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SQUARE News Bulletin d’information des agences SQUAREHABITAT de Fréjus et St Raphaël – Août 2012 -Numéro 7&8

Pour une bonne visite ! La visite est une étape essentielle dans le processus de vente. Elle permet de se faire une idée de l’ambiance, d’imaginer sa vie dans l’habitation, de se projeter dans l’avenir. Discrétion : Même si vous avez confié la vente à un agent immobilier, il peut vous arriver d’être présent lors des visites. 1ère règle : lui laisser faire son travail, ce qui implique de la discrétion. Même si vous adorez votre appartement et vous êtes enthousiastes à l’idée d’accueillir un acheteur potentiel, saluez poliment mais n’engagez pas la conversation avec lui. Inutile de le distraire par des propos sans relation avec le bien. De même, il est préférable de ne pas escorter l’agent immobilier : il connait les attentes des acheteurs et saura leur apporter les réponses nécessaires. Rester en retrait, sans commentaires, ni annonces évidentes. Répondez aux questions sans engager le dialogue ni à recueillir sur le vif les premières impressions du visiteur. Laisser le client réfléchir sans meubler les silences.

Quelques idées reçues sur le Diagnostic de Performance Energétique L’étude de la performance énergétique du parc immobilier français réalisée par le réseau EX’IM sur 100 000 logements, révèle que plus de 80% des logements sont classés entre D et F. De quoi relativiser le classement énergétique de son logement. L’objectif est de fournir des données statistiques aux professionnels de l’immobilier mais aussi aux particuliers pour une meilleure comparaison objective des biens immobiliers. De proposer une représentation du parc immobilier en matière de performance énergétique et de tordre le coup aux idées reçues à priori sur les résultats des DPE. En effet, nombreux sont ceux qui croient encore que les classes énergétiques situées entre A et C sont fréquentes. 0,13 % des logements sont classés en A, 1,53 % en classe B, 13,87 % en classe C, 35,35 % en classe D, 30,80 % en classe E, 14,44 % en classe F et 3,88% en classe G. Sont classés en A ou B les logements neuf BBC (Bâtiments Basse Consommation), en C à E les constructions neuves (appartements ou maisons de moins de 10 ans), de D à F les constructions anciennes rénovées partiellement ou entièrement, de E à G constructions anciennes peu ou pas rénovées. Autres idées reçues : les principales déperditions de chaleur ; 30% par la toiture, 25 % par les murs, air renouvelé 20 %, 13% par les vitres, 7% par le sol, 5% par les ponts thermiques. D.BRIAUX – Responsable d’Agence

Le Point sur les mois de Juin & Juillet 2012 Agence Vadon – 87, Av Henri Vadon – Tél 04 94 83 08 00 Agence de La Corniche d’Or – 71, Av Général de Gaulle – Tél 04 94 95 11 41 Un mois satisfaisant en nombre de compromis. Malgré quelques contacts il y a un désaccord croissant entre les produits proposés et –les désirs des Service clients acquéreurs D.BRIAUX Responsable Transaction souvent en terme de prix. Des acquéreurs qui restent fébriles car même si certaines négociations aboutissent ils ne donnent pas forcément une suite favorable pour la signature du compromis. Beaucoup de clients espèrent et pensent que le marché va s’effondrer et restent dans l’attente d’une baisse conséquente pour la fin de l’année voir pour l’année 2013. Le mois d’août n’est pas un mois très favorable pour la transaction il va falloir être patient et à l’écoute de nos clients pour pouvoir rebondir sur septembre. N.BLANCHARD – VRP / N.DEVARD - VRP Agence de Boulouris – 2276, Route de la Corniche d’Or – Tél : 04 94 19 03 45 Le mois de juillet sur le bureau de Boulouris a été plutôt satisfaisant au niveau des contacts acquéreurs, avec une fréquentation en augmentation, un retour sur publicité régulier. Nous avons noté également une diversité de la clientèle, notamment le nombre de clients étrangers s’est accru et les budgets annoncés variant de 150.000€ à 1.000.000€. Cependant, le taux de transformation reste moyen et la concrétisation des offres en ventes, faible. Les vendeurs semblent ne pas réaliser que le marché subit une baisse alors que les acquéreurs négocient en moyenne 10% le prix des biens. A suivre.

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A. REMY – VRP / S.BIANCONE - VRP


Respecter son rythme. S’il s’attarde dans une pièce, c’est qu’elle s’intéresse. Adopter un comportement d’écoute, soyez diplomate et patient. Evitez les bavardages, de même évitez de poser des questions : interroger est un art subtil et vous risquez d’être indiscret. Ne décrivez pas votre logement avant le visite. Laissez le client se faire son avis. Ne portez pas de jugement sur votre bien ! Rester discret sur les causes qui vous poussent à vendre tant qu’on ne vous les demande pas. C’est à l’agent immobilier de fournir les informations techniques (TF, TH, etc..) et surtout ne demandez pas au client leur avis sur votre bien, vous les embarrasseriez. Votre agent SQUARE vous tiendra informé. Flash ! Nous souhaitons la bienvenue à nos 2 nouveaux négociateurs venus renforcer les équipes de Boulouris et de fréjus-Plage. Mme Alimatou REMY et M. Bruno LABRIT.

Agence de Fréjus-Plage – 929, boulevard d’Alger – Tél 04 94 95 65 28 La fin d’année 2012 s’annonce très compliquée dans notre secteur d’activité et malgré une équipe de vente sur-motivée les résultats ne sont pas à la hauteur du travail fourni. Pour l’agence de FREJUS PLAGE le mois de Juillet est à oublier, les acquéreurs ne se bousculent pas malgré une quantité d’offres importantes. Le mois d’août risque d’être aussi triste pour les vendeurs, il faut donc espérer que la rentrée soit meilleure pour tout le monde. C. FONTAROSA – VRP / B. LABRIT - VRP Agence de Fréjus-Centre – 752, Avenue du XVième Corps – Tél : 04 94 17 03 39 Ce mois-ci, nous avons eu une vague de clients disposant d’un budget compris entre 350.000 et 400.000 euros. Il y a du choix dans la catégorie des villas 4 pièces et les vendeurs se retrouvent en concurrence. La grande majorité des clients acquéreurs sont des actifs locaux. Le mois de juillet a été dynamique par le nombre de visites effectuées dans cette gamme de prix. Mais en proportion, le taux de transformation est faible. En effet, beaucoup de biens sont à vendre. Nos acquéreurs aujourd’hui sont exigeants, prudents, ils ne veulent pas se tromper et ils considèrent les prix de vente trop élevés. TN. BRIAUX – VRP / S. RONEL – Agent Commercial

Dispositif d’encadrement des Loyers à partir du 1er Août 2012. Le décret prévoyant l'encadrement des loyers est paru le 20 juillet au Journal Officiel. Il entre en vigueur à partir du 1er août. Les communes de Fréjus, St Raphaël et Puget sur Argens sont concernées. Sur le fond, les agglomérations couvertes par le décret répondent à plusieurs conditions. Tout d'abord, pour des raisons de fiabilité des données sur les valeurs locatives, seules les agglomérations de plus de 50.000 habitants ont été retenues. Ensuite, les zones retenues cumulent deux critères : une évolution trop rapide des loyers (calculée par le ministère comme supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2010) et des loyers considérés comme trop élevés (selon le ministère, en 2011 un loyer moyen supérieur à 11,10 euro du mètre carré). Or depuis 2002 l’évolution annuelle moyenne des loyers dans l’agglomération Fréjusienne est depuis 2002 de 3,90%. Pour les logements concernés, l'encadrement revient à limiter la hausse du loyer au moment du renouvellement d'un bail (avec les mêmes locataires) ou en cas de relocation (lorsque le locataire change). Cette augmentation ne pourra dépasser celle de l'Indice de référence des loyers adossé à l'inflation (IRL), calculé chaque trimestre par l'INSEE. Au deuxième trimestre 2012, l'IRL a progressé sur un an de 2,2 %, ce qui sera donc la hausse maximale autorisée pour les loyers. Trois dérogations sont possibles : 1/ Si le loyer actuel est « manifestement sous-évalué », le bailleur peut appliquer une hausse ne pouvant dépasser la plus élevée des deux limites suivantes. a/ Une augmentation « correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué » (par exemple, si vous appliquez un loyer de 600 euros, alors que la moyenne des logements similaires est plutôt de 700 euros, vous pourrez réaliser une augmentation de 50 euros. b/ Ou bien une hausse correspondant à 15 % des coûts TTC de travaux d'amélioration du logement tant sur les parties privatives que dans les parties communes pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers. Cela vaut dans le cas de la relocation d'un logement vacant. Dans le cas d'un renouvellement de bail, les travaux doivent être d'un montant au moins égal à une année de loyer pour que la hausse soit validée. 2/ Pour un logement vacant, si des travaux d'amélioration ont été réalisés (depuis la conclusion du contrat de location précédent) tant sur les parties privatives que dans les parties communes pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers, le bailleur peut appliquer une hausse annuelle au maximum égale à 15 % du coût TTC de ces travaux. Dans le cas d'un renouvellement de bail. 3/ Cela n'est pas inclus dans le décret, mais si des travaux d'amélioration ont été réalisés pour un montant égal ou supérieur à un an de loyer (et moins de six mois avant le nouveau bail), le propriétaire peut alors librement fixer le montant de son loyer. Il s'agit dans ce cas précis d'une disposition déjà présente dans la loi depuis 1989.

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SQUARENEWS N°7-8  
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