Page 1

VALOAREA

Q1 Nr. 18

03.2018

OR IUNDE ESTE EA

Revistă publicată de către ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

 Evaluatorul și ajutorul Dana Ababei

 Evaluarea bunurilor

la frontiera dintre tehnologiile disruptive, urbanizarea de tip smart și internetul lucrurilor Daniel Manațe

 Tehnologia, viața și evaluarea Adrian Vascu

Tehnologia & evaluarea


CUPRINS

05 Editorial De RALUCA ȘLICARU

06 Evaluatorul și ajutorul Chiar dacă tema centrală a prezentului număr al revistei este Influența tehnologiei în activitatea de evaluare, nu o să amintesc aici despre influența apariției țigării electronice asupra eficienței evaluatorilor fumători… De DANA ABABEI

10 Evaluarea bunurilor la frontiera dintre tehnologiile disruptive, urbanizarea de tip smart și internetul lucrurilor Într-o lume în continuă schimbare, în care internetul lucrurilor va deveni realitatea dominantă în câțiva ani, iar casele inteligente și clădirile verzi vor reprezenta normalitatea, care sunt perspectivele profesiei de evaluator de bunuri? De DANIEL MANAȚE

14 Tehnologia, viața și evaluarea Mă întreb de ceva vreme dacă noi folosim tehnologia sau tehnologia ne folosește pe noi. Și dacă este un schimb. Și dacă acest schimb este echitabil.

38 Regulamentul General privind Protecția Datelor Cadrul legislativ național în domeniul protecției datelor cu caracter personal este reprezentat de Legea nr. 677/2001 din 21 noiembrie 2001 pentru protecţia persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal… De OANA LUISA DUMITRU

De ADRIAN VASCU

42 „Ca să practici fotografia, trebuie să ai cunoștințe tehnice și, în același timp, să fii, măcar puțin, artist.”

18 Tehnologia, cu bune și cu... mai puțin bune

Interviu cu Gheorghe Nistoroiu, Manager Deloitte, Membru ANEVAR

Eu cred că tehnologia este bună sau rea în funcție de cel care o creează și de scopul ei. De LAURENȚIU STAN

22 Interviu cu membrii Consiliului director al ANEVAR 2018-2019

30 T ehnologiile noi și impactul acestora asupra profesiei de evaluator De la bine nu pleacă nimeni. Efectul de magnet pe care îl au toate facilitățile generate azi de tehnologiile noi… De GABRIELA PARNIA

32 Diferența dintre PFA-uri și SRL-uri Schimbările legislative din ultima perioadă nasc întrebări legate de cel mai potrivit mod de organizare al celor care desfășoară activități independente, precum evaluatorii autorizați. De LELIA GRIGORE, ALEXANDRA LUNGEANU

46 Raport de analiză statistică a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG) 54 Determinând schimbarea Într-un viitor în care vehiculele autonome vor reprezenta regula, nu excepția, s-ar putea schimba chiar și evaluarea proprietății imobiliare din imediata vecinătate a autostrăzilor… De PETER HAAPANIEMI

60 Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor imobiliare şi cu evaluarea întreprinderii Continuăm să prezentăm şi în acest număr al revistei „Valoarea, oriunde este ea“ setul de informaţii de piaţă utile atât evaluatorilor, cât și utilizatorilor rapoartelor de evaluare.

70 Evenimente VALOAREA | Q2 2018

3


Descărcaţi revista „Valoarea, oriunde este ea”, numărul 18, gratuit, pentru tablete şi smartphone, din App Store şi Google Play. O găsiţi sub denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redacției: Strada Scărlătescu nr. 7, Sector 1, Bucureşti, 011158 Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: ANEVAR Redacția: ANEVAR Cu sprijinul IROVAL

Coordonator proiect: Raluca Șlicaru

ISSN 2344 – 6250 ISSN- L 2344 – 6250

Advertising Sales: Raluca Șlicaru tel.: 0722 53 44 90 raluca.slicaru@anevar.ro

Fotografii: Timi Șlicaru; Dreamstime.com

TIPĂRIT LA ARTPRINT

Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea în orice formă sau prin orice mijloc – electronic, mecanic, prin fotocopiere sau înregistrare – a conținutului acestei publicații, integral sau parțial, fără acordul prealabil scris al ANEVAR. Punctele de vedere exprimate în revista „Valoarea, oriunde este ea„ reprezintă opinia autorilor și nu angajează ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate și aprobate de către organele sale de conducere. ANEVAR nu îşi asumă responsabilitatea, nu recomandă şi nu garantează pentru produsele şi/sau serviciile promovate în revista „Valoarea, oriunde este ea„. ANEVAR nu garantează corectitudinea datelor și informațiilor prezentate, chiar dacă acestea au făcut obiectul unui proces riguros de verificare. Revista „Valoarea, oriunde este ea„ are scopuri educative și de informare, însă ANEVAR prin intermediul acestei publicații nu furnizează servicii de consultanță în domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.


EDITORIAL

Dragii mei,

T ŰŰRALUCA ȘLICARU, Editor coordonator

ehnologia este un subiect despre care se pot scrie pagini întregi de analiză și opinii, iar ritmul cu care se impune în toate aspectele vieții noastre a devenit de-a dreptul amețitor. Este tot mai greu de ținut pasul și de a fi la curent în permanență cu cele mai noi invenții. Fiind un domeniu atât de vast, am decis să dedicăm această ediție a revistei noastre Tehnologiei și influenței pe care o are asupra profesiei de evaluator. Toate articolele, fără excepție, au abordat tema din cele două perspective: partea bună care ne ajută să ne îndeplinim sarcinile de zi cu zi mai repede și mai bine, dar și partea întunecată în care devenim mai puțin umani, chiar dependenți de tehnologie. Dana Ababei, președinte ANEVAR, ne aduce în atenție câteva situații în care ajutorul așteptat poate fi de fapt o capcană și subliniază importanța responsabilității pe care fiecare evaluator și-o asumă când semnează un raport de evaluare. Mai multe puteți citi în paginile 6-9. Un alt articol în care viitorul evaluării este analizat în raport cu evoluția tehnologică este „Evaluarea bunurilor la frontiera dintre tehnologiile disruptive, urbanizarea de tip smart și internetul lucrurilor” – autor: Daniel Manațe, președinte ANEVAR 2016-2017. Articolul semnat de Adrian Vascu, președinte ANEVAR 20142015, este intitulat „Tehnologia, viața și evaluarea” și debutează cu un ton echilibrat, prudent, în ceea ce privește invazia evoluției tehnice în viața noastră: „Mă întreb de ceva vreme dacă noi folosim tehnologia sau tehnologia ne folosește pe noi. Și dacă este un schimb. Și dacă acest schimb este echitabil.” Vă invităm să descoperiți întregul material în paginile 14-17. Alte articole, cu aceeași temă, sunt semnate de Laurențiu Stan, vicepreședinte ANEVAR 2016-2017 și de Gabriela Parnia, președinte al Filialei Sud ANEVAR. V-am pregătit și un scurt interviu cu toți cei 11 reprezentați ai conducerii Asociației, membrii Consilului director. Le mulțumim tuturor pentru amabilitatea de a ne răspunde la cele două întrebări ce reflectă o parte din strategia mandatului fiecăruia dintre ei. Rubrica hobby din paginile 42-45 este de data aceasta despre un împătimit al muntelui și fotografiei, deopotrivă. Domnul Gheorghe Nistoroiu este membru ANEVAR și vă povestește despre călătoriile sale și despre pasiunea pentru peisajele surprinse în imagini. Raportul trimestrial din BIG și informațiile din piață, actualizate pentru Q4 2017, sunt disponibile în paginile 46-53. Așteptăm feedback-ul vostru cu privire la conținutul revistei pe adresa de e-mail valoarea@anevar.ro. Toate materialele de mai sus, și multe altele, pot fi citite în format print sau PDF – pe site-ul www.anevar.ro, și în aplicația gratuită REVISTA VALOAREA, pentru sistemele iOS și Android.



Numai bine, până la ediția următoare!

VALOAREA | Q2 2018

5


Evaluatorul autorizat și „evaluarea investițiilor imobiliare”

„Mulți indivizi din societatea modernă sunt ca barcagiii: trag la vâsle, dar stau cu spatele la viitor.”  Henri Coandă

E

i, citatul nu prea are legătură cu subiectul. Dar mi-a plăcut, pentru că exprimă ceea ce ni se întâmplă de obicei: tragem la o barcă (și de cele mai multe ori suntem lăudați pentru asta), însă pierdem din vedere perspective asupra viitorului. Cumva ne lăsăm duși de val și nu ne planificăm pașii următori. Sigur, puțini dintre noi o pot face, este și acesta un talent sau o școală, și bănuiesc că este mai bine așa. Revenind la subiectul propus, discutând atât cu evaluatori, cât și cu finanțatori, am întâlnit o oarecare confuzie între ceea ce înțelege un evaluator autorizat prin „evaluarea unei investiții” și ceea ce înțeleg finanțatorii. Avertizez cititorul de la început că articolul nu va fi despre explicarea standardelor de evaluare SEV 233 - Investiţia imobiliară în curs de construire (IVS 233) și SEV 320 Estimarea valorii de investiție pentru investitori individuali (EVA 5) – standardele și ghidurile de evaluare sunt suficiente în acest caz – ci, mai degrabă, despre așteptările unui finanțator de la o „evaluare a investiției”. Și am să explic această ultimă frază... Iată, în continuare, câteva dintre prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor, ediția 2018, de care NU ne vom ocupa acum: 6VALOAREA

ŰŰCRISTINA GRIGORESCU, Vicepreședinte ANEVAR

SEV 100: „Valoarea de investiție 36. Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de exploatare. 37. Aceasta este un tip al valorii specific entității. Deși valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egală cu suma de bani care ar putea fi obținută din vânzarea ŰŰValoarea lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă beneficide investiție ile obținute de o entitate din deținerea unui activ și, ca reflectă situațiile urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipoteși obiectivele tic. Valoarea de investiție reflectă situațiile și obiectivele financiare ale financiare ale entității pentru care se face evaluarea. Ea entității pentru este deseori utilizată pentru cuantificarea performanței care se face investiției. Diferența dintre valoarea de investiție a unui evaluarea. activ și valoarea lui de piață reprezintă motivația pentru cumpărători sau pentru vânzători de a intra pe piață.”

SEV 104: „60. Tipuri ale valorii definite în IVS – Valoarea de investiție/ subiectivă 60.1 Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru


proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de exploatare. 60.2 Valoarea de investiție este un tip al valorii specific entității. Deși valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egală cu suma de bani care ar putea fi obținută din vânzarea lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă beneficiile obținute de o entitate din deținerea unui activ și, ca urmare, nu presupune un schimb ipotetic. Valoarea de investiție reflectă situațiile și obiectivele financiare ale entității pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizată pentru cuantificarea performanței investiției. […] 180.3  Dacă obiectivul tipului valorii utilizat în evaluare este determinarea valorii pentru un anumit proprietar (cum ar fi valoarea de investiție/subiectivă discutată în para. 60.1 și 60.2), în evaluarea activului sunt reflectați factorii specifici entității. Situațiile în care poate fi solicitată valoarea pentru un anumit proprietar sunt: (a) fundamentarea deciziilor de investiții, și (b) verificarea performanței unui activ.”

ŰŰ ŰŰ ŰŰ

la unele probleme, dacă acestea sunt relevante pentru scopul evaluării, respectiv: o specificare a faptului că proiectul este în curs de construire; o descriere a proiectului; o descriere a stadiului procesului de construire, a costului estimat necesar pentru finalizarea proiectului și sursa acestei estimări;

SEV 233: „Raportare (SEV 103) 5. Un raport de evaluare a unei investiții imobiliare în curs de construire va include, în plus față de cerințele minime prezentate în SEV 103 Raportare și SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare, mențiuni adecvate referitoare la situațiile incluse în termenii de referință ai evaluării, în conformitate cu paragrafele 2 și 3 anterioare. De asemenea, raportul va include comentarii referitoare VALOAREA | Q2 2018

7


ŰŰ

ŰŰ ŰŰ ŰŰ

identificarea și, dacă este posibil, cuantificarea riscurilor rămase asociate proiectului, făcându-se distincție între riscurile aferente generării venitului din închiriere și riscurile de construire; o descriere a modalității în care aceste riscuri au fost reflectate în evaluare; datele relevante de intrare pentru evaluare și ipotezele asumate pentru a determina aceste date de intrare; un rezumat al situației contractelor principale în vigoare, dacă este relevant.

COMENTARII Investiția imobiliară C1. Investiția imobiliară este o proprietate imobiliară, respectiv un teren sau o construcție, ori o parte a unei construcții sau ambele, deținută de proprietar mai degrabă pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru: (a) a fi utilizată pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative, sau pentru (b) a fi vândută pe parcursul desfășurării normale a activității. C2. Proprietarul poate deține un drept absolut sau subordonat asupra investiției imobiliare. Pentru descrierea tipurilor de drepturi asupra proprietății imobiliare și a principiilor de evaluare a acestora, a se vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare. Acest standard se referă la situația în care o investiție imobiliară se află în curs de construire la data evaluării. C3. Evaluările investiției imobiliare nefinalizate pot fi solicitate pentru diverse scopuri, incluzând: 8VALOAREA

ŰŰÎn astfel de situații, este necesar să se facă o distincție între valoarea investiției imobiliare individuale, presupunânduse că ea se vinde în mod individual, și valoarea acesteia când este considerată ca parte a portofoliului

• achiziții, fuziuni și vânzări de întreprinderi sau părți de întreprinderi; • garantarea împrumutului; • litigii; • raportare financiară.”

SEV 310 „Investiția imobiliară G6. Pentru scopuri de creditare, investiția imobiliară se evaluează de obicei pe o bază de sine stătătoare, adică activ cu activ, deși unii creditori pot acorda un credit pe baza valorii unui portofoliu definit. În astfel de situații, este necesar să se facă o distincție între valoarea investiției imobiliare individuale, presupunându-se că ea se vinde în mod individual, și valoarea acesteia când este considerată ca parte a portofoliului. G7. Trebuie luate în considerare cererea și vandabilitatea preconizate


pentru proprietatea imobiliară, pe perioada împrumutului, precum și informațiile adecvate despre condițiile de piață curente, conținute în raport. Aceste informații nu ar trebui să includă predicția evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie să reflecte așteptările curente de pe piață asupra performanțelor viitoare ale investiției, bazate pe tendințele curente. Cu toate acestea, în cazul în care astfel de informații sugerează un risc semnificativ privind plățile viitoare ale chiriei, impactul acestui risc asupra valorii ar trebui să fie luat în considerare și comentat în raport. G8. În mod normal, termenii de referință ai evaluării nu includ aprecierile asupra capacității unui chiriaș de a plăti chiria în viitor și asupra altor obligații aferente închirierii, dincolo de informațiile disponibile despre chiriaș, care se găsesc în domeniul public și la dispoziția tuturor participanților de pe piață. G9. În procesul de evaluare ar trebui să se ia în considerare dacă venitul generat de proprietatea imobiliară este dependent în mod esențial de un chiriaș sau de chiriașii dintr-un singur sector/ domeniu de activitate sau de alt factor care ar putea produce în viitor instabilitatea venitului. În anumite cazuri, poate fi adecvată o estimare a valorii proprietății imobiliare pe ipoteza altei utilizări, presupunând o posesie vacantă.” Și acum haideți să vedem ce înseamnă o investiție prin ochii finanțatorului, asta pentru că de cele mai multe ori finanțarea unui proiect se judecă încă în faza de intenție. Adică ceea ce anlgo-saxonul numește „green field”, iar românul ar numi: de la 0 – investiția nu există încă. Întrebările care urmează fac parte din procesul de „evaluare a investițiilor” din punctul de vedere al unei finanțări standard, de unde și o oarecare confuzie asupra persoanelor abilitate să o facă. Poate mai potrivit ar fi termenul de „Analiza investiției” însă cel de „Evaluare...” este deja încetățenit.

ŰŰAceste informații nu ar trebui să includă predicția evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie să reflecte așteptările curente de pe piață asupra performanțelor viitoare ale investiției, bazate pe tendințele curente.

Prima întrebare care apare: investiția este fezabilă, cu alte cuvinte, investiția mărește potențialul economic al amplasamentului și generează plus valoare? De regulă, răspunsul la această întrebare nu intră neapărat în sfera evaluării, fiind doar o fezabilitate economică, de aceea evaluatorul trebuie să fie atent la cerințele exacte ale clientului. Sau, dacă întrebarea se adresează unui evaluator, ar putea veni în contextul evaluării unui business prin prisma impactului investiției respective asupra acestuia. Aducând întrebarea în termenii evaluării, un posibil răspuns de la un evaluator autorizat poate veni din aplicarea principiului celei mai bune utilizări pentru investiția care urmează a se realiza: „32. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.” Sursa: Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018, SEV 100 – Cadrul General Prin prisma CMBU, un evaluator poate aprecia maximizarea potențialului prin utilizarea propusă în proiectul de investiții. Dar: VALOAREA | Q2 2018

9


ŰŰ

ŰŰ

ŰŰ

ŰŰ

Trebuie verificat dacă aceasta este ceea ce așteaptă finanțatorul, pentru că în această etapă fie se așteaptă la o evaluare a fezabilității strict economice ori, dimpotrivă, a riscurilor de realizare a investiției (în sensul cel mai direct - cantitativ, în timp și bani). De cele mai multe ori sunt amândouă; Trebuie avut în vedere faptul că la stabilirea legalității CMBU analiza trebuie să includă documentele specifice proiectului, inclusiv avize și acorduri și să evidențieze riscurile asociate nerespectării acestora (care pot fi de la amenzi, până la oprirea investiției cu totul); Este o analiză laborioasă care include cunoașterea în profunzime a legislației într-un domeniu și a barierelor de intrare în acesta și poate merge până la verificarea din punct de vedere tehnic a proiectului (pentru respectarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții) ceea ce clar depășește sfera de competență a evaluatorului autorizat; Experiența consultanței în urmărirea investițiilor este esențială, tocmai pentru a avea posibilitatea estimării riscurilor pe cazuistica similară.

A doua întrebare care apare: este investiția realizabilă în timpul și cu resursele prevăzute în proiect? Motivația pentru care se pune această întrebare este expresia principiului care stă la baza abordării prin cost: principiul substituției. Pentru aducere aminte, iată: „Principiul substituției stă la baza aplicării abordării prin cost. Potrivit acestui principiu niciun cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru o proprietate imobiliară decât costul de a obține imediat un amplasament și de a edifica o construcție similară pe acesta, cu atractivitate și utilitate echi10VALOAREA

valente. Proprietățile existente pot fi, de asemenea, considerate ca substitute ale proprietății subiect, iar valoarea lor este măsurată față de valoarea unei proprietăți noi, optime. În același timp, costul construcțiilor aferente unei proprietăți, la data evaluării, plus valoarea amplasamentului, furnizează o măsură față de care pot fi judecate prețurile pentru proprietăți construite.” (Sursa: Manualul „Evaluarea proprietății imobiliare” – Editura IROVAL, 2018) Răspunsul la această întrebare poate fi foarte simplu: pe baza unor costuri de construire standard se poate compara valoarea construcției care ar fi obținută prin abordarea prin cost versus cheltuielile prevăzute în proiect. De fapt, este o verificare de plauzibilitate (respectiv că acele costuri prevăzute în proiect sunt plauzibile).

Dar:

ŰŰ

ŰŰ ŰŰ

ŰŰ ŰŰ

Atenție la ce anume se finanțează – sunt aceleași categorii de cheltuieli cuprinse în proiect ca și în catalogul utilizat pentru stabilirea acestor costuri? Cum tratăm diferențele care apar (inerent)? Care este marja în care putem declara costurile proiectului drept normale? Cum se tratează acele cheltuieli specifice doar acelei investiții dacă acestea există? Exemple sunt nenumărate: cheltuieli cu drumul de acces pentru un parc logistic în câmp, sau cheltuielile care țin de un design deosebit al construcției, ori cheltuielile pentru reconversia unei clădiri de patrimoiu? Sunt suficiente sursele noastre de informații (care or fi acestea) pentru a face comparația descrisă mai sus? În ceea ce privește durata de executare a investitiei, impactul asupra deciziei de finanțare este direct – inclusiv prin modificarea graficului de rambursare a creditului;

ŰŰ

Sau celebra de acum întrebare: ce facem cu profitul antreprenorului?

Și acestea sunt doar câteva întrebări. Pot fi multe altele, generate de situații specifice. De asemenea, rămâne și întrebarea fundamentală a cunoștințelor tehnice necesare pentru asemenea aprecieri. A treia întrebare care apare: dacă investiția ar fi gata astăzi, ce valoare de piață ar avea? Sigur, ca evaluator nu prea vezi rostul unei asemenea întrebări. Dacă fezabilitatea proiectului ar presupune calcule strict economice, care țin de planurile specifice ale investitorului, iar accentul este pus pe profitul investitorului din cash-flow-urile viitoare, valoarea de piață ca și când investiția ar fi gata (ex-ante) se apropie mai mult de definiția standard decât de cea din SEV 104. Semnificația ar fi faptul că parametrii evaluării trebuie mai degrabă extrași din piață, decât utilizați cei care sunt furnizați de investitor. Sau, cel puțin, aceștia din urmă trebuie verificați cu piața. Utilitatea unei valori de piață obținută prin evaluare ex-ante este generată mai ales de nevoia de a stabili, oarecum în avans, valoarea de piață a proprietății – pentru garantarea creditelor, întrucât, de regulă, finanțatorul ipotechează ceea ce finanțează, iar decizia de finanțare ține cont și de acest aspect.

Astfel evaluarea ex-ante:

ŰŰ ŰŰ

Depășește sfera valorii de investiție/ subiectivă, în sensul SEV 104; Este de fapt o valoare de piață pentru garantarea creditelor, motiv pentru care trebuie reliefate aceleași aspecte ca și pentru garantarea împrumuturilor. Parametrii evaluării trebuie verificați cu piața și cu buna practică din domeniu (de exemplu, un aspect


ŰŰ

ŰŰ

sensibil poate fi suprafața închiriabilă, care, în unele domenii, excede suprafețele utile din documentele proiectului sau cele din documentația cadastrală – în cazul în care construcția există în stadiu avansat de investiție); Abordările în evaluare recomandate sunt cele prin venit și prin piață, care asigură legatura directă cu piața (fiind ușor de înțeles și investițional vorbind). Deși discutăm de o construcție nouă, abordarea prin cost nu este tocmai potrivită, întrucât nu toate costurile investiției sunt recunoscute de piață, deși, din nou, depinde de cum se definește piața și de ce caracteristici au potențialii terți investitori); Deși este o valoare pentru o construcție viitoare, este o valoare valabilă la data evaluării și în condițiile de piață de la acea dată.

Utilitatea acestei valori ca parte a deciziei de finanțare ține mai degrabă de o confirmare din nou a faptului că investitorul dă pe proprietate cât face și mai mult, în caz de executare, există potențial de recuperare, dacă nu a investiției în întregime, măcar a părții finanțate. Aceleași întrebări rămân valabile și în cazul preluării finanțării investițiilor imobiliare în curs de construire, cu mențiunea că în cazul unei investiții în curs de realizare accentul se mută mai puțin pe evaluarea ex-ante, cât pe primele două întrebări, mai ales dacă la stadiul actual al investiției se constată abateri față de autorizația de construire și de proiectul de execuție. Una dintre barierele principale ale unui asemenea demers este accesul la documente – care în faza inițială s-ar putea să fie incomplete, nefinalizate sau să lipsească cu totul. Și rămâne întrebarea dacă, deși se utilizează tehnicile de evaluare cunoscute, întregul demers poate să fie întreprins cu respectarea Standardelor de evaluare a bunurilor și dacă este de competența unui evaluator autorizat.

În concluzie, evaluarea investițiilor poate fi sau nu în sfera de competență a unui evaluator autorizat, în funcție de așteptările finanțatorului. Că tot vorbeam în alte mici articole despre limitele, care, paradoxal, dau libertatea de a vă asuma riscuri controlate, și în acest caz, fiecare evaluator autorizat trebuie să își stabilească propriile limite de competență. Așteptările tripartite (ale clientului/ investitor, ale finanțatorului și ale evaluatorului) trebuie clarificate încă de la început. Ținând cont de complexitatea unora dintre investiții este esențial ca toată lumea să plece de la aceleași cerințe. De asemenea, rămâne îndemnul de a alcătui echipe multidisciplinare care să vă ofere confortul unor limitări ale responsabilității voastre și al livrării unor servicii de calitate, până la urmă singura instanță care asigură fidelizarea clienților unui evaluator autorizat.

VALOAREA | Q2 2018 11


Hobby

„În scrimă trebuie să înveți adversarul Interviu cu Cristian Ungureanu, Membru ANEVAR - EI, EPI

ŰŰUn interviu de Raluca Șlicaru

Cum a început povestea hobby-ului dumneavoastră? Am început scrima la 9 ani, cu floreta, apoi am trecut la spadă, la clubul Petrolul din Ploiești. Până la 17 ani am practicat acest sport sub îndrumarea regretatului profesor Ștefan Moldanschi. Începusem să urmez calea performanței, doar că la 17 ani erau necesare deja 3 antrenamente pe săptămână. Nu îmi ajungea timpul și pentru scrimă și pentru școală. Așa că a trebuit să aleg. Performanța la scrimă sau învățătura? Am hotărât că școala este mai importantă. Gândurile mi-au rămas însă mereu la scrimă și, ca în romanul lui Alexandre Dumas, „După 20 de ani”, m-am reapucat la 40 de ani, când au început să se înființeze cluburi private. În Bucuresti sunt în prezent 7-8 cluburi private, unde poți practica scrima ca hobby. 12VALOAREA


Hobby

să câștigi fără să umilești și să pierzi cu demnitate.” Cum a fost revenirea? Mi-a făcut o deosebita plăcere să fiu din nou pe planșa de scrimă, să mă antrenez, să transpir sub costumul greoi. Am debutat în concursuri pentru veterani, adică pentru cei cu vârste de peste 40 de ani, am redescoperit gustul competiției și încerc să particip la cât mai multe concursuri. Acum, de exemplu, vin de la Amsterdam, de la Campionatul european pe echipe.

Cum se numește asociația pe care ați fondat-o? Având în vedere că aveam nevoie de o formă de organizare pentru a putea continua desfășurarea concursurilor de veterani și pentru a putea atrage și eventuale sponsorizări, am fondat în anul 2011, împreună cu doi foști sportivi performeri, Asociația Română de Scrimă Veterani. Sub egida acesteia organizăm acum cel puțin două

concursuri pe an, Cupa României și Campionatul Național. Am reușit să atragem și finanțări și este prima oară când România participă cu 4 echipe la Campionatul European pe echipe. Echipa feminină de floretă a luat medalia de argint, ceea ce reprezintă o mare mândrie pentru noi. Este pentru prima oară când veteranii obțin o medalie la un astfel de concurs. În același timp, competițiile sunt momente plăcute de reîntâlnire cu foștii sportivi, din diferite colțuri ale țării.

VALOAREA | Q2 2018 13


Hobby

Care este palmaresul dumneavoastră? Cele mai bune rezultate ale mele au fost: locul 3 la Cupa Budapestei, în toamna anului trecut, mai multe medalii de aur și de argint la Cupa Ohrid, în Macedonia, argint și bronz la Campionatul Național și Cupa României (sper să vină și aurul curând).

Cât timp vă răpește hobby-ul? Acum fac în principiu două antrenamente pe săptămână, de câte o oră și jumătate fiecare, la sala de scrimă din Ghencea sau la UNEFS, la Academia de sport. Momentan nu avem un spațiu de antrenament exclusiv al veteranilor, dar sper să rezolvăm cât de curând această carență.

Din ce este compus echipamentul și ce costuri presupune? Un echipament de scrimă complet costă în jur de 500 euro și este compus din mască, plastron, subțirică, pantaloni, pantofi de sport, șosete, armă, fir electric. Se uzează destul de greu, se schimbă după câțiva ani. Armele, lama și vârful lor, se deteriorează mai repede și trebuie înlocuite mai des. O spadă costă în jur de 600 lei.

Cum puteți fi găsit de alți veterani? Site-ul unde ne găsiți este www. scrima-veterani.ro. Asociația are în jur de 50 de membri, cu vârste între 40 și 80 de ani. Există probă la Campionatele europene de plus 70. Avem și noi în cadrul Asociației, dacă nu mă înșel, 4 membri care se încadrează la această grupă de vârstă. E un deliciu să urmărești 14VALOAREA

asaltul unor foşti sportivi, care acum au 70, 80 de ani. Ei și-au păstrat eleganța în scrimă, spre deosebire de tinerii de azi care sunt mult mai dinamici și mai agresivi în luptă.

La ce vârstă este recomandat să începi scrima? Nu poți începe scrima mai târziu de 14 ani. Sunt niște automatisme pe care trebuie să ți le formezi și acest lucru nu mai este posibil după vârsta de 14 ani. Iar cea mai mică vârstă este de 7-8 ani, când copiii mai mult se joacă. După 9-10 ani este indicat să debutezi. Eu am început la 9 ani, dar în primul an nu am ținut arma în mână pentru că era foarte grea. Acum există arme mai ușoare pentru copii. În primul an am exersat doar poziția inițială, așezat în gardă, pas înainte-pas înapoi, fandare, pas fandare, toate acestea fără armă.

Cum ați descrie scrima, ați identificat vreo asemănare între aceasta și evaluare? În scrimă trebuie să ai foarte multă răbdare. Și pe planșă și în luptă. Planșa este pista pe care se desfășoară asaltul. Este metalică și dacă lovești în planșă nu se aprinde aparatul care punctează. Asemănarea dintre scrimă și evaluare este răbdarea. Totodată, în scrimă, ca și în evaluare, atunci când ai un eșec trebuie să știi să pierzi cu demnitate și apoi să o iei de la capăt. Nu înainte însă de a analiza ce ai greșit. De asemenea, în scrimă trebuie să înveți să câștigi fără să umilești adversarul și să pierzi cu demnitate. În scrimă poți avea satisfacții mai mari când pierzi dar „ai tras” foarte bine, când ai avut tactici, mișcări care ți-au ieșit așa cum ai planificat. Nu în ultimul rând, scrima dezvoltă puterea de a te concentra


Hobby

pe un subiect, pe un punct, făcând abstracție de ceea ce te poate perturba.

Ce este specific acestui sport? Din punct de vedere fizic, scrima necesită un efort foarte mare pe o perioadă foarte scurtă de timp. Un asalt durează 3 minute, timp în care trebuie să dai totul. Efortul termic este, din nou, foarte mare: din cauza costumului și a măștii, corpul se încinge foarte tare. Din punct de vedere psihic mă ajută în activitatea de zi cu zi. Pentru că activitatea evaluatorului este una sub presiune. Stresul este destul de intens în timpul zilei: telefoane, deplasări, conflicte chiar… În momentul în care intru în sala de scrimă, imi pun masca pe față și mă așez în gardă, moment în care îmi golesc mintea de toate gândurile de peste zi. Numai așa te poți concentra asupra adversarului. Dacă nu faci asta, te trezești cu arma adversarului în piept. Când termin antrenamentul, mintea mea este limpede și o iau de la capăt cu mai multă putere. Funcționează aproape ca o terapie. Pot să spun că atunci când ieși din sala de scrimă ești alt om. O altă caracteristică a acestui sport este că se folosesc termeni din limba franceză, țara care a inventat această artă marțială. Chiar și arbritajul se face în franceză: Monsieur en garde! Es-tu prêt? Allez!”.

De când sunteți evaluator și ce specializări dețineți? În 2005 am terminat cursul de EI. Lucram ca analist și am simțit nevoia unei certificări. Atunci, aceasta a fost singura certificare, cea de la ANEVAR, pentru Evaluarea Întreprinderii. Apoi am obținut și specializarea EPI și acum cele mai multe lucrări sunt pentru bunuri imobile. Sunt membru RICS din 2011 și lector ANEVAR de anul trecut. VALOAREA | Q2 2018 15


La frontiera dintre tehnologiile disruptive și internetul lucrurilor

„Cea de-a Patra Revoluție Industrială a sosit, iar tehnologiile se combină dizolvând liniile de demarcație dintre lumile fizice, digitale și biologice. Am intrat cu adevărat într-o nouă Eră a Descoperirilor.”  John Hughes, Președinte RICS

Î

ntr-o lume în continuă schimbare, în care internetul lucrurilor va deveni realitatea dominantă în câțiva ani, iar casele inteligente și clădirile verzi vor reprezenta normalitatea, care sunt perspectivele profesiei de evaluator de bunuri? Sau, mai pe șleau, ce șanse există ca evaluarea, așa cum o știm noi astăzi, să rămână o profesie liberală relevantă în anii următori? Pentru început, permiteți-mi să evit un răspuns direct și să afirm

16VALOAREA

ŰŰDANIEL MANAȚE, Președinte ANEVAR 2016-2017, MAA, MRICS, REV

doar că întrebarea rămâne valabilă pentru cele mai multe dintre profesiile și ocupațiile actuale. La fiecare 3-5 ani1 se nasc posturi noi, de care nu a auzit sau vorbit nimeni în prezent și care necesită cunoștințe și deprinderi noi, ce în prezent nu sunt cultivate sistematic în educație sau sunt adresate doar aleatoriu în unele comunități. Cine știa, nu cu mult timp în urmă, ce este un „cloud expert” (adică un expert în nori), un „data miner” (un


miner de date) sau un „apps developer” (dezvoltator de aplicații)? Astăzi, aceste joburi noi sunt și foarte căutate și foarte bine plătite. Dar mai bine să vedem cine sunt câțiva din driverii noilor cerințe, direcțiile care schimbă, deja, dramatic peisajul bine-cunoscut și confortabil, călduț, al pieței muncii:

ŰŰ

internetul lucrurilor,

ŰŰ

big data, stocarea și accesarea datelor în cloud,

ŰŰ

robotica,

ŰŰ

tehnologiile smart, cu tot ce vine la pachet (obiecte, imobile, localități) și noua ecologie „verde”, inclusiv clădirile verzi2,

ŰŰ

tehnologiile portabile cu miliardele de apps-uri (aplicații)

ŰŰ

social media, prin care se orchestrează o incluziune brutală și aproape de neoprit în viața privată, în înțelegerea și exploatarea obiceiurilor de navigare și socializare online a oamenilor în vânzări, marketing, computer profiling, influențarea voturilor politice etc.

ŰŰLa fiecare 3-5 ani se nasc posturi noi, de care nu a auzit sau vorbit nimeni în prezent și care necesită cunoștințe și deprinderi noi, ce în prezent nu sunt cultivate sistematic în educație sau sunt adresate doar aleatoriu în unele comunități.

O să mă mulțumesc să exemplific3 o singură speță, respectiv cum o tehnologie disruptivă cum este Blockchain, aflată la baza creării crypto-monezilor de tip Bitcoin sau

VALOAREA | Q2 2018 17


18VALOAREA


1. 4.

2.

3.

VALOAREA | Q2 2018 19


European Valuer Journal

Profesorul Nick French prezintă arta evaluării proprietăţii imobiliare

Evaluarea nu este o ştiinţă! Deşi poate utiliza tehnici cantitative pentru estimarea valorii, evaluarea este de fapt un proces euristic prin care se identifică şi se cuantifică preţul de piaţă în lipsa unei tranzacţii sau a unui contract de închiriere concret.

20VALOAREA

E

valuarea nu este o ştiinţă! Deşi poate utiliza tehnici cantitative pentru estimarea valorii, evaluarea este de fapt un proces euristic prin care se identifică şi se cuantifică preţul de piaţă în lipsa unei tranzacţii sau a unui contract de închiriere concret. Astfel, atunci când utilizăm valoarea chiriei sau valoarea capitalului pentru estimarea valorii unei proprietăţi imobiliare, neaflăm de fapt în fața întrebării „cât ar fi dispuşi să plătească pentru proprietatea subiect chiriaşii şi investitorii?” Evaluarea se bazează în primul rând pe comparaţie. Teza principală este aceea conform căreia cumpărătorul/chiriaşul va plăti acelaşi preţ ca şi alţi participanţii pe piaţă pentru a cumpăra sau a închiria o proprietate imobiliară asemănătoare. Astfel, evaluatorul utilizează această relaţie pentru a determina preţul/chiria prin comparaţia dintre proprietăţile asemănătoare de pe piaţă care

au fost vândute/închiriate recent. Aceste „proprietăţi comparabile” reprezintă principala armă din arsenalul evaluatorului. Cu cât proprietăţile comparabile sunt de mai bună calitate, din perspectiva momentului tranzacţiei, a localizării şi a drepturilor legale, cu atât va exista o relaţie mai bună între preţurile proprietăţilor. În mod ideal, evaluatorul se va bizui pe un set de proprietăţi comparabile şi, valorificând cunoştinţele despre piaţă pe care le deţine, va determina o valoare adecvată pe baza informaţiilor disponibile. Deşi cea mai recentă ediţie a Standardelor Europene de Evaluare (EVS 2016) nu sugerează modelul de evaluare care ar trebui adoptat de evaluator, Documentul tehnic 5 (EVIP 5) discută abordările şi metodele disponibile evaluatorului şi oferă detalii clare şi utile cu privire la procesul care ar trebui urmat în evaluare. EVS 2016 este un document


European Valuer Journal

cu privire la asigurarea calităţii. Ar trebui privit ca un punct de pornire şi tratat ca o biblie a evaluării. Dacă evaluarea se bazează pe valoarea de piaţă, evaluatorul va încerca să estimeze preţul la care s-ar vinde proprietatea subiect la data evaluării. Întrebarea dificilă este următoarea: cum realizează evaluatorul acest lucru? Aici este punctul de convergenţă dintre ştiinţă, artă și proces. Pentru a determina preţul proprietăţii subiect, evaluatorul trebuie să cântărească preţul plătit recent pe piaţă pentru proprietăţi asemănătoare din aceeaşi zonă. Aceste proprietăţi comparabile sunt ca un fel de indicatoare ale preţului probabil al proprietăţii subiect. Deoarece aceste indicatoare nu sunt nici definitive nici infailibile, este necesar să fie interpretate. Aici intervine arta evaluării – determinarea datelor de pornire adecvate pentru modelul de evaluare, iar aici vorbim despre ştiinţa evaluării. Cele două formează împreună un proces.

Preţul, valoarea şi valoarea de investiţie Pentru a înţelege pe deplin acest punct de vedere, este important să înţelegem diferenţa dintre „preţ”, „valoare” şi „valoare de investiţie”. În limbajul uzual acestea pot fi sinonime. Însă în evaluare şi din punctul de vedere al definiţiei lor ca termeni economici, sunt concepte distincte şi separate. Prețul este the observable point of exchage whereas the EVS definitions for value and worth are as follows; Valoarea de piaţă reprezintă „suma estimată pentru care o proprietate imobiliară ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.”

Valoarea de investiţie reprezintă „valoarea unei proprietăţi imobiliare pentru o anumită parte, în scopul unei anumite investiţii, al ocupării sale de către proprietarul acesteia sau pentru anumite scopuri de exploatare”.

Nick French este profesor la Facultatea de Urbanism (School of Built Environment) din cadrul Universităţii Oxford Brookes. Acesta poate fi ilustrată printr-o analiză foarte simplă a ofertelor de pe piaţă (în cadrul unei licitaţii). Să presupunem că „proprietatea imobiliară” este pusă în vânzare şi că piaţa este formată din 52 de participanţi. Fiecare dintre aceşti participanţi estimează valoarea proprietăţii din perspectiva proprie. Unii dintre participanţi au convingerea că activul respectiv este exact ceea ce le trebuie şi sunt dispuşi să ofere o sumă mai mare. Alţii nu doresc deloc proprietatea respectivă şi oferta lor va fi zero sau o sumă mică. Dacă analizăm ofertele, observăm un anumit tipar (vezi Tabelul 1 de mai jos). O parte dintre participanţi vor oferi sume mici, majoritatea oferă 10 €, în vreme ce o singură persoană oferă 20 €. Fiecare dintre oferte reflectă felul în care o persoană „calculează valoarea”, însă o vânzare pe piaţa liberă nu se materializează în zona unde se concentrează majoritatea ofertelor, ci la punctul maxim, adică coincide cu oferta persoanei care a avut viziunea cea mai îndrăzneaţă cu privire la piaţa proprietăţii respective. Cel care este dispus să ofere 20 € este încredinţat că atât valorează proprietatea pentru el. Faptul că alţi jucători din piaţă nu împărtăşesc aceeaşi viziune VALOAREA | Q2 2018 21


European Valuer Journal

0€

2€

4€

6€

8€

Numărul de oferte

1

2

4

6

8

10€

12€

14€

16€

18€

20€

10

8

6

4

2

1

Tabelul 1 – preţul de piaţă: numărul ofertelor

Prin urmare, o evaluare ar trebui să fie o încercare de a reflecta modul în care cumpărătorii de pe o anumită piaţă încearcă să estimeze valoarea unei proprietăţi și să identifice care ar putea fi cea mai mare și cea mai bună ofertă probabilă.

nu afectează preţul de vânzare din ziua respectivă. Este însă posibil ca modul în care văd lucrurile să influenţeze gândirea noastră cu privire la valoarea proprietăţii la o dată ulterioară. Din tabelul 1, vedem că unei persoane nu „i-a plăcut” deloc proprietatea şi că a oferit zero. Majoritatea au apreciat că proprietatea valorează 10 € şi cele mai multe dintre oferte se concentrează la acest nivel. Cu toate acestea, preţul este determinat de oferta cea mai mare, de 20 €. Grafic, comportamentul pieţei este reprezentat de o curbă normală a lui Gauss, iar vânzarea este determinată de punctul ei maxim de pe axa x. Vezi Figura 1 de mai jos. Figura 1 – stabilirea preţului de piaţă

22VALOAREA

Persoana care a oferit 20 € are în mod evident cea mai optimistă viziune despre rezultatele pe care proprietatea le va genera în viitor. Doar atunci când va privi înapoi, va putea să-şi dea seama dacă a avut sau nu o viziune corectă. Prin urmare, o evaluare ar trebui să fie o încercare de a reflecta modul în care cumpărătorii de pe o anumită piaţă încearcă să estimeze valoarea unei proprietăţi și să identifice care ar putea fi cea mai mare și cea mai bună ofertă probabilă. Tocmai acea ofertă, nu viziunea consensuală, va determina valoarea de piaţă a proprietăţii. Evaluatorul are astfel o sarcină foarte dificilă, deoarece nu numai că încearcă să identifice participantul pe piaţă care oferă cel mai mult în


European Valuer Journal

prezent, ci şi nivelul ofertei acestuia. Nu putem vorbi aici despre o ştiinţă exactă şi astfel, până la momentul concretizării tranzacţiei, trebuie să reţinem că valoarea respectivă este „cea mai bună estimare” a preţului real din momentul finalizării tranzacţiei. Modelul adoptat la determinarea preţului de piaţă ar trebui să oglindească procesul parcurs de investitorii/jucătorii din piaţă. Exemplul de mai sus ilustrează faptul că, în situaţii normale, proprietăţile imobiliare se vând la preţul cel mai mare oferit într-un anumit moment. Cu toate acestea, evaluatorii nu ajung să dispună de aceste informaţii decât după finali-

zarea tranzacţiei, fiind astfel necesar să analizeze vânzările din trecut (proprietăţi comparabile) pentru a calibra informaţiile extrase din piaţă. Este vital ca evaluatorii să înţeleagă modul în care funcţionează economia locală, să le fie permis să interpreteze informaţiile disponibile şi să estimeze astfel preţul cât mai bine cu putinţă. Pe o piaţă în apreciere valorile vor fi în creştere faţă de preţurile observabile, în vreme ce aceste valori vor scădea pe o piaţă care se depreciază. Evaluatorii se vor baza pe cel mai recent set de proprietăţi comparabile, însă vor ajusta valoarea conform propriilor observaţii cu privire la atitudinea curentă din piaţă.

Preluat / tradus cu permisiunea TEGoVA

Acest articol a fost preluat din ediția din luna aprilie a publicației European Valuer Journal, editată de TEGoVA

VALOAREA | Q2 2018 23


Tehnologia, viața și evaluarea

ŰŰADRIAN VASCU, Președinte ANEVAR 2014-2015, Senior Partner Veridio

24VALOAREA


VALOAREA | Q2 2018 25


Principalele riscuri în calcularea prejudiciilor: 4 lucruri pe care ar trebui să le știi dacă nu ești un expert

S

oluționarea disputelor comerciale a devenit în ultimii ani o prioritate certă în lumea afacerilor. Oricine a auzit vreodată, chiar și în trecere, de un litigiu în urma încălcării unui contract, știe că poate duce la o pierdere serioasă de profit sau de valoare a afacerii pentru partea vătămată. Cheia succesului unui litigiu este adesea o analiză detaliată, bine documentată, a prejudiciilor economice. O astfel de analiză ajută la cuantificarea pierderii cauzate de o acțiune sau de o serie de acțiuni prejudiciabile, cu scopul de a despăgubi reclamantul până când acesta revine pe aceeași poziție economică pe care ar fi fost dacă dauna nu s-ar fi produs. De-a lungul timpului, instanțele au oferit puțină îndrumare în ceea ce privește metodele potrivite realizării acestui scop,

ceea ce înseamnă că este la latitudinea experților financiari să implementeze o metodă sau alta, în funcție de detaliile fiecărui caz. Iată câteva aspecte utile despre calculul daunelor economice care e bine să fie avute în vedere atunci când suntem implicați într-un litigiu comercial. 1) Norme legale Despăgubirile aferente daunelor se acordă conform anumitor principii legale, precum: certitudinea rezonabilă (prejudiciile legate de profiturile pierdute trebuie să fie rezonabile și nespeculative); cauza imediată (daunele au fost cauzate direct de comportamentul ilicit al inculpatului); mitigarea (capacitatea reclamantului de a diminua prejudiciul depinde de factori precum costurile și momentul producerii prejudiciului) și previzibilitatea (în momentul angajamentului, daunele erau un rezultat previzibil al acțiunilor inadecvate ale inculpatului). 2) Valoarea în timp a banilor În afară de acestea, calculul prejudiciilor se concentrează în jurul noțiunii de valoare în timp a banilor, concept care definește valoarea pe care o monedă o are la un anumit moment, în raport cu valoarea aceleiași monede într-un alt moment viitor. Ideea esențială este că un dolar investit astăzi, va avea o valoare crescută în viitor. Investit astăzi, poate obține dobândă și astfel valoarea sa în viitor va fi mai mare, sau un dolar viitor poate fi actualizat cu o rată de actualizare pentru a determina

ŰŰLARS WIECHEN, Partener-Coordonator al departamentului de Consultanță Financiară Deloitte, Membru ANEVAR

26VALOAREA


valoarea actuală a viitorului dolar. Conceptele de compunere și de actualizare sunt extrem de importante atunci când discutăm despre valoarea în timp a banilor. Expertul financiar determină, de obicei, pierderile de la data acordării ca o sumă a pierderilor din trecut (care urmează să fie compuse) și pierderile viitoare (care urmează să fie actualizate). 3) Metoda piețelor de capital vs. metoda fluxului de numerar estimat Când ținem cont de riscul din calculul prejudiciilor, există două abordări de bază care pot fi urmate, fiecare având propriile plusuri și minusuri. Experții financiari sunt cei ce decid care abordare se potrivește mai bine fiecărui caz. Metoda piețelor de capital implică ajustarea ratei de actualizare cu riscul aferent, în vreme ce metoda fluxului de numerar estimat favorizează ajustarea proiecției fluxului de numerar pentru a estima rezultatul. Prima are avantajul de a fi fost îndelung testată și de a putea fi adaptată la riscurile aferente estimărilor făcute de companie. Cu toate acestea, nu captează în mod adecvat riscul ridicat din anumite investiții și nu se aplică tuturor cazurilor de încălcări contractuale. În același timp, a doua metodă are un potențial mai mare de a surprinde astfel de cazuri și este mai flexibilă, însă nu se bucură de un fundament empiric. Alternativ, unii experți optează pentru o abordare hibridă, care ia în calcul atât riscul din rata de actualizare, cât și riscul din fluxul de numerar. Principiul imperativ al unei astfel de abordări este paritatea riscului, și anume luarea în considerare a elementelor de risc fie în rata de actualizare, fie în fluxurile de numerar. Ajustarea ambelor elemente ar duce la o subestimare a daunelor. 4) Ex ante vs. ex post Un alt element pe care experții trebuie să îl ia în considerare sunt informațiile privind evenimentele care au avut loc ulterior datei prejudiciului, în cazurile în care fluxul de numerar are loc după data presupusului act prejudiciabil. Cele două metode de evaluare sunt ex ante (implică profituri pierdute pe baza informațiilor cunoscute la data producerii daunei, fără a ține seama de evenimente ulterioare) și ex

post (presupune luarea în considerare a pierderilor de venit după examinarea tuturor informațiilor cunoscute la data ŰŰDeși nu de atribuire). există o părere Pe scurt, litigiul și, prin extindere, unanimă în calculul daunelor economice, au un privința celei mai element inerent de risc și incertitudine. Elementul de risc este centrat pe bune metode, conceptul valorii în timp a banilor, iar iar alegerea o estimare credibilă a daunelor trebuie acesteia să se bazeze pe fapte sau date suficiente, depinde de precum și pe principii solide și o metocircumstanțele specifice fiecărui dologie consistentă care să se plieze pe caz. Deși nu există o părere unanimă caz în parte, în privința celei mai bune metode, iar metoda pieței alegerea acesteia depinde de circumde capital, stanțele specifice fiecărui caz în parte, metoda fluxului metoda pieței de capital, metoda flude numerar xului de numerar estimate, precum și estimate orice metodă hibridă, sunt toate abordări adecvate atâta timp cât paritatea riscului este menținută.

VALOAREA | Q2 2018 27


Reacții negative la Bitcoin: înapoi la masa de lucru?

ŰŰASWATH DAMODARAN,

U

ltima mea postare despre Bitcoin mi-a adus un val de critici, ceea ce mă bucură. Prefer să am cititori care să nu fie de acord cu mine, decât să nu mă citească nimeni. Mi s-a spus că știu foarte puține despre criptomonede și că am multe de învățat și sunt de acord. Punctul central de dezacord a fost însă faptul că am clasificat Bitcoin ca monedă, nu ca activ sau marfă. Deoarece această clasificare este fundamentală pentru diferența conceptuală dintre investiție și comerț, valoare și preț, și trece dincolo de Bitcoin, m-am gândit să analizez mai în profunzime această clasificare și să ofer și mai multă muniție celor care nu sunt de acord cu mine, pentru a-mi spune cât de mult greșesc.

Clasificarea investițiilor: ce și de ce? Cu toții suntem rezultatul propriei viziuni despre lume, iar viziunea mea, bună sau rea, este modelată de interesul meu pentru evaluare. Tocmai această perspectivă m-a făcut să clasific investițiile în active generatoa-

28VALOAREA

Prof. Stern School of Business - New York University

ŰŰCu toții suntem rezultatul propriei viziuni despre lume, iar viziunea mea, bună sau rea, este modelată de interesul meu pentru evaluare.

re de numerar, mărfuri, monede și bunuri de valoare. Pentru a evalua o investiție, este nevoie ca această investiție să genereze fluxuri de numerar viitoare (cel puțin conform așteptărilor) și tocmai acesta a fost motivul pentru care am separat activele generatoare de numerar (care acoperă un spectru larg, de la obligațiuni și acțiuni până la o întreprindere), de restul. Reacțiile negative pe care le-am primit nu m-au mirat, deoarece definiția mea poate să fie în contradicție cu definițiile utilizate de alte entități. Contabilii, de exemplu, clasifică în categoria active, elemente care, după părerea mea, sunt simple ficțiuni, cum ar fi fondul comercial. Alții susțin că orice investiție care aduce un


venit este un activ, lărgind definiția astfel încât să includă aproape orice, de la abțibilduri cu jucători de baseball la obligațiuni de stat. De fapt, criptomonedele au fost sursa multora dintre aceste dezacorduri, ceea ce a făcut ca SEC (Security and Exchange Commission) să ia recent decizia de a trata ICO (Initial Coin Offering) ca titluri de valoare (prin urmare, ca active), iar banca națională a Coreei să considere Bitcoin o marfă. Deoarece hotărârile luate de aceste entități au consecințe la nivelul reglementărilor și al regimului fiscal, sunt sigur că vor fi dezbătute, discutate și contrazise.

De ce Bitcoin este o monedă și nu un activ... ?

Unul dintre motivele pentru care oamenii ezită să traseze o linie între o monedă, o marfă și un activ este faptul că, uneori, linia despărțitoare se poate schimba rapid. Să luăm ca exemplu dolarul american. Scopul său primor-

ŰŰUnul dintre motivele pentru care oamenii ezită să traseze o linie între o monedă, o marfă și un activ este faptul că, uneori, linia despărțitoare se poate schimba rapid.

dial este acela de a servi ca mijloc de schimb și de stocare a valorii, caracteristici definitorii ale unei monede. Cu toate acestea, putem împrumuta unei întreprinderi sau unei persoane o sumă în dolari și să generăm un venit din dobândă. Foarte just, însă aceasta nu înseamnă că moneda devine un activ, ci activul este creditul sau titlul de valoare exprimat în dolari. Mergând mai departe, dacă creez o bancă care ia depozite în dolari (și plătește dobândă în aceeași monedă) și ofer credite în dolari, am o afacere, iar afacerea respectivă este un activ. Pot evalua un credit și un titlu de valoare pe baza ratei dobânzii și a riscului de intrare în incapacitate de plată, sau pot evalua întreaga bancă pe baza diferențialului dobânzii și a riscului de intrare în incapacitate de plată pentru întreg portofoliul, însă nu pot evalua dolarul american. Pot construi investiții exprimate în Bitcoin sau orice altă criptomonedă care mi-ar aduce un drept sau un beneficiu? Bineînțeles, însă pot face acest lucru în orice monedă, ceea ce reprezintă de fapt una dintre funcțiile monedei. Aceasta nu transformă Bitcoin într-un activ! Deja putem vedea că întrebarea dacă ICO corespund monedelor sau activelor devine mai înșelătoare, deoarece o ofertă inițială poate fi construită pentru a furniza o participațiune la o întreprindere (și la fluxurile de numerar care provin

VALOAREA | Q2 2018 29


din acea întreprindere), ceea ce aproprie o criptomonedă de active, nu de monedă (întărind astfel viziunea SEC cu privire la faptul că Bitcoin este un titlu de valoare). Totuși, lipsa standardizării din structurile ICO ne împiedică să generalizăm, de vreme ce ICO pot avea orice structură, de la donație (cel puțin în viziunea lui Kathleen Breitman de la Tezos), la acțiuni comune (fără dreptul de vot). Unii dintre cititori au subliniat beneficiile efectului de rețea care ar putea crea valoare pentru Bitcoin, însă nu văd în acest efect o bază căreia să-i atribuim o valoare. O rețea poate deveni un activ, însă numai atunci când aceasta ne aduce un venit. Pentru mine, ca investitor, valoarea Facebook nu este faptul că fac parte din rețeaua Facebook (și nu sunt, de vreme ce nu am postat nimic pe Facebook de aproape trei ani), ci faptul că primesc o parte din banii generați din publicitatea vândută celor care fac parte din rețea. Dacă nu putem lega beneficiile patrimoniale de faptul că facem parte din rețeaua Bitcoin, atunci faptul ca aparținem rețelei este lipsit de valoare. (Visa și MasterCard sunt active nu pentru că dispun de rețele largi și sunt acceptate la nivel global, ci pentru că, de fiecare dată când sunt utilizate, câștigă 1-2% din valoarea tranzacției). Celor care argumentează că utilizatorii de Bitcoin pot câștiga odată cu extinderea rețelei le răspund că valoarea este legată de furnizarea unui serviciu, nu de faptul de a deține Bitcoin.

De ce Bitcoin este mai degrabă o monedă decât o marfă?

Esența unei monede constă în aceea că este utilizată mai ales ca mijloc de schimb sau ca mijloc de stocare a valorii. Caracteristica fundamentală pentru o marfă este că aceasta este o intrare într-un proces care are o funcție utilitară. Petrolul și cărbunele sunt în mod clar mărfuri, deoarece valoarea acestora este generată de faptul că pot fi utilizate la producerea energiei. Este adevărat că putem crea active pe baza unor mărfuri, la fel cum activele se pot crea și pe baza unei monede. Deținerea unei părți dintr-un puț de extracție petrolieră reprezintă un activ nu pentru că ne place sau avem nevoie de petrol, ci pentru că sperăm să vindem petrolul și să generăm astfel un flux de numerar. De asemenea, este adevărat că aurul este o marfă, însă, așa cum am observat într-o postare anterioară, părerea mea este că aurul este mai degrabă o monedă decât o marfă, deoarece rezervele de aur care există pe Pământ depășesc cu mult orice nevoi utilitare pentru acest metal. Aurul strălucește, este un material durabil, poate fi transformat în bijuterii frumoase și are și utilizări industriale, însă dacă am evalua aurul numai conform acestor factori, ar valora mult mai puțin decât prețul la care se tranzacționează, iar cantitățile ar fi mult mai mici. 30VALOAREA

Întrebarea care se pune în legătură cu Bitcoin este dacă nu cumva ar putea deveni (sau poate chiar este deja) ca aurul. Vă propun un test. Dacă mâine întreaga omenire s-ar hotărî să renunțe la aur, ca mijloc ŰŰEsența unei de stocare a valorii, prețul aurului ar monede constă coborî la zero? Nu cred, deoarece are în aceea că este anumite utilizări și, deși prețul său va utilizată mai scădea, va fi un preț bazat pe aceste ales ca mijloc utilizări. Dacă aplicăm același test de schimb sau la Bitcoin, nu știu ce valoare să dau ca mijloc de unei monede digitale dacă, până la stocare a valorii. urmă, nimeni nu o utilizează în tranCaracteristica zacții, nu are nicio valoare estetică și fundamentală nu produce nimic cu scop utilitar. pentru o marfă este că acesta Argumentul că criptomonedele este o intrare într-un proces (însă poate nu Bitcoin) care are o sunt mărfuri funcție utilitară. Unii cititori au indicat faptul că Bitcoin este rar (respectă un plafon strict de generare) și că producerea sa necesită un consum de timp și de energie. Raritatea nu este o condiție necesară și nici măcar suficientă pentru ca ceva să fie o marfă. Nisipul este o resursă rară, însă nu este o marfă, deoarece nu avem o utilizare pentru acesta; la fel și gunoiul de grajd, însă vom discuta altă dată despre așa ceva. Faptul că pentru producerea Bitcoin s-au consumat timp și energie nu poate fi o justificare a faptului că plătim pentru acesta, dacă nu arătăm că este necesar pentru ceva care creează utilitate sau valoare. Dacă, așa cum a argumentat cineva în comentariul la ultima mea postare, Bitcoin este o marfă sintetică, pot înțelege că este sintetică, însă ce utilizare are pentru a fi considerat o marfă? Aici apare posibilitatea de a aduce argumente în sprijinul ideii de „criptomonedă ca marfă”, însă este o noțiune care se potrivește mai bine unor criptomonede precum Ethereum, decât Bitcoin și necesită trei elemente fundamentale:


1. Block Chain (bazele de date partajate privind tranzacțiile) și Smart Contracts (contractele inteligente) vor crea perturbări majore în lumea afacerilor: trebuie să credem că bazele de date partajate și contractele inteligente care vor rezulta din acestea vor înlocui contractele convenționale în multe afaceri și că vor genera fluxuri de numerar pentru furnizori. Argumentele se pot baza fie pe aspectele economice (faptul că va scădea costul tranzacțiilor) sau pe cele de securitate (contractele vor fi mai sigure). 2. Criptomonedele reprezintă sistemul de ungere al contractelor inteligente: discuțiile despre bazele de date partajate (block chains) și criptomonede s-au contopit într-una singură, dar merită să reținem că bazele de date partajate se alimentează cu criptomonede, însă pot funcționa și cu monedele recunoscute oficial. Astfel, va trebui să argumentăm că criptomonedele sunt un ingredient necesar pentru ca aceste contracte inteligente să funcționeze eficient și că cererea pentru aceste monede va crește odată cu extinderea contractelor inteligente.

Concluzie Suntem încă în etapa incipientă a acestei curse și sunt multe lucruri pe care nu le știm despre criptomonede. Sunt în continuare dispus să învăț atât de la cei care știu mai multe decât mine (și sunt mulți), cât și din evenimentele de pe teren. Atunci când ascultați argumentele pro sau contra criptomonedelor, singurul meu sfat este să vă întoarceți la elementele de bază privind necesitățile cărora le răspund și să vă puneți întrebări despre cât de mult vor rămâne la putere. Cred că a venit momentul ca mai degrabă să separăm argumentele despre bazele de date block chain/contractele

3. O anumită criptomonedă este câștigătoare: chiar dacă putem găsi argumente pentru primii doi pași ai acestui raționament, acesta se referă la extinderea monedelor digitale sau a criptomonedelor în general, nu a uneia dintre ele. Pentru a fi convingători, trebuie să explicăm de ce o anumită criptomonedă (Bitcoin, Ethereum etc.) va câștiga sau cel puțin va fi printre câștigătorii cursei pentru contractele inteligente, poate pentru că se bazează pe „tehnologia cea mai adaptată” contractelor inteligente sau este preferată de jucătorii instituționali din acest joc. Cred că primul pas din acest raționament este ușor de susținut, al doilea este ceva mai dificil, iar al treilea va trebui să fie cel mai conving ător.

Chiar dacă putem demonstra că avem „cea mai potrivită” monedă pentru contractele inteligente, cum putem asigura barierele care să oprească o altă inovație sau tehnologie să-i ia locul?

inteligente, de argumentele despre criptomonede, decât să le apărăm sau să le abandonăm pe toate deopotrivă. Pentru mine, Bitcoin, Ethereum, Ripple și ICO sunt destul de diferite unele de altele, nu doar ca structură, ci și ca durată de viață, încât trebuie să fie evaluate în mod independent. VALOAREA | Q2 2018 31


Statistica, subiectul fierbinte  al verii 2017

F

ără îndoială, cel mai fierbinte subiect din evaluare, din această vară, a fost utilizarea metodelor statistice de evaluare. Deşi dezbaterea despre adecvarea acestor metode nu este nouă, ea a revenit recent în prim-plan odată cu dezvoltarea rapidă a modelelor automate de evaluare (AVM) în mai multe ţări europene şi cu comunicatul Autorităţii Bancare Europene privind modul de interpretare a legislaţiei europene care reglementează utilizarea metodelor statistice în evaluarea pentru garantarea împrumutului. Dezbaterea a repornit anul trecut, când Parlamentul din Ţările de Jos a încălcat legislaţia europeană, permiţând băncilor ca în anumite situaţii să acorde credite ipotecare pe baza valorilor estimate cu ajutorul modelelor automate de evaluare 32VALOAREA

(AVM). TEGoVA încearcă să anuleze legea din Ţările de Jos prin dialogul cu Comisia Europeană. Motivul este acela că, deşi progresul tehnologic din sfera instrumentelor de evaluare se cuvine încurajat, lipsesc dovezile care să demonstreze că instrumentele AVM oferă în Europa gradul de acurateţe necesar în evaluare. Într-adevăr, aşa cum se arată într-un raport al Profesorului George Matysiak, o autoritate în domeniul preciziei în evaluare, industria europeană a modelelor automate de evaluare este învăluită în mister. Este dificil să se evalueze acurateţea instrumentelor care se comercializează în prezent ca modele de evaluare super-sofisticate. Se mai pune totodată întrebarea: pot modelele automate de evaluare să conducă la rezultate precise în numeroasele ţări europene în care informaţiile despre vân-

ŰŰKRZYSZTOF GRZESIK, FRICS, REV, Președinte TEGoVA

zări sunt extrem de greu de obţinut? Dacă evaluatorii şi, în egală măsură, consumatorii ar fi să adopte tehnologia AVM, atunci trebuie să fie siguri de acurateţea acestora şi că sunt supuse aceloraşi rigori la care sunt supuşi, justificat, evaluatorii. Profesorul Matysiak observă în raport că „există puţine date publice imparţiale şi solide care să se refere la modelele AVM. Firmele europene care le dezvoltă nu se arată dornice să publice detalii.”


Profesorul Matysiak remarcă faptul că în afară de faptul că transmit informaţii agenţiilor de rating, operatorii AVM din Europa nu doresc ca datele∕ metodologiile lor să fie expuse unor analize independente extinse. Spre deosebire de lipsa de transparenţă a industriei AVM din Europa, raportul subliniază faptul că datele privind acurateţea modelelor sunt disponibile în SUA, de exemplu, acestea fiind oferite de HouseCanary şi Zillow. Aceste date oferă un punct de referinţă. Astfel, pe baza analizei a 666 de regiuni din SUA din baza de date Zillow, considerând că +/- 10% este „o marjă de eroare acceptabilă”, se constată că, în medie, aproximativ 70% dintre evaluările AVM corespund acestei marje. Raportul sugerează că această marjă „ar reprezenta limita superioară pentru modelele AVM din Europa”. Cu toate acestea, în funcţie de locaţie, distribuţia evaluărilor care corespund acestui interval este cuprinsă între 20% şi 92%. Profesorul Matysiak crede, de asemenea, că „în ciuda nivelurilor medii ridicate de acurateţe, evaluările bazate pe date statistice pot evidenția abateri semnificative de la aceste niveluri şi este nevoie să fie susţinute prin raţionamentul profesional. Marja de eroare, de regulă, variază considerabil în funcţie de condiţiile de piaţă, tipurile de proprietate şi ţară.”

Afirmaţiile TEGoVA privind faptul că legislaţia din Ţările de Jos încalcă legislaţia europeană sunt susţinute de un aviz juridic care conchide că, potrivit Directivei privind creditele ipotecare, nu este permisă utilizarea modelelor AVM fără ca evaluarea să implice un evaluator şi că, în orice caz, potrivit Regulamentului privind cerinţele de capital (EU) No 575/2013 „metodele statistice (inclusiv AVM) pot fi aplicate numai pentru a monitoriza valoarea proprietăţii şi pentru a identifica proprietăţile care trebuie reevaluate. Totuşi, utilizarea acestor metode nu este permisă la evaluarea propriu-zisă a bunurilor imobiliare.” Avizul citat mai sus a provocat un val de nelinişte în mediul bancar şi, la începutul acestui an, o bancă al cărei nume nu dorim să-l facem public a solicitat o interpretare detaliată a Articolelor 229 şi 208 (3) din partea Autorităţii Bancare Europene. Articolul 229 din Regulamentul privind cerinţele de capital stipulează că în contextul evaluărilor interne bazate pe abordarea IRB (Internal rating-based): „… garanția trebuie evaluată de un evaluator independent la valoarea de piață sau la o valoare mai mică. Instituția trebuie să solicite evaluatorului independent să documenteze valoarea de piață în mod clar și transparent. În schimb, în statele membre care au stabilit criterii riguroase de evaluare a valorii

pe termen lung, proprietatea poate fi evaluată de un evaluator independent la o valoare mai mică sau egală cu valoarea pe termen lung… Valoarea garanției este valoarea de piață sau valoarea pe termen lung, redusă corespunzător pentru a reflecta rezultatele monitorizării solicitate la articolul 208 alineatul (3) și pentru a ține seama de existența oricăror creanțe cu rang prioritar asupra proprietății.” Articolul 208 (3) al Regulamentului privind cerinţele de capital stabileşte criteriile pentru „monitorizarea valorii proprietăţii” şi pentru „evaluarea proprietăţii”. Acest articol se încheie cu următoarea formulare: Instituţiile pot folosi metodele statistice pentru a monitoriza valoarea proprietăţii şi pentru a identifica proprietăţile care trebuie reevaluate. La data de 12 mai 2017, EBA s-a pronunţat, stabilind că „Articolul 208(3)(b) din Regulamentul privind cerinţele de capital nu permite utilizarea modelului statistic ca mijloc unic de verificare a valorii proprietăţii imobiliare. Acelaşi lucru este valabil şi pentru articolul 229 (1) al Regulamentului.” Interpretarea oficială citată mai sus ar trebui să întărească poziţia TEGoVA în eforturile sale de a convinge Comisia Europeană să pună presiune asupra guvernului din Ţările de Jos, astfel încât acesta să modifice legislaţia prost concepută cu privire la AVM. VALOAREA | Q2 2018 33


Determinând schimbarea Modul în care revoluția din transporturi afectează proprietatea imobiliară

Peter Haapaniemi este autor independent din zona metropolitană Detroit, SUA.

34VALOAREA

Î

ntr-un viitor în care vehiculele autonome vor reprezenta regula, nu excepția, s-ar putea schimba chiar și evaluarea proprietății imobiliare din imediata vecinătate a autostrăzilor, deoarece autovehiculele fără șofer ar utiliza șoselele mai eficient. Dacă în ultimul an, un an și ceva, ați mers cu mașina prin Pittsburgh, Boston, Phoenix sau San Francisco, se poate să fi avut niște tovarăși de drum mai puțin obișnuiți: vehicule autonome care rulează practic fără șofer. Companiile tehnologice precum Uber, Google și Waymo și chiar și companii redutabile ca General Motors, derulează programe pilot pe întreg teritoriul SUA, parcul acestora de automobile autonome stârnind un mare interes. Cu toate acestea, aceste vehicule autonome reprezintă numai un singur aspect al unei revoluții accelerate din transporturi, care include de asemenea automobilele electrice, inițiativele de sustenabilitate și schimbarea atitudinii cu privire la rolul autovehiculelor în viața noastră cotidiană. Nimeni nu știe unde ne va duce această revoluție. „Cred că vom fi surprinși de modul în care oamenii vor adopta aceste noi vehicule și de felul în care aproape totul va fi influențat de acestea – inclusiv proprieta-

tea imobiliară și piețele imobiliare”, este de părere Steven Norris, MAI, Director al firmei Norris Realy Advisors din Pasadena, California.

Către mobilitatea la cerere

Există mai mulți factori care transformă relația oamenilor cu automobilele. Vehiculele electrice devin mai practice și ușor mai accesibile. Oamenii se mută în zone urbane unde traficul aglomerat și disponibilitatea transportului în comun fac mașina proprietate personală inutilă și mai puțin atrăgătoare. „Anumite sectoare industriale urmează să fie afectate în ansamblul lor – industria producătoare de autovehicule, vânzările, întreținerea, casarea vehiculelor și asigurările.” - Bill James, MAI În același timp, serviciile de transport oferite de Uber sau Lyft reprezintă o alternativă practică și ieftină la deținerea unui autoturism. Numeroase orașe resimt deja impactul acestor tendințe. În 2013, Paar Development, o firmă de construcții din Seattle, a construit un imobil cu 48 de apartamente


care nu dispune deloc de parcare. Mulți observatori și-au exprimat îngrijorarea cu privire la posibilitatea ca chiriașii săși parcheze mașinile pe străzile din vecinătate. „Nu a fost cazul”, spune Joe Paar, proprietarul și principalul dezvoltator al acestei proprietăți imobiliare. „Chiriașii noștri nu aveau mașini – mulți dintre ei nu aveau nici măcar bicicletă.” Clădirea a fost un succes, iar Paar a construit de atunci alte clădiri de apartamente fără parcare sau cu o parcare foarte mică. Pentru mulți, mașinile nu joacă rolul de factor critic în ecuație, atunci când analizează o locuință. Aceste tendințe conduc la apariția „mobilității la cerere”, în care mijloacele de transport – autobuze, trenuri, mașini și chiar biciclete – sunt accesate la cerere. Vehiculele electrice autonome adaugă o serie de calități incitante acestui scenariu. Susținătorii acestuia, de exemplu, văd în aceste vehicule un mod de a contribui la sustenabilitate, deoarece pot funcționa eficient și ar putea reduce emisiile de CO2 din orașe. Mașinile autonome au potențialul de a fi mai sigure deoarece elimină eroarea umană. Totodată ar fi mai rentabile pentru furnizorii de servicii de transport care adoptă modelul de transport la cerere. „Reducerile de cheltuieli pot fi importante”, spune Bill James, MAI, președintele firmei James Real Estate Services din Denver. Pentru transportul în comun, „cheltuielile cu operatorii mijloacelor de transport reprezintă una dintre componentele cele mai costisitoare ale cheltuielilor de exploatare pe pasager/milă”, explică acesta. Ar putea exista beneficii și pentru proprietarii de autoturisme. Consumatorii cheltuiesc sume importante pentru a deține un autoturism – de la prețul de achiziție (o mașină nouă costă în medie 34.968 $, conform estimărilor firmei Kelly Blue Book), la cheltuielile de funcționare și întreținere. Cu toate acestea, calculele experților arată că o mașină este, de regulă,

parcată 95% din timp, ceea ce reprezintă o risipă de bani. În schimb, utilizarea serviciilor de transport furnizate de un autoturism autonom reprezintă o alternativă relativ ieftină. „În viitor”, spune James, „va dispărea o mare parte din fenomenul deținerii unui autoturism. Bineînțeles, vor exista proprietari de autoturisme, însă o mare parte din serviciile de transport vor fi furnizate de autovehiculele deținute de o singură entitate”. Acesta adaugă că în viitor, transportul va evolua probabil de la un serviciu privat de transport partajat către o agenție publică sau o agenție regională de transport care exploatează un parc de vehicule autonome în cadrul rețelei generale de transport public. Această evoluție este asemănătoare cu ceea ce s-a întâmplat cu tramvaiele acum mai bine de un secol. La început, rețelele de tramvaie au alcătuit sisteme private construite cu scopul de a aduce cumpărători către zonele de dezvoltare imobiliară aflate atunci în afara orașelor.

Rezultatul așteptat al modificării tiparului de utilizare este acela că vor exista mai puține mașini pe șosele – o schimbare de paradigmă care are potențialul de a modifica semnificativ modul în care oamenii utilizează și evaluează proprietatea imobiliară.

Impactul asupra proprietății imobiliare

Rezultatul așteptat al modificării tiparului de utilizare este acela că vor exista mai puține mașini pe șosele – o schimbare de paradigmă care are potențialul de a modifica semnificativ modul în care oamenii utilizează și evaluează proprietatea imobiliară. „Anumite sectoare industriale urmează să fie afectate în ansamblul lor – industria producătoare de autovehicule, vânzările, întreținerea, casarea vehiculelor și asigurările”, spune James. „Se va schimba de asemenea accesul pe proprietate cu vehiculele. Se va modifica semnificativ cererea pentru proprietatea imobiliară.” De exemplu, proprietățile din suburbii aflate în vecinătatea liniilor de transport către oraș au devenit recent mai atractive pentru cumpărători și chiriași. Odată cu utilizarea pe scară largă a automobilelor autonome în cadrul serviciilor VALOAREA | Q2 2018 35


Garajele de mari dimensiuni ar putea deveni trăsături mai puțin importante pe piața caselor unifamiliale, deoarece familiile s-ar putea să nu-și mai dorească mai multe mașini – sau poate niciuna.

de transport la cerere, acest element de proximitate a mijloacelor de transport s-ar putea să nu mai fie hotărâtor, deoarece prin eficientizarea costurilor, transportul în comun ar putea deveni disponibil pentru aproape orice locuință și loc de muncă. Sau, în cazul în care vor domina vehiculele electrice, s-ar putea ca stațiile de carburanți să trebuiască să-și schimbe utilitatea.

ŰŰ

Când garajul nu este garaj? Odată cu scăderea cererii pentru o mașină proprietate personală sau mai multe, proprietățile imobiliare dotate cu garaj ar putea fi promovate mai bine pe piață ca proprietăți cu spațiu suplimentar de depozitare.

S-ar putea să fie reconsiderate chiar și proprietățile din vecinătatea autostrăzilor, deoarece autoturismele fără șofer vor putea să folosească șoselele mai eficient. Între timp, garajele de mari dimensiuni ar putea deveni caracteristici mai puțin importante pe piața caselor unifamiliale, deoarece familiile s-ar putea să nu-și mai dorească mai multe mașini – sau poate niciuna. „Aceasta ar putea conduce la creșterea valorii anumitor case cu garaj pentru o singură mașină, pentru că oamenii nu vor avea nevoie de mai multe”, explică Mark Levine, Ph.D., MAI, profesor la Univer-

36VALOAREA

sitatea din Denver și analist al pieței imobiliare. „Dacă o casă are un garaj pentru două, trei sau patru mașini, poți spune că acesta devine spațiu suplimentar de depozitare. Prin urmare, ceea ce se schimbă este modul în care vom vedea utilizarea acestor spații”. În mod asemănător, anumiți proprietari din imobilele de tip condominium și-au vândut separat spațiul de parcare deoarece îl consideră inutil. „Multe persoane care nu dețin nici măcar o singură mașină cumpără deja proprietăți în imobile de tip condominium din centrul orașului Chicago”, spune Michael Hobbs, MAI, SRA, președinte al firmei PahRoo Appraisal and Consultancy din Chicago. Potrivit lui Norris, Departamentul de Urbanism din Los Angeles are în vedere reducerea cerințelor privind spațiile de parcare pentru mai multe tipuri de proprietăți imobiliare în dezvoltare, inclusiv proprietatea rezidențială. „Nu cred că cerințele privind spațiile de parcare din urmă cu 10 ani se vor mai aplica în viitor. Se va reducere cererea pentru spațiile de parcare aferente proprietății rezidențiale, ceea ce va duce la creșterea densității unităților rezidențiale ce vor putea fi construite pe o anumită parcelă de teren.” Gary Papke, MAI, vice-președinte senior al firmei Clarion Associates din Chicago, sugerează că serviciile de transport


la cerere și automobilele autonome vor modifica modul în care oamenii vor interacționa cu anumite proprietăți comerciale. „Hotelurile, clădirile de birouri și clădirile comerciale vor trebui să se orienteze mai mult spre a deveni puncte unde clienții pot coborî dintr-o mașină decât imobile care dispun de parcare”, explică acesta. „Clădirile vor trebui să permită sosirea celor care vin în autovehicule autonome.” Astfel de vehicule se acordează perfect cu trecerea la dezvoltarea unor proprietăți imobiliare cu utilizare mixtă, deoarece pot include la parter spații de retail, fără să mai fie necesar să ofere cumpărătorilor locuri de parcare. Levine estimează că aproape o treime dintre proprietățile imobiliare din centrul orașului Denver reprezintă parcări. „În acest moment, există suprafețe mari de teren folosite ca parcare și care ar putea avea o altă utilizare”, spune Gary Papke. „S-ar putea ca în vecinătatea unui apartament sau a unei clădiri de birouri să existe o suprafață de teren suplimentară care să trebuiască să fie evaluat separat, pentru că nu mai este necesară ca parcare.” Acesta spune că a discutat cel puțin cu un dezvoltator care a început să construiască clădiri de tip condominium pe spațiul de parcare al unui centru comercial, acum devenit excedentar, mișcare care creează

un nou flux de numerar și crește valoarea proprietății imobiliare pentru proprietarul centrului comercial.

Regândirea structurilor de parcare

Unii observatori întrevăd posibilități de schimbare a destinației construcțiilor de tip parcare, inclusiv în facilități de depozitare. Cu toate acestea, nu este ușor ca structurile de parcare să fie utilizate altfel, deoarece au de regulă tavane joase și podele înclinate, deși în prezent există arhitecți care proiectează construcții de tip parcare ținând cont de utilizările viitoare.

Unii observatori întrevăd posibilități de schimbare a destinației structurilor de parcare, inclusiv în facilități de depozitare.

„S-ar putea ca în vecinătatea unui apartament sau a unei clădiri de birouri să existe o suprafață de teren suplimentară care să trebuiască să fie evaluată separat, pentru că nu mai este necesară ca parcare.” - Mark Levine, Ph.D., MAI „Dacă ne gândim că durata de viață economică a unei proprietăți imobiliare depășește 10 sau 15 ani, devine evident că trebuie să avem în vedere cererea pe termen lung pentru componenta de parcare a proprietății imobiliare comerciale.” - Ted Anglyn, MAI

VALOAREA | Q2 2018 37


25

de gânduri la de ani de ANEVAR

După 22 de ani în ANEVAR și după 16 ani de implicare în funcții de conducere în Consiliul Director, astăzi, la sfârșitul anului 2017, știu următoarele: ŰŰADRIAN VASCU,

1

2

3

38VALOAREA

Profesia de evaluator este una foarte tânără. Nu a parcurs încă adolescența.

Îi doresc acestei profesii să beneficieze de încredere și respect, atât din partea publicului cât și a membrilor.

 tât profesia, cât și fiecare dintre A noi trebuie să educăm publicul prin acțiunile proprii. Cu cât acestea sunt contrare atitudinii firești, cu atât se amână momentul recunoașterii și respectului public.

Președinte ANEVAR 2014-2015, Senior Partner Veridio

4

5

 n indiciu al respectului față de U noi și față de profesie va fi acela când evaluatorii vor fi toți de partea profesiei și niciun nespecialist nu va contesta vreun rezultat. Îl va respecta.

 tandardele de evaluare sunt S o necunoscută pentru public.

6

Standardele de evaluare sunt în continuă modificare atât în lume, cât și în România. Trebuie adaptate continuu la realități.


10 7

8

9

 u există nimeni altcineva în N afara reprezentanţilor profesiei de evaluator care să aibă competența și legitimitatea să comenteze și să completeze standardele de evaluare.

 in păcate foarte D mulți neevaluatori se pricep la evaluări și o parte dintre evaluatori nu se pricep.

11

Un element definitoriu al maturității unei profesii îl reprezintă coeziunea membrilor. Nivelul actual de coeziune este foarte redus.

12

Lipsa actuală de coeziune se simte foarte acut atunci când profesia este „provocată“ din exterior. Trecem prin asemenea vremuri.

 ât timp încă cel puțin unul dintre C noi va fi de părere că opinia lui asupra unei valori poate să difere substanțial de a majorității celorlalți, nivelul de coeziune rămâne insuficient.

 rofesia are în față provocări P serioase. În același timp, ar fi benefic să se ocupe de coeziune internă și comunicare și educare, externe.

VALOAREA | Q2 2018 39


13

14 15

16

40VALOAREA

 valuarea pentru justiţie va E reprezenta un domeniu de mare interes pentru evaluatori și pentru societate. Lipsa de coeziune, coroborată cu neclaritățile în domeniul practicii și legislației expertizei judiciare de astăzi, au dat naștere însă la niște monștri. Cred că s-a amânat lansarea acestui domeniu cu încă ceva ani.

17

 ulți evaluatori, în calitate de M experți parte (sau experți consilieri), țin partea părții. Nu a profesiei.

18

 ctivitatea de evaluare a devenit A extrem de „periculoasă”. Nu pentru ce este de făcut, ci pentru cât de simplu este contestat orice rezultat.

Verificarea evaluării, realizată cu simț de răspundere, bun simț și aplicarea deplină a regulilor, este o cale de creștere a încrederii și a luării unor decizii corecte.

19

Prejudiciile din evaluare sunt diferența dintre două rapoarte. Unul vechi şi unul nou. Se presupune că cel nou este cel bun. De ce?

Câțiva oameni din interiorul profesiei au făcut un mare deserviciu profesiei prin acțiunile lor, cu voie sau fără voie, din punctele cheie în care se aflau.

 red că a apărut noțiunea de C „terorism profesional“. Este practicată de către cei care și-au căpătat autorizarea, și nu pentru a respecta valorile profesiei, ci acţionează în interese strict personale, acționând de fapt împotriva profesiei. Din interior.


20

21

22

23 Nu am reușit încă performanța ca punând toți evaluatorii să evalueze același bun, rezultatul să difere cu până la 20%.

24 Există un nivel atât de ridicat de necunoaștere, încât nu se înțelege că orice punct de vedere lămuritor, referitor la aplicarea standardelor de evaluare, este util întregului public.

Întotdeauna utilizarea exclusivă a ofertelor a reprezentat o activitate conformă cu standardele de evaluare.

 valuarea pentru bănci este încă E primordială ca volum de lucrări și interes al evaluatorilor. Lipsa de încredere în evaluatori și de respect a condus la apariția „statutului de boier“ și a „statutului de sclav“. Boierii, la rândul lor, fiind sclavi ai băncilor.

 ot aud că nu pot fi profesiile, T sau justiția, sau guvernele, sau parlamentul, altfel decât societatea. Dar cum oare a ajuns societatea atât de jos încât orice derapaj să se ascundă sub această scuză?

25

Suntem rezultatul gândurilor, vorbelor și faptelor noastre. Stă în puterea noastră să schimbăm acest lucru atât la nivel individual, cât şi la nivel de grup.

VALOAREA | Q2 2018 41


Viziune, Vibrație, Percepție

V

iziunea oricărei organizații reprezintă o componentă esențială a strategiei sale și, totodată, o cheie care deschide atât ușa internă a loialității și angajamentului membrilor săi, dar și pe cea externă, a recunoașterii de către public. Ca să avem succes în definirea, comunicarea și implementarea viziunii vă propun o abordare laterală managementului strategic tradițional dar care, prin prospețime, este mai incitantă. Și anume, să acționăm ținând cont de adevărurile evidente care sunt ascunse (!) în următoarele trei axiome: ŰŰ Viziunea este a liderilor, ŰŰ Vibrația este a membrilor, ŰŰ Percepția este a publicului1. După o primă trecere vedem că fiecare axiomă este de fapt o etapă în acest proces delicat de creație organizațională. La început viziunea se formează în mintea și inimile liderilor. Vibrația Viziunii este transmisă membrilor care își ajustează Comportamentul – singurul element real al comunicării - în direcția definită de viziune. Însă indiferent de credințele liderilor sau membrilor, 42VALOAREA

ŰŰPentru că suntem o asociație profesională care are treabă cu valoarea (oriunde ar fi ea) voi folosi o analogie de transfer și transformare a Valorii în cele trei etape descrise mai sus.

ŰŰDANIEL MANAȚE, Președinte ANEVAR, MAA, MRICS, REV

cel care are Percepția asupra organizației este Publicul. Pentru că suntem o asociație profesională care are treabă cu valoarea (oriunde ar fi ea) voi folosi o analogie de transfer și transformare a Valorii în cele trei etape descrise mai sus. Valoarea, intrinsecă, a unei viziuni se naște din câteva atribute: ŰŰ să fie clară, ŰŰ să fie mobilizatoare, ŰŰ să inspire, ŰŰ să conțină un set de valori supreme, altfel spus ADN-ul organizației. Aceste calități, combinate, comunicate adecvat, îi conferă puterea de a face membrii: ŰŰ să vibreze, ŰŰ să simtă emoția, să înțeleagă și să accepte valorile,


ŰŰ să vrea să aparțină, să fie parte a întregului, ŰŰ să își dorească să evolueze continuu înspre valorile acceptate ale întregului, ŰŰ în fine, să aibă comportamente care reflectă valorile întregului iar acestea să ajungă să fie și propriile convingeri. Ceea ce urmează este un proces alchimic de transmutație în care Vibrațiile pozitive generate de Viziune se transformă în Comportamente adecvate (etic, profesional, educațional, relațional). Iar acestea sunt cele ce dau valoare intrinsecă întregului, respectiv Asociației. Comportamentele membrilor, individuale și agregate la nivelul Asociației sunt Percepute de Public prin prisma propriilor matrice de experiențe, convingeri și valori. Doar un șir continuu de experiențe pozitive în relație cu Asociația, cu personalul sau membrii acesteia se materializează într-o percepție favorabilă, dând naștere încrederii și respectului în Profesie, în Membri, în ANEVAR. Asociația noastră nu s-a sfiit să-și stabilească Standarde înalte, adevărate ținte provocatoare prin performanță și finalitate în beneficiul Profesiei de evaluator autorizat în acțiunea de excepție prin care s-au identificat și defi-

ŰŰAsociația noastră nu s-a sfiit să-și stabilească Standarde înalte, adevărate ținte provocatoare prin performanță și finalitate în beneficiul Profesiei de evaluator autorizat în acțiunea de excepție prin care s-au identificat și definit liniile directoare ale unei strategii ANEVAR pentru 20 de ani.

nit liniile directoare ale unei strategii ANEVAR pentru 20 de ani. Exercițiul intelectual a avut loc în a doua jumătate a lunii septembrie și i-a concentrat împreună pe foștii președinți ai Asociației și membrii Consiliului director. Documentul final va fi prezentat și supus aprobării Conferinței Naționale în decembrie. Le mulțumesc tuturor participanților pentru dedicația și sufletul pus în această acțiune, pe care o percep ca fiind o nouă treaptă în transformarea ANEVAR într-o familie pentru personalul și membrii săi, într-un model pentru alte asociații ale profesiilor liberale, într-un stâlp al încrederii Publicului în Profesia de evaluator autorizat, generând respect pentru Reprezentanții profesiei. 1. Publicul Asociației este format din parteneri, autorități, presă și orice comunitate sau orice cetățean care este direct sau indirect afectat de acțiunile Asociației, personalului sau membrilor acesteia.

VALOAREA | Q2 2018 43


Insolvența, noul teatru de manifestare a forței conjugate a trei profesii liberale: practician în insolvență, evaluator autorizat și avocat

L

a confluența mai multor profesii liberale, între care numesc practicianul în insolvență, evaluatorul autorizat sau avocatul, se găsește procedura insolvenței. Știu, sună urât, dar în realitate nu este decât o normalitate într-o ipotetică economie de piață funcțională. O modalitate de asanare a mediului economic de povara jucătorilor bolnavi, fie prin eliminarea lor efectivă, prin lichidare, fie prin vindecarea lor, totală sau parțială, prin reorganizare. Ca tot acest proces, complicat și îndelungat, să fie încheiat eficient și eficace, toți actorii implicați trebuie să performeze la potențialul maxim. Și nu mă refer doar la excelența fiecărui profesionist în parte, cât, mai ales, la cooperarea armonioasă și onestă între aceștia. Știu, sună frumos, dar ca să nu fie doar un cuvânt gol, vibrând din coadă fără finalitate, cooperarea ipotetică înseamnă conștientizare, pregătire și exersare. Cum putem materializa astfel de comportamente dorite ? Simplu, creând premisele corecte pentru a se putea manifesta. ▶ Premisa 1: fiecare breaslă dezvoltă corpul de cunoștințe profesionale adecvate provocărilor „live” din teren privind insolvența; ▶ Premisa 2: fiecare profesionist în parte, pune mai presus interesul general al procesului față de interesul (meschin?) al uneia sau mai multor părți; ▶ Premisa 3: profesioniștii colaborează pentru a avea un proces coerent, cu finalitate pozitivă pentru majoritatea, dacă nu chiar pentru toate părțile implicate; ▶ Premisa 4: există o relație corectă, funcțională, baza44VALOAREA

ŰŰDANIEL MANAȚE, Președinte ANEVAR, MAA, MRICS, REV


tă pe respect reciproc și cunoaștere cel puțin la nivel de principii între profesiile liberale implicate în procesul insolvenței și autoritate, reprezentată de judecători, astfel încât interesul general să fie cel care primează. Prima premisă e treaba exclusivă a fiecărei profesii. Prin transfer logic, de fapt cade în sarcina asociațiilor profesionale care compun profesiile liberale de interes în tematica noastră, respectiv practicianul în insolvență, avocatul și evaluatorul autorizat. Despre cea de a doua, nu putem decât să ne dorim ca să prindă contur în viitorul nu prea îndepărtat, deoarece în prezent e clar că mai e mult de cizelat și retușat la nivel de indivizi. Cele mai interesante sunt, de departe, premisele trei și patru, care presupun atât cooperarea efectivă inter-profesională, cât și cea dintre profesiile liberale implicate și autoritatea reprezentată de judecători în interesul binelui general, acel celebru „the greater good” în engleză. Fiecare are libertatea să înțeleagă în felul său binele general. Eu îl definesc, în contextul acestui mini-articol de opinie, ca fiind rezultatul procedurii insolvenței care satisface în măsura cea mai mare atât interesul public, cât și interesele private concurente. Evidențele existente la nivel european arată, fără putință de tăgadă, că o insolvență finalizată cu o reorganizare și continuarea activității într-o formă nouă, eficientizată, prezintă cele mai numeroase beneficii pentru toate părțile implicate: proprietarii afacerii, salariați și manageri, creditori, autorități, consultanți. Având acest țel în minte, în anul curent, Asociația s-a dedicat concretizării comandamentelor de cooperare - conștientizare, pregătire și

exersare - între evaluatorii autorizați și practicienii în insolvență. Găsind la prietenii din UNPIR și INPPI porți larg deschise, ANEVAR a participat la o lungă serie de evenimente de pregătire continuă ale acestora – șase în total, creând totodată reciprocitate vizavi de acțiunile proprii de pregătire continuă1. Un aspect cheie, la toate aceste manifestări au participat activ și judecători sindici sau avocați, conturând astfel, pentru prima dată, un cadru bine organizat și repetitiv de inter-cooperare profesională, inclusiv cu judecătorii sindici precum și de cunoaștere a aspectelor profesionale sau procedurale implicate în procedura insolvenței. De altfel, cele mai multe întrebări și dialoguri deschise la prezentările pe care le-am susținut la evenimentele UNPIR au venit din partea judecătorilor sindici și avocaților prezenți în sală. Bomboana roșie de pe tortul cooperării a venit însă prin formarea unui colectiv comun ANEVAR – UNPIR – INPPI – alți specialiști cu misiunea de a redacta un standard și un ghid privind evaluarea pentru insolvență și alte aspecte procedurale de interes pentru toate părțile implicate. Cred cu tărie că această cooperare a venit la momentul potrivit într-un context prea puțin favorabil profesiilor liberale și că, extinsă spre Premisa 4 poate favoriza Binele general, în modul descris mai sus, și profesiile liberale în mod particular. Acestea fiind spuse, închei așternerea pe hârtie a opiniilor personale privind procesul insolvenței cu fina observație a lui Alexandr Dovjenco: „Scopurile înalte formează caractere mari”. 1. Evenimente UNPIR: București – împreună cu ziarul Bursa, Timișoara, Sovata, Geoagiu Băi și Buzău; evenimente ANEVAR: Conferințele cu tema Evaluarea pentru Insolvență de la Iași (națională), respectiv cea de la București (internațională). VALOAREA | Q2 2018 45


Pe un teren mai puțin cunoscut Evaluarea proprietății imobiliare concesionate poate reprezenta o misiune complexă, însă vine și cu multe satisfacții pentru evaluatorii cărora le plac provocările și care știu să valorifice resurse limitate

Peter Haapaniemi este autor independent din zona metropolitană a orașului Detroit

46VALOAREA

Proprietatea imobiliară concesionată există de multă vreme – de fapt „din epoca feudală”, spune Trevor Hubbard, MAI, SRA, evaluator principal în cadrul biroului Marinei Statelor Unite ale Americii din San Diego. În vremurile de atunci, explică el, proprietarul pământurilor era regele, iar aristocrația locală (marii proprietari de pământ) administra proprietatea. „Aristocrații concesionau pământul celor care cultivau câmpurile sau exploatau un atelier, după care colectau banii în numele regelui”, spune Trevor. „Conceptul există de când lumea, însă de obicei nu este foarte bine înțeles.” Turnul One World Trade Center din Manhattan, de exemplu, este principala construcție din complexul World Trade Center ridicat pe terenul concesionat de Autoritatea Portuară din New York și New Jersey. În contractele de concesiune din zilele noastre, proprietarul concesionează terenul pe o perioadă lungă, de obicei de mai multe decenii. Concesionarul, de regulă un dezvoltator al proprietății imobiliare, ridică pe terenul respectiv o construcție. Astfel, concesionarul este proprietarul clădirii însă nu și al terenului pe care este construită. Deoarece, prin natura sa, con-

cesiunea presupune o durată îndelungată, proprietatea imobiliară concesionată este de regulă reevaluată la anumite intervale de timp, pe toată durata concesiunii. Deși reprezintă cumva o piață de nișă, evaluarea proprietății imobiliare concesionate vine cu oportunități substanțiale pentru evaluatori. Cunoștințele acumulate pot furniza datele de pornire pentru etapa inițială a concesiunii, apoi pentru renegocierea concesiunii și pentru soluționarea dezacordurilor în procedura de arbitraj. Evaluarea proprietății concesionate prezintă însă provocări speciale – potrivit lui Hubbard, aproximativ jumătate dintre evaluările proprietății concesionate care au ajuns la el, au trebuit revizuite. Problema nu vine însă de la evaluatori. Așa cum explică Hubbard, evaluarea proprietății imobiliare concesionate este complexă „și lipsesc informațiile formale, de bună calitate, care să fundamenteze valoarea”.

De ce concesiunea? Pentru proprietarul de teren, concesiunea poate fi o alternativă atrăgătoare, deoarece are avantajul de a furniza un flux de numerar pe termen lung, cu risc redus, în paralel cu păstrarea proprietății. Avantajul pentru concesionar este accesul


la un teren care altfel ar fi indisponibil. Anumite terenuri valoroase fac parte din proprietatea publică, de exemplu, și nu pot fi scoase pe piață. „Aproape toate terenurile cu deschidere la ocean din zona Golfului San Diego aparțin Districtului Portuar Unificat din San Diego, care nu are însă dreptul să vândă terenul”, spune Hubbard. Districtul pune în schimb la dispoziție aceste proprietăți imobiliare din categoria premium prin contracte de concesiune. Același lucru se întâmplă și în cazul Autorității Portuare din New York și New Jersey, proprietarul terenului concesionat către dezvoltatorii proprietății imobiliare din complexul World Trade Center din Manhattan. Concesiunea proprietății imobiliare reprezintă adesea soluția la care apelează lanțurile de magazine, atunci când au nevoie de o locație însă nu doresc să desfășoare activități în sectorul imobiliar. „Să luăm ca exemplu clădirile cu un sigur chiriaș din centrul orașului, McDonald, AutoZone, etc.”, spune Hubbard. „Aproape toate farmaciile din lanțul Walgreen din acea zonă sunt proprietăți imobiliare concesionate, pentru că Walgreen nu dorește să dețină terenuri.” Deseori evaluatorii vin în contact cu proprietatea imobiliară concesionată la mult timp după încheierea contractului de concesiune, de exemplu atunci când clauzele contractului de concesiune impun reevaluarea proprietății imobiliare după 10, 20 sau 50 de ani, sau atunci când

are loc o vânzare sau alt tip de tranzacție. Evaluatorului i se poate solicita o opinie asupra valorii dreptului de proprietate afectat de locațiune sau a dreptului de folosință a chiriașului potrivit termenilor din contractul de concesiune, sau pe baza chiriei de piață pentru teren. În situația ideală, contractul însuși ar trebui să-l îndrume pe evaluator și să conțină negru pe alb abordarea pe care evaluatorul trebuie să o utilizeze la data evaluării terenului în scopul recalculării chiriei, însă lucrurile stau altfel în realitate. „Deseori evaluatorii se confruntă cu provocarea de a încerca să înțeleagă limbajul unui raport de reevaluare întocmit poate cu 25 de ani în urmă de juriști specializați în proprietatea imobiliară, care se poate să fi avut sau să nu fi avut alături de ei un evaluator”, spune Gary DeWeese, MAI, director al firmei Real Estate Strategic Solutions din Walnut Creek, California. Urmare a acestui fapt, limbajul poate fi derutant, vag sau contradictoriu, sau inexistent, pur și simplu. De exemplu, sunt contracte de concesiune care pot să prevadă numai faptul că terenul va fi evaluat peste 25 de ani, când ambele părți vor apela la un evaluator. „Terenul va trebui evaluat atunci potrivit celei mai bune utilizări de la acea dată, sau pe baza amenajărilor existente?”, întreabă DeWeese. „Cele două ipoteze sunt radical diferite și pe baza lor evaluatorul va obține două opinii diferite asupra valorii.” Pentru a rezolva dilema, s-ar putea să

Concesiunea proprietății imobiliare reprezintă adesea soluția la care apelează lanțurile de magazine, atunci când au nevoie de o locație însă nu doresc să desfășoare activități în sectorul imobiliar.

VALOAREA | Q2 2018 47


Capcane comune

fie nevoie ca evaluatorul să se consulte cu consilierii juridici ai clientului. Desigur că fiecare dintre părți va alege abordarea care o avantajează, iar diferențele pot sfârși la tribunalul de arbitraj sau în instanță. Evaluatorii se pot lovi de dificultăți deoarece evaluarea proprietății imobiliare concesionate înseamnă mai mult decât estimarea valorii terenului”, explică Hubbard. „Prin urmare, când mergi să inspectezi o proprietate concesionată, proprietatea subiect nu este nici terenul, nici clădirea. Evaluezi literalmente un contract. Trebuie să iei în considerare toate elementele concesiunii și felul în care acestea influențează valoarea respectivă. Să iei în calcul toate aceste variabile este ca și cum ai juca șah 3-D”, adaugă el. Pentru terenurile premium care nu se pot vinde, cum ar fi proprietățile cu deschidere la ocean deținute de Districtul Portuar Unificat, valoarea stă în valoarea proprietății imobiliare concesionate. 48VALOAREA

„Complexitatea intrinsecă a contractelor de concesiune le face greu de înțeles”, spune DeWeese. „Adesea se întind pe sute de pagini.” Iar paginile ne furnizează multe elemente pe care trebuie să le luăm în considerare. De exemplu, unele contracte stipulează plata unei părți din venitul generat de concesionar, care poate fi dezvoltatorul clădirii. „Ar putea fi vorba de chiria brută sau de venitul net generat de proprietate, sau o parte din fluxul de numerar generat de proprietatea imobiliară după ce se scade serviciul datoriei, înainte sau după recuperarea investiției de către concesionar, pe baza costurilor de amenajare a proprietății sau a capitalului investit în proprietate”, explică acesta. O altă posibilitate: concedentul să primească o parte din venitul net generat de proprietatea imobiliară, în cazul în care dezvoltatorul apelează la refinanțare pentru a obține numerar, sau o primă de transfer, dacă dezvoltatorul își înstrăinează dreptul de proprietate. „Evaluatorul trebuie să cunoască dacă aceste beneficii financiare sunt sau nu subordonate plății datoriei către un creditor”, spune DeWeese. „Toate acestea reprezintă beneficii viitoare la care are dreptul proprietarul terenului, iar dacă acesta dorește să-și vândă dreptul de proprietate, aceste beneficii sunt incluse în ceea ce ar primi cumpărătorul. Prin urmare, trebuie să se determine si apoi să se actualizeze valoarea tuturor acestor elemente, inclusiv valoarea terminală a terenului și a amenajărilor. Poate fi o adevărată provocare să se estimeze valoarea viitoare a tuturor acestor componente, care pot fi constante sau pot apărea cu o anumită ritmicitate, la intervale mari de timp.” Există o serie de detalii aparent simple, care pot complica lucrurile, spune Chris Ponsar, MAI, SRA, de la firma Ponsar Valuation din Honolulu. Să luăm exemplul unui restaurant fast-food care mai are 10 ani din perioada de concesiune și un alt restaurant, pe partea opusă a străzii, asemănător prin caracteristicile fizice, însă care mai are numai cinci ani dintr-o peri-


oadă de concesiune de 10 ani. „În general, se plătește mai puțin pentru o proprietate imobiliară care mai are doar cinci ani rămași din perioada de închiriere, deoarece cheltuielile viitoare cu chiria sunt afectate de incertitudine”, spune acesta. „Prin urmare, chiar și atunci când avem două proprietăți învecinate, valoarea drepturilor de proprietate evaluate poate să difere destul de mult.” Între timp, spune Hubbard, „evaluatorul trebuie să se gândească la felul în care valoarea este afectată de dreptul de preemțiune al chiriașului, în cazul în care proprietarul terenului dorește să-l înstrăineze”. Într-o astfel de situație, cumpărătorii potențiali s-ar putea să nu dorească să facă efortul să depună o ofertă, care ar putea fi ușor înlăturată de oferta chiriașului, ceea ce restrânge foarte mult piața proprietății respective. Analiza proprietăților comparabile, vândute sau renegociate recent poate fi utilă evaluatorului la soluționarea acestor aspecte complexe. Însă nici acest exercițiu nu este neapărat simplu, deoarece contractele de concesiune folosesc adesea un limbaj diferit. Potrivit lui Ponsar, exemplul clasic de terenuri comparabile presupune „să identificăm vânzările unor terenuri din locații asemănătoare și care sunt asemănătoare fizic cu proprietatea subiect, ceea ce poate fi suficient. În cazul concesiunii însă, avem mult mai multe lucruri de făcut pentru a determina dacă și termenii concesiunii se aseamănă suficient de mult pentru a fi comparabili.” Contracte de concesiune diferite pot stipula, de exemplu, chirii diferite, care se vor recalcula sau încheia la momente diferite, sau pot folosi un anumit limbaj pentru densitate sau utilizare. „Din experiența pe care am acumulat-o în evaluarea proprietății imobiliare concesionate din Hawaii, este aproape imposibil să găsești două drepturi de proprietate absolut identice”, spune acesta. Determinarea ratei de capitalizare pentru metoda comparației poate fi la fel de dificilă. Motivul este acela că piața ne oferă tranzacții relativ limitate, iar contractele de concesiune pot fi caracteris-

tice unui anumit concesionar sau locații. „Comparația ratelor de capitalizare reprezintă prima metodă de evaluare a proprietății imobiliare concesionate”, adaugă Hubbard. Însă aceste rate de capitalizare trebuie analizate. De exemplu, dacă evaluatorul are șase rate de capitalizare, de la 4% la 6%, nu poate utiliza media aritmetică a acestor rate. Evaluatorul trebuie să studieze, în schimb, detaliile contractelor de închiriere implicate. „Este necesar să extragi toate cauzele care au generat diferențele”, adaugă Ponsar. „Poate un concesionar avea credibilitate, iar altul nu. Poate unul plătește o chirie cu mult sub nivelul pieței. Evaluatorul trebuie să ia în considerare toate aceste aspecte și să le înscrie în raport, astfel încât clientul să poată înțelege metodologia.”

Analiza proprietăților comparabile, vândute sau renegociate recent poate fi utilă evaluatorului la soluționarea acestor aspecte complexe.

În căutarea ghidurilor Potrivit lui Ponsar, la evaluarea proprietății imobiliare concesionate, evaluatorii trebuie să adauge la abordările tradiționale propriul raționament și propria experiență. Adesea se confruntă cu „un mediu sărac în date, unde trebuie să-și folosească raționamentul și să adapteze datele disponibile. În astfel de situații, evaluatorul poate face apel la logică și la cursurile de formare.” Evaluatorii interesați de evaluarea proprietății imobiliare concesionate își dau seama că au multe de învățat, dar că nu au la dispoziție prea multe resurse. Hubbard observă că deși aspectele juridice beneficiază de materiale destul de numeroase, lipsa informațiilor practice generează lacune în cunoștințele evaluatorilor. Ponsar crede că „peste tot în țară sunt necesare cursuri autentice pe acest subiect, revizuite de experți.” Până atunci, evaluatorii interesați de proprietatea imobiliară concesionată trebuie să caute informații în materialele de natură juridică și în evaluările efectuate anterior și să apeleze la specialiștii și colegii cu experiență în evaluarea proprietății imobiliare concesionate. După părerea lui Hubbard, „deocamdată totul ține de pregătirea proprie.”

Preluat / tradus cu permisiune. Acest text a fost publicat inițial în limba engleză. ANEVAR a tradus textul în limba română și este singurul responsabil pentru acuratețea acestei traduceri. Copyright Appraisal Institute © 2013 de către Appraisal Institute. Toate drepturile rezervate. Textul original a fost publicat pentru utilizare în Statele Unite în conformitate cu legislația, reglementările și standardele de bună practică în evaluările din Statele Unite. Definițiile, metodologiile și conceptele din acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile în România. Appraisal Institute își declină în mod expres orice răspundere pentru orice pierderi sau daune care pot apărea din utilizarea textului tradus. VALOAREA | Q2 2018 49


Despre evaluări pentru insolvență pentru bănci, respect și încredere

E

valuarea în procedurile de prevenire a insolvenței și în insolvență este o activitate a cărei importanță ar trebui reevaluată în portofoliul de servicii al evaluatorilor. Îmi este din ce în ce mai clar că încrederea și respectul clienților reprezintă niște valori care trebuie urmărite și atinse de fiecare din noi, pe de o parte, și de profesia de evaluator în general, pe de altă parte. În aparență ne aflăm într-o situaţie de tipul „oul și găina“ care cred că în acest caz va trebui să înceapă cu câștigarea respectului individual care ulterior se va putea extrapola la întregul grup. Analizând prin comparație evaluarea pentru garantarea împrumutului (ca fiind activitatea cu volumul cel mai ridicat de rapoarte de evaluare pe parcursul unui an) și evaluarea pentru insolvență, din perspectiva încrederii, respectului, complexității misiunilor de evaluare și nu în ultimul rând al tarifelor, am ajuns la următoarele concluzii: 1. Respectul și încrederea - în zona evaluării pentru garantarea împrumuturilor, cel puțin în zona evaluării pentru acordarea creditelor, chiar dacă percepția asupra activității de evaluare se află pe un trend crescător, nivelul la care se află este încă redus. Dacă ar fi să îndrăznesc o estimare pe o scală de la 1 la 10, nu cred că trece de nivelul 4-5. Explicațiile pot fi multiple. În primul rând este percepția istorică legată de faptul că evaluatorii și evaluarea trebuie să răspundă intereselor creditorilor de a acorda credite, deci de a face vânzări, prin urmare valoarea garanției nu ar trebui să reprezinte un obstacol. Adică, dacă mai era nevoie de încă 10.000 de euro în plus la valoarea apartamentului, îi cerem evaluatorului acest 50VALOAREA

ŰŰADRIAN VASCU, Președinte ANEVAR 2014-2015, Senior Partner Veridio


lucru, și el se va conforma pentru că altfel nu îi mai solicitam serviciile. O altă explicație o reprezintă faptul că s-a pus o etichetă cum că este foarte simplu să evaluezi un apartament (poate orice student să facă acest lucru, spuneau unii) ceea ce a condus ca și termenele pentru realizarea evaluărilor și tarifele să fie foarte reduse. Eticheta a fost greșit pusă dar vad că de ani de zile este foarte greu de dezlipit. A avut un adeziv puternic care nu se lasă desprins și oricum lasă urme. Un alt argument îl reprezintă modalitatea în care au fost investiți cu încredere și respect evaluatorii care lucrează în instituțiile de credit. După părerea mea „ratingul“ nu îl depășește pe cel prezentat anterior de 4-5 pe o scală de la 1 la 10, ceea ce face dificil ca această activitate să fie pusă la locul ei. Adică, locul în care niște profesioniști acționează independent (chiar dacă sunt angajați!) și estimează valori, care pentru același bun trebuie să fie aceleași pentru orice instituție de credit. Adică, mai clar, nu se poate realiza un avantaj competitiv al unei bănci pentru că „valorile de piață“ pe care le estimează evaluatorii ei sunt „mai bune“ decât cele ale competitorilor, evident pentru același obiect al evaluării, în aceiași termeni de referință. Una peste alta, este ceva mai

bine decât în trecut dar mai este drum, până departe. Trebuie să fim realiști și să vedem ce se va putea obține în această direcție, a respectului față de individ în condițiile în care în unele țări din Europa se discută despre introducerea sistemelor automate de evaluare care înseamnă că cel puțin dintr-un anumit punct de vedere persoanele nu reprezintă ceva distinct. Unii gândesc, din rațiuni de productivitate și de costuri, că oamenii pot fi înlocuiți de software. Olanda este țara care a încercat să implementeze un asemenea model și o întreagă Europă a evaluatorilor încearcă să combată, explicând reglementatorilor europeni că s-au încălcat reguli comunitare. Pentru România, acesta nu este un pericol. Model automat înseamnă în primul rând baze de date și apoi un soft care ajută la creșterea productivității. În condiții normale, oamenii implicați nu pot fi înlocuiți.

Din perspectiva evaluării pentru insolvență lucrurile stau diferit. Rapoartele de evaluare au un rol care este recunoscut ca fiind foarte important în etapele procedurale și de aceea așteptările creditorilor și ale practicienilor în insolvență, sunt de identificare a unor parteneri care să înțeleagă scopul evaluării și să realizeze rapoartele de evaluare în maniera în care acestea să îi sprijine în derularea procedurilor. Dacă aș îndrăzni un rating al încrederii pe aceeași scală de la 1 la 10 m-aș opri undeva pe la 8-9. De multe ori, rapoartele de evaluare pentru insolvență nu se ridică la nivelul calitativ care ar fi necesar în procedură, neexistând un mecanism de verificare și de avizare al lor odată cu depunerea raportului. Încrederea în acest caz este ridicată și ea este urmată și de respect atâta vreme cât părțile implicate (creditori, debitori și alți utilizatori desemnați) nu ridică obiecțiuni pertinente profesional care să necesite refacerea sau ajustarea evaluării. În unele situații evaluatorii nu au confirmat ratingul de mai sus. În cazul acestor evaluări nu se pune problema sistemelor automate de evaluare, ci

VALOAREA | Q2 2018 51


se caută evaluatori care să înțeleagă care este scopul evaluării și care să cunoască particularitățile unei misiuni de evaluare pentru insolvență. Mă refer aici la tipurile de valori estimate, la faptul că se realizează raportarea valorii atât pe fiecare activ, cât și pe fiecare creditor, la faptul că se evaluează în continuitatea activității (going concern) ansamblul de active și nu capitalurile proprii, că rezultatele evaluării pot fi estimate și individual și în bloc, și multe alte lucruri specifice. Misiunile de evaluare în acest caz nu seamănă una cu cealaltă, de aceea fiecare va trebui să fie tratată în mod individual. În cazul acestor tipuri de evaluări evaluatorul face parte din ansamblul persoanelor implicate în procedură și ar fi benefic ca acesta să fie implicat în a înțelege strategia de valorificare care urmează a fi aprobată de către creditori, astfel încât raportul de evaluare să fie un sprijin în aplicarea acestei strategii. De multe ori miza este de a salva o companie prin reorganizare, care înseamnă menținerea activității cu toate avantajele ei de la locuri de muncă până la plata de impozite și taxe și obținerea de profit. Din toate aceste considerente evaluatorii beneficiază din start de un capital important de încredere, care, dacă este fructificat, se completează și cu respect. Adăugarea respectului va asigura cel puțin premisele, dacă nu garanția în joburi viitoare. 2. Complexitatea misiunilor de evaluare În niciuna dintre cele două situații nu trebuie subevaluată complexitatea misiunii de evaluare. Există totuși niște diferențe. Astfel, în evaluarea pentru garantarea împrumuturilor bunurile supuse evaluării sunt, cel puțin teoretic, alese astfel 52VALOAREA

încât să facă parte din piețe active care să le permită băncilor eventuala valorificare în cazul nedorit al unui credit neperformant. În acest context și regulile privind selectarea garanțiilor și metodele de evaluare sunt destul de clar stabilite. O dovadă o reprezintă faptul că abordarea prin cost nu este adecvată în evaluarea pentru ga-

rantarea împrumuturilor. Și de aici rezultă faptul că vor trebui aplicate celelalte două abordări (prin piața și/sau venit), prin urmare bunurile evaluate trebuie să aparțină unor piețe active. Aceasta înseamnă că ar trebui să existe informații de piață, deci munca evaluatorului să fie mai


simplă. În practică știm însă bine că nu se întâmplă întotdeauna așa, deși solicitanții evaluărilor se pare că nu înțeleg acest lucru. Doar se pare. În cazul evaluării pentru insolvență se evaluează toate activele care există în patrimoniul debitoarei, indiferent care sunt acestea. Spectrul de active supuse evaluării este unul foarte larg și de aici rezultă în primul rând creșterea complexității misiunilor de evaluare de acest tip. Suplimentar mai trebuie avut în vedere că se așteaptă atât valoarea de piață cât și valoarea de lichidare și că specificul de raportare al rezultatelor evaluării trebuie adaptat de la caz la caz în funcție de tipurile de active și repartizarea lor pe fiecare creditor acolo unde activele au reprezentat garanții. Din păcate, până în prezent, în majoritatea situațiilor practicienii în insolvență au oferit informații insuficiente evaluatorilor în faza de ofertare pentru a se face o estimare corectă a volumului și complexității activității ce urmează a fi realizate. În acest caz recomand evaluatorilor să adreseze toate întrebările lămuritoare înainte de a-și transmite oferta pentru o asemenea misiune. În perioada următoare, odată cu apariția unui standard de evaluare referitor la acest tip de evaluare (aflat în dezbatere în cadrul unui grup de lucru în aceasta perioadă), va apărea și o propunere de cerere de ofertă, care să conțină capitolele necesare înțelegerii misiunii de evaluare, pe care să o poată utiliza practicienii în insolvență în procedura de selecție a evaluatorilor. 3. Din punct de vedere al tarifelor este o diferență certă între cele două tipuri de evaluări. În cazul eva-

ŰŰA încasa pentru un raport de evaluare al unui apartament 60-70 Euro și apoi să dai mai departe unui subcontractor (40-50-60% această formă de sclavagism modern) nu poate conduce decât la supraviețuire, nu la dezvoltare, nu la pregătire continuă, nu la creșterea nivelului profesional care să permită abordarea unor misiuni de evaluare de complexitate mai ridicată. În concluzie în acest domeniu tarifele au rămas inadmisibil de mici din perspectiva unei activități respectate.

luării pentru garantarea împrumuturilor, la faza acordării creditelor și pentru proprietăți tip, au fost stabilite tarife de către instituțiile de credit, tarife care au fost acceptate de către evaluatori. După părerea mea, acceptul nu a avut la bază criteriile reale de rentabilitate, ci mai degrabă un instinct de supraviețuire. Care a fost alimentat și de către bănci sub forma ofertei de „volume“. Am auzit frecvent afirmația că nu contează că sunt tarife mici dar se câștigă din volum. Este încă o dovadă de superioritate nejustificată după părerea mea, dar care, să fim realiști, a fost alimentată de către cei care au acceptat condițiile impuse de instituțiile de credit. Prin urmare, tarifele în acest domeniu sunt foarte reduse. A încasa pentru un raport de evaluare al unui apartament 60-70 Euro și apoi să dai mai departe unui subcontractor (40-50-60% - această formă de sclavagism modern) nu poate conduce decât la supraviețuire, nu la dezvoltare, nu la pregătire continuă, nu la creșterea nivelului profesional care să permită abordarea unor misiuni de evaluare de complexitate mai ridicată. În concluzie în acest domeniu tarifele au rămas inadmisibil de mici din perspectiva unei activități respectate. Atâta vreme însă cât evaluatorii acceptă acest lucru, în acest moment nu mai este nimic de adăugat. În ceea ce privește tarifele din sfera evaluării pentru insolvență, în primul rând ele sunt rezultatul competiției directe dintre evaluatori, pe o piața liberă, fără a fi plafonate sau impuse de către părțile implicate. Directa proporționalitate între muncă și onorariu își găsește locul mult mai bine în acest caz decât în cel al evaluării pentru bănci. O problemă specifică însă aici o reprezintă momentul încasării onorariului. Sunt destule situații în care i se cere evaluatorului să își încaseze banii după valorificare activelor. Dar dacă acestea nu se valorifică niciodată? Aici ar trebui să se înțeleagă că așa cum firmele în insolvență își plătesc la pompă benzina pe care o folosesc în singura mașina care le-a rămas, dar o folosesc, și benzinarii nu așteaptă să fie vândut următorul activ pentru a-și încasa banii, așa și în cazul evaluărilor trebuie asigurate resursele pentru a fi plătit onorariul într-un termen rezonabil. Evaluatorii nu dețin din această activitate resurse care să le permită să finanțeze pe termen nedefinit desfășurarea activității specifice. Subiectele care pot fi atinse sunt multe, dar mă opresc aici din respect pentru încadrarea în spațiul acordat și cu încrederea că cele scrise sunt lucruri cunoscute de către noi toți, poate nespuse în așa fel până cum. Până la respect și încredere din partea publicului, nu mai avem mulți pași de parcurs de acum încolo. Primul este însă, să ni le acordam, fiecare, nouă înșine! VALOAREA | Q2 2018 53


Rolul evaluării și al evaluatorului în procedurile de insolvență și de pre-insolvență

Motto: „Una dintre cele mai importante lecții pe care le-am învățat, în timpul luptei de a veni cu răspunsuri la întrebările despre evaluare, a fost că evaluarea, care nu este susținută de o poveste bine spusă, este atât lipsită de suflet, cât și îndoielnică și că, totodată, ne rămân în amintire mult mai bine povestirile decât foile de calcul.” [t.n.]– A. Damodaran – Narrative and Numbers (2017)

Introducere În ultimii zece ani s-a putut constata o modificare a modului de formare a deciziei creditorilor privind acordarea unor șanse de redresare, sau, după caz, de recuperare a creanțelor asupra unor societăți comerciale aflate în dificultate financiară, în sensul mutării accentului asupra rapoartelor de evaluare prevăzute explicit sau implicit de Legea 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență. Rezolvarea situațiilor de dificultate financiară asumată de această lege presupune o abordare pluridisciplinară a subiectului. În cadrul grupului de profesioniști care interacționează pentru fundamentarea unei soluții, evaluatorii sunt cei adesea chemați să exprime o opinie în același timp, atât societății comerciale debitoare – ca afacere, cât și asupra valorii participațiilor la capitalul acesteia, înainte sau după restructurare, asupra participațiilor deținute în alte întreprinderi în care debitoarea este acționar, a instrumentelor financiare, creanțelor, sau altor active necorporale, și, atunci când este cazul, proprietăților imobiliare de diverse tipuri – toate acestea într-un context special, al riscului specific al continuării activității debitoarei. Aceste evaluări diferite pot induce cititorului mai puțin avizat o stare de confuzie cu privire la multitudinea seturilor de valori rezultate. Din aceste considerente vă propun o discuție care să rezume o parte din problemele de actualitate cu care se confruntă un evaluator autorizat experimentat în realizarea acestui tip de evaluări și să sugereze orientări practice pentru evaluatorii care oferă 54VALOAREA

ŰŰO consecință a faptului că procedurile de insolvență au devenit mai complexe pe parcursul maturizării pieței și a câștigării de experiență de către participanți, a fost că acestea au devenit și mult mai confruntaționale și, uneori, chiar controversate.

ŰŰSPERANȚA MUNTEANU, Partner KPMG

analize și opinii legate de procedurile de pre-insolvență și de insolvență.

1. Există o gamă largă de servicii pe care experții evaluatori le pot oferi în cadrul materiei insolvenței O consecință a faptului că procedurile de insolvență au devenit mai complexe pe parcursul maturizării pieței și a câștigării de experiență de către participanți, a fost că acestea au devenit și mult mai confruntaționale și, uneori, chiar controversate. Deoarece principalul obiectiv al procedurilor de insolventă este să fa-


ciliteze o maximizare a recuperării creanțelor existente la data deschiderii procedurii asupra patrimoniului debitorului insolvent, în timp ce debitorului i se oferă posibilitatea redresării activității sale, cele două perspective părând a fi, de cele mai multe ori, potențial opuse, rolul rapoartelor de evaluare de a oferi instrumentul în baza căruia să se facă comparația între cele două, este central. În situația în care soluția vizată este un plan de reorganizare, activele și activitățile evaluate, nu ajung pe parcursul procedurii să fie efectiv valorificate, motiv pentru care raportul de evaluare este singura sursă de informație adusă în procedură care permite o justificare a eventualelor diminuări în nivelul de recuperare a creanțelor (“haircut”), sau modificări ale condițiilor contractuale și ale nivelului de deținere a participațiilor, cu respectarea unui tratament echitabil și corect. Este de la sine înțeles, în acest caz, atenția pe care diverșii participanți la procedură o acordă rapoartelor de evaluare.

VALOAREA | Q2 2018 55


de documentare, atât asupra istoricului recent al activității debitoarei și a premiselor care au condus la instalarea stării de dificultate financiară, cât și asupra strategiei de restructurare avută în vedere de debitor, prin administratorul special, dacă nu i s-a ridicat dreptul de administrare, sau, alternativ, prin administratorul judiciar. Similar, evaluatorul trebuie să aibă o înțelegere comprehensivă a strategiei de valorificare a activelor, în diferitele momente ale procedurii, când o astfel de valorificare este posibilă. Așa cum voi arata în continuare, între limbajul consacrat al domeniului insolvenței și cel al evaluării există termeni omonimi, motiv pentru care, pornind de la definirea termenilor de referință, până la prezentarea concluziilor în raport, evaluatorul trebuie să solicite debitorului toate informațiile necesare și specifice cazului (este de subliniat aici vocația administratorului judiciar sau a lichidatorului, după caz, de a cenzura și valida informația care îi este pusă la dispoziție evaluatorului).

2. Aspecte privind înțelegerea și documentarea pentru stabilirea termenilor de referință ai evaluării Pentru corecta definire a termenilor de referință ai evaluării, în context de pre-insolvență sau insolvență a societății comerciale, subiect al evaluării – debitorul, chiar înainte de începerea angajamentului, evaluatorul trebuie să înțeleagă fără limitare, următoarele elemente: ŰŰ Subiectul evaluării: perimetrul existent și cel potențial al activității debitorului și efectele deschiderii procedurii asupra activității sale curente; natura și transferabilitatea drepturilor evaluate în cazul valorilor mobiliare sau al activelor necorporale ce fac obiectul analizei, modul în care se intenționează, din perspectivă strategică, valorificarea activelor sau a unor activități, care ar urma să fie încetate. ŰŰ Tipul dreptului de proprietate care urmează să fie transferat, și efectul asupra evaluării a condiției specifice că toate activele se vând libere de sarcini. ŰŰ Tipul valorii să fie în concordanță, după caz, fie cu etapa procedurală, fie cu strategia de reorganizare/ lichidare. Aceasta este de obicei, dar nu întotdeauna, o valoare de piață. Există însă situații când valoarea echitabilă, cea subiectivă sau cea de lichidare, trebuie să fie armonizate situației și trebuie ținut cont de faptul că Legea 85/2014 folosește sintagmele „valoare de lichidare” și chiar „valoare de piață” cu sensuri care nu sunt perfect suprapuse peste cele din Standardele de Evaluare adoptate de ANEVAR. ŰŰ Premisa adecvată a valorii – este caracteristic pentru 56VALOAREA

ŰŰAșa cum voi arata în continuare, între limbajul consacrat al domeniului insolvenței și cel al evaluării există termeni omonimi, motiv pentru care, pornind de la definirea termenilor de referință, până la prezentarea concluziilor în raport, evaluatorul trebuie să solicite debitorului toate informațiile necesare și specifice cazului (este de subliniat aici vocația administratorului judiciar sau a lichidatorului, după caz, de a cenzura și valida informația care îi este pusă la dispoziție evaluatorului).

situațiile de insolvență că premisa continuării utilizării existente a patrimoniului să fie, mai degrabă, excepția decât regula. Multă atenție trebuie acordată elementelor de cea mai bună utilizare a patrimoniului, precum și distincției, dată de particularitățile cazului, între premisa vânzării ordonate și cea a vânzării forțate. ŰŰ Data evaluării corespunzătoare - pentru anumite tipuri de evaluări, data evaluării este stabilită prin lege (ex: evaluarea garanțiilor au data de referință data deschiderii procedurii de insolvență), în timp ce pentru toate celelalte contexte evaluatorul trebuie să înțeleagă de ce data selectată este relevantă pentru procedura de insolvență. Aceste elemente sunt furnizate, de obicei, evaluatorului de către client (prin administratorul special, administratorul judiciar sau lichidator), dar în toate cazurile trebuie validate de administratorul judiciar/ lichidator, care trebuie să facă reprezentări cu privire la surse, măsura în care au fost verificate și de specialiști independenți și gradul de încredere în ipotezele strategice, elemente ce sunt, în general, documentate în scrisoarea de angajament (contractul) încheiată cu evaluatorul.

3. Documentarea în birou și pe teren

Evaluatorii efectuează în mod obișnuit proceduri de colectare și analiză a datelor înainte de a efectua analize cantitative sau calitative. Înainte de a se baza pe orice documente sau date, evaluatorul trebuie să înțeleagă, ținând cont și de discontinuitățile și incertitudinile inerente insolvenței, măsura în care documentul analizat este unul complet, un proiect sau un document final, un document dintr-un lanț de docu-


mente și altele asemenea. Evaluatorul trebuie întotdeauna să ia în considerare, de asemenea, dacă: ŰŰ documentul a fost întocmit contemporan cu evenimentele care au condus la starea analizată de dificultate financiară, sau dacă ŰŰ documentul a fost pregătit (reconstituit) după data deschiderii procedurii. În sensul celor de mai sus, evaluatorul va examina dacă documentul este recunoscut ca existând la data lui de referință de către terțe părți care nu sunt afiliate cu debitorul și dacă acesta a fost revizuit vreodată de un auditor, de o autoritate de reglementare sau de o terță parte independentă. O atenție deosebită trebuie acordată rezonabilității tuturor informațiilor financiare previzionate ale societății debitoare (IFP). Acest tip de informații include orice plan de afaceri al companiei debitoare, bugete de funcționare, previziuni strategice sau proiecții financiare. În situația unor debitori insolvenți este recomandabilă verificarea robusteții unor astfel de IFP în ceea ce privește, cel puțin, următoarele:

▶ Abilitatea

istorică a companiei debitoare de a previziona rezultate financiare

▶ Rezultatele

curente (din timpul procedurii) ale operațiunilor societății debitoare

▶ Rezultatele

operaționale curente ale debitorului cu descrierea existenței unor eventuale constrângeri de capacitate sau de finanțare datorate procedurii

▶ Poziția societății debitoare în in-

dustrie, la data deschiderii procedurii și implicațiile deschiderii procedurii asupra acesteia

▶ Pentru debitorii care sunt listați pe piețe de capital,

reglementările specifice, corespunzătoare pieței pe care este listat debitorul

ŰŰAsociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România – ANEVAR se găsește acum în momentul în care a conștientizat nevoia dezvoltării unor astfel de abordări, motiv pentru care în acest an, un număr important de evenimente s-au circumscris acestei teme. Această situație va genera în mod cert o coagulare a abordărilor specifice.

Evaluatorul va putea emite o opinie, numai în măsura în care consideră că poate să aibă suficientă încredere în informațiile primite. Alternativ, ar trebui să informeze administratorul judiciar/ lichidatorul și Comitetul Creditorilor cu privire la neajunsurile cu care se confruntă.

4. U  nde găsim informații despre abordări, metode și proceduri de evaluare general acceptate în procedurile de insolvență? Răspunsul la această întrebare nu este încurajator în mediul economic românesc. Deși înregistrăm o istorie de 20 de ani împliniți de când piața românească se confruntă cu tratarea problemelor societăților comerciale aflate în dificultate financiară, prin aplicarea unor proceduri reglementate prin lege (cronologic, legea privatizării și apoi cea a insolvenței, mai recent aplicabilă și regiilor autonome), totuși încă nu s-au cristalizat abordări, metode și proceduri general acceptate cu privire la evaluarea afacerilor, a drepturilor de proprietate ale societății comerciale, a valorilor mobiliare sau a imobilizărilor necorporale ale companiilor aflate în dificultate financiară și care apelează la protecția legii insolvenței. Există, este adevărat, literatură de specialitate în spațiul internațional, așa cum există și abordări, metode și proceduri general acceptate, care sunt dezvoltate de diferite organizații profesionale de evaluare din străinătate, cu precădere din Statele Unite, unde legislația specifică este foarte matură. Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România – ANEVAR se găsește acum în momentul în care a conștientizat nevoia dezvoltării unor astfel de abordări, motiv pentru care în acest an, un număr important de evenimente s-au circumscris acestei teme. Această situație va genera în mod cert o coagulare a abordărilor specifice. În final, ceea ce face ca o metodă de evaluare să fie general acceptată este faptul că ea este general utilizată în profesia de evaluator. Experiența internațională ne arată că abordările general valabile, rămân valabile și pentru debitorii aflați în stare de insolvență. Singurele îndepărtări de la normă se pot datora constrângerilor anumitor prevederi legale specifice insolvenței. Atunci când acestea conduc la deviații sistematice sau interpretări cu risc de confuzie, o soluție ar fi producerea de seturi de standarde sau ghiduri de evaluare care să adreseze acea specificitate. VALOAREA | Q2 2018 57


Hobby

„Navigația implică riscuri și provocări similare celor din viață” Interviu cu Laurențiu Stan - Vicepreședinte ANEVAR, Senior Partner FairValue Consulting ŰŰUn interviu de Raluca Șlicaru

Cum ai început acest sport și când? Un bun prieten practică navigația pe mare de ani buni și mi-a tot propus să mergem împreună într-o excursie de o zi pe Marea Neagră, să văd cum e. Acum doi ani am reușit să rup o zi în timpul săptămânii și am dat curs propunerii lui. A fost o zi ploioasă și friguroasă de aprilie dar nu regret niciun moment petrecut atunci pe barcă.

Ai încercat și alte sporturi? Nu sunt o persoană activă, ba chiar dimpotrivă, sunt comod și cu greu mă las convins să fac mișcare. Am încercat diverse activități: tenis de câmp, squash sau mersul cu bicicleta, dar nu am fost consecvent. Ce mă atrage la sailing este faptul că nu îl percep ca pe un sport, ci mai degrabă ca pe un stil de viață și un mod de a ieși din rutină. Și mi-am dat seama că nu este un hobby foarte costisitor, așa cum am crezut inițial. Nu trebuie să deții o barcă pentru a te bucura de o excursie pe mare.

Unde ai navigat și pe ce tip de barcă? 58VALOAREA

Până acum am navigat pe Marea Neagră și pe Marea Egee, între insulele grecești, pe bărci cu vele de 1214 m lungime, printre care Beneteau Oceanis, Beneteau Clipper sau Elan Impression.

Ce v-au învățat în prima oră de instruire? În prima ședință de curs s-a insistat pe câteva cuvinte cheie: pasiune, plăcere, aventură, risc, prudență, responsabilitate. Navigația devine foarte rapid o pasiune, un hobby, însă implică numeroase riscuri și necesită prudență, maturitate și responsabilitate față de cei care îți sunt alături pe barcă și față de propria persoană. Mi-a rămas întipărit în minte un sfat al lectorului din prima zi: ”Singura diferență între un bun înotător și unul mai puțin bun este că cel din urmă suferă mai puțin. Așa că încercați să rămâneți pe barcă!” Am bănuit atunci că nu este chiar o joacă de copii și bănuiala mi s-a adeverit mai târziu.

Racing sau cruising? Nu am participat încă la o întrecere, deci nu pot face o comparație realistă între racing și cruising. Am auzit însă că experiența unei regate este de

neuitat. Pentru a participa ai nevoie de multă experiență și îndemânare și sunt conștient că nu sunt încă pregătit. Sper să am ocazia să navighez cât mai mult pe bărci de cruising. Îmi plac liniștea și libertatea pe care le simt atunci când plutesc pe mare și cred că despărțirea de „stabilitatea” uscatului este benefică din când în când.

Ai găsit vreo legătură/ asemănare între navigație și evaluare? Da, sunt multe asemănări între navigație și evaluare. Poate că de aceea îmi și place așa de mult. Navigația, ca și evaluarea, este o activitate care nu-ți dă voie să te plictisești. Apar tot timpul situații neprevăzute care te solicită și îți impun să găsești soluții într-un timp relativ scurt. Navigația este un sport de echipă. Fiecare membru al echipajului are un rol bine definit pe barcă, stabilit de către căpitan înainte de părăsirea portului. Dacă unul dintre marinari nu își îndeplinește atribuțiile, poate pune în pericol întreg echipajul. Căpitanul este responsabil pentru fiecare membru al echipajului și trebuie să ia toate măsurile de siguranță. Și în evaluare ar trebui să se lucreze mai mult în echipă, mai ales în proiectele complexe.


Hobby

În cazul navigației, competențele sunt clar delimitate și impuse de categoriile de autorizare. Competențele în evaluare nu sunt încă definite clar, însă cred că este de datoria noastră să ne analizăm activitatea și să ne axăm pe ceea ce știm să facem foarte bine. Este spre binele nostru să cunoaștem limitele până la care putem „naviga” pe apele din ce în ce mai învolburate ale evaluării.

Cu ce poți să compari riscurile și provocările pe care le presupune navigația?

Astfel, coordonatorul proiectului va alege evaluatorii potriviți în funcție de competențele acestora și se va asigura că evaluarea va fi dusă la bun sfârșit și cu riscuri minime. O altă asemănare pe care am observat-o este faptul că ambele activități sunt guvernate de anumite reguli și necesită autorizare prealabilă a celor care doresc să practice. În navigație, dacă deții carnet de conducător de ambarcațiune de agrement categoria C, poți conduce o barcă de agrement pe ape maritime până la cel mult 6 mile marine de coastă. Dacă însă deții carnet categoria B, poți conduce o barcă de agrement pe ape maritime până la maximum 12 mile marine în larg. Pentru a conduce o barcă pe ape interioare (râuri, lacuri, Delta Dunării), trebuie să deții catego-

ria D, iar categoria A îți conferă dreptul de a conduce ambarcațiuni în orice tip de ape, fără restricții de distanță. În evaluare, dacă deții specializarea EPI, poți evalua doar bunuri imobile. Pentru celelalte tipuri de bunuri ai nevoie de alte specializări (de exemplu EBM), care se pot obține prin parcurgerea unei perioade de formare profesională teoretică și practică, finalizată cu un examen. Mergând mai departe cu comparația, limitele de distanță față de coastă ar putea fi asimilate cu anumite trepte de competență în evaluare. De exemplu, pot fi evaluatori de bunuri imobile cu competențe în evaluarea proprietăților imobiliare rezidențiale, evaluatori de proprietăți rezidențiale și comerciale, precum și evaluatori „categoria A“, care sunt competenți să evalueze orice tip de bun imobil.

Navigația implică riscuri și provocări similare celor din viață. O zi obișnuită poate începe foarte bine, cu soare și vreme frumoasă, dar în orice moment se poate stârni o furtună. Navigația este destul de imprevizibilă deoarece depinde de mulți factori, mai ales de vreme. Riscurile se pot însă reduce prin pregătirea prealabilă temeinică a „misiunii”, verificarea tehnică a bărcii, alegerea membrilor echipei și stabilirea rolurilor și responsabilităților în funcție de experiența și aptitudinile fiecăruia, precum și adoptarea unor măsuri de prevenție. Pentru a ajunge la țărm în siguranță trebuie să-ți adaptezi acțiunile în funcție de particularitățile mediului înconjurător. Ce zici? Seamănă cumva cu evaluarea?

Ce simți când nu mai ai pământul sub picioare pentru o perioadă mai lungă de timp? La plecarea din port am o ușoară senzație de nesiguranță creată de „despărțirea” de uscat, sentiment înlocuit rapid de dorința de aventură. Odată ieșit pe mare și ajuns în larg, privind țărmul de la distanță, descopăr un univers nou, mă detașez de grijile de zi cu zi. Încep să simt libertatea. VALOAREA | Q2 2018 59


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor imobiliare şi cu evaluarea întreprinderii

C

ontinuăm să prezentăm şi în acest număr al revistei „Valoarea, oriunde este ea“ setul de informaţii de piaţă utile atât evaluatorilor, cât și utilizatorilor rapoartelor de evaluare. Prezentarea are două părți. Prima parte este legată de informații corelate cu evaluarea proprietăților imobiliare iar partea a doua este legată de informații corelate cu evaluarea întreprinderii. Vor fi prezentate sursele de informații în fiecare caz în parte, astfel încât evaluatorii care vor utiliza aceste informații să citeze concret în raportul de evaluare sursa pe care au utilizat-o. Facem precizarea că aceste informații sunt asumate de către furnizorii acestora, singurii care pot fi citați în rapoartele de evaluare. Altfel spus, sursa de informații care trebuie citată nu este revista „Valoarea, oriunde este ea”, ci sursa este furnizorul informației. Găsiți mai jos premisele avute în vedere la prezentarea informațiilor privind spațiile de birouri, centrele comerciale și spațiile industriale. Informațiile din tabelele anexate trebuie interpretate strict în corelație cu aceste premise. În cazul informațiilor referitoare la piața imobiliară, pentru localitățile la care nu se fac referiri în conținutul tabelelor anexate, unde foarte probabil volumul tranzacțiilor imobiliare este mai redus, evaluatorii vor avea în vedere informațiile locale și le vor corela cu datele din tabelele de mai jos. De exemplu, nivelul ratelor de capitalizare nu poate fi mai mic decât valorile minime ale ratelor prezentate în aceste tabele, cel mai probabil situându-se în jurul nivelului superior al intervalelor referitoare la aceste rate. 60VALOAREA

Capitolul 1: Premise și Definiții 1. BIROURI ŰŰ

Colliers: Pentru piața din București, informațiile se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A din punctul de vedere al calității clădirii, indiferent de locație și care au mai mult de 3.000 mp închiriabili.

ŰŰ

DTZ: Pentru piaţa de birouri, atât din Bucureşti, cât şi din ţară, informaţiile sunt despre clădirile cu cele mai bune specificaţii tehnice, unde s-a raportat cea mai mare chirie obtenabilă.

ŰŰ

Knight Frank: Pentru piața din București, informațiile se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A din punctul de vedere al calității clădirii, indiferent de locație și care au mai mult de 2.000 mp suprafață închiriabilă.

ŰŰ

JLL: Pentru piața de birouri, s-a raportat cea mai mare chirie obtenabilă, în cea mai bună clădire din tipul de locație, în condiții de piață.

ŰŰ

CBRE: S-a raportat „Chiria prime”, care reprezintă chiria de piață care poate fi obținută pentru o unitate de dimensiuni standard (în concordanță cu cererea pentru fiecare piață în parte - 1.000 mp pentru birouri), de cea mai bună calitate și în cea mai bună locație din piață, la data raportării. „Chiria prime” ar trebui să reflecte nivelul la care tranzacțiile relevante sunt finalizate în piață la momentul respectiv, dar nu trebuie să fie identice cu oricare dintre ele, în special în cazul în care nivelul tranzacțiilor este limitat sau există doar câteva oferte.

ŰŰ

În cazul orașelor primare, informațiile se bazează pe clădirile de birouri moderne din fiecare oraș, indiferent de locație. În timp ce Timișoara, Cluj-Napoca, Iași și Brașov oferă și clădiri moderne de birouri, în Constanța, oferta de clădiri de birouri este compusă din spații de calitate slabă.

ŰŰ

În cazul orașelor secundare, informațiile se bazează pe clădirile de birouri moderne din fiecare oraș, indiferent de locație.


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ

ŰŰ

ŰŰ

ŰŰ

Colliers, Knight Frank, JLL, DTZ: Chiriile raportate sunt de tip triplu net - toate cheltuielile sunt suportate de către chiriaș (impozitele, utilitățile și reparațiile sau cheltuielile aferente spațiilor comune și alte cheltuieli necesare pentru menținerea și exploatarea proprietății închiriate). Acestea pot fi plătite de către proprietar, dar sunt refacturate chiriașilor prin „service charge” (incluzând, dar fără a fi limitate la, categoriile listate mai sus). Nota bene: cheltuielile de capital rămân în sarcina proprietarului. Colliers, Knight Frank, JLL, DTZ, Darian: Chiriile raportate sunt de tip contractual, astfel nu se iau în considerare facilitățile acordate de către proprietar (luni de chirie gratuită, contribuția proprietarului la amenajarea spațiului). CBRE: Chiriile raportate sunt brute, urmând să se analizeze cât se recuperează prin „service charge” și totalul facilităților (luni fără chirie, contribuția proprietarului la amenajarea spațiului).

mai mică rată) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip birouri de cea mai bună calitate, în cea mai bună locație din piață, închiriată la nivelul chiriei de piață, cu chiriași de primă clasă.

2. CENTRE COMERCIALE

ŰŰ

Ratele de capitalizare raportate nu iau în considerare niciun cost de realizare a tranzacției, sau impozit aferent, ci reflectă prețul raportat.

ŰŰ

ŰŰ

Estimările ratelor de capitalizare sunt bazate atât pe tranzacțiile închise în ultimii ani, cât și pe negocierile avansate.

Pentru estimarea de chirii și rate de capitalizare, au fost luate în considerare centrele comerciale care oferă o galerie comercială de cel puțin 5.000 mp și o ancoră alimentară (supermarket sau hipermarket).

ŰŰ

Colliers: Atât pentru București, cât și pentru orașele principale din țară, centrele comerciale au fost împărțite în două categorii (produse primare și secundare) în funcție de performanța acestora.

ŰŰ

JLL: Atât pentru București, cât și pentru orașele principale din țară, s-au luat în considerare doar produsele primare.

ŰŰ

DTZ: Pentru Bucureşti şi oraşele principale din ţară s-au luat în considerare doar produsele moderne (minim 5.000 de mp suprafaţa închiriabilă, unde suprafaţa supermarketului/hipermarketului nu depăşeşte suprafaţa galeriei comerciale).

ŰŰ

Chiriile estimate sunt de tip triplu net - toate cheltuielile sunt suportate de către chiriaș (impozitele, utilitățile și reparațiile sau cheltuielile aferente spațiilor comune și alte cheltuieli cerute pentru menținerea și exploatarea proprietății închiriate). Acestea pot fi plătite de către proprietar, dar sunt refacturate chiriașilor prin „service charge” (incluzând, dar fără a fi limitate la, categoriile listate mai sus).

ŰŰ

ŰŰ

Pentru piața de birouri din București, intervalele de chirii au fost estimate astfel:

Ratele de capitalizare raportate se referă la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea Locație

ŰŰ

Rata de capitalizare este estimată ca fiind raportul dintre Venitul Net din Exploatare (după deducerea din Venitul Brut Potențial a cheltuielilor de exploatare și a pierderilor cauzate de gradul de neocupare) și prețul de tranzacționare/prețuri negociate. În cazul orașelor primare, doar clădirile moderne sunt atractive pentru investitori. Rata de capitalizare pentru aceste produse a fost estimată având în vedere așteptările investitorilor care ar fi interesați de achiziția unor astfel de proprietăți în orașele analizate, precum și tranzacțiile înregistrate în ultimii ani. În cazul orașelor secundare, au fost destul de puține tranzacții

central

Piața Victoriei

semicentral

Floreasca, Barbu Văcărescu, Piața Presei, Politehnica, Lujerului

periferic

Băneasa, Păcii, Pipera

transparente în ultimii ani, prin urmare este dificil de estimat o rată de capitalizare pentru acestea.

VALOAREA | Q2 2018 61


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Nota bene: cheltuielile de capital rămân în sarcina proprietarului.

ŰŰ

Chiriile raportate sunt de tip contractual, astfel nu se iau în considerare facilitățile acordate de către proprietar (luni de chirie gratuită, contribuția proprietarului la amenajarea spațiului).

ŰŰ

Chiriile estimate pentru centre comerciale reprezintă chirii medii pentru spații de 100 mp amplasate la parter, ocupate de magazine de modă. Aceste valori nu sunt suficiente pentru a estima chiria medie pentru un centru comercial.

ŰŰ

ŰŰ

ŰŰ

ŰŰ

De asemenea, este important să se țină cont de faptul că aceste chirii variază mult de la oraș la oraș în funcție de: puterea de cumpărare existentă, competiția și vadul comercial pentru fiecare centru comercial în parte. Ratele de capitalizare raportate se referă la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea mai mică rată) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip comercial de cea mai bună calitate, în cea mai bună locație din piață, închiriată la nivelul chiriei de piață, cu chiriași de primă clasă.

și prețul de tranzacționare/ prețuri negociate.

ŰŰ

Pentru București, dat fiind că nu au fost tranzacții clasice de investiții cu produse primare, ratele de capitalizare au fost estimate luând în calcul atât așteptările vânzătorilor, cât și cele ale investitorilor care ar fi interesați să cumpere un astfel de produs, precum și tranzacții din regiune (Europa Centrală și de Est), în orașe comparabile.

ŰŰ

Atât pentru orașele primare, cât și pentru orașele secundare, ratele de capitalizare au fost estimate pornind de la tranzacțiile închise în ultimii ani, precum și având în vedere așteptările vânzătorilor și cumpărătorilor potențiali.

62VALOAREA

ŰŰ

Ratele de capitalizare raportate se referă la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea mai mică rată) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip industrial de cea mai bună calitate, în cea mai bună locație din piață, închiriată la nivelul chiriei de piață, cu chiriași de primă clasă.

ŰŰ

Ratele de capitalizare raportate nu iau în considerare niciun cost de realizare a tranzacției, sau impozit aferent, ci reflectă prețul raportat.

ŰŰ

Atât pentru București, cât și pentru orașele din țară, ratele de capitalizare au fost estimate ținând cont de așteptările vânzătorilor și ale investitorilor care ar fi interesați să achiziționeze asemenea produse, precum și de tranzacțiile din regiune (Europa Centrală și de Est), în orașe comparabile.

ŰŰ

Rata de capitalizare este estimată ca fiind raportul dintre Venitul Net din Exploatare (după deducerea din Venitul Brut Potențial a cheltuielilor de exploatare și a pierderilor cauzate de gradul de neocupare) și prețul de tranzacționare/ prețuri negociate.

ŰŰ

Colliers: În cazul următoarelor orașe (Constanța, Iași și ClujNapoca), spațiile industriale de calitate existente sunt limitate. Chiriile specificate pentru aceste orașe sunt valabile pentru soluții built-to-suit.

3. SPAȚII INDUSTRIALE ŰŰ

Au fost luate în calcul doar spațiile logistice de calitate din București și din orașele menționate.

ŰŰ

Chiriile estimate sunt de tip triplu net - toate cheltuielile sunt suportate de către chiriaș (impozitele, utilitățile și reparațiile sau cheltuielile aferente spațiilor comune și alte cheltuieli cerute pentru menținerea și exploatarea proprietății închiriate). Acestea pot fi plătite de către proprietar, dar sunt refacturate chiriașilor prin „service charge” (incluzând, dar fără a fi limitate la, categoriile listate mai sus). Nota bene: cheltuielile de capital rămân în sarcina proprietarului.

Ratele de capitalizare raportate nu iau în considerare niciun cost de realizare a tranzacției, sau impozit aferent, ci reflectă prețul raportat. Rata de capitalizare este estimată ca fiind raportul dintre Venitul Net din Exploatare (după deducerea din Venitul Brut Potențial a cheltuielilor de exploatare și a pierderilor cauzate de gradul de neocupare)

de către proprietar (luni de chirie gratuită, contribuția proprietarului la amenajarea spațiului).

ŰŰ

Chiriile raportate sunt de tip contractual, astfel nu se iau în considerare facilitățile acordate

Urmează tabele cu date la Q1 2018:


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰCBRE România Segment de piaţă

Oraşe primare (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Timişoara, Constanţa)

Bucureşti

Oraşe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

Chirie contractuală clădire clasa A (eur/mp/lună)

Prime rent: 18.5 -central: 14.5 - 17 -semicentral: 13.5 - 16.5 -periferie: 9 - 12

11 - 14

8 - 12

Rata medie de neocupare (%)

9%

5 - 10%

n/a

Rata de capitalizare (%) *

7% - 7.5%

8% - 9%

9 - 9.5%

Centre comerciale

Chirie cerută pentru un spațiu de 100 mp la parter, moda (eur/mp/lună)

65

35 - 40

20 - 25

Rata de capitalizare (%) *

6.75%

7.5% - 8%

8% - 9%

Industrial

Chirie medie clasa A (eur/mp/lună)

4 -4.25 pentru suprafețe < 10.000 mp 3,5 - 4 pentru suprafețe > 10.000 mp

3,3 - 4 în funcție de suprafață

2,60 - 3,50 în funcție de suprafață

Rata medie de neocupare (%)

2,0%

2 - 5%

n/a

Rata de capitalizare (%) *

8.25%

8.25% - 9.25%

9.25% - 10.25%

* Rata de capitalizare pentru proprietăţi prime

VALOAREA | Q2 2018 63


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰColliers International Segment de piaţă

Indicatori

Chirie contractuală clădire clasa A (eur/mp/lună)

Bucureşti

central

16 - 18

semicentral

14 - 16

periferic

8 - 13

Oraşe primare (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Timişoara, Constanţa)

Oraşe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti, Piteşti, Arad)

12 - 15

8 - 12

Timişoara, Iaşi Spaţii de birouri

Rata medie de neocupare (%)

medie piaţă

Rata de capitalizare (%)

Chirie contractuală pentru un spaţiu de 100 mp la parter, moda (eur/mp/lună) Rata de capitalizare (%)

Chirie contractuală medie clasa A (eur/mp/lună)

produse secundare

Rata medie de neocupare (%)

Rata de capitalizare (%)

64VALOAREA

n.a.

Sibiu & Târgu Mureș

n.a.

8% - 9%

interes foarte limitat din partea investitorilor și transparență redusă a tranzacțiilor

n.a.

media pe centrele din țară

15 - 30

media pe centrele din țară

8.5-9.5%

Sibiu, Craiova, Târgu Mureș

3.75 - 4.00

Sibiu, Craiova, Târgu Mureș

n.a.

Sibiu, Craiova, Târgu Mureș

9.5-10.5%

7.25-7.75%

produse primare în Iaşi, Cluj Napoca, Timişoara 8.0% - 9.5%

produse primare

55 - 70

produse primare

30 - 40

produse secundare

40 - 50

produse secundare

15 - 20

produse primare

7.5% - 8.0%

Braşov, Timişoara, Ploieşti, Arad, Piteşti

3.5 - 4.0

Constanţa, Iaşi, Cluj Napoca

3.5 - 4.0

Braşov

5%

Cluj Napoca, Timişoara

5%

Iaşi, Constanţa

n.a.

produse primare

8.75-9.00-%

produse primare produse secundare < 3,000 mp

> 3,000 mp Spaţii industriale

Cluj Napoca Braşov

produse primare

Centre comerciale

9%

medie piaţă

medie piaţă

6.5 - 7.25% 8.0-9.5%

4.0 - 4.2

4.0 - 4.2

<2%

8.50-8.75%


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Darian DRS Segment de piaţă

Oraşe primare (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Timişoara, Constanţa)

Bucureşti

Oraşe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

Chirie contractuală clădire clasa A (eur/mp/lună)

Rata medie de neocupare (%)

Rata de capitalizare (%)

ultracentral: 15 - 19 central: 14 - 17 semi-central: 12 - 15

Iasi: 9 - 13 Cluj Napoca: 14 - 16 Brasov: 10 - 15 Timisoara: 12.5 - 15 Constanta: 8 - 13

Sibiu: 7 - 12 Craiova: 8 - 11 Targu Mures: 7 - 10 Ploiesti: 8 - 12 Pitesti: 8 - 12 Arad: 8 - 11

15%

Iasi: 8% Cluj Napoca: 10% Brasov: 8% Timisoara: 5% Constanta: 12%

Sibiu: 10% Craiova: 10% Targu Mures: 10% Ploiesti: 15% Pitesti: 10% Arad: 10%

clasa A: 7.00 - 8.00%

clasa A: 8.00 - 9.00%

clasa A: 8.50 - 9.50%

clasa B: 8.00 - 9.00%

clasa B: 8.50 - 9.50%

clasa B: 9 - 10.00%

Centre comerciale Chirie cerută, pentru un spaţiu de 100 mp la parter, moda (eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%)

ultracentral: 30 - 60 central: 25 - 40 median si periferic: 15 - 25

Iasi: 12 - 20 Cluj Napoca: 15 - 30 Brasov: 12 - 20 Timisoara: 15 - 25 Constanta: 10 - 15

Sibiu: 12 - 25 Craiova: 15 - 25 Targu Mures: 7 - 14 Ploiesti: 10 - 20 Pitesti: 10 - 20 Arad: 8 - 15

Artere comerciale principale: 7.50 - 8.50%

Artere comerciale principale: 8.00 Artere comerciale principale: 8.50 - 9.00% - 9.50%

Artere comerciale secundare: 8.50 - 9.50%

Artere comerciale secundare: 9.00 - 10.00%

Artere comerciale secundare: 9.00 - 10.00%

Industrial

3 - 4.5

Iasi: 3 - 4.5 Cluj Napoca: 3 - 4.5 Brasov: 3 - 4.5 Timisoara: 3 - 4.5 Constanta: 2.5 - 4.5

Sibiu: 2.5 - 3.5 Craiova: 3 - 4 Targu Mures: 2.5 - 3.5 Ploiesti: 3 - 4 Pitesti: 3 - 4 Arad: 2.5 - 3.5

Rata medie de neocupare (%)

10%

Iasi: 12% Cluj Napoca: 10% Brasov: 10 - 15% Timisoara: 10 - 15% Constanta: 12 - 17%

Sibiu: 10 - 15% Craiova: 10 - 15% Targu Mures: 12 - 15% Ploiesti: 10% Pitesti: 15% Arad: 10 - 15%

Rata de capitalizare (%)

8.50 - 10.00%

9.5% - 10.50%

10% - 11%

Chirie medie clasa A (eur/mp/lună)

Nota: Ratele de capitalizare considerate în prezenta analiză sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q2 2018 65


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Cushman & Wakefield Echinox Segment de piaţă

Oraşe primare (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Timişoara, Constanţa)

Bucureşti

Oraşe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

central: 17 - 18.5 semicentral: 12 - 15 periferie: 8 - 11

11 - 15

9 - 11

Rata medie de neocupare (%)

9.3%

Iasi: 4% Cluj Napoca: 5% Brasov: 8.5% Timisoara: 2.5%

n/a

Rata de capitalizare (%)

7.25%

8.25 - 8.75%

9.25%

Chirie contractuală clădire clasa A (eur/mp/lună)

Centre comerciale

Chirie cerută, pentru un spaţiu de 100 mp la parter, moda (eur/mp/lună)

70 - 80

35 - 40

25 - 30

Rata de capitalizare (%)

6.75%

7.75%

8.00%

Industrial

Chirie medie clasa A (eur/mp/lună)

> 4.25 pentru suprafete < 5,000 mp; 3.85 - 4.25 pentru suprafete > 5,000 mp

3.65 - 4 in functie de suprafata

3.4 - 3.95 in functie de suprafata

Rata medie de neocupare (%)

3%

4%

n/a

Rata de capitalizare (%)

8.75%

8.75 - 9%

9.5 - 9.75%

66VALOAREA


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Jones Lang LaSalle Segment de piaţă

Oraşe Primare (Iaşi, Cluj, Timişoara, Braşov)

Bucureşti

Oraşe secundare

Spaţii de birouri Central: 18.5 Semicentral: 14 – 16 Periferie: 10 - 12

10 – 14

9 - 11

Rata medie de neocupare (%)

8.8%

Cluj: 5 – 6% Iasi: 5 – 6% Brasov: 6 – 7% Timisoara: 5 – 6% Constanta: n/a

n/a

Rata de capitalizare

7.5%

8.25 – 9.25%

9.5 – 10.5%

Chirie contractuală clădire de clasa A (eur/mp/lună)

Spaţii comerciale Chirie cerută pentru un spaţiu de 100 mp la parter, moda (eur/mp/lună)

65 - 75

30- 35

20 -25

Rata de capitalizare

7.25%

7.75 – 8.50%

8.50 – 9.50%

Industrial

Chirie medie clasa A (eur/mp/lună)

3.5 – 4.1 (suprafete < 10,000) 3 - 3.5 (suprafete > 10,000)

2.8 – 4.1 în funcție de suprafață

2.5 – 3.2 în funcție de suprafață

Rata medie de neocupare

5%

10%

n/a

Rata de capitalizare

8.5%

9.00 – 10.0%

10.0 – 11.0%

VALOAREA | Q2 2018 67


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Knight Frank Segment de piaţă

Oraşe primare (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Timişoara, Constanţa)

Bucureşti

Oraşe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

Chirie contractuală clădire clasa A (eur/mp/lună)

-central: 16-18.5 -semicentral: 13-15 -periferic: 8-11

10-14

7-11

Rata medie de neocupare (%), media pe piaţă

8.5%

Iasi: 4% Cluj Napoca: 3% Timisoara: 2%

n.a.

Rata de capitalizare (%), produse primare

7.50%

8.5-9%

9.5-10.5%

Centre comerciale Chirie contractuală, pentru un spaţiu de 100 mp la parter, moda (eur/mp/lună)

60-65

25-35

20-25

Rata de capitalizare (%), produse primare

7.25%

8.0%-8.5%

9.0%-10.0%

Spaţii industriale

Chirie contractuală clasa A (eur/mp/lună)

4-4.2 (suprafete mai mici 3.8-4 (suprafete mai mici de 3.000 mp); de 3.000 mp); 3.75-4.0 (suprafete intre 3.000 3.5-3.8 (suprafete intre 3.000 si si 10.000 mp); 10.000 mp); 3.3-3.75 (suprafete mai mari de 3-3.5 (suprafete mai mari 10.000 mp) de 10.000 mp)

3.5-4 (suprafete mai mici de 3.000 mp); 3-3.3 (suprafete intre 3.000 si 10.000 mp); 3-3.5(suprafete mai mari de 10.000 mp)

Rata medie de neocupare (%), media pe piaţă

5%

10%

n.a.

Rata de capitalizare (%), produse primare

8.50%

9.25-10.25%

9.75-10.75%

68VALOAREA


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Capitolul 2:

Informații de piață utile pentru estimarea ratei de actualizare Evaluarea întreprinderilor prin aplicarea metodei fluxurilor de numerar actualizate implică fundamentarea ratei de actualizare corespunzătoare fluxurilor de numerar previzionate. În determinarea ratei de actualizare sunt necesare informații privind nivelul ratei fără risc, prima de risc de țară și alte prime de risc pe care evaluatorul le consideră ca fiind adecvate și le ia în considerare în calculul acestei rate. Cel mai adesea, referinţa privind nivelul ratei fără risc este reprezentată de randamentul oferit de obligaţiunile de stat cu rating AAA și cu scadență 10 ani emise în moneda în care au fost previzionate fluxurile de numerar. Randamentul oferit de obligațiunile de stat românești ce au un rating BB+ compensează investitorii atât pentru valoarea timp a banilor la nivelul corespunzător ratei fără risc, cât și pentru riscul de neplată la nivelul marjei de risc de credit rezultată din tranzacții. Ca urmare, dacă pentru calculul ratei de actualizare, YTM RO, 9y, RON

4.49%

Ri 2018, RON

4.90%

se consideră că rata fără risc este reprezentată de randamentul oferit de obligațiunile de stat românești, nu se recomandă luarea în considerare și a unei prime de risc de țară. Marja de risc de credit aferentă obligațiunilor de stat românești poate fi o referință privind nivelul primei de risc de țară. Nivelul marjei de risc de credit poate fi aproximat prin luarea ca referinţă cotaţiilor CDS (Credit Default Swap – instrumente derivate pentru transferul riscului de credit) pentru investiţiile în euroobligaţiunile de stat româneşti sau diferența existentă între randamentele obligațiunilor cu rating AAA și randamentele obligațiunilor românești emise în aceeași monedă și având aceeași maturitate. Pentru a avea o referință privind nivelul acestor indicatori va prezentăm datele privind nivelul randamentelor la scadență ale obligațiunilor de stat românești, germane și americane și rata inflației previzionate pentru anul 2018 pentru RON, Euro și USD ce au fost colectate din surse de date

publice credibile și sunt valabile la data de 9 martie 2018. Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat germane emise în Euro și cu maturitate 10 ani (YTM GER, 10y, EUR), precum și randamentul la scadență al obligațiunilor de stat americane emise în USD și cu maturitate 10 ani (YTM SUA, 10y, USD) au fost preluate de pe site-ul Bloomberg. Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat românești emise în RON cu maturitate rămasă 9 ani (YTM RO, 9y, RON) a fost preluat de pe site-ul Băncii Centrale Europene. Randamentele la scadență ale obligațiunilor de stat românești emise în Euro și în USD cu maturitate rămasă 10 ani (YTM RO, 10y, EUR), respectiv 26 ani (YTM RO, 26y, USD) au fost preluate de pe site-ul Bursei din Frankfurt. Previziunile privind rata inflației (Ri) pentru anul 2018 pentru lei sunt furnizate de Banca Națională a României (BNR), pentru Euro și pentru USD sunt furnizate de European Intelligence Unit (EIU).

Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat românești și rata inflației estimată pentru anul 2017 6.00% 5.00% 4.00%

YTM RO, 10y, EUR

2.40%

3.00% 2.00% 1.00%

Ri 2018, EUR

1.40%

0.00% Series1

YTM RO, 26y, USD

4.74%

Ri 2018, USD

2.10%

YTM RO, 9y, RON

Ri 2018, RON

YTM RO, 10y, EUR

Ri 2018, EUR

YTM RO, 26y, USD

Ri 2018, USD

4.49%

4.90%

2.40%

1.40%

4.74%

2.10%

Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat germane și americane 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50%

YTM GER,10y, EUR

0.63%

YTM USA,10y, USD

2.89%

1.00% 0.50% 0.00% Series1

YTM GER,10y, EUR

YTM USA,10y, USD

0.63%

2.89%

VALOAREA | Q2 2018 69


EVENIMENTE

Conferința „Evaluarea pentru piaţa de capital din România‘‘ 11 mai 2017 - ASE București Cea de-a 15-a ediţie a conferinţei „Evaluarea pentru piaţa de capital din România”, organizată în colaborare cu Academia de Studii Economice Bucureşti a avut loc în data de 11 mai 2017, la ASE București - Aula Magna. În cadrul conferinței a fost anunțat un parteneriat între ASE, Ziarul Financar și ANEVAR prin care studenții și profesorii Academiei de Studii Economice din Bucu-

rești vor avea acces gratuit la ZF Corporate, un instrument util pentru cercetare, pregătirea profesională și obținerea unor informații detaliate din mediul de business. Lansarea proiectului a avut loc în cadrul conferinței organizată de ANEVAR la ASE, în data de 11 mai, în prezența jurnalistului Sorin Pîslaru. Speakerii conferinței au fost: • Gheorghe BĂDESCU

- Preşedinte ANEVAR 19922001 | Fondator CMF Consulting S.A. • Daniel MANAȚE - Președinte ANEVAR • Ion ANGHEL - Preşedinte ANEVAR 2006-2007 | Prof. univ. dr. ASE Bucureşti, Director Departament Analiză şi Evaluare Economico-Financiară; • Mihai CĂRUNTU - Șef Departament Analiză pe Piaţa de Capital BCR

Daniel Manațe, Președinte ANEVAR

70VALOAREA


EVENIMENTE

Sorin Pîslaru, Ziarul Financiar

Mihai CĂRUNTU, Șef Departament Analiză pe Piaţa de Capital BCR

Gheorghe Bădescu, Preşedinte ANEVAR 1992-2001, Fondator CMF Consulting S.A.

Radu Toia - ASF

Ion Anghel, Președinte ANEVAR 2006-2007, Prof. univ. dr. ASE

VALOAREA | Q2 2018 71


EVENIMENTE

Conferința „Teme actuale în evaluare” Tulcea, 20 mai 2017 Conferinţa itinerantă „Teme actuale în evaluare”, a avut loc anul acesta în data de 20 mai 2017, la Hotel Delta din Tulcea. În cadrul evenimentului au fost prezentate atât o parte din cele mai apreciate teme abordate în conferinţele din ultimii ani, precum și teme noi, de interes pentru evaluatori, precum: • Etica în evaluare sau oportunitatea de a gestiona adecvat riscurile profesiei

Daniel Manațe, Președinte ANEVAR

Mihail Bojincă - Președinte ANEVAR 2004-2005, Membru CED - ANEVAR

72VALOAREA

• Evaluarea în procedura de insolvență - Abordarea conform Standardelor de evaluare a bunurilor 2017 • Evaluarea proprietății imobiliare în litigiu • Evaluarea pentru impozitare – hală cu multiple construcții anexe în interior • Evaluarea bunurilor culturale Speakerii conferinţei au fost: • Daniel MANAȚE - Președinte ANEVAR

Cristian Gavrilă - Fondator SINEVA EVALUARI ARTĂ SRL

• Mihail BOJINCĂ - Președinte ANEVAR 2004-2005 | Membru Comisia de Etică și Disciplină ANEVAR • Adrian NICOLESCU – Evaluator independent • Olga JALOBĂ - Președinte Comisia de Etică și Disciplină ANEVAR • Cristian GAVRILĂ – Fondator SINEVA EVALUARI ARTĂ SRL

Olga Jalobă, Președinte CED - ANEVAR

Adrian Nicolescu – Evaluator independent


EVENIMENTE

Alte evenimente Proiectul VARVET

Richard Taylor, Institutul pentru studiul veniturilor, rating și evaluare, Londra

La Tulcea, în data de 20 mai a avut loc un eveniment în care Richard Taylor (Institutul pentru studiul veniturilor, rating și evaluare, Londra) a prezentat proiectul VARVET. La diseminarea proiectului au participat membri ANEVAR, dar și cetățeni străini, interesați de profesia de evaluator și accesul la informațiile specifice acesteia.

Gala Premiilor UNITER Ediția din 2017 a Galei Premiilor UNITER a fost găzduită de Teatrul Naţional „Mihai Eminescu” din Timişoara, în data de 8 mai. Președintele ANEVAR, Daniel Manațe a înmânat

premiul pentru Cel mai bun spectacol de teatru radiofonic dnei. Ilinca Stihi, autoarea scenariului și regiei piesei „Biblia Neagră” a lui William Blake, o producţie a Societăţii Române de Radiodifuziune.

fesiei de evaluator, în cadrul Galei Profesioniștilor în Imobiliare, organizată de Imobiliare.ro în data de 24 martie 2017, la hotel Hilton. Premiul a fost primit de reprezentanții Asociației: Daniel Manațe - președinte, Dana Ababei - prim-vicepreşedinte și Laurențiu Stan - vicepreședinte.

Premiul acordat Asociației de revista Legal Magazin În cadrul primei ediții a Galei Legal Magazin, găzduită de Institutul Cultural Român în data de 25 mai 2017, ANEVAR a primit Premiul pentru contribuția la dezvoltarea profesiei de evaluator autorizat și a profesiilor liberale. Diploma de excelență a fost înmânată de organizatori președintelui Asociației, Daniel Manațe.

International Valuation Conference, Ottawa – 9 iunie În data de 9 iunie, Appraisal Institute SUA și Appraisal Institute Canada au organizat la Ottawa, Canada, o conferință cu participare internațională, în cadrul cărea au fost abordate teme din domeniul evaluării, relevante pentru piețele de real-estate din întreaga lume. Adrian Vascu, președinte ANEVAR 2014-2015 a susținut cu ocazia acestui eveniment o prezentare intitulată „Appraisal Review - Overview North America and Europe”.

Gala Profesioniștilor în Imobiliare – premiul de excelență acordat ANEVAR ANEVAR a primit Premiul pentru excelență în dezvoltarea proVALOAREA | Q2 2018 73


EVENIMENTE

Întâlnire ANEVAR - Asociația Obștească „Societatea Evaluatorilor Independenți din Republica Moldova“ – 9 februarie 2017 În Republica Moldova a avut loc o întâlnire între reprezentanții ANEVAR și cei ai Asociației Obștești „Societatea Evaluatorilor Independenți din Republica Moldova“. Președintele ANEVAR, Daniel Manațe a vorbit despre or-

Adrian Vascu

ganizarea Asociației și despre standardele adoptate de aceasta. Adrian Vascu, președinte ANEVAR 2014-2015 a susținut o prezentare despre Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor. Iar Dana Ababei, prim-vicepreședinte

ANEVAR a descris procesul de realizare a bazei de date BIG printr-o prezentare inti-tulată „BIG - De la idee la fapte”. La întâlnire au luat parte reprezentanți ai asociației băncilor din Republica Moldova.

Dana Ababei

Daniel Manațe

Gala Profesioniștilor în Imobiliare – 24 martie 2017 În cadrul Galei Profesioniștilor în Imobiliare, organizată de imobiliare.ro în data de 24 martie la Hotelul Athenee Palace Hilton din Bucu-

74VALOAREA

rești, ANEVAR a fost distinsă cu premiul pentru Excelență în dezvoltarea profesiei de evaluator. Premiul a fost primit de către cei trei repre-

zentanți ai Asociației prezenți la eveniment: Daniel Manațe – președinte, Dana Ababei – prim-vicepreședinte și Laurențiu Stan – vicepreședinte.


EVENIMENTE

Olga JALOBĂ

Dana ABABEI

Mihaela KOCSIS

Gheorghe MARINESCU

Radu TIMBUȘ

Ileana GUȚU

VALOAREA | Q2 2018 75


Șapte pași pentru pregătirea

întreprinderilor pentru Regulamentul general privind protecția datelor Justiție și Consumatori

Cui i se adresează? Acest ghid își propune să ajute acele întreprinderi care nu au ca activitate principală prelucrarea de date cu caracter personal, cum ar fi IMM-urile care prelucrează în principal datele cu caracter personal ale angajaților sau care dețin liste de clienți și consumatori. Printre acestea se numără, de exemplu, comercianții sau magazinele, precum brutăriile sau măcelăriile, sau furnizorii de servicii precum arhitecții. Acest ghid prezintă puținii pași necesari pentru pregătirea întreprinderilor pentru RGPD. Datele cu caracter personal reprezintă orice informații care sunt legate de o persoană fizică în viață (nu entități juridice). Acestea includ, spre exemplu: prenumele, numele de familie, adresa de domiciliu, adresa de e-mail sau datele de localizare furnizate de harta de pe telefonul dumneavoastră mobil. În mod tipic, acestea ar fi datele pe care leați deține privind angajații, clienții sau furnizorii dumneavoastră.

Cu cât este mai mic riscul reprezentat de activitățile dumneavoastră pentru datele cu caracter personal, cu atât mai puține măsuri va trebui să luați.

Aplicați principiile-cheie: colectați date cu caracter personal cu un scop bine definit și nu le folosiți pentru alte scopuri (dacă le spuneți clienților să vă dea adresa de e-mail pentru a primi oferte noi sau promoții, nu puteți folosi aceste adrese de e-mail pentru alte scopuri sau să le vindeți unei alte întreprinderi); nu colectați mai mult decât aveți nevoie (dacă faceți livrări la domiciliu, aveți nevoie, spre exemplu, de o adresă și de numele de pe cutia poștală, fără a fi nevoie să știți dacă această persoană este căsătorită sau celibatară) – pur și simplu fiți conștient de datele cu caracter personal sub controlul dumneavoastră.


PASUL

1

VERIFICAȚI DATELE CU CARACTER PERSONAL PE CARE LE COLECTAȚI ȘI PRELUCRAȚI, SCOPUL PENTRU CARE LE DEȚINEȚI ȘI PE CE TEMEI JURIDIC LE DEȚINEȚI

Aveți angajați; le prelucrați datele cu caracter personal pe baza contractului de muncă și a obligațiilor legale (de exemplu, pentru depunerea de declarații la autoritățile fiscale/sistemul de asigurări sociale). Puteți să gestionați o listă de clienți persoane fizice, spre exemplu, pentru a le trimite notificări despre oferte speciale/reclame, dacă ați obținut consimțământul acestora. Nu aveți întotdeauna nevoie de consimțământ. Există cazuri în care persoanele fizice se vor aștepta să le prelucrați datele. Spre exemplu,

PASUL

2

Însă nu este nevoie să informați persoanele fizice care cunosc deja scopul pentru care urmează să le folosiți datele, spre exemplu atunci când un client vă cere să efectuați o livrare la domiciliu.

3

Dacă gestionați o listă de furnizori sau clienți comerciali, atunci prelucrați datele pe baza contractului încheiat cu aceștia. Contractele nu sunt neapărat sub formă scrisă.

INFORMAȚI-VĂ CLIENȚII, ANGAJAȚII ȘI ALTE PERSOANE FIZICE ATUNCI CÂND LE COLECTAȚI DATELE CU CARACTER PERSONAL

Persoanele fizice trebuie să cunoască că le prelucrați datele cu caracter personal și scopul acestei prelucrări.

PASUL

în calitate de comerciant de pizza puteți prelucra adresa de livrare pentru a promova unul dintre noile dumneavoastră produse. Acesta se numește interes legitim. Trebuie să informați persoanele fizice despre modul în care intenționați să le folosiți datele și să încetați să le mai prelucrați datele dacă vi se solicită acest lucru.

De asemenea, la solicitare, trebuie să informați persoanele fizice în legătură cu datele lor cu caracter personal pe care le dețineți și să le acordați acces la propriile date. Mențineți-vă datele în ordine, pentru ca atunci când, spre exemplu, un angajat vă întreabă despre natura datelor cu caracter personal pe care le dețineți despre acesta, să îi puteți furniza respectivele date fără dificultăți.

PĂSTRAȚI DATELE CU CARACTER PERSONAL DOAR PENTRU ATÂT TIMP CÂT ESTE NECESAR

Datele privind angajații dumneavoastră: pentru atât timp cât durează relația contractuală și obligațiile legale aferente.

Datele privind clienții dumneavoastră: pentru atât timp cât durează relația cu clientul și obligațiile legale aferente (de exemplu, din motive fiscale).

Ștergeți datele care nu mai sunt necesare scopurilor în care le-ați colectat.

PASUL

4

PROTEJAȚI DATELE CU CARACTER PERSONAL PE CARE LE PRELUCRAȚI

Dacă stocați aceste date pe un sistem de TI, limitați accesul la fișierele care conțin datele, spre exemplu, prin utilizarea unei parole. Actualizați în mod regulat setările de securitate ale sistemului dumneavoastră.

Dacă stocați documente fizice cu date cu caracter personal, atunci asigurați-vă că acestea nu pot fi accesate de persoane neautorizate; închideți-le într-un seif sau dulap cu cheie.

(Notă: RGPD nu prevede utilizarea unui sistem de TI specific)

PASUL

5

ȚINEȚI EVIDENȚE PRIVIND ACTIVITĂȚILE DUMNEAVOASTRĂ DE PRELUCRARE A DATELOR CU CARACTER PERSONAL

Pregătiți un document scurt care explică ce date cu caracter personal dețineți și care sunt motivele pentru care le dețineți. Poate fi necesar să puneți documentația la dispoziția autorității naționale de protecție a datelor la solicitarea acesteia.

INFORMAȚII

Astfel de documente ar trebui să includă informațiile enumerate mai jos.

EXEMPLE

Scopul prelucrării datelor

Notificarea clienților despre oferte speciale/furnizarea de servicii de livrare la domiciliu; plata furnizorilor; plata salariului și acoperirea asigurărilor sociale pentru angajați

Tipul de date cu caracter personal

Datele de contact ale clienților; datele de contact ale furnizorilor; datele angajaților

Categoriile de persoane vizate

Angajați; clienți; furnizori

Categoriile de destinatari

Autoritățile din domeniul ocupării forței de muncă; autoritățile fiscale

Perioadele de stocare

Datele cu caracter personal ale angajaților sunt stocate până la încheierea contractului de muncă (și a obligațiilor legale aferente); datele cu caracter personal ale clienților sunt stocate până la încheierea relației cu clientul/contractuale.

Măsurile de securitate tehnice și organizaționale pentru protejarea datelor cu caracter personal

Soluțiile de sisteme de TI sunt actualizate regulat; dulap închis/seif

Dacă datele cu caracter personal sunt transferate către destinatari în afara UE

Contractarea unei persoane împuternicite de către operatorul de date stabilite în afara UE (de ex. pentru stocarea în cloud)


Dacă datele cu caracter personal sunt transferate către destinatari în afara UE

PASUL

6

Contractarea unei persoane împuternicite de către operatorul de date stabilite în afara UE (de ex. pentru stocarea în cloud)

ASIGURAȚI-VĂ CĂ SUBCONTRACTANTUL RESPECTĂ NORMELE

Dacă subcontractați prelucrarea datelor cu caracter personal altei întreprinderi, apelați doar la un furnizor de servicii care garantează prelucrarea în conformitate cu cerințele RGPD (de exemplu, prin măsuri

PASUL

7

de securitate). Înainte de a semna un contract, verificați dacă au făcut deja modificările și ajustările necesare potrivit RGPD. Introduceți aceste aspecte în contract.

VERIFICAȚI DACĂ SUNTEȚI VIZAT DE DISPOZIȚIILE DE MAI JOS

> Pentru a proteja datele cu caracter personal mai bine, este posibil să fie necesar ca organizațiile să numească un responsabil cu protecția datelor (RPD). Cu toate acestea, nu trebuie să numiți un responsabil cu protecția datelor dacă prelucrarea datelor cu caracter personal nu este o activitate principală a întreprinderii dumneavoastră, dacă prelucrarea nu prezintă riscuri și activitatea dumneavoastră nu este la scară largă. Spre exemplu, dacă întreprinderea dumneavoastră colectează date privind clienții pentru efectuarea de livrări la domiciliu, nu trebuie să numiți un RPD. Chiar dacă trebuie să apelați la un RPD, acesta poate fi un angajat existent însărcinat cu această funcție în plus față de celelalte

îndatoriri ale sale. Sau poate fi un consultant extern, tot astfel cum multe organizații apelează la contabili externi. > În mod normal nu trebuie să efectuați o evaluare a impactului asupra protecției datelor O astfel de evaluare a impactului asupra protecției datelor se realizează în cazul întreprinderilor care supun datele cu caracter personal unui risc mai crescut, precum întreprinderile care realizează o monitorizare la scară largă a unei zone accesibile publicului (spre exemplu, supraveghere video). Dacă sunteți o întreprindere mică și gestionați salariile angajaților și o listă de clienți, nu trebuie să efectuați o evaluare a impactului asupra protecției datelor pentru respectivele operațiuni de prelucrare.

Amenzi Autoritățile de supraveghere a protecției datelor sunt împuternicite să sancționeze încălcarea normelor privind protecția datelor. Acestea pot să adopte măsuri corective (precum o hotărâre judecătorească sau o suspendare temporară a prelucrării) și/sau să impună o amendă.

Dacă autoritatea decide să aplice o amendă, valoarea amenzii va depinde și ea de circumstanțele cazului, inclusiv gravitatea încălcării sau dacă încălcarea a fost intenționată sau din neglijență. De asemenea, vor fi luate în considerare atitudinea și intențiile dumneavoastră.

Decizia acestora de a aplica o amendă trebuie să fie proporțională și bazată pe o evaluare a tuturor circumstanțelor fiecărui caz în parte.

Dacă doriți să obțineți mai multe informații: 1. Vizitați ghidul online al Comisiei Europene privind reforma protecției datelor – disponibil în toate limbile UE: https://ec.europa.eu/commission/priorities/justice-and-fundamental-rights/data-protection/2018-reform-eu-data-protection-rules_ro 2. Consultați autoritatea dumneavoastră națională de protecție a datelor: http://ec.europa.eu/newsroom/article29/item-detail.cfm?item_id=612080 ANUNȚ IMPORTANT Informațiile din acest ghid sunt menite să contribuie la o mai bună înțelegere a normelor UE privind protecția datelor. Acesta are un rol pur orientativ – numai textul Regulamentului general privind protecția datelor (RGPD) are efect juridic. În consecință, numai RGPD poate crea drepturi și obligații pentru persoanele fizice. Acest ghid nu creează niciun drept și nicio așteptare care să se poată pune în aplicare. Competența privind interpretarea cu caracter obligatoriu a legislației UE îi revine exclusiv Curții de Justiție a Uniunii Europene. Opiniile exprimate în acest ghid nu aduc atingere poziției pe care ar putea-o adopta Comisia în fața Curții de Justiție. Nici Comisia Europeană, nici vreo persoană care acționează în numele Comisiei Europene nu este responsabilă pentru posibila utilizare a informațiilor următoare. Având în vedere că acest document reflectă situația actuală la momentul redactării, el trebuie privit ca „instrument viu”, deschis la perfecționare, iar conținutul său poate fi modificat fără nicio notificare.

Luxemburg: Oficiul pentru Publicații al Uniunii Europene, 2018 © Uniunea Europeană, 2018 Reutilizarea textului este autorizată cu condiția menționării sursei.

Print

PDF

ISBN 978-92-79-85391-3 doi:10.2838/233925 DS-02-18-544-RO-C

ISBN 978-92-79-85403-3 doi:10.2838/10969 DS-02-18-544-RO-N


Valoarea 18  
Valoarea 18  
Advertisement