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烈市准插開放樓盤招牌

不許展示公司經紀名稱

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烈治文山市議會9日就修訂放盤屋豎立廣告牌附例進行討論及表決, 最終以5票對4票,支持副市長所提動議,通過只准放盤房屋在公眾地 方,豎立僅展示放盤屋開放日期及地址的資料,但仍不准許任何展示地產經 紀相片、名字及其代理公司之資料,計划試行半年再作檢討。

副市長此項提議,具有一視同仁的原則。他稱議員 對此附例之修訂表決,各有立場,最後附例議案在 5票對4票僅一票之微通過。 此外,有市議員建議,就新修訂附例內的放 盤房屋展示牌,只可印上房屋所在及開放日期時間

現時烈市嚴禁一切含廣告成分的展示牌,如

烈治文山市議員廖立暉9日表示,市議會就是

而已,不可出現任何與地產經紀相關資料,進行為

裝修地庫、地毯清理及鏟草服務等有公司名字與電

否仿效旺市現行附例,准許社區內不多於5個地產

期半年的試行計划,此建議獲市議會內8票對1票通

話號碼的廣告牌。至於豎立於放盤房屋附近公眾地

經紀放盤房屋牌的方法,在市議會上討論及投票。

過。

方的具廣告成分,包括展示了地產經紀姓名、掛牌

烈市副市長在會上提出,僅准許有關放盤房屋展示

公司名字與電話號碼等的廣告牌,亦同樣被禁。

牌,只可印有放盤房屋的地址與開放時間日期而

去年至今 100 地產經紀涉違例 根據市府文件顯示,在2018年烈市政府附例 與牌照執行部門,合共接獲約25宗有關地產經紀在 放盤房屋附近公眾地點豎廣告牌的投訴;在去年及

已,仍不批准這些豎立牌上印有任何涉賣廣告成分 的地產經紀照片、姓名、聯絡方法及其所屬公司名 字的字眼。

試行半年 再作檢討

今年經市府相關部門調查後,發現約100名地產經

廖立暉表示,他支持副市長此項修訂建議,

紀與代理,涉違反市府不准在公眾地方豎立廣告展

現時不單是房地產經紀,就連一些家居服務等的廣

示牌的附例,同時也有5名地產經紀向市府部門,

告展示牌,也不容許出現在市內公眾地方,不少居

表達他們對烈市此項附例之關注。

民不歡迎這些廣告式展示牌出現在社區內,他認為

■烈治文山市議會昨天通過新附例,限制放盤房屋 展示牌內容。 星報資料圖片

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地產業界盼半年後檢討再予放寬

烈治文山市是大多倫多地區內,鮮有不准地 產業界在公眾地點豎立放盤房屋廣告牌的城市,

吳樹聲表示,作為其中一個樓房市場相當暢

認為烈市通過,展示牌在沒有包含地產經紀及地產

市府9日通過為期半年試行計划,放寬放盤房屋展

旺的城市,烈治文山市以前不准地產經紀及地產公

公司名稱等資料下容許展示,踏出了第一步感到高

示牌限制,但仍不得寫上地產經紀資料之廣告內

司,在社區公眾地點豎立放盤房屋開放日展示牌,

興。

容。

他稱對買賣房屋方面沒有構成太大障礙,但對於參

他希望該試行計划於半年後,在市民間得到

與房屋買賣的經紀而言,如何令潛在買家知道放盤

良好反響,期望市府經過半年試行後的檢討報告有

房屋銷售,帶來一些困難。

正面評價,屆時或有機會獲得更多附例上之放寬。

安省華人地產專業協會副會長吳樹聲認為, 各城市有其法例,他樂見烈市願邁出放寬第一步,

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他坦言尊重各地方政府有自己政策及規管,

期望在半年後檢討報告後,有機會獲更多放寬。

居民接受廣告牌 逾8成人認同存在價值 烈市議會就放盤房屋展示牌之附例修訂討論

調查指出,大多數受訪者同意地產局的立場,

之際,多倫多地產局公布一民意調查,指逾80%烈

認同使用放盤房屋開放日展示牌具有重要的作用。

市居民認同放盤屋展示牌的存在,逾70%受訪者認

調查稱,有83%受訪居民認同使用放盤房屋廣

調查結果表示,少於30%受訪烈市居民,對地

為應改變現行相關附例,同意放盤屋展示牌能有助

告牌,71%受訪者認為烈治文山市府,應改變現行

產經紀於區內豎立放盤房屋展示牌有負面看法,當

帶旺房產市場。不過,市議員廖立暉表示,新通過

有關放盤房屋廣告牌之附例條件,但他們也認同應

中只有24%受訪居民認為,這些展示牌令他們感到

之附例,並非禁絕這些展示牌,而是限制其內裏蘊

為這些廣告牌出現的地點、時間與日子設有限制。

不能忍受;也只有28%受訪者指這些展示牌,無實

含的廣告成分,但在調查中卻未有顯示此議題。 多倫多地產局當日亦派代表出席烈市議會會

75% 人指豎廣告牌屬買賣過程

訪人士認為豎立這些廣告牌,是買賣房屋過程的重 要組成部分之一。

質效用。 廖立暉認為,多倫多地產局的民調報告,沒有

議,表達地產業界之意見。此前地產局委託Ipsos民

約有82%烈市居民,相信豎立放盤房屋開放日

着眼詢問受訪者,在這些豎立於公眾地方的放盤房

調公司,在上月18日至24日之間,就此議題向包括

(open house)廣告牌,有助放盤房屋鄰里評估他

屋展示牌,一旦加插了地產經紀個人照片、姓名、

烈市的約克區居民進行調查,顯示大部分市民均支

們所持物業的市場價值;另有74%居民同意這些展

聯絡方式及地產公司標誌等具廣告成分的元素後,

持使用放盤房屋展示牌。

示牌,讓他們更容易找到放盤房屋位置,有75%受

受訪居民之接納程度又會如何。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月11日

▲(星報資料圖片)

頭條 故事

出租屋保費高承保人稀缺

房東隱瞞實情遇險難索賠 本報記者 文琪

近年來,隨着airbnb (愛彼迎) 等短租平台的發展和壯大,短租市場在世 界各大城市快速成長。短租收益具有季節性、波動性,但毫無疑問, 短租收益明顯高於長租市場。2018年,多倫多短租市場的收入高達3.4 億元。由於短租具有經營的商業性質,業主購買的房屋保險也被劃為商業保 險,和普通民宅的保險並不相同。如果你有一套正在做短租的房屋,應當如 何申報?在保險方面會面臨哪些問題?保險公司都會有哪些審核標准?

險。有的保險公司會提出,如果要保3個學生或者更 多,就做不了,或者保險費用更高,Jump 一個等 級。”

分租風險大 通常拒保 “通常保險公司在審核是否批復房屋保險時, 會問到屋主是一個家庭還是單身居住;是有自己單 獨的一個單元,還是分租。Jason舉例稱,“比如,

險對保險公司來說很大。“通常來

當一個房子有一個廚房、一個廁所、一個臥室在一

說,在保險公司眼裡,自住房屬

起,這就是一個單元(Unit)。有的出租房會把一

也提供額外的房東保障險(Host

於房東自己照顧房子,風險是

套房分成兩個單元,樓上、地下室分別租給兩戶。

Protection Insurance),必要時提供受損

最低的。風險再往上一層,

甚至有的地下室再分成兩個單元,樓上又分成兩、

的第三方高達百萬元賠償保障。有了雙

是當房東把房子出租給一個

三個單元分租。並不是簡單的把房子給出租了。”

重的保險保障,運營短租才能最大地規

家庭。如果是一個完整的家

Jason續稱,“保險公司的風險通常是,給你保

庭,比如有大人、小孩,正經

這個房子后,它會發生漏水、著火、偷盜等這些情

過日子的,還好說。但出租房的

況的風險有多大。所以大家要從這上去看就比較好

風險會因為主人不在而更高一些,

理解,為什麼租客一多,肯定風險就加大了。尤其

因為畢竟租客不會像主人對待房子

是當一個房屋租給兩戶人家,租客互不認識。如果

星島《都市地產》記者訪問時向記者介紹,自己所

那麼細心。風險再高一級,房東把房子租給單身漢

隻是租給一家人,樓上樓下都是這一家,比較好打

在的公司目前並不做airbnb的房屋保險,因為它的風

或學生,保險公司就會認為這是風險更高的房屋保

理。而當變成兩家人,會有互相推諉責任的情況發

Airbnb長期以來曾通過不同渠道提醒業主, 務必要購買主要房屋保險。同時airbnb平台

避風險。

保險公司風險分級 大多倫多地區資深保險經紀Jason Ji在接受

▲大多倫多地區資 深保險經紀Jason Ji

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月11日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月11日

上接P6

生。比如當某物品壞了,租客會說以為是另一個鄰

有不同用途,保費的變化就更大了。所以當運營短

理,那也可以。保險公司也不管你。反正沒出事兒

居干的,另一個鄰居也推脫,最后誰也不管,導致

租或者變為商業保險的時候,保費是普通住房的3到

我收你錢,何樂而不為呢,但出事我也不賠你。我

問題嚴重損壞房屋。分租的家庭越多,事故就越

5倍都是有可能的。”

覺得作為房東來說,千萬別抱僥幸心理,抱著僥幸

多。Rooming house有特別多的問題,通常保險公司 都不會願意賣保險給這樣的房主。”

房屋真實用途須知會保險公司

心理就等於沒買這份保險,白交錢。”

保險公司會抽查是否分租

除此之外,還有一種多人居住的情況是經營小

Jason表示,保險公司面對大眾客戶,政策也在

生意。例如主人在房子裡住,但運營home stay,照

不斷調整。“我所在的公司,保險費用比較親民。

現如今保險公司賣保險不少是通過電話進行,

顧幾個海外學生的飲食起居。Jason對此表示,“這

目前的政策是避開大房子,保普通階層的房子,但

保險公司在承保前登門親自去查驗房子的情況有,

很像bed and breakfast (b&b),主人在裡面,天天

是又不保rooming house、airbnb這類高危的房屋。我

但並不是全部。也有人會突然接到保險公司的電

打理。這種情況有的時候還是可以比較容易買到

們在大概3年前,租客保險(tenant insurance)非常

話,說需要上門看一下房屋。Jason表示,這通常是

便宜,現在漲了兩三倍。每年的政策不一樣。”

例行抽查(regular inspection)。“最早的時候保險

頭條 故事

保險,這會算作商業保險(c o m m e r c i a l insurance)。但要是換成Airbnb就不行了,比

有些華裔移民在買保險時,因為語言問題曾出

公司是要每間房子都去做檢查(inspection)的。而

b&b風險更高。因為沒有主人在,對保險公

現過回答房子相關問題時,回答錯了的情況。尤其

現在由於人力比較貴,變成抽查了。這是非常正常

司來說要特別小心。”

在涉及到技術指標等問題的回答上,很多人對房屋

的。如果做了inspection后,還給你繼續按照現有的

材質、管道、甚至瓦片形式等都有所混淆。還有一

保險去保,說這個保險就是這樣了,那客戶就可以

些人,則是明明做airbnb,但是在溝通過程中向保

高枕無憂了,出什麼事兒他都會給你保了。因為在

提及是否經營短租或分租就沒有買到保險的可

險公司撒謊說沒有做短租。不論有意還是無意的謊

抽查中,如果保險公司的人員發現了房屋的問題或

能性,Jason對此回應說,市面上是有同行做這種保

言和錯誤,一旦被保險公司發現會產生什麼后果

者錯誤,會馬上要求更正。我們經常是在Inspection

險。“高危的保險,一般需要找到broker的公司會

呢?

之后,看到一些問題,會提出來。現在很多公司都

高危保險有專門公司經營

Jason對此回應稱,“我覺得客戶在購買任何保

是隨機抽取去檢查的,或者對某一個固定區域。比

險時,一定、千萬要把真實用途說出來,哪怕買了

如,一個區域很多房子都做rooming house租給留學

至於商業保險和普通住宅保險的保費通常會差

保險之后,房屋的用途變更也要及時說。保險公司

生了,你說你的房子沒有,但是我們還是要去查一

多少,Jason則表示具體的數字並不敢說,因為每個

要求,當房屋有5000元以上的裝修時,都應該知會

下。一旦發現,會有可能立刻取消你的保險。保險

客戶的情況都有所不同。“在我的印象當中,一樣

保險公司一聲。隻要有一星期以上空著沒人住,也

公司很少有懲罰性行為,不見得會罰客戶什麼錢。

的房子差兩三倍、三四倍都是有可能的。因為最近

要和保險分公司說。使用用途變化也要說。當有意

但會說‘對不起你的風險我不承擔了’,或者說因

自然災害的事故越來越多,加上多倫多房市緊張的

外發生,而保險不給理賠的時候,80%都說是因為

為你提供的信息錯誤,保費應該有所變動。或者你

時候,出租的也更多,以及外來人口也增多,種種

material misleading,就是故意沒講事實,這完全是

的我保險我不能繼續做了,給出30天的時間,要在

原因導致現在房屋市場,同樣一個房子,在不同地

客人自己的風險。如果你說房屋全毀了你也不怕,

這個時間內讓你找別的出路。這些都是提供錯誤信

區保費的價格差異很大。都是自住房,在不同地區

不指望保險公司非要賠,如果客戶報這種僥幸心

息后比較reasonable的情況。”

做,這是特別的商業保險,有特別的公司專門面對 這個市場,還是可以做的。”

▲(星報資料圖片)

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配後巷車庫住宅搶手 同區售價高出10萬元

2019年7月11日

本報記者報道

有後巷車房的房屋在近數月 相當搶手。運亨地產物業代 熱點 理黎宇昌表示,有後巷車房的住宅 話題 售價,與區內物業狀況和面積相若 而沒有後巷車房的房屋相比,可以 高出10萬元。 黎宇昌指出,現時一些新屋設計也有後巷,但 多倫多市內有後巷的物業,大多數是位於歷史較悠 久的社區和有相當屋齡的舊房屋。過去數十年落成 的社區基本上是前後園設計,兩間房屋的後園緊貼 以充分利用土地。 ■多倫多市政府有意全市容許建後巷套房,令到擁有後巷 車庫的房屋最近成為搶手貨。 星報資料圖片

近月經常出現搶 Offer 由於多倫多市新例容許興建“後巷套房” (Laneway Suite),因此,最近幾個月市場上有後

後巷套房可以為業主帶來額外收入,減輕房屋

區物業狀況和面積相似的房屋高出10萬元。 他表示大多倫多地區人口愈來愈多,土地供應

貸款的負擔,讓更多人有能力買屋。 當家庭成員增加,或子女成長需要有更大的居

有限,房屋的後園往往是一大浪費。

巷車房的房屋,經常出現搶Offer的情況。 他表示,即使後巷車房只是一間已經無法停車

後巷套房在溫哥華出現已有多年,多倫多市政

住環境,後巷套房也提供額外的獨立生活空間,避

的鐵皮屋,也有不少買家追捧,反映出有投資者入

府現時終於願意開放後巷加建住宅單位,可以更充

免搬屋的煩惱。對政府而言,後巷套房將增加地稅

市。目前市場上有後巷車房的住宅,售價可以比同

分利用土地。

收益,是一舉多得的好政策。

後巷套房只能有一睡房 多倫多市議會在2018年6月下旬通過修訂市府

* 套房必須距離主物業5至7.5米

短缺的問題。

附例,准許多倫多市和東約克的低層住宅房屋加建

新附例規定,修建後巷套房必須:

* 套房必須距離物業邊界最少1.5米

“後巷套房”。

* 後巷套房的入口與公共巷道的距離不超過

*套房寬度不能超過8米,長度不能過10米

市議會的修訂案以30:5的票數獲得通過。代 市長Ana Bailao和其他支持修訂的議員認為,後巷 套房讓更多人可負擔得起置業,也有助解決出租屋

雖然很多後巷套房是興建在車庫裏,或車庫

45米,以便消防車或其他緊急車輛通行 * 套房不可超過兩層(或6米),只可以有一 個睡房

頂加蓋,但多倫多市政府沒有明確規定後巷房屋是 否一定要有車庫。

地產商會促全市推行 多倫多地產商會(TREB)表態支持多市議會

地產商會總裁Michael Collins表示,該會致力

決方法,是市鎮政府減少官僚作風,並容許創新的

轄下規划及房屋委員會,容許在低層物業興建

供應足夠、可負擔和適當的房屋。因此在去年支持

房屋選擇。委員會建議,開放後巷套房是邁向正確

“後巷套房”(Laneway Suite)的建議。該會認

市政府修訂市政附例,批准在多倫多和東約克興建

的方向。地產商會相信,後巷套房有助提升可負擔

為,容許在整個多倫多加建後巷套房,是對增加房

後巷套房。現時市政府建議開放全市興建後巷套

能力,幫助買家置業,並且增加出租房屋供應。

屋供應的一項重要決策。

房,更是一大喜訊。

後巷套房在市政府的城市規划中是“第二單 位”(Second Unit)的一種,附屬於主房屋,有 獨立的廚房和浴室設施,位於物業地皮內的附屬建 築物,並且毗鄰公共巷道。

租金收入有助買家入市 房屋供應不足是影響置業者和租客可負擔能 力的最主要因素。他指出,增加房屋供應量是個解

Collins表示,後巷套房的出現可以解決多項問 題,對各方有利。後巷套房屬於中密度低層住 宅,填補了市場上空缺的中間類型房屋。 作為附屬的物業,成為改善出租房屋供應的 額外來源,租金收入也令更多人有能力買屋。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

投資者

地產 投資

2019年7月11日

12

適合新移民的士嘉堡最佳社區 Caronridge Cres 2層獨立 屋,完成地庫,底層洗衣 房,2車庫2車位,4+1臥 室4浴室,硬木地板, B a y窗,廚房花崗岩台 面,不鏽鋼廚具,家庭廳 帶壁爐,主臥帶3件套浴 室,地庫帶1臥室,lot: 50 x 110 Feet。

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Orangewood Cres 2層獨立 屋,1+1廚房,地庫柏文, 分門出入,底層洗衣房,2 車庫3車位,4+4臥室7浴 室,硬木地板,射燈, Eat-in廚房,花崗岩台面, 家庭廳可步出Deck,主臥 帶4件套浴室,地庫帶Eat-in 廚房和2臥室柏文,地庫帶 3個3件套浴室,lot:55 x 110 Feet。

叫價:$1,388,000

交通便利、華人超市眾多,社區服務成熟,使得士嘉堡仍然是一 些新移民首要選擇。但是士嘉堡社區良莠不齊,所以選擇一個適 合新移民的好社區還是很必要。士嘉堡的L’ Amoreaux社區曾被 主流媒體評為多倫多十大潛力社區之一,而且這個社區近年來房價一直 很平穩,目前還是處於中等,極具升值潛力。

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Orangewood Cres 後複式4層 獨立屋,完成地庫,2車庫4車 位,3臥室2浴室,條狀木地 板,E a t-i n廚房,可步出後 院,家庭廳帶壁爐,主層書 房,上層主臥,底層帶水吧, lot:52 x 124 Feet。

叫價:$1,249,880

金融街地產肖郎(Mark Xiao)

L

的 L’A m o r e a u x社區,在地理位置上位於

所青睞。區內綠樹成蔭,公園遍佈,有不少公園

Victoria Park 以東,McNicoll 以南,Huntingwood

和娛樂設施,L’Amoreaux公園位於Birchmount

以北,Kennedy Rd以西。

和Kennedy之間,南由Silver Springs Blvd直到

環境好 治安佳 配套設施全

Burnt Park Drive,是多倫多市最大、設施最廣的 公園之一,當中包括Kidstown室外兒童玩水遊樂

該區交通非常發達,從社區出發驅車幾分鐘

場,另外L’Amoreaux網球場提供全年網球服

可上Hwy 401或者Hwy 404;如果乘坐公共交

務。園內自行車道、球場運動中心使該公園成為

通,無論是Finch Ave、Warden Ave、 Victoria

夏季最熱鬧的地區。

Park Ave還是Kennedy Ave,這些主要大街上都有 24小時運營的TTC。 L’Amoreaux社區被華人稱為士嘉堡最佳社 區,無論環境、治安,還是小區配置,都為華人

Allangrove Cres 2層獨立 屋,完成地庫,25003000平呎,主層洗衣房, 2車庫2車位,5臥室3浴 室,硬木地板,G a s壁 爐,Bay窗,廚房花崗岩 台面,中央島,不鏽鋼廚 具,家庭廳可步出後院, 主臥帶3件套浴室,地庫 帶家庭影院,l o t:55 x 121.25 Feet。

L

Tam O'Shanter高爾夫球場在Birchmount東 和Sheppard北,對公共開放,因為有不少水池, 非常有挑戰性而受到高爾夫球迷的關注。 Scarborourgh醫院也設在社區中,規模

L


公園

unt

直到

廣的

遊樂

球服

成為

t東

池,

規模

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

L’Amoreaux 大、水平高、大量中文服務是該醫院的特色。

庭收入大約在每年5萬-6萬之間,大部分家庭花

L’Amoreaux社區的康複中心也有許多服務設施

費很大精力和金錢在償還房屋貸款、孩子教育和

方便社區居民。

長期投資上面。

2019年7月11日

攝影、文/本報特約記者Randey

在生活方面,L'Amoreaux社區還包含大量商

L’Amoreaux社區教育教育資源豐富,共

場,如 Bridlewood 商場位於Warden和Finch的西

有13所學校,其中公立小學、初中9所,高中2

北角,內有60多家商店;在Sheppard和Kennedy

所。L’Amoreaux Collegiate Institute是社區的主

的商場因有Walmart而生意興隆。華人超市眾多

要高中,由着名日裔加拿大藝術家R a y m o n d

Corinthian Blvd 大平房, 完成地庫,分門出入,主 層洗衣房,2車庫2車位, 4+3臥室3浴室,硬木地 板,廚房花崗岩台面,主 層主臥帶衣櫥,主層書 房,地庫帶2臥室+1個主 臥套房,lot:54.39 x 150 Feet。

也是不少華人偏愛這個社區的一個重要原因,超

Moriyama於1973年開設。Timberbank公立中學,

叫價:$1,098,000

市間的競爭使得符合華人口味的產品繁多又便

重點培養藝術類專業學生。更有位於Pharmacy夾

宜。擁有得天獨厚自然環境的同時,還能擁有如

H u n t i n g w o o d西北角的着名高中S i r J o h n A

此方便的娛樂和生活設施,使得此社區越來越受

Macdonald,是華人不少家長的熱選。Macdonald

到投資者的重視。

高中成立於1963年,據統計,80%%的畢業生都

多元文化 教育資源豐富

能考上理想大學,幾乎有1/3畢業生得到了加拿 大和美國名校的獎學金。

L’A m o r e a u x社區名字是以法裔J o s u e

該校在數學、英語、物理、化學等學科方

L’Amoreaux (1738-1834)命名的,不過至今這個

面開設的競賽班、天才班,讓名利前茅的學生通

社區已經十分多元化了。目前南亞人和華人是該

過強化訓練和指導,更上一層樓。同時,對於那

社區的兩個最大族群。其中,45%以英文為主,

些在某些學科成績落後或者是比較偏科的學生,

中文比例占20%。

學校專門開設了輔導部門,提供免費的一對一輔

社區以中產階層年輕雙收入家庭為主,家

導和幫助。

Collingsbrook Blvd 2層獨立屋,1+1廚房,完成地庫,分門出入,2車 庫4車位,4+1臥室4浴室,硬木地板,起居室帶壁爐,主層廚房帶早餐 區,2層主臥帶大衣櫥,二層天窗,地庫帶1臥室柏文,lot:75 x 110 叫價:$1,088,000 Feet。

Collingsbrook Blvd 2層獨 立屋,完成地庫,2車庫 2車位,4+1臥室2浴室, 硬木地板,家庭廳帶壁 爐,可步出後院,升級 大廚房,主臥帶雙衣 櫥,地庫帶一臥室,地 庫洗衣房,lot:100 x 70 Feet。

叫價:$1,039,000

Ridgecrest Dr 2層獨立 屋,未完成地庫,2車庫2 車位,4臥室3浴室,硬木 地板,定制廚房,家庭廳 帶Gas壁爐,主臥帶4件 套浴室,lot:40 x 105 Feet。 叫價:$1,438,000

Sheldonbury Cres 側複式4層獨立屋,完成地庫,51-99 年,2車庫4車位,3臥室3浴室,起居室帶磚制壁爐,硬木 地板,Eat-in廚房,可步出後院,家庭廳可步出後院,主臥 帶2件套衛生間,地庫帶壁爐,lot:40 x 109.62 Feet。

叫價:$980,000

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地產 投資

2019年7月11日

攝影、文 本/報特約記者 Randey

Carondale Cres 2層Link房,完成地庫,單車 庫2車位,3+1臥室3浴室,複合木地板,主層 廚房,主層洗衣房,2層主臥,地庫帶1臥室, lot:34.24 x 100.32 Feet。

叫價:$855,000

Rosscowan Cres 側複式4層獨立屋,完成地庫,2車庫4車位,3臥室3浴室,硬木地板,主層餐廳可步出後院,廚 房帶早餐區可步出後院,Bay窗,主臥帶3件套浴室,底層家庭廳,地庫帶壁爐,地庫書房,地庫洗衣房,lot:50 x 110 Feet。叫價:$950,000

佔地大 多一手業主 Longford Cres 2層Link房, 完成地庫,底層洗衣房,單 車庫2車位,3+1臥室3浴 室,硬木地板,B a y窗, Eat-in廚房,不鏽鋼廚具,2 層主臥,地庫帶1臥室,地 庫家庭廳帶水吧、G a s壁 爐,l o t:44.49 x 152.79 Feet。

金融街地產集團肖郎(Mark Xiao) 對記者說,L'Amoreaux社區內大部分房屋 建於70年代前後,Finch以南獨立房佔多 數,半獨立、鎮屋、Apartment 參雜。主 要房型為兩層房,其次是4層複式、平 房。社區內的房屋多為40年左右房齡,不

叫價:$798,900

少業主還是一手業主或者居住了20年以 上。 他介紹說,該區房屋的佔地都比較 大,多為50呎寬或者以上,所以整個社區 Eaton Park Lane 17 3層鎮 屋,未完成地庫,0-5年 新,1500-2000平呎,單車 庫,3臥室3浴室,主層廚 房,2層2臥室,2層洗衣 房,3層主臥,3層書房, lot:20.01 x 33.92 Feet。

叫價:$768,000

看起來非常整齊大氣。在Bridletowne周邊 集中了大量的Condo和鎮屋,管理的差異 造成不同Condo價格和檔次迥然不同, Townhouse則差異不大,根據管理費高 低、車房等附屬設施不同價格相應不同。 解釋道,因學區和價格的原因,在 Finch以南Sprucewood及Pharmacy沿線的 Townhouse則更受華人的青睞。Finch以

南,Warden以西,因環境幽美、學區優 良的優勢,也是獨立屋最受追捧的地段。 肖郎說,L'Amoreaux社區裏有大量本 地白人長者定居,近年來買入該社區的則 大部分為華人買家。該社區房屋價格一直 比較平穩,在兩年前房價高峰期沒有出現 暴漲,但是也從來沒有過跌落的趨勢。 最後肖郎總結到,L’Amoreaux社區 佔據優越的地理位置,決定了該區良好升 值空間,未來會出現補漲,觀察可以發 現,社區的都是紛紛放售房子,這些長者 的心理價位往往並不太高,所以很少出現 亂抬價的狀況。但是隨着這類業主紛紛搬 離該區,新進入不少華人買家,這個社區 的房價必然會被抬高。而且在Macdonald 校區附近也有不少中低檔房,價錢整體來 講還是很有吸引力的。如果想以房養房, 長租短租為主,L’Amoreaux社區是個不 錯的選擇。

該區房屋大多占地很大 Hepscott Terr 提升式半 獨立屋,2廚房,完成 地庫柏文,底層洗衣 房,單車庫2車位,3+2 臥室,2浴室,硬木地 板,起居室可步出陽 台,摩登Eat-in廚房, 地庫帶1臥室柏文, lot:30 x 150 Feet。

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2019年7月11日

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2019年7月11日

大多區樓市6月再現搶Offer

成交飆10%價漲3% 大多倫多地區6月份的房屋 銷售暢旺,量價齊升,有 8,860間住宅經多重電腦放盤 熱點 系統(MLS)成交,較去年同期升 10.4%,平均樓價升3%至832,703 話題 元。新放盤數量大致相若,但月底 的總掛牌數量減少5.7%。

本報記者報道

■大多倫多地區6月份房屋銷售暢旺,量價齊 升,業界促政府放寬房貸限制。 星報資料圖片

大多倫多地區 (MLS) 住宅銷售 及平均屋價 (6 月 1-30 日 ) 2019 2018 平均 平均 銷售量 銷售量 價格 價格 多倫多市 (416) 周邊市鎮 (905) 大多倫多 地區

3,201

$915,481

3,073

$870,697

5,659

$785,879

4,951

$769,192

8,860

$832,703

8,024

$808,066

多倫多地產商會提供

多倫多地產商會新任主席Michael Collins表 示,2019年上半年與2018年同期比較,成交量增 加8.5%,新放盤數量只是略升不足1%。銷售強勁 令買家彼此競爭的情況更多,促使多個類別房屋 價格上升。

業界促放寬房貸限制 大多倫多地區的就業、人口和多元化,吸引 來自世界各地的人定居。新移民需要找尋棲身之 地,未來一年市場上對置業和租屋的需求將持續 增加。他希望政府能夠降低房屋供應的限制,以

大多倫多地區 (MLS) 房屋銷售和平均價格 (6 月 1-30 日 ) 屋型 獨立屋 與去年同期比較 半獨立屋 與去年同期比較 鎮屋 與去年同期比較 多層共管大廈 與去年同期比較

416

995 13.6% 333 12.5% 356 17.5% 1,497 -5.6%

3,230 20.3% 553 7.6% 1,124 10.4% 652 2.7%

再回流港移民湧現 暑假樓市或更暢旺 安省華人地產專業協 會副會會長吳樹聲(圖)

的帶動下漲至832,703元,比去年同期的808,066元

些從香港再回流或新移民

升3%。今年首6個月的平均屋價為810,661元,比

買家入市。

去年同期升2.4%。

6月份市道好是由於

地產商會首席經濟師Jason Mercer表示,持觀

去年和今年初積壓下來的

望態度的買家在春季開始入市,刺激今年第二季

需求,因此現時的地產市

的屋價調升。然而,新掛牌數量沒有改變,導致

場是蓄勢待發。 吳樹聲表示,其中一個原因是獨立屋的價格升 幅不大,令部分買家負擔得起。

地產商會行政總裁John DiMichele稱,部分買

此外,今年9月開始,加拿大按揭及房屋公司

家因為房屋貸款壓力測試,選擇更能夠負擔得起

(CMHC)可以提供最高10%的首期貸款,鼓勵和

的房屋,長遠而言會出現問題。因為介乎Condo

協助首次置業者上車。他表示,多倫多的“上車

與獨立屋之間的中密度房屋供應不足的情況,並

盤”是大約40至50萬元較舊和面積較小的Condo單

沒有顯著改善。三級政府應設法增加更多中密度

位,這類型房屋去貨很快。

的各類型住宅。

$1,332,639 -1.6% $1,055,423 5.4% $810,039 9.2% $636,606 5.1%

$922,367 -0.7% $694,282 4.3% $618,958 1.6% $483,893 7.7%

$1,018,987 -1.4% $830,015 5.3% $664,921 3.9% $590,274 5.2%

願意借錢,令貸款額降至100萬元以下,也可以獲批

表示,今年暑假將增加一

低的更高密度屋型。

4,225 18.6% 886 9.4% 1,480 12.0% 2,149 -3.2%

100萬元。如果買家能夠負擔較大筆的首期,或父母

6月份的平均樓價在半獨立屋、鎮屋和Condo

市場緊張和價格上升,特別是樓價比傳統獨立屋

合計

平均價格($) 416 905 合計

資料來源:多倫多地產商會

及讓買家有較大的彈性,包括2%的房屋貸款壓力 測試和房貸還款期。

銷售 905

獨立屋以往較難成交,是因為屋價大多數超過

准房貸。

探親旅遊港客或考慮置業 目前市場上積壓的準買家,很多屬意上車盤或 一些升值潛力低的房屋。半獨立屋和連屋(Linked House)的市價大約是70至80萬,不少家庭也有能力 負擔得起。 今年暑假期間的市況較為特別。他說,由於香 港政治環境較不穩定,有部分人會趁探親或旅遊的 機會,考慮在加拿大置業。 尤其是經過幾場動亂,有部分人會認真考慮是 否要再回流,這些人都有機會入市。溫哥華較早前 已經發現,有更多香港人問價。不過,香港要到7月 中才放暑假。他表示目前的出租單位相當缺乏,經 常有多名租客搶Offer的情形出現;再加上省政府在 去年宣布11月以後落成的新Condo不受租務管制。因 此會刺激投資者入市。

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2019年7月11日

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2019年7月11日

第二季度大多區共管物業

18

租出量大增 租金升幅遠超通脹 多倫多地產商會的統計數字顯 示,今年第二季度大多倫多地區 有9,749間共管公寓單位租出,較 熱點 去年同期增加14.9%;其中三睡房 單位的租出量更增加了47%。與此 話題 同時,公寓挂牌出租的數量也大增 28.8%,因此租金漲幅遠低於一成。而 2睡房和3睡房鎮屋,今年第二季的平均 租金均同比上漲超過一成。

地產商會表示,今年第二季放租的物業增幅

睡房鎮屋的平均租金升幅最高,達13.1%,平均

幾乎是出租數量年增長率的一倍,顯示出租賃市

租金為2,778元,2睡房鎮屋也升12.1%至2,451元。

場的供應量,在過去一年有所改善。地產商會主

地產商會首席經濟師Jason Mercer指出,雖然

席Michael Collins指出,多元化的就業機會吸引世

租賃市場依然緊俏,但供應量增加讓租客受惠。

界各地的人到大多倫多地區定居或短期生活。很

過去一年平均租金的升勢放緩,但共管物業的租

多新移民和本地居民選擇租屋住,促使有愈來愈

金升幅仍超過通貨膨脹率;反映出人口增長和新

多conco出租。

的家庭形成,令市場對專門建造的出租單位和投

1睡房公寓單位的平均租金,比去年同期上 升6.7%至2,192元;2睡房單位升4.3%至2,873元。3

資者擁有的C o n d o放租單位,持續有相當的需 求。

2019年第二季度租賃市場 總體 挂牌數 2019年第二季 15,337 2018年第二季 11,907 年度變化 28.8% 總體 挂牌數 2019年第二季 1,074 2018年第二季 983 年度變化 9.3%

公寓樓

租出單位 9,749 8,483 14.9%

開放式單位 租出單位 412 331 24.5%

平均租金 $1,824 $1,716 6.3%

租出單位 5,656 4,875 16.0%

1睡房 平均租金 $2,192 $2,055 6.7%

租出單位 3,412 3,094 10.3%

2睡房 平均租金 $2,873 $2,755 4.3%

租出單位 269 183 47.0%

3睡房 平均租金 $3,586 $3,469 3.4%

租出單位 685 664 3.2%

開放式單位 租出單位 2 3 -33.3%

平均租金 $1,845 $1,650 11.8%

租出單位 66 45 46.7%

1睡房 平均租金 $1,951 $1,907 2.3%

租出單位 312 287 8.7%

2睡房 平均租金 $2,451 $2,186 12.1%

租出單位 305 329 -7.3%

3睡房 平均租金 $2,778 $2,455 13.1%

鎮屋

樓貸收緊供應激增 多市Condo均價微升 在貸款規例收緊及新近供 應激增的情況下,多倫多 Condo單位價格繼續保持平 穩。有市場研究指出,加拿大最大 城市的二手Condo單位每平方呎的平 均價格,比去年同期上漲3.3%至683 元,這是自2014年以來最低的漲幅。

有71,378個Condo單位正在興建。

較小單位更吃香 政府借收緊按揭規定,以紓緩地區債務上升和 房價飆升,去年多倫多房地產市場遭受重創。 因 此有眾多買家轉向提供較便宜Condo的地區,促使 去年第一季度的價格上漲了11%。 希德布蘭稱,壓力測試為首次購房者帶來負擔

據《多倫多星報》引用市場研究公司

能力的挑戰,加上單一家庭住宅價格沒有變得更具

Urbanation Inc.的數據,首季度Condo單位平均價格

競爭力,較大單位的增長也開始放緩,反而較小單

較去年同期上升3.6%,達到579,000元,也是自

位的價格增長仍遠高於平均水平,而市場對較大單

2015年以來增幅最緩慢。

位的需求增長已低於平均水平。

該公司總裁希德布蘭(Shaun Hildebrand)接

在今年首季多倫多三睡房的平均價格為800,000

受電話訪問時稱,Condo單位價格仍然受到多方面

元,比5月時半獨立屋、排屋及鎮屋綜合平均價

影響,包括大量移民,強勁的就業市場,收入增

727,000元為高。相反,今季開放式單位(studios)

加,借貸成本低等因素,但可以看到市場需求開始

及一睡房平均價在500,000元以下。希德布蘭說,多

受到價格高昂的影響,過去3年升幅達45%。

倫多Condo單位的租金漲幅,在過去幾個季度已略

他表示,由於供應潮湧至,預計未來價格增長 上限為6%;據該公司資料所得,今年第一季度共

為放緩,預計隨着Condo單位及出租柏文大廈竣 工,在供應數量激增的情況下將會持續降溫。

■房貸收緊及貨源供應激增下,Condo價格繼續保持 平穩。 星報


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2019年7月11日

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2019年7月11日

多市半數獨立屋售價破百萬

租客儲夠一成首付至少需11年 本報綜合報道

在心儀的多倫多社區購買中等 價位的住宅需要年入多少? 《星 報》對電腦放盤系統(MLS)的 地產 銷售數據進行分析後發現,抱着 新聞 住房夢的中產階級現在仍只能望 “房” 興嘆。 據《星報》的分析指出,在多倫多的全部140 個社區,購買中等價位獨立屋所需的年收入,即使 只付20%的首付款,也比當地典型中等收入家庭的 一年所得,高出數萬元。 即使在多倫多房價最可負擔的丹尼斯山 (Mount Dennis)地區,購房者仍需要年入超過10 萬元,才有資格購買616,500元的中等價位住宅。而 根據目前可獲得最近年份的加拿大統計局數據,這 個數字是相當於2015年當地典型家庭年收入的兩 倍。

去年近半獨立屋價格破百萬 數據顯示,多倫多2018年售出的全部獨立屋 中,46%的價格超過了100萬元。 一度是貧困水平多倫多最高的麗晶園(Regent Park)地區,中等價位的獨立屋甚至都超過了100 萬元,達到了102.5萬元,如果按20%的首付計算, 買房者需要年入171,659元,才有資格獲得抵押貸 款。 在多市兩個最暢銷的社區,位於西南部京士威 (Kingsway)附近的Stonegate-Queensway以及東端 的the Beach區,獨立屋的中位數價格分別為112萬

■抱着住房夢的多倫多中產階級現在仍只能望“房”興嘆。

元和126萬元。

租客升級業主 至少需時 11 年 包括Bedford Park-Nortown、Newtonbrook East、Forest Hill South和Yonge-St. Clair在內的至少 9個社區,在數百套易手的住宅中,售價全部超過 100萬元。

星報

款,才能負擔得起每月超過1.9萬元的抵押貸款, 成為業主。 接受《星報》訪問的專家表示,這意味着只有 最富有的買家,或者在當前的住宅中擁有份額的買 家,才能買得起獨立屋。 而首次購房者,如果沒有父母或祖父母贈予的 大筆首付款,則幾乎完全被拒在房市的門外。

在Bridle Path-Sunnybrook-York Mills社區,獨

對多倫多的租房者來說,據可負擔住房辦公室

立屋的中位數價格高達近400萬元。一個家庭需要

估計,他們可能需要11到27年的時間,才能為中等

高達655,487元的年收入,和20%即逾80萬元的首付

價位的住房省下10%的首付。

多倫多千禧代想 “上車”須節衣縮食存款21年 根據倡導年輕加拿大人權益的非營利組織

多倫多房地產經紀人史凱德瑞斯(John

獲得80%的抵押貸款。或者另一個解決方案是,加

Generation Squeeze的一份新報告,千禧一代想在溫

Skenderis)表示,房價和利率有密切關係。“利率若

國人的年平均薪資要躍升至93,400元,這是當今平

哥華買房須存上29年的錢,才能存夠20%首付金,

上升1%,大約可看到房價下降10萬元。但如今利

均薪資水平的兩倍。

在多倫多要21年。

率未有上升,若繼續保持低位,房價就還是居高不

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示,房價居

下。”他並相信,在移民不斷湧入的情況下,看不

高不下的根本原因是:沒有足夠的房屋供應。

出未來加拿大房地產會下跌。

CMHC市場高級分析師薩納加瑪(Dana Senagama)

千禧一代需要比嬰兒潮父母多花上8年才能買 得起房子。Generation Squeeze的創始人克雪(Paul Kershaw)博士對《國家郵報》表示:“這是一種危 險情況。可負擔性是一個大問題。” 調查顯示,25至34歲的加拿大人,平均需要全 職工作13年,才能存夠平均房價的20%作為首付 款。而在兩大房地產熱門城市,大溫哥華甚至需要 高達29年時間,大多倫多地區需要21年。

渥太華和魁北克的千禧一代將分別需要花10年 和11年的時間才能存下首付款。 雖然東海岸和草原省的房價較低,但同時這些 省份的失業率也較高。 該報告發現,加拿大的平均房價需要下降22.3 萬元,這是目前房屋均價的一半,才足以讓多數人

說:“我們租賃市場很緊張,如果你是首次購屋 者,那麼你是在與即將購買公寓單位的投資者競 爭。”克雪希望聯邦大選的候選人認真對待住房危 機。他和他的團隊列出了一些建議,包括千禧一代 應降低個人或家庭花費、國家要有一套住房策略計 划等。

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2019年7月11日

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2019年7月11日

萬錦市獲資助防洪

老工業區闢 “綠州” 綜合報道

都市 新聞

萬錦市將把一處極易被淹的老 工業區,恢復成大片綠地,以 防止洪災並減少損失。該項目獲 得了聯邦資金資助。

工程將有更大的意義,因為保護社區的安全至關重

Thornhill 和 Thornhill 社區中心及圖書館項目也獲得

要。

了聯邦資助。萬錦市府表示,這 3 個項目將增加下 聯邦政府日前宣布將為萬錦市的雨水管理戰略

和防洪項目提供 4860 萬元資金。除該項目外,West

水道系統的容量,保護社區免受潛在的洪水和污水 倒灌的影響。

萬錦市長薛家平 (Frank Scarpitti) 表示,位

於活拜大道(Woodbine Avenue)夾丹尼遜街 (Denison Street)地區的 Don Mills Channel,將被 恢 復 成 一 個 更 接 近 自 然 的“ 洩 洪 平 原 ”(flood plain)。該平原的設計旨在保護道路和建築物免受 洪災影響,它的佔地面積超過兩公頃,大約相當於 4 個足球場,能夠容納約 3.7 萬立方米的洪水。 該項目將耗時 5 年完成,有助每年減少 150 萬 元的洪災損失。市府工作人員將拆除工業區的建築 物,建立一個蓄水池,並將該地區的 Don River 流 域部分恢復到以前的狀態,蓄水池將有助於使洪水 水位平均比過去低 1.5 米。

防洪工程將保護社區安全 萬錦市府稱,該工業區自開發以來特別容易受 洪水影響,2005 年、2014 年和 2017 年的洪水均造 成了嚴重破壞,包括活拜大道在內的道路在暴雨期 間常常無法通行。 薛家平指,Don Mills Channel 在 20 世紀 60 年 代建成後起到了實際作用,它支持了社區的不斷發

■工業區改造項目的效果圖。

展,是萬錦市工業稅收的主要來源。但是這項防洪

萬錦市府

污水廠被指臭味難忍 多市斥巨資改善效微 儘管多倫多市花了6,400萬元, 臭味投訴數字已減少 此外,水務局也在灰橋灣污水處理廠進行包括污 處理當地污水廠的臭味,但仍有 市民表示,從污水處理廠飄來的 濁空氣處理的工程。 但該兩個社區的居民對這些計划是否有效都有不 臭味未減,很難忍受,特別是在越來越 同意見。部分居民認為,減臭工程沒有奏效,氣味未 熱的天氣下。 該兩間處理廠分別位於多市西端的亨伯(Humber) 污水處理廠,以及位於東端的灰橋灣(Ashbridges Bay) 污水處理廠。 多倫多水務局稱,將繼續努力減除污水處理廠傳 出的臭味,其中用來減輕亨伯污水處理廠氣味的系統 升級工程,便花了6,400萬元,並在去年底結束,當中 包括使用3個大型生物過濾器。水務局又表示,其他 項目將進一步改善運作和減少氣味。

訴確實有所減少,從2016年全年的6宗,2017年的4 宗,2018年的3宗,到今年7月2日為止的沒有任何一 宗。對於東端的灰橋污水處理廠,今年仍接到投訴, 到目前為止有5宗。

有改善,反而情況越來越糟。

居住在該區兩年的居民弗伯(Derryck Furber)形 容,隔着建築物的牆,仍聞到臭味,當局需要做得更 好。 相比之下,居住在西端社區近20年的門羅(Kurt Monroe)認為,經過當局的努力,氣味已經有改善。 他補充說,有一段時間,情況嚴重,臭味實在令他感 到困擾,更想過要離開該個地區,現在感覺好多了。 市府的數據顯示,亨伯污水處理廠收到的臭味投

■多倫多市仍然在努力,以減除當地兩間污水處理廠的 臭味。 CBC

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2019年7月11日

(星報資料圖片)

王韜

新世界地

置業 寶典

《你買房我包租》系列17 前一段和一位老朋友相約看猛龍對勇士的最 后兩場決賽,幾年前他剛從國內回流就是邀我幫他 租房子,不過時間真快,一晃就住了3年。席間他 問我最近市場的情況,我據實以告:市場很可能在 下半年行成較大反彈,買房要抓緊。聽到這兒他真 就有點兒坐不住了。本來按他的計劃是明年初開始 着手,我問他為什麼?他說不為什麼,沒有關注市 場就是心理上覺得適當的時間。可見對於投資這件 事,我的這位朋友是很隨意的,不過這下該提前 了。 於是很快接下來的一周我們就看到了中意的 房子,不過在下O f f e r前,他的思維突然發生反 復,問了我這麼一句話:我現在夫妻收入都不錯並 且全家都喜歡度假,如果我在北邊花$10萬就能買 個度假屋,每年夏天去住幾個月,這就是我想象的 美好人生並且現在就能實現,那麼我何必花這個首 付、還貸着款守着一個自住房呢? 在華人眼中這可能也是許多西人的想法:我 何必背着一身債去買一個房子,何不用這筆錢租 房、度假,現在就享受生活呢?我的這位朋友很久 以前就移了民,甚至就是在這邊讀的大學並開始職 業生涯,所以本身作為華人盡管接受置業的觀念, 但每到臨門一腳時西人的觀念就抬頭了。我反問了 一句:那麼你靠什麼來養老呢?大家都知道靠政府 所給的退休金肯定是不夠,靠自己額外買的RRSP 其實很難保証退休后的生活水准,所以你必須在退 休時手中要掌握一筆相當數量的資金,才能保你晚 年生活無虞。對於絕大多數普通人來講,這個資金 隻能來自兩個方向:一是保險,二是房產,並且最 能駕輕就熟和直接受益的就是房產。

投資要趁早

不出所料6月份的統計數據又 是量價齊升,進一步証明大多地 區房市已正式走出低谷,快速回 溫。進入7月天開始熱了,市場也將隨 之進入高潮。當然高潮來臨的最顯著特 點就是大規模地搶Offer,並且還是不帶 任何條件地搶Offer,我想這必定是在7 月份開始即將發生的事情,不過也真是幾 家歡樂幾家愁:不用驗房了——那麼我 的驗房師伙伴又該發愁了。 中國有句老話叫做養兒為防老,當然在西方 觀念和思維則是完全不同的,但養房防老卻是最現 實,也是最共識的。所以我們不用把買間房子說的 太天花亂墜,說白了置業和投資就是你最起碼養老 的手段。財富的增長顯而易見靠薪水自然增加是不 行的,所以用國內流行的話來講:就是你要加杠 杆。那麼什麼是杠杆?就是要貸款,就是靠薪資攢 首付、再靠薪資水平贏得杠杆,這樣你就上了積累 財富的戰車,特別還趕上了多倫多這樣一個規模龐 大並且潛力豐富的市場,於是這就叫上對了車、走 對了路。 我們這代華人普遍來講,受生長環境和背景 的限制,絕大多數人財商不高,所以意識到金錢的 價值和必要性通常很晚,我們的上一代就更加如 此,投資是一種現實的需要,也是一種意識和觀 念。這個觀念其實越早養成越好,因此我現在就在 給即將要升入大二的女兒默默地打這個烙印,那就

是投資、投資、投資,越早投資越好,如有可能現 在就作出規劃、列出時間表,並開始向着第一個目 標去邁進。 不過說西人沒有投資觀念,其實也是冤枉了 他們,盡管西人總是講究享受在先,比如租房絕對 不能委屈自己,講究一步到位,但隻要攢夠了首 付,他們絕大多數的第一選擇也是買房,與華人的 區別也僅在於華人是寧可自己勒緊腰帶,也要先買 房,擁有自己的房子絕對是第一位,甚至認為有能 力但不買房簡直就是犯罪。 這是華人的文化傳統使然,但你不能不承 認:華人的危機感很強,投資意識和關鍵更加緊 迫,而這無論如何都是好的傳統和習慣。在我的職 業生涯中曾接觸過幾對華女配西男的組合,女方當 然都是買房的積極倡導者,這時男方的態度就非常 有意思並值得玩味,我總體的結論是中產以上的西 人在投資上絕對一拍即合,但在此之下的卻往往採 取消極與回避態度。看着那副無知無畏的嘴臉,我 有時候真為我的同胞感到遺憾。其實無論在任何一 種文化和社會中,中產階級都是追求財富的主力 軍,在積極進取以及投資的觀念和思維上幾乎都是 一致的。 最后說點兒並非題外的話:N B A猛龍隊奪 冠,對於多倫多乃至整個加國應該說都是一件開天 辟地的大事,不過6月的狂歡剛剛過去,7月初就傳 來Leonard轉會快船的消息,真是從巔峰到底谷、 冰火兩重天,從美好憧憬到回歸現實,不長不短一 個月的時間,但我還是要說:多倫多,你擎得起這 份光榮,當然也擔得起這個現實,生活和投資還是 要繼續——我們本來就是一直走在希望的路上。

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2019年7月11日

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都市 新聞

■多倫多教育局宣布原本免費的IB課程,未來將不再是免費的,引起華人家長反彈。星報資料圖片

IB課程半途改收費制

家長學子“進退兩難” 6月20日,多倫多的家長都收到了多倫多教育局 (TDSB) 發給家長以及監護人 的一封信。信中闡明,6月19日教育局通過了2019-2020年度的預算案。由於 安省政府教育經費撥款的削減,教育局必須作出艱難的決定,需要削減高達 6,780萬的運營費用。

本報記者文琪

堅持 IB 課程屬於公共教育 丁女士續稱,她的孩子對教育局此舉非常“氣 憤”,覺得自己不可能去別的學校。“他一直在IB體 系裏選課,11年級、12年級,明年5月、甚至後年5月 要考哪幾門課,都計划好了,這是個整體的規划。因

教育經費削減涉及到師資的減少、教學項目改動

通過一定的考核和篩選才進去的。這些孩子進去以後

為IB課程本身就有淘汰的機制,有些孩子覺得不OK

等,將會影響一系列已有的課程,包括多倫多地區將

就按照IB系統接受教育。如果半途突然收費,家長就

了,會提前和老師溝通商量,提前決定離開。有些孩

不再提供免費的IB課程(International Baccalaureate

像被綁架了一樣。

子上了兩年去其他學校拿AP課程,因為他已經超前學

她表示,據她所知,其他教育局的IB課程大概每

習了。但是堅持在IB留下來到11、12年級的,一般都

年收1,000多元。TDSB現在通知家長作好準備,今年

是心氣比較高、對自己比較有信心的孩子,都不太可

近日,本報接到來自學生家長群體的投訴。家長

不收錢,明年開始收費。她認為如果不交這個錢,孩

能換去普通學校。回到Home school學11、12年級法

丁女士向記者透露,多倫多教育局宣布原本免費的IB

子再回到普通學校去學習,面臨的改變和困難很多,

語,那不就是浪費他們的時間嗎?”

課程未來將不再對學生免費。而丁女士認為對於這個

比如說,首先很多學校都滿了,好的學校都沒有位置

丁女士所在的華人家長微信群裏大概有150位家

免費了30年的IB課程,突然要對家長收費,違背了

了;其次,有些AP課程都已經被別人選完了;再者,

長,這些家長的孩子都在IB課程中。家長們認為,IB

“契約精神”,並不合理。同時,對於高年級

IB系統裏好多選課也不一樣,孩子是一直按照不同的

課程屬於公共教育的一部分。

(secondary level)的孩子,尤其是那些馬上就要升學的孩

體系接受教育的。所以半途決定讓IB課程收費這樣的

子來說,改變孩子已有的教育規划,讓家長陷入無奈

做法很不人性化。

program)。根據TDSB網站張貼的削減總表顯示,這一 舉措會在兩年內為該教局節省約166萬元的經費。

丁女士稱,“我們並不是為了經費削減集結在一 起,我們本身就是IB學生的家長群。華人的家長群每

丁女士表示,她早已與自己所在區域的教育委員

個學校幾乎都有,IB學校的華人家長要多一點。公共

溝通,就IB課程的半途收費不合理並跟進很久。得到

教育就是公共教育,半途收費,對孩子影響很大。不

的答覆是,多倫多教育局可以幫助不能繳費繼續留在

少華人家長英語不夠好,本身又很低調,因此現在感

丁女士稱,TDSB旗下有5所學校有IB課程,她的

IB課程中的孩子回到原先的普通學校(Home school)。

覺像被人按着打一樣。有沒有法律界的人士願意幫助

小孩從上IB課程到現在都是免費的,小孩9月份就要升

而如果堅持留在IB課程裏,並在經濟上有困難的家

我們?或議員以及民意代表?希望通過媒體的曝光,

上11年級。在多倫多,上IB最多的還是華人的孩子,

庭,教育局可以提供幫助。

能有人向我們伸出橄欖枝。”

和無助的境地。

家長就像被綁架了一樣


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教局證實腰斬IB課  影響中小學3,400人 多倫多教育局(TDSB)媒體發言人柏德

0.5名IB課程協調員。

(Ryan Bird),在接受本報記者對於IB課程改變

在多倫多教育局網站上公布的相關文件

的採訪時表示,TDSB是目前該地區中唯一一

中,能夠看到教育局不得已需要以犧牲少部分

個不對IB課程進行收費的教育局,未來IB課程

學生的利益幫助更多的大眾學生意願和初衷。

的改變是,目前5個小學的IB課程,當前的學

多倫多教育局主席通過傳訊部門回复記者稱,

年就是最後一年,也就是說,從2019年9月

在多倫多地區,小學階段約有2,000人、中學階

起,這些學校將不再隸屬於IBO組織;而對於5

段約有1,400人會受到此次IB課程改變的影響。

所有IB課程的中學,將於2020-2021學年度收取

一位不願透露姓名的學生家長表示,IB課

費用。但他並未向記者透露這個收費的具體數

程的老師都是需要特別認證的,應屬於高等教

目。

育一部分。在工資成本日漸增長的情況下,教

不得已犧牲少部分學生利益 根據TDSB網站上公布的削減項目匯總表 顯示,預計IB課程的改動第一年會為教育局節

育局開始對IB課程收費是無可厚非,況且已經 給了一些時間去計划。如果經濟有困難可以不 選擇IB學校的DP課程,就像選擇上大學或技術 學院有時是以家庭情況來選擇的一樣。

省12萬元,第二年節省154萬元經費。問及這

他說,“現在的現實就是,越好的課程,

總共166萬元的削減,將如何影響已經在IB課

教育成本越高。加拿大的公共教育是靠稅收支

程裏和未來IB課程的學生?柏德對記者表示,

撐的,大家要求減稅同時,高等教育也要求免

這些費用主要來自3個方面的資源減少,其中

費,哪裏來的錢可支撐呢?IB課程中DP畢業的

包括取消5所小學的IB課程所減少的向IBO繳納

孩子,在大學裏可以得到一部分課程的學分,

的年費;取消5所IB小學每所學校的0.5名IB課

減少需要修讀的課程和就讀時間,都是在將來

程協調員的職位;以及將5個IB中學裏,每所

為家長省錢的。所以家長要看得長遠些,而不

學校1名IB課程協調員的職位調整為每所學校

是計較眼前所謂的得失。”

2019年7月11日

IB課程 “含金量高” 相較收費仍可負擔 睿私學(Elite Path Consulting)聯合創始人 Sherry Hu,擁有14年的國際教育從業經驗,她 表示,IB課程主要分為3種:PYP是小學階段, IB最早期課程;MYP為中學階段,是IB中期的 課程;而DP被認為是IB課程中最精華的,是高 中階文憑課程,包括11、12年級兩年。由於11 和12年級正式的IB課程要參加國際統考,試卷 要送到國外評分,因此所涉及的開銷較大。 她表示,根據現在多倫多教育局所透露出 來的信息,對於中學收費,應該涉及到MYP和 DP兩個課程。至少對於DP課程,是有一年的緩 衝期的。對於這些學生來說,只是多交一年的 IB課程學費。根據大多地區其他教育局對IB課 程大概一年1,300至1,500元的收費來看,估計多 倫多教育局的IB課程收費差不多也在這範圍。 這是一般家庭或者說75%以上的家庭可以承受 的。此外,Sherry認為處在IB課程中的不同階段 的學生,所受到的影響也不盡相同。MYP和 PYP涉及到小學和初中的IB課程,總體時間比 較長。 多倫多市內的5個小學將脫離IBO組織,這 個有點可惜;對於MYP的初中學生來說,雖然 是要到2020年的9月才開始收費,但是後面的時 間也要經歷好幾年,不像在高中DP階段的IB課 程只有1年的時間,學生只要付一年的費用。

家長應為精英教育作好準備 若與中國國內I B課程的收費情況相較, Sherry稱:“國內大部分的IB課程都在私立學校 裏,收費在每年少則幾萬人民幣,多則甚至20 萬人民幣的都有。因此,從這個意義上來說, 多倫多教育局要是預計未來收取每年1,000多加 元,和中國比起來,是屬於可支付範圍內 的。” S h e r r y回應丁女士提出的I B課程的學生 “心氣較高”的說法也予以肯定。她說,作為 全世界三大主流的國際課程之一,IB課程的含 金量是非常高的,對學生的要求也是幾個國際 課程中最高的。 但這並不意味着接受過IB教育的孩子就無 法再回到普通的教育體系中。Sherry稱,“我猜 想,這些學生回到普通課程,心理上肯定有落 差。這樣的學生一般對自己要求也比較高。回 到普通課程肯定會有對於學習強度的不習慣。 這不是課程難度帶來的不適應,而是本身學校 的環境、課程,以及學科強度帶來的不適應。 更多是這層的過渡,需要一些時間讓孩子適 應。”

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投資 置業

欲要公寓放盤賣高價 大多地區樓市已開始升溫,交易也比之前活躍,尤其近年一直受追捧的共 管公寓單位。業主想在放盤時賣得好價錢,良好的規划和預備功夫也可發 揮影響力。有些改善項目,花費只是幾千元,但如果做得好,賣房回報隨時可以 過萬元。 好感都會一掃而空。把收拾出來的東西,分類為棄

的色彩為依歸。太

掉、儲存及捐贈。能夠捐贈是最好,選擇儲存的

強烈的顏色,只

話,要不放進大廈的儲物櫃,若雜物太多,不妨

會趕客。不要

在放盤期間,短租一個迷你倉擺放。

忘 記 牆 腳 線、門及門 框、天花板 等部分,太 殘舊的話,也 應刷上新漆,最 穩妥的仍然是白

1) 收拾雜物

色。牆上有釘孔或有刮 痕,刷油漆前應先進行

面積越大、間隔越好的Condo單位,當然人人想

填補及磨平。如果嫌自己動手刷油漆功夫太多,又或

買。但市場上賣得最多的單位,面積多數只有幾百平

沒信心做好,找位裝修師傅代勞,也不是很貴的開

方呎,放齊應有的家具及日常用品,空間感已經大大

支。

縮小。逼逼窄窄的單位,實在影響買家的購買意欲。 因此,營造空間感,是賣房時最需要做的功夫。想營

3) 去個性化

造空間感,簡單來說,就是做到“斷捨離”。專家建

準買家來看房時,少不免幻想一下將來住進這個

議,賣房前至少要將家中3至4成物件移走,好像紙 盒、書本、遙控器、酒瓶和過多的裝飾擺設。同樣的 收拾規條,也適用於衣櫥和所有儲物位置。最忌是將 所有收拾出來的雜物,統統塞進衣櫥內。試想象來看 房的潛在買家,一打開衣櫥,看見一櫃的雜物,什麼

2) 刷上新油漆 為牆壁刷上新油漆,是最簡單直接使單位煥然 一新的方法,也是最容易獲得回報的項目。選色時, 不要按照個人喜好,而是要以最中性最容易為人接受

單位後的生活,如果單位內有太多賣家的家庭照、寵 物照、獎盃、旅行紀念品、宗教物品等,都會大大減 低他們的代入感。信不信由你,有些買家不喜歡一個 單位的原因,可能只是因為不喜歡屋主的品味、生活


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細心規划賺取好回報 本報記者

定是否買這單位。

5) 單位執整 如果是空置單位,裡面沒有傢具沒有裝飾,難免令 人感到空盪盪,尤其只得幾百平方呎的單位,一眼望 清,實在難以挑起買家的想象力。絕大部分地產經紀都 會建議業主,為空置單位做專業staging,因為放置了家

方式,甚至因為大家宗教信仰不同。因此,還是收起具 個性化的東西,保持中性。

4) 第一印象 與獨立屋前園的curb appeal一樣道理,Condo單位 一樣要令買家第一眼望到便被吸引,這樣他們才有興趣 繼續看下去。 營造良好的第一印象,除了由大門口開始,也可以 是客廳一幅別樹一格的油畫,可以是光猛開揚的門廊, 也可以是落地大玻璃窗外的風景。一般來說,買家踏入 單位內的首15至30秒,已經會有情感上的反應,甚至決

徹底的深層清潔。這些專業的清潔人員,知道哪些地方 最容易藏污納垢,懂得怎樣有效地清潔,特別是一些我 們平時不太願意接觸的地方,又或我們不懂怎樣處理的 污漬。對於不喜歡自己落手落腳做家居清潔的人來說, 這些錢也是不能省的。

8) 檢查燈飾狀況

具擺設,不單美觀,也可給準買家一個概念,幻想一下

燈光對於提升單位格調是非常重要的一環,有足夠

將來可以怎樣佈置。而且,專業執整選用的傢具擺設都

照明的話,令人感覺單位光猛通爽,更能吸引準買家。

比較時尚新穎,能為單位提升格調,增加買家的購買意

在單位內走一圈,檢查清楚每一盞燈,換掉已壞了的燈

欲,從而令成交價提高,也賣得更快。

泡,確保開關運作正常。如果一盞燈用上多個燈泡,留

6) 修修補補 住上三五年的單位,多多少少有一些部分出現殘舊 或破損,好像浴缸水龍頭滴水、廚櫃門柄鬆脫、牆上不 再掛畫的釘孔。如果睡房的地毯已經殘舊,不妨換上實

意所有燈泡都得選用同款及同色溫的。假如燈飾款式過 時,不妨到燈飾店選購一盞新款的,價錢不用太貴,但 效果卻很明顯。

9) 預備文件及鎖匙

木或仿木地板。如果廚房檯面仍然是過時的膠板物料,

出售共管Condo單位,其中一份最重要的文件,是

換上美觀的石面,頓時升格不少。這些修補工程,能夠

共管物業報告(Status Certificate)。這份關乎大廈“健康狀

自己動手做,當然成本較低。但比較複雜的項目,也可

況”的文件,足以影響一宗交易成功或告吹。

找位專業裝修師傅代勞。

7) 深層清潔 聘用一家專業家居清潔公司,為整個單位來一次

此外,水電費單、地稅單、裝修工程收據、保養證 書、租務合約等,都是需要準備好的文件。預備一套後 備門匙給地產經紀,放在鎖匙盒或接待處,方便隨時帶 客看房。


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上半身謀殺案 到

加國 獵奇

加國 獵奇

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安省漢密爾頓的“上半身謀殺案”The Torso murder大概是加拿大史上,最為眾說紛紜的謀 殺案。過去70年間,以這起案件為靈感,曾經 先後誕生了一部話劇、一部電影、音樂和書籍。 1946年3月16日,五個在漢

的遺體已經被丟棄在這裡大約10天的時

密爾頓Albion瀑布附近遠足的孩子

間。就在這個節骨眼,一個叫Alexander

發現了一具看似死豬的屍體。定睛

Kammerer的男人主動找到警察,他說他

一看,才知道其實是一具無手腳也無頭顱

的表哥已經失聯10天了。他聽說發現殘屍

的男性身體。

的消息後非常緊張。他說,表哥新婚不

法醫鑒定後發現,遺體腹部有一條

久,本來和妻子以及繼女住在一起。但因

很深的傷口,說明兇手曾經試圖將受害人

為夫妻不和,已經搬到自己的住處有一陣

上半身攔腰砍斷,但最終放棄。這具殘缺

子了。

▲有關 The Torso murder 的書籍和同名電影

少女時代的 Evelyn Dick

▲被幾個孩子發現的殘缺屍體 1946 年 3 月

▲大概是死者 John Dick 被媒體 公佈的唯一一張照片

The Torso murder到底是什麼?

在警方和法醫的協作下,無名男屍的身

們是一位駐紮海外的軍人,並且已經不幸殉

份很快被鎖定,他就是Alexander Kammerer

職。不過次年夏天,Evelyn又生下一個孩

的表哥--39歲的漢密爾頓街車司機John

子,不幸的是這個孩子出生時就夭折了。

Dick。幾乎和絕大多數此類刑事案件一樣,

1944年9月5日,Evelyn的第三個孩子Peter

受害者生活中關係最近的人往往首先成為嫌

David White出生了。不久之後,她告訴母親

疑人。這個嫌疑人就是John Dick剛剛新婚半

Peter被人領養了,從此沒人見過這個叫Peter

年的妻子、25歲的Evelyn Dick。

的男孩。

1920年10月13日,Evelyn 出生於尼亞加

事情一件接着一件的先後發生。沒多

拉瀑布附近的Beamsville 。Evelyn1歲時,

久,Evelyn遇見了John。這個John,就是本

Donald 和Alexandra MacLean(父母)舉家

文開頭提到的謀殺案死者。很快,兩人開始

前往漢密爾頓。她的父母很少允許她和左鄰

談婚論嫁。Evelyn在當地Carrick Avenue買下

右舍的孩子們在一起玩,因此她經常悶在家

一間獨立屋,和女兒、新婚丈夫John開始了

裡,以打掃衛生為樂趣。雖然MacLean家境

家庭生活。可短短一個月後,兩人的婚姻就

殷實,但父親Donald常年酗酒,養育Evelyn

亮起了紅燈。有傳聞說,因為Evelyn的母親

的重擔就落到了母親Alexandra一人的身上。

Alexandra也住了進來,母女倆和往年一樣睡

也許是缺乏安全感吧,母女倆一直睡在一張

在一張床上…接着就發生了兇殺案。案發

床上。最終,Donald 和Alexandra分居,母

後,死者表弟Alexander Kammerer向警方介

女倆相依生活。如果說,Evelyn缺乏安全感

紹他所熟知的情況Evelyn的母親Alexandra

的話,她可從來沒有缺過錢。成年後的

說,雖然女兒當時宣佈要和新男友John Dick

Evelyn經常在漢密爾頓當時最火的酒店The

結婚,但她還和前任男友Bill Bohozuk糾纏不

Royal Connaught Hotel舉辦聚會,出手闊

清。而且,Evelyn和John的婚房由Evelyn個人

綽。不僅如此,她身邊總是陪伴着一些略微

出資購買,只在她一人名下。入住幾個月

年長的有錢男人們。

後,John就從家中搬到了表弟家中。

1942年,E v e l y n誕下了第一個孩子

Evelyn在警方調查過程中,給出的證詞

Heather White。至於孩子的父親,她告訴人

前後矛盾,疑點重重。她先說前任男友因為

▲ Evelyn 和母親一直關係緊密


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底誰殺了 John Dick 撰稿:叡

▲ Evelyn 和父母曾經居住的房子 214 Rosslyn Avenue

▲ Evelyn 和 John Dick 婚後新居 2 Carrick Ave

▲ Evelyn 的第一個孩子 Heather White 四歲的 Heather 正在祈禱

▲ Evelyn 前男友 Bill Bohozuk

嫉妒殺了丈夫,接着又說這是黑幫所為。

與此同時,警探在E v e l y n位於32

但有時她又將說過的一切全盤推翻,說自

Carrick Ave家中閣樓發現了一個非常沉重

己一無所知。

的行李箱。行李箱裡裝滿了水泥,而水泥

沒多久,一個Bill Landeg的男人向警

裡有一個男嬰的遺骸。這個男嬰,正是

方報案稱,Evelyn曾向他借走一輛大車。

Evelyn的第三個孩子,Peter。Peter死於窒

當車被歸還時,Landeg愕然發現,車前座

息。Evelyn Dick庭審日,漢密爾頓法庭外

滿是血跡,後座還有些血衣。Evelyn留下

被前來獵奇圍觀的群眾和媒體擠得水洩不

的紙條上寫着,女兒Heather不小心把自

通。首次開庭,Evelyn Dick就被判謀殺罪

己弄傷了。警探在對車內血跡鑒定之後,

名成立,將被處以絞刑。不過,在申訴過

認定這正是死者John Dick的血。這時,

程中,其代理律師指出Evelyn此前向警方

Evelyn改口說,案發前,她曾接到一個陌

提供的口供被不恰當地作為證據。此外,

生男人的電話,說他殺了John,因為他和

庭審法官也沒有正確指導陪審團。因為律

自己的女人有染。之後,Evelyn和這個男

師的努力,她的死刑最終被推翻。不過別

人見面,並幫助他一起拋屍。但當被警探

忘了,案件中還有另外一名死者--男嬰

問道,她是否覺得這樣有什麼不妥。

Peter David White。Evelyn因此被判誤殺

Evelyn回答說,誰讓John和別的女人在一

罪名成立,被判終身監禁於安省金斯頓最

起呢?

高警戒級別監獄Kingston Penitentiary。

經過前後一系列的矛盾又離奇的口

1958年11月10日, Evelyn Dick因為

供之後,心理醫生給Evelyn做了測試,發

在獄中表現良好而被假釋。自此,她換了

現她的智商介於中等偏下和智障之間的灰

姓名、身份,遠離媒體和公眾視線。有人

色地帶,幾乎等同於一個12、3歲女孩的

說她從此定居安省倫敦,也有人說她早在

智商。這樣的結論招致很多人的質疑,他

1987年就死於一場住宅大火。如果她今天

們均認為印象中的Evelyn是個極有手段的

還在世的話,應該是99歲高齡了。至於,

女人。

到底是誰殺了John Dick?沒人知道。

前來排隊的人 群將法庭外圍擠 的水洩不通

▲ Evelyn Dick 在被關押 13 年後,假 釋出獄。

▲ John Dick 的墓碑 位於安省 Beamsville 的 First Mennonite Church 教堂墓園

▲ Evelyn 在律師陪伴下出庭

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園藝

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自從各地政府紛 紛禁售各種殺蟲 劑後,有機除蟲 方式就大受歡迎。

自製有機殺蟲劑 spray,配方是:一加侖清水、一湯匙蘇打粉、一湯匙蔬

等,都可以噴牛奶噴劑到有病的葉子或樹枝上。方式是

菜油、一湯匙洗碗液dishwashing liquid。這種噴劑在未發

用一杯全脂奶加上9杯水,就可以噴了。

病時有效。

干麵粉 過期的干麵粉不要丟掉,因為可以治很多種蟲。種 蔬菜及玉簪Hosta時,經常會有軟蟲如鼻涕蟲slugs或是蝸 牛出現,此外梨樹、櫻桃樹也會出現軟蟲,都可以撒干 ▲將混合液放入這種噴灑器,再接到水管上使用。

首先介紹一種阿摩尼亞及啤酒混合劑。 配方是:一罐啤酒、幾匙洗潔精dish Washer、半杯 含殺菌作用的嗽口水(如Listerine)、及半杯阿摩尼亞水 Ammonia,混入清水使用。最好的方式是,將混合液放 入一個噴灑器,接上水管向草地使用。 上述各用料的作用是,啤酒中的酵素會鞤助植物生 長,阿摩尼亞及嗽口水都有殺菌作用,也是害蟲不喜歡 的。洗潔精除有附着作用,亦是害蟲所不喜。慣常性的 草地上噴灑這樣的噴劑,可以阻止像飛蛾一樣的害蟲附 着草地。亦可以防止昆蟲在莖及葉上駐守。 唯一要小心的是阿摩尼亞,因為這種東西會傷害花 朵,因此不要直接噴在花朵上。為防蚊蠅在暗處生長, 也可以不時使用。(阿摩尼亞一般在超市有售。) 其它幾種常用有機除蟲劑有:

蘇打水 預防一般枯萎病,特別是蕃茄枯萎病,以及白粉病 Powdery Mildew,可以用含有蘇打粉的噴劑Baking Soda

麵粉,對於軟蟲吃下去都有毒。不過就是在雨後必須重 新撒過。

雞蛋殼 應付蔬菜及玉簪的鼻涕蟲slugs及一種白色小蛾蟲, 可以將碎雞蛋殼舖在植物下面。一方面避免鼻涕蟲靠 近,一方面阻止白蛾在下面生卵。

漿糊液 用麵粉驅逐蚜蟲aphides、白蠅、螨蟲mites等,可以 自製漿糊液驅逐:將一杯麵粉,混入一杯熱開水,充分 混合後,再加入一杯冷水。混合成一杯稀液體後,用篩

牛奶加蘇打粉 蘇打粉對很多種霉菌都有效,包括葉子黑斑症、瘡 痂病Scab、白粉病,果樹的褐腐病Brown Rot等,將上述 牛奶噴劑,再加上一匙蘇打粉Baking Soda,效力加倍。

蕁麻液 Nettle 拿一把蕁麻Nettle浸入清水中,蓋好,等兩三周後 就可以用。噴在患處。

菜油 對防止蚜蟲有效。大約一杯蔬菜油,配一小塊肥 皂,放在鍋子裡加熱到全部融化,之後加上20倍的清 水,就可使用。做好後必須立即使用,因為放久了,油 和水會分開,不能再用。(這噴劑必須在攝氏25度以下時 使用,否則會灼傷葉子。)

除蟲菊 Pyrethrum 防甲蟲

子篩去所有塊狀物,剩下液體。放入噴霧器sprayer內,

學名Chrysanthemum

噴撒在會生這些小蟲的地方,包括玫瑰嫩芽、葉片、盆

cinerariafolium,就是白色

栽的葉面及背面。24小時後液體變成漿糊薄膜,這時再

花瓣有深黃色花心的白菊

用水清除。(澆水或等下雨都行)。

花。很多菊花都有驅蟲作

牛奶噴劑

用,所以很早就被做成粉 狀Pyrethrum powder用以驅

可以治療及預防黑斑症、白粉病mildew,葉子出現

蟲。方式是用一湯匙

棕色斑塊、霉菌、瘡痂病Scab,果樹的褐腐病Brown Rot

Pyrethrum powder,加兩湯

除 蟲 菊 rethrum


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Organic Pestcidide 匙花朵,用菜油蓋過,隔夜後篩去渣,剩下的液體加一

使用於果樹上要在冬天,當植物休眠時,噴在果樹

公升水。要立刻使用。(因為除蟲菊對於蜜蜂也有傷害

及易得瘡痂病的植物上,一個冬天至少兩次。對於蘋果

性,所以隻能是在黃昏時使用。)

樹及梨樹,尿液也十分有效。可以在大約3/4的花謝時,

海草噴劑

將尿液兌1至2倍清水噴撒。此外對於桔子樹也是非常好

兌6份水,好好攪拌後噴撒。可能要在容易被咬的地方, 多抹上些才有效。

辣椒粉

的保護劑。(使用尿液時要小心,不要讓尿液四散,或傳

要防比較大的小動物,例如浣熊Raccoon,可以用辣

如果你住在海邊,可以考慮海草噴劑。海草可以防

出異味,引起鄰居不快。如有鄰居抗議,應即 停止。)若

椒粉,或是用干辣椒自己弄碎後,撒在草地上。或是用

霉菌、白粉病、果樹潰爛Brown Rot,亦可防霜害。海草

是防止白粉病,可以將尿液兌上10倍的水,用在易得白

大蒜、洋蔥搾汁後,澆在草地上。不過這樣做遇到下雨

洗去鹽分,浸在清水中至少3個星期。之後收集海草水,

粉病的植物上(當葉子剛生出時),如Phlox、部分牡丹上。

就會流失,要再使用。

兌上清水,直到呈茶水的顏色就可以使用。(至於海草不 要丟掉,因為是很好的堆肥材料。)

蝸牛液 收集蝸牛及鼻涕蟲slugs,最少要有一兩杯份量,越 多越好。放到塑膠容器裡,加上水,剛好蓋住所有蝸 牛。蓋上蓋子,三四天後見到液體黏稠,篩去蟲,將液 體噴到容易生鼻涕蟲的地方,如Hosta、菜葉類植物,其 它鼻涕蟲及蝸牛知道是危險地方,就不會再來。

用蟲以毒攻毒 與上面相似,收集你要防的蟲子:鼻涕蟲、甲蟲, 加上水,然後放在攪拌器裡攪拌,這液體是很好的防蟲 劑。在多鼻涕蟲的地方噴鼻涕蟲液;在多甲蟲的地方噴

白胡椒 可以防蚜蟲、甲蟲。可以買胡椒粉噴,也可以自己 將胡椒粉混在水中,加一小匙肥皂水,噴時更能附着在 枝葉上。

甘菊茶 甘菊Chamomile是一種香草,外形像雛菊Daisy,但 花朵非常小。可以防黑斑症、白粉病、果樹的潰爛病 Brown Rot及銹病。收集一杯甘菊花,加上滾開水做成 tea,或是買Chamomile茶包泡水,置冷後噴在枝葉上。

韭菜汁 韭菜一把,放在塑膠盒內浸水,兩三日後用其汁液

甲蟲液。因為死蟲的味道會使其它蟲避開。

噴撒,可以防銹病及果樹的潰爛病。

人尿

綠芥末

人尿是無毒的,但久放就有毒了,所以必須使用新 鮮的。人尿可以防止白粉病及果樹的瘡痂病Scab。

郊外最怕有鹿之類的動物來將植物都吃掉,這時可 以用日本魚生用的綠芥末Wasabi防阻。方式是一份綠芥末

甘菊Chamomile外形像雛菊Daisy,用甘菊花制 茶,可以防黑斑症、白粉病、果樹的潰爛病Brown Rot、及銹病

袁曉輝 媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

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花言 草語

可連續開花數年

帝王貝母 觀賞性強

帝王貝母是多年生草本,株高70至150厘

大於0.8厘米的為大鱗莖,0.4至0.8厘米為中鱗

米。葉互生,卵狀披針形至披針形,全緣。花,

莖,小於0.4厘米的為小鱗莖。選好後按大、

鐘形,花期5至6月。帝王貝母喜涼爽溫和氣候,

中、小分別栽種,栽種方法均勻撒播,株距2至3

適宜排水良好的砂質壤土。冬季地面上部會枯

厘米。播後覆土3厘米,摟平床面,中部略高,

萎,地下鱗莖則需保護越冬,並可連續開花數

以防積水。 播種後或帝王貝母成熟後及時種植遮陰作

年。而夏季在炎熱地區,地下鱗莖越夏會困難, 最好掘取移至低溫貯存,直至秋天再種植。

栽培須知 種植帝王貝母以排水良好、土層深厚、疏

物。選擇遮陰作物的原則是,遮陰作用強,根系 少,對帝王貝母生長發育影響小,不是帝王貝母 病害的寄生,又能增強土壤肥力,可選擇大豆為 遮陰作物。

鬆、富含腐殖質的沙壤土最好。採用種子繁殖

在地溫2至4℃帝王貝母就能出苗,噴施新

時,種子需拌濕沙層積處理,驅避地下病蟲,隔

高脂膜,能防止病菌侵染,提高抗自然災害能

離病毒感染,加強呼吸強度,提高種子發芽率。

力,提高光合作用強度,保護禾苗茁壯成長。出

將種子均勻撒入溝內,覆蓋薄層細土,稍壓後澆

苗比雜草早,雜草後期生長快,避免拔大草傷帝

水,並保持土壤濕潤。出苗後及時鬆土除草,並

王貝母影響生長,植株成熟死亡後,可淺鏟1

結合追肥,使葉面產生光合作用,把營養向根系

次,以不傷鱗莖為準,一般帝王貝母生長期間拔

輸送,令根莖快速膨大。此外,要加強對病蟲害

2次草即可。 帝王貝母主要分布在伊朗、印度等地,原

的防治,噴施新高脂膜增強防治效果。

生長特征 帝王貝母繁殖以分生小鱗莖為主。在6月上 旬至中旬進行,先將鱗莖大、中、小分選,直徑

產地則在土耳其南部。目前,帝王貝母各地種植 較多,適用於庭院種植,布置花境,而矮生品種 比較適合盆栽,觀賞性很強,是一種觀賞類植 物。

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精心設計燈飾營造溫馨氛圍 後園變身客飯廳實用又浪漫 温暖 燃亮後院。即使您的後園面積不大, 是我家 只要通過一些精心設計的照明,都可以增強

頂或懸垂。布線可以隱藏在地下。但由於要

後園予人舒適寬敞的感覺。有些人喜歡把後

放置在屋外,可能會受到風吹雨打,因此最

園某一部分裝修成玻璃區,並設計成另一個

好找專業人士幫助您計劃和安裝。從玻璃屋

客廳甚至飯廳,擺放長長的飯桌,與家人和

屋頂吊下來的燈,配合餐桌上的蠟燭,既實

朋友在後園享受美食和傾談。

用又浪漫。

電燈需要布線,可以沿着門廊或庭院屋

也有些人喜歡在後園看書,不同的燈有

如果想提高享受,更可以把燈光與聲音

不同的功用,例如有些燈放置在後園路徑旁

結合。其中著名室內和戶外燈飾公司Kichler提

邊,也有些燈作裝飾之用。

供維斯(Davis)便攜式藍牙LED燈,其設計包括

大量的燈能營造出溫馨的氛圍。傳統的 燈適合懸掛或放置在桌上或地面上,也有些 燈掛在樹枝上,突出樹木。

圖中展示的竹子風格。 欲知更多詳情,請上網到www.kichler.com

這燈飾結合光與聲。

瀏覽。

後院燈光可以營造出特別的氣氛。

Debbie Travis,加拿大著名 的家政女王,和美國的 Martha Stewart 齊名。她不 但是電視節目主持,還是一 大批家庭用品的招牌人物。

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以黑白灰色作主調的設計單位,配以青綠色沙發及坐 墊,即時為型格居室注入清新氣息。

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父母愛錫子女的心, 在日常生活中都能體 現出來,即使在室內 設計上,都有不少例子。如 以下的設計個案,戶主大兒 子喜歡與父親一起砌積木, 室內設計師遂以積木為主題 設計出孩子睡房,迎合小朋 友的喜好,至於廳堂則以時 尚清新為主,間隔改動後, 亦增加了小孩的活動空間。

室內 設計

型格清新居 3

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1 這間面積約700方呎的單位,原本為3 房連套房設計,是戶主一家四口之家,但 為了改善本身間隔上的缺點,以及照顧戶 主一家的生活習慣,故室內設計師將單位 的整體間隔大幅改動,成為現時2房連套房 的居室。 室內設計師Man Lam表示,“單位的 原裝間隔有多個缺點,包括廳堂長度不足 以分間客飯廳,而廚房間隔阻礙設置收納 空間;加上單位橫梁較多,所以要以天花 修飾,在改動間隔時要同時兼顧新設牆身 與橫梁的配合。”

飯廳融入開放式廚房 戶主夫婦喜愛具時尚感的設計,設計 師以黑白灰色為主調,再配襯青綠色的沙

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發及窗台坐墊,在型格氣氛之中亦不乏清 新氣息。廳堂及廚房的間隔改動亦大,首 先是廚房及雜物房打通,改成開放式廚

1 縮短後的房間走廊,白色牆身飾上小掛畫後,儼如 2 3 4 5

微型的畫廊。 廚房改成開放式之後,廳堂顯得較闊落,並有足空 間設置飯廳。 玄關位置原先的左方牆身,改成大型貯物櫃作為廚 房分隔,兼具貯物功能。 浴室的仿天然石磚,每塊花紋均獨一無二。 開放式廚房以淺色為主,予人整潔清爽的感覺。

房,再將雜物房遷至廚房原本的位置,令 廳堂及廚房部分空間可以公用之余,部分 位置亦可闢作飯廳。 由於戶主希望有更多的貯物空間以便 收納雜物,所以Man將原先大門玄關正對 廚房其中一面牆身,改成由大型貯物櫃代 替,既可作為鞋櫃,同時亦可放置大量雜 物。


CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月11日

以積木為主題的兒童睡房,完全符合大兒子的喜好,房間亦預留了不少空間, 即使尚是嬰兒階段的小兒子,亦有足夠的活動空間。

35

6

7 8

間隔變動後,單位共設有2間睡房,分

時亦可作為黑板,讓小朋友發揮創意。

別為主人套房及色彩繽紛的兒童睡房。其中

毗鄰的主人套房,房門稍向前移,以

後者由2間睡房打通而成,面積比主人房更

善用部分走廊位置,同時亦讓從兒子睡房

大,一大原因當然戶主夫婦打算預留更多活

“偷位”的衣櫃位納入房內。新增的衣櫃,

動空間予兩個兒子。

櫃門以樹影圖案的櫃門板點綴,深淺色的樹

繽紛積木兒童房

影形成距離感,去淡化了走廊窄長的視覺效 果。

大兒子喜愛與父親一起砌積木,所以

主人房同樣利用地台增加貯物空間,

設計師為兒童睡房注入積木元素,七彩的立

而化妝桌與地台之間則預留凹位,方便將地

體積木牆飾分布於房間四周,煞是有趣。美

台化身成另類梳妝椅。

觀之外,房內布局亦顧及實用性──加高的

至於客廁及主人套廁,皆鋪設了仿天

地台方便貯物,其中一面灰色牆身附有磁

然石磚,除了具防滑功能之外,每塊石磚的

力,方便張貼相片或小朋友的畫作之外,同

花紋均獨一無二,為浴室增加獨特感覺。

9

設計小檔案

設計前

實用面積:695 方呎 間隔:2 房連套房 設計主題:以黑白灰色營造時尚 而不失溫馨的感覺,並因應小朋 友喜好,設計出繽紛的“積木睡 房” 。

10

設計後 6 兒子房間的房門改成玻璃門,加強透光,並改善走

廊光線。

7 樹影圖案的衣櫃門板,色調深淺有致,營造距離感,

減少侷促。

8 兒子睡房的書桌及貯物櫃,同樣貫徹設計主題。 9 主人房的加高地台,在梳妝桌旁預留凹位(左),作為

另類梳妝椅。

10 主人套房的按摩椅及牀背板等以青綠色作裝飾,和廳

堂互相呼應。


勛說:「是你流量大還是人家吳亦凡流量大」,大家都知道這可 但魏大勛情商非常高,嘴甜地跟抹蜜 勛順著玩笑扯了扯譚松韻的袖子,「這位妹 棄自己的工作,因為那樣我會變得不快樂,因為這份工作陪伴 在減肥,常常得認真計算著何時需要節制吃,何時可以放肆的 徐若瑄(Vivian)接受新一期《VOGUE》訪 是一個敏感話題,要是回答不好的話可能會上熱搜。魏大勛就 妹,你也是」。魏大勛單看外形在娛樂圈眾 似的,在黃磊說他能在18歲就跟陳凱歌導 我太久了,如果放棄我會空掉,即使我的生活很幸福,我仍舊 吃。因為現在一個禮拜最多大概只能瘦3公斤左右,所以如果 回答說:「那我們倆不是一種流量」,這個回答確實很得體了, 演合作拍戲是運氣時立馬接話「不對,是你 多高顏值的小鮮肉當中根本不佔優勢,現在 問,透露長期以來雖睡眠不足,心卻是快樂的, 2、3個禮拜後才要工作,她剛開始就會吃得很盡興;如果一個 會覺得空掉了好大一塊,不行,我人生的這一塊不能空掉。」 吳亦凡是偶像派,主打唱歌,而魏大勛是上綜藝節目和演戲, 優秀」,黃磊臉一紅,雖然看著有點不好意 之所以這麼火,這絕對跟他情商高並且對人 魏大勛 當然就不是同一種流量了。 「因為我所做的工作,都是我喜歡的事情,都讓我 又暖又體貼分不開。 她自認EQ高,但不代表就不會失控,尤其是MC(月經) 禮拜後就要工作,每天只會吃少少的。 思,但心裏絕對很開心。 做著自己喜歡的事,還有很多的事情想做,例如擔綱電影 要來的前幾天,脾氣就會特別的躁,人的火氣也會變大,那時 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2019年7月11日 36 覺得很有趣。」 身邊的人就會被她一片掃過,她事後也會道歉。情緒管理其實 《孤味》的監製,將自己原有的才華,延伸出更多觸角的發揮; 「有趣」的事是:「讀碩士是 據中國時報報道,徐若瑄續解釋 一件很好玩很有趣的事情,演員很好玩,音樂也很好玩,

甚至做媽媽、做老婆我都覺得很好玩。而因為好玩,我會一直 綻放自己的光芒,雖然累,但是我玩得很開心,寧可忙死也不 要無聊而死。」,她還說「我玩故我在」。 很多人可能會覺得,結婚生小孩之後就應該要考慮放棄工 作,但為甚麼要放棄呢?Vivian說:「我從來不覺得我應該要放

例如發出瘋狂宏願:繼完成碩士學位後,將挑戰劍橋的英文檢 定,她說一直想要把英文學好。別人看徐若瑄或許很瘋狂,但 她說「我喜歡這麼瘋狂的自己」。

是一種學習,曾經20幾歲的時候,有回她坐在工作人員的車子 上,當時因為工作人員沒有盡到該盡的責任,她憤怒到車子停 下來等紅綠燈時,就從車子裏奪門而出,現在回想起來,「如 果是現在,我應該會用更成熟的方式 處理吧」。 為了能夠持續做自己想做的事, 徐若瑄人生中幾乎5分之4的時間都 高速節能雙門 三環煲湯爐 和三門蒸櫃 火力平均, 節省煤氣

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■徐若瑄日前接受時尚雜誌採訪和拍照,美麗依舊。

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這邊香港反引渡修例還有零星尾聲,那 邊台灣「反紅媒」就有大集結。 親中台灣人原來對媒體和資訊操控、歪 曲到這個地步,如果不是發生這次「反紅 周三至五刊出 媒」事件,連帶引發出與香港有關部份,不 可上網瀏覽:www.singtao.ca/yuen 會大開眼界。 香港在6月份一周內發生兩次上百萬人的遊行 ,舉世觸目,唯台 灣紅媒完全不提,這不就與中媒一樣了嗎?當然,台灣媒體多的是, 台灣人不可能只因紅媒不提就不知道;甚至可以說,紅媒不提,而人 人皆知,反引發公眾對這些媒體之偏頗不專業有所認識而唾棄之。 台灣紅媒不報道香港的「反送中」兩次大遊行,為香港在殖民時 代的「民主」做了特輯專題,得知一二,已讓人大開眼界。 就一點:英國鬼要中小學生只學英國史。在香港讀過書的人聞言 瞪大眼,因他們之中可能有人從未讀過英國史,因英國史被編入世界 史,如果會考沒選世界史的話,就有可能從未讀過英國史;「看電影 先唱英國國歌」也有謬誤,記得很小時,戲院才有開畫前、及早期的 地址: 2370 Midland Ave. Unit B27 Scarb. Ont. M1S 5C6 電視台完場時播英國國歌「天佑吾王」,播時不要求觀眾起立,倒是 展廳地址:300 Steelcase Rd West Unit#15. Markham L3R 2W2 把這曲加字戲唱者,多的是,官府立個法來管你?冇咁得閒。 網址: www.fasterheating.ca 更別冤枉英國人逼港人學英文,遠的不說,回歸初,新政府嚴限 ▲專業維修安裝家用冷暖氣機,即熱式熱水 辦英文中學的條件,把中學分中文學校和英文學校,進不了英中的學 器,煤氣管和風喉 生家長有多沮喪、失望,沒有傷害祖國更深的了。有這樣的支持者, ▲專業設計安裝維修商用屋頂機,鮮風機, 誰還需要被柴台。 熱水鍋爐,餐館抽氣機,大小冷房凍櫃 三 姑六婆最愛問:「為甚麼不向英國要民主,只向中國要民 ▲維修保養商用大廈的機電系統 主」,因為英國人自動要給香港人自治/民主,但中國不許。請看港督 楊慕琦(Sir Mark young)的平生行藏。

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除了花棚,不少華裔移民也喜築瓜棚。從天氣報告 新聞圖片,可欣賞到瓜棚豐收時的情景:有大小西紅 柿、絲瓜、毛爪、苦瓜等等滿垂棚下,看了使人開懷。 回憶第一次認識瓜棚,是少時從家傭八姐口中。說 到八姐,總離不開她的故鄉西樵,她說在故鄉,老父最 喜歡躺在門外瓜棚下的藤椅上,一邊納涼,一邊吸著紙 煙,還不時數著垂吊在棚下還未熟透的合掌瓜(chayote)。 那圓錐形的瓜身有點像厚重的梨子,表面有凹凸縱溝, 顏色翠綠,這種味爽清甜的涼瓜,是夏天的誘惑,除可 作新鮮菜式,也可藥用,因其性涼味甘,有潤肺開胃健 脾、祛風解熱之用。八姐還說,合掌瓜的特點是,其種 子離開瓜果後,不能發芽,必須連瓜一起栽種,俗語有 云「種瓜得瓜」,其來有自。 總而言之,園藝棚架,無論花棚、瓜棚、果棚、菜 棚、葡萄棚,我都喜歡。

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1987年夏天,原本約好和兩 三好友到沙田馬場欣賞「慈善 Top Pop馬拉松」,捧八十年代 「四大天王」譚詠麟、張國榮、 林子祥、梅艷芳場,作為移民加 周五刊出 拿大前的「告別演唱會」,怎知 買了門票後只數天,卻遺失了錢包,連帶幾張門票也不 翼而飛。 到現在,究竟是因為牛仔褲的後袋太淺而錢包跌了 出來,抑或是被「扒手」偷走,仍然是一個謎,恐怕永 難解開了。 接二連三的失物事件,可以避免嗎?當然可以,但 誰沒有年輕過、冒失過?這些或許就是人生旅途上,成 長的一點代價吧。 兩三個星期前某個黃昏,騎單車在公園小徑上看到 一部手機,當時天色越來越昏暗,我拾起來看,發現畫 面上了鎖,未能打開通訊錄通知機主的親友,惟有先放

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在身旁,等待機主來電。 那時決定,若到第二天早上仍等不到電話,就會把 手機送到警察局。幸好這計劃沒有需要實行,約半小時 後,即收到一個非本地區號打來的電話,我認得是來自 省滿地可市。 一位年輕女士說,她在大溫哥華居住的母親遺失了 手機,一時心慌意亂,打了給她求救。再說下去,原來 她本和父母住在大溫,近年才到滿地可升讀麥基爾大 #2-226 Esna Park Dr,Markham,ON L3R 1H3 學。我請她叫媽媽不用擔心,可即晚與我聯絡,約個地 方把手機交還給她。 我建議機主,在附近一個社區中心停車場見面,告 訴對方自己開甚麼汽車,以便相認。 出現的是一位中年白人女士,我把手機完璧歸趙, 她則送了一束鮮花給我,說是從自家前園摘的,作為答 謝我的少許心意。 助人一樂也,我應該多謝她才對。而且大家街坊一 (續完) 場,不用客氣嘛!

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㜿ツTQB 㜿⎿⪶㹱儝⬂ 喻撵㜿⎿ℂ瀦 㒘㗸⋷⫦ ͆䭐⇩㜿⬂͆ 在歷時整整200天「體檢」 修繕後,樂山 ᾼ㝴檟檷屚⁉ 汧亩㹿㝴檟檷 ⶞攽㝴檟屚⁉ ⪥干檟檷屚⁉ ⒦亓⋚ᾼ檟も

大佛4月已正式 。日前,關於「樂山 Ⅼ峘〃棡儝瀦儝⬂⪩ Ⅼ峘㜿洽!!㹱㔷⋷⫦ %91041⎕斧 47E䢮㹱㔷㹈「出關」 汧 圹 屚 ど ㏎ ☛ ⪌ ▇ ど ㏎ ⴇ ㄡ ҷ 旄 㤎 ⾺ 汧圹凧屚䌮㏚䈡旙Ҹ 515⫍桹㑣屚乄啫⽬ 大佛被修繕成小鮮肉」 的圖片在網上瘋傳。 㢜⑨⬌!䐈⊈%211 ╲㐏ᾏ㻐!!榑亩㢜⑨ %231056⎕斧 ⋷怺䂺懙!!⋷⫦㢜⑨ ▶ҷ≂啫ҷ㺦䨦虇梏 ∔ 虇 ⃞ ⵎ ⊹ 桔 Ҹ 屚 䬞對此,樂山大佛景區回應稱,網傳的 ⽭ 尀 ⊹ ⋗ Ҹ ⒔ 橮 啫 䈡 旙 ҷ 䦶 㤎「小鮮 ҷ㏢ 2019年7月8日CBZWJFX⫍NBKPS!NBD 星期一 779! TJMWFS! TUBS! 㝸ⓐ厂㟩ⓐ 肉」大佛圖應為電腦處理過的圖像,與事實 㢘⽴⓰虇⒔㔴憐Ҹ梊 梊處 ⃞Ҹ 桫ҷ㺦䨦ҷ㢜⑨䚮╙ $321Ҹ 㝸21;41厂㟩21;41 桹㑣㹱㹊吡 527.411.77:: 不符。 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 ≂啫Ҹ 2019年7月11日 42 BOEZ; ╵㢘檟檷⎉⚽Ҹ 816.:99.8195 758.:39.4889 527.:18.:499 㜿 㜿 758.699.5429 548.32:.398: 㜿 758.512.7721 樂山大佛距今已1216年,因常年暴露 758.511.7994 758.744.5::: 527.:49.:993 758.:9:.2499 丂垼0吻㹊 蘿421弆 㤀亓⋚Ⓩ棩㏎ │⃞慠⪹╳ ⎕朏ⓙ⢿〺 ⩺⎐⫍䰸榢 在自然環境下,大佛開裂殘損。《成都商 本報訊 θ䭐⇩⭈⭈θ 㤀亓⋚Ὲ䬞懢 䭐⇩⪹╳染慠 䭐⇩33 乍戇ᾼ㾾㝴╿ 47E⪶㹱 㜿!!ツ 幢榢⾑ 㤀唭⋷⫦㢜⑨ 㜿ツㅦ㌅汧亩 報》報道,去年10月8日,大佛胸腹部開裂 㜿婬ⅽ⎕朏⢮〺3㏎ 㤀Ⓩ㢘㏎⎉䭮虇慠似 慠NBJO⢿旄″憩㝈ⅎ ⩺⎐⫍丂垼‛㮢ᾏ✽ 4㏎2も㢘ど┯3⎕斧 ᾏ㮢ᾏ㏎㢘∱ⅻ虇″ 䃽㻁檷屚⁉ ⾑ᾼㅒㅺ檟 ⵕ⾑㝴檟尯凧 ⡪⽬⭈㷮垖⭈ 尯凧ᾼ檟䈡旙 䉗㹊㜖⸀嬎檟 區域搶救性保護前期研究及勘測工作正式 世㤀唭ゞ㢜⑨ 界 文 ⶗㫼㒘㗸!!溪溵㸥㽋 巹啾㜿⧃!!⬂⬑悹惘 汧幹亯ひ㤀⶞⭟ Ⅼ峘棩⬂ 㜿ツ䠊㏢⩺慠⚟⁉姦 ⪩㷃⪩㷐₁㢘勿 ⏪⎿╿䇲⭈!%71 ╿䇲⭈楢⢚⭈ 㔷㹈㹱㔷䘿懙⎽䝶䓷 㢒㏏⪩⃜儝⬂47E⪶ ⪩⎸‭⢿旄虇▗ᾜ◇ 㢘〙∱ⅻ⋴⩊㥫XJGJ ㏎㢘〙㰾㱗╵⢮〺⋸ ⶞ⴇ》⋡⢡6⎕斧䠌 憩庋䏸㝈ⅎ虇▗⬌棫 ㎥4㏎ᾏも䓷䱚どぐ 䉗㹊㜖⸀䃽㻁檷尯凧 ₙ榢ᾼㅒ屚㛅搏⚽檟 屚⪌▇⾺∔ҷ┆⃜ҷ 捠夜Ⓩ憲攥ㅺ檟屚伢 儝ㅒ嬎檟も屚㢘伢毦 啓動。今年4月26日,在歷時整整200天 「體 士嘉堡三十多年公司,口碑好。交通方便環境 ゎ⡪⶞㟑╹㛅71 Ⅼ峘⪶㹱棩⬂ 䀺㥣汣幋!!弔⇋›╦ 棩令␯⢚!!!!弔⇋71 䛆⁉嬚⎿㊂₁峧㏡䂣 Ⅼ峘⪶㹱棩⬂㢜⑨⬌ ⋷⫦%71.91 㜃 䃣焜揕虇⋼Ῥ◈䶺㐏姢 㹱䓷焜⌿䇺⋷⫦⏜ㄛ 758.871.3339 㹱㔷⋷⫦!!䠌ⱸ⪶㹱 化遺產敦煌莫 㢘恙⃜慠UUD⒔㷃梊 䋨✽怺Ҹ梊處 ⋘䒪㾔䃣▗ᾜ◇䋨✽ ㏎ᾏもど┯卹䚷⒔㷃 㷑ㇸᾼⴇ慠恙䱨Ҹ ᾜ ◇ 䋨 虇 ⒔ 㷃 ⋷分⦆䩋⿺どҸ㢘㊞ ҷど㏎ҷ䈡旙虇⋷⌋ ₐ㰾Ҹ⩺➘⦰㔴憐虇 毦 䈡 旙 虇 ㍑ 乄 啫 ⊹ 榼ど☛⿺ど虇⋷分㎥ 檢」修繕後,樂山大佛正式「出關」。樂山大 好,糧准有醫保福利,貨源足單價高加班多。有 㝸Ῥ灭朚朏 䰸ㅒ㢜⑨!!⒔⃯䂎㊞ %211ⓙ⶞㟑 ╵㢘㒘㗸㢜⑨ 㑪☋ᾏ㻐!!㮑军ㅧ慣 崢㈷朚ㅒℕㅺ㮑廿 ⾃⃪⩺0⩺⎐ ᾏ㻐虇㒘㗸⶗㫼Ҹ 呀⢡╾䔸䐈⎴㢜⑨屚 ⩺⎐撵俰ᾼ啾染慠 548.599.61:9 ᾙ佁ᾜ䋨拡⁉⩺! 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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

認清財位正確位置

“工作時工作,遊戲時遊戲, 休息時休息。”自小老師已不 斷語重心長地教導,不可以 工作時遊戲,休息時工作。當然更 加不要工作時休息。

睡床 非 生財工具 風水

2019年7月11日

陽宅風水三要 臥室財位 有些所謂“風水大師”不

上。居住者經常在這個方位休

斷吹捧,陽宅風水有三要,就是

息,也會有利於聚財。此外,這

門、房、灶。房就是臥房,臥房

個方位也可以擺放一些利於招財

是家中最重要的房間之一,良好

的物品,這樣更有利於改善臥室

的臥房風水可使家庭和樂、身體

主人的財運。要賺錢比較快,可

健康,婚姻美滿,財源豐富。找

以放上一些圓形或是盆型的聚寶

到臥室的財位,並把睡床擺放在

盆,或是保險箱之類的物品會更

財位上面,有利於增旺財運。因

有效。除了上述物品之外,像花

為這個財位是臥室本身就存在的

盆、盤子、零錢、硬幣、水晶、

財位,因而可以將床位擺在財位

水晶洞等也都有聚財的效果!

大家細心考慮睡床是不是財位中的財位呢?

仔細思考睡房的功用 要聽從那些“風水大師”把

一下自己的不快,或者痛哭一

睡床擺放在財位上面,是有利於

場,睡房亦是理想的地方。當夫

增旺財運的話,請立即仔細思考

妻之間卿卿我我的恩恩愛愛,或

——“工作時工作,遊戲時遊

者是打情罵俏,睡房當然也是理

戲,休息時休息”這句老師不斷

想的地方。夫妻恩愛歡愉生育出

語重心長的教導。

來的孩子,才會眉開眼笑,對於

我們每一個人都清楚知道,

父母和子女的運勢是有百利而無

當我們碰上了一些不如意的事,

一害的。正因為睡房十分重要,

很想把自己暫時冷靜一下,或者

而且是很私隱的地方,那會是要

暫時不想人家騷擾自己,睡房是

為着活動腦筋、勞心勞力地生財

理想的地方。當我們想暫時發洩

和旺財所用。

睡房是家居內的財位嗎? 很多人問,睡房是家居內

工作,寫字樓就是他的財位;從

的財位嗎?尤其是睡床是不是財

事售賣工作,收銀機就是他的財

位中的財位呢?答案只有一個:

位;從事商貿工作,保險櫃就是

不!

他的財位。總之,財位就是用來 要知道,財位是用來生財

生財活動的地方。

和旺財的地方。至於什麼是生財

請試想一想,利用睡房和

和旺財呢?生財和旺財就是因應

睡床來作為生財的地方,究竟是

運作而得來財富。好像從事文書

從事什麼工作的呢?

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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林鄭好運走完連任特首渺茫 林鄭月娥被欽點成為香港特首,原因是她

假從

風水

2019年7月11日

庚 乙 乙 丁 官

“好打得”,今次“逃犯遣送”修例,搞出反 修例世紀大遊行,將原來已油盡燈枯的香港民 主運動,重新壯大起來,令林鄭吃盡苦果,這

半官成化

半官成化

辰 酉 巳 酉

她的管治班子,站在她那一邊,幾乎全世界, 包括很多港英和特區前高官,亦即和林鄭併肩 作戰多年的戰友,也怕林鄭不死,齊齊出來落

合官成化

井下石,要林鄭認衰,在千夫所指下,林鄭才 心不甘,情不願的,向示威者道歉。

財 比 卩

傷財官

林鄭引爆百萬人遊行反修例,除了阿爺和

合官成化

也是她被“好打得”所累。

▲林鄭月娥命盤

林鄭“好打得”是由港英政府訓練出來, 稍微有點年紀的香港人,都應該知道殖民地政 府沒有道歉的文化,殖民地高官就是香港人的 主子,做錯了什麼,也不必向公眾道歉,可以

看當日12個時辰,主要為身弱和假從,而以辰

她。女命子女星為食傷,林鄭有一食,現實裏

林鄭在一個沒有道歉文化的環境成長,再

時的假從格,最接近林鄭的現實人生。依辰時

她有兩子,食於林鄭雖為喜,子佳,但林鄭始

加上被阿爺看中,成為特首,使她以為自己真

得出的八字,林鄭乙木命,假從格。地支辰酉

終心繫工作,故食星亦不在日主旁邊。

的天下無敵,連“民可載舟,也可覆舟”,這

巳酉,受天干庚官引化,合化成4個官,即林

林鄭雖先天事業命甚佳,若無後天大運配

樣簡單的為官道理也沒有記住,終於被一鋪打

鄭的八字共有5個官,林鄭一生在政府任職,

合,決不能官至特首。查看林鄭的大運,林鄭

殘。“食得鹹魚抵得渴”,林鄭並不需要我們

並官拜特首,而她本人亦官氣四溢,並非無

前6個大運,都是喜神運,怪不得她在官場步

這等庶民同情,但她的遭遇也反映政治的冷酷

因。

步高陞。

說林鄭由小到大,都不知道歉為何物。

官為喜,主正直,光明磊落,有領導能

林鄭最近一個大運,2015年殺坐印,從格

力,重視紀律,名譽。官亦主事業,林鄭先天

殺為喜,主事業,但印為忌,主損譽,殺

林鄭無疑在官場打滾多年,大家若細心留

官星極強,她幾乎將所有時間,投放在工作

(金)生印(水),林鄭引爆百萬人大遊行,

意,林鄭雖為女性,但言行舉止,極具威嚴,

上。林鄭雖事業有成,但她命中無財(土),

似乎早有伏線。

就算笑着,也滲出凜凜官威,這絕不是後天所

所以林鄭縱官至特首,仍是無殼蝸牛,這大概

能裝扮,那就是天生這樣,我們看看林鄭的命

是她命中沒有財星所至。

無情,你紅的時候,一呼百應,你黑的時候, 一沉百踩!

格,透露出什麼玄機。 林鄭1957年5月13日出生,時辰不詳。翻

在六親方面,女命官為夫,林鄭官為喜, 有一個“成功女人背後的丈夫”,默默地支持

林鄭任期到2022年,而林鄭該年流年為印 坐劫,從格印劫均為忌。而林鄭過完現在的大 運,到2025開始踏入忌神運,亦即好運行完, 林鄭無得留低,似乎已成定數!

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2019年7月11日

投資者搶進 房屋量驟減

亞馬遜新總部周邊房價漲 亞馬遜的第二座總部(HQ2)進 駐維吉尼亞州北部還要一段時 間,但當地房價已因投資者搶進而 財經 大漲。為免激化民怨,亞馬遜宣布 專題 捐款300萬美元,協助解決北維州 遊民無家可歸等問題。

亞馬遜去年宣布將在阿靈頓水晶市設立第二座總部,圖 為一名行人走過位於阿靈頓水晶城附近的223街23號南 樓。 資料圖片

根據房地產網站Realtor.com資料,北維州獲選為 亞馬遜新總部落腳處後,2019年4月該州東北部的阿 靈頓的房價中間值,從2018年11月的64萬美元上揚到 75萬美元,漲幅17.3%。在同一時期,全美房價中間 值上漲1.7萬美元,漲幅5.5%。Realtor.com同時發現, 2018年11月至2019年4月為止,阿靈頓房屋庫存量驟減 48.2%。 《華盛頓郵報》分析報道,阿靈頓由於未來將是 HQ2所在,當地住宅的均價在5月份年增約7%至71.3 萬美元。《工商時報》報道, Realtor.com首席經濟學 家海爾表示,亞馬遜進城,對有屋者是利多,但無殼 蝸牛將面臨考驗,租屋需求將增多。 喬治梅森大學區域分析中心負責人克洛瓦認為這

由於亞馬遜在西雅圖總部僱用大量員工,讓西雅

是市場對亞馬遜宣布HQ2選址後的反應,導致投資者

圖成為美國房價最高的地區之一,迫使低收入居民要

和當地居民搶購供給越來越少的住宅。他認為大家預

遷往遠離市區的周遭近郊地區,讓投資者開始越來越

期當地房價上漲的情況,並非反映整體房價正出現泡

看好未來水晶市四周房價將重演西雅圖的例子。

沫,而是凸顯目前房市的特殊現象。 房價大漲情況不僅出現在阿靈頓,鄰近費爾法克 斯郡和亞歷山卓市的住宅均價,5月分別年增6%和約

前宣布,捐款300萬美元給維吉尼亞州阿靈頓社區基 金會,擴大提供平價住宅給低收入戶及退伍老兵。 亞馬遜另捐助西雅圖非營利開發商普利茅斯住房 500萬美元,讓遊民有永久性棲身所。

亞馬遜高層強調HQ2造成阿靈頓居住問題的嚴重

阿靈頓社區基金會總裁兼執行長歐文斯發聲明指

程度會低於西雅圖,因為公司會更謹慎地規划在維州

出,阿靈頓平價住宅供不應求,從2000年至今已耗掉

的發展。

近9成的庫存。亞馬遜的捐款可謂及時雨,有助紓解 平價住宅短缺問題。

7%。阿靈頓和周遭地區房價上漲,都發生在亞馬遜

但克洛瓦仍依據首季住宅銷售和歷史走勢,調高

2018年11月宣布在阿靈頓水晶市設立HQ2,但若從

維州北部房價預測值。他預期阿靈頓12月房價將年增

亞馬遜座落北維州的第二總部落成後,可望在

2018年11月到2019年5月間計算整體住宅均價,這些地

17%。亞馬遜2月時被迫放棄在紐約長島興建第二總部

2030年前創造2.5萬個工作機會,但亞馬遜提供的是高

區實際上是下跌,房價在近期才大漲。

計划,轉而全力打造北維吉尼亞州新總部。亞馬遜此

薪職缺,恐給當地其他僱主帶來加薪壓力。

富翁聚集小鎮沒錢了

麥迪那最昂貴的住宅是蓋茨的Xanadu 2.0,這 所豪宅有24間浴室和一間蹦床房,價值超過1.31億 美元,2019年繳納的房產稅為104萬美元,其中

亞馬遜創始人貝佐斯和微軟創始人蓋茨是地球

律,如果沒有居民投票批准更多的稅收,當地政府

83318美元給了麥迪那鎮。但麥迪那的大部分房屋

上最富的兩個人,這兩位富翁都在一個名叫麥迪那

每年增加的稅收幅度不能超過1%。與此同時,華盛

沒有這麼貴,2019年當地政府分到的房產稅總共只

的小鎮安了家。這個小鎮只有3000多人,卻在美國

頓州的房產稅不是按百分比設定的,拿麥迪那來

有280萬美元,即便增加1%也只有282.8萬美元,不

最富有的郵遞區號區中排名第七。根據最近的可用

說,這裏的房產稅是房產評估價值每1000美元收稅

足以支付不斷增加的開支。為解決麥迪那的預算短

資料,2017年這裏的房價中位數高達277萬美元,

7.9295美元。

缺問題,該鎮將於11月投票,以提高房產稅上限。

家庭收入中位數為186464美元,是全美家庭收入中

在這7.9295美元中,只有0.63486美元給了麥迪

這次擬議中的增稅將使當地房產稅增加20美仙

位數60336美元的近3倍。然而具有諷刺意味的是,

那鎮政府,2.42782給了當地學校,0.12266美元給了

/1000美元。對於一套價值200萬美元的住宅,其

當地政府最近卻陷入了入不敷出的窘境。

港口,1.21906美元給了縣裏,0.37441美元給了圖書

2020年的房產稅將增加400美元。當地政府預計,

這一切都是因為小鎮所在的華盛頓州的稅收機

館,0.21765美元給了醫療急救服務,0.9660美元給

如果在不提高房產稅的情況下繼續運營,到2020年

制。問題是,即使麥迪那的房價不斷上漲,鎮政府

了抗洪基金,0.20700給了地區交通,2.62992美元給

將出現50萬美元的市政赤字,2025年赤字將達到

的收入卻沒有以同樣的速度增加。這是因為根據法

了州立學校基金。

330萬美元。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月11日

50

房地產專業人士時刻掌握市場動態和走勢,可以為 買家賣家爭取利益最大化(星報資料圖片)

法律 連綫

遠離樓市多年 市場政策均變

以大換小賣家宜借助專業人士 Q:我母親居住的社區正在向高檔化發展,許多屋

判。

人法案》(2002年通過),來監督房地產銷售人員和經

主都在以大換小。 一些房地產經紀人和潛在買家一直在

您母親也可以選擇一名曾主動上門要求提供服務的

紀公司的行為。RECO還向消費者提供有用的建議,並

主動上門,詢問我母親是否想賣掉她的房子。請問您有

銷售代表,由他(或她)負責掛牌出售其物業。如果這

提醒他們在交易中的權利和責任,以此幫助他們做出明

什麼建議嗎?

樣做,有一點應該注意,若一名銷售代表既代表作為賣

智決策。RECO網站甚至還有一個專門為像您這樣以大

方的她,又代表可能已經表示對她房子感興趣的買方,

換小的消費者提供的頁面。

A:感謝你提出問題。你母親顯然居住在一個理想 的社區,既然她是房子主人,是否賣房子完全由她自己

這種情況可能會出現利益衝突。

決定。

作為在RECO負責註冊的專業人士,我經常建議那

請務必確保你母親閱讀並理解所有被要求簽字的文

些希望購買或出售房屋的消費者,在與房地產經紀公司

如果你母親無意搬家,她可以在前門張貼一個“謝

件。如果她希望保留自己手工製造的橡木鑲板、古董枝

簽定服務協議之前,至少接觸3名候選人。消費者還應訪

絕游說”(no solicitation)的標誌牌,這可能有助於勸阻

形水晶燈或其它帶有感情色彩的固定裝置,可以要求她

問RECO的網站,並使用“查找房地產銷售人員、經紀

那些不受歡迎的不速之客。

的銷售代表或執業房地產律師,在買賣協議中特別地將

人或經紀公司”搜索功能,驗證他們的銷售代表是否在

這些裝置排除在交易之外。(因為,若無特別指定,固

RECO註冊並保持良好記錄。

不過,讓我們假設她對賣房的想法持開放態度。這 是一個很好機會,可以討論一下我在安省地產議會

定裝置通常包含在賣房交易中。)

您會發現高科技也在以其它方式改變市場。互聯

(RECO)的同事有時會注意到的一些問題。已經多年

Q:我和妻子自上世紀70年代初,就一直住在一棟

網、智能手機和社交媒體令搜索物業變得非常容易,銷

不關注房地產市場的人,可能不知道他們的房子目前價

房子裡從未搬過家。我們現正考慮“以大換小”。請問

售人員和經紀人也更容易接觸到。房地產交易目前通常

值幾何。這使他們容易受到一些希望利用機會的投資客

我們該如何開始?這些年房地產市場發生了什麼樣的變

以數字方式進行,因此可以使用電子簽名來簽定合同,

影響,這類買家可能提出似乎有利可圖的虛報低價,以

化?

並且可以通過電子支付的方式轉賬交易金額。

及使用其他激進策略。 當你的母親準備好試水時,建議她至少面見3名房

A:您在現居所裡已經住了很長時間,所以換房可 能不是一個簡單的決定。

您還會發現有更多關於買賣物業的資訊和建議,通 過網路和其他媒體(如HGTV網絡)提供。如今,許多

地產銷售代表。面談可能包括了解這幾位在銷售她的物

您要做的第一件事,就是找一位願意接手您個案的

業類型方面的經驗,他們買賣物業的一般方法,以及她

房地產專業人士,因為自您買房以來,房地產市場已經

對溝通和解釋賣房過程的期望。她可能會想要選擇一位

發生了很大變化,尤其是房產價值。請務必將您的情況

雖然消費者可以獲得更多資訊是

有耐心、且能以她理解的方式解釋一切內容的銷售代

開誠布公地向這位銷售代表介紹,包括您的財務狀況、

件好事,但目前可用的信息量似乎過

表。

希望購買房產的位置和類型,以及您希望銷售代表為您

大,或者說,它可以讓一些消費者相

提供的服務。

信,自己擁有從始至終獨立完成房地產

我還建議她請親友推薦,並利用RECO網站上的搜 索功能,確認該名銷售代表是否在RECO註冊並且保持 良好紀錄。當她確定與一位銷售代表合作后,雙方應該 就她的需求、財務狀況和她對將獲得服務的期望,進行

這裡我不妨與您簡要分享一下近年來安省房地產市 場的發展變化。

買家在多重電腦放盤系統(MLS)的公共在線門戶網站 realtor.ca上查看待售房屋。

交易的能力。不過與其他自己動手 (DIY)項目不同,購買或出售房產涉

其中一個最重要的變化發生在1997年,那一年省政

及大筆資金和具有法律約束力的合同。

府成立了安省房地產議會(RECO)來監管經紀公司和

聘請有經驗的代理人替您關注您的利益

持牌的房地產銷售代表應該能夠對您母親的物業價

銷售人員,同時為買家和賣家提供保護。RECO通過管

是很有幫助的,這也是RECO建議消費

值提供市場分析,並代表她與其他房地產經紀進行談

理和執行包括職業道德標准在內的《房地產和商業經紀

者聘請經紀人的一個關鍵原因。

坦率而公開的討論。

Ask Joe

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殘留機體 油污

殘留機體內 50% 殘留機體內 20% 殘留機體內 10%

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