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2019 Investment Guide

10月12日(星期六)

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CCPINV,EH20190363,#1 ● A ir b nb房東的體驗

●大溫商鋪搶手

● 千億分紅你拿了嗎?

2019 都市投資全攻略 1 Investment Guide

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目錄

Contents

專題報導 Air BNB房東是怎樣的體驗

6

拍賣屋,這個漏你撿嗎?

16

地產市場 大溫樓價回落至99萬

26

卑詩租金漲幅 明年上限2.6%

28

溫市店鋪空置率低至1%

29

對溫哥華地產市場的看法

30

保值增值財富人生

36

加拿大家庭負債比率略回落

38

千億分紅你拿到了嗎

40

小公司省稅有捷徑

42

小企業信心指數降低

44

企業集資新方法

45

投資之道 綠釉瓶升值潛力大

46

金銀幣受青睞

48

財經觀察 錢景規劃

美儲局減息 特朗普批評鮑威爾

31

歐盟減息再推量化寬松

34

立遺囑怎樣不惹官司

49

加人年入25萬才感財政安穩

35

這些專業“錢途”好

50

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小霍自進入大溫地產界以來,憑借對行業的熱情和執着,秉承對客戶高度負責的態 度,努力鑽研業務,在住宅和商業地產領域均有佳績。2015和2018年獲RE/MAX 全球白金大獎,2016年獲RE/MAX個人最高獎鑽石獎,2017年獲RE/MAX Titan巨 人獎。2015至2018年連續四年獲得大溫地產局百萬莊園俱樂部成員大溫首5%。以 往成交記錄和客戶口碑可隨時提供參考。

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專 題 報 導

文:朱殊 圖片由受訪者提供 部分圖片來自網路

記者採訪Jenny,由 她告訴我們:“在溫哥華 Airbnb的房東是怎樣的體 驗?”以下是Jenny的自 述——

在溫哥華 當Airbnb房東 是怎樣的體驗? ——女房東Jenny的自述 鄰居們周日聚會,如果有主婦問:“有沒有房客推薦? 我家basement要出租。”Jenny隔着桌子都要跳過 來,情真意切地說:“你傻了嗎?掛Airbnb啊!做了 Airbnb你再就也不想找房客長租啦!”Jenny自家的 house是個高贊Airbnb,她還管着鄰居兩個house的 Airbnb收管理費,簡直是社區里的Airbnb播種機。

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專 題 報 導

我上班,我的房子也得去賺錢 剛到溫哥華的時候,我在超市裡

存款,我認識到,在溫哥華勞動者打個

錯了,還要啥衛生間啊。 你查查青年

賣圍巾。每天站8小時,見到顧客就

全天的工,只夠住地下室的,要供房

旅社多少錢?你查查motel多少錢?你

熱情招呼,說得口干舌燥的,一個月

子,那得讓房子也打起工來!

相信我,一定能租出去的!

只有兩千塊工資,扣完稅只有1700

一個春天,一位列治文的房東安

三分鐘之內,我的listing收到了5

多刀。論壇上常有人放雞湯“干體

利給我Airbnb,她說:“列治文暑假

個request,原來真的,能租出去啊!

力活兒不費腦子,輕松”,我堅定

和中國國慶節之前,隨便什么房間80

三個印度人,兩個西人,都是暑假來

地認為:那都是“修飛機的在干修車

塊一天是起碼的,春節更是,滿街都

打工/學習/訪友的。原來Airbnb上的廣

工”“開刀的醫生在大統華砍豬腳”

是找房子的人。你的房子掛Airbnb,

告“你在溫哥華的某城市,每個房間

的老移民在散發毒雞湯,干體力活兒

至少能賺一份你的工資。”

能多賺900元/月”是千真萬確的!現

輕松嗎?輕松嗎?輕松嗎?老移民你

掛出來房間的時候,我很忐忑:

在回過頭來看,因為我的房間定價便

我的兩個多余的房間,沒有單獨衛生

宜,一天60塊,還包早餐!當然大家

每個月交房屋按揭的時候,cheque

間,廚房要和我共用,還要60塊一

要像天上掉餡餅一樣搶起來啦。就算

賬戶從來是不夠的,只能從saving裡的

天。能租出去嗎?老房東對此嗤之以

房子這么便宜一天,二十天租出去,

存款劃走,看着像冰山一樣迅速消融的

鼻:在溫哥華,暑假你有個床睡就不

已經是我的工資啦!

敢不敢摸着良心說!

Jenny的房子。

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專 題 報 導

Airbnb累嗎?苦嗎?安全嗎? 我的第一位客人,是一位帥哥,

住!)

個月平均1500的出租收入,旺季每個

他的condo要七月一號才能入住,老 房子偏偏六月十號退租,剩着二十多 天沒地方去了,住Airbnb過渡一下。 在接待之前我是忐忑的,因為我

月3000+的收入,已經差不多hold住

你的house, 其實一年至少有半年 能經濟獨立

自己從來沒有住過Airbnb,不知道要

了按揭。加上我自己的工資,我差不 多可以收支平衡啦!從5月到9月加上 聖誕節的12月,Airbnb來的收入自己 能付按揭,其他的月份,Airbnb也能

怎樣高級才算高級。我怕客人要我端

推薦我的老房東來視察過我家,

茶倒水,又怕客人挑剔我的家條件不

看了我給客人準備的浴巾,毛巾,香

雖然這數字比不上有幾十套房,

好,不如酒店,我害怕客人挑剔我每

皂,床單,她給我大大的鼓勵。她

在市中心做Airbnb的大佬,我已經很

天煮飯帶孩子太吵。

說:“你不要把自己的家和希爾頓比

滿足了!

分擔一半的壓力。

結果,我的擔心都是不存在的!

呀,你要和motel比!motel有啥?啥

這是我自己住的房子賺的錢呀,

客人最希望的,是一張舒服的床。除

也沒有啊,就是張床,搞不好也要共

不用開車不用搭公交車,不用站着給

了床,衛生間公用,沒有問題,客廳

用衛生間!你自己的家,鍋碗瓢盆都

顧客服務,不用看領班臉色,也不用

公用,沒有問題,做飯有油煙,也沒

齊全,寬寬大大的,哪點不如motel

交CPP ,也不用等,客人前腳進門

有問題!帥哥客人真誠的給我一個

呢?人家90一晚上,你60一晚上,會

check in,Airbnb第二天就把所有的

五分,說:“Your accommodation

算賬的都覺得值得!”

房費一起打過來了!

really wonderful, I have been

這樣做了一年,我自己盤了一下

天啦,早知道我該買大一點的

expecting the next time !”(你的住

賬:從夏天開始,就這樣稀稀拉拉地

house呀,多一個房間,Airbnb不就

宿已經很好啦,我希望會再次來你這

出租,談不上滿租的狀態,我淡季每

把按揭全還了?

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專 題 報 導

所以,做Airbnb苦嗎,累嗎,安全嗎? 沒有上班苦,沒有上班累,肯定沒

四五十歲的成年人~

接着不知道怎么的,Airbnb的客服

有你一個人住一個house這么安全,因

原來這是小男生的爹媽,打算等我

就介入了!難道是後台設定有review,

為你share了空間給客人,但是,也談不

走了一起入住這卧室,住不下就住客廳?

bad ,drop down這些關鍵詞,看到誰

上不安全。客人都是在Airbnb預定的,

睡沙發?

撒潑就直接介入?

都是用信用卡定的,都是有review的,

開玩笑,這三個人入住一個卧室,

看看過去的房東寫一大堆把他誇成一朵

還在客廳里擺出一個沙發床,香港老太

花,那這個客人必定也不會太差!

太不馬上退房?

要遇到壞客人的時候,才知道是不

于是我們立刻開始爭執,我要求他

是安全。我遇到過壞客人,讓我更加堅

還鑰匙,他要求我全退錢,因為語言不

定做Airbnb的決心。

怎么通,嘴炮不便,我們站在街邊兒,用

當時我在管一個鄰居的公寓,這公

Airbnb站內信轟炸。

Airbnb的客服給我發來貼心的一 段話,還是中文的,中文的! “他這是威脅,我們不會允許他給 你壞的review,你可以按照你的policy 處理退款事宜!” 看到客服發來的中文的這段話,我 的眼淚快出來了。

寓兩室一廳,主卧室已經入住了一個香

他掏出手機,在 A ir bnb的A PP上

港老太太,次卧室是這客人定的。這個客

給我發來一段話:you are new host,

人來入住時,就透着奇怪:一個南亞的

your business will be drop down

小男生,兩手空空,沒帶行李箱,看了房

when I give you a bad review.意思就

子很滿意,特別誇獎了客廳的沙發夠寬

是“你是新房東你退錢退錢,不退我給

什么:卑詩政府是不用團結房東的,房東

大。三分鐘之後就然後催我走吧走吧,

你差評!”

手上才幾個選票?房客手上選票多啊!但

房東啊房東,只有Airbnb上你才配 當個挺直腰桿能吵架能維權的房東啊! 壞客人多碰到兩次,我似乎明白了

他自己搬行李。我都走出幾步了,怕他亂

我反駁他:look at my policy,no

是Airbnb是必須團結房東站房東的,就

停車被罰單,又回到他車邊。一看!車裡

any refund at the same date.看我的訂

算Airbnb廣告遍天下,沒有房東share

面滿滿的四五個行李箱,還有另外兩個

房政策,當天不能退訂!

出房源,也沒有Airbnb了!

房客要求的,是一張整潔舒服的床。

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專 題 報 導

給別人做Airbnb是什么感受

好吧我找!

我只好請辭了。

清潔工作突然變多!客人來之前你要

找來的床搖搖晃晃,師傅用了一

“阿姨我不收你的管理費了好不

鋪床單,客人走之後你要洗床單,拖

小時才安好,老人拿出一大堆二手店

好,這craiglist來的免費床,就算請個

地,做一次清潔。那幫人管理,幫人

買來的舊床單!舊床罩!舊浴巾!等

魯班來安,它也要塌呀!”

創建一個Airbnb又是什么感受呢?

這一堆舊貨都由她親手鋪設好了,房

做Airbnb是不能太考慮節約成本

間里彌漫着一股說不清道不明的,舊

的。客人喝的咖啡,客人吃的早餐,

貨店的消毒水的味道……

客人的用品,都是沒法節約的。要開

自己做Airbnb的感受,就是:

感受1: “太節減就別做Airbnb了”

接下來第一組房客就跳起八丈 高,給我摔盆子打碗地退房了:“退

源,就不要指望節流,舊床舊床單舊 傢具,那是沒法做Airbnb的。

在我還沒有太多經驗的時候,

錢退錢!我們出去住酒店了!你的浴

以後我再接Airbnb的set up工

我接了一個老人的閑置house做

巾毛毛都掉光了,你的床我們一坐就

作,先得告訴房東:全部的床和床墊

Airbnb,天啦,這老人非常,非常的

塌了!”

我要買新的!新的!新的!舊的不

節約!她不同意買新的床上用品,也

老 人 傷 心 了 , 質 問 我 :

不肯買新的床和床墊,讓我在craiglist

“Jenny,你請的人來安床,為啥這床

上幫她找床,找床墊。

一坐就塌了呢?”

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要!咖啡要買好的,杯子要買好的! 床單要買好的!都用舊貨就別做了!


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專 題 報 導

感受2: 請上天賜給我一個 靠譜的清潔工! 幫人管Airbnb和自己的Airbnb最 大的不同是清潔工。 自己的家,順手就把清潔做了,

Airbnb說到底是酒店業,酒店業就要

門就加價50%的清潔工,我遇到過提

有酒店業的清潔標準。水龍頭是不是

前半個月定好到時候直接不來的清潔

沒有指紋?鏡子是不是雪亮的?垃圾

工,也有不靠譜的把床單塞進洗衣機

是不是做好分類按時倒掉?這些都要 有距離house近,有責任心,並且時 間靈活的清潔工來完成。

忘了取出來的! 一次一個房客直接發給我浴缸旁 邊死角的頭發照片,我立刻給他退了 50塊清潔費。還能說啥呢,這就是

別人的家,你必須得有靠譜的,隨

我遇到過做一半清潔說要接孩子

清潔工做漏了呀。一個房子有這么多

叫隨到,還不臨時加價的清潔工。

直接走人的清潔工,我也遇到過走進

面,誰也不能面面俱到,被客人抓到 就是倒霉,認賠。下次檢查的時候再 仔細一點唄。 和這么多個清潔工合作過,我愣 是季季換人,沒有固定的合作伙伴。 靠嚴格要求,是弄不出來一個完 美的house的。清潔工看到的臟她自 己會清理,她沒看到的臟,她就會忽 略!這個工作是一個厭惡性的工作, 無論做多少次,下次總之一樣亂一樣 臟,永遠不完美。 你給錢大方一點,她會做得好一 點,細致一點。 你要檢查得嚴苛一點,喊她干了 又干,那,下次還有誰跟你干?

感受3: 空置稅會讓溫哥華Airbnb的 整套出租做不下去的 本來我激情地打算開荒這個 Airbnb行業,幫人管理物業,一個 Airbnb收30%管理費,三個就夠養一 個專職的清潔工啦!可是這時候卑詩 政府的空置稅,讓有空置房子的業主 紛紛偃旗息鼓。

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專 題 報 導

Airbnb確實比長租賺錢,一座平

basement,自己家的度假時候出租

時租2500塊/月的house,夏天能租

個一兩個月。游客會很難再有機會租

我曾經接待過一組墨西哥客人,

5000塊/月,一年拉平能3000塊/月,

到啥“三室兩衛適合大家庭house”

小伙子們精力充沛,深夜花園裡面彈

保本微利!但Airbnb再能打,也hold

了。

奏曲子外加跳舞,鄰居憤然告到city。 city的bylaw inspector語重心長地告

不住空置稅啊!在溫哥華,屋主如果 不住在這個房子,是不能做Airbnb

是city。

做Airbnb最怕什么?

訴我:“Airbnb可以!但是不能擾 民!如果擾民你會收到罰單,500刀一

的。有些城市一棟一百萬的house,

天!”

如果做Airbnb的話,先交給政府2萬

在做Airbnb之前,我認為Airbnb

空置稅!然後再出租…就是累死清潔

最怕評價不好,最怕清潔不好,最怕

讓我怎么辦呢?

工,也做不出來5萬塊收益來和長租比

租不出去…其實,Airbnb最怕鄰居!

客人停車停街上了,鄰居告!

呀。

別看加拿大看上去沒人管你在干嘛,

客人晚上不睡覺吵鬧了,鄰居

所以卑詩省的空置稅,是讓

法律不禁止你所在城市的Airbnb,你

Airbnb回歸本真了,以後的房東,

就能自由自在地干。House雖然頂天

都是share自己家的房間,自己家的

立地,它頭上是有婆婆的,這婆婆就

2019 都市投資全攻略 13 Investment Guide

告! 客人沒把垃圾桶收進去,鄰居 告!


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我都快變成碎嘴的老太婆了,把 客人嘮叨得一肩膀的耳油。 去巡視我的領地的時候,我要註 意和鄰居打好招呼,送點麵包啥的,

我推薦我在國內老家的閨蜜也做 Airbnb,因為覺得就像地上撿錢呀! 我作為她的合作房東,能幫她從 Airbnb接單撿錢!

是把你家多余的卧室,變成一個小酒 店,讓你的房子能在旅游市場找錢, 如果你不想一個人找錢,那就讓你的 房子也去找錢吧!

順手把人家的垃圾桶推回去。每一個

她把家裡的高尚住宅區多余的房

採訪後記:Jenny向記者表示,

Airbnb的房東,都該心裡裝着鄰居,

間掛上去一個月之後,我都從Airbnb

常在網上看到“Airbnb做起不累,自

因為一個讓鄰居不滿意的Airbnb,是

接了3個單了,她自己接單,連3個咨

己把家打扮得漂漂亮亮,自己美美的

做不下去的!

詢也沒有收到。做Airbnb的這兩年,

額,還能認識世界各地來的朋友”的

在溫哥華我簡直遇到全世界的客人,

說法。這就像宣傳“在加拿大打一份

總結:

我切身感覺到溫哥華強大的,無與倫

體力工生活挺單純”的老移民一樣,

在溫哥華做Airbnb房東

比的吸引力,把國內炒出來的國際大

純屬打腫臉充胖子!

是什么感受? 在溫哥華做Airbnb的這兩年,我 認識到什么是真正的國際旅游城市。

都市甩了一萬條街。

凡是賺錢,哪兒有不累的呢?

生活在偉大的溫哥華,我們享受

只不過,Airbnb沒有你自己出去工作

了它的雪山大海旅游資源,就不得不

累,沒有你自己出去工作苦,賺的收

被沉重的房價壓得透不過氣,Airbnb

入是你按揭的幫補。

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2019 都市投資全攻略 15 Investment Guide

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專 題 報 導

拍賣屋 這個“漏兒”你撿嗎? 提到銀行拍賣屋(Power of Sale)或法院拍賣屋(簡稱法拍 屋,foreclosure),很多人的第一反應都是:“一定很便宜 吧?”“是個撿漏的機會吧?”也有人對這樣的房產敬而遠 之,覺得此類房屋都是維護不佳的物業,不易入手。這件事 可謂仁者見仁智者見智。行業專家到底對此怎么看?

2019 都市投資全攻略 16 Investment Guide

文:記者 文琪 朱殊


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專 題 報 導

溫哥華拍賣屋:虎死不倒威

到公正性,把房子三文不值兩文地賤賣

終于到拍賣這一天了!

顯然是損害了買家的利益。所以不管銀 溫哥華的拍賣屋,並沒有美國這么

主盤還是欠稅屋,拍賣屋就是法官充當

拍賣這一天,芹兩口子很緊張!都

拍賣者的屋,法官當場拆開offer,當場

說房產市場狀況不好吧,但好房子總是

美國的次貸危機造成了一大批便宜

決定賣給誰。如果價格太低,那么法官

有人搶。這套downtown頂樓的公寓,有

得讓人瞠目結舌的拍賣屋。“拍賣屋”這

就會擇期再拍,總之不會很便宜地賣給

海景,起拍價是80萬,雖然室內設施舊

件事讓芹很動心:“洛杉磯的一個朋友,

你。

了點,但是屋主早就搬出去了,換了鎖,

讓人動心,遠遠不是白菜價。

十二萬美刀拍下來個獨立屋,四個房間 的獨立屋呀,一個月都能租4000刀!兩

沒機會繼續破壞。而裝修舊是拍賣屋成

拍賣屋埋了什么雷?

三年就能收回成本!” “西雅圖的一個熟 人,16萬美刀拍下來一個公寓,一個月現 在租兩千,怎么算都不會虧!”

本最低最好解決的問題,這和拍下來個 獨立屋,發現下面埋着個油罐沒有可比

拍賣屋的風險是啥呢?經紀解釋:

性。

拍賣屋的真正賣家是欠了銀行債務的屋

在法庭走廊里,碰到三個買家都帶

主,但收錢的是銀行。這兩方都不會對

着自己的經紀。三方都要把自己的offer

房子真正負責。屋主既然拿不到錢,也

裝在信封里 交上去,法官一個 個地打

就談不上老老實實披露房子的狀況。銀

開讀of fer。頭一天晚上芹和經紀討論

對手上有閑錢,貸款額度有限的這

行更不知道房子的狀態。說白了就是買

了很久,于是經紀準備了三個offer:一

批人來說,拍賣屋就是個硬骨頭,非啃

定離手,有問題活該。如果倒霉,還有賣

個8 5萬,希望現場就沒有其他買家投

不可,不啃錯過一個億!

家在最後搬家的時候,狠狠破壞一通房

offer,一個92萬,萬一競爭激烈就投這

屋泄憤的。

個offer,一個是砸鍋賣鐵地投102萬,如

遠遠不是白菜價

不過,跟着經紀看了幾個拍賣屋,芹 泄氣地發現:誰說拍賣屋是白菜價呀,

果競爭再激烈,那就要動用RESP也要

溫哥華的拍賣屋,虎死不倒威,並沒有 這么便宜。例如溫西的公寓吧,兩個卧 室的,起拍價格都是80萬往上的。溫西 的獨立屋,拍賣起價也只比市場價便宜 那么20%。考慮到要多方競價,簡直沒 法預期如美國般的成功。 芹和經紀看了一個月的拍賣屋,得 到了初步的概念:溫哥華的拍賣屋,大 部分是買家還不起房貸了,銀行就行使 抵押權,要求法院拍賣的,這叫“銀主 盤”。小部分是欠了市政稅,這叫“欠稅 屋”。因為銀行只用得着收回本金和利 息就滿足了(通常是房價的65%),銀行 只求快賣出去就好,但是法官也得考慮

2019 都市投資全攻略 17 Investment Guide


2019 Investment Guide

都市投資全攻略

專 題 報 導

把房子搶下來!

賣家能夠拿到多少錢?

這就是競爭激烈了呀,當場用眼光 交流了一番,經紀深深會意,掏出了第二 個102萬的offer遞上去。 法官拆開:第一個人91萬,芹92萬, 第三個買家84萬。天啦,拍中了! 于是這公寓接下來就辦手續:查 title,過戶都交給律師負責,進入了和普 通買房一樣的流程,一周之內交了房,

房屋何時被拍賣?

既然進入了正常程式,小麗也就可

如果貸款合同中沒有說明房主

以關心一下房主會拿到多少錢。經紀解

違約期為多少天,那麼根據《安省抵

釋:房主拿到的錢,要看銀行實現了抵押

押法案》,允許債權人在房主違約三

權之後,扣除所有債務,違約金,法律費

個月後開始銷售流程。在這種情況

用是多少。扣除之後才能給屋主。

下,房主有45天的時間向債權人付

今年的拍賣屋保守估計比往年多了 50%,因為銀主盤暴增。

雖然有些抽水馬桶要修油漆要補的小麻

前兩年大家加杠桿的炒房。銀行不

煩,芹還是看着房子樂得合不攏嘴:這

貸就找私人貸款公司。特別是自雇的,

個位置的海景公寓,同一棟樓15樓的剛

做生意的,報稅收入不夠高又眼紅溫哥

剛以98萬成交。而且它還不在頂樓!

華房子漲得快的主,高利借貸,全速前

款。在這45天期間,債權人不能出售 房屋。45天後,如果房主未能償還, 債權人可以出售房產。

進。市場向上的時候總覺得房子是只會 漲不會跌的,等到房價一跌,私人貸款 公司就把大批的銀主盤推上了法庭。 拍賣屋是溫哥華樓市一個殘酷的 剪影:你撿到的漏,就是別人割的肉。

2019 都市投資全攻略 18 Investment Guide

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都市投資全攻略

專 題 報 導

《富爸爸窮爸爸》一書的作者羅 伯特清崎(Robert Kiyosaki)曾在他的 書中分享,在六、七十年代的美國,他靠

的銷售程序和後果是不同的。“在這兩

銀行拍賣屋和 法院拍賣屋的區別?

着低價購入銀行的拍賣房產,再轉手高

種情況下,買方和其律師都是 從債權 方購買房產,並且必須確保房屋的產權 (title)是明確的,除債權方的貸款或

價賣掉而賺了大筆的資金開始了原始積

大 多 倫多地 區 民商地 產和財產

現有的抵押貸款(existing mortgage)

累。在美國拍賣屋通常比市價低。但這

規划律師石汝楠(Renee)在接受星島

需要清掉(discharged)之外,還要確

樣的致富神話在加拿大似乎難以複製。

《加拿大都市報》記者專訪時表示,在

保沒有抵押(liens)、租金分配、地役權

因為加拿大拍賣屋的價格因為法律限

加拿大,當房主違約沒有按時償還貸款

(easements)等。在拍賣和喪失贖回

制,並不會非常低。在緊俏的房地產市

時,銀行拍賣和法院拍賣兩種情況都會

權的拍賣中,債權方通常僱用房地產經

場中,拍賣房是一個擁有諸多不確定因

有可能發生。債權人(lender)或銀行

紀人,以保持流程的公平並協助他們進

素的特殊存在。

會代表房主售賣房產。但這兩種情況

行銷售。債權方也可以在拍賣會上售賣

2019 都市投資全攻略 20 Investment Guide


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專 題 報 導

房產。”

(shortfall)。如果銀行賣價過低,給屋

決於具體的銀行和房主的信用記錄、債

銀行拍賣屋(Power of Sale)和

主造成損失,有被屋主起訴的可能。因

務權益比(debt to equity ratio)、當時

法院拍賣屋(foreclosure)最主要的不

此,銀行拍賣時需以公平的市場價格進

的房地產市場情況等因素。在出售通知

同之處在於,銀行拍賣屋的原屋主隨

行拍賣。”

中,債權方會通知房主欠錢款金額,說

時有贖回房產的權利。而法拍屋則一

銀行拍賣通常的流程 是,屋主違

明如果在某個日期之前沒有支付金額,

錘定音,屋主喪失贖回權,不再有迴旋

約15天後,債權人可以向房主發出銷售

那麼債權人將出售房地產。 通常房主擁

的余地。石汝楠表示,“在銀行拍賣的

權通知(a notice of power of sale)。

有的時間是35天,或者以合同規定的時

過程中,如果出售房產還剩下任 何款

這個 條 款 通 常 會 存 在於 和 銀 行 簽 署

間為準。”

項,在償還過銀行的貸款、利息和行政

的貸款協議中,並受《安省抵押法案》

而在法院拍賣(foreclosure)的

費用(administration fees)後,銀行

(Mortgage Act)保護。石汝楠介紹道:

過程中,法院命令允許債權人可合法擁

有義務將剩余(surplus)的部分給予

“債權人有權行使此權利,但他們也可

有房產的規則更為嚴格,所有法律程序

原來的屋主。如果出售進行後不夠 償

能不這麼做,因為銀行或債權人可能會

必須嚴格遵守。石汝楠稱:“因房屋的

還債權方,那麼房主仍有義務支付差額

給更多的寬限期(grace period),取

所有權轉移給了債權人,債權人會獲得

2019 都市投資全攻略 21 Investment Guide


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專 題 報 導

(keep)賣房後的任何盈余或自擔虧損。 這通常意味着如果房產的價值遠高於貸 款額,那麼債權人很可能想要採用這種拍 賣的方式,這樣他們就可以在房產出售時 賺取大筆利潤,而無需像銀行拍賣一樣 要把多余的利潤分給屋主。當然,屋主也 可以通過加按貸款(refinance)或二次 抵押(a second mortgage)來盡量避免 被法院拍賣的情況的發生。” 石 汝 楠 續 稱 ,“ 在 法 院 拍 賣 (foreclosure)的過程中,由於銀行或債 權人取得了房產的所有權(takes title), 他們不必像銀行拍賣屋(power of sale) 一樣以公平的市場價格(f air mar ket price)出售。 法院會對債權方進行監 管,每一步都要由法院批准。因此債權 方也不太可能像銀行拍賣屋一樣,因不 以合理的價格出售房產或過早阻止贖回 (foreclosing too early)等因素而被屋 主起訴(sued)。在安省,大部分時候會 以銀行拍賣的形式進行拍賣。”

房屋狀態不保證

所以在介紹中通常會說‘as it’(如

氣、物業稅支付情況、租戶、土地污

你所見),不像正常買房,可以要求

染、裝修等任何交易問題提供聲明。

大多倫多地區全職地產經紀Ben

房主做一些東西,或要求有正常的工

土地污染通常對商業和工業產業很重

Zhang在接受本報記者專訪時表示,

作狀態(working condition),但按

要,因為它影響土地的使用。但是在

銀行拍賣房和法院拍賣房都有一個很

原樣出售就不是這樣的了。這些可能

這種情況下,債權人不會提供相關聲

大的問題,就是這種房子通常都是房

會導致房主在購買房產後產生大量的

明,這很可能會影響新買家從金融機

主的經濟條件比較差,維護得不好,

前期成本。”

構獲得貸款的能力。因此這是有風險

有一定風險。“這類房子很多里面的

石汝楠也提示了相關風險。“在

的。但是產權保險可以避免部分風

配套設施都不會保證沒有問題或正常

購買拍賣房產時,通常債權人不會就

險,不是全部。同時也取決於具體情

工作。房屋主要系統、蟲害、非法活

建築物的狀況、分區合規性(zoning

況和具體風險。”

動、地下室狀況等均沒有任何保證。

compliances)、保暖材料、水電

2019 都市投資全攻略 22 Investment Guide

Ben還提出了一些不能忽視的


RBC Dominion Securities Inc.

• • 如何选择 • 投资收益如何计税?怎么通过延税基金和股息的特性

B.C. (电梯入口在RBC和White Spot西餐厅中间)

RBC多美年证券公司是RBC

(RBC Wealth Management) 的成员公司,RBC

2019 都市投資全攻略 23 Investment Guide

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專 題 報 導

大 多倫多地區全 職地產經紀Ben Zhang

買拍賣房秘訣

其他因素。“比如,很多拍賣房的

自己想要買房但有點擔心房屋的過往

屋主曾在屋內進行過非法的活動。比

歷史,希望知道這個房子有沒有種過大

如種植大麻、發生案件有人去世等。這

麻、是否發生過命案等,警察是會配合

種事是有可能發生的。所以買這種房

的。”

子一定要做好自己的盡職調查(due

其次,許多人對於拍賣房的產權也

diligence)。嚴格意義上說是買家自

有所擔憂。很多屋主因為較差的經濟狀

購買拍賣屋的潛在買家提出了一些

己要做的。因為經紀只是把他知道的

況,房屋被拍賣時,通常房產上除了一貸

法律錦囊。她稱:“首先要聘請驗屋

東西告訴買家。普通老百姓要查到這

的銀行,還有二貸甚至三貸。關於這方

師(inspector),並讓你的律師審查

些使用搜索引擎也是不夠的。在一些

面的問題,Ben回應稱:“加拿大的過

購買協議(Agreement of Purchase

情況下,可以考慮自己花錢去警察局查

戶都是通過律師來做的。而且買家也

of sale)。最重要的是,購買合同

詢。這時不要指望地產經紀替你去做

會有產權保險(title insurance)。因此

這件事,因為經紀沒有義務做。地產經

在過戶過程中,房屋產權出現問題的可

紀只保證文本具備法律上的合法性。文

能性不大。至於第二、第三貸款,買成了

本之外的定西,永遠是買家自己花時

之後,你的房子上面會不會因此帶一個

間、花錢做的事。比如,即便沒有買房

lien(留置權),或者貸款移不掉,我認

合同在手,拿着放盤信息,向警局說明

為這種情況不大會發生。

大多倫多地區民商地產和財產 規划律師石汝楠(Renee)針對想要

應要求債權 人保留貸款條 款(t h e financing clause),該條款規定,在 獲得必要的融資前待售是待定的,為 了買方的利益而存續至某一截止日 期。

2019 都市投資全攻略 24 Investment Guide


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專 題 報 導

買家的律師會把關,產權不清

內完成,但在實際操作中需要更長的

點,因為房子狀態不會好。但一定是

楚,最後大不了不買了。產權不是大

時間,可能大約4至6個月,可能是由

在公平市場價格的範圍內的。”

問題,最壞的情況是房子買錯了或者

於法院的效率、當事方的合作程度、

買差了。”

治安官(sheriff)安排驅逐租客的時

受銀行委託出售拍賣屋

間等因素,都可能會影響這一過程的

哪種拍賣都無便宜可佔 提及通常什麼會決定到底使 用銀行拍賣還是法院拍賣的方式,

持續時間。大多數債權方選擇這種方

Ben曾經接受銀行的委託,售賣

法。它不要求銀行通過繁瑣冗長的法

過銀行的拍賣屋(power of sale)。

院程序。而在法院拍賣的過程中,這

他坦言,因客戶是銀行,的確很多事

個耗時過程大約是1年。”

情相對麻煩,條條框框也多。“銀行

Ben闡述道:“首先在安省,銀行

Ben認為,不論是哪種拍賣方

牌面的原因很簡單,就是屋主斷供。

拍賣(Power of Sale)做得多一

式,任何人都不會有便宜占。“買拍

銀行一般會選擇做得比較多的地產經

些。愛德華王子島(PEI)也是。

賣房不會撿到什麼便宜。首先,有些

紀去做售房的工作。銀行的要求比較

法拍屋(foreclosure)需要法庭的

經紀缺乏職業道德,也不明白怎麼回

苛刻,不像普通買賣那麼自由。主要

命令,卑詩省(BC)、魁北克省

事,把道聽途說當成真事去說。為了

是和銀行方面的律師打交道多一些。

(Quebec)、美國的大部分地區使

能夠有生意,可能對客戶進行錯誤宣

他們會給一個條款出來,會有自己的

用得較多。安省不是完全沒有法院拍

傳。第二,很多華人總想撿便宜。但

時間表(schedule),要求買家必須

賣的程序,而是銀行拍賣這種方式更

是買賣房子怎麼會有便宜撿?有的話

按照他們的schedule去簽。買家經紀

受歡迎。因為它的費用比較低。大家

怎麼會輪到你?你撿到是便宜,撿不

如果不願意接受,就不要去談。不接

在簽合同的時候規定斷供多久後有什

到就是坑。”

受苛刻條件的人通常也不會去碰銀行

麼流程。而法拍屋必須要有法庭的批

目前房地產的交易是絕大部分

拍賣的房子。”

准。法庭批准涉及到律師,時間長,

都通過MLS進行的,所有的信息公開

根據過往經驗,Ben總結,通常

費用也多。”

透明。Ben稱:“大家都會看到,也

購買銀行拍賣房的人有兩種。“第一

大多倫多地區民商地產和財產規

都能知道的情況下,如果有人告訴你

類人本身是建築商,想推倒重建,所

划律師石汝楠(Renee)對此觀點表

有便宜,還是在一個很公開的、共享

以無所謂房屋本身的狀態和情況,便

示認同。“銀行拍賣是一種有利的方

式的體系中,基本上可能性是不存在

宜就是了。第二類就是不成熟的想撿

法,因為它更快,理論上可以在2個月

的。拍賣屋,只能說價格稍微低一

便宜的買家,或者想自己做裝修或翻 建(flipping)的人。所以他們通常在 買這類房子時,就已經清楚自己的權 利義務和風險了。 另一方面,作為賣家經紀,你也 沒有義務去保障他的利益,因為你代 表的是賣家的利益。這時候我就嚴格 按照銀行給的東西去做。”

2019 都市投資全攻略 25 Investment Guide


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地 產 市 場

本報綜合報道

卑詩今年房銷料減5% 大溫樓價回落至99萬 卑詩地產協會(British Columbia Real Estate Association,簡稱BCREA)9月初發布2019

卑詩地產協會第3季樓市預測報告數據

年第3季房地產市場分析報告,預測今年全省 住宅成交量將會較去年縮減約5%,至於屋價

地區

2019年(預測)

2020年(預測)

大溫

99

101

菲沙河谷

71.6

72.7

維多利亞

68.05

68.2

芝裡華克

53

53.6

奧卡納根

52.71

53.42

則微跌2.3%,其中大溫區跌幅較大,估計會 回落5.6%,至99萬元(見附表)。

BCREA指出,2019年全省房銷量估計僅有74,780

平均物價(萬元)

個單位,比2018年下挫4.7%。不過,到了2020年,卑

資料來源:BCREA

詩省樓市可望回升,銷售量將會回升10.6%,至82,710 個單位,但低於10年平均的85,800個單位。 至於大溫區,預計今年2.45萬個單位易手,比去 年減少2.2%,但到2020年,市場走勢可望出現逆轉,

卑詩地產協會預測,今年房銷量將會比去年 減少4.7%,但明年則可望回升約一成。 星報

房銷將會攀升16.3%,至2.85萬個單位。

明年全省房銷料回升一成 BCREA副首席經濟學家奧格蒙德森(Brendon Ogmundson)指出,在政府實施打擊樓市政策一年半 之後,卑詩省市場正呈現復蘇跡象。他補充說,預料 明年市況會持續回升,房銷量可望回升至長期平均水 平。 房屋價格方面,BCREA最新預測,卑詩省今年房 屋平均價格為69.55萬元,較2018年減少2.3%,明年 則可望回升3.2%,至71.8萬元。 而大溫房屋平均價格,則預計今年會錄得5.6%的 按年跌幅,至99萬元。到了2020年,屋價會回升2%, 至101萬元。

2019 都市投資全攻略 26 Investment Guide


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2019 都市投資全攻略 27 Investment Guide


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地 產 市 場

溫市短租規例實施一年 逾七成持牌營運者合格 溫哥華市的短期出租規例實施至今已有一年,根據市政府最新公布 的數據顯示,市府至今發出了超過4,000個短租商業牌照,經審核 後,約七成三業主符合市府規定,比率為北美地區中最高之一。

溫市議會于2018年4月18日表決通 過,立例規管短租商業活動,有關法例 于同年9月1日起正式生效。 據市府提 供的最新資料顯示,截 至今年8月30日為止,市政府發出合共 4,025個短租商業牌照,而Airbnb等短 租網站平台的招租單位則有5,866個。 經 過 初 步 審 核 後,當 局 正 在 對 1,600個短租地址進行詳細檢討。同時, 自從今年春季以來,市內被暫停或吊銷 牌照的個案更增加了10倍。

市府持續向違例業者加強執法 除此之外,截至今年8月30日為止, 市政府發出共6 42封有關短租的警告 信、660張違例告票、276項法庭命令、

溫市短租規例出台一年,政府發出超過4,000個相關商業牌照。星報

暫停117個牌照,以及116宗建議提出檢 控。

共損失4萬元。

措施能夠繼續發揮作用,同時會繼續將

溫市政府持續向違例的商業短期

溫哥 華市長甘迺 迪 ( K e n n e d y

出租營運者加強法律行動,一名早前已

Stewart) 表示,政府了解很多居民仍然

2018年9月5日,即新措施出台數天

被罰2萬元、于兩處物業共有35個短期

高度關注短租活動對社區帶來的影響。

後,市府已發出2,630個短租牌照,短租

出租掛牌的營運商,在本年8月因從事非

他補充說,法例實施一年後,政府確認

網站上的招租單位更由立例前的超過

法短期出租活動再遭罰款2萬元,令他

監管和執法工作所帶來的效益,冀有關

6,600個,大幅減少四成,至3,724個。

2019 都市投資全攻略 28 Investment Guide

滿足長期租屋人士的需要放在首位。


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地 產 市 場

國際名牌搶攻溫市 店鋪空置率低至1% 根據一間國際物業數據公司指出,隨着國際名牌紛紛進駐大溫市 場,區內的零售店鋪空置率下跌至約1%的“極低”水平。同時, 大溫主要購物中心的店鋪銷售額也在不斷攀升。

CoStar Group Canada發表最新 一份市場報告顯示,截至2019年7月底

Metrotown)等大型購物中心更是一鋪

全國水平,加上旅遊業保持強勁,其中

難求。

不少本地旅客更是購買名牌貨品的“豪 客”。

為止,大溫零售店鋪空置率下跌至1.3% 的“極低”水平。

卑詩經濟增長超全國水平

零 售 業 顧 問 帕 特 森( C r a i g Patterson)指出,大溫主要購物中心的

同時,由2018年7月至2019年7月 底為止,市場淨吸納了210萬平方呎的零

CoStar Group溫哥華高級市場分

銷售額持續攀升,其中西溫的皇家柏克

售店鋪面積,其中太平洋中心(Pacific

析員賈馬尼(Jamil Jamani)表示,大溫

購物中心(Park Royal)在6月30日為止

C e n t r e)、渥 列 治 中心(O a k r i d g e

零售店鋪成為“搶手貨”,部分原因是普

的過去12個月內,平均每平方呎的銷售

C e n t r e)及鐵 道鎮(M e t r o p o l i s a t

遍預期,今年卑詩省經濟增長將會超於

額超過1,300元,躋身全國前5名位置。

有報告顯示,大溫零售店鋪相當搶手。圖為溫市太平洋中心購物商場。YellowPages

2019 都市投資全攻略 29 Investment Guide


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地 產 市 場

對溫哥華地產的 一些看法 縱觀大溫地產市場的過去2年,“跌”和“冷”成 了該行業的主流詞彙。包括住宅和商業地產在內, 全線告急。商業雖然比住宅市場好很多,但是總體 成交量也縮水不少。很多客戶和潛在的投資者都在 問,今後到底還有什麼值得投資的方向。Angela個 人總結出以下幾點:

1. 多倫多市場目前的高熱度,充

3. 接下來3到5年,商業投資相比

點。其中北素裡中心區,因該市政府

分證明了大量熱錢還在加拿大境內蓄

住宅投資有更好的前景,其中包括有

未來巨資興建計劃成為快速增長點之

勢以待,只是在尋找新的突破口;

長期穩定租收的辦公樓、出租公寓及

一。

2. 大溫因為政策和經濟調控因

商舖的投資,以及潛力巨大但大多數

Kelowna市因其優美的自然環

素,被管控和壓制的地產市場,需求

中國投資者尚未充分意識和發掘的工

境,以及擁有UBC Okanagan校區、

依然存在,商住均有。影響到該市場

業及倉庫用地。

Kelowna國際機場等優勢,也具巨大

活躍度的因素,包括但不限於聯邦政

投資區域將從低陸平原的核心城

潛力。其中辦公樓、商舖、倉庫和工

府的銀行貸款壓力測試、BC省政府和

市如溫哥華、本拿比、列治文、高貴

業用地等將是未來投資熱點。UBC

溫市政府推行的投機稅和空置稅及其

林、素裡等地,逐漸向東北部拓展,

Okanagan校區內和周邊的學生和出租

他多項稅種、以及中國政府對資金外

沿菲莎河谷及Okanagan河谷沿線的二

公寓用地和開發也是另一熱點。挑戰

流的嚴格管制。

線城市將逐漸成為未來10年的投資熱

和機遇共存!

Angela﹙小霍﹚自進入大溫地產界以來,憑借對行業的熱情和執著,秉承對客戶高度負責 的態度,努力鑽研業務,在住宅和商業地產領域均有佳績。2015和2018年獲RE/MAX全球 白金大獎,2016年獲RE/MAX個人最高獎鑽石獎,2017年獲RE/MAX Titan巨人獎。2015 至2018年連續四年獲得大溫地產局百萬莊園俱樂部成員大溫首5%。以往成交記錄和客戶 口碑可隨時提供參考。 ANGELOHUO電話:778-926-8368官網:www.angelahuo.com

2019 都市投資全攻略 30 Investment Guide


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財 經 觀 察

美儲局減息0.25厘 特朗普批鮑威爾無遠見 美國聯儲局一如市場預期再次減息0.25厘,聯邦基金利率的目標區間降至1.75厘 至2厘。對于美息未來走向,聯儲局內部存在較大分歧,多數成員認為不再減息。 金管局總裁陳德霖表示,認為在當地經濟平穩下,聯儲局出現這種分歧較少見, 認為局方對利率有分歧及不確定性,提醒大家要小心管理風險。由于聯儲局減息 聲明偏“鷹”,減息後美匯指數上揚,高見98.623,隨後有所下跌,截至昨晚8 時,報98.277;美元兌日圓報107.93;歐羅兌美元報1.1068。

美聯儲大樓。

據聯儲局最新利率點陣圖,17

底前不再減息;但有7名委員預期今

反對減息0.25厘的人數已上升至3

名委員預測今年底的聯邦基金目標

年仍將會有第三次降息,再減0.25

名,創下2014年12月以來利率取向

利率中位數為1.875厘,意味着年

厘。此次議息會,10名投票委員中

投票的最大分歧;其中2名認為應保

2019 都市投資全攻略 31 Investment Guide


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財 經 觀 察

若中美貿易戰未有緩和迹象,美聯儲或會再度減息。

持穩定,1名委員則支持大幅減息

長,但環球經濟尤其歐洲和中國的

沒遠見!(No guts, no sense, no

0.5厘。

增長轉弱;美國貿易政策亦給美國

vision! )”他認為聯儲局應該將利

陳德霖表示,美國減息是配合

投資及出口帶來壓力,當局須考慮

息降至零或者更低。

採取適當措施,達至經濟持續擴

可能對經濟產生實質性影響的因

渣打大中華及北亞地區財資市

張,但委員會對至年底利息走勢有

素。儲局在會後聲明指,近幾個月

場部投資管理主管劉孟璣表示,市

明顯分歧,提醒大家要小心管理風

美國失業率處在低位,消費開支亦

場預期美國年內再減息機會有四

險。

強勁,但商業投資及出口疲弱。

成。他解釋,美聯儲已陷入兩難境

聯儲局主席鮑威爾議息會後見

鮑威爾稱,聯儲局高度依賴經

地,一方面中美貿易陰霾難散,環

記者時表示,經濟前景仍然良好,

濟數據,作為貨幣決策走向的依

球經濟風險有增無減,美國仍有減

此次減息是為美國經濟提供保險

據。如果美國經濟走下坡,局方或

息空間;另一方面,聯儲局不希望

“insurance”,以防範正持續出現

需要採取一系列減息行動,並強調

向市場釋放過多減息信號。若中美

的風險。

已隨時做好準備。

貿易戰未有緩和迹象,對經濟數據

他續指,料美國經濟不會衰

不過,美國總統特朗普議息會

退,最有機會出現的情況是溫和增

後抨擊鮑威爾“沒膽量、沒道理、

2019 都市投資全攻略 32 Investment Guide

的負面影響將會逐漸浮現,美聯儲 或會再度減息。


劉偉宏

深圳知名女企業家 女士重子佈局 大溫地區商業地產

她說:溫哥華是個好地方! 劉偉宏女士及創辦怡景集團簡介: 1999年-2002年 2002年-2010年 2010年 2002年 2002年-至今 2004年-至今 2004-2012年 2005年 2013年-至今

任廣東省女企業家商會會員及常務副會長 任廣東省女企業家商會會員及常務會長, 換屆申請辭職 深圳總商會理事 深圳光彩事業促進會 廣東省光彩事業促進會 任深圳市僑商會副會長, 2012年換屆選舉申請辭職 任全國工商聯女企業家商會理事 黑龍江省企業家深圳分會副會長

劉偉宏總裁

目標:溫哥華優質的商業投資項目都是我們的選擇 我們的夢想是打造二座大溫集藝術、文化交流、時尚購物、休閒娛樂為一體的購物中心。

怡景集團創立於1994年,集團總部位於中國深圳,目前在廣東深圳、黑龍江哈爾濱等城市及巴巴多斯、香 港等國家和地區擁有十余家全資公司,總資產過百億元人民幣。 已經發展成為以房地產投資開發和購物中 心運營為主業,以物業管理和酒店業經營為輔的大型民營企業,在社會上具有一定知名度和影響力。

主要商業地產開發項目

2002年深圳福田投資開發的大型購物中 心項目"中心城",2019年3月售予領展 基金,以66億人民幣現金交割成功。

2018年投資3億打造的哈爾濱HID 夢主題游樂園正式開業。

2019年投資的溫哥華島上的高爾夫項目 Arbutus Ridge Golf

本集團目前已在大溫地區投資逾6000萬加 幣,涉及溫哥華downtown 中心在建商業、 高爾夫球場、溫哥華島旅遊開發、特色餐廳 等多個領域,計劃未來再投資10億加幣。 2014年收購的溫哥華島上的意大利餐廳 Union Street Grill & Grotto

聯繫人:呂航778-883-0389

2019 都市投資全攻略 33 Investment Guide


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財 經 觀 察

歐減息再推量化寬鬆 存款變負利率 歐羅區經濟疲軟,歐洲央行宣布自2016年3月以來首次減息, 調低存款利率0.1厘至負0.5厘新低,符合此前市場預期,而主 要再融資利率及邊際貸款利率則分別維持零及0.25厘。

此外,歐央行宣布一系列經濟刺 激措施,包括重啟去年底才結束的量 化寬鬆(QE),從今年11月起,每 月購入200億歐羅債券,購買計劃將 在有需要的情況下盡量長期,且在新 一輪QE結束後才會考慮加息。 歐羅兌美元近來跌至一周低 位,議息消息公布後,歐羅兌美元 最初抽高0.54%,至1.1069,截至 昨日晚間8時又回落至1.0961水平, 倒跌0.45%,歐羅兌港元亦回落至 8.5776,跌0.61%,歐羅兌日圓跌 0.54%,至118.08。 歐央行亦在本次會議上改變了前 瞻指引,強調在歐洲通脹率收至2% 目標前,利率將維持在當前或更低水

強調今次推出的措施全面,相信可為

平。歐央行此前預期利率將維持不變

維持良好金融環境提供動力。同時,

此外,為抵消負利率的影響,

直至2020年中。

歐央行宣布調低今、明兩年經濟增長

歐央行同意更改定向長期再融資計畫

歐央行行長德拉吉(見圖)表

預測1.1%及1.2%,分別降低0.1及0.2

(TLTRO)利率,放寬對銀行長期貸

示,中美貿戰帶來的環球貿易緊張正

個百分點。美國總統特朗普在Twitter

款的條件,並引入分層利率機制,豁

傷害歐羅區,特別是製造業方面。他

中表示,歐央行減息意在貶值歐羅,

免對部分銀行的存款實施負利率。

2019 都市投資全攻略 34 Investment Guide

使美元強勢,傷害美國出口。


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財 經 觀 察

加人年入25萬才感財政安穩 最近公佈的一項調查發現,加拿大人認為需要有25萬元的稅 前收入,才會感到財政安穩。上述金額與統計局2015年的 全國稅後入息中位數的5.6萬元相比,存在極大差距。

千禧代要求最低 只須16萬

安穩,要達到個人理想生活也只需要有

安省,當地居民對收入要求較全國平均

299,854元收入;35至54歲的人則認為,

水平高,認為要有27萬元入息,才會感到

調查 是由投資顧問公司Ed ward

有227,290元(即較千禧代要求再多6萬

財政安穩和可以過理想生活。Edward

Jones進行。該公司在2017年5月23至26

元)入息,才會覺得財政安穩,這可能是

Jones的Patrick French表示,加拿大人

日,訪問了1,565個加拿大人後得出相關

因為他們有家庭負擔;55至64歲準備退

能夠正視他們的財務目標和理想生活方

結果。調查指出,受訪者平均覺得要有

休者對財政安穩的要求最高,認為需要

式是好事;調查顯示不同年齡層的人,

25萬元的稅前收入,才會感到財政安穩;

有398,347元收入才可感到安穩,但他

有不同的財務需要;但理想與實際收入

如果要過理想生活,就要再增加5萬元。

們認為只要有325,066元,便可以過理

所存在的極 大差距,反映出民眾必須

不同年齡層對上述收入要求也有

想生活;當中超過7萬元的差距,反映出

正視日常開支,對理想生活有更正確的

他們要背負一些額外財務負擔。

認知,以及對未來財務策略有健全的規

所不同。18至3 4歲的千禧世代要求最 低,認為有166,622元收入,便覺得財政

調查又顯示,生活水平持續攀升的

2019 都市投資全攻略 35 Investment Guide

劃。


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財 經 觀 察

景泰資本喜獲二殊榮 保值增值享財富人生 政府打壓樓市、銀行收緊貸款政策、股票市場變化莫測,面對近兩年的經濟環 境與一系列相關的經濟政策,許多民眾都會感到投資無門。但也有不少投資 者將目標瞄了MIC。MIC是Mortgage Investment Corporation的簡稱,即房 屋抵押貸款的投資公司MIC將投資者的資金匯集,投資于多元化房屋抵押貸 款組合,然後再將收取的利息派發給投資者,這類公司在加國已有40年的歷 史,而作為卑詩省首家華人MIC公司,景泰資本有限公司最有發言權。 景泰集團旗下各分支。

景泰資產管理有限公司全體成員。

2019 都市投資全攻略 36 Investment Guide


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財 經 觀 察

在剛剛過去的9月,景泰資本有限

景 泰 資本 有 限 公司 負 責尋 找 房 貸 機

到了實打實的穩定回報,好口碑相傳的

公司喜獲兩項殊榮,其中包括在2019

會、放款並管理景泰MIC的房貸組合。

同時,也贏得了越來越多客戶的信賴,

年“加 拿 大 成長 最 快 企業5 0 0 強”中

公司負責人和管理人員在這一領域有

而其中不乏從公司成立以來一直跟隨

排名第41位(Grow th 50 0 ranking

着豐富的經驗,所有的貸款均有民 居

景泰超過七年的老股東。股東們對于景

o f C a n a d a’s F a s t e s t - G r o w i n g

或商業地產作 抵押,包括獨 立別墅、

泰GMIC房屋抵押貸款投資為他們創造

Companies);以及在“加拿大成長最

Townhouses、公寓、零售物業、工業物

的“看得見,摸得着”的固定收益,感歎

快企業業務排名報告(2019 Repor t

業與多戶住宅等被銀行與其它大型金

把錢投資到景泰MIC真是一種省心省

on Business ranking of Canada’s

融機構忽略的領域。而景泰MIC根據卑

力的投資方式。

Top Growing Companies)中名列第

詩省法律于2012年10月16日成立,是

成立七年來,景泰一直不忘為客戶

180位,這是基于景泰資本三年營業額

一家房地產抵押貸款投資公司。這個資

提供資產真正保值、增值的優良契機;

增長率198%的亮眼成績。喜訊傳來,公

金庫投資工具面向符合資格的投資者,

為高資產、高收入的客戶提供100%有

司員工與股東們皆為鼓舞,因為這兩個

貸款組合產生的利息每個季度向股東

抵押,高于平均回報收益的投資機會的

獎項正是對景泰資本有限公司不忘初

發放。今年是景泰成立的第七年,在過

初心;也帶着感恩之心,經常舉辦各種

心堅持保值增值、穩定派息的投資理念

去六年九個月以來,憑借資金管理人的

類型的活動來回饋股東客戶朋友們,例

的肯定,以及對景泰專業穩定的運作與

高風險意識與公司負責人嚴格的貸款

如茶藝、書法講座、中秋品茶會、夏日莓

管理的褒獎。

審查程序以及豐富經驗,景泰MIC為投

果採摘等,景泰希望借助這些活動的平

資者提供了源源不斷的長期現金回報,

臺,搭建股東們交流的橋樑,讓各行各

連續7年都為投資者提供了高于平均水

業的客戶朋友們都能通過有意義的活

平的穩定分紅,其中還包括兩次“特別

動相聚,在分享歡樂的同時也能進行多

派息”。

方面的交流探討。而在寬敞明亮的辦公

作為景泰MIC的資產管理機構,

為個體和機構投資者度身定制投

大樓內,景泰也為其MIC股東們特別打

資戰略,為投資者選擇品種多樣、充滿

造了舒適的活動會所,歡迎股東們經常

機會、抵押擔保和高回報的房貸投資及

過來坐坐和參與休閒活動。

類似資產投資,景泰MIC在資本保值的

起始于華人,紮根于華人,七年前,

基礎上,通過每個季度穩定的現金流實

一群有心人因為一個共同的宏願而凝

現可靠的長期回報,讓投資者股東們看

聚在了一處,披荊斬棘,砥礪前行,將景

景泰為股東們打造的會所,這裡經常舉辦 不同的活動。

泰這個企業從無到有,自優而精地建立 起來。而這七年憑借專業的管理與出色 的成績,景泰已然向他的股東和客戶們 交出亮眼的成績,為他們獲得經濟上穩 定而優異的回報,自身發展的進步也有 目共睹。如今,在集團業績穩步提高、 不斷開拓進取的同時,景泰也在更積極 地承擔社會責任,希望從華人社區拓展 到主流社會,做到中西結合,為更多的 客戶提供保值增值、可靠穩定的投資回 報,也在創作財富中回饋社會。

景泰辦公室。

2019 都市投資全攻略 37 Investment Guide


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財 經 觀 察

加拿大家庭負債比率略回落 加拿大家庭負債比率略見回落,根據加拿大統計局 公佈的最新數據顯示,第二季家庭收入增長速度較 負債比率增長快,故導致負債比率錄得下跌。

統計局表示,經季節調查後,第二 季家庭負債比率,較第一季輕微下跌0.4

比2010年的11.9萬元有所上升。 這一機構還表示,高於預期的加息

個百分點,至177.1%,第一季為177.5%; 比率反映家庭每獲得1元收入,債務負擔 為1.77元,債務包括消費信貸、按揭及 非按揭貸款。 統計局表示,經季節調整後,加國 信貸市場的新借款額,由第一季的189 億元,上升至235億元;而第二季的2.25 萬億元總借貸額中,有接近1.47萬億元 為按揭,7,829億元為消費信貸及非按揭 貸款。 至於第二季家庭償債比率(按信貸 市場債務本金及利息的總承擔款項,占 家庭可支配收入的比例計算),第二季 微升至14.93%。 安省家庭收入不及債務增速 負債 不斷增加。根據加通社消息,安省財政 監督機構稱,自2010年以來安省家庭的 債務已在不斷增加,預計將繼續增長, 在利率也上升的情況下這可能會給經濟 帶來一定麻煩。 此前,較低利率刺激了安省家庭的 支出,2010年至2016年間,家庭債務平 均每年增長5.6%,而同一時期,家庭可 支配收入平均每年僅增長3.4%。2016 年,安省家庭平均負債接近15.4萬元,

2019 都市投資全攻略 38 Investment Guide

可能會迫使人們削減開支,對整體經濟 將產生負面影響。

(Grace編譯)


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財 經 觀 察

千億分紅你拿了嗎? 市場進入秋季,波動性沒有降低的跡象,國債收益率倒置, 固定收益市場幾乎難以找到收益,使得投資者更加困惑。加 拿大30年國債收益率今年幾乎腰斬,從2.6%一路降低到目 前的1.3%左右的水平,創下一個新的歷史記錄。

2019 都市投資全攻略 40 Investment Guide


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財 經 觀 察

美國30年國債也在上周首次跌破

的重要因素。

發現事與願違。

2%的水平,這些卻都發生在股票市場

美國股市這十年牛市裡,不僅價

這些年來,優先股市場卻發生了

大規模反彈的情況下,目前美國股市

格上漲,而且公司不斷的分紅已經超

根本性的改變,大部分優先股的票面

已經收復了去年第四季度的虧損,一

過千億美元。最近一段時間,分紅基

分紅每隔五年都會進行重設。一般重

般而言股市上漲如此迅猛,國債收益

金的投資者賺得金玉滿堂,反觀這些

設後的票面分紅,以加拿大5年期國債

率應該出現相反的走勢,市場上的擔

精打細算的小散戶,卻在分紅投資上

收益率為基準。因此,當國債收益率

憂情緒可見一斑。

栽了跟頭。過去的五年里,超過60億

處於上升周期的時候,這一類優先股

當前市場上,所有投資策略中,

加幣的資金流入優先股ETF,加拿大

的表現反而會更強一些,同理可證,

分紅的價值投資正當時。首先,北美

滿地可銀行,加拿大Horizo ns公司都

當利息下降時,這些優先股的表現就

進入老齡化社會,許多投資者都需

有優先股ETF,兩家公司的優先股ETF

會非常糟糕。

要分紅現金流,根據投資者的分類

就吸引了近40億資金。

BMO的投資分析師表示,當利

看,當前有一半的投資者其實是收益

可悲的是,在過去五年的牛市

息下降時,優先股的分紅與利息掛鈎

型的,而這一比例在2010年僅僅有

裡,加拿大普通股分紅基金附帶2%

也會變化。就拿BMO的優先股ETF來

20%。

的管理,扣除費用後評價回報10%

說,這個ETF在2012年以每單位15

美聯儲降息的環境下,今年債券

左右;這些優先股ETF的管理費只有

塊加幣發行,經歷這麼多年後,這個

價格暴漲,出現股票分紅率高於政府

0.2%(未計算買賣手續費),但是

ETF的價格跌到每個單位9塊錢。特別

的國債收益率的情況。另外,每年可

即使加上每月的分紅累積,平均損失

是在加拿大2015年兩次降息後,這個

以增加分紅的公司,一般都具有長期

1.1%到2.7%不等。這就奇怪了,都是

優先股ETF的價格暴跌20%。

的分紅歷史,從股票市場的數據看,

分紅怎麼會有這麼大的差異呢?

今年以來,美聯儲在特朗普總統

能夠堅持長期分紅的股票,盈利能力

原來,這些購買分紅ETF的散

的壓力下變得越來越鴿派,進行了十

都非常強大,因此長期表現好於分紅

戶,他們買的ETF雖然分紅,但是ETF

年來的首次降息,加拿大雖然沒有跟

水平不能持續的公司。而且,這類公

背後的資產卻屬於優先股,並不是大

隨,不過分析師預計聯邦大選後加拿

司手頭的現金非常充裕,一個能夠穩

部分投資者和分紅基金購買的普通

大央行會追隨美聯儲降息,因此優先

定增加分紅的公司,其價格變化的敏

股。按照道理講,優先總有領先,優

股ETF最近大跌,其慘烈程度遠超過

感程度較低。

勢,VIP的意思,怎麼反而會落後於普

經歷貿易戰考驗的美股。

大家都很耳熟能詳的可口可樂

通的投資者呢?

公司就是一個典型的長期分紅投資標

這些優先股ETF,每個月向投資

的,分紅再累計的投資將1962年的

者派發分紅,很適合有現金流需要的

10,000變成300萬。再以加拿大TSX為

朋友,不過,股票的價格在過去幾年

例,如果你是長期投資者,在經歷十

裡一直下跌,最近則跌勢兇猛。如果

年以上的投資後,會發現其中的增長

一個投資者把優先股的分紅ETF作為

超過一半來自分紅,實在是不可忽視

替代債券和GIC收益的投資,可能會

楊凡

加拿大證券學院院士/特許金融規劃師 文中提及產品只作參考,不構成推薦。 閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。

2019 都市投資全攻略 41 Investment Guide


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都市投資全攻略

財 經 觀 察

如果可以只繳納11%的稅

為什么要付49.8%? 加拿大人稱“萬稅之國”。特別是在加拿大做生意的人,更是有這種體會:公 司與個人的資產是完全分開的,公司帳上有很多錢,但是個人卻不可以使用。 因為一旦個人動用了公司帳上的資金,這筆資金就會算成是個人的收入,繳納 很高的個人所得稅。我們生活的BC省最高的個人所得稅稅率是49.8%。 那么,究竟有沒有辦法可以將公司資產免稅轉移給個人使用呢?

公司盈利後的困惑 在加拿大,加拿大人控 股的小型

作者:馮銀鎖Simon,加拿大知名 註冊會計師、註冊財務規劃師,聯 華顧問公司/馮銀鎖事務所創始人。

所以,公司賺錢了,就面臨着三個困惑:

受益人,受保人是公司的股東。此人壽保

第一,公司盈利如果 直接發給個

險是分紅儲蓄型或投資型終身人壽保險。

人,個人繳納49.8%的個人所得稅;

等到股東退休的時候,將人壽 保

公司享受稅務的優惠。從2019年起,小

第二,公司盈利如果不直接發給個

險保單抵押給銀行,股東從銀行借錢,

型公司的正常生意經營收入,收入前50

人,而是盈利報完稅後分紅給個人,公司

每年領取免稅退休收入。等到股東過世

萬部分的公司所得稅是11% (50萬以

和個人一共繳納55.6%的稅;

後,根據稅法第148條,人壽保險首先免

上的正常生意經營收入,公司所得稅是

第三,公司盈利如果不直接發給個

稅賠償給公司,然後放入公司的資本分

27%;公司的被動投資收入所得稅是

人,也不分紅給個人,那么被動投資收入

紅賬戶(Capital Dividend Account)。

50.7%)。享受11%稅率的50萬,我們稱

需繳納50.7%的稅,並且當被動投資收

然後再免稅地分紅給過世股東的遺產,

為小型公司低稅率額度。相較于49.8%

入超過50,000加幣時,還會降低小型公

與銀行結算後,剩余的資產就可以免稅

的個人所得稅,這11%的公司所得稅是

司低稅率額度。

地留給下一代。

非常低的稅率了。不過,繳納公司所得稅 後的錢,在分紅給個人時,個人仍需要繳

那么有沒有辦法合法地利用小型公 司節稅呢?

納分紅收入所得稅,最高可達44.6%, 這樣算來,公司和個人合在一起總共繳

當然受保的股東如果不需要退休 收入,那么在人過世後可以同樣先將人 壽保險理賠金放入公司的資本分紅帳

小型公司節稅之捷徑

了55.6%的稅。

號,然後免稅分給股東之後人,後人同 樣不需要繳稅。

公司繳稅後的盈利,只要不分給個

公司和人壽保險相結合,可以有意

如此安排,公司的盈利不需要分給

人,個人就不需要報稅。但是留在公司

想不到的節稅方法。公司和人壽保險如

個人,繳納49.8%的稅,只需要繳納11%

的盈利再去投資,投資收 益需要交納

何結合呢?

小型公司稅。如果可以繳納11%的稅,為

50.7%的公司稅。並且在2018年,加拿

公司用繳過11%所得稅之後的盈

大聯邦政府出台了新的加拿大公司稅

利,去購買一份人壽保險。人壽保險和

利用人壽保險做節稅的安排,還

法,如果小型公司的被動投資收入(利

其他的投資不同,它不會產生任何的報

有很多技巧。如果您沒有現金來繳納保

息、資本增值、房租等等)超過5萬加元,

稅收入,也就不用繳納50.7%的稅;同時

費,還可以利用銀行的貸款來安排。要

那么超過的部分,就會減少小型公司低

也不會影響小型公司低稅率額度。

了解不同的技巧和方法,請和我的事務

稅率額度。

這份人壽保險由公司擁有,公司做為

2019 都市投資全攻略 42 Investment Guide

什么付49.8%呢?

所聯系。


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財 經 觀 察

4能源省落後全國運輸業僅有50點

小企信心指數倒退 9月降1.3跌破60點 根據加拿大獨立商業聯盟公布最新數據顯示,9月份加國小企業信心指 數倒退1.3點至低於60點。聯盟發言人表示,今年以來小企業信心起伏 不斷,至今仍未看到一個月是處於穩定水平,特別是在加國四個能源省 份,小商企信心確實落後於國內其他地區。 加拿大獨立商業聯盟副主席麥勒特。

在加國各行各業擁有11萬名中

營業表現會更強勁。

小企業會員的加拿大獨立商業聯盟

聯盟副主席兼首席經濟學家麥勒

9月份小商企員工招聘仍然呈現正

(Canadian Federation of Independent

特(Ted Mallett)稱,今年以來小企業信

值淨額,16%僱主預料他們在未來三

Business),昨日發表反映加國小商

心升跌不斷,至今尚未看到一個月是

個月增聘全職員工,有15%東主就稱

企信心的9月份「商業晴雨表指數」

處於真正一致的水平。他又謂,特別

他們打算短期內裁員。

(Business Barometer index),該月指

是在加國四個能源省份,包括紐芬蘭

數是59.3點。

及拉布拉多、沙省、亞省及卑詩省,

踏入2019年後,該指數從去年12 月份53.6低位逐漸上升,今年1月上

小商企信心確實落後於國內其他地 區。

與去年同期比較,小商企短期招 聘計劃相當疲軟。 此外,多達43%老闆認為技術 勞工短缺,局限了他們生意或生產增

升2.5點,2月續升2.9點至59點,3月

以加國十個省分析,9月份小商

長,另有34%東主相信本地需求不

回落3.1點,4月微升0.8點,5月再升3

企信心指數是樂觀與悲觀參半。小企

足,才是窒礙生意或生產增長之因。

點,6月又再增1.8點。在連升三個月

業信心指數現下跌的五省,包括愛德

在十三個主要行業類別之中,有五個

之後,7月指數卻倒退3.7點,到8月份

華王子島(在62.9點水平)、亞省(54.1

行業9月份信心指數有攀升,當中以

又回升2.8點至60.6點。

點)、沙省(53.1點)、卑詩省(53.1點)、

專業與企業服務行業8.7點的升幅為最

紐芬蘭及拉布拉多(52.6點)。

大。其次是健康和教育服務行業,指

今年以來小企信心起伏不定 聯盟的「商業晴雨表指數」數值 範圍由0至100點,數值50點為「盛

小商企信心指數有上升的五省,

數升幅達5.2點。信心指數有倒退的七

分別是魁省(在68.8點水平)、新斯高

個行業當中,以運輸業及款待業的指

沙(68.5點)、紐賓士域(63.7點)、緬省

數5.3點跌幅最大。其次是製造業,指

(62.6點)、安省(60.5點)。

數下降2.2點。而信心指數沒變者則是

衰」分界,數值50點以上代表看好來

聯盟調查又錄得,有42%小商企

年生意會更好的小商企東主數目,是

東主報稱他們9月生意好景,13%老闆

大於持相反看法的小商企東主數目。

則說他們該月生意慘淡。小商企老闆

9月份信心指數最高的行業是專業

數值65至70點通常顯示經濟正發揮其

預料在未來一年內,貨品或服務價格

與企業服務(72.3點),指數最低者是運

潛力增長,絕大部份老闆均預料來年

及員工薪酬的增幅,同減緩至1.7%。

輸業(50點)。

2019 都市投資全攻略 44 Investment Guide

資訊、藝術和康樂行業,其指數保持 在66點水平。

本報記者


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財 經 觀 察

企業省成本靈活性強 積少成多集資成趨勢 加國國民日常會使用自動櫃員機(Automated Teller Machine,簡稱 ATM)提取小量現金,而越來越多上市公司透過同樣地簡稱為ATM的 市價證券項目(at-the-market)籌集大筆資金發展。

據《環球郵報》(Globe and Mail)

大麻商Aurora籌5.14億發展業務

經濟專欄作家威利斯(Andrew Willis)指

除 此 之 外,礦 務 企 業 F r a n c o Nevada Corp.于今年7月宣布,目標透

出,最近有不少加國上市公司放棄以間

其中以前身為TransCanada Corp.

中發行大批證券作為籌資方法,而改為

的TC Energy Corp.為佼佼者。總部設于

差不多每天出售小量股權。至今已有至

亞省卡加利的能源業巨擘TC Energy,

威利斯指出,ATM是一個低成本兼

少8間上市公司採取ATM籌資方法,包

透過ATM籌集了超過10億元資金,其後

且具備靈活性的籌資方式。負責ATM運

括:公用事業公司、大麻公司及礦務公司

更「加碼」至20億元。大麻生產商Aurora

作的投資銀行僅收取1%至2%的費用,

等。

Cannabis Inc.透過ATM獲得5.14億元,

相等于4%傳統出售證券收費的一半。

用作增加新種植溫室和收購其他公司。

2019 都市投資全攻略 45 Investment Guide

過ATM籌集2億元,作為發展多個開採 項目的資金。


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投 資 之 道

傳統釉色 備受追捧

清乾隆“綠釉瓶” 兩年升值600萬 綠釉是中國古代傳統陶瓷釉色之一, 興起於漢代,發展於唐宋,繁盛於明 清。而從市場的角度看,最被追捧的 是清代的綠釉,乾隆年製為最。

日前,一件有乾隆御題詩的“清

有了1.61萬港元成交的“漢綠釉立犀

和“清康熙蘋果綠釉蓋罐”分別以

乾隆御題詩漢綠釉鋪首壺”以23萬

牛”和1.5萬港元成交的“漢綠釉立

18.4萬港元和34.5萬港元成交,一度

元成交,成為了漢綠釉拍賣成交價的

狗”,更值得注意的是,在同場拍賣

讓綠釉器物成為了當時拍場的寵兒。

三甲。目前,漢綠釉拍賣最高價為

上,“漢綠釉立牛”最終以6.67萬港

1996年,北京瀚海拍賣一件

2012年在保利香港2012首屆拍賣會

元成交,讓漢綠釉陶器成交突破了5

“清光緒綠釉開光雕龍海棠”以77

上以97.75萬港元成交的“漢綠釉博

萬港元大關。

萬元人民幣成交,使得綠釉器物市場

山爐”,此器物為香港徐氏藝術館舊

然而,雖然有了市場價格的巨

價格直線上升。4年後,突破百萬的

藏。其次是2013年以34.50萬港元成

大突破,但並未引起市場大規模的成

綠釉器物終於誕生,在2000年,佳

交於香港大唐國際的“漢綠釉狩獵紋

交,而此後5年內,價格也並沒因此

士得香港的秋季拍賣會上,“清乾隆

大壺”。

而扶搖直上。直到2012年,“漢綠

孔雀綠釉橄欖瓶”最終以169.5萬港

漢綠釉陶器的成交並不算多,

釉博山爐”在保利香港2012首屆拍

元成交。此後,過百萬成交的綠釉器

錄得資料不到200個紀錄。而最早上

賣會上以97.75萬元港幣的成交,讓

物便接踵而來。

拍並有成交的可以追溯到2002年以

漢綠釉陶幾乎躋身於百萬級別的藏品

2002年,在194.41萬成交的

3850元人民幣成交的“漢綠釉印神

之列,然而這樣的價格紀錄至今仍未

“清乾隆孔雀綠釉刻雙龍”誕生後,

獸紋奩”。但此後數年,成交價格基

被打破。

“清乾隆蘋果綠釉凸雕海水雲龍燈

本在幾千元徘徊。

根據拍賣紀錄,乾隆的綠釉器物

籠瓶”又以337.4萬元港幣成交。

真正有萬元突破紀錄的,也就在

最早在1993年便進入拍場,1994年

然而僅僅過了兩年,2004年其又以

2006年,香港淳浩拍賣上拍了一批

在佳士得香港春季拍賣會上,“清乾

902.375萬元港幣成交,漲幅近600

漢綠釉陶器,在那一場拍賣會,不但

隆孔雀綠釉描金印花桃紋海棠式盒”

萬元。

2019 都市投資全攻略 46 Investment Guide


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投 資 之 道

松石綠釉多高價成交 綠釉開始出現時所附著的載體為 陶器,發展階段既有陶器也有瓷器,而

此外,還有2011年以805萬港元成 交的“清乾隆橄欖綠釉印雲龍紋”等。

在香港福羲國際以880萬元港幣成交的 “清代松石綠釉雕瓷雙鳳穿”,同年在

到了繁盛階段絕大多數都是瓷器。這

2012年,更誕生了兩千萬以上的紀

與中國陶瓷工藝發展的基本歷程相一

錄。在當年的香港蘇富比拍賣上,一對

致。

“清乾隆松石綠釉浮雕纏枝蓮紋石榴

值得注 意 的 是,在 2 0 0 4 年 的 雲

縱觀整個綠釉器物市場走勢,其

尊”最終以2306萬港元成交。據當時的

南典藏上,就有人民幣429萬元成交的

真正的爆發期應該是在2010年到2012

拍賣資料顯示,此為高估價拍賣品。蘇

“清乾隆松石綠釉青花釉裏”。

年三年間,數百萬乃至千萬的藏品紛紛

富比對有意競拍者進行了相應的保證

湧現。比如首次破千萬的拍品“清乾隆

要求。

漢斯德拍賣,以748萬港元成交的“清 乾隆松石綠釉粉彩開”等。

據了解,松石綠釉是雍正時期御窯 廠創燒的色釉品種之一。松石綠釉是以

孔雀綠釉雙龍耳尊”,以1186萬港元成

在高價成交的綠釉器物中,不少

銅為着色劑二次燒成的低溫釉,釉色青

交,使得 綠釉器物正式 進入千萬俱樂

是松石綠釉。如今年以453.6萬港元成

綠,古代的藍釉也叫綠釉,因釉色綠中

部。

交的“松石綠釉菊花瓣紋盤”,2018年

泛藍,難以界定。

CCPINV,SL20190061,#1

2018年度貸款總額 高達2億1千萬餘加幣 2017年度CMP評選加拿大 最佳貸款經紀公司50強 2016, 2017 CMP評選加拿大 最佳商業貸款經紀10強 2015年度CMA加拿大 最佳商業貸款經紀提名

2019 都市投資全攻略 47 Investment Guide

Mon Oct 07 2019 15:09:27 GMT-0700


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投 資 之 道

太極陰陽二合一設計 加鑄幣廠首推金銀幣 加拿大皇家鑄幣廠(Royal Canadian Mint)首次推出由純金幣和純 銀幣二合一的“陰陽/鯉燕”產品,其設計特色是幣身合二為一, 形如太極圖,兩幣圖案以富貴錦鯉和春燕歸來帶出新春氣氛。

鑄幣廠9月3日在官方網站公布推出 名為“純金純銀陰陽”(Pure Gold and Silver Yin and Yang)的產品。該一套兩 枚99.99%純金和純銀幣。純金幣重29 克,面值200元,純銀幣重15.87克,面值 10元,兩幣合併直徑39毫米,發行量是 288套,每套零售價是2,888.88元,免 GST和HST稅。付運日期是本月25日。

香港移民設計 該套純金純銀幣幣背圖案設計, 是香港移民多倫多視覺藝術家張列權 (Aries Cheung)的傑作。金幣圖案是一 隻燕子在祥雲中飛翔,銀幣圖案是一條 錦鯉在水中悠游姿態。 張列權向本報表示,選擇燕子和錦

“陰陽/鯉燕”純金銀幣配搭 圖案。 鑄幣廠網站圖片

鯉為設計圖案,是因為兩動物分別在天和 地活動,圖案中雲和水亦構成一個循環不

二世頭像及鑄有 “CANADA 2019”字

息的對比。燕子是唯一最親近人類的鳥

樣,金幣圖案鑄有 “200 DOLLARS” ,

類,牠們在屋簷下築巢,而春歸燕正象征

銀幣圖案就鑄有“10 DOLL ARS”字

一年之始,並帶有溫暖和諧的感覺。

樣。

幣的特別配搭。 萬錦市太古廣場宏基錢幣郵票行東 主譚若望認為,該套金銀幣設計圖案較 為普通,雖然其發行量很低,但定價偏

錦鯉就帶來新春氣氛,意味錦上添

參照太極圖案設計,鑄幣廠過往曾

花和一帆風順,亦有和平和諧之禪意。

分別於2017年和2018年,發行幣身合二

錦鯉在水中活動,水為財。

為一、“虎與龍”主題的產品,但它們皆

限,因此對該套幣的銷情不感樂觀,其

為純銀幣,今次是廠方首度推出金、銀

長遠升值潛力有待觀察。

兩幣正面圖案同是英女皇伊利莎白

2019 都市投資全攻略 48 Investment Guide

高,在現時經濟環境下,大眾消費力有


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錢 景 規 劃

立遺囑

立遺囑時必須註意避免因財產分配引起的訴 訟。以下簡述立遺囑人去世後,遺囑中的遺

怎樣避免財產分配訴訟? 1.對于遺囑中遺產分配得極不均 衡,立遺囑人並未作出合理的解釋,

文:王振鐸(Jack Wang) 加拿大訴訟律師

產分配可能引發潛在訴訟的幾種情形,以及 如何有效地避免此類訴訟的發生。

遺囑人死亡後,該受益人可以拒絕與

財產協議或同居協議,其中必須清楚

其他受益人共有此財產。

地說明夫妻雙方無論在婚姻、同居或 分居的狀態下,主動放棄對彼此遺產

通常極有可能導致訴訟。根據卑詩

3.立遺囑人與受益人聯名開設銀

省有關遺囑和遺產的法律,遺囑受益

行賬戶。同樣,如果立遺囑人的意圖

人對遺囑中的遺產分配不滿意,可以

是讓指定的受益人為所有受益人的利

7.不要隨意地在自己的日記中或

向法院申請變更遺囑中的分配方案。

益管理賬戶中的錢,那么這個條件必

其他紙張上親筆寫與已經立好的遺囑

這種情況通常發生在受益人沒有被贈

須寫在遺囑中。否則,立遺囑人死亡

相矛盾的財產分配方式。根據遺囑遺

與任何遺產或幾乎沒有繼承權的情況

後,與遺囑人共同賬戶上的聯名受益

產分配法規第58條的規定,在某些條

下,而遺囑中沒有對此作出合理的解

人可以依法收回銀行帳戶上的全部款

件具備的前提下,某受益人可以向法

釋。如果受益人向法院提出的申請獲

項,並據為己有。

庭申請指令以判定立遺囑人手寫並簽

的追訴權利。

得成功,法院將下令重新分配立遺囑

4.在可能的情況下,盡量將現金

字的關于其死亡後的財產分配計劃為

人的遺產。為防止此類訴訟的發生,

存入RRSP或RRIF賬戶,並指定您希

其生前最後的有效遺囑。可想而知,

立遺囑人應該在遺囑中對遺產不均衡

望受益的人作為該賬戶的受益人。這

這樣的情形可能會引起受益人之間為

分配作出合理解釋。例如,被剝奪繼

些賬戶中的所有現金將不構成遺產的

爭奪遺產而產生的訴訟。

承權的受益人沒有與立遺囑人保持密

一部分,並且將在遺囑認證程序之外

切的關系,也沒有對其晚年生活給予

獨立地交給指定受益人。這樣可有效

照顧、做出貢獻等理由。

避免受益人之間為爭奪現金的分配權

2.另一種情形是受益人與立遺囑

而產生的訴訟。

人以Joint Tenancy的方式共同持有立

5.購買人壽保險並在保單里指定

遺囑人的房地產,而且沒有任何附加

受益人。人身保險的給付,自遺囑人

條件。根據卑詩省的遺囑和遺產法的

死亡時,不屬于遺囑人遺產的一部

五天存續規則,以Joint Tenancy共同

分,直接給付指定的受益人。這也可

持有房地產的受益人只要比其他產權

有效避免受益人之間為爭奪遺產而產

人多存活五天就將自動成為整個財產

生訴訟。

的唯一所有人。如果立遺囑人打算以

6.如果立遺囑人離婚或喪偶後再

此種方式讓指定的受益人登記財產的

婚,或找到同居伴侶,那么,最好盡

所有權,以便為財產的所有受益人的

快做一份新的遺囑以確保新配偶在其

利益持有該財產,則該條件必須在財

遺產分配中有合理的利益。如果不想

產登記文件中加以說明。否則,在立

這樣做,那么最好找律師寫一份婚前

2019 都市投資全攻略 49 Investment Guide


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財 經 觀 察

大學選這些專業 “錢”途光明 最新報告發現,年輕人在大學選擇不同的學科,對自己日後 影響深遠,畢業後除了前途各異外,收入也會有明顯差距, 其中工程、數學、電腦科學這些專業,10年後入息將較高。

《每日郵報》報道,一項針對 120萬名大學畢業生所做的研究發現, 學生如果本科背景不同,起薪點和長 遠賺錢潛力也大有不同,擁有工程、 數學或電腦科學學位的畢業生雖然起 薪點並非最高,但他們畢業10年後的 賺錢能力卻最高;相反,醫生助理及 護士的起薪點相當可觀,但這些專業 後勁不繼,長遠的賺錢潛力較低。 有人在社交媒體Reddit公開了不 同專業的賺錢能力比較,並把數據整 理成圖表,以便網民一目瞭然,數據 中包括了起薪點中位數,以及日後的 收入趨勢。在各行業中,醫生助理及 護士的起薪點中位數分別約為7.3萬元 及5.4萬元,較其他行業為高,不過其 增長潛力卻低,畢業10年後薪金只增 加約23%,薪金中位數分別變成9.18

研究發現,年輕人在大學選擇不同的學科,對日後收入影響深遠。 資料圖片

97%。

設計,透過持續進修而得益,其中市

到了事業中期,薪金最高的是

場推廣的熱門工作都涉及數位營銷,

就讀物理(9.73萬元)、電腦科學

即使這個行業傳統上並非屬于科技類

(9.55萬元)、工業工程(9.47萬

別,但從業人員也能賺取豐厚薪金。

元)及數學(9.24萬元)的畢業生。

斯科特表示,由于嬰兒潮一代很

至于經濟學者、電腦工程師、從

網站salary.com首席營銷總監斯科特

快會步入退休年齡,社會將會出現知

事營銷及金融業的畢業生則“錢”途

(Alys Scott)認為,即使某些畢業

識鴻溝,精于STEM(科學、科技、工

最光明,縱使事業初期賺錢較少,但

生沒有科技或工程學位,他們也可累

程及數學)或高級技術學位的千禧一

10年後平均薪金增幅可高達84%至

積經驗,學習科技、網路發展及程式

代可處于有利位置。

萬及6.7萬元。

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