Page 1

HÄR ÄR DU HEMMA C M Y

0 16 100

C M Y

100 69 0

K

0

K

11

BOSTADSSTIFTELSEN SIGNALISTEN I SOLNA

ÅRSREDOVISNING | KONCERNREDOVISNING 2014


Innehållsförteckning Styrelse & ledningsgrupp sid 4 Målstyrning sid 5 VD har ordet sid 6 Våra områden sid 9 Vår bostadsmarknad sid 10 Våra projekt sid 12 Förvaltning sid 15

Miljöanpassning & hållbarhet sid 16 Hållbara medarbetare sid 19 Ekonomi och finansiering sid 20 Flerårsöversikt sid 24 Förvaltningsberättelse sid 26 Resultaträkning sid 29 Balansräkning sid 30 Kassaflödesanalys sid 33 Notanteckningar sid 34 Revisionsberättelse sid 44 Lägenhetsförteckning sid 46 Fastighetsförteckning sid 48


NYCKELTAL

2014

2013

2012

2014

NETTOOMSÄTTNING (TKR)

387 776

363 457

352 073

• 65 nyrenoverade lägenheter

LIKVIDITET (%)

178

160

123

SOLIDITET (%)

51,9

51,5

48,7

RÄNTETÄCKNINGSGRAD (GGR)

6,0

4,0

1,5

AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL (%)

6,3

5,3

2,2

• Nya redovisningsregler, K3, börjar gälla

UNDERHÅLLSKOSTNADER (KR/M2)

113

141

294

• Bostadshyrorna höjs med 1,47% fr o m 1 apr 2014

ÅRETS RESULTAT (TKR)

74 218

60 760

8 518

• Signalisten blir miljödiplomerad

• Fyra nya bostadslägenheter av lokaler • Detaljplanearbete för ca 400 lägenheter inleds • Utvecklingsstrategier i Bergshamra och Hagalund tas fram • Serviceindex ökar med nästan 2%

• Satsningar på lokaler på Bergshamra Torg • Ny värdegrund

2015 • Ytterligare 65 nyrenoverade lägenheter • Vi tar över kön för 65+ lägenheter från staden • Ca 40 nya hyreslägenheter av lokaler • Biblioteksparken på Bergshamra Torg tillskapas • Fortsatta satsningar på trygghet och belysning • Kampanjen Aktiv mot brand inleds


Styrelse & ledningsgrupp Signalisten är Solna stads allmännyttiga bostadsstiftelse där verksamhetens årliga resultat alltid stannar kvar i företaget. En stiftelse har ingen ägare utan det är stadgarna som beskriver grundarnas vilja och fastställer verksamhetens inriktning. Tillsammans med vårt helägda dotterbolag Solnabostäder äger vi 3 838 lägenheter och 166 verksamhetslokaler runt om i Solna.

AFFÄRSIDÉ Signalisten ska erbjuda prisvärda bostäder och lokaler i trygga och hållbara miljöer.

§2

VISION ”Här är du hemma” Signalisten ska förmedla en trygg hemkänsla.

VÄRDEGRUND I vår verksamhet är vi • Långsiktiga • Engagerade • Ansvarstagande • Kunniga

Stadgar för Bostadsstiftelsen Signalisten Stiftelsen, som är ett allmännyttigt bostadsföretag, har till ändamål att inom Solna kommun förvärva, uppföra och förvalta bostadsfastigheter med tillhörande affärslägenheter och kollektiva anordningar.

Styrelse Anders Karlsson, Kerstin Scheutz, Magnus Nilsson (ordf), Daniel Somos, Gösta Mårtensson (2:e vice ordf), Karin Bäckbro, Jonas Svensson, Victor Thelander, Sara Stjärne (1:e vice ordf).

4 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


Målstyrning Ekonomi

2013

Mål 2014

Utfall 2014

SOLIDITET

51,5%

> 36%

51,9%

AVKASTNING

5,3%

>2,7%

6,3%

Produkt

2013

Mål 2014

Utfall 2014

NYA BYGGRÄTTER

-

10

28

varav nya lgh

-

10

4

ENERGIBESPARING*

17%

19%

22%

RENOVERADE ANTAL LGH

28

65

65

Kund

2013

Mål 2014

Utfall 2014

PRODUKTINDEX

76,0

78,0

75,8

SERVICEINDEX

79,9

81,0

81,8

Medarbetare

2013

Mål 2014

Utfall 2014

MI

85,6

>85,6

**

SJUKFRÅNVARO

2,3%

< 3,0%

2,7%

*

Mätt sedan 2003 då Signalisten inledde sitt systematiska energispararbete

**

Mätning sker vartannat år

Ledningsgrupp Elisabeth Latosek-Kovàcs (Distriktschef Norr), Stefan Soreby (Ekonomichef), Ann-Christin Hultgren (Marknadschef) Thomas Andersson (Distriktschef Söder), Catarina Johansson Nyman (VD), Sara von Essen (Personalchef), Erik Lindfors (Chef Fastighetsutveckling/Teknik).

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 5


VD har ordet

Hållbar utveckling av Solna Vi är Solnas allmännyttiga bostadsbolag och därmed en viktig aktör inom kommunen. Signalisten har därför en unik möjlighet att bidra till en hållbar utveckling av Solna utan att lämna onödigt stora fotavtryck efter oss.

Solna växer Befolkningstillväxten inom Stockholmsregionen är enorm och även Solna växer så det knakar. Det senaste året har ytterligare 1 300 människor fått boende här, nu med ca 74 000 invånare. Dessutom har flera stora företag flyttat till eller bestämt sig för att flytta till Solna. På denna marknad ökar fokus på hyresrätter och behovet av fler lägenheter växer hela tiden. Sedan några år tillbaka förmedlar vi nästan alla våra lägenheter via bostadsförmedlingen i Stockholm. Den genomsnittliga kötiden för våra lägenheter via bostadsförmedlingen är 12 år vilket återigen belyser det stora behovet av att skapa nya hyresrätter. Från början av året 2015 kommer vi att ta hand om Solna Stads kö för våra seniorlägenheter 65+. Där vi ser fram emot att kunna ge en bättre service till de köande. Mot bakgrund av det stora behovet av ytterligare hyresrätter är det särskilt roligt att konstatera att vi under året har startat detaljplanearbete i tre olika områden, totalt ca 400 lägenheter. Vi har dessutom deltagit i framtagandet av utvecklingsstrategier för Hagalund och Bergshamra. Allt för att därigenom kunna bygga fler hyresrätter men också för att kunna bidra och öka områdenas attraktionskraft och positiva utveckling. I väntan på de nya detaljplanerna bygger vi om lediga lokaler till moderna bostäder. Under året har det blivit fyra

nya lägenheter men beslut om ytterligare lägenheter har tagits vilket kommer att innebära ytterligare nya lägenheter under 2015. Bygga om är också en viktig faktor eftersom nästan hälften av vårt fastighetsbestånd består av hus som är byggda i samband med miljonprogrammet eller tidigare. Det innebär en stor utmaning för oss vad gäller förnyelse i form av stambyten och andra nödvändiga renoveringar. I till exempel området Ritorp har de första 65 lägenheterna redan byggts om utifrån vår modell om 40-årsperspektiv. Det har blivit hållbart, modernt och funktionellt. Nu går vi vidare till nästa etapp inom området.

God ekonomi Signalisten har en god ekonomi. Årets resultat om 74 Mkr är ett mycket gott resultat. En stor del av årets bokförda resultat kan hänföras till övergången till nya redovisningsregler, kallade K3. Delen med komponentavskrivning påverkar särskilt vårt resultat. Initialt kan det alltså se ut som att vi får en avsevärt mycket bättre ekonomi men långsiktigt kommer avskrivningarna att öka vilket i sin tur minskar resultaten. I takt med ökande nyproduktion och förnyelseprojekt kommer även upplåningsbehovet att öka. Högre räntekostnader framöver innebär att vi redan nu behöver tänka långsiktigt och samla i ladorna under de goda åren för att säkerställa nödvändiga reserver för framtiden.

Alltmer nöjda hyresgäster Inget gör oss gladare än nöjda hyresgäster. Vid vår senaste hyresgästenkät svarade 92,7% att man kan rekommendera Signalisten och hela 85,8% tycker att vi har prisvärda lägenheter. Vårt serviceindex har ökat till 81,8% vilket visar att vårt förbättringsarbete i områdena har haft resultat. Vi har till exempel satsat mycket på utemiljö med bättre skötsel, mer blommor, nya grillplatser och uppgraderade lekplatser. Precis som tidigare år har vi satsat mycket på underhåll. Vi vet också att tryggheten i bostadsområdena är en av de viktigaste faktorerna för att våra hyresgäster ska trivas. Genom åren har vi bland annat installerat nyckelfria låssystem med digitala nycklar i flertalet av våra områden. Vi har förbättrat och kommer under de närmaste åren att ytterligare förbättra och byta ut belysningen. Vi får ofta kännedom om hyresgästernas synpunkter genom våra boråd där hyresgästerna har möjlighet till påverkan. De har via boråden även tillgång till hyresgästlokaler för egna aktiviteter och samvaro. I olika områden har det under året vuxit fram stadsodlingsgrupper vars mödor gett goda resultat i både bär och grönt för de boende.

LÄGENHETER Äger 3 838 hyreslägenheter ca 30% av hyresbeståndet i Solna

SKOLOR 12 st förskolor och två skolor

LOKALER

SENIORLÄGENHETER 65+ 176 seniorlägenheter

6 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 Äger 473 lokaler, varav 166 st

för verksamhet

6 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014

MEDARBETARE 47 st medarbetare


Hållbar utveckling

Vår värdegrund

Signalisten har ett särskilt ansvar vad gäller att medverka till Solnas samhällsutveckling. Vi gör detta genom att främst tillhandahålla trygga och bra boendemiljöer. Men det är också viktigt att verka för att vårt fotavtryck här på jorden blir så litet som möjligt. Vi har därför systematiskt arbetat med energibesparande åtgärder sedan i början av 2000-talet. De vattenbesparingsåtgärder vi har gjort under de senaste åren har under 2014 slagit igenom ordentligt med en lägre förbrukning av både vatten och värme. Det är också glädjande att vi har blivit Miljödiplomerade under året. Detta ger en bra grund för ett fortsatt systematiskt miljöarbete. Särskilt roligt är också att vi, efter våra inköp av sex nya elbilar, numera endast har miljöbilar i vår fordonspark. Dessa kan också laddas vid de olika laddstationer för elbilar som vi tillsammans med staden har installerat runt om i Solna under året.

En av de viktigaste förutsättningarna för att lyckas med alla våra åtaganden och ambitioner är att vi har kompetenta och engagerade medarbetare. Som ett led i utvecklingsarbetet av organisationen har vi gemensamt, medarbetare och ledning, under året tagit fram en ny värdegrund. Detta i kombination med att vår senaste medarbetarundersökning visar att vår personal trivs på sitt arbete, gör att vi står ännu bättre rustade för att möta våra utmaningar.

Slutligen vill jag särskilt tacka våra medarbetare och hyresgäster som tillsammans med oss vill göra Solna till en bättre stad att leva och verka i. Genom ett engagerat och hållbart arbete vill vi bidra till att skapa känslan av att ”Här är du hemma”.

“I väntan p å nya detaljp de lanerna bygger vi o m lediga lokaler till moderna bostäder.”

CATARINA JOHANSSON NYMAN, VD

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 7


Våra områden AFFÄRSIDÉ Signalisten i Solna erbjuder prisvärda bostäder samt lokaler i trygga och hållbara miljöer. Fastighetsbestånd

2014

2013

2012

ANTAL BOSTÄDER

3 838 st

3 834 st

3 834 st

ANTAL LOKALER (PRIMA)

166 st

166 st

172 st

ANTAL BILPLATSER

2 467 st

2 465 st

2 471 st

FASTIGHETERNAS BOKFÖRDA VÄRDE (TKR)

1 450 673

1 439 972

1 496 804

SOLLENTUNA DANDERYD

JÄRVA BERGSHAMRA AGNESBERG RITORP

BAGARTORP

SUNDBYBERG RÅSUNDA

MOTORN

BOLLEN HALLEN

RUDVIKEN

VÄSTRA SKOGEN

STOCKHOLM

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 9


Vår bostadsmarknad Signalistens 3 838 bostadslägenheter utgör ca 30 % av totalt ca 12 300 hyresrätter i Solna. Totalt i Stockholms län fanns det i december 2013 ca 677 000 bostadslägenheter i flerbostadshus enligt SCB. Antalet bostadslägenheter i Solna uppgick till ca 35 000 lägenheter inklusive ca 3 000 specialbostäder. Antalet nyproducerade lägenheter väntas öka inom de närmsta åren. Under 2014 påbörjades byggandet av ca 38 500 lägenheter i hela Sverige. Eftersom Signalisten finns och arbetar på Stockholmsregionens gemensamma bostadsmarknad är det naturligt för oss att lämna lediga lägenheter till Bostadsförmedlingen i Stockholm AB. Det är också bra och bekvämt för bosadssökande att regionens lediga bostadslägenheter finns samlade på ett och samma ställe. Vid årsskiftet stod omkring 472 000 personer i bostadskön hos Bostadsförmedlingen i Stockholm AB. Antalet förmedlade lägenheter ökade under 2014 med 8% jämfört med 2013. Under 2014 förmedlades lägenheter i Stockholmsregionen till personer med i genomsnitt 7 års kötid. För Solna var motsvarande kötid 8 år och i Signalistens bestånd tog det i genomsnitt 12 år att få en lägenhet.

Hyresgäster Under 2014 fick vi 137 nya hyresgäster via Bostadsförmedlingen: • 64 lägenheter förmedlades via Bostadsförmedlingens ordinarie kö • 21 enrumslägenheter förmedlades till Solnaungdomar 18-27 år • 52 lägenheter med korttidskontrakt förmedlades till Solnaungdomar 18-27 år Under året förmedlade vi också 72 vanliga hyresrätter via vår internkö. Den totala omflyttningen 2014 var 9,1 (10,4) % motsvarande 348 lägenheter. Under året har det tillkommit fyra nya bostadslägenheter genom att vi byggt om lokaler till bostäder.

Socialt ansvar Ungdomar är en grupp som har särskilt svårt att komma in på bostadsmarknaden, bland annat med hänvisning till de kötider som gäller för att komma i fråga för en lägenhet. Vi har därför valt att ge Solnaungdomar i åldrarna 18-27, företräde till lediga enrumslägenheter om 35 m2 eller mindre. Samma grupp har även företräde till våra korttidskontrakt. Förmedling sker som med våra andra lägenheter via Bostadsförmedlingen i Stockholm AB. När det gäller våra seniorlägenheter 65+ har boende i Solna företräde. Köhanteringen till 65+ lägenheterna har hittills administrerats av Solna Stad men från början av 2015 har vi tagit över förmedlingen. Den faktiska förmedlingen sker via vår hemsida. Lägenheterna är på 2 och 3 rok och finns på adresser i nära anslutning till service såsom dagcenter, vårdcentral och i hus som har en god tillgänglighet. Solna Stad disponerar ett antal lägenheter med socialt kontrakt hos oss. Lägenheterna hyrs ut i andra hand av Solna Stad till personer som av olika skäl har svårt att komma in på den ordinarie

65+ lägenheter

BOLLEN 2

64 st

HALLEN 8

68 st

TURKOSEN 1

44 st

bostadsmarknaden. Sedan många år arbetar vi aktivt med de hyresgäster som har svårigheter med att betala sin hyra i rätt tid. Vi samarbetar med Solna Stad gällande bostadssociala frågor, både när det gäller hyresbetalningar och störningar i boendet.

Lokaler I våra fastigheter har vi 473 lokaler varav 166 är lokaler där det bedrivs någon form av verksamhet. Bland verksamheterna kan förutom kontor och traditionell butiksverksamhet nämnas vårdcentraler, förskolor, skolor, gruppboenden och sjukhem. De vakanser (6,9%) som finns i lokalbeståndet beror till större del på den omstrukturering som pågår av Bergshamra Torg.

EXTERNA KÖTIDER FÖR BOSTADSLÄGENHETER 2014 (ANTAL ÅR)

Kötider 2014 (kötid antal år)

16 14 12 10 8 6 4 2 0

rp

arto Bag

10 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014

Fastighet

rp

Rito

a

und

Rås

ra

am

gsh Ber

Sky

lm

o tteh

erg

esb

Agn

tra Väs

n

e väg

nd

alu Hag

len

Hal


OMFLYTTNING2014 2014 Omflyttning

På Hagalundsgatan 21 har hyresgästerna flyttat tillbaka efter branden och även ett apotek har nyetablerats. Nya större hyresgäster under året är till exempel Refurn och Fitness24Seven i Bergshamra och Pysslingen Förskolor i Agnesberg. Vi har också ca 2 500 bilplatser, både garageplatser och utomhusparkeringar.

21%

Byten/överlåtelser

24%

18%

Solnabor Bostadsförmedlingen Intern 37%

STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA Lokalhyresgäster

antal kvm

% av tot

SOLNA STAD

9 959 m²

17 %

LIVSMEDELSBUTIKER

2 725 m²

5%

STOCKHOLMS LÄNS LANDSTING

2 555 m²

4%

GYM, FRISKVÅRD

2 319 m²

4%

RESTAURANGER

2 013 m²

3%

TYA*

1 616 m²

3%

Lägenhetsfördelning2014 LÄGENHETSFÖRDELNING Lägenhetsfördelning 5-6 rok 5-6 rok 4 rok 4 rok 3 rok 3 rok 2 rok 2 rok 1 rok 1 rok

* Transportfackens Yrkes- och Arbetsmiljönämnd

8% 8%

4% 4%

28% 28%

18% 18%

42% 42%

Lägenhetsfördelning Område

Byggår

1 rok & mindre

2 rokv/2 rok

3 rok

4 rok

5 rok

6 rok

Summa

Område i %

Distrikt Norr Agnesberg

1988, 2009

8

143

162

132

12

457

12%

Bagartorp

1959-1963

56

64

291

145

72

628

16%

Ritorp

1956-1957

26

122

146

48

1

343

9%

Bergshamra

1960-1961

26

76

120

77

2

1

302

8%

Råsunda

1949-1951, 2005

63

114

296

83

14

570

15%

Frösunda

1952-1953

2

104

142

248

6%

Distrikt Söder

Skytteholm

1979, 2010

3

60

53

25

5

146

4%

Motorn

1982

1

59

28

20

6

114

3%

Kaptenen

1969

2

21

20

43

1%

63

30

81

33

219

6%

24

4

5

33

1%

64

2%

436

11%

235

6%

3 838

100%

Västra vägen

1971

Rudviken

1985

12

Bollen

1985

2

42

20

Hagalund

1971

29

105

185

104

Hallen

1992

10

116

82

27

Summa antal

291

1 080

1 630

699

136

2

Lgh-storlek i %

8%

28%

42%

18%

4%

-

13

100%

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 11


Våra projekt Signalistens fastighetsbestånd har en åldersmässig spridning från hus byggda på slutet av 1940-talet till de senast färdigställda år 2011. Husen som rymmer de totalt 3 838 lägenheterna och lokalerna har på grund av olika ålder och delvis genomförda renoveringar olika renoveringsbehov. Cirka hälften av beståndet är miljonprogram eller äldre och står inför förnyelse inom de närmsta tio till tolv åren. En fjärdedel är nyare bestånd och inte i behov av större renoveringar. Resten är nybyggt eller nyrenoverat under de senaste tio åren.

Ritorp Husen i Ritorp renoveras etappvis och låghusen på Törnbacken blev klara under hösten 2014. Kök och badrum har byggts om i samband med att alla el, vattenoch avloppsstammar har bytts ut. Ny ventilation med värmeåtervinning har installerats. Trygghetsskapande åtgärder har genomförts i form av nya säkrare lägenhetsförråd och nyckelfria låssystem. Under 2015 fortgår renoveringen på Fläderstigen. Hela förnyelsen i Ritorp omfattar 342 lägenheter och målet är att det ska bli klart under 2017. Vi försöker att finna ett 40-årigt perspektiv i alla åtgärder för hela Ritorp-projektet. I samband med renoveringen evakueras hyresgästerna till andra lägenheter inom området. För att underlätta för hyresgästerna har vi en särskild hyresgästsamordnare som hjälper till och stöttar vid evakuering och andra praktiska frågor. Hyresgästerna erbjuds även att göra en direkt flytt till en nyrenoverad lägenhet för att slippa flytta flera gånger.

Vårt planerade trygghetsboende Palsternackan i Huvudsta.

Projekt 1000

Nytt trygghetsboende

Signalisten har en ambition att tillskapa byggrätter för 1 000 nya hyreslägenheter fram till år 2025. Sedan målet sattes upp har 74 lägenheter nyproducerats och ytterligare 8 lägenheter har tillskapats genom att lokaler har byggts om till lägenheter. Nu pågår arbete med att ta fram detaljplaner för ytterligare nyproduktion.

Vi har tillsammans med Solna stad börjat ett detaljplanearbete för byggande av ca 70 lägenheter för sk trygghetsboende i Kv Palsternackan i stadsdelen Huvudsta. Trygghetsboendet är ämnat för personer i Solna över 70 år och kommer att ligga med närhet till vårdboendet Skoga som drivs av Solna stad. Boende kommer att kunna välja om de vill äta sina måltider i Skogas

tt ål är a ya m t r å n V 1 000 bygga genheter lä hyres m till fra 25 år 20

12 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


restaurang och om de vill ta del av vissa andra aktiviteter. Vår målsättning är att bygga två bostadsbyggnader enligt SABO’s koncepthus Kombohus Plus. Detta ger förutsättningar att hålla nere byggkostnaderna och därmed hyran i de nya lägenheterna.

Bollen I kvarteret Bollen i Råsunda planeras en större förnyelse. Ett detaljplanearbete har påbörjats med målsättningen att tillskapa 200-250 nya hyreslägenheter. Idag finns 64 lägenheter varav 58 kommer att vara kvar efter nybyggnationen. Låghusen kommer att rivas och kvarteret byggs etappvis för att vårdcentral, förskolor och andra lokaler ska kunna behållas.

Bagartorp Centrum Området kring Ulriksdals station behöver rustas upp för att öka attraktiviteten i Bagartorp. Gemensamt med fastighetsbolaget Besqab har Signalisten inlett ett detaljplanearbete. Befintliga låghus avses att rivas för att lämna plats för bostadshus vilket för vår del skulle ge ca 80-100 hyreslägenheter med lokaler i bottenvåningen.

Bergshamra En utvecklingsstrategi för Bergshamra har tagits fram i samarbete med Solna stad och i dialog med boende och verksamma i stadsdelen. Frågor som har utretts är möjligheten till nya bostäder, utveckling

av närservice och en förbättrad stadsmiljö och trafiksituation. Signalisten har vid flera tillfällen ordnat och medverkat vid olika informationsträffar. Bergshamra Torg har under året även fått en egen hemsida. Under 2014 intensifierade Signalisten även uthyrningen och anpassningen av de kommersiella lokalerna runt Bergshamra Torg. Vårdcentralen, liksom andra lokaler, har byggts om och fasadpartier har renoverats. Nya verksamheter har flyttat in och befintliga har kunnat byta till bättre lokaler. Under 2015 börjar Signalisten renovera Bergshamra Torg för att bl a tillskapa en ny park - Biblioteksparken. Förnyelsen kommer att ske i etapper och målet är att ge torget en mer grön profil med trevliga mötesplatser för boende och verksamma i Bershamra. I utvecklingsstrategin för Bergshamra föreslås en delvis överdäckning av Bergshamravägen, nya bostäder, utvecklade torg- och parkmiljöer och utvecklad service. Om överdäckningen skulle bli verklighet öppnar det för ny bostadsbebyggelse.

Utveckling av Hagalund Staden har tillsammans med oss och andra aktörer tagit fram ett förslag till en utvecklingsstrategi för Hagalundsområdet. I förslaget presenteras nya bostäder och arbetsplatser, förbättrad service samt förbättringar i stadsmiljön. Det beräknas finnas utrymme för minst 1 100 nya bostäder för hela området. Det handlar om hyresoch bostadsrätter, trygghetsbostäder och LSS-boenden. Förslag finns att skapa ett

lättillgängligt gångstråk från Solna station, genom Hagalund och ner mot Solna centrum. Tanken är också att rusta upp grönområden. Planer finns på tunnelbana till Solna station och Arenastaden.

Underhåll Även under 2014 har vi fortsatt satsat mycket på underhåll. Det kan dock synas som om vi gjort färre åtgärder men de nya redovisningsreglerna gör att en större andel har aktiverats, dvs ej syns i resultaträkningen. Vi har satsat mycket på energibesparande åtgärder såsom bergvärme i Agnesberg och Turkosen, nya fönster i kv Ripan, renovering av balkongpartier på Västra Vägen och i Hagalund samt LED-belysning i källarutrymmen i Bagartorp. Hissar har renoverats i Hagalund och i Kv Turkosen och vi har rustat upp trapphus i Hagalund. Inom hela vårt bestånd har lokaler byggts om och renoverats. Vårt system för inre underhåll, HLU (hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) är mycket uppskattat av våra hyresgäster. Förutom den ekonomiska aspekten ges hyresgästerna en förutsägbarhet kring lägenhetens inre skick. Vi har 12 års intervall för målning och tapetsering och 20 år för golv. 2 Mkr kronor utbetaldes 2014 i rabatt till hyresgäster som avstått från underhåll under året.


14 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


Förvaltning Ett av Signalistens viktigaste mål är att ha nöjda hyresgäster. För att mäta upplevd service och kundnöjdhet bland hyresgästerna samt definiera framtida förbättringsområden genomför vi regelbundna hyresgästundersökningar. Under september 2014 genomförde vi en sådan i samarbete med AktivBo. Enkäten delades ut till cirka hälften av våra hyresgäster och hade en svarsfrekvens på 66,6%. Serviceindex, dvs hur hyresgäster upplever företaget och våra medarbetare samt den service som vi levererar, ökade med nästan 2 procentenheter till 81,8%, jämfört med gången innan. Det beror troligen på våra insatser med bättre städning, skötsel av utemiljö och trygghetsskapande åtgärder. Produktindex sammanfattar vad hyresgästerna tycker om lägenheten, allmänna utrymmen och utemiljön. Detta uppmättes till 75,8% vilket innebar en något lägre nivå än vid förra mätningen. Vi kopplar detta till den varma sommaren och till en ojämn inomhustemperatur vintertid. Flera åtgärder har vidtagits för att utreda och förbättra inomhustemperaturen under vintern. Undersökningen visade också att 92,7% av hyresgästerna skulle rekommendera oss som hyresvärd och 85,8% tycker att boendet är prisvärt. Detta är bland de högsta siffror som har uppmätts hos de bostadsföretag som anlitar AktivBo. Under året hade vi tio aktiva boråd. Dessa utgör en viktig länk mellan Signalisten och alla boende. Förutom trygghetsskapande åtgärder verkar boråden även för att öka trivsel och gemenskap inom respektive område. I år har vi tecknat ett nytt boinflytandeavtal med Hyresgästföreningen och arbete med en handbok med praktiska anvisningar för boråden inleds i början av 2015.

Utemiljö

Störningsärenden

Inom hela beståndet har om- och nyplanteringar gjorts där vi särskilt har satsat på blommande växter. En stor satsning har även skett för att skapa gemensamma träffpunkter genom att göra olika uteplatser med grillar. Lekutrustningen har uppgraderats inom vissa kvarter. Satsningen på utemiljön fortsätter genom en ny upphandling av entreprenör där vi bland annat ställt högre krav på skötseln av våra gröna ytor. Urban gardening, dvs stadsplantering, som innebär att de boende planterar och skördar tillsammans i sitt eget närområde finns redan i ett antal av våra områden. Projektet är mycket uppskattat av de boende och aktiviteter i samband med planteringar lockar många hyresgäster. Det leder till ökad gemenskap och trivsel i våra områden. Det är flera hyresgäster i andra områden som har entusiasmerats av odlingsprojektet och som har ambitionen att testa projektet under 2015.

Det är mycket viktigt för oss att våra hyresgäster känner sig trygga i sitt boende, därför har vi en störningsjour dit hyresgäster kan vända sig då de upplever störningar och på tider då vi inte är tillgängliga. I ett flerfamiljshus måste man acceptera ljud och andra störningar som hör till ett normalt liv. Efter kl 22.00 ska man kunna kräva en rimlig ljudnivå utan hög musik, högljudda röster osv. Vi rekommenderar att hyresgästen i första hand pratar med den som stör. Hjälper inte detta kan hyresgästen ta kontakt med vår störningsjour. Signalisten tar därefter kontakt med den störande hyresgästen. Ofta kan problemet lösas efter en första kontakt. Upprepas störningen kan i slutänden hyresgästen förlora sitt hyreskontrakt.

Öppet nät Under året har vi installerat ett öppet nät i våra fastigheter. Det innebär att vi har nya fiberkablar från kopplingsnoder i våra källare. I projektet har vi även utökat lägenhetsnätet genom att dra in uttag i vardagsrummet för att få bättre tillgänglighet för hyresgästen, då man vill ansluta sig till bredband, telefoni och framtida IP-tv. Genom detta kommer vi att kunna erbjuda ett öppet nät till våra hyresgäster beroende på hur förhandlingarna går med hyresgästföreningen och framtida upphandlingar med en ny kommunikationsoperatör.

Kommunikation Signalisten informerar sina hyresgäster med hjälp av information i brevlådor, på anslagstavlor i entréer, via hemsidan samt med tidningen Signalen och olika nyhetsbrev ,för t ex Berghamra och Ritorp. Vi har har marknadsfört oss i tidningar och en egen hemsida för Bergshamra Torg har skapats. Vi har skickat ut olika pressmeddelanden under året och nyheten om 330 nya hyresrätter i Solna fick stor spridning. Signalisten har under året förekommit flest gånger i den lokala tidningen Mitt I. Signalisten har även förekommit i Hem & Hyra, Dagens Nyheter, SVT och fackpress. Under 2014 anordnade vi aktiviteter med hyresgäster i olika bostadsområden där vi planterade blommor och lökar tillsammans. Vi dessa tillfällen medverkade såväl distriktspersonal som företagets ledning, varvid hyresgästerna hade tillfälle att träffa våra medarbetare och framföra sina åsikter. Vi har även medverkat vid informationsträffar om utvecklingen i Bergshamra och Hagalund samt ordnat utställning om den föreslagna förnyelsen av Bergshamra Torg.

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 15


Miljöanpassning & hållbarhet 2014 var året då Signalisten tog miljöarbetet ytterligare ett steg längre. För att få en större systematik i arbetet har vi miljödiplomerat oss enligt Svensk Miljöbas. Miljödiplomering är ett miljöledningssystem som lämpar sig för små och större företag. Systemet är anpassat för att skapa ordning och reda på miljöarbetet och minska verksamhetens miljöbelastning. Vi har i den andan kartlagt verksamhetens betydande miljöpåverkan, genomfört miljöförbättringar och personalen har fått utbildning i miljöfrågor.

Transporter Samtliga fordon i verksamheten är miljöfordon, varav 1/3 är elbilar. Resterande fordon drivs med gas. I samband med personalresor förordas alltid tåg framför bil, flyg och buss i den mån det är möjligt. Under 2015 kommer även hårdare miljökrav att ställas på leverantörers transporter och fordon.

SKYTTEHOLMSVÄGEN 39 SKYTTEHOLMSVÄGEN 39

El och fjärrvärme

ERIK SANDBERGS GATA 25A

Signalisten använder bara miljömärkt el enligt Svenska Naturskyddsföreningens kriterier för ”Bra Miljöval” vilket bland annat innebär att elen endast kommer från förnybara källor. Norrenergi förser Signalisten med fjärrvärme märkt ”Bra miljöval” till samtliga våra fastigheter.

RÅDJURSTIGEN 1 HAGALUNDSGATAN 21

Laddstolpar

BAGARTORPSRINGEN 58

Ett samarbetsprojekt har gjorts med Solna Stad gällande iordningställande av 6 publika laddstolpar för elbilar. Det är gratis för boende och besökande inom Solna att ladda sin elbil under 4 timmar på någon av stolparna.

Vattenbesparing Under sista halvan av 2013 utförde vi ett vattenbesparingsprojekt i samtliga lägenheter. Under 2014 har vi kunnat se en

Uppnått mål 2014: Minskad energiförbrukning med 22%, 2003-2017

Energiprestanda

ENERGIPRESTANDA

Förbrukning Förbrukning rgiprestanda

kning

minskning av vattenförbrukningen med 7,4%. Minskningen har påverkat vår energiförbrukning då en betydande del av energin går åt till att värma varmvatten.

Laddstolpar finns på:

Energiprestanda

0,0%

Förbrukning

Förändring

Förändring

Förändring i fr 2003 Förändring -16,8%

-14,8%

-16,6%

-16,9% -22,2%

-16,9% -22,2%

-22,2%

* Kwh/kvm

200

166

170

166

166

155

2003

2010

2011

2012

2013

2014

*Avser BOA+LOA. Den mängd energi som behövs i en byggnad för att uppfylla behov knutna till ett normalt bruk av fastigheten under ett år.


Vi vill minska energiförbrukningen utan att tumma på inomhuskomforten för våra hyresgäster. Under 2014 införskaffades ett nytt energiuppföljningssystem och vi har kontinuerliga driftuppföljningsmöten, kvartalsrapporter och åtgärdsprogram. Under 2013 installerades inomhustempgivare i ca 1 000 lägenheter för att få en bättre kontroll på inomhustemperaturen och styra värmetillförseln på ett mer effektivt sätt.

Elförbrukning

ELFÖRBRUKNING Förbrukning per år

Förbrukning per år

Matavfall Vi har i dagsläget matavfallsinsamling för 34% av lägenheterna vilket är en ökning med 13% jämfört med 2013. Inom loppet av några år ska samtliga hushåll kunna sortera sitt matavfall.

Miljökrav vid inköp

Kwh/m2

29

28

29

30

29

2010

2011

2012

2013

2014

FJÄRRVÄRMEFÖRBRUKNING Förbrukning per år

Fjärrvärmeförbrukning Förbrukning per år

Signalisten har sedan länge ställt relevanta miljökrav vid inköp av både tjänster och produkter. Vi har under 2014 minskat externa transporter i den mån det har varit möjligt. Kontorspapper och kuvert som köps in är Svanenmärkta och matvaror är ekologiska.

* Kwh/m2

137

142

137

136

126

2010

2011

2012

2013

2014

*Avser BOA+LOA. Den mängd energi som behövs i en byggnad för att uppfylla behov knutna till ett normalt bruk av fastigheten under ett år.

STÖRRE ENERGIÅTGÄRDER • Ny FTX-ventilation • Tilläggsisolering vindar • Komplettering av nya 3-glasfönster • Ny LED-belysning • Borrning av energibrunnar till förvärmning av tilluften • I samband med nybyggnation och ombyggnad eftersträvas klassificeringen Miljöbyggnad • Installation av bergvärmepumpar

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 17


0-59

Hållbara medarbetare Under 2014 har vi tillsammans på Signalisten arbetat fram en ny värdegrund. Värdegrunden är till för att skapa ett gemensamt förhållningssätt för hur vi agerar och hanterar olika situationer internt gentemot våra kollegor och externt gentemot våra hyresgäster, kunder, entreprenörer och andra. Arbetet resulterade i fyra ord som ska representera oss och hur vi arbetar: Långsiktiga, Engagerade, Kunniga och Ansvarstagande. En central fråga för Signalisten är hur vi ska säkra framtidens kompetens eftersom fastighetsbranschens stora pensionsavgångar medfört att bristen på personal är märkbar. Vissa yrkeskategorier är mer svårrekryterade än andra. Att vårda och förstärka Signalistens varumärke som arbetsgivare är en viktig del för att attrahera och för att behålla personal. Kompetensutveckling är en annan viktig del och vi har genomfört kurser inom till exempel miljö, vardagsjuridik och bostadsengelska.

Friskvård Som arbetsgivare vill vi skapa goda förutsättningar för att våra medarbetare ska trivas, för att de ska arbeta i en god arbetsmiljö och få vara friska. Därför prioriteras arbetsmiljö- och friskvårdsarbetet inom organisationen. Detta innebär även olika förmåner inom friskvård. Förutom ett nära samarbete med företagshälsovården har vi till exempel en engagerad hälsogrupp som inspirerar i friskvårdsfrågor. Medarbetarna har även fått utbildning i stresshantering. Signalisten är en rökfri arbetsplats

sedan den 1 januari 2014. Den medarbetarundersökning som genomfördes visade att drygt 85% av våra medarbetare trivs mycket bra på Signalisten och med sina arbetskamrater. Våra medarbetare anser att de själva kan lösa problem som uppstår och att de arbetar mot tydliga mål. De känner att de på ett positivt sätt bidrar till samhällsnyttan och att verksamheten leds utifrån de mål och värderingar som har slagits fast.

Vår arbetsplats Lokalt inom Signalisten finns ett samverkansavtal där fackliga representanter och arbetsgivare samverkar och förhandlar kring viktiga frågor och förändringar. Inom Signalisten råder nolltolerans mot diskriminering och kränkande särbehandling och vi arbetar aktivt för att öka mångfalden. Vi har totalt sett en någorlunda jämn könsfördelning med 43% kvinnliga anställda och 57% kvinnor i ledningsgruppen. Signalisten är en föräldravänlig arbetsplats som skapar förutsättningar för småbarnsföräldrar att sköta sina arbetsuppgifter efter de förutsättningar som finns, till exempel genom möjligheten till flextid.

Medelålder kvinnor 46 år Medelålder män 51 år TOTALT 49 år

Åldersfördelning ÅLDERSFÖRDELNING Kvinnor 20 st

Män 27 st

40%

MEDELÅLDER KVINNOR 46 MÄN 51

30%

TOTALT 49

Åldersfördelning Kvinnor 20 st

Män 27 st

Vi har reviderat vår krisplan och gått igenom ansvaret för krisledningsgrupp och ersättare. Krisplanen innehåller handlingsplaner och detaljerade checklistor för att kvalitetssäkra processen vid en uppkommen kris. Planen har även redovisats för all personal.

Positivt varumärke Vi erbjuder våra hyresgästers barn att söka sommarjobb hos oss. Detta görs som en del av vårt samhällsengagemang och hållbarhetsarbete. På detta sätt kan vi marknadsföra fastighetsbranschen och bidra till att ge ungdomar yrkeserfarenhet. Signalisten är medlem i SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, som är bransch- och intresseorganisation för ca 300 allmännyttiga bostadsföretag. I SABO kan vi samverka med fler allmännyttiga bostadsföretag och säkerställa hälsosamma och prisvärda bostäder till alla kategorier av människor. Vi är även medlemmar i Fastigo som är fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation och som sluter heltäckande kollektivavtal samt bevakar medlemmarnas intressen i avtalsrörelserna. Fastigos medlemsservice bidrar till att vi kan föra en god personalpolitik som är positivt för vårt varumärke som arbetsgivare.

NYCKELTAL 2014 Antal anställda, 20 kvinnor och 27 män Medelålder anställda, 49 år Genomsnittlig anställningstid, 9 år Sjukfrånvaro ord arbetstid samtl. anställda, 2,68% Nyrekrytering 2014, 3 personer Personalomsättning, 2,1% (exkl vikarier)

20%

Går i pension inom 10 år (65 år), 17 medarbetare (möjlighet finns att arbeta till 67 år)

10%

0% Ålder

-19

60-69

20-29

30-39

40-49

50-59

60-69

70-

70-

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 19


Ekonomi och finansiering Inför 2014 antogs reporäntan av de flesta bedömare ligga stabil under året. När året summeras kan vi konstatera att vi befinner oss i en extraordinär situation med nollränta från Riksbanken vid slutet av året och en tro på ett fortsatt lågt ränteläge under många år framöver. I början av 2015 har reporäntan sänkts till negativa nivåer. Under 2015 väntas Sveriges konjunktur stärkas men inflationen bedöms stanna på en låg nivå det kommande året på grund av bland annat låga energipriser. Riksbanken tror i sin senaste prognos på en höjning av reporäntan först under andra halvåret 2016.

ningsregistret. Detta leder i sin tur till ett redovisat högre resultat de första åren efter införandet då en större del av kostnaderna, främst underhållskostnaderna, redovisas i balansräkningen. Som exempel kan nämnas att när 2013 räknas om enligt K3 ökar resultatet efter finansiella poster med drygt 30 Mkr. I framtiden kommer dock resultatet relativt det gamla regelverket försämras och bli mer trögrörligt då det som lagts i balansräkningen skrivs av jämnt över åren istället för att resultatföras det år åtgärderna sker. Redan under 2014 har kostnaden för avskrivningar i resultatet ökat då övergången till K3 föranledde en kortare avskrivningstid av våra fastigheter. Detta är dock endast ett nytt sätt att redovisa resultatet på och påverkar inte några verkliga flöden. Oavsett regelverk är Signalisten i behov av ett högt resultat i närtid. Kommande utmaningar i

Resultat samt nya redovisningsregler- K3 Från 2014 redovisar Signalisten och andra större, ej noterade bolag, enligt det nya redovisningsregelverket K3. Resultatet efter finansiella poster uppgår till 95 Mkr för 2014, ett mycket bra resultat för Signalisten som påverkats positivt av K3. Den största påverkan regelverket har hos oss är uppdelningen av fastigheter i komponenter i anlägg-

RÄNTEHISTORIK 2005-2014

form av nybyggnation av bostäder samt omfattande förnyelseprojekt i beståndet kräver ett bra utgångsläge för att kunna genomföra investeringarna med långsiktighet och fortsatt god ekonomi. De investeringar som kommer genomföras leder, förutom till ökade avskrivningar, även till ökat upplåningsbehov vilket kommer att ge ökade räntekostnader.

Ränte- och refinansieringsrisk Signalistens finanspolicy reglerar sättet på vilket upplåning sker i koncernen. Den finansiella riskhanteringen syftar till att säkerställa våra långsiktiga finansieringsbehov och att hantera finansiella risker på ett kostnadseffektivt sätt. De finansiella riskerna innefattar bland annat refinansieringsrisker, ränterisker och säker-

Räntehistorik 2005 - 2014

6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

-1% 3-månadersränta

20 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014

2-årsränta

5-årsränta

10-årsränta


heter. För att minska refinansieringsrisken eftersträvas en spridning av låneförfall över tid och mellan kreditgivare. Vid årets utgång uppgick låneportföljen till 550 (550) Mkr. Skuldportföljen utgörs av upplåning i banker. Vi har en beviljad checkräkningskredit om 200 Mkr varav 0 Mkr var utnyttjade per 31 december 2014. Årets snittränta för fastighetsbelåning inklusive räntesäkring via derivat uppgick till 3,46 (3,42)% och vid årsskiftet var drygt 50% av upplåningen räntesäkrad med derivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat var ca 41 månader.

Finansiering

Fastighetsvärdering

Under 2014 omförhandlades lån för 200 Mkr och nyupplåningen skedde mot kommunal borgen. Oavsett borgen så har vi idag en mycket bra upplåningssituation där belåningsgraden för fastighetsbeståndet ligger på ca 8,3%. Detta i kombination med möjlighet till kommunal borgen ger mycket bra förutsättningar för framtida upplåning för de utmaningar Signalisten står inför med nya bostäder och förnyelse. Under 2015 kommer vi omförhandla ytterligare 250 Mkr och även göra en viss nyupplåning.

Samtliga fastigheter värderades av Forum fastighetsekonomi per 2014-12-31. Värdet uppgår enligt denna oberoende värdering till totalt 6,6 Mdkr. Jämfört med föregående års värdering ökar värdet med ca 17% och förklaras till största delen av en generell värdeökning inom lokalmarknaden, men även av ökat värde hos renoverade fastigheter. Marknadsanalyserna är utförda med FMI-materialet som bas. De underliggande fakta som ligger till grund för marknadsanalyserna har även legat till grund för de bedömningar av exempelvis hyror, avkastningskrav och marknadsvärden som gjorts inför värdebedömningen av värderingsobjekten. Drift- och underhållskostnader är baserade på Forum Fastighetsekonomis erfarenheter samt budget och prognoser. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll.

Räntekostnader och intäkter Räntekostnader och intäkter RÄNTEINTÄKTER OCH -KOSTNADER Räntekostnader Ränteintäkter Ränteintäkter

Räntekostnader Ränteintäkter Räntekostnader

Räntekostnader och intäkter

Mkr 30

Ränteintäkter

Räntekostnader

25 20 15 10

2012 5 2012 0

2013 2013 2010

2014 2014 2011

2012

2013

BELÅNINGSGRAD 8,3%

2014

FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBINDNING Förfallostruktur räntebindning 50% 45%

ÅRETS RESULTAT 74 MKR

40% 35% 30% 25% 20%

FASTIGHETSVÄRDERING 6,6 MDKR

15% 10% 5% 0% 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 21


%

Intäkter 2014

INTÄKTER 2014

5%

Bostäder

5%

Bostäder

17%

Övriga intäkter

Lokaler

Bilplatser och övriga objekt

Bilplatser och övriga objekt

Lokaler

Övriga intäkter

Bostäder

Lokaler Bilplatser och övriga objekt Övriga intäkter

73%

5% 5%

73% Så används intäkterna

Intäkter 2014

17%

Resultat 41% 19%

Underhållskostnader SÅ ANVÄNDS INTÄKTERNA

Så används intäkterna

5%

41%

1%

Driftskostnader 16% Driftskostnader 3%

10%

Underhållskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Fastighetsskatt

Re

Fastighetsskatt AvAv-och ochnedskrivningar nedskrivningar

Resultat Resultat

5%

Så anvä

Driftskostnader

19%

Un

Central Centraladministration administration Finansnetto Finansnetto Bolagsskatt Bolagsskatt

Fa

5%

Av

5% 1%

10% 16%

Av- och nedskrivningar 10%

Dr

41%

Ce

3%

Fin

Central administration

Bo

Finansnetto Bolagsskatt

Fastighetskostnader FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetsskatt

Fastighetsskatt Reparationer

Reparationer

Fastighetsanknuten administrationadm. Fastighetsanknuten Övriga driftskostnader

Övriga driftskostnader

5%

15% 10%

18%

Taxebundna kostnader:

Taxebundna kostn;

el, vatten, sophantering el, vatten, sophantering Värmekostnader

Värmekostnader

RiskkostnaderRiskkostnader

12%

Underhållskostnader Underhållskostnader

1% Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel

16%

19% 4%

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 23


FLERÅRSÖVERSIKT KONCERNEN TKR 2014

2013

2012

2011

2010

2009

Utdrag ur resultaträkningen Hyresintäkter

365 723

357 570

346 312

335 433

335 670

343 004

varav bostäder, brutto

287 118

281 944

276 320

264 144

267 669

276 140

66 317

65 044

65 443

63 047

61 732

60 831

varav lokaler, brutto Övriga förvaltningsintäkter

22 053

5 887

5 761

8 934

6 944

7 010

Nettoomsättning

387 776

363 457

352 073

344 367

342 614

350 014

Driftkostnader

-158 186

-157 606

-161 686

-159 765

-160 296

-148 243

-37 420

-46 974

-97 865

-89 260

-84 635

-98 937

Underhållskostnader

-11 109

-8 815

-8 806

-8 586

-8 753

-8 927

Driftnetto

Fastighetsskatt

181 062

150 062

83 716

86 756

88 930

93 907

Avskrivningar

-62 012

-57 270

-47 526

-47 222

-45 612

-47 401

Bruttoresultat

119 050

92 792

36 190

39 534

43 318

46 506

-5 161

-5 954

-5 542

-5 505

-7 861

-5 385

Resultat vid fsg av fastighet

-

-

2 000

-3 014

-48 159

-

Resultat vid fsg av andelar i koncernf.

-

-

-

-

489 130

-

113 889

86 838

32 648

31 015

476 428

41 121

148

1 694

2 690

968

931

365

-

-

-

78

376

740

Centrala adm. och försäljningskostn.

Rörelseresultat Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader

-19 008

-21 889

-23 136

-21 590

-26 696

-31 785

Resultat efter finansiella poster

95 029

66 644

12 202

10 471

451 039

10 441

Skatt

-20 811

-5 883

-3 684

-3 057

-1 459

-6 047

74 218

60 760

8 518

7 414

449 580

4 394

201 967

150 805

106 694

56 737

65 202

37 300

Årets resultat Utdrag ur balansräkningen Omsättningstillgångar

1 801 512

1 662 700

1 622 589

1 586 135

1 555 222

1 558 898

Eget kapital

Balansomslutning

934 778

856 706

789 861

781 342

773 927

324 347

Låneskuld

550 000

550 000

600 000

600 000

600 000

1 020 391

113 727

94 111

87 080

82 434

108 694

123 769

1. Likviditet (%)

178

160

123

69

60

30

2. Soliditet (%)

51,9

51,5

48,7

49,3

49,8

20,3

6,0

4,0

1,5

1,5

17,9

1,3

Kortfristiga skulder

Finansiella nyckeltal

3. Räntetäckningsgrad (ggr) 4. Genomsnittlig skuldränta (%)

3,5

4,0

3,9

3,6

4,5

3,1

5. Avkastning på totalt kapital (%)

6,3

5,3

2,2

2,0

30,7

2,7

6. Avkastning på eget kapital (%)

10,2

7,8

1,5

1,3

58,3

3,2

1. Omsättningstillgångar dividerat med kortfristiga skulder. 2. Eget kapital dividerat med balansomslutningen. 3. Rörelseresultat plus ränteintäkter plus räntebidrag, dividerat med räntekostnader. 4. Räntekostnader dividerat med låneskuld. 5. Resultat före avdrag för räntekostnader dividerat med balansomslutningen. 6. Resultat efter finansiella poster dividerat med eget kapital.

24 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


FLERÅRSÖVERSIKT KONCERNEN TKR 2014

2013

2012

2011

2010

2009

Nyckeltal - kr/m² Hyresintäkter

1 101

1 078

1 040

1 009

979

954

varav bostäder, brutto

1 049

1 045

1 011

967

938

918

varav lokaler, brutto

1 129

1 118

1 101

1070

1 068

1 036

Nettoomsättning

1 167

1 096

1 058

1 036

999

974

Driftkostnader

476

475

486

481

467

412

Underhållskostnader

113

141

294

269

259

275

Avskrivningar

187

172

143

142

133

132

57

66

70

65

78

88

Fastigheternas bokförda värden

1 450 673

1 439 972

1 496 804

1 507 592

1 399 335

1 406 001

Taxeringsvärden

4 343 308

4 348 768

3 312 491

3 282 773

3 262 073

2 977 548

3 838

3 838

3 834

3 832

3 810

4 210

166

166

172

170

169

176

Räntekostnader

Fastighetsbestånd (31/12)

Antal bostäder Antal lokaler (prima) Antal bilplatser Yta bostäder m² Yta lokaler m²

2 467

2 465

2 487

2 465

2 438

2 844

273 577

273 328

273 328

273 229

271 641

300 680

58 726

58 339

59 603

59 112

57 410

58 707

332 303

331 667

332 931

332 341

329 051

359 387

Medeltal anställda

47

47

47

48

47

48

Medelålder

49

49

47

47

47

46

2

11

15

7

6

6

36

28

33

29

29

34

9

9

8

8

7

7

2,7%

2,3%

2,0%

3,1%

6,2%

6,2%

Fjärrvärme, total, Gwh

37,6

43,4

45,1

42,4

52,2

45,9

Normalårskorrigerat, Gwh

41,2

45,1

45,8

47,2

47,4

48,4

Normalårskorrigerat, Kwh/m²

126

136

138

142

137

135

Vattenförbrukning, total m³ (tusental)

479

517

536

530

554

577

Uthyrningsbar yta m²

Personal

Personalomsättning (%) Går i pension inom 10 år (%) Genomsnittlig anställningstid (år) Total sjukfrånvaro (%)

Driftfakta

Vattenförbrukning, m³/m²

1,4

1,6

1,6

1,6

1,6

1,6

Vattenförbrukning m³/lgh

125

135

140

138

139

137

Fastighetsel, Gwh

9,7

9,9

9,5

9,3

10,0

10,0

29,2

30,0

29,0

28,0

29,0

28,0

Fastighetsel, Kwh/m²

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 25


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | BOSTADSSTIFTELSEN SIGNALISTEN I SOLNA ORG NR 815200-1148

Styrelsen och verkställande direktören för Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014.

Verksamheten Signalisten är en allmännyttig bostadsstiftelse, som bildats av Solna stad och som också tillskjutit hela grundfondskapitalet. Signalistenkoncernen utgörs av moderbolaget Bostadsstiftelsen Signalisten och det helägda dotterbolaget Solnabostäder AB. Verksamheten omfattar 3 838 bostadslägenheter och 473 kommersiella lokaler.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret Den totala omflyttningen uppgick till 9,1% (10,4%). Uthyrningen till nya hyresgäster (exklusive intern, ungdom och uthyrning till 65+boende) uppgick till 123 lgh (134). Solnaungdomar har liksom tidigare förtur till korttidsavtal och enrumslägenheter. Även +65-boende har förtur. Kötiden i Signalistens bestånd är i genomsnitt ca 12 år (exklusive förtur för Solnaungdomar) och intern kötid i genomsnitt 7 år. 64 lägenheter har under 2014 förmedlats via Bostadförmedlingen. Förhandling med hyresgästföreningen har inletts angående 2015 års hyror men är i skrivandets stund inte avslutad. Under året har 4 lägenheter tillskapats via ombyggnation. Under 2015 kommer ytterligare ca 34 lägenheter tillskapas via ombyggnation av lokaler och tidigare företagslägenheter. Detaljplanearbete för planerad nyproduktion av ca 390 lägenheter har påbörjats under året. Detta omfattar kv Bollen, Palsternackan och i Bagartorp. Ett stort antal av våra fastigheter står inför förnyelse och stamrenovering. Detta är ett arbete som kommer att pågå under många år framöver. Förnyelsen i Ritorps låghusdelar startades under 2014 och cirka 50% var färdigställt vid årsskiftet. Sista delen av återuppbyggnaden efter branden i kommersiella lokaler i låghuset i Hagalund färdigställdes under året.

26 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014

Signalisten har medverkat i framtagande av utvecklingsstrategi både för Hagalund och Berghamra tillsammans med staden och andra fastighetsägare. Detta för att därigenom tillskapa ytterligare byggrätter och bidra till områdenas långsiktiga utveckling. Runt Bergshamra Torg pågår renovering av ett flertal lokaler bla vårdcentral. Ytterligare uthyrningar av lokaler har skett under året. Signalisten har under året blivit miljödiplomerade enligt Svensk Miljöbas nationella standard. Signalisten har under året övergått till det nya redovisningsregelverk benämnt K3 som gäller för stora men ej noterade bolag. Det nya regelverket påverkar både utformning av årsredovisning samt resultat och balansräkning.

Ekonomi Årsresultatet är efter finansnetto men före dispositioner 95 (67) Mkr. Resultatet är mycket gott och har påverkats positivt genom övergången till det nya redovisningsregelverket K3. Hyresintäkter och övriga förvaltningsintäkter uppgår till 388 Mkr (363) medan driftkostnaderna blev Mkr 158 (158) och de centrala administrations- och försäljningskostnaderna 5 Mkr (6). Avskrivningarna uppgår till 59 Mkr (57) och finansnetto till 19 Mkr (22). Under året har investeringar/pågående ny- och ombyggnader utförts i befintliga fastigheter för 133 Mkr (54).

Måluppfyllelse Verksamheten styrs mot de mål som har satts upp i vår affärsplan. Fyra nya lägenheter har tillskapats genom att fd lokaler har byggts om. Målet om 10 nya lägenheter har fördröjts och rullar delvis över till 2015. Målet om 65 ombyggda lägenheter inom vår förnyelse har uppfyllts. Våra ekonomiska mål har väl infriats,

mycket på grund av att vi inte kommit igång med byggprojekt som beräknat. Enligt senaste hyresgästenkät är 90,8% nöjda med oss och kan rekommendera Signalisten som hyresvärd. Prisvärdheten ligger mycket högt på 85,8%. Stora satsningar gjordes på utemiljön efter den föregående enkäten vilket syntes i vårt serviceindex, d v s hur hyresgästerna upplever företaget och våra medarbetare samt den service som vi levererar. Detta index ökade med nästan 2 procentenheter till 81,7 % vilket motsvarar uppsatt mål. För serviceindex har målet om 78% ej uppnåtts utan sänkts utifrån tidigare år pga den varma sommaren till 75,8%. På miljöområdet har under året Signalisten fortsatt sitt framgångsrika arbete med att optimera energianvändningen och arbeta för en hållbar utveckling. Vår energiförbrukning ligger väl i nivå med de mål som satts upp inom det sk Skåneinitiativet och i affärsplanen med goda besparingar under 2014 bla pga vattenbesparande åtgärder. Soliditeten för 2014 är 51,9% vilket överstiger det uppställda målet på minst 36% för året.

Framtida utveckling Genomförandet av Projekt 1000 - dvs att tillskapa 1000 nya lägenheter/byggrätter till år 2025 -förutsätter att Signalisten kan tillskapa dessa med bibehållen god ekonomi. De pågående arbetena med framtagande av detaljplaner bör innebära att nyproduktion av ytterligare lägenheter kan starta inom loppet av något år. Signalisten kommer även i framtiden att leverera samhällsnytta i form av bostäder för alla där äldre och ungdomar ges särskilda prioriteringar. Vi tillhandahåller också lokaler för barnomsorg, dagverksamhet, särskilda boenden osv.


Under senaste åren liksom för 2015 kommer stora satsningar att göras för Bergshamra Torg, både vad gäller lokaler, bostäder och utemiljö. I förhållande till jämförbara fastighetsbolag äger Signalisten en betydligt större andel fastigheter som är i behov av stambyte och förnyelse. Detta i kombination med att vi planerar bygga nytt gör att vi har en stor utmaning framför oss att leverera och dessutom klara detta med en fortsatt god ekonomi.

Användning av finansiella instrument Utgångspunkten vid lånefinansiering hos Signalisten är att lånen tas upp med rörlig ränta men med lång kapitalbindning. Ränterisken hanteras därefter med derivat, främst ränteswappar. Refinansierings- och prisrisk skall begränsas genom att förfallostrukturen avseende finansieringen sprids över tiden. Den långsiktiga strävan skall vara att maximalt 30% av lånestocken, inklusive garanterade kreditlöften, vid varje tillfälle tillåts förfalla inom ett enskilt år. Ränterisken skall begränsas genom fastställda restriktioner för andelen kort och lång räntebindning. Signalisten utnyttjar derivatinstrument för att hantera ränterisken som uppstår vid upptagande av lån till rörlig ränta. För dessa transaktioner tillämpas säkringsredovisning.

När transaktionen ingås, dokumenteras förhållandet mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten, liksom även koncernens mål för riskhanteringen och riskhanteringsstrategin avseende säkringen. Signalisten dokumenterar också företagets bedömning, både när säkringen ingås och fortlöpande, av huruvida de derivatinstrument som används i säkringstransaktioner i hög utsträckning är effektiva när det gäller att motverka förändringar i kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna. Därigenom begränsas genomslagshastigheten på den negativa resultateffekt som en uppgång i marknadsräntan får.

på marknadssituationen inom Stockholmsområdet, är risken för den kommunala borgen väldigt liten.

Visstidsförordnanden Signalisten tillämpar inte visstidsförordnanden. Vd har ett anställningsavtal med sex månader ömsesidig uppsägningstid. Vid uppsägning ifrån stiftelsens sida utgår dessutom tolv månaders ersättning efter avräkning.

• Skuldportföljens genomsnittliga räntebindningstid skall vara mellan 2 och 5 år. • Maximalt 50% av skuldportföljen får ha en räntebindning som understiger 1 år. • Skuldportföljen består av utestående lån och räntederivat.

Riskbedömmning för kommunal borgen För närvarande utgår borgen på ett underliggande lånebelopp motsvarande 350 Mkr. Viss nyupplåning kommer att ske under 2015. Med tanke på att Signalistens fastigheter har ett marknadsvärde som avsevärt överstiger detta samt med tanke

Portalen I Agnesberg.

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 27


28 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


RESULTATRÄKNING TKR Not

Koncernen 2014

Moderbolaget 2013

2014

2013

Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter

3, 4

365 723

357 570

250 004

243 381

5

22 053

5 887

6 347

6 587

387 776

363 457

256 351

249 968

-158 186

-157 606

-121 313

-121 470

-37 420

-46 974

-27 984

-23 347

-11 109

-8 815

-5 273

-5 017

-206 714

-213 395

-154 570

-149 835

181 062

150 062

101 781

100 134

-59 090

-57 270

-38 962

-37 216

-2 922

-

-2 922

-593

119 050

92 792

59 898

62 325

-5 161

-5 954

-5 161

-5 845

113 888

86 838

54 736

56 480

148

1 694

105

535

-19 008

-21 889

-18 993

-21 871

95 029

66 644

35 847

35 144

-

-

-3 826

36 897

827

8 770

3 359

1 534

-21 638

-14 653

-10 082

-10 453

74 218

60 760

25 298

63 121

Summa nettoomsättning

Rörelsens kostnader Driftkostnader

6

Underhållskostnader Fastighetsskatt

Fastighetskostnader Driftnetto

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar

7,8, 9

Utrangering av materiella anläggningstillgångar

Bruttoresultat

Centrala administrations- och försäljningskostnader

Rörelseresultat

10, 11 12

Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter

Resultat efter finansiella poster

Bokslutsdispositioner

13

Uppskjuten skatt Skatt på årets resultat

Årets resultat

14

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 29


BALANSRÄKNING TKR Not

Koncernen 2014

Moderbolaget 2013

2014

2013

Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark

7

1 450 673

Markanläggningar

9

8 442

9 121

7 539

8 172

Inventarier, verktyg och installationer

8

7 390

8 257

7 390

8 256

15, 16

132 960

54 466

127 897

46 191

1 599 465

1 511 816

1 038 340

952 117

728 000

728 000

Pågående ny- och ombyggnader

1 439 972

895 514

889 498

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag

17

-

-

Andelar i intresseföretag

18

80

80

40

40

80

80

728 040

728 040

1 599 545

1 511 896

1 766 380

1 680 157

1 038

445

605

313

-

-

70 209

69 592

1 476

5 829

1 327

807 1 534

Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Kassa och bank

19

-

-

4 893

2 111

749

2 111

423

4 626

7 023

79 145

72 669

197 341

143 782

1 963

1 046

201 967

150 805

81 108

73 715

1 801 512

1 662 700

1 847 488

1 753 871

Kassa och bank

Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

30 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


Not

Koncernen 2014

Moderbolaget 2013

2014

2013

Eget kapital och skulder Eget kapital

20, 21

Bundet eget kapital Grundfondskapital

88 463

88 463

Kapitalandel i obeskattade reserver

47 444

11 739

-

-

-

-

88 463

88 463

Grundfondskapital Bundna reserver

-

-

38 000

38 000

38 000

38 000

173 907

138 202

126 463

126 463

686 654

657 744

865 576

802 454

74 218

60 760

25 298

63 121

Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat

760 872

718 504

890 874

865 576

934 778

856 706

1 017 337

992 039

-

-

32 600

28 774

4 815

5 215

4 815

5 215

Uppskjutna skatter

39 834

46 048

-

-

Summa avsättningar

44 649

51 263

4 815

5 215

550 000

550 000

550 000

550 000

Summa eget kapital Obeskattade reserver

22

Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser

Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut

23, 24

Checkräkningskredit

25

158 359

110 620

158 359

110 620

708 359

660 620

708 359

660 620

Leverantörsskulder

30 676

23 768

24 385

14 798

Aktuella skatteskulder

23 226

16 757

16 596

16 757

2 899

3 720

1 713

2 414

Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder

Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

26

Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

56 924

49 866

41 684

33 255

113 727

94 111

84 377

67 224

1 801 512

1 662 700

1 847 488

1 753 871

Ställda säkerheter

27

200 972

200 972

166 094

166 094

Ansvarsförbindelser

28

166 471

412

378

412

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 31


32 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


KASSAFLÖDESANALYS TKR Koncernen 2014

Moderbolaget 2013

2014

2013

Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster

93 502

65 565

35 847

35 144

Avskrivningar

60 618

58 797

38 962

37 216

-549

-2 401

-546

594

Övriga ej likviditetspåverkande poster Förändring skatteskuld Betald inkomstskatt

Ökning/minskning hyresfordringar

9 952

8 246

-161

11 895

-21 638

-16 793

-10 082

-14 963

141 884

113 415

64 021

69 886

294

-461

184

-285

Ökning/minskning kortfristiga fordringar

-2 913

2 401

-2 685

2 470

Ökning/minskning leverantörsskulder

6 908

-7 394

9 587

-5 357

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder

5 838

-5 728

7 328

-961

152 012

102 233

78 434

65 753

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar

-146 191

-51 442

-124 640

-50 505

Kassaflöde från investeringsverksamheten

-146 191

-51 442

-124 640

-50 505

Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten

Finansieringsverksamheten Amortering av skuld

616

-24 635

-

-50 000

47 123

14 890

47 123

14 890

-

-

-

20 500

Kassaflöde från investeringsverksamheten

47 739

-9 745

47 123

-14 610

Årets kassaflöde

53 560

41 046

917

638

Upptagna lån Erhållet koncernbidrag

Likvida medel vid årets början

143 782

102 735

1 046

408

Likvida medel vid årets slut

197 341

143 782

1 963

1 046

Fjärilshuset i Haga.

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 33


NOTANTECKNINGAR

och beskattning särredovisas inte den uppskjut-

fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörs-

na skatteskulden som är hänförlig till obeskattade

skulder, och låneskulder. Instrumenten redovi-

sas i balansräkningen när Bostadsstiftelsen reserver.

Signalisten blir part i instrumentets avtalsmässiga

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

villkor.

Materiella anläggningstillgångar redovisas till

Finansiella skulder tas bort från balansräk-

anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I

ningen när förpliktelserna har reglerats eller

anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan

på annat sätt upphört.

hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång

Hyresfordringar samt övriga fordringar

NOT 1 

byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av

Fordringar redovisas som omsättningstillgångar

den gamla komponenten och den nya komponen-

med undantag för poster med förfallodag mer än

Fr o m räkenskapsåret 2014 upprättas års- och

tens anskaffningsvärde aktiveras.

12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras

Tillkommande utgifter som avser tillgån-

som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till

årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens

gar som inte delas upp i komponenter läggs till

det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag

allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och

anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget

för individuellt bedömda osäkra fordringar. Ford-

koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades

framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgån-

ringar som är räntefria eller som löper med ränta

årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens

gens prestanda ökar i förhållande till tillgångens

som avviker från marknadsräntan och har en

allmänna råd. Övergången har gjorts i enlighet

värde vid anskaffningstidpunkten.

löptid överstigande 12 månader redovisas till ett

koncernredovisningarna med tillämpning av

med föreskrifterna i K3s kapitel 35, vilket bland annat innebär att jämförelsetalen för 2013 har räknats om och att omräknade jämförelsetal pre-

Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader.

diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen.

I samband med fastighetsförvärv bedöms om

senteras i samtliga räkningar och noter. Effek-

fastigheten väntas ge upphov till framtida kost-

Låneskulder och leverantörsskulder

terna av övergången visas i not 15, 20 och 21.

nader för rivning och återställande av platsen.

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas

I sådana fall görs en avsättning och anskaff-

initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för

ningsvärdet ökas med samma belopp.

transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade

INTÄKTER Hyresintäkter

Materiella anläggningstillgångar skrivs av

beloppet från det belopp som ska återbetalas vid

Hyresintäkter redovisas i den period som

systematiskt över tillgångens bedömda nyttjande-

förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden

uthyrningen avser.

period. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp

som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av

fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens

instrumentets effektivränta. Härigenom överens-

restvärde.

stämmer vid förfallotidpunkten det redovisade

Ränteintäkter Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektivräntemetoden

Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod

beloppet och det belopp som ska återbetalas.

och skrivs inte av. Inga låneutgifter aktiveras.

INKOMSTSKATTER

Derivatinstrument Signalisten utnyttjar derivatinstrument för att hantera ränterisken som uppstår vid upptagande

ser och skatteregler som gäller på balansdagen.

NEDSKRIVNINGAR AV ICKE-FINANSIELLA TILLGÅNGAR

Uppskjutna skatter värderas utifrån de skatte-

När det finns en indikation på att en tillgångs

tillämpas säkringsredovisning. När transaktionen

satser och skatteregler som är beslutade före

värde minskat, görs en prövning av nedskriv-

ingås, dokumenteras förhållandet mellan säkring-

balansdagen.

ningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde

sinstrumentet och den säkrade posten, liksom

som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den

även koncernens mål för riskhanteringen och

ra skillnader som hänför sig till investeringar i

ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av

riskhanteringsstrategin avseende säkringen.

dotterföretag redovisas inte i koncernredovis-

nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de

Signalisten dokumenterar också företagets

ningen då moderföretaget i samtliga fall kan

lägsta nivåer där det finns separata identifierba-

bedömning, både när säkringen ingås och

styra tidpunkten för återföring av de temporära

ra kassaflöden (kassagenererande enheter). För

fortlöpande, av huruvida de derivatinstrument

skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att

tillgångar, andra än goodwill, som tidigare skrivits

som används i säkringstransaktioner i hög ut-

en återföring sker inom överskådlig framtid.

ner görs per varje balansdag en prövning av om

sträckning är effektiva när det gäller att motverka

återföring bör göras.

förändringar i kassaflöden som är hänförliga till de

Aktuella skatter värderas utifrån de skattesat-

Uppskjuten skatteskuld avseende temporä-

Uppskjuten skattefordran avseende under-

av lån till rörlig ränta. För dessa transaktioner

säkrade posterna.

skottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är san-

LEASINGAVTAL

nolikt att avdraget kan avräknas mot överskott

Samtliga leasingavtal där företaget är leasetagare

Dokumenterade säkringar av koncernens

vid framtida beskattning.

redovisas som operationell leasing (hyresavtal).

räntebindning (säkringsredovisning).

Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt

Avtal om en så kallad ränteswap skyddar koncer-

över leasingperioden.

nen mot ränteförändringar. Genom säkringen er-

Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt till kvittning. Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten

Uthyrning av bostäder samt kontorslokaler

håller Signalisten en fast ränta och det är denna

skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skat-

klassificeras som operationell leasing. Leasingin-

ränta som redovisas i resultaträkningen i posten

ten än hänförlig till en händelse eller transaktion

täkterna redovisas linjärt under leasingperioden.

Räntekostnader och liknande resultatposter.

som redovisas direkt i eget kapital. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital,

FINANSIELLA INSTRUMENT

redovisas mot eget kapital.

Finansiella instrument som redovisas i balans-

På grund av sambandet mellan redovisning

34 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014

räkningen inkluderar kundfordringar och övriga


NOTANTECKNINGAR

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

NYCKELTALSDEFINITIONER

Kortfristiga ersättningar:

Soliditet.

Kortfristiga ersättningar i koncernen utgörs

Eget kapital och obeskattade reserver (med

av lön, sociala avgifter, betald semester, betald

avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande

föräldraersättning, betald sjukfrånvaro och

till balansomslutningen.

sjukvård. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller

Avkastning på totalt kapital.

informell förpliktelse att betala ut en ersättning.

Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen.

Ersättningar efter avslutad anställning: Säkringsredovisningens upphörande: Säkringsredovisningen avbryts om

I Signalistens förekommer såväl avgiftsbestämda

Avkastning på eget kapital.

som förmånsbestämda pensionsplaner.

Resultat efter finansiella poster i förhållande till

I avgiftsbestämda planer betalar företaget fast-

eget kapital.

- säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas

ställda avgifter till ett annat företag och har inte

eller löses in; eller

någon legal eller informell förpliktelse att betala

- säkringsrelationen inte längre uppfyller villko-

något ytterligare även om det andra företaget inte

ren för säkringsredovisning

kan uppfylla sitt åtagande. Koncernens resultat

Signalisten gör uppskattningar och bedömn-

Eventuellt resultat från en säkringstransaktion

belastas för kostnader i takt med att de anställdas

ingar om framtiden. De uppskattningar för

som avbryts i förtid redovisas omedelbart i resul-

tjänster utförts.

redovisningsändamål som blir följden av dessa

NOT 2 

taträkningen, utom i de fall säkringsrelationen

Signalisten redovisar förmånsbestämda pen-

fortlever i enlighet med koncernens dokument-

sionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregler.

det verkliga resultatet. De uppskattningar och

erade strategi för riskhantering.

Signalisten har bl. a. förmånsbestämda planer

antaganden som innebär en betydande risk för

som innebär att pensionspremier betalas och des-

väsentliga justteringar i redovisade värden för

Aktier och andelar i dotterföretag

sa planer redovisas som avgiftsbestämda planer.

tillgångar och skulder under nästkommande år

Aktier och andelar i dotterföretag redovisas till

För pensionsplaner som tryggats genom över-

behandlas i huvuddrag nedan.

anskaffningsvärde efter avdrag för eventuel-

föring av medel till en pensionsstiftelse redovisas

la nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår

en avsättning, eftersom stiftelsens förmögenhet

köpeskillingen som erlagts för aktierna samt

värderad till marknadsvärde för närvarande

förvärvskostnader.

understiger förpliktelsen. De pensionsförplik-

kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara

Inga väsentliga bedömningar/uppskatt gjorda under året.

telser vars värde är beroende av värdet på en

AVSÄTTNINGAR

kapitalförsäkring redovisas till värdet på kapi-

Företaget gör en avsättning när det finns en legal

talförsäkringen. Om kapitalförsäkringens verkliga

eller informell förpliktelse och en tillförlitlig

värde är högre än anskaffningsvärdet, redovisas

uppskattning av beloppet kan göras. Företag-

det överskjutande beloppet som en ansvarsförbin-

et nuvärdesberäknar förpliktelser som väntas

delse inom linjen.

regleras efter mer än tolv månader. Den ökning av avsättningen som beror på att tid förflyter

KASSAFLÖDESANALYS

redovisas som räntekostnad. Avsättningar för om-

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt

strukturering görs när det föreligger en fastställd

metod. Det redovisade kassaflödet omfattar

och utförlig omstruktureringsplan och berörda

endast transaktioner som medfört in- eller ut-

personer har informerats.

betalningar.

OBESKATTADE RESERVER

förutom kassamedel, disponibla tillgodohavan-

Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp

den hos banker och andra kreditinstitut samt

i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skat-

kortfristiga likvida placeringar som är noterade

teskuld som är hänförlig till reserverna.

på en marknadsplats och har en kortare löptid

Som likvida medel klassificerar företaget,

än tre månader från anskaffningstidpunkten.

BOKSLUTSDISPOSITIONER

Förändringar i spärrade medel redovisas i inve-

Förändringar av obeskattade reserver redovisas

steringsverksamheten.

som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner.

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 35


NOTANTECKNINGAR

NOT 3  HYRESINTÄKTER Koncernen

Moderbolaget

2014

2013

2014

2013

Bruttohyror Bostäder

290 859

285 518

211 098

206 995

Lokaler

66 464

65 206

32 464

31 610

Garage

12 218

11 386

7 513

7 511

6 232

6 250

5 425

5 469

375 774

368 360

256 501

251 584

-141

-574

-90

-494

Lokaler

-4 584

-3 942

-2 995

-3 306

Garage

-2 752

-2 618

-1 446

-1 655

-520

-617

-491

-607

Summa

-7 997

-7 752

-5 022

-6 062

-Avgår återbetalning av rabatt för avstått målnings- och golvunderhåll, bostäder

-2 059

-3 038

-1 475

-2 141

365 718

357 570

250 004

243 381

P-platser och övriga objekt Summa

Avgår hyresbortfall Bostäder

P-platser och övriga objekt

Summa hyresintäkter

Nettohyror Bostäder

288 659

281 906

209 533

204 360

Lokaler

61 885

61 264

29 470

28 303

Garage

9 467

8 768

6 067

5 855

P-platser och övriga objekt

5 712

5 633

4 934

4 863

365 723

357 570

250 004

243 381

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

-

84

-

84

1 396

-

1 396

-

1 396

84

1 396

84

467

84

467

84

80 712

76 692

57 177

52 831

101 424

123 854

28 851

44 720

79 717

89 094

67 809

54 488

262 320

289 724

154 305

152 123

361 981

353 996

247 925

241 396

Summa

NOT 4  OPERATIONELLA LEASINGAVTAL

Framtida minimileaseavgifter, som ska erläggas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal: Förfaller till betalning inom ett år Förfaller till betalning senare än ett men inom 5 år

Under perioden kostnadsförda leasingavgifter

Framtida minimileaseavgifter som kommer att erhållas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal: Förfaller till betalning inom ett år Förfaller till betalning senare än ett men inom 5 år Förfaller till betalning senare än fem år

Under perioden erhållna variabla leasingavgifter

I koncernens redovisning utgörs den operationella leasingen i allt väsentligt av hyresintäkter för bostäder och lokaler.

36 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


NOTANTECKNINGAR

NOT 5  ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER

Ersättningar från hyresgäster Försäljning vatten och värme Ersättningar från försäkringsbolag Fakturerade kostnader koncernbolag

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

2 771

2 797

1 219

1 292

808

1 485

63

117

16 755

245

-

245

277

-

4 211

3 981

1 442

1 361

855

952

22 053

5 887

6 347

6 587

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

Fastighetsskötsel

30 932

31 140

24 174

24 483

Reparationer

20 950

22 166

12 373

13 949

5 947

6 441

4 078

4 624

Elförbrukning

12 572

13 359

8 885

8 857

Sophantering

5 649

5 708

3 664

3 799

33 738

34 352

24 721

25 357

6 470

8 256

3 629

4 344

580

-7 509

374

19

39 165

36 296

37 795

34 801

565

529

404

363

1 619

6 867

1 216

875

158 186

157 606

121 313

121 470

Övriga intäkter Övriga intäkter Summa

NOT 6  DRIFTSKOSTNADER

Vattenförbrukning

Värmekostnader Fastighetsförsäkringar Avskrivna hyresfordringar Fastighetsanknuten administration Medel till hyresgästföreningen Övriga driftkostnader Summa

NOT 7  BYGGNADER OCH MARK 2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

Byggnader 2 029 777

2 032 871

1 341 416

1 337 168

Inköp

Ingående anskaffningsvärden

24 767

4 896

-

4 247

Överfört från pågående projekt

46 395

-

46 395

-

Försäljningar och utrangeringar

-2 922

-7 989

-2 922

-

2 098 018

2 029 777

1 384 889

1 341 416

-763 407

-709 668

-512 983

-476 827

-57 539

-55 549

-37 457

-35 563

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Omräkningsdifferenser

-

1 810

-

-593

Utgående ackumulerade avskrivningar

-820 946

-763 407

-550 441

-512 983

Utgående restvärde enligt plan

1 277 072

1 266 370

834 448

828 432

Forts. nästa sida

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 37


NOTANTECKNINGAR

NOT 7   BYGGNADER OCH MARK Fortsättning 2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden mark

173 602

173 602

61 066

61 066

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader och mark

1 450 673

1 439 972

895 514

889 498

Taxeringsvärden byggnader i Sverige

2 566 903

2 572 353

1 828 469

1 828 469

Taxeringsvärden mark i Sverige

1 776 405

1 776 405

1 297 200

1 297 200

4 343 308

4 348 768

3 125 669

3 125 669

Mark

Mark Summa

Koncernens byggnader är försäkrade i Sabo Försäkrings AB. Signalisten äger 59 fastigheter som innehas för uthyrning. Fastigheterna klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheternas redovisade värde uppgår till 1 451 tkr (1 440 tkr). För upplysningsändamål görs årligen en värdering för att bedöma fastighetens verkliga värde. Alla fastigheter har per 2014-12-31 värderats av “Forum Fastighetsekonomi AB”, ett externt och oberoende värderingsföretag som är auktoriserade fastighetsvärderare. Fastigheterna värderades per 2014-12-31 till 6,6 Mdkr. Väsentliga antaganden för värderingen: Forum Fastighetsekonomi AB följer löpande fastighetsmarknaden på 115 orter i landet och presenterar geografiska marknadsområden, hyresnivåer, direktavkastningskrav och vakanser under namnet FMI (FastighetsMarknadsInformation). Marknadsanalyserna är utförda med FMI-materialet som bas. De underliggande fakta som ligger till grund för marknadsanalyserna har även legat till grund för de bedömningar av exempelvis hyror, avkastningskrav och marknadsvärden som gjorts inför värdebedömningen av värderingsobjekten. Drift- och underhållskostnader är baserade på Forum Fastighetsekonomis erfarenheter samt budget och prognoser. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll.

NOT 8  INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER Koncernen Ingående anskaffningsvärden

Moderbolaget

2014

2013

2014

2013

18 745

18 678

18 532

18 465

62

67

62

67

-602

-

-602

-

18 205

18 745

17 992

18 532

-10 488

-9 468

-10 276

-9 256

Årets förändringar Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar Försäljningar och utrangeringar Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan

38 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014

545

-

546

-

-872

-1 020

-872

-1 020

-10 815

-10 488

-10 602

-10 276

7 390

8 257

7 390

8 256


NOTANTECKNINGAR

NOT 9  MARKANLÄGGNINGAR 2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

Ingående anskaffningavärden

13 916

13 916

12 661

12 661

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

13 916

13 916

12 661

12 661

Ingående avskrivningar

-4 795

-4 115

-4 489

-3 856

-680

-680

-633

-633

Utgående ackumulerade avskrivningar

-5 475

-4 795

-5 122

-4 489

Utgående redovisat värde

8 442

9 121

7 539

8 172

Årets avskrivningar

NOT 10  CENTRALA ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER

Marknadsföring Central administration Summa

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

176

146

176

146

4 985

5 808

4 985

5 699

5 161

5 954

5 161

5 845

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

NOT 11  ERSÄTTNING TILL REVISORERNA

PwC Revisionsuppdraget

282

521

282

412

Konsultationsverksamhet utöver revisionsuppdraget

122

202

122

202

Skatterådgivning Summa

40

-

40

-

444

723

444

614

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

NOT 12  LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER 2014 Medelantalet anställda Kvinnor

20

21

20

21

Män

27

24

27

24

Totalt

47

45

47

45

1 783

1 724

1 783

1 724

Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören Löner och ersättningar till övriga anställda

Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören Pensionskostnader för övriga anställda Totalt

18 480

17 495

18 480

17 495

20 262

19 219

20 262

19 219

503

402

503

402

1 931

2 451

1 931

2 451

22 697

22 072

22 697

22 072

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 39


NOTANTECKNINGAR

NOT 12  LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER Fortsättning Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

2014

Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal styrelseledamöter på balansdagen Kvinnor

1

1

1

1

Män

8

8

8

8

Totalt

9

9

9

9

4

4

4

4

Antal verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare Kvinnor Män Totalt

3

3

3

3

16

16

16

16

Vd har ett anställningsavtal med sex månader ömsesidig uppsägningstid. Vid uppsägning ifrån stiftelsens sida utgår dessutom tolv månaders ersättning efter avräkning. NOT 13  BOKSLUTSDISPOSITIONER Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

2014

Avsättning till periodiseringsfond

-

-

-10 000

-22 600

Återföring av periodiseringsfond

-

-

6 174

59 497

Summa

-

-

-3 826

36 897

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

21 629

14 653

10 073

14 963

9

-

9

-

-827

-8 770

-3 359

-1 534

-

-

-

-4 510

20 811

5 883

6 723

8 919

311

705

311

705

NOT 14  SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT

Aktuell skatt för året Aktuell skatt hänförlig till tidigare år Uppskjuten skatt Aktuell skatt avseende koncernföretags Summa* * varav skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond

NOT 15  EFFEKTER AV ÖVERGÅNG TILL K3 (50/40/80) Detta är den första årsredovisning för Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna som upprättas enligt BFNs Allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning, (K3). Uppgifterna för jämförelseåret har upprättats enligt de principer som tillämpades föregående år. De redovisningsprinciper som har tillämpats återfinns i Not 1. Övergången till K3 redovisas i enlighet med Kapitel 35, Första gången detta allmänna råd tillämpas. Vid en övergång till K3 ska en förstagångstillämpare upprätta en ingångsbalansräkning i vilken K3s redovisnings- och värderingsprinciper tillämpas retroaktivt. När ingångsbalansräkningen enligt K3 upprättades justerades belopp som i tidigare årsredovisningar rapporterats i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd. Jämförelsestal har endast räknats om för 2013. En förklaring till hur övergången från tidigare redovisningsprinciper har påverkat koncernens ställning visas i de tabeller som följer nedan och i noterna som hör till dessa. Följande ändringar av redovisningsprinciper och övergångsbestämmelser påverkar bolaget: - Fastigheterna har delats upp i komponenter enligt K3-regelverket. - Pågående arbeten ökar för 2013 då en högre grad av underhåll aktiveras enligt K3-regelverket. - Ackumulerade omräkningsdifferenser nollställs i ingångsbalansräkningen. Omräkningsdifferenser som uppstår därefter ackumuleras.

40 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


NOTANTECKNINGAR

NOT 15  EFFEKTER AV ÖVERGÅNG TILL K3 (50/40/80) Fortsättning AVSKRIVNINGSTIDER FÖR KOMPONENTER BYGGNADSDEL

Avskrivningstid i år

Stomme

100

Stomkomplettering

60

Värme, Sanitet (VS)

60

Badrum

40

El

60

Inre ytskikt

30

Fasad

50

Fönster

50

Köksinredning

50

Yttertak

50

Ventilation

50

Transport

30

Styr- och övervakning

20

Hyresgästanpassning/nedskrivning

Varierar

Bolagets/koncernens ingångsbalansräkningar per 2014-01-01 har upprättats enligt följande: Utgående balans 2013 enligt tidigare principer

Justering

Ingående balans 2014 enligt K3-reglerna

Anläggningstillgångar Anskaffningsvärde

1 430 066

3 609

1 433 674

Avskrivningsvärde

-520 184

-6 972

-527 155

16 869

29 322

46 191

Pågående nyanläggningar

NOT 16  PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA NOT 16 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

Ingående anskaffningsvärde

54 466

-

46 191

-

Nyinvesteringar under året

124 889

54 466

128 101

46 191

Under året genomförda omfördelningar

-46 395

-

-46 395

-

Utgående nedlagda kostnader

132 960

54 466

127 897

46 191

Kapitalandel %

Rösträttsandel %

Antal aktier

Ansk.värde

Bokfört värde 2014-12-31

100

100

76 200

-

728 000

-

728 000

NOT 17  ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Solnabostäder AB Summa Moderbolaget

Moderbolaget

2014

2013

Ingående anskaffningsvärde

728 000

1 055 000

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde

728 000

1 055 000

Ingående nedskrivningar

-

-327 000

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-

-327 000

Utgående ackumulerade värdeförändringar

-

-

728 000

728 000

Utgående restvärde enligt plan

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 41


NOTANTECKNINGAR

NOT 18  ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG 2014

Koncernen 2013

8 st andelar á nom 10 000 kr

80

80

-

-

4 st andelar á nom 10 000 kr

-

-

40

40

80

80

40

40

2014

Moderbolaget 2013

Husbyggnadsvaror HBV Förening

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

NOT 19  FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

Förutbetalda kostnader

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

2 111

749

2 111

423

2 111

749

2 111

423

NOT 20  FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERN Koncernen Grundfondskapital

Bundna reserver

Fritt eget kapital

Summa eget kapital

Fritt kapital enligt ÅR 2013

-

-

661 098

661 098

Rättning tidigare fel fritt eget kapital på grund av felaktigt övervärde

-

-

-3 354

-3 354

Rättat fritt eget kapital per 2013-12-31

-

-

657 744

657 744

Eget kapital enligt ÅR 2013

88 463

49 739

688 958

827 160

-

-

-3 354

-3 354

88 463

49 739

685 761

823 963

Avskrivning byggnad

-

-

-9 728

-9 728

Anläggningstillgångar

-

-

3 609

3 609

Pågående ny- och ombyggnad

-

-

37 597

37 597

Omräkningsdifferens

-

-

-531

-531

Rättning tidigare fel fritt eget kapital på grund av felaktigt övervärde Rättat eget kapital 2013-12-31 Korrigeringar vid övergång till BFNAR 2012:1

Omräkning avskrivning övervärde

-

-

-343

-343

Skatteeffekter

-

-

2 140

2 140

88 463

49 739

718 504

856 706

-

35 705

-

35 705

Justerad ingående balans 2014-01-01 Överföring mellan bundna och fria reserver Fria reserver

-

-

-31 850

-31 850

Årets resultat

-

-

74 218

74 218

88 463

85 444

760 872

934 778

Eget kapital 2014-12-31

Vattentornet i Bergshamra.

42 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


NOTANTECKNINGAR

NOT 21  FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL MODERBOLAG Moderbolag Grundfondskapital

Bundna reserver

Fritt eget kapital

Summa eget kapital

88 463

38 000

838 676

965 139

Avskrivning byggnad

-

-

-6 972

-6 972

Anläggningstillgångar

-

-

3 609

3 609

Pågående ny- och ombyggnad

-

-

29 322

29 322

Skatteeffekt av korrigeringar

-

-

1 534

1 534

Nedskrivning av anläggningstillgång

-

-

-593

-593

88 463

38 000

865 576

992 039

-

-

25 298

25 298

88 463

38 000

890 874

1 017 337

2014

Moderbolaget 2013

Eget kapital 2013-12-31 Korrigeringar vid övergång till BFNAR 2012:1

Justerad ingående balans 2014-01-01 Årets resultat Eget kapital 2014-12-31

NOT 22  OBESKATTADE RESERVER

Periodiseringsfond tax 2009

-

6 174

Periodiseringsfond tax 2014

22 600

22 600

Periodiseringsfond tax 2015

10 000

--

Summa

32 600

28 774

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

Ingångna derivatavtal

300 000

500 000

300 000

500 000

Löper med rörlig ränta

250 000

50 000

250 000

50 000

Summa

550 000

550 000

550 000

550 000

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

Skulder till kreditinstitut

300 000

250 000

300 000

250 000

Summa

300 000

250 000

300 000

250 000

NOT 23  SKULDER KREDITINSTITUT

NOT 24  UPPLÅNING

Räntebärande skulder Långfristiga skulder

Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut

250 000

300 000

250 000

300 000

Summa

250 000

300 000

250 000

300 000

Summa räntebärande skulder

550 000

550 000

550 000

550 000

NOT 25  CHECKRÄKNINGSKREDIT Moderbolaget Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till

2014

2013

200 000

200 000

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 43


NOTANTECKNINGAR

NOT 26  UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Förutbetalda hyresfordringar

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

33 085

25 822

20 982

15 808

Upplupna räntekostnader

3 071

3 048

3 071

3 048

Upplupna semesterlöner

2 904

2 494

2 904

2 494

542

521

542

521

Övriga upplupna kostnader

Upplupna sociala avgifter

17 323

17 981

14 185

11 384

Summa

56 924

49 866

41 684

33 255

2014

Koncernen 2013

2014

Moderbolaget 2013

NOT 27  STÄLLDA SÄKERHETER

För egna avsättningar och skulder Avseende Skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar

200 972

200 972

166 094

166 094

Summa ställda säkerheter

200 972

200 972

166 094

166 094

NOT 28  ANSVARSFÖRBINDELSER Koncernen 2014

2013

Moderbolaget 2014

2013

Garantifond Fastigo

378

412

378

412

Summa ansvarsförbindelser

378

412

378

412

REVISIONSBERÄTTELSE Rapport om årsredovisningen

En revision innefattar att genom olika åt-

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

gärder inhämta revisionsbevis om belopp och

avseenden rättvisande bild av stiftelsens finan-

Vi har utfört revision av årsredovisningen

annan information i årsredovisningen. Revisorn

siella ställning per den 31 december 2014 och av

för Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland

dess finansiella resultat och kassaflöden för året

för år 2014.

annat genom att bedöma riskerna för väsentliga

enligt årsredovisningslagen.

felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa

Styrelsens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen

beror på oegentligheter eller på fel. delar av den interna kontrollen som är relevanta

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi

Det är styrelsen som har ansvaret för att

för hur stiftelsen upprättar årsredovisningen

även utfört en revision av styrelsens förvaltning för

upprätta en årsredovisning och koncernre-

för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma

Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna för år 2014.

dovisningen som ger en rättvisande bild enligt

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga

årsredovisningslagen och för den interna kontroll

med hänsyn till omständigheterna, men inte i

Styrelsens ansvar

som förvaltaren bedömer är nödvändig för att

syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i

Det är styrelsen som har ansvaret för förvaltning-

upprätta en årsredovisning som inte innehåller

stiftelsens interna kontroll.

en enligt stiftelselagen och stiftelseförordnandet.

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper

Revisorernas ansvar

som har använts och av rimligheten i styrelsens

Revisorernas ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss

uppskattningar i redovisningen, liksom en ut-

om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen

värdering av den övergripande presentationen i

har utfört revisionen enligt god revisionssed i

på grundval av vår revision. För den auktorise-

årsredovisningen.

Sverige.

rade revisorn innebär detta att denna utfört revi-

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat

Som underlag för vårt uttalande om förvalt-

sionen enligt International Standards on Auditing

är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för

ningen har vi utöver vår revision av årsredo-

och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder

våra uttalanden.

visningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och

kräver att den auktoriserade revisorn följer yrke-

förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om

setiska krav samt planerar och utfört revisionen

Uttalanden

någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot

för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och

stiftelsen eller om det finns skäl för entledigande.

inte innehåller väsentliga felaktigheter.

koncernredovisningen upprättats i enlighet med

44 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


Vi har även granskat om styrelsen på annat

Uttalande

sätt har handlat i strid med stiftelselagen, stif-

Enligt vår uppfattning har styrelsens ledamöter

telseförordnandet eller årsredovisningslagen.

inte handlat i strid med stiftelselagen, stiftelse-

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för

Christer Schön LEKMANNAREVISOR Bo Åsell

förordnandet eller årsredovisningslagen.

AUKTORISERAD REVISOR

Stockholm den 17 mars 2015

vårt uttalande.

Solna den 17 mars 2015

Magnus Nilsson Ordförande

Gösta Mårtensson 1:e vice ordförande

Anders Karlsson 2:e vice ordförande

Karin Bäckbro

Daniel Somos

Jonas Svensson

Sara Stjärne

Victor Thelander

Kerstin Scheutz

Catarina Johansson Nyman Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats 2015-03-17

Bo Åsell Auktoriserad revisor revisor

Christer Schön Av kommunfullmäktige i Solna förtroendevald revisor

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 45


LÄGENHETSFÖRTECKNING Område

Byggår

1 rok

2 rok

3 rok

4 rok

5 rok

AGNESBERG

1988, 2009

8

143

162

132

12

BAGARTORP

1959-1963

56

64

291

145

72

BERGSHAMRA

1960-1961

26

76

120

77

2

1985

2

42

20

FRÖSUNDA

1952-1953

2

104

142

HAGALUND

1971

29

105

185

104

13

HALLEN

1992

10

116

82

27

KAPTENEN

1969

2

21

20

MOTORN

1982

1

59

28

20

1956-1957

26

122

146

48

24

4

5

BOLLEN

RITORP

6 rok

1

6 1

RUDVIKEN

1985

RÅSUNDA

1949-1951, 2005

63

114

296

83

14

1979, 2011

3

60

53

25

5

1971

63

30

81

33

12

Totalt

291

1 080

1 630

699

136

2

Andel i %

8%

28%

42%

18%

4%

0%

SKYTTEHOLM VÄSTRA VÄGEN

Friends Arena.


Antal lägenheter

Område i %

BOA

Snittyta

Hyra bostäder tkr

Hyra/m²

457

12%

34 776

76

38 325

1 102

628

16%

45 049

72

41 652

925

302

8%

22 769

75

21 641

950

64

2%

3 732

58

4 357

1 168

248

6%

15 775

64

18 384

1 165

436

11%

31 576

72

32 384

1 026

235

6%

16 549

70

20 832

1 259

43

1%

3 017

70

3 248

1 077

114

3%

8 735

77

9 209

1 054

343

9%

23 209

68

21 366

921

33

1%

2 025

61

2 369

1 170

570

15%

39 479

69

46 789

1 185

146

4%

11 777

81

13 243

1 125

219

6%

15 111

69

16 572

1 097

3 838

100%

273 577

71

290 371

1 061

Koppartälten i Hagaparken.

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 47


FASTIGHETSFÖRTECKNING Ägare

Område

Fastighet

Adress

Byggår (omb år)

Värdeår

SI

Agnesberg

Tunet 1

Tunvägen 1-39, 2-26 Fridensborgsvägen 9-17

1988, 2009

1992

Summa

Agnesberg

1

SI

Bagartorp

Bagartorp 1

Bagartorpsringen 22-30

1961

SI

Bagartorp

Bagartorp 2

Bagartorpsringen 32-36

SI

Bagartorp

Bagartorp 3

SI

Bagartorp

SI

Antal lägenheter

Antal lokaler prima sekunda

AGNESBERG 457

4

20

457

4

20

1961

30

2

1960

1960

18

Bagartorpsringen 40-48

1960

1960

30

Bagartorp 4

Bagartorpsringen 50-52

1960

1960

3

Bagartorp

Bagartorp 5

Bagartorpsringen 54-56

1960

1992

6

SI

Bagartorp

Bagartorp 6

Bagartorpsringen 58

1960

1960

68

SI

Bagartorp

Bagartorp 7

Bagartorpsringen 60-62

1959

1959

69

1

SI

Bagartorp

Bagartorp 8

Bagartorpsringen 70

1960

1960

69

3

SI

Bagartorp

Bagartorp 9

Bagartorpsringen 78

1960

1960

69

2

SI

Bagartorp

Bagartorp 10

Bagartorpsringen 80

1960

1960

87

SI

Bagartorp

Bagartorp 11

Bagartorpsringen 64-68

1960

1960

24

9

SI

Bagartorp

Bagartorp 12

Bagartorpsringen 72-76

1960

1960

24

8

SI

Bagartorp

Bagartorp 13

Bagartorpsringen 82-86

1960

1960

24

9

SI

Bagartorp

Bagartorp 14

Bagartorpsringen 88-92

1961

1961

18

1

1

SI

Bagartorp

Bagartorp 15

Bagartorpsringen 2-6

1961

1961

18

1

1

SI

Bagartorp

Bagartorp 16

Bagartorpsringen 8-18

1961

1961

36

1

SI

Bagartorp

Bagartorp 18

Bagartorpsringen 38

SI

Bagartorp

Gunnarbo 2

Gunnarbovägen 2 A-B Bagartorpsringen 51-55

1963

1963

44

4

4

SI

Bagartorp

Järva 3:1

Parkering

Summa

Bagartorp

18

628

22

48

BAGARTORP

1 3

1

7

2

BERGSHAMRA SI

Bergshamra

Torsken 2

Björnstigen 6-22

1960

1960

104

10

5

SI

Bergshamra

Torsken 3

Björnstigen 24-40

1961

1961

120

17

5

SI

Bergshamra

Torsken 5

Rådjursstigen 1-7, 11-17

1960

1960

78

7

6

Summa

Bergshamra

3

302

34

16

SB

Bollen

Bollen 2

Stråkvägen 7 Parkvägen 9-13 Idrottsgatan 10

64

11

1

SB

Bollen

Råsunda 3:8

Parkering

Summa

Bollen

2

64

11

1

BOLLEN

48 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014

1985

1985


Antal bilplatser

BOA m²

LOA prima m²

LOA sekunda m²

Uthyrbart m²

Taxeringsvärden tkr

Hyresintäkter tkr

42 490

340

34 776

951

217

35 944

408 488

340

34 776

951

217

35 944

408 488

42 490

2 098

206

2 304

20 573

2 132

49

1 478

13 058

1 467

175

2 456

20 884

2 289

573

573

2 977

488

471

471

2 922

359

56

4 998

45 857

4 583

4 893

120

5 013

45 633

4 589

4 942

49

4 991

45 357

4 565

4 942

45

4 987

45 279

4 586

5 272

48 200

4 984

11

1 429

12

2 100

4 877

181

65

5 272 1 877

157

2 034

18 097

1 810

1 878

148

2 026

17 882

1 811

1 877

157

2 034

17 712

1 816

9

1 457

25

38

1 520

13 473

1 505

14

1 456

44

8

1 508

13 392

1 581

18

2 595

63

2 658

24 211

2 730

41

3 358

1 840

182

346

Specialenhet, vårdbyggnad

601 5 726

5 380

40 503

-

Arrende

1 532

451

45 049

3 469

1 184

49 702

436 010

49 154

52

7 649

2 530

89

10 268

123 800

10 591

179

8 769

2 972

227

11 968

146 200

12 268

89

6 351

1 614

636

8 600

105 200

8 315

320

22 769

7 116

952

30 836

375 200

31 174

3 732

2 403

128

6 263

105 200

8 436

Industrienhet, gatuparkmark

98

105 200

8 534

22 22

3 732

2 403

128

6 263

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 49


FASTIGHETSFÖRTECKNING Ägare

Område

Fastighet

Adress

Byggår (omb år)

Värdeår

SI

Frösunda

Fölet 1

SI

Frösunda

SI

Antal lägenheter

Antal lokaler prima sekunda

Förvaltarvägen 2-6

1952 (2012-2013)

1972

84

Hästen 1

Rättarvägen 2-8 Förvaltarvägen 17-29

1953 (2009-2010)

1988

54

Frösunda

Ponnyn 2

Förvaltarvägen 8-10

1952 (2011)

1997

54

7

SI

Frösunda

Ridskolan 1

Förvaltarvägen 1-15

1953 (2009-2010)

1976

56

3

Summa

Frösunda

4

SB

Hagalund

Nordan 18

Hagalundsgatan 1-7

1971

1971

SB

Hagalund

Nordan 19

Hagalundsgatan 9

1970

1970

SB

Hagalund

Nordan 18/20

P-däck & gård

SB

Hagalund

Nordan 20

Hagalundsgatan 11-17

1971

1971

SB

Hagalund

Nordan 22*

Hagalundsgatan 21

1972 (2014)

4

SB

Hagalund

Sunnan 15

Hagalundsgatan 16

ca 1970

1

Summa

Hagalund

5

SB

Hallen

Hallen 8

Algatan 2-4

1992

SB

Hallen

Hallen 9

Spårvägen 8-12, Hallgatan 12-18

1992

SB

Hallen

Hallen 10

Hallgatan 1-7, Spårvägen 4-6

1992

SB

Hallen

Alspåret

Parkering

Summa

Hallen

3

SB

Kaptenen

Kaptenen 1

Summa

Kaptenen

1

SI

Motorn

Motorn 11

Summa

Motorn

1

SI

Ritorp

Biet 2

Törnbacken 10

1956

1956

37

2

SI

Ritorp

Getingen 1

Törnbacken 4-8

1956

1956

103

5

SI

Ritorp

Humlan 1

Törnbacken 1-13

1956 (2014)

1956

66

8

SI

Ritorp

Myggan 1

Fläderstigen 11-15

1956

1956

33

3

SI

Ritorp

Myran 3

Törnbacken 2, Fläderstigen 2-6

1957

1957

72

2

3

SI

Ritorp

Sländan 2

Fläderstigen 1-9

1956

1956

32

1

4

Summa

Ritorp

6

343

3

25

FRÖSUNDA 3 6

248

6

13

219

1

10

HAGALUND

7

217

2

8

436

15

18

68

11

61

1992

86

2

1

1992

81

2

10

235

15

72

43

-

-

114

1

11

114

1

11

HALLEN

KAPTENEN Johan Enbergs väg 1

1969

1969

43

MOTORN Östervägen 20-26

1982

1982

RITORP

50 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014


Antal bilplatser

BOA m²

22

5 405

9

3 332

29

3 411

4

3 628

64

15 776

15 918

LOA prima m²

LOA sekunda m²

6 476

3 949

71 732

4 559

260

3 671

72 118

4 407

129

3 757

73 006

4 289

617

425

16 817

321 856

19 731

618

330

16 866

144 434

17 388

1 328

8 465

1 493

-

-

2 670

16 622

167 600

17 378

618

618

2 708

273

1 156

1 156

617

680

284

Specialenhet, skolbyggnad

41 596

4 400

614

36 590

4 420

2 916

572

7 908

Specialenhet, vårdbyggnad

9 907

6 225

205

25

6 455

137 401

8 005

5 904

205

60

6 169

130 594

7 654

-

-

678

20 532

267 995

26 244

3 017

45 200

3 248

16 549

3 326

657

3 017

323 207

2 394

31 576

132 132

Hyresintäkter tkr

105 000

430

430

Taxeringsvärden tkr

5 441

36

1 328

15 658

Uthyrbart m²

-

3 017

-

-

3 017

45 200

3 248

98

8 735

113

275

9 123

165 683

10 268

98

8 735

113

275

9 123

165 683

10 268

2 170

30

2 200

29 474

2 024

16

7 118

136

7 254

97 373

6 768

50

4 266

165

4 431

55 183

4 051

2 689

84

2 773

36 420

2 421

54

120

4 781

781

52

5 614

75 866

6 460

2 186

48

396

2 630

30 748

2 033

23 209

829

863

24 901

325 064

23 757

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 51


FASTIGHETSFÖRTECKNING Ägare

Område

Fastighet

Adress

Byggår (omb år)

Värdeår

SB

Rudviken

Rudviken 5

Regnstigen 7-11

1985

1985

Summa

Rudviken

1

SI

Råsunda

Blåhäggen 4

Filmgatan 25-35

SI

Råsunda

Hängbjörken 1

Råsundavägen 159-165

1949, 1951 (2001)

SI

Råsunda

Krönet 2

Erik Sandbergs gata 25

2005

SI

Råsunda

Krönet 3

Bergstigen 8-14

SI

Råsunda

Körsbärsträdet 5

SI

Råsunda

SI

Antal lägenheter

Antal lokaler prima sekunda

RUDVIKEN 33

2

1

33

2

1

36

2

1

8

4

2005

59

2

1949 (1998)

1962

98

Erik Sandbergs gata 17-23

1949 (1995)

1949

98

3

1

Ripan 1

Erik Sandbergs gata 24-52 Råsundavägen 141-157

1950 (2001-2002)

1950

175

11

4

Råsunda

Syrenen 1

Bokvägen 2-8

1951 (2003)

1968

24

SI

Råsunda

Utsikten 1

Bergstigen 5-9

1949 (1997)

1949

72

1

Summa

Råsunda

8

570

23

14

SI

Skytteholm

Turkosen 1

146

6

23

Summa

Skytteholm

1

146

6

23

RÅSUNDA 1951 (2003)

1981

4 1

3

SKYTTEHOLM Skytteholmsvägen 13-39 Hannebergsgatan 39-41

1979, 2011

2000

VÄSTRA VÄGEN SB

Västra vägen

Platån 18

Garage och lager

1971

1971

SB

Västra vägen

Platån 19

Västra vägen 5

1971

1971

45

4

8

SB

Västra vägen

Platån 20

Västra vägen 7

1971

1971

72

7

16

SB

Västra vägen

Platån 21

Västra vägen 9

1971

1971

54

8

7

SB

Västra vägen

Platån 22

Västra vägen 11

1971

1971

48

5

11

Summa

Västra vägen

5

219

24

45

3 838

166

307

Totalt

*

59

Byggnaden på fastigheten Nordan 22 delvis förstörd i brand 2013 02 24. Bottenvåningen återställd, inflyttning under 2:a halvåret 2014

52 SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014

3


Antal bilplatser

-

1

BOA m²

LOA prima m²

LOA sekunda m²

Uthyrbart m²

Taxeringsvärden tkr

Hyresintäkter tkr

2 025

73

55

2 153

43 031

2 487

2 025

73

55

2 153

43 031

2 487

30

2682

52 386

3 074

2 507

145

536

4944

66

4 462

190

32

6 622

27

6 508

6

12 284

5480

Specialenhet, vårdbyggnad

9 002

70

4722

120 987

8 005

5

6627

126 010

7 757

219

5

6732

124 126

7 586

1662

249

14195

252 092

16 679

62

1730

33 691

1 957

4944

93 476

5 814

421

47110

802 768

59 874

1 668 30

4 894

50

162

39 479

7210

124

11 777

3 001

456

15 234

290 600

19 561

124

11 777

3 001

456

15 234

290 600

19 561

4 128

4 128

17 000

3 151

204 3 346

1 354

625

5 325

82 880

6 132

4 605

5 350

660

10 615

144 200

12 585

4 218

3 374

156

7 748

106 326

8 775

2 943

2 763

562

6 268

82 600

6 525

204

15 111

12 841

6 131

34 083

433 006

37 168

2 467

273 577

46 349

12 378

332 303

4 343 308

375 286

ÅRSREDOVISNING 2014 Produktion & projektledning: Carina Allfors, koordinera.se Illustration: Stina Wiik, stinaw.se Foto: Björn Abelin, bjornabelin.com

SIGNALISTEN | ÅRSREDOVISNING 2014 53


HÄR ÄR DU HEMMA C M Y

0 16 100

C M Y

100 69 0

K

0

K

11

BOSTADSSTIFTELSEN SIGNALISTEN I SOLNA Besöksadress: Skytteholmsvägen 39 A Postadress: Box 1104, 171 22 Solna Telefon: 08-705 22 00 signalisten@signalisten.se

signalisten.se

Årsredovisning för Signalisten 2014  

Bostadsstiftelsen Signalistens årsredovisning 2014

Årsredovisning för Signalisten 2014  

Bostadsstiftelsen Signalistens årsredovisning 2014

Advertisement