Page 1

НОВОСИБИРСК / Апрель-май 2014

ЖУРНАЛ ДЛЯ СОСТОЯТЕЛЬНЫХ ЛЮДЕЙ

НОВЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ Рынок недвижимости «приземляется», хороших участков становится все меньше, вперед вырываются застройщики, которых еще 3 года назад не было на рынке. Что происходит?

ТАКЖЕ В НОМЕРЕ:

Прыжок из новичков в лидеры Где «золотая миля» на карте города? Куритиба — миллионник без пробок

16+


sibver tol et.ru


sibver tolet.r u


Содержание ТАКИЕ ДЕЛА

[8] Медленное торможение Рынок недвижимости. Посткризисный рост по инерции продолжается, однако есть все признаки начинающегося спада. Независимый аналитик Сергей Николаев предупреждает.

[45] ГЕНПЛАН

[45] Город как девелопер Почему город развивается с перекосами? Могут ли городские власти не идти следом, а вести застройщиков за собой, осваивая новые территории? Рассуждают авторы Генплана города. Встреча с исполнительным директором «СИАСК» Михаилом Ельским. ИСТОРИЯ НОВОСИБИРСКА

ТЕМА НОМЕРА

[48] Где новосибирская «золотая миля»?

[12] «Стрижи», «Оазис», «Европейский берег»

Известный архитектор Игорь Поповский намечает перспективные направления застройки, выдвигает идею кластеров и предлагает бизнесменам, властям и общественности объединяться для развития города.

Новые концептуальные проекты демонстрируют яркий успех. Серия интервью с директорами девелоперских компаний о том, что такое концептуальный жилой комплекс, чего хотят сегодняшние покупатели квартир, что предлагать и как надо строить в условиях быстро меняющегося рынка.

[48]

КРУГЛЫЙ СТОЛ

[34] Успешная застройка — комплексная застройка «Круглый стол», на котором застройщики и эксперты обсуждают, зачем строить комплексные объекты, кому стоит бояться кризиса, почему социальная застройка для города — это бомба с часовым механизмом. А также формулируют правила успешной экономики строительства.

[34]

2

Status апрель-май 2014

МЕЖДУНАРОДНАЯ ПАНОРАМА

[54] Куритиба — миллионник без пробок Как бразильские прагматики у власти сумели объединить бизнесменов и жителей в интересах города?


часы работы с 11.00 до 21.00 Вокзальная магистраль, 10 тел. 287-33-49 www.perfect-style.it

галерея итальянской мужской и женской одежды, обуви и аксессуаров


Слово издателя Этот номер посвящен новым игрокам рынка жилой недвижимости. Их имена еще три года назад были неизвестны городу. Сегодня они — среди лидеров застройщиков и претендуют на свой кусок этого привлекательного пирога. Их пример выхода на сложный, конкурентный, недавно переживший один и ожидающий следующий кризис рынок очень интересен не только тем инвесторам, кто хочет вкладываться в недвижимость. Широкий круг предпринимателей из разных отраслей может увидеть, как находить новые пути в бизнесе и бороться в меняющихся условиях. Разговаривая с участниками журнала, я в очередной раз понял, что выстраивать бизнес от клиента — это абсолютно выигрышная стратегия в сложные времена. Тщательно изучая потребности жильцов, новые застройщики разрабатывают и предлагают покупателям действительно уникальные вещи. Но это не все. В таком сложном производстве, как строительство, невозможно преуспеть без умения управлять деньгами и подрядчиками. Четкое балансирование в треугольнике КЛИЕНТ – ДЕНЬГИ – ПОДРЯДЧИКИ и есть суть девелоперского бизнеса. Собственно, это не слишком отличается от любого другого бизнеса, разве что риски и выигрыши за счет больших денег, стоящих на кону, могут быть весьма значительны. Как для самих девелоперов, так и для всего города, на развитии которого они зарабатывают.

Издатель ОЛЕГ ГАРЕВСКИХ

Status [Люди. Деньги. Власть]

НОВОСИБИРСК / АПРЕЛЬ-МАЙ 2014 №4-5

редакция журнала «Status в новосибирске»

Дирекция сети

Издатель ОЛЕГ ГАРЕВСКИХ Директор ИРИНА ТИХАНОВСКАЯ Директор по развитию ЕКАТЕРИНА БОЛДЫРЕВА Арт-директор Анастасия римжа Авторы АРСЕНИЙ ГАРЕВСКИХ, СЕРГЕЙ ЧЕРНЫШОВ, ЕЛЕНА ЧЕСТНЫХ, АНТОН ВЕСЕЛОВ, ИГОРЬ СМОЛЬНИКОВ Ассистент редакции АННА КОСИЦКАЯ Отдел рекламы ТАТЬЯНА ШАРФ, ЮЛИЯ МАКСИМОВА, ОЛЬГА МОСКОВЕЦ, ЕЛЕНА ПОВАЛЯЕВА, ИРИНА ПЕРЦЕВА Фотографы АЛЕКСАНДР БРЕЖНЕВ, ЕВГЕНИЙ ЛЫЖИН Цветокорректор Светлана Елманова Корректор Татьяна Соболева Допечатная подготовка максим жуков Фактический адрес редакции 630099, г. Новосибирск, ул. Романова, 28, оф. 507 Тел./факс 363-97-80 E-mail: status@status-media.com Адрес сайта: www.status-media.com Отдел подписки ООО «Урал-пресс новосибирск», тел. 266-02-03 Тел. 363-97-80, distrib@dorogoe.ru

Президент Издательского дома Олег Гаревских [garevskih@dorogoe.ru] Шеф-редактор Издательского дома ЕЛЕНА БАЛЬБУРОВА [balburova@dorogoe.ru] Исполнительный директор Вероника Мелешкина [veronika@dorogoe.ru]

Департамент сетевых продаж Медиаменеджеры АЛЕНА БУТЕНКО, ВАЛЕРИЯ РЯБОВА, ТАТЬЯНА ЕГОРОВА, ЯНА МИЛЕНИНА Адрес 129085, г. Москва, пр. Мира, 95/1, 15-й этаж, тел. (495) 617-39-81, welcome@dorogoe.ru

Учредителем является ООО «Русская Азия», 129272, г. Москва, ул. Трифоновская, 47/1, тел. (495) 687-07-30. Журнал зарегистрирован как рекламное издание в Управлении Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Сибирскому федеральному округу. Свидетельство о регистрации ПИ № ТУ 54-00591 от 28.09.2007 г. Наименование СМИ: Status в Новосибирске. Дата регистрации 05.07.2013 г. Форма распространения: печатное СМИ журнал. Территория распространения: г. Новосибирск и Новосибирская область. Учредители: Общество с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Русская Азия». Адрес редакции: 630099, г. Новосибирск, ул. Романова, 28. Языки: русский. Главный редактор Антон Веселов. Издатель ООО «Люкс Медиа». Юридический адрес: РФ, 630102, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Зыряновская, 55. Отпечатано: ООО «Издательский дом «Вояж», г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, 104. Номер подписан в печать: 23 мая 2014 г. Дата выхода: 28 мая 2014 г. Тираж 4000 экземпляров. Цена свободная. ПРИ ЦИТИРОВАНИИ МАТЕРИАЛОВ ССЫЛКА НА ЖУРНАЛ ОБЯЗАТЕЛЬНА. ЗА СОДЕРЖАНИЕ РЕКЛАМЫ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НЕСЕТ РЕКЛАМОДАТЕЛЬ. Товары народного потребления подлежат обязательной сертификации.

4

Status апрель-май 2014


Персоны — Мы садим на один

— Обычно

гектар всего 10 тысяч квадратов жилья, в городе принято 20 и больше. За счет этого у нас очень просторно. Себестоимость увеличивается, но появляется воздух, и это обеспечивает неоспоримое маркетинговое преимущество.

коммерческая

игорь белокобыльский [стр. 12]

инфраструктура рассматривается как нагрузка, мы делаем ее абсолютно доходным бизнесом. Это идеальная ситуация: за землю уже заплатили жители, она достается бесплатно. Магистральные сети тоже заложены в стоимость квартир. Остаются чистые строительно-монтажные работы. Стены стоят недорого. кирилл ивантеев [стр. 18]

— Любой, кто строит комплексный объект, на первых домах не получает прибыли. Приходится обеспечивать подключение сетей, делать полное проектирование, строить объекты инфраструктуры. Но это работа на репутацию, которая должна показать, что все обещанное покупателю будет реально построено. максим петров [стр. 22]

— В Новосибирске сформировался пул девелоперов высшего уровня. Это новый уровень работы с доходами, кредитами, проектами. У них все другое, и самое главное — у них другая бизнес-модель. Они зарабатывают не просто на том, что создают объекты недвижимости и продают их, они зарабатывают на формировании среды. максим марков [стр. 40]

6

Status апрель-май 2014

— Создание гармоничной городской среды полезно и выгодно для бизнеса. Площадь Маркса, например. Там появилось огромное количество торговых площадей, и они в конкурентной борьбе друг другу мешают. Если они перейдут на партнерскую основу и выстроят это пространство качественно, то многие люди могу отказаться ехать в «Мегу» и останутся здесь. игорь поповский [стр. 48]


часы работы с 11.00 до 21.00 Вокзальная магистраль, 10 тел. 287-33-49 www.perfect-style.it

галерея итальянской мужской и женской одежды, обуви и аксессуаров


Такие дела

Строительный рынок Новосибирска. Медленное торможение

Посткризисный рост, начавшийся в 2011 году, продолжается. Объемы ввода домов и продажи растут, увеличивается доля квартир, купленных при помощи ипотеки — это касается как первичного, так и вторичного секторов рынка. Также увеличивается средняя стоимость метра. В 2012 году был преодолен докризисный уровень цен на новостройки, в 2013 и 2014 гг. он также продолжал расти.

В

то же время в последние годы заметно и снижение темпов роста. Цены, разогнавшиеся после кризиса (например, в 2012 году они подскочили аж на 15 процентов!), последние пару лет растут медленно. В 2013 году цена за метр поднялась всего на 2, а в 2014 — на 3 процента. Рынок так и не преодолел случившийся после 2008 года массовый переход застройщиков на строительство жилья эконом-класса и ощутимое снижение качества строительства. Произошло уменьшение средней площади квартиры, чему особенно способствовали областные программы по стимулированию строительной отрасли: покупателям выплачивалась одинаковая компенсационная сумма за квартиру любой площади. В городе появились целые кварталы откровенно ущербных домов, состоящих из квартир-студий по 18-20 кв. метров, до 300 штук в подъезде на 2 лифта. До сих пор доля 1-комнатных квартир и студий превышает 60% в общем объеме ввода жилья. В первом полугодии 2013 года, впервые со времени кризиса, стало увеличиваться количество замороженных объектов. Сейчас из 4 милли8

Status апрель-май 2014

в общем объеме сданного жилья, через некоторое время 80% домов будут строить 15-20 компаний. Изменяется и структура участников рынка. В Новосибирске появляются новые застройщики, в том числе иногородние, заходят лидеры строительного рынка региона и даже игроки федерального масштаба. У застройщиков все сильнее проявляется специализация.

онов квадратных метров, строящихся в Новосибирске, около 25% — это замороженные (какие-то временно, какие-то на неопределенный срок) объекты. Основной спрос ограничен сегодня ценой 3 млн рублей. И не похоже, что будет серьезное движение вверх, при этом заметно повышение требовательности покупателя к предложению. Можно определенно сказать, что маломерками рынок наелся. Если учесть, что количество свободных участков в Новосибирске уменьшается, то становится видно, что застройщик все больше попадает в тиски между растущей ценой на дефицитную землю — с одной стороны, и ограниченным спросом небогатого в целом населения — с другой. Понятно, что в подобной ситуации могут выжить не все, и на рынке начинается консолидация застройщиков. Общее коСергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости личество их уменьшается, размер укрупняется, растет доля первой двадцатки


1000

Такие дела 800

Статистические показатели 60000

КОЛИЧЕСТВО ЖИЛЫХ 1179 ПЛОЩАДЕЙ ( В ТЫС. КВ.М ), СДАННЫХ В НОВОСИБИРСКЕ 1112 В 2006-20013 ГГ. 1026

КОЛИЧЕСТВО 59664 ОФОРМЛЕННЫХ 49908 ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ ( ТЫС. РУБ.) 39187

50000 ОФОРМЛЕНО ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

40000

1017 1030

1000

30000

925

20000 829

815

10000

800 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

ГОД

8117

0

2006

9618

10483 9236 8084

2007

2008

ДИНАМИКА КОЛИЧЕСТВА СДАННЫХ КВАРТИР И СРЕДНЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ

76,0

2009

2010

2011

2012

ГОД

2013

ДИНАМИКА ЗАМОРОЖЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

50 40 30

24,4

20

23,5

71,8

10

19,6

2006 Г.

2007 Г.

дек. '05

дек. '06 дек. '07 дек. '08 дек. '09 дек. '10

51 400

50 300

43 500

41 100

ТОП-10 ЗАСТРОЙЩИКОВ ПО КОЛИЧЕСТВУ СДАННЫХ КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ В 2006-2012 ГГ. ЗАСТРОЙЩИК

3

2012 40 350

2011

46 850

2010

47 050

2009

33 950

2008

63,5

63,0

61,8

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В НОВОСИБИРСКЕ

25 300

19,0

18,3

2

1

кв

ОБЩЕЕ ЧИСЛО КВАРТИР

.2 кв 010 .2 г 0 од кв 10 г . 4 20 од кв 10 . 1 20 г од кв 10 . 2 20 г од кв 11 .2 г 0 од 3 кв 11 . 2 го 4 д кв 011 .2 г 0 од 1 кв 11 г . 2 20 од кв 12 .2 г 0 од 3 кв 12 г . 4 20 од кв 12 .2 г 01 о д 1 кв 2 г . 2 20 од кв 13 .2 г 01 о д 3 го д

0

СРЕДНЯЯ ПЛОЩАДЬ

дек. '11 дек. '12 дек. '13

2008 Г.

2009 Г.

2010 Г.

2011 Г.

2012 Г.

ИТОГО

МЕСТО

ООО « ДИСКУС-ПЛЮС »

54493

48600

55753

23234

138840

201333

66640

588893

1

ООО КОМПАНИЯ «СИБИРЬ»

33903

80000

98955

9284

75876

76628

98570

473216

2

ООО «ЭНЕРГОМОНТАЖ »

66173

34100

112841

101328

40624

47852

50911

453829

3

ООО МЖК «ЭНЕРГЕТИК»

20455

26984

56946

9442

31115

37643

42317

224902

4

7119

28855

55689

53755

82833

228251

5

36900

19308

48409

33818

49556

213125

6

26549

28958

7746

7551

20553

32797

124154

7

111731

8

23323

101491

9

13331

101325

10

КПД «ГАЗСТРОЙ» «КРАСНООБСКМОНТАЖСПЕЦСТРОЙ»

25134

ПОДРЯДЧИК «КВАРСИС » ООО «Н-СК СТРОЙМАСТЕР »

33100

21630

23340

5309

ЗАО «СТРОИТЕЛЬ»

13617

28422

6624

7990

21515

36926

26282

« АЛЬФА КАПИТАЛ»

9202

28352

15584

Status апрель-май 2014

9

Аналитическое агентство RID Analitics

СДАНО ТЫС. КВ.М В НОВОСИБИРСКЕ

1200


Такие дела

Девелоперы VS застройщики Сегодня на рынке можно можно выделить две основные группы застройщиков: те, кто для строительства использует собственные мощности, и девелоперы.

П

ервый тип — вертикальноинтегрированные компании, такие как «Дискус+», «Энергомонтаж», «1-й строительный фонд», «КПД-Газстрой». Они имеют собственное производство материалов, проектное бюро, генподрядчика, службу продаж. При этом на каждом производственном этапе стараются получить прибыль. Исключение, пожалуй, составляет только «Дискус+», который получает прибыль за счет объемов. Близкие к ним компании, имеющие определенные мощности, а для производства работ нанимающие субподрядчиков, — это «КМСС», «Стройинвестпроект», «ЗАО Строитель», «ПТК-30» «СтройМастер». Принципиально отличаются от этих компаний девелоперы. Это достаточно новая для Новосибирска форма организации бизнеса, но она стремительно развивается. У девелоперов нет своих производственных и строительных мощностей, ограниченные мощности по продаже, они очень активно сотрудничают с агентствами недвижимости, но у них сильные финансовые и маркетинговые службы и службы заказчика. Яркие примеры — это «Сибакадемстрой» (самый крупный его проект — ЖК «Европейский берег»), ГК «Стрижи» (микрорайон «Стрижи»), «АКД-Мета» и «АКД» (ЖК «Оазис» и ЖК «Бавария»). Появление на рынке игроков с новыми принципами организации бизнеса именно сегодня не случайно. Такие предприятия гораздо более гибкие и мобильные, чем традиционные застройщики. Это очень важное качество на зрелом рынке. Девелоперы сегодня очень активно разрабатывают новую нишу квартир класса эконом-комфорт и эконом-плюс. Причем строят они большие жилые 10

Status апрель-май 2014

комплексы с развитой инфраструктурой и четкой концепцией. Пожалуй, на сегодняшнем стагнирующем рынке именно такая ниша является наиболее перспективной. Главное рыночное отличие девелоперов от традиционных строителей — их гибкость. Отсутствие собственных мощностей позволяет мгновенно реагировать на новые запросы рынка и быстро перестраивать бизнес-цепочку. Старожилы рынка — вертикально интегрированные застройщики — могут похвастать более высокой маржой, поскольку получают ее на всех этапах производства. За счет этого устойчивость бизнеса, конечно, выше. Однако на меняющемся, усложняющемся рынке такая жесткость может стать серьезной проблемой. В первую очередь технологической. Известно, что даже в такой консервативной области, как железобетонные конструкции, технологии меняются раз в полгода. Поэтому вложившись в современную производственную линию, через какое-то время можешь оказаться с морально устаревшей конструкцией на руках. Отсутствие такого актива позволяет мгновенно находить на рынке передовые решения и использовать его с выгодой для себя. Еще одна сторона бизнеса, где преимущество аутсорсинга раскрывается по полной, — собственно строительство. Укладка кирпичей, отделка и т.д. — дело подрядчиков. Создавая конкуренцию между строительными подрядчиками, компания-девелопер добивается максимального качества работ за оптимальную цену и очень быстрых сроков исполнения. Облегченность конструкции девелоперского бизнеса, позволяющая

очень быстро реагировать на возможности рынка, приводит к низкому запасу прочности. Шаг влево, шаг вправо, несколько ошибок — и бизнес становится убыточным. У девелоперов очень жесткий естественный отбор. Главные качества, за счет которых только и возможно выживание, — высочайшая управленческая квалификация и максимальная скорость реализации проекта. Еще одно требование к этому бизнесу — необходимость ведения строительства в крупном масштабе. Невозможно содержать штат высококвалифицированных специалистов, если весь твой бизнес заключается в строительстве одного-двух домов в год. Поэтому наиболее успешные девелоперы реализуют сразу несколько крупномасштабных проектов. Большие объемы производства, низкая маржа, необходимость очень быстро оборачивать капитал приводят к необходимости очень быстро продавать. А для этого мало иметь большую сеть продавцов, важно, чтобы качество самого предложения было высочайшим. Жилой объект должен быть уникальным! Поэтому девелоперы выкидывают на рынок все более и более «навороченные» проекты, конкурируя друг с другом по богатству идей, количеству опций, оригинальности концепций. И конечно, по сервису. Как правило, работа девелоперазастройщика не заканчивается с продажей квартиры покупателю, начинается обслуживание. И здесь застройщики уже не жалеют усилий и денег. За свой счет они создают управляющие компании, которые помогают новоселам максимально комфортно, насколько это возможно, построить свой быт. Так создается репутация застройщика и комфортная среда в крупном жилом объекте, именно то, что продает вторые и третьи очереди строительства.


галерея итальянской мужской и женской одежды, обуви и аксессуаров

часы работы с 11.00 до 21.00 Вокзальная магистраль, 10 тел. 287-33-49 www.perfect-style.it


«Стрижи»

Разрыв шаблона

Игорь Белокобыльский, один из владельцев группы компании «Стрижи» и директор одноименного ЖК, называет себя «жестким капиталистом». Однако «прибыль любой ценой» не имеет никакого отношения к тому, что он увлеченно пропагандирует и воплощает в своем проекте.

12

Status апрель-май 2014


«Стрижи»

Status апрель-май 2014

13


«Стрижи»

О

сновная бизнес-идея ГК «Стрижи» заключается в том, чтобы предложить массовому покупателю жилье, приближающееся по количеству опций к жилью премиумкласса. «Разрыв шаблона» был воплощен в районе бывшего карьера Мочище. Сегодня строится уже третья очередь с опережением графика. Стоимость метра находится на уровне городской панельной многоэтажки. За эти деньги покупатель получает кирпичные стены, охраняемую и благоустроенную территорию, и самое главное, качественую социальную и природную среду. Чтобы реализовать все это, девелоперу пришлось переосмыслить правила строительного бизнеса.

Инвестиционный рынок очень сильно изменился. Двадцать пять лет назад были возможны лихие операции с маржой 250% за два-три месяца. Пятнадцать лет назад — операции с маржой 100% на промежутке до года. Пять лет назад — 60% за полтора года.

Весь микрорайон будет порядка 150 тыс. м2 жилья с полностью соответствующей инфраструктурой. Сейчас сделали половину. 2,5-3 года на завершение.

Толчком для формирования этого проекта было желание выйти на рынок после кризиса. Все эти площадки, на которых мы сейчас строим, мы сформировали еще в сентябре 2008 года, а выйти на рынок не смогли, потому что все рухнуло. По всей стране люди, работающие на строительном рынке, сделали колоссальные ошибки, это был общенациональный тренд. Все участники нашей команды про­шли через кризис и испытали все на своей шкуре. Я три года кормил банк, чтобы не потерять площадки, я платил проценты, проценты, проценты. Это было больно.

Удельный вес жилья составляет не более 70%. Все остальное — время, силы, финансы — идет на создание благоприятной среды вокруг объектов. Сегодня в нашем проекте объединены люди с близкой философией и подходом к бизнесу. Мы встретились неслучайно. И я вижу, что такие группы возникают не только у нас, наши конкуренты (имеются в виду «Оазис» и «Бавария». — Прим. ред.) прошли похожий путь.

14

Status апрель-май 2014

Проект ЖК «Стрижи» нагружен большим количеством опций. Мы сейчас дополнительных опций на м2 делаем гораздо больше, чем это принято. Первая опция — мы садим на один гектар всего 10 тысяч квадратных метров жилья. В городе принято 20

Сегодня спекулятивные доходности рухнули. Больше нельзя реализовывать принцип «чтобы у меня все было и ничего мне за это не было». Весь мировой рынок тоже мечется: денег много, а девать их некуда. Чтобы у тебя был инвестиционный потенциал, необходимо как сермяжному пахарю это поле буквально вспахивать.

и больше. За счет этого у нас очень просторно. Как оказалось, это сегодня очень востребовано. Внешне мы ведем себя как идиоты, потому что постоянно увеличиваем затраты на площадку, разбрасываем ее на большее количество, и у нас себестоимость увеличивается. Но появляется воздух, и это обеспечивает неоспоримое маркетинговое преимущество. Второе — мы строим только в кирпиче. Сейчас много современных технологий и так далее, в кирпиче строят только чудаки, это дороже, чем строить в монолите или из панелей. Но потребительские качества кирпича выше, и это работает. Третий момент — мы в центре микрорайона, казалось бы совершенно эконом-классса, поставили за свой счет фонтан. Мы места общего пользования — подъезды и так далее — со второго комплекса начали отделывать гранитом, начали ставить качественные лифты, которые относятся уже к бизнес-классу. Мы в каждую квартиру ставим полноценную металлическую дверь за свой счет. Мы делаем неплохое, даже хорошее благоустройство. 700 саженцев, которые мы сейчас высаживаем, через несколько лет станут большими полноценными деревьями. В 2014 году инвестируем в стройку 2,5 млрд рублей. 400 миллионов будет потрачено на коммерческую инфраструктуру, 150 миллионов — на социалку. Например, мы сделали такую вещь: выкупили на аукционе у государства 1,9 гектара и делаем там паркинг, хотя


«Стрижи»

Справка: Группа компаний «Стрижи» занимается застройкой района, ранее называемого «карьер Мочище», расположенного на границе Заельцовского района Новосибирска. Это место считается одним из наиболее благополучных с точки зрения экологии. Территория застройки по инициативе компании получила официальное наименование микрорайон «Стрижи». Первая очередь микрорайона «Стрижи» — ЖК «Светлая роща» — была построена в декабре 2012 г. Комплекс состоит из четырех 5-этажных домов, стоящих замкнутым двором, с собственной котельной. «Светлая роща» была сдана на 9 месяцев раньше заявленных сроков. Вторая очередь микрорайона — «Кленовая аллея» — еще более масштабный проект: два 10-этажных дома, построенные из кирпича, оснащены собственной газовой котельной. Придомовая территория

огорожена, а парковки вынесены за ее пределы. Комплекс сдан в сентябре 2013 г. Третья очередь микрорайона «Кленовая аллея-2» состоит из двух 10-этажных и семи 5-этажных домов. Окончание строительства: 2 квартал 2015 г. Строительство идет с опережением сроков. Четвертая, пятая и шестая очереди «Светлая роща-2» — самый масштабный проект, в котором обобщен весь предыдущий опыт ГК «Стрижи», состоит из 9 жилых домов: двух 10-этажных и семи 5-этажных, на 1097 квартир. В комплекс входят: трансформаторная подстанция, газовая котельная, наземная парковка. Особенность архитектуры — французские окна в пол, как и в первой «Светлой роще», и сплошное остекление балконов. Окончание строительства: 4 квартал 2015 г. Для реализации проекта застройщик расселит 12 бараков на 82 квар-

тиры, которые находятся на территории «Светлой рощи-2». К концу завершения последних очередей на территории микрорайона уже появится ряд объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. В планах компании строительство автовокзала, нового детского сада на 250 мест, досугового центра, двух торговых центров, скверов и даже лыжной трассы. Расширение Мочищенского шоссе: Согласно решению городских властей, шоссе увеличат на две полосы. На участке от ул. Жуковского до Дачного шоссе оно станет 6-полосным, от Дачного шоссе до ул. Кедровой — 4-полосным. В районе примыкания Дачного шоссе, у поворота на Заельцовское кладбище и на пересечении с ул. Кедровой, появятся дополнительные полосы. Параллельно будет решаться вопрос с железнодорожным переездом в районе карьера Мочище.

Status апрель-май 2014

15


«Стрижи»

легко могли построить еще один комплекс. Плюс дороги и прочее. В общем, 75% денег вкладываем в стройку, 25% — в инфраструктуру. Если считать человекозатраты, то получится еще больше. У нас есть целый отдел, который занимается исключительно вопросами развития социальной инфраструктуры. Сегодня состояние рынка недвижимости такое, что продать можно что угодно. Наши конкуренты, которые не делают всех этих вложений в инфраструктуру, тоже успешно продают. Но мы уверены, что именно за таким подходом будущее.

Комплексная застройка сегодня — это тренд. Он набирает мощь, и он будет решающим в ближайшее время.

мы их нащупали, и я очень рад этому. Они очень разборчивы, у них есть опыт. Они все знают, что такое Моск­ва, что такое Барселона, Мюнхен, они видели это не на картинках, они там бродили. И им уже сложно впарить морковку вместо сникерса. С такими покупателями сложно и приятно работать. Когда начинается дискуссия, и он чувствует, что твоя позиция сильна, но тебя можно переубедить, он не упирается, а реально ведет диалог, даже если дискуссия жаркая. Если твоя позиция сильна — ты его в

Чтобы забрать свою маржу, ты свой рынок должен буквально возделать. Наш покупатель — социально адекватный, социально ответственный работник в возрасте от 25 до 35. Семейные пары с детьми, имеющие устойчивые доходы, бурно развивающиеся. Я не ожидал, что они придут, но 16

Status апрель-май 2014

свою веру обратишь. 90% наших дольщиков идеологически нас поддерживают на 100 процентов! Почему нас выбирают? Наши дома — это не бизнес-класс, но и не эко-

ном. Самое правильное название для нашей застройки — «экономкомфорт». У нас очень выгодное соотношение цены и наполнения. При всех этих «ништяках», которые мы даем, при той невероятной экологии у нас очень умеренный ценник. И при этом наше качество находится значительно выше среднего. Оно, конечно, не самое верхнее, но значительно выше среднего по Новосибирску. Мы достаточно серьезную часть своих программ продавали как обещания. То есть обещания построить детские садики и так далее. Инвесторы рискнули и вложились. У нас с ними близкий контакт. Мы проводим собрания. Я в них активно участвую. Праздники устраиваем не для галочки. Они видят наши лица, любой вопрос могут задать. Мы можем подискутировать, можем даже поругаться. Очень активно идет работа с форумами в Интернете, самая горя-


«Стрижи» чая информация, конечно, поступает оттуда. Нам пришлось создать свою управляющую компанию. Это самоубийственно с точки зрения экономики, зато мы наш жилой фонд поддерживаем в хорошем состоянии. У нас норма маржи небольшая — процентов 15. Но мы зарабатываем на объеме, потому что строим очень быстро и у нас нет лишних затрат. Наши сроки реально меньше в два-три раза, чем общепринятые и нормативы. И за счет скорости мы умудряемся формировать положительный финансовый поток. Мы оптимизируем все, что можно. И перед началом строительства проводим очень сильную проектную подготовку. Наш принцип — у застройщика должен быть очень мощный инвестиционный отдел, очень мощная служба заказчиков и больше ничего. Мы отказались от собственных основных фондов. У нас нет собственной строительной компании. Мы не являемся заложниками никакой технологии. Мы постоянно тендерим , нас подрядчики боятся. Так как мы работаем в деньги — быстро, качественно и много, они стоят в очередь. Если бы они входили в нашу структуру, то мы бы просто вспотели. Вот этим принципиально отличаются застройщики и строители: мы работаем с клиентами, с деньгами, с территориями и с финансами. Все, других функций у нас нет. Вот поэтому маржа у нас не очень большая, но зато очень быстрые сроки, высокая мобильность и очень чуткая реакция к рынку. Наш отдел продаж не является продающей структурой — он является координирующей. Мы продажу тоже отдали на аутсорсинг профессиональному сообществу риэлтеров. Но зато мы видим не только тот ручеек, который течет через нас — мы щупаем весь город. Получается, что у нас работает не 20, 30, 40 человек — у нас несколько сотен высокопрофессиональных продавцов.

Два раза в неделю мы с ними проводим семинары и получаем очень качественную обратную связь с рынка. Государство принято хаять, потому что оно странное, но с государством можно и нужно работать. Как только ты рабочий процесс с ним наладишь, ты сможешь решать вопросы вообще без всякой коррупционной составляющей. Я считаю, что у нас адекватная власть. Когда мы заходили на микрорайон «Светлая роща 1», внутриквартальные дороги были убиты просто «в ноль». Там летом на внедорожнике проехать можно было с опаской. Мы по своей инициативе собрали жителей и предложили создать инициативную группу. С нашей стороны мы к этой работе подключили 3 человек. В результате сегодня 80% внутриквартальных дорог сделаны именно с помощью города. По расширению Мочищенского шоссе мы также нашли точки соприкосновения с властью. Сейчас ведем переговоры о том, чтобы убрать железнодорожную ветку и таким образом избавиться от пробок на переезде. Нельзя жрать в одну глотку. Русские купцы хорошо это понимали. Возьмем город Томск в XIX веке — это был крайне капиталистичный, крайне эгоистический город. Но вот университет, реальные училища, это все формировалось за счет частных пожертвований. Делали это они не потому, что были шибко правильными, а потому что так они создавали общее будущее. Я финансист и капиталист, крайне правый, правее не бывает. Но мы постоянно делаем подарки своим жильцам. 2 миллиона мы вложили в парк «Светлой рощи», 2 миллиона в хоккейные коробки и почти 2 миллиона на очищение городских и соседних территорий от снега. Если расценивать это как вложения, то невозможно сказать, какую финансовую выгоду они принесут. Но мы не считаем это «маркетингом», это просто помощь людям, чтобы им было хорошо и чтобы аура в нашем районе была хорошей.

Вот дореволюционный Томск. Университет был построен на частные деньги. Все приюты в Томске были частными. Львиная доля библиотек — частная. Огромное количество музеев и так далее — все частное. Государства тогда было очень мало. Все эти инициативы частного бизнеса — не то что благотворительность, но и не коммерческий расчет. Наверное, это то, что одновременно имеет социальный эффект и полезно для бизнеса. Это создание среды. Сейчас зарождается целое поколение, целый тренд застройщиков, которые так себя ведут. Мы далеко не единственные и совершенно точно не самые лучшие. Многие люди мыслят похожим образом. Именно мы, застройщики, — это те, кто формирует среду обитания. Фактически мы формируем город. И очень хотелось бы, чтобы получилось комфортно. То, что мы делаем, — на ближайшие 30 лет. Что-то подобное совершил Ревитт в конце сороковых годов. Американский промышленник — ярый антикоммунист. Чтобы Америка не сползала в яму коммунистических брожений, начал строить ревит-тауны. Коттежды для среднего и ниже среднего класса. Идея дурацкая, но у него был идеологический посыл: если у человека есть дом, он никогда не будет заниматься коммунизмом. И под эту идею он нашел технологические решения, сделал очень много работы по тому, чтобы технология обеспечивала эту цену. Он настроил много некачественных вещей, но он задал новый тренд в Америке. В Москве такого нет, мне кажется, Новосибирск в этом отношению лидер. В Новосибирске очень разборчивый покупатель. Поэтому соотношение цены и качества строительства в нашем городе впереди планеты всей!

Status апрель-май 2014

17


Инфраструктура

Инфраструктура как бизнес Часто застройщики рассматривают коммерческую инфраструктуру микрорайона (магазины, складские помещения, помещения для обслуживания) как нагрузку, которую стараются спихнуть побыстрее первому же покупателю.

В

случае ЖК «Стрижи» был выбран другой подход. Была привлечена компания «Департамент недвижимого имущества», занимающаяся брокериджем, которой была отдана в управление вся коммерческая инфраструктура жилого комплекса. Коммерческие площади на территории «Стрижей» не продаются, а сдаются в аренду, оставаясь собственностью застройщика. При этом опе18

Status апрель-май 2014

ратор решает две задачи: добивается максимальной коммерческой отдачи от недвижимости и обеспечивает жителей микрорайона качественным набором товаров и услуг. Такой подход является уникальным для новосибирского рынка. Об опыте подобного сотрудничества рассказал генеральный директор компании «Департамент недвижимого имущества» Кирилл Ивантеев.

Мы просчитали доходность всех коммерческих объектов на территории ЖК «Стрижи» и поняли, что период окупаемости будет не больше 7 лет, внутренняя доходность составляет 14-16%, это хороший показатель. В результате появился совершенно новый взгляд на обустройство микрорайона: обычно инфраструктура рассматривается как нагрузка, в нашем случае она становится абсолютно доходным бизнесом. Это идеальная ситуация: за землю уже заплатили жители, она достается бесплатно. Магистральные сети тоже заложены в стоимость квартир. Остаются чистые строительно-монтажные работы. Стены стоят недорого. Оказалось, «Стрижи» — недооцененное место. Мы провели опросы среди жителей и поняли, что нет хороших продуктов питания, аптек, зоотоваров, канцелярии. Нужен салон красоты, фитнес, ничего нет. Продукты, которые продаются, сейчас стоят дороже, чем в городе, а качество хуже. Там не созданы условия для торговых сетей, поэтому активно плодятся ИП, которые занимаются своей деятельностью, не несут ответственности за товары и понимают, что за неимением лучшего народ будет покупать. Когда ты призываешь на территорию оператора торговли, ты должен гарантировать на этой территории определенное количество покупателей. Если территория большая, то ее нужно грамотно распределить между операторами, чтобы не возникало конкуренции, чтобы было достаточно покупателей. Поэтому прежде чем делать проект микрорайона, вы должны понять, как будет создана инфраструктура. Нельзя создавать пересекающиеся торговые территории, и нужно сделать так, чтобы не было избыточных территорий. Что такое спальный район? Люди встали и уехали на работу, вечером — домой. На выходные они уезжают на другие территории, и здесь нет смысла строить гигантские магазины. Построить вы можете хоть 2 квадратных километра, сдадите все равно метров 500-600.


Инфраструктура 2. Автовокзал. 740 квадратных метров. Коммерческие площади: кафе, филиал банка, аптека, кафе-столовая.

3. Двухэтажный центр медицинских услуг. Первый этаж — «Инвитро». Второй — стоматологический кабинет.

2 3

5 1

1. Магазин шаговой доступности, одноэтажный ТЦ. Один из двух основных ТЦ микрорайона. Оператор — «Магнит».

6

5. Многофункциональный торговый центр. Первоначальный проект был изменен с 3-х на 2-этажное здание, что позволило поднять арендную ставку. Первый этаж — «Магнит». На втором — сервисные компании. Окупаемость — 20% годовых.

4

4. Центр семейного досуга. Коммерческие площади: спортивно-оздоровительный центр. 6. Первые этажи жилых домов: салон красоты, магазин «Все для бань», массажные кабинеты, пивной магазин с продукцией на вынос и т.д.

КОММЕРЧЕСКАЯ ИНФРАСТРУКТУРА ЖК «СТРИЖИ»

В «Стрижах» мы оценили плотность застройки, уровень доступности и поняли, какой формат торговли нужен. В результате у нас появились две торговые территории. В одном месте — одноэтажный ТЦ, в другом — главный магазин микрорайона, двухэтажный. Мы сделали два главных магазина, которые являются точками притяжения. Старая коммерческая инфраструктура будет ликвидирована, потому что развивалась хаотично и не имела никакой идеологии. Более того, она некрасива. Два года нам пришлось доказывать сетям, что здесь будут люди, нам не верили. Первая сеть, которая отреагировала, — «Мироторг». Мы уже вышли с

ними на подписание договора, но потом у них изменилась стратегия входа в город. Мы перешли к другой федеральной сети — «Магнит». В результате мы им отдали эксклюзив на оба ТЦ. Сегодня сети сами приходят и просятся, а у нас уже все сдано, хотя объекты еще не запущены. Мы берем на себя полную ответственность, что к моменту ввода в эксплуатацию будет сдано в аренду. Не сдадим — сумму, которой не хватает, мы компенсируем. Но мы не самоубийцы, мы хорошо понимаем, что делаем. Конечно, при условии, что заказчик соглашается с тем форматом недвижимости, который мы предлагаем. Это

далеко не всегда проходит гладко. Мы ведем авторский надзор. Проектировщики используют свои нормативы, нас это не устраивает, экономика нужна другая. Только автовокзал мы трижды перерисовывали. Финансовая модель, по которой мы работаем с заказчиком: договор делится на три этапа. Первый — объемно-планировочные решения, проплачиваются 20% от суммы вознаграждения; второй этап — технико-экономические показатели, это работа с проектировщиком, с арендаторами и подписание договора аренды, мы получаем еще 20%. Оставшееся мы получаем после ввода в эксплуатацию. Status апрель-май 2014

19


Прямая речь

Игорь Белокобыльский ФАТАЛЬНЫЕ ОШИБКИ, КОТОРЫХ НАДО ИЗБЕЖАТЬ ЗАСТРОЙЩИКУ — Первое — выбор маркетинговой концепции. Парадокс — самый емкий финансовый рынок развивался до 2008 года без концепций. Был большой спрос, застройщики «гнали» квадратные метры и продавали влет. Сейчас все изменилось. Еще года 2, и огромный кусок возводимых проектов окажется невостребованным, будет кризис перепроизводства. Спрос, конечно, останется, но у кого-то будут брать, а кто-то будет простаивать. Можно работать за счет снижения цены, но норма маржи минимальная и доходы будут ниже себестоимости. Тенденция видна уже сегодня. Поэтому первое, что нужно четко понять, начиная проект: место, инфраструктура, набор опций, конструктивные характеристики, цена, способ продвижения, целевая аудитория — все эти параметры нужно учесть. Вторая фатальная ошибка — несбалансированный бюджет. Рынок подрядчиков прошел через 2 кризиса, и идиотов теперь нет. Раньше были те, которые работают в бартер, сейчас все работают в деньги, и у тебя нет возможности растянуть сроки расчетов, только за счет банковского кредита, а это автоматически поднимает стоимость. Поэтому нужно четко сбалансировать бюджет. Типичная ошибка, которой заигрывалось в недавнем прошлом огромное количество застройщиков, — перетоки из проекта в проекта. Должна быть жесточайшая финансовая дисциплина. Если ты используешь подъем одних проектов 20

Status апрель-май 2014

за счет других — следи одинаково внимательно за всеми проектами. Если ты рвешь процессы продажи и стройки — внимательно следи за движением денег. Глупо собрать все деньги сразу и потом построить — теряешь на цене, но так же глупо построить и потом продавать сильно после этого, потому что ты морозишь активы. Сейчас на нашем рынке уникальная ситуация, когда макроэкономические параметры начинают работать на местечковом уровне. Стоимость денег становится низкой, подавляющему большинству игроков доступен адекватный по стоимости и нагрузке финансовый ресурс, поэтому финансовая дисциплина становится такой же жизненно важной опцией, как и маркетинговая одаренность. Из финансовых ошибок могут быть ошибки с оценкой себестоимости. Можно переснизить, на бумаге будет маржа большая, а на деле нет. Есть риск заиграться с наполнением, как в нашем случае — слишком много опций. Только за счет жесточайшей финансовой дисциплины мы пока эту грань не пересекаем. Маржа на метре при строительстве микрорайона очень низкая, вся маржа — в инфраструктуре. Надо научиться ее брать. Третья ошибка — технологическая культура. В Новосибирске существует достаточное количество примеров, когда из-за технологических ошибок проекты «дают дуба». Жилой комплекс «Уют» — самый очевидный пример. Была допущена технологическая ошибка, и комплекс просто встал. Технологическая культура у нас в городе достаточно адекватна, но есть такие, что «мама дорогая». Застройщик — это профессионал, который должен иметь очень сильную службу заказчика, все остальное делается подрядчиками. Застройщику очень важно не нарваться на клоуна. Четвертый момент — можно ошибиться с внешними подключениями. Я знаю людей, которые с конкурса выигрывали площадки и потом бросали их, потеряв первоначальный взнос, потому что сталкивались с такими фантастическими нерешаемыми проблемами, что проще было потерять деньги, чем разобраться. Это четыре группы фа-

тальных ошибок. Ну и есть нефатальные ошибки. Не убьют, но кровь подпортят. Инфраструктурная нерешенность проекта: не решишь проблему с парковкой — первый жилой комплекс построишь, дальше будешь испытывать проблемы. Не решишь проблемы с транспортной доступностью — дальше обрыв. В общем, просчеты по мелочи, которые сначала не видны, но потом набирается критическая масса, и проект переходит в зону риска.

Навыки, которыми должен обладать успешный девелопер — Как биржевый игрок, или как игрок в покер, он должен уметь быстро считать в уме, он должен долгое время выдерживать психические перегрузки, оставляя холодную голову. Если он ушел в эмоции при принятии решений — все, конец. Необходима способность переваривать огромный объем информации. Но при этом нужно быть «фартовым». Любое решение принимается в условиях дефицита информации, поэтому у него должно быть чутье и везение. Застройщик должен уметь влезть в шкуру человека, для которого строит. Это не значит, что ты должен набивать жилье таким же количеством опций, как и свой дом, нужно уметь встать на место клиента. Мне очень нравится цитата одного японского девелопера, который, прежде чем выбрать место, приходит и «нюхает воздух». Важно уметь выстроить отношения с властью. У нас не настолько все коррумпировано, как принято говорить. Это муторный процесс, но если ты настроился на него, у тебя есть шансы. Ключевой навык — умение работать с дольщиками. В России очень мало компаний, где учредители и топменеджеры лицом к лицу встречаются с жильцами. Это очень важно: идет прямая обратная связь, высказываются пожелания и претензии. Люди начинают испытывать доверие. И это доверие влияет на доверие со стороны других потенциальных покупателей.


Такие дела

Известные банкротства на строительном рынке Кризис 2008 года серьезно пошатнул рынок недвижимости, потопил многие строительные компании и добавил проблем риэлтерам. Но некоторые девелоперы, пережив кризис, не смогли решить проблем и были признаны банкротом позже.

В

2011 году решением Арбитражного суда НСО признана банкротом строительная компания «Базис-НСБ» — дочернее предприятие крупной казахстанской компании Bazis International Group. «Базис-НСБ», построившая амбициозное здание в тихом центре Новосибирска — жилой дом «Премьер»: это единственный завершенный объект девелоперов. Также у компании были отличные площадки в городе, среди которых и вышеназванный «Премьер» на улице Урицкого. Помимо этого были площадки в пойме реки Каменки под постройку бизнес-центра, в районе «Обкомовских дач», но ни один из объектов не удалось завершить. По мнению специалистов, компании так и не удалось привлечь банковский кредит для реализации проекта «Сибирская Ривьера» в Заельцовском районе, что

и обусловило ее неудачу на местном рынке. Долг обанкротившейся компании составил около 450 млн рублей. Основным кредитором выступала материнская компания, банков среди кредиторов не было. Bazis International Group выбрала банкротство, чтобы закрыть свой бизнес в Новосибирске, зафиксировав убытки. В конце 2012 года строительная компания «Навигатор», в «нулевые» занимавшаяся сразу несколькими крупными проектами, попала в процедуру банкротства. Проблемы «Навигатора» не сказались на дольщиках, так как фирма занималась в основном коммерческой недвижимостью. В числе объектов были ТРК «Капитал» на площади К. Маркса (ныне вполне завершенный ТРК «Сан Сити»), гипермаркет «Сибирский Гигант» на ул. Рус-

ская и ТРЦ «Европейский» на ул. Танковая, возобновленное строительство которого по-прежнему ведется лишь на подземных этажах. В середине 2012 года долг компании составлял свыше 95 млн руб. Решение о переходе банкротства в стадию конкурсного производства принял осенью 2012 года Арбитражный суд Новосибирской области на основании жалобы от одного из кредиторов о том, что «Навигатор» не соблюдает график погашения задолженности. Участники рынка считают, что банкротство «Навигатора» стало следствием проблем, возникших у застройщиков объектов, которые он возводил в качестве генерального подрядчика. Год назад решением новосибирского арбитража старейшую компанию города — ИСК «Заельцовская» — признали банкротом. Причиной банкротства стал иск о задолженности в 230 тыс. руб., что является незначительной суммой для строительной компании, совокупная же стоимость исков к «Заельцовской» — более 200  млн руб. Самую большую претензию к ИСК заявил «9-й Центр заказчиказастройщика внутренних войск Министерства внутренних дел России по Сибирскому региону (войсковая часть 6903)» — на 196,5 млн руб. Как следует из документов арбитража, «Заельцовская» заключила контракт на строительство дома для военных, но не выполнила своих обязательств. В результате банкротства пострадали кредиторы, долги которым должны были быть выплачены после распродажи имущества компании. Среди пострадавших участники долевого строительства, которые оплатили стоимость своей квартиры еще на стадии котлована, а также контрагенты, подрядчики, субподрядчики. Status апрель-май 2014

21


«Оазис» и «Бавария»

Мы «в рынке» Максим Петров — директор «АКД» и «АКД-Мета» (застройщики ЖК «Оазис» и ЖК «Бавария»), выходец из компании «Сибирский Берег». Компания недавно появилась на рынке и начала с большого проекта почти в самом центре города.

Ж

К «Оазис» рассчитан на уровень средний-плюс. Учредители вложили в проект собственные деньги, что позволило им, не обременяя компанию заемными средствами, чувствовать себя уверенно на новом для себя рынке. Руководство компанией принимало участие в разработке концепции проекта, используя свой преды­ дущий серьезный опыт в бизнесе. Сложившаяся команда оказалась эффективной и в новой сфере деятельности. Первый «блин» — 25-этажный дом — в ЖК «Оазис» вышел удачным. Теперь у компании есть стремительно растущая репутация. Успех компании не вскружил директору голову. Его главная мантра: «Мы строим по плану». И, собственно, так и есть. Я знаю примеры точечной застройки, на которой люди зарабатывали сумасшедшие деньги — 50% за очень короткий срок. Были случаи, когда на старте люди вкладывали буквально 20 миллионов рублей, затем, за счет места или иных параметров проекта, привлекали деньги дольщиков и строили на их средства. Но при комплексной застройке, независимо от сегмента, такую прибыль получить невозможно. Для нас нижняя граница рентабельности капитала должны быть не ниже банковской депозитной ставки, т.е. ставки, по которой банки дают кредиты ВИП22

Status апрель-май 2014

клиентам, умноженной на 2. Сейчас депозитная ставка колеблется на уровне 10-11%. Любой застройщик, который занимается комплексным освоением, строит всю необходимую инфраструктуру, в том числе и инженерную, на первых домах не получает прибы-

ли. В комплексах начальные затраты в расчете на квадратный метр выше, потому что приходится обеспечивать подключение сетей, делать полное проектирование, строить объекты инфраструктуры.Появляются паркинги, отдельные коммерческие объекты, которые должны обслуживать комплекс. Но это работа на перспективу, в том


«Оазис» и «Бавария»

— Мы вложили собственные средства, которые позволяют в случае плохих ситуаций достроить объект за свой счет. Мы строим такими темпами, чтобы, имея определенный поток привлечения средств дольщиков, не нарушить перед ними обязательства, даже если поток дольщиков прекратится.

Status апрель-май 2014

23


«Оазис» и «Бавария» числе и на репутацию компании, которая должна показать, что все запланированное, озвученное и обещанное покупателю будет реально построено и воплощено. У нас очень осторожная финансовая стратегия. Мы осторожно подходим к темпам строительства, не используем кредитный ресурс. Мы вложили в свои проекты собственные средства, что позволяет в случае негативного развития событий на макроэкономических рынках достроить объект за свой счет. Мы строим темпами, обеспечивающими необходимый приток средств дольщиков, но при этом дающий нам возможность выполнить все свои обязательства, даже если этот поток уменьшится или иссякнет. Одновременно в строительстве должно быть 3-4 объекта в разной степени готовности. Это нужно для того, чтобы потенциальный покупатель имел выбор: приобрести двухкомнатную квартиру по разным ценам, в разные сроки, в домах с разной готовностью. Конечно, в случае кризиса основные инвесторы не получат прибыль, а часть активов окажется замороженной. Но в кризис сложно рассчитывать на сверхприбыль: все либо теряют, либо зарабатывают меньше, и нужно быть к этому готовым. Мы начинали продажи с уровня цен ниже рыночных, сейчас мы, что называется, «в рынке». Если в «Оазисе» мы стартовали со средней цены 45 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас средняя цена 58 тысяч. На пятом доме цена выросла до 60 тысяч за два года. «Баварию» мы начали позже, на первом этапе цена была такой же, сейчас метр стоит 55-57 тысяч. То есть до этого уровня цена выросла за два года в «Оазисе» и всего за год в «Баварии». Это говорит о том, что и уровень доверия потребителей к нашей компании и нашим проектам растет. Мы изначально просчитали необходимое количество коммерческих площадей. Отталкиваясь от идеологии ЖК «Оазис», определили, в каких 24

Status апрель-май 2014

именно домах первые этажи должны работать на общую инфраструктуру, выделили многофункциональный коммерческий центр, комплекс с подземной парковкой. Помещения на первых этажах домов мы продаем в собственность, но продаем именно тем бизнесам, которые мы сами бы хотели видеть: аптекам, медицинским центрам. Спрос на коммерческую недвижимость растет уже на этапе строительства. Если раньше люди ждали, пока объекты сдадутся, то сейчас треть офисов в строящихся домах продана. Стоимость — в среднем 65 тысяч за квадратный метр, а начинали с 60 тысяч.

Затраты на наш второй проект — ЖК «Баварию» — заметно ниже, поскольку земля в Краснообске дешевле, чем в центре Новосибирска. Кроме того, точки подключения к инженерным сетям находятся в пределах границ участка. Затраты на внутренние коммуникации, напротив, выше, так как подвести «трубу» к 4-этажному дому ненамного дешевле, чем к 25-этажному, а количество домов больше. Малоэтажное строительство вообще требует других технологий и других подходов. Мы создали на опыте первого проекта генподрядную организацию,

За 2 года стоимость квадратного метра квартиры в ЖК «Оазис» выросла с 45 тысяч рублей за квадратный метр до 60 тысяч рублей. В ЖК «Бавария» за 1 год стоимость квадратного метра выросла с 45 тысяч рублей до 57 тысяч. Люди жалуются — негде парковаться. В карманах возле первого 25этажного дома можно припарковать 70 автомобилей. В доме 228 квартир, естественно, на всех не хватает. В подземном паркинге 133 места, стоимость от 500 тысяч рублей. Для сравнения, в центре города подземные парковки стоят около 2 млн рублей. В «Оазисе» мы построили механизированную парковку. Она похожа на конструкцию с полочками, на которых находятся автомобили. Кран-манипулятор передвигается по специальным рельсам, принимает и выдает машины, расставляя их по полочкам. Технология корейская, в России мы аналогов не нашли. Уверен, что спрос на такое предложение нужно формировать, чем мы сейчас и занимаемся, объясняя жильцам, почему не стоит парковать автомобиль у подъезда, на газоне или в другом совершенно не предназначенном для этого места. Думаю, со временем наступит понимание, что парковочное место — это элемент цивилизованного проживания.

которая входит в нашу группу компанией наравне с УК. Строительство «Баварии» и будущего третьего объекта мы контролируем с ее помощью. Субподрядчики — сторонние организации, но мы очень тщательно их подбираем. Стоимость всего проекта «Оазис» около 8 млрд рублей, из этой суммы на инфраструктуру придется 15-20%. Объем инвестиций в ЖК «Бавария» — около 3 млрд руб., доля объектов инфраструктуры — порядка 10%. Территория позволяет все парковочные места размещать над землей, что, конечно, гораздо дешевле, чем подземный паркинг. Планируем построить и торговый центр, но по размерам он будет скромнее, чем в «Оазисе». Наш новый проект будет в Кольцово. В конце прошлого года мы выиграли на аукционе право покупки участка площадью 17 га. Это будет проект, похожий на «Баварию» в Краснообске: дома не выше 4 этажей. Планируем построить 100-120 тысяч квадратных метров.


«Оазис» и «Бавария»

ЖК «Оазис» — микрорайон комплексной застройки, характеризующийся, казалось бы, сочетанием несочетаемого. С одной стороны, комплекс строится в географическом центре города, на правом (то есть более престижном) берегу реки Обь. С другой стороны, несмотря на близость выездов на основные транспортные магистрали правобережья (Каменская магистраль, ул. Кирова, ул. Б. Богаткова), микрорайон изолирован от шума. От центра будущего микрорайона до станции метро «Октябрьская» всего 10 минут пешком. Дворовое пространство организовано в формате ситипарка: вместо небольших придомовых территорий будет создан парк площадью более 1,5 гектара. Кроме деревьев и кустарников предусмотрены: каскадный фонтан, детские и спортивные площадки, велосипедные и прогулочные дорожки. Всего в ЖК «Оазис» будет построено 11 домов, в которых разместится 2700 квартир. В комплексе будет построено 2700 парковочных мест.

Жилой комплекс «Бавария» — это 39 жилых домов, выполненных по «кирпичной» технологии домостроительства: несущая кирпичная стена + современный утеплитель + облицовочный кирпич. Дома малоэтажные (4 этажа), малоподъездные (в каждом доме от 1 до 3 подъездов), малоквартирные (в подъезде от 14 до 16 квартир). Квартиры полногабаритные: высота потолка — 3 метра. Жилой комплекс «Бавария» расположен на территории Краснообска, в тихом, экологически чистом месте. С юга — дендропарк, с востока и северо-востока — лес, в 15 минутах пешком — река Обь. Микрорайон удален от крупных магистралей и транзитных транспортных потоков. Всего в микрорайоне будет построено около 1100 квартир. И столько же парковочных мест на открытом воздухе! Благоустройство: тематические зоны отдыха; изолированность дворов от парковочных карманов; стилистически продуманное расположение домов; адаптивное уличное освещение; закрытый периметр всего комплекса; барьерный контроль въезда на внутренние улицы жилого комплекса; централизованная система видеонаблюдения. Первая очередь сдана. Сдача второй очереди — в этом году.

Status апрель-май 2014

25


«Оазис» и «Бавария»

Другая философия Зарабатывать деньги — цель любого бизнеса, но бизнес должен приносить удовольствие и работать на общий прогресс.

Ю

лия Домникова — директор по маркетингу компаний «АКД» и «АКДМета» (застройщики жилых комплексов «Оазис» и «Бавария»). Юлия пришла в компанию с момента ее основания. Звучит внушительно, на самом деле это произошло всего 2 года назад. За это небольшое время новая девелоперская компания буквально ворвалась на новосибирский 26

Status апрель-май 2014

рынок и, более того, заняла уверенную позицию. Конечно, в этом есть и немалая доля усилий Юлии. Кстати, это ее первый серьезный опыт работы в маркетинге, и он стал удачным еще и благодаря стопроцентной вовлеченности в проект. Юлия круглосуточно находится среди своих клиентов, и это не фигура речи, она живет в одном из домов «Оазиса».

Одна из ключевых задач на комплексном объекте — создание его репутации. При точечном строительстве можно построить, продать, заработать и забыть. И новый проект начинать уже с чистого листа. В комплексе такой подход невозможен. Люди уже живут в построенных компанией домах, и новые покупатели при выборе квартиры будут ориентироваться на мнение тех, у кого уже есть опыт проживания в


«Оазис» и «Бавария» этом жилом комплексе. Благодаря социальным сетям и форумам донести до других людей информацию о том, как живется в новой квартире, просто. Если эта информация будет негативной, это может критически повлиять на репутацию застройщика. После сдачи дома жильцам жизнь нашего проекта не заканчивается, начинается новая. Люди купили квартиру у нас, поэтому перед ними отвечают не строители, отвечаем мы. В том числе и за недоделки. Мы создали собственную управляющую компанию, которая занимается обслуживанием домов. В долгосрочной перспективе это должно окупаться, но пока это только затраты девелопера. Почему мы делаем это? Для нас важно, чтобы жильцы поняли, почувствовали, что такое настоящий коммунальный сервис. На первом объекте было смешно и трудно одновременно. Люди не привыкли, что управляющая компания — друг, и поначалу с трудом могли поверить и довериться нам. Сейчас начинают понимать, что это не обман.

цию. Концепция — это то, что получают жильцы сверх жилплощади, которую они покупают. Мы исходим из того, что кроме просто потребности жить в квартире у людей есть и другие. Например, у нас активно развивается детский кластер — инфраструктура для семей с детьми, а это огромный сегмент жителей города и наших потенциальных покупателей. Сегодня в Новосибирске можно выбрать квартиру в одной ценовой категории в различных проектах. Но родителям важно, чтобы рядом была хорошая школа, а желательно и возможность для получения дополнительного образования — школы иностранных языков, музыки, спортивные секции и т.д., чтобы на территории обеспечивалась безопасность, поскольку они не всегда могут

быть рядом с ребенком, чтобы рядом жили и другие семьи с детьми из одного социального слоя, одного круга. Вряд ли всем этим требованиям будет удовлетворять даже самый лучший дом точечной застройки, строящийся даже в самом центре города. А у нас есть и классная детская площадка, и закрытый безопасный двор, куда не могут попасть посторонние, наблюдение, охрана. В перспективе появится умная домофонная система. Подземная парковка — отдельная история. Мы недавно выпустили целый материал о том, как привить людям культуру парковать машину. Дело в том, что у нас рядом с домами не предусмотрено место для того, чтобы оставлять машину на ночь, только

Есть проекты, в которых можно заработать деньги быстрее — строй студии в центре города и получай деньги. У нас другая философия. ЖК «Оазис»

Мы создаем единое пространство для совместного времяпровождения. Сейчас и в «Баварии», и в «Оазисе» для этого созданы необходимые условия. В «Баварии», где сдано 7 домов, есть свое комьюнити, свое соседство. В «Оазисе» пока готовы два дома, но есть центр, где люди могут встречаться, общаться. Еще больше сблизиться помогают всевозможные праздники, которые мы проводим для жильцов. Важно, чтобы люди не только познакомились, но привыкали соседствовать, ведь, надеюсь, они будут жить рядом долгие годы. Чувство соседства, собственного дома невозможно оценить в деньгах, но — мы убедились — это работает: люди слышат про наши проекты и думают, что хотят в них жить, «потому что там здорово». Люди созрели платить не просто за квадратные метры, а за концепStatus апрель-май 2014

27


«Оазис» и «Бавария» строительный минимум. И мы, что называется, на берегу, т.е. еще до покупки квартиры предупреждаем жильцов, что им придется либо оставлять автомобиль за пределами комплекса, либо покупать парковку. Признаюсь, раньше нас просто не воспринимали, а теперь начали покупать, потому что ставить машину на детскую площадку, где гуляет твой ребенок, нельзя. Совесть не позволяет. В «Баварию» люди едут не за инфраструктурой, а за экологией. Много семей переехали сюда из центра города, потому что для них важно, чтобы дети жили в благоприятной экологической обстановке. Краснообск — хорошее место и с социальной точки зрения. Молодые люди, семьи, много детей, низкая криминогенная обстановка — в общем, это та самая спокойная и тихая жизнь за городом, о которой мы мечтаем в мегаполисе. Есть рядом хорошая школа, о качестве образования могу судить хотя бы по своим сокурсникам из Краснообска. Многие мои знакомые оттуда уезжать не хотят, покупают квартиры и остаются, называют его своим домом. Но справедливости ради нужно признать, что инфраструктура там далека от городской. Один торговый центр, и вечером некуда выйти. Мы планируем строить новый торговый центр, как только в «Баварии» будут сданы тричетыре очереди. Конкуренция высокая, хотя мы были одни из первых, кто делал концептуальные объекты. Сейчас и другие компании подтягиваются. Я думаю, скоро объекты без концепции продаваться не будут. И это справедливо: кто не идет в ногу с рынком, тот проигрывает. Но в своем сегменте, я имею в виду «Баварию», мы уникальны. ИСК «Русь» строит более дорогое жилье, там и площади больше, и история другая, но они для нас хороший ориентир. Я искренне считаю, что по моему руководителю (Вадим Петров) можно судить о нашей компании и ее ценностях. Это человек, на которого можно 28

Status апрель-май 2014

ЖК «Бавария»

Мы не хотим работать в эконом-классе, наша концепция рассчитана, скорее, на «средний плюс». Это люди, которые понимают, за что они платят, и их достаточно, чтобы обеспечить нас работой. положиться, он честный, ответственный. В нашей работе это действительно важно. У нас есть сценарии развития событий, учитывающие хорошую рыночную конъюнктуру и плохую. Мы готовы ко всему, в том числе к кризису, потому что изучили опыт других застройщиков и в своих планах учли их ошибки. Говорят же, что умный учится на чужих ошибках. Сейчас в городе есть долгострои, в том числе и те, которые громко заявлялись на старте, но результат оказался плачевным. У нас же хорошая финансовая подушка и стратегия. Мы никогда не вкладывали больших средств в маркетинг. Все процессы в компании оптимизированы, а

сейчас мы затраты можем сделать еще меньше за счет комплексности. Для нового проекта нужна комплексная площадка, где мы сможем применить весь свой творческий потенциал. Другие варианты нам не интересны. И, конечно, площадка должна быть расположена в черте города в районе с благоприятной социальной атмосферой. На Затулинке строить не будем ни за что, а, например, Кольцово для нас интересно. Мы не хотим работать в экономклассе, наша концепция рассчитана, скорее, на «средний плюс». Это люди, которые понимают, за что они платят, и их достаточно, чтобы обеспечить нас работой. Более того, их количество будет увеличиваться с каждым годом.


Спецпроект

Мифы про ПИФы Сегодня рынок управления активами предлагает широкие возможности для всех категорий инвесторов — для тех, кто готов вкладывать миллионы и для тех, чей объем инвестиций измеряется несколькими тысячами рублей.

При этом далеко не все инвесторы знают о широких возможностях паевых фондов, во многом еще и потому, что этот инструмент окутан плотной пеленой из домыслов. Юрий Афанасьев, дивизионный директор УК «АльфаКапитал» в Новосибирске, считает, что пришло время развеять мифы, которые мешают инвесторам успешно приумножать свой капитал.

Миф №1

«ПИФы — это сложный финансовый инструмент, и для того чтобы понимать, как получить доход с помощью паевого фонда, нужно иметь специальное финансовое образование». Для начала попробуем разобраться, что из себя представляет паевой фонд. Представьте себе большое застолье, на котором каждому из гостей предлагают попробовать кусок пирога с какой-либо начинкой. Пирог — это наш паевой фонд, а кусок пирога — то, что покупает каждый из инвесторов в удобной для себя пропорции и именно с той «начинкой», которая ему нравится. Иными словами, суть паевого фонда заключается в том, что инвестор покупает корзину ценных бумаг, сформированную «шеф-поваром» — профессионалом в области инвестиций. Беспокоиться о том, как поведет себя рынок завтра, вам уже не нужно — это берет на себя портфельный управляющий. Клиенту останется только отслеживать динамику прироста стоимости паев или доходности фонда, чтобы решить, в какой момент он хочет выйти из активов и зафиксировать свою прибыль.

Миф №2

«Инвестиции в паевые фонды доступны только тем, у кого уже есть солидный капитал, с небольшими суммами доступ в ПИФ закрыт». Начальная сумма инвестиций в паевой фонд начинается всего от одной тысячи рублей. Согласитесь, ни один банк не откроет вам депозит, скажем, на пять тысяч рублей, тем более под хороший процент — а ведь все это вполне возможно в паевом фонде. На эту сумму можно составить целый портфель из паевых фондов, инвестировать в акции, облигации, разные отрасли и сектора, даже в разные рынки. В отличие от банковского депозита, доход не зависит от инвестированной суммы. Для управляющей компании нет никакой разницы, сколько клиент внес в паевой фонд — одну тысячу или один миллион рублей: управлять фондом она будет максимально качественно.

Миф №3

«Паевые фонды ненадежны». Самый обидный миф связан с заблуждением о надежности паевых фондов. В реальности паевой фонд строже других инструментов регулируется законом, компании ведут ежедневную отчетность о результатах управления, а пайщик в любой момент может узнать все детали по своему портфелю. Паевые фонды — прозрачный, надежный и ликвидный инструмент. Разумеется, рыночный риск существует всегда, но не будем забывать, что и у банка существует риск банкротства или отзыва лицензии. Безрисковых инвестиций

не бывает, как не бывает, к примеру, абсолютно безопасных автомобилей. Но это ведь не повод отказывать себе в удовольствии разогнаться побыстрее на хорошей трассе, не так ли?

Миф №4

«Достаточно вложиться в один фонд, который показывал хорошую доходность, и ждать выплаты процентов». Помните, что любые инвестиции нужно защищать от рыночных рисков. Как это сделать? Ответ — диверсифицировать свой портфель, к примеру, включив в него паи нескольких фондов. Облигационные фонды должны составлять основу вашего портфеля, а к ним прикупите фонды акций, ориентированные как на российские, так и на зарубежные рынки, а главное — инвестируйте на долгий срок. Тогда ваш портфель, как хорошее вино, с годами будет становиться только дороже. Status апрель-май 2014

29


«Сибакадемстрой»

Европейский девелопер из Тюмени «Сибакадемстрой» — первый застройщик, который начал реализовывать концепцию девелоперского бизнеса в Новосибирске наиболее последовательно и агрессивно.

Н

а сайте компании написано: «Сибакадемстрой» — девелоперская компания. Мы проектируем, строим и эксплуатируем новые самодостаточные микрорайоны в Новосибирске». Еще один девиз компании: «Строители строят. Девелоперы создают». Компания заявляет, что она не просто производит квадратные метры, она создает среду обитания. Продуманную, ориентированную на определенную социальную группу, «под ключ». Обязательное условие — комплексность проектов. Особая фишка — европейский подход к архитектуре проектов и благоустройству территории. Судя по всему, такой подход приносит результаты. За три года новейшей истории компанией было построено 50 000 квадратных метров жилья. Общий пакет проектов компании в Новосибирске составляет 700 000 квадратных метров. Крупнейший проект компании — микрорайон «Европейский берег», мини-город из 27 жилых домов на берегу Оби. Компания заявляет, что она намерена занять 10% рынка новостроек эконом-класса в Новосибирске. Девелопмент как новая концепция строительного бизнеса принесен компанией из Тюмени, где долгое время успешно реализовывал подобные проекты ее нынешний собственник Алексей Круковский. К своему настоящему положению инновационного лидера на строительном рынке компания прошла долгий путь. «Сибакадемстрой» — старейшая и крупнейшая (в советские времена) строительная компания Новосибирска. С момента своего создания, с 1948 года, «Си30

Status апрель-май 2014

бакадемстрой» построил около 5 млн кв.м недвижимости, от промышленных предприятий до жилых домов. Среди наиболее значимых реализованных проектов — строительство верхней зоны Академгородка, Новосибирского завода химконцентратов, Калининского района, поселка ВАСХНИЛ (пос. Краснообск), около 400 объектов соцкультбыта. Компании удалось сохранить свои позиции даже в сложные 90-х гг. В 2005 году «Сибакадемстрой» купил владелец УРСА Банка (сейчас вошел в

Алексей Круковский поставил перед компанией цели в течение ближайших 3-4 лет довести объемы сдачи жилья до 100-150 тыс. кв.м в год, что позволит компании занять 10% местного рынка. Чтобы стимулировать продажи, САС активно участвует в ипотечных программах, а также привлекает к реализации жилья крупнейшие агентства недвижимости города. Помимо снижения цены, участия в ипотечных программах есть еще возможность предложить рынку более качественный продукт, говорит новый владелец. Сегодня «Сибакадемстрой» активно осваивает сегмент жилья экономкласса. По мнению Круковского, именно в этом сегменте ближайшие годы

За три года истории компанией «Сибакадемстрой» было построено 50 000 квадратных метров жилья. Общий пакет проектов компании составляет 700 000 квадратных метров.

состав МДМ Банка) Игорь Ким. Банкир заявил о намерении создать компанию «общесибирского масштаба», построив к 2015 году 1,5 млн кв.м жилья, инвестировав в нее 28,6 млрд рублей. Однако вывести компанию в лидеры так и не удалось: в 2008 году, накануне кризиса, в активе компании было лишь два небольших проекта — строительство жилого комплекса в микрорайоне «Родники» на ул. Свечникова и двух домов в Заельцовском районе. В июне 2010 года владельцем контрольного пакета компании стал Алексей Круковский, топ-менеджер и совладелец крупнейшего тюменского застройщика «Партнер-инвест». Новый владелец так объясняет свой интерес к новосибирскому рынку: «Несмотря на неблагоприятные макроэкономические тенденции, спрос на жилье в Новосибирске сохранился и есть тенденция к дальнейшему росту рынка».

будет сосредоточен основной покупательский спрос. «Но здесь же и наибольшая конкуренция», — признает застройщик. Единственным выходом Круковский считает не снижение цены, а повышение качества продукта: «Улучшение потребительских свойств жилья — именно та позиция, по которой есть возможность опередить конкурентов». По его словам, сегодняшний рынок представляет широкий выбор не для продавцов, а для покупателей жилья: «Покупатель, с которым мы работаем, стал более информированным, он хорошо разбирается в технологиях, материалах, даже в проектной документации». Поэтому одна из стратегических задач — не только увеличение объемов строительства, но и формирование в сознании покупателей имиджа компании как надежного застройщика, гарантирующего определенный уровень качества.


«Сибакадемстрой»

Могу просчитать до 2020 года сколько продам квартир Динар Зарипов, директор службы маркетинга и продаж СП ООО «Сибакадемстрой» Компания «Сибакадемстрой» порядка 65 лет на рынке. Я сам начинал в ней «с грядки» — специалистом по продаже. Тогда мы продавали 1-2 дома. Компания делала их собственными руками — с помощью своих строителей, которые работали не очень напряженно: пришли в 9 часов, ушли в 18, покурили, кирпич положили и ушли. Качество было соответствующим. Не могу сказать, что все это у нас, продажников, вызывало гордость за продукт и за предприятие. В августе 2010 года у нас сменился собственник. Стратегия на рынке колоссально поменялась. Новый собственник принес в компанию главное — новое видение. Сегодня наше главное дело (мы не употребляем пафосное слово «миссия») — строить дома, за которые не стыдно. Была создана новая система управления, основанная на контроле. Нет контроля — нет управления. Фундаментально поменялась ментальность тех, кто строил до этого. Конечно, кто-то проголосовал ножками — ушел из компании. Кто-то согласился с новыми требованиями и пошел с компанией дальше. Сегодня наше приоритетное направление — строительство массового жилья, экономичного, качественного и доступного. Наши проекты — это хороший «эконом» с человеческим лицом. Мы — классический девелопер. Наши три ключевые компетенции: создание продукта, управление, контроль качества. Система управления предприятием выглядит следующим образом: технический директор — тот, кто создает. У него есть инвестиционная программа, земельный банк, он тот, кто тратит деньги. Я, директор по маркетингу, — тот, кто зарабатыва-

ет. И финансовый директор, который создает баланс расходов и доходов и привлекает деньги. Земельный участок, где сейчас строится «Европейский берег», раньше был депрессивной территорией. Когда в 2011 году мы выиграли его на аукционе, многие эксперты скептически отнеслись к нашим планам. Кроме отсутствия инфраструктуры и коммуникаций нам от прежних обанкротившихся застройщиков достались 93 обманутых дольщика. Все это очень тревожило, но мы изначально очень хорошо понимали, какая будет концепция, и самое главное — было убеждение всей команды, что все получится. Сейчас мы сдали 7 домов, 1027 квартир. Планируется еще 20 домов. Уникальность проекта в том, чтобы не просто тупо построить квадратные метры, а создать среду, атмосферу жизни. Портрет нашего покупателя — активные экономические жители города и примыкающих субъектов федерации, которые стекаются в Новосибирск. От 30 лет, имеющие одного или двух детей, семейные пары. Более 50% — это люди-новаторы, которые хотят, чтобы их жилье отличалось от традиционной советской квартиры. В России 83% населения живут в советских домах, которые в свое время раздавались, и не принято было жаловаться, что они какие-то не такие. Люди жили в одной квартире всю жизнь. Сегодня люди сами покупают жилье. Появились новые финансовые инструменты, такие как ипотека, и это позволяет покупателям активно менять свои жилищные условия. Это в корне меняет отношения с недвижимостью. Буквально на глазах формируется новая культура потребления жилья.

Наши покупатели хотят видеть свое жилье другим с точки зрения эргономики пространства. Сегодня человек живет не только за дверью квартиры. Он живет на территории своего микрорайона. Въезжая на территорию комплекса, он смотрит на окружающие дома, и ему важно, чтобы они радовали глаз своим цветом, оригинальностью архитектурных решений. Человек хочет испытывать гордость за то, что он живет в таком доме. Ему нужны ландшафтные элементы, продуманное благоустройство. В ЖК «Европейский берег» есть велосипедная дорожка, огороженный периметр. Машины вынесены из двора. Безусловно, можно было насадить ряд парковок внутри, но мы знаем, что жители хотят, чтобы придомовая территория была свободна от транспорта. Есть детская площадка, роллерные дорожки для тинейджеров, даже уличные тренажеры. Отдельно территория для выгула собак. Социальный портрет сегодняшних успешных людей очень разнообразен. Есть, например, такая растущая группа, как фрилансеры. Они работают не в офисе и большую часть времени Status апрель-май 2014

31


«Сибакадемстрой» проводят дома. Конечно, им было бы комфортно выйти во двор, сесть на скамеечку и включить Wi-Fi. Мы это должны продумать и заранее создать соответствующие условия. Все это детали, но детали складываются в комфорт. Это не стоит безумных денег, но это требует нового подхода, такого, который не может дать архитектор. Все это привносим мы, девелоперы, общаясь с нашими покупателями, отвечая на их вопросы и наблюдая за их жизнью. Ты можешь долго и убедительно рассказывать рынку, какое твое жилье хорошее, но если это не воплотить в жизнь, то не факт, что ты будешь способен продать следующие очереди жилья. Маркетинг дело такое, что буклеты и ролики уходят в прошлое. Решающее значение имеет репутация и модель управления. По поводу кризиса: я в силу юного возраста думаю, что переживу не один кризис. А в целом наш бизнес предполагает, что к кризису нужно готовиться всегда. Он, как правило, наступает неожиданно. Наша задача создавать финансово устойчивый бизнес. Модель априори закладывается такая, что твой продукт должен быть востребован, а твои затраты должны быть максимально понят-

32

Status апрель-май 2014

ны и управляемы. Мы уверены, что в любой ситуации жилье как покупали, так и будут покупать. В какойто период может меньше, в какой-то больше. Кризис наступает, уходят слабые, остаются сильные. Уходят те, кто не задумывается о мелочах, об отношении к клиенту, о качестве продукта, о сервисе. Наша модель — максимальный сервис продаж, простота и надежность покупки. Это не просто декларация. На предынвестиционной стадии мы привлекаем проектное финансирование. Каждый объект имеет статус проектного финансирования. Мы сотрудничаем с разными банками. У нас есть команда профессионалов, которая привлекает наиболее интересные варианты. Проектное финансирование позволяет сохранять динамику стройки в сложные периоды, например в летний период. Кроме того, используются деньги участников долевого строительства и собственный капитал. Это тройственная модель, которая обеспечивает динамику стройки и влияет на конечные сроки. Мы уверены в своем уровне, но я бы не сказал, что у нас все идеально. Есть над чем работать. Радует, что мы это видим, делаем выводы и двигаемся дальше.

Как это устроено в САС: Продажи Офис продаж в центре города, принцип единого окна. Начиная от полной консультации о проекте до подбора ипотечной программы. Возможность подать на регистрацию в юстицию.

Управляющая компания: независимая организация. Застройщик выступает в роли партнера.

Парковки в ЖК «Европейский берег» Делать подземные парковки не позволяют грунты. Надземные крытые парковки — в планах, однако ставить на свой баланс такие объекты застройщик не будет. Предполагается, что заниматься эксплуатацией таких парковок будут сторонние организации.


«Сибакадемстрой»

Микрорайон «Европейский берег» — это новый жилой микрорайон города с самодостаточной территорией, развитой инфраструктурой и интересными решениями по благоустройству. Новый микрорайон будет располагаться на берегу Оби, между двумя мостами — Коммунальным и Оловозаводским (так называемый третий мост), рядом с улицей Большевистской и супермаркетом «Лента». Планируется обустройство

набережной. В этом году будет начато строительство Второй Обской — улицы параллельной Большевистской. С 2015 года запланировано укрепление набережной на протяжении 20 километров — от Речного вокзала до третьего моста. Строительство микрорайона разделено на пять очередей. Каждая очередь сдается самостоятельным жилым кварталом с выполненным благоустройством и территориально отделенным от новой стройплощадки.

Общая территория микрорайона составляет около 17 га. Площадь застройки составляет 250 000 м2. Предусмотрено строительство 27 жилых домов (4000 квартир) переменной этажности в кирпичном и кирпичномонолитном исполнении. Сроки реализации 2012-2017 гг. 1-я очередь в настоящий момент сдана, срок сдачи 2-й очереди: 1-й квартал 2015 г., срок сдачи 2-й очереди: 1-й квартал 2015 г.

Status апрель-май 2014

33


Круглый стол

Комплексная застройка как главная перспектива рынка

Э

Новые девелоперы берутся за крупные комплексные проекты и успешно реализуют их. Почему именно такие объекты кажутся им наиболее привлекательными для инвестиций? Какие проблемы приходится решать?

ти вопросы мы вынесли на «круглый стол», за которым собрались девелоперы и компании-эксперты, участвующие в разработке подобных объектов. Комплексные жилые объекты — объекты, состоящие из десятков зданий, объединенных единой концепцией. Повышенное внимание уделяется дополнительным «опциям»: планировкам квартир, качеству строительных материалов, отделке подъездов и, главное, инфраструктуре — внутриквартальным дорогам, паркингам, объектам благоустройства и т.д.

С какими проблемами вы сталкиваетесь при реализации комплексных проектов?

Игорь Белокобыльский: Главная проблемная точка заключается в том, что со времен СССР утратилась привычка решать какие-то проблемы комплексно. Поэтому то, что мы сейчас пытаемся делать, мы делаем с чистого листа. Начиная от выяснения реальных потребностей в жилом комплексе, потребности в социальной инфраструктуре, потребности в коммерческой инфраструктуре,

Участники Максим Петров директор ООО «АКД» (ЖК «Бавария»), директор ООО «АКД-Мета» (ЖК «Оазис») Игорь Белокобыльский генеральный директор группы компаний «Стрижи» Кирилл Ивантеев генеральный директор

34

Status апрель-май 2014

Игорь Белокобыльский

компании «Департамент недвижимого имущества» Игорь Рылов директор по развитию компании «Департамент недвижимого имущества» Максим Марков управляющий партнер консалтинговой группы «Марков и Партнеры»

Максим Петров


Круглый стол заканчивая такими очень жесткими вещами, как попытки вклинить наш комплексный объект в сформирован­ ную городскую среду, которая за про­ шедшие годы сформировалась весьма ужасно. Максим Петров: Стоит добавить, что на самом деле в нашем градостро­ ительном кодексе фактически отсут­ ствует нормативная база относительно комплексной застройки. Законодатель­ ство посвящено строительству отдель­ но взятых объектов. И действительно, у застройщиков нет привычки созда­ вать самодостаточные объекты. Еще одна проблема — частный сектор. У нас центр города, особенно Октябрьский район, занят частной за­ стройкой. Для того чтобы там строить, необходимо расселять, но жильцы, ко­ торые там живут, не всегда адекватно воспринимают предложения. Иногда они воспринимают ситуацию как «по­ следний шанс». Называется цена, за которую ни один застройщик не купит, потому что это просто экономически нецелесообразно. В результате тер­ ритория не развивается. И участков таких у нас очень много.

Максим Марков

А почему надо заниматься именно комплексным строительством?

Кирилл Ивантеев

Игорь Рылов

Максим Петров: Может, мой ответ вызовет скепсис... Не хочется строить свечку, вокруг которой будет много проблем, негде будет строить парковку, негде играть детям. К таким объектам на моральном уровне не хочется иметь отношения. Нам хочется построить объект, который мы захотим увидеть и через 5, и через 10 лет после сдачи, что­ бы он вызывал гордость за проделан­ ную работу. Это очень важный фактор, который заставляет действовать Игорь Рылов: В городе произошли две маленькие революции. Первая — сам подход к строительству, точечная застройка запрещена и все вынуждены заниматься комплексной застройкой. Совершенно меняется идеология, так как комплексная застройка предпола­ гает наибольшее участие государства. Вторая революция — в отрасли. При­

шла новая волна людей, с другим ми­ ровоззрением. Взять «Стрижи», «Сиб­ академстрой», «Оазис» — это другой с моральной и философской точек зре­ ния подход. Игорь Белокобыльский: И еще одна революция произошла в горо­ де: принципиально изменилось лицо, принимающее решение о покупке. Сейчас это люди от 25 до 30, которые образованы, бывали и в Барселоне, и в Мюнхене и так далее, которые по­ нимают потребительскую корзину, и в принципе то, что мы выбрасываем на рынок, ими востребовано. И они, эта молодежь, сломают через 2-3 года потребительский тренд. Они заста­ вят всех застройщиков предлагать на рынке товар с большим количеством опций, не важно в каком сегменте. Максим Петров: Посмотрите на рынок, сейчас все научились себя ре­ кламировать. Два года назад некоторые застройщики резко опережали в этом других. Сегодня такого нет: большин­ ство используют одни и те же слова. Статьи написаны как будто под копир­ ку. И теперь на первый план выходит то, что на самом деле ты построил, то есть как соотносятся слова с делом. Серьезный строительный объект должен обладать целым набором воз­ можностей, сориентированных на кон­ кретного потребителя. И это должно все быть продумано и реализовано.

Кризиса не боитесь?

Игорь Белокобыльский: Мы меч­ таем попасть в кризис! Весь тот круг девелоперов, о котором мы сейчас го­ ворим, вышел на рынок в результате 2008 года, когда освободилось место. Сейчас пошло мощное отсеивание за­ стройщиков, и кризис даже желателен, чтобы еще раз выявить самых конку­ рентоспособных. Кризис даст толчок новым потребительским качествам. Так что пусть будет! Кстати, такой кон­ куренции, как в Новосибирске, как мне кажется, нет нигде. Москвичи, если придут, вспотеют здесь работать! Максим Петров: Кому опасен кри­ зис? Тем, кто работает на привлечен­ ных деньгах, для них кризис практи­ чески убийство. Все помнят 2008 год, Status апрель-май 2014

35


Круглый стол кризис начался со строительной отрасли. Это было вызвано перезакредитованностью застройщиков. Они брали годовые кредиты и каждый год их продлевали. Пока рынок рос, банки к этому относились благожелательно. Но как только ударил кризис, у банков произошла переоценка рисков и они остановили продление кредитов. И стройки встали. Я не говорю, что работать можно только на собственных средствах, но деньги должны быть по-настоящему длинные. Вообще должен быть очень аккуратный финансовый менеджмент. То, чего многие не делают. Просто впадают в эйфорию, когда покупатели несут и несут деньги, несут много, и кажется, что это никогда не кончится! Игорь Белокобыльский: Мы разработали для себя очень четкое и жесткое правило: мы строим очень быстро и мы строим ровно настолько, насколько продаем. Мы продаем ровно столько, сколько строим. Если, не приведи Господь, что-нибудь случится, у нас есть специально подготовленный запас ресурсов, чтобы закрыть текущий объект

ятно сказаться именно на недвижимости. После нефтегаза этот рынок — очень значимый сегмент для России. Закачивая деньги в ипотеку, государство будет стимулировать рост ВВП. Другое дело, что опять-таки это коснется не всех, потому что для того, чтобы человек взял ипотеку хотя бы на два миллиона, он должен соответственно зарабатывать, должен быть уверен в завтрашнем дне. Это определенный контингент людей. Но мы как раз для них и строим. Вообще, у комплексных застройщиков есть своя защита от кризиса. Ведь даже в кризис рынок не схлапывается в ноль, на первый план выходит само предложение. Объективно лучшие предложения пострадают меньше других.

Как же сделать так, чтобы у вас было лучшее предложение?

Игорь Рылов: Очень просто: когда ты строишь первый микрорайон и он прекрасен, тогда во второй люди несут тебе деньги на нулевом этапе. Когда

Многие просто впадают в эйфорию, когда покупатели несут им деньги — кажется, что это никогда не кончится! даже без единой продажи, а дальше мы выходим и говорим: «Народ, мы раньше строили комплекс за год, теперь будем строить за три года». Но если смотреть со стороны макроэкономики, то сегодня ситуация кардинально отличается от 2008. Я напомню, в 2008 году банки, подогревавшие спрос, резко развернулись от рынка. Сегодня ситуация обратная. Сейчас ключевая ставка на рынке выросла, но, например, для наших покупателей многие банки эту ставку по ипотеке уменьшили. Банки сейчас будут накачивать ликвидностью рынок недвижимости. Максим Петров: Как это ни удивительно, политическая ситуация, которая произошла у нас, может благопри36

Status апрель-май 2014

делаешь капиталовложения в инфраструктуру, несмотря на то, что это затратно, это дает тебе возможность не занимать у банков. Максим Марков: Хотел бы заметить, что при этом ты концентрируешь риски в начальном этапе. Все проекты комплексного развития территории — они с точки зрения финансов и инвестиций напряженные. Не дай бог чтото просаживает — оно тянет за собой веер других изменений. Игорь Рылов: На самом деле здесь еще надо очень четко посчитать спрос. Попасть именно в него, ни правее, ни левее. На рынке очень плотная конкуренция, и она будет нарастать, и если все четко не просчитать, можно просто не продать 3, 4, 5-ю очереди,

на которых как раз и зарабатывает комплексный застройщик. В подходе новых девелоперов есть одна очень важная вещь: новый подход к стратегии. Раньше часто можно было услышать: «Я здесь построю. — А кому ты это продашь? — Да продам! Что, не купят у меня?» Новые участники уже не полагаются на собственное желание и понимание рынка, они привлекают специалистов для того, чтобы просчитать ситуацию и таким образом снизить риски.

Множество опций требуют дополнительных затрат, соответственно, отдача с метра на таких объектах не очень высокая. В чем ваш секрет?

Максим Петров: Я думаю, у комплексного застройщика вне зависимости от сегмента в принципе прибыль более 10 тысяч с квадрата крайне маловероятна. Игорь Белокобыльский: Это гиперпотолок. Поэтому мы строим очень быстро, зарабатывая на объеме, и мы строим очень эффективно, максимально сокращая затраты. Мы ищем самые передовые технологии, и в этом нам очень помогает то, что мы не ангажированы ни в какую технологию. У нас нет собственных производственных мощностей. Максим Петров: Есть девелоперы, которые создают проекты, концепции, идеи реализуют, управляют проектом. Есть те компании, которые ведут полный цикл, содержат рабочих и т.д. На мой взгляд, необходимо, чтобы каждый занимался своим делом. Максим Марков: Сегодня в вы­ игрыше будут те, кто, во-первых, имеет наименьшие затраты, во-вторых, более технологичен. Кстати, это касается не только производства, но и продаж. Если подключаются профессиональные агентства недвижимости, это позволяет всем заниматься своим делом. Застройщик очень существенно экономит на собственном продвижении. Игорь Белокобыльский: Хотел бы добавить, еще одна возможность для


Круглый стол

СОЦИАЛЬНАЯ ЗАСТРОЙКА. Проблемы капитализации на пальцах ЧЕМ ОТЛИЧАЕТСЯ МИКРОРАЙОН КЛАССА ЭКОНОМ-КОМФОРТ ОТ МИКРОРАЙОНА СОЦИАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ?

Могу рассказать на примере. У нас был опыт анализа большого микрорайона (назовем его «М») на юго-западе Новосибирска. Находится на окраине. Застройщик не вкладывается в благоустройство и социальную инфраструктуру, гонит метры большими масштабами и продает пачками. Главное конкурентное преимущество — низкая стоимость. Была выставлена на продажу вся коммерческая инфраструктура оптом. Один потенциальный покупатель попросил нас оценить, насколько перспективно во все это вкладываться. Проводя исследование, я исходил из оценки самого микрорайона, плотности населения, потребности жильцов. На основе этого прикидывал торговые форматы, которые могут быть востребованы. И, соответственно, отдачу от недвижимости. После исследования социальнодемографических характеристик жителей оказалось, что этот микрорайон очень сильно отличается от района типа «Стрижи». На первый взгляд, и тот и другой находятся на окраине города и ориентируются на людей с очень средними доходами. Но в микрорайоне «М» у жителей жестким мотиватором покупки являлась стоимость. Среди жильцов много молодых из разных социальных групп. Например, инженеры. Но 41% — это рабочие. Они сохраняют тот социальный образ микрорайона, который был создан раньше. Оказалось, что фактически это заводской микрорайон. Единственный плюс в том, что люди платят деньги и, конечно, их ментальность меняется. Но они недалеко ушли от людей советского образца. В том числе по стилю потребления.

ПРИ ФОРМИРОВАНИИ КОММЕРЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ БОЛЬШОЕ ЗНАЧЕНИЕ ИМЕЕТ СТИЛЬ ЖИЗНИ ЖИТЕЛЕЙ И КУЛЬТУРА ПОТРЕБЛЕНИЯ.

Обычно люди в новом микрорайоне хотят иметь новое качество сервиса, даже если они ограничены в средствах. Но в данном случае похоже этого не произошло. Застройщик заложил в концепцию своего продукта идею о том, что его покупатель — это человек с городской и социальной окраины. Он будет рад тому, что смог купить новую квартиру, и не будет привередничать в плане инфраструктуры. Соответственно, социальные и коммерческие концепции были пущены на самотек. Предполагалось, видимо, что социалка будет как-то организована городом, а под коммерческую инфраструктуру намечались площадки, но что там должно быть и когда, как это соотносится с потребностями жителей, не будут ли различные магазины и сервисы конкурировать между собой, это никак уже не оценивалось. Просто продавалось кучей, и с этим предлагалось разбираться будущему покупателю. Проблема такого подхода проекта в том, что в таком районе формируется определенный тип жителя. Когда человеку, чтобы добраться на работу, нужно больше часа, когда расстояние от дома до остановки трудно преодолеть, когда для покупки продуктов нужно отстоять в некомфортной среде, уровень раздражения растет. Родители приходят домой, перекладывают это на детей, те на других детей. В результате возникает среда, в которой никто ничего хорошего от жизни не ждет. Они покупают только необходимое, новые интересные форматы сервиса остаются невостребованными, если они и приходят сюда, то вскоре убегают из этих мест. В плохую среду селятся

еще менее требовательные люди, и все усугубляется. Районы, где стоимость квадратного метра выше, развиваются совершенно по-другому. В метр заложена инфраструктура с концепцией. Под это приходят современные люди. Они ездили по всему миру, они уже взяли модель жизни и хотят ее реализовать. Может быть, доход у них не очень большой, но они хотят жить в другой среде. Потребности и культура потребления у них совершенно другие. Это все очень перспективно для развития коммерческих сервисов. А вот в социальном микрорайоне мой заказчик в результате не стал вкладываться в недвижимость.


Круглый стол того, чтобы заработать на большом жилом объекте, это коммерческая инфраструктура. Например, мы строим на территории комплекса магазины различных форматов, сдаем их в аренду и на этом зарабатываем. Максим Петров: Да, действительно комплексный застройщик редко уходит совсем в ноль. После каждого комплексного объекта может оставаться значительный объем активов, которые так или иначе можно использовать. Максим Марков: Получается, что в случае с комплексными объектами изменяется сама бизнес-модель, когда построить жилье и продать не является самоцелью. Жилье создает капитализацию для всего остального, что находится вокруг. Например, для коммерческой недвижимости, которая может внести очень существенный вклад в окупаемость жилого комплекса. Кирилл Ивантеев: Это в корне отличается от обычного подхода застройщиков, которые сначала построят, например, несколько торговых центров в новом микрорайоне, а потом пытаются все это продать. Могу привести пример «Стрижей», которые реализовали другой подход. Мы помогали им разработать и реализовать концепцию коммерческой инфраструктуры. Эта концепция планировалась в самом зачатке. Мы просчитывали, какую площадь строить, сколько этажей, какое будет наполнение. Данные брались не из головы. Мы проводили опросы с теми, кто там планирует жить, кто там живет. Выявляли потребность в коммерческой инфраструктуре. Мы просчитали и экономическую модель. В результате получили сбалансированный сегмент, который живет самостоятельно. Сейчас стоимость аренды в этих объектах, которые находятся в «Стрижах», местами выше, чем в центре города.

Наверное, большие комплексные проекты очень чувствительны к отношениям с городскими властями. Подключение к инженерным 38

Status апрель-май 2014

коммуникациям, дорожная сеть. Как вы с этим работаете?

Игорь Белокобыльский: Мы с нашим проектом «Стрижи» зашли в карьер Мочище 2 года назад, и, конечно, необходимо было очень серьезно разобраться с инфраструктурой района, иначе весь проект оказывался под большим вопросом. Мы пошли во власть, в город. Конечно, пришлось выделить трех специалистов, которые занимаются только общением с властью, но без всякой коррупционной составляющей. Первые лица города возглавили работу по созданию целевой программы района. Один небольшой пример: мы создаем газовые котельни около каждого жилого комплекса, потому что в карьере изношены сети. Когда мы начали эту практику, нас Госэнерго решило, мягко говоря, поправить. Они потребовали подключиться к гортеплоэнерговским сетям. Нас это не устроило. Мы обра-

Отсюда и появляются объекты точечной застройки, когда на нескольких сот­ках земли находятся триста квартир, потому как и затраты на коммуникации не уменьшить, и деньги заработать застройщику хочется. Я бы сказал, что, несмотря на оптимистичное настроение Игоря, на текущий момент застройщикам приходится самим решать все эти вопросы. Игорь Рылов: Хотелось бы прокомментировать ситуацию. Когда проблемы инфраструктуры не решаются ни властью, ни застройщиком, тогда возникают такие микрорайоны, как «Чистая слобода». Если стоимость квартиры при комплексной застройке назначается до 40 тыс./м2, то, как правило, застройщик даже не задумывается об инфраструктуре. Он просто строит дешевое жилье. И главный аргумент — у нас сниженная ставка. Вот это большая проблема. Казалось бы, город решает проблему жилья, причем для самых небогатых слоев насе-

Сейчас все научились себя рекламировать. Статьи написаны как будто под копирку. И теперь уже имеет значение то, что на самом деле ты построил. тились к городским властям, и вопрос был решен. Я считаю, что власть у нас это решать готова и умеет. Расширение Мочищенского шоссе стало возможным именно в результате работы с властью. Только в этом году 160 млн выделено на это. Если их тормошить, они работают. Я в этом отношении оптимист! Максим Петров: Очень важная вещь — естественные монополии. Что происходит в Германии, например, когда ты строишь комплекс? К тебе обращаются сразу два-три поставщика энергии и предлагают тебя подключить. Для них это инвестиции в будущие подключения, платежи, для них это бизнес, и они как любой нормальный бизнес в него инвестируют. У нас все намного проще: есть земля, все остальное — твои проблемы.

ления, при этом нет дополнительных затрат на дороги, социальные объекты и прочее. Застройщик строит дешевые квартиры, быстро их продает и уходит. Жильцы остаются со своими проблемами, и их в конце концов приходится решать тому же городу. Максим Петров: Скажу несколько слов в защиту всех застройщиков. Есть объективная экономическая ситуация: для многих людей купить квартиру ниже 40 тысяч рублей за метр, пусть даже маленькую, пусть даже без инфраструктуры, — это единственный способ приобрести собственное жилье. Рынок этот будет существовать, и будет он существовать долго. Мы понимаем, что значительная часть рынка подкреплена дешевым жильем. Максим Марков: Жилмассивы, которые предлагают дешевое «социаль-


Круглый стол ное» жилье, это мина, заложенная в городе. Во-первых, это территория, которая будет морально стареть быстро, как частный сектор. Через какоето время превратится в некое гетто. Вторая проблема — места без инфраструктуры начинают дополнительно нагружать транспортную сеть города. Людям нужно возить детей в школу, в бассейн, в кружки, самим куда-то выбираться для досуга. Это настолько фундаментальная нагрузка на без того дефицитную дорожную сеть, что такими решениями город сам загоняет себя в ловушку. Максим Петров: Есть подобный опыт строительства арабских кварталов в Париже. За 20 лет они превратились в гетто, потому что строились дешево и сердито. Да, это снимает острую проблему дешевого жилья, однако нужно понимать, что в любом сегменте инфраструктура необходима каждому человеку. Не важно, за сколько покупатель купил квартиру, он пользуется всеми теми же благами цивилизации, как и более обеспеченные люди. Я думаю, что настало время, когда рынок это начинает понимать. Все застройщики рано или поздно двинутся в этом направлении, потому что других вариантов нет. Сейчас есть «Стрижи», которые показали, что можно работать в комфорт-сегменте. Игорь Белокобыльский: Могу сказать, что мы на полном серьезе рассматриваем проекты создания еще более дешевого жилья, чем у нас есть, но с таким же набором опций. Они будут проще по наполнению, но набор будет. Это позволит чутьчуть сбросить цену при полноценной инфраструктуре. Максим Марков: Я хотел бы вернуться к теме кризиса. Крупные проекты останутся на плаву даже в кризис, и останутся тем сектором, который будет крайне привлекательным для банков. Модель развития крупных комплексных объектов очень логичная и прагматичная и максимально безопасная. Создавать комфортные комплексные территории — это правильно и надежно.

Экономика должна быть экономной По итогам беседы с девелоперами и экспертами редакция сформулировала ряд правил, которых придерживаются успешные застройщики.

— В любом случае очень жесткая финансовая дисциплина — строить столько, сколько покупают. — Не тратить лишние деньги на рекламу. Лучшая реклама — уникальные параметры и качество объекта.

НА ЧЕМ НАДО ЭКОНОМИТЬ?

НА ЧЕМ НЕЛЬЗЯ ЭКОНОМИТЬ?

— Управленческое звено. Уменьшается количество руководителей среднего звена. Структура становится плоской. Топ-менджеры должны обладать очень широкой квалификацией. Они напрямую общаются с подрядчиками и клиентами. Пример: гендиректор ГК «Стрижи» сам регулярно проводит встречи с агентствами недвижимости. — Отказ от собственных производственных подразделений. Строительно-монтажные работы проводятся силами сторонних подрядчиков. Между ними устраивается жесткий конкурс. Выбирается лучшее соотношение «цена-качество». Пример: это делают все девелоперы. — Отказ от собственных производственных активов: техника, оборудование, инструменты. За счет этого можно арендовать только самое передовое оборудование. Никаких вложений в материалы. Например, никаких собственных панельных или кирпичных заводов, производства навесных конструкций и т.д. Материалы в строительстве стремительно меняются, нельзя становиться заложником собственных мощностей. — Земля. Не брать переоцененную. Лучше брать с проблемами, если ты эти проблемы можешь решить. Например, расселение частного сектора или проблемы с транспортными коммуникациями. Участок может быть недооценен и в силу плохого понимания рынком потребностей покупателей. Например, ЖК «Бавария» строит премиальные дома в отдаленном, но экологически чистом и социально благополучном районе Краснообска. Место особенно привлекательно для состоятельных покупателей из Кольцово и Академгородка. — Деньги. Денег сегодня на рынке много, надежных заемщиком мало. Кредиты можно привлекать очень дешево. Но они должны быть длинными. Обязательно использовать деньги дольщиков, но осторожно. Примеры: практически все застройщики.

1. В проект обязательно должна быть заложена яркая концепция. 2. Проект должен быть понастоящему комплексный. 3. Анализ, оценка, планирование будущего проекта должны быть проведены максимально тщательно. К этому необходимо привлечь высококлассных специалистов. 4. Опции жилья должны быть тщательно сформулированы. Лишних не надо, но если решено, что какой-то параметр является уникальным и важен для вашего покупателя, это нужно делать! Например, «Оазис» сделал выезд на Сакко и Ванцетти за свой счет и строит подземные парковки. «Стрижи» строят только из кирпича. Делают закрытые дворы, что для комплексов их класса является уникальным. 5. Широкая и агрессивная система продаж, необходимо привлекать агентства недвижимости. Сервис должен быть максимально настроен на покупателя. 6. Качественное постпродажное обслуживание. Пример: многие девелоперы создают управляющие компании для обслуживания сданных домов и содержат их за свой счет. 7. Тесное общение с дольщиками. Активная работа в Интернет-форумах жильцов. Проведение собраний и массовых мероприятий с жильцами. КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ? 1. Строительство должно быть массовым, так как маржа небольшая и зарабатывается на объеме. 2. Конечно, квадратный метр не должен стоить дешево. Выше среднего по своему сегменту рынка. Однако не должен быть и завышен. Оптимальное соотношение «ценакачество». 3. Коммерческая инфраструктура. Желательно не продавать, а эксплуатировать. Планировать заранее с учетом потребности операторов.

Status апрель-май 2014

39


Эксперт

Деньги не главное В

Главное — план, а деньги придут.

Новосибирске сформировался пул девелоперов высшего уровня. Это новый уровень работы с доходами, кредитами, проектами. У них все другое, и самое главное — у них другая бизнесмодель. Они зарабатывают не просто на том, что создают объекты недвижимости и продают их, они зарабатывают на формировании среды. Грубо говоря, дом можно поставить и в чистом поле, подвести к нему коммуникации, и его купят. Понятно, за цену, приближающуюся к себестоимости строительства.

ной компанией «Русь», которая делает премиальный сегмент, и «Дискусом», нацеленным на эконом-минус. Это недвижимость для потребителя, который не хочет просто панельные дома, но и не готов к коттеджам. Фактически такой потребитель — это средний класс. За этим сегментом — будущее. Он обладает серьезной перспективой для того, чтобы на него и городские власти обратили внимание. Новые застройщики говорят, что они обращаются к власти, и власть им помогает, но практически все это развивается сейчас без участия государства. Может быть

Город может создать инфраструктуру и получить земельный участок, который стоит гораздо дороже. Если дом поставить в хорошем месте, стоимость будет заметно больше... Но если создать интересную концепцию, с уникальными характеристиками, соответствующую развитую инфраструктуру, если на это привлечь покупателей, социально близких друг другу, то тогда возникнет среда, и эта среда обладает повышенной ценностью, за счет которой можно повышать стоимость жилья. Особенно успешно это можно делать, вкладываясь в крупные комплексные объекты. Это новый подход, новая философия. И эта философия показывает свою действенность: доля рынка таких застройщиков стремительно растет. Я думаю, в ближайшем будущем новые девелоперы будут формировать облик города. Они будут формировать новое качество жизни в этом городе. Проявился новый сегмент жилой недвижимости. Он — между строитель40

Status апрель-май 2014

настало время государству принять в этом деятельное участие? Все привязано к градостроительным инфраструктурным решениям. Как только город приходит и где-то улучшает жизнь, туда сразу приходят деньги. И это программа улучшения жизни на территориях, которые сейчас недооценены, этим и должна заниматься мэрия. Тогда мы начнем везде увеличивать экономику, которая потоками собирается в бюджет муниципального образования. А пока девелоперы в основном по наитию что-то находят. Либо ищут существующие участки, перспектива которых понятна. Перепродают, перепокупают их по спекулятивной цене. С помощью девелоперов мэрия может очень успешно решать свои задачи по сбалансированному развитию города. Как это может выглядеть? Мэрия вместе с бизнесом определяет зоны опережающего роста, где можно

создавать комплексные объекты с повышенной инвестиционной привлекательностью. После этого выделяются участки, к ним подводится инфраструктура. Такие участки можно продавать на конкурсах гораздо дороже обычных. И проекты, которые на них реализуются, изначально могут быть вписаны в городской план. У города есть Генплан, но проблема в том, что его делали архитекторы. Коммерческая составляющая не оценена. Создатели учитывали существующие коммуникации, удобства их проведения, соседство тех или иных зон, но план никак не учитывает инвестиционные оценки — использование того или иного земельного участка под те или иные нужды. Из-за этого коммерческий потенциал таких участков может быть не реализован! В Генплане уже закреплены определенные использования за тем или иным земельным участком. Для того чтобы его изменить, нужно проводить публичные слушания. Это целая процедура изменения, и это, конечно, очень затрудняет коммерческое развитие территорий. Если бы в период подготовки плана это было учтено, то у города, возможно, появились бы участки с очень высоким инвестиционным потенциалом. Пока такой работы никто не проводил. Городское планирование должно строиться на основе работы представителей города, бизнеса и экспертного сообщества. С одной стороны, должны быть учтены интересы города в увеличении бюджетных доходов и сбалансированном развитии, с другой — потребность застройщиков в получении готовой инфраструктуры, должны быть учтены инвестиционные требования и, конечно, необходимы грамотные градостроительные решения. В результате такой работы дол-


Эксперт

— Думаю, в ближайшем будущем новые девелоперы будут формировать облик города.

жен появиться многофункциональный Генплан, на основе которого можно резко увеличить объем инвестиций в город. Самые перспективнейшие участки — это набережная с обеих сторон. Что стоит в Москве вокруг реки? Жилье. Это самые качественные и элитные дома, с живописным видом из окон. Я где-то прочитал хорошее высказывание о Новосибирске — это город, который стоит спиной к реке. А точнее, двумя спинами к реке стоит. На левом берегу — частный сектор с какой-то неухоженной «зеленкой», с правой — промзона, кусочек набережной, а дальше набережной уже нет, и опять предприятия. Необходимо ликвидировать промзону вдоль набережной, которая прилегает к Центральному и Железнодорожному районам. Коммерческая выгода этой территории в том, что

она находится в центре города. Сейчас химзавод находится в самом перспективном городском районе. Если он будет находиться за Северным обходом, на его экономике это никак не отразится.

сток с видом на реку. Пока это никак не продвинулось. Вполне возможно договориться о привлечении инвестиций с крупными инвестфондами, поскольку в случае с крупными городскими проектами

Новосибирск — это город, который стоит спиной к реке, точнее двумя спинами. В свое время была инициатива сделать инвестфонд и договориться с городом о том, что частные инвестиции вкладываются в создание большой индустриальной зоны в северной части. Государство выделяет землю, инвесторы подводят туда коммуникации. Если нужно, покупают для заводов лизинговое оборудование. Заводы из центра переезжают туда, а в городе появляется земельный уча-

капитализация их денег будет очень серьезная. Ты создаешь инфраструктуру и получаешь более дорогой земельный участок, который ты можешь продать, даже не осваивая. Государство просто должно прийти и выступить гарантом. Если резюмировать, то для комплексного развития города не надо денег — нужен план. И под него деньги придут. Status апрель-май 2014

41


ЗАО «Строитель»

Философия на вынос Как ЗАО «Строитель» превратила современную концепцию комплексной застройки в успешный девелоперский проект, готовый к экспорту в другие регионы.

Р

ядом с приемной ЗАО «Строитель» есть комната, похожая на раздевалку спортивной команды. Только вместо фамилий спортсменов на шкафчиках приклеены названия девелоперских проектов компании: жилой комплекс «Астра», комплекс «Тихая гавань», жилой дом «Статус». С недавних пор здесь появился еще один — поселок «Новомарусино». Когда в прошлом году компания презентовала этот проект комплексной малоэтажной застройки на инвестсовете в правительстве региона, аналитики назвали его «крутым поворотом» в стратегии развития компании. Действительно, долгое время ЗАО «Строитель» втыкала высотки и бизнес-центры в существующие зоны застройки и мало чем отличалась от других игроков рынка. Что заставило девелопера пойти в чистое поле с идеей строительства сотни четырехэтажных домов, разбирался Status.

Поворот, но не резкий

Долгое время ЗАО «Строитель» было малозаметным игроком на строительном рынке Сибири. Компанию создали в 2002 году, и ее единственным акционером был «Новосибирскэнергосбыт» для узкоспециализированных целей. Но быстро стало понятно, что интересы нового игрока выходят за рамки «материнской» компании. Так, помимо офисов «СибЭКО» (организованного в результате внутренней реформы энер42

Status апрель-май 2014

гетиков в Новосибирске), уже в конце 2000-х на счету ЗАО «Строитель» было создание бизнес-центра «Кронос», Кудряшовского мясокомбината и почти двух десятков жилых домов. Наконец, в 2012 году группа RU-COM (контролируется структурами Михаила Абызова) заявила, что ЗАО «Строитель» отправлено в «свободное плавание» — бывшая дочерняя структура энергетиков перешла под контроль менеджмента компании. И сейчас, как уверяет коммерческий директор девелопера Эдуард Ляхов, собственники компании — это те же самые люди, которые указаны на сайте в разделе «руководители». Так совпало, что одновременно с переходом ЗАО «Строитель» в собственность менеджмента изменилась и стратегия застройки компании. «Мы признаем, что долгое время компания ничем не отличалась от других застройщиков и строила точечно. Но замечу, что последние крупные проекты «Строителя» — это уже не «дома в песочнице», а некие комплексные решения. «Астра», «Тихая гавань» — это большие «земельные пятна» на карте города. Даже отдельно стоящий дом «Статус» — это ведь не свечка посреди квартала, а огромный 27-тажный дом с коммерческими зонами, огромным двором, паркингом, прогулочной зоной на уровне второго этажа», — рассуждает исполнительный директор агентства недвижимости «Верное решение» (входит в структуру «Строителя») Виталий Гильд.

Словом, аналитики несколько ошиблись. Если «Новомарусино» и было поворотом в стратегии компании, но не таким резким, как принято считать. Это был не переход от точечной застройки к комплексной, а, скорее, от многоэтажной к малоэтажной. Но даже с учетом этого обстоятельства в прошлом году, когда представители компании в малом зале областного правительства рассказывали о светлой судьбе «Новомарусино», многие слушали презентации скорее снисходительно, чем восхищенно. В самом деле, все было налицо. Вопервых, «Строитель» никогда не занимался малоэтажкой. Во-вторых, это не было уникальным предложением — еще раньше аналогичным проектом занялась «Сибирь», купив участок рядом с поселком Ложок. В-третьих, многих смущало место: рядом с золоотвалом ТЭЦ-2, на неосвоенной окраине города с узкими подъездными дорогами. Будь там хоть два детских сада и школа, как обещал «Строитель».

Все продано

«Приехав сегодня в «Новомарусино», вы увидите совсем иную картину, нежели год назад. Вместо пустого поля стоят дома. Есть газовая котельная, есть понимание, где будет общественная зона, торговые комплексы, детские сады, школа. Появился хороший въезд с улицы Большая. Администрация Ленинского района приняла решение


ЗАО «Строитель»

о переносе остановки транспорта «Парники» ближе к поселку — и она будет называться «Новомарусино», — перечисляет Гильд. Такое, впрочем, говорит любой застройщик о своем проекте. Но на стороне «Новомарусино» уже свершившиеся факты. На первом этапе здесь достраивается 10 домов на 330 квартир. К июню их должны сдать жильцам. Из этих трех сотен квартир распроданы почти все, за исключением трехкомнатных (они традиционно продаются дольше) и некоторых квартир на первых этажах. Впрочем, последние, говорят в компании, будут переделаны под «шоу-румы» и жилье для обслуживающего персонала. Два детских сада и школа будут построены в 20152016 гг. — областной бюджет готов компенсировать стройку в размере 688 млн рублей. «Вопрос точно услышан, одобрен и запланирован, — пресекает сомнения Эдуард Ляхов. — Конечно, мы вряд ли дойдем до ситуации, как в ОАЭ. Там участок под застройку стоит бешеных денег, зато местная власть подводит к нему хайвэй и все коммуникации. Строители только, грубо говоря, возводят стены. А у нас планы по социалке и дорогам накладываются на генплан города, и нам обещано помогать финансово».

А вот чего жителям поселка не обещают, так это поликлиники. «Новомарусино» не дотягивает до медицинского учреждения по нормативам количества жильцов — в этом смысле поселок ничем не отличается от других частей Новосибирска. При этом стоимость жилья в «Новомарусино» находится в пределах нормативов, утвержденных Минрегионом в качестве ориентиров «доступности». Когда проект начинался, доступное жилье должно было стоить порядка 34 тысячи за квадратный метр, сейчас — порядка 36 тысяч. В конце марта ЗАО «Строитель» подняло цены на свои квартиры (благо что они уже почти готовы, и теперь продаются стены, а не обещания), но за нормативы все равно не вышли. А на первом этапе строительства жилье в «Новомарусино» можно было купить и за 25 тысяч/квадратный метр. «К нам обращались представители администраций, которые говорили: а давайте очередников заселим. А что за очередники? Да какая вам разница, мы бараки расселяем. А мы-то знаем, что многие из них, скорее всего, переедут в новое жилье и перенесут туда свой привычный стиль жизни. Поэтому по таким схемам никому не продавали.

Конкретному учителю, бюджетнику, врачу — да. А чтобы отдавать подъезд или дом под переселенцев из бараков — нет», — объясняет Виталий Гильд.

Проект на вырост

Позаботившись о внутренней атмосфере, об инфраструктуре и комплексной застройке в целом, «Строитель» создает в «Новомарусино» прецедент жилого квартала, каким он должен быть по современным представлениям. Не просто дешевый дом в чистом поле (вариант — блестящая высотка среди хрущевок), а комплекс для жизни. Другой вопрос — нужно ли это самим людям, или во главе угла — дешевизна жилья и ничего больше? Status апрель-май 2014

43


ЗАО «Строитель» «Знаете, есть много красивых слов — философия, социальная ответственность, даже миссия. Но проект «Новомарусино» родился из конкретной потребности людей в нормальном и доступном жилье. Видели истории, когда на дачных участках по границам строятся трехэтажные дома, в которых продают квартиры? Люди их покупают, а затем начинаются суды, сносы, потери. Народ настолько загнан в угол, что он готов и такие квартиры покупать. В этом смысле «Новомарусино» закрывает вполне конкретную нишу». «Мы не боимся фразы «обычные люди», — соглашается Виталий Гильд и перечисляет преимущества «Новомарусино» для населения. Дороги — не загруженнее, чем по другим направлениям до центра. Работа — в том же Кудряшовском мясокомбинате, ПЛП, заводской зоне вдоль Станционной и других предприятиях северной части города. Даже слова «золоотвал» здесь не боятся, замечая, что у девелопера есть результаты экспертиз о пригодности участка для жилого строительства и коротком периоде полураспада золы. Тем не менее, цена все равно остается определяющим фактором, считает Гильд: «Мы совершенно не стесняемся того, что делаем «народный» проект для тех, кому разница стоимости жилья в 100 тысяч существенна». То есть теоретически можно было не придумывать «социальную оболочку» домам и забыть о комплексной застройке — спросу на квартиры это бы фактически не повредило. Тогда зачем было нагромождать всю эту «комплексность»?

44

Status апрель-май 2014

Готовятся к клонированию

«Конечно, выгоднее продавать «Ауди», у них наценка большая. Но кто-то продает и «Форд Фокус», и даже «Ладу». То есть массовый сегмент тоже имеет право на жизнь. Так же и у нас в отрасли. Да, самая большая разница между себестоимостью и конечной ценой — в «Статусе». Но там мы за прошлый год продали 40 квартир, а в «Новомарусино» — грубо говоря, 400. Столько квартир в «Статусе» не продаст даже гениальный риэлтер — рынка просто нет», — объясняет Ляхов подход к диверсификации бизнеса «Строителя». По его словам, себестоимость квадратного метра в «Новомарусино» находится в промежутке 27-29 тысяч рублей за квадратный метр. Цена того же метра на рынке — около 36 тысяч рублей. Рентабельность для строительного рынка минимальная, поэтому комплексность — насущная необходимость. Этот тот случай, когда жизненно важно зарабатывать на объемах. Причем пока «Новомарусино» убыточно. Дело в том, что подтянутая к площадке инфраструктура рассчитана на весь поселок, а застроено квартирами (и, соответственно, продано) только около 10 процентов площадей. Поэтому 5 километров газопровода, 3 километра водовода, канализация, электричество, теплосети обошлись на 200-250 миллионов рублей дороже, чем выручка от проданных пока квартир. Но это не означает неуспех проекта — он

выйдет на нормальную рентабельность по мере продолжения строительства, через год-два. К тому же в «Строителе» надеются, что жители остановятся на услугах их управляющей компании. Это разумно: на площадке есть вся техника и специалисты, поэтому услуги дочерней структуры «Строителя» обойдутся, очевидно, дешевле. «Сейчас у нас в портфеле несколько проектов, но мне больше нравится «Новомарусино». Почему? Во-первых, этот сегмент рынка бездонный. Там лежит много миллиардов рублей. Во-вторых, он легко тиражируется в любом городе. Если мы зайдем куда-нибудь с проектом «Статуса», то это будет никому неинтересно. А если «Новомарусино», которое решает социальные задачи, то тут явно просматривается интерес региональных властей. У них же своя отчетность», — улыбается Ляхов. По его словам, сейчас «Строитель» под аналогичные малоэтажные проекты отрабатывает несколько площадок в пределах Новосибирска, а дальше свое «Новомарусино» может появиться и в соседних городах. «У меня в компьютере 47 папок с предложениями по участкам застройки. Тут условия, границы, ход наших переговоров. Сейчас «лежат на поверхности» три, но называть мы их пока не будем, — говорит Ляхов. — Но когда у нас будет готовая «летающая» модель комплексной малоэтажной застройки, то мы быстро начнем ее тиражировать в соседних регионах. Это горизонт двух-трех лет, не больше».


Генплан

Город как девелопер Тема девелопмента — бизнеса, построенного на развитии городской территории — привела нас в компанию, которая первой в этом городе встречается с будущим. Это СИАСК, проектировщик Генплана города. На вопросы отвечал Михаил Ельский, исполнительный директор ОАО «СИАСК».

 акое впечатление, что пла-

ны застройщиков и планы города никак не синхронизированы. Мы видим, что новые районы строятся за городом без обеспечения транспортными коммуникациями, и это вызывает огромные пробки, в то же время в центре города, который хорошо обеспечен инфраструктурой, мы видим пустыри и уродливый частный сектор. Встречаются, кстати, и не менее уродливые куски новой многоэтажной застройки. Почему это происходит?

— Сегодня планирование города и планирование перспективных направлений коммерческой застройки — это два непересекающихся процесса. Новые территории, которые мы определили как территории развития, строительные компании осваивают на свой страх и риск. Например, «Чистая Слобода» застраивается на свободной территории. Там нет ни сноса, ни выноса коммуникаций с площадки. Но при этом территория — чистая поляна. К ней необходимо подтаскивать сети, делать вертикальную планировку. Бывают обратные ситуации. В Генплане есть территории, которые либо заняты ветхим жильем, либо это малоэтажный неблагоустроенный частный сектор, либо это промышленные пред-

приятия, которые являются вредным производством. План предусматривает освобождение таких территорий и освоение площадки под жилищное строительство. Бизнес в таких случаях следует за планом. С коммуникациями здесь, конечно, получше. Однако все-равно приходится приспосабливаться к той конфигурации площадки, которая в результате возникла, а она не всегда подходит под качественную застройку.

несколько рановато, потому что в Генплане заложен мост, рабочее название которого Заельцовский, который идет мимо Заельцовского парка и выходит как раз к этому месту. В этом случае транспортная доступность увеличивалась в два-три раза по сравнению с тем, что мы имеем сейчас. А сейчас, к сожалению, чем дольше район развивается, тем острее наступает транспортная проблема. В любом крупном городе самая большая проблема — транспортные схемы и пробки. И больше всего негатива вызывает именно это. Проблемы с детскими садами, школами, ТЦ, спортивными объектами решаются сегодня достаточно эффективно. Но если транспортная инфраструктура будет отставать, то любая городская власть будет плоха. — Получается, что для городских властей это не только вопрос развития, но и вопрос политический. То есть у нее есть мотивация, чтобы эти вопросы решать? Один из экспертов, с которым мы обсуждали эти вопросы, предложил воспользоваться существующим зарубежным опытом. Городские власти, планируя развитие города, оценивают коммерческий потенциал различных территорий. Затем готовят инвестиционные площадки, подтягивают инфраструктуру и коммуникации. После такие площадки продаются

Планирование города и планирование перспективных направлений коммерческой застройки — это два непересекающихся процесса. Новые территории, которые мы определили как территории развития, строительные компании осваивают на свой страх и риск. — Получается, бизнес берет площадку, у которой нет четко выстроенной инфраструктуры, в первую очередь коммуникаций, и начинает ее осваивать, после этого идет к городу и просит помочь?

— Да, и в результате возникают проблемы, в первую очередь транспортные. Возвращаясь к «Чистой Слободе». На мой взгляд, она начала развиваться

застройщикам на аукционах, конечно по более высокой цене. В результате девелоперы получают качественные площадки с коммуникациями, а город — деньги и... хорошие микрорайоны. Возможно ли такое решение у нас?

— Наверное, мы к этому подойдем, но не так быстро. Нужны начальные вложения. Было бы оптимально, чтобы перед тем, как выставить площадку на Status апрель-май 2014

45


Генплан торги, к ней бы подвели дороги, коммуникации. Но все это риски. Альтруистов нет. Вот возьмем Горводоканал, который является государственной структурой. Сегодня ничего не строится, но есть площадка. Ему говорят, веди туда коммуникации. Он подводит, а эта площадка не осваивается и стоит лет 10. Он эти коммуникации обслуживает, тратится. Смысла с точки зрения бизнеса нет. Если эта площадка активно застраивается, тогда другое дело. С другой стороны, есть еще и застройщики, которые должны платить за площадки. Допустим, город подвел коммуникации и с учетом этого выставил цену, но заказчик говорит: «А мне это зачем? Я это не эксплуатирую, я продаю. Я постро-

ил, у меня себестоимость та же самая, маржа тоже, но в этом случае я плачу дороже за землю! Пойду-ка я на другое место или в другой город». Во многом ситуацию определяет рынок. Когда рынок станет более насыщенным и приблизится к цивилизованному, тогда этот принцип будет работать. — Как вы считаете, он сейчас насыщен?

— С одной стороны, территорий для застройки на сегодня существует достаточно. Но с другой — все хорошие территории уже ушли. Любая территория требует серьезных затрат. Либо это овраги, неудобицы, как в районе Ключ-Камышенского плато, где требуется значительная инженерная подготовка. Либо это территории, которые не обеспечены теплом, светом, электроэнергией. Либо там нужен снос част-

У нас это могло бы быть организовано в виде свое­ образного клуба, на базе которого мог вестись диалог между застройщиками, властью, проектировщиками, жителями. ного сектора. Посмотрите в окно: вот стоят двухэтажки, которые имеют тот износ, который позволяет их снести. Но для того чтобы это сделать, нужно провести расселение и так далее. У нас отсутствует законодательная база, по которой можно было бы такое расселение производить. — Как этот процесс должен быть поставлен? Кто должен быть инициатором? Кто должен намечать центры развития?

— Действительно, в развитых муниципалитетах за границей действуют комиссии по подобному развитию, которое учитывает мнения бизнеса, жителей. У них другая схема. Муниципальные власти работают не в плане ответа на жалобы жителям, а прогнозируют развитие города и соответственно действуют. У нас это могло бы быть организовано в виде своеобразного клуба, на базе которого мог вестись диалог между застройщиками, властью, проектировщиками, жителями. Нам важно знать их мнение — поедут туда люди жить или нет. Для кого мы проектируем район? Тогда можно каким-то образом спрогнозировать направления реального развития города. Оно, конечно, будет не идеально, но хоть какое-то движение в этом направлении пойдет. 46

Status апрель-май 2014


Генплан Перспективные зоны развития С помощью специалистов СИАСК мы сформулировали ряд наиболее перспективных зон коммерческой застройки.

Набережная по обоим берегам. Ее делать необходимо не только как прогулочную зону, но и использовать как защиту от паводков и разливов реки. Территория нового моста, улица Фабричная. Она на сегодняшний момент уже начала осваиваться крупными торговыми центрами, бизнесцентрами и прочими. С этой территории уже начался вынос производств. Основное развитие этой территории связано с выносом порта. В Генплане вынос порта заложен, но пока нет конкретных сроков. Благодаря коммуникациям промпредприятий это очень перспективная территория. Улица Кирова в районе ГПНТБ. В этой зоне должен формироваться новый центр развития города. Сейчас это уже происходит. Туда пошли банки, бизнес-центры, жилая застройка. Улица Кирова на всем протяжении. Улица, будучи дублером Большевистской, обеспечивает связь Октябрьского, Советского с Центральным и Железнодорожным районами. На этой связи будет формироваться общественно-деловая зона. Существенный сдерживающий фактор — частный сектор по обеим сторонам улицы. Район городского аэропорта. Планируется продление Красного проспекта через аэропорт и дальше, в сторону Северного объезда.

Генплан Новосибирска был утвержден в 2009 г. Основные принципы Генплана: — создание транспортного каркаса, который обеспечивает развитие города. В соответствии с этим принципом строится новый мост (так называемый третий), заложен в перспективу четвертый мост, стали строиться двухуровневые развязки; — система подцентров. В городе существует историческое ядро, в котором сосредоточены главные административные, законодательные, культурные заведения. С развитием города возникают и развиваются другие подцентры, такие как центр, связанный с площадью Калинина, с площадью Маркса. Задача заключается в том, чтобы провести децентрализацию города, но с сохранением связей между подцентрами.

Status апрель-май 2014

47


Город

Развивать город совместно Игорь Поповский, доцент кафедры архитектуры НГАХА, известный специалист по урбанистике, активный представитель архитектурной общественности, комментирует проблемы развития города и предлагает пути решения. Наиболее перспективные городские площадки

Я бы выделил два уровня таких площадок. Первый — это площадки, которые находятся близко к инженерной инфраструктуре и у них очень высокий потенциал развития. В первую очередь это Ключ-Камышенское плато. Особенно развитию этой территории будет способствовать третий мост. Следующая площадка хорошо развивается в районе городского аэропорта. Правда, у нее есть особенности: там соседствуют земли муниципальные и областные и нужно найти юридические решения. В Кольцово есть перспективы для развития среднеэтажного или малоэтажного жилья. Есть свободные площадки в левобережье. Но следует сказать, что таких площадок немного, и в ближайшее время мы столкнемся с острым дефицитом подходящих территорий с точки зрения инфраструктуры и вообще наличия места. Наступает необходимость реконструировать то, что уже застроено. Это второй уровень перспективных территорий. Под такое освоение по­падает большой и перспективный район в районе станции метро «Октябрьская». Опять же левобережье. Конечно, очень интересна улица Кирова. Сейчас вдоль нее стоит малоэтажное жилье, которое будет вытесняться новостройками. Именно такие территории станут новым направлением развития Ново48

Status апрель-май 2014

сибирска. Но здесь город столкнется и уже реально сталкивается с огромной проблемой.

Частный сектор. Проблемы реконструкции

Опыт освоения территорий с частным сектором наши застройщики имеют: тот же микрорайон «Оазис» длительное время было трудно развивать именно из-за необходимости расселения, но в конечном итоге площадку освободили, проект пошел, и очень неплохо получилось. Но чаще встречаются примеры менее оптимистичные. Сейчас видно, как сложно все это происходит на площадке рядом с метро «Октябрьская». Новые дома строятся, но я бы не сказал, что там появляется цельная и позитивная городская среда. На месте хаотичного частного сектора возникает хаотичная новая застройка. Как это работает? Частный владелец одного-трех небольших участков, на которых находятся СТО, склад или магазин, может очень сильно помешать продаже этой земли под новый жилой комплекс. Он просто может отказаться, и территория становится разорванной и очень некачественной. Не может создать цельное решение. Создает как получится. В целом у нас сейчас ситуация, когда земельный участок каждый может застраивать как хочет.

Нужно создавать новые механизмы реконструкции среды, которая связана с частным сектором. Один из выходов — создание особого градостроительного регламента, хотя бы для застройки магистральных улиц. Можно вспомнить хорошие примеры регулирования застройки царского времени. Было городовое положение, когда четко выстраивалась линия застройки на границе участка, все хозяйственные постройки убирались вглубь и таким образом формировалась квартальная застройка. Это повышало плотность застройки, регулировало внешний вид и позволяло реконструировать эту застройку по времени. Вот такие решения нам сегодня нужны.

Новый градостроительный регламент

Разговор о создании градостроительного регламента, который будет отвечать на злободневные вопросы развития города, идет уже давно. Конечно, принимать жесткий регламент в районах, где состояние депрессивное, опасно, и все это понимают. Многие районы частного сектора находятся в таком состоянии, что это ограничение может привести к продолжающейся депрессии, а потому я не думаю, что принять решение быстро будет правильным подходом. В данном случае надо рассматривать междисциплинарные подходы. Имеется в виду, рассматривать экономические составляющие, и права людей, и учитывать программы, которые могут развиваться в рамках частно-муниципального взаимодействия. Мэрия сегодня обеспокоена и занимается очень плотно подготовкой


Город регламента центральной части города, поскольку время уже требует. В течение полугода, вероятно, он будет принят. Другие районы пойдут в работу после этого.

К чему приводит отсутствие регламента

В-первых, к появлению точечной застройки. Точечная застройка — это объект, который появляется вне системы и не соответствует ни транспортной, ни инфраструктурной нагрузке. Отсутствие регламентов приводит к тому, что сегодня фактически если человек прошел публичные слушания, он может построить и 30 этажей на своем участке, поскольку это не нарушает существующих правил. Это перегружает транспортную систему, это вступает в конфликт с соседними участками и это очень усиливает социальное напряжение. Во-вторых, надо признать, что у нас нет качественных решений и для комплексной застройки. Мы сегодня в основном используем микрорайонную застройку, которая не может уже применяться так же, как это происходило в советское время. Сегодня такая застройка создает огромные проблемы, которых не возникало раньше. Например, огромное количество автомобилей во дворах, перегораживание пешеходных маршрутов заборами, появление незапланированной инфраструктуры на первых этажах — все это приводит к несбалансированному состоянию микрорайона. Пример — посмотрите, как происходит движение людей к институту Сиб­АГС от станции метро «Октябрьская». Вроде бы дома стоят, вроде бы на месте, все законно. Но четкого и хорошего прохода нет! Через калитки, через заборы, тропы без асфальта, через машины. А ведь двигается большое количество людей к серьезному институту. Все это вызывает у людей дисгармонию и раздраженное восприятие городского пространства. Еще одна проблема — стремление к высокоплотной застройке. Мы видим, что сегодня многие компании делают ставку на строительство высоток с маStatus апрель-май 2014

49


Город лометражными квартирами, считая, что это принесет максимальную выгоду. Но это очень механистический подход, без оценки всех последствий такого строительства. Новосибирский рынок начинает перегреваться квартирамистудиями, и в будущем кварталы с такими домами вызовут огромные проблемы и у города, и у застройщиков. Дело в том, что такие квартиры — стартовая ситуация определенного социального контингента. Люди будут двигаться дальше, выезжать из районов квартирстудий, и в этих квартирах-студиях будут оставаться лузеры, люди неуспешные. Обычно в мире это все приводило к деградации территории. Иногда даже к взрыву таких жилых массивов. Надо понимать, что через 15-20 лет кварталы с огромным количеством квартирстудий придется вычищать. Такая вещь уже происходит в определенных районах периферии левобережья и правобережья в районах хрущевок. Возникает ситуация, когда квартиры в этих районах не приобретаются, потому что контингент криминален и сложен. Городу это обязательно надо учитывать. Конечно, не запрещать, но уже сейчас, на берегу, вместе с застройщиком думать, как эти объекты можно впоследствии реконструировать. К этой ситуации можно подготовиться, но пока такой задачей никто особо не задается. Я думаю, что девелоперы, которые рассматривают ситуацию с точки зрения перспективы, и те, кто владеет недвижимостью на таких территориях, должны это понимать и попытаться этим заниматься.

Квартальная застройка

Есть достаточно известный исторический прием квартальной застройки, который всегда соответствовал буржуазному развитию общества. Который поддерживал малый и средний бизнес, который четко разделял частное общественное пространство, делал частное пространство приватным, формировал уличную среду. Автомобили оставались на улице. И в этом смысле такая застройка сейчас позитивно рассматривается в Москве и других мировых европейских городах. 50

Status апрель-май 2014

Квартальная застройка отличается плотностью уличной сети, которая очень снижает нагрузку на основные магистрали. Там, где плотность уличной сети низкая, проезды уходят во дворы, и это неудобно и автомобилям, и пешеходам. Интересно, что наша квартальная застройка практически копирует Манхэттенскую сетку. А ведь современный Манхэттен нисколько ее не изменил! Это и в наше время позволяет ему избегать перегрузки уличных сетей. Посмотрите, в Новосибирске после площади Ленина эта сетка укрупняется и там возникают пробки, а вот до Часовни она осталась исторической, и там пробок гораздо меньше. Квартальная застройка позволяет качественно разделить частную и публичную территорию. В микрорайоне мы двигаемся через частную территорию, и ее люди огораживают, ставят заборы, это нарушает публичную проницаемость. Квартал позволяет этого избежать. Еще раз скажу, что все это должно быть учтено в градостроительном регламенте. Не факт, что приоритет должен быть только у квартальной застройки, микрорайоны в определенном исполнении также могут быть интересным вариантом (вспомним советские прибалтийские микрорайоны), но в любом случае это должны быть разработанные единые правила.

Зачем это бизнесу?

Создание гармоничной городской среды полезно и выгодно для бизнеса. Исторические примеры показывают, что выгодно вкладываться в развитие города и свои планы выстраивать соответственно. История возникновения Новосибирска — тому яркое подтверждение! Сегодня это тоже работает. Площадь Маркса, например — там появилось огромное количество торговых площадей, и они в конкурентной борьбе друг другу мешают. Если они перейдут на партнерскую основу и выстроят это пространство качественно, то многие люди могут отказаться ехать в «Мегу» и останутся здесь. Или даже специально будут сюда приезжать для покупки.

Конечно, такой процесс реально очень трудно запустить. Я был участником совещания по теме развития территории Речного вокзала. Сидели участники, девелоперы и не могли договориться. Каждый имел друг к другу претензии. А ведь там была мэрия, «Сибирская Ярмарка», «Ривер Парк», Фонд Каца. Все серьезные организации, отличное место, но договориться — никак. Так ничего и не получилось. Пока город находится в ситуации жесткой конкуренции. Это характерно для первой стадии развития капитализма. Когда исчерпается эта ситуация конкурентной борьбы, этот ресурс экстенсивного пути, люди невольно пойдут на партнерские соглашения, потому что сама ситуация будет их к этому двигать.

От экстенсивного к интенсивному развитию

Мы идем сейчас по пути экстенсивного развития. Это происходит потому, что наш транспортный каркас (наши основные транспортные магистрали) пока позволяет это делать. Этот каркас имеет большой потенциал к уплотнению и развитию. Мы — город достаточно молодой, и я считаю, что именно поэтому мы довольно долго будем придерживаться такого взгляда на развитие. Но так или иначе эта ситуация себя исчерпает, и чем быстрее мы перей­дем к интенсивному пути развития, тем лучше. А это путь реконструкции, эффективного использования территории, партнерских отношений, когда конкуренты станут партнерами, когда мы найдем способы не конкурировать, а договариваться, чтобы получать выгоду для всех участников партнерской площадки. Это — будущее Новосибирска, которое мы можем открыть, будущие ресурсы развития, и самое интересное, что тот, кто перейдет на такой подход, возможно будет иметь в будущем больше возможностей хорошо развиваться и иметь хорошую прибыль.


Город

Почувствовать город Как запустить кластеры

Кластеры

Одно из моих предложений — создание и развитие программы формирования городских социокультурных кластеров. Это территории, на которых создается очень качественная городская среда, с высоким уровнем благоустройства и развитым городским дизайном. Центры, куда люди психологически хотят выйти, чтобы там получить коммуникацию, получить удовольствие, почувствовать город. Благодаря потоку людей там возникает и активно развивается своя специфическая экономика, связанная с сервисом и креативным производством. Это магазины, рестораны, культурные и развлекательные заведения, творческие мастерские и так далее. Например, улица Ленина может стать таким кластером. Она не обязательно должна быть полностью пешеходная, она может быть пешеходной в выходные дни или стать однополосной без возможности парковки. Есть много приемов, при которых она бы стала комфортной для пешеходного движения и были учтены автомобильные проблемы. Запускается программа развития первых этажей, развития колористики, дизайна городской среды и так далее. У нас уже сформирован мощнейший культурный кластер площади Свердлова. Там концертный зал, музей, областная библиотека, квартал бутиков, собор. Это очень качественная социокультурная площадка, и ее можно сознательно и очень успешно развивать.

Новым кластером может быть, например, астрофизический центр со своим парком, с политехническим музеем, с канатной дорогой на разъезде Иня. Такие кластеры могут формироваться и в новой застройке, в тех же новых микрорайонах, которые строятся в районе городского аэропорта. Мало того, что эти кластеры возникают, можно продумать систему, как они между собой соединяются в пешеходную систему. Вот видите, улица Ленина — она как бы формируется — приоритетный кластер, потом она может развиваться в пешеходное пространство на площади Ленина, связываться с Первомайским сквером, формироваться в бульвары Красного проспекты, и к этому может подключиться улица Советская. Подключается Вокзальная магистраль, возникает треугольник кластеров, подключается улица Челюскинцев — становится многогранник. И если в город приехал мой гость, иностранец или москвич, я могу его привести в один из кластеров, а потом мы можем перейти в другой кластер, и при этом не надо закрывать ему глаза или объяснять, почему так позорно выглядит город. Конечно, если мы скажем, что завтра мы будем благоустраивать все территории Новосибирска — это безответственно. Это невозможно, потому что это большие деньги и время. Надо найти приоритеты.

Прежде всего, нужно включить институт формирования городского форума, где происходит обмен информацией и обсуждаются все городские мероприятия. Он бы выполнял несколько функций: постоянная выставка проектов и площадка публичных обсуждений; образовательная, где людям дают информацию о последних урбанистических тенденциях и о том, как это можно сделать у нас; функция создания форсайта (формирования будущего города на длительную перспективу); и, наконец, это экспертиза, где могут работать эксперты не только нашего города, но и мирового уровня. Такая площадка, на которой все время идет обсуждение. И тут же в эту площадку включаются все экономические субъекты, которые могут принять участие в городском развитии. Это те, кто инвестирует, те, кто живет и имеет недвижимость в этом кластере. Они должны открыто и прозрачно понимать, что дает развитие этого кластера, и предлагать свои решения, которые позволят улучшить их бизнес, но не испортить идею кластера. Это и называется формирование не конкурентной среды, а формирование партнерских отношений. То есть развитие группового активного участия в развитии города. Игорь Поповский

Status апрель-май 2014

51


Город

История партнерства

И

стория нашего города дает очень интересные примеры, как может работать на развитие города партнерство различных групп — крупного бизнеса, активной части горожан, чиновников. Ново-Николаевск был Новой Америкой, внутренней Америкой России. Здесь развивались демократические принципы, в частности сходы. Представьте себе, что уже через два года после образования поселка уже формировался сход, который стремился 52

Status апрель-май 2014

к тому, чтобы сделать это все посадом или городом. Это было просто уникальным явлением. Сходы считались незаконными и даже бунтом. Но активные люди собирались и начинали совместно ставить задачи и действовать. Это происходило по одной простой причине: ехали предприниматели, они видели потенциал развития этой территории. Поскольку они были на царских землях, они платили двойной налог там, где жили до того, и на новом месте. Они не имели права открытия даже паровой

машины без разрешения томского губернатора, а его этот поселок не интересовал. Вот так они все объединились: середняки, купцы, промышленники в единой идее сделать поселок городом, и это просто прекрасная история. Они построили собор до того, как появился город. Они провели целую кампанию из телеграмм, писем, подключений Витте и всяких интриг за получение городского статуса, и они добились своего. Они выкупили землю у царского кабинета (что тоже было очень долгим


Город и очень непростым делом). Эти люди были очень хитрые, очень умные и действовали сообща. Ключевыми фигурами были представители крупного бизнеса. Например, отпрыски известной купеческой династии — братья Жернаковы. Они стали успешными торговцами и видными представителями городской буржуазии задолго до появления НовоНиколаевска. Живший в Колывани один из братьев Жернаковых открыл там городской парк, провел юбилей Пушкина, устраивал раздачу книг... Вот такие люди снимались с насиженных мест и переезжали из развитых городов типа Колывань, Бердск, Барнаул в новое поселение железнодорожников, открывали там торговлю и производство, практически на ровном месте. Конечно, для этих предпринимателей, которые сделали ставку на потенциал новой территории, очень важной бизнес-задачей было развитие этого дикого места. Они были носителями городской культуры и хорошо понимали, что нужно новому городу. Понимание задач бизнеса, умение вести бизнес, понимание городских потребностей и умение договариваться стало основой успеха нового социума. Вот, например, как был застроен город новыми кирпичными строения-

Городская управа строит здания с последующей сдачей помещений в аренду. Одним из самых крупных зданий на Николаевском проспекте, построенных в начале ХХ в., стал Городской (торговый) корпус, построенный А.Д. Крячковым в центре Ярмарочной площади, напротив здания городских весов. Построенный Городской торговый корпус с собственной электростанцией и канализацией имел на первом этаже помещения для магазинов, сдаваемых в аренду купцам. На втором этаже был зал для общественных собраний и торжеств на 1000 мест, помещения для казначейства, Городской Думы и т.д. Сдача в аренду помещений, земли и мест на улицах приносила большой доход городу, пополняла городской бюджет.

ми: в 1909 году случился колоссальный пожар, потом эпидемия, потом на следующий год потоп. Что сделала городская управа под руководством только что избранного главы Владимира Жернакова? (Кстати, Владимир — сын

того колыванского купца.) Они взяли ссуду, которая составила 60% бюджета, и потратили не на водопровод, не на больницы, а на кирпичные заводы. В результате кирпич стал дешевым и город смог построить и школы, и торговый корпус, и больницу. Ново-Николаевск — один из первых городов, который научился реализовывать крупные проекты: проект Алтайской железной дороги, которую он стащил у Томска. Или очень успешный образовательный проект — мы стали первым городом в России всеобщего начального образования! И кстати, это была не только социальная, но бизнес-задача, поскольку Ново-Николаевск, город с развитой промышленностью, нуждался в технически образованных кадрах. Это стало мощным толчком дальнейшего развития города... У Новосибирска есть очень сильные традиции квалифицированного коллективного управления. Мы их должны помнить и использовать. Status апрель-май 2014

53


Международная панорама

Город, который есть В массовом сознании Бразилия вряд ли считается передовой страной в области городского благоустройства. Символами Рио-де-Жанейро наряду с карнавалом и статуей Христа-искупителя стали пробки, мусор и бескрайние трущобы. Тем не менее, именно в Бразилии появился истинный пример того, как можно и нужно создавать город, комфортный для жизни. И город этот — Куритиба. АРСЕНИЙ ГАРЕВСКИХ

К

уритиба был основан еще в 1693 году золотодобытчиками из Португалии, в 1853 году стал столицей штата Парана и начал устойчиво расти. Особенно сильный приток населения пришелся на вторую половину XX века в годы форсированной индустриализации страны. Тогда 54

Status апрель-май 2014

в ходе смены кофе на сою, консолидации земельных наделов и механизации разорялись мелкие фермеры, и десятки тысяч безработных шли в города в поисках лучшей жизни. Так, в 1940-70-х гг. население Куритибы выросло со 140 до более 600 тысяч человек. Неконтролируемый прирост населения сопровождался массовой автомобилизацией, перегрузкой центра,

загрязнением города и участившимися наводнениями. Принятый еще в 1943 году генплан, разработанный известным французским урбанистом Альфредом Агашем, так и не был реализован, поскольку не соответствовал реальному развитию города. Да и указанные там решения, такие как сооружение систем кольцевых и радиальных магистралей, расширение улиц за счет исторического центра, едва ли способны были решить нарастающие проблемы, лишь отсрочить их. В 60-х годах происходит смена вектора. Решение мэрии прокладывать автомагистрали через исторический центр вызвало протесты со стороны интеллигенции и студентов. Среди недовольных образовалась группа молодых урбанистов-архитекторов из Федерального университета штата Парана, которые при помощи безграничного


Международная панорама энтузиазма смогли донести до городской администрации свою альтернативную точку зрения, а сами стали консультантами в мэрии. Во главе этой так называемой «Группы X» стоял архитектор Жайме Лернер, который вместе с товарищами составил костяк независимого Исследовательского института городского планирования (IPPUC), а в дальнейшем сам стал градоначальником. В 1965 году был проведен открытый конкурс на новый «предварительный» генплан, главной целью которого было повышение качества жизни людей в городе вне зависимости от их социального положения. Фундаментом нового генплана становится «Треугольник» Лернера, где углы — общественный транспорт, землепользование и застройка, улично-дорожная система, а стороны — экономические, социальные и экологические потребности города. Лернеру в первую очередь удалось добиться консенсуса городских элит, а также настроить бюрократическую машину на необходимый лад. В Бразилии в то время правила военная хунта, она и назначила Лернера мэром в 1971 году (позже он был выбран на эту должность демократическим путем). Хунта поощряла технократов, которые могли обеспечить быстрый экономический рост, а Лернер и его команда в самом начале

показали свои способности. В итоге управляемая им администрация могла действовать довольно независимо от городского совета, избегая лишней бюрократической волокиты. Ядром принятия решений стал вышеупомянутый IPPUC, в руководящий совет которого входили все властные органы. Таким образом, была обеспечена тесная связь муниципальных институтов, что позволило эффективней проводить работу по реализации проектов. Бизнес города, приняв генплан, получил возможность влиять на его дальнейшее развитие. В общем, основной градостроительный документ получил массовую поддержку, и подвергнут ревизии он был лишь в 1999 году. Актуальным, тем не менее, оставался вопрос о финансировании. Бюджет города был не велик, а влезать в долги, занимая деньги из федерального бюджета, Лернер не хотел. В связи с этим администрация вместо крупных проектов проводила сначала мелкие, но более перспективные. Каждую из таких программ запускали, даже если денег на это не было — проводилась своего рода разведка боем. Если она показывала, что проект обернется успехом, — деньги находились. Развивать дорожную сеть, например, помог Меж­ американский банк развития, а при благоустройстве одного из районов —

там был создан парк — затраты были компенсированы повышением налогов в соседствующих кварталах, так как с появлением парка их капитализация существенно выросла. Итак, началось переустройство города. В Куритибе было установлено пять градообразующих осей — «структурных коридоров». Во-первых, само по себе установление этих «коридоров» делало развитие города более предсказуемым и контролируемым, поскольку застройку и транспорт предполагалось выстраивать именно по ним. Во-вторых, они обходили центральную часть города, тем самым разгружая ее. К моменту начала реализации генплана автомобилизация в Куритибе была на крайне высоком уровне, с таким количеством город справиться был не в состоянии, а расширение дорог за счет масштабного сноса, как уже было сказано, проблем бы не решало. Поэтому автомобиль начали «ущемлять» в правах, делая ставку на общественный транспорт. Взяв за основу существующую городскую сеть, Лернер и его команда распределили нагрузку транспорта на три параллельные улицы каждой из обозначенных осей. Движение по двум боковым стало односторонним — центростремительным и центробежным соответственно. По

Status апрель-май 2014

55


Международная панорама

ним был пущен скоростной транзит. Центральная трасса была отведена под относительно медленное движение частных автомобилей по бокам и беспрепятственное движение общественного транспорта по выделенным полосам в середине. Такие полосы сыграли важную роль в дальнейшем усилении преобладания роли общественного транспорта над частным. По сути, по ним шло надземное метро Куритибы. В силу нехватки средств выбор был сделан в пользу автобусного транспорта, так как стоимость одного километра линии обходилась всего в 2 млн долларов. Трамваи или легкое метро, не говоря уже о подземном транспорте, стоили в разы дороже. Вдоль автобусных линий строились остановки — своего рода символ модернизации города. Выглядят они не как привычные российскому глазу навесы с лавочками и битвой за свободные места к подошедшей маршрутке — это полноценные закрытые сооружения, стильные стеклянные цилиндры с очередями и турникетами. Оплачивать проезд нужно именно на них — не в транспорте. Это сокращает время пребывания машины на остановке, отбрасывает необходимость в дополнительной рабочей силе — кондукторах, и сокращает количество «зайцев», поскольку попасть в автобус кроме как через остановку невозможно — он подъезжает вплотную к выходу, как, например, поезда в санкт-петербургском метро. Интересно то, что консолидация всех маршрутов метробуса (такое название получил этот транспорт) позво56

Status апрель-май 2014

лила установить социальную плату за проезд, создать систему «субсидирования» длинных маршрутов короткими. Иными словами, дальше едешь — меньше платишь. Сегодня это позволяет огромному количеству людей, которые живут на окраинах или в пригороде и имеют более низкий доход, перемещаться по всему городу без дополнительных затрат. Землепользование в городе также строго регламентировалось генпланом, оно, как и транспорт, держится на «структурных коридорах». Вдоль них допускалась плотная многоэтажная застройка. Площадь здания могла в 22 раза превышать площадь участка, это максимальное значение для города. Чем дальше от «коридоров», тем ниже здания, что позволяло сосредоточить основное движение на наиболее пригодных для этого участках дорожной системы. Из-за подобного расположения город со стороны выглядит обманчиво: на первый взгляд это мегаполис, разрезающий лезвиями небоскребов небесный свод, но если приглядеться поближе, то становится понятно, что большинство зданий не превышает высоты в шесть этажей. Для создания действительно благоприятной атмосферы в городе недостаточно просто разгрузить его. Городское управление это понимало и, несмотря на политику правящей хунты, призывающую привлекать промышленные инвестиции любой ценой, в Куритибе начался процесс создания экологического каркаса. Было построено около тридцати новых парков, высажено бо-

лее 1,5 млн деревьев, а площадь озелененных пространств на одного жителя выросла до 52 кв.м против 0,5 кв.м до начала преобразований. Особое внимание было уделено территориям, где часто проходили наводнения, приводившие к гибели людей. Изначально в таких местах, низинах и поймах рек, никто особо не жил — не было надобности, однако с ростом города там стали появляться целые поселения скваттеров. Мало того, что они тонули при каждом удобном случае (например при ливне), они также могли причинить непоправимый вред всему городу, ведь река Игуасу, на которой они располагались, — главный питьевой источник города. Дабы предотвратить катастрофу, их начали массово выселять, а места подтоплений укреплять дамбами, искусственными водоемами и суровыми правилами. Помимо создания новых парков городские власти улучшают старые территории. Например, парки Pedreiras (10 га) и Bosque Zaninelli (3,7 га). Их построили на основе заброшенных карьеров у северной окраины Куритибы. В одном из парков разместили летнее здание оперы, а в другом — Открытый экологический университет, построенный из утильсырья. Метробусы, кстати, тоже перевели на экологические «рельсы». Их стали заправлять биотопливом, которое производится из отработанного растительного масла. Вместе с созданием парка благо­ устраивались и отдельные улицы и площади города. Например, центральную


Международная панорама

Автомобили начали «ущемлять» в правах, делая ставку на общественный транспорт.

XV de Novembro (улица 15 ноября — в честь дня провозглашения Республики Бразилия) превратили в пешеходную, что тут же наткнулось на противостояние уличных торговцев, которые испугались потери прибыли. Они привезли грузовики для сноса ограждений и восстановления «справедливости», но остановились, увидев группу из более чем сотни детей, беззаботно рисующих на асфальте. Тут же стало ясно, что подобные действия администрации только улучшат положение торговцев, так что последние отступили. Рисуют на асфальте дети теперь регулярно — это стало традицией Куритибы. Таким образом, создание пешеходных зон продолжилось и охватило большую часть исторического центра, приводя его в порядок и сохраняя от перестройки. Одной из сложных проблем оставался мусор. В любом большом городе его много и с ним нужно что-то делать. Очевидно, что создание большего ко-

личества свалок (те, что были, оказались переполненными) не устраивало прагматичную администрацию, поэтому упор был сделан на альтернативные решения. Во-первых, город усеяли урнами для 5 видов отходов: бумаги, стекла, металла, пластика и органического мусора. Вот только поставить урны едва ли достаточно, нужно еще убедить людей правильно ими пользоваться. Идею о необходимости сортирования мусора начали прививать еще малым детям в детских садах и школах, и они заразили ею взрослых. Сегодня сортировкой занимается до 70% горожан, а мусор для Куритибы теперь вовсе не мусор. После сбора его перерабатывают и продают заинтересованным предприятиям. В отдаленных трущобных районах, куда транспорт доехать не мог, проблему с мусором решили иначе. На границах этих районов производился сбор отходов, поощряемый материально.

За мешок органического мусора давали талон на автобус, за мешок прочего — карточки на продукты. Подобным образом поступили и с водоемами — здесь мусор собирали рыбаки, получая за «улов» вознаграждение. Куритиба, будучи индустриальным городом, богата на производства. Размещены они были, разуме­ется, не централизованно. Для предотвращения ухудшения ситуации был создан единый промышленный центр вдали от города Cidade Industrial de Curitiba (CIC) — Индустриальный Город Куритибы. Территория была подготовлена инженерно, благоустроена и озеленена. В основном туда заселились иностранные производства, но затем переселились и местные — кто-то сам, а кто-то принудительно. Огромный поток рабочих обслуживает одна из веток метробуса, на работу они добираются гораздо быстрее, чем их коллеги в других крупных городах. Пример Куритибы вдохновляет. Небогатый город, без каких либо существенных ресурсов, состоящий в основном из бывших жителей деревни, он смог собрать и воплотить лучшие идеи градостроения и благоустройства, объединить бизнес и власть на благо жителей, воспитать сознательных горожан, которые сами стремятся улучшать свой дом. Город не стоит в вечных пробках, не дышит пылью и выбросами заводов, не страдает от хаоса точечной застройки. Богатые они или бедные, люди в равной мере пользуются здесь социальными благами. Можно ли реализовать подобный опыт в Новосибирске? Возможно, если найдутся лидеры, которые поверят в такой город. Status апрель-май 2014

57


Мнение

Стараюсь больше думать Академик Владимир Елиферьевич Накоряков — уникальный человек, это не только ученый с мировым именем, корифей в теплофизике, написавший более 500 научных работ, многие из которых и сейчас лидируют в списках по цитируемости. ЕКАТЕРИНА БОЛДЫРЕВА

Э

то выдающийся организатор науки, занимающийся координацией фундаментальных и прикладных исследова-

ний в РАН и Сибирском отделении и, что немаловажно, внедрением их результатов в экономику России. Все направления работы академика Накорякова относят к научным исследованиям высочайшего класса. Владимир Елиферьевич удивительно разносторонне образованный человек. Интеллектуал, книголюб, обладающий феноменальной памятью, философ, остро реагирующий на все события современности. Поэтому можно смело сказать, что нам посчастливилось жить и общаться с исторической личностью.

ных принципа: первое — жизнь зависит только от тебя, и второе — главное в жизни — это знания, профессионализм, и он может быть приобретен только самим тобой. Как я учился? Он меня поднимал в 6 утра с первого класса. К 8 я готовил уроки. Причем готовил уроки на сегодня, повторял старые и готовил на урок дальше. Потом шел в школу, после нее свободен. При этом, начиная со второго класса, я должен был прочитать все учебники за третий, а в третьем — за четвертый. В середине августа у меня было черное время — я сдавал ему зачеты. Когда я приходил в 6-й класс, я уже знал весь материал. В 6-м знал 7-й класс. Но на уроке дурака не валял. Наоборот, когда учитель тебе говорит то, что ты уже знаешь, и если у тебя есть интерес, ты уже это более глубоко понимаешь. Мне такая технология помогла. Второе, чему он меня научил — читать книги. Уже в пятом классе я нарушал дедовское правило «ночью спать». Под одеялом читал. Все почти книги знаю наизусть. Учиться было легко. Еще мне повезло — были очень хорошие преподаватели. В институте преподавали доцент Санкт-Петербургского университета, профессора. Они увлекатель-

Мой дед заложил в меня два принципа: жизнь зависит только от тебя, и главное в жизни — это профессионализм, и он может быть приобретен только самим тобой. — Владимир Елиферьевич, как вы попали в науку? Кто вам в этом помог?

— Я благодарен своему деду. Он за ложил в меня два глав-

58

Status апрель-май 2014

но вели занятия. Тогда время другое было, наука была в таком почете и уважении. Я ходил во все студенческие научные кружки. Мне нравилось. А в Сибирское отделение я попал по распределению. — Владимир Елиферьевич, у вас много правительственных наград и премий самого высокого уровня. Одна из последних и самых выдающихся — это премия «Глобальная энергия», считающаяся Нобелевской премией в энергетике. Интересно, как они присуждаются и с кем из государственных людей вы


Мнение встречались, когда эти премии вам вручались?

— Самый высокий уровень — это награда, врученная Путиным в 2007 году в Питере на «Глобальной энергии». Потом две государственные премии. Одну из них вручал академик Александров, это Госпремия СССР, а уже премию Российской Федерации — Сосковец. — А как происходит выдвижение?

— Процедура такая. Объявляется государственная премия. И ты выдвигаешься сам со своей командой. Пишешь заявку, и дальше ты ничего не знаешь. Начинает работать экспертный совет. Первую премию трудно было получить, т.к. тебя мало кто знает. Первую премию я получил со второй попытки. А вот потом, когда тебя уже знают, имя начинает работать.

— Планируете сами поехать на вручение?

— От моей команды поедет Мария Барташевич. Она кандидат физикоматематических наук, научный сотрудник ИТ СО РАН, внесла очень большой вклад в работу. Мария — теоретик, физик, обладает очень высокими параметрами, перспективный ученый. Ей 31 год, и она является самой молодой обладательницей премии за все время ее существования. — Вы были ректором НГУ. Каковы сейчас, на ваш взгляд, перспективы развития? Что надо сделать, чтобы НГУ вошел в топ 100 лучших университетов мира? Такое будет когда-нибудь?

— Хороший вопрос. Надежда войти в топ 100 за очень короткий

Для НГУ войти во всемирный топ 100 за короткий срок — задача неподъемная. Во-первых, у нас нет штатных профессоров. Во-вторых, преподаватели не знают английского. Третье — безобразное общежитие. — Сколько времени уходит на рассмотрение заявки?

— Обычно около года.

— Расскажите о награде, которую вы получили недавно, что это за премия?

— Это государственная премия Президента за работы по теме «Абсорбционные термотрансформаторы». Она посвящена многоцелевым машинам для совместной выработки тепла и холода. Финансовая составляющая, правда, здесь невысокая. Главная борьба не за деньги — за приоритет в научном мире. Это авторитет, это общественное признание. И как результат — влияние в научном мире, а влияние — деньги. Возможность получить контракт. На сегодняшний день мы официально объявлены лауреатами, а процедура вручения и награждения пройдет в Кремле.

срок — задача неподъемная, потому что наш университет имеет три крупных дефекта. Во-первых, у нас нет штатных профессоров. В основном все работают на полставки. Профессор, доктор наук, ведет лекции, а получает 5-10 тысяч. Вот я когда был завкафедрой и 5 лет проректором, зарплату получал не в университете. Работал, лекции читал с утра до ночи, и ни копейки. Вы хотите в топ 100? Добавьте финансирование на 100 преподавателей! Второй недостаток — требуется, чтобы учились зарубежные студенты. Не менее 10% должны быть из зарубежья. А у нас из преподавателей никто английского не знает! Вот в Томском политехе много корейцев, у них преподают профессора на английском. Ректоры добились, чтобы профессора, которые хотят много зарабатывать, отлично знали английский.

Третье — безобразное общежитие. У нас нет даже приличной гостиницы. Два последних ректора в Томском политехническом построили специально гостиницу для иностранцев с хорошей, практически бесплатной столовой. В общем, нужны деньги. Хотя бы 200 млн в год, в дальнейшем по миллиарду. Польза от этих вливаний буде т колосса льная. Это уже будет выход на другой уровень. — Современные студенты — какие они?

— Студенты бывают разные, как и в наше время. Бывают способные, бывают не очень. У современных студентов одна беда — у них нет памяти. Я с ужасом это обнаружил. Работаешь с ними, рассказываешь, а на следующий день они ничего не помнят. Сейчас же все задачи решают в компьютере. Я, например, могу в уме час решать дифференциальные уравнения, и у меня все хранится в памяти. Вот так и с научными разработками. Работаешь над проблемой днем и ночью. Просыпаешься ночью, записываешь формулу. А у нынешних студентов этого счастья нет, потому что они привыкли сразу залазить в компьютер. Я говорю, возьми в уме интеграл икс в квадрате. Он говорит — сейчас. А сам сразу раз — и в компьютер. Вот в Гарварде, например, выработали такое правило — сдавать экзамены без доступа к компьютеру, с обязательным чтением книг. Они науку изучают по первоисточникам. Теорию тяготения и основы дифференциального исчисления, законы механики изучают по статьям Ньютона, по статьям Лейбница. Теорию относительности — по статьям Эйнштейна, по статьям Планка — теорию квантов… Необходимо вернуть людей к знаниям, которые достаются с трудом. — Какова ваша жизненная философия?

— Жить и делать то, что тебе нравится. Мне нравится работать и думать. Я много думаю. Status апрель-май 2014

59


Теннис

Теннисная столица В марте организаторы подвели итоги самого крупного за Уралом теннисного турнира Siberian Open-2014, с появлением которого Новосибирск обрел статус теннисной столицы Сибири.

Т

урнир проводился уже в третий раз, длился шесть дней и отличался широкой географией участников. Старт соревнованиям дал полномочный представитель Президента Российской Федерации в Сибирском федеральном округе Виктор Толоконский. «Спортивное будущее за юными чемпионами, поэтому участие в таком рейтинговом турнире важно для карьеры будущих профессиональных спортсменов: оно открывает им возможность попасть на Первенство России», — подчеркнул полпред, открыв игры и пожелав побед участникам. Первыми в борьбу включились участники Всероссийского юношеского турнира среди детей 9-10 лет и Первенства Сибирского федерального округа среди юношей и девушек в воз-

расте до 19 лет. Завершением соревновательной недели по традиции стал двухдневный VIP-турнир в мужском парном разряде среди представителей власти и бизнеса. В этом году за первые места VIPтурнира боролись известные люди Новосибирска, других городов Сибири, а также из Москвы. Большинство из них снимают галстуки разве что только дома: Андрей Ксензов, Дмитрий Тулеев, Анатолий Дюбанов, Сергей Штельмах, Владимир Кальченко, Олег Торопкин, Владимир Прахт, Анатолий Долгов, Михаил Гуревич и другие. Большинство игроков — представители клуба с лаконичным названием «Север», созданного много лет назад на базе одноименного спорткомплекса. «Север» — это а-ля московская «Большая шляпа», один из когдато самых известных теннисных VIP-клубов, который организовал еще бывший мэр Москвы Юрий Лужков. Именно он занимался организацией первого в своем роде турнира для VIP-персон. А название «Большая шляпа» возникло по аналогии с названием самых престижных теннисных турниров серии «Большого шлема», в которые входят Роллан Гаррос, Уимблдон и открытые первенства США и Австралии.

Дмитрий Терешков

60

Status апрель-май 2014

Андрей Кузнецов

«Желание провести масштабный турнир в Новосибирске появилось довольно давно и было воплощено в жизнь три года назад. Наш турнир стал инициативным мероприятием на основе идеи, заложенной мною и Эдуардом Тараном, — рассказал генеральный спонсор и организатор турнира, бизнесмен Дмитрий Терешков. — Сегодня турнир обрел серьезный официальный «сеточный» статус, и если для юных спортсменов это новая ступень к профессиональным вершинам, то для участников VIP-турнира — положительные эмоции от уже полюбившегося формата общения и активного отдыха». Генеральный спонсор и организатор турнира, бизнесмен Андрей Кузнецов знает «кухню» мероприятия изнутри и как организатор, и как неоднократный участник VIP-турниров: «Одновременно почетно и ответственно, что наши корты с момента открытия в 2011 году стали домашней площадкой для Siberian Open и служат воплощению спортивных достижений теннисистам со всей Сибири. География участников в этом году более чем из 15 городов от Уфы до Москвы говорит о том, что наш турнир способствует повышению популяризации тенниса среди детей и молодежи», — добавил господин Кузнецов.


Теннис Дмитрий Козловский, Размик Смоян, Андрей Печенкин, Сергей Штельмах

Дмитрий Тулеев

Второй год подряд принимал участие в турнире начальник ФКУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Сибирь» Дмитрий Тулеев. «Это вовсе не привычное кабинетное общение, а совсем другое: активный отдых, новые эмоции, новые впечатления — люди открываются с совершенно иной стороны. Если говорить о развитии детского тенниса в Новосибирске, то он у нас один из лучших. К примеру, в спорткомплексе «Север» детей тренируют бесплатно, я такого еще нигде не встречал. Siberian Open хочу пожелать стабильности, ежегодной традиции проведения, процветания и как можно большего количества участников», — поделился мнением и пожеланиями господин Тулеев. «Каждый год дополняется чем-то новым. В этом году я по результатам жеребьевки играл в составе «президентской пары»: я — президент федерации плавания Новосибирской области, а мой партнер Дмитрий Козловский — президент региональной федерации тенниса», — рассказал начальник УГИБДД ГУ МВД России по Новосибирской области Сергей Штельмах. По словам совладельца и генерального директора торгово-складского комплекса «Торговый город «Левобережный» Владимира Кальченко, в прошлом году турнир был проведен на очень высоком уровне, и организаторы учли все пожелания, взяв все самое лучшее — и организационные

моменты, и спортивный дух, и атмо­ сферу. «Возможно, в 2015 году статус турнира поднимется на еще более высокий уровень. К тому же была реализована замечательная идея объединения нескольких статусных турниров в один большой: это открывает новые горизонты взаимопонимания. Турниру

Владимир Кальченко

бы я пожелал, чтобы он по своей популярности когда-нибудь превзошел Australian Open и Wimbledon», — заметил Владимир Кальченко.

Победителями VIP-турнира стали: 1-е место — Рихард Фаллер (Барнаул) и Евгений Борисов (Барнаул), 2-е место — Леонид Никонов и Михаил Безверхов, 3-е место — Дмитрий Терешков и Михаил Гуревич (Москва). Спонсоры и партнеры турнира: Теннисная федерация Новосибирской области, Сибирская Хлебная Корпорация, Городской теннисный центр, Дмитрий Терешков, Андрей Кузнецов

Status апрель-май 2014

61


Новости компаний

Презентация новых часов RADO Посланница марки Rado Рената Литвинова представила в Москве новые часы eSenza Ceramic Touch и собственный арт-проект «Прикоснись ко времени», посвященный коллекции.

Т

ема вечного противостояния света и тени является главной в арт-проекте, выполненном в черно-белой концепции, как и сами часы Rado, представленные на фотографиях. eSenza Ceramic Touch — это первые в мире керамические часы с сенсорной технологией, которые можно настроить простым прикосновением и движением пальца по одной из сторон корпуса.

МТС победила в тендерах на оказание услуг связи государственным структурам Сибири в 2014 году.

Компания МТС одержала победу в ряде конкурсов на оказание услуг мобильной связи органам государственной власти регионов Сибири. Совокупная стоимость контрактов составила более 40 миллиона рублей. 62

Status апрель-май 2014

В 2014 году МТС обеспечит услугами связи порядка 60 учреждений государственного сектора регионов Сибири. В числе организаций: Законодательная Дума Томской области, мэрия города Новосибирска, Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Новосибирской области, ООО «Газпром трансгаз Томск» и другие. «Одной из заметных тенденций на корпоративном рынке в государственной сфере стал рост использования дополнительных сервисов, позволяющих оптимизировать логистические и коммуникационные процессы в организациях и при этом сэкономить на услугах мобильной связи. МТС активно развивает инфраструктуру сетей в Сибири: практически на всей территории доступны услуги 3G, инновационный стандарт 4G действует в Новосибирской области и Красноярском крае, а в этом году планируется его запуск в остальных регионах Сибири», — отметил директор филиала «МТС-Сибирь» Александр Соловенчук. Помимо традиционных голосовых сервисов МТС предоставляет властям такие услуги, как инновационные М2М-сервисы (Machine-toMachine) для мониторинга транспорта, так и дополнительные сервисы для оптимизации процессов коммуникации. Например, сервис FMC (Fixed Mobile Convergence) позволил Западно-Сибирскому филиалу ФГБУ «Авиаметтелеком Росгидромета» объединить возможности мобильной и фиксированной связи и создать единую сеть телефонов, которая используется для оперативного управления пассажирским транспортом Новосибирска.


Премия для Вашего бизнеса Программы лояльности, основанные на взаимовыгодном сотрудничестве, помогают формировать крепкие и стабильные отношения между партнерами, продавцом и покупателем. Используя такой инструмент, компания может выстроить фундамент для дальнейшего развития бизнеса. Программы лояльности могут быть разными, но важно понимать, что залог успешного сотрудничества — не только дисконты и бонусы, но, прежде всего, высокое качество услуг и обслуживания, гибкая ценовая политика, ориентированность на клиентов в решении любых вопросов. МТС стремится помогать своим клиентам развивать бизнес и предлагает новые решения, которые способны вывести компанию на более высокий уровень, оптимизировать затраты и всегда быть на шаг впереди. Для корпоративных абонентов МТС запустил программу лояльности «Бизнес премия», в рамках которой компанииклиенты получают бонусы в течение всего периода обслуживания.

Программа «Бизнес премия» Скидки на все услуги мобильной связи

Для новых клиентов: 50% скидка на месяц на все мобильные услуги после 6 и 12 месяцев обслуживания Со 2 года — месяц бесплатного обслуживания через каждые 12 месяцев

Для существующих клиентов:

Месяц бесплатного обслуживания через каждые 12 месяцев

Эти скидки распространяются на все услуги мобильной связи в домашнем регионе и в поездках по России. Программа «Бизнес премия» не предусматривает входного барьера или формальных обязательств в виде долгосрочного контракта или последствий за отказ от участия в ней. Бонусы предоставляются в течение всего периода обслуживания в компании МТС и участия в программе. Предложение действует для абонентов корпоративных тарифных планов и распространяется в том числе на новые выгодные тарифные линейки «Умный бизнес» и «Бизнес Безлимит». В рамках новых линеек тарифов предлагается: • возможность выбрать оптимальный пакет интернет-трафика для каждого сотрудника; • неограниченное общение с коллегами и другими абонентами МТС в домашнем регионе; • большие пакеты услуг связи, в том числе на звонки абонентам других сетей. Подробную информацию о программе «Бизнес премия», условиях участия в ней, а также о тарифных планах можно получить на сайте corp.mts.ru, в контактном центре МТС по номеру 8 800 250 0990, а также в салонах МТС.

на шаг впереди

Реклама


Status promotion

Закрытие Транссибирского арт-фестиваля Почти полмесяца Новосибирск являлся музыкальной столицей мира — на лучших площадках города и области проходил Транссибирский арт-фестиваль, художественным руководителем которого стал скрипач Вадим Репин.

E

сли попытаться выразить итоги фестиваля в цифрах и фактах, то это более 200 участников из многих стран мира, более 10,5 тысяч слушателей, 21 солист и 5 дирижеров, в том числе сам Вадим Репин, Светлана Захарова, Кент Нагано, Алексей Игудесман, Марио Брунелло и другие звезды первой величины. Если же говорить об эмоциях и чувствах… Как говорили гости приема в 64

Status апрель-май 2014

честь закрытия фестиваля, события подобного масштаба в истории нашего города просто не было! В этот вечер было сказано много теплых слов благодарностей и восторга, приглашенные делились своими впечатлениями и словно хотели продлить еще на несколько минут беспрецедентный музыкальный праздник. А значит, больше поводов повторить Транссибирский арт-фестиваль!


Status (апрель-май 2014)  

Status (апрель-май 2014)

Status (апрель-май 2014)  

Status (апрель-май 2014)

Advertisement