Page 1

Ă…rsberetning og regnskap 2015 Skien Boligbyggelag


Direktøren har ordet Et år er igjen tilbakelagt, og det er med glede vi kan oppsummere hvor spennende og inspirerende lagets virksomhet har vært. Vi fyller vårt hovedformål – det å skaffe boliger – på en god måte. Mange har gjennom sitt medlemskap og sin forkjøpsrett kunnet sikre seg gode boliger, så vel i nye som i eksisterende boligmasse. At en fjerdedel av byens boliger er knyttet til vår virksomhet, er en solid bekreftelse på boligsamvirkets betydning. Utviklingen av nye og andre medlemsfordeler vurderes kontinuerlig og utgjør tilbud på stadig flere områder. Den foreliggende beretning beskriver for seg selv på en god måte både betydningen og omfanget av lagets virksomhet og vi konstaterer at året 2015 er positivt med på å gi oss ytterligere grunnlag for en fortsatt god utvikling med målrettet arbeide for lagets medlemmer. Gjennom visjonen – Å være det beste boligbyggelag – legger vi føringer som utfordrer oss alle til den største innsats. Målet kan vi dog ikke nå uten et fort2007Omslag_SkienBBL.indd 2 og vi trenger hele tiden å bli utfordret satt godt samspill med våre medlemmer på våre tjenesteleveranser. Takk til alle medlemmer som gir oss disse utfordringer, takk til alle tillitsvalgte i organisasjonens ulike ledd for topp innsats og takk til alle ansatte for den innsatsen som gjennom årets ytes – Dere er alle helt avgjørende ressurser for utviklingen av Skien Boligbyggelag.

Forsidefotoet viser den planlagte utbyggingen av Lekeland Park.

Arne-Viggo Hjelm direktør


Innhold 3

Direktøren har ordet Skien Boligbyggelags tillitsvalgte i 2015 Innledning Formål Stategiplanen Generalforsamlingen Styret Valgkomité Honorarkomité Likestilling og diskriminering Miljø, etikk og samfunnsansvar Administrasjon, personalforhold og arbeidsmiljø Medlemsutvikling og medlemsfordeler Forvaltningsporteføljen Organisasjonsvirksomheten og økonomiske tjenester Bomiljøtiltak

s. 2 s. 3 s. 4 s. 4 s. 4 s. 4 s. 4 s. 5 s. 5 s. 5 s. 5 s. 6 s. 6 s. 7 s. 7 s. 8

Rehabilitering og tekniske tjenester Skade-/ forsikringssaker Eiendomsmegling Nye boligprosjekter Markedsføring og profilering Engasjement i andre selskap Samarbeid med andre boligbyggelag Samarbeid med Skien kommune Bankavtale Borettslagenes sikringsfond Skien Boligbyggelags økonomi Sluttord Resultatregnskap Balanse – Eiendeler Balanse – Egenkapital og gjeld Kontantstrømoppstilling Noter til regnskapet Revisjonsberetning

s. 8 s. 9 s. 9 s. 10 s. 10 s. 11 s. 12 s. 12 s. 13 s. 13 s. 13 s. 14 s. 15 s. 16 s. 17 s. 18 s. 19 s. 29

Skien Boligbyggelags tillitsvalgte etter valgene i 2015 Styret består av styreleder og 6 andre medlemmer med like mange varamedlemmer. Generalforsamlingen velger styreleder og 5 andre medlemmer med vara. De ansatte i SBBL velger ett medlem med vara. Styrets leder og styrets medlemmer velges for 2 år. Varamedlemmer velges for ett år. Styret velger selv sin nestleder blant medlemmene for ett år ad gangen. Generalforsamlingen velger 4 av valgkomitéens 5 medlemmer med vara. Styret velger ett medlem med vara. Komitéens leder velges av generalforsamlingen. Valgkomitéens funksjonstid er ett år. Honorarkomitéen har 3 medlemmer med varamedlemmer. Denne ledes av styrets representant i valgkomitéen, og har i tillegg ett medlem valgt av styret og ett medlem valgt av valgkomitéen. Medlemmene og varamedlemmene velges for ett år. Styret Jan Terje Olsen, leder (gjenvalgt) Hilde Fiskum, nestleder (gjenvalgt) Marianne Hegna (gjenvalgt) Geir Håvard Bjelkemyr-Østvang (ikke på valg) Inger Lise Dokka (ikke på valg) Per Albert Sætersdal (ikke på valg) Elisabeth Mørch (ansattes representant)

Vararepresentanter til styret (i valgt rekkefølge) 1. Inger Johanne Juve (gjenvalgt) 2. Kjetil Lønne (gjenvalgt) 3. Gry Nina Ekeberg (gjenvalgt) 4. Bjørn Thorsen (gjenvalgt) 5. Helen Resch Brækken (gjenvalgt) 6. Henry Nilsen (gjenvalgt) Inger Johanne Varøy (ansattes vararepresentant)

Valgkomité Hans Petter Heimholt, leder (gjenv. ny som leder) Kari Gaaserud (gjenvalgt) Unni Fjellstad (ny) Torgeir Andersen (ny) Marianne Hegna (oppnevnt av SBBLs styre)

Varamedlemmer til valgkomité (i valgt rekkefølge) 1. Alf Reiss (ny) 2. Tone Bratsberg (gjenvalgt) 3. Jan Gunnar Skoftedalen (ny som vara, tidl. komitéleder) 4. Ingunn Lia (gjenvalgt) Hilde Fiskum (oppn. av SBBLs styre, vara for Marianne Hegna)

Honorarkomité Marianne Hegna, leder (styrets repr. i valgkom.) Jan Terje Olsen (valgt av styret) Hans Petter Heimholt (valgt av valgkomitéen)

Varamedlemmer til honorarkomité: Hilde Fiskum for Jan Terje Olsen og Marianne Hegna Kari Gaaserud for Hans Petter Heimholt

Revisjon av Skien Boligbyggelags regnskap utføres av Ernst & Young AS, Porsgrunn


Innledning Skien Boligbyggelag leverte også for 2015 et godt økonomisk resultat. Resultatet gir oss økte muligheter i arbeidet med å utvikle selskapet videre til fordel for medlemmene, ved å kunne tilby stadig bedre medlemsfordeler og relevante tjenester av høy kvalitet til konkurransedyktige priser. Skien Boligbyggelag har gjennom året hatt sterk fokus på lagets hovedformål som er å skaffe boliger til medlemmene og å bidra til at disse blir forvaltet på en god måte. Dette er gjort ved deltakelse i utvikling av nye boligprosjekter og gjennom vår rådgivning og bistand til den daglige driften av boligselskapene og i forbindelse med planlegging og gjennomføring av vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter. Virksomhetsområdene eiendomsmegling og medlemskap/medlemspleie har også hatt sterk fokus gjennom hele året. Vår posisjon i det lokale markedet er fortsatt sterk. Også i 2015 oppnådde vi målet om et økt antall selskaper og boliger under forvaltning. En høy markedsandel på omsetning av brukte boliger ble opprettholdt. Etterspørselen etter tekniske tjenester var stor og økte i forhold til foregående år, og medlemstallet fortsatte også å øke og passerte for første gang 13 000.

Formål Boligbyggelagets formål framgår av vedtektene: Skien Boligbyggelag er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte og å forvalte boliger for andelseierne. I tillegg har boligbyggelaget til formål å: - framforhandle fordeler på vegne av andelseierne - forestå oppføring og forvaltning av bygg på vegne av andre enn andelseierne - eie boliger, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar, som skal leies ut - drive virksomhet av betydning for andelseierne i boligbygge laget, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar - foreta forvaltning og investering av boligbyggelagets kapital - drive eiendomsmegling Boligbyggelaget har forretningskontor i Skien. Boligbyggelaget er medlem i Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL).

Strategiplanen I SBBLs strategiplan har styret vedtatt følgende visjon og forretningsidé for selskapet: SBBL skal være Norges beste boligbyggelag og skal sammen med sine partnere videreutvikle og skape nye tjenester og tilbud som gir økte verdier for sine medlemmer og kunder, hvor forvaltning og medlemsnytte skal prioriteres. SBBL skal ta samfunnsansvar og arbeide aktivt for en bærekraftig utvikling innen boligsektoren.

SBBL skal videreutvikle sitt totalkonsept og skaffe sine medlemmer et best mulig tilbud gjennom å videreutvikle og skape nye produkter og tilbud innenfor Bygging og Eiendomsutvikling, Eiendomsforvaltning, Eiendomsmegling, Økonomiske konsepter, Service – og hjelpetjenester. SBBL skal ha lokal forankring og utvikling. All vår virksomhet skal bygge på følgende verdier: Trygg, Veldrevet, Forretningsetiske og Nyskapende. Strategiplanen fastsetter for øvrig konkrete mål for de ulike virksomhetsområdene.

Generalforsamlingen • Økt deltakelse på generalforsamlingen På generalforsamlingen i Ibsenhuset i Skien den 1. juni møtte det 87 delegerte mot 65 året før, herav møtte 69 fra de boende og 18 fra andelseiere som ikke er tildelt bolig gjennom laget. Til behandling forelå de faste sakene årsberetning, regnskap, godtgjørelser og valg.

Styret I 2015 ble det avholdt 9 styremøter og behandlet 60 protokollførte saker. Oppfølging av igangsatte boligprosjekter og vurdering av aktuelle nye har vært prioriterte saker for styret også dette året.


5

STYRET

Jan Terje Olsen (styreleder)

Hilde Fiskum (nestleder)

Geir Håvard Bjelkemyr-Østvang

Per Albert Sætersdal

Av andre saker nevnes forberedelse av saker til generalforsamlingen, regnskapsoppfølging og godkjenning av budsjett for 2016, oppfølging av kundeundersøkelser og etablering av ny pensjonsordning for de ansatte. Styret har også med ekstern bistand foretatt en analyse av selskapets samlede organisasjon for å kartlegge dens svakheter og styrker i forhold til selskapets framtidige utfordringer. Det har videre fra administrasjonen blitt lagt fram andre saker til orientering og drøfting bl.a. om utviklingen i selskaper vi har eierinteresser i.

Valgkomité Valgkomitéens oppgave har vært å fremme forslag til generalforsamlingen på kandidater til Skien Boligbyggelags styre og valgkomité. Dessuten har komitéen hatt ansvaret for å fremme forslag på delegerte til generalforsamlingen fra gruppen medlemmer som ikke bor i tilknyttede borettslag. Disse delegerte velges på et eget delegertvalgmøte innkalt av styret i boligbyggelaget.

Honorarkomité Honorarkomitéens oppgave har vært å fremme forslag til generalforsamlingen på honorar til tillitsvalgte i styret og valgkomitéen.

Inger Lise Dokka

Elisabeth Mørch

Marianne Hegna

som skal hindre diskriminering med hensyn til etnisitet, seksuell legning, livssyn m.m. Etter valgene i 2015 har boligbyggelagets styre bestått av 4 kvinner og 3 menn, herav 3 boende i tilknyttede lag. Styrets leder er mann og styrets nestleder er kvinne. I valgkomitéen har fordelingen vært 2 menn og 3 kvinner. Komitéens leder er mann.

Miljø, etikk og samfunnsansvar Laget driver ikke virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljøet og er opptatt av å sikre miljøvennlige løsninger. Laget har eget verneombud og HMS-ansvarlig. Det gjennomføres vernerunder og det foretas jevnlig kontroll av alt sikkerhets- og brannvarslingsutstyr på bygget i Cappelens gate 11. Det ble ikke innrapportert skader/ulykker i 2015. Det er fastsatt etiske retningslinjer for styret og administrasjonen som integreres i den løpende virksomheten. I alle kontrakter med entreprenører hvor vi er prosjektledere inntas bestemmelser for å hindre sosial dumping. I forbindelse med bistand til rehabilitering av eksisterende boligmasse fokuseres det også på å finne miljøvennlige og energibesparende løsninger.

Likestilling og diskriminering

Vi støtter utvikling av gode og trygge bomiljøer gjennom rådgivning og med økonomiske bidrag, vi støtter aktiviteter i lokale lag og foreninger, sponser kulturaktiviteter og deltar i den lokale debatten om utvikling av lokalsamfunnet.

Boligbyggelaget arbeider for likestilling mellom kjønnene ved valg av tillitsvalgte og i sin personalforvaltning. Laget følger også opp de lovgitte bestemmelsene

Skien Boligbyggelag samarbeider med kommunen om planlegging av boliger for særskilte grupper og forvaltningen av kommunale boliger i borettslag.


Administrasjon, personalforhold og arbeidsmiljø • Lavt sykefravær • Satsing på økt kompetanse Per 31.12.15 hadde vi 34 ansatte fordelt på 33,6 årsverk. Ledergruppen består av 2 kvinner og 4 menn. Totalt er det ansatt 22 kvinner og 12 menn. Det ble rekruttert til 2 ledige stillinger i 2015. Skien Boligbyggelag er opptatt av å sikre god kompetanse hos de ansatte for å kunne levere service og tjenester av høy kvalitet og det ble derfor også i 2015 satset på ulike opplæringstiltak. I tillegg til løpende faglig oppdatering er det etablert en ordning med støtte til videreutdanning for de ansatte. Sykefraværet var i 2015 på 4,1 % mot 5,4 % i 2014, og er noe lavere enn for boligsamvirket samlet. Det vil fortsatt være fokus på tiltak for å redusere sykefraværet ytterligere. Skien Boligbyggelag er en IA-bedrift og det er tegnet helseforsikring for de ansatte. Laget har Samarbeidsutvalg etter Hovedavtalens bestemmelser om samarbeid mellom bedriftens ledelse og de ansattes representanter. Utvalget hadde 5 ordinære møter i 2015. Skien Boligbyggelag er tilknyttet arbeidsgiverorganisasjonen SAMFO (arbeidsgiverforening for samvirkeforetak). Administrasjonen er inndelt i 5 hovedområder: Direktør/stab – 4,5 ansatte Direktøren er den daglige leder av virksomheten og har med sin stab det overordnede ansvaret for planlegging av virksomheten, budsjettarbeid og økonomistyring, personalforvaltning, samfunnskontakt, informasjonsog markedsarbeid og interne fellestjenester.

selskaper, innkreving av fellesutgifter, inkasso, IT-drift, drift av Styreportalen og skadeoppgjør. Teknisk avdeling – 5 ansatte Avdelingens hovedoppgaver er prosjektutvikling og nybygging, rehabilitering og teknisk rådgivning, samt skade-/og forsikringssaker. Salgsavdelingen – 10 ansatte Avdelingen omsetter nye og brukte boliger og har også ansvaret for markedsstrategi og markedstiltak i tilknytning til boligsalget. Avdelingen deltar i utvikling og planlegging av nye boligprosjekter.

Medlemsutvikling og medlemsfordeler • Medlemsveksten fortsetter • 13180 medlemmer totalt I 2015 fikk Skien Boligbyggelag 592 nye medlemmer og hadde en avgang på 356, noe som gir en netto medlemsøkning på 236, mot 82 året før. Medlemstallet ved utgangen av året var 13180. Medlemstallet fordeler seg med 5950 som er andelseiere i ett av våre tilknyttede borettslag og 7230 som enten bor i borettslag uten å være andelseier/medeier, eller bor i andre typer boliger. Medlemsveksten er størst i den siste gruppen medlemmer. Forkjøpsretten til boliger tilknyttet Skien Boligbyggelag ble i 2015 benyttet i 42 mot 36 tilfeller i 2014. Skien Boligbyggelag deltar dessuten i Fellesansiennitetsordningen som omfatter 21 boligbyggelag og ca. 70 000 boliger over hele landet. Ordningen innebærer at lagets medlemmer kan bruke opparbeidet ansiennitet etter 1.1.2003 til å oppnå forkjøpsrett til boliger i de andre boligbyggelagene som er med i ordningen. 14000

Antall medlemmer pr 31.12. 2006 - 2015

13000 12000

Forvaltningsavdelingen – 4,5 ansatte Avdelingen har ansvar for rådgiving og bistand ved daglig drift av boligselskapene, stifting av nye selskap, medlemskap i Skien Boligbyggelag, medlemspleie, medlemsblad og bomiljøtiltak.

11000 10000 9000 8000 7000

Økonomiavdelingen – 10 ansatte Økonomiavdelingens ansvarsområder er økonomisk forvaltning for boligbyggelaget, borettslag og andre

6000

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Antall 10119 10591 11014 11348 11668 12070 12545 12856 12944 13180


7

Skien Boligbyggelag har en rekke avtaler som gir medlemmene rabatterte priser på varer og tjenester, bl.a. til forestillinger på Ibsenhuset og Teater Ibsen og på sesongkort til ODDs kamper på Skagerak Arena. Vår avtale med Sparebank1 Telemark gir også gode vilkår for medlemmene, kort oppsummert «Lavere rente og ingen gebyr». Videre har vi en avtale med BBL Partner AS om utvikling av lokale medlemstilbud i Boligbyggelagenes medlemsfordeler som har medført at det ved årsslutt er sikret rabatt og bonuser for medlemmene hos 9 lokale leverandører. Gjennom samarbeidet med BBL Partner AS nyter medlemmene også godt av en rekke gode nasjonale fordeler hos andre leverandører både lokalt og nasjonalt. Årlige undersøkelser gir oss gode tilbakemeldinger på medlemmenes opplevelse av fordelsprogrammet. Særlig opplever vi positive tilbakemeldinger på kulturtilbudet. I en landsdekkende oversikt ligger Skien Boligbyggelag i 2015 på fjerde plass i en rangering av medlemmenes tilfredshet med tilbudet. Skien Boligbyggelag har 2 leiligheter og ett hus på Costa Blanca-kysten i Spania for utleie. Utleievirksomheten har vært et positivt tilbud til våre medlemmer og interessen for leie er stabil.

Forvaltningsporteføljen

• Økt forvaltningsportefølje • Vi forvalter 197 selskaper og 6012 boliger Forvaltningsporteføljen har hatt en tilgang på 38 boliger og 7 selskaper. Totalt forvaltes 6012 boliger, herav utgjør andelen i tilknyttede borettslag 5384 boliger fordelt med 2297 boliger i småhus og 3087 i blokk. Forvaltede selskaper per 31.12.2015: 151 tilknyttede borettslag med 5384 boliger 11 frittstående borettslag med 206 boliger 18 boligsameier med 422 boliger 1 boligstiftelse 16 andre selskap

Boliger i tilknyttede lag fordelt på antall rom og kjøkken 2500

2216

2000 1594 1500

1195

1000 500

277

102

0 1 rom

2 rom

3 rom

4 rom

5 rom og flere

Organisasjonsvirksomheten og økonomiske tjenester

• Godt samarbeid med boligselskapene • Risikostyring og internkontroll for regnskaps førervirksomheten

Det har i 2015 vært god kontakt og et godt samarbeid med boligselskapene, spesielt i forbindelse med utarbeidelse av årsregnskap og forberedelse og avvikling av generalforsamlinger/sameiermøter, men også i forbindelse med levering av andre tjenester gjennom året. Alle våre autoriserte regnskapsførere gjennomførte i 2015 pålagt etterutdanning. Risikostyring og internkontroll for regnskapsførervirksomheten ble fulgt opp i henhold til etablerte systemer. Styreportalen har fått ytterligere oppslutning og nå benytter hele 95% av boligselskapene dette verktøyet. Den årlige tillitsvalgtkonferansen ble avholdt som dagskonferanse i Skien og samlet hele 92 deltakere. Det er også gjennomført tema- og kurskvelder for tillitsvalgte i våre lokaler i Cappelens gate. Dette tilbudet er spesielt trukket fram som positivt i undersøkelser hos de tillitsvalgte og vil bli ytterligere styrket framover både i antall tilbud og bredde på innhold. Skien Boligbyggelag har hatt løpende og god kontakt med Skien kommune og andre juridiske eiere om spørsmål knyttet til kjøp og bruk av boliger forvaltet av boligbyggelaget. Et konkret tiltak for å medvirke til arenaer for god dialog mellom borettslag og kommunen som andelseier er utarbeidelse av informasjonsskriv til kommunale leietakere oversatt til arabisk og somalisk.


Bomiljøtiltak •

SBBLs Bo- og nærmiljøfond

Skien Boligbyggelag tilbyr løpende rådgiving og økonomisk støtte til bomiljøarbeidet i borettslagene og vi opplever at fokuset på bomiljø er stort i mange av boligselskapenes styrer. Det var på forhånd knyttet spenning til søkning på det nyopprettede Bo- og nærmiljøfondet. Avkastningen av fondet skal benyttes til tiltak som tilgodeser alle medlemmer. Det skal gå inn i prosjekter som gir en varig verdi for brukere og vektlegges den betydning tiltak har for å synliggjøre SBBL og boligsamvirket som en positiv samfunnsaktør. Styret har utarbeidet mer detaljerte statutter for fondet. 10 boligselskap sendte inn søknad innen fristen og det er vedtatt å gå videre med realisering av ett av de omsøkte prosjektene.

Rehabilitering og tekniske tjenester • Svært stor rehabiliteringsaktivitet i 2015 • 210 balkonger er utvidet og fornyet • 177 baderom er oppgradert i henhold til våtromsnormen • Prosjekt for etterinstallering av heis Boligselskapenes arbeid med å vedlikeholde og oppgradere sin bygningsmasse er et høyt prioritert område. De fleste benytter seg av teknisk kompetanse fra Skien Boligbyggelag når det er behov for planlegging og gjennomføring av tiltak. I året 2015 har boligselskapene fått utført entrepriser administrert av teknisk avdeling på hele 115 millioner kroner. Med slike summer er det svært viktig at alle vedtak gjøres formelt riktig, alle nødvendige garantier opprettes og at byggesaken gjennomføres innenfor tekniske-, økonomiske- og avtalte tidsrammer. Dette har teknisk avdeling ekspertise for.

Mæla I er godt i gang med etterinstallering av heiser og får trinnfri adkomst til alle leilighetene.


9

Vi har i 2015 gjennomført 26 Vedlikeholdsplaner for boligselskaper som har tilleggskontrakt for tekniske tjenester. Nytt av året er at alle disse er utført med databaseprogrammet Plussplan som plattform. Dette gjør at boligselskapene selv via nettet kan se vedlikeholdsplanen og forslaget til investeringer/utbedringer og eventuelt gjøre sine egne endringer og derved innta styrets egne prioriteringer. I løpet av de kommende år vil alle vedlikeholdsplaner være basert på Plussplan. Universell tilgjengelighet har i de seneste årene blitt ett viktig tema i boligsamvirket. De siste årene har Skien Boligbyggelag jobbet med flere prosjekter for bedring av tilgjengeligheten til eksisterende leiligheter ved å etterinstallere heis. Det første prosjektet som blir realisert er for Mæla I. Sammen med borettslaget, Husbanken og NAV har vi utviklet et prosjekt hvor det skal monteres 12 nye heiser utenfor eksisterende trapperom. Alle de 96 boligenhetene får etter dette trinnfri adkomst til inngangspartiet og til kjeller. Bygging er iverksatt og hele prosjektet skal ferdigstilles i løpet av 2016. NAV og Husbanken har samlet gitt opp mot 50 % av prosjektkostnadene i rent tilskudd. Skien Boligbyggelag har sentral godkjenning for ansvarsrett, kontroll av våtrom og prosjektering (bygg og anlegg). Alle prosjekter gjennomføres etter retningslinjer i vårt kvalitetssystem.

• •

68 skadesaker meldt inn til forsikringsselskapet Reduksjon i store vannskader

Ut i fra skadestatistikken de siste årene kan vi se en tydelig forbedring i antall vannskader som skyldes utettheter i vann- og avløpsrør. Dette er en direkte følge av den store aktiviteten ute i borettslagene med rehabilitering av våtrom. Likevel er vannskader fortsatt den hyppigste skadeårsaken. Vi har i år kun hatt en stor brann. Det har i de siste år blitt satt fokus på brannsikring i boligselskapene. Mange selskaper har gjennomført kartlegging og utbedring av bygningsmasse og varslingsanlegg. Det er også i 2015 gjennomført mange befaringer av innrapporterte skader som skyldes manglende vedlikehold. I slike tilfeller gis råd til borettslag eller eier av leiligheter om utbedring eller utskifting. Disse skadene må som oftest boligselskapet eller den enkelte andelseier dekke selv.

Eiendomsmegling • 574 boliger omsatt • Positiv vekst • Risikostyring og internkontroll for eiendomsmeglervirksomheten I 2015 ble det omsatt i alt 574 borettslagsboliger i lag hvor Skien Boligbyggelag er forretningsfører, som egne salg, salg via andre og familieoverdragelser. Prisene for brukte borettslagsboliger i Skien Boligbyggelag hadde en stigning på gjennomsnittlig 7,8 % som er 0,6 % bedre enn snittet for landet for øvrig. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for brukte borettslagsboliger i 2015 var kr 19 900.

Boligenes byggeår tilknyttede lag 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Antall

Skade-/forsikringssaker

før 1950

1950-59

1960-69

1970-79

1980-89

1990-99

2000 og senere

32

1043

1671

1614

298

234

492

Skien Boligbyggelag har en sterk posisjon i markedet og er førstevalget for våre medlemmer når de skal selge sine borettslagsboliger. Totalt ble det omsatt brukte borettslagsboliger til en verdi av 656 mill. kroner. Ved omsetning av leiligheter i tilknyttede borettslag benyttet 42 medlemmer seg av forkjøpsretten.


Skien Boligbyggelag har solid kompetanse i salg av nye prosjekter, og samarbeider med flere utbyggere. I 2015 har vi deltatt i prosjektgruppe for videreutvikling av boligbebyggelsen på Klosterøya Vest, og byggene Brovik med 20 leiligheter og Fosli med 22 leiligheter er kommet i salg.

Nye boligprosjekter

Vi ser det som ytterst viktig å være tilpasningsdyktige og kundeorienterte, og måler kundenes tilfredshet ved hjelp av markedsundersøkelser. Resultatene av undersøkelsene viser at Skien Boligbyggelags kunder er meget tilfredse med vår kundebehandling og salgsresultater.

Skien Boligbyggelag er gjennom Skien SBBL Eiendom en av eierne i selskapet Klosterøya Vest AS sammen med Bratsberg Utvikling AS, Betonmast Telemark AS og Multifag AS. Selskapet eier tomten vest ved Hjellevannet med formål om å utvikle hele området til boligbebyggelse. Området har vist seg meget attraktivt og populært. Byggetrinn 1 bestående av 41 leiligheter med byggene Rosmersholm og Stockmann ble ferdigstilt og klare for innflytting i 2014. Byggetrinn 2 består av byggene Brovik, Fosli og Solness med totalt 58 borettslagsleiligheter. Det ble allerede første salgsdag solgt nok til at byggingen av første del av trinn 2 kunne igangsettes.

Alle meglerne er underlagt reglene fra Finanstilsynet om obligatorisk krav til etterutdanning som fremgår av eiendomsmeglingsloven § 4-6. I 2015 ble det gjennomført flere etterutdanningskurs i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge hvor våre meglere deltok. De ansattes høye kompetanse innen eiendomsmegling gjør at våre kunder og medlemmer kan være trygge på at de får den faglige kunnskapen og den nødvendige veiledningen de trenger for å gjøre en god eiendomshandel. Risikostyring og internkontroll for meglervirksomheten ble fulgt opp i henhold til etablerte systemer.

• Byggetrinn 2 på Klosterøya Vest er igangsatt • På Lekelandstomta er det prosjektert 239 boliger • Bakkane Gård lagt på is

Skien Boligbyggelag kjøpte Lekelandstomta av Skien kommune i 2013 og gjennomførte regulering av området i 2014. Reguleringsplanen ble vedtatt tidlig i 2015 og resten av året har gått med til detaljplanlegging av boligområdet. Områdets endelige planer viser at det kan bygges 239 boliger i «byvillaer». Første byggetrinn med 43 boliger kommer i markedet i 2016. Vi har også utviklet og vært i markedet med prosjektet Bakkane Gård med 9 leiligheter. Interessen for dette prosjektet har vært liten og det er derfor lagt på is.

21000 19000

Utvikling i m²-pris brukte borettslagsboliger

Markedsføring og profilering

17000 15000

• Nye nettsider • Nye markedskanaler

13000 11000 9000 7000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Sniitpris pr m2 11256 13668 14098 15124 16035 16707 17701 18308 18486 19900

Våren 2015 ble det lansert nye nettsider som også er tilpasset mobile flater, og vi har økt fokus på den digitale utviklingen og bruk av sosiale medier. Kundeundersøkelser benyttes for å skaffe oss kunnskap om markedet og hvordan kundene vurderes oss. Diverse materiell er blitt fornyet bl.a. med tanke på markeringen av boligbyggelagets 70-års jubileum. Vi deltok i 2015 på Boligmessen i Fritidsparken. Erfaringene fra dette var gode og det er reservert utstillingsplass på messen i 2016.


11

Skien Boligbyggelag var godt synlige på årets Boligmesse i Fritidsparken.

Vi har et godt samarbeid med BBL Partner AS om markedsføring av landsdekkende fordeler for medlemmene og lokale avtaler i fordelskortet. Et mangfold av medlemstilbud gir oss mye positiv oppmerksomhet. Her arbeides det også for økt bruk av digitale løsninger bl.a. med en applikasjon for lettere tilgang til informasjon om medlemstilbud og boliger til salgs. Av større avtaler som gir oss god profilering og omtale nevnes samarbeidsavtalene med Ibsenhuset, Teater Ibsen og Grenland Fotball. Vi samarbeider også med en rekke lokale lag og foreninger om mindre tiltak bl.a. om profilering på ulike idrettsarenaer, i forbindelse med enkeltarrangementer og i Fritidsparken. Medlemsbladet Bomagasinet utgis 4 ganger i året. Vi blir også godt synliggjort gjennom den ukentlige boligannonseringen og i forbindelse med kampanjer for og omtale av nye spennende boligprosjekt. Utover dette vurderes det løpende hvilke andre kanaler for markedsføring og profilering som er hensiktsmessig å benytte.

Engasjement i andre selskap i 2015 Skien SBBL Eiendom AS Selskapet er 100% eid av Skien Boligbyggelag. Selskapets formål er å kjøpe tomter og eiendommer til utvikling av boligprosjekter eller annen virksomhet som tjener lagets interesser. Styrets leder er Jan Terje Olsen. Øvrige styremedlemmer er Hilde Fiskum og ArneViggo Hjelm. Selskapet eier 50 % av Vestsida Hageby AS, tomteareal på Kongerød og 35 % av aksjene i selskapet Klosterøya Vest AS. Vestsida Hageby AS Vestsida Hageby AS har som formål å erverve, utvikle og stå for salg av en eiendom på Vestsida i Porsgrunn. Selskapet er eid med 50 % av Skien SBBL Eiendom AS og 50 % av Backe Prosjekt AS. Skien Boligbyggelag er representert i selskapets styre ved Per Ove Holmelid og Arne-Viggo Hjelm. Det gjenstår ett byggetrinn før området er ferdig utbygget.


Klosterøya Vest AS Virksomhetens formål er utvikling og salg av boligeiendom på Klosterøya. Selskapet eies med 35 % av Skien SBBL Eiendom AS, Bratsberg Utvikling AS (35 %), Betonmast Telemark AS og Multifag AS (samlet 30 %). Skien Boligbyggelag er representert i selskapets styre med Jan Terje Olsen (styreleder) og Arne-Viggo Hjelm. BBL Boservice AS Selskapet BBL Boservice AS tilbyr vaktmester- og andre håndverkstjenester til borettslag og andre boligselskap og i en viss grad til private. Selskapet eies med 50 % hver av henholdsvis Skien Boligbyggelag og Porsgrunn Bamble Borgestad Boligbyggelag. Per Ove Holmelid er vårt styremedlem i selskapet. Omsorgstjenesten AS Selskapet tilbyr omsorgstjenester for eldre og andre med behov. Skien Boligbyggelag eier 67 % av aksjene i selskapet. Katteberget AS eier de resterende 33 % av aksjene. Skien Boligbyggelag er representert i styret ved Inger Lise Dokka, Arne-Viggo Hjelm og Per Ove Holmelid. Eiendomsmegler 1 Telemark AS Eierne består av Sparebank1 Telemark og Skien Boligbyggelag med henholdsvis 56 % og 44 % av aksjene. I 2015 var Skien Boligbyggelag representert i selskapets styre ved Arne-Viggo Hjelm (styreleder). Norske Boligbyggelags Landsforbund SA NBBL er en fellesorganisasjon for boligbyggelagene i hele landet. NBBL fremmer boligbyggelagenes interesser og arbeider med saker som opptar både boligbyggelag, borettslag og beboere. Skien Boligbyggelag var i 2015 representert i NBBL ved Jan Terje Olsen som styremedlem fram til generalforsamlingen i juni måned og Hilde Fiskum som fra samme tidspunkt gikk inn som medlem av NBBLs valgkomité. BBL Datakompetanse AS BBL Datakompetanse AS er et selskap med administrasjon i Oslo, som utvikler, drifter og supporterer ITløsninger og er eid av 40 boligbyggelag i Norge. Skien Boligbyggelags eierandel i selskapet utgjør 4,08 %. Skien Boligbyggelag var i 2015 representert i selskapet ved Arne-Viggo Hjelm som medlem av valgkomitéen. BBL Partner AS Selskapets formål er å drive økonomisk virksomhet til beste for boligbyggelagene og framforhandle avtaler

med leverandører om produkter og tjenester for boligbyggelag, forvaltede selskaper og boligbyggelagenes medlemmer. Selskapet eies av 46 boligbyggelag. Skien Boligbyggelag eier 11 aksjer i selskapet. BS Media AS BS Media AS eies med 67 % av NBBL og 33 % av Tibe reklamebyrå AS. Selskapets formål er å utgi medlemsblad for boligbyggelagene og står i dag bak utgivelsen av Bomagasinet. Skien Boligbyggelag har i 2015 vært representert i selskapet med Tore Larsson som medlem av redaksjonsrådet. Samfo Skien Boligbyggelag er tilsluttet Samfo som er en arbeidsgiverorganisasjon for samvirkeforetak. Andre Skien Boligbyggelag eier 1 aksje i Mersmak Skien og 4 aksjer i Skien Investeringslag.

Samarbeid med andre boligbyggelag

Skien Boligbyggelag har i mange år vært aktive i å søke samarbeid med andre boligbyggelag for i fellesskap å møte nye utfordringer og utvikle nye tilbud. I 2015 har vi samarbeidet med andre lag om bl.a. felles dataløsninger, felles medlemsblad og medlemsfordeler. Lokalt samarbeider vi med Porsgrunn Bamble Borgestad Boligbyggelag, ved at vi begge har eierinteresser i BBL Boservice AS. Laget holder seg orientert om og drøfter betydningen av de strukturelle endringene som skjer innenfor boligsamvirket og endringer i de eksterne rammebetingelsene.

Samarbeid med Skien kommune Skien Boligbyggelag har et godt samarbeid med flere kommunale instanser som høringsinstans i boligpolitiske spørsmål, ved tilrettelegging for bygging av boliger for særskilte grupper og ved forvaltning av kommunale boliger i borettslag.


13

Bankavtale Det har alltid vært viktig for boligbyggelaget å ha en god bankavtale. Vår avtale med Sparebank1 Telemark sikrer konkurransedyktige vilkår for våre boligselskap. Avtalen gir også gode fordeler for medlemmene i boligbyggelaget.

Borettslagenes sikringsfond Borettslagene er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. På bestemte vilkår dekker fondet manglende innbetalinger av felleskostnader og sikrer på denne måten borettslagets inntekter og andelseiere mot ekstra belastninger dersom noen i laget unnlater å betale sine felleskostnader.

Skien Boligbyggelags økonomi • Positivt årsresultat Regnskapet for 2015 viser et godt økonomisk resultat. Tjenestetilbudet ble opprettholdt og videreutviklet etter de planer som er lagt tidligere. Hovedfokuset har vært økt medlemsnytte og tilbudene utvikles i tråd med dette. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetning. Resultatregnskapet viser et driftsoverskudd på kr 5.523.804. Tillagt et overskudd fra finanspostene på kr 3.268.879, er overskuddet før skatt på kr 8.792.683. Etter fradrag av beregnet skattekostnad på kr 2.348.910, viser resultatregnskapet et årsresultat på kr 6.443.773. Resultatet før skatt er økt med ca. kr 1,5 mill. fra 2014. Av vesentlige endringer i forhold til 2014 nevnes at driftsinntektene isolert sett er redusert med ca. 28,2 mill. kr og driftskostnadene med ca. kr 26,8 mill. pga. at vi dette året ikke har hatt oppføring av prosjekter i egenregi. Videre er honorar og kostnader vedrørende boligomsetning begge redusert i forhold til fjoråret, som skyldes at utleggene i forbindelse med boligomsetning blir nettoført fra og med 2015. Dette forholdet gir ingen resultateffekt. For øvrig nevnes at vi har fått betydelige merinntekter som skyldes større aktivitet enn tidligere knyttet til bistand i rehabiliteringsarbeider i boligsel-

skaper og fra samarbeid med eksterne partnere på flere tjenesteområder, bl.a. på Klosterøya. Samlet resultat i konsern for 2015 viser et årsresultat før skatt på ca. kr 7,9 mill. kr og etter skatt ca. kr 5,7 mill. Konsernresultatet er et sammendrag av selskapsregnskapene i SBBL og datterselskapene Omsorgstjenesten AS og Skien SBBL Eiendom AS som om de var en økonomisk enhet. I resultatet inngår i tillegg vår andel av resultatene i tilknyttede selskap (BBL Boservice AS, Eiendomsmegler1 Telemark AS, Vestsida Hageby AS, Klosterøya Vest AS). Konsernresultatet påvirkes således av de løpende resultatene i alle disse selskapene og avviker derfor fra resultatet i morselskapet (SBBL). Skien Boligbyggelag har avgitt konsernbidrag til datterselskapet Skien SBBL Eiendom AS på ca. kr. 268.000. Verdien er tillagt aksjene og gir ingen egenkapitaleffekt. Årets overskudd i Skien Boligbyggelag foreslås anvendt slik: Avsetning til Bo- og nærmiljøfond kr

48.231

Avsetning til rentefond boligomsetning

Avsetning til Annen egenkapital

” 6.242.480

Sum disponert

kr 6.443.773

153.062

Etter dette viser balansen en totalkapital på ca. 126,9 mill. kroner. Skien Boligbyggelag har en arbeidskapital på kr 54,8 mill. kroner, og egenkapitalandelen er 84%.

Andre vesentlige forhold Maribakkane borettslag har stevnet Skien Boligbyggelag med krav om erstatning på grunn av påståtte feil og mangler ved prosjektets realisering. Saken forventes ikke å påføre selskapet økonomiske tap utover det som allerede er hensyntatt i vårt regnskap. Det forventes en rettslig avklaring av saken i løpet av 2016.


Sluttord Styret i Skien Boligbyggelag takker ansatte og tillitsvalgte i ulike ledd for god innsats også i 2015. Det rettes også en takk til alle våre samarbeidspartnere som i 2015 har bidratt på en positiv måte. Spesielt nevnes samarbeidet med lokale myndigheter og lokalt næringsliv, samarbeidet med Norske Boligbyggelags Landsforbund og andre aktører innenfor boligsamvirket og ikke minst de lokale selskap Skien Boligbyggelag har et engasjement i. Styret er opptatt av å videreutvikle lagets tilbud til fordel for medlemmene og sine kunder, det lokalsamfunn vi ønsker å betjene og å bidra til gode arbeidsforhold for de ansatte. Gjennom et fortsatt aktivt og tillitsfullt samarbeid i alle ledd ligger det godt til rette for at vi skal lykkes med dette samt befeste og styrke vår posisjon som den foretrukne samarbeidspartner i vårt marked. Styret ønsker å styrke medlemsdemokratiet og de tillitsvalgtes muligheter for økt innflytelse på Skien Boligbyggelags videre utvikling og vil arbeide for en tettere dialog med de tillitsvalgte i boligselskapene. Boligselskapene oppfordres til aktivt å bruke egen og boligbyggelagets generalforsamling til å diskutere viktige boligpolitiske og organisasjonsmessige utfordringer.

Skien,

31.12. 2015 13.04. 2016

Jan Terje Olsen styreleder Hilde Fiskum nestleder

Marianne Hegna

Geir Håvard Bjelkemyr-Østvang

Inger Lise Dokka

Per Albert Sætersdal

Elisabeth Mørch

Arne-Viggo Hjelm direktør


15

RESULTATREGNSKAP SKIEN BOLIGBYGGELAG KONSERNREGNSKAP 2015 (beløp i tusen kroner)

SBBL Note Konsern 2014 2015 2015 2014 Driftsinntekt 4 879 7 530 Prosjekt- og byggeadministrasjon 7 530 4 879 28 157 250 Prosjektinntekter 250 28 157 12 493 13 158 Forvaltningshonorar 12 962 12 228 19 657 15 025 2 Honorar boligomsetning 15 025 19 657 300 402 Leieinntekter 402 300 3 084 3 200 Organisasjonsmessige inntekter 3 200 3 084 3 725 5 251 3 Andre driftsinntekter 9 675 7 773 72 295 44 816 Sum driftsinntekt 49 044 76 078 Driftskostnad 5 093 305 2 Kostnader boligomsetning 305 5 093 24 847 27 570 4 Lønnskostnader 30 674 27 569 26 778 19 Prosjektkostnader 19 26 778 667 616 6 Avskrivninger 644 990 10 981 10 782 Drifts- og administrasjonskostnader 11 556 11 764 68 366 39 292 Sum driftskostnad 43 198 72 194 3 929 5 524 Driftsresultat 5 846 3 884 Finansposter 1 462 1 889 Utbytte aksjer 257 139 - - 9 Resultat fra tilknyttede selskap 713 (3 881) 1 912 1 391 Finansinntekter 1 150 1 419 7 11 Andre finanskostnader 26 28 3 367 3 269 Sum finansposter 2 094 (2 351) 7 296 8 793 Ordinært resultat før skattekostnad 7 940 1 533 1 894 2 349 7 Skattekostnad 2 251 1 731 5 402 6 444 Årsresultat 5 689 (198) Minoritetens andel av resultat 135 Majoritetens andel av resultat 5 554 Forslag til disponering av overskudd: 4 48 11 Avsetning til Bo- og nærmiljøfond (41) 153 11 Avsetning til rentefond boligomsetning 5 439 6 243 Avsetning til annen egenkapital 5 402 6 444 SUM DISPONERT


BALANSE – EIENDELER

SBBL Note Konsern 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2015 31.12.2014 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 3 117 1 632 7 Utsatt skattefordel 1 560 3 021 3 117 1 632 Sum immaterielle eiendeler 1 560 3 021 Varige driftsmidler 297 297 6 Tomter 297 297 2 033 1 883 6 Bygninger, Cappelensgt.11 1 883 2 033 3 461 3 271 6 Annen eiendom 3 271 3 461 647 392 6 Transportmidler/inventar/utstyr 392 676 6 438 5 843 Sum varige driftsmidler 5 843 6 467 - Finansielle anleggsmidler 9 140 9 336 8 Aksjer og andeler 2 775 2 775 10 203 - Andeler i borettslag - 10 203 - - 1,8,9 Investeringer i tilknyttede selskap 16 714 17 633 37 477 40 107 10 Langsiktige fordringer 10 477 7 119 56 820 49 443 Sum finansielle anleggsmidler 29 966 37 730 66 375 56 918 Sum anleggsmidler 37 369 47 218 Omløpsmidler Varebeholdning 33 255 41 255 1,12 Byggeprosjekter 53 594 45 582 33 255 41 255 53 594 45 582 Fordringer 7 986 5 777 13 Kortsiktige fordringer 6 295 8 511 7 986 5 777 Sum fordringer 6 295 8 511 Bankinnskudd, kontanter o.l. 11 845 22 982 11 Kasse, bank, post 24 493 14 172 11 845 22 982 Sum bankinnskudd, kontanter m.v 24 493 14 172 53 086 70 014 Sum omløpsmidler 84 382 68 265 119 461 126 932 Sum eiendeler 121 751 115 483


17

BALANSE – EGENKAPITAL OG GJELD

SBBL Note Konsern 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2015 31.12.2014 Egenkapital Innskutt egenkapital 4 160 4 324 15 Andelskapital 4 324 4 160 15 Overkurs 1 538 1 538 4 160 4 324 Sum innskutt egenkapital 5 862 5 698 Opptjent egenkapital 92 021 102 244 15 Annen egenkapital 96 921 87 583 92 021 102 244 Sum opptjent egenkapital 96 921 87 583 15 Minoritetens andel -248 -383 96 181 106 568 Sum egenkapital 102 535 92 899 Gjeld Avsetning for forpliktelser 10 098 5 134 5 Pensjonsforpliktelser 5 134 10 098 10 098 5 134 Sum avsetning for forpliktelser 5 134 10 098 - - 16 Langsiktig gjeld 350 558 - - Sum langsiktig gjeld 350 558 Kortsiktig gjeld 1 138 2 854 Leverandørgjeld 2 967 1 299 1 710 2 035 7 Betalbar skatt 2 035 1 710 2 716 3 946 Skyldig offentlige avgifter 4 123 2 938 7 618 6 395 14 Annen kortsiktig gjeld 4 607 5 981 13 182 15 230 Sum kortsiktig gjeld 13 732 11 928 23 280 20 364 Sum gjeld 19 216 22 584 119 461 126 932 Sum egenkapital og gjeld 121 751 115 483 Skien, 31.12. 2015 13.04. 2016 Jan Terje Olsen leder

Hilde Fiskum nestleder

Per Albert Sætersdal

Inger Lise Dokka

Marianne Hegna

Elisabeth Mørch

Geir Håvard Bjelkemyr-Østvang

Arne-Viggo Hjelm direktør


KONTANTSTRØMOPPSTILLING

SBBL Konsern 2014 2015 2015 2014 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 7 296 8 793 Årets resultat før skattekostnad 7 940 1 533 (1 148) (1 889) Mottatt utbytte (257) (139) (47) (1 410) Gevinst v/salg tomt/aksjer (1 410) (47) (1 588) (1 748) Betalt skatt (1 748) (1 588) 667 616 Ordinære avskrivninger 644 990 36 (201) Avsetninger til egne fond (201) 37 Verdiregulering aksjer i tilknyttede selskap, justert for mottatt utbytte ført mot andel 919 5 205 37 027 (8 000) Endring i varelager (8 012) 36 979 (4 506) 1 715 Endringer i leverandørgjeld 1 668 (4 466) (28 199) - Endring i byggelån - (28 199) (299) 2 110 Endring i andre tidsavgrensningsposter (2 932) (333) 9 239 (14) Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter (3 389) 9 972 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 1 148 1 889 Mottatt utbytte 257 139 47 1 410 Innbetalinger ved salg av anleggsmidler 1 410 47 2 340 10 203 Innbetalinger ved salg av andeler 10 203 2 340 (5 000) (2 630) Endring langsiktig fordring (3 357) (2 693) (10 193) - Utbetalinger ved kjøp av andeler - (10 193) (439) (21) Utbetalinger ved investering i varige driftsmidler (21) (439) (12 097) 10 851 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviter 8 492 (10 799) Kontantstrøm fra finansieringsaktivteter Utbetaling ved nedbetaling langsiktig gjeld (208) (75) (1 988) - Overført til fond - (1 988) 276 300 Innbetaling av nye andeler 300 276 (1 712) 300 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 92 (1 782) (4 570) 11 137 Netto endring i kontanter 5 195 (2 614) 16 415 11 845 Beholdning av kontanter 01.01. 14 172 16 786 11 845 22 982 Beholdning av kontanter 31.12. 19 367 14 172


19

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

NOTE 1. REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Alle tall vises i hele tusen. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet SBBL, datterselskapene Skien BBL Eiendom AS og Omsorgstjenesten AS. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. I selskapsregnskapene er tilknyttede selskaper regnskapsført etter kostmetoden. I konsernregnskapet er tilknyttede selskaper innarbeidet etter egenkapitalmetoden. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill og avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. Klassifiserings- og vurderingsprinsipper Omløpsmidler/Kortsiktig gjeld: Omløpsmider og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler/Langsiktig gjeld: Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi, dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Kundefordringer I kundefordringer i balansen er det gjort fradrag for påregnelig tap. Varige driftsmidler/avskrivning Varige driftsmidler hvor kostpris er aktivert i regnskapet, avskrives lineært over den økonomiske levetid. Varebeholdninger Prosjektutviklingskostnader og prosjekter i egen regi inngår i selskapets varebeholdning. Andel av kontraktsfortjeneste knyttet til solgte leiligheter inngår i verdsettelsen dersom betingelsene for inntektsføring av denne er tilstede. Salgsinntekter Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres. Andel av kontraktsfortjeneste knyttet til solgte leiligheter inntektsføres i takt med fremdriften når betingelsene for inntektsføring er tilstede. Aksjer Aksjer er klassifisert som anleggsmidler og bokført til kostpris. Er virkelig verdi lavere enn kostpris og verdifallet ikke antas å være forbigående, er aksjene nedskrevet. Pensjonsforpliktelser og pensjonskostnader Ved regnskapsføring av pensjon er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Estimatavvik føres løpende mot egenkapitalen.


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

AFP-ordning Ny AFP ordning blir regnskapsmessig behandlet som en innskuddsordning, dvs. at årlig kostnad vil tilsvare årlig tilskudd til ordningen. Skattekostnad og utsatt skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Prinsipper for kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet med basis i den indirekte metode. Dette innebærer at man rapporterer kontantstrømmer fra operasjonelle-, investerings- og finansieringsaktiviteter. Trekkrettigheter på kassekreditt inngår ikke i den oppførte likvidbeholdningen. Saldo på kassekreditt inngår i beholdningen hvis denne er positiv.

NOTE 2. HONORAR/GEBYR BOLIGOMSETNING M.V. Prinsippet for beregning av meglervederlag og gebyr er i samsvar med Lov om Eiendomsmegling. Honorar salg av nye boliger Honorar v/salg av brukte boliger Sum honorar boligomsetning

2015 2014 SBBL Konsern SBBL Konsern 1 757 1 757 567 567 13 268 13 268 19 090 19 090 15 025 15 025 19 657 19 657

Utlegg som forskutteres i forbindelse med boligomsetning er tidligere inntekts- og kostnadsført i resultatregnskapet. Fra og med 2015 er dette nettoført.

NOTE 3. ANDRE DRIFTSINNTEKTER

2015 2014 SBBL Konsern SBBL Konsern

Salgsinntekter Provisjonsinntekter Andre inntekter Sum andre driftsinntekter

224 2 181 2 846 5 251

4 648 2 181 2 846 9 675

396 1 977 1 352 3 725

4 444 1 977 1 352 7 773


21

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

NOTE 4. LØNNS-/PERSONALKOSTNAD

2015 2014 SBBL Konsern SBBL Konsern Lønnskostnader 19 111 21 750 17 927 20 155 Folketrygdavgift 3 282 3 631 2 980 3 311 Pensjons-/forsikringskostnader 3 771 3 813 2 533 2 577 Honorarer styre, valgkomite etc. 584 620 542 588 Andre lønns-/personalkostnader 822 860 865 938 Sum lønnskostnader 27 570 30 674 24 847 27 569 Gjennomsnittlig antall årsverk: 33 33 Antall årsverk pr 31.12: 33,6 34,6 2015 Godtgjørelser daglig leder SBBL Lønn 1 118 Øvrig godtgjørelse 155 Kollektiv pensjonspremie (fratrukket egenandel) 208 Det er inngått avtale om tilleggspensjon for daglig leder. Det er avsatt 4 % av lønn utover den kollektive pensjonsavtalen på 66 %. Det vises til note 5. Godtgjørelse styre/valgkomite Honorar 584 2015 2014 Honorar til revisor SBBL Konsern SBBL Konsern Revisjon og revisjonsrelaterte tjenester 149 189 127 170 Regnskapsmessig bistand 32 32 49 49 Øvrig bistand 162 162 Sum honorar til revisor 343 383 176 219


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

NOTE 5. PENSJONSFORPLIKTELSER SBBL er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Pensjonsordningene tilfredsstiller kravene i denne lov. Ordningen er ytelsesbasert. Pensjonsordningen SBBL tilbyr sine ansatte er en kollektiv pensjonsordning som er dekket i livsforsikringsselskapet Storebrand (sikret ordning). Det er kun ansatte i Skien Boligbyggelag som er omfattet av ordningen. 2015 2014 SBBL SBBL Antall personer i ordningen Sikret Sikret Aktive 36 36 Pensjonister 15 13 Spesifikasjon av balanseførte pensjoner Beregnede brutto pensjonsforpliktelser (37 869) (39 288) Beregnede brutto pensjonsmidler 33 360 29 190 Netto faktiske pensjonsmidler (4 509) (10 098) Avsetning tilleggspensjon daglig leder (625) Netto pensjonsmidler/-forpliktelser

(5 134)

(10 098)

Spesifikasjon av årets oppståtte estimatavvik: 2015 2014 Oppståtte estimatavvik på brutto pensjonsforpliktelser 4 140 (5 499) Oppståtte estimatavvik på pensjonsmidlene 986 328 Netto oppståtte estimatavvik i året 5 126 (5 171) Netto estimatavvik etter skatt er ført direkte mot egenkapitalen. Det vises til note 15. Årets pensjonskostnad

SBBL

SBBL

Årets pensjonsopptjening Administrasjons-/forvaltningskostnader Rentekostnad på pensjonsforpliktelsene Aktuarielt tap/ (gevinst) herav trukket inn fra de ansatte Avsetning tilleggspensjon adm.dir Betalt premie AFP

2 825 2 032 417 378 (115) 34 - (355) (347) 625 374 372

Resultatført pensjonskostnad

3 771

2 469

Økonomiske forutsetninger Diskonteringsrente Forventet avkastning pensjonsmidler Årlig forventet lønnsvekst Årlig forventet reg. av pensjoner under utbet Årlig forventet G-regulering

2,70 % 3,30 % 2,50 % 0,00 % 2,25 %

2,30 % 3,20 % 2,75 % 0,00 % 2,50 %


23

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

NOTE 6. AVSKRIVNINGER/VARIGE DRIFTSMIDLER

SBBL Inventar Maskiner Utstyr Leiligheter Biler Spania Bygninger

Tomter Totalt

Akk. anskaffelseskost 31.12.14 Tilgang i året Avgang i året

5 468 21 -

4 754 - -

7 410 - -

297 - -

17 929 21 -

Anskaffelseskost 31.12.15 Akk. avskrivninger pr. 31.12.15

5 489 (5 097)

4 754 (1 483)

7 410 (5 527)

297 -

17 950 (12 107)

Balanseført verdi 31.12.15

392

3 271

1 883

297

5 843

Årets ordinære avskrivninger

276

190

150

-

616

20% / 33,3%

4,0 %

Avskrivningssats

4,0 %

Konsern Inventar Maskiner Utstyr Leiligheter Biler Spania Bygninger Tomter Totalt Akk. anskaffelseskost 31.12.14 5 744 4 754 7 410 297 18 205 Tilgang i året 21 - - 21 Avgang i året - - - - Anskaffelseskost 31.12.15 Akk. avskrivninger 31.12.15 Balanseført verdi pr. 31.12.15

5 765 (5 373)

4 754 (1 483)

7 410 (5 527)

297 -

18 226 (12 383)

392

3 271

1 883

297

5 843

Årets ordinære avskrivninger 304 190 150 - 644 Avskrivningssats

20% / 33,3%

4,0 %

4,0 %


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

NOTE 7. SKATTEKOSTNAD/BETALBAR SKATT I tillegg til ordinær inntektsskatt betaler SBBL formuesskatt med 0,3 % Grunnlag for beregning av utsatt skatt/ SBBL Konsern utsatt skattefordel 2015 2014 2015 2014 Spesifikasjon av midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring. Forskjeller som utlignes: Andre poster (2 000) (1 000) (2 000) (1 000) Omløpsmidler (150) (150) (150) (150) Pensjonsforpliktelse (5 134) (10 098) (5 134) (10 098) Gevinst-/Tapskonto 1 132 15 1 414 368 Anleggsmidler (374) (310) (374) (310) Underskudd til fremføring 0 0 0 0 Sum Utsatt skattefordel Endring utsatt skatt herav direkte ført via estimatavvik

(6 526) (11 543) (1 632) (3 117) 1 485 1 282

(6 244) (1 561) 1 459 1 282

(11 190) (3 021)

Endring utsatt skatt, resultatført 203 177 Grunnlag for årets skattekostnad er: SBBL Grunnlag Skattekostnad Betalbar skatt Skatt av inntekt: Ordinært resultat før skatt 8 793 2 374 Permanente forskjeller 34 9 Utbytte (1 889) (510) 3% av utbytte 57 15 Endring i midlertidige forskjeller (5 016) (1 354) Herav estimatavvik pensjoner 5 127 1 384 Alminnelig inntekt 7 105 1 918 1 918 Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag (268) (72) Skatt av formue Skattemessig formue 31.12.15 125 741 189 189 Betalbar skatt 2 107 2 035 For lite avsatt skatt 2014 39 Endring utsatt skatt 2015 203 Resultatført skattekostnad 2 349 Skattekostnad i konsernet Betalbar skattekostnad i SBBL 2 035 For lite avsatt skatt 2014 39 Endring utsatt skatt i konsernet 2015 177 Resultatført skattekostnad konsern

2 251


25

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

NOTE 8. AKSJER M.V. SBBL har følgende

aksje-/andelsportefølje 31.12.2015:

Selskapets navn

Antall aksjer

Anskaff. Forretnings- Bokført tidspunkt kontor Eierandel Pålydende verdi

Datterselskap Skien BBL Eiendom AS 500 1968 Skien 100 % 100 2 337 Omsorgstjenesten AS 20183 2010 Skien 67 % 10 500 Sum datterselskap 2 837 Tilknyttet selskap Eiendomsmegler 1 Telemark AS 5403 1994 Porsgrunn 44 % 100 2 584 Boligbyggelagenes Boservice AS 50 2001 Skien 50 % 10 000 1 140 Sum tilknyttede 3 724 Ikke tilknyttede selskap Boligbyggelagenes Partner AS 11 10 000 550 BBL Datakompetanse 127594 4 % 20 2 198 Andre aksjer og andeler 27 Sum ikke tilknyttede 2 775 Sum bokført verdi aksjer SBBL 9 336 Konsernet eier i tillegg: Tilknyttet selskap Klosterøya Vest AS 17500 2012 Skien 34,93 % 1 000 17 500 Vestsiden Hageby AS 500 2003 Skien 50 % 1 000 500

18 000

NOTE 9. TILKNYTTET SELSKAP Boligbygge- Eiendoms- lagenes megler1 Vestsida Klosterøya Presentert Boservice AS Telemark AS Hageby AS Vest AS i konsernet Formelle opplysninger: Anskaffelsestidspunkt 2001 1994 2006 2012 Forretningskontor Skien Skien Skien Skien Eier/stemmeandel 50 % 44 % 50 % 34,93 % Opplysninger relatert til anskaffelsestidspkt Anskaffelseskost Balanseført andel EK 1/1

1 140 826

2 584 2 158

500 572

17 500 14 077

17 633

Opplysninger reltatert til årets tall +/- andel årets resultat 352 -utbytte Utgående balanse 31/12

1 178

1 462 (91) (1 010) (1 632) 1 988

481

13 067

713 (1 632) 16 714


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

NOTE 10. LANGSIKTIGE FORDRINGER (Forfall senere enn et år) Grenland BBL SBBL Eiendom AS Omsorgstjenesten AS Vestsiden Hageby AS Klosterøya Vest AS

2015 SBBL Konsern 10 10 39 497 - 600 - - 1 465 - 9 001

2014 SBBL Konsern 10 10 36 497 970 - 1 187 - 5 922

Sum langsiktige fordringer

40 107

37 477

10 476

7 119

NOTE 11. BANKINNSKUDD OG BUNDNE FONDSMIDLER Bankinnskudd Bankkonto ordinær Bankkonto Skattetrekk Sum bankinnskudd

2015 2014 SBBL Konsern SBBL Konsern 21 933 23 363 10 496 12 767 1 049 1 130 1 349 1 405 22 982 24 493 11 845 14 172

Fond Fond for bomiljøtiltak Saldo 31.12.14 Utbetalinger Vedtatt statuttendring/økning fond Tilført renter i året Saldo 31.12.15

SBBL 5 028 (37) - 85 5 076

SBBL 3 037 (51) 1 988 54 5 028

Rentesikringsfond (Tidl. Sikringsfond) Saldo 31.12.14 319 360 Tilført renter m.v. i året 315 442 Utbetalt renter (162) (483) Overført innkommet på tidligere års tap - Saldo 31.12.15 472 319 Sum bundne fondsmidler 5 548 5 347 Bankinnskudd fondsmidler 5 548 5 347 Sum balanse 0 0


27

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

NOTE 12. PROSJEKTER UNDER ARBEID Prosjektets navn Lekeland Øvrige prosjekter Sum prosjekter

2015 2014 SBBL Konsern SBBL Konsern 33 899 33 899 27 817 27 817 7 356 19 695 5 438 17 765 41 255 53 594 33 255 45 582

NOTE 13. VERDISETTELSE AV KORTSIKTIGE FORDRINGER Kortsiktige fordringer Kundefordringer Fratrukket avsetning tap på fordringer Andre kortsiktige fordringer Fordringer ved boligomsetning Bokført verdi i balansen

2015 2014 SBBL Konsern SBBL Konsern 1 449 1 967 2 289 2 814 (150) (150) (150) (150) 2 400 2 400 2 496 2 496 2 078 2 078 3 351 3 351 5 777 6 295 7 986 8 511

Klientmidler Bankinnskudd klientmidler Bankinnskudd klientmidler prosjekt Andre midler relatert til klientkonto Klientansvar Under-/overdekning

2015 2014 10 465 10 465 12 134 12 134 9 040 9 040 7 029 7 029 1 1 1 1 19 504 19 504 19 162 19 162 0 0 0 0

NOTE 14. ANNEN KORTSIKTIG GJELD

2015 2014 SBBL Konsern SBBL Konsern

Påløpne feriepenger Lån til selskap i konsern Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld

2 116 2 347 1 933 6 396

2 366 0 2 240 4 606

2 041 2 079 3 498 7 618

2 251 0 3 730 5 981


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2015

NOTE 15. EGENKAPITAL Andels- Annen SBBL kapital egenkapital

IB 01.01.15 Nye medlemmer Overf.vedr strøkne medlemmer Årets estimatavvik pensjoner Årets overskudd fratrukket avsetninger UB 31.12.15

4 160 300 (136) - - 4 324

92 021 - 136 3 844 6 243 102 244

Totalt 96 181 300 3 844 6 243 106 568

Det er avgitt konsernbidrag til datterselskapet SBBL Eiendom AS på 268 som er tillagt verdien på aksjene. Dette gir ikke EK effekt. Andels- Annen Konsern kapital egenkapital Overkurs Minoritet IB 01.01.15 4 160 Årets bevegelse EK SBBL 164 Årets estimatavvik pensjoner SBBL Årets overskudd, fratrukket avsetninger i SBBL - UB 31.12.15 4 324

87 584 1 538 (383) 136 - 3 844 5 357 - 135 96 921 1 538 (248)

Totalt 92 899 300 3 844 5 492 102 535

NOTE 16. GJELD OG PANTSTILLELSER Annen langsiktig gjeld Garantier

2015 2014 SBBL Konsern SBBL Konsern 0 350 0 558 0 350 0 558 4 151

4 151

4 064

4 064

Garantiene er stilt av SBBL's bankforbindelse Sparebank 1 Telemark, og gjelder byggeprosjektene Maribakkane, Stadionsvingen og Bakkane gård.


29

NOTER TIL REGNSKAPET FOR 2009


31

NOTATER


Skien Boligbyggelag Cappelens gate 11, Postboks 156, 3701 Skien

Telefon 35 50 45 00 Telefaks 35 50 45 45

firmapost@skien.bbl.no www.skien.bbl.no

Et trygt valg – hele livet

SBBL årsmelding 2015  
SBBL årsmelding 2015