FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
1
INNEHÅLLSFÖRTECKNING KAPITEL 1. VILL DU VETA MER?................................................ 4 Webbshopen.................................................................... 4 Fastighetsägarna Dokument.............................................. 4 Utbildningsverksamhet...................................................... 5 Medlemskap i Fastighetsägarna......................................... 5 KAPITEL 2. FASTIGHETSRÄTTENS GRUNDER.............................. 6 Avtal och tillstånd.............................................................. 7 Panträtt och inteckningar.................................................. 8 Övrigt............................................................................... 9 KAPITEL 3. LAGAR ATT KÄNNA TILL........................................ 12 Det svenska regelverket................................................... 13 Plan- och bygglagen........................................................ 14 Miljöbalken..................................................................... 17 Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag.......... 19 KAPITEL 4. BOSTADSUTHYRNING........................................... 20 Om hyresavtal................................................................. 21 Hyressättning.................................................................. 22 Flytta in........................................................................... 23 Under hyrestiden............................................................. 24 Flytta ut.......................................................................... 27 Tvist mellan hyresvärd och hyresgäst................................ 30 KAPITEL 5. LOKALUTHYRNING............................................... 32 Om hyresavtal................................................................. 33 Momsregistrering............................................................ 34 KAPITEL 6. FASTIGHETSDRIFT................................................. 36 Sund inomhusmiljö......................................................... 37 Vatten............................................................................. 41 Avfallshantering.............................................................. 41 Elektriska installationer.................................................... 42 Hissar.............................................................................. 43 Brandskydd och sotning.................................................. 44 Ohyra och skadedjur....................................................... 45 Bredband och kabel-tv.................................................... 45 Allmänna trygghetsfrågor............................................... 46 Försäkringar.................................................................... 46 Hjälp med egenkontrollerna............................................ 47 KAPITEL 7. ENERGI OCH MILJÖ............................................... 48 Energieffektivisering........................................................ 49 Energideklaration............................................................ 48 Webbaserat program för Energiuppföljning..................... 51 Miljöklassning................................................................. 52 Grönt hyresavtal.............................................................. 53
KAPITEL 8. FASTIGHETSUNDERHÅLL....................................... 54 Reparationer och underhåll eller ombyggnad?................. 52 Normala intervall för underhållsåtgärder.......................... 52 Underhållsplan................................................................ 53 Att köpa förvaltningstjänster........................................... 56 Inför större projekt.......................................................... 58 Entreprenadjuridiska dokument....................................... 59 Entreprenadformer.......................................................... 60 Ersättningsmodeller......................................................... 61 Upphandlingar................................................................ 62 KAPITEL 9. ATT VARA ARBETSGIVARE..................................... 64 Anställningsavtal............................................................. 64 Skatter............................................................................ 64 Arbetsgivarens ansvar...................................................... 64 KAPITEL 10. FINANSIERING..................................................... 66 Eget eller lånat kapital..................................................... 66 Kreditprövning................................................................ 67 KAPITEL 11. EKONOMISK ANALYS.......................................... 70 Ekonomi och investeringar.............................................. 75 Bedöma en investering.................................................... 77 Nyckeltal......................................................................... 78 Sammanfattning av vanliga begrepp................................ 81 KAPITEL 12. FASTIGHETSVÄRDERING..................................... 82 Värdebegreppet.............................................................. 82 KAPITEL 13. SKATT OCH REDOVISNING.................................. 86 Företagsformer............................................................... 86 Revisor, revision och årsredovisning.................................. 88 Indelning av fastigheter................................................... 90 Verksamhetens intäkter och kostnader............................ 91 Särskilda regler för enskilda näringsidkare........................ 95 Särskilda regler för aktiebolag och andra juridiska personer............................................................ 96 Fastighetstaxering........................................................... 96 KAPITEL 14. KÖPA ELLER SÄLJA FASTIGHET............................ 98 Betala rätt pris................................................................. 98 Ny som fastighetsägare?................................................. 98 Skattefrågor.................................................................... 99 Miljöaspekter................................................................ 100 Erhåll rätt pris................................................................ 101 Skattefrågor.................................................................. 101 INDEX.................................................................................. 102
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
3
KAPITEL 2
FASTIGHETSRÄTTENS GRUNDER Sedan urminnes tider har fast egendom ansetts särskilt värdefull. 1734 antogs den första jordabalken men redan på 1200-talet utformades ”dominium” i Italien som definierade det feodala samhällets äganderättsförhållanden.
6
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Syftet med den nuvarande lagstiftningen är bland annat att det inte ska råda några oklarheter om vem som äger en viss fastighet samt hur den kan och får användas som säkerhet i olika sammanhang.
Avtal och tillstånd Köp av fast egendom sker genom att en köpehandling upprättas som säljaren och köparen skriver under. För att den ska vara giltig ska den uppfylla följande krav: 1. Säljaren och köparen måste båda underteckna en skriftlig köpe-
handling. 2. Köpeskillingen ska anges. 3. Handlingen måste innehålla en förklaring av säljaren att den angivna egendomen överlåtes på köparen. Dessutom måste det framgå vem som är säljare respektive köpare samt vilken fastighet som köpet avser. Fastighetsbeteckning ska anges. Uppfylls inte dessa krav blir köpet ogiltigt och lagfartsansökan avslås. Om säljaren är gift eller sambo och fastigheten utgör gemensam bostad krävs samtycke från maken eller sambon. Detsamma gäller om säljaren är gift och maken har giftorätt i fastigheten. KÖPEKONTRAKT OCH KÖPEBREV Det är vanligt att två handlingar upprättats vid en fastighetsförsäljning, nämligen såväl ett köpekontrakt som ett köpebrev. Köpekontraktet innehåller då en fullständig redogörelse för köpevillkoren (köpeskillingen, hur den ska erläggas, uppgift om tillträdesdag, ansvar för räntor, försäkringar och andra utgifter med mera) medan att köpebrevet oftast endast innehåller parternas överlåtelseförklaring, köpeskillingen och underskrifter. Köpebrevet får därmed mest karaktär av ett kvitto över betald köpeskilling och används ofta ensamt som grund för lagfartsansökan. Genom att använda två handlingar och göra köpets fullbordan beroende av att den andra ska utfärdas, kan säljaren förmå köparen att betala resterande köpeskilling. För att skapa säkerhet i fastighetsförhållanden vill man förhindra att fastighetsköp ska gå tillbaka eller att äganderätten hålls svävande under alltför lång tid. I jordabalken stadgas därför som huvudregel att köpets fullbordan eller bestånd inte får göras beroende av villkor under mer än två år från det att köpehandlingen upprättades. Om ingen tid avtalats, anses den vara två år. Har längre tid än två år avtalats, är köpet i sin helhet ogiltigt. Orsaken till denna stränga regel är, att man ansett att villkor av detta slag har så stor betydelse för avtalet, att hela avtalet och inte bara villkoret ska vara ogiltigt. Ansökan om lagfart ska därför avslås om tidsramen inte hålls. Det finns tre undantag från denna huvudregel. Ett fastighetsköp får hållas svävande eller fullbordas under längre tid än två år om: 1. Köpet görs beroende av att köpeskillingen betalas. 2. Fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning som är sökt senast sex månader efter att köpehand- lingen upprättades (detta är aktuellt när man köper andel eller område av fastighet eller mark som är samfälld för flera fastigheter).
3. Beroende på andra uppställda villkor som grundar sig på bestäm- melse i lag. GÅVOR Formföreskrifterna vid köp gäller även vid gåva av fast egendom. En gåva ska ske skriftligen, vilket sker genom att givaren överlämnar ett av honom undertecknat gåvobrev som bevittnats. Om gåvans fullbordan eller bestånd är beroende av villkor under viss tid utöver två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid, gäller inte villkoret om gåvotagaren överlåtit fastigheten (det vill säga tredje man) om inte talan om återgång av gåvan blivit väckt före överlåtelsen. Om inte givaren har återfått gåvan, därför att villkoren inte kan bli gällande, får gåvotagaren ”till givaren utge gåvans värde”. Liksom vid köp medför även gåva skyldighet för mottagaren att söka lagfart. LAGFART Den som förvärvar en fastighet med äganderätt är, med vissa undantag, skyldig att inom föreskriven tid – vanligen tre månader räknat från dagen för köpehandlingens eller gåvobrevets upprättande – söka inskrivning av förvärvet (lagfart) hos inskrivningsmyndigheten (IM). Inskrivningsmyndighet för fastighetsinskrivningar i Sverige är Lantmäteriet. Den som söker lagfart ska lämna in de handlingar som fordras för att styrka förvärvet, normalt köpehandling eller gåvobrev i original. Bifalls ansökan utfärdas ett inskrivningsbevis. Om förvärvet avser del av fastighet måste i vissa fall fastighetsbildning ske inom viss tid för att förvärvet ska förbli giltigt. Har det inte skett ska lagfartsansökan avslås. IM måste också kontrollera om överlåtelsen står i strid mot någon inskränkning i överlåtarens rätt att förfoga över fastigheten eller om någon annan har företräde framför förvärvaren. Om så är fallet ska ansökan avslås. Det krav som fanns tidigare på förvärvstillstånd för hyresfastigheter är dock borttaget. Slutligen föreligger en allmän prövningsskyldighet för IM. Lagfartsansökan ska alltid avslås om det är uppenbart att förvärvet av någon anledning är ogiltigt. FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
7
KAPITEL 3
LAGAR ATT KÄNNA TILL Lagstiftarna ställer stora krav på alla fastighetsägare. Att äga och förvalta en fastighet innebär att man är skyldig att följa såväl lagar som förordningar och föreskrifter inom vitt skilda områden. Här ska vi kort beskriva några av lagarna
och hur de påverkar dig som fastighetsägare. Några av de viktigaste kommer vi att beskriva mer ingående, såväl i detta kapitel som längre fram i handboken, tillsammans med de åtgärder som krävs av fastighetsägaren för att uppfylla dem.
ARBETSMILJÖLAGEN, SFS 1977:1160 I arbetsmiljölagen finns regler om arbetsgivarens skyldighet att förebygga ohälsa och olycksfall i arbetet. Det finns också regler om samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare.
LAG OM KAMERABEVAKNING SFS 2018:1200. Lagen reglerar vad som gäller för att få kamerabevaka, när tillstånd behöver sökas och hur inspelat material ska behandlas. Obs att även Dataskyddsförordningen (”GDPR”) behöver beaktas. För mer information se Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningens vägledning om behandling av personuppgifter vid kamerabevakning, som finns på Fastighetsägarnas hemsida.
BOSTADSRÄTTSLAGEN, SFS 1991:614 Lagen gäller bostadsrättsföreningar och bostadsrätter och innehåller bland annat bestämmelser om medlemskap, upplåtelse och övergång av bostadsrätt, ombildning, förhandsavtal och ekonomiska planer. Även bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter regleras i denna lag. Verksamheten i en bostadsrättsförening styrs även av lagen om ekonomiska föreningar, SFS 1987:667, bland annat när det gäller styrelsens arbete och formerna för föreningsstämman. BROTTSBALKEN, SFS 1962:700 Brottsbalken definierar vad som betraktas som brott och beskriver vilka olika påföljder som finns när ett brott har begåtts. DISKRIMINERINGSLAGEN, SFS 2008:587 I samband med exempelvis uthyrning av lägenheter är det förbjudet att välja bort en sökande utifrån kön, könsöverskridande identitet, etnisk tillhörighet, religion, funktionshinder, sexuell läggning och ålder. ELLAGEN, SFS 1997:857 I ellagen finns bestämmelser om elsäkerhet, både vad gäller hur installationer ska utföras och hur besiktning och kontroller ska ske. JORDABALKEN, SFS 1970:994 Jordabalken reglerar allt ägande av fast egendom. Köp, försäljning, uthyrning, panträtt och lagfarter är några av de områden som regleras i denna liksom arrenden. Kapitel tolv i jordabalken utgör det som i dagligt tal kallas hyreslagen. KULTURMILJÖLAGEN, SFS 1988:950 Syftet med denna lag är att värna om kulturmiljöer av olika slag och reglerar bland annat vad som gäller om fornfynd påträffas vid ny- och tillbyggnad. LAG MED SÄRSKILDA BESTÄMMELSER OM GATURENHÅLLNING OCH SKYLTNING, SFS 1998:814 Denna lag reglerar fastighetsägarens ansvar för bland annat renhållning och snöröjning på mark som enligt detaljplanen är redovisad som kvartersmark och som används av allmänheten. Lagen innehåller också information om skyltning på exempelvis fasader.
12
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
LAG OM ALLMÄNNYTTIGA KOMMUNALA BOSTADSBOLAG, SFS 2010:879 Syftet med lagen är att skapa likvärdiga förutsättningar för kommunala bostadsaktiebolag och privata hyresvärdar. LAG OM BRANDFARLIGA OCH EXPLOSIVA VAROR, SFS 2010:1011 Lagen reglerar hur brandfarliga och explosiva varor ska hanteras för att hindra, förebygga och begränsa olyckor och skador. LAG OM ENERGIDEKLARATION FÖR BYGGNADER, SFS 2006:985 Alla byggnader i Sverige ska vara energideklarerade och deklarationen ska vara utfärdad av en certifierad person. Vid en fastighetsförsäljning ska säljaren kunna visa upp en energideklaration som inte får vara äldre än tio år. LAG OM ENERGIKARTLÄGGNING I STORA FÖRETAG, SFS 2014:266 I stora företag ska en energikartläggning utföras minst vart fjärde år. LAG OM ENERGIMÄTNING I BYGGNADER, SFS 2014:267 Lagen syftar till att energikostnader ska kunna fördelas efter faktisk energianvändning genom individuell mätning. Gäller vid nyproduktion. LAG OM SKYDD MOT OLYCKOR, SFS 2003:778 Enligt denna lag ska fastighetsägaren ansvara för att vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och olyckor liksom för att hindra eller begränsa skador till följd av brand och olyckor. LAG OM SKYDDSRUM, SFS 2006:545 Lagen reglerar en fastighetsägarens underhållsansvar i det fall ett skyddsrum finns i fastigheten.
MILJÖBALKEN, SFS 1998:808 Miljöbalkens syfte är att främja en hälsosam och god miljö för människor samt värna om naturen. För fastighetsägare reglerar den bland annat frågor kring inomhusmiljö, buller och farliga ämnen. ORDNINGSLAGEN, SFS 1993:1617 Ordningslagen ska bland annat skydda människor som vistas på allmän plats. I den anges bland annat fastighetsägarens ansvar för att avlägsna snö och is från tak, se till att skyltar på fasad och tak är ordentligt fastsatta samt för att skärma av i samband med grävarbeten. DATASKYDDSFÖRORDNINGEN (”GDPR”) Den 25 maj 2018 ersattes personuppgiftslagen av en ny dataskyddsförordning - även kallad ”GDPR” efter förordningens engelska namn, General Data Protection Regulation. Förordningen är gällande lag i Sverige och inom hela EU/EES. Dessutom finns kompletterande svensk lagstiftning angående skydd av personuppgifter som behöver beaktas. Mer information finns på Datainspektionens hemsida och i Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningens vägledning för behandling av personuppgifter vid uthyrning och förvaltning av hyresbostäder, som finns på Fastighetsägarnas hemsida. PLAN- OCH BYGGLAGEN, SFS 2010:900 Plan- och bygglagen reglerar nyproduktion, ombyggnader och rivning av fastigheter. Som fastighetsägare är det viktigt att kontrollera de krav som ställs i samband med exempelvis renoveringar uppfylls. SKATTEFÖRFARANDELAGEN, SFS 2011:1244 Lagen styr över hur skatter ska redovisas och betalas, exempelvis inkomstskatter, moms och arbetsgivaravgifter. ÖVRIG LAGSTIFTNING Beroende på i vilken bolagsform som verksamheten bedrivs finns även annan lagstiftning att ta hänsyn till. Hit hör exempelvis aktiebolagslagen och årsredovisningslagen.
Författningar
DET SVENSKA REGELVERKET Typ av regel
Ges ut av
Bindande
Lagar
Riksdagen Ja
Förordningar Regeringen Ja Föreskrifter
Olika myndigheter
Ja
Allmänna råd
Olika myndigheter
Nej, endast rekommendationer
Samtliga författningar – det vill säga lagar, förordningar och föreskrifter är alltid bindande. Allmänna råd ges ut av olika myndigheter och är enbart rekommendationer. Utöver det svenska regelverket finns EUs lagstiftning att ta hänsyn till, bland annat så kallade ramdirektiv.
På webbplatsen www.lagrummet.se finns information om det svenska rättssystemet. Här kan du också söka fram texten i samtliga författningar.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
13
Plan- och bygglagen Plan- och bygglagen (PBL) är den lag i Sverige som reglerar samhällets krav på planering och byggande. Den gäller såväl vid nyproduktion som vid om- och tillbyggnad av befintliga fastigheter liksom vid rivning. Som fastighetsägare finns det flera situationer där du kan stöta på plan- och bygglagen i din vardag. Krav på byggnadsverk finns dels i plan- och bygglagen, PBL och dels i plan- och byggförordningen, PBF samt i Boverkets föreskrifter. Kraven gäller inte bara vid nybyggnader och ändringar. Vissa krav gäller även för befintliga byggnader och allmänna platser När det gäller byggnadsverk delas kraven in i utformningskrav respektive tekniska egenskapskrav. Utformningskraven innebär att byggnadsverk ska vara lämpliga för sitt ändamål, ha god form-, färgoch materialverkan och ska även vara tillgängliga och användbara för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Utformningskraven prövas i samband med bygglovet. Byggnadsverk ska även ha vissa tekniska egenskaper som till exempel bärförmåga, stadga och beständighet. Om det är en bygglovspliktig eller anmälanspliktig åtgärd sker oftast en genomgång av de tekniska egenskapskraven på det tekniska samrådet.
UR PLAN- OCH BYGGLAGEN, KAPITEL 8 Byggnadsverks utformning, §1. En byggnad ska: 1. vara lämplig för sitt ändamål, 2. ha en god form-, färg och materialverkan, och 3. vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Byggnadsverks tekniska egenskaper, §4. Ett byggnadsverk ska ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om: 1. bärförmåga, stadga och beständighet, 2. säkerhet i händelse av brand, 3. skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljön, 4. säkerhet vid användning 5. skydd mot buller, 6. energihushållning och värmeisolering, 7. lämplighet för det avsedda ändamålet, 8. tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga, 9. hushållning med vatten och avfall och 10. bredbandsanslutning.
ÖVERSIKTSPLAN, UTSTÄLLNING OCH DETALJPLAN I plan- och bygglagen står det att alla kommuner ska ha en aktuell översiktsplan. Översiktsplanen anger hur kommunen på lång sikt tänker använda olika mark- och vattenområden, men även hur den redan byggda miljön ska användas, utvecklas och bevaras. Till exempel vilka områden som är tänkta för industri, bostadsområden, parker och friluftsområden. Under varje mandatperiod måste planen ses över 14
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
och prövas så att den fortfarande är aktuell. Översiktsplanen tas fram i dialog med länsstyrelse och andra myndigheter och organisationer som har intressen i området i ett så kallat samråd. När ett förslag till översiktsplan finns, ställs den ut under två månader och då har alla medborgare möjlighet att tycka till. Detta måste göras skriftligen. Ofta finns förslagen också på kommunens webbplats. Utifrån översiktsplanen tas en juridiskt bindande detaljplan fram för områden i kommunen. För alla som vill bygga eller är intresserad av ett område som det ska byggas i, är det viktigt att ta reda på om det finns en detaljplan för det aktuella området eller inte. Saknas detaljplan är det kommunen som avgör om det behövs tas fram en sådan för området innan ett bygge kan påbörjas. Det finns flera olika faktorer som avgör om en detaljplan behövs, till exempel på om det ska bli en sammanhållen bebyggelse där någon vill uppföra en fastighet eller om bygget medför en betydande miljöpåverkan. När en detaljplan tas fram samråder kommunen med alla som berörs av planen. Förslaget kungörs på kommunens anslagstavla och i en ortstidning och det kan sedan granskas under samrådstiden som framgår av kungörelsen. Förslaget går ofta också att hitta på kommunens webbplats. ANSÖKAN OM LOV Den som vill uppföra en ny fastighet eller göra vissa andra större åtgärder i den befintliga måste en bygglovsansökan lämnas in till kommunen. I vissa fall är det i stället en anmälan som krävs. Kontakta den förvaltning i kommunen som handlägger den här typen av ärenden för att få reda på vad som gäller det aktuella fallet. Bygglov krävs oavsett om det finns en detaljplan eller inte för området. Från det att en ansökan lämnats in har kommunen tio veckor på sig för att handlägga ärendet. Om en ansökan behöver kompletteras med uppgifter räknas tiden efter det att kompletteringarna kommit in. Behövs mer utredning har kommunen möjlighet att förlänga med ytterligare tio veckor. Enligt plan- och bygglagen ska byggnaden och tomtens tillgänglighet prövas redan i bygglovet. Det innebär att den som söker ett bygglov redan från början får ett beslut om byggnaden följer de tillgänglighetskrav som finns för olika funktionshinder.
LAGA KRAFT När kommunen beslutat om lov måste de normalt delge beslutet till den som sökt samt till de personer som eventuellt haft invändningar. Beslutet måste också kungöras i Post- och Inrikes Tidningar. Personer som ska delges kan överklaga beslutet inom tre veckor från delgivningen. De personer som inte delges kan överklaga beslutet inom fyra veckor från kungörelsen i Post- och Inrikes Tidningar. Att ett beslut vinner laga kraft innebär att beslutet inte längre kan överklagas. Tidigare behövde den som sökte bygglov också göra en bygganmälan. Det behöves inte i och med de förändringar som gjordes i PBL för några år sedan. Men för vissa åtgärder som inte kräver bygglov måste dock fortfarande en anmälan göras. Exempel på åtgärder som kan betraktas som anmälningspliktiga är: • Väsentligt ändrad eller minskad brandcellsindelning. • Nya dörrar i brandcellsgräns eller i brandsektion. • Nedmontering eller urdrifttagande av brand- och utrymningslarm. • Nedmontering eller urdrifttagande av sprinklersystem. • Ändring av utrymningsvägar. • Byte av ytskikt/material till sämre brandtekniska egenskaper än befintlig, till exempel träpanel på väggar som tidigare varit av gips eller brännbara fasadmaterial i flervåningsbyggnader. • Väsentligt ökad person- eller brandbelastning som kräver att det byggnadstekniska brandskyddet ändras. Exempel på åtgärder som normalt inte är anmälningspliktiga: • Byte av en branddörr till en likvärdig med samma eller bättre brandteknisk klass och liknande underhållsåtgärder. • Håltagning i brandcellsgräns för mindre antal kablar, rör och liknande som omedelbart tätas med CE-märkta system eller mot- svarande i rätt brandteknisk klass. • Byte av befintlig röklucka i trapphus med wirestyrning till elektrisk styrning.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
15
KONTROLLANSVARIG Vill du bygga, riva eller utföra markåtgärder måste oftast en kontrollansvarig (KA) anlitas. Det är byggherren som anger förslag på KA i ansökan. Den kontrollansvarige ska bland annat hjälpa till med att ta fram ett förslag till kontrollplan och se till att såväl kontrollplanen som andra bestämmelser och villkor som gäller följs. Denne ska även vara med på tekniska samråd, besiktningar, kontroller och vid byggnadsnämndens arbetsplatsbesök på ditt bygge. Vid enklare åtgärder behöver du ingen kontrollansvarig. Är du osäker på om en kontrollansvarig behövs eller inte, kontakta kommunen. Det är krav på att de som arbetar som kontrollansvariga måste vara certifierade. TEKNISKT SAMRÅD När en ansökan om bygglov beviljats kallar byggnadsnämnden till ett tekniskt samrådsmöte (tidigare kallat byggsamråd). Vid uppförande av enklare byggnationer hålls oftast inget samrådsmöte. På det tekniska samrådet diskuteras bland annat byggnationens planering och organisation, förslaget till kontrollplan och övriga handlingar som lämnats in. I kontrollplanen ska det framgå vilka kontroller som ska göras, vad som ska kontrolleras och vem som ska utföra dessa. Bedömer kommunens representanter att byggherren och dennes organisation saknar kompetens – antingen på övergripande nivå eller inom något särskilt specialområde – kan de besluta om att en certifierad sakkunnig ska utses. Kostnaden för sakkunnig betalas av byggherren. STARTBESKED Om kommunen efter det tekniska samrådet bedömer att lagens krav kan uppfyllas ges normalt sett ett startbesked. I startbeskedet fastställs kontrollplanen för bygget och de eventuella villkor som måste uppfyllas innan det får påbörjas. Det är viktigt att arbetet inte påbörjas innan ett startbesked har lämnats eftersom kommunen då kan ta ut en byggsanktionsavgift. KOMMUNENS ARBETSPLATSBESÖK När bygget har varit igång en tid ska kommunen, enligt PBL, besöka byggarbetsplatsen. Detta ska normalt sett göras minst en gång under byggtiden. Hur många besök och när dessa besök ska utföras bestäms på det tekniska samrådet och finns även med i startbeskedet. Vid enklare byggen behövs inget arbetsplatsbesök och även detta bestäms i så fall under det tekniska samrådet. Vid besöket tittar kommunens representanter bland annat på att kontrollplanen följs. SLUTSAMRÅD OCH SLUTBESKED När projektet närmar sig sitt slut är det dags för slutsamråd. Det är kommunen som kallar till slutsamrådet och de som kallas är byggherren, den som arbetat som kontrollansvarig och övriga som kommunen tycker bör vara med. Normalt hålls slutsamrådet på byggarbetsplatsen. Under mötet går man bland annat igenom utlåtanden som den kontrollansvarige gjort och ser efter så att kontrollplanen har följts.
Detta möte ligger sedan till grund för att ett slutbesked ska utfärdas. Om alla krav och åtgärderna enligt bygglov, kontrollplan, startbesked och eventuella kompletterande villkor är uppfyllda och kommunen inte har skäl att invända, avslutas ärendet och ett slutbesked utfärdas. Först när detta är klart får byggnaden tas i bruk. Görs det tidigare kan en byggsanktionsavgift tas ut. Om kommunen bedömer att det finns brister som inte är försumbara och som behöver åtgärdas eller att en kontroll behöver göras senare får ett så kallat interimistiskt slutbesked meddelas. I det beskedet beskriver kommunen i vilken omfattning som byggnaden får användas. När åtgärderna har genomförts utfärdas slutbeskedet. PARKERINGSKÖP
En fastighetsägare är enligt plan- och bygglagen skyldig att i skälig utsträckning ordna parkering på eller i närheten av tomten. Denna skyldighet aktualiseras när ägaren söker bygglov för ny- eller ombyggnad. Det förekommer att kommunen föreslår att fastighetsägaren löser sin parkeringsskyldighet genom ett parkeringsköp. I stället för att anordna p-platser på den egna tomten på ett eller annat sätt medverkar fastighetsägaren då till att finansiera p-platser någon annanstans. Man brukar skilja på två typer av parkeringsköp: 1. Friköp innebär att fastighetsägaren betalar ett engångsbelopp per
bilplats till kommunen som övertar fastighetsägarens skyldighet att anordna parkering. 2. Avlösen innebär att fastighetsägaren förbinder sig att hyra de för hans fastighet erforderliga bilplatserna sedan parkering anordnats genom annans försorg. För en kommersiell fastighet är det ofta av mycket stor betydelse att det finns tillgång till parkering på nära håll. Går det inte att ordna på den egna fastigheten, kan det vara intressant att medverka till en finansiering av parkeringsplatser på en grannfastighet. Detta kan ske genom ett parkeringsköp men även på andra sätt. Ett alternativ kan vara att parkeringsanläggningen görs som en gemensamhetsanläggning. Ibland kan man även lösa sina parkeringsproblem på en annan fastighet med ett servitut. Vid ett parkeringsköp rekommenderas att en fastighetsägare försäkrar sig om att de p-platser som köps står i relation till det värde som de tillför. P-platser på allmän plats ska inte godtas, eftersom dessa ska vara tillgängliga för alla utan parkeringsköp. P-platserna ska också ligga på rimligt avstånd och ett avtal som tecknas ska vara tydligt tidsangivet och innehålla en klausul om fastighetsägarens rätt att disponera p-platserna även efter ett eventuellt ägarbyte. En fastighetsägare är i sin fulla rätt att tillgodose sitt behov av p-platser genom att köpa in sig i en privat parkeringsanläggning. Byggnadsnämnden har bara att pröva att det ”privata” parkeringsköpet uppfyller plan- och bygglagens krav.
WWW.BOVERKET.SE
På Boverkets webbplats finns mer detaljerade uppgifter om innehållet i plan- och bygglagen samt vad som gäller i olika sammanhang. Där finns också annan viktig information för fastighetsägare, exempelvis om energi och miljö. 16
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag Till skillnad från de flesta branscher möter privata fastighetsföretag konkurrens från kommunal näringsverksamhet. Framför allt är det frågan om kommunala bostadföretag som i flera fall har en dominerade ställning på sina lokala hyresmarknader. Det förekommer även att kommuner hyr ut lokaler till framför allt små företag. För att hindra en snedvridning av konkurrensen finns särskild lagstiftning. AFFÄRSMÄSSIGA PRINCIPER Den 1 januari 2011 trädde en lagreglering i kraft som innebär att kommunala bostadsbolag ska vara allmännyttiga i betydelsen att de ska bidra till kommunens bostadsförsörjning. De måste drivas enligt affärsmässiga principer, vars innebörd ska bestämmas med utgångspunkt från en privat investerares villkor och agerande. Det innebär för det första att kommuner inte får ge sina bolag någon form av ekonomiskt stöd. Bolagen måste också betala en kreditgarantiavgift, som motsvarar den risk som kommunen tar över som garant för bolagets lån. Vidare måste kommunen ställa upp ett marknadsmässigt avkastningskrav på sitt bolag. För det andra omfattar kravet på affärsmässighet både hyressättning och bedömning av investeringar av olika slag. Bolagen måste sätta hyror i enlighet med vad en privat fastighetsägare skulle göra – inom ramen för bestämmelserna i hyreslagstiftningen. Bolagen får inte genomföra olönsamma investeringar eller andra olönsamma åtgärder. För det tredje innebär kravet på affärsmässighet att kommunen och dess bolag måste göra noggranna kalkyler och genom dokumentation kunna visa att besluten som styr verksamheten är affärsmässiga. Bostadsförsörjningsansvaret ligger på kommunen och kan inte överföras på bolaget. Om en kommun vill göra bostadsinvesteringar eller bostadspolitiska åtgärder som inte är företagsekonomiskt lönsamma får de genomföras och finansieras av kommunen, antingen i egen regi eller genom offentlig upphandling. Tidigare regler om utdelningsbegränsning behölls till stora delar. Dock gäller ett undantag om kommunen avser att använda utdelningen för bostadspolitiska och integrationsfrämjande åtgärder. Då får bolagets hela överskott från föregående år delas ut. Kommunerna får alltså ett betydande ekonomiskt incitament att se till att bolaget presterar ett bra resultat som efter utdelning kan användas för kommunala bostadspolitiska insatser. HYRESNORMERANDE ROLL BORTTAGEN Genom lagregleringen ersattes de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll med att kollektivt framförhandlade hyror, för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter, främst ska beaktas vid en skälighetsprövning. Dessutom infördes en ny skyddsregel. Om det visar sig att hyran väsentligt överstiger skälig hyra, och det drabbar en befintlig hyresgäst. får hyresgästen begära att hyresnämnden bestämmer att lägre hyra ska utgå.
KOMMUNERS UTHYRNING AV LOKALER Kommuners rätt att hyra ut lokaler till företag regleras i en särskild lag om vissa kommunala befogenheter. Enligt denna lag får kommuner tillgodose små företags behov av lokaler i kommunen, under förutsättning att verksamheten inriktas på företagarkollektivet i allmänhet. Om det finns särskilda skäl får kommuner även tillgodose enskilda företags behov av lokaler. Kommunerna får dock endast tillhandahålla lokaler till enskilda företag om privata aktörer inte är beredda att göra investeringen. För att inte konkurrensen gentemot privata fastighetsägare ska snedvridas måste kommunal lokaluthyrning i samtliga fall ske på affärsmässiga grunder. Tillhandahåller en kommun lokaler till företag enligt de angivna bestämmelserna ska alltså verksamheten inte omfattas av vare sig kommunallagens självkostnadsprincip eller av dess förbud mot att driva företag i vinstsyfte. En kommun som avser att uppföra en lokal för uthyrning måste därför göra en ekonomisk analys och kalkyl. Av analysen ska det framgå att det är möjligt att täcka samtliga kostnader för fastighetsförvaltning och medel för konsolidering och utdelning på insatt kapital, samt att uthyrningen inte är beroende av stöd eller korssubventioner. Affärsmässighet behöver i detta fall inte innebära en strävan efter kortsiktig vinstmaximering, men utgångspunkten bör likväl vara en ambition efter i vart fall långsiktig vinst. En följd av kravet på affärsmässighet blir att lokalhyrorna måste sättas till en nivå som motsvarar den som en privat aktör skulle ha tillämpat. FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
19
KAPITEL 4
BOSTADSUTHYRNING Den svenska hyresmarknaden är reglerad, i första hand för att trygga den enskildes rätt till sin bostad och till en skälig boendekostnad. Som fastighetsägare har man därför inte rätt att göra vad man vill i sin fastighet. Samtidigt finns en
20
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
stark koppling mellan en bra relation med sina hyresgäster och en god lönsamhet för fastighetsägaren. Hyresgäster som trivs vårdar sina lägenheter. Dessutom minskar omflyttningen.
Om hyresavtal Ett objekt för ett hyresavtal kallas i hyreslagen för lägenhet. Man skiljer mellan två typer av lägenheter: bostadslägenheter och andra lägenheter, det vill säga lokaler. Affärer, kontor, restauranger och lager, men också garage är exempel på lokaler. Med bostadslägenhet menas en lägenhet, som helt eller till inte oväsentlig del upplåts för att användas till bostad. Den lägenhet som enligt definitionen inte faller under begreppet bostad är således en lokal. Det är viktigt att kunna avgöra till vilken kategori lägenheten hör, eftersom bland annat besittningsskyddet är olika utformat för bostäder och lokaler. Det är ändamålet med upplåtelsen som är avgörande. AVTALETS INNEHÅLL I hyresavtalet ska det preciseras vad lägenheten ska användas till – till exempel bostad. En lokalhyresgäst får nämligen inte utan hyresvärdens medgivande eller tillstånd av hyresnämnden använda lokalen till annat än det avtalade ändamålet. Skulle hyresgästen göra detta riskerar denne att hyresrätten förverkas. Hyran för en bostadslägenhet ska vara beloppsbestämd antingen i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller en förhandlingsklausul, i en förhandlingsöverenskommelse. Från denna huvudregel finns ett par undantag. Utöver den egentliga hyran är det möjligt att ta ut ersättning för kostnader för nyttigheter som uppvärmning, varmvatten, el och avgifter för vatten och avlopp enligt särskilda klausuler. För att kunna ta ut sådan ersättning krävs att: • avtalet innehålla en förhandlingsklausul och beräkningsgrunden bestämts genom förhandlingsöverenskommelse eller genom beslut av hyresnämnden • lägenheten finns i ett en- eller tvåfamiljshus, exempelvis radhus eller inom en ägarlägenhetsfastighet. • kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning, det vill säga med det faktiska beloppet. Trots detta ska en kostnad hänförlig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk ström, om den kan påföras hyresgästen efter individuell mätning, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen. För att avtalet ska betraktas som ett hyresavtal ska upplåtelse ske mot en ersättning. Upplåts en lägenhet hyresfritt, är det inte fråga om ett hyresavtal och hyreslagens regler gäller således inte. Hyreslagens regler kan inte avtalas bort till hyresgästens nackdel.
Skulle avtalet strida mot lagen, kan hyresgästen åberopa lagregeln, även om avtalet undertecknats. Däremot är hyresvärden bunden till avtalet om det finns fördelar för hyresgästen som inte är reglerade i hyreslagen. Att en bestämmelse är dispositiv (inte tvingande) framgår av lagtexten genom uttryck som ”om inte annat avtalats” eller liknande. I dessa fall har parterna alltså möjlighet att avtala om annat än vad hyreslagen säger. De dispositiva reglerna blir således tillämpliga endast om parternas avtal inte innehåller något som reglerar den aktuella frågan. SKRIFTLIGA AVTAL BÄST Ett hyresavtal kan vara antingen muntligt eller skriftligt, men ska vara skriftligt, om någon av parterna begär det. Båda typerna av avtal är lika bindande. Besittningsskyddsreglerna liksom alla övriga regler i hyreslagen är desamma oavsett om avtalet är skriftligt eller muntligt. Från Fastighetsägarnas sida rekommenderar vi att hyresavtal alltid upprättas skriftligen, eftersom nackdelen med muntliga avtal är att det är svårt att bevisa vad som avtalats om parterna blir oense. HYRESTID OCH HYRESFÖRHÅLLANDE Inom hyresrätten skiljer man mellan begreppen hyrestid och hyresförhållande. Med hyrestid avses den tid på vilken avtalet löper. Det kan exempelvis vara från den 1 oktober ett år till den 1 oktober påföljande år. Hyresförhållandet är den tid hyresgästen faktiskt förhyrt lägenheten. När det till exempel gäller uppsägningstidens längd är den beroende av hyrestidens längd, medan besittningsskyddet knyts till hyresförhållandets längd. Hyresavtal kan ingås antingen för bestämd tid, exempelvis på ett eller flera år, eller från viss tidpunkt och tills vidare. Avtal på bestämd tid brukar innehålla klausul om förlängning av hyrestiden, om avtalet inte sägs upp viss tid före hyrestidens utgång. Vanligast när det gäller bostadshyresavtal är att dessa ingår på obestämd tid. Inget hindrar dock att hyresavtal träffas på bestämd tid. Avtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla. Även avtal på bestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker. Att avtal normalt måste sägas upp för att upphöra att gälla är en tvingande regel som inte kan avtalas bort i förväg. Detta hindrar emellertid inte att parterna under avtalets löptid kan komma överens om att ett avtal utan uppsägning ska upphöra att gälla vid en viss tidpunkt – parterna ”skriver av” avtalet. UPPSÄGNINGSTIDER Hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen om det är en
HYRESAVTAL OCH ANDRA VIKTIGA DOKUMENT I Fastighetsägarna Dokument, www.fastdok.se, hittar du dokumentmallar för hyresavtal för både bostäder och lokaler liksom besiktningsprotokoll. Läs mer om Fastighetsägarna Dokument på sidan 4.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
21
BROSCHYRER I WEBBSHOPEN I webbshopen på www.fastighetsagarna.se finns flera broschyrer som ger tips och förslag som underlättar för såväl hyresvärd som hyresgäst i samband med in- och utflyttning. Där hittar du även informationsmaterial om vad som är viktigt att tänka på för att inte bryta mot diskrimineringslagen och personuppgiftslagen liksom information om hur kameraövervakning får användas.
n me t kom ätipssfRRnåna & VälyresRg d å etsäga igh h fast som
201
2-12
Flytta in När en lägenhet blir tom ska avtal tecknas med en ny hyresgäst. Finns det en bostadsförmedling på orten kan lägenheten lämnas dit, annars är det hyresvärden som själv får hitta en ny hyresgäst. Finns det fler än en sökande är det viktigt att hyresvärden inte bryter mot diskrimineringslagen när en ny hyresgäst väljs ut. Ingen får väljas bort utifrån kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Däremot har man rätt att begära referenser från en eventuell tidigare hyresvärd och neka en person som inte har skött sig. Dessutom kan man kräva ekonomisk säkerhet i form av borgen. Säkerhet ska dock inte krävas rutinmässigt utan enbart i de fall när det kan vara motiverat med utgångspunkt från den sökandes ekonomiska situation. Dataskyddsförordningen (”GDPR”) reglerar vilka personuppgifter som får behandlas om en lägenhetssökande eller hyresgäst. Uppgifterna ska vara nödvändiga att behandla utifrån ändamålet med behandlingen. Det ska finnas en laglig grund för behandlingen och uppgifterna måste vara korrekta och relevanta samt inte sparas längre än nödvändigt. Se vidare Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningens vägledning för behandling av personuppgifter vid uthyrning och förvaltning av hyresbostäder, som finns på Fastighetsägarnas hemsida. TILLTRÄDE En hyresgäst har rätt att tillträda lägenheten på avtalad dag. Om tidigare hyresgäst inte flyttat ut är det hyresvärdens skyldighet att se
dd
1.in
121
_12
vsh
1
-11
9
12.3
för Tips in n!n Te flyT tips fRåna Råd & aR etsäg fastigh
RIKT VID LINJER AVFLY IN- OCH TTNIN G
till att lägenheten blir utrymd så att den nye kan flytta in. Så länge den tillträdande inte kan flytta in har denne rätt till hyresreducering. Tillträdande hyresgäst har även möjlighet att säga upp avtalet till omedelbart upphörande om bristen är av ”väsentlig betydelse” och personen kan även ha rätt till skadestånd. En lägenhet som uppförs eller byggs om måste vara färdig på avtalad tillträdesdag. Skulle den inte vara färdigställd har hyresgästen rätt till hyresreducering och rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande om bristen är av väsentlig betydelse. Sådan uppsägning kan ske redan före tillträdesdagen om det är uppenbart att lägenheten inte kommer att bli färdig i tid. Hyresvärden måste visa att dröjsmålet inte beror på hans försummelse för att undgå skyldighet att ersätta hyresgästens skada. FÖRHÅLLANDE MELLAN HYRESVÄRD OCH HYRESGÄST En hyresvärd är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där denne eller en utsedd representant är anträffbar. Hyresvärden har skyldighet att på tillträdesdagen och under avtalstiden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet om inte bättre skick särskilt överenskommits. När det gäller lokaler samt bostadslägenheter som antingen avser fritidsändamål eller som omfattas av hyresförhandlingslagens regler kan avtalas om sämre skick. Lokaler kan således hyras ut i så kallat befintligt skick, vilket ofta sker. Om hyresgästen efter tillträdet i sådant fall gör påpekanden om brister som denne vill ha åtgärdade, kan hyresvärden avvisa kravet under förutsättning att hyresgästen antingen från början kände till bristen eller borde ha upptäckt den med vanlig uppmärksamhet i samband med att lokalen förhyrdes.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
23
Under hyrestiden REPARATIONSSKYLDIGHET Hyresvärden är skyldig att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar. För bostäder finns dessutom en särskild regel om att med skäliga tidsmellanrum måla, tapetsera och utföra andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring på grund av ålder och bruk. Någon definition på ”skäliga tidsmellanrum” finns inte. Man brukar dock i normalfallet räkna med målning och tapetsering vart tionde till trettonde år. Med hänsyn till reglerna om skick och reparationsskyldighet är det betydelsefullt för en hyresvärd att dels genom besiktningar konstatera lägenhetens skick, dels kunna dokumentera när han vidtagit olika reparationsåtgärder. Lägenhetens skick fastställs i regel vid hyresgästens in- och avflyttning och dessemellan vid lämpliga tillfällen. Besiktningsprotokoll bör upprättas. En mall för besiktningsprotokoll finns i Fastighetsägarna dokument. Om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul, kan i en förhandlingsöverenskommelse med hyresgästförening bestämmas att reparationsskyldigheten inte ska gälla för hyresvärden. När det blir aktuellt att reparera lägenheten, kan hyresgästen avstå från erbjudet underhåll och i stället få hyresreducering, rabatt eller liknande. Kanske är man nöjd med lägenhetens befintliga skick, alternativt om man vill renovera på egen hand. Denna modell kallas Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU). ÅTGÄRDSFÖRELÄGGANDE När det gäller bostadslägenheter har en hyresgäst möjlighet att vända sig till hyresnämnden och begära åtgärdsföreläggande om hyresvärden inte underhåller lägenheten eller inte åtgärdar uppkomna brister. Är hyresgästens begäran befogad, kan hyresnämnden ålägga hyresvärden att åtgärda skadan inom viss tid. Föreläggandet kan kombineras med vite. Föreläggande kan även utfärdas vid andra typer av brister, till exempel bristande värmehållning. För att föreläggande ska kunna utfärdas måste hinder eller men ha uppstått i hyresgästens nyttjanderätt. Därmed är det inte möjligt att meddela föreläggande för bagatellartade skador. Inte heller gäller det för skador som hyresgästen själv har vållat.
DEPOSITION AV HYRA En hyresgäst kan ha en motfordran på hyresvärden. Denna kan till exempel gälla rätt till hyresreducering på grund av en brist i lägenheten eller rätt till skadestånd. I sådana fall finns en särskild möjlighet för en hyresgäst att deponera en så stor del av hyran som motsvarar hans fordran hos länsstyrelsen. Genom ett sådant förfarande riskerar hyresgästen normalt inte att hyresrätten förklaras förverkad. När hyresgästen har lämnat beloppet i förvar hos länsstyrelsen, har hyresvärden tre månader på sig att antingen stämma hyresgästen eller örsöka träffa ett avtal med denne om att få lyfta beloppet. Tiden räknas från det att beloppet förföll till betalning och hyresvärden underrättats om depositionen. I annat fall återfår hyresgästen det nedsatta beloppet om han begär det. AVTALA BORT HYRESNEDSÄTTNING Sedvanligt underhåll, det vill säga reparation, upprustning eller modernisering av en lägenhet innebär normalt en inskränkning i hyresgästens nyttjanderätt. Detta är i princip en brist som kan föranleda nedsättning i hyran. Parterna har emellertid rätt enligt hyreslagen att avtala om att sedvanligt underhållsarbete och liknande inte ska föranleda nedsättning av hyran för hinder och men. Sådana avtal är mycket vanliga och de flesta tryckta kontraktsformulär innehåller ett sådant förbehåll. Till sedvanligt underhåll räknas inte bara målning och tapetsering utan även åtgärder som stambyte, fasadrenovering och takomläggning. Även nedtagning och ombyggnad av balkonger har ansetts som sedvanligt underhåll. Förbehållet har dock i ett fall av Högsta domstolen förklarats inte vara tillämpligt, och det är när åtgärder av de sistnämnda slagen ingått som ett led i en omfattande renovering som ligger utanför begreppet sedvanligt och medför påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyresgästen. SKADOR PÅ LÄGENHETEN Om det under hyrestiden inträffar skador på lägenheten inträder vissa rättsverkningar. Förstörs lägenheten så att den inte kan användas till sitt avtalade ändamål, exempelvis genom en brand, upphör hyresavtalet att gälla från båda parter. I den situationen kan hyresgästen bli berättigad till skadestånd om hyresvärden är vållande till skadan. Inträffar mindre omfattande skador är hyresvärden skyldig att åtgärda dessa. Om så inte sker kan hyresgästen själv avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om denne trots tillsägelse låter bli att agera. Hyresgästen kan vidare säga upp avtalet till omedelbart upphörande om skadan inte kan avhjälpas utan dröjsmål. En förutsättning för uppsägning är att bristen är av väsentlig betydelse. Under den tid bristen finns kvar har hyresgästen rätt till hyresreducering. Hyresnedsättningens storlek ska vara skälig i förhållande till bristen. Hyresgästen kan även ha rätt till skadestånd om hyresvärden inte kan visa att bristen inte beror på att värden har varit försumlig. Här gäller således omvänd bevisbörda. När här talas om en skada eller brist i lägenheten gäller det inte enbart själva bostaden, utan även andra utrymmen som kan höra till denna, såsom förråd och tvättstuga.
24
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
HYRESGÄSTENS VÅRDPLIKT Hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten samt biutrymmen såsom källare, trapphus med mera väl. Skillnaden mellan vårdnad och underhåll är i allmänhet relativt klar. Rengöring och tvättning av målade ytor tillhör till exempel vårdnadsplikten medan ommålning räknas som underhåll. Hyresgästen har rätt till ”normalt slitage” i lägenheten, som uppkommer genom det dagliga användandet. Däremot svarar hyresgästen för skador som orsakats genom vårdslöshet eller försummelse. Typiska skador av denna art är sönderslagna handfat, spräckta toalettstolar eller toalettlock, sönderslagna fönsterrutor och liknande. Ersättningsskyldigheten är även utsträckt till att omfatta familjemedlemmar, gäster, inneboende och sådana som utför arbete i lägenheten för hyresgästens räkning. Däremot ansvarar denne inte för skador som kan ha vållats av ett bud till honom från en affär och inte heller för en fönsterruta som slagits sönder utifrån av någon som hyresgästen inte ansvarar för. Beträffande brandskador gäller en särskild regel. Hyresgästens ansvar inträder enbart om han brustit i normal omsorg och tillsyn förutom vid eget vållande. I första hand kan det gälla bristande övervakning av minderåriga barn. Är det hyresgästen själv som är vållande har denne dock det fulla ansvaret. Hyresgästen är skyldig att underrätta hyresvärden om en skada eller brist i lägenheten oavsett hur den uppstått. Meddelandet ska lämnas ”utan oskäligt dröjsmål”. I fråga om skador som ofördröjligen måste avhjälpas för att de inte ska förvärras ska underrättelsen ske genast. Exempel på sådana skador är läckor på vattenledningar.
Skulle lägenhetens bruksvärde minska på grund av exempelvis att arbetet är undermåligt utfört eller att färger och mönster är extrema har hyresvärden rätt till skadestånd. Detta bestäms av hyresnämnden och utgår från vad det skulle kosta att återställa lägenheten i normalt skick. Hyresgästen kan däremot inte åläggas att återställa lägenheten. STÖRNINGAR En hyresgäst får inte störa eller vålla olägenheter för hyresvärden eller andra hyresgäster i fastigheten. Exempelvis kan störningar från grannar i vissa fall anses som en brist i lägenheten som aktualiserar nedsättning i hyra. När man bedömer vad som är acceptabelt får man utgå från den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. Någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt kan följaktligen inte tas och inte heller till exempelvis nattarbetare som behöver sova på dagen. Hyresgäster har självklart rätt till ett normalt familje- och umgängesliv även om det ibland stör grannarna. Dessa är däremot inte skyldiga att tåla upprepade störningar av svår karaktär. HYRESVÄRDENS TILLTRÄDE TILL LÄGENHETEN En hyresgäst disponerar i princip den förhyrda lägenheten exklusivt. I hyresgästens skyldigheter ingår dock att denne får finna sig i att hyresvärden får tillträde till lägenheten exempelvis för att utöva nödvändig tillsyn eller för att utföra reparationsarbeten som inte kan skjutas upp. Inträffar exempelvis en vattenskada har hyresvärden rätt att omedelbart komma in i lägenheten. Här talar man om nödrätt. Visning av lägenheten
HYRESGÄSTENS REPARATIONSRÄTT En hyresgäst har rätt att utföra reparationer som målning och tapetsering och andra mindre åtgärder i lägenheten på egen bekostnad och utan att underrätta eller inhämta tillstånd av hyresvärden.
Om hyresgästen ska flytta och lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Däremot är hyresgästen inte skyldig att visa lägenheten för en spekulant på huset.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
25
Förbättringsarbeten
När det gäller andra reparationsarbeten (förbättringsarbeten och reparationer), skiljer man mellan sådana som vållar hyresgästen ett väsentligt hinder i nyttjanderätten och sådana som inte vållar sådant hinder. Den sistnämnda typen av arbeten får utföras efter tillsägelse minst en månad i förväg. Arbetet får dock inte utföras under den sista månaden av hyrestiden. När det gäller arbeten som inte är brådskande men vållar hyresgästen ett väsentligt hinder, kan hyresgästen inom en vecka från det han fick meddelande om arbetet säga upp avtalet. Utan särskilt medgivande av hyresgästen får arbetet inte utföras förrän efter den tidpunkt till vilken hyresgästen hade kunnat säga upp avtalet. När hyresvärden ger hyresgästen meddelande om det arbete han vill utföra ska han ange när han vill utföra arbetet, vad detta omfattar och hur lång tid det kan beräknas ta.
Om hyresgästen vägrar att lämna hyresvärden tillträde för tillsyn eller förbättringsarbeten när denne har rätt till det, kan hyresvärden få hjälp genom att ansöka om handräckning hos Kronofogdemyndigheten. RENOVERING OCH HYRESGÄSTINFLYTANDE Standardhöjande arbeten som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde samt åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller gemensamma delar av fastigheten kräver godkännande från berörda hyresgäster eller tillstånd från hyresnämnden. Detta gäller dock inte åtgärder som utförs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden lämnat tillstånd till åtgärderna.
Reglerna är inte tillämpliga i fråga om arbeten som hyresvärden åtagit sig att utföra åt hyresgästen. Detsamma gäller arbeten som hyresnämnden ålagt hyresvärden att utföra.
Det är viktigt att den formella gången följs vid den här typen av åtgärder för att ärendet ska gå rätt till och hålla vid en eventuell prövning i hyresnämnden.
Hyresvärden ska se till att arbetena utförs med så liten påverkan som möjligt. Vilken omfattning ett arbete får ha utan att det ska anses vålla hinder eller men i nyttjanderätten går inte att besvara generellt. Det får avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Målning och tapetsering av ett rum i en lägenhet om fyra rum och kök torde till exempel inte kunna anses vålla sådant hinder. Samma åtgärd i en lägenhet på ett rum och kök torde däremot räknas dit.
För att förhindra att fastighetsägare utan hyresgästernas godkännande genomför åtgärder finns en regel som ger berörda hyresgäster möjlighet att hos hyresnämnden ansöka om förbud för fastighetsägaren att utföra åtgärder som påbörjats eller som av särskild anledning kan antas bli påbörjade utan godkännande av hyresgästerna eller tillstånd av hyresnämnden. Ett förbud kan förenas med vite.
God kommunikation i rätt tid mellan hyresvärd och hyresgäst minimerar oftast problemet med tillträde. Reglerna om hyresvärdens rättighet att komma in i lägenheten blir givetvis aktuella endast i de fall då parterna inte kan komma överens.
26
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Ett beslut kan givetvis överklagas. Fastighetsägaren har även möjlighet att senare ansöka om upphävande av beslutet. Genomför en fastighetsägare standardhöjande åtgärder utan hyresgästernas godkännande, blir åtgärderna inte grund för att höja hyran.
Flytta ut Om inget annat anges i hyresavtalet kan en hyreslägenhet sägas upp till det månadsskifte som ligger minst tre månader framåt i tiden. Sägs en lägenhet upp exempelvis den 20 augusti kan hyresgästen flytta ut den 30 november. Om hyresvärd och hyresgäst kommer överens kan avtalet givetvis sägas upp till valfritt datum. UTHYRNING I ANDRA HAND En hyresgäst har rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand under vissa omständigheter. Hit hör till exempel studier på annan ort eller om man vill prova att flytta ihop med någon annan. För uthyrning i andra hand krävs alltid ett godkännande av hyresvärden. Säger hyresvärden nej kan hyresgästen i stället ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd till uthyrning i andra hand bör vara tidsbestämd för att i så fall förlängas om omständigheterna är de rätta. ÖVERLÅTELSE AV HYRESRÄTTEN En hyresgäst har i vissa fall möjlighet att överlåta hyresrätten. Vid en överlåtelse upphör den ursprungliga hyresgästen att vara part i hyresförhållandet. Som part inträder istället en ny hyresgäst. Enligt huvudregeln är det förbjudet för hyresgäst att överlåta hyresrätten till en lägenhet utan hyresvärdens samtycke. Från denna huvudregel finns ett antal undantag, bland annat kan hyresnämnden lämna tillstånd. 1. Makes/sambos inträde i avtalet
Vid ett äktenskaps upplösning uppkommer ofta frågan vilken av makarna som ska tillerkännas hyresrätten. Förfarandet makarna emellan regleras i den äktenskapsrättsliga lagstiftningen. Denna berör emellertid inte makarnas rättsförhållanden till hyresvärden. Har bostadslägenheten uteslutande eller huvudsakligen använts som gemensam bostad för hyresgästen och dennes make/maka och lägenheten vid bodelning tilldelas maken, kan denne utan hyresvärdens tillstånd inträda i hyresgästens ställe.
På samma sätt som make kan sambo träda in i hyresgästens ställe, om sambon tilldelats lägenheten genom bodelning enligt sambolagen. Har hyresgästen avlidit utan att efterlämna annan arvinge än maken och bodelning sålunda inte erfordras, har maken rätt att inträda som hyresgäst utan att bodelning skett. Den avträdande hyresgästen (eller dennes dödsbo) ansvarar inte för sina förpliktelser efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten övergått på maken/makan. För förpliktelser enligt hyresavtalet som avser tid före underrättelse om överlåtelsen svarar hyresgästen alternativt dennes dödsbo samt den som hyresrätten överlåtits till solidariskt. 2. Överlåtelse till närstående
Bostadshyresgäst har möjlighet att överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbott med hyresgästen. Skulle hyresvärden vägra en sådan överlåtelse, kan hyresgästen begära tillstånd hos hyresnämnden. Hyresgästens ansökan ska bifallas av nämnden under förutsättning att den som ska överta lägenheten är närstående och varaktigt sammanbott med hyresgästen samt dessutom, att hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen. Överlåtelseregeln gäller också om hyresgästen avlidit och dödsboet önskar överlåta lägenheten till någon hyresgästen närstående, som varaktigt sammanbott med denne. Med sammanboende menas att man i allt väsentligt haft gemensamt hushåll med hyresgästen. Härigenom kan en klar gräns upprätthållas mellan sammanboende och inneboende. Med närstående avses inte endast föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar, utan även samboende med annan person som kan anses ha stått hyresgästen nära. När det gäller kravet på varaktighet har i praxis uppställts en gräns på att samboendet ska ha pågått i cirka tre FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
27
år eller längre. Vidare ska det beaktas om den tilltänkta hyresgästen är skötsam och godtagbar ur ekonomisk synpunkt.
underrättelse om möjlighet att återvinna hyresrätten, eller från det att socialnämnden underrättats om uppsägningen, den senaste av de alternativa tidpunkterna.
3. Överlåtelse genom byte
En bostadshyresgäst har även rätt att använda lägenheten för byte. Vägrar hyresvärden att godkänna hyresgästens begäran om byte, kan denne ansöka hos hyresnämnden om tillstånd. Hyresnämnden ska lämna hyresgästen tillstånd om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet samt att det kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden och att den nya hyresgästen kan fullgöra sina förpliktelser gentemot hyresvärden. Till beaktansvärda skäl hör bland annat ändrade familjeförhållanden, ändrade ekonomiska förutsättningar eller om hyresgästen fått ett nytt arbete. Ett byte enligt lagen avser alla situationer där en hyresgäst avstår från sin hyresrätt för att få en annan bostad. Det behöver således inte vara ett byte direkt mellan två hyresgäster utan kan även vara kedjebyten. En hyresvärd kan anses ha särskilda skäl att vägra samtycke till byte om det finns anledning att tro att det finns en överenskommelse om ekonomisk ersättning inblandad. UNDANTAG FRÅN BYTESRÄTTEN Ett antal olika slag av bostadslägenheter är undantagna från bytesrätten. Hit hör bland annat: • lägenhet som är förhyrd i andra hand • lägenhet som utgör del av upplåtarens bostad • lägenhet som är belägen i enfamiljshus som inte är avsedd att hyras ut varaktigt, eller i tvåfamiljshus • lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och som alltjämt innehar den med sådan rätt • möblerat rum eller lägenhet som används för fritidsändamål och där hyresförhållandet inte varat längre än nio månader i följd.
2. Otillåten överlåtelse eller andrahandsuthyrning
För att hyresgästen ska få överlåta hyresrätten eller hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs tillstånd av hyresvärden. Innan hyresavtalet kan sägas upp måste hyresgästen få möjlighet att vidta rättelse. Tillsägelse kan ske genom rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress. Hyresgästen kan förhindra förverkande genom att utan dröjsmål se till att antingen överlåtelsen återgår/andrahandsupplåtelsen upphör eller ansöka om tillstånd hos hyresnämnden och med anledning av ansökningen också få tillstånd. Det är viktigt att uppsägelsen riktar sig till rätt person, nämligen den som hyresvärden har ett avtal med och inte den som bor i lägenheten. En avhysningsdom mot hyresgästen medför att även den som lägenheten upplåtits till, alternativt hyr den i andra hand, avhyses. 3. Ändrat ändamål
Hyresgästen får inte använda lägenheten till annat ändamål än det som förutsattes vid upplåtelsen. Avvikelse som är utan betydelse får dock inte åberopas av hyresvärden (gäller bostadslägenheter). Hyresgästen får heller inte ha främmande personer boende i lägenheten om detta kan orsaka men för hyresvärden. 4. Ohyra
Hyresgästen ska se till att inte ohyra förekommer i lägenheten. Är hyresgästen genom vårdslöshet vållande till förekomst av ohyra, förverkas hyresrätten. Även om ohyran inte införts i lägenheten genom hyresgästens vårdslöshet, kan uppsägning ske om denne låtit bli att underrätta hyresvärden om dess förekomst och på det sättet bidrar till att ohyran sprids i huset. 5. Vanvård och störningar
OMEDELBAR UPPSÄGNING FRÅN HYRESVÄRDEN SIDA Även om hyresgästen har ett starkt besittningsskydd finns det flera olika situationer när hyresvärden har rätt att avsluta hyresförhållandet. Uppstår en sådan situation är det viktigt att hyresvärden agerar snabbt. I många fall krävs det att en rättelseanmodan skickas utan dröjsmål från att du får reda på att något otillåtet pågår. Om det inte görs kan det leda till att en uppsägning försvåras eller omöjliggörs. Ordnar hyresgästen upp missförhållandet inom skälig tidsfrist eller innan uppsägning har skett, kan han eller hon inte sägas upp från sin lägenhet såvida inte en ny situation uppstår. 1. Obetald hyra
Hyran ska betalas senast sista vardagen före början av betalningsterminen (vanligen kalendermånad) alternativt enligt överenskommelse i hyresavtalet. Betalas inte hyran inom en vecka efter sista betalningsdag, när det gäller en bostad, kan hyresavtalet sägas upp. Hyresgästen har dock möjlighet att återvinna hyresrätten genom att betala hyran inom tre veckor från det att han eller hon delgetts uppsägning och
28
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Hyresgästen är skyldig att vårda sin lägenhet, iaktta sundhet, ordning och gott skick samt att se till att andra boende inte utsätts för störningar. Uppfylls inte detta, och förseelsen inte är av ringa betydelse, kan hyresavtalet sägas upp. En förutsättning för uppsägning är dock att hyresvärden skickar en rättelseanmodan samt underrättar socialnämnden i kommunen. När det gäller störningar i boendet av särskilt allvarlig art och omfattning behöver uppmaning om rättelse inte ske utan en uppsägning kan göras utan föregående anmodan. 6. Vägrat tillträde
Hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten i samband med nödvändig tillsyn och underhållsåtgärder. Släpps hyresvärden inte in kan handräckning begäras hos kronofogdemyndighet. I en sådan situation förverkas hyresrätten om inte hyresgästen kan visa en giltig ursäkt som tillfällig bortovaro för resa eller sjukhusvistelse. 7. Brottslig verksamhet
Hyresrätten förverkas också om lägenheten helt eller till väsentlig del används för brottslig verksamhet. Exempel är otillåten spelverksam-
KAPITEL 6
FASTIGHETSDRIFT Mindre reparationer, städning, värme, ventilation, avfallshantering – i en fastighet finns det en mängd områden som kräver regelbunden tillsyn. Det finns också en lång rad egenkontroller som måste utföras i syfte att säkerställa en
36
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
trygg och sund miljö för fastighetens hyresgäster. Beroende på verksamhetens storlek och den egna kompetensen får man fundera över hur arbetsuppgifterna ska fördelas. Egen arbetsinsats, anställda eller hyra in personal.
Sund inomhusmiljö Som fastighetsägare ansvarar du för att erbjuda alla som vistas i fastigheten en trygg och sund inomhusmiljö. Bevisbörderegeln gäller, och innebär att fastighetsägaren är den som har utredningsskyldigheten när det gäller hälsoskyddsfrågor i den egna fastigheten.
tydligt kallare ytor. När inomhusluften kyls av mot ett kallt fönsterglas uppstår ett kallras. Eftersom den kalla luften blir tyngre än omgivande rumsluft faller den ner mot fönsterbänken och golvet och ger upphov till obehagligt drag. Även kalla golv kan upplevas som obehagliga när temperaturdifferensen mellan fötter och huvud blir för stor. Om skillnaden större än 3°C upplever många människor ett obehag. Kondens
Hur inomhusmiljön uppfattas påverkas i hög grad av följande faktorer: • Termisk komfort (värme) • Luftkvalitet (flöde och kvalitet) • Belysning (ljussättning och dagsljusinsläpp) • Ljud och buller (trafik och grannar) • Material (emulsioner) TERMISK KOMFORT Inomhusklimat är ett relativt begrepp. Det som några av oss uppfattar som varmt, upplevs av andra som för svalt och vice versa. Många faktorer ska stämma överens och samverka för att vi ska få en fungerande inomhuskomfort. Faktorer som fastighetens täthet, isoleringsstandard, värmelagrande förmåga, värmesystem och ventilationssystem ska samverka med den verksamhet som bedrivs i fastigheten. Det egna beteendet påverkar komfortupplevelsen, till exempel hur vi vädrar och hur vi klär oss. Även utformningen av lägenheter och lokaler, med exempelvis möbler och tunga gardintextilier, kan ha stor inverkan på hur vi upplever den termiska komforten. I Boverkets byggregler, BBR, anges att byggnader med bostäder eller arbetslokaler ska utformas så att ett tillfredsställande termiskt inomhusklimat erhålls. Bland annat kan det termiska klimatet vid lufttemperaturer lägre än +18 °C bedömas innebära en så kallad olägenhet för människors hälsa. Även i Socialstyrelsens allmänna råd finns rekommendationer för inomhusklimat. Egenkontroll
Verksamhetsutövaren ska enligt miljöbalken fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga att olägenheter för människors hälsa uppstår. Hänsyn bör även tas till personer som är något känsligare än normalt på grund av ålder, sjukdom eller funktionshinder.
Kondens inomhus är tecken på alltför hög relativ fuktighet i kombination med kalla ytterväggs- eller fönsterytor. Kondens på fönstrens insida kan bero på flera saker: • Dålig ventilation. • Fönstren kan sakna tätningslister så att fönsterrutorna blir nerkylda under vintern. • Radiatorn i anslutning till fönstret kan vara felplacerad så att den inte förmår höja temperaturen på fönsterrutans insida. • Springventiler för tillförsel av uteluft är placerade så att kall luft, som är tyngre än varm, strömmar ner över fönsterrutan och kyler ner densamma. Upptår kondens på insidan av fönstrens ytterrutor kan det i stället bero på att: • • •
Fönstren kan ha felaktigt placerade tätningslister på utsidan mot den kalla sidan av fönsterbåge och karm. Tätningslister saknas varpå varm luft kan leta sig in i luftspalten mellan fönsterglasen och kondensera. Övertryck kan råda i lokalen eller bostaden som pressar ut fuktig luft i fönsterkonstruktionen.
Fukt
Fuktbelastningen är stor i våra bostäder idag. I många fall finns förklaringen i människornas beteende. Vi duschar och använder våra våtutrymmen på ett helt annat sätt idag än vad som var fallet när många av våra befintliga byggnader uppfördes. Fuktbelastningen är tiofalt högre i dag jämfört med vad som var fallet på 1950-talet.
Egenkontrollen bör bland annat inkludera:
Fuktvandring, som också kallas diffusion, är en långsam process där små fuktmängder transporteras in i material. Vid uppvärmning pressas ånga ut ur material. När ångan träffar en kallare yta, exempelvis en yttervägg, kondenseras fukten och bildar vattendroppar. Ett tätskikt ska därför finnas på den varma sidan av exempelvis en vägg för att hindra fukten från att tränga in i själva materialet och kondensera där.
• • • •
Fuktproblem kan också orsakas av övertryck inomhus. Fukt trycks då in i tak, väggar, golv och fönster och kan orsaka fukt- och mögelskador Övertryck erhålls om tilluftsflödena är större än frånluftsflödena och kan endast förekomma vid till- och frånluftssystem.
funktionskontroll av värmesystemet kontrollmätning av inomhustemperaturen nyttjanderättshavarens upplevelse av inomhusklimatet rutiner för hantering av klagomål.
En inomhustemperatur på 20 – 23°C passar de flesta människor. Ibland blir det för varmt, som till exempel när solinstrålningen är stark. Ligger temperaturen varaktigt över 24°C och kortvarigt över 26°C kan detta uppfattas negativt.
LUFTKVALITET Kvaliteten på vår inomhusluft påverkas av många olika faktorer. Redan när den strömmar in i byggnaden innehåller luften en rad föroreningar och kvaliteten kan försämras ytterligare inne i fastigheten.
Kalla vägg- och fönsterytor kan ge upphov till en dragkänsla på grund av värmestrålningen från den relativt sett varma kroppen mot dessa be-
I sin enklaste utformning transporteras uteluften obehandlad genom en springventil i ett fönster in i bygganden. I andra mer komplicerade FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
37
tilluftssystem behandlas och transporteras luften genom ett kanalsystem till utrymmena via speciellt utformade tilluftsdon. När luften passerar genom kanalsystemet kan den förorenas av isoleringsrester och smutsbeläggningar från kanalväggarna. Vid höga fukthalter kan mögel och bakterieväxt uppträda och följa med luften in i byggnaden. I värsta fall kan det också finns byggrester kvar i kanalerna som förorenar luften. För att ventilationen ska fungera bra, informera alla hyresgäster om hur systemet fungerar i fastigheten och vilket ansvar de själva har. Hit hör till exempel att hålla ventilerna i lägenheterna rena och tilluftsventiler öppna samt eventuellt byte av filter. Plan- och bygglagen, miljöbalken och arbetsmiljölagstiftningen är de lagar som reglerar ventilationskrav i byggnader. I bygglagstiftningen anges de krav som ska uppfyllas i samband med nybyggnad eller ombyggnad. I miljöbalkens förordning om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd anges vilka minimikrav som gäller för lägenheter. Dessa krav gäller även i den befintliga bebyggelsen. För byggnader som inrymmer arbetslokaler gäller även arbetsmiljölagen med aktuella föreskrifter. I korta drag innebär Boverkets byggregler, BBR att: • Byggnaders ventilationssystem ska utformas så att tillräcklig mängd uteluft tillförs byggnaden och så att föroreningar och fukt förs bort. • Ventilationssystemet ska vara utformat så att till- och frånlufts flödena i aktuella utrymmen inte orsakar besvärande drag. • Återluft i bostäder får endast förekomma om luften från en lägenhet återförs till samma lägenhet och luften renas innan den återförs. Det är inte tillåtet att återföra frånluft från kök, hygienrum eller andra utrymmen med sämre luftkvalitet. • Byggnader ska vidare utformas så att behovet av tillförd energi begränsas. • Den joniserade strålningen från radon får inte överstiga 200 Becque- rel per kubikmeter luft. Radon ska åtgärdas utifrån den enskilda fastighetens förutsättningar. 38
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Obligatorisk ventilationskontroll
Alla fastighetsägare ansvarar för att en obligatorisk ventilationskontroll (OVK) genomförs med regelbundna tidsintervall. Kontrollen handlar inte om att ta reda på om systemen följer de regler som gäller i dag. Det som kontrolleras är om ventilationen i byggnaden uppfyller de krav som ställdes på systemet när huset byggdes, under förutsättning att inga stora förändringar gjorts i fastigheten eller att verksamheten ändrats. De vanligaste felen som upptäcks vid OVK är att luftflödena är lägre än de mål som sattes när huset byggdes, det näst vanligaste felet är smuts i fläktar och kanaler. Vid besiktningen ska kontrolleras att: • ventilationssystemet fungerar med hänsyn till kraven på luftväxling • systemet inte innehåller föroreningar • drift- och underhållsinstruktion finns. Resultatet av kontrollen ska redovisas i protokoll. Intyg om kontrollen ska anslås på väl synlig plats i byggnaden. Påtalade brister ska avhjälpas snarast eller senast inom sex månader. I fastighetens energideklaration ska det också anges om OVK är utförd. VENTILATION Det finns tre huvudsakliga typer av ventilationssystem som används i fastigheter – självdragsventilation, frånluftsventilation samt FTXventilation. Principerna för dessa beskrivs kort här. 1. Självdragsventilation (S-ventilation)
Självdragsprincipen bygger på att naturkrafterna utnyttjas där självdragskanalens längd och temperaturskillnaden mellan inomhus- och uteluften bestämmer storleken på flödena. OVK-intervallet är sex år. Fördelar med ventilationssystem enligt självdragsprincipen är att de är billiga att underhålla, har ett litet rensningsbehov av kanalerna, att inga
Självdragsventilation (S-ventilation)
Frånluftssventilation (F-ventilation)
störande ljud från fläktar uppkommer samt att det inte krävs någon elanvändning för att driva systemet. Men det finns en rad nackdelar också, som till exempel ojämna ventilationsflöden. Självdragssystemen är mycket statiska i sin uppbyggnad och möjliggör därför inte värmeåtervinning eller godtagbar filtrering av tilluften. S-ventilation saknar därför bra och flexibla åtgärdsmöjligheter för energibesparing. Det finns ändå vissa möjligheter att spara energi men för att komma fram till en bra lösning krävs en utredning av den enskilda fastighetens förutsättningar.
Från- och tilluftssystem med värmeåtervinning (FTX-ventilation)
FTX-system lämpar sig utmärkt i offentliga miljöer som skolor, daghem, kontor med mera men installeras ofta även i bostadshus vid nyproduktion eller större renoveringar. Eftersom till- och frånluftsflödena är påverkbara och normalt i balans kan ett bra inneklimat åstadkommas. Uteluftsintaget kan placeras så att bästa tänkbara luftkvalitet fås på uteluften. Möjligheter till effektiv och lönsam värmeåtervinning finns för dessa system. Men FTX-system är ofta komplexa till sin art och kräver därför speciell kompetens för att systemen ska kunna drivas optimalt.
2. Frånluftsventilation (F-ventilation)
Radon
Vid frånluftsventilation installeras fläktar som drar ut luften genom att skapa ett undertryck i fastigheten. OVK-intervallet är sex år.
I Boverkets byggregler anges högsta tillåtna radonhalt i nybyggda hus. För befintliga äldre byggnader anger Folkhälsomyndigheten riktvärden för vad som kan betraktas som olägenhet för människors hälsa. Därutöver har Arbetsmiljöverket gränsvärden för arbetsplatser och livsmedelsverket har regler för radon i dricksvatten.
Fördelarna med frånluftsventilationssystem är först och främst att flödet över årstiderna blir jämnare än vid S-system. Elanvändningen, för att driva fläktarna, är relativt låg. Ljudproblem uppkommer förhållandevis sällan och om så ändå skulle vara fallet finns tekniska möjligheter att åtgärda problemen. Med F-ventilationens undertryck minskar risken markant för att fuktig luft ska tryckas ut i väggkonstruktionen vintertid och kondensera med allvarliga fuktskador som följd. F-system är relativt billiga att underhålla. Men nackdelar finns också. En stor och märkbar nackdel är att tilluften ofta upplevs som kall och dragig när den kommer in i rummet via springventiler och otätheter. Det kan också vara svårt att åstadkomma en effektiv och ändamålsenlig filtrering av uteluftens väg in i bygganden. Enda möjligheten att utvinna energi ur frånluften är att installera en frånluftvärmepump. 3. Från- och tilluftssystem med värmeåtervinning (FTX-ventilation)
I ett FTX-system styrs både till- och frånluft av fläktar och den inkommande luften värms upp av den utgående. OVK-intervallet är tre år.
Referensvärdet för radon är 200 Becquerel per kubikmeter luft. Ambitionen är att alla bostäder ska ligga under gränsvärdet år 2020. Radon i hus kommer främst från två källor. Dels från byggmaterial – framför allt blå lättbetong – och dels från marken, så kallad markradon. Många väggkonstruktioner ända från 1920 och fram till 1980 är uppförda i blå lättbetong och troligtvis är väggarna i cirka 400 000 svenska bostäder byggda med blå lättbetong enligt vissa bedömningar. Det förekommer också att markradon kommer från grus som tagits från en grustäkt där markradon förekommer. Därför kan markradon finnas även om marken på den aktuella platsen normalt är fri från radon. Genom långtidsmätningar, som utförs under ett par månader på den kallare delen av året erhålls säkra värden på radonhalten. Sommartid bör inga mätningar göras eftersom bostäderna då vädras i högre omfattning än under vintern. Skulle radonhalten överstiga gränsvärdet bör åtgärder utföras enligt följande: FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
39
Radon i byggmaterial: • ökad luftomsättningen • utbyte av radonhaltigt byggmaterial. Markradon: • •
täta vid anslutningar i källar- respektive bottenbjälklag (brunnar, luckor, rör med mera) skapa ett undertryck under huset så att den farliga radongasen inte sugs in i källaren eller genom bottenbjälklaget.
Notera att större luftomsättning genom ökad kapacitet för frånluftsfläktarna kan ge rakt motsatt effekt om förekomst av markradon finns, eftersom radonet då sugs in i fastigheten. Av detta följer att det är extra viktig att lokalisera var radonkällan finns innan åtgärder planeras. Uppgift om radonmätning är utförd ska anges i fastighetens energideklaration. ELEKTROMAGNETISKA FÄLT När det gäller strålning från mobilmaster råder delade meningar bland forskare om hur den påverkar människor. Vid installation av master ovanpå bostadshus rekommenderar vi att man utgår från försiktighetsprincipen när man väljer placering och att man tar hyresgästers eventuella oro på allvar. Ska en mast placeras på taket är det sannolikt tryggare om det finns ett vindsutrymme än om vinden är ombyggd till bostäder. LJUD OCH BULLER Människor har olika toleransnivå för ljud och vad som är en olägenhet och inte varierar från person till person. Bor man till exempel mitt i en stad är det sannolikt att man också hör ljud från den omgivande trafiken. Men vems är då felet? Bilisternas eller fastighetsägarens? Naturvårdsverket, Folkhälsomyndigheten och Boverket
Fastighetsföretag får ofta ta emot klagomål som har att göra med ljudproblem och buller. Det kan vara grannar som hörs, fläktljud eller trafikbuller och andra ljud utifrån. Naturvårdsverket har en samordningsroll för omgivningsbuller och ansvarar för att ge vägledning om hur miljöbalken ska tillämpas. Folkhälsomyndigheten har utformat riktvärden för bedömning om vilken ljudnivå som utgör en olägenhet, vilka kan ge vägledning vid klagomål från boende. Ofta blir också miljö- och hälsoskyddsnämnden på orten inblandade i dessa ärenden. Ljudkraven i Boverkets byggregler har successivt skärpts. Vid senaste omarbetningen infördes också gränser för nivån av lågfrekvent ljud, men fortfarande innehåller reglerna ett fåtal minimikrav på ljudnivå och ljudisolering av byggnader. Kraven säkerställer dock inte ostördhet till alla. Boverkets byggregler ställer krav på byggnader som innehåller bostäder eller lokaler i form av vårdlokaler, förskolor, fritidshem, undervisningsrum i skolor samt i rum i arbetslokaler avsedda för kontorsarbete, samtal eller dylikt. De ska utformas så att uppkomst och spridning av störande ljud kan begränsas så att olägenheter för människors hälsa därmed kan undvikas. För byggnader som innehåller bostäder framgår det av allmänna råd vilka ljudförhållanden som rekommenderas för att 40
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
förskriften ska uppfyllas. Dessa motsvarar ljudklass C i ljudklassningsstandarden för bostäder SS 25267. För byggnader som innehåller lokaler hänvisas till ljudklass C i standarden för lokaler SS 25268. Även för befintliga byggnader och bostäder bör dessa värden eftersträvas eftersom bullernivåerna tenderar att öka. I hus vid starkt trafikerade leder finns goda exempel på att bullerdämpande fönster har reducerat trafikbullret markant inomhus. Regler om buller finns i såväl plan- och bygglagen som miljöbalken och förordningar. För olika kategorier av buller finns också riktvärden för bullernivåer vid bostadsbyggnader. Nya regler för buller trädde i kraft under 2015 och 2016. Både kompetens och noggranna uppföljningar krävs när förbättringsåtgärder ska planeras och utföras. Det största problemet är att det är kostsamt att åtgärda höga ljudnivåer. Bland annat därför är det viktigt att välja konstruktionslösningar och installationer med omsorg och till exempel att välja fönsterlösningar efter de omständigheter som råder vid den aktuella fastigheten. Det är också viktigt vara uppmärksam på att nya ljud i fastigheten kan uppstå i samband med ombyggnader, exempelvis vid omdragning av rör för ventilation och vatten eller fläktinstallation. Denna typ av installationer bör förläggas till den del av fastigheten där de boende tillbringar minst tid och så långt från sovrum som möjligt.
INDEX AB, allmänna bestämmelser..............................59 ABK, allmänna bestämmelser för konsultuppdrag................................................59 ABT, allmänna bestämmelser för totalentreprenader............................................59 AF, administrativa föreskrifter............................59 Aff-forum.........................................................57 Aff-konceptet...................................................56 Aktiebolag............................................86, 88, 96 Aktiebolagslagen..............................................13 AMA, allmän material- och arbetsbeskrivning...59 Anläggningstillgångar.......................................73 Annuitetsberäkning..........................................78 Annuitetsfaktorn...............................................78 Anställningsavtal...............................................64 Arbetsgivaravgift.........................................64, 88 Arbetsgivare.....................................................64 Arbetsgivarorganisation....................................65 Arbetsmarknadslagstiftning..............................64 Arbetsmiljölagen...............................................12 Areabegrepp.....................................................81 Avdrag..............................................................94 Avfallshantering................................................41 Avhjälpanderegeln............................................18 Avkastning..................................................71, 83 Avkastning totalt kapital...................................77 Avkastningsbegrepp.........................................81 Avkastningsvärde..............................................84 Avskrivningskrav...............................................71 Avtal, fastighetsförvärv.....................................98 Belånad fastighet..............................................72 Belåningsgrad...................................................79 Besittningsskydd lokalhyresgäst.........................33 Betalningstermin...............................................80 Bevisbörderegeln..............................................18 BF9K.................................................................63 Bostadsrättslagen..............................................12 Boverket.....................................................16, 49 Boverkets byggregler............................38, 39, 40 Brandskydd.......................................................44 Branschcertifieringar.........................................63 Bredband..........................................................45 Bredbandsavtal.................................................45 Breeam.............................................................52 Brottsbalken.....................................................12 Bruksvärdesregeln.............................................22 Bygganmälan....................................................15 Bygglovsansökan..............................................15 Byggmästarsmitta.............................................99 Båtnadsvillkor...................................................11 Dataskyddsförordningen.................12, 13, 23, 46 Delad entreprenad............................................60 Deposition av hyra............................................24 Direktavkastning...............................................79 Diskrimineringslagen...................................12, 23 Dokumentmallar.................................................4 Drift- och skötselinstruktioner...........................55 Drift- och underhållsutgiftsgrad........................78 Dödsbo.............................................................87 Egenavgift........................................................88 Egenkontroll.........................................38, 42, 47 Ekonomi...........................................................75 Ekonomisk analys..............................................70
102
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Ekonomisk diagnos...........................................76 Ekonomisk kontroll...........................................75 Ekonomisk prognos..........................................76 Elektriska installationer......................................42 Elektromagnetiska fält......................................40 Ellagen..............................................................12 EN2010............................................................43 Energi och miljö................................................48 Energideklaration..............................................51 Energieffektivisering..........................................49 Energieffektiviseringsdirektivet..........................49 Energiuppföljning.............................................51 Enskild näringsverksamhet....................86, 89, 95 Entreprenadformer...........................................60 Entreprenadjuridiska dokument........................59 Ersättningsmodeller..........................................61 Exekutiv försäljning.............................................8 Expansionsfond.................................................96 F-skatt..............................................................65 Fast pris............................................................61 Fastighetsbegrepp.............................................81 Fastighetsbevis....................................................9 Fastighetsbildningslagen...................................11 Fastighetsdrift.............................................36, 54 Fastighetsförsäkring..........................................46 Fastighetsindelning...........................................90 Fastighetsregisterbevis........................................9 Fastighetsskatt..................................................96 Fastighetstaxering.......................................85, 96 Fastighetsunderhåll...........................................54 Fastighetsvärdering...........................................82 Fastighetsägarna Dokument..........................4, 21 Finansiering......................................................66 Friköpsrätt........................................................10 Friskrivning.......................................................98 Från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning..............................................39 Frånluftsventilation...........................................39 Fukt..................................................................37 Funktionsentreprenad.......................................60 Fysisk person.....................................................87 Förbättringsarbeten..........................................26 Företagsformer.................................................86 Förfrågningsunderlag........................................62 Förmånsrätt........................................................8 Förpackningsinsamling......................................42 Förräntningskrav...............................................80 Försiktighetsprincipen.......................................18 Försäkringar......................................................46 Försäljning av fastighet...................................101 Förtidsinlösen....................................................69 Förvärv...................................................7, 98, 99 Förvärv, miljöaspekter.....................................100 GDPR..............................................12, 13, 23, 46 Gemensamhetsanläggning................................11 Generalentreprenad..........................................60 Generationsskiften............................................96 Green building..................................................52 Grönt Hyresavtal.........................................34, 53 GVK/Svensk Våtrumskontroll.............................63 Gåvor.................................................................7 Handelsbolag........................................86, 87, 89 Hembud.............................................................8
Hembudsskyldighet.............................................8 Hemförsäkring..................................................46 Hissar................................................................43 Hushållnings- och kretsloppsprinciperna............18 Hyresavtal, bostäder..........................................21 Hyresavtal, lokal................................................33 Hyresförhållande...............................................21 Hyresgästinflytande...........................................26 Hyresnedsättning..............................................24 Hyresnämnden............................................26, 30 Hyressättning..............................................22, 33 Hyrestid............................................................21 Hyrestvister.......................................................30 Hyresvärdens tillträde........................................25 Hävstångseffekt................................................72 Indexreglerade avtal..........................................33 Inomläge............................................................8 Inskrivningsbevis.................................................7 Inskrivningsmyndigheten.................................7, 8 Inteckning...........................................................8 Inteckningsmedgivande......................................9 Intervall för underhållsåtgärder.........................54 Intäkter.............................................................91 Inventarier........................................................93 Investeringar.....................................................75 Jordabalken......................................................12 Jämkningsregler................................................95 K-systemet........................................................89 Kabel-tv............................................................45 Kalkyl, direktavkastning....................................84 Kalkyl, investeringar..........................................82 Kalkyl, kassaflöde..............................................82 Kalkylperiod......................................................80 Kalkylränta........................................................80 Kameraövervakning....................................12, 46 Kapitalvärde, fastighet................................82, 84 Kassaflöde........................................................75 Kassaflödesanalys.............................................75 Kemikalieinspektionen......................................18 Kommanditbolag..............................................87 Kommunal fastighetsavgift...............................96 Kondens...........................................................37 Kontrollansvarig................................................16 Kontrolluppgift.................................................64 Kostnader.........................................................92 Kreditaktiebolagslagen......................................66 Kreditinstitut.....................................................66 Kreditmarknaden..............................................66 Kreditprövning..................................................67 Kreditvärdighet.................................................67 Kronofogdemyndigheten..................................30 Kulturmiljölagen...............................................12 Kunskapskravet.................................................18 Köpeavtal...........................................................7 Köpebrev............................................................7 Köpehandling.....................................................7 Köpekontrakt......................................................7 Lag med särskilda bestämmelser om gaturenhållning och skyltar...............................12 Lag om brandfarliga och explosiva varor...........12 Lag om energideklaration för byggnader...........12 Lag om energikartläggning i stora företag.........12
Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag..............................................12, 19 Lagfart..........................................................7, 98 Lagstiftning.......................................................12 Lantmäteriförrättning........................................10 Leed.................................................................52 Legionella.........................................................41 Ljud och buller..................................................40 Lokaliseringsprincipen.......................................18 Lokaluthyrning..................................................32 Luftkvalitet........................................................37 Lånat kapital.....................................................66 Lånefinansering................................................66 Lägenhetsbyte..................................................28 Lönsamhetsbedömning.....................................77 Lönsamhetsmått...............................................79 Löpande räkning...............................................61 Marknadsvärde.................................................84 Medlemskap hos Fastighetsägarna......................5 Miljöbalken...........................................12, 17, 38 Miljöbalkens hänsynsregler...............................17 Miljöbyggnad....................................................52 Miljöklassning...................................................52 Moms avregistrering.........................................34 Moms jämkning..........................................34, 99 Momsregistrering........................................34, 99 Nuvärdesberäkning...........................................79 Nyckeltal...........................................................78 Näringsfastighet................................................90 Näringsverksamhet, aktiv..................................88 Näringsverksamhet, passiv................................88 Obelånad fastighet...........................................72 Officialservitut..................................................10 Ohyra...............................................................45 Ombildningslagen...............................................8 Omsättningstidpunkt........................................67 Optionsvillkor....................................................11 Ordningslagen..................................................13 Ortsprismetoden...............................................84 OVK, obligatorisk ventilationskontroll................38 Panträtt..............................................................8 Parkeringsköp...................................................16 Periodiseringsfonder.........................................93 Personalliggare.................................................57 Personuppgifter..............................12, 13, 23, 46 Personuppgiftslagen.........................................13 Plan- och bygglagen.............................13, 14, 38 Post- och telestyrelsen.......................................45 Prisbegrepp.......................................................81 Privatbostadsfastighet.......................................90 Produktionskostnadsmetoden...........................85 Produktvalsprincipen.........................................18 Projektering......................................................58 Radon...............................................................39 Realränta....................................................80, 83 Redovisning......................................................86 Relining vattenledningar...................................41 Reparationsrätt.................................................25 Reparationsskyldighet.......................................24 Restvärde..........................................................83 Resultat- och likviditetsbegrepp.........................81 Revision............................................................88
Riskexponering.................................................77 Risknivå............................................................67 Ränta................................................................66 Ränta, bunden..................................................68 Ränta, rörlig......................................................68 Räntebegrepp...................................................81 Räntekonstruktion............................................67 Räntekostnad....................................................69 Räntemarginal..................................................66 Ränterisk...........................................................67 Räntevillkor.......................................................68 Servitut.............................................................10 Självdragsventilation.........................................38 Skadedjur.........................................................45 Skadestånd.......................................................29 Skatteförfarandelagen......................................13 Skatter..............................................................86 Skuldebrev..........................................................8 Skuldförbindelse.................................................8 Skuldtäckningsgrad...........................................79 Skälighetsregeln................................................18 Slutbesked........................................................16 Slutsamråd........................................................16 Sotning.............................................................44 Startbesked.......................................................16 Stämpelskatt...................................................8, 9 Störningar.........................................................25 Svenska stadsnätsföreningen............................45 Sweden Green Building Council........................52 Säker Vatteninstallation.....................................63 Säkerheter..................................................66, 69
Värdeförändring, fastighet..........................71, 94 Värdeminskningsavdrag....................................71 Värden, bokförda..............................................73 Värden, verkliga................................................73 Värdeår.............................................................96 Värmesystem..............................................49, 50 Webbshopen..............................4, 23, 33, 41, 50 Årsredovisning..................................................88 Årsredovisningslagen............................13, 73, 89 Åtgärdsföreläggande........................................24 ÄTA, ändrings- och tilläggsarbeten....................61 Övergiven lägenhet...........................................29 Överlåtelse av hyresrätt.....................................27 Överlåtelse av lokal...........................................34 Översiktsplan....................................................14 Lag om energimätning i byggnader...................12 Lag om skydd mot olyckor................................12
Tekniskt samråd................................................16 Termisk komfort................................................37 Tillträde............................................................23 Tilläggsisolering................................................49 Tingsrätten.......................................................31 Tomträtt.......................................................9, 10 Tomträttsavgäld..................................................9 Total avkastning................................................79 Totalentreprenad..............................................60 Tredimensionell fastighetsbildning.....................11 Trygghetsfrågor................................................46 Tvistemål..........................................................30 Underhåll..........................................................26 Underhåll, avhjälpande.....................................54 Underhåll, förebyggande..................................54 Underhållsplan..................................................54 Undersökningsplikt...........................................98 Upphandling förvaltningstjänster......................56 Upphandlingar..................................................62 Uppsägning......................................................27 Uppsägningstid hyresavtal.................................21 Utbildning...........................................................5 Utförandeentreprenad......................................60 Uthyrning i andra hand.....................................27 Utvärdering av anbud.......................................62 Varmvatten.......................................................50 Vatten........................................................41, 50 Ventilation........................................................38 Ventilationsförlust.............................................50 Visning av lägenhet...........................................25 Vårdnadsplikt....................................................25 Värdebegrepp.............................................81, 82
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
103
Vi finns över hela landet Fastighetsägarna är en branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Vi består av Fastighetsägarna Sverige och fyra regionala föreningar med lokalkontor över hela Sverige. Våra 17 000 medlemmar äger och hyr ut bostäder och lokaler över hela landet. Vi representerar såväl de största börsnoterade fastighetsbolagen och kommunägda bostadsbolag som privata fastighetsföretag och bostadsrättsföreningar.
Välkommen att kontakta oss! Fastighetsägarna MittNord Kungsgatan 6 – 8, 3 tr, 632 20 Eskilstuna telefon 016-17 22 50 www.fastighetsagarna.se/mittnord
Fastighetsägarna GFR Lilla Bommen 4 A Box 53081, 400 14 Göteborg telefon 031-755 33 00 www.fastighetsagarna.se/gfr
Fastighetsägarna Stockholm Fastighetsägarnas hus, Alströmergatan 14 Box 12871, 112 98 Stockholm telefon 08-617 75 00 www.fastighetsagarna.se/stockholm
Fastighetsägarna Syd Engelbrektsgatan 7 Box 4077, 203 11 Malmö telefon 040-35 01 70 www.fastighetsagarna.se/syd
Fastighetsägarna Sverige Drottninggatan 33 Box 16132, 103 23 Stockholm telefon 08-613 57 00 e-post info@fastighetsagarna.se www.fastighetsagarna.se
104
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK