Page 1

2015

Ã…RSRAPPORT BRATSBERG GRUPPEN


2015 ÅRSRAPPORT BRATSBERG GRUPPEN

Redaksjon: Indici AS Design og grafisk produksjon: Erik Tanche Nilssen AS Foto: Ole-Bjørn Ulsnæs (Indici AS), Max Emanuelsson, Tom Riis.

2


INNHOLD

Bratsberg Gruppen i korte trekk...................................................................................................4 Hovedpunkter 2015........................................................................................................................................6 Selskapsstruktur...............................................................................................................................................8 Nøkkeltall 2014/2015.................................................................................................................................9 Våre ansatte.......................................................................................................................................................... 10 Visjon, strategi og mål............................................................................................................................. 14 Samfunns- og miljøansvar............................................................................................................... 16 Våre næringsparker.................................................................................................................................... 18 Våre boligprosjekter................................................................................................................................... 22 Styrets årsberetning 2015................................................................................................................ 26

3


BRATSBERG GRUPPEN I KORTE TREKK Hoveddelen av virksomheten som i dag utgjør konsernet Bratsberg Gruppen AS, ble etablert i 2004. Selskapet er et eiendomsselskap i god vekst, som driver utvikling av nærings- og boligprosjekter samt utleie og drift av egne næringseiendommer. Siden 2004 har Bratsberg Gruppen utviklet sentrale byområder i Porsgrunn og Skien. Flere av selskapets prosjekter har bidratt til byfornyelse og utbygging av nye bydeler. Selskapet har også mottatt pris for god byggeskikk. Ved utgangen av 2015 eier og forvalter konsernet Bratsberg Gruppen 77.000 kvm kontor-, handels- og logistikkeiendom i Grenlandsregionen. Det er også inngått kjøpsavtale på en næringseiendom på 6.000 kvm med overtagelse den 1. juli 2016, slik at samlet utleiebart areal da utgjør 83.000 kvm. I tillegg har konsernet i sin portefølje ca. 600 boliger under utvikling i hel- eller deleide selskaper.

83.000 kvm næringseiendom

4

9 ansatte


Vår visjon er å være en kreativ og nyskapende eiendomsutvikler på lag med lokalsamfunnene vi arbeider i. Konsernet Bratsberg Gruppen kan bygge ut

I de siste par årene har selskapet også orientert

ca. 160.000 kvm BRA på eiendommer i eget eie

seg mot Stor-Osloregionen og er nå engasjert i

eller på eiendommer med lange opsjonsavtaler.

større utviklingsprosjekter bl.a. i Vestfold.

Eiendommene er i all hovedsak ferdig regulert. Utviklingseiendommer i eget eie er belånt med

Utviklingspotensialet i eiendomsporteføljen

NOK 2,7 mill. Selskapets bokførte totalbalanse

søkes realisert både ved aktiv videreutvikling,

er NOK 1.073 mill. Eiendomsporteføljen er godt

effektiv forvaltning og høy leietakertilfredshet.

diversifisert og leverer gode resultater. Siden starten har selskapets fokus vært utvikling av nærings- og boligprosjekter.

160.000 kvm utbyggingspotensiale

600 boliger under utvikling

5


HOVEDPUNKTER 2015 Strategiske oppkjøp Konsernets datterselskap Bratsberg Næringseiendom AS har i 2015 foretatt oppkjøp av flere strategisk beliggende eiendommer i Grenlandsregionen, herunder Kjørbekkdalen 12 A og Grenland Logistikkpark AS. Det er også inngått avtale om kjøp av Porsgrunnsveien 188 AS med overtagelse 1. juli 2016. Økte leieinntekter Konsernet har hatt god økning i leieinntekter. Inngåtte leiekontrakter pr. 31.12.15 utgjør NOK 74 mill. på årsbasis. Konsernet har et driftsresultat i 2015 på NOK 60 mill. Realisering gir mulighet for videre vekst Selskapet solgte i 2015 eiendommen hvor Telemark og Vestfold regionteater – Teater Ibsen – har sine lokaler. Eiendommen ble realisert med tilfredsstillende gevinst. Avtalen innebærer også at Bratsberg Gruppen skal arbeide med en videreutvikling av teaterets lokaler. Ny, viktig leieavtale Det er inngått leieavtale for siste gjenstående, eldre bygg på Porselensfabrikken i Porsgrunn. Bygget vil være ferdig renovert i løpet av mars 2016. Alle renoverte bygg på Porselensfabrikken er klassifisert i energiklasse B. Styrket posisjon i utleiemarkedet Gjennom inngåtte, nye kontrakter og strategiske oppkjøp har konsernet i betydelig grad styrket sin posisjon i utleiemarkedet i Grenland.

6


Miljøsertifisert Bratsberg Gruppen er også miljøsertifisert i 2015. Dette, kombinert med konsernets miljøstrategi, er et ledd i konsernets systematiske miljøarbeid. Ferdigstilt og igangsatt nye boligprosjekt I konsernets deleide selskaper Norrøna Brygge AS og Klosterøya Vest AS ble det i 2015 ferdigstilt 25 boliger og igangsatt ytterligere 40.  

7


SELSKAPSSTRUKTUR

Bratsberg Gruppen

Bratsberg

Bratsberg

Bratsberg

Næringseiendom AS

Eiendom Drift AS

Utvikling AS

100%

Porselensfabrikken Næringspark AS Klosterøya Næringspark AS Kjørbekk Næringspark AS Grenland Logistikkpark AS Bratsberg Næring AS Klostergata 30 AS

8

100%

Klosterøya Utviklingseiendommer Boligprosjekter Porsgrunn Bolig AS Indre Havneby Bugten AS Øya Utvikling AS - 50% Klosterøya Vest AS - 35% Smietangen Utvikling AS - 25%


NØKKELTALL 2014/2015 NØKKELTALL 2015 / 2014 (alle tall i NOK '000) Resultat/kontantstrøm Driftsinntekter Brutto driftsresultat Resultat før skattekostnad Årsresultat

2015 98 323 59 678 35 444 34 317

2014 64 756 35 445 11 728 7 591

Bokført balanse Bokført egenkapital Bokført totalkapital Bokført egenkapitalandel Netto rentebærende gjeld

219 001 1 072 731 20,4 % 773 418

184 577 784 236 23,5 % 565 769

Verdijustert balanse Verdijustert egenkapital Verdijustert totalkapital Verdijustert egenkapitalandel

458 231 1 311 962 34,9 %

329 602 929 261 35,5 %

Alle tall i NOK (´000)

9


VÅRE ANSATTE Viktigste kapital og drivkraft

Fagkunnskap

Våre medarbeidere er

Selskapets ni ansatte,

selskapets viktigste kapital.

sammen med våre

Fra drømmen om et nytt

samarbeidspartnere, har

prosjekt til det er realisert

kompetanse som dekker alle

med tilfredse leietakere

områder innen utvikling og

eller boligkjøpere, er

forvaltning av eiendom.

det våre ansatte og samarbeidspartnere som er

Lagånd

drivkraften.

Vi arbeider kontinuerlig for å utvikle og skape et godt arbeidsmiljø basert på lagånd og felles suksess. Vi skal leve opp til vårt mål om å være blant de beste i eiendomsbransjen når det gjelder kundetilfredshet, både for våre leietakere og boligkjøpere.

10


Finne løsninger Det legges stor vekt på et tett og godt samarbeid med våre leietakere. Vi skal holde hva vi lover, være løsningsorienterte og ha fokus på våre kunders behov. Når leietakeres behov og ønsker endres,

Vi ønsker å utgjøre en positiv forskjell for de menneskene som hver dag er avhengig av våre tjenester.

er vi en god og fleksibel samarbeidspartner som bidrar til å finne de beste løsninger.

11


Byutvikling og nĂŚringsparker i Porsgrunn 12


Porselensfabrikken

Bratsberg Brygge

13


VISJON, STRATEGI OG MÅL Visjon

med utviklingspotensial innenfor ulike

Vår visjon er å være en kreativ og nyskapende

eiendomssegmenter.

eiendomsutvikler på lag med lokalsamfunnene vi arbeider i.

Vi arbeider kontinuerlig med å videreforedle eksisterende utleieeiendommer gjennom god

God arkitektur er med på å skape trivelige

drift og høy kundetilfredshet. Forvaltningen av

bo- og arbeidsmiljøer. Trivelige miljøer skaper

våre eiendommer skal ivareta leietakeres behov

glade mennesker. Glade mennesker skaper

på en god måte. Vi skal være effektive og raske

et godt fellesskap – enten vi bygger boliger,

i oppfølging av våre kunders behov. Vårt mål er

kontorer, forretninger eller offentlige bygg. God

at alle leietakerhenvendelser skal være besvart

arkitektur skal bidra til refleksjon og kreativitet.

senest innen 24 timer.

Gjennom bruk av gode materialer og med respekt for detaljer – og gjerne i kombinasjon

Boligprosjekter realiseres for å sikre finansiell

med kunst – formes arkitektoniske uttrykk som

bæreevne og for å frigjøre kapital til aktuelle

gjenspeiler stedets historie, beliggenhet og

næringsprosjekter. Konsernet har etablert flere

særegenhet.

«single purpose» boligselskaper med sentrale boligaktører i våre markeder, bl.a. Skien

Leiligheter, hus og næringslokaler – i moderne

Boligbyggelag og Porsgrunn Bamble Borgestad

utforming, men med respekt for tradisjon,

Boligbyggelag.

verdier og miljø. Tiltalende uterom og møteplasser. Vi mener dette legger grunnlaget

I en kapitalintensiv næring vektlegges det at

for omgivelser som bidrar til trivsel og

selskapet skal etablere en sterk finansiell

opplevelser – til glede for beboere og brukere.

posisjon. Kombinasjon av kontinuerlig foredling av eksisterende eiendommer og verdiskaping

Hovedstrategi og mål

som følge av aktiv eiendomsutvikling, forventes

Konsernets strategi er å erverve, utvikle og

å bidra til god verdistigning både i et kort­og et

eie eiendommer med sentral og attraktiv

langsiktig perspektiv.

beliggenhet. Selskapet investerer i eiendommer

14


Finansielle mål Det overordnede finansielle målet for konsernet Bratsberg Gruppen er å oppnå en vekst i verdijustert egenkapital per aksje og utbetalt utbytte, som sikrer at aksjonærene i et langsiktig perspektiv oppnår en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare investeringsalternativer.

15


SAMFUNNSOG MILJØANSVAR Våre prosjekter skal være ledende på å tiltrekke seg virksomheter som vektlegger bærekraft og miljøvennlige løsninger. Samfunnsansvar

fotavtrykk. Vi skal være

Vi ser det som viktig å bidra

ledende når det gjelder

i de lokalsamfunnene hvor

gjennomføring av miljø-

vi er engasjert. Bratsberg

og klimahensyn i våre

Gruppen skal være en

utbygginger og drift av

ansvarlig og samfunnsnyttig

eiendommer. Det oppnår

eiendomsutvikler som er til

vi gjennom å vektlegge

å stole på. Vi skal bidra til

miljøvennlige og bærekraftige

bærekraftig utvikling.

løsninger i utbygging og drift av eiendommene.

Vi skal arbeide mot diskriminering og korrupsjon

Vi stiller de nødvendige

i alle former. Selskapets

krav til våre leverandører og

ansatte skal opptre på en

entreprenører som

måte som ikke gir anledning

møter vårt samfunns- og

til å stille spørsmål ved vår

miljøansvar.

troverdighet og våre etiske holdninger. Miljøansvar Bratsberg Gruppens mål er å bidra til å redusere vårt samlede økologiske

16


Miljøvennlig oppvarming fra elva: For hele Porselensfabrikken Næringspark valgte Bratsberg Gruppen å investere i en energisentral basert på varmeveksler, som bruker vannet fra Porsgrunnselva til oppvarming og kjøling. Sentralen har også kapasitet til å levere varme og kjøling til nye utbyggingsprosjekter i området.

Vi støtter lokale kulturkrefter som teatergrupper, Kunsthall Grenland og Telemark Museums ”Porselensmuseet”.

17


VÅRE NÆRINGSPARKER

Våre næringsparker og eiendommer ligger sentralt i attraktive, bynære områder med god infrastruktur.

18


Bratsberg Gruppen, gjennom sitt datterselskap

Flere solide og langsiktige virksomheter er

Bratsberg Næringseiendom AS, eier og

etablert i Kjørbekk Næringspark AS. Vi skal

utvikler attraktive områder for næringsliv og

først og fremst være en aktiv medspiller

forretninger.

og legge til rette for våre eksisterende leietagere. På lengre sikt ser vi også

Selskapet eier og drifter følgende

potensial for å tilføre ytterligere verdier

næringsparker:

gjennom å utvikle næringseiendommene

-- Klosterøya Næringspark AS i Skien har

med nye konsepter og moderniseringer.

18.200 kvm i utleie. Leietakerne er både offentlige og private virksomheter. Klosterøya

-- Porselensfabrikken Næringspark AS har

skal utvikles til en ny bydel i Skien. Området

23.800 kvm i utleie. Eiendommen ligger langs

er regulert for utbygging av ytterligere 50.000

elven vest i byen innenfor sentrumsområdet.

kvm næring. Telemark Fylkeskommune

Eiendommen har de senere år vært gjennom

bygger nå ny videregående skole for 1.150

en transformasjon fra historiske Porsgrunds

elever på Klosterøya.

Porselænsfabrik som ble etablert her i 1885, til en pulserende næringspark

-- Kjørbekk Næringspark AS i Skien består

som så dagens lys i 2010. Porsgrunds

i dag av eiendommen Kjørbekkdalen 12A.

Porselænsfabrik AS har fortsatt virksomhet

Fra 1. juli 2016 overtar selskapet også

på eiendommen med porselensproduksjon

Porsgrunnsveien 188. Disse eiendommene

i mindre skala. Det er også etablert et

utgjør totalt 15.800 kvm utleieareal og

Porselensmuseum på området. Dette,

er en del av et dynamisk nærings- og

kombinert med Porsgrunds Porselænsfabrik,

handelsområde strategisk plassert ved

er et attraktivt turistmål.

hovedferdselsåren mellom bysentra Skien og Porsgrunn i Grenlandsregionen. Området

Leietakere for øvrig er en god bredde av

er utpekt som et sentralt næringsområde i

både offentlige og private virksomheter

den overordnende areal- og transportplan

innen IT, handel og helse. Eiendommen

for regionen.

ligger nær kollektivknutepunkt og har gode parkeringsforhold for kunder og

19


ansatte. Vestregate 44 AS inngår i denne næringsparken. Eiendommen er fullt utleid. -- Grenland Logistikkpark AS har 18.800 kvm i utleie. Eiendommen ligger tett på industriclusteret Herøya Industripark og Herøya Næringspark. Det er god infrastruktur både inn mot industrien, til havner, internt i Grenland og til hovedveisystemet i Sør-Norge. Leietakerne er aktører innen proffmarkedet, leverandører til industrien samt aktører innen lager- og logistikkvirksomheter. Eiendommen er ikke ferdig utviklet og har et betydelig potensial innenfor disse bransjer. I tillegg eier konsernet 5.000 kvm attraktive butikk- og kontorlokaler i Bratsberg Brygge-området i Porsgrunn. Området representerer en utvidelse av sentrum med restauranter, butikker, servicebedrifter, finansinstitusjoner m.m. Konsernet eier også Klostergata 30 AS, et selskap med 2.350 kvm i utleie. Eiendommen rehabiliteres i 2016, og det er inngått langsiktige kontrakter med solide leietakere. I sum vurderes leietakerstrukturen som robust og godt diversifisert mellom mindre og større private og offentlige virksomheter. Det legges vekt på å balansere risiko i utleieforholdene både gjennom type leietakere og størrelsen på disse.

20


Porselensfabrikken Norrøna Brygge, Porsgrunn

21


VÅRE BOLIGPROSJEKTER Bratsberg Gruppen har de senere årene

nå ferdigbygget 49 leiligheter, og 51 er under

utviklet og bygd flere attraktive boligprosjekter

bygging. Totalt kan det bygges ca. 300 boliger

i Grenlandsregionen. Vårt mål er å bygge

på området.

leiligheter og småhusbebyggelse – i moderne utforming, men med respekt for tradisjon, verdier og miljø.

-- På Porselensfabrikken i Porsgrunn er en ærverdig, gammel porselensfabrikk konvertert til attraktive nærings- og

Noen av prosjektene som er realisert siden

boligarealer. Totalt er det bygd 50 leiligheter

2005:

på området.

-- Bratsberg Brygge-området i

-- Victoriagården i Skien er en moderne

Porsgrunn består av 150 leiligheter samt

leilighetsgård lokalisert ved kanalbåtenes

5.000 kvm restauranter, butikker og

anløpsbrygge i Skien. Prosjektet ble tildelt

kontorer. Bratsberg Brygge var det første

Skien bys byggeskikkpris i 2012.

store utbyggingsprosjektet i Porsgrunn som tok tak i kvalitetene langs vannfronten.

enebolig- og småhusprosjekt med bynær

transportåre, og næringsaktivitetene langs

beliggenhet.

elvebredden opphørte, ble områdene ofte lite brukt og «glemt». Som byutviklingsprosjekt er Bratsberg Brygge viktig for igjen å åpne byen mot elva og de kvaliteter den tilbyr. -- Klosterøya Vest utgjør boligdelen av Klosterøya. Her transformeres et tidligere industriområde til en moderne bydel med boliger, skole og nærings- og kulturvirksomhet. På Klosterøya vest er det

22

-- Fagerheim i Langesund er et attraktivt

Etter hvert som elva ble mindre viktig som


Vi bygger uterom og møteplasser til glede for beboere og besøkende.

23


VictoriagĂĽrden, Skien 24


25


STYRETS ÅRSBERETNING 2015

Konsernet Bratsberg Gruppen utvikler bolig- og næringsprosjekter og eier og forvalter egne næringsbygg. Konsernets næringsprosjekter utvikles for eget eierskap og forvaltning. For boligprosjekter har konsernet som mål å realisere disse i tidlig fase etter regulering, enten ved salg til utbyggere eller gjennom felleseide selskaper med andre boligaktører. Konsernet er organisert i tre aktivitetsområder: Alle egne nærings- og utleiebygg i Bratsberg Næringseiendom AS med døtre, utviklingsprosjekter i Bratsberg Utvikling AS med døtre og konsernets drift og administrasjon i Bratsberg Eiendom Drift AS.

26


Redegjørelse for regnskapet

Næringseiendomsporteføljen

Konsernets årsregnskap er utarbeidet

I løpet av 2015 har konsernet gjennom

i samsvar med regnskapsprinsipper

oppkjøp og egenutvikling styrket sin

benyttet konsistent over tid og i henhold

portefølje av attraktive utleieeiendommer

til regnskapslovens krav. Styret mener det

i Grenlandsregionen. Ved årsskiftet har

vedlagte konsernregnskapet gir rettvisende

datterselskapet Bratsberg Næringseiendom

bilde over utviklingen og resultatet av

AS 77.000 kvm i utleie. Brutto inngåtte

selskapets virksomhet og dets stilling.

leiekontrakter utgjør mer enn NOK 74 mill. Inkludert inngåtte kontrakter om kjøp har

I henhold til regnskapslovens krav bekrefter

Bratsberg Næringseiendom AS 83.000 kvm

styret at grunnlaget for fortsatt drift er til

i utleie og inngåtte leiekontrakter på

stede, og årsregnskapet for 2015 er utarbeidet i

NOK 79 mill. Konsernet har som ambisjon å

samsvar med dette.

øke sitt engasjement innenfor næringseiendom, både ved oppkjøp og egenutvikling.

Sammendrag resultat og balanse I 2015 hadde konsernet en omsetning på

Ved årsskiftet var verdien av

NOK 98,3 mill. med et driftsresultat på NOK

næringseiendomsporteføljen vurdert til NOK

59,7 mill. Resultatet før skatt utgjorde NOK

1.087 mill. basert på et netto gjennomsnittlig

35,4 mill. Bokført egenkapital utgjorde NOK

avkastningskrav på 6,75 % og driftskostnader

219 mill. av en bokført totalbalanse på NOK

lik 10 % av leieinntektene. Eiendommene

1.072 mill. Konsernets samlede verdijusterte

bokføres til kostpris med fratrekk av

egenkapital er vurdert til mer enn NOK 400

avskrivninger.

mill. Styret og administrasjonen har fokus på å styrke konsernets løpende likviditet for å

Klosterøya Næringspark og Porselensfabrikken

sikre finansiell fleksibilitet og investeringsevne.

Næringspark fremstår som attraktive

Konsernet fortsetter arbeidet med å

og bærekraftige næringsparker, hvor

realisere sin portefølje av ikke strategiske

sammensetningen av ulike bedrifter, bransjer

eiendeler knyttet til boligprosjekter og andre

og offentlige og private virksomheter danner

eiendommer.

kreative og vekstkraftige nærings- og utviklingsmiljøer.

27


Gjennom kjøp av Grenland Logistikkpark har

Våren 2016 legges prosjekt Øya i Porsgrunn ut

konsernet posisjonert seg i et attraktivt område

i markedet i samarbeid med PBBL - Porsgrunn

knyttet opp til Herøya Industripark, Norges

Borgestad Bamble Boligbyggelag. Dette er

største industriområde.

et spesielt prosjekt hvor det anlegges 39 leiligheter på en ny øy i Porsgrunnselven.

Konsernet har også kjøpt eiendommer på Kjørbekkområdet i Skien, Grenlands største

Utviklingseiendommer

storhandelsområde. Basert på vedtatt Areal-

Konsernet eier betydelige

og transportplan for Grenland ser konsernet

utviklingseiendommer i Grenlandsregionen. Alle

et stort vekstpotensial i dette området. Disse

utviklingseiendommer og -prosjekter er samlet

eiendommene er nå organisert i Kjørbekk

i Bratsberg Utvikling AS. Konsernets største

Næringspark.

eiendommer er sentralt beliggende i begge kommunene og representerer viktige områder for fremtidig sentrumsutvikling i Grenland.

Konsernet har også 5.000 kvm butikk- og

På de områder konsernet selv eier innenfor

kontorlokaler under utleie på Bratsberg

sentrumsområdene i Porsgrunn og Skien, er det

Bryggeområdet. Konsernet oppnår

ferdig regulert utbygging for over 100.000 kvm

tilfredsstillende priser for sine lokaler, selv i et

nærings-, kontor- og boligarealer. Konsernets

marked med overkapasitet på kontorlokaler.

utviklingseiendommer og eierandeler i boligutbyggingselskaper er bokført til NOK 81

Boligprosjekter

mill. Samlet bokført gjeld på disse eiendelene

Konsernets boligprosjekter utvikles i samarbeid

utgjør NOK 2,7 mill.

med andre, lokale boligaktører. På Klosterøya er første byggetrinn med 41 leiligheter i regi

Basert på et forsiktighetsprinsipp er

av Klosterøya Vest AS, hvor konsernet har

markedsverdien av utviklingseiendommer

en 35 % eierandel, utsolgt. Andre byggetrinn

vurdert til NOK 750 pr. kvm godkjent regulert

på 59 leiligheter er igangsatt med god

utbygging.

markedsrespons.

28


Konsernet har langsiktige opsjonsavtaler

industrivirksomheter, er det positive signaler fra

for sentralt beliggende områder nært opp til

industribedrifter med store anlegg i området.

Porsgrunn sentrum og i umiddelbar nærhet

Regionale og kommunale myndigheter har

til Down Town kjøpesenter. Konsernet er

også sterk fokus på næringsutvikling. Grenland

også engasjert i Horten kommune. Det er

representerer landets 6. største byregion

inngått opsjonsavtale med kommunen om

med over 110.000 innbyggere og har et godt

overtagelse av kommunale eiendommer i Indre

grunnlag for å skape en god økonomisk

Havneby-prosjektet, et byutviklingsområde

utvikling. Konsernet opplever en positiv

planlagt for ca. 100.000 kvm bolig og næring.

utvikling på sine næringsparker og mener at

På opsjonseiendommene kan det utvikles ca.

konsernets eiendommer er strategisk riktig

40.000 kvm.

plassert i regionen.

Konsernet solgte i 2013 tomt for ny

Miljømessige forhold

videregående skole på Klosterøya til Telemark

Som en ledende utvikler av bynære bolig- og

fylkeskommune. Utbyggingen er nå igangsatt,

næringsområder har Bratsberg Gruppen

og skolen vil stå ferdig til skoleåret 2018/2019.

etablert en miljøstrategi som grunnlag

Etableringen av en moderne, videregående

for utvikling av sine prosjekter, bl.a. med

skole vil ytterligere underbygge Klosterøya som

fokus på klimatilpasning og reduksjon av

et attraktivt utviklingsområde. I løpet av 2015

klimagassutslipp fra bygg og begrensning i

har konsernet også ferdigstilt et nytt teaterbygg

bruk av materialer som inneholder helse- og

for Telemark og Vestfold Regionteater - Teater

miljøfarlige stoffer i byggeprosjekter.

Ibsen. Dette bygget ble avhendet i desember

Miljøstrategien inneholder selskapets

2015 med en tilfredsstillende gevinst.

miljømål og hvordan disse oppnås innenfor satsningsområdene: 1. Bærekraftig

Utviklingen i regionen

eiendomsutvikling, 2. Transport, 3. Energibruk,

Næringsutviklingen i Grenlandsregionen er i

4. Materialbruk, 5. Forbruk og avfall og 6.

mindre grad preget av nedgangen i oljeprisen

Miljøtiltak internt i Bratsberg Gruppen.

og aktiviteten i oljebransjen. Selv om regionen

Bratsberg Gruppen er også en Miljøfyrtårn-

fremdeles er preget av nedleggelse av flere

bedrift. Gjennom sin miljøstrategi ønsker

29


Bratsberg Gruppen å bidra til en bærekraftig

Konsernet har fokus på å legge til rette for gode

utvikling. Vi vil bidra ved å velge attraktive

arbeidsmiljøer, og styret vurderer det generelle

løsninger for våre kunder, bedrifter og beboere.

arbeidsmiljøet som godt. Ved fremtidige

For våre kunder er fokus på arealeffektivitet

ansettelser tar selskapet sikte på å rekruttere

grunnlaget for optimale leiekostnader. Ved

det underrepresenterte kjønn ved ellers like

utvikling av eiendommer som fremmer

kvalifikasjoner.

miljøvennlig transport, trafikksikkerhet, god folkehelse og god samfunnsøkonomi bidrar

Foretaksstyring

vi til langsiktig bærekraft kombinert med

Bratsberg Gruppen ønsker å opprettholde høy

attraktive bygg for våre leietakere. Gjennom

tillit blant eiere, långivere og leietakere i de

samarbeid med andre private aktører, ulike

lokalsamfunn hvor vi er engasjert, og tilstreber

offentlige forvaltningsnivåer og på tvers av

derfor god eierstyring og selskapsledelse.

kommunegrensene ønsker vi å bidra til å styrke

Veksten i norsk økonomi er avtakende, og

konsernets næringsparker som attraktive

Norge er nå inne i en lavkonjunktur. På tross

etableringssteder for nye virksomheter.

av lavere vekst i norsk økonomi ble 2015 nok

Det er ikke forhold ved virksomheten som kan

et godt år for næringseiendom. Årsakene til

medføre en ikke ubetydelig miljøpåvirkning.

dette var blant annet vesentlig bedre tilgang

Virksomheten tilfredsstiller de krav som stilles

på fremmedkapital og betydelig lavere

med hensyn til å begrense forurensingen av det

markedsrenter.

ytre miljø. Risikoforhold Arbeidsmiljø

Konsernets risiko er knyttet til tre hovedforhold:

I konsernet er det ansatt åtte personer på full

- Markedsmessig risiko

tid og en deltidsansatt. Konsernet praktiserer

- Finansiell risiko

likestilling og tolererer ikke noe form for

- Operasjonell risiko

diskriminering. Alle medarbeidere har krav

Det samlede transaksjonsvolumet i det norske

på lik og rettferdig behandling uavhengig

markedet for næringseiendom har vært

av bakgrunn, hudfarge, etnisitet, politisk

robust i 2014 og 2015. Etterspørselen etter

oppfatning og livssyn.

nærings¬eiendom som investeringsobjekt

30


var høy både blant norske og internasjonale

Risikoen for vesentlig økt ledighet og store

investorer. Prisene viste en økende

inntektsfall i porteføljen vurderes som moderat.

tendens, og det fant sted en verdiøkning på næringseiendom innenfor de fleste segmenter.

Finansiell risiko

Den viktigste faktoren bak prisøkningen var et

Den største finansielle risikoen for konsernet

fallende avkastningskrav, primært som følge av

Bratsberg Gruppen er knyttet til konsernets

lavere markedsrenter.

tilgang til, og prisen på, finansiering i bank- og kapitalmarkedet.

Konsernets markedsrisiko Ved årsskiftet kommer 84 % av

Prisen på finansiering avhenger av

konsernets leieinntekter fra nærings- og

markedsrentene og den kredittmarginen

handelseiendommer i Grenlandsregionen,

som konsernet må betale. Kredittmarginen

hvorav kontoreiendommer utgjør den største

er bestemt av konsernets kredittverdighet

andelen. Leietakerne er både offentlige og

og det generelle tilbudet av og etterspørsel

private selskaper. Leiekontraktene har en

etter kreditt. Både de kort- og langsiktige

balansert forfallstruktur. Leiekontraktenes

markedsrentene falt i 2015.

størrelse er også balansert mellom mindre og større leietakere. Ingen av kontraktene er av en

Den finansielle risikoen kan deles i:

størrelse som enkeltvis representerer betydelig

- Likviditetsrisiko

risiko.

- Renterisiko - Kredittrisiko

16 % av leieinntektene kommer fra konsernets logistikkpark. Denne har en strategisk

Likviditetsrisiko knyttes til konsernets evne til å

beliggenhet i umiddelbar nærhet av Herøya

betjene betalings- og øvrige gjeldsforpliktelser

Industripark, Norges største industriområde. I

etter hvert som de forfaller. Styret har fokus på

tillegg til eksisterende leietakere har parken et

å dempe risikoen gjennom løpende realisering

betydelig vekstpotensial.

av prosjekter for å sikre likviditetstilgang, løpende nedbetaling av gjeld for å redusere belåningsgraden samt å inngå langsiktige

31


låneavtaler med anerkjente finansinstitusjoner.

Styrets bekreftelse

Med renterisikoen menes endringer i konsernets

Styret bekrefter at konsernets og

kontantstrøm, resultat og egenkapital som følge

datterselskapers årsregnskap for 2015

av renteendringer i det korte- og langsiktige

etter vår beste overbevisning er utarbeidet i

rentemarkedet. Gjennomsnittsrenten for

samsvar med gjeldende lover og regler, og at

konsernets låneportefølje var ved årsskiftet

opplysningene i regnskapet gir et rettvisende

3,2 %. Konsernet hadde ved årsskiftet

bilde av konsernet eiendeler, gjeld, finansielle

renteswapavtaler for NOK 150 mill. Disse

stilling og resultat som helhet.

utløper i 2021. Styret foreslår at årets resultat disponeres som Konsernets kredittrisiko knytter seg primært

vist i resultatregnskapet.

til risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler avtalt leie.

Porsgrunn, den 26. april 2016

Det er etablert gode rutiner i forbindelse med inngåelse og oppfølging av leieavtaler. Eiendommene er utleid til et stort antall

Petter Øygarden, Styreleder

leietakere fra ulike bransjer, og det har de senere år vært relativt lave tap på leiekrav. Risikoen for at konsernet skal bli påført

Vidar Lyhus, Styremedlem

betydelige tap som følge av betalingsmislighold blant leietakerne, vurderes som moderat. Operasjonell risiko

Thomas Zandjani, Styremedlem

Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten ikke skulle fungere

Pål Øygarden, Styremedlem

som forutsatt. Det er fokus på å organisere forvaltning og drift slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er relativt lav. 32

Ronnie Egeland, Styremedlem


Resultatregnskap - konsern

Driftsinntekter og driftskostnader Salgsinntekter Leieinntekt Gevinst ved salg av eiendommer Sum driftsinntekter

2015 12 123 162 56 820 972 29 379 350 98 323 484

2014 6 827 628 57 928 185 0 64 755 813

Varekostnader Lønnskostnader Avskrivning på driftsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader

11 251 229 6 991 515 9 870 965 10 531 452 38 645 160

6 241 454 7 960 947 7 773 298 9 838 417 31 814 116

Driftsresultat

59 678 323

32 941 697

Finansinntekter og finanskostnader Annen renteinntekt Annen finansinntekt Annen rentekostnad Annen finanskostnad Resultat av finanskostnader

1 192 745 62 000 25 483 752 4 576 -24 233 583

387 622 1 724 884 23 267 876 58 186 -21 213 556

Resultat før skattekostnad

35 444 741

11 728 141

Skattekostnad på ordinært resultat

1 128 056

4 136 654

Årsoverskudd (Årsunderskudd)

34 316 685

7 591 487

33


Balanse - offentlig regnskap 31.12.15

31.12.14

Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Goodwill Sum immaterielle eiendeler

17 732 442 17 732 442

4 721 672 4 721 672

Varige driftsmidler Tomter, bygninger o.a. fast eiendom Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr Sum varige driftsmidler

834 930 944 14 370 482 849 301 426

643 362 147 14 495 879 657 858 026

Finansielle anleggsmidler Investering i tilknyttet selskap Andre fordringer Sum finansielle anleggsmidler

24 967 500 2 962 480 27 929 980

18 662 869 178 319 18 841 188

Sum anleggsmidler

894 963 848

681 420 886

Omløpsmidler Prosjekt under utførelse

49 999 352

61 064 894

Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer

28 113 388 87 897 475 116 010 863

4 705 760 20 401 295 25 107 055

Bankinnskudd, kontanter o.l.

11 757 360

16 642 669

Sum omløpsmidler

177 767 575

102 814 618

Sum eiendeler

1 072 731 423

784 235 504

Eiendeler

34


Balanse - offentlig regnskap 31.12.15

31.12.14

48 319 216 21 690 482 70 009 698

48 319 216 21 690 482 70 009 698

148 991 391 148 991 391

114 566 869 114 566 869

0

0

219 001 089

184 576 567

54 759 023 0 54 759 023

30 558 941 0 30 558 941

Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld

723 243 145 31 225 576 754 468 721

527 955 141 18 864 812 546 819 953

Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld

0 14 697 500 0 876 708 0 28 928 382 44 502 590

1 652 271 13 047 248 0 4 690 378 0 2 890 145 22 280 042

853 730 335

599 658 936

1 072 731 423

784 235 504

Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Annen egenkapital Minoritetsinteresse Sum egenkapital Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Avsetning for forpliktelser Sum avsetning for forpliktelser

Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

Porsgrunn, den 26. april 2016

Petter Øygarden, Styreleder

Vidar Lyhus, Styremedlem

Thomas Zandjani, Styremedlem

Pål Øygarden, Styremedlem

Ronnie Egeland, Styremedlem 35


Skulptur av kunstner Marit Benthe Norheim pĂĽ Bratsberg Brygge

37


Anders Hoel, direktør PBBL og Petter Øygarden, adm. direktør Bratsberg Gruppen, samarbeider i boligutbyggingsprosjekter. For det nye Øya-prosjektet har de etablert et felles utviklingsselskap, Øya Utbygging AS.

38


39


Ferjegata 5, 3921 Porsgrunn +47 35 56 95 90 - post@bratsberggruppen.no

Bratsberg Gruppen Årsrapport 2015  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you