Issuu on Google+

ÅRSREDOVISNING

2010


INNEHÅLL ÅRET SOM GÅTT

3

VERKSAMHETSÖVERSIKT 4–5 VD HAR ORDET

6–7

VISION, AFFÄRSIDÉ & MÅL

8–9

VÄRDEGRUNDSARBETE 10–11 MARKNADER 12–13 LOKALER 14–15 BOSTÄDER 16–17 FASTIGHETSUTVECKLING 18–19 MILJÖ 20–21 MEDARBETARE 22–23 STYRNING & LEDNING

24–25

INTRESSEBOLAG 26–27 FASTIGHETSVÄRDEN 28–29 FINANSIELL VERKSAMHET Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Erik Johansson, Norrköping, Carl Hjelte, Stockholm Fastighetsbilder: Sofia Andersson, Leif Hallberg, Norrköping Tryck: Norrköpings Tryckeri AB 2011-03 Årsredovisningen är tryckt på Balance silk. Pappret är märkt med EU Ecolabel och godkänt för Svanenmärkt produktion. Det tillverkas av Arjowiggins med låg miljöpåverkan, låga utsläpp och låg vattenförbrukning enligt receptet 60 % returfiber/40 % nyfiber.

MÖJLIGHETER & RISKER

30–31 32

ÅRSREDOVISNING 33–48 REVISIONSBERÄTTELSE 49 VÅRA FASTIGHETER

50–55

VI PÅ STÅHL

56–57


Å R E T S O M G ÅT T

3

Året i korthet I början av år 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala till Fastighetsaktiebolaget Kretia, ett intressebolag där Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 %. Henry Ståhl Fastigheter AB förvaltar Uppsala-beståndet precis som tidigare via ett förvaltningsavtal. Under året har fastigheten Kräklan 1 i Mjölby avyttrats.

ÅRETS RESULTAT Årets resultat efter skatt uppgick till 161 mnkr (87). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 69 mnkr (94).

NYCKELTAL Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr Norrköping/Linköping

2 860

Örebro/Kumla

Marknadsområden,andel andel Marknadsvärde,

Yta, kkvm 354

570 80

Stockholm/Solna 200 8 3 630 442 Resultat

2010 2009

Hyresintäkter, mnkr

353

389

Driftöverskott, mnkr

158

198

Resultat efter finansiella poster, mnkr

160

105

Årets resultat, mnkr

161

87

Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr

69

94

Uthyrningsgrad – yta, %

96

Resultat från den 97

Finansiell ställning

2010-12-31

Mnkr 100 2009-12-31

Fastigheternas marknadsvärde, mnkr

3 630

3 961

Fastigheternas bokförda värde, mnkr

2 852

3 095

Justerad soliditet, %

41,5

41,9

Direktavkastning, %

7,2

7,4

Genomsnittlig låneränta, %

4,0

3,8

Genomsnittlig räntebindningstid, år

3,3

4,7 0

Norrköping/Linköping 79 % Örebro/Kumla 16 % Stockholm/Solna 5 %

löpande förvaltningen

80 60 40 20 2006 2007 2008 2009

2010 År


VERKSAMHETSÖVERSIKT

Kort om Ståhl

NORRKÖPING

Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till övervägande del centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 17 %, 52 % respektive 31 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2011 beräknas till cirka 950 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 70-, 80-, och 90-talen. Bostäderna är i princip fullt uthyrda.

LINKÖPING

Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Dessa består i huvudsak av bank-, kontorsoch butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två kontorsfastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Innehavet i centrum är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 97 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 300 kr/kvm.

ÖREBRO

Hyresvärdet för 2011 beräknas uppgå till 399 (442) mnkr. Av det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping/ Linköping 79 %, marknadsområde Örebro/Kumla 17 % och marknadsområde Stockholm/Solna 4 %. Fastighetsbeståndet representerar ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är 64 % respektive 36 %. Den uthyrningsbara ytan, exklusive garage, utgörs av butikslokaler 14 %, kontor 33 %, industri/lager 11 %, bostäder 39 % och övrigt 3 %.

Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter mitt i centrum. De senare utgörs framförallt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 97 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresnivån för centralt belägna lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm.

KUMLA

Henry Ståhl Fastigheter AB innehar, vid utgången av 2010, ett bestånd som omfattar 62 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 391 000 kvm, exklusive garageytor på 51 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre regionala marknadsområden, som kännetecknas av positiv tillväxt och goda framtidsutsikter. I Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhålls och utvecklas fastigheterna långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning.

Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, som ligger mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också har centrala lägen. Lokalerna har en uthyrningsgrad på 96 %, medan uthyrningsgraden för bostäder är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 950 kr/kvm.

Knäppingsborg 7

Banken 8

Bromsgården 1

Köpmannen 6

STOCKHOLM

4

Bangården 4

Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekelskiftesbyggnad på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 3 400 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Stockholm och cirka 1 650 kr/kvm i Solnafastigheten.


40

78,0 78,078,0 78,0 76,0 76,076,0 76,0 74,0 74,074,0 74,0 72,0 72,072,0 72,0 2004 2005 2006 2007 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 20072007 2003 2003 2004 2005 2006 2007

Hyresintäkter Hyresintäkter ort ort Hyresintäkter Hyresintäkter per per ort Hyresintäkter perper ortperort

40 40 40

20

20 20 20

0

0 0

15

15 15 15

10

10 10 10 5 5

5

0 År År År 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2007 20082008 År 2004 2004 20052004 20062005 20072006 2008

Ytor per Ytorort perYtor ortort Ytor per ort per ort Ytor per

5

VERKSAMHETSÖV 0 0 0 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2006 20072007 2003 2003 20042003 20052004 20062005 2007

0

Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter

ERSIKT

Ytor Ytor YtorYtorYtor

Kontor Kontor KontorKontor Kontor Kontor KontorKontor Övrigt Övrigt ÖvrigtÖvrigt Industri/lager Industri/lager Industri/lager Industri/lager

Övrigt Övrigt ÖvrigtÖvrigt

Butiker Butiker ButikerButiker Industri/lager Industri/lager Industri/lager Industri/lager

Butiker Butiker ButikerButiker %9 % 9 % Kumla 9 Kumla % 9Kumla Norrköping Norrköping Norrköping 61 % 61 %Kumla Norrköping 61 % 61 % Stockholm Stockholm 4Stockholm % 4 %4 % 4 % Linköping Linköping 18 %18 % Stockholm Linköping 18Linköping % 18 %

%11 % 11 % 11 Kumla % 11Kumla Norrköping Norrköping 65 Kumla %65 %Kumla Norrköping Norrköping 65 % 65 % Stockholm Stockholm 2Stockholm % 2 %2 % 2 % Linköping Linköping % Stockholm Linköping 15Linköping % 15 %15 %15

Örebro 8 %8 % 8 % Örebro 8Örebro % Örebro

Örebro 7 %7 % 7 % Örebro 7Örebro % Örebro

Marknadsvärde 2010

Driftnetto 2010

mnkr 2 200

mnkr 106

Marknadsvärde 2010 mnkr 660

Total

Driftnetto 2010 mnkr 38

Bostäder Bostäder 36Lokaler %36Lokaler % 64 Bostäder 36 Bostäder % 36 % 64 % Lokaler 64 %64 % %Lokaler

Kvm lokaler 142 434 Kontor 52 % Butiker 17 %

Industri/lager 25 % Övrigt 6 %

Kontor 52 % Butiker 17 % Kontor 52 % Butiker 17 %

Industri/lager 25 % Övrigt 6 % Industri/lager 25 % Övrigt 6 %

Kontor 52 % Butiker 17 %

Industri/lager 25 % Övrigt 6 %

Butiker 16 %

Industri/lager 25 % Övrigt 6 % 3 % Industri/lager Övrigt 4 %

Kontor 77 % Butiker 16 % Kontor 77 % Butiker 16 %

Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 %

Kontor 77 % Butiker 16 %

Industri/lager 3 % Övrigt 4 %

Kontor 77 % Butiker 16 % Kontor 37 % Butiker 36 %

Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 %

Kvm lokaler Kontor 52 % Kontor Butiker 77 17 % 49 498

Marknadsvärde 2010

Driftnetto 2010

Kvm lokaler

mnkr 300

mnkr 17

26 535 Butiker 36 %

Kontor 37 %

Kontor 37 % Butiker 36 %

Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 %

Kontor 37 % Butiker 36 %

Industri/lager 26 % Övrigt 1 %

Kontor 37 % Butiker 36 % Kontor 7 % Butiker 88 %

Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 %

Kontor 7 % Butiker 88 % Kontor 7 % lokaler Butiker 88 %

Marknadsvärde 2010

Driftnetto 2010

Kvm

mnkr 270

mnkr 19

14 853

Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 %

Kontor 7 % Butiker 88 %

Industri/lager 4 % Övrigt 1 %

Kontor 7 % Butiker 88 % Kontor 85 % Butiker 7 %

Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 %

Kontor 85 % Butiker 7 % Kontor 85 % Butiker 7 %

Industri/lager 5 % Övrigt 3 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 %

Bostäder Bostäder 39Lokaler %39 Lokaler % 61 Bostäder 39 Bostäder % 39 % 61 % Lokaler 61 %61 % %Lokaler

Kvm bostad

Antal bostäder

113 530

1 427

Kvm bostad 7 721

Antal bostäder 131

Kvm bostad

Antal bostäder

2 222

21

Kvm bostad

Antal bostäder

26 876

385

Marknadsvärde 2010

Driftnetto 2010

Kontor 85 % Kvm lokaler Butiker 7 %

Industri/lager 5 % Övrigt 3 %

Kvm bostad

Antal bostäder

mnkr 200

mnkr 11

6 831 Kontor 75 85 % %

706

3

7% Butiker 17 %

Industri/lager 0 5% Övrigt 83 %

Kontor 75 % Butiker 17 % Kontor 75 % Butiker 17 %

Industri/lager 0 % Övrigt 8 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 %

Kvm bostad

Antal bostäder

151 055

1 967

Marknadsvärde 2010

Driftnetto 2010

Kontor 75 % Kvm lokaler

mnkr 3 630

mnkr 191

240 151

Butiker 17 %

Industri/lager 0 % Övrigt 8 %

Kontor 75 % Butiker 17 %

Industri/lager 0 % Övrigt 8 %

5


6

VD HAR ORDET

Hela organisationen delaktig i ett bra resultat Vi har ännu ett bra år bakom oss, där vi summerar ett gott resultat. Jag konstaterar med glädje att medarbetarna har gjort ett fantastiskt jobb och vi kan med rätta säga att hela organisationen har levererat.

2010 är ett år som har kännetecknats av stabilisering och återhämtning där Sverige har haft ett mycket gott makroekonomiskt utgångsläge med sunda statsfinanser och en god BNP-återhämtning. Vänder man blicken utanför Sveriges gränser finns många länder som har haft och fortfarande har mörka moln på sin himmel, länder som dras med stora budgetunderskott, skenande statsskulder, hög arbetslöshet och som har nödvändiga välfärdsnedskärningar att driva igenom. Om problemen i omvärlden kan hanteras och inte förvärras och om Sverige lyckas behålla kraften i återhämtningen samtidigt som de positiva konjunkturprognoserna besannas kommer den svenska fastighetsmarknaden att fortsätta utvecklas starkt. Ståhls strategiskt utvalda fastighetsbestånd är koncentrerat till tre dynamiska marknadsområden med goda framtidsutsikter. Med dessa geografiska lägen och det befintliga fastighetsbeståndet ser vi positivt på förvaltning och förädling framöver. Förväntat starkt resultat 2010 Resultatet för 2010 uppgick till 161 mnkr, ett mycket bra resultat som ligger i linje med planer och prognoser och ger oss all anledning att vara nöjda. Resultatet från den löpande förvaltningen uppgick till 69 mnkr, vilket är i samma nivå som det goda 2009 på jämförbart bestånd. Resultatet 2010 kan sammanfattas med bibehållna hyresintäkter, kraftigt fördyrande driftkostnader som följd av det exceptionella vintervädret samt ett bra finansnetto där vi legat rätt positionerade och dragit nytta av det låga ränteläget.

Fastighetsvärden Under året har efterfrågan på fastigheter återigen ökat och transaktionsvolymerna på den svenska fastighetsmarknaden har återhämtat sig. Den ökade efterfrågan på fastigheter och det fortsatt låga ränteläget är bidragande orsaker till att vi ser generellt lägre avkastningskrav vid utgången av 2010, än vid samma tidpunkt 2009. Lägre avkastningskrav tillsammans med goda förutsättningar för fortsatt bra nivåer på driftnetton skapar värdeökningar inom stora delar av fastighetsbranschen. Ståhl har en bedömd värdeökning på jämförbart bestånd med 3 %, vilket motsvarar drygt 100 mnkr. Vi känner oss bekväma och tillfreds med nuvarande värden och avkastningsnivåer, men det är nödvändigt att vi lyckas behålla våra hyresgäster för att långsiktigt motivera värdet på fastigheterna. I början av 2010 avyttrades fastighetsbeståndet i Uppsala till intressebolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia, där vår ägarandel är 33 %. Fastigheterna i Uppsala förvaltas och hanteras precis som tidigare av Ståhl. Medarbetarna – vår viktigaste tillgång Ståhls viktigaste tillgång är inte, vilket man skulle kunna tro, fastighetsbeståndet med byggnader och mark, utan företagets alla medarbetare. Fastigheterna har sitt värde men det som förvaltar, förädlar och skapar tillväxt i detta värde är personalkollektivet. Våra engagerade, lojala och kompetenta medarbetare är, och har varit, nyckeln till företagets prestationer och utveckling.

Det är våra befintliga och potentiella hyresgäster som i slutänden värderar och betygsätter våra prestationer och ger feedback på i vilken utsträckning vi lever upp till våra egna och våra hyresgästers förväntningar. De årliga Nöjd Index-undersökningarna av medarbetare och hyresgäster visar att vi är på fortsatt rätt spår vad det gäller våra framgångsområden; hyresgästen och medarbetaren. Undersökningarna visade på utfall i nivå med företagets långsiktiga mål. Glädjande! Gott uthyrningsarbete Det är starkt att vi ännu ett år kan redovisa en positiv nettouthyrning av kommersiella lokaler, och det under en period av betydligt lägre ekonomisk aktivitet i samhället. Under året har den positiva nettouthyrningen ökat till 6 300 kvm. Uthyrningen av bostäder ligger fortsatt på en hög uthyrningsgrad och vakansen ligger på strax under 2 %. Det här är framförallt ett resultat av att vi har en mycket väl fungerande organisation och nära, långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Utblick 2011 Det mesta pekar på att Sveriges ekonomi kommer fortsätta att återhämta sig och utvecklas väl, framförallt i jämförelse med stora delar av omvärlden. Om de mest utsatta länderna får ordning på sina ekonomier och den finansiella sektorn inte drabbas av allt för stora återfall så ser framtiden ljus ut, inte minst för oss i fastighetssektorn. Vi på Ståhl arbetar vidare mot vår vision,


VD HAR ORDET

Våra engagerade, lojala och kompetenta medarbetare är, och har alltid varit, nyckeln till företagets prestationer och utveckling. MICHAEL ÖHLUND | VD

med samma strategier och med samma fokus på identifierade framgångsområden som tidigare. Miljöarbetet framåt följer planerna kring våra fyra fokusområden där tyngdpunkten ligger på förbrukningsmedia – uppvärmning, el och vatten. Området förbrukningsmedia står för cirka 90 % av företagets miljöpåverkan utifrån CO2-utsläpp. Vi ser fram emot det kommande året med tillförsikt. Prognosen för 2011 indikerar ett resultat från den löpande förvaltningen som uppgår till omkring 65 mnkr. Jag känner tilltro inför framtiden och kommer tillsammans med mina medarbetare att fortsätta enligt våra fastlagda planer. Stort tack till alla i företaget för ett fantastiskt engagemang och arbete under 2010.

+ Årets resultat

161 Mnkr

7


8

V I S I O N , A F FÄ R S I D É & M Å L

”Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas” Vår vision, att hjälpa hyresgästerna att lyckas, är helt avhängig den produkt och den service vi erbjuder dem. Det gäller oavsett om de hyr lokaler eller bostäder. För att nå visionen arbetar vi med stöd i våra målformuleringar och i en gemensam värdegrund, där våra ledord är omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod.

I praktisk handling innebär det till exempel att vi förser den som driver en affärsrörelse med en lokal som är väl anpassad för verksamheten. Ett engagerat och professionellt bemötande tillsammans med en mycket god service gör företagets produkt ännu starkare. Samma sak gäller för den som hyr bostad. Omtanken, engagemanget och viljan att våga göra det lilla extra är lika betydelsefull här. Våra hyresgäster ska trivas, känna sig trygga och må bra hos en värd som arbetar långsiktigt. Det är så de ska lyckas. Och med deras framgång följer vår framgång. AFFÄRSIDÉ Henry Ståhl Fastigheter AB erbjuder lokaler och bostäder som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål. Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag som verkat sedan 1947. MÅL Ståhls verksamhet bygger kring och styrs av övergripande mål och verksamhetsmål, samt den uppföljning som är förbunden med dessa. Verksamhetsmålen är styrande och ledande för den löpande verksamheten och framtagna utifrån identifierade fokusområden: Hyresgäst/service, Medarbetare, Miljö och Uthyrning. Målen är nedbrutna, utvecklade och förankrade inom orga-

nisationen. Mätning och uppföljning av målen sker regelbundet på alla nivåer.

som vi hittills har haft i mätningarna. Nästa undersökning planeras ske 2012.

Övergripande mål Verksamheten är fokuserad på goda kassaflöden med stabil kapitalstruktur för att ge en uthållig tillväxt i värden och avkastning. Detta övergripande mål ska nås med hjälp av verksamhetsmålen.

Miljö Inom Ståhl verkar vi för ett samhälle med hållbar tillväxt där vi förvaltar och utvecklar fastigheter med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Företagets i särklass största miljöpåverkan kommer från fastigheterna som förbrukar stora mängder energi. Därför är energieffektiviseringar, som leder till förbrukningsminskningar på fastigheterna, det mest prioriterade i miljöarbetet. Inom företagets fyra miljöfokusområden – förbrukningsmedia, avfall, ekologi och transport – står förbrukningsmedia för cirka 90 % av den totala miljöpåverkan.

Verksamhetsmål Hyresgäst/service En av de viktigaste uppgifterna som vi ser är att behålla företagets befintliga hyresgäster. Det gör vi bland annat genom att bygga starka, långsiktiga relationer där vi styr mot visionen att hjälpa hyresgästerna att lyckas. Nöjd Kund-undersökningen fungerar som ett arbetsverktyg i vardagen och har även varit ett viktigt verktyg för utvecklingsarbetet under året. Arbetet kommer att följas upp med nya undersökningar. Medarbetare Ståhl ska vara en attraktiv arbetsgivare som stimulerar, utbildar, utvecklar och värnar om sina medarbetare. Därigenom ska vi säkra att företaget har en kompetent och engagerad personal som är delaktig i företagets utveckling. Våra medarbetare verkar utifrån vår gemensamma värdegrund. Det är tredje året i rad som vi gör en Nöjd Medarbetar-undersökning. Målet är att ligga kvar på den mycket höga nivå

Uthyrning Hyresintäkter är Ståhls enda intäkt och den väsentligaste posten i verksamheten. Av affärsidén framgår att vi ska leva på avkastningen av en långsiktig förädling och förvaltning. Därför fokuserar hela organisationen på att ha en så effektiv uthyrningsapparat som möjligt. Vikten av att behålla hyresgäster får aldrig åsidosättas. Vi har som mål att över tiden ha en uthyrningsgrad som inte understiger 98 % på bostäder och 96 % på lokaler. Kortsiktigt kan dessa nivåer underskridas vid till exempel fastighetsköp, hantering av förädlings- och exploateringsfastigheter samt vid omställningsvakanser.


V I S I O N , A F FÄ R S I D É & M Å L

Räntetäckningsgrad, ggr

Synlig soliditet %

Uthyrningsgrad - yta

Synlig soliditet

% 35 30

Mål

25 20 15 10 5 0

2006

2007

2008 2009 NMI Målintervall

2010

År

NMI

% 100 90

Mål

70 60 50 40 30 20 10 2009

2010 Målnivå

NMI = Nöjd Medarbetar Index

Räntetäckningsgrad

År

Uthyrningsgrad - yta % 100 99 Mål

Mål

96 95 94 93 92 2006

2007

2008

2009

År

2010

91

NMI Målnivå

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Mål

98 97

2006

2007

2008

Lokaler

NKI Bostäder

% 100

80

0

ggr 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0

2009

2010 År

Bostäder

NKI Lokaler

% 100

Mål Mål

NMI

90

Mål Mål

80 70 60 50 40 30 20 10

2008

2009 Produkt

NKI = Nöjd Kund Index.

2010 Service

År

0

2005 Produkt

2009 Service

År

9


10

VÄ R D E G R U N D S A R B E T E

Hyresgästernas framgång stärker Ståhl Arbetet mot vår vision sker utifrån en värdegrund som alla medarbetare varit delaktiga i att ta fram. Det har skett vid möten där vi diskuterat hur värdeorden – omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod – ska prägla vårt arbete både som enskilda medarbetare och team.

Efter att värdeorden implementerats under 2009 har vi under 2010 gått från ord till handling. Lyssnar & agerar Vi vågar engagera oss, visa mod om ni så vill, som samhällsbyggare i många avseenden. På traditionellt sätt har vi gjort det i Knäppingsborg. Här har vi utvecklat och förädlat kvarteret till en unik miljö i centrala Norrköping. Med från start har Bagarstugan funnits. Företaget drivs av Karin Elebring och Thomas Hallgren och har utvecklats väl. Nu har duon bestämt sig för att investera rejält och lyfta verksamheten ytterligare ett steg. –Vi ska flytta till nya och större lokaler. Då kan vi utöka caféet, öppna ett brasseri och omlokalisera bageriet till Knäppingsborg. Under hela processen, från tanke till investeringsbeslut, har Karin och Thomas haft stöd av Ståhl. –De har trott på våra framtidsplaner och vi har verkligen känt att de vill hjälpa oss att lyckas. Vi har presenterat önskemål om hur våra nya lokaler skulle se ut och Ståhl har gjort allt för att förverkliga dem, säger Karin. Ringar på vattnet Karins ord ligger väl i linje med hur vi själva vill att värdeordet ”omtanke” ska uppfattas av alla våra hyresgäster. De ska känna att vi verkligen engagerar oss för dem, och sätter dem i första rummet. Deras upplevelse är en följd av att omtänksamma medarbetare be-

möter dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket god service. Vår värdegrund ska hjälpa oss att utveckla Ståhl till ett företag där värdeorden dagligen omsätts i praktisk handling. Till ett företag som vågar tänka i nya banor. Till ett företag som många vill samarbeta med. Till ett företag – som i Karin och Thomas fall – hjälper dem att utveckla sin rörelse, vilket tillför både Knäppingsborg och Norrköping nya kvaliteter. Hyresgästernas ungdomar i första rummet Ett annat konkret exempel är vår satsning på att ge ungdomar sommarjobb. 2010 tredubblade vi antalet, och 20 av 35 var barn till våra hyresgäster. Satsningen är en konsekvens av vårt engagemang och vår omtanke om Ståhls hyresgäster och deras ungdomar. –Jag tycker att det var jättebra. När man jobbar i området man bor i, känner man lite extra för det. Vi har också fått lägga upp mycket av vårt jobb själva och ta ansvar. Det är kul och utvecklande, säger Emma Landstedt. Hon bor på Norralundsgatan i Haga och hade sitt bostadsområde som utgångspunkt när hon sommarjobbade som fastighetsskötare. Från Ståhls sida är vi övertygade om att initiativet är positivt på både kort och lång sikt. Ungdomarnas arbete bidrar till att skapa en trivsammare närmiljö som inte minst de själva vill slå vakt om. På längre sikt stärks också vårt företag.


VÄ R D E G R U N D S A R B E T E

11


12

MARKNADER

Här finns potential för en god framtid Ståhls fastighetsbestånd är i huvudsak koncentrerat till marknadsområden där vi eftersträvar en stark ställning. Våra geografiska delmarknader kan betraktas som stabila regioner och orter med goda förutsättningar för en långsiktig och positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på fem orter i tre tillväxtregioner: Norrköping/Linköping, Örebro/Kumla och Stockholm/ Solna. Tyngdpunkten finns i Fjärde Storstadsregionen, det vill säga Norrköping/ Linköping, med cirka 80 % av beståndet. På de orter där vi verkar är ambitionen att vara en betydande och välkänd aktör med hög lokal närvaro och mycket goda hyresgästrelationer. I Fjärde Storstadsregionen och i Örebro/Kumla är vi en betydande fastighetsägare som kännetecknas av lokal närvaro, engagemang i näringsliv och deltagande i processer som främjar orternas utveckling. I Stockholm/Solna är Ståhl ingen stor aktör men innehar fina fastigheter i bra lägen. Norrköping Staden är belägen vid Bråviken och har mycket goda kommunikationsmöjligheter med såväl järnväg som europavägar, fullservicehamn och en flygplats strax utanför centrum. Norrköping är den ena av Fjärde Storstadsregionens två huvudorter. Regionen har omkring 36 000 företag, 420 000 invånare och enligt oberoende bedömare ett av de absolut bästa logistiska lägena i Sverige. Kommunens utveckling är fortsatt stark med ökande befolkningstal. Idag har Norrköping omkring 130 000 invånare och är med det landets åttonde största kommun. Fastighetsmarknaden här präglas av såväl nyproduktion som utveckling och förädling av projekt- och exploateringsfastigheter. Det har skapat ett ökat utbud av kommersiella lokaler på marknaden och i förlängningen en större konkurrens om hyresgäster. Hyresnivåerna på lokalsidan är stabila trots en turbulent omvärld och en

sämre konjunktur. Bostadsefterfrågan har varit god det senaste året och känns fortsatt stabil. Linköping Residensstaden Linköping är en av Sveriges snabbast växande städer. Linköping har ett strategiskt läge mitt i Östergötland och bildar tillsammans med Norrköping den starka kärnan i Fjärde Storstadsregionen. Kommunikationsmöjligheterna är mycket goda med såväl järnväg, europaväg och en flygplats strax utanför centrum. Linköpings universitet är ett av de största i Sverige med omkring 26 000 studenter och ett campus även i Norrköping. Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka 146 000 invånare. Folkmängden visade under 2010 en rekordstor ökning. Procentuellt sett är det endast Stockholm, Malmö och Uppsala som har haft en starkare tillväxt under det senaste året. Efterfrågan på lokaler i våra centrala fastigheter är fortsatt hög. Kontorsmarknaden i Mjärdeviområdet har inte återhämtat sig riktigt och har fortfarande för låga hyresnivåer. Bostadsefterfrågan är som tidigare mycket god. Örebro Med sitt geografiska läge mitt i landet är Örebro ett utmärkt logistiskt centrum. Örebro är landets sjunde största kommun. Här bor drygt 135 000 personer, och inom en radie av 30 mil når man 70 % av Sveriges befolkning. Örebro har mycket goda kommunikationsmöjligheter med såväl järnväg som europaväg och en flygplats strax utanför centrum. I kommunen finns drygt 12 000 registrerade företag. Örebro uni-

versitet har närmare 15 000 studenter och idag verkar ett 90-tal professorer och cirka 430 doktorander här. Vårt bestånd på orten ligger centralt och har hög uthyrningsgrad på lokaler och inga vakanser på en god bostadsmarknad. Kumla Staden är belägen vid Europaväg 20, mellan Göteborg och Stockholm, i mellersta delen av Örebro län. Närmaste granne är Örebro med anknytning till Europaväg 18 mot Karlstad och Oslo. Kumla har ett utmärkt läge för transport och logistik tack vare anslutningen till järnväg, europavägar och Örebro flygplats. Kumla är en växande kommun med drygt 20 500 invånare mitt i Sveriges befolkningstätaste område. Inom en radie av 20 mil når man halva Sveriges befolkning. Kumla är en offensiv kommun med ett mål om 25 000 invånare år 2025. Våra fastigheter ligger mitt i Kumla centrum och vi är en av de större aktörerna på orten. Lokalerna har en hög uthyrningsgrad samtidigt som Kumla är en uppskattad bostadsort, vilket gör att vi har låga vakanser i bostadsbeståndet. Stockholm I dag utgörs bolagets innehav i den här regionen av en fastighet på Östermalm och en kontorsfastighet på Huvudstagatan i Solna. Östermalmsfastigheten har Stockholms Auktionsverk som tongivande hyresgäst och är belägen på Nybrogatan. Solnafastigheten innehåller bra kontorsmiljöer men har sedan årsskiftet en del vakanser som är prioriterade att fylla under 2011.


MARKNADER

Befolkningutveckling Linköping 2006–2010

Befolkningutveckling Norrköping 2006–2010

Befolkningutveckling Örebro 2006–2010

Befolkningutveckling Kumla 2006–2010

Befolkningutveckling Stockholm 2006–2010

131 000

148 000

136 000

20 600

860 000

130 000

146 000

20 400

129 000

134 000

840 000

144 000

128 000

142 000

127 000

124 000

136 000

126 000

123 000

134 000

124 000

2006 2007 2008 2009 2010 År

2006 2007 2008 2009 2010 År

Marknadens hyresnivåer

780 000

19 600

2006 2007 2008 2009 2010 År

19 400 19 200

760 000 2006 2007 2008 2009 2010 År

740 000

2006 2007 2008 2009 2010 År

Våra hyresnivåer

Norrköping Kontor: Butiker: Industri: Bostad:

700–1 450 kr/kvm 1 000–3 800 kr/kvm 350–650 kr/kvm 875–1 300 kr/kvm

Norrköping Kontor: Butiker: Industri/Lager: Bostad:

700−1 900 kr/kvm 800−3 800 kr/kvm 400−700 kr/kvm 750–1 550 kr/kvm

Linköping Kontor: Butiker: Bostad:

800–1 500 kr/kvm 1 000–3 800 kr/kvm 925–1 375 kr/kvm

Linköping Kontor: Butiker: Bostad:

800–1 550 kr/kvm 950–2 150 kr/kvm 900–1 200 kr/kvm

Örebro Kontor: Butiker: Bostad:

700–1 600 kr/kvm 1 000–4 000 kr/kvm 900–1 450 kr/kvm

Örebro Kontor: Butiker: Bostad:

750–1 750 kr/kvm 950–2 250 kr/kvm 650–1 180 kr/kvm

Kumla Kontor: Butiker: Bostad:

600–900 kr/kvm 700–1 300 kr/kvm 730–840 kr/kvm

Kumla Kontor: Butiker: Bostad:

600–1 050 kr/kvm 700–1 200 kr/kvm 650–950 kr/kvm

Stockholm Kontor: 1 900–3 900 kr/kvm Butiker: 2 000–7 500 kr/kvm Bostad: 1 200–1 750 kr/kvm

800 000

19 800

128 000

138 000

125 000

820 000

20 000

130 000

140 000

126 000

20 200

132 000

Stockholm Kontor: Butiker: Bostad:

13

1 200–3400 kr/kvm 3 400 kr/kvm 850–950 kr/kvm

Källa: Svensk fastighetsmarknad

PELIKANEN | NORRKÖPING


14

LOKALER

Vårt arbete nära hyresgästerna fortsätter att ge utdelning Den återhämtning i samhällsekonomin som inleddes 2009 har fortsatt under 2010. Men som alltid ser vi i fastighetsbranschen en viss eftersläpning i konjunkturcykeln. Trots det summerar vi 2010 med en positiv nettouthyrning, 6 300 kvm. De goda uthyrningssiffrorna ser vi som ett resultat av vårt fokus på ett arbete nära hyresgästerna, en levande dialog och en strävan att erbjuda trygghet så att de har kunnat fokusera på sin verksamhet i dessa osäkra tider. Vi vågar påstå att vi under året som gått ytterligare har fördjupat kontakterna med våra hyresgäster. Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2011

2012

2013

Antal kontrakt %

2014

2015 2016-

Årshyror %

Våra största hyresgäster Swedbank AB Norrköpings Kommun ICA Fastigheter Sverige AB Linköpings Universitet Sectra AB Danske Bank Kriminalvården Autoliv Electronics AB Arbetsförmedlingen Systembolaget AB AB Stockholms Auktionsverk Bosch Thermoteknik AB Kreatel Communications AB Kunskapsskolan i Sverige Nordea Bank AB (publ.) Landstinget i Östergötland Kårservice i Östergötland Socialstyrelsen Viw Fastighetsbolag AB Skandinaviska Enskilda Bank

Kontor Ståhls största marknadsområde, Norrköping/Linköping, har inte påverkats i lika hög grad som storstäderna av lågkonjunkturen. Vi noterar dock att allt fler förhandlingar präglas av större försiktighet och noggrannhet. Året kännetecknas av förhandlingar med och anpassningar för befintliga hyresgäster. Goda exempel är OPICs och Sectras respektive expansion i Linköping, samt förlängningen med AGA Gas i Solna och Tullverket i Norrköping. Nyuthyrningar under året har både varit sådana som inneburit större anpassningar, såsom Nordens Teknikerinstitut och AcadeMedia Eductus nya etableringar i Industrilandskapet i Norrköping, och sådana som endast krävt små anpassningar för att tillgodose hyresgästens önskemål. Exempel på det senare är European Facility Services etablering i Solna och Björkö Fria gymnasiums nya lokaler i Linköping. Butiker I tider då handeln präglats av lågkonjunktur kan vi ändå glädjas åt fler nyetableringar. I Norrköping räknar vi ihop tio nya butiks- och restauranghyresgäster, varav Hedströms Herrmode är den största och varav en handfull etablerat sig i kvarteret Knäppingsborg. Sköna Skon, som sedan länge funnits i Norrköping, har under året öppnat ytterligare en butik – nu i Linköping. I Örebro fortsätter vi att utveckla Stallbacken, kvarteret Hållstugan, som består av butiker i gammal gårdsmiljö. Arbetet bedrivs i samverkan med övriga fastighetsägare i området. I Kumla har vi ett samlat fastighetsbestånd på butikssidan. Här gjorde vi en satsning för ett antal år sedan som vi nu skördar frukterna av. Marknaden där känns stabil, med en försiktig utveckling i takt med utvecklingen på marknaden.

Lager och Industri Systembolagets förhyrning i kvarteret Lastaren är ännu ett gott exempel på nära hyresgästarbete som lett till ett långsiktigt hyresförhållande anpassat till hyresgästens nya organisation och arbetssätt. Då några av våra lager-/industrifastigheter inte längre lever upp till marknadens krav har vi valt en ny inriktning för dem. Exempel på det är kvarteret Fotogenen och kvarteret Amerika som båda ligger utmed Söderleden i anslutning till Norrköpings hamn. Här finns både äldre lagerbyggnader och obebyggda fastigheter. Läget lämpar sig väl för mindre serviceverksamheter med behov både av närhet till kunderna och av att själva vara lättåtkomliga. I takt med Norrköpings utveckling blir det här området allt mer lättillgängligt. Vi välkomnar bland annat de planer kommunen har för Norrleden och de möjligheter den kommer att öppna upp. Vi ser också en potential i planerna för nya resecentrum, vilka innebär att verksamheter som idag finns där kommer att behöva ny placering. NKI styrmedel i arbetet Det är i alla avseenden hyresgästernas behov som styr vår verksamhet. Vi arbetar vidare med det underlag vi fick fram genom 2009 års Nöjd Kund Indexundersökning, med målet att tillgodose hyresgästernas förväntningar både avseende service och produkt – allt för att tillsammans skapa en positiv utveckling. Framtiden På agendan för arbetet framåt finns bland annat en fortsatt specialisering inom områdena butik, kontor, lager och industri. Genom utbildning och engagemang i olika typer av nätverk inom dessa områden skapar vi nya framgångsfaktorer.


LOKALER

I Norrköping räknar vi ihop tio nya butiks- och restauranghyresgäster…

15


16

B O S TÄ D E R

Hyresgästerna sätter dagordningen En av de absolut viktigaste uppgifterna vi har inom Ståhl är att lyssna på våra hyresgäster och vara lyhörda för deras önskemål. I samverkan med bostadshyresgästerna och med hjälp av AktivBo tar vi varje år fram ett underlag i form av konkreta handlingsplaner som fungerar som stöd i vårt arbete.

2008

En lång tradition av aktivt och resultatinriktat arbete, under senare år i allt större samverkan med hyresgästen, har sig att idag rekommendera Ståhl trogna lett Kan till tänka att Ståhl har mycket hyresgäster på alla marknader där företaget är representerat. 92,3 %

-7,7 %

NKI underlag för handlingsplaner 2009 Med hjälp av-6,2 93,8vi % varje % AktivBo genomför

år en enkätundersökning bland våra boUndersökningen 94,4 % låter hyresgästen besvara frågor som kan -100 -50 0 50 100 % kategoriseras under service respektive Inte så bra el. motsv. i ett Dålig el. motsv. produkt. Resultatet, som landar Mycket bra el. motsv. Ganska bra el. motsv. Nöjd Kund Index – NKI, analyseras av

2010 stadshyresgäster. -5,6 %

Trivsel Trivselmed medStåhl Ståhl Serviceindex

-18,5 %

81,5 %

Produktindex

-26,1 %

73,9 %

Trivseln med Ståhl

-8,2 %

91,8 %

-100

-50

0

50

100

%

Dålig el. motsv.

Inte så bra el. motsv.

Ganska bra el. motsv.

Mycket bra el. motsv.

Kan tänka tänka sig rekommenderaStåhl Ståhl Kan sigatt rekommendera

2008

-7,7 %

92,3 %

2009

-6,2 %

93,8 %

2010

-5,6 %

94,4 %

-100

-50

0

50

100

%

Dålig el. motsv.

Inte så bra el. motsv.

Ganska bra el. motsv.

Mycket bra el. motsv. Utdrag ur kundenkät

Trivsel med Ståhl

Serviceindex

-18,5 %

81,5 %

Produktindex

-26,1 %

73,9 %

hyresgästansvariga och vår servicepersonal för att utmynna i konkreta handlingsplaner för respektive kvarter. Handlingsplanerna ger oss goda förutsättningar att arbeta fokuserat och är ett viktigt instrument i utvecklingen av företagets bostadsområden. Under 2011 kommer vi lägga extra kraft på att återkoppla dessa handlingsplaner till våra hyresgäster. Allt mer egen personal Vår ambition är att ytterligare fördjupa relationen med hyresgästerna för att skaffa oss ännu bättre insikt i deras önskemål och behov. Det viktigaste forumet för den kontakten är och förblir det personliga mötet. För att kunna erbjuda hyresgästerna de fördelar det innebär att ha kontakt med en person man känner igen och har förtroende för anställer vi allt mer egen personal. I den andan har vi exempelvis säkrat vår serviceanmälan genom egen servicepersonal som tar emot samtalen. Norrköping och Linköping I båda dessa kommuner har marknaden under 2010 visat stor efterfrågan på bra boende i attraktiva lägen. Vi har sett ett högt tryck på lägenheter centralt. På små lägenheter, ettor och tvåor, har efterfrågan varit större än utbudet. Via intressebolaget Kretias förvärv har förvaltningsdelen i regionen utökats med 650 bostäder. Örebro och Kumla Bostadsmarknaden i Örebro fortsätter att vara stabil, vilket innebär en mycket

låg omsättning. Även här är centrala bostäder mycket attraktiva. Marknaden Örebro/Kumla visar hög omsättning på små lägenheter och ökad efterfrågan på stora. Vakansnivåerna är stabila. Vi erbjuder en efterfrågad produkt bestående av bra bostäder med rätt yta och centrala lägen. Arbetsmarknaden i Kumla karaktäriseras av industri med en hög grad av projektanställningar, vilket innebär att hyresrätten får visa sin verkliga styrka. Framtiden Nya regler för hyressättning Den 1 januari 2011 infördes nya regler i hyreslagstiftningen. Avsikten är att skapa förutsättningar för en bättre fungerande bostadshyresmarknad. De nya reglerna innebär bland annat att allmännyttans hyresledande roll upphör. Det här öppnar upp för en större långsiktighet i hyressättningen och för hyresnivåer som bättre motsvarar kvalitet, service och efterfrågan. Vår förhoppning är att de nya reglerna på sikt ska stärka hyresrättens ställning som ett tryggt boende med bra service. Nya kanaler för kommunikation Den nya generationens hyresgäster ställer allt högre krav på ständig dialog och snabb återkoppling. Som komplement till det personliga mötet förbereder vi oss för att utnyttja nya kanaler som Facebook och Twitter, exempel på det är Knäppingsborgs facebooksida. Med fler kontaktvägar kan vi hålla en högre tillgänglighetsnivå.


B O S TÄ D E R

Det viktigaste forumet för kontakten med hyresgästerna är och förblir det personliga mötet.

17


18

FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G

Fastighetsutveckling i ett starkare sammanhang På Ståhl arbetar vi med en stor öppenhet mot omvärlden och den verklighet som finns omkring oss. Vi deltar bland annat i olika forum för gemensam utveckling av stadsdelar, orter och regioner. Vi gör det av intresse för en stark utveckling på de orter där vi verkar, och för att vi själva har något att bidra med i en sådan utveckling. Svenska städer och orter har generellt sett gott om utrymme att förtäta stadskärnorna. Genom vårt engagemang i olika utvecklingsforum visar vi vägen för boende med närhet till affärer, arbetsplatser, parkering, nöjen och inspiration – boende som också erbjuder miljömässiga fördelar. Vatten har stor dragningskraft, och finns i rik omfattning i och omkring Norrköping. Här försöker vi stimulera kommunen till nya möjligheter att bygga bra boenden i anslutning till vattnet. Med attraktiva bostäder ökar möjligheterna att locka högutbildade personer till en ort. Samtidigt strävar vi efter att ha ett fastighetsbestånd med ett så varierat utbud att alla ska kunna hitta något som passar, vilket gäller både bostäder och lokaler. Hyresgästernas krav ökar Våra hyresgäster ställer högre och högre krav på byggnaderna, och trenden går mot en allt mer uttalad individanpassning. För våra lokalhyresgäster är det viktigt med bra och kreativa lokaler för att kunna locka rätt kompetens. Vi har valt att hyresgästanpassa vår verksamhet, där vinsten inte är ett mål utan ett medel. Att fastställa och öka kundkapitalet är överordnat allt annat. Vi uppgraderar husen med utgångspunkt från de krav som marknaden ställer på oss. Det innebär att vi hela tiden ställs inför kreativa utmaningar eftersom vi arbetar med långsiktiga värden och måste bygga in flexibilitet och generalitet i de anpassade lösningarna för att kunna hålla attraktiva hyresnivåer. Mot ett mer nischat arbetssätt Ingen kan vara expert på allt. Därför går vår organisation mot ett allt mer nischat

arbetssätt, med en tydlig uppdelning på olika ansvarsområden. Vi sköter om våra hus bäst när rätt person tar hand om rätt sak direkt. Om husen mår bra, mår hyresgästerna bra. Och mår hyresgästerna bra får vi igen det i form av hus som mår bättre eftersom hyresgästerna värnar om dem i större utsträckning. Nytt styrmedel för utveckling Under året har vi börjat arbeta med ett nytt verktyg för att utvärdera företagets investeringar i fastighetsutveckling. Verktyget, som är framtaget av AktivBo, bygger på att resultaten från våra Nöjd Kund Index-undersökningar ställs i relation till de investeringar vi gör. Det ger möjligheten att kunna jämföra utfallet av våra insatser fastighet för fastighet. Verktyget erbjuder även en möjlighet till benchmarking mot andra fastighetsbolag. En närmare analys av skillnaderna ska bidra till en bättre styrning av framtida investeringar. Aktuella fastighetsprojekt Under året som gått har Mediahuset för SVT och SR i kvarteret Kvarnen färdig-

Inspiration: Nolliplanen, Rom 1692–1756

ställts, och hyresgästerna har flyttat in. Kvarteret Pelikanen och Liljan i Norrköping har fasadrenoverats. I Decimalen i Linköping byter vi ut elvärmen mot fjärrvärme. Planering pågår för kvarteret Kroken i Industrilandskapet i Norrköping, en bra tillgång för större kontorsetableringar. På planeringsbordet finns också flera framtidsprojekt. Ett av dessa är ett system för att renovera badrum fortare, enklare och med mindre störning för våra hyresgäster. Vi tittar här på lite olika lösningar. Vi arbetar vidare med området Stråket, som sträcker sig från Hörsalsparken och upp till Skvallertorget i Norrköping. Ett led i det arbetet är att sjösätta det nyframtagna varumärket Kvarnarna för området runt Västgötebacken i Industrilandskapet. Inriktningen för lokalerna i området är kunskapsintensiva företag. I Örebro arbetar vi vidare med utvecklingen av området Stallbacken i kvarteret Hållstugan, ett arbete som bland annat sker i samverkan med ÖrebroBostäder.

Norrköpings stadskärna. Byggnader-stadsrum 2008


FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G

Allt högre krav på individanpassning innebär en utmaning för oss som arbetar med långsiktiga värden.

19


20

MILJÖ

Allt bättre form i miljöarbetet Vi siktar högt i miljöarbetet inom Ståhl. Miljötänket ska finnas med som en naturlig del i allt vi gör. Att nå dit kräver tydliga mål, ett strukturerat arbetssätt och, inte minst; träning. Under året har vi arbetat vidare på alla dessa bitar. Och formkurvan, den pekar uppåt.


MILJÖ

Organisationen Miljöansvaret följer företagets linjeorganisation, med företagsledningen som ytterst ansvarig. Till stöd i vardagen finns det en miljösamordnare, som även är ordförande i miljögruppen. Miljögruppen har bemanning från olika yrkesgrupper inom Ståhl och fungerar som pådrivare och stöd i verksamheten. Fyra miljöfokusområden Miljöarbetet i Ståhls dagliga verksamhet är inriktat på fyra fokusområden, vilka är identifierade utifrån de 16 nationella miljömål som regeringen har satt upp. Dessa områden – avfall, ekologi, mediaförbrukning och trans-

Policy Åtgärda

Följa upp

Planera

Genomföra

Ståhls miljöledningssystem Miljöledningssystemet är en löpande process, med miljöpolicyn som styrande dokument. Policyn ses över årligen.

Ståhls miljömål t o m 2012 Minskad elförbrukning med 5% Minskad värmeförbrukning med 10 % Minskad vattenförbrukning med 10 %

Status 2010

Minskad elförbrukning med 4% Minskad värmeförbrukning med 5 % Minskad vattenförbrukning med 20 %

CO2-utsläpp 2009 2010

5 222 ton/år 4 462 ton/år

port – identifierades av alla företagets anställda under en workshop 2008. Inom fokusområdena finns ett direkt samband mellan vår verksamhet och de nationella miljömålen, och det är här vi har störst möjlighet att bidra till en förändring.

som en symbolhandling då efter-frågan på förnyelsebar el ligger långt under tillgången, vilket skulle medföra att inköp av grön el inte leder till att den förnyelsebara produktionen ökar. Vi känner det dock som naturligt att köpa grön el och är stolta över att vara tidigt ute.

Avfall Avfall som fokusområde avser restprodukter som vi människor åstadkommit och inte längre behöver. Vi har under året infört källsortering i samtliga våra fastigheter. Under 2010 har våra hyresgäster sorterat ut cirka 1 008 ton avfall för återvinning i fraktionerna glas, hårdplast, kontorspapper, metall, pappersförpackningar, tidningar och wellpapp.

Transport Transport som fokusområde kännetecknas av effektiva transporter som spar tid och energi och som har en låg miljöpåverkan. För oss innebär det bland annat en tydlig resepolicy och en miljöriktig bilpark. Under året har vi utbildat all personal som kör i tjänsten i EcoDriving, reviderat vår resepolicy samt upprättat en ny bilpolicy. Vi har också tecknat avtal med en fordonsleverantör om att förse oss med rätt fordon för rätt ändamål i enlighet med bilpolicyn. På kontoret används de nyinköpta cyklarna flitigt.

Ekologi Ekologi som fokusområde avser hur vi människor, djur mikroorganismer och växter är beroende av varandra. För oss innebär detta bland annat en miljövänlig fastighetsskötsel, byggnation och kontorsverksamhet. Under året har samtliga kontor hos Ståhl rediplomerats som ”Grönt kontor” enligt agenda 21. Vi har också anslutit oss till byggvarubedömningen för att kunna säkerställa att vi inte använder oss av några miljöfarliga ämnen i skötseln och att sådana ämnen inte byggs in i våra fastigheter. Mediaförbrukning Förbrukningsmedia som fokusområde kännetecknas av en ekologisk såväl som en ekonomisk hantering av de olika former av energi som förekommer i våra fastigheter – till exempel uppvärmning, vattenförbrukning och elförbrukning. 2009 satte vi upp som mål att senast vid utgången av 2012 ha minskat elförbrukningen med 5 %, värmeförbrukningen med 10 % och vattenförbrukningen med 10 % jämfört med 2008 års nivåer. För att klara dessa mål har vi under året fortsatt med de planerade besparingsåtgärder som vi tidigare identifierat och planerat att utföra. Vi har även omvandlat vår förbrukning 2009 till CO2 enligt verktyget ”Svante” för att på ett enklare sätt kunna tydliggöra företagets miljöpåverkan. All Ståhls el är vindkraftproducerad. Det innebär att vi har reducerat företagets CO2-utsläpp med omkring 2 950 ton/år. Kritiker hävdar att detta endast kan ses

Miljöarbetet 2011 Vi fortsätter att ta ansvar för att vända klimatutvecklingen – som enskilda individer och som organisation. I miljöarbetet för 2011 arbetar vi vidare i vår strävan att bidra till en lägre miljöpåverkan och i det vidare begreppet att en hållbar utveckling ska uppnås i alla avseenden, det vill säga: • ekologisk hållbarhet, • social hållbarhet och • ekonomisk hållbarhet.

Nationella miljömål

Ståhl ska förvalta och utveckla fastighetsbeståndet med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Målet är att kontinuerligt minska företagets miljöpåverkan och därmed bidra till en hållbar utveckling. Miljöarbetet ska vara en naturlig del i vardagen såväl för oss själva som för våra hyresgäster, leverantörer och samarbetspartners.

De 16 nationella miljömålen beskriver det tillstånd i den svenska miljön som miljöarbetet ska leda till. Målen ska nås inom en generation, det vill säga till 2020 (2050 då det gäller klimatmålet). Det övergripande målet för miljöpolitiken är att till nästa generation lämna över ett samhälle där de stora miljöproblemen är lösta, utan att orsaka ökade miljö- och hälsoproblem utanför Sveriges gränser. Läs mer på www.miljömål.se

21


22

M E DA R B E TA R E

+

Medarbetarindex

4,28

Ålder Ålder

INDEX Nöjd Medarbetar Index

2010

2009

4,28

4,17

Jämställdhet

4,7 4,7

29 år eller yngre 3 %

50–59 år 19 %

Helhetsattityd

4,6 4,5

30–39 år 16 %

60 år eller äldre 24 %

Engagemang, motivation och arbetsglädje

4,5

4,4

Mål och resultatinriktning Kompetens och utvecklingsmöjlighet

4,4

4,2

Organisation

4,4 4,1

Hälsa Ledarskap

4,2 4,1 4,2 4,1

Öppenhet och ärlighet

4,2

40–49 år 38 %

Anställningstid Anställningstid

4,1 4,1

4,1

4,0 Medarbetar-/utvecklingssamtal 4,0 4,1 4,0 Samarbete/samverkan Arbetsklimat

4,1 3,9

Information

4,1 3,9 Maxindex = 5

Mindre än 1 år 7 %

9–14 år 22 %

1–3 år 28 %

Mer än 14 år 21 %

4–8 år 22 %


M E DA R B E TA R E

Nytt högt medarbetarindex 4,28 av 5, det är resultatet av Ståhls Nöjd Medarbetar-enkät för 2010. Vi har kommit långt i arbetet med personalfrågor och målet för 2011 är att bevara dessa fina resultat. Våra medarbetares syn på företaget, dess ledning och den egna arbetssituationen mäts årligen i en Nöjd Medarbetarundersökning via CMA, Centrum för marknadsanalys i Linköping. Undersökningen har gjorts 2008, 2009 och 2010. Svarsfrekvensen är mycket hög och indexvärdena har ökat för varje år. Vi vill vara en attraktiv arbetsgivare som tar ansvar för medarbetarna och som är lyhörd för deras behov. Friska positiva och trygga medarbetare är en förutsättning för motivation, engagemang och utveckling, vilket i sin tur har en positiv inverkan på våra fokusområden. Våra medarbetare Vid årets utgång var vi 58 (51) anställda, varav 23 kvinnor och 35 män. Medelåldern låg på 48 år. 43 % av de anställda har varit hos oss längre än 9 år. Detta är ett kvitto på att medarbetarna trivs. Det innebär också att det finns en gedigen erfarenhet och kunskap i företaget. Kundorienterad organisation Ståhls huvudkontor ligger i Norrköping. Förvaltningskontor finns i Örebro, Kumla, Uppsala och Linköping. Alla stabsfunktioner är samlade på huvudkontoret. Vi förespråkar delegerat ansvar, flexibilitet och arbetsfördelning och ger stort utrymme för personliga initiativ. Organisationen är platt med korta beslutsvägar som skapar en kundorienterad och handlingskraftig verksamhet. Vi är engagerade i det lokala näringslivet genom olika företagsföreningar där kontakter tas med nuvarande och presumtiva kunder. Vi samarbetar även med kommuner, konkurrenter, universitet och högskolor för att delta i utvecklingen av samhällen där företaget är verksamt. Hälsa och trivsel Inom Ståhl bedrivs ett aktivt arbete med friskvårdsfrågor och medarbetarna uppmuntras till träning och motion. Vi erbjuder regelbundna hälsoprofilundersökningar och har ett nära samar-

bete med företagshälsovården. Samtliga medarbetare omfattas även av en förmånlig sjukvårdsförsäkring som ger snabbare vård. Våra ansträngningar inom områdena hälsa och trivsel visar sig i goda nyckeltal kring sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron 2010 var så låg som 2 % och andelen långtidsfriska 98 %.

Alla inom Ståhl ska kunna påverka sin arbetssituation och känna sig delaktiga i verksamheten och i företagets utveckling. En arbetsmiljögrupp säkerställer att vi fortlöpande arbetar systematiskt med arbetsmiljön och strategiska frågor. Den viktigaste insatsen görs dock i vardagen där vi månar om varandra och den gemensamma arbetsmiljön.

Utbildning = utveckling En hög och jämn kompetens hos medarbetarna är viktigt för att Ståhl ska kunna hävda sig i den hårda konkurrensen i fastighetsbranschen. Varje år genomförs medarbetarsamtal där ansvarig chef och medarbetaren tillsammans går igenom arbetssituationen och upprättar en utbildningsplan. Ambitionen är att utveckla och behålla dem som arbetar här. Internrekrytering är en naturlig del i vår vardag. Det är inte ovanligt att medarbetare under sin karriär har ett flertal arbetsuppgifter och tjänster på olika platser inom organisationen. Detta gäller även vid rekryteringar till högre tjänster. Det är det egna arbetsresultatet och intresset som avgör hur man vill utvecklas och gå vidare i karriären. Genom utbildning och möjligheten till nya eller varierande arbetsuppgifter och ansvarsområden kan medarbetarna växa professionellt och på bästa sätt bidra till företagets utveckling och långsiktiga överlevnad.

Kontoren är ”gröna” Ståhls samtliga kontor är rediplomerade som ”Grönt kontor” enligt Agenda 21 via Norrköpings kommun 2010. Detta innebär bland annat att företaget uppfyller 20 kriterier för en grön kontorsmiljö.

Våra värderingar Ståhls relationer och företagskultur ska präglas av öppenhet, långsiktighet, omtanke och mod. Därigenom bygger vi tillit och förtroende som leder medarbetarna i vardagen och som uppmuntrar till egna initiativ och kreativa lösningar. Detta visar vägen till affärsmässiga framgångar. Rätten till en god arbetsmiljö Vi verkar för en stabil, hälsosam, säker och trygg arbetsmiljö där medarbetaren mår bra och känner samhörighet.

IT-miljö och stödsystem Det är viktigt för oss att vi har en hög säkerhetsnivå och tillgänglighet i vår ITmiljö. Arbetet med att utveckla och utöka användandet av IT som stöd i verksamheten, både för den egna organisationen och för våra hyresgäster, pågår ständigt. Under 2010 har säljverktyget Capitex fasats in och används nu i vardagen. Basen i Ståhls programmiljö är fastighetssystemet Vitec Nova. Här hanteras alla hyreskontrakt, och härifrån sker all avisering till våra hyresgäster. Löpande redovisning och bokslutsarbete sker i ekonomisystemet Garp. Kopplat till dessa finns ett egentillverkat system för uppföljning, budget och prognos. Med egentillverkade system, helt anpassade efter vår organisation och dess arbetssätt, upplever vi en stor flexibilitet när det gäller simuleringar över framtida marknadsscenarier och deras påverkan på våra nyckeltal. Framtiden 2011 kommer arbetet med personalens kompetenshöjning att fortsätta. Ett antal medarbetare uppnår pensionsålder under året och det är viktigt att tillvarata den kompetens de besitter. Vi fortsätter också att satsa på vår arbetsmiljö och på en ökad hälsomedvetenhet hos medarbetarna.

23


24

STYRNING & LEDNING

Med öppenhet och tillgänglighet

Styrelsen och ledningen för Henry Ståhl Fastigheter AB strävar efter att leva upp till de krav på öppenhet och tillgänglighet som ställs på börsnoterade företag.

Årsstämma Vid årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång gås följande moment igenom:

Projekt Viktigare projekt följs upp och eventuellt nya investeringar diskuteras och beslutas.

Verkställande ledning Bolagets VD ansvarar för löpande förvaltning och för att de beslut som fattas av styrelsen verkställs.

• • • • •

Strategiska frågor Återkommande diskussion om framtida mål, visioner, marknader och inriktningar med beslut i policyfrågor.

Det är VD:s uppgift att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Fördelningen av arbetet mellan styrelsen och VD samt VD:s ansvar och befogenheter framgår av en skriven VD-instruktion. Bolagets närhet till ägaren och styrelsen innebär stor snabbhet i viktiga beslut, vilket varit avgörande för lyckade affärer vid ett antal tillfällen.

fastställande av årsredovisningen beslut om utdelning val av styrelse, styrelseordförande och revisorer behandling av övriga hänskjutna frågor hantering av andra ärenden enligt lag.

Styrelse Styrelsen består av fyra personer. Arbetet regleras av en beslutad ordning. Under året hålls fyra ordinarie styrelsemöten samt ett antal extra, eller inofficiella, möten. Styrelsen kan sammankallas med kort varsel för att fatta beslut, när så är motiverat. På styrelsens möten deltar som regel även VD och finansdirektör som rapportörer. Utöver rena formaliapunkter på dagordningen behandlas alltid: Rapporter Information om verksamheten samt det finansiella läget, innehållande bland annat resultatprognoser för innevarande och nästföljande år samt övergripande uppgifter från förvaltningen. Affärer Aktuella frågor om förvärv eller avyttringar av fastigheter tas upp och eventuella beslut fattas.

Övriga frågor Alla andra för styrelsen aktuella ärenden som initierats av styrelsemedlem eller VD. På de möten, där så är aktuellt beslutas dessutom om hel- och delårsbokslut samt årsbudget. Styrelsens ordförande Ordföranden följer noga verksamheten och dess utveckling samt svarar för att ledamöterna fortlöpande får den information som krävs för att kunna fullgöra sitt ansvar. Vidare handlägger ordföranden en del strategiska ärenden samt företräder bolaget i vissa övergripande sammanhang. Ordföranden håller en kontinuerlig och nära kontakt med såväl bolagets ägare som dess operativa ledning.

Revisorer Externa revisorer utses av årsstämman för en period på fyra år. Vid årsstämman 2009 valdes Ingemar Rindstig från Ernst & Young till ny revisor. Mats Bergkvist kvarstår enligt tidigare val. Uppföljning och redovisning av revisionsarbetet sker genom kontakter med bolagets ledning samt personal med ansvar för redovisning och ekonomi. Dessutom deltar revisorerna vid ett styrelsemöte och redogör för förvaltningsoch bokslutsrevisionen samt lämnar ett omdöme om bolagets interna kontroll.


STYRNING & LEDNING

Styrelsen

ROBERT ISSAL STYRELSELEDAMOT

JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE

MIKAEL STÅHL STYRELSELEDAMOT

NILS RINGBORG STYRELSELEDAMOT

25


26

INTRES SEBOLAG

Fastighetsaktiebolaget KRETIA Kretiakoncernen består av moderbolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia och ett antal fastighetsförvaltande företag. Kretia har sedan 1994 förvaltats av Henry Ståhl Fastigheter AB, som sedan 2006 äger 33 % av bolaget. Under 2010 förvärvades Safiren 2 i Norrköping. Fastigheten som ligger i området Vilbergen innehåller 325 bostäder.

+ Årets resultat

38

Mnkr

NYCKELTAL Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr

Hyror, mnkr

Yta, kkvm

Norrköping

500

48 58

Uppsala

425

44 42

925

92 100

Resultat

2010

Hyresintäkter, mnkr

70

Driftöverskott, mnkr

43

Resultat vid försäljning av fastigheter

18

Årets resultat före skatt, mnkr

43

Från 1994 och fram till millennieskiftet förvärvades 29 välbelägna och fina bostadsfastigheter i Malmö. Samtliga av dessa fastigheter avyttrades under åren 2008–2010. Under 2009 och 2010 har Kretia förvärvat ett fastighetsbestånd bestående av cirka 99 300 kvm, varav omkring 50 600 kvm är bostäder och 48 700 kvm är lokaler. Den 31 december 2010 äger bolaget fastigheterna i fastighetsförteckningen, se sidan 27. Kretia innehar också 40 % i HKS Fastighets AB, med bostadsfastigheter i Malmö, och 50 % i KN 9 Fastighets AB i Norrköping som äger projektfastigheten Kroken 9 i Norrköping. Kretias vision och affärsidé överensstämmer med Ståhls. Visionen är: ”Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas”, och affärsidén att ”Erbjuda bostäder och lokaler som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål”. Strategin går ut på att ”Långsiktigt äga och förvalta fastigheter på ett fåtal noggrant utvalda orter”. Förvaltningen utförs av Ståhl.

Finansiell information Soliditeten ska vara högre än 40 %. Soliditeten 2010-12-31 uppgick till 50 %.

Räntetäckningsgraden ska vara över 2 ggr. Räntetäckningsgraden 2011 beräknas vara 3,3 ggr. 2010-12-31

Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, mnkr

925

Fastigheternas bokförda värde, mnkr

870

Justerad soliditet, %

50,0

Genomsnittlig låneränta, %

3,7

Genomsnittlig räntebindningstid, år

3,3

Budget

2011

Hyresintäkter, mnkr

86

Driftöverskott, mnkr

48

Årets resultat före skatt, mnkr

28

Justerad soliditet, %

50,0

Räntetäckningsgrad, ggr

3,3

Resultatet från den löpande verksamheten beräknas de närmaste åren bli drygt 30 mnkr. Genomsittlig löptid för de kommersiella hyreskontrakten är 35 månader.

Marknadsvärdet på Kretiakoncernens fastigheter har vid intern värdering beräknats till cirka 925 mnkr.

HKS Fastighets AB och KN 9 Fastighets AB i Norrköping hanteras som intressebolag. Det bokförda värdet på Kretias andelar motsvarar mer än väl marknadsvärdet.


INTRES SEBOLAG

27

Fastighetsförteckning Kretia Ort/Fastighet

Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr

Norrköping Järnhandlaren 28, Bagaregatan 37

4 959

1929

472

292

420

1 184

812

Åkerkroken 6, Lagergrensgatan 28-30

7 549

1944

933

30

963

894

Duvan 7 , G:a Rådstugugatan 18-20 43 800

1933

2 412

Duvan 8 , G:a Rådstugugatan 22 A-B

15 823

1922

1 564

Vargen 5 , Värmlandsgatan 3 A-B

8 210

923

1 591

981

324

6 443

5 585

30

268

1 920

1 807

1906

1 040

1 040

946

Syrenbusken 9, Blommelundsgatan 16-18 54 200

1952

7 397

948

10 635

8 883

Hallonbusken 5, Norralundsgatan 51-57 13 930

1948

2 058

2 058

1 916

Skolan 9 , Slåttergatan 52-68 29 394

1962

4 599

5 105

4 378

Safiren 2 , Vilbergsgatan 8-28 162 972

1968

25 585

Total Norrköping 340 837

46 060

58 48

1 169

212

794 98

279 72

336

486

2 220

28 291

23 848

1 515

4 096

57 639

49 069

3 052

1 584

1 332

Uppsala

Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47 47 600

1860

1 341

1 801

1 150

146

138

4 576

Fjärdingen 28:6+7, Drottninggatan 8 10 610

1810

226

242

185

93

793

1 539

2 178

Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29

13 939

1941

0

1 487

106

119

1 712

3 723

Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 10 722

1935

0

1 087

30

1 129

1 700

Kvarngärdet 1:8, Portalgatan 6 B

7 228

1976

0

952

488

1 440

1 561

Luthagen 78:1, Götgatan 1-3 49 098

1962

3 020

1 235

52

4 307

4 935

Årsta 76:2 , Fyrisborgsgatan 1-5 155 000

12

5 682

1990

0

23 582

300

750

668

1 680

26 980

27 107

Total Uppsala 294 197

4 587

30 386

1 741

1 660

1 629

1 680

41 683

46 886

TotaLt koncernen 635 034

50 647

31 901

4 793

3 244

2 961

5 776

99 322

95 955


28

FA S T I G H E T S VÄ R D E N

Höjda marknadsvärden +Höjda marknadsvärden

3%

Motorn 12 | Norrköping

Boklådan 7 | Linköping

Bromsgården 1 | Örebro

Den finansiella oron har minskat under 2010. Läget på fastighetsmarknaden har blivit stabilare, med affärsvolymer som närmar sig normala nivåer. Ståhl genomför intern värdering av fastighetsbeståndet löpande. Med god marknads- och fastighetskännedom har vi själva möjlighet att göra en professionell värdering av våra fastigheter. Ett externt värderingsföretag anlitas för värdering vid de tillfällen det anses lämpligt. 2009 utförde Forum Fastighetsekonomi en värdering av samtliga våra fastigheter. Värderingen visade att vår interna värderingsmodell ger ett resultat som mycket väl överensstämmer med externa värderingar. Forum Fastighetsekonomi har, i likhet med de senaste 11 åren, försett oss med uppdaterade direktavkastningskrav för den interna fastighetsvärderingen 2010-12-31. Forum har god kännedom om våra fastigheters kvalitet, läge och annat väsentligt för att kunna göra en korrekt bedömning. Direktavkastningskraven bedöms ha sjunkit något under 2010. Detta förenat med i princip oförändrade, uthålliga driftnetton ger höjda marknadsvärden. Med uthålligt driftnetto menar vi: normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparation, underhåll och fastighetsskatt/fastighetsavgift. Nedan redovisas resultatet av den interna värderingen 2010-12-31. Direktavkastningskrav, % Ort Bostad Lokal

Snitt

Norrköping 4,75–6 6,5–9 6,3 Linköping 4,5–5 6–7,5 6,2 Örebro 4–5 6,5–8 6,7 Kumla 6–7 7–9 6,7 Stockholm 2 5–7 5,6 Aktuella marknadsvärden Av följande tabell framgår värden per lokal marknad samt det totala värdet för Ståhlkoncernens fastigheter.

Ort

mnkr kr/kvm1

Norrköping Linköping Örebro Kumla Stockholm Summa

2 200 660 300 270 200 3 630

1

8 100 12 500 10 000 6 600 25 700

exklusive projekt- och garageytor

Det totala värdet per 2010-12-31 uppgick till 3 630 mnkr. Genomsnittligt avkastningskrav för hela beståndet är 6,4 %. Genomsnittligt värde per kvm, exklusive projekt- och garageytor, uppgick till 8 500 kr. Under början av 2010 avyttrades samtliga fastigheter i Uppsala till intressebolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia för ett pris motsvarande värderingen 2009-12-31. Värdena i och annan relevant information om Kretia framgår på sidorna 26–27 i denna årsredovisning. Balansräkningen påverkas inte I balansräkningen tas fastigheterna upp till bokfört värde som inte påverkas av förändrade marknadsvärden såvida inte nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med de principer som anges under rubriken Redovisningsoch värderingsprinciper på sidan 41. Marknaden 2010 och framtiden Den finansiella oron 2008 och 2009 har delvis lagt sig. Det kvarstår emellertid problem i systemen. Framför allt med stor skuldsättning och budgetunderskott i ett antal viktiga länder. Även många banker har fortsatt stora svårigheter. Detta till trots har fastighetsmarknaden fått en viss stabilisering och affärsvolymerna börjar närma sig det normala. De långa räntorna ligger vid årets slut på samma nivå som de låg på i början av året. I framtiden väntar vi oss svagt stigande räntor, men tror inte att dessa kommer att påverka direktavkastningskraven märkbart det närmaste året.


FA S T I G H E T S VÄ R D E N

29

PELIKANEN NORRKÖPING


30

FINANSIELL VERKSAMHET

Instabil omvärldsutveckling manar till försiktighet BERT LUNDBLAD | FINANSDIREKTÖR

Den återhämtning i samhällsekonomin som inleddes under 2009 har fortsatt under 2010. Sverige och svenska banker klarar sig bra. PIIGS-ländernas problem med stora obalanser har däremot inte fått någon lösning. Även andra störningar finns. Därför kommer tillväxten, som 2010 visat på en tämligen stark återhämtning i ekonomin, förmodligen att försvagas de närmaste åren. Våra förväntningar om låga räntor flera år framåt har satt avtryck på den finansiella verksamheten under det gångna året. Osäkerheten om den framtida utvecklingen har ökat varför vi valt att minska våra finansiella risker något. Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Tillgång till finansiering är avgörande för om verksamheten ska kunna utvecklas. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten i verksamheten. Räntekostnaden påverkas av ett antal faktorer, bland annat: • • •

Förändring av marknadsräntorna Förändrade förutsättningar för bankerna, vilket i sin tur innebär ändrade marginaler Den strategi Ståhl har valt för att hantera ränteriskerna

Vid stigande marknadsräntor antas högre inflationstakt. Detta förmodas i sin tur medföra högre driftnetton på fastigheterna. Det motsatta gäller vid sjunkande räntor. Det här betyder att över tid finns en viss koppling mellan marknadsräntor och driftnetton. Ränterisk innebär inte bara risk för höga räntor utan även risk för långvarigt svag ekonomi med extremt låga räntor (Japanscenario). Eftersom verksamheten då kommer att generera svaga resultat är det viktigt att ha så låga räntekostnader som möjligt.

Räntestruktur vid alternativa Räntestruktur vid olika räntescenarior 2009-12-312010-12-31 stiborräntenivåer

Ståhls finanspolicy Finansfunktionen arbetar enligt en finanspolicy som har fastställts av styrelsen och som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande. Målen för Ståhls finansieringsverksamhet är att: • Säkerställa likviditets- och refinansieringsbehovet • Begränsa ränteriskerna • Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker • Arbeta för en hög flexibilitet avseende räntebindning och finansiering

Finansnetto med olika antagna stiborräntor 2010 2012

Andel av krediter och derivatininstrument per kreditinstitut

% 50

% 50

Andel av krediter och derivatininstrument per kreditinstitut

Finansnetto vid olika stiborräntenivåer 2011–2013 finansnetto mnkr 110

40

105

40

100

30

95

30

20

90

10

20

85

0

80

10

-10 -20

Därför är det inte lämpligt att binda alla lån på långa avtalstider även om nivåerna känns attraktiva.

75 0-1

1-2

2-3

Normportfölj

3-4

4-5

5-7

7-10

Lågränteläge (stibor <4 %)

Högränteläge (stibor >4 %)

År

0

SHB

ÖEB

Krediter

Nordea Swappar

SEB

Övriga

Övriga derivat

70

1

2

3

4

5

6

stibor %


FINANSIELL VERKSAMHET

Lån För Ståhl har traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntederivat varit den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2010 uppgick den totala räntebärande skulden till 2 102 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 40 månader. Räntestruktur och normportfölj framgår av diagram på sidan 30. Snitträntan på de räntebärande skulderna, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december 2010 på 4,0 %. Strategi För att undersöka vilken räntebindningsstruktur som är den optimala för bolagets verksamhet genomfördes under 2010 ett strategitest. Där gick vi igenom ett stort antal alternativa normportföljer, kombinerade med diverse räntederivat. Strategitestet visar ett utfall för räntekostnader och nyckeltal för de närmaste fyra åren. Konfidensintervallet är 95 %. Gällande normportfölj den 31 december 2010 framgår av diagrammet på sidan 30. Det visar hur vår räntekänslighet utvecklas i takt med ränteförändringar. Vid en stiborränta under 4 % har cirka 40 % av vår lånefinansiering rörlig räntebindning. En förändring av den korta marknadsräntan med 1 procentenhet ger här en effekt på omkring 8 mnkr per år. Vid en stiborränta över 4 % har endast cirka 15 % av vår lånefinansiering rörlig räntebindning. En förändring av den korta marknadsräntan med 1 procentenhet ger här en effekt på 3 mnkr per år. Denna struktur har åstadkommits med derivat, som exempelvis räntegolv och räntetak. Riskhanteringen av finansiella kostnader medför att resultat och nyckeltal är goda vid stiborräntenivåer upp till 9 % under de kommande 3 åren. Derivat All upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhantering av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2010 uppgick utestående derivatavtal till 3 250 mnkr. 2 250 mnkr är så kallade ränteswappar, där Ståhl i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med finansiärerna. Dessa av-

tal innehåller bland annat långa lånelöften från bankerna. Totalt finns långa lånelöften uppgående till 2 500 mnkr, alltså cirka 450 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Genomsnittlig löptid för dessa löften var den 31 december 2010, 40 månader.

signaler fortsätter att komma under 2011 kommer de korta räntorna att höjas ytterligare. Dock till en tämligen låg nivå. De långa räntorna förväntas stiga något under året.

Belåningsgrad Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som belånats. Då Ståhl inte redovisar förändringar av marknadsvärden i bokföringen har två mål för maximal belåningsgrad angivits i finanspolicyn:

Finansieringsstruktur med hänsyn tagetFinansieringsstruktur till övervärden påhänsyn fastigheterna med taget till

• •

Belåning i förhållande till bokfört värde: 75 % Belåning i förhållande till mark- nadsvärde: 65 %

Den 31 december 2010 var belåningsgraden 70 respektive 60 %. Likviditet Ståhl eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditetsprognoserna uppdateras löpande. Målet är en likviditet som aldrig understiger 40 mnkr och inte innebär ofördelaktiga räntor på över- respektive underlikviditet. Likviditeten uppgick den 31 december 2010 till 84 mnkr. Kassaflödena från den löpande verksamheten ska alltid överstiga 30 mnkr per år. Räntetäckningsgrad För att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader behövs ett resultat i den normala verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Finanspolicyn anger att räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 ggr. Räntetäckningsgraden för Ståhl var vid årsskiftet 2,0 ggr. Soliditet Vid årsskiftet uppgick soliditeten till 28 %. Justerat för övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt, uppgick den till 42 %. Finanspolicyn anger att soliditeten ska vara 25–30 %. Räntemarknaden 2011 och 2012 2011 förväntar vi oss att det ekonomiska läget ska stabiliseras på en låg nivå. I samband med att de ekonomiska stimulanserna tas bort kommer ekonomin åter att försämras. Om positiva

marknadsvärden på fastigheterna %

Ytor per ort

Räntebärande skulder 51 %

Eget kapital 42 %

Ej räntebärande skulder 7 %

Finansieringsstruktur Finansieringsstruktur %

Räntebärande skulder 66 %

Eget kapital 28 %

Ej räntebärande skulder 6 %

Utdrag ur finanspolicyn Kapitalbindning Ej mer än 30 % av kapitalet ska förfalla inom 1 år. Genomsnittlig kapitalbindningstid får ej understiga 24 månader. Räntebindning Avvikelse får ske med +/-10 procentenheter av normportfölj. Genomsnittlig räntebindningstid Får aldrig understiga 24 månader. Kassaflöden Koncernens kassaflöde ska från löpande förvaltningen över tiden årligen uppgå till minst 30 mnkr. Likviditet Likviditeten ska aldrig understiga 40 mnkr. Räntetäckningsgrad Målsättning att ej understiga 1,5. Får aldrig understiga 1,3. Formel: (resultat efter finansnetto + finansnetto + avskrivningar - engångsposter) / finansnetto. Soliditet Synlig soliditet ska vara 25–30 %. Justerad soliditet ska vara minst 30 %.

31


32

MÖJLIGHETER & RISKER

En välbalanserad position

Ståhl har en mycket välbalanserad position vad avser möjligheter och risker och lever upp till det övergripande mottot ”att bedriva verksamheten med begränsad risk”. Risker identifieras på makro- och mikronivå samtidigt som affärsmöjligheter analyseras i varje enskilt scenario.

Genom en kombination av marknadsbevakning och kännedom om våra marknadsområden uppnår vi konkurrensfördelar gentemot våra kollegor i branschen. Omvärldsfaktorer Den allmänna oron i världsekonomin kan naturligtvis komma att påverka bolaget, direkt eller indirekt. I dag bedöms dock inte detta som ett så stort hot eftersom Sveriges egen ekonomi är stark och förväntas förbli så i en nära framtid. För Riksbankens förvarnade räntebana finns beredskap i finanspolicyn. En stigande ränta ger oss å ena sidan ökade finansieringskostnader men torde å andra sidan också medföra starkare tillväxt med bättre intäkter som följd. Inflationstendenserna på marknaden innebär sannolikt inte något negativt för ägandet av fast egendom. Eventuella uppkommande problem hanteras genom indexklausuler i hyreskontrakten för lokaler. Hyresintäkter Företagets mix av hyresgäster är mycket heterogen, med en övervikt på lokaler. Lokalkontrakten har en väl avvägd spridning på både storlek och kategori av kunder. Båda dessa faktorer innebär en medveten riskspridning. Ståhl står på en stabil plattform med fastigheter belägna i huvudsak

i regionstäder med bra tillväxt. I vårt kommersiella lokalbestånd har vi en bra sammansättning av hyresgäster samt generellt sett låga vakanser och stabila marknadshyror. Bostadsdelen i fastighetsinnehavet ligger på orter med god efterfrågan på bostäder. Vi kommer fortsätta att med kraft verka för att behålla hyresgäster via goda, långsiktiga relationer och gå vidare med uthyrningsinsatser kring den intäktspotential som finns framför allt i företagets kommersiella bestånd. Särskild vikt läggs vid kontakterna med hyresgästerna. Lokal närvaro, god service och flexibel hantering är kännetecknande för bolaget. Detta borgar för en stabil kundkrets med relativt låga omflyttningar. Driftkostnader Ett kontinuerligt arbete för att minska driftkostnaderna genom energibesparingar och optimala underhållsåtgärder pågår. Miljöfrågorna ligger i fokus, vilket ofta även innebär affärsmässiga fördelar. Risken för ökade kostnader för förbrukningsmedia finns alltid, men kommer att kunna mötas med indexhöjningar respektive omförhandlingar av hyreskontrakten. En ytterligare ökning av långsiktigt underhåll, med standardhöjningar av fastigheterna, planeras inom ramen för vad de ekonomiska nyckeltalen tillåter. Detta förväntas ge bättre hyror och

högre uthyrningsgrad i framtiden. Nuvarande organisation är väl lämpad att hantera frågorna. Finansnetto Mycket stor vikt läggs vid utformning och genomförande av policy för låne-, likviditets- och räntehantering. God framförhållning och omsorgsfull riskbedömning har givit positioner med goda möjligheter i relation till risker. Täta och goda relationer med borgenärerna bidrar också till minskad riskexponering. Den finansiella verksamheten kommenteras ingående på annan plats i årsredovisningen. Fastighetsvärden Det finns ett stort övervärde på fastighetsbeståndet. Den justerade soliditeten överstiger kraftigt den synliga. Ökande räntor med påföljande höjda avkastningskrav kan komma att sänka fastigheternas marknadsvärden, dock rimligtvis klart inom storleken på övervärdena. Ståhls etableringsorter, som ju representerar medelstora tillväxtstäder i Mellansverige, kommer att påverkas betydligt mindre än storstäderna av negativa värdeförändringar. Det mer sannolika är att den expansiva Fjärde Storstadsregionen (Norrköping/Linköping) kommer att se förhöjda fastighetsvärden inom de närmaste åren.


ÅRSREDOVISNING

33


34

ÅRSREDOVISNING

Förvaltningsberättelse Årsredovisning för räkenskapsåret 2010-01-01–2010-12-31

Försäljningar av fastigheter I början av 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala till Fastighetsaktiebolaget Kretia. Kretia är ett intresseföretag där Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 %. Henry Ståhl Fastigheter AB förvaltar Uppsalabeståndet precis som tidigare via ett förvaltningsavtal. Under året har fastigheten Kräklan 1 i Mjölby avyttrats. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt I kvarteret Knäppingsborg, Norrköping, pågår fortfarande förädling och förvaltning av kvarteret med inriktning mot småskalig handel, kontor och bostäder. I kvarteret Kvarnen, Norrköping, är ombyggnaden och anpassningen för Sveriges Radio och Sveriges Television avslutad. Uthyrningen avser 1 270 kvm och inflyttning har skett under 2010. Under året har även Nordens Teknikerinstitut, 1 470 kvm samt AcadeMedia Eductus, 710 kvm flyttat in i kvarteret. Övriga investeringar under perioden består i huvudsak av anpassningar för nya och befintliga hyresgäster.

Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 2010, bolagets 63:e verksamhetsår. Verksamhet och organisation Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Bolaget är ett fastighetsbolag där verksamheten består i att erbjuda lokaler och bostäder väl anpassade efter hyresgästernas önskemål i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt. Bolaget har lokala förvaltningskontor på marknadsområdena Norrköping/Linköping, Örebro/ Kumla samt Stockholm/Solna. Fastighetsbeståndet uppgår per 31 december 2010 till cirka 442 000 kvm. Fastigheterna har ett bokfört värde om cirka 2,9 mdkr och hyresintäkterna 2010 uppgick till 353 mnkr. Hyresintäkterna är fördelade mellan lokaler 64 % och bostäder 36 %. Uthyrningsgraden, per årsskiftet, uppgår till 96 %, varav kommersiella lokaler 95 % och bostäder 98 %.

Finans Koncernens räntebärande skulder uppgick 2010-12-31 till 2 102 mnkr (2 355). Medelräntan uppgick under året till 4,0 % (3,8). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Förfallotider framgår av not 18. Genomsnittliga räntebindningstiden, 2010-12-31 uppgick till 40 månader. Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 84 mnkr (94). Ekonomiska utsikter 2011

Hyresintäkter 352 Driftkostnader inkl. underhåll -147 Fastighetsskatt -18 Administration -31 Finansnetto -93 Resultat från den löpande förvaltningen 63 Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående vinstmedlen 246 966 kkr disponeras på följande sätt: – överföres i ny räkning 246 966 kkr 246 966 kkr


ÅRSREDOVISNING

Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2006–2010

mnkr 2010 2009 2008 2007 2006 Resultaträkning i sammandrag Hyresintäkter 353 389 354 334 327 Fastighetskostnader -194 -191 -170 -150 -141 Avskrivning -30 -31 -28 -27 -25 Centrala administrationskostnader -13 -14 -11 -10 -11 Resultat av försäljningar anläggningstillgångar 109 0 6 23 8 Övriga resultatposter 12 42 0 -3 0 Finansnetto -77 -90 -92 -90 -95 Skatt 1 -18 -14 -14 -7 Årets resultat 161 87 45 63 56 Resultat från den löpande förvaltningen 69 94 81 84 80 Balansräkning i sammandrag Fastigheter 2 855 3 095 3 050 2 697 2 679 164 152 110 114 113 Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar 102 268 183 172 184 Summa tillgångar 3 121 3 515 3 343 2 983 2 976 Eget kapital 726 865 783 755 722 Avsättningar 147 165 150 145 152 2 042 2 332 2 260 1 907 1 920 Långfristiga skulder Kortfristiga skulder 206 153 150 176 182 3 121 3 515 3 343 2 983 2 976 Summa eget kapital och skulder Nyckeltal Synlig soliditet inkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 28,0 29,3 27,9 30,1 29,3 Synlig soliditet exkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 23,3 24,6 23,4 25,3 24,3 Justerad soliditet, % 41,5 41,9 40,0 44,2 40,0 Direktavkastning, % 7,2 7,4 7,6 8,0 7,7 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 1,9 1,9 1,8 Avkastning på eget kapital, % 23,9 16,4 11,3 14,2 10,8 Medelantal anställda Kvinnor 23 21 22 24 24 Män 35 30 27 24 24 58 51 49 48 48

Definitioner Synlig soliditet Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader i relation till balansomslutningen.

Justerad soliditet Synlig soliditet inklusive avsättningar ökat med övervärden i fastighetsbeståndet och uppskju-

ten skatt hänförlig till denna. Uppskjuten skatt beräknas med 10 % på övervärdena.

Direktavkastning Bruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avseende färdigställda fastigheter.

Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster, exkl. avskrivningar, i % av genomsnittligt synligt eget kapital.

Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster, exkl. resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader.

35


36

ÅRSREDOVISNING

Resultaträkning KONCERNEN kkr Not Hyresintäkter 1 Fastighetskostnader 2, 6 Driftöverskott Avskrivningar på fastigheter 3

2010

MODERBOLAGET 2009

2010

2009

352 808

389 541

254 081

252 115

-194 448

-191 548

-158 981

-149 122

158 360

197 993

95 100

102 993

-29 838

-30 512

-21 003

-18 473

Bruttoresultat

128 522

167 481

74 097

84 520

Centrala administrationskostnader 3, 4, 5, 6 Resultat av fastighetsförsäljningar 7 Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar

-12 550 108 556 0

-14 465 0 -81

-14 072 0 165 960

-15 183 0 -79

225 985 Rörelseresultat 224 528 152 935 Resultat från finansiella investeringar Andelar i intresseföretags resultat 12 180 41 520 0 Resultat från andelar i koncernföretag 8 0 0 27 895 Utdelning från intresseföretag 5 110 13 5 026

69 258

Ränteintäkter 3 888 Räntekostnader -85 689 Övriga finansiella poster 0 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 160 017 Bokslutsdispositioner 0 Skatt på årets resultat 9, 15 1 407 ÅRETS RESULTAT 161 424

0 33 639 0

5 605 -95 453 0

1 377 -81 778 -104

2 395 -86 603 -93

104 620

178 401

18 596

0 -17 639

0 12 020

1 060 -3 904

86 981

190 421

15 752


ÅRSREDOVISNING

Kassaflödesanalys KONCERNEN kkr

2010

MODERBOLAGET

2009

2010

2009

152 935

225 985

69 258

Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Resultat vid fastighetsförsäljningar Resultat vid försäljning av dotterbolag Resultat vid inventarieförsäljningar Avskrivningar Återförd avsättning till garantiåtaganden Förändring avsättning till pensionsförpliktelse Finansnetto Aktuell skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Förändringar av kortfristiga skulder Förändringar av kortfristiga fordringar Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av intressebolag Förvärv övriga aktier och andelar 22 Försäljning av dotterbolag Förvärv av byggnader och mark Försäljningar av byggnader och mark Ny-, till-, och ombyggnad Förvärv av maskiner och inventarier Försäljningar av maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Koncernbidrag Förändring av långfristiga skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter DISPONIBLA LIKVIDA MEDEL

224 528

-108 556 0 0 0 0 81 30 069 30 696 0 0 0 -42

0 0 -165 960 0 0 79 21 222 18 646 0 0 0 0

-76 691 -607

-89 835 -1 166

-47 584 5 947

-50 662 5 864

68 743

92 669

39 610

43 185

53 342 126 424 0

2 404 -88 485 0

-10 613 57 848 3 565

5 101 -38 251 -9 676

248 509

6 588

90 410

359

0 0 201 745 0 3 000 -99 450 -2 044 0 -1 500

-100 -23 0 0 0 -74 839 -1 460 420 0

0 0 201 784 0 0 -88 677 -2 044 0 147 969

101 751

-76 002

259 032

-50 0 0 0 0 -62 450 -1 400 422 -282 -63 760

0 -44 598 -300 105

0 72 078 -6 002

12 493 10 223 -56 215 56 172 -300 105 -6 002

-344 703

66 076

-343 827

5 557

-3 338

5 615

-3 008

32 868

36 206

32 048

35 056

38 425 46 000 84 425

32 868 61 402 94 270

37 663 46 000 83 663

32 048 61 402 93 450

60 393

37


38

ÅRSREDOVISNING

Balansräkning KONCERNEN kkr

Not

2010 2009

MODERBOLAGET 2010 2009

TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 2 807 469 3 050 321 1 877 750 1 813 041 Pågående ny-, till- eller ombyggnader 10 44 471 44 413 36 033 32 410 Maskiner och inventarier 10 3 007 1 852 2 971 1 804 2 854 947 3 096 586 1 916 754 1 847 255 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 0 0 Andelar i intresseföretag 12 163 805 150 125 Övriga aktier och andelar 264 264 164 069 150 389 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

3 019 016

3 246 975

420 918 7 075 0 427 993 2 344 747

604 711 7 075 0 611 786 2 459 041

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Pågående arbeten för annans räkning 13 0 0 8 438 12 003 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 438 1 263 438 1 263 Fordringar på koncernföretag 21 642 195 355 46 055 105 522 Övriga fordringar 33 512 32 459 23 403 22 683 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 7 852 6 156 6 572 4 848 63 444 235 233 76 468 134 316 Kassa och bank 38 425 32 868 37 663 32 048 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 101 869 268 101 122 569 178 367 SUMMA TILLGÅNGAR 3 120 885 3 515 076 2 467 316 2 637 408


ÅRSREDOVISNING

39

Balansräkning KONCERNEN kkr

Not

2010

2009

MODERBOLAGET 2010

2009

EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital (513 000 aktier av serie B) 51 300 51 300 Bundna reserver/Reservfond 209 274 201 920 Fritt eget kapital Fria reserver 303 882 524 362 0 0 Balanserad vinst Årets resultat 161 424 86 981 725 880 864 563

Obeskattade reserver Periodiseringsfonder

0

0

51 300 11 041

51 300 11 041

0 56 545 190 421 309 307

0 328 405 15 752 406 498

0

0

Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt 15 147 119 164 988 99 208 106 770 Avsatt till pensionsförpliktelser 304 304 0 0 147 423 165 292 99 208 106 770 Långfristiga skulder Förlagslån 16 10 000 10 000 10 000 10 000 17, 18 0 24 598 0 24 598 Checkräkningskredit 18 2 031 719 2 237 703 1 436 935 1 551 685 Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag 0 0 421 825 338 692 Övriga långfristiga skulder 0 60 000 0 0 2 041 719 2 332 301 1 868 760 1 924 975 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 37 004 26 900 37 004 26 900 4 450 4 239 4 073 2 584 Aktuell skatteskuld 79 952 36 320 70 744 90 284 Övriga skulder 84 457 85 461 78 220 79 397 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 205 863 152 920 190 041 199 165 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 120 885 3 515 076 2 467 316 2 637 408 Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

20

2 190 334

2 653 116

1 782 683

2 246 086

21

0

100 000

303 468

600 613


40

ÅRSREDOVISNING

Förändringar i eget kapital

Aktiekapital

Bundna reserver

Fria reserver

Årets resultat

Totalt eget kapital

KONCERNEN kkr Eget KAPITAL 2008-12-31

51 300

163 160 523 747 45 062 783 269

Omföring mellan bundna och fria reserver 38 760 -38 760 0 315 315 Förändring pga ändrad skattesats Omföring föregående års resultat 45 062 -45 062 0 Utdelning -6 002 -6 002 Årets resultat 86 981 86 981 Eget KAPITAL 2009-12-31

51 300

201 920 524 362 86 981 864 563

Omföring mellan bundna och fria reserver 7 354 -7 354 0 Avrundning -2 -2 Omföring föregående års resultat 86 981 -86 981 0 Utdelning -300 105 -300 105 161 424 161 424 Årets resultat Eget kapital 2010-12-31 51 300 209 274 303 882 161 424 725 880

Aktiekapital

Reservfond

Balanserad vinst

Årets resultat

Totalt eget kapital

MODERBOLAGET kkr Eget KAPITAL 2008-12-31 51 300 11 041 312 405 11 779 386 525 11 779 -11 779 0 Omföring föregående års resultat Erhållet koncernbidrag 13 871 13 871 Skatt hänfört till koncernbidrag -3 648 -3 648 Utdelning -6 002 -6 002 Årets resultat 15 752 15 752 Eget KAPITAL 2009-12-31 51 300 11 041 328 405 15 752 406 498 Omföring föregående års resultat 15 752 -15 752 0 Erhållet koncernbidrag 16 951 16 951 Skatt hänfört till koncernbidrag -4 458 -4 458 Utdelning -300 105 -300 105 Årets resultat 190 421 190 421 Eget KAPITAL 2010-12-31

51 300

11 041 56 545 190 421 309 307


ÅRSREDOVISNING

41

Redovisningsoch värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org. nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden, med undantag för RR 27 där ÅRL tillämpas. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges. Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2010 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,8 mnkr (0,6). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäk-

rade. Vid utgången av 2010 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 143,0 % (141,0). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med RR 29. Koncernredovisning Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden. Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret medtas till den del det hänför sig till tiden efter tillträdet respektive före frånträdet. Fastigheter Koncernens samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och omfattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna skall generera intäkter från uthyrning eller från värdestegring. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till ursprungligt anskaffningsvärde med tillägg för värdehöjande investeringar och med avdrag för genomförda av- och nedskrivningar.

I enlighet med RR 24 redovisas fastigheternas totala marknadsvärde i not 10. Årligen görs egna interna värderingar med avkastningskrav per fastighet framtagna av externt värderingsföretag. Avkastningskraven varierar inom intervallet 4-9% beroende på var fastigheten är belägen (vilken ort och vilket läge), samt fastighetens typ (vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning m m). Värdet per fastighet har beräknats som fastighetens normala driftnetto i relation till avkastningskravet, och har kunnat beräknats på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter. Pågående ny-, till- och ombyggnader Värderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Avskrivningar på anläggningstillgångar Fastigheterna, inklusive de koncernmässiga övervärdena, skrivs av på den del av anskaffningsvärdena som är hänförliga till byggnader. Byggnaderna skrivs av med 0,8 % per år. Byggnadsinventarier och markanläggningar skrivs av med 4 % per år. Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en femårsperiod.


42

ÅRSREDOVISNING

forts redovisnings- och värderingsprinciper

Nedskrivningar Om effekten av tidsvärdet för den framTillgångar skrivs ned när det redovisade tida betalningen bedöms som väsentlig värdet är högre än återvinningsvärdet, fastställs avsättningens värde genom att det vill säga det högsta värdet av nettodet förväntade framtida kassaflödet nuförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. värdesberäknas med en diskonteringsBedömningen görs för varje enskild faktor (före skatt) som avspeglar marktillgång. nadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs Fordringar till förpliktelsen. Den successiva ökning Fordringar upptas efter individuell värav det avsatta beloppet som nuvärdesdering till belopp varmed de beräknas beräkningen medför, redovisas som en inflyta. räntekostnad i resultaträkningen. För närvarande förekommer inga Leasing andra avsättningar än uppskjuten skatt Leasingavtal där i allt väsentligt alla och pensionsförpliktelser. risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassificeras Finansiella instrument som operationella leasingavtal. LeasingOrealiserade förändringar av markavgifter avseende operationella leasingnadsvärdet på finansiella instrument avtal redovisas som en kostnad i resulhar ej haft några redovisningsmässiga taträkningen och fördelas linjärt över effekter. avtalets löptid. Koncernens samtliga leasingavtal är Skatter att betrakta som operationella. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt Avsättningar som ska betalas eller erhållas avseende Avsättningar redovisas i balansräkningaktuellt år. Hit hör även justeringar av en när koncernen har en förpliktelse (leaktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. gal eller informell) på grund av en inträfUppskjuten skatt beräknas enligt fad händelse och då det är sannolikt att balansräkningsmetoden med utgångsett utflöde av resurser som är förknippapunkt i temporära skillnader mellan rede med ekonomiska fördelar kommer att dovisade och skattemässiga värden på krävas för att uppfylla förpliktelsen och tillgångar och skulder. beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt I juridisk person redovisas obeskatsätt. Om koncernen räknar med att ertade reserver inklusive uppskjuten skathålla en gottgörelse motsvarande en avteskuld. I koncernredovisningen delas sättning som gjorts, till exempel genom däremot obeskattade reserver upp på ett försäkringsavtal, redovisas gottgöreluppskjuten skatteskuld och eget kapital. sen som en tillgång i balansräkningen, Vid beräkningar av uppskjuten skatt men detta sker först då gottgörelsen är i används 26,3 % om inget annat anges. det närmaste säker.

Vid beräkning av justerad soliditet utgör uppskjuten skatt 10 % av övervärdena. Vid rena substansförvärv baseras, i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 9, värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder på köpeskillingen. Intäkter Intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Hyresintäkter Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Ränta Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta). Koncernbidrag Företaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel.


ÅRSREDOVISNING

not 1. Hyresintäkter, kkr.

NOT 4. Information angående ersättning till revisorer

Fördelning av hyresintäkter per ort:

Koncernen

Koncernen

Stockholm

2010 14 174

13 706

4%

Linköping

62 551

18 %

61 405

16 %

Norrköping

212 155

60 %

211 733

54%

Örebro

30 204

8%

28 860

7%

Kumla

33 724

10 %

33 814

9%

Uppsala

0

0%

39 477

10 %

Övrigt

0

0%

546

0%

352 808

100 %

389 541 100 %

2010 2009

Driftkostnader

151 205

150 388

Underhåll och hyresgästanpassningar

26 395

23 667

Fastighetsskatt

16 848 17 493 194 448

191 548

Driftkostnader Reparationer

17 736

19 567

Fastighetsskötsel

30 089

22 621

Taxebundna kostnader

33 602

36 731

Uppvärmning

35 092

33 700

Fastighetsadministration

28 015

31 767

6 671

6 002

151 205

150 388

Övriga kostnader

Moderbolaget

2010 2009

Driftkostnader

125 425

120 308

Underhåll och hyresgästanpassningar

22 426

18 396

11 130

10 418

158 981

149 122

12 794

16 369

Fastighetsskatt

Fastighetsskötsel

25 333

16 937

Taxebundna kostnader

26 080

27 238

Uppvärmning

27 010

24 131

Fastighetsadministration

28 015

31 767

Övriga kostnader

6 193

3 866

125 425

120 308

NOT 3. Avskrivningar, kkr Koncernen

2010

2009

Fastighetsförvaltning Byggnader

19 316

20 952

Byggnadsinventarier

10 522

9 560

29 838

30 512

231

184

231

184

30 069

30 696

2010

2009

12 540

12 288

8 463

6 185

21 003

18 473

Totala avskrivningar Moderbolaget Fastighetsförvaltning Byggnader Byggnadsinventarier Centrala administrationskostnader Maskiner och inventarier

Totala avskrivningar

– för revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget

918

655

– för skatterådgivning – för övriga tjänster

Moderbolaget

0

0

451

460

220

170

1 589

1 285

2010

2009

790

550

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: – för revisionsuppdrag – för skatterådgivning – för övriga tjänster

0

0

451

430

220

150

1 461

1 130

2010

2009

NOT 5. Personal Koncernen Kvinnor

23

21

Män

35

30

58

51

Moderbolaget

2010

2009

Kvinnor

22

20

Män

34

29

56

49

2010

2009

Kvinnor

0

0

Män

4

4

4

4

Kvinnor

0

0

Män

5

2

5

2

2010

2009

Kvinnor

0

0

Män

4

4

4

4

Kvinnor

0

0

Män

5

2

5

2

Sjukfrånvaro för kvinnor

2%

2%

Sjukfrånvaro för män

2%

1%

Koncernen Fördelning mellan män och kvinnor i företagets: Styrelse

Moderbolaget Fördelning mellan män och kvinnor i företagets: Styrelse

Företagsledning

Upplysning om sjukfrånvaro

Centrala administrationskostnader Maskiner och inventarier

2009

Företagsledning

Driftkostnader Reparationer

– för revisionsuppdrag

– för revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget

NOT 2. Fastighetskostnader, kkr Koncernen

2010

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

2009 4%

43

219

173

219

173

21 222

18 646

Sjukfrånvaro för anställda mellan 30 och 49 år

2%

1%

Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år

3%

2%

Sjukfrånvaron för varje ovanstående grupp anges i procent av gruppens sammanlagda ordinarie arbetstid. Gruppen ”anställda yngre än 30 år” innehåller färre än 11 personer och därför redovisas ingen sjukfrånvaro.


44

ÅRSREDOVISNING

NOT 9. Skatt på årets resultat, kkr 2010

2009

2%

2%

23 %

10 %

Total sjukfrånvaro varav långtidssjukfrånvaro

Koncernen Aktuell skattekostnad Skatt hänfört till koncernbidrag

2010

2009

656

1 568

0

0

Uppskjuten skattekostnad avseende Långtidsfriska

98 %

99 %

temporära skillnader och bokslutsdispositioner

-2 063

16 071

Redovisad skattekostnad

-1 407

17 639

2010

2009

Total sjukfrånvaro anges i % av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Långtidsjukfrånvaron är den andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en

Moderbolaget

sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie arbetstiden har definierats såsom

Aktuell skattekostnad

tillgänglig arbetstid, dvs ordinarie arbetstid justerad för tjänstledighet. Långtidsfriska är

Skatt hänfört till koncernbidrag

andelen anställda som har färre sjukfrånvaro än fem dagar per år.

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader Redovisad skattekostnad Koncernen

NOT 6. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr Koncernen

2010

2009

1 240

2 701

Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Tantiem avseende styrelse och VD Övriga

0

0

22 628

21 103

23 868

23 804

0

0

-4 458

-3 648

-7 562

7 552

-12 020

3 904

2010

2009

Redovisat resultat före skatt

160 017

104 620

Skatt enligt gällande skattesats

42 084

27 515

-3 203

-10 920

-28 458

0

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Ej skattepliktig resultatandel Ej skattepliktig realisationsvinst Återföring av värdeminskningsavdrag vid

Sociala kostnader (varav pensionskostnader)

9 276

9 869

(1 945)

(2 272)

avyttring av näringsfastighet Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. Ändringar av tidigare års taxeringar Förändring obeskattade reserver

Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående

-465

0

-9 785

-15 069

0

-7

220

118 102

pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt

Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder

110

till avgångsvederlag motsvarande en årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

Övriga skattemässiga justeringar

153

-171

656

1 568

bokslutsdispositioner

-2 063

16 071

Skatt på årets resultat

-1 407

17 639

Moderbolaget

2010

2009

1 240

2 701

0

0

22 495

20 534

23 735

23 235

9 156

9 674

(1 936)

(2 262)

Uppskjuten skatt på temporära skillnader och

Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Tantiem avseende styrelse och VD Övriga

Moderbolaget Sociala kostnader (varav pensionskostnader)

Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats

Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt

Ej skattepliktig realisationsvinst

till avgångsvederlag motsvarande en årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder Övriga skattemässiga justeringar

NOT 7. Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr Koncernen

2010

2009

Försäljningspris

434 000

0

Bokfört värde

-325 444

0

108 556

0

Resultat

NOT 8. Resultat från andelar i koncernföretag, kkr Moderbolaget Resultatandelar från handels- och kommanditbolag

2010

2009

27 895

33 639

27 895

33 639

Uppskjuten skatt på temporära skillnader Skatt på årets resultat

2010

2009

178 401

19 656

46 919

5 170

-43 647

0

-7 883

-8 670

0

6

153

-154

-4 458

-3 648

-7 562

7 552

-12 020

3 904


ÅRSREDOVISNING

Mark

NOT 10. Materiella anläggningstillgångar, kkr

Ingående anskaffningsvärde

Förvaltningsfastigheter Koncernen

2010-12-31

Årets inköp

2009-12-31

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Byggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

2 640 679

2 601 659

42 187

39 020

-254 394

0

2 428 472

2 640 679

-172 272

-151 320

257 888

257 500

228

388

258 116

257 888

Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärde

126 264

91 377

Årets inköp

43 849

35 388

Årets försäljningar Ingående avskrivningar

45

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

0

-501

170 113

126 264

Försäljningar

29 456

0

Årets avskrivningar

-19 316

-20 952

Ingående avskrivningar

-17 901

-12 851

-162 132

-172 272

Årets avskrivningar

-6 804

-5 050

-24 705

-17 901

145 408

108 363

15 403

15 403

Utgående ackumulerade avskrivningar

Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

Utgående planenligt restvärde

2 266 340

2 468 407

439 044

438 613

228

431

Försäljningar

-60 701

0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

378 571

439 044

Mark Ingående anskaffningsvärde Årets inköp

Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärde

205 165

170 278 35 388

Årets inköp

47 438

Försäljningar

-36 266

-501

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

216 337

205 165

Ingående avskrivningar

-34 746

-26 539

Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Årets inköp

9 596

0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

24 999

15 403

Ingående avskrivningar

-2 907

-2 290

Årets avskrivningar

-1 001

-617

Utgående ackumulerade avskrivningar

-3 908

-2 907

Utgående planenligt restvärde

21 091

12 496

1 913 783

1 845 451

Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter Försäljning

9 004

0

Årets avskrivningar

-8 653

-8 207

Utgående ackumulerade avskrivningar

-34 395

-34 746

Utgående planenligt restvärde

181 942

170 419

20 856

20 856

9 596

0

-194

0

30 258

20 856

-3 992

-3 157

Årets inköp Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Mark Byggnad

466 960

351 938

1 535 902

1 226 013

2 002 862

1 577 951

Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt värde på cirka 3 630 mnkr, vilket innebär ett

Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde

Taxeringsvärden

övervärde på fastigheterna på cirka 800 mnkr. Värderingarna är gjorda enligt de principer som framgår under redovisnings- och värderingsprinciper. Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Intresseföretagsandelen redovisas som finansiell anläggningstillgång. Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde förvaltningsfastigheter.

Ingående avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar

32

0

-1 211

-835

-5 171

-3 992

Maskiner och inventarier Koncernen

2010-12 31

2009-12-31

Ingående anskaffningsvärde

7 427

8 300

Inköp

2 044

1 460

Maskiner och inventarier Utgående planenligt restvärde Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter

25 087 2 851 940

16 864 3 094 734

Försäljningar

0

-199

-123

-2 134

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

9 348

7 427

-5 575

-7 206

Utrangeringar Taxeringsvärden Mark Byggnad

636 005

533 963

2 035 914

1 878 936

Ingående ackumulerade avskrivningar

2 671 919

2 412 899

Försäljningar Utrangeringar

Moderbolaget

2010-12-31

2009-12-31

Byggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad

1 568 522

26 674

1 603 526

1 568 522

Ingående avskrivningar

-101 818

-89 530

Årets avskrivningar

-12 540

-12 288

-114 358

-101 818

1 489 168

1 466 704

Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

199

123

2 134

-889

-702

Utgående ackumulerade avskrivningar

-6 341

-5 575

Utgående planenligt restvärde

3 007

1 852

1 541 848

35 004

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Årets avskrivningar

0


46

ÅRSREDOVISNING

Moderbolaget

2010-12 31

2009-12-31

2010-12-31

2009-12-31

845 785

845 785

0

0

Ackumulerade anskaffningsvärden

Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde

9 029

9 962

Vid årets början

Inköp

2 044

1 400

Årets anskaffningar

0

-199

-123

-2 134

10 950

9 029

-7 225

-8 868

0

199

123

2 134

Försäljningar Utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Årets försäljningar

-35 824

0

Vid årets slut

809 961

845 785

Ackumulerade nedskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar Försäljningar Utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

-877

-690

-7 979

-7 225

2 971

1 804

Vid årets början

-221 498

-221 498

Vid årets slut

-221 498

-221 498

Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag

-167 545

-19 576

Bokfört värde

420 918

604 711

Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte: Leasing Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2010-12-31 fördelar

Namn

Organisationsnummer

Säte

sig enligt följande:

AB Norrköpings-Fundamentet

556218-3060

Norrköping

AB Realvärden Henry Ståhl

556223-5928

Norrköping

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB

916695-5576

Norrköping

Fastighets AB Pelix

556676-7546

Norrköping

År Kkr

2011

2012

2013

2014

2015

1 000

1 000

1 000

1 000

1 000

Årets kostnad för leasing uppgick till 984 kkr.

Fastighets AB Skvallertorget

556439-2404

Norrköping

Beräknat anskaffningsvärde uppgår till cirka 5 000 kkr.

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget

556496-3493

Norrköping

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB

969655-0590

Norrköping

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB

556700-8759

Norrköping

NOT 11. Andelar i koncernföretag, kkr Aktier

Kapitalandel %

Antal

Bokfört värde

100

1 000

100

AB Norrköpings-Fundamentet

Fastighetsbolaget Spetsen HB

916695-1104

Norrköping

Förvaltnings AB Constructor

556061-5014

Norrköping

Förvaltnings AB Hamnbron

556439-2370

Norrköping

AB Realvärden Henry Ståhl

100

1 000

61 280

Fastighets AB Pelix

100

1 000

499

Förvaltnings AB Ståhl Invest

100

10 000

100

Förvaltnings AB Viddviken

100

500 000

10 000

Förvaltnings AB Världens Ände

100

10 000

655

Förvaltnings AB Viddviken

556365-6379

Norrköping

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund

100

10 000

105

Förvaltnings AB Världens Ände

556440-3540

Norrköping

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund

556440-3557

Norrköping

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken

556218-3300

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB

556529-3064

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB

100

1 000

2 200

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB

100

101 000

151 322

226 261 Andelar

Kapitalandel %

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB

100

Rösträttsandel %

Bokfört värde

100

19

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB

100

100

-47

Fastighetsbolaget Spetsen HB

100

100

95 274

Förvaltnings AB Intector KB

100

100

1 000

KB Centrumfastigheter

100

100

98 411 194 657

Totalt aktier och andelar

420 918

Förvaltnings AB Intector KB

916412-1338

Norrköping

Förvaltnings AB Ståhl Invest

556439-2388

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB

556590-6913

Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB

556027-3525

Norrköping

KB Centrumfastigheter

916414-5576

Norrköping

Allmänna Fastighets AB & Co KB

916412-6725

Norrköping

NOT 12. Andelar i intresseföretag, kkr Aktier och andelar i intresseföretag Koncernen Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB

Indirekt ägda bolag

Kapitalandel %

Antal

Fastighets AB Skvallertorget

100

10 000

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget

100

1 000

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB

100

1 000

Förvaltnings AB Constructor

100

123 500

Förvaltnings AB Hamnbron

100

10 000

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken

100

1 000

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB

100

101 000

Kapitalandel % Rösträttsandel % Allmänna Fastighets AB & Co KB

60

60

Kapital- andel %

Rösträtts- Antal Bokf. värde andel %

7,1

7,1

Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 5,0

10

25

5,0 125

50

Fastighetsaktiebolaget Kretia

33,3

33,3

11 168

162 180

KN 9 Fastighets AB i Norrköping

50,0

50,0

50

1 550

Koncernens bokförda värde

163 805

2010-12 31

2009-12-31

150 125

108 505

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Anskaffningar under året

1 500

100

Andelar i intresseföretags resultat

12 180

41 520

163 805

150 125

Bokfört värde


ÅRSREDOVISNING

Indirekt ägda bolag

Kapital- andel %

Kretia Holding AB

33,3

Kretia Holding 2 AB

33,3

Kretia Holding 3 AB

33,3

Kretia Holding 4 AB

33,3

Kretia i Norrköping 1 AB

33,3

Kretia i Norrköping 2 AB

33,3

Kretia i Norrköping 3 AB

33,3

Kretia i Norrköping 4 AB

33,3

Kretia i Uppsala AB

33,3

Kungsbävern KB

33,3

KN 9 Fastighets AB i Norrköping

16,6

HKS Fastighets AB

13,2

Kretia i Uppsala Holding AB

33,3

Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB

33,3

Kretia i Norrköping 3 AB

556761-0497

Norrköping

Kretia i Norrköping 4 AB

556646-5240

Norrköping

Kretia i Uppsala AB

556065-8956

Norrköping

Kungsbävern KB KN 9 Fastighets AB i Norrköping

916671-8511

Uppsala

556791-3990

Norrköping

HKS Fastighets AB

556784-6794

Norrköping

Kretia i Uppsala Holding AB

556831-8314

Norrköping

Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB

556831-8348

Norrköping

NOT 13. Pågående arbeten för annans räkning, kkr Moderbolaget

2010-12-31

Nedlagda kostnader

tillämpning av kapitalandelsmetoden. Skillnaden mellan i koncernen redovisat värde på intresseföretagsinnehavet och ägarföretagets andel av intresseföretagets egna kapital uppgår till 1 677 kkr. Redovisningen enligt kapitalandelsmetoden innebär att koncernens anskaffningsvärdemetoden. Rösträtts- Antal Bokf. värde andel %

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 7,1

10

25

125

50

11 168

7 000

7,1

Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 5,0

5,0

33,3

33,3

Moderbolagets bokförda värde 2010-12 31

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början

7 075

Årets anskaffningar Bokfört värde Indirekt ägda bolag

7 075 2009-12-31 7 025

0

50

7 075

7 075

Kapital- andel %

Kretia Holding AB

33,3

Kretia Holding 2 AB

33,3

Kretia Holding 3 AB

33,3

Kretia Holding 4 AB

33,3

Kretia i Norrköping 1 AB

33,3

Kretia i Norrköping 2 AB

33,3

Kretia i Norrköping 3 AB

33,3

Kretia i Norrköping 4 AB

33,3

Kretia i Uppsala AB

33,3

Kungsbävern KB

33,3

KN 9 Fastighets AB i Norrköping

66,6

HKS Fastighets AB

13,2

Kretia i Uppsala Holding AB

33,3

Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB

33,3

2009-12-31

2 247

2 343

Upplupna hyresintäkter

1 038

1 323

Övrigt

4 567

2 490

7 852

6 156 2009-12-31

1 008

1 008

Upplupna hyresintäkter

1 038

1 298

Övrigt

4 526

2 542

6 572

4 848

NOT 15. Avsatt till uppskjuten skatt, kkr Koncernen

2010-12-31

2009-12-31

Uppskjuten skatt på temporära skillnader

173 934

163 093

Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder

2 115

1 895

Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott

Moderbolaget

-28 930

0

147 119

164 988

2010-12-31

2009-12-31

Uppskjuten skatt på temporära skillnader

128 138

106 770

Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott

-28 930

0

99 208

106 770

skattesats på 26,3 %. NOT 16. Förlagslån Konvertibelt förlagslån på 10 mnkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB till en kurs av 2 000 kr/aktie har upptagits under 2004 med en räntesats av 4 %. Lånet medför rätt till konvertering tidigast 2011-01-01 och senast 2012-12-31, och förfaller i sin helhet till betalning 2012-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett. NOT 17. Checkräkningskredit, kkr Koncernen Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 46 000 kkr. Beviljade ej lyfta krediter uppgår till cirka 450 000 kkr. Moderbolaget

Organisationsnummer Säte

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB

2010-12-31

Förutbetalda kostnader för drift

Avsatt till uppskjuten skatt på temporära skillnader, per 2010-12-31, har beräknats med en

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte: Namn

12 003

2010-12-31

Moderbolaget

Fastighetsaktiebolaget Kretia

12 003

8 438

Förutbetalda kostnader för drift

egna kapital är 155 180 kkr större jämfört med om andelarna hade redovisats enligt

Kapital- andel %

2009-12-31

8 438

NOT 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr Koncernen

Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med

Moderbolaget

47

Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 46 000 kkr.

556364-0480

Norrköping

Checkräkningskrediten är redovisad som långfristig skuld eftersom lånelöften från

Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB

556757-7647

Norrköping

kreditgivare har längre löptid än ett år.

Fastighetsaktiebolaget Kretia

556348-1471

Norrköping

Kretia Holding AB

556743-4468

Norrköping

Kretia Holding 2 AB

556772-6830

Norrköping

Kretia Holding 3 AB

556772-6848

Norrköping

Kretia Holding 4 AB

556772-6855

Norrköping

Kretia i Norrköping 1 AB

556684-8221

Norrköping

Kretia i Norrköping 2 AB

556529-6257

Norrköping


48

ÅRSREDOVISNING

NOT 18. Skulder till kreditinstitut, kkr

NOT 20. Ställda säkerheter, kkr

Koncernen

Koncernen Förfaller till betalning

Skuld 2010-12-31

2010-12-31

2009-12-31

För skulder till kreditinstitut

Inom ett år

Mellan ett till fem år

Senare än fem år

2 188 111

2 499 594

Skulder till kreditinstitut

0

2 031 719

0

Företagsinteckningar

2 200

2 200

Summa

0

2 031 719

0

Pantsatta bankmedel

23

0

För skulder till intressebolag

Moderbolaget

Pantsatta aktier i dotterbolag

Förfaller till betalning Skuld 2010-12-31

Fastighetsinteckningar

Inom ett år

Mellan ett till fem år

0

151 322

2 190 334

2 653 116

2010-12-31

2009-12-31

1 609 519

1 609 519

170 941

483 045

Företagsinteckningar

2 200

2 200

Pantsatta bankmedel

23

0

Senare än fem år

Skulder till kreditinstitut

0

1 436 935

0

Summa

0

1 436 935

0

Moderbolaget För skulder till kreditinstitut

Finansiella instrument Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 2 102 mnkr. För att mildra effekten av ränteuppgångar måste risken för detta hanteras. Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen av ränteriskerna. Ramarna för risktagandet är fastställda i finanspolicyn och styr bl.a vilken genomsnittlig räntebindningstid som minst måste finnas. Dessutom har fastställts vilken struktur som ska finnas vad gäller räntebindningens spridning över åren (normportfölj). Viss avvikelse får ske från normportföljen.

Fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag

För skulder till intressebolag Pantsatta aktier i dotterbolag

2010-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr: 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-15 år 0-1 år 10 -50 350 50 250 450 1  042 Ovanstående tabell visar nettot av lån och ränteswappar. Utöver ränteswappar finns innehav av räntegolv uppgående till 600 mnkr med en strike på 3,75 procent, samt innehav av räntetak uppgående till 400 mnkr med en strike på 4,50 procent. Avtal om långa lånelöften har slutits med finansiärerna om 2 500 mnkr. Lånen har räntebindning kopplade till stibor 90 dagar, stibor vecka samt reporänta. Räntestrukturen uppnås genom att finansiella instrument används. Effekten blir den samma som om lånen bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet som uppnås vad gäller flexibilitet och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort räntebindning på lånen och finansiella instrument. Positionerna kallas strategiska. Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2010-12-31 till 40 månader. Eftersom de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur är de att anse som strategiska. Positionerna är med några undantag identiska med lång räntebindning på lånen. De avvikelser som finns är de fall där räntetak eller räntegolv har använts. Dessa ökar inte i något fall risken utan har till uppgift att uppnå en extra effekt vad gäller risk och räntekostnad. Marknadsvärdet på lån och finansiella instrument är 75 mnkr högre än det nominella värdet. När räntorna sjunker uppkommer ett högre marknadsvärde än det nominella och vid stigande räntor uppkommer det motsatta. Effekten blir densamma oavsett om man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller binder lån på olika löptider. En förändring av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet närmar sig det nominella värdet för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella värdet. Redovisningsmässiga effekter av förändringar på marknadsvärden framgår under redovisnings- och värderingsprinciper. 2010-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 3 250 mnkr. Vid vissa tillfällen tas även s.k taktiska positioner till skillnad från strategiska. Avsikten med dessa är att utnyttja orimliga prissättningar i marknaden.

2010-12-31

2009-12-31

Förutbetalda hyror

58 156

56 343

Upplupna räntor

8 844

11 354

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument Upplupna driftkostnader Övrigt Moderbolaget Förutbetalda hyror Upplupna räntor Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument

151 322 2 246 086

NOT 21. Ansvarsförbindelser, kkr Koncernen Borgen till förmån för moderbolag

Moderbolaget Ansvar för skulder i dotterbolag

2010

2009

0

100 000

0

100 000

2010

2009

46 300

292 284

Ansvar för skulder i handelsbolag

109 168

108 329

Borgen till förmån för dotterbolag

148 000

100 000

Borgen till förmån för moderbolag

0

100 000

303 468

600 613

2010

2009

NOT 22. företagsAVyttringar, kkr Koncernen Materiella anläggningstillgångar Övriga tillgångar Uppskjuten skatteskuld

309 778

0

45 404

0

-15 644

0

Långfristiga skulder

-245 984

0

Kortfristiga skulder

-610

0

92 944

0

108 840

0

-39

0

201 745

0

Resultat från avyttringar Avgår:

NOT 19. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkR Koncernen

0 1 782 683

0

27

6 596

5 076

10 861

12 661

84 457

85 461

2010-12-31

2009-12-31

58 156

56 367

7 516

10 464

0

0

Upplupna driftkostnader

5 924

4 424

Övrigt

6 624

8 142

78 220

79 397

Kassa och likvida medel Kassaflödeseffekt

Norrköping den 18 mars 2011

Mikael Ståhl

Nils Ringborg

Jan Linderoth

Michael Öhlund

Styrelsens ordförande

VD

Robert Issal


R E V I S I O N S B E R ÄT T E L S E

Revisionsberättelse Till årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret 2010. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 34-48. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Norrköping den 31 mars 2011 Ingemar Rindstig

Auktoriserad revisor

Mats Bergkvist Auktoriserad revisor

49


50

VÅ R A FA S T I G H E T E R

Fastighetsförteckning Norrköping

Tax.värde kkr

Amerika 4, Söderleden 101

Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr

11 872

1988

0

0

1971

0

Bokhållaren 2, Erikslundsplan 9

20 352

Diket 7, Drottninggatan 64 Fotogenen 4, Importgatan 32 Fotogenen 5, Importgatan 30

Beryllen 1 , Urbergsgatan 90

Gamlabron 13, Västgötegatan 15-17 Gripen 9 , Drottninggatan 40-44

1 837

1 620

11 917

6 176

1959

2 610

5

168

2 783

2 324

54 367

1940

1 666

2 915

473

5 732

6 446

13 983

1980

0

7 689

7 689

3 117

4 869

1971

0

1 607

1 607

969

23 844

1971

327

2 527

243

70

170

3 337

4 202

72 891

1940

3 123

3 031

2 469

329

396

475

9 823

9 506

0

0

220

1 600

13 971

12 562

470

12 412

17 361

16 600

Kapellhorvan 10, Kungsgatan 37-43

106 154

1909

9 369

870

1 972

160 681

Knäppingsborg 7+8, Skolgatan 1

65 081

1840

885

7 579

2 797

Korpen 20, Repslagaregatan 15

25 096

1964

1 000

1 497

999

Kvarnen 5 , Västgötegatan 11-13

19 438 1855/1890

0

Liljan 16+17, Nygatan 105

2 286

3 997

678

3 766

2 286 127

Järnstången, Östra Promenaden 8

2 407

20 128

1929

1 909

Linjen 3 , Idrottsgatan 31-61

133 735

1968

16 562

Markattan 11, Drottninggatan 32

27

7 185 555

175

3 698

3 381

795

7 980

9 479

70

508 1 059

2 534

2 212

137

1 345

18 552

15 753

806

4 088

37 200

1969

0

2 329

1 735

5 929

Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38

45 321

1934

1 250

1 909

666

322

4 147

5 882

Motorn 12, Lindövägen 5

69 381

1948

0

13 048

537

820

16 685

15 642

575

742

2 280

Pelikanen 11+16, Drottninggatan 23-25

32 840

1929

3 014

760

5 133

4 022

Proppen 2 , Malmgatan 16

33 946

1978

0

1 070

18 139

19 209

6 897

Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33

15 080

1899

0

2 894

80

2 974

2 332

Safiren 1 , Vilbergsgatan 34-44, 48-50

145 347

1973

22 207

26 474

21 563

327

Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125

101 498

1971

15 485

Sparven 9 , S:t Persgatan 139 A-M

133 200

1981

11 785

Spetsen 10, Kungsgatan 36-38

3 305

31 323

1991

0

11 427

Spiran 12, Drottninggatan 50-52

88 000

1972

0

6 960

Stallet 5 , Slottsgatan 130-136

90 640

1973

9 404

1 519

Steglitsan 6, Nelinsgatan 14

14 652

1969

Svärdet 2, Kristinagatan 10

20 950

1929

4 585

1964

44 890

1959

Sågen 7 , Rörgatan 6 Tulpanen 16 , Drottninggatan 49-51

1 260

16 859

14 231

7 120

23 022

14 735

38

9 120

21 268

16 703

436

8 631

11 616 12 353

1 235

1 641

256 184

750

2 647

1 750

1 721

25

3 577

2 542

0

935

1 460

935

567

4 083

5 500

769

720

101

460

5 367

4 471

1 200

5 092

4 029

883

883

347

0

0

1966

4 736

70

1895

3 776

116

1 109

1929

1 568 718

46 205

1 647 1 134

0

5 040

68 326

16 106

35 208

Total Norrköping

683

3 850

4 700

Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15 30 098 Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7

281

90

483

Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30 Övrigt, mark, 3 st fastigheter

42

113 530

74 286

24 638

35 197

8 313

37 378

293 342

0 244 815

gamlabron 13

norrköping

pelikanen 11+16 norrköping

smaragden 1

norrKÖPING

Spiran 12

norrKÖPING

Elddonet 12

linKÖPING

idéflödet 1

LinKÖPING


VÅ R A FA S T I G H E T E R

Linköping

Tax.värde kkr

Banken 8, Storgatan 26

Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr

0

1929

0

2 730

2 730

Boklådan 7 , Storgatan 23

51 000

1938

0

4 321

4 321

6 714

Borgmästaren 2, Badhusgatan 8

28 600

1940

761

1 189

2 759

3 337

Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4

406

78

32 959

1976

1 072

1 383

985

Decimalen 17, Storgatan 24

120 000

1981

0

6 838

4 357

215

Druvan 22, Storgatan 6-16

89 000

1962

2 558

6 300

845

905

48 993

1971

3 330

361

1 069

65

Giggen 2 , Gillbergagatan 24

2 636

1977

88 800

2002

Idékretsen 4, Teknikringen 9

45 200

1991

0

Total Linköping

507 188

7 721

2 900

3 457

3 663

1 800

1 528

14 738

15 598

7

1 950

12 565

13 072

104

4 929

5 427

385

385

411

9 055

9 055

12 092

0 0

325

17

Elddonet 12 , Nygatan 36, 40 Idéflödet 1 , Teknikringen 20

51

5 981 38 158

8 047

102 1 382

1 911

3 803

6 083 61 022

7 206 70 420

Örebro Bromsgården 1, Drottninggatan 11

32 470

1929

566

1 183

1 269

33

3 051

3 412

Gillet 22, Storgatan 5

49 400

1978

0

4 421

1 077

35

6 286

7 548

1 272

2 183

3 676

360

7 491

9 851

0

6 338

6 338

4 151 7 248

5

748

Hållstugan 28, Engelbrektsgatan 24

67 849

1929

Lastaren 1, Transportgatan 22

20 549

1997

Prästgården 12, Drottninggatan 18-20

75 576

1933

384

2 067

3 406

232

250

570

6 909

245 844

2 222

9 854

9 428

6 998

255

1 318

30 075

Total Örebro

32 210

KUMLA

Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17

15 182

1956

1 393

412

1 289

108

3 310

2 411

Fiskalen 1 , Trädgårdsgatan 5-9

11 877

1947

1 988

30

430

108

114

2 562

1 723

1 137

217

633

1 448

Fiskalen 6, Vattugatan 1

10 307

1961

90

2 077

Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17

28 658

1969

2 765

2 255

5 020

4 183

Köpmannen 6, Köpmangatan 18-20

96 400

1975

7 277

7 761

50

2 332

17 420

14 823

Notarien 1, S Kungsvägen 2

33 495

1965

5 604

Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D

29 363

1950

4 759

Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29 10 213

1964

1 953

Total Kumla

235 495

26 876

407 1 066

5 576

11 180

4 753

289

11

60

6 125

4 572

71

87

288

2 399

1 672

98

8 364

50 093

35 585

599 13 038

651

Stockholm 54 00

1968

0

Krejaren 15 , Nybrogatan 32

Bangården 4, Huvudstagatan 1

58 400

1909

706

298

Total Stockholm

112 400

706

2 669 645

151 055

TOTALT KONCERNEN

gillet 22 örebro

Hållstugan 28

örebro

4 795

250

5 614

9 651

1 169

2 173

6 048

5 093

1 169

0

569

250

7 787

15 699

128 457

56 320

44 228

11 146

51 113

442 319

398 729

rådmannen 1

kumla

569

fiskalen 1

kumla

krejaren 15

stockholm


52

VÅ R A FA S T I G H E T E R

18 30 30 5

3 6 3

25

7

1 2 27 32 15 15 17 23 9 32 23 17 77 10 14 11 10 33 11 33 34 24 24 29 44 12 12

20

1

31 19 8

26 26

16 5 22

6 28 28

8

13 Norrköping

21 2

© Kartena

20 20

4

Fastigheter ägda av Ståhl 18. Proppen 2 1. Amerika 4 19. Ruddammen 7 2. Beryllen 1 20. Safiren 1 3. Bokhållaren 2 21. Smaragden 1 4. Diket 7 22. Sparven 9 5. Fotogenen 4 23. Spetsen 10 6. Fotogenen 5 24. Spiran 2 7. Gamlabron 13 25. Stallet 5 8. Järnstången 26. Steglitsan 6 9. Kapellhorvan 10 1 0. Knäppingsborg 7+8 27. Svärdet 7 28. Sågen 7 11. Kvarnen 5 29. Tulpanen 16 12. Liljan 16+17 30. Tuvan 5, Torvan 1 1 3. Linjen 3 31. Vattenkonsten 5 1 4. Markattan 5+12 32. Vårdtornet 7,13 15. Markattan 11 33. Gripen 9 16. Motorn 12 34. Korpen 20 17. Pelikanen 11+16

Fastigheter ägda av Kretia 1. Duvan 7 2. Duvan 8 3. Hallonbusken 5 4. Safiren 2 5. Skolan 9 6. Syrenbusken 9 7. Vargen 5 8. Åkerkroken 6


VÅ R A FA S T I G H E T E R

Linköping 1. Banken 8 2. Boklådan 7 3. Borgmästaren 11 4. Decimalen 17 5. Giggen 2 6. Idékretsen 4 7. Idéflödet 1 8. Borgmästaren 2 9. Druvan 22 10. Elddonet 12

55

2

83 11

44 9

10

7

6

© Kartena

53


54

VÅ R A FA S T I G H E T E R

5

6

1 2

7 3 4

Uppsala Fastigheter ägda av Kretia 1. Dragarbrunn 20:1 2. Fjärdingen 28:6+7 3. Kungsängen 6:10 4. Kungsängen 40:1 5. Kvarngärdet 1:8 6. Luthagen 78:1 7. Årsta 76:2

© Kartena


VÅ R A FA S T I G H E T E R

55

2 Örebro 1. Bromsgården 1 2. Gillet 22 3. Hållstugan 28 4. Lastaren 1 5. Prästgården 12

5 1

22

55 11

33

44

Kumla 1. Byggmästaren 9 2. Fiskalen 1 3. Fiskalen 6 4. Guldsmeden 15 5. Köpmannen 6 6. Notarien 1 7. Rådmannen 1 8. Trädgårdsmästaren 22

1

7 2 3

6

5 4 8

© Kartena

3


56

V I PÅ S TÅ H L

I bokstavsordning: Niklas Ahlstedt • Lisbeth Andersson • Karl-Gustav Andersson • Claes Andersson • Sten Arnshelm • Anna Asplund Björn Aveholt • Kenneth Bergerfalk • Lars Bergström • Jan Carlberg • Tommy Carlbom • Sven-Inge Carlsson • Björn Cedgren • Mia Fransson Christer Fridh • Emma Frisk • Ann-Christine Frisk • Anneli Gehlin • Linda Grünerwald • Sibyl Hagel • Leif Hallinder • Johan Hansson • Annelie Hauer • Jonas Hillmann • Peter Hultberg • Magnus Jonsson • Jeanette Kjellin • Håkan Kling • Mathias Klöver • Mikael Landberg • Bert Lundblad • Gudrun Malm • Stefan Malmberg • Eva Narveby • Lorentz Nylund • Åsa Nyström • Lars Olovsson • Roger Pettersson • Anna Rikardson • Maria Rosell • Krister Rynning • Ulla Sahlman • Jessica Sjögren • Christer Svensson • Ove Svensson • Tommy Svärd • Anne Säfström Leif Söderberg • Thomas Tedenlind • Cathrine Tiborson • Marie Urbán Johansson • Thomas Wahlberg • Thomas Walden • Lena Åsberg Camilla Öhlund • Michael Öhlund


V I PÅ S TÅ H L

57


58


LÅNGSIKTIGHET Ståhl är ett anrikt och stabilt företag som har stor samlad kunskap och erfarenhet. Den lutar sig alla medarbetare mot i det gemensamma arbetet med att skapa en arbetsplats där vi har roligt tillsammans och lägger ner vår själ i att bygga starka, hållbara relationer till våra hyresgäster. I det arbetet är alla angelägna om att hitta lösningar som är effektiva och affärsmässigt fördelaktiga för alla parter och håller den kvalitet vi lovat att leverera.

OMTANKE Våra hyresgäster känner att vi verkligen engagerar oss i dem och sätter dem i första rummet. Deras upplevelse är en följd av att omtänksamma medarbetare bemöter dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket god service. Vi finns också nära våra hyresgäster, är lätta att nå och lyhörda inför deras önskemål. Samma engagemang och vilja att lyssna och hjälpa, genomsyrar allt samarbete medarbetare emellan, liksom våra kontakter med det samhälle där Ståhl är ett välkänt och uppskattat företag.

ÖPPENHET På Ståhl är det högt i tak i alla avseenden. De samtal vi för inom företaget är ärliga, öppna och bygger på ömsesidig respekt. Det gäller både till vardags och när vi utvärderar och återkopplar vad som sker med de mål vi satt upp och arbetar för att nå. Dialogen med våra hyresgäster för vi på samma sätt. Här är vi dock väl medvetna om vilka gränser konkurrensen på marknaden sätter för vår öppenhet. v

MOD På Ståhl är vi aktiva och vågar ta initiativ. Det ger oss stora möjligheter att i ett tidigt skede presentera lösningar för privata och offentliga aktörer som ger både dem och oss spännande utvecklingsmöjligheter. Förslagen präglas av att vi vågar prova nya idéer och arbetssätt. Vi vågar också kombinera och variera för att ta vara på de möjligheter och resurser Ståhl förfogar över. Vårt agerande bidrar till att skapa en bild av Ståhl som ett modernt företag i branschens framkant. Ett företag som tänker i nya banor och som många vill samarbeta med. Ett företag som möter framtiden på samma sätt som sin grundare – med entreprenörens nyfikenhet och pionjärens mod!


HUVUDKONTOR Besöksadress: Drottninggatan 36 Postadress: 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 E-post: info@stahl.se www.stahl.se

LOKALKONTOR Kumla Vattugatan 1 692 31 Kumla Telefon: 019-57 18 64 Fax: 019-58 16 86 Linköping Hospitalstorget 3 582 27 Linköping Telefon: 013-13 33 55 Norrköping Drottninggatan 36 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 Uppsala Drottninggatan 8 753 10 Uppsala Telefon: 018-10 11 40 Fax: 018-10 14 40

STÅHL • ÅRSREDOVISNING 2010

Örebro Drottninggatan 11 702 10 Örebro Telefon: 019-10 75 30 Fax: 019-18 75 30


Henry Ståhl Fastigheter AB - årsredovisning 2010