783

148

3.543

3.427

-116

6.599

5.325

-1.274

Planmatig onderhoud binnenzijde Planmatig onderhoud buitenzijde en installaties

Zowel op mutatieonderhoud als op reparatie onderhoud is het budget overschreden. De gemiddelde kosten van het mutatieonderhoud zijn gestegen. De overschrijding op het reparatiebudget wordt o.a. veroorzaakt door grotere onderhoudsuitgaven voor rioleringswerkzaamheden. De afwijking van het planmatig onderhoud buitenzijde is met name te wijten uit het niet uitvoeren van geplande werkzaamheden in de SVB complexen, er is besloten met uitvoering onderhoud te wachten totdat er strategische besluitvorming omtrent deze complexen is genomen. Daarnaast zijn een aantal geplande werkzaamheden niet uitgevoerd omdat de technische noodzaak bij nadere inspectie uitstel van deze werkzaamheden geen vervolgschades opleveren.

5.6.9 Zelf aangebrachte veranderingen Vertrekpunt bij zelf aangebrachte veranderingen door de huurder is dat huurder en Stek elkaars belang respecteren. Het belang van de huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt deze naar eigen smaak en behoefte kan aanpassen. Ons belang is dat de woning bij vertrek van de huurder opnieuw goed te verhuren of te verkopen is. In 2011 werkten we verder aan ons beleid op dit gebied. Door het bespreken van praktijkvoorbeelden blijkt hoe breed dit onderwerp is. Een veelvoorkomende kwestie is die van smaak. Hierover valt nu eenmaal niet te twisten. Wat doet een verhuurder met een keuken die technisch gezien in orde is, maar wel knalroze en moeilijk overschilderbaar? We kiezen er in dergelijke gevallen voor om de woning dan maar compleet met knalroze keuken aan te bieden. Hopelijk komt er een huurder op af die roze erg mooi vindt. Ook de schotelantenne was in 2011 onderwerp van gesprek. Wij vinden dat een huurder zelf bepaalt of hij een schotelantenne wil gebruiken. Wel moet deze op een goede manier worden bevestigd: veilig en zonder beschadiging aan ons gebouw. Als er omwonenden zijn die zich aan de schotel storen, controleert Stek of er wel voldaan is aan deze voorwaarden.

61


De verschillende belangen zijn gelukkig heel vaak goed met elkaar te verenigen. Belangrijk is in ieder geval dat de huurder zich thuis voelt in zijn woning en vorm kan geven aan zijn woonwensen. Zolang de verandering: 

niet in strijd is met de (wettelijke) regelgeving



geen schade aan de constructie van de woning veroorzaakt



geen overlast of gevaar veroorzaakt



niet bestaat uit het buitenschilderwerk van de woning

kan en mag heel veel

5.6.10 Woningverbetering op maat Sommige huurders willen wel iets veranderen aan de woning maar willen dat zelf niet uitvoeren. Wij noemen we dit Woningverbetering Op Maat (WOM). We hebben acht veranderingen benoemd die Stek wil uitvoeren voor huurders die dit aanvragen. Uiteraard is de huurder hiervoor wel een vergoeding verschuldigd. Aanvragen voor een tweede toilet, dubbelglas en het vernieuwen van de centrale verwarming kwamen ook 2011 veel binnen. Een nieuwe aanvraag op dit gebied is de tweede bel. Sommige van onze bewoners worden wat hardhorend en horen daardoor de bel niet goed. Tegen vergoeding, installeert Stek in woningen die bestemd zijn voor senioren, een tweede bel.

5.6.11 Oog voor energie Stek heeft de ambitie dat in 2018 alle woningen met op dat moment een verwachte levensduur van 15 jaar of langer, voorzien zijn van het Energielabel C of beter. De verwachte berekende gasbesparing in 2018 is dan ten opzichte van 2008; 30%. In 2011 is het Energiebeleid vertaald naar een uitvoeringsdocument. Voor alle complexen zijn de maatregelen in kaart gebracht. De maatregelen worden zo mogelijk gelijktijdig uitgevoerd met het buitenschilderwerk, gecombineerd met een groot-onderhoudplan of in mutatie woningen om de overlast zoveel mogelijk te beperken. De kosten voor de energiebesparende maatregelen, uitgevoerd bij planmatig onderhoud of mutatie, bedragen bijna € 10 miljoen voor de periode 2012 t/m 2018. De huurverhoging voor energiemaatregelen voor de zittende huurder is 60% van de berekende besparing. Bij mutatie wordt de huurprijs geharmoniseerd. De gemiddelde terugverdientijd voor Stek is maximaal 17 jaar. Het document “Uitwerking Energiebeleid Stek” is vastgesteld door het management team en besproken met de HBVB. De HBVB heeft een positief advies afgegeven. De energieprestatie van de bestaande voorraad is op woningniveau in kaart gebracht door middel van het Energielabel. Jaarlijks vindt per 1 januari een update van de labels plaats op basis van de in het vorige jaar uitgevoerde energiebesparingsmaatregelen.

62


Verbetering gemiddelde Energielabel Stek: 

01-01-2009 Label D Energie-index 1,95



01-01-2010 Label D Energie-index 1,91



01-01-2011 Label D Energie-index 1,81

De nationale sociale woningvoorraad heeft gemiddeld een D-label. Het te bereiken C-label heeft een maximale Energie-index van 1,60. In 2011 zijn de navolgende maatregelen in het bestaande bezit uitgevoerd: 

221 individuele c.v.-ketels zijn vervangen door HR-combiketels; 57,6 % van alle individuele ketels is een HR-combiketel.



(aanvullende) isolerende beglazing is op vrijwillige basis aangebracht voorafgaand aan het buitenschilderwerk.



op verzoek van huurders is spouwisolatie, isolerende beglazing en dakisolatie aangebracht.



bij mutatie is standaard spouwisolatie, isolerende beglazing en dakisolatie aangebracht.



op proef zijn acht lucht-waterwarmtepompen geplaatst die met de warmte uit de ventilatielucht warm tapwater bereiden; tevens is ĂŠĂŠn luchtwaterwarmtepomp geplaatst die het c.v-water verwarmd.



Op drie flats in de Mesdaglaan in Hillegom zijn per flat 73 pv-panelen geplaatst. De verwachte opbrengst van 15.500 KWh per flat per jaar wordt gebruikt voor gemeenschappelijke voorzieningen zoals verlichting, liften en cv-installaties. De plaatsing van pv-panelen op de overige vier flats in de Mesdaglaan is in voorbereiding.

5.7

Werkorganisatie

5.7.1 De werkorganisatie Algemeen Aan het eind van 2011 waren er 87 medewerkers (totaal 73,82 fte) in dienst van Woonstichting Stek. Daarnaast waren er per deze datum drie interim-medewerkers (totaal 2,44 fte) binnen de begroting werkzaam en zes interim-medewerkers (totaal 5,11 fte) buiten de begroting werkzaam. In 2011 heeft de organisatie ervoor gekozen om op de afdeling Vastgoed (bestaande uit Vastgoedontwikkeling en Vastgoedbeheer) en op de afdeling Wonen (bestaande uit Wonen Lisse/Teylingen, Wonen Hillegom en Reparatie & Onderhoud) naast de manager, afdelingshoofden aan te stellen. Ook voor de nieuwe afdeling Secretariaat/Facilitair moest een afdelingshoofd worden aangesteld. Een aantal van deze nieuwe functies is intern opgevuld, voor de overige functies zijn externen aangesteld.

63


Uit dienst 2011 In 2011 vonden diverse verschuivingen binnen het personeelsbestand plaats. Drie medewerkers zijn uit dienst gegaan: 

één uitvoerder en één planner vanwege vroegpensioenregeling



één junior projectleider

Interne sollicitaties Ook hebben intern verschuivingen van medewerkers plaatsgevonden: een beleidsmedewerker en een woonconsulent hebben in het tweede kwartaal de functie van hoofd Wonen aanvaard; een verhuurmakelaar heeft de functie van junior projectleider aanvaard en een wijkbeheerder heeft de functie van verhuurmakelaar aanvaard. In dienst 2011 In 2011 zijn de volgende medewerkers in dienst gekomen: 

1 secretaresse bij de afdeling Staf



1 oproeptelefoniste bij de afdeling Wonen



1 senior projectleider bij de afdeling Vastgoedontwikkeling



1 woonconsulent bij de afdeling Wonen Hillegom



1 hoofd Reparatie & Onderhoud bij de afdeling Wonen



1 wijkbeheerder bij de afdeling Wonen Lisse/Teylingen

Opleidingen/cursussen In 2011 heeft een groot aantal medewerkers een cursus(sen) gevolgd. Dit waren cursussen gericht op o.a. het eigen vakgebied (dus functiegebonden zoals een cursus burenoverlast, EPA-W adviseur, cursussen in kader van functioneel beheer), maar ook op niet-eigen vakgebied maar meer gericht op persoonlijke ontwikkeling (beïnvloedingsvaardigheden, speed management, coachingstrajecten, introductiecursus PC). Daarnaast zijn ook cursussen gevolgd op het gebied van veiligheid, te weten een BVH basis- of herhalingscursus. Het totale opleidingsbudget 2011 was begroot op € 106.000,00. Van dit budget is € 96.065,00 uitgegeven. Loopbaanontwikkelingsbudget Sinds 2010 hebben medewerkers in dienst van een woningcorporatie een persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget. De medewerker bepaalt hoe, wanneer en waaraan hij zijn loopbaanontwikkelingsbudget besteedt ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. De hoogte van dit budget wordt bepaald door datum indiensttreding en aantal werkzame uren. Het maximale inzetbare bedrag per persoon bedraagt € 4.500; hierbij moet een medewerker vijf jaar in dienst zijn en moet de medewerker fulltime werkzaam zijn. Per kalenderjaar spaart een medewerker dus maximaal € 900. Dit bedrag mag, naast een cursus of opleiding, door 55+ers ook worden ingezet om jaarlijks maximaal 28 verlofuren te kopen, uiteraard afhankelijk van het persoonlijke uurloon.

64


Arbodienst Vanaf maart 2009 is de gehele verzuimbegeleiding voor Woonstichting Stek ondergebracht bij de Care Group. Arbocommissie De Arbocommissie houdt zich onder andere bezig met bedrijfshulpverleners. De Commissie bepaalt hoeveel BHV-ers per locatie noodzakelijk zijn en zorgt er tevens voor dat zij de benodigde opleidingen volgen. Op de locatie Lisse zijn zes BHV-ers werkzaam; op de locatie Hillegom drie. Ook is op deze locatie een medewerker met EHBO-diploma werkzaam. Voor een aantal medewerkers is door een arbeidsdeskundige van de Arbodienst een werkplekonderzoek uitgevoerd. Reden voor deze onderzoeken waren diverse lichamelijke klachten van medewerkers. Daarnaast is een Arbojaarplan en een ontruimingsplan opgesteld. Ziektepercentages Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage over 2011 bedroeg 4,3%. Dit is een behoorlijke stijging ten opzichte van het gemiddelde van 2010, te weten 3,79%. Reden van dit voor onze organisatie hoge ziekteverzuimcijfer is omdat Stek een aantal langdurig (niet werkgerelateerde) zieken gedurende het kalenderjaar 2011 heeft gehad. Algemeen wordt gesteld dat organisaties met een percentage kleiner dan 4% een laag ziekteverzuim kennen. Werkoverleggen/personeelsbijeenkomsten Alle leidinggevenden hebben regelmatig werkoverleg met medewerkers van de eigen afdeling, waarin men elkaar over en weer informeert. Daarnaast vindt er eenmaal per zes weken een personeelsbijeenkomst plaats waarvoor alle medewerkers zijn uitgenodigd. Tijdens deze bijeenkomsten informeert de bestuurder alle aanwezigen over lopende en komende Stek-activiteiten. Personeelsvereniging Alle medewerkers van Stek zijn automatisch lid van de personeelsvereniging. De contributie bedraagt € 2,00 per maand. Stek legt een gelijk bedrag in. Eenmaal per jaar wordt er door de personeelsvereniging, op verzoek van de directie, op een vrijdag een uitgaansdag georganiseerd voor de medewerkers en hun partner. Kosten en werkuren komen volledig voor rekening van de werkgever. Een andere activiteit van de personeelsvereniging was het organiseren van een barbecue, een mosselavond en een sinterklaasbijeenkomst.

5.7.2 ICT Na de tijdelijke aansturing van de ICT afdeling door één van de beleidsmedewerkers is, met ingang van 1 maart 2011, de afdeling ICT onder de verantwoordelijkheid van de manager Financiën gekomen. Deze verschuiving vloeide voort uit de vastgestelde organisatie aanpassingen die per 1 januari 2011 bij Stek zijn doorgevoerd.

65


Met Itris, de leverancier van ons primaire systeem ViewPoint, is een nieuwe Service Level Agreement(SLA) voor de dienstverlening vastgesteld. De SLA is in het tweede kwartaal van 2011 ondertekend. In 2011 zijn twee nieuwe releases van ViewPoint uitgerold. In het eerste kwartaal is Stek overgegaan op de nieuwe release versie 3.3 van ViewPoint. Vervolgens is in het vierde release 4.0 van ViewPoint in gebruik genomen. De twee uitgebreide releases waren nodig om financiële module volledig te integreren in ViewPoint. Beide releasewissels zijn door de functioneel beheerders in samenwerking met Itris doorgevoerd, waarbij telkens vooraf uitgebreid is getest. In het derde kwartaal 2011 heeft Stek besloten om begin 2012 over te gaan op ViewPoint Mobiel. Dit maakt het mogelijk voor de vakploeg om te werken met handhelds (PDA’s). Hiermee zal de werkvoorbereiding en de administratieve verwerking van reparatie en onderhoudverzoeken vereenvoudigd worden. De implementatie zal plaatsvinden in het eerste kwartaal 2012. In 2011 is een traject opgestart met externe advisering om strategische keuzes te maken ten aanzien van onze ICT-huishouding. Het huidige serverpark en de kantoorautomatisering dienen vernieuwd te worden. Gezien de grote investeringsbedragen staat zorgvuldigheid voorop. Besluitvorming over dit project zal in het eerste kwartaal 2012 plaatsvinden. Vooruitlopend op de strategische keuzes is in 2011 ten behoeve van de interne communicatie besloten een intranet toepassing aan te schaffen. Daarnaast is een selectietraject gestart voor een specialistisch meerjarenonderhoudspakket aansluit op de wensen van Stek.

5.8

Financiële continuïteit

Stek heeft begin 2010 het financieel beleid van Stek opnieuw vastgesteld die door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd. Het financiële beleid is er op gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe zijn in het beleid financiële kaders geformuleerd over de minimale vermogenspositie en wordt gestuurd op een positieve ontwikkeling van de kasstromen zodat Stek altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. De uitkomsten van de meerjarenbegroting en de jaarbegroting worden getoetst op deze financiële kaders, welke worden uitgedrukt in een minimale gewenste solvabiliteitspositie en een ondergrens voor de intrest dekkingsratio (ICR). 5.8.1 Jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2011 Het totale groepsresultaat bedraagt over 2011 in totaal € 38,2 miljoen positief. Het eigen vermogen is hierdoor fors toegenomen. Dit hoge resultaat wordt hoofdzakelijk gerealiseerd door de mutatie van de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie.

66


De verlaging van de bedrijfskosten met 10% (in drie jaar tijd) en de uitbreiding van het verkoopprogramma in de komende jaren heeft een grote positieve invloed gehad op de mutatie van de bedrijfswaarde, welke via het resultaat is verwerkt. In paragraaf 5.8.2 wordt een nadere analyse van het resultaat weergegeven. Genormaliseerd resultaat Zowel het resultaat over 2011 als dat van 2010 is beïnvloed door incidentele posten. Als deze incidentele posten uit het resultaat worden geëlimineerd wordt het genormaliseerd resultaat zichtbaar. In het volgende overzicht zijn de genormaliseerde resultaten weergegeven over 2011 en 2010. (in miljoenen euro’s)

2011

2010

Groepsresultaat na belasting (a)

38,2

14,6

Overige waardeveranderingen

6,9

10,4

Verkoopopbrengsten

-1,9

-1,7

Incidenteel groot onderhoud

0,2

4,1

Korting Koopgarant

-0,1

0,0

Rente ten laste van projecten

-0,9

-1,0

Lasten oude projecten

0,2

0,6

Vennootschapsbelasting

-1,2

-0,6

Totaal bijzondere posten (b)

3,2

11,8

-36,4

-21,9

5,0

4,5

Gecorrigeerd: Bijzondere posten

Af: Mutatie bedrijfswaarde (c) Genormaliseerd resultaat (a-b-c)

Gelet op de omvang van het positieve, genormaliseerde resultaat is Stek in staat om met het beheer van haar woningbezit als kernactiviteit haar vermogen in stand te houden en is hieruit jaarlijks ruimte beschikbaar voor onrendabele investeringen en uitgaven voor leefbaarheid. Solvabiliteit en liquiditeit De ontwikkeling van de financiële kengetallen zijn als volgt:

Solvabiliteit Intrest Coverage Ratio (ICR)

31-12-2011

31-12-2010

31-12-2009

46%

40%

39%

1,9

1,8

1,6

Om de financiële continuïteit in de toekomst te waarborgen is in het financieel beleid vastgelegd dat de solvabiliteit minimaal 22,5% en de ICR minimaal 1,25 dient te zijn. De gerealiseerde percentages over 2011 voldoen ruimschoots aan deze financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd.

67


Uit meerjarenprognoses opgesteld door Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit als de ICR in de komende vijf tot tien jaar gaan dalen. Echter zullen de hierboven genoemde normen naar verwachting niet worden overschreden. Vennootschapsbelasting (VPB) Het berekende fiscale resultaat over 2011 is € 4,6 miljoen positief. Omdat Stek gebruik maakt van de fiscale herbestedingsreserve wordt de totale fiscale winst aan deze reserve gedoteerd. De verwachte afdracht van de vennootschapsbelasting over is daarom 2011 nihil. In verband met het saldo nog te verrekenen fiscaal verlies en de lagere fiscale waarde van de leningenportefeuille ultimo 2011 is op de balans een actieve fiscale latentie opgevoerd van € 1,7 miljoen. Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) 2011 Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie en brengt daarover advies uit aan de verantwoordelijke minister. Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2010, concludeert het CFV dat het vermogen op balansdatum 31 december 2010 groter is dan het voor de corporatie vastgestelde minimum risicobedrag plus vermogensbeklemming, wat tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen. De minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft dit advies overgenomen. De beoordeling over het verslagjaar 2011 moet nog plaatsvinden. Beoordeling Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw 2011 De Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op basis van de door ons ingediende prognose van de jaren 2011 tot en met 2015 een beoordeling gedaan van de financiële positie van Stek. Op basis hiervan heeft het WSW verklaard dat Stek volgens artikel 8 van het reglement van deelneming van het WSW voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond van deze verklaring kunnen wij gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW, indien aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Het totale vrijgegeven faciliteringsvolume voor de borging van leningen van het WSW bedraagt € 74,4 miljoen (stand per oktober 2011). Dit faciliteringsvolume is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringprognose van Stek voor de jaren 2011 tot en met 2013.

68


5.8.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 Hieronder is het resultaat over 2011 afgezet tegen de begroting (x 1.000 euro). GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2011 Jaarrekening Omschrijving 2011

Begroting 2011

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Koopgarant Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

31.332 1.957 23 1.859 91 901 36.163

31.400 1.960 16 114 0 791 34.281

Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Personeelskosten Onderhoud Kosten leveringen en diensten Aankoop onroerende zaken Afschrijvingen tdv exploitatie Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b)

6.925 4.734 11.017 1.972 0 580 4.576 29.804

7.500 4.691 11.866 1.960 406 555 5.050 32.028

6.359

2.252

20 940 -6.704 -5.744

0 1.000 -6.800 -5.800

615

-3.548

1.216

-1.000

1.831

-4.548

36.410

PM

38.241

-4.548

Bedrijfsresultaat (a-b) Financiële baten en lasten Rente baten en opbrengsten FVA Geactiveerde rente projecten Rente lasten Totaal financiële baten en lasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Vennootschapsbelasting Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde Materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa Groepsresultaat na belastingen na mutatie reële waarde Materiële vaste activa

5.8.3 Toelichting en analyse bij financieel resultaat Financieel resultaat en mutatie reële waarde materiële vaste activa Het financiële resultaat op basis van de jaarrekening 2011 bedraagt € 38,2 miljoen positief. Dit resultaat is circa € 43 miljoen positiever uitgevallen dan begroot. Dit hoge positieve resultaat wordt veroorzaakt door de mutatie van de reële waarde van het vastgoed in exploitatie.

69


De mutatie van de reële waarde over 2011 bedraagt € 36,4 miljoen en wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het vergroten van het verkoopprogramma, aangepast huurbeleid en de daling van de beheerskosten per woning: •

Het verkoopprogramma is de komende jaren fors uitgebreid. In de bedrijfswaardeberekening zijn de verkopen voor vijf jaar ingerekend. Het effect van deze wijzigingen in de parameters is een stijging van de bedrijfswaarde met € 8,9 miljoen.

Door aanpassingen in het huurbeleid is de bedrijfswaarde met € 7,5 miljoen gestegen.

Stek heeft en gaat een aantal maatregelen nemen om de beheerskosten in drie jaar tijd met 10% te laten dalen. Het effect van deze wijziging is een stijging van de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie met € 9,6 miljoen.

Verder is de bedrijfswaarde gestegen door wijzigingen in parameters, voorraadmutaties, rentabiliteitswaardecorrectie leningen en door autonome ontwikkelingen.

In de jaarrekening onder post 5.5.21 worden alle mutaties van de reële waarde materiële vaste activa nader gespecificeerd. Hieronder worden de belangrijkste resultaten uit de geconsolideerde winst- en verliesrekening nader toegelicht. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (projectresultaten) De gerealiseerde onrendabels over 2011 bedragen € 6,9 miljoen. Deze onrendabels zijn gerealiseerd in de volgende projecten: 1.

Nieuwbouw

€ 3,8 miljoen

2.

Groot onderhoud

€ 4,8 miljoen

3.

Nacalculatie projecten

€ -1,7 miljoen € 6,9 miljoen

Ad1) Nieuwbouw In de nu volgende tabel vindt u een overzicht van de begrote en de geprognosticeerde onrendabele bedragen op de lopende nieuwbouwprojecten voor 2011. Project Woonzorgzone (plandeel ABC)

Begroot

Realisatie

onrendabel 2011

onrendabel 2011

0 mln

2,5 mln

0 mln

1,3 mln

0 mln

3,8 mln

20 woningen Woonzorgzone (plandeel ABC) dienstencentrum Totaal

70


De RVC heeft in het 4e kwartaal besloten om het project Woonzorgzone Elsbroek (plandeel ABC) door te laten gaan met een onrendabel ter hoogte van € 3,8 miljoen. Dit project stond voor 2010 begroot, maar was in verband met opschortende voorwaarde doorgeschoven naar 2011. Aan deze opschortende voorwaarden was eind 2011 voldaan, waardoor het project is vastgesteld. Met de bouw wordt in 2012 aangevangen. Verder zijn er door de RVC in 2011 geen BD-5 besluiten genomen voor andere nieuwbouwprojecten. Ad 2) Groot onderhoud In het eerste kwartaal 2011 is het BD3 investeringsbesluit genomen van het groot onderhoudsproject van Patrimonium in Hillegom. Het BD-5 besluit wordt pas in de RVC besproken in het eerste kwartaal 2012. Het project is daarom doorgeschoven naar 2012 en is voor 2012 opnieuw begroot. Het groot onderhoudsproject Ooievaar/Rembrandt in Lisse is doorgeschoven naar 2012. Over het project Vogelbuurt is in het 4e kwartaal door de RVC het BD5 investeringsbesluit genomen. Het onrendabel bedraagt € 4,0 miljoen. In de begroting is uitgegaan van een onrendabel van € 3,1 miljoen. Dit verschil is te verklaren doordat de investering aanzienlijk hoger is dan dat tot nog toe werd aangenomen. Daartegenover staat dan wel een langere levensduurverlenging van 35 jaar na investering. Het project Boekenburglaan in Voorhout was voor 2011 onder planmatig onderhoud buitenkant begroot. Het project is in 2011 uitgewerkt tot een levensduurverlengende ingreep met een extra levensduur van 14 jaar. Het onrendabel bedraagt in totaal circa € 0,8 miljoen. Het project Vermeerstraat is rendabel opgeleverd in 2011. Het project Broekweg in Lisse is reeds in 2011 gestart en zal in 2012 worden opgeleverd. Het project ’t Hofje in Lisse is doorgeschoven naar 2012. Project

Begroot

Realisatie

onrendabel 2011

onrendabel 2011

Patrimonium

2,6 mln

0,0 mln

Ooievaar/Rembrandt

1,0 mln

0,0 mln

Vogelbuurt

3,1 mln

4,0 mln

Boekenburglaan (onder

0,0 mln

0,8 mln (afgerond)

Vermeerstraat

0,0 mln

0,0 mln

’t Hofje

0,5 mln

0,0 mln

Broekweg

0,3 mln

Onder regulier onderhoud

planmatig begroot)

verantwoord Totaal

7,5 mln

4,8 mln

Ad 3) Nacalculatie opgeleverde projecten In 2011 zijn de projecten Goed Wonen en de 1e twee fases Mesdaglaan in Hillegom opgeleverd. Op basis van nacalculatie zijn de onrendabels definitief vastgesteld en bedragen voor Goed Wonen € 0,1 miljoen lager en voor Mesdaglaan € 1,6 miljoen lager dan begroot.

71


Regulier onderhoud De totale onderhoudskosten bedragen in 2011 in totaal circa € 11 miljoen, onderverdeeld in: -

Reguliere kosten

€ 10,9 miljoen

-

Overige kosten

0,1 miljoen

€ 11,0 miljoen Hieronder een uitsplitsing van de reguliere onderhoudssoorten: Onderhoudssoorten ( x 1000)

Realisatie e

4 kw

Begroting 2011

2011 Reparatie onderhoud

Realisatie -/begroting

1.324

989

335

783

635

148

Planmatig onderhoud binnen

3.427

3.543

-116

Planmatig onderhoud buiten

5.325

6.599

-1.274

10.859

11.766

-907

Mutatieonderhoud

Totaal

De verwachte reparatie- en mutatie onderhoudskosten vallen in totaal circa € 0,5 miljoen hoger uit dan de begroting. Het afgelopen jaar zijn veel oude woningen gemuteerd waarvan de gemiddelde mutatiekosten hoger lager dan begroot. Daarnaast hebben de vaklieden veel uren gewerkt aan het ombouwen van het voormalige kantoor in Voorhout naar een MIVA-woning. Dit was in de oorspronkelijke begroting niet meegenomen. De planmatig onderhoudskosten aan de binnenkant van de woning zijn circa € 0,1 miljoen lager uitgevallen dan begroot. In het tweede kwartaal is door het hoofd Vastgoedbeheer (ad interim) een rapportage uitgebracht waarmee duidelijkheid is gegeven over het begrote planmatig onderhoud aan de buitenkant van de woning versus de verwachte uitgaven in 2011. Uit de rapportage blijkt dat een aantal onderhoudsprojecten dit jaar niet worden uitgevoerd. Dit betreft veelal geplande onderhoudswerkzaamheden in SVB complexen welke niet worden uitgevoerd in afwachting van de toekomststrategie en besluitvorming hierover. De gerealiseerde kosten zijn hierdoor € 1,3 miljoen lager uitgevallen. Verkoop onroerende zaken In 2011 zijn er in totaal twaalf bestaande woningen verkocht en twee garages. Dit zijn vier woningen meer dan begroot. Daarnaast is het verkoopresultaat van de opgeleverde koopwoningen in het nieuwbouwproject Goed Wonen in 2011 gerealiseerd. Aankoop onroerende zaken en koopgarant In het 2011 zijn geen onroerende zaken voor exploitatie aangekocht.

72


Huurderving De huurdervingkosten door leegstand is over 2011 circa 25% hoger uitgevallen dan begroot. Deze huurderving wordt met name veroorzaakt door langere leegstand van ons grand café in Voorhout en een aantal dure woningen in het wooncomplex Vosseborg. Gecorrigeerd van deze leegstand bedraagt de gerealiseerde huurderving op het woningbezit circa 0,85% van de huuropbrengsten. Koopgarant Er zijn in 2011 twee koopgarant woningen teruggekocht. Deze koopgarantwoningen staan op de balans als voorraad geregistreerd tegen 100% marktwaarde, omdat besloten is deze woningen zonder korting tegen marktprijzen aan te bieden. Het resultaat hierop bedraagt circa € 90.000,00 positief, hetgeen grotendeels overeenkomt tegen de verleende kortingen in het verleden. Personeelskosten Op totaalniveau zijn de gerealiseerde personeelskosten in lijn met de begroting. Op detailniveau wijken een aantal kostenposten af van de begroting. De belangrijkste posten die afwijken van de begroting worden hieronder weergegeven: 

De gerealiseerde salariskosten over 2011 zijn € 140.000,00 lager dan de begroting. Deze daling wordt veroorzaakt doordat bepaalde vacatures minder snel zijn ingevuld als vooraf begroot. Samenhangend hiermee zijn de sociale lasten en de af te dragen pensioenheffingen lager uitgevallen.



De gerealiseerde kosten voor inleenkrachten is in 2011 uitgekomen op € 824.000,00. Dit is € 374.000,00 hoger dan begroot. Voor het aantrekken van extra inleenkrachten lagen verschillende oorzaken ten grondslag, waaronder het tijdelijk invullen van een aantal vacatures, extra capaciteit door hoge werkdruk en vervanging in verband met zwangerschapsverlof.

Overige bedrijfslasten Op totaalniveau zijn de gerealiseerde overige bedrijfslasten in 2011 circa € 474.000,00 lager uitgevallen dan begroot. De belangrijkste posten die afwijken van de begroting worden hieronder weergegeven: 

Door voormalig minister Donner is bekend gemaakt dat de zogenaamde Vogelaarsheffing de komende jaren wordt afgebouwd met telkens 33% per jaar. Dit betekent dat voor 2011 de Vogelaarsheffing € 135.000,00 lager is uitgevallen.



Het energieproject is in 2011 gestart en krijgt steeds meer vorm. Daarnaast is Stek met een inhaalslag bezig om de energielabels van de woningen te actualiseren en vast te stellen. De totale gerealiseerde kosten hiervan bedragen circa € 145.000,00, hetgeen € 125.000,00 hoger is dan begroot.



De algemene kosten zijn dit jaar circa 270.000 euro lager uitgevallen dan begroot. Deze lagere kosten worden voornamelijk veroorzaakt door lagere kosten voor extern advies, drukwerk en door lagere automatiseringskosten.

73


5.8.4 Financiële continuïteit in relatie tot BBSH-vereisten Aan de hand van de vereisten zoals vastgelegd in de artikelen 21 t/m 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) volgt hieronder een uiteenzetting van het in 2011 gevoerde financiële beleid. Financiële continuïteit algemeen Elk kwartaal is de verwachte ontwikkeling van het jaarresultaat besproken in het management team en met de Raad van Commissarissen. Bijzondere aandacht gaat hierbij uit naar het zogeheten genormaliseerd resultaat. Dit is het resultaat exclusief eenmalige en/of onverwachte kosten en opbrengsten. Om voor de financiële continuïteit niet afhankelijk te zijn van incidentele baten en lasten en voldoende ruimte te hebben voor onrendabele investeringen, dient dit genormaliseerde resultaat niet negatief te zijn. Zowel het jaarresultaat 2011 als de geprognosticeerde resultaten voor de komende jaren laten zien dat deze doelstelling wordt gehaald. Het genormaliseerde resultaat over 2011 bedraagt circa € 5 miljoen. Besteding overtollige middelen ten behoeve, en uitsluitend ten behoeve van de volkshuisvesting Er zijn in 2011 geen uitgaven verricht ten behoeve van andere doelen dan de volkshuisvesting. Zowel het huidige jaarresultaat als de meerjarenbegroting laten zien dat de reserves van Stek voldoende ruimte bieden om onrendabel te investeren. De inspanningen op het gebied van projectontwikkeling zijn erop gericht deze investeringsruimte optimaal te benutten. Onder meer is er een beleidsdocument vastgesteld op het gebied van projectontwikkeling, in het bijzonder grondverwerving, verbindingen en samenwerkingsverbanden met derde partijen. Zorg dragen voor een administratie die een juist en volledig inzicht geeft in haar werkzaamheden en haar financiële situatie Stek beschikt over een deugdelijke administratie op basis waarvan ieder kwartaal uitgebreid wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van de resultaten ten opzichte van de begroting.

5.8.5 Vermogensbeheer Treasurystatuut, treasuryscan en treasury commissie Stek heeft een treasurystatuut welke in april 2009 is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een treasury commissie gevormd, die bestaat uit 2 leden van de Raad van Commissarissen met een financiële achtergrond (adviserende rol), de directeur/bestuurder, de manager financiën, een of twee medewerkers Verslaglegging en een extern expert. Een treasuryparagraaf is opgenomen in het jaarplan 2011. Ook in 2011 is de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. In 2011 is een aantal acties verricht om de renterisico’s in de jaren 2012-2014 te beperken. Eind 2011 heeft Stek het Treasury jaarplan voor het jaar 2012 vastgesteld.

74


Het treasury beleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het leningbedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek. In de weergegeven grafiek zijn via een treasuryscan de renterisico’s voor Stek de

€ miljoen

komende jaren in kaart gebracht (onderdeel van treasury jaarplan).

25

20

15

10

5

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

0

Spreadherzieningen

Variabel rentende leningen

Renteaanpassingen

Eindaflossingen

15% renterisico

10% renterisico

5% renterisico

Grafiek: WSW-renterisico Woningstichting Stek1 Financiering De Gemeente Lisse heeft in 2009 besloten over te gaan op een ongelimiteerde achtervang voor de leningen van Stek. In 2010 heeft de Gemeente Teylingen deze ongelimiteerde achtervang eveneens afgegeven aan het WSW. De achtervang is noodzakelijk om leningen te kunnen aantrekken onder WSW borging. Met de Gemeente Hillegom zijn wij in overleg om hen te bewegen eveneens een ongelimiteerde (of gelimiteerde) achtervang af te geven bij het WSW. Kredietfaciliteit De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van € 10 miljoen op basis van de Euriborrente verhoogd met een opslag van een aantal basispunten.

1

LVH staat voor lening variabele hoofdsom. RA staat voor rente-aanpassing. 75


Mutaties leningenportefeuille In de volgende tabel worden de transactie weergegeven van de leningenportefeuille: Eind 2010 en in 2011 zijn vijf leningen met een totale hoofdsom van € 18,8 miljoen afgesloten waarvan twee met uitgestelde storting in 2012 en twee leningen met uitgestelde storting in 2013. De gecontracteerde leningen zijn allen fixe leningen. In de onderstaande tabel zijn de leningen weergegeven. Transactie

Geldgever

Hoofdsom

Looptijd

Rente

Stortingsdatum

Herfinanciering

NWB

€ 2.000.000

10 jaar

3,45%

15-11-2011

Herfinanciering

NWB

€ 5.300.000

5 jaar

3,75%

05-04-2012

Nieuwe lening

BNG

€ 5.000.000

10 jaar

3,155%

16-04-2012

Herfinanciering

NWB

€ 2.500.000

7 jaar

3,11%

16-03-2013

Herfinanciering

NWB

€ 4.000.000

8 jaar

3,27%

14-09-2013

Tabel 1: Afgesloten leningen 2010 en 2011

De afgesloten leningen dienen enerzijds ter herfinanciering van bestaande leningen en anderzijds ter financiering van investeringen. Naast de nieuwe afgesloten leningen hebben zich in 2011 een aantal renteherzieningen voorgedaan. In de onderstaande zijn deze leningen opgenomen. Nummer

Geldgever

17

BNG

39

Hoofdsom

Renteherziening

Oude rente

Nieuwe rente

Rentevaste periode

€ 2.294.531

27-12-2010

5,80%

3,44%

10 jaar

BNG

€ 1.731.667

01-02-2011

4,91%

3,76%

10 jaar

41

BNG

€ 248.562

01-04-2011

4,96%

4,28%

10 jaar

40

BNG

€ 2.409.081

01-08-2011

5,03%

4,00%

10 jaar

42

BNG

€ 929.805

01-12-2011

5,12%

3,52%

10 jaar

Tabel 2: Renteherzieningen 2010 en 2011

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat in alle gevallen de nieuwe rente van de verschillende leningen zich ruimschoots onder de oude rente bevindt. Gebruik derivaten Afgelopen tijd is het gebruik van derivaten door woningcorporaties in negatieve zin in het nieuws geweest. Woningcorporatie Vestia en een aantal andere corporaties zijn in financiële problemen geraakt door het innemen van grote derivatenposities ter afdekking van renterisico’s.

76


Stek heeft maar een beperkt aantal rentederivaten (swaps) die in het verleden zijn afgesloten om het renterisico op de leningen met variabele hoofdsom (LVH’s) af te dekken. De volgende rentederivaten heeft Stek in portefeuille zoals deze in het treasury jaarplan 2012 staan vermeld: Lening variabel hoofdsom

Swap

Afgedekt

Einddatum

Vaste rente

€ 5,3 miljoen

€ 1,06 mln

20%

9-apr-2012

4,600%

€ 5,95 miljoen

€ 1,19 mln

20%

15-dec-2015

4,625%

De renteswaps bedragen in totaal circa € 2,25 miljoen en zijn relatief laag ten opzichte van onze totale leningenportefeuille. De daling van de marktwaarde van deze rentederivaten door de huidige lage rente is daardoor laag en bedraagt ultimo 2011 circa € 160.000,00 negatief. Deze daling valt ruimschoots binnen de bandbreedte die de banken als interne norm hanteren, waardoor de banken bij Stek geen extra zekerheden verlangen.

77


6

Corporate Governance

6.1

Algemeen

Corporate governance gaat over deugdelijk ondernemingsbestuur. In de bedrijfskunde wordt de term gebruikt voor het aanduiden van hoe een onderneming goed, efficiĂŤnt en verantwoord geleid moet worden. Het omvat vooral ook de relatie met de belangrijkste belanghebbenden van de onderneming zoals de eigenaren (aandeelhouders), werknemers, afnemers en de samenleving als geheel. Regels met betrekking tot corporate governance zijn voor een belangrijk deel te vinden in codes. Voor beursgenoteerde ondernemingen bevat de Nederlandse Corporate Governance Code zowel principes als concrete bepalingen die de bij een vennootschap betrokken personen, onder andere bestuurders en commissarissen, en partijen tegenover elkaar in acht zouden moeten nemen. De principes kunnen worden opgevat als de moderne, en inmiddels breed gedragen, algemene opvattingen over goede corporate governance. Corporate governance probeert antwoord te geven op het probleem van het bestaan van een spanningsveld, doordat belanghebbenden geen â&#x20AC;&#x153;gripâ&#x20AC;? hebben op het Bestuur en de Raad van Commissarissen. Het verplichten tot transparantie en het afleggen van verantwoording door het Bestuur en de Raad van Commissarissen moet belanghebbenden het vertrouwen geven dat hun belangen worden behartigd. Bij het afleggen van verantwoording zijn de jaarrekening en het jaarverslag belangrijke instrumenten.

6.2

Governance Code Woningcorporaties

Afgeleid van de code Tabaksblat bestaat er sinds 1 januari 2007 voor Woningcorporaties een eigen code, de Governance Code Woningcorporaties. Deze Governance Code Woningcorporaties beschrijft principes ten aanzien van transparantie, verantwoording en intern toezicht, onderwerpen die in het functioneren van corporaties een wezenlijke rol spelen als het gaat om de invulling van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak. Per 1 juli 2011 is de vernieuwde Governance Code Woningcorporaties van kracht. Na een evaluatie van de eerste Governance Code zijn de volgende belangrijkste veranderingen in de code aangebracht: 

De herziene code besteedt meer aandacht aan risicobeheersing en toezicht op verbindingen (zoals bijvoorbeeld dochterondernemingen).



De bepalingen over onafhankelijkheid van de raad van commissarissen (RvC) zijn aangepast. In de herziene code luidt de norm dat de raad in beginsel volledig (niet langer: in meerderheid) onafhankelijk is. Een commissaris mag niet binnen vijf jaar na zijn aftreden bestuurder van dezelfde corporatie worden.



Nieuwe bepalingen over de wenselijkheid van diversiteit binnen de RvC.

78




Het hoofdstuk over het overleg met belanghebbenden is ingrijpend aangepast. Een aantal vormvereisten is geschrapt, waaronder de eis dat bestuur en RvC voltallig aanwezig moeten zijn bij het overleg met belanghebbenden. Deze eis bleek in de praktijk onwerkbaar.

Net als bij introductie van de Governance Code geldt het beginsel “pas-toe-of-leg-uit”. Van de normen uit de Governance Code mag de corporatie afwijken als de governance van de corporatie beter gediend is met een andere uitwerking dan in de code genoemd staat. Wel moet zo’n afwijking worden verantwoord in het jaarverslag van de corporatie. Drie bepalingen zijn dwingend (eventueel met een overgangsregeling): 

Het toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders



De honoreringsregeling voor commissarissen



De zittingstermijnen voor commissarissen

In dit jaarverslag rapporteert Stek over de elementen waarover volgens de code gerapporteerd dient te worden.

6.3

Naleving Governance Code

Stek onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en hiermee de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording hierover aan haar belanghouders. Stek onderschrijft de principes uit de Code. Enkele punten waar wij afwijken van de Governance Code Woningcorporaties zijn:  De Raad van Commissarissen heeft voor 2011 geen separaat remuneratierapport opgesteld. Dit rapport is dus ook niet op de website van Stek geplaatst zoals de Governance Code voorschrijft. Het verslag is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen.  De audit commissie heeft in 2011 geen overleg gehad met de externe accountant waarbij de bestuurder niet aanwezig was.

6.4

Raad van Commissarissen

Wij beschikken over een Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen heeft tot medio 2011 uit zeven personen bestaan. Een van de Commissarissen, de heer E.A.M. van Winsen heeft zijn commissariaat per 1 juli 2011 beëindigd in verband met het aanvaarden van een andere functie binnen het Bouwfonds. Zijn taken als commissaris waren niet langer te combineren met zijn nieuwe functie bij het Bouwfonds.

79


Voor de heer E.A.M. van Winsen is in 2011 geen vervanger geworven. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2011 invulling heeft gegeven.

6.5

Het bestuur

Bij Stek wordt het bestuur gevormd door één bestuurder. De bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, die onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:  De realisatie van de doelstellingen van Stek  De strategie  De financiering  Het beleid  De resultaatontwikkeling  Het beleid ten aanzien van deelnemingen van Stek De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en geeft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen.

6.6

Risicomanagement

Voor de beheersing van de interne risico’s bepaalt de Governance Code dat er een intern risicobeheersing- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat de werking hiervan in het jaarverslag wordt onderbouwd. Stek onderkent het belang van risicomanagement. Activiteiten op het gebied van risicomanagement helpen Stek haar doelstellingen te bereiken zonder in valkuilen te belanden of op verrassingen te stuiten. De activiteiten omvatten de werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging kunnen betekenen, dan wel gebeurtenissen of acties die een nadelig effect hebben op de realisatie van de doelstellingen van Stek. In 2011 is met regelmatig de bestaande risicoanalyse (inclusief bijbehorende beheersmaatregelen) door het management besproken. De eerder geïnventariseerde risico’s zijn daarbij opnieuw gewogen op actualiteit. Ook zijn nieuwe risico’s geformuleerd. De uitkomsten van de risicoanalyse zijn ook in 2011 opgenomen in de kwartaalrapportage. Op het gebied van vastgoedontwikkeling wordt de toegevoegde waarde van een geactualiseerde risicoanalyse per projectfase ook onderkend. In 2009 werd een start gemaakt met de toevoeging van een risicoanalyse als vast onderdeel van het project fasemodel en de daarbij behorende besluitdocumenten. In 2011 vormt de risicoanalyse nog altijd belangrijk een onderdeel van de besluitdocumenten.

80


Begin 2011 is een themabijeenkomst over risicomanagement met de Raad van Commissarissen gehouden. Het ging daarbij vooral om het gesprek en de discussie aan te gaan over wat de risico’s zijn, hoe deze het beste te beheersen, de rol van de Raad hierin en hoe het risicomanagement naar een hoger plan te kunnen tillen. Voor de themabijeenkomst is een reader opgesteld die een goede basis vormt voor het risicomanagementbeleid van Stek nu en in de toekomst. Centraal hierin hoe Stek kijkt naar risicomanagement. De taken en rolverdeling ten aanzien van risicomanagement strategische, tactische en operationele risico’s van Stek. De rol van de Raad van Commissarissen, rol van de bestuurder en het managementteam en de werkorganisatie van Stek. Eén van de conclusies van de bijeenkomst is de basis-risicohouding van Stek Kernwoorden hierbij zijn voorzichtigheid, risicoaversie, blijf bij de leest, zorgvuldigheid, niet te bureaucratisch en verstandig. Samenvattend: prudent.

6.7

Risicoprofiel van Stek

De basis voor het interne risicobeheersingsysteem ligt binnen Stek bij het lijnmanagement. Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor de opzet, het bestaan en werking van de interne beheersmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. Wij hebben de belangrijkste primaire en secundaire processen beschreven, waarbij functiescheiding een belangrijk onderwerp is. Specifiek voor de nieuwbouw en renovatieprojecten wordt gewerkt met een project fasemodel, waarbij iedere fase een eigen besluitvormingsdocument heeft. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de controller, onder verantwoordelijkheid van de bestuurder van Stek. Hiervoor wordt een controlejaarplan opgemaakt. De belangrijkste risico’s voor Stek komen tot uiting in de relatief omvangrijke projectenportefeuille en de grondposities. Risicoanalyses worden uitgevoerd ten behoeve van onze projecten, maar ook voor de gehele organisatie in relatie tot ons ondernemingsplan.

6.8

Interne beheersing

Onder interne beheersing (ook wel control genoemd) wordt het systeem verstaan dat het management in staat stelt om de risico’s, die het behalen van doelstellingen van de organisatie bedreigen, te identificeren, te prioriteren, te analyseren en te beheersen. Het doel van interne beheersing is het bewaken van de betrouwbaarheid van de informatie die door de organisatie intern en extern gebruikt wordt omtrent de strategie, de activiteiten en de interne beheersing zelf. Onder betrouwbaarheid kan worden verstaan de juistheid, volledigheid en tijdigheid. Een beschrijving van de belangrijkste elementen van het systeem, zoals dit bij ons wordt toegepast volgt in de volgende paragrafen.

81


6.9

Financieel beleidskader

Wij beschikken over een financieel beleidskader. Het geactualiseerde “Financieel beleid Stek” is in februari 2010 vastgesteld de Raad van Commissarissen. De doelstelling van het financieel beleid is om zo verantwoord mogelijk om te gaan met onze middelen, het beheersen van risico’s en daarbij verantwoording af te leggen met in acht name van geldende wet- en regelgeving. De hoofddoelstelling van het “Financieel beleid Stek” is in de eerste plaats het waarborgen van de financiële continuïteit die wordt gerealiseerd door:      

voldoende solvabiliteit positieve kasstromen beheersen van risico’s een gelimiteerde financieringsgraad doelmatigheid bedrijfsvoering transparantie inzake het maatschappelijk rendement

Deze onderwerpen zijn in het financieel beleid uitvoerig uitgewerkt. Het financieel beleid is tevens richtinggevend voor de uitvoering van de treasury activiteiten, die zijn uitgewerkt in het Treasury statuut. Direct voortvloeisel uit het financieel beleid is een het financieel toetsingsmodel voor investeringsvraagstukken. Dit model geeft financiële kaders op basis waarvan de investeringen getoetst kunnen worden.

6.10

Treasury statuut en treasury commissie

Wij beschikken over een treasury statuut. Dit statuut is op 28 april 2009 vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het treasury statuut staat beschreven hoe wij om willen gaan met renterisico’s, financieringen en beleggingen en vormt het kader voor het treasury jaarplan. In december 2011 is het treasury jaarplan 2012 vastgesteld. Uitvoering van het treasury jaarplan gebeurt door de treasury commissie. De treasury commissie bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën & ICT, één of twee medewerkers Verslaglegging, één extern adviseur van Adviesbureau Zanders en twee leden van de Raad van Commissarissen die een adviserende rol vervullen in de commissie.

6.11

Integriteitcode en Klokkenluiderregeling

Stekt voert haar activiteiten uit met integriteit. Dit wil zeggen oprecht en open, met respect voor onze doelstelling en de belangen van degenen met wie wij zaken doen en voor de samenleving in het algemeen.

82


Stek beschikt over een Integriteitcode waarin de volgende onderwerpen zijn beschreven:       

omgaan met klanten wet- en regelgeving leveranciers geschenken en voordelen strijdigheid van belangen meldingen van overtredingen verslaglegging

In een Klokkenluiderregeling is de procedure vastgesteld hoe medewerkers moeten omgaan met een vermoeden van een misstand. Beide regelingen zijn in de vorm van een boekje uitgebracht en aan medewerkers en aan de belangrijkste partners buiten onze organisatie uitgereikt. In dit boekje is tevens de gedragscode voor internet- en e-mailgebruik opgenomen. Na de vaststelling door de Raad van Commissarissen in de vergadering van 26 februari 2009 zijn er tot dusver geen veranderingen op deze regelingen doorgevoerd. In 2012 willen we de bestaande integriteitscode evalueren.

6.12

Procuratieregeling

Stek beschikt over een procuratieregeling. In de procuratieregeling is vastgelegd wie welke bevoegdheden heeft binnen de organisatie en wie bevoegd is tot het verstrekken van opdrachten aan derden. Ook wordt inzichtelijk welke bevoegdheden zijn gedelegeerd naar managers en medewerkers. In 2011 is de procuratieregeling volledig herzien naar aanleiding van gewijzigde functies voor ondermeer management en middenkader als gevolg van de vernieuwde organisatiestructuur. De procuratieregeling staat ook op de website van Stek.

83


6.13

Planning en Control cyclus

Voor 2011 is een uitgebreide Planning & Controlkalender opgesteld, waarin niet alleen de planningen terugkomen voor meerjarenbegroting, jaarbegroting, rapportages, maar ook liquiditeitsprognoses, risicomanagement en interne controles. Stek stelt eens in de drie jaar een ondernemingsplan op. Het ondernemingsplan heeft een horizon van drie jaar. Het ondernemingsplan wordt doorvertaald naar een jaarplan. Het jaarplan wordt actief gevolgd op realisatie van de gemaakte plannen. Vanuit het ondernemingsplan â&#x20AC;&#x153;aan zetâ&#x20AC;? hebben wij voor 2011 de plannen doorvertaald naar jaaractiviteiten voor de verschillende afdelingen en Stek als geheel. De voortgang en realisatie van de actieplannen in het jaarplan zijn besproken in het management team. Ten behoeve van de informatievoorziening aan het management team en de Raad van Commissarissen vindt plaats via de kwartaalrapportage van Stek.

6.14

Interne controle en procedures

Controle De interne controle richt zich met name op de processen waar voor Stek risicoâ&#x20AC;&#x2122;s aan verbonden zijn. Daarbij kan gedacht worden aan de opdrachtverstrekking bij onderhoud en nieuwbouw. Maar ook de geldstromen voortkomend uit de betalingen aan crediteuren zijn een belangrijk aandachtsgebied. Verder wordt frequent aandacht besteed aan de mutaties in de salarisadministratie. Belangrijk bij de interne controle is dat de functiescheiding wordt gehandhaafd, maar ook dat wet- en regelgeving en de eigen procuratieregeling wordt gevolgd. Nieuw als controleonderwerp in 2011 was om te kijken hoe de organisatie is ingesprongen op de nieuwe regelgeving ten aanzien van de inkomenstoetsing bij nieuwe verhuringen. Controllerfunctie Wij hebben mede voor de uitvoering van het controleplan de functie van controller ingevuld. Om de onafhankelijkheid van de positie van de controller zoveel mogelijk te waarborgen opereert de controller als staffunctionaris direct onder de bestuurder en kan hij zonder tussenkomst van de bestuurder direct in contact treden met de Raad van Commissarissen. Procedures Stek heeft zijn belangrijkste processen beschreven in procesbeschrijvingen. Zowel primaire, ondersteunende als de besturende processen zijn grotendeels uitgewerkt in procedures.

84


Stek beschikt tevens over een beleidskader rondom procesmanagement. Hierin zijn de verantwoordelijkheden, taken en werkafspraken rondom procesmanagement beschreven. De processen zijn toegankelijk voor de medewerkers via de bibliotheek van ons primaire automatiseringssysteem. In 2012 zullen we de processen gaan ontsluiten voor de medewerkers via een aparte toepassing Mavim. In 2011 heeft Stek het RVB schema volledige geactualiseerd. Het RVB schema geeft per functie de resultaten, verantwoordelijkheden en bevoegdheden die horen bij de betreffende functie. Het vorige RVB schema dateerde uit eind 2008, welk voorafgaand aan de fusie werd opgesteld. De gewijzigde organisatiestructuur begin 2011 vormde de belangrijkste aanleiding om het schema te actualiseren.

6.15

Informatievoorziening

De informatievoorziening richting management team, bestuurder en Raad van Commissarissen, vindt in de basis op kwartaalbasis plaats aan de hand van een kwartaalrapportage. De kwartaalrapportage wordt zowel behandeld in het management team overleg als ook in de vergadering van de Raad van Commissarissen. In de kwartaalrapportages wordt het volledige scala aan onderwerpen in het kader van de sociale volkshuisvesting behandeld van de ontwikkelingen in de (nieuw)bouwprojecten, het onderhoud, de verhuur tot aan de financiĂŤle stand van zaken. Bij de bespreking van de kwartaalrapportage in de Raad van Commissarissen zijn de manager FinanciĂŤn en de controller aanwezig. Indien noodzakelijk, kan er tussentijds aan het management team gerapporteerd worden. Het management team vergadert tweewekelijks.

6.16

Verbindingen

In het verleden is met behulp van consultantsbureau Deloitte een afwegingskader opgesteld voor het aangaan van verbindingen en samenwerkingsverbanden. Door ontwikkelingen op het gebied van fiscale- en overige regelgeving is dit op onderdelen niet meer actueel. Een nieuw geactualiseerd beleidskader (verbindingenstatuut) is gewenst voor 2012 en verder. De lijn die Stek heeft ingezet sinds de fusie is om het aantal bestaande verbindingen terug te brengen. In 2010 zijn hiertoe onder andere Pago Beheer BV en Zanderij Hillegom BV opgeheven. In 2011 zijn er geen verbindingen opgeheven en zijn er geen nieuwe verbindingen bijgekomen.

85


De huidige structuur is als volgt: De Stek Holding BV is de houdstermaatschappij van de in de consolidatie opgenomen vennootschappen. De holding heeft nog de volgende deelnemingen: • • • • •

Elshoek BV (100%, direct) Pago Zorg BV (100%, direct) Magistra Bouwservice BV (100%, direct) Trithun BV (50%, direct) Trithun CV (50%, indirect)

Voor een uitgebreid overzicht van de verbindingen verwijzen wij naar de bijlagen. Het toezicht op alle verbindingen vindt plaats door de Raad van Commissarissen. Alle verbindingen hangen in principe onder Stek Holding BV. Vanuit Stek treedt in beginsel geen personeel in dienst van verbindingen.

6.17

Visitatie

De Governance Code Woningcorporaties verlangt van woningcorporaties dat zij zich een keer per vier jaar laten visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk- en maatschappelijk presteren. In 2010 is er bij Stek een visitatie uitgevoerd door het Bureau Raeflex. Dit bureau heeft Stek (en zijn juridische voorgangers) op basis van de “3.0-versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties” over de periode 2006 tot en met 2010 een gemiddelde score gegeven van een zeven. Het volledige visitatierapport is terug te lezen op onze website. Gezien de recente visitatie in 2010 heeft er in 2011 geen visitatie plaatsgevonden. Wel zijn we aan de slag gegaan met de verbeterpunten.

86


Woonstichting Stek, Lisse

5.

JAARREKENING 2011

Woonstichting Stek Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

87


Woonstichting Stek, Lisse

88


Woonstichting Stek, Lisse 5.0 INHOUDSOPGAVE

5.1 Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2011 5.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2011 5.3 Algemene toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 5.4 Toelichting op de geconsolideerde balans 5.5 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 5.6 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 5.7 Enkelvoudige balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2011 5.8 Enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2011 5.9 Toelichting op de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening 5.10 Overige gegevens

89


Woonstichting Stek, Lisse 5.1 GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2011

31-12-2010

EUR

EUR

306.301.666 4.405.625 17.852.981 4.768.759

257.180.158 4.708.438 20.016.906 4.849.156

333.329.031

286.754.658

71.145 1.715.064 3.681

99.794 498.725 3.526

1.789.889

602.045

133.258

151.694

1.535.175

236.500

278.438 194.646 564.551

260.548 368.777 764.711

1.037.635

1.394.037

730.945

582.156

338.555.934

289.721.091

Materiële vaste activa Onroerende Onroerende Onroerende Onroerende

en roerende zaken in exploitatie zaken verkocht onder voorwaarden en roerende zaken in ontwikkeling en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden materiaal

Voorraad verkoopwoningen

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

90


Woonstichting Stek, Lisse GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA

31-12-2011

31-12-2010

Groepsvermogen

EUR

EUR

Overige reserves

154.788.360

116.547.630

154.788.360

116.547.630

71.145

99.794

9.489.542

3.581.879

948.562 142.644.767 4.405.625

967.558 137.744.305 4.567.625

147.998.954

143.279.488

21.497.882 2.537.018 530.185 1.642.849

20.354.771 3.436.244 1.329.966 1.091.317

26.207.934

26.212.299

338.555.934

289.721.091

Egalisatierekening BWS Voorzieningen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overlopende passiva

TOTAAL

91


Woonstichting Stek, Lisse 5.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2011 Omschrijving

2011

2010

Bedrijfsopbrengsten

EUR

EUR

Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Koopgarant Overige bedrijfsopbrengsten

31.331.660 1.957.428 23.018 1.859.145 333.266 90.617 567.920

30.483.534 1.931.062 23.496 1.678.969 186.027 3.949552.455

Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

36.163.052

34.851.594

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Afschrijvingen Overige bedrijfslasten

6.925.071 6.752 3.143.275 462.082 728.768 11.017.765 580.127 6.940.535

10.369.974 6.752 3.319.459 472.009 646.828 14.060.247 554.619 7.550.709

Totaal bedrijfslasten (b)

29.804.375

36.980.597

Bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat (a-b)

6.358.677

2.129.003-

Financiële baten en lasten Rente baten Rente ten laste van projecten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rente lasten

7.159 940.391 12.705 6.704.155-

4.572 1.082.942 10.263 6.807.999-

Totaal financiële baten en lasten

5.743.898-

5.710.222-

614.778

7.839.225-

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Buitengewone baten

Groepsresultaat voor belastingen

-

614.778

-

7.839.225-

Vennootschapsbelasting

1.216.340

600.606

Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa

1.831.118

7.238.619-

Mutatie reële waarde materiële vaste activa

36.409.611

21.885.167

Groepsresultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa

38.240.731

14.646.548

92


Woonstichting Stek, Lisse 5.3 ALGEMENE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 5.3.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn ondermeer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de huidige, wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. 5.3.2 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen danwel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van vaste activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschied tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven danwel de in de komende jaren geldende tarieven voorzover reeds op balansdatum bij wet is vastgesteld. Latente belastingvorderingen , inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Belastinglatenties worden gewaardeerd op contante waarde met een disconteringspercentage van 5,26%. Een passieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciĂŤle waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) hoger is dan de fiscale waardering, een actieve latentie in het omgekeerde geval.

GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN BEPALING VAN HET RESULTAAT 5.3.3 Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van actuele waarde. 5.3.4 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiĂŤle gegevens van Stek en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover tenminste eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen van groepsmaatschappijen afgezien.

93


Woonstichting Stek, Lisse Vanaf de oprichting/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichting/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: -

Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - volledig geconsolideerd Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - volledig geconsolideerd PAGO Zorg BV te Hillegom (100%), opgericht 16-12-2004 - volledig geconsolideerd Elshoek BV te Hillegom (100%), opgericht 19-07-2004 - volledig geconsolideerd Trithun BV te Heemstede (50%), opgericht 31-12-2003 - proportioneel geconsolideerd Trithun CV te Heemstede (50%;onmiddellijk+middellijk), - proportioneel geconsolideerd opgericht 31-12-2003 Stek Holding BV is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen. De activiteiten van Stek Holding BV en haar dochtermaatschappijen betreffen activiteiten op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. De activiteiten van Magistra Bouwservice BV betreffen activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting. In 2011 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. De activiteiten van Pago Zorg BV en Elshoek BV betreffen de ontwikkeling van projecten waarvoor grondposities aan de Leidsestraat en Elsbroekerlaan in Hillegom aangehouden worden. De activiteiten van Trithun BV betreffen het houden van aandelen en het optreden als beherend vennoot in Trithun CV. De activiteiten van Trithun CV betreffen ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan te Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde Vak C). Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen de in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. 5.3.5 Schattingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting mutatie bedrijfswaarde. Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van groepsmaatschappijen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

94


Woonstichting Stek, Lisse GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 5.3.6 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. De verplichtingen worden gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met verliezen met betrekking tot het onrendabel van de investeringsverplichting. Materiële vaste activa 5.3.7 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: - jaarlijkse huurverhoging van 2,3% voor 2012, daarna 2,0% zowel voor Hillegom, Lisse en Voorhout. - jaarlijkse huurderving van 1 % (voorgaand jaar: 1 %); - verwachte mutatiegraad 7% in Lisse en Voorhout en 7% in Hillegom(voorgaand jaar:7% of 8%). en huurharmonisatie tot gemiddeld ca. 70% van de maximale huur. - de variabele lastenstijging van 2,25% voor 2012, 2,0% 2013 tot en met 2016, 3,0% voor de volgende jaren. - Norm variabele lasten van € 342,39 voor belasting en verzekering (voorgaand jaar € 338); - algemeen beheerskosten € 1.085 voor 2012, € 1.048 voor 2013, daarna € 1.010 per verhuureenheid (voorgaand jaar € 1.108); - ICT-norm € 27 gedurende 3 jaar tot en met 2014; - onderhoudskosten volgens de meerjarenonderhoudsbegroting; - de lasten voor planmatig onderhoud volgens de onderhoudsbegroting 2012 t/m 2061; - stijging onderhoudslasten 1,5% voor 2012, 2,0% voor 2013, 2,3% voor 2014, 2,51% voor 2015 en 2,66 % voor 2016 en 3,0% voor alle volgende jaren (voorgaand jaar: alle jaren 3,0%); - verliezen op investeringen in nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering worden op basis van feitelijke verplichtingen genomen en in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid genomen; - een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode minus de verwachte kosten bij sloop (voorgaand jaar: idem); of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); - een rekenrente (disconteringsvoet) van 5,25% (voorgaand jaar: idem); - de verwachte restant levensduur van de betreffende complexen; - de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem); - indien restant levensduur van een complex korter is dan 10 jaar (conform strategisch voorraadbeleid) is deze ingerekend voor rest levensduur 10 jaar; - De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde; - In de bedrijfswaarde is het verkoopprogramma voor 5 jaar ingerekend. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans.

95


Woonstichting Stek, Lisse De verwachte opbrengstwaarde van te verkopen nieuwbouwwoningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen danwel worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw geldt als hoofdregel dat deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Een twintigtal complexen zijn in het strategisch voorraadbeleid gelabeld voor verkoop bij mutatie. In deze complexen zijn veelal woningen verkocht. Op balansdatum zijn er nog 466 woningen te verkopen, die uit oogpunt van beheer (en niet projectfinanciering), worden verkocht. De verkopen zijn voor 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde. Dit komt overeen met 110 woningenverkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel. Deze kavelprijs wordt geĂŻndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De onderkende product-marktcombinaties laten zich als volgt omschrijven: 1.

Producten a. b. c. d. e. f. g. h. i.

2.

Eengezinswoningen Gestapelde woningen Gesplitste woningen Eenpersoonswoningen Standplaatsen Bedrijfsruimten Garages Parkeerplaatsen Scootmobielgarages en bergingen

Markten a. Senioren b. Starters c. Overig

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

96


Woonstichting Stek, Lisse 5.3.8 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs, bijkomende kosten en toegerekende rente, dan wel lagere marktwaarde. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt zowel het aandeel van de koopwoningen als ook het aandeel huurwoningen verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. 5.3.9 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Zie toelichting bij paragraaf 5.4.15 5.3.10 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op activa van vóór 2009 gebeurt deels op annuitaire wijze. Alle overige activa ten dienste van Stek zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Activa in het jaar van aanschaf wordt voor een half jaar afgeschreven, behalve activa mbt automatisering, deze worden in het volgende jaar afgeschreven. De afschrijvingspercentages zijn als volgt: Gebouwen 2,5% Verbouwingen 10% Kantoorinventaris 20% Automatisering 20% Vervoersmiddelen 20% Financiële vaste activa 5.3.11 Te vorderen BWS - subsidies De vordering uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidie toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De jaarlijks vrij te vallen rente wordt toegevoegd aan het totaal te vorderen subsidiebedrag. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van het subsidierendement en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De BWS subsidies maken ook onderdeel uit van de bedrijfswaarde. 5.3.12 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van de deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd en wordt er voor de negatieve waarde een voorziening gevormd.

97


Woonstichting Stek, Lisse 5.3.13 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voorvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien in redelijke mate kan worden aangenomen dat deze zullen worden gerealiseerd. Belastinglatenties worden gewaardeerd op contante waarde. De latenties aanwezig op de ingerekende verkopen voor de komende 5 jaar worden niet gewaardeerd, mede doordat deze onder de huidige fiscale wetgeving naar verwachting geheel verrekend kunnen worden. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. Voor latente belastingverplichtingen wordt een voorziening gevormd. Vlottende activa 5.3.14 Voorraden materiaal Waardering van voorraad onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen laatst bekende inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. 5.3.15 Voorraad verkoopwoningen De voorraad woningen bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd op marktwaarde (verkoopprijzen exclusief btw). 5.3.16 Huurdebiteuren en overige vorderingen De huurdebiteuren en overige vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. 5.3.17 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Passiva 5.3.18 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. Jaarlijks worden de subsidies ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de exploitatie van de betreffende complexen. 5.3.19 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. De in 2011 opgevoerde voorziening onrendabele toppen is opgenomen voor het onrendabele deel van het nieuwbouwproject Zorgzone ABC (Hillegom), het renovatieproject Vogelwijk (Lisse), het renovatieproject Boekenburglaan (Voorhout) en het renovatieproject Mesdaglaan (Hillegom), voorzover dit onrendabele deel per balansdatum niet heeft geleid tot een uitgaande kasstroom. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele toppen een kortlopend karakter. De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010-2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum. 5.3.20 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

98


Woonstichting Stek, Lisse Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de stichting een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. 5.3.21 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

WINST- EN VERLIESREKENING 5.3.22 Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: a Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; b De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; e De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: a Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; c De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald; d De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. 5.3.23 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die horen tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang, of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkelingen daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

99


Woonstichting Stek, Lisse 5.3.24 Huren Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit gemiddelde maximumpercentage 1,3 %. 5.3.25 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van activa in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. 5.3.26 Overheidsbijdragen en egalisatie Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: - Vrijval uit de egalisatierekening (BWS subsidie). - Overige overheidsbijdragen (o.a. MIVA bijdragen).

5.3.27 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 5.3.28 Wijziging in onderhanden werk De wijzigingen in onderhanden werk worden gevormd door de overheveling van de actuele waarde van de gereedgekomen projecten naar de activa in exploitatie.

5.3.29 Afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de organisatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur dan wel de restant levensduur van de complexen. De investeringen van vóór 2009 worden nog deels annuitaïr afgeschreven. Met een mogelijke restwaarde van de vervoersmiddelen wordt rekening gehouden. De afschrijvingskosten zijn opgenomen onder de algemeen beheerkosten. 5.3.30 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en renovatie / groot onderhoud. Dit kan leiden tot een afboeking danwel een terugname van een bijzondere waardevermindering. 5.3.31 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Tevens zijn hier de kosten van ingehuurde krachten verwerkt. Stek heeft een pensioenregeling. Deze regeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioen regeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Behalve de betaling van premies heeft Stek geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Voor de pensioenregeling betaalt Stek premies aan het bedrijfspensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). Deze worden verantwoord als personeelskosten als ze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De pensioenpremies worden verder uitgebreid toegelicht in de toelichting bij paragraaf 5.5.11. De bezoldiging van de bestuurder is niet opgenomen omdat dit te herleiden is naar één natuurlijk persoon.

100


Woonstichting Stek, Lisse 5.3.32 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 5.3.33 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 5.3.34 Rentebaten Hieronder worden de rentevergoedingen op projecten, banktegoeden, deposito's en overige liquide middelen en toegerekende rente egalisatierekeningen verantwoord. Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva.

5.3.35 Opbrengst financiële vaste activa en effecten Hieronder worden de wijzigingen in de waardering van de financiële vaste activa en effecten verantwoord. 5.3.36 Rentelasten Hieronder worden verantwoord de rentelasten langlopende leningen en de toegerekende rente egalisatierekeningen. Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. 5.3.37 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Stek is het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van rente risico's beperkt toegestaan en dit enkel op advies van de treasury commissie. In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld. Financiële derivaten (met name interestswaps) worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Renterisico Stek loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Stek risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Stek risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde schulden met variabele rente (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonstichting Stek renteswaps gecontracteerd, zodat zij de variabele rente terugontvangt en een vaste rente betaald. Zie het overzicht onder 5.4.18. Liquiditeitsrisico Stek heeft een kredietfaciliteit van € 10.000.000 bij de Rabobank. Hiervan wordt per 31 december 2011 € 2.613.163 gebruikt.

101


Woonstichting Stek, Lisse 5.3.38 Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Stek integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg, over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last of bate wordt in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.

5.3.39 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De waardering van de materiële vaste activa is naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie. T.a.v. materiële vaste activa De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Stek. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Stek binnen de sector gangbare uitgangspunten. T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

102


Woonstichting Stek, Lisse T.a.v. waardeveranderingen financiële instrumenten gewaardeerd tegen marktwaarde Binnen het treasurybeleid van Stek dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts beperkt toegestaan teneinde de rentevergoeding op financieringen binnen zekere marges te houden. Hierbij is tevens bepaald dat Stek geen valutarisico wenst te lopen. T.a.v. contracten renteswaps Stek loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stek risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stek risico’s over de marktwaarde. Stek heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Stek maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

5.3.40 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

103


Woonstichting Stek, Lisse 5.4 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (x €1)

ACTIVA 5.4.1 Materiële vaste activa De mutaties in de onroerende en roerende zaken in exploitatie, verkocht onder voorwaarden en in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat:

Onroerende en Onroerende roerende zaken verkocht zaken in onder exploitatie voorwaarden

Waarde per 1 januari 2011 Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen Aankopen Afschrijving afboeking activa t.d.v. Verleende korting VOV Ontwikkelrechten Overige ontvangst Onrendabel Herwaardering Mutatie bedrijfswaarde Waardeverminderingen Verkopen Verkoopresultaat

257.180.158

4.708.438

12.526.016

Waarde per 31 december 2011

20.016.906 17.218.851

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

4.849.156 518.729 42.319-

580.127-

1.026.0692.06337.687.292 1.091.800-

300.750-

12.526.0154.424.758-

42.319 19.000-

264.7581.141.175-

Overboekingen

Totaal mutaties

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

49.121.508

306.301.666

302.813-

4.405.625

2.163.925-

17.852.981

Totaal

286.754.658 30.263.596 42.319580.1271.026.0692.06325.203.596 5.836.308264.7581.141.175-

80.398-

4.768.758

46.574.373

333.329.031

In de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn grondposities ter waarde van € 14.746.943 opgenomen (2010: € 14.332.260).

104


Woonstichting Stek, Lisse Na-investeringen worden alleen geactiveerd als daar een additionele huurverhoging of een levensduurverlenging tegenover staat. In het boekjaar is de bouwrente ter zake onroerende zaken in ontwikkeling, welke geactiveerd worden, berekend. De rente is berekend met de gemiddelde rentevoet van de leningen van 2010 zijnde 4,39%. De activa zijn per 31 december 2011 voor € 120.000,= per vhe verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast door de indexclausule. De verzekerde waarde is de herbouwwaarde. De totale Waarde Onroerend Zaakbelasting bedraagt € 158.610.000 in Teylingen, € 575.583.000 in Lisse en € 431.756.000 in Hillegom. De totale WOZ waarde bedraagt € 1.165.949.000,- in 2011. Deze waarden hebben als peildatum 1 januari 2011 en dienen als grondslag voor bepaalde gemeentebelastingen in 2011. De onroerende zaken zijn nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 744.261 voor nieuwbouw en € 14.196.017 voor renovatie. Ingebruikname zal naar verwachting in 2012 en 2013 plaatsvinden. Door de stichting is een verkoopplan opgesteld waarin per 31 december 2011 110 onroerende zaken zijn geoormerkt voor verkoop in de komende 5 jaar. De reële waarde van deze onroerende zaken is € 18.719.869. Deze woningen zijn tegen verkoopprijs via inrekening in de bedrijfswaarde in de balanswaardering betrokken.

5.4.2 Financiële vaste activa

31-12-2011

31-12-2010

EUR

EUR

Te vorderen BWS-subsidie Saldo per 1 januari

99.794

115.474

5.180

5.952

Ontvangen

33.829-

21.633-

Saldo per 31 december

71.144

99.794

Mutaties: Rente

Van het totaal bedrag aan BWS is een bedrag van € 21.632 opgenomen met een looptijd korter dan één jaar. Actieve belastinglatentie Actieve belastinglatentie 1 januari Voorziening belastinglatentie 1 januari

498.725

-

-

101.881

Mutatie vennootschapsbelasting

1.216.339-

600.606-

Saldo per 31 december

1.715.064

498.725

Deze latentie is gevormd door voorwaartse verliescompensatie van de vennootschapsbelasting op het niveau van de fiscale eenheid en is bepaald op de in de desbetreffende jaren geldende tarieven. Naar verwachting is dit een reëel bedrag dat binnen negen jaar kan worden verrekend (actieve latentie). Daarnaast is de belastinglatentie gebaseerd op het verschil tussen fiscale en commerciele waarde van de leningenportefeuille (actieve latentie). De gehele latentie heeft een langlopend karakter. Over 2011 zal naar verwachting geen verrekening plaats vinden.

5.4.3 Leningen U/G Fietsplan Saldo per 1 januari Mutaties: Uitgegeven Ontvangen Saldo per 31 december

Totaal financiële vaste activa

3.526 3.311 3.157-

4.345 819-

3.681

3.526

1.789.889

602.045

105


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2011

31-12-2010

EUR

EUR

Vlottende activa 5.4.4 Voorraden materiaal Onderhoudsmaterialen

133.258

151.694

133.258

151.694

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen. 5.4.5 Voorraad verkoopwoningen

Woningen bestemd voor verkoop per 1 januari

236.500

0

Af: verkopen Bij: onroerende zaken uit projectontwikkeling Bij: aankopen

236.5001.141.175 394.000

236.500

Totaal voorraad verkoopwoningen

1.535.175

236.500

De onroerende zaken uit projectontwikkeling toegevoegd aan de voorraad verkoopwoningen in 2011 betreffen 6 onroerende zaken uit het project Goed Wonen. De aankopen toegevoegd aan de voorraad verkoopwoningen in 2011 betreffen twee teruggekochten koopgarantwoningen, welke bestemd zijn voor de vrije verkoop.

106


Woonstichting Stek, Lisse Vorderingen 5.4.6 Huurdebiteuren

1. 2. 3. 4.

De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen: aantal aantal 2011 2010 van 1 - 2 maanden 340 303 van 2 - 3 maanden 42 43 vanaf 3 maanden 77 90 Subtotaal (*) 459 436

2011 129.567 44.241 203.239 377.047

2010 88.699 43.852 248.528 381.080

(*) De achterstand bedroeg 1,20% (2010: 1,24%) van de brutojaarhuur. Overige vorderingen op huurders

8.616

8.938

Voorziening wegens oninbaarheid

107.225-

129.469-

Totaal huurdebiteuren

278.438

260.548

WTV-bijdrage gemeente Hillegom Overige vorderingen

147 194.499

271 368.506

Totaal overige debiteuren

194.646

368.777

5.4. Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. 5.4.8 Overlopende activa Te ontvangen winstdeling verkoop woningen Agneshove Vooruitbetaalde Viewpoint software licenties Waarborgsommen Vooruitbetaalde pensioenpremie Overige overlopende activa

478.396 13.300 19.956 52.898

478.396 145.591 18.300 20.102 102.322

Totaal overlopende activa

564.551

764.711

1.037.635

1.394.037

Totaal vorderingen

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. 5.4.9 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit: Direct opvraagbaar, kas, bank

730.945

582.156

Totaal liquide middelen

730.945

582.156

3.437.015

2.364.388

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woonstichting Stek. Totaal vlottende activa

107


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2011

31-12-2010

EUR

EUR

Stand per 1 januari

116.547.630

101.901.081

Correctie resultaten

-

-

38.240.731

14.646.548

154.788.361

116.547.630

154.788.361

116.547.630

stand per 1 januari

99.794

115.474

Mutaties: Rente Vrijval ten gunste van de winst- en verliesrekening

5.180 33.829-

PASSIVA

5.4.10 Eigen vermogen

Jaarresultaat

Stand per 31 december Totaal Eigen Vermogen

5.4.11 Egalisatierekening BWS

stand per 31 december

5.952 21.633-

71.144

99.794

stand per 1 januari

3.337.325

-

Mutaties: Onttrekkingen Dotaties

3.337.3259.236.325

3.337.325

stand per 31 december

9.236.325

3.337.325

5.4.12 Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen

De in 2011 opgevoerde voorziening onrendabele toppen is opgenomen voor het onrendabele deel van het nieuwbouwproject Woonzorgzone ABC (Hillegom) en de renovatieprojecten Mesdaglaan fase 3+4 (Hillegom), Vogelbuurt (Lisse) en Boekenburglaan (Voorhout), voorzover dit onrendabele deel per balansdatum niet heeft geleid tot een uitgaande kasstroom. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele toppen een kortlopend karakter. Voorziening loopbaanontwikkeling stand per 1 januari Mutaties: Dotaties stand per 31 december

244.556

227.992

8.661

16.564

253.217

244.556

De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010- 2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van â&#x201A;Ź 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van â&#x201A;Ź 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum. Totaal overige Voorzieningen

9.489.542

3.581.881

108


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2011

31-12-2010

EUR

EUR

Passieve belastinglatentie Voorziening belastinglatentie 1 januari

-

101.881

Actieve belastinglatentie 1 januari

-

-

Mutatie vennootschapsbelasting

-

600.606-

Vorming actieve belastinglatentie

-

498.725

Voorziening vennootschapsbelasting Stek Holding BV

-

-

985.708

1.003.049

Langlopende schulden 5.4.13 Leningen overheid stand per 1 januari Mutaties: Aflossingen Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

18.150967.558 18.996-

17.341985.708 18.150-

stand per 31 december

948.562

967.558

151.784.302

144.865.331

Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

16.200.000 10.720.883157.263.420 14.618.653-

11.500.000 4.581.028151.784.302 14.039.998-

stand per 31 december

142.644.767

137.744.305

Totaal leningen inclusief overheidsleningen

158.230.978

152.770.010

5.4.14 Leningen kredietinstellingen stand per 1 januari Mutaties: Ontvangen leningen Extra aflossingen Aflossingen

Schuldrestant leningen met een resterende looptijd korter dan 5 jaar Schuldrestant leningen met een resterende looptijd langer dan 5 jaar

35.295.526

39.969.278

108.297.803

98.742.585

stand per 31 december

143.593.329

138.711.862

De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De gemiddelde rentevoet van het totaal van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2011 4,31%. Per 31-12-2010 was dit 4,39%. De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid bedraagt per 31-12-2011 4,68%. De gemiddelde rentevoet van de leningen bij kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2011 4,31%. De rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt â&#x201A;Ź 9.277.016. De duration van de portefeuille bedraagt 12,5 jaar.

109


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2011

31-12-2010

EUR

EUR

5.4.15 Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen Mutaties Opwaarderingen Afwaarderingen/overheveling naar voorraad verkoop

4.567.625 138.750 4.706.375

4.573.250 135.0004.438.250

300.7504.405.625

4.438.250

Totaal terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

0

129.375

4.405.625

4.567.625

147.998.954

143.279.488

Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - Rabobank - transitorische rente

14.637.649

14.058.147

3.311.449 3.548.784

3.293.105 3.003.519

Totaal schulden aan kredietinstellingen

21.497.882

20.354.771

2.537.018

3.436.244

Saldo per 31 december

Totaal langlopende schulden

5.4.16 Kortlopende schulden

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - premie zorgverzekeringswet - omzetbelasting - huurtoeslag Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

Overige transitoria

Ontvangen waarborgsommen Overige schulden Vooruitontvangen huur Totaal overige overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

139.257 1.441330.061 62.308 530.185

139.812 1.121.517 68.637 1.329.966

830.224 26.443 346.235 439.947

359.563 21.943 229.026 480.785

1.642.849

1.091.317

26.207.933

26.212.299

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

110


Woonstichting Stek, Lisse 5.4.17 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Waarborgfonds Sociale Woningbouw De verplichting van de Woonstichting is om, indien nodig, in de toekomst aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een bijdrage te leveren. Dit obligo zal door het Waarborgfonds worden aangesproken indien het risicovermogen van het genoemde Fonds beneden 0,25% van het garantievolume daalt. Het WSW heeft in januari 2010 laten weten dat zij naar verwachting de komende vijf jaar geen beroep zal hoeven doen op de obligoverplichting. Het obligo per 31 december 2011 bedraagt 3,85 % over het schuldrestant van de geborgde lening, derhalve € 6.871.480-. Pensioenverplichtingen Stek heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd- pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico's verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van € 744.261. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 jaar ná balansdatum. Aangegane verplichtingen inzake onderhoud In verband met renovatie onderhoud zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 14.196.017 Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum. Leaseverplichtingen De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 527.424 Hiervan heeft € 13.880 een looptijd korter als één jaar. De verplichtingen komt naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar. Borgstelling Aan Fortis Bank is een borgstelling verstrekt voor Trithun CV ten bedrage van € 4.050.000. Stek staat als vennoot voor 50% garant voor het negatieve vermogen en toekomstige exploitatieresultaten binnen Trithun CV. Leningen In 2011 zijn 5 leningen van in totaal €24.300.000 aangetrokken die in de jaren 2012 tot en met 2013 gestort zullen worden. Bankgaranties Voor het kantoor van Stek aan de Hoofdstraat 33 te Hillegom zijn 2 bankgaranties afgegeven van in totaal € 53.662.

111


Woonstichting Stek, Lisse 5.4.18 Financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nadere informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van rente swaps. Op 31 december 2010 is de derivatenportefeuille van Stek gewaardeerd op € 359.518 negatief. Een waardering van deze zelfde portefeuille op 31 december 2011 levert een waarde op van € 167.364 negatief. Dit is een afname van circa € 192.154. Deze afname wordt voornamelijk veroorzaakt door het aflopen van een van de derivaten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2011:

2011 reële waarde

2011 boekwaarde

2010 reële waarde

2010 boekwaarde

Financiële vaste activa

1.789.889

1.789.889

602.045

602.045

Liquide middelen Langlopende schulden

730.945 148.953.962

730.945 147.998.954

582.156 146.363.027

582.156 143.279.488

-167.364

0

-359.518

0

151.307.432

150.519.789

147.187.711

144.463.689

Derivaten: - rente-swap

De renteswap heeft betrekking op de volgende leningen: van EURIBOR met opslag; lening nr Euribor +% 14.677 0,06 FLEX64 0,04 De variabele rentevergoeding op deze lening is met deze renteswap omgezet in een vaste rente op Euribor-basis. Stek past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende schulden worden omgezet in vast rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Stek gedocumenteerd. 5.4.19 Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woonstichting Stek vormt een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting met: - Stek Holding B.V. - Elshoek B.V. - Magistra Bouwservice B.V. - Pago Zorg B.V. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stek en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belastingen.

112


Woonstichting Stek, Lisse 5.5 TOELICHTING OP GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 2011

2010

EUR

EUR

5.5.1 Huren

a. woningen en woongebouwen b. onroerende zaken niet zijnde woningen c. erfpacht verkochte woningen complex 382 Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid

29.957.697 1.773.458 58.839 31.789.994 458.334-

29.338.937 1.429.662 54.219 30.822.818 339.284-

Totaal

31.331.660

30.483.534

In de huuropbrengst onroerende zaken niet zijnde woningen is interne omzet begrepen ad â&#x201A;Ź 285.300 De toename van de huren is veroorzaakt door: verhoging van de huren wegens algemene huurverhogingen van 2010 1,2% en 2011 1,3%, en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering.

5.5.2 Vergoedingen leveringen en diensten Leveringen en diensten Contributies Leegstand/oninbaarheid

1.976.738 19.310-

1.951.886 20.824-

Totaal

1.957.428

1.931.062

De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van: - Verhoging van de prijzen van goederen en diensten per 01-07-2011 tot een totaal bedrag van â&#x201A;Ź 25.000.

113


Woonstichting Stek, Lisse 2011

2010

EUR

EUR

5.5.3 Overheidsbijdragen en egalisatie Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie Overige overheidsbijdragen en subsidies

21.631 1.387

21.631 1.865

Totaal

23.018

23.496

5.5.4 Verkoop onroerende zaken bestaand bezit Opbrengst verkopen Af: boekwaarde Af: kosten verkoop woningen

2.446.500 236.50086.096-

1.800.451 121.482-

Verkoopresultaat onroerend goed

2.123.904

1.678.969

De bedrijfswaarde van de verkochte woningen is verantwoord onder de mutatie reële waarde materiële vaste activa in exploitatie, voor een bedrag van € 1.091.800. Het gecorrigeerde resultaat op de verkopen komt hiermee op € 1.032.104. In 2011 is één woning verkocht voor minder dan 90% van de taxatiewaarde (taxatie 2010). Dit is het gevolg van een slechtere bouwkundige staat als verwacht en de verslechterde marktomstandigheden.

5.5.5 Verkoop onroerende zaken nieuwbouw Opbrengst verkopen project Goed Wonen Af: stichtingskosten verkoopresultaat woningen nieuwbouw Totaal verkoopresultaat

7.332.772 7.597.531 264.758-

-

1.859.145

1.678.969

Geactiveerde productie m.b.t. projecten koop- en huurwoningen

333.266

186.027

Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

333.266

186.027

Doorberekende administratiekosten servicekosten Vergoedingen servicecontract Vergoedingen beheerwoningen Overige baten woningen en woongebouwen en dergelijke Diversen

47.630 177.845 166.927 59.842 115.676

49.197 170.188 180.817 38.968 113.284

Totaal

567.920

552.455

5.5.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

5.5.7 Overige bedrijfsopbrengsten

114


Woonstichting Stek, Lisse 2011

2010

EUR

EUR

5.5.8 Overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa Afwaardering grondpositie Pastoorslaan Hillegom Onrendabel Vossepolder Onrendabel Mesdaglaan Terugname onrendabel project GoedWonen Onrendabel project Vogelwijk Onrendabel project Zorgzone ABC Onrendabel Boekenburglaan Terugname onrendabel Mesdaglaan Fase 1 + 2

0 0 0 97.8954.036.938 3.812.987 724.553 1.551.512-

1.569.974 3.600.000 5.200.000 -

Totaal

6.925.071

10.369.974

6.752

6.752

5.5.9 Erfpacht Totaal erfpacht

5.5.10 Lonen en salarissen Lonen en salarissen Doorberekende uren vaklieden Doorberekende uren energiebeleid Ontvangen ziekengeld Uitzendkrachten

3.397.675 972.73385.40420.584824.321

3.393.061 982.31932.346941.063

Totaal

3.143.275

3.319.459

462.082 645.898 82.870

472.009 646.828 -

1.190.850

1.118.837

5.5.11 Sociale- en pensioenlasten Premie sociale verzekeringen Premie pensioen verzekeringen Premie pensioen verzekeringen voorgaande jaren Totaal

Op de balansdatum waren er 87 medewerkers in dienst bij Stek. In fte's is het aantal 73,82. De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegdpensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2011 was de dekkingsgraad van het SPW gezakt naar 101% (ultimo 2010: 104%). De minimale dekkingsgraad is hiermee niet gehaald en er worden door SPW maatregelen genomen om op een buffervereiste van 105% te komen. Vooralsnog heeft dit geen gevolgen voor de premies. 5.5.12 Lasten onderhoud Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Onderhoudskosten planmatig Groot onderhoud/ renovatie en verbeteringen div projecten te Lisse Haalbaarheidsonderzoeken projecten Overige onderhoudskosten

2.087.514 8.572.139 156.395 21.523 180.195

1.850.408 8.049.915 4.071.847 88.078

11.017.765

14.060.247

In deze lasten is een bedrag van â&#x201A;Ź 972.733,- begrepen voor toegerekende uren vaklieden. Deze lasten zijn in mindering gebracht op de lonen en salarissen onder post 5.5.10.

115


Woonstichting Stek, Lisse 2011

2010

EUR

EUR

5.5.13 Koopgarant Aan- en verkoopkosten koopgarantwoningen Resultaat omzetting vrije verkoop bestaande koopgarantwoningen Korting koopgarant bestaande koopgarantwoningen

3.571 96.2502.063

3.949 -

Totaal koopgarant

90.617-

3.949

5.5.14 Afschrijvingen MateriĂŤle vaste activa ten dienste van de exploitatie

580.127

554.619

399.842 858.931 72.117 952.549

359.641 737.216 63.092 1.330.683

2.283.439

2.490.632

Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal verzekeringen Contributie landelijke vereniging van woningcorporaties (Aedes) Saneringssteun Centraal Fonds Volkshuisvesting

1.037.562 260.352 55.999 135.876

1.053.489 303.208 56.643 0

Totaal

1.489.789

1.413.340

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Leefbaarheid Kosten servicecontract Nagekomen projectkosten Overige lasten woningen

39.140 195.294 122.911 152.589 454.545

33.031 228.723 139.052 608.972 439.496

Totaal

964.479

1.449.274

5.5.15 Overige bedrijfslasten Bedrijfskosten algemeen beheer Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtkosten Overige algemene kosten Subtotaal Bedrijfskosten exploitatie woningen

116


Woonstichting Stek, Lisse 2011

2010

EUR

EUR

Bedrijfskosten leveringen en diensten Servicekosten

1.972.206

1.843.345

230.622

354.118

6.940.535

7.550.709

Overige bedrijfslasten Vogelaarheffing Totaal overige bedrijfslasten

Accountantshonoraria

2011

2010

EUR

EUR 44.000 0 45.000 0

Controle van de jaarrekening (Ernst & Young) Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria

89.000

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren. 2011 EUR

50.000 0 135.000 0 185.000

2010 EUR

Servicecontract Vergoedingen Kosten Resultaat

177.845 122.911

170.188 139.052

54.934

31.137

In verband met de VPB-plicht is het resultaat van het servicecontract apart in de jaarrekening opgenomen.

117


Woonstichting Stek, Lisse 2011

2010

EUR

EUR

Financiële baten en lasten 5.5.16 Rente baten Rente vergoeding deposito's en dergelijke Overige rentevergoedingen Rente ten laste van projecten

6.895 264 940.391

3.253 1.319 1.082.942

Totaal

947.550

1.087.514

Er wordt rente toegerekend aan de projecten. (2011: 4,39% over het gem. geïnvesteerd vermogen, 2010: 4,78%) 5.5.17 Opbrengst vaste activa en effecten Rente BWS

12.705

10.263

Totaal

12.705

10.263

Rente leningen overheid Rente leningen onder overheidsgarantie Rente egalisatierekening BWS Betaalde rente banken rekening-courant Overige rente

46.110 6.629.183 5.180 23.683 -

46.918 6.630.414 5.952 124.715 -

Totaal

6.704.155

6.807.999

5.743.899-

5.710.222-

1.216.340-

600.606-

1.216.340-

600.606-

5.5.18 Rente lasten

Saldo rente baten en -lasten 5.5.19 Vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting op de winst van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting Latente vennootschapsbelasting

2011 Resultaat vóór belasting Correctie fiscaal resultaat Belastbaar bedrag 2011 Af: dotatie aan herbestedingsreserve Winstbelasting

614.778 3.882.423 4.497.201 -4.497.201 0

Verliesverrekening Binnen de consolidatie is het bedrag van € 200.785 direct te verrekenen met toekomstige winsten. De geconsolideerde vennootschappen hebben daarnaast voor € 1.813.400 aan compensabele verliezen opgebouwd. Waarschijnlijk zal hiervan € 1.239.137 niet verrekend kunnen worden. Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 20% van € 0 tot € 200.000 en 25,0% van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor de latentie wordt gerekend met het tarief van 2011: 25% De effectieve belastingdruk over 2010 bedraagt 0%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde resultaatbedragen en het toepassen van fiscale verliescompensatie.

118


Woonstichting Stek, Lisse 2011

2010

EUR

EUR

5.5.20 Mutatie reële waarde materiële vaste activa in exploitatie Overige waardeveranderingen van (im)materiele vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Wijzigingen activa in ontwikkeling Aankopen BTW-herziening Willem-Alexanderplein 1 Totaal mutatie reële waarde materiële vaste activa in exploitatie

-

-

48.938.721 12.526.015 3.095 36.409.611 -

35.650.803 11.588.262 2.175.806 1.568 21.885.167

In de mutatie bedrijfswaarde zijn tevens de aan- en verkopen betrokken die niet afzonderlijk zichtbaar zijn in het mutatieoverzicht. De bedrijfswaarde van de verkochte woningen is € 1.091.800 en de bedrijfswaarde van de aankopen is € 0 (excl. rentabiliteitswaardecorrectie).

5.5.21 Mutatie reële waarde materiële vaste activa De mutatie bedrijfswaarde door aan- en verkopen is apart verantwoord in de toelichting. Verloop bedrijfswaarde 2011

EUR

Bedrijfswaarde volgens jaarrekening 2010 Rentabiliteitswaardecorrectie 2010 Versieverschil FMP 6.9 naar 6.10 Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen)

257.180.158 6.427.672 3.207250.749.279

Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling

14.528.30112.249.797 738.000 1.540.504-

Voorraadmutaties Verkoop Overig weggevallen vhe's Verbeteringen Nieuwbouw Aankoop Overige nieuwe vhe's Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties

76.848 12.7833.045.849 9.371.102 0 141.919 6.360.640 18.983.575

Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Mutatiegraad Taxatie verkopen Subtotaal parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Baten/lasten Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeteringen Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde 2011 (kasstromen)

Rentabiliteitswaardecorrectie 2011 Bedrijfswaarde 2011

2.510.398 1.850.980 477.39040.219 3.924.207

7.486.021 0 1.259.1660 9.602.715 0 15.829.570

8.862.326 216.196 9.078.522 297.024.649

9.277.016 306.301.665

119


Woonstichting Stek, Lisse Verloop rentabiliteitswaardecorrectie 2011 Rentabiliteitswaardecorrectie 2010

6.428.000

Autonome ontwikkeling

734.000-

Wijzigingen in lopende leningen

791.000

Nieuwe leningen

2.790.000

Rentabiliteitswaardecorrectie 2011

9.277.000

Wijziging in onderhanden werk

2011

2010

Goed Wonen Vossepolder (gedeeltelijk) Sierkwartier Heerenstaete Agnes

2.604.899 6.992.896 -

1.425.126 10.163.136

Totaal

9.597.795

11.588.262

Deze projecten zijn in 2011 opgeleverd en overgeboekt van onderhanden werk naar materiele vaste activa in exploitatie.

120


Woonstichting Stek, Lisse 5.6 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (indirecte methode)

Het geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2011 is opgesteld volgens de indirecte methode.

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen TDV - Doorberekende uren - Verliezen in AIO (onrendabele toppen) - mutatie egalisatie rekeningen - mutatie werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Boekjaar 2011 EUR 6.358.677 580.127 972.7337.005.703 33.829928.85412.009.091

Ontvangen rente Rente BWS Overige opbrengsten financiĂŤle vaste activa en effecten Betaalde rente

19.865 5.180 0 6.709.335-

Kasstroom uit operationele activiteiten

6.684.290-

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen activa in exploitatie Verkopen uit activa in exploitatie Verkopen uit activa in ontwikkeling Terugkopen VOV woningen Investeringen ten dienste van Desinvesteringen ten dienste van Kasstroom uit investeringsactiviteiten

15.864.5632.446.500 4.424.758 302.813518.7290 9.814.847-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Vrijval terugkoopverplichting VOV Kasstroom uit financieringsactiviteiten Totaal

16.200.000 11.318.534162.0004.719.466 229.420

Mutatie liquide middelen Saldo per 31 december 2011 Saldo per 1 januari 2011

730.945 582.156 148.789

121


Woonstichting Stek, Lisse 5.7 ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2011

31-12-2010

EUR

EUR

306.301.666 4.405.625 12.333.491 4.768.759

257.180.158 4.708.438 14.653.434 4.849.156

327.809.541

281.391.186

71.145 3.681 1.571.159 1.868.143

99.794 3.526 354.819 1.869.437

3.514.127

2.327.576

133.258

151.694

1.535.175

236.500

-

0

278.438 153.122 2.572.214 564.551

260.548 0 326.864 2.425.907 764.711

3.568.325

3.778.031

703.461

532.853

337.263.887

288.417.839

Materiële vaste activa Onroerende Onroerende Onroerende Onroerende

en roerende zaken in exploitatie zaken verkocht onder voorwaarden en roerende zaken in ontwikkeling en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Leningen U/G Latente belastingvorderingen Deelnemingen

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Voorraad verkoopwoningen Onderhanden werken Vorderingen Huurdebiteuren Debiteuren Gemeenten/Rijk Overige debiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

122


Woonstichting Stek, Lisse ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA

31-12-2011

31-12-2010

Eigen vermogen

EUR

EUR

Overige reserves

154.788.360

116.547.629

71.145

99.794

0 9.489.542

3.581.879

9.489.542

3.581.879

4.405.625 139.543.329

4.567.625 134.661.863

143.948.954

139.229.488

21.497.882 530.185 2.537.018 4.400.802

20.354.771 1.329.966 3.436.244 3.838.068

28.965.887

28.959.050

337.263.887

288.417.839

Egalisatierekening BWS Voorzieningen Latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Leningen kredietinstellingen

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies van sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Overlopende passiva

TOTAAL

123


Woonstichting Stek, Lisse 5.8 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2011 Omschrijving

2011

2010

Bedrijfsopbrengsten

EUR

EUR

Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Koopgarant Overige bedrijfsopbrengsten

31.331.660 1.957.429 23.018 1.859.145 90.617 901.186

30.483.534 1.931.062 23.496 1.678.969 3.949738.481

Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

36.163.054

34.851.594

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Aankoop onroerende zaken Afschrijvingen Overige bedrijfslasten

6.925.071 6.752 3.143.275 462.082 728.768 11.017.765 580.127 6.939.107

10.369.974 6.752 3.319.460 472.009 646.828 14.060.247 554.619 7.549.884

Totaal bedrijfslasten (b)

29.802.946

36.979.774

Bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat (a-b)

6.360.107

2.128.180-

Financiële baten en lasten Rente baten Interne rente Rente lasten

19.730 940.391 6.704.155-

14.811 1.082.942 6.807.999-

Totaal financiële baten en lasten

5.744.033-

5.710.245-

616.074

7.838.426-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening, voor belastingen Buitengewone baten Resultaat voor belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa

-

616.074

Belastingen Resultaat deelnemingen

1.216.340 1.294-

Resultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa

1.831.121

-

7.838.426600.606 800-

7.238.620-

Mutatie reële waarde materiële vaste activa

36.409.611

21.885.167

Resultaat na belastingen en na mutatie reële waarde materiële vaste activa

38.240.732

14.646.546

124


Woonstichting Stek, Lisse 5.9 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING ALGEMEEN 5.9.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Geconsolideerde rechtspersonen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening. 5.9.2 Waardering deelneming De deelnemingen in de groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen het aandeel in de netto-vermogenwaarde, bepaald volgens de grondslagen van deze jaarrekening. Indien bij de verkrijging de verkrijgingsprijs afwijkt van de netto-vermogenswaarde, wordt het verschil rechtstreeks ten laste of ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Voor de posten in de enkelvoudige balans en winst en verlies die ten opzichte van de geconsolideerde balans en winst-en verliesrekening zijn gewijzigd en/of toegevoegd volgt hieronder een toelichting. 31-12-2011

31-12-2010 EUR

EUR

Stand per 1 januari Resultaat deelneming

1.869.437 1.294-

1.870.237 800-

Stand per 31 december

1.868.143

1.869.437

5.9.3 Deelnemingen

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - PAGO Zorg BV te Hillegom (100%), opgericht 16-12-2004 - Elshoek BV te Hillegom (100%), opgericht 19-07-2004 - Trithun BV te Heemstede (50%), opgericht 31-12-2003 - Trithun CV te Heemstede (50%;onmiddellijk+middellijk), opgericht 31-12-03

-

volledig geconsolideerd volledig geconsolideerd volledig geconsolideerd volledig geconsolideerd proportioneel geconsolideerd proportioneel geconsolideerd

Stek Holding B.V. is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen.

31-12-2011

31-12-2010

EUR

EUR

5.9.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen

Stek Holding BV Magistra Bouwservice BV Trithun CV Elshoek BV PAGO Zorg BV

586.979 171.506 1.322.181 203.251 294.618

935.836 171.361 1.176.935 202.553 292.299

2.578.535

2.778.983

De vorderingen op groepsmaatschappijen hebben een langlopend karakter. Over rekening-courantverhoudingen tussen groepsmaatschappijen wordt geen rente berekend.

125


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2011

31-12-2010

EUR

EUR

Saldo per 1 januari

116.547.629

101.901.083

Jaarresultaat 2011

38.240.732

14.646.546

154.788.360

116.547.629

154.788.360

116.547.629

14.637.649

14.058.147

3.311.449 3.548.784

3.293.105 3.003.519

21.497.882

20.354.771

PASSIVA 5.9.5 Eigen vermogen Overige reserves

Saldo per 31 december Totaal Eigen Vermogen

5.9.6 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - schuld aan Rabobank - nog te vervallen rente leningen o/g

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - vennootschapsbelasting - huurtoeslag - omzetbelasting

139.257 1.44162.308 330.061

139.812 0 68.637 1.121.517

Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

530.185

1.329.966

Schulden aan leveranciers

2.537.018

3.436.244

Overige transitoria Vooruitontvangen huur

3.960.855 439.947

3.357.283 480.785

Totaal overlopende passiva

4.400.802

3.838.068

-

-

Aflossingsverplichting aan kredietinstellingen Schuld aan Rabobank Transitorische rente Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Overlopende passiva

14.637.649 3.311.449 3.548.784 530.185 2.537.018 4.400.802

14.058.147 3.293.105 3.003.519 1.329.966 3.436.244 3.838.068

Totaal kortlopende schulden

28.965.887

28.959.049

Schulden aan groepsmaatschappijen Totaal schulden aan groepsmaatschappijen

126


Woonstichting Stek, Lisse 5.9.7 Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Waarborgfonds Sociale Woningbouw De verplichting van de Woningbouwvereniging is om, indien nodig, in de toekomst aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een bijdrage te leveren. Dit obligo zal door het Waarborgfonds worden aangesproken indien het risicovermogen van het genoemde Fonds beneden 0,25% van het garantievolume daalt. Het WSW heeft in januari 2010 laten weten dat zij naar verwachting de komende vijf jaar geen beroep zal hoeven doen op de obligoverplichting. Het obligo per 31 december 2011 bedraagt 3,85% over het schuldrestant van de geborgde lening, derhalve € 6.765.000-. Pensioenverplichtingen Stek heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd- pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico's verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van € 744.261. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 jaar ná balansdatum. Aangegane verplichtingen inzake onderhoud In verband met renovatie onderhoud zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 14.196.017 Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum Leaseverplichting De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 527.424 Hiervan heeft € 13.880 een looptijd korter als één jaar. De verplichtingen komt naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar. Borgstelling Aan Fortis Bank is een borgstelling verstrekt voor Trithun CV ten bedrage van € 4.050.000. Stek staat als vennoot voor 50% garant voor het negatieve vermogen en toekomstige exploitatieresultaten binnen Trithun CV. Leningen In 2011 zijn 5 leningen van in totaal € 24.300.000 aangetrokken die in de jaren 2012 tot en met 2013 gestort zullen worden. Bankgaranties Voor het kantoor van Stek aan de Hoofdstraat 33 te Hillegom zijn 2 bankgaranties afgegeven van in totaal € 53.622. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woonstichting Stek vormt een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting met: - Stek Holding B.V. - Elshoek B.V. - Magistra Bouwservice B.V. - Pago Zorg B.V. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stek en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belastingen.

127


Woonstichting Stek, Lisse 2011

2010

EUR

EUR

5.9.8 Resultaat deelnemingen Resultaat Stek Holding BV

1.294-

800-

Totaal

1.294-

800-

Lisse, 29 mei 2012

Directeur/bestuurder

Raad van Commissarissen

J.C.M Al

N.P.M. Schoof, voorzitter

J.M. Hoff, vice-voorzitter

G.A. Camphorst, lid

F.J.M. Barnhoorn, lid

R. Kies, lid

J. van Dijk, lid

J.M. van Duin, lid

128


Woonstichting Stek, Lisse 5.10 OVERIGE GEGEVENS 5.10.1 Statutaire resultaatsbestemming De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeven van het doel van de stichting. 5.10.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat ad € 38.240.731 is aan de overige reserves toegevoegd. 5.10.3 Gebeurtenissen na balansdatum Stek is voor projectontwikkelingsactiviteiten samenwerkingsverbanden aangegaan met derden middels afzonderlijke dochtermaatschappijen. Na balansdatum is gebleken dat één van de participanten waarmee Stek een samenwerkingsverband is aangegaan in financieel zwaar weer is gekomen. Naar verwachting zal het nog enige tijd duren voordat de volledige financiële gevolgen hiervan zichtbaar worden voor Stek. Intern is uitgezocht dat Stek ondanks de problemen bij de participant de activiteiten zelfstandig zou kunnen voortzetten zonder grote financiële gevolgen. De directie heeft in samenspraak met de juridisch adviseur de mogelijke consequenties voor Stek in kaart gebracht door diverse scenario's uiteen te zetten. Op basis van dit juridisch rapport en de huidige inzichten bedraagt het maximaal potentieel nadeel dat wordt voorzien als gevolg van het voorgaande vooralsnog geschat op circa € 600.000. Gezien de huidige onzekerheden rondom de financiële gevolgen van het voorgaande hebben we besloten deze financiële risico’s niet in de balans 2011 te verwerken. 5.10.4 Controleverslag van de accountant

129


132


Overzicht verbonden partijen per balansdatum 31-12-2011 Functie / Nevenfuncties Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen was gedurende 2011 als volgt samengesteld. Naam, geboorte datum, functie

Functie / Nevenfuncties

Expertise

Datum benoeming / aftreden

Dhr. N.P.M. Schoof, 10 februari 1947, Voorzitter

 Directeur AVDD  Lid voortgangscommissie Sint Maarten  Expert VNG-intercontinal  Commissaris zorgverzekeraar UVIT (UnivĂŠ, VGZ Trias IZA)  Voorzitter Commissie Regionaal Overleg Schiphol (tot 1-10-2011)  Voorzitter Stichting Vrienden Hospice Alphen aan den Rijn

maatschappelijke context en lokale netwerken

1 oktober 2008 / 1 oktober 2012

Dhr. R.W. Roodzant, 15 januari 1967, Vice-voorzitter

 Directeur Dienst Terugkeer & Vertrek, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Volkshuisvesting / huurders aangelegenheden

17 februari 2000/ 17 februari 2012 (herbenoemd 17 februari 2010 voor 2 jaar)

(op voordracht huurdersorganisatie) Dhr. G.A. Camphorst, 9 april 1947, Lid Auditcommissie, Deelname Treasurycommissie Dhr. J.M. Hoff, 19 september 1955, Lid

Dhr. R. Kies, 21 augustus 1959, Lid Auditcommissie, Deelname Treasurycommissie (op voordracht huurdersorganisatie) Dhr. F.J.M. Barnhoorn, 19 maart 1960, Lid

financieeleconomisch

22 december 2005/ 22 december 2013 (herbenoemd 22 december 2009)

 Directeur Huisvesting en Vastgoed Cordaan (vanaf 1-9-2011)  Voorzitter Raad van Commissarissen van de Stichting Behoud Cultureel Erfgoed Rotterdam.  Interim manager/adviseur BMC (tot 1-9-2011)  Bestuurder Delphi Coaching & Solutions  Partner Maatschap Kunstcollectie

projectontwikkeling

 Business Controller Engine Services KLM  RvC functie bij een dochteronderneming KLM  Bestuurslid van Stichting Algemeen Pensioenfonds KLM

financieeleconomisch

 Manager maatschappelijke verankering woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam

Volkshuisvesting, klanten / huurders aangelegenheden

26 juni 2007 / 26 juni 2015 (herbenoemd ingaande 26 juni 2011)

3 maart 2005 / 3 maart 2013

herbenoemd 22 oktober 2008 29 oktober 2002 / 6 september 2014 (herbenoemd 6 september 2010)

Dhr. E.A.M. van Winsen, 16 september 1964, Lid

 Directielid Bouwfonds Ontwikkeling

vastgoedbeheer en projectontwikkeling

Per 1 juli 2011 heeft de heer van Winsen de RvC verlaten.

133


Opmerkingen bij voorgaand overzicht: Commissaris Nico Schoof is directeur van het bedrijf AVDD. Vanuit dit bedrijf factureert hij zijn commissarisvergoeding aan Woonstichting Stek. Commissaris Jan Hoff is interim manager/adviseur bij BMC. Binnen deze organisatie heeft hij geen directiefunctie. Stek doet wel zaken met BMC, maar deze contacten lopen niet via Jan Hoff. Uitgezonderd de hierboven genoemde relaties met het bedrijf AVDD en BMC, verklaart Stek hierbij geen transacties te hebben verricht met bedrijven waar de leden van de Raad van Commissarissen werkzaam of mee verbonden zijn conform de lijst “Functie / nevenfuncties” van de RVC (zie tabel hierboven). Overzicht van verbindingen Woonstichting Stek heeft de volgende verbindingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek. Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI (toegelaten instelling) plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Geldstromen van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Rekening-courant waarde

Stek Holding BV 100% Ja

€ 1.832.349 €0 € 36.000 €0 € € 586.979 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: Deze vennootschap treedt op als houdstermaatschappij van Magistra Bouwservice BV, Elshoek BV, Pago Zorg BV en Trithun BV. Risicoprofiel: Geen risico

Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Magistra Bouwservice BV 100% Ja

€ -/- 1.897.996 €0 € 18.000 € 171.506 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als commanditaire vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Gering risico

134


Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Elshoek BV 100% Ja

€ 143.916 € 0 € 18.000 € 203.251 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) ontwikkelen van woningbouwlocaties en van huur- en koopwoningen zowel in goedkope als duurdere sectoren, alsmede commerciële en sociaal-culturele onroerende aanhorigheden die noodzakelijk zijn voor de kwaliteit en leefbaarheid van de woongebieden. Risicoprofiel: De grondpositie van Elshoek BV zal meegenomen worden in de ontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom. Daarna zal Elshoek BV worden opgeheven. Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Pago Zorg BV 100% Ja

€ -184.135 € 0 € 18.000 € 294.618 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De exploitatie en ontwikkeling van onroerend goed in de breedste zin ten behoeve van instellingen in de zorgverlening. Risicoprofiel: Pago Zorg BV is voorbestemd voor projectontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom. Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Trithun BV 50% Ja

€ -/- 211.840 €0 € 9.000 €0

Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als beherend vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Zie Trithun CV.

135


Naam van de verbinding Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekeningen-courant waarde

Trithun CV Ja

€ -/- 3.838.967 €0 € 9.000 € 1.315.861 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan te Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde Vak C). Risicoprofiel: Het project is in een gevorderd stadium van voorbereiding en het verwachte resultaat is positief.

Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland 0,0% Nee

€0 € 1.263.253 € € 0

Activiteiten van de vennootschap: Het organiseren van de verdeling van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen in de regio Holland Rijnland. Risicoprofiel: Laag risico.

136


Jaarverslag 2011