Page 1

ÅRSREDOVISNING 20 0 9


INNEHÅLL 2009 i korthet 3 Verksamhetsöversikt Året som gått

Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Carl Hjelte, Stockholm, Fastighetsbilder: Sofia Andersson, Leif Hallberg, Jan Ekblom, Norrköping Personalfoton: Carlsbecker Foto, Norrköping Tryck: Norrköpings Tryckeri AB 2010-03 Årsredovisningen är tryckt på Balance gloss. Pappret är märkt med EU Ecolabel och godkänt för Svanenmärkt produktion. Det tillverkas av Arjowiggins med låg miljöpåverkan, låga utsläpp och låg vattenförbrukning enligt receptet 60% returfiber/40% nyfiber.

4–5 6–9

Vision & affärsidé

10–11

Våra marknader

12–15

Lokaler

16–17

Bostäder

18–19

Fastighetsutveckling

20–21

Miljöarbete

22–23

Personal

24–25

Styrelse & ledning

26–27

Fastighetsvärden

28–29

Finansiell verksamhet

30–31

Möjligheter & risker

32–33

Årsredovisning

34–49

Våra fastigheter

50–55

Vi på Ståhl

56–58


2009 I KORTHET

2009 i korthet Årets resultat

Förvärv

Årets resultat efter skatt uppgick till 87 mnkr (45). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 93 mnkr (81).

Under året har fastigheten Kroken 9, Norrköping, förvärvats via delägt bolag. Fastigheten har en framtida uthyrningsbar yta på cirka 17 500 kvm.

Nyckeltal Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr

Marknadsområden, andel Marknadsvärde, andel

Yta, kkvm

Norrköping/Linköping

2 793

370

Örebro/Kumla

551

80

Uppsala/Stockholm

617

50

3 961

500

Resultat

2009

2008

Hyresintäkter, mnkr

389

353

Norrköping/Linköping 71 %

Driftöverskott, mnkr

198

183

Örebro/Kumla 14 %

Resultat efter finansiella poster, mnkr

105

59

Årets resultat, mnkr

87

45

Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr

93

81

Uthyrningsgrad – yta, %

97

97

Finansiell ställning

2009-12-31

Mnkr 100 2008-12-31

Uppsala/Stockholm 15 %

Resultat från den löpande förvaltningen

Fastigheternas marknadsvärde, mnkr

3 961

3 800

Fastigheternas bokförda värde, mnkr

3 095

3 050

Justerad soliditet, %

41,9

40,0

Direktavkastning, %

7,4

7,6

40 20

80 60

Genomsnittlig låneränta, %

3,8

4,4

Genomsnittlig räntebindningstid, år

4,7

4,5

Kroken 9 Garvaregatan 4–6 Yta cirka 17 500 kvm

0

2005

2006

2007

2008

2009

År

5


VERKSAMHETSÖVERSIKT

Kort om Ståhl Henry Ståhl Fastigheter AB innehar, vid utgången av 2009, ett bestånd omfattande 71 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 447 000 kvm, exklusive garageytor cirka 53 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre regionala marknadsområden, som kännetecknas av positiv tillväxt och goda framtidsutsikter. I Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhålls och utvecklas fastigheterna långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning. Hyresvärdet för 2010 beräknas uppgå till 442 (433) mnkr.

Av det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping/ Linköping 71 %, marknadsområde Örebro/Kumla 14 % och marknadsområde Uppsala/Stockholm 15 %. Fastighetsbeståndet har ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är 67 % respektive 33 %. Den uthyrningsbara ytan, exklusive garage, utgörs av butikslokaler 14 %, kontor 35 %, industri/ lager 11 %, bostäder 35 % och övrigt 5 %. I början av 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala.

NORRKÖPING

Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till största delen centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 16 %, 45 % respektive 39 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 900 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 70-, 80-, och 90-talen. Bostäderna är i princip fullt uthyrda.

LINKÖPING

Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av bank-, kontors- och butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st, alla i centralt läge. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två fastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Det centralt belägna innehavet är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 90 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 300 kr/kvm.

ÖREBRO

Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter belägna mitt i centrum. De senare utgörs framförallt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 98 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresnivån för centralt belägna lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm.

KUMLA

Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, vilka är belägna mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också är centralt belägna. Lokalerna har en uthyrningsgrad på 96 %, medan uthyrningsgraden för bostäder är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 900 kr/kvm.

UPPSALA

KVARNEN 5

Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Uppsala. Beståndet är koncentrerat till centrum förutom en fastighet, som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. Det centrala innehavet består av butiks-, kontorsoch bostadsytor och har en uthyrningsgrad på 97 %. Fastigheten i köpcentrumområdet Fyrisborg har en uthyrningsgrad på 92 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 1 100 kr/kvm. Samtliga bostäder är uthyrda och har en mycket låg omflyttning.

BOKLÅDAN 7

HÅLLSTUGAN 28

BYGGMÄSTAREN 9

KUNGSÄNGEN 40:1

KREJAREN 15

STOCKHOLM

6

Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekelskiftsbyggnad belägen på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 3 400 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Stockholm och cirka 1 700 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Solna.


80,0 80,080,0 80,0 40

78,0 78,078,0 78,0 76,0 76,076,0 76,0 74,0 74,074,0 74,0 72,0 72,072,0 72,0 2004 2005 2006 2007 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 20072007 2003 2003 2004 2005 2006 2007

Hyresintäkter per ort Hyresintäkter ortort Hyresintäkter Hyresintäkter per ort Hyresintäkter per ortperper

40 40 40

20

20 20 20

0

0 0

0 År År 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2007 20082008 År 2004 2004 20052004 20062005 20072006 2008

Ytor per ort

15

15 15 15

10

10 10 10 5 5

0

0 0 0 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2006 20072007 2003 2003 20042003 20052004 20062005 2007

År

5

Hyresintäkter

YtorYtor ortort Ytor per ort Ytor per ortperper

VERKSAMHETSÖVERSIKT

5

Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter

Ytor

Ytor YtorYtor Ytor

KontorKontor KontorKontor KontorKontor KontorKontor ÖvrigtÖvrigt ÖvrigtÖvrigt Industri/lager Industri/lager Industri/lager Industri/lager

ÖvrigtÖvrigt ÖvrigtÖvrigt

Butiker Butiker ButikerButiker %8 % 8 % Kumla 8 Kumla % 8Kumla Norrköping % %55 Norrköping % Kumla Norrköping 55Norrköping % 55 55 10 10 % %10 % Uppsala 10 %Uppsala Linköping 16 16 % %16Uppsala Linköping Linköping % Uppsala Linköping 16 % Stockholm 4 %4 % 4 % Stockholm 4 %Stockholm %7 % 7 % Stockholm ÖrebroÖrebro 7 Örebro % 7Örebro

Marknadsvärde 2009 mnkr 2 147

% %10 % 10 Kumla 10Kumla % 10Kumla Norrköping % %62 Norrköping % Kumla Norrköping 62Norrköping % 62 62 8 %8 % 8 % 8Uppsala % Uppsala Linköping 12 12 % %12Uppsala Linköping Linköping % Uppsala Linköping 12 % Stockholm 2 %2 % 2 % Stockholm 2 %Stockholm %6 % 6 % Stockholm ÖrebroÖrebro 6 Örebro % 6Örebro

Driftnetto 2009 mnkr 117

Bostäder 33 33 %% Bostäder 33 %Lokaler Bostäder 33 %Bostäder % %67 % Lokaler Lokaler 67 Lokaler 67 % 67

Kvm lokaler 158 915 Kontor 45 % Kontor 45 45 % Kontor Butiker 16% % Butiker 16 16 % % Butiker Kontor 45 % Butiker 16 %

Marknadsvärde 2009 mnkr 646

Driftnetto 2009 mnkr 36

Marknadsvärde 2009 mnkr 288

Driftnetto 2009 mnkr 16

Marknadsvärde 2009 mnkr 263

Driftnetto 2009 mnkr 17

Marknadsvärde 2009 mnkr 431

Driftnetto 2009 mnkr 25

Marknadsvärde 2009 mnkr 186

Driftnetto 2009 mnkr 9

Total

Marknadsvärde 2009 mnkr 3 961

Driftnetto 2009 mnkr 220

Kvm lokaler 291 607

Antal bostäder 131

Kvm bostad 2 222

Antal bostäder 21

Kvm bostad 26 876

Antal bostäder 385

Kvm bostad 4 587

Antal bostäder 56

Kvm bostad 706

Antal bostäder 3

Kvm bostad 155 240

Antal bostäder 2 014

Industri/lager 5 % Industri/lager % Industri/lager Övrigt 3 % 55 % Övrigt 33 % % Övrigt Industri/lager 5 % Övrigt 3 %

Kvm lokaler 6 831 Kontor 75 % Kontor 75 75 % Kontor Butiker 17% % Butiker 17 17 % % Butiker Kontor 75 % Butiker 17 %

Kvm bostad 7 721

Industri/lager 4 % Industri/lager % Industri/lager Övrigt 1 % 44 % Övrigt 11 % % Övrigt Industri/lager 4 % Övrigt 1 %

Kvm lokaler 35 595 Kontor 85 % Kontor 85 85 % Kontor % Butiker 7% Butiker 77 % % Butiker Kontor 85 % Butiker 7 %

Antal bostäder 1 418

Industri/lager 26 % Industri/lager 26 % % Industri/lager Övrigt 1 % 26 Övrigt 11 % % Övrigt Industri/lager 26 % Övrigt 1 %

Kvm lokaler 14 853 Kontor 7 % Kontor 7788% %% Kontor Butiker Butiker 88 88 % % Butiker Kontor 7 % Butiker 88 %

Kvm bostad 113 128

Industri/lager 3 % Industri/lager % Industri/lager Övrigt 4 % 33 % Övrigt 44 % % Övrigt Industri/lager 3 % Övrigt 4 %

Kvm lokaler 26 535 Kontor 37 % Kontor 37 37 % Kontor Butiker 36% % Butiker 36 36 % % Butiker Kontor 37 % Butiker 36 %

Bostäder 35 35 %% 35 %Lokaler Bostäder Bostäder 35 %Bostäder % %65 % Lokaler 65 Lokaler Lokaler 65 % 65

Industri/lager 24 % Industri/lager 24 % % Industri/lager Övrigt 5 % 24 Övrigt 55 % % Övrigt Industri/lager 24 % Övrigt 5 %

Kvm lokaler 48 878 Kontor 76 % Kontor 76 76 % Kontor Butiker 17% % Butiker 17 17 % % Butiker Kontor 76 % Butiker 17 %

Butiker Butiker ButikerButiker Industri/lager Industri/lager Industri/lager Industri/lager

Industri/lager 0 % Industri/lager % Industri/lager Övrigt 7 % 00 % Övrigt 77 % % Övrigt Industri/lager 0 % Övrigt 7 %

7


8

ÅRET SOM GÅTT

Bästa resultatet i bolagets historia Året 2009 var turbulent i många avseenden, både lokalt och globalt. Flera fastighetsbolag har vacklat i krisens spår och en del har till och med fallit. Med glädje, och ett stort mått av stolthet, kan vi konstatera att Henry Ståhl Fastigheter levererat sitt bästa resultat någonsin. Den löpande förvaltningen lämnar ett resultatöverskott uppgående till 93 mnkr och ett kassaflöde på 76 mnkr. Siffrorna imponerar och kan bara förklaras som resultatet av mångårigt goda insatser från personalen, lokal närvaro och framgångsrikt fokus på hyresgästerna. Våra hyresgästers kommande problem efter den ekonomiska krisen kommer naturligtvis att drabba även oss efterhand. Sannolikt förskjuts efterfrågan på bostäder mot billigare och mindre lägenheter, samtidigt som vissa lokalhyresgäster nog kan förväntas behöva banta eller rent av lämna sina hyrda ytor. Trots detta pekar prognoserna på fortsatt goda resultat framöver, även om årets siffror kan bli svåra att överträffa. Förändringar i ledningen Bert Lundblad, som varit vice VD och finanschef, övergick i mitten av året till VD-rollen i vårt intressebolag Fastighetsaktiebolaget Kretia. Bert fortsätter dock att samordna båda bolagens finansiella verksamhet. Till ny vice VD utsågs vid det tillfället ekonomichefen Michael Öhlund. I november månad slutade bolagets dåvarande VD, varvid Michael Öhlund utsågs till tillförordnad VD. Michael har varit länge i bolaget och visat framstående egenskaper och framåtanda kombinerat med god utbildning och erforderlig känsla för bolagets speciella förutsättningar. Vi är övertygade om att Michael kommer att visa sig vara en förträfflig ledarkraft i bolaget under lång tid. Externt förvaltningsuppdrag Åt Fastighetsaktiebolaget Kretia, där Ståhl äger 33 %, har bolaget åtagit sig att sköta all förvaltning, såväl administrativ som teknisk. Kretias nu aktuella bestånd ligger i anslutning till vissa av Ståhls fastigheter. Detta innebär en exJAN LINDEROTH

STYRELSENS ORDFÖRANDE

tern arvoderad förvaltning och ett effektivt samnyttjande av resurser. I januari i år har hela beståndet i Uppsala avyttrats. Detta har skapat bättre nyckeltal och avsevärt förstärkt kassa, vilket i sin tur medför större möjligheter att investera i egna projektfastigheter och göra strategiska nyförvärv. Förvaltningen av Uppsalabeståndet kommer att ligga kvar hos Ståhl – ingen märkbar förändring således, varken hos personal eller för hyresgäster. Långsiktigt ägande Bolaget har sedan starten 1947 varit helt i familjen Ståhls ägo. De senaste åren har Mikael Ståhl via ägarbolaget Stadstornet Invest AB innehaft alla aktierna. Finanshanteringen har därför fokuserat på bolagen tillsammans. Den senaste tidens transaktioner visar på viljan att fortsätta satsningen på att bli en viktig aktör på de marknader där bolaget har egen eller extern förvaltning. Våra konsekventa strategier kommer med säkerhet att visa sig hållbara över tiden, även på dagens något turbulenta marknad. Genom att hjälpa våra hyresgäster att lyckas, är vi förvissade om att även vi själva kommer att lyckas. Personalbonus Med anledning av årets och föregående års goda resultat beslutade ägaren om en icke avtalad bonus till alla anställda. Det bör även i detta sammanhang upprepas att personalens insatser varit enastående och helt avgörande för resultatutvecklingen i bolaget. Det är vår övertygelse, att ledning och personal i bolaget kommer att fortsätta verka i den goda Ståhlandan med samma lojalitet och energi som tidigare. Detta kommer att innebära fortsatta framgångar, samtidigt som det goda varumärket blir ännu mer lysande.


ÅÅRREETT SS OO MMG ÅGTÅTT T

VATTENKONSTEN

NORRKÖPING

99


10

ÅRET SOM GÅTT

VD har ordet

MICHAEL ÖHLUND

TILLFÖRORDNAD VD

Michael Öhlund, 35, tillträdde som tf VD för Henry Ståhl Fastigheter AB den 15 november 2009. Under större delen av sitt yrkesverksamma liv har Michael haft Ståhl som arbetsgivare. Relationen med bolaget började dock långt tidigare. Hans morfar var nämligen en av de herrar som var med när bolaget växte fram under slutet av 1940-talet med byggmästare Henry Ståhl vid rodret. Michaels uppväxt har alltså kantats av historier och berättelser kring företagets frammarsch och kultur. Michael började på Ståhl som nyutexaminerad civilekonom. Under sina år i bolaget har Michael tillgodogjort sig avgörande kunskaper och färdigheter inom såväl finans- som fastighetssektorn, och därmed kunnat utvecklas via positioner som ekonomichef och vice VD för att axla rollen som tillförordnad VD.


ÅRET SOM GÅTT

Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas.

Jag vill inledningsvis konstatera att det är hedrande och samtidigt en stor utmaning att få leda ett så välskött företag som Henry Ståhl Fastigheter och få ansvara för utveckling och förädling av verksamheten. Vår vision Ståhl har en framgångsrik historia, och jag påstår att vi står väl rustade för att fortsätta skapa framgång. Under året har alla medarbetare inom bolaget bidragit i arbetet med att ta fram vår nya vision; ”Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas”. För att nå vår vision arbetar vi utifrån en gemensamt framtagen värdegrund som bygger på våra värdeord ”Omtanke – Öppenhet – Långsiktighet – Mod”. Hyresgäster och medarbetare Två av bolagets absolut viktigaste framgångsfaktorer är våra hyresgäster och våra medarbetare. Hur vi lyckas i det målmedvetna arbetet med att hela tiden sätta hyresgästerna i första rummet får vi varje år en bekräftelse på via den årliga Nöjd Kund Index-undersökningen. Glädjande är att vi återigen får ett mycket gott betyg från hyresgästerna för vårt agerande som fastighetsvärd. Att samtliga medarbetare gör ett stort jobb år efter år avspeglas dels i Nöjd Kund Index-undersökningen, dels i de ekonomiska resultat vi levererar. Via den årliga undersökningen av Nöjd Medarbetar Index kan vi konstatera att medarbetarna också trivs mycket bra med Ståhl som arbetsgivare. Utmanande framtid År 2009 redovisades det bästa ekonomiska resultatet i bolagets historia. Vi befinner oss i en lågkonjunktur där det kommer att krävas av alla i bolaget att vi upprätthåller vårt stora engagemang och hårda arbete. Min övertygelse är att vi tillsammans, utifrån den grund vi skapat, har stora möjligheter att få uppleva framgångsrika år framöver.

Fokusområden Vår organisation kommer i framtiden att ha ännu starkare fokus på hyresgästerna. Resurser kommer att tillföras för att utöka servicen till och kontakterna med befintliga hyresgäster, samtidigt som vi förstärker de rena marknads- och uthyrningsinsatserna. Med bolagets mycket goda finansiella situation kommer vi att kunna öka takten i våra exploaterings- och utvecklingsprojekt. Detta gäller särskilt utvecklingen av våra idéer i de centrala delarna av Norrköping. Fastighetsförvärv kan komma att bli aktuella på flera av våra etableringsorter, företrädesvis de orter där vi vill och kan vara en aktör som bidrar till samhällsutvecklingen. Naturligtvis kommer vi även i framtiden fortsätta vår satsning på miljöområdet utifrån våra fyra fokusområden; avfall, ekologi, förbrukningsmedia och transporter. Vårt miljöarbete syftar till att kontinuerligt minska bolagets miljöpåverkan och därmed bidra till en hållbar utveckling. Slutord Jag hoppas att vi med innehållet i denna årsredovisning ska kunna förmedla den känsla av engagemang och framtidstro som finns i bolaget. Min fasta övertygelse är att Henry Ståhl Fastigheter med sina anställda kommer att stå starka många år framöver och kunna leverera goda ekonomiska resultat med ännu bättre kundnöjdhet. Ha en nöjsam läsning!

Michael Öhlund / Tf VD

11


11 22

VIS AF Å IROENT &S O MF ÄGRÅSTITD É

Vision, affärsidé & mål

Synlig soliditet %

Synlig soliditet % 35 30

Mål

25 20 15 10 5 0

2005

2006

2007

2008

2009

År

Räntetäckningsgrad, ggr

Räntetäckningsgrad

ggr 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0

Mål

2005

2006

2007

2008

2009

År

Uthyrningsgrad - yta

Uthyrningsgrad – yta % 100 99 Mål

98 97

Mål

96 95 94 93 92 91

2005

2006

2007

Lokaler

2008 Bostäder

2009 År

Vision ”Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas”. Vår vision är nära förknippad med de upplevelser vi ger våra hyresgäster. Det gäller oavsett om de hyr lokaler eller bostäder av oss. För att nå visionen arbetar vi utifrån en gemensam värdegrund som avspeglas i våra värdeord: omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod. I praktisk handling innebär det till exempel att vi förser den som driver en affärsrörelse med en lokal som är väl anpassad för verksamheten. Ett engagerat och professionellt bemötande tillsammans med en mycket god service gör kontakten med Ståhl ännu mer positiv. Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas. Egentligen är det ingen skillnad för dem som hyr bostad. Omtanken, servicen, engagemanget, och viljan att våga och göra det lilla extra är lika betydelsefullt här. Våra hyresgäster ska trivas, känna sig trygga och må bra hos en värd som ser och arbetar långsiktigt. Det är så de och vi lyckas. Affärsidé Henry Ståhl Fastigheter AB erbjuder bostäder och lokaler som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål. Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag som verkat sedan 1947. Mål och måluppföljning Under 2009 har Henry Ståhl Fastigheter arbetat fram och beslutat kring en ny vision och en värdegrund som stödjer sig på bolagets fyra värdeord. I samband med arbetet kring visionen identifierades fokusområden runt vilka bolagets måldokument för verksamhetsmål är framtagna. Bolagets mål är dels framtagna som övergripande koncernmål, dels mål som ska vara ledande för den löpande verksamheten. Övergripande koncernmål • Synlig soliditet 25–30 % • Räntetäckningsgrad > 1,5 ggr • Avkastningskrav nyproduktion– och investeringar >7%

Måluppfyllelse • Synlig soliditet – se diagram. • Räntetäckningsgrad – se diagram. • Investeringar och nyproduktion – bola- get har inte bedrivit någon nyproduk- tion. Vid övriga investeringar har målet för lägsta avkastning infriats. Verksamhetsmål Hyresgäst/service > 83 % • NKI1 lokaler, service • NKI lokaler, produkt > 75 % • NKI bostäder, service > 82 % • NKI bostäder, produkt > 75 %

Måluppfyllelse • NKI – se diagram. Medarbetare > 82 % • NMI2 • Utbildning 1,5–2 % av arbetstiden Måluppfyllelse • NMI – se diagram. • Utbildning – utbildningsplaner för varje medarbetare tas fram och följs upp i de årliga medarbetarsamtalen. Miljö • Minska värmeförbrukningen med 10 % senast 2012-12-31 jämfört med 2008 års värde. • Minska elförbrukningen med 5 % senast 2012-12-31 jämfört med 2008 års värde. • Minska vattenförbrukningen med 10 % senast 2012-12-31 jämfört med 2008 års värde. Måluppfyllelse • Uppvärmning – förbruknings- minskning under 2008–2009 med 5 %. • Fastighetsel – förbrukningsminsk ning under 2008–2009 med 4 %. • Vatten – förbrukningsminskning under 2008–2009 med 4 %. Uthyrning • Uthyrningsgrad, lokaler • Uthyrningsgrad, bostäder

> 96 % > 98 %

Måluppfyllelse • Uthyrningsgrad – se diagram. 1 NKI = Nöjd Kund Index 2 NMI = Nöjd Medarbetar Index


V I SÅI R OE N T& SAOFMF ÄGRÅSTI T DÉ

NMI

NMI

NMI

NKI lokaler

NKI bostäder

% 100

% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

NMI

Mål

2008

2009

År

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

% 100 Mål Mål

2005 Produkt

2009 Service

År

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Mål Mål

2007

2008 2009 Produkt Service

År

Vi ska ha rätt leverantörer, som delar vår värdegrund.

Våra värdeord Omtanke Våra hyresgäster känner att vi verkligen engagerar oss i dem och sätter dem i första rummet. Deras upplevelse är en följd av att omtänksamma medarbetare bemöter dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket god service. Vi finns också nära våra hyresgäster, är lätta att nå och lyhörda inför deras önskemål. Samma engagemang och vilja att lyssna och hjälpa, genomsyrar allt samarbete medarbetare emellan, liksom våra kontakter med det samhälle där Ståhl är ett välkänt och uppskattat företag. Öppenhet På Ståhl är det högt i tak i alla avseenden. De samtal vi för inom företaget är ärliga, öppna och bygger på ömsesidig respekt. Det gäller både till vardags och när vi

utvärderar och återkopplar vad som sker med de mål vi satt upp och arbetar för att nå. Dialogen med våra hyresgäster för vi på samma sätt. Här är vi dock väl medvetna om vilka gränser konkurrensen på marknaden sätter för vår öppenhet. Långsiktighet Ståhl är ett anrikt och stabilt företag som har stor samlad kunskap och erfarenhet. Den lutar sig alla medarbetare mot i det gemensamma arbetet med att skapa en arbetsplats där vi har roligt tillsammans och lägger ner vår själ i att bygga starka, hållbara relationer till våra hyresgäster. I det arbetet är alla angelägna om att hitta lösningar som är effektiva och affärsmässigt fördelaktiga för alla parter och håller den kvalitet vi lovat att leverera.

Mod På Ståhl är vi aktiva och vågar ta initiativ. Det ger oss stora möjligheter att i ett tidigt skede presentera lösningar för privata och offentliga aktörer som ger både dem och oss spännande utvecklingsmöjligheter. Förslagen präglas av att vi vågar prova nya idéer och arbetssätt. Vi vågar också kombinera och variera för att ta vara på de möjligheter och resurser Ståhl förfogar över. Vårt agerande bidrar till att skapa en bild av Ståhl som ett modernt företag i branschens framkant. Ett företag som tänker i nya banor och som många vill samarbeta med. Ett företag som möter framtiden på samma sätt som sin grundare – med entreprenörens nyfikenhet och pionjärens mod!

1133


14

VÅRA MARKNADER

Vi bidrar till grannsamverkan för att skapa trygghet.

KNÄPPINGSBORG

NORRKÖPING


VÅRA MARKNADER

Ett starkt lokalt engagemang Ståhls fastighetsbestånd är koncentrerat till tre marknader som alla utmärks av en långsiktig tillväxt och en positiv befolkningsökning. På de orter där vi verkar strävar vi efter att vara en välkänd aktör med hög lokal närvaro och mycket goda hyresgästrelationer. Ståhl är idag verksamt på sex orter samlade på tre marknadsområden: Norrköping/ Linköping, Örebro/Kumla och Uppsala/ Stockholm. Fjärde Storstadsregionen, som innefattar Norrköping och Linköping, är vårt största marknadsområde med 71 % av marknadsvärdena, följt av Örebro/Kumla med 14 % och Uppsala/Stockholm med 15 %. I Fjärde Storstadsregionen och Örebro/ Kumla är vi en betydande fastighetsägare som kännetecknas av lokal närvaro, engagemang i näringsliv och delaktighet i processer som främjar orternas utveckling. I Uppsala/Stockholm är vi ingen stor aktör men innehar fina fastigheter i bra lägen. Kring vårt bestånd i Uppsala har vi en lokal effektiv förvaltning som även sköter våra två fastigheter i Stockholm/ Solna. Norrköping Staden har ett starkt geografiskt och infrastrukturellt läge vid den inre delen av Bråviken. Genom tätorten passerar såväl E 4 och E 22 som Södra stambanan. Strax utanför centrum finns flygplats med ett stort utbud av internationella förbindelser. Via Norrköpings hamn, som är en dominerande fullservicehamn på östkusten, erbjuds både sjö- och kombitransporter. Norrköping är den ena av de två huvudorterna i Fjärde Storstadsregionen, som har omkring 40 000 företag och 450 000 invånare. Regionen bedöms ha ett av de absolut bästa geografiska lägena i Sverige. Kommunens utveckling är fortsatt stark med ökande befolkningstal. Idag har Norrköping drygt 129 000 invånare och är landets åttonde största kommun. Antalet arbetstillfällen uppgick under 2009 till cirka 60 000. Arbetsmarknaden består till 52 % av privat tjänstesektor

32 % offentliga tjänster och 14 % tillverkningsindustri. Fastighetsmarknaden i Norrköping präglas av såväl nyproduktion som utveckling och förädling av projekt- och exploateringsfastigheter. Det har skapat ett ökat utbud och i förlängningen en större konkurrens om hyresgästerna. Hyresnivåerna på lokalsidan är stabila trots en turbulent omvärld och en sämre konjunktur. Bostadsefterfrågan har varit god det senaste året och känns fortsatt stabil. Linköping Residensstaden Linköping, som prisades med titeln ”Årets Stadskärna 2009”, har ett strategiskt läge i den centrala delen av Östergötland och är den andra av de två huvudorterna i Fjärde Storstadsregionen. Både E 4 och Södra stambanan passerar genom tätorten. Strax utanför centrum finns flygplats med internationellt flyg. Linköping är Sveriges femte största kommun, med närmare 145 000 invånare, och en av Sveriges tillväxtorter. Befolkningsökningen blev rekordstor under 2009. Procentuellt sett är det endast Stockholm, Malmö och Uppsala som har haft en starkare tillväxt under det senaste året. Linköpings universitet, med Campus även i Norrköping, är ett av landets större lärosäten med 25 000 studenter. Arbetsmarknaden består till 47 % av privat tjänstesektor, 36 % offentliga tjänster och 15 % tillverkningsindustri. Efterfrågan på bostäder är fortsatt mycket god, liksom efterfrågan på lokaler i våra centrala fastigheter. Kontorsmarknaden i Mjärdeviområdet har däremot inte återhämtat sig riktigt och har fortfarande för låga hyresnivåer.

Marknadens hyresnivåer Norrköping Kontor: Butiker: Industri: Bostad:

700–1 250 kr/kvm 800–3 000 kr/kvm 400–600 kr/kvm 820–910 kr/kvm

Linköping Kontor: Butiker: Bostad:

800–1 350 kr/kvm 1 000–3 400 kr/kvm 820–900 kr/kvm Källa: Fastighetsvärlden, Indikatorn 2010

Våra hyresnivåer Norrköping Kontor: Butiker: Industri/Lager: Bostad:

700−1 900 kr/kvm 700−2 500 kr/kvm 400−700 kr/kvm 750–1 200 kr/kvm

Linköping Kontor: Butiker: Bostad:

800–1 500 kr/kvm 900–2 100 kr/kvm 900–950 kr/kvm

15


16

VÅRA MARKNADER

Vi måste ge tid till att skapa och bygga relationer med hyresgästerna.

Marknadens hyresnivåer Örebro Kontor: Butiker: Bostad:

800–1 300 kr/kvm 1 100–3 000 kr/kvm 755–825 kr/kvm

Kumla Kontor: Butiker: Bostad:

600–900 kr/kvm 700–1 300 kr/kvm 730–840 kr/kvm

Uppsala Kontor: Butiker: Bostad:

1 000–1 700 kr/kvm 1 000–3 500 kr/kvm 830–930 kr/kvm

Stockholm Kontor: Butiker: Bostad:

2 300–3 900 kr/kvm 3 000–12 000 kr/kvm 875–1 010 kr/kvm Källa: Fastighetsvärlden, Indikatorn 2010

Våra hyresnivåer Örebro Kontor: Butiker: Bostad:

750–1 750 kr/kvm 950–2 200 kr/kvm 650–1 150 kr/kvm

Kumla Kontor: Butiker: Bostad:

600–1 050 kr/kvm 700–1 200 kr/kvm 650–950 kr/kvm

Uppsala Kontor: Butiker: Bostad:

700–1 600 kr/kvm 1 100–2 200 kr/kvm 850–1 250 kr/kvm

Stockholm Kontor: Butiker: Bostad:

1 200–3400 kr/kvm 3 400 kr/kvm 800–950 kr/kvm

Örebro Örebro är landets sjunde största kommun. Här bor omkring 133 000 personer. Även Örebro har ett strategiskt läge med cirka 20 mil till Stockholm och 30 mil till Göteborg. Inom en radie av 30 mil når man 70 procent av Sveriges befolkning. Flygplatsen har charter-, reguljär- och godstrafik till Sverige och övriga Europa. Tågförbindelserna är mycket bra i och med tillgängligheten till Mälarbanan, Svealandsbanan och Bergslagsbanan. Via E 18 och E 20 har kommunen också goda vägförbindelser med bland annat Stockholm, Göteborg och Oslo. I Örebro finns drygt 12 000 registrerade företag. Arbetsmarknaden består av vård och omsorg 22 %, utbildning och forskning 13 %, företagstjänster 12 %, tillverkningsindustri 12 % och handel 9 %. Örebro universitet har cirka 14 500 studenter och idag verkar ett 90-tal professorer och cirka 430 doktorander vid universitetet. Vårt bestånd på orten ligger i centrala Örebro och har hög uthyrningsgrad på lokaler och inga vakanser på en god bostadsmarknad. Kumla Staden är centralt belägen i Örebro län. Kumla kommun ligger längs E 20 mellan Göteborg och Stockholm och har Örebro som närmaste granne med anknytning till E 18 mot Karlstad och Oslo. Kumla ligger också i anslutning till Västra stambanan. Mälarbanan och Svealandsbanan bidrar till de goda tågförbindelserna och ger ett utmärkt läge för transport och logistik. Till Örebro flygplats, en av Sveriges största godsflygplatser, är avståndet 1 mil. Kumla är en växande kommun med drygt 20 500 invånare mitt i Sveriges befolkningstätaste område. Inom en radie av 20 mil når man halva Sveriges befolkning.

Kumla är en offensiv kommun med ett mål om 25 000 invånare år 2025. Arbetsmarknaden består av tillverkning 25 %, vård och omsorg 12 %, utbildning och forskning 12 % samt handel och kommunikation 15 %. Våra fastigheter ligger mitt i Kumla centrum och vi är en av de större aktörerna på orten. Lokalerna har en hög uthyrningsgrad och samtidigt är Kumla en uppskattad bostadsort vilket gör att vi har låga vakanser även på bostadsbeståndet. Uppsala Uppsala är landets fjärde största kommun och tillhör den starka och expansiva Mälardalsregionen. Regionen med Uppsala, Arlanda och Storstockholm omfattar en tredjedel av Sveriges befolkning. Uppsala ligger längs Norra stambanan och tågförbindelserna med övriga Sverige är utmärkta. Förbindelser även vad det gäller bil och flyg är lösta med tanke på E 4:ans sträckning till Stockholm och närheten till Arlanda. Uppsalas befolkning ökade under 2009 med cirka 4 000 personer och är nu i storleksordningen 195 000 personer. Befolkningsökningen är den största sedan början av 90-talet. Arbetsmarknaden i Uppsala består av vård och omsorg 21 %, utbildning och forskning 19 % samt handel och kommunikation 16 %. Våra fastigheter på orten ligger centralt sånär som på en fastighet som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. Stockholm I början av 2000-talet avyttrades större delen av bolagets fastighetsinnehav i Stockholm inklusive kranskommuner. I dag utgörs bolagets innehav av en kontorsfastighet i Solna och en fastighet på Östermalm. Fastighetspriser och hyresnivåer är de högsta inom vårt bestånd.


VÅRA MARKNADER

17


18

LLO OK KA AL E R

Fortsatt hyresgästfokus bakom bra utveckling

Vid utgången av år 2009 uppgår våra lokalhyresintäkter till 253 mnkr och fördelar sig enligt följande: Kontor: Butiker: Industri/lager: Övrigt:

159 mnkr 66 mnkr 18 mnkr 10 mnkr

63 % 26 % 7% 4%

Och det genomsnittliga lokalhyreskontraktet ser ut så här: Yta, kvm: Hyra, kr: Snitthyra, kr/kvm: Kvarstående kontraktstid, månader: Våra hyresgäster Sara & Tove, Vera Design & Interiör KNÄPPINGSBORG NORRKÖPING

cirka 400 cirka 450 000 cirka 1 100 27


19

LLOOKKAALLEERR

Under 2009 har nedgången i ekonomin blivit kännbar för allt fler. Vi har arbetat vidare med fokus på att erbjuda ett tryggt värdskap och en nära kommunikation med våra hyresgäster, med bland annat nya och lyckade former av kontraktslösningar som resultat. Trots färre förfrågningar har uthyrningen ökat.

Våra största hyresgäster Swedbank Linköpings Universitet ICA Uppsala Kommun

Genom att snabbt agera på de första signalerna från en vikande ekonomi bäddade vi tidigt för en god utveckling genom lågkonjunkturen. Även 2009 blev ett bra år. Uthyrningen har ökat. Vi har också kontrakt på bra nivåer med nya hyresgäster, vilket är en förutsättning för att vi ska kunna leva upp till företagets värdegrund och fortsätta att uppfylla hyresgästernas förväntningar på Ståhl som hyresvärd.

De nyuthyrningar som skett under året har varit både uthyrningar som inneburit större anpassningar såsom Socialstyrelsens expansion i Örebro och Sveriges Radios och Sveriges Televisions nya Media Center i Norrköping men också etableringar i väl fungerande lokaler, som med små medel anpassats till den nya hyresgästen, till exempel Mercuris expansion i Solna och Arbetsförmedlingens utökning i Linköping.

Utvecklad hyresgästkontakt En av de förändringar vi gjorde när lågkonjunkturen knackade på dörren var att öka det kundnära arbetet ännu mer, bland annat med en förtida genomgång av hyresgästernas önskemål om förändringar i hyreskontrakten. På den linjen har vi fortsatt. Vi har också strävat efter att få in verksamheter som är mindre konjunkturkänsliga. I de befintliga konjunkturkänsliga verksamheterna har vi under kontraktsperioden gått in och minskat ytor, och i gengäld tecknat längre hyrestider. Ståhls lokalbestånd utgör 67 % av de totala hyresintäkterna. För färdigställda lokaler är uthyrningsgraden 96 %, vilket är ett gott kvitto på ett lyckosamt hyresgästarbete och på vår kännedom om marknaden.

Butiker Våra hyresgäster har som de flesta andra känt av den kärva perioden. För att hjälpa dem igenom denna har vi i enlighet med vår värdegrund tillsammans med respektive hyresgäst arbetat fram en långsiktig handlingsplan. Men alla missgynnas inte av krisen. Nya affärsverksamheter växer fram och etablerar sig på nya orter, till exempel SmartEyes som nu öppnat butik i Örebro. Många satsar också på att expandera sig ur krisen. Bland dessa finns våra hyresgäster FriTid i Norrköping, Picabo i Kumla och Delikatessen i Linköping.

NKI visar vägen NKI, Nöjd Kund Index, är ett bra stöd i vårt arbete med att utveckla hyresgästrelationerna. 2009 gjordes en ny undersökning som visar ett serviceindex på 82,7 % och ett produktindex på 74,9 % − siffror som bekräftar att vi är på rätt väg. Kontor Ståhls största marknadsområde för kontor är Norrköping och Linköping. Under 2009 har arbetet präglats av förhandlingar med befintliga hyresgäster för att gemensamt hitta långsiktiga lösningar. Vi noterar att det, trots konjunkturläget, i de flesta fall resulterat i oförändrade eller till och med högre hyresnivåer.

Lager och industri Bosch Thermoteknik AB, som under våren etablerade sig i kvarteret Proppen i Norrköping, har redan nyttjat delar av sin optionsmöjlighet i fastigheten. I övrigt är det här en marknad som känt av den turbulenta perioden, vilket resulterat i funderingar på att hitta nya lösningar och möjligheter för andra typer av verksamheter i dessa fastigheter. Framtiden Genom att öka vår kunskap inom områden såsom butik, kontor och lager/industri kan vi få en större insikt och kännedom om de marknader våra hyresgäster verkar i och en bättre förståelse för de möjligheter och problem de ställs inför. Med en sådan utgångspunkt kan vi tidigt läsa samband och förstå helheten och på så sätt bli ännu bättre på att ”hjälpa våra hyresgäster att lyckas”.

Norrköpings Kommun Sectra Danske Bank Kriminalvården Systembolaget Stockholms Auktionsverk Arbetsförmedlingen Kunskapsskolan Mercuri International Bosch Thermoteknik Kreatel Communications Nordea Salléns Elektriska Landstinget i Östergötland Modins Bil i Uppsala Kårservice Serviceindex Ta kunden på allvar

-11,8 %

Trygghet

-8,6 %

88,2 %

91,4 %

-26,7 %

Rent och snyggt

73,3 %

Hjälp när det behövs

-17,6 %

82,4 %

SERVICEINDEX

-17,3 %

82,7 %

-100

-50

0

50

100

Mycket bra

Inte så bra

Ganska bra

Dåligt

%

Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2010

2011

2012

Antal kontrakt %

2013

2014

Årshyror %

2015-


20

BOSTÄDER

Vi ska vara tillgängliga och lyhörda.


BOSTÄDER

21

Närmare hyresgästen Vårt mål är att hyresgästerna ska känna trygghet i sitt boende – trygghet i form av hög servicenivå, trygghet i form av funktionalitet och trygghet i form av säkerhet. Nära kontakt med hyresgästerna är ett prioriterat område.

Vi strävar efter att erbjuda våra hyresgäster mervärden. Mervärden i form av exempelvis förmånskort, rabatter och utlottning av biljetter till olika typer av evenemang. Bostadsbeståndet utgör 33 % av Ståhls totala hyresintäkter.

stor omflyttning visar slutsummeringen för året på ett litet tillskott av hyresgäster. I Norrköping är förhandlingarna med hyresgästföreningen om systemet Rätt hyra slutförda, vilket innebär att det nu fasas in i våra fastigheter här.

Lösningar för nya tider Vi värnar om våra befintliga hyresgäster och hjälper dem att hitta lösningar för nya familjeförhållanden och andra typer av förändringar som sker över tiden. Omflyttningen har under 2009 varit mer intensiv än vanligt, vilket sannolikt beror på konjunkturen. En positiv konsekvens av detta är att vi har fått en ännu närmare kontakt med våra hyresgäster.

Örebro och Kumla Bostadsmarknaden i Örebro har varit stabil under året. Omflyttningen har varit låg och idag är allt uthyrt. I kommunen förs en diskussion om ett nytt hyressättningssystem, där Ståhl ännu inte aktivt deltar. En överenskommelse är nära förestående. I Kumla har marknaden påverkats av att företag på orten lagt varsel. Här har vi en stor andel mindre lägenheter där uthyrningen påverkas av att fler ungdomar väljer att flytta tillbaka hem till föräldrarna. Vakanserna har varit högre än budgeterat, men totalt ser vi en liten ökning. Beståndet på dessa två orter har varit oförändrat under året. Vi har fortsatt och fördjupat vårt arbete med att vara närvarande i de fastigheter vi äger. Genom en utökad service strävar vi efter att få hyresgästerna att trivas och stanna kvar.

Bättre värd med NKI Med hjälp av AktivBo gör vi varje år en enkätundersökning bland våra hyresgäster, där de får svara på frågor om bland annat service och produkt. Utifrån svaren tas Nöjd Kund Index, NKI, fram. Baserat på det gör våra hyresgästsansvariga och vår servicepersonal analyser och upprättar handlingsplaner för respektive kvarter. Handlingsplanerna innehåller både enkla så kallade ”bumsåtgärder” och åtgärder som prioriteras i samband med budgetprocessen. Ett påtagligt bevis för att vi lyssnar på våra hyresgäster och tar deras konstruktiva kritik till oss är att vi under året strukturerat om vår fastighetsskötsel så att vi numera i allt större utsträckning har egen personal närmast våra hyresgäster. Norrköping och Linköping Vi förvaltar idag närmare 2 000 bostäder och har därför stora möjligheter att tillgodose hyresgästernas önskemål avseende typ av lägenhet och dess placering. Trots

Uppsala och Stockholm Som i många andra universitetsstäder är efterfrågan på bostäder i Uppsala fortfarande betydligt större än tillgången. Detta faktum, tillsammans med våra attraktiva lägen, gör att vi trots de senaste årens nyproduktion inte har några vakanser här överhuvudtaget. Framtiden Vår bedömning att hyresrätten skulle stärkas i denna osäkra ekonomiska tid står fast, trots att de låga räntenivåerna under det senaste året har gynnat andra boendeformer, vilket resulterat i högre vakans- och omflyttningsnivåer

än vad vi tidigare bedömde. Vi tror dock fortfarande på att hyresrättens trygga och bekväma boendeform kommer vara eftertraktad hos framtidens bostadssökande. Nu inväntar vi riksdagens beslut avseende allmännyttan. Den har idag en hyresledande funktion, men kan i och med beslutet få en förändrad roll som bland annat innebär att vi blir friare i vår hyressättning.

UTDRAG UR KUNDENKÄT Kan Kan tänka tänka sig sig att att rekommendera rekommendera Ståhl Ståhl

2007 2007

-6,5 -6,5% %

93,5 93,5 % %

2008 2008

-6,9 -6,9% %

93,1 93,1 % %

2009 2009

-5,6 -5,6% %

94,4 94,4 % %

Norr Norr Linkö Link

Öreb Öreb

-100 -100

-50 -50

00

50 50

100 100

%%

Inte Inteså såbra brael. el.motsv. motsv. Mycket Mycketbra brael. el.motsv. motsv.

Dålig Dålig el. el. motsv. motsv. Ganska Ganska bra bra el. el. motsv. motsv.

Trivsel Trivsel med med Ståhl Ståhl

Serviceindex Serviceindex

-18,0 -18,0% %

82,0 82,0 % %

Produktindex Produktindex

-27,5 -27,5% %

72,5 72,5 % %

Trivseln Trivselnmed medStåhl Ståhl

-7,1 -7,1% %

92,9 92,9 % %

-100 -100

-50 -50

Dålig Dålig el. el. motsv. motsv. Ganska Ganska bra bra el. el. motsv. motsv.

00

50 50

100 100 %%

Inte Inteså såbra brael. el.motsv. motsv. Mycket Mycketbra brael. el.motsv. motsv.


22

FASTIGHETSUTVECKLING

Varje fastighet i sitt sammanhang

För Ståhl innebär fastighetsutveckling inte bara en fysisk ombyggnad eller anpassning utan om möjligt ännu viktigare är att utveckla fastigheten i sitt sammanhang, både det inre och det yttre. I det arbetet är såväl hyresgästernas sammansättning som stadsbyggnadsplaner viktiga komponenter.

Sammansättningen av hyresgäster i våra fastigheter är ett område vi lägger stort fokus på. Tanken är att samla aktörer som har potential att skapa synergieffekter hos varandra. Med det vill vi tillföra våra hyresgäster ytterligare möjligheter att stärka och utveckla sina verksamheter. Ett annat utvecklingsområde är att hjälpa hyresgästerna att skapa ”gröna” arbetsplatser för att de ska kunna marknadsföra och profilera sig som ett ”miljövänligt” alternativ. Det ansvaret är en del av vårt arv till kommande generationer. För att lyckas på dessa områden krävs ett väl utarbetat arbetssätt. Under senare år har vi utvecklat en ny arbetsmodell som vi använt oss av, och som har fallit väl ut, i arbetet med kvarteret Knäppingsborg i Norrköping – nu implementeras den i vår övriga verksamhet. En fastighet – en affärsplan Vi ser att det blir allt viktigare för hyresgästerna att våra fastigheter har ”rätt” läge för den aktuella verksamheten. Inför varje projekt, stort som litet, gör vi förutom noggranna ekonomiska analyser även omsorgsfulla marknadsanalyser. Vi har satt igång en process som går ut på att utforma affärsplaner för varje enskild fastighet, vilket emellanåt kräver att vi inte begränsas av kvartersgränserna.

Dessa affärsplaner byggs upp med respektive kommuns långsiktiga samhällsbyggnadsplan som grund. De ombyggnads- och anpassningsprojekt som genomförs ska baseras på ett brett användningsområde inom respektive affärsplan, sådana generella lösningar ger också hyresgästerna möjlighet att vid verksamhetsförändringar snabbt kunna anpassa lokalerna med nya effektiva planlösningar. Ombyggnadsprojekten drivs antingen i egen regi eller genom anlitade konsulter. Oavsett om det handlar om konsulter eller entreprenörer så väljer vi samarbetspartners som kan leva upp till vår vision och värdegrund. Mer ytor för Socialstyrelsen Ett bra exempel på vårt arbetssätt när det gäller värdet av nära relationer är förändringarna i Gillet 22 i Örebro. Projektet inleddes med en förfrågan från Socialstyrelsen, som under många år varit vår hyresgäst i fastigheten, huruvida vi kunde tillgodose deras kommande expansionsbehov. Tillsammans med det tiotal hyresgäster som påverkades av Socialstyrelsens behov i den aktuella fastigheten lyckades vi hitta lösningar, som i samtliga fall innebar en flytt inom vårt bestånd. Totalt sett resulterade det i en ökad uthyrning med cirka 800 kvm.

SVT och SR nya hyresgäster Det här projektet inleddes med en viskning om att Sveriges Television och Sveriges Radio fått till uppgift att samordna sig under ett tak – en utmaning för varje fastighetsägare med tanke på de speciella behov och krav på lokaler dessa hyresgäster har. Vår tanke landade snabbt på en av de fantastiska byggnaderna i Kvarnen 5 i Norrköpings gamla industrilandskap, som också erbjuder en dynamisk närmiljö med bland annat framstående aktörer inom medieteknik. Vi gick därefter vidare med att hämta in fakta för att skapa ett riktigt attraktivt prospekt. Detta mottogs positivt och efter en lång förhandlings- och projekteringsprocess är vi nu i full färd med att skapa framtidens ”Media Center”. Vi utökar i Industrilandskapet Som ett led i vår önskan att kunna tillgodose större förfrågningar och stärka vår position i Industrilandskapet i Norrköping har koncernen förvärvat fastigheten Kroken 9 – en projektfastighet med stor potential. Här finns cirka 17 500 kvm, där Norrköpings kommun idag är största hyresgäst med Restaurangskolans 2 400 kvm. Med förvärvet får vi ett bra tillskott i ett expansivt område som vi tror mycket på.


FASTIGHETSUTVECKLING

Vi ska våga stå upp för det vi gjort, och förklara det vi gjort.

23


24

MILJÖARBETE

Personligt ansvar att vända klimatutvecklingen Det gäller självklart även oss på Ståhl. I den här frågan har vi tagit ett krafttag som utgår från vår egen verksamhet, men som även omfattar hyresgäster, leverantörer och samarbetspartners – ja till och med våra anställdas privatliv. Alla måste vi ta vårt ansvar för att vända klimatutvecklingen. Ingen annan gör det åt oss!

Vid årsskiftet 2008/09 konkretiserades miljöarbetet ytterligare med ett mer strategiskt tänkande inom bolaget. En extern miljökonsult anlitades i syfte att dra upp riktlinjer för att möta framtida miljökrav. Samtidigt togs beslutet att alla Ståhls fastigheter ska ha ”grön” elförbrukning, vilket innebär att vi sedan den 1 januari 2009 köper energi i form av vindkraft. På sikt ska alla fastigheter också ha fullständig källsortering. Genomfört under 2009 Under året som gått har ytterligare fokus satts på vidareutbildning av medarbetarna inom miljöområdet. Kunskap ger verktyg för att kunna göra skillnad i vardagen. Förmågan att kunna göra skillnad skapar engagemang. Samtliga Ståhls kontor är nu diplomerade enligt ”Gröna kontorkonceptet” och alla medarbetare har blivit introducerade i SPIRA, Norrköpings kommuns medborgarcertifiering för en hållbar samhällsutveckling. I Ståhls miljöpolicy har fyra fokusområden definierats: • • • •

Avfall – källsortering Ekologi – Grönt kontor, inköp av leve- rantörstjänster Förbrukningsmedia – energi, vatten, uppvärmning Transport – tjänstebilar, tjänsteresor

För vart och ett av dessa områden finns en fokusgrupp som representerar en yrkesmässig mångfald. Miljöarbetet bedrivs systematiskt med hjälp av regelbunden uppföljning av målen och utifrån fastställda aktivitetsplaner inom respektive fokusområde.

Utöver fokusgrupperna arbetas riktlinjer fram för hur krav på leverantörer och entreprenörer ska se ut i miljöhänseende. Konkreta, mätbara och tidsbestämda mål sätts upp, miljöaspekter och miljöpåverkan i relation till miljömålen identifieras, personal utbildas och ett intranät byggs upp för att hålla informationen relevant. Ståhls miljöarbete har sin utgångspunkt i ISO 14001:2004. Vi har för närvarande inte ambitionen att certifiera bolaget, men miljöarbetet kommer att uppfylla standardens krav. Ståhl strävar också efter att uppfylla den gällande lagstiftningen för att aktivt bidra till att de 16 nationella miljökvalitetsmålen kan nås. Grönt kontor Att leva som man lär är viktigt, därför föll det sig naturligt att ansluta Ståhl till Norrköpings kommuns ”Gröna kontor”-koncept. Detta har inneburit att samtliga fem av bolagets kontor nu är diplomerade. För att bli ett Grönt kontor ska man uppfylla 20 olika miljökriterier, som bland annat handlar om att en miljöplan (aktivitetsplan) ska finnas, att miljömärkt papper används till trycksaker och att källsortering sker. För att erhålla fortsatt status som Grönt kontor ska en årlig uppdatering av miljöplanen skickas in till kommunen tillsammans med redovisning av minst en miljöförbättrande åtgärd. SPIRA-konceptet Grunden för ett framgångsrikt miljöarbete ligger i ett ständigt förbättringsarbete. Detta innebär konkret att medarbetarna får möjlighet till kompetensutveckling och information inom miljöområdet. En av de aktiviteter som har genomförts under året är att ansluta medarbetarna till SPIRAnätverket i Norrköping.

SPIRA är en del av Norrköpings kommuns Agenda 21-arbete. Verksamheten går ut på att den enskilda individen ska försöka göra ett antal förbättringar i vardagsmiljön enligt vissa kriterier. Kriterierna är uppdelade i fyra huvudområden: • • • •

Minska sopmängden Minska vatten- och energianvändning Handla mer miljöanpassat och etiskt Föra en hållbarare livsstil

Samtliga medarbetare har blivit introducerade i SPIRA-konceptet. Dessutom har det genomförts en personlig genomgång där den enskilde medarbetaren får en möjlighet att se var han eller hon står inom respektive fokusområde. Förutom att erbjuda en statusbild över individens insats för ett hållbart samhälle så ges automatiskt tips och fingervisningar om nästa möjliga steg. SPIRA erbjuder även alla medlemmar chans till vidare utveckling genom medverkan i seminarier med olika teman som till exempel sopsortering, hantering av läkemedelsrester, trädgårdsskötsel med mera. En bra bit på väg Ståhls miljöarbete har kommit en god bit på väg, en del uppsatta mål är nådda, andra ligger fortfarande i planeringsstadiet. Under 2010 beräknas miljöarbetet vara fullt implementerat i all verksamhet. 2010 års miljömål • Att definiera en strukturerad och transparent mätmetod för alla Ståhls fokusområden. Detta innebär att varje miljöaspekt får ett värde i koldioxidutsläpp som möjliggör prioritering och jämförelse med omvärlden. Se övriga mål sidan 10.


MILJÖARBETE

En liten ändring, kan skapa stor förändring.

Forskningsprojekt Sedan 2008 deltar Ståhl tillsammans med Linköpings universitet i ett forskningsprojekt med syfte att identifiera och implementera behovsgrundade innovationer som minskar energiförbrukningen i förvaltning, drift och underhåll av byggnader.

25


26

PERSONAL

En omtalad och attraktiv arbetsgivare Ståhls ambition är att skapa värdetillväxt genom effektiva och kunniga medarbetare som tar tillvara varje hyresgästs och fastighets möjlighet till utveckling. För att klara denna målsättning arbetar vi aktivt med att stärka både medarbetare och kundrelationer. Ståhls organisationsstruktur bygger på hyresgästnärhet och lokal förankring, vilket bland annat ger oss goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på de olika marknaderna. Vi förespråkar delegerat ansvar, flexibilitet i arbetsfördelningen och ger utrymme för personliga initiativ. Kloka och trygga medarbetare borgar för engagemang och ansvarstagande. Våra medarbetare är goda ambassadörer för bolaget och säkerställer kvalitén i det dagliga arbetet. De känner till vår vision, affärsidé, våra mål och värdeord. Detta genomsyrar sedan alla kontaktytor mot hyresgäster, samarbetspartners, samhälle och näringsliv. Egen personal närmast hyresgästerna Vid årsskiftet var vi 51 (50) anställda, varav 21 kvinnor och 30 män. Genomsnittsåldern för personalen är 48 år. Vårt huvudkontor ligger i Norrköping och vi har även förvaltningskontor på orterna Örebro, Kumla, Uppsala och Linköping. Alla stabsfunktioner är samlade på huvudkontoret. Vi har under många år haft egen fastighetsskötsel på flera orter. Vi anser att det är viktigt att våra anställda är de som är närmast hyresgästen. Under 2008/2009 utformade vi därför en helt ny fastighetsskötarorganisation i Norrköping och Linköping.

Våra medarbetare Magnus Jonsson, Sibyl Hagel, Lars Olovsson, Åsa Nyström

Hälsa och trivsel prioriterat Vi har sedan länge arbetat med hälsoförbättrande åtgärder och 2005 hälsodiplomerades Ståhl via Korpen. Vi erbjuder medarbetarna regelbundna hälsoprofilundersökningar och har ett nära samarbete med vår företagshälsovård, Previa. Personalens hälsa är en prioriterad fråga. För att identifiera förbättringsområden i organisationen genomfördes för


PERSONAL

Vi ska ta ut svängarna, hitta nya varianter, ligga i framkant.

andra året en omfattande undersökning av Nöjd Medarbetar Index med hjälp av CMA, Centrum för marknadsanalyser, i Linköping. Vi hade 2008 ett fantastiskt resultat, och undersökningen 2009 gav ännu bättre siffror. Resultatet visar att vi överlag har mycket nöjda medarbetare. Förbättringsområden finns inom samverkan och information. NMI-mätningar kommer att utföras årligen, för att därigenom kunna driva utvecklingen av medarbetarna och bolaget framåt. Våra ansträngningar inom områdena hälsa och trivsel visar sig i goda nyckeltal kring sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron var så låg som 2 % och andelen långtidsfriska 99 %. Ståhl-Akademin med mera Vår utveckling påverkas i hög grad av medarbetarnas kompetens, motivation och engagemang. Utbildning och kompetensutveckling är ett gemensamt ansvar som delas av bolaget och den enskilde medarbetaren. Utbildning och utveckling är även det en prioriterad fråga inom bolaget. Vi har under året bland annat satsat på att vidareutbilda personal inom förvaltning och elsäkerhet. Minst fyra gånger per år träffas samtliga medarbetare inom bolaget. Vid dessa möten avsätts stort utrymme för samtal och erfarenhetsutbyte i stora och små grupper. Vi har även ett samlat utbildningsforum, Ståhl-Akademin, där det under året genomförs utbildningar direkt anpassade för vår verksamhet.

Aktivt arbetsmiljöarbete Ståhl strävar efter att alla medarbetare ska känna delaktighet i bolagets utveckling och erbjuder en öppen och stimulerande miljö som är flexibel och snabb till beslut. Vi har under många år arbetat aktivt med att skapa en hälsosam och trivsam arbetsmiljö, där både bolaget och den enskilde samverkar för ett bra företagsklimat. En arbetsmiljökommitté ansvarar för det systematiska arbetsmiljöarbetet och strategiska frågor. Men den viktigaste insatsen görs i vardagen där vi månar om varandra och den gemensamma arbetsmiljön. Genom logotyp på bilar, kläder och id-kort skapar vi också igenkänning och därmed trygghet för våra hyresgäster. Grön kontorsmiljö Ståhls kontor är diplomerat som ett Grönt kontor enligt Agenda 21 via Norrköpings kommun. Detta innebär bland annat att vi uppfyller 20 kriterier för en grön kontorsmiljö, exempelvis använder vi miljömärkta produkter och kopierar/ skriver ut dubbelsidigt i största möjliga utsträckning. IT-miljö och stödsystem Våra IT-system utgör ett viktigt stöd i arbetet med att skapa och bevara långsiktiga relationer med hyresgäster och samarbetspartners. De underlättar kommunikationen med marknaden samtidigt som de skapar förutsättningar för ett

Ålder

Anställningstid

Mindre än 1 år 8 %

9–14 år 19 %

29 år eller yngre 4 %

50–59 år 21 %

1–3 år 17 %

Mer än 14 år 31 %

30–39 år 13 %

60 år eller äldre 19 %

4–8 år 25 %

40–49 år 42 %

effektivt arbetssätt och en minskad resursförbrukning, i linje med bolagets miljöstrategi. Viktigt för oss är en hög säkerhetsnivå och tillgänglighet i IT-miljön. Arbetet med att utveckla och utöka användandet av IT som stöd i verksamheten, både för den egna organisationen och för våra hyresgäster, pågår och inkluderar bland annat installation av säljverktyget Capitex. Basen i Ståhls programmiljö är fastighetssystemet Vitec Nova. Här hanteras alla hyreskontrakt, och härifrån sker all avisering till våra hyresgäster. Löpande redovisning och bokslutsarbete sker i ekonomisystemet Garp. Kopplat till dessa finns ett egenutvecklat system för uppföljning, budget och prognos. Med egenutvecklade system, helt anpassade efter vår organisation och dess arbetssätt, upplever vi en stor flexibilitet när det gäller simuleringar över framtida marknadsscenarier och deras påverkan på våra nyckeltal. Framtiden 2010 kommer vi att fortsätta arbetet med personalens kompetenshöjning. Efterfrågade områden är branschkunskap inom handel, logistik m m och säljstöd via Capitex. Vi fortsätter också att satsa på hälsa och arbetsmiljö.

INDEX

2009

2008

Nöjd Medarbetar Index

4,2

4,0

Jämställdhet

4,7

4,1

Helhetsattityd

4,5

4,3

Engagemang, motivation och arbetsglädje

4,4

4,2

Mål och resultatinriktning

4,2

4,0

Kompetens och utvecklingsmöjlighet

4,1

4,0

Organisation

4,1

4,0

Hälsa

4,1

4,1

Ledarskap

4,1

3,8

Öppenhet och ärlighet

4,1

4,0

Medarbetar-/utvecklingssamtal 4,0

3,7

Samarbete/samverkan

4,0

3,8

Arbetsklimat

3,9

3,9

Information

3,9

3,8

Maxindex = 5

27


28

STYRELSE & LEDNING

Med öppenhet och tillgänglighet

Styrelsen och ledningen för Henry Ståhl Fastigheter AB strävar efter att leva upp till de krav på öppenhet och tillgänglighet som ställs på börsnoterade företag.

Årsstämma Vid årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång fastställs årsredovisningen; beslutas om utdelning; väljs styrelse, styrelseordförande och revisorer; tas upp övriga hänskjutna frågor samt hanteras andra ärenden enligt lag. Styrelse Styrelsen består av fyra personer. Styrelsearbetet regleras av en beslutad arbetsordning. Under året hålls fyra ordinarie styrelsemöten samt ett antal extra, eller inofficiella, möten. Styrelsen kan sammankallas med kort varsel för att fatta erforderliga beslut, när så är motiverat. Utöver rena formaliapunkter på dagordningen behandlas alltid: Rapporter Information om verksamheten samt det finansiella läget, innehållande bland annat resultatprognoser för innevarande och nästföljande år samt övergripande uppgifter från förvaltningen. Affärer Aktuella frågor om förvärv eller avyttringar av fastigheter tas upp och eventuella beslut fattas. Projekt Viktigare projekt följs upp och eventuellt nya investeringar diskuteras och beslutas.

Strategiska frågor Återkommande diskussion om framtida mål, visioner, marknader och inriktningar med beslut i policyfrågor. Övriga frågor Alla andra för styrelsen aktuella ärenden som initierats av styrelsemedlem eller VD. På de möten, där så är aktuellt beslutas dessutom om hel- och delårsbokslut samt årsbudget. Styrelsens ordförande Ordföranden följer noga verksamheten och dess utveckling samt svarar för att ledamöterna fortlöpande får den information som krävs för att kunna fullgöra sitt ansvar. Vidare handlägger ordföranden en del strategiska ärenden samt företräder bolaget i vissa övergripande sammanhang. Ordföranden håller en kontinuerlig och nära kontakt med såväl bolagets ägare som dess operativa ledning. Verkställande ledning Henry Ståhl Fastigheter AB med helägda dotterbolag bildar en äkta koncern. Tillsammans med Fastighetsaktiebolaget Kretia, som ägs till 33 %, bildas en oäkta koncern. Det övriga ägandet av Kretia ligger helt inom familjen Ståhl. Bilden kompliceras ytterligare av att Ståhl svarar för förvaltningen av intressebolaget Kretia. För att säkerställa korrekt hantering av mellanhavanden, undvika intressekonflikter och garantera tillgången till information och kompetens finns en informell

ledningsgrupp bestående av Ståhls ägare och styrelseordförande samt VD-arna i båda bolagen. Gruppen träffas regelbundet och informerar samt diskuterar om strategiska förvärv, finansfrågor och aktuella mellanhavanden. Bolagets VD ansvarar för löpande förvaltning och för att de beslut som fattas av styrelsen verkställs. Det är VD:s uppgift att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Fördelningen av arbetet mellan styrelsen och VD samt VD:s ansvar och befogenheter framgår av en skriven VD-instruktion. Bolagets närhet till ägaren och styrelsen innebär stor snabbhet i viktiga beslut, vilket varit avgörande för lyckade affärer vid ett antal tillfällen. Revisorer Externa revisorer utses av årsstämman för en period på fyra år. Vid årsstämman 2009 valdes Ingemar Rindstig från Ernst & Young till ny revisor efter Peter Lander, som avböjt omval. Mats Bergkvist kvarstår enligt tidigare val. Uppföljning och redovisning av revisionsarbetet sker genom kontakter med bolagets ledning samt personal med ansvar för redovisning och ekonomi. Dessutom deltar revisorerna vid ett styrelsemöte och redogör för förvaltningsoch bokslutsrevisionen samt lämnar ett omdöme om bolagets interna kontroll.


STYRELSE & LEDNING

Styrelsen JAN LINDEROTH

MIKAEL STÅHL

STYRELSENS ORDFÖRANDE

STYRELSELEDAMOT

ROBERT ISSAL

NILS RINGBORG

STYRELSELEDAMOT

STYRELSELEDAMOT

29


30

FASTIGHETSVÄRDEN

Oförändrade marknadsvärden

PELIKANEN NORRKÖPING Bedömt värde 33 mnkr


FASTIGHETSVÄRDEN

2009 valde vi att låta Forum Fastighetsekonomi göra en individuell värdering av varje fastighet. Den finansiella oron på marknaden bedöms ha fått ett visst genomslag på våra fastigheters marknadsvärden. De låga räntorna har motverkat denna effekt. I början av 2010 avyttrades samtliga fastigheter i Uppsala till ett värde motsvarande värderingen som gjordes av Forum.

Ståhl genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. I balansräkningen tas fastigheterna upp till bokfört värde, som inte påverkas av förändrade marknadsvärden, såvida inte nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med principer som redovisas i den officiella årsredovisningen under rubriken ”Redovisnings- och värderingsprinciper”. Intern värdering Vi har god marknads- och fastighetskännedom och kan internt göra en professionell värdering av vårt bestånd. Den finansiella oron har inneburit att väldigt få transaktioner genomförts under året. Detta skapar i sig en oro på marknaden, något som kan medföra lägre marknadsvärden. Den finansiella oron fick dock till följd att räntorna varit mycket låga under året. Vår bedömning är att marknadsvärdena i stort sett är oförändrade under 2009. Extern värdering Årligen sätts individuella direktavkastningskrav för fastigheterna, fördelat på lokaler och bostäder. Sedan 10 år tillbaka har Forum Fastighetsekonomi uppdraget att vara oss behjälpliga vid framtagandet av direktavkastningskraven. Forum Fastighetsekonomi är väl insatta i varje fastighets detaljer vad gäller kvalité och marknad. Forum har per den 1 november 2009 gjort en individuell värdering av koncernens samtliga fastigheter. Det samlade värdet på fastighetsbeståndet uppgår enligt denna värdering till 3 961 600 000 kr. I marginalen visas ett urklipp från värderingen. I tabellen till höger redovisas de av Forum använda direktavkastningskraven vid värderingen per den 1 november 2009. Dessa avkastningskrav ställs mot respektive fastighets uthålliga driftnetto.

Med uthålligt driftnetto menas: normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparation, underhåll och fastighetsskatt/fastighetsavgift. Direktavkastningskrav, %

Linjen 3 | Norrköping

Ort Bostad Lokal Snitt Norrköping 5–6,5 6,75–9 6,6 Linköping 4,75–5 6,5–7,5 6,5 Örebro 4,5–5 6,75–8,25 7 Kumla 6–7 7,5–9 7 Uppsala 3,75–4 6,25–8 6,7 Stockholm 2 5,5–7,5 5,8 Aktuella marknadsvärden Av tabellen nedan framgår värden per lokal marknad samt det totala värdet för Ståhlkoncernens fastigheter. Värdering Norrköping Linköping Örebro Kumla Uppsala Stockholm Summa

mnkr 2 147 646 288 263 431 186 3 961

Bedömt värde 124 mnkr

Elddonet 12 | Linköping

kr/kvm 8 600 12 100 9 900 6 400 10 800 25 000

Det totala värdet uppgick per den 31 december 2009 till cirka 4 000 mnkr. Genomsnittligt direktavkastningskrav för hela beståndet är 6,6 %. Under året har inga försäljningar genomförts. Ståhl äger 33 % av aktierna i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Detta bolag har under de två senaste åren avyttrat ett antal fastigheter i Malmö. Under året har Kretia förvärvat fastigheter i Malmö och Norrköping uppgående till cirka 30 000 kvm. I början av 2010 förvärvade Kretia fastigheter med en sammanlagd yta på 42 000 kvm i Uppsala. Kretia hanteras i redovisningen som intresseföretag.

Bedömt värde 63 mnkr

Gillet 22 | Örebro

Bedömt värde 65 mnkr

31


32

FINANSIELL VERKSAMHET

Den finansiella verksamheten Finansieringsstruktur med hänsyn Ytor per ort taget till tagetFinansieringsstruktur till övervärdenmed på hänsyn fastigheterna marknadsvärden på fastigheterna %

2008 gick vi in i en av tidernas största finansiella kriser, med kraftiga svängningar i räntorna och stor osäkerhet på marknaden som följd. Under 2009 har en viss återhämtning från extremt låga nivåer i världsekonomin skett, men den är delvis en följd av omfattande ”tillfälliga” stimulanser. De mycket låga räntorna och våra förväntningar om låga räntor även under lång tid framåt har satt avtryck på den finansiella verksamheten det gångna året.

Eget kapital 42 %

Räntebärande skulder 55 % Ej räntebärande skulder 3 %

Finansieringsstruktur Finansieringsstruktur %

Räntebärande skulder 66 %

Eget kapital 29 %

Ej räntebärande skulder 5 %

Utdrag ur finanspolicyn Kapitalbindning Ej mer än 30 % av kapitalet ska förfalla inom 1 år. Genomsnittlig kapitalbindningstid får ej understiga 24 månader. Räntebindning Avvikelse får ske med +/-10 procentenheter av normportfölj. Genomsnittlig räntebindningstid Får aldrig understiga 24 månader. Kassaflöden Koncernens kassaflöde ska från löpande förvaltningen över tiden årligen uppgå till minst 30 mnkr. Likviditet Likviditeten ska aldrig understiga 40 mnkr. Räntetäckningsgrad Målsättning att ej understiga 1,5. Får aldrig understiga 1,3. Formel: (resultat efter finansnetto + finansnetto + avskrivningar - engångsposter) / finansnetto Soliditet Synlig soliditet ska vara 25–30 %. Justerad soliditet ska vara minst 30 %.

Finansfunktionen arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande. Målen för Ståhls finansieringsverksamhet är att: • Säkerställa likviditets- och refinansieringsbehovet • Begränsa ränteriskerna • Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker • Arbeta för en hög flexibilitet avseende räntebindning och finansiering. Lån Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten. För Ståhl har traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntederivat varit den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2009 uppgick den totala räntebärande skulden till 2 355 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 57 månader. Räntestruktur och normportfölj framgår av diagram på sidan 31. Snitträntan på de räntebärande skulderna, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december 2009 på 3,8 %. Strategi Löpande genomförs ett strategitest för att undersöka vilken räntebindningsstruktur som är den optimala för bolagets verksamhet. Ett stort antal alternativa normportföljer kombinerade med diverse räntederivat testas, med ett utfall för ränte-

kostnader och nyckeltal för de närmaste fyra åren. Konfidensintervallet är 95 %. Gällande normportfölj den 31 december 2009 framgår av diagram på sidan 31 och innebär att räntekostnader, resultat och nyckeltal är goda vid räntenivåer upp till 7 % under de kommande tre åren. Derivat All upplåning görs med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhantering av räntor med derivatinstrument. Under 2008 gjorde Riksbanken ett mycket förvirrat intryck. Under 2009 har Riksbanken varit väldigt tydlig med att räntorna kommer att vara låga en lång tid framöver. Marknaden och många ekonomer förväntar sig en snabb uppgång av räntorna. Detta motiveras med att man ser avsevärt starkare ekonomier ganska snart. Frågan är om detta kommer att ske när stimulanserna tas bort. Vår tro är att effekten av ”återställandet” kommer att bli mycket ansträngande och innebär att ekonomin åter försvagas. Den 31 december 2009 uppgick utestående derivatavtal till 3 100 mnkr. 2 200 mnkr är så kallade ränteswapar, där Ståhl i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta. För ytterligare skydd mot höga räntor har Ståhl ett innehav av så kallade räntecaps som uppgår till 300 mnkr. De ingår inte i räntestrukturen i diagrammet på sidan 31. Ståhls innehav av så kallade floors (räntegolv) uppgår till 600 mnkr. Dessa ingår inte i räntestrukturen i diagrammet på sidan 31. Innehavet av räntegolv innebär att andelen rörlig räntebindning


FINANSIELL VERKSAMHET

Räntestruktur vid vid olika räntescenarior Räntestruktur olika räntescenarier 2009-12-31 2009-12-31

Andel avavkrediter ochderivatininstrument derivatininstrument Andel krediter och per kreditinstitut per kreditinstitut

Finansnetto med olika antagna stiborräntor 2010–2012

%

% 60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0

Finansnetto med olika antagna stiborräntor 2010 2012 finansnetto mnkr 120 110 100 90 80

-10

0-1

1-2

Normportfölj

2-3

3-4

4-5

Lågräntescenario

5-7

7-10

År

70 Handelsbanken

Nordea

Krediter

Danske Bank Swappar

SEB

Övriga

Övriga derivat

60

1

2 2010

3 2011

4

stibor %

2012

Högräntescenario

är 30 % större vid låga räntor. För det fall stiborräntan understiger cirka 4 % betalar bolaget rörlig ränta i stället för fast för dessa 600 mnkr. Med de räntenivåer som gällde den 31 december 2009 ger bolagets innehav av räntegolv en årlig intäkt överstigande 20 mnkr. Utöver detta arbetar vi även med så kallade taktiska positioner vid tillfällen då marknadens och bolagets uppfattning markant avviker från varandra. För sådana positioner finns riskbegränsning angivet i finanspolicyn. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med finansiärerna. Dessa avtal innehåller bland annat långa lånelöften från bankerna. Totalt finns långa lånelöften uppgående till 2 500 mnkr, alltså cirka 200 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Genomsnittlig löptid för dessa löften var den 31 december 2009 34 månader. Nya ramavtal har tecknats i början av 2010. Genomsnittlig löptid på lånelöftena uppgår efter detta till 50 mån, och lånelöftena är nu 500 mnkr högre än den befintliga lånevolymen. Likviditet Ståhl eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande. Likviditeten uppgick den 31 december 2009 till 94 mnkr. Soliditet Vid årsskiftet uppgick soliditeten till 29,3 %. Justerat för övervärden i fastighetsbe-

ståndet och uppskjuten skatt uppgick den till 41,9 %. Räntemarknaden 2009 och 2010 Vi har under 2008 och 2009 genomlidit en av tidernas värsta finansiella kriser. Osäkerheten har varit mycket omfattande, och stora amerikanska banker har som bekant gått i konkurs. Världens tidigare femte största bolag AIG har tagit positioner som inte varit under kontroll. För att undvika total kollaps i det finansiella systemet har AIG och många stora aktörer i det finansiella systemet räddats av amerikanska staten med skattebetalarnas pengar. Även i Sverige har staten fått gå in och stötta systemet. De flesta svenska bankerna verkar ha klarat sig någorlunda bra. Den finansiella krisen har medverkat till att skapa en kraftig lågkonjunktur med deflation som effekt. Denna utveckling var en av de mest sannolika effekterna. Nu tror marknaderna och de flesta analytiker att det värsta är över och att vi återgår till mera normala förhållanden. Det återstår dock att se om bankerna, framförallt de amerikanska, har fått ordning på den oreda av instrument och ”toxic assets” som man har haft i sina balansräkningar. 2010 förväntar vi oss att det ekonomiska läget kommer att stabiliseras på en låg nivå. I samband med att de ekonomiska stimulanserna tas bort kommer ekonomin åter att försämras. Det återstår att se huruvida stater och centralbanker lyckas få ordning på den finansiella krisen. De stora obalanser som råder i världsekonomin är ytterligare ett stort problem som måste lösas. Om positiva signaler

kommer under 2010 kommer räntorna troligen att börja höjas under slutet av året. De långa räntorna förväntas ligga stilla eller stiga något. Räntetäckningsgrad För att kunna hantera oväntade förändringar av resultat och räntor behövs ett resultat i den löpande verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Vid årsskiftet var räntetäckningsgraden för Ståhl 2,0 gånger.

BERT LUNDBLAD FINANSCHEF

33


34

MÖJLIGHETER & RISKER

Möjligheter & risker All affärsverksamhet är förenad med risktagande. Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga beslut. Ståhls verksamhet ska bedrivas med begränsad risk. Här anges några av de faktorer som har stor betydelse för Ståhls finansiella ställning.

Omvärld och konjunktur Världskonjunkturen och även den svenska konjunkturen befinner sig i ett mycket svårt läge. Vi har gått in i en recession och närmade oss deflation under 2009. Detta innebär dock ingen större överraskning för oss då vi såg den här utvecklingen som den mest troliga redan för två år sedan. Vår bedömning är att kunskapen hos världens politiker och centralbanker om hur sådant ska hanteras är tillräckligt stor. De stora obalanserna och osäkerheten om hur illa situationen i bankvärlden är, tillsammans med svårigheten i att bedömma hur kraftig lågkonjunktur vi får, innebär att riskerna ändå är större än normalt. De senaste åren har marknaden för Ståhls förvaltning varit god. En sämre konjunktur kan komma att slå mot bolaget genom lägre driftnetton i våra fastigheter. Konjunktursvängningarna på de marknader vi arbetar på har under lång tid varit små, med begränsade förändringar av vakanser och hyresnivåer. Vår bedömning är att den dåliga konjunkturen i världen och Sverige kommer att påverka oss negativt, dock i tämligen liten utsträckning. Fastigheter Ståhl har ett väl koncentrerat fastighetsbestånd i tre regioner: Fjärde Storstadsregionen (Norrköping/Linköping), Örebro/ Kumla och Uppsala/Stockholm. 71 % av hyresintäkter och värden finns i Fjärde Storstadsregionen. Lokal marknadskunskap och närvaro är en avgörande faktor för att lyckas med

fastighetsförvaltning. Alla de tre regioner som Ståhl verkar i har en positiv befolkningstillväxt och ett väl fungerande näringsliv. 67 % av fastigheterna är kommersiella, 33 % är bostäder. Lokaler Lokalfastigheterna består till stor del av kontor. Marknaden för våra kontor är god. När det gäller våra butikslokaler är i princip samtliga ytor uthyrda. Vakanser uppstår med jämna mellanrum i lager och industrifastigheter. Detta beroende på den kortsiktighet som råder i logistikbranschen. Hyresnivån i våra kommersiella fastigheter betecknas som stabil och någon större risk för lägre hyresnivåer finns inte. Snarare upplever vi en dragning uppåt. Kontrakten i de kommersiella fastigheterna löper vanligen på 3−5 år, med 9 månaders uppsägningstid. Genomsnittlig återstående löptid uppgår till omkring 30 månader. De 20 största hyresgästerna svarar för 50 % av lokalhyresintäkterna. Av dessa intäkter kommer 23 % från offentlig sektor, 23 % från publika företag och 54 % från privata företag. Hyresförlusterna i de kommersiella fastigheterna är i stort sett obefintliga. Det har de senaste 10 åren hört till ovanligheterna att någon hyresgäst flyttar när hyrestiden gått ut. Detta tolkar vi som en hög kundnöjdhet. Driftkostnader Driftkostnaderna kan påverkas genom effektiviserande åtgärder. Särskilt fokus har 2008–2009 lagts på kostnader för el, värme och vatten. Även övriga driftkost-

nader är utsatta för en aktiv översyn. Ytterligare fokus kommer att läggas på driftkostnaderna 2010. Där så är möjligt undviker Ståhl svängningar i energipriser. Priset för el är bundet till 2012. Taxorna för värme och andra driftkostnader har de senaste åren ökat kraftigt och minskad förbrukning är därför av stor vikt. Reparationer och underhåll Bolagets fastigheter är väl underhållna och i gott skick. Detta medför att de löpande kostnaderna för reparationer och underhåll ligger på en förhållandevis låg nivå. Omflyttningar Vid omflyttningar av hyresgäster uppstår kostnader och hyresbortfall. I de kommersiella fastigheterna är omflyttningen låg. I bostadsfastigheterna är omflyttningen drygt 20 % per år. Arbetet med att få ner omflyttningarna i bostadsfastigheterna har intensifierats de senaste åren. Finanser För hantering av de finansiella riskerna finns en fastlagd policy. Ränterisker hanteras genom bland annat spridning av räntebindning och refinansieringsrisker genom långa ramavtal med finansiärerna. Genom aktiv närvaro på marknaden och en ständigt uppdaterad räntetro ges möjlighet att förutse stora ränteförändringar. Likviditetsrisk hanteras genom att ha en rejält tilltagen likviditet och ständigt positiva kassaflöden i den löpande verksamheten.


MÖJLIGHETER & RISKER

Jag hjälper mina arbetskamrater att lyckas, så att de kan hjälpa hyresgästerna att lyckas.

Känslighetsanalys Fastigheternas marknadsvärde Förändring direktavkastningskrav Förändring normaliserat driftnetto

+ 0,5 %-enhet - 300 mnkr - 0,5 %-enhet + 350 mnkr +/- 5%-enheter +/- 200 mnkr

Årlig resultateffekt Hyresintäkter Fastighetskostnader Finansnetto vid ändrad stiborränta

+/- 5%-enheter +/- 20 mnkr +/- 5%-enheter +/- 10 mnkr +/- 1 %-enhet +/- 10 mnkr

35


36

ÅRSREDOVISNING 2009

Förvaltningsberättelse Årsredovisning för räkenskapsåret 2009-01-01–2009-12-31 Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 2009, bolagets 62:e verksamhetsår. Verksamhet och organisation Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org. nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Bolaget är ett fastighetsbolag där verksamheten består i att erbjuda bostäder och lokaler väl anpassade efter hyresgästernas önskemål i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt. Bolaget har lokala förvaltningskontor på marknadsområdena Norrköping/Linköping, Örebro/Kumla samt Uppsala/Stockholm. Fastighetsbeståndet uppgår per 31 december 2009 till cirka 500 000 kvm. Fastigheterna har ett bokfört värde om cirka 3,1 mdkr och hyresintäkterna 2009 uppgick till 389 mnkr. Hyresintäkterna är fördelade mellan lokaler 67 procent och bostäder 33 procent. Uthyrningsgraden, per årsskiftet, uppgår till 97 procent, varav kommersiella lokaler 96 procent och bostäder 98 procent. Fastigheter i projekt har en yta om cirka 17 500 kvm. Därutöver finns vissa exploateringsfastigheter. Förvärv av fastigheter Under året har fastigheten Kroken 9 i Norrköping förvärvats via delägt bolag.

Fastigheten är en projektfastighet och har en framtida uthyrningsbar yta på cirka 17 500 kvm. Försäljningar av fastigheter Under året har inga fastigheter avyttrats. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt I kvarteret Knäppingsborg, Norrköping, pågår fortfarande ombyggnaden och förädlingen av kvarteret till småskalig handel, kontor och bostäder. I kvarteret Kvarnen, Norrköping, pågår ombyggnad för Sveriges Radio och Sveriges Television. Uthyrningen avser 1 270 kvm och inflyttning ska ske i augusti 2010. I fastigheten Gillet 22, Örebro, är ombyggnaden och anpassningen för Socialstyrelsen på 2 140 kvm avslutad. Övriga investeringar under perioden består i huvudsak av anpassningar för nya och befintliga hyresgäster. Finans Koncernens räntebärande skulder uppgick 2009-12-31 till 2 355 mnkr (2 293). Medelräntan uppgick under året till 3,8 % (4,4). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Förfallotider framgår av not 19. Genomsnittliga räntebindningstiden, 2009-12-31 uppgick till 57 månader. Koncernens disponibla likviditet, det vill säga inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 94 mnkr (111).

Händelser efter årets utgång I början av 2010 har samtliga fastigheter i Uppsala avyttrats. Fastigheterna i Uppsala har en uthyrningsbar yta uppgående till cirka 41 700 kvm fördelat på lokaler cirka 35 600 kvm, bostäder cirka 4 600 kvm och garage cirka 1 500 kvm. Hyresvärdet för fastigheterna är bedömt till cirka 44 mnkr. Ekonomiska utsikter 2010 Hyresintäkter 351 Driftkostnader inkl. underhåll -145 Fastighetsskatt -16 Administration -30 Finansnetto -83 Resultat från den löpande förvaltningen 77 Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående vinstmedlen 344 157 kkr disponeras på följande sätt: – överföres i ny räkning 344 157 kkr 344 157 kkr


ÅRSREDOVISNING 2009

Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2005–2009

mnkr 2009 2008 2007 2006 2005 Resultaträkning i sammandrag Hyresintäkter 389 354 334 327 411 Fastighetskostnader -191 -170 -150 -141 -219 Avskrivning -31 -28 -27 -25 -31 Centrala administrationskostnader -14 -11 -10 -11 -11 Resultat av försäljningar anläggningstillgångar 0 6 23 8 319 Övriga resultatposter 42 0 -3 0 0 Finansnetto -90 -92 -90 -95 -99 Skatt -18 -14 -14 -7 5 Årets resultat 87 45 63 56 375 Resultat från den löpande förvaltningen 94 81 84 80 82 Balansräkning i sammandrag Fastigheter 3 095 3 050 2 697 Övriga anläggningstillgångar 152 110 114 Omsättningstillgångar 268 183 172 Summa tillgångar 3 515 3 343 2 983 Eget kapital 865 783 755 Avsättningar 165 150 145 Långfristiga skulder 2 332 2 260 1 907 Kortfristiga skulder 153 150 176 Summa eget kapital och skulder 3 515 3 343 2 983

2 679 113 184 2 976

2 629 4 914 3 547

722 152 1 920 182 2 976

919 149 2 295 184 3 547

Nyckeltal Synlig soliditet inkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 29,3 27,9 30,1 Synlig soliditet exkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 24,6 23,4 25,3 Justerad soliditet, % 41,9 40,0 44,2 Direktavkastning, % 7,4 7,6 8,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,9 1,9 Skuldsättningsgrad, ggr 2,7 2,9 2,6 Avkastning på eget kapital, % 16,4 11,3 14,2

29,4

29,3

24,3 40,0 7,7 1,8 2,7 10,8

25,9 38,4 7,1 1,8 2,5 54,4

Medelantal anställda Kvinnor 21 22 24 Män 30 27 24 51 49 48

24 24 48

34 41 75

Definitioner Synlig soliditet Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader i relation till balansomslutningen.

Justerad soliditet Synlig soliditet inklusive avsättningar ökat med övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt hän-

förlig till denna. Uppskjuten skatt beräknas med 10 % på övervärdena.

Direktavkastning Bruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avseende färdigställda fastigheter.

Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster, exkl. avskrivningar, i % av genomsnittligt synligt eget kapital.

37


38

ÅÅRRS ER TE DSOOVM I SG NÅ I NT G T 2009

Resultaträkning KONCERNEN

MODERBOLAGET

kkr Hyresintäkter Fastighetskostnader

Not

2009

2008

2009

2008

1

389 541

353 525

252 115

216 581

2, 6

-191 548

-170 089

-149 122

-128 283

Driftöverskott

197 993

183 436

102 993

88 298

Avskrivningar på fastigheter

3

-30 512

-27 146

-18 473

-15 121

Bruttoresultat

167 481

156 290

84 520

73 177

Centrala administrationskostnader 3, 4, 5, 6 Resultat av fastighetsförsäljningar 7 Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar

-14 465 0 -81

-10 925 6 120 -126

-15 183 0 -79

-11 143 0 -126

Rörelseresultat

152 935

151 359

69 258

61 908

Resultat från finansiella investeringar Andelar i intresseföretags resultat Resultat från andelar i koncernföretag 8 Utdelning från intressebolag

41 520 0 13

0 0 6

0 33 639 0

0 25 573 0

Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella poster RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER

5 605 -95 453 0

11 074 -103 100 0

2 395 -86 603 -93

5 609 -80 612 -549

104 620

59 339

18 596

11 929

Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat 9, 16

0 -17 639

0 -14 277

1 060 -3 904

545 -695

ÅRETS RESULTAT

86 981

45 062

15 752

11 779


ÅRSRÅ ED RO E VT I SS N O IMN GG Å2 T0 T0 9

Ledning & personal Kassaflödesanalys kkr

Not

2009

KONCERNEN

MODERBOLAGET

2008

2009

2008

152 935

151 359

69 258

61 908

0 81 30 696 0 -42 183 670

-6 120 126 27 371 -2 763 -42 169 931

0 79 18 646 0 0 87 983

0 126 15 345 0 0 77 379

-89 835 -1 166

-92 020 -14 640

-50 662 5 864

-49 979 2 366

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital

92 669

63 271

43 185

Förändringar i rörelsekapital Förändringar av kortfristiga skulder Förändringar av kortfristiga fordringar Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning

2 404 -88 485 0

5 054 -19 942 0

5 101 -38 251 -9 676

65 944 9 554 1 154

6 588

48 383

359

106 418

-100 -23 0 0 -74 839 -1 460 420 0

0 0 -326 273 14 247 -61 521 -136 3 039 0

-50 0 0 0 -62 450 -1 400 422 -282

0 0 -326 273 0 -46 106 -136 533 -733

Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Koncernbidrag Förändring av långfristiga skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel

-76 002

-370 644

-63 760

-372 715

0 72 078 -6 002

-12 960 330 510 -4 001

10 223 56 172 -6 002

7 346 254 214 -4 001

66 076

313 549

60 393

257 559

-3 338

-8 712

-3 008

-8 738

Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter DISPONIBLA LIKVIDA MEDEL

36 206

44 918

35 056

43 794

32 868 61 402 94 270

36 206 74 480 110 686

32 048 61 402 93 450

35 056 74 480 109 536

Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Resultat vid fastighetsförsäljningar Resultat vid inventarieförsäljningar Avskrivningar Återförd avsättning till garantiåtaganden Förändring avsättning till pensionsförpliktelse Finansnetto Aktuell skatt

Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av intressebolag Förvärv övriga aktier och andelar Förvärv av byggnader och mark Försäljningar av byggnader och mark Ny-, till-, och ombyggnad Förvärv av maskiner och inventarier Försäljningar av maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar

29 766

39


40

ÅÅRRS ER TE DSOOVM I SG NÅ I NT G T 2009

Balansräkning KONCERNEN kkr

Not

2009

MODERBOLAGET 2008

TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

2009

2008

Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 3 050 321 Pågående ny-, till- eller ombyggnader 10 44 413 Maskiner och inventarier 10 1 852 3 096 586

2 974 992 75 398 1 094 3 051 484

1 813 041 32 410 1 804 1 847 255

1 728 386 73 071 1 094 1 802 551

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 0 Andelar i intresseföretag 12 150 125 Övriga aktier och andelar 264 150 389

0 108 505 241 108 746

604 711 7 075 0 611 786

604 429 7 025 0 611 454

3 160 230

2 459 041

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

3 246 975

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Pågående arbeten för annans räkning 13 0 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 263 Fordringar på koncernföretag 195 355 Övriga fordringar 32 459 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 6 156 235 233 Kassa och bank 32 868 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

2 414 005

0

12 003 2 327

947 134 229 7 590

1 263 105 522 22 683

947 85 311 7 108

3 982 146 748

4 848 134 316

2 699 96 065

36 206

32 048 35 056

268 101

182 954

178 367

133 448

3 515 076

3 343 184

2 637 408

2 547 453


Å R S ÅR R EE DT O VSI O SN MI NGGÅ T2T0 0 9

Balansräkning KONCERNEN kkr

Not

2009

MODERBOLAGET 2008

2009

2008

51 300 163 160

51 300 11 041

523 747 0 45 062 783 269

0 328 405 15 752 406 498

0 312 405 11 779 386 525

0

0

1 060

149 230 346 149 576

106 770 0 106 770 10 000 24 598 1 551 685 338 692 0 1 924 975

99 218 0 99 218

EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital (513 000 aktier av serie B) 51 300 Bundna reserver/Reservfond 201 920 Fritt eget kapital Fria reserver 524 362 Balanserad vinst 0 Årets resultat 86 981 864 563

Obeskattade reserver Periodiseringsfonder

15

0

Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt 16 164 988 Avsatt till pensionsförpliktelser 304 165 292 Långfristiga skulder Förlagslån 17 10 000 Checkräkningskredit 18,19 24 598 Skulder till kreditinstitut 19 2 237 703 Skulder till koncernföretag 0 Övriga långfristiga skulder 60 000 2 332 301 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 26 900 Aktuell skatteskuld 4 239 Övriga skulder 36 320 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 85 461 152 920 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 515 076

10 000 11 520 2 178 703 0 60 000 2 260 223

18 388 3 839 49 983 77 906 150 116 3 343 184

26 900 2 584 90 284 79 397 199 165 2 637 408

51 300 11 041

10 000 11 520 1 538 685 308 598 0 1 868 803

18 388 367 103 978 69 114 191 847 2 547 453

Ställda säkerheter

21

2 653 116

2 597 645

2 246 086

2 261 457

Ansvarsförbindelser

22

100 000

156 000

600 613

495 270

41


42

ÅÅRRS ER TE DSOOVM I SG NÅ I NT G T 2009

Förändringar i eget kapital

Aktiekapital

Bundna reserver

Fria reserver

Årets resultat

Totalt eget kapital

51 300

168 147

472 467

63 254

755 168

Omföring mellan bundna och fria reserver -4 987 Omföring föregående års resultat Utgivet koncernbidrag Skatt hänfört till koncernbidrag Utdelning Årets resultat

4 987 63 254 -18 000 5 040 -4 001

-63 254 45 062

0 0 -18 000 5 040 -4 001 45 062

Eget KAPITAL 2008-12-31

163 160

523 747

45 062

783 269

Omföring mellan bundna och fria reserver 38 760 Förändring pga ändrad skattesats Omföring föregående års resultat Utgivet koncernbidrag Skatt hänfört till koncernbidrag Utdelning Årets resultat

-38 760 315 45 062 0 0 -6 002

-45 062 86 981

0 315 0 0 0 -6 002 86 981

KONCERNEN kkr Eget KAPITAL 2007-12-31

Eget kapital 2009-12-31

51 300

51 300

201 920

524 362

86 981

864 563

Aktiekapital

Reservfond

Balanserad vinst

Årets resultat

Totalt eget kapital

299 871 9 189 10 203 -2 857 -4 001

9 189 -9 189 11 779

371 401 0 10 203 -2 857 -4 001 11 779

Eget KAPITAL 2008-12-31 51 300 11 041 Omföring föregående års resultat Erhållet koncernbidrag Skatt hänfört till koncernbidrag Utdelning Årets resultat

312 405 11 779 13 871 -3 648 -6 002

11 779 -11 779 15 752

386 525 0 13 871 -3 648 -6 002 15 752

Eget KAPITAL 2009-12-31

328 405

15 752

406 498

MODERBOLAGET kkr Eget KAPITAL 2007-12-31 51 300 11 041 Omföring föregående års resultat Erhållet koncernbidrag Skatt hänfört till koncernbidrag Utdelning Årets resultat

51 300

11 041


ÅRSRÅ ED RO E VT I SS N O IMN GG Å2 T0 T0 9

Redovisningsoch värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org. nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden, med undantag för RR:27 där ÅRL tillämpas. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges. Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2009 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,6 mnkr (0,4). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2009 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 141,0 procent (112,0). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknads-

värdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med RR 29. Koncernredovisning Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden. Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret medtas till den del det hänför sig till tiden efter tillträdet respektive före frånträdet.

Fastigheter Koncernens samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och omfattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna ska generera intäkter från uthyrning eller från värdestegring. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till ursprungligt anskaffningsvärde med tillägg för värdehöjande investeringar och med avdrag för genomförda av- och nedskrivningar. Bedömt värde av förvaltningsfastigheter I samband med årsbokslutet har Forum Fastighetsekonomi gjort en extern värdering av samtliga fastigheter. Fastighetsvärden och marknadsvärden som presenteras i årsredovisningen 2009 är

hämtade från Forum Fastighetsekonomis rapport över bedömda värden av bolagets förvaltningsfastigheter. Årligen görs egna interna värderingar med avkastningskrav per fastighet framtagna av externt värderingsföretag. Avkastningskraven varierar inom intervallet 4–10 % beroende på var fastigheten är belägen (vilken ort och vilket läge), samt fastighetens typ (vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning med mera). Värdet per fastighet har beräknats som fastighetens normala driftnetto i relation till avkastningskravet, och har kunnat beräknats på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter. Interna värderingen stämmer väl överens med den externa. Pågående ny-, till- och ombyggnader Värderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Avskrivningar på anläggningstillgångar Fastigheterna, inklusive de koncernmässiga övervärdena, skrivs av på den del av anskaffningsvärdena som är hänförliga till byggnader. Byggnaderna skrivs av med 0,8 % per år. Byggnadsinventarier och markanläggningar skrivs av med 4 % per år. Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en femårsperiod.

43


44

ÅÅRRS ER TE DSOOVM I SG NÅ I NT G T 2009

forts redovisnings- och värderingsprinciper

Nedskrivningar Tillgångar skrivs ned när det redovisade värdet är högre än återvinningsvärdet, det vill säga det högsta värdet av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Bedömningen görs för varje enskild tillgång. Fordringar Fordringar upptas efter individuell värdering till belopp varmed de beräknas inflyta. Leasing Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter avseende operationella leasingavtal redovisas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. Koncernens samtliga leasingavtal är att betrakta som operationella. Intäkter Intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Hyresintäkter Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal.

Ränta Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta). Avsättningar Avsättningar redovisas i balansräkningen när koncernen har en förpliktelse (legal eller informell) på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att ett utflöde av resurser som är förknippade med ekonomiska fördelar kommer att krävas för att uppfylla förpliktelsen och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om koncernen räknar med att erhålla en gottgörelse motsvarande en avsättning som gjorts, till exempel genom ett försäkringsavtal, redovisas gottgörelsen som en tillgång i balansräkningen, men detta sker först då gottgörelsen är i det närmaste säker. Om effekten av tidsvärdet för den framtida betalningen bedöms som väsentlig fastställs avsättningens värde genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdesberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt) som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Den successiva ökning av det avsatta beloppet som nuvärdesberäkningen medför, redovisas som en räntekostnad i resultaträkningen. För närvarande förekommer inga andra avsättningar än uppskjuten skatt och pensionsförpliktelser.

Finansiella instrument Orealiserade förändringar av marknadsvärdet på finansiella instrument har ej haft några redovisningsmässiga effekter. Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Vid beräkningar av uppskjuten skatt används 26,3 % om inget annat anges. Vid beräkning av justerad soliditet utgör uppskjuten skatt 10 % av övervärdena. Vid rena substansförvärv baseras, i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 9, värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder på köpeskillingen. Koncernbidrag Företaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel.


45

ÅRSRÅ ED RO E VT I SS N O IMN GG Å2 T0 T0 9

not 1. Hyresintäkter, kkr.

NOT 4. Information angående ersättning till revisorer

Fördelning av hyresintäkter per ort:

2009

2008

Koncernen

Koncernen

2009

2008

Stockholm

13 706

4%

14 164

4%

– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen

Linköping

61 405

16 %

45 600

13 %

m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av

Norrköping

211 733

54 %

192 481

53 %

Örebro

28 860

7%

28 719

8%

Kumla

33 814

9%

33 250

10 %

Uppsala

39 477

10 %

38 614

11 %

Övrigt

546

0%

697

1%

389 541

100%

353 525 100%

2009

2008

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

iakttagelser vid granskningen – för fristående rådgivning, biträde etc

655

590

630

460

1 285

1 050

Moderbolaget

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: – för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av

NOT 2. Fastighetskostnader, kkr Koncernen Driftkostnader Underhåll och hyresgästanpassningar Fastighetsskatt

150 388

135 209

23 667

20 141

17 493

14 739

191 548

170 089

Driftkostnader 19 567

17 376

Fastighetsskötsel

22 621

19 517

Taxebundna kostnader

36 731

34 399

Uppvärmning

33 700

29 113

Fastighetsadministration

31 767

29 848

Driftkostnader Underhåll och hyresgästanpassningar Fastighetsskatt

4 956 135 209

120 308

104 840

18 396

15 611

10 418

7 832

149 122

128 283

16 369

11 906

Fastighetsskötsel

16 937

13 784

Taxebundna kostnader

27 238

24 655

Uppvärmning

24 131

20 224

Fastighetsadministration

31 767

31 076

3 866

3 195

120 308

104 840

NOT 3. Avskrivningar, kkr

2009

2008

Koncernen Fastighetsförvaltning Byggnader Fastighetsrelaterade inventarier

Totala avskrivningar

2009

2008

Kvinnor

21

22

Män

30

27

51

49

20

20

29

26

49

46

Koncernen

20 952

Koncernen

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets: Styrelse

Kvinnor

0

0

Män

4

4

4

4

Kvinnor

0

0

Män

2

2

2

2

Företagsledning

Moderbolaget

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets: Styrelse

Kvinnor

0

0

Män

4

4

4

4

Kvinnor

0

0

Män

2

2

2

2

Sjukfrånvaro för kvinnor

2%

4%

Sjukfrånvaro för män

1%

2%

Företagsledning

18 826

9 560

8 320

30 512

27 146

Centrala administrationskostnader Maskiner och inventarier

895

Män

Reparationer

Övriga kostnader

410

1 130

Kvinnor

6 002

Driftkostnader

485

580

Moderbolaget

150 388 Moderbolaget

550

NOT 5. Personal

Reparationer

Övriga kostnader

iakttagelser vid granskningen – för fristående rådgivning, biträde etc

Upplysning om sjukfrånvaro

184

225

Sjukfrånvaro för anställda mellan 30 och 49 år

1%

4%

184

225

Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år

2%

3%

30 696

27 371

Sjukfrånvaron för varje ovanstående grupp anges i procent av gruppens sammanlagda ordinarie arbetstid. Gruppen ”anställda yngre än 30 år” innehåller färre än 11 personer och därför redovisas ingen sjukfrånvaro.

Moderbolaget

Fastighetsförvaltning Byggnader Fastighetsrelaterade inventarier

12 288 6 185

4 942

18 473

15 121

173

224

173

224

18 646

15 345

Centrala administrationskostnader Maskiner och inventarier

Totala avskrivningar

10 179


46

T 2009 ÅÅRRS ER TE DSOOVM I SG NÅ I NT G

2009

2008

2%

3%

varav långtidssjukfrånvaro

10 %

38 %

Långtidsfriska

99 %

98 %

Total sjukfrånvaro

NOT 9. Skatt på årets resultat, kkr

Aktuell skattekostnad Skatt hänfört till koncernbidrag

arbetstiden har definierats såsom tillgänglig arbetstid, dvs ordinarie arbetstid justerad för tjänstledighet.

Övriga

16 071

7 621

17 639

14 277

0

0

2008

(varav pensionskostnader)

-3 648

-2 857

7 552

3 552

Redovisad skattekostnad

3 904

695

104 620

59 339

27 515

16 615

Koncernen 2 701

2 427

Redovisat resultat före skatt

0

1 600

Skatt enligt gällande skattesats

21 103

15 797

23 804

19 824

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

9 869

9 199

(2 272)

(2 254)

Ej skattepliktig realisationsvinst Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. Ändringar av tidigare års taxeringar

Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

Förändring obeskattade reserver

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande en

Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder

årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

Övriga skattemässiga justeringar

Moderbolaget

Tantiem avseende styrelse och VD Övriga

-10 920

0

0

-774

-15 069

-10 664

-7

7

118

1 145

102

181

-171

146

1 568

6 656

bokslutsdispositioner

16 071

7 621

Skatt på årets resultat

17 639

14 277

19 656

12 474

5 170

3 493

Uppskjuten skatt på temporära skillnader och

Löner och andra ersättningar Styrelse och VD

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader

Ej skattepliktig resultatandel Sociala kostnader

5 040

Redovisad skattekostnad

Aktuell skattekostnad

Löner och andra ersättningar Tantiem avseende styrelse och VD

0

temporära skillnader och bokslutsdispositioner

Skatt hänfört till koncernbidrag

Styrelse och VD

1 616

Moderbolaget

Långtidsfriska är andelen anställda som har färre sjukfrånvaro än fem dagar per år.

Koncernen

1 568

Uppskjuten skattekostnad avseende

andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie

2009

2008

Koncernen

Total sjukfrånvaro anges i % av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Långtidsjukfrånvaron är den

NOT 6. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr

2009

2 701

2 427

0

1 600

20 534

15 404

23 235

19 431

9 674

8 939

(2 262)

(2 231)

Moderbolaget Sociala kostnader (varav pensionskostnader)

Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats

Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande en

Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring av näringsfastighet

årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder NOT 7. Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr

2009

2008

Försäljningspris

0

13 536

Bokfört värde

0

-7 416

Resultat

0

6 120

2009

2008

33 639

25 573

33 639

25 573

Koncernen

NOT 8 . Resultat från andelar i koncernföretag, kkr

Resultatandelar från handels- och kommanditbolag

0

0

-8 670

-6 491

6

13

-154

128

-3 648

-2 857

Uppskjuten skatt på temporära skillnader

7 552

3 552

Skatt på årets resultat

3 904

695

Övriga skattemässiga justeringar

Moderbolaget


47

RO E VT I SS N O IMN GG Å2 T0 T0 9 ÅRSRÅ ED

NOT 10. Materiella anläggningstillgångar, kkr

2009-12-31

Mark

2008-12-31

Förvaltningsfastigheter

Koncernen

Byggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar

Utgående planenligt restvärde

2 601 659

2 311 588

39 020

296 695

0

-6 624 2 601 659

Årets inköp Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

-133 097

0

603

-20 952

-18 826

-172 272

-151 320

2 468 407

2 450 339

438 613

359 331

431

81 187

0

-1 905

439 044

438 613 160 505

35 388

9 773

-501

0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

205 165

170 278

Ingående avskrivningar

-26 539

-19 727

-8 207

-6 812

-34 746

-26 539

Försäljningar

Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

20 856

20 926

Årets inköp

0

139

Försäljningar

0

-209

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

20 856

20 856

Ingående avskrivningar

-3 157

-2 330

-835

-835

Markanläggningar

Försäljningar

Utgående planenligt restvärde

16 864

17 699

3 094 734

3 050 390

533 963

537 883

1 878 936

1 900 610

2 412 899

2 438 493

Taxeringsvärden

Moderbolaget

Byggnader

1 541 848

1 259 147

26 674

282 701

1 568 522

1 541 848

Ingående avskrivningar

-89 530

-79 351

Årets avskrivningar

-12 288

-10 179

-101 818

-89 530

1 466 704

1 452 318

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

126 264

91 377

Ingående avskrivningar

-12 851

-9 196

-5 050

-3 655

Utgående ackumulerade avskrivningar

-17 901

-12 851

Utgående planenligt restvärde

108 363

78 526

15 403

15 264

Ingående anskaffningsvärde Årets inköp

0

139

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

15 403

15 403

Ingående avskrivningar

-2 290

-1 673

Årets avskrivningar

-617

-617

Utgående ackumulerade avskrivningar

-2 907

-2 290

Utgående planenligt restvärde

12 496

13 113

1 845 451

1 801 457

351 938

351 706

1 226 013

1 224 487

1 577 951

1 576 193

Taxeringsvärden Mark

Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt värde på cirka 4 000 mnkr, vilket innebär ett övervärde på fastigheterna på cirka 900 mnkr. Värderingarna är gjorda enligt de principer som framgår under redovisnings-

8

Inköp, ny-, till- och ombyggnad

8 351

-501

Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde förvaltningsfastigheter.

-3 157

Ingående anskaffningsvärde

35 388

Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Intresseföretagsandelen redo-

-3 992

Byggnad

Årets inköp

visas som finansiell anläggningstillgång.

Utgående ackumulerade avskrivningar

Mark

83 026

och värderingsprinciper.

0

Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter

91 377

Byggnad

143 739

Årets avskrivningar

Ingående anskaffningsvärde

Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter

170 419

Ingående anskaffningsvärde

257 500

Årets avskrivningar

170 278

Årets inköp

81 188

257 888

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Markanläggningar

Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärde

176 312

388

Årets försäljningar

Mark Ingående anskaffningsvärde

257 500

Byggnadsinventarier

2 640 679 -151 320

Ingående anskaffningsvärde Årets inköp


48

T 2009 ÅÅRRS ER TE DSOOVM I SG NÅ I NT G

Maskiner och inventarier

Koncernen

Kapitalandel %

Antal

100

10 000

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget

100

1 000

13 797

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB

100

1 000

Förvaltnings AB Constructor

100

123 500

Förvaltnings AB Hamnbron

100

10 000

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken

100

1 000

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB

100

101 000

Kapitalandel %

Rösträttsandel %

100

100

60

60

2009-12-31

2008-12-31

845 785

845 785

2008-12-31

Ingående anskaffningsvärde

8 300

Inköp

1 460

136

Försäljningar

-199

-5 633

Utrangeringar

-2 134

0

7 427

8 300

-7 206

-8 777

Försäljningar

199

2 470

Utrangeringar

2 134

0

-702

-899

-5 575

-7 206

Maskiner och inventarier

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Indirekt ägda bolag Fastighets AB Skvallertorget

2009-12 31

Ingående ackumulerade avskrivningar

Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar

Kungsbävern KB Allmänna Fastighets AB & Co KB

Utgående planenligt restvärde

1 852

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början

1 094

Årets anskaffningar Moderbolaget

Maskiner och inventarier

0

0

845 785

845 785

Vid årets början

-221 498

-221 498

Vid årets slut

-221 498

-221 498

-19 576

-19 858

604 711

604 429

Vid årets slut

Ingående anskaffningsvärde

9 962

10 826

Inköp

1 400

136

Försäljningar

-199

-1 000

Utrangeringar

-2 134

0

9 029

9 962

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar

-8 868

-8 315

Försäljningar

199

341

Utrangeringar

2 134

0

-690

-894

-7 225

-8 868

Årets avskrivningar

Ackumulerade nedskrivningar

Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag Bokfört värde Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte:

Organisationsnummer

Säte

AB Norrköpings-Fundamentet

556218-3060

Norrköping

AB Realvärden Henry Ståhl

556223-5928

Norrköping

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB

916695-5576

Norrköping

Fastighets AB Pelix

556676-7546

Norrköping

Fastighets AB Skvallertorget

556439-2404

Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget

556496-3493

Norrköping

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB

969655-0590

Norrköping

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB

556700-8759

Norrköping

Årets kostnad för leasing uppgick till 960 kkr.

Fastighetsbolaget Spetsen HB

916695-1104

Norrköping

Beräknat anskaffningsvärde uppgår till cirka 5 000 kkr.

Förvaltnings AB Constructor

556061-5014

Norrköping

Förvaltnings AB Hamnbron

556439-2370

Norrköping

Förvaltnings AB Intector KB

916412-1338

Norrköping

Förvaltnings AB Ståhl Invest

556439-2388

Norrköping

Förvaltnings AB Viddviken

556365-6379

Norrköping

Förvaltnings AB Världens Ände

556440-3540

Norrköping

Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

1 804

1 094

Leasing Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2009-12-31 fördelar sig enligt följande:

År

2010

2011

2012

2013

2014

Kkr

1 000

1 000

1 000

1 000

1 000

NOT 11. Andelar i koncernföretag, kkr

Aktier

Namn

Kapitalandel %

Antal

Bokfört värde

AB Norrköpings-Fundamentet

100

1 000

100

AB Realvärden Henry Ståhl

100

1 000

61 280

Fastighets AB Pelix

100

1 000

499

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund

556440-3557

Norrköping

Förvaltnings AB Ståhl Invest

100

10 000

100

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken

556218-3300

Norrköping

Förvaltnings AB Viddviken

100

500 000

10 000

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB

556529-3064

Norrköping

Förvaltnings AB Världens Ände

100

10 000

655

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund

100

10 000

105

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB

556590-6913

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB

100

1 000

2 200

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB

556027-3525

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB

100

101 000

151 322

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB

556065-8956

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB

100

181 850

35 824

KB Centrumfastigheter

916414-5576

Norrköping

Kungsbävern KB

916671-8511

Uppsala

Allmänna Fastighets AB & Co KB

916412-6725

Norrköping

262 085 Andelar

Kapitalandel %

Rösträttsandel %

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB

100

100

Bokfört värde 19

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB

100

100

-47

Fastighetsbolaget Spetsen HB

100

100

98 020

Förvaltnings AB Intector KB

100

100

KB Centrumfastigheter

100

100

1 000 243 634 342 626

Totalt aktier och andelar

604 711


49

RO E VT I SS N O IMN GG Å2 T0 T0 9 ÅRSRÅ ED

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte:

NOT 12. Andelar i intresseföretag, kkr

Namn

Aktier och andelar i intresseföretag Koncernen

Kapitalandel %

Rösträtts- Antal Bokf. värde andel %

Organisationsnummer

Säte

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB

556364-0480

Norrköping

Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB

556757-7647

Norrköping

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB

7,1

7,1

10

25

Fastighetsaktiebolaget Kretia

556348-1471

Norrköping

Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB

5,0

5,0

125

50

Kretia Holding AB

556743-4468

Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Kretia

33,3

33,3

11 168

150 000

Kretia Holding 2 AB

556772-6830

Norrköping

KN 9 Fastighets AB i Norrköping

50,0

50,0

50

50

Kretia Holding 3 AB

556772-6848

Norrköping

Kretia Holding 4 AB

556772-6855

Norrköping

Kretia i Norrköping 1 AB

556684-8221

Norrköping

Kretia i Norrköping 2 AB

556529-6257

Norrköping

Kretia i Norrköping 3 AB

556761-0497

Norrköping

KN 9 Fastighets AB i Norrköping

556791-3990

Norrköping

HKS Fastighets AB

556784-6794

Norrköping

Bedax 7 AB

556759-1010

Norrköping

Koncernens bokförda värde

2009-12 31

150 125 2008-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början

108 505

108 505

100

0

41 520

0

150 125

108 505

Anskaffningar under året Andelar i intresseföretags resultat Bokfört värde

NOT 13. Pågående arbeten för annans räkning, kkr Indirekt ägda bolag

Kapitalandel %

2009-12-31

2008-12-31

12 003

2 327

12 003

2 327

2009-12-31

2008-12-31

Moderbolaget

Nedlagda kostnader

Kretia Holding AB

33,3

Kretia Holding 2 AB

33,3

Kretia Holding 3 AB

33,3

Kretia Holding 4 AB

33,3

Koncernen

Kretia i Norrköping 1 AB

33,3

Förutbetalda kostnader för drift

2 343

2 318

Kretia i Norrköping 2 AB

33,3

Upplupna hyresintäkter

1 323

1 558

Kretia i Norrköping 3 AB

33,3

Övrigt

2 490

106

Bedax 7 AB

33,3

6 156

3 982

Förutbetalda kostnader för drift

1 008

1 008

Upplupna hyresintäkter

1 298

1 558

Övrigt

2 542

133

4 848

2 699

2009-12-31

2008-12-31

0

1 060

0

1 060

KN 9 Fastighets AB i Norrköping

16,6

HKS Fastighets AB

13,2

NOT 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr

Moderbolaget

Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med tillämpning av kapital-

andelsmetoden. Skillnaden mellan i koncernen redovisat värde på intresseföretagsinnehavet och ägarföretagets andel av intresseföretagets egna kapital uppgår till 25 810 kkr. Redovisningen enligt kapitalandelsmetoden innebär att koncernens egna kapital är 143 000 kkr större jämfört med om

NOT 15. Obeskattade reserver, kkr

andelarna hade redovisats enligt anskaffningsvärdemetoden.

Moderbolaget Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB Fastighetsaktiebolaget Kretia

Kapitalandel % 7,1

Periodiseringsfond tax 2004

Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % 7,1

10

25

5,0

5,0

125

50

33,3

33,3

11 168

7 000

Moderbolagets bokförda värde

2009-12 31 7 025

Årets anskaffningar Bokfört värde

2009-12-31

2008-12-31

Uppskjuten skatt på temporära skillnader

163 093

147 088

Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder

1 895

2 142

164 988

149 230

106 770

99 218

106 770

99 218

Koncernen

7 075 2008-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början

NOT 16. Avsatt till uppskjuten skatt, kkr

Moderbolaget Uppskjuten skatt på temporära skillnader

7 025

50

0

7 075

7 025

Avsatt till uppskjuten skatt på temporära skillnader, per 2009-12-31, har beräknats med en skattesats på 26,3 %. NOT 17. Förlagslån

Indirekt ägda bolag

Kapitalandel %

Kretia Holding AB

33,3

Kretia Holding 2 AB

33,3

Kretia Holding 3 AB

33,3

Kretia Holding 4 AB

33,3

Kretia i Norrköping 1 AB

33,3

Kretia i Norrköping 2 AB

33,3

Kretia i Norrköping 3 AB

33,3

Bedax 7 AB

33,3

KN 9 Fastighets AB i Norrköping

66,6

HKS Fastighets AB

13,2

Konvertibelt förlagslån på 10 mnkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB Lånet medför rätt till konvertering tidigast 2011-01-01 och senast 2012-12-31, och förfaller i sin helhet till betalning 2012-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett. NOT 18. Checkräkningskredit, kkr Koncernen Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr. Beviljade ej lyfta krediter uppgår till 220 000 kkr.

till en kurs av 2 000 kr/aktie har upptagits under 2004 med en räntesats av 4 %.

Moderbolaget Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr. Checkräkningskrediten är redovisad som långfristig skuld eftersom lånelöften från kreditgivare har längre löptid än ett år.


T 2009 ÅÅRRS ER TE DSOOVM I SG NÅ I NT G

50

NOT 19. Skulder till kreditinstitut, kkr

NOT 21. Ställda säkerheter, kkr

2009-12-31

2008-12-31

2 499 594

2 443 865

Företagsinteckningar

2 200

2 200

Pantsatta bankmedel

0

258

Koncernen

Koncernen

För skulder till kreditinstitut

Förfaller till betalning Skuld 2009-12-31

Inom ett år

Mellan ett till fem år

Senare än fem år

Skulder till kreditinstitut

0

2 262 301

0

Summa

0

2 262 301

0

Fastighetsinteckningar

För skulder till intressebolag

Moderbolaget

Pantsatta aktier i dotterbolag

Förfaller till betalning Skuld 2009-12-31

Inom ett år

Mellan ett till fem år

Senare än fem år

Skulder till kreditinstitut

0

1 576 283

0

Summa

0

1 576 283

0

151 322

151 322

2 653 116

2 597 645

1 609 519

1 561 790

483 045

545 887

Företagsinteckningar

2 200

2 200

Pantsatta bankmedel

0

258

Moderbolaget För skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag

Finansiella instrument Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 2 355 mnkr. För att mildra effekten av ränteuppgångar måste risken för detta hanteras. Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen av ränteriskerna. Ramarna för risktagandet är

fastställda i finanspolicyn och styr bl.a vilken genomsnittlig räntebindningstid som minst måste finnas. Dessutom har fastställts vilken struktur som ska finnas vad gäller räntebindningens spridning

över åren (normportfölj). Viss avvikelse får ske från normportföljen.

För skulder till intressebolag Pantsatta aktier i dotterbolag

NOT 22. Ansvarsförbindelser, kkr

2009-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr: 0-1 år

1-2 år

2-3 år

3-4 år

4-5 år

5-7 år

7-15 år

377

94

94

235

235

260

1 060

151 322

151 322

2 246 086

2 261 457

2009

2008

100 000

156 000

100 000

156 000

Koncernen

Borgen till förmån för moderbolag

Ovanstående tabell visar nettot av lån och ränteswappar. Utöver ränteswappar finns innehav av räntegolv uppgående till 600 mnkr med en strike på 3,75 procent, samt innehav av räntetak uppgående till 300 mnkr

Moderbolaget

med en strike på 4,80 procent.

Ansvar för skulder i dotterbolag

292 284

229 055

Ansvar för skulder i handelsbolag

108 329

110 215

Borgen till förmån för dotterbolag

100 000

0

Borgen till förmån för moderbolag

100 000

156 000

600 613

495 270

Avtal om långa lånelöften har slutits med finansiärerna om 2 500 mnkr. Lånen har räntebindning kopplade till stibor 90 dagar, stibor vecka samt reporänta. Räntestrukturen uppnås genom att finansiella instrument används. Effekten blir densamma som om lånen bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet

som uppnås vad gäller flexibilitet och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort räntebindning på lånen och finansiella instrument. Positionerna kallas strategiska.

Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2009-12-31 till 57 månader. Eftersom de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur är de att anse som strategiska. Positionerna är med några undantag identiska med lång räntebindning på lånen. De avvikelser som finns är de fall där räntetak eller räntegolv har använts. Dessa ökar inte i något fall risken utan har till uppgift att uppnå en extra effekt vad gäller risk och räntekostnad.

Förteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på grund av dess omfattning inte här. Sådan förteckning har dock upprättats av bolaget och insänts till Bolagsverket. Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning

3 515 076

Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde

-2 802 482

Bokfört värde av övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen

Marknadsvärdet på lån och finansiella instrument är 98 mnkr högre än det nominella värdet. När räntorna sjunker uppkommer ett högre marknadsvärde än det nominella och vid stigande räntor uppkommer det motsatta. Effekten blir densamma oavsett om man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller binder lån på olika löptider. En förändring av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet närmar sig det nominella värdet för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella

712 594

Taxeringsvärde koncernens hyresfastigheter

2 306 812

Hyresfastigheternas taxeringsvärde

2 306 812

= 3,24 712 594

Bokfört värde av övriga tillgångar

värdet. Redovisningsmässiga effekter av förändringar på marknadsvärden framgår under redovisnings- och värderingsprinciper.

NOT 23. Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter m.m. kkr

2009-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 3 140 mnkr.

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens

Vid vissa tillfällen tas även s.k. taktiska positioner till skillnad från strategiska. Avsikten med dessa är att

övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen ska förvärv av aktier i bolaget enligt 9 § lagen om förvärv

utnyttja orimliga prissättningar i marknaden.

av hyresfastighet anmälas för eventuell prövning av hyresnämnd.

NOT 20. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkr

2009-12-31

Koncernen

2008-12-31

Förutbetalda hyror

56 343

48 786

Upplupna räntor

11 354

8 031

27

1 159

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument Upplupna driftkostnader Övrigt

5 076

3 961

12 661

15 969

85 461

77 906

Moderbolaget

Mikael Ståhl

Förutbetalda hyror

56 367

Upplupna räntor

10 464

6 383

0

1 159

Upplupna driftkostnader

4 424

2 924

Övrigt

8 142

9 862

79 397

69 114

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument

Norrköping den 18 mars 2010

Jan Linderoth

Michael Öhlund

Styrelsens ordförande

VD

48 786

Nils Ringborg

Robert Issal


ÅRSRÅ ED RO E VT I SS N O IMN GG Å2 T0 T0 9

Revisionsberättelse Till årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret 2009. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 34–49. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när den upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Norrköping den 18 mars 2010 Ingemar Rindstig

Mats Bergkvist

Auktoriserad revisor

Auktoriserad revisor

51


52

VÅRA FASTIGHETER

Fastighetsförteckning Norrköping

Tax.värde kkr

Amerika 4 , Söderleden 101 Beryllen 1, Urbergsgatan 90 Bokhållaren 2, Erikslundsplan 9

Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr

11 872

1988

0

0

1971

0

14 460

11 917

6 290

1959

2 610

5

168

2 783

2 274

1 666

52 688

1940 1980

2 915

473

5 732

6 403

0

678

7 689

7 689

3 099

1 607

4 869

1971

0

Gamlabron 13, Västgötegatan 15-17

13 859

1971

0

2 527

243

70

Gripen 9, D rottninggatan 40-44

72 104

1940

3 123

3 031

2 469

329

Järnstången, Östra Promenaden 8 Kapellhorvan 10, Kungsgatan 37-43

9 200 77 838

1 837

1 620

13 983

3 766

2 286

3 997

Diket 7, D rottninggatan 64 Fotogenen 5, Importgatan 30

2 286 127

Fotogenen 4, Importgatan 32

2 407

1909

1 607

953

170

3 010

4 090

396

475

9 823

9 286

0

0

0

1 600

13 971

11 930

710

9 369

870

1 972

160 670

Knäppingsborg 7+8, Skolgatan 1

22 647

1840

960

7 117

2 797

Korpen 20, R epslagaregatan 15

20 799

1964

1 000

1 497

999

Kroken 9, Garvaregatan 4-6

18 431

1900

0

Kvarnen 5, Västgötegatan 11-13

16 729 1855/1890

0

Liljan 16+17, Nygatan 105

14 112

1929

1 909

Linjen 3 , Idrottsgatan 31-61

92 734

1968

16 562

12 254

16 435

175

3 698

3 299

600

17 545

5 901

2 193

7 574

6 997

27

100

3 389

5 381 555

13 456

70

508

1 345

365

2 534

2 082

18 552

15 617

Markattan 11, Drottninggatan 32

27 119

1969

0

1 554

1 735

5 954

5 314

Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38

35 589

1934

1 250

1 909

666

322

4 147

5 750

Motorn 12, Lindövägen 5

62 148

1948

0

13 048

537

820

Pelikanen 11+16, Drottninggatan 23-25

22 019

1929

2 864

725

742

Proppen 2 , Malmgatan 16

33 946

1978

0

Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33

11 860

1899

0

Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50 Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125

2 300

137

2 280

16 685

15 218

760

5 133

3 797

1 070

18 139

19 209

7 707

2 894

80

2 974

2 192

116 174

1973

22 207

77 071

1971

15 485

327

Sparven 9 , S:t Persgatan 139 A-M

90 708

1981

11 785

3 305

281

Spetsen 10, Kungsgatan 36-38

27 073

1991

0

11 427

683

Spiran 12 , Drottninggatan 50-52

92 000

1972

0

6 960

Stallet 5 , Slottsgatan 130-136

66 530

1973

9 404

1 519

Steglitsan 6, N elinsgatan 14

11 964

1969

Svärdet 7, Kristinagatan 10

15 579

1929

Sågen 7, Rörgatan 6 Tulpanen 16, Drottninggatan 49-51

3 540

1964

49 816

1959

3 850

26 474

21 218

46

1 260

16 859

14 275

326

205

7 120

23 022

14 464

38

9 120

21 268

16 937

8 631

11 684

4 700

16 106

11 510

1 641

256

750

2 647

1 688

1 647

184

1 721

25

3 577

2 494

0

935

1 134

1 460

1 235

436

935

518

4 083

5 367

769

720

101

460

5 367

4 411

1 200

5 092

3 732

883

883

322

0

0

0

310 021

245 091

Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15

24 468

1966

4 736

70

26 106

1895

3 776

116

Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7

1 109

1929

Övrigt, mark 3 st fastigheter

3 540 1 254 684

90

68

483

Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30

Total Norrköping

42

0 113 128

71 495

25 879

38 575

22 966

37 978

Linköping Banken 8 , Storgatan 26 Boklådan 7 , Storgatan 23

diket 7

0

1929

0

2 730

2 730

3 664

46 200

1938

0

4 321

4 321

6 490

Borgmästaren 2, Badhusgatan 8

23 015

1940

761

1 189

406

78

325

2 759

3 221

Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4

28 668

1976

1 072

1 383

985

17

3 457

3 640

norrköping

kapellhorvan 10

norrköping

motorn 12

norrKÖPING

Sparven 9

norrKÖPING

borgmästaren 11

linKÖPING

idékretsen 4

LinKÖPING


53

VÅRA FASTIGHETER

Linköping forts.

Tax.värde kkr

Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr

Decimalen 17, Storgatan 24

100 400

1981

0

5 738

4 357

215

1 800

1 528

13 638

14 694

Druvan 22, Storgatan 6-16

70 800

1962

2 558

6 300

845

905

7

1 950

12 565

12 962

Elddonet 12, Nygatan 36-40

43 955

1971

3 330

361

1 069

65

104

4 929

5 353

Giggen 2 , Gillbergagatan 24

2 566

1977

0

385

385

411

Idéflödet 1, Teknikringen 20

71 200

2002

0

9 055

9 055

11 987

Idékretsen 4, Teknikringen 9

36 200

1991

0

5 981

102

6 083

6 795

3 130

1970

0

480

480

Kräklan 1, Kungsvägen 57 Total Linköping

426 134

7 721

37 058

8 527

1 382

1 911

3 803

510

60 402

69 727

Örebro

Bromsgården 1, Drottninggatan 11

25 149

1929

566

1 183

1 269

33

3 051

3 310

Gillet 22, S torgatan 5

43 400

1978

0

4 421

1 077

35

6 286

7 472

1 272

2 183

3 676

360

7 491

9 591

0

6 338

6 338

4 151

5

748

Hållstugan 28, Engelbrektsgatan 24

59 967

1929

Lastaren 1 , Transportgatan 22

20 549

1997

58 134

1933

384

2 067

3 406

232

250

570

6 909

7 058

207 199

2 222

9 854

9 428

6 998

255

1 318

30 075

31 582

Prästgården 12, Drottninggatan 18-20 Total Örebro

Kumla Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17 Fiskalen 1, Trädgårdsgatan 5-9 Fiskalen 6, Vattugatan 1

11 596

1956

1 393

412

1 289

108

3 310

2 395

8 782

1947

1 988

30

430

114

108

2 562

1 676

217

633

1 422

7 834

1961

1 137

90

2 077

Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17

22 954

1969

2 765

2 255

5 020

4 239

Köpmannen 6, Köpmangatan 18-20

69 600

1975

7 277

7 761

14 612

50

2 332

17 420

5 576

11 180

4 675

60

6 125

4 489

Notarien 1, S Kungsvägen 2

24 596

1965

5 604

Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D

23 045

1950

4 759

7 033

1964

Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29 Total Kumla

175 440

407

1 953 26 876

1 066

599

289

71 13 038

651

11 87

288

2 399

1 650

98

8 364

50 093

35 158

Uppsala Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47

42 406

1860

1 341

1 801

1 230

146

58

4 576

5 439

Fjärdingen 28:6+7, Drottninggatan 8

7 032

1810

226

242

278

94

870

1 710

2 327

106

Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29 Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 Kvarngärdet 1:8, Portalgatan 6 B

12 539

1941

0

1 487

9 322

1935

0

1 077

119 12

30

1 712

1 889

1 119

1 652 1 442

7 228

1976

0

952

488

1 440

41 298

1962

3 020

1 235

52

4 307

4 814

Årsta 76:2, F yrisborgsgatan 1-5

146 000

1990

0

23 600

818

750

150

1 540

26 858

26 488

Total Uppsala

265 825

4 587

30 394

2 432

1 661

1 108

1 540

41 722

44 051

Luthagen 78:1, Götgatan 1-3

Stockholm

Bangården 4 , Huvudstagatan 1

46 200

1968

0

Krejaren 15, Nybrogatan 32

54 600

1909

706

298

100 800

706

2 430 082

155 240

Total Stockholm TOTALT KONCERNEN

bromsgården 1

örebro

fiskalen 6

kumla

4 795

250

5 614

1 169

2 173

6 016

5 093

1 169

0

569

250

7 787

16 266

154 960

60 473

49 267

26 907

53 253

500 100

441 875

guldsmeden 15

kumla

569

kungsängen 6:10

UPPSALA

10 250

krejaren 15

stockholm


54

VÅRA FASTIGHETER

18 30 30

3

25 25 20

27 27 32 15 1517 23 23 9 32 17 77 35 14 14 11 10 34 10 33 11 33 34

1

31 31 19 8 19 16 16

5

24 24

29 29 44 12 12

6

22 22

28 28

26 26 13

21 21 2

© Kartena

20 20

Norrköping 1. Amerika 4 2. Beryllen 1 3. Bokhållaren 2 4. Diket 7 5. Fotogenen 4 6. Fotogenen 5 7. Gamlabron 13 8. Järnstången 9. Kapellhorvan 10 10.Knäppingsborg 7+8 11.Kvarnen 5 12.Liljan 16+17

13. Linjen 3 14. Markattan 5+12 15. Markattan 11 16. Motorn 12 17. Pelikanen 11+16 18. Proppen 2 19. Ruddammen 7 20. Safiren 1 21. Smaragden 1 22. Sparven 9 23. Spetsen 10 24. Spiran 2

25. Stallet 5 26. Steglitsan 6 27. Svärdet 7 28. Sågen 7 29. Tulpanen 16 30. Tuvan 5, Torvan 1 31. Vattenkonsten 5 32 Vårdtornet 7,13 33. Gripen 9 34. Korpen 20 35. Kroken 9


VÅRA FASTIGHETER

Linköping 1. Banken 8 2. Boklådan 7 3. Borgmästaren 11 4. Decimalen 17 5. Giggen 2 6. Idékretsen 4 7. Idéflödet 1 8. Borgmästaren 2 9. Druvan 22 10.Elddonet12

55

22

83 1

44 9

10

7

6

© Kartena

55


56

VÅRA FASTIGHETER

5

6 1

2

2

7 3 4

Uppsala 1. Dragarbrunn 20:1 2. Fjärdingen 28:6+7 3. Kungsängen 6:10 4. Kungsängen 40:1 5. Kvarngärdet 1:8 6. Luthagen 78:1 7. Årsta 76:2

© Kartena


57

VÅRA FASTIGHETER

2 Örebro 1. Bromsgården 1 2. Gillet 22 3. Hållstugan 28 4. Lastaren 1 5. Prästgården 12

5 1

22

55 11

33

44

Kumla 1. Byggmästaren 9 2. Fiskalen 1 3. Fiskalen 6 4. Guldsmeden 15 5. Köpmannen 6 6. Notarien 1 7. Rådmannen 1 8. Trädgårdsmästaren 22

77 66 22 33 1 55 44 8

© Kartena

3


58

VI PÅ STÅHL

ANNELI GEHLIN

BJÖRN CEDGREN

ANN-CHRISTINE FRISK

THOMAS WAHLBERG

En liten ändring kan skapa stora förändringar.

KARL-GUSTAV ANDERSSON

ANNA ASPLUND

SIBYL HAGEL

JAN CARLBERG

EVA NARVEBY

ANNE SÄFSTRÖM

CHRISTER SVENSSON

ÅSA NYSTRÖM

LEIF HALLINDER

JESSICA SJÖGREN

LEIF SÖDERBERG

STEN ARNSHELM

ANNELIE HAUER

CLAES ANDERSSON

Vi ska bidra till grannsamverkan för att skapa trygghet.


VI PÅ STÅHL

Ta vara på första mötet, det betyder massor.

EMMA FRISK

LARS BERGSTRÖM

THOMAS WALDEN

Vi ska ta ut svängarna, hitta varianter, vara i framkant.

MIKAEL LANDBERG

MICHAEL ÖHLUND

JEANETTE KJELLIN

LISBETH ANDERSSON

NIKLAS AHLSTEDT

MARIA ROSELL

PETER HULTBERG

SVEN-INGE CARLSSON

RALPH ERIKSSON

HÅKAN KLING

TOMMY CARLBOM

LORENTZ NYLUND

GUDRUN MALM

TOMMY SVÄRD

Vi får våra hyresgäster att må bra, vara trygga, och ger dem grunden för att lyckas.

59


60

VI PÅ STÅHL

LARS OLOVSSON

JOHAN HANSSON

BERT LUNDBLAD

THOMAS TEDENLIND

JONAS HILLMANN

KENNETH BERGERFALK

CATHRINE TIBORSON

ANNA RIKARDSON

Vi ska följa magkänslan.

MAGNUS JONSSON

BJÖRN AVEHOLT

MARIE URBÁN JOHANSSON

CAMILLA ÖHLUND

CHRISTER FRIDH

MIA FRANSSON

KRISTER RYNNING

LINDA GRÜNERWALD

ROGER PETTERSSON

ULLA SAHLMAN

Vi ska våga stå för fel vi gjort, och rätta till det.

/%C3%85rsredovisning+09  

http://www.stahl.se/download/18.5affb849127001b965f80006898/1272538638774/%C3%85rsredovisning+09.pdf

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you