Issuu on Google+

FASTIGHETSKUNSKAP

FA ST IG H E T S KU N S K A P

Alf Pettersson

Med den här boken vill vi skapa en baskunskap och en förståelse för alla olika delar som ryms inom en utvecklande och värdebevarande fastighetsförvaltning. Bredden och djupet i modern fastighetsförvaltning är fortfarande rätt okänd, men här ryms så olika verksamheter som ekonomi, juridik, energisystem, skötsel samt IT-baserade styr- och övervakningssystem.

FASTIGHETSKUNSKAP

Genom att spegla fastighetsverksamhetens många sidor ger vi den grund som behövs för att sedan kunna gå vidare med fördjupningar inom de olika specialist- eller yrkesområdena. Boken visar också att inget specialistområde är isolerat från de andra delarna av fastighetsverksamheten. Fastighetsarbetet utgår alltid från en befintlig anläggning som ska tjäna ett visst ändamål, vilket ofta innebär såväl juridiska och ekonomiska som tekniska utmaningar inom alla yrkesområden. Till den här faktaboken finns en webbtjänst som innehåller bl.a. inlämningsuppgifter och kunskapsfrågor som är självrättande. Läs mer på www. liber.se/elaromedel

Best.nr 47-10695-0 Tryck.nr 47-10695-0

FAstighets omslag.indd 1

Alf Pettersson

och S V V he g i t s fa

2012-06-27 08.06


ISBN 978-91-47-10695-0 © 2012 Liber AB Författare: Alf Pettersson Redaktör: Börje Pettersson Grafisk form: Ann-Christin von Reybekiel, Reybekiel Form AB Övrigt oto: Tecknade illustrationer: Mats Millberg, Infocar AB Foto: Maricé Ahlsén Misenmedia Övrigt foto: Tore Allert 40, 66u, 90ö, 110, 111, 136, 138, 146ö, 162u, 163, Allt i hemmet 160, Arbetsmiljöverket 164, Hans Åkesson Fastigheter 56, Kalmar konstmuseum 133, Kylanläggningar AB 129, Linköpingskommun 15ö, 167, Torbjörn Löf 52, Penélope Mårtensson 29, Nordic Trade Marketing Manager 75u, 86u, Ann-Christin von Reybekiel 4, 11, 34, 49, 55, 62, 63, 66, 68, 70, 73, 78, 82, 93, 98, 99, 100, 118, 126, Stockholms Spol & Sug 73u, Stockholm Stories 94, VVS Butiken 127mh, Österlens Ekosalong 65, Omslag samt vinjettillustrationer: Ann-Christin von Reybekiel. Första upplagan 1 Repro: Repro 8 AB, Stockholm Tryck: People printing, Kina 2012

Kopieringsförbud

Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och elevers rätt att kopiera för undervisningsbruk enligt BONUS-avtal, är förbjuden. BONUS-avtal tecknas mellan upphovsrättsorganisationer och huvudman för utbildningsanordnare, t.ex. kommuner/universitet. Intrång i upphovsmannens rättigheter enligt upphovsrättslagen kan medföra straff (böter eller fängelse), skadestånd och beslag/förstöring av olovligt framställt material. Såväl analog som digital kopiering regleras i BONUS-avtalet. Läs mer på www.bonuspresskopia.se.

Liber AB, 113 98 Stockholm tfn 08 - 690 90 00 www.liber.se kundservice tfn 08 - 690 93 30, fax 08 - 690 93 01 e-post: kundservice.liber@liber.se

FAstighetskunskap 0_100pc.indd 2

2012-06-27 12.12


FASTIGHETSKUNSKAP Alf Pettersson

Liber

BokFastighets.indb 3

2012-06-27 10.47


4

VÄLKOMMEN TILL DEN SPÄNN A

BokFastighets.indb 4

2012-06-27 10.47


5

N ANDE FASTIGHETSBRANSCHEN Fastighetsverksamhet i alla dess olika former är en bransch som utvecklas snabbt och som under många år framöver erbjuder en mångfald av personliga utvecklings- och yrkesval.

Modern byggfysik, tillämpade IT-lösningar och nya krav på energi- och miljölösningar samt ökade krav från alla olika typer av hyresgäster leder till att de fastighetsanställda hela tiden måste vässa sina kompetenser och förståelser. Den snabba utvecklingstakten leder också ofta till att avancerad och dyr teknik tillförs i fastigheterna. Detta leder i sin tur till att alla som vill göra karriär inom denna bransch behöver förstå övergripande ekonomiska samband för att kunna utvecklas inom sina specialområden. Oavsett om det är en arkitekt, energispecialist, IT-tekniker eller maskinspecialist som driver fram utvecklingsplanerna i ett fastighetsprojekt, måste den egna kompetensen alltid vara tillräckligt hög för att kunna skapa effektiva och ekonomiska handlingsplaner i vardagen. De flesta yrkesgrupper inom fastighetsverksamheten har behov av dialog och utvecklande resonemang med andra människor – såväl inom den egna organisationen som med hyresgäster och uppdragsgivare. Vi hoppas att dina nya baskunskaper om fastighetsdrift, skötsel och fastighetsunderhåll ska ge dig förståelse för de möjligheter till personlig utveckling och långsiktig karriär som du själv kan skapa dig inom en spännande bransch. Alf Pettersson Uppsala 2012 Inledning

BokFastighets.indb 5

2012-06-27 10.47


6

INNEHÅLL FASTIGHETEN Vad är en fastighet?

11

Kommunala regelverk

14

Liten ordlista

17

IT-stöd är en viktig del i verksamheten

20

Basfunktioner i ett fastighetssystem

23

Ekonomimodulen

23

Tekniska tillämpningar

24

Kodningar

25

26

Historik

27

Verksamhetens yrkesroller

31

Fastighetsförvaltare Fastighetsingenjör Fastighetsvärd

32 34 37

Rondering

38

Skalskydd

39

Övriga ansvarsområden

40

Fastighetstekniker Fastighetsskötare Liber | Fastighetskunskap

16

Fastighetens ekonomiska värde

FASTIGHETSVERKSAMHETEN

BokFastighets.indb 6

10

42 45

Driftformer

48

Arbetsformer

50

Underhållsplaner

52

2012-06-27 10.47


7

UTEMILJÖ

54

Miljö

58

Grönytor och planteringsytor

60

Vårskötsel Sommarskötsel Höstskötsel Vinterskötsel

62 64 66 68

Hårdgjorda ytor

70

Vårskötsel Sommar- och höstskötsel Vinterskötsel

72 74 76

Lekplatser och motionsytor

78

Säkerhet och trygghet

81

Verklig säkerhet Upplevd säkerhet Trygghet

Teknik och maskinbehov

81 81 82

84

Behörighet att framföra traktor eller elbil

85

Behörighet att arbeta med traktor eller

86

redskapsbärare med monterade redskap

86

Behörighet att använda sågar

86

Användning av lövblåsar

86 Inledning

BokFastighets.indb 7

2012-06-27 10.47


8

BYGGNAD Grund och fasader Grund

88 89 89

Putsade fasader

94

Tegelfasader

96

Träfasader

99

Invändigt Allmänna utrymmen

103 104

Trapphus, källare och vindar

104

Gemensamma serviceutrymmen

105

Uthyrda lägenheter eller lokaler

108

Ritningsförståelse Ritningssymboler

Tekniska installationer Inomhusklimat Temperaturen Luftkvalitén

Vatten

110 112

113 114 115 118

122

Tappkallvatten

123

Tappvarmvatten

124

Varmvattencirkulation

124

Spillvatten

125

Dagvatten

125

Dräneringsvatten

125

Värme Distribution

Kyla Styr, regler och övervakning (SRÖ) Inomhusklimat – värme och ventilation

Skalskydd

126 128

129 130 131

132 133

Lås och larm

134

Avfallshantering

136

Liber | Systemkunskap

Material och konstruktioner

BokFastighets.indb 8

2012-06-27 10.47


9

EKONOMI Ekonomi Driftredovisning Nyckeltal Investeringar

140 141 142 144 146

Pay-off-metoden

148

Nuvärdesmetoden

149

KVALITÉ OCH ARBETSMILJÖ Arbetsgivaren Arbetsmiljölagen Kvalitets- och miljöcertifikat

Arbetstagaren Affärsmannaskap Kommunikation Kommunikation av lagar och regler

Arbete i uthyrda utrymmen

Arbetsmiljö Tekniska Fysiska Arbetsorganisatoriska Sociala Arbetets innehåll Skadeanmälan

150 152 152 154

156 157 158 159

160

162 163 164 165 166 166 167

0RDLISTA

168

SAKREGISTER

176

Inledning

BokFastighets.indb 9

2012-06-27 10.47


kapitel 1

FASTIGHETEN

BokFastighets.indb 10

2012-06-27 10.47


11

Vad är en fastighet? När vi i dagligt tal pratar om fastigheter, menar vi i regel byggnader som villor, hyreshus, affärsgallerior och liknande. Även inom fastighetsverksamheten avser vi ofta bara byggnaderna. Men rent juridiskt är detta inte rätt. Den rättsligt giltiga definitionen är i stället: En självständig juridisk enhet som består av ett markområde med tillhörande byggnader och byggnadstillbehör.

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 11

2012-06-27 10.47


12

Jordabalk (1970:994) Den juridik som berör fastigheter hittar man främst i jordabalken, som har sitt ursprung ända från 1700-talet. Lagen har förstås arbetats om i flera omgångar sedan dess, och den nuvarande jordabalken är från 1972. Alla fastigheter registreras av Lantmäteriet, som är en statlig myndighet. I fastighetsregistret lagras alla fakta, såväl aktuella som historiska: • Fastighetens yta, som vanligen uttrycks som BOA (bruksarea bostäder), LOA (bruttoarea lokaler), BTA (bruttoarea byggnads yttermått) eller BRA (bruksarea byggnadsplans innermått). ridska • Lagfaren ägare, dvs. den juridska er kan ägaren som förutom personer bon, företag vara t.ex. föreningar, dödsbon, mm.

Första avdelningen Rättsförhållanden rörande fast egendom

1 kap. Fastighet och dess gränser 1 § Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser. Sämjedelning är utan verkan. Lag (2003:626). 1 a § I denna balk betyder 1. tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin nsad både horisontellt och vertikalt, helhet är avgränsad nellt fastighetsutrymme: fastig ghet hetsutrymme: me: ett ett utrymme u utry trymme 2. tredimensionellt fa et än en tredimensionell tredimensionelll tr som ingår i en annan fastighet om är avgränsat avgrän änsat sat både både horisontellt horiso hor isonte t llt fastighet och som och vertikalt, tsfasttighe et:: en en 3. ägarlägenhetsfastighet: fastiighe et som som inte är tredimensionell fastighet ma annat anna at än än en en avsedd att rymma ägen nhett. enda bostadslägenhet. Vad som sägs i





Lagfa

r t är e n offic iell reg Enligt istrerin 20 kap g av ett 2 § jord den da förvärv abalke g då d av fast e n ska la n alla ty handli egendo gfart s per av ng, som m. ökas s h andlin g fånges ru e n n d ast tre gar dä ar förv handli månad r ärvet, ng . Me ägande e u r räkna pprätta d upprä rätten Oftast t från övergå des. M ttades är det tt på a ed förv avses ett köp n har till d nan. H ärv av en dag ebrev ämpats ses a ndling handli som är i Sveri ngen u beteck Fasteb fång ge sed nderte rev.[2] an flera eshandling. cknade nas Att s.[1] hundra Andra år. Före söka fasta p fån å fast e 1875 b och arv geshandling gendo eteckn ar kan skiftes m ades k vara, b handli ska öv öpebre ytesha ng . D ö erlåta v n d d fa s li b stighete n o behö är äga re beh ver inte g, gåvobrev n . Om över la , bode söka la lnings gfart in vid bodelnin gfart a Vissa handli te g nnat ä den so heller avvike ng n då d m tills sökas.[ lser frå ödsboe k 3] iftas fa n trem t Den so stighete ånaders m inte n reda regeln söker n framgå lagfart r av 20 Kostna i tid ka den fö k a p n 2 fö r regis § jorda re på 825 lä g g treri as att g balken SEK o öra de .[4] ch dels ng av ett förv av det t vid v stämpe ärv är högsta ite.[5] uppde lskatt. värdet föregå lat på Stämp av köp ende å dels en elskatt eskilli r. För stämpe e en för ngen jä juridis lsk fysiska xpeditionsav mfört ka pers gift motpre atten på 4,2 person m o e n d e r med taxerin 5% (fr. er är 1 station u gsvärd ndanta o.m. 2 ,5 % till exe bodeln et för g för d 01101 mpel m ingar, 0 ödsbon 1) av k arvskif ot reve öp beräkn ten, le Fastig as gat, utg rs under 85% eskillingen. hetsreg å a r v in fa is te tret inn stighete För gåvor (u som är n å g o n tan ehålle ns värd och ha stämpe r r varit s e, lskatt. förs in lagfarn åväl aktuell te öve a a äg rio som h Ägand istoris erätten ch med regis are på en fas ka upp tighet. trering övergå Då fas gifter Ägand en, vil r i och tighets om vil ket är erätten med a registr ka fastigh fallet i tt civil till en et, för eter, e vissa a rä fastigh a tt tt s n li u d nderlä gt gilti registr ast ska ndra lä et tt g eringe nder. a den a a hand innehå n för a li lla korr llmänn tt säke a omsä ngar underte ekta u Om öv rh p etställa cknas. ttninge pgifter, erlåtels n av registr görs e e av fa avvisa ets till n gran stighet s, avslå förlitli skning inte up s upp ghet förvä vid f kj

Liber | Fastighetskunskap

ar av • Inteckningar, dvs. de andelar fastigheten som banker ellerr andra långivare har som säkerhet för sina lån.

BokFastighets.indb 12

2012-06-27 10.47


13 Fastighet A

Det kan ocksü finnas omständigheter ndigheter som pütt disponera sin verkar ägarens mÜjligheter att fastighet, t.ex. om en väg till en grannns mark. fastighet gür Üver fastighetens eras Südana inskränkningar regleras oftast genom ett sü kallat servitut, som finns inskrivet i lagfarten sü att en framtida m gäller. kÜpare alltid für veta vad som

Fastighet B

Andra begränsningar kan vara att det inte finns byggrätter, dvs. att ytterligare byggnader inte für uppfÜras pü fastigheten även om det finns lediga markytor att tillgü. Utan byggrätt (byggnadstilltünd) gür det inte att ansÜka om bygglov. Vid sidan av jordabalken finns det andra lagar som reglerar partsfÜrhüllanden inom fastighetsverksamhet, t.ex. hyreslagen och bostadsrättslagen.

Information angĂĽende byggnadstillstĂĽnd (QOLJWULNVGDJHQVEHVOXW SURS ODJRPE\JJQDGVWLOOVWnQG   VDPWI|URUGQLQJRPE\JJQDGVWLOOVWnQG  VNDE\JJKHUUDUDQV|NDRP E\JJQDGVWLOOVWnQGKRV$UEHWVI|UPHGOLQJHQ'HWWDJlOOHUE\JJQDGVWLOOVWnQGL6WRFNKROPV OlQRFKYLVVDNRPPXQHUL9lVWUD*|WDODQGVOlQ VHQHGDQ  5LNVGDJHQKDUEHVOXWDWDWWSODQHULQJDYE\JJQDGVYHUNVDPKHWHQRFNVnVNDYDUDHQ DQJHOlJHQKHWPHOODQE\JJDUEHWVPDUNQDGHQVSDUWHU'lUI|UKDU%\JJHQWUHSUHQ|UHUQD 6YHQVND%\JJQDGVDUEHWDUHI|UEXQGHWRFK$UEHWVI|UPHGOLQJHQWUlIIDW|YHUHQVNRPPHOVH  RPVDPYHUNDQLSODQHULQJVIUnJRU 6\IWHWlUDWWWU\JJDE\JJQDGVYHUNVDPKHWHQVEHKRYDYDUEHWVNUDIWEHUHGDDUEHWVWDJDUQD HQMlPQV\VVHOVlWWQLQJRFKDWWPRWYHUNDREDODQVHULQRPE\JJQDGVYHUNVDPKHWHQSn NRUWRFKOnQJVLNW .UDYSnE\JJQDGVWLOOVWnQGJlOOHUE\JJQDGVDUEHWHQPHGHQEHUlNQDGWRWDOE\JJNRVWQDG |YHUVWLJDQGHPLOMRQHUNURQRURFKVRPXWI|UVLKHOD6WRFNKROPVOlQ.RVWQDGPHOODQ WLOOPLOMRQNUlYHULQJHQDQPlODQ.RVWQDGIUnQWLOOPLOMRQHUlU DQPlOQLQJVSOLNWLJW.RVWQDG|YHUPLOMRQHUlUWLOOVWnQGVSOLNWLJWRFKGXVNDV|NDRP WLOOVWnQG6HVLGDQ $QV|NDQRPE\JJQDGVWLOOVWnQGVNDVNLFNDVWLOO I %R[6ROQD /DUV1RUGTXLVW$UEHWVI|UPHGOLQJHQ6ROQD 1RUGTXLVW  9LGIUnJRUULQJHOOHUVNLFNDHSRVWWLOO/DUV1 ODUVQRUGTXLVW#DUEHWVIRUPHGOLQJHQVH

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 13

2012-06-27 10.47


14

Kommunala regelverk

Liber | Fastighetskunskap

Lagparagraferna i jordabalken, hyreslagen och bostadsrättslagen är - liksom alla andra lagar - lika för alla överallt i hela Sverige. Vi kan betrakta lagarna som ett ramverk som vi alltid måste ta hänsyn till när vi vill förändra eller utveckla en fastighet.

BokFastighets.indb 14

Men lagarna ger inga anvisningar för hur vi kan göra på just den plats där våra fastigheter ligger. I varje konkret situation måste vi därför ta hänsyn till de kommunala regler, som gäller för just den plats där vi har vår verksamhet.

2012-06-27 10.47


Kommunerna fattar lüngsiktiga beslut om var t.ex. bostadsomrüden, kÜpcentra eller industriomrüden ska utvecklas. Detta fi nns utfÜrligt beskrivet i kommunernas detaljplaner, som är lätta att hitta i varje kommuns informationssystem.

G BYG OM AN Ă–K ANS MERA OD H U D JDG ME PSOL

LOV

LOOl

15

QV DQl DQQ  RP DPQ QVQ JDUH l WV LJKH )DVW

VLW ,I\OO

onto vsk glo e Byg and sĂśk h c et o J

ret

)DVW

VV DGUH WHQV LJKH )DVW Q QDP GH Q D 6|N

P QXP SRVW VV GUH JVD OQLQ XWGH VV UH G D 3RVW

UW

RVWR HUS

 RP YJLIW ORYD \JJ |UE VVI GUH VD ULQJ WXUH )DN Q 1DP

Ăś Ans

%

JORY V WE\J \GG QVD QGVN HJUl 6WUD WLGVE I|U HQV ORY GLVS \JJ

JORY %\J

Q DQYl UDG bQG ODJ 8SS

VD YXG V VKX VKXV GKX GHQ VUD G JQD 7YnERVWD GDVPnKX J E\J

p dsty gna XV Byg ERVWDGVK

\J SSE QDG *UX \JJ nGVE )|UU V HUD HFLILF KXV VS WRUV QJ J Q LQ R D UD Q X . RDUH OlJJ HVWD UXWW OO5 UDQ HQE HOOH +RWH PP QDG LOONR \JJ 1\W DQE  Q Q $ P (Q

%HVO

HU

I JUD SDUD RFK DWXP XWVG

W PQD GOl VNH VEH DQG )|UK

NDO GOR RVWD UHE QDG UOLJD \JJ \WWH 7LOOE HDY nO

DQG V G UD H GDP ,QUH HFLILF DlQ DWVS NOLJ $QQ

Y DUNOR

+H

HU

P GDWX HG

VORY QLQJ 5LY

0 rt ts a DG nde JQ Ă„re OWQ\E\J GQLQJ

HU

XPP ULNWQ YHQ G l RVWD IRQE HU 7HOH PP HQ

X QVQ QG DWLR V|ND Q DQLV 2UJ QQDQl D RP

VV DGUH 3RVW

FKP 7LOOR

er avs kan

PP QQX HUVR HU3

MQU U3UR ,'Q

HQ

DQG V|N QWLOO DQl DQQ

VV GUH DLOD HP

VV $GUH

XPP QVQ DWLR DQLV 2UJ

P WQXP QULN lYH WH UEH IRQD 7HOH

tigh FNQLQ FasLJKHWVEHWH

ll Fastighetsägare eller andra intressenter som vill ända fü till stünd en ändring i detaljplanen müste vända d sig till kommunen. Dü inleds en starkt reglerad ra. FÜr procedur som oftast tar nügra ür att genomfÜra. nom fastfÜrändringar i de verksamheter som bedrivs inom igheten gäller i stort sett samma begränsningarr som vid nybyggnation: En fastighetsägare som har en bostadsfasplanet till tighet für t.ex. inte gÜra om lägenheter i markplanet ommunfÜrbutiker utan att fÜrst inhämta tillstünd frün kommunfÜrvaltningen.

Q

QGH |ND

QJ QGUL LJl lQG ODWV 8WY JVS HULQ 3DUN

QDG \JJ 3nE

    HWHU HQK V OlJ UVKX UGD $IIl HU| V OE WD Q VKX XVD )ULWLG GVK RVWD QDG )OHUE J \J VWULE X G G QD ,Q \JJ JHE *DUD

HQE PP LOONR 1\W

U

lGH

ERVW

UHD

WWRD

YEUX

'lUD

 ULQJ lQG QGLJ XWYl PPHU

DPW 1&6QX V G D )lUJ JJQ HU

WHUP XPP LOOE\ 6Q SJLI FKW  1& DXS \ R )lUJ HU

$UH QDGVDUHD LGQ XPP r Y J e Q 6 g %\J fär  1& )lUJ och rial te ma iga änd DG Utv HNOlGQ JDU

hetsverksamhet FÜr den som yrkesmässigt arbetar inom fastighetsverksamhet är det viktigt att känna till vilka fÜrändringar av t.ex. exterimheter som kräver Üren (fasader, portar, fÜnster) eller nya verksamheter kommunalt tillstünd. Det är ocksü viktigt att veta vilka byggnapeciella skäl, kanske der som är extra känsliga att fü fÜrändra av speciella fÜr att de är uppfÜrda under en viss epok eller fÜr att de har spelat en unik roll i kommunens utveckling.

LQ QULWQ OW 3OD XQD RPP . HQ YDWW GDJ

GE )DVD 7DN

LQJ JJQ EHOl

VWHU )|Q

in lysn upp JDU iga OLQ Ă–vr KDQG

gar

UWD VND QDG \JJ 1\E D

WNDUW OW WRP XQD P P .R  HQ YDWW



U LQJD GULWQ OW )DVD XQD RPP . Q  H  WW  YD VSLOO



PX NRPLQJ LQJV S N|S OLQNR /LQ \JJ# V V UH E VWDG GUHVV WD 3R SLQJ (SRV  LQN| /   Q  WD JJD  WWQLQ )D[ 'UR    UHVV VDG 

N | %HV GWMlQVW DUV   P .XQ WJ

H ODQ JDG QVS %LIR DWLR 6LWX JWLOO XWQLQ H VO UP Q $ Yl )MlUU

X  /.

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 15

2012-06-27 10.47


16

Liten ordlista • Lagfart är den handling i fastighetsregistret som visar vem som är fastighetsägare. Senast tre månader efter köp av en fastighet ska anmälan om ägarbytet anmälas till fastighetsregistret. • Servitut är ett långsiktigt avtal som garanterar en grannfastighet (härskande fastighet) att utnyttja del (t.ex. tillfartsväg) eller en nyttighet (t.ex. brunn) av en annan fastighet (tjänande fastighet). Servitutet skrivs in i fastighetsregistret. • Byggnadstillbehör avser utrustning som monterats för att komplettera utnyttjandet av byggnaden. Exempel på byggnadstillbehör är badkar och vitvaror (kyl/frys, spis). Ett extra, fritt uppställt kylkåp är däremot inte ett byggnadstillbehör. • Detaljplan är en plan som kommunen upprättar och som visar hur mark, vattenområden och bebyggelse ska fastighetsindelas och användas.

Liber | Fastighetskunskap

• Bygglov krävs vid nybyggnation men även vid större ombyggnader fastighetsanvändningg. By ygg gglo l v beviljas av kommunen, eller förändrad fastighetsanvändning. Bygglov vanligen av dess byggnadsnämnd.

BokFastighets.indb 16

2012-06-27 10.48


17

Fastighetens ekonomiska värde Fastighetsekonomi skiljer sig inte på något avgörande sätt från annan företagsekonomi. Det mest särpräglade är att varje fastighet alltid har åtminstone tre olika värden: • Bokfört värde, som är det tillgångsvärde fastigheten har i balansräkningen. • Marknadsvärde, som är det värde som fastigheten troligen skulle ha vid en försäljning i nutid. • Taxeringsvärde, som är det skattemässiga mark- och byggnadsvärde som skattemyndigheten har satt på fastigheten.

FASTIGHETSBESTÅND (Belop i tkr, yta = BOA + LOA m2)

Bostandsområde

Marknadsvärde

Centrala staden

2 185 102

1 366 203

1 176 028

1 238 8

780 724

294 581

767 203

1 079 9

92 300

34 646

Tuna backar/Svartbäcken Gamla Uppsala Kvarngärdet Sala backe Årsta

Bokfört värde

Taxeringsvärde

Anta al bostäd der

97 7

608 721

154 408

330 029 29

756 75

1 574 507

570 859

878 069

2 218

522 209

271 787

190 423

293

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 17

2012-06-27 10.48


18 Fastighetsverksamhet följer samma regelverk och ska tillämpa samma praxis – god redovisningssed – som alla andra företag. Balansräkningen visar balansen mellan företagets tillgångar och skulder vid ett visst tillfälle, t.ex. den sista dagen på året. Balansräkningen är det viktigaste underlaget när ett företag ska värderas av en bank eller i samband med en försäljning, och därför måste tillgångar och skulder värderas enligt fastställda regler. Resultaträkningen visar verksamhetens resultat. Intäkter och kostnader under en viss tidsperiod, t.ex. ett år, ställs mot varandra.

Resultaträkning

Balansräkning

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

$

Skulder t-ÌO

$

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

$ $ $$ $ $ $

$ $ $ $ $ $ $ $ $

Tillgångar

Inkomster

t'BTUJHIFUFS

t)ZSPS

Tillgångar och skulder vid en viss tidpunkt

Kostnader t%SJGU t6OEFSIÌMM t4LÚUTFM

Resultatet mätt över en tidsperiod

Liber | Fastighetskunskap

Fastighetsägaren utser ofta en förvaltare, som ansvarar för att skötsel och underhåll utförs så att fastighetens värde är stabilt eller förbättras. Fastighetsskötare, fastighetstekniker och fastighetsvärd är i sin tur förvaltarens utförare. De ska dels garantera fastighetens funktioner och att hyresgästerna får den komfort som avtalats, dels ansvara för att verksamhetens resultatbudget blir uppfylld varje år.

BokFastighets.indb 18

Fastighetsverksamheter har ofta ett antal viktiga utomstående intressenter, t.ex. banker och finansinstitut. De kommer dock inte att behandlas i denna bok. Detsamma gäller för de speciella intressenter som är väsentliga när en fastighet ska köpas eller säljas.

2012-06-27 10.48


19

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 19

2012-06-27 10.48


FASTIGHETSKUNSKAP

FA ST IG H E T S KU N S K A P

Alf Pettersson

Med den här boken vill vi skapa en baskunskap och en förståelse för alla olika delar som ryms inom en utvecklande och värdebevarande fastighetsförvaltning. Bredden och djupet i modern fastighetsförvaltning är fortfarande rätt okänd, men här ryms så olika verksamheter som ekonomi, juridik, energisystem, skötsel samt IT-baserade styr- och övervakningssystem.

FASTIGHETSKUNSKAP

Genom att spegla fastighetsverksamhetens många sidor ger vi den grund som behövs för att sedan kunna gå vidare med fördjupningar inom de olika specialist- eller yrkesområdena. Boken visar också att inget specialistområde är isolerat från de andra delarna av fastighetsverksamheten. Fastighetsarbetet utgår alltid från en befintlig anläggning som ska tjäna ett visst ändamål, vilket ofta innebär såväl juridiska och ekonomiska som tekniska utmaningar inom alla yrkesområden. Till den här faktaboken finns en webbtjänst som innehåller bl.a. inlämningsuppgifter och kunskapsfrågor som är självrättande. Läs mer på www. liber.se/elaromedel

Best.nr 47-10695-0 Tryck.nr 47-10695-0

FAstighets omslag.indd 1

Alf Pettersson

och S V V he g i t s fa

2012-06-27 08.06


9789147106950