Page 1

Jaarverslag Stek 2010


Inhoudsopgave 1 Kengetallen ........................................................................................................ 4 2 Voorwoord van de bestuurder............................................................................... 6 3 Verslag van de Bestuurder ................................................................................... 8 3.1 Visie en Missie/Ondernemingsplan.............................................................. 8 3.2 Terugblik................................................................................................. 9 3.3 Verklaring besteding van middelen ............................................................11 3.4 Vooruitblik..............................................................................................11 4 Verslag van de Raad van Commissarissen .............................................................13 4.1 Algemeen...............................................................................................13 4.2 Profiel van de Raad van Commissarissen ....................................................13 4.3 Auditcommissie.......................................................................................14 4.4 Remuneratiecommissie ............................................................................14 4.5 Treasury commissie.................................................................................14 4.6 Het toezicht in de praktijk ........................................................................15 4.7 Interne informatievoorziening ...................................................................16 4.8 Governance code ....................................................................................16 4.9 Integriteitcode en Klokkenluiderregeling RvC ..............................................17 4.10 Tegenstrijdige belangen en integriteit ........................................................17 4.11 Interne controlefunctie.............................................................................17 4.12 Externe accountant .................................................................................18 4.13 Overleg huurdersbelangenvereniging, Ondernemingsraad en B&W-Lisse ........18 4.14 Visitatie .................................................................................................19 4.15 Risicomanagement ..................................................................................19 4.16 Benoemingen 2010 .................................................................................21 4.17 Bezoldiging commissarissen .....................................................................21 4.18 Bezoldigingsbeleid bestuurder (remuneratie) ..............................................22 4.19 Zelfevaluatie Raad van Commissarissen .....................................................22 4.20 Goedkeuring jaarstukken 2010 .................................................................22 4.21 Verklaring besteding van middelen ............................................................22 5 Volkshuisvestelijk verslag ...................................................................................23 5.1 Samenwerking ........................................................................................23 5.1.1 Algemeen...........................................................................................23 5.1.2 Samen met de huurdersorganisaties......................................................23 5.1.3 Samen met gemeenten........................................................................23 5.1.4 Samen met zorg en welzijn ..................................................................24 5.1.5 Samen met projectontwikkelaars ..........................................................24 5.1.6 Samen met collega corporaties .............................................................25 5.1.7 Samen met de eigen collega’s ..............................................................25 5.2 Klant eerst .............................................................................................26 5.2.1 Bewonersparticipatie ...........................................................................26 5.2.2 Nieuw kantoor Voorhout ......................................................................28 5.2.3 Kwaliteit van dienstverlening ................................................................28 5.2.4 Communicatie ....................................................................................29 5.3 Leefbare buurten.....................................................................................33 5.3.1 Wat is Leefbaarheid? ...........................................................................33 5.3.2 Hoe gaan we ermee om?......................................................................33 5.3.3 Voorbeelden van activiteiten.................................................................34 5.4 Een woning voor iedereen ........................................................................36 5.4.1 De doelgroepen op een rijtje ................................................................36 5.4.2 Hoe werkt de verdeling? ......................................................................37 5.4.3 Hoeveel woningen kwamen er vrij? .......................................................38

1


5.4.4 Hoe verhuurt Stek? .............................................................................38 5.4.5 Aan wie heeft Stek verhuurd? ...............................................................38 5.4.6 Overzicht urgenten..............................................................................41 5.4.7 Leegstand ..........................................................................................41 5.4.8 Huurverhoging....................................................................................42 5.4.9 Betalingsachterstanden........................................................................42 5.4.10 Ontruimingen .....................................................................................44 5.4.11 Klachtencommissie..............................................................................44 5.5 Bouwen, (ver)kopen, verhuren en slopen ...................................................44 5.5.1 Voorraad Lisse ....................................................................................45 5.5.2 Voorraad Teylingen .............................................................................45 5.5.3 Voorraad Hillegom...............................................................................45 5.5.4 De voorraad in tabellen........................................................................45 5.5.5 Projecten ...........................................................................................47 5.5.6 Opgeleverde projecten.........................................................................47 5.5.7 Projecten in uitvoering.........................................................................47 5.5.8 Sloop bestaand bezit ...........................................................................48 5.5.9 Verkoop .............................................................................................48 5.5.10 Aankoop ............................................................................................49 5.6 Goede woningen .....................................................................................50 5.6.1 Onderhoudsbeleid ...............................................................................50 5.6.2 Uitvoering onderhoud ..........................................................................51 5.6.3 Inkopen en aanbesteden......................................................................54 5.6.4 Kwaliteit, controle en veiligheid ............................................................55 5.6.5 Huurders betrekken bij onderhoud ........................................................55 5.6.6 Langer blijven wonen ..........................................................................55 5.6.7 Communicatie over onderhoud .............................................................55 5.6.8 Onderhoudskosten ..............................................................................56 5.6.9 Zelf aangebrachte veranderingen ..........................................................56 5.6.10 Woningverbetering op maat .................................................................57 5.6.11 Oog voor energie ................................................................................57 5.7 Dienstverlening.......................................................................................58 5.7.1 De werkorganisatie .............................................................................58 5.7.2 ICT....................................................................................................61 5.8 Financiële continuïteit ..............................................................................62 5.8.1 Jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2010........................................62 5.8.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2010 .....................................65 5.8.3 Toelichting en analyse bij financieel resultaat .........................................65 5.8.4 Financiële continuïteit in relatie tot BBSH-vereisten .................................69 5.8.5 Vermogensbeheer ...............................................................................70 6 Corporate Governance ........................................................................................73 6.1 Algemeen...............................................................................................73 6.2 Governance Code Woningcorporaties .........................................................73 6.3 Naleving Governance Code .......................................................................74 6.4 Raad van Commissarissen ........................................................................74 6.5 Het bestuur ............................................................................................74 6.6 Risicomanagement ..................................................................................75 6.7 Risicoprofiel van Stek ..............................................................................76 6.8 Interne beheersing ..................................................................................76 6.9 Financieel beleidskader ............................................................................76 6.10 Treasurystatuut en Treasurycommissie ......................................................77 6.11 Integriteitcode en Klokkenluiderregeling.....................................................77 6.12 Procuratieregeling ...................................................................................78 6.13 Planning en Control cyclus........................................................................78 6.14 Interne controle en procedures .................................................................78 6.15 Informatievoorziening..............................................................................79 6.16 Verbindingen ..........................................................................................80

2


6.17 Visitatie .................................................................................................80 6.18 Vennootschapsbelasting (VPB) ..................................................................81 7 Jaarrekening ………………………………………………………………………………………………………………... 83 Bijlage: Overzicht van verbindingen…………………………….………………………………………………….129

3


1

Kengetallen

Boekjaar

2010

2009

Aantal verhuureenheden: Woningen Woonwagens c.q. standplaatsen Woningen in beheer Bedrijfsonroerendgoed Overige objecten

5.658 9 225 5.892 31 382

5.645 11 225 5.881 29 365

Totaal

6.305

6.275

Totaal ( 4 overige objecten = 1 vhe ) Woningen in aanbouw Totaal

6.019 6.019

5.980 5.980

605.000

610.700

6.019

5.980

Verzekerde waarde (x € 1.000,-)

TOTALE verhuureenheden in exploitatie (exclusief in aanbouw)

Financiële gegevens Winst & Verliesrekening (x € 1.000,-) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen leveringen en diensten Wijziging in onderhanden werk Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Buitengewone baten Mutatie reële waarde activa in exploitatie Jaarresultaat na belastingen

2010 EUR

2009 EUR

7.83930.484 23 1.931 10.370 7 3.319 14.060 8.105 5.71021.88514.647

43528.664 22 1.895 4.340 7 3.343 10.602 8.148 3.879264 278

4


Boekjaar

2010

2009

Winst & Verliesrekening (€ per verhuureenheid) na mutatie reële waarde 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29a. 29b.

Jaarresultaat Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen leveringen en diensten Wijziging in onderhanden werk Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Buitengewone baten Beheerskosten werkorganisatie Beheerskosten werkorganisatie exclusief incidentele kosten

2.433 5.065 4 321 1.723 1 551 2.336 1.347 9491.185 1.102

47 4.793 4 317 726 1 559 1.773 1.362 6491.324 1.173

Balans (x € 1.000,-) 30. 31. 32. 33.

Materiële vaste activa Financiële vaste activa Langlopende schulden Eigen vermogen

286.755 602 143.279 116.548

261.764 120 138.603 101.901

47.642 100 23.805 19.363

43.773 20 23.178 17.040

40,23% 9,02% 16,95%

38,72% 5,83% 3,12%

Balans (€ per verhuureenheid) 34. 35. 36. 37.

Materiële vaste activa Financiële vaste activa Langlopende schulden Eigen vermogen

Overige 38. Solvabiliteit (EV/TV) 39. Liquiditeit (current ratio) 40. Rentabiliteit eigen vermogen

5


2

Voorwoord van de bestuurder

Het jaar 2010 was het tweede jaar van Stek. Een jaar waarin de organisatie zich heeft doorontwikkeld en voorbereid op het nieuwe jaar en de daaropvolgende jaren. Steeds is Stek op zoek naar de juiste relatie met de klant. De meting van KWH, waarin gekeken wordt naar de kwaliteit van dienstverlening aan de klant, heeft wederom laten zien dat er boven de normen wordt gepresteerd. De eigen metingen naar de waardering van de klant bevestigen dit beeld. Dit jaar is gebruikt om het trouwe huurderbeleid beter vorm te geven. Veel van de huurders wonen al vele jaren via Stek en betalen trouw de huur. In de dagelijkse gang van zaken is er weinig contact met hen. Dat vinden wij jammer want wij zijn juist heel blij met hen. Met het trouwe huurderbeleid krijgen deze huurders voordelen om hen steeds te laten zien dat ze bij Stek in beeld zijn. Een andere vorm om de goede relatie met de klant te hebben is de uitnodiging om een keer een kopje koffie (met wat erbij) met elkaar te drinken. Op 10 april zijn ruim 650 huurders op onze uitnodiging ingegaan. Een ander voorbeeld is het ladenblok. Op een bijeenkomst met de bewonerscommissies heeft een huurder voorgesteld om het keukenblok dat Stek plaatst aan te passen. In het dagelijkse gebruik is het, zeker voor de wat ouder wordende huurder, praktischer een ladenblok te hebben dan een gewoon kastje. Zo’n goed voorstel is overgenomen en wordt nu standaard geleverd. In dit jaarverslag wil Stek meer aandacht aan de klant besteden. Een thema voor nu en later. Ook al is Stek nog jong in 2010, toch heeft zij zichzelf een spiegel voorgehouden en een spiegel voor laten houden. Dit jaar is er bij Stek een visitatie uitgevoerd. De visitatie sprak het eindoordeel van een zeven uit. Hierbij is het opvallend dat op alle vijf de onderdelen een zeven is gescoord. Zo jong nog is Stek wel al heel evenwichtig. Uiteraard heeft de visitatiecommissie de nodige aanbevelingen gedaan en daarnaast het vertrouwen uitgesproken dat als Stek doorgaat op de ingeslagen weg er zekere, hogere prestaties te verwachten zijn. Ook hebben wijzelf in de spiegel gekeken door een interne werkgroep, waarin ook de Ondernemingsraad was vertegenwoordigd, de fusie te laten evalueren. De conclusie van deze werkgroep is dat aan de gestelde doelen voor de fusie is voldaan. Uiteraard ook hier punten van verbetering, maar Stek kan en gaat verder. Er is ook een medewerkerstevredenheidonderzoek gehouden. Van de collega’s is 83% tevreden over Stek als werkgever. Een onderzoek naar het functioneren van de afdeling Mutatie & Reparatie en dan voornamelijk naar de servicedienst, heeft voldoende basis opgeleverd voor doorontwikkeling naar een effectievere en efficiÍntere dienst. Personele ontwikkelingen, waaronder het vertrek, demotie en langdurige ziekte van directeur Johan de Greef, hebben tot veel extra werkdruk en onzekerheid geleid. Er is niet alleen in de spiegel gekeken, maar er is ook lering uit getrokken. In samenwerking met de Ondernemingsraad en de Raad van Commissarissen is vastgesteld welke acties er ondernomen moeten worden. Dit heeft geleid tot een aanpassing van de organisatiestructuur per 1 januari 2011.

6


De cultuur van de organisatie is daarbij niet vergeten omdat deze in zeer belangrijke mate bijdraagt aan de mate waarin Stek haar doelstellingen, waarvan “Klant eerst” de belangrijkste is, weet te realiseren. Uiteraard wordt ook veel aandacht aan de woningvoorraad gegeven. Vanuit kostenoverwegingen en vanuit milieuoverwegingen is een programma ontwikkeld voor de gehele woningvoorraad waarmee Stek tot een gemiddeld energielabel C kan komen. Beoogd wordt om de woonlasten van de huurder terug te dringen en overbodige belasting van het milieu te voorkomen. Naast dat de kwaliteit van de woningvoorraad door het reguliere onderhoudsprogramma op peil wordt gehouden, is het werken aan en investeren in de voorraad op langere termijn van belang. Een investering van 17 miljoen euro in het afgelopen jaar draagt ertoe bij dat de voorraad door verbetering en nieuwbouw aansluit bij de huidige en komende behoefte van de klant en daarmee van waarde voor de organisatie blijft. De gemeenteraadsverkiezingen hebben voor een politieke wijziging gezorgd. Bij de wethoudersportefeuille Ruimtelijke Ordening is in personele sfeer in de drie gemeenten weinig gewijzigd. Voor de portefeuille Wonen zijn er drie nieuwe wethouders aangetreden. Na de kennismaking is de bestaande prettige samenwerking voortgezet. In de drie gemeenten wordt gewerkt aan nieuwe prestatieafspraken. Een interessante discussie over woonruimteverdeling is gestart in de regio nu de regio’s Holland-Rijnland en Rijnstreek zijn samengevoegd. In het bijzonder Woonzicht, als uiting van de huisvestingsverordening, heeft veel kritiek te verwerken gehad. De veranderingen op landelijk niveau zijn van grote betekenis. Europese regelgeving en regeringsbeleid zijn betekenisvol voor de dagelijkse werkzaamheden van corporaties en dus ook voor Stek. Inkomensgrenzen bij toewijzing, hoge financiële afdrachten aan het Rijk, kooprecht en maatregelen tegen scheef wonen zijn (bestaande en mogelijke) veranderingen die de maatschappelijke rol van corporaties in de leefbaarheid van wijken en buurten sterk negatief beïnvloeden. De investeringscapaciteit en de kosten van het werkapparaat komen onder druk te staan en daarmee de mogelijke inzet om hier meer en andere betekenis te hebben dan louter onroerend goed eigenaar. Een dienstverlenende organisatie bestaat vooral uit de mensen die er werken. Alle resultaten die behaald zijn, zijn alleen mogelijk met hun inzet, betrokkenheid en professionaliteit. Heel veel dank voor hen, het geeft het volle vertrouwen dat ook de komende jaren weer goede resultaten zullen worden behaald.

Hans Al bestuurder

7


3

3.1

Verslag van de Bestuurder

Visie en Missie/Ondernemingsplan

De rode draad in de visie en missie wordt ook in 2010 doorgetrokken. Met veel inzet wordt er aan gewerkt; de draad wordt steeds beter geweven. Deze draad, de leidraad, is nog steeds de vraag van de klant, wonen als maatschappelijk veld en een goede organisatie die dat realiseert. De huurprijs hebben we ook dit jaar gemiddeld op 71% van het maximaal redelijk gehouden. De maximaal redelijke huurprijs is de maximale prijs die Stek in rekening kan brengen gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Huurders mogen verwachten dat een woning van goede kwaliteit is. Als zij dat wensen, dan wordt hun woning zo goed mogelijk aangepakt om te voldoen aan de eisen van deze tijd. Doorlopende enquêtes en de meting van KWH leveren steeds een beeld op van hoe de klant over de dienstverlening van Stek denkt. De oprichting van bewonerscommissies, voornamelijk dit afgelopen jaar in Hillegom, wordt gestimuleerd Permanente scholing houdt de professionaliteit van de medewerkers hoog. Ondernemingsplan ”Stek aan zet” Het eerste jaar van het ondernemingsplan “Stek aan zet”, is voorbij. In het ondernemingsplan worden zes prestatievelden genoemd waar activiteiten op benoemd zijn: - klant eerst - prettige buurten - goede woningen - maatschappelijk ondernemerschap - strategie - organisatie en werkgeverschap Wij zijn enthousiast van start gegaan. Van de 27 voorgenomen activiteiten zijn er dusver zeventien activiteiten volledig afgerond. De klant is in beeld gebleven met het trouwe huurderbeleid en de tevredenheidsonderzoeken. Op de andere prestatievelden zijn activiteiten afgerond zoals visitatie, evaluatie fusie en het maken en ontsluiten van complexbeheersplannen. In dit jaarverslag zult u lezen dat er veel meer is gedaan wat niet stond gepland. Desondanks leert 2010 dat de ambitie beter moet aansluiten op de reële mogelijkheden.

8


3.2

Terugblik

Het lijkt een open deur maar 2010 was een jaar van hard werken. Wij hebben in het tweede jaar van de fusieorganisatie volop gewerkt aan de dagelijkse zaken en ook aan reflectie. Onze aandacht was veelal gericht op het borgen en doorontwikkelen. Veel doelstellingen die met de fusie zijn vastgesteld, hebben hun vaste plek in de organisatie gekregen. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn:  De invulling door de collega’s van de nieuwe functie van verhuurmakelaar. Een groot voordeel is dat wij de klant nu vanuit één afdeling kunnen bedienen en meestal door dezelfde collega.  De collega’s verslaglegging pakken hun taken zelfstandig op. De jaarrekening van 2010 is zonder externe ondersteuning opgesteld.  De projectleiders voor nieuwbouw- en vernieuwbouwprojecten hebben de Stek projectengang ontwikkeld en voeren die uit.  Het essentiële onderwerp risicomanagement is door onze controller uitontwikkeld.  Veel processen zijn verder uitgewerkt of beschreven.  De participatie van onze huurders in Hillegom is meer gericht op commissies dan op individuele vertegenwoordiging. Dat betekent dat hierdoor de basis van inbreng in dagelijks beheer vergroot.  Het Strategisch Voorraad Beleid is uitgebreid naar voor de organisatie toegankelijke complexbeheerplannen.  Voor wat betreft de besluitvorming voor investeringen in nieuwbouw en de bestaande voorraad is deze in overzichtelijke fasen geknipt.  Stek is een bekende geworden van de belanghouders.  Geen woorden maar daden: er is een ondernemingsplan ontwikkeld  Er is een scenario voor de toekomst van de afdeling Mutatie en Reparatie vastgesteld. De servicedienst ontwikkelt zich door met ongeveer tien allround vaklieden naar een klantgerichte organisatie voor reparatie- en mutatieonderhoud.  De toezichthoudende rol van de Raad van Commissarissen krijgt steeds vastere vorm. De rapportage ontwikkelt zich steeds meer naar haar behoefte. Hierdoor ontstaat er ruimte voor meer zicht op verdere ontwikkelingen en de gevolgen daarvan voor ons.  Financiële sturingsinformatie is uitgebreid met meerdere parameters, waardoor beter inzicht ontstaat in de financiële ontwikkelingen op de langere termijn. De reflectie is concreet geworden met de evaluatie van de fusie en de visitatie. Een interne werkgroep, aangestuurd vanuit de afdeling Beleid, met daarin een vertegenwoordiging van de Ondernemingsraad en het Managementteam, heeft vele onderzoeken, analyses, waaronder een medewerkerstevredenheidsonderzoek, uitgevoerd. Uiteraard heeft geresulteerd in aandachtspunten. Toch kunnen wij met een goed gevoel terugkijken, want de doelstellingen van de fusie zijn gehaald. Een overgrote meerderheid van de medewerkers vindt Stek een goede werkgever. De visitatie was onze eerste grote toets voor ons maatschappelijk presteren. De visitatiecommissie waardeert Stek op alle vijf de visitatie onderdelen met een zeven.

9


Voor een organisatie die 1,5 jaar na een fusie al zo kritisch bekeken wordt, geen slecht resultaat. Zeker het evenwichtige geeft aan dat Stek zich op alle fronten goed ontwikkelt. Desondanks is het streven gericht op een beter resultaat en is er iets van teleurstelling, de inzet is gericht geweest op hoger. Een doelstelling die zeker later gehaald zal worden. Van een fusieorganisatie zijn wij meer een stabiele nieuwe organisatie geworden. Deze ontwikkeling brengt ook met zich mee dat niet iedere collega dezelfde plek kon behouden. Met drie leidinggevenden is gesproken over hun functioneren. Van één van hen is afscheid genomen, één heeft een demotie gehad, en de derde is op zoek naar een functie buiten de organisatie. De langdurige ziekte van directeur Johan de Greef heeft zeker zijn effect gehad op Stek. Het moeten missen van een drager van de fusie, gaat niet zonder betekenis voorbij. Voor het werken aan een eenduidige cultuur van Stek is de Inspiratiedag belangrijk geweest. Naast saamhorigheid heeft het gezorgd voor goede gedachtewisseling tussen de collega’s onderling. Een idee dat op die dag geboren is zal in 2011 uitgewerkt worden: de garantiekaart van Stek. Met deze garantiekaart leggen we vast wat de klant van Stek kan verwachten. Ook voor de interne klant, de collega, komt er zo’n kaart. De organisatiestructuur van Stek had wel enige kenmerken van een fusie-organisatie. Was dit in de beginperiode nog wel functioneel, gaandeweg bleek deze ook minder geschikt. Met alle beschikbare informatie van visitatie, evaluatie en ontwikkelingen op persoonlijk vlak, is in 2010 besloten de organisatiestructuur met ingang van 2011 aan te passen. De hoofdstructuur wordt eenvoudiger en bestaat uit de traditionele driepoot met extra aandacht voor alle activiteiten waarbij klantcontacten zijn. Deze zijn samengebracht in de afdeling Wonen. Grote waardering gaat uit naar alle collega’s die ondanks alle veranderingen en onzekerheden de klant niet uit het oog zijn verloren. De KWH-meting gaf wederom een goed resultaat. Op alle onderdelen is de benodigde score gehaald. Grote projecten voor nieuwbouw of herstructurering zijn voor een organisatie altijd van betekenisvolle invloed. De risico’s die gepaard gaan met de ontwikkeling en met het vastgoed dat als resultaat ervan beheerd moet worden, moeten erkend worden en gemanaged. De financiële crisis is voor de woningbouwmarkt in 2010 niet over gegaan. Voor Stek waren er voor- en nadelen. Nadeel is dat de afzet van nieuwe woningen in plannen als Geestwater, waar een verscheidenheid aan sectoren wordt bediend, tot nul is gereduceerd. Ook de v.o.n.–prijzen lopen snel terug zodat het rendement van de ontwikkeling zeer beperkt wordt. Daar waar er aanbestedingen zijn geweest zien we dat er voldoende capaciteit in de markt is waardoor de geboden prijzen onder het budget liggen. De aanbesteding van Sportlaan/Van Speykstraat in Lisse moet opnieuw omdat de voorstellen voor inrichting van het gebied niet voldoen aan de criteria. Het multifunctioneel centrum van de Woonzorgzone in Hillegom wordt niet datgene wat enkele jaren geleden gedacht was. Risicobeperking en nieuwe uitgangspunten moeten foute investeringen voorkomen. De Raad van Commissarissen houdt hier de vinger aan de pols.

10


Voor de sector is er in 2010 geen rust ontstaan. Naast de voortdurende, grote maatschappelijke aandacht voor de sector als gevolg van foute investeringsbeslissingen, malversatie en beloningen, is er nu ook een politieke lijn ingezet, die voor marginalisering kan zorgen. Toenemende regeldruk en controle door bestaande instituten als het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Belastingdienst lijkt nog niet voldoende zekerheid te bieden aan de belanghouders voor vertrouwen in woningcorporaties. Verdere inmenging in de beleidsvorming en toezicht door belanghouders lijkt het antwoord te zijn. De politieke invloed laat zich zien in de grens van inkomen bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Er ligt echter nog veel in het verschiet als er naar de programma’s van de politieke partijen van de regering en de gedoogpartijen wordt gekeken. Inperken van investeringscapaciteit door afdracht aan Den Haag en het invoeren van kooprecht door huurders, maken dat de corporaties steeds meer een instrument worden voor het oplossen van problemen in andere sectoren dan een maatschappelijke partner voor een breed maatschappelijk resultaat. Koepelorganisatie Aedes, met een bestuur, bestaande uit bestuurders van woningcorporaties, is wel dichter bij de leden komen te staan, maar heeft nog geen antwoord op de huidige ontwikkelingen. Door veel aandacht te vragen voor zaken als renterisico’s en mogelijke reductie op de bedrijfskosten is de lijn verdedigend en nog niet aandacht vragend voor de dagelijkse positieve resultaten van het werk van corporaties. Het jaar 2010 kan zeker met tevredenheid worden afgesloten. Er is hard gewerkt. Ondanks alle personele veranderingen, de reflectie en het vele dagelijkse werk is Stek stabieler geworden. Er is vertrouwen dat de uitdagingen van 2011 met energie aangepakt kunnen worden. 3.3

Verklaring besteding van middelen

De bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting in het statutaire werkgebied van Stek. 3.4

Vooruitblik

De ontwikkelingen in de sector en onze ambitie vragen dit jaar om een doordachte analyse. Daarbij zal goed worden gekeken naar de consequenties voor Stek. De noodzaak om financieel te sturen zit onder meer in: - de verwachte aanslag op de kasstroom door de afdracht van 1,5 miljoen per 2014 aan Den Haag, - de noodzaak om op de langere termijn investeringen te doen in de bestaande voorraad, - het teruglopen van de financiĂŤle resultaten in projectontwikkeling waarbij koopwoningen zijn betrokken, - het gematigde huurbeleid, zowel van de overheid als van Stek zelf, - de toenemende lasten door de scheiding van DAEB (Dienst Algemeen en Economisch Beleid), - de stijgende beheerslasten door een steeds meer gedetailleerde noodzaak aan administratie, - de ambitie om de klant goed te blijven bedienen en te investeren in energiebesparing.

11


In de eerste maanden van dit jaar wordt deze analyse uitgevoerd en worden keuzes gemaakt. De vraag is welke veranderingen er nog meer te verwachten zijn. Voor 2011 zal het thema meer borgen zijn. Goed vastzetten wat er allemaal ontwikkeld is en er voor zorgen dat wat is ingezet zo geruisloos mogelijk draait. Uiteraard is een jaar lang en moeten wij reageren op verdere ontwikkelingen. Dat kunnen wij met vertrouwen tegemoet zien, gezien de opgedane ervaring. Dit jaar moet er meer duidelijke komen in grote projecten: Geestwater moet starten of stoppen. Het project Sportlaan/Van Speykstraat wordt toegewezen aan een partij waarmee contracten worden afgesloten. Voor het project Hoogkamer in Teylingen moet blijken of wij in staat zijn onze positie als ontwikkelaar van de sociale woningbouw, op de delen die niet in bezit zijn, te verkrijgen. Begin 2011 ronden wij het resultaat van de werkgroep Energiebesparing, ondersteund door bureau Atriensis, af. Om te komen tot een woningvoorraad met een gemiddeld energielabel C, is in de komende vijf jaar een investering nodig van 18,5 miljoen euro. Een belangrijk deel van deze investering wordt gedekt door een aanpassing van de huurprijs. De periode van invoering is gesteld op vijf jaar. Er is een relatie gelegd met de schilderbeurten om de uitvoeringskosten te drukken en de overlast voor de huurders te beperken. Of de berekende investering ook zo kan, zal blijken in de eerste maanden als scenario’s worden ontwikkeld. Voor vier complexen wordt een investering in energiebesparing uitgewerkt om zo te komen tot een format voor de andere complexen. Voor de bewoners van de wijk Patrimonium in Hillegom moet er snel duidelijkheid komen over de exacte de plannen. De spanning onder de bewoners neemt toe. De presentatie van de plannen in maart geeft de bewoners de nodige informatie. Aansluitend zijn er huisbezoeken om de mogelijkheden per huurder te bespreken. Voor de wijk Vogelwijk in Lisse is een groot-onderhoudsplan uitgewerkt waarbij hoge investeringen nodig zijn. De bouwtechnische kwaliteit van delen van de woningen vraagt een forse investering, waarbij de sloopvariant op de loer ligt. De werkzaamheden aan het onderhoud zullen wel starten. Na intensieve voorbereiding moet voor de Rembrandt- en Ooievaarflats het proces zijn uitontwikkeld. Van de complexen worden dan 183 woningen geschikt gemaakt om de ouder wordende huurder van passende woonruimte te voorzien. Woonruimteverdeling wordt een belangrijk onderwerp dit jaar. De verdeling van de woningvoorraad heeft de afgelopen jaren de gemoederen goed bezig gehouden. Vooral vanuit de kant van de huurders is zeer regelmatig aandacht gevraagd voor de beperkingen van het bestaande systeem. Het nieuwe systeem moet voor de huurder inzichtelijk zijn en het gevoel van rechtvaardigheid oproepen.

12


4 4.1

Verslag van de Raad van Commissarissen Algemeen

De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de bestuurder van Woonstichting Stek, de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Stek, de realisatie van doelstellingen, het kwaliteitsbeleid, op integriteit, op de opzet en de werking van de interne controle- en risicobeheersingsystemen, het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen, het financiÍle verslagleggingsproces en de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording, op de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving, de procedures en de algemene gang van zaken binnen Stek en de met haar verbonden ondernemingen en het ter zijde staan van de Bestuurder met advies. De Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurder. In dit verslag van de Raad van Commissarissen leest u hoe het toezicht op Stek en de bestuurder is opgezet en hoe dit in de praktijk tot uitvoering wordt gebracht. 4.2

Profiel van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen bestaat uit 7 leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De maximale periode van 12 jaar correspondeert met de Governance Code. De huidige samenstelling van de Raad van Commissarissen (in aantal en portefeuille) zal in 2011, twee jaar na de fusie, worden beoordeeld. In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn bepalingen opgenomen over het profiel van de Raad van Commissarissen en de profielschets van de individuele commissarissen. Gedurende het selectieproces van alle kandidaten voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen is dit als leidraad gebruikt. Sommige van de commissarissen kunnen als financieel economische en vastgoed deskundigen worden beschouwd. Tevens zijn er enkele Commissarissen met een volkshuisvesting en/of sociaal maatschappelijke achtergrond. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Stek en voldoen aan de gestelde criteria van onafhankelijkheid in de geldende Governance code en t.a.v. de daarvoor voorgestelde nieuwe criteria. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Stek en/of haar rechtsvoorgangers. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Stek hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. Het reglement van de Raad van Commissarissen bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Stek heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar Commissarissen.

13


4.3

Auditcommissie

De Raad van Commissarissen van Stek heeft er voor gekozen een auditcommissie te vormen. Dit is met name gedaan om meer diepgang in de toezichthoudende taak te verkrijgen. Sinds de samenstelling van de auditcommissie in de vergadering van 20 januari 2009 wordt de commissie gevormd door de heer R. Kies en de heer G.A. Camphorst. De auditcommissie richt zich op het toezicht op ten aanzien van de werking van interne risicobeheersing- en controlesystemen, de financiĂŤle informatieverschaffing, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant. In 2010 is het concept jaarverslag 2009 doorgesproken met de auditcommissie. Daarnaast heeft de auditcommissie aandachtsgebieden aangedragen ten aanzien van de interim controle 2010 door de accountant. Op basis van hun input heeft de accountant bij de interim controlewerkzaamheden ook nader ingezoomd op risicomanagement binnen Stek en de organisatie rondom projectontwikkeling. 4.4

Remuneratiecommissie

De remuneratiecommissie bestaat uit de heer N.P.M. Schoof (voorzitter Raad van Commissarissen), de heer R.W. Roodzant (vicevoorzitter Raad van Commissarissen) en de heer F.J.M. Barnhoorn. De voorzitter van de remuneratiecommissie is de heer R.W. Roodzant. De remuneratiecommissie heeft op 8 december 2010 vergaderd. Begin december 2010 heeft de Raad van Commissarissen als geheel het functioneren van de bestuurder geĂŤvalueerd. De bestuurder was hierbij niet aanwezig. De RvC heeft ter voorbereiding op dit gesprek gebruik gemaakt van input voortvloeiend uit de gesprekken met de OR en de HBVB. Op basis van de geleverde prestaties in het fusiejaar heeft de Raad van Commissarissen op voorstel van de remuneratiecommissie besloten over 2010 de volledige bonus toe te kennen. Dit is bevestigd in een brief aan de directeur/bestuurder. Voor 2011 zullen opnieuw prestatiedoelstellingen worden overeengekomen. 4.5

Treasury commissie

Op grond van het treasurystatuut beschikt Stek over een treasurycommissie. In het treasurystatuut staat beschreven hoe Stek omgaat met renterisico’s, financieringen en beleggingen en vormt het kader voor het jaarlijkse treasuryjaarplan. De uitvoering van het treasuryjaarplan gebeurt door de treasurycommissie. Twee leden van de Raad van Commissarissen, de heer G.A. Camphorst en de heer R. Kies, maken onderdeel uit van de treasurycommissie. Beide commissarissen hebben een adviserende rol in deze commissie. Naast de twee commissarissen wordt de treasurycommissie bijgestaan door een extern adviseur van Sanders. In 2010 heeft Stek twee keer een treasurycommissie vergadering gehouden.

14


4.6

Het toezicht in de praktijk

De Raad van Commissarissen heeft in 2010 acht keer vergaderd in aanwezigheid van de bestuurder. Naast de reguliere vergaderingen van de Raad zijn de individuele commissarissen onder andere betrokken geweest bij de taken van de audit- en treasurycommissie en de voorbereidingen van de themabijeenkomst over risicomanagement. Op grond van de kwartaalrapportages, project besluitdocumenten, themagerichte notities en in contacten met de bestuurder, de huurderbelangenorganisaties, de ondernemingsraad van Stek en de Burgemeester & Wethouders (B&W) van Lisse heeft de Raad van Commissarissen zich laten informeren over de ontwikkelingen binnen Stek en de ontwikkelingen in de sector. Leden van de Raad wonen regelmatig de bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) bij. Naast de gebruikelijke onderwerpen, als de kwartaalrapportages, het jaarverslag & Volkshuisvestelijk verslag en de jaarrekening over 2009, de meerjarenbegroting 2011 – 2019 en de jaarbegroting voor 2011, zijn diverse onderwerpen aan de orde geweest. In het bijzonder is aandacht besteed in de ontwikkeling van de projectenportefeuille, het risicomanagement, de evaluatie van de fusie en de visitatie. Aanvullend kunnen de volgende onderwerpen worden opgesomd  Financieel beleid Stek (geactualiseerd)  Ondernemingsplan  Visitatie (aanpak, planning en het visitatieproces)  Medewerkers tevredenheidonderzoek  Diverse Projecten inclusief een aantal besluitdocumenten  Controleverslag  Strategisch Voorraad Beleid  Verslag van de treasurycommissie  Werkorganisatie Stek  Management Letter interim controle 2010  “Stek zet een zet” De heer Van Winsen is bij besprekingen van de Raad van Commissarissen over het project Sportlaan/Van Speykstraat niet aanwezig geweest. Tevens heeft hij aangepaste notulen ontvangen. De reden hiervan was dat het Bouwfonds, zijn werkgever, mogelijk in de toekomst betrokken zou kunnen zijn bij dit project. Op het moment van schrijven van dit verslag is bekend dat het Bouwfonds niet betrokken zal worden bij het project Sportlaan/Van Speykstraat. In mei 2010 heeft de Raad van Commissarissen een themabijeenkomst georganiseerd in samenwerking met de branchevereniging Aedes over de ontwikkelingen bij Aedes, de ontwikkelingen in de sector en het effect van Europa op de positionering van corporaties. Ten aanzien van de projectenportefeuille wordt de Raad van Commissarissen geïnformeerd door de bestuurder. Naast een adviserende rol heeft de Raad bij een nieuw project op twee kritische momenten inspraak in het al dan niet doorgaan van een project.

15


In november 2010 heeft de Raad van Commissarissen voor het project Woonzorgzone in Hillegom extra ‘zekerheden’ van Stek gevraagd om dit risicovolle project beter te beheersen. Ondermeer door de voorwaarde te stellen dat minimaal 80% van het multifunctioneel dienstencentrum wordt verhuurd. Medio december is een aangepast projectvoorstel geaccordeerd. Voor 2011 en verder is de Raad van Commissarissen kritisch in verband met de nog steeds voortdurende woningmarktcrisis, die aanzienlijke consequenties heeft voor zowel de nieuwbouwmarkt als de bestaande woningvoorraad. Daarnaast vraagt vooralsnog uitblijvend duurzaam economisch herstel en de grote dynamiek op het beleidsterrein van de volkshuisvesting om zorgvuldig handelen ten aanzien van de inzet van de eigen organisatie. Dit in combinatie met de huidige en toekomstige projecten. 4.7

Interne informatievoorziening

De periodieke verslaggeving vindt op basis van een kwartaalcyclus plaats en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van Stek. De rapportages worden met de gehele Raad van Commissarissen besproken in de vergadering van de Raad in aanwezigheid van de bestuurder, de manager Financiën en de controller van Stek. In de         

kwartaalrapportages wordt onder andere aandacht besteed aan: realisatie maatschappelijke doelen & projecten en speerpunten van het jaarplan analyse begroting, prognose en gerealiseerd financieel jaarresultaat analyse ontwikkelingen verhuur en onderhoud analyse ontwikkeling op terrein personeel & organisatie analyse ontwikkeling vastgoedportefeuille en de individuele projecten analyse ontwikkeling liquiditeit, leningenportefeuille en kasstromen grondposities en mogelijk ontwikkellocaties toelichting op investeringen, begroot versus realisatie en prognose toelichting realisatie beleid per afdeling van Stek

De opzet van de kwartaalrapportage is periodiek voorwerp van bespreking tussen de RvC en de bestuurder. De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de bestuurder voeren gemiddeld één keer per maand overleg op het kantoor van Stek. Wanneer nodig wordt niet gewacht tot een eerstvolgende vergadering van de Raad van Commissarissen, maar informeert de bestuurder de Raad via email of via persoonlijk contact met de voorzitter of diens vervanger. 4.8

Governance code

De Raad van Commissarissen onderschrijft de Governance Code. De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegenomen. De Raad van Commissarissen onderkent als afwijking op de Governance Code dat het tot dusver geen algemeen overleg met belanghebbenden en stakeholders heeft georganiseerd waarbij de bestuurder en de voltallige Raad van Commissarissen aanwezig

16


zijn. Het voornemen is dit in 2011 uit te werken. Wel heeft de Raad overleg gevoerd met de huurderbelangenvereniging en met B&W van Lisse, en heeft zij in mei 2010 een themabijeenkomst georganiseerd in samenwerking met Aedes. Bovendien vond in 2010 een visitatie plaats, in welk kader de belanghouders zijn gehoord. 4.9

Integriteitcode en Klokkenluiderregeling RvC

De Raad van Commissarissen heeft een eigen Integriteitcode en Klokkenluiderregeling. Deze is in de vergadering van 26 februari 2009 vastgesteld. De onderwerpen van deze code zijn vergelijkbaar met de onderwerpen die ook in de integriteitscode en klokkenluiderregeling voor bestuur, directie en medewerkers van Stek zijn opgenomen:  omgaan met klanten  wet- en regelgeving  leveranciers  geschenken en voordelen  strijdigheid van belangen  meldingen van overtredingen  verslaglegging Specifiek wordt ingegaan wat te doen bij (het vermoeden van) misstanden door leden van de Raad van Commissarissen. De Integriteitscode en Klokkenluiderregeling van de Raad van Commissarissen is gepubliceerd op de website van Stek. 4.10

Tegenstrijdige belangen en integriteit

In 2010 hebben zich geen transacties voorgedaan waarbij sprake is van tegenstrijdige belangen bij de bestuurder of de leden van de Raad van Commissarissen. Zoals eerder vermeld in dit verslag is de heer Van Winsen niet aanwezig bij besprekingen van de Raad van Commissarissen over het project Sportlaan/Van Speykstraat. Tevens ontvangt hij aangepaste notulen. De reden hiervan was dat het Bouwfonds, zijn werkgever, in de toekomst mogelijk betrokken zou zijn bij dit project. Inmiddels is bekend dat het Bouwfonds niet meer betrokken zal zijn bij dit project en neemt de heer Van Winsen normaal deel aan de besprekingen dienaangaande. Mocht het Bouwfonds in de toekomst worden geselecteerd als partij om mee samen te werken dan zal de positie van de heer Van Winsen als lid van de Raad van Commissarissen, afgaande op de statuten van Stek, moeten worden herzien. De werkzaamheden van de heer Roodzant, die voorheen onder het ministerie van Justitie vielen, zijn overgeheveld naar het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De minister van BZK is ook verantwoordelijk (geworden) voor de volkshuisvesting. Gegeven die verwevenheid heeft de heer Roodzant hiervan melding gemaakt bij de Raad van Commissarissen. De Raad zag hierin geen probleem. 4.11

Interne controlefunctie

Stek heeft voor de interne controlefunctie bij aanvang van de fusie de functie van controller ingevuld. De controller toetst de interne risicobeheersing- en controlesystemen en functioneert onder de verantwoordelijkheid van de bestuurder. Indien daar aanleiding toe is kan de controller rechtstreeks in contact treden met de Raad van Commissarissen.

17


De accountant heeft de bevindingen van de door de controller uitgevoerde controles gebruikt voor de eigen interim controlewerkzaamheden. Zowel de controller als de manager FinanciĂŤn zijn tijdens de bespreking van de kwartaalrapportages aanwezig bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen. 4.12

Externe accountant

Stek heeft aan de hand van een vooraf vastgesteld selectieproces op 11 mei 2009 onze huidige accountant Ernst & Young geselecteerd voor een periode van 4 jaar met ingang van boekjaar 2009. Concreet verwacht de Raad van Commissaris van de externe accountant de volgende jaarlijkse controletaken uitvoert:  Interim controle (periode september/oktober)  Controle jaarrekening van de toegelaten instelling exclusief deelnemingen (maart)  Controle van de Dvi-staten die naar Corpodata worden gestuurd (juni) In 2010 heeft de jaarrekeningcontrole 2009 en de controle van de Dvi-staten over 2009 plaatsgevonden. In september is de interim controle uitgevoerd. Deze controle was ter voorbereiding op de jaarrekeningcontrole 2010. De externe accountant heeft tweemaal de vergadering van de Raad van Commissarissen bijgewoond. Tijdens de eerste vergadering is door Ernst & Young een toelichting gegeven op de accountantsverklaringen die zijn afgegeven op de jaarrekening 2009 van Stek. Tijdens de tweede vergadering heeft de accountant een toelichting gegeven op de uitkomsten van de interim controle. De accountant heeft daarbij aangegeven dat naar zijn inzicht Stek goed omgaat met AO/IC en complimenten gegeven voor de aandacht die binnen Stek wordt besteed aan risicomanagement. Hij heeft geadviseerd dat Stek doorgaat op de ingeslagen weg. De contacten met de accountant worden als constructief en open ervaren. De Governance Code schrijft voor dat de bestuurder en de auditcommissie ieder eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant uitvoert. Tot dusver is dit voor de huidige accountant nog niet gedaan. Voor 2013 zullen we het functioneren van de accountant evalueren. 4.13

Overleg huurdersbelangenvereniging, Ondernemingsraad en B&W-Lisse

In 2010 is er een overleg geweest tussen de Raad van Commissarissen en de Huurders Belangen Organisatie Bollenstreek (HBVB). De Raad van Commissarissen krijgt via dit overleg informatie over de relatie en samenwerking tussen Stek en de HBVB. De twee leden van de Raad van Commissarissen die op voordracht van de HBVB in de Raad zitten (de heren Roodzant en Kies), zijn indien gewenst door de HBVB, ook aanwezig bij de algemene ledenvergadering of, indien gewenst door de HBVB, ook bij andere bijeenkomsten van de HBVB. In november 2010 heeft het jaarlijks gesprek plaats gevonden tussen de Raad van Commissarissen en de Ondernemingsraad van Stek. Belangrijkste onderwerpen tijdens

18


dit gesprek waren de voortgang en de ontwikkelingen binnen de Stek organisatie en het functioneren van de bestuurder. 4.14

Visitatie

In de AedesCode is opgenomen dat een corporatie zich één keer per vier jaar laat visiteren. De Raad van Commissarissen heeft opdracht gegeven om Stek in 2010 te laten visiteren door het bureau Raeflex. De Raad van Commissarissen was betrokken bij de start, planning en aanpak van de visitatie. Daarbij is de Raad akkoord gegaan om de visitatie te combineren met het traject van de fusie-evaluatie. In augustus 2010 heeft een delegatie van de Raad van Commissarissen een bijeenkomst gehad met de visitatiecommissie waarin gesproken is over een aantal onderwerpen rondom governance. In de vergadering van 10 november 2010 is uitgebreid stil gestaan bij het rapport van de visitatie. In dit overleg is ook de fusie-evaluatie besproken en is het document ‘Stek zet een zet’ met daarin de beoogde wijzigingen in het organogram en de werkorganisatie per 1 januari 2011. De Raad van Commissarissen is tevreden over de score van de Visitatie (gemiddelde cijfer een 7). De Raad ziet mogelijkheden voor Stek om met de aandacht- en verbeterpunten aan de slag te gaan. Kernwoorden daarbij zijn: aandacht voor verbinding, transparantie, ambitie versus realisatie en de klant zichtbaarder te maken. De Raad spreekt dan ook dank uit voor de inbreng van belanghouders aan de uitgevoerde visitatie. 4.15

Risicomanagement

Risicomanagement is een steeds prominenter onderwerp van gesprek. Vanuit de toezichthoudende taak wordt bij het bespreken van de onderwerpen, zoals bijvoorbeeld op het gebied van projectontwikkeling, uitgebreid gekeken naar de risico’s voor Stek en de manier waarop de risico’s worden beheerst. Om meer gevoel te hebben bij het containerbegrip risicomanagement wordt in februari 2011 een themabijeenkomst Risicomanagement gehouden. De voorbereidingen voor deze bijeenkomst hebben in 2010 plaatsgevonden. De leden van de auditcommissie hebben hierin een actieve adviserende rol gehad. Voor de themabijeenkomst is een reader opgesteld die een goede basis vormt voor het risicomanagementbeleid van Stek nu en in de toekomst. In de themabijeenkomst staat centraal hoe Stek kijkt naar risicomanagement. Hoe op strategische, tactische en operationeel niveau de risico’s van Stek worden geïdentificeerd? Welke taakverdeling- en rolverdeling daarbij te maken is voor de Raad van Commissarissen, als toezichthouder en adviseur, en de werkorganisatie van Stek. In de workshop is ook uitvoerig stilgestaan bij de gewenste risicohouding van Stek. De uitkomsten van de workshop zullen worden gebruikt om het risicomanagement verder vorm te geven..

19


Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen was gedurende 2010 als volgt samengesteld. Naam, geboorte datum, functie

Functie / Nevenfuncties

Expertise

Datum benoeming / aftreden

Dhr. N.P.M. Schoof, 10 februari 1947, Voorzitter

 Directeur AVDD  Commissaris zorgverzekeraar UVIT (UnivĂŠ, VGZ Trias IZA)  Voorzitter Commissie Regionaal Overleg Schiphol  Voorzitter regiegroep Nationaal Uitvoerings Programma Dienstverlening en e-Overheid ministerie Buitenlandse Zaken  Voorzitter Stichting Vrienden Hospice Alphen aan den Rijn

maatschappelijke context en lokale netwerken

1 oktober 2008 / 1 oktober 2012

Dhr. R.W. Roodzant, 15 januari 1967, Vice-voorzitter

 Directeur Dienst Terugkeer & Vertrek, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Volkshuisvesting / huurders aangelegenheden

17 februari 2000/ 17 februari 2012 (herbenoemd 17 februari 2010 voor 2 jaar)

(op voordracht huurdersorganisatie) Dhr. G.A. Camphorst, 9 april 1947, Lid Auditcommissie, Deelname Treasurycommissie

financieeleconomisch

22 december 2005/ 22 december 2013 (herbenoemd 22 december 2009)

Dhr. J.M. Hoff, 19 september 1955, Lid

 Interim manager/adviseur BMC  Interim Directeur/bestuurder woningcorporatie stichting AWV Eigen Haard  Directeur/bestuurder De Rotterdam B.V.  Bestuurder Delphi Coaching & Solutions  Partner Maatschap Kunstcollectie

projectontwikkeling

26 juni 2007 / 26 juni 2011

Dhr. R. Kies, 21 augustus 1959, Lid Auditcommissie, Deelname Treasurycommissie

 Business Controller Engine Services KLM  RvC functie bij een dochteronderneming KLM  Bestuurslid van Stichting Algemeen Pensioenfonds KLM

financieeleconomisch

3 maart 2005 / 22 oktober 2012

 Manager maatschappelijke verankering woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam

Volkshuisvesting, klanten / huurders aangelegenheden

(op voordracht huurdersorganisatie) Dhr. F.J.M. Barnhoorn, 19 maart 1960, Lid

herbenoemd 22 oktober 2008 29 oktober 2002 / 6 september 2014 (herbenoemd 6 september 2010)

Dhr. E.A.M. van Winsen, 16 september 1964, Lid

 Directielid Bouwfonds Ontwikkeling

vastgoedbeheer en projectontwikkeling

3 maart 2005 / 27 augustus 2011 (herbenoemd 27 augustus 2007)

20


4.16

Benoemingen 2010

In 2010 hebben de volgende herbenoemingen plaatsgevonden op grond van het door de Raad vastgestelde rooster van aftreden en herbenoeming:  Ingaande 17 februari 2010 is de heer R.W. Roodzant herbenoemd voor een periode van 2 jaar. Dit is de laatste termijn van de heer R.W. Roodzant als commissaris van Stek. Op 17 februari 2012 eindigt deze termijn.  Ingaande 6 september 2010 is de heer F.J.M. Barnhoorn herbenoemd voor een periode van 4 jaar. De heer F.J.M. Barnhoorn is hiermee aan zijn laatste periode als commissaris van Stek begonnen. Op 6 september 2014 eindigt deze termijn. 4.17

Bezoldiging commissarissen

De honorering van de Raad van Commissarissen was over 2010 als volgt:

Naam

Vergoeding

Onkostenvergoeding

Totaal

Dhr. N.P.M. Schoof

€ 11.055

€0

€ 11.055

Dhr. R.W. Roodzant

€ 9.212

€0

€ 9.212

Dhr. G.A. Camphorst

€ 7.370

€ 17

€ 7.387

Dhr. J.M. Hoff

€ 7.370

€0

€ 7.370

Dhr. R. Kies

€ 7.370

€0

€ 7.370

Dhr. F.J.M. Barnhoorn

€ 7.370

€0

€ 7.370

Dhr. E.A.M. van Winsen

€ 7.370

€0

€ 7.370

Totaal:

€ 57.134

Naar aanleiding van de nieuwe methodes voor de beloning van commissarissen en bestuurders van woningcorporaties die per 1 juli 2010 zijn ingegaan, heeft de Raad van Commissarissen de eigen beloning voor 2011 beoordeeld. Op grond van de nieuwe methodiek verdwijnt de extra beloning van de vicevoorzitter. De Raad van Commissarissen committeert zich hieraan en zal de vergoeding van de vicevoorzitter in 2011 gelijk stellen aan de overige leden van de Raad. Ook de vergoeding van de voorzitter wordt in lijn gebracht met de nieuwe methodiek, wat betekent dat de vergoeding voor 2011 naar beneden wordt bijgesteld, namelijk 25% opslag op de reguliere vergoeding in plaats van de 50% opslag in 2010.

21


4.18

Bezoldigingsbeleid bestuurder (remuneratie)

De bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. De contractuele overeengekomen bezoldiging van de bestuurder van de Stek bestaat in 2010 (gelijk aan 2009) uit de volgende bestanddelen:  

 

een vast basissalaris dat binnen het kader van het advies van de Commissie Izeboud past. een bonus variĂŤrend van 0% tot 10%, afhankelijk van de mening van de Raad van Commissarissen, gebaseerd op de realisatie van de overeengekomen prestatiedoelstellingen. de bestuurder heeft beschikking over een auto (eigendom Stek) en betaald hiervoor een eigen bijdrage. de bestuurder heeft geen afwijkende pensioenafspraken.

Voor de bezoldiging van de bestuurder wordt in 2011 ook rekening gehouden met de nieuwe methodiek voor bezoldiging van commissarissen en bestuurders. 4.19

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft op 6 januari 2011 haar eigen functioneren, zonder aanwezigheid van de bestuurder van Stek besproken, inclusief het functioneren van de individuele leden van de Raad van Commissarissen en dat van de auditcommissie. Ten behoeve van de evaluatie heeft de voorzitter van de Raad vooraf input verzameld. De vicevoorzitter, de heer Roodzant, stelt een verslag samen van de zelfevaluatie. 4.20

Goedkeuring jaarstukken 2010

In dit jaarverslag treft u aan het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2010. Het verslag is vastgesteld door de bestuurder. Vervolgens is de jaarrekening door Ernst & Young Accountants onderzocht en goedgekeurd. Een verklaring van de accountant treft u aan als bijlage bij dit verslag. De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering van 28 april 2011 de jaarstukken 2010 goedgekeurd. De Raad van Commissarissen heeft uitvoerig gesproken met de accountant over het jaarverslag, uitkomsten controle 2010 en overige informatie. Voorafgaand aan de behandeling van het jaarverslag 2010 in de vergadering van de Raad van Commissarissen is het jaarverslag besproken met de Auditcommissie op 11 april 2011. 4.21

Verklaring besteding van middelen

De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met de verklaring van de bestuurder dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting.

22


5

5.1

Volkshuisvestelijk verslag

Samenwerking

5.1.1 Algemeen De belanghouders waar Stek het meest intensief samenwerkt, hebben heel direct hun visie kunnen geven op het maatschappelijk functioneren. De visitatiecommissie heeft in meerdere gesprekken achterhaald hoe de waardering voor ons was. De belanghouders geven Stek een zeven en zijn positief over de ontwikkeling die de organisatie doormaakt. Een hogere waardering ligt zeker in het verschiet. De belanghouders willen meer inzicht krijgen in de beleidskeuzes die wij maken. De relatie met Stek is volgens hen wel goed, maar de keuzes die gemaakt worden zijn niet inzichtelijk genoeg. In 2010 is er geen bijeenkomst georganiseerd waarin met de belanghouders direct over het beleid is gesproken. In het voorjaar van 2011 zal hieraan zeker inhoud worden gegeven. De resultaten van 2010, de veranderende maatschappelijke en politieke omstandigheden en de beleidskeuze op basis van de visitatie, zijn de inhoudelijke onderwerpen die Stek graag met de belanghouders bespreekt. 5.1.2 Samen met de huurdersorganisaties Samenwerken met de huurdersorganisatie en de bewonerscommissies is van groot belang. Dit geldt zowel voor de samenwerking met de afzonderlijke bewonerscommissies maar ook voor de samenwerking met de overkoepelende Huurders Belangen Vereniging Bollenstreek: de HBVB. Als directe belanghebbenden kunnen de huurders heel goed aangeven waar het werk van Stek goed gaat of waar het verbeterd kan worden. Open communicatie op bijeenkomsten, per mail of in het blad Binnen, is aan absolute voorwaarde om met hen goed in contact te blijven. Vroegtijdig elkaar betrekken in de ontwikkelingen, verbeterd uiteindelijk het resultaat. Verderop in dit verslag zal uitgebreider aandacht worden besteed aan de huurdersparticipatie binnen Stek. 5.1.3 Samen met gemeenten Het verkiezingsjaar heeft gezorgd voor een verschuiving bij de politieke kleur van de wethouders Wonen in de drie gemeenten waarin wij actief zijn is. Ook zijn de gemeenteraden gewijzigd op persoonlijk vlak. Veel nieuwe leden laten hun gezicht zien. Regelmatig bestuurlijk overleg tussen de wethouders en de bestuurder, in het wederzijdse bijzijn van collega’s uit de organisatie zorgen voor de juiste afstemming. Met de gemeente Lisse is de samenwerking op het gebied van leefbaarheid iets beter dan met de andere twee, maar een inhaalslag is gaande. Een overlopende activiteit is het ontwikkelen van een nieuw woonruimteverdelingsysteem nu de gemeenten van de regio Rijnstreek aansluiting hebben gevonden bij de regio Holland Rijnland. Zowel in de stuurgroep als in de functionele overleggen neemt het management van Stek deel. Met de drie gemeenten is ook gestart met het overeenkomen van nieuwe prestatieafspraken. Deze zullen in het nieuwe jaar worden afgerond. De gemeenten zijn en blijven de vaste, betrouwbare en belangrijke partner van ons op het gebied van wonen en leefbaarheid.

23


5.1.4 Samen met zorg en welzijn Een belangrijke opdracht voor Stek is het realiseren van producten en diensten op het gebied van zorg en welzijn. De samenwerking tussen de sectoren zorg en woningcorporatie wordt bemoeilijkt doordat beide sterk in ontwikkeling zijn. Dit heeft gevolgen voor de visie op kwaliteit, de financierbaarheid en de risico’s. Met zorgorganisatie Activite is het ontwikkeling- en bouwproces Herenstaete afgerond. In het complex Agneshove worden 19 huurders met een lichte zorgvraag en 22 met een zware zorgvraag gehuisvest. Om dit mogelijk te maken hebben de gemeente Teylingen, Activite en Stek een financiële bijdrage moeten leveren. Het is bijzonder spijtig te moeten constateren dat een nieuwbouwproject in de steigers al niet meer voldoet aan de zorgvraag. Het zoeken naar oplossingen brengt spanning in de relatie. Omdat alle partijen zich realiseren dat alleen zij samen tot een oplossing voor een maatschappelijk vraagstuk kunnen zorgen, komt die er ook. Deze spanning was ook aanwezig bij de ontwikkeling van de zorgzone in Hillegom. De planontwikkeling van een gebouw waarin zowel zorginstelling HOZO als Stek investeren, kwam onder druk te staan toen bleek dat er voor het onderdeel ‘multifunctioneel dienstencentrum’ nog geen huurders waren die zich definitief aan het project wilden verbinden. Dit is voor een groot deel opgelost door inzet van het Spaarne Ziekenhuis en de gemeente Hillegom. De aanbestedingsprocedure is van start gegaan. De werkelijke realisatie hangt nog af van verdere afnemers van het multifunctioneel centrum. Met andere woorden: de maatschappelijk toegevoegde waarde moet nog wel blijken. In dit proces doen wij een grote onrendabele investering. Beide projecten zijn wel de aanleiding dat het beleid van Stek op dit onderwerp opnieuw bezien wordt. Naast nieuwbouw is de bestaande voorraad van grote betekenis voor de toenemende zorgvraag. Het plan voor het realiseren van goed toegankelijke seniorenwoningen aan het Rembrandtplein heeft vastere vormen gekregen. We werken nu samen met een zorginstelling aan een definitief ontwerp. De verzelfstandiging in de zorg en de grotere onzekerheid in de financiële continuïteit bij zorginstellingen, leiden er toe dat wij benaderd worden voor de rol van investeerder in zorgvastgoed. Flexibiliteit om de toekomstwaarde zo groot mogelijk te laten zijn is hierbij van groot belang. Even zo het beperken van risicovolle bedrijfsruimten in het programma. Stek ziet het wel als haar taak om ook in moeilijke omstandigheden te zoeken naar oplossingen want de klant, de huurder van Stek en de zorgbehoevende zijn wel de stuwende kracht in deze. 5.1.5 Samen met projectontwikkelaars De crisis is nog niet voorbij en dat is nog steeds te merken in de contacten met de projectontwikkelaars. De voortgang van het project Hobaho in Lisse van Provast is na een herontwikkeling nu geheel stil komen te liggen (januari 2011).

24


Door het faillissement van bouw- en Ontwikkelingsmaatschappij Jos Jansen is het project Schoonderbeek in Hillegom, waarin wij zouden participeren, van de baan. Ontwikkelaar Blauwhoed heeft van de curator het eerste recht op aankoop van de betreffende gronden gekregen. Het ligt niet voor de hand dat Blauwhoed de oude plannen overneemt. Geestwater, waarin samengewerkt wordt met Kuiper Ontwikkeling, lijdt onder teruglopende financiële resultaten waardoor steeds de vraag van voortgang of vertragen aan de orde is. De onzekerheid van de huidige tijd met een onduidelijke vraag, zowel in kwaliteit als in de prijs, vraagt veel van de wil om risico te nemen. Vast staat wel dat door de ontwikkelingen in de sector de samenwerking met projectontwikkelaars belangrijker wordt om tot realisatie van nieuwbouw te komen. De teruglopende financieringscapaciteit van corporaties beperkt immers de eigen investeringsmogelijkheden. 5.1.6 Samen met collega corporaties In de regio Holland Rijnland werken alle corporaties samen in de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). Het verzorgen van de uitvoering van de huisvestingsverordening met Woonzicht.nl is het belangrijkste aandachtgebied. Door de aansluiting van de regio met regio Rijnstreek is het meedenken over een vernieuwing van de woonruimteverdeling een zeer belangrijk thema. De bestuurder van Stek neemt deel aan de Stuurgroep en de manager Wonen neemt deel in de werkgroep. De manager Wonen heeft bovendien zitting in de werkgroep Woonruimteverdeling en het hoofden Wonen overleg. Met de collega’s in Teylingen, Vooruitgang en Warmunda, is een presentatie aan de gemeenteraad gegeven over de activiteiten die de drie corporaties ondernemen in de gemeente. Tijdens de presentatie en de discussie na afloop is er verhelderend gesproken over de maatschappelijke rol van corporaties. 5.1.7 Samen met de eigen collega’s Voor een dienstverlenende organisatie als een woningcorporatie is het van groot belang dat er goed wordt samengewerkt. Door het zo laag mogelijk neerleggen van verantwoordelijkheden en een open cultuur, wordt dit gestimuleerd. In werkgroepen is altijd een vertegenwoordiging van de afdelingen aanwezig, zoals bij het onderzoek naar de afdeling Mutatie & Reparatie. Ook in de werkgroep Evaluatie Fusie was de Ondernemingsraad met twee leden vertegenwoordigd. Om de samenwerking te stimuleren rond het thema “klant”, heeft er een Inspiratiedag plaatsgevonden. Een presentatie van een deskundige op het gebied van klantgerichtheid, een participerend toneelstuk en een oefening hebben er voor gezorgd dat het besef van samen goed naar voren is gekomen.

25


5.2

Klant eerst

5.2.1 Bewonersparticipatie

Huurdersparticipatie Wij vinden de kritische visie van de eigen huurders van groot belang door de toegevoegde waarde daarvan voor het eigen functioneren. Stek kent twee soorten huurdersvertegenwoordigingen, de afzonderlijke bewonerscommissies en de overkoepelende HBVB (Huurders Belangen Vereniging Bollenstreek). Bewonerscommissies vertegenwoordigen een wijk, complex of woongebouw en zitten regelmatig met ons rond de tafel. Alles wat te maken heeft met het beheer (onderhoud, woonomgeving en dergelijke) is bespreekbaar op voorwaarde dat het betrekking heeft op de huurders die door de commissie worden vertegenwoordigd. Met de HBVB worden de meer centraal te regelen beleidsmatige onderwerpen besproken zoals de jaarlijkse huurverhoging, het sociaal statuut en procedures. Formeel staan de bewonerscommissies los van de HBVB, maar de HBVB ondersteunt de commissies waar nodig met raad en daad. De HBVB werkt ook hard mee aan het oprichten van zoveel mogelijk bewonerscommissies. Het is niet gemakkelijk om enthousiaste vrijwilligers te vinden die zich willen inzetten voor hun wijk of complex. Bewonersparticipatie bij projecten & Sociaal Plan Grootonderhoud, renovatie of sloopnieuwbouw zijn ingrijpende gebeurtenissen in het leven van een huurder. Bewoners weten als geen ander wat zij waarderen aan hun woning en wat voor verbetering vastbaar is. Veel bewoners willen een actieve bijdrage leveren aan het proces van inventariseren en het onderzoek naar de juiste ingreep voor hun woning. Gelukkig nemen steeds weer betrokken huurders zitting in de project- en/of werkgroepen die onze projecten begeleiden. Naast het bespreken van het type ingreep, is een projectgroep ook onze gesprekspartner voor het opstellen van het Sociaal Plan per project. In 2010 hebben wij in nauwe samenwerking met de HBVB het Stek Sociaal Statuut opgesteld en vastgesteld. Dat is het kader voor alle projecten voor de komende jaren. Vanuit dit Sociaal Statuut wordt er per project een Sociaal Plan opgesteld. De HBVB Het was een lastig jaar voor de HBVB. Na een druk fusiejaar, (fusie met de Hillegomsche Huurders Vereniging), werd de HBVB geconfronteerd met ingrijpende wijzigingen in de bestuurssamenstelling. Stek heeft er baat bij dat de huurdersorganisatie volwaardig haar rol kan vervullen. Daarom hebben wij, in overleg met de HBVB, ervoor gezorgd dat De Woonbond ondersteuning aan het bestuur van de HBVB bestuur heeft verleend. De Woonbond heeft de huurdersorganisatie doorgelicht en kwam tot de conclusie dat deze haar werk goed doet. Het bestuur van de HBVB heeft inmiddels op eigen kracht twee nieuwe bestuursleden kunnen aantrekken en is nu weer op volle sterkte.

26


Er waren elf vergaderingen tussen de HBVB en het management van Stek en er was een keer een overleg met de Raad van Commissarissen. Gespreksonderwerpen waren ondermeer: o Ondernemingsplan Stek o Sociaal Beheer o Strategisch Voorraad Beleid o Beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) o Sociaal Statuut o Samenwerkingsovereenkomst o Huurverhoging o Energie-inkoop o Prestatieafspraken met de gemeenten o Oprichten van bewonerscommissies in Hillegom o Diverse projecten o Trouw huurderbeleid o Visitatie De bewonerscommissies Het centrale uitgangspunt in de visie van ons is “klant eerst”. Meedenken met klanten en hun wensen mogelijk maken. Een bewonerscommissie kan daar op complexniveau een belangrijke rol in spelen. Wij zien de bewonerscommissies als de oren en ogen van de wijk. Als belangrijke kennisexperts voor wat betreft hun woning en woonomgeving eb als een serieuze gesprekpartner met toegevoegde waarde. Daarom proberen wij, in nauwe samenwerking met de HBVB, bewonerscommissies op te richten. En daar waar deze al zijn, de contacten goed te onderhouden. Jaarlijks krijgen de bewonerscommissies een budget tot hun beschikking. Dit budget is gebaseerd op een standaardbijdrage per commissie van € 210,78 per jaar. Dit bedrag wordt vermeerderd met € 3,05 voor elke woning die het complex telt. Heeft een complex 100 woningen dan komt er dus € 305,00 op jaarbasis bovenop de standaardbijdrage van € 210,78. Bewonerscommissies mogen aanvullend budget aanvragen voor bijzondere activiteiten. Over de samenwerking met de bewonerscommissies zijn afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn opgenomen in de ‘Spelregels voor bewonersgroepen’. Wij hebben een Handboek Bewonerscommissies in ontwikkeling. Hiermee willen wij de bewonerscommissies wegwijs maken. In 2010 zijn er nieuwe commissies bijgekomen. Helaas zijn enkele bewonerscommissies ook gestopt. Eind 2010 had Stek zeventien actieve bewonerscommissies. Hiermee zijn ruim 2000 huurders vertegenwoordigd door een bewonerscommissie. Vijf nieuwe commissies in Hillegom, elf commissies in Lisse en één commissie in Teylingen. In Teylingen is de bewonerscommissie Noordwest gestopt. Met als belangrijkste reden het niet kunnen vinden van nieuwe bestuursleden. Ook de commissie Zeeheldenbuurt (Lisse) is in haar huidige vorm gestopt.

27


Gelukkig zijn er ook nieuwe initiatieven. Zo werken wij aan een nieuwe commissie voor het complex Heulzicht (Lisse), maar ook aan een nieuwe vorm voor de Zeeheldenbuurt (Lisse). En voor Hillegom staan nog eens vijf nieuwe bewonerscommissie op stapel. Naast bewonerscommissies zijn er ook tal van werk- en projectgroepen rondom onze projecten. Al deze vrijwilligers zetten zich belangeloos in voor het wel en wee van de bewoners van Stek. De meesten zijn heel enthousiast, anderen laten (terecht) ook wel eens een kritisch geluid horen. Er worden veel en leuke resultaten geboekt. Kortom een onmisbare schakel in ons werken aan wonen!

5.2.2 Nieuw kantoor Voorhout In januari 2011 opent het kantoor in Voorhout officieel en op feestelijke wijze haar deuren in het centrum van het dorp in HerenStaete aan de Herenstraat. De aankleding van het pand werd in het laatste kwartaal van 2010 gedaan. Om kosten te besparen, worden alle huisstijluitingen, zoals folders en briefpapier, van een sticker met nieuwe adresgegevens voorzien. Nieuw drukwerk wordt pas besteld als de oude voorraden op zijn.

5.2.3 Kwaliteit van dienstverlening Wij stellen onze klanten centraal bij het verrichten van haar activiteiten. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) toetst de kwaliteit van de dienstverlening van woningcorporaties door ondermeer de klanttevredenheid te meten. Als de woningcorporatie de toets doorstaat, krijgt de corporatie het KWH-huurlabel toegekend. De kwaliteit van de dienstverlening van een corporatie wordt onderzocht op negen onderdelen. Deze negen onderdelen worden verspreid over twee jaar gemeten. In 2010 zijn er bij ons vier onderdelen gemeten. De overige vijf onderdelen zijn in 2009 gemeten. In onderstaande tabel zijn per onderdeel de scores van Stek in 2010, in 2009 en de landelijke gemiddelden weergegeven.

Labelonderdeel Corporatie bezoeken Woning zoeken Woning betrekken Huur betalen Reparatie uitvoeren Corporatie bellen Woning onderhouden Klachten afhandelen Woning verlaten

Score Stek 2010

7,1 7,7 6,6 8,3

Landelijk gemiddelde 2010

Score Stek 2009

Landelijk gemiddelde 2009

7,8 7,8 8,3 8,1 8,1

7,8 7,6 7,9 8,0 7,8

7,6 7,8 6,8 8,4

Wij voldeden met deze scores opnieuw aan de KWH-norm* en behaalden daarmee het KWH-huurlabel 2010. 28


Op basis van de aanbevelingen die KWH naar aanleiding van de meting heeft geformuleerd, worden er verbeterplannen opgesteld om de kwaliteit van onze dienstverlening verder te verbeteren. * KWH-norm: de score op het onderdeel ‘Klachten afhandelen’ moet minimaal 6,5 zijn; de score op alle overige onderdelen moet minimaal 7,0 zijn

5.2.4 Communicatie Stek is een corporatie die middenin de samenleving staat. Communicatie met die directe omgeving is daarbij belangrijk. Om tot een geïntegreerde aanpak te komen van die communicatie stelde het MT in 2009 het communicatiebeleidsplan vast. Dit plan mondde in allerlei activiteiten in 2010 uit. Hieronder een opsomming van deze activiteiten. Externe communicatie Bewonerscommunicatie Vier keer per jaar brengen wij een bewonersmagazine uit: Binnen! Wij willen met onze huurders een band creëren en een platform bieden voor, soms tegenstrijdige, meningen en invalshoeken op het gebied van wonen. Verder wil Stek inzicht geven in haar denk- en handelswijze en haar visie uitdragen. Wij houden bewoners in wijken waar groot onderhoud of renovatie plaats gaat vinden op de hoogte via persoonlijke brieven of nieuwsbrieven. Via een vast format communiceert Stek helder en duidelijk over de plannen, de voortgang en het proces. De eindverantwoording voor de inhoud ligt bij woonconsulenten en projectleiders, de huisstijl, corporate uitstraling en leesbaarheid bij communicatie. Bijeenkomsten In april organiseerden we, net als in 2009, een tweedaagse bijeenkomst in de tuin van het kantoor in Lisse. In een grote tent ontvingen we de ene dag alle relaties, zoals bijvoorbeeld de gemeente, de lokale politiek, bewonerscommissies, wijkvertegenwoordigers, welzijnsorganisaties en seniorenraden. Stek presenteerde op deze dag haar ondernemingsplan ‘aan zet’ aan alle relaties. Alle relaties kregen een korte samenvatting met een Stek - boter-kaas-en-eieren-spelletje mee naar huis. De dag daarna was het Open Dag voor alle huurders. De bijeenkomst trok op beide dagen meer dan 600 bezoekers. Stek had zo een prima gelegenheid om in contact te komen met relaties én huurders. Website Onze website www.stek-wonen.nl wordt per maand gemiddeld 3.400 keer bezocht door gemiddeld 2.600 bezoekers. De meeste mensen komen ‘binnen’ via onze homepage (20%). Daarna zijn de pagina’s ‘Onze woningen- inschrijven en reageren’ (8%) en ‘contact en bereikbaarheid’ (6%) de meest bezochte pagina’s op de site.

29


Op het moment dat wij publiciteit geven aan nieuwbouwprojecten of een vacature adverteert, zie je dat terug in het bezoekersgedrag op de site; die pagina’s worden dan gelijk ook meer bezocht. Om onze informatie nog toegankelijker te maken hebben we een applicatie op de website gezet die het mogelijk maakt makkelijk door al onze brochures en ons bewonersblad Binnen! te bladeren. We hebben een apart ‘download-eiland’ op de Homepage gemaakt, zodat downloads makkelijker vindbaar zijn voor onze klanten. Verder geven wij maandelijks de digitale nieuwsbrief uit. Websitebezoekers kunnen zich hier kosteloos op abonneren. Aan het begin van iedere maand maakt Stek een selectie van het laatste nieuws en de projecten dat samengevat in de nieuwsbrief terecht komt. Sponsoring Uitgangspunt voor ons is dat de ene maatschappelijke organisatie de andere niet sponsort, tenzij de sponsoring een duidelijke bijdrage levert aan de kwaliteit van de leefomgeving van haar huurders of als er een duidelijke verbondenheid met de Bollenstreek is. In 2009, 2010 en 2011 levert Stek een financiële bijdrage aan het onderzoek “MOVe Masterclass” van de Technische Universiteit in Delft. Stek sponsorde in 2010 de seniorenbussen van de Stichting Welzijnswerk Ouderen Lisse en die van Welzijn Hillegom, de cliëntenbus van Het Raamwerk en de Oranjeverenigingen in Hillegom en Lisse. Verder leverde Stek ook een financiële bijdrage aan het standbeeld in de Herenstraat van Teylingen, gaf een kunstwerk aan de bewoners van Maronia in Hillegom cadeau en gaf een bedrag aan het straatvoetbaltoernooi in Teylingen. Stek in het nieuws Stek kreeg ook in 2010 regelmatig aandacht van de diverse media. Soms zoeken wij de media zelf op, maar in heel veel gevallen zoekt Stek zelf de media. Dit actieve persbeleid leidt tot persberichten en artikelen, interviews voor radio en zelfs regionale televisie. Maar ook veranderende regelgeving vanuit de overheid kan een aanleiding zijn om artikelen op de website te plaatsen of een persbericht te versturen. Voor de grotere (ontwikkelings)projecten waren dit voornamelijk de Sportlaan in Lisse, Vossepolder in Hillegom, Patrimonium in Hillegom en Herenstaete in Teylingen. Ook was er aandacht voor de windturbines die op het Jacob van Ruysdaelplein in Lisse werden geplaatst, het monument (voormalige klooster) dat Stek opknapte in De Engel, de hennepplantage die in een Hillegomse Stekwoning werd opgerold en de nieuwe overeenkomst die Stek met de HBVB tekende. Het KWH-label werd wederom behaald, de woonwaardes in Woonzicht werden aangepast en de inkomenseisen voor woningzoekenden komen per 1 januari 2011 terug. Allemaal communicatieve momenten waar Stek actief de pers zocht.

30


Op het gebied van leefbaarheid ondernamen wij een aantal activiteiten waarbij ook het (lokale of regionale) nieuws werd gehaald: de buurtpicknicks in Lisse, de opening van de speeltuin in Teylingen door BN-er Edwin van der Sar, de Nationale Burendag in september, actie Herfstklaar met gemeente Lisse en de mozaïekbank (social sofa) in Meerenburg in Lisse. Stek aan zet In 2009 ontwikkelden wij een eigen ondernemingsplan voor 2010-2012 met de titel ‘aan zet’. Het plan is samengesteld op basis van de eigen Stek-visie en gesprekken met de diverse relaties en relatiegroepen van Stek. Via bijeenkomsten en diepte-interviews met relaties ontstonden de bouwstenen voor het ondernemingsplan. In het plan staan zes thema’s centraal: klant eerst, prettige buurten, goede woningen, maatschappelijk ondernemerschap, strategie en organisatie en werkgeverschap. Binnen deze zes thema’s is per onderdeel een activiteitenprogramma gestart. Het uiteindelijke plan werd als compleet document naar de geïnterviewden gestuurd. Uit dit plan werd een makkelijk leesbare samenvatting gemaakt, dat naar alle relaties is gestuurd. Deze werd ook meegegeven tijdens de relatiedag in april. Jaarverslag In 2010 zag het ondernemingsplan ‘aan zet’ het levenslicht. Wij kozen er daarom ook voor de zes thema’s uit dit plan terug te laten komen in het jaarverslag. De samenhang tussen de verschillende uitingen en activiteiten van Stek worden op deze manier eenduidig naar buiten gebracht. Projectcommunicatie Ook in 2010 hadden wij een fors aantal projecten onder de hoede. Het gaat veelal om complexen die in aanmerking komen voor grootschalig onderhoud. Maar ook sloop- en vervangende nieuwbouwvarianten zijn opgaven waar Stek zich mee bezighoudt. Stek participeert in de gemeenten Teylingen, Lisse en Hillegom in compleet nieuwe wijken. De communicatie rondom deze projecten vergt een planmatige en zorgvuldige aanpak. Stek is zich bewust van haar rol in participatie met bewoners bij dergelijke complexen en werkt nauw samen met bewonerswerkgroepen of bewonerscommissies. In Hillegom ging het in 2010 voornamelijk om: •

Goed Wonen; van een bestaande wijk in het centrum naar nieuwbouw van 72 woningen, waarvan 33 koop- en 31 huurappartementen, 4 koop- en 4 huureengezinswoningen en 2 commerciële ruimtes

Vossepolder, een hele nieuwe wijk met nieuwbouw van 26 huurappartementen, 12 starter huurappartementen, 50 huur- en 22 koopeengezinswoningen

Patrimonium, de planontwikkeling van de herstructurering van een wijk met 110 woningen

Woonzorgzone, het ontwikkelen van een dienstencentrum voor zorg en welzijn en

Mesdaglaan, het verbeteren van 210 appartementen verdeeld over 7 flats

20 zorgappartementen samen met HOZO (nieuw verzorgingshuis)

31


In Lisse lag de nadruk op: •

Sportlaan, planontwikkeling en toekomst voor de 151 appartementen aan de Van Speijkstraat,

de Vogelwijk, planontwikkeling voor groot onderhoud van 218 eengezinswoningen verdeeld over vijf blokken in de Poelpolder

het onderhoud in buurtschap de Engel, groot onderhoud aan 161 woningen.

en het ontwikkelen van een zorgzone met seniorenappartementen aan het Rembrandtplein.

In Teylingen werd het project Herenstaete opgeleverd en officieel in gebruik genomen, nadat eerdere oplevering was uitgesteld vanwege vragen over de bruikbaarheid van het gebouw dat al jaren eerder was vastgesteld. Brochures Stek maakte in 2010 ook weer nieuwe brochures die antwoorden moeten geven op vragen van (toekomstige) klanten. Zo maakten we ‘woningruil’, ‘een schotelantenne plaatsen’ en ‘medehuurderschap’ als nieuwe uiting. Het abonnement Service & Onderhoud kreeg een nieuwe update. Verder brachten we ook voor de nieuwbouwwoningen in Herenstaete in Teylingen en het Sierkwartier in Lisse een opleveringsboekje uit. Hierin staan allerlei handleidingen en tips voor de bewoners. Interne communicatie MT en werkoverleg Na iedere Management Team-vergadering wordt een korte samenvatting (MT Flits) gemaakt van de besproken onderwerpen en de besluiten. Via de mail en op de prikbord in de lunchruimte worden alle medewerkers direct op de hoogte gesteld van het laatste nieuws van Stek. Cursus klantgericht corresponderen In het eerste kwartaal van 2010 organiseerden wij een incompany training voor alle schrijvende medewerkers. Via een tweedaagse interne training, met huiswerk, werden alle medewerkers geschoold in het correct, duidelijk en helder opstellen van brieven, faxen, memo’s en mails. Ook passeerden een aantal huisstijlregels de revue.

32


5.3

Leefbare buurten

5.3.1 Wat is Leefbaarheid? Met het begrip Leefbaarheid wordt in algemene zin aangegeven hoe aantrekkelijk en/of geschikt een gebied is om in te wonen, of te werken. Voor ons slaat leefbaarheid voornamelijk op de geschiktheid van een omgeving om in te wonen en het verband tussen de omgeving en de bewoner. Wij leveren inspanningen die bijdragen aan de leefbaarheid van een wijk of buurt. Tenslotte willen wij graag dat onze huurders prettig wonen.

5.3.2 Hoe gaan we ermee om? Onze visie is dat wij meer doen dan bouwen en beheren. Daarom leveren wij graag een bijdrage op het gebied van leefbaarheid. Altijd in overleg met de klanten. Soms als trekker en initiatiefnemer, maar meestal in samenwerking met andere partijen. De uitdaging is te ontdekken welke activiteiten er toe doen. In samenspraak met huurders en de gemeente werken wij aan het verbeteren van de leefbaarheid. Onze wijkbeheerders bezoeken regelmatig de complexen. Onze bewoners spreken de wijkbeheerders aan op die zaken die hen storen of waar bewoners zich zorgen om maken. Natuurlijk signaleren de wijkbeheerders zelf ook ongewenste situaties. Bij voorkeur samen met onze bewoners zoeken wij naar oplossingen en starten wij activiteiten . Hierbij stimuleren wij de betrokkenheid van de buurtbewoners. Ook bewaakt Stek de leefbaarheid door preventieve activiteiten. Veel bewoners hebben ideeĂŤn om hun wijk leefbaar en leuk te maken. Vaak hebben huurders wat hulp nodig om die ideeĂŤn uit te voeren. Stek helpt haar huurders graag. Wij werken samen met de gemeente en het maatschappelijke veld om de leefbaarheid in een buurt of wijk te verbeteren. Vaak gebeurt dit binnen het concept Buurtgericht Werken. De uitgangspunten voor leefbaarheid zijn: schoon, heel en veilig. Ook de positieve waardering vanuit de buurt speelt een belangrijke rol bij het maken van keuzes. In 2010 is in overleg met de bewonerscommissies en andere actieve huurders een jaarplan leefbaarheid opgesteld. Dit jaarplan diende als agenda voor 2010. Wij gaan veel verder dan het minimaal noodzakelijke om de leefbaarheid in de wijken en buurten te verbeteren of te bestendigen. Wij kiezen ervoor om ook te investeren in leefbaarheid als dit niet rendabel is. Stek doet niet slechts het minimale om te voldoen aan de wet- en regelgeving en onze verhuurbaarheid goed te houden. Wij onderkennen de behoefte van de klant aan prettig wonen en we investeren daar graag in. Stek heeft een leefbaarheidbudget. Hieruit kan geput worden om bewonersinitiatieven te ondersteunen of gewoon zelf, om een impuls te willen geven aan de leefbaarheid in een bepaald gebied, door het doen van een investering. Het kan gaan om investeringen in fysieke zin: een bankje, een speeltoestel, het aanbrengen van verlichting, maar ook om investeringen in sociale zin: het mogelijk maken van een buurtpicknick of buurtfeest.

33


Bewoners zijn deskundig over hun eigen leefomgeving en leveren daarom een onmisbare bijdrage. Stek vindt investeren in leefbaarheid een kerntaak. Klanten moeten met plezier in hun huis en buurt kunnen wonen. Daarbij vinden wij dat onze verantwoording verder gaat dan alleen een goede woning en woonomgeving. Sociale aspecten zijn even belangrijk voor de leefbaarheid van wijken. Samenwerking met andere organisaties is een randvoorwaarde om dit te realiseren. Onze belangrijkste uitgangspunten zijn: 

de buurt moet schoon, heel en veilig zijn



zichtbaar in de wijk



stimuleren van de sociale cohesie



ontplooien van activiteiten met en voor de bewoners



stimuleren en ondersteunen van de bewoners om zich actief in te zetten voor hun buurt. Bewoners kunnen een beroep doen op de kennis, contacten en middelen van Stek.



de woning en directe omgeving (semi-openbaar) is de verantwoordelijkheid van Stek. Het openbare domein is een gedeelde verantwoordelijkheid. Daarom nemen wij het initiatief om samen te werken met andere partijen

5.3.3 Voorbeelden van activiteiten In 2010 organiseerden wij samen met de buurtbewoners de volgende activiteiten: Versterken sociale samenhang Wij zijn betrokken geweest bij activiteiten die actieve bewoners zelf hebben georganiseerd om de sociale samenhang in het complex of in de buurt te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn het huiskamerproject, verschillende barbecues of buurtborrels, kerstvieringen, nieuwjaarsrecepties en een gevelconcert. In juni hebben wij in samenwerking met de gemeente Lisse een picknick georganiseerd voor onze huurders in Lisse. De picknick werd gehouden op vier locaties. Stek en de gemeente zorgden voor tafels, broodjes, koffie, thee en limonade. Er werden spelletjes georganiseerd en een animatieteam heeft op een ludieke wijze onze huurders deel laten nemen. Met name de opkomst en het enthousiasme dat in de Vogelwijk ten toon werd gespreid is een prachtige ervaring voor de buurt. Een activiteit om zeker te herhalen. Op 20 september werd de eerste Social Sofa onthuld. Een kleurrijke bank voorzien van mozaĂŻek tegelstukjes. Het ontwerp is volledig door de bewoners bedacht. Een fysiek element op een stukje algemeen groen in de wijk Meerenburgh dat de sociale samenhang in de wijk zeker zal ondersteunen. Ook dit jaar waren er bewonerscommissies die graag een kerstboom in hun complex wilden. In december heeft Stek op een aantal locaties kerstbomen geplaatst. De bewoners hebben deze bomen versierd onder het genot van een hapje en een drankje.

34


Speeltuinen en kinderen De speeltuinvereniging Weerestein (Hillegom) heeft van ons een financiële injectie ontvangen om het gebouw van de vereniging te moderniseren. Ook de speeltuinvereniging in De Engel (Lisse) is ondersteund vanuit het leefbaarheidbudget. Als afronding van het herstructureringsproject hebben wij aan Himera (Hillegom, wijk Elsbroek) een kinderspeelplaats met zitbanken geschonken. Op 5 juni werd de vernieuwde speeltuin aan de Beukenrode in Teylingen feestelijk geopend. Mede door een financiële bijdrage van Stek, maar vooral door de samenwerking van diverse partijen was het mogelijk om deze speeltuin voor de komende jaren zichtbaar te verbeteren. Omdat de wijk Beukenrode (Teylingen) voor kinderen heel onoverzichtelijk is heeft een bewoonster een plan bedacht. Zij had het plan om met plaatjes onder de straatnaamborden de herkenbaarheid voor kinderen te verbeteren. Uiteindelijk is gekozen om met Dick Bruna afbeeldingen de straten aan te gaan duiden. Begin 2011 wordt het project feestelijk geopend. Voor het speelterrein nabij de Jacob van Ruysdaelflat hebben wij een toezegging gedaan voor een financiële bijdrage aan de herinrichting van deze speelplaats door de gemeente. Actie Lentefris, Zomerschoon en Herfstklaar Samen met de gemeente Lisse hebben wij deze acties opgezet. Inwoners en scholen werkten mee aan het opruimen van zwerfvuil in hun buurt. We kunnen terugkijken op een geslaagde actie in het kader van buurtgericht werken. De aandacht is gevestigd op het schoonhouden van de buurt. Bomen en groen Bomen die overlast veroorzaakten of dit in de toekomst kunnen gaan doen zijn preventief gesnoeid of verwijderd. Verder hebben wij huurders hulp geboden bij het onderhouden van hun tuin wanneer deze niet goed werd onderhouden. Kunst Toevoegen van kunst in de wijk blijkt het gevoel van gezamenlijke verantwoordelijkheid en trots onder de bewoners te versterken. In de binnentuin van het complex Maronia in Hillegom (wijk Elsbroek) pronkt sinds november een kleurrijk kunstwerk: een fantasiebeest van mozaïek 'Daisy Dartel'. Het kunstwerk is een cadeau van Stek naar aanleiding van de afronding van het herstructureringsproject in de wijk. Veiligheid Onze wijkbeheerders en de vakploeg zien toe op schoon, heel en veilig. De wijkbeheerders hebben verschillende opruimacties georganiseerd. Uit de algemene ruimtes is huisraad afgevoerd. Ook zijn achtergelaten fietsen (soms een fietswrak, soms ook slechts met een ontbrekend wiel) verwijderd. Algemene ruimtes, zoals boxgangen en (nood)trappenhuizen, moeten schoon, heel een veilig zijn. Het bieden van stallingmogelijkheden in de vorm van nieuwe fietsrekken behoort tot de mogelijkheden om een gedragsverandering tot stand te brengen.

35


5.4

Een woning voor iedereen

5.4.1 De doelgroepen op een rijtje Wij richten ons op het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens uit de lagere inkomensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Bijzondere aandacht gaat uit naar kwetsbare doelgroepen die extra zorg en service of een aangepaste woongelegenheid nodig hebben. De huisvestingsverordening van de regio Holland Rijnland is voor ons leidend. Kenmerkend voor deze verordening is dat er geen eisen gesteld worden aan het inkomen en de huishoudgrootte van de woningzoekende. Jongeren Ook hebben wij 987 woningen gelabeld om bij mutatie toe te wijzen aan starters. Dit is bijna 17% van ons bezit. Als we naar de regionale ontwikkeling van de verhuringen naar leeftijdsklasse kijken zien we dat ruim 20% van de woningen in Holland Rijnland wordt toegewezen aan jongeren van 18 tot 26 jaar. De volgende leeftijdscategorie (26 – 35 jaar) is goed voor 20 tot 25 % van het aantal toewijzingen. In 2010 werd dus 45% toegewezen aan jongeren tot 35 jaar. Senioren Woningen die geschikt zijn voor senioren of als seniorenwoning zijn gebouwd, worden met voorrang aan senioren aangeboden binnen het regionale woonruimteverdelingsysteem, Woonzicht.nl. 18% van ons bezit is gelabeld voor senioren of zorg. Dit zijn 1081 woningen. Het overgrote deel wordt met voorrang aangeboden aan woningzoekenden vanaf 55 jaar. Voor enkele woningen is de leeftijdsgrens 65 jaar of ouder. Statushouders Het Ministerie van Justitie bepaalt per gemeente het aantal statushouders dat gehuisvest moet worden. Sinds juli 2007 is de taakstelling verzwaard door de toevoeging van statushouders die onder de pardonregeling vallen. De huisvesting van alle statushouders vindt plaats in overleg met de gemeenten Teylingen, Lisse en Hillegom. De ISD (Intergemeentelijke sociale dienst) en Stichting Vluchtelingen Werk zijn belangrijke samenwerkingspartners voor ons in dit proces. In de gemeenten Teylingen, Lisse en Hillegom hebben we de reguliere taakstelling om in deze gemeenten in 2010 totaal 30 personen te huisvesten. In 2010 is die taakstelling nagenoeg gehaald. We hebben in 2010 24 statushouders gehuisvest. In Teylingen moet nog één statushouder gehuisvest worden en in Lisse vijf. Er ligt een aanvraag tot gezinshereniging voor vijf personen. Zodra deze wordt goedgekeurd is de taakstelling voor Lisse ook volledig gerealiseerd.

36


Urgenten Wij voeren namens de urgentiecommissie van Holland Rijnland intake gesprekken. De urgentiecommissie beoordeelt of de aanvrager voorrang krijgt bij het verkrijgen van woonruimte. In 2010 heeft Stek 66 aanvragen doorgestuurd naar deze urgentiecommissie. Er zijn 28 urgenties in 2010 toegekend en 16 aanvragen zijn afgewezen. Een aantal aanvragen is nog in behandeling. Met 66 doorgestuurde aanvragen wijkt het aantal ten opzichte van 2009 weinig af. Toen stuurden wij 60 aanvragen door.

5.4.2 Hoe werkt de verdeling? Sinds 2004 is er sprake van regionale woonruimteverdeling. In eerste instantie binnen de Duin- en Bollenstreek. Vanaf 2006 is de Leidse regio toegevoegd en vindt de woonruimteverdeling binnen de regiogemeente Holland Rijnland plaats. Wij werken samen met andere woningcorporaties binnen de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). Komt er een woning van ons vrij dan wordt deze sinds 2006 aangeboden op de website www.woonzicht.nl. Woningzoekenden schrijven zich in als woningzoekende en reageren op de vrijgekomen woningen binnen onze regio. Het aanbieden van woningen gebeurt geheel digitaal. De huisvestingsverordening Holland Rijnland stelt geen eisen aan huishoudgrootte en inkomen en gaat uit van transparantie en keuzevrijheid. Het bevorderen van doorstroming is daarbij een belangrijk doel. De woningzoekenden die ingeschreven staan bij Woonzicht bewegen zich in een regionale woningmarkt. Uit de verhuurcijfers blijkt dat de woningzoekenden behoorlijk trouw zijn aan de eigen gemeente en dat de goedkopere woningen over het algemeen bij de lagere inkomens terecht komen. Rigide reguleringsregels blijken dan ook niet nodig. Per 1 januari 2010 is de overgangsregeling afgeschaft. In de oude huisvestingsverordening van 2005 was nog een overgangsregeling getroffen met extra inschrijfwaarde. Deze regeling blijkt de doorstroming en de eerlijke verdeling van woningen op de sociale huurwoningmarkt ernstig te belemmeren en is daarom afgeschaft. Woningzoekenden die recht hadden op en gebruik willen maken van de overgangsregeling konden hun extra inschrijfwaarde tot maximaal 1 januari 2010 gebruiken. In 2010 heeft de Rijnstreek zich bestuurlijk- en gemeentelijk aangesloten bij de regio Holland Rijnland. In 2010 hebben de corporaties een gezamenlijke projectleider aangesteld en wordt er gewerkt aan een contourennota waarin de uitgangspunten voor een gezamenlijke woonruimteverdeling genoemd worden. De aanbevelingen voortkomend uit de verschillende evaluaties, waarbij de uitkomsten van de door de SRH (Stichting Regionaal Huurdersoverleg) georganiseerde bijeenkomst niet onbenoemd mag blijven, zijn input voor dit proces.

37


5.4.3 Hoeveel woningen kwamen er vrij? De mutatiegraad voor Stek in 2010 kwam uit op 7,13%. Hiermee is de mutatiegraad van de woningen met 0,3% gestegen ten opzichte van 2009. Per dorpskern zijn er behoorlijke verschillen aanwezig.

Gemeente

Aantal beëindigde

Mutatiegraad

verhuringen (woningen)

woningen

Hillegom

204 (was 212)

8,59%

Lisse

168 (was 146)

6,06%

47 (was 46)

6,45%

419 (was 404)

7,13%

Teylingen Totaal

De afgelopen jaren wordt de mutatiegraad in Hillegom beïnvloed door het herhuisvesten van huurders die voor renovatie of sloop hun woning moeten verlaten. In 2010 was deze aanleiding er minder dan voorgaande jaren. De mutatiegraad ligt beduidend hoger dan in Lisse en Teylingen. Een oorzaak daarvan is de doorstroming als gevolg van nieuw opgeleverde woningen. De mutatiegraad in Lisse is laag te noemen. Traditioneel was de mutatiegraad 7%. In 2008 en 2009 is er sprake van een sterke daling. Ondanks een stijging van 5,3 % naar 6,06 % is er nog steeds sprake van een lagere mutatiegraad ten opzichte van het gemiddelde bij Stek.

5.4.4 Hoe verhuurt Stek? Wij bieden onze woningen op de website www.woonzicht.nl aan. Hierbij kiezen wij ervoor om de woning met zoveel mogelijk actuele informatie te adverteren, zodat de woningzoekende een juiste afweging kan maken tijdens het zoekgedrag. Onze verhuurmakelaars begeleiden het proces vanaf de huuropzegging tot en met de nieuwe verhuring. Een verhuurmakelaar voert de woninginspecties uit, begeleidt de bezichtigingen, verhuurt de woning en levert de woning ook op aan de nieuwe huurder. Bij de verhuur van sociale woningen wordt sinds 1 januari 2011 gelet op het inkomen van de potentiële huurder. Dit mag niet hoger zijn als € 33.000. Uit recent onderzoek van woonzicht blijkt dat ruim 80% van de geregistreerde woningzoekende onder deze inkomensgrens blijft. 5.4.5 Aan wie heeft Stek verhuurd? Er staan ruim 56.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonzicht. Hiervan reageren ruim 10.000 woningzoekenden actief op vrijkomende woningen. Gemiddeld reageren 170 woningzoekenden op een woning. In 2009 waren dit gemiddeld nog 143 reacties. De druk op woningmarkt is dus zichtbaar. De acceptatiegraad bedraagt een krappe 17%. Gemiddeld wordt een woning zes keer geweigerd.

38


Wij proberen woningzoekenden goed te adviseren bij hun zoek- en weigeringgedrag door de informatie bij de woningadvertentie te optimaliseren. Stek verhuurt aan senioren, jongeren, urgenten, bijzondere doelgroepen en overige huishoudens. Gemeente

Aantal nieuwe verhuringen

Hillegom

208 (was 254)

Lisse

247 (was 167)

Teylingen Totaal

89 (was 47) 544 (was 468)

In dit overzicht staan ook alle tijdelijke verhuringen. Dit zijn toewijzingen die buiten Woonzicht om toegewezen worden. Ook de toewijzingen van parkeervoorzieningen en bedrijfsonroerend goed zijn terug te vinden in dit overzicht. De 544 verhuringen zijn als volgt opgebouwd: 

479x woningtoewijzing



36x parkeervoorziening



19x toewijzing Agneshove 101 t/m 137 in Teylingen (zorgwoningen)



7x bedrijfsonroerend goed



2x omzetting huur naar erfpacht van standplaats voor woonwagen



1x toewijzing Julianastraat 2 in Hillegom (15 wooneenheden begeleid wonen)

Er zijn 479 woningtoewijzingen uitgevoerd. Deze 479 toewijzingen worden in onderstaand overzicht naar doelgroep, huishoudsamenstelling en inkomen verantwoord.

39


Toewijzing naar doelgroep, huishoudsamenstelling en inkomen Eenpersoons-

< kwaliteits-

huishouden

kortingsgrens

> kwaliteits-

> aftoppings-

kortingsgrens

grens

< aftoppingsgrens <65 jaar < inkomensgrens Wht

33

55

8

<65 jaar > inkomensgrens Wht

21

65

6

>65 jaar < inkomensgrens Wht

2

24

21

>65 jaar > inkomensgrens Wht

0

9

1

56

153

36

Tweepersoons-

< kwaliteits-

> kwaliteits-

>

huishouden

kortingsgrens

kortingsgrens

aftoppings-

< aftoppingsgrens

grens

<65 jaar < inkomensgrens Wht

5

30

13

<65 jaar > inkomensgrens Wht

2

41

21

>65 jaar < inkomensgrens Wht

0

10

3

>65 jaar > inkomensgrens Wht

0

9

7

7

90

44

Drie- of meerpersoonshuishouden

< kwaliteitskortingsgrens

> kwaliteits-

>

kortingsgrens

aftoppings-

<

grens

245

141

aftoppingsgrens <65 jaar < inkomensgrens Wht

6

39

11

<65 jaar > inkomensgrens Wht

0

15

19

>65 jaar < inkomensgrens Wht

0

1

2

>65 jaar > inkomensgrens Wht

0

0

0

6

55

32

93 479

Aan eenpersoonshuishoudens verhuurden wij 245 woningen. Aan tweepersoonshuishoudens wezen wij 141 woningen toe. En met 93 grotere huishoudens sloten wij een nieuwe huurovereenkomst af. In totaal verantwoordt dit overzicht 479 toewijzingen. De 19 woningen Agneshove 101 t/m 137 in Teylingen zijn niet verantwoord in dit overzicht. Deze 19 woningen zijn verhuurd aan de zorginstelling Activite. Activite verhuurd de woningen aan de doelgroep die zorg nodig heeft en die ouder is dan 65 jaar. Activite betaalt voor elke woning een huurprijs die boven de aftoppingsgrens ligt. Ook de woongelegenheid Julianastraat 2, 4 en 6 in Hillegom is niet verantwoord in dit overzicht. Deze woongelegenheid is verhuurd aan â&#x20AC;&#x2122;s Heerenloo voor begeleid wonen. â&#x20AC;&#x2122;s Heerenloo betaalt maandelijks een huurbedrag voor deze 15 wooneenheden.

40


Er zijn 99 objecten meer verhuurd dan dat er zijn leeg gekomen. In totaal zijn er 445 verhuureenheden opgezegd. Dit verschil wordt deels veroorzaakt door nieuwbouwopleveringen. Een aantal in 2009 opgeleverde nieuwbouwwoningen in HerenStaete is in 2010 verhuurd. In Lisse zijn daarbij nog 20 woningen aan het Sierkwartier opgeleverd. In Teylingen zijn vier bedrijfspanden opgeleverd in het complex HerenStaete. Een andere oorzaak is dat de leegstand aanzienlijk is ingelopen. Zo stonden er in 2009 ruim 20 woningen leeg in het complex De Engel (Lisse) in verband met de uitvoering van het grootonderhoudsproject.

5.4.6 Overzicht urgenten Persoonlijke omstandigheden rechtvaardigen in bepaalde gevallen een voorrangspositie op de woningmarkt. Inwoners van Holland Rijnland kunnen op psychosociale-, medischeof financiële gronden een urgentieverklaring aanvragen. De regionale urgentiecommissie beslist hierin. De intake vindt bij de corporaties in Holland Rijnland plaats. Tijdens de intake worden de gegevens van de aanvrager genoteerd en de urgentie grond vastgesteld. Als Stek denkt dat een urgentie aanvragen geen zin heeft wordt dit gemeld aan de aanvrager. Vervolgens kijkt Stek ook naar eventuele andere oplossingen voor het probleem. Aanvragen mag echter altijd. In 2010 hebben wij 66 aanvragen doorgestuurd naar de Urgentiecommissie. Hiervan zijn 28 urgentieverklaringen toegekend, 16 aanvragen zijn afgewezen. Eind 2010 was er nog een aantal aanvragen bij deze commissie in behandeling.

5.4.7 Leegstand De totale huurderving door leegstand bedraagt in 2010 bijna € 339.000. Dit was eind 2009 nog € 332.000. De oorzaak van de leegstand is dat: 

alle woningen worden niet aansluitend aan de opzegging verhuurd. Woningen kunnen leeg staan doordat er bijvoorbeeld eerst onderhoud in de woning moet worden gepleegd. De zo genoemde mutatieleegstand.



er zijn woningen die Stek nog niet kan of nog niet wil verhuren. Stek gaat deze woningen verkopen, slopen of renoveren. Dit heet projectleegstand.

Wij kennen geen structurele leegstand. Een uitzondering hierop is een beperkt aantal parkeervoorzieningen. Enige jaren geleden zijn er stallingen voor scootmobielen op de begane grond van hoogbouwflats gemaakt. De ervaring leert dat de huurder de afstand van de stalling naar de woning als te groot ervaart. Er is dus geen belangstelling met als gevolg structurele leegstand.

41


5.4.8 Huurverhoging Het kabinet stond toe om de huren met maximaal 1,2 % te verhogen (inflatie volgend huurbeleid). Alle woningen kregen 1,2 % verhoging. Spijtig is het dat het niet meer gedifferentieerd kon worden over alle woningen. Met differentiatie kan je een woning met een erg lage huur wat meer verhogen, dan een woning die al wat duurder is. Dan wordt de prijs-kwaliteit verhouding verbeterd. Wij berekenen voor een aantal instellingen en huurders een andere huurverhoging. De afspraken staan in het huurcontract. De huurprijs van de te slopen woningen zijn niet verhoogd. Stek past bij nieuwe verhuur de huurprijs aan. Dat heet huurharmonisatie bij mutatie. In het huurbeleid van Stek is bepaald om de huren aan te passen naar het streefhuurpercentage. Dit is een percentage van de maximaal redelijke huurprijs op basis van de puntenwaardering. Die puntenwaardering is wettelijk voorgeschreven. Met het hanteren van een streefhuur en het toepassen van huurharmonisatie proberen we de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen te verbeteren. Met de huurdersvertegenwoordiging is tijdens de fusiebesprekingen (2008) overgekomen dat de gemiddelde huurprijs voor bestaande woningen in Lisse en Teylingen op 70 procent van de maximale huurprijs ligt. De woningen in Hillegom gaan in de komende jaren naar dat niveau toe. Op 31 december 2010 is de gemiddelde huurprijs 70,7 procent van de maximaal redelijke huurprijs.

5.4.9 Betalingsachterstanden Vanuit het besef dat een huurder zijn woning niet wil kwijtraken, betaalt een huurder maandelijks de huur. In het leven van een huurder kunnen zich ontwikkelingen voordoen waardoor die maandelijkse huurbetaling sterk onder druk komt te staan. Twee of drie keer de huur niet betalen levert voor een huurder een groot probleem op. Het is enorm lastig om deze achterstand weer in te lopen. Daarom signaleringen wij betalingsachterstanden vroeg. Opgelopen achterstanden proberen wij te voorkomen met een actieve persoonlijke benadering. Stek probeert dan ook de huurachterstand zo snel mogelijk te incasseren. Ondanks onze inspanningen zijn de betalingsachterstanden van vooral de vertrokken huurders gestegen ten opzichte van vorig jaar. De betalingsachterstand van zittende huurders was op 31 december 2010 â&#x201A;Ź 302.441. Dat is â&#x201A;Ź 4.232 meer dan eind 2009. Het openstaande bedrag is bij deze groep nagenoeg gelijk gebleven.

42


Huurachterstand zittende huurders Aantal maanden

Aantal relaties

Bedrag

0 tot 1

183

30.176

1 tot 2

130

68.220

2 tot 3

38

37.633

3 tot 4

25

38.996

4 tot 5

8

14.359

33

113.057

417

302.441

5 en meer Totaal

Huurachterstand vertrokken huurders Aantal maanden

Aantal relaties

Bedrag

0 tot 1

26

2.965

1 tot 2

6

2.530

2 tot 3

4

4.289

3 tot 4

2

3.210

4 tot 5

4

7.656

5 en meer

28

84.760

Totaal

70

105.410

De stijging is vooral zichtbaar bij de vertrokken huurders. Eind 2009 veroorzaakten 62 vertrokken huurders een openstaande post aan huurachterstand van € 67.150. Nu zijn 70 huurders goed voor een openstaand bedrag van € 105.410. Een stijging van € 38.250 (57%). De 33 zittende huurders die meer dan 5 maanden huurachterstand hebben zijn onder gebracht bij de deurwaarder. In alle gevallen zijn er betalingenregelingen getroffen en vindt incasso plaats. Sommige huurders vallen onder de WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen). Hier wordt de aflossingscapaciteit verspreid over 36 maanden ingezet tegen finale kwijting. Vaak is dan sprake van meer meerdere schuldeisers. Stek verzoekt de deurwaarder tot invordering van de openstaande huur als: 

een huurder meer dan 2 maanden achterstand heeft;



en de achterstand niet via een betalingsregeling wordt ingelopen.

Bij de vertrokken huurders stuurt Stek regelmatig betalingsherinneringen. Ook hier werkten wij samen met de deurwaarder. Bij een openstaande post van meer dan € 50,schakelen wij in principe de deurwaarder in. Ex-huurders mogen ook een betalingsregeling treffen voor de openstaande post. De betalingsachterstand eind 2010 was 1,3% van de bruto jaarhuur. De interne norm voor het hanteren van een betalingsachterstand is 1%. Deze doelstelling hebben wij helaas niet gehaald.

43


5.4.10 Ontruimingen Wij proberen zo veel mogelijk het ontruimen te voorkomen. Soms is er geen andere oplossing mogelijk. Wij melden alle ontruimingen voortijdig bij de lokale zorgnetwerken aan, zodat bijvoorbeeld bij de aanwezigheid van kinderen, passende maatregelen genomen worden. In 2010 zijn 52 ontruimingen aangekondigd. Uiteindelijk zijn er 12 ontruimingen uitgevoerd. De reden voor een uitzetting was bijna altijd een structurele betalingsachterstand. Voor een aantal uitzettingen was er naast betalingsachterstand ook sprake van overlast. Eén ontruiming vond uitsluitend plaats op basis van een vonnis dat door de rechter was verleend vanwege ernstige overlast. In 2009 werden er 11 woningen ontruimd. Het aantal ontruimingen is nagenoeg gelijk gebleven.

5.4.11 Klachtencommissie Dient een huurder bij ons een klacht in en komen wij er samen niet uit, dan kan de huurder de klacht indienen bij een onafhankelijke Klachtencommissie. Stek maakt gebruik van de Klachtencommissie Wonen. Ook vier andere woningcorporaties maken gebruik van deze regionale klachtencommissie. Huurders van Stek hebben in 2010 drie klachten aan de Klachtencommissie voorgelegd. Eén klacht is nog in behandeling en twee klachten zijn opgelost na bemiddeling door de Klachtencommissie. De klachten die in 2010 bij de commissie terecht kwamen, gingen over de volgende onderwerpen: 

burenoverlast



schade na overstroming riool



onenigheid over een rekening

De drie klachten uit 2009 die nog in behandeling waren, zijn in 2010 door de Klachtencommissie afgehandeld. Eén klacht is opgelost na bemiddeling door de Klachtencommissie. Twee klachten zijn ongegrond verklaard. 5.5

Bouwen, (ver)kopen, verhuren en slopen

Algemeen De vraag naar woningen en het aanbod van woningen zijn niet goed op elkaar afgestemd. Dat geldt niet alleen voor de Bollenstreek, maar voor het grootste deel van Nederland. Koopwoningen zijn voor veel mensen te duur. Daarnaast zijn er te weinig woningen voor een groeiende groep ouderen en voor mensen die zorg nodig hebben. Er worden al jaren te weinig woningen gebouwd. Voor zover het binnen onze mogelijkheden ligt proberen wij hier iets aan te doen. Daarbij houden we zo veel mogelijk rekening met de wensen en behoeften van onze doelgroepen. Dit geldt niet alleen voor woningen, maar ook voor andere vormen van vastgoed. Eind 2010 zag onze voorraad er als volgt uit:

44


5.5.1 Voorraad Lisse De woningvoorraad in Lisse nam met 20 toe. Dit zijn 20 woningen vanuit de nieuwbouw in het Sierkwartier. De woning Uitermeer 6 is aangekocht. Ook verkochten wij één woning , Berliozstraat 11. Er kwamen twee scootmobielstallingen en zeven parkeerplaatsen bij. Verder zijn er twee standplaatsen omgezet naar een erfpachtconstructie en is één erfpachtconstructie afgekocht door de desbetreffende huiseigenaar. De nog te ontwikkelen ROC locatie aan de Van Ostadestraat, is aangekocht.

5.5.2 Voorraad Teylingen De woningvoorraad in Teylingen bleef dezelfde. Er kwamen zes bedrijfspanden (of bedrijfsonroerende goederen) bij. Dit gaat dan om Agneshove 79, 81 (kantoor Stek) en 83. Kerkweg 2 (Grand Café) en 4 en Agneshove 91 t/m 97 worden verhuurd aan Activite. Er is een contract gemaakt waar zowel de 19 woningen, de zusterpost, de ruimte bekend onder adres Kerkweg 4 en het Zorgcentrum onderdeel van zijn. Agneshove 83, Medisch Centrum begane grond, is per 22 juni verhuurd aan HerenStaete Medical Service (huisartsen, praktijkondersteuners en artsenlaboratorium). Daarnaast kwamen er vijf parkeerplaatsen bij in de parkeergarage van Agneshove.

5.5.3 Voorraad Hillegom In Hillegom zijn acht woningen verkocht. Het betreft Meerlaan 128, Heemskerklaan 14, 83, 115 en 139, Albert Verweylaan 55, Staringwende 23 en 1e Loosterweg 16. De woning Himera 52 is aangekocht. Dit is een appartement dat in 2009 met Koopgarant is verkocht en in 2010 door Stek is terug gekocht. In 2011 wordt deze woning weer verkocht. De woning Patrimonium 28 wordt gebruikt als kantoor-/vergaderruimte. Uiteindelijk wordt deze woning gesloopt. De eerder onder de Koopgarant woningen 1e Loosterweg 16 is weer teruggekocht en vervolgens weer verkocht. Er is één bedrijfsruimte (Meerstraat 24/26) aangekocht met daarbij de zorgwoningen Julianastraat 2, 4 en 6 die worden beheerd door ’s Heeren Loo.

5.5.4 De voorraad in tabellen In tabelvorm geeft dit het volgende beeld: Voorraad Stek 2010 Toe- / afname

31-12-2009 31-12-2010 Woningen Hillegom

2.378

2.371

-7

Woningen Lisse

2.764

2.783

+19

Woningen Teylingen

729

729

0

Standplaatsen Lisse

11

9

-2

45


Bedrijfsruimte Hillegom Bedrijfsruimte Lisse Bedrijfsruimte Teylingen Parkeerplaatsen Hillegom Parkeerplaatsen Lisse Parkeerplaatsen Teylingen Totaal

2

3

+1

14

15

+1

7

13

+6

99

99

0

241

245

+4

0

5

+5

6.245

6.272

* Van het aantal woningen in Hillegom zijn er 225 in beheer. Dit zijn woningen van derden, waarvoor Stek het beheer voor zijn rekening neemt. ** In het aantal parkeerplaatsen zijn ook de garages opgenomen. *** Naast deze verhuureenheden heeft Stek nog 28 erfpachtovereenkomsten, 3 bergruimtes en 2 gemengde ruimtes.

Soort woningen 2010 31-12-2010 Eengezins

2.848

Appartement

2.925

Maisonette

55

Miva-woning

26

Begeleid Wonen Zorgwoning

8 21

Huurklasse Een andere verdeling is de verdeling van woningen naar huurklasse. In dit geval zijn de beheerwoningen in Hillegom niet meegenomen. Wij zijn geen eigenaar van deze woningen en hebben daarom zelf geen invloed op het huurbeleid en huurprijs van deze woningen. De grenzen die in de tabel zijn aangehouden zijn grenzen die VROM hanteert en gerelateerd zijn aan de verschillende grenzen van de huurtoeslag. In de tabel is te zien dat 88% van de voorraad valt onder goedkoop tot betaalbaar. Ten opzichte van vorig jaar is dit een afname van 1%. Huurklasse 2010. Huurklasse

Aantal

In %

Goedkoop t/m € 357,35

1.127

20%

Betaalbaar € 357,35 t/m € 548,10

3.839

68%

Duur € 548,10 t/m € 647,53

517

9%

Vrije sector vanaf € 647,53

165

3%

Totaal

5.658

Percentage netto en maximale huurprijs (exclusief beheerwoningen) De hoeveelheid punten (volgens het puntenstelsel van VROM) bepaalt voor hoeveel een woning maximaal verhuurd mag worden (maximale huurprijs). De huur die wordt

46


gevraagd is de netto huurprijs. De onderlinge verhouding geeft een percentage wat een goed beeld geeft van het huurbeleid en de prijs/kwaliteitverhouding van de gehele voorraad en de afzonderlijke dorpskernen. De gemiddelde maximale huurprijs van de gehele voorraad is:

â&#x201A;Ź 611,--

De gemiddelde netto huurprijs van de gehele voorraad is:

â&#x201A;Ź 432,--

Het percentage ten opzichte van de maximale huurprijs bedraagt hierdoor:

70,7%

Per dorpskern en in tabelvorm:

Locatie

Gemiddelde Gemiddelde netto huur Max. huur

In %

Hillegom

446

597

75

Lisse

406

604

67

Teylingen

491

680

72

Stek

432

611

71

5.5.5 Projecten Het is belangrijk dat ons woningbestand blijft aansluiten bij de actuele vraag naar woningen; zowel kwalitatief als kwantitatief. Aan de ene kant veroudert ons woningbezit. Daarnaast verandert de vraag naar woningen onder andere door de demografische en economische ontwikkelingen. Dit vereist weloverwogen aanpassingen in het bezit door bijvoorbeeld het verbeteren of vervangen van bestaand bezit en het zoeken naar uitbreidingsmogelijkheden via nieuwe vastgoedontwikkelingen of aankoop. Deze transformatie van het woningbezit is een continu proces. Als onderdeel hiervan zijn er in 2010 verschillende activiteiten gestart, uitgevoerd en afgerond. 5.5.6 Opgeleverde projecten In 2010 is de realisatie van een tweetal projecten geheel afgerond. In het begin van het jaar zijn de laatste 20 woningen van ons in het project Sierkwartier opgeleverd. De woningen liggen op een steenworp afstand van het centrum van Lisse. De huizen zijn turnkey aangekocht van een ontwikkelende bouwer en vormen een goede aanvulling op ons woningbezit. In 2010 hebben we grootschalige onderhoudswerkzaamheden aan de 161 eengezinswoningen van het buurtschap De Engel uitgevoerd en afgerond. De werkzaamheden waren per woningtype verschillend. Zo zijn er complete kappen inclusief de goten vervangen, zijn er nieuwe kozijnen en voordeuren aangebracht en is het metselwerk waar nodig opgeknapt. Binnen in de woningen is het sanitair, het keukenblok en het tegelwerk vernieuwd. De installaties zijn aangepast aan de normen van deze tijd door het vervangen en uitbreiden van de groepenkast, het aanbrengen van rookmelders en door toepassing van mechanische ventilatie. 5.5.7 Projecten in uitvoering Aan de vervangende nieuwbouw van Goed Wonen fase 1 in Hillegom, gestart in 2009, is dit jaar voortvarend verder gewerkt. Dit project omvat 64 appartementen, acht eengezinswoningen en twee kantoor-/winkelruimten. Verder maakt een verdiepte

47


stallinggarage onderdeel uit van het complex. Het realiseren van deze kelder werd bemoeilijkt door de lange en sneeuwrijke winter in 2009/2010. Toch verloopt de bouw volgens planning. Het hoogste punt werd in september bereikt. De verwachting is dat de eerste woningen in maart of april 2011 kunnen worden opgeleverd. Het groot onderhoud aan de zeven flats in de Mesdaglaan in Hillegom, totaal 210 woningen, heeft dit jaar een vervolg gekregen met de uitvoering van de 2e fase. Hierin worden onder andere de hekwerken, privacyschermen en voordeuren vervangen. De kozijnen zijn aangepast voor de plaatsing van isolatieglas en in het geval van de voordeur voor de verbetering van de toegankelijkheid. De werkzaamheden worden in 2011 afgerond, waarna we verder gaan met fase 3 en 4, respectievelijk het moderniseren van de entrees van de woongebouwen en een herstructurering van de binnenterreinen. Na een succesvolle aanbesteding in het voorjaar ging na de zomer de uitvoering van onze woningbouwplannen in de Vossepolder in Hillegom van start. Het betreft de bouw van 110 woningen in deze uitbreidingswijk aan de noordzijde van het dorp. Het programma bestaat uit 88 huur- en 22 koopwoningen in verschillende categorieĂŤn. In dit plan is veel aandacht besteed aan duurzaam bouwen. De energieprestatie van de in aanbouw zijnde woningen is beduidend lager dan de wettelijke norm door toepassing van onder andere warmtepompen en zonnepanelen. 5.5.8 Sloop bestaand bezit In 2010 hebben wij geen woon-/verhuureenheden onttrokken door sloop. Ook zijn er geen besluiten genomen met betrekking tot voornemens over sloop na 2010. 5.5.9 Verkoop Van de te realiseren woningen in project Goed Wonen fase 1 zijn er 37 bestemd voor de verkoop. De verkoop dient als doel de herstructurering van deze locatie mogelijk te maken en daarnaast het middensegment te bedienen, waarmee beweging op de woningmarkt kan ontstaan. In 2009 was een groot deel van de woningen verkocht. Dit jaar zijn daar nog acht woningen aan toegevoegd. Dat betekent dat er nog steeds vier begane grondwoningen aan de man gebracht dienen te worden. Daarnaast staan ook de twee kleine bedrijfsruimtes in dit complex in aanbouw nog te koop. Ondanks de moeilijkheden op de woningmarkt, verliep de verkoopcampagne voor de 22 koopwoningen in het project Vossepolder succesvol. Alle woningen, waaronder veertien via de Koopgarant methodiek, zijn ruim voor de start van de bouw verkocht. Wij hebben een beperkt verkoopprogramma bestaand bezit in Hillegom met 133 woningen. In 2010 werden totaal negen woningen verkocht. Te weten: Hillegom: 

Heemskerklaan 14, 83, 115 en 139



Meerlaan 128



Albert Verweylaan 55



Staringwende 23



1e Loosterweg 16 (koopgarant)

48


Lisse: 

Berliozstraat 11

De woning Berliozstraat 11 is in 2009 aangekocht en uiteindelijk in 2010 na een periode van tijdelijke verhuur weer verkocht. De woning aan de Heemskerklaan 73, verkochten we de tijdens jaarwisseling. Het transport van deze woning passeert medio maart 2011. In Lisse en Teylingen waren er nog minder verkopen. In Lisse omvat het verkoopprogramma 17 woningen en in Teylingen 6 woningen. Er deden zich geen mutaties voor onder deze 23 woningen. Stek kon daarom geen woningen uit het verkoopprogramma van Lisse en Teylingen te koop aanbieden. 5.5.10 Aankoop De aankoop van een woonzorgvoorziening aan de Julianastraat in Hillegom is per 1 april 2010 geformaliseerd door levering via de notaris. Het complex omvat vijftien wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking. Huurder en zorgverlener is stichting ’s Heerenloo. Deze aankoop sluit aan bij onze doelstelling om een grotere rol te spelen in de huisvesting van mensen met een zorgvraag in ons werkgebied. Begin 2010 hebben wij besloten geen woningen meer aan te kopen, tenzij er een uitzonderlijk strategisch belang aanwezig is. De aankopen zijn veelal sterk onrendabel. Het toevoegen van enkele woningen aan ons bezit weegt hier niet tegenop. Toch is de woning Uitermeer 6 te Lisse in 2010 aangekocht. Een toezegging uit 2009 aan de eigenaar is de grondslag voor deze aankoop. In Hillegom is het bedrijfspand Meerstraat 24/26 aangekocht. Dit betreft een combinatie aankoop met de woningen Julianastraat 2, 4 en 6. Dit blokje was al in gebruik voor kleinschalig groepswonen. Als huurder en begeleider trad ’s Heerenloo op. Ook na de aankoop per 1 april 2010 is ’s Heerenloo de huurder en de begeleidende instantie gebleven. Het bedrijfspand Meerstraat 24/26 moet aangepast worden. Ook is de woning Himera 52 in 2010 aangekocht. Dit is een appartement dat in 2009 met Koopgarant is verkocht en in 2010 door Stek is terug gekocht. In 2011 wordt deze woning weer verkocht als Koopgarant woning.

49


5.6

Goede woningen

5.6.1 Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid is gebaseerd op de visie, missie en het principe “klant eerst”. Voor het technisch beheer zijn de volgende vier uitgangspunten geformuleerd en uitgewerkt:  sturen op effectiviteit en efficiency  sturen op klanttevredenheid  sturen op woonwensen en –behoeften  sturen op maatschappelijke bijdrage Het onderhoud is een middel, geen doelstelling. De toekomst van een complex is bepalend voor de wijze waarop met name planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) worden scenario’s gehanteerd zoals doorexploiteren, levensduurverlenging door groot onderhoud en verbetering en sloop op termijn met afbouwend onderhoud. Jaarlijks worden de plannen geactualiseerd op basis van resterende levensduur, marktpositie, onderhoudstoestand, benodigd onderhoud en financiële positie. In de onderhoudsbegroting maken wij onderscheid in reparatieonderhoud, serviceonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. De uitvoering van het onderhoud wordt voor een deel gedaan door onze eigen technische dienst en voor een deel uitbesteed aan gerenommeerde bedrijven. Bij de keuze van deze bedrijven letten wij op betrouwbaarheid en professionaliteit. De technische dienst van Stek bestaat uit twaalf onderhoudsmedewerkers die aangestuurd worden door een coördinator. De medewerkers worden vooral ingezet voor het klachten- en serviceonderhoud en het klein mutatieonderhoud. Naast deze taken leveren de medewerkers ook een bijdrage aan de leefbaarheid door het vroegtijdig signaleren van gebreken en vervuiling aan woningen en in de woonomgeving. Stek realiseert zich terdege dat klanttevredenheid op het gebied van onderhoud een belangrijke factor voor haar imago is. Wij kiezen voor de uitgangspunten van Duurzaam Bouwen voor nieuwbouw en onderhoud. Dit betekent vooral voor het onderhoud dat bij kwalitatief gelijkwaardige materialen wordt gekozen voor minder milieubelastende producten. Bij nieuwbouw kan rekening gehouden worden met situering, bouwsysteem en installatiekeuze. In het verslagjaar is de digitalisering van de tekeningen van plattegronden, gevels en situaties van woningen afgerond. Deze digitale tekeningen worden door zowel de technische afdelingen als de afdeling Wonen gebruikt. Bij mutatie of uitgevoerd onderhoud worden deze geactualiseerd. De plattegrondtekeningen maken wij voor de huurders op de website inzichtelijk. De plattegronden zenden we op verzoek toe.

50


Jaarlijks actualiseren wij de Energielabels van woningen waar werkzaamheden zijn uitgevoerd die invloed hebben op de energieprestatie. De werkzaamheden bestaan uit het aanbrengen van dak-, spouw-, vloer- en glasisolatie alsmede het vervangen van c.v.ketels. Voor het periodiek actualiseren van digitale tekeningen, de begeleiding van warmteisolatieprojecten en verwerking van de gegevens voor de Energielabels is de formatie van de afdeling Vastgoedbeheer met één fte uitgebreid. Alle onderhoudswerkzaamheden zijn verricht binnen het statutair werkgebied. 5.6.2 Uitvoering onderhoud Reparatieonderhoud Onder reparatieonderhoud valt het herstel van kleine gebreken waardoor het betreffende bouwdeel de geplande levensduur haalt en de te leveren kwaliteit en het wooncomfort in stand blijft. De reparatieverzoeken komen per telefoon, brief, email of eigen waarneming binnen bij de afdeling Mutatie en Reparatie. De verzoeken worden beoordeeld door de planners en/of coördinator. Op basis van de beoordeling wordt een werkbon gemaakt voor de eigen dienst of derden. Of het herstel wordt onder garantie geclaimd bij de aannemer. Voor zowel eigen dienst als derden worden de werkzaamheden gepland in het primaire systeem Viewpoint. Door eigen dienst en derden zijn in 2010 8.412 werkopdrachten uitgevoerd voor totaal € 1.077.408. De gemiddelde kosten per opdracht bedragen € 128. Per woning is dit gemiddeld € 190. Van alle uitgevoerde werkopdrachten is 90% binnen de gestelde termijn afgerond. De doelstelling voor 2011 is om minimaal 95% af te ronden binnen de gestelde termijn. Van de 8.412 werkopdrachten zijn er 3.278 door derden uitgevoerd. Dit betrof veelal specialistische werkzaamheden aan gas-, water- en elektrische installaties, bitumineuze daken e.d. Met een aantal bedrijven zijn afspraken gemaakt over kwaliteit, prijs en service. Ook voor derden plant de afdeling Mutatie en Reparatie de afspraken met bewoners in. Derden melden na uitvoering de werkzaamheden per e-mail gereed. Na kantoortijd kunnen huurders spoedeisende reparatieverzoeken melden bij onze storingsdienst. Deze storingsdienst is bevoegd om bij onder andere verstoppingen, lekkages, lift- en elektrastoringen een aannemer of installateur in te schakelen. Storingen aan c.v.-installaties kunnen door huurders direct gemeld worden bij de c.v.-installateur. Serviceonderhoud Huurders kunnen door deelname aan het serviceabonnement een groot deel van de onderhoudswerkzaamheden die volgens het “besluit kleine herstel werkzaamheden” voor hun rekening komen, door ons uit laten voeren. De vaste maandelijkse vergoeding bedraagt € 5,16 incl. BTW. Het aantal deelnemers per 31 december 2010 is 3.487. In totaal werden er 1.709 werkopdrachten afgehandeld voor een bedrag van € 139.052. De gemiddelde kosten per opdracht bedraagt € 81.

51


De eigen dienst heeft 1.540 opdrachten uitgevoerd, derden 169. Van alle opdrachten werd 74% binnen de gestelde termijn afgehandeld. De doelstelling voor 2011 is om minimaal 95% af te ronden binnen de gestelde termijn. Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud verstaan wij de kleinere onderhoudswerkzaamheden die nodig zijn om een woning weer verhuurklaar te maken. Dit betreft bijvoorbeeld herstel van hang- en sluitwerk, het vervangen van een enkele wandtegel of het vastzetten van een plint. Ook het schoonmaken van keukenblok en sanitair behoort tot deze werkzaamheden. Bij nieuwe verhuur voldoen de woningen minimaal aan de basiskwaliteit van Stek. Uit het oogpunt van veiligheid wordt van elke mutatiewoning de gas- en elektrische installatie gekeurd. Daarnaast worden één of meer op het lichtnet aangesloten rookmelders aangebracht. De kleinere onderhoudswerkzaamheden worden veelal door de eigen dienst uitgevoerd. Door de eigen dienst en derden zijn in 2010 voor mutaties 1.061 werkopdrachten uitgevoerd voor een bedrag van € 773.000. De gemiddelde kosten per mutatie bedragen € 1.844, een stijging van € 448 ten opzichte van 2009. In de kosten voor mutatieonderhoud zijn ook de kosten voor het trouw huurderbeleid opgenomen. Huurders die langer dan 20 jaar in een woning wonen, mogen o.a. vloerbedekking in de woning achterlaten. Stek zorgt voor verwijderen en afvoer van deze goederen. Deze werkzaamheden hebben mede geleid tot een stijging van de kosten per mutatie. Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is al het voorziene onderhoud aan gebouwen, installaties en woonomgeving, waarbij afhankelijk van het type onderhoud, cycli zijn aan te geven in de meerjarenplanning. Onder planmatig onderhoud wordt ook verstaan het aanpassen van de binnenzijde van de woning aan de eisen van deze tijd bij mutatie of op verzoek. Wij maken onderscheid tussen planmatig onderhoud aan de binnenzijde en planmatig onderhoud aan de buitenzijde en aan installaties. De afdeling Mutatie en Reparatie is verantwoordelijk voor het eerste onderdeel, de afdeling Vastgoedbeheer voor het tweede. Planmatig onderhoud binnenzijde Onder planmatig onderhoud binnenzijde wordt verstaan het aanpassen van de woningen aan de eisen van deze tijd, zoals het vervangen van zachtboardplafonds, de keukeninrichting, het vloer- en wandtegelwerk, het sanitair en de elektrische installatie. Het criterium hierbij is dat de woning een minimale leeftijd heeft van 25 jaar en het onderdeel aan vervanging toe is. Uitvoering vindt plaats bij mutatie of op verzoek van de huurder.

52


Het verzoek van een huurder voor het vervangen van de keuken, badkamer en/of het toilet wordt beoordeeld door de uitvoerder. Voldoet het verzoek aan de criteria dan geeft de uitvoerder opdracht voor de werkzaamheden en controleert het resultaat. In 2010 kregen wij zo veel verzoeken van huurders voor het vervangen van keukens, badkamers en/of toilet, dat dit leidde tot een forse budgetoverschrijding. Een deel van de verzoeken is daarom doorgeschoven naar 2011. Hiervoor is extra budget gereserveerd. Het planmatig onderhoud wordt voor het grootste deel uitbesteed aan derden. Met diverse aannemers zijn afspraken gemaakt over de eenheidsprijzen voor het planmatig onderhoud binnenzijde. In totaal zijn er 1.947 werkopdrachten gemaakt voor een bedrag van € 3.773.000. Naast het bovengenoemde onderhoud vinden bij oudere woningen ook veelal geriefverbeteringen plaats. Voor zover nog niet aanwezig worden warmte-isolerende voorzieningen (glas-, spouw- en dakisolatie) en c.v.-installaties met warmwatervoorziening aangebracht. Ook worden de woningen van inbraakwerend hang- en sluitwerk voorzien. Deze aanpassingen zijn in 2010 niet apart begroot maar worden wel als planmatig onderhoud geboekt. De kosten en huuropbrengsten komen in de bedrijfswaardeberekening tot uiting. Uiteraard is bij deze geriefverbeteringen het Strategisch Voorraad Beleid leidend. Planmatig onderhoud buitenzijde en installaties Voor het onderhoud van de individuele c.v.-installaties en hydrofoorinstallaties en voor het ontstoppen van rioleringen, hebben wij all-in contracten afgesloten. Voor de collectieve c.v.-installaties, liftinstallaties en automatische deuren zijn uitgebreide contracten afgesloten (onderhoud en verhelpen storingen exclusief onderdelen). De collectieve c.v.-installaties en liftinstallaties worden periodiek gekeurd. Ook voor de groenvoorziening bij diverse complexen is een onderhoudscontract. Voor het controleren en reinigen van goten heeft Stek geen contracten gesloten. Na controle door onze eigen technische dienst wordt gericht opdracht gegeven. Alle platte daken worden periodiek door derden gecontroleerd. Waar nodig worden direct kleine reparaties uitgevoerd. De drainages van diverse complexen zijn gereinigd. Het buitenschilderwerk van alle complexen in Lisse en Teylingen hebben wij opgenomen in een tien-jaren contract. Het contract geeft kaders voor de planning en de prijsvorming van de te schilderen complexen. Elk jaar voorafgaand aan de geplande schilderbeurten vindt een opname plaats door een onafhankelijke verfadviseur. De planning laat de mogelijkheid open om een complex een jaar eerder of later te schilderen. In Hillegom worden de te schilderen complexen aanbesteed op basis van een technisch advies. Aan het buitenschilderwerk is in 2010 een bedrag van € 705.000 uitgegeven, waarvan € 165.000 overlopend uit 2009 als winterdoorwerkproject. Voorafgaand aan het schilderwerk worden kozijnen, ramen en deuren en betonnen onderdelen gecontroleerd op gebreken en zo nodig hersteld. In 2010 is hieraan € 397.000 uitgegeven. Aan betonherstel- en conservering is € 157.000 besteed.

53


Het vervangen van dakbedekking, dakramen, voordeuren en voegwerk is als bouwkundig planmatig onderhoud uitgevoerd. Om vochtoverlast in woningen te bestrijden zijn schelpen in kruipruimten aangebracht of is een drainage rond woningen gelegd. Op installatiegebied zijn 303 individuele ketels vervangen door HR-combiketels voor een bedrag van € 514.000. Daarnaast zijn automatische deuraandrijvingen van diverse appartementencomplexen vernieuwd. De totale kosten voor het planmatig onderhoud buitenzijde en installaties bedragen € 4.277.000. Door de vroeg invallende winter is de uitvoering van een aantal projecten doorgeschoven naar 2011. Groot onderhoud Wij spreken van groot onderhoud wanneer er aan een complex een groot aantal onderhoudswerkzaamheden gelijktijdig wordt uitgevoerd. Over het algemeen gebeurt dit in combinatie met het doorvoeren van verbeteringen aan het complex. Wij willen daarmee de verhuurbaarheid van de woningen weer voor een lange tijd garanderen. De kwaliteit van de woningen wordt verbeterd en de levensduur van het complex verlengd. Een aantal voorbeelden van verbeteringen is:  het opwaarderen van de energieprestatie van woningen door verbeterde isolatie en aanpassing van installaties,  het toegankelijk maken van woongebouwen voor bewoners met een lichamelijke beperking door het verhogen van galerijen en aanbrengen automatische deuropeners,  het vergroten van badkamers met toepassing van een tweede toilet. Bij groot onderhoud is er geen noodzaak voor bewoners om vanwege de te verrichten werkzaamheden te verhuizen. Wel biedt Stek de bewoners de mogelijkheid om bijvoorbeeld bij werkzaamheden aan de badkamer tijdelijk gebruik te maken van een wisselwoning. Onderhoud beheercomplexen Stek voert het beheer en onderhoud in Hillegom van drie complexen die eigendom zijn van de collega-corporaties de Key en Ymere uit. Dit zijn in totaal 225 woningen. Onderhoud ten behoeve van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) Op beperkte schaal voert onze eigen onderhoudsdienst reparatieonderhoud uit voor VvE’s waarin Stek zitting heeft. Daarnaast begeleidt de afdeling Vastgoedbeheer het planmatig onderhoud voor enkele VvE’s. De kosten van de onderhoudsdienst van Stek en de begeleiding worden doorberekend aan de VvE’s. 5.6.3 Inkopen en aanbesteden Het inkoopbeleid is in 2010 opnieuw vastgesteld. Hierin zijn de spelregels vastgelegd om te komen tot een correcte prijsvorming op basis van vastgestelde uitgangspunten. Wij hebben in 2009 het aanbestedingsbeleid opnieuw vastgesteld.

54


5.6.4 Kwaliteit, controle en veiligheid Om het gewenste kwaliteitsniveau van de te onderhouden onderdelen te bereiken maakt of laat Stek technische omschrijvingen en bestekken maken voor de onderhoudswerkzaamheden. Bij de prijsvorming wordt gecontroleerd of hiervan niet wordt afgeweken. Tijdens de uitvoering controleert een opzichter het werk. Uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden worden opgeleverd. Bij bepaalde werkzaamheden, onder andere buitenschilderwerk, vraagt Stek de huurders een enquête in te vullen over de kwaliteit van het werk maar ook de wijze van uitvoeren c.q. het gedrag van de schilders. Wij vinden het belangrijk dat er veilig gewerkt wordt. Om onveilige situaties te herkennen en te voorkomen hebben alle technische medewerkers van de afdelingen Mutatie & Reparatie en Vastgoedbeheer de opleiding VCA (Veiligheid, Gezondheid en Milieu Checklist Aannemer) of VCA-VOL (Veiligheid Operationeel Leidinggevenden) gevolgd en met succes het examen afgelegd. 5.6.5 Huurders betrekken bij onderhoud Wij geven onze huurders graag inspraak bij onderhoudswerkzaamheden. Door het houden van een enquête, bijvoorbeeld over type en kleur van voordeuren, krijgen bewoners gelegenheid samen keuzes te maken. Een individuele huurder kan bij het vervangen van het keukenblok en/of wand- en vloertegelwerk kiezen uit een aantal geselecteerde pakketten zonder meerprijs. Voor uitbreiding en meer luxe moet wel extra betaald worden. 5.6.6 Langer blijven wonen Wij streven ernaar dat huurders met fysieke beperkingen langer in hun woning kunnen blijven wonen. Zo heeft Stek de toegankelijkheid van de woningen in de Mesdaglaan verbeterd door een galerijophoging. Ook het maken van een 2e toilet op de verdieping (bij eengezinswoningen), een hogere toiletpot en een badkamervloer met antisliptegels, verbeteren de gebruiksmogelijkheden. Op verzoek van de huurder worden er in seniorenwoningen éénhandel- en thermostaatkranen aangebracht, de drempels verwijderd en de beugels bij het toilet en de douche gemonteerd. Deze kwaliteit ligt boven de gewone Basiskwaliteit en valt onder de Basiskwaliteit Seniorenwoningen. Ingrijpender aanpassingen worden op verzoek van- en tegen betaling door de ISD uitgevoerd. Bij vervanging van de intercominstallatie in appartementengebouwen biedt Stek de mogelijkheid van beeld. 5.6.7 Communicatie over onderhoud De HBVB wordt geïnformeerd over het jaarplan planmatig onderhoud. Het planmatig onderhoud in een complex wordt met de aanwezige bewonerscommissie besproken. Daarnaast verschijnt het jaarplan planmatig onderhoud in het bewonersmagazine Binnen! Het jaarplan informeert de huurders voor de start van de onderhoudswerkzaamheden over de aard van de werkzaamheden, de periode en de mogelijke overlast.

55


5.6.8 Onderhoudskosten In de onderstaande tabel staan de kosten voor het onderhoud in 2010 aangegeven. Deze zijn vergeleken met de vastgestelde begroting. (bedragen x â&#x201A;Ź 1000 incl. BTW)

Begroot

Realisatie

Afwijking

Reparatieonderhoud

946

1.084

+138

Onderhoud volgens serviceabonnement

200

139

-61

Mutatieonderhoud

526

773

+247

Planmatig onderhoud binnenzijde

2.000

3.773

+1.773

Planmatig onderhoud buitenzijde en installaties

6.238

4.277

-1.961

De forse overschrijding van het planmatig onderhoud binnenzijde wordt veroorzaakt door het aantal mutaties van woningen met een leeftijd van meer dan 25 jaar, waarbij de gemiddelde mutatieonderhoud kosten hoger zijn dan bij nieuwere woningen. Daarnaast is het grote aantal verzoeken van huurders voor het vervangen van keukens en badkamers ouder dan 25 jaar van invloed. Door een late voorbereiding en door de vroeg ingevallen winter zijn vele planmatige werkzaamheden buiten niet uitgevoerd. Dit betreft o.a. beton- en houtrotherstel, buitenschilderwerk en voegwerken. De hiervoor aangegane verplichtingen bedragen â&#x201A;Ź 1.837.000. Zodra de weeromstandigheden in 2011 het toelaten, worden de werkzaamheden hervat. 5.6.9 Zelf aangebrachte veranderingen Vertrekpunt bij zelf aangebrachte veranderingen door de huurder is dat huurder en Stek elkaars belang respecteren. Het belang van de huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt deze naar eigen smaak en behoefte kan aanpassen. Ons belang is dat de woning bij vertrek van de huurder opnieuw goed te verhuren of te verkopen is. Ook hangen er voor beiden financiĂŤle belangen mee samen. Huurders willen soms een vergoeding voor de gedane investering, hoewel de ervaring heeft geleerd dat zij er vooral prijs op stellen dat zij de verandering niet hoeven af te breken. Stek wenst zo weinig mogelijk kosten te maken voor het ongedaan maken als de verandering de waarde of verhuurbaarheid verlaagt. Die verschillende belangen zijn gelukkig heel vaak goed met elkaar te verenigen. Belangrijk is in ieder geval dat de huurder zich thuis voelt in zijn woning en vorm kan geven aan zijn woonwensen. Zolang de verandering: 

niet in strijd is met de (wettelijke) regelgeving;



geen schade aan de constructie van de woning veroorzaakt;



geen overlast of gevaar veroorzaakt;



niet bestaat uit het buitenschilderwerk van de woning;

kan en mag heel veel.

56


5.6.10 Woningverbetering op maat Sommige huurders willen wel iets veranderen aan de woning maar willen dat liever zelf niet uitvoeren. Wij noemen we dit Woningverbetering Op Maat (WOM). We hebben acht veranderingen benoemd die Stek wil uitvoeren voor huurders die dat vragen. Uiteraard is de huurder hiervoor wel een vergoeding verschuldigd. Aanvragen voor een tweede toilet, dubbelglas en het vernieuwen van de centrale verwarming kwamen ook in het 2010 het meest binnen. 5.6.11 Oog voor energie De werkwijze over het aanbrengen van energiebesparende maatregelen, maatschappelijke prestatieafspraken en nieuw vastgestelde doelen zijn in 2009 toegelicht in een energiebeleid. De ambitie is dat in 2018 alle woningen met een exploitatietermijn van minimaal 15 jaar een C-label of beter hebben. De prognose voor de jaarlijkse CO2-reductie is hierbij 17%. De energieprestatie van de voorraad is op woningniveau in kaart gebracht. Jaarlijks wordt een update uitgevoerd voor woningen waarin energiebesparende maatregelen zijn aangebracht. In onderstaand overzicht is de verbetering van het gemiddelde Energielabel in de afgelopen jaren weergegeven. Peildatum 1 januari.  2009 D-label energie-index 1,95  2010 D-label energie-index 1,91 (Het C label heeft een energie-index van minder dan 1,53) Een D-label komt overeen met het gemiddelde van de nationale sociale woningvoorraad. Circa 27% van de sociale huurwoningen in Nederland heeft een D label. Om aan de ambitie van minimaal een C-label in 2018 te voldoen, is in 2010 een pakket maatregelen doorgerekend voor alle woningen. Begin 2011 wordt een principebesluit genomen over onder andere de wijze waarop de kosten worden doorberekend in de huurprijs. Vervolgens kunnen de plannen op complexniveau uitgewerkt worden. De ingrepen worden zo mogelijk gelijktijdig uitgevoerd met het buitenschilderwerk, om de overlast te beperken. In een periode van vijf jaar kunnen zo alle complexen worden aangepakt. In 2010 zijn de navolgende maatregelen in het bestaande bezit uitgevoerd:  303 individuele ketels zijn vervangen door HR combiketels; bijna 56% van alle individuele ketels is inmiddels een HR-combiketel,  (aanvullende) isolerende beglazing is, op vrijwillige basis, aangebracht voorafgaand aan het buitenschilderwerk,  op verzoek van huurders is isolerende beglazing en dakisolatie aangebracht,  bij mutatie is standaard isolerende beglazing en dakisolatie aangebracht (voor zover nog niet aanwezig). Isolerende beglazing en dakisolatie worden tegen huurverhoging aangebracht. Bij mutatie maken deze deel uit van de streefhuur.

57


Naast isolatiemaatregelen en het vervangen van c.v.-ketels, zijn twee windmolens geplaatst op een flat in de Poelpolder. De plaatsing van lucht-water warmtepompen in tien woningen is in 2010 voorbereid. De uitvoering is gepland in het tweede kwartaal van 2011. 5.7

Dienstverlening

5.7.1 De werkorganisatie Algemeen Voor de organisatie wordt het jaar gekenmerkt als een jaar van doorontwikkeling. Deze doorontwikkeling wordt zichtbaar doordat alle nieuwe functies in de organisatie functioneel op niveau zijn gekomen. De verhuurmakelaar is de scholingsperiode voorbij en kan zelfstandig functioneren. De woonconsulenten geven gezamenlijk richting aan het sociaal beheer. De bezetting van de afdeling Vastgoedontwikkeling is op orde en pakt vanuit Stek de projecten op. Een visie op de toekomst van de afdeling Mutatie en Reparatie is opgesteld. De procedures zijn verder uitgewerkt en daar waar nodig zijn nieuwe ontwikkeld. Eind 2009 was er al sprake van een wijziging bij het Management team. In dit jaar zijn drie collegaâ&#x20AC;&#x2122;s niet meer actief in het management team maar leggen direct verantwoording af aan de directeur of bestuurder. Door de ziekte van directeur Johan de Greef, die zich in het begin van het jaar manifesteerde en langdurig blijkt te zijn, is de organisatie ook extra belast. Om de cultuur te versterken is er een inspiratiedag georganiseerd met aandacht voor klant eerst en samenwerken met elkaar. Met alle andere ontwikkelingen is er gewerkt aan een aanpassing van de organisatiestructuur in de notitie Stek zet een zet. Uitgangspunt bij het kijken naar de organisatiestructuur was het zo helder en toegankelijk mogelijk maken waarbij het principe van Klant eerst wel gehandhaafd moet blijven. Als structuur is gekozen voor een bijna traditionele driepoot. Er is een afdeling Wonen waarin beide vestigingen worden aangestuurd en de afdeling Reparatie en Onderhoud (tot voor kort de afdeling Mutatie en Reparatie). In deze afdeling zijn bijna alle klantcontacten samengebracht. De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor projectontwikkeling en het planmatig onderhoud. Bij de bestaande afdeling FinanciĂŤn is ICT toegevoegd. De overige ondersteunende afdelingen vallen onder de bestuurder. Het MT bestaat uit de drie afdelingmanagers en de bestuurder. Deze structuur is op 1 januari 2011 ingegaan. Het personeelsbestand Aan het eind van 2010 waren er 85 medewerkers (totaal 71,56 fte) in dienst van Woonstichting Stek. Eind 2009 waren dit eveneens 85 medewerkers (69,76 fte). Daarnaast waren er eind 2010 zes interim-medewerkers (totaal 3,39 fte) binnen de begroting werkzaam en vijf interim-medewerkers (totaal 4,00 fte) buiten de begroting werkzaam.

58


In 2010 vonden diverse verschuivingen binnen het personeelsbestand plaats en zijn de volgende medewerkers uit dienst gegaan: - projectmedewerker De Engel vanwege gepensioneerde leeftijd; - twee huismeesters vanwege vroegpensioenregeling; - medewerker financiële administratie met een vaststellingsovereenkomst - manager Wonen met een vaststellingsovereenkomst - secretaresse Ook hebben intern verschuivingen van medewerkers plaatsgevonden: een medewerker van de afdeling Mutatie en Reparatie is nu werkzaam binnen de afdeling Wonen/Hillegom; een medewerker van het secretariaat is sinds het tweede kwartaal werkzaam binnen het financiële team. In het derde kwartaal heeft een allround onderhoudsmedewerker een functie als planner aanvaard en heeft de Manager Mutatie & Reparatie een andere functie binnen deze afdeling aanvaard. In 2010 zijn de volgende medewerkers in dienst gekomen: - twee projectleiders bij de afdeling Vastgoedontwikkeling; - wijkbeheerder bij de afdeling Wonen Lisse/Teylingen - woonconsulente bij de afdeling Wonen Hillegom - medewerker bedrijfsbureau (energie en digitalisering) bij de afdeling Vastgoedbeheer - secretaresse bij de afdeling Financiën In 2010 ontvingen alle medewerkers in dienst van Woonstichting Stek een informatiemap met beleidsstukken op het personele vlak, De map bevat het personeelshandboek, het beoordelingssysteem, het telefoonprotocol, de integriteits- en klokkenluidersregeling en diverse personeelsformulieren. Opleidingen/cursussen In 2010 heeft een groot aantal medewerkers een cursus(sen) gevolgd. De cursussen zijn gericht op het eigen vakgebied (dus functiegebonden zoals een cursus huurrecht), maar ook gericht op persoonlijke ontwikkeling (zoals persoonlijke effectiviteit/persoonlijke stressbestendigheid). Daarnaast zijn ook cursussen gevolgd op het gebied van veiligheid, te weten een BHV basis- of herhalingscursus, een VCA basiscursus en een training bewonersparticipatie door woonconsulenten en projectleiders. Stek stimuleert haar medewerkers zich verder te ontwikkelen door het volgen van relevante opleidingen. In 2010 voor totaal € 115.000 uitgegeven aan opleidingen.

Arbodienst Vanaf maart 2009 is de gehele verzuimbegeleiding voor Woonstichting Stek ondergebracht bij de Care Group. Begin 2010 heeft een evaluatiegesprek met de contactpersoon van de Care Group plaatsgevonden. Besloten is om wederom een jaar van hun diensten gebruik te maken.

59


Arbocommissie De Arbocommissie houdt zich onder andere bezig met bedrijfshulpverleners. De Commissie bepaalt hoeveel BHVers er per locatie noodzakelijk zijn en zorgt ervoor dat zij de benodigde opleidingen volgen. Op de locatie Lisse zijn vijf BHVers werkzaam; op de locatie Hillegom twee. Ook is op deze locatie één medewerker met EHBO-diploma werkzaam. Voor een aantal medewerkers is door een arbeidsdeskundige van de Arbodienst een werkplekonderzoek uitgevoerd. Reden voor deze onderzoeken waren diverse lichamelijke klachten van collega’s. Daarnaast zijn een Arbojaarplan en een ontruimingsplan opgesteld. Ziektepercentages Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage over 2010 bedroeg 3,79%. Dit is een behoorlijke stijging ten opzichte van het gemiddelde van 2009, te weten 2,51%. Reden van dit hoge ziekteverzuimcijfer is een aantal langdurig zieken gedurende het kalenderjaar 2010. Algemeen wordt gesteld dat organisaties met een percentage kleiner dan 4% een laag ziekteverzuim kennen. Cultuurbijeenkomsten In de aanloop naar de fusie is bij beide fusiepartners regelmatig gesproken over de visie en missie van de nieuwe organisatie, Stek. Tijdens de inspiratiedag begin oktober is hierop teruggekomen. Een externe spreker heeft aandacht geschonken aan het “klant eerst” principe. Daarna volgden interactieve onderdelen gestoeld op normen en waarden binnen Stek. Medewerkertevredenheidsonderzoek In het tweede halfjaar van 2010 heeft een medewerkertevredenheidsonderzoek plaatsgevonden. De conclusie was dat over het algemeen (83%) medewerkers van Stek tevreden zijn over Stek als werkgever. Veel waardering is er voor de open cultuur binnen Stek. Op sommige afdelingen heerst enigszins onvrede over de werkwijze en de aansturing. De resultaten van het onderzoek zijn op hoofdlijnen besproken tijdens een personeelsbijeenkomst. Op de resultaten per afdeling is tijdens het werkoverleg ingegaan. Onderzoek afdeling Mutatie en Reparatie In 2010 is door een interne werkgroep, met ondersteuning van een extern bureau, onderzoek verricht naar de afdeling Mutatie en Reparatie. Aan de werkgroep nemen twee vertegenwoordigers van de afdeling en twee vertegenwoordigers van de Ondernemingsraad deel. Inzet van het onderzoek was om te kijken hoe Stek in de toekomst het technisch onderhoud moet uitvoeren. Op welke wijze kan het reparatie- en mutatieonderhoud het meest effectief en efficiënt, en met de hoogste klanttevredenheid worden uitgevoerd. Aan de hand van analyses, vergelijkingen met andere corporaties en de toekomstige opgave is gekozen voor een versmalling van het personeelsbestand en gerichtheid op specifieke onderhoudstaken. De werkzaamheden blijven binnen de eigen organisatie en worden niet uitbesteed aan derden.

60


Evaluatie fusie In de evaluatie van de fusie is naar een veelheid van onderwerpen gekeken: de organisatie was er één van. Belangrijk hierbij was dat de interne communicatie niet helder genoeg was. Ook was er het gevoel dat er enigszins langs elkaar werd heen gewerkt. Voor sommige functies blijkt er een hiaat te zijn tussen de dagelijkse werkelijkheid en hetgeen bedacht is met de fusie. Dit speelt bij de functies van verhuurmakelaar en woonconsulent. Stek zet een zet Naar aanleiding van bovenstaande onderzoeken is een nieuwe organisatiestructuur opgesteld. De nieuwe structuur heeft een kleiner management team en er worden afdelingen samengevoegd. Het management team sluit nu aan bij wat gangbaar is binnen de sector, en is samengesteld uit een manager Wonen, manager Vastgoed, manager Financiën en ICT en de bestuurder. Over deze aanpassingen is intensief gesproken met de Ondernemingsraad. Eind 2010 zijn alle medewerkers van Stek tijdens een personeelsbijeenkomst geïnformeerd over deze nieuwe organisatiestructuur en de gevolgen. Werkoverleggen/personeelsbijeenkomsten Alle leidinggevenden hebben regelmatig werkoverleg met medewerkers van de eigen afdeling, waarin men elkaar over en weer informeert. Daarnaast vindt er eenmaal per zes weken een personeelsbijeenkomst plaats voor alle collega’s. Tijdens de bijeenkomsten informeert de bestuurder alle aanwezigen over lopende en komende activiteiten van Stek. Personeelsvereniging Alle medewerkers van Stek zijn automatisch lid van de personeelsvereniging. De contributie bedraagt € 2,00 per maand. Stek legt een gelijk bedrag in. Eenmaal per jaar wordt er door de personeelsvereniging, op verzoek van de directie, op een vrijdag een Dagje Uit georganiseerd voor de medewerkers en hun partner. Kosten en werkuren komen volledig voor rekening van de werkgever. Andere activiteiten van de personeelsvereniging waren het organiseren van een barbecue, een mosselavond en een Sinterklaasfeest. Gratificatie Als blijk van waardering voor hun inzet hebben alle medewerkers aan het einde van het jaar een gratificatie gehad. In de wetenschap dat zij in 2010 een grote bijdrage aan het goed functioneren van Stek leveren en de klant daarbij goed in beeld hebben. Meer dan voor het management team dagelijks zichtbaar is. 5.7.2 ICT Op het gebied van automatisering verzet Stek heel wat werk in 2010. De tweede fase van de implementatie van het bedrijfsinformatiesysteem werd afgerond in het eerste kwartaal. Vervolgens hebben we de beheerorganisatie rondom dit systeem vorm gegeven. We hebben nu voor elk proces een functioneel beheerder. De functioneel beheerders begeleiden nieuwe versies van de software en maken meldingen van

61


onvolkomenheden. Ook ondersteunen de functioneel beheerders collega’s die vragen hebben over het systeem. De verwerking en de verspreiding van de post en de facturen gaat digitaal. Na enige gewenning loopt dit nu goed en behoorlijk efficiënt. Een koppeling tussen het bedrijfsinformatiesysteem en het woonruimteverdeelsysteem Woonzicht wordt gerealiseerd. De woningen kunnen dan eenvoudig worden aangemeld ter advertentie. Een tweetal nieuwe file-servers is geïmplementeerd. De helpdesk werd door opleiding en training verder geoptimaliseerd. De PDA wordt vervangen door een smartphone. De smartphone bevalt goed: het aantal wordt in 2011 uitgebreid. Tot vreugde van de collega’s, is er in december een snelle internetverbinding geïnstalleerd.

5.8

Financiële continuïteit

Stek heeft eind 2009 het financieel beleid van Stek opnieuw vastgesteld. Begin 2010 is dit beleid door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Het financiële beleid is er op gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe zijn in het beleid financiële kaders geformuleerd over de minimale vermogenspositie en wordt gestuurd op een positieve ontwikkeling van de kasstromen zodat Stek altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. De uitkomsten van de meerjarenbegroting en de jaarbegroting worden getoetst op deze financiële kaders, welke worden uitgedrukt in een minimale gewenste solvabiliteitspositie en een ondergrens voor de intrest dekkingsratio (ICR). 5.8.1 Jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2010 Het totale groepsresultaat bedraagt over 2010 in totaal € 14,6 mln positief. Het eigen vermogen is hierdoor fors toegenomen. Dit hoge resultaat wordt hoofdzakelijk gerealiseerd door de mutatie van de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie. De aanpassing van de disconteringsvoet van 6,00% naar 5,25% heeft een grote positieve invloed gehad op de mutatie van de bedrijfswaarde, welke via het resultaat is verwerkt. In paragraaf 5.8.2 wordt een nadere analyse van het resultaat weergegeven. Genormaliseerd resultaat Zowel het resultaat over 2010 als dat van 2009 is beïnvloed door incidentele posten. Als deze incidentele posten uit het resultaat worden geëlimineerd wordt het genormaliseerd resultaat zichtbaar. In het volgende overzicht zijn de genormaliseerde resultaten weergegeven over 2010 en 2009.

62


(in miljoenen euro’s)

2010

2009

Groepsresultaat na belasting (a)

14,6

0,3

Overige waardeveranderingen

10,4

4,3

Verkoopopbrengsten

-1,7

-1,8

Af: Bijzondere posten

Incidenteel groot onderhoud

4,1

1,1

Korting Koopgarant

0,0

1,1

Rente ten laste van projecten

-1,0

-2,2

Lasten oude projecten

0,6

0,0

Vennootschapsbelasting

-0,6

-1,0

Totaal bijzondere posten (b)

11,8

1,5

Af: Mutatie bedrijfswaarde (c)

-21,9

1,3

4,5

3,1

Genormaliseerd resultaat (a-b-c)

Gelet op de omvang van het positieve, genormaliseerde resultaat is Stek in staat om met het beheer van haar woningbezit als kernactiviteit haar vermogen in stand te houden en is hieruit jaarlijks ruimte beschikbaar voor onrendabele investeringen en uitgaven voor leefbaarheid. Solvabiliteit en liquiditeit De ontwikkeling van de financiële kengetallen zijn als volgt:

Solvabiliteit Intrest Coverage Ratio (ICR)

31-12-2010

31-12-2009

40%

39%

1,8

1,6

Om de financiële continuïteit in de toekomst te waarborgen is in het financieel beleid vastgelegd dat de solvabiliteit minimaal 22,5% en de ICR minimaal 1,25 dient te zijn. De gerealiseerde percentages over 2010 voldoen ruimschoots aan deze financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd. Uit meerjarenprognoses opgesteld door Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit als de ICR in de komende 5 tot 10 jaar zullen gaan dalen. Echter zullen de hierboven genoemde normen naar verwachting niet worden overschreden. Vennootschapsbelasting (VPB) Het door PricewaterhouseCoopers berekende fiscale resultaat over 2010 is € 1,4 mln positief. Omdat Stek vanuit voorgaande jaren nog een verrekenbaar fiscaal verlies heeft, welke deels met de volledige fiscale winst van 2010 verrekend kan worden, is de verwachte afdracht van de vennootschapsbelasting over 2010 nihil.

63


In verband met het saldo nog te verrekenen fiscaal verlies en de lagere fiscale waarde van de leningenportefeuille ultimo 2010 is op de balans een actieve fiscale latentie opgevoerd van € 0,5 mln. Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) 2010 Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie en brengt daarover advies uit aan de verantwoordelijke minister. Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2009, concludeert het CFV dat het vermogen op balansdatum 31 december 2009 groter is dan het voor de corporatie vastgestelde minimum risicobedrag plus vermogensbeklemming, wat tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen. De minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft dit advies overgenomen. Beoordeling Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw 2010 De Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op basis van de door ons ingediende prognose van de jaren 2010 tot en met 2014 een beoordeling gedaan van de financiële positie van Stek. Op basis hiervan heeft het WSW verklaard dat Stek volgens artikel 8 van het reglement van deelneming van het WSW voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond van deze verklaring kunnen wij gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW, indien aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Het totale vrijgegeven faciliteringsvolume voor de borging van leningen van het WSW bedraagt € 87,4 mln (stand per juli 2010). Dit faciliteringsvolume is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringprognose van Stek voor de jaren 2010 tot en met 2012.

64


5.8.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2010

Hieronder is het resultaat over 2010 afgezet tegen de begroting (x 1.000 euro). GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2010 Jaarrekening Begroting Omschrijving 2010 2010 Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

30.484 1.931 23 1.679 738 34.855

30.607 1.840 14 880 834 34.175

Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Personeelskosten Onderhoud Koopgarant Kosten leveringen en diensten Aankoop onroerende zaken Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b)

10.370 4.438 14.060 4 1.843 0 6.269 36.984

10.500 4.494 17.310 0 1.952 812 5.546 40.614

Bedrijfsresultaat (a-b)

-2.129

-6.439

Financiële baten en lasten Rente baten en opbrengsten FVA Geactiveerde rente projecten Rente lasten Totaal financiële baten en lasten

15 1.083 -6.808 -5.710

-6.804 -6.804

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Vennootschapsbelasting Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde Materiële vaste activa

-7.839

-13.243

601

-1.000

-7.238

-14.243

Mutatie reële waarde materiële vaste activa Groepsresultaat na belastingen na mutatie reële waarde Materiële vaste activa

21.885

PM

14.647

-14.243

5.8.3 Toelichting en analyse bij financieel resultaat Financieel resultaat en mutatie reële waarde materiële vaste activa Het financiële resultaat op basis van de jaarrekening 2010 bedraagt € 14,6 mln positief. Dit hoge positieve resultaat wordt veroorzaakt door de mutatie van de reële waarde van het vastgoed in exploitatie.

65


De mutatie van de reële waarde over 2010 bedraagt € 21,9 mln en wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het wijzigen van parameters. Onderstaande parameterwijzigingen hebben het grootste effect: •

de disconteringsvoet is conform de in de sector gebruikelijke parameters van het CFV en het WSW aangepast van 6,00% naar 5,25%. Het effect van deze wijziging is een stijging van de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie met € 19,3 mln. De rentabiliteitswaardecorrectie, die eveneens tot de bedrijfswaarde wordt gerekend, daalt door de lagere disconteringsvoet. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde door de genoemde parameterwijziging met circa € 16 mln.

De parameters inzake de indexering van de algemene beheersnorm en zakelijke lasten zijn, vanaf het 5e jaar verhoogd van 2,25% in 2009 naar 3,00% in 2010. Daarnaast zijn de parameters met betrekking tot de prijsinflatie en looninflatie aangepast. Het effect van deze wijzigingen in de parameters is een daling van de bedrijfswaarde met € 3,5 miljoen.

Andere belangrijke mutaties die effect hebben op de mutatie van de reële waarde zijn de autonome ontwikkeling, nieuwbouw, aan- en verkopen en wijzigingen in het exploitatieen investeringsbeleid. Hieronder worden de belangrijkste resultaten uit de geconsolideerde winst- en verliesrekening nader toegelicht. Onderhoud Groot onderhoud In het eerste kwartaal is het investeringsbesluit genomen van het groot onderhoudsproject van de Mesdagflats in Hillegom. Het verwachte onrendabel op dit project bedraagt in totaal € 5,2 mln, welke € 0,3 mln lager is dan begroot. Dit resultaat is verantwoord onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Het project Vogelbuurt in Lisse is doorgeschoven naar 2011, waardoor het begrote onrendabel bedrag van € 2 mln niet is gerealiseerd in het boekjaar 2010. Het project de Engel in Lisse is in 2010 opgeleverd. De gerealiseerde projectkosten in 2010 bedragen € 4,1 mln. Regulier onderhoud De totale reguliere onderhoudskosten bedragen € 10,0 mln, welke in totaal € 0,3 mln hoger zijn uitgevallen dan begroot. Hieronder een uitsplitsing naar onderhoudssoorten:

Onderhoudssoorten

Jaarrekening 2010

Begroting 2010

Reparatie onderhoud

1,1 mln

0,9 mln

Mutatieonderhoud

0,8 mln

0,5 mln

Planmatig onderhoud binnen

3,8 mln

2,0 mln

Planmatig onderhoud buiten

4,3 mln

6,2 mln

10,0 mln

9,7 mln

Totaal

66


Zoals al in de prognose bij de vorige kwartaal was gesignaleerd zijn de planmatig onderhoudskosten aan de binnenkant van de woning fors hoger dan begroot. Er zijn het afgelopen jaar veel investeringen gedaan in het vervangen van keukens en badkamers in de woningen. De planmatig onderhoudsuitgaven aan de buitenkant van de woning zijn bijna € 2 mln lager uitgevallen. Doordat door de medewerkers bedrijfsbureau in het eerste halfjaar veel tijd is besteed aan Viewpoint en in het derde kwartaal aan de Meerjaren onderhoudsbegroting is er een achterstand ontstaan in de voorbereiding van het planmatig onderhoud buiten. In het vierde kwartaal zijn nog vele werkzaamheden voorbereid en in opdracht gegeven. Omdat reeds half november door de sneeuwval de werkzaamheden buiten stil zijn komen te liggen, is de realisatie fors achter op de planning. Begin 2011 zal deze achterstand ingelopen worden. Projectresultaten (overige waardeveranderingen materiële vaste activa) Onrendabels 2010 In onderstaande tabel vindt u een overzicht van de begrote en de gerealiseerde onrendabele bedragen op de lopende nieuwbouwprojecten voor 2010. Project

Begroot

Realisatie

onrendabel

onrendabel

2010

2010

Woonzorgzone Elsbroek (20 won)

1,8 mln

0,0 mln

Woonzorgzone Elsbroek, dienstencentrum

2,4 mln

0,0 mln

Nassaustraat (18 app)

1,0 mln

0,0 mln

Vossepolder fase 2 (88 won)

5,3 mln

3,6 mln

10,5 mln

3,6 mln

Totaal

In het 2e kwartaal heeft de Raad van Commissarissen het investeringsvoorstel van het nieuwbouwproject Vossepolder goedgekeurd. Bij de behandeling van het investeringsbesluit heeft de raad de risico’s onderkend en vandaar de onrendabele top van € 5,3 miljoen vastgesteld. Op basis van de huidige uitgangspunten en de status van het project per balansdatum komt de afwaardering van dit project uit op € 3,6 mln. Dit verschil is met name te verklaren door de lagere disconteringsvoet (5,25% in plaats van 6,00%). Binnen het managementteam is besloten dat het project Nassaustraat niet doorgaat. De gemaakte ontwikkelingskosten van het project zijn ten laste van het haalbaarheidsbudget geboekt. De Raad van Commissarissen heeft ten aanzien van het project Woonzorgzone Elsbroek een aantal voorwaarden gesteld, waaronder een opschortende voorwaarde dat 80% verhuurd moet zijn alvorens de corporatie verplichtingen aangaat. In dit geval is nog geen sprake van een feitelijke en juridische verplichting die er pas na gunning is. Het onrendabel kan dan nog niet in 2010 worden genomen, maar pas als aan de opschortende voorwaarde is voldaan.

67


Afwaardering grondpositie De grondpositie aan de Pastoorslaan in Hillegom is eind 2010 getaxeerd door een gecertificeerd makelaar. Op basis van deze taxatie is besloten om de grondpositie met € 1,6 mln af te waarderen. Rente projecten In 2010 is er voor € 1,1 mln aan rente toegerekend aan de lopende projecten. Deze geactiveerde rente was niet in de begroting opgenomen. Deze rente is ten gunste geboekt van de financieringskosten. Nagekomen kosten projecten In 2010 zijn van een aantal reeds afgesloten projecten nog kosten binnen gekomen. Het betreft het project Vosseborg (onder andere extra kosten in verband met aanleggen verwarming toegang parkeerkelder) ter hoogte van € 224.000. en het project Maronia/Himera (Eindafrekening bureau TPS en herinrichting complex met de gemeente Hillegom en diverse aansluitkosten Liander) ter hoogte van € 360.000. Deze nagekomen kosten zijn ten laste van het resultaat gebracht. Overige posten Huuropbrengsten De gerealiseerde huuropbrengsten zijn in 2010 € 0,1 mln lager dan begroot. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de verwachte oplevering van de zorg- en groepswoningen in het project Herenstaete begin 2010 niet is gehaald. De woningen zijn in verband met de extra verbouwing pas sinds juni 2010 verhuurd aan Activite. Daarnaast is het Grand Café in het complex Herenstaete nog niet verhuurd, wat wel was begroot. Verkoop onroerende zaken In 2010 zijn er in totaal 9 woningen verkocht. De totale verkoopopbrengsten bedragen € 1,7 mln. Het verkoopresultaat bedraagt in totaal circa € 0,9 mln. De bedrijfswaarde van de verkochte woningen is verantwoord onder de mutatie reële waarde materiële vaste activa. Aankoop onroerende zaken en koopgarant In het tweede kwartaal zijn er zorgwoningen en een winkelruimte in Hillegom gekocht ter hoogte van € 2,2 mln. Het aankoopresultaat is meer dan volledig rendabel, omdat de bedrijfswaarde van de aankoop hoger is dan de aankoopprijs. Hieruit volgt een positief resultaat van € 0,7 mln. Het resultaat van de aangekochte woningen en winkelruimte is verantwoord onder de mutatie reële waarde materiële vaste activa. In het derde kwartaal is er één woning aangekocht, namelijk aan de Uitermeer 6 te Lisse. Deze woning zal direct worden doorverkocht, waardoor deze nu als verkoopvoorraad wordt aangehouden.

68


Bedrijfskosten exploitatie woningen In 2010 is voor circa € 40.000 aan groenvoorziening terugbetaald aan de bewoners van de Mesdagflats. De bewoners hadden in de periode 2004 t/m 2008 ten onrechte in de servicekosten een bijdrage voor tuinonderhoud aan Stek betaald. Dit was niet begroot. Daarnaast zijn in 2010 voor circa € 30.000 kosten gemaakt voor de digitalisering van de tekeningen. Verder was in 2010 een tekort ontstaan op de begroting op het centrale Woonruimteverdeelsysteem in de regio Holland Rijnland. Stek heeft ter financiering van dit tekort een extra betaling gedaan. Dit was niet begroot. Personeelskosten De gerealiseerde salariskosten van de medewerkers zijn in lijn met de begroting. De kosten van inleenkrachten zijn verantwoord onder de personeelskosten, maar apart van de salariskosten. De gerealiseerde kosten voor inleenkrachten zijn voor 2010 uitgekomen op circa € 940.000 euro. Dit is bijna € 0,5 mln hoger dan begroot. Voor het aantrekken van extra inleenkrachten lagen onder andere de volgende oorzaken ten grondslag: 

Vervanging van de directeur in verband met ziekte



Vervanging Manager Mutatie&Reparatie en Manager Wonen Hillegom



Inhalen achterstanden afdeling Wonen in verband met hoge werkdruk en inzet voor projecten



Jaarwerkzaamheden afdeling Financiën



Extra ondersteuning bedrijfsbureau



Vervanging in verband met zwangerschapsverlof



Vervanging ziekte personeel

Voor 2011 is de verwachting dat de salariskosten zich conform 2010 zullen ontwikkelen. De inleenkrachten zullen naar verwachting substantieel lager zijn in 2011. Advieskosten De advieskosten zijn dit jaar fors hoger dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt doordat in 2010 zowel de aangifte VPB 2008 en 2009 is opgesteld door PWC, waardoor de fiscale advieskosten dit jaar hoog zijn uitgevallen. Verder zijn er extra advieskosten gemaakt van het adviesbureau Demo voor het onderzoek naar het Servicebedrijf van Stek en juridische kosten voor de afdeling Wonen. Voor 2011 is de verwachting dat de kosten substantieel lager zullen zijn. Beheerskosten norm De algemene beheerskosten per woning is uitgekomen op 1.185 per woning. De stijging ten opzichte van de begroting (1.135 per woning) wordt met name veroorzaakt door de hogere kosten aan inleenkrachten dit jaar. 5.8.4 Financiële continuïteit in relatie tot BBSH-vereisten Aan de hand van de vereisten zoals vastgelegd in de artikelen 21 t/m 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) volgt hieronder een uiteenzetting van het in 2010 gevoerde financiële beleid.

69


Financiële continuïteit algemeen Elk kwartaal is de verwachte ontwikkeling van het jaarresultaat besproken in het managementteam en met de Raad van Commissarissen. Bijzondere aandacht gaat hierbij uit naar het zogeheten genormaliseerd resultaat. Dit is het resultaat exclusief eenmalige en/of onverwachte kosten en opbrengsten. Om voor de financiële continuïteit niet afhankelijk te zijn van incidentele baten en lasten en voldoende ruimte te hebben voor onrendabele investeringen, dient dit genormaliseerde resultaat niet negatief te zijn. Zowel het jaarresultaat 2010 als de geprognosticeerde resultaten voor de komende jaren laten zien dat deze doelstelling wordt gehaald. Het genormaliseerde resultaat over 2010 bedraagt circa € 4,5 miljoen. Besteding overtollige middelen ten behoeve, en uitsluitend ten behoeve van de volkshuisvesting Er zijn in 2010 geen uitgaven verricht ten behoeve van andere doelen dan de volkshuisvesting. Zowel het huidige jaarresultaat als de meerjarenbegroting laten zien dat de reserves van Stek voldoende ruimte bieden om onrendabel te investeren. De inspanningen op het gebied van projectontwikkeling zijn erop gericht deze investeringsruimte optimaal te benutten. Onder meer is er een beleidsdocument vastgesteld op het gebied van projectontwikkeling, in het bijzonder grondverwerving, verbindingen en samenwerkingsverbanden met derde partijen. Zorg dragen voor een administratie die een juist en volledig inzicht geeft in haar werkzaamheden en haar financiële situatie Stek beschikt over een deugdelijke administratie op basis waarvan ieder kwartaal uitgebreid wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van de resultaten ten opzichte van de begroting. 5.8.5 Vermogensbeheer Treasurystatuut, treasuryscan en treasurycommissie Stek heeft een treasurystatuut welke in april 2009 is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een treasurycommissie gevormd, die bestaat uit 2 leden van de Raad van Commissarissen met een financiële achtergrond (adviserende rol), de directeur/bestuurder, de manager financiën, een of twee medewerkers Verslaglegging en een extern expert. Een treasuryparagraaf is opgenomen in het jaarplan 2010. Ook in 2010 is de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. In 2010 is een aantal acties verricht om de renterisico’s in de jaren 2011-2014 te beperken. Eind 2010 heeft Stek het Treasury jaarplan voor het jaar 2011 vastgesteld. Het treasury beleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het leningbedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek.

70


In de weergegeven grafiek zijn via een treasuryscan de renterisicoâ&#x20AC;&#x2122;s voor Stek de komende jaren in kaart gebracht (onderdeel van treasury jaarplan).

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

EA 10% Renterisico

RA 15% Renterisico

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

0

LVH minus SWAP

EA = eindaflossing RA = rente aanpassing LVH-Swap = lening variabele hoofdsom Grafiek: WSW-renterisico Woningstichting Stek1

Financiering De Gemeente Lisse heeft in 2009 besloten over te gaan op een ongelimiteerde achtervang voor de leningen van Stek. In 2010 heeft de Gemeente Teylingen deze ongelimiteerde achtervang eveneens afgegeven aan het WSW. De achtervang is noodzakelijk om leningen te kunnen aantrekken onder WSW borging. Met de Gemeente Hillegom zijn wij in overleg om hen te bewegen eveneens een ongelimiteerde (of gelimiteerde) achtervang af te geven bij het WSW. Kredietfaciliteit De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van â&#x201A;Ź 10 miljoen op basis van de Euriborrente verhoogd met een opslag van een aantal basispunten.

1

LVH staat voor lening variabele hoofdsom. RA staat voor rente-aanpassing. 71


Mutaties leningenportefeuille In de volgende tabel worden de transactie weergegeven van de leningenportefeuille:

Leningnr. Afgesloten d.d. L075 8-12-2009 L076 8-12-2009 L077 8-12-2009 L078 8-12-2009 L079 20-4-2010 L080 18-8-2010 L081 25-10-2010 L082 16-12-2010

Aangetrokken leningen Hoofdsom Storting Looptijd 6.000.000 25-2-2010 10 jaar 2.500.000 1-6-2010 10 jaar 5.200.000 30-6-2011 10 jaar 7.500.000 12-1-2012 10 jaar 3.000.000 22-12-2010 7 jaar 4.000.000 4-1-2011 10 jaar 5.000.000 1-4-2011 15 jaar 5.300.000 5-4-2012 5 jaar

Geldgever Percentage RABO 3,88 RABO 4,025 BNG 4,415 BNG 4,57 NWB 3,44 RABO 3,21 RABO 3,88 NWB 3,75

Rente herzieningen: Leningnr. Afgesloten d.d. L038 12-5-2010 L045 18-8-2010 L039 20-12-2010 L017 30-11-2010

Hoofdsom 2.653.000 2.386.600 1.731.667 2.294.530

Looptijd Geldgever 10 jaar BNG 20 jaar BNG 10 jaar BNG 10 jaar NWB

Percentage Percentage oud nieuw 4,67 3,76 5,86 3,52 4,91 3,95 5,86 3,44

72

Soort Fixe Fixe Fixe Fixe Fixe Fixe Fixe Fixe


6 6.1

Corporate Governance Algemeen

Deugdelijk ondernemingsbestuur is waar corporate governance over gaat. Binnen de bedrijfskunde wordt de term gebruikt voor het aanduiden van hoe een onderneming goed, efficiënt en verantwoord geleid moet worden. Het omvat vooral ook de relatie met de belangrijkste belanghebbenden van de onderneming zoals de eigenaren (aandeelhouders), werknemers, afnemers en de samenleving als geheel. Regels met betrekking tot corporate governance zijn voor een belangrijk deel te vinden in codes. Voor beursgenoteerde ondernemingen bevat de Nederlandse Corporate Governance Code zowel principes als concrete bepalingen die de bij een vennootschap betrokken personen, onder andere bestuurders en commissarissen, en partijen tegenover elkaar in acht zouden moeten nemen. De principes kunnen worden opgevat als de moderne, en inmiddels breed gedragen, algemene opvattingen over goede corporate governance. Samenvattend kan gesteld worden dat corporate governance antwoord probeert te geven op het probleem van het bestaan van een spanningsveld, doordat belanghebbenden geen “grip” hebben op het Bestuur en de Raad van Commissarissen. Het verplichten tot transparantie en het afleggen van verantwoording door het Bestuur en de Raad van Commissarissen moet belanghebbenden het vertrouwen geven dat hun belangen worden behartigd. Bij het afleggen van verantwoording zijn de jaarrekening en het jaarverslag belangrijke instrumenten. Essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het Bestuur en het toezicht door de belanghebbenden zijn:  Goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door het Bestuur.  Een adequaat en hierop afgestemd toezicht, waaronder begrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. 6.2

Governance Code Woningcorporaties

Transparantie en intern toezicht spelen ook in het functioneren van corporaties een wezenlijke rol, als het gaat om de invulling van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak. Afgeleid van de code Tabaksblat, aangevuld met specifieke kenmerken van de sector en enkele onderzoeksrapporten, is met ingang van 1 januari 2007 de Governance Code Woningcorporaties van kracht. De code vraagt corporaties uiterst transparant te handelen en dienovereenkomstig zich te verantwoorden. De corporatie moet verslag doen over hoe de principes en de concrete bepalingen worden toegepast. Het principe ”pas toe of leg uit” vormt hierbij het uitgangspunt. In dit jaarverslag rapporteert Stek over de elementen waarover volgens de code gerapporteerd dient te worden.

73


6.3

Naleving Governance Code

Stek onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en hiermee de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording hierover aan haar belanghouders. Stek onderschrijft de principes uit de Code. Enkele punten waar wij (mogelijk) afwijken van de Governance Code Woningcorporaties zijn:  De Raad van Commissarissen onderkent als afwijking op de Governance Code dat het tot dusver geen overleg met belanghebbenden en stakeholders heeft georganiseerd waarbij de bestuurder en de voltallige Raad van Commissarissen aanwezig zijn. Het voornemen is dit in 2011 uit te werken.  Op onze website zijn op dit moment het jaarverslag 2009, het rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen, de klokkenluiderregeling en de integriteitcode beschikbaar. In het kader van governance zijn er enkele documenten niet separaat beschikbaar op de website, zoals het Reglement werkwijze Raad van Commissarissen, de profielschets Raad van Commissarissen, en de hoofdlijnen van het remuneratierapport. Voor de laatst twee geldt dat hier wel aandacht aan is besteed in het jaarverslag 2009. Dit is echter niet duidelijk aangegeven op de website.  In 2010 is nog geen remuneratierapport opgesteld door de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft wel gesproken over de aanpassingen van de beloningen van de Raad van Commissarissen en de bestuurder in 2011 op basis van de nieuwe beloningsmethodiek van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). 6.4

Raad van Commissarissen

Wij beschikken over een Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen bestaat uit 7 personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2010 invulling heeft gegeven. 6.5

Het bestuur

Bij Stek wordt het bestuur gevormd door ĂŠĂŠn bestuurder. De bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, die onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:  De realisatie van de doelstellingen van Stek  De strategie  De financiering  Het beleid  De resultaatontwikkeling  Het beleid ten aanzien van deelnemingen van Stek

74


De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. 6.6

Risicomanagement

Voor de beheersing van de interne risico’s bepaalt de Governance Code dat er een intern risicobeheersing- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat de werking hiervan in het jaarverslag wordt onderbouwd. Stek onderkent het belang van risicomanagement. Activiteiten op het gebied van risicomanagement helpen Stek haar doelstellingen te bereiken zonder in valkuilen te belanden of op verrassingen te stuiten. De activiteiten omvatten de werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging kunnen betekenen, dan wel gebeurtenissen of acties die een nadelig effect hebben op de realisatie van de doelstellingen van Stek. In 2010 is een uitgebreide risicoanalyse opgesteld inclusief bijbehorende beheersmaatregelen. De risicoanalyse uit 2009 met als aanleiding de kredietcrisis en de daaruit voortkomende economische crisis is daarbij geïntegreerd in de risicoanalyse die is uitgevoerd ten behoeve van onze lange termijn doelstellingen. De uitkomsten van de risicoanalyse zijn in 2010 ook opgenomen in de kwartaalrapportage. Op het gebied van vastgoedontwikkeling wordt de toegevoegde waarde van een geactualiseerde risicoanalyse per projectfase ook onderkend. In 2009 werd een start gemaakt met de toevoeging van een risicoanalyse als vast onderdeel van het project fasemodel en de daarbij behorende besluitdocumenten. In 2010 heeft dat een verder gevolg gekregen. In 2010 zijn de voorbereidingen getroffen voor een themabijeenkomst over risicomanagement met de Raad van Commissarissen. Het gaat er vooral om het gesprek en de discussie aan te gaan over wat de risico’s zijn, hoe deze het beste te beheersen, de rol van de Raad hierin en hoe het risicomanagement naar een hoger plan te kunnen tillen. De themabijeenkomst met de Raad van Commissarissen heeft begin 2011 plaatsgevonden. Voor de themabijeenkomst is een reader opgesteld die een goede basis vormt voor het risicomanagementbeleid van Stek nu en in de toekomst. Centraal hierin hoe Stek kijkt naar risicomanagement. De taken en rolverdeling ten aanzien van risicomanagement strategische, tactische en operationele risico’s van Stek. De rol van de Raad van Commissarissen, rol van de bestuurder en het managementteam en de werkorganisatie van Stek. Eén van de conclusies van de bijeenkomst is de basis-risicohouding van Stek Kernwoorden hierbij zijn voorzichtigheid, risicoaversie, blijf bij de leest, zorgvuldigheid, niet te bureaucratisch en verstandig.

75


6.7

Risicoprofiel van Stek

De basis voor het interne risicobeheersingsysteem ligt binnen Stek bij het lijnmanagement. Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor de opzet, het bestaan en werking van de interne beheersmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. Wij hebben de belangrijkste primaire en secundaire processen beschreven, waarbij functiescheiding een belangrijk onderwerp is. Specifiek voor de nieuwbouw en renovatieprojecten wordt gewerkt met een project fasemodel, waarbij iedere fase een eigen besluitvormingsdocument heeft. In 2010 zijn de belangrijkste processen rondom nieuwbouw opnieuw beschreven. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de controller, onder verantwoordelijkheid van de bestuurder van Stek. Hiervoor wordt een controlejaarplan opgemaakt. De belangrijkste risico’s voor Stek komen tot uiting in de relatief omvangrijke projectenportefeuille en de grondposities. Risicoanalyses worden uitgevoerd ten behoeve van onze projecten, maar ook voor de gehele organisatie in relatie tot ons ondernemingsplan. In 2010 zijn de eerste stappen gezet om ons risicomanagement naar een hoger plan te tillen. 6.8

Interne beheersing

Onder interne beheersing (ook wel control genoemd) wordt het systeem verstaan dat het management in staat stelt om de risico’s, die het behalen van doelstellingen van de organisatie bedreigen, te identificeren, te prioriteren, te analyseren en te beheersen. Het doel van interne beheersing is het bewaken van de betrouwbaarheid van de informatie die door de organisatie intern en extern gebruikt wordt omtrent de strategie, de activiteiten en de interne beheersing zelf. Onder betrouwbaarheid kan worden verstaan de juistheid, volledigheid en tijdigheid. Een beschrijving van de belangrijkste elementen van het systeem zoals dit bij ons wordt toegepast volgt in de nu volgende paragrafen. 6.9

Financieel beleidskader

Wij beschikken over een financieel beleidsplan. Het “Financieel beleid Stek” is eind 2009 geactualiseerd. In februari 2010 heeft de Raad van Commissarissen het financieel beleid vastgesteld. De doelstelling van het financieel beleid is om zo verantwoord mogelijk om te gaan met onze middelen, het beheersen van risico’s en daarbij verantwoording af te leggen met in acht name van geldende wet- en regelgeving. De hoofddoelstelling van het “Financieel beleid Stek” is in de eerste plaats het waarborgen van de financiële continuïteit die wordt gerealiseerd door:  voldoende solvabiliteit  positieve kasstromen  beheersen van risico’s  doelmatigheid bedrijfsvoering  transparantie inzake het maatschappelijk rendement.

76


Deze onderwerpen zijn in het financieel beleid uitvoerig uitgewerkt. Het financieel beleid is tevens richtinggevend voor de uitvoering van de treasury activiteiten, die zijn uitgewerkt in het Treasurystatuut. De integrale kasstroomontwikkeling wordt steeds belangrijker binnen de corporatiesector. Op basis van de integrale kasstroomontwikkeling vanuit de meerjarenbegroting wordt de realisatie van de financiële continuïteit bewaakt. De te hanteren parameters en normen zijn tevens uitgewerkt in het financiële beleid. De werking van het financiële kader ziet Stek terug bij het ”rekenen aan projecten” en in de kaders en parameters bij het opstellen van onze (meerjaren) begrotingen. 6.10

Treasurystatuut en Treasurycommissie

Wij beschikken over een Treasurystatuut. Dit statuut is op 28 april 2009 vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het Treasurystatuut staat beschreven hoe wij om willen gaan met renterisico’s, financieringen en beleggingen en vormt het kader voor het Treasuryjaarplan. In december 2009 is het Treasuryjaarplan 2010 vastgesteld. Uitvoering van het Treasuryjaarplan gebeurt door de Treasurycommissie. De Treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën, één of twee medewerkers Verslaglegging, één extern adviseur van Adviesbureau Zanders en twee leden van de Raad van Commissarissen die een adviserende rol vervullen in de commissie. 6.11

Integriteitcode en Klokkenluiderregeling

Stekt voert haar activiteiten uit met integriteit. Dit wil zeggen oprecht en open, met respect voor onze doelstelling en de belangen van degenen met wie wij zaken doen en voor de samenleving in het algemeen. Stek beschikt over een Integriteitcode waarin de volgende onderwerpen zijn beschreven:  omgaan met klanten  wet- en regelgeving  leveranciers  geschenken en voordelen  strijdigheid van belangen  meldingen van overtredingen  verslaglegging In een Klokkenluiderregeling is de procedure vastgesteld hoe medewerkers moeten omgaan met een vermoeden van een misstand. Beide regelingen zijn in de vorm van een boekje uitgebracht en aan medewerkers en aan de belangrijkste partners buiten onze organisatie uitgereikt. In dit boekje is tevens de gedragscode voor internet- en e-mailgebruik opgenomen. Na de vaststelling door de Raad van Commissarissen in de vergadering van 26 februari 2009 zijn er in 2010 geen veranderingen op deze regelingen doorgevoerd.

77


6.12

Procuratieregeling

In 2009 hebben wij een procuratieregeling vastgesteld. In de procuratieregeling is vastgelegd wie welke bevoegdheden heeft binnen de organisatie en wie bevoegd is tot het verstrekken van opdrachten aan derden. Ook wordt inzichtelijk welke bevoegdheden zijn gedelegeerd naar managers en medewerkers. In 2010 is de procuratieregeling niet gewijzigd. Door langdurige afwezigheid van de directeur zijn wel tijdelijke maatregelen doorgevoerd in de procuraties om de voortgang van de werkzaamheden niet te belemmeren. Voor 2011 wordt een geheel nieuwe procuratieregeling opgesteld die afgestemd is op de nieuwe organisatiestructuur en de bijbehorende mutaties in het management en middenkader. Deze zal in januari 2011 worden vastgesteld. Na vaststelling zal deze ook op onze website worden geplaatst. 6.13

Planning en Control cyclus

In december 2009 is een uitgebreide Planning & Controlkalender voor het jaar 2010 vastgesteld, waarin niet alleen de begrotingen en rapportages opgenomen zijn, maar ook beleidsvormingen beleidsevaluaties en interne controles. De interne controles zijn tevens opgenomen in het controleplan 2010. Vanuit het ondernemingsplan â&#x20AC;&#x153;aan zetâ&#x20AC;? hebben wij voor 2010 de plannen doorvertaald naar jaaractiviteiten voor de verschillende afdelingen en Stek als geheel. De voortgang en realisatie van de actieplannen in het jaarplan zijn besproken in het management team. Ook is hiervan verslag uitgebracht naar de Raad van Commissarissen. Ten behoeve van de informatievoorziening aan het management team en de Raad van Commissarissen vindt plaats via de kwartaalrapportage van Stek. De inhoud is aanvankelijk in overeenstemming gebracht met de wensen van het management team en de Raad van Commissarissen. In 2010 heeft Stek de inhoud van het verslag uitgebreid met informatie over de verhuur van onze woningen en onze projecten. 6.14

Interne controle en procedures

Controle Ten behoeve van de controles wordt jaarlijks een controleplan opgesteld. Ook voor 2010 is een controleplan opgesteld. Het interne controleplan 2010 is kijkend naar de primaire processen in belangrijke mate uitgevoerd. De controleonderdelen die zijn uitgevoerd hebben betrekking op de verwerking en betaling van crediteuren. Daarnaast is ingezoomd op de juiste huurprijsvaststelling bij mutatie, jaarlijkse huurverhoging en overige huurverhogingen bij aanpassingen aan de woning op verzoek van de bewoners. Verder is de aandacht uitgegaan naar reparatieonderhoud, het mutatieonderhoud en planmatig onderhoud aan de binnenzijde van de woningen. De salarismutaties en â&#x20AC;&#x201C;betalingen wordt maandelijks integraal gecontroleerd. Uit de genoemde controleonderwerpen zijn verbeterpunten benoemd, maar zijn geen misstanden naar voren gekomen.

78


Het accountant kantoor Ernst & Young heeft in haar interim-controle een interne controle uitgevoerd en daarover in de managementletter gerapporteerd. Voor een deel is gebruik gemaakt van de beschikbare interne controle verslagen De interim-controle is voorbereidend op de jaarrekeningcontrole. Ook hier zijn geen noemenswaardige bevindingen naar voren gekomen. Naast de uitgevoerde controles is in 2010 ook aandacht besteed aan de juistheid en betrouwbaarheid van de managementinformatie uit Viewpoint. Ook voor 2011 zal een controleplan worden opgesteld. Daarbij zal de eerste aandacht uitgaan naar projectontwikkeling en planmatig onderhoud. Controllerfunctie Wij hebben mede voor de uitvoering van het controleplan de functie van controller ingevuld. Om de onafhankelijkheid van de positie van de controller zoveel mogelijk te waarborgen opereert de controller als staffunctionaris direct onder de bestuurder en kan hij zonder tussenkomst van de bestuurder direct in contact treden met de Raad van Commissarissen. Procedures In aanloop naar de fusie en de invoering van het nieuwe automatiseringsysteem Viewpoint per 1 januari 2009 zijn de belangrijkste primaire processen beschreven. Hiermee stond een goede basis voor het procesmanagement binnen Stek. In het eerste jaar na fusiedatum heeft Stek een aantal ondersteunende en besturende processen beschreven en vastgesteld. In 2010 heeft dit opnieuw een vervolg gekregen. Afgeleid van het projectfase model voor de relatief nieuwe afdeling Vastgoedontwikkeling zijn een aantal belangrijke procesbeschrijvingen opgesteld. Dit moet een eenduidige werkwijze voor de projectleiders bewerkstelligen. Ook voor de afdeling Vastgoedbeheer zijn een aantal bestaande procesbeschrijvingen nog nader uitgewerkt en in lijn gebracht met de binnen Stek gewenste opzet en kwaliteit. Voor de afdeling Wonen zijn een aantal procedures verder geoptimaliseerd. Hierbij speelt een vergelijkbare klantbediening op de kantoren Lisse en Hillegom een rol. In 2010 is een beleidskader vastgesteld rondom procesmanagement. Hiermee zijn de bestaande verantwoordelijkheden, taken en werkafspraken en werkwijzen rondom procesmanagement aan het papier toevertrouwd. De laatste concrete stap in de professionalisering van het procesmanagement is de aanschaf van het pakket Mavim eind 2010. Het vastleggen en ontsluiten via een intranetomgeving gaat plaatsvinden in 2011. 6.15

Informatievoorziening

De informatievoorziening richting management team, bestuurder en Raad van Commissarissen, vindt in de basis op kwartaalbasis plaats aan de hand van een kwartaalrapportage. De kwartaalrapportage wordt zowel behandeld in het management team overleg als ook in de vergadering van de Raad van Commissarissen.

79


In 2009 is voor Stek een geheel nieuw sjabloon ontwikkeld voor de kwartaalrapportage. In 2010 is de inhoud op een aantal onderwerpen doorontwikkeld. In het bijzonder over de verantwoording over onze projectenportefeuille en op het gebied van de huurachterstand en uitgaven onderhoud. Daarbij wordt aangestuurd op het eerder beschikbaar hebben van de managementinformatie zodat, indien noodzakelijk, tijdige bijsturing mogelijk wordt. Bij de bespreking van de kwartaalrapportage in de Raad van Commissarissen zijn de manager Financiën en de controller aanwezig. Tussentijds kan ad hoc aan het management team worden gerapporteerd indien hier aanleiding voor is. Het management team vergadert tweewekelijks. 6.16

Verbindingen

Stek Holding BV is de houdstermaatschappij van de in de consolidatie opgenomen vennootschappen. In 2010 zijn Pago Beheer BV en Zanderij Hillegom BV opgeheven. Als gevolg hiervan resteren nog de volgende deelnemingen: • Elshoek BV (100%, direct) • Pago Zorg BV (100%, direct) • Magistra Bouwservice BV (100%, direct) • Trithun BV (50%, direct) • Trithun CV (50%, indirect) Voor een uitgebreid overzicht van de verbindingen verwijzen wij naar de bijlagen. In het verleden is met behulp van consultantsbureau Deloitte een afwegingskader opgesteld voor het aangaan van verbindingen en samenwerkingsverbanden. Hierin is grondverwervingbeleid ontwikkeld. Hiervoor is belangrijk dat juridische, bestuurlijke, organisatorische, administratieve, fiscale en financieringstechnische aspecten gebalanceerd worden afgewogen in de keuze voor een specifieke vorm van samenwerking of verbinding. Het toezicht op alle verbindingen vindt plaats door de Raad van Commissarissen. Alle verbindingen hangen in principe onder Stek Holding BV. Vanuit Stek treedt in beginsel geen personeel in dienst van verbindingen. 6.17

Visitatie

De Governance Code Woningcorporaties verlangt van woningcorporaties dat zij zich een keer per vier jaar laten visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk- en maatschappelijk presteren. In 2010 is er een visitatie uitgevoerd in opdracht van de Raad van Commissarissen. De opdracht voor visitatie is uitgegaan naar Bureau Raeflex. Dit bureau heeft op basis van de “3.0-versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties” in de periode april tot oktober 2010 de visitatie uitgevoerd. De visitatiegesprekken hebben in augustus plaats gevonden.

80


De visitatie gaat over een periode van vier jaar 2006 tot en met 2010. Daardoor is ook de periode vóór de fusie tussen PAGO en Trias Woondiensten betrokken in het onderzoek. De visitatie heeft ons een gemiddelde score van een zeven opgeleverd. Het volledige visitatierapport is terug te lezen onze website. Wij hebben de visitatie in 2010 gecombineerd met een fusie-evaluatie, een medewerkertevredenheidsonderzoek en een onderzoek naar de organisatie rondom onze servicedienst. De resultaten hiervan zijn input geweest voor onze plannen voor 2011 en verder en onze organisatiestructuur.

6.18

Vennootschapsbelasting (VPB)

Met ingang van 1 januari 2008 is artikel 5, lid 1, onderdeel d, (tekst 2007) Wet Vpb, waarbij de partiĂŤle Vpb-vrijstelling voor toegelaten instellingen was geregeld, vervallen. Per 1 januari 2008 geldt voor toegelaten instellingen een integrale belastingplicht op grond van artikel 2, lid 1, onderdeel d, wet Vpb. Per 1 januari 2008 is de als VSO1 bekend staande vaststellingsovereenkomst tussen de woningcorporaties en de Belastingdienst van rechtswege vervallen. Op 23 januari 2009 is een nieuwe VSO2 tot stand gekomen die met terugwerkende kracht ingaat vanaf 1 januari 2008. In de VSO2 staan afspraken vermeld tussen de Belastingdienst en de Woningcorporaties over de nadere invulling van de uit de integrale belastingplicht voorvloeiende fiscale vraagstukken. Iedere corporatie kan zelf de keuze maken om de VSO2 te ondertekenen. Stek heeft de VSO2 ondertekend. In 2010 is de VPB aangifte over de jaren 2008 en 2009 bij de Belastingdienst ingediend.

81


82


Woonstichting Stek, Lisse

5.

JAARREKENING 2010

Woonstichting Stek Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

83


Woonstichting Stek, Lisse

84


Woonstichting Stek, Lisse INHOUDSOPGAVE

5.0 Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2010 5.1 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2010 5.2 Toelichting op de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening 5.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 5.4 Enkelvoudige balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2010 5.5 Enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2010 5.6 Toelichting op de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening 5.7 Overige gegevens

85


Woonstichting Stek, Lisse 5.0 GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

Materiële vaste activa Onroerende Onroerende Onroerende Onroerende

en roerende zaken in exploitatie zaken verkocht onder voorwaarden en roerende zaken in ontwikkeling en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

257.180.158 4.708.438 20.016.906 4.849.156

221.529.356 4.702.625 30.613.066 4.919.136

286.754.658

261.764.183

99.794 498.725 3.526

115.474 4.345

602.045

119.819

Voorraden materiaal

151.694

183.118

Voorraad verkoopwoningen

236.500

-

260.548 368.777 764.711

265.048 148.875 124.246

1.394.037

538.169

582.156

575.791

289.721.091

263.181.080

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

86


Woonstichting Stek, Lisse GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Groepsvermogen

Overige reserves

31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

116.547.630

101.901.082

116.547.630

101.901.082

99.794

115.474

3.581.879 -

227.992 101.881

3.581.879

329.874

967.558 137.744.305 4.567.625

985.708 133.043.995 4.573.250

143.279.488

138.602.953

20.354.771 3.436.244 1.329.966 1.091.317

16.941.293 2.569.608 1.776.088 944.709

26.212.299

22.231.697

289.721.091

263.181.080

Egalisatierekening BWS Voorzieningen Overige voorzieningen Latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overlopende passiva

TOTAAL

87


Woonstichting Stek, Lisse 5.1 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2010 Omschrijving

2010

2009

Bedrijfsopbrengsten

EUR

EUR

Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

30.483.534 1.931.062 23.496 1.678.969 186.027 552.455

28.663.832 1.894.680 21.632 1.790.773 114.260 542.180

Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

34.855.542

33.027.357

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Koopgarant Overige bedrijfslasten

10.369.974 6.752 3.319.459 472.009 646.828 14.060.247 3.949 8.105.328

4.339.709 6.752 3.342.695 399.769 596.610 10.602.283 1.150.684 8.147.510

Totaal bedrijfslasten (b)

36.984.546

28.586.012

Bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat (a-b)

2.129.004-

4.441.345

Financiële baten en lasten Rente baten Rente ten laste van projecten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rente lasten

4.572 1.082.942 10.263 6.807.999-

58.778 2.222.583 25.442 6.185.591-

Totaal financiële baten en lasten

5.710.221-

3.878.789-

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

7.839.225-

562.556

Buitengewone baten

Groepsresultaat voor belastingen

Vennootschapsbelasting

Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa

-

-

7.839.225-

562.556

600.606

976.927

7.238.619-

1.539.483

Mutatie reële waarde materiële vaste activa

21.885.167

1.261.205-

Groepsresultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa

14.646.548

278.279

88


Woonstichting Stek, Lisse 5.2 TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING ALGEMEEN 5.2.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn ondermeer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. 5.2.2 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2009 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen danwel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van vaste activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschied tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven danwel de in de komende jaren geldende tarieven voorzover reeds op balansdatum bij wet is vastgesteld. Latente belastingvorderingen , inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Belastinglatenties worden gewaardeerd op contante waarde met een disconteringspercentage van 5,26%. Een passieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciĂŤle waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) hoger is dan de fiscale waardering, een actieve latentie in het omgekeerde geval.

GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN BEPALING VAN HET RESULTAAT 5.2.3 Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van actuele waarde. Op 1 januari 2009 zijn stichting Trias Woondiensten te Lisse en Woningstichting Pago gefuseerd tot Woonstichting Stek. 5.2.4 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiĂŤle gegevens van Stek en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover tenminste eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen van groepsmaatschappijen afgezien.

89


Woonstichting Stek, Lisse Vanaf de oprichting/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichting/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: -

Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - volledig geconsolideerd Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - volledig geconsolideerd PAGO Zorg BV te Hillegom (100%), opgericht 16-12-2004 - volledig geconsolideerd Elshoek BV te Hillegom (100%), opgericht 19-07-2004 - volledig geconsolideerd Trithun BV te Heemstede (50%), opgericht 31-12-2003 - proportioneel geconsolideerd Trithun CV te Heemstede (50%;onmiddellijk+middellijk), - proportioneel geconsolideerd opgericht 31-12-03 Stek Holding B.V. is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen. De activiteiten van Stek Holding BV en haar dochtermaatschappijen betreffen activiteiten op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Magistra Holding BV en PAGO Holding BV zijn per 1-1-2009 samengevoegd tot Stek Holding BV. De activiteiten van Pago Beheer BV zijn per 1-1-2010 opgenomen in Woonstichting Stek. De activiteiten van Magistra Bouwservice BV betreffen activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting. In 2010 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. De activiteiten van Pago Zorg BV en Elshoek BV betreffen de ontwikkeling van projecten waarvoor grondposities aan de Leidsestraat en Elsbroekerlaan aangehouden worden. De activiteiten van Trithun BV betreffen het optreden als beherend vennoot in Trithun CV. De activiteiten van Trithun CV betreffen ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan te Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde Vak C). Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen de in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. 5.2.5 Schattingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting mutatie bedrijfswaarde. Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van groepsmaatschappijen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

90


Woonstichting Stek, Lisse GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 5.2.6 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. De verplichtingen worden gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met verliezen met betrekking tot het onrendabel van de investeringsverplichting. Materiële vaste activa 5.2.7 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: - jaarlijkse huurverhoging van 1,3% voor 2011, 1,5 voor 2012 tot en met 2018 in Hillegom, daarna 2,0%. In Voorhout en Lisse is de huurverhoging 1,3% voor 2011 en 1,5% tot en met 2013, daarna 2,0%. - jaarlijkse huurderving van 1 % (voorgaand jaar: 1 %); - verwachte mutatiegraad 7% in Lisse en Voorhout en 8% in Hillegom(voorgaand jaar:6%, 8%,of 9%). en huurharmonisatie tot 70% van de maximale huur (uitzonderingen: 85% voor 3 complexen, de aftoppingsgrens voor 1 complex en de huurtoeslaggrens voor 1 complex); - de variabele lastenstijging van 1,25% voor 2011, 1,50% 2012, 1,75% 2013, 2,0% 2014, 2,0% 2015 en 3,0% voor de volgende jaren. - Norm variabele lasten van € 338 voor belasting en verzekering (voorgaand jaar € 305); - algemeen beheerskosten € 1.108 per verhuureenheid (voorgaand jaar € 1.109); - ICT-norm € 27 gedurende 5 jaar tot en met 2015; - onderhoudskosten volgens de meerjarenonderhoudsbegroting; - de lasten voor planmatig onderhoud volgens de onderhoudsbegroting 2011 t/m 2060; - stijging onderhoudslasten 1,65% voor 2011, 2,05% voor 2012, 2,45% voor 2013, 2,85% voor 2014 en 3,0% voor alle volgende jaren (voorgaand jaar: alle jaren 3,25%); - verliezen op investeringen in nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering worden op basis van feitelijke verplichtingen genomen en in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid genomen; - een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode minus de verwachte kosten bij sloop (voorgaand jaar: idem); of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); - een rekenrente (disconteringsvoet) van 5,25% (voorgaand jaar: 6%); - de verwachte restant levensduur van de betreffende complexen; - de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem); - indien restant levensduur van een complex korter is dan 10 jaar (conform strategisch voorraadbeleid) is deze ingerekend voor rest levensduur 10 jaar; - De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde; - In de bedrijfswaarde is het verkoopprogramma voor 5 jaar ingerekend. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans.

91


Woonstichting Stek, Lisse De verwachte opbrengstwaarde van te verkopen nieuwbouwwoningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen danwel worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw geldt als hoofdregel dat deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Een zevental complexen zijn in het strategisch voorraadbeleid gelabeld voor verkoop bij mutatie. In deze complexen zijn al meerdere woningen verkocht. Op balansdatum zijn er nog 153 woningen te verkopen, die uit oogpunt van beheer (en niet projectfinanciering), worden verkocht. Gezien de relatief lage mutatiegraad verwachten wij in elk complex een verkoop per jaar. Gezien deze lage aantallen en de goede technische kwaliteit en populariteit van deze complexen is het verkooprisico naar verwachting zeer laag. De verkopen zijn voor 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde, zijnde 46 woningen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel. Deze kavelprijs wordt geĂŻndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De onderkende product-marktcombinaties laten zich als volgt laten omschrijven: 1.

Producten a. b. c. d. e. f. g. h. i.

2.

Eengezinswoningen Gestapelde woningen Gesplitste woningen Eenpersoonswoningen Standplaatsen Bedrijfsruimten Garages Parkeerplaatsen Scootmobielgarages

Markten a. Senioren b. Starters c. Overig

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

92


Woonstichting Stek, Lisse 5.2.8 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs, bijkomende kosten en toegerekende rente, dan wel lagere marktwaarde. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt zowel het aandeel van de koopwoningen als ook het aandeel huurwoningen verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. 5.2.9 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Zie toelichting bij paragraaf 5.3.20. 5.2.10 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op activa van vóór 2009 van oud-Pago gebeurt op annuitaire wijze. Alle overige activa ten dienste van Stek zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Activa in het jaar van aanschaf wordt voor een half jaar afgeschreven, behalve activa mbt automatisering, deze worden in het volgende jaar afgeschreven. De afschrijvingspercentages zijn als volgt: Gebouwen 2,5% Verbouwingen 10% Kantoorinventaris 20% Automatisering 20% vervoersmiddelen 20% Financiële vaste activa 5.2.11 Te vorderen BWS - subsidies De vordering uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidie toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De jaarlijks vrij te vallen rente wordt toegevoegd aan het totaal te vorderen subsidiebedrag. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van het subsidierendement en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De BWS subsidies maken ook onderdeel uit van de bedrijfswaarde. 5.2.12 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van de deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd en wordt er voor de negatieve waarde een voorziening gevormd.

93


Woonstichting Stek, Lisse 5.2.13 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voorvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien in redelijke mate kan worden aangenomen dat deze zullen worden gerealiseerd. Belastinglatenties worden gewaardeerd op contante waarde. De latenties aanwezig op de ingerekende verkopen voor de komende 5 jaar worden niet gewaardeerd, mede doordat deze onder de huidige fiscale wetgeving naar verwachting geheel verrekend kunnen worden. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. Voor latente belastingverplichtingen wordt een voorziening gevormd. Vlottende activa 5.2.14 Voorraden materiaal Waardering van voorraad onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen laatst bekende inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. 5.2.15 Voorraad verkoopwoningen De voorraad woningen bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd op marktwaarde (verkoopprijzen exclusief btw). 5.2.16 Huurdebiteuren en overige vorderingen De huurdebiteuren en overige vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. 5.2.17 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Passiva 5.2.18 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. Jaarlijks worden de subsidies ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de exploitatie van de betreffende complexen. 5.2.19 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. De in 2010 opgevoerde voorziening onrendabele toppen is opgenomen voor het onrendabele deel van het nieuwbouwproject Vossepolder (Hillegom) en het renovatieproject Mesdaglaan (Hillegom), voorzover dit onrendabele deel per balansdatum niet heeft geleid tot een uitgaande kasstroom. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele toppen een kortlopend karakter. De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010- 2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum. 5.2.20 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

94


Woonstichting Stek, Lisse Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de stichting een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. 5.2.21 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

WINST- EN VERLIESREKENING 5.2.22 Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: a Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; b De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; e De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: a Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; c De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald; d De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. 5.2.23 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die horen tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang, of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkelingen daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

95


Woonstichting Stek, Lisse 5.2.24 Huren Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit gemiddelde maximumpercentage 1,2 %. 5.2.25 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van activa in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. 5.2.26 Overheidsbijdragen en egalisatie Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: - Vrijval uit de egalisatierekening (BWS subsidie). - Overige overheidsbijdragen (o.a. MIVA bijdragen).

5.2.27 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 5.2.28 Wijziging in onderhanden werk De wijzigingen in onderhanden werk worden gevormd door de overheveling van de actuele waarde van de gereedgekomen projecten naar de activa in exploitatie.

5.2.29 Afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de organisatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur dan wel de restant levensduur van de complexen. De investeringen van vóór 2009 in oud-Pago worden nog annuitaïr afgeschreven. Met een mogelijke restwaarde van de vervoersmiddelen wordt rekening gehouden. De afschrijvingskosten zijn opgenomen onder de algemeen beheerkosten. 5.2.30 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Dit kan leiden tot een afboeking danwel een terugname van een bijzondere waardevermindering. 5.2.31 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Tevens zijn hier de kosten van ingehuurde krachten verwerkt. Stek heeft een pensioenregeling. Deze regeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioen regeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Behalve de betaling van premies heeft Stek geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Voor de pensioenregeling betaalt Stek premies aan het bedrijfspensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). Deze worden verantwoord als personeelskosten als ze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De pensioenpremies worden verder uitgebreid toegelicht in de toelichting bij paragraaf 5.2.70. De bezoldiging van de bestuurder is niet opgenomen omdat dit te herleiden is naar een natuurlijk persoon.

96


Woonstichting Stek, Lisse 5.2.32 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 5.2.33 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 5.2.34 Rentebaten Hieronder worden de rentevergoedingen op projecten, banktegoeden, deposito's en overige liquide middelen en toegerekende rente egalisatierekeningen verantwoord. Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva.

5.2.35 Opbrengst financiële vaste activa en effecten Hieronder worden de wijzigingen in de waardering van de financiële vaste activa en effecten verantwoord. 5.2.36 Rentelasten Hieronder worden verantwoord de rentelasten langlopende leningen en de toegerekende rente egalisatierekeningen. Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. 5.2.37 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Stek is het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van rente risico's beperkt toegestaan en dit enkel op advies van de treasury commissie. In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld. Financiële derivaten (met name interestswaps) worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Renterisico Stek loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Stek risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Stek risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde schulden met variabele rente (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonstichting Stek renteswaps gecontracteerd, zodat zij de variabele rente terugontvangt en een vaste rente betaald. Liquiditeitsrisico Stek heeft een kredietfaciliteit van € 10.000.000 bij de Rabobank. Hiervan wordt per 31-12-2010 € 2.761.703 gebruikt.

97


Woonstichting Stek, Lisse 5.2.38 Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Stek integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg, over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief hanteren belastingtarief. Deze last of bate wordt in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.

5.2.39 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De waardering van de materiële vaste activa is naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie. T.a.v. materiële vaste activa De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Stek. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Stek binnen de sector gangbare uitgangspunten. T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

98


Woonstichting Stek, Lisse T.a.v. waardeveranderingen financiële instrumenten gewaardeerd tegen marktwaarde Binnen het treasurybeleid van Stek dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts beperkt toegestaan teneinde de rentevergoeding op financieringen binnen zekere marges te houden. Hierbij is tevens bepaald dat Stek geen valutarisico wenst te lopen. T.a.v. contracten renteswaps Stek loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stek risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stek risico’s over de marktwaarde. Stek heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Stek maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

5.2.40 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

99


Woonstichting Stek, Lisse TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (x â&#x201A;Ź1)

ACTIVA 5.2.41 MateriĂŤle vaste activa De mutaties in de onroerende en roerende zaken in exploitatie, verkocht onder voorwaarden en in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat:

Onroerende en Onroerende roerende zaken verkocht zaken in onder exploitatie voorwaarden

Waarde per 1 januari 2010 Mutaties 2010 Investeringen Desinvesteringen Aankopen Afschrijving afboeking activa t.d.v. Verleende korting VOV Ontwikkelrechten Overige ontvangst Onrendabel Herwaardering Mutatie bedrijfswaarde Waardeverminderingen Verkopen Verkoopresultaat

221.529.356

4.702.625

11.588.262

Waarde per 31 december 2010

30.613.066

4.919.136

18.338.748

484.639

2.175.806 554.619-

789.105-

35.650.802

5.813

257.180.158

4.708.438

261.764.183 30.411.649 2.175.806

11.588.2621.569.9745.534.0204.779.977-

4.779.977-

5.462.67522.675.839

Totaal

554.6195.462.6755.813 11.087.577 1.569.9746.323.125-

5.813

Overboekingen

Totaal mutaties

Onroerende Onroerende en roerende en roerende zaken zaken in ten dienste van ontwikkeling de exploitatie

10.596.161-

20.016.906

69.980-

4.849.156

24.990.475

286.754.658

100


Woonstichting Stek, Lisse

Na-investeringen worden alleen geactiveerd als daar een additionele huurverhoging of een levensduurverlenging tegenover staat. In het boekjaar is de bouwrente ter zake onroerende zaken in ontwikkeling, welke geactiveerd worden, berekend. De rente is berekend met de gemiddelde rentevoet van de leningen van 2009 zijnde 4,78%. De activa zijn per 31 december 2010 voor € 605.000.000,= verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast door de indexclausule. De verzekerde waarde is de herbouwwaarde. De totale Waarde Onroerend Zaakbelasting bedraagt € 162.501.000 in Voorhout, € 586.404.565 in Lisse en € 422.639.000 in Hillegom. De totale WOZ waarde bedraagt € 1.171.544.565,- in 2010. Deze waarden hebben als peildatum 1-1-2010 en dienen als grondslag voor bepaalde gemeentebelastingen in 2011. De onroerende zaken zijn nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 15.101.872 voor nieuwbouw en € 1.859.587 voor renovatie. Ingebruikname zal naar verwachting in 2011 en 2012 plaatsvinden. Door de stichting is een verkoopplan opgesteld waarin per 31 december 2010 46 onroerende zaken zijn geoormerkt voor verkoop in de komende 5 jaar. De reële waarde van deze onroerende zaken is € 9.283.642. Deze woningen zijn tegen verkoopprijs via inrekening in de bedrijfswaarde in de balanswaardering betrokken.

5.2.42 Financiële vaste activa

31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

Te vorderen BWS-subsidie Saldo per 1 januari

115.474

Mutaties: Rente Toevoegingen complex 71 Treslong Hillegom Ontvangen

21.633-

Saldo per 31 december

99.794

5.952

92.304

6.684 38.118 21.632115.474

Van het totaal bedrag aan BWS is een bedrag van € 21.633 opgenomen met een looptijd korter dan één jaar. Actieve belastinglatentie Actieve belastinglatentie 1 januari

-

612.730

Voorziening belastinglatentie 1 januari

101.881

-

Mutatie vennootschapsbelasting

600.606-

Vorming passieve belastinglatentie Saldo per 31 december

714.611-

-

101.881

498.725

-

Deze latentie is gevormd door voorwaartse verliescompensatie van de vennootschapsbelasting op het niveau van de fiscale eenheid en is bepaald op de in de desbetreffende jaren geldende tarieven. Naar verwachting is dit een reëel bedrag dat binnen negen jaar kan worden verrekend (actieve latentie). Daarnaast is de belastinglatentie gebaseerd op het verschil tussen fiscale en commerciele waarde van de leningenportefeuille (actieve latentie).

5.2.43 Leningen U/G Fietsplan Saldo per 1 januari Mutaties: Ontvangen Saldo per 31 december

Totaal financiële vaste activa

4.345

819-

4.345

-

3.526

4.345

602.045

119.819

101


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

Vlottende activa 5.2.44 Voorraden materiaal Onderhoudsmaterialen

151.694

183.118

151.694

183.118

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen. 5.2.45 Voorraad verkoopwoningen

Woningen gereed voor verkoop

0

Bij: btw inzake herzieningstermijn Af: overboeking naar MVA in exploitatie Bij: aankoop woning

236.500

Totaal voorraad verkoopwoningen

236.500

269.363 269.3630

102


Woonstichting Stek, Lisse Vorderingen 5.2.46 Huurdebiteuren

1. 2. 3. 4.

De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen: aantal aantal 2010 2009 van 1 - 2 maanden 303 323 van 2 - 3 maanden 43 50 vanaf 3 maanden 90 72 Subtotaal (*) 436 445

2010

2009

88.699 43.852 248.528 381.080

95.239 54.486 215.701 365.426

8.938

7.055

(*) De achterstand bedroeg 1,24% (2009: 1,26%) van de brutojaarhuur. Overige vorderingen op huurders Voorziening wegens oninbaarheid

129.469-

107.433-

Totaal huurdebiteuren

260.548

265.048

WTV-bijdrage gemeente Hillegom Overige vorderingen

271 368.506

148.875

Totaal overige debiteuren

368.777

148.875

5.2.47 Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. 5.2.48 Overlopende activa Te ontvangen winstdeling verkoop woningen Agneshove Vooruitbetaalde Viewpoint software licenties 2011 Waarborgsommen inzake aankoop woningen Vooruitbetaalde pensioenpremie Af te rekenen servicekosten Overige overlopende activa

478.396 145.591 18.300 20.102 102.322

31.600 30.781 8.464 53.401

Totaal overlopende activa

764.711

124.246

1.394.037

538.169

Totaal vorderingen

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. 5.2.49 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit: Direct opvraagbaar, kas, bank

582.156

575.791

Totaal liquide middelen

582.156

575.791

2.364.388

1.297.078

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Woonstichting. Totaal vlottende activa

103


Woonstichting Stek, Lisse

PASSIVA

31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

5.2.50 Eigen vermogen

Stand per 1 januari

101.901.081

101.622.804

Correctie resultaten

-

-

14.646.548

278.279

116.547.630

101.901.081

116.547.630

101.901.081

115.474

92.304

Jaarresultaat

Stand per 31 december Totaal Eigen Vermogen

5.2.51 Egalisatierekening BWS stand per 1 januari Mutaties: Rente Toevoegingen complex 71 Treslong Hillegom Vrijval ten gunste van de winst- en verliesrekening stand per 31 december

5.952 21.633-

6.684 38.118 21.632-

99.794

115.474

-

4.348.941

5.2.52 Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen stand per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen Dotaties

3.337.325

stand per 31 december

3.337.325

4.348.941-

De in 2010 opgevoerde voorziening onrendabele toppen is opgenomen voor het onrendabele deel van het nieuwbouwproject Vossepolder (Hillegom) en het renovatieproject Mesdaglaan (Hillegom), voorzover dit onrendabele deel per balansdatum niet heeft geleid tot een uitgaande kasstroom. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele toppen een kortlopend karakter. Voorziening loopbaanontwikkeling stand per 1 januari Mutaties: Dotaties stand per 31 december

227.992

-

16.564

227.992

244.556

227.992

De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010- 2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van â&#x201A;Ź 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van â&#x201A;Ź 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum. Totaal overige Voorzieningen

3.581.881

227.992

104


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

Passieve belastinglatentie Voorziening belastinglatentie 1 januari Actieve belastinglatentie 1 januari

101.881 -

612.730-

Mutatie vennootschapsbelasting

600.606-

Vorming actieve belastinglatentie

498.725

-

-

101.881

1.003.049

1.020.727

Voorziening vennootschapsbelasting Stek Holding B.V.

714.611

Langlopende schulden 5.2.53 Leningen overheid stand per 1 januari Mutaties: Aflossingen Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

17.341985.708 18.150-

17.6781.003.049 17.341-

stand per 31 december

967.558

985.708

144.865.331

130.298.469

Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

11.500.000 4.581.028151.784.302 14.039.998-

25.640.000 11.073.138144.865.331 11.821.335-

stand per 31 december

137.744.305

133.043.995

Totaal leningen inclusief overheidsleningen

152.770.010

145.868.379

39.969.278

57.799.813

98.742.585

76.229.891

138.711.862

134.029.704

5.2.54 Leningen kredietinstellingen stand per 1 januari Mutaties: Ontvangen leningen Extra aflossingen Aflossingen

Schuldrestant leningen met een resterende looptijd korter dan 5 jaar Schuldrestant leningen met een resterende looptijd langer dan 5 jaar stand per 31 december

De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2010 4,39%. (2009: 4,78%) De rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt â&#x201A;Ź 6.406.983. De duration van de portefeuille bedraagt 8,8 jaar.

105


Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

5.2.55 Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen

Totaal terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 31 december

4.573.250 135.0004.438.250 129.375

1.084.125 3.755.750 5.750 4.845.625 272.375-

4.567.625

4.573.250

143.279.488

138.602.953

Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - Rabobank - transitorische rente

14.058.147

11.838.676

3.293.105 3.003.519

1.892.748 3.209.868

Totaal schulden aan kredietinstellingen

20.354.771

16.941.293

Schulden aan leveranciers

3.436.244

2.569.608

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - verlegde BTW - omzetbelasting - huurtoeslag Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

139.812 01.121.517 68.637 1.329.966

150.715 496 1.548.850 76.026 1.776.088

Totaal langlopende schulden

5.2.56 Kortlopende schulden

Overige transitoria

Ontvangen waarborgsommen Overige schulden Vooruitontvangen huur Totaal overige overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

359.563 21.943 229.026 480.785

399.944 161.506 383.260

1.091.317

944.709

26.212.299

22.231.698

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

106


Woonstichting Stek, Lisse 5.2.57 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Waarborgfonds Sociale Woningbouw De verplichting van de Woonstichting is om, indien nodig, in de toekomst aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een bijdrage te leveren. Dit obligo zal door het Waarborgfonds worden aangesproken indien het risicovermogen van het genoemde Fonds beneden 0,25% van het garantievolume daalt. Het WSW heeft in januari 2010 laten weten dat zij naar verwachting de komende vijf jaar geen beroep zal hoeven doen op de obligoverplichting. Het obligo per 31 december 2010 bedraagt 3,85 % over het schuldrestant van de geborgde lening, derhalve € 6.765.000-. Pensioenverplichtingen Stek heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd- pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico's verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van € 15.101.872. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum. Aangegane verplichtingen inzake onderhoud In verband met renovatie onderhoud zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 1.859.587. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum. Leaseverplichtingen De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 575.250. Hiervan heeft € 11.505 een looptijd korter als één jaar. De verplichtingen komt naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar. Borgstelling Aan Fortis Bank is een borgstelling verstrekt voor Trithun CV ten bedrage van € 4.050.000. Stek staat als vennoot voor 50% garant voor het negatieve vermogen en toekomstige exploitatieresultaten binnen Trithun CV. Leningen In 2010 zijn 5 leningen van in totaal € 27.000.000 aangetrokken die in de jaren 2011 tot en met 2012 gestort zullen worden. Bankgaranties Voor het kantoor van Stek aan de Hoofdstraat 33 te Hillegom zijn 2 bankgaranties afgegeven van in totaal € 53.622.

107


Woonstichting Stek, Lisse 5.2.58 Financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nadere informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van rente swaps. Op 31 december 2009 is de derivatenportefeuille van Stek gewaardeerd op € 495.000 negatief. Een waardering van deze zelfde portefeuille op 31 december 2010 levert een waarde op van € 359.517,92 negatief. Dit is een toename van circa € 135.500. Deze toename wordt veroorzaakt door een stijging van de rentecurve op 31 december 2010 ten opzichte van 31 december 2009.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2010:

2010 reële waarde

2010 boekwaarde

2009 reële waarde

2009 boekwaarde

Financiële vaste activa

602.045

602.045

119.819

119.819

Liquide middelen Langlopende schulden

582.156 146.363.027

582.156 143.279.488

575.791 135.698.493

575.791 138.602.953

-359.518

0

-495.008

0

147.187.711

144.463.689

135.899.095

139.298.563

Derivaten: - rente-swap

De renteswap heeft betrekking op de volgende leningen: van EURIBOR met opslag; lening nr 14.677 FLEX64 14.277

Euribor +% 0,06 0,04 0,07

De variabele rentevergoeding op deze lening is met deze renteswap omgezet in een vaste rente op Euribor-basis. Stek past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende schulden worden omgezet in vast rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Stek gedocumenteerd. 5.2.59 Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woonstichting Stek vormt een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting met: - Stek Holding B.V. - Elshoek B.V. - Magistra Bouwservice B.V. - Pago Zorg B.V. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stek en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belastingen.

108


Woonstichting Stek, Lisse TOELICHTING OP GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 2010

2009

EUR

EUR

5.2.60 Huren

a. woningen en woongebouwen b. onroerende zaken niet zijnde woningen c. erfpacht verkochte woningen complex 382 Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid

29.338.937 1.429.662 54.219 30.822.818 339.284-

27.998.459 944.110 53.617 28.996.186 332.354-

Totaal

30.483.534

28.663.832

In de huuropbrengst onroerende zaken niet zijnde woningen is interne omzet begrepen ad € 336.000 De toename van de huren is veroorzaakt door: verhoging van de huren wegens algemene huurverhogingen van 2009 2,5% en 2010 1,2%, en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering tot een totaal bedrag van € 1.800.000.

5.2.61 Vergoedingen leveringen en diensten Leveringen en diensten Contributies Leegstand/oninbaarheid

1.951.886 20.824-

1.905.826 11.146-

Totaal

1.931.062

1.894.680

De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van: - Verhoging van de prijzen van goederen en diensten per 01-07-2010 tot een totaal bedrag van € 36.000.

109


Woonstichting Stek, Lisse 2010

2009

EUR

EUR

5.2.62 Overheidsbijdragen en egalisatie Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie

23.496

21.632

5.2.63 Verkoop onroerende zaken bestaand bezit Opbrengst verkopen Af: bedrijfswaarde Af: kosten verkoop woningen

1.800.451 121.482-

1.657.757 52.655-

Verkoopresultaat onroerend goed

1.678.969

1.605.101

De bedrijfswaarde van de verkochte woningen is verantwoord onder de mutatie reële waarde materiële vaste activa in exploitatie, voor een bedrag van € 789.105. Het gecorrigeerde resultaat op de verkopen komt hiermee op € 889.864.

5.2.64 Verkoop onroerende zaken nieuwbouw Opbrengst verkopen Af: stichtingskosten verkoopresultaat woningen nieuwbouw

-

6.529.404 6.343.732 185.672

1.678.969

1.790.773

Geactiveerde productie m.b.t. projecten koop- en huurwoningen

186.027

114.260

Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

186.027

114.260

Doorberekende administratiekosten servicekosten Vergoedingen servicecontract Resultaat opheffing Magistraal BV Vergoedingen beheerwoningen Overige baten woningen en woongebouwen en dergelijke Diversen

49.197 170.188 180.817 38.968 113.284

51.974 147.798 28.856 140.992 97.639 74.921

Totaal

552.455

542.180

Totaal verkoopresultaat

5.2.65 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

5.2.66 Overige bedrijfsopbrengsten

110


Woonstichting Stek, Lisse 2010

2009

EUR

EUR

5.2.67 Overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa Afwaardering grondpositie Pastoorslaan Hillegom Onrendabel Vossepolder Onrendabel Mesdaglaan Extra onrendabel project Sierkwartier Extra onrendabel project Vosseborg Terugname onrendabel Goed wonen 31 woningen Maronia Himera Afwaardering grondpositie Zanderij (Hillegom) Afwaardering grondpositie Geestwater (Lisse) Afwaardering project Triangel Inbreng grond project Goed Wonen Totaal

1.569.974 3.600.000 5.200.000 -

101.764 34.260 1.210.4211.800.282 1.697.225 1.935.734 228.102 247.238-

10.369.974

4.339.709

6.752

6.752

5.2.68 Erfpacht Totaal erfpacht

5.2.69 Lonen en salarissen Lonen en salarissen Doorberekende uren vaklieden Ontvangen ziekengeld Uitzendkrachten

3.393.061 982.31932.346941.063

3.165.915 1.035.41811.9021.224.100

Totaal

3.319.459

3.342.695

472.009 646.828

399.769 596.610

1.118.837

996.379

5.2.70 Sociale- en pensioenlasten Premie sociale verzekeringen Premie pensioen verzekeringen Totaal

Op de balansdatum waren er 85 medewerkers in dienst bij Stek. In fte's is het aantal 71,56. De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegdpensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2010 was de dekkingsgraad van het SPW gezakt naar 104% (ultimo 2009: 106%). De minimale dekkingsgraad is hiermee gehaald, maar er worden door SPW maatregelen genomen om op een buffervereiste van 116% te komen. 5.2.71 Lasten onderhoud Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Onderhoudskosten planmatig Groot onderhoud/ renovatie en verbeteringen De Engel te Lisse Overige onderhoudskosten

1.850.408 8.049.915 4.071.847 88.078

1.577.493 7.905.213 1.078.509 41.067

14.060.247

10.602.283

In deze lasten is een bedrag van â&#x201A;Ź 982.319,- begrepen voor toegerekende uren vaklieden. Deze lasten zijn in mindering gebracht op de lonen en salarissen onder post 5.2.69.

111


Woonstichting Stek, Lisse 2010

2009

EUR

EUR

5.2.72 Koopgarant Aan- en verkoopkosten koopgarantwoningen Herwaardering Heemskerklaan 171 Korting koopgarant bestaande woningen Korting koopgarant nieuwbouw (25%)

3.949

Totaal koopgarant

3.949

1.150.684

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtkosten Overige algemene kosten

359.641 737.216 63.092 1.885.302

645.441 763.223 80.596 2.087.940

Subtotaal

3.045.251

3.577.200

Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal verzekeringen Contributie landelijke federatie en woonzicht

1.053.489 303.208 56.643

1.009.244 228.485 55.130

Totaal

1.413.340

1.292.859

33.031 228.723 139.052 608.972 439.496

37.819 133.816 181.793 102.867 545.803

1.449.274

1.002.098

1.843.345

1.941.685

354.118

333.668

8.105.328

8.147.510

-

84.034 137.538449.687 754.500

5.2.73 Overige bedrijfslasten Bedrijfskosten algemeen beheer

In de algemene beheerskosten is â&#x201A;Ź 555.000 begrepen in verband met afschrijving en afboeking op de inventaris, automatisering, kantoorpanden en vervoersmiddelen. Bedrijfskosten exploitatie woningen

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Leefbaarheid Kosten servicecontract Nagekomen projectkosten Overige lasten woningen Totaal

Bedrijfskosten leveringen en diensten Servicekosten

Overige bedrijfslasten Vogelaarheffing Totaal overige bedrijfslasten

112


Woonstichting Stek, Lisse

Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening (Ernst & Young) Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering (PWC) Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria

2010

2009

EUR

EUR

50.000 0 135.000 0

29.000 0 46.000 0

185.000

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren. 2010 EUR

75.000

2009 EUR

Servicecontract Vergoedingen Kosten Resultaat

170.188 139.052 31.137

147.819 183.968 36.148-

In verband met de VPB-plicht is het resultaat van het servicecontract apart in de jaarrekening opgenomen.

113


Woonstichting Stek, Lisse 2010

2009

EUR

EUR

Financiële baten en lasten 5.2.74 Rente baten Rente vergoeding deposito's en dergelijke Overige rentevergoedingen Rente ten laste van projecten

3.253 1.319 1.082.942

50.288 8.491 2.222.583

Totaal

1.087.514

2.281.361

Er wordt rente toegerekend aan de projecten. (2010: 4,78% over het gem. geïnvesteerd vermogen, 2009: 4,96%) 5.2.75 Opbrengst vaste activa en effecten Rente BWS en Swaps

10.263

25.442

Totaal

10.263

25.442

Rente leningen overheid Rente leningen onder overheidsgarantie Rente egalisatierekening BWS Betaalde rente banken rekening-courant Overige rente

46.918 6.630.414 5.952 124.715 -

47.713 6.104.332 6.684 26.863 -

Totaal

6.807.999

6.185.591

5.710.222-

3.878.789-

0 600.606

-1.691.036 714.109

600.606

-976.927

5.2.76 Rente lasten

Saldo rente baten en -lasten 5.2.77 Vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting op de winst van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting Latente vennootschapsbelasting

2010 Resultaat vóór belasting Fiscaal vrijgestelde resultaatbedragen Belastbaar bedrag Verliesverrekening met 2009 Te verrekenen met toekomstige winsten Winstbelasting

-7.839.225 13.564.946 5.725.721 -1.379.109 -4.346.612 0

Verliesverrekening Binnen de consolidatie is het bedrag van € 200.785 direct te verrekenen met toekomstige winsten. De geconsolideerde vennootschappen hebben daarnaast voor € 1.813.400 aan compensabele verliezen opgebouwd. Waarschijnlijk zal hiervan € 1.239.137 niet verrekend kunnen worden. Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 20% van € 0 tot € 200.000 en 25,5% van de belastbare winst boven de € 200.000. ( 2009 gelijke tarieven) Voor de latentie wordt gerekend met het tarief van 2011: 25% De effectieve belastingdruk over 2010 bedraagt 0%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde resultaatbedragen en het toepassen van fiscale verliescompensatie.

114


Woonstichting Stek, Lisse 2010

2009

EUR

EUR

5.2.78 Mutatie reële waarde materiële vaste activa in exploitatie Overige waardeveranderingen van (im)materiele vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Wijzigingen activa in ontwikkeling Aankopen BTW-herziening Willem-Alexanderplein 1 Totaal mutatie reële waarde materiële vaste activa in exploitatie

-

-

35.650.803 11.588.262 2.175.806 1.568 21.885.167

13.834.112 14.097.807 263.695

In de mutatie bedrijfswaarde zijn tevens de aan- en verkopen betrokken die niet afzonderlijk zichtbaar zijn in het mutatieoverzicht. De bedrijfswaarde van de verkochte woningen is € 789.105 en de bedrijfswaarde van de aankopen is € 2.852.482 (excl. rentabiliteitswaardecorrectie).

5.2.79 Mutatie reële waarde materiële vaste activa De mutatie bedrijfswaarde door aan- en verkopen is apart verantwoord in de toelichting. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: Verloop bedrijfswaarde 2010 Bedrijfswaarde volgens jaarrekening 2009 Rentabiliteitswaardecorrectie 2009 Bedrijfswaarde 2009 (kasstromen)

221.529.355 10.169.886 211.359.469

Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling

9.757.07412.055.169 692.0001.606.095

Voorraadmutaties Verkoop Sloop Verbeteringen Nieuwbouw Aankoop Overige nieuwe vhe's Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties

256.0000 77.00017.667.481 2.852.482 18.393148.905 20.317.475

Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Mutatiegraad Huren (niveauwijziging) Subtotaal parameterwijzigingen

3.475.49819.301.265 3.220.453 0 0 19.046.220

Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Baten/lasten Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeteringen Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen)

Rentabiliteitswaardecorrectie 2010 Bedrijfswaarde 2010

7.288.8361.092.164 3.775.477 108.100 643.286136.7783.093.159-

455.111 1.081.964 1.537.075 250.773.175

6.406.983 257.180.158

115


Woonstichting Stek, Lisse Voor de berekening van de bedrijfswaarde voor 2010 is de disconteringsvoet vastgesteld op 5,25%. Deze is lager dan de 6,00% disconteringsvoet waarmee de bedrijfswaarde voor 2009 is vastgesteld. Deze wijziging van de disconteringsvoet heeft een stijging van de bedrijfswaarde met â&#x201A;Ź 19,3 miljoen tot gevolg. Deze waardestijging van het bezit in exploitatie is als positief resultaat verwerkt in de winst- en verliesrekening over 2010. De wijziging van de disconteringsvoet heeft daarnaast ook invloed op de rentabiliteitswaardecorrectie. Verloop rentabiliteitswaardecorrectie 2010 Rentabiliteitswaardecorrectie 2009 Autonome ontwikkeling

10.169.000 828.000-

Wijzigingen in lopende leningen

1.098.000

Nieuwe leningen

1.357.000

Disconteringsvoet

5.388.000-

Rentabiliteitswaardecorrectie 2010

6.407.000

Wijziging in onderhanden werk

2010

2009

Sierkwartier Heerenstaete Agnes

1.425.126 10.163.136

1.399.030 3.469.448

Totaal

11.588.262

4.868.478

Deze projecten zijn in 2010 opgeleverd en overgeboekt van onderhanden werk naar materiele vaste activa in exploitatie.

116


Woonstichting Stek, Lisse 5.3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (indirecte methode)

Het geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2010 is opgesteld volgens de indirecte methode.

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen TDV - waardeverminderingen - wijziging in onderhanden werk - mutatie egalisatie rekeningen - mutatie werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Boekjaar 2010 EUR 2.129.004554.619 1.569.974 8.800.000 1.528 5.488.812 14.285.929

Ontvangen rente Rente BWS Overige opbrengsten financiĂŤle vaste activa en effecten Rente ten laste van projectontwikkeling Betaalde rente

14.848 5.952 1.319 1.081.623 6.813.951-

Kasstroom uit operationele activiteiten

5.710.209-

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Des- en investeringen activa in exploitatie Des- en investeringen activa in ontwikkeling Des- en investeringen verkoop onder voorwaarden Des- en investeringen ten dienste van Mutaties overige financiĂŤle vaste activa

2.175.80612.804.7285.813484.6390

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

15.470.986-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Totaal

11.500.000 4.598.3696.901.631 6.365

Mutatie liquide middelen Saldo per 31 december 2010 Saldo per 1 januari 2010

582.156 575.791 6.365

117


Woonstichting Stek, Lisse 5.4

ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

Materiële vaste activa Onroerende Onroerende Onroerende Onroerende

en roerende zaken in exploitatie zaken verkocht onder voorwaarden en roerende zaken in ontwikkeling en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

257.180.158 4.708.438 14.653.434 4.849.156

221.529.356 4.702.625 25.440.844 4.919.136

281.391.186

256.591.961

99.794 3.526 354.819 1.869.437

115.474 4.345 0 1.870.237

2.327.576

1.990.056

Voorraden

151.694

183.118

Voorraad verkoopwoningen

236.500

0

-

0

260.548 326.864 2.425.907 764.711

259.074 0 107.052 2.587.782 124.246

3.778.031

3.078.154

532.853

551.251

288.417.839

262.394.539

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Leningen U/G Latente belastingvorderingen Deelnemingen

VLOTTENDE ACTIVA

Onderhanden werken Vorderingen Huurdebiteuren Debiteuren Gemeenten/Rijk Overige debiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

118


Woonstichting Stek, Lisse ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Eigen vermogen Overige reserves

31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

116.547.629

101.901.083

99.794

115.474

0 3.581.879

245.787 227.992

3.581.879

473.780

4.567.625 134.661.863

4.573.250 129.979.703

139.229.488

134.552.953

20.354.771 1.329.966 3.436.244 3.838.068

16.941.292 1.776.088 2.498.014 456.964 3.678.893

28.959.050

25.351.251

288.417.839

262.394.539

Egalisatierekening BWS Voorzieningen Latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Leningen kredietinstellingen

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies van sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Overlopende passiva

TOTAAL

119


Woonstichting Stek, Lisse 5.5

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2010 Omschrijving

2010

2009

Bedrijfsopbrengsten

EUR

EUR

Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

30.483.534 1.931.062 23.496 1.678.969 738.481

28.650.584 1.821.349 21.632 1.790.773 486.591

Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

34.855.542

32.770.929

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Aankoop onroerende zaken Koopgarant Overige bedrijfslasten

10.369.974 6.752 3.319.460 472.009 646.828 14.060.247 3.949 8.104.503

2.403.975 6.752 3.342.696 399.769 596.610 10.648.254 997.510 1.150.684 8.069.809

Totaal bedrijfslasten (b)

36.983.722

27.616.058

Bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat (a-b)

2.128.180-

5.154.871

Financiële baten en lasten Rente baten Interne rente Rente lasten

14.811 1.082.942 6.807.999-

84.065 2.222.583 6.180.913-

Totaal financiële baten en lasten

5.710.245-

3.874.265-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening, voor belastingen

7.838.426-

1.280.606

Buitengewone baten Resultaat voor belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Belastingen Resultaat deelnemingen

Resultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa

-

7.838.426600.606 800-

7.238.620-

-

1.280.606 946.897 1.685.528-

541.975

Mutatie reële waarde materiële vaste activa

21.885.167

263.695-

Resultaat na belastingen en na mutatie reële waarde materiële vaste activa

14.646.546

278.279

120


Woonstichting Stek, Lisse 5.6 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING ALGEMEEN 5.6.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Geconsolideerde rechtspersonen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening. 5.6.2 Waardering deelneming De deelnemingen in de groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen het aandeel in de netto-vermogenwaarde, bepaald volgens de grondslagen van deze jaarrekening. Indien bij de verkrijging de verkrijgingsprijs afwijkt van de netto-vermogenswaarde, wordt het verschil rechtstreeks ten laste of ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Voor de posten in de enkelvoudige balans en winst en verlies die ten opzichte van de geconsolideerde balans en winst-en verliesrekening zijn gewijzigd en/of toegevoegd volgt hieronder een toelichting. 31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

Stand per 1 januari Resultaat deelneming

1.870.237 349.803-

3.555.764 1.685.528-

Stand per 31 december

1.520.434

1.870.237

5.6.3 Deelnemingen

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - PAGO Zorg BV te Hillegom (100%), opgericht 16-12-2004 - Elshoek BV te Hillegom (100%), opgericht 19-07-2004 - Trithun BV te Heemstede (50%), opgericht 31-12-2003 - Trithun CV te Heemstede (50%;onmiddellijk+middellijk), opgericht 31-12-03

-

volledig geconsolideerd volledig geconsolideerd volledig geconsolideerd volledig geconsolideerd proportioneel geconsolideerd proportioneel geconsolideerd

Stek Holding B.V. is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen.

31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

5.6.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen

Stek Holding BV Magistra Bouwservice BV Trithun CV Elshoek BV PAGO Zorg BV

935.836 171.361 1.176.935 202.553 292.299

935.687 171.211 989.861 201.851 289.173

2.778.983

2.587.783

De vorderingen op groepsmaatschappijen hebben een langlopend karakter. Over rekening-courantverhoudingen tussen groepsmaatschappijen wordt geen rente berekend.

121


Woonstichting Stek, Lisse

PASSIVA

31-12-2010

31-12-2009

EUR

EUR

5.6.5 Eigen vermogen Overige reserves Saldo per 1 januari

101.901.081

101.622.804

Jaarresultaat 2010

14.646.546

278.279

116.547.625

101.901.081

116.547.625

101.901.081

14.058.147

11.838.676

3.293.105 3.003.519

1.892.748 3.209.868

20.354.771

16.941.293

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - vennootschapsbelasting - huurtoeslag - omzetbelasting

139.812 68.637 1.121.517

150.715 0 76.026 1.549.346

Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

1.329.966

1.776.088

Schulden aan leveranciers

3.436.244

2.498.014

Overige transitoria Vooruitontvangen huur

3.357.283 480.785

3.295.633 383.260

Totaal overlopende passiva

3.838.068

3.678.893

PAGO Beheer BV (opgenomen in Stek per 1-1-2010)

-

456.964

Totaal schulden aan groepsmaatschappijen

-

456.964

Aflossingsverplichting aan kredietinstellingen Schuld aan Rabobank Transitorische rente Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Overlopende passiva Schulden aan groepsmaatschappijen

14.058.147 3.293.105 3.003.519 1.329.966 3.436.244 3.838.068 -

11.838.676 1.892.748 3.209.868 1.776.088 2.498.014 3.678.893 456.964

Totaal kortlopende schulden

28.959.049

25.351.250

Saldo per 31 december Totaal Eigen Vermogen

5.6.6 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - schuld aan Rabobank - nog te vervallen rente leningen o/g

Schulden aan groepsmaatschappijen

122


Woonstichting Stek, Lisse 5.6.7 Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Waarborgfonds Sociale Woningbouw De verplichting van de Woningbouwvereniging is om, indien nodig, in de toekomst aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een bijdrage te leveren. Dit obligo zal door het Waarborgfonds worden aangesproken indien het risicovermogen van het genoemde Fonds beneden 0,25% van het garantievolume daalt. Het WSW heeft in januari 2010 laten weten dat zij naar verwachting de komende vijf jaar geen beroep zal hoeven doen op de obligoverplichting. Het obligo per 31 december 2010 bedraagt 3,85% over het schuldrestant van de geborgde lening, derhalve € 6.765.000-. Pensioenverplichtingen Stek heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd- pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico's verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van € 15.101.872. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum. Aangegane verplichtingen inzake onderhoud In verband met renovatie onderhoud zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 1.859.587. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum Leaseverplichting De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 575.250. Hiervan heeft € 11.505 een looptijd korter als één jaar. De verplichtingen komt naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar. Borgstelling Aan Fortis Bank is een borgstelling verstrekt voor Trithun CV ten bedrage van € 4.050.000. Stek staat als vennoot voor 50% garant voor het negatieve vermogen en toekomstige exploitatieresultaten binnen Trithun CV. Leningen In 2010 zijn 3 leningen van in totaal € 14.300.000 aangetrokken die in de jaren 2011 tot en met 2012 gestort zullen worden. Bankgaranties Voor het kantoor van Stek aan de Hoofdstraat 33 te Hillegom zijn 2 bankgaranties afgegeven van in totaal € 53.622. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woonstichting Stek vormt een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting met: - Stek Holding B.V. - Elshoek B.V. - Magistra Bouwservice B.V. - Pago Zorg B.V. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stek en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belastingen.

123


Woonstichting Stek, Lisse 2010

2009

EUR

EUR

5.6.8 Resultaat deelnemingen Resultaat Stek Holding BV

800-

1.685.528-

Totaal

800-

1.685.528-

Lisse, 28 april 2011

Directeur/bestuurder

Raad van Commissarissen

J.C.M Al

N.P.M. Schoof, voorzitter

R.W. Roodzant, vice-voorzitter

F.J.M. Barnhoorn, lid

G.A. Camphorst, lid

J.M. Hoff, lid

R. Kies, lid

E.A.M.van Winsen, lid

124


Overzicht verbonden partijen per balansdatum 31-12-2010 Functie / Nevenfuncties Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen was gedurende 2010 als volgt samengesteld. Naam, geboorte datum, functie Dhr. N.P.M. Schoof, 10 februari 1947, Voorzitter

Dhr. R.W. Roodzant, 15 januari 1967, Vice-voorzitter

Expertise

Directeur AVDD Commissaris zorgverzekeraar UVIT (UnivĂŠ, VGZ Trias IZA) Voorzitter Commissie Regionaal Overleg Schiphol Voorzitter regiegroep Nationaal Uitvoerings Programma Dienstverlening en e-Overheid ministerie Buitenlandse Zaken Voorzitter Stichting Vrienden Hospice Alphen aan den Rijn Directeur Dienst Terugkeer & Vertrek, Ministerie van Binnenlandse Zaken

maatschappelijke context en lokale netwerken

1 oktober 2008 / 1 oktober 2012

Volkshuisvesting / huurders aangelegenheden

17 februari 2000/ 17 februari 2012

(op voordracht huurdersorganisatie) Dhr. G.A. Camphorst, 9 april 1947, Lid Auditcommissie, Deelname Treasurycommissie Dhr. J.M. Hoff, 19 september 1955, Lid

Dhr. R. Kies, 21 augustus 1959, Lid Auditcommissie, Deelname Treasurycommissie (op voordracht huurdersorganisatie) Dhr. F.J.M. Barnhoorn, 19 maart 1960, Lid

Dhr. E.A.M. van Winsen, 16 september 1964, Lid

Datum benoeming / aftreden

Functie / Nevenfuncties

financieeleconomisch

(herbenoemd 17 februari 2010 voor 2 jaar) 22 december 2005/ 22 december 2013

Interim manager/adviseur BMC Interim Directeur/bestuurder woningcorporatie stichting AWV Eigen Haard Directeur/bestuurder De Rotterdam B.V. Business Controller Engine Services KLM RvC functie bij een dochteronderneming KLM Bestuurslid van Stichting Algemeen Pensioenfonds KLM

projectontwikkeli ng

(herbenoemd 22 december 2009) 26 juni 2007 / 26 juni 2011

financieeleconomisch

3 maart 2005 / 22 oktober 2012

Manager maatschappelijke verankering woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam

Volkshuisvesting, klanten / huurders aangelegenheden

29 oktober 2002 / 6 september 2014

vastgoedbeheer en projectontwikkeli ng

3 maart 2005 / 27 augustus 2011

Directielid Bouwfonds Ontwikkeling

herbenoemd 22 oktober 2008

(herbenoemd 6 september 2010)

(herbenoemd 27 augustus 2007)

Opmerkingen bij bovenstaand overzicht: Commissaris Nico Schoof is directeur van het bedrijf AVDD. Vanuit dit bedrijf factureert hij zijn commissarisvergoeding aan Woonstichting Stek.

129


Commissaris Jan Hoff is interim manager/adviseur bij BMC. Binnen deze organisatie heeft hij geen directiefunctie. Stek doet wel zaken met BMC, maar deze contacten lopen niet via Jan Hoff. Uitgezonderd de hierboven genoemde relaties met het bedrijf AVDD en BMC, verklaart Stek hierbij geen transacties te hebben verricht met bedrijven waar de leden van de Raad van Commissarissen werkzaam of mee verbonden zijn conform de lijst “Functie / nevenfuncties” van de RVC (zie tabel hierboven). Overzicht van verbindingen Woonstichting Stek heeft de volgende verbindingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek. Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI (toegelaten instelling) plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Geldstromen van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Rekening-courant waarde

Stek Holding BV 100% Ja

€ 1.833.642 €0 € 36.000 €0 € € 586.834 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: Deze vennootschap treedt op als houdstermaatschappij van Magistra Bouwservice BV, Elshoek BV, Pago Zorg BV en Trithun BV. Risicoprofiel: Geen risico

Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Magistra Bouwservice BV 100% Ja

€ -/- 1.897.851 €0 € 18.000 € 171.361 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als commanditaire vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Gering risico

130


Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Elshoek BV 100% Ja

€ 144.106 € 0 € 9.000 € 202.000 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) ontwikkelen van woningbouwlocaties en van huur- en koopwoningen zowel in goedkope als duurdere sectoren, alsmede commerciële en sociaal-culturele onroerende aanhorigheden die noodzakelijk zijn voor de kwaliteit en leefbaarheid van de woongebieden. Risicoprofiel: De grondpositie van Elshoek BV zal meegenomen worden in de ontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom. Daarna zal Elshoek BV worden opgeheven. Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Pago Zorg BV 100% Ja

€ -128.470 € 0 € 18.000 € 292.299 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De exploitatie en ontwikkeling van onroerend goed in de breedste zin ten behoeve van instellingen in de zorgverlening. Risicoprofiel: Pago Zorg BV is voorbestemd voor projectontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom. Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Trithun BV 50% Ja

€ -/- 210.807 €0 € 9.000 €0

Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als beherend vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Zie Trithun CV.

131


Naam van de verbinding Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekeningen-courant waarde

Trithun CV Ja

€ -/- 3.838.967 €0 € 9.000 € 1.172.862 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan te Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde Vak C). Risicoprofiel: Het project is in een gevorderd stadium van voorbereiding en het verwachte resultaat is positief. De getaxeerde waarde van de grond is aanzienlijk hoger dan de aankoopprijs. Het risico is daarom beperkt.

Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde

Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland 0,0% Nee

€0 € 918.753 € € 0

Activiteiten van de vennootschap: Het organiseren van de verdeling van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen in de regio Holland Rijnland. Risicoprofiel: Laag risico.

132

Jaarverslag 2010