Issuu on Google+

Med omtanke och närhet bygger vi goda relationer

Huvudkontor Besöksadress: Drottninggatan 36 Postadress: 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 E-post: info@stahl.se www.stahl.se Lokalkontor Kumla Vattugatan 1 692 31 Kumla Telefon: 019-57 18 64 Fax: 019-58 16 86 Linköping Storgatan 24 582 23 Linköping Telefon: 013-13 33 55 Fax: 013-13 30 55 Norrköping Drottninggatan 36 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 Uppsala Drottninggatan 8 753 10 Uppsala Telefon: 018-10 11 40 Fax: 018-10 14 40

Vi på Ståhl vet vad ändamålsenliga lokaler och trygga, trivsamma bostäder betyder i människors vardag. En viktig förklaring till det är att vi är ett familjeföretag. För oss är det

ÅRSREDOVISNING 2007

naturligt att finnas nära människor och visa omtanke om både dem och vår miljö. Lika självklart är det att vi ser och agerar långsiktigt. Det är så vi under drygt 60 år byggt upp både en stabil verksamhet och goda relationer till våra hyresgäster, som vi alltid sätter i första rummet. Med samma öppna sinne ska vi fortsätta att utveckla ett ovanligt mänskligt fastighetsbolag.

Örebro Drottninggatan 11 702 10 Örebro Telefon: 019-10 75 30 Fax: 019-18 75 30

Omslaget visar interiör Idéflödet Linköping


2007 i korthet 3

med våra kunder. Samtidigt som våra samtal är öppna

Verksamhetsöversikt

4

och ärliga, ska de alltid bygga på ömsesidig respekt.

VD har ordet

6

Fjärde Storstadsregionen

8

Vision & affärsidé

12

Mål

13

Lokalmarknaden

14

Bostadsmarknaden

16

Fastighetsutveckling

18

Miljöarbete

20

Organisation

22

Styrning & ledning

24

Fastighetsvärden

26

verksamhet sedan 1947. Det är så vi blivit ett stabilt

Finansiell verksamhet

28

företag och en trygg värd.

Möjligheter & risker

30

Förvaltningsberättelse

32

Flerårsöversikt

33

Årsredovisning 2007

34

Våra fastigheter

48

Personal

54

OMTANKE betyder för oss på Ståhl att våra kunder

100%

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget

met. Hos oss ska du mötas av engagerade medarbetare som finns nära dig, är lyhörda och lätta att nå.

LÅNGSIKTIGHET är för oss på Ståhl att underKungsbävern KB

hålla och utveckla våra fastigheter med eftertanke 100%

och att ta ansvar. Det är så vi har byggt upp vår

NIKLAS AHLSTEDT

BIRGITTA JONSSON

JAN CARLBERG

ULLA SAHLMAN

THOMAS TEDENLIND

CRISTER FRIDH

ANNA RIKARDSON

SVEN-INGE CARLSSON

SIBYL HAGEL

ANNELIE HAUER

RALPH ERIKSSON

MARIE URBÁN JOHANSSON

100% 100%

Fastighetsbolaget Spetsen HB

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB Fastighets AB Skvallertorget

100%

Förvaltnings AB Constructor

50%

50%

100%

...detta är våra värdeord. KB Centrumfastigheter

Östergötlands Allmänna Fastighets AB 100%

Allmänna Fastighets AB & Co KB

60%

Förvaltningsaktiebolaget Bråviken

Förvaltnings AB Hamnbron

Fastighetsaktiebolaget Kretia

ÖPPENHET ska prägla alla samtal vi på Ståhl för

verkligen ska känna att vi sätter dem i första rum-

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB

100%

Förvaltnings AB Viddviken Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB

100% 100% 100%

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB

100%

AB Realvärden Henry Ståhl

100%

Förvaltnings AB Ståhl Invest

100%

Fastighets AB Pelix

100%

AB NorrköpingsFundamentet

100%

Diverse vilande bolag

Henry Ståhl Fastigheter AB

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB

33%

Stall Vikarebo AB

PERSONAL

JESSICA SJÖGREN

LINDA GRÜNERWALD

MIA FRANSSON

JONAS HILLMANN

THOMAS WAHLBERG

MICHAEL ÖHLUND

KARL-GUSTAV ANDERSSON

THOMAS WALDEN

Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Brita Nordholm, Sofia Paunovic, Svante Sjöstedt, Leif Hallberg. Miljömärkt trycksak 341 392392 Norrköpings Tryckeri AB 2007-12 Miljömärkt trycksak 341 Norrköpings Tryckeri AB 2008-03 Årsredovisningen är tryckt på Cyclus 100 % returfiberpapper från Dalum Papir, som har de lägsta utsläppen och minsta energiförbrukningen i världen jämfört med andra pappersproducenter (jämfört med EU BAT). Genom att använda returfiberpapper reduceras exempelvis koldioxidutsläppen med 90 % jämfört med nyfiberpapper.

55


3

ÅRET SOM GÅTT

2007 i korthet

Förvaltningsresultat Mkr Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgår till 63 mnkr (56). Resultatet från den löpande förvaltningen uppgår till 84 mnkr (80). 88,0 86,0 Förvärv 84,0 Under året har inga fastighetsförvärv 82,0 ägt rum. 80,0 Försäljningar 78,0 Två mindre fastighetsförsäljningar 76,0 har genomförts under året. Fastigheten Guvernören 2, Jönköping, 74,0 samt fastigheten Krokekshult 1:196, Norrköping, har 72,0avyttrats för sammanlagt 21 mnkr. 2003

2004

2005

2006

250 200 150 100 50 0 2003

2007

Bolaget har fastigheter på följande marknadsområden: Hyresintäkter per ort Norrköping/Linköping Örebro/Kumla Uppsala/Stockholm Nyckeltal Årets resultat, mnkr Norrköping Kumla Resultat från den löpande förvaltningen, kr/kvm Linköping Uppsala Örebro Hyresintäkter, mnkr Stockholm Resultat efter finansiella poster, mnkr Justerad soliditet, % Direktavkastning, % Fastigheternas bedömda marknadsvärde, mnkr Fastigheternas bokförda värde, mnkr Genomsnittlig låneränta per 31 december, % Genomsnittlig räntebindningstid per 31 december, månader Uthyrningsgrad - yta, % Långtidsfriska, %

Resultat denlöpande löpande verksamheten Resultat från den verksamheten Kr/kvm

2004

2005

Yta, kvm Ytor per ort Hyror, kkr 317 058 255 036 80 083 63 977 50 465 58 416 447 606 377 429 2007 63 Norrköping 213 Linköping Örebro 334 77 40,1 8,0 3 550 2 697 4,6 57 97 99

2006 56 Kumla 202 Uppsala 327 Stockholm 63 37,0 7,7 3 330 2 680 4,4 58 96 96

2006

2007

Andel,% 68 % 17 % 15 % 100 %

Hyresintäkter

2005 375 155 Bostäder 411 370 36,0 7,1 3 200 2 564 4,3 50 96 96

Lok


4

VERKSAMHETSÖVERSIKT

Våra fastigheter är välskötta och förvaltas modernt. Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till ett fåtal tillväxtregioner i Sverige. Marknadsområde Norrköping/Linköping utgör 68 % av det totala hyresvärdet, marknadsområde Örebro/Kumla utgör 17 % av hyresvärdet och marknadsområde Uppsala/Stockholm utgör 15 % av hyresvärdet.

Fastighetsbeståndet har ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Det finns 5 312 st hyresobjekt, varav 734 st är lokaler, 1 841 st är bostäder och resterande utgörs av bilplatser. Hyresvärdet för 2008 beräknas uppgå till 377 mnkr, därutav kommer ca 70 % från lokalytor.

NORRKÖPING

Del av totalt driftöverskott

Hyresvärde 2008 mnkr 209

Driftöverskott 2008 mnkr 96

Kvm bostad 108 231

Kvm lokaler 131 924

Antal bostäder 1 362

Antal lokaler 343

LINKÖPING

53% 53% 53% 53% 53%

Hyresvärde 2008 mnkr 46

Driftöverskott 2008 mnkr 22

Kvm bostad 1 072

Kvm lokaler 37 575

Antal bostäder 16

Antal lokaler 67

ÖREBRO

12% 12% 12% 53% 12% 12%

Hyresvärde 2008 mnkr 30

Driftöverskott 2008 mnkr 16

Kvm bostad 2 222

Kvm lokaler 26 592

Antal bostäder 21

Antal lokaler 119

KUMLA

9% 12% 9% 9% 9% 9%

Hyresvärde 2008 mnkr 34

Driftöverskott 2008 mnkr 16

Kvm bostad 26 876

Kvm lokaler 14 879

Antal bostäder 385

Antal lokaler 65

UPPSALA

9% 9% 9% 9% 9% 9%

Hyresvärde 2008 mnkr 43

Driftöverskott 2008 mnkr 22

Kvm bostad 4 452

Kvm lokaler 36 686

Antal bostäder 54

Antal lokaler 133

MALMÖ

TOTALT

STOCKHOLM

12% 9% 12% 12% 12% 12%

Hyresvärde 2008 mnkr 15

Driftöverskott 2008 mnkr 10

Kvm bostad 706

Kvm lokaler 6 831

Antal bostäder 3

Antal lokaler 7 5% 5% 5% 5% 5% 12%

Hyresvärde 2008 mnkr 377

Driftöverskott 2008 mnkr 182

Kvm bostad 143 559

Kvm lokaler 254 487

Antal bostäder 1 841

Antal lokaler 734

Hyresvärde 2008 mnkr 46

Driftöverskott 2008 mnkr 24

Kvm bostad 46 364

Kvm lokaler 3 215

Antal bostäder 638

Antal lokaler 56

5%


VERKSAMHETSÖVERSIKT Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter per ortHyresintäkter per ortper ortper ort Hyresintäkter per ort

Ytor per Ytor ort per Ytor ortort per Ytor ortper ort Ytor per

Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Kumla Kumla Kumla Kumla Linköping Linköping Linköping Linköping UppsalaUppsalaUppsala Uppsala

Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Kumla Kumla Kumla Kumla Linköping Linköping Linköping Linköping UppsalaUppsalaUppsalaUppsala

Örebro ÖrebroÖrebroÖrebro Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm

Örebro ÖrebroÖrebroÖrebro Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm

Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter

Ytor

Lokaler LokalerLokalerLokaler Bostäder Bostäder Bostäder Bostäder

Ytor Ytor Ytor Ytor

Lokaler LokalerLokalerLokaler Bostäder Bostäder Bostäder Bostäder

Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 1970–90-talen. Bostäderna är fullt uthyrda. Lokalfastigheterna är till största delen centralt belägna och fördelar sig på butiker 19 %, kontor 51 % och övriga lokalytor 30 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 850 kr/kvm. MARKATTAN 5 NORRKÖPING

Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Linköping. Fastighetsbeståndet består av bank-, kontors- och butiksytor, så när som på ett mindre antal bostäder i centralt läge. Fastigheterna är koncentrerade till centrala Linköping, förutom två fastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. De centralt belägna fastigheterna är fullt uthyrda och Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 95 %, vilket för området är mycket högt. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 1 230 kr/kvm. BOKLÅDAN 7 LINKÖPING

Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Fastighetsbeståndet består av en lagerfastighet i utkanten av Örebro, resterande fastigheter är belägna mitt i centrala Örebro. De centralt belägna fastigheterna utgörs framför allt av butiks- och kontorsytor, medan antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 95 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 1 070 kr/kvm. PRÄSTGÅRDEN 12 ÖREBRO

Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Fastighetsbeståndet utgörs av två tredjedelar bostäder, vilka ligger mitt i Kumla centrum. Resterande tredjedel består av butiker och kontor, vilka också ligger centralt belägna. Bostäderna har en uthyrningsgrad på 99 %, uthyrningsgraden för lokaler är goda 95 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 890 kr/kvm. GULDSMEDEN 15 KUMLA

Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Uppsala. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrum förutom en fastighet, som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. De centrala fastigheterna består av butiks-, kontors- och bostadsytor. Samtliga bostäder är uthyrda och har en mycket låg omflyttningsgrad. Lokalbeståndets uthyrningsgrad är 91 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 1 090 kr/kvm. DRAGARBRUNN 20:1 UPPSALA

Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekelskiftsbyggnad belägen på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 90 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 2 150 kr/kvm. BANGÅRDEN 4 STOCKHOLM

Henry Ståhl Fastigheter äger en tredjedel av aktierna i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Kretias fastighetsbestånd omfattar 29 bostadsfastigheter i attraktiva lägen i centrala Malmö. Beståndet utgörs i huvudsak av fastigheter som byggts mellan åren 1906-1942 samt ett mindre antal byggda på 1990-talet. Fastigheterna är fullt uthyrda och genomsnittshyran för bostäder under 2008 beräknas till ca 920 kr/kvm. VAPENSMEDEN 1 MALMÖ

5


6

ÅRET SOM GÅTT

VD har ordet

När jag ser tillbaka på år 2007 är det två saker som gläder mig extra mycket. Det första är det fantastiska uthyrningsresultatet, det andra är den stora andelen av måluppfyllelse. Båda dessa saker är ett resultat av goda prestationer från alla våra duktiga medarbetare och av hur väl vi fungerar tillsammans i vår organisation, i det familjära Henry Ståhl Fastigheter AB. Gott resultat Resultatet för 2007 uppgår till 63 mnkr − ett mycket bra resultat och helt enligt planer och prognoser. Samtliga våra tre marknader: Norrköping/Linköping, Örebro/ Kumla och Uppsala/Stockholm är i en stark tillväxtfas, och vår ökande fokusering på kommersiella fastigheter har varit lyckosam. Resultatet från den löpande förvaltningen uppgår till 84 mnkr.

Stark värdetillväxt Efterfrågan på fastigheter var fortsatt stark under 2007. Sjunkande avkastningskrav har inneburit ännu ett år med stigande fastighetspriser. Vi bedömer att värdeuppgången i vårt bestånd uppgick till ca 220 mnkr, vilket motsvarar ca 7 %. Nyckeltalen för justerad soliditet och räntetäckningsgrad blir då dryga 40 % respektive 1,9. Det innebär att vi med god marginal uppfyller våra mål i finanspolicyn.

Gott uthyrningsarbete Hyresintäkterna för 2007 uppgår till 334 mnkr, vilket är en förbättring med 8 mnkr på jämförbart bestånd. Största delen av denna förbättring kommer från en ökad uthyrning på lokalsidan, där vakanserna ligger under 5 %. Arbetet med bostadsuthyrningen är fortsatt mycket framgångsrikt och vakanserna i vårt bostadsbestånd ligger under 1 %.

Nära kundkontakt Vårt arbete med långsiktig och aktiv närvaro på våra kunders marknader ser vi som en mycket viktig förutsättning för ett fortsatt gott uthyrningsarbete. Det är därför med stor glädje jag konstaterar att det interna arbetet med att anpassa arbetsformer och verksamhet efter detta har resulterat i goda omdömen från våra kunder, både i direkta kommentarer och i kundenkäter under året. Denna aktiva närvaro hos kunderna kräver också att vi har väl fungerande stöd- och servicesystem.

Miljöarbetet Grunden för vårt miljöarbete hittar vi i miljöpolicyn, som utgör en vägledning för hur vi ska agera i såväl stora som små frågor i vardagen. Ett stort arbete med inventeringar har genomförts under 2007 och vi ger oss nu i kast med olika typer av konkreta miljöåtgärder, ett arbete som även det kommer att vara långsiktigt.

Succé i kvarteret Knäppingsborg KNÄPPINGSBORG

NORRKÖPING

Torsdagen den 23 augusti 2007 öppnades ”Norrköpings bäst bevarade hemlighet”: kvarteret Knäppingsborg, ett anrikt kvarter med sina äldsta delar från 1767. Kvällen före kom över 800 gäster för att smygtitta på Norrköping citys nya attraktion. Invigning nummer två gick av stapeln i slutet av november. I kvarteret finns nu nio butiker, en levande torghandel samt restaurang, café och bagarstuga. Under mars 2008 sker nästa spännande öppning, med flera butiker och ytterligare näringsställen − kvarteret Knäppingsborg har fått en succéartad inledning på sitt fortsatt långa liv i förädlad skrud.


ÅRET SOM GÅTT

7

Resultatet för 2007 uppgår till 63 mnkr. Ett mycket bra resultat och helt enligt planer och prognoser.

Friska medarbetare Hälsodiplomeringen som genomfördes 2005 med hjälp av Korpen har förnyats under 2007. Ett exempel på praktiskt hälsoarbete är den stegtävling som genomförts inom företaget under året, och som resulterade i att vi tillsammans gick över 5 000 mil. Detta arbete bidrar till att vi har fortsatt låga sjukskrivningstal. Den totala sjukfrånvaron för året blev ca 2 % och andelen långtidsfriska hela 99 %.

Fjärde Storstadsregionen Cirka 70 % av vår totala verksamhet finns i regionen Norrköping/Linköping och det är med stort intresse vi följer det arbete som nu bedrivs av näringslivet och kommunerna i Fjärde Storstadsregionen för att ytterligare stärka regionen och ta tillvara de möjligheter till utveckling och tillväxt som finns i en nära framtid. Vi ger satsningen på en stark region Norrköping/Linköping vårt fulla stöd.

Steget före Vi går nu in i en period med något större osäkerhet när det gäller ekonomisk tillväxt. Risken finns att vi inte kommer att se samma starka konjunktur som under de senaste åren. Men eftersom vi alltid betonar vikten av att vara väl förberedda och ligga steget före har vi redan vidtagit åtgärder, såväl ekonomiskt som organisatoriskt, för att möta en något förändrad situation. Det är ett arbete som kommer att fortsätta under det kommande året, så vi ser med stor glädje och tillförsikt fram mot ett nytt spännande år 2008.

PETER KARLSTRÖM VD


8

FJÄRDE STORSTADSREGIONEN

Uppsala Örebro

Stockholm Kumla Norrköping

Vår och regionens utveckling går hand i hand

Linköping

Malmö

En ny storstadsregion växer fram i landet, den fjärde i storleksordning, med Norrköping och Linköping som tunga varumärken. Huvuddelen av vårt stora fastighetsinnehav ligger i de båda städerna. Därför är den fortsatta utvecklingen i regionen av yttersta vikt för oss intressenter.

JAN LINDEROTH

STYRELSENS ORDFÖRANDE

Vi är övertygade om att en positiv utveckling av Fjärde Storstadsregionen kan förväntas genom samverkan med kommunerna, näringslivet och andra intressenter. I Norrköping har vi sedan länge mycket goda erfarenheter av en dylik samverkan genom vårt delägande i Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB, där vi haft förmånen att inneha ordförandeposten i styrelsen under de flesta av bolagets verksamhetsår. Bolaget ägs till hälften av kommunen till hälften av näringslivet och har nu under nästan sex år profilerat Norrköping och flyttat fram dess position avsevärt.

Svagare gränser – starkare profil Många projekt och marknadsföringsaktiviteter har bedrivits tillsammans med Marknadsbolaget i Linköping. Ur detta samarbete har begreppet Fjärde Storstadsregionen vuxit fram och alltfler aktörer har insett och påpekat lämpligheten och nyttan av ännu tätare samarbete. De framtida formerna för en närmare association diskuteras intensivt i många olika sammanhang. Vi är starkt pådrivande och aktiva i flera olika formationer. Ett marknadsförings- och utvecklingsbolag för hela regionen kommer kraftfullt att bidra till att regionen ännu tydligare positioneras ”på kartan”.

Arena för goda idéer För oss på Ståhl innebär arbetet i den här typen av organisationer en möjlighet att påverka utvecklingen i positiv riktning, vilket i andra hand självklart gynnar oss själva som stor fastighetsägare. Vi får samtidigt tillträde till en arena, där goda idéer och förslag kan diskuteras i en öppen anda och med stor förståelse för de deltagande aktörernas olika agendor. Den form av samverkan mellan näringslivet och den offentliga sektorn som organiserats i regionen har rönt stor uppmärksamhet såväl internt som externt. Alla inblandade aktörer; kommuner, universitet, organisationer, företag med flera, är eniga om den ömsesidiga nytta som uppstår ur denna gränsöverstigande samverkan. Vi har varit, och kommer att vara, en given spelare i det lagbygge som formar regionens framtid.


FJÄRDE STORSTADSREGIONEN

9

Vi har varit, och kommer att vara, en given spelare i det lagbygge som formar regionens framtid.

MARKATTAN

NORRKÖPING


10

FJÄRDE STORSTADSREGIONEN

IDÉFLÖDET LINKÖPING

SPETSEN NORRKÖPING

THOMAS SJÖLANDER VD

NYA NORRKÖPING AB

Vi är, hur man än mäter − befolkningsstorlek, antal arbetsplatser eller branschbredd − den fjärde största regionen i Sverige.

Fjärde Storstadsregionen - en framtidsregion Vi räknar inte längre avstånd i kilometer och mil utan i minuter och timmar. Med bra kommunikationer minskar avstånden, vilket tillsammans med en öppnare attityd bidragit till vad vi är idag. Både attraktiv och funktionell Fjärde Storstadsregionen växer fram runt städerna Norrköping och Linköping. Vi är, hur man än mäter − befolkningsstorlek, antal arbetsplatser eller branschbredd − den fjärde största regionen i Sverige. Vi är två jämnstora städer med 25 minuter emellan, en funktionell region med 13 kommuner och 450 000 invånare. Närmare 10 000 människor åker dagligen mellan Norrköping och Linköping för att jobba, och pendlingen ökar kraftigt i hela regionen. Med korta avstånd till boende med livskvalitet å ena sidan och högkvalificerat arbete å den andra, framstår vår region som mycket attraktiv. Vi har, kort och gott, storstadens fördelar men inte dess nackdelar.

Ostlänken viktigast Den enskilt viktigaste framtidssatsningen är byggandet av Ostlänken. Höghastighetståget knyter ihop Stockholm och Fjärde Storstadsregionen med restider under en timme. Den minskar avståndet mellan Linköping och Norrköping till 15 minuter. Tillgången till arbetskraft och attraktiva arbeten blir än större, samtidigt som marknader växer och alternativen blir fler både för företag och för individer.

Många delaktiga i bygget Vi är många som känner entusiasm över att få vara en del i bygget av en stark framtidsregion. Kommunerna, tillsammans med ett engagerat näringsliv och en stark motor i Linköpings universitet, driver helhjärtat på utvecklingen mot en helt integrerad region. Nutek räknar med att den dag vi når dit kommer 15 000 nya jobb att finnas i Fjärde Storstadsregionen, bara det är argument nog för att lägga kraft och tyngd i arbetet.


FJÄRDE STORSTADSREGIONEN

11

Idag utgör Fjärde Storstadsregionen troligtvis den mest attraktiva fastighetsmarknaden utanför storstäderna.

Fastighetsmarknaden i Fjärde Storstadsregionen

IDÉSKISS

NYTT RESECENTRUM NORRKÖPING

En rad starka sidor gör Fjärde Storstadsregionen till en intressant marknad för många aktörer på fastighetsmarknaden. Med den planerade Ostlänken faller ljuset på områdena kring framtidens resecentra. Fjärde Storstadsregionen uppfyller flera viktiga villkor som tilltalar många fastighetsaktörer: Området är befolkningsstarkt. Det finns en väl utvecklad infrastruktur. Näringslivet är starkt och expansivt. Utbudet av högre utbildning är väl tillgodosett. Och inte minst; regionens fastighetsmarknad har en diversifierad ägarbild. Idag utgör Fjärde Storstadsregionen troligtvis den mest attraktiva fastighetsmarknaden utanför storstäderna.

Måttliga hyresökningar Dessa förutsättningar har också bidragit till att hyresnivåerna för kontorslokaler har ökat. Men kanske inte så mycket som det möjligen kan ha förväntats. Hyresutvecklingen har varit svagare än i landets storstäder – regionen har med andra ord halkat efter lite. Detta skulle kunna innebära att vi under kommande år får se en relativt stark hyresutveckling. Men samtidigt kan rådande hyresnivåer vara en konkurrensfördel som innebär möjligheter att dra till sig nyetableringar till området; här får hyresgästerna ”mycket lokaler för pengarna”.

God tillgång på kontorslokaler Tillgången på lediga kontorslokaler i regionen bedöms fortfarande vara god. Men situationen kan förändras. Studeras utbudet av lediga kontorsytor lite närmare så ingår nämligen en icke oväsentlig andel av äldre och omoderna lokaler i utbudet. Efterfrågan på marknaden har sakta men säkert glidit över mot yteffektiva lokaler med hög standard. Ökad nyproduktion kan bli resultatet.

Stationsnära områden fokuseras Det geografiska läget är heller inte en oväsentlig parameter vid valet av en lokal. Den planerade Ostlänken bör innebära att områdena kring Linköpings respektive Norrköpings planerade nya resecentra blir attraktiva lägen. Tågresandet kommer att öka och då får närheten till stationerna större betydelse. Det är troligtvis här vi kommer att få se merparten av förväntad nyproduktion.

P-O SKOOG FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Av SFF aukt fastighetsvärderare


12

VISION & AFFÄRSIDÉ

Vision & affärsidé Vi har en glasklar strategi för att trygga tillväxten i företaget. I fokus står kunder och medarbetare. Genom ett värderingsstyrt förhållningssätt strävar vi mot visionen. Vision Henry Ståhl Fastigheter AB ska vara den bästa hyresvärden på de marknader där vi verkar. Med det menar vi att vi ska: – Ha den högsta kundnöjdheten. – Ha en uthållig och god lönsamhet med en tätposition inom de goda nyckeltalen. – Vara en omtalad och attraktiv arbetsgivare.

Affärsidé Henry Ståhl Fastigheter erbjuder lokaler och bostäder som är väl anpassade efter kundernas önskemål. Vi gör det med ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag, som verkat sedan 1947.

Vilket innebär att vi ska: – Förädla, förvärva eller producera fastigheter med sådan långsiktig ekonomi att de genererar värdetillväxt. – Skapa värdetillväxt genom effektiva och kunniga medarbetare som ser möjligheten i varje kundkontakt och utvecklingspotentialen i varje fastighet. Lönsamhet uppnås genom effektiva och lätthanterliga systemhjälpmedel.

BOKHÅLLAREN

NORRKÖPING


13

MÅL 2008

Mål Synlig soliditet %

Finansiella mål

Synlig soliditet %

– Synlig soliditet, mer än 27 %. – Räntetäckningsgrad, mer än 1,5.

35

Verksamhetsmål

25

– Uthyrningsgrad, kommersiellt mer än 95 %. – Uthyrningsgrad, bostad mer än 98 %. – Nyproduktion och större investeringar ska sammantaget avkasta lägst 7 %.

20

Miljömål – Minskad miljöpåverkan från våra fastigheter. – Minskad miljöpåverkan från företagets övriga verksamhet.

30

15 10 5 0

2004

2005

2006

2007

Strategi Vår strategi omfattar de områden som är av stor betydelse för verksamheten. Dessa är:

Organisation Verksamheten bedrivs inom tre marknadsområden som med stöd av de centralt placerade servicefunktionerna ska uppnå de uppsatta målen.

Räntetäckningsgrad, Räntetäckningsgrad,ggr ggr 2,0 1,8 1,6 1,4

Utveckling

1,2

Varje marknads- och serviceområde arbetar med noggrant framtagna planer för verksamhetens och medarbetarnas mål.

1,0

Marknadsområden För arbetet inom marknadsområdena finns såväl kvantitativa som kvalitativa mål med tillhörande handlingsplaner. Samtliga planer genomsyras av kundfokus, ekonomi, miljö- och säkerhetstänkande.

0,8 0,6 0,4 0,2 0,0

2004

2005

2006

2007

Medarbetare Inom Henry Ståhl Fastigheter låter vi ständigt våra medarbetare utvecklas. Vi värnar också aktivt om deras arbetsmiljö och hälsa. Organisationen anpassas fortlöpande efter nya krav och omvärldens utveckling.

Uthyrningsgrad-yta

Uthyrningsgrad - yta

100

Miljö

99

Vi ska kontinuerligt arbeta med att öka miljömedvetenheten inom företaget, både strukturellt och på individnivå.

97

Varumärke Henry Ståhl Fastigheter har en lång historia och vi har ett starkt varumärke. Sedan bolaget grundades 1947 av Henry Ståhl har vi varit förknippade med kvalitet och pålitlighet. Vi vårdar varumärket genom att ständigt fylla det med nya löften i enlighet med våra värdeord. Det ger oss fortsatt god styrka och hög attraktionskraft bland hyresgäster och medarbetare, både nuvarande och framtida.

Ledord för värderingar Våra ledord – öppenhet, omtanke och långsiktighet – bygger vår värdegrund. De står för kärnvärden som handlar om hur vi ska agera och hur vi vill uppfattas. Ledorden styr de värderingar som genomsyrar Henry Ståhl Fastigheter.

Fjärde Storstadsregionen Utvecklingen i den här regionen är av stor strategisk betydelse för oss. Vi följer noga händelseförloppet inom olika områden och deltar även aktivt i forum som erbjuder företaget möjligheter att vara med och driva på utvecklingen i positiv riktning.

98 96 95 94 93 92 91

2004

2005 Totalt

Lokaler

2006

2007 Bostäder


14

LOKALMARKNADEN

Stor efterfrågan på våra lokaler Ståhls fastighetsbestånd består till 70 % av lokaler, som därmed utgör ryggraden i företagets verksamhet. Hela 95 % av beståndet är idag uthyrt. Den höga uthyrningsgraden ser vi som ett kvitto på ett framgångsrikt arbete. MOTORN NORRKÖPING

Kontor

VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER

Våra lokaler är attraktiva. I flera städer är efterfrågan betydligt större än vårt utbud. Det gäller exempelvis Linköping, där vi har fått arbeta hårt för att kunna tillgodose hyresgästernas behov av mer utrymme. Deras möjligheter att kunna fortsätta utveckla sin verksamhet i våra lokaler är en uppgift vi löser både genom att bygga till och genom att renovera och förädla befintliga ytor. Även i Norrköping är trenden fortsatt positiv. Uthyrningsgraden ökar. Vi kunde under det gångna året glädja oss åt att lokaler som stått outhyrda under en period numera, i enlighet med vår fastlagda strategi, har nöjda hyresgäster. Kvarteret Kvarnen i Norrköping fortsätter att utvecklas. Hyresgästerna väljs med omsorg för att få in en mix av företag som kan generera synergieffekter. Kvarteret kommer också att genomgå en exteriör förädling. Våra fastigheter i Uppsala har fortsatt låg vakans. Vi ser med tillförsikt på framtiden i staden. I Örebro har det varit stor efterfrågan på mindre kontorsytor. Sista kvartalet 2007 ökade efterfrågan på lokaler generellt och vi tar med oss denna positiva trend in i framtiden.

Swedbank AB Danske Bank Linköpings Universitet ICA Sverige AB Uppsala Kommun Migrationsverket Sectra AB Systembolaget AB Kriminalvårdsstyrelsen Norrköpings Kommun

Butiker Vår satsning på kvarteret Knäppingsborg, där den unika miljön nu innehåller småskaliga butiker, har utvecklats till något som Norrköpingsborna känner stolthet över. Knäppingsborg är idag en del av handelsstråket i Norrköping city. Stallbacken i Örebro är liksom Knäppingsborg ett område med fokus på mindre butiker och området har blivit en viktig del av stadens handelsliv. I Kumla genomför kommunen en storsatsning på att göra centrum mer tilltalande. Vi har förädlat våra fastigheter i centrala Kumla för att möta marknadens allt högre krav på attraktiva lokaler. Handeln i centrum har ökat, liksom det totala antalet uthyrningar. 2008 blir ett år då vi fortsätter vår satsning på butiker.

Lager Fjärde Storstadsregionens goda geografiska och infrastrukturella läge ger regionen stora möjligheter att konkurrera framgångsrikt inom logistik och kommunikation. Både myndigheter och näringsliv samverkar för en ökad tillgänglighet, vilket gör våra fastigheter ännu mer attraktiva. Såväl Fjärde Storstadsregionen som Örebroregionen är spännande marknader och vi ser fram mot att stärka vår position som ett av de ledande och mest innovativa fastighetsbolagen i dessa regioner.

Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid Fördelning av lokalkontraktens årshyror efter kontraktens förfallotid 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

%

2008

2009

2010

Antal kontrakt %

2011

2012

Årshyror %

2013-


LOKALMARKNADEN

IDÉFLÖDET

LINKÖPING

15


16

B O S TA D S M A R K N A D E N

Attraktivt utbud ger trogna hyresgäster Fjärde Storstadsregionen, med tillväxtsorterna Linköping och Norrköping som motorer ger oss som fastighetsbolag fantastiska möjligheter. Här finns hyresgäster som tillsammans med oss gärna satsar på, och värnar om, sitt boende. Hyresrätt - en utmärkt svensk boendeform Vi vill sprida kännedom om fördelarna med att bo i hyresrätt. Tillsammans med ett antal andra aktörer, arbetar vi med kampanjen ”Hyresrätt - en utmärkt svensk boendeform”, allt för att lyfta fram de fördelar denna form av boende ger.

Trogna hyresgäster UTDRAG UR KUNDENKÄT tänkasig sigatt att rekommendera rekommendera Ståhl KanKan tänka Ståhl Kan tänka sig att rekommendera Ståhl

2004

93,2 %

-6,8 %

2004

93,2 %

-6,8 %

2006

93,9 %

-6,1 %

2006

93,9 %

-6,1 %

2007

93,5 %

-6,5 %

2007

-100

-6,5 % -50

-100 -50 Dålig el. motsv.

0

50

0

93,5 % 100 %

50så bra 100 % Inte el. motsv.

Ganska bra el. motsv. Dålig el. motsv.

Mycket brael.el.motsv. motsv. Inte så bra

Ganska bra el. motsv.

Mycket bra el. motsv.

Trivsel med Ståhl Trivsel med Ståhl Trivsel med Ståhl

Serviceindex Serviceindex Produktindex Produktindex Trivseln med Ståhl Trivseln med Ståhl

-17,5 %

82,5 %

-17,5 %

82,5 %

-26,8 %

73,2 %

-26,8 %

73,2 %

-9,4 % -9,4 % -100 -50

90,6 % 0

50

90,6 % 100 %

Dålig el. -100 motsv. -50 Ganska bra el. motsv. Dålig el. motsv.

0 Inte 50 100motsv. så bra el. %

Ganska bra el. motsv.

Mycket bra el. motsv.

Mycket brael.el.motsv. motsv. Inte så bra

Generellt sett har vi lyckats väl med att få våra hyresgäster att stanna hos oss under lång tid. Vår framgång har bland annat sin grund i följande faktorer: Vi har ett utbud av bostäder som få kan matcha: både centralt och mer naturnära, etta för singeln alternativt stor våning för hela familjen, såväl moderna som välskötta äldre bostäder. Med detta utbud kan vi tillgodose de flesta hyresgästers önskemål. Ett annat skäl till vår framgång är att Ståhls bostäder är prisvärda. I vårt ”nöjdkundindex” anger hyresgästerna att de tycker att det är en god affär att bo i en fastighet som Ståhls äger eller förvaltar.

Låg omflyttning Antalet omflyttningar bland våra hyresgäster på bostadsmarknaden är fortsatt lågt. Marknadssituationen är en bidragande orsak till att färre flyttar från våra bostäder. En av Ståhls konkurrensfördelar är att företagets bostäder har en bra mix storleksmässigt, hyresgästen kan välja mellan bostäder på allt från 25 till 250 kvm. De områden där våra bostäder finns är attraktiva och har en stor spridning i städerna. I Fjärde Storstadsregionen har vi näst intill inga vakanser. Även i Örebro och Uppsala är det stor efterfrågan på våra bostäder. I dessa städer råder bostadsbrist. Beståndet i Kumla utgörs av centralt belägna, attraktiva bostäder.

”Ståhl tar våra behov på allvar” Den viktigaste anledningen till vår höga uthyrningsgrad och kundnöjdhet är företagets sätt att arbeta. Eftersom vi sätter det mänskliga mötet i fokus så skapar vi goda relationer med våra hyresgäster, vilket gör det lättare att sätta sig in i deras behov. Den stora betydelse vi tillmäter kundkontakten gäller i alla lägen, oavsett tillfälle eller art. Den kundundersökning vi genomför varje år bekräftar att vi arbetar på rätt sätt. Vi uppfattas som tillgängliga och trevliga, och hyresgästerna tycker att vi tar deras behov på allvar. Enkäten säger också att vår satsning på trygga och trivsamma bostäder har gett resultat.


17

B O S TA D S M A R K N A D E N

�Hyresrätt - en utmärkt svensk boendeform� Ett unikt samarbete mellan Hyresbostäder, Lundbergs och Stühl. Tre fÜretag med det gemensamma intresset att bidra till NorrkÜpings utveckling. Bra boende är en fÜrutsättning fÜr en levande stad.

WWWA

NFANG

SE

WWWANFANGS

E

WWWANFANGSE

Boendet är en mycket viktig del av vüra liv, men hyresrätten kommer sällan till sin rätt i den svenska bostadsdebatten. Bara i NorrkÜping bor mer än 40 000 människor i hyreslägenheter. Och de für sällan hÜra vilket smart val de har gjort. Hyresrätten stür fÜr trygghet, service och ett bekymmersfritt boende där du für tid och pengar Üver till annat. I jämfÜrelse med boendeformer i münga andra länder är den svenska hyresrätten lika unik och speciell som till exempel allemansrätten. Om detta har vi berättat i en stÜrre annonskampanj under hÜsten i ett samarbete Üver fÜretagsgränserna.

( YR E SR Ă‹ TT E N

YGGHET SVENSKTR

S VE N SK R Ă‹ TT IG H

ET

%.(ÂŻ2,)'3+/' 302/-%.!$MED GUMMISTĂšVLARPĂ? SVAMPKORGIHANDE FĂšTTERNAOCH NnI3VERIGEKANVINJU TAAVMĂ?NGARĂ‹TTIGH PĂ?TRADITIONERMED ETERSOMBYGGER RĂšTTERLĂ?NGTTILLBAK AITIDEN2Ă‹T TIGHE OSSTARFĂšRGIVNAM TERS OMMĂ?NGAAV ENSOMĂ‹RSĂ‹LLSYNTAPĂ? ANDRAHĂ?LLIVĂ‹RLDEN STRĂšVAISKOGOCHMAR !TTFRITTKUNNA KĂ‹R ENA VDEM!TTHYRAVĂ? VERIGEBETA RBOSTADUTANATT LASTORAPENGARII UNDENnI3 BEHĂšVA NSATSĂ‹RENANNAN ITTERIBAKGR 6IĂ‹RVANAATTKUN MEDFĂ?GELKV NANDRA TIDIGAREĂ‹NIMĂ?NGAAND NAm . FRĂ? YTTAHEMIFRĂ?N 4! SIG ER !4 RALĂ‹NDEROCHOFTA RSKILJ Ă‹RHYRESRĂ‹TTENEN ')(ÂŻ.'E ER APUNKTE FĂšRUTSĂ‹TTNINGFĂšR !6+/00,). RSOMPĂ?m AROMBOLĂ?N DIGSOMVILLSTUDERAELLERKĂ‹NNERBE KO TER NIS OR Ă‹N PP RA HOVETAVATTFĂ?STĂ? R ENV GR UPPM SĂšNDEVARK PĂ?EGNABEN.Ă‹R RNYHETERNA ETRESANSMĂ?LELLE lNNSENSTOR RK YLENGĂ?R DU AVRADIONNĂ‹ RVILKASTATIONERSOM KERINTENĂ‹ Värt varenda kron EN NĂ‹R YMMERSLĂšST KOMMERATTPASS TSOMVĂ‹GE UDGETSPRIC a DETSKĂšNTMEDET $ESLĂ?RBEK ERASPĂ? NG,Ă?TERDE EN$ERASB TBOENDEDĂ‹RDET H ELLERDRĂ‹NERI RUSARIHĂšJD â€?Jag tycker att man OC MES EL M LAR TAIN ĂšG ERBJU SO GĂ?R3OMDESSUTOM RDE T M DER TOR har ett gemensamt FULLREPAR ATIONSSER RĂ‹N SOMFUK ansvar med ESR Ă‹TTENSFĂš ten ORD VICE HYR hyresv he AV TT OCH ärden och sina grann gg TE DĂ‹RD NSE SAV SIN xer try USLIPPERSITTAFASTILĂ?NGAAV ar. BĂĽde att hĂĽlla REDANI vä STYRA BOENDE er OM AR nn BOST NS sin OCHDEOROA KB vä ADSP lägenh DE BLIC TALE RISER NASUPP OCH et i skick och att se LLER VER TEFĂšR Bland vilka mĂśjligheter som NED boende somTTHY ACK OCH IV-EDENĂš XTILLVARO )N ďŹ nns fĂśr att själv skapa ghet med ettGĂ?NGAR! RAĂ‹RALLTIDRĂ‹TT VADIP TKOPPLAAV AVLĂ‹GSENLY HTRYGGAREL trivsel. MĂĽnga undra U AT bär det tryg OC Men den R RE inne ARE der. ST st E KLA Ă‹TT tna D r â€?Vis LS EN EL hur jag kan kos E de lägga tid och penga AT T %.ma TILLETT DETBĂ?D LEVE LIR BĂĽde TOM GEN P Ă‹CKN nĂĽgra ovänta & r ns. RB pĂĽ SSU VĂ‹ P ett kar TS DE )+ DE boend TAT am A 5 orsa TNA e ER HIT jag inte äger. !0! inte vi tills M SSLIPP KA Men jag har hyrt samm TADEKOS SAT CH att53TIL ten skapar SĂš VĂ‹N ALIN var ghe E O R PIT NO ans tryg NE LT a FĂš M KA B lägenh ett LD te FRĂ? et i 11 ĂĽr och dĂĽ RR TĂ‹ OFTENA PARATIO MIFRI viktigas AO DEUTAN hyresvärd har OCHär växer engageman AOCH Dalla MED TT EKONO VNYM NĂšVERLĂ?TARE LTETTBOEN get. Ett boende man här och vĂĽr RĂšMM ndra. Vi ETSPACK TFORSK trivs med är vi som bor RESR Ă‹ Ă?LATnI RMHANDKA Ă‹RJĂ‹ om vara 2$%. ATTD !LLASOMVA TTAN LASOCH varenda krona.â€? TTEK idĂŠer om RATTU boende och DUMEDVA r OIHY 2'Âą USER 3VERvärt RATTPLANERA FĂšRHĂ‹NGMA PUTSA IGERENO värna om vĂĽrt renheter ochULATTREN PLATSE de NĂ‹RTIDĂšVER ERA/CHNĂ‹R NAPA RATTB GGSISOLERA )3+ ÂŻ SISĂ?V pĂĽ olika erfa SIGO vĂĽga tala med n unRDE OVERA Ă?NGA RĂ‹NTESPEKUL r barnen LTILLH 3KĂš VERAS 45 2 VĂ‹LJE YRE kaniSVĂ‹ Ă‹L CH r N M 4 a och vi bär attCHF Ă‹R LLĂ‹ TorbjĂś S h AO M lje igt

M TI TE unik SĂ? R rn LO LĂ?N / O Nilsso oc vikt

vä U E TSE S D är n, TT ENM�N 3 RoK KÚ , hund GE ETS Vi SOMK i Klock !. aretorpet r fÜG�RDSSba OMA SËTT lNN RSNÚ .� NHARTO NTKN e ska vara. Det $US RËD gÜra. s är det A ten rn er v M AT D HT GE t GA ghe sak RU O Ü TT T %.+ RI OC IN tryg at JA LD hur SO R T KU t RKAT$ 6ISSA RIG YCKER VE växer HETS Tid TA NNIGA �M SKO r os nügo a, fem nd vänner TDET TYCKE DETËR EKAN ET FASTIG vuxn NnI3 GSOMVËN RËSET

RSIGP TERsAdet alltid fĂśr barnen. FĂśler ligga pĂĽ varandra. Bla RNAĂ? tvĂĽ AN RAT TD VETOCK till HANTVERKAR SKĂšNTN DESSUTO Ă?KĂšP LUCKA edGAR PERG nn ENGĂš el ITĂšRS T'Ă‹ PLIN ETARHA ET SĂ?ATTD Ă‹RSLIP pĂĽ Nordan MKOPP ETENP TRESS NĂ?GOTV â€?Mmma tak ďŹ t fĂĽ tid Ăśver och snickra kna en egen tar RAKLIP ANNA VKOP ah, 3 RoK SĂš NDOM DAMM ETBAR RFRIH sa LAAVO

JOBB IG�T RAND RDAGSS OCHA Sayid Hashim NDER. fÜr at müla n vi sa let. Ofta , ETLAGT JOBBET AËRATT M ME CHTRY ËRLEK ËRVA KANË GNAD äl WWWHNABSE t hyra at t slippa s. Visst ka A KO N K Ë st en ËR B SS R

at T S i LY $ TT rn O FU ILL E V GG IE FTAP�LU en ba LLREPA USOM TKONS OS UD E ND OMK värt TIDA ST DIGT BEHÚ a ogrä ut i skog där med O ( R ld R R WWW A ns RA TA R TA Ë A SB gu RE LUNDBE RA re ED TIO G H LU s TE RGSSE NOMN RE NEND vi IN R os RA ANHYR NSSESTAHLS ADN $U WWW a och äter UGNT RVICEEIN ROPPAR vi ger EDHY �GOTID ERDË DITTBO TSËTTN knän BOST DEN h sü /MD KANL men G�RIH ELLER FÚRU OSTËD INLËGE ten oc EN ARO- KANBY TA RFASA gürd U V YA os " DE LA N D äd ILL S YR D � uk ES tr R T U ET fr NHETS ANBEH M SUTOM BÚRJAR PA oss DIN ADH n UPPG�N KULLEG ULËTT ÚVERDU ELLER P OCH SLIPPE BRUM TTSKA vi med ig t...� lberge �JUST OCHR ATTD � GEN JA ASUP RSKOTT INTELI MAORO OTNY ys K i Vi ANTP INGAR EBËR D�BEH ASNÚ K GGASÚ , 5 Ro RISERN jättem RN�G VËCKAND BEK VË D V�N GULDK MINN rgman MNLÚS ÚVERD NEFTE LIPPAG STADSP MTAT T PARA EOMF en Be HETSO UINTE RËS R ËF AVBO BOIHY LËNG TA TAETTATILL RY Familj S  RA SE V A %NFRI RA TE N Y SA AR B RESR ËT LÚVEL ASËRS SE RST NSIN FÚRS LLE N T ANSKE KI WW WST AHL IN LE E l K LT L R E D R STËDA DJËRVF TA ELLE E ND ERGS SE FR�N TR APP ÚRAT T Just nu GAAV WW WLUNDB TTBO DUALLT P�ST� IL�N passar CHFRI AT TDET HIT TAR RSITTAFAST ELTO det oss SE �När ba ËR WW WHNAB PE mEXIB rnen bl perfek MER ivit tonü DUSLIP at t de TT t % R t var da ringar �NGA kände gs fÜr G sk D af E nügot hela f fa N de e

SR (YRE

EN Ă‹TT

SVE

N

(YRESRĂ‹T IHET SKFR

T EN

(YRE

SRĂ‹TT

EN

SVENS

KBEK

VĂ‹MLI

GHET


18

FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G

Hyresgästernas behov styr vår utveckling

IDÉFLÖDET

LINKÖPING


FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G

19

Våra fastigheter ska vara trivsamma att bo och verka i.

Våra fastigheter ska vara trivsamma att bo och verka i. De ska vara ändamålsenliga för befintliga hyresgäster och attraktiva för nya. Genom att vårda våra fastigheter ökar vi både uthyrningsgraden och fastigheternas värde. Lokaler Vårt fastighetsbestånd består till 70 % av lokaler. Det innebär att vi är starka nog inom området för att kunna ta ett brett engagemang för hyresgästerna på lokalsidan. Våra kunder verkar på en allt mer konkurrensutsatt och komplex marknad, där deras kunder i sin tur ställer krav på snabba omställningar i produktionen. Detta kräver att vi kan bistå med flexibla och kundanpassade lösningar, både avseende de fysiska lokalerna och i kontraktsfrågor.

Bostäder På Ståhl arbetar vi fortlöpande med att anpassa bostäderna för att fungera väl i dagens samhälle. Den kollektiva känslan som förr genomsyrade samhället har ersatts av ett större fokus på individen. Vår utmaning är att få de olika bostadsstyperna att passa varje hyresgästs specifika behov. Som följd av ett allt större individfokus aktualiseras nu frågan om så kallade ”ägarlägenheter”. Vi deltar med stort intresse i den fortsatta utvecklingen kring den här upplåtelseformen. Seniorboende blir allt mer efterfrågat. Det finns en stor målgrupp som behöver bostäder anpassade för att åldras i och med närhet till god boendeservice.

Förädling och utveckling Vi ska ständigt söka efter nya affärsmöjligheter och i det arbetet ska fantasin ha fritt spelrum. För att hitta nya intäktskällor i våra lokaler ser vi nu även över möjligheten att i större utsträckning utnyttja sekundära ytor. Kvarteret Knäppingsborg i Norrköping är ett utmärkt exempel på detta. Efter förädlingen har vi ökat den uthyrningsbara ytan med ca 30 %. Kvarteret är också ett bra exempel på en varsam förädling där ett område bestående av äldre fastigheter har omvandlats till en ny stadsdel. Kvarteret Decimalen i Linköping är ytterligare ett exempel där vi efter ett omfattande förädlingsarbete ökat den uthyrningsbara ytan, i detta fall med ca 10 %. Ståhl är en del av Norrköping och vi känner staden och dess invånare väl. Vi har också ett omfattande engagemang här. Ståhl har till exempel fått uppdraget att se över möjligheten för uppförandet av en publik byggnad på Strömsholmen i centrala Norrköping. Satsningen på kvarteret Knäppingsborg har blivit en stor framgång och nu går vi vidare med att undersöka hur kundflödena till kvarteret kan stärkas ytterligare. Industrilandskapet och Drottninggatan har i dag ingen naturlig koppling och Hörsalsparken fungerar med sin placering som stoppkloss för ett naturligt flöde. Från kommunen har vi fått uppdraget att se över och förbättra området. Vi känner ett stort förtroende från kommunen och vårt samarbete präglas av stor lyhördhet och samarbetsvilja.

En aktiv samhällspartner Ståhl ska vara en del av samhället vi verkar i, och en naturlig fastighetspartner för invånarna. Vi är därför mycket aktiva i exempelvis olika centrumföreningar i de städer där vi har fastigheter.

KNÄPPINGSBORG

NORRKÖPING


20

MILJÖARBETE

Miljö - en naturlig del av vårt arbete Miljöfrågorna är för oss i högsta grad aktuella och en naturlig del av det dagliga arbetet. Vi strävar efter att minimera vår verksamhets miljöpåverkan så långt det är möjligt. Nu intensifieras det arbetet. 2008 kommer att bli miljöns år.

1. ANALYS - - -

Energibalans för fastigheten. Analysera driftstatistik gällande värme, el och vatten. Ta fram börvärden för respektive objekt och media. Med hänsyn till vilken fastighetstyp det är, utifrån statistik och jämförelsetal - ifrån detta tar vi fram 5 objekt per år att arbeta med.

5. UPPFÖLJNING

2. OPTIMERING

- Uppföljning av statistik per månad och år på de objekt som vi har tagit ut.

-

Justera inställningsvärden på respektive installation, ventilation, värme m.m. För att se var dessa är optimala för varje anläggning.

ENERGIEFFEKTIVISERINGSPLAN

3. ANALYS 4. GENOMFÖRANDE/ÅTGÄRDER - Projektering, kravspecifikation.

- - -

Hur blev resultatet efter optime- ring, vad behövs göras för att uppnå ett lägre börvärde? Stämma av enligt våra NKI-undersök- ningar och vad våra hyresgäster tycker. Göra besparingskalkyler.


MILJÖARBETE

Miljöfrågorna engagerar. Fler och fler vill vara med och bidra till en bättre miljö.

Mot miljöcertifiering En god miljö, både inomhus och utomhus, är en förutsättning för att våra hyresgäster ska trivas. Vi känner ett stort ansvar för att skapa en så god miljö för hyresgästerna som möjligt, både som konkurrensmedel och som led i att vara en ansvarstagande del av samhället. Under 2008 kommer vi att lägga stor energi på att öka miljöengagemanget inom företaget. Vi strävar mot att minska den miljöpåverkan som våra fastigheter har. En betydelsefull del i den strävan är samarbetet med hyresgästerna. För oss är det viktigt att få med dem i processen, eftersom utväxlingen av våra ansträngningar då blir som störst. Som ett konkret exempel på att vi menar allvar med miljösatsningen kommer vi att dela ut ca 8 000 lågenergilampor till våra hyresgäster. Dessa satsningar bildar en plattform inför vår miljöcertifiering. Målet är att vara certifierade inom tre år. I en situation där våra företagskunder ställer allt högre miljökrav på oss, som en naturlig del i sitt eget kunderbjudande, verifierar miljöcertifieringen Ståhls inställning och kvalitetssäkring i miljöarbetet.

Energiförbrukning Energieffektivisering är en av de största utmaningar vi står inför de närmaste åren. Vid omfattande byggnationer har vi som långsiktigt mål att bli självförsörjande på värme. Tillsammans med E.ON har vi initierat ett pilotprojekt som går ut på att under natten lagra värme i byggnadsstommar för att kunna nyttja energin dagtid. Vi arbetar med liknande system redan nu i dagligvaruhandeln, där värme från installationer tillvaratas och används för att värma upp fastigheter. Vi har skapat ett energioptimeringsprogram som ska hjälpa oss att minska mängden köpt energi i samtliga fastigheter i vårt bestånd, både på kort och på lång sikt. Målet är att minska förbrukningen med 10 % inom tre år. Ett annat verktyg för att nå målen är att bygga upp ett system för hantering och analys av energistatistik. Med hjälp av detta system kommer vi att kunna identifiera och åtgärda energikrävande fastigheter.

Källsortering Miljöfrågorna engagerar. Fler och fler vill vara med och bidra till en bättre miljö. Som resultat av det har bonära källsortering införts i hela Norrköping, med mycket gott resultat för miljön och dessutom många positiva reaktioner från hyresgästerna. Företaget står nu redo att införa samma heltäckande sortering i alla kommuner där Ståhl har ett fastighetsbestånd.

Byggnation och underhåll För Ståhl är det viktigt att de entreprenörer och underkonsulter vi anlitar har ett starkt miljötänk i det arbete de utför tillsammans med oss. Vi övervakar arbetet så att det utförs på ett miljövänligt sätt ända från projektering till färdig fastighet.

Tjänstebilar Våra ambitioner på miljöområdet omfattar självklart även vår fordonspark. Där är målet att majoriteten av företagets bilar ska vara miljögodkända innan slutet av 2009.

21


22

O R G A N I S AT I O N

Trivsel - en grundläggande byggsten Öppenhet, långsiktighet och omtanke är de värdeord som styr arbetet på Ståhl. Det gäller internt i mötet med kollegor likaväl som externt i kontakten med hyresgäster och samarbetspartners. Så skapar vi en trivsam arbetsplats och ett framgångsrikt företag.

Hälsobefrämjande arbete Det är viktigt för företaget att de anställda trivs och mår bra. Att man som medarbetare känner sig delaktig i verksamheten är en betydelsefull del i sammanhanget, liksom en god hälsa och arbetsmiljö. Vid årliga medarbetarsamtal och medarbetarundersökningar stämmer vi av de anställdas mål och personliga utveckling. Vi arbetar aktivt med att skapa en hälsosam arbetsmiljö och är hälsodiplomerade. Diplomeringen innebär att vi offensivt, strukturerat och framgångsrikt arbetar med hälsobefrämjande åtgärder, såsom träningsbidrag, kontorsmassage och aktiviteter som manar till god hälsa och kost. En av de aktiviteter vi genomförde under året var en stegtävling, där våra medarbetare fick sätta upp egna mål att arbeta aktivt mot. Siffrorna visar att vi har lyckats i våra ansträngningar. Sjukskrivningarna är få, 2007 var sjukfrånvaron ca 2 %. Många av våra medarbetare stannar hos oss under hela sin yrkeskarriär, deras kunskap och erfarenhet med dem.

Jämställd arbetsplats

• 47 personer arbetar idag hos Ståhl • Långtidsfriska: 99 % • Sjukfrånvaro: ca 2 %

De senaste årens jämställdhetsarbete har gett resultat och våra medarbetare är numera jämnt fördelade mellan könen. Idag arbetar 24 kvinnor och 23 män hos Ståhl. Men det är inte enbart genusperspektivet som står i fokus när vi rekryterar utan även huruvida den sökande, utöver rätt kompetens, visar personliga egenskaper som faller inom ramen för våra värdeord.

Nära arbetsrelationer Vi värdesätter fördelarna med nära arbetsrelationer. Stor vikt läggs vid grupparbetet som arbetsform för att kunna ta tillvara alla medarbetares kompetens på bästa sätt. En viktig del i vardagen är de möten vi har, där vi har möjlighet att stämma av praktiska frågor. Vid dessa möten deltar medarbetare från samtliga kontor. På så sätt sprider vi kunskap om de olika marknaderna och skapar en trygghet i att man gör rätt. Ståhl har 47 anställda. Varje dag arbetar vi dessutom tillsammans med ett stort antal samarbetspartners och deras anställda, som kan räknas i hundratal. De flesta har vi arbetat med mycket länge och de är en del av vår framgång. Tack vare en nära och god relation med våra leverantörer säkerställer vi kvalitén i allt vi gör. Dessa samarbetspartners är även våra ambassadörer hos kunderna.

Lärande organisation Kunskap är viktigt för oss. Vi utvecklas ständigt, bland annat genom kommunikationen med hyresgäster och kunder. Vårt bestånd av fastigheter är mångskiftande och kräver olika sorters kompetens. Vi måste hela tiden anpassa verksamheten efter marknadens önskemål, och det ser vi som mycket stimulerande. För att möta denna utmaning har vi infört ”Ståhluniversitetet”, som är en plattform för utbildning av våra medarbetare. Ett antal gånger per år samlas personalen och får ta del av aktuell och värdefull kunskap anpassad för vår verksamhet. Under 2007 lade vi särskilt fokus på diskrimineringsfrågor, 2008 satsar vi på kompetensutveckling inom miljöområdet. Förutom Ståhluniversitetet, som finns som en bred bas, uppmuntrar vi personalen att kontinuerligt investera i sitt humankapital.


23

O R G A N I S AT I O N

Tillgängligheten betydelsefull Det personliga mötet står högt på Ståhls agenda. Vi ska vara tillgängliga och arbetar fortlöpande med att skapa nya kontaktytor både mot nuvarande och framtida hyresgäster. Sedan 2004 är huvudkontoret lokaliserat till Norrköping city, här finns även de fyra verksamhetsstaberna som ger service och support till den operativa verksamheten. Valet att flytta huvudkontoret från utkanten av centrum gjordes för att öka närheten till marknaden och samtidigt göra oss mer synliga. Med stora skyltfönster mot stadens största shoppinggata bjuder vi in såväl förbipasserandes blickar som hyresgäster och andra kontakter. Under 2007 har kontoren i Kumla och Örebro genomfört samma förändring med centralt placerade och väl synliga kontor.

Stort samhällsengagemang Ståhl har ett engagemang som sträcker sig utanför företagets gränser, i många fall till sådant vi själva värdesätter och vill bli förknippade med; som exempelvis idrott, hälsa och kultur. Ståhl förvaltar även en stiftelse – Henry och Ella Margaretha Ståhls stiftelse för handikappade och långvarigt sjuka. Stiftelsen bistår varje år ett flertal personer med ekonomiskt stöd för att öka deras möjligheter till en bättre hälsobild och livssituation. Under 2007 delade stiftelsen ut ca 2 miljoner kronor.

IT en viktig del av verksamheten

Åldersfördelning inom koncernen Åldersfördelning inom koncernen 16 14 Antal medarbetare

Vår verksamhet består i långsiktig förvaltning och förädling av fastigheter som i sin tur förutsätter långsiktiga relationer med hyresgäster och andra samarbetspartners. I det här samspelet är IT en viktig del av vår vardag, dels som ett internt hjälpmedel för att skapa förutsättningar för ett effektivt och resurssnålt arbetssätt, dels för att underlätta och förenkla kommunikationen med vår marknad. Fastighetssystemet vi använder, Vitec Nova, är basen i vår programmiljö. I fastighetssystemet hanteras alla våra hyreskontrakt och härifrån sker all avisering till våra hyresgäster. Ett system för service- och felanmälan har byggts upp under 2007. Systemet ska ytterligare öka kunskapen om våra fastigheter samt ge en bild av hur våra hyresgäster ser på sitt boende. Systemet hjälper oss även att säkerställa en snabb och effektiv service samt återkoppling till våra hyresgäster. Vi har också investerat i ett driftstatistiksystem under 2007, E4 (Energireda). Systemet ska skapa förutsättningar för ett strukturerat arbetssätt och styra oss mot våra uppsatta mål inom energibesparing och förbrukningsminskningar. Under 2008 kommer vi att påbörja ett projekt där vi ska kunna erbjuda våra bostadshyresgäster att betala hyran via elektronisk faktura, så kallad e-faktura. E-fakturan är en digital hyresavi som vi hoppas, i så stor utsträckning som möjligt, kommer att ersätta pappersavierna. E-fakturan ska vara en förenkling för våra hyresgäster samtidigt som det är kostnadsbesparande för oss och dessutom är det ett naturligt led i vårt miljöarbete. Sedan februari 2005 har vi hanterat våra leverantörsfakturor (ca 25 000 st/år) elektroniskt via fakturahanteringssystemet Ascendo Invoice. Den elektroniska hanteringen har förenklat vår fakturahantering avsevärt framför allt vad det gäller lagring, återsökning och säkerhet. Det har också inneburit besparingar i såväl tid som miljöresurser. Från vår energileverantör, E.ON, som är den samarbetspartner som vi får flest fakturor ifrån, erhåller vi numera enbart digitala fakturor. Det medför stora vinster i form av effektivare handhavande och en lägre pappersförbrukning. För den löpande redovisningen och arbetet med bokslut används ekonomisystemet Garp. Kopplat till ekonomisystemet och fastighetssystemet finns ett egentillverkat system som hanterar uppföljning, budget och prognos. Låneportföljen, som innehåller lån och en rad olika typer av finansiella instrument, hanteras även den i ett eget framtaget system. Vi är av den uppfattningen att våra egentillverkade system, som är helt anpassade efter hur vi arbetar och efter hur vår organisation ser ut, möjliggör och medför en större flexibilitet vad det gäller simuleringar över framtida marknadsscenarier och dess påverkan på våra nyckeltal.

12 10 8 6 4 2 0

0-29

30-39

40-49

50-59

60-66


24

STYRNING & LEDNING

Styrelse & ledning Styrelsen och ledningen för Henry Ståhl Fastigheter AB strävar efter att leva upp till de krav på öppenhet och tillgänglighet som ställs på börsnoterade fastighetsbolag.

BERT LUNDBLAD

MIKAEL STÅHL

NILS RINGBORG

PETER KARLSTRÖM

vVD FINANSDIREKTÖR

STYRELSELEDAMOT

STYRELSELEDAMOT

VD

JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE

ROBERT ISSAL STYRELSELEDAMOT


STYRNING & LEDNING

Bolagsstämma Vid årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång, fastställs årsredovisningen, beslutas om utdelning, väljs styrelse, styrelseordförande och revisorer samt hanteras andra ärenden enligt lag.

Styrelsens arbete Styrelsen består av fyra ledamöter. Under verksamhetsåret 2007 har styrelsen haft fem protokollförda möten. Utöver normala styrelseuppgifter, som att ansvara för bolagets organisation och förvaltning, är en viktig uppgift att hantera frågor kring strategisk planering. Enligt bestämd ordning svarar styrelsen för: – Fastställande av arbetsordning och VD-instruktion. – Fastställande av strategidokument. – Beslut om förvärv och försäljning av fastigheter. – Beslut om- och uppföljning av större investeringar. – Fastställande av mål för verksamheten. Styrelsemötena har följande huvudinriktningar: – Årets första möte ägnas i huvudsak åt årsbokslut och förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och bokslutsrapport. Här tas även frågor om strategier upp. – Det andra mötet sker i samband med bolagsstämman och innehåller en föredragning av bolagets revisorer om tillståndet i bolaget. – Årets tredje möte sker med fokus på fastigheter, kunder, projekt och underhåll. – Sista mötet för året ägnas åt budget och prognos för det kommande året.

Styrelsens ordförande Jan Linderoth, som är styrelsens ordförande, följer verksamhetens utveckling och svarar för att ledamöterna fortlöpande får den information som krävs för att kunna fullfölja sitt ansvar i enlighet med bolagsordningen och aktiebolagslagen. Ordföranden har kontinuerlig kontakt med VD och vice VD i strategiska frågor samt företräder bolaget i vissa övergripande frågor.

Verkställande direktör Peter Karlström är sedan 2004 bolagets VD och ansvarar för bolagets löpande förvaltning samt för att de beslut som fattas av styrelsen verkställs. Det är VD och vice VD:s uppgift att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt att motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Fördelningen av arbetet mellan styrelsen och VD samt VD:s ansvar och befogenheter framgår av en skriven VD-instruktion. Bolagets närhet till ägaren och styrelsen innebär stor snabbhet i viktiga beslut, vilket varit avgörande för lyckade affärer vid ett antal tillfällen.

Ledning Bolagets ledning består av VD och vice VD. Vidare finns två fastighetschefer som ansvarar för tre geografiska marknadsområden samt fyra ansvariga för stöd och serviceverksamheter.

Revisorer Externa revisorer utses av årsstämman för en period av fyra år. Vid årsstämman 2004 valdes revisorerna Peter Lander och Mats Bergkvist från Ernst & Young. Uppföljning och redovisning av revisionsarbetet sker genom kontakter med bolagets ledning samt personal med ansvar för redovisning och ekonomi. Dessutom deltar revisorerna vid ett styrelsemöte och redogör för förvaltnings- och bokslutsrevisionen samt lämnar ett omdöme om bolagets interna kontroll.

25


26

FA S T I G H E T S V Ä R D E N

Fastigheternas marknadsvärde

IDÉFLÖDET

LINKÖPING


27

FA S T I G H E T S V Ä R D E N

Fastigheternas värde Ståhl genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. I balansräkningen tas dock fastigheterna upp till bokfört värde, som inte påverkas av förändrade marknadsvärden. Vi har god marknads- och fastighetskännedom och kan internt genomföra professionell värdering av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är verklighet först vid en eventuell försäljning. Årligen sätts individuella direktavkastningskrav för fastigheterna, fördelat på lokaler och bostäder. Sedan 8 år tillbaka har Forum Fastighetsekonomi uppdraget att ta fram de individuella avkastningskraven. Forum Fastighetsekonomi är väl insatta i varje fastighets detaljer vad gäller kvalitet och marknad. I tabellen nedan redovisas en sammanställning av bedömningarna per den 31 december 2007.

Avkastningskrav i % Fjärde Storstadsregionen (Norrköping/Linköping) Örebro/Kumla Uppsala/Stockholm

Vägt 6,5 6,9 5,3

MOTORN

NORRKÖPING

Bedömt marknadsvärde 170 mnkr

Utöver ovanstående regioner äger Ståhl 33 % i Fastighets AB Kretia. Kretia äger ca 46 500 kvm bostäder i mycket bra lägen i Malmö. Dessutom äger Kretia ca 3 200 kvm lokaler i Malmö. När andelen av Kretias fastigheter värderas tas hänsyn till priserna på bostadsrättsmarknaden.

Driftnetto Ovanstående avkastningskrav ställs mot respektive fastighets representativa driftnetto. Med detta menas: uthålligt rimligt driftnetto, normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparationer, underhåll och fastighetsskatt/ fastighetsavgift.

SAFIREN

NORRKÖPING

Bedömt marknadsvärde 185 mnkr

Fastigheternas Värden Av tabellen nedan framgår värden per lokalt marknadsområde samt Ståhls fastigheters totala värde. Det totala marknadsvärdet uppgick per den 31 december 2007 till 3 800 mnkr. Under året har endast några mindre försäljningar genomförts.

Värdering mnkr Fjärde Storstadsregionen (Norrköping/Linköping) 2 300 Örebro/Kumla 550 Uppsala/Stockholm 700 Malmö (Ståhls andel) 250 Summa 3 800

kr/kvm 8 500 7 800 14 800 15 300

Vissa justeringar har gjorts för tillfällen då ovan nämnda modell ger ett klart missvisande resultat. Dessa justeringar uppgår till mindre än 50 mnkr. Ståhls del i Malmöfastigheterna ingår inte i bokfört värde för fastigheter. Fastighets AB Kretia hanteras som intressebolag och aktiernas bokförda värde redovisas under rubriken andelar i intressebolag.

IDÉFLÖDET LINKÖPING Bedömt marknadsvärde 100 mnkr

Saknar Årsta

Känslighetsanalys En förändring av avkastningskravet påverkar marknadsvärdet på Ståhls fastigheter enligt följande tabell:

1 % lägre avkastningskrav 1 % högre avkastningskrav

+20 % -15 %

ÅRSTA

UPPSALA

Bedömt marknadsvärde 255 mnkr


28

FINANSIELL VERKSAMHET

Den finansiella verksamheten

Finansieringsstruktur Finansieringsstruktur %

Räntebärande skulder Eget kapital Ej räntebärande skulder

Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten. Finansfunktionen arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande. Målen för vår finansieringsverksamhet är att: – – – –

Finansieringsstruktur med hänsyn Finansieringsstruktur med hänsyn taget till taget till marknadsvärden på fastigheterna marknadsvärden på fastigheterna %

Säkerställa likviditets- och refinansieringsbehovet. Begränsa ränteriskerna. Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker. Arbeta för en hög flexibilitet avseende räntebindning och finansiering.

Lån

Räntebärande skulder Eget kapital Ej räntebärande skulder

För Ståhl har traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntederivat varit den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2007 uppgick den totala räntebärande skulden till 1 930 mnkr och den genomsnittliga räntebindningstiden till 57 månader. Räntestruktur och normportfölj framgår av diagram. Snitträntan på de räntebärande skulderna, inklusive bankernas marginal, uppgick den 31 december 2007 till 4,6 %.

Räntestruktur 2007-12-31 2007-12-31 Genomsnittlig Räntestruktur räntebindningstid 57 månader Genomsnittlig räntebindningstid 57 månader

%

Strategi

40

Under januari 2008 genomfördes det senaste strategitestet för att undersöka vilken räntebindningsstruktur som är den optimala för Ståhls verksamhet. Totalt testades 10 stycken alternativa normportföljer, kombinerade med diverse räntederivat. Strategitestet visar ett utfall för räntekostnader och nyckeltal för de närmaste 4 åren. Konfidensintervallet är 95 %. Den nya normportföljen fr.o.m. 2008 framgår av diagrammet och innebär att räntekostnader, resultat och nyckeltal är goda vid marknadsräntor upp till 8 % under de kommande 4 åren.

35 30 25 20 15 10 5 0 -5

Derivat All upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhantering av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2007 uppgick utestående swapavtal till 2 800 mnkr. 2 100 mnkr är s.k. ränteswapar där Ståhl i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta. Innehav av s.k. floors (räntegolv) uppgår till 700 mnkr. För det fall stiborräntan understiger ca 4 % betalar bolaget rörlig ränta i stället för fast för dessa 700 mnkr. Med denna lösning kan man förenklat säga att Ståhl betalar fast ränta när räntorna stiger och rörlig ränta när räntorna sjunker. Utöver detta arbetar vi även med s.k. taktiska positioner vid tillfällen då marknadens och vår uppfattning markant avviker från varandra. För sådana positioner finns riskbegränsning angivet i finanspolicyn.

0-1

1-2

2-3

3-4

4-5

5-7

7-10

Normportfölj

Nuläge

Andeloch av övriga krediter och Krediter, swapar derivat per kreditinstitut derivatinstrument per kreditinstitut

Andel %

60 50 40 30 20 10 0 Handelsbanken Krediter

Nordea

Danske bank

Swapar

Övriga

Övriga derivat

År


29

FINANSIELL VERKSAMHET

Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med finansiärerna. Dessa avtal innehåller bl.a. långa lånelöften från bankerna. Totalt finns långa lånelöften uppgående till 2 400 mnkr, alltså ca 500 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Genomsnittlig löptid för dessa löften var vid årsskiftet 57 månader.

räntekostnad 2008–2012 ÅrligÅrlig räntekostnad 2008-2012 vid alternativa reporäntenivåer Henry Ståhl Fastigheter AB vid alternativa basräntor mnkr 110

100 90

Likviditet Ståhl eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande. Ambitionen är en likviditet som inte innebär ofördelaktiga räntor på över- respektive underlikviditet. Likviditeten uppgick den 31 december 2007 till 126 mnkr.

Räntemarknaden 2007 och 2008

80 70 60 50

1

2

3 4 Reporänta Basränta

5

I början av 2007 sände Riksbanken ut mycket oklara signaler om vad man hade för tro om framtida räntor. Detta skapade stor oro, med kraftiga slag, på räntemarknaden. Under sommaren ökade oron för vad som skulle hända med den amerikanska bolånemarknaden. Vilka av bankerna satt med ”dåliga” placeringar? Detta innebar att priserna på interbankmarknaden steg kraftigt. Följden av det blev att marknaden drabbades av en likviditetsbrist som fick täckas av riksbankerna med flera tusen miljarder kronor. Oron smittade av sig på den svenska interbankmarknaden trots att de svenska bankerna denna gång verkar gå ganska skadeslösa ur krisen. Vid utgången av 2007 har krisen troligen ännu inte nått sin kulmen, och osäkerheten på den finansiella marknaden förväntas kvarstå åtminstone fram till sommaren 2008. Likviditetskrisen och bankernas förväntade återhållsamhet med utlåning, i kombination med sjunkande fastighetspriser, kommer troligen att innebära en lägre ekonomisk tillväxt, än vad som tidigare förväntats. Inflationen kommer att ligga på en högre nivå än vad som enligt Riksbanken är lämpligt. Men med den låga tillväxten som grund kommer den troligen att avta under året. Detta innebär att Riksbanken inte behöver höja reporäntan. Vi räknar med att den finansiella oron avtar under 2008, och Riksbankens reporänta förväntas ligga på 4,25 % under året. De långa räntorna förväntas under 2008 inte förändras nämnvärt.

Räntetäckningsgrad För att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader behövs ett resultat i den normala verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Räntetäckningsgraden för Ståhl var vid årsskiftet 1,9 gånger.

Soliditet Vid årsskiftet uppgick soliditeten till 30 %. Justerat för övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt uppgick soliditeten till dryga 40 %.

UTDRAG UR FINANSPOLICYN Kapitalbindning Ej mer än 30 % av kapitalet ska förfalla inom 1 år. Genomsnittlig kapitalbindningstid får ej understiga 24 månader. Räntebindning Avvikelse får ske med +/-10 procentenheter av normportfölj.

Genomsnittlig räntebindningstid Får aldrig understiga 24 månader.

Likviditet Likviditeten ska aldrig understiga 40 mnkr.

Kassaflöden Koncernens kassaflöde ska från löpande förvaltningen över tiden årligen uppgå till minst 30 mnkr.

Räntetäckningsgrad Målsättning att ej understiga 1,5. Får aldrig understiga 1,3. Formel: (resultat efter finansnetto + finansnetto + avskrivningar - engångsposter) / finansnetto

6


30

MÖJLIGHETER & RISKER

Möjligheter & risker All affärsverksamhet är förenad med risktagande. Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga beslut. Ståhls verksamhet ska bedrivas med begränsad risk. Nedan anges några av de faktorer som har stor betydelse för Ståhls finansiella ställning. Omvärld och konjunktur Världskonjunkturen, och därmed även den svenska konjunkturen, är med stor sannolikhet på väg in i en lugnare fas med lägre tillväxt. Risken finns att vi kan få recession eller stagflation. Vår bedömning är att kunskapen hos världens politiker och riksbanker om hur sådant kan undvikas är tillräckligt stor och att vi kommer att få en mjuklandning i världsekonomin. Osäkerheten om hur illa situationen i bankvärlden är gör att riskerna ändå är större än normalt. De senaste åren har marknaden för Ståhls förvaltning varit god. En sämre konjunktur kan komma att slå mot företagets finansiella ställning genom lägre driftnetton i våra fastigheter. Konjunktursvängningarna på de marknader vi arbetar på har under lång tid varit små, med små förändringar av vakanser och hyresnivåer. Vår bedömning är att även den eventuellt sämre konjunkturen i världen och Sverige denna gång kommer att påverka oss i tämligen liten utsträckning.

GAMLA BRON

NORRKÖPING


MÖJLIGHETER & RISKER

Fastigheter Ståhl har ett väl koncentrerat fastighetsbestånd i tre regioner: Fjärde Storstadsregionen (Norrköping/Linköping), Örebro/Kumla och Uppsala/Stockholm. Ca 70 % av företagets hyresintäkter och värden finns i Fjärde Storstadsregionen. Lokal marknadskunskap och närvaro är en avgörande faktor för att lyckas med fastighetsförvaltning. Alla de tre regioner som Ståhl verkar i har en positiv befolkningstillväxt och ett väl fungerande näringsliv. 70 % av fastigheterna är kommersiella ytor, 30 % är bostäder.

Lokaler Lokalfastigheterna består till stor del av kontor. Marknaden för kontor har varit god och uthyrningsgraden har ökat. 98 % av de färdigställda kontorsytorna är uthyrda. Samtliga butiksytor är uthyrda. Med jämna mellanrum uppstår vakanser i lager och industrifastigheter. Detta beroende på den kortsiktighet som ibland uppstår i logistikbranschen. Hyresnivån i våra kommersiella fastigheter betecknas som stabil och någon större risk för lägre hyresnivåer finns inte. Snarare upplever vi en dragning uppåt. Avtalen i de kommersiella fastigheterna löper vanligen på mellan 3 och 5 år, och uppsägningstiden är 9 månader. Genomsnittlig återstående löptid uppgår till ca 30 månader. De 20 största hyresgästerna svarar för 55 % av lokalhyresintäkterna. Av lokalhyresintäkterna kommer 24 % från offentlig sektor, 25 % från publika företag och 51 % från privata företag inklusive föreningar och andra organisationer. Hyresförlusterna i de kommersiella fastigheterna är i stort sett obefintliga. Det har de senaste 10 åren varit väldigt ovanligt att någon hyresgäst flyttar när hyrestiden gått ut. Detta tolkar vi som en hög kundnöjdhet i våra kommersiella fastigheter.

Bostäder Bostadsfastigheterna har goda lägen. Beståndet är väl underhållet och hyresgästundersökningar visar på mycket hög kundnöjdhet. Vakanserna på bostäder understiger med god marginal 1 %. Risken för ökade vakanser bedöms som liten. Hyresförlusterna i bostadsfastigheterna är i det närmaste obefintliga.

Driftkostnader Driftkostnaderna kan påverkas genom effektiviserade åtgärder. Särskilt fokus kommer 2008 att läggas på kostnader för el, värme och vatten. Även övriga driftkostnader är utsatta för en fokuserad översyn. Där så är möjligt undviker Ståhl svängningar i energipriser. Priset för el är bundet till 2011. Taxorna för värme och andra driftkostnader har de senaste åren ökat kraftigt och minskad förbrukning är där ett måste.

Reparationer och underhåll Ståhls fastigheter är väl underhållna och i gott skick. Detta medför att de löpande kostnaderna för reparationer och underhåll ligger på en förhållandevis låg nivå.

Omflyttningar Vid omflyttningar av hyresgäster uppstår kostnader och hyresbortfall. I de kommersiella fastigheterna är omsättningshastigheten låg. I bostadsfastigheterna är omflyttningsfrekvensen ca 20 % per år. Arbetet med att få ner omflyttningarna i bostadsfastigheterna har intensifierats de senaste åren.

Finanser För hantering av de finansiella riskerna finns en fastlagd policy. Ränterisker hanteras genom bl.a. spridning av räntebindning och refinansieringsrisker genom långa ramavtal med finansiärerna. Genom aktiv närvaro på marknaden och en ständigt uppdaterad räntetro ges möjlighet att förutse stora ränteförändringar. Likviditetsrisk hanteras genom att ha en rejält tilltagen likviditet och ständigt positiva kassaflöden.

31


32

ÅRSREDOVISNING 2007

Förvaltningsberättelse Årsredovisning för räkenskapsåret 2007-01-01–2007-12-31 Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 2007, bolagets 60:e verksamhetsår.

Verksamhet och organisation Henry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380, är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Ståhl är ett fastighetsbolag där verksamheten består i att erbjuda bostäder och lokaler väl anpassade efter kundernas önskemål i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt. Bolaget har lokala förvaltningskontor på marknadsområdena Norrköping/ Linköping, Örebro/Kumla samt Uppsala/ Stockholm. Fastighetsbeståndet uppgår per 31 december 2007 till ca 448 000 kvm. Fastigheterna har ett bokfört värde om ca 2,7 mdkr och hyresintäkter 2007 uppgick till 334 mnkr. Hyresintäkterna är fördelade mellan lokaler 66 % och bostäder 34 %. Uthyrningsgraden, per årsskiftet, uppgår till 97 %, varav kommersiella lokaler 95 % och bostäder 99 %. Fastigheter i projekt har en yta om ca 4 000 kvm. Därutöver finns vissa exploateringsfastigheter.

Förvärv av fastigheter Under året har inga fastighetsförvärv ägt rum.

Försäljningar av fastigheter Två mindre fastighetsförsäljningar har genomförts under året. Fastigheten Guvernören 2, Jönköping, samt fastigheten Krokekshult 1:196, Norrköping, har avyttrats för sammanlagt 21 mnkr.

Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt Ombyggnad av, tidigare ej uthyrningsbar, källaryta i fastigheten Decimalen 17, Linköping, är avslutad. Nyinflyttad hyresgäst är friskvårdsföretaget Nautilus Gym på 1 800 kvm. I fastigheten Motorn 12, Norrköping, har ett våningsplan i ordningställts för Aditro HRM AB. Våningsplanets yta uppgår till 1 500 kvm. I kvarteret Knäppingsborg, Norrköping, pågår ombyggnad och förädling av det gamla kvarteret till en ny stadsdel innehållande småskalig handel, kontor och bostäder. Övriga investeringar under perioden består i huvudsak av anpassningar för nya och befintliga hyresgäster.

Finans Koncernens räntebärande skulder uppgick 2007-12-31 till 1 958 mnkr (1 972). Medelräntan uppgick under året till 4,6 % (4,4). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Förfallotider framgår av not 22. Genomsnittlig räntebindningstid, 2007-12-31 uppgick till 57 månader.

Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 126 mnkr (127).

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Hyreskontrakt har tecknats med Internationella Engelska Skolan i Sverige AB avseende fastigheten Banken 8, Linköping. Kontraktet omfattar hela fastigheten, 2 730 kvm, och sträcker sig över en 12-års period.

Ekonomiska utsikter 2008-2009

Hyresintäkter Driftkostnader inkl. underhåll Fastighetsskatt Administration Finansnetto Resultat från den löpande förvaltningen

2008 343

2009 353

-128 -16

-126 -16

-28 -95

-28 -93

76

90

Förslag till vinstdisposition

Moderbolaget Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen 309 060 kkr disponeras på följande sätt: - Utdelning till aktieägare utgår med 7,80 kr/aktie 4 001 kkr - och att återstoden överföres i ny räkning 305 059 kkr 309 060 kkr


ÅRSREDOVISNING 2007

33

Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2003–2007

mnkr 2007 2006 2005 2004 2003 Resultaträkning i sammandrag Hyresintäkter 334 327 411 422 400 Fastighetskostnader -150 -141 -219 -218 -202 Avskrivning -27 -25 -31 -33 -29 Nedskrivningar 0 0 0 0 -35 Centrala administrationskostnader -10 -11 -11 -11 -10 Resultat av försäljningar anläggningstillgångar 23 8 319 0 93 Övriga resultatposter -3 0 0 0 0 Finansnetto -90 -95 -99 -109 -111 Skatt -14 -7 5 -9 -9 Årets resultat 63 56 375 42 97 Resultat från den löpande förvaltningen

84

80

82

Balansräkning i sammandrag Fastigheter 2 697 2 679 2 629 Övriga anläggningstillgångar 114 113 4 Omsättningstillgångar 172 184 914 Summa tillgångar 2 983 2 976 3 547 Eget kapital 755 722 919 Avsättningar 145 152 149 Långfristiga skulder 1 930 1 920 2 295 Kortfristiga skulder 153 182 184 Summa eget kapital och skulder 2 983 2 976 3 547

84

77

3 060 6 64 3 130

2 874 8 105 2 987

558 121 2 264 187 3 130

530 117 2 188 152 2 987

Nyckeltal Synlig soliditet inkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 30,1 28,6 29,3 Synlig soliditet exkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 25,3 24,3 25,9 Justerad soliditet, % 40,1 37,0 36,0 Direktavkastning, % 8,0 7,7 7,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 1,8 Skuldsättningsgrad, ggr 2,6 2,7 2,5 Avkastning på eget kapital, % 14,2 10,8 54,4

21,7

21,7

17,8 31,0 7,6 1,8 4,1 15,7

17,8 31,0 7,6 1,7 4,0 35,0

Medelantal anställda Kvinnor 24 24 34 Män 24 24 41

35 37

33 34

Definitioner Resultat från den löpande förvaltningen Årets resultat exkl. skatt, fastighetsförsäljningar och avskrivningar.

Synlig soliditet Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader i relation till balansomslutningen.

Justerad soliditet

Räntetäckningsgrad

Synlig soliditet exkl. avsättningar ökat med övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt hänförlig till denna. Uppskjuten skatt beräknas som 10 % på övervärdena.

Resultat efter finansiella poster exkl. resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader.

Direktavkastning

Skuldsättningsgrad

Bruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avseende färdigställda fastigheter.

Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.

Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster, exkl. avskrivningar, i % av genomsnittligt synligt eget kapital.


34

ÅRSREDOVISNING 2007

Resultaträkning KONCERNEN

MODERBOLAGET

kkr Hyresintäkter Fastighetskostnader

Not

2007

2006

2007

2006

1

334 432

326 601

202 772

201 935

2

-149 910

-140 568

-111 118

-102 876

Driftöverskott

184 522

186 033

91 654

99 059

Avskrivningar på fastigheter

3

-26 833

-24 645

-14 574

-13 535

Bruttoresultat

157 689

161 388

77 080

85 524

Centrala administrationskostnader 3, 4, 5, 6 Resultat av fastighetsförsäljningar 7 Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar Övriga rörelseposter

-10 569 23 340 31 -3 122

-11 688 8 312 116 -292

-11 120 -3 628 31 0

-10 969 -19 570 116 0

Rörelseresultat

167 369

157 836

62 363

55 101

Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 8 Utdelning från intressebolag Resultat från övriga finansiella tillgångar 9

0 2 253 0

0 0 0

26 911 2 234 0

27 320 0 -18 045

Ränteintäkter Räntekostnader

6 852 -99 018

9 856 -104 586

6 130 -84 478

7 904 -84 113

Övriga finansiella kostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER

0

0

-294

1 612

77 456

63 106

12 866

-10 221

Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat 10

0 -14 202

0 -6 945

2 200 -5 877

0 3 032

ÅRETS RESULTAT

63 254

56 161

9 189

-7 189

Resultat per aktie i kr

123

109


ÅRSREDOVISNING 2007

Balansräkning KONCERNEN kkr

Not

2007

MODERBOLAGET 2006

TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

2007

2006

Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 2 639 460 Pågående ny-, till- eller ombyggnader 11 57 736 Maskiner och inventarier 11 5 020 2 702 216

2 579 655 99 055 4 617 2 683 327

1 389 274 54 255 2 511 1 446 040

1 345 425 61 486 2 766 1 409 677

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 12 0 Andelar i intresseföretag 13 108 505 Övriga aktier och andelar 13 241 108 746

0 108 505 241 108 746

603 696 7 025 0 610 721

599 791 7 025 0 606 816

2 792 073

2 056 761

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

2 810 962

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Pågående arbeten för annans räkning 15 0 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 414 Fordringar på koncernföretag 0 Övriga fordringar 16 119 966 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 6 426 126 806 Kassa och bank 44 918 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

2 016 493

0

3 481 37 569

3 442 0 116 269

414 85 044 15 127

3 440 88 499 10 624

6 331 126 042

5 034 105 619

6 015 108 578

57 592

43 794 55 962

171 724

183 634

152 894

202 109

2 982 686

2 975 707

2 209 655

2 218 602

35


36

ÅRSREDOVISNING 2007

Balansräkning KONCERNEN kkr

Not

2007

MODERBOLAGET 2006

2007

2006

51 300 243 192

51 300 11 041

371 348 0 56 161 722 001

0 299 871 9 189 371 401

0 315 464 -7 189 370 616

EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital (513 000 aktier av serie B) 51 300 Bundna reserver/Reservfond 168 147 Fritt eget kapital Fria reserver 472 467 Balanserad vinst 0 Årets resultat 63 254 755 168

Obeskattade reserver

51 300 11 041

18

0

0

1 605

3 805

Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt 19 Avsatt till pensionsförpliktelser Garantiåtaganden

141 610 388 2 763 144 761

128 323 883 22 763 151 969

95 666 0 0 95 666

85 277 0 0 85 277

Långfristiga skulder Förlagslån 20 10 000 Checkräkningskredit 21, 22 4 858 Skulder till kreditinstitut 22 1 891 953 Skulder till koncernföretag 22 902 1 929 713

10 000 24 257 1 885 474 0 1 919 731

10 000 4 858 1 289 935 309 796 1 614 589

Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 24 564 Aktuell skatteskuld 11 821 Övriga skulder 35 072 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 81 587 153 044 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 982 686

14 768 9 846 67 796 89 596 182 006 2 975 707

24 564 858 28 567 72 405 126 394 2 209 655

10 000 24 257 1 246 502 328 646 1 609 405

14 768 0 53 566 81 165 149 499 2 218 602

Ställda säkerheter

24

2 063 204

2 015 297

1 387 907

1 390 575

Ansvarsförbindelser

25

0

0

110 020

110 116


ÅRSREDOVISNING 2007

Ledning & personal Kassaflödesanalys kkr Not 2007

KONCERNEN 2006

MODERBOLAGET 2007 2006

Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Resultat vid fastighetsförsäljningar Resultat vid inventarieförsäljningar Avskrivningar Nedskrivning av aktier i dotterbolag Avsättning till garantiåtaganden Förändring avsättning till pensionsförpliktelse Finansnetto Utdelning Aktuell skatt

167 369

157 836

62 363

55 101

-23 340 -31 27 286 0 -20 000 -495 150 789

- 8 312 -116 25 519 0 -6 237 0 168 690

3 628 0 14 908 0 0 0 80 899

19 570 -116 13 905 18 045 0 0 106 505

-89 913 0 1 059

-94 730 0 -849

-49 497 0 8 102

-65 322 0 4 479

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital

61 935

73 111

39 504

45 662

Förändringar i rörelsekapital Förändringar av kortfristiga skulder Förändringar av kortfristiga fordringar Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning

-30 177 -764 0

-2 388 765 863 0

-1 061 226 34 088

-5 428 561 878 -17 876

30 994

836 586

72 757

584 236

-760 0 0 0 0 0 41 061 -61 680 -2 491 307 0

-9 730 0 -7 000 0 0 0 28 552 -93 222 -431 553 -91 474

0 -760 0 0 -2 395 0 3 008 -54 429 -1 082 0 -3 145

0 -10 000 0 -7 000 0 100 50 620 -29 406 -431 148 20 462

Kassaflöde från investeringsverksamheten -23 563 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Koncernbidrag -10 080 Förändring av långfristiga skulder 9 982 Utbetald utdelning -20 007 Erhållet kapitaltillskott 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -20 105 Förändring av likvida medel -12 674

-172 752

-58 803

24 493

0 -375 437 -450 000 196 877

11 603 -17 718 -20 007 0

11 519 -134 812 -450 000 0

-628 560

-26 122

-573 293

35 274

-12 168

35 436

Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av dotterbolag 14 Förvärv av aktier i dotterbolag 14 Förvärv av intressebolag Förvärv av aktier i intressebolag 14 Förvärv av andelar Försäljningar av aktier i dotterbolag Försäljningar av byggnader och mark Ny-, till-, och ombyggnad Förvärv av maskiner och inventarier Försäljningar av maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar

Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter

57 592

22 318

55 962

20 526

44 918 81 142

57 592 69 023

43 794 81 142

55 962 69 023

DISPONIBEL LIKVIDITET

126 060

126 615

124 936

124 985

37


38

ÅRSREDOVISNING 2007

Förändringar i eget kapital

Aktiekapital

Bundna reserver

Fria reserver

Årets resultat

Totalt eget kapital

51 300

51 048

441 320

375 295

918 963

Omföring mellan bundna och fria reserver -4 733 Omföring föregående års resultat Utdelning Kapitaltillskott 196 877 Årets resultat

4 733 375 295 -450 000

-375 295 56 161

0 0 -450 000 196 877 56 161

Eget KAPITAL 2006-12-31

243 192

371 348

56 161

722 001

Omföring mellan bundna och fria reserver -75 045 Omföring föregående års resultat Utgivet koncernbidrag Skatt hänförd till koncernbidrag Utdelning Årets resultat

75 045 56 161 -14 000 3 920 -20 007

-56 161 63 254

0 0 -14 000 3 920 -20 007 63 254

KONCERNEN kkr Eget KAPITAL 2005-12-31

Eget KAPITAL 2007-12-31

51 300

51 300

168 147

472 467

63 254

755 168

Aktiekapital

Reservfond

Balanserad vinst

Årets resultat

Totalt eget kapital

482 292 271 653 15 998 -4 479 -450 000

271 653 -271 653 -7 189

816 286 0 15 998 -4 479 -450 000 -7 189

Eget KAPITAL 2006-12-31 51 300 11 041 Omföring föregående års resultat Erhållet koncernbidrag Skatt hänfört till koncernbidrag Utdelning Årets resultat

315 464 -7 189 16 115 -4 512 -20 007

-7 189 7 189 9 189

370 616 0 16 115 -4 512 -20 007 9 189

Eget KAPITAL 2007-12-31

299 871

9 189

371 401

MODERBOLAGET kkr Eget KAPITAL 2005-12-31 51 300 11 041 Omföring föregående års resultat Erhållet koncernbidrag Skatt hänfört till koncernbidrag Utdelning Årets resultat

51 300

11 041


ÅRSREDOVISNING 2007

39

Redovisningsoch värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden, med undantag för RR:27 där ÅRL tillämpas. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges. Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2007 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,6 mnkr (0,8).

Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2007 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 152 % (143,1). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med RR 29.

Koncernredovisning Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden. Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret medtas till den del det hänför sig till tiden efter tillträdet respektive före frånträdet.

Fastigheter Koncernens samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och omfattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna ska generera intäkter från uthyrning eller från värdestegring. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till ursprungligt anskaffningsvärde med tillägg för värdehöjande investeringar och med avdrag för genomförda av- och nedskrivningar.

Bedömt marknadsvärde av förvaltningsfastigheter Värderingarna har gjorts internt med avkastningskrav per fastighet framtagna av externt värderingsföretag. Avkastningskraven varierar inom intervallet 4–10 % beroende på var fastigheten är belägen (vilken ort och vilket läge), samt fastighetens typ (vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning m.m.). Marknadsvärdet per fastighet har beräknats som fastighetens normala driftöverskott i relation till avkastningskravet, och har kunnat beräknas på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter.

Pågående ny-, till- och ombyggnader Värderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader.

Avskrivningar på anläggningstillgångar Fastigheterna, inklusive de koncernmässiga övervärdena, skrivs av på den del av anskaffningsvärdena som är hänförliga till byggnader. Byggnaderna skrivs av med 0,8 % per år. Byggnadsinventarier och markanläggningar skrivs av med 4,0 % per år. Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en femårsperiod.


40

ÅRSREDOVISNING 2007

forts redovisnings- och värderingsprinciper

Nedskrivningar Tillgångar skrivs ned när det redovisade värdet är högre än återvinningsvärdet, dvs det högsta värdet av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Bedömningen görs för varje enskild tillgång. Fordringar Fordringar upptas efter individuell värdering till belopp varmed de beräknas inflyta.

Leasing Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter avseende operationella leasingavtal redovisas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. Koncernens samtliga leasingavtal är att betrakta som operationella.

Intäkter

Intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).

Avsättningar Avsättningar redovisas i balansräkningen när koncernen har en förpliktelse (legal eller informell) på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att ett utflöde av resurser som är förknippade med ekonomiska fördelar kommer att krävas för att uppfylla förpliktelsen och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om koncernen räknar med att erhålla en gottgörelse motsvarande en avsättning som gjorts, till exempel genom ett försäkringsavtal, redovisas gottgörelsen som en tillgång i balansräkningen, men detta sker först då gottgörelsen är i det närmaste säker. Om effekten av tidsvärdet för den framtida betalningen bedöms som väsentlig fastställs avsättningens värde genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdesberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt) som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Den successiva ökning av det avsatta beloppet som nuvärdesberäkningen medför, redovisas som en räntekostnad i resultaträkningen. För närvarande förekommer inga andra avsättningar än uppskjuten skatt, pensionsförpliktelser och garantiåtaganden.

Finansiella instrument Orealiserade förändringar av marknadsvärdet på finansiella instrument har ej haft några redovisningsmässiga effekter.

Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Vid beräkningar av uppskjuten skatt används 28 % om inget annat anges. Vid beräkning av justerad soliditet utgör uppskjuten skatt 10 % av övervärdena. Vid rena substansförvärv baseras, i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 9, värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder på köpeskillingen. Koncernbidrag Företaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från RR Akutgrupp. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel.


41

ÅRSREDOVISNING 2007

not 1. Hyresintäkter, kkr.

Centrala administrationskostnader

Fördelning av hyresintäkter per ort:

Maskiner och inventarier

Koncernen

Stockholm

Linköping Norrköping

2007

2006

12 485

4%

13 552

4%

45 021

179 778

13 %

42 326

13 %

53 %

174 662

53 %

Örebro

Kumla

27 303

8%

26 631

8%

31 890

10 %

31 280

10 %

Uppsala Övrigt

37 108

11 %

37 303

11 %

847

1%

847

1%

334 432

100 %

Totala avskrivningar

NOT 4. Information angående ersättning till revisorer

334

370

334

370

14 908

13 905

2007

2006

Koncernen

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

326 601 100 %

– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av iakttagelser vid granskningen

NOT 2. Fastighetskostnader, kkr

2007

Koncernen Driftkostnader

2006

123 502

112 491

Underhåll och hyresgästanpassningar

11 829

15 937

Fastighetsskatt

14 579

12 140

149 910

140 568

Driftkostnader

10 261

Fastighetsskötsel

17 387

17 061

Taxebundna kostnader

33 502

28 140

Uppvärmning

29 946

28 581

Fastighetsadministration

25 216

26 584

Underhåll och hyresgästanpassningar Fastighetsskatt

525

950

1 020

Moderbolaget

m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av

15 591

Driftkostnader

495

390

– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen

1 860

1 864

123 502

112 491

Moderbolaget

560

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

Reparationer

Övriga kostnader

– för fristående rådgivning, biträde etc

iakttagelser vid granskningen – för fristående rådgivning, biträde etc

450

430

340

495

790

925

2007

2006

Kvinnor

24

24

Män

24

24

48

48

19

20

NOT 5. Personal Koncernen

95 166

86 414

8 167

9 616

Kvinnor

7 785

6 846

Män

111 118

102 876

Moderbolaget

24

24

43

44

Koncernen Driftkostnader

Reparationer

10 766

7 079

Fastighetsskötsel

12 629

11 854

Kvinnor

Taxebundna kostnader

23 620

19 516

Män

Uppvärmning

20 651

19 311

Fastighetsadministration

26 667

27 830

833

824

95 166

86 414

Övriga kostnader

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets: Styrelse

0

0

4

4

4

4

Kvinnor

2

2

Män

6

6

8

8

Företagsledning

Moderbolaget NOT 3. Avskrivningar, kkr

2007

2006

Styrelse

Koncernen Fastighetsförvaltning Byggnader Fastighetsrelaterade inventarier

18 216

17 523

8 617

7 122

26 833

24 645

453

874

453

874

27 286

25 519

Centrala administrationskostnader Maskiner och inventarier

Totala avskrivningar

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:

Kvinnor

0

0

Män

4

4

4

4

Kvinnor

2

2

Män

6

6

8

8

Företagsledning

Upplysning om sjukfrånvaro

Moderbolaget

Fastighetsförvaltning

Byggnader

9 639

9 342

Fastighetsrelaterade inventarier

4 935

4 193

14 574

13 535

Sjukfrånvaro för kvinnor

3%

9%

Sjukfrånvaro för män

1%

2%

Sjukfrånvaro för anställda mellan 30-49 år

1%

5%

Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år

2%

6%

Sjukfrånvaron för varje ovanstående grupp anges i procent av gruppens sammanlagda ordinarie arbetstid. Gruppen ”anställda yngre än 30 år” innehåller färre än 11 personer och därför redovisas ingen sjukfrånvaro.


42

ÅRSREDOVISNING 2007

2007

2006

2%

5%

varav långtidssjukfrånvaro

42 %

68 %

Långtidsfriska

99 %

96 %

Total sjukfrånvaro

NOT 9. Resultat från övriga finansiella tillgångar, kkr

2007

2006

0

-18 045

0

-18 045

Moderbolaget Nedskrivning av aktier i koncernföretag

Total sjukfrånvaro anges i % av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Långtidsjukfrånvaron är den

NOT 10. Skatt på årets resultat, kkr

andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie

Koncernen

arbetstiden har definierats såsom tillgänglig arbetstid, dvs ordinarie arbetstid justerad för tjänstledighet.

Aktuell skattekostnad

Långtidsfriska är andelen anställda som har färre sjukfrånvaro än fem dagar per år.

Skatt hänförlig till koncernbidrag

2007

2006

-2 990

849

3 920

0

Uppskjuten skattekostnad avseende NOT 6. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr

2007

2006

Koncernen

Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Övrigt

Sociala kostnader (varav pensionskostnader)

2 162 14 874

15 447

17 036

17 543

7 879

7 628

(1 980)

(1 985)

2 096 15 041

16 282

17 137 7 443 (1 980)

2007

Redovisat resultat före skatt

77 456

63 106

Skatt enligt gällande skattesats

21 688

17 670

2006

41 308

28 554

-17 968

-20 242

23 340

8 312

3 008

50 620

-6 636

-70 190

Resultat

-3 628

-19 570

2007

Moderbolaget

av näringsfastighet Skattefri realisationsvinst

389

5 232

-8 321

-4 827

-14 236

-12 340

Ändringar av tidigare års taxeringar

-4 453

0

Förändring av obeskattade reserver

5 910

0

301

215

0

-5 052

- 348

-49

930

849

bokslutsdispositioner

13 272

6 096

Skatt på årets resultat

14 202

6 945

15 066

-10 221

4 218

-2 862

Övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad exkl.

Uppskjuten skatt på temporära skillnader och

Bokfört värde

Resultatandelar från handels- och kommanditbolag

-3 032

uppskjuten skatt

Moderbolaget

NOT 8 . Resultat från andelar i koncernföretag, kkr

1 447

5 877

Ej skattepliktiga intäkter

7 528 (1 948)

Koncernen

Försäljningspris

-4 479

10 389

Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder

årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

Resultat

-4 512

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader

Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m.

2 162 14 120

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två

Bokfört värde

Skatt hänförlig till koncernbidrag

Av pensionskostnaderna avser 305 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

Försäljningspris

0

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

Löner och andra ersättningar

NOT 7. Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr

0

Moderbolaget

Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring

Moderbolaget

(varav pensionskostnader)

6 945

Koncernen

årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

Sociala kostnader

6 096

14 202

Redovisad skattekostnad

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två

Övriga

13 272

Redovisad skattekostnad

Aktuell skattekostnad

2 096

Av pensionskostnaderna avser 305 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

Styrelse och VD

temporära skillnader och bokslutsdispositioner

2006

Moderbolaget Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring av näringsfastighet Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder

305

5 215

-8 327

-8 364

27

25

-735

1 507

uppskjuten skatt

-4 512

-4 479

Uppskjuten skatt på temporära skillnader

10 389

1 447

5 877

-3 032

Övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad exkl.

26 911

27 320

26 911

27 320 Skatt på årets resultat


43

ÅRSREDOVISNING 2007

NOT 11. Materiella anläggningstillgångar, kkr

2007-12-31

2006-12-31

Förvaltningsfastigheter

Koncernen

Byggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar

Utgående planenligt restvärde

2 296 858

2 228 792

30 614

83 310

-15 884

-15 244

2 311 588

2 296 858

-115 408

Årets inköp Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

-98 385

527

500

-18 216

-17 523

-133 097

-115 408

2 178 491

2 181 450

Årets inköp

361 695

363 701

0

3 285

-2 364

-5 291

359 331

361 695

133 540

127 435

26 965

6 105

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

160 505

133 540

Ingående avskrivningar

-13 307

-7 965

Årets avskrivningar

-6 420

-5 342

-19 727

-13 307

Utgående planenligt restvärde

140 778

120 233

16 825

16 303

4 101

522

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

20 926

16 825

Ingående avskrivningar

-1 493

-820

Markanläggningar Årets inköp

Årets avskrivningar

Utgående planenligt restvärde

18 596

15 332

2 697 196

2 678 710

478 926

370 295

Taxeringsvärden

1 730 933

1 318 263

2 209 859

1 688 558

Moderbolaget

Byggnader

1 229 245

1 263 863

Inköp, ny-, till- och ombyggnad

35 583

25 710

Försäljningar

-5 681

-60 328

1 259 147

1 229 245

-69 757

-60 815

Ingående avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

Ingående anskaffningsvärde

65 254

65 254

Årets inköp

17 772

0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

83 026

65 254

Ingående avskrivningar

-5 875

-3 265

Årets avskrivningar

-3 321

-2 610

Utgående ackumulerade avskrivningar

-9 196

-5 875

Utgående planenligt restvärde

73 830

59 379

11 794

11 794

Ingående anskaffningsvärde Årets inköp

3 470

0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

15 264

11 794

Ingående avskrivningar

-1 062

-590

Årets avskrivningar

-611

-472

Utgående ackumulerade avskrivningar

-1 673

-1 062

Utgående planenligt restvärde

13 591

10 732

1 443 529

1 406 911

291 963

223 987

Taxeringsvärden

1 052 448

778 988

1 344 411

1 002 975

Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt marknadsvärde på ca 3 550 mnkr, vilket innebär ett övervärde framgår under redovisnings- och värderingsprinciper.

-673

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

177 312

på fastigheterna uppgående till ca 850 mnkr. Marknadsvärderingarna är gjorda enligt de principer som

-1 493

Ingående anskaffningsvärde

176 312

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

-837

Byggnad

3 696 -10 262

Byggnad

-2 330

Mark

183 878

-1 000

Försäljningar

Mark

Utgående ackumulerade avskrivningar

Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter

177 312 0

Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter

Utgående ackumulerade avskrivningar

Ingående anskaffningsvärde

Inköp, ny-, till- och ombyggnad

Markanläggningar

Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärde

Ingående anskaffningsvärde

Byggnadsinventarier

Mark Ingående anskaffningsvärde

Mark

45

400

-9 639

-9 342

-79 351

-69 757

1 179 796

1 159 488

Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Ståhls del i fastighetsbeståndet värderas till drygt 250 mnkr. Intresseföretagsandelen redovisas som finansiell anläggningstillgång. Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde förvaltningsfastigheter.


44

ÅRSREDOVISNING 2007

Maskiner och inventarier

Indirekt ägda bolag

Kapitalandel %

Antal

Fastighets AB Skvallertorget

100

123 500

Fastighets AB Nya Torget

100

101 000

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB

100

10 000

3 330

Förvaltnings AB Constructor

100

1 000

-646

-1 797

Förvaltnings AB Hamnbron

100

1 000

Utrangeringar

-1 767

-7 682

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken

100

1 000

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

13 797

13 719

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB

100

101 000

Stall Vikarebo AB

100

1 000

Ingående ackumulerade avskrivningar

-9 102

-15 704

Östergötlands Allmänna Fastighets AB

100

1 000

370

905 Kapitalandel %

Rösträttsandel %

100

100

2007-12-31

2006-12-31

845 025

835 125

760

10 000

Koncernen

2007-12 31

2006-12-31

13 719

19 868

2 491

Försäljningar

Maskiner och inventarier

Ingående anskaffningsvärde Inköp

Försäljningar Utrangeringar

1 767

7 682

Årets avskrivningar

- 1 812

-1 985

Utgående ackumulerade avskrivningar

-8 777

-9 102

Utgående planenligt restvärde

5 020

4 617

Kungsbävern KB

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Moderbolaget

Årets anskaffningar

Maskiner och inventarier

Årets avyttringar

Ingående anskaffningsvärde

11 511

Inköp

19 153

Vid årets slut

1 082

431

Försäljningar

0

-391

Utrangeringar

-1 767

-7 682

Vid årets början

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

10 826

11 511

Årets nedskrivningar

-8 745

-100

845 785

845 025

-221 498

-203 453

Ackumulerade nedskrivningar

Vid årets slut Ingående ackumulerade avskrivningar

0

0

-18 045

-221 498

-221 498

-20 591

-23 736

603 696

599 791

-15 305

Försäljningar

0

359

Utrangeringar

1 767

7 682

Årets avskrivningar

-1 337

-1 481

Utgående ackumulerade avskrivningar

-8 315

-8 745

Utgående planenligt restvärde

2 511

2 766

Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag Bokfört värde Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte: Namn

Leasing Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2007-12-31 fördelar sig enligt följande:

År

2008

2009

2010

2011

2012

Kkr

800

800

800

800

800

Årets kostnad för leasing uppgick till 626 kkr. Beräknat anskaffningsvärde uppgår till cirka 4 000 kkr.

NOT 12. Andelar i koncernföretag, kkr

Organisationsnummer

Säte

AB Norrköpings-Fundamentet

556218-3060

Norrköping

AB Realvärden Henry Ståhl

556223-5928

Norrköping

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB

916695-5576

Norrköping

Fastighets AB Pelix

556676-7546

Norrköping

Fastighets AB Skvallertorget

556439-2404

Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget

556496-3493

Norrköping

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB

969655-0590

Norrköping

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB

556700-8759

Norrköping

Fastighetsbolaget Spetsen HB

916695-1104

Norrköping

Förvaltnings AB Constructor

556061-5014

Norrköping

556439-2370

Norrköping

Kapitalandel %

Antal

Bokfört värde

Förvaltnings AB Hamnbron

AB Norrköpings-Fundamentet

100

1 000

100

Förvaltnings AB Intector KB

916412-1338

Norrköping

AB Realvärden Henry Ståhl

100

1 000

61 280

Förvaltnings AB Ståhl Invest

556439-2388

Norrköping

Fastighets AB Pelix

100

1 000

499

Förvaltnings AB Ståhl Invest

100

1 000

100

Förvaltnings AB Viddviken

556365-6379

Norrköping

Förvaltnings AB Viddviken

100

500 000

10 000

Förvaltnings AB Världens Ände

556440-3540

Norrköping

Förvaltnings AB Världens Ände

100

1 000

655

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund

556440-3557

Norrköping

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund

100

1 000

105

Förvaltnings AB Bråviken

556218-3300

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB

100

1 000

2 200

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB

556590-6913

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB

100

100 000

151 322

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB

100

181 850

35 824

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB

556529-3064

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB

556027-3525

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB

556065-8956

Norrköping

KB Centrumfastigheter

916414-5576

Norrköping

Aktier

262 085 Andelar

Kapitalandel %

Rösträttsandel %

Bokfört värde

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB

100

100

19

Kungsbävern KB

916671-8511

Uppsala

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB

100

100

-47

Fastighetsbolaget Spetsen HB

100

100

96 128

Stall Vikarebo AB

556439-2396

Norrköping

Förvaltnings AB Intector KB

100

100

Östergötlands Allmänna Fastighets AB

556439-2412

Norrköping

KB Centrumfastigheter

100

100

1 000 244 511 341 611

Totalt aktier och andelar

603 696


45

ÅRSREDOVISNING 2007

NOT 17. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr

NOT 13. Andelar i intresseföretag, kkr

2006-12-31

Förutbetalda kostnader för drift

2 250

551

Upplupna hyresintäkter

3 693

5 097

Koncernen

Aktier och andelar i intresseföretag Koncernen

2007-12-31

Kapitalandel %

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping

7,1

Fastighetsaktiebolaget Kretia

33,3

Koncernens bokförda värde

Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % 7,1

10

25

33,3 11 168

108 480

108 505

Övrigt

483

683

6 426

6 331

Förutbetalda kostnader för drift

1 008

235

Upplupna hyresintäkter

3 693

5 097

Moderbolaget

Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Skillnaden mellan i koncernen redovisat värde på intresseföretagsinnehavet och ägarföretagets andel av intresseföretagets egna kapital uppgår till 101 630 kkr, och utgörs av koncernens

Övrigt

333

683

5 034

6 015

2007-12-31

2006-12-31 2 200

andel av övervärden på fastigheter i intresseföretaget enligt förvärvsanalysen. Redovisningen enligt kapitalandelsmetoden innebär att koncernens egna kapital är 101 480 kkr större jämfört med om

NOT 18. Obeskattade reserver, kkr

andelarna hade redovisats enligt anskaffningsvärdemetoden.

Periodiseringsfond tax 2002

0

2007-12-31

2006-12-31

Periodiseringsfond tax 2003

545

545

108 505

25

Periodiseringsfond tax 2004

1 060

1 060

Årets anskaffningar

0

108 480

1 605

3 805

Årets avyttringar

0

0

108 505

108 505

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början

NOT 19. Avsatt till uppskjuten skatt, kkr Bokfört värde Aktier och andelar i intresseföretag Moderbolaget

Kapitalandel %

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping Fastighetsaktiebolaget Kretia

7,1 33,3

Koncernens bokförda värde Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets anskaffningar

Rösträtts- Antal andel % 7,1

Bokf. värde

10

25

33,3 11 168

7 000

2007-12-31

2006-12-31

Uppskjuten skatt på temporära skillnader

138 322

116 077

Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder

3 288

12 246

141 610

128 323

Koncernen

Moderbolaget Uppskjuten skatt på temporära skillnader

7 025

2007-12-31

2006-12-31

7 025

25

0

7 000

7 025

7 025

95 666

85 277

95 666

85 277

NOT 20. Förlagslån Konvertibelt förlagslån på 10 mnkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB till en kurs av 2.000 kronor/aktie har upptagits under 2004 med en räntesats av 4 %. Lånet medför rätt till konvertering tidigast 2011-01-01 och senast 2012-12-31, och förfaller i sin helhet till betalning 2012-12-31 såvida

Bokfört värde

konvertering dessförinnan inte skett.

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte: Namn

Organisationsnummer

Säte

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB

556364-0480

Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Kretia

556348-1471

Norrköping

NOT 14. Förvärv av dotterbolag och intressebolag, kkr

2007

2006

0

27 514

760

90

Kortfristiga skulder

0

-9 060

Total köpeskilling

760

18 544

0

-90

760

18 454

2007-12-31

2006-12-31

3 481

37 569

3 481

37 569

2007-12-31

2006-12-31

0

0

0

0

Koncernen Materiella anläggningstillgångar Övriga omsättningstillgångar

Likvida medel i de förvärvade bolagen

Totalt kassaflöde hänförligt till investeringar i dotterbolag och intressebolag NOT 15. Pågående arbeten för annans räkning, kkr Moderbolaget Nedlagda kostnader

NOT 16. Övriga fordringar, kkr

Koncernen Skattefordringar ingår med Moderbolaget Skattefordringar ingår med

0

2 733

0

2 733

NOT 21. Checkräkningskredit, kkr Koncernen Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr. Beviljade ej lyfta krediter uppgår till 500 000 kkr. Moderbolaget Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr. Checkräkningskrediten är redovisad som långfristig skuld eftersom lånelöften från kreditgivare har längre löptid än ett år.


46

ÅRSREDOVISNING 2007

NOT 22. Skulder till kreditinstitut, kkr

NOT 24. Ställda säkerheter, kkr

2007-12-31

2006-12-31

2 061 004

2 013 097

Koncernen

Koncernen

För skulder till kreditinstitut

Förfaller till betalning Skuld 2007-12-31

Inom ett år

Mellan ett till fem år

Senare än fem år

0

1 896 811

0

Skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar

2 200

2 200

2 063 204

2 015 297

1 285 929

1 288 597

99 778

99 778

Moderbolaget

Moderbolaget

För skulder till kreditinstitut

Förfaller till betalning Skuld 2007-12-31

Inom ett år

Mellan ett till fem år

Senare än fem år

0

1 294 793

0

Skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag Företagsinteckningar

Finansiella instrument

2 200

2 200

1 387 907

1 390 575

2007

2006

110 020

110 116

110 020

110 116

Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 1 958 mnkr. För att mildra effekten av ränteuppgångar måste risken för detta hanteras. Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen av ränteriskerna. Ramarna

NOT 25. Ansvarsförbindelser, kkr

för risktagandet är fastställda i finanspolicyn och styr bl.a vilken genomsnittlig räntebindningstid som minst måste finnas. Dessutom har fastställts vilken struktur som ska finnas vad gäller räntebindningens

Moderbolaget

spridning över åren (normportfölj). Viss avvikelse får ske från normportföljen.

Ansvar för skulder i handelsbolag

2007-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr: 0-1 år

1-2 år

2-3 år

3-4 år

4-5 år

5-7 år

7-15 år

125

-73

340

250

350

650

316

NOT 26. Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter m.m. kkr. Förteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på grund av dess omfattning inte här. Sådan förteckning

Ovanstående tabell visar nettot av lån och finansiella instrument.

har dock upprättats av bolaget och insänts till Bolagsverket.

Avtal om långa lånelöften har slutits med finansiärerna om 2 400 mnkr. Lånen har räntebindning kopplade

Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning

till reporänta eller Stibor. Räntestrukturen uppnås genom att finansiella instrument används. Effekten blir

2 982 686

Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde

densamma som om lånen bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet som uppnås vad gäller

-2 301 536

Bokfört värde av övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen

flexibilitet och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort räntebindning på lånen och finansiella instrument. Positionerna kallas strategiska.

681 150

Taxeringsvärde koncernens hyresfastigheter

Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2007-12-31 till 57 månader. Eftersom de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur är de att anse som strategiska.

2 076 139

Hyresfastigheternas taxeringsvärde

2 076 139

Bokfört värde av övriga tillgångar

Positionerna är med några få undantag identiska med lång räntebindning på lånen. De avvikelser som finns

681 150

= 3,05

är de fall där räntetak eller räntegolv har använts i kombination med ränteswappar. Dessa ökar inte i något fall risken nämnvärt utan har till uppgift att uppnå en extra effekt vad gäller risk och räntekostnad.

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen ska förvärv av aktier i bolaget enligt 9 § lagen om förvärv

Nominella värdet av räntebärande skulder och ingångna avtal avseende finansiella instrument uppgår till

av hyresfastighet anmälas för eventuell prövning av hyresnämnd.

1 958 mnkr. Marknadsvärdet per 2007-12-31 uppgår till 1 960 mnkr. När räntorna sjunker uppkommer ett högre marknadsvärde än det nominella och vid stigande räntor uppkommer det motsatta. Effekten blir densamma oavsett om man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller binder lån på olika löptider. En förändring av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet närmar sig det nominella värdet för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella värdet. Redovisningsmässiga effekter

Norrköping den 12 mars 2008

av förändringar på marknadsvärden framgår under redovisnings- och värderingsprinciper. 2007-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 2 800 mnkr. Vid vissa tillfällen tas även s.k. taktiska positioner till skillnad från strategiska. Avsikten med dessa är att

Mikael Ståhl

utnyttja orimliga prissättningar i marknaden. Under 2007 har taktiska positioner gett ett resultat på ca 2 mnkr. Vid utgången av 2007 finns inga taktiska positioner.

Jan Linderoth

Peter Karlström

Ordförande

VD

NOT 23. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkr

2007-12-31

2006-12-31

Förutbetalda hyror

50 321

54 954

Upplupna räntor

12 040

13 636

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument

3 683

6 208

Upplupna driftkostnader

2 961

2 252

12 582

12 546

81 587

89 596

50 321

54 954

Upplupna räntor

9 826

11 169

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument

3 683

6 208

Upplupna driftkostnader

1 924

2 000

Övrigt

6 651

6 834

72 405

81 165

Koncernen

Övrigt

Moderbolaget Förutbetalda hyror

Nils Ringborg

Robert Issal


ÅRSREDOVISNING 2007

Revisionsberättelse Till årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret 2007. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 32–47. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när den upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Norrköping den 17 mars 2008

Peter Lander

Mats Bergkvist

Auktoriserad revisor

Auktoriserad revisor

47


48

V Å R A FA S T I G H E T E R

MALMÖ

16

2

3

1

4 5

9

14

6

20 22 10 8 13 11 2319 17 21 1215 18 24

29

7

1. Paula 12 2. Höken 49 3. Inland 1 4. Erikstorp 3 5. Vapensmeden 1 6. Väbeln 1 7. Hönan 13 8. Uret 5

9. Almbacken 3 10. Länken 6 11. Uret 4 12. Jagten 2 13. Källan 3 14. Kastanjen 2 15. Yrket 1 16. Heimdal 13

17. Drivan 10 18. Yrket 4 19. Drivan 5 20. Fanan 4 21. Jagten 8 22. Källan 2 23. Drivan 17 24. Uppland 6

25. Fjällrutan 1 26. Fjällrutan 2 27. Fjällrutan 3 28. Fjällrutan 4 29. Basen 58

1. Dragarbrunn 20:1 2. Fjärdingen 28:6+7 3. Kungsängen 6:10 4. Kungsängen 40:1 5. Kvarngärdet 1:8 6. Luthagen 78:1 7. Årsta 76:2

UPPSALA 5

25 27 26 28

STOCKHOLM

SOLNA

1

6

1. Krejaren 15 1 2

7 3 4

© Stadskartan

1. Bangården 4

1


49

V Å R A FA S T I G H E T E R

Våra fastigheter 2008-03-01

Malmö*

Tax.värde kkr Byggår

Bostad m²

Kontor m² Butik m²

Industri/Lager m² Övrigt m² Garage m² Summa m² Hyresvärde kkr

Paula 12, K ungsgatan 34

22 106

1924

2 195

141

12

2 348

Höken 49, S tora Nygatan 15

18 795

1929

1 501

403

100

2 004

1 875

Inland 1, S kvadronsgatan 8

28 139

1935

2 723

390

3 145

2 480

Erikstorp 3 , Erikstorpsgatan 8

13 000

1944

1 254

1 254

1 167

Vapensmeden 1, Mariedalsvägen 42

24 840

1912

2 271

33

2 304

2 036

Väbeln 1 , Mariedalsvägen 44

26 044

1912

2 255

45

2 300

2 033

32

Hönan 13 , Sveagatan 64

17 007

1960

1 418

600

2 173

1 579

Uret 5 , Simrishamnsgatan 28

11 332

1935

1 564

1 564

1 344

Almbacken 3 , Bergsgatan 15

16 747

1929

1 287

50

110

1 835

1 586

9 932

1929

1 332

30

1 362

1 147

Uret 4, Kristianstadsgatan 27

13 318

1929

1 769

1 769

1 666

Jagten 2 , Simrishamnsgatan 3

9 582

1909

913

218

1 131

1 316

Källan 3 , Kristianstadsgatan 13

8 982

1906

1 091

118

1 209

1 160

Kastanjen 2, A miralsgatan 29

11 157

1929

1 630

140

120

1 890

1 333

Yrket 1 , Ystadsgatan 23

Länken 6, I vögatan 8 A

155

2 043

388

12 635

1934

1 632

292

15

1 939

1 622

Heimdal 13 , Värnhemsgatan 3-5

8 985

1929

1 339

60

1 399

1 148

Drivan 10 , Kristianstadsgatan 32

5 666

1934

11 934

1936

Yrket 4 , Sofielundsvägen 24 Drivan 5, T relleborgsgatan 9 A-B

832

32

1 756

90

954

732

46

1 802

1 376

7 388

1942

11 247

1930

Jagten 8, Y stadsgatan 6

5 443

1930

Källan 2 , Kristianstadsgatan 11 A-C

8 100

1929

Drivan 17 , Kristianstadsgatan 28 A-B

13 582

1934

1 804

Uppland 6 , Upplandsgatan 7

17 024

1930

2 100

Fjällrutan 1 , Kastanjegatan 1, 3 A-E

16 054

1991

1 712

Fanan 4 , Kristianstadsgatan 10 A-B

Fjällrutan 2, K astanjegatan 5 Fjällrutan 3 , Kastanjegatan 11-15

886

886

872

1 499

1 391

20

900

731

1 044

1 044

986

1 804

1 629

1 367 780

132 100

58 150

2 158

2 170

1 862

2 207

9 707

1991

1 879

75

150

2 104

1 803

14 453

1991

2 051

60

150

2 261

1 882

30

1 798

Fjällrutan 4, K astanjegatan 17 A-I, 19 A-B

10 334

1991

1 379

300

2 029

Basen 58 , Nobelvägen 41

23 225

1993

2 600

2 600

2 842

51 529

45 954

Total Malmö

406 758

46 364

320 1 129

1 558

528

0

1 950

* Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Intresseföretagsandelen redovisas som finansiell anläggningstillgång. Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde under rubriken förvaltningsfastigheter.

PAULA 12 MALMÖ

INLAND 1 MALMÖ

HÖKEN 49 MALMÖ

ALMBACKEN 3

MALMÖ

HEIMDAL 13

MALMÖ


50

V Å R A FA S T I G H E T E R

Kumla

Tax.värde kkr

Byggår

11 596

1956

1 393

412

1 306

108

3 219

2 371

Fiskalen 1 , Trädgårdsgatan 5-9

8 782

1947

1 988

30

430

114

2 562

1 585

Fiskalen 6 , Vattugatan 1

7 834

1961

1 137

217

633

90

2 077

1 356

Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17

22 954

1969

2 765

2 255

5 020

4 081

Köpmannen 6 , Köpmangatan 18-20

67 600

1975

7 277

7 761

Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17

Bostad m² Kontor m²

Butik m² Industri/Lager m²

Övrigt m² Garage m²

50

2 332

17 420

14 020

Notarien 1 , Södra Kungsvägen 2

24 596

1965

5 604

Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D

23 045

1950

4 759

7 033

1964

1 953

Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29 Total Kumla

173 440

26 876

407 1 066

599

298

71 13 055

Summa m² Hyresvärde kkr

660

5 576

11 180

4 400

11

6 074

4 188

87

288

2 399

1 548

98

8 196

49 951

33 549

Linköping Banken 8, S:t Larsgatan 26

28 600

1929

2 730

2 730

3 046

Boklådan 7 , Storgatan 23

46 200

1938

4 321

4 321

6 500

Borgmästaren 11, Ågatan 19-21

28 668

1976

1 072

1 378

880

3 452

3 392

1981

5 971

4 047

13 618

14 354

Decimalen 17 , Storgatan 24

100 400

Giggen 2 , Gillbergagatan 24

2 566

Idéflödet 1 , Teknikringen 20

71 200

2002

36 200

1991

Idékretsen 4 , Teknikringen 9 Total Linköping

1977

313 834

1 072

122 272

1 800

1 528

385

385

565

9 156

9 156

11 058

5 931 29 487

5 312

102 496

1 800

1 528

6 033

6 379

39 695

45 294

Mjölby

Kräklan 1 , Kungsvägen 57

3 130

1970

Total Mjölby

3 130

0

480

480

701

480

480

701

0

0

0

0

Norrköping Amerika 4 , Söderleden 101

12 272

Beryllen 1 , Urbergsgatan 90

0

1988 1971

2 407

3 653

2 286

2 286

1 934

127

3 997

1 620

11 804

5 756

5

168

2 783

2 168

Bokhållaren 2 , Erikslundsplan 9

14 460

1959

2 610

Diket 7 , Drottninggatan 64

52 688

1940

1 666

2 915

473

5 709

6 311

Fotogenen 4 , Importgatan 32

13 983

1980

7 689

7 689

2 983

1971

1 429

1 607

912

70

3 031

3 680

Fotogenen 5, I mportgatan 30

4 869

Gamlabron 13, Västgötegatan 15 Järnstången , Östra Promenaden 8

13 859

655

178 2 718

243

9 200

0

150

1 600

13 971

11 530

470

11 480

12 496

7 475

7 475

4 961

Kapellhorvan 10, Bredgatan 18-24

77 838

1909

9 369

1 117

1 850

Knäppingsborg 7, Järnbrogatan

20 489

1840

320

7 907

2 092

Kvarnen 5 , Västgötegatan 11-13

16 729 1855/1890

Liljan 16+17, Nygatan 105

14 112

1929

1 909

Linjen 3, I drottsgatan 31-61

92 734

1968

16 568

552

Markattan 11, Drottninggatan 32

27 119

1969

1 923

35 589

1934

1 811

BYGGMÄSTAREN 9

KUMLA

FISKALEN 6

KUMLA

DECIMALEN 17

691

70

508

Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38

1 250

35

LINKÖPING

2 531

2 023

137

1 345

18 558

14 923

2 300

1 735

5 958

5 013

130

4 149

5 522

666

IDÉKRETSEN 4

292

LINKÖPING

Linjen 3

NORRKÖPING

MARKATTAN 11 NORRKÖPING


51

V Å R A FA S T I G H E T E R

Norrköping forts.

Tax.värde kkr Byggår

Bostad m²

Motorn 12 , Lindövägen 5

62 148

Pelikanen 11+16, Drottningg.23-25

22 019

Proppen 2 , Malmgatan 16

33 946

1978

Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33

11 860

1899

Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50

116 174

1948

1973

2 864

22 207

Kontor m² Butik m² 13 592

537

653

742

Industri/Lager m² Övrigt m² Garage m² Summa m² Hyresvärde kkr 2 280

16 587

15 103

832

5 133

3 426

18 533

19 233

5 045

2 934

2 934

700

178 42

327

1 858

90

3 850

26 474

20 229

Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125

77 071

1971

15 485

114

1 260

16 859

13 576

Sparven 9 , S:t Persgatan 139 A-M

90 708

1981

11 785

3 305

326

205

7 120

23 022

13 831

Spetsen 10 , Kungsgatan 36-38

27 073

1991

11 427

676

9 120

21 223

15 761

Spiran 12, D rottninggatan 50-52

92 000

1972

3 699

436

8 665

11 340

Stallet 5 , Slottsgatan 130-136

66 530

1973

9 404

1 519

Steglitsan 6 , Nelinsgatan 14

11 964

1969

Svärdet 7, Kristinagatan 10

15 579

1929

Sågen 7, Rörgatan 6

3 540

4 530

483

4 700

16 106

10 939

1 641

256

750

2 647

1 616

1 647

184

1 847

25

3 703

2 357

1964

935

935

459

Tulpanen 16 , Drottninggatan 49-51

49 816

1959

1 134

Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15

24 468

1966

4 736

70

Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30

26 106

1895

3 636

259

Övrigt, mark 5 st fastigheter

281

1 365

769

720

3 988

5 227

101

460

5 367

4 190

1 081

4 976

3 518

6 490

Total Norrköping

1 143 433

108 231

67 541

24 766

33 315

6 302

36 728

276 883

204 209 041

Stockholm

Bangården 4 , Huvudstagatan 1

46 200

1968

Krejaren 15 , Nybrogatan 32

54 600

1909

706

298

100 800

706

5 662

Total Stockholm

5 364

250

5 614

1 169

2 173

5 986

1 169

7 787

15 444

0

0

250

9 458

Uppsala Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47

42 406

1860

1 340

1 927

1 230

30

54

4 581

5 280

Fjärdingen 28:6+7, Drottninggatan 8

7 032

1810

226

242

278

93

870

1 709

2 058

12 539

1941

1 487

106

119

1 712

1 823

9 322

1935

1 011

42

1 053

1 533

7 228

1976

952

488

1 440

1 412

1 376

65

4 327

4 681

1 540

27 856

26 185

1 540

42 678

42 972

Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29 Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 Kvarngärdet 1:8, Portalgatan 6 B Luthagen 78:1, Götgatan 1-3

41 298

1962

Årsta 76:2 , Fyrisborgsgatan 1-5

146 000

Total Uppsala

265 825

2 886

1990 4 452

24 612

818

31 607

2 432

886 1 723

924

Örebro Bromsgården 1, Drottninggatan 11

25 149

1929

566

1 171

1 398

3 135

3 281

Gillet 22 , Storgatan 5

43 400

1978

4 404

1 088

748

6 298

6 528

Hållstugan 9, 28, 29, 31, Engelbrektsgatan 24 59 967

1929

2 175

3 641

411

7 499

9 307

Lastaren 1, T ransportgatan 22

20 549

1997

6 338

6 338

3 960

Prästgården 12, Drottninggatan 18-20

58 134

1933

384

2 174

3 406

78

250

570

6 862

7 352

207 199

2 222

9 924

9 533

6 880

255

1 318

30 132

30 428

2 207 661

143 559

145 767

56 267

43 074

9 379

49 560

447 606

377 429

Total Örebro

1 272

53

5

TOTALT KONCERNEN

KAPELLHORVAN 10 NORRKÖPING

DIKET 7 NORRKÖPING

KREJAREN 15 STOCKHOLM

KUNGSÄNGEN 40:1

UPPSALA

HÅLLSTUGAN 28

Örebro


52

V Å R A FA S T I G H E T E R

18 30

NORRKÖPING 3

25 20

23 9

27 15 17 7 14 11 10

1

31 19 8 16

5

24

1. Amerika 4 2. Beryllen 1 3. Bokhållaren 2 4. Diket 7 5. Fotogenen 4 6. Fotogenen 5 7. Gamlabron 13 8. Järnstången 9. Kapellhorvan 10 10. Knäppingsborg 7 11. Kvarnen 5

12. Liljan 16+17 13. Linjen 3 14. Markattan 5+12 15. Markattan 11 16. Motorn 12 17. Pelikanen 11+16 18. Proppen 2 19. Ruddammen 7 20. Safiren 1 21. Smaragden 1 22. Sparven 9

23. Spetsen 10 24. Spiran 2 25. Stallet 5 26. Steglitsan 6 27. Svärdet 7 28. Sågen 7 29. Tulpanen 16 30. Tuvan 5, Torvan 1 31. Vattenkonsten 5

29 4 12

6

22 28

26 13

21

20

2

5

LINKÖPING 1. Banken 8 2. Boklådan 7 3. Borgmästaren 11 4. Decimalen 17 5. Giggen 2 6. Idékretsen 4 7. Idéflödet 1

7 © Stadskartan

6

3 1 2

4


V Å R A FA S T I G H E T E R

53

ÖREBRO

2 5

1

2

3 5

4

1

3

1. Bromsgården 1 2. Gillet 22 3. Hållstugan 9, 28, 29, 31 4. Lastaren 1 5. Prästgården 12

KUMLA

7 2 3 1 5 4 8

MJÖLBY

6

1 1. Byggmästaren 9 2. Fiskalen 1 3. Fiskalen 6 4. Guldsmeden 15 5. Köpmannen 6 6. Notarien 1 7. Rådmannen 1 8. Trädgårdsmästaren 22

1. Kräklan 1

© Stadskartan


54

CAMILLA ÖHLUND

PERSONAL

LEIF SÖDERBERG

LARS BERGSTRÖM

MARIA ROSELL

STEN ARNSHELM

TOMMY CARLBOM

LISBETH ANDERSSON

MARIE ALM

BJÖRN CEDGREN

ÅSA NYSTRÖM

KENNETH BERGERFALK

CATHRINE TIBORSON

GUDRUN MALM

BJÖRN AVEHOLT

ANN-CHRISTINE FRISK

KRISTER RYNNING

EVA NARVEBY

LARS OLOVSSON

EMMA FRISK

HÅKAN KLING


2007 i korthet 3

med våra kunder. Samtidigt som våra samtal är öppna

Verksamhetsöversikt

4

och ärliga, ska de alltid bygga på ömsesidig respekt.

VD har ordet

6

Fjärde Storstadsregionen

8

Vision & affärsidé

12

Mål

13

Lokalmarknaden

14

Bostadsmarknaden

16

Fastighetsutveckling

18

Miljöarbete

20

Organisation

22

Styrning & ledning

24

Fastighetsvärden

26

verksamhet sedan 1947. Det är så vi blivit ett stabilt

Finansiell verksamhet

28

företag och en trygg värd.

Möjligheter & risker

30

Förvaltningsberättelse

32

Flerårsöversikt

33

Årsredovisning 2007

34

Våra fastigheter

48

Personal

54

OMTANKE betyder för oss på Ståhl att våra kunder

100%

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget

met. Hos oss ska du mötas av engagerade medarbetare som finns nära dig, är lyhörda och lätta att nå.

LÅNGSIKTIGHET är för oss på Ståhl att underKungsbävern KB

hålla och utveckla våra fastigheter med eftertanke 100%

och att ta ansvar. Det är så vi har byggt upp vår

NIKLAS AHLSTEDT

BIRGITTA JONSSON

JAN CARLBERG

ULLA SAHLMAN

THOMAS TEDENLIND

CRISTER FRIDH

ANNA RIKARDSON

SVEN-INGE CARLSSON

SIBYL HAGEL

ANNELIE HAUER

RALPH ERIKSSON

MARIE URBÁN JOHANSSON

100% 100%

Fastighetsbolaget Spetsen HB

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB Fastighets AB Skvallertorget

100%

Förvaltnings AB Constructor

50%

50%

100%

...detta är våra värdeord. KB Centrumfastigheter

Östergötlands Allmänna Fastighets AB 100%

Allmänna Fastighets AB & Co KB

60%

Förvaltningsaktiebolaget Bråviken

Förvaltnings AB Hamnbron

Fastighetsaktiebolaget Kretia

ÖPPENHET ska prägla alla samtal vi på Ståhl för

verkligen ska känna att vi sätter dem i första rum-

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB

100%

Förvaltnings AB Viddviken Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB

100% 100% 100%

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB

100%

AB Realvärden Henry Ståhl

100%

Förvaltnings AB Ståhl Invest

100%

Fastighets AB Pelix

100%

AB NorrköpingsFundamentet

100%

Diverse vilande bolag

Henry Ståhl Fastigheter AB

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB

33%

Stall Vikarebo AB

PERSONAL

JESSICA SJÖGREN

LINDA GRÜNERWALD

MIA FRANSSON

JONAS HILLMANN

THOMAS WAHLBERG

MICHAEL ÖHLUND

KARL-GUSTAV ANDERSSON

THOMAS WALDEN

Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Brita Nordholm, Sofia Paunovic, Svante Sjöstedt, Leif Hallberg. Miljömärkt trycksak 341 392392 Norrköpings Tryckeri AB 2007-12 Miljömärkt trycksak 341 Norrköpings Tryckeri AB 2008-03 Årsredovisningen är tryckt på Cyclus 100 % returfiberpapper från Dalum Papir, som har de lägsta utsläppen och minsta energiförbrukningen i världen jämfört med andra pappersproducenter (jämfört med EU BAT). Genom att använda returfiberpapper reduceras exempelvis koldioxidutsläppen med 90 % jämfört med nyfiberpapper.

55


Med omtanke och närhet bygger vi goda relationer

Huvudkontor Besöksadress: Drottninggatan 36 Postadress: 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 E-post: info@stahl.se www.stahl.se Lokalkontor Kumla Vattugatan 1 692 31 Kumla Telefon: 019-57 18 64 Fax: 019-58 16 86 Linköping Storgatan 24 582 23 Linköping Telefon: 013-13 33 55 Fax: 013-13 30 55 Norrköping Drottninggatan 36 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 Uppsala Drottninggatan 8 753 10 Uppsala Telefon: 018-10 11 40 Fax: 018-10 14 40

Vi på Ståhl vet vad ändamålsenliga lokaler och trygga, trivsamma bostäder betyder i människors vardag. En viktig förklaring till det är att vi är ett familjeföretag. För oss är det

ÅRSREDOVISNING 2007

naturligt att finnas nära människor och visa omtanke om både dem och vår miljö. Lika självklart är det att vi ser och agerar långsiktigt. Det är så vi under drygt 60 år byggt upp både en stabil verksamhet och goda relationer till våra hyresgäster, som vi alltid sätter i första rummet. Med samma öppna sinne ska vi fortsätta att utveckla ett ovanligt mänskligt fastighetsbolag.

Örebro Drottninggatan 11 702 10 Örebro Telefon: 019-10 75 30 Fax: 019-18 75 30

Omslaget visar interiör Idéflödet Linköping


Henry Ståhl Fastigheter AB - årsredovisning 2007