9789176788042

Boken är i första hand avsedd att vara en lärobok att användas i undervisningen vid universiteten, men den vänder sig också till praktiker och diskussionen har delvis anpassats till detta syfte.

Denna sjätte upplaga av Anders Victorins Allmän fastighetsrätt är översedd och kompletterad, främst med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den förra upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av juris doktorn Richard Hager verksam vid Stockholms universitet. Anders Victorin, som avled 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska Högskolan.

Allmän fastighetsrätt

• Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör • Köp av fast egendom • Servitut • Fastighetspant • Sakrättsliga frågor – Hävd och godtrosförvärv

Anders Victorin Richard Hager

I denna bok behandlas viktiga delar av den allmänna fastighetsrätten och det kan framhållas att reglerna om köp av fast egendom ägnas särskild uppmärksamhet. Förutom allmän fastighetsrätt behandlas också, som en översikt för hela fastighetsrätten, vissa fastighetsrättsliga huvudfrågor i ett inledande kapitel. Övriga kapitel behandlar:

6

Allmän fastighetsrätt Sjätte upplagan

02 01 FnL1 EkZpcm1hIEpvaG4gUGVyc3NvbgRKb2hu AE7BACY= 02 0040

ISBN 978-91-7678-804-2

Anders Victorin Richard Hager

IUSTUS FÖRLAG

Allman.fast.ratt.6u.2.indd 1

IUSTUS FÖRLAG

11/14/11 11:55 AM

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 2

2011-11-10 14.52

Allmän fastighetsrätt Sjätte upplagan

Anders Victorin RICHARD HAGER

IUSTUS FÖRLAG

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 3

2011-11-10 14.52

© Författarna och Iustus Förlag AB, 6 upplagan, Uppsala 2011 ISBN 978-91-7678-804-2 Omslag: Förlaget Omslagsbild: Ur Häradskarta © Lantmäteriverket Gävle 2003.

Medgivande M2003/6459 Sättning: Harnäs Text & Grafisk Form Tryck: Edita, Västerås 2011 Förlagets adress: Box 1994, 751 49 Uppsala Tfn: 018-65 03 30, fax: 018-69 30 99 Webbadress: www.iustus.se, e-post: kundtjanst@iustus.se

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 4

2011-11-10 14.52

Innehåll

Ur förord till 4 upplagan 11 Förord till 6 upplagan 12 kapitel 1 · Huvudfrågor i fastighetsrätten 13 1.1 Fastighetsrätt som ämne 13 1.2 Fastighetsrättens betydelse 14 1.3 Fastighetsrättsliga funktioner 15 1.3.1 Att klargöra ägandeförhållanden 15 1.3.2 Fastighetsköp m.m. 22 Skriftlig form 23 Standardvillkor 24 1.3.3 Fastigheten som kreditunderlag 25 1.3.4 Hyra och annan nyttjanderätt 28 1.3.5 Att skapa lämpliga fastigheter 33 1.3.6 Förutsättningar för bebyggelse och infrastruktur 36 1.3.6.1 Markanvändning 38 1.3.6.2 Markåtkomst 43 1.3.7 Exploateringen av naturresurser 47 1.3.8 Förutsättningar för en god miljö 52 1.3.8.1 Miljöbalken 52 Miljöskydd 54 Naturskydd 55 Kulturvård 56 1.3.9 Grannelagsförhållanden 56 1.3.10 Allemansrätten 58 1.3.11 Förvärvsfrågor 60

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 5

2011-11-10 14.52

kapitel 2 · Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör 63 2.1 Fast egendom och fastighet 63 2.2 Tillbehör till fastighet 67 2.2.1 Allmänt 67 2.2.2 Allmänna fastighetstillbehör 68 2.2.3 Byggnadstillbehör 70 2.2.4 Industritillbehör 72 2.3 Föremål som tillförts av annan än fastighetsägaren 75 2.3.1 Huvudregeln 75 2.3.2 Fastigheten och föremålet kommer ”i samma ägares hand” 76 2.3.3 Föremålet omfattas av företagshypotek 76 2.4 Fastighetsägaren tillför fastigheten egendom som tillhör annan 76 2.4.1 Huvudregeln – fastighetstillbehör och byggnadstillbehör 76 2.4.2 Industritillbehör 78 2.5 Överlåtelse av fastighet och överlåtelse av tillbehör 79 2.5.1 Överlåtelse av fastighet 79 2.5.2 Överlåtelse av tillbehör 80 2.6 Tomträtt m.m. 80 kapitel 3 · Köp av fast egendom 82 3.1 Inledning – köp av lös och fast egendom 82 3.2 Formkrav m.m. 85 3.2.1 Allmänt 85 3.2.2 Bruket med två överlåtelsehandlingar 85 3.2.3 De grundläggande kraven 86 3.2.4 Formkravet beträffande vissa avtalsvillkor 92 3.2.5 Svävarklausuler 94 3.2.6 Arealförvärv och andelsförvärv 96 3.2.7 Löfte att sälja eller köpa fast egendom 98 3.3 Köpeavtalets centrala innehåll 103 3.3.1 Köparens prestationer 103 3.3.2 Säljarens förpliktelser 104 3.4 Närmare om försämring mellan avtalet och tillträdet 107

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 6

2011-11-10 14.52

3.5 Kontraktsbrott 110 3.5.1 Allmänt 110 3.5.2 Köparens dröjsmål 110 3.5.3 Säljarens dröjsmål 113 3.6 Fel i fastighet 115 3.6.1 Allmänt 115 3.6.2 Rättsliga fel 115 3.6.3 Rådighetsfel 120 3.6.4 Hemulsansvaret 123 3.6.5 Felansvaret enligt 4:19 JB 125 3.6.6 Påföljder vid säljarens kontraktsbrott 147 3.6.7 Reklamation och preskription 153 3.6.8 Konsumentköp 155 3.7 Gåva av fast egendom 156 3.8 Byte av fast egendom 159 kapitel 4 · Servitut 160 4.1 Inledning 160 4.2 Servitutsbegreppet 161 4.3 Servitut som tillbehör till fast egendom 165 4.4 Formkravet 166 4.5 Närmare om servitutsrekvisiten 167 4.5.1 Servitutsbefogenheterna 167 4.5.2 Ändamålsenlig markanvändning 172 4.5.3 Den härskande fastigheten 175 4.5.4 Den tjänande fastigheten 179 4.6 Utnyttjandet av servitutet 180 4.7 Upphävande och ändring av servitut 182 kapitel 5 · Fastighetspant 184 5.1 Inledning 184 5.2 Fastighetspanträttens konstruktion 185 5.3 Ansökan om inteckning m.m. 188 5.4 Närmare om vad som får intecknas 192 5.5 Panträttens närmare innebörd 194

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 7

2011-11-10 14.52

5.6 Pantsättningen 197 5.6.1 Pantsättning i huvudfallet 197 5.6.2 Andrahandspantsättning 199 5.6.3 Ägarhypotek 200 5.6.4 Förtida pantförskrivning 202 5.7 Inteckningsåtgärder 204 5.8 Gemensamma inteckningar 207 5.8.1 Allmänt 207 5.8.2 Inteckningsansvaret 207 5.8.3 Diskrepans 211 5.8.4 Relaxation 212 5.9 Exekution m.m. 214 5.9.1 Inledning 214 5.9.2 Utmätningen m.m. 215 5.9.3 Förhållandet till tredje man 217 5.9.4 Indragning 219 5.9.5 Förberedande åtgärder, följder m.m. 221 5.9.6 Bevakningssammanträde och sakägarförteckning 223 5.9.7 Skyddsbeloppet och lägsta budet m.m. 226 5.9.8 Försäljningen m.m. 228 5.9.9 Vissa verkningar av tvångsförvärv, ändrad fastighetsindelning m.m. 230 kapitel 6 · Sakrättsliga frågor. Hävd och godtrosförvärv m.m. 232 6.1 Inledning 232 6.2 Besittning och äganderätt 232 6.3 Inskrivningsväsendet 234 6.4 Äganderättsövergången 237 6.5 Sakrättsliga regler avseende överlåtelsen 238 6.5.1 Allmänt 238 6.5.2 Dubbeldispositioner 240 Allmänt 240 Panträtt 243 6.5.3 Godtrosförvärv 246 Godtrosförvärv avseende äganderätt 246 Fall då godtrosförvärv inte uppstår 250 Godtrosförvärv av andra sakrätter 252

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 8

2011-11-10 14.52

Nyttjanderätt, servitut m.m. 252 Panträtt 253 Ersättningsregeln 256 6.6 Hävd till fast egendom 257 6.6.1 20-årig hävd 258 6.6.2 10-årig hävd 260 6.6.3 Förhållandet mellan hävd och godtrosförvärv 260 Rättsfallsregister 262 Sakregister 267

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 9

2011-11-10 14.52

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 10

2011-11-10 14.52

Ur förord till 4 upplagan

Denna bok är en lärobok i allmän fastighetsrätt för juristutbildningen.

Idén till projektet rann upp när jag vid flera tillfällen blev ombedd av forskare och byråkrater från länderna i Öst- och Centraleuropa att förklara hur det fastighetsrättsliga systemet i en demokrati och marknadsekonomi är uppbyggt: vilka är de centrala funktionerna. Utvecklingen i dessa länder kastar en snedbelysning över vårt eget system, vilket får de grundläggande frågorna att framstå i relief. Så tillkom det största avsnittet i kap. 2 [nuvarande kap. 1], om fastighetsrättsliga funktioner, som egentligen var tänkt att utgöra basstrukturen i den nya boken.

Det stannade emellertid med ett kompendium i allmän fastighetsrätt. Det är tveksamt om det är möjligt att i en läroboksframställning integrera allmän och speciell fastighetsrätt. Tonvikten i juristutbildningen ligger på de civilrättsliga reglerna och det är inte möjligt att gå in på detaljer när det gäller den speciella fastighetsrätten. Inte heller fanns det anledning att inkorporera så tunga avsnitt som reglerna om hyra och annan nyttjanderätt i en sådan lärobok. Till slut valdes en ganska traditionell struktur. Inriktningen på att i en lärobok hålla fram reglernas funktion och samspel har emellertid behållits.

– – – Att bekänna sitt beroende av och tacksamhet till andra författare av läroböcker i fastighetsrätt är både en plikt och en nödvändighet. Det är lätt för var och en att se att detta kompendium bygger på tidigare framställningar.

Samtidigt hoppas jag att det skall vara en fördel för studenterna att få en mera integrerad framställning av ämnet än vad som hittills erbjudits.

Täby i december 2003 Anders Victorin

11

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 11

2011-11-10 14.52

Förord till 6 upplagan

Föreliggande sjätte upplaga av Anders Victorins Allmän fastighetsrätt är i huvudsak att se som en ren uppdatering och omarbetning med hänsyn till lagstiftning och rättspraxis sedan förra upplagan gavs ut. Vissa smärre justeringar i övrigt har även gjorts av framställningen.

Stockholm i oktober 2011 Richard Hager

12

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 12

2011-11-10 14.52

kapitel 1

Huvudfrågor i fastighetsrätten 1.1

Fastighetsrätt som ämne

Att fastighetsrätt skall utgöra ett självständigt ämne inom rättsvetenskapen är inte någon självklarhet. Det skulle t.ex. gå utmärkt att dela upp ämnet enligt den vanliga juridiska systematiken så att fastighetsköpet behandlas som en del av köprätten, fastighetspanträtten som en del av sakrätten, nyttjanderätten som en speciell avtalstyp tillsammans med lega av lös sak, fastighetsbildningslagen, plan- och bygglagen som en del av offentlig rätt, och så vidare. Likväl är det inte så vanligt att en så konsekvent systematisk indelning av stoffet sker, även om naturligtvis en handbok i obligationsrätt eller sakrätt till stor del kommer att handla om fastighetsrättsliga företeelser. I de flesta länder är fastighetsrätt ett eget ämne, såväl inom studier som inom doktrinen.

Det är främst praktiska skäl som ligger bakom att ett ämne som fastighetsrätt inom rättsvetenskapen ges en tematisk eller funktionell inriktning. De olika sakfrågorna har så starka ämnesmässiga, samhällsvetenskapliga, ekonomiska eller sektoriella samband att det är lättare att förstå dem om de behandlas i ett sammanhang. Det kan också påminnas om att en viss fastighetsrättslig transaktion inte sällan innebär att s.a.s. andra fastighetsrättsliga frågeställningar måste besvaras eller åtminstone måste kännas till. Exempelvis måste den som köper en fastighet vari det upplåtits nyttjanderätter också känna till hur dessa nyttjanderätter rättsligt behandlas på samma sätt som panträttsliga frågeställningar nästan alltid måste besvaras i samband med ett fastighetsköp. Vidare är det så att i den mån köparen avser att exploatera fastigheten en rad andra frågeställningar måste kunna besvaras som hänger ihop med plan- och bygglagstiftningen, markåtkomst­regleringen och miljörätten osv. Andra ämnen inom juridiken som också har en funktionell inriktning är exempelvis arbetsrätt, immaterialrätt och transporträtt. Fastighetsrätten behandlar på motsvarande sätt frågor som rör marken i ganska vid mening. Detta har också gjort att fastighetsrätt framstår som en specialinriktning bland praktiskt verksamma jurister.

Det är också karakteristiskt för ämnen med denna indelning att de går över gränserna för vanlig juridisk systematik. De behandlar såväl civilrättsliga som offentligrättsliga frågor inom området. Inom fastighetsrätten behandlar den all13

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 13

2011-11-10 14.52

Huvudfrågor i fastighetsrätten

männa fastighetsrätten huvudsakligen civilrättsliga frågor, i första hand sådana som regleras i jordabalken, medan den speciella fastighetsrätten tar upp frågor av huvudsakligen offentligrättslig natur, t.ex. frågor om fastighetsbildning eller plan- och byggfrågor. Eftersom fastighetsrätten inom juristutbildningen studeras inom ramen för civilrätten och före studiet av förvaltningsrätten, kommer dock de offentligrättsliga frågorna att behandlas mera översiktligt, närmast i orienteringssyfte.

En sådan mera tematisk eller funktionell indelning får inte skymma sikten för sambandet med andra rättsvetenskapliga ämnen och allmänna regler inom juridiken. Det är viktigt att man ser sambandet mellan allmänna regler, t.ex. inom obligationsrätt eller sakrätt, och de mera specifikt fastighetsrättsliga reglerna. Samtidigt måste man acceptera att på sådant sätt bildade ämnen kan komma att gå in på varandras områden. När det gäller fastighetsrätt gäller t.ex. sedan länge en sådan överlappning med miljörätten. Ämnet boenderätt har också fått en viss självständig ställning, som delvis går utanför det traditionellt fastighetsrättsliga området.

1.2

Fastighetsrättens betydelse

All mänsklig verksamhet av någon betydelse är beroende av utrymme på marken och i byggnader för att kunna utövas. Samtidigt har det ekonomiska systemet i alla tider byggt på utnyttjandet av naturresurser – ändliga eller förnyelsebara.

Regleringen av frågor som rör mark och vatten speglar de skiftande ekonomiska system som rått vid olika tidpunkter, något som tydligt kan avläsas i fastighetsrättens historia.1 Att mark och fastigheter har stor ekonomisk betydelse också idag behöver inte särskilt understrykas. Det kan räcka med att påpeka att hushållen i genomsnitt lägger ned omkring 25 % av den disponibla inkomsten på boendet och att fastig­ hetskredit alltjämt är den mest betydelsefulla kreditformen. Som exempel kan nämnas att den totala volymen av bostadsinstitutens utlåning avseende bostäder uppgår till ca 2000 miljarder kr. Tydligt är att ett fungerande fastighetsrättsligt system är en förutsättning för ekonomiskt välstånd och utveckling i de industrialiserade länderna, något som inte minst utvecklingen i Öst- och Centraleuropa efter det kommunistiska systemets sammanbrott demonstrerar med all önskvärd tydlighet. Rättsordningen skapar m.a.o. regler och institutioner, som är en förutsättning för ekonomisk aktivitet inom en marknadsekonomi. Inom fastighetsrät1

Se vidare den fastighetsrättshistoriska framställningen Sundell, Svensk fastighetsrättshistoria, 2007.

14

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 14

2011-11-10 14.52

Fastighetsrättsliga funktioner

ten är det fråga om formerna för ekonomiskt utnyttjande av marken och dess resurser. (Se vidare nedan för synpunkter på utvecklingsländer.)

Samtidigt som fastighetsrätten numera på ett självklart sätt anknyter till marknadsekonomin och dess funktioner så finns flera krafter i verksamhet. Det finns ett legitimt intresse för samhället att samordna och planera olika verksamheter när det gäller användning av mark och naturresurser. Detta sker av ekonomiska och praktiska skäl – överexploatering skall förhindras, infrastrukturen i form av vatten, avlopp, elektricitet, vägar är ett i huvudsak samhälleligt ansvar osv., även om också på detta område en avsevärd privatisering sker. Av växande betydelse är emellertid ansvaret för naturresurser och miljö. Den rättsliga kontrollen över mark och vatten äger numera kanske huvudsakligen rum p.g.a. en strävan att trygga nuvarande och kommande generationers intresse av en god miljö och att säkra förutsättningarna för en långsiktigt hållbar utveckling.

1.3

Fastighetsrättsliga funktioner

Inom ett så omfattande område som fastighetsrätten kan det vara av intresse att försöka urskilja olika funktioner – huvudfrågor som är föremål för reglering och som delvis också måste vara föremål för reglering inom en marknadsekonomi.

En sådan överblick ger också en viss förståelse för hur omfattande och ingående den rättsliga regleringen av markfrågor är. En diskussion av sådana frågor kan utformas på många olika sätt. Det som nu följer är ett sätt att presentera materialet, där framför allt sambandet mellan ekonomi och juridik betonas.

1.3.1 Att klargöra ägandeförhållanden Den kanske mest primära funktionen inom fastighetsrätten är att klargöra ägarförhållandena. I detta ligger två faktorer, nämligen dels att definiera vad äganderätten till fast egendom omfattar, dels att klargöra vem som är ägare.

Den första frågan om vad äganderätten till fast egendom omfattar måste ta sin utgångspunkt i portalparagrafen i jordabalken (1:1 JB), som i första stycket lyder: ”Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och verikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.” Tanken med denna och flera andra bestämmelser är att äganderätt till jord endast kan avse äganderätt till en fastighet. En fastighet är i första hand i princip ett avgränsat område på marken2 och bildas genom 2

Utöver detta finns vissa ålderdomliga fastigheter som omtalas i 10 § lagen om införande av nya jordabalken (JP).

15

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 15

2011-11-10 14.52

Huvudfrågor i fastighetsrätten

beslut av fastighetsbildningsmyndigheten enligt bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (FBL). Som framgår av det citerade stadgandet kan även en fastighet vara tredimensionellt avgränsad; i detta sammanhang räcker det med att konstatera att en sådan ”fastighetsrättslig kub” i övrigt behandlas som en ordinär fastighet, t.ex. när det gäller överlåtelse, uthyrning och pantsättning.

Trots denna synnerligen konkreta utgångspunkt är fastighetsbegreppet en abstraktion. Förhållandet mellan fastighet och mark är nämligen inte konstant.

En fastighet kan ges ändrade gränser och t.o.m. helt omlokaliseras (omarronderas) på marken och naturligtvis kan den få andra tillbehör (byggnader m.m.) utan att dess identitet i registerteknisk mening ändras. Detta skall diskuteras i det följande. Skyddet för äganderätten består här i att den enskilde fastighetsägaren som utgångspunkt är garanterad kompensation för ingrepp som negativt inverkar på fastighetens värde.

Frågor om fastighetsbildning prövas vid en förrättning, alltså ett administra­ tivt förfarande (2:2 FBL). När ärendet om fastighetsbildning är avgjort och vunnit laga kraft, förs erforderliga uppgifter, inklusive en karta, in i fastighets­registrets allmänna del enligt 19 kap. FBL och lagen (2000:224) om fastighetsregister.

Fastighetsregistret förs med ADB av den statliga lantmäterimyndigheten.

Fastighetsregistret består av flera olika register. Enligt 3 § lagen om fastighets­register skall den fastighetsanknutna informationen vara uppdelad i 1. en allmän del, 2. en inskrivningsdel, 3. en adressdel, 4. en byggnadsdel, och 5. en taxeringsuppgiftsdel.

Vidare får registret innehålla annan information som har samband med information som ingår i någon av de uppräknade delarna, s.k. tilläggsinformation.

Enligt förordningen (2000:308) om fastighetsregister skall i fastighetsregistrets allmänna del redovisas 1. fastigheter och samfälligheter, 2. koordinater, 3. planer m.m., 4. kvarter, 5. gemensamhetsanläggningar m.m., samt 6. registerkarta (som förs med ADB)

16

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 16

2011-11-10 14.52

Fastighetsrättsliga funktioner I registren ges fastigheterna, som är registerenheter, en beteckning. Varje kommun utgör ett registerområde (med samma namn som kommunen) och detta indelas i trakter med särskilda namn som grundas på kvartersnamn, gårdsnamn eller liknande. Fastigheterna indelas i olika block, som grundas på fastigheternas gemensamma ursprung. Blocken ges nummer. Slutligen ges de olika fastigheterna inom samma block olika enhetsnummer. En fastighet med registerområdesnamn, traktnamn, blocknummer och enhetsnummer kan därför betecknas på t.ex. följande sätt: Växjö Åby 2:23. Inom registerenheter med huvudsakligen kvartersmark kan dock namnet bestå av registerområdesnamn, kvartersnamn och nummer, t.ex. Täby Gräddkannan 19.

När det gäller fastigheter och samfälligheter ges detaljerade föreskrifter om hur redovisningen av uppgifter skall ske (21 § förordningen om fastighetsregister). Det gäller bl.a. registerbeteckning, om tomträtt är inskriven, tidigare registerbeteckning,­ adress, area och läge, antal registrerade områden, fiskeområden, andel i samfällighet eller gemensamhetsanläggning m.m. (Se närmare lagtexten.)

Det råder statligt (och kommunalt3) monopol på fastighetsbildningsåtgärder.

Fastighetsbildning på grund av överenskommelse mellan enskilda, dvs. på privat väg (s.k. sämjedelning) är ogiltig (1:1 2 st. JB). På samma sätt är ett förvärv av visst område på marken (arealförvärv), som inte är en självständig fastighet, ogiltigt om inte fastighetsbildning sker i överensstämmelse med förvärvet (4:7 JB).

Här framkommer också regeln att äganderätt till mark i princip endast kan omfatta en fastighet.

En fastighets gränser bestäms alltså genom fastighetsbildningsförrättning. Det är i första hand den på marken utmärkta gränsen som är avgörande för vad som skall utgöra gränsen. I andra hand anses gränsen ha den sträckning som framgår av förrättningskartan och övriga omständigheter (se vidare 1:3 JB – se även om fastighetsbestämning 14 kap. FBL).

En fastighet utgör som redan framgått i första hand ett område på marken.

Den är m.a.o. vanligen tvådimensionellt bestämd. Äganderätten till fastigheten får anses omfatta ett visst djup under marken liksom ett visst utrymme ovanför marken.4 Några explicita regler om detta finns emellertid inte. Att en ägare 3

Se lagen (1995:1393) om kommunal lantmäterimyndighet. Ett trettiotal kommuner har kommunal lantmäterimyndighet.

4 Se Westerlind, Kommentar till jordabalken 1–5 kap. s. 50. Jfr Michanek, Energirätt, 1990 s. 458 ff. m. hänv. Undén, Svensk sakrätt II:1 Fast egendom, 4 uppl., 1960 s. 60 f. citerar med gillande § 905 i den tyska Bürgerliches Gezetsbuch: ”Das Recht des Eigenthümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Der Eigenthümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschliessung kein Interesse hat.”

17

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 17

2011-11-10 14.52

Huvudfrågor i fastighetsrätten

t.ex. inte kan förbjuda överflygning av fastigheten är klart. Om ägaren kan förbjuda byggandet t.ex. av en mycket djup tunnel kan åtminstone diskuteras.

Rättstillämpningen styrker under alla omständigheter att ägaren i vart fall har inflytande över byggande på ”tunnelbanedjup” och att byggandet av sådana tunnlar erfordrar ägarens tillstånd eller motsvarande.

Numera kan vidare en fastighet ges en tredimensionell bestämning.5 Det är t.ex. möjligt att låta en fastighet skjuta in under en annan fastighet eller att s.a.s. som en egen fastighet avgränsa ett utrymme ovanpå en annan fastighet.

Härigenom är det möjligt att bilda tredimensionella fastighetsutrymmen och tredimensionella fastigheter.6 En tredimensionell fastighet är en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt medan ett tredimensionellt fastighetsutrymme ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och är avgränsat både horisontellt och vertikalt. Syftet med reformen var att skapa bättre förutsättningar för, och i ett längre perspektiv trygga, ett fastighetsutnyttjande där olika verksamhetsutövare använder skilda plan inom en fastighet. Utrymmen som är avsedda att rymma anläggningar eller delar av anläggningar skall kunna brytas ut till särskilda fastigheter. Det blir därmed möjligt att bilda en fastighet ovanpå en kommersiell byggnad för bostadsbyggande. Ett annat exempel är att bilda en fastighet omfattande en tunnel under en annan fastighet. Det kan understrykas att det för att tredimensionella fastigheter skall kunna bildas krävs att det finns en vanlig fastighet, en markfastighet i botten.

Det är vidare idag möjligt att, under vissa förutsättningar, bilda fastigheter av enskilda bostadslägenheter i flerfamiljshus och dessa kommer då att utgöra egna och separata fastigheter, s.k. ägarlägenheter.7 Som en begränsning och förutsättning för att kunna bilda ägarlägenheter gäller att det är fråga om nyproduktion eller att det vid ombyggnation av ett befintligt hus är så att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastig­hetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet (3:1 b FBL).

Det bör även uppmärksammas att tredimensionell fastighetsbildning endast får ske som ett sista alternativ, då vanliga fastighetsbildningsåtgärder, t.ex. fastig­ hetsbildningsservitut, inte ger önskat resultat (3 kap. 1 § FBL). Vidare gäller att man inte får skapa ”tomma” tredimensionella fastigheter. De skall inrymma en

5

SFS 2003:626, prop. 2002/03:116.

Se om definitionerna 1 kap. 1 a § jordabalken.

7 Se prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter.

6

18

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 18

2011-11-10 14.52

Fastighetsrättsliga funktioner

byggnad eller annan anläggning. Fastighetsbildning får dock ske för en ännu icke uppförd byggnad eller anläggning om det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen och fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid (3 kap. 1 a § FBL). Uppförs inte anläggningen kan fastighetsbildningsbeslutet förfalla. Då skall inlösen ske enligt en viss företrädesordning (8 kap. 5–9 §§ FBL). Detsamma gäller om en anläggning inom en tredimensionell fastighet har skadats eller förslitits i sådan omfattning att det hindrar utnyttjandet av andra fastigheter. Detta får dock inte ske om byggnaden eller anläggningen kan antas bli reparerad eller återuppförd.

Tredimensionell fastighetsbildning kräver också speciella regler om grannelagsförhållanden. Bl.a. gäller enligt 3 kap. 8 § JB att en ägare av en tredimensionell fastighet har ett särskilt ansvar för att hans egen fastighet underhålls, så att skada inte orsakas andra tredimensionella utrymmen. Ägaren till den bristfälliga byggnaden eller anläggningen kan också åläggas att reparera denna (3 kap. 9 § JB).

Till fastigheten räknas också tillbehör. Fastighetstillbehören är först och främst fysiska. Till fastigheten hör t.ex. byggnader och träd och andra växter. Utöver detta talar man också om byggnadstillbehör och industritillbehör. Regler om de fysiska fastighetstillbehören ges i 2 kap. JB. Vidare talar man om rättsliga tillbehör till fastigheter, i första hand servitut och andelar i samfälligheter, (se vidare nedan).

Sammantaget ger reglerna om fastighetens omfattning en relativt stor säkerhet om vad en fastighet omfattar. Delvis fyller reglerna funktionen att främja omsättningens intressen och minska transaktionskostnaderna. Samtidigt måste reglerna ses i förhållande till själva fastighetsbegreppet och till äganderätt av fastighet. Som framhållits här ovan är fastigheten egentligen en abstraktion – skyddet för äganderätten ligger i rätten till kompensation vid ingrepp och det tredjemansskydd som finns i anslutning till detta.

Ett ytterligare primärt syfte för fastighetsrätten är att klargöra vem som är ägare till en fastighet och dessutom vilka sakrättsliga belastningar som finns i fastigheten. Denna mycket viktiga funktion fylls genom inskrivningsväsendet.8 Inskrivningsväsendet eller inskrivningssystemet handhas av inskrivningsmyndigheten, den statliga lantmäterimyndigheten är enligt 19:3 JB inskrivningsmyndighet.

Verksamheten bedrivs vid inskrivningskontor, vilkas områden föreskrivs av rege­ ringen. Antalet verksamhetsområden är numera i jämförelse med tidigare motsvarighet radikalt färre. Medan det tidigare fanns i princip ett för varje tingsrätt

8

Se härom 19 kap. jordabalken.

19

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 19

2011-11-10 14.52

Huvudfrågor i fastighetsrätten

finns nu endast sju områden. När inskrivningsmyndigheten fattar beslut i ett inskrivningsärende, dvs. ärende om lagfart, inteckning eller annan inskrivning i fastighetsregistret, härtill kommer vissa anteckningar i detta register som skall ske enligt särskilt författningsstöd, skall detta föras in i fastighetsregistret; inskrivningen sker i den s.k. inskrivningsdelen9 (19:1 JB). Tidigare fördes en manuell fastighetsbok, något som dock upphörde 1995 sedan inskrivningsregistret, som förs med ADB, införts i hela landet.

Fastighetsregistrets inskrivningsdel, som ersatte inskrivningsregistret, är som redan framgår av termen endast en del av fastighetsregistret, vilket är det fullständiga registret. De ändringar avseende fastigheter m.m. som görs av lantmäterimyndigheten införs i registrets allmänna del. De inskrivningar av äganderättsförhållanden, panträtt, tomträtt m.m. som förs in av inskrivningsmyndigheten förs in i inskrivningsdelen. Inskrivningsdelen upptar de olika fastigheterna. Det innehåller uppgifter om vem som är ägare (dvs. vem som har eller har sökt lagfart, typ av förvärv, köpeskilling m.m. – se närmare lagtexten 44 § förordning om fastighetsregister), om tomträtt (46–47 §§), om inteckningar, om inskriven nyttjanderätt, servitut m.m. (48 §). Inskrivningsdelen, (liksom fastighetsregistrets allmänna del) är offentlig handling och envar kan studera det hos inskrivningsmyndigheten. Dessutom kan ett särskilt bevis om dessa förhållanden utfärdas på begäran av i första hand ägaren – gravationsbevis och fastighetsbevis. Gravationsbeviset upptar uppgifter om fastigheten, om vem som är lagfaren ägare, om inteckningar och inskrivna nyttjanderätter m.m. Gravationsbeviset fungerar som ett i offentlig ordning utfärdat intyg om vad inskrivningsregistret innehåller per ett visst datum och har ett värde vid omsättning av fastigheter. Idag torde det dock vara betydligt vanligare att endast ett utdrag från registret används i samband med överlåtelser.

Ett mera fullständigt bevis är fastighetsbeviset, som innehåller de uppgifter som fastighetsregistret och inskrivningsregistret innehåller om fastigheten.­ Fastighetsbeviset gäller också som gravationsbevis. (Se vidare kungörelse (1974:1063) om fastighetsbevis m.m.)

Fastighetsbildningsbeslut har konstitutiv verkan. Fastighetsregistrets allmänna del är i det avseendet helt pålitligt, på så sätt att det återger det verkliga läget för fastigheten, i varje fall så länge det inte skett felskrivning e.d. vid själva införandet av en uppgift. – Men hur är det då med fastighetsregistrets inskrivningsdel? Det är tydligt att detta register inte kan ges konstitutiv verkan. En registrering där

9

När det i den senare framställningen talas om fastighetsregistret avses fastighetsregistrets inskrivningsdel om inte annat uttryckligen framgår.

20

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 20

2011-11-10 14.52

Fastighetsrättsliga funktioner

påverkar i sig inte de underliggande rättsförhållandena.10 När det gäller fastig­ hetsköp sker äganderättsövergången i och med kontraktet. Det finns dock en skyldighet för ägaren att söka lagfart på förvärvet (se vidare nedan) och utan att söka lagfart kan han inte söka andra inskrivningsåtgärder, t.ex. ta ut pantbrev i fastigheten – lagfarten har i detta avseende en legitimerande funktion. När det gäller t.ex. nyttjanderätter finns dock inte en skyldighet att söka inskrivning och när det gäller vanlig hyresrätt kan t.o.m. avtalet föreskriva att inskrivning inte får ske. I stället knyter sig en rad sakrättsliga verkningar till inskrivningen av förvärv och rättigheter, bl.a. beträffande företräde vid dubbeldispositioner, som skall diskuteras i det följande (se nedan betr. reglerna i 7 och 17 kap. JB).

Dock har lagfarten och annan inskrivning fått bilda utgångspunkt för exstinktiva förvärv av äganderätt och andra rättigheter under särskilda förhållanden. I 18 kap. JB ges bl.a. regler om godtrosförvärv på grund av inskrivning. Tanken är att den som i god tro förvärvar fast egendom genom överlåtelse och därvid stödjer sig på att överlåtaren har lagfart, trots att överlåtaren inte är rätt ägare, gör ett godtrosförvärv. Undantag ställs dock upp för vissa starka ogiltighetsgrunder beträffande överlåtarens åtkomst. Om ett förvärv till följd av reglerna i 18 kap. kommer att gälla mot rätte ägaren åtar sig staten i princip att kompensera skadan.

Liknande regler gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut och panträtt. Enligt bestämmelserna i 16 kap. JB kan fast egendom förvärvas exstinktivt genom hävd.

Hävd förutsätter att fast egendom innehafts med äganderättsanspråk efter lagfaret förvärv under 20 år (20-årig hävd). Har förvärvet skett i god tro genom överlåtelse räcker det med 10 år (10-årig hävd), se närmare om hävd nedan kap. 6.

Det är tydligt att också dessa regler i hög grad bidrar till säkerhet och låga transaktionskostnader när det är fråga om överlåtelse eller upplåtelse av rättigheter i fast egendom.

Om emellertid ett ogiltigt fastighetsförvärv inte skall bestå, trots reglerna om hävd och godtrosförvärv, kan det återgå på grund av att den från vilken förvärvet skedde för talan om ogiltighet. Det kan också inträffa att en tidigare ägare gör gällande bättre rätt till fast egendom och därför för en klandertalan mot den som för tillfället innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Regler om verkan av att en fastighet frånvinns någon efter klander finns bl.a. i 5 kap. JB. Den som blivit av med fastigheten kan i regel rikta krav på ersättning mot sin säljare (se 4:21 JB, som anger att om fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander, säljaren skall återbära köpeskillingen och, om köparen var i god tro vid köpet, ersätta köparen för dennes skada). I detta sammanhang talar man om att säljaren har ett

10

Jfr NJA 1982 s. 773 och 1997 s. 110.

21

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 21

2011-11-10 14.52

Huvudfrågor i fastighetsrätten

hemulsansvar, dvs. han ansvarar för att han är rätt ägare. Detta skall diskuteras i samband med reglerna om fastighetsköp här nedan kap 3.

Ny rättsekonomisk forskning har visat på den fundamentala betydelsen av fastighetsregistrering för ekonomisk utveckling. Det är förekomsten av sådana register som kan till stora delar förklara skillnaderna i utveckling mellan i-länder och länderna i tredje världen.11 Frånvaron av fastighetsregistrering gör att fattiga människor, som dock innehar mark, inte kan använda marken som säkerhet för lån, som de kan behöva för att t.ex. utveckla ett företag de driver (jordbruk, hantverk, småindustri). De kan inte heller överlåta fastigheten på ett effektivt sätt, eftersom endast de närmast boende har sådan kunskap om förhållandena på orten att de känner viss trygghet i sitt förvärv. Antalet potentiella köpare blir därmed betydligt mindre, något som tenderar att starkt minska det pris som sådan egendom betingar. – Inom f.d. östblocket, alltså staterna i Central- och Östeuropa har man däremot kommit till insikt om det viktiga i att ha funge­ rande fastighetsregister, sedan det socialistiska förbudet mot att enskilda får äga mark har upphört och mark, byggnader och bostäder till största delen överförts i privat­ägo. Registret möjliggör trygga investeringar i produktiv verksamhet, något som bidrar till att förklara den snabba ekonomiska utvecklingen i många av de länderna. Här kan även inflikas att det på sina hålla blivit tydligt att också förekomsten av fungerande exekutions- och indrivningssystem är en grundläggande förutsättning i sammanhanget.

1.3.2 Fastighetsköp m.m.

I ett samhälle med marknadsekonomi som bygger på enskild äganderätt, är det en huvuduppgift för rättsordningen att ge regler som tryggar ekonomiska förfoganden över fastigheter och fast egendom. Det är fråga om övergång av äganderätt, särskilt överlåtelser, men även upplåtelser av rättigheter och andra liknande dispositioner avseende fastighetens ekonomiska exploatering. Den nuvarande regleringen i jordabalken av köp, byte och gåva av fastighet söker att främja en lämplig intresseavvägning mellan köpare och säljare med hänsyn till fastighetsaffärernas ofta stora ekonomiska betydelse. Därutöver fyller reglerna till stor del funktionen att minska transaktionskostnaderna. Av grundläggande betydelse är här registreringssystemet som tidigare omtalats. Utöver detta kan man – starkt förenklat – sammanfatta reglerna i några principer.

11

Se Hernando de Soto, The mystery of capital, Why capitalism triumphs in the West and fails everywhere else, London 2000.

22

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 22

2011-11-10 14.52

Fastighetsrättsliga funktioner

Skriftlig form Av olika skäl har fastighetsköpet under alla tider varit formbundet. Bestämmelserna om skriftlig form, solennitetsvittnen och uppbud vid tinget som uppställdes i de medeltida lagarna hade den huvudsakliga funktionen att garantera att bördsrätten, dvs. släktens förköpsrätt (senare en lösningsrätt) skulle kunna utövas. Jorden betraktades i viss mening som släktens egendom.12 Systemet med bördsrätt avskaffades på 1800-talet.

De nuvarande reglerna om skriftlig form fyller däremot huvudsakligen funktionen att ge ett underlag för inskrivningsmyndighetens anteckningar i inskrivningsregistret, och därmed ge viss publicitet till skydd för tredje man.13 De ger också en viss garanti för att vissa särskilt betungande och överraskande bestämmelser tas upp skriftligt, men anses också mana parterna till eftertanke. Såtillvida är formkravet också en spärr mot oöverlagda transaktioner genom att parterna inte är bundna förrän formkravet uppfyllts – löften om köp och försäljning av fast egendom är inte bindande p.g.a. formkravet. Däremot är formkravet i övrigt inte särskilt långtgående. Det ställs endast krav på vissa typvillkor.

Ursprungligen ställde 1734 års lag kravet att alla köpevillkor skulle omfattas av den skriftliga formen. Dessutom krävdes bevittning.14 Kravet på fullständigt återgivande av avtalsinnehållet uppmjukades så småningom. Enligt nu gällande regler i 4:1 JB har formkravet följande omfattning.

Köpehandlingen skall innehålla: • den fastighet vilken det är fråga om, • uppgift om köpeskillingen, • en överlåtelseförklaring, • köparens och säljarens underskrifter.15

12

Se vidare Sundell, Svensk fastighetsrättshistoria, 2007.

De handlingar som inges i ett viktigare inskrivningsärende (lagfart, inskrivning av servitut eller nyttjanderätt m.m., se 3 § inskrivningsförordningen) skall vara åtföljda av kopior; dessa arkiveras. Den som vill ha reda på innehållet i handlingarna kan alltså få det. Numera kan även bl.a. ansökan om lagfart ske elektroniskt och i ett sådant fall kan en elektronisk kopia av köpehandlingen ges in, se närmare 3 a, 3 b och 3 c inskrivningsförordningen; se även 19:10 JB. 14 1:2 första stycket i 1734 års JB hade följande lydelse: ”Köp, skifte, och gåva skola skriftligen ske med tvägge manna vittne, och de villkor däri sättas, var å samma köp, skifte, eller gåva sig grundar, och sedan lagföljas å den ort, där vardera är beläget, som framdeles skils.”

15 Av detta krav anses också enligt vedertagen uppfattning följa att köparens och säljarens namn skall framgå i klartext.

13

23

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 23

2011-11-10 14.52

Huvudfrågor i fastighetsrätten

Utöver detta ställs kravet att vissa avtalsvillkor skall ges skriftlig form för att bli giltiga. Enligt 4:3 JB gäller detta klausuler som föreskriver att • förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor • säljaren inte skall bära hemulsansvar enligt 4:21 JB (jfr ovan) • köparens rätt att överlåta fastigheten eller söka inteckning eller upplåta rättig­ het i fastigheten inskränks.

När det gäller klausuler att förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor (i teknisk mening, alltså att köpet är beroende av viss framtida omständighet) föreskrivs dessutom att sådana villkor inte får gälla längre än två år. Detta gäller dock inte villkor som innebär att köpeskillingen erläggs, att fastighets­ bildning kommer till stånd, såsom vid arealköp, samt villkor som uppställs i lag.

Följden av att formkravet inte iakttas är att köpet är ogiltigt. När köpeskillingens storlek är felaktigt angiven föreskrivs dock att den i köpehandlingen angivna köpeskillingen skall gälla emellan parterna, oavsett vad som avtalats i övrigt; viss jämkningsmöjlighet föreligger dock i detta hänseende, se 4:1 2 st. JB. Det är ovanligt att fastighetsköp i praktiken ingås med så enkla villkor att de endast motsvarar formkravet. I själva verket brukar avtal om fastighetsköp vara ganska omfattande dokument. Det vanliga är emellertid att parterna använder sig av två dokument – ett köpekontrakt och ett köpebrev. Köpebrevet är då synnerligen kort och upptar endast minimiuppgifterna. Bruket med två köpehandlingar härrör från 1700-talet och har behållits i vår tid närmast av det skälet att köpebrevet utfärdas som ett kvitto på att köpeskillingen är erlagd, något som också kommer till uttryck i 4:5 JB, där det anges att om det i köpehandlingen föreskrivs att köpebrev skall upprättas, det skall anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande.

Ett annat skäl till att använda två köpehandlingar är att så litet som möjligt av avtalsvillkoren blir offentliga, eftersom ansökan om lagfart i regel endast görs med stöd av köpebrevet.

Standardvillkor I 4 kap. JB ges en mängd regler om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser. Reglerna är dispositiva, utom i fråga om konsumentköp där, i fråga om de viktigaste reglerna, en näringsidkare i princip inte får betinga sig för konsumenten oförmånligare villkor (se 4:19 d JB). Man kan därför se reglerna som en sorts standardvillkor för fastighetsköp. De bygger på enkla och praktiska utgångspunkter. Här skall några nämnas.

24

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 24

2011-11-10 14.52

Fastighetsrättsliga funktioner

Fastighetens avkastning fördelas mellan parterna efter hur de belöper vid tillträdesdagen. Naturlig avkastning, alltså skörd, frukter o.d. tillfaller säljaren om den ”frambringats” före tillträdesdagen. Civil avkastning (ekonomisk ersättning för brukande, dvs. hyror o.d.) uppdelas så att det som belöper fram till tillträdesdagen tillfaller säljaren.

Säljaren står faran för att fastigheten försämras eller skadas av våda fram till tillträdesdagen.

Någon legal tillträdesdag finns inte angiven. Säljaren får dock inte vägra att ”utan skäl” avträda fastigheten i rätt tid.

Säljaren måste medverka till att köparen får lagfart genom att medverka till att köpebrev m.m. upprättas.

Särskilda regler ges om inteckningar som avses förmå säljaren att klargöra fastighetens inteckningsbelastning för köparen. Samma funktion har reglerna om nyttjanderätter m.m. som belastar fastigheten, liksom reglerna om inskränkningar i fastighetens användning p.g.a. myndighetsbeslut. Köparen har rätt att utgå från att fastigheten överlåts fri från sådana belastningar och inskränkningar, om inte säljaren uppger annat.

Reglerna om ansvaret för fel i övrigt bygger på principen att det som parterna avtalat skall gälla. Huvudregeln är att säljaren svarar för att fastigheten stämmer överens med ”vad som följer av avtalet”. Säljaren svarar också för fall då fastigheten avviker från ”vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”.

Här är det fråga om att säljaren ansvarar för att fastigheten har ett normalt skick med hänsyn till sin ålder m.m. Detta modifieras dock i hög grad genom att köparen inte som fel får åberopa avvikelser som han borde ha upptäckt vid en besiktning av fastigheten (s.k. undersökningsplikt).

Köparen skall reklamera fel inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet. Anspråk för fel i fastigheten preskriberas efter 10 år.

I den mån reglerna om fel m.m. är dispositiva är det vanligt att säljaren friskriver sig. En friskrivning är giltig om den är tydligt formulerad så att det framgår att säljaren friskriver sig från ansvar i visst hänseende eller generellt. En sådan friskrivning kan emellertid i vissa fall s.a.s. justeras av en upplysningsplikt för säljaren.

1.3.3 Fastigheten som kreditunderlag Som nämnts är kredit mot säkerhet i fast egendom den viktigaste kreditformen.

Detta gäller särskilt i förhållande till hushållen. Fördelen med fast egendom som säkerhet är att den är beständig och att den är registrerad på ett pålitligt sätt.

Också pantsättning registreras på visst sätt som skall redovisas i det följande.

25

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 25

2011-11-10 14.52

Huvudfrågor i fastighetsrätten

Inte ens fast egendom innebär emellertid automatiskt fullgod säkerhet, något som inte minst krisen på fastighetsmarknaden under början av 90-talet hårdhänt demonstre­rat. Det som skapar värde på fast egendom, liksom på allting annat här i världen, är att det finns en efterfrågan, att människor är villiga att göra en uppoffring för att förvärva den. Det gäller också att göra klart för sig att det faktum att stora investeringar görs t.ex. på en industrifastighet inte automatiskt innebär att det därigenom skapas värden. Värdet är i hög grad beroende på hur industriföretagets verksamhet utvecklas. Samtidigt måste värderingen av fastig­ heten i och för sig hållas isär från värderingen av företaget. Skulle emellertid företaget gå dåligt kan investeringarna i marken i värsta fall leda till att värdet blir negativt, eftersom fastighetens värde belastas av kostnaderna för att ändra eller riva de anläggningar som finns där. Anläggningen kan också bli utsliten eller omodern. – Ett extremt fall är ett nedlagt kärnkraftverk, där kostnaderna för rivning kan bli lika stora som kostnaderna för att uppföra det. Just när det gäller sådana anläggningar är emellertid detta förutsatt, och medel finns avsatta för ändamålet.16 Läget är då bättre för fastigheter som används för bostadsändamål. Men också i de fallen kan kreditvärdet vara osäkert och är beroende t.ex. av utvecklingen av ortens arbetsmarknad. I en bygd med vikande arbetsmarknad kan också ganska nybyggda villor snabbt falla i värde – ofta så lågt som ⅓ av kostnaderna för en motsvarande nyproduktion. I ett sådant fall skall givetvis kreditinstitutionerna vara mycket försiktiga med att finansiera sådan nyproduktion. – Det avgörande för kreditgivningen med fast egendom som säkerhet är det allmänna kravet på kreditgivning i 8 kap. 1 § lag (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse att låntagaren skall beviljas kredit endast om förpliktelserna på goda grunder kan förväntas bli fullgjorda. Fastighetskrisen i början av 90-talet berodde på brister i båda nu nämnda avseenden, men värderingsfrågorna får kanske sägas ha varit avgörande. Tilläggas kan att värderingen av bostads- och jordbruksfastigheter ofta sker efter en avkastningsvärdering, medan småhus ofta värderas efter marknadsvärdet på orten.

Den svenska jordabalkens system för kredit med säkerhet i fast egendom bygger på ett originellt och ganska komplicerat system, där man arbetar med en kombination av hypotekarisk panträtt och handpanträtt.

Enligt reglerna i 6 och 22 kap. JB har en fastighetsägare rätt att erhålla in­­ skrivning i fastigheten av visst penningbelopp (inteckning). Ett bevis om detta utfärdas sedan av inskrivningsmyndigheten. Detta bevis kallas pantbrev. En

16

Se 10 § 3 p. lagen (1984:3) om kärnteknisk verksamhet.

26

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 26

2011-11-10 14.52

Fastighetsrättsliga funktioner

inteckning utfärdas i regel i en fastighet. Flera fastigheter kan också intecknas gemensamt, vilket dock förbigås här.

Panträtt i fastigheten upplåts genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet som pant för fordran. Inskrivning av ett visst penningbelopp i fastigheten och det på grundval härpå utfärdade beviset – pantbrevet – motsvarar sålunda en rätt att få ut betalning ur fastigheten med det belopp som inskrivits samt med vissa tillägg. För att panträtt skall uppkomma fordras naturligtvis att ett pantavtal ingås. Härutöver kräver reglerna i 6:2 JB att tradition av pantbrevet äger rum, något som påminner om handpanträtt. För kreditinrättningarna är naturligtvis hanteringen av alla pantbrev ett problem. Därför har det införts ett system med pantsättning vid fastighetsdatasystemet utan att gå vägen över ett pappersdokument, datapantbrev. Se lag (1994:448) om pantbrevsregister. Ett datapantbrev skall anses överlämnat till borgenären, när denne har registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret (6:2 2 st. JB). Datapantbrev är idag den helt dominerande formen när det gäller långivning från banker och andra kreditinstitut.

Den reella innebörden i panträtten består i att inteckningsborgenären har rätt till betalning vid utdelning av medel som influtit från tvångsförsäljning av fastig­heten med den förmånsrätt som följer av förmånsrättslagen och utsöknings­ balken; i viss mening representerar inteckningen en del av fastighetens värde. Är det fråga om flera inteckningar eller andra inskrivningar i fastigheten åtnjuter de i princip sinsemellan företräde efter den tidsordning i vilken inskrivning sökts.

Utan pantsättning för en fordran (skuldebrev, kontrakt m.m.) har pantbrevet inte något värde. Pantsättning kan endast göras av fastighetsägaren. Ett pantbrev kan således inte överlåtas separat eller tjäna som säkerhet för något annat än det som fastighetsägaren pantsatt det för. – Jordabalken öppnar emellertid möjlighet till godtrosförvärv av panträtt. Förutsättningarna är i huvudsak att den som upplåtit panträtten inte var rätt ägare, men att han likväl har lagfart och att panthavaren vid upplåtelsen var i god tro.

Pantbrevet löper på ett visst belopp. Detta belopp behöver inte motsvara den fordran för vilket det pantsatts. Det förekommer t.ex. att inteckningar till högre belopp än fordran erbjuds som pant. Genom amorteringar kan också skulden minska, utan att inteckningens belopp berörs. Mellanskillnaden mellan skulden och inteckningsbeloppet kallas ägarhypotek.17 Innebörden av detta framkommer i samband med att panträtten realiseras.

17 Det har lagts fram förslag om att avskaffa ägarhypoteksinstitutet, se SOU 2001:83, som dock inte genomförts.

27

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 27

2011-11-10 14.52

Huvudfrågor i fastighetsrätten

Vid en exekutiv försäljning av fastigheten för pantfordran kommer nämligen betalning att utfalla i enlighet med inteckningarnas belopp. Om en inteckning innehas av ägaren eller om den har större belopp än pantfordran, kommer betalningen att tillkomma ägaren, inte panthavarna.

Om det skulle visa sig att inteckningen inte förslår för att täcka pantfordran kan emellertid vissa tillägg utgå. Grundtanken med att i lagen bevilja tillägg på inteckningsbeloppet är att en fordringsägare skall kunna ge fastighetsägaren viss respit med att ordna sina affärer, om denne tillfälligtvis inte kan betala amorteringar och räntor. Tillägget möjliggör därmed också att fordringsägaren kan låna ut ett belopp motsvarande det som pantbrevet lyder på. Fordrings­ ägaren måste därmed inte underbelåna pantbreven för att trygga sig mot gäldenärens misskötsamhet, exempelvis att denne inte betalar förfallna räntor så att den totala fordringen därigenom ökar. Genom att tillägg kan utgå utöver inteckningens belopp behöver nämligen inte fordringsägaren agera omedelbart och begära utmätning för att skydda sig (när fordringen uppgår till samma belopp som inteckningen).

1.3.4 Hyra och annan nyttjanderätt Den viktigaste formen för ekonomisk exploatering av fastigheter är, förutom att bebygga dem, att hyra eller arrendera ut dem. Ett stort antal fastigheter har bebyggts med det affärsmässiga syftet att lägenheterna skall hyras ut som bostäder eller för något annat, oftast affärsmässigt, ändamål (kontor, butik, lager, tillverkning osv.). Det är därför en huvuduppgift för fastighetsrätten att ge regler om hyra och arrende, som, utan att hota uthyrningens lönsamhet, tar tillvara hyresgästens intressen i förhållande till fastighetsägarens. Framför allt gäller detta bostäder. Till stora delar är reglerna om hyra i 12 kap. JB tvingande till hyresgästens fördel. Också reglerna om arrende är delvis tvingande till arrendatorns fördel. Centrala frågor gäller hyresgästens eller arrendatorns besittningsskydd, hyrans eller arrendets storlek, fastighetsägarens skyldighet att hålla huset och lägenheten i skick, m.m.

När det särskilt gäller besittningsskyddet för hyresgäster, liksom för arrendatorer, skiljer man mellan direkt och indirekt besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet (tidigare kallat optionsrätt) innebär en rätt till förlängning av kontraktet mot hyresvärdens eller jordägarens vilja. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen eller arrendatorn har rätt till skadestånd vid obefogad uppsägning. Till obefogade uppsägningar räknas exempelvis att hyresvärden eller jordägaren kräver oskäliga villkor för förlängning, t.ex. för hög hyra eller för högt arrende. Det kan tilläggas att när det gäller bostadshyra så finns det 28

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 28

2011-11-10 14.52

Fastighetsrättsliga funktioner

möjlighet att i särskild ordning få ändring i hyresvillkoren utan att uppsägning sker (s.k. villkorsändring).

Man skiljer i fråga om nyttjanderätt mellan helnyttjanderätt och partiell nyttjanderätt. Helnyttjanderätter ger nyttjanderättshavaren en exklusiv nyttjanderätt till det upplåtna området – hyresvärden eller jordägaren har i princip inte någon rätt till tillträde. Undantag gäller särskilt reglerad tillträdesrätt för besiktning, reparationer m.m. En partiell nyttjanderätt ger endast rätt att utnyttja området i visst hänseende, t.ex. genom att ta väg över det. I svensk rätt räknas hyra, arrende och tomträtt som helnyttjanderätt. En helnyttjanderätt som dock av flera skäl faller utanför jordabalken är bostadsrätt. Också kooperativ hyresrätt får, trots namnet, anses falla utanför jordabalken, även om hyresreglerna til�lämpas på den upplåtelseformen.

Hyra avser som avtalsform upplåtelse av hus eller del av hus till nyttjande mot ersättning. Arrende avser som avtalsform upplåtelse av mark. Också arrende är en mycket betydelsefull avtalstyp. Beroende på syftet med arrendeupplåtelsen skiljer man mellan fyra olika typer av arrende: • jordbruksarrende, • anläggningsarrende, • bostadsarrende och • lägenhetsarrende.

De skiljer sig åt i betydelsefulla avseenden.

Den allmänna formen av arrende är lägenhetsarrende, som inte får ha något av de syften som kännetecknar de andra formerna. Det kan gälla arrende av en bit mark att användas som upplagsplats eller parkeringsplats, en idrottsförenings nyttjande av en enkel fotbollsplan m.m. Reglerna om denna arrendeform är förhållandevis enkla (här gäller endast de allmänna reglerna om arrende i 8 kap. JB), de kännetecknas av ett stort mått av avtalsfrihet. Arrendatorn saknar besittningsskydd.

Jordbruksarrende (9 kap. JB) kännetecknas just av att marken skall användas för traditionellt brukande – jordbruk. Formen har delvis en skyddsinriktning.

Särskilt om arrendatorn enligt arrendeavtalet har rätt att bo på arrendestället (gårdsarrende) finns ett omfattande skydd. Den andra huvudformen, dvs. när arrendatorn saknar denna rätt (sidoarrende) har emellertid blivit väl så betydelse­ full. Den används i stor utsträckning emellan jordbrukare och jordägare för att skapa lämpliga brukningsenheter. Här är att märka att arrendeställets omfattning inte är beroende av fastighetsbildning och fastigheternas gränser. Arrendeställets omfattning bestäms genom avtalet.

29

11-60 Iustus Allm.fast. 10 nov.indd 29

2011-11-10 14.52

Boken är i första hand avsedd att vara en lärobok att användas i undervisningen vid universiteten, men den vänder sig också till praktiker och diskussionen har delvis anpassats till detta syfte.

Denna sjätte upplaga av Anders Victorins Allmän fastighetsrätt är översedd och kompletterad, främst med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den förra upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av juris doktorn Richard Hager verksam vid Stockholms universitet. Anders Victorin, som avled 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska Högskolan.

Allmän fastighetsrätt

• Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör • Köp av fast egendom • Servitut • Fastighetspant • Sakrättsliga frågor – Hävd och godtrosförvärv

Anders Victorin Richard Hager

I denna bok behandlas viktiga delar av den allmänna fastighetsrätten och det kan framhållas att reglerna om köp av fast egendom ägnas särskild uppmärksamhet. Förutom allmän fastighetsrätt behandlas också, som en översikt för hela fastighetsrätten, vissa fastighetsrättsliga huvudfrågor i ett inledande kapitel. Övriga kapitel behandlar:

6

Allmän fastighetsrätt Sjätte upplagan

02 01 FnL1 EkZpcm1hIEpvaG4gUGVyc3NvbgRKb2hu AE7BACY= 02 0040

ISBN 978-91-7678-804-2

Anders Victorin Richard Hager

IUSTUS FÖRLAG

Allman.fast.ratt.6u.2.indd 1

IUSTUS FÖRLAG

11/14/11 11:55 AM