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edição

312 Ano 26

2018

I n d i s p e n s á v e l

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Raios podem causar muitos acidentes, proteja-se

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I n d i s p e n s á v e l

SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci

EDITORIAL

inalmente o ano começou. Como sempre, no Brasil, muita gente só passa a encarar o trabalho com seriedade após o carnaval. Felizmente, este já passou e 2018 está aí para aceleramos nossa mente e alcançarmos todos os objetivos desejados. Pegue o controle do realismo em primeira pessoa e alcance o estrelato condominial. Prever os problemas que teremos durante o ano não é impossível. De certo, é muito difícil antever todos os percalços. Mas você sabe muito bem que terá que administrar muita coisa, que vai do setor administrativo ao de relacionamento. Este segundo item é importantíssimo para o andar da carruagem. O síndico tem que perder o menor tempo possível com birra, preocupando-se mais com a administração propriamente dita. Para isso,

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deve ter em mente as soluções para os problemas mais comuns como reclamação de barulho, crianças brincando em escadas e garagens, carros soltando muita fumaça, etc. Em grande parte dos casos, dar uma orientação aos condôminos mais problemáticos resolve. Este método requer paciência, mas evita transtornos maiores. Utilize as advertências e multas quando forem realmente necessárias. O síndico não precisa ser o amigão de todos. Ele precisa se fazer respeitado mas sem arrogância. Por falar em arrogância, delete esta característica caso possua. É difícil assumir sem ter a capacidade de avaliar decisões. É importante pensar antes de tomar medidas drásticas que, quando erradamente decididas, podem afetar a liberdade de outros. Neste começo de ano o síndico

pode fazer reunião com a administradora. Esta parceira é fundamental. Ela têm a função de levar ao condomínio todas as informações necessárias para que o síndico e os moradores estejam atualizados no cumprimento das leis e normas regulamentadoras. Legalmente, a administradora é o preposto do síndico na gestão de todos os assuntos condominiais, atuando de um lado em relação aos funcionários, fornecedores, prestadores de serviço e outros profissionais ou empresas contratados pelo condomínio. De outro lado, atua junto à massa condominial no sentido de solucionar os problemas que tenham relação com o edifício, evitar conflitos e estimular a participação nos assuntos condominiais. Ela também deve fazer parte de suas funções, dando assessoria e orientação.

A confiança faz com que a rotina transcorra organizada e tranquila no condomínio. Em consequência dessa boa sintonia, as melhores soluções se apresentam. É muito importante que o síndico receba a orientação dos profissionais do ramo, pois eles estão preparados para orientar nas melhores decisões sem colocar em risco a responsabilidade de todos que fazem parte da administração. Caso um novo síndico tiver sido escolhido recentemente, o antigo síndico deve se reunir com o eleito e seus conselheiros para esclarecer-lhes qualquer dúvida. O novato precisa procurar a administradora e marcar uma reunião de urgência para a transferência de toda a documentação. Nesse encontro, é definida a data de entrega dos papéis, caso a Convenção de Condomínio não estabeleça um prazo.

Pensamento do mês: Na vida de um vencedor não existem problemas, mas sim desafios Kuimbahy - heterônimo de JFA

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TERCEIRIZAÇÃO

Com a cabeça ou com o coração?

terceirização é uma verdadeira revolução na execução de serviços condominiais. A empresa terceirizadora libera o síndico das preocupações naturais dessa responsabilidade, pois, além de executar todos os serviços de portaria, de manutenção e de limpeza, faz a supervisão semanal tanto diurna como noturna, e apresenta relatórios do resultado dessas visitas. Ou essa terceirizadora convence o síndico e moradores de que é competente e eficaz, ou corre o risco de ser substituído por outra empresa. Se os serviços não são executados a contento, troca-se o empregado; se os empregados não se fixam em seus postos, troca-se a empresa. É simples assim. A terceirização de serviços é uma tendência mundial irreversível, largamente aplicada

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Etore A. Fuzetti - etore@replace.com.br

nos países desenvolvidos, e se expandindo também no Brasil. Tão irreversível, que todos os novos condomínios entregues aos proprietários, já são terceirizados. Tudo se resume na contratação de empresa idônea, que garanta em contrato total transparência e obediência à legislação trabalhista, assim como a total isenção dos riscos com ações trabalhistas com seus empregados terceirizados. Tem que ser competente, que garanta em contrato que haverá supervisão semanal diurna e noturna, e que não haverá rotatividade de empregados, e sólida o suficiente para financiar o condomínio no pagamento das indenizações dos empregados que serão substituídos pelos terceirizados, com taxa de juros simbólica, e num prazo tal,

que permita que os pagamentos das prestações sejam feitos com a própria economia proporcionada pela terceirização. Como num passe de mágica, esse financiamento permite ao condomínio eliminar o passivo e riscos trabalhistas sem a necessidade de qualquer arrecadação extra. As vantagens para o condomínio são inquestionáveis: deixa de ser empregador, elimina preocupações com horas extras, com 13º salário, com substituições nas férias ou nas faltas, e ainda supervisiona os trabalhos executados, aliviando sobremaneira as responsabilidades do síndico e da própria administradora, que não mais se preocupa com a elaboração da folha de pagamento. Não obstante todos os benefícios e vantagens proporcionados, a ter-

ceirização ainda tem oposição de parte dos moradores, porque não aceitam a troca dos antigos empregados por novos, embora estes sejam mais treinados e qualificados. Diante do risco de perda dos velhos e queridos servidores, eles se opõem à terceirização. Acreditam que haverá insegurança, indisciplina, gastos com indenizações, perda na qualidade dos serviços, etc., mas, na realidade, sabem que essas não são as verdadeiras razões. Não aceitam porque desconhecem do que se trata, e não querem nem entender do que se trata por receio de perder os velhos servidores. É a cabeça ou, o racional, deixando-se dominar pelo coração. Cabe, então, ao corpo diretivo do condomínio procurar se informar a respeito. Peça uma comprova-

ção da real redução nos custos com pessoal, e de como é feito o financiamento das indenizações. Promova um encontro para esclarecer os moradores sobre os benefícios e vantagens da terceirização, e conclua sobre o que se poderá fazer com a economia a ser obtida no processo. Se atendidas essas etapas, temos certeza que a consciente decisão quanto a terceirização não mais será com a cabeça ou com o coração, mas, sim, com o bolso! Através de planilhas de custos, você terá uma prévia exata da economia que a terceirização proporcionará especificamente ao teu condomínio, de maneira a permitir a tomada de decisão consciente e despreocupada. Faça uma consulta sem compromisso. Você poderá se surpreender com o resultado.

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MESES

INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO

IMPOSTO DE RENDA EM 2018 TR

POUPANÇA

Março

R$937,00

0,01%

0,1519%

0,5304%

Abril

R$937,00

-1,10%

0,0000%

0,6527%

Maio

R$937,00

-0,93%

0,0764%

0,5000%

Junho

R$937,00

-0,67%

0,0536%

0,5768%

Julho

R$937,00

-0,72%

0,0623%

0,5539%

Agosto

R$937,00

0,10%

0,0509%

0,5626%

Setembro

R$937,00

0,47%

0,0000%

0,5512%

Outubro

R$937,00

0,20%

0,0000%

0,5000%

Novembro

R$937,00

0,52%

0,0000%

0,5000%

Dezembro

R$937,00

0,89%

0,0000%

0,5000%

Janeiro/18

R$937,00

0,76%

0,0000%

0,5000%

Fevereiro

R$937,00

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0,0000%

0,5000%

* Índice de inflação IGP-M da FGV

Salário de Empregada Doméstica 2017 - SP - R$1.076,20 (Desde ABR/2017)

OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 859,88 = R$ 44,09 por cota De R$ 859,88 até R$ 1.292,43 = R$ 31,07 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade

INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.659,38 ............................................................................ 8 % De R$ 1.659,39 até R$ 2.765,66.................................................. 9 % De R$ 2.765,67 até R$ 5.531,31................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.384,77 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas, Cabineiros ou Ascensoristas...................R$ 1.326,50 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.268,23 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Vale Alimentação ............................................................R$ 446,35 Reajuste acima do piso sem diferencial 3%. Dissídio vigente a partir de 1o de outubro de 2017

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SEGURANÇA

José Elias de Godoy - elias@suat.com.br

City câmeras a favor da segurança dos condomínios

ace ao elevado número de assaltos no entorno e dentro dos prédios, ocorridos neste último ano na cidade de São Paulo, observou-se a necessidade em se unir esforços entre os condomínios e os órgãos de Segurança Urbana do Município de São Paulo, entre outros, a fim de minimizar tais dificuldades. Baseados nesta ideia, a concepção através de uma rede de monitoramento inteligente, surge como uma forma de se implantar um projeto de proteção e ações para prevenir e combater a criminalidade ao redor dos condomínios, residências e comércios. Para tanto, foi desenvolvido o Projeto City Câmeras, da Prefeitura de São Paulo, que consiste numa plataforma de monitoramento de segurança da cidade, reunindo imagens de todas as câmeras conectadas ao sistema e que poderão ser acessadas diretamente pelos batalhões da Polícia Militar e Guarda Civil Metropolitana (GCM), garantindo mais agilidade nas ações de prevenção e combate ao crime, contribuindo assim, também nas investigações de delitos, junto à Polícia Civil, através dos distritos policiais. Para formar essa

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rede de monitoramento, além das câmeras dos órgãos públicos, serão utilizadas câmeras de segurança residenciais, de prédios e as que estão instaladas em pontos comerciais. O modelo operacional do sistema permite a integração das imagens, que ficam armazenadas e são transmitidas para o Comando da GCM e Controle da Prefeitura por meio de um canal de comunicação de dados da internet, sendo possível a realização de uma triagem de ações que acontecem nas ruas e avenidas da cidade. Com o sistema, será possível monitorar o patrimônio público, escolas, hospitais, além de grandes vias de circulação de pessoas e automóveis, como pontes, passarelas e avenidas, por meio de câmeras externas de condomínios, fábricas e empresas. Para participar do sistema, a pessoa cadastra sua câmera pelo site, desde que atenda aos requisitos técnicos básicos. Quem participar do programa receberá um login e uma senha para acessar o sistema e visualizar a câmera que disponibilizou, sendo um investimento pouco oneroso uma vez que os condomínios que aderirem ao projeto terão

um custo mínimo com a aquisição de algumas câmeras mais o serviço de armazenamento de imagens em nuvem. Os dados de todas as câmeras ficam registrados e salvos por até sete dias, sendo compartilhadas com os órgãos de Segurança Pública Estadual e Municipal. Este projeto tem, também, todo apoio do Secovi-SP Para aderir ao projeto é preciso estar atento se as câmeras atendem a certos requisitos técnicos que garantam qualidade das imagens, capacidade de envio e compartilhamento na rede de monitoramento da Guarda Civil Metropolitana (GCM), tais como: Câmera com resolução 720p de 1 Mega Pixel e 12 fps (frames/fotos por segundo); Protocolo RTSP (protocolo de comunicação utilizado nas câmeras e gravadores) e Cadastro da câmera na plataforma (necessária a contratação de uma plataforma de gravação em nuvem do mercado, com gravação mínima de 7 dias). Este excelente projeto trará ganhos positivos, se houver a vontade de todos os envolvidos em participarem ativamente desta união entre a sociedade civil, os prédios e o sistema de Segurança Pública. Este último está se mostrando bastante aberto em interagir com os condomínios, tudo com o objetivo em criar dificuldades para a prática do crime na cidade.

AVCB/SEGURANÇA DO TRABALHO QUAL A IMPORTÂNCIA DO AVCB/ CLCB? O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) é o certificado técnico que valida à segurança contra o risco de incêndios em prédios comerciais, residenciais, empresas e demais estabelecimentos. COMO OBTER O AVCB? Caso o condomínio não tenha o AVCB é necessário contratar uma empresa especializada da área, para elaboração do projeto técnico contra incêndio de acordo com o decreto estadual 56.819/11. Depois da aprovação do projeto técnico, é necessário executar as adequações do mesmo conforme as normas de segurança, para posterior pedido de vistoria do Corpo de Bombeiros e obtenção do AVCB. PRECISA DA OBTENÇÃO OU RENOVAÇÃO DO AVCB? A R&C Consultoria Empresarial é experiente com profissionais altamente qualificados. Elaboramos o projeto de combate contra ao incêndio e orientação quanto à obtenção e

renovação do AVCB que acontece de forma tranquila e segura. QUAL O OBJETIVO DO AVCB: 1. Dificultar a propagação do incêndio, reduzindo danos ao meio ambiente e ao patrimônio; 2. Condições de acesso para as operações do Corpo de Bombeiros, 3. Proteger a vida dos ocupantes das edificações e áreas de risco, em caso de incêndio; 4. Proporcionar meios de controle e extinção do incêndio. QUAL A IMPORTANCIA DA SEGURANÇA NO TRABALHO? A Segurança do Trabalho é o conjunto de medidas adotadas para minimizar os acidentes de trabalho e as doenças ocupacionais, bem como proteger a integridade e a capacidade de trabalho do funcionário. A segurança tem influência direta sobre a produtividade, que é um dos fatores mais importantes, para que os seus funcionários produzam bem é preciso que trabalhem de maneira confortável e se sintam felizes naquele ambiente.

José Elias de Godoy - Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. 05


ASSOSINDICOS

Sérgio Zaveri - sergio@linkslife.com.br | sergio.zaveri@assosindicos.com.br

Tentativa de evitar o pagamento de honorários periciais para avaliação de imóveis

abemos que para os condomínios não basta ter sucesso em uma ação de cobrança ou execução. O crédito só entrará para os cofres, quando o devedor, ora executado, efetuar o pagamento espontaneamente, ou através de bloqueio de recursos existentes em suas contas bancárias ou mesmo através da penhora de veículos e bem imóvel

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objeto daquela ação. O artigo 835 do Código de Processo Civil é taxativo: “Art. 835 A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: I – dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira; (...)

IV – veículos de via terrestre; V – bens imóveis”; Vamos imaginar que em nosso exemplo não foram encontrados valores nas contas bancárias do executado e também nenhum veículo em seu nome. Dessa forma, restou ao condomínio requerer a penhora do imóvel de propriedade do devedor.

Deferida a penhora e averbada na matrícula imobiliária, o Juiz de Direito determinará a avaliação do bem, pois, em seguida, o mesmo será levado a leilão. Para avaliação é nomeado perito, que arbitrará seus honorários. Imaginem um condomínio que enfrenta dificuldades financeiras – a maioria – ter que desembolsar entre 3 e 5 mil reais para prosseguir com o processo. Por óbvio que prejudicará ainda mais a saúde financeira desse condomínio. Agora, imaginem se o síndico ou a síndica desse condomínio solicitar para três ou mais imobiliárias da região, devidamente registrada no CRECI, avaliação daquele imóvel. Também, a possibilidade do condomínio ter cópia de um contrato ou escritura de compra e venda de imóvel integrante daquele condomínio. Ou em uma última hipótese, cópia de outra avaliação judicial realizada em imóvel do mesmo condomínio.

Será que isso ajudaria a economizar recursos desse condomínio? Com certeza a resposta é afirmativa. E mais, não se tratam de provas obtidas por meios ilícitos, do contrário seria uma afronta à Constituição Federal. “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...) LVI - são inadmissíveis, no processo, as provas obtidas por meios ilícitos;” Não estamos aqui desmerecendo o trabalho dos peritos avaliadores, mas apenas e tão somente facilitando a vida dos condomínios. Como indicado no título desse artigo, trata-se de uma tentativa de evitar o pagamento dos honorários periciais.

As inscrições para a próxima turma do Curso Livre de Formação de Síndicos (prevista para março de 2018) - Módulo I, estão abertas.

CURSO LIVRE DE FORMAÇÃO O curso ministrado pela Assosindicos conta com um quadro de profissionais extremamente conceituados, qualiDE SÍNDICOS - MÓDULO I ficados e atuantes no segmento condominial. Com carga horária diferenciada dos cursos existentes, palestrantes Informações e Inscrições: individualizados com conhecimentos específicos, conteúdo dinâmico e complexo, o curso proporciona ao aluno 11 2503-5620 www.assosindicos.org.br qualificação constante e aprendizado de casos reais. DidáƟca e domínio absoluto das matérias abordadas fazem atendimento@assosindicos.org.br deste curso a escolha certa de invesƟmento para sua capacitação.

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ELEVADORES

Alexandre Isaias - Diretor da 3A Consultoria Predial - www.3aconsultoriapredial.com

Boa gestão dos elevadores evita custos extras e dores de cabeça Renovação-Automática

ão são poucas as vezes que nos deparamos com condomínios que têm como um dos principais gargalos a questão da prestação de serviço das empresas de elevadores. As dúvidas são das mais variadas e também há muito desconhecimento do que deve ser observado nos contratos. Pensando nisso, a 3A Consultoria Predial reforça pontos que ajudam a entender o que pode trazer desgastes aos elevadores, o que deve ser exigido em relação às manutenções preventivas e quem é o responsável caso haja problemas com o equipamento, entre outros aspectos. Os elevadores costumam apresentar problemas quando há uso demasiado, já que é uma máquina e tem vida útil determinada de acordo com sua utilização. É exatamente por isso que é preciso fazer ajustes e acertos mês a mês. De forma geral, essa manutenção preventiva deve contar com

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uma revisão, ajustes gerais e lubrificações, o que vai evitar problemas como paradas repentinas, aberturas de portas inesperadas e trepidações ao subir e descer. Toda a parte da prestação do serviço de manutenção tem que ser bem amarrada em contrato entre condomínio e prestadora de serviço. Isso também colocará a empresa prestadora do serviço como responsável de problemas que possam aparecer, sem custo extra. Importante alertar ainda que neste contrato deve haver previsão de possíveis peças a serem trocadas e um bom seguro para dar garantias ao condomínio. O morador também tem que entender que ele é parte importante de todo o processo de serviço que é prestado ao condomínio em que mora. Por isso, ele tem a obrigação de fiscalizar questões do contrato e se as manutenções estão em dia e

feitas como acordadas com a prestadora do serviço. Uma das formas de fiscalização que o morador pode fazer é sempre atentar para a existência do documento RIA (Relatório de Inspeção Anual). É um documento previsto pela legislação e deve ser emitido eletronicamente. É o RIA que especifica a qualidade e saúde da máquina vistoriada. Este documento só pode ser emitido por empresas credenciadas no Contru. Atenção no contrato – A 3A Consultoria Predial também tem o cuidado de alertar os condomínios para algumas incoerências nos contratos de prestação de serviços para elevadores. Há cláusulas que precisam ser avaliadas e que, muitas vezes, são abusivas. Duas cláusulas que costumam fazer parte de contratos de prestação de serviços para condomínios que não devem ser aceitas, veja quadro ao lado:

É aquela que prevê a renovação automática por igual período, se o condomínio não notificar antecipadamente (em geral 30 dias antes) seu desejo de rescindir o contrato. O problema da renovação automática é que, se por algum descuido, a notificação não for enviada a tempo, mesmo que o condomínio queira rescindir o contrato, ele será renovado automaticamente pelo período do anterior, em geral de 12 ou 24 meses. Nesse caso, o condomínio terá que manter a empresa ou pagar multa pela rescisão. Assim, é muito mais simples que na cláusula da vigência do contrato, conste apenas que o período é de 12 ou 24 meses. No término do prazo, se não for assinado outro, o existente continuará em vigor por tempo indeterminado. Ao contrário do que muitos pensam, as partes não ficarão sem contrato. Ele continuará em vigor com todas as suas cláusulas, exceto com relação ao prazo e poderá ser rescindido, mediante notificação com a antecedência nele prevista, de preferência de 30 dias. Como o contrato de prestação de serviço pode ser ajustado desde o início, sem prazo certo, de acordo com o artigo 599, do Código Civil, nada impede que o ajuste inicialmente fique valendo por período indeterminado.

Multa-Compensatória

É aquela que prevê, no caso de rescisão imotivada por parte do condomínio, uma multa compensatória elevadíssima, chegando a 50% das parcelas restantes para o término do prazo contratual. Dependendo do tipo de prestação de serviço, é razoável multa equivalente a um mês ou a 10% sobre as parcelas vencidas. Nesse caso, síndico algum deve assinar contratos com multa elevada no caso de rescisão. O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), na seção II, sob o título “cláusulas abusivas”, prevê a nulidade de cláusulas contratuais, entre outras, que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade” (art. 51, IV). Um funcionário de uma empresa de manutenção de elevadores pode justificar a existência da multa de 50% das parcelas restantes, argumentando que se trata de uma defesa, no caso de um condomínio rescindir o contrato que inclui peças, logo após a troca. Mas nem isso justifica. O Código Civil tem cláusula expressa a respeito: “Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos” (art. 473, § único).

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Julho / 2016 09


Para-raios

Raios podem causar muitos acidentes, proteja-se A principal e mais importante complicação é que a edificação sem o sistema de para-raios, ou que esteja sem manutenção anual, está colocando em risco a vida das pessoas que moram, trabalham ou circulam no condomínio. e jeito algum podemos contar com a sorte. A falta de proteção contra descargas atmosféricas pode trazer consequências trágicas aos condomínios ou mesmo aos que estão próximo de prédios e construções. A incidência de raios neste período do ano é muito grande em boa parte do país, pois quando a chuva cai, ela vem carregada. A principal e mais importante complicação é que a edificação sem o sistema de para-raios, ou que esteja sem manutenção anual, está colocando em risco a vida das pessoas que moram, trabalham ou circulam no condomínio em decorrência da queda de raios. Além disso, o equipamento protege a estrutura da edificação. Para regularizar a situação do imóvel, o síndico precisa contratar uma empresa especializada, que irá verificar se o condomínio possui ou não o sistema de para-raios. Se houver, será realizada a medição da resistência ôhmica das descidas que escoam as descargas atmosféricas. Será feita também uma avaliação total. Durante a vistoria, o técnico verifica as condições dos cabos, que devem estar devidamente esticados, as condições do mastro e dos conectores, verificando se não estão oxidados ou quebrados, se as descidas estão com os aterramentos dentro das normas e se são suficientes. Ainda é verificado o funcionamento da luz piloto que identifica a altura do prédio. Realizada a manutenção, deve ser emitido um atestado acompanhado

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da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) assinado pelo engenheiro responsável, e acompanhado da carteira do CREA e comprovante do recolhimento da taxa. Como o atestado deve ser conclusivo, em caso de irregularidades será necessário realizar as obras e, somente após a adequação, será emitido um atestado de conformidade. A vistoria, assim como a manutenção, deve ser realizada anualmente, especialmente por ser um sistema que fica exposto às condições climáticas e, por isso, há desgastes naturais que precisam ser avaliados. Só assim é possível garantir o perfeito funcionamento e a segurança. A pior situação que se possa imaginar é a edificação sem o SPDA (Sistemas de Proteção Contra Descargas Atmosféricas) instalado. Entretanto,

é comum encontrar prédios sem a manutenção correta. Em alguns casos, o síndico acredita que fez a manutenção anual, porém tem cabeamento com espessura menor que o permitido, sem continuidade de corrente e sem o aterramento correto de massas metálicas na cobertura. Na hora de contratar uma empresa para realizar a instalação ou manutenção dos para-raios, é muito importante que o síndico verifique se a empresa que faz a manutenção emite o atestado com a ART. Existem empresas no mercado que emitem apenas um atestado, algumas vezes informando as irregularidades. Mas sem a ART e sem que o sistema esteja totalmente regularizado, este papel não tem validade. Neste período quente, muitos pau-

listanos descem à praia onde as normas para instalação e manutenção são as mesmas. Porém, sabemos que no litoral a oxidação é maior devido a maresia. É então recomendada uma manutenção mais frequente.

como para-raios de Linha. Este é um dispositivo dotado de um fusível térmico de corrente, muitas vezes menor que a proteção de entrada (disjuntores/fusíveis), com a finalidade de desconectar o produto antes de entrar em curto. É indicado instalar o DPS nos quadros de distribuição, pois sua carcaça está adapDPS O que muitas pessoas não sabem tada para montar em trilhos DIN e é que o para-raios não protege os proteger os equipamentos ligados a equipamentos eletroeletrônicos estes quadros. (elevadores, interfones, central de alarme, portões eletrônicos, etc.). Verifique as normas: Para a proteção de equipamentos • O Decreto Estadual nº 56.819/11 ligados à rede de alimentação elé- do Corpo de Bombeiros para Protetrica, nas entradas de edificações, ção Contra Incêndio exige a regulacontra surtos elétricos provocados ridade do Sistema de Para-Raios. por descargas atmosféricas ou • A NBR 5419-2005 da ABNT fixa manobras no sistema elétrico, é as condições das instalações para necessário o DPS (Dispositivo Pro- que o sistema funcione adequadatetor de Surto), mais conhecido mente. www.sindiconews.com.br


Para-raios

O para-raios funciona em três subsistemas. 1 - Sistema de Captação: Os captores são elementos destinados a receber a descarga elétrica. Podem ser constituídos pela combinação de diversos materiais metálicos como: mastros, cabos e condutores em malha. 2 - Sistema de Condução: O sistema de condução é composto por cabos de cobre nu ou estruturas metálicas, ligando o sistema de captação ao de aterramento. São os chamados condutores de descida. O número varia de acordo com o nível de proteção. Nível Espaçamento de médio entre conproteção dutores de descida I II III IV

10 metros 15 metros 20 metros 25 metros

3 - Sistema de Aterramento: a) Pontual Esse arranjo é composto de hastes verticais. É indicado para solos de baixa resistividade e pequenas edificações. Cada condutor de descida é conectado a uma haste vertical, atingindo uma profundidade mínima de cinco metros em relação ao nível do piso. Ele é eficiente para dispersão do raio, mas requer cuidado quanto às tensões de passo, em locais de grande circulação de pessoas. Caso a contratante decida instalar este em relação ao piso. Cada condutor modelo, o local deve ter seu fluxo de descida será interligado ao anel. de pedestres reduzido. Esse arranjo é o mais eficiente para dispersão do raio, pois reduz ao míb) Malha Esse tipo de aterramento é constitu- nimo os riscos das tensões de passo. ído de eletrodos em forma de anel. Entretanto, requer um maior invesOu seja, um cabo em volta de todo timento. Por tratar-se de um malha o perímetro do prédio, formando fachada, os riscos de danos para os uma malha fechada. Este cabo deve equipamentos elétricos internos estar enterrado no solo, a uma pro- são minimizados. fundidade mínima de 0,5 metros Embora a probabilidade de um raio incidir sobre uma edificação seja pequena, as consequências poderão ser catastróficas caso isso ocor-

Nível de proteção Eficiência

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I

98%

II III IV

95% 90% 80%

ra. Para diminuir os danos e perdas, foram criados níveis de proteção. Eles variam de acordo com o uso das edificações. O nível de proteção é o fator responsável pelo dimensionamento das grandezas de um sistema de para-raios.

Instalação

A instalação do para-raios é sempre feita seguindo uma sequência de baixo para cima. Deve ser feito primeiro o aterramento, depois a descida e, finalmente, a captação.

Esta é a sequência porque se a captação for feita no início e, neste momento, cair um raio, o mesmo não terá como ser conduzido para o solo pois ainda não existe a descida e tampouco o aterramento. Os materiais dos SPDA são: cabos de cobre nu, barras de alumínio, suportes isoladores em aço galvanizados a fogo, parafusos com rosca soberba, hastes de aterramento do tipo copperweld, matérias de vedação como silicone, cimento e compostos asfálticos para lajes.

Tipos de estruturas • Indústrias com risco de incêndio, postos de combustível, fábricas de munição, laboratórios químicos, etc. • Museus, escolas, hospitais, igrejas, bancos, etc. • Casas, prédios residenciais, escritórios, indústrias. • Risco indireto devido à interrupção de energia; áreas livres com pequeno acúmulo de pessoas.

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REFORMAS

Renato Macedo - Engenheiro Civil - rmrenatomacedo@hotmail.com

O que um Síndico deve se preocupar quando o assunto é reforma dentro do condomínio?

om a escassez de vagas de trabalho nos mais diversificados setores da economia nacional, a informalidade vendo sendo uma das alternativas mais encontradas para o meio de subsistência do trabalhador que se encontra desempregado. Segundo pesquisas, os setores que mais concentram trabalhadores informais são o agrícola, os empregos domésticos, e a construção civil, a qual será destaque deste artigo. Esta alternativa tem-se transformado em farta oferta de mão de obra barata, sempre rápida e acessível, ainda mais em se tratando de reformas de

C

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média e pequena complexidade. Além desse fato, muitos serviços são executados por empresas que não têm a devida qualificação necessária, não só levando em consideração a execução dos serviços, mas o comprometimento com a qualidade e garantia sobre o que foi executado. Em ambos os casos, elevam-se em demasia os riscos não só para quem contratou os serviços, mas dependendo do tipo de serviço, até para vizinhos ou mesmo comunidade. A negligência chegou ao seu ápice no fatídico acontecimento de 25 de

Janeiro de 2012, quando houve um desabamento do Edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro, onde posteriormente foram constatadas irregularidades em obras, além de ocorrerem outros desabamentos na cidade de São Paulo e outras capitais do país. Em resposta a estes acontecimentos, a ABNT implementou, em meados de março de 2014, a NBR 16.280:2014, que trata de reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns de edificações brasileiras. Conforme está estabelecida nesta norma, o tema

“reforma de edificações” assume relevância na sociedade em função do crescimento das cidades e urbanização de novas regiões, passando a ser atividade a ser disciplinada na sua forma de gestão. O envelhecimento das obras construídas impõe determinados processos, por segurança, perda de função ou qualidade, que devem ser conduzidos com base em requisitos bem definidos. Em 19/08/2015 esta norma foi cancelada, sendo substituída pela ABNT NBR 16.280:2015, que se tornou necessária diante de vários sinistros ocorridos nacionalmente. A principal alteração implementada nesta substituição recaiu sobre a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra. Neste momento, as atribuições deixaram de ser do síndico e passaram a ser do morador ou proprietário da unidade em reforma, quando a obra for em espaço privativo. Em decorrência disto, será de responsabilidade apenas do morador, ou responsável legal pela unidade, a contratação de um engenheiro ou arquiteto que será o responsável técnico pela execução da obra, emissão de ART ou RRT e cumprimento do

plano de reforma e demais critérios estabelecidos nesta norma. A norma acima veio estabelecer um padrão para a condução das reformas, esclarecendo alguns pontos que sempre foram objeto de dúvidas para os síndicos profissionais. Na praticidade temos a conduta da Sra. Lucilene Augusto, síndica do Condomínio Chamonix, região do bairro do Tatuapé (SP). Sobre essa vivência, ela menciona que “quando há eventuais reformas a serem executadas nas áreas do condomínio, eu preciso de uma opinião técnica que tenha a capacidade de não só enxergar o atual cenário dos serviços que estão sendo executados, mas também nos inteirar sobre os eventuais aspectos em torno da obra, visando sempre a qualidade e, principalmente, a correta técnica na execução dos trabalhos e aplicação dos materiais. A ideia é evitar um cenário que, infelizmente, é corriqueiro: os desgastantes resserviços e os incontáveis transtornos, que muitas vezes acabam em litígio”. Cabe aqui uma observação muito oportuna: ainda que seja contatado um responsável técnico para a execução da obra, é imprescindível que este profissional tenha a devida capacitação técnica e experiência de campo.

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Janeiro / 2016 23


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