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CommunautĂŠ de Communes Tarn et Dadou PrĂŠsentation du diagnostic et formulation des enjeux 13 Avril 2006


Introduction


Introduction Rappel Ø Le PLH définit les objectifs et les principes d’une politique de l’habitat qui vise : • à répondre aux besoins en logements liés aux évolutions de la population et des modes de vie • à favoriser la mixité sociale en assurant une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre en logements • à veiller à une utilisation économe de l’espace • à se doter d’outils d’animation et de suivi


Introduction

Le PLH constitue pour une durée de 6 ans le document de référence pour la construction d’une politique locale de l’habitat répondant aux principes de : - MIXITE - DROIT AU LOGEMENT - QUALITE URBAINE


Introduction

La démarche de construction du diagnostic : - Diffusion d’un questionnaire à chacune des communes - Rencontre avec les maires et élus référents des 29 communes - Recueil et traitement des données statistiques et études déjà réalisées - Entretien avec les acteurs locaux publics et privés : une trentaine d’entretiens


Structure et fonctionnement du territoire


Structure et fonctionnement du territoire • Un territoire positionné entre 2 agglomérations et bénéficiant d’une bonne desserte (A68, voie ferrée, …) • Un territoire aux identités fortement marquées - Gaillac et son vignoble - Graulhet et le travail du cuir

• Deux pôles urbains (Gaillac et Graulhet) qui participent à l’équilibre de la communauté de communes

=>Une localisation et une situation qui génère de nombreuses dynamiques


Structure et fonctionnement du territoire 3 secteurs définis pour une meilleure lecture du territoire Une lecture du territoire qui se fera au travers de 3 secteurs géographiques possédant des caractéristiques semblables : - Le secteur sous pression qui regroupe les communes de Brens, Broze, Cadalen, Florentin, Gaillac, Labastide de Lévis, Lagrave, Lisle sur Tarn, Montans, Parisot, Peyrole, Rivières et Técou - Le secteur en émergence qui regroupe les communes de Briatexte, Busque, Graulhet, Labessière-Candeil, Missècle, Moulayrès, Puybegon et Saint Gauzens - Le secteur à fort potentiel regroupant les communes de Aussac, Bernac, Castanet, Cestayrols, Fayssac, Fénols, Lasgraïsses et Senouillac


Structure et fonctionnement du territoire Un territoire en relative stabilité démographique entre 1990 et 1999 : un impact encore modéré de l’ouverture de l’A68 • Une population de 42.486 habitants en 1990 et 43.273 habitants en 1999 soit une croissance de 0,2% par an • Une croissance de population inégale selon les communes mais nettement supérieure à la moyenne du Tarn (+0.2% contre +1.9%)

• Une croissance ou une décroissance dues en grande partie aux mouvements migratoires. Mais des communes attractives proches de l’A68 qui doivent leur croissance à l’effet combiné des mouvements migratoires et naturels


Structure et fonctionnement du territoire Une croissance de population qui s’accélère depuis 1999 • Pour les communes renseignées, population 2004 : ~ 33.000 hab soit une accélération de la croissance (30243 en 1999, +9.3% contre +1.9%). • Au regard des premiers résultats du RGP 2004, des évolutions contrastées selon les territoires • Une population vraisemblablement surestimée par les élus =>Une accélération de la croissance due notamment : - à des prix des TAB ou de l’immobilier encore inférieur à ceux pratiqués sur Toulouse malgré une hausse incontestable - à la facilité d’accès à Toulouse - au cadre de vie


Structure et fonctionnement du territoire Le vieillissement de la population • Des évolutions comparables sur la CdC et sur le département

Evolution de la population par classes d'âge entre 1990 et 1999 30,00% 25,00% 20,00%

• Un vieillissement de la population entre 1990 et 1999 mais des premiers résultats du recensement qui reflètent un rajeunissement de la population (nette augmentation des 40-59ans) venant ainsi confirmer l’arrivée de ménages actifs.

1990 1999

15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 0-19

20-39

40-59

60-74

plus de 75 ans

Vers un rajeunissement du territoire? 35%

• Un rajeunissement de la population dû au développement exogène du territoire

30,8% 28,4%

30% 26,0% 25%

22,4%

23,7%

23,2%

22,8%

22,7%

20%

1999 2004

15%

=> Une tendance qui ne doit toutefois pas occulter les besoins en logements adaptés et en hébergement

10% 5% 0% 0-20 ans

20-39 ans

40-59 ans

+ 60 ans


Structure et fonctionnement du territoire Une taille moyenne des ménages en constante diminution • Une taille moyenne des ménages qui ne cessent de décroître. Un phénomène lié à : - la décohabitation - le vieillissement de la population

Evolution de la taille moyenne des ménages entre 1982 et 1999 3,5 1982

1982

- les ruptures familiales

3

1990 1990

1999

1999

1999

2,5

• 1982 : 2,96 personnes par ménage

1990

1982

2 1,5 1

• 1990 : 2,74 personnes par ménage

0,5 0

• 1999 : 2,51 personnes par ménage

Communes sou s pression

• Des premiers résultats du recensement qui confirment la poursuite de cette tendance (pour les 7 communes recensées en 2004 : la taille moyenne des ménages était de 2,78 en 1999, elle était de 2,56 en 2004)

Communes en émergence

Communes à fort potentiel


Structure et fonctionnement du territoire Une taille moyenne des ménages en constante diminution • Des différences importantes selon les territoires : - les communes sous pression : 2,44 en 1999 - les communes en émergence : 2,59 en 1999 - les communes à fort potentiel : 2,68 en 1999

• Près de 60% des ménages du territoire étaient composés de 1 ou 2 personnes en 1999 =>Une diminution de la taille moyenne des ménages qui engendre des besoins en production de logement supplémentaire pour maintenir la population d’une commune à niveau constant => De nombreux petits ménages qui peuvent avoir pour corollaire des besoins en petits logements


Structure et fonctionnement du territoire L’activité économique et l’emploi • En 1999, un taux de chômage de 17,1%, nettement supérieur à la moyenne départementale (13,8%)

Le chômage en 1990 et 1999 par secteur

25%

• En 1999, des communes du bassin de Graulhet plus largement touchées par le chômage que les autres communes (Graulhet : 25,5% de chômeurs en 1999)

22,9%

20%

15%

13,8% 12,6%

12,0% 9,7%

9,8%

10%

5%

• Mais une diminution du chômage qui semble s’amorcer : - entre 1999 et 2004 : 6 des 7 communes recensées ont connu une baisse plus ou moins importante de leur taux de chômage - Pour les 7 communes, ce taux est passé de 13,8% en 1999 à 10,5% en 2004

0%

Communes sous pression

Communes en émergence

Communes à fort potentiel

1990 1999


Structure et fonctionnement du territoire L’activité économique et l’emploi • Une augmentation de plus en plus marquée du poids des actifs dans le tertiaire et parallèlement une diminution du secteur industriel notamment dans les communes du bassin de Graulhet • Une progression importante des professions intermédiaires et des employés au détriment des ouvriers

=>Des nouveaux arrivants qui sont principalement des employés et des professions intermédiaires


Structure et fonctionnement du territoire Les relations entre les territoires • En 1999, sur les 14.842 actifs de TED : - 73% travaillaient sur leur commune de résidence - 67% travaillaient sur la CdC - 15% travaillaient sur l’Aire Urbaine d’Albi - 6% travaillaient sur l’Aire Urbaine de Toulouse

•Des élus et des acteurs qui témoignent d’un fort accroissement des ménages travaillant sur l’agglomération toulousaine (la moitié des élus pensent que l’agglomération toulousaine est le premier bassin qui alimente l’arrivée de population sur TED)

=> Un risque de devenir un territoire dortoir si la politique de l’habitat ne s’accompagne pas d’une politique économique


Structure et fonctionnement du territoire Les relations entre les territoires • En 1999, 12.931 emplois étaient présents sur TED soit un ratio nombre d’emplois/nombre d’actifs de 0,87.

•En 1999, 2.948 actifs non résidents venaient travailler sur TED : - 31,5% venaient de l’Aire Urbaine d’Albi - 18,4% venaient d’une autre commune du Pays - 37,8% venaient d’une autre commune du Tarn


Structure et fonctionnement du territoire Les revenus des ménages • Un revenu moyen fiscal des ménages de TED comparables aux revenus moyens du département (13.127€ contre 13.594€)… •…mais un nombre de foyers imposables sur TED largement inférieur à la moyenne départementale

=>Des disparités importantes dans les revenus des ménages sur TED


Structure et fonctionnement du territoire Les revenus des ménages • A l’échelle de TED, 84% des locataires et 63% des propriétaires occupants ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM - Communes sous pression : 60% des PO - Communes en émergence : 66%des PO - Communes à fort potentiel : 72% des PO

• Des taux largement supérieurs aux moyennes des intercommunalités voisines

=>2 ménages sur 3 pourraient prétendre à un logement social


Le parc de logements


Le parc de logements • 16.922 résidences principales en 1999 • Un parc de résidences principales estimé à 19.028 logements en 2004 soit une augmentation de 12,4% en 5 ans (1990-1999 : +11%) … • … mais une augmentation entre 1999 et 2004 contrastée selon les territoires : - les communes en émergence : +6,5% - les communes à fort potentiel : +13,6% - les communes sous pression : 16,4% • un poids de plus en plus affirmé des communes sous pression (leurs RP représentaient 55,8% du parc total des RP en 1999 contre 57,8% en 2004)

• un maintien du poids des communes à fort potentiel

Poids des résidences principales de chaque secteur 70% 60% 50% 1990 1999 2004

40% 30% 20% 10% 0% Communes sous pression

Communes en émergence

Communes à fort potentiel


Le parc de logements • Un parc de logement monotypé : un produit quasi exclusif : la grande maison individuelle (79% des RP avaient 4 pièces dont près de 50% avaient 5 pièces et plus)

• Des propriétaires occupants largement dominants (plus de 2 ménages sur 3)

=>Un parc de logement en décalage avec les besoins d’une part importante des ménages (petits ménages, décohabitants, personnes âgées, faibles revenus,…)


Le parc de logements Le parc locatif social • 1.052 logements sociaux publics et 383 logements conventionnés présents sur le territoire soit 7,5% des résidences principales en 2004 •1.052 logements sociaux répartis de la manière suivante : - 632 à Graulhet (12,4% des RP) - 379 à Gaillac (7%des RP) - 28 à Lisle sur Tarn (1,6% des RP) - 8 à Briatexte, 3 à Senouillac et 2 à Cadalen

• 23 des 29 communes ne disposent pas de logements sociaux publics à ce jour… • … mais quelques projets connus (Parisot, Briatexte, …) Des opérations qui doivent participer au changement d’image du logement social

=>près de 70% des ménages pourraient bénéficier d’un logement social alors qu’il ne représente que 7,5% du parc des RP


Le parc de logements Un parc de logements vacants qui laisse des marges de manœuvre • Selon EDF, 9,3% des RP étaient vacantes au 3ème trimestre 2005 soit plus de 2200 logements. Ils représentaient : - 4,5% des RP dans les communes à fort potentiel - 9% des RP sur les communes sous pression - 10,6% des RP sur les communes en émergence

• Des situations variées selon les communes: - 1/3 des communes ont un taux inférieur à 4% - Un taux de logements vacants comparable sur Gaillac et Graulhet malgré un marché immobilier beaucoup plus tendu sur le Gaillacois

• Une tendance à la hausse de la =>75% des logements vacants sont vacance sur TED depuis 2002 sur Gaillac, Graulhet et Lisle

=>Un potentiel de logements vacants qui reste encore à capter


Le parc de logements Un parc de logements potentiellement indigne important • Un parc potentiellement indigne plus important sur TED que sur le département • 16,3% des RP sont considérées comme potentiellement indignes, mais une diminution constante depuis 1997. 3.000 logements en 1997, 2.839 logements en 2003 répartis de la manière suivante : - 1.649 logements sur les communes sous pression (16,4% des RP) dont 50% sont situés =>Un sur la commune de Gaillac - 1.010 logements sur les communes en émergence (16,6% des RP) dont 77,5% sont situés sur Graulhet - 158 logements sur les communes à fort potentiel (15,5% des RP)

nombre important de logements potentiellement indignes qui reflètent l’hétérogénéité des situations => des situations occultées par le dynamisme d’une partie du territoire


La construction neuve


La construction neuve Un rythme de construction soutenu • Près de 4.000 logements construits entre 1990 et 2005 soit une moyenne d’environ 250 logements par an sur les 15 dernières années répartis de la manière suivante : - 2.894 sur les communes sous pression - 848 sur les communes en émergence - 246 sur les communes à fort potentiel Poids de chaque secteur dans la construction neuve Communes à fort potentiel; 6,2%

Communes en émergence; 21,3% Communes sous pression; 72,6%


La construction neuve Un rythme de construction qui double tous les 5 ans • 3 périodes se dessinent : -1990-1995 : un rythme de construction d’environ 115 logements par an (un développement endogène du territoire) - 1996-2000 : un rythme de construction d’environ 215 logements par an (une attractivité qui se dessine) - 2000-2005 : un rythme de construction d’environ 445 logements par an (une attractivité qui se confirme et se renforce, 2003-2005 : moyenne de 530 logements par an) Evolution de la construction sur Tarn et Dadou entre 1990 et 2005 700

600

500

400

300

200

100

0 1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

• 2005, une diminution sensible du nombre d’autorisation (424 contre 820 en 2004) due en grande partie à la chute du nombre d’autorisation pour du collectif : vers un apaisement du rythme de construction


La construction neuve Un rythme de construction qui double tous les 5 ans

450 400 350 300 250

Communes sous pression Communes en ĂŠmergence

200 150 100 50

19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05

0

Communes Ă  fort potentiel


La construction neuve Vers un changement de profil des pétitionnaires • Une diminution des pétitionnaires issus de TED et une augmentation des pétitionnaires venus de la Haute Garonne : - En 2000, près de 70% des pétitionnaires habitaient déjà TED, en 2004 ils étaient moins de 60% - En 2000, 5% des pétitionnaires étaient issus de la Haute Garonne, en 2004, ils étaient plus de 16%

=>Une augmentation des ménages issues de l’agglomération toulousaine confirmée

Une augmentation des constructions destinées à la location Evolution de la construction destinée à la location

• En 2004, près d’un tiers des logements construits ont été destinés à la location alors que globalement sur la période 1990-2003, ce sont environ 15% des logements qui étaient destinés à la location

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004


La construction neuve Une consommation foncière galopante • Un rythme de construction qui s’affole et dont l’ensemble des conséquences ne sont pas encore mesurées : - le paysage, le cadre de vie - les équipements et leurs coûts induits - les infrastructures routières - l’augmentation des déplacements et la pollution engendrée - la cohésion sociale -…

• Une urbanisation qui est encore souvent subie et non maîtrisée. Une urbanisation, produit du libre-jeu du marché face à une intervention publique encore insuffisamment développée • Une consommation foncière qui peut être évaluée à environ 1.200 ha en 15 ans, mais une consommation qui s’accélère (190 ha en 2005). Si le même rythme se poursuit, c’est l’équivalent de la totalité du territoire de Aussac et Bernac ou le territoire de Florentin qui sera consommé tous les 6 ans.


La privatisation des paysages et le mitage des crêtes

• L’implantation d’un bâtiment en haut de crête a pour conséquence l’occultation des vues par effet de masque. A plus long terme, il en résulte une privatisation du paysage, une perte de repères et un mitage désordonné des reliefs


L’inscription et l’implantation du bâti dans le relief

Une installation centrale, en parallèle de la voie principale et/ou de la pente occasionne de larges effets de masque, une perception plus grande dans le paysage et des modifications importantes des reliefs induisant une instabilité des sols et des coûts structurels conséquents. Il est essentiel d’adapter le volume à son contexte et non le contraire.


La création ex-nihilo sans appui

Parfois, au vu du peu de lien que le bâti entretient avec son contexte, l’image urbaine qui ressort est celle d’un territoire mité, banalisé dans son occupation, pauvre dans ses ressources, peu qualitatif dans son cadre de vie.


Les couleurs ? Des couleurs voyantes qui mettent l’accent sur la silhouette du bâti et participent à l’isoler comme un objet « phare », peu intégré au contexte


Des références et des exemples d’intégration

La maîtrise des abords est un élément essentiel pour favoriser l’intégration de construction dans le site (conserver des marges de recul qui font offices de respiration, créer, récupérer, épaissir un filtre végétal, …)


Des références En misant sur les atouts du territoire, on ancre mieux le bâti dans son contexte et on favorise une intégration réussie

- Laisser des fenêtres sur les horizons - Mettre en valeur les éléments existants qui gardent la mémoire d’un usage, ajoutent de la richesse à l’aménagement et homogénéisent une entrée de ville


Exemple de valorisation de l’architecture régionale

L’utilisation d’un vocabulaire architectural qui reprend la typologie régionale tout en s’inscrivant dans la modernité.


Le marchĂŠ du logement


Le marché du logement Caractéristiques de la demande • Les ménages à fort pouvoir d’achat : - les ménages toulousains ayant vendu leur bien et recherchant un bien de qualité dans un cadre agréable (point de vue, espace, …) - les ménages des grandes métropoles françaises (Paris, Ile de France, Lyon, …) mutés sur l’agglomération toulousaine - les ménages retraités qui migrent vers le sud-ouest, ils cherchent avant tout un cadre de vie, une qualité de vie, un ensoleillement, des paysages - les ménages anglais qui recherchent des biens de caractère

• Les ménages captifs : - les ménages locaux qui ont de plus en plus de difficultés à acheter où ils le désirent et se replient sur les communes éloignées de l’autoroute, sur le Graulhetois - les jeunes ménages toulousains aux revenus moyens qui ne peuvent accéder à la propriété sur l’agglomération toulousaine et s’éloignent de plus en plus.


Le marché du logement Les biens à la revente (observatoire de l’ l’habitathabitat-DDE81) • Gaillac et son bassin de vie : peu de biens à moins de 180-190.000€, des prix situés la plupart du temps à environ 250.000€ (pour un bien de référence : maison individuelle récente T4 sur environ 1.000m²)

• Graulhet : des prix qui demeurent inférieurs à 20% par rapport au marché de Gaillac. Peu de biens à moins de 100.000€. Des biens souvent mis à prix à 150-160.000€ (pour un bien de référence : maison individuelle récente T4 sur environ 1.000m²)

• Un marché qui continue à subir des tensions sur le Gaillacois et des tensions qui apparaissent sur le marché Graulhetois • Une hausse des prix qui semble se ralentir sur le Gaillacois, mais une hausse continue des prix sur le Graulhetois


Le marché du logement Le marché locatif • Gaillac : un marché dynamique et tendu mais une vacance qui commence à apparaître sur des biens ayant des loyers très élevés (logements De Robien, des agences immobilières offrent deux mois de loyers aux locataires, … signe d’un certain malaise)

•Loyer moyen d’une maison T4 avec jardin : - Gaillac : 700€ en moyenne (des prix qui peuvent aller jusqu’à 1.200-1.500€ si présence d’une piscine) soit environ 7€ le m² - Graulhet : 600€ en moyenne soit environ 6€ le m²

• Des prix de location qui continuent à augmenter sur le Gaillacois (+4% en 2005) comme sur le Graulhetois (mais une hausse moins importante, 2004 : +14%, 2005 : +5%)

•Des prix qui atteignent souvent ceux de l’agglomération toulousaine (prix moyen au m² d’une location de maison : 6,45€ le m², d’un appartement : 8,45€ le m²)

•Des choix dans la localisation géographique moins importants que le niveau des loyers pratiqués


Le marché du logement Le marché des terrains à bâtir •De nombreux projets ou lotissements en cours sur Gaillac et Graulhet -Gaillac : ZAC des Pouilles (500 logements, 95 lots en projets

- 109 lots en projet (2006-2007) •Caractéristiques des terrains : - 1000-1500 m² dans les lotissements des villages - plus de 2000 m² en diffus

- une absence d’offre de petits terrains (<600m²)


Le marché du logement La réhabilitation du parc privé • Une réhabilitation de logements locatifs importante entre 1996 et 2002, un rythme quasi nul depuis 2003. • En 10 ans 768 logements subventionnés dont : - 411 logements vacants remis sur le marché (53% des logements subventionnés) - 263 logements conventionnés produits (34% des logements subventionnés)

• Des OPAH qui ont permis de produire des logements locatifs conventionnés mais une absence de ce dispositif depuis 2001

Les logements locatifs subventionnés 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005


Le marché du logement La réhabilitation du parc privé • Les logements occupés par leur propriétaire : un rythme de réhabilitation stable mais continu (entre 45 et 60 logements en moyenne chaque année).

Logements subventionnés occupés par leur propriétaire 120

100

80

60

• Près de 43% des logements subventionnés étaient occupés par des propriétaires ayant des ressources très faibles

• Un problème ponctuel mais un risque de diffusion à l’ensemble du territoire : les termites (Lisle sur Tarn, Labastide de Lévis)

40

20

? ? ?

0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005


Le parc public social et très social


Le parc social public Caractéristiques du parc • 1 094 logements, dont 97 %sont gérés par l’Office Départemental du Tarn (Tarn Habitat ) • 1 065 logements gérés par Tarn Habitat • 29 logements gérés par le Pact du Tarn (HSP81 : 14, PACT : 10, Clé du Sud : 5) • un nouvel opérateur : Maison Claire

Logements Tarn Habitat PLATS CDC

BRENS

• 42 logements très sociaux, dont la plupart sont sur Graulhet et Gaillac

Total

1

1

BRIATEXTE CADALEN

GAILLAC

4

6

10

GRAULHET

9

21

30

1

1

29

42

LISLE TARN

• 96 % du parc social de l’Office Départemental est localisé sur les communes de Graulhet (648 logt = 61 %) et Gaillac (379 logt = 36 %)

Logements gérés par le PACT

TOTAL

SUR

13

=> Un opérateur unique et un parc social concentré sur les 2 pôles urbains


Le parc social public Caractéristiques du parc • Une forte proportion de logements collectifs (84 %) au sein du parc Office Départemental • dont une majorité sont localisés sur Gaillac (367 logt) et Graulhet (514 logt) • dont la plupart ont été construits avant 1975

• 16 % de logements individuels, dont 8/10 sont à Graulhet

• 50 % de grands logements (T4/T5) - dont 1/3 sur Gaillac (172 logements) - et 2/3 sur Graulhet (340 logements)

• 11 % de T1/T2

=> Un parc dominé par des produits collectifs anciens


Le parc social public Caractéristiques du parc • Un parc social ancien partiellement réhabilité :

Ancienneté du parc social Tarn Habitat sur TED 700 600

• ¾ des logements ont été construits avant 1975, principalement sur les communes de Graulhet et Gaillac -> conception ancienne (grands collectifs, …) -> problème de vétusté et désordre technique

500 400 300 200 100 0 avant 1965 1965-1974 1975-1981 1982-1990 1991-1999 après 1999

• 59 % de ces logements ont été réhabilités (Gaillac : 163/301, Graulhet : 312/498)

• Une légère reprise de la construction dans les années 80 : 16 % des logements ont été => Un déficit de production construits entre 1982 et 1990, y compris sur Gaillac et Graulhet

…qui s’est quasiment stoppée à partir de 1990 (22 logements produits)

depuis 30 ans


Le parc social public Caractéristiques du parc •Des niveaux de loyers très compétitifs vis-à-vis du parc locatif privé : inférieurs de 40 à 50 %. Individuel Loyer T3*

Loyer T4*

Tarn Habitat

300 €

350 €

Parc locatif privé

495 à 540 €

570 à 650 €

Collectif Loyer T3* 255 € 480 à 500 €

Loyer T4* 290 € 565 à 590 €

* Loyers sans charges

Des loyers qui varient dans des proportions assez importantes selon l’ancienneté des logements : Ex. : un logement à Crins 1 (programme le plus ancien) est loué près de 100 € en dessous du niveaux moyen de loyer du parc social

=> Un parc social avec des niveaux de loyers équivalent au parc très social


Le parc social public Les différents loyers (en € le m²) 10

9,23

9 8 6,62

7 6

4,42

5

7

6,63

4,72

3,92

4

3,2

3 2 1

riv

ob

tp

e

R

en

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cia so rc Pa

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S

LA

PL

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la

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ie

n

0

=> Un parc social offrant une gamme de loyer insuffisamment diversifiée entre le « très social » et le privé


Le parc social public Occupation sociale

T3

40% 30% 25%

Taille des ménages

20%

Typologie du parc social

15%

T1

5%

…au détriment des plus jeunes : •1/10 ont moins de 30 ans et + (15 % au niveau national)

+

s rs pe 6

5

pe

on

rs

ne

s

on

et

ne

s ne on rs pe 4

pe

2

3

on

•3/10 ont 60 ans et + •7/10 ont plus 40 ans et + (60 % au niveau national)

pe rs on ne s

0%

rs

• Un parc qui accueille des locataires plutôt âgés et d’âge moyen :

T5et+

T2

10%

1

=>des situations de sous occupation associées aux faibles niveaux de loyers,

T4

35%

ne

…contrastant avec la typologie du parc assez largement doté en T3/T4

45%

pe rs on ne s

•Une forte proportion de petits ménages (1 à 2 personnes) : 59 %

Répartition de la taille des ménages et typologie du parc

Répartion des locataires (en titre) par tranches d'âges 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% inf à 30 ans

de 30 à 39 ans de 40 à 59 ans

60 ans et +

=> Un parc qui ne joue pas son rôle d’accueil des jeunes ménages


Le parc social public Occupation sociale < à 60 % du plafond de ressources

> à 60 % du plafond de ressources

91,4%

8,6%

Agence GAILLAC

89,6%

10,4%

Agence GRAULHET

92,5%

7,5%

•Une paupérisation assez sensible des locataires du parc social : Total

• 90% des locataires ont un revenu inférieur à 60% des plafonds HLM (80% en 2001)

Parc social en France (2003)

61 %

Situation vis-à-vis de l'emploi des locataires 31,2%

• 38 % sont demandeurs

31,0%

22,4%

d’emploi ou sans emploi

=> Un parc social qui joue un rôle de parc « très social »

15,5%

Actifs avec emploi

Chômeur

Retraité

Autres ss emplois


Le parc social public La Demande •Une pression croissante de la demande : • 469 demandes (dont 330 demandes externes) pour 1 065 logements, soit un ratio moy. de 0,31 (nbre de demandes externes/nbre de logt) • Gaillacois ++ : ratio ~ 0,48

ancienneté de la demande ~ 14, 4 mois

• Graulhet

: ratio ~ 0,20

ancienneté de la demande ~ 12,5 mois

• Tarn*

: ratio ~ 0,17 *Numéro unique en 2004

…avec pour corollaire une vacance quasi nulle (hors vacance stratégique sur Graulhet)

…et une demande nouvelle révélée par le développement récent de l’offre (ex. : Briatexte : 90 demandes recensées) => Une tension sous-jacente : une demande potentielle non exprimée


Le parc social public La Demande

Secteurs de résidence des demandeurs

84 %

2%

7,5%

7%

450

• 84 % des demandeurs résident sur la CdC de TED

400 350 300 250

Agence de Gaillac

200

Agence de Graulhet

150 100 50 0

• plus de 9 demandeurs sur 10 sont tarnais

CdC TED

Pays Gaillacois

Reste du Tarn

Autre

Origine des demandes 76,0%

80% 70%

• et sont majoritairement non locataire du parc social public (7/10 )

63,5%

60% 50% 40%

Interne

36,5%

Externe

30%

24,0%

20% 10% 0% Agence de Graulhet

Agence de Gaillac

=> Une demande locale et des besoins non satisfaits


Le parc social public La Demande •Des demandeurs plus jeunes que les locataires actuels :

Répartition des demandeurs par tranches d'âges (et lieu de prise en compte de la demande) 45%

•21 % des demandeurs ont moins de 30 ans (2 fois plus que les locataires en place)

40%

21,3%

22,6%

39,4%

12,6%

4,1%

35% 30%

Agence de Graulhet

25%

Agence de Gaillac

20%

TOTAL

15% 10%

•55 % sont des ménages avec enfants

•Une précarité légèrement moindre des demandeurs • 43 % sont des actifs avec emplois (locataires en place = 31,2 %) • des revenus légèrement plus proches des plafonds de ressources, sur le Gaillacois en particulier où la pression est la plus forte

5% 0% moins de 30 entre 30 et 39 entre 40 et 59 entre 60 et 74 plus de 75 ans ans

=> Une demande provenant majoritairement de jeunes ménages salariés


Le parc social public La Demande •Une demande orientée sur le logement individuel ou individuel groupé

Répartition des demandes par types de logement (et lieu de prise en compte de la demande) 50% 40% Agence de Graulhet

30%

Agence de Gaillac 20%

•davantage dans le Graulhetois (75 %),

TOTAL

10% 0% T1

T2

T3

T4

T5 et plus

• que dans le Gaillacois (52 %) Répartition des demandes par formes d'habitat (et lieu de prise en compte de la demande)

…Pour une offre qui n’excède pas 16 %

•Et majoritairement ciblée sur T3/T4

60% 50% 40%

Agence de Graulhet

30%

Agence de Gaillac

20%

TOTAL

10% 0% Collectifs

Individuel groupé

Maison

•Peu de demandes de mutations sur les futurs programmes

=> Un parc existant en décalage avec la demande


Le parc social public Quelques dysfonctionnements • Crins 2, Lentajou, Catalanis: üGrands collectifs anciens üRéhabilitation limitée üComportements générateurs de nuisances

• rue Panessac : ü22 logements dans une rue du quartier médiéval pénalisés par un environnement présentant une image disqualifiée (insalubrité, pauvreté des aménagements…)

• Moulin neuf : üOpération de démolition suscitant des problèmes de relogement

=> Des opérations qui soulèvent des questionnements en terme de gestion


Le parc social public Projets en cours • Tarn Habitat : - Depuis 3 ans, une politique de construction avec pour principales orientations : •la mixité des formes d’habitat et types de logements •la diversification des financements

- Projet de Renouvellement Urbain d’En Gach : . 93 démolitions . 110 réhabilitations dont 82 réhabilitations lourdes . 111 constructions sur site, 30 constructions hors site (dont 7 en AP) Des formes d’habitat diversifiées : maisons individuelles, collectifs, semi-collectifs • une politique d’entretien et de gestion sur le reste du parc ancien.

•Maison Claire : Des projets en PSLA (20 logts) et en PLUS (26 logts)


Le parc social public Projets en cours (hors projet d’En Gach) • BRIATEXTE

= 21 logts

• CADALEN

= 14 logts

• GAILLAC

= 77 logts

• GRAULHET

= 51 logts

• LASGRAISSES = 4 logts • PARISOT • PEYROLE

= 12 logts Projets à définir

• RIVIERES

Soit, 161 futurs logements (+15 %) dont : § 24 PLS § 22 PSLA § 102 PLUS § 17 PLAI

(13 %) (14 %) (63 %) (11 %)


L’hébergement spécifique et l’habitat adapté


L’hébergement spécifique et l’habitat adapté Hébergement d’urgence et temporaire • Une offre polarisée sur : F Gaillac-Montans

• 8 places en CHRS • 6 logements ALT •11 logements en APL

F Graulhet • 2 logements en ALT • 59 places en FJT, dont 9 en appartement au sein du parc de Tarn Habitat

•Des besoins partiellement couverts pour : • les jeunes •les familles en hébergement d’urgence


L’hébergement spécifique et l’habitat adapté Hébergement et logement des jeunes • Des besoins diversifiés …et une demande récurrente difficile à quantifier : F pour les jeunes aspirant à un logement autonome =>Des difficultés d’accès direct au parc locatif : . problèmes de solvabilité en regard du montant élevé des loyers . méconnaissance et difficultés de mobilisation des dispositifs d’accompagnement (hostilité des bailleurs potentiels) . accès limité au parc social

=>Absence d’alternative hors solution d’hébergement temporaire et parc privé F pour les jeunes en formation (environ 400 élèves ou stagiaires internes) => une offre en internat peu adaptée à l’accueil de jeunes adultes . partiellement compensée par le FJT de Graulhet . et suscitant une demande orientée sur le parc privé (co-locations)

F pour les jeunes en situation de rupture sociale et/ou familiale => Une offre CHRS partiellement adaptée à l’accueil des jeunes : isolement, fonctionnement type foyer, ..

=> Quelques solutions palliatives : FJT sur Graulhet, hôtels sur Gaillac


L’hébergement spécifique et l’habitat adapté Hébergement des personnes âgées • Une offre d’hébergement en maison de retraite correctement dimensionnée : TOTAL Nombre de Lits en lits

815 lits actuels ou en projet

BRIATEXTE

Soit,

CADALEN

190 lits pour 1 000 habitants > 75 ans (Moyenne nationale = 150 lits)

… à laquelle s’ajoute 21 logements foyer à Graulhet

GAILLAC

GRAULHET LAGRAVE

LISLE sur TARN

=> Une offre adaptée aux besoins actuels

64

64

82

82

366

366

130

80?

90 63

130 90

20

83

?

PARISOT

TOTAL

projet

731

84

815


L’hébergement spécifique et l’habitat adapté Accueil des Gens du Voyage • 2 aires d’accueil inscrites au Schéma Départemental : Gaillac-Lisle sur Tarn ~ 30 à 40 places

en cours de réalisation

Graulhet ~

30 à 40 places

bloquée par des problèmes de foncier

• Un problème d’offre en matière d’habitat adapté en réponse aux besoins de relogement de familles sédentarisées (Moulin Neuf à Graulhet, Route de Caussade à Gaillac)


L’hébergement spécifique et l’habitat adapté Hébergement des travailleurs saisonniers • Des besoins signalés sur le Gaillacois par les exploitants agricoles => Une évaluation précise de ces besoins par la Chambre d’Agriculture est en cours (résultats prévus pour septembre 2006)


Formulation des enjeux cadres


Un territoire dynamique, tendu et soumis à de fortes pressions (effets de l’élargissement constant des aires de marché des grands pôles urbains en périphérie du territoire.

Nécessité d’anticiper et de maîtriser le développement, les évolutions et leurs conséquences


Une attractivité du territoire qui a pour effet de renforcer les difficultés d’accès au logement pour les populations locales, les plus jeunes et les moins solvables

Des besoins qui ne peuvent être pris en compte sans une forte intervention des Collectivités et de l’Etat.


Des éléments patrimoniaux menacés par un développement qui a privilégié jusqu’alors la construction neuve sur la valorisation du parc ancien

Des moyens à structurer pour : - une urbanisation durable et respectueuse du cadre de vie - une reconquête des tissus anciens dégradés


Des problématiques que les communes ne pourront résoudre de manière isolée

Des moyens à structurer pour la mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat cohérente et coordonnée


La suite de la démarche : - Construction des hypothèses d’évolution démographique et des besoins en logements

- Formulation des objectifs du PLH

=> Mai 2006


CommunautĂŠ de Communes Tarn et Dadou PrĂŠsentation du diagnostic et formulation des enjeux 13 Avril 2006


presentation_diganostique PLH  

Présentation du diagnostique du programme Local de l'habitat - communauté de communes Tarn et Dadou (2006-2011)

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