Page 1

Ă…rsberetning og regnskap 2013 Skien Boligbyggelag


DIREKTØREN HAR ORDET Gjennom året møter vi stadig nye utfordringer, det dokumenterer at vi er en organisasjon i vekst og utvikling. Årets beretning beskriver på en god måte boligbyggelagets aktivitet og bestrebelser på å etterleve visjonen om å være det beste boligbyggelaget - Så håper vi at dette er den opplevelsen våre medlemmer har av det vi leverer. Vår satsning på å nytte fellesskapets tyngde til å oppnå fordeler for våre medlemmer, har styrket allerede gode tilbud og resultatet kan vi lese gjennom stadig økt medlemstilslutning. Vi gleder oss over at vi også gjennom 2014 er i produksjon av nye boliger De nye prosjektene på Klosterøya og i tilknytning til Skagerak Arena vil bli gode tilvekster til en allerede stor boligmasse. Det blir spennende å forestå utviklingen av Lekelandstomten – Et tomteområde som skal være med på å komplettere en allerede flott bydel. Det er gledelig også å konstatere at borettslagene gjennom planmessige tiltak sørger for å ta vare på de allerede skapte verdier gjennom rehabilitering og 2 fornying – Det skaper2007Omslag_SkienBBL.indd gode bomiljø, økt trivsel og tilhørighet. De gode resultater oppnås best gjennom felles innsats og anledningen nyttes til å takke alle de snart 1.000 tillitsvalgte i det lokale boligsamvirkets ulike ledd, for det store og viktige arbeidet som samlet gjøres. Som administrasjonens leder nyttes anledningen til også å berømme lagets ansatte for deres innsats gjennom året og på felles vegne lover vi å ta vare på den tilliten dere gir oss.

Forsidefoto: Stadionsvingen borettslag med Stadion Terrasse i bakgrunnen.

Arne-Viggo Hjelm direktør


3

Innhold Direktøren har ordet Skien Boligbyggelags tillitsvalgte i 2013 Innledning Formål Generalforsamlingen Styret Valgkomité Likestilling og diskriminering Miljø, etikk og samfunnsansvar Administrasjon, personalforhold og arbeidsmiljø Medlemsutvikling og medlemsfordeler Forvaltningsporteføljen Organisasjonsvirksomheten og økonomiske tjenester Bomiljøtiltak

s. 2 s. 3 s. 4 s. 4 s. 4 s. 4 s. 5 s. 5 s. 5 s. 6 s. 6 s. 7 s. 8 s. 8

Rehabilitering og tekniske tjenester Skade-/ forsikringssaker Eiendomsmegling Nye boligprosjekter Markedsføring og profilering Engasjement i andre selskap Samarbeid med andre boligbyggelag Samarbeid med Skien kommune Bankavtale Borettslagenes sikringsfond Skien Boligbyggelags økonomi Sluttord Resultatregnskap Balanse – Eiendeler Balanse – Egenkapital og gjeld Kontantstrømoppstilling Noter til regnskapet Revisjonsberetning

s. 8 s. 9 s. 9 s. 10 s. 10 s. 11 s. 12 s. 12 s. 12 s. 12 s. 12 s. 14 s. 15 s. 16 s. 17 s. 18 s. 19 s. 29

Skien Boligbyggelags tillitsvalgte i 2013 Styret består av styreleder og 6 andre medlemmer med like mange varamedlemmer. Generalforsamlingen velger styreleder og 5 andre medlemmer med vara. De ansatte i SBBL velger ett medlem med vara. Styrets leder og styrets medlemmer velges for 2 år. Varamedlemmer velges for ett år. Styret velger selv sin nestleder blant medlemmene for ett år ad gangen. Generalforsamlingen velger 4 av valgkomitéens 5 medlemmer med vara. Styret velger ett medlem med vara. Komitéens leder velges av generalforsamlingen. Valgkomitéens funksjonstid er ett år. Oversikten nedenfor viser de tillitsvalgte i Skien Boligbyggelag etter valgene i 2013. Styret Jan Terje Olsen, leder (gjenvalgt) Hilde Fiskum (gjenvalgt, ny som nestleder) Geir Håvard Bjelkemyr-Østvang (ikke på valg) Inger Lise Dokka (ikke på valg) Ibrahima Sulayman Baboucarr Mboob (ikke på valg) Marianne Hegna (ny) Elisabeth Mørch (ansattes representant) Vararepresentanter til styret (i valgt rekkefølge) 1. Per Albert Sætersdal (gjenvalgt) 2. Inger Johanne Juve (ny) 3. Jan Ivar Olsen (gjenvalgt) 4. Helen Resch Brækken (ny) 5. Henry Nilsen (ny) 6. Gry Nina Ekeberg (gjenvalgt) Inger Johanne Varøy (ansattes vararepresentant)

Valgkomité Jan Gunnar Skoftedalen, leder (gjenvalgt) Tone Bratsberg (gjenvalgt) Hans Petter Heimholt (gjenvalgt) Kari Gaaserud (gjenvalgt) Hilde Fiskum (oppnevnt av SBBLs styre) Varamedlemmer til valgkomité (i valgt rekkefølge) 1. Jarle Grini (gjenvalg) 2. Ingunn Lia (ny) 3. Anne Gro Blakstad (gjenvalgt) 4. Bjørg Irene Hegland (gjenvalgt) Jan Terje Olsen (oppnevnt av SBBLs styre) Revisjon Revisjon av Skien Boligbyggelags regnskap utføres av Ernst & Young AS, Porsgrunn


SKIEN BOLIGBYGGELAG – ÅRSBERETNING FOR 2013 Innledning Skien Boligbyggelag hadde også i 2013 sterk fokus på lagets hovedformål som er å skaffe boliger til medlemmene og å bidra til at disse blir forvaltet på en god måte. Vi har deltatt i utvikling av flere nye boligprosjekter; noen er under realisering og andre vil bli realisert i de nærmeste årene. Laget har dessuten tilgang til betydelige tomtereserver som sikrer oss muligheter for nybygging også på lengre sikt. Gjennom rådgivning og bistand til den daglige drift og i forbindelse med planlegging og gjennomføring av vedlikehold og rehabiliteringsprosjekter, har vi også medvirket til at boligselskapene har forvaltet sine eiendommer på en god måte. Virksomhetsområdene eiendomsmegling og å framforhandle fordeler for våre medlemmer, har også hatt sterk fokus og gitt gode resultater i 2013. Det økonomiske resultatet for 2013 har styrket vår posisjon ytterligere og gir oss handlefrihet til å utvikle laget videre på en slik måte at medlemskapet får en stadig større verdi for medlemmene. Alle våre virksomhetsområder bidrar til det gode økonomiske resultatet. Som i 2012 økte antall selskaper og boliger under forvaltning og vår høye markedsandel på omsetning av brukte boliger ble opprettholdt. Etterspørselen etter tekniske tjenester har holdt seg på samme høye nivå, og medlemstallet fortsatte å øke. I 2013 ble vi påvirket av en større usikkerhet i boligmarkedet enn på lenge. Det igangsettes nå færre boliger enn de siste årene og prisutviklingen i bruktboligmarkedet viste en svakere vekst i 3. og 4. kvartal.

Formål Boligbyggelagets formål framgår av vedtektene: Skien Boligbyggelag er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte og å forvalte boliger for andelseierne. I tillegg har boligbyggelaget til formål å: - framforhandle fordeler på vegne av andelseierne - forestå oppføring og forvaltning av bygg på vegne av andre enn andelseierne - eie boliger, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar, som skal leies ut - drive virksomhet av betydning for andelseierne i boligbygge laget, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar - foreta forvaltning og investering av boligbyggelagets kapital - drive eiendomsmegling Boligbyggelaget har forretningskontor i Skien. Boligbyggelaget er medlem i Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL).

Generalforsamlingen • Økt deltakelse på generalforsamlingen På generalforsamlingen i Ibsen konferansesenter i Skien den 27. mai møtte det 95 delegerte mot 88 året før, herav møtte 78 fra de boende og 17 fra andelseiere som ikke er tildelt bolig gjennom laget. Til behandling forelå de faste sakene årsberetning, regnskap, godtgjørelser og valg. For

øvrig vedtok generalforsamlingen utfyllende bestemmelser om Medlemsrettigheter og plikter og det ble som en konsekvens av dette vedtaket gjort følgende endringer i vedtektene: 2-4 (3) Et medlem i boligbyggelaget som eier en andel i et tilknyttet borettslag kan erverve ytterligere en andel i et annet tilknyttet borettslag dersom bruken av en av boligene overlates til nærstående nevnt i brl. § 5-6 første ledd nr. 3. 2-4 (4) Et medlem i boligbyggelaget som eier en andel i et tilknyttet borettslag kan erverve ytterligere en andel i et annet borettslag som er registrert som et fritidsborettslag. Generalforsamlingen behandlet videre sak om Instruks for valgkomitéen og gjorde følgende vedtak: Til å gjennomgå samt foreslå eventuelle endringer i Instruks for SBBLs valgkomité, oppnevnes det et utvalg bestående av lederne av lagets styre og valgkomité samt direktør. Utvalgets arbeid skal ferdigstilles i god tid før generalforsamlingen 2014.

Styret • Aktiviteten i styret I 2013 ble det avholdt 9 styremøter og behandlet 67 protokollførte saker. Oppfølging av igangsatte boligprosjekter og vurdering av aktuelle nye har vært viktige saker for styret gjennom hele året. Arbeidet med utarbeidelse av reguleringsplan for Lekelandstomten ble igangsatt, bygge- og


5

STYRET

Jan Terje Olsen (styreleder)

Hilde Fiskum (nestleder)

Geir Håvard Bjelkemyr-Østvang

Ibrahima Sulayman Baboucarr Mboob

finansieringsplan og fullmakt til salgsstart for Åsen borettslag i Siljan og Bakkane gård borettslag ble vedtatt. Av andre saker nevnes kjøp av økt eierandel i Boligbyggelagenes Datakompetanse AS i forbindelse med vedtatt emisjon i selskapet (gjennomført i 2014), kjøp av ytterligere 5 % av aksjene i Eiendomsmegler1 Telemark (vår eierandel ble etter dette 44 %), tildelinger fra bomiljøfondet, forberedelse av saker til generalforsamlingen, regnskapsoppfølging og godkjenning av budsjett for 2014. Det har videre fra administrasjonen blitt lagt fram saker til orientering og drøfting bl.a. om utviklingen i selskaper vi har eierinteresser i, gjennomføring av vervekampanje, reforhandling av bankavtalen m.m.

Valgkomité Valgkomitéens oppgave har vært å fremme forslag til generalforsamlingen på kandidater til Skien Boligbyggelags styre og valgkomité. Dessuten har komitéen hatt ansvaret for å fremme forslag på delegerte til generalforsamlingen fra gruppen medlemmer som ikke bor i tilknyttede borettslag. Disse delegerte velges på eget delegertvalgmøte innkalt av styret i boligbyggelaget.

Likestilling og diskriminering Boligbyggelaget arbeider for likestilling mellom kjønnene ved valg av tillitsvalgte og i sin personalforvaltning. Laget følger også opp de lovgitte bestemmelsene som skal hindre diskriminering med hensyn til etnisitet, seksuell legning, livssyn m.m. Etter valgene i 2013 har

Inger Lise Dokka

Elisabeth Mørch

Marianne Hegna

boligbyggelagets styre bestått av 4 kvinner og 3 menn, herav 3 boende i tilknyttede lag. Styrets leder er mann og styrets nestleder er kvinne. I valgkomitéen har fordelingen vært 2 menn og 3 kvinner. Komitéens leder er mann.

Miljø, etikk og samfunnsansvar Laget driver ikke virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljøet og er opptatt av å sikre miljøvennlige løsninger. Laget har eget verneombud og HMS-ansvarlig. Det gjennomføres vernerunder og det foretas jevnlig kontroll av alt sikkerhets- og brannvarslingsutstyr på bygget i Cappelens gate 11. Det ble ikke innrapportert skader/ulykker i 2013. Det er fastsatt etiske retningslinjer for styret og administrasjonen som integreres i den løpende virksomheten. I alle kontrakter med entreprenører hvor vi er prosjektledere inntas bestemmelser for å hindre sosial dumping. I forbindelse med bistand til rehabilitering av eksisterende boligmasse fokuseres det også på å finne miljøvennlige og energibesparende løsninger. Vi støtter utvikling av gode og trygge bomiljøer gjennom vårt bomiljøfond, vi støtter aktiviteter i lokale lag og foreninger, sponser kulturaktiviteter og deltar i den lokale debatten om utvikling av lokalsamfunnet. Skien Boligbyggelag har fortsatt sitt samarbeid med kommunen om planlegging av boliger for særskilte grupper og forvaltningen av kommunale boliger i borettslag.


Administrasjon, personalforhold og arbeidsmiljø • Stabil arbeidskraft • Satsing på økt kompetanse Per 31.12.13 hadde vi 35 ansatte fordelt på 34,6 årsverk. Ledergruppen består av 2 kvinner og 4 menn. Totalt er det ansatt 23 kvinner og 12 menn. Bemanningen ble i 2013 styrket med en stilling som controller i økonomiavdelingen og en megler i salgsavdelingen. Ingen av våre ansatte sluttet i 2013. Vi er opptatt av å sikre god kompetanse hos de ansatte for å kunne levere service og tjenester av høy kvalitet og det ble derfor også i 2013 satset på ulike opplæringstiltak. I tillegg til løpende faglig oppdatering er det etablert en ordning med støtte til videreutdanning for de ansatte. Sykefraværet var i 2013 på 9,2 % mot 11,7 % i 2012, herav utgjør legemeldt fravær ca. 8 % og egenmeldt ca. 1,2 %. Det vil bli et ytterligere økt fokus på tiltak for å redusere sykefraværet. Skien Boligbyggelag er en IA-bedrift. Det er tegnet helseforsikring for de ansatte. Laget har Samarbeidsutvalg etter Hovedavtalens bestemmelser om samarbeid mellom bedriftens ledelse og de ansattes representanter. Utvalget hadde 5 ordinære møter i 2013.

selskaper, fellesutgifter, inkasso, IT-drift, drift av Styreportalen og skadeoppgjør. Teknisk avdeling - 5 ansatte Avdelingens hovedoppgaver er prosjektutvikling og nybygging, rehabilitering og teknisk rådgivning, samt skade-/og forsikringssaker. Salgsavdelingen - 11 ansatte Avdelingen omsetter nye og brukte boliger og har også ansvaret for markedsstrategi og markedstiltak i tilknytning til boligsalget. Avdelingen deltar i utvikling og planlegging av nye boligprosjekter.

Medlemsutvikling og medlemsfordeler • Medlemsveksten fortsetter • 12 856 medlemmer totalt I 2013 fikk Skien Boligbyggelag 672 nye medlemmer og hadde en avgang på 362, noe som gir en netto medlemsøkning på 310. Medlemstallet ved utgangen av året var 12 856. Medlemstallet fordeler seg med 5778 som er andelseiere i ett av våre tilknyttede borettslag og 7078 som enten bor i borettslag uten å være andelseier/medeier, eller bor i andre typer boliger. Medlemsveksten er størst i den siste gruppen medlemmer.

Skien Boligbyggelag er tilknyttet arbeidsgiverorganisasjonen SAMFO (arbeidsgiverforening for samvirkeforetak).

14000 13000  

Antall medlemmer  pr  31.12.  2004-­‐2013  

12000

Administrasjonen er inndelt i 5 hovedområder: Staben – 4 ansatte Direktøren og hans stab har ansvar for overordnet ledelse, planlegging og økonomi, personalforvaltning, samfunnskontakt, informasjon og profilarbeid og interne fellestjenester. Forvaltningsavdelingen – 5 ansatte Avdelingen har ansvar for rådgiving og bistand ved daglig drift av boligselskapene, stifting av nye selskap, medlemskap i Skien Boligbyggelag, medlemspleie, medlemsblad og bomiljøtiltak. Økonomiavdelingen – 10 ansatte Økonomiavdelingens ansvarsområder er økonomisk forvaltning for boligbyggelaget, borettslag og andre

Antall

11000 10000   9000   8000   7000   6000   5000  

2004 2005   2006   2007   2008   2009   2010   2011   2012   2013  

Antall 9135   9574   10119   10591   11014   11348   11668   12070   12545   12856   År  

Forkjøpsretten til bolig er vår viktigste medlemsfordel, og denne ble i 2013 benyttet i 55 mot 59 tilfeller i 2012. Skien Boligbyggelag deltar i Fellesansiennitetsordningen som omfatter 23 boligbyggelag og ca. 70 000 boliger over hele landet. Ordningen innebærer at lagets medlemmer kan bruke opparbeidet ansiennitet etter 1.1.2003 til å oppnå forkjøpsrett til boliger i de andre boligbyggelagene som er med i ordningen.


7

AKTIVERT FORDELSKORTET?

HER FÅR DU

BONUS!

ansees som en betydelig heving av dette tilbudet til medlemmene. Utleievirksomheten har vært et positivt tilbud til våre medlemmer og interessen for leie er stabil. Den minste av leilighetene er lagt ut for salg for å tilpasse tilbudet til etterspørselen.

Forvaltningsporteføljen

• Økt forvaltningsportefølje • Vi forvalter 180 selskaper og 5841 boliger Forvaltningsporteføljen har hatt en netto tilgang på 79 boliger og 6 selskaper. Totalt forvaltes i tilknyttede borettslag etter dette 5291 boliger fordelt med 2297 boliger i småhus og 2994 i blokk. Forvaltede selskaper per 31.12. 2013:

Det er lønnsomt å benytte SBBLs Fordelskort Skien Boligbyggelag har 15 løpende avtaler med lokale samarbeidspartnere som gir medlemmene rabatterte priser. I tillegg har medlemmene i 2013 bl.a. hatt muligheten til å kjøpe rabatterte billetter til forestillinger på Ibsenhuset, på Teater Ibsen og på Kultur og aktivitetssentrene i kommunen. Medlemmene gis også rabatt til ODDs kamper på Skagerak Arena (sesongkort). Vår avtale med Sparebank1 Telemark er fornyet med gode vilkår for medlemmene, kort oppsummert «Lavere rente og ingen gebyr».

147 tilknyttede borettslag med 5291 boliger 11 frittstående borettslag med 209 boliger 11 boligsameier med 329 boliger 1 boligstiftelse med 12 boliger 10 andre selskap (SBBL Eiendom AS, garasjelag, Omsorgstjenesten AS m.fl.)

Boligenes byggeår      .lkny0ede  lag   1800   1600   1400   1200   1000   800   600   400   200   0  

A n t a l l

Avtale med BBL Partner AS om utvikling av lokale medlemstilbud i Fordelskortet har medført at det ved årsslutt er sikret rabatt og bonuser for medlemmene hos 8 lokale leverandører. Gjennom samarbeidet med BBL Partner AS nyter medlemmene også godt av en rekke gode nasjonale fordeler. Årlige undersøkelser gir oss gode tilbakemeldinger på medlemmenes opplevelse av fordelsprogrammet. Våre medlemmer er aktive brukere av Fordelskortet og forteller at de er svært godt fornøyd med nytten av medlemskapet og medlemsfordelene.

!før 1950   Antall  

1043

1671

1614

298

234

2000 og   senere   426  

Boliger i  )lkny-ede  lag   fordelt  på  antall  rom  og  kjøkken   2500  

2138

2000

1588

1500

1188

1000 500  

Skien Boligbyggelag har siden 2004 hatt leiligheter på Costa Blanca-kysten i Spania for utleie. I 2013 kom vår nyeste anskaffelse i utleie (enebolig), og det

32

1950-­‐59 1960-­‐69   1970-­‐79   1980-­‐89   1990-­‐99  

276

101

0 1  rom  

2 rom  

3 rom  

4 rom  

5 rom  og  flere  


Organisasjonsvirksomheten Rehabilitering og tekniske tjenester og økonomiske tjenester

• Godt samarbeid med boligselskapene • Risikostyring og internkontroll for regnskaps førervirksomheten er fulgt opp

Det har i 2013 vært god kontakt og et godt samarbeid med boligselskapene, spesielt i forbindelse med utarbeidelse av årsregnskap og forberedelse og avvikling av generalforsamlinger/sameiermøter, men også i forbindelse med levering av perioderegnskap, budsjett og andre tjenester gjennom året. Alle våre autoriserte regnskapsførere gjennomførte i 2013 pålagt etterutdanning. Risikostyring og internkontroll for regnskapsførervirksomheten ble fulgt opp i henhold til etablerte systemer. Styreportalen har fått ytterligere oppslutning og nå benytter hele 83 % av boligselskapene denne, en økning fra 75 % i 2012. Den årlige tillitsvalgtkonferansen ble avholdt i Langesund og samlet hele 114 deltakere, samt utstillere og foredragsholdere, herav møtte 89 deltakere fra 56 boligselskap. Det er også gjennomført temakvelder for tillitsvalgte i våre lokaler i Cappelens gate. Dette tilbudet vil bli ytterligere styrket. Å besitte styreverv kan være krevende og kurstilbud på konkrete temaer som et løpende tilbud vil bli bidra til bedre drift i boligselskapene. Vi har hatt løpende og god kontakt med Skien kommune og andre juridiske eiere om spørsmål knyttet til kjøp og bruk av boliger forvaltet av boligbyggelaget.

Bomiljøtiltak Skien Boligbyggelag tilbyr løpende rådgiving og økonomisk støtte til bomiljøarbeidet i borettslagene. I 2013 ble det gitt tilsagn om midler fra boligbyggelagets bomiljøfond til bomiljøtiltak i 15 av våre tilknyttede borettslag mot 17 i 2012. Per 31.12.2013 er fondets saldo kr. 3.036.720. Strukturen på Skien Boligbyggelags bomiljøfond er under evaluering. I den forbindelse vil også fond for kunstnerisk utsmykning og bomiljøprisen bli vurdert. Målsettingen er et tidstilpasset tilbud som stimulerer til flere og bedre tiltak i boligselskapene.

• •

Stor rehabiliteringsaktivitet Sentrale godkjenninger og kvalitetssystem er etablert

Svært mange av våre borettslag har igangsatt rehabiliteringsarbeider de siste årene. Total rehabilitering av røranlegg, ventilasjon og baderom er feltet det er størst aktivitet på. I tillegg har mange borettslag iverksatt utskifting av kledning og vinduer. De fleste av de lag som foretar fasadeutbedringer investerer også i tilleggsisolering og oppgradering av isolasjonskvaliteten på vinduer/ dører. I forbindelse med slike arbeider er det også flere borettslag som lager større balkonger og gjerne tak over disse. Vanlige vedlikeholdsprosjekter som maling av fasader, utskifting av takstein, oppussing av fellesarealer/ trappeganger er det også flere borettslag som har gjennomført i år. De aller fleste borettslag har benyttet SBBLs ekspertise på prosjektering, tilbudsinnhenting og prosjektoppfølging for disse arbeidene. Av store rehabiliteringsprosjekter som har vært under arbeid i 2013 nevnes særskilt baderomsrehabilitering for Klyve IV, Nygårdsåsen II og Maihaugen III, fasaderehabilitering for Klyve III og nye balkonger for Klyve IV. Teknisk avdeling har i år samarbeidet med BBL Partner om et prosjekt for registrering og utbedring av brann-sikkerhet i borettslagene som vi administrerer. Registrering ble foretatt på vinteren og gjennom flere kurs og møter ble resultatene presentert for borettslagene. SBBL/BBL Partner vil følge opp resultatene ved å gjennomføre en konkret vurdering og foreslå tiltak for å øke brannsikkerheten i 10 av våre borettslag. Rådgivning i tekniske spørsmål vedrørende vedlikehold og drift av selskapenes eiendommer og bygningsmasse er også et område som Skien Boligbyggelag er sterkt engasjert i. Spørsmål fra tillitsvalgte og andelseiere besvares daglig. De boligselskapene som har utvidet kontrakt for tekniske tjenester og bomiljø får hvert 4. år utarbeidet en tilstandsrapport. I tillegg blir det også levert et forslag til økonomisk plan for å kunne gjennomføre nødvendig vedlikehold. I 2013 har 23 borettslag fått sin rapport. Skien Boligbyggelag har sentral godkjenning for ansvarsrett, kontroll av våtrom og prosjektering (bygg


9

og anlegg). Det er også etablert et kvalitetssystem for teknisk avdeling basert på BS basis.

Eiendomsmegling • • •

582 boliger omsatt Fortsatt størst i markedet Risikostyring og internkontroll for eiendomsmeglervirksomheten er fulgt opp

I 2013 ble det omsatt i alt 582 borettslagsboliger i lag hvor Skien Boligbyggelag er forretningsfører. Prisene for brukte borettslagsboliger i Skien Boligbyggelag steg i gjennomsnitt med 3,4 % fra 2012 til 2013. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for brukte borettslagsboliger i 2013 var kr. 18 308. 19000 17000  

Utvikling i    m²-­‐pris  for  brukte  bore5slagsboliger  

15000 13000  

Det er fokus på brannverntiltak. Her fra en øvelse i Stadion Terrasse borettslag.

11000 9000   7000   5000  

2004 2005   2006   2007   2008   2009   2010   2011   2012   2013  

Sniitpris pr  m2   8825   9852   11256   13668   14098   15124   16035   16707   17701   18308  

Skade-/forsikringssaker • Økning i antall skadesaker som er rapportert • Skader forårsaket av vann er den største skadeårsaken I 2013 har forvaltningen av forsikringsordningen blitt håndtert av IF sentralt. SBBL har foretatt registrering/ innmelding, mens befaringer og utbedringer har blitt gjennomført av IF og ved deres lokalt tilknyttede aktører. Det er de «plutselige og uforutsette hendelsene» som dekkes av forsikringsordninger. Nok en gang har vannskader vært den største skadeårsaken. Vi har heldigvis ikke opplevd store og omfattende branner i 2013. Totalt er det registrert 88 forsikringsskader i 2013 mot 75 i 2012. SBBL har også i 2013 gjennomført et stort antall befaringer av skader som ikke har forsikringsmessig dekning. I slike tilfeller gis råd til borettslag eller eier av leiligheter om utbedring eller utskifting. De skader som skyldes manglende vedlikehold må som oftest boligselskapet eller den enkelte andelseier dekke selv.

Salgsavdelingen i Skien Boligbyggelag har en sterk posisjon i markedet og er førstevalget for våre medlemmer når de skal selge sine borettslagsboliger. Vår høye markedsandel ble opprettholdt i 2013. Totalt omsatte salgsavdelingen brukte boliger til en verdi av 599 mill. kroner. Ved omsetning av leiligheter i tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 10 % av salgene. Avdelingen har medarbeidere med høy kompetanse innen eiendomsmegling slik at våre kunder og medlemmer kan være trygge på at de får den faglige kunnskapen og den nødvendige veiledningen de trenger for å gjøre en god eiendomshandel. Alle meglerne er tilknyttet Norges Eiendomsmeglerforbund. I 2013 ble det gjennomført flere etterutdanningskurs for våre meglere, i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund. Risikostyring og internkontroll for meglervirksomheten ble fulgt opp i henhold til etablerte systemer. Vi ser det som ytterst viktig å være tilpasningsdyktige og kundeorienterte, og måler kundenes tilfredshet ved hjelp av markedsundersøkelser. Resultatene av undersøkelsene viser at SBBLs kunder er meget tilfredse med vår kundebehandling og salgsresultater.


Salgsavdelingen har solid kompetanse i salg av nye prosjekter, og samarbeider med flere utbyggere. I 2013 har vi hatt oppdrag på prosjektsalg i følgende prosjekter: Lietoppen, Bratsberglia, Schweigaardsplass, Stadionsvingen, Klosterøya Vest BT2 og Åsen borettslag Siljan.

Nye boligprosjekter • • • • •

19 leiligheter i Brl Stadionsvingen igangsatt 41 leiligheter på Klosterøya 1 under produksjon 76 leiligheter i Brl Klosterøya 2 prosjektert 10 leiligheter i Åsen Brl prosjektert Igangsatt regulering av Lekelandstomta

Borettslaget Stadionsvingen ble igangsatt i april 2013. Bygget ligger i sørvestre svingen mellom tribunene på Skagerak Arena på Falkum. I løpet av året ble grunnarbeider og betongarbeider utført og boligene blir klare for innflytting sommeren 2014. Prosjektet gjennomføres i et samarbeid med Kontorbygg AS. I Siljan er Åsen borettslag med 10 leiligheter ferdig prosjektert og lagt ut for salg. Forutsatt oppnådd forhåndssalg kan oppstart av bygging skje våren 2014. I Cappelens gate 6 planlegges et lite borettslag i egen regi, med mål om å få dette i markedet i løpet av 2014.

Markedsføring og profilering • Vervekampanje • Kundeundersøkelser Det ble i 2011 og 2012 gjennomført en markedskampanje for å øke kunnskapen om og interessen for Skien Boligbyggelag og våre tjenester. Kampanjens mål var også å styrke vårt gode omdømme og synliggjøre bedre de verdier vi ønsker å stå for – en bedrift som er trygg, veldrevet, forretningsetisk og nyskapende. Kampanjen ble fulgt opp i 2013 med hovedvekt på verving av nye medlemmer med aktiviteter bl.a. på våre nettsider, vår Facebookside, via annonsering og i medlemsblad. Gjennom kampanjen har vi fått en sterk økning i antall besøk på våre nettsider og vår Facebookside og mange medlemmer har aktivert sitt fordelskort og åpnet for at de kan motta jevnlig informasjon og tilbud fra SBBL. Vi gjennomfører jevnlig kundeundersøkelser. I 2013 ble det gjennomført undersøkelser både innenfor boligsalg, forvaltning og økonomi.

Noen gaver varer livet ut

Utviklingen av prosjektet på Klosterøya pågår for fullt. De første 41 leilighetene vil ferdigstilles før påske 2014. I 2013 har det blitt prosjektert og lagt ut for salg ytterligere 46 nye leiligheter som borettslag. Vi deltar som medeier (via SBBL Eiendom) i Klosterøya Vest AS som er prosjektansvarlig, og som leverandør av tjenester til prosjektet.

Forslag til reguleringsplan for Lekelandstomten er utarbeidet og vil bli behandlet i kommunen i løpet av våren 2014. Området vil inneholde opp mot 250 leiligheter i 5 «teiger» med høyder fra tre til fem etasjer, med det meste av parkeringen under bakken. I fellesområder vil det bli opparbeidet små lekeplasser/ samlingsplasser, gangstier, sykkelparkering og beplantning. I tillegg vil kommunen selv opparbeide ett større areal til park/lek.

Gi ditt barn eller barnebarn et forsprang allerede nå. Gi bort et medlemsskap i dag.

ie ukes fer VinnSepnania! er til eller verv medlemm g inn Meld de

nse på onkurra Se vår k

Med medlemskap vil du alltid være et skritt foran. Du får forkjøpsrett ved boligkjøp i tillegg til mange gode tilbud. consilio.no

Det er gitt byggetillatelse for prosjektet Bakkane Gård med 12 leiligheter. Etter en markedsmessig vurdering er prosjektet foreløpig lagt på is.

Tlf 35 50 45 00 www.skien.bbl.no

Et trygt valg – hele livet

Eks. på materiell fra årets vervekampanje


11

Vi har et godt samarbeid med BBL Partner AS om markedsføring av landsdekkende fordeler for medlemmene og lokale avtaler i fordelskortet. Et mangfold av medlemstilbud gir oss mye positiv oppmerksomhet. Av større avtaler som gir oss god profilering og omtale nevnes samarbeidsavtalene med Ibsenhuset, Teater Ibsen og Grenland Fotball. Medlemsbladet Bomagasinet utgis 4 ganger i året. Vi blir også godt synliggjort gjennom den ukentlige boligannonseringen og i forbindelse med kampanjer for nye spennende boligprosjekt. Utover dette vurderes det løpende hvilke andre kanaler for markedsføring og profilering som er hensiktsmessig å benytte.

Engasjement i andre selskap i 2013 Skien SBBL Eiendom AS Selskapet er 100 % eid av Skien Boligbyggelag. Selskapets formål er å kjøpe tomter og eiendommer til utvikling av boligprosjekter eller annen virksomhet som tjener lagets interesser. Styrets leder er Jan Terje Olsen. Øvrige styremedlemmer er Hilde Fiskum og Arne-Viggo Hjelm. Selskapet eier 50 % av Vestsida Hageby AS, tomteareal kjøpt i 2006 og 2007 på Kongerød og 35 % av aksjene i selskapet Klosterøya Vest AS. Vestsida Hageby AS Vestsida Hageby AS har som formål å erverve, utvikle og stå for salg av en eiendom på Vestsida i Porsgrunn. Selskapet er eid med 50 % av SBBL Eiendom AS og 50 % av Backe Prosjekt AS. Skien Boligbyggelag er representert i selskapets styre ved Per Ove Holmelid og Arne-Viggo Hjelm. Det gjenstår ett byggetrinn før området er ferdig utbygget. Klosterøya Vest AS Virksomheten formål er utvikling og salg av boligeiendom på Klosterøya. Selskapet eies med 35 % av Skien SBBL Eiendom AS, Bratsberg Eiendom AS (35 %), HRL Entreprenør og Vard Grenland Industri AS (samlet 30 %). Skien Boligbyggelag er representert i selskapets styre med Jan Terje Olsen (styreleder) og Arne-Viggo Hjelm.

BBL Boservice AS Selskapet BBL Boservice AS tilbyr vaktmester- og andre håndverkstjenester til borettslag og andre boligselskap og i en viss grad til private. Selskapet eies med 50 % hver av henholdsvis Skien Boligbyggelag og Porsgrunn Bamble Borgestad Boligbyggelag. Per Ove Holmelid er vårt styremedlem i selskapet. Omsorgstjenesten AS Selskapet tilbyr omsorgstjenester for eldre og andre med behov. Skien Boligbyggelag eier 67 % av aksjene i selskapet. Katteberget AS eier de resterende 33 % av aksjene. Skien Boligbyggelag er representert i styret ved Inger Lise Dokka, Arne-Viggo Hjelm og Per Ove Holmelid. Eiendomsmegler 1 Telemark AS Eierne består av Sparebank1 Telemark og Skien Boligbyggelag med henholdsvis 56 % og 44 % av aksjene. Begge eierne økte sine aksjeposter med 5 % i 2013 etter at Porsgrunn Bamble Borgestad Boligbyggelag (PBBL) solgte sin aksjepost på 10 %. I selskapets styre er Skien Boligbyggelag representert ved Arne-Viggo Hjelm (styreleder). Norske Boligbyggelags Landsforbund SA NBBL er en fellesorganisasjon for boligbyggelagene i hele landet. NBBL fremmer boligbyggelagenes interesser og arbeider med saker som opptar både boligbyggelag, borettslag og beboere. Skien Boligbyggelag er representert i NBBL ved Jan Terje Olsen som medlem av NBBLs styre og Thorild Lunner Osdalen som medlem av NBBLs valgkomité. BBL Datakompetanse AS BBL Datakompetanse AS er et selskap med administrasjon i Oslo, som utvikler, drifter og supporterer IT-løsninger og er eid av 38 boligbyggelag i Norge. Skien Boligbyggelags eierandel utgjør 3,62 %. BBL Partner AS Selskapets formål er å drive økonomisk virksomhet til beste for boligbyggelagene. Selskapet skal framforhandle avtaler med leverandører om produkter og tjenester for boligbyggelag, forvaltede selskaper og boligbyggelagenes medlemmer. Selskapet eies av 46 boligbyggelag. Skien Boligbyggelag eier 11 aksjer i selskapet. BS Media AS BS Media AS eies med 67 % av NBBL og 33 % av Tibe reklamebyrå AS. Selskapets formål er å utgi


medlemsblad for boligbyggelagene og står i dag bak utgivelsen av Bomagasinet. Skien Boligbyggelag har i 2013 vært representert i selskapet med Terje Flatlandsmo som medlem av redaksjonsrådet. Samfo Skien Boligbyggelag er tilsluttet Samfo som er en arbeidsgiverorganisasjon for samvirkeforetak. Andre Skien Boligbyggelag eier 1 aksje i Mersmak Skien og 4 aksjer i Skien Investeringslag.

Samarbeid med andre boligbyggelag Skien Boligbyggelag har i mange år vært aktive i å søke samarbeid med andre boligbyggelag for i fellesskap å møte nye utfordringer og utvikle nye tilbud. I 2013 har vi samarbeidet med andre lag om bl.a. felles dataløsninger, felles medlemsblad og medlemsfordeler. Lokalt samarbeider vi med Porsgrunn Bamble Borgestad Boligbyggelag, ved at vi begge har eierinteresser i BBL Boservice AS. Laget holder seg orientert om de store strukturelle endringene som de siste årene har skjedd og fortsatt skjer innenfor boligsamvirket.

Samarbeid med Skien kommune Skien Boligbyggelag har et godt samarbeid med flere kommunale instanser og er høringsinstans i boligpolitiske spørsmål og ved forvaltning av kommunale boliger i borettslag.

Bankavtale

Det har alltid vært viktig for boligbyggelaget å ha en god bankavtale. Vår avtale med Sparebank 1 Telemark ble reforhandlet i 2013. Avtalen sikrer konkurransedyktige vilkår for våre borettslag og andre boligselskap. Avtalen gir også gode fordeler for medlemmene i boligbyggelaget.

Borettslagenes sikringsfond • Nytt sikringsfond etablert Vårt eget sikringsfond ble etablert på 80-tallet for å sikre borettslagenes inntekter og andelseiere mot ekstra belastninger. På bestemte vilkår dekket fondet manglende innbetalinger av felleskostnader. Fra 2013 ble det innført strenge krav for hvem som kan tilby slike sikringsordninger og dette gjorde det uaktuelt å opprettholde vår ordning. Bare selskap med konsesjon for å drive skadeforsikrings- og finansieringsvirksomhet kan nå tilby slik sikring. Fra 1.1.2013 ble derfor våre tilknyttede lag overført til det nyetablerte Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS.

Skien Boligbyggelags økonomi • Positivt årsresultat • Alle avdelinger med positive bidrag Regnskapet for 2013 viser et godt resultat, i første rekke for den løpende drift. Det settes krav om positive økonomiske resultat for alle tjenesteområdene og at tjenestene blir levert til konkurransedyktige priser. Disse målene ble i stor grad oppnådd i 2013. Samtlige avdelinger leverte positive økonomiske resultat, vi opprettholdt og til dels økte våre høye markedsandeler og vi har fortsatt høy kundetilfredshet. Tjenestetilbudet ble opprettholdt og videreutviklet etter de planer som er lagt tidligere. Hovedfokuset er økt medlemsnytte og tilbudene vil bli utviklet i tråd med dette. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Resultatregnskapet viser et driftsoverskudd på kr 5.422.945. Tillagt et overskudd fra finanspostene på kr 2.731.090, er overskuddet før skatt på kr 8.154.035. Etter fradrag av beregnet skattekostnad på kr 2.258.017, viser resultatregnskapet et årsresultat på kr 5.896.018. Resultatet før skatt er redusert med ca. kr. 3,9 mill. fra 2012 til 2013. De viktigste grunnene til dette er reduserte


13

prosjektinntekter (ca. kr 4 mill.) på grunn av lavere byggeaktivitet, og reduserte renteinntekter (ca. kr 1,1 mill.). Medlemsinntektene bidrar med den største inntektsøkningen (ca. kr 1,2 mill.) som følge av økt kontingent og flere medlemmer. På utgiftssiden nevnes en økning av personalkostnader bl.a. som følge av økt bemanning. Samlet resultat i konsern for 2013 viser et årsresultat etter skatt på ca. kr 6,1 mill. Konsernresultatet er et sammendrag av selskapsregnskapene i SBBL og datterselskapene som om de var en økonomisk enhet. Konsernresultatet påvirkes således av de løpende resultatene i alle disse selskapene og avviker derfor fra resultatet i morselskapet (SBBL). I resultatet inngår i tillegg til SBBL: Omsorgstjenesten AS, BBL Boservice AS, Eiendomsmegler1 Telemark AS og SBBL Eiendom AS. SBBL har avgitt konsernbidrag til datterselskapet Skien SBBL Eiendom AS på ca. kr 1.565.000. Verdien er tillagt aksjene og gir ikke egenkapitaleffekt. Årets overskudd i Skien Boligbyggelag foreslås anvendt slik: Tilført fra Bomiljøtiltaksfond

kr - 63.099

Avsetning til rentefond boligomsetning

Avsetning til Annen egenkapital

” 5.799.961

Sum disponert

kr 5.896.018

159.156

Etter dette viser balansen en totalkapital på ca. 149,5 mill. kroner. Egenkapitalandelen er 70 %.


Sluttord Styret i Skien Boligbyggelag takker ansatte og tillitsvalgte i ulike ledd for god innsats også i 2013. Det rettes også en takk til alle våre samarbeidspartnere som i 2013 har bidratt på en positiv måte. Spesielt nevnes samarbeidet med lokale myndigheter og lokalt næringsliv, samarbeidet med Norske Boligbyggelags Landsforbund og andre aktører innenfor boligsamvirket og ikke minst de lokale selskap SBBL har et engasjement i. Styret er opptatt av å videreutvikle lagets tilbud til fordel for medlemmene og sine kunder, det lokalsamfunn vi ønsker å betjene og å bidra til gode arbeidsforhold for de ansatte. Gjennom et fortsatt aktivt og tillitsfullt samarbeid i alle ledd ligger det godt til rette for at vi skal lykkes med dette samt befeste og styrke vår posisjon som den foretrukne samarbeidspartner i vårt marked. Styret ønsker å styrke medlemsdemokratiet og de tillitsvalgtes muligheter for økt innflytelse på Skien Boligbyggelags videre utvikling og vil arbeide for en tettere dialog med de tillitsvalgte i boligselskapene. Boligselskapene oppfordres til aktivt å bruke egen og boligbyggelagets generalforsamling til å diskutere viktige boligpolitiske og organisasjonsmessige utfordringer.

Skien,

31.12. 2013 09.04. 2014

Jan Terje Olsen styreleder Hilde Fiskum nestleder

Marianne Hegna

Geir Håvard Bjelkemyr-Østvang

Inger Lise Dokka

Ibrahima Sulayman Baboucarr Mboob

Elisabeth Mørch

Arne-Viggo Hjelm direktør


15

RESULTATREGNSKAP SKIEN BOLIGBYGGELAG KONSERNREGNSKAP 2013

SBBL Note Konsern 2012 2013 2013 2012 (beløp i tusen kr) (beløp i tusen kr) (beløp i tusen kr) (beløp i tusen kr) Driftsinntekt 4 028 4 424 Prosjekt- og byggeadministrasjon 4 424 4 028 32 019 36 138 Prosjektinntekter 36 138 32 019 11 269 11 814 Forvaltningshonorar 11 617 11 140 21 170 20 151 2 Honorar boligomsetning 20 151 21 170 780 799 Leieinntekter 799 780 1 869 3 104 Organisasjonsmessige inntekter 3 104 1 869 3 428 3 825 3 Andre driftsinntekter 7 877 7 516 74 563 80 255 Sum driftsinntekt 84 110 78 522 Driftskostnad 5 997 5 320 Kostnader boligomsetning 5 320 5 997 21 256 22 662 4 Lønnskostnader 25 511 24 412 27 175 35 241 Prosjektkostnader 35 241 27 175 648 633 6 Avskrivninger 956 1 174 11 222 10 976 Drifts- og administrasjonskostnader 12 007 12 883 66 298 74 832 Sum driftskostnad 79 035 71 641 8 265 5 423 Driftsresultat 5 075 6 881 Finansposter 1 100 1 148 Utbytte aksjer 4 - - 9 Resultat fra tilknyttede selskap 2 162 973 2 760 1 648 Finansinntekter 1 063 2 100 83 65 Andre finanskostnader 87 304 3 773 2 731 Sum finansposter 3 142 2 769 12 038 8 154 Ordinært resultat før skattekostnad 8 127 9 650 3 360 2 258 7 Skattekostnad 2 060 3 120 8 678 5 896 Årsresultat 6 157 6 530 Minoritetens andel av resultat 3 Majoritetens andel av resultat 6 154 Forslag til disponering av overskudd: 61 159 11 Avsetning til Rentefond boligomsetning -33 -63 11 Disponering fra Bomiljøtiltaksfond 8 650 5 800 Avsetning til annen egenkapital 8 678 5 896 SUM DISPONERT


BALANSE – EIENDELER

SBBL Note Konsern 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2012 (beløp i tusen kr) (beløp i tusen kr) (beløp i tusen kr) (beløp i tusen kr) Anleggsmidler Immaterielle eiendeler - - 6 Goodwill 268 537 - - Sum immaterielle eiendeler 268 537 Varige driftsmidler 297 297 6 Tomter 297 297 2 332 2 182 6 Bygninger, Cappelensgt.11 2 182 2 332 3 841 3 651 6 Annen eiendom 3 651 3 841 608 536 6 Transportmidler/inventar/utstyr 620 747 7 078 6 666 Sum varige driftsmidler 6 750 7 217 Finansielle anleggsmidler 6 165 8 765 8 Aksjer og andeler 2 775 2 052 4 690 2 350 8 Andeler i borettslag 2 350 4 690 - - 1,8,9 Investeringer i tilknyttede selskap 22 838 21 072 5 282 5 644 5 Overfinansierte pensjonsforpliktelser 5 644 5 283 32 477 32 477 10 Langsiktige fordringer 4 426 2 394 48 614 49 236 Sum finansielle anleggsmidler 38 033 35 491 55 692 55 902 Sum anleggsmidler 45 051 43 245 Omløpsmidler Varebeholdning 34 178 70 282 1,12 Byggeprosjekter 82 561 46 446 34 178 70 282 82 561 46 446 Fordringer 7 622 6 879 13 Kortsiktige fordringer 7 314 8 215 7 622 6 879 Sum fordringer 7 314 8 215 Bankinnskudd, kontanter og lignende 14 100 16 415 11 Kasse, bank 16 786 17 257 14 100 16 415 Sum bankinnskudd, kontanter m.v 16 786 17 257 55 900 93 576 Sum omløpsmidler 106 661 71 918 111 592 149 478 Sum eiendeler 151 712 115 162


17

BALANSE – EGENKAPITAL OG GJELD

SBBL Note Konsern 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2012 (beløp i tusen kr) (beløp i tusen kr) (beløp i tusen kr) (beløp i tusen kr) Egenkapital Innskutt egenkapital 3 848 4 069 15 Andelskapital 4 069 3 848 - - Aksjekapital 0 0 15 Overkurs 1 538 1 538 3 848 4 069 Sum innskutt egenkapital 5 607 5 386 Opptjent egenkapital 94 001 99 929 15 Annen egenkapital 101 193 95 008 94 001 99 929 Sum opptjent egenkapital 101 193 95 008 15 Minoritetens andel -486 -489 97 849 103 998 Sum egenkapital 106 314 99 905 Gjeld Avsetning for forpliktelser 882 1 112 7 Utsatt skatt 1 232 762 153 61 5 Pensjonsforpliktelser 61 153 1 035 1 173 Sum avsetning for forpliktelser 1 293 915 - - Langsiktig gjeld 633 633 - - Sum langsiktig gjeld 633 633 Kortsiktig gjeld - 28 199 16 Byggelån 28 199 2 844 5 643 Leverandørgjeld 5 763 2 942 3 639 1 583 7 Betalbar skatt 1 583 3 639 2 635 2 593 Skyldig offentlige avgifter 2 785 2 877 3 590 6 289 14 Annen kortsiktig gjeld 5 142 4 251 12 708 44 307 Sum kortsiktig gjeld 43 472 13 709 13 743 45 480 Sum gjeld 45 398 15 257 111 592 149 478 Sum egenkapital og gjeld 151 712 115 162 Skien,

31.12. 2013 09.04. 2014

Jan Terje Olsen leder

Hilde Fiskum nestleder

Ibrahima Sulayman Baboucarr Mboob

Inger Lise Dokka

Marianne Hegna

Elisabeth Mørch

Geir Håvard Bjelkemyr-Østvang

Arne-Viggo Hjelm direktør


KONTANTSTRØMOPPSTILLING

SBBL Konsern 2012 2013 2013 2012 (i hele tusen) (i hele tusen) (i hele tusen) (i hele tusen) Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 12 038 8 154 Årets resultat før skattekostnad 8 216 9 651 -1 100 -1 144 Mottatt utbytte -2 361 -3 646 Betalt skatt -3 646 -2 361 648 633 Ordinære avskrivninger 956 1 174 -28 -96 Avsetninger til egne fond -96 -28 0 Verdiregulering aksjer i tilknyttede selskap, -1 017 250 justert for mottatt utbytte ført mot andel 93 229 -36 104 Endring i varelager -36 115 93 229 -14 057 2 799 Endringer i leverandørgjeld 2 822 -14 029 -71 877 28 199 Endring i byggelån 28 199 -71 877 1 491 1 383 Endring i andre tidsavgrensningsposter 1 248 1 731 17 983 177 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 568 17 740 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 1 100 1 144 Mottatt utbytte 750 2 340 Innbetalinger ved salg av andeler 2 340 750 -1 450 -1 474 Utbetalinger ved investering i aksjer -1 474 -18 950 -127 -221 Utbetalinger ved investering i varige driftsmidler -221 -128 273 1 789 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviter 645 -18 328 Kontantstrøm fra finansieringsaktivteter 6 000 0 Overført fra sikringsfond 0 6 000 -21 898 0 Endring langsiktig fordring -2 033 -1 034 378 349 Innbetaling av nye andeler 349 378 -15 520 349 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -1 684 5 344 2 736 2 315 Netto endring i kontanter -470 4 756 11 364 14 100 Beholdning av kontanter 31.12.12 17 257 12 501 14 100 16 415 Beholdning av kontanter 31.12.13 16 786 17 257


19

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

NOTE 1. REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Alle tall vises i hele tusen. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet SBBL, datterselskapene SBBL Eiendom AS og Omsorgstjenesten AS. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert iflg bestemmelser og reglene som følger av god regnskapsskikk. I selskapsregnskapene er tilknyttede selskaper regnskapsført etter kostmetoden. I konsernregnskapet er tilknyttede selskaper innarbeidet etter egenkapitalmetoden. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill og avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. Klassifiserings- og vurderingsprinsipper Omløpsmidler/Kortsiktig gjeld: Omløpsmider og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balanse- dagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler/Langsiktig gjeld: Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi, dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Kundefordringer I kundefordringer i balansen er det gjort fradrag for påregnelig tap. Varige driftsmidler/avskrivning Varige driftsmidler hvor kostpris er aktivert i regnskapet, avskrives lineært over den økonomiske levetid. Varebeholdninger Prosjektutviklingskostnader og prosjekter i egen regi inngår i selskapets varebeholdning. Andel av kontraktsfortjeneste knyttet til solgte leiligheter inngår i verdsettelsen av egenregiprosjekter dersom betingelsene for inntektsføring av denne er tilstede. Salgsinntekter Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres. Andel av kontraktsfortjeneste knyttet til solgte leiligheter i egenregiprosjekter inntektsføres i takt med fremdriften når betingelsene for inntektsføring er tilstede. Aksjer Aksjer er klassifisert som anleggsmidler og bokført til kostpris. Er virkelig verdi lavere enn kostpris og verdifallet ikke antas å være forbigående, er aksjene nedskrevet.


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser SBBL har en ytelsesbasert pensjonsordning for sine ansatte. Ved regnskapsføring av pensjon er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik i den grad de overstiger 10% av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor). AFP-ordning Skien Boligbyggelag er omfattet av AFP-ordningen mellom LO og NHO. Ordningen er endret i 2010 og ny AFP løper fra 1.1.2011. Effekt av bortfall gammel AFP er resultatført i 2010 og nedjusteres årlig frem til 2015. Ny AFP ordning blir regnskapsmessig behandlet som en innskuddsordning, dvs. at årlig kostnad vil tilsvare årlig tilskudd til ordningen. Skattekostnad og utsatt skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Prinsipper for kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet med basis i den indirekte metode. Dette innebærer at man rapporterer kontantstrømmer fra operasjonelle-, investerings- og finansieringsaktiviteter. Trekkrettigheter på kassekreditt inngår ikke i den oppførte likvidbeholdningen. Saldo på kassekreditt inngår i beholdningen hvis denne er positiv.

NOTE 2. HONORAR/GEBYR BOLIGOMSETNING M.V. Prinsippet for beregning av meglervederlag og gebyr er i samsvar med Lov om Eiendomsmegling. Honorar salg av nye boliger Honorar v/salg av brukte boliger Sum honorar boligomsetning

2013 2012 SBBL Konsern SBBL Konsern 768 768 455 455 19 383 19 383 20 715 20 715 20 151 20 151 21 170 21 170

NOTE 3. ANDRE DRIFTSINNTEKTER

Salgsinntekter Provisjonsinntekter Andre gebyrer

2013 2012 SBBL Konsern SBBL Konsern 557 4 609 387 4 475 1 710 1 710 1 434 1 434 1 558 1 558 1 607 1 607

Sum andre driftsinntekter

3 825

7 877

3 428

7 516


21

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

NOTE 4. LØNNS-/PERSONALKOSTNAD

Lønnskostnader Folketrygdavgift Pensjons-/forsikringskostnader Honorarer styre, repr.skap, valgkomite etc. Andre lønns-/personalkostnader

2013 2012 SBBL Konsern SBBL Konsern 16 247 18 611 15 675 18 323 2 744 3 090 2 584 2 974 1 920 1 970 1 837 1 875 506 560 463 532 1 245 1 281 697 708

Sum lønnskostnader 22 662 25 511 21 256 24 412 Gjennomsnittlig antall årsverk: 33 30 Antall årsverk pr 31.12: 34,6 32,1 Godtgjørelser daglig leder Lønn 1 024 Øvrig godtgjørelse 150 Kollektiv pensjonspremie (fratrukket egenandel) 177 Godtgjørelse styre/valgkomite Honorar 506 Kostnadsført honorar til revisor 2013 2012 Revisjon og revisjonsrelaterte tjenester 145 199 128 167 Regnskapsmessig bistand 60 60 67 71 Sum revisjonshonorar 205 259 195 238


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

NOTE 5. PENSJONSFORPLIKTELSER

SBBL er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Pensjonsordningene tilfredsstiller kravene i denne lov. Ordningen er ytelsesbasert. Pensjonsordningen SBBL tilbyr sine ansatte er en kollektiv pensjonsordning som er dekket i livsforsikringsselskapet Storebrand (sikret ordning). Selskapets forpliktelser knyttet til AFP ordningen er hensyntatt i beregningen (usikret). Det er kun ansatte i Skien Boligbyggelag som er omfattet av ordningen. 2013 2012 SBBL SBBL Antall personer i ordningen Sikret Usikret Sikret Usikret Aktive 32 32 31 31 Pensjonister 14 14 12 12 Spesifikasjon av balanseførte pensjoner Beregnede brutto pensjonsforpliktelser (31 468) (32) (22 338) (71) Beregnede brutto pensjonsmidler 26 470 - 22 950 19 Pensjonsmidler/forpliktelser (4 998) (32) 612 (52) Avsetning gammel AFP ordning (36) (110) Ikke resultatførte estimatendringer 10 642 7 4 670 8 Netto pensjonsmidler/-forpliktelser 5 644 (61) 5 282 (154) Årets pensjonskostnad SBBL SBBL Årets pensjonsopptjening 1 522 - 1 572 Rentekostnad på pensjonsforpliktelsene 235 5 72 2 Aktuarielt tap/ (gevinst) 158 - 185 6 Resultatført pensjonskostnad 1 915 5 1 829 8 Økonomiske forutsetninger Diskonteringsrente 4,00 % 3,90 % Forventet avkastning pensjonsmidler 4,40 % 4,00 % Årlig forventet lønnsvekst 3,75 % 3,50 % Årlig forventet reg. av pensjoner under utbet 0,60 % 0,20 % Årlig forventet G-regulering 3,50 % 3,25 %


23

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

NOTE 6. AVSKRIVNINGER/VARIGE DRIFTSMIDLER

SBBL Inventar Maskiner Utstyr Leiligheter Biler Spania Bygninger

Tomter Totalt

Akk. anskaffelseskost 31.12.12 Tilgang i året Avgang i året

5 487 221 -

4 754 - -

7 410 - -

297 - -

17 271 221 -

Anskaffelseskost 31.12.13 Akk. avskrivninger 31.12.13

5 708 -5 172

4 754 -1 103

7 410 -5 228

297 -

17 492 -10 826

Balanseført verdi pr. 31.12.13

536

3 651

2 182

297

6 666

Årets ordinære avskrivninger Avskrivningssats

293 20 %/33,3 %

190 4,0 %

150 - 633 4,0 %

Konsern Inventar Maskiner Utstyr Leiligheter Biler Spania Bygninger

Tomter Totalt

Akk. anskaffelseskost 31.12.12 Tilgang i året Avgang i året

5 086 221 -

4 754 - -

Anskaffelseskost 31.12.13 Akk. avskrivninger 31.12.13

5 307 -4 687

4 754 -1 103

7 410 -5 228

297 -

620

3 651

2 182

297

Balanseført verdi pr. 31.12.13

7 410 297 - - -

17 547 221 - 17 768 -11 018 6 750

Årets ordinære avskrivninger 348 190 150 - 688 Avskrivningssats 20 %/33,3 % 4,0 % 4,0 % Goodwill Konsern Akk. anskaffelseskost 31.12.12 1 341 Tilgang i året Akk. Avskrivninger 31.12.13 1 073 Balanseført verdi pr. 31.12.13

268

Årets ordinære avskrivninger 268 Avskrivningssats 20 % Konsernets goodwill består av merverdi ved oppkjøp av aksjer i Omsorgstjenesten AS, foretatt i 2010. Verdien av goodwill avskrives over 5 år fra ansakffelsestidspunktet. Goodwill knyttet til oppkjøp av tilknyttede selskap er tillagt andelen og avskrivninger av denne føres i resultat tilknyttet selskap.


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

NOTE 7. SKATTEKOSTNAD/BETALBAR SKATT I tillegg til ordinær inntektsskatt betaler SBBL formuesskatt med 0,3 % Grunnlag for beregning av utsatt skatt/ SBBL Konsern utsatt skattefordel 2013 2012 2013 2012 Spesifikasjon av midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring. Forskjeller som utlignes: Andre poster Omløpsmidler Pensjonsforpliktelse AFP Pensjonsforpliktelse overfinans Gevinst-/Tapskonto Anleggsmidler Underskudd til fremføring

-1 000 -1 504 -150 -150 -61 -153 5 644 5 282 18 23 -331 -347 0 0

-1 000 -1 504 -150 -150 -61 -153 5 644 5 282 460 575 -331 -347 0 -981

Sum Utsatt skatt

4 120 1 112

4 562 1 232

Endring utsatt skatt Grunnlag for årets skattekostnad er: Skatt av inntekt: Ordinært resultat før skatt Permanente forskjeller Utbytte 3 % av utbytte Renteutgifter skatt Endring i midlertidige forskjeller

3 150 882

230 SBBL Grunnlag Skattekostnad 8 154 37 -1 144 34 9 -970

470

Btalbar skatt

2 283 10 -320 10 2 -272

Alminnelig inntekt 6 121 1 714 1 714 Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag -438 Skatt av formue Skattemessig formue 31.12.13 102 351 307 307 Betalbar skatt

2 021

For mye avsatt skatt 2012 Endring utsatt skatt 2013 Resultateffekt av redusert skattesats

7 272 -41

2 721 762

1 583

Resultatført skattekostnad 2 258 Skattekostnad i konsernet Betalbar skattekostnad i SBBL 1 583 For lite avsatt skatt 2012 7 Resultateffekt av redusert skattesats -61 Endring utsatt skatt i konsernet 530 Resultatført skattekostnad konsern 2 060


25

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

NOTE 8. AKSJER M.V. SBBL har følgende

aksje-/andelsportefølje 31.12.2013:

Selskapets navn

Antall aksjer

Anskaff. Forretnings- Bokført tidspunkt kontor Eierandel Pålydende verdi

Datterselskap SBBL Eiendom AS 500 1968 Skien 100 % 100 1 767 Omsorgstjenesten AS 20183 2010 Skien 67 % 10 500 Sum datterselskap

2 267

Tilknyttede selskap Eiendomsmegler 1 Telemark AS 5403 1994 Porsgrunn 44 % 100 Boligbyggelagenes Boservice AS 50 2001 Skien 50 % 10 000

2 584 1 140

Sum tilknyttede

3 724

Ikke tilknyttede selskap Boligbyggelagenes Partner AS 11 10 000 BBL Datakompetanse 127594 4 % 20 Andre aksjer og andeler

550 2 198 27

Sum tilknyttede

2 775

Sum bokført verdi aksjer SBBL 8 765 Konsernet eier i tillegg: Tilknyttede selskap Klosterøya Vest AS 17 500 2012 Skien 34,93 % 1 000 17 500 Vestsida Hageby AS 500 2003 Skien 50 % 1 000 500 18 000 Aksjene i BBL Datakompetanse er økt pr. 31.12. med bakgrunn i vedtatt emisjon i selskapet den 12.12.13. SBBL har følgende andeler i borettslag Selskapets navn Antall leil. Bokført verdi

Vestsiden Hageby V 3 2 350 Sum bokført verdi andeler i borettslag 2 350 Tilhørende fellesgjeld til leilighetene er på totalt 3.886.


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

NOTE 9. TILKNYTTET SELSKAP Boligbygge- Eiendoms- lagenes megler1 Vestsida Klosterøya Presentert Boservice AS Telemark AS Hageby AS Vest AS i konsernet Formelle opplysninger: Anskaffelsestidspunkt 2001 1994 2006 2012 Forretningskontor Skien Skien Skien Skien Eier/stemmeandel 50 % 44 % 50 % 34,93 % Opplysninger relatert til anskaffelsestidspkt Anskaffelseskost Balanseført andel EK 1/1

500 577

2 584 1 762

500 1 176

17 500 17 557

21 072

Opplysninger reltatert til årets tall +/- andel årets resultat 0 - utbytte Oppkjøp aksjer i tilknyttet selskap - Utgående balanse 31/12 577

982 (377) 1 556 (1 144) 750 - 2 350 799 19 113

2 162 (1 144) 750 22 838

NOTE 10. LANGSIKTIGE FORDRINGER (Forfall senere enn et år) Grenland BBL SBBL Eiendom AS Omsorgstjenesten AS Vestsida Hageby AS Klosterøya Vest AS Sum langsiktige fordringer

2013 SBBL Konsern 10 10 31 497 - 970 - - 550 - 3 866 32 477 4 426

2012 SBBL Konsern 10 10 31 497 970 - 550 - 1 834 32 477 2 394


27

NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

NOTE 11. BANKINNSKUDD OG BUNDNE FONDSMIDLER Bankinnskudd Bankkonto ordinær Bankkonto Skattetrekk Sum bankinnskudd

2013 2012 SBBL Konsern SBBL Konsern 15 164 15 475 12 809 15 836 1 251 1 311 1 291 1 421 16 415 16 786 14 100 17 257

Fond Fond for bomiljøtiltak Saldo 31.12.12 Utbetalinger Tilført renter i året Saldo 31.12.13

SBBL SBBL 3 099 3 132 -118 -107 55 74 3 036 3 099

Rentesikringsfond (Tidl. Sikringsfond) Saldo 31.12.12 292 6 231 Tilført renter m.v. i året 520 130 Utbetalt renter -360 -82 Overført til Egenkapital 0 -6 000 Overført innkommet på tidligere års tap -93 13 Saldo 31.12.13 359 292 Sum bundne fondsmidler 3 395 3 391 Bankinnskudd fondsmidler 3 395 3 391 Sum balanse 0 0 Fondene gjelder kun SBBL og er ikke del av konsernregnskapet.

NOTE 12. PROSJEKTER UNDER ARBEID Prosjektets navn Stadionsvingen Øvrige prosjekter Sum prosjekter

2013 2012 SBBL Konsern SBBL Konsern 35 281 35 281 - 35 001 47 280 34 178 46 446 70 282 82 561 34 178 46 446

NOTE 13. VERDISETTELSE AV KORTSIKTIGE FORDRINGER Kortsiktige fordringer Kundefordringer Fratrukket avsetning tap på fordringer Andre kortsiktige fordringer Fordringer ved boligomsetning Bokført verdi i balansen

2013 2012 SBBL Konsern SBBL Konsern 3 525 3 960 2 201 2 710 -150 -150 -150 -150 1 528 1 528 3 486 3 570 1 976 1 976 2 085 2 085 6 879 7 314 7 622 8 215


NOTER TIL KONSERNREGNSKAPET FOR 2013

Klientmidler

Bankinnskudd klientmidler Bankinnskudd klientmidler prosjekt Andre midler relatert til klientkonto Klientansvar Under-/overdekning

2013 2012 8 236 8 236 24 164 24 164 9 929 9 929 0 0 1 1 1 1 18 164 18 164 24 163 24 163 0 0 0 0

NOTE 14. ANNEN KORTSIKTIG GJELD Påløpne feriepenger Lån til selskap i konsern Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld

2013 2012 SBBL Konsern SBBL Konsern 1 873 1 565 2 851 6 289

2 098 0 3 044 5 142

1 762 0 1 828 3 590

NOTE 15. EGENKAPITAL Andels- Annen

SBBL kapital egenkapital UB 31.12.12 Nye medlemmer Overf.vedr strøkne medlemmer Overskudd UB 31.12.13

3 848 349 -128 0 4 069

2 214 0 2 037 4 251

Totalt

94 001 97 849 0 349 128 0 5 800 5 800 99 929 103 998

Det er avgitt konsernbidrag til datterselskapet SBBL Eiendom AS på 1.565 som er tillagt verdien på aksjene og gir ikke EK effekt. Andels- Annen Overkurs- Konsern kapital egenkapital fond Minoritet Totalt UB 31.12.12 3 848 95 008 1 538 (489) 99 905 Årets bevegelse EK SBBL 221 128 - 348 Årets overskudd, fratrukket avsetninger i SBBL - 6 058 - 3 6 061 UB 31.12.13 4 069 101 193 1 538 (486) 106 314

NOTE 16. GJELD OG PANTSTILLELSER

2013 2012 SBBL Konsern SBBL Konsern

Byggelån 28 199 28 199 0 0 Annen langsiktig gjeld 0 633 0 633 28 199 28 832 0 633 Garantier 10 379 10 379 5 527 5 527 Garantiene er stilt av SBBL bankforbindelse Sparebank 1 Telemark, og gjelder byggeprosjektene Stadion Terrasse, Maribakkane, Einaren, Åsen Siljan og Stadionsvingen. Balanseført verdi av eiendeler som er pantsatt Byggeprosjekter under arbeid Gnr. 300, bnr. 5204 - Stadionsvingen

35 281


29

NOTER TIL REGNSKAPET FOR 2009


31

NOTATER


Skien Boligbyggelag Cappelens gate 11, Postboks 156, 3701 Skien

Telefon 35 50 45 00 Telefaks 35 50 45 45

firmapost@skien.bbl.no www.skien.bbl.no

Et trygt valg – hele livet

2007Omslag_SkienBBL.indd 1

Miljømerket trykksak 241 749

Erik Tanche Nilssen AS

Miljømerket trykksak 241 749 – Erik Tanche Nilssen AS

Skien Boligbyggelag årsberetning og regnskap 2013  
Skien Boligbyggelag årsberetning og regnskap 2013