Page 1

ÅRSRED OV I S N I NG 2 0 01

ÅRSREDOVISNING 2002


Innehåll Inledning VD:s reflektioner Bostadsförvaltning i förvandling Ståhlstiftelsen Finansiell verksamhet Riskhantering Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Fem års översikt Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Redovisnings- och värderingsprinciper samt noter Revisionsberättelse Styrelse, ledning och ägare

Sida 2 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

Ståhl i korthet 3 4 6 7 8 10 14 15 16 17 18 20

2002

2001

Hyresintäkter, Mkr

382

367

Bruttoresultat, Mkr

165

170

Rörelseresultat, Mkr

164

276

9

114

Resultat efter finansnetto, Mkr

45

161

Disponibla likvida medel, Mkr

99

85

Direktavkastning, %

7,8

7,7

Uthyrningsgrad bostäder, %

98,3

98,9

Uthyrningsgrad lokaler, %

91,5

90,6

Resultat fastighetsförsäljningar, Mkr

21 26 27

Omslag: Ett urval av fastigheter från vårt bestånd Foto: Leif Hallberg, Åby Foto AB


VD:s REFLEKTIONER

”Uthållig lönsamhet med stor potential” EN AVVAKTANDE MARKNAD År 2002 har, ur vårt perspektiv, kännetecknats av en relativt matt konjunktur. Den väntade ränteuppgången har uteblivit och istället givit oss ett successivt lägre ränteläge. Å andra sidan har hyresnivåer och efterfrågan på lokaler blivit lägre, vilket medfört att nettohyrorna inte ökat så mycket som vi förväntat. Detta i kombination med ökade kostnader har begränsat resultatförbättringen något. Vår personal har jobbat mycket hårt i en tuff miljö men trots detta lyckats utomordentligt väl. Ambition och lojalitet är fortfarande de dominerande karaktärsdragen hos våra medarbetare, som bolaget så högt uppskattar. Vi satsar målmedvetet på personalvård och arbetsmiljöförbättringar. Exempel på detta är den genomgripande ombyggnaden av vårt kontor i Norrköping. FORTSATT GOTT RESULTAT Driftsnettot från fastighetsförvaltningen uppgick till drygt 214 Mkr, nästan 9 Mkr högre än förra året. Den mycket blygsamma nivån på försäljningar, endast en fastighet, tillsammans med kraftigt ökade avskrivningar har begränsat rörelseresultatet till 164 Mkr, naturligtvis avsevärt lägre än fjolåret med sina rekordförsäljningar. Den genomsnittliga lånevolymen var större än under 2001, men den aktiva finanspolitiken har resulterat i ett behagligt finansnetto på -118 Mkr. Vår finansverksamhet beskrivs ingående på sidan 7. Sammantaget blev resultatet före skatt 45 Mkr, en högst tillfredställande nivå. Resultatet rensat från skatt, avskrivningar och försäljningar uppgick till 64 Mkr, d v s på samma nivå som året innan. VÄRDEN PÅ FASTIGHETER OCH EGET KAPITAL På sidan 14 i årsredovisningen redogör vi för en bedömning av fastigheternas värden. Slutsatsen där är att marknadsvärdet stigit med nästan 40 Mkr, vilket innebär att det aktuella marknadsvärdet på fastighetsportföljen överstiger 3,5 miljarder kronor. Årets ökning av det justerade egna kapitalet (EVA) uppgår till 85 Mkr. Kapitalet är då justerat för övervärden och uppskjuten skatt, 28%.

BÄDDAT FÖR FRAMTIDEN 2002 års verksamhet har inneburit en ytterligare konsolidering avseende fastighetsbeståndet, organisationen och finanshanteringen. Grunden ligger ännu starkare för en uthålligt god lönsamhet med stora möjligheter till resultatförbättringar och värdetillväxt i beståndet. De förväntade goda kassaflödena medger satsningar på underhåll och nyinvesteringar. Vi kommer i fortsättningen ännu mer att lyfta fram vår viktigaste strategi, nämligen att bedriva verksamheten med begränsad risk. På sidorna 8-9 redovisas hur risk och möjligheter hanteras. De prognoser som vi regelbundet presenterar, visar för närvarande en förväntad stabil utveckling även utan fastighetsaffärer eller andra stora investeringar. Om inga avgörande händelser i vår omvärld sätter käppar i hjulet bedömer vi att nuvarande resultatnivå kommer att bibehållas eller förbättras något under de kommande åren. Sammanfattningsvis kommer Henry Ståhl Fastigheter även under många år framöver att kännetecknas av stabilitet, soliditet, kvalitet och pålitlighet.

Jan Linderoth VD

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 3


Förvaltaren Anna Rikardson diskuterar ombyggnaden med Peter Hasslund.

Makarna Peter och Ann Hasslund, med sonen Mikael, i kvarteret Smaragden fick sin trea ombyggd till en fyrarummare. Det nya rummet fungerar både som arbetsplats, datorutrymme och gästrum.

BOSTADSFÖRVALTNING I FÖRVANDLING En sak är klar – hus är något ganska statiskt. Väl byggt står det på sin plats i många år. Hyresgästernas önskemål däremot är mera föränderliga. Modern fastighetsförvaltning kräver såväl öppenhet för hyresgästernas önskemål som påhittighet. Två som har förstått innebörden av detta är Anna Rikardson i Norrköping och Thomas Wahlberg i Västerås – båda förvaltare hos Henry Ståhl Fastigheter AB. En hyresvärd som bryr sig Husen i kvarteret Smaragden i Vilbergen i Norrköping byggdes i början av 70-talet i miljonprogrammets anda. Treor för kärnfamiljen, med stora rum i material av god kvalitet, precis som Henry Ståhl ville ha det. Nu 30 år senare, står några av treorna lediga. Det är mindre och större lägenheter som efterfrågas idag. Familjen Hasslund flyttade till en av treorna 1997, efter 10 år hos Ståhl. Fyra av Ann och Peter Hasslunds fem barn var utflugna. En trea borde räcka, tänkte familjen. Men efter en tid kändes trean för liten; barn och barnbarn kom ofta på besök och man saknade ett gästrum. Datorerna med tillbehör trängdes i sovrum, hall och klädkammare. Familjen behövde ett rum till. De hade hört talas om att Ståhl höll på att bygga om två treor till en fyra och en tvåa. Större lägenhet utan att behöva flytta – Jag ringde Gerd, den dåvarande förvaltaren, och frågade om vår lägenhet kunde byggas om till större. Hon ordnade det och snart hade vi en fyrarummare, berättar Peter. – Ombyggnaden tog bara några dagar, vi täckte över bokhyllan och drog undan möblerna i vardagsrummet, minns Ann. Sida 4 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

Mellan husen på Bangatan finns såväl boulebana, grillplats och lekplatser där hyresföreningen anordnar gårdsfester och andra aktiviteter.

Peter och Anns lägenhet fick ett extra rum från den lediga trerummaren som låg vägg i vägg. Två treor om vardera 94 m² blev till en fyra på 110 m² och en tvåa på 78 m². Det är en förhållandevis enkel ombyggnad, berättar Anna. I lägenheten som ska bli en tvåa tar man bort en bit av vardagsrummet, vilket blir det nya rummet i fyran. Helt utan problem är det dock inte – en del eldragning krånglar till det hela och parkettgolvet i de nya tvåornas vardagsrum har lagts om. Populära lägenheter Hittills har tolv treor byggts om, vilka alla blivit populära hyresobjekt. – En del lägenheter har blivit uthyrda redan innan ombyggnaden blivit klar, berättar Anna. Anna upplever att storleken, och därmed hyran, på lägenheten är viktig för hyresgästerna, så det känns kul att kunna erbjuda de här lägenhetstyperna. I och med sitt nya rum har familjen Hasslund löst utrymmesproblemet. En stor bäddsoffa står redo att ta emot gäster och längs hela fönstret finns en arbetsbänk med tre datorer, en för varje hemmaboende familjemedlem. – För oss blev det här jättebra, säger Ann och Peter. Dessutom behövde vi inte flytta när Ståhl såg till att vi fick det som vi ville ha. Samverkan som fungerar i Västerås I kvarteret Vallmon i Västerås har hyresgästerna på Bangatan en ganska ovanlig form av samverkan med hyresvärden. Här finns en synnerligen aktiv lokalavdelning inom Hyresgästföreningen. De har varit med och utvecklat området, sköter om de gemensamma utrymmena och anordnar gemensamma aktiviteter för alla hyresgäster.


I ett föredetta torkrum har en bastu med solarium i anslutning inretts. Både bastu och solarium år väl nyttjade.

På Bangatan flaggas det ofta. Herbert Johansson låter flaggan gå i topp på allmänna flaggdagar och om någon i området har bemärkelsedag.

När Ståhl köpte fastigheten år 2001 var styrelsen i hyresgästföreningen orolig. Skulle den nya värden vara samarbetsvillig och vilja satsa på den lokala föreningen? Oron visade sig vara obefogad och Thomas Wahlberg är positiv till samarbetet. – Föreningens arbete är ju inte bara bra för hyresgästerna, utan även för Ståhl, säger han. Exempelvis tar föreningen emot många åsikter och önskemål från hyresgästerna och tar upp det på våra gemensamma bomöten. Då blir det enklare för mig att förstå problemen i området och att följa upp vad vi gör. Tillsammans i lugn och ro Kvarteret Vallmon är lugnt och trevligt, vägbommar håller gårdstrafiken i schack. De åtta husen, som har 165 lägenheter i olika storlekar, byggdes 1968 och

På områdets anslagstavla finns plats både för den lokala hyresgästföreningens meddelanden och de boendes egna lappar.

nyckelhanteringen till den gemensamma bastun. – Jag flaggar på allmänna flaggdagar, men de boende kan också meddela om och när de vill ha flaggat, säger Herbert. Kontakten mellan Ståhl och föreningen fungerar bra, menar alla parter. Här kan man t ex ta upp problem, saker som behöver ordnas eller ansöka om pengar till aktiviteter inom föreningen. Ståhl har givit bidrag till bland annat gårdsfester, midsommarfirande och en bussresa till Kolmårdens djurpark. För att allt det här ska fungera krävs att det är någon som verkligen tar ansvar och det gör styrelsen i den lokala hyresgästföreningen på Bangatan, menar Thomas. En av skillnaderna mot samarbetet med tidigare hyresvärdar är att Ståhl inte beviljar en viss summa pengar för föreningens verksamhet, utan styrelsen får ansöka från fall till fall. Men det, försäkrar styrelsen, har inte varit något problem. – Jag vill veta vad pengarna går till, säger Thomas, och att pengarna från Ståhl kommer alla hyresgäster till del på ett bra sätt.

”Hyresgästernas önskemål är föränderliga” här trivs barnfamiljer, ensamstående och pensionärer tillsammans. Det är inte ovanligt att unga som vuxit upp i området flyttar tillbaka som vuxna. Flera i området berättar att de har barn, föräldrar eller syskon i kvarteret. Mellan husen finns lekplatser, grillplats där föreningen ordnar populära gårdsfester och en boulebana där turneringar mellan de boende spelas. – Ja, när blir nästa turnering? undrar Thomas. Jag har ju lovat att komma med ett lag från Ståhl. Eldsjälar som brinner Mitt bland husen ståtar en flaggstång. Den sköts av Herbert Johansson, föreningens kanske mest aktive styrelsemedlem. Herbert har även hand om

Populärt att stanna In- och utflyttningen till området är förhållandevis liten. De flesta i de 165 lägenheterna känner och hjälper varandra, och vet vilka som är bortresta eller inte varit synliga på ett tag. Ofta ringer hyresgästernas släkt och vänner till Thomas för att få lägenhet i kvarteret Vallmon. Människor vill stanna innanför bommarna på Bangatan i Västerås.

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 5


a n dik ap

p eo ch l å n g va

ella margaret as och y nr e h

rh

ad

se

sti hls ftel tå

rig t

STIFTELSEN

sj

uk

”En hjälp på vägen att underlätta vardagen för människor med handikapp”

a

Under 2002 erhöll stiftelsen ca 350 ansökningar om bidrag, ca 85% beviljades och totalt 1,3 Mkr delades ut. Stiftelsen har stor nytta av samarbetet med föreningar som Astma- och allergiföreningen i Linköping samt Reumatikerdistriktet i Östergötland, vilka anordnar resor i egen regi för medlemmarna. Bidrag söks då för var och en av de som önskar följa med på resan, men med en gemensam inlämning av ansökningarna av föreningen i fråga. Stiftelsen är mån om att framhålla

att bidrag endast ges till enskilda personer för att förbättra och underlätta varaktig sjukdom, handikapp eller rörelsehinder. Astma- och allergiföreningen genomförde Astmaskolan i Idre 2002. En resa till fjällen som anordnas varje år för barn och ungdomar med astma. 26 barn med föräldrar, ledare och ett medicinskt team av läkare, sjuksköterska samt sjukgymnast åkte 2002. För allergiker ställs extra höga krav på mat och miljö. Fysisk träning varvas med teori och det medicinska teamet undervisar barn och föräldrar dagligen i hur

Astmaskolan i Idre 2002.

man lever ett så bra liv som möjligt med astma. Lhena Hjalmarsson på föreningen menar att många barn är hemifrån för första gången och att fjällvärlden, skidåkning samt mötet med andra familjer i samma situation ofta upplevs som något mycket positivt för både barn och föräldrar. Reumatikerdistriktet i Östergötland med ca 3 200 medlemmar arrangerar också resor. Här handlar det om lättvårdsresor t ex till medelhavsländer, där reumatiker får möjlighet att vistas i ett varmare klimat som lindrar deras besvär. Bassängträning och individuell behandling med sjukgymnast eller arbetsterapeut ingår i programmet för resan, där kontakten med andra människor med samma sjukdomsbild är betydelsefull. November 2002 reste 17 deltagare från Östergötland till Mar y Sol på Teneriffa. Detta är några exempel på vad bidrag från stiftelsen kan användas till. Samarbetet och kontakten med föreningarna ger värdefull information om hur bidragen kan vara en hjälp på vägen att underlätta vardagen för människor med handikapp eller sjukdom.

Ansökningsblankett insänds

Henry och Ella Margareta

Förfrågningar görs till

Ansökningsblanketter finns

med kostnadsförslag och

Ståhls Stiftelse

Sibyl Hagel på telefon

att hämta på vår hemsida

läkarintyg till:

601 77 Norrköping

011-23 30 00 eller e-post

www.staahl.se

sh@staahl.se Sida6 6/ /Henry HenryStåhl StåhlFastigheter FastigheterAB AB/ Årsredovisning / Årsredovisning2002 2002 Sida


NULÄGET Under 2002 har räntorna varierat kraftigt liksom marknadens uppfattning om den framtida utvecklingen. Detta har medfört att våra marknadsbedömningar och strategier har omprövats. Vårt huvudscenario för 2003 är att vi förväntar oss en lugn ränteutveckling med något stigande räntor mot slutet av året. Dagens långa räntor är på historiskt låga nivåer, varför benägenheten att ta risker med korta positioner minskar. Under det senaste året har avtal slutits och förhandlingar inletts, med de största finansiärerna angående långa lånelöften. Detta innebär betydligt lägre refinansieringsrisker. Den nuvarande genomsnittliga räntebindningstiden är hela 41 månader. Oron i världen, med bland annat Irak-frågan och EMU-omröstningen, ställer stora krav på marknadsnärvaro och kontinuerliga analyser. Ytterligare justeringar av vår policy kommer sannolikt att ske under året.

FINANSIELL VERKSAMHET

Kapitalbindning per 2003-01-31 45%

Andel lån som förfaller till betalning inom viss tid. Duration 35 månader.

40%

35% 30%

25% 20% 15% 10% 5% 0-1år

1-2 år

2-3 år

3-4 år

4-5 år

5-7 år

30%

Andel lån som räntejusteras inom viss tid. Duration 41 månader. Nuläge Normportfölj

25% 20% 15% 10%

5%

0-1år

1-2 år

2-3 år

3-4 år

4-5 år

5-7 år

Förväntad årlig räntekostnad med ett stort antal ränteoch Ståhls nuvarande räntebindning.

utvecklingsscenarier 160

Hög ränteutveckling

150 ���

Förväntad ränteutveckling

��� 120

Låg ränteutveckling

���

2002

UTDRAG UR FINANSPOLICY År

Synlig soliditet Justerad soliditet Kapitalbindning

Räntebindning

7-10 år

Räntekostnadsprognos

���

Soliditetsmål

7-10 år

Räntestruktur per 2003-01-31

Räntekostnad, Mkr

FINANSPOLICY Bolaget har en mycket ingående formulerad policy för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Detta dokument ses kontinuerligt över och korrigeras vid behov efter beslut av styrelsen. Den övergripande målsättningen kan sammanfattas som ”att säkerställa koncernens finansieringsbehov på kort och lång sikt till lägsta möjliga kostnad inom fastlagda gränser för risktagande”. I policyn anges målsättningar, principer och regler för lånefinansiering, likviditetshantering och risktagande. Vidare regleras ansvarsfördelning, rapportering och liknande. I en separat bilaga till finanspolicyn redovisas aktuella styrelsebeslut om konkreta mål, ramar och mått inom de olika områdena. Nedan visas ett utdrag ur aktuell policy.

2003

2004

2005

2006

2007

Skuldandel per långivare 2003

2004

2005

16% 26%

17% 27%

18% 28%

Durationen får inte understiga 24 månader. Avvikelse som innebär minskad risk får alltid ske. Avvikelse max ±10 procentenheter av normportfölj. Durationen får inte understiga 15 månader.

Räntetäckningsgrad

Får aldrig understiga 1,3.

Kassaflöden

Ska årligen uppgå till minst 20 Mkr.

Likviditet

Ska aldrig understiga 40 Mkr.

50% 40% 30% 20% 10%

SHB

Nordea

SEB

SBAB

ÖEB

Övriga

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 7


RISKHANTERING

En av bolagets viktigaste strategier är ”att bedriva verksamheten med begränsad risk”. Detta innebär i ett första steg att försöka identifiera och bedöma de risker som finns på såväl makro- som mikronivå. Uppgiften i nästa steg blir att försöka eliminera de riskmoment som låter sig hanteras och att begränsa effekten av övriga faktorer i rimlig omfattning. De risker som i måttlig omfattning återstår analyseras kontinuerligt så att erforderliga åtgärder kan vidtas för att begränsa eventuella skador. Inom respektive områden finns maximala risknivåer fastställda. Medvetet och frivilligt accepterade risker ska helst vara kalkylerbara samt alltid vägas mot motsvarande chanser till resultatförbättringar. I ett fastighetsbolag är verksamheten till sin natur mycket långsiktig. Det finns relativt små möjligheter att påverka resultatet på kort sikt. Därför inriktas verksamheten i huvudsak på riskerna på lång sikt. Nedan redovisas hanteringen av de risker, som direkt påverkar verksamheten och dess resultat.

Uthyrningsbar yta per objektstyp

Lokaler, 45%

Bostäder, 55%

Uppsala, 3%

Linköping, 5% Arboga, 7% Västerås, 11%

Finspång, 13% Sida 8 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

Intäkter Intäkterna utgörs nästan uteslutande av hyror. Självklart eftersträvas långa hyresavtal med betalningssäkra kunder, som kan förväntas stanna länge i våra lokaler och bostäder. För att minska effekterna vid uppsägningar av kontrakt har vi varierande kontraktstider och dessutom så hög servicegrad att hyresgästerna inte söker andra alternativ. För att undvika stora vakanser vid branschkriser eftersträvar vi att ha ett stort antal olika kundkategorier. Risker med så kallade kriskommuner undviks genom etablering på flera typer av orter. För kunder med sämre bedömd betalningsförmåga krävs att de kan lämna garantier eller liknande. En jämn fördelning mellan kommersiella lokaler och bostäder motverkar konjunktursvängningar för olika fastighetstyper. Driftskostnader De löpande förvaltningskostnaderna är svåra att påverka i någon större omfattning. Det ligger en stor risk i att minska på fastighetsskötseln och därmed indirekt på servicen till hyresgästerna.

Lokalkontrakten fördelade efter förfallotid per år

Uthyrningsbar yta per ort

Stockholm, 5%

Makronivå Inflation hanteras genom indexklausuler i kontrakt och ränterisk förebyggs genom en strikt finanspolicy. Vi är beredda på konjunktursvängningar genom att ha marginaler i likviditet och räntetäckning. Urbaniseringstendenser och ändrade konsumtionsmönster möter vi genom god spridning av beståndet på olika orter med satsningar där potentialen bedöms vara bra. När det gäller nya lagar och regler har vi en allmän beredskap och bevakning och är lyhörda för pågående förändringsprocesser.

Norrköping, 43%

Örebro/Kumla, 13%

Procent

Yta m²

2008 -

12

28 396

2007

10

22 933

2006

18

42 571

2005

18

43 618

2004

26

62 777

2003

9

22 072

Vakant

7

17 724

100

240 091

5%

10%

15%

20%

25%


RISKHANTERING

Stora förbrukningskostnader hanteras genom en konstruktiv upphandling. Akuta stora reparationer undviks genom ett planerat och konsekvent genomfört underhåll – något som är bra både för oss och för hyresgästerna. Reparationer och underhåll I sämre tider kan det vara frestande att dra ned på underhållskostnaderna, för att på så sätt förbättra det aktuella årets resultat. Häri ligger en stor långsiktig risk. Eftersatt underhåll orsakar stora problem i framtiden, vi ökar därför avsättningar till periodiskt underhåll och tillsätter resurser för att upprätta och vidareutveckla våra underhållsplaner. Ökade kostnader undviks genom kostnadsmedvetna upphandlingar och effektiv projektledning. Finansiella kostnader För hantering av den finansiella verksamheten finns en fastlagd policy. Mer om denna finns på sidan 7 i årsredovisningen. Marknadsutvecklingen följs mycket noga och

våra egna bedömningar noteras kontinuerligt. Ändrade överväganden har så sent som i december 2002 medfört att strategin för räntebindningar justerats. Ränterisker undviks och hanteras genom anpassad spridning av räntebindning. Refinansieringsrisker minskas genom långa låneavtal med flera finansiärer. Likviditetsrisker undviks genom att vi alltid har en rejäl likviditetsreserv och positiva kassaflöden. Svängningar i marknaden förutses genom att vi kontinuenligt analyserar marknaden och har en aktiv närvaro. Resultat och kassaflöde I särskilt ogynnsamma fall, t ex om många olika riskscenarier sammanfaller, skulle de övergripande målen kunna bli svåra att nå. Kortsiktigt kan även detta hanteras. Skulle en situation med försämrat kassaflöde uppstå kan vi avvakta med kassaintensiva åtgärder. En sämre resultatprognos skulle kunna tidigarelägga planerade försäljningar.

Kv Markattan, Norrköping. Ombyggnation till studentbostäder under 2002.

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 9


FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2003-02-01

Ort / Fastighet

Adress

Byggår

* = Exploateringsfastigheter

Bostäder m2

Lokaler m2

Summa m2

Bruttohyror tkr

NORRKÖPING

Amerika 4*

Söderleden 101

1988

2 286

2 286

2 382

Beryllen 1

Urbergsgatan 90

1971

10 184

10 184

5 393

Bokhållaren 2

Erikslundsplan 9

1959

2 610

5

2 615

1 888

Diket 7

Drottninggatan 64

1940

1 666

4 043

5 709

5 128

Fotogenen 4

Importgatan 32

1980

7 689

7 689

3 051

Fotogenen 5

Importgatan 30

1971

1 578

1 578

892

Järnstången*

Östra Promenaden 8

Kapellhorvan 10

Bredgatan 18-24

1909

9 369

3 041

12 410

10 396

Knäppingsborg 7

Järnbrogatan

1840

320

10 389

10 709

7 432

Krokekshult 1:196

Sjöviksvägen 80

1989

897

897

1 525

Kullerstads-Åby 3:7

Eskilsvägen 6

1954

Kvarnen 1+4

Västgötegatan 13

1855

Kvarnen 2

Västgötegatan 11

1890

Liljan 16+17

Nygatan 105

1929

1 909

Linjen 3

Idrottsgatan 31-61

1968

16 568

Markattan 11

Drottninggatan 32

1969

Markattan 5+12

Drottninggatan 36-38

1934

Montören 19*

Butängen

Motorn 12

Lindövägen 5

1948

Proppen 2

Malmgatan 16

1978

Ruddammen 7

Trädgårdsgatan 33

1899

Safiren 1

Vilbergsgatan 34-44, 48-50

1973

22 225

Smaragden 1

Vilbergsgatan 55-125

1971

Sparven 9

S:t Persgatan 139 A-M

1981

Spetsen 10

Kungsgatan 36-38

Spiran 12

Drottninggatan 50-52

Stallet 5

Slottsgatan 130-136

1973

Steglitsan 6

Nelinsgatan 14

1969

Sågen 7*

Rörgatan 6

1964

935

935

407

Tuvan 5, Torvan 1

Skogvaktaregatan 4, 7-15

1966

4 656

172

4 828

3 682

Vattenkonsten 5

Fleminggatan 30

1895

3 584

1 520

5 104

3 103

Ångan 4

Surgatan

1962

6 500

6 500

1 743

126 902

229 663

170 325

Total Norrköping

Sida 10 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

0

402

1 250

358

760

427

2 571

2 571

2 810

3 374

3 374

1 636

630

2 539

1 593

561

17 129

12 798

4 223

4 223

4 650

2 862

4 112

2 625

0

40

13 635

13 635

11 669

18 820

18 820

5 459

2 934

2 934

1 962

417

22 642

17 275

15 484

114

15 598

11 955

11 715

4 187

15 902

11 756

1991

12 103

12 103

15 761

1972

8 616

8 616

10 143

9 362

2 002

11 364

9 411

1 641

256

1 897

1 333

102 761


FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2003-02-01

Ort / Fastighet

Adress

Byggår

Bostäder m2

Lokaler m2

Summa m2

Bruttohyror tkr

1958

5 044

625

5 669

3 132

* = Exploateringsfastigheter

ARBOGA

Gesällen 15

Storgatan 61

Gropgården 4*

Nygatan 21

Hjulmakaren 25

Vikingagatan 4 A-C

1978

Ringsborg 1

Kapellgatan 29

1983

Riskan 1

Österled 26 A-G

1963

Vilsta 9

Lundborgsesplanaden 2-6

1960

Vilsta 10

Lundborgsesplanaden 12

Vilsta 21

Lundborgsesplanaden 8-10

0 3 634

2 301

1 488

1 488

1 000

3 849

283

4 132

2 578

7 497

1 081

8 578

5 609

1964

8 274

84

8 358

5 696

1969

6 546

6 546

4 271

Total Arboga

3 634

34 844

3 561

38 405

24 587

4 670

190

4 860

3 455

FINSPÅNG

Generatorn/Klubben 5

Villavägen 14-16

1964

Hårstorp 4:7

Norrköpingsvägen 30

1970

1 962

1 962

1 095

Kalkugnen 3

Kalkugnsvägen 1

1968

3 289

3 289

3 020

Kjusorna 12

Stora Allén 24-26

1963

2 225

1 511

3 736

2 242

Klubben 6

Östermalmsvägen 29

1963

3 449

18

3 467

2 375

Kuggväxeln 7+8

Östermalmsvägen 30-32

1957

10 473

676

11 149

7 452

Köpmannen 3

Bergslagsvägen 6

1940

551

740

1 291

898

Köpmannen 6

Vallonvägen 15

1981

4 886

4 886

5 262

Lodet 1

Kanalgatan 9

1956

1 708

1 708

1 198

Luntan 1

Kanalgatan 11-13

1954

1 379

1 379

959

Läkaren 2*

Bergslagsvägen

Manan 1+2

Kalkugnsvägen 10

1957

2 574

575

3 149

2 162

Manteln 9

Gröna Vägen 25-27

1955

1 646

75

1 721

1 174

Murklan 1

Storängsvägen 38

1958

3 554

164

3 718

2 386

Ringugnen/Lervagnen

Östermalmsvägen 36-44

1965

8 638

385

9 023

6 152

Soldaten 10

Bergslagsvägen 41-43

1971

2 519

687

3 206

2 262

Trasten 7

Kraftkärrsvägen 15-19

1957

3 876

3 876

2 618

Vinkelhaken 4

Bergslagsvägen 9

1969

0

Total Finspång

4 802

4 802

4 085

47 262

19 960

67 222

48 795

1 200

1 200

1 004

0

1 200

1 200

1 004

SÖDERKÖPING

Stinsen Total Söderköping

Margaretagatan 19

1999

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 11


FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2003-02-01

Ort / Fastighet

Adress

Byggår

Bostäder m2

1 072

* = Exploateringsfastigheter

Lokaler m2

Summa m2

Bruttohyror tkr

LINKÖPING

Borgmästaren 11

Badhusgatan 2-4

1976

2 380

3 452

3 073

Decimalen 17

Storgatan 24

1981

10 428

10 428

12 717

Idéflödet 1*

Teknikringen

2002

9 000

9 000

10 800

Idékretsen 4

Teknikringen 9

1991

5 968

5 968

9 068

1 072

27 776

28 848

35 658

Total Linköping KUMLA

Byggmästaren 9

Trädgårdsgatan 15-17

1956

1 393

1 827

3 220

2 137

Fiskalen 1

Trädgårdsgatan 5-9

1947

1 988

575

2 563

1 485

Fiskalen 6

Vattugatan 1

1961

1 137

988

2 125

1 321

Guldsmeden 15

Köpmangatan 13-17

1969

2 765

2 255

5 020

4 030

Köpmannen 6

Köpmangatan 18-20

1975

7 283

7 020

14 303

11 384

Notarien 1

S Kungsvägen 2

1965

5 604

5 604

4 102

Rådmannen 1

Marielundsgatan 3 A-D

1950

4 759

1 316

6 075

3 840

Skräddaren 14+15*

Sveavägen-Odengatan

Trädgårdsmästaren 22+23

Köpmangatan 29

1964

1 953

158

2 111

1 595

26 882

14 139

41 021

29 894

309

2 809

3 118

2 982

Total Kumla ÖREBRO

Bromsgården 1

Drottninggatan 11

1929

Gillet 22

Storgatan 5

1978

5 527

5 527

5 848

Hållstugan 9, 28, 29, 31

Engelbrektsgatan 24

1929

1 272

6 141

7 413

8 982

Prästgården 12

Drottninggatan 18-20

1933

384

5 842

6 226

7 336

Lastaren 1

Transportgatan 22

1997

6 293

6 293

3 702

26 612

28 577

28 850

Total Örebro

Sida 12 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

1 965


FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2003-02-01

Ort / Fastighet

Adress

Byggår

Bostäder m2

Lokaler m2

Summa m2

Bruttohyror tkr

* = Exploateringsfastigheter

VÄSTERÅS

Fältmössan/Vapenrocken

Rönnbergagatan 1-39

1965

14 318

151

14 469

10 395

Klockarkärleken 2

Rönnbergagatan 4-8

1962

5 778

180

5 958

3 974

Knekten 4

Rönnbergagatan 10-36

1963

19 154

504

19 658

13 538

Rödklinten 2

Bangatan 15-19

1957

7 003

245

7 248

5 000

Vallmon 5+6

Bangatan 1-11

1968

Total Västerås

13 934

12

13 946

9 238

60 187

1 092

61 279

42 145

UPPSALA

Dragarbrunn 20:1

Kungsgatan 45-47

1860

1 340

3 296

4 636

4 742

Fjärdingen 28:6+7

Drottninggatan 8

1810

226

1 483

1 709

1 875

Kungsängen 6:10

Kungsängsgatan 29

1941

1 712

1 712

1 679

Kungsängen 40:1

Hamnplan 9-13

1935

1 031

1 031

1 354

Kvarngärdet 1:8

Portalgatan 6 B

1976

Luthagen 78:1

Götgatan 1-3

1962

Total Uppsala

1 440

1 440

1 229

2 886

1 441

4 327

4 264

4 452

10 403

14 855

15 143

5 284

5 284

9 204

STOCKHOLM

Bangården 4*

Huvudstagatan 1

1968

Krejaren 15

Nybrogatan 32

1909

706

1 467

2 173

5 764

Orion 11

Odengatan 62

1901

1 945

1 107

3 052

3 357

Sicklaön 37:24

Finnbergsvägen 2, 3, 6-60

1954

Total Stockholm

TOTALT KONCERNEN

13 601

588

14 189

13 902

16 252

8 446

24 698

32 227

295 677

240 091

535 768

428 628

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 13


FASTIGHETSVÄRDERING

”Det aktuella marknadsvärdet på fastighetsportföljen överstiger 3,5 miljarder kronor” Avkastningskrav Alla våra förvaltningsfastigheter åsätts årligen individuella avkastningskrav fördelade på bostäder och lokaler. Detta uppdrag ligger sedan flera år tillbaka hos Forum Fastighetsekonomi, som känner och kan bedöma våra fastigheter. I tabellen redovisas en sammanfattning av årets bedömningar. Avkastningskrav, %

Bostäder

Lokaler

Vägt

Stockholm

3,00 - 5,75

6,50 - 9,00

6,00

Norrköping

6,25 - 9,50

7,50 - 10,00

7,70

5,25

7,50 - 8,50

7,90

Örebro

6,25 - 7,50

8,25 - 10,00

8,30

Västerås

7,25 - 7,75

9,25

7,50

Uppsala

5,00 - 5,25

7,50 - 8,50

6,80

Finspång

8,25 - 9,00

8,50 - 10,25

8,70

Kumla

8,25 - 8,50

9,00 - 9,25

8,60

8,75

9,50

9,00

7,00

7,00

Linköping

Arboga Söderköping

Driftsnetto Ovanstående avkastningskrav ställs mot fastigheternas representativa driftsnetto. Med detta menas ett uthålligt rimligt driftsnetto, belastat med normala underhållskostnader och aktuell fastighetsskatt. Hänsyn tas alltså till en bedömd utveckling av hyror, vakanser och fastighetskostnader. Värden på förvaltningsfastigheterna Av tabell framgår värdena per ort samt det totala värdet, som uppgår till 3 505 Mkr. Det kan noteras att samtliga försäljningar de senaste åren har skett till nivåer som överstigit de värden, som framkommit med ovanstående metod. Dessutom har de flesta köpen, varav alla varit av strategisk natur, skett på avkastningsnivåer som understigit Forums bedömningar. Värdering

Kr/m�

387

15 669

1 412

6 148

Linköping

328

11 370

Under de senaste åren har avkastningskraven generellt sett ökat på alla orter, vilket inneburit att det sammanvägda avkastningskravet på vårt bestånd också ökat, trots att de köp vi gjort varit på orter med låga avkastningskrav. Diagrammet visar utvecklingen de senaste fyra åren.

Örebro

247

8 643

Västerås

306

4 994

Uppsala

148

9 963

Finspång

308

4 582

Kumla

199

4 851

Arboga

156

4 062

7,65%

Söderköping

14

11 667

7,60%

Totalt

3 505

6 542

Totalt

7,65

Stockholm

Mkr

Norrköping

7,55% 7,50% 7,45% 7,40% 7,35% 7,30% 7,25%

1999

2000

2001

Sida 14 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

2002

Summering I de flesta fall har metoden givit rättvisa värden. För de få objekt som fått klart missvisande resultat, har korrigeringar skett med totalt +60 Mkr. Värdet av projektfastigheter, tomter, byggrätter med mera uppskattas till bokfört värde. Denna summa uppgår endast till 20 Mkr. Totalt för koncernen uppkommer ett bedömt marknadsvärde på fastighetstillgångarna till 3 525 Mkr, motsvarande ett övervärde på 600 Mkr.


FEM ÅRS ÖVERSIKT

Mkr

2002

2001

2000

1999

1998

382 26 165 164 45

367 18 170 276 161

355 0 195 238 114

339 0 186 211 77

317 0 180 178 38

32

135

110

73

38

Ur balansräkningen Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar

2 919 9 45 2 973

2 820 5 18 2 879

2 761 2 116 2 879

2 515 3 32 2 549

2 338 11 28 2 377

Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder

450 106 2 239 178

429 107 2 163 144

304 100 2 346 129

303 0 2 126 120

230 15 2 005 127

Summa eget kapital och skulder

2 973

2 843

2 879

2 549

2 377

15,1 26,0 7,8 1,5 5,0 10,3

15,0 24,0 7,7 1,5 5,0 44,0

10,6 22,0 8,5 1,4 7,7 37,6

11,9 20,0 8,9 1,3 7,0 29,0

9,7 19,0 9,3 1,3 8,7 17,6

Ur resultaträkningen Nettoomsättning Avskrivningar Bruttoresultat Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Årets resultat

Nyckeltal Synlig soliditet, % Justerad soliditet, % Direktavkastning, % Räntetäckningsgrad, ggr Skuldsättningsgrad, ggr Avkastning på eget kapital, %

DEFINITIONER Synlig soliditet Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen. Justerad soliditet Synligt eget kapital ökat med övervärden minus uppskjuten skatt (28%) på övervärden i relation till balansomslutning ökat med övervärden minus uppskjuten skatt (28%) på övervärden.

Direktavkastning Bruttoresultat exkl avskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut, avseende färdigställda fastigheter. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt synligt eget kapital.

Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster exkl resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 15


ÅRSREDOVISNING

Räkenskapsåret 2002-01-01--2002-12-31 Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 2002, dess 55:e verksamhetsår.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Information om verksamheten Verksamheten består i att långsiktigt förvalta och utveckla egna fastigheter i mellansverige. Bolaget har huvudkontor i Norrköping samt avdelningskontor i Stockholm, Finspång, Arboga, Örebro, Västerås, Uppsala och Linköping. Under året har aktierna i Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB, tidigare Mikron Holding Karlskoga AB, förvärvats. Bolaget bedriver ingen verksamhet förutom att förvalta aktierna i dotterbolaget Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB, tidigare Mikron Karlskoga AB, som bedriver fastighetsförvaltning. Fastighetsförvaltningen Perioden har präglats av färdigställanden och inflyttningar i en rad omfattande ny-, till- och ombyggnadsprojekt. I Mjärdevi Science Park, Linköping, har nybyggnation av kontorshus färdigställts och inflyttning ägt rum. För Linköpings Universitets räkning har fastigheten Spetsen 10, Norrköping, byggts till med ca 2 500 m�. Ombyggnation av affärshuset Vinkelhaken 4, Finspång, har färdigställts och invigning har ägt rum. Lokaler i fastigheten Markattan 5+12, Norrköping, har byggts om till studentbostäder. I upprustningen av kontorshuset Bangården 4, Solna, har första etappen avslutats. Utbyggnaden av bredband till koncernens alla fastigheter är genomförd. Övriga investeringar består av hyresgästanpassningar. Under året har fastigheten Kadetten 18, Stockholm, avyttrats till bostadsrättsförening. Fastigheternas marknadsvärde uppgår till ca 3 500 Mkr, vilket innebär att övervärden finns på ca 600 Mkr. Vakansgraden för koncernens bostäder uppgår till 1,7% (1,1). Vakansgraden för koncernens lokaler uppgår till 8,5% (9,4). Finansiella verksamheten Koncernens räntebärande skulder uppgick 2002-12-31 till 2 240 Mkr. Medelräntan uppgick under året till 5,3% (5,3). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Låneportföljens förfallotider framgår av Not 20. Durationen, lånens genomsnittliga räntebindningstid, 2002-12-31 uppgick till 38 månader. Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 99 Mkr (85).

Sida 16 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Koncernen Koncernens fria egna kapital uppgår till 362 115 tkr varav 31 667 tkr utgör årets vinst. Någon avsättning till bundna reserver i koncernen är ej erforderlig. Moderbolaget Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen 352 051 tkr, disponeras på följande sätt: – Utdelning till aktieägare utgår med 25 kr/aktie – och att återstoden överföres i ny räkning

12 825 339 226 352 051


RESULTATRÄKNING

Koncernen Tkr Nettoomsättning Fastighetskostnader

Not

2002

2001

2002

2001

1, 5

382 082 -216 927

366 572 -196 788

243 086 -143 006

236 696 -128 654

165 155

169 784

100 080

108 042

-10 513 9 007

-8 156 114 400

-11 417 -2 337

-8 288 95 365

163 649

276 028

86 326

195 119

0 3 609 1 007 -123 102

0 11 1 089 -115 978

12 990 3 634 976 -98 089

18 795 -589 971 -81 443

45 163

161 150

5 837

132 853

0 -13 496

0 -25 890

-545 -499

-1 868 -3 332

31 667

135 260

4 793

127 653

BRUTTORESULTAT Central administration och marknadsföring Resultat fastighetsförsäljning

2, 3, 4, 5

RÖRELSERESULTAT Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Ränteintäkter Räntekostnader

6 7

Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

Moderbolaget

8 9

Henry HenryStåhl StåhlFastigheter FastigheterAB AB/ /Årsredovisning Årsredovisning2002 2002//Sida Sida 17


BALANSRÄKNING

Koncernen Tkr

Moderbolaget

Not

2002

2001

2002

2001

10 10 10

2 914 224 4 387 9 323

2 683 184 136 630 5 273

1 735 751 4 205 9 323

1 532 714 119 395 5 273

2 927 934

2 825 087

1 749 279

1 657 382

0 21

0 21

680 058 0

625 472 95

21

21

680 058

625 567

2 927 955

2 825 108

2 429 337

2 282 949

13

0

0

182

17 235

14

13 673 2 070 3 798

1 376 7 388 8 332

13 673 6 994 3 699

1 376 11 591 7 844

19 541

17 096

24 366

20 811

Kassa och bank

26 049

815

25 570

247

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

45 590

17 911

50 118

38 293

2 973 545

2 843 019

2 479 455

2 321 242

TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar Pågående ny-, till- eller ombyggnader Maskiner och inventarier

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav

11 12

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m m Pågående arbeten för annans räkning Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

SUMMA TILLGÅNGAR

Sida Sida18 18//Henry HenryStåhl StåhlFastigheter FastigheterAB AB/ /Årsredovisning Årsredovisning2002 2002


BALANSRÄKNING

Koncernen Tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver/Reservfond

Not

Moderbolaget

2002

2001

2002

2001

51 300 36 885

51 300 29 733

51 300 11 041

51 300 11 041

330 448 0 31 667

212 600 0 135 260

0 347 258 4 793

0 218 119 127 653

450 300

428 893

414 392

408 113

15

Fritt eget kapital Fria reserver Balanserad vinst Årets resultat

Obeskattade reserver Periodiseringsfonder

16

0

0

2 745

2 200

Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt

17

106 170

106 751

83 168

78 661

18 19 20

10 000 29 335 2 199 502 0 2 238 837

10 000 33 308 2 119 332 0 2 162 640

10 000 29 335 1 565 206 231 299 1 835 840

10 000 33 308 1 468 920 208 551 1 720 779

28 078 14 999 48 140 87 021

37 012 15 923 41 169 50 631

28 078 0 42 364 72 868

37 012 0 35 393 39 084

178 238

144 735

143 310

111 489

2 973 545

2 843 019

2 479 455

2 321 242

Långfristiga skulder Förlagslån Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag

Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

21

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

Ställda säkerheter

22

2 516 181

2 342 360

1 683 606

1 583 156

Ansvarsförbindelser

23

3 400

3 400

89 193

88 933

Henry HenryStåhl StåhlFastigheter FastigheterAB AB/ /Årsredovisning Årsredovisning2002 2002//Sida Sida 19


KASSAFLÖDESANALYS

Koncernen Tkr

Moderbolaget

2002

2001

2002

2001

163 649

276 028

86 326

195 119

28 354

18 299

18 310

8 899

-118 486 0 -10 260

-114 878 0 -10 260

-80 489 16 314 -10 260

-62 266 332 -10 260

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital

63 257

169 189

30 201

131 824

Förändringar av rörelsekapital Förändring av kortfristiga skulder Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av saldo i pågående arbeten för annans räkning

28 125 -2 445 0

-3 201 8 179 209

31 261 -3 555 17 053

2 766 1 171 -14 744

Kassaflöde från den löpande verksamheten

88 937

174 376

74 960

121 017

-8 699 0 22 200 -145 541 -7 860 0

0 -326 958 430 639 -179 180 -4 810 0

0 0 3 644 -105 991 -7 860 -54 491

0 -7 743 271 579 -159 608 -4 810 -150 883

-139 900

-80 309

-164 698

-51 465

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga skulder

76 197

-183 659

115 061

-158 231

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

76 197

-183 659

115 061

-158 231

Förändring av likvida medel

25 234

-89 592

25 323

-88 679

Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Outnyttjade checkräkningskrediter

815 26 049 73 265

90 407 815 83 992

247 25 570 73 265

88 926 247 83 992

DISPONIBEL LIKVIDITET

99 314

84 807

98 835

84 239

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Finansnetto Erhållet koncernbidrag Utdelning

INVESTERINGSVERKSAMHET Förvärv av dotterbolagsaktier Förvärv av byggnader och mark Försäljningar av byggnader och mark Ny-, till- och ombyggnad Förvärv av maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet

Sida Sida20 20//Henry HenryStåhl StåhlFastigheter FastigheterAB AB/ /Årsredovisning Årsredovisning2002 2002


REDOVISNINGS- & VÄRDERINGSPRINCIPER SAMT NOTER

ALLMÄNT Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation och har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att anskaffningskostnaden för aktier i dotterbolag eliminerats mot förvärvat eget kapital. VÄRDERINGSPRINCIPER Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningskostnad där ej annat anges. Fordringar har upptagits till det belopp, varmed de beräknas inflyta. Avsättning för förlustrisker har skett efter individuell prövning. Pågående arbeten och anläggningsfastigheter under uppförande har värderats till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Med direkta kostnader förstås i detta sammanhang materialkostnader, löner och andra ersättningar samt socialförsäkrings- och andra arbetsgivaravgifter i den mån de är hänförliga till arbetare och arbetsledare på byggarbetsplatserna, arkitekt-, konstruktions- och kontrollkostnader till utomstående, kostnader för underentreprenader m m. Anläggningsfastigheter, som förvärvats från utomstånde, har upptagits till anskaffningsvärdet. Byggnader som uppförts i egen regi har värderats till summan av direkta tillverkningskostnader enligt ovanstående redogörelse, samt skälig andel av indirekta kostnader. Investeringar i tomtmark och exploateringsfastigheter är bokförda till anskaffningskostnad. Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en femårsperiod. Avskrivningarna är lika stora såväl skattemässigt som bokföringsmässigt. Fastigheternas goda standard bibehålls genom löpande underhåll som kostnadsförs. Avskrivningar sker ned till ett fastställt restvärde. Restvärdet bestäms genom en individuell bedömning av varje byggnads marknadsvärde och 75% av detta värde har fastställts som restvärde. Avskrivning görs på byggnadens anskaffningsvärde efter avdrag för det fastställda restvärdet. På byggnader där anskaffningsvärdet överstiger restvärdet görs avskrivningar med i genomsnitt 1,5% av anskaffningsvärdet. Genomsnittliga avskrivningen i koncernen på samtliga byggnaders anskaffningsvärde är 1,0%. På fastigheter som har ett bokfört värde understigande restvärdet görs inga avskrivningar och ej heller på fastigheter som färdigställts under året. Vid värdering av fastighetsbeståndet har ett nedskrivningsbehov konstaterats, uppgående till ca 40 Mkr. Nedskrivningsbehovet, som avser ett fåtal fastigheter, har uppstått under 2002. Bolaget väljer dock att inte göra nedskrivningar i år utan avvaktar och utvärderar om det är en varaktig och bestående värdenedgång. Vid beräkning av uppskjuten skatt används 28% om inget annat anges.

NOT 1 Fastighetskostnader, tkr Koncernen Driftskostnader Underhålls- och hyresgästanpassningskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Nedskrivningar Driftskostnader Reparationer Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsadministration Övriga kostnader Moderbolaget Driftskostnader Underhålls- och hyresgästanpassningskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Driftskostnader Reparationer Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsadministration Övriga kostnader

2002 142 533

2001 136 159

32 818 14 365 24 767 2 444 216 927

32 368 10 472 17 789 0 196 788

27 296 24 827 29 297 36 488 21 861 2 764 142 533

29 153 23 818 26 351 35 871 17 842 3 124 136 159

96 507

92 943

19 867 9 465 17 167 143 006

18 835 6 487 10 389 128 654

17 344 15 018 17 149 21 270 23 972 1 754 96 507

16 808 15 204 18 042 22 761 18 149 1 979 92 943

NOT 2 Information angående ersättning till revisor Koncernen Till bolagets revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: – för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranletts av iakttagelser vid granskningen – för fristående rådgivning, biträde etc Moderbolaget Till bolagets revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: – för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranletts av iakttagelser vid granskningen – för fristående rådgivning, biträde etc

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

2002

255 305 560

185 305 490

/ Sida 21


NOTER

NOT 3 Medeltal anställda Det är endast moderbolaget som under året haft anställd personal. Män Kvinnor

2002

2001

32 34 66

31 30 61

NOT 4 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, tkr Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Övriga Sociala kostnader (varav pensionskostnader)

2002 1 524 14 145 15 669 6 449 (1 674)

2001 1 198 13 292 14 490 6 641 (1 855)

Av pensionskostnaderna avser 550 tkr gruppen styrelse och VD. Bolaget har inga utestående pensionsförpliktelser till dessa. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej. NOT 5 Avskrivningar maskiner och inventarier, tkr Koncernen 2002 Avskrivningar fördelar sig enligt följande: Fastighetskostnader: Byggnader 22 100 Maskiner och inventarier 2 667 Centraladministration och marknadsföring: Maskiner och inventarier 1 143 Totala avskrivningar 25 910 Moderbolaget Avskrivningar fördelar sig enligt följande: Fastighetskostnader: Byggnader 14 500 Maskiner och inventarier 2 667 Centraladministration och marknadsföring: Maskiner och inventarier 1 143 Totala avskrivningar 18 310

2001

16 600 1 189 510 18 299

9 200 1 189 510 10 899

NOT 6 Resultat från andelar i koncernföretag, tkr Moderbolaget Resultatandelar från HB och KB

2002 12 990 12 990

2001 18 795 18 795

NOT 7 Resultat från övriga finansiella tillgångar, tkr Koncernen Utdelningar Derivatinstrument Övrigt

Sida 22 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

2002 0 4 042 -433 3 609

2001 3 0 8 11

Moderbolaget Nedskrivning aktier i dotterbolag Derivatinstrument Övrigt

2002 0 4 042 -408 3 634

2001 -700 0 111 -589

2002 -545 0 -545

2001 -2 200 332 -1 868

NOT 8 Bokslutsdispositioner, tkr Moderbolaget Förändring periodiseringsfond Koncernbidrag

NOT 9 Skatt på årets resultat, tkr Koncernen Aktuell skattekostnad Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader och bokslutsdispositioner Redovisad skattekostnad

2002 5 379

2001 19 174

8 117 13 496

6 716 25 890

-4 008

1 853

4 507 499

1 479 3 332

45 163 12 646

161 150 45 122

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring av näringsfastighet 1 308 Outnyttjat underskott från tidigare år 0 Skattemässiga avskrivningar över plan -7 776 Övriga skattemässiga justeringar -799 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 8 117 Skatt på årets resultat 13 496

4 812 -30 907 -8 255 8 402 6 716 25 890

Moderbolaget Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats

5 292 1 482

130 985 36 676

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring av näringsfastighet 300 Outnyttjat underskott från tidigare år 0 Skattemässiga avskrivningar över plan -4 806 Övriga skattemässiga justeringar -984 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 4 507 Skatt på årets resultat 499

4 345 -30 636 -6107 -2 425 1 479 3 332

Moderbolaget Aktuell skattekostnad Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader och bokslutsdispositioner Redovisad skattekostnad Koncernen Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats

Avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader av förvärvade övervärden har enligt Redovisningsrådets rekommendation nr 9 ej gjorts, då någon avyttring inte beräknas ske inom en överskådlig framtid.


NOTER

NOT 10 Materiella anläggningstillgångar, tkr Koncernen Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad Försäljningar Utg ack anskaffningsvärde

Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar

2002 8 850 7 972 -112 16 710

2001 4 040 5 047 -237 8 850

Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar

-3 577 -3 810 -7 387

-1 878 -1 699 - 3 577

Utgående planenligt restvärde

9 323

5 273

2002

2001

2 834 414 136 642 -13 301 2 957 755

2 760 915 504 138 -430 639 2 834 414

Ingående ack avskrivningar Årets avskrivningar Utg ack avskrivningar

-14 600 -22 100 -36 700

0 -14 600 -14 600

Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utg ack nedskrivningar

0 -2 444 -2 444

0 0 0

Utgående planenligt restvärde

2 918 611

2 819 814

Taxeringsvärde, mark Taxeringsvärde, byggnad

418 897 1 530 087 1 948 984

454 171 1 602 400 2 056 571

Årets kostnad för leasing uppgick till 526 tkr. Beräknat anskaffningsvärde uppgår till 3 600 tkr.

1 659 309 105 991 -3 644 1 761 656

1 763 537 167 351 -271 579 1 659 309

Aktier

-7 200 -14 500 -21 700

0 -7 200 -7 200

Utgående planenligt restvärde

1 739 956

1 652 109

Taxeringsvärde, mark Taxeringsvärde, byggnad

279 253 921 999 1 201 252

293 766 946 316 1 240 082

8 850 0 7 972 -112 16 710

4 040 0 5 047 -237 8 850

Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar

-3 577 -3 810 -7 387

-1 878 -1 699 -3 577

Utgående planenligt restvärde

-9 323

5 273

Moderbolaget Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad Försäljningar Utg ack anskaffningsvärde Ingående ack avskrivningar Årets avskrivningar Utg ack avskrivningar

Maskiner och inventarier Koncernen Ingående anskaffningsvärde Utrangering Inköp Försäljningar

Leasing Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2002-12-31 fördelar sig enligt följande: År Tkr

2003 650

2004 650

2005 650

2006 650

2007 650

Antal

Bokf värde 100 100 100 100 256 833 100 18 890 35 824 312 047

NOT 11 Andelar i koncernföretag, tkr Kapitalandel % Fastighets AB Skvallertorget 100 Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 Allmänna Bränsle AB 100 General Oilex Company AB 100 AB Realvärden Henry Ståhl 100 AB Norrköpings-Fundamentet 100 Henry Ståhl Fastigh i Karlskoga H. AB 100 Henry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 100

1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 181 850

Andelar

Kapital- Röster andel % andel % Byggn AB H Ståhl Kultursektor 100 100 KB Centrumfastigheter 100 100 Förvaltnings AB Intector KB 100 100 Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 100 100

Bokf värde 21 235 974 1 000 131 063 -47 368 011

Totalt aktier och andelar

680 058

Dotterdotterbolag

Kapital- Röster andel % andel % Förvaltnings AB Constructor 100 100 Henry Ståhl Fastigh i Karlskoga AB 100 100 Kungsbävern KB 100 100

Bokf värde 16 346 10 100 -2 612 23 834

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 23


NOTER

NOT 11, fortsättning Uppgifter om dotterföretagens organisationsnr och säte Namn Organisationsnr Fastighets AB Skvallertorget 556439-2404 Förvaltnings AB Ståhl Invest 556439-2388 Allmänna Bränsle AB 556110-0032 General Oilex Company AB 556108-9268 AB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 AB Norrköpings-Fundamentet 556218-3060 Henry Ståhl Fast i Karlskoga H. AB 556590-6913 Henry Ståhl Fast i Karlskoga AB 556529-3064 Byggn AB H Ståhl Kultursektor 916695-5576 KB Centrumfastigheter 916414-5576 Förvaltnings AB Intector KB 916412-1338 Fastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 Henry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 556065-8956 Kungsbävern KB 916671-8511 Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 969655-0590 Förvaltnings AB Constructor 556061-5014

Säte Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Uppsala Norrköping Norrköping

NOT 12 Andra aktier och andelar, tkr Aktier och andelar i intresseföretag Kapitalandel %

Röster andel %

Antal

Dotterbolaget Byggn AB Henry Ståhl Kultursektor KB’s innehav: Fastighets AB Kajkanten 20 20 201 Dotterbolaget Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB’s innehav: Brf Mercur 45 Varav redovisas under andra rubriker i koncernredovisningen Koncernens bokförda värde

Bokf värde

21

324 -324 21

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte Namn Organisationsnr Säte Fastigh. AB Kajkanten i likvidation 556443-0261 Norrköping NOT 13 Pågående arbeten för annans räkning, tkr Moderbolaget Nedlagda kostnader

2002 182

2001 17 235

NOT 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, tkr Koncernen Förutbetalda kostnader vid ombyggnader Förutbetalda kostnader för drift Upplupna hyresintäkter Övrigt

Sida 24 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

2002 0 498 3 171 129 3 798

2001 5 999 1 941 0 392 8 332

Moderbolaget Förutbetalda kostnader vid ombyggnader Förutbetalda kostnader för drift Upplupna hyresintäkter Övrigt

2002 0 399 3 171 129 3 699

2001 5 999 1 845 0 0 7 844

NOT 15 Förändring av eget kapital, tkr Totalt Aktie- Bundna Fria eget kapital reserver reserver kapital Belopp vid årets ingång 51 300 29 733 347 860 428 893 Förskjutning mellan bundna och fria reserver 7 152 -7 152 Koncernen

Utdelning Årets resultat Belopp vid årets utgång 51 300

-10 260 -10 260 31 667 31 667 36 885 362 115 450 300

Moderbolaget

Aktiekapital Belopp vid årets ingång 51 300 Erhållet koncernbidrag Skatt hänfört till koncernbidrag Utdelning Årets resultat

Reserv fond 11 041

Belopp vid årets utgång 51 300

11 041 352 051 414 392

Antal aktier Serie B nom 100 kr (1 röst) fria NOT 16 Obeskattade reserver, tkr

Totalt Balans. eget vinst kapital 345 772 408 113 16 314 16 314 -4 568 -10 260 4 793

2002 513 000

-4 568 -10 260 4 793

2001 513 000

2002

2001

2 200 545 2 745

2 200 0 2 200

2002

2001

Uppskjuten skatt, temporära skillnader 106 833 Uppskjuten skatt, periodiseringsfonder 8 036 Uppskjuten skattefordran -8 699 106 170

100 364 6 387 0 106 751

Periodiseringsfond, tax 2002 Periodiseringsfond, tax 2003

NOT 17 Avsatt till uppskjuten skatt, tkr

Per 2002-12-31 har koncernen underskottsavdrag om 117 Mkr som bedöms kunna utnyttjas mot framtida överskott. Då de uppskjutna skattefordringarna har tillkommit genom rena substansförvärv har värderingen baserats på köpeskillingen. Nominellt belopp för uppskjuten skattefordran uppgick per 2002-12-31 till ca 33 Mkr.


NOTER

NOT 18 Konvertibelt förlagslån

NOT 23 Ansvarsförbindelser, tkr

Konvertibelt förlagslån på 10 Mkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB till en kurs av 2 000 kr/aktie har upptagits under 2001 med en räntesats av 4%. Lånet medför rätt till konvertering tidigast 2003-12-31 och senast 2004-12-31 och förfaller i sin helhet till betalning 2004-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett.

Koncernen Kapitalvärde av pensionsåtagande

NOT 19 Checkräkningskredit Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 102 600 tkr. NOT 20 Förfallotid skulder, tkr Koncernen Förfaller till betalning Skuld till kreditinstitut

Inom 1 år 219 752

Inom 1-5 år 1 804 050

Senare än 5år 175 700

Moderbolaget Förfaller till betalning Skuld till kreditinstitut

Inom 1 år 33 000

Inom 1-5 år 1 432 206

Senare än 5år 100 000

Skulder som förfaller inom ett år har i balansräkningen redovisats bland långfristiga skulder eftersom avsikten är att förlänga krediterna när de förfaller. NOT 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, tkr Koncernen Förutbetalda hyror Upplupna räntor Upplupna lagfartskostnader Övrigt Moderbolaget Förutbetalda hyror Upplupna räntor Övrigt

2002 54 730 13 247 5 451 13 593 87 021

2001 27 984 8 619 5 451 8 577 50 631

54 730 8 662 9 476 72 868

27 984 4 400 6 700 39 084

NOT 22 Ställda säkerheter, tkr Koncernen För skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar Aktier i dotterbolag Företagsinteckningar

2002

Moderbolaget Ansvar för skulder i handelsbolag Kapitalvärde av pensionsåtagande

2002

2001

3 400 3 400

3 400 3 400

85 793 3 400 89 193

85 533 3 400 88 933

NOT 24 Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m, tkr Förteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på sidorna 10-13. Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde Bokfört värde av övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen Taxeringsvärde, koncernens hyresfastigheter Hyresfastigheternas taxeringsvärde Bokfört värde av övriga tillgångar

2 973 545 -2 388 095 585 450 1 809 792

1 809 792 585 450

= 3,09

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen, ska förvärv av aktier i bolaget enligt 9 § lagen om förvärv av hyresfastighet anmälas för eventuell prövning av hyresnämnd.

Norrköping den 10 februari 2003

Bengt Hellström Ordförande

Jan Linderoth VD

Mikael Ståhl

Pia Althin

Ann Christin Ståhl

Robert Issal

2001

2 432 570 2 340 160 81 411 0 2 200 2 200 2 516 181 2 342 360

Moderbolaget För skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar 1 581 628 1 481 178 Fastighetsinteckn ställda av dotterbolag 99 778 99 778 Företagsinteckningar 2 200 2 200 1 683 606 1 583 156

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 20 februari 2003.

Olof Bröte Auktoriserad revisor

Mats Bergkvist Auktoriserad revisor

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 25


REVISIONSBERÄTTELSE

Till bolagsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats

Org.nr 556050-0380

i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och

med god redovisningssed i Sverige.

bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret 2002.

Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar

för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Vårt ansvar är

vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen

att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och

och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören

förvaltningen på grundval av vår revision.

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncern-

Norrköping den 20 februari 2003

redovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direk-

Olof Bröte

Mats Bergkvist

törens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informa-

Auktoriserad revisor

Auktoriserad revisor

tionen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Sida 26 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002


STYRELSE, LEDNING & ÄGARE

Styrelsen: Bengt Hellström (ordförande), Jan Linderoth (VD), Robert Issal, Ann Christin Ståhl, Mikael Ståhl, Pia Althin

ÄGARE

Ledningsgruppen: Peter Karlström, Bert Lundblad, Annelie Hauer, Mikael Nilsson och Jan Linderoth

Henry Ståhl Fastigheter AB bildades 1947 av Byggmästare Henry Ståhl. Idag ägs bolaget till 91% av familjen Ståhl och till 9% av Henry och Ella Margareta Ståhls stiftelse för handikappade och långvarigt sjuka personer. Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

/ Sida 27


Huvudkontor

Lindövägen 5, 601 77 Norrköping. Tel 011-23 30 00. Fax 011-23 30 01

Förvaltningskontor

ARBOGA Kapellgatan 29, 732 45 Arboga Tel 0589-194 50. Fax 0589-170 45.

STOCKHOLM Finnbergsvägen 3, 131 31 Nacka Tel 08-644 32 89. Fax 08-641 96 93.

FINSPÅNG Kalkugnsvägen 1, 612 23 Finspång Tel 0122-412 28. Fax 0122-103 41.

UPPSALA Drottninggatan 8, 750 02 Uppsala Tel 018-10 11 40. Fax 018-10 14 40.

KUMLA Trädgårdsgatan 15, 692 30 Kumla Tel 019-57 18 64. Fax 019-58 16 87.

VÄSTERÅS Rönnbergagatan 10, 723 46 Västerås Tel 021-14 90 98. Fax 021-83 08 38.

LINKÖPING Storgatan 24, 582 23 Linköping Tel 013-13 33 55. Fax 013-23 80 83.

ÖREBRO Drottninggatan 11, 702 10 Örebro Tel 019-10 75 30. Fax 019-18 75 30.

www.staahl.se • info@staahl.se

%C3%85rsredovisning+02  

http://www.stahl.se/download/18.5affb849127001b965f80006891/1272538621274/%C3%85rsredovisning+02.pdf

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you